ESR Kendall Square REIT Co., Ltd.

Audit Report / Information • Feb 18, 2025

감사보고서 6.0 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사주식회사 00260198 100000000000 20250226 1101117398989 000 1218883 74771 30802 0 N N N Y N P Y 4 N

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사

재 무 제 표 에 대 한

감 사 보 고 서

2024년 06월 01일2024년 11월 30일

제 10 기
부터
까지

제 9 기
2023년 12월 01일	부터
2024년 05월 31일	까지

한영회계법인

목 차

		페 이 지
독립된 감사인의 감사보고서	............................................	1 - 4
재 무 제 표	............................................	5
ㆍ 재 무 상 태 표	............................................	6
ㆍ 포 괄 손 익 계 산 서	............................................	7
ㆍ 자 본 변 동 표	............................................	8
ㆍ 현 금 흐 름 표	............................................	9
ㆍ 주 석	............................................	10 - 39
외부감사 실시내용		40 - 41

독립된 감사인의 감사보고서

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사
이사회 및 주주 귀중

감사의견우리는 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "회사")의 재무제표를 감사하였습니다. 해당 재무제표는 2024년 11월 30일과 2024년 5월 31일 현재의 재무상태표, 동일로 종료되는 양 보고기간의 포괄손익계산서, 자본변동표, 현금흐름표 그리고 중요한 회계정책 정보를 포함한 재무제표의 주석으로 구성되어 있습니다.우리의 의견으로는 별첨된 회사의 재무제표는 회사의 2024년 11월 30일 및 2024년 5월 31일 현재의 재무상태와 동일로 종료되는 양 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라, 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다. 감사의견근거우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준에 따른 우리의 책임은 이 감사보고서의 재무제표감사에 대한 감사인의 책임 단락에 기술되어 있습니다. 우리는 재무제표감사와 관련된 대한민국의 윤리적 요구사항에 따라 회사로부터 독립적이며, 그러한 요구사항에 따른 기타의 윤리적 책임들을 이행하였습니다. 우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습니다.

핵심감사사항핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인사항들입니다. 해당 사항들은 재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성 시 다루어졌으며, 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다. (1) 배당수익의 발생사실핵심감사사항으로 결정된 이유재무제표에 대한 주석 16에 기술된 바와 같이, 회사의 영업수익은 종속회사 및 관계회사로부터 수령하는 배당수익입니다. 따라서 우리는 배당수익의 발생사실과 관련하여 유의적인 위험이 있는 것으로 판단하고 이 영역에 관심을 기울였습니다.핵심감사항목이 감사에서 다루어진 방법핵심감사항목에 대응하기 위하여 우리는 다음의 감사절차를 수행하였습니다. - 회사의 수익인식 회계정책의 합리성 확인- 배당수익에 대한 배당지급통지표 확인 및 배당금 입금 내역 확인- 관계회사인 수익증권에 대한 결산내역서 확인

재무제표에 대한 경영진과 지배기구의 책임경영진은 한국채택국제회계기준에 따라 이 재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는 재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다.

경영진은 재무제표를 작성할 때, 회사의 계속기업으로서의 존속능력을 평가하고 해당되는경우, 계속기업 관련 사항을 공시할 책임이 있습니다. 그리고 경영진이 기업을청산하거나 영업을 중단할 의도가 없는 한, 회계의 계속기업전제의 사용에 대해서도 책임이 있습니다.

지배기구는 회사의 재무보고절차의 감시에 대한 책임이 있습니다. 재무제표감사에 대한 감사인의 책임우리의 목적은 회사의 재무제표에 전체적으로 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는지에 대하여 합리적인 확신을 얻어 우리의 의견이 포함된 감사보고서를 발행하는데 있습니다. 합리적인 확신은 높은 수준의 확신을 의미하나, 감사기준에 따라수행된 감사가 항상 중요한 왜곡표시를 발견한다는 것을 보장하지는 않습니다. 왜곡표시는 부정이나 오류로부터 발생할 수 있으며, 왜곡표시가 재무제표를 근거로 하는 이용자의 경제적 의사결정에 개별적으로 또는 집합적으로 영향을 미칠 것이 합리적으로 예상되면, 그 왜곡표시는 중요하다고 간주됩니다.

감사기준에 따른 감사의 일부로서 우리는 감사의 전 과정에 걸쳐 전문가적 판단을 수행하고 전문가적 의구심을 유지하고 있습니다. 또한, 우리는:- 부정이나 오류로 인한 재무제표의 중요왜곡표시위험을 식별하고 평가하며 그러한 위험에 대응하는 감사절차를 설계하고 수행합니다. 그리고 감사의견의 근거로서 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 부정은 공모, 위조, 의도적인 누락, 허위진술 또는 내부통제 무력화가 개입될 수 있기 때문에 부정으로 인한 중요한 왜곡표시를 발견하지 못할 위험은 오류로 인한 위험보다 큽니다.- 상황에 적합한 감사절차를 설계하기 위하여 감사와 관련된 내부통제를 이해합니다. 그러나 이는 내부통제의 효과성에 대한 의견을 표명하기 위한 것이 아닙니다. - 재무제표를 작성하기 위하여 경영진이 적용한 회계정책의 적합성과 경영진이 도출한 회계추정치와 관련 공시의 합리성에 대하여 평가합니다.- 경영진이 사용한 회계의 계속기업전제의 적절성과, 입수한 감사증거를 근거로 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적 의문을 초래할 수 있는 사건이나 상황과 관련된 중요한 불확실성이 존재하는지 여부에 대하여 결론을 내립니다. 중요한 불확실성이 존재한다고 결론을 내리는 경우, 우리는 재무제표의 관련 공시에 대하여 감사보고서에 주의를 환기시키고, 이들 공시가 부적절한 경우 의견을 변형시킬 것을 요구받고 있습니다. 우리의 결론은 감사보고서일까지 입수된 감사증거에 기초하나, 미래의 사건이나 상황이 회사의 계속기업으로서 존속을 중단시킬 수 있습니다.

- 공시를 포함한 재무제표의 전반적인 표시와 구조 및 내용을 평가하고, 재무제표의 기초가 되는 거래와 사건을 재무제표가 공정한 방식으로 표시하고 있는지 여부를 평가합니다.우리는 여러 가지 사항들 중에서 계획된 감사범위와 시기 그리고 감사 중 식별된 유의적 내부통제 미비점 등 유의적인 감사의 발견사항에 대하여 지배기구와 커뮤니케이션합니다.또한, 우리는 독립성 관련 윤리적 요구사항들을 준수하고, 우리의 독립성 문제와 관련된다고 판단되는 모든 관계와 기타사항들 및 해당되는 경우 관련 제도적 안전장치를 지배기구와 커뮤니케이션한다는 진술을 지배기구에게 제공합니다.

우리는 지배기구와 커뮤니케이션한 사항들 중에서 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인 사항들을 핵심감사사항으로 결정합니다. 법규에서 해당 사항에 대하여 공개적인 공시를 배제하거나, 극히 드문 상황으로 우리가 감사보고서에 해당 사항을 기술함으로 인한 부정적 결과가 해당 커뮤니케이션에 따른 공익적 효익을 초과할 것으로 합리적으로 예상되어 해당 사항을 감사보고서에 커뮤니케이션해서는 안 된다고 결론을내리는 경우가 아닌 한, 우리는 감사보고서에 이러한 사항들을 기술합니다.이 감사보고서의 근거가 된 감사를 실시한 업무수행이사는 공인회계사 이종선 입니다.

서울특별시 영등포구 여의공원로 111
한 영 회 계 법 인
대표이사 박 용 근
2025년 2월 17일

이 감사보고서는 감사보고서일(2025년 2월 17일) 현재로 유효한 것입니다. 따라서 감사보고서일 후 이 보고서를 열람하는 시점 사이에 별첨된 회사의 재무제표에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사건이나 상황이 발생할 수도 있으며 이로 인하여 이 감사보고서가 수정될 수도 있습니다.(첨부)재 무 제 표

이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사

2024년 06월 01일2024년 11월 30일

제 10 기
부터
까지

제 9 기
2023년 12월 01일	부터
2024년 05월 31일	까지

"첨부된 재무제표는 당사가 작성한 것입니다."
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사 대표이사 조주현

본점 소재지 :	(도로명주소)	서울특별시 영등포구 국제금융로 10, 35층(여의도동, 쓰리아이에프씨)
(전 화)	02-6205-0467

재 무 상 태 표
제10(당) 기 2024년 11월 30일 현재
제9(전) 기 2024년 5월 31일 현재
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사	(단위 : 원)

과 목	주석	제 10(당)기		제 9(전)기
자 산
I. 유동자산			29,350,556,464		32,613,488,283
1. 현금및현금성자산	4,19,20	28,342,451,340		28,657,887,458
2. 기타금융자산	5,19,20	28,989,543		3,442,840,444
3. 기타유동자산	6	3,316,831		13,106,831
4. 당기법인세자산		975,798,750		499,653,550
II. 비유동자산			1,189,532,148,107		1,169,532,148,107
1. 종속기업투자	7	1,037,100,000,000		1,017,100,000,000
2. 관계기업투자	8	152,432,148,107		152,432,148,107
자 산 총 계			1,218,882,704,571		1,202,145,636,390
부 채
I. 유동부채			26,771,114,202		252,744,035
1. 기타금융부채	9,19,20	270,282,562		251,607,365
2. 기타유동부채	10	831,640		1,136,670
3. 단기차입금	11,19,20,21	16,500,000,000		-
4. 유동성장기차입금	11,19,20,21	10,000,000,000		-
II. 비유동부채			48,000,000,000		58,000,000,000
1. 장기차입금	11,19,20,21	48,000,000,000		58,000,000,000
부 채 총 계			74,771,114,202		58,252,744,035
자 본
I. 자본금	12		213,089,000,000		213,089,000,000
II. 기타불입자본	12		900,186,631,606		900,186,631,606
III. 이익잉여금	13		30,835,958,763		30,617,260,749
자 본 총 계			1,144,111,590,369		1,143,892,892,355
부 채 및 자 본 총 계			1,218,882,704,571		1,202,145,636,390

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

포 괄 손 익 계 산 서
제10(당)기 2024년 6월 1일부터 2024년 11월 30일까지
제9(전)기 2023년 12월 1일부터 2024년 5월 31일까지
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사	(단위 : 원)

과 목	주석	제 10(당)기	제 9(전)기
I. 영업수익	16	30,802,310,314	31,223,997,420
II. 영업비용	17	434,413,651	503,262,504
III. 영업이익		30,367,896,663	30,720,734,916
IV. 영업외수익		293,740,475	285,988,757
금융수익	18,20	293,740,470	285,988,753
기타수익		5	4
V. 영업외비용		1,249,746,124	1,145,794,418
금융비용	18,20	1,249,746,124	1,145,794,418
VI. 법인세비용차감전순이익		29,411,891,014	29,860,929,255
법인세비용	14	-	-
VII. 당기순이익		29,411,891,014	29,860,929,255
VIII. 기타포괄이익		-	-
IV. 총포괄이익		29,411,891,014	29,860,929,255
기본 및 희석주당순이익	15	138	140

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

자 본 변 동 표
제10(당)기 2024년 6월 1일부터 2024년 11월 30일까지
제9(전)기 2023년 12월 1일부터 2024년 5월 31일까지
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사	(단위 : 원)

과 목	자본금	기타불입자본	이익잉여금	합 계
2023.12.01(전기초)	213,089,000,000	900,186,631,606	29,949,524,494	1,143,225,156,100
배당	-	-	(29,193,193,000)	(29,193,193,000)
당기순이익	-	-	29,860,929,255	29,860,929,255
2024.05.31(전기말)	213,089,000,000	900,186,631,606	30,617,260,749	1,143,892,892,355
2024.06.01(당기초)	213,089,000,000	900,186,631,606	30,617,260,749	1,143,892,892,355
배당	-	-	(29,193,193,000)	(29,193,193,000)
당기순이익	-	-	29,411,891,014	29,411,891,014
2024.11.30(당기말)	213,089,000,000	900,186,631,606	30,835,958,763	1,144,111,590,369

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

현 금 흐 름 표
제10(당)기 2024년 6월 1일부터 2024년 11월 30일까지
제9(전)기 2023년 12월 1일부터 2024년 5월 31일까지
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사	(단위 : 원)

과 목	제 10(당)기		제 9(전)기
I. 영업활동현금흐름		32,377,756,882		31,923,781,516
1. 영업으로부터 창출된 현금흐름	(432,175,089)		(517,262,216)
(1) 당기순이익	29,411,891,014		29,860,929,255
(2) 손익조정항목	(29,846,304,660)		(30,364,191,755)
이자수익	(293,740,470)		(285,988,753)
배당금수익	(30,802,310,314)		(31,223,997,420)
이자비용	1,249,746,124		1,145,794,418
(3) 영업활동으로 인한 자산부채 변동	2,238,557		(13,999,716)
선급비용의 감소(증가)	9,790,000		(9,264,869)
미지급금의 감소	(7,246,413)		(5,082,817)
예수금의 증가(감소)	(305,030)		347,970
2. 이자의 수취	341,384,333		374,609,989
3. 이자의 지급	(1,223,824,514)		(1,080,904,622)
4. 법인세의 환급(납부)	(476,145,200)		2,419,653,310
5. 배당금의 수취	34,168,517,352		30,727,685,055
II. 투자활동현금흐름		(20,000,000,000)		(20,000,000,000)
1. 투자활동으로 인한 현금유입액	-		10,000,000,000
단기금융상품의 처분	-		10,000,000,000
2. 투자활동으로 인한 현금유출액	(20,000,000,000)		(30,000,000,000)
종속기업투자의 취득	(20,000,000,000)		(30,000,000,000)
III. 재무활동현금흐름		(12,693,193,000)		(1,193,193,000)
1. 재무활동으로 인한 현금유입액	16,500,000,000		28,000,000,000
단기차입금의 증가	16,500,000,000		-
장기차입금의 증가	-		28,000,000,000
2. 재무활동으로 인한 현금유출액	(29,193,193,000)		(29,193,193,000)
배당금의 지급	(29,193,193,000)		(29,193,193,000)
IV. 현금및현금성자산의 증가		(315,436,118)		10,730,588,516
V. 기초의 현금및현금성자산		28,657,887,458		17,927,298,942
VI. 기말의 현금및현금성자산		28,342,451,340		28,657,887,458

별첨 주석은 본 재무제표의 일부입니다.

주석

제10(당)기 2024년 6월 1일부터 2024년 11월 30일까지
제9(전)기 2023년 12월 1일부터 2024년 5월 31일까지
이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사

1. 일반사항이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "기업")는 부동산투자회사법에 의해 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 2020년 2월 20일에 설립되어, 2020년 8월 24일 대한민국 국토교통부의 영업인가 승인을 받았습니다. 기업의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 증권의 매매등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 기업의 본점 소재지는 서울특별시 영등포구 국제금융로 10, 35층(여의도동, 쓰리아이에프씨)입니다.보고기간말 현재 기업의 주주현황은 다음과 같습니다.

주주명	소유주식수(주)	지분율(%)
ESR Kendall Square REIT Holding Pte. Ltd.	13,684,437	6.42%
이에스알켄달스퀘어(주)	8,183,698	3.84%
켄달스퀘어리츠운용(주)	1,487,438	0.70%
CPP Investment Board Real Estate Holdings Inc.	52,952,822	24.85%
기타주주	136,780,605	64.19%
합 계	213,089,000	100.00%

2. 재무제표 작성기준 및 회계정책2.1 재무제표 작성기준

기업의 재무제표는 '주식회사 등의 외부감사에 관한 법률'에 따라 제정된 한국채택국제회계기준(이하 기업회계기준)에 따라 작성되었습니다.

재무제표는 다음을 제외하고는 역사적 원가에 기초하여 작성하였습니다.

-	특정 금융자산과 금융부채(파생상품 포함), 공정가치로 측정하는 특정 유형자산과 투자부동산 유형
-	순공정가치로 측정하는 매각예정자산

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성 시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 필요한 부분이나 중요한 가정 및 추정이 필요한 부분은 주석3에서 설명하고 있습니다.

2.2 회계정책

2.2.1 현금및현금성자산 재무상태표 상의 현금및현금성자산은 단기의 현금 수요를 충족하기 위한 목적으로 보유하고 확정된 금액의 현금으로 전환이 용이하고, 가치 변동의 위험이 경미하며 보통예금과 소액현금 및 취득 당시 만기가 3개월 이내의 단기성 예금으로 구성되어 있습니다.

2.2.2 종속기업과 관계기업기업의 재무제표는 기업회계기준서 제1027호에 따른 별도재무제표로서 종속기업, 관계기업의 투자자는 투자자산을 피투자자의 보고된 성과와 순자산에 근거하지 않고직접적인 지분 투자에 근거한 회계처리로 표시한 재무제표입니다. 기업은 종속기업, 관계기업에 대한 투자자산을 기업회계기준서 제1027호에 따른 원가법에 따라 회계처리하고 있습니다. 종속기업, 관계기업으로부터의 배당금은 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2.2.3 금융상품 - 최초 인식과 후속 측정 (1) 금융자산최초 인식과 측정금융자산은 최초 인식 시점에 후속적으로 상각후원가로 측정되는 금융자산, 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산, 그리고 당기손익-공정가치 측정 금융자산으로 분류됩니다.최초 인식 시점에 금융자산의 분류는 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 금융자산을 관리하기 위한 기업의 사업모형에 따라 달라집니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하는 매출채권을 제외하고는, 기업은 금융자산을 최초에 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 경우가 아니라면 거래원가를 가감합니다. 유의적인 금융요소가 포함되지 않거나 실무적 간편법을 적용하는 매출 채권은 기업회계기준서 제1115호에 따라 결정된 거래가격으로 측정합니다.금융자산을 상각후원가 또는 기타포괄손익-공정가치로 분류하고 측정하기 위해서는현금 흐름이 원리금만으로 구성(SPPI) 되어야 합니다. 이 평가는 SPPI 테스트라고 하며, 개별 상품 수준에서 수행됩니다. SPPI가 아닌 현금흐름으로 구성된 금융자산은 사업모형에 관계없이 당기손익-공정가치로 분류 및 측정됩니다. 금융자산의 관리를 위한 기업의 사업모형은 현금흐름을 발생시키기 위해 금융자산을관리하는 방법과 관련됩니다. 사업모형은 현금흐름의 원천이 금융자산의 계약상 현금흐름의 수취인지, 매도인지 또는 둘 다 인지를 결정합니다. 상각후원가로 분류 및 측정되는 금융자산은 계약상 현금흐름을 수취하기 위해 금융자산을 보유하는 것이 목적인 사업모형에 포함되지만 기타포괄손익-공정가치로 분류 및 측정되는 금융자산은 계약상 현금흐름을 수취와 매도 둘 다를 목적으로 하는 사업모형에 포함됩니다.시장의 합의나 규제에 의해 설정된 기간 프레임 내에서 금융자산을 이전하는 것이 요구 되는 금융자산의 매입 또는 매도(정형화된 거래)는 거래일에 인식됩니다. 즉, 기업이 금융자산을 매입하거나 매도하기로 약정한 날을 의미합니다. 후속 측정후속 측정을 위해 금융자산은 아래 네 가지의 범주로 분류됩니다. - 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품)- 누적 손익을 당기손익으로 재순환하는 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품) - 제거시 누적 손익을 당기손익으로 재순환하지 않는 기타포괄손익-공정가치 측정 금 융자산 (지분상품)- 당기손익-공정가치 측정 금융자산 상각후원가 측정 금융자산 (채무상품) 상각후원가 측정 금융자산은 후속적으로 유효이자율(EIR)법을 사용하여 측정되며, 손상을 인식합니다. 자산의 제거, 변경 또는 손상에서 발생하는 이익과 손실은 당기손익으로 인식됩니다. 기업의 상각후원가 측정 금융자산은 매출채권과 기타 비유동 금융자산에 포함된 관 계기업 대여금, 임원 대여금을 포함합니다. 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (채무상품) 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품에서, 이자수익, 외화환산손익, 그리고 손상 또는 환입은 상각후원가 측정 금융자산과 동일한 방법으로 계산되어 당기손익으로 인식됩니다. 나머지 공정가치 변동부분은 기타포괄손익으로 인식됩니다. 금융자산의제거 시, 기타포괄손익으로 인식한 공정가치 누적 변동분은 당기손익으로 재순환됩니다. 기업의 기타포괄손익-공정가치 측정 채무상품은 비유동자산으로 분류되는 채무상품에 포함됩니다.

기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 (지분상품)최초 인식 시점에, 기업은 기업회계기준서 제1032호 '금융상품 표시'에서의 자본의 정의를 충족하고 투자 목적으로 보유하고 있지 않은 지분상품을 기타포괄손익-공정가치로 측정하도록 하는 취소 불가능한 선택을 할 수 있습니다. 이러한 분류는 개별 상품별로 결정됩니다.이러한 금융자산에서 발생하는 손익은 당기손익으로 재순환되지 않습니다. 배당은 기업이 배당을 받을 권리가 확정되었을 때 손익계산서에 기타수익으로 인식되나, 금융자산 의 원가 중 일부를 회수하여 이익을 얻는 경우에는 기타포괄손익으로 처리됩니다. 기타포 괄손익-공정가치 측정 지분상품은 손상을 인식하지 않습니다.기업은 비상장지분상품에 대해서도 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산당기손익-공정가치 측정 금융자산은 재무상태표에 공정가치로 표시되며, 공정가치의 순변동은 손익계산서에서 당기손익으로 인식됩니다. 이 범주는 파생상품과 공정가치의 변동을 기타포괄손익으로 처리하는 취소불가능한 선택 을 하지 않은 상장 지분 상품을 포함합니다. 상장 지분 상품에 대한 배당은 권리가 확정 된 시점에 당기손익으로 인식합니다. 주계약이 금융부채 또는 비금융계약인 복합계약에 내재된 파생상품은 경제적인 특성과 위험이 주계약에 밀접하게 관련되지 않고, 내재파생상품과 동일한 조건인 별도의 상품이 파생상품의 정의를 충족하며, 복합계약이 당기손익-공정가치로 측정되지 않는다면 주계약 으로부터 분리하여 별도의 파생상품으로 회계처리합니다. 내재파생상품은 공정가치로 측정하고 공정가치의 변동을 당기손익으로 인식합니다. 현금흐름을유의적으로 변경시키는 계약 조건의 변경이 있거나 당기손익-공정가치 측정 범주에 해당하지 않게 되는 경우에만 재평가가 발생합니다. 제거금융자산 (또는, 금융자산의 일부 또는 비슷한 금융자산의 집합의 일부)는 다음과 같은 상황에서 우선적으로 제거됩니다. - 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리가 소멸되거나 - 기업이 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 양도하거나 양도(pass-through) 계 약에 따라 수취한 현금흐름 전체를 중요한 지체없이 제3자에게 지급할 의무가 있습 니다. 이 경우에 기업은 금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하거나금융자산의 보유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전하지도 보유하지도 않으나 자산에 대한 통제를 이전기업이 금융자산의 현금흐름을 수취할 권리를 이전하거나 양도(pass-through) 계약을 체결할 때, 자산을 소유함에 따른 위험과 보상을 유지하는지를 평가합니다. 기업이 금융자산의 위험과 보상의 대부분을 보유하지도 이전하지도 않았다면, 해당 금융자산에 지속적으로 관여하는 정도까지 그 금융자산을 계속 인식합니다. 이 경우에, 기업은 관련된 부채를 인식합니다. 양도된 자산과 관련된 부채는 기업이 보유한 권리와 의무를 반영하여 측정합니다. 보증을 제공하는 형태인 지속적 관여는, 양도된 자산의 장부금액과 수취한 대가 중 상환을 요구받을 수 있는 최대 금액 중 낮은 금액으로 측정됩니다. (2) 금융부채 최초 인식과 측정금융부채는 최초 인식 시점에 당기손익-공정가치 측정 금융부채, 차입부채, 미지급금 또 는 효과적인 위험회피 수단으로 지정된 파생상품으로 적절하게 분류됩니다.모든 금융부채는 최초에 공정가치로 인식되고, 차입부채의 경우에는 직접 관련된 거래원가를 차감합니다. 기업의 금융부채는 매입부채와 기타 미지급금, 당좌차월을 포함한 차입부채와 파생상품부채를 포함합니다.

후속 측정금융부채의 측정은 아래에서 언급된 분류에 따릅니다. - 당기손익-공정가치 측정 금융부채- 상각후원가 측정 금융부채 (차입부채) 당기손익-공정가치 측정 금융부채당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매금융부채와 최초 인식 시점에 당기손익-공정 가치로 측정하도록 지정된 금융부채를 포함합니다. 금융부채가 단기간 내에 재매입할 목적으로 발생한 경우에는 단기매매항목으로 분류됩니다. 이 범주는 또한 기업회계기준서 제1109호에서 정의된 위험회피관계에 있는 위험회피 수단으로 지정되지 않은 파생상품을 포함합니다. 또한 분리된 내재파생상품은 위험회피에 효과적인 수단으로 지정되지 않았다면 단기매매항목으로 분류됩니다. 단기매매항목인 금융부채에서 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다. 당기손익-공정가치 항목으로 지정된 금융부채는 기업회계기준서 제1109호의 기준을 충족 하는 경우에 최초 인식 시점에만 지정됩니다. 기업은 어떤 금융부채도 당기손익-공정 가치 항목으로 지정하지 않았습니다. 상각후원가 측정 금융부채 (차입부채) 최초 인식 이후에, 이자부 차입부채는 후속적으로 유효이자율법을 사용하여 상각후원가로 측정됩니다. 부채가 제거되거나 유효이자율 상각 절차에 따라 발생하는 손익은 당기손익으로 인식됩니다. 상각후원가는 유효이자율의 필수적인 부분인 수수료나 원가에 대한 할인이나 할증액을 고려하여 계산됩니다. 유효이자율 상각은 손익계산서의 금융원가에 포함되어 있습니다.

제거금융부채는 지급 의무의 이행, 취소, 또는 만료된 경우에 제거됩니다. 기존 금융부채가 대여자는 동일하지만 조건이 실질적으로 다른 금융부채에 의해 교환되거나, 기존 부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에, 이러한 교환이나 변경은 최초의 부채를 제거하고 새로운 부채를 인식하게 합니다. 각 장부금액의 차이는 당기손익으로 인식합니다. (3) 금융상품의 상계금융자산과 금융부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행 가능한 상계 권리를 현재 가지고 있거나, 차액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할의도가 있는 경우에 재무상태표에서 상계하여 순액으로 표시됩니다. 2.2.4 비금융자산의 손상기업은 비금융자산에 대해서는 매 보고기간말마다 자산손상을 시사하는 징후가 있는지를 검토하며, 만약 그러한 징후가 있다면 당해 자산의 회수가능액을 추정하고 있습니다.회수가능액은 개별 자산별로 또는 개별자산의 회수가능액을 추정할 수 없다며 그 자산이 속하는 현금흐름창출단위별로 회수가능액을 추정하고 있습니다. 회수가능액은 사용가치와 순공정가치 중 큰 금액으로 결정하고 있습니다. 사용가치는 자산이나 현금창출단위에서 창출될 것으로 기대되는 미래현금흐름을 화폐의 시간가치 및 미래현금흐름을 추정할 때 조정되지 아니한 자산의 특유위험에 대한 현행 시장의 평가를 반영한 적절한 할인율로 할인하여 추정합니다.자산이나 현금창출단위의 회수가능액이 장부금액에 미달하는 경우 자산의 장부금액을 감소시키며 즉시 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2.2.5 납입자본보통주는 자본으로 분류하며 자본거래에 직접 관련되어 발생하는 증분원가는 세금효과를 반영한 순액으로 자본에서 차감하고 있습니다. 2.2.6 수익종속기업과 관계기업으로 수취하는 배당금 수익은 주주로서 배당을 받을 권리가 확정되는 시점에 인식합니다. 2.2.7 금융수익과 비용금융수익은 이자수익으로 구성되어 있습니다. 이자수익은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다.금융비용은 이자비용으로 구성되어 있습니다. 이자비용은 기간의 경과에 따라 유효이자율법을 적용하여 당기손익으로 인식하고 있습니다.

2.2.8 법인세법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성되어 있으며, 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식되는 거래나 사건 또는 사업결합에서 발생하는 세액을 제외하고는 당기 손익으로 인식하고 있습니다.기업은 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는바, 실질적으로 기업이 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세는 발생하지 않았습니다.

2.2.9 재무제표 승인기업의 재무제표는 2025년 1월 14일자로 이사회에서 승인됐으며, 2025년 2월 26일 주주총회에서 확정될 예정입니다.

2.2.10 제ㆍ개정된 기준서의 적용

기업은 2024년 6월 1일로 개시하는 회계기간부터 다음의 제ㆍ개정 기준서 및 해석서를 신규로 적용하였습니다.

(1) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - 부채의 유동/비유동 분류, 약정사항이 있는 비유동부채

보고기간말 현재 존재하는 실질적인 권리에 따라 유동 또는 비유동으로 분류되며, 부채의 결제를 연기할 수 있는 권리의 행사가능성이나 경영진의 기대는 고려하지 않습 니다. 또한, 부채의 결제에 자기지분상품의 이전도 포함되나, 복합금융상품에서 자기지분상품으로 결제하는 옵션이 지분상품의 정의를 충족하여 부채와 분리하여 인식된경우는 제외됩니다. 또한, 기업이 보고기간말 후에 준수해야하는 약정은 보고기간말에 해당 부채의 분류에 영향을 미치지 않으며, 보고기간 이후 12개월 이내 약정사항을 준수해야하는 부채가 보고기간말 현재 비유동부채로 분류된 경우 보고기간 이후 12개월 이내 부채가 상환될 수 있는 위험에 관한 정보를 공시해야 합니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.(2) 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표', 기업회계기준서 제1107호 '금융상품: 공시' 개정 - 공급자금융약정에 대한 정보 공시공급자금융약정을 적용하는 경우, 재무제표이용자가 공급자금융약정이 기업의 부채와 현금흐름 그리고 유동성위험 익스포저에 미치는 영향을 평가할 수 있도록 공급자금융약정에 대한 정보를 공시해야 합니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다. (3) 기업회계기준서 제1116호 '리스' 개정 - 판매후리스에서 생기는 리스부채판매후리스에서 생기는 리스부채를 후속적으로 측정할 때 판매자-리스이용자가 보유하는 사용권 관련 손익을 인식하지 않는 방식으로 리스료나 수정리스료를 산정합니다. 해당 기준서의 제정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.(4) 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시' 개정 - '가상자산 공시'가상자산을 보유하는 경우, 가상자산을 고객을 대신하여 보유하는 경우, 가상자산을 발행한 경우의 추가 공시사항을 규정하고 있습니다. 해당 기준서의 개정이 재무제표에 미치는 중요한 영향은 없습니다.

2.2.11 기업이 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제ㆍ개정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.(1) 기업회계기준서 제1021호 '환율변동효과' 와 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' 개정 - 교환가능성 결여통화의 교환가능성을 평가하고 다른 통화와 교환이 가능하지 않다면 현물환율을 추정하며 관련 정보를 공시하도록 하고 있습니다. 동 개정사항은 2025 년 1월 1일 이후시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 기업은 동 개정으로 인한 재무제표의 영향을 검토 중에 있습니다.

(2) 기업회계기준서 제1109호 '금융상품', 제1107호 '금융상품: 공시' 개정

실무에서 제기된 의문에 대응하고 새로운 요구사항을 포함하기 위해 기업회계기준서제1109호 '금융상품' 과 제1107호 '금융상품: 공시' 가 개정되었습니다. 동 개정사항은 2026 년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 주요 개정내용은 다음과 같습니다.

· 특정 기준을 충족하는 경우, 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제 된 것으로(제거된 것으로) 간주할 수 있도록 허용

· 금융자산이 원리금 지급만으로 구성되어 있는지의 기준을 충족하는지 평가하기 위 한 추가 지침을 명확히 하고 추가함.

· 계약상 현금흐름의 시기나 금액을 변경시키는 계약조건이 기업에 미치는 영향과 기업이 노출되는 정도를 금융상품의 각 종류별로 공시

· FVOCI 지정 지분상품에 대한 추가 공시

(3) 한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11

한국채택국제회계기준 연차개선Volume 11은 2026 년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 기업은 동 개정으로 인해 재무제표에 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

· 기업회계기준서 제1101호 '한국채택국제회계기준의 최초채택' : K-IFRS 최초 채 택시 위험회피회계 적용

· 기업회계기준서 제1107호 '금융상품:공시' : 제거 손익, 실무적용지침

· 기업회계기준서 제1109호 '금융상품' : 리스부채의 제거 회계처리와 거래가격의 정의

· 기업회계기준서 제1110호 '연결재무제표' : 사실상의 대리인 결정

· 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표' : 원가법

3. 중요한 회계추정 및 가정

재무제표 작성에는 미래에 대한 가정 및 추정이 요구되며 경영진은 기업의 회계정책을 적용하기 위해 판단이 요구됩니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 회계추정의 결과가 실제 결과와 동일한 경우는 드물 것이므로 중요한 조정을유발할 수 있는 유의적인 위험을 내포하고 있습니다.

다음 회계연도에 자산 및 부채 장부금액의 조정에 영향을 미칠 수 있는 경영진 판단과 유의적 위험에 대한 추정 및 가정은 다음과 같습니다. 일부 항목에 대한 유의적인 판단 및 추정에 대한 추가적인 정보는 개별 주석에 포함되어 있습니다.

4. 현금및현금성자산(1) 당기말 및 전기말 현재 현금및현금성자산의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기말	전기말
---	---	---
보통예금	7,842,451	8,657,887
정기예금	20,500,000	20,000,000
합 계	28,342,451	28,657,887

(2) 당기말 및 전기말 현재 사용이 제한된 금융상품의 내역은 없습니다. 5. 기타금융자산당기말 및 전기말 현재 기타금융자산의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기말	전기말
---	---	---
미수수익	28,990	3,442,840

6. 기타유동자산당기말 및 전기말 현재 기타유동자산의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기말	전기말
---	---	---
선급비용	3,317	13,107

7. 종속기업투자

(1) 당기말 및 전기말 현재 종속기업의 세부내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
회사명	영업소재지	주요영업활동	지분율		장부금액
---	---	---	---	---	---	---
당기말	전기말	당기말	전기말
---	---	---	---	---	---	---
이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)	대한민국	부동산업	100%	100%	594,049,000	574,049,000
이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주)	대한민국	부동산업	100%	100%	443,051,000	443,051,000
합 계					1,037,100,000	1,017,100,000

(2) 당기와 전기 중 종속기업 투자의 변동내역은 다음과 같습니다.① 당기

(단위: 천원)
회사명	기초	취득	당기말
---	---	---	---
이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)	574,049,000	20,000,000	594,049,000
이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주)	443,051,000	-	443,051,000
합 계	1,017,100,000	20,000,000	1,037,100,000

② 전기

(단위: 천원)
회사명	기초	취득	전기말
---	---	---	---
이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)	544,049,000	30,000,000	574,049,000
이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주)	443,051,000	-	443,051,000
합 계	987,100,000	30,000,000	1,017,100,000

8. 관계기업투자

당기말 및 전기말 현재 관계기업투자의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	소재지	지분율	출자좌수	당기말	전기말
---	---	---	---	---	---
수익증권(*1)
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 7호	대한민국	99.28%	41,126,694,806	41,126,695	41,126,695
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 8호	대한민국	99.21%	37,743,009,474	37,743,009	37,743,009
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 11호	대한민국	99.29%	42,104,284,981	42,104,285	42,104,285
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 18호	대한민국	97.78%	30,898,138,840	31,458,159	31,458,159
합 계				152,432,148	152,432,148

(*1) 상기 수익증권은 지분율이 50%를 초과하나, 신탁형 수익증권으로써 자본시장법및 신탁계약서에 따라서 실질지배력이 없다고 판단되어 관계기업으로 분류하였습니다.

9. 기타금융부채당기말 및 전기말 현재 기타금융부채의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기말	전기말
---	---	---
미지급금	121,137	128,383
미지급비용	149,146	123,224
합 계	270,283	251,607

10. 기타부채당기말 및 전기말 현재 기타부채의 구성 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기말	전기말
---	---	---
예수금	832	1,137

11. 차입금(1) 당기말 및 전기말 현재 단기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	차입처	연이자율(%)	만기	당기말	전기말
---	---	---	---	---	---
일시자금대출	신한은행	4.90	2025-09-25	10,000,000	-
한도대출	신한은행	4.89	2025-09-25	6,500,000	-
합 계				16,500,000	-

(2) 당기말 및 전기말 현재 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	차입처	연이자율(%)	만기	당기말	전기말
---	---	---	---	---	---
Tranche D(한도대출)	IBK기업은행	3.80	2025-12-14	20,000,000	20,000,000
KB국민은행	3.43(*1)	2026-05-09	28,000,000	28,000,000
시설자금대출	NH농협은행	5.08	2025-09-22	10,000,000	10,000,000
소 계				58,000,000	58,000,000
유동성대체				(10,000,000)	-
합 계				48,000,000	58,000,000

(*1) 한도대출 이자율은 변동금리로 "CD금리 + Spread(Spread가 음수일 경우는 0)"이며, 최근 3개월 분 이자 기산일 기준 CD금리 3.43% 입니다.12. 자본금 및 기타불입자본

(1) 당기말 현재 자본금의 구성내역은 다음과 같습니다.

주식의 종류	발행할 주식의 총수	발행주식 수	1주당 금액	자본금
보통주	2,000,000,000주	213,089,000주	1,000원	213,089,000,000원

(2) 당기말 및 전기말 현재 기업의 기타불입자본 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기말	전기말
---	---	---
주식발행초과금	900,186,632	900,186,632

(3) 당기와 전기 중 기업의 발행주식수 변동은 다음과 같습니다.

(단위: 주, 천원)
구 분	당기		전기
---	---	---	---	---
주식수	금액	주식수	금액
---	---	---	---	---
기초	213,089,000	213,089,000	213,089,000	213,089,000
기말	213,089,000	213,089,000	213,089,000	213,089,000

13. 이익잉여금(1) 당기말 및 전기말 현재 기업의 이익잉여금 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기말	전기말
---	---	---
이익잉여금	30,835,959	30,617,261

(2) 당기와 전기 중 이익잉여금의 변동내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기	전기
---	---	---
기초	30,617,261	29,949,524
배당	(29,193,193)	(29,193,193)
당기순이익	29,411,891	29,860,930
기말	30,835,959	30,617,261

(3) 당기와 전기 중 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

구 분	(단위: 원)
당 기		전 기
---	---	---	---	---
(처분예정일: 2025년 2월 26일)		(처분확정일: 2024년 8월 23일)
---	---	---	---	---
I. 미처분이익잉여금		30,835,958,763		30,617,260,749
전기이월미처분이익잉여금	1,424,067,749		756,331,494
당기순이익	29,411,891,014		29,860,929,255
II. 기타불입자본 이입액		4,000,000,000		-
주식발행초과금 이입액	4,000,000,000		-
III. 이익잉여금 처분액		(29,193,193,000)		(29,193,193,000)
보통주배당금(*)	(29,193,193,000)		(29,193,193,000)
Ⅳ.차기이월미처분이익잉여금		5,642,765,763		1,424,067,749

(*) 기업은 관련 법령에 따라 당기 감가상각비를 한도로 상법상 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

(4) 기업의 당기말 및 전기말 배당금 산정내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원,주)
구 분	당기말	전기말
---	---	---
배당금	29,193,193,000	29,193,193,000
총발행주식수	213,089,000	213,089,000
주당배당금	137	137
액면금액	1,000	1,000
주당배당률	13.70%	13.70%

14. 법인세법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 기업은 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 기업이 부담할 법인세 등은 없으므로 법인세비용이 인식되지 않았습니다.

15. 주당손익(1) 당기와 전기 중 기본주당손익의 계산내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)
구 분	당기	전기
---	---	---
당기순이익	29,411,891,014	29,860,929,255
가중평균유통보통주식수	213,089,000주	213,089,000주
기본주당순이익	138	140

(2) 당기와 전기의 가중평균유통보통주식수 산정내역은 다음과 같습니다.① 당기

구 분	당기
주식수(주)	누적일자(일)	적수
---	---	---	---
기초	213,089,000	183	38,995,287,000
가중평균유통주식수			213,089,000

② 전기

구 분	전기
주식수(주)	누적일자(일)	적수
---	---	---	---
기초	213,089,000	183	38,995,287,000
가중평균유통주식수			213,089,000

(3) 희석주당손익당기 및 전기 현재 기업은 잠재적보통주를 발행하지 않았으므로 기본주당손익과 희석주당손익은 동일합니다.

16. 영업수익당기와 전기 중 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기	전기
---	---	---
배당금수익(종속기업투자)	28,173,544	27,857,790
배당금수익(관계기업투자)	2,628,766	3,366,207
합 계	30,802,310	31,223,997

17. 영업비용당기와 전기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기	전기
---	---	---
지급수수료	294,088	236,011
자산관리성과보수	-	126,675
임원보수	57,000	57,000
일반사무수탁수수료	68,489	68,155
자산보관수수료	5,000	4,991
보험료	9,790	10,315
세금과공과	47	116
합 계	434,414	503,263

18. 금융수익과 금융비용당기와 전기 중 금융수익 및 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기	전기
---	---	---
금융수익
이자수익	293,740	285,989
금융비용
이자비용	1,249,746	1,145,794

19. 재무위험관리

(1) 자본위험관리기업의 자본 관리 목적은 계속기업으로서 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본 비용을 절감하기 위해 최적의 자본 구조를 유지하는 것입니다.

기업은 자본관리지표로 부채비율을 이용하고 있으며 이 비율은 총부채를 총자본으로나누어 산출하고 있습니다.

당기말 및 전기말 현재 기업의 부채비율은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기말	전기말
---	---	---
부채	74,771,114	58,252,744
자본	1,144,111,590	1,143,892,892
부채비율	6.54%	5.09%

(2) 재무위험관리요소기업은 금융상품과 관련하여 시장위험, 신용위험, 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출되어 있습니다. 기업의 위험관리는 기업의 재무적 성과에 영향을 미치는 잠재적 위험을 식별하여 기업이 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피하는 것을 그 목적으로 하고 있습니다.1) 시장위험① 이자율위험

이자율위험은 시장이자율의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험입니다. 기업은 일부 차입금과 관련된 시장이자율의 변동위험에 노출되어 있습니다. 기업의 경영진은 이자율 현황을 주기적으로 검토하고 있습니다. 당기말 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율의 1% 변동시 기업의 세전이익에 미치는 영향은 아래와 같습니다.

(단위: 천원)
지 수	당기	전기
---	---	---
상승 시	(140,000)	(140,000)
하락 시	140,000	140,000

② 환 위험당기말 현재 기업은 외화환율변동에 노출된 자산과 부채는 없습니다.③ 기타 가격위험기타 가격위험은 이자율위험이나 환위험 이외의 시장가격의 변동으로 인하여 금융상품의 공정가치나 미래현금흐름이 변동할 위험이며, 기업의 경우 기타 가격위험은 제한적입니다.

2) 신용위험신용위험이란 기업의 통상적인 거래 및 투자활동에서 고객이나 거래상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않아 기업이 재무손실을 입을 위험을 의미합니다.

① 신용위험에 대한 노출정도금융자산의 장부금액은 신용위험에 대한 최대 노출정도를 표시하고 있습니다. 당기말과 전기말 현재 신용위험에 대한 노출정도는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기말	전기말
---	---	---
현금및현금성자산	28,342,451	28,657,887
기타금융자산	28,990	3,442,840
합 계	28,371,441	32,100,727

3) 유동성위험기업은 유동성위험을 관리하기 위하여 단기 및 중장기 자금관리계획을 수립하고 현금유출예산과 실제현금유출액을 지속적으로 분석ㆍ검토하여 금융부채와 금융자산의 만기구조를 대응시키고 있습니다. 기업의 경영진은 영업활동현금흐름과 금융자산의 현금유입으로 금융부채를 상환가능하다고 판단하고 있습니다.

당기말 및 전기말 현재 기업의 유동성 위험 분석 내역은 다음과 같습니다.① 당기말

(단위: 천원)
구 분	장부금액	계약상현금흐름	1년 이하	1년초과 2년이하	2년초과 5년이하
---	---	---	---	---	---
미지급금	121,137	121,137	121,137	-	-
단기차입금 및 이자	16,500,000	17,163,986	17,163,986	-	-
유동성장기차입금 및 이자	10,000,000	10,413,359	10,413,359	-	-
장기차입금 및 이자	48,000,000	50,175,261	1,720,400	48,454,861	-
합 계	74,621,137	77,873,743	29,418,882	48,454,861	-

② 전기말

(단위: 천원)
구 분	장부금액	계약상현금흐름	1년 이하	1년초과 2년이하	2년초과 5년이하
---	---	---	---	---	---
미지급금	128,383	128,383	128,383	-	-
장기차입금 및 이자	58,000,000	61,923,429	2,340,400	59,583,029	-
합 계	58,128,383	62,051,812	2,468,783	59,583,029	-

20. 범주별 금융상품 및 공정가치 (1) 금융상품 종류별 공정가치금융상품의 종류별 장부금액 및 공정가치는 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기말		전기말
---	---	---	---	---
장부금액	공정가치	장부금액	공정가치
---	---	---	---	---
금융자산
현금및현금성자산	28,342,451	28,342,451	28,657,887	28,657,887
기타금융자산	28,990	28,990	3,442,840	3,442,840
합 계	28,371,441	28,371,441	32,100,727	32,100,727
금융부채
기타금융부채	270,283	270,283	251,607	251,607
단기차입금	16,500,000	16,500,000	-	-
유동성장기차입금	10,000,000	10,000,000	-	-
장기차입금	48,000,000	48,000,000	58,000,000	58,000,000
합 계	74,770,283	74,770,283	58,251,607	58,251,607

(2) 당기와 전기 중 기업의 금융상품 범주별 순손익은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기	전기
---	---	---
상각후원가측정금융자산
이자수익	293,740	285,989
상각후원가측정금융부채
이자비용	1,249,746	1,145,794

21. 현금흐름당기와 전기 중 재무활동에서 발생한 부채의 조정내역은 다음과 같습니다.① 당기

(단위: 천원)
구 분	기초	재무현금흐름	비현금 변동	당기말
---	---	---	---	---
단기차입금	-	16,500,000	-	16,500,000
유동성장기차입금	-	-	10,000,000	10,000,000
장기차입금	58,000,000	-	(10,000,000)	48,000,000

② 전기

(단위: 천원)
구 분	기초	재무현금흐름	비현금 변동	전기말
---	---	---	---	---
장기차입금	30,000,000	28,000,000	-	58,000,000

22. 특수관계자 거래

(1) 당기말 및 전기말 현재 기업의 특수관계자 현황은 다음과 같습니다.

구 분	당기말	전기말
종속기업	이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)	이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)
이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주)	이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주)
관계기업	켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 7호	켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 7호
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 8호	켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 8호
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 11호	켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 11호
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 18호	켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 18호
기타의 특수관계자	켄달스퀘어리츠운용(주)	켄달스퀘어리츠운용(주)
CPP INVESTMENT BOARD REAL ESTATE HOLDINGS INC.	CPP INVESTMENT BOARD REAL ESTATE HOLDINGS INC.
ESR KENDALL SQUARE REIT HOLDING PTE, LTD.	ESR KENDALL SQUARE REIT HOLDING PTE, LTD.

(2) 당기와 전기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.① 당기

(단위: 천원)
구 분	회사명	배당금수익
---	---	---
종속기업	이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)	15,627,224
이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주)	12,546,320
관계기업	켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 7호	992,758
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 8호	992,114
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 11호	546,109
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 18호	97,785
합계		30,802,310

② 전기

(단위: 천원)
구 분	회사명	배당금수익	자산관리성과보수
---	---	---	---
종속기업	이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)	18,572,281	-
이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주)	9,285,509	-
관계기업	켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 7호	2,184,068	-
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 8호	396,846	-
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 11호	198,585	-
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 18호	586,708	-
기타의 특수관계자	켄달스퀘어리츠운용(주)	-	139,343
합계		31,223,997	139,343

(3) 당기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 채권, 채무의 주요 잔액은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	회사명	당기말	전기말
---	---	---	---
미수수익	미수수익
---	---	---	---
관계기업	켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 7호	-	2,184,068
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 8호	-	396,846
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 11호	-	198,585
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 18호	-	586,708
합계		-	3,366,207

(4) 당기와 전기 중 특수관계자와의 자금 거래내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	회사명	당기			전기
---	---	---	---	---	---	---	---
배당금수령	유상증자(유출)	배당금지급	배당금수령	유상증자(유출)	배당금지급
---	---	---	---	---	---	---	---
종속기업	이에스알켄달스퀘어에셋1호위탁관리부동산투자회사(주)	15,627,224	(20,000,000)	-	18,572,281	(30,000,000)	-
이에스알켄달스퀘어에셋2호위탁관리부동산투자회사(주)	12,546,320	-	-	9,285,509	-	-
관계기업	켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 7호	3,176,827	-	-	1,290,586	-	-
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 8호	1,388,960	-	-	396,846	-	-
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 11호	744,694	-	-	595,755	-	-
켄달스퀘어일반사모부동산투자신탁 18호	684,492	-	-	586,708	-	-
기타의특수관계자	켄달스퀘어리츠운용(주)	-	-	203,779	-	-	203,779
CPP INVESTMENT BOARD REAL ESTATE HOLDINGS INC.	-	-	7,254,537	-	-	7,254,537
ESR KENDALL SQUARE REIT HOLDING PTE, LTD.	-	-	1,874,768	-	-	1,874,768
합 계		34,168,517	(20,000,000)	9,333,084	30,727,685	(30,000,000)	9,333,084

(5) 당기와 전기 중 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	당기	전기
---	---	---
단기종업원급여	57,000	57,000

23. 주요 약정사항

(1) 자산관리위탁계약기업은 켄달스퀘어리츠운용(주)와 부동산 취득, 관리, 개발, 개량 및 처분 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용 위탁계약을 체결하였으며, 각 업무별 수수료율은 다음과 같습니다.

구 분	내용
운용보수	a. 부동산:(부동산 매입가액 + 매입부대비용) X 연 0.5% b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:(위탁자가 해당 대상자산을 매입하는 시점에 그 대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 + 매입부대비용) X 연 0.5% X 위탁자의 지분율
운용성과보수	(당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 - 과거 당해연도 1주당 운용성과수수료 차감 전 배당액 중 최대액) X 당해연도 가중평균 총 발행주식수 X 25% (단, 위 산식에 따라 산정된 금액이 음수(-)인 경우 또는 직전연도 운용성과보수 차감 전 배당액이 없는 경우(명확히 하면, 당해연도가 최초 배당액이 발생한 연도인 경우)에는 운용성과보수를 지급하지 않는다.)
매입수수료	a. 부동산:부동산 매입가액 X 1.0 %(*) (* 단, 자산관리자의 계열회사가 집합투자업자인 집합투자기구 또는 법인세법 제51조의2 및 동법 시행령 제86조의2에 의한 자산관리회사인 프로젝트금융투자회사가 보유한 부동산의 경우 0.75%로 함) b. 집합투자증권 및 지분증권 등 부동산을 제외한 대상자산:대상자산의 기초자산인 부동산의 평가금액 X 1.0%(*) X 위탁자의 지분율 (* 단, (i) 위 대상자산이 부동산투자회사법상 부동산투자회사의 주식이고, 자산관리자 또는 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산투자회사의 자산관리회사인 경우, 또는 (ii) 위 대상자산이 부동산집합투자기구가 발행한 집합투자증권이고, 자산관리자의 계열회사가 해당 부동산집합투자기구의 집합투자업자인 경우, 0.75%로 함)
매각기본수수료	대상 자산별로 각 자산 매각 시 산출되는 매각금액의 0.5%
개발보수	토지의 매입 완료일로부터 건물의 (임시)사용승인일까지 발생하는 취득세과표에 포함되는 모든 비용 및 취득세 (단, 토지관련비용, 금융비용 및 운영비용은 제외)를 포함한 금액의 5% (위탁자는 자산관리회사와 협의하여 합리적으로 정한 총 개발보수 예상액을 기준으로 상기 보수액을 산정, 지급하기로 하며 건물의 (임시)사용승인일이 속한 사업연도에 대한 보수 지급시에 총 개발보수 예상액과 실제 총 개발보수의 차이에 따른 정산을 하기로 한다.)

(2) 일반사무수탁계약 기업은 신한펀드파트너스(주)와 주식발행에 관한 사무, 회사의 운영, 계산 및 공시에 관한사무, 이사회 및 주주총회 소집 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 결산기별 42,500천원의 수수료를 지급하고 있습니다. 또한 추가로 매입하는 자산에 대하여 추가매입자산의 가중평균매입가액에 정해진 보수율(0.005%~0.01%)를지급하고 있습니다.(3) 자산보관 위탁계약 기업은 NH투자증권(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 결산기별 5,000천원의 수수료를 지급하고 있습니다.

(4) 대출약정당기말 현재 기업이 체결중인 대출약정 및 실행내역은 다음과 같습니다.

(단위: 천원)
구 분	약정액	실행액
---	---	---
Tranche D(중소기업은행)	20,000,000	20,000,000
Tranche D(KB국민은행)	30,000,000	28,000,000
시설대금 대출(NH농협은행)	10,000,000	10,000,000
한도대출(신한은행)	10,000,000	6,500,000
일시대출(신한은행)	10,000,000	10,000,000

외부감사 실시내용「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」제18조제3항의 규정에 의하여 외부감사 실시내용을 첨부합니다.1. 감사대상업무 이에스알켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사 주식회사2024년 06월 01일2024년 11월 30일

회 사 명
감사대상 사업연도	부터	까지

2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간 | | |
| --- | --- |
| | (단위 : 명, 시간) |

32115435----12128810-176160104272----2984402318102045619282200----57143031262020632352186472----869870

감사참여자 ＼ 인원수 및 시간		품질관리검토자(심리실 등)		감사업무 담당 회계사						전산감사ㆍ세무ㆍ가치평가 등 전문가		건설계약 등수주산업전문가
담당이사(업무수행이사)		등록공인회계사		수습공인회계사
당기	전기	당기	전기	당기	전기	당기	전기	당기	전기	당기	전기	당기	전기
투입 인원수
투입시간	분ㆍ반기검토
감사
합계

3. 주요 감사실시내용 2024.11.25~2024.11.295영업환경에 대한 이해를 통한 중요한 왜곡표시위험의 식별과 평가,업무팀 구성, 유의적 계정 및 공시 식별, 감사계획의 수립과 수행에있어서의 중요성 결정2024.12.23~2024.12.24264중요계정잔액 및 공시내용에 대한 질문, 분석적절차, 표본테스트,일반감사절차 수행, 재무제표 수준의 분석적 검토, 감사결과요약--------OXX-22024.11.29, 2025.02.11---

구 분	내 역
전반감사계획(감사착수단계)	수행시기	일
주요내용
현장감사주요내용	수행시기
상주		비상주
일	명	명
재고자산실사(입회)	실사(입회)시기	일
실사(입회)장소
실사(입회)대상
금융자산실사(입회)	실사(입회)시기	일
실사(입회)장소
실사(입회)대상
외부조회	금융거래조회	채권채무조회
기타조회
지배기구와의커뮤니케이션	커뮤니케이션 횟수	회
수행시기
외부전문가 활용	감사 활용 내용
수행시기	일

4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션 12024년 11월 29일회사측 감사 및 외부감사인구두제10기 감사 계획보고22025년 02월 11일회사측 감사 및 외부감사인서면제10기 독립성 보고 및 재무제표 감사결과

구분	일자	참석자	방식	주요 논의 내용