Annual Report • Jun 26, 2017
Annual Report
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EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI
Société Anonyme au capital social de 676 673,48 euros
Siège social : 164, boulevard Haussmann – 75 008 Paris
RCS Paris 328 718 499
Des exemplaires du rapport financier annuel sont disponibles sans frais auprès de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI, au siège social, ainsi que sur les sites internet de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI (www.eurasiafonciereinvestissements.com) et de l'Autorité des marchés financiers (www.amf-france.org).
1.1.1. Responsable des Informations
Monsieur Hsueh Sheng WANG, Président Directeur Général et Président du Conseil d'Administration de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI
1.1.2 Déclaration de la personne physique assumant la responsabilité du rapport financier annuel, conformément à l'article 222-3 4° du règlement général de l'Autorité des Marchés financiers :
« J'atteste, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, que les informations contenues dans le présent rapport financier annuel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes annuels et les comptes consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2013 sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et que le rapport de gestion, ci-joint, présente un tableau fidèle de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la Société et des sociétés comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels la Société est confrontée. »
Hsueh Sheng WANG
Fait à Paris, le 26 juin 2017
2. Rapport de gestion 2016
Société Anonyme au capital de 676.673,48 euros Siège social : 164, boulevard Haussmann - 75008 PARIS 328 718 499 RCS PARIS
Mesdames, Messieurs,
Conformément à la loi et aux statuts, nous vous avons réunis en Assemblée générale mixte afin, notamment, de vous rendre compte de la situation et de l'activité au 31 décembre 2016 d'EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS - EFI SA (ci-après la « Société » ou « EFI ») et de son groupe et soumettre à votre approbation les comptes sociaux et les comptes consolidés dudit exercice.
Lors de l'assemblée, vous seront également présentés le rapport spécial du Président du Conseil d'Administration sur le gouvernement d'entreprise, les procédures de contrôle interne et de gestion des risques ainsi que les rapports des Commissaires aux Comptes.
Les rapports des Commissaires aux Comptes, le rapport de gestion ainsi que les comptes annuels et les comptes consolidés et autres documents s'y rapportant ont été mis à votre disposition au siège social dans les conditions et délais prévus par la loi et mis en ligne sur le site, afin que vous puissiez en prendre connaissance.
Les comptes annuels et les comptes consolidés ont été élaborés et présentés conformément aux règles générales applicables en la matière, dans le respect du principe de prudence, de continuité d'exploitation et de permanence des méthodes d'évaluation retenues, et ce conformément aux textes applicables en la matière.
La société EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS – EFI est une filiale de la société EURASIA GROUPE, elle-même spécialisée dans l'activité immobilière.
EFI est une société foncière dont l'activité consiste en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de leur location ou de la réalisation d'opération de promotion immobilière (vente en l'état futur d'achèvement, …). Cette activité est exercée indirectement au travers de sociétés de type sociétés civiles ou sociétés en nom collectif.
EFI est dirigée par WANG Hsueh Sheng en qualité de Président du Conseil d'Administration et Directeur Général.
EFI est cotée sur le marché Euronext Paris(compartiment C) (Code ISIN FR0000061475-Mnémonique : EFI).
Au 31 décembre 2016, la Société EFI détenait les actifs suivants :
Nota : les 10% du capital sont détenus par la SARL EURASIA GESTION PATRIMOINE
100% du capital de la SARL EURASIA GESTION PATRIMOINE laquelle est propriétaire d'un immeuble à usage professionnel situé à Rueil-Malmaison (92500) 212, avenue Paul Doumer.
Le site d'Aubervilliers, avenue Victor Hugo, a généré un chiffre d'affaires pour l'exercice 2016 de 2 025 K€ HT avec un taux d'occupation de 96% contre, au 31 décembre 2015, 1 599 K € HT pour un taux d'occupation est de 90%.
Le site du quai Lucien Lefranc à Aubervilliers, appartenant à la SCI DU QUAI LUCIEN LEFRANC, a généré un loyer au titre de l'exercice 2016 de 499 K € HT avec un taux d'occupation de 100 % à la fin de l'exercice.
Le site d'Ozoir-la-Ferrière a généré, quant à lui, un chiffre d'affaires sur l'exercice 2016 de 93 k€ HT avec un taux d'occupation de 100 % contre au 31 décembre 2015 67.924 € HT.
Le site de La Courneuve quai Louis Blériot a généré, sur l'exercice 2016, un loyer annuel HT de 235.678 € pour un taux d'occupation de 75 % contre au 31 décembre 2015, 235.678 € HT pour un taux d'occupation est de 79%.
Les immeubles situés à Ozoir-la-Ferrière et à la Courneuve ont été apportés à la SARL BONY A le 29 décembre 2016.
Aucun chiffre significatif compte tenu de la date du début d'activité de la structure au 29 Décembre 2016
Le site de Rueil-Malmaison a généré un loyer au titre de l'exercice 2016 de 530 K€ HT contre au 31 décembre 2015, 944 K€ HT pour un taux d'occupation de 30 %
Le bien immobilier ayant été mis en vente libre de toute occupation, la société n'a pas généré de revenus locatifs.
Les actifs immobiliers en stocks pour l'activité de promotion sont détenus par :
Les programmes de construction en cours :
Le Havre : un lot de 6637 m2 a été vendu pour une valeur de 2 938 K€ TTC ;
Les travaux de construction relatifs aux programmes « Jardins du Bailly » se poursuivent et subissent un nouveau retard (cf. §1.4.2 ci-après) mais seront livrables dans le courant du mois de Juillet 2017 ;
Il convient de remarquer que la SCCV HD a reçu une offre d'achat portant sur deux des trois immeubles ;
Le Groupe EURASIA GROUPE, actionnaire majoritaire de la société EFI, a constitué le Groupe EFI (ci-après le « Groupe EFI ») à partir d'octobre 2011 par acquisition de complexes immobiliers et de participations dans le capital de diverses sociétés propriétaires de biens immobiliers.
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2016, le Groupe EFI a procédé aux opérations suivantes :
Au cours de l'exercice 2016, les derniers lots, propriété du HAVRE représentant une surface de 6.637 m² ont été vendus pour un montant total de 2.938 K€ TTC.
Les opérations de constructions se sont poursuivies.
Compte tenu de la modification du permis de construire intervenu, la SNC les Jardins du Bailly a été dans l'obligation de modifier le RCP avec l'accord de tous les propriétaires.
Cette lourde formalité a été réalisée et le nouveau RCP a été enregistré permettant au Notaire d'opérer les ventes dans le courant du premier semestre 2017.
La SNC « LA TOUR DU FORUM » acquis un immeuble sis 2 av du huit Mai 1975 à SARCELLES de 8152 m2 au prix de 2, 7M€, après avoir obtenu un permis de construire, en vue de transformer cet immeuble de bureaux en logement d'habitation.
Le permis délivré est désormais purgé de tout recours.
Compte tenu des obligations imposées par la banque S.A.A.R. dans le cadre du refinancement de l'immeuble sis 85, avenue Victor Hugo à AUBERVILLIERS, la SNC BONY a été dans l'obligation d'apporter les immeubles sis à LA COURNEUVE et à OSOIR LA FERRIERES à la SARL « BONY A » crée à cet effet.
En rémunération de son apport la SNC BONY a reçu des parts sociales de la SARL BONY A. Vous trouverez au point 2.2.1 des précisions sur cette opération.
Sur l'exercice en cours, le groupe EFI va :
Le groupe EFI poursuivra le développement du parc immobilier, en essayant de garder une cohérence sur le plan géographique à savoir région parisienne et nord de la France.
Les chiffres significatifs des résultats sociaux de la Société au 31 décembre 2016 sont résumés dans le tableau ci-dessous :
| En milliers d'€uros | 31 décembre 2016 | 31 décembre 2015 |
|---|---|---|
| Total bilan | 17 143 | 14 429 |
| Total des capitaux propres | 171 | 273 |
| Chiffre d'Affaires | 154 | 95 |
| Production stockée | 0 | 44 |
| Résultat d'exploitation | - 85 |
- 66 |
| Résultat avant impôt | - 101 |
- 96 |
| Résultat exceptionnel | 0 | - 1 |
| Résultat net | - 101 |
- 121 |
Les charges d'exploitation s'élèvent à 239 439 €uros, de sorte que le résultat d'exploitation de l'exercice est négatif et ressort à 85 439 €uros contre, – 66 158 euros au 31 décembre 2015.
Le résultat financier s'établit à – 15 998 €uros contre au 31 décembre 2015, – 29 903 €uros.
Le résultat de l'exercice écoulé se traduit par une perte de 101 427 €uros au 31 décembre 2016 contre une perte de 121.219 €.
Au 31 décembre 2016, le montant du capital social est identique à l'année précédente à hauteur de 676.673 euros et les capitaux propres ressortent à 171 667 euros et sont donc inférieures à la moitié du capital social.
L'assemblée générale des actionnaires réunie le 15 septembre 2016 a décidé de ne pas dissoudre la société et de poursuivre l'activité.
Endettement financier brut : 16 817 k€ contre au 31 décembre 2015 : 14 057 k€ Endettement financier net* : 16 705 k€ contre au 31 décembre 2015 : 13 900 k€
*l'endettement net est égal à endettement brut moins la trésorerie à l'actif.
Les dettes financières diverses (dont emprunts participatifs) se sont élevés à 16 705 242 € contre au 31 décembre 2014, 13 900 237 €.
Il est rappelé que la SCI BONY a été constituée le 18 janvier 2012 pour l'acquisition d'un immeuble d'une surface totale de 8.040 m², principalement constitué de bureaux sur 6 étages et de parkings, situés à Aubervilliers. Il s'agit d'un immeuble de placement au sens de la norme IAS 40.
Une expertise a été réalisée, au début de l'année 2016, qui a permis de valoriser l'immeuble à 18.000.000 €. C'est ainsi qu'il a été possible d'obtenir le refinancement, par la Banque SAAR, de l'immeuble sis 85, avenue Victor Hugo à AUBERVILLIERS, au moyen d'un prêt de 8.500.000 € in fine sur 5 ans.
Afin de respecter l'obligation de laisser le seul actif refinancé par la Banque de SAAR dans la SNC BONY, cette dernière a apporté les deux autres immeubles dont elle est propriétaire, sis à LA COURNEUVE et à OZOIR LA FERRIERES, à la SARL « BONY A.
En contrepartie de ces apports, la SNC BONY a reçu 79.745 titres sur 79.945 parts sociales composant le capital social de la SARL BONY A.
Après cette opération d'apport, la société « BONY » ne détient plus qu'un seul immeuble (Aubervilliers)
| En k €uros | 31 décembre 2016 |
31 décembre 2015 |
|---|---|---|
| Total bilan | 15 971 |
15 515 |
| Total des capitaux propres | - 108 |
- 279 |
| Chiffre d'affaires | 2 025 | 2 071 |
| Résultat d'exploitation | 677 | 816 |
| Résultat avant impôt | - 56 |
14 |
| Résultat net | 170 | 10 |
La société ayant été créée en décembre 2016, elle ne présente aucune donnée significative.
Il est rappelé que la SNC BONY a acquis, le 20 novembre 2012, 33,33% du capital de la SCI du quai Lucien LEFRANC. Cette société est propriétaire d'un terrain situé à Aubervilliers sur lequel est construit un ensemble immobilier commercial de 12 boutiques.
Au 31 décembre 2016, les travaux de construction sont a achevé et les douze existantes ont été louées générant un chiffre d'affaires de 499 251,00 €.
| En €uros | 31 décembre 2016 | 31 décembre 2015 |
|---|---|---|
| Total bilan | 2 788 310 | 3 184 579 |
| Total des capitaux propres | 149 443 | -69 995 |
| Chiffre d'affaires | 499 250 | 323 825 |
| Résultat d'exploitation | 276 898 | 308 769 |
| Résultat avant impôt | 246 087 | 243 715 |
| Résultat net | 219 439 | 293 437 |
La SNC CENTRE EURASIA a continué ses opérations de commercialisation en l'état futur d'achèvement (VEFA) des entrepôts du Havre (boulevard Jules Dunant).
Au mois d'octobre 2016, le Groupe a procédé à la cession de plusieurs lots représentant une superficie globale de 6637m2 pour un montant total de 2 937k€.
Au cours de l'exercice 2015, trois lots représentant près de 13110m2, avaient été vendus pour un montant total de 6 848 k€.
| En k €uros | 31 décembre 2016 | 31 décembre 2015 |
|---|---|---|
| Total bilan | 16 088 | 17 665 |
| Total des capitaux propres | 7 225 |
5 462 |
| Produits d'exploitation | 3 771 |
10 033 |
| Résultat d'exploitation | (492) | 4 764 |
| Résultat courant | (396) | 4 868 |
| Résultat net | 1.764 | 1.911 |
Il est rappelé que la société EFI a acquis, le 8 décembre 2012, 50 % des titres de la SCI DUBLIN pour l'avoir vendu en septembre 2016 au prix de 210.000 €
| En K €uros |
31 décembre 2016 | 31 décembre 2015 |
|---|---|---|
| Produits d'exploitation | 3 | 7 |
| Charges d'exploitation | 21 | 19 |
| Résultat d'exploitation | -18 | -12 |
| Résultat financier | 0 | 0 |
| Résultat exceptionnel | 89 | 5 |
| Résultat comptable | 70 | -8 |
La Société a procédé à l'acquisition de 100% du capital de la SNC les jardins du Bailly, le 16 avril 2013, moyennant le prix de 410.000 €.
Cette société est propriétaire d'un terrain à bâtir situé à Saint Denis (93000) sur lequel est édifié un immeuble d'une surface de vente de 1 790 m² comportant 22 logements.
Compte tenu de la modification du règlement de copropriété dans le courant de l'exercice 2016, il n'y a pu avoir régularisation des ventes suite aux réservations effectuées.
La Société Le JARDIN DU BAILLY a annoncé la livraison de ce programme fin juin 2017.
| En K €uros | 31 décembre 2016 | 31 décembre 2015 |
|---|---|---|
| Total bilan Total des capitaux propres Produits d'exploitation Résultat d'exploitation Résultat courant Résultat net |
4 091 - 286 622 - 15 - 30 - 27 |
3 267 - 260 57 - 66 - 83 - 48 |
Le groupe, via la SNC CENTRE EURASIA a participé, avec la société BT BIENS à la création, le 23 janvier 2013, de la Société Civile de Construction vente HD à hauteur de 50% de son capital.
Cette société réalise un programme immobilier de trois immeubles d'habitation. À ce jour, deux immeubles sur les trois dont la construction est projetée sont achevés.
Une offre d'achat a été faite par un institutionnel. Le Notaire de la Société HD procède à la création de la dataroom pour permettre à l'acquéreur de réaliser ses due diligences.
| En K €uros | 31 décembre 2016 | 31 décembre 2015 |
|---|---|---|
| Total bilan | 3 931 | 4 366 |
| Total des capitaux | ||
| propres | - 52 |
- 16 |
| Chiffre d'affaires | 0 | 0 |
| Résultat d'exploitation | - 23 |
- 37 |
| Résultat net | - 36 |
- 49 |
EFI est devenue propriétaire le 26 décembre 2013 des 300 parts sociales représentant 100 % du capital de la SARL ZEN REAL ESTATE pour un prix de 3.000 €.
EURASIA GESTION PATRIMOINE est titulaire, depuis le 20 janvier 2016, de la carte GESTION et TRANSACTION (GT) délivrée par la chambre de commerce et d'industrie de Paris.
La société est garantie depuis le mois de septembre 2015 par la CEGC au titre de ses activités de gestion et de transactions immobilières.
Par une décision en date du 31 décembre 2015, l'associé unique, EFI, a décidé d'augmenter le capital en numéraire et par compensation de créances pour le porter de 197 000 € à 2 000 000 € et a également décidé de modifier la dénomination sociale qui est désormais « EURASIA GESTION PATRIMOINE »
EURASIA GESTION PATRIMOINE n'enregistre pas d'événements majeurs pendant le courant de l'exercice.
| En K €uros | 31 décembre 2016 | 31 décembre 2015 |
|---|---|---|
| Total bilan | 6 360 |
7 390 |
| Total des capitaux | ||
| propres | -55 | 900 |
| Chiffre d'affaires | 531 | 944 |
| Résultat d'exploitation | - 751 |
- 690 |
| Résultat net | - 955 |
- 911 |
Crée en Avril 2016, avec un capital de 10.000 €, la SNC Tour du Forum est détenue à hauteur de 90% par EFI et à hauteur de 10 % par Eurasia Gestion Patrimoine.
La SNC TOUR DU FORUM a acquis un immeuble de bureaux sis 2, avenue du huit Mai 1975 à SARCELLES d'une surface de 8152 m2 au prix de 2, 7M€, après avoir obtenu un permis de construire, en vue de transformer cet immeuble de bureaux en logement d'habitation.
Le permis délivré a été purgé de tout recours.
| En K €uros | 31 décembre 2016 |
|---|---|
| Total bilan | 2 791 |
| Total des capitaux | |
| propres | 10 |
| Chiffre d'affaires | 0 |
| Résultat d'exploitation | 0 |
| Résultat net |
La société et le Groupe EFI sont soumis aux principaux risques suivants :
L'emprunt, intra groupe et bancaire, étant une source de financement significative de l'activité des foncières comme EFI et son groupe, dans le développement de ses activités, la Société et ses filiales peuvent donc être exposées à un risque de taux.
L'exposition peut être limitée par le choix du type de taux ou le recours à des instruments de couverture.
À la date d'élaboration du présent rapport, la Société ou ses filiales n'ont aucune activité hors de la zone euro et ne sont donc pas exposées à un quelconque risque de change.
Les actifs immobiliers étant par essence peu liquide, les sociétés du Groupe EFI propriétaires, pourraient, en présence notamment d'une conjoncture économique dégradée, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes les actifs immobiliers qu'elles détiendraient, si elles souhaitaient procéder à de telles cessions.
Durant l'exercice clos le 31 décembre 2016, la Société et l'ensemble de ses filiales ne détenaient pas de participation dans des sociétés cotées autres que les titres en auto-détention, détenues par EFI ellemême, qui sont totalement provisionnées. EFI ne supportera donc pas de risque sur actions.
L'activité du groupe est directement liée au marché immobilier en particulier et à l'économie en général.
Le marché immobilier subit des fluctuations liées au tissu économique qui, notamment, génère ou diminue les demandes d'achat de l'immobilier qu'il soit en résidentiel ou industriel ou commercial
En effet, l'évolution de la conjoncture économique générale est susceptible de favoriser ou au contraire de réduire la demande d'achat d'immobilier résidentiel ou industriel et commercial Un ralentissement de l'économie comme une augmentation des taux d'intérêt peut également avoir une incidence sur la capacité des nouveaux accédants à la propriété ou des investisseurs immobiliers.
Les principales conséquences pour la Société et son groupe d'un ralentissement de l'économie sont:
Pour les immeubles locatifs, notamment ceux détenus par EURASIA GESTION PATRIMOINE, l'évolution de la conjoncture économique générale peut réduire la demande de nouvelles surfaces immobilières. Les principales conséquences d'un ralentissement augmentent significativement les valeurs locatives, le taux de vacance et le risque d'insolvabilité.
D'autre part, le niveau des taux d'intérêt peut affecter la valeur du patrimoine immobilier de la Société et de son groupe, car les taux de rendement appliqués par les experts immobiliers aux loyers d'immeubles à usage professionnel ou commercial aux fins de valorisation desdits immeubles sont déterminés en partie en fonction des taux d'intérêt. Ce taux de capitalisation des loyers d'un actif immobilier est donc une composante majeure de la valorisation d'un immeuble et fluctue en fonction du marché et de l'attractivité de l'investissement locatif.
La principale conséquence pour la Société et son groupe d'une augmentation des taux d'intérêt seraient donc un risque de baisse de la valeur des immeubles. (Zones d'impact : ANR), et un ralentissement notoire de son activité dans son activité de promotion.
Par ailleurs, l'indexation des loyers est influencée par l'économie générale dans le sens où ils sont liés directement à l'Indice du Coût de la Construction (ICC) publié par l'INSEE, qui est l'indice de référence institué dans les baux. Le nouvel indice ILC (Indice des Loyers commerciaux), créé par la loi n°2008-776 du 4 août 2008, pour tous les nouveaux baux signés, bien que basés sur des indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation, des prix de construction neuve et du chiffre d'affaires du commerce de détail, n'est pas exempt de risque. En effet, il s'agit d'un nouvel indice et aucun historique de son évolution n'a pu être analysé.
En ce qui concerne le pôle promotion, notons des facteurs encourageants :
Les nombreux acteurs présents (sociétés d'investissement institutionnel, sociétés civiles de placement immobilier, organismes de placement collectif…) ont pour certains une surface financière plus significative, tant par les capitaux propres que par la facilité à l'accès au financement. Cette intensité concurrentielle constitue un risque pour la Société de ne pas pouvoir répondre aux exigences des appels d'offres immobiliers.
L'environnement concurrentiel au niveau locatif doit également être pris en compte.
L'activité de foncière dégage des revenus qui émanent de ses actifs immobiliers loués sur la base de baux qui couvrent l'ensemble des charges et taxes de l'ensemble immobilier. En cas de vacance de ces locaux, les charges et taxes sont supportées directement par le propriétaire et viennent en déduction des autres revenus locatifs de l'actif concerné.
Par ailleurs, ces locaux vacants supportent des frais de gestion et le cas échéant des frais de commercialisation.
En présence d'un locataire en difficulté de paiement, le propriétaire doit faire face à des frais de relance, d'huissiers, d'avocats qui sont récupérables au titre des baux signés uniquement si le locataire est solvable au final. Dans le cas contraire, le propriétaire doit faire face à l'impossibilité de récupérer les loyers dus, à la prise en charge des frais inhérents à une procédure légale, mais aussi aux frais de travaux de remise en état, de commercialisation et de charges et taxes durant la période de vacance de loyers.
La Société et son groupe devront se conformer à de multiples lois et règlements à savoir autorisations d'exploitations, règles sanitaires et de sécurité, règlementation environnementale, droit des baux, règlementation du travail, droit fiscal, droit des sociétés, et notamment les dispositions régissant les SIIC en cas d'option pour ce régime. Des évolutions du cadre règlementaire et/ou la perte d'avantages liés à un statut ou à une autorisation pourraient contraindre la Société et son groupe à adapter ses activités, ses actifs ou sa stratégie, ce qui pourrait se traduire par un impact négatif sur la valeur de son futur portefeuille immobilier et/ou sur ses résultats par une augmentation de ses dépenses.
Dans le cours normal de ses activités, la Société et son groupe pourront être impliqués dans des procédures judiciaires.
De plus, les stipulations contractuelles relatives à la durée des baux, leur nullité, leur renouvellement et l'indexation des loyers peuvent être considérées comme relevant de l'ordre public. En particulier, certaines dispositions légales limitent les conditions dans lesquelles les propriétaires de biens peuvent augmenter les loyers afin de les aligner sur le taux du marché ou de maximiser le revenu locatif. En France, certains types de baux doivent être conclus pour des périodes minimales et l'éviction de locataires en cas de non-paiement des loyers peut être soumise à des délais importants.
Toute modification de la règlementation applicable aux baux d'habitation professionnels ou commerciaux, en particulier relativement à leur durée, à l'indexation ou au plafonnement des loyers ou au calcul des indemnités dues au locataire évincé, pourra avoir un effet défavorable sur la valeur du portefeuille d'actifs de la Société et de son groupe, ses résultats opérationnels, ainsi que sa situation financière.
La Société et son groupe assurent directement la commercialisation des actifs immobiliers qu'elle détient en propre afin de les louer et qu'elle loue à d'autres sociétés foncières dans le but de les souslouer. La Société et son groupe peuvent rencontrer des difficultés dans sa recherche de nouveaux locataires au niveau des loyers souhaités. Les rendements locatifs des actifs pourraient donc se trouver affectés par la capacité à commercialiser les locaux susceptibles de devenir disponibles à la suite du départ de locataires existants. Cette vacance est susceptible d'avoir un impact sur les résultats de la Société. Le risque commercial dépend de la capacité commerciale pour d'autres acteurs de formuler des propositions concurrentes en termes de localisation et de rapport qualité-prix.
Ils regroupent les aléas liés aux obtentions d'autorisations d'exploitations commerciales et de permis de construire et à leurs recours éventuels, et également les risques opérationnels de la construction et de la commercialisation. Les projets d'investissements immobiliers doivent être soutenus par des dossiers préparatoires comprenant notamment une étude de marché, le programme commercial, la stratégie de financement, les prévisions de coût de revient et de marge, ces éléments devant être actualisés au fur et à mesure de l'avancement des projets.
Le Groupe est exposé au risque de variation de la valorisation de son patrimoine immobilier. Celle-ci est liée, d'une part, à ses relations avec ses partenaires opérationnels ou financiers et, d'autre part, à l'environnement économique, en particulier : liquidité des actifs, valeurs locatives, taux d'intérêt, taux de capitalisation, quotité et conditions des financements.
EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS-EFI intervient en tant qu'investisseur financier dans les projets immobiliers et n'en assure pas la gestion opérationnelle.
Le Groupe est ainsi dépendant de la qualité des prestations fournies par ses partenaires ainsi que de leur situation financière. L'analyse approfondie des investissements immobiliers, quel que soit leur degré de maturité, peut conduire le cas échéant à modifier la stratégie de développement ou l'horizon d'investissement.
Dans le cadre d'éventuelles cessions immobilières, le Groupe peut être amené à fournir des garanties usuelles, d'actif et de passif et des garanties locatives
L'ensemble des actifs détenus par la Société et son groupe est assuré et bénéficie de polices adaptées aux caractéristiques propres de chaque actif. Ces assurances sont souscrites par chaque entité propriétaire.
La Société estime que la nature des risques couverts et le montant des garanties dont elle et son groupe bénéficient sont conformes aux pratiques retenues dans son secteur d'activité.
Toute nouvelle loi initiée au niveau national ou européen, de nature à modifier le droit des locataires, des utilisateurs ou des propriétaires d'actifs immobiliers , est susceptible de modifier la valeur ou le dividende de l'action de la Société.
La modification et le renforcement éventuels de la réglementation relative à l'exploitation des surfaces commerciales, à l'urbanisme, à l'environnement, à la construction, aux exigences de sécurité et à la fiscalité sont de nature à affecter les résultats et la valeur de la Société. La Société sera tenue de respecter tout nouveau texte législatif et en subir les contraintes financières.
Le Groupe s'est engagé à prendre les problématiques environnementales en compte dans la conception de ses projets. Les risques environnementaux et le management de l'environnement sont décrits dans la partie sur les données environnementales ci-après et dans le rapport social et environnemental.
Nous vous proposons d'affecter intégralement la perte de l'exercice d'un montant de –101.427 euros au compte report à nouveau qui serait ainsi porté de (1 679 885) euros à ( 1 781 312) euros.
Compte tenu des résultats générés par EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS - EFI au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2016, il apparaît que le montant des capitaux propres reste positif et ressort à 171.667 euros et en conséquence, est inférieur à la moitié du montant du capital social.
Nous vous rappelons que le Conseil d'administration, conformément aux dispositions de l'article [L](javascript:%20documentLink() [225-248 du Code de commerce,](javascript:%20documentLink() a convoqué une assemblée générale extraordinaire des actionnaires dans les quatre mois de la réunion de la présente assemblée, soit le 15 septembre 2016, qui a décidé de ne pas dissoudre de manière anticipée la société et de poursuivre son activité.
La société dispose désormais d'un délai expirant le 31 décembre 2018 pour reconstituer ses capitaux propres.
Conformément à la loi, nous vous indiquons qu'il n'a été distribué aucun dividende au titre des trois derniers exercices.
Conformément aux dispositions de l'article R.225-102 du Code de commerce, le tableau faisant apparaître les résultats de la Société au cours des cinq derniers exercices est annexé au présent rapport (Annexe n°1).
Conformément à ce qui a été rappelé au paragraphe 1.1 du présent rapport, la Société détenait directement, au 31 décembre 2016, six filiales, les sociétés CENTRE EURASIA, DUBLIN, LE JARDIN DU BAILLY, EURASIA GESTION PATRIMOINE, TOUR DU FORUM, BONY et trois sous-filiales, la SCCV HD, la SARL BONY et la SCI du quai Lucien Le Franc.
Conformément à l'article L.233-6 du Code de commerce, nous vous rappelons, par ailleurs, que le Groupe EFI a pris des participations dans le capital de nouvelles sociétés au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2016 à savoir :
Conformément aux dispositions de l'article L. 233-16 du Code de commerce, notre société a établi des comptes consolidés au 31 décembre 2016, avec les sociétés suivantes, selon les méthodes prévues par l'article L. 233-16 du code de commerce :
| Raison sociale/ forme juridique | % d'intérêt | % de contrôle | Mode de consolidation |
|---|---|---|---|
| EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS - EFI |
Mère | mère | IG |
| SNC CENTRE EURASIA | 99,99 % | 99,99% | IG |
| SCI BONY | 99% | 99% | IG |
| SCI DUBLIN | 50% | 50% | IG |
| HD | 50% | 50% | IG |
| JARDINS DU BAILLY | 100% | 100% | IG |
| EURASIA GESTION PATRIMOINE |
100 % | 100% | IG |
| SCI QUAI LUCIEN LEFRANC |
33,33% | 33,33% | ME |
| TOUR DU FORUM | 90% | 90% | IG |
| BONY A | 99.75% | 99.75% | IG |
Le produit des activités ordinaires consolidé au 31 décembre 2016 s'est élevé à 6.514 K€ contre, 31 décembre 2015, 13 039 K€.
Le résultat opérationnel consolidé au 31 décembre 2016 ressort à 5.994 K€ contre, 31 décembre 2015, 3.030 K€
Le résultat avant impôts au 31 décembre 2016 est de 4 .895 K€ contre, au 31 décembre 2015, 2.347 K€.
Le résultat net consolidé 2016 s'est élevé à 3.546 K€, contre, au 31 décembre 2015, 1.843 K€.
Les capitaux propres part du groupe se sont élevés à 15.486 K€, contre, au 31 décembre 2015, 11.967 K€.
Le Groupe a obtenu un prêt de 8.500k€ auprès de la banque SAAR LB. Ce financement a permis notamment de rembourser l'emprunt souscrit initialement auprès du CIC (2774k€) et l'emprunt in fine
d'un montant de 4085k€, souscrit auprès de la BESV (BANQUE ESPIRITO SANTO ET DE LA VENETIE), arrivé à son terme au cours de l'exercice. Le solde du prêt est destiné à financer les besoins en trésorerie du Groupe.
Le financement de l'opération TOUR DU FORUM a été assuré par une avance en compte courant consenti par EURASIA GROUPE, maison mère de EFI.
| 4.3.3. ÉVOLUTION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT |
|
|---|---|
| (en milliers d'euros) | Immeubles de |
|---|---|
| placement | |
| Acquisition | 8 028 |
| Cession | 0 |
| Variation du périmètre | 0 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 1 866 |
| Solde au 31 décembre 2014 | 34 224 |
| Acquisition | 0 |
| Cession | 0 |
| Variation du périmètre | 0 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -293 |
| Solde au 31 décembre 2015 | 34 518 |
| Acquisition | 109 |
| Cession | -210 |
| Variation du périmètre | 0 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 3 211 |
| Solde au 31 décembre 2016 | 37 628 |
Le groupe est directement propriétaire de tous ses immeubles de placement et n'a pas recours à un contrat de location-financement.
| en milliers d'euros | Bureaux | Commerces | Entrepôts | Usage | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| mixte | |||||
| Solde au 31 décembre 2014 | 8 028 | 0 | 156 | 26 040 | 34 224 |
| Acquisition | 0 | ||||
| Cession | 0 | ||||
| Variation de périmètre | 0 | ||||
| Variation de la juste valeur des | 293 | 293 | |||
| immeubles de placement | |||||
| Solde au 31 décembre 2015 | 8 028 | 0 | 156 | 26 334 | 34 518 |
| Acquisition | 109 | 109 | |||
| Cession | 210 | 210 | |||
| Variation de périmètre | 0 | ||||
| Variation de la juste valeur des | |||||
| immeubles de placement | 3 211 | 3 211 | |||
| Solde au 31 décembre 2016 | 7.827 | 0 | 156 | 29 545 | 37 628 |
Les immeubles de placement sont évalués par un expert immobilier indépendant de façon annuelle.
| Valeurs nettes (en milliers d'euros) | Autres immobilisations corporelles |
|---|---|
| Solde au 31 décembre 2015 | 3 965 |
| Acquisitions | 3 |
| Cessions | 0 |
| Avances et acomptes | -384 |
| Dotations | - 103 |
| Variation du périmètre | -407 |
| Solde au 31 décembre 2016 | 3 074 |
Les avances et acomptes correspondent principalement aux sommes versés dans le cadre de l'opération d'acquisition d'un immeuble situé à Aubervilliers (Studio Victoria).
| En milliers d'euros |
Valeur brute au 31/12/2016 |
Provisions 31/12/2016 |
Valeur nette au 31/12/2016 |
Valeur nette au 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|
| Stocks immobiliers |
10 043 | 0 | 10 043 | 7 864 |
| Total stocks | 10 043 | 0 | 10 043 | 7 864 |
Le stock représente le coût historique des bâtiments ainsi que l'ensemble des coûts rattachés détenus par :
| En milliers d'euros | Valeur brute au 31/12/2016 |
Provisions 31/12/2016 |
Valeur nette au 31/12/2016 |
Valeur nette au 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés | 2 945 | - 243 | 2 701 | 5 559 |
| Autres créances | 3 603 | 0 | 3 603 | 3 048 |
| Avances et acomptes sur commandes | 0 | 0 | 0 | |
| Créances opérationnelles (fournisseurs, sociales et fiscales) |
387 | 387 | 0 | |
| Autres créances | 3 204 | 3 204 | 3 027 | |
| Charges constatées d'avance | 12 | 12 | 21 | |
| Total des créances d'exploitation |
6 548 | - 243 | 6 305 | 8 647 |
Au 31 décembre 2016, le capital social est de 676.673 euros, divisé en 67.667.348 actions de 0,01 euro chacune. Aucune opération sur le capital n'a été réalisée au cours de l'exercice.
| En Milliers € | Solde Au 31 /12/2016 |
Partie non courante |
Dont entre 1 et 5 ans |
Dont + cinq ans | Partie courante |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 17 837 | 17 106 | 10 844 | 6 262 | 731 |
| Contrats location | |||||
| financement | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Concours bancaires | 224 | 0 | 0 | 0 | 224 |
| Comptes courants | 5 554 | 5 554 | 5 554 | 0 | 19 |
| Dépôts de garantie | 391 | 391 | 391 | 0 | 448 |
| Autres dettes | |||||
| Financières | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Total des dettes financières |
24 006 | 23 051 | 16 789 | 6 262 | 955 |
L'échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d'un an.
| En Milliers € | Solde Au 31 /12/2016 |
Taux fixe | Taux variable | Non rémunérée |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 17 837 | 17 837 | 0 | 0 |
| Contrats location | ||||
| financement | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Concours bancaires | 224 | 0 | 224 | 0 |
| Comptes courants | 5 554 | 0 | 0 | 5 554 |
| Dépôts de garantie | 391 | 0 | 0 | 391 |
| Autres dettes | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Total des dettes | ||||
| financières | 24 006 | 17 837 | 224 | 5 945 |
Il n'y a aucun instrument de couverture en place à ce jour.
Vos Commissaires aux comptes vous feront part, dans leurs rapports, de ses appréciations sur les comptes consolidés du groupe formé par EFI et ses filiales.
Les règles de présentation et les méthodes d'évaluation retenues pour l'établissement des comptes sociaux et des comptes consolidés sont conformes à la règlementation en vigueur et identiques à celles adoptées pour les exercices précédents.
Le rapport sur la gestion du groupe est développé dans le présent rapport au paragraphe 3.2 ci-dessus.
À la clôture de l'exercice, le capital social s'élève à 676.673,48 euros. Il est divisé en 67.667.348 actions de 0,01 euro de nominal, entièrement libérées, toutes de même catégorie.
À la date d'élaboration du présent rapport, il n'existe aucun titre non représentatif du capital de la Société.
Au 31 décembre 2016, EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS - EFI détenait 14 000 de ses propres actions inscrites au bilan pour une valeur de brute de 123 428 euros.
Ces actions auto-détenues ont fait l'objet d'une dépréciation à 100% au 20 décembre 2007, tenant compte de la dépréciation de l'actif à cette date. Cette dépréciation a été maintenue.
En application des dispositions de l'article L. 233-13 du Code de commerce et compte tenu des informations communiquées à la Société, nous vous indiquons ci-après l'identité des actionnaires détenant plus de 5% du capital au 31 décembre 2016 :
| Actions | Droits de vote | |||
|---|---|---|---|---|
| Actionnaires | Nombre | en % | Nombre | en % |
| EURASIA GROUPE | 47 367 163 | 70,00% | 94 734 326 | 70,00% |
| MORGAN LI INVESTMENT GROUP | 20 188 756 | 29,83% | 40 377 512 | 29,85% |
| TOTAL | 67 556 169 | 99,83 % | 135.111.838 | 99,85 % |
| Nombre total d'actions composant le capital et nombre total de droits de vote théoriques |
67. 667. 348 | 100,0% | 135.306.696 | 100% |
À la connaissance de la Société, aucun autre actionnaire que ceux mentionnés ci-dessus ne détient plus de 5% du capital ou des droits de vote de la Société.
Les actionnaires de la Société réunis en Assemblée Générale Extraordinaire le 16 juin 2009 ont autorisé le Conseil d'Administration, dans le cadre des dispositions des articles L. 225-177 à L. 225- 185 du Code de commerce, à consentir, en une ou plusieurs fois, au bénéfice des membres du personnel qu'il déterminera parmi les salariés et éventuellement les mandataires sociaux de la société et des sociétés ou groupements qui lui sont liés dans les conditions visées à l'article L. 225-180 dudit Code :
À ce jour, le Conseil d'Administration n'a pas fait usage de cette faculté qui est désormais caduque.
Les actionnaires de la Société réunis en Assemblée Générale Extraordinaire le 20 juin 2007 ont autorisé le Conseil d'Administration, dans le cadre des dispositions des articles L.225-197-1 et suivants du Code de commerce, à procéder, sur ses seules décisions, en une ou plusieurs fois, au profit des membres du personnel salarié et des mandataires sociaux de la Société qui répondent aux conditions fixées par la loi, ou des sociétés qui lui sont liées au sens de l'article L.225-197-2 du Code de commerce, la Société n'a procédé à aucune attribution gratuite de ses actions existantes ou à émettre dans le cadre des dispositions des articles L.225-197-1 et suivants du Code de commerce. Cette délégation est désormais caduque.
Le Conseil d'Administration de la Société ne dispose par ailleurs plus d'aucune délégation financière de la part de l'Assemblée Générale des actionnaires de la Société aux fins de procéder à des attributions gratuites d'actions en application des dispositions des articles L.225-197-1 et suivants du Code de commerce.
Nous vous précisons, en application des dispositions de l'article L. 225-100-3 du Code de commerce, que les éléments suivants nous semblent susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique ayant pour cible EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS - EFI :
la remise d'actions (à titre d'échange, de paiement ou autre) dans le cadre d'opérations de croissance externe, de fusion, de scission ou d'apport, dans la limite de 5% de son capital prévue par l'article L. 225-209 alinéa 6 du Code de commerce, en vue d'en minimiser le coût d'acquisition ou d'améliorer plus généralement les conditions d'une transaction, conformément aux modalités définies par l'Autorité des marchés financiers ;
l'animation du marché secondaire ou de la liquidité de l'action de la Société par un prestataire de services d'investissement dans le cadre d'un contrat de liquidité conforme à la charte de déontologie reconnue par l'Autorité des marchés financiers ; ou
Ce programme est également destiné à permettre la mise en œuvre de toute pratique de marché qui viendrait à être admise par l'Autorité des marchés financiers, et plus généralement, la réalisation de toute autre opération conforme à la réglementation en vigueur. Dans une telle hypothèse, la Société informera ses actionnaires par voie de communiqué.
Nous vous communiquons plus de détail sur le programme en question au paragraphe 12.1 du présent rapport.
Les titres de la Société sont cotés sur Euronext (Compartiment C) d'Euronext Paris (Code ISIN FR0000061475 – Mnémonique : EFI). Les titres de la Société ne sont cotés sur aucun autre marché.
La capitalisation boursière de la Société, sur la base du cours de l'action EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS– EFI, au 2 mai 2016, soit 0,25 euro, ressort à 16M€.
Depuis juillet 2016, le cours de l'action EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS - EFI a évolué comme suit :
L'Assemblée Générale Ordinaire du 29 juin 2016 a, aux termes de sa sixième résolution, autorisée conformément aux articles L.225-209 et suivants du Code de commerce, pour une durée de 18 mois à compter du 30 juin 2016, la Société à acheter ses propres actions, dans la limite de 10% du montant du capital social, dans certaines conditions.
Cette autorisation valable jusqu'au 30 décembre 2018, n'a encore jamais été mise en œuvre par le Conseil d'Administration à la date d'élaboration du présent rapport.
En application des dispositions de l'article 233-13 du Code de commerce, nous vous indiquons que la Société n'a eu connaissance d'aucun franchissement de seuils au cours de l'exercice clos au 31 décembre 2016.
Depuis le deuxième trimestre 2005, la Société et les sociétés du Groupe n'emploient aucun salarié.
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2016, la Société et les sociétés du Groupe n'ont été parties à aucun contrat de travail.
En conséquence, conformément aux dispositions de l'article L 225-102 du Code de commerce, nous vous précisons que, à la clôture de l'exercice, aucun salarié de sociétés liées à la Société, au sens de l'article L 225-180 du Code de commerce ne détenait de part du capital, dans le cadre d'une gestion collective.
Au 31 décembre 2016, la Société n'a mis en place aucun plan d'épargne entreprise ou interentreprises permettant aux salariés d'acquérir directement ou indirectement des actions EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI ou des sociétés qui lui sont liées.
À cette date, il n'existait aucun fonds commun de placement d'entreprise (FCPE) permettant aux salariés de la Société d'investir indirectement en actions EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI.
Conformément aux dispositions de l'article L 225-102-1 alinéa 5 du Code de commerce, nous vous informons sur les conséquences sociales et environnementales de l'activité de la Société.
Le Groupe n'a aucun salarié, en conséquence, il ne génère aucune conséquence d'ordre social.
EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS-EFI s'est engagée, en accord avec ses partenaires, à prendre les problématiques environnementales en compte dans la conception de ses projets.
Cet engagement pour un développement durable se traduit par la définition d'objectifs visant à :
À ce titre, EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS-EFI soutient ses partenaires promoteurs, constructeurs dans leur démarche de Haute Qualité environnementale dite « HQE ».
Cette démarche ambitieuse doit être enclenchée dès la conception des projets en imaginant des espaces de vie bien insérés dans leur environnement architectural et leur patrimoine historique.
L'impact de l'activité de la société EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS - EFI et de ses filiales est analysé en annexe 3 dans le rapport social et environnemental.
Conformément aux dispositions de l'article L 225-102-1 alinéa 3 du Code de commerce, nous vous indiquons ci-après la liste des mandats ou fonctions exercés au cours de l'exercice écoulé par chacun des mandataires sociaux.
Nous vous rappelons par ailleurs qu'au 31 décembre 2016, le Conseil d'administration d'EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS - EFI était composé de 5 administrateurs.
| NOM | Durée du mandat | Fonction principale exercée dans la Société |
Principaux mandats et fonctions exercés en dehors de la Société au cours des cinq dernières années |
|---|---|---|---|
| M. WANG Hsueh Sheng |
Nommé par l'AGM en date du 22 mai 2012 pour une durée de 6 années soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2017 |
Président du Conseil d'administration – Directeur Général |
Président Directeur Général de la société EURASIA GROUPE Gérant des sociétés suivantes : SARL CORTEL, SARL TRANSPLEX, SCI EURASIA, SCI RIWA, SCI ZAIS, SCI BONY, SNC CENTRE EURASIA, SCCV HD, SCI DUBLIN, EURASIA TV, SAS 100 STALINGRAD, EURASIA GESTION PATRIMOINE, ICP SARL, SCI FELIX, SCI DUBLIN, SNC JARDIN DU BAILLY, SNC la tour du Forum et la SARL BONY A, JIMEI EUROPE, SCI CENTRE EURABAT |
| Mme WANG Meihua |
Nommée par l'AGM en date du 22 mai 2012 pour une durée de 6 années soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2017 |
Administrateur | Administrateur de la société EURASIA GROUPE |
| Mlle Sandrine WANG |
Mandat renouvelé par l'AGM du 27 septembre 2013, pour une durée de six année, soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2018 |
Administrateur | Administrateur de la société EURASIA GROUPE |
| M. Chun HUANG |
Nommé par cooptation selon délibérations du conseil d'administration du 1er octobre 2015, en remplacement de Frédéric VYXIENH démissionnaire. Pour la durée du mandat de ce dernier restant à courir soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2017 |
Administrateur | Gérant ELIANT CAPITAL SARL, MTL INDEX SARL |
| M. Ken WANG | Nommé par l'AGM en date du 22 mai 2012 pour une durée de 6 années soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le décembre 2017 |
Administrateur | Gérant des sociétés suivantes : JIMEI INTERNATIONAL, PERMIS GENIE |
Conformément aux dispositions des articles L 225-35 et R 225-28 du Code de commerce, le Conseil d'administration a autorisé, lors de sa réunion du 20 mai 2017, le Directeur Général à consentir des cautions, avals et autres garanties dans la limite du plafond global de 500.000 €
Cette autorisation est donnée pour une durée d'un an.
Conformément aux dispositions de l'article L. 225-102-1 du Code de commerce, nous vous rendons compte des rémunérations et avantages de toute nature accordés par la Société et/ou l'une des sociétés qu'elle contrôle directement ou indirectement et/ou une des sociétés qui exercent sur elle un contrôle exclusif de manière directe ou indirecte, aux membres du Conseil d'Administration au titre des mandats exercés dans la Société au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2016.
| Mandataire | Rémunération fixe |
Rémunération variable |
Rémunération exceptionnelle |
Avantages en nature |
Complément de retraite |
Autres éléments de rémunération |
Jetons de présence |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| WANG Hsueh Sheng |
[Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| WANG Meihua | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| Sandrine WANG | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| Ken WANG | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
Rémunérations versées au sein d'EURASIA GROUPE SA, société exerçant un contrôle exclusif sur la société
| Mandataire | Rémunération fixe |
Rémunération variable |
Rémunération exceptionnelle |
Avantages en nature |
Complément de retraite |
Autres éléments de rémunération |
Jetons de présence |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| WANG Hsueh Sheng |
45.018 € | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| WANG Meihua | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| Sandrine WANG | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| Ken WANG | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
Au cours de l'exercice écoulé, aucun des dirigeants et/ou aucune des personnes qui leur sont liées n'a notifié à la Société, en application des dispositions des articles L.621-18-2 du Code Monétaire et Financier et 223-22 du Règlement Général de l'AMF, la réalisation d'opérations sur les titres EURASIA FONCIÈRE INVESTISSEMENTS - EFI.
Conformément aux dispositions du décret n° 2008-1492 du 30 décembre 2008 pris pour l'application de l'article L. 441-6-1 du Code de commerce, nous vous indiquons que les conditions de règlement telles qu'appliquées dans l'entreprise sont conformes aux dispositions de la loi LME du 4/08/2008 pour les comptes clos au 31 décembre 2016.
La décomposition à la clôture de l'exercice du solde des dettes fournisseurs par date d'échéance se présente comme suit :
Dans les comptes sociaux :
Concernant l'exercice 2016:
| - de 30 jours | Entre 30 et 60 jours |
Plus de 60 jours |
Total TTC | |
|---|---|---|---|---|
| Dettes à échoir1 |
0 | 0 | 0 | 0 |
| Dettes échues2 |
0 | 9 185 | 0 | 9 185 |
| Montant total 3TTC |
0 | 9 185 | 0 | 9 185 |
Concernant l'exercice 2015:
| - de 30 jours | Entre 30 et 60 jours |
Plus de 60 jours |
Total TTC | |
|---|---|---|---|---|
| Dettes à échoir1 |
0 | 0 | 0 | 0 |
| Dettes échues2 |
3 600 | 9 686 | 0 | 13 286 |
| Montant total3TTC |
3 600 | 9 686 | 0 | 13 286 |
|---|---|---|---|---|
| ---------------------- | ------- | ------- | --- | -------- |
_______________________________________ 1 Dettes dont le terme du paiement est postérieur à la clôture
2 Dettes dont le terme du paiement est antérieur à la clôture
3 Dont créance contestée : 0 €, litigieuses : 0 €
| - de 30 jours | Entre 30 et 60 jours |
Plus de 60 jours |
Total TTC | |
|---|---|---|---|---|
| Dettes à échoir1 |
0 | 0 | 0 | 0 |
| Dettes échues2 |
0 | 4 693 | 0 | 4 693 |
| Montant total 3TTC |
0 | 4 693 | 0 | 4 693 |
| - de 30 jours | Entre 30 et 60 jours |
Plus de 60 jours |
Total TTC | |
|---|---|---|---|---|
| Dettes à échoir1 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Dettes échues2 | 52 | 706 | 5 902 | 6 660 |
| Montant total 3TTC | 52 | 706 | 5 902 | 6 660 |
| _________ |
1 Dettes dont le terme du paiement est postérieur à la clôture
2 Dettes dont le terme du paiement est antérieur à la clôture
3 Dont créance contestée : 0 €, litigieuses : 0 €
Au cours de l'exercice écoulé, aucune charge visée à l'article 39-4 du Code Général des Impôts n'a été réintégrée.
Au cours de l'exercice écoulé, la Société n'a pas engagé de frais généraux excessifs ou ne figurant pas sur le relevé spécial au sens des articles 223 quinquies et 39-5 du Code Général des Impôts.
Nous vous précisons qu'à ce jour le Conseil d'Administration ne bénéficie d'aucune délégation de compétence ou de pouvoir en matière financière en cours de validité accordées par l'Assemblée Générale des actionnaires au Conseil d'Administration pour procéder à des augmentations de capital, par application des articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du Code de commerce.
La société EFI et le Groupe EFI n'ont engagé aucune dépense en matière de recherche et de développement.
Nous entendons soumettre à votre vote une résolution visant à autoriser le Conseil d'Administration avec faculté de subdélégation dans les conditions fixées par la loi, conformément aux dispositions des articles L. 225-209 et suivants du Code de commerce, à acheter ou faire acheter des actions de la Société notamment en vue de :
Les achats d'actions de la Société pourront porter sur un nombre d'actions tel que :
L'acquisition, la cession ou le transfert des actions pourront être réalisés à tout moment y compris en période d'offre publique, dans les limites autorisées par les dispositions légales et réglementaires en vigueur, et pourront être réalisés par tous moyens, sur le marché ou de gré à gré, y compris par acquisition ou cession de blocs (sans limiter la part du programme de rachat pouvant être réalisée par ce moyen), par offre publique d'achat ou d'échange, ou par utilisation d'options ou autres instruments financiers à terme négociés sur le marché ou de gré à gré, ou par remise d'actions consécutive à l'émission de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société par conversion, échange, remboursement, exercice d'un bon ou de toute autre manière, soit directement soit indirectement par l'intermédiaire d'un prestataire de services d'investissement.
Le prix maximum d'achat des actions dans le cadre de la présente résolution sera de trois euros (3 €) par action hors frais (ou la contre-valeur de ce montant à la même date dans toute autre monnaie).
Le montant global affecté au programme de rachat d'actions ci-dessus autorisé ne pourra être supérieur à 20.300.205 euros.
Cette autorisation prive d'effet, à compter de ce jour à hauteur, le cas échéant, de la partie non encore utilisée, toute délégation antérieure donnée au conseil d'administration à l'effet d'opérer sur les actions de la Société. Elle est donnée pour une période de dix-huit (18) mois à compter de ce jour.
En outre L'Assemblée Générale délèguerait au Conseil d'Administration, en cas de modification du nominal de l'action, d'augmentation de capital par incorporation de réserves, d'attribution gratuite d'actions, de division ou de regroupement de titres, de distribution de réserves ou de tous autres actifs, d'amortissement du capital, ou de toute autre opération portant sur les capitaux propres, le pouvoir d'ajuster le prix d'achat susvisé afin de tenir compte de l'incidence de ces opérations sur la valeur de l'action.
L'Assemblée Générale confèrerait tous pouvoirs au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions légales, pour décider et effectuer la mise en œuvre de la présente autorisation, pour en préciser, si nécessaire, les termes et en arrêter les modalités, pour réaliser le programme d'achat, et notamment pour passer tout ordre de bourse, conclure tout accord, affecter ou réaffecter les actions acquises aux objectifs poursuivis dans les conditions légales et réglementaires applicables, fixer les conditions et modalités suivant lesquelles sera assurée, s'il y a lieu, la préservation des droits des porteurs de valeurs mobilières ou d'options, en conformité avec les dispositions légales, réglementaires ou contractuelles, effectuer toutes déclarations auprès de l'Autorité des marchés financiers et de toute autre autorité compétente et toutes autres formalités et, d'une manière générale, faire le nécessaire.
Les renseignements que nous venons de vous donner et ceux qui figurent dans les rapports des Commissaires aux comptes vous permettront pensons-nous, de prendre des décisions qui nous paraissent conformes à vos intérêts. Nous vous demandons en conséquence de bien vouloir voter les résolutions qui vous sont présentées.
Le Conseil d'administration
| Exercices | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Situation financière en fin d'exercice |
||||||||
| Capital social | 676 673.48 | 676.673,48 | 676.673,48 | 676.673,48 | 676.673,48 | |||
| Nombre d'actions émises |
67.667.348 | 67.667.348 | 67.667.348 | 67.667.348 | 67.667.348 | |||
| Nombre d'obligations | ||||||||
| Convertibles en | ||||||||
| actions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| 2. Résultat global des opérations : |
||||||||
| Chiffre d'affaires H.T. | 0 | 0 | 0 | 95.050 | 154 000 | |||
| Résultat avant impôts, | ||||||||
| Participation, | ||||||||
| Amortissements et | -146.107 | -116.882 | -12.686 | - 51.067 | - 10.427 | |||
| provisions | ||||||||
| Impôt sur les bénéfices Résultat après impôts, |
31 251 | 110 | 109.533 | 0 | 0 | |||
| Amortissements et | ||||||||
| provisions | -177 358 | - 117.142 | - 98.617 | - 121.219 | -101 427 | |||
| Montant des bénéfices | ||||||||
| distribués | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| 3. | Résultat des opérations réduit à une seule action : | |||||||
| Résultat après impôts et | ||||||||
| Participation mais avant | ||||||||
| Amortissements et | ||||||||
| provisions | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| Résultat après impôts, | ||||||||
| Participation, | ||||||||
| Amortissements et provisions |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| Dividende versé | ||||||||
| à chaque action | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| 4. Personnel : |
||||||||
| Nombre de salariés | ||||||||
| À la fin de | ||||||||
| l'exercice | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| Montant de la masse | ||||||||
| salariale | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| Montant des sommes | ||||||||
| versées au titre des avantages sociaux |
||||||||
| (sécurité sociale, | ||||||||
| œuvres sociales….) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Exercices | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 |
|---|---|---|---|---|---|
| Capital social | 677 | 677 | 677 | 677 | 677 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nombre d'actions Emises |
67.667.348 | 67.667.348 | 67.667.348 | 67.667.348 | 67.667.348 |
| Nombre d'obligations Convertibles en actions |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Produit des activités ordinaires H.T. |
4.825 | 4 856 | 16 147 | 13 039 | 6 514 |
|---|---|---|---|---|---|
| Résultat avant impôts, Participation, Amortissements et Provisions |
1.626 | 2 997 | 3 559 | 4 751 | 5 235 |
| Impôt sur les bénéfices | - 376 | -688 | -957 | - 504 | - 1 349 |
| Résultat après impôts, Amortissements et Provisions |
1.618 | 2 253 | 2 586 | 1 843 | 3 546 |
| Montant des bénéfices Distribués |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
RAPPORT SOCIAL ET ENVIRONNEMENTAL
Société Anonyme au capital de 676 673,48 euros Siège social : 164, boulevard Haussmann - 75008 PARIS 328 718 499 RCS PARIS
| Nature information Grenelle 2 | Informations quantitatives et/ou qualitatives |
|---|---|
| Emploi | |
| Effectif total et répartition des salariés par sexe, par âge et par | |
| zones géographique | La société n'emploi pas de salarié |
| Embauches et licenciements | Le groupe n'a procédé à aucune embauche ni à aucun licenciement en 2016, |
| Rémunérations et leur évolution | Non applicable. |
| Organisation du travail | |
| Organisation du temps de travail | |
| Absentéisme | |
| Relation sociales | |
| Organisation du dialogue social, notamment les procédures d'information et de consultation du personnel et de négociation avec celui-ci. |
Le groupe ne dispose pas d'institutions représentatives du personnel. |
| Bilan des accords collectifs | |
| Santé et sécurité | |
| Conditions de santé et de sécurité au travail | Relevant d'un effectif global inférieur à celui prévu par la réglementation, le groupe n'a pas constitué de comité d hygiène et de sécurité. Le groupe respecte les dispositions du Code du travail applicables aux immeubles de bureaux. |
| Bilan accords signés avec les organisations syndicales ou les représentants du personnel en matière de santé - sécurité au travail |
Non applicable. |
| Accidents du travail, fréquence et gravité, ainsi que les maladies | Le groupe n'a pas été confronté à des problèmes d'accident du travail ou de maladie |
| professionnelles | professionnelle. |
| Formation | |
| Politiques mises en œuvre en matière de formation | Les actions de formation professionnelle seront progressivement définies au fur et à mesure de la croissance de l'effectif global et des besoins en matière de qualifications et de compétences. |
| Le nombre total d'heures de formation | |
| Egalité de traitement | |
| Mesures prises en faveur de l'égalité entre les femmes et les hommes |
Non applicable |
| Les mesures prises en faveur de l'emploi et de l'insertion des personnes handicapées |
Compte tenu de son non effectif, la société n'est pas soumise à une obligation d'emploi de personnel handicapé. Cependant, la société profite de chaque rénovation ou départ de locataire pour faciliter l'accès des bâtiments à tout type de handicap. |
| Politique de lutte contre les discriminations | Le groupe n'a pas adopté de charte ou de code éthique, mais il est attentif à ne pas trouver en situation d'être impliqué dans des pratiques discriminantes. |
| Promotion et respect des stipulations des conventions fondamentales de l'OIT relatives: | |
| Au respect de la liberté d'association et du droit de négociation collective |
Non applicable. |
| A l'élimination des discriminations en matière d'emploi et de profession |
Le groupe est attentif à écarter toute pratique qui donnerait lieu à une éventuelle discrimination en matière d'emploi et de formation. |
| A l'élimination du travail forcé ou obligatoire | Non applicable. |
| A l'abolition effective du travail des enfantS | Non applicable. |
| Politique générale en matière environnementale | |
| Organisation de la société pour prendre en compte les questions environnementales et, le cas échéant, les démarches d'évaluation et de certification |
Pour ses opérations de construction neuve, la société s'implique pour la certification et la labellisation des immeubles. Ex: Label BBC pour l'opération l'opération La Noue à Bagnolet et certification PEQA |
| Actions de formation et d'information des salariés menées en matière de protection de l'environnement |
Pas de formation spécifique en 2016, |
| Moyens consacrés à la prévention des risques environnementaux et des pollutions |
Le groupe reste particulièrement attentif au respect de toute réglementation. Chaque actif a fait l'objet de diagnostics (amiante, plomb …). |
| Montant des provisions et garanties pour risques en matière d'environnement |
|
| Pollution et gestion des déchets | |
| Mesures de prévention, de réduction ou de réparation de rejets dans l'air, l'eau et le sol affectant gravement l'environnement |
Non applicable: activité principalement financière, non visée par les prescriptions de l'article L225--‐102 du Code du Commerce. |
| Mesures de prévention, de recyclage et d'élimination des déchets | Objectif de la politique de développement durable de la société : contribuer au tri sélectif de déchets et au recyclage en encourageant les entreprises innovantes, en matière de tri et en améliorant les équipements et les installations. Ex: Chantier«vert» sur l'opération du Havre |
|---|---|
| Prise en compte des nuisances sonores et de toute autre forme de pollution spécifique à une activité |
L'ensemble des opérations de construction ou rénovation se font en milieu urbain et la société impose aux constructeurs une conduite responsable des chantiers. Traitement des poussières, contrôle des nuisances sonores par sondes. |
| Utilisation durable des ressources | |
| Consommation d'eau et approvisionnement en eau fonction des contraintes locales |
Objectif de la politique de développement durable de la société: assurer la qualité de l'air et de l'eau, en procédant à des mesures régulières et en contrôlant le bon état des installations. Ex:Bassin de rétention et decantation sur Le Havre - Centre Eurasia |
| Consommation de matières premières et mesures prises pour améliorer l'efficacité dans leur utilisation |
Elle se résume dans le cadre des projets neufs de construction. |
| Consommation d'énergie, mesures prises pour améliorer l'efficacité énergétique et le recours aux énergies renouvelables |
La politique de développement durable de la société vise à contribuer à la réduction des consommations énergétiques. Ex: Le chauffage et la production d'eau chaude sont assurés par une chaudière centrale fonctionnant au gaz couplée a des compteurs individuel par appartement, opération "La Noue", le remplacement et la transformation de la climatisation de l'immeuble "Victor Hugo" ou la pose extérieure de détecteurs de présence sur l'éclairage de parties communes sur l'actif "Armand Tessan" à Ozoir la férrière. Le groupe respecte aussi ses obligations de verdissement progressif de ses différents sites de plus de 2 000m2 vis à vis de l'annexe environnementale. A ce jour, en surface, 30% des sites du groupe ont l'objet d'un verdissement. |
| Utilisation des sols | La société prête une attention toute particulière au traitement des terres polluées sur ces opérations de construction neuve et à leur traçabilité. |
| Changement climatique | |
| Rejets de gaz à effet de serre | La société a mis en place une politique de développement durable visant à optimiser la performance énergétique et réduire l'empreinte carbone des immeubles, en maîtrisant les consommations d'énergie (chauffage, climatisation, énergie, eau chaude, sanitaire, éclairage). |
| Adaptation aux conséquences du changement climatique | |
| Non applicable. | |
| Protection de la biodiversité | |
| Mesures prises pour préserver ou développer la biodiversité | Maintien d'espaces verts diversifiés, végétalisations de terrasses, réduction des emplois des composés chimiques pour l'entretien des espaces verts. |
| Impact territorial, économique et social de l'activité de la société | |
| Dans les marchés qu'elle contracte avec ses fournisseurs, la société encourage le recours | |
| En matière d'emploi et de développement régional | à l'emploi local en relation avec les administrations et les associations. |
| Sur les populations riveraines ou locales | Dans les marchés qu'elle contracte avec ses fournisseurs, la société encourage le recours à l'emploi local en relation avec les administrations et les associations. |
| Relations entretenues avec les personnes ou les organisations intéressées par l'activité de la société, notamment les associations d'insertion, les | |
| riveraines. | établissements d'enseignement, les associations de défense de l'environnement, les associations de consommateurs et les populations |
| Conditions de dialogue avec ces personnes ou organisations | Les entreprises mandatées par la société (Gros œuvre ou entreprise générale) mettent en place des boites de dialogue avec les riverains, et créent une adresse mail spécifique pour recueillir les remarques du voisinage. |
| Actions de partenariat ou de mécénat | Aucune action réalisée en 2013. |
| Sous-traitance et fournisseurs | |
| Prise en compte dans la politique d'achat des enjeux sociaux et environnementaux |
Sensibilisations des entreprises de construction et des sous-- traitants à une politique d'achats responsables:conditionnements recyclables (palettes, etc.), produits issus du recyclage. |
| Importance de la sous-traitance et la prise en compte dans les relations avec les fournisseurs et lessous-traitants de leur |
Sensibilisations des entreprises de construction et des sous-traitants à une politique d'achats responsables: Conditionnements recyclables (palettes, etc.), produits issus du |
| responsabilité sociale et environnementale | recyclage. |
| Loyauté des pratiques | |
| Actions engagées pour prévenir la corruption Mesures prises en faveur de la santé et de la sécurité des consommateurs |
Le groupe estime ne pas être soumis à un risque de corruption. Dispositions prises en matière de construction et rénovation: ‐ améliorer le confort des utilisateurs, en matière de conditions qualitatives de travail, en matière d'acoustique, de luminosité, de conditions sanitaires et techniques. - garantir la qualité sanitaire et la sécurité des bâtiments en s'interdisant d'utiliser des matériaux et des produits nocifs pour la santé. |
| Autres actions engagées en faveur des droits de l'homme | Non applicable. |
Première résolution : (Approbation des comptes annuels de l'exercice social clos le 31 décembre 2016 et approbation des charges non déductibles fiscalement)
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après avoir entendu la lecture du rapport du conseil d'administration sur l'activité de la Société au cours de l'exercice social clos le 31 décembre 2016, et sur les comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2016 ainsi que celle du rapport général du commissaire aux comptes, approuve les comptes annuels de l'exercice social clos le 31 décembre 2016 tels qu'ils lui ont été présentés qui font apparaître une perte s'élevant à – 101.427 euros ainsi que toutes les opérations traduites dans ces comptes ou résumées dans ces rapports.
L'assemblée générale prend acte que les comptes de l'exercice écoulés ne comprennent aucune somme correspondant à des dépenses non déductibles fiscalement et visées à l'article 39-4 du Code Général des Impôts.
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d'Administration sur l'activité de la société et du groupe au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2016, et sur les comptes annuels consolidés arrêtés au 31 décembre 2016, du rapport général des Commissaires aux Comptes, approuve lesdits rapports, les comptes consolidés arrêtés au 31 décembre 2016 tels qu'ils ont été présentés qui font apparaître un bénéfice de 3.546 K€ euros, ainsi que les opérations traduites dans ces comptes et résumées dans ces rapports.
Troisième résolution : (Conventions visées à l'article L. 225-38 du code de commerce et engagements visés à l'article L.225-42- 1 du Code de Commerce)
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport Spécial du Commissaire aux Comptes sur les conventions visées aux articles L.225-38 et suivants du Code de Commerce et les engagements visés à l'article L.225-42-1 du Code de Commerce, approuve, dans les conditions de l'article L225-40 dudit code, chacune des conventions qui y sont mentionnées qu'elles soient nouvelles ou qu'elles se soient poursuivies au cour de l'exercice clos le 31 décembre 2016;
L'Assemblée Générale prend acte de ce qu'aucun engagement, relevant des dispositions de l'article L.225-42-1 du Code de Commerce, n'a été conclu au cours de l'exercice écoulé et qu'aucun engagement antérieurement autorisé par le Conseil, ne s'est poursuivi au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2016 ;
Enfin, l'Assemblée Générale approuve les termes du rapport présenté par les Commissaires aux Comptes sur les conventions visées aux articles L.225-38 et suivants du Code de commerce et les engagements visés à l'article L.225-42-1 du Code de Commerce.
Sur proposition du Conseil d'Administration, l'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, après avoir constaté que les comptes sociaux de l'exercice clos le 31 décembre 2016 se soldent par une perte de 101.427 euros, décide de l'affecter en totalité au compte « Report à Nouveau .
L'Assemblée Générale reconnaît en outre qu'aucun dividende n'a été distribué au titre des trois derniers exercices.
Comme conséquence de l'approbation des résolutions qui précèdent, l'Assemblée Générale, statuant aux conditions, de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, donne quitus entier et sans réserve aux administrateurs de l'accomplissement de leur mandat pendant l'exercice clos le 31 décembre 2016.
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées ordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration, autorise le Conseil d'Administration avec faculté de subdélégation dans les conditions fixées par la loi, conformément aux dispositions des articles L. 225-209 et suivants du Code de commerce, à acheter ou faire acheter des actions de la Société notamment en vue de :
Ce programme est également destiné à permettre la mise en œuvre de toute pratique de marché qui viendrait à être admise par l'Autorité des marchés financiers, et plus généralement, la réalisation de toute autre opération conforme à la réglementation en vigueur. Dans une telle hypothèse, la Société informera ses actionnaires par voie de communiqué.
Les achats d'actions de la Société pourront porter sur un nombre d'actions tel que :
le nombre d'actions que la Société achète pendant la durée du programme de rachat n'excède pas dix pourcent (10)% des actions composant le capital de la Société, à quelque moment que ce soit, ce pourcentage s'appliquant à un capital ajusté en fonction des opérations l'affectant postérieurement à la présente Assemblée Générale, soit, à titre indicatif, au 30 avril 2017, 6.766.735 actions, étant précisé (i) que le nombre d'actions acquises en vue de leur conservation et de leur remise ultérieure dans le cadre d'une opération de fusion, de scission ou d'apport ne peut excéder 5% de son capital social, et (ii) lorsque les actions sont rachetées pour favoriser la liquidité dans les conditions définies par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, le nombre d'actions pris en compte pour le calcul de la limite de dix pourcent (10)% prévue au premier alinéa correspond au nombre d'actions achetées, déduction faite du nombre d'actions revendues pendant la durée de l'autorisation ;
le nombre d'actions que la Société détiendra à quelque moment que ce soit ne dépasse pas dix pourcent (10)% des actions composant le capital de la Société à la date considérée.
L'acquisition, la cession ou le transfert des actions pourront être réalisés à tout moment y compris en période d'offre publique, dans les limites autorisées par les dispositions légales et réglementaires en vigueur, et pourront être réalisés par tous moyens, sur le marché ou de gré à gré, y compris par acquisition ou cession de blocs (sans limiter la part du programme de rachat pouvant être réalisée par ce moyen), par offre publique d'achat ou d'échange, ou par utilisation d'options ou autres instruments financiers à terme négociés sur le marché ou de gré à gré, ou par remise d'actions consécutive à l'émission de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société par conversion, échange, remboursement, exercice d'un bon ou de toute autre manière, soit directement soit indirectement par l'intermédiaire d'un prestataire de services d'investissement.
Le prix maximum d'achat des actions dans le cadre de la présente résolution sera de trois euros (3 €) par action hors frais (ou la contre-valeur de ce montant à la même date dans toute autre monnaie).
Le montant global affecté au programme de rachat d'actions ci-dessus autorisé ne pourra être supérieur à 20.300.205 euros.
Cette autorisation prive d'effet, à compter de ce jour à hauteur, le cas échéant, de la partie non encore utilisée, toute délégation antérieure donnée au Conseil d'Administration à l'effet d'opérer sur les actions de la Société. Elle est donnée pour une période de dix-huit (18) mois à compter de ce jour.
L'Assemblée Générale délègue au Conseil d'Administration, en cas de modification du nominal de l'action, d'augmentation de capital par incorporation de réserves, d'attribution gratuite d'actions, de division ou de regroupement de titres, de distribution de réserves ou de tous autres actifs, d'amortissement du capital, ou de toute autre opération portant sur les capitaux propres, le pouvoir d'ajuster le prix d'achat susvisé afin de tenir compte de l'incidence de ces opérations sur la valeur de l'action.
L'Assemblée Générale confère tous pouvoirs au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions légales, pour décider et effectuer la mise en œuvre de la présente autorisation, pour en préciser, si nécessaire, les termes et en arrêter les modalités, pour réaliser le programme d'achat, et notamment pour passer tout ordre de bourse, conclure tout accord, affecter ou réaffecter les actions acquises aux objectifs poursuivis dans les conditions légales et réglementaires applicables, fixer les conditions et modalités suivant lesquelles sera assurée, s'il y a lieu, la préservation des droits des porteurs de valeurs mobilières ou d'options, en conformité avec les dispositions légales, réglementaires ou contractuelles, effectuer toutes déclarations auprès de l'Autorité des marchés financiers et de toute autre autorité compétente et toutes autres formalités et, d'une manière générale, faire le nécessaire.
L'assemblée générale mixte délègue tous pouvoirs au porteur d'une copie ou d'un extrait des présentes à l'effet d'accomplir toutes formalités de publicité, de dépôt et autres qu'il appartiendra.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS 164 BD HAUSSMANN 75008 PARIS 8EME ARRONDISSEMENT
Exercice du 01/01/2016 au 31/12/2016
GESTIA CONSEIL 96 boulevard Malesherbes 96 bo 75017 PARIS 17EME ARRONDISSEMENT
|--|
| . | ||||
|---|---|---|---|---|
| Rubiiques | Montant brut | Dépréciation | Montant net N | Wontant net N-1 |
| Capital souscrit non appelé | ||||
| Frais d'établissement | ||||
| Frais de développement | ||||
| Concessions, brevets et droits similaires | ||||
| Fonds commercial | ||||
| Autres immobilisations incorporalles | 650 DB0 | 650 000 | 650 000 | |
| Avances et acomptes sur immobilisations incorporaltes | ||||
| Terrains | 780 000 | 780 000 | 780 000 | |
| Constructions | 1820000 | 135 994 | 1 584 006 | 1775 006 |
| Installations techniques, matériel et outiliage industriels | ||||
| Autres immobilisations corporelles | ||||
| Immobilisations an cours | 363 600 | |||
| Avances et acomptes | ||||
| Participations évaluées selon la méthode de mise en équivalence |
||||
| Autres perticipations | 2559799 | |||
| Créances railachées à des parlicipations | 8399923 | 8 399 923 | 6 648 164 | |
| Autras titras immobilisas | 2 569 899 | 2 5 69 6 9 9 | ||
| Prêts | ||||
| Autres immobilisations financières | ||||
| Actif immobilisé | 14 219 622 | 135 994 | 14 083 628 | 12796568 |
| Stocks de matières premières, d'approvisionnements | ||||
| Stocks d'en-cours de production de biens | ||||
| Stocks d'en-cours production de services | ||||
| Stocke produits intermédiaires et finis | ||||
| Stock de marchandises | ||||
| Avances, acomptes versés sur commandes | ||||
| Créances clients et comptes rattachés | 184 BDB | 184 800 | 53 208 | |
| Autres créances | 2779058 | 2779058 | 1493463 | |
| Capital souscrit at appela, mon versé | ||||
| Valeurs mobilières de placement | 123 428 | 123 428 | ||
| Dont actions propres | 123 428 | 123 428 | ||
| Disponibilités | 95 245 | 95 245 | 86 301 | |
| Charges constatées d'avance | ||||
| Actif circulant | 3 182 531 | 123 428 | 3 059 103 | 1632972 |
| Frais d'émission d'emprunte à étaler | ||||
| Prime de remboursement des obligations | TON'TIT PCHT |
|||
| Ecart de conversion (actif) | ||||
| TOTAL | 17 402 154 | 259 422 | 17 142 731 | 14 429 540 |
| Committee Contracts | ||||
$\widetilde{g}$
| Rubriques | Montant net N | 就ontant net N-‡ | ||
|---|---|---|---|---|
| Capital social ou individual | Dont versé | 876 673 | 676 673 | 576 673 |
| Primes d'émission, de fusion, d'apport, | 1003591 | 1003591 | ||
| Ecarts de réévaluation | dont écart d'équivalence |
272 714 | 272714 | |
| Réserve tégale | ||||
| Réserves statutaires ou contractuelles | ||||
| Réserves réglementées | Dont réserve spéciale des provisions pour fluctuation des cours |
|||
| Autres réserves | Dont réserve relative à l'achat d'œuvres originales d'artistes vivants |
|||
| Report à поuveau | (1679665) | (1558666) | ||
| RESULTAT DE L'EXERCICE | (101 427) | (121 219) | ||
| Subventions d'investissement | ||||
| Provisions réglementées | ||||
| Capitaux propres | 171 567 | 273094 | ||
| Produits des émissions de titres participatifs | ||||
| Avances conditionnées | ||||
| Autres fonds propres | ||||
| Provisions pour risques | ||||
| Provisions pour charges | ||||
| Provisions pour risques et charges | ||||
| Emprunts obligataires convariibles | ||||
| Autres emprunts obligataires | ||||
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit |
112 271 | 157391 | ||
| Emprunts et dettes financières divers | Dont emprunts participatifs |
16705242 | 13 900 237 | |
| Avances et acomples reçus sur commandes en cours | ||||
| Dettes foumisseurs et comptes rattachés | 49 335 | 37 286 | ||
| Dettes fiscales et sociales | 65316 | 32 532 | ||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 38 900 | 28 000 | ||
| Autres dettes | ||||
| Produits constates d'avance | ||||
| Dettes | 16 971 064 | 14 156 446 | ||
| Ecart de conversion (paself) | ||||
| TOTAL | 17142731 | 14 429 540 |
| 01/01/2016 | 04/04/2015 | Variation | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Rubricus | 31/12/2016 | 51/12/2015 | |||
| 12 | 12 | Montant | $\frac{\sigma_{f}}{\sqrt{2}}$ | ||
| Autres immobilisations Incorporalles | 650 000 | 650 000 | |||
| 208 | indemnite d ocupation Victoria | 650 000 | 650 000 | ||
| Terrains | 780 000 | 780 880 | |||
| 211 | Terrain studio victoria | 780 000 | 780 000 | ||
| Constructions | 1 684 006 | 1775 006 | (91 000) | $-5.13$ | |
| 213 | Construction Studio Victoria | 1820000 | 1820000 | ||
| 2813 | Amortis victoria | (135.094) | (44994) | (91000) | $-202.25$ |
| immobilisations en cours | 383 800 | (383600) | $-100.00$ | ||
| 231 | SCI BUPORT (Association Reussite) | 383 600 | (383 600) | $-100.00$ | |
| Autres participations | 2 559 799 | (2 559 799) | $-100.00$ | ||
| 2611 | Titre SNC EURASIA | 99 999 | (99 999) | $-100.00$ | |
| 2612 | Titre SNC BONY | 19 800 | (19,800) | $-100.00$ | |
| 2613 | Titre SCI DUBLIN | 30 000 | (30000) | $-100.00$ | |
| 2614 | Titres JARDIN DU BAILLY | 410 000 | (410 000) | $-100.00$ | |
| 2615 | Titre ZEN REAL ESTATE | 2000000 | (2000000) | $-100.00$ | |
| 26801 | Créances rattachées à des participations Créance SNC BONY |
8399923 | 6 648 164 3 288 124 |
1751780 (3288124) |
26.35 $-100.00$ |
| 26802 | Créance SCI DUBLIN | 37 B59 | (37.859) | $-100.00$ | |
| 26804 | Créance SCI HD | 1 224 240 | (1 224 240) | $-100.00$ | |
| 26805 | Créance SNC JARDIN BAILLY | 1 686 717 | $-100.00$ | ||
| 26806 | (1666717) | ||||
| 2050.BB | Crénce ZEN REAL Valeur saisle |
8 399 823 | 411 225 | (411225) 8399323 |
$-100.00$ |
| Autres times immobilisés | 2 569 699 | 2569699 | |||
| 2050.BD | Valeur saisie | 2569699 | 2 569 699 | ||
| Actif immobilisé | 14 083 628 | 12 796 568 | 1 287 060 | 10.06 | |
| Clients et comptes rattachés | 184 800 | 53 208 | 131 592 | 247,32 | |
| 418 | Clients FAE | 184 800 | 53 208 | 131 592 | 247.32 |
| Autres oréances | 2779 058 | 1493463 | 1 285 595 | 86.08 | |
| 44567 | Crédit de TVA à reporter | 22 045 | 10 790 | 11 255 | 104.31 |
| 44568 | Complement Tva deductib | 1 570 | 2 248 | (678) | $-30.16$ |
| 44563 | Tva rembt demandé | 90 000 | (90 000) | $-100.00$ | |
| 44586 | Tya sur Fop | 6692 | 4 000 | 2 692 | 67.30 |
| 455 | EURASIA GROUPE /EFI | 2748751 | 1385425 | 1362326 | 98.26 |
| Valeurs mobilières de placement | |||||
| 602 | Actions propres | 123 428 | 123 428 | ||
| 5902 | Providepreciaction propres | (123 420) | (123 428) | ||
| Disponibilités | 95 245 | 66 301 | 8944 | 10.36 | |
| 5121 | BRED | 265 | 6 3 2 4 | (6058) | $-95.60$ |
| 5123 | ICBC | 1867 | 11 | 1856 | 16 916.06 |
| 5187 | Inlérêts courus à recevoir | D3 113 | 79956 | 13 147 | 16.44 |
| 新足术 | |||||
| EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS | Période du 01/01/2016 au 31/12/2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| Actif circulant & charges constatées d'avance | 3 059 103 | 2532972 | $1.426$ $131$ | 87.33 |
| Total général | 17 142 731 | 14 429 540 | 2713 191 | 18.80 |
seur leem, Contraction Contract Property
$\hat{\theta}$
$\overline{\mathbf{x}}$
| 05/01/2016 | 01/01/2015 | Variation | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Rebrigac | 34/12/2016 | 34/12/2015 | |||
| 12 | 12 | Mortant | $\%$ | ||
| Capital social ou individuel | 676 673 | 676 673 | |||
| 1013 | Capital souscrit - appelé, versé | 676 673 | 676 673 | ||
| Primes d'émission, de fusion, d'apport, | 1003 591 | 1003 591 | |||
| 1041 | Primes d'énvission. | 990 000 | 990 809 | ||
| 1043 | Primes d'apport | 13591 | 13 591 | ||
| Ecarts de réévaluation | 272714 | 272 714 | |||
| 1052 | Ecart de réévaluation libre | 272 714 | 272 714 | ||
| Report à nouveau | (1 679 885) | (1558666) | (121 219) | $-7.78$ | |
| 119 | Report à nouveau (sokie débiteur) | (1679.885) | (1558666) | (121219) | $-7.70$ |
| Résultat de l'exercice | (101.427) | (121 219) | 19792 | 16.33 | |
| Capitaux propres | 171 667 | 273 094 | (101 427) | $-37.14$ | |
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | 112 271 | 157 391 | (45 120) | $-28.67$ | |
| 5122 | ĊЮ | 3170 | 47 522 | (44352) | -93,33 |
| 51B6 | interêts courus à payer | 109 101 | 109 869 | (768) | $-70$ |
| Emprints et dettes financières divers | 16 705 242 | 13 900 237 | 2805005 | 20.18 | |
| 1711 | Créance SCI DUBLIN | 43701 | 43 701 | ||
| 1712 | Dettes liées à des part Centre Eurasia | 13 508 293 | 10 986 860 | 2521432 | 22.95 |
| 45501 | MORGAN LEE | 3 153 248 | 2913377 | 239 872 | 8.23 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 49 335 | 37 286 | 12049 | 32.32 | |
| 401 | Fournisseur | 9 185 | 13 286 | (4102) | $-30.67$ |
| 408 | Fournisseur FNP | 40 151 | 24 030 | 16 15 1 | 67.30 |
| Dettes fiscales et sociales | 65 316 | 32 532 | 32784 | 100.77 | |
| 444 | Etat - Impôts sur les bénéfices | 23 864 | (23664) | $-100.00$ | |
| 445B7 | Tva sur fae | 30 800 | 8 6 6 8 | 21932 | 247.32 |
| 4486 | Taxe foncière | 34 516 | 34516 | ||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 38 900 | 29 000 | 9900 | 34.14 | |
| 404 | Fourniskeur sur immobilisation | 36 900 | 29 000 | 9900 | 34.14 |
| Total des dettes & comptes de régularisation | 16971064 | 14 156 446 | 2814618 | 19.88 | |
| Total général | 17 142 731 | 14 429 540 | 18.80 | ||
OMPTE DE RESULTAT
Période du 01/01/2016 au 31/12/2016
| Rutmines | Fratton | Montant K | Montant Net | |
|---|---|---|---|---|
| t sport | ||||
| Ventes de marchandises | ||||
| Production vendue de blens | ||||
| Production vendue de services | 154 000 | 154 000 | 95050 | |
| Chiffre d'affaires net | 154 000 | 154 000 | 95050 | |
| Production stockée | 44 340 | |||
| Production immobilisée | ||||
| Subventions d'exploitation | ||||
| Reprise sur amortissements et provisions, transfert de charges |
||||
| Autres produks | 0 | |||
| Produits d'exploitation | 154 000 | 139 390 | ||
| Achats de marchandises (y compris droits de douane). | ||||
| Variations de stock (marchandises) | ||||
| Achais de metières premières et autres approvisionnements (y compris droits de douane) |
||||
| Variation de stock (matières premières et approvisionnements) |
||||
| Autres achats et charges externes | 113 523 | 159 388 | ||
| impôts, taxes et versements assimilés | 34 916 | 76 | ||
| Salaires et traitements | ||||
| Charges sociales | ||||
| Dotations aux amortissements sur immobilisations | 91 550 | 44 994 | ||
| Dotations sux provisions immobilisations | ||||
| Dotations aux provisions sur actif circulant | ||||
| Dotations aux provisions pour risques et charges | ||||
| Autres charges | 1091 | |||
| Charges d'exploitation | 238 439 | 205 540 | ||
| RESULTAT D'EXPLOITATION | (85, 439) | (66158) | ||
| Bénéfice attribué ou perte transférée | ||||
| Parte supportée ou bénéfice transféré | ||||
| Produits financiers de participation | 93 113 | 79 966 | ||
| Produits des autres valeurs mobilières et créences de Pactif immobilisé |
||||
| Autres intérêts et produits assimilés | ||||
| Reprises aur provisione el trareferts de charges | ||||
| Différences positives de change | ||||
| Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement |
||||
| Produits financiers | 93 113 | 79 966 | ||
| Dotations financières aux amortissements et provisions | ||||
| Intérêts et charges assimilées | 109 101 | 109 869 | ||
| Différences négatives de change | ||||
| Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de | ||||
| placement. | ||||
| RESULTAT FINANCIER | Charges financières | 109 101 15 988 |
109869 ide letro (29 903) |
|
| RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS | 71 O T 427) |
(96 061) | ||
$\sim$
| EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS | Périorle du 01/01/2016 au 31/12/2016 | ||
|---|---|---|---|
| Robrigues | France | 制动随脉板 Export |
Montant N-5 |
| Produits exceptionnels sur opérations de gestion | |||
| Produits exceptionnels sur opérations en capital | |||
| Reprises sur provisions et transferts de charges | |||
| Produits excoptionnels | |||
| Charges exceptionnelies sur opérations de gestion | û | 1493 | |
| Charges exceptionnelles sur opérations en capital | |||
| Dotations exceptionnelles aux amertissements et provisions |
|||
| Charges exceptionnelles | ۰ | 1493 | |
| RESULTAT EXCEPTIONNEL | $\langle 0 \rangle$ | (1493) | |
| Participation des salariés au résultat de l'entreprise | |||
| Impôt sur les bénéfices | 23 6 64 | ||
| TOTAL DES PRODUITS | 247 113 | 219 356 | |
| TOTAL DES CHARGES | 348 540 | 340 575 | |
| BENEFICE OU PERTE | (101 427) | (121 219) |
| 01/01/2016 | 01/01/2015 | Variation | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Rubrigue | 31/12/2016 | 31/12/2015 | |||
| 12 | 12 | Montant | 制 | ||
| Production vendue de services | 154 000 | 95 050 | 68950 | 62.02 | |
| 706 | refacturation frais administration | 44 340 | 95 050 | (50710) | $-53.35$ |
| 708 | Fae Refacturation charges administrative | 109 660 | 109 660 | ||
| Chiffres d'affaires nets | 154 000 | 95 050 | 58950 | 62.02 | |
| Production stockée | 44 340 | (44, 340) | $-100.00$ | ||
| 7135 | Refacturation charges administrative | 44 340 | (44, 340) | $-100.00$ | |
| Autres produits | 0 | $-100.00$ | |||
| 758 | Produits divers de pestion courante | Ű | $-100.00$ | ||
| Total des produits d'exploitation | 154 000 | 139 390 | 14610 | 10.48 | |
| Autres achats at charges externes | 113 523 | 159 388 | (45 865) | $-28.78$ | |
| 6051 | Fournitures non stockables $(eau, \theta n$ ergie, $)$ |
1904 | B22 | BB2 | 106.53 |
| 6181 | CIC SGT | 173 | (173) | $-100.00$ | |
| 61811 | Abonnement BRED | 210 | (210) | $-100.00$ | |
| 6226 | Hortoraires | 70 338 | 121 507 | (51169) | $-42.11$ |
| 6227 | Frais d'actes et de contentieux | 38 805 | 34 858 | 3946 | 11.32 |
| 627 | Services bancaires et assimiles | 2476 | 1718 | 758 | 44.10 |
| 63511 | Impôts, taxes et versements assimilés CVAE |
34916 400 |
75 75 |
34 841 325 |
46 454.67 433.33 |
| 63512 | Taxe Foncière | 34516 | 34 516 | ||
| Amortissements des imobilisations | 91 000 | 44 894 | 46 006 | 102.25 | |
| 68112 | Dot amortis corporelles | 91 000 | 44 994 | 46 006 | 102.25 |
| Autres charges | 1091 | (1001) | $-100.00$ | ||
| 658 | Autres charges de gestion courante | 1 091 | (1091) | $-100.00$ | |
| Total des charges d'exploitation | 239 439 | 205 549 | 33 890 | 16.49 | |
| Résultat d'exploitation | (85, 439) | (66158) | (19, 280) | $-29.14$ | |
| Produits financiers de participation | 93 113 | 79 966 | 13 147 | 16.44 | |
| 7617 | Revenus des créances radachées à des participations |
93 113 | 79 966 | \$3.147 | 16.44 |
| Total des produits financiers | 93 113 | 79966 | 13 147 | 16.44 | |
| Intérèts et charges assimilées | 109 101 | 109 869 | (768) | $-70$ | |
| 6615 | Intérêts des comples courants el des dépôts créditeurs |
109 101 | 109869 | (768) | $-70$ |
| Total des charges financières | 109 101 | 109 869 | 768 $\sigma \Omega^B$ |
$-.70$ | |
| Résultat financier | (15988) | (29903) | 13915 | 46.53 | |
| Résultat courant avant Impôts | (101 427) | (96,061) | (5, 365) ales sitte |
$-5.59$ |
| EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS | Période du 01/01/2016 au 31/12/2016 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Charges exceptionnelles aur opérations de gestion | 1493 | (1493) | $-99.90$ | ||
| 671 | Charges exceptionnelles sur opérations de | 3.13 | |||
| 6712 | Charges non deductibles | 1.493 | (1493) | $-100.00$ | |
| Total des charges exceptionnelles | 1493 | (1493) | $-99.98$ | ||
| Résultat exceptionnel | O, | (1.493) | 1493 | 99.98 | |
| Impôts sur les bénéfices | 23 664 | (23664) | $-100.00$ | ||
| Total des produits | 247 113 | 219 356 | 27757 | 12.65 | |
| Total des charges | 348 540 | 340 575 | 7965 | 2.34 | |
| Bénéfice ou perte | (101 427) | (121 219) | 19792 | 16.33 |
$\bar{t}$
Le bilan, avant répartition des résultats de l'exercice clos le 31 décembre 2016 présente un total de 17 142 731 $\in$ Le compte de résultat de l'exercice présenté sous forme de liste accuse une perte nette comptable de 101 427 $\in$
Les états financiers ont été établis en conformité avec le règlement ANC 2016-07 du 4 novembre 216 homologués par arrêté ministériel du 26 décembre 2016
Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence, selon les hypothèses suivantes:
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques
Les méthodes d'évaluation utilisées concernent
Conformément aux recommandations du Conseil de la comptabilité et de l'Ordre des Experts-Comptables
Aucun changement n'est intervenu durant l'exercice écoulé, dans les méthodes d'évaluation et de présentation
La société EURASIA FONCIER INVESTISSEMENT (EFI) a pour objet social l'acquisition des droits et de biens immobiliers
Evènement postérieurs à la date de clôture $1 - 1$ Aucun événement important n'est survenu depuis la date de clôture
Les titres de participations sont enregistrés à leur prix d'acquisition
A la clôture de l'exercice, la valeur d'inventaire de chaque ligne de titres est déterminée sur la base des critères suivants :
Une dépréciation est enregistrée quand la valeur d'inventaire est inférieure à son prix d'acquisition cour identific
Le même principe est appliqué pour les créances liées à des participations
Les créances et dettes sont valorisées à leur valeur nominale
Les dettes en monnaie étrangère sont évaluées au cours du jour à la clôture de l'exercice
Une provision pour dépréciation des créances est constatée au cas par cas lorsque la recouvrabilité de la créance est incertaine
Au 31 décembre 2016, la société détient 14000 titres de ses propres actions inscrits au bilan pour une valeur de 123 428 $\epsilon$ , ces actions auto-détenues avaient fait l'objet d'une dépréciation à 100% au 20 décembre 2007, tenant compte de la dépréciation de l'actif à cette date
Cette dépréciation a été maintenue au 31 décembre 2016
Le résultat net comptable de l'exercice clos au 31 décembre 2015 a été affecté en report à nouveau, il n'y a pas eu d'opérations sur le capital réalisées au cours de l'exercice 2016
Cf. annexe aux comptes consolidés
A la clôture des comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2015, le poste immobilisation en cours était de 383 600 €, la créance a été ré imputée à la société SA EURASIA GROUPE
Le poste Créance liées à des participations au 31 décembre 2015, était de 6 648 164 € (dont 3 288124 € au titre de la SNC BONY
Le poste Créance liées à des participations au 31 décembre 2016, est de 8399 923 $\epsilon$ , la variation porte essentiellement sur le financement de la nouvelle filiale SNC TOUR DU FORUM, pour un montant de 2 781 501 $\in$
Le poste Dettes liées à des participations au 31 décembre 2015, était de 10 966 860 $\in$ Le poste Dettes liées à des participations au 31 décembre 2016, est de 13 508 293 $\in$
Le compte courant de la société SA EURASIA GROUPE était débiteur au 31 décembre 2015 de 1386 425 € Le compte courant de la société SA EURASIA GROUPE est débiteur au 31 décembre 2016 de 2 748 751 €
Il est rappelé que l'ensemble des dettes et créances ont fait l'objet d'un financement en intérêt à payer ou à recevoir pour un taux de 1% calculé au prorata-temporis
pour identifien ssaites aux
| Composition du capitel social | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| U. Categories de parts ou d'actions |
En début d'oxercice |
Crang pendent Fexercice. |
Rembourses nendant l'exercice |
A la clôture. d'exercice |
Vafour nominale |
||
| 1- Actions Ordinaires 5- Parts sociales |
67 667 348 | 67 667 348 0.01 € | |||||
| 6- Certificats d'investissements Total |
67 667 348 | 67 667 348 | $0.01 \in$ |
pour identification. Samissaires aus
z
| Filiales et participations détenues à plus de 50% |
Capital social |
Réserves et report à nouveau |
% du capital détenu |
Valeur brute des titres |
Valeur nette des titres |
Prêt ou dettes consentie Par la société |
CAHT des filiales |
Résultat du dernier exercice clos |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SNC EURASIA | 100 000 | 5 361 662 | 99 | 99 999 | 99 999 | $-13508$ 293 |
3771889 | 1764 032 |
| SCI DUBLIN | 1500 | 51 777 | 50 | 30 000 | 30 000 | -43 701 | 3 3 7 4 | 70 472 |
| SCI JARDIN DU BAILLY |
1 000 | $-261293$ | 100 | 410 000 | 410 000 | 1687225 | 622 193 | $-26682$ |
| SNC BONY | 20 000 | $-298763$ | 99 | 19800 | 19 800 | 2 446 715 | 2 025 268 | 170 483 |
| EURASIA GESTION PATRIMOINE |
2 000 000 | $-1099$ 937 |
100 | 2 000 000 | 2 000 000 | 645 359 | 530 991 | $-954968$ |
| SCI TOUR DU FORUM |
10 000 | 99 | 9 9 0 0 | 9 900 | 2 781 501 | |||
| SARL BONY A | 7974500 | 0.0025 | 200 | 200 | ||||
| Filiales et participations détenues indirectement |
Capital social |
Réserves et report à nouveau |
% du capital détenu |
Valeur brute des titres |
Valeur nette des titres |
Prêt ou dettes consentie Par la société |
CAHT des filiales |
Résultat du dernier exercice clos |
| Détenue par SCI BONY |
||||||||
| SARL BONYA | 7974500 | 99.75 |
| -------------------------------------- | . | . | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SCI QUAI LUCIEN LEFRANC |
100 | $-69995$ | 33' | 135003 | 135 003 | 499 250 | 219 439 |
| SCCVHD | 50% | $-116768$ | 50 | 50000 | 50000 | 839 124 | identi | $-35703$ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ាស្ត ទិដ្ឋ វិសា The Secret Co. |
| Rubriques | Montant début d'exercice | Augmentations dotation |
Diminution reprise |
Montant fin d'exercice |
|---|---|---|---|---|
| Autres provision pour dépréciation |
123 428 | 123 428 | ||
| TOTAL GENERAL | 123 428 | 123 428 |
pour identification G missaires aux
| Rubriques Frais d'établissement et de développement 650 000 Autres immobilisations incorporelles 780 000 Terrains 1820000 Constructions sur sol propre Constructions sur sol d'autroi Constructions installations generales Installations techniques et outiliage industriel Installations générales, agencements et divers Matériel de transport Matériel de bureau, informatique et mobilier Emballages récupérables et divers 383 800 immobilisations corporelles en cours Avances et acomples 3 633 500 Total des immobilisations corporaties Participations et mises en équivalence 5462859 6 648 164 Autras participations 9900 2 5 59 7 99 Autres titres immobilisés Prêts et autres immobilisations financières 9 207 983 5472759 Total des immobilisations financières |
Valuur brute Astementations par | Acquisitions apports, aréation, |
||
|---|---|---|---|---|
| debut d'exercien- | Tervaluation | Vinchisetts | ||
| TOTAL | 12841563 | 5472759 |
| Diminutions | ||||
|---|---|---|---|---|
| Rubriques | Diminutions par virement |
Distinuitors par cessions mises hors-service |
Vateur brute fin d'exercice |
Réévaluations lègales |
| Frais d'établissement et de développement | ||||
| Autres immobilisations incorporelles | 650 000 | |||
| Terrains | 780 000 | |||
| Constructions aur sol propre | 1820000 | |||
| Constructions sur sol d'autrul | ||||
| Constructions Installations générales | ||||
| Installations techniques et cutillage industriel | V. | |||
| Installations générales, agencements et divers | ||||
| Matériel de transport | ||||
| Matériel de bureau, informatique et mobilier. | ||||
| Emballages récupérables et divers | ||||
| immobilisations corporalies en cours | 383 500 | |||
| Avances et acomples | ||||
| Total des immobilisations corporelles | 383 600 | 2 600 000 | ||
| Participations et mises en équivalence | identi | |||
| Autres perticipations | 3711099 | PE 399 923 | ||
| Autres tilres immobilisés | 2 569 699 | |||
| Prêts et autres immobilisations imancières | ||||
| Total des immobilisations financières | 3711099 | 10 969 622 | ||
| TOTAL | 4 094 699 | 211622 14 |
J.
$\sim$
$\alpha$
| Rubrigues | Herstuni dél-st coerch e | Autantentations Dotations | Diatinations Reprison | Montant fin exercice. |
|---|---|---|---|---|
| Frais d'établissement at de dévaloppement | ||||
| Autres in mobilisations incorporation | ||||
| Terrains | ||||
| Consingtions sur sel propre | 44 994 | 91 000 | 135 994 | |
| Constructions sur sol d'aubul | ||||
| Constructions Inst. gérérales, agencements et aménagements > | ||||
| installations techniques, meteriol et quilliage industrials. | ||||
| inst générales, agencements et divers | ||||
| Malérial de transport | ||||
| Mat de bureau et informatique, mobilier | ||||
| Emballages récupérables et divers | ||||
| Total immobilisations corporation | 44 994 44 | 01000.00 | 135 894.44 | |
| TOTAL | 44 994.44 | æ, 91 000,00 |
숙순 微微 |
135 994.44 |
pour identification amissaires aux
nt Instincte
polariza
Dirionallons Reprises
Ventilation des mouvements affectant la provision pour amortissements dérogatoires
| Detellons | Rourlees | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rubriques | Differential da dinten. et autres |
Mode degressif |
Amortic cement Fisical exceptionnels |
Ciliférentel de durée |
Mode. dégressil |
Amortissentout Incont exception net |
Mouvement net amorflssements U la fin de Fexaucice |
| Frais d'établissement et de développement | |||||||
| Autres Immebilisations Incorporalliss | |||||||
| Terrains | |||||||
| Constructions sur sol propre- | |||||||
| Constructions sur and d'autrui- | |||||||
| Constructions Installations gelea | $\sim$ | ||||||
| inst lechniques of outil, indust. | |||||||
| Institutes, agencements at divers- | |||||||
| Malárie) de transport | |||||||
| Met du bureau, inter, et mobilier | |||||||
| Embelleges récupérables et divers | |||||||
| Total des ventilations immos. | i al | ||||||
| Frels d'acquisition de titres de participation | |||||||
| TOTAL GENERAL | |||||||
| TOTAL DES DOTATIONS | TOTAL DES REPRISES | DOTATIONS - REPRISES | |||||
| Mouvements de l'exercice affectant les charges réperties sur plusieurs exercices |
Augmentations Defutions
Montant debut exercice
Rukriques
Frais d'émission d'emprunt à étaler Primes de remboursement des obligations
pour identifieures Royales and
| Rubriques | Montant brut | А 1 ав ав рівс | A plus d'1 au |
|---|---|---|---|
| Créances rattachées à des participations. | 8 3 9 9 9 2 3 | 8 3 9 9 9 2 3 | |
| Total de l'actif immobilisé | 8 399 923 | 8 3 9 9 9 2 3 | |
| Autres créances clients | 184 800 | 184 800 | |
| Etat - Taxe sur la valeur ajoutée | 30 307 | 30 307 | |
| Etal - Autres impôts, taxes et versements assimiles | |||
| Groupes et associés | 2748751 | 2748761 | |
| Total de l'actif circulant | 2963 858 | 2963858 | |
| Charges constatées d'avance | |||
| TOTAL | 11363781 | 11 363 781 |
| Etat des dettes | ||||
|---|---|---|---|---|
| Rubingues | Mentant brut | A Tan au plus | A plus d'1 an et 5 alts at plus. |
A pills de 5 ans. |
| - à plus de 1 an à l'origine | 112 271 | 112 271 | ||
| Emprunts et dettes financières divers | 13 551 994 | 13 551 994 | ||
| Fournisseurs et comptes rattachés | 49 3 3 5 | 49 3 3 5 | ||
| Sécurité sociale et autres organismes sociaux | ||||
| Taxe sur la valeur ajoutée | 30 800 | 30 800 | ||
| Autres Impôts, taxes et assimilés | 34 516 | 34 516 | ||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 38 900 | 38 800 | ||
| Groupe et associés | 3 153 246 | 3 153 248 |
TOTAL
16971064 16971064
Communes and
| Rubnques | Montant |
|---|---|
| Emprunts obligataires convertibles | |
| Autres emprunts obligataires | |
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | |
| Emprunts et deltes financières divers | |
| Dettes fournisseurs et complex raitachés | 40 151 |
| Delles fiscales el apciales | 34 516 |
| Dettes sur immobilisations et comples rattachés | |
| Disponibilités, charges à payer | 109 101 |
| Autres dettes | |
| TOTAL | 183768 |
194 800
| Montant des produits et avoirs à recevoir inclus dans les postes autennes du bilan- | Montant 17C |
|---|---|
| Immobil:sations financières | |
| - Créances rattachées à des participations | |
| - Autres immobilisations financières | |
| Creances | |
| - Créances cirents et comptes ratiachés | 184 BDO |
| - Aulres créances | |
| œ. dont avoirs à recevoir |
|
| Valeurs mobilières de placement | |
| Disponibilités |
TOTAL
OOUF Identification Commission and Cape
pour identification missaires aux C
$\bar{z}$
| _________ Rubriques |
NH. | ╍ | |||
|---|---|---|---|---|---|
| __ _ |
|||||
| Capital social | 676 673 | 676 673 | 676 673 | 676 673 | 676 673 |
|---|---|---|---|---|---|
| Actions ordinaires | 67 667 348 | 67 667 348 | 67 667 348 | 67 667 348 | 67 667 348 |
| Chiffre d'affaires hors taxes | 154 000 | 95 050 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Résultat avant impôts, | $-10427$ | $-52561$ | 10916 | $-117142$ | $-146$ 107 |
| participations et dotations | |||||
| aux amortissements et provisions | |||||
| Impôts sur les bénéfices | 23 664 | 110 | 31 251 | ||
| Résultat après impôts, | $-101427$ | $-121219$ | 10916 | $-117142$ | $-177358$ |
| participations et dotations | |||||
| aux amortissements et provisions |
| Résultat avant impôts, | ||
|---|---|---|
| participations et dotations | ||
| aux amortissements et provisions | ||
| Résultat après impôts, | ||
|---|---|---|
| participations et dotations | ||
| aux amortissements et provisions | ||
| Same Sales |
| Rubriques | % | Bénéfice | Perte |
|---|---|---|---|
| détention | |||
| EFI | 101 427 | ||
| Résultat des filiales | |||
| SNC CENTRE EURASIA | 99 1780323 |
||
| SCI DUBLIN | 50 35 236 |
||
| SCI BONY | 209 613 99 |
||
| SCI JARDIN DU BAILLY | 100 | 24 3 27 | |
| EURASIA GESTION PATRIMOINE | 100 | 954 968 | |
| SCCV HD | 50 | 17852 | |
| Total résultat des filiales | 2025172 | 997 147 | |
| Résultat de l'exercice | 926 599 | ||
| Déficit restant à reporter au titre de l'exercice précédent |
23 705 920 | ||
| Déficit imputé au titre de l'exercice | 926 599 | ||
| Report déficitaire restant à imputer | 22 779 320 | ||
| Résultat Fiscal de l'exercice | jqe $\mathcal{D}^{\mathcal{C}}$ 0 |
$\mathfrak{in}{\mathcal{C}{G}}$ | |
| Commissaircs any |
4. Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes sociaux au 31 décembre 2016
Bouton et Associés 9, rue Roger BACON 75017 PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS
Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2016
Aux actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale, nous avons établi en date du 15 mai 2017, un rapport dit « de carence » dans lequel nous indiquions l'impossibilité de procéder à la vérification des comptes annuels et du rapport de gestion, ceux-ci n'ayant pas été établis dans les délais prévus par la loi.
Ces derniers nous ayant été communiqués en date du 6 juin 2017, nous sommes désormais en mesure de vous présenter notre rapport relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2016, sur :
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d'Administration. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d'exprimer une opinion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d'autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes annuels. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d'ensemble des comptes. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
Les estimations comptables concourant à la préparation des comptes ont été réalisées dans un environnement incertain, lié à la crise des finances publiques de certains pays de la zone euro. Cette crise s'accompagne d'une crise économique et de liquidité, qui rend difficile l'appréhension des perspectives économiques. C'est dans ce contexte que, en application des dispositions de l'article L. 823-9 du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les éléments suivants :
Les principes de valorisation et de dépréciation des titres de participation sont définis dans les règles et méthodes comptables de l'annexe. Nos travaux ont consisté à nous assurer du caractère approprié et de la correcte application de la méthode retenue par la société pour déterminer la valeur d'inventaire des titres de participation.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le cadre de notre démarche d'audit des comptes annuels, pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport.
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par la loi.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du Conseil d'Administration et dans les documents adressés aux actionnaires sur la situation financière et les comptes annuels.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l'article L. 225-102-1 du Code de commerce sur les rémunérations et avantages versés aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l'établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des sociétés contrôlant votre société ou contrôlées par elle. Sur la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la sincérité de ces informations.
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de participations et de contrôle et à l'identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Fait à Paris, le 15 juin 2017
Les Commissaires aux Comptes
Expertises & Services RIMMER
Bouton et Associés $|e^t|$ Bouton SOCIETE DE/COY WITHPARIS 9, rue Roger Baco TéléphoBOUTON 80 00 38 e-mail: [email protected] che [email protected] Siret: 359-994-661-000cp
5. Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions et engagements réglementés
$\sum_{i=1}^k$
$\omega \propto$
Bouton et Associés 9, rue Roger BACON 75017 PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Assemblée générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2016
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
S.A. EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS Société Anonyme au capital de 676 673.48 €uros Siège social : 164, boulevard Haussmann 75008 PARIS
Assemblée générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2016
Aux actionnaires,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions et engagements réglementés.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des conventions et engagements dont nous avons été avisés ou que nous aurions découverts à l'occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d'autres conventions et engagements. Il vous appartient, selon les termes de l'article R.225-31 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions et engagements en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l'article R.225-31 du code de commerce relatives à l'exécution, au cours de l'exercice écoulé, des conventions et engagements déjà approuvés par l'assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
En application de l'article L.225-40 du code de commerce, nous avons été avisés des conventions et engagements suivants qui font l'objet de l'autorisation préalable de votre conseil d'administration.
| Entité | M. Hsueh Sheng WANG: | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| cocontractante | et Président du Conseil d'Administration de la société EURASIA | ||||
| personne | FONCIERE INVESTISSEMENTS | ||||
| concernée | Gérant de la société civile TOUR DU FORUM | ||||
| Nature et objet | Convention de gestion de trésorerie signée en date du 22 avril 2016 | ||||
| entre EURASIA GROUPE, EURASIA FONCIERE | |||||
| INVESTISSEMENTS et la société TOUR DU FORUM. Le montant | |||||
| des avances susceptibles d'être mises à la disposition des sociétés est | |||||
| arrêté à 10 000 000 euros. | |||||
| La rémunération de ces avances est arrêtée au taux de 1%. | |||||
| Motifs justifiant de $\parallel$ | Les avances à la filiale lui ont permis de faire l'acquisition d'un | ||||
| son intérêt pour la | ensemble immobilier situé à SARCELLES au 2, Avenue du 8 mai 1945 | ||||
| société | et Boulevard Henri Poincaré moyennant u prix de 2.7ME (acte notarié). | ||||
| Modalités | Créance rattachée : 2 781 501 euros (Actif) |
Aucune nouvelle convention et aucun nouvel engagement n'a été autorisé par le Conseil d'administration depuis la clôture.
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
En application de l'article R225-30 du code de commerce, nous avons été informés que l'exécution des conventions et engagements suivants, déjà approuvés par l'assemblée générale au cours d'exercices antérieurs, s'est poursuivie au cours de l'exercice écoulé.
Personnes concernées : Monsieur WANG Hsueh Sheng, Président du conseil d'administration et Directeur général de la société EFI et Président Directeur Général de la société EURASIA GROUPE
Modalités : une convention de gestion de trésorerie a été signée en date du 30 juin 2014 et approuvée par le conseil d'administration en date du 18 juillet 2014 entre la société EFI et la société EURASIA GROUPE, société bénéficiaire des apports de trésorerie au taux de 1% au 31/12/2016.
Au 31/12/2016, le compte courant de la société EURASIA GROUPE chez EFI est débiteur de 2 748 751.10 Euros.
Au 31/12/2016, votre société a constaté dans ses comptes au titre de cette convention un produit de 27 989 Euros.
Personnes concernées : Monsieur WANG Hsueh Sheng, Président du conseil d'administration et Directeur général de la société EFI et Gérant des sociétés :
Modalités : une convention de gestion de trésorerie a été signée en date du 31 décembre 2014 et approuvée par le conseil d'administration en date du 31 décembre 2014 entre la société EFI et les sociétés filiales, sociétés bénéficiaires des apports de trésorerie au taux de 1% au 31/12/2016.
Bouton et Associés 9, rue Roger BACON 75017 PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Filiales ayant signé la convention et montant des créances et dettes rattachées à des titres de participations au 31/12/2016 :
| SNC CENTRE EURASIA | Créditeur | 13 508 292.76 Euros |
|---|---|---|
| SNC BONY | Débiteur | 2446 714.93 Euros |
| SCI DUBLIN | Créditeur | 43 701.23 Euros |
| SCCV HD | Débiteur | 839 123.60 Euros |
| SNC JARDIN DU BAILLY | Débiteur | 1 687 225.24 Euros |
| SARL EURASIA GESTION PATRIMOINE | Débiteur | 645 358.99 Euros |
| Au 31/12/2016, votre société a constaté dans ses comptes au titre de cette convention : | ||||
|---|---|---|---|---|
| Charge | 109 101 Euros | |||
| Produit | 32 823 Euros | |||
| Produit | 0 Euros | |||
| Produit | 11 512 Euros | |||
| Produit | 15 101 Euros | |||
| Produit | 5 688 Euros | |||
Personnes concernées : Monsieur Zhou Zhou, actionnaire de la société MORGAN LI INVESTMENT GROUP LIMITED et actionnaire par personne interposée de la société EFI détenant plus de 10% des droits de vote
Modalités : aux termes d'un procès-verbal en date du 7 décembre 2012, le conseil d'administration de la société s'est réuni afin d'autoriser la mise en place d'une convention d'apport en compte courant non rémunérés entre la société et la société MORGAN LI INVESTMENT GROUP LIMITED.
Au 31/12/2016, les apports en compte courant créditeur s'élevaient à 3 153 248.19 Euros.
Fait à Paris, le 15 juin 2017
Les commissaires aux comptes
Expertises & Services
Philippe RIMMER
Bouton et Associés Christian BOUTON ciés
Bouton et Associées
société de compusaires aux compres
9, rue Roger Bacon - 75017 PARIS
Téléphone V 01 43 80 00 38
relephone V 01 43 80 00 38 e-mail/[email protected] [email protected] Siret: 350 094 694 00055
-
Comptes consolidés annuels au 31 décembre 2016
| ACTIF (en milliers d'euros) | Notes | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| annexe | |||
| Net | Net | ||
| Actifs non courants | |||
| Ecarts d'acquisition | 0 | 0 | |
| Immobilisations incorporelles | 0 | 0 | |
| Immobilisations corporelles | 7.2 / 7.3 | 40 702 | 38 482 |
| Titres mis en équivalence | 0 | 0 | |
| Autres actifs financiers | 217 | 144 | |
| Impôts différés | 0 | 0 | |
| Total actifs non courants | 40 920 | 38 626 | |
| Actifs courants | |||
| Stocks | 7.4 | 10 043 | 7 864 |
| Clients et comptes rattachés | 7.5 | 2 701 | 5 599 |
| Autres actifs courants | 7.5 | 3 603 | 3 048 |
| Trésorerie et équivalents | 1 143 | 815 | |
| Total actifs courants | 17 491 | 17 326 | |
| Total actifs destinés à être cédés | 0 | 0 | |
| TOTAL GENERAL | 58 410 | 55 952 |
| PASSIF (en milliers d'euros) | Notes | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| annexe | |||
| Capitaux Propres | |||
| Capital | 7.6 | 677 | 677 |
| Primes d'émission | 1 004 | 1 004 | |
| Réserves consolidées part du Groupe | 10 285 | 8 429 | |
| Résultat part du Groupe | 3 521 | 1 858 | |
| Capitaux propres – part du Groupe | 15 486 | 11 967 | |
| Intérêts minoritaires | 174 | 128 | |
| Total capitaux propres (1) | 15 661 | 12 094 | |
| Passifs non courants | |||
| Emprunt obligataire convertible | - | - | |
| Autres dettes financières | 7.7 | 15 968 | 17 922 |
| Impôts différés | 5 182 | 3 834 | |
| Autres passifs non courants | 7.8 | 1 010 | 1 011 |
| Total passifs non courants (2) | 22 160 | 22 767 | |
| Passifs courants | |||
| Autres provisions | 0 | 0 | |
| Emprunt obligataire convertible | 0 | 0 | |
| Autres provisions | 2 378 | 2 289 | |
| Autres dettes financières | 7.7 | 8 038 | 5 410 |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 4 693 | 6 660 | |
| Autres passifs courants | 7.8 | 5 481 | 6 732 |
| Total passifs courants (3) | 20 589 | 21 091 | |
| TOTAL GENERAL (1 à 3) | 58 410 | 55 952 |
| (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Produits des activités ordinaires (chiffre d'affaires) Autres produits |
7.9 | 6 514 | 13 039 |
| Achats de marchandises et matières premières |
-1 292 | -2 381 | |
| Frais de personnel | -8 | 0 | |
| Dotations aux amortissements d'exploitation | -103 | -54 | |
| Dotations aux provisions d'exploitation | -234 | -2 350 | |
| Autres charges | 7.10 | -2 093 | -5 517 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement |
3 211 | 293 | |
| Résultat opérationnel | 5 994 | 3 030 | |
| Charges Financières Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence |
7.11 | -1 172 73 |
-781 98 |
| Résultat avant impôt | 4 895 | 2 347 | |
| Impôts | 7.12 | -1 349 | -504 |
| Résultat net de la période | 3 546 | 1 843 | |
| Part des minoritaires Part de la société mère |
26 3 521 |
-15 1 858 |
|
| Résultat par action en euros (sur 67.667.348 actions) |
7.13 | 0,05 | 0,03 |
| Résultat dilué par action en euros (sur 67.667.348 actions) |
7.13 | 0,05 | 0,03 |
Conformément aux dispositions de la norme IAS1 révisée, le tableau des « Autres éléments du résultat global » présente les charges et produits directement enregistrés en capitaux propres.
| (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2016 | 30/06/2015 |
|---|---|---|---|
| Résultat de l'exercice | 3 546 | 1 013 | |
| Produits et charges non comptabilisés en résultat : |
|||
| - Ecarts de conversion sur entités étrangères |
|||
| - Gains et pertes actuariels sur régimes de pension - Juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente - Part dans les produits et charges non constatés en résultat des entités mises en équivalence - Effets fiscaux des produits et charges non comptabilisés en résultat |
|||
| Total des produits et charges non constatés en résultat |
0 | 0 | |
| Résultat global de l'exercice | 3 546 | 1 013 |
| ( en milliers d'euros ) | Notes annexe |
31/12/2016 | 30/06/2015 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé | 3 546 | 1 013 | |
| Actifs financiers disponibles à la vente | |||
| Couverture des flux de trésorerie | |||
| Différences de conversion | |||
| Autres | |||
| Total des autres éléments du résultat global | 0 | 0 | |
| Résultat global consolidé | 3 546 | 1 013 |
| ( en milliers d'euros ) | Capital | Primes | Actions propres |
Réserves consolidées |
Résultat | Minoritaires | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation au 31/12/2015 | 677 | 1 004 | 0 | 8 427 | 1 857 | 128 | 12 094 |
| Résultat global consolidé | 3 521 | 26 | 3 546 | ||||
| Affectation du résultat | 1 857 | -1 857 | 0 | ||||
| Réduction de capital | 0 | ||||||
| Augmentation de capital | 0 | ||||||
| Divers | 20 | 20 | |||||
| Opérations sur actions propres | 0 | ||||||
| Situation au 31/12/2016 | 677 | 1 004 | 0 | 10 285 | 3 521 | 174 | 15 661 |
| ( en milliers d'euros ) | Notes annexe |
31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé | 3 546 | 1 843 | |
| Elimination écart d'acquisition | 0 | 0 | |
| Amortissements et dépréciations | 264 | 2 306 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de | -3 211 | -293 | |
| placement | |||
| Impôts différés | 1 349 | 480 | |
| Capacité d'autofinancement | 1 948 | 4 336 | |
| Var. stocks | -2 179 | 1 353 | |
| Var. créances clients | 2 769 | 2 002 | |
| Var. Autres actifs courants | -555 | 2 046 | |
| Var. dettes fournisseurs | -1 967 | -114 | |
| Var. autres passifs courants | -1 251 | -3 727 | |
| Variation nette des actifs et passifs courants |
-3 183 | 1 562 | |
| Flux nets de trésorerie provenant de | |||
| l'exploitation | -1 234 | 5 898 | |
| Décaissements sur investissements corporels | 7.14 | -109 | -1 007 |
| et incorporels | |||
| Encaissements immobilisations corporelles et incorporelles |
7.14 | 998 | 0 |
| Augmentation, diminution des immobilisations | |||
| financières | 0 | -148 | |
| Var. autres passifs non courants | 7.15 | -1 | -2 616 |
| Décaissements sur acquisitions de titres | |||
| consolidés, nets de la trésorerie acquise | 0 | 0 | |
| Flux nets de trésorerie liés aux | |||
| investissements | 888 | -3 771 | |
| Emprunts obtenus | 7.16 | 8 500 | 0 |
| Remboursements d'emprunts Apports en capital |
7.17 | -7 440 0 |
-718 0 |
| Variation autres dettes financières | 7.18 | -468 | -2 286 |
| Opérations sur actions propres | 0 | 0 | |
| Flux nets de trésorerie liés aux op. de | |||
| financement | 592 | -3 004 | |
| Variation nette de trésorerie | 246 | -877 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période |
673 | 1 549 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période |
7.19 | 919 | 673 |
La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI (anciennement MB RETAIL EUROPE) est une société anonyme de droit français à Conseil d'Administration dont le siège social est situé au 164 boulevard HAUSSMANN, 75008 Paris.
La société est immatriculée au Registre du Commerce de Paris et est cotée sur le marché NYSE EURONEXT PARIS (compartiment C).
EFI est une société foncière dont l'activité consiste en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de leur location ou de la réalisation d'opérations de promotion immobilière (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement, etc.). Cette activité est exercée au travers de sociétés de type sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif.
Les informations financières à partir desquelles ont été établis les comptes correspondent aux comptes semestriels de chacune des filiales à compter de leur date d'intégration dans le groupe EFI. Les comptes consolidés au 31 décembre 2016 couvrent une période de douze mois et ont été établis sur la base des comptes des filiales au 31 décembre 2016.
Les comptes consolidés, au 31 décembre 2016, ont été arrêtés sous la responsabilité du Conseil d'administration.
Au 31 décembre 2016, le groupe EFI est composé des principales filiales suivantes :
Depuis le 1er janvier 2016, sont survenus les faits marquants suivants :
Le groupe a constitué la société « TOUR DU FORUM », société en nom collectif détenue par EFI et EURASIA GESTION PATRIMOINE, respectivement à hauteur de 90% et 10%.
La société a pour objet l'acquisition et/ou la construction et/ou la réhabilitation de tous terrains, immeubles et droits immobiliers en vue de leur revente, location ainsi que la gestion de tous ensembles immobiliers.
La SNC « TOUR DU FORUM » a acquis un ensemble immobilier situé à Sarcelles. Cette acquisition a été réalisée au prix de 2 700k€.
La SNC CENTRE EURASIA a continué ses opérations de commercialisation en l'état futur d'achèvement (VEFA) des entrepôts du Havre (boulevard Jules Dunant).
Au mois d'octobre 2016, le Groupe a procédé à la cession de plusieurs lots représentant une superficie globale de 6637m2 pour un montant total de 3317k€.
Au cours de l'exercice 2015, trois lots représentant près de 13110m2 , avaient été vendus pour un montant total de 6 848 k€.
La Société a procédé à l'acquisition de 100% du capital de la SNC les jardins du Bailly, le 16 avril 2013, moyennant le prix de 410.000 €. Cette société est propriétaire de trois immeubles d'habitation situés à Saint Denis (93000). Depuis 2014, la société a réalisé huit opérations de ventes (VEFA) pour un montant global de 1 703 k€ dont deux ont été résiliées au cours de l'exercice 2016.
La SARL « BONY A » est une nouvelle filiale créée à l'occasion d'une opération de refinancement auprès de la banque SAAR.
Cette société est détenue à hauteur de 99,75% par « BONY ». Le reste du capital étant détenue par « EURASIA GROUPE SA » et « EFI ».
« BONY A » a bénéficié d'un apport en nature d'une partie des biens immobiliers détenus par « BONY ».
Après cette opération d'apport, la société « BONY » ne détient plus qu'un seul immeuble (Aubervilliers)
• Le Groupe a obtenu un prêt de 8500k€ auprès de la banque SAAR LB. Ce financement a permis notamment de rembourser l'emprunt souscrit initialement auprès du CIC (2774k€) et l'emprunt in fine d'un montant de 4085k€, souscrit auprès de la BESV (BANQUE ESPIRITO SANTO ET DE LA VENETIE), arrivé à son terme au cours de l'exercice. Le solde du prêt est destiné à financer les besoins en trésorerie du Groupe.
• Le financement de l'opération TOUR DU FORUM a été assuré par une avance en compte courant consenti par EURASIA GROUPE, maison mère de EFI.
Néant.
En application du Règlement européen du 01 Janvier 2011 sur l'application des normes comptables internationales, le Groupe EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS a établi les comptes consolidés au 31 décembre 2016, en conformité avec le référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et applicable à cette date.
Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 31 décembre 2016, sont identiques à ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2015, à l'exception des nouvelles normes et amendements dont l'application est obligatoire à compter du 1er janvier 2016 et qui n'avaient pas été appliquées de façon anticipée par le groupe.
Nouvelles normes dont l'application est obligatoire à partir du 1 er janvier 2016 :
L'entrée en vigueur de ces normes et interprétations n'a pas impacté les comptes du Groupe EFI au 31 décembre 2016.
Le Groupe n'applique pas de façon anticipée les nouveaux amendements et normes adoptés par l'Union européenne mais non encore applicables de façon obligatoire au 1er janvier 2016 :
Normes IFRS et amendements publiés par l'IASB mais non adoptés par l'Union européenne, non encore applicables de façon obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016 :
européenne est attendue sur le 2e semestre 2017.
• Amendements à IAS 40 « Transfert d'immeubles de placement », publié le 8 décembre 2016 ; la date d'entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2018 selon l'IASB. L'adoption par l'Union européenne est attendue sur le 2e semestre 2017.
Les comptes consolidés ont été établis selon la convention du coût historique à l'exception des immeubles de placement, des instruments financiers et des titres destinés à la vente qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Pour préparer les informations financières conformément aux principes comptables généralement admis, la Direction du Groupe doit procéder à des estimations et formuler des hypothèses qui affectent, d'une part, les montants présentés au titre des éléments d'actif et de passif ainsi que les informations fournies sur les actifs et passifs éventuels à la date d'établissement de ces informations financières et, d'autre part, les montants présentés au titre des produits et charges de l'exercice. L'ensemble de ces estimations et de ces hypothèses se situent dans un contexte de continuité de l'exploitation.
La Direction revoit ces estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables, qui constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable des éléments d'actif et de passif. Des changements de faits et circonstances économiques et financières peuvent amener le Groupe à revoir ses estimations.
Les estimations susceptibles d'avoir une incidence significative sont les suivantes :
A chaque date de clôture annuelle, le Groupe fait appel à un expert immobilier indépendant pour l'évaluation de ses immeubles de placement. Ces évaluations sont établies notamment sur la base d'hypothèses de marché qui pourraient différer dans le futur et modifier sensiblement les estimations actuelles figurant dans les états financiers.
Les stocks sont évalués au plus faible du coût d'entrée des stocks et de la valeur nette de réalisation conformément à l'IAS 2. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité diminué des coûts estimés pour l'achèvement ainsi que des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente.
Une dépréciation des créances clients est comptabilisée si la valeur actualisée des encaissements futurs est inférieure à la valeur nominale. Le montant de la dépréciation prend en compte la capacité du débiteur à honorer sa dette et l'ancienneté de la créance.
La valeur comptable des actifs d'impôts différés résultant de report déficitaire est déterminée à chaque date de clôture en fonction de la probabilité de réalisation d'un bénéfice imposable disponible permettant l'utilisation de ces actifs d'impôts différés.
Cette probabilité est appréciée non seulement à partir des bénéfices prévisionnels, mais aussi en fonction de l'organisation du Groupe.
Les comptes consolidés comprennent les états financiers de EFI et de ses filiales au 31 décembre 2016. Cet ensemble forme le Groupe EFI.
Toutes les transactions significatives réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminés.
Les comptes consolidés regroupent l'ensemble des entreprises sous contrôle majoritaire, contrôle conjoint ou influence notable.
Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce directement ou indirectement un contrôle exclusif ou majoritaire sont consolidées par intégration globale. Les filiales non significatives par rapport à l'ensemble consolidé ne sont pas intégrées dans le périmètre de consolidation.
La liste des sociétés consolidées figure dans la note 6.
Pour les acquisitions de titres qui ne sont pas considérées comme des acquisitions d'entreprises, le coût est réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables sur la base des justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Les acquisitions de SNC CENTRE EURASIA et des SCI BONY et DUBLIN ont été traitées comme des achats d'actifs.
Si celle-ci est considérée comme un regroupement d'entreprises, les actifs et les passifs identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition et la différence entre la quote-part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et des passifs identifiables à la date de prise de contrôle et le coût d'acquisition, constitue un écart d'acquisition.
La différence positive entre le coût d'acquisition et la quote-part de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs identifiables acquis est enregistrée comme goodwill (écart d'acquisition à l'actif du bilan).
Les écarts d'acquisition ne sont pas amortis et font l'objet de tests de perte de valeur.
Les autres actifs immobilisés et les titres mis en équivalence sont également soumis à un test de perte de valeur chaque fois que les événements, ou changements de circonstances indiquent que ces valeurs comptables pourraient ne pas être recouvrables.
Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable de l'actif à sa valeur recouvrable,
qui est la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de cession et sa valeur d'utilité.
La valeur d'utilité est obtenue en additionnant les valeurs actualisées des flux de trésorerie attendus de l'utilisation de l'actif (ou groupe d'actifs) et de sa sortie in fine. Dans ce cadre, les immobilisations sont regroupées par Unités Génératrices de Trésorerie (UGT). Une UGT est un ensemble homogène d'actifs (ou groupe d'actifs) dont l'utilisation continue génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres groupes d'actifs.
La juste valeur diminuée des coûts de cession correspond au montant qui pourrait être obtenu de la vente de l'actif (ou groupe d'actifs), dans des conditions de concurrence normale, diminué des coûts directement liés à la cession.
Lorsque les tests effectués mettent en évidence une perte de valeur, celle-ci est comptabilisée afin que la valeur nette comptable de ces actifs n'excède pas leur valeur recouvrable.
Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le propriétaire ou le preneur d'un contrat de location financement pour en retirer des loyers, ou pour valoriser son capital ou les deux.
Le Groupe EFI a choisi comme méthode comptable le modèle de la juste valeur, qui consiste conformément à l'option offerte par l'IAS 40, à comptabiliser les immeubles de placement à leur juste valeur et constater les variations de valeur au compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
La détermination des valeurs de marché des immeubles de placement est obtenue à partir d'expertises immobilières.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale et reflète l'état réel du marché et circonstances prévalant à la date de clôture de l'exercice et non ceux à une date passée ou future. Elle ne tient pas compte des dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que des avantages futurs liés à ces dépenses futures.
Par ailleurs, la juste valeur est déterminée sans aucune déduction des coûts de transaction encourus lors de la vente ou de toute sortie.
Au 31 décembre 2016, la juste valeur est déterminée sur la base d'expertises indépendantes dont la méthode est décrite ci-dessous. Les expertises fournissent des évaluations hors frais et droits.
Les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultat sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de placement » et sont calculées de la façon suivante : Variation de juste valeur =
Valeur de marché à la clôture de l'exercice
La variation de juste valeur est ajustée de la prise en compte des conditions locatives spécifiques dans d'autres parties du bilan afin d'éviter une double comptabilisation.
Pour les comptes semestriels, le Groupe EFI vérifie uniquement l'absence de variation significative de la juste valeur.
L'ensemble des immeubles composant le patrimoine du groupe EFI fait l'objet d'une expertise au moment de l'acquisition des biens.
Ces évaluations sont conformes aux normes professionnelles nationales de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, du rapport COB (AMF) de février 2000, ainsi qu'aux normes professionnelles européennes Tegova et aux principes de (RICS) « The Royal Institution of Chartered Surveyors ».
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien peut raisonnablement être vendu en supposant que les conditions suivantes ont été réunies :
La valeur vénale tient compte de la situation géographique, de la commercialité à céder, et des hypothèses raisonnables de revenus locatifs compte tenu des conditions actuelles de marché, du taux d'occupation, de la date de renouvellement des baux ainsi que de la nature et de la qualité des immeubles ainsi que des travaux restant à réaliser.
EFI choisit son expert dans le respect de ces principes :
la désignation doit intervenir à l'issue d'un processus de sélection prenant notamment en compte l'indépendance, la qualification, la compétence en matière d'évaluation immobilière des classes d'actifs concernés ainsi que la localisation géographique des actifs soumis à évaluation ;
lorsqu'il est fait appel à une société d'expertise, la Société doit s'assurer, au terme de sept ans, de la rotation interne des équipes chargées de l'expertise dans la société d'expertise en question ;
l'expert ne peut réaliser plus de deux mandats de quatre ans pour le client en question sauf s'il s'agit d'une société sous réserve du respect de l'obligation de rotation des équipes.»
La valeur vénale est déterminée par référence aux prix de vente constatés sur le marché pour des ensembles immobiliers équivalents (nature, localisation, et ayant lieu à une date la plus proche possible de la date à laquelle l'expertise est effectuée. Les expertises réalisées ont fait l'objet d'une approche multi critères selon les usages. S'agissant principalement de biens d'investissement et non à usage résidentiel, la méthode par le revenu a été privilégiée.
Cette dernière correspond au ratio revenu annuel net / taux de capitalisation. Le revenu annuel net est constitué des loyers potentiels diminués des charges opérationnelles directes non refacturables et ajustés de la vacance éventuelle. Les taux de capitalisation résultent des données internes des experts issues de l'observation du marché et prennent également en compte le potentiel de revalorisation de loyers. La capitalisation des revenus est effectuée sur la base de la valeur locative de marché. Il est également tenu compte des loyers réels jusqu'à la prochaine révision du bail, ces derniers étant légèrement supérieurs aux loyers potentiels
Des taux de rendement théoriques ont été retenus en prenant soin de retirer le montant des droits d'enregistrement s'élevant à 6.2% du prix en principal.
Les immobilisations corporelles n'entrant pas dans la catégorie des immeubles de placement correspondent principalement aux mobiliers, matériels informatiques, matériels de transport et aux immeubles d'exploitation.
Un immeuble d'exploitation est un bien immobilier détenu par son propriétaire pour être utilisé dans la production ou la fourniture de services ou à des fins administratives.
Les immobilisations corporelles sont enregistrées pour leurs prix de revient, augmentés le cas échéant des frais d'acquisition pour leur montant brut d'impôt, diminués du cumul des amortissements.
Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d'utilité de chaque composant constitutif des actifs, à savoir :
Les stocks de programmes immobiliers sont évalués à leur coût de revient qui comprend le prix d'acquisition des terrains, les taxes, le coût de construction et d'aménagement, le coût des VRD, les honoraires, les frais annexes ainsi que le coût des emprunts.
Le coût des emprunts directement attribuables à l'acquisition, la construction ou la production d'un actif qualifié sont comptabilisés dans le coût de cet actif.
A chaque clôture, le Groupe apprécie s'il existe un indice de perte de valeur de ses stocks. Un indice de perte de valeur peut être soit un changement dans l'environnement économique ou technique, soit une baisse de sa valeur de marché.
Si un indice de perte de valeur est identifié, la valeur recouvrable du stock est déterminée, comme la plus élevée des deux valeurs suivantes : juste valeur nette des coûts de sortie, ou valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l'utilisation continue de l'actif et de sa sortie à la fin de l'utilisation prévue.
La perte de valeur ainsi calculée est enregistrée en résultat, pour la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable du stock.
Les passifs financiers comprennent les emprunts, les autres financements et découverts bancaires. Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur du montant reçu, moins les coûts de transaction directement attribuables.
Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les actifs financiers sont classés en 3 catégories :
Les prêts et créances, acquis ou octroyés, non détenus à des fins de transaction ou non destines a la vente, sont enregistrés dans l'état de situation financière parmi les ≪ Prêts et créances ≫. Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti sur la base du taux d'intérêt effectif. Ils peuvent faire l'objet, le cas échéant, d'une dépréciation.
Sont comptabilises en actifs financiers les titres des sociétés non consolidées ainsi que les prêts obligataires. Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti et peuvent faire l'objet, le cas échéant, d'une dépréciation.
Ce sont les actifs financiers non dérivés détenus pour une période indéterminée et que le Groupe peut être amené à céder à tout moment. Ils sont réévalués à leur juste valeur à la date d'arrêté et comptabilises en titres monétaires disponibles à la vente. Les intérêts courus ou acquis des titres à revenu fixe sont enregistrés en résultat sur la base du taux d'intérêt effectif tandis que les variations de juste valeur hors revenus sont présentées en autres éléments du résultat global. En cas de cession ou de dépréciation durable de ces actifs financiers, le Groupe constate en résultat ces variations de juste valeur.
Les créances clients entrent dans la catégorie des actifs financiers émis par l'entreprise selon IAS 39. Elles sont évaluées à la juste valeur lors de la comptabilisation initiale. Compte tenu des échéances de paiement généralement à moins de trois mois, la juste valeur des créances est assimilée à la valeur nominale.
Les créances sont ensuite comptabilisées au coût amorti et peuvent faire l'objet d'une dépréciation lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable.
La trésorerie et équivalents comprend les liquidités et les placements à court terme ayant une échéance de moins de 3 mois à compter de la date d'acquisition et dont les sous-jacents ne présentent pas de risques de fluctuations significatifs.
La valorisation des placements à court terme est effectuée à la valeur de marché à chaque clôture. Les gains et pertes latents sont comptabilisés en résultat s'ils sont significatifs.
Les découverts bancaires remboursables à vue, qui font partie intégrante de la gestion de la trésorerie du Groupe, constituent une composante de la trésorerie et des équivalents de trésorerie pour les besoins du tableau de flux de trésorerie.
Conformément à la norme lAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie ne sont pas fixés avec précision. Le montant de la provision est la meilleure estimation possible de la sortie de ressources nécessaires à l'extinction de l'obligation.
En matière de litiges salariaux, les provisions correspondent à la valeur estimée de la charge probable que les entreprises concernées auront à décaisser pour des litiges faisant l'objet de procédures judiciaires. En matière de litiges commerciaux, les provisions correspondent aux coûts estimés de ces litiges pour lesquels les sociétés concernées ne peuvent pas espérer la moindre contrepartie.
Les provisions pour risques entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité et la part à moins d'un des autres provisions pour risques sont classées en passif courant. Les provisions ne répondant pas à ces critères sont classées en tant que passifs non courants.
L'impôt sur le résultat comprend l'impôt exigible et l'impôt différé. L'impôt est comptabilisé en résultat sauf s'il se rattache à des éléments qui sont comptabilisés en capitaux propres.
Conformément à la norme l'IAS 12, les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable à concurrence des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur base comptable dans les états financiers consolidés. Aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises, qui au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
La valeur comptable des actifs d'impôt différé est revue à chaque date de clôture et réduite dans la mesure où il n'est plus probable qu'un bénéfice imposable suffisant soit disponible pour permettre l'utilisation de l'avantage de tout ou partie de ces actifs d'impôt.
Les actifs d'impôts différés sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont évalués au taux d'impôt adopté ou quasi adopté à la date de chaque clôture et dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé pour chaque réglementation fiscale. Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat.
Les impôts différés actifs ne sont reconnus que dans la mesure où la réalisation d'un bénéfice imposable futur, qui permettra d'imputer les différences temporelles, est probable.
Les actifs et passifs d'impôts différés ne sont pas actualisés.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'ils concernent une même entité fiscale et un même taux.
EFI ne disposant pas de personnel, aucune estimation n'a été retenue.
En application de l'IAS 17, le chiffre d'affaires du Groupe correspond au montant des revenus locatifs et des charges refacturées aux locataires des sociétés consolidées
Les revenus locatifs résultant d'immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location.
Les avantages accordés aux locataires tels que les franchises de loyers ou les loyers progressifs qui trouvent leur contrepartie dans le niveau de loyer apprécié sur l'ensemble de la période d'engagement du locataire sont étalés sur la durée ferme du bail sans tenir compte de l'indexation.
Les contrats de baux signés entre EFI et ses locataires sont des contrats de location simple au sens de la norme IAS 17. Plus généralement, les baux incluent des clauses classiques de renouvellement à l'issue de la période de location et d'indexation des loyers ainsi que les clauses généralement stipulées dans ce type de contrat.
Les informations complémentaires à la norme IFRS 7 sont présentées dans la note 8.
Le chiffre d'affaires et le résultat des programmes immobiliers en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) sont appréhendés selon la méthode de l'avancement.
Le produit pris en compte à l'avancement correspond au prix de vente avancé, calculé sur la base du prix de vente prévu dans l'acte notarié multiplié par le taux d'avancement du chantier.
Le taux d'avancement est déterminé sur la base du coût des travaux comptabilisés par rapport aux coûts prévisionnels de l'opération.
Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels.
Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement. Les intérêts perçus figurent dans le flux d'investissement.
Les dividendes versés sont classés en flux de financement.
Cette norme requiert une présentation de la note relative à l'information sectorielle qui est basée sur le reporting interne régulièrement examiné par le principal décideur opérationnel du Groupe, afin d'évaluer la performance de chaque secteur opérationnel et de leur allouer des ressources.
Le suivi opérationnel est réalisé par activité en le décomposant en trois pôles :
Le résultat par action avant dilution est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice, à l'exclusion du nombre moyen des actions ordinaires achetées et détenues à des fins d'autocontrôle.
Le résultat dilué par action est calculé en retenant l'ensemble des instruments donnant un accès différé au capital de la société consolidante, qu'ils soient émis par celle-ci ou par une de ses filiales. La dilution est déterminée instrument par instrument, compte tenu des conditions existantes à la date de clôture.
| Sociétés | RCS | méthode de consolidation |
% intérêt |
|---|---|---|---|
| 31/12/2016 | |||
| SA EUROPE FONCIERE INVESTISSEMENTS (a) | 328 718 499 | IG | ste mère |
| SNC CENTRE EURASIA | 537 417 214 | IG | 99,99% |
| SCI BONY | 539 396 127 | IG | 99,00% |
| BONY A | 825 359 482 | IG | 97,75% |
| SCI DUBLIN | 484 949 565 | IG | 50,00% |
| H.D. | 790 681 399 | IG | 50,00% |
| JARDINS DU BAILLY | 528 108 152 | IG | 100,00% |
| EURASIA GESTION PATRIMOINE (anciennement ZEN REAL ESTATE) | 751 237 025 | IG | 100,00% |
| TOUR DU FORUM | 819 876 384 | IG | 100,00% |
| SCI QUAI DU LUCIEN LERANC | 489 092 049 | ME | 33,33% |
IG : intégration globale
ME : mise en équivalence
EFI est la maison mère juridique des sociétés consolidées.
La « SNC TOUR DU FORUM » et la SARL « BONY A », créés au cours de l'exercice, sont entrées dans le périmètre de consolidation.
Le périmètre de consolidation comprend 10 sociétés au 31 décembre 2016. Deux sociétés sont entrées dans le périmètre de consolidation :
Il n'y a pas d'écart d'acquisition au 31 décembre 2016.
| Immeubles de | |
|---|---|
| (en milliers d'euros) | placement |
| Solde au 31 décembre 2015 | 34 518 |
| Acquisitions | 109 |
| Cessions | -210 |
| Variation de périmètre | 0 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 3 211 |
| Solde au 31 décembre 2016 | 37 628 |
Le groupe est directement propriétaire de tous ses immeubles de placement et n'a pas recours à un contrat de location-financement.
| en milliers d'euros | Bureaux Commerces | Entreprôts | Usage mixte |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31 décembre 2015 | 8 028 | 0 | 156 | 26 334 | 34 518 |
| Acquisitions | 0 | ||||
| Cessions | 210 | 210 | |||
| Variation de périmètre | 0 | ||||
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 185 | 3 026 | 3 211 | ||
| Solde au 31 décembre 2016 | 8 003 | 0 | 156 | 29 360 | 37 518 |
Les immeubles de placement sont évalués par un expert immobilier indépendant de façon annuelle.
| Autres | |
|---|---|
| Valeurs nettes (en milliers d'euros) | immobilisations |
| corporelles | |
| Solde au 31 décembre 2015 | 3 965 |
| Acquisitions | 3 |
| Cessions | 0 |
| Avances et acomptes | -384 |
| Dotations | -103 |
| Divers | -407 |
| Solde au 31 décembre 2016 | 3 074 |
L'ensemble immobilier acquis par la SNC TOUR DU FORUM a été classé en stocks.
| en mill iers d'euros | Valeur brute au 31/12/2016 |
Provisions 31/12/2016 |
Valeur nette au 31/12/2016 |
Valeur nette au 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|
| stocks immobiliers | 10 043 | 0 | 10 043 | 7 864 |
| Total des stocks | 10 043 | 0 | 10 043 | 7 864 |
Le stock représente le coût historique des bâtiments ainsi que l'ensemble des coûts rattachés détenus par :
La variation des stocks entre le 1er janvier et le 31 décembre 2016 s'analyse comme suit :
| SNC CENTRE | SCI BONY | H.D. | TOUR DU | Jardins du | Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EURASIA | FORUM | Bailly | ||||
| Stocks au 31/12/2015 | 1 661 | 84 | 3 661 | 0 | 2 458 | 7 864 |
| + Variation de périmètre | 0 | |||||
| + Coûts d'achats / travaux | 124 | 132 | 2 781 | 612 | 3 649 | |
| - Coût de revient ventes | -1 470 | -1 470 | ||||
| Stocks au 31/12/2016 | 315 | 84 | 3 793 | 2 781 | 3 070 | 10 043 |
| en milliers d'euros | Valeur brute au 31/12/2016 |
Provisions 31/12/2016 |
Valeur nette au 31/12/2016 |
Valeur nette au 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés | 2 945 | -243 | 2 701 | 7 221 |
| Autres créances | 3 603 | 0 | 3 603 | 1 426 |
| Avances et acomptes sur cdes | 0 | 0 | 0 | |
| Créances opérationnelles (fournisseurs, sociales et fiscales) |
387 | 387 | 1 046 | |
| Autres créances | 3 204 | 3 204 | 359 | |
| Charges constatées d'avance | 12 | 12 | 21 | |
| Total des créances d'exploitation | 6 548 | -243 | 6 305 | 8 647 |
| Actifs | Actifs | Prêts et | Actifs | Total bilan | |
|---|---|---|---|---|---|
| détenus à | détenus | créances | disponibles | ||
| des fins de | jusqu'à | à la vente | |||
| en mil li ers d'euros | transaction | l'échéance | |||
| 31/12/2016 | |||||
| Actifs financiers non courants | 217 | 217 | |||
| Stocks | 10 043 | 10 043 | |||
| Clients et comptes rattachés | 2 701 | 2 701 | |||
| Autres actifs courants | 3 603 | 3 603 | |||
| Trésorerie et équivalents | 1 143 | 1 143 | |||
| Total des actifs financiers | 1 143 | 217 | 3 603 | 12 744 | 17 708 |
| 31/12/2015 | |||||
| Actifs financiers non courants | 144 | 144 | |||
| Stocks | 7 864 | 7 864 | |||
| Clients et comptes rattachés | 7 221 | 7 221 | |||
| Autres actifs courants | 1 405 | 1 405 | |||
| Trésorerie et équivalents | 815 | 815 | |||
| Total des actifs financiers | 815 | 144 | 1 405 | 15 085 | 17 448 |
Au 31 décembre 2016, le capital social est de 676.673 euros, divisé en 67.667.348 actions de 0,01 euros chacune.
Aucune opération sur le capital n'a été réalisée au cours de l'exercice.
Au 31 décembre 2016, les réserves sont constituées des réserves consolidées.
Aucun dividende n'a été distribué au cours de l'exercice 2016.
Des actions de la société SA EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS sont détenues par le groupe. Aucun rachat ou aucune cession n'est intervenu au cours de l'exercice 2016.
La part du capital social ainsi détenue se détaille de la façon suivante :
| en nbre d'actions | 31/12/2015 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| Nbre actions à l'ouverture | 14 000 | 14 000 |
| Augmentation | 0 | 0 |
| Diminution | 0 | 0 |
| Nbre d'actions à la clôture | 14 000 | 14 000 |
Il s'agit essentiellement des intérêts minoritaires dans la SCI DUBLIN et de la société H.D. et de la quote-part détenue par EURASIA GROUPE dans la société BONY A.
| en milliers € | Solde 31/12/2016 |
partie non courante |
dont entre 1 et 5 ans |
dont + 5 ans | partie courante |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 17 837 | 17 106 | 10 844 | 6 262 | 731 |
| Contrats location financement | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Concours bancaires | 224 | 0 | 0 | 0 | 224 |
| Comptes courants | 5 554 | 5 554 | 5 554 | 0 | 0 |
| Dépôts de garantie | 391 | 391 | 391 | 0 | 0 |
| Autres dettes financières | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Total des dettes financières | 24 006 | 23 051 | 16 789 | 6 262 | 955 |
L'échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d'un an.
| en milliers € | Moins un mois |
1 à 3 mois | 3 à 12 mois | Total |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 26 | 157 | 548 | 731 |
| Contrats location financement | 0 | |||
| Concours bancaires | 224 | 224 | ||
| Comptes courants | 0 | 0 | ||
| Dépôts de garantie | 0 | 0 | ||
| Autres dettes financières | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Total des dettes financières | 250 | 157 | 548 | 955 |
| en milliers € | Solde 31/12/2016 |
taux fixe | taux variable | non rémunérée |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 17 837 | 17 837 | 0 | 0 |
| Contrats location financement | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Concours bancaires | 224 | 0 | 224 | 0 |
| Comptes courants | 5 554 | 0 | 0 | 5 554 |
| Dépôts de garantie | 391 | 0 | 0 | 391 |
| Autres dettes financières | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Total des dettes financières | 24 006 | 17 837 | 224 | 5 945 |
Il n'y a aucun instrument de couverture en place à ce jour.
| en milliers € | solde 31/12/2016 |
partie non courante |
dont entre 1 et 5 ans |
dont + 5 ans | partie courante |
|---|---|---|---|---|---|
| Dettes sociales & fiscales | 1 994 | 0 | 0 | 0 | 1 994 |
| Dettes sur acquisition immeubles de placement | 1 050 | 1 010 | 1 010 | 0 | 40 |
| Dettes sur opérations VEFA | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Autres dettes | 697 | 0 | 0 | 0 | 697 |
| Produits constatés d'avance | 2 751 | 0 | 0 | 0 | 2 751 |
| Total des autres passifs | 6 491 | 1 010 | 1 010 | 0 | 5 481 |
La partie courante des autres passifs a une échéance à moins d'un an.
| en milliers € - 31/12/2016 | Catégorie | Coût amorti | Juste Valeur en capitaux propres |
Juste Valeur en résultat |
Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Dettes financières | CA | 24 006 | 24 006 | ||
| Fournisseurs | CA | 4 693 | 4 693 | ||
| Autres dettes | CA | 6 491 | 6 491 | ||
| Total des passifs au 31/12/2016 | 0 | 35 190 | 0 | 0 | 35 190 |
CA : coût amorti
JVR : juste valeur en résultat
| en milliers d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 2 582 | 3 022 |
| Ventes programmes immobiliers (Vefa) | 3 932 | 10 017 |
| Total des produits des activités ordinaires | 6 514 | 13 039 |
| en mil liers d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Charges externes | 1 149 | 4 007 |
| Impôts et taxes | 944 | 1 510 |
| Total des autres charges | 2 093 | 5 517 |
Il existe un contrat de prestation entre EFI et ses filiales d'une part et EURASIA GROUPE d'autre part.
| en milliers d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Intérêts des emprunts et des contrats de location financement |
1 183 | 795 |
| Intérêts des comptes courants d'associés | -11 | -14 |
| Autres charges | 0 | 0 |
| Intérêts et charges assimilées (A) | 1 172 | 781 |
| Rémunération de la trésorerie et équivalents | 0 | 0 |
| Produits des instruments de couverture | 0 | 0 |
| Produits de trésorerie et équivalents (B) | 0 | 0 |
| Montant net des charges financières (A - B) | 1 172 | 781 |
| en milliers d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Impôts exigibles | 0 | 24 |
| Impôts différés | 1 349 | 480 |
| Impôts | 1 349 | 504 |
Les reports déficitaires existants ne se sont pas traduits par la constatation d'un impôt différé actif.
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| Résultat revenant aux actionnaires de la société (K€) | 3 521 | 1 858 |
| Nombre d'actions ordinaires | 67 667 348 | 67 667 348 |
| Actions au-détenues | -14 000 | -14 000 |
| Nombre d'actions après neutralisation des actions auto-détenues | 67 653 348 | 67 653 348 |
| Résultat net par action (€) | 0,05 | 0,03 |
| Nombre de titres à créer | 0,00 | 0,00 |
| Résultat par action dilué | 0,05 | 0,03 |
| en milliers d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement (valeur historique) | 109 | 0 |
| Cession Immeubles de placement | -210 | 0 |
| Autres immobilisations | -404 | 1 192 |
| Remboursement avances | -384 | -185 |
Les autres passifs sont restés relativement stables entre décembre 2015 et décembre 2016
Le Groupe a souscrit un emprunt d'un montant de 8500k€ auprès de la Banque SAAR et a procédé au remboursement de ses emprunts auprès du CIC et BESV
Il n'y a pas eu d'opération sur le capital au cours de l'exercice 2016.
Le Groupe EFI a procédé au remboursement :
| Détail de la trésorerie | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Banques actif | 1 143 | 815 |
| Banques passif | 224 | 142 |
| Total | 919 | 673 |
| ACTIF (en milliers d'euros) | Location | Promotion | Siège | Total |
|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | ||||
| Ecarts d'acquisition | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Immobilisations corporelles | 37 571 | 18 | 3 114 | 40 702 |
| Autres actifs financiers | 201 | 17 | 0 | 217 |
| Impôts différés | 0 | |||
| Total actifs non courants | 37 772 | 34 | 3 114 | 40 920 |
| Actifs courants | 0 | |||
| Stocks | 84 | 9 959 | 0 | 10 043 |
| Clients et comptes rattachés | 309 | 2 386 | 6 | 2 701 |
| Autres actifs courants | 292 | 495 | 2 816 | 3 603 |
| Trésorerie et équivalents | 758 | 383 | 2 | 1 143 |
| Total actifs courants | 1 444 | 13 223 | 2 824 | 17 491 |
| Total actifs destinés à être cédés | 0 | |||
| TOTAL GENERAL | 39 215 | 13 257 | 5 938 | 58 410 |
| PASSIF (en milliers d'euros) | location | Promotion | siège | Total |
|---|---|---|---|---|
| Capitaux Propres | ||||
| Capital | 0 | 677 | 677 | |
| Primes d'émission | 0 | 1 004 | 1 004 | |
| Actions propres | 0 | 0 | ||
| Réserves consolidées part du | ||||
| Groupe | 6 781 | 4 987 | -1 483 | 10 285 |
| Résultat part du Groupe | 3 248 | 376 | -103 | 3 521 |
| Capitaux propres – part du | ||||
| Groupe | 10 029 | 5 363 | 94 | 15 486 |
| Intérêts minoritaires | 160 | 14 | 174 | |
| Total capitaux propres | 10 189 | 5 378 | 94 | 15 661 |
| Passifs non courants | 0 | |||
| Emprunt obligataire convertible | 0 | 0 | ||
| Autres dettes financières | 10 649 | 2 406 | 2 913 | 15 968 |
| Impôts différés | 5 182 | 0 | 0 | 5 182 |
| Autres passifs non courants | 1 010 | 0 | 0 | 1 010 |
| Total passifs non courants | 16 841 | 2 406 | 2 913 | 22 160 |
| Passifs courants | 0 | |||
| Autres provisions | 0 | 2 378 | 0 | 2 378 |
| Emprunt obligataire convertible | 0 | |||
| Autres dettes financières | 5 168 | 212 | 2 658 | 8 038 |
| Fournisseurs et comptes | ||||
| rattachés | 156 | 4 449 | 88 | 4 693 |
| Autres passifs courants | 903 | 4 495 | 83 | 5 481 |
| Total courants | 6 226 | 11 534 | 2 829 | 20 589 |
| TOTAL GENERAL | 33 256 | 19 317 | 5 837 | 58 410 |
| COMPTE DE RESULTAT (en | Location | Promotion | Siège | Total |
|---|---|---|---|---|
| milliers d'euros) | ||||
| Produits des activités ordinaires | ||||
| (chiffres d'affaires) | 2 560 | 3 949 | 5 | 6 514 |
| Autres produits | 0 | 0 | ||
| Achats de marchandises et | ||||
| matières premières | 29 | -1 321 | 0 | -1 292 |
| Frais de personnel | -8 | 0 | 0 | -8 |
| Dotations aux amortissements | ||||
| d'exploitation | -8 | -4 | -91 | -103 |
| Dotations aux provisions | ||||
| d'exploitation | -146 | -88 | 0 | -234 |
| Autres charges | -1 093 | -851 | -148 | -2 093 |
| Juste valeur des actifs | 3 211 | 0 | 0 | 3 211 |
| Résultat opérationnel | 4 543 | 1 685 | -234 | 5 994 |
| Charges Financières | -1 187 | -13 | 28 | -1 172 |
| Quote-part des résultats des | ||||
| sociétés mises en équivalence | 73 | 0 | 0 | 73 |
| Résultat avant impôt | 3 429 | 1 672 | -206 | 4 895 |
| Impôts | -1 349 | 0 | 0 | -1 349 |
| Résultat net de la période | 2 080 | 1 672 | -206 | 3 546 |
Aucun mandataire social ne perçoit de rémunération des sociétés du périmètre de consolidation.
Monsieur Hsueh Sheng WANG, Président Directeur Général de la société « EURASIA GROUPE » assume le mandat du Président Directeur Général de la société EFI.
La société MORGAN LI INVESTMENT LIMITED, a procédé durant les exercices 2012 à 2013 des apports en compte courant d'associé non rémunérés.
Au 31 décembre 2016, ce compte courant affiche un solde créditeur de 3 153 248 euros.
Avec la société EURASIA GROUPE, actionnaire détenant plus de 10% des droits de vote Au 31 décembre 2016, EFI dispose d'une créance d'un montant de 2 748 751 euros.
Avec les sociétés B.C.R.G. (Siret 49004871700014) et G.B.E. (Siret 52226336700016)
BCRG et GBE sont des sociétés dont la principale activité est la réalisation de travaux dans le bâtiment. Le capital social de ces deux entités était partiellement détenu par la famille et des collaborateurs proches de M. Hsueh Sheng WANG. Les titres de ces deux entités ont fait l'objet d'une cession courant 2015 à des partenaires externes au Groupe et à son management.
| Montant dette | |||
|---|---|---|---|
| Société | Bénéficiaire | Nature de la garantie | résiduelle (en K€), y |
| concernée | compris majorsation | ||
| frais | |||
| SCI BONY | SOCIETE GENERALE | Privilège de prêteur de deniers (1er rang ) | 2 533 |
| + caution de M. HS Wang à hauteur de 1 955 K€ | |||
| + caution de M. P. Taieb à hauteur de 1 150 K€ | |||
| (jusqu'en janvier 2016) | |||
| + caution d'EURASIA GROUPE à hauteur de 2 | |||
| 800K€ + cession dailly des loyers | |||
| + délégation du contrat d'assurance homme | |||
| clés sur la tête de monsieur Wang d'un montant | |||
| de 540 K€ | |||
| SCI BONY | CAISSE D'EPARGNE | Privilège de prêteur de deniers (1er rang) | 2 449 |
| + caution EFI : 2 500 K€ | |||
| + caution Monsieur Wang : 2 500 K€ | |||
| + privilège prêteur de deniers pour 2 500 K€ | |||
| SCI BONY | SAAR | + Subrogation dans les droits du CIC (ancien | 10 200 |
| prêteur) à hauteur de 2 639k€ env. | |||
| + Hypothèque de 2ème rang de l'immeuble | |||
| situé à Aubervilliers (85/87 Avenue Victor | |||
| Hugo) à hauteur de 7033k€ (y compris frais | |||
| accessoires de 20%) | |||
| EURASIA | CAISSE D'EPARGNE | Privilège de prêteur de deniers (1er rang) | 6 222 |
| GESTION | ILE DE France | + Cautionnement personnel de EURASIA | |
| PATRIMOINE | GROUPE SA à hauteur de 5 950 K€ | ||
| + Cession Dailly non notifiée pendant durée du | |||
| prêt des loyers pour 857 k€. | |||
| Total | 21 405 |
Les engagements hors bilan de la SCI LUCIEN LEFRANC, consolidée par mise en équivalence, sont les suivants :
La société et le Groupe EFI sont soumis aux principaux risques suivants liés au financement du groupe :
L'emprunt étant une source de financement significative de l'activité des foncières comme EFI et son groupe, dans le développement de ses activités, la Société et ses filiales peuvent donc être exposées à un risque de taux.
L'exposition peut être limitée par le choix du type de taux ou le recours à des instruments de couverture.
A la date d'élaboration du présent rapport, la Société ou ses filiales n'ont aucune activité hors de la zone euro et ne sont donc pas exposées à un quelconque risque de change.
Les actifs immobiliers étant par essence peu liquide, les sociétés du Groupe EFI propriétaires, pourraient, en présence notamment d'une conjoncture économique dégradée, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes les actifs immobiliers qu'elles détiendraient, si elles souhaitaient procéder à de telles cessions.
EFI et l'ensemble de ses filiales ne détiennent pas de participations dans des sociétés cotées autres que les titres en auto-détention, détenues par EFI elle-même, qui sont totalement provisionnés. EFI ne supportera donc pas de risque sur actions.
Les conditions du marché immobilier peuvent avoir une incidence sur la juste valeur des immeubles de placement.
Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations des données non publiques comme les états locatifs, les justes valeurs des immeubles de placement ont été classées en niveau 3 selon les critères retenus par IFRS13.
Conformément à IFRS 13, les données suivantes ont impacté la juste valeur des immeubles de placement :
| Taux de rendement des |
Loyer en € / m² | |
|---|---|---|
| Max | surfaces louées 13,57% |
230,60 |
| Min | 6,43% | 50,61 |
| Moy. Pondérée | 10,83% | 121,97 |
Ainsi, si le taux de rendement théorique augmentait de 50 bp, la juste valeur des immeubles de placement serait réduite de 2 070 K€.
L'emprunt SAAR Landesbank souscrit par la SCI BONY au cours de l'exercice comporte un engagement du respect de deux ratios :
Les autres emprunts du Groupe ne prévoient pas un remboursement anticipé de la dette lié au respect de ratios financiers (ou covenants).
7. Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés au 31 décembre 2016
Bouton et Associés 9, rue Roger BACON 75017 PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDES
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Bouton et Associés 9, rue Roger BACON 75017 PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2016
Aux actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale, nous avons établi en date du 15 mai 2017, un rapport dit « de carence » dans lequel nous indiquions l'impossibilité de procéder à la vérification des comptes consolidés et du rapport de gestion groupe, ceux-ci n'ayant pas été établis dans les délais prévus par la loi.
Ces derniers nous ayant été communiqués en date du 6 juin 2017, nous sommes désormais en mesure de vous présenter notre rapport relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2016 sur :
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d'exprimer une opinion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d'autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes consolidés. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d'ensemble des comptes. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Nous certifions que les comptes consolidés de l'exercice sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière ainsi que du résultat de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
En application des dispositions de l'article L. 823-9 du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les éléments suivants :
La note 5.6 des états financiers exposent les principes retenus par la société pour comptabiliser et valoriser les immeubles de placement, à savoir l'application de la juste valeur et le recours à des experts indépendants dans le cadre de la détermination de cette juste valeur. Nos travaux ont consisté à examiner les méthodologies d'évaluation mise en œuvre par les experts indépendants, à vérifier que la détermination de la juste valeur des immeubles est effectuée sur la base de ces expertises et que les notes aux états financiers donnent une information appropriée.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le cadre de notre démarche d'audit des comptes consolidés, pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport.
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, à la vérification spécifique prévue par la loi des informations relatives au groupe données dans le rapport de gestion.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Fait à Paris, le 15 juin 2017
Les Commissaires aux Comptes
Expertises & Services
RIMMER
Bouton et Associés Boutoff &PAssociés
SOCIETE DE COMMISSAIRES AUX COMPTES 9, rue Roger Bacon - 75017 PARIS Téléphone: 01 43 80 00 38 e-mail: [email protected] [email protected] Sirel: 350 094 694 00055
EFI
Comptes consolidés annuels au 31 décembre 2016
| ACTIF (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Net | Net | |||
| Actifs non courants | ||||
| Ecarts d'acquisition | ||||
| Immobilisations incorporelles | ||||
| Immobilisations corporelles | 7.2/7.3 | 40 702 | 38 482 | |
| Titres mis en équivalence | ||||
| Autres actifs financiers | 217 | 144 | ||
| impôts différés | ||||
| Total actifs non courants | 40 920 | 38 626 | ||
| Actifs courants | ||||
| Stocks | 7.4 | 10 043 | 7 8 64 | |
| Clients et comptes rattachés | 7.5 | 2701 | 5 599 | |
| Autres actifs courants | 7.5 | 3 603 | 3 0 4 8 | |
| Trésorerie et équivalents | 1 143 | 815 | ||
| Total actifs courants | 17 491 | 17 326 | ||
| Total actifs destinés à être cédés | ||||
| TOTAL GENERAL | 58 410 | 55 952 de utilitarian | ||
MINNATILES BUS
| PASSIF (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|---|
| Capitaux Propres | |||
| Capital | 7.6 | 677 | 677 |
| Primes d'émission | 1004 | 1004 | |
| Réserves consolidées part du Groupe | 10 285 | 8429 | |
| Résultat part du Groupe | 3 5 21 | 1858 | |
| Capitaux propres - part du Groupe | 15 486 | 11 967 | |
| Intérêts minoritaires | 174 | 128 | |
| Total capitaux propres (1) | 15 661 | 12 094 | |
| Passifs non courants | |||
| Emprunt obligataire convertible | |||
| Autres dettes financières | 7.7 | 15 968 | 17 922 |
| Impôts différés | 5 182 | 3834 | |
| Autres passifs non courants | 7.8 | 1010 | 1011 |
| Total passifs non courants (2) | 22 160 | 22 767 | |
| Passifs courants | |||
| Autres provisions | 0 | ||
| Emprunt obligataire convertible | |||
| Autres provisions | 2 378 | 2 2 8 9 | |
| Autres dettes financières | 7.7 | 8 0 38 | 5410 |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 4 693 | 6 660 | |
| Autres passifs courants | 7.8 | 5 4 8 1 | 6732 |
| Total passifs courants (3) | 20 589 | 21 091 | |
| TOTAL GENERAL (1 à 3) | 58 410 | 55 952 |
| (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Produits des activités ordinaires (chiffre d'affaires) Autres produits |
7.9 | 6 5 14 | 13 0 3 9 | |
| Achats de marchandises et matières premières |
$-1292$ | $-2381$ | ||
| Frais de personnel | -8 | |||
| Dotations aux amortissements d'exploitation | -103 | $-54$ | ||
| Dotations aux provisions d'exploitation | $-234$ | $-2,350$ | ||
| Autres charges | 7.10 | $-2093$ | $-5517$ | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement |
3 2 1 1 | 293 | ||
| Résultat opérationnel | 5994 | 3 0 3 0 | ||
| Charges Financières Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence |
7.11 | $-1172$ 73 |
$-781$ ¥, 98 |
|
| Résultat avant Impôt | 4895 | 2 3 4 7 | ||
| Impôts | 7.12 | $-1349$ | $-504$ | |
| Résultat net de la période | 3 546 | 1843 | ||
| Part des minoritaires Part de la société mère |
26 3 5 21 |
-15 1858 |
||
| Résultat par action en euros (sur 67.667.348 | 7.13 | 0,05 | 0,03 | |
| actions) Résultat dilué par action en euros (sur 67.667.348 actions) |
7.13 | 0,05 | 0,03 dentification | |
| Commissaires aus Comm |
Conformément aux dispositions de la norme IAS1 révisée, le tableau des « Autres éléments du résultat global » présente les charges et produits directement enregistrés en capitaux propres.
| (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2016 | 30/06/2015 |
|---|---|---|---|
| Résultat de l'exercice | 3 546 | 1013 | |
| Produits et charges non comptabilisés en résultat : |
|||
| Ecarts de conversion sur entités étrangères | |||
| Gains et pertes actuariels sur régimes de pension Juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente Part dans les produits et charges non constatés en résultat des entités mises en équivalence Effets fiscaux des produits et charges non comptabilisés en résultat |
|||
| Total des produits et charges non constatés en résultat |
|||
| Résultat global de l'exercice | 3 546 | 1 0 1 3 |
| (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2016 | 30/06/2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé | 3546 | 1013 | ||
| Actifs financiers disponibles à la vente Couverture des flux de trésorerie Différences de conversion Autres |
||||
| Total des autres éléments du résultat global | ||||
| Résultat global consolidé | 3 546 | 1013 | adentification |
Commissaires nus S
| ( en milliers d'euros ) | Capital | Primes | Actions propres |
Réserves consolidées |
Résultat | Minoritaires | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation au 31/12/2015 | 677 | 1 004 | 8427 | 1857 | 128 | 12 094 | |
| Résultat global consolidé | 3 5 21 | 26 | 3546 | ||||
| Affectation du résultat | 1857 | $-1857$ | |||||
| Réduction de capital | |||||||
| Augmentation de capital | |||||||
| IDivers | 20 | 20 | |||||
| Opérations sur actions propres | o | ||||||
| Situation au 31/12/2016 | 677 | 1004 | 10 285 | 3521 | 174 | 15 661 |
| (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé | 3 5 4 6 | 1843 | ||
| Elimination écart d'acquisition | ||||
| Amortissements et dépréciations | 264 | 2 3 0 6 | ||
| Variation de la juste valeur des immeubles de | $-3211$ | $-293$ | ||
| placement | ||||
| Impôts différés | 1 3 4 9 | 480 | ||
| Capacité d'autofinancement | 1948 | 4 3 3 6 | ||
| Var. stocks | $-2179$ | 1 3 5 3 | ||
| Var. créances clients | 2769 | 2 002 | ||
| Var. Autres actifs courants | $-555$ | 2046 | ||
| Var. dettes foumisseurs | $-1967$ | $-114$ | ||
| Var. autres passifs courants | $-1251$ | $-3727$ | ||
| Variation nette des actifs et passifs courants |
$-3183$ | 1562 | ||
| Flux nets de trésorerie provenant de | ||||
| l'exploitation | $-1234$ | 5 8 9 8 | ||
| Décaissements sur investissements corporels | 7.14 | $-109$ | $-1007$ | |
| et incorporels | ||||
| Encaissements immobilisations corporelles et | 7.14 | 998 | ||
| incorporelles | ||||
| Augmentation, diminution des immobilisations | $-148$ | |||
| financières | ||||
| Var. autres passifs non courants | 7.15 | -1 | $-2616$ | |
| Décaissements sur acquisitions de titres | 0 | 0 | ||
| consolidés, nets de la trésorerie acquise | ||||
| Flux nets de trésorerie liés aux | 888 | $-3771$ | ||
| investissements | ||||
| Emprunts obtenus | 7.16 | 8 500 | ||
| Remboursements d'emprunts | $-7440$ | $-718$ | ||
| Apports en capital | 7.17 | -2 286 | ||
| Variation autres dettes financières | 7.18 | 468 | ||
| Opérations sur actions propres | 0 | |||
| Flux nets de trésorerie liés aux op. de ifinancement |
592 | $-3004$ | ||
| Variation nette de trésorerie | 246 | $-877$ | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période |
673 | 1549 | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période |
7.19 | 919 | 673 | identificaries |
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La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI (anciennement MB RETAIL EUROPE) est une société anonyme de droit français à Conseil d'Administration dont le siège social est situé au 164 boulevard HAUSSMANN, 75008 Paris.
La société est immatriculée au Registre du Commerce de Paris et est cotée sur le marché NYSE EURONEXT PARIS (compartiment C).
EFI est une société foncière dont l'activité consiste en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de leur location ou de la réalisation d'opérations de promotion immobilière (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement, etc.). Cette activité est exercée au travers de sociétés de type sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif.
Les informations financières à partir desquelles ont été établis les comptes correspondent aux comptes semestriels de chacune des filiales à compter de leur date d'intégration dans le groupe EFI. Les comptes consolidés au 31 décembre 2016 couvrent une période de douze mois et ont été établis sur la base des comptes des filiales au 31 décembre 2016.
Les comptes consolidés, au 31 décembre 2016, ont été arrêtés sous la responsabilité du Conseil d'administration. SIME
Au 31 décembre 2016, le groupe EFI est composé des principales filiales suivantes :
Depuis le 1er janvier 2016, sont survenus les faits marquants suivants :
Le groupe a constitué la société « TOUR DU FORUM », société en nom collectif détenue par EFI et EURASIA GESTION PATRIMOINE, respectivement à hauteur de 90% et 10%.
La société a pour objet l'acquisition et/ou la construction et/ou la réhabilitation de tous terrains, immeubles et droits immobiliers en vue de leur revente, location ainsi que la gestion de tous ensembles immobiliers.
La SNC « TOUR DU FORUM » a acquis un ensemble immobilier situé à Sarcelles. Cette acquisition a été réalisée au prix de 2 700k€.
La SNC CENTRE EURASIA a continué ses opérations de commercialisation en l'état futur d'achèvement (VEFA) des entrepôts du Havre (boulevard Jules Dunant).
Au mois d'octobre 2016, le Groupe a procédé à la cession de plusieurs lots représentant une superficie globale de 6637m2 pour un montant total de 3317k€.
Au cours de l'exercice 2015, trois lots représentant près de 13110m2, avaient été vendus pour un montant total de 6 848 k€.
La Société a procédé à l'acquisition de 100% du capital de la SNC les jardins du Bailly, le 16 avril 2013, moyennant le prix de 410.000 €. Cette société est propriétaire de trois immeubles d'habitation situés à Saint Denis (93000). Depuis 2014, la société a réalisé huit opérations de ventes (VEFA) pour un montant global de 1703 k€ dont deux ont été résiliées au cours de l'exercice 2016.
La SARL « BONY A » est une nouvelle filiale créée à l'occasion d'une opération de refinancement auprès de la banque SAAR.
Cette société est détenue à hauteur de 99,75% par « BONY ». Le reste du capital étant détenue par « EURASIA GROUPE SA » et « EFI ».
« BONY A » a bénéficié d'un apport en nature d'une partie des biens immobiliers détenus par « BONY ».
Après cette opération d'apport, la société « BONY » ne détient plus qu'un seul immeuble (Aubervilliers)
. Le Groupe a obtenu un prêt de 8500k€ auprès de la banque SAAR LB. Ce financement a permis notamment de rembourser l'emprunt souscrit initialement auprès du CIC (2774k€) et l'emprunt in fine d'un montant de 4085k€, souscrit auprès de la BESV (BANQUE ESPIRITO SANTO ET DE LA VENETIE), arrivé à son terme au cours de l'exercice. Le solde du prêt est destiné à financer les besoins en trésorerie du Groupe.
. Le financement de l'opération TOUR DU FORUM a été assuré par une avance en compte courant consenti par EURASIA GROUPE, maison mère de EFI.
Néant.
con identificar
En application du Règlement européen du 01 Janvier 2011 sur l'application des normes comptables internationales, le Groupe EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS a établi les comptes consolidés au 31 décembre 2016, en conformité avec le référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et applicable à cette date.
Les principes comptables appliqués pour les comptes consolidés au 31 décembre 2016, sont identiques à ceux utilisés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2015, à l'exception des nouvelles normes et amendements dont l'application est obligatoire à compter du 1er janvier 2016 et qui n'avaient pas été appliquées de façon anticipée par le groupe.
Nouvelles normes dont l'application est obligatoire à partir du 1 er janvier 2016 :
L'entrée en vigueur de ces normes et interprétations n'a pas impacté les comptes du Groupe EFI au 31 décembre 2016.
$\omega_{\rm 2008} C_2$
Le Groupe n'applique pas de facon anticipée les nouveaux amendements et normes adoptés par l'Union européenne mais non encore applicables de façon obligatoire au 1er janvier 2016 :
Normes IFRS et amendements publiés par l'IASB mais non adoptés par l'Union européenne, non encore applicables de façon obligatoire aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2016 :
européenne est attendue sur le 2e semestre 2017.
Amendements à IAS 40 « Transfert d'immeubles de placement », publié le 8 décembre 2016 ; la date d'entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2018 selon l'IASB. L'adoption par l'Union européenne est attendue sur le 2e semestre 2017.
Les comptes consolidés ont été établis selon la convention du coût historique à l'exception des immeubles de placement, des instruments financiers et des titres destinés à la vente qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Pour préparer les informations financières conformément aux principes comptables généralement admis, la Direction du Groupe doit procéder à des estimations et formuler des hypothèses qui affectent, d'une part, les montants présentés au titre des éléments d'actif et de passif ainsi que les informations fournies sur les actifs et passifs éventuels à la date d'établissement de ces informations financières et, d'autre part, les montants présentés au titre des produits et charges de l'exercice. L'ensemble de ces estimations et de ces hypothèses se situent dans un contexte de continuité de l'exploitation.
La Direction revoit ces estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables, qui constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable des éléments d'actif et de passif. Des changements de faits et circonstances économiques et financières peuvent amener le Groupe à revoir ses estimations.
Les estimations susceptibles d'avoir une incidence significative sont les suivantes :
A chaque date de clôture annuelle, le Groupe fait appel à un expert immobilier indépendant pour l'évaluation de ses immeubles de placement. Ces évaluations sont établies notamment sur la base d'hypothèses de marché qui pourraient différer dans le futur et modifier sensiblement les estimations actuelles figurant dans les états financiers.
Les stocks sont évalués au plus faible du coût d'entrée des stocks et de la valeur nette de réalisation conformément à l'IAS 2. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité diminué des coûts estimés pour l'achèvement ainsi que des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente.
identifien, Une dépréciation des créances clients est comptabilisée si la valeur actualisée des encaissements futurs est inférieure à la valeur nominale. Le montant de la dépréciation prend en compte la capacité du débiteur à honorer sa dette et l'ancienneté de la créance.
La valeur comptable des actifs d'impôts différés résultant de report déficitaire est déterminée à chaque date de clôture en fonction de la probabilité de réalisation d'un bénéfice imposable disponible permettant l'utilisation de ces actifs d'impôts différés.
Cette probabilité est appréciée non seulement à partir des bénéfices prévisionnels, mais aussi en fonction de l'organisation du Groupe.
Les comptes consolidés comprennent les états financiers de EFI et de ses filiales au 31 décembre 2016. Cet ensemble forme le Groupe EFI.
Toutes les transactions significatives réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminés.
Les comptes consolidés regroupent l'ensemble des entreprises sous contrôle majoritaire, contrôle conjoint ou influence notable.
Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce directement ou indirectement un contrôle exclusif ou majoritaire sont consolidées par intégration globale. Les filiales non significatives par rapport à l'ensemble consolidé ne sont pas intégrées dans le périmètre de consolidation.
La liste des sociétés consolidées figure dans la note 6.
Pour les acquisitions de titres qui ne sont pas considérées comme des acquisitions d'entreprises, le coût est réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables sur la base des justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Les acquisitions de SNC CENTRE EURASIA et des SCI BONY et DUBLIN ont été traitées comme des achats d'actifs.
Si celle-ci est considérée comme un regroupement d'entreprises, les actifs et les passifs identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition et la différence entre la quote-part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et des passifs identifiables à la date de prise de contrôle et le coût d'acquisition, constitue un écart d'acquisition.
La différence positive entre le coût d'acquisition et la quote-part de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs identifiables acquis est enregistrée comme goodwill (écart d'acquisition à l'actif du bilan).
Les écarts d'acquisition ne sont pas amortis et font l'objet de tests de perte de valeur.
Les autres actifs immobilisés et les titres mis en équivalence sont également soumis à un test de perte de valeur chaque fois que les événements, ou changements de circonstances indiquent que ces valeurs Tocalcomptables pourraient ne pas être recouvrables.
Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable de l'actif à sa valeur recouvrable,
$0.1768\pm0.5$
qui est la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de cession et sa valeur d'utilité.
La valeur d'utilité est obtenue en additionnant les valeurs actualisées des flux de trésorerie attendus de l'utilisation de l'actif (ou groupe d'actifs) et de sa sortie in fine. Dans ce cadre, les immobilisations sont regroupées par Unités Génératrices de Trésorerie (UGT). Une UGT est un ensemble homogène d'actifs (ou groupe d'actifs) dont l'utilisation continue génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres groupes d'actifs.
La juste valeur diminuée des coûts de cession correspond au montant qui pourrait être obtenu de la vente de l'actif (ou groupe d'actifs), dans des conditions de concurrence normale, diminué des coûts directement liés à la cession.
Lorsque les tests effectués mettent en évidence une perte de valeur, celle-ci est comptabilisée afin que la valeur nette comptable de ces actifs n'excède pas leur valeur recouvrable.
Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le propriétaire ou le preneur d'un contrat de location financement pour en retirer des loyers, ou pour valoriser son capital ou les deux.
Le Groupe EFI a choisí comme méthode comptable le modèle de la juste valeur, qui consiste conformément à l'option offerte par l'IAS 40, à comptabiliser les immeubles de placement à leur juste valeur et constater les variations de valeur au compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
La détermination des valeurs de marché des immeubles de placement est obtenue à partir d'expertises immobilières.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale et reflète l'état réel du marché et circonstances prévalant à la date de clôture de l'exercice et non ceux à une date passée ou future. Elle ne tient pas compte des dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que des avantages futurs liés à ces dépenses futures.
Par ailleurs, la juste valeur est déterminée sans aucune déduction des coûts de transaction encourus lors de la vente ou de toute sortie.
Au 31 décembre 2016, la juste valeur est déterminée sur la base d'expertises indépendantes dont la méthode est décrite ci-dessous. Les expertises fournissent des évaluations hors frais et droits.
Les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultat sur la ligne « Variation de valeur des immeubles de placement » et sont calculées de la façon suivante : Variation de juste valeur =
Cour atenara
Lage and Con
Valeur de marché à la clôture de l'exercice
La variation de juste valeur est ajustée de la prise en compte des conditions locatives spécifiques dans d'autres parties du bilan afin d'éviter une double comptabilisation.
Pour les comptes semestriels, le Groupe EFI vérifie uniquement l'absence de variation significative de la juste valeur.
L'ensemble des immeubles composant le patrimoine du groupe EFI fait l'objet d'une expertise au moment de l'acquisition des biens.
Ces évaluations sont conformes aux normes professionnelles nationales de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, du rapport COB (AMF) de février 2000, ainsi qu'aux normes professionnelles européennes Tegova et aux principes de (RICS) « The Royal Institution of Chartered Surveyors ».
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien peut raisonnablement être vendu en supposant que les conditions suivantes ont été réunies :
La valeur vénale tient compte de la situation géographique, de la commercialité à céder, et des hypothèses raisonnables de revenus locatifs compte tenu des conditions actuelles de marché, du taux d'occupation, de la date de renouvellement des baux ainsi que de la nature et de la qualité des immeubles ainsi que des travaux restant à réaliser.
la désignation doit intervenir à l'issue d'un processus de sélection prenant notamment en compte l'indépendance, la qualification, la compétence en matière d'évaluation immobilière des classes d'actifs concernés ainsi que la localisation géographique des actifs soumis à évaluation :
lorsqu'il est fait appel à une société d'expertise, la Société doit s'assurer, au terme de sept ans, de la rotation interne des équipes chargées de l'expertise dans la société d'expertise en question ;
l'expert ne peut réaliser plus de deux mandats de quatre ans pour le client en question sauf s'il s'agit d'une société sous réserve du respect de l'obligation de rotation des équipes.»
La valeur vénale est déterminée par référence aux prix de vente constatés sur le marché pour des ensembles immobiliers équivalents (nature, localisation, et ayant lieu à une date la plus proche possible de la date à laquelle l'expertise est effectuée. Les expertises réalisées ont fait l'objet d'une approche multi critères selon les usages. S'agissant principalement de biens d'investissement et non à usage résidentiel, la méthode par le revenu a été privilégiée.
COUT ION OFFICE Cette dernière correspond au ratio revenu annuel net / taux de capitalisation. Le revenu annuel net est constitué des loyers potentiels diminués des charges opérationnelles directes non refacturables et ajustés
nations and
de la vacance éventuelle. Les taux de capitalisation résultent des données internes des experts issues de l'observation du marché et prennent également en compte le potentiel de revalorisation de lovers. La capitalisation des revenus est effectuée sur la base de la valeur locative de marché. Il est également tenu compte des loyers réels jusqu'à la prochaine révision du bail, ces derniers étant légèrement supérieurs aux loyers potentiels
Des taux de rendement théoriques ont été retenus en prenant soin de retirer le montant des droits d'enregistrement s'élevant à 6.2% du prix en principal.
Les immobilisations corporelles n'entrant pas dans la catégorie des immeubles de placement correspondent principalement aux mobiliers, matériels informatiques, matériels de transport et aux immeubles d'exploitation.
Un immeuble d'exploitation est un bien immobilier détenu par son propriétaire pour être utilisé dans la production ou la fourniture de services ou à des fins administratives.
Les immobilisations corporelles sont enregistrées pour leurs prix de revient, augmentés le cas échéant des frais d'acquisition pour leur montant brut d'impôt, diminués du cumul des amortissements.
Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d'utilité de chaque composant constitutif des actifs, à savoir :
Les stocks de programmes immobiliers sont évalués à leur coût de revient qui comprend le prix d'acquisition des terrains, les taxes, le coût de construction et d'aménagement, le coût des VRD, les honoraires, les frais annexes ainsi que le coût des emprunts.
Le coût des emprunts directement attribuables à l'acquisition, la construction ou la production d'un actif qualifié sont comptabilisés dans le coût de cet actif.
A chaque clôture, le Groupe apprécie s'il existe un indice de perte de valeur de ses stocks. Un indice de perte de valeur peut être soit un changement dans l'environnement économique ou technique, soit une baisse de sa valeur de marché.
Si un indice de perte de valeur est identifié, la valeur recouvrable du stock est déterminée, comme la plus élevée des deux valeurs suivantes : juste valeur nette des coûts de sortie, où valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l'utilisation continue de l'actif et de sa sortie à la fin de l'utilisation prévue. 75 intra-award on
La perte de valeur ainsi calculée est enregistrée en résultat, pour la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable du stock.
Les passifs financiers comprennent les emprunts, les autres financements et découverts bancaires. Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur du montant recu, moins les coûts de transaction directement attribuables.
Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les actifs financiers sont classés en 3 catégories :
Les prêts et créances, acquis ou octroyés, non détenus à des fins de transaction ou non destines a la vente, sont enregistrés dans l'état de situation financière parmi les $\ll$ Prêts et créances $\gg$ . Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti sur la base du taux d'intérêt effectif. Ils peuvent faire l'objet, le cas échéant, d'une dépréciation.
Sont comptabilises en actifs financiers les titres des sociétés non consolidées ainsi que les prêts obligataires. Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti et peuvent faire l'objet, le cas échéant, d'une dépréciation.
Ce sont les actifs financiers non dérivés détenus pour une période indéterminée et que le Groupe peut être amené à céder à tout moment. Ils sont réévalués à leur juste valeur à la date d'arrêté et comptabilises en titres monétaires disponibles à la vente. Les intérêts courus ou acquis des titres à revenu fixe sont enregistrés en résultat sur la base du taux d'intérêt effectif tandis que les variations de juste valeur hors revenus sont présentées en autres éléments du résultat global. En cas de cession ou de dépréciation durable de ces actifs financiers, le Groupe constate en résultat ces variations de juste valeur.
Les créances clients entrent dans la catégorie des actifs financiers émis par l'entreprise selon IAS 39. Elles sont évaluées à la juste valeur lors de la comptabilisation initiale. Compte tenu des échéances de paiement généralement à moins de trois mois, la juste valeur des créances est assimilée à la valeur nominale.
Les créances sont ensuite comptabilisées au coût amorti et peuvent faire l'objet d'une dépréciation lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable.
McBillion La trésorerie et équivalents comprend les liquidités et les placements à court terme ayant une échéance de moins de 3 mois à compter de la date d'acquisition et dont les sous-jacents ne présentent pas de risques de fluctuations significatifs.
iffice eval
La valorisation des placements à court terme est effectuée à la valeur de marché à chaque clôture. Les gains et pertes latents sont comptabilisés en résultat s'ils sont significatifs.
Les découverts bancaires remboursables à vue, qui font partie intégrante de la gestion de la trésorerie du Groupe, constituent une composante de la trésorerie et des équivalents de trésorerie pour les besoins du tableau de flux de trésorerie.
Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie ne sont pas fixés avec précision. Le montant de la provision est la meilleure estimation possible de la sortie de ressources nécessaires à l'extinction de l'obligation.
En matière de litiges salariaux, les provisions correspondent à la valeur estimée de la charge probable que les entreprises concernées auront à décaisser pour des litiges faisant l'objet de procédures judiciaires. En matière de litiges commerciaux, les provisions correspondent aux coûts estimés de ces litiges pour lesquels les sociétés concernées ne peuvent pas espérer la moindre contrepartie.
Les provisions pour risques entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité et la part à moins d'un des autres provisions pour risques sont classées en passif courant. Les provisions ne répondant pas à ces critères sont classées en tant que passifs non courants.
L'impôt sur le résultat comprend l'impôt exigible et l'impôt différé. L'impôt est comptabilisé en résultat sauf s'il se rattache à des éléments qui sont comptabilisés en capitaux propres.
Conformément à la norme l'IAS 12, les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable à concurrence des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur base comptable dans les états financiers consolidés. Aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises, qui au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
La valeur comptable des actifs d'impôt différé est revue à chaque date de clôture et réduite dans la mesure où il n'est plus probable qu'un bénéfice imposable suffisant soit disponible pour permettre l'utilisation de l'avantage de tout ou partie de ces actifs d'impôt.
Les actifs d'impôts différés sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont évalués au taux d'impôt adopté ou quasi adopté à la date de chaque clôture et dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé pour chaque réglementation fiscale. Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultative,
Les impôts différés actifs ne sont reconnus que dans la mesure où la réalisation d'un bénéfice imposable futur, qui permettra d'imputer les différences temporelles, est probable. Parres aux Cont
Les actifs et passifs d'impôts différés ne sont pas actualisés.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'ils concernent une même entité fiscale et un même taux.
EFI ne disposant pas de personnel, aucune estimation n'a été retenue.
En application de l'IAS 17, le chiffre d'affaires du Groupe correspond au montant des revenus locatifs et des charges refacturées aux locataires des sociétés consolidées
Les revenus locatifs résultant d'immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location.
Les avantages accordés aux locataires tels que les franchises de loyers ou les loyers progressifs qui trouvent leur contrepartie dans le niveau de loyer apprécié sur l'ensemble de la période d'engagement du locataire sont étalés sur la durée ferme du bail sans tenir compte de l'indexation.
Les contrats de baux signés entre EFI et ses locataires sont des contrats de location simple au sens de la norme IAS 17. Plus généralement, les baux incluent des clauses classiques de renouvellement à l'issue de la période de location et d'indexation des loyers ainsi que les clauses généralement stipulées dans ce type de contrat.
Les informations complémentaires à la norme IFRS 7 sont présentées dans la note 8.
Le chiffre d'affaires et le résultat des programmes immobiliers en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) sont appréhendés selon la méthode de l'avancement.
Le produit pris en compte à l'avancement correspond au prix de vente avancé, calculé sur la base du prix de vente prévu dans l'acte notarié multiplié par le taux d'avancement du chantier.
Le taux d'avancement est déterminé sur la base du coût des travaux comptabilisés par rapport aux coûts prévisionnels de l'opération.
Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels.
della r Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement. Les intérêts perçus figurent dans le flux d'investissement.
$\mathbb{C}^1$ and $\mathbb{C}^1$
Les dividendes versés sont classés en flux de financement.
Cette norme requiert une présentation de la note relative à l'information sectorielle qui est basée sur le reporting interne régulièrement examiné par le principal décideur opérationnel du Groupe, afin d'évaluer la performance de chaque secteur opérationnel et de leur allouer des ressources.
Le suivi opérationnel est réalisé par activité en le décomposant en trois pôles :
Le résultat par action avant dilution est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice, à l'exclusion du nombre moyen des actions ordinaires achetées et détenues à des fins d'autocontrôle.
Le résultat dilué par action est calculé en retenant l'ensemble des instruments donnant un accès différé au capital de la société consolidante, qu'ils soient émis par celle-ci ou par une de ses filiales. La dilution est déterminée instrument par instrument, compte tenu des conditions existantes à la date de clôture.
| Sociétés | RCS | méthode de consolidation |
% intérêt |
|---|---|---|---|
| 31/12/2016 | |||
| SA EUROPE FONCIERE INVESTISSEMENTS (a) | 328 718 499 | IG | ste mère |
| ISNC CENTRE EURASIA | 537 417 214 | ΙĠ | 99,99% |
| ISCI BONY | 539 396 127 | ΙG | 99,00% |
| BONY A | 825 359 482 | IG | 97,75% |
| SCI DUBLIN | 484 949 565 | IG | 50,00% |
| H.D. | 790 681 399 | IG. | 50,00% |
| JARDINS DU BAILLY | 528 108 152 | ΙG | 100,00% |
| EURASIA GESTION PATRIMOINE (anciennement ZEN REAL ESTATE) | 751 237 025 | ΙG | 100,00% |
| ITOUR DU FORUM | 819 876 384 | ΙG | 100,00% |
| SCI QUAI DU LUCIEN LERANC | 489 092 049 | ME | 33,33% |
| 17) - John Counter of Alexander |
IG : intégration globale ME : mise en équivalence
EFI est la maison mère juridique des sociétés consolidées.
La « SNC TOUR DU FORUM » et la SARL « BONY A », créés au cours de l'exercice, sont entrées dans le périmètre de consolidation.
Le périmètre de consolidation comprend 10 sociétés au 31 décembre 2016. Deux sociétés sont entrées dans le périmètre de consolidation :
Il n'y a pas d'écart d'acquisition au 31 décembre 2016.
| (en milliers d'euros) | Immeubles de | |
|---|---|---|
| placement | ||
| Solde au 31 décembre 2015 | 34 518 | |
| Acquisitions | 109 | |
| Cessions | $-210$ | |
| Variation de périmètre | ||
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 3211 | |
| Solde au 31 décembre 2016 | 37 628 |
Le groupe est directement propriétaire de tous ses immeubles de placement et n'a pas recours à un contrat de location-financement.
| len milliers d'euros | Bureaux Commerces | Entreprôts | Usage mixte. |
Totall | |
|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31 décembre 2015 | 8028 | 156 | 26 3 34 | 34 518 | |
| Acquisitions | o | ||||
| Cessions | 210 | 210 | |||
| Variation de périmètre | $\Omega$ | ||||
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 185 | 3026 | 3211 | ||
| Solde au 31 décembre 2016 | 8003 | 156 | 29 360 | 37518 |
Les immeubles de placement sont évalués par un expert immobilier indépendant de façon annuelle.
| Valeurs nettes (en milliers d'euros) | Autres immobilisations corporelles |
|---|---|
| Solde au 31 décembre 2015 | 3 9 6 5 |
| Acquisitions | |
| Cessions | |
| Avances et acomptes | $-384$ |
| IDotations | $-103$ |
| Divers | $-407$ |
| Solde au 31 décembre 2016 | 3 0 74 |
L'ensemble immobilier acquis par la SNC TOUR DU FORUM a été classé en stocks.
| en milliers d'euros | Valeur brute au l 31/12/2016 |
Provisions 31/12/2016 |
31/12/2016 | Valeur nette au Valeur nette au 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|
| Istocks immobiliers | 10043 | 10043 | 7864 | |
| Total des stocks | 10043 | 10043 | 7864 |
Le stock représente le coût historique des bâtiments ainsi que l'ensemble des coûts rattachés détenus par :
AGAN
La variation des stocks entre le 1er janvier et le 31 décembre 2016 s'analyse comme suit :
| SNC CENTRE EURASIA |
SCI BONY | H.D. | TOUR DU FORUM |
Jardins du Bailly |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stocks au 31/12/2015 | 1661 | 84 | 3661 | 2458 | 7864 | |
| + Variation de périmètre | ||||||
| + Coûts d'achats / travaux | 124 | 132 | 2781 | 612 | 3 649 | |
| l- Coût de revient ventes | $-1470$ | $-1470$ | ||||
| Stocks au 31/12/2016 | 315 | 84 | 3793 | 2781 | 3070 | 10043 |
| en milliers d'euros | Valeur brute au 31/12/2016 |
Provisions 31/12/2016 |
Valeur nette au 31/12/2016 |
Valeur nette au 31/12/2015 |
|---|---|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés | 2945 | $-243$ | 2701 | 7221 |
| Autres créances | 3 603 | 3603 | 1426 | |
| Avances et acomptes sur cdes | ||||
| Créances opérationnelles (fournisseurs, sociales et fiscales) |
387 | 387 | 1046 | |
| Autres créances | 3 204 | 3 2 0 4 | 359 | |
| Charges constatées d'avance | 12 | 12 | 21 | |
| Total des créances d'exploitation | 6548 | $-243$ | 6305 | 8647 |
| en milliers d'euros | Actifs détenus à des fins de transaction |
Actifs détenus jusqu'à l'échéance |
Prêts et créances |
Actifs disponibles à la vente |
Total bilan |
|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2016 | |||||
| Actifs financiers non courants | 217 | 217 | |||
| Stocks | 10043 | 10043 | |||
| Clients et comptes rattachés | 2701 | 2701 | |||
| Autres actifs courants | 3 603 | 3603 | |||
| Trésorerie et équivalents | 1 1 4 3 | 1 1 4 3 | |||
| Total des actifs financiers | 1 1 4 3 | 217 | 3603 | 12744 | 17708 |
| 31/12/2015 | |||||
| Actifs financiers non courants | 144 | 144 | |||
| Stocks | 7864 | 7864 | |||
| Clients et comptes rattachés | 7221 | 7 221 | |||
| Autres actifs courants | 1405 | 1405 | |||
| Trésorerie et équivalents | 815 | tΘ $e^{i\gamma t}$ 815 |
|||
| Total des actifs financiers | 815 | 144 | 1405 | 15 085 | 17448 |
Au 31 décembre 2016, le capital social est de 676.673 euros, divisé en 67.667.348 actions de 0,01 euros chacune.
Aucune opération sur le capital n'a été réalisée au cours de l'exercice.
Au 31 décembre 2016, les réserves sont constituées des réserves consolidées.
Aucun dividende n'a été distribué au cours de l'exercice 2016.
Des actions de la société SA EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS sont détenues par le groupe. Aucun rachat ou aucune cession n'est intervenu au cours de l'exercice 2016.
La part du capital social ainsi détenue se détaille de la façon suivante :
| en nbre d'actions | 31/12/2015 | 31/12/2016 |
|---|---|---|
| Nbre actions à l'ouverture | 14 000 | 14 000 |
| Augmentation | ||
| Diminution | ||
| Nbre d'actions à la clôture | 14 000 | 14 000 |
Il s'agit essentiellement des intérêts minoritaires dans la SCI DUBLIN et de la société H.D. et de la quote-part détenue par EURASIA GROUPE dans la société BONY A.
| en millieur (C | Solde 31/12/2016 |
partie non courante |
dont entre 1 et 5 ans |
$domt + 5$ ans | partie courante |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 17837 | 17106 | 10844 | 6 2 6 2 | 731 |
| Contrats location financement | |||||
| Concours bancaires | 224 | 224 | |||
| Comptes courants | 5554 | 5554 | 5554 | ||
| Dépôts de garantie | 391 | 391 | 391 | ||
| Autres dettes financières | ۰o۱ | ||||
| Total des dettes financières | 24 006 | 23 051 | 16789 | 6262 | 955 |
| L'échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d'un an. |
Possaires aux Co
| ee milliers $\epsilon$ | Moins un mois |
1a3mois | 3 à 12 mois | Total |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 26 | 157 | 548 | 731 |
| Contrats location financement | Ω | |||
| Concours bancaires | 224 | 224 | ||
| Comptes courants | o | |||
| Dépôts de garantie | O | |||
| Autres dettes financières | o | |||
| Total des dettes financières | 250 | 157 | 548 | 955 |
| en milliers C | Solde 31/12/2016 |
taux fixe | taux variable | non rémunérée |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 17837 | 17837 | ||
| Contrats location financement | ||||
| Concours bancaires | 224 | 224 | ||
| Comptes courants | 5 5 5 4 | 5 5 5 4 | ||
| Dépôts de garantie | 391 | 391 | ||
| Autres dettes financières | ||||
| Total des dettes financières | 24 006 | 17837 | 224 | 5945 |
Il n'y a aucun instrument de couverture en place à ce jour.
| eremiliers $\epsilon$ | solde 31/12/2016 |
partie non courante |
dont entre 1 et Sans |
$dont + 5 ans$ | partie courante |
|---|---|---|---|---|---|
| Dettes sociales & fiscales | 1994 | 1994 | |||
| Dettes sur acquisition immeubles de placement | 1050 | 1010 | 1 010 I | 40I | |
| Dettes sur opérations VEFA | D | ||||
| Autres dettes | 697 | ΩI | Ο | 697 | |
| Produits constatés d'avance | 2751 | 2751 | |||
| Total des autres passifs | 6491 | 1010 | 1010 | 5481 |
La partie courante des autres passifs a une échéance à moins d'un an.
| Burnington Gree 310 120 20 de |
Catégorie | Cout amont | 14586 Valeur en capitaux propres |
Juste. Valeuren. resultat. |
Total |
|---|---|---|---|---|---|
| lDettes financières | CA | 24 006 | 24 006 | ||
| Fournisseurs | CA | 4 6 9 3 | 4693 | ||
| Autres dettes | CA | 6491 | denulleands 6491 $\sim 0^{5}$ |
||
| Total des passifs au 31/12/2016 | 35 190 | 35 190 | |||
| CA: coût amorti | |||||
| JVR : juste valeur en résultat | Showell College State |
| en milliers d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 2582 | 3022 |
| Ventes programmes immobiliers (Vefa) | 3932 | 10017 |
| Total des produits des activités ordinaires | 6514 | 13 039 |
| en milliers d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Charges externes | 1 1 4 9 | 4007 |
| Impôts et taxes | 944 | 1510 |
| Total des autres charges | 2093 | 5 5 1 7 |
Il existe un contrat de prestation entre EFI et ses filiales d'une part et EURASIA GROUPE d'autre part.
| en milliers d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Intérêts des emprunts et des contrats de location lfinancement |
1 1 8 3 | 795 |
| Intérêts des comptes courants d'associés | $-11$ | $-14$ |
| Autres charges | ||
| Intérêts et charges assimilées (A) | 1 1 7 2 | 781 |
| Rémunération de la trésorerie et équivalents | ||
| Produits des instruments de couverture | ||
| Produits de trésorerie et équivalents (B) | ||
| Montant net des charges financières (A - B) | 1 1 7 2 | 781 |
| len milliers d'euros | 31/12/2016 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| Impôts exigibles | 241 | |
| limpôts différés | 1349 | 4801 |
| Impôts | 1349 | 504 |
Les reports déficitaires existants ne se sont pas traduits par la constatation d'un impôt différé actif.
Seires ans CS
| 31/12/2016 | 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| Résultat revenant aux actionnaires de la société (KE) | 3521 | 1858 |
| Nombre d'actions ordinaires | 67 667 348 | 67 667 348 |
| Actions au-détenues | -14 000 | $-14000$ |
| Nombre d'actions après neutralisation des actions auto-détenues | 67 6S3 348 | 67 653 348 |
| Résultat net par action {€) | 0,05 | 0,03 |
| Nombre de titres à créer | 0,00 | 0,00 |
| Résultat par action dilué | 0,05 | 0,03 |
| en milliers d'euros | 31/12/2016 | 31/12/2015 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement (valeur historique) | 109 | |
| Cession Immeubles de placement | $-210$ | |
| Autres immobilisations | -404 | 1 1 9 2 1 |
| Remboursement avances | $-384$ | $-185$ |
Les autres passifs sont restés relativement stables entre décembre 2015 et décembre 2016
Le Groupe a souscrit un emprunt d'un montant de 8500k€ auprès de la Banque SAAR et a procédé au remboursement de ses emprunts auprès du CIC et BESV
Il n'y a pas eu d'opération sur le capital au cours de l'exercice 2016.
Le Groupe EFI a procédé au remboursement :
de sa dette résiduelle dans le cadre de l'opération Saint-Vrain. Le montant restant dû au 31 décembre 2015 s'élevait à 300k€.
Mondage and
identifi · de l'avance « Armand Tessan » dont le montant s'élevait à 282k€ au 31 décembre 2015.
| Détail de la trésorerie | $31/12/2016$ 31/12/2015 | |
|---|---|---|
| Banques actif | 1 143 | 815 |
| Banques passif | 224 | 1421 |
| Total | 919 | 673 |
| ACTIF (en milliers d'euros) | Location | Promotion | Siège | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | |||||
| Ecarts d'acquisition | |||||
| Immobilisations corporelles | 37 571 | 18 | 3 1 1 4 | 40 702 | |
| Autres actifs financiers | 201 | 17 | 217 | ||
| Impôts différés | |||||
| Total actifs non courants | 37772 | 34 | 3 1 1 4 | 40 9 20 | |
| Actifs courants | |||||
| Stocks | 84 | 9959 | 10043 | ||
| Clients et comptes rattachés | 309 | 2386 | 2 701 | ||
| Autres actifs courants | 2921 | 495 | 2816 | 3603 | |
| Trésorerie et équivalents | 758I | 383 | 1 1 4 3 | ||
| Total actifs courants | 1444 | 13 223 | 2824 | 17491 | |
| Total actifs destinés à être cédés | |||||
| TOTAL GENERAL | 39 215 | 13257 | 5938 | 58,410 | identificar |
MsNelites aux C
| PASSIF (en milliers d'euros) | location | Promotion | siège | Total |
|---|---|---|---|---|
| Capitaux Propres | ||||
| Capital | O | 677 | 677 | |
| Primes d'émission | ŋ | 1004 | 1004 | |
| Actions propres | ||||
| Réserves consolidées part du | ||||
| Groupe | 6781 | 4987 | $-1483$ | 10 285 |
| Résultat part du Groupe | 3 2 4 8 | 376 | $-103$ | 3521 |
| Capitaux propres - part du | ||||
| Groupe | 10029 | 5363 | 94 | 15 4 86 |
| Intérêts minoritaires | 160 | 14 | 174 | |
| Total capitaux propres | 10 189 | 5378 | 94 | 15 661 |
| Passifs non courants | ||||
| Emprunt obligataire convertible | ||||
| Autres dettes financières | 10 649 | 2406 | 2913 | 15 968 |
| Impôts différés | 5 1 8 2 | 0 | 5 1 8 2 | |
| Autres passifs non courants | 1010 | 1010 | ||
| Total passifs non courants | 16841 | 2406 | 2913 | 22 160 |
| Passifs courants | ||||
| Autres provisions | 2378 | 0 | 2378 | |
| Emprunt obligataire convertible | ||||
| Autres dettes financières | 5 168 | 212 | 2658 | 8038 |
| Fournisseurs et comptes | ||||
| rattachés | 156 | 4449 | 88 | 4693 |
| Autres passifs courants | 903 | 4495 | 83 | 5481 |
| Total courants | 6226 | 11534 | 2829 | 20 5 89 |
| TOTAL GENERAL | 33 256 | 19317 | 5837 | 58410 |
| COMPTE DE RESULTAT (en milliers d'euros) |
Location | Promotion | Siège | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Produits des activités ordinaires | |||||
| (chiffres d'affaires) | 2560 | 3949 | 6514 | ||
| Autres produits | |||||
| Achats de marchandises et | |||||
| matières premières | 29 | $-1321$ | $-1292$ | ||
| Frais de personnel | -81 | -8 | |||
| Dotations aux amortissements | |||||
| d'exploitation | -81 | $-91$ | $-103$ | ||
| Dotations aux provisions | |||||
| d'exploitation | $-146$ | -88 | $-234$ | ||
| Autres charges | $-1093$ | $-851$ | $-148$ | $-2093$ | |
| Juste valeur des actifs | 3211 | 3 2 1 1 | |||
| Résultat opérationnel | 4543 | 1685 | $-234$ | 5994 | |
| Charges Financières | $-1137$ | -13 | 28 | $-1172$ | |
| Quote-part des résultats des | |||||
| sociétés mises en équivalence | 73 | 73 | our identification | ||
| Résultat avant impôt | 3429 | 1672 | $-206$ | 4895 | |
| Impôts | -1349 | n | $-1349$ | ||
| Résultat net de la période | 2080 | 1672 | $-206$ | 3546 |
Donires aux
Aucun mandataire social ne perçoit de rémunération des sociétés du périmètre de consolidation.
Monsieur Hsueh Sheng WANG, Président Directeur Général de la société « EURASIA GROUPE » assume le mandat du Président Directeur Général de la société EFI.
La société MORGAN LI INVESTMENT LIMITED, a procédé durant les exercices 2012 à 2013 des apports en compte courant d'associé non rémunérés.
Au 31 décembre 2016, ce compte courant affiche un solde créditeur de 3 153 248 euros.
Avec la société EURASIA GROUPE, actionnaire détenant plus de 10% des droits de vote Au 31 décembre 2016, EFI dispose d'une créance d'un montant de 2 748 751 euros.
Avec les sociétés B.C.R.G. (Siret 49004871700014) et G.B.E. (Siret 52226336700016)
BCRG et GBE sont des sociétés dont la principale activité est la réalisation de travaux dans le $\mathcal{L}_{\text{max}}$ bâtiment. Le capital social de ces deux entités était partiellement détenu par la famille et des collaborateurs proches de M. Hsueh Sheng WANG. Les titres de ces deux entités ont fait l'objet d'une cession courant 2015 à des partenaires externes au Groupe et à son management.
| Société concernée |
Bénéficiaire | Nature de la garantie | Montant dette résiduelle (en K€), y compris majorsation frais |
|---|---|---|---|
| SCI BONY | SOCIETE GENERALE | Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution de M. HS Wang à hauteur de 1955 K€ + caution de M. P. Taieb à hauteur de 1 150 K€ (jusqu'en janvier 2016) + caution d'EURASIA GROUPE à hauteur de 2 800K€ + cession dailly des loyers + délégation du contrat d'assurance homme clés sur la tête de monsieur Wang d'un montant de 540 K€ |
2533 |
| SCI BONY | CAISSE D'EPARGNE | Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution EFI : 2 500 K€ + caution Monsieur Wang: 2500 K€ + privilège prêteur de deniers pour 2 500 K€ |
2449 |
| SCI BONY | SAAR | + Subrogation dans les droits du CIC (ancien prêteur) à hauteur de 2639k€ env. + Hypothèque de 2ème rang de l'immeuble situé à Aubervilliers (85/87 Avenue Victor Hugo) à hauteur de 7033k€ (y compris frais accessoires de 20%) |
10 200 |
| EURASIA GESTION PATRIMOINE |
CAISSE D'EPARGNE ILE DE France |
Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + Cautionnement personnel de EURASIA GROUPE SA à hauteur de 5950 K€ + Cession Dailly non notifiée pendant durée du prêt des loyers pour 857 k€. |
6222 |
| Total | 21405 |
Les engagements hors bilan de la SCI LUCIEN LEFRANC, consolidée par mise en équivalence, sont les suivants :
La société et le Groupe EFI sont soumis aux principaux risques suivants liés au financement du groupe :
L'emprunt étant une source de financement significative de l'activité des foncières comme EFI et son groupe, dans le développement de ses activités, la Société et ses filiales peuvent donc être exposées à un risque de taux.
L'exposition peut être limitée par le choix du type de taux ou le recours à des instruments de couverture.
A la date d'élaboration du présent rapport, la Société ou ses filiales n'ont aucune activité hors de la zone euro et ne sont donc pas exposées à un quelconque risque de change.
Les actifs immobiliers étant par essence peu liquide, les sociétés du Groupe EFI propriétaires, pourraient, en présence notamment d'une conjoncture économique dégradée, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes les actifs immobiliers qu'elles détiendraient, si elles souhaitaient procéder à de telles cessions.
EFI et l'ensemble de ses filiales ne détiennent pas de participations dans des sociétés cotées autres que les titres en auto-détention, détenues par EFI elle-même, qui sont totalement provisionnés. EFI ne supportera donc pas de risque sur actions.
Les conditions du marché immobilier peuvent avoir une incidence sur la juste valeur des immeubles de placement.
Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations des données non publiques comme les états locatifs, les justes valeurs des immeubles de placement ont été classées en niveau 3 selon les critères retenus par IFRS13.
Conformément à IFRS 13, les données suivantes ont impacté la juste valeur des immeubles de placement :
Contractor
| Taux de rendement des |
Loyer en $\epsilon/m^2$ | |
|---|---|---|
| lMax | 13,57% | 230,60 |
| lMin. | 6.43% | 50.61 |
| Moy. Pondérée | 10,83% | 121,97 |
Ainsi, si le taux de rendement théorique augmentait de 50 bp, la juste valeur des immeubles de placement serait réduite de 2070 K€.
L'emprunt SAAR Landesbank souscrit par la SCI BONY au cours de l'exercice comporte un engagement du respect de deux ratios :
Les autres emprunts du Groupe ne prévoient pas un remboursement anticipé de la dette lié au respect de ratios financiers (ou covenants).
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Bouton et Associés 9, rue Roger BACON 75017 PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
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Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'AUTORISATION D'ATTRIBUTION D'ACTIONS GRATUITES OU EXISTANTES OU A EMETTRE AUX MEMBRES DU PERSONNEL SALARIE (6ème résolution de l'Assemblée Générale mixte du 30 juin 2017)
Bouton et Associés 9. rue Roger BACON 75017 PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Société inscrite à la Compagnie Régionale de PARIS
Rapport des Commissaires aux Comptes sur l'autorisation d'attribution d'actions gratuites existantes ou à émettre aux membres du personnel salarié (6ème résolution de l'Assemblée Générale mixte du 30 juin 2017)
Aux actionnaires.
En notre qualité de Commissaires aux Comptes de votre société et en exécution de la mission prévue à l'article L. 225-197-1 du Code de commerce, nous vous présentons notre rapport sur le projet d'autorisation d'attribution d'actions gratuites existantes ou à émettre au profit des membres du personnel salarié de la société ou des sociétés qui sont liées directement ou indirectement au sens de l'article L.225-197-2 du Code de Commerce, opération sur laquelle vous êtes appelés à vous prononcer.
Les attributions effectuées en vertu de la présente autorisation ne pourront pas porter sur un nombre total d'actions existantes ou à émettre représentant plus de 10 % du capital social de la Société.
Votre Conseil d'Administration vous propose sur la base de son rapport, de l'autoriser, pour une durée de 18 mois à compter du jour de la présente assemblée, à attribuer des actions gratuites existantes ou à émettre.
Il appartient au Conseil d'Administration d'établir un rapport sur cette opération à laquelle il souhaite pouvoir procéder. Il nous appartient de vous faire part, le cas échéant, de nos observations sur les informations qui vous sont ainsi données sur l'opération envisagée.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté notamment à vérifier que les modalités envisagées et données dans le rapport du Conseil d'Administration s'inscrivent dans le cadre des dispositions prévues par la loi.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur les informations données dans le rapport du Conseil d'Administration portant sur l'opération envisagée d'autorisation d'attribution d'actions gratuites.
Fait à Paris, le 15 juin 2017
Les Commissaires aux Comptes
Expertises & Services RIMMER
Bouton et Assóciés Bouton et Associes SOCIERE DEQUITIONS AIRES AUX COMPTES 9, rue Roger Bacon - 75017 PARIS Téléphone: 01 43 80 00 38 n-mail: [email protected] [email protected] Siret: 350 094 694 00055
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