Annual Report • Jun 6, 2014
Annual Report
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Société Anonyme au capital social de 676 673,48 euros
Siège social : 164, boulevard Haussmann – 75 008 Paris
RCS Paris 328 718 499
Des exemplaires du rapport financier annuel sont disponibles sans frais auprès de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI, au siège social, ainsi que sur les sites internet de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI (www.eurasiafonciereinvestissements.com) et de l'Autorité des marchés financiers (www.amf-france.org).
1.1.1. Responsable des Informations
Monsieur Hsueh Sheng WANG, Président Directeur Général et Président du Conseil d'Administration de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI
1.1.2 Déclaration de la personne physique assumant la responsabilité du rapport financier annuel, conformément à l'article 222-3 4° du règlement général de l'Autorité des Marchés financiers :
« J'atteste, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, que les informations contenues dans le présent rapport financier annuel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d'omission de nature à en altérer la portée.
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes annuels et les comptes consolidés pour l'exercice clos le 31 décembre 2013 sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et que le rapport de gestion, ci-joint, présente un tableau fidèle de l'évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la Société et des sociétés comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des principaux risques et incertitudes auxquels la Société est confrontée. »
Hsueh Sheng WANG
Fait à Paris, le 2 juin 2014
2. Rapport de gestion 2013
Mesdames, Messieurs,
Conformément à la loi et aux statuts, nous vous avons réunis en Assemblée Générale Ordinaire afin, notamment, de vous rendre compte de la situation et de l'activité au 31 décembre 2013 de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI SA (ci après la « Société » ou « EFI ») et de son groupe et soumettre à votre approbation les comptes sociaux et les comptes consolidés dudit exercice.
Lors de l'assemblée, vous seront également présentés le rapport spécial du Président du Conseil d'Administration sur le gouvernement d'entreprise, les procédures de contrôle interne et de gestion des risques ainsi que les rapports des Commissaires aux Comptes.
Les rapports des Commissaires aux Comptes, le rapport de gestion ainsi que les comptes annuels et les comptes consolidés et autres documents s'y rapportant ont été mis à votre disposition au siège social dans les conditions et délais prévus par la loi et mis en ligne sur le site, afin que vous puissiez en prendre connaissance.
Les comptes annuels et les comptes consolidés ont été élaborés et présentés conformément aux règles générales applicables en la matière, dans le respect du principe de prudence, de continuité d'exploitation et de permanence des méthodes d'évaluation retenues et ce conformément aux textes applicables en la matière.
La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI est une filiale de la société EURASIA GROUPE, elle-même spécialisée dans la gestion immobilière.
EFI est une société foncière dont l'activité consiste en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de leur location ou de la réalisation d'opération de promotion immobilière (vente en l'état futur d'achèvement, …). Cette activité est exercée indirectement au travers de sociétés de type sociétés civiles ou sociétés en nom collectif.
EFI est dirigée par WANG Hsueh Sheng en qualité de Président du Conseil d'Administration et Directeur Général.
EFI est cotée sur le marché Nyse Euronext Paris (compartiment C) (Code ISIN FR0000061475-Mnémonique : EFI).
Au 31 décembre 2013, la Société EFI détenait les actifs suivants :
Le Groupe EURASIA GROUPE, actionnaire majoritaire de la société EFI, a constitué le Groupe EFI (ci après le « Groupe EFI ») à partir d'octobre 2011 par acquisition de complexes immobiliers et de participations dans le capital de diverses sociétés propriétaires de biens immobiliers.
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013, le Groupe EFI a procédé aux acquisitions suivantes :
Le groupe, via la SNC CENTRE EURASIA a participé, avec la société BT BIENS à la création, le 23 janvier 2013, de la Société Civile de Construction vente HD à hauteur de 50% de son capital.
Cette société a acquis trois immeubles d'habitation qui sont actuellement en cour de construction et réhabilitation pour réaliser 29 logements à Bagnolet (93) quartier de la Noue.
Les travaux de construction ont commencé et environ 30% de ces travaux sont achevés.
La Société a procédé à l'acquisition de 100% du capital de la SNC les jardins du Bailly, le 16 avril 2013, moyennant le prix de 410.000 €.
Cette société est propriétaire d'un terrain à bâtir situé à Saint Denis (93000) sur lequel 26 logements sont en cours de construction.
A ce jour quatre ventes en l'état futur d'achèvement ont été réalisées pour un prix global de 847.700 € dont 30% ont été appelés à ce jour.
Le groupe, via la SCI BONY, a acquis le 26 mars 2013, un terrain d'une surface 15.140 m² sur lequel sont édifiés un immeuble à usage professionnel, industriel et commercial ainsi qu'une maison à usage d'habitation comportant 4 logements, situés 19, rue Louis Armand – 77330 Ozoir-la-Ferrière, moyennant un prix d'acquisition de 3.350.000 €. La totalité de l'ensemble immobilier est actuellement loué.
Le groupe via la SNC BONY (transformée de SCI en SNC suite à une Assemblée Générale Extraordinaire de juin 2013) acquis le 14 juin 2013 des entrepôts, d'une surface de 27.284 m², situés rue Louis Blériot à la Courneuve moyennant le prix de 5.200.000 €. Ces entrepôts ont été mis en location et génèrent un loyer de 700.000 € HT annuel.
EFI a versé un acompte de 100 K€ à titre d'indemnité d'immobilisation dans le cadre du rachat de 100 % du capital de la SOCIETE DU 100 AVENUE DE STALINGRAD qui est propriétaire d'un ensemble immobilier à cette adresse. Un protocole a été signé en septembre 2013. L'opération de cession n'était pas finalisée à la clôture de l'exercice.
Le prix de l'opération serait :
EFI est devenue propriétaire le 26 décembre 2013 des 300 parts sociales représentant 100 % du capital de la SARL ZEN REAL ESTATE pour un prix de 3.000 €. Cette société ne portait aucun actif au 31/12/2013.
Le groupe via la SNC CENTRE EURASIA a acquis en octobre 2011 un complexe immobilier situé au Havre comportant plusieurs bâtiments représentant une surface au sol d'environ 79.000 m2, le tout sur un terrain d'une superficie totale de 140.000 m2 pour un montant de 7,4 M€. Il s'agit d'une opération de vente en l'état future d'achèvement.
Un premier lot de 13.765 m² a été vendu pour un prix global de 6.765.000 €. La vente est intervenue en 2012 et l'acte de cession a été régularisé le 10 janvier 2013.
La société a vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), depuis le 31 décembre 2012, cinq lots d'entrepôts, situés au Havre, boulevard Jules Dunant, pour des valeurs respectivement de 455K€ (HT) et 1.041 K€ (HT), 1.115 K€ HT, 377 K€ HT et 1.462 représentant 9.186 m².
Compte tenu de l'avancement du projet et des travaux à réaliser, le chiffre d'affaires comptabilisé au titre de ces ventes s'élevait à 4.450 M€ à fin décembre 2013.
La société a vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), depuis le 31 décembre 2013, un lot d'entrepôts, situé au Havre, boulevard Jules Dunant, pour une valeur de 1.460 K€ (HT).
Les travaux de démolition y compris de la station-service et de clôture du site sont entièrement achevés. Les travaux de construction de gros œuvre sont quasiment terminés et notamment la séparation du bâtiment central par la création d'une rue et le revêtement de façade du bâtiment principal sont achevés.
La phase de second œuvre des bâtiments a débuté courant mars 2014. Ainsi le bâtiment principal situé face à l'avenue Jules Dunant devrait être achevé au mois de septembre 2014.
La société ZEN a mené une négociation pour le rachat des titres d'une société immobilière «MD IMMO» qui porte des actifs. A ce titre, EFI a versé une indemnité d'immobilisation pour 375.000 €.
L'opération porte sur l'achat d'un immeuble à usage de bureaux à Rueil-Malmaison d'une surface au sol de 2988 m², partiellement loué et générant un loyer annuel de 800.000 € HT
Le Groupe, via la SNC Le Jardin du Bailly a acquis, le 17 mars 2014, un terrain à bâtir d'une surface de 6.800 m² moyennant le prix de 1.000.000 €.
Il est donc envisagé de réaliser un programme de construction d'immeubles à usage d'habitation en vue de les vendre en VEFA.
Le Groupe, via la SNC BONY et sa filiale la SCI du quai Lucien Lefranc, réalise la construction d'un ensemble immobilier de 12 boutiques. Le coût des travaux s'élève à 2,5 K€.
Les travaux devraient s'achever dans le courant de l'été 2014.
Sur l'exercice en cours, le groupe EFI va continuer à commercialiser des lots sur le Havre et poursuivre le développement du parc immobilier contrôlé par EFI, en essayant de garder une cohérence sur le plan géographique à savoir région parisienne et nord de la France.
Les chiffres significatifs des résultats sociaux de la Société au 31 décembre 2013 sont résumés dans le tableau ci-dessous :
Endettement financier brut : 4.098 k€ contre au 31 décembre 2012 : 1.648 k€ Endettement financier net* : 3.992 k€ contre au 31 décembre 2012 : 1.250 k€
*l'endettement net est égal à endettement brut moins la trésorerie à l'actif.
Il est rappelé que la Société n'a pas réalisé de chiffre d'affaires au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013.
Les charges d'exploitation s'élèvent à 116.882 euros, de sorte que le résultat d'exploitation de l'exercice est négatif et ressort à – 116.882 euros contre, -146.107 euros au 31 décembre 2012.
En l'absence de produits et de charges financiers, le résultat financier s'établit à 0 euro comme au 31 décembre 2012.
L'impôt sur les bénéfices s'est élevé à 110 € au 31 décembre 2013.
Le résultat de l'exercice écoulé se traduit par une perte d'un montant de (117.142) euros contre une perte de (177.358) euros au 31 décembre 2012.
Au 31 décembre 2013, le montant du capital social est de 676.673 euros et les capitaux propres ressortent à 383.396 euros.
Il est rappelé que la SCI BONY a été constituée le 18 janvier 2012 pour l'acquisition d'un immeuble d'une surface totale de 8.040 m², principalement constitué de bureaux sur 6 étages et de parkings, situé à Aubervilliers. Il s'agit d'un immeuble de placement au sens de la norme IAS 40.
Par une Assemblée Générale Extraordinaire tenue au mois de juin 2013, la SCI BONY a été transformée en société en nom collectif.
Le site d'Aubervilliers a généré un chiffre d'affaires, pour l'année 2013 de 2.003 K€ HT contre au 31 décembre 2012 un chiffre d'affaire de 1.049 K€ HT.
Les principales données chiffrées
| En k €uros | 31 décembre 2013 | |
|---|---|---|
| Total bilan | 16.387 | 7.499 |
| Total des capitaux propres | - 336 | - 243 |
| Chiffre d'affaires | 2.003 | 1.049 |
| Résultat d'exploitation | 571 | 34 |
| Résultat avant impôt | - 93 | - 263 |
| Résultat net | - 93 | - 263 |
Il est rappelé que la SNC BONY a acquis, le 20 novembre 2012, 33,33% du capital de la SCI du quai Lucien LEFRANC. Cette société est propriétaire d'un terrain non exploité situé à Aubervilliers sur lequel est en cours de construction un ensemble immobilier commercial de 12 boutiques. Le coût des travaux s'élève à 2,5 K€.
Au 31 décembre 2013, la SCI du quai Lucine Lefranc n'a pas encore clôturé de comptes.
Le site du Havre a généré, quant à lui, un chiffre d'affaires sur l'année 2013 de 2.874 K€ H.T. contre au 31 décembre 2012, 3.807 k€ HT.
Les très importants travaux de réhabilitations et de reconstruction du site ont commencé à la fin de l'année 2012.
Il est rappelé qu'à ce jour, les travaux de démolition y compris de la station-service et de clôture du site sont entièrement achevés.
Les travaux de construction de gros œuvre sont quasiment terminés et notamment la séparation du bâtiment central par la création d'une rue et le revêtement de façade du bâtiment principal sont achevés.
La phase de second œuvre des bâtiments a débuté courant mars 2014. Ainsi le bâtiment principal situé face à l'avenue Jules Dunant devrait être achevé au mois de septembre 2014.
| En k €uros | 31 décembre 2013 | 31 décembre 2012 |
|---|---|---|
| Total bilan | 14.815 | 12.082 |
| Total des capitaux propres | 2.470 | 1.695 |
| Chiffre d'affaires | 2.874 | 3.807 |
| Résultat d'exploitation | 900 | 1.601 |
| Résultat avant impôt | 895 | 1.594 |
| Résultat net | 776 | 1.594 |
Il est rappelé que la société EFI a acquis, le 8 décembre 2012, 50 % des titres de la SCI DUBLIN. Cette société est propriétaire d'un immeuble principalement composé d'entrepôts situés dans le Nord de la France, près de Douai.
Le site de Masny n'étant plus loué il ne génère pour l'instant aucun chiffre d'affaires.
| En €uros | 31 décembre 2013 | 31 décembre 2012 |
|---|---|---|
| Produits d'exploitation | (659) | 175 |
| Charges d'exploitation | 21.837 | 88 |
| Résultat d'exploitation | (22.496) | 69 |
| Résultat financier | (318) | - 13 |
| Résultat exceptionnel | 4 518 | 0 |
| Résultat comptable | (18.297) | 0 |
Il est rappelé que la Société a procédé à l'acquisition de 100% du capital de la SNC les jardins du Bailly, le 16 avril 2013.
Cette société est propriétaire d'un terrain à bâtir situé à Saint Denis (93000)
Un programme de construction de 26 logements a été mis en œuvre et quatre ventes en l'état futur d'achèvement ont été réalisées pour un prix global de 847.700 € dont 30% ont été appelés à ce jour.
| En milliers d'€uros 31 décembre 2013 |
31 décembre 2012 |
|---|---|
| ----------------------------------------- | ------------------ |
| Total bilan | 1.034 | 606 |
|---|---|---|
| Total des capitaux propres | 77 | 38 |
| Chiffre d'affaires | 33 | 0 |
| Résultat d'exploitation | - 39 |
- 32 |
| Résultat avant impôt | - 39 |
- 39 |
| Résultat net | - 39 |
- 39 |
Le groupe, via la SNC CENTRE EURASIA a participé, avec la société BT BIENS à la création, le 23 janvier 2013, de la Société Civile de Construction vente HD à hauteur de 50% de son capital.
Cette société a acquis qui est propriétaire de trois immeubles d'habitation en cour de construction et réhabilitation pour réaliser 29 logements à Bagnolet (93) quartier de la Noue.
| 31 décembre 2013 |
|---|
| 1.386 |
La société et le Groupe EFI sont soumis aux principaux risques suivants :
L'emprunt étant une source de financement significative de l'activité des foncières comme EFI et son groupe, dans le développement de ses activités, la Société et ses filiales peuvent donc être exposées à un risque de taux.
L'exposition peut être limitée par le choix du type de taux ou le recours à des instruments de couverture.
A la date d'élaboration du présent rapport, la Société ou ses filiales n'ont aucune activité hors de la zone euro et ne sont donc pas exposées à un quelconque risque de change.
Les actifs immobiliers étant par essence peu liquide, les sociétés du Groupe EFI propriétaires, pourraient, en présence notamment d'une conjoncture économique dégradée, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes les actifs immobiliers qu'elles détiendraient, si elles souhaitaient procéder à de telles cessions.
Durant l'exercice clos le 31 décembre 2013, la Société et l'ensemble de ses filiales ne détenaient pas de participation dans des sociétés cotées autres que les titres en auto-détention, détenues par EFI elle-même, qui sont totalement provisionnés. EFI ne supportera donc pas de risque sur actions.
L'activité du groupe est directement liée au marché immobilier en particulier et à l'économie en général.
Le marché immobilier subit des fluctuations liées au tissu économique qui, notamment, génère ou diminue les demandes de location dans les ensembles immobiliers, ce qui influence directement le taux d'occupation de ces derniers, mais aussi leurs valeurs locatives.
En effet, l'évolution de la conjoncture économique générale est susceptible de favoriser ou au contraire de réduire la demande de nouvelles surfaces locatives. Le niveau des loyers et la valorisation des immeubles sont fortement influencés par l'offre et la demande de surfaces immobilières. Un ralentissement de l'économie peut également avoir une incidence sur la capacité des locataires à payer leur loyer et charges locatives.
Les principales conséquences pour la Société et son groupe d'un ralentissement de l'économie sont:
D'autre part, le niveau des taux d'intérêt peut affecter la valeur du patrimoine immobilier de la Société et de son groupe, car les taux de rendement appliqués par les experts immobiliers aux loyers d'immeubles à usage professionnel ou commerciaux aux fins de valorisation desdits immeubles sont déterminés en partie en fonction des taux d'intérêts. Ce taux de capitalisation des loyers d'un actif immobilier est donc une composante majeure de la valorisation d'un immeuble et fluctue en fonction du marché et de l'attractivité de l'investissement locatif.
La principale conséquence pour la Société et son groupe d'une augmentation des taux d'intérêt seraient donc un risque de baisse de la valeur des immeubles. (Zones d'impact : ANR).
Par ailleurs, l'indexation des loyers est influencée par l'économie générale dans le sens où ils sont liés directement à l'Indice du Coût de la Construction (ICC) publié par l'INSEE, qui est l'indice de référence institué dans les baux. Le nouvel indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux), créé par la loi n°2008-776 du 4 août 2008, pour tous les nouveaux baux signés, bien que basé sur des indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation, des prix de construction neuve et du chiffre d'affaires du commerce de détail, n'est pas exempt de risque. En effet, il s'agit d'un nouvel indice et aucun historique de son évolution n'a pu être analysé.
Le climat économique mondial actuel, après septembre 2008, n'a pas retrouvé de stabilité et nombres d'économies nationales sont encore affectées.
Les nombreux acteurs présents (sociétés d'investissement institutionnel, sociétés civiles de placement immobilier, organismes de placement collectif…) ont pour certains une surface financière plus significative, tant par les capitaux propres que par la facilité à l'accès au financement. Cette intensité concurrentielle constitue un risque pour la Société de ne pas pouvoir répondre aux exigences des appels d'offres immobiliers.
L'environnement concurrentiel au niveau locatif doit également être pris en compte.
L'activité de foncière dégage des revenus qui émanent de ses actifs immobiliers loués sur la base de baux qui couvrent l'ensemble des charges et taxes de l'ensemble immobilier. En cas de vacance de ces locaux, les charges et taxes sont supportées directement par le propriétaire et viennent en déduction des autres revenus locatifs de l'actif concerné.
Par ailleurs, ces locaux vacants supportent des frais de gestion et le cas échéant des frais de commercialisation.
En présence d'un locataire en difficulté de paiement, le propriétaire doit faire face à des frais de relance, d'huissier, d'avocats qui sont récupérables au titre des baux signés uniquement si le locataire est solvable au final. Dans le cas contraire, le propriétaire doit faire face à l'impossibilité de récupérer les loyers dus, à la prise en charge des frais inhérents à une procédure légale, mais aussi aux frais de travaux de remise en état, de commercialisation et de charges et taxes durant la période de vacance de loyers.
La Société et son groupe devront se conformer à de multiples lois et règlements à savoir autorisations d'exploitations, règles sanitaires et de sécurité, règlementation environnementale, droit des baux, règlementation du travail, droit fiscal, droit des sociétés, et notamment les dispositions régissant les SIIC en cas d'option pour ce régime. Des évolutions du cadre règlementaire et/ou la perte d'avantages liés à un statut ou à une autorisation pourrait contraindre la Société et son groupe à adapter ses activités, ses actifs ou sa stratégie, ce qui pourrait se traduire par un impact négatif sur la valeur de son futur portefeuille immobilier et/ou sur ses résultats par une augmentation de ses dépenses.
Dans le cours normal de ses activités, la Société et son groupe pourront être impliqués dans des procédures judiciaires.
De plus, les stipulations contractuelles relatives à la durée des baux, leur nullité, leur renouvellement et l'indexation des loyers peuvent être considérées comme relevant de l'ordre public. En particulier, certaines dispositions légales limitent les conditions dans lesquelles les propriétaires de biens peuvent augmenter les loyers afin de les aligner sur le taux du marché ou de maximiser le revenu locatif. En France, certains types de baux doivent être conclus pour des périodes minimales et l'éviction de locataires en cas de non-paiement des loyers peut être soumise à des délais importants.
Toute modification de la règlementation applicable aux baux d'habitation professionnels ou commerciaux, en particulier relativement à leur durée, à l'indexation ou au plafonnement des loyers ou au calcul des indemnités dues au locataire évincé, pourra avoir un effet défavorable sur la valeur du portefeuille d'actifs de la Société et de son groupe, ses résultats opérationnels, ainsi que sa situation financière.
La Société et son groupe assurent directement la commercialisation des actifs immobiliers qu'elle détient en propre afin de les louer et qu'elle loue à d'autres sociétés foncières dans le but de les sous-louer. La Société et son groupe peuvent rencontrer des difficultés dans sa recherche de nouveaux locataires au niveau des loyers souhaités. Les rendements locatifs des actifs pourraient donc se trouver affectés par la capacité à commercialiser les locaux susceptibles de devenir disponibles à la suite du départ de locataires existants. Cette vacance est susceptible d'avoir un impact sur les résultats de la Société. Le risque commercial dépend de la capacité commerciale pour d'autres acteurs de formuler des propositions concurrentes en termes de localisation et de rapport qualité-prix.
Ils regroupent les aléas liés aux obtentions d'autorisations d'exploitations commerciales et de permis de construire et à leurs recours éventuels, et également les risques opérationnels de la construction et de la commercialisation. Les projets d'investissement immobilier doivent être soutenus par des dossiers préparatoires comprenant notamment une étude de marché, le programme commercial, la stratégie de financement, les prévisions de coût de revient et de marge, ces éléments devant être actualisés au fur et à mesure de l'avancement des projets.
Le Groupe est exposé au risque de variation de la valorisation de son patrimoine immobilier. Celle-ci est liée, d'une part, à ses relations avec ses partenaires opérationnels ou financiers et, d'autre part, à l'environnement économique, en particulier : liquidité des actifs, valeurs locatives, taux d'intérêts, taux de capitalisation, quotité et conditions des financements.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS-EFI intervient en tant qu'investisseur financier dans les projets immobiliers et n'en assure pas la gestion opérationnelle.
Le Groupe est ainsi dépendant de la qualité des prestations fournies par ses partenaires ainsi que de leur situation financière. L'analyse approfondie des investissements immobiliers, quel que soit leur degré de maturité, peut conduire le cas échéant à modifier la stratégie de développement ou l'horizon d'investissement.
Dans le cadre d'éventuelles cessions immobilières, le Groupe peut être amené à fournir des garanties usuelles, d'actif et de passif et des garanties locatives
L'ensemble des actifs détenus par la Société et son groupe est assuré ,et bénéficie de polices adaptées aux caractéristiques propres de chaque actif. Ces assurances sont souscrites par chaque entité propriétaire.
La Société estime que la nature des risques couverts et le montant des garanties dont elle et son groupe bénéficient sont conformes aux pratiques retenues dans son secteur d'activité.
Toute nouvelle loi initiée au niveau national ou européen, de nature à modifier le droit des locataires, des utilisateurs ou des propriétaires d'actifs immobiliers , est susceptible de modifier la valeur ou le dividende de l'action de la Société.
La modification et le renforcement éventuel de la réglementation relative à l'exploitation des surfaces commerciales, à l'urbanisme, à l'environnement, à la construction, aux exigences de sécurité et à la fiscalité sont de nature à affecter les résultats et la valeur de la Société. La Société sera tenue de respecter tout nouveau texte législatif et en subir les contraintes financières.
Le Groupe s'est engagé à prendre les problématiques environnementales en compte dans la conception de ses projets. Les risques environnementaux et le management de l'environnement sont décrits dans la partie sur les données environnementales ci-après et dans le rapport social et environnemental.
Nous vous proposons d'affecter intégralement la perte de l'exercice d'un montant de 117.142 euros au compte report à nouveau qui serait ainsi porté de (1.452.440) euros à (1.569.582) euros.
Compte tenu des résultats générés par EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013, il apparaît que le montant des capitaux propres est positif et ressort à 383.396 euros, et en conséquence, supérieur à la moitié du montant du capital social.
Conformément à la loi, nous vous indiquons qu'il n'a été distribué aucun dividende au titre des trois derniers exercices.
Conformément aux dispositions de l'article R.225-102 du Code de commerce, le tableau faisant apparaître les résultats de la Société au cours des cinq derniers exercices est annexé au présent rapport (Annexe n°1).
Conformément à ce qui a été rappelé au paragraphe 1.1 du présent rapport, la Société détenait directement, au 31 décembre 2013, cinq filiales, les sociétés CENTRE EURASIA, SCI BONY, SCI DUBLIN, SNC Les Jardin du Bailly et la SARL ZEN REAL ESTATE.
Conformément à l'article L.233-6 du Code de commerce, nous vous rappelons, par ailleurs, que le Groupe EFI a acquis ou pris des participations dans le capital des sociétés SNC Les Jardins du Bailly et la société Civile de construction vente HD, sociétés ayant leur siège social sur le territoire de la République Française, au cours de l'exercice écoulé de la manière suivante :
Le groupe, via la SNC CENTRE EURASIA a participé, avec la société BT BIENS à la création, le 23 janvier 2013, de la Société Civile de Construction vente HD à hauteur de 50% de son capital.
La Société a procédé à l'acquisition de 100% du capital de la SNC les jardins du Bailly, le 16 avril 2013, moyennant le prix de 410.000 €.
EFI est devenue propriétaire le 26 décembre 2013 des 300 parts sociales représentant 100 % du capital de la SARL ZEN REAL ESTATE pour un prix de 3.000 €. Cette société ne portait encore aucun actif au 31/12/2013.
Conformément aux dispositions de l'article L. 233-16 du Code de commerce, notre société a établi des comptes consolidés au 31 décembre 2013, avec les sociétés suivantes, selon les méthodes prévues par l'article L. 233-16 du code de commerce :
| Raison sociale/ forme juridique | % d'intérêt | % de contrôle | Mode de consolidation |
|---|---|---|---|
| EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI |
Mère | mère | HOLDING |
| SNC CENTRE EURASIA | 99,99 % | 99,99% | IG |
| SCI BONY | 99% | 99% | IG |
| SCI DUBLIN | 50% | 50% | IG |
| HD | 50% | 50% | IG |
| JARDINS DU BAILLY | 100% | 100% | IG |
| SCI QUAI LUCIEN LEFRANC |
33,33% | 33,33% | ME |
4.3.1 CHIFFRES CLES EN K€
Le produit des activités ordinaires consolidé au 31 décembre 2013 s'est élevé à 4.856 K€ contre, au 31 décembre 2012, 4.825 K€.
Le résultat opérationnel consolidé au 31 décembre 2013 ressort à 3.345 K€ contre, au 31 décembre 2012, 1.920 K€.
Le résultat avant impôts au 31 décembre 2013 est de 2.941 K€ contre, au 31 décembre 2012, 1.618 K€.
Le résultat net consolidé 2013 s'est élevé à 2.253 K€, contre, au 31 décembre 2012, 1.242 K€.
Les capitaux propres part du groupe se sont élevés à 7.466 K€, contre, au 31 décembre 2012, 5.257 K€.
Les différentes opérations réalisées par le Groupe EFI ont été financées de la manière suivante :
| (en milliers d'euros) | Immeubles de |
|---|---|
| placement | |
| Acquisition | 13.274 |
| Cession | 0 |
| Variation du périmètre | 180 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 369 |
| Solde au 31 décembre 2012 | 13.823 |
| Acquisition | 9.161 |
| Cession | 0 |
| Variation du périmètre | 0 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 1.346 |
| Solde au 31 décembre 2013 | 24.330 |
Le groupe est directement propriétaire de tous ses immeubles de placement et n'a pas recours à un contrat de location-financement.
| en milliers d'euros | Bureaux | Commerces | Entrepôts | Usage | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| mixte | |||||
| Acquisition | 13.274 | 13.274 | |||
| Cession | 0 | ||||
| Variation de périmètre | 180 | 180 | |||
| Variation de la juste valeur des immeubles de | 369 | 369 | |||
| placement | |||||
| Solde au 31 décembre 2012 | 0 | 0 | 180 | 13.643 | 13.823 |
| Acquisition | 9161 | 9.161 | |||
| Cession | 0 | ||||
| Variation de périmètre | 0 | ||||
| Variation de la juste valeur des immeubles de | -24 | 1.370 | 1.346 | ||
| placement | |||||
| Solde au 31 décembre 2013 | 0 | 0 | 156 | 24.174 | 24.330 |
Les immeubles de placement sont évalués par un expert immobilier indépendant de façon annuelle.
| Valeurs nettes (en milliers d'euros) | Autres |
|---|---|
| immobilisations | |
| corporelles | |
| Acquisitions | 316 |
| Cessions | 0 |
| Dotations | - 7 |
| Variation du périmètre | 3 |
| Solde au 31 décembre 2012 | 312 |
| Acquisitions | 290 |
| Cessions | 0 |
| Dotations | - 240 |
| Variation du périmètre | - 19 |
| Solde au 31 décembre 2013 | 343 |
| en milliers d'euros | Valeur brute au 31/12/2013 |
Provisions 31/12/2013 |
Valeur nette au Valeur nette au 31/12/2013 |
31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|
| stocks immobiliers | 10 241 | 10 24 1 | 7 533 | |
| Total des stocks | 10 24 1 | 10 24 1 | 7533 |
Le stock représente le coût historique des bâtiments ainsi que l'ensemble des coûts rattachés détenus par :
| en milliers d'euros | Valeur brute au 31/12/2013 |
Provisions 31/12/2013 |
Valeur nette au 31/12/2013 |
Valeur nette au 31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés | 3941 | $-11$ | 3930 | 4534 |
| Créances sur opérations immobilières en cours |
2 900 | 2 9 0 0 | ||
| Avances et acomptes sur cdes | 0 | |||
| Créances opérationnelles (fournisseurs, sociales et fiscales) |
611 | 611 | 574 | |
| Autres créances | 613 | 613 | 275 | |
| Charges constatées d'avance | 29 | 29 | ||
| Total des autres créances | 4 1 5 3 | 4 1 5 3 | 851 | |
| Total des créances d'exploitation | 8094 | $-11$ | 8083 | 5 3 8 5 |
Au 31 décembre 2013, le capital social est de 676.673 euros, divisé en 67.667.348 actions de 0,01 euros chacune. Aucune opération sur le capital n'a été réalisée au cours de l'exercice.
L'échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d'un an.
| en milliers € | solde 31/12/2013 |
partie non courante |
dont entre 1 et 5 ans |
$dont + 5 ans$ | partie courante |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 12 19 2 | 11728 | 5998 | 5730 | 464 |
| Contrats location financement | |||||
| Concours bancaires | 62 | 62 | |||
| Comptes courants | 8533 | 4582 | 4582 | 3951 | |
| Dépôts de garantie | 329 | 329 | |||
| Autres dettes financières | 442 | 363 | 341 | 23 | 79 |
| Total des dettes financières | 21558 | 16673 | 10920 | 5753 | 4885 |
| en milliers € | solde 31/12/2013 |
taux fixe | taux variable | non rémunérée |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 12 19 2 | 8 1 9 2 | 4 0 0 0 | |
| Contrats location financement | ||||
| Concours bancaires | 62 | 62 | ||
| Comptes courants | 8533 | 8533 | ||
| Dépôts de garantie | 329 | 329 | ||
| Autres dettes financières | 442 | 442 | ||
| Total des dettes financières | 21558 | 8634 | 4062 | 8862 |
Vos Commissaires aux comptes vous feront part, dans leurs rapports, de ses appréciations sur les comptes consolidés du Groupe EFI.
Les règles de présentation et les méthodes d'évaluation retenues pour l'établissement des comptes sociaux et des comptes consolidés sont conformes à la règlementation en vigueur et identiques à celles adoptées pour les exercices précédents.
Le rapport sur la gestion du groupe est développé dans le présent rapport au paragraphe 3.2 ci-dessus.
A la clôture de l'exercice, le capital social s'élève à 676.673,48 euros. Il est divisé en 67.667.348 actions de 0,01 euro de nominal, entièrement libérées, toutes de même catégorie.
A la date d'élaboration du présent rapport, il n'existe aucun titre non représentatif du capital de la Société.
Au 31 décembre 2013, EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI détenait 14 000 de ses propres actions inscrites au bilan pour une valeur de brute de 123 428 euros.
Ces actions auto détenues ont fait l'objet d'une dépréciation à 100% au 20 décembre 2007, tenant compte de la dépréciation de l'actif à cette date (voir paragraphe 1.1.5 du rapport de gestion concernant l'exercice clos le 20 décembre 2007). Cette dépréciation a été maintenue.
En application des dispositions de l'article L. 233-13 du Code de commerce et compte tenu des informations communiquées à la Société, nous vous indiquons ci-après l'identité des actionnaires détenant plus de 5% du capital au 31 décembre 2013 :
| Actions | Droits de vote | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ACTIONNAIRES | Nombre | en % | Nombre | en % | |
| EURASIA GROUPE | 46.667.144 | 70,00% | 46.667.144 | 70,00% | |
| MORGAN LI INVESTMENT GROUP | 19.888.756 | 29,83% | 19.888.756 | 29,83% | |
| TOTAL | 66.555.900 | 99,83 % | 66.555.900 | 99,83 % | |
| NOMBRE TOTAL D'ACTIONS COMPOSANT LE CAPITAL et NOMBRE TOTAL DE DOITS DE VOTE THEORIQUE |
66. 667. 348 | 100,0% | 66.667.605 | 100% |
À la connaissance de la Société, aucun autre actionnaire que ceux mentionnés ci-dessus, ne détient plus de 5% du capital ou des droits de vote de la Société.
Les actionnaires de la Société réunis en Assemblée Générale Extraordinaire le 16 juin 2009 ont autorisé le Conseil d'Administration, dans le cadre des dispositions des articles L. 225-177 à L. 225-185 du Code de commerce, à consentir, en une ou plusieurs fois, au bénéfice des membres du personnel qu'il déterminera parmi les salariés et éventuellement les mandataires sociaux de la société et des sociétés ou groupements qui lui sont liés dans les conditions visées à l'article L. 225-180 dudit Code :
A ce jour, le Conseil d'Administration n'a pas fait usage de cette faculté qui est désormais caduque.
Les actionnaires de la Société réunis en Assemblée Générale Extraordinaire le 20 juin 2007 ont autorisé le Conseil d'Administration, dans le cadre des dispositions des articles L.225-197-1 et suivants du Code de commerce, à procéder, sur ses seules décisions, en une ou plusieurs fois, au profit des membres du personnel salarié et des mandataires sociaux de la Société qui répondent aux conditions fixées par la loi, ou des sociétés qui lui sont liées au sens de l'article L.225-197-2 du Code de commerce, la Société n'a procédé à aucune attribution gratuite de ses actions existantes ou à émettre dans le cadre des dispositions des articles L.225-197-1 et suivants du Code de commerce. Cette délégation est désormais caduque.
Le Conseil d'Administration de la Société ne dispose par ailleurs plus d'aucune délégation financière de la part de l'Assemblée Générale des actionnaires de la Société aux fins de procéder à des attributions gratuites d'actions en application des dispositions des articles L.225-197-1 et suivants du Code de commerce.
Nous vous précisons, en application des dispositions de l'article L. 225-100-3 du Code de commerce, que les éléments suivants nous semblent susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique ayant pour cible EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI :
l'animation du marché secondaire ou de la liquidité de l'action de la Société par un prestataire de services d'investissement dans le cadre d'un contrat de liquidité conforme à la charte de déontologie reconnue par l'Autorité des marchés financiers ; ou
l'annulation de tout ou partie des titres ainsi rachetés, sous réserve de l'adoption par la plus prochaine assemblée générale d'une résolution (Délégation à donner au conseil d'administration à l'effet de réduire le capital social par annulation des actions autodétenues).
Ce programme est également destiné à permettre la mise en œuvre de toute pratique de marché qui viendrait à être admise par l'Autorité des marchés financiers, et plus généralement, la réalisation de toute autre opération conforme à la réglementation en vigueur. Dans une telle hypothèse, la Société informera ses actionnaires par voie de communiqué.
Nous vous communiquons plus de détail sur le programme en question au paragraphe 11.7 du présent rapport.
Les titres de la Société sont cotés sur Euronext (Compartiment C) de NYSE Euronext (Code ISIN FR0000061475 – Mnémonique : EFI). Les titres de la Société ne sont cotés sur aucun autre marché.
La capitalisation boursière de la Société, sur la base du cours de l'action EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS– EFI, au 24 avril 2014, soit 0,21 euro, ressort à 14M€.
Depuis avril 2009, le cours de l'action EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI a évolué comme suit :
Source : Euronext
L'Assemblée Générale Mixte du 27 septembre 2013 a, aux termes de sa huitième résolution, autorisée conformément aux articles L.225-209 et suivants du Code de commerce, pour une durée de 18 mois à compter du 27 septembre 2013, la Société à acheter ses propres actions, dans la limite de 10% du montant du capital social, dans certaines conditions.
Cette autorisation valable jusqu'au 27 janvier 2015, n'a encore jamais été mise en œuvre par le Conseil d'Administration à la date d'élaboration du présent rapport.
En application des dispositions de l'article 233-13 du Code de commerce, nous vous indiquons que la Société n'a eu connaissance d'aucun franchissement de seuils au cours de l'exercice clos au 31 décembre 2013.
Depuis le deuxième trimestre 2005, la Société et les sociétés du Groupe n'emploient aucun salarié.
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013, la Société et les sociétés du Groupe n'ont été parties à aucun contrat de travail.
En conséquence, conformément aux dispositions de l'article L 225-102 du Code de commerce, nous vous précisons que, à la clôture de l'exercice, aucun salarié de sociétés liées à la Société, au sens de l'article L 225-180 du Code de commerce ne détenait de part du capital, dans le cadre d'une gestion collective.
Au 31 décembre 2013, la Société n'a mis en place aucun plan d'épargne entreprise ou interentreprises permettant aux salariés d'acquérir directement ou indirectement des actions EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI ou des sociétés qui lui sont liées.
A cette date, il n'existait aucun fonds commun de placement d'entreprise (FCPE) permettant aux salariés de la Société d'investir indirectement en actions EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI.
Conformément aux dispositions de l'article L 225-102-1 alinéa 5 du Code de commerce, nous vous informons sur les conséquences sociales et environnementales de l'activité de la Société.
Le Groupe n'a aucun salarié, en conséquence, il ne génère aucune conséquence d'ordre social.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS-EFI s'est engagée, en accord avec ses partenaires, à prendre les problématiques environnementales en compte dans la conception de ses projets.
Cet engagement pour un développement durable se traduit par la définition d'objectifs visant à :
À ce titre, EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS-EFI soutient ses partenaires promoteurs, constructeurs dans leur démarche de Haute Qualité Environnementale dite « HQE ».
Cette démarche ambitieuse doit être enclenchée dès la conception des projets en imaginant des espaces de vie bien insérés dans leur environnement architectural et leur patrimoine historique.
L'impact de l'activité de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI et de ses filiales est analysé en annexe 3 dans le rapport social et environnemental.
Conformément aux dispositions de l'article L 225-102-1 alinéa 3 du Code de commerce, nous vous indiquons ci-après la liste des mandats ou fonctions exercés au cours de l'exercice écoulé par chacun des mandataires sociaux.
Nous vous rappelons par ailleurs qu'au 31 décembre 2013, le Conseil d'administration d'EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI était composé de 5 administrateurs.
| NOM | Durée du mandat | Fonction principale exercée dans la Société |
Principaux mandats et fonctions exercés en dehors de la Société au cours des cinq dernières années |
|---|---|---|---|
| M. WANG Hsueh Sheng |
Nommé par l'AGM en date du 22 mai 2012 pour une durée de 6 années soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2017 |
Président du Conseil d'administration – Directeur Général |
Président Directeur Général de la société EURASIA GROUPE Gérant des sociétés suivantes : SARL CORTEL, SARL TRANSPLEX, SCI EURASIA, SCI RIWA, SCI ZAIS, SCI BONY, SNC CENTRE EURASIA, SCCV HD, SCI DUBLIN, EURASIA TV, STALINGRADE, ZEN REAL ESTATE |
| Mme WANG Meihua | Nommée par l'AGM en date du 22 mai 2012 pour une durée de 6 années soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2017 |
Administrateur | Administrateur de la société EURASIA GROUPE |
| Mlle Sandrine WANG | Mandat renouvelé par l'AGM du 27 septembre 2013, pour une durée de six année, soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2018 |
Administrateur | Administrateur de la société EURASIA GROUPE |
| M. Frédéric VYXIENH |
Nommé par l'AGM en date du 22 mai 2012 pour une durée de 6 années soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2017 |
Administrateur | Aucun mandat |
| M. Ken WANG | Nommé par l'AGM en date du 22 mai 2012 pour une durée de 6 années soit jusqu'à l'Assemblée Générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2017 |
Administrateur | Aucun mandat |
Conformément aux dispositions de l'article L. 225-102-1 du Code de commerce, nous vous rendons compte des rémunérations et avantages de toute nature accordés par la Société et/ou l'une des sociétés qu'elle contrôle directement ou indirectement et/ou une des sociétés qui exercent sur elle un contrôle exclusif de manière directe ou indirecte, aux membres du Conseil d'Administration au titre des mandats exercés dans la Société au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013.
| Mandataire | Rémunér ation fixe |
Rémunératio n variable |
Rémunération exceptionnelle |
Avantages en nature |
Complément de retraite |
Autres éléments de rémunération |
Jetons de présence |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ------------ | ----------------------- | --------------------------- | -------------------------------- | ------------------------ | --------------------------- | --------------------------------------- | ----------------------- |
| WANG Hsueh Sheng |
[Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| WANG Meihua | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| Sandrine WANG | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| Ken WANG | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
Rémunérations versées au sein de EURASIA GROUPE SA, société exerçant un contrôle exclusif sur la société
| Mandataire | Rémunérati on fixe |
Rémunératio n variable |
Rémunératio n exceptionnell e |
Avantages en nature |
Compléme nt de retraite |
Autres éléments de rémunération |
Jetons de présence |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| WANG Hsueh Sheng |
45.018 € | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| WANG Meihua | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| Sandrine WANG | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
| Ken WANG | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] | [Néant] |
Au cours de l'exercice écoulé, aucun des dirigeants et/ou aucune des personnes qui leur sont liées n'a notifié à la Société, en application des dispositions des articles L.621-18-2 du Code Monétaire et Financier et 223-22 du Règlement Général de l'AMF, la réalisation d'opérations sur les titres EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI.
Conformément aux nouvelles dispositions du décret n° 2008-1492 du 30 décembre 2008 pris pour l'application de l'article L. 441-6-1 du Code de commerce, nous vous indiquons que les conditions de règlement telles qu'appliquées dans l'entreprise sont conformes aux dispositions de la loi LME du 4/08/2008 pour les comptes clos au 31 décembre 2013.
La décomposition à la clôture de l'exercice du solde des dettes fournisseurs par date d'échéance se présente comme suit :
| - de 30 jours |
Entre 30 et 60 jours |
Plus de 60 jours | Total TTC | |
|---|---|---|---|---|
| Dettes à échoir1 | 57.340 | 57.340 | ||
| Dettes échues2 | 20.654 | 20.654 |
| Montant total3TTC |
20.654 | 57.340 | 77.994 | |
|---|---|---|---|---|
| ---------------------- | -- | -------- | -------- | -------- |
Concernant l'exercice 2012:
| - de 30 jours |
Entre 30 et 60 jours |
Plus de 60 jours | Total TTC | |
|---|---|---|---|---|
| Dettes à échoir1 | 95.670 | 95.670 | ||
| Dettes échues2 | 3.491 | 3.491 | ||
| Montant total 3TTC |
3.491 | 95.670 | 99.161 |
_______________________________________ 1 Dettes dont le terme du paiement est postérieur à la clôture
2 Dettes dont le terme du paiement est antérieur à la clôture
3 Dont créance contestée : 0 €, litigieuses : 0 €
Dans les comptes consolidés :
Concernant l'exercice 2013:
| - de 30 jours |
Entre 30 et 60 jours |
Plus de 60 jours | Total TTC | |
|---|---|---|---|---|
| Dettes à échoir1 | 774.900 | 774.900 | ||
| Dettes échues2 | 332.100 | 332.100 | ||
| Montant total 3TTC |
332.100 | 774.900 | 1.107.000 |
Concernant l'exercice 2012:
| - de 30 jours |
Entre 30 et 60 jours |
Plus de 60 jours | Total TTC | |
|---|---|---|---|---|
| Dettes à échoir1 | 1.206.318 | 1.206.318 | ||
| Dettes échues2 | 250.682 | 250.682 | ||
| Montant total 3TTC |
250.682 | 1.206.318 | 1.457.000 | |
| _________ |
1 Dettes dont le terme du paiement est postérieur à la clôture
2 Dettes dont le terme du paiement est antérieur à la clôture
3 Dont créance contestée : 0 €, litigieuses : 0 €
Au cours de l'exercice écoulé, aucune charge visée à l'article 39-4 du Code Général des Impôts n'a été réintégrée.
Au cours de l'exercice écoulé, la Société n'a pas engagé de frais généraux excessifs ou ne figurant pas sur le relevé spécial au sens des articles 223 quinquies et 39-5 du Code Général des Impôts.
Nous vous précisons qu'à ce jour le Conseil d'Administration ne bénéficie d'aucune délégation de compétence ou de pouvoir en matière financière en cours de validité accordées par l'Assemblée Générale des actionnaires au Conseil d'Administration pour procéder à des augmentations de capital, par application des articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du Code de commerce.
La société EFI et le Groupe EFI n'ont engagé aucune dépense en matière de recherche et de développement
Nous entendons soumettre à votre vote une résolution visant à autoriser le Conseil d'Administration avec faculté de subdélégation dans les conditions fixées par la loi, conformément aux dispositions des articles L. 225-209 et suivants du Code de commerce, à acheter ou faire acheter des actions de la Société notamment en vue de :
la mise en œuvre de tout plan d'options d'achat d'actions de la Société dans le cadre des dispositions des articles L. 225-177 et suivants du Code de commerce ou de tout plan similaire ;
l'attribution gratuite d'actions dans le cadre des dispositions des articles L. 225-197-1 et suivants du Code de commerce ;
Ce programme est également destiné à permettre la mise en œuvre de toute pratique de marché qui viendrait à être admise par l'Autorité des marchés financiers, et plus généralement, la réalisation de toute autre opération conforme à la réglementation en vigueur. Dans une telle hypothèse, la Société informera ses actionnaires par voie de communiqué.
Les achats d'actions de la Société pourront porter sur un nombre d'actions tel que :
L'acquisition, la cession ou le transfert des actions pourront être réalisés à tout moment y compris en période d'offre publique, dans les limites autorisées par les dispositions légales et réglementaires en vigueur, et pourront être réalisés par tous moyens, sur le marché ou de gré à gré, y compris par acquisition ou cession de blocs (sans limiter la part du programme de rachat pouvant être réalisée par ce moyen), par offre publique d'achat ou d'échange, ou par utilisation d'options ou autres instruments financiers à terme négociés sur le marché ou de gré à gré, ou par remise d'actions consécutive à l'émission de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société par conversion, échange, remboursement, exercice d'un bon ou de toute autre manière, soit directement soit indirectement par l'intermédiaire d'un prestataire de services d'investissement.
Le prix maximum d'achat des actions dans le cadre de la présente résolution sera de trois euros (3 €) par action hors frais (ou la contre-valeur de ce montant à la même date dans toute autre monnaie).
Le montant global affecté au programme de rachat d'actions ci-dessus autorisé ne pourra être supérieur à 20.300.205 euros.
Cette autorisation prive d'effet, à compter de ce jour à hauteur, le cas échéant, de la partie non encore utilisée, toute délégation antérieure donnée au conseil d'administration à l'effet d'opérer sur les actions de la Société. Elle est donnée pour une période de dix-huit (18) mois à compter de ce jour.
En outre L'Assemblée Générale délèguerait au Conseil d'Administration, en cas de modification du nominal de l'action, d'augmentation de capital par incorporation de réserves, d'attribution gratuite d'actions, de division ou de regroupement de titres, de distribution de réserves ou de tous autres actifs, d'amortissement du capital, ou de toute autre opération portant sur les capitaux propres, le pouvoir d'ajuster le prix d'achat susvisé afin de tenir compte de l'incidence de ces opérations sur la valeur de l'action.
L'Assemblée Générale confèrerait tous pouvoirs au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions légales, pour décider et effectuer la mise en œuvre de la présente autorisation, pour en préciser, si nécessaire, les termes et en arrêter les modalités, pour réaliser le programme d'achat, et notamment pour passer tout ordre de bourse, conclure tout accord, affecter ou réaffecter les actions acquises aux objectifs poursuivis dans les conditions légales et réglementaires applicables, fixer les conditions et modalités suivant lesquelles sera assurée, s'il y a lieu, la préservation des droits des porteurs de valeurs mobilières ou d'options, en conformité avec les dispositions légales, réglementaires ou contractuelles, effectuer toutes déclarations auprès de l'Autorité des marchés financiers et de toute autre autorité compétente et toutes autres formalités et, d'une manière générale, faire le nécessaire.
Les renseignements que nous venons de vous donner et ceux qui figurent dans les rapports des Commissaires aux comptes vous permettront pensons-nous, de prendre des décisions qui nous paraissent conformes à vos intérêts. Nous vous demandons en conséquence de bien vouloir voter les résolutions qui vous sont présentées.
Le Conseil d'administration
| Exercices 2009 2010 2011 2012 2013 |
|
|---|---|
| --------------------------------------------------- | -- |
| Capital social | 26.666.939 | 26.666.939 | 26.666.939 | 676.673,48 | 676.673,48 |
|---|---|---|---|---|---|
| Nombre d'actions émises |
66.667.348 | 66.667.348 | 66.667.348 | 67.667.348 | 67.667.348 |
| Nombre d'obligations Convertibles en actions |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 2- Résultat global des opérations : |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires H.T. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Résultat avant impôts, Participation, Amortissements et provisions |
- 148.142 | - 25.3423583 | - 76.505 | - 146.107 | - 117.032 | ||
| Impôt sur les bénéfices | 0 | 0 | 0 | 31.251 | 110 | ||
| Résultat après impôts, Amortissements et provisions |
- 43.624.258 | 78.128.938 | - 76.544 | - 177.358 | - 117.142 | ||
| Montant des bénéfices distribués |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Résultat après impôts et Participation mais avant Amortissements et provisions |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
|---|---|---|---|---|---|
| Résultat après impôts, Participation, Amortissements et provisions |
0 | 1,17 | 0 | 0 | 0 |
| Dividende versé à chaque action |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 4- | Personnel : | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Nombre de salariés | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| A la fin de l'exercice | |||||
| Montant de la masse | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| salariale | |||||
| Montant des sommes | |||||
| versées au titre des | |||||
| avantages sociaux | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| (sécurité sociale, | |||||
| œuvres sociales….) |
| Exercices | 2011 | 2012 | 2013 |
|---|---|---|---|
| 1- | Situation financière en fin d'exercice : | ||
| Capital social | 100 | 677 | 677 |
| Nombre d'actions Emises |
66.667.348 | 67.667.348 | 67.667.348 |
| Nombre d'obligations Convertibles en actions |
0 | 0 | 0 |
| Produit des activités ordinaires H.T. | 31 | 4.825 | 4.856 | |
|---|---|---|---|---|
| Résultat avant impôts, Participation, Amortissements et Provisions |
29 | 1.618 | 2.997 | |
| Impôt sur les bénéfices | 0 | - 376 | - 688 | |
| Résultat après impôts, Amortissements et Provisions |
29 | 1.242 | 2.253 | |
| Montant des bénéfices Distribués |
0 | 0 | 0 |
| Résultat avant impôts et Participation mais avant Amortissements et Provisions |
0,000435 | 0,025 | 0,04 |
|---|---|---|---|
| Résultat après impôts, Participation, Amortissements et Provisions |
0,000435 | 0,023 | 0,03 |
| Dividende versé à chaque action |
0 | 0 | 0 |
| 4- Personnel : |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Nombre de salariés | 0 | 0 | 0 | ||
| A la fin de l'exercice | |||||
| Montant de la masse | 0 | 0 | 0 | ||
| Salariale | |||||
| Montant des sommes | |||||
| versées au titre des | |||||
| avantages sociaux | 0 | 0 | 0 | ||
| (sécurité sociale, | |||||
| œuvres sociales….) |
RAPPORT SOCIAL ET ENVIRONNEMENTAL
| Nature information Grenelle 2 | Informations quantitatives et/ou qualitatives |
|---|---|
| Emploi | |
| Effectif total et répartition des salariés par sexe, par âge et par zones géographique |
La société n'emploie pas de salarié. |
| Embauches et licenciements | Non applicable en l'absence de salarié. |
| Rémunérations et leur évolution | Non applicable en l'absence de salarié. |
| Organisation du travail | |
| Organisation du temps de travail | Non applicable en l'absence de salarié. |
| Absentéisme | Non applicable en l'absence de salarié. |
| Relation sociales | |
| Organisation du dialogue social, notamment les procédures d'information et de consultation du personnel et de négociation avec celui-ci. |
Non applicable en l'absence de salarié. |
| Bilan des accords collectifs | Non applicable en l'absence de salarié. |
| Santé et sécurité | |
| Conditions de santé et de sécurité au travail | Non applicable en l'absence de salarié. |
| Bilan accords signés avec les organisations syndicales ou les représentants du personnel en matière de santé - sécurité au travail |
Non applicable en l'absence de salarié. |
| Accidents du travail, fréquence et gravité, ainsi que les maladies professionnelles |
Non applicable en l'absence de salarié. |
| Formation | |
| Politiquesmises en œuvre en matière de formation | Non applicable en l'absence de salarié. |
| Le nombre total d'heures de formation | Non applicable en l'absence de salarié. |
| Egalité de traitement | |
| Mesures prises en faveur de l'égalité entre les femmes et les hommes |
Non applicable en l'absence de salarié. |
| Les mesures prises en faveur de l'emploi et de l'insertion des personnes handicapées |
Non applicable en l'absence de salarié. |
| Politique de lutte contre les discriminations | Non applicable en l'absence de salarié. |
| Promotion et respect des stipulations des conventions fondamentales de l'OIT relatives: | |
| Au respect de la liberté d'association et du droit de négociation collective |
Non applicable en l'absence de salarié. |
| A l'élimination des discriminations en matière d'emploi et de profession |
Non applicable en l'absence de salarié. |
| A l'élimination du travail forcé ou obligatoire | Non applicable en l'absence de salarié. |
| A l'abolition effective du travail des enfantS | Non applicable en l'absence de salarié. |
|---|---|
| Politique générale en matière environnementale | |
| Organisation de la société pour prendre en compte les questions environnementales et, le cas échéant, les démarches d'évaluation et de certification |
Pour ses opérations de construction neuve, la société s'implique pour la certification et la labellisation des immeubles. Ex: Label BBC (Bâtiment Basse Consommation) en cours pour l'opération La Noue à Bagnolet et certification PEQA (Performance Energétique et de la Qualité Associée) |
| Actions de formation et d'information des salariés menées en matière de protection de l'environnement |
Non applicable en l'absence de salarié. |
| Moyens consacrés à la prévention des risques environnementaux et des pollutions |
Le groupe reste particulièrement attentif au respect de toute réglementation. Chaque actif a fait l'objet de diagnostics (amiante, plomb …). |
| Montant des provisions et garanties pour risques en matière d'environnement |
Néant |
| Pollution et gestion des déchets | |
| Mesures de prévention, de réduction ou de réparation de rejets dans l'air, l'eau et le sol affectant gravement l'environnement |
Information jugée non pertinente au regard des activités de la société et de la nature de ses actifs immobiliers. |
| Mesures de prévention, de recyclage et d'élimination des déchets | Objectif de la politique de développement durable de la société : contribuer au tri sélectif de déchets et au recyclage en encourageant les entreprises innovantes, en matière de tri et en améliorant les équipements et les installations. Ex: Chantier«vert» sur l'opération du Havre |
| Prise en compte des nuisances sonores et de toute autre forme de pollution spécifique à une activité |
L'ensemble des opérations de construction ou rénovation se font en milieu urbain et la société impose aux constructeurs une conduite responsable des chantiers. Traitement des poussières, contrôle des nuisances sonores par sondes. |
| Utilisation durable des ressources | |
| Consommation d'eau et approvisionnement en eau fonction des contraintes locales |
Objectif de la politique de développement durable de la société: assurer la qualité de l'air et de l'eau, en procédant à des mesures régulières et en contrôlant le bon état des installations. Ex:Bassin de rétention et decantation sur Le Havre - Centre Eurasia , qui permet la filtration des eaux pluviales avant son rejet, |
| Consommation de matières premières et mesures prises pour améliorer l'efficacité dans leur utilisation |
Elle se résume dans le cadre des projets neufs de construction. |
| Consommation d'énergie, mesures prises pour améliorer l'efficacité énergétique et le recours aux énergies renouvelables |
La politique de développement durable de la société vise à contribuer à la réduction des consommations énergétiques. Ex: Le chauffage et la production d'eau chaude sont assurés par une chaudière centrale fonctionnant au gaz couplée à des compteurs individuels par appartement, opération "La Noue", le remplacement et la transformation de la climatisation de l'immeuble "Victor Hugo" ou la pose extérieure de détecteurs de présence sur l'éclairage de parties communes sur l'actif "Armand Tessan" à Ozoir La Férrière. Le groupe respecte aussi ses obligations de verdissement progressif de ses différents sites de plus de 2 000m2 vis à vis de l'annexe environnementale. A ce jour, 30% de la surface des sites du groupe font l'objet d'un verdissement. |
| Utilisation des sols | La société gère des actifs pour une surface globale de 121 302 M² |
| Changement climatique | |
| Rejets de gaz à effet de serre | La société a mis en place une politique de développement durable visant à optimiser la performance énergétique et réduire l'empreinte carbone des immeubles, en maîtrisant les consommations d'énergie (chauffage, climatisation, énergie, eau chaude, sanitaire, éclairage). |
| Adaptation aux conséquences du changement climatique | Non applicable. |
| Protection de la biodiversité | |
| Mesures prises pour préserver ou développer la biodiversité | Maintien d'espaces verts diversifiés, végétalisations de terrasses, réduction des emplois des composés chimiques pour l'entretien des espaces verts. |
| Impact territorial, économique et social de l'activité de la société | |
| En matière d'emploi et de développement régional | Dans les marchés qu'elle contracte avec ses fournisseurs, la société encourage le recours à l'emploi local en relation avec les administrations et les associations. |
| Sur les populations riveraines ou locales | Dans les marchés qu'elle contracte avec ses fournisseurs, la société encourage le recours à l'emploi local en relation avec les administrations et les associations. |
| riveraines. | Relations entretenues avec les personnes ou les organisations intéressées par l'activité de la société, notamment les associations d'insertion, les établissements d'enseignement, les associations de défense de l'environnement, les associations de consommateurs et les populations |
| Conditions de dialogue avec ces personnes ou organisations Actions de partenariat ou de mécénat |
En 2013 sur le chantier ''Jardin du Bailly'' L' entreprise mandatée par la société a mis en place une boite de dialogue avec les riverains pour recueillir les remarques du voisinage. Aucune action réalisée en 2013. |
|---|---|
| Sous-traitance et fournisseurs | |
| Prise en compte dans la politique d'achat des enjeux sociaux et environnementaux |
Sensibilisations des entreprises de construction et des sous-- traitants à une politique d'achats responsables:conditionnements recyclables (palettes, etc.), produits issus du recyclage, qui repond au cahier des charges du chantier '' La Noue - Bagnolet'' |
| Importance de la sous-traitance et la prise en compte dans les relations avec les fournisseurs et lessous-traitants de leur responsabilité sociale et environnementale |
La socété sous-traite l'intégralité des ses chantiers, Sensibilise les entreprises de construction et les sous-traitants à une politique d'achats responsables: Conditionnements recyclables (palettes, etc.), produits issus du recyclage. |
| Loyauté des pratiques | |
| Actions engagées pour prévenir la corruption | Le groupe estime ne pas être soumis à un risque de corruption et n'a donc pas engagé de mesures particulières, |
| Mesures prises en faveur de la santé et de la sécurité des consommateurs |
Dispositions prises en matière de construction et rénovation: ‐ améliorer le confort des utilisateurs, en matière de conditions qualitatives de travail, en matière d'acoustique, de luminosité, de conditions sanitaires et techniques. - rappel du chaier des charges sur la qualité sanitaire et la sécurité des bâtiments en s'interdisant d'utiliser des matériaux et des produits nocifs pour la santé. |
| Autres actions engagées en faveur des Droits de l'Homme | |
| Autres actions engagées en faveur des droits de l'homme | Pas d'action spécifique sur ce sujet jugé non pertinent au regard de l'implantation du groupe. |
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après avoir entendu la lecture du rapport du conseil d'administration sur l'activité de la Société au cours de l'exercice social clos le 31 décembre 2013, et sur les comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2013 ainsi que celle du rapport général du commissaire aux comptes, approuve les comptes annuels de l'exercice social clos le 31 décembre 2013 tels qu'ils lui ont été présentés qui font apparaître une perte s'élevant à (117.142) euros ainsi que toutes les opérations traduites dans ces comptes ou résumées dans ces rapports.
L'assemblée générale prend acte que les comptes de l'exercice écoulés comprennent une somme de 150 € correspondant au montant des dépenses non déductibles fiscalement et visées à l'article 39-4 du Code Général des Impôts.
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d'Administration sur l'activité de la société et du groupe au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013, et sur les comptes annuels consolidés arrêtés 31 décembre 2013, du rapport général des Commissaires aux Comptes, approuve lesdits rapports, les comptes consolidés arrêtés au 31 décembre 2013 tels qu'ils ont été présentés qui font apparaître un bénéfice de 2.253 K€ euros, ainsi que les opérations traduites dans ces comptes et résumées dans ces rapports.
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées générales ordinaires, après avoir pris connaissance du rapport Spécial du Commissaire aux Comptes sur les conventions visées aux articles L.225-38 et suivants du Code de Commerce et les engagements visés à l'article L.225-42-1 du Code de Commerce, approuve, dans les conditions de l'article L225-40 dudit code, chacune des conventions qui y sont mentionnées et qui se sont poursuivies au cour de l'exercice clos le 31 décembre 2013;
L'Assemblée Générale prend acte de ce qu'aucun engagement, relevant des dispositions de l'article L.225- 42-1 du Code de Commerce, n'a été conclu au cours de l'exercice écoulé et qu'aucun engagement antérieurement autorisé par le Conseil, ne s'est poursuivi au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013 ;
Enfin, l'Assemblée Générale approuve les termes du rapport présenté par les Commissaires aux Comptes sur les conventions visées aux articles L.225-38 et suivants du Code de commerce et les engagements visés à l'article L.225-42-1 du Code de Commerce.
Sur proposition du Conseil d'Administration, l'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, après avoir constaté que les comptes sociaux de l'exercice clos le 31 décembre 2013 se soldent par une perte de –117.142 euros, décide de l'affecter en totalité au compte « Report à Nouveau » s'élevant à –1.452.440 euros et qui sera porté, du fait de l'affectation du résultat, à la somme de - 1.569.582 euros.
L'Assemblée Générale reconnaît en outre qu'aucun dividende n'a été distribué au titre des trois derniers exercices.
Comme conséquence de l'approbation des résolutions qui précèdent, l'Assemblée Générale, statuant aux conditions, de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales ordinaires, donne quitus entier et sans réserve aux administrateurs de l'accomplissement de leur mandat pendant l'exercice clos le 31 décembre 2013.
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des assemblées ordinaires, connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration, autorise le Conseil d'Administration avec faculté de subdélégation dans les conditions fixées par la loi, conformément aux dispositions des articles L. 225-209 et suivants du Code de commerce, à acheter ou faire acheter des actions de la Société notamment en vue de :
ou d'améliorer plus généralement les conditions d'une transaction, conformément aux modalités définies par l'Autorité des marchés financiers ;
Ce programme est également destiné à permettre la mise en œuvre de toute pratique de marché qui viendrait à être admise par l'Autorité des marchés financiers, et plus généralement, la réalisation de toute autre opération conforme à la réglementation en vigueur. Dans une telle hypothèse, la Société informera ses actionnaires par voie de communiqué.
Les achats d'actions de la Société pourront porter sur un nombre d'actions tel que :
L'acquisition, la cession ou le transfert des actions pourront être réalisés à tout moment y compris en période d'offre publique, dans les limites autorisées par les dispositions légales et réglementaires en vigueur, et pourront être réalisés par tous moyens, sur le marché ou de gré à gré, y compris par acquisition ou cession de blocs (sans limiter la part du programme de rachat pouvant être réalisée par ce moyen), par offre publique d'achat ou d'échange, ou par utilisation d'options ou autres instruments financiers à terme négociés sur le marché ou de gré à gré, ou par remise d'actions consécutive à l'émission de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société par conversion, échange, remboursement, exercice d'un bon ou de toute autre manière, soit directement soit indirectement par l'intermédiaire d'un prestataire de services d'investissement.
Le prix maximum d'achat des actions dans le cadre de la présente résolution sera de trois euros (3 €) par action hors frais (ou la contre-valeur de ce montant à la même date dans toute autre monnaie).
Le montant global affecté au programme de rachat d'actions ci-dessus autorisé ne pourra être supérieur à 20.300.205 euros.
Cette autorisation prive d'effet, à compter de ce jour à hauteur, le cas échéant, de la partie non encore utilisée, toute délégation antérieure donnée au Conseil d'Administration à l'effet d'opérer sur les actions de la Société. Elle est donnée pour une période de dix-huit (18) mois à compter de ce jour.
L'Assemblée Générale délègue au Conseil d'Administration, en cas de modification du nominal de l'action, d'augmentation de capital par incorporation de réserves, d'attribution gratuite d'actions, de division ou de regroupement de titres, de distribution de réserves ou de tous autres actifs, d'amortissement du capital, ou de toute autre opération portant sur les capitaux propres, le pouvoir d'ajuster le prix d'achat susvisé afin de tenir compte de l'incidence de ces opérations sur la valeur de l'action.
L'Assemblée Générale confère tous pouvoirs au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions légales, pour décider et effectuer la mise en œuvre de la présente autorisation, pour en préciser, si nécessaire, les termes et en arrêter les modalités, pour réaliser le programme d'achat, et notamment pour passer tout ordre de bourse, conclure tout accord, affecter ou réaffecter les actions acquises aux objectifs poursuivis dans les conditions légales et réglementaires applicables, fixer les conditions et modalités suivant lesquelles sera assurée, s'il y a lieu, la préservation des droits des porteurs de valeurs mobilières ou d'options, en conformité avec les dispositions légales, réglementaires ou contractuelles, effectuer toutes déclarations auprès de l'Autorité des marchés financiers et de toute autre autorité compétente et toutes autres formalités et, d'une manière générale, faire le nécessaire.
L'Assemblée Générale confère tous pouvoirs au porteur d'un original, d'une copie, ou d'un extrait du présent procès-verbal pour effectuer tous dépôts, formalités et publications nécessaires.
| BILAN | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| en K€ | en K€ | |
| ACTIF | ||
| Immobilisations Corporelles | - | - |
| Immobilisations Incorporelles | - | - |
| Immobilisations Financières | 5 642 | 3 507 |
| TOTAL de l'Actif Immobilisé | 5 642 | 3 507 |
| Créances clients et comptes rattachés | - | - |
| Créances diverses | 890 | 289 |
| Disponibilités et VMP | 106 | 503 |
| Charges constatées d'avance | - | - |
| TOTAL de l'Actif Circulant | 997 | 792 |
| Charges à répartir | ||
| TOTAL DE L'ACTIF | 6 639 | 4 299 |
| PASSIF | ||
| Capital | 677 | 677 |
| Primes d'émissions, fusions, apports | 1 004 | 1 004 |
| Réserves | (1 180) | (1 002) |
| Résultat | (117) | (177) |
| Capitaux propres | 383 | 17 121 |
| Autres Fonds Propres | 1 981 | 1 981 |
| Provisions pour risques | - | - |
| Emprunts obligataires convertibles | - | - |
| Dettes financières | 4 098 | 1 649 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 78 | 99 |
| Dettes fiscales et sociales | 25 | 41 |
| Autres dettes | 73 | 29 |
| Produits constatés d'avance | - | - |
| Dettes | 4 274 | 1 817 |
| TOTAL DU PASSIF | 6 639 | 4 299 |
| COMPTE DE RESULTAT | 31/12/2013 en K€ |
31/12/2012 en K€ |
|---|---|---|
| Chiffre d'Affaires net | - | - |
| Autres produits d'exploitation | - | - |
| Reprises sur provisions et transferts de charges | - | - |
| Produits d'exploitation | - | - |
| Charges externes | 55 | 137 |
| Impôts, taxes et assimilés | 51 | 9 |
| Frais de personnel | - | - |
| Dotations aux amortissements et provisions | - | - |
| Autres charges | 11 | - |
| Charges d'exploitation | 117 | 146 |
| Résultat d'Exploitation | (117) | (146) |
| Résultat Financier | - | - |
| Résultat Courant Avant Impôts | (117) | (146) |
| Résultat Exceptionnel | - | - |
| Participation des salariés | - | - |
| Impôt sur les sociétés | - | (31) |
| RESULTAT NET | (117) | (177) |
L'exercice social clos le 31/12/2013 a une durée de 12 mois. L'exercice précédent clos le 31/12/2012 avait une durée de 12 mois. Le total du bilan de l'exercice avant affectation du résultat est de 6.638.525 euros. Le résultat net comptable à fin 2013 est une perte de 117.142 Euros. Les notes ou tableaux ci-après font partie intégrante des comptes annuels. Ces comptes annuels ont été établis par le Conseil d'administration.
Les comptes annuels ont été élaborés et présentés conformément aux règles générales applicables en la matière, dans le respect du principe de prudence et conformément au règlement 99-03, adopté par le CRC le 23 avril 1999.
Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence, selon les hypothèses suivantes:
et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques.
Les méthodes d'évaluation utilisées concernant :
sont conformes aux recommandations du Conseil de la comptabilité et de l'Ordre des Experts Comptables
Aucun changement n'est intervenu durant l'exercice écoulé, dans les méthodes d'évaluation et de présentation.
La société anonyme EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENT (EFI) a pour objet social l'acquisition de droits et de biens immobiliers.
EFI a acquis le 16 avril 2013 100% du capital de la SNC LES JARDINS DU BAILLY.Cette dernière est propriétaire de trois immeubles d'habitation situés à SAINT DENIS (93).
Suite à une assemblée générale extraordinaire, tenue en juin 2013, la SCI BONY est devenue une SNC et ce afin de pouvoir réaliser des opérations immobilières en tant que marchand de biens.
Enfin, EFI a acquis fin décembre 2013 100% des parts de la SARL ZEN REAL ESTATE.
Aucun évènement important n'est survenu depuis la clôture du dernier exercice.
Les immobilisations corporelles sont présentées selon l'approche par composants (Règlement 2002-10 du CRC) par la méthode de la réallocation des valeurs nettes comptables.
Les durées d'amortissement choisies composants par composants, après consultation le cas échéant d'un évaluateur agréé, sont les suivantes :
Matériel de bureau, informatique et mobilier 3 ans linéaire
Les titres de participation sont enregistrés à leur prix d'acquisition A la clôture de l'exercice, la valeur d'inventaire de chaque ligne de titres est déterminée sur la base des critères mis en place (niveau d'EBE, de capitaux propres, de capacité bénéficiaire mesurée sur son excédent brut d'exploitation...) et une dépréciation est enregistrée quand la valeur d'inventaire est inférieure à son prix d'acquisition.
Les créances et dettes sont valorisées à leur valeur nominale. Les dettes en monnaies étrangères sont évaluées au cours du jour à la clôture de l'exercice. Une provision pour dépréciation des créances est constatée au cas par cas lorsque la recouvrabilité de la créance est incertaine.
Au 31 décembre 2013, la société détient 14.000 de ses propres actions inscrites au bilan pour une valeur brute de 123.428 euros. Ces actions auto détenues avaient fait l'objet d'une dépréciation à 100 % au 20 décembre 2007, tenant compte de la dépréciation de l'actif à cette date. Cette dépréciation a été maintenue au 31 décembre 2013.
Le résultat de l'exercice 2012 a été affecté en report à nouveau.
Il n'y a pas eu d'opérations sur le capital réalisées au cours de l'année 2013.
cf. annexe aux comptes consolidés.
La SA EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS (EFI) établit les comptes consolidés du Groupe EFI.
Les mouvements de l'exercice sont détaillés dans les tableaux ci-dessous :
| En euros | ||||
|---|---|---|---|---|
| Actif immobilisé | A l'ouverture | Augmentation | Diminution | A la clôture |
| Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immobilisations financières : - Participations - Créances rattachées |
- - 149 799 3 357 428 |
454 830 1 679 961 |
- - 604 629 5 037 390 |
|
| TOTAL | 3 507 227 | 2 134 791 | - | 5 642 019 |
| Amortissements et provisions |
A l'ouverture | Augmentation | Diminution | A la clôture |
|---|---|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Titres mis en équivalence Autres immobilisations financières |
||||
| TOTAL | - | - | - | - |
| Etat des créances | Montant brut | A un an | A plus d'un an |
|---|---|---|---|
| Actif immobilisé Actif circulant |
5 037 390 | 5 037 390 | |
| Clients Etat, IS TVA Autres débiteurs |
31 306 24 803 834 200 |
31 306 24 803 834 200 |
|
| TOTAL | 5 927 699 | 890 309 | 5 037 390 |
3.3 – Produits à recevoir par postes du bilan
Néant
3.4 –Charges constatées d'avance
Néant
4.1 – Capital social
| Mouvements des titres | Nombre | Valeur nominale |
Capital social |
|---|---|---|---|
| Titres en début d'exercice Titres émis ou variation du nominal Titres remboursés ou annulés |
67 667 348 | 0,01 | 676 673 |
| TOTAL | 67 667 348 | 0,01 | 676 673 |
| Nature des provisions |
A l'ouverture |
Augmentation | Diminution | A la clôture |
|---|---|---|---|---|
| Provisions réglementées Provisions pour risques et charges Provision pour |
||||
| dépréciation actifs TOTAL |
123 428 123 428 |
- - |
- - |
123 428 123 428 |
| Etat des dettes | Montant total | De 0 à 1 an | De 1 à 5 ans | Plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Etablissements de crédit | ||||
| Groupe et associés | 4 098 358 | 394 557 | 3 703 801 | |
| Dettes financières diverses | ||||
| Fournisseurs | 77 994 | 77 994 | ||
| Dettes fiscales & sociales | 0 | |||
| - Autres impôts et taxes |
24 802 | 24 802 | ||
| Dettes sur immobilisations | 32 000 | 32 000 | ||
| Autres dettes | 40 739 | 40 739 | ||
| Produits constatés d'avance | ||||
| TOTAL | 4 273 893 | 570 092 | 3 703 801 |
| Charges à payer | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Emprunts & dettes établ. de crédit | ||
| Emprunts & dettes financières div. | ||
| Fournisseurs | 70 563 | 95 670 |
| Dettes fiscales & sociales | 24 802 | 9 392 |
| Autres dettes | ||
| TOTAL | 95 365 | 105 062 |
4.5 – Produits constatés d'avance
Néant
| Nature des engagements donnés | Montant |
|---|---|
| Effets escomptés non échus | |
| Avals & cautions | - |
| Crédit-bail mobilier | |
| Crédit-bail immobilier | |
| Autres engagements | |
| (nantissements) | - |
| TOTAL | - |
(Décret 83-1020 du 29-11-1983 - Articles10 et 24-15)
| Montant concernant | Montant des | ||
|---|---|---|---|
| les entreprises | dettes ou | ||
| Eléments relevant de plusieurs postes du bilan |
Liées | Avec lesquelles la société a un lien de participation |
des créances représentées par des effets de commerce |
| Capital souscrit, non appelé | |||
| Immobilisations incorporelles | |||
| Avances et acomptes | |||
| Immobilisations corporelles | |||
| Avances et acomptes | |||
| Immobilisations financières | |||
| Participations | 604 629 | ||
| Créances rattachées à des participations | 5 037 390 | ||
| Prêts | |||
| Autres titres immobilisés | |||
| Autres immobilisations financières | |||
| Total Immobilisations | 5 642 019 | ||
| Avances et acomptes versés sur commandes | |||
| Créances | |||
| Créances clients et comptes rattachés | |||
| Autres créances | |||
| Capital souscrit, non appelé, non versé | |||
| Total Créances | |||
| Valeurs mobilières de placement | |||
| Disponibilités | |||
| Dettes | |||
| Emprunts obligataires convertibles | |||
| Autres emprunts obligataires | |||
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | |||
| Emprunts et dettes financières divers | 1 088 179 | ||
| Avances et acomptes reçus sur commandes en cours | |||
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | |||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | |||
| Autre dettes Total Dettes |
1 088 179 | ||
| Produits d'exploitation | |||
| Produits financiers | |||
| 0 | |||
| Charges financières |
| En euros | |
|---|---|
| Accroissement de la dette future d'impôt | Montant |
| Provisions règlementées : - Amortissement dérogatoires - Provision pour hausse des prix - Provision pour fluctuation des cours Autres : |
|
| Total | - |
| Montant |
|---|
| - |
| Déficits reportables | 25 016 145 |
|---|---|
| Moins values à long terme | - |
| En euros | ||||
|---|---|---|---|---|
| Filiales et participations (I) |
Capital social |
Capitaux propres |
Quote part du capital détenu en % |
Résultat du dernier exercice clos |
| A Renseignements détaillés concernant les filiales et participations (plus de 50% du capital détenu) SNC CENTRE EURASIA SNC BONY SNC LE JARDIN DU BAILLY SCI DUBLIN |
100 000 20 000 1 000 1 500 |
2 469 848 (336 178) (20 157) 70 196 |
99,99 % 99,00% 100,00 % 50,00% |
775 517 (93 007) 18 054 (18 296) |
| B Renseignements globaux concernant les autres filiales et participations Filiales non reprises en A Françaises Etrangères Participat°non reprises en A Françaises Etrangères |
4. Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes sociaux au 31 décembre 2013
Société Anonyme 164, boulevard Haussmann 75008 PARIS
$\epsilon$
$\bar{\mathbf{x}}$
Exercice clos le 31 décembre 2013
France Consultants SA 77. boulevard Malesherbes 75008 Paris
Deloitte & Associés 185, avenue Charles de Gaulle 92524 Neuilly-sur-Seine Cedex
Société Anonyme 164, boulevard Haussmann 75008 PARIS
Exercice clos le 31 décembre 2013
Aux actionnaires.
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous vous présentons notre rapport relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2013, sur :
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d'Administration. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d'exprimer une opinion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d'autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes annuels. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d'ensemble des comptes. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
Les estimations comptables concourant à la préparation des comptes ont été réalisées dans un environnement incertain, lié à la crise des finances publiques de certains pays de la zone euro. Cette crise s'accompagne d'une crise économique et de liquidité, qui rend difficile l'appréhension des perspectives économiques. C'est dans ce contexte que, en application des dispositions de l'article L.823.9 du Code de commerce, nous avons procédé à nos propres appréciations et que nous portons à votre connaissance les éléments suivants :
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le cadre de notre démarche d'audit des comptes annuels, pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport.
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par la loi.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du Conseil d'Administration et dans les documents adressés aux actionnaires sur la situation financière et les comptes annuels.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l'article L.225-102-1 du Code de commerce sur les rémunérations et avantages versés aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l'établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des sociétés contrôlant votre société ou contrôlées par elle. Sur la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la sincérité de ces informations.
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de participation et de contrôle et à l'identité des détenteurs du capital et des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Paris et Neuilly-sur-Seine, le 2 juin 2014
Les Commissaires aux comptes
France Consultants SA
Deloitte & Associés
Stéphane Dan COHEN
Alain GUINOT
| 31/12/2013 | 31/12/2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| Brut | Amort. dépréciat. | Net | Net | |
| Capital souscrit non appelé | ||||
| ACTIF IMMOBILISE | ||||
| Immobilisations incorporelles Frais d'établissement Frais de recherche et développement Concessions, brvts, licences, logiciels, drts & val. similaires Fonds commercial (1) Autres immobilisations incorporelles Immobilisations incorporelles en cours Avances et acomptes |
||||
| Immobilisations corporelles Terrains Constructions Installations techniques, matériel et outillage industriels Autres immobilisations corporelles Immobilisations corporelles en cours Avances et acomptes |
||||
| Immobilisations financières (2) Participations Créances rattachées à des participations Titres immobilisés de l'activité de portefeuille Autres titres immobilisés Prêts Autres immobilisations financières |
604 629 5 037 390 |
604 629 5 037 390 |
149 799 3 3 5 7 4 2 8 |
|
| 5 642 019 | 5 642 019 | 3 507 227 | ||
| ACTIF CIRCULANT | ||||
| Stocks et en-cours Matières premières et autres approvisionnements En-cours de production (biens et services) Produits intermédiaires et finis Marchandises |
||||
| Avances et acomptes versés sur commandes | 2 0 8 3 | |||
| Créances (3) Clients et comptes rattachés Autres créances Capital souscrit - appelé, non versé |
890 309 | 890 309 | 287 001 | |
| Valeurs mobilières de placement Actions propres Autres titres Instruments de trésorerie |
123 428 | 123 428 | ||
| Disponibilités | 106 197 | 106 197 | 502 788 | |
| Charges constatées d'avance (3) | ||||
| Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des emprunts Ecarts de conversion Actif |
1 119 934 | 123 428 | 996 506 | 791 872 |
| TOTAL GENERAL | 6761953 | 123 428 | 6 638 525 | 4 299 099 |
| (1) Dont droit au bail (2) Dont à moins d'un an (brut) (3) Dont à plus d'un an (brut) |
| 31/12/2013 | 31/12/2012 | ||
|---|---|---|---|
| Net | Net | ||
| CAPITAUX PROPRES | |||
| (dont versé : Capital 676 673 ) Primes d'émission, de fusion, d'apport Ecarts de réévaluation Ecart d'équivalence Réserves: |
676 673 1 003 591 272 714 |
676 673 1 003 591 272 714 |
|
| - Réserve légale - Réserves statutaires ou contractuelles - Réserves réglementées - Autres réserves Report à nouveau Résultat de l'exercice (bénéfice ou perte) Subventions d'investissement Provisions réglementées |
$-1452440$ $-117142$ 383 396 |
$-1275082$ $-177358$ 500 539 |
|
| AUTRES FONDS PROPRES | |||
| Produits des émissions de titres participatifs Avances conditionnées Autres fonds propres |
1981235 | 1981235 | |
| 1981235 | 1981235 | ||
| PROVISIONS | |||
| Provisions pour risques Provisions pour charges |
|||
| DETTES (1) | |||
| Emprunts obligataires convertibles Autres emprunts obligataires Emprunts et dettes auprès d'établissements de crédit (2) |
|||
| Emprunts et dettes financières (3) | 4 098 358 | 1 648 521 | |
| Avances et acomptes reçus sur commandes en cours Fournisseurs et comptes rattachés |
77994 | 99 161 | |
| Dettes fiscales et sociales | 24 802 | 40 643 | |
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 32 000 | 29 000 | |
| Autres dettes | 40739 | ||
| Instruments de trésorerie Produits constatés d'avance (1) |
|||
| Ecarts de conversion Passif | 4 273 893 | 1817326 | |
| TOTAL GENERAL | 6 638 525 | 4 299 099 | |
| (1) Dont à plus d'un an (a) | 3 703 801 | 1 633 621 | |
| (1) Dont à moins d'un an (a) (2) Dont concours bancaires courants et soldes créditeurs de banque (3) Dont emprunts participatifs |
570 092 | 183 705 |
(a) A l'exception des avances et acomptes reçus sur commandes en cours
Page: 2
| 31/12/2013 | 31/12/2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| France | Exportation | Total | Total | |
| Produits d'exploitation (1) Ventes de marchandises Production vendue (biens) Production vendue (services) |
||||
| Chiffre d'affaires net | ||||
| Production stockée Production immobilisée Produits nets partiels sur opérations à long terme Subventions d'exploitation Reprises sur provisions et transfert de charges Autres produits |
||||
| Charges d'exploitation (2) Achats de marchandises Variation de stocks Achat de matières premières et autres approvisionnements Variation de stocks Autres achats et charges externes (a) Impôts, taxes et versements assimilés Salaires et traitements Charges sociales Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions : - Sur immobilisations : dotations aux amortissements - Sur immobilisations : dotations aux dépréciations - Sur actif circulant : dotations aux dépréciations |
55 213 50 833 |
136 714 9 3 9 2 |
||
| - Pour risques et charges : dotations aux provisions Autres charges |
10836 | |||
| 116882 | 146 107 | |||
| RESULTAT D'EXPLOITATION | $-116882$ | $-146107$ | ||
| Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Bénéfice attribué ou perte transférée Perte supportée ou bénéfice transféré |
||||
| Produits financiers De participations (3) D'autres valeurs mobilières et créances de l'actif immobilisé (3) Autres intérêts et produits assimilés (3) Reprises sur dépréciations, provisions et tranfert de charges Différences positives de change Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement |
||||
| Charges financières Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions Intérêts et charges assimilées (4) Différences négatives de change Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement |
||||
| RESULTAT FINANCIER | ||||
| RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS | $-116882$ | $-146107$ | ||
| 31/12/2013 | 31/12/2012 | |
|---|---|---|
| Total | Total | |
| Produits exceptionnels | ||
| Sur opérations de gestion | ||
| Sur opérations en capital | ||
| Reprises sur dépréciations, provisions et tranferts de charges | ||
| Charges exceptionnelles | ||
| Sur opérations de gestion | 150 | |
| Sur opérations en capital | ||
| Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions | ||
| 150 | ||
| RESULTAT EXCEPTIONNEL | $-150$ | |
| Participation des salariés aux résultats | ||
| Impôts sur les bénéfices | 110 | 31 251 |
| Total des produits | ||
| Total des charges | 117 142 | 177 358 |
| BENEFICE OU PERTE | $-117142$ | $-177358$ |
| $(a)$ Y compris : | ||
| - Redevances de crédit-bail mobilier | ||
| - Redevances de crédit-bail immobilier | ||
| (1) Dont produits afférents à des exercices antérieurs. | ||
| (2) Dont charges afférentes à des exercices antérieurs | ||
| (3) Dont produits concernant les entités liées | ||
| (4) Dont intérêts concernant les entités liées |
Page: 4
Annexe au Bilan et au Compte de Résultat de l'exercice clos le 31/12/2013
Le bilan avant répartition des résultats de l'exercice clos le 31/12/2013 présente un total de €. 6 638 524,95.
Le compte de résultat de l'exercice, présenté sous forme de liste, dégage un résultat de $\epsilon$ . -117 142,26.
L'exercice a une durée de 12 mois, recouvrant la période du 01/01/2013 au 31/12/2013.
Les notes ou tableaux ci-après font partie intégrante des comptes annuels.
Ces comptes annuels ont été établis par le Conseil d'administration.
| Eléments | Applicable | Non applicable Non significatif | |
|---|---|---|---|
| $\mathbf X$ | |||
| Règles et méthodes comptables Informations complémentaires pour donner l'image fidèle et les faits |
|||
| caracteristiques de l'exercice ou postérieurs à la clôture | $\mathbf X$ | ||
| Annexes | |||
| Etat de l'actif immobilisé | $\mathbf X$ | ||
| Etat des amortissements | $\mathbf X$ | ||
| Etat des provisions | X | ||
| Etat des échéances, créances et dettes | X | ||
| Charges à payer | X | ||
| Produits à recevoir | $\mathbf X$ | ||
| Produits et charges constatés d'avance | X | ||
| Charges à répartir sur plusieurs exercices | $\mathbf X$ | ||
| Crédit-bail | $\mathbf X$ | ||
| Liste des filiales et des participations | X | ||
| Engagements financiers | $\mathbf X$ | ||
| Dettes garanties par des sûretés réelles | X | ||
| Composition du capital social | $\mathbf X$ | ||
| Ventilation du chiffre d'affaires net | $\mathbf X$ | ||
| Ventilation de l'impôt sur les bénéfices | $\mathbf X$ | ||
| Effectif moyen | $\mathbf X$ | ||
| Eléments relevant de plusieurs postes du bilan | $\mathbf{X}$ | ||
| Accroissement allègement de la dette future d'impôt | $\mathbf x$ |
Page: 6
(Décret nº 83-1020 du 29-11-1983 - articles 7, 21, 24 début, 24-1, 24-2 et 24-3)
Les comptes annuels ont été élaborés et présentés conformément aux règles générales applicables en la matière, dans le respect du principe de prudence et conformément au règlement 99-03, adopté par le CRC le 23 avril 1999.
Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence, selon les hypothèses suivantes:
et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques.
Les méthodes d'évaluation utilisées concernant :
sont conformes aux recommandations du Conseil de la comptabilité et de l'Ordre des Experts Comptables
Aucun changement n'est intervenu durant l'exercice écoulé, dans les méthodes d'évaluation et de présentation.
1 - Présentation de la société et évènements importants:
La société anonyme EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENT (EFI) a pour objet social l'acquisition de droits et de biens immobiliers.
EFI a acquis le 16 avril 2013 100% du capital de la SNC LES JARDINS DU BAILLY. Cette dernière est propriétaire de trois immeubles d'habitation situés à SAINT DENIS (93).
Page: 7
Page: 8
Suite à une assemblée générale extraordinaire, tenue en juin 2013, la SCI BONY est devenue une SNC et ce afin de pouvoir réaliser des opérations immmobilières en tant que marchand de biens.
Enfin, EFI a acquis fin décembre 2013 100% des parts de la SARL ZEN REAL ESTATE.
Aucun évènement important n'est survenu depuis la clôture du dernier exercice.
Les immobilisations corporelles sont présentées selon l'approche par composants (Règlement 2002-10 du CRC) par la méthode de la réallocation des valeurs nettes comptables.
Les durées d'amortissement choisies composants par composants, après consultation le cas échéant d'un évaluateur agréé, sont les suivantes :
Matériel de bureau, informatique et mobilier 3 ans linéaire
Les titres de participation sont enregistrés à leur prix d'acquisition A la clôture de l'exercice, la valeur d'inventaire de chaque ligne de titres est déterminée sur la base des critères mis en place (niveau d'EBE, de capitaux propres, de capacité bénéficiaire mesurée sur son excédent brut d'exploitation...) et une dépréciation est enregistrée quand la valeur d'inventaire est inférieure à son prix d'acquisition.
Les créances et dettes sont valorisées à leur valeur nominale. Les dettes en monnaies étrangères sont évaluées au cours du jour à la clôture de l'exercice. Une provision pour dépréciation des créances est constatées au cas par cas lorsque la recouvrabilité de la créance est incertaine.
Au 31 décembre 2013, la société détient 14.000 de ses propres actions inscrites au bilan pour une valeur brute de 123.428 euros. Ces actions auto détenues avaient fait l'objet d'une dépréciation à 100 % au 20 décembre 2007, tenant compte de la dépréciation de l'actif à cette date. Cette dépréciation a été maintenue au 31 décembre 2013.
Le résultat de l'exercice 2012 a été affecté en report à nouveau.
Il n'y a pas eu d'opérations sur le capital réalisées au cours de l'année 2013.
cf. annexe aux comptes consolidés.
| Cadre A | Valeur brute | Augmentations | ||
|---|---|---|---|---|
| début d'exercice | Réévaluations | Acquisitions | ||
| Immobilisations incorporelles | ||||
| Frais d'établissement et de développement Autres postes d'immobilisations incorporelles |
Total I Total II |
|||
| Immobilisations corporelles Terrains Constructions sur sol propre Constructions sur sol d'autrui Installations générales, agencements et aménagements des constructions Installations techniques, matériel et outillage industriels Installations générales, agencements et aménagements divers Matériel de transport Matériel de bureau et informatique, mobilier Emballages récupérables et divers Immobilisations corporelles en cours Avances et acomptes |
||||
| Total III | ||||
| Immobilisations financières Participations évaluées par mise en équivalence Autres participations Autres titres immobilisés Prêts et autres immobilisations financières |
3 507 227 | 2 134 791 | ||
| Total IV | 3 507 227 | 2 134 791 | ||
| TOTAL GENERAL | 3 507 227 | 2 134 791 |
| Cadre B | Diminutions | Valeur brute | Réévaluations | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Par virement | Par cession | fin d'exercice | Valeur d'origine | ||
| Immobilisations incorporelles | |||||
| Frais d'établissement et de développement (1) Autres postes d'immobilisations incorporelles (II) |
|||||
| Immobilisations corporelles | |||||
| Terrains | |||||
| Constructions sur sol propre Constructions sur sol d'autrui |
|||||
| Installations générales, agencements, aménag. constructions | |||||
| Installations techniques, matériel et outillage industriels | |||||
| Installations générales, agencements et aménagements divers | |||||
| Matériel de transport | |||||
| Matériel de bureau et informatique, mobilier Emballages récupérables et divers |
|||||
| Immobilisations corporelles en cours | |||||
| Avances et acomptes | |||||
| Total III | |||||
| Immobilisations financières | |||||
| Participations évaluées par mise en équivalence | |||||
| Autres participations | 5 642 019 | ||||
| Autres titres immobilisés | |||||
| Prêts et autres immobilisations financières Total IV |
|||||
| TOTAL GENERAL | 5 642 019 | ||||
| 5 642 019 |
| Montant au | Augmentations: | Diminutions: | Montant à la | |
|---|---|---|---|---|
| début de l'exercice Dotations exercice Reprises exercice | fin de l'exercice | |||
| Provisions réglementées | ||||
| Provisions pour reconstitution gisements miniers et pétroliers | ||||
| Provisions pour investissements | ||||
| Provisions pour hausse des prix | ||||
| Amortissements dérogatoires | ||||
| Dont majorations exceptionnelles de 30 % | ||||
| Provisions fiscales pour implantation à l'étranger av. 01/01/92 | ||||
| Provisions fiscales pour implantation à l'étranger ap. 01/01/92 | ||||
| Provisions pour prêts d'installation | ||||
| Autres provisions réglementées | ||||
| Total I | ||||
| Provisions pour risques et charges | ||||
| Provisions pour litiges | ||||
| Provisions pour garanties données aux clients | ||||
| Provisions pour pertes sur marchés à terme | ||||
| Provisions pour amendes et pénalités | ||||
| Provisions pour pertes de change | ||||
| Provisions pour pensions et obligations similaires | ||||
| Provisions pour impôts | ||||
| Provisions pour renouvellement des immobilisations | ||||
| Provisions pour grosses réparations | ||||
| Provisions pour charges sociales et fiscales sur congés payés | ||||
| Autres provisions pour risques et charges | ||||
| Total II | ||||
| Dépréciations | ||||
| Sur immobilisations incorporelles | ||||
| Sur immobilisations corporelles | ||||
| Sur titres mis en équivalence | ||||
| Sur titres de participation | ||||
| Sur autres immobilisations financières | ||||
| Sur stocks et en-cours | ||||
| Sur comptes clients | ||||
| Autres dépréciations | 123 428 | 123 428 | ||
| Total III | 123 428 | 123 428 | ||
| TOTAL GENERAL (I + II + III) | 123 428 | 123 428 | ||
| - d'exploitation | ||||
| Dont dotations et reprises : - financières | ||||
| - exceptionnelles | ||||
| Titres mis en équivalence : montant de la dépréciation de l'exercice (Art. 39-1-5 du CGD) |
| Cadre A | ETAT DES CREANCES | Montant brut | A 1 an au plus | A plus d'1 an |
|---|---|---|---|---|
| De l'actif immobilisé | ||||
| Créances rattachées à des participations | 5 037 390 | 5 037 390 | ||
| Prêts $(1)$ $(2)$ | ||||
| Autres immobilisations financières | ||||
| De l'actif circulant | ||||
| Clients douteux ou litigieux | ||||
| Autres créances clients | ||||
| Créances représentatives de titres prêtés | ||||
| Personnel et comptes rattachés | ||||
| Sécurité sociale et autres organismes sociaux | ||||
| Impôts sur les bénéfices | 31 30 6 | 31 306 | ||
| Taxe sur la valeur ajoutée | 24 803 | 24 803 | ||
| Autres impôts taxes et versements assimilés | ||||
| Divers | ||||
| Groupe et associés (2) | ||||
| Débiteurs divers | 834 200 | 834 200 | ||
| Charges constatées d'avance | ||||
| Total | 5 927 699 | 890 309 | 5 037 390 | |
| (1) Dont prêts accordés en cours d'exercice | ||||
| (1) Dont remboursements obtenus en cours d'exercice | ||||
| (2) Prêts et avances consenties aux associés |
| Cadre B | ETAT DES DETTES | Montant brut | A 1 an au plus | De 1 à 5 ans | A plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires convertibles (1) | |||||
| Autres emprunts obligataires (1) | |||||
| - à un an maximum à l'origine - à plus d'un an à l'origine |
Emprunts et dettes auprès d'établissements de crédit : (1) | ||||
| Emprunts et dettes financières diverses (1)(2) | |||||
| Fournisseurs et comptes rattachés | 77994 | 77 994 | |||
| Personnel et comptes rattachés | |||||
| Sécurité sociale et autres organismes sociaux | |||||
| Impôts sur les bénéfices | |||||
| Taxe sur la valeur ajoutée | |||||
| Obligations cautionnées | |||||
| Autres impôts, taxes et versements assimilés | 24 802 | 24 802 | |||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 32 000 | 32 000 | |||
| Groupe et associés (2) | 4 098 358 | 394 557 | 3 703 801 | ||
| Autres dettes | 40739 | 40739 | |||
| Dettes représentatives de titres empruntés | |||||
| Produits constatés d'avance | |||||
| Total | 4 273 893 | 570 092 | 3703801 | ||
| (1) Emprunts souscrits en cours d'exercice | |||||
| (1) Emprunts remboursés en cours d'exercice | |||||
| (2) Emprunt, dettes contractés auprès des associés |
(2) Emprunt, dettes contractés auprès des associés
(Articles R. 123-195 et R. 123-196 du code de commerce)
| Charges à payer incluses dans les postes suivants du bilan | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Emprunts obligataires convertibles | ||
| Autres emprunts obligataires | ||
| Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit | ||
| Emprunts et dettes financières divers | ||
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 70 563 | 95 670 |
| Dettes fiscales et sociales | 24 802 | 9 3 9 2 |
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | ||
| Autres dettes : | ||
| Total | 95 365 | 105 062 |
(Articles R. 123-195 et R. 123-196 du code de commerce)
| Différentes | Valeur nominale | Nombre de titres | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| catégories de titres |
Au début de Pexercice |
En fin d'exercice |
Au début de l'exercice |
Créés pendant l'exercice |
Remboursés pendant exerci |
En fin d'exercice |
| Actions | 0.01000 | 0.01000 | 67 667 348 | 67 667 348 |
Page: 13
| Montant concernant | Montant | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Eléments relevant | les entreprises | des dettes ou | ||||
| de plusieurs postes du bilan |
Liées | Avec lesquelles la société a un lien de participation |
des créances représentées par des effets de commerce |
|||
| Capital souscrit, non appelé | ||||||
| Immobilisations incorporelles Avances et acomptes |
||||||
| Immobilisations corporelles Avances et acomptes |
||||||
| Immobilisations financières Participations Créances rattachées à des participations Prêts Autres titres immobilisés Autres immobilisations financières |
604 629 5 037 390 |
|||||
| Total Immobilisations | 5 642 019 | |||||
| Avances et acomptes versés sur commandes | ||||||
| Créances Créances clients et comptes rattachés Autres créances Capital souscrit appelé, non versé |
||||||
| Total Créances | ||||||
| Valeurs mobilières de placement Disponibilités |
||||||
| Dettes | ||||||
| Emprunts obligataires convertibles Autres emprunts obligataires Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit Emprunts et dettes financières divers Avances et acomptes reçus sur commandes en cours Dettes fournisseurs et comptes rattachés Dettes sur immobilisations et comptes rattachés Autres dettes |
1 088 179 | |||||
| Total Dettes | 1 088 179 |
(Articles R. 123-195 et R. 123-196 du code de commerce)
(Articles R. 123-195 et R. 123-196 du code de commerce)
| Accroissements de la dette future d'impôt | |
|---|---|
| Provisions réglementées : - Amortissements dérogatoires |
|
| - Provisions pour hausse des prix - Provisions pour fluctuation des cours |
|
| Autres: | |
| Total |
| Allègements de la dette future d'impôt | Montant |
|---|---|
| Provisions non deductibles l'année de leur comptabilisation : - Provisions pour congés payés - Participation des salariés |
|
| Autres: | |
| Total |
| Amortissements réputés différés | |
|---|---|
| Déficits reportables | 25 016 145 |
| Moins-values à long terme |
$\lambda$
Page: 16
(Articles R. 123-195 et R. 123-196 du code de commerce)
| Capital | Capitaux propres |
Quote-part du capital détenue en pourcentage |
Résultat du dernier exercice clos |
|
|---|---|---|---|---|
| A - RENSEIGNEMENTS DETAILLES CONCERNANT LES FILIALES ET PARTICIPATIONS |
||||
| 1 - Filiales (plus de 50% du capital détenu) SNC Centre Eurasia |
||||
| SNC BONY | 100 000 | 2 469 848 | 99,990 | 775 517 |
| SNC JARDIN DU BAILLY | 20 000 | $-336178$ | 99,000 | $-93007$ |
| SCI DUBLIN | 1 000 | $-20157$ | 100,000 | 18 054 |
| 2 - Participations (de 10 à 50% du capital détenu) | 1 500 | 70 196 | 50,000 | $-18296$ |
| B-RENSEIGNEMENTS GLOBAUX SUR LES AUTRES FILIALES ET PARTICIPATIONS |
||||
| 1 - Filiales non reprises en A : a) françaises b) étrangères 2 - Participations non reprises en A : a) françaises b) étrangères |
5. Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions et engagements réglementés
Société Anonyme 164, boulevard Haussmann 75008 PARIS
$\bar{\mathbf{t}}$
Rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions et engagements réglementés
Assemblée générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2013
France Consultants SA 77. Boulevard Malesherbes 75008 Paris
Deloitte & Associés 185 avenue Charles de Gaulle 92524 Neuilly-sur-Seine Cedex
Société Anonyme 164. boulevard Haussmann 75008 PARIS
Assemblée générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2013
Aux actionnaires.
En notre qualité de Commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions et engagements réglementés.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques et les modalités essentielles des conventions et engagements dont nous avons été avisés ou que nous aurions découverts à l'occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d'autres conventions et engagements. Il vous appartient, selon les termes de l'article R. 225-31 du Code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions et engagements en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l'article R. 225-31 du Code de commerce relatives à l'exécution, au cours de l'exercice écoulé, des conventions et engagements déjà approuvés par l'assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie Nationale des Commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
Nous vous informons qu'il ne nous a été donné avis d'aucune convention ni d'aucun engagement autorisés au cours de l'exercice écoulé à soumettre à l'approbation de l'assemblée générale en application des dispositions de l'article L. 225-38 du Code de commerce.
En application de l'article R. 225-30 du Code de commerce, nous avons été informés que l'exécution des conventions et engagements suivants, déjà approuvés par l'assemblée générale au cours d'exercices antérieurs, s'est poursuivie au cours de l'exercice écoulé.
Avec la Société MORGAN LI INVESTMENT GROUP LIMITED, actionnaire détenant plus de 10% des droits de vote
La société MORGAN LI INVESTMENT LIMITED, a procédé durant tout l'exercice 2012 à des apports en compte courant d'associé non rémunérés.
Aux termes d'un procès-verbal en date du 7 décembre 2012, le Conseil d'Administration de la Société s'est réuni afin d'autoriser la mise en place d'une convention d'apport en compte courant non rémunérés entre la société et la Société MORGAN LI INVESTMENT GROUP LIMITED.
Au 31 décembre 2013, les apports s'élevaient à 2 600 721,72 $\epsilon$ .
Monsieur Wang Hsueh Sheng a fait apport à la société d'une somme de 14 900 € au cours de l'exercice 2012. Ce compte courant n'est pas rémunéré et n'a pas évolué au cours de l'année.
Par un procès-verbal en date du 9 mars 2012, le Conseil d'Administration a autorisé l'acquisition de 99.999 parts sociales sur les 100 000, composant le capital de la SNC CENTRE EURASIA, moyennant le prix de 100 000 €.
Par un procès-verbal en date du 15 juin 2012, le Conseil d'Administration a procédé à l'arrêté du compte courant d'associé de la société EURASIA GROUPE qui s'élevait à 2 681 235,19 €, autorisé la régularisation d'un avenant au contrat de cession de parts sociales du 9 mars 2012, prévoyant les conditions de remboursement de la créance susvisée :
Au 31 décembre 2013, le solde de la créance de la société EURASIA GROUPE s'élevait à 1088 179 €.
Paris et Neuilly-sur-Seine, le 2 juin 2014
Les Commissaires aux comptes
France Consultants SA Stéphane Dan COHEN
Deloitte & Associés
Alain GUINOT
-
EFI
Comptes consolidés annuels au 31 décembre 2013
| ACTIF (en milliers d'euros) | Notes | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| annexe | |||
| Net | Net | ||
| Actifs non courants | |||
| Ecarts d'acquisition | 0 | 0 | |
| Immobilisations corporelles | 7.2 / 7.3 | 24 672 | 14 135 |
| Titres mis en équivalence | 0 | 0 | |
| Autres actifs financiers | 101 | 135 | |
| Impôts différés | 0 | 0 | |
| Total actifs non courants | 24 774 | 14 270 | |
| Actifs courants | |||
| Stocks | 7.4 | 10 241 | 7 533 |
| Clients et comptes rattachés | 7.5 | 3 930 | 4 534 |
| Autres actifs courants | 7.5 | 4 153 | 851 |
| Trésorerie et équivalents | 352 | 567 | |
| Total actifs courants | 18 676 | 13 485 | |
| Total actifs destinés à être cédés | 0 | 0 | |
| TOTAL GENERAL | 43 450 | 27 755 |
| PASSIF (en milliers d'euros) | Notes | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| annexe | |||
| Capitaux Propres | |||
| Capital | 7.6 | 677 | 677 |
| Primes d'émission | 1 004 | 1 004 | |
| Réserves consolidées part du Groupe | 3 550 | 2 338 | |
| Résultat part du Groupe | 2 235 | 1 238 | |
| Capitaux propres – part du Groupe | 7 466 | 5 257 | |
| Intérêts minoritaires | 158 | 65 | |
| Total capitaux propres (1) | 7 624 | 5 322 | |
| Passifs non courants | |||
| Emprunt obligataire convertible | - | - | |
| Autres dettes financières | 7.7 | 16 673 | 9 357 |
| Impôts différés | 2 397 | 1 720 | |
| Autres passifs non courants | 7.8 | 1 464 | 3 658 |
| Total passifs non courants (2) | 20 534 | 14 735 | |
| Passifs courants | |||
| Autres provisions | 0 | 0 | |
| Emprunt obligataire convertible | 0 | 0 | |
| Autres provisions | 25 | ||
| Autres dettes financières | 7.7 | 4 885 | 4 427 |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 1 107 | 1 457 | |
| Autres passifs courants | 7.8 | 9 274 | 1 814 |
| Total passifs courants (3) | 15 291 | 7 698 | |
| TOTAL GENERAL (1 à 3) | 43 450 | 27 755 |
| (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| Produits des activités ordinaires (chiffre d'affaires) Autres produits |
7.9 | 4 856 | 4 825 |
| Achats de marchandises et matières premières |
-1 392 | -2 142 | |
| Frais de personnel | 0 | 0 | |
| Dotations aux amortissements d'exploitation | -98 | -8 | |
| Dotations aux provisions d'exploitation Autres charges |
7.10 | 42 -1 410 |
0 -1 124 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement |
1 346 | 369 | |
| Résultat opérationnel | 3 345 | 1 920 | |
| Charges Financières Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence |
7.11 | -368 -37 |
-302 0 |
| Résultat avant impôt | 2 941 | 1 618 | |
| Impôts | 7.12 | -688 | -376 |
| Résultat net de la période | 2 253 | 1 242 | |
| Part des minoritaires Part de la société mère |
18 2 235 |
4 1 238 |
|
| Résultat par action en euros (sur 67.667.348 actions) |
7.13 | 0.03 | 0.02 |
| Résultat dilué par action en euros (sur 67.667.348 actions) |
7.13 | 0.03 | 0.02 |
Conformément aux dispositions de la norme IAS1 révisée, le tableau des « Autres éléments du résultat global» présente les charges et produits directement enregistrés en capitaux propres.
| (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| Résultat de l'exercice | 2 253 | 1 242 | |
| Produits et charges non comptabilisés en résultat : |
|||
| - Ecarts de conversion sur entités étrangères |
|||
| - Gains et pertes actuariels sur régimes de pension - Juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente - Part dans les produits et charges non constatés en résultat des entités mises en équivalence - Effets fiscaux des produits et charges non comptabilisés en résultat |
|||
| Total des produits et charges non constatés en résultat |
0 | 0 | |
| Résultat global de l'exercice | 2 253 | 1 242 |
| ( en milliers d'euros ) | Capital | Primes | Actions | Réserves | Résultat | Minoritaires | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| propres | consolidées | ||||||
| Situation au 01/01/2012 | 100 | 0 | 0 | 29 | 0 | 129 | |
| Résultat global consolidé | 1 238 | 4 | 1 242 | ||||
| Affectation du résultat | 29 | -29 | 0 | ||||
| Réduction de capital | 0 | ||||||
| Augmentation de capital | 10 | 990 | 1 000 | ||||
| Divers (variation périmètre) | 567 | 14 | 2 309 | 61 | 2 951 | ||
| Opérations sur actions propres | 0 | ||||||
| Situation au 31/12/2012 | 677 | 1 004 | 0 | 2 338 | 1 238 | 65 | 5 322 |
| Résultat global consolidé | 2 236 | 17 | 2 253 | ||||
| Affectation du résultat | 1 238 | -1 238 | 0 | ||||
| Réduction de capital | |||||||
| Augmentation de capital | |||||||
| Divers | -27 | 76 | 50 | ||||
| Opérations sur actions propres | 0 | ||||||
| Situation au 31/12/2013 | 677 | 1 004 | 0 | 3 549 | 2 236 | 158 | 7 624 |
| ( en milliers d'euros ) | Notes annexe |
31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé | 2 253 | 1 242 | |
| Elimination écart d'acquisition | 0 | 600 | |
| Amortissements et dépréciations des | 92 | 8 | |
| immobilisations | |||
| Variation de la juste valeur des immeubles de | -1 346 | -369 | |
| placement | |||
| Impôts différés Capacité d'autofinancement |
688 1 687 |
345 1 826 |
|
| Var. stocks | -2 119 | -74 | |
| Var. créances clients | 604 | -4 474 | |
| Var. Autres actifs courants | -3 289 | -766 | |
| Var. dettes fournisseurs | -368 | 1 380 | |
| Var. autres passifs courants | 7 411 | 1 610 | |
| Variation nette des actifs et passifs | |||
| courants | 2 240 | -2 324 | |
| Flux nets de trésorerie provenant de l'exploitation |
3 927 | -498 | |
| Décaissements sur investissements corporels | 7.14 | -9 211 | -9 505 |
| et incorporels Encaissements sur cessions d'immobilisations |
|||
| corporelles et incorporelles | 0 | ||
| Augmentation, diminution des immobilisations | |||
| financières | 0 | -135 | |
| Var. autres passifs courants / non courants | 7.15 | -2 194 | 1 945 |
| Décaissements sur acquisitions de titres | |||
| consolidés, nets de la trésorerie acquise | -449 | -148 | |
| Flux nets de trésorerie liés aux investissements |
-11 853 | -7 843 | |
| Emprunts obtenus | 7.16 | 6 500 | 6 353 |
| Remboursements d'emprunts | -3 425 | -283 | |
| Apports en capital | 7.17 | 0 | 1 000 |
| Apports autres dettes financières | 7.18 | 4 583 | 1 828 |
| Remboursment autres dettes financières | 0 | 0 | |
| Opérations sur actions propres | 0 | 0 | |
| Flux nets de trésorerie liés aux op. de financement |
7 658 | 8 898 | |
| Variation nette de trésorerie | -268 | 557 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période |
558 | 1 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période |
7.19 | 290 | 558 |
La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI (anciennement MB RETAIL EUROPE) est une société anonyme de droit français à Conseil d'Administration dont le siège social est situé au 164 boulevard HAUSSMANN, 75008 Paris.
La société est immatriculée au Registre du Commerce de Paris et est cotée sur le marché NYSE EURONEXT PARIS (compartiment C).
EFI est une société foncière dont l'activité consiste en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de leur location ou de la réalisation d'opérations de promotion immobilière (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement,…). Cette activité est exercée au travers de sociétés de type sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif.
Les informations financières à partir desquelles ont été établis les comptes correspondent aux comptes annuels de chacune des filiales à compter de leur date d'intégration dans le groupe EFI. Les comptes consolidés au 31 décembre 2013 couvrent une période de 12 mois et ont été établis sur la base des comptes des filiales arrêtés au 31 décembre 2013.
Les comptes consolidés au 31 décembre 2013 ont été arrêtés sous la responsabilité du Conseil d'administration.
Au 1er janvier 2013, le groupe EFI est composé des principales filiales suivantes :
Depuis le 1er janvier 2013, sont survenus les faits marquants suivants :
La société a vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), depuis le 31 décembre 2012, cinq lots d'entrepôts, situés au Havre, boulevard Jules Dunant, pour des valeurs respectivement de 455 K€ (HT) et 1.041 K€ (HT), 1.115 K€ HT, 377 K€ HT et 1462 K€ HT.
Le groupe, via la SNC CENTRE EURASIA a participé, avec la société BT BIENS à la création, le 23 janvier 2013, de la Société Civile de Construction vente HD à hauteur de 50% de son capital.
Cette société a vocation à acquérir un terrain à bâtir situé à Bagnolet (93) quartier de la Noue en vue d'y édifier un immeuble à usage d'habitation.
La Société a procédé à l'acquisition de 100% du capital de la SNC les jardins du Bailly, le 16 avril 2013, moyennant le prix de 410.000 €.
Cette société est propriétaire de trois immeubles d'habitation situés à Saint Denis (93000).
Le groupe, via la SCI BONY, a acquis le 26 mars 2013, un terrain d'une surface 15.140 m² sur lequel sont édifiés un immeuble à usage professionnel, industriel et commercial ainsi qu'une maison à usage d'habitation comportant 4 logements, situés 19, rue Louis Armand - 77330 Ozoir-la-Ferrière, moyennant un prix d'acquisition de 3.350.000 €. La totalité de l'ensemble immobilier est actuellement loué.
Le groupe via la SNC BONY (transformée de SCI en SNC suite à une Assemblée Générale Extraordinaire de juin 2013) acquis le 14 juin dernier des entrepôts situés rue Louis Blériot à la Courneuve moyennant le prix de 5.200.000 €. Ces entrepôts ont été mis en location.
EFI a versé un acompte de 100 K€ à titre d'indemnité d'immobilisation dans le cadre du rachat de 100 % du capital de la SOCIETE DU 100 AVENUE DE STALINGRAD qui est propriétaire d'un ensemble immobilier à cette adresse. Un protocole a été signé en septembre 2013. L'opération de cession n'est pas finalisée à la clôture de l'exercice. Le prix de l'opération serait :
• Prix des titres 1 € plus un complément de 1,5 M€ sous conditions
• Le rachat d'un compte courant pour un prix de 1,8 M€
EFI est devenue propriétaire le 26 décembre 2013 des 300 parts sociales représentant 100 % du capital de la SAR ZEN REAL ESTATE pour un prix de 3.000 €. Cette société ne porte aucun actif au 31/12/2013 et a été exclu du périmètre de consolidation en raison de son poids non significatif.
l'an dans le cadre de l'opération d'Ozoir-la-Ferrière ;
La société ZEN a mené une négociation pour le rachat des titres d'une société immobilière « MD IMMO » qui porte des actifs. A ce titre, EFI a versé une indemnité d'immobilisation pour 375.000 €.
L'opération porte sur l'achat d'un immeuble à usage de bureaux à Rueil-Malmaison, partiellement loué.
En application du Règlement européen du 01 Janvier 2011 sur l'application des normes comptables internationales, le Groupe Eurasia foncière investissements a établi les comptes consolidés au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2013 en conformité avec le référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et applicable à cette date.
Ce référentiel est disponible sur le site : http://ec.europa.eu/internal_market/accounting/ias/index_fr.htm
Les principes et méthodes comptables retenus sont identiques à ceux utilisés dans la préparation des comptes consolidés annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2012, à l'exception de l'adoption des nouvelles normes et interprétations suivantes d'application obligatoire pour l'exercice ouvert au 1er janvier 2013, à savoir :
IAS 1 : amendements relatifs à la présentation des autres éléments du résultat global ;
IAS 12 : amendements relatifs au recouvrement des actifs sous-jacents ;
Ces normes n'emportent pas de conséquences significatives sur le résultat net et la position financière du groupe, ni sur la présentation des comptes et de l'information financière.
Le groupe n'a par ailleurs pas anticipé de normes, d'amendements ou d'interprétations IFRIC dont l'application n'était pas obligatoire au 31 décembre 2013, soit parce que ces textes n'avaient pas encore été adoptés en Europe, soit parce que le groupe n'a pas décidé de les appliquer par anticipation. Ces textes sont les suivants :
Le groupe n'est pas à ce stade concerné par ces textes. Le processus de détermination des impacts potentiels de ce texte sur les comptes consolidés du Groupe est en cours.
Les comptes consolidés ont été établis selon la convention du coût historique à l'exception des immeubles de placement, des instruments financiers et des titres destinés à la vente qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Pour préparer les informations financières conformément aux principes comptables généralement admis, la Direction du Groupe doit procéder à des estimations et formuler des hypothèses qui affectent, d'une part, les montants présentés au titre des éléments d'actif et de passif ainsi que les informations fournies sur les actifs et passifs éventuels à la date d'établissement de ces informations financières et, d'autre part, les montants présentés au titre des produits et charges de l'exercice. L'ensemble de ces estimations et de ces hypothèses se situent dans un contexte de continuité de l'exploitation.
La Direction revoit ces estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables, qui constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable des éléments d'actif et de passif. Des changements de faits et circonstances économiques et financières peuvent amener le Groupe à revoir ses estimations.
Les estimations susceptibles d'avoir une incidence significative sont les suivantes :
A chaque date de clôture annuelle, le Groupe fait appel à un expert immobilier indépendant pour l'évaluation de ses immeubles de placement. Ces évaluations sont établies notamment sur la base d'hypothèses de marché qui pourraient différer dans le futur et modifier sensiblement les estimations actuelles figurant dans les états financiers.
Les stocks sont évalués au plus faible du coût d'entrée des stocks et de la valeur nette de réalisation conformément à l'IAS 2. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité diminué des coûts estimés pour l'achèvement ainsi que des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente.
Une dépréciation des créances clients est comptabilisée si la valeur actualisée des encaissements futurs est inférieure à la valeur nominale. Le montant de la dépréciation prend en compte la capacité du débiteur à honorer sa dette et l'ancienneté de la créance.
La valeur comptable des actifs d'impôts différés résultant de report déficitaire est déterminée à chaque date de clôture en fonction de la probabilité de réalisation d'un bénéfice imposable disponible permettant l'utilisation de ces actifs d'impôts différés.
Cette probabilité est appréciée non seulement à partir des bénéfices prévisionnels, mais aussi en fonction de l'organisation du Groupe.
Les comptes consolidés comprennent les états financiers de EFI et de ses filiales au 31 décembre. Cet ensemble forme le Groupe EFI.
Toutes les transactions significatives réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminés.
Les comptes consolidés regroupent l'ensemble des entreprises sous contrôle majoritaire, contrôle conjoint ou influence notable.
Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce directement ou indirectement un contrôle exclusif ou majoritaire sont consolidées par intégration globale. Les filiales non significatives par rapport à l'ensemble consolidé ne sont pas intégrées dans le périmètre de consolidation.
La liste des sociétés consolidées figure dans la note 6.
Toutes les sociétés incluses dans le périmètre de consolidation ont établi des comptes au 31 décembre.
Pour les acquisitions de titres qui ne sont pas considérées comme des acquisitions d'entreprises, le coût est réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables sur la base des justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Les acquisitions de SNC CENTRE EURASIA et des SCI BONY et DUBLIN ont été traitées comme des achats d'actifs.
Si celle-ci est considérée comme un regroupement d'entreprises, les actifs et les passifs identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition et la différence entre la quote-part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et des passifs identifiables à la date de prise de contrôle et le coût d'acquisition, constitue un écart d'acquisition.
La différence positive entre le coût d'acquisition et la quote-part de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs identifiables acquis est enregistrée comme goodwill (écart d'acquisition à l'actif du bilan).
Les écarts d'acquisition ne sont pas amortis et font l'objet de tests de perte de valeur.
Les autres actifs immobilisés et les titres mis en équivalence sont également soumis à un test de perte de valeur chaque fois que les événements, ou changements de circonstances indiquent que ces valeurs comptables pourraient ne pas être recouvrables.
Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable de l'actif à sa valeur recouvrable, qui est la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de cession et sa valeur d'utilité.
La valeur d'utilité est obtenue en additionnant les valeurs actualisées des flux de trésorerie attendus de l'utilisation de l'actif (ou groupe d'actifs) et de sa sortie in fine. Dans ce cadre, les immobilisations sont regroupées par Unités Génératrices de Trésorerie (UGT). Une UGT est un ensemble homogène d'actifs (ou groupe d'actifs) dont l'utilisation continue génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres groupes d'actifs.
La juste valeur diminuée des coûts de cession correspond au montant qui pourrait être obtenu de la vente de l'actif (ou groupe d'actifs), dans des conditions de concurrence normale, diminué des coûts directement liés à la cession.
Lorsque les tests effectués mettent en évidence une perte de valeur, celle-ci est comptabilisée afin que la valeur nette comptable de ces actifs n'excède pas leur valeur recouvrable.
Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le propriétaire ou le preneur d'un contrat de location financement pour en retirer des loyers, ou pour valoriser son capital ou les deux.
Le Groupe EFI a choisi comme méthode comptable le modèle de la juste valeur, qui consiste
conformément à l'option offerte par l'IAS 40, à comptabiliser les immeubles de placement à leur juste valeur et constater les variations de valeur au compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
La détermination des valeurs de marché des immeubles de placement est obtenue à partir d'expertises immobilières.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale et reflète l'état réel du marché et circonstances prévalant à la date de clôture de l'exercice et non ceux à une date passée ou future. Elle ne tient pas compte des dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que des avantages futurs liés à ces dépenses futures.
Par ailleurs, la juste valeur est déterminée sans aucune déduction des coûts de transaction encourus lors de la vente ou de toute sortie.
Au 31 décembre, la juste valeur est déterminée sur la base d'expertises indépendantes dont la méthode est décrite ci-dessous. Les expertises fournissent des évaluations hors frais et droits.
Les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultat sur la ligne «Variation de valeur des immeubles de placement » et sont calculées de la façon suivante : Variation de juste valeur =
Valeur de marché à la clôture de l'exercice
Valeur de marché à la clôture de l'exercice précédent
Montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice.
La variation de juste valeur est ajustée de la prise en compte des conditions locatives spécifiques dans d'autres parties du bilan afin d'éviter une double comptabilisation.
Pour les comptes semestriels au 30 juin, le Groupe EFI vérifie uniquement l'absence de variation significative de la juste valeur.
L'ensemble des immeubles composant le patrimoine du groupe EFI fait l'objet d'une expertise au moment de l'acquisition des biens.
Il a fait l'objet d'une expertise au 31 décembre 2013 par SOLVIMO EXPERTISE.
Ces évaluations sont conformes aux normes professionnelles nationales de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, du rapport COB (AMF) de février 2000, ainsi qu'aux normes professionnelles européennes Tegova et aux principes de (RICS) « The Royal Institution of Chartered Surveyors ».
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien peut raisonnablement être vendu en supposant que les conditions suivantes ont été réunies :
La valeur vénale tient compte de la situation géographique, de la commercialité à céder, et des hypothèses raisonnables de revenus locatifs compte tenu des conditions actuelles de marché, du taux d'occupation, de la date de renouvellement des baux ainsi que de la nature et de la qualité des immeubles ainsi que des travaux restant à réaliser.
EFI choisit son expert dans le respect de ces principes :
la désignation doit intervenir à l'issue d'un processus de sélection prenant notamment en compte l'indépendance, la qualification, la compétence en matière d'évaluation immobilière des classes d'actifs concernés ainsi que la localisation géographique des actifs soumis à évaluation ;
lorsqu'il est fait appel à une société d'expertise, la Société doit s'assurer, au terme de sept ans, de la rotation interne des équipes chargées de l'expertise dans la société d'expertise en question ;
l'expert ne peut réaliser plus de deux mandats de quatre ans pour le client en question sauf s'il s'agit d'une société sous réserve du respect de l'obligation de rotation des équipes.»
La valeur vénale est déterminée par référence aux prix de vente constatés sur le marché pour des ensembles immobiliers équivalents (nature, localisation, et ayant lieu à une date la plus proche possible de la date à laquelle l'expertise est effectuée. Les expertises réalisées ont fait l'objet d'une approche multi critères selon les usages. S'agissant principalement de biens d'investissement et non à usage résidentiel, la méthode par le revenu a été privilégiée.
Cette dernière correspond au ratio revenu annuel net / taux de capitalisation. Le revenu annuel net est constitué des loyers potentiels diminués des charges opérationnelles directes non refacturables et ajustés de la vacance éventuelle. Les taux de capitalisation résultent des données internes des experts issues de l'observation du marché et prennent également en compte le potentiel de revalorisation de loyers. La capitalisation des revenus est effectuée sur la base de la valeur locative de marché. Il est également tenu compte des loyers réels jusqu'à la prochaine révision du bail, ces derniers étant légèrement supérieurs aux loyers potentiels
Des taux de rendement théoriques ont été retenus en prenant soin de retirer le montant des droits d'enregistrement s'élevant à 6.2% du prix en principal.
Les immobilisations corporelles n'entrant pas dans la catégorie des immeubles de placement correspondent principalement aux mobiliers, matériels informatiques, matériels de transport et aux immeubles d'exploitation.
Un immeuble d'exploitation est un bien immobilier détenu par son propriétaire pour être utilisé dans la production ou la fourniture de services ou à des fins administratives.
Les immobilisations corporelles sont enregistrées pour leur prix de revient, augmentés le cas échéant des frais d'acquisition pour leur montant brut d'impôt, diminuées du cumul des amortissements.
Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d'utilité de chaque composant constitutif des actifs, à savoir :
Actuellement, le groupe EFI ne possède pas d'immeubles d'exploitation.
Les stocks de programmes immobiliers sont évalués à leur coût de revient qui comprend le prix d'acquisition des terrains, les taxes, le coût de construction et d'aménagement, le coût des VRD, les honoraires, les frais annexes (dont taxe foncière) ainsi que le coût des emprunts.
Le coût des emprunts directement attribuables à l'acquisition, la construction ou la production d'un actif qualifié sont comptabilisés dans le coût de cet actif.
A chaque clôture, le Groupe apprécie s'il existe un indice de perte de valeur de ses stocks. Un indice de perte de valeur peut être soit un changement dans l'environnement économique ou technique, soit une baisse de sa valeur de marché.
Si un indice de perte de valeur est identifié, la valeur recouvrable du stock est déterminée, comme la plus élevée des deux valeurs suivantes : juste valeur nette des coûts de sortie, ou valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l'utilisation continue de l'actif et de sa sortie à la fin de l'utilisation prévue.
La perte de valeur ainsi calculée est enregistrée en résultat, pour la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable du stock.
Les passifs financiers comprennent les emprunts, les autres financements et découverts bancaires. Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur du montant reçu, moins les coûts de transaction directement attribuables.
Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les actifs financiers sont classés en 3 catégories :
Les prêts et créances, acquis ou octroyés, non détenus a des fins de transaction ou non destines a la vente, sont enregistrés dans l'état de situation financière parmi les ≪ Prêts et créances ≫. Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti sur la base du taux d'intérêt effectif. Ils peuvent faire l'objet, le cas échéant, d'une dépréciation.
Sont comptabilises en actifs financiers les titres des sociétés non consolidées ainsi que les prêts obligataires. Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti et peuvent faire l'objet, le cas échéant, d'une dépréciation.
Ce sont les actifs financiers non dérivés détenus pour une période indéterminée et que le Groupe peut être amené à céder à tout moment. Ils sont réévalués à leur juste valeur à la date d'arrêté et comptabilises en titres monétaires disponibles à la vente. Les intérêts courus ou acquis des titres à revenu fixe sont enregistrés en résultat sur la base du taux d'intérêt effectif tandis que les variations de juste valeur hors revenus sont présentées en autres éléments du résultat global. En cas de cession ou de dépréciation durable de ces actifs financiers, le Groupe constate en résultat ces variations de juste valeur.
Les créances clients entrent dans la catégorie des actifs financiers émis par l'entreprise selon IAS 39. Elles sont évaluées à la juste valeur lors de la comptabilisation initiale. Compte tenu des échéances de paiement généralement à moins de trois mois, la juste valeur des créances est assimilée à la valeur nominale.
Les créances sont ensuite comptabilisées au coût amorti et peuvent faire l'objet d'une dépréciation lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable.
La trésorerie et équivalents comprend les liquidités et les placements à court terme ayant une échéance de moins de 3 mois à compter de la date d'acquisition et dont les sous-jacents ne présentent pas de risques de fluctuations significatifs.
La valorisation des placements à court terme est effectuée à la valeur de marché à chaque clôture. Les gains et pertes latents sont comptabilisés en résultat s'ils sont significatifs.
Les découverts bancaires remboursables à vue, qui font partie intégrante de la gestion de la trésorerie du Groupe, constituent une composante de la trésorerie et des équivalents de trésorerie pour les besoins du tableau de flux de trésorerie.
Conformément à la norme lAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie ne sont pas fixés avec précision. Le montant de la provision est la meilleure estimation possible de la sortie de ressources nécessaires à l'extinction de l'obligation.
En matière de litiges salariaux, les provisions correspondent à la valeur estimée de la charge probable que les entreprises concernées auront à décaisser pour des litiges faisant l'objet de procédures judiciaires. En matière de litiges commerciaux, les provisions correspondent aux coûts estimés de ces litiges pour lesquels les sociétés concernées ne peuvent pas espérer la moindre contrepartie.
Les provisions pour risques entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité et la part à moins d'un des autres provisions pour risques sont classées en passif courant. Les provisions ne répondant pas à ces critères sont classées en tant que passifs non courants.
L'impôt sur le résultat comprend l'impôt exigible et l'impôt différé. L'impôt est comptabilisé en résultat sauf s'il se rattache à des éléments qui sont comptabilisés en capitaux propres.
Conformément à la norme l'IAS 12, les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable à concurrence des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur base comptable dans les états financiers consolidés. Aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises, qui au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
La valeur comptable des actifs d'impôt différé est revue à chaque date de clôture et réduite dans la mesure où il n'est plus probable qu'un bénéfice imposable suffisant sera disponible pour permettre l'utilisation de l'avantage de tout ou partie de ces actifs d'impôt.
Les actifs d'impôts différés sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont évalués au taux d'impôt adopté ou quasi adopté à la date de chaque clôture et dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé pour chaque réglementation fiscale. Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat.
Les impôts différés actifs ne sont reconnus que dans la mesure où la réalisation d'un bénéfice imposable futur, qui permettra d'imputer les différences temporelles, est probable.
Les actifs et passifs d'impôts différés ne sont pas actualisés.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'ils concernent une même entité fiscale et un même taux.
Le déficit reportable non activé au 31 décembre 2013 s'élève à 25 M€ environ.
EFI ne disposant pas de personnel, aucune estimation n'a été retenue.
En application de l'IAS 17, le chiffre d'affaires du Groupe correspond au montant des revenus locatifs et des charges refacturées aux locataires des sociétés consolidées
Les revenus locatifs résultant d'immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location.
Les avantages accordés aux locataires tels que les franchises de loyers ou les loyers progressifs qui trouvent leur contrepartie dans le niveau de loyer apprécié sur l'ensemble de la période d'engagement du locataire sont étalés sur la durée ferme du bail sans tenir compte de l'indexation.
Les contrats de baux signés entre EFI et ses locataires sont des contrats de location simple au sens de la norme IAS 17. Plus généralement, les baux incluent des clauses classiques de renouvellement à l'issue de la période de location et d'indexation des loyers ainsi que les clauses généralement stipulées dans ce type de contrat.
Les informations complémentaires à la norme IFRS 7 sont présentées dans la note 8.6.
Le chiffre d'affaires et le résultat des programmes immobiliers en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) sont appréhendés selon la méthode de l'avancement.
Le produit pris en compte à l'avancement correspond au prix de vente avancé, calculé sur la base du prix de vente prévu dans l'acte notarié multiplié par le taux d'avancement du chantier.
Le taux d'avancement est déterminé sur la base du coût des travaux comptabilisés par rapport aux coûts prévisionnels de l'opération.
Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels.
Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement. Les intérêts perçus figurent dans le flux d'investissement.
Les dividendes versés sont classés en flux de financement.
Cette norme requiert une présentation de la note relative à l'information sectorielle qui est basée sur le reporting interne régulièrement examiné par le principal décideur opérationnel du Groupe, afin d'évaluer la performance de chaque secteur opérationnel et de leur allouer des ressources.
Le suivi opérationnel est réalisé par activité en le décomposant en trois pôles :
Le résultat par action avant dilution est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice, à l'exclusion du nombre moyen des actions ordinaires achetées et détenues à des fins d'autocontrôle.
Le résultat dilué par action est calculé en retenant l'ensemble des instruments donnant un accès différé au capital de la société consolidante, qu'ils soient émis par celle-ci ou par une de ses filiales. La dilution est déterminée instrument par instrument, compte tenu des conditions existantes à la date de clôture.
| Sociétés | RCS | méthode de consolidation |
% contrôle | % intérêt |
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2013 | 31/12/2013 | |||
| SA EUROPE FONCIERE INVESTISSEMENTS (a) | 328 718 499 | IG | ste mère | ste mère |
| SNC CENTRE EURASIA | 537 417 214 | IG | 99.99% | 99.99% |
| SCI BONY | 539 396 127 | IG | 99.00% | 99.00% |
| SCI DUBLIN | 484 949 565 | IG | 50.00% | 50.00% |
| H.D. | 790 681 399 | IG | 50.00% | 50.00% |
| JARDINS DU BAILLY | 528 108 152 | IG | 100.00% | 100.00% |
| SCI QUAI DU LUCIEN LERANC | 489 092 049 | ME | 33.33% | 33.33% |
(a) anciennement MB RETAIL EUROPE
IG : intégration globale
ME : mise en équivalence
EFI est la maison mère juridique des sociétés consolidées
Le périmètre de consolidation comprend 7 sociétés au 31 décembre 2013.
Les variations de périmètre sont précisées en Note 2.
Le groupe a acquis au 20 novembre 2012, via la SCI BONY, 33,33 % de la SCI DU QUAI LUCIEN LEFRANC pour un prix de 135 K€. Les comptes de cette société n'avaient pas été consolidés au 31 décembre 2012.
7.1. ECART D'ACQUISITION
Il n'y a pas d'écart d'acquisition au 31 décembre 2013.
| (en milliers d'euros) | Immeubles de |
|---|---|
| placement | |
| Acquisitions | 13 274 |
| Cessions | 0 |
| Variation de périmètre | 180 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 369 |
| Solde au 31 décembre 2012 | 13 823 |
| Acquisitions | 9 161 |
| Cessions | 0 |
| Variation de périmètre | 0 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 1 346 |
| Solde au 31 décembre 2013 | 24 330 |
Le groupe est directement propriétaire de tous ses immeubles de placement et n'a pas recours à un contrat de location-financement.
| en milliers d'euros | Bureaux Commerces | Entreprôts | Usage mixte |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Acquisitions | 13 274 | 13 274 | |||
| Cessions | 0 | ||||
| Variation de périmètre | 180 | 180 | |||
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 369 | 369 | |||
| Solde au 31 décembre 2012 | 0 | 0 | 180 | 13 643 | 13 823 |
| Acquisitions | 9 161 | 9 161 | |||
| Cessions | 0 | ||||
| Variation de périmètre | 0 | ||||
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -24 | 1 370 | 1 346 | ||
| Solde au 31 décembre 2013 | 0 | 0 | 156 | 24 174 | 24 330 |
Les immeubles de placement sont évalués par un expert immobilier indépendant de façon annuelle.
| Autres | |
|---|---|
| Valeurs nettes (en milliers d'euros) | immobilisations |
| corporelles | |
| Acquisitions | 316 |
| Cessions | 0 |
| Dotations | -7 |
| Variation de périmètre | 3 |
| Solde au 31 décembre 2012 | 312 |
| Acquisitions | 290 |
| Cessions | 0 |
| Remboursements avances / immobilisations corporelles | -240 |
| Dotations | -19 |
| Variation de périmètre | |
| Solde au 31 décembre 2013 | 343 |
| en milliers d'euros | Valeur brute au 31/12/2013 |
Provisions 31/12/2013 |
Valeur nette au 31/12/2013 |
Valeur nette au 31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|
| stocks immobiliers | 10 241 | 0 | 10 241 | 7 533 |
| Total des stocks | 10 241 | 0 | 10 241 | 7 533 |
Le stock représente le coût historique des bâtiments ainsi que l'ensemble des coûts rattachés détenus par :
La variation des stocks entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013 s'analyse comme suit :
| SNC CENTRE | SCI BONY | H.D. | Jardins du | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| EURASIA | Bailly | ||||
| Stocks au 1/1/2012 | 7 459 | 7 459 | |||
| + travaux réalisés en 2012 | 477 | 477 | |||
| + autres coûts | 1 795 | 1795 | |||
| - coût de revient lot vendu | -2 198 | -2198 | |||
| Stocks au 31/12/2012 | 7 533 | 0 | 0 | 0 | 7 533 |
| + Variation de périmètre | 1 079 | 1 079 | |||
| + Coûts d'achats / travaux | 1 677 | 84 | 1 149 | 150 | 3 060 |
| - Coût de revient ventes | -1 412 | -19 | -1 431 | ||
| Stocks au 31/12/2013 | 7 798 | 84 | 1 149 | 1 210 | 10 241 |
| en mill iers d'euros | Valeur brute au 31/12/2013 |
Provisions 31/12/2013 |
Valeur nette au 31/12/2013 |
Valeur nette au 31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés | 3 941 | -11 | 3 930 | 4 534 |
| Créances sur opérations immobilières en cours |
2 900 | 2 900 | 0 | |
| Avances et acomptes sur cdes | 0 | 0 | 2 | |
| Créances opérationnelles (fournisseurs, sociales et fiscales) |
611 | 611 | 574 | |
| Autres créances | 613 | 613 | 275 | |
| Charges constatées d'avance | 29 | 29 | 0 | |
| Total des autres créances | 4 153 | 0 | 4 153 | 851 |
| Total des créances d'exploitation | 8 094 | -11 | 8 083 | 5 385 |
| en milliers d'euros | Actifs détenus à des fins de transaction |
Actifs détenus jusqu'à l'échéance |
Prêts et créances |
Actifs disponibles à la vente |
Total bilan |
|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2013 | |||||
| Actifs financiers non courants | 101 | 101 | |||
| Stocks | 10 241 | 10 241 | |||
| Clients et comptes rattachés | 3 930 | 3 930 | |||
| Autres actifs courants | 4 124 | 4 124 | |||
| Trésorerie et équivalents | 352 | 352 | |||
| Total des actifs financiers | 352 | 101 | 4 124 | 14 171 | 18 748 |
| 31/12/2012 | |||||
| Actifs financiers non courants | 135 | 135 | |||
| Stocks | 7 533 | 7 533 | |||
| Clients et comptes rattachés | 4 534 | 4 534 | |||
| Autres actifs courants | 851 | 851 | |||
| Trésorerie et équivalents | 567 | 567 | |||
| Total des actifs financiers | 567 | 135 | 5 385 | 7 533 | 13 620 |
Au 31 décembre 2013, le capital social est de 676.673 euros, divisé en 67.667.348 actions de 0,01 euros chacune.
Aucune opération sur le capital n'a été réalisée au cours de l'exercice.
Au 31 décembre 2013, les réserves sont constituées des réserves consolidées.
Aucun dividende n'a été distribué au cours de l'année 2013.
Des actions de la société SA EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS sont détenues par
le groupe.
Aucun rachat ou aucune cession n'est intervenu au cours de l'exercice 2013.
La part du capital social ainsi détenue se détaille de la façon suivante :
| en nbre d'actions | 31/12/2012 | 31/12/2013 |
|---|---|---|
| Nbre actions à l'ouverture | 14 000 | 14 000 |
| Augmentation | 0 | 0 |
| Diminution | 0 | 0 |
| Nbre d'actions à la clôture | 14 000 | 14 000 |
Il s'agit essentiellement des intérêts minoritaires dans la SCI DUBLIN et de la société H.D.
| 7.7.1. Ventilation des dettes financières entre passifs courants / non courants |
|---|
| --------------------------------------------------------------------------------- |
| en milliers € | solde 31/12/2013 |
partie non courante |
dont entre 1 et 5 ans |
dont + 5 ans | partie courante |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 12 192 | 11 728 | 5 998 | 5 730 | 464 |
| Contrats location financement | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Concours bancaires | 62 | 0 | 0 | 0 | 62 |
| Comptes courants | 8 533 | 4 582 | 4 582 | 0 | 3 951 |
| Dépôts de garantie | 329 | 0 | 0 | 0 | 329 |
| Autres dettes financières | 442 | 363 | 341 | 23 | 79 |
| Total des dettes financières | 21 558 | 16 673 | 10 920 | 5 753 | 4 885 |
L'échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d'un an.
| en mill iers € | Moins un mois |
1 à 3 mois | 3 à 12 mois | Total |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 68 | 98 | 299 | 464 |
| Contrats location financement | 0 | |||
| Concours bancaires | 62 | 62 | ||
| Comptes courants | 3 951 | 3 951 | ||
| Dépôts de garantie | 329 | 329 | ||
| Autres dettes financières | 6 | 13 | 59 | 79 |
| Total des dettes financières | 136 | 111 | 4 638 | 4 885 |
| solde | taux fixe | taux variable | non | |
|---|---|---|---|---|
| en mi lliers € | 31/12/2013 | rémunérée | ||
| Emprunts bancaires | 12 192 | 8 192 | 4 000 | 0 |
| Contrats location financement | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Concours bancaires | 62 | 0 | 62 | 0 |
| Comptes courants | 8 533 | 0 | 0 | 8 533 |
| Dépôts de garantie | 329 | 0 | 0 | 329 |
| Autres dettes financières | 442 | 442 | 0 | 0 |
| Total des dettes financières | 21 558 | 8 634 | 4 062 | 8 862 |
Il n'y a aucun instrument de couverture en place à ce jour.
| en mill iers € | solde 31/12/2013 |
partie non courante |
dont entre 1 et 5 ans |
dont + 5 ans | partie courante |
|---|---|---|---|---|---|
| Provisions pour charges | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Dettes sociales | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Dettes fiscales | 2 874 | 0 | 0 | 0 | 2 874 |
| Dettes sur acquisition immeubles de placement | 1 780 | 1 464 | 1 064 | 399 | 316 |
| Dettes sur opérations VEFA | 1 975 | 0 | 0 | 0 | 1 975 |
| Autres dettes | 227 | 0 | 0 | 0 | 227 |
| Produits constatés d'avance | 3 882 | 0 | 0 | 0 | 3 882 |
| Total des autres passifs | 10 738 | 1 464 | 1 064 | 399 | 9 274 |
La partie courante des autres passifs a une échéance à moins d'un an.
| en milliers € - 31/12/2013 | Catégorie | Coût amorti | Juste Valeur en capitaux propres |
Juste Valeur en résultat |
Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Dettes financières | CA / JVR | 21 558 | 21 558 | ||
| Fournisseurs | CA | 1 107 | 1 107 | ||
| Autres dettes | CA | 10 738 | 10 738 | ||
| Total des passifs au 31/12/2013 | 0 | 33 403 | 0 | 0 | 33 403 |
CA : coût amorti
JVR : juste valeur en résultat
| en milliers € - 31/12/2012 | Catégorie | Coût amorti | Juste Valeur en capitaux propres |
Juste Valeur en résultat |
Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Dettes financières | CA / JVR | 13 784 | 9 | 13 793 | |
| Fournisseurs | CA | 1 458 | 1 458 | ||
| Autres dettes | CA | 5 472 | 5 472 | ||
| Total des passifs au 31/12/2012 | 0 | 20 714 | 0 | 9 | 20 723 |
CA : coût amorti
JVR : juste valeur en résultat
| en mil liers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 2 066 | 1 218 |
| Ventes programmes immobiliers (Vefa) | 2 790 | 3 607 |
| Total des produits des activités ordinaires | 4 856 | 4 825 |
| en milliers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Charges externes | 784 | 396 |
| Impôts et taxes | 626 | 128 |
| Coûts d'acquisition (a) | 0 | 600 |
| Total des autres charges | 1 410 | 1 124 |
(a) : la rubrique « coût d'acquisition » correspond au coût de cotation. Les coûts de cotation pour 600 K€ se décomposent comme suit : 500 K€ de paiement pour l'acquisition de EFI et 100 K€ des titres de SNC Centre Eurasia.
Il existe un contrat de prestation entre EFI et ses filiales d'une part et EURASIA GROUPE d'autre part.
| en mill iers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Intérêts des emprunts et des contrats de location financement |
368 | 302 |
| Intérêts des comptes courants d'associés | ||
| Autres charges | ||
| Intérêts et charges assimilées (A) | 368 | 302 |
| Rémunération de la trésorerie et équivalents | ||
| Produits des instruments de couverture | ||
| Produits de trésorerie et équivalents (B) | 0 | 0 |
| Montant net des charges financières (A - B) | 368 | 302 |
| en mil liers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Impôts exigibles | 11 | 31 |
| Impôts différés | 677 | 345 |
| Impôts | 688 | 376 |
Les reports déficitaires existants ne se sont pas traduits par la constatation d'un impôt différé actif.
| 31/12/2013 | 31/12/2012 | |
|---|---|---|
| Résultat revenant aux actionnaires de la société (K€) | 2 235 | 1 242 |
| Nombre d'actions ordinaires | 67 667 348 | 67 667 348 |
| Actions au-détenues | -14 000 | -14 000 |
| Nombre d'actions après neutralisation des actions auto-détenues | 67 653 348 | 67 653 348 |
| Résultat net par action (€) | 0.03 | 0.02 |
| Nombre de titres à créer | 0.00 | 0.00 |
| Résultat par action dilué | 0.03 | 0.02 |
Les décaissements sur investissements correspondent principalement aux acquisitions d'immeubles de placement hors impact de la juste valeur en application de l'IAS 40.
| en milliers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement (valeur historique) | 3 591 | 9 189 |
| Autres immobilisations | 290 | 316 |
| Remboursement avances | -240 | 0 |
| Décaissements sur investissements | 3 641 | 9 505 |
Les autres passifs courants/non courants se rattachant aux flux d'investissement concernent une dette souscrite lors de l'acquisition de l'immeuble de placement et servant à son financement.
Il n'y a pas eu d'opération sur le capital au cours de l'exercice 2013.
L'apport en capital de 1.000 K€ correspond à l'augmentation de capital réalisée par EFI en juin 2012.
Les apports au niveau des autres dettes financières correspondent :
− Mise en place d'un crédit vendeur de 500.000 € d'une durée de 72 mois au taux de 3% l'an dans le cadre de l'opération d'Ozoir-la-Ferrière.
| Détail de la trésorerie | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Banques actif | 352 | 567 |
| Banques passif | 62 | 9 |
| Total | 290 | 558 |
| ACTIF (en milliers d'euros) | Location | Promotion | Siège | Total |
|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | ||||
| Ecarts d'acquisition | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Immobilisations corporelles | 24 645 | 27 | 0 | 24 672 |
| Titres mis en équivalence | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Autres actifs financiers | 98 | 1 | 3 | 101 |
| Impôts différés | 0 | |||
| Total actifs non courants | 24 743 | 28 | 3 | 24 774 |
| Actifs courants | 0 | |||
| Stocks | 574 | 9 667 | 0 | 10 241 |
| Clients et comptes rattachés | 291 | 3 638 | 0 | 3 930 |
| Autres actifs courants | 1 454 | 2 699 | 0 | 4 153 |
| Trésorerie et équivalents | 224 | 22 | 106 | 352 |
| Total actifs courants | 2 543 | 16 026 | 106 | 18 676 |
| Total actifs destinés à être cédés | 0 | |||
| TOTAL GENERAL | 27 287 | 16 054 | 109 | 43 450 |
| PASSIF (en milliers d'euros) | location | Promotion | siège | Total |
|---|---|---|---|---|
| Capitaux Propres | ||||
| Capital | 0 | 677 | 677 | |
| Primes d'émission | 0 | 1 004 | 1 004 | |
| Actions propres | 0 | 0 | ||
| Réserves consolidées part du | ||||
| Groupe | 3 136 | 1 594 | -1 180 | 3 550 |
| Résultat part du Groupe | 2 235 | 2 235 | ||
| Capitaux propres – part du | ||||
| Groupe | 5 371 | 1 594 | 501 | 7 466 |
| Intérêts minoritaires | 108 | 50 | 158 | |
| Total capitaux propres | 5 479 | 1 644 | 501 | 7 624 |
| Passifs non courants | 0 | |||
| Emprunt obligataire convertible | 0 | 0 | ||
| Autres dettes financières | 10 594 | 0 | 6 080 | 16 673 |
| Impôts différés | 2 397 | 0 | 0 | 2 397 |
| Autres passifs non courants | 1 464 | 0 | 0 | 1 464 |
| Total passifs non courants | 14 455 | 0 | 6 080 | 20 534 |
| Passifs courants | 0 | |||
| Autres provisions | 25 | 0 | 0 | 25 |
| Emprunt obligataire convertible | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Autres dettes financières | 2 602 | 786 | 1 498 | 4 885 |
| Fournisseurs et comptes | ||||
| rattachés | 199 | 798 | 110 | 1 107 |
| Autres passifs courants | 315 | 8 895 | 65 | 9 274 |
| Total courants | 3 140 | 10 479 | 1 673 | 15 291 |
| TOTAL GENERAL | 23 074 | 12 123 | 8 253 | 43 450 |
| COMPTE DE RESULTAT (en | Location | Promotion | Siège | Total |
|---|---|---|---|---|
| milliers d'euros) | ||||
| Produits des activités ordinaires | ||||
| (chiffres d'affaires) | 1 949 | 2 908 | 0 | 4 856 |
| Autres produits | 0 | 0 | 0 | |
| Achats de marchandises et | ||||
| matières premières | 0 | -1 392 | 0 | -1 392 |
| Frais de personnel | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Dotations aux amortissements | ||||
| d'exploitation | -83 | -15 | 0 | -98 |
| Dotations aux provisions | ||||
| d'exploitation | 42 | 0 | 0 | 42 |
| Autres charges | -529 | -764 | -117 | -1 410 |
| Juste valeur des actifs | 1 346 | 0 | 0 | 1 346 |
| Résultat opérationnel | 2 725 | 737 | -117 | 3 345 |
| Charges Financières Quote-part des résultats des |
-363 | -5 | 0 | -368 |
| sociétés mises en équivalence | -37 | 0 | 0 | -37 |
| Résultat avant impôt | 2 325 | 732 | -117 | 2 941 |
| Impôts | -688 | 0 | 0 | -688 |
| Résultat net de la période | 1 637 | 732 | -117 | 2 253 |
Aucun mandataire social ne perçoit de rémunération des sociétés du périmètre de consolidation.
Monsieur Hsueh Sheng WANG, Président Directeur Général de la société Eurasia Groupe assume le mandat du Président Directeur Général de la société EFI.
La société MORGAN LI INVESTMENT LIMITED, a procédé durant les exercices 2012 à 2013 des apports en compte courant d'associé non rémunérés.
Au 31 décembre 2013, les apports s'élevaient à 2 600 722 €.
Monsieur Wang Hsueh Sheng a fait apport à la société d'une somme de 14.900 € au cours de l'exercice 2012. Ce compte n'a pas subi d'évolution au cours de l'exercice 2013.
Ce compte courant n'est pas rémunéré.
la société EURASIA GROUPE a consenti des avances en compte courant à la SNC CENTRE EURASIA qui ont été reprises en 2012 par EFI. Le remboursement de ces avances, qui représentait au 31 décembre 2012 une somme de 1.981.235,19 €, est remboursable au plus tard au 31 décembre 2016, sachant que EFI a la faculté d'effectuer des remboursements avant ce terme, à tout moment et selon ses capacités financières.
| Société concernée SCI BONY |
Bénéficiaire SOCIETE GENERALE |
Nature de la garantie Privilège de prêteur de deniers (1er rang ) |
Montant dette résiduelle (en K€), y compris majorsation frais 3 076 |
|---|---|---|---|
| + caution de M. HS Wang à hauteur de 1 955 K€ + caution de M. P. Taieb à hauteur de 1 150 K€ (jusqu'en janvier 2016) + caution d'EURASIA GROUPE à hauteur de 2 800K€ + cession dailly des loyers + délégation du contrat d'assurance homme clés sur la tête de monsieur Wang d'un montant de 540 K€ |
|||
| SCI BONY | CIC | Privilège de prêteur de deniers (1er rang ) + caution de M. HS Wang à hauteur de 2040 K€ + caution de M. P. Taieb à hauteur de 1200 K€ (jusqu'en janvier 2016) + caution d'EURASIA GROUPE à hauteur de 3500K€ + cession de créance dailly notifiée pour 3500k€ |
3 828 |
| SCI BONY | CAISSE D'EPARGNE | Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution EFI : 2 500 K€ + caution Monsieur Wang : 2 500 K€ + privilège prêteur de deniers pour 2 500 K€ |
2 926 |
| SCI BONY | BANQUE ESPERITO SANTO ET DE LA VENETIE |
Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution de M. HS Wang à hauteur de 2.000k€ + délégation / cession dailly des loyers + privilège prêteur de deniers pour 4000k€ |
4 800 |
| Total | 14 631 |
Les engagements hors bilan de la SCI LUCIEN LEFRANC, consolidée par mise en équivalence, sont les suivants :
| Deloitte & Associés | France Consultants | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Montant HT | % | Montant HT | % | |||||
| en k€ | 2 013 | 2 012 | 2 013 | 2 012 | 2 013 | 2 012 | 2 013 | 2 012 |
| AUDIT | ||||||||
| - commissariat aux comptes | ||||||||
| certification, examen | ||||||||
| comptes individuels et consolidés | ||||||||
| . Émetteur | 14.0 | 12.0 | 10.0 | 8 | ||||
| . Filiales intégrées globalement | ||||||||
| - Autres diligences et prestations | ||||||||
| directement liées à la mission | ||||||||
| du commissaire aux comptes | ||||||||
| . Émetteur | 1.5 | 1 | ||||||
| . Filiales | ||||||||
| Sous total | 14.0 | 13.5 | 100% | 100% | 10.0 | 9 | 100% | |
| AUTRES PRESTATIONS RENDUES | ||||||||
| par les réseaux aux filiales | ||||||||
| intégrées globalement | ||||||||
| - juridique, fiscal, social | ||||||||
| - autres (à préciser si > 10 % des | ||||||||
| honoraires d'audit) | ||||||||
| Sous total | 0.0 | 0.0 | 0% | 0% | 0.0 | 0 | 0% | |
| TOTAL GENERAL | 14.0 | 13.5 | 100% | 100% | 10.0 | 9 | 100% |
8.5 Facteurs de risques pour la société et le groupe EFI
La société et le Groupe EFI sont soumis aux principaux risques suivants liés au financement du groupe :
L'emprunt étant une source de financement significative de l'activité des foncières comme EFI et son groupe, dans le développement de ses activités, la Société et ses filiales peuvent donc être exposées à un risque de taux.
L'exposition peut être limitée par le choix du type de taux ou le recours à des instruments de couverture.
A la date d'élaboration du présent rapport, la Société ou ses filiales n'ont aucune activité hors de la zone euro et ne sont donc pas exposées à un quelconque risque de change.
Les actifs immobiliers étant par essence peu liquide, les sociétés du Groupe EFI propriétaires, pourraient, en présence notamment d'une conjoncture économique dégradée, ne pas être en mesure de céder rapidement et dans des conditions satisfaisantes les actifs immobiliers qu'elles détiendraient, si elles souhaitaient procéder à de telles cessions.
Durant l'exercice clos le 31 décembre 2013, la Société et l'ensemble de ses filiales ne détenaient pas de participation dans des sociétés cotées autres que les titres en autodétention, détenues par EFI elle-même, qui sont totalement provisionnés. EFI ne supportera donc pas de risque sur actions.
Les conditions du marché immobilier peuvent avoir une incidence sur la juste valeur des immeubles de placement.
Compte tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations des données non publiques comme les états locatifs, les justes valeurs des immeubles de placement ont été classées en niveau 3 selon les critères retenus par IFRS13.
Conformément à IFRS 13, les données suivantes ont impacté la juste valeur des immeubles de placement :
| Taux de rendement | Loyer en € / m² | |
|---|---|---|
| des surfaces louées | ||
| Max | 15.00% | 238.29 |
| Min | 8.50% | 7.88 |
| Moy. Pondérée | 11.56% | 81.41 |
Ainsi, si le taux de rendement théorique augmentait de 50 bp, la juste valeur des immeubles de placement serait réduite de 1209 K€.
Le groupe n'a pas de financements prévoyant un remboursement anticipé de la dette lié au respect de ratios financiers (ou covenants).
7. Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés au 31 décembre 2013
Société Anonyme
$\bar{z}$
$\mathbf{y} = \left( \begin{array}{ccc} 0 & \cdots & 0 \ 0 & \cdots & 0 \end{array} \right)$
164, Boulevard Haussmann 75008 Paris
Exercice clos le 31 décembre 2013
France Consultants SA 77. Boulevard Malesherbes 75008 Paris
Deloitte & Associés 185 avenue Charles de Gaulle 92524 Neuilly-sur-Seine Cedex
Société Anonyme
164, Boulevard Haussmann 75008 Paris
Exercice clos le 31 décembre 2013
Aux actionnaires.
$\mathbf{r}$
$\sim$
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous vous présentons notre rapport relatif à l'exercice clos le 31 décembre 2013, sur :
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d'exprimer une opinion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes consolidés ne comportent pas d'anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d'autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant dans les comptes consolidés. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d'ensemble des comptes. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Nous certifions que les comptes consolidés de l'exercice sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière, ainsi que du résultat de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
En application des dispositions de l'article L. 823-9 du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les éléments suivants :
La note 5.6 des états financiers exposent les principes retenus par la société pour comptabiliser et valoriser les immeubles de placement, à savoir l'application de la juste valeur et le recours à des experts indépendants dans le cadre de la détermination de cette juste valeur. Nos travaux ont consisté à examiner les méthodologies d'évaluation mise en œuvre par les experts indépendants, à vérifier que la détermination de la juste valeur des immeubles est effectuée sur la base de ces expertises et que les notes aux états financiers donnent une information appropriée.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le cadre de notre démarche d'audit des comptes consolidés, pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport.
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, à la vérification spécifique prévue par la loi des informations relatives au groupe données dans le rapport de gestion.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Paris et Neuilly-sur-Seine, le 2 juin 2014 Les Commissaires aux Comptes France Consultants SA Deloitte & Associés Stéphane Dan COHEN Alain GUINOT
$\mathbf{r} = \mathbf{r} \times \mathbf{r}$
EFI
$\bullet$
Comptes consolidés annuels au 31 décembre 2013
$\overline{1}$
$\overline{\phantom{a}}$
| ACTIF (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| Net | Net | ||
| Actifs non courants | |||
| Ecarts d'acquisition | 0 | ||
| Immobilisations corporelles | $-7.2 / 7.3$ | 24 672 | 14 135 |
| Titres mis en équivalence | O | ||
| Autres actifs financiers | 101 | 135 | |
| Impôts différés | 0 | ||
| Total actifs non courants | 24 774 | 14 270 | |
| Actifs courants | |||
| Stocks | 74 | 10 241 | 7 533 |
| Clients et comptes rattachés | 75 | 3930 | 4 5 34 |
| Autres actifs courants | 7.5 | 4 153 | 851 |
| Trésorerie et équivalents | 352 | 567 | |
| Total actifs courants | 18 676 | 13 4 8 5 | |
| Total actifs destinés à être cédés | $\mathbf 0$ | ||
| TOTAL GENERAL | 43 450 | 27 755) |
$\bar{1}$
$\overline{\phantom{a}}$
| Notes | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| annexe | ||
| 7.6 | 677 | 677 |
| 1 004 | 1 004 | |
| 3 550 | 2 3 3 8 | |
| 2 2 3 5 | 1 2 3 8 | |
| 7466 | 5 257 | |
| 158 | 65 | |
| 7 624 | 5 3 2 2 | |
| 7.7 | 16 673 | 9 3 5 7 |
| 2 3 9 7 | 1720 | |
| 7.8 | 1464 | 3 658 |
| 20 534 | 14 735 | |
| 0 | 0 | |
| 0 | 0 | |
| 25 | ||
| 7.7 | 4 8 8 5 | 4 4 27 |
| 1 107 | 1457 | |
| $7.8^{\circ}$ | 9 274 | 1814 |
| 15 291 | 7698 | |
| 43 450 | 27 755 | |
_______________________________________
$\overline{\phantom{a}}$
$\sim 10$
| (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| Produits des activités ordinaires (chiffre d'affaires) Autres produits |
$17.9$ . | 4856 | 4 8 25 |
| Achats de marchandises et matières premières |
$-1392$ 0 |
$-2142$ 0 |
|
| Frais de personnel Dotations aux amortissements d'exploitation |
$-98$ | -8 | |
| Dotations aux provisions d'exploitation Autres charges |
7.10 | 42 $-1410$ |
0 $-1124$ |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement |
1 346 | 369 | |
| Résultat opérationnel | 3 3 4 5 | 1 9 2 0 | |
| Charges Financières Quote-part des résultats des sociétés mises en équivalence |
$7.11 -$ | -3681 $-37$ |
$-302$ 0 |
| Résultat avant impôt | 2941 | 1618 | |
| Impôts | 7.12 | -6881 | $-376$ |
| Résultat net de la période | 2 2 5 3 | 1242 | |
| Part des minoritaires Part de la société mère |
18 2 2 3 5 |
1 238 | |
| Résultat par action en euros (sur 67.667.348 actions) Résultat dilué par action en euros (sur |
7.13 7.13 |
0.03 0.03 |
0.02 0.02 |
| 67.667.348 actions) |
......................................
$\ddot{\phantom{0}}$
$\ddot{\phantom{0}}$
Conformément aux dispositions de la norme IAS1 révisée, le tableau des « Autres éléments du résultat global» présente les charges et produits directement enregistrés en capitaux propres.
| (en milliers d'euros) | Notes annexe |
31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| Résultat de l'exercice | 2 253 | 1 242 | |
| Produits et charges non comptabilisés en résultat: |
|||
| Ecarts de conversion sur entités étrangères | |||
| Gains et pertes actuariels sur régimes de pension |
|||
| Juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente |
|||
| Part dans les produits et charges non constatés en résultat des entités mises en |
|||
| équivalence | |||
| Effets fiscaux des produits et charges non comptabilisés en résultat |
|||
| Total des produits et charges non constatés en résultat |
|||
| Résultat global de l'exercice | 2 2 5 3 1 | 1 242 |
| ( en milliers d'euros ) | Capital | Primes | Actions propres |
Réserves consolidéesi |
Résultat | Minoritaires | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation au 01/01/2012 | 100 | 29 | 129 | ||||
| Resultat global consolide | 1 2 3 8 | 1 242 | |||||
| Affectation du résultat | 29 | $-29$ | |||||
| Réduction de capital | |||||||
| Augmentation de capital | 10 | 990 | 1000 | ||||
| Divers (variation perimetre) | 567 | 14 | 2 309 | 61 | 2951 | ||
| Opérations sur actions propres | |||||||
| Situation au 31/12/2012 | 677 | 1 0 0 4 | 2 3 3 8 | 1 2 3 8 | 65 | 5 3 2 2 | |
| Résultat global consolidé | 2 2 3 6 | 17 | 2 2 5 3 | ||||
| Affectation du résultat | 1 238 | -1 238 | |||||
| Réduction de capital | |||||||
| Augmentation de capital | |||||||
| Divers | -27 | 76 | 50 | ||||
| Opérations sur actions propres | |||||||
| Situation au 31/12/2013 | 677 | 1004 | 3 549 | 2 2 3 6 | 158 | 7 6 24 |
$\mathbf{r}$
$\mathcal{A}$
$\overline{a}$
$\mathbf{v}$
| (en milliers d'euros) | Notes | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé | annexe | 2 2 5 3 | 1 242 |
| Elimination écart d'acquisition | 600 | ||
| Amortissements et dépréciations des | 92 | 8 | |
| immobilisations | |||
| Variation de la juste valeur des immeubles de | $-1346$ | -369 | |
| placement | |||
| Impôts différés | 688 | 345 | |
| Capacité d'autofinancement | 1 687 | 1826 | |
| Var. stocks | $-2119$ | $-74$ | |
| Var, créances clients | 604 | -4 474 | |
| Var. Autres actifs courants | $-3289$ | $-766$ | |
| Var. dettes foumisseurs | $-368$ | 1 3 8 0 | |
| Var. autres passifs courants | 7411 | 1610 | |
| Variation nette des actifs et passifs courants |
2 2 4 0 | $-2324$ | |
| Flux nets de trésorerie provenant de | |||
| l'exploitation | 3927 | -498 | |
| Décaissements sur investissements corporels | 7.14 | $-9211$ | -9 505 |
| et incorporels | |||
| Encaissements sur cessions d'immobilisations | 0 | ||
| corporelles et incorporelles | |||
| Augmentation, diminution des immobilisations | O | $-135$ | |
| financières | |||
| Var. autres passifs courants / non courants | 7.15 | $-2194$ | 1 945 |
| Décaissements sur acquisitions de titres consolidés, nets de la trésorerie acquise |
-449 | $-148$ | |
| Flux nets de trésorerie liés aux | |||
| investissements | $-11853$ | $-7843$ | |
| Emprunts obtenus | 7.16 | 6 500 | 6 353 |
| Remboursements d'emprunts | $-3425$ | $-283$ | |
| Apports en capital | 7.17 | 1 000 | |
| Apports autres dettes financières | 7.18 | 4 5 8 3 | 1828 |
| Remboursment autres dettes financières | 0 | 01 | |
| Opérations sur actions propres | 0 | 0l | |
| Flux nets de trésorerie liés aux op. de | |||
| financement | 7 658 | 8 8981 | |
| Variation nette de trésorerie | $-268$ | 557 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de la période |
558 | ||
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la fin de la période |
7.19 | 290 | 558 |
$\sim$
La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI (anciennement MB RETAIL EUROPE) est une société anonyme de droit français à Conseil d'Administration dont le siège social est situé au 164 boulevard HAUSSMANN, 75008 Paris.
La société est immatriculée au Registre du Commerce de Paris et est cotée sur le marché NYSE EURONEXT PARIS (compartiment C).
EFI est une société foncière dont l'activité consiste en la détention et l'acquisition d'actifs immobiliers en vue de leur location ou de la réalisation d'opérations de promotion immobilière (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement,...). Cette activité est exercée au travers de sociétés de type sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif.
Les informations financières à partir desquelles ont été établis les comptes correspondent aux comptes annuels de chacune des filiales à compter de leur date d'intégration dans le groupe EFI. Les comptes consolidés au 31 décembre 2013 couvrent une période de 12 mois et ont été établis sur la base des comptes des filiales arrêtés au 31 décembre 2013.
Les comptes consolidés au 31 décembre 2013 ont été arrêtés sous la responsabilité du Conseil d'administration.
Au 1er janvier 2013, le groupe EFI est composé des principales filiales suivantes :
Depuis le 1er janvier 2013, sont survenus les faits marquants suivants :
La société a vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), depuis le 31 décembre 2012, cinq lots d'entrepôts, situés au Havre, boulevard Jules Dunant, pour des valeurs respectivement de 455 K€ (HT) et 1.041 K€ (HT), 1.115 K€ HT, 377 K€ HT et 1462 K€ HT.
Le groupe, via la SNC CENTRE EURASIA a participé, avec la société BT BIENS à la création, le 23 janvier 2013, de la Société Civile de Construction vente HD à hauteur de 50% de son capital.
Cette société a vocation à acquérir un terrain à bâtir situé à Bagnolet (93) quartier de la Noue en vue d'y édifier un immeuble à usage d'habitation.
La Société a procédé à l'acquisition de 100% du capital de la SNC les jardins du Bailly, le 16 avril 2013, moyennant le prix de 410.000 €.
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Cette société est propriétaire de trois immeubles d'habitation situés à Saint Denis (93000).
Le groupe, via la SCI BONY, a acquis le 26 mars 2013, un terrain d'une surface 15.140 m2 sur lequel sont édifiés un immeuble à usage professionnel, industriel et commercial ainsi qu'une maison à usage d'habitation comportant 4 logements, situés 19, rue Louis Armand - 77330 Ozoir-la-Ferrière, moyennant un prix d'acquisition de 3.350.000 €. La totalité de l'ensemble immobilier est actuellement loué.
Le groupe via la SNC BONY (transformée de SCI en SNC suite à une Assemblée Générale Extraordinaire de juin 2013) acquis le 14 juin dernier des entrepôts situés rue Louis Blériot à la Courneuve moyennant le prix de 5.200.000 €. Ces entrepôts ont été mis en location.
EFI a versé un acompte de 100 K€ à titre d'indemnité d'immobilisation dans le cadre du rachat de 100 % du capital de la SOCIETE DU 100 AVENUE DE STALINGRAD qui est propriétaire d'un ensemble immobilier à cette adresse. Un protocole a été signé en septembre 2013. L'opération de cession n'est pas finalisée à la clôture de l'exercice. Le prix de l'opération serait :
EFI est devenue propriétaire le 26 décembre 2013 des 300 parts sociales représentant 100 % du capital de la SAR ZEN REAL ESTATE pour un prix de 3.000 €. Cette société ne porte aucun actif au 31/12/2013 et a été exclu du périmètre de consolidation en raison de son poids non significatif.
l'an dans le cadre de l'opération d'Ozoir-la-Ferrière;
La société ZEN a mené une négociation pour le rachat des titres d'une société immobilière « MD IMMO » qui porte des actifs. A ce titre, EFI a versé une indemnité d'immobilisation pour 375,000€.
L'opération porte sur l'achat d'un immeuble à usage de bureaux à Rueil-Malmaison, partiellement loué.
En application du Règlement européen du 01 Janvier 2011 sur l'application des normes comptables internationales, le Groupe Eurasia foncière investissements a établi les comptes consolidés au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2013 en conformité avec le référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne et applicable à cette date.
Ce référentiel est disponible sur le site : http://ec.europa.eu/internal_market/accounting/ias/index_fr.htm
Les principes et méthodes comptables retenus sont identiques à ceux utilisés dans la préparation des comptes consolidés annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2012, à l'exception de l'adoption des nouvelles normes et interprétations suivantes d'application obligatoire pour l'exercice ouvert au 1er janvier 2013, à savoir :
· IAS 1 : amendements relatifs à la présentation des autres éléments du résultat global ;
IAS 12 : amendements relatifs au recouvrement des actifs sous-jacents ;
Ces normes n'emportent pas de conséquences significatives sur le résultat net et la position financière du groupe, ni sur la présentation des comptes et de l'information financière.
Le groupe n'a par ailleurs pas anticipé de normes, d'amendements ou d'interprétations IFRIC dont l'application n'était pas obligatoire au 31 décembre 2013, soit parce que ces textes n'avaient pas encore été adoptés en Europe, soit parce que le groupe n'a pas décidé de les appliquer par anticipation. Ces textes sont les suivants :
Le groupe n'est pas à ce stade concerné par ces textes. Le processus de détermination des impacts potentiels de ce texte sur les comptes consolidés du Groupe est en cours.
Les comptes consolidés ont été établis selon la convention du coût historique à l'exception des immeubles de placement, des instruments financiers et des titres destinés à la vente qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Pour préparer les informations financières conformément aux principes comptables généralement admis, la Direction du Groupe doit procéder à des estimations et formuler des hypothèses qui affectent, d'une part, les montants présentés au titre des éléments d'actif et de passif ainsi que les informations fournies sur les actifs et passifs éventuels à la date d'établissement de ces informations financières et, d'autre part, les montants présentés au titre des produits et charges de l'exercice. L'ensemble de ces estimations et de ces hypothèses se situent dans un contexte de continuité de l'exploitation.
La Direction revoit ces estimations et appréciations de manière régulière sur la base de son expérience passée ainsi que de divers autres facteurs jugés raisonnables, qui constituent le fondement de ses appréciations de la valeur comptable des éléments d'actif et de passif. Des changements de faits et circonstances économiques et financières peuvent amener le Groupe à revoir ses estimations.
Les estimations susceptibles d'avoir une incidence significative sont les suivantes :
A chaque date de clôture annuelle, le Groupe fait appel à un expert immobilier indépendant pour l'évaluation de ses immeubles de placement. Ces évaluations sont établies notamment sur la base d'hypothèses de marché qui pourraient différer dans le futur et modifier sensiblement les estimations actuelles figurant dans les états financiers.
Les stocks sont évalués au plus faible du coût d'entrée des stocks et de la valeur nette de réalisation conformément à l'IAS 2. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans le cours normal de l'activité diminué des coûts estimés pour l'achèvement ainsi que des coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente.
Une dépréciation des créances clients est comptabilisée si la valeur actualisée des encaissements futurs est inférieure à la valeur nominale. Le montant de la dépréciation prend en compte la capacité du débiteur à honorer sa dette et l'ancienneté de la créance.
La valeur comptable des actifs d'impôts différés résultant de report déficitaire est déterminée à chaque date de clôture en fonction de la probabilité de réalisation d'un bénéfice imposable disponible permettant l'utilisation de ces actifs d'impôts différés.
Cette probabilité est appréciée non seulement à partir des bénéfices prévisionnels, mais aussi en fonction de l'organisation du Groupe.
Les comptes consolidés comprennent les états financiers de EFI et de ses filiales au 31 décembre. Cet ensemble forme le Groupe EFI.
Toutes les transactions significatives réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminés.
Les comptes consolidés regroupent l'ensemble des entreprises sous contrôle majoritaire, contrôle conjoint ou influence notable.
Les filiales sur lesquelles le Groupe exerce directement ou indirectement un contrôle exclusif ou majoritaire sont consolidées par intégration globale. Les filiales non significatives par rapport à l'ensemble consolidé ne sont pas intégrées dans le périmètre de consolidation.
La liste des sociétés consolidées figure dans la note 6.
Toutes les sociétés incluses dans le périmètre de consolidation ont établi des comptes au 31 décembre.
Pour les acquisitions de titres qui ne sont pas considérées comme des acquisitions d'entreprises, le coût est réparti entre les actifs et passifs individuels identifiables sur la base des justes valeurs relatives à la date d'acquisition. Les acquisitions de SNC CENTRE EURASIA et des SCI BONY et DUBLIN ont été traitées comme des achats d'actifs.
Si celle-ci est considérée comme un regroupement d'entreprises, les actifs et les passifs identifiables sont comptabilisés à leur juste valeur à la date d'acquisition et la différence entre la quote-part d'intérêt de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et des passifs identifiables à la date de prise de contrôle et le coût d'acquisition, constitue un écart d'acquisition.
La différence positive entre le coût d'acquisition et la quote-part de l'acquéreur dans la juste valeur des actifs et passifs identifiables acquis est enregistrée comme goodwill (écart d'acquisition à l'actif du bilan).
Les écarts d'acquisition ne sont pas amortis et font l'objet de tests de perte de valeur.
Les autres actifs immobilisés et les titres mis en équivalence sont également soumis à un test de perte de valeur chaque fois que les événements, ou changements de circonstances indiquent que ces valeurs comptables pourraient ne pas être recouvrables.
Le test de perte de valeur consiste à comparer la valeur nette comptable de l'actif à sa valeur recouvrable, qui est la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de cession et sa valeur d'utilité.
La valeur d'utilité est obtenue en additionnant les valeurs actualisées des flux de trésorerie attendus de l'utilisation de l'actif (ou groupe d'actifs) et de sa sortie in fine. Dans ce cadre, les immobilisations sont regroupées par Unités Génératrices de Trésorerie (UGT). Une UGT est un ensemble homogène d'actifs (ou groupe d'actifs) dont l'utilisation continue génère des entrées de trésorerie largement indépendantes des entrées de trésorerie générées par d'autres groupes d'actifs.
La juste valeur diminuée des coûts de cession correspond au montant qui pourrait être obtenu de la vente de l'actif (ou groupe d'actifs), dans des conditions de concurrence normale, diminué des coûts directement liés à la cession.
Lorsque les tests effectués mettent en évidence une perte de valeur, celle-ci est comptabilisée afin que la valeur nette comptable de ces actifs n'excède pas leur valeur recouvrable.
Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu par le propriétaire ou le preneur d'un contrat de location financement pour en retirer des loyers, ou pour valoriser son capital ou les deux.
Le Groupe EFI a choisi comme méthode comptable le modèle de la juste valeur, qui consiste
conformément à l'option offerte par l'IAS 40, à comptabiliser les immeubles de placement à leur juste valeur et constater les variations de valeur au compte de résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
La détermination des valeurs de marché des immeubles de placement est obtenue à partir d'expertises immobilières.
La juste valeur d'un immeuble de placement est le prix auquel cet actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale et reflète l'état réel du marché et circonstances prévalant à la date de clôture de l'exercice et non ceux à une date passée ou future. Elle ne tient pas compte des dépenses d'investissement futures qui amélioreront le bien immobilier ainsi que des avantages futurs liés à ces dépenses futures.
Par ailleurs, la juste valeur est déterminée sans aucune déduction des coûts de transaction encourus lors de la vente ou de toute sortie.
Au 31 décembre, la juste valeur est déterminée sur la base d'expertises indépendantes dont la méthode est décrite ci-dessous. Les expertises fournissent des évaluations hors frais et droits.
Les variations de juste valeur sont enregistrées dans le compte de résultat sur la ligne «Variation de valeur des immeubles de placement » et sont calculées de la façon suivante : Variation de juste valeur =
Valeur de marché à la clôture de l'exercice
Valeur de marché à la clôture de l'exercice précédent
Montant des travaux et dépenses capitalisables de l'exercice.
La variation de juste valeur est ajustée de la prise en compte des conditions locatives spécifiques dans d'autres parties du bilan afin d'éviter une double comptabilisation.
Pour les comptes semestriels au 30 juin, le Groupe EFI vérifie uniquement l'absence de variation significative de la juste valeur.
L'ensemble des immeubles composant le patrimoine du groupe EFI fait l'objet d'une expertise au moment de l'acquisition des biens.
Il a fait l'objet d'une expertise au 31 décembre 2013 par SOLVIMO EXPERTISE.
Ces évaluations sont conformes aux normes professionnelles nationales de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, du rapport COB (AMF) de février 2000, ainsi qu'aux normes professionnelles européennes Tegova et aux principes de (RICS) « The Royal Institution of Chartered Surveyors ».
La valeur vénale correspond au prix auguel un bien peut raisonnablement être vendu en supposant que les conditions suivantes ont été réunies :
La valeur vénale tient compte de la situation géographique, de la commercialité à céder, et des hypothèses raisonnables de revenus locatifs compte tenu des conditions actuelles de marché, du taux d'occupation, de la date de renouvellement des baux ainsi que de la nature et de la qualité des immeubles ainsi que des travaux restant à réaliser.
EFI choisit son expert dans le respect de ces principes :
la désignation doit intervenir à l'issue d'un processus de sélection prenant notamment en compte l'indépendance, la qualification, la compétence en matière d'évaluation immobilière des classes d'actifs concernés ainsi que la localisation géographique des actifs soumis à évaluation;
lorsqu'il est fait appel à une société d'expertise, la Société doit s'assurer, au terme de sept ans, de la rotation interne des équipes chargées de l'expertise dans la société d'expertise en question;
l'expert ne peut réaliser plus de deux mandats de quatre ans pour le client en question sauf s'il s'agit d'une société sous réserve du respect de l'obligation de rotation des équipes.»
La valeur vénale est déterminée par référence aux prix de vente constatés sur le marché pour des ensembles immobiliers équivalents (nature, localisation, et ayant lieu à une date la plus proche possible de la date à laquelle l'expertise est effectuée. Les expertises réalisées ont fait l'objet d'une approche multi critères selon les usages. S'agissant principalement de biens d'investissement et non à usage résidentiel, la méthode par le revenu a été privilégiée.
Cette dernière correspond au ratio revenu annuel net / taux de capitalisation. Le revenu annuel net est constitué des loyers potentiels diminués des charges opérationnelles directes non refacturables et ajustés de la vacance éventuelle. Les taux de capitalisation résultent des données internes des experts issues de l'observation du marché et prennent également en compte le potentiel de revalorisation de loyers. La capitalisation des revenus est effectuée
sur la base de la valeur locative de marché. Il est également tenu compte des loyers réels jusqu'à la prochaine révision du bail, ces derniers étant légèrement supérieurs aux loyers potentiels
Des taux de rendement théoriques ont été retenus en prenant soin de retirer le montant des droits d'enregistrement s'élevant à 6.2% du prix en principal.
Les immobilisations corporelles n'entrant pas dans la catégorie des immeubles de placement correspondent principalement aux mobiliers, matériels informatiques, matériels de transport et aux immeubles d'exploitation.
Un immeuble d'exploitation est un bien immobilier détenu par son propriétaire pour être utilisé dans la production ou la fourniture de services ou à des fins administratives.
Les immobilisations corporelles sont enregistrées pour leur prix de revient, augmentés le cas échéant des frais d'acquisition pour leur montant brut d'impôt, diminuées du cumul des amortissements.
Les amortissements sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée d'utilité de chaque composant constitutif des actifs, à savoir :
Actuellement, le groupe EFI ne possède pas d'immeubles d'exploitation.
Les stocks de programmes immobiliers sont évalués à leur coût de revient qui comprend le prix d'acquisition des terrains, les taxes, le coût de construction et d'aménagement, le coût des VRD, les honoraires, les frais annexes (dont taxe foncière) ainsi que le coût des emprunts.
Le coût des emprunts directement attribuables à l'acquisition, la construction ou la production d'un actif qualifié sont comptabilisés dans le coût de cet actif.
A chaque clôture, le Groupe apprécie s'il existe un indice de perte de valeur de ses stocks. Un indice de perte de valeur peut être soit un changement dans l'environnement économique ou technique, soit une baisse de sa valeur de marché.
Si un indice de perte de valeur est identifié, la valeur recouvrable du stock est déterminée, comme la plus élevée des deux valeurs suivantes : juste valeur nette des coûts de sortie, ou valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l'utilisation continue de l'actif et de sa sortie à la fin de l'utilisation prévue.
La perte de valeur ainsi calculée est enregistrée en résultat, pour la différence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable du stock.
Les passifs financiers comprennent les emprunts, les autres financements et découverts bancaires. Tous les emprunts ou dettes portant intérêts sont initialement enregistrés à la juste valeur du montant reçu, moins les coûts de transaction directement attribuables.
Postérieurement à la comptabilisation initiale, les prêts et emprunts portant intérêts sont évalués au coût amorti, en utilisant la méthode du taux d'intérêt effectif.
Les actifs financiers sont classés en 3 catégories :
Les prêts et créances, acquis ou octroyés, non détenus a des fins de transaction ou non destines a la vente, sont enregistrés dans l'état de situation financière parmi les « Prêts et créances ». Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti sur la base du taux d'intérêt effectif. Ils peuvent faire l'objet, le cas échéant, d'une dépréciation.
Sont comptabilises en actifs financiers les titres des sociétés non consolidées ainsi que les prêts obligataires. Ils sont évalués après leur comptabilisation initiale au cout amorti et peuvent faire l'objet, le cas échéant, d'une dépréciation.
Ce sont les actifs financiers non dérivés détenus pour une période indéterminée et que le Groupe peut être amené à céder à tout moment. Ils sont réévalués à leur juste valeur à la date d'arrêté et comptabilises en titres monétaires disponibles à la vente. Les intérêts courus ou acquis des titres à revenu fixe sont enregistrés en résultat sur la base du taux d'intérêt effectif tandis que les variations de juste valeur hors revenus sont présentées en autres éléments du résultat global. En cas de cession ou de dépréciation durable de ces actifs financiers, le Groupe constate en résultat ces variations de juste valeur.
Les créances clients entrent dans la catégorie des actifs financiers émis par l'entreprise selon IAS 39. Elles sont évaluées à la juste valeur lors de la comptabilisation initiale. Compte tenu des échéances de paiement généralement à moins de trois mois, la juste valeur des créances est assimilée à la valeur nominale.
Les créances sont ensuite comptabilisées au coût amorti et peuvent faire l'objet d'une dépréciation lorsque la valeur recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable.
La trésorerie et équivalents comprend les liquidités et les placements à court terme ayant une échéance de moins de 3 mois à compter de la date d'acquisition et dont les sous-jacents ne présentent pas de risques de fluctuations significatifs.
La valorisation des placements à court terme est effectuée à la valeur de marché à chaque clôture. Les gains et pertes latents sont comptabilisés en résultat s'ils sont significatifs.
Les découverts bancaires remboursables à vue, qui font partie intégrante de la gestion de la trésorerie du Groupe, constituent une composante de la trésorerie et des équivalents de trésorerie pour les besoins du tableau de flux de trésorerie.
Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu'une obligation à l'égard d'un tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente. La provision est maintenue tant que l'échéance et le montant de la sortie ne sont pas fixés avec précision. Le montant de la provision est la meilleure estimation possible de la sortie de ressources nécessaires à l'extinction de l'obligation.
En matière de litiges salariaux, les provisions correspondent à la valeur estimée de la charge probable que les entreprises concernées auront à décaisser pour des litiges faisant l'objet de procédures judiciaires. En matière de litiges commerciaux, les provisions correspondent aux coûts estimés de ces litiges pour lesquels les sociétés concernées ne peuvent pas espérer la moindre contrepartie.
Les provisions pour risques entrant dans le cycle d'exploitation normal de l'activité et la part à moins d'un des autres provisions pour risques sont classées en passif courant. Les provisions ne répondant pas à ces critères sont classées en tant que passifs non courants.
L'impôt sur le résultat comprend l'impôt exigible et l'impôt différé. L'impôt est comptabilisé en résultat sauf s'il se rattache à des éléments qui sont comptabilisés en capitaux propres.
Conformément à la norme l'IAS 12, les impôts différés sont comptabilisés selon la méthode du report variable à concurrence des différences temporelles entre la base fiscale des actifs et passifs et leur base comptable dans les états financiers consolidés. Aucun impôt différé n'est comptabilisé s'il naît de la comptabilisation initiale d'un actif ou d'un passif lié à une transaction, autre qu'un regroupement d'entreprises, qui au moment de la transaction, n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
La valeur comptable des actifs d'impôt différé est revue à chaque date de clôture et réduite dans la mesure où il n'est plus probable qu'un bénéfice imposable suffisant sera disponible pour permettre l'utilisation de l'avantage de tout ou partie de ces actifs d'impôt.
Les actifs d'impôts différés sont réappréciés à chaque date de clôture et sont reconnus dans la mesure où il devient probable qu'un bénéfice futur imposable permettra de les recouvrer.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont évalués au taux d'impôt adopté ou quasi adopté à la date de chaque clôture et dont l'application est attendue sur l'exercice au cours duquel l'actif sera réalisé ou le passif réglé pour chaque réglementation fiscale. Les impôts relatifs aux éléments reconnus directement en capitaux propres sont comptabilisés en capitaux propres et non dans le compte de résultat.
Les impôts différés actifs ne sont reconnus que dans la mesure où la réalisation d'un bénéfice imposable futur, qui permettra d'imputer les différences temporelles, est probable.
Les actifs et passifs d'impôts différés ne sont pas actualisés.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés lorsqu'ils concernent une même entité fiscale et un même taux.
Le déficit reportable non activé au 31 décembre 2013 s'élève à 25 M€ environ.
EFI ne disposant pas de personnel, aucune estimation n'a été retenue.
En application de l'IAS 17, le chiffre d'affaires du Groupe correspond au montant des revenus locatifs et des charges refacturées aux locataires des sociétés consolidées
Les revenus locatifs résultant d'immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location.
Les avantages accordés aux locataires tels que les franchises de loyers ou les loyers progressifs qui trouvent leur contrepartie dans le niveau de loyer apprécié sur l'ensemble de la période d'engagement du locataire sont étalés sur la durée ferme du bail sans tenir compte de l'indexation.
Les contrats de baux signés entre EFI et ses locataires sont des contrats de location simple au sens de la norme IAS 17. Plus généralement, les baux incluent des clauses classiques de renouvellement à l'issue de la période de location et d'indexation des loyers ainsi que les clauses généralement stipulées dans ce type de contrat.
Les informations complémentaires à la norme IFRS 7 sont présentées dans la note 8.6.
Le chiffre d'affaires et le résultat des programmes immobiliers en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) sont appréhendés selon la méthode de l'avancement.
Le produit pris en compte à l'avancement correspond au prix de vente avancé, calculé sur la base du prix de vente prévu dans l'acte notarié multiplié par le taux d'avancement du chantier.
Le taux d'avancement est déterminé sur la base du coût des travaux comptabilisés par rapport aux coûts prévisionnels de l'opération.
Le tableau est présenté selon la méthode indirecte conformément à la norme IAS 7. La charge d'impôt est présentée globalement dans les flux opérationnels.
Les intérêts financiers versés sont portés en flux de financement. Les intérêts perçus figurent dans le flux d'investissement.
Les dividendes versés sont classés en flux de financement.
Cette norme requiert une présentation de la note relative à l'information sectorielle qui est basée sur le reporting interne régulièrement examiné par le principal décideur opérationnel du Groupe, afin d'évaluer la performance de chaque secteur opérationnel et de leur allouer des ressources.
Le suivi opérationnel est réalisé par activité en le décomposant en trois pôles :
Le résultat par action avant dilution est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice, à l'exclusion du nombre moyen des actions ordinaires achetées et détenues à des fins d'autocontrôle.
Le résultat dilué par action est calculé en retenant l'ensemble des instruments donnant un accès différé au capital de la société consolidante, qu'ils soient émis par celle-ci ou par une de ses filiales. La dilution est déterminée instrument par instrument, compte tenu des conditions existantes à la date de clôture.
| lSociétés | RCS | méthode de consolidation |
% contrôle | % intérêt |
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2013 | 31/12/2013 | |||
| SA EUROPE FONCIERE INVESTISSEMENTS (a) | 328 718 499 | IG | ste mère | ste mère |
| ISNC CENTRE EURASIA | 537 417 214 | IG. | 99.99% | 99.99% |
| SCI BONY | 539 396 127 | IG | 99.00% | 99.00% |
| SCI DUBLIN | 484 949 565 | IG | 50.00% | 50.00% |
| H.D. | 790 681 399 | IG | 50.00% | 50.00% |
| HARDINS DU BAILLY | 528 108 152 | IG | 100.00% | 100.00% |
| SCI QUAI DU LUCIEN LERANC | 489 092 049 | ME | 33.33% | 33.33% |
(a) anciennement MB RETAIL EUROPE
IG : intégration globale
ME : mise en équivalence
EFI est la maison mère juridique des sociétés consolidées
Le périmètre de consolidation comprend 7 sociétés au 31 décembre 2013.
Les variations de périmètre sont précisées en Note 2.
Le groupe a acquis au 20 novembre 2012, via la SCI BONY, 33,33 % de la SCI DU QUAI LUCIEN LEFRANC pour un prix de 135 K€. Les comptes de cette société n'avaient pas été consolidés au 31 décembre 2012.
Il n'y a pas d'écart d'acquisition au 31 décembre 2013.
| Immeubles de | |
|---|---|
| (en milliers d'euros) | placement |
| Acquisitions | 13 2 74 |
| Cessions | |
| Variation de périmètre | 180 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 369 |
| Solde au 31 décembre 2012 | 13823 |
| Acquisitions | 9 1 6 1 |
| Cessions | |
| Variation de périmètre | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 1346 |
| Solde au 31 décembre 2013 | 24 330 |
Le groupe est directement propriétaire de tous ses immeubles de placement et n'a pas recours à un contrat de location-financement.
l.
| len milliers d'euros | Bureaux Commerces | Entreprôts | Usage mixte |
Totall |
|---|---|---|---|---|
| Acquisitions | 13 2 7 4 | 13 274 | ||
| l Cessions | ||||
| Variation de périmètre | 180 | 180 | ||
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | 369 | 369 | ||
| Solde au 31 décembre 2012 | 180 | 13643 | 13823 | |
| Acquisitions | 9161 | 9 1 6 1 | ||
| l Cessions | ||||
| Variation de périmètre | ||||
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement | -24 | 1370 | 1346 | |
| Solde au 31 décembre 2013 | 0 | 156 | 24 174 | 24 3 30 |
Les immeubles de placement sont évalués par un expert immobilier indépendant de façon annuelle.
| Autres | |
|---|---|
| Valeurs nettes (en milliers d'euros) | immobilisations |
| corporelles | |
| Acquisitions | 316 |
| Cessions | |
| Dotations | |
| Variation de périmètre | |
| Solde au 31 décembre 2012 | 312 |
| Acquisitions | 290 |
| Cessions | |
| Remboursements avances / immobilisations corporelles | $-240$ |
| Dotations | -19 |
| Variation de périmètre | |
| Solde au 31 décembre 2013 | 343 |
| en milliers d'euros | Valeur brute au 31/12/2013 |
Provisions 31/12/2013 |
Valeur nette au Valeur nette au l' 31/12/2013 |
31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|
| stocks immobiliers | 10 241 | 10 241 | 7 5331 | |
| Total des stocks | 10 241 | 10 241 | 7533 |
_______________________________________
Le stock représente le coût historique des bâtiments ainsi que l'ensemble des coûts rattachés détenus par :
La variation des stocks entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013 s'analyse comme suit :
| SNC CENTRE EURASIA |
SCI BONY | H.D. | Jardins du Bailly |
Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Stocks au 1/1/2012 | 74591 | 7459I | |||
| + travaux réalisés en 2012 | 477 | 477 | |||
| $+$ autres coûts | 1 795l | 1795 I | |||
| - coût de revient lot vendu | $-2198$ | $-2198$ | |||
| Stocks au 31/12/2012 | 7 533l | 7 533I | |||
| + Variation de périmètre | 1079 | 1079 J | |||
| + Coûts d'achats / travaux | 1677 | 841 | 1 1 4 9 1 | 150 J | 3060 |
| l- Coût de revient ventes | $-1412$ | $-19$ | -1431 | ||
| Stocks au 31/12/2013 | 7 798 | 84 | 1 149l | 1210 | 10241 |
| en milliers d'euros | Valeur brute au 31/12/2013 |
Provisions 31/12/2013 |
Valeur nette au 31/12/2013 |
Valeur nette au 31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés | 3941 | $-11$ | 3 9 3 0 | 4534 |
| Créances sur opérations immobilières en cours |
2900 | 2900 | ||
| Avances et acomptes sur cdes | 0 | O | ||
| Créances opérationnelles (fournisseurs, sociales et fiscales) |
611 | 611 | 574 | |
| Autres créances | 613 | 613 | 275 | |
| Charges constatées d'avance | 29 | 29 | ||
| Total des autres créances | 4 1 5 3 | 4 1 5 3 | 851 | |
| Total des créances d'exploitation | 8094 | $-11$ | 8083 | 5 3 8 5 |
| en milliers d'euros | Actifs détenus à des fins de transaction |
Actifs détenus jusqu'à l'échéance |
Prêts et créances |
Actifs disponibles à la vente |
Total bilan |
|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2013 | |||||
| Actifs financiers non courants | 101 | 101 | |||
| Stocks | 10 24 1 | 10 241 | |||
| Clients et comptes rattachés | 3 9 3 0 | 3930 | |||
| Autres actifs courants | 4 1 2 4 | 4 1 24 | |||
| Trésorerie et équivalents | 352 | 352 | |||
| Total des actifs financiers | 352 | 101 | 4 1 2 4 | 14 171 | 18748 |
| 31/12/2012 | |||||
| Actifs financiers non courants | 135 | 135 | |||
| Stocks | 7533 | 7533 | |||
| Clients et comptes rattachés | 4534 | 4534 | |||
| Autres actifs courants | 851 | 851 | |||
| Trésorerie et équivalents | 567 | 567 | |||
| Total des actifs financiers | 567 | 135 | 5385 | 7533 | 13 620 |
Au 31 décembre 2013, le capital social est de 676.673 euros, divisé en 67.667.348 actions de 0,01 euros chacune.
Aucune opération sur le capital n'a été réalisée au cours de l'exercice.
Au 31 décembre 2013, les réserves sont constituées des réserves consolidées.
Aucun dividende n'a été distribué au cours de l'année 2013.
Des actions de la société SA EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS sont détenues par
le groupe.
$\ddot{\phantom{a}}$
Aucun rachat ou aucune cession n'est intervenu au cours de l'exercice 2013.
La part du capital social ainsi détenue se détaille de la façon suivante :
| Actions propres en nbre d'actions |
31/12/2012 | 31/12/2013 |
|---|---|---|
| Nbre actions à l'ouverture | 14 000 | 14 000 |
| Augmentation | ΩI | |
| Diminution | ||
| Nbre d'actions à la clôture | 14 000 | 14 000 |
Il s'agit essentiellement des intérêts minoritaires dans la SCI DUBLIN et de la société $H.D.$
| len milliers $\epsilon$ | solde 31/12/2013 |
partie non courante |
dont entre 1 et 5 ans |
$dont + 5 ans$ | partie courante |
|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 12 192 | 11728 | S 998 | 5730 | 464 |
| Contrats location financement | OI | ||||
| Concours bancaires | 62 | 62 | |||
| Comptes courants | 8533 | 4582 | 4582 | Ol | 3951 |
| Dépôts de garantie | 329 | 329 | |||
| Autres dettes financières | 442 | 363 | 341 | 231 | 79 |
| Total des dettes financières | 21 558 | 16 673 | 10 920 | 5 7 5 3 1 | 4885 |
L'échéance de la partie courante des dettes financières est à moins d'un an.
| len milliers € | Moins un mois |
1 à 3 mois | $3$ à 12 mois | Total |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 68 | 98 | 299 | 464 |
| Contrats location financement | ||||
| Concours bancaires | 62 | 62 | ||
| Comptes courants | 3951 | 3951 | ||
| Dépôts de garantie | 329 | 329 | ||
| Autres dettes financières | 13 | 59 | 79I | |
| Total des dettes financières | 136 | 111 | 4638 | 4885I |
| len milliers € | solde 31/12/2013 |
taux fixe | Itaux variable l | non rémunérée |
|---|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 12 192 | 8 192 | 4000 | |
| Contrats location financement | ||||
| l Concours bancaires | 62 | 62 | ||
| Comptes courants | 8533 | 8533 | ||
| Dépôts de garantie | 329 | 329 | ||
| Autres dettes financières | 442 | 442 | ||
| Total des dettes financières | 21 558 | 8634 | 4 0 62 | 8862 |
Il n'y a aucun instrument de couverture en place à ce jour.
$\bar{z}$
| len milliers $\epsilon$ | solde 31/12/2013 |
partie non courante |
I dont entre 1 et 5 ans |
dont + 5 ans | partie courante |
|---|---|---|---|---|---|
| Provisions pour charges | O. | ||||
| Dettes sociales | |||||
| Dettes fiscales | 2874 | 2 874 l | |||
| Dettes sur acquisition immeubles de placement | 1780 | 1464 | 1064 | 399 | 316 |
| Dettes sur opérations VEFA | 1975 | 1975 | |||
| Autres dettes | 227 | 227 | |||
| Produits constatés d'avance | 3882 | 3882 | |||
| Total des autres passifs | 10738 | 1 464I | 1064 | 399 | 9 274 |
La partie courante des autres passifs a une échéance à moins d'un an.
| len milliers € - 31/12/2013 | Catégorie | Coût amorti | Juste Valeur en capitaux propres |
Juste Valeur en résultat |
Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Dettes financières | $CA/$ JVR | 21 5 58 | 21 5 58 | ||
| Fournisseurs | CA | 1 107 | 1 1 0 7 | ||
| Autres dettes | CA | 10738 | 10738 | ||
| Total des passifs au 31/12/2013 | 33 403 | 33 403 |
CA : coût amorti
$\lambda$
JVR : juste valeur en résultat
31/12/2012
| en milliers € - 31/12/2012 | Catégorie | Coût amorti | Juste Valeur en capitaux propres |
Juste Valeuren résultat |
Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Dettes financières | CA/JVR | 13784 | 91 | 13 793 | |
| Fournisseurs | CA | 1458 | 1458 | ||
| Autres dettes | CA | 5472 | 5 4 7 2 | ||
| Total des passifs au 31/12/2012 | 0 | 20 714 | 0 | 91 | 207231 |
CA: coût amorti
JVR : juste valeur en résultat
| en milliers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 2066 | 1 2 1 8 1 |
| Ventes programmes immobiliers (Vefa) | 2 790I | 3607 |
| Total des produits des activités ordinaires | 4856 | 4 8 2 5 1 |
| en milliers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 | |
|---|---|---|---|
| Charges externes | 784 | 396 | |
| Impôts et taxes | 626 | 128 | |
| Coûts d'acquisition (a) | 600 | ||
| Total des autres charges | 1410 | 1 1 2 4 |
: la rubrique « coût d'acquisition » correspond au coût de cotation. Les coûts de $(a)$ cotation pour 600 K€ se décomposent comme suit : 500 K€ de paiement pour l'acquisition de EFI et 100 K€ des titres de SNC Centre Eurasia.
Il existe un contrat de prestation entre EFI et ses filiales d'une part et EURASIA GROUPE d'autre part.
| len milliers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Intérêts des emprunts et des contrats de location financement |
368 | 302 |
| Intérêts des comptes courants d'associés | ||
| Autres charges | ||
| Intérêts et charges assimilées (A) | 368 | 302 |
| Rémunération de la trésorerie et équivalents | ||
| Produits des instruments de couverture | ||
| Produits de trésorerie et équivalents (B) | ||
| Montant net des charges financières (A - B) | 368 | 302 |
| jen milliers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| Impôts exigibles | ||
| Impôts différés | 677 | 345I |
| Impôts | 688 | 376I |
Les reports déficitaires existants ne se sont pas traduits par la constatation d'un impôt différé actif.
| 31/12/2013 | 31/12/2012 | |
|---|---|---|
| Résultat revenant aux actionnaires de la société (K€) | 2 2 3 5 1 | 1 2 4 2 |
| Nombre d'actions ordinaires | 67 667 348 | 67 667 348 |
| Actions au-détenues | $-14000$ | $-14000$ |
| Nombre d'actions après neutralisation des actions auto-détenues | 67 653 348 | 67 653 348 |
| $ $ Résultat net par action (€) | 0.031 | 0.02 |
| Nombre de titres à créer | 0.00 | 0.00 |
| Résultat par action dilué | 0.03 | 0.02 |
Les décaissements sur investissements correspondent principalement aux acquisitions d'immeubles de placement hors impact de la juste valeur en application de l'IAS 40.
| en milliers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| (Immeubles de placement (valeur historique) | 3 5 9 1 | 9189 |
| Autres immobilisations | 2901 | 316 |
| Remboursement avances | $-240$ | |
| Décaissements sur investissements | 3641 | 95051 |
__________
Les autres passifs courants/non courants se rattachant aux flux d'investissement concernent une dette souscrite lors de l'acquisition de l'immeuble de placement et servant à son financement.
Il n'y a pas eu d'opération sur le capital au cours de l'exercice 2013.
L'apport en capital de 1.000 K€ correspond à l'augmentation de capital réalisée par EFI en juin 2012.
Les apports au niveau des autres dettes financières correspondent :
Page 33 $-$
7.19 RAPPROCHEMENT DE LA TRESORERIE DU TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE AVEC CELLE DE L'ETAT DE SITUATION FINANCIERE
| Détail de la trésorerie | 31/12/2013 31/12/2012 | |
|---|---|---|
| Banques actif | 352 | 567 |
| Bangues passif | ናን | |
| ∣Total | 290 | 5581 |
$\mathbf{r}$
| ACTIF (en milliers d'euros) | Location | Promotion | Siège | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs non courants | |||||
| Ecarts d'acquisition | 0l | ||||
| Immobilisations corporelles | 24 645 | 27 | 24 672 | ||
| Titres mis en équivalence | 0 | OI | |||
| Autres actifs financiers | 98 | 3 | 101 | ||
| Impôts différés | Ω | ||||
| Total actifs non courants | 24743 | 28 | 3 | 24 774 | |
| Actifs courants | |||||
| lStocks | 574 | 9667 | 10 241 | ||
| Clients et comptes rattachés | 291 | 3638 | 3 930 | ||
| Autres actifs courants | 1454 | 2699 | 4 1 5 3 | ||
| Trésorerie et équivalents | 224 | 22 | 106 | 352 | |
| Total actifs courants | 2 5 4 3 | 16 0 26 | 106 | 18676 | |
| Total actifs destinés à être cédés | ი | ||||
| TOTAL GENERAL | 27 287 | 16 054 | 109 | 43450 |
. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
$\sim$
$\ddot{\phantom{a}}$
| PASSIF (en milliers d'euros) | location | Promotion | siège | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Capitaux Propres | |||||
| Capital | 0 | 677 | 677 | ||
| Primes d'émission | 0 | 1004 | 1004 | ||
| Actions propres | 0 | Ol | |||
| Réserves consolidées part du | |||||
| Groupe | 3 1 3 6 | 1594 | $-1180$ | 3550 | |
| Résultat part du Groupe | 2 2 3 5 | 2 2 3 5 | |||
| Capitaux propres - part du | |||||
| Groupe | 5371 | 1594 | 501 | 7466 | |
| Intérêts minoritaires | 108 | 50 | 158 | ||
| Total capitaux propres | 5 479 | 1644 | 501 | 7624 | |
| Passifs non courants | |||||
| Emprunt obligataire convertible | 0 | ||||
| Autres dettes financières | 10594 | 0 | 6080 | 16 673 | |
| Impôts différés | 2 3 9 7 | 0 | 0 | 2397 | |
| Autres passifs non courants | 1464 | 0 | o | 1464 | |
| Total passifs non courants | 14455 | 0 | 6 080 | 20534 | |
| Passifs courants | |||||
| Autres provisions | 25 | 0 | 25 | ||
| Emprunt obligataire convertible | |||||
| Autres dettes financières | 2602 | 786 | 1498 | 4885 | |
| Fournisseurs et comptes | |||||
| rattachés | 199 | 798 | 110 | 1 1 0 7 | |
| Autres passifs courants | 315 | 8895 | 65 | 9274 | |
| Total courants | 3 140 | 10479 | 1673 | 15 2 91 | |
| TOTAL GENERAL | 23074 | 12 123 | 8 2 5 3 | 43450 |
$\sim 10^7$
$\mathcal{L}^{\pm}$
| COMPTE DE RESULTAT (en milliers d'euros) |
Location | Promotion | Siège | Total | |
|---|---|---|---|---|---|
| Produits des activités ordinaires | |||||
| (chiffres d'affaires) | 1949 | 2908 | 0 | 4856 | |
| Autres produits | 0 | Ω | |||
| Achats de marchandises et | |||||
| matières premières | 0 | $-1392$ | 0 | $-1392$ | |
| Frais de personnel | o | 0 | |||
| Dotations aux amortissements | |||||
| $-83$ | $-15$ | 0 | $-98$ | ||
| d'exploitation | |||||
| Dotations aux provisions | 42 | 0 | 42 | ||
| d'exploitation | $-529$ | $-764$ | $-117$ | $-1410$ | |
| Autres charges | 0 | 0 | 1346 | ||
| Juste valeur des actifs | 1346 | ||||
| Résultat opérationnel | 2725 | 737 | $-117$ | 3 3 4 5 | |
| Charges Financières | $-363$ | $-5$ | $-368$ | ||
| Quote-part des résultats des | |||||
| sociétés mises en équivalence | $-37$ | 0 | 0 | $-37$ | |
| Résultat avant impôt | 2 3 2 5 | 732 | $-117$ | 2941 | |
| $-688$ | 0 | 0 | $-688$ | ||
| Impôts | |||||
| Résultat net de la période | 1637 | 732 | $-117$ | 2 2 5 3 |
Aucun mandataire social ne perçoit de rémunération des sociétés du périmètre de consolidation.
Monsieur Hsueh Sheng WANG, Président Directeur Général de la société Eurasia Groupe assume le mandat du Président Directeur Général de la société EFI.
La société MORGAN LI INVESTMENT LIMITED, a procédé durant les exercices 2012 à 2013 des apports en compte courant d'associé non rémunérés.
Au 31 décembre 2013, les apports s'élevaient à 2 600 722 €.
Monsieur Wang Hsueh Sheng a fait apport à la société d'une somme de 14.900 € au cours de l'exercice 2012. Ce compte n'a pas subi d'évolution au cours de l'exercice 2013.
Ce compte courant n'est pas rémunéré.
la société EURASIA GROUPE a consenti des avances en compte courant à la SNC CENTRE EURASIA qui ont été reprises en 2012 par EFI. Le remboursement de ces avances, qui représentait au 31 décembre 2012 une somme de 1.981.235,19 €, est remboursable au plus tard au 31 décembre 2016, sachant que EFI a la faculté d'effectuer des remboursements avant ce terme, à tout moment et selon ses capacités financières.
| Société concernée |
Bénéficiaire | Nature de la garantie | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SCI BONY | SOCIETE GENERALE | Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution de M. HS Wang à hauteur de 1955 K€ + caution de M. P. Taieb à hauteur de 1 150 K€ (jusqu'en janvier 2016) + caution d'EURASIA GROUPE à hauteur de 2 800K€ + cession dailly des loyers + délégation du contrat d'assurance homme clés sur la tête de monsieur Wang d'un montant de 540 K€ |
3 0 7 6 I | |||
| SCI BONY | CIC | Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution de M. HS Wang à hauteur de 2040 K€ + caution de M. P. Taieb à hauteur de 1200 K€ (jusqu'en janvier 2016) + caution d'EURASIA GROUPE à hauteur de 3500K€ + cession de créance dailly notifiée pour 3500k€ |
3828 | |||
| SCI BONY | CAISSE D'EPARGNE | Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution EFI: 2500 K€ + caution Monsieur Wang : 2500 K€ + privilège prêteur de deniers pour 2 S00 K€ |
2926 | |||
| SCI BONY | BANQUE ESPERITO SANTO ET DE LA VENETIE |
Privilège de prêteur de deniers (1er rang) + caution de M. HS Wang à hauteur de 2.000k€ + délégation / cession dailly des loyers + privilège prêteur de deniers pour 4000k€ |
4800 | |||
| Total | 14631 |
Les engagements hors bilan de la SCI LUCIEN LEFRANC, consolidée par mise en équivalence, sont les suivants :
| Deloitte & Associés | France Consultants | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Montant HT | % | Montant HT | % | |||||
| en k€ | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| AUDIT | ||||||||
| - commissariat aux comptes | ||||||||
| certification, examen | ||||||||
| comptes individuels et consolidés | ||||||||
| . Émetteur | 14.0 | 12.0 | 10.0 | 8 | ||||
| . Filiales intégrées globalement | ||||||||
| - Autres diligences et prestations | ||||||||
| directement liées à la mission | ||||||||
| du commissaire aux comptes | ||||||||
| . Émetteur | 1.5 | |||||||
| . Filiales | ||||||||
| Sous total | 14.0 | 13.5 | 100% | 100% | 10.0 | 91 | 100% | |
| AUTRES PRESTATIONS RENDUES | ||||||||
| par les réseaux aux filiales | ||||||||
| intégrées globalement | ||||||||
| - juridique, fiscal, social | ||||||||
| - autres (à préciser si > 10 % des | ||||||||
| honoraires d'audit) | ||||||||
| Sous total | 0.0 | 0.0 | 0% | 0% | 0.0 | 0 | 0% | |
| TOTAL GENERAL | 14.0 | 13.5 | 100% | 100% | 10.0 | 91 | 100% |
La société et le Groupe EFI sont soumis aux principaux risques suivants liés au financement du groupe :
L'emprunt étant une source de financement significative de l'activité des foncières comme EFI et son groupe, dans le développement de ses activités, la Société et ses filiales peuvent donc être exposées à un risque de taux.
L'exposition peut être limitée par le choix du type de taux ou le recours à des instruments de couverture.
______________________________________
$\mathbf{r}$
Le groupe n'a pas de financements prévoyant un remboursement anticipé de la dette lié au respect de ratios financiers (ou covenants).
______________________________________
Mesdames, Messieurs les actionnaires,
En application des dispositions de l'article L. 225-37, al. 6 du Code de commerce, il vous est rendu compte, aux termes du présent rapport, de la composition, des conditions de préparation et d'organisation des travaux du Conseil d'Administration de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI (Titre 1) ainsi que des procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place par et au sein de la Société au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013 (Titre 2).
Ce rapport vous présente également les informations et renseignements énumérés aux alinéas 7, 8 et 9 de l'article L. 225-37 du Code de commerce (Titre 3).
Il est précisé que ce rapport a été élaboré par le Président du Conseil d'Administration préalablement à sa présentation au Conseil lors de la réunion du 21 mai 2014, au cours de laquelle il a été approuvé.
ooOoo
La composition du Conseil d'Administration à la date du présent rapport est la suivante :
| Noms et prénoms ou dénomination sociale du membre |
Date de première nomination |
Date d'échéance du mandat |
Fonctions principale exercée dans la société |
|---|---|---|---|
| WANG Hsueh Sheng | AGOA statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31/12/2011 |
AGOA statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31/12/2017 |
Président du Conseil d'administration et Directeur Général |
| Mademoiselle Sandrine WANG |
AGOA statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31/12/2011 |
AGOA statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31/12/2018 |
Administrateur |
| M. Ken WANG | AGOA statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31/12/2011 |
AGOA statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31/12/2017 |
Administrateur |
| Mme WANG Meihua | AGOA statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31/12/2011 |
AGOA statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31/12/2017 |
Administrateur |
| M. Frédéric VYXIENH | AGOA statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31/12/2011 |
AGOA statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31/12/2017 |
Administrateur |
Les fonctions exercées par ces personnes dans d'autres sociétés au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013 sont les suivantes :
| Noms et prénoms ou dénomination sociale du |
Autres mandats et fonctions exercés dans d'autres sociétés au cours de l'exercice écoulé |
|---|---|
| membre | |
| Melle Sandrine WANG | Administrateur de la société EURASIA GROUPE SA |
| M. Ken WANG | Aucun mandat |
| M. WANG Hsueh Sheng | Président Directeur Général de la société EURASIA GROUPE Gérant des sociétés suivantes : SARL CORTEL, SARL TRANSPLEX, SCI EURASIA, SCI RIWA, SCI ZAIS, SCI BONY, SNC CENTRE EURASIA, SCCV HD, SCI DUBLIN, EURASIA TV, STALINGRADE, ZEN REAL ESTATE |
| Mme WANG Meihua | Administrateur de la société EURASIA GROUPE SA |
| M. Frédéric VYXIENH (Administrateur indépendant) |
Néant |
Au regard des dispositions légales, aucun administrateur n'est en situation de cumul de mandat.
Le Conseil d'Administration détermine les orientations de l'activité de la Société et veille à leur mise en œuvre.
Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d'actionnaires et dans la limite de l'objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de la Société et règle par ses délibérations les affaires qui la concernent.
Le Conseil d'Administration procède aux contrôles et vérifications qu'il juge opportuns.
Les administrateurs sont été convoqués conformément à l'article 14 des statuts de la Société.
Préalablement aux réunions du Conseil, les administrateurs reçoivent les documents nécessaires en fonction de l'ordre du jour.
Hors séances du Conseil, les membres reçoivent régulièrement toutes les informations importantes concernant la Société que le Président Directeur Général juge utile de leur communiquer.
Aucun comité spécialisé n'a été mis en place au cours de l'exercice écoulé.
Le Conseil se réunit sur convocation de son Président aussi souvent que l'intérêt de la Société l'exige. Les réunions se tiennent au lieu indiqué dans la convocation.
Le Conseil d'Administration est un organe collégial, ses délibérations engagent l'ensemble de ses membres.
Compte tenu de la taille de la Société, de la nature et de la spécificité de son activité, le Conseil d'Administration n'a pas jugé nécessaire de formaliser dans un règlement intérieur les règles générales de son fonctionnement.
Les administrateurs, ainsi que toute personne assistant aux réunions du Conseil d'Administration, sont tenus à une stricte obligation de confidentialité et de réserve s'agissant des informations qui leur sont communiquées par la Société, qu'ils reçoivent dans le cadre des délibérations du Conseil, et des informations présentant un caractère confidentiel ou présentées comme telles par le Président du Conseil d'Administration.
Si le Conseil d'Administration a connaissance d'une information confidentielle, précise et susceptible d'avoir, au moment de sa publication, une incidence sensible sur le cours du titre de la Société, ses membres doivent s'abstenir de communiquer cette information à un tiers tant qu'elle n'a pas été rendue publique et s'interdire de réaliser toute opération sur les titres de la Société.
La présence effective de la moitié au moins des membres du Conseil est nécessaire pour la validité des délibérations.
Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, chaque membre présent ou représenté disposant d'une voix et chaque membre présent ne pouvant disposer que d'un seul pouvoir. En cas de partage, la voix du Président de séance est prépondérante.
Au cours de l'exercice écoulé, le Conseil d'Administration s'est réuni en séance plénière à deux reprises avec un taux de participation moyen de 100% :
Les délibérations du Conseil d'Administration sont constatées par des procès-verbaux retranscrits sur un registre spécial contenant des feuillets mobiles, cotés et paraphés. Ces procès-verbaux sont signés par le Président de séance et au moins un administrateur.
Les copies ou extraits de ces procès-verbaux à produire auprès de tous tiers et administrations sont certifiés par le Président, par le Directeur Général ou par tout délégué mandataire dûment habilité à cet effet.
La Direction Générale
La Direction Générale est exercée par le Directeur Général.
Le Directeur Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la Société. Il exerce ces pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve de ceux que la loi attribue expressément aux assemblées d'actionnaires et au Conseil d'Administration.
Le Directeur Général représente la société dans ses rapports avec les tiers. La Société est engagée même par les actes du Directeur Général qui ne relèvent pas de l'objet social, à moins qu'elle ne prouve que le tiers savait que l'acte dépassait cet objet ou qu'il ne pouvait l'ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve.
Les fonctions de Directeur Général sont actuellement assumées par le Président du Conseil d'Administration.
Limitation des pouvoirs du Président Directeur Général
En dehors des limitations imposées par la loi et les règlements, aucune limitation particulière n'a été apportée par le Conseil d'administration aux pouvoirs du Directeur Général.
Le Conseil d'administration a examiné et arrêté les comptes sociaux et les comptes consolidés au 31 décembre 2013. Il a également arrêté les rapport et résolutions soumis à l'Assemblée générale ordinaire du 30 juin 2014.
Compte tenu des questions inscrites à l'ordre du jour du Conseil d'Administration du 21 mai 2014, les Commissaires aux Comptes ont été invités à participer à cette réunion.
Le Conseil d'administration a pris connaissance de l'activité du groupe ainsi que de l'état de l'endettement et des financements disponibles de la Société.
Le Conseil d'administration a également et régulièrement été informé de l'activité de la Société et de ses filiales.
TITRE 2 – PROCEDURES DE CONTROLE INTERNE ET DE GESTION DES RISQUES MISES EN PLACE PAR LA SOCIETE
Pour la rédaction du présent rapport, la Société s'est appuyée sur le guide de mise en œuvre du contrôle interne pour les valeurs moyennes et petites (Annexe II de la position de l'Autorité des marchés financiers du 9 janvier 2008 sur le rapport du groupe de travail sur les aménagements de la réglementation financière pour les valeurs moyennes et petites). Ce guide est disponible sur le site Internet de l'Autorité des marchés financiers (www.amf-france.org) ainsi que sur le code de gouvernance MIDDLENEXT de décembre 2009 révisé en juin 2013 consultable sur le site http://www.middlenext.com.
Les procédures en vigueur au sein de la Société ont principalement pour objectif :
Le contrôle interne vise à fournir une assurance raisonnable quant à l'atteinte de ces objectifs mais ne peut évidemment fournir une garantie absolue que les risques sont totalement éliminés.
Le Groupe EURASIA Groupe, actionnaire majoritaire de la société EFI, a constitué le Groupe EFI à partir d'octobre 2011 qui au 31 décembre 2013 se compose des sociétés suivantes:
actif immobilier.
Au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2013, l'ensemble de ces sociétés établiront des comptes consolidés à l'exception de la société ZEN REAL ESTATE. En effet cette société, ne portant aucun actif au 31 décembre 2013, a été exclue du périmètre de consolidation en raison de son poids non significatif.
Les acteurs privilégiés du contrôle interne au sein de la Société sont :
Le Conseil d'Administration a en charge la mise en place du système de contrôle interne. Il organise et coordonne les opérations de contrôle adaptées et nécessaires au contrôle interne
La Société applique les procédures en vigueur chez EURASIA GROUPE la maison mère du groupe.
A ce titre elle bénéficie de l'expertise de ses équipes fonctionnelles (services financiers, juridiques et comptables) qui assistent d'EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS – EFI dans le suivi et l'élaboration de son contrôle interne.
L'organisation opérationnelle d'EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI s'appuie sur les compétences internes des membres du Conseil d'Administration mais aussi sur des intervenants extérieurs qu'elle mandate.
La gestion locative des sites est confiée à la société mère du groupe, EURASIA GROUPE dont le siège est sis 28-34, rue Thomas Edison 92230 Gennevilliers.
La société EURASIA GROUPE est une société spécialisée dans la gestion immobilière.
Ainsi dans ce domaine, la société EURASIA GROUPE exerce actuellement une double activité:
L'élaboration de l'information comptable et financière destinée aux actionnaires, notion qui recouvre d'une part la conformité aux principes comptables généralement admis et d'autre part la traduction comptable et financière de l'activité du groupe, est plus particulièrement assurée par la Direction Générale, le Conseil d'Administration et différents prestataires de services externes dont les sociétés d'expertise comptable AURAFI CONSULTING et DFM EXPERTISE ET CONSEIL.
L'établissement des comptes sociaux et consolidés est externalisé et confié à la société d'expertise comptable DFM EXPERTISE ET CONSEIL.
Cette société est notamment en charge au titre de cette mission de :
La comptabilité du Groupe est établie conformément au plan comptable français, au moyen du logiciel comptable de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL sur la base des documents et informations communiqués régulièrement par le Groupe EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI et la société EURASIA GROUPE.
La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI met à la disposition toutes les informations et les documents requis à des fins comptables.
L'établissement des comptes consolidés sera réalisé selon les normes IFRS.
La mission confiée à la DFM EXPERTISE ET CONSEIL comprend plus précisément:
La société DFM EXPERTISE ET CONSEIL prépare les déclarations fiscales courantes des deux sociétés constituant le Groupe EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI (déclarations de TVA, DAS 2, taxe professionnelle, organic, déclaration de paiement de revenus mobiliers, déclaration des contrats de prêt...)
La société DFM EXPERTISE ET CONSEIL est notamment en charge de :
L'établissement des comptes consolidés est externalisé et confié à la société d'expertise comptable AURAFI CONSULTING.
La société AURAFI CONSULTING est notamment en charge de :
La Direction Générale et la société EURASIA GROUPE, chargée de la gestion locative, transmettent à la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL l'information financière et comptable qu'ils ont saisie.
Les comptes sociaux et consolidés sont arrêtés par le Conseil d'Administration.
Dans le cadre de sa mission de gestion locative des sites appartenant au groupe, la société EURASIA GROUPE a mis en place les procédures de contrôle interne et les moyens suivants :
Le département GESTION COMMERCIALE de la société EURASIA GROUPE est composé de 5 personnes et dirigé par un Directeur de gestion des Actifs (DGA).
Chaque actif confié est géré par un gestionnaire sous la direction et le contrôle du DGA.
Les données financières et juridiques des baux commerciaux gérés sont saisies sur son système et les copies scannées des baux et annexes sont liées.
Chaque gestionnaire assure notamment la relation avec les locataires.
Chaque trimestre, chaque gestionnaire sous le contrôle du DGA émet un bordereau de quittancement avec l'état locatif mis à jour des mouvements du trimestre écoulé (résiliation, protocole d'accord, avenant au bail, nouveau bail).
Chaque mouvement locatif est entériné par un acte juridique signé entre le Bailleur et le Locataire.
Toutes les sommes encaissées au titre du quittancement sont enregistrées directement sur le compte bancaire des sociétés bailleresses du groupe.
Un état de rapprochement bancaire est réalisé mensuellement.
Une première lettre de relance est automatiquement adressée à chaque locataire présentant un solde d'impayés 10 jours après l'échéance du dernier terme quittancé.
Une mise en demeure en LR-AR est systématiquement adressée 20 jours après l'échéance du dernier terme quittancé aux locataires présentant encore un solde d'impayés.
Au 30ème jour, le Gestionnaire et le conseil juridique, déterminent ceux des locataires auxquels il convient d'adresser un Commandement de Payer visant la clause résolutoire du bail et fait le point de ceux déjà sous le coup d'une procédure contentieuse.
Un état des impayés détaillé et une balance sont établis mensuellement.
Ces dépenses sont en général liées aux frais de contentieux et aux travaux non refacturables.
Les frais de contentieux sont estimés chaque année. Chaque trimestre, un état des dépenses est réalisé. Chaque année (N+1) une reddition des dépenses contentieuses est faite.
Les travaux non-refacturables font l'objet d'un Plan Pluriannuel de Travaux (5ans).
Les travaux engagés font l'objet d'un appel d'offres auprès d'un minimum de 3 entreprises.
Chaque année un budget prévisionnel des charges communes refacturables est établi.
Les contrats de prestations sont soumis au moins tous les 3 ans à un appel d'offres auprès de 3 entreprises.
Les redditions des budgets de dépenses réelles sont établies tous les ans.
Les règlements des factures sont préparés par un Gestionnaire.
Le département GESTION est dirigé par un Directeur de gestion des Actifs qui contrôle quotidiennement le travail de son équipe de gestionnaires.
Il établit puis contrôle tous les tableaux d'analyses et de suivis financiers.
Le Directeur de Gestion est en charge, notamment, du fonctionnement du système d'information et de gestion. Il s'assure en permanence du paramétrage du système, de l'installation des mises à jour du logiciel, de la formation des équipes.
Il assure le suivi de la production des données qu'il contrôle en établissant les documents de synthèses (facturation, encaissements, balance âgée, rapprochements bancaires,..).
Il valide tous les budgets prévisionnels, reddition de charges, états locatifs, avant présentation au Bailleur.
La société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI a confié également à la société EURASIA GROUPE la mission de commercialisation des locaux vacants.
Pour chaque nouveau locataire, EURASIA GROUPE sollicite :
Le reporting mis en place par la Direction générale est un reporting trimestriel.
A cet effet, la société EURASIA GROUPE établi un rapport d'activités trimestriel contenant, si nécessaire :
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI est particulièrement concernée par les procédures internes visant à assurer un suivi de sa situation patrimoniale, tant pour la préservation et l'optimisation du portefeuille existant que pour la réalisation de nouveaux investissements.
Des comités périodiques, sous la responsabilité de la Direction générale, étudient la situation patrimoniale de la Société.
La Direction Générale analyse l'activité de la Société et de ses filiales sur la base de reportings opérationnels et de prévisions de cash-flows.
En outre, des outils de gestion adaptés ont été mis en place afin d'assurer le suivi de l'ensemble du portefeuille d'actifs de la Société et l'activité de ses principales filiales.
Une équipe de chargés d'affaires a la responsabilité d'assister la Direction générale dans le suivi des participations opérationnelles, des investissements financiers et du suivi des activités immobilières.
Le cas échéant, elle formule des recommandations sur les orientations stratégiques à donner au portefeuille.
Les chargés d'affaires font également état, chaque fois que nécessaire, des opportunités d'investissements sur la base de dossiers étayés et formulent des propositions. Ils informent également sur l'état d'avancement des cessions envisagées ou en cours.
En outre, la Direction générale est vigilante sur l'ensemble des outils, moyens ou processus concourant à la formation de sa structure financière.
EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS -EFI a ainsi pour politique de disposer en permanence de lignes de crédits confirmées pour faire face à tout besoin éventuel et les équipes de la Direction générale assurent à cet effet la relation avec les banques et toutes les négociations bancaires.
Un suivi régulier des délégations de pouvoirs et de signature est effectué, d'une part, par les Conseils juridiques d'EURASIA GROUPE et, d'autre part, par la Direction générale, s'agissant des pouvoirs sur les comptes bancaires.
Conformément aux dispositions légales, toute constitution de sûretés, cautions, avals ou garanties, doit faire l'objet d'un accord préalable du Conseil d'administration.
En outre, conformément aux dispositions légales, une lettre faisant état de l'ensemble des conventions autorisées dans le cadre de l'article L. 225-38 du Code de commerce est adressée chaque année aux Commissaires aux comptes.
La Direction générale est en charge de la communication aux actionnaires des résultats et de l'activité de la Société en collaboration avec le listing sponsor de la Société.
Toute communication financière est examinée par la Direction générale.
Par ailleurs, les chargés d'affaires responsables des investissements communiquent s'il y a lieu à la Direction générale l'état des principaux litiges concernant la Société. En outre, une procédure régulière de recensement des litiges éventuels et des risques afférents a été mise en place à chaque arrêté des comptes, y compris auprès des partenaires extérieurs.
La Société met en œuvre des processus de dispositifs de surveillance et de maîtrise de ses risques, adaptés à son activité, ses moyens et son organisation.
La Société recourt notamment à l'assistance de plusieurs experts extérieurs garantissant à la fois l'expertise et l'indépendance indispensables à la maîtrise des risques.
Au vu des risques énoncés au paragraphe 2.3 du rapport de gestion 2013, le Groupe EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI a mis en place dans son organisation, ainsi qu'il est notamment indiqué dans le corps du présent rapport, les procédures de contrôle interne précédemment décrites, ayant pour objectif de limiter les risques énoncés.
Les risques majeurs auxquels la Société est confrontée sont détaillés au paragraphe 2.3 « Description des principaux risques » du rapport de gestion du Conseil d'Administration sur la situation et l'activité de la Société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013.
Les rémunérations et avantages attribués aux mandataires sociaux sont décrits dans le rapport de gestion sur la situation et l'activité de la Société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI.
Au cours de l'exercice écoulé, le Président Directeur Général n'a perçu aucune rémunération, de quelque nature que ce soit.
Il est enfin précisé que la Société n'a pas mis en œuvre de plan de stock-options.
Aucun système de rémunération ou d'intéressement des mandataires sociaux n'ayant été mis en place, les recommandations formulées dans le code de Gouvernance MIDDLENEXT dont la publication est intervenue en décembre 2009 n'ont à ce jour pas vocation à s'appliquer au sein de EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI.
Les conditions et modalités de participation des actionnaires aux Assemblées Générales sont présentées aux articles 19 à 22 des statuts.
La participation des actionnaires aux Assemblées Générale est également régie par les dispositions légales et réglementaires en vigueur et applicables aux sociétés dont les titres sont admis aux négociations sur un marché réglementé.
Les éléments susceptibles d'avoir une incidence en cas d'offre publique ayant pour cible la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI sont présentés, conformément à l'article L. 225-100-3 du Code de commerce, au paragraphe 6.3.3 du rapport de gestion du Conseil d'Administration sur la situation et l'activité de la Société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS - EFI au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013.
Le Président du Conseil d'Administration Monsieur WANG Hsueh Sheng
__________________________________
Société Anonyme 164, boulevard Haussmann 75008 PARIS
$\mathbf{A} = \mathbf{0}$ . The $\mathbf{A}$ $4.1-1.0$
Rapport des Commissaires aux Comptes, établi en application de l'article L. 225-235 du Code de commerce, sur le rapport du Président du Conseil d'administration
Exercice clos le 31 décembre 2013
France Consultants SA 77, boulevard Malesherbes 75008 Paris
Deloitte & Associés 185 avenue Charles de Gaulle 92524 Neuilly-sur-Seine Cedex
Société Anonyme 164, boulevard Haussmann 75008 PARIS
Exercice clos le 31 décembre 2013
Aux actionnaires,
En notre qualité de Commissaires aux comptes de la société EURASIA FONCIERE INVESTISSEMENTS-EFI et en application des dispositions de l'article L. 225-235 du Code de commerce, nous vous présentons notre rapport sur le rapport établi par le président de votre société conformément aux dispositions de l'article L. 225-37 du Code de commerce au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2013.
Il appartient au Président d'établir et de soumettre à l'approbation du Conseil d'Administration un rapport rendant compte des procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place au sein de la société et donnant les autres informations requises par l'article L. 225-37 du Code de commerce, relatives notamment au dispositif en matière de gouvernement d'entreprise.
Il nous appartient :
Nous avons effectué nos travaux conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France.
Les normes d'exercice professionnel requièrent la mise en œuvre de diligences destinées à apprécier la sincérité des informations concernant les procédures de contrôle interne et de gestion des risques relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière contenues dans le rapport du président. Ces diligences consistent notamment à :
Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur les informations concernant les procédures de contrôle interne et de gestion des risques de la société relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière contenues dans le rapport du président du conseil d'administration, établi en application des dispositions de l'article L. 225-37 du Code de commerce.
Nous attestons que le rapport du Président du conseil d'administration comporte les autres informations requises à l'article L. 225-37 du Code de commerce.
Paris et Neuilly-sur-Seine, le 2 juin 2014 Les Commissaires aux comptes France Consultants SA Stéphane Dan COHEN
Deloitte & Associés
Alain GUINOT
| En € | DELOITTE ET ASSOCIES | FRANCE CONSULTANTS SA | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/2013 | 31/12/2012 | 31/12/2013 | 31/12/2012 | ||||||
| Honoraires | MONTANT HT |
% | MONTAN T HT |
% | MONTANT HT |
% | MONTANT HT |
% | |
| AUDIT | |||||||||
| Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés : |
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| Emetteur (société mère) | 22 500 | 22 500 | |||||||
| Filiales intégrées globalement | |||||||||
| Rapport social et environnemental | 2 500 | ||||||||
| Autres diligences et prestations directement liées à la mission du commissaire aux comptes : |
|||||||||
| Emetteur | |||||||||
| Filiales intégrées globalement | |||||||||
| TOTAL AUDIT (I) | 25 000 | 22 500 | |||||||
| AUTRES PRESTATIONS RENDUES PAR LES RESEAUX AUX FILIALES INTEGREES GLOBALEMENT |
|||||||||
| Juridique, fiscal et social | |||||||||
| Autres | |||||||||
| TOTAL AUTRES PRESTATIONS (II) |
|||||||||
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