EYG GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 11, 2024

EYG GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

71 ADET DAİRE VE 3 ADET DÜKKAN (NARLIBAHÇE PROJESİ) ÜMRANİYE/İSTANBUL

DEĞERLEME RAPORU

2023/3539

RAPOR NO: 2023/3539

İÇİNDEKİLER

1.BÖLÜM	RAPOR ÖZETİ 3
2.BÖLÜM	ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4
2.1.	ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER 4
2.2.	MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 4
3.BÖLÜM	DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 5
3.1.	DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 5
3.2.	MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 7
3.3.	UYGUNLUK BEYANI 7
4.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 8
4.1.	GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU 8
4.2.	TAKYİDAT İNCELEMESİ 9
4.2.1.	GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE PORTFÖYDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ11
4.3.	İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER 12
4.3.1.	SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER12
4.3.2.	BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER13
4.3.3.	YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER 14
4.3.4.	ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 14
4.3.5.	RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ 15
4.3.6.	MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 15
4.4.	SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER15
4.4.1.	TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ15
4.4.2.	HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ15
4.5.	YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER 15
5.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ 16
5.1.	GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ16
5.2.	GAYRİMENKUL KULLANIMI İLE İLGİLİ AÇIKLAMALAR 16
5.3.	DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 20
5.4.	EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ 20
6.BÖLÜM	GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER21
6.1.	MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER21
6.2.	TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER23
6.3.	BÖLGE ANALİZİ 23
6.3.1.	İSTANBUL İLİ 23

6.3.2.	ÜMRANİYE İLÇESİ 24
6.4.	GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER25
6.5.	EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI 25
7.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ28
7.1.	GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ 28
8.BÖLÜM	GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 29
8.1.	PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ29
8.1.1.	SATILIK KONUT EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ 29
8.1.2.	KİRALIK KONUT EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ29
8.1.3.	SATILIK DÜKKAN EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ30
8.1.4.	KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ 30
8.1.5.	ULAŞILAN SONUÇ 30
8.2.	GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ 33
8.3.	ULAŞILAN SONUÇ 34
8.4.	MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ36
8.5.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ36
8.5.1.	BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR . 37
8.5.2.	ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ 37
8.5.3.	MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ 37
8.5.4.	HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI 37
8.5.5.	KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER 37
9.BÖLÜM	DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI38
10.BÖLÜM	NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ38

1.BÖLÜM RAPOR ÖZETİ

Raporu Hazırlayan Kurum : İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Dayanak Sözleşme Tarihi : 25 Aralık 2023 Değerlenen Mülkiyet Hakları : Tam Mülkiyet Ekspertiz Tarihi : 29 Aralık 2023 Rapor Tarihi : 05 Ocak 2024
Raporun Türü: Gayrimenkul Değerleme Raporu
: Müşteri / Rapor No 796 - 2023/3539
Necip Fazıl Mahallesi, Hamza Yerlikaya Bulvarı,
Değerleme Konusu Narlıbahçe Evleri, No:70A, 70B, 70C, 70E, Blok: A, B, C ve :
Gayrimenkulün Adresi E bünyesinde yer alan 74 adet bağımsız bölüm (Bkz. Ekler)
Ümraniye/İSTANBUL
İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, A. Dudullu Mahallesi,
Tapu Bilgileri Özeti : Çobracıderesi Köy Yanı Mevkii, 7450 nolu parsel bünyesinde
yer alan 74 adet bağımsız bölüm (Bkz. Ekler)
Ümraniye Belediyesi`nde yapılan temaslarda değerleme
konusu taşınmazın bulunduğu parselin 1/1000 ölçekli
Ümraniye Ihlamurkuyu Aşağı Dudullu Yukarı Dudullu ve
İmar Durumu : Esenşehir Havzaiçi Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut"
alanında kaldığı ve yapılaşma koşularının Ayrık Nizam,
Hmax: 10 Kat, TAKS: 0,35, Emsal: 1,3 şeklinde
olduğu şifahen öğrenilmiştir.
Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen gayrimenkullerin pazar Raporun Konusu : değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. 1

NARLIBAHÇE EVLERİ BÜNYESİNDE YER ALAN 61 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	1.110.000.000,-TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	1.332.000.000,-TL

NARLIBAHÇE PROJESİNDE YER ALAN VE SATIŞI TAMAMLANMIŞ ANCAK TAPU DEVRİ YA DA TESLİMİ YAPILMAMIŞ 13 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) 57.768.161,-TL TOPLAM SATIŞ DEĞERİ (KDV DAHİL) 69.321.793,-TL

RAPORU HAZIRLAYANLAR
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
e-imzalıdır.	e-imzalıdır.
Muhammed Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans Belge No: 401651)	Halil Sertaç GÜNDOĞDU (SPK Lisans Belge No: 401865)

1 Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanmıştır.

2.BÖLÜM ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER

ŞİRKETİN ÜNVANI	: INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	: İzzettin Çalışlar Caddesi, Gülay Apartmanı, No: 61/4 Bahçelievler / İSTANBUL
TELEFON NO	: 0 212 505 35 76 - 77
FAALİYET KONUSU	: Bir ücret veya sözleşmeye dayalı olarak yapılan gayrimenkul danışmanlık ve ekspertiz faaliyetleri - NACE KODU: 68.31.02 (Rev.2)
KURULUŞ TARİHİ	: 04.10.2011
SERMAYESİ	: 1.000.000,-TL
TİCARET SİCİL NO	: 792227
KURULUŞUN YAYINLANDIĞI
TİCARET SİCİL GAZETESİ'NİN
TARİH VE NO.SU	: 10 Ekim 2011 / 7917

• Not-1 : Şirket, 16 Şubat 2012 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır.
• Not-2 : Şirkete, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun (BDDK) 07.03.2013 tarih ve 6697 no'lu kararı ile değerleme hizmeti yetkisi verilmiştir.

2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

: EYG GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
: Necip Fazıl Mah, Hamza Yerlikaya Bulvarı, No:10 Central Work Ticaret Merkezi Ümraniye / İSTANBUL : 0 (216) 313 66 64
: 82.500.000,-TL
: 330.000.000,-TL
: 15.09.2021
: 64.99.03 (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı)
: Şirket, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Sermaye Piyasası Kurulunca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve sermaye piyasası mevzuatında izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu niteliğinde kayıtlı sermayeli halka açık anonim ortaklıktır.

3.BÖLÜM DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI

3.1. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Bu rapor, müşterinin talebi üzerine adresi belirtilen Gayrimenkulün bugünkü pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Pazar değeri:

2023/3539

Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.

• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım / satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

3.2. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR

Bu rapor, müşteri talebine istinaden, gayrimenkulün/gayrimenkullerin pazar değerinin tespitine yönelik olarak Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3) hükümleri ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) esas alınarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

3.3. UYGUNLUK BEYANI

Bilgimiz ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz:

• Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla kısıtlı olup kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme konusunu oluşturan mülklerle ilgili olarak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır.
• Bu görevle ilgili olarak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
• Raporlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir.

• Bu raporun konusu olan mülkler şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülklerin yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır.

• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

4.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER

4.1. GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET DURUMU

İLİ	SAHİBİ : EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi İstanbul : İLÇESİ : Ümraniye MAHALLE : A. Dudullu MEVKİİ Çorbacıderesi Köy Yanı : PAFTA NO 2 : ADA NO : 0 PARSEL NO : 7450 ANA GAYRİMENKULÜN : Arsa NİTELİĞİ YÜZÖLÇÜMÜ (m2) : 18.932,53 m² BLOK NO : Bkz. Tablo KAT NO : Bkz. Tablo BAĞIMSIZ BÖLÜM NO Bkz. Tablo : BAĞIMSIZ BÖLÜM Bkz. Tablo : NİTELİĞİ ARSA PAYI : Bkz. Tablo YEVMİYE NO : 21586 CİLT NO Bkz. Tablo : SAYFA NO : Bkz. Tablo TAPU TARİHİ : 18.05.2023
BLOK	BB	BB NİTELİĞİ		KAT NO			ARSA PAYI	CİLT	SAHİFE	UAVT
A	7	DAİRE		1	304	/	110000	191	18934	5147745292
A	8	DAİRE		1	198	/	110000	191	18935	5267474079
A	9	DAİRE		1	210	/	110000	191	18936	5303239130
A	11	DAİRE		2	296	/	110000	191	18938	5339850959
A	17	DAİRE		2	464	/	110000	191	18944	5263459793
A	18	DAİRE		3	300	/	110000	191	18945	5131432584

B	13	DAİRE	2	364 / 110000	192	19059	5057094947
B	14	DAİRE	2	256 / 110000	192	19060	5438353749
B	18	DAİRE	2	250 / 110000	192	19064	5001045557
B	20	DAİRE	2	364 / 110000	192	19066	5467296173
B	22	DAİRE	2	268 / 110000	192	19068	5203517338
B	28	DAİRE	3	260 / 110000	192	19074	5099453788
B	32	DAİRE	3	308 / 110000	192	19078	5160785530
B	35	DAİRE	3	270 / 110000	192	19081	5029462255
B	43	DAİRE	4	286 / 110000	192	19089	5332135424
B	44	DAİRE	4	306 / 110000	192	19090	5449687994
B	47	DAİRE	4	270 / 110000	192	19093	5025639765
B	52	DUBLEKS DAİRE	5-6	498 / 110000	192	19098	5499106366
B	53	DUBLEKS DAİRE	5-6	458 / 110000	192	19099	5226530581
B	56	DAİRE	5	288 / 110000	192	19102	5488070383
B	57	DAİRE	5	306 / 110000	192	19103	5320593105
B	59	DAİRE	5	270 / 110000	192	19105	5009113373
B	61	DAİRE	6	196 / 110000	192	19107	5170891740
B	63	DAİRE	6	306 / 110000	192	19109	5277813969
B	69	DAİRE	7	306 / 110000	192	19115	5349200880
B	74	DAİRE	8	292 / 110000	192	19120	5298647909
B	75	DAİRE	8	310 / 110000	192	19121	5263684515
B	80	DAİRE	9	292 / 110000	193	19126	5055827868
B	85	DAİRE	10	198 / 110000	193	19131	5347592973
B	98	DAİRE	12	288 / 110000	193	19144	5483355219
B	99	DAİRE	12	306 / 110000	193	19145	5002984861
B	102	DAİRE	13	360 / 110000	193	19148	5002603305
B	103	DAİRE	13	356 / 110000	193	19149	5456320950
B	106	DAİRE	14	284 / 110000	193	19152	5457499795
B	107	DAİRE	14	318 / 110000	193	19153	5466675591
B	111	DÜKKAN	ZEMİN	974 / 110000	193	19157	5244256235
B	113	Kİ KATLI DÜKKAN	ZEMİN + 1.BODRUM	7328 / 110000	193	19159	5332906931
C	5	DAİRE	1	262 / 110000	193	19164	5404085127
C	16	DAİRE	3	316 / 110000	193	19175	5192093069
C	47	DAİRE	11	326 / 110000	192	19206	5043832368
E	6	DAİRE	1	268 / 110000	194	19246	5213748840
E	14	DAİRE	2	226 / 110000	194	19254	5375910543
E	17	DAİRE	3	256 / 110000	194	19257	5282112019
E	32	DAİRE	6	254 / 110000	194	19272	5492412050
A	14	DAİRE	2	162 / 110000	191	18941	5126072122
A	102	DAİRE	14	168 / 110000	191	19029	5207684928
B	40	DAİRE	4	338 / 110000	192	19086	5088799670
B	54	DUBLESK DAİRE	5-6	558 / 110000	192	19100	5432741741
B	79	DAİRE	9	199 / 110000	193	19125	5085322385
B	108	Kİ KATLI DÜKKAN	ZEMİN + 1.BODRUM	5016 / 110000	193	19154	5033651943
C	21	DAİRE	5	212 / 110000	193	19180	5499535267

NOT: Değerlemeye konu 74 adet bağımsız bölümden 6 adedinin tapu devirleri yapılmış olmasına rağmen bu bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilip faturalanmamış olması nedeniyle müşteri portföyünde ve mali tablolarında yer almaya devam ediyor olması sebebiyle raporda yer alması talep edilmiştir. A Blok 97, B blok 5 ve 71, C Blok 13, 23 ve 28 nolu bağımsız bölümler bu kapsamda rapora dahil edilmiş olup tapu kayıtları ve takyidat bilgilerine raporda yer verilmemiştir.

4.2. TAKYİDAT İNCELEMESİ

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TAKBİS sisteminden 29.12.2023 tarihi itibariyle temin edilen ve bir örneği ekte sunulan tapu kayıtlarına göre rapor konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki notların bulunduğu görülmüştür.

Beyanlar Bölümü:

• Yönetim Planı: 19/04/2023 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (Tarih: 18.05.2023, Yevmiye No: 21856) (Tümü)
• Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci Maddesi Kapsamında edinim/beyan tarihinden 3 yıl içerisinde satılmayacağı yönünde taahhüdü ve şerh/beyan tarihinden itibaren 3 yıl süre ile satış vaadi sözleşmesinin devri ve terkininin yapılmayacağı yönünde Taahhüdü Vardır. (24.06.2022 / 30626) (A102 Nolu BB üzerinde)
• Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci Maddesi Kapsamında edinim/beyan tarihinden 3 yıl içerisinde satılmayacağı yönünde taahhüdü ve şerh/beyan tarihinden itibaren 3 yıl süre ile satış vaadi sözleşmesinin devri ve terkininin yapılmayacağı yönünde Taahhüdü Vardır. (25.11.2022 / 53449) (B79 Nolu BB üzerinde)

Şerhler Bölümü:

• Satış vaadi vardır. Vaad Bedeli : 1409796 TL . (Lehtar: ARMAN GALEHZAN SHIRAZ : MAHMOOD Oğlu) (08.06.2022/ 27725) (A102 Nolu BB üzerinde)
• Satış vaadi vardır. Vaad Bedeli : 8114386.43 TL . (Lehtar: IRINA KOZLOVA ANDREI Kızı) (25.11.2022/53449) (B79 Nolu BB üzerinde)

Rehinler Bölümü:

• Ziraat Katılım Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden 08.12.2022 tarih ve 55530 yevmiye no ile 10.000.000,-TL bedelle ipotek bulunmaktadır. (A8 Nolu BB üzerinde)
• Ziraat Katılım Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden 08.12.2022 tarih ve 55525 yevmiye no ile 10.000.000,-TL bedelle ipotek bulunmaktadır. (A9 Nolu BB üzerinde)
• Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden 15.12.2022 tarih ve 57059 yevmiye no ile 30.000.000,-TL bedelle ipotek bulunmaktadır. (A23 ve A107 Nolu BB üzerinde)
• Halk Finansal Kiralama A.Ş. lehine 1. dereceden 07.04.2022 tarih ve 16334 yevmiye no ile 4.500.000,-TL bedelle ipotek bulunmaktadır. (A71 Nolu BB üzerinde)

• Ziraat Katılım Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden 08.12.2022 tarih ve 55529 yevmiye no ile 15.000.000,-TL bedelle ipotek bulunmaktadır. (A78 Nolu BB üzerinde)
• Halk Finansal Kiralama A.Ş. lehine 1. dereceden 07.04.2022 tarih ve 16332 yevmiye no ile 4.600.000,-TL bedelle ipotek bulunmaktadır. (A85 Nolu BB üzerinde)
• Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden 03.08.2023 tarih ve 33041 yevmiye no ile 635.000.000,-TL bedelle ipotek bulunmaktadır. (B61, B63, B79, B99, B103, B107, E6, E32 Nolu BB üzerinde)
• Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1. dereceden 06.12.2023 tarih ve 51663 yevmiye no ile 365.000.000,-TL bedelle ipotek bulunmaktadır. (B113 Nolu BB üzerinde)

4.2.1. GAYRIMENKULÜN ÜZERİNDE TAKYİDATLARIN SPK MEVZUATI HÜKÜMLERİNCE PORTFÖYDE BULUNMASINA İLİŞKİN GÖRÜŞ

Değerlemeye konu taşınmazların tapu kayıtları üzerinde yönetim planı, satış vaadi şerhi, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci Maddesi kapsamı ile ilgili beyan ile ipotekler bulunmaktadır.

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 nci Maddesi kapsamı ile ilgili beyanlar satışı yapılan ancak tapu devri gerçekleşmeyen taşınmazlar üzerindedir ve bilgi amaçlı belirtilmiştir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca "Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." Ayrıca anılan fıkranın (j) bendine göre: "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."

Anılan tebliğin 30 uncu maddesi birinci fıkrasına göre ise: "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve

2023/3539

diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur."

Müşteri Şirketimize vermiş olduğu ve rapor eklerinde yer verilen beyanda, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yer alan ipoteklerin müşterinin kendi tüzel kişiliği lehine finansman temini için verildiği beyan edilmiştir. Buna göre taşınmazların üzerinde yer alan ipotekler taşınmazların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasına engel teşkil etmemektedir. Taşınmaz üzerinde yer alan diğer takyidatlar da devredilebilmesine engel teşkil etmediğinden ve değeri doğrudan ve önemli ölçüde etkilemediğinden, taşınmazın GYO portföyünde bulunmasına engel teşkil etmemektedir.

4.3. İLGİLİ BELEDİYE'DE YAPILAN İNCELEMELER

Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde kurulan temaslarda rapora konu taşınmazların yer aldığı parselin, 20.11.2009 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli, Ümraniye Ihlamurkuyu Aşağı Dudullu, Yukarı Dudullu ve Esenşehir Havzaiçi Uygulama İmar Planı kapsamında, "Konut Alanı" olarak belirlenen bölgede yer aldığı, "TAKS: 0.35, KAKS(Emsal): 1.30; Hmaks:10 Kat, Ön Bahçe Mesafesi: 5 m, Yan Bahçe Mesafesi: 3 m, Arka Bahçe Mesafesi: 3 m şeklinde yapılaşma şartlarına sahip olduğu ve parselin terkinin bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir.

4.3.1. SON 3 YIL İÇERİSİNDE İMAR PLANLARINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parselin son 3 yıl içerisinde imar planlarında değişiklik yapılmadığı öğrenilmiştir.

4.3.2. BELEDİYE İMAR MÜDÜRLÜĞÜ ARŞİVİ'NDE GAYRİMENKULA AİT ARŞİV DOSYASI ÜZERİNDE YAPILAN İNCELEMELER

Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde arşivinde yapılan incelemelerde aşağıdaki belgeleri incelenmiştir.

• 22.09.2017 tarih, 17/14142 sayılı, 226 adet mesken, 5 adet ofis olmak üzere 231 adet bağımsız bölüm ve 79.985 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Yeni Yapı Ruhsatı,
• 30.04.2018 tarih, 18/3406 sayılı, 226 adet mesken, 5 adet ofis olmak üzere 231 adet bağımsız bölüm ve 81.643 m² inşaat alanı için düzenlenmiş Yenileme Ruhsatı,
• 31.12.2018 tarih, 18/20208 sayılı, 119 adet mesken/bağımsız bölüm ve 30.696,34 m² inşaat alanı için düzenlenmiş A Blok Tadilat Ruhsatı,
• 31.12.2018 tarih, 18/20208 sayılı, 107 adet mesken, 6 adet ofis/işyeri olmak üzere toplam 113 adet bağımsız bölüm ve 23.361,35 m² inşaat alanı için düzenlenmiş B Blok Yeni Yapı Ruhsatı,
• 31.12.2018 tarih, 18/20208 sayılı, 57 adet mesken/bağımsız bölüm ve 10.269,85 m² inşaat alanı için düzenlenmiş C Blok Yeni Yapı Ruhsatı,
• 31.12.2018 tarih, 18/20208 sayılı, 35 adet mesken/bağımsız bölüm ve 8.402,03 m² inşaat alanı için düzenlenmiş E Blok Yeni Yapı Ruhsatı,
• 03.10.2019 tarih, 19/9133 sayılı, 119 adet mesken/bağımsız bölüm ve 30.696,34 m² inşaat alanı için düzenlenmiş A Blok Yenileme Ruhsatı,
• 03.10.2019 tarih, 19/9133 sayılı, 107 adet mesken, 6 adet ofis/işyeri olmak üzere toplam 113 adet bağımsız bölüm ve 23.361,35 m² inşaat alanı için düzenlenmiş B Blok Yenileme Ruhsatı,
• 16.11.2020 tarih, 20/7636 sayılı, 119 adet mesken/bağımsız bölüm ve 30.696,34 m² inşaat alanı için düzenlenmiş A Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
• 16.11.2020 tarih, 20/7636 sayılı, 107 adet mesken, 6 adet ofis/işyeri olmak üzere toplam 113 adet bağımsız bölüm ve 23.361,35 m² inşaat alanı için düzenlenmiş B Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
• 16.11.2020 tarih, 20/7636 sayılı, 57 adet mesken/bağımsız bölüm ve 10.269,85 m² inşaat alanı için düzenlenmiş C Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
• 16.11.2020 tarih, 20/7636 sayılı, 35 adet mesken/bağımsız bölüm ve 8.402,03 m² inşaat alanı için düzenlenmiş E Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
• 01.10.2021 tarih, 21/6527 sayılı, 119 adet mesken/bağımsız bölüm ve 30.696,34 m² inşaat alanı için düzenlenmiş A Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
• 01.10.2021 tarih, 21/6527 sayılı, 107 adet mesken, 6 adet ofis/işyeri olmak üzere toplam 113 adet bağımsız bölüm ve 23.361,35 m² inşaat alanı için düzenlenmiş B Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,

• 01.10.2021 tarih, 21/6527 sayılı, 57 adet mesken/bağımsız bölüm ve 10.269,85 m² inşaat alanı için düzenlenmiş C Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,

• 01.10.2021 tarih, 21/6527 sayılı, 35 adet mesken/bağımsız bölüm ve 8.402,03 m² inşaat alanı için düzenlenmiş E Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,

• 05.10.2021 tarih ve 21/6527 sayılı, 119 adet mesken/bağımsız bölüm ve 32.227,33 m² inşaat alanı için düzenlenmiş A Blok Tadilat Ruhsatı,
• 05.10.2021 tarih ve 21/6527 sayılı, 107 adet mesken, 6 adet ofis/işyeri olmak üzere toplam 113 adet bağımsız bölüm ve 23.361,35 m² inşaat alanı için düzenlenmiş B Blok Tadilat Ruhsatı,
• 05.10.2021 tarih ve 21/6527 sayılı, 57 adet mesken/bağımsız bölüm ve 10.269,85 m² inşaat alanı için düzenlenmiş C Blok Tadilat Ruhsatı,
• 05.10.2021 tarih ve 21/6527 sayılı, 35 adet mesken/bağımsız bölüm ve 8.402,03 m² inşaat alanı için düzenlenmiş E Blok Tadilat Ruhsatı,
• 30.11.2022 tarih, 22/3028 sayılı, 57 adet mesken/bağımsız bölüm ve 10.269,85 m² inşaat alanı için düzenlenmiş C Blok Tadilat Ruhsatı,
• 16.02.2023 tarih, 79319 sayılı, 119 adet mesken/bağımsız bölüm ve 32.227,33 m² inşaat alanı için düzenlenmiş A Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
• 16.02.2023 tarih, 79319 sayılı, 107 adet mesken, 6 adet ofis/işyeri olmak üzere toplam 113 adet bağımsız bölüm ve 23.361,35 m² inşaat alanı için düzenlenmiş B Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
• 16.02.2023 tarih, 79319 sayılı, 57 adet mesken/bağımsız bölüm ve 10.269,85 m² inşaat alanı için düzenlenmiş C Blok İsim Değişikliği Ruhsatı,
• 16.02.2023 tarih, 79319 sayılı, 35 adet mesken/bağımsız bölüm ve 8.402,03 m² inşaat alanı için düzenlenmiş E Blok Tadilat Ruhsatı,

Yanı sıra taşınmazın dosyasında yapılan incelemelerde herhangi bir yapı kullanma izin belgesine rastlanmamıştır. Ancak 29.09.2023 tarihinde alınan seviye tespit tutanaklarına göre rapora konu taşınmazların konumlu olduğu A, B, C ve E blokların inşai tamamlanma seviyesi %100 mertebesindedir.

Web Tapu Sistemi'nde A, B, C ve E bloklar ait 31.12.2018 tarih 2018 / 20208 sayılı kat irtifakına esas mimari projeleri incelenmiştir.

4.3.3. YAPI DENETİME İLİŞKİN BİLGİLER

2023/3539

Değerleme konusu gayrimenkuller 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi olup, inşaat sürecinde yapı denetimi; Çamlık Mahallesi, Şenol Güneş Bulvarı, No: 40, İç Kapı No: 3, Ümraniye/İSTANBUL adresinde faaliyet gösteren Omega Yapı Denetim Ltd. Şti. firması tarafından yürütülmüştür.

4.3.4. ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ

Rapora konu taşınmazların yer aldığı bloklara ait aşağıda yer alan Enerji Kimlik Belgeleri incelenmiştir.

• A Blok için düzenlenmiş, 03.07.2022 tarih ve Y22344B3FE870 nolu, "C" eneji performansı sınıfına sahip Enerji Kimlik Belgesi
• B Blok için düzenlenmiş, 09.07.2022 tarih ve Y2234AAF3BA7E nolu, "C" eneji performansı sınıfına sahip Enerji Kimlik Belgesi
• C Blok için düzenlenmiş, 11.07.2022 tarih ve Y223451E766B3 nolu, "C" eneji performansı sınıfına sahip Enerji Kimlik Belgesi
• E Blok için düzenlenmiş, 11.07.2022 tarih ve Y2234719A7BB8 nolu, "C" eneji performansı sınıfına sahip Enerji Kimlik Belgesi

4.3.5. RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA İMAR KANUNU'NUN 21. MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ

Değerlemeye konu taşınmazlar için düzenlenmiş ruhsatlar ve ruhsat eki onaylı mimari projeler mevcut olup henüz iskan belgeleri alınmamıştır. Halihazırda taşınmazlar için yeninden ruhsat alınmasına gerek yoktur.

4.3.6. MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ

İlgili mevzuat uyarınca parsel üzerinde yer alan gayrimenkullere ilişkin iskan dışında tüm izinler alınmış olup yasal gerekliliği olan tüm belgeleri mevcuttur.

Rapor konusu taşınmazların belediye incelemesi itibariyle sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde Proje olarak bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.

4.4. SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE MÜLKİYET VE HUKUKİ DURUMUNDAKİ DEĞİŞİKLİKLER

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerle ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere ilişkin bilgi aşağıda belirtilmiştir.

4.4.1. TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ VE KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜ İNCELEMESİ

Rapor konusu taşınmazların mülkiyeti 18.05.2023 tarihinde Kat İrtifakı Tesisi işlemi ile EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.

4.4.2. HUKUKİ DURUM İNCELEMESİ

2023/3539

Gayrimenkuller için hukuki olarak herhangi bir kısıtlılık söz konusu değildir.

4.5. YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE İLİŞKİN BİLGİLER

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

5.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKİ BİLGİLERİ

5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ

Rapora konu taşınmazlar, İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Necip Fazıl Mahallesi, Hamza Yerlikaya Bulvarı üzerinde ve 7450 nolu parsel üzerine kurulmuş Narlıbahçe Evleri bünyesinde yer alan A, B, C ve E bloklarda konumlu 71 adet mesken ve 3 adet dükkan olmak üzere toplam 74 adet bağımsız bölümdür.

Taşınmazların yakın çevresinde, genellikle konut amaçlı 5-15 katlı yapılaşma mevcuttur. Yapılaşma yoğunluğunun orta olduğu bölgede sosyal yaşamın gerektirdiği ticari birimlere ve sağlık ocağı, okul, çocuk parkı vb. kamu kurum ve kuruluşlarına ulaşım yakın ve orta mesafeden sağlanabilmektedir.

Bölge, orta düzey gelir grubuna sahip toplum kesimlerince ikamet amaçlı tercih edilmektedir. Toplu taşıma araçlarının da güzergahı olan Hamza Yerlikaya Bulvarına cepheli olması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamaktadır. Rapora konu taşınmazlara yakın konumda bulunan yerler; Necip Fazıl Ortaokulu, Yiğit Okulları, Renault Otonova Ümraniye ve Çekmeköy Belediyesi olarak ifade edilebilir. Taşınmazların konumlu olduğu bölge topografik olarak hafif eğimli ve bölgede teknik altyapı tamamlanmıştır.

• Site bünyesinde spor salonu, kapalı havuz, sauna, hamam, peyzaj ve yürüyüş alanları, oyun sahaları, çocuk oyun parkı, kapalı otopark ile 24 saat güvenlik imkanı mevcuttur.
• Rapora konu taşınmazlar; A blokta 24 adet mesken; B blokta 37 adet mesken ve 2 adet iş yeri; C blokta 7 adet mesken; E blokta 4 adet mesken olmak üzere toplam 74 adet bağımsız bölümdür.
• A Blok; 4 bodrum, zemin ve 18 normal kat olmak üzere toplam 23 katlıdır.
• A Blok'un 4 ila 1. bodrum katlarında kapalı otopark ve bina ortak alanları; zemin katında bina giriş ve 4'ü dubleks olmak üzere 6 adet daire; 1. normal katında, zemin katta yer alan dubleks dairelere ait mahaller ve 4 adet daire; 2 ila 16. normal katlarında muhtelif sayıda daire, 17. normal katında 4'ü dubleks olmak üzere 5 adet daire; 18. normal katında 17. normal katta yer alan dubleks dairelere ait mahaller ve 1 adet daire olmak üzere binada toplam 119 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
• A Blok bina girişi, doğu cepheden ve zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır.
• B Blok; 2 bodrum, zemin ve 14 normal kat olmak üzere toplam 17 katlıdır.
• B Blok'un 2. bodrum katında, kapalı otopark ve bina ortak alanları; 1. bodrum katında, zemin katta yer alan dükkanlara ait mahaller, kapalı otopark ve bina ortak alanları; zemin katında bina girişi, 6'sı dubleks olmak üzere 7 adet daire, 3ü dubleks olmak üzere 6 adet dükkan; 1. normal katında, zemin katta yer alan dubleks dairelere ait mahaller ve 1 adet daire; 2 ila 4. normal katlarında muhtelif sayıda daire, 5. normal katında, 3'ü dubleks olmak üzere 13 adet daire; 6. normal katında 5. normal katta yer alan dubleks dairelere ait mahaller ve 3 adet daire; 7 ila 14. normal katında muhtelif sayıda daire olmak üzere binada toplam 113 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
• B Blok bina girişi, güney cepheden ve zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır.
• C Blok; bodrum, zemin ve 14 normal kat olmak üzere toplam 16 katlıdır.
• C Blok'un bodrum katında, kapalı otopark ve bina ortak alanları; zemin katında bina girişi, 4 adet daire; 1 ila 12. normal katlarında muhtelif sayıda daire; 13. normal katında 1'i dubleks olmak üzere 3 adet daire; 14. normal katında, 13. normal katta yer alan dubleks daireye ait mahaller ve 2 adet daire olmak üzere binada toplam 57 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
• C Blok bina girişi, kuzey cepheden ve zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır.
• E Blok; 3 bodrum, zemin ve 6 normal kat olmak üzere toplam 10 katlıdır.
• E Blok'un bodrum katında, kapalı otopark ve bina ortak alanları; zemin katında bina girişi ve 4 adet daire; 1 ila 6. normal katlarında muhtelif sayıda daire olmak üzere binada toplam 35 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

• E Blok bina girişi, doğu cepheden ve zemin kat seviyesinden sağlanmaktadır.
• Tüm bloklarda bina girişi ve kat hollerinin zeminleri mermer, duvarları saten boyalı, tavanları spot aydınlatmalı asma tavandır. Blokların dış cepheleri kompozit dış cephe malzemesi ile kaplıdır.
• Rapora konu mesken nitelikli taşınmazların; salon ve odalarının zeminleri laminat parke, duvarları saten boyalı, tavanları plastik boyalıdır. Antre ve mutfak hacimlerinin zemini seramik, duvarları saten boyalı, tavanları kısmen plastik boyalı kısmen spot aydınlatmalı asma tavandır. Her dairede klima bulunmaktadır. Mutfak dolapları laminat kaplama, tezgahı ise polikordur. Mutfak hacimlerinde ankastre set mevcuttur. Banyo-WC hacimlerinin zeminleri ve duvarları seramik, tavanları plastik boyalı ve kartonpiyerlidir. Banyo-WC hacimlerinde lavabo, klozet, kabinli duş teknesi mevcuttur. Pencere doğramaları PVC`den mamul ve çift camlıdır. Dairelerin kapısı çelik, iç kapıları mobilya kapıdır.
• B Blok'ta yer alan 108, 109, 110 ve 113 bağımsız bölüm numaralı dükkanların natamam halde pazarlandıkları öğrenilmiş olup zeminleri brüt beton, duvarları kısmen plastik boyalı, kısmen brüt beton, tavanları sıvalıdır.
• 111 bağımsız bölüm numaralı dükkanın ise içerisinde kiracı bulunmakta olup kullanım amacına uygun olacak şekilde bölümlendirildiği tespit edilmiştir.
• 111 bağımsız bölüm numaralı dükkan zeminleri seramik, duvarları saten boyalı, tavamları plastik boyalıdır.
• Rapora konu taşınmazlarından bir kısmında "Kenetli Metal Çat"ı olarak nitelendirilen yerlerde teras alanları oluşturulduğu tespit edilmiştir. Bahse konu teras alanları satışa esas kullanım alanlarına dahil edilmiştir. Ancak değer takdirinde şerefiye olarak dikkate alınmıştır.
• Rapora konu taşınmazların niteliği, konumlu olduğu katları tipleri ve satışa esas kullanım alanlarını gösterir tablo aşağıda sunulmuştur.
• Yanı sıra 74 adet bağımsız bölümün 13 adedi halihazırda satılmış olup satılan bağımsız bölümler tabloda belirtilmiştir.

BB NO	BB NO	BB NİTELİĞİ	KAT NO	TİPİ	SATIŞA ESAS GENEL BRÜT ALANI (m²)	DURUMU
A	7	DAİRE	1	3+1-B	157	SATILIK
A	8	DAİRE	1	2+1	115	SATILIK
A	9	DAİRE	1	2+1	116	SATILIK
A	11	DAİRE	2	3+1-B	155	SATILIK
A	17	DAİRE	2	4+1	262	SATILIK
A	18	DAİRE	3	3+1-B	157	SATILIK
A	22	DAİRE	3	4+1	327	SATILIK
A	23	DAİRE	3	4+1	326	SATILIK
A	24	DAİRE	4	3+1-B	156	SATILIK

A	26	DAİRE	4	2+1	118	SATILIK
A	40	DAİRE	6	3+1-B	156	SATILIK
A	41	DAİRE	6	2+1	109	SATILIK
A	48	DAİRE	7	3+1-B	156	SATILIK
A	49	DAİRE	7	2+1	109	SATILIK
A	56	DAİRE	8	3+1-B	156	SATILIK
A	64	DAİRE	9	3+1-B	160	SATILIK
A	71	DAİRE	10	3+1-B	156	SATILIK
A	78	DAİRE	11	3+1-B	157	SATILIK
A	85	DAİRE	12	3+1-B	156	SATILIK
A	99	DAİRE	14	3+1-B	156	SATILIK
A	107	DAİRE	15	3+1-K	222	SATILIK
B	8	DAİRE	1	2+1	106	SATILIK
B	9	DAİRE	2	3+1-K	165	SATILIK
B	13	DAİRE	2	3+1-B	257	SATILIK
B	14	DAİRE	2	2+1	175	SATILIK
B	18	DAİRE	2	3+1-K	162	SATILIK
B	20	DAİRE	2	4+1	255	SATILIK
B	22	DAİRE	2	3+1-B	173	SATILIK
B	28	DAİRE	3	2+1	176	SATILIK
B	32	DAİRE	3	3+1-B	245	SATILIK
B	35	DAİRE	3	3+1-B	155	SATILIK
B	43	DAİRE	4	3+1-B	167	SATILIK
B	44	DAİRE	4	3+1-B	173	SATILIK
B	47	DAİRE	4	3+1-B	155	SATILIK
B	52	DUBLEKS DAİRE	5-6	4+1-D	313	SATILIK
B	53	DUBLEKS DAİRE	5-6	4+1-D	272	SATILIK
B	56	DAİRE	5	3+1-B	170	SATILIK
B	57	DAİRE	5	3+1-B	176	SATILIK
B	59	DAİRE	5	3+1-B	235	SATILIK
B	61	DAİRE	6	2+1	100	SATILIK
B	63	DAİRE	6	3+1-B	172	SATILIK
B	69	DAİRE	7	3+1-B	173	SATILIK
B	74	DAİRE	8	3+1-B	167	SATILIK
B	75	DAİRE	8	3+1-B	173	SATILIK
B	80	DAİRE	9	3+1-B	167	SATILIK
B	85	DAİRE	10	2+1	100	SATILIK
B	98	DAİRE	12	3+1-B	167	SATILIK
B	99	DAİRE	12	3+1-B	173	SATILIK
B	102	DAİRE	13	3+1-K	233	SATILIK
B	103	DAİRE	13	3+1-B	205	SATILIK
B	106	DAİRE	14	3+1-K	142	SATILIK
B	107	DAİRE	14	3+1-B	161	SATILIK
B	111	DÜKKAN	ZEMİN	Dükkan	219	SATILIK
B	113	Kİ KATLI DÜKKAN	ZEMİN + 1.BODRUM	Dükkan	1.401	SATILIK
C	5	DAİRE	1	3+1-K	135	SATILIK
C	16	DAİRE	3	3+1-B	168	SATILIK
C	47	DAİRE	11	3+1-B	167	SATILIK
E	6	DAİRE	1	3+1-B	156	SATILIK
E	14	DAİRE	2	2+1	147	SATILIK

E	17	DAİRE	3	3+1-B	157	SATILIK
E	32	DAİRE	6	3+1-B	157	SATILIK
A	14	DAİRE	2	2+1	97	SATILDI
A	97	DAİRE	13	2+1	110	SATILDI
A	102	DAİRE	14	2+1	97	SATILDI
B	5	DUBLEKS DAİRE	ZEMİN + 1. KAT	4+1-D	215	SATILDI
B	40	DAİRE	4	3+1-B	199	SATILDI
B	54	DUBLEKS DAİRE	5-6	4+1-D	365	SATILDI
B	71	DAİRE	8	2+1	124	SATILDI
B	79	DAİRE	9	2+1	100	SATILDI
B	108	Kİ KATLI DÜKKAN	ZEMİN + 1.BODRUM	Dükkan	2.232	SATILDI
C	13	DAİRE	3	2+1	118	SATILDI
C	21	DAİRE	5	2+1	121	SATILDI
C	23	DAİRE	5	3+1-B	167	SATILDI
C	28	DAİRE	6	3+1-B	168	SATILDI

5.3. DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.4. EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ

Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-1. Maddesine göre "en verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır." şeklindedir.

Ayrıca Uluslararası Değerleme Standartları (2017) 140-5. Maddesi'nde ise "En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:

(a) Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,

(b) Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,

(c) Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır." denilmektedir.

Bu tanım ve detaylardan hareketle gayrimenkullerin lokasyonu, kullanım fonksiyonları, fiziksel özellikleri ile yasal izinleri dikkate alındığında en verimli kullanım seçeneğinin projede tasarlandıkları gibi konut/işyeri olarak kullanılmaları olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

6.BÖLÜM GENEL VERİLER, BÖLGE VERİLERİ VE PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER

6.1. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN VE GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.

Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir.

Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkâr davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir.

Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır.

2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur.

2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir.

Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir.

2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur.

Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır.

2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır.

2023 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır.

2024 yılında ise 2023 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir.

Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2024 yılında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.

6.2. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASI FIRSAT VE TEHDİTLER

Tehditler:

• FED'in parasal genişleme politikasını yavaşlatarak faiz artırım sürecine girmesi, bunun sonucu olarak da Türkiye piyasası üzerinde baskı yaratması,
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle mevcut ve gelecekteki yatırımları yavaşlaması ve talebin azalması,
• Son dönemde döviz kurundaki artışın faizler üzerindeki baskıyı artıyor olması.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,
• Son dönemde gayrimenkule olan yabancı ilgisinin artıyor olması,
• Özellikle kentsel dönüşümün hızlanmasıyla daha modern yapıların inşa edilmesi,
• Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi.

6.3. BÖLGE ANALİZİ

6.3.1. İSTANBUL İLİ

2023/3539

İstanbul, 42° K, 29° D koordinatlarında yer alır. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.

İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Yıllık yağmur düşüşü 870mm'dir. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 7°C ile 9°C civarındadır. Kış aylarında bir iki hafta kar yağabilir. Haziran'dan Eylül'e kadar otalama sıcaklık 28°C'dir.

Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.

İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrilidir. Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet, Boğaziçi ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul, idari olarak 39 ilçeden oluşmaktadır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. İstanbul'un ilçeleri üç ana bölgeye ayrılmaktadır.

Yaklaşık 15 milyonluk nüfusuyla dünyanın en kalabalık şehirlerinden olan İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.

İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika'daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır.

6.3.2. ÜMRANİYE İLÇESİ

2023/3539

Ümraniye, İstanbul ilinin ilçelerinden biridir. İstanbul'un nüfus bakımından en kalabalık dördüncü, Anadolu Yakası'nın en kalabalık ilçesidir. İlçe 35 mahalleden oluşur. 22 bin hektarlık bir yerleşim alanına sahiptir. Batıdan Üsküdar, güneyden Ataşehir, doğudan Sancaktepe, kuzeydoğudan Çekmeköy ve kuzeybatıdan Beykoz ilçeleriyle çevrilidir. Ümraniye İstanbul'un en hızlı kentleşen ve nüfusu hızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de aynen muhafaza edildiği bir kentleşme örneğidir. Ümraniye, ekonomik çeşitlilik açısından çok zengin bir yöredir. Küçük imalat sanayisinden konfeksiyona, yedek parça ve ağaç ürünleri üretimine kadar çeşitlilik göstermektedir.

Ümraniye'nin doğusunda Sancaktepe, güneyinde Ataşehir, batısında Üsküdar, kuzeyinde Çekmeköy ve Beykoz ilçeleri yer almaktadır. Ümraniye'nin denizden yüksekliği 120 metre olup, doğuya doğru Yukarı Dudullu kısmında 180 metreye kadar çıkar. Yüzölçümü 45 km² dir. İlçe sınırları içinde büyük dağ, göl ve akarsu yoktur. Geçmişte ormanlar ile kaplı iken tahribat nedeniyle küçük topluluklar halinde bulunan birkaç yer dışında orman kalmamıştır.

İlçede hem Karadeniz hem Akdeniz iklim özellikleri görülür. Kışları Akdeniz bölgesi gibi cephesel yağışların etkisi altında kalırken, yazları Karadeniz'in etkisiyle Akdeniz bölgesi kadar kurak geçmez. Yükseltinin az olması yağış miktarının fazla olmasını engeller. Her ne kadar boğazdan gelen deniz ikliminden etkilense de Çamlıca tepelerinin engellemesiyle karasal iklimin özellikleri de görülebilmektedir.

İlçede toplam 60.014 ana taşınmaz, 189.131 bağımsız bölüm, 199.700 malik mevcut olup, 43 personel ile hizmet verenTapu Müdürlüğü tarafından 2014 yılında toplam 45.046 işlem yapılmış olup, bunlar; 12.969 satış, 37 bağış, 897 intikal, 48 taksim, 2.836 ipotek, 6.360 ipotek terkini, 98 cins tashihi, 780 diğer tashihler, 3 imar uygulaması, 684 kat irtifakı, 640 kat mülkiyeti, 341 kamulaştırma, 28.089 diğer işlemlerdir.

İstanbul Kadastro Müdürlüğüne bağlı olup, 3 ilçeye hizmet veren Ümraniye Kadastro Mühendisliği bünyesinde Ümraniye'de 57.300 tescilli taşınmaz mevcut olup, 2014 yılında 607 Aplikasyon, 21 ihdas, 894 plan örneği (çap), 44 ifraz, 406 yola terk, 169 tevhit, 720 cins değişikliği, 12 irtifak hakkı tesisi, 10 alan düzenlemesi, 5 kamulaştırma haritası, 256 diğer tescile konu işlem olmak üzere toplam 3.144 işlem gerçekleştirilmiştir.

6.4. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN ÖZET FAKTÖRLER

Olumlu etkenler:

• Merkezi konumları,
• Ulaşım imkânlarının kolaylığı,
• Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olmaları,
• Sosyal donatılara sahip site bünyesinde konumlu olmaları,
• Tamamlanmış altyapı.

Olumsuz etken:

• Kat mülkiyetine geçilmemiş olması,
• Son dönemde genel ekonomik görünümün durağan seyretmesi.

6.5. EMSALLER VE PİYASA ARAŞTIRMASI

Piyasa araştırması yapılırken Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin yayınladığı Uluslararası Değerleme Standartları hükümleri esas alınmak suretiyle konu taşınmazla aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklar seçilmiştir.

Rapor konusu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aynı bölgede yer alan ve benzer nitelikteki gayrimenkullerin verileri aşağıda sıralanmıştır.

Bölgede Konumlu Olan Satılık Daire Emsalleri;

• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 8. normal katta konumlu, 130 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 3+1 kullanımlı daire 14.000.000,-TL (107.692,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0533 094 89 52)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 12. normal katta konumlu, 147 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 3+1 kullanımlı daire 13.950.000,-TL (94.897,- TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0533 665 51 51)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 5. normal katta konumlu, 137 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 2+1 kullanımlı daire 13.250.000,-TL (96.715,- TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0532 657 34 33)

• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 8. normal katta konumlu, 117 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 2+1 kullanımlı daire 11.000.000,-TL (94.017,- TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0535 699 17 45)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 15. normal katta konumlu, 216 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 3+1 kullanımlı teraslı daire 15.500.000,-TL (71.759,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0543 283 45 50)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 4. normal katta konumlu, 280 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 4+1 kullanımlı teraslı daire 25.000.000,-TL (89.285,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0535 772 83 34)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 9. normal katta konumlu, 240 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 4+1 kullanımlı teraslı daire 17.500.000,-TL (72.916,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Emlakçı: 0536 239 68 99) Yanı sıra taşınmaz 75.000,-TL bedelle kiralıktır.

Bölgede Konumlu Olan Kiralık Daire Emsalleri

• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 4. normal katta konumlu, 280 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 4+1 kullanımlı teraslı daire 75.000,-TL (267,- TL/m²) bedelle kiralıktır.
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 13. normal katta konumlu, 230 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 4+1 kullanımlı teraslı daire 60.000,-TL (260,- TL/m²) bedelle kiralıktır. (Emlakçı: 0507 540 40 08)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 11. normal katta konumlu, 147 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 3+1 kullanımlı daire 50.000,-TL (340,-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Sahibinden: 0532 410 51 39)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 14. normal katta konumlu, 98 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 2+1 kullanımlı daire 29.500,-TL (301,-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Sahibinden: 0532 215 11 56)
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site bünyesinde 10. normal katta konumlu, 142 m² kullanım alanlı olarak beyan edilen, 3+1 kullanımlı daire 40.000,-TL (281,-TL/m²) bedelle kiralıktır. (Sahibinden: 0535 943 01 26)

Bölgede Konumlu Olan Satılık Dükkan Emsalleri;

1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan, binanın bodrum, zemin ve asma katında konumlu, her katta 96 m² kullanım alanlı olmak üzere toplam brüt 288 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, depolu ve asma katlı dükkan, 15.000.000,-TL bedelle satılıktır. (Bodrum kat alanı 1/5, asma kat alanı 1/3 oranında zemin kata indirgendiğinde m² birim değeri: 101.902,-TL/m²) (Emlakçı: 0532 304 98 51) Ticari potansiyeli, inşai kalitesi ve site bünyesinde yer almaması sebebiyle düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.

• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan, binanın zemin katında konumlu, 40 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen dükkan, 2.990.000,-TL bedelle satılıktır. (m² birim değeri: 74.750,-TL/m²) (Emlakçı: 0532 230 98 87) Ticari potansiyeli, inşai kalitesi ve site bünyesinde yer almaması sebebiyle düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan, binanın bodrum ve zemin katlarında konumlu, 180 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen dükkan, bodrum ve zemin katlarda 90'ar m² kullanım alanlı olduğu düşünülen, depolu dükkan, 8.500.000,- TL bedelle satılıktır. (Bodrum kat alanı 1/5 oranında zemin kata indirgendiğinde m² birim değeri: 78.703,-TL/m²) (Emlakçı: 0530 881 85 64) Ticari potansiyeli, inşai kalitesi ve site bünyesinde yer almaması sebebiyle düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan, binanın bodrum, zemin ve asma katında konumlu, 240 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, bodrum ve zemin katlarında 90'ar m², asma katında 60 m² kullanım alanlı olduğu düşünülen, depolu ve asma katlı dükkan, 9.700.000,-TL bedelle satılıktır. (Bodrum kat alanı 1/5, asma kat alanı 1/3 oranında zemin kata indirgendiğinde m² birim değeri: 75.781,-TL/m²) (Emlakçı: 0534 470 54 46) Ticari potansiyeli, inşai kalitesi ve site bünyesinde yer almaması sebebiyle düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan, binanın zemin ve asma katında konumlu, zemin katında 100 m², asma katında 30 m² kullanım alanlı olmak üzere toplam 130 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, asma katlı dükkan, 6.750.000,-TL bedelle satılıktır. (Asma kat alanı 1/3 oranında zemin kata indirgendiğinde m² birim değeri: 61.363,-TL/m²) (Emlakçı: 0542 245 42 32) Ticari potansiyeli, inşai kalitesi ve site bünyesinde yer almaması sebebiyle düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir. Yanı sıra taşınmaz, 32.500,-TL/ay bedelle kiralıktır.

Bölgede Konumlu Olan Kiralık Dükkan Emsalleri;

• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan, binanın zemin ve asma katında konumlu, zemin katında 100 m², asma katında 30 m² kullanım alanlı olmak üzere toplam 130 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, asma katlı dükkan, 32.500,-TL/ay bedelle kiralıktır. (Asma kat alanı 1/3 oranında zemin kata indirgendiğinde m² birim aylık kira değeri: 295,-TL/m²) (Emlakçı: 0542 245 42 32) Ticari potansiyeli, inşai kalitesi ve site bünyesinde yer almaması sebebiyle düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.
• 1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan, binanın zemin katında konumlu, 275 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, dükkan, 100.000,-TL bedelle kiralıktır. (m² birim aylık kira değeri: 363,-TL/m²) (Emlakçı: 0535 595 68 87) Ticari

potansiyeli, inşai kalitesi ve site bünyesinde yer almaması sebebiyle düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.

1. Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan, binanın zemin katında konumlu, 180 m² kullanım alanlı olduğu beyan edilen, dükkan, 54.950,-TL bedelle kiralıktır. (m² birim aylık kira değeri: 305,-TL/m²) (Emlakçı: 0532 214 58 88) Ticari potansiyeli, inşai kalitesi ve site bünyesinde yer almaması sebebiyle düşük şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.

7.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME SÜRECİ

7.1. GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ

Gayrimenkulün Pazar değerinin tahmininde; Pazar yaklaşımı, Gelir yaklaşımı ve Maliyet yaklaşımı kullanılır.

Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım Pazar verileriyle desteklenmektedir.

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

28 Bu çalışmamızda; rapora konu taşınmazın Pazar değerinin tespitinde pazar yaklaşımı ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.

8.BÖLÜM GAYRİMENKULÜN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ

8.1. PAZAR YAKLAŞIMI İLE ULAŞILAN SONUÇ, PAZAR DEĞERİ HESABI ve ANALİZİ

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. (UDS 2017)

Yukarıdaki tanımdam hareketle bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, Pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul/gayrimenkuller için m² birim değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Gayrimenkulün Pazar değerinin tespitinde pazarda bulunan emsal gayrimenkullerin sahip oldukları olumlu, olumsuz ve benzer özelliklere göre karşılaştırılması ve uyumlaştırılması yoluna gidilmiştir. Bu kapsamda emsal gayrimenkuller; konum / lokasyon, büyüklük, imar durumu, yapılaşma hakkı, fiziksel özellik gibi kriterler doğrultusunda değerlendirilmiştir. Puan aralıkları mesleki deneyim ve şirketimizdeki diğer verilerden elde edilmiştir.

Emsal No	1	2	3	4	5	6	7
Kullanım Alanı (m²)	130	147	137	117	216	280	240
İstenen Fiyat (TL)	14.000.000	13.950.000	13.250.000	11.000.000	15.500.000	25.000.000	17.500.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	13.300.000	13.252.500	12.587.500	10.450.000	14.725.000	23.750.000	16.625.000
Birim Değer (TL/m²)	102.308	90.153	91.880	89.316	68.171	84.821	69.271
Konum Düzeltmesi (%)	0%	10%	10%	10%	10%	10%	10%
Kullanım Alanı Düzeltmesi (%)	0%	0%	0%	0%	35%	10%	35%
İnşai Kalite Düzeltmesi (%)	0%	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	0%	10%	10%	10%	45%	20%	45%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	102.310	99.170	101.070	98.250	98.850	101.785	100.445
Ortalama Birim Değer (TL/m²)	100.300

8.1.1. SATILIK KONUT EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ

8.1.2. KİRALIK KONUT EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ

Emsal No	8	9	10	11	12
Kullanım Alanı (m²)	280	230	147	98	142
İstenen Fiyat (TL)	75.000	60.000	50.000	29.500
Pazarlıklı Fiyat (TL)	71.250	57.000	47.500	28.025	38.000
Birim Değer (TL/m²)	255	250	325	285	270
Konum Düzeltmesi (%)	25%	25%	10%	10%	15%
Kullanım Alanı Düzeltmesi (%)	15%	15%	0%	15%	15%

İnşai Kalite Düzeltmesi (%)	0%	0%	0%	0%	0%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	40%	40%	10%	25%	30%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	355	350	360	355	350
Ortalama Birim Değer (TL/m²)	355

8.1.3. SATILIK DÜKKAN EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ

Emsal No	13	14	15	16	17
Kullanım Alanı (m²)	147	40	108	128	110
İstenen Fiyat (TL)	15.000.000	2.990.000	8.500.000	9.700.000	6.750.000
Pazarlıklı Fiyat (TL)	14.227.500	2.840.500	8.075.000	9.215.000	6.480.000
Birim Değer (TL/m²)	96.654	71.013	74.769	71.992	58.909
Konum Düzeltmesi (%)	20%	25%	25%	30%	40%
Kullanım Alanı Düzeltmesi (%)	10%	20%	20%	20%	30%
İnşai Kalite Düzeltmesi (%)	5%	30%	20%	25%	40%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	35%	75%	65%	75%	110%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	130.485	124.275	123.370	125.985	123.710
Ortalama Birim Değer (TL/m²)	125.570

8.1.4. KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİNİN KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ

Emsal No	18	19	20
Kullanım Alanı (m²)	110	275	180
İstenen Fiyat (TL)	32.500	100.000	54.950
Pazarlıklı Fiyat (TL)	29.250	90.000	49.455
Birim Değer (TL/m²)	265	325	275
Konum Düzeltmesi (%)	40%	25%	30%
Kullanım Alanı Düzeltmesi (%)	30%	15%	20%
İnşai Kalite Düzeltmesi (%)	20%	10%	10%
Toplam Düzeltme Miktarı (%)	90%	50%	60%
Düzeltilmiş Birim Değer (TL/m²)	505	490	440
Ortalama Birim Değer (TL/m²)		480

8.1.5. ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmaları, değerleme süreci ve emsal analizinden hareketle belirtilen özellikler gözönünde bulundurularak taşınmazların m² birim değerleri takdir edilmiş ve kullanım alanları ile çarpılarak pazar ve kira değerleri hesaplanmıştır.

Rapora konu konut emsallerinin analizi A blokta yer alan ve teras alanı bulunmayan daireler için yapılmış olup diğer tüm taşınmazlar blokların konumları, kullanım alanı ve teras alanı büyüklükleri ve cepheleri dikkate alınmak suretiyle şerefiyelendirilerek m² birim değerleri takdir edilmiştir.

Rapora konu dükkan emsallerinin analizi ise 111 nolu bağımsız bölüm için yapılmıştır. 113 nolu bağımsız bölümün ise kullanım alanı büyüklüğü sebebiyle m² birim değeri düşük şerefiyeli olmasına rağmen, cephe genişliği ve reklam kabiliyeti dikkate alındığında benzer şerefiyeli olarak değerlendirilmiştir.

Yanı sıra satıldığı beyan edilen 13 adet bağımsız bölümün satış rakamları ilgilisi tarafından temin edilip aşağıda yer alan tabloda gösterilmiştir.

BB NO	BB NO	BB NİTELİĞİ	KAT NO	TİPİ	SATIŞA ESAS GENEL BRÜT ALANI (m²)	m² BİRİM DEĞERİ (TL)	m² BİRİM KİRA DEĞERİ (TL/ay)	PİYASA DEĞERİ (TL)	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)	DURUMU
A	7	DAİRE	1	3+1-B	157	100.312	355	15.740.000	56.000	SATILIK
A	8	DAİRE	1	2+1	115	90.267	320	10.415.000	37.000	SATILIK
A	9	DAİRE	1	2+1	116	93.260	330	10.835.000	38.000	SATILIK
A	11	DAİRE	2	3+1-B	155	100.303	355	15.570.000	55.000	SATILIK
A	17	DAİRE	2	4+1	262	100.309	355	26.325.000	93.000	SATILIK
A	18	DAİRE	3	3+1-B	157	100.312	355	15.775.000	56.000	SATILIK
A	22	DAİRE	3	4+1	327	70.217	249	22.970.000	81.000	SATILIK
A	23	DAİRE	3	4+1	326	80.177	330	26.160.000	108.000	SATILIK
A	24	DAİRE	4	3+1-B	156	100.295	355	15.655.000	55.000	SATILIK
A	26	DAİRE	4	2+1	118	85.248	302	10.055.000	36.000	SATILIK
A	40	DAİRE	6	3+1-B	156	100.301	355	15.650.000	55.000	SATILIK
A	41	DAİRE	6	2+1	109	93.279	330	10.145.000	36.000	SATILIK
A	48	DAİRE	7	3+1-B	156	100.301	355	15.650.000	55.000	SATILIK
A	49	DAİRE	7	2+1	109	93.279	330	10.145.000	36.000	SATILIK
A	56	DAİRE	8	3+1-B	156	100.295	355	15.655.000	55.000	SATILIK
A	64	DAİRE	9	3+1-B	160	100.295	355	16.005.000	57.000	SATILIK
A	71	DAİRE	10	3+1-B	156	100.313	355	15.690.000	56.000	SATILIK
A	78	DAİRE	11	3+1-B	157	100.294	355	15.700.000	56.000	SATILIK
A	85	DAİRE	12	3+1-B	156	100.301	355	15.670.000	55.000	SATILIK
A	99	DAİRE	14	3+1-B	156	100.313	355	15.690.000	56.000	SATILIK
A	107	DAİRE	15	3+1-K	222	70.217	249	15.565.000	55.000	SATILIK
B	8	DAİRE	1	2+1	106	105.318	373	11.130.000	39.000	SATILIK
B	9	DAİRE	2	3+1-K	165	75.215	266	12.415.000	44.000	SATILIK
B	13	DAİRE	2	3+1-B	257	70.208	249	18.030.000	64.000	SATILIK
B	14	DAİRE	2	2+1	175	80.226	284	14.070.000	50.000	SATILIK
B	18	DAİRE	2	3+1-K	162	73.224	259	11.855.000	42.000	SATILIK
B	20	DAİRE	2	4+1	255	70.208	249	17.910.000	63.000	SATILIK
B	22	DAİRE	2	3+1-B	173	70.201	249	12.135.000	43.000	SATILIK
B	28	DAİRE	3	2+1	176	80.249	284	14.115.000	50.000	SATILIK
B	32	DAİRE	3	3+1-B	245	70.208	249	17.170.000	61.000	SATILIK

B	35	DAİRE	3	3+1-B	155	85.241	302	13.180.000	47.000	SATILIK
B	43	DAİRE	4	3+1-B	167	90.260	320	15.115.000	54.000	SATILIK
B	44	DAİRE	4	3+1-B	173	85.250	302	14.790.000	52.000	SATILIK
B	47	DAİRE	4	3+1-B	155	85.251	302	13.225.000	47.000	SATILIK
B	52	DUBLEKS DAİRE	5-6	4+1-D	313	85.255	302	26.690.000	94.000	SATILIK
B	53	DUBLEKS DAİRE	5-6	4+1-D	272	93.279	330	25.410.000	90.000	SATILIK
B	56	DAİRE	5	3+1-B	170	90.281	320	15.365.000	54.000	SATILIK
B	57	DAİRE	5	3+1-B	176	80.252	284	14.150.000	50.000	SATILIK
B	59	DAİRE	5	3+1-B	235	70.202	249	16.520.000	58.000	SATILIK
B	61	DAİRE	6	2+1	100	110.325	391	10.995.000	39.000	SATILIK
B	63	DAİRE	6	3+1-B	172	85.268	302	14.655.000	52.000	SATILIK
B	69	DAİRE	7	3+1-B	173	85.243	302	14.770.000	52.000	SATILIK
B	74	DAİRE	8	3+1-B	167	90.284	320	15.100.000	53.000	SATILIK
B	75	DAİRE	8	3+1-B	173	85.243	302	14.770.000	52.000	SATILIK
B	80	DAİRE	9	3+1-B	167	90.284	320	15.100.000	53.000	SATILIK
B	85	DAİRE	10	2+1	100	110.345	391	11.040.000	39.000	SATILIK
B	98	DAİRE	12	3+1-B	167	90.284	320	15.100.000	53.000	SATILIK
B	99	DAİRE	12	3+1-B	173	85.243	302	14.770.000	52.000	SATILIK
B	102	DAİRE	13	3+1-K	233	80.240	284	18.700.000	66.000	SATILIK
B	103	DAİRE	13	3+1-B	205	81.008	302	16.605.000	62.000	SATILIK
B	106	DAİRE	14	3+1-K	142	100.289	355	14.240.000	50.000	SATILIK
B	107	DAİRE	14	3+1-B	161	95.274	337	15.360.000	54.000	SATILIK
B	111	DÜKKAN	ZK	Dükkan	219	125.571	480	27.500.000	105.000	SATILIK
B	113	Kİ KATLI DÜKKAN	ZK+1.BK	Dükkan	1.401	129.251	480	181.080.000	672.000	SATILIK
C	5	DAİRE	1	3+1-K	135	90.271	320	12.145.000	43.000	SATILIK
C	16	DAİRE	3	3+1-B	168	95.283	337	16.000.000	57.000	SATILIK
C	47	DAİRE	11	3+1-B	167	100.156	355	16.730.000	59.000	SATILIK
E	6	DAİRE	1	3+1-B	156	85.268	302	13.330.000	47.000	SATILIK
E	14	DAİRE	2	2+1	147	85.255	302	12.530.000	44.000	SATILIK
E	17	DAİRE	3	3+1-B	157	80.243	284	12.570.000	44.000	SATILIK
E	32	DAİRE	6	3+1-B	157	80.243	284	12.570.000	44.000	SATILIK
							TOPLAM	1.110.000.000	3.981.000

BB NO	BB NO	BB NİTELİĞİ	KAT NO	TİPİ	SATIŞA ESAS GENEL BRÜT ALANI (m²)	SATIŞ DEĞERİ (TL)	DURUMU
A	14	DAİRE	2	2+1	97	733.366	SATILDI
A	97	DAİRE	13	2+1	110	772.277	SATILDI
A	102	DAİRE	14	2+1	97	4.316.238	SATILDI
B	5	DUBLEKS DAİRE	ZEMİN + 1. KAT	4+1-D	215	2.370.000	SATILDI
B	40	DAİRE	4	3+1-B	199	1.188.119	SATILDI
B	54	DUBLEKS DAİRE	5-6	4+1-D	365	2.037.624	SATILDI
B	71	DAİRE	8	2+1	124	4.193.069	SATILDI
B	79	DAİRE	9	2+1	100	8.116.737	SATILDI
B	108	Kİ KATLI DÜKKAN	ZEMİN + 1.BODRUM	Dükkan	2.232	15.541.667	SATILDI
C	13	DAİRE	3	2+1	118	3.820.847	SATILDI
C	21	DAİRE	5	2+1	121	2.371.287	SATILDI
C	23	DAİRE	5	3+1-B	167	2.306.931	SATILDI
C	28	DAİRE	6	3+1-B	168	10.000.000	SATILDI

SATILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATIŞ DEĞERLERİ

TOPLAM 57.768.161

8.2. GELİR YAKLAŞIMI İLE PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir. (UDS 2017)

Gelir bazlı değerleme yaygınlıkla, iki ayrı yaklaşım baz alınarak yapılmaktadır.

Bunlar; "direkt kapitalizasyon yaklaşımı" denilen ve gayrmenkulün yıllık getirisini baz alan yaklaşım veya "indirgenmiş nakit akımları yaklaşımı" denilen ve gayrimenkulün belli

bir süre içerisinde oluşturacağı gelecek gelir akımlarından bugünkü değerini hesaplayan yöntemdir.

Direkt kapitalizasyon kullanarak, değerlemeci; yeni bir yatırımcı açısından, gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Değerlemeci daha sonra, bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için, karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi inceler. Daha sonra değerlemeci konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine, bu oranı uygular. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen piyasa değeridir.

Gelir getiren mülk genellikle bir yatırım olarak alınır. Yani, alıcı onu satın almak için kullandığı kapital (ister kendisinin olsun, isterse ödünç almış olsun) için bir getiri bekler. Yatırımcının beklediği veya aldığı getiri oranı kapitalizasyon oranı (ayrıca toplam kapitalizasyon oranı da denir) olup bu oran mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile, değeri arasındaki oran olarak ifade edilir.

Bunu bir matematiksel eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse;

Kapitalizasyon Oranı = Yılık Net Gelir / Gayrimenkulün Pazar Değeri'dir.

Konutlar için kapitalizasyon oranı hesaplama tablosu:

EMSAL	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)	YILLIK KİRA DEĞERİ (TL)	SATIŞ DEĞERİ (TL)	KAPİTALİZASYON ORANI
Emsal 7	75.000	900.000	17.500.000	0,051

Dükkanlar için kapitalizasyon oranı hesaplama tablosu:

EMSAL	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)	YILLIK KİRA DEĞERİ (TL)	SATIŞ DEĞERİ (TL)	KAPİTALİZASYON ORANI
Emsal 17	32.500	390.000	6.750.000	0,058

8.3. ULAŞILAN SONUÇ

Yapılan piyasa araştırmaları, gelir yaklaşımı yöntemi ile hareketle rapora konu taşınmazların, blok, kat, kullanım alanı dikkate alınarak, konut ve ticari fonksiyonuna sahip taşınmazların bağımsız bölüm bazıda arsa payı dahil satış değerleri kapitalizasyon yöntemi ile hesaplanmış olup aşağıdaki tabloda sunulmuştur. Her bir fonksiyon için farklı farklı kullanılmıştır.

BLOK NO	BB NO	BB NİTELİĞİ	SATIŞA ESAS GENEL BRÜT ALANI (m²)	AYLIK KİRA DEĞERİ (TL)	YILLIK KİRA DEĞERİ (TL)	KAP. ORANI	PAZAR DEĞERİ (TL)
A	7	DAİRE	157	56.000	672.000	0,051	13.175.000
A	8	DAİRE	115	37.000	444.000	0,051	8.705.000
A	9	DAİRE	116	38.000	456.000	0,051	8.940.000
A	11	DAİRE	155	55.000	660.000	0,051	12.940.000
A	17	DAİRE	262	93.000	1.116.000	0,051	21.880.000
A	18	DAİRE	157	56.000	672.000	0,051	13.175.000
A	22	DAİRE	327	81.000	972.000	0,051	19.060.000
A	23	DAİRE	326	108.000	1.296.000	0,051	25.410.000
	34

A	24	DAİRE	156	55.000	660.000	0,051	12.940.000
A	26	DAİRE	118	36.000	432.000	0,051	8.470.000
A	40	DAİRE	156	55.000	660.000	0,051	12.940.000
A	41	DAİRE	109	36.000	432.000	0,051	8.470.000
A	48	DAİRE	156	55.000	660.000	0,051	12.940.000
A	49	DAİRE	109	36.000	432.000	0,051	8.470.000
A	56	DAİRE	156	55.000	660.000	0,051	12.940.000
A	64	DAİRE	160	57.000	684.000	0,051	13.410.000
A	71	DAİRE	156	56.000	672.000	0,051	13.175.000
A	78	DAİRE	157	56.000	672.000	0,051	13.175.000
A	85	DAİRE	156	55.000	660.000	0,051	12.940.000
A	99	DAİRE	156	56.000	672.000	0,051	13.175.000
A	107	DAİRE	222	55.000	660.000	0,051	12.940.000
B	8	DAİRE	106	39.000	468.000	0,051	9.175.000
B	9	DAİRE	165	44.000	528.000	0,051	10.355.000
B	13	DAİRE	257	64.000	768.000	0,051	15.060.000
B	14	DAİRE	175	50.000	600.000	0,051	11.765.000
B	18	DAİRE	162	42.000	504.000	0,051	9.880.000
B	20	DAİRE	255	63.000	756.000	0,051	14.825.000
B	22	DAİRE	173	43.000	516.000	0,051	10.120.000
B	28	DAİRE	176	50.000	600.000	0,051	11.765.000
B	32	DAİRE	245	61.000	732.000	0,051	14.355.000
B	35	DAİRE	155	47.000	564.000	0,051	11.060.000
B	43	DAİRE	167	54.000	648.000	0,051	12.705.000
B	44	DAİRE	173	52.000	624.000	0,051	12.235.000
B	47	DAİRE	155	47.000	564.000	0,051	11.060.000
B	52	DUBLEKS DAİRE	313	94.000	1.128.000	0,051	22.120.000
B	53	DUBLEKS DAİRE	272	90.000	1.080.000	0,051	21.175.000
B	56	DAİRE	170	54.000	648.000	0,051	12.705.000
B	57	DAİRE	176	50.000	600.000	0,051	11.765.000
B	59	DAİRE	235	58.000	696.000	0,051	13.645.000
B	61	DAİRE	100	39.000	468.000	0,051	9.175.000
B	63	DAİRE	172	52.000	624.000	0,051	12.235.000
B	69	DAİRE	173	52.000	624.000	0,051	12.235.000
B	74	DAİRE	167	53.000	636.000	0,051	12.470.000
B	75	DAİRE	173	52.000	624.000	0,051	12.235.000
B	80	DAİRE	167	53.000	636.000	0,051	12.470.000
B	85	DAİRE	100	39.000	468.000	0,051	9.175.000
B	98	DAİRE	167	53.000	636.000	0,051	12.470.000
B	99	DAİRE	173	52.000	624.000	0,051	12.235.000
B	102	DAİRE	233	66.000	792.000	0,051	15.530.000
B	103	DAİRE	205	62.000	744.000	0,051	14.590.000
B	106	DAİRE	142	50.000	600.000	0,051	11.765.000
B	107	DAİRE	161	54.000	648.000	0,051	12.705.000
B	111	DÜKKAN	219	105.000	1.260.000	0,058	21.725.000
		Kİ KATLI
B	113	DÜKKAN	1.401	672.000	8.064.000	0,058	139.035.000
C	5	DAİRE	135	43.000	516.000	0,051	10.120.000
C	16	DAİRE	168	57.000	684.000	0,051	13.410.000
C	47	DAİRE	167	59.000	708.000	0,051	13.880.000

E	6	DAİRE	156	47.000	564.000	0,051	11.060.000
E	14	DAİRE	147	44.000	528.000	0,051	10.355.000
E	17	DAİRE	157	44.000	528.000	0,051	10.355.000
E	32	DAİRE	157	44.000	528.000	0,051	10.355.000
			TOPLAM	3.981.000	47.772.000		914.625.000

8.4. MALİYET HESABI YÖNTEMİ İLE ULAŞILAN SONUÇ PAZAR DEĞERİ HESABI VE ANALİZİ

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Özetle bu yöntemde taşınmazların arsa ve üzerindeki inşai yatırımlar olmak üzere 2 bileşen dikkate alınarak değer tespiti yapılmaktadır. Rapora konu taşınmazlar bağımsız bölüm niteliğinde olduğundan bu yöntemin kullanılması mümkün olmamıştır.

8.5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

DEĞERLEME YÖNTEMİ	ULAŞILAN DEĞER
Pazar Yaklaşımı	1.110.000.000
Gelir Yaklaşımı	914.625.000
Uyumlaştırılmış Değer	1.110.000.000

Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan pazar değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.

Her iki yöntemle bulunan değerler arasında bir miktar fark vardır.

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Madde 10.3'te "Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,

(c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti" Ve yanı sıra UDS 105 Madde 10.4'te ise "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate

alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." Denilmektedir.

Ekonominin çeşitli nedenlerle ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değişkenlik arz edebilecek olması ve gayrimenkul rayiçlerinin ise her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taşıdığından hareketle nihai değer olarak pazar yaklaşımı ile bulunan değerin alınması uygun görülmüştür.

Buna göre rapor konusu taşınmazlardan satışı yapılmamış 61 adet bağımsız bölümün pazar değerleri toplamı 1.110.000.000,-TL, satışı yapılan 13 adet bağımsız bölümün Pazar değerleri toplamı ise 57.768.161,-TL olarak takdir olunmuştur.

8.5.1. BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ VE KULLANILAN VERİ VE VARSAYIMLAR

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

8.5.2. ASGARİ BİLGİLERDEN RAPORDA VERİLMEYENLERİN NEDEN VERİLMEDİKLERİNİN GEREKÇELERİ

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

8.5.3. MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARIN DEĞERLEME ANALİZİ

Taşınmazların müşterek veya bölünmüş kısımları bulunmamaktadır.

8.5.4. HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE, EMSAL PAY ORANLARI

Hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı yöntemleri kullanılmamıştır.

8.5.5. KİRA DEĞER ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER

Pazar yaklaşımı ile henüz satışı yapılmamış taşınmazların toplam aylık kira değeri 3.981.000 TL yıllık toplam kira değerleri ise 47.772.000 TL olarak hesap ve takdir

9.BÖLÜM DEĞERLEME KONUSU GAYRIMENKUL İÇİN SON ÜÇ YILDA HAZIRLANMIŞ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORLARI

Raporda yer alan değerleme konusu gayrimenkuller için, şirketimiz tarafından son üç yıl içerisinde hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporu bulunmamaktadır.

10.BÖLÜM NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazların yerinde yapılan incelemelerinde yer aldıkları projenin lokasyonuna, taşınmazların site ve blok bünyesindeki konumlarına, inşai kalitelerine, mimari özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle takdir edilen toplam değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

NARLIBAHÇE PROJESİNDE YER ALAN VE SATIŞA HAZIR 61 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	1.110.000.000,-TL
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	1.332.000.000,-TL

NARLIBAHÇE PROJESİNDE YER ALAN VE SATIŞI TAMAMLANMIŞ ANCAK TAPU DEVRİ YA DA TESLİMİ YAPILMAMIŞ 13 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM İÇİN TAKDİR EDİLEN
TOPLAM SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ)	57.768.161,-TL
TOPLAM SATIŞ DEĞERİ (KDV DAHİL)	69.321.793,-TL

Bulundukları bölge, konumları, ulaşımı ve kullanım olanakları ile tapu belediye incelemeleri göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazların GYO Portföyünde yer almalarının uygun olduğu kanaatindeyiz.

İş bu rapor e-imzalı dokuman olarak hazırlanmıştır.

KDV oranı tüm gayrimenkuller için %20 kabul edilmiştir.

Bu rapor Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standartları (2017) kapsamında ve Sermaye Piyasası Hükümlerine göre hazırlanmıştır.

Bilgilerinize sunulur. 05 Ocak 2024

(Ekspertiz tarihi: 29 Aralık 2023)

Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

e-imzalıdır. e-imzalıdır.

Halil Sertaç GÜNDOĞDU Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401865)

M. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:401651)