ESPOIR Co.,Ltd.

Annual Report • May 29, 2019

 有価証券報告書（通常方式）_20190527162820

【表紙】

【提出書類】	有価証券報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条第１項
【提出先】	東海財務局長
【提出日】	2019年５月29日
【事業年度】	第47期（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）
【会社名】	株式会社エスポア
【英訳名】	ESPOIR Co.,Ltd.
【代表者の役職氏名】	代表取締役社長　　田上　滋
【本店の所在の場所】	名古屋市緑区曽根二丁目162番地
【電話番号】	052－622－2220
【事務連絡者氏名】	取締役管理部長　　寺田　幸生
【最寄りの連絡場所】	名古屋市緑区曽根二丁目162番地
【電話番号】	052－622－2220
【事務連絡者氏名】	取締役管理部長　　寺田　幸生
【縦覧に供する場所】	株式会社名古屋証券取引所 （名古屋市中区栄三丁目８番20号）

E04086 32600 株式会社エスポア ESPOIR Co.,Ltd. 企業内容等の開示に関する内閣府令 第三号様式 Japan GAAP true CTE CTE 2018-03-01 2019-02-28 FY 2019-02-28 2017-03-01 2018-02-28 2018-02-28 1 false false false E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:No1MajorShareholdersMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:No2MajorShareholdersMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:No3MajorShareholdersMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:No4MajorShareholdersMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:No5MajorShareholdersMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:No6MajorShareholdersMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:No7MajorShareholdersMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:No8MajorShareholdersMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:No9MajorShareholdersMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:No10MajorShareholdersMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:CapitalSurplusMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalCapitalSurplusMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalRetainedEarningsMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:GeneralReserveMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:GeneralReserveMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsBroughtForwardMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:TreasuryStockMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:ShareholdersEquityMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:CapitalStockMember E04086-000 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalCapitalSurplusMember E04086-000 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:CapitalSurplusMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:ReconcilingItemsMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:OperatingSegmentsNotIncludedInReportableSegmentsAndOtherRevenueGeneratingBusinessActivitiesMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp_cor:ReportableSegmentsMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jpcrp_cor:ReconcilingItemsMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jpcrp_cor:OperatingSegmentsNotIncludedInReportableSegmentsAndOtherRevenueGeneratingBusinessActivitiesMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jpcrp_cor:ReportableSegmentsMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalRetainedEarningsMember E04086-000 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:GeneralReserveMember E04086-000 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsBroughtForwardMember E04086-000 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsMember E04086-000 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2016-03-01 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2016-02-29 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2015-03-01 2016-02-29 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2015-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2014-03-01 2015-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:ShareholdersEquityMember E04086-000 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:CapitalStockMember E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:CapitalStockMember E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:CapitalSurplusMember E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalCapitalSurplusMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:TreasuryStockMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsBroughtForwardMember E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:GeneralReserveMember E04086-000 2017-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:TreasuryStockMember E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsBroughtForwardMember E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalRetainedEarningsMember E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsMember E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:TreasuryStockMember E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:ShareholdersEquityMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:CapitalStockMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalCapitalSurplusMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:CapitalSurplusMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalRetainedEarningsMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:GeneralReserveMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsBroughtForwardMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:TreasuryStockMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:ShareholdersEquityMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:ShareholdersEquityMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:CapitalStockMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:CapitalSurplusMember jppfs_cor:NonConsolidatedMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalCapitalSurplusMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:RetainedEarningsMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:NonConsolidatedMember jppfs_cor:LegalRetainedEarningsMember E04086-000 2019-05-29 E04086-000 2019-02-28 E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 E04086-000 2018-02-28 E04086-000 2017-03-01 2018-02-28 E04086-000 2017-02-28 E04086-000 2016-03-01 2017-02-28 E04086-000 2016-02-29 E04086-000 2015-03-01 2016-02-29 E04086-000 2015-02-28 E04086-000 2014-03-01 2015-02-28 E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:ShareholdersEquityMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:TreasuryStockMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:RetainedEarningsMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:CapitalSurplusMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jppfs_cor:CapitalStockMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:ShareholdersEquityMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:TreasuryStockMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:RetainedEarningsMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:CapitalSurplusMember E04086-000 2019-02-28 jppfs_cor:CapitalStockMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:ShareholdersEquityMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:TreasuryStockMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:RetainedEarningsMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:CapitalSurplusMember E04086-000 2018-02-28 jppfs_cor:CapitalStockMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp030000-asr_E04086-000:RentalAndManegementReportableSegmentsMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jpcrp030000-asr_E04086-000:RentalAndManegementReportableSegmentsMember E04086-000 2019-02-28 jpcrp030000-asr_E04086-000:DevelopmentSalesReportableSegmentsMember E04086-000 2018-03-01 2019-02-28 jpcrp030000-asr_E04086-000:DevelopmentSalesReportableSegmentsMember iso4217:JPY xbrli:shares xbrli:shares xbrli:pure iso4217:JPY

 有価証券報告書（通常方式）_20190527162820

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等

回次		第43期	第44期	第45期	第46期	第47期
決算年月		2015年２月	2016年２月	2017年２月	2018年２月	2019年２月
売上高	（千円）	－	－	－	－	1,461,080
経常利益	（千円）	－	－	－	－	86,074
親会社株主に帰属する当期純利益	（千円）	－	－	－	－	29,019
包括利益	（千円）	－	－	－	－	29,019
純資産額	（千円）	－	－	－	－	1,104,595
総資産額	（千円）	－	－	－	－	9,455,921
１株当たり純資産額	（円）	－	－	－	－	742.36
１株当たり当期純利益金額	（円）	－	－	－	－	19.50
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額	（円）	－	－	－	－	－
自己資本比率	（％）	－	－	－	－	11.7
自己資本利益率	（％）	－	－	－	－	2.7
株価収益率	（倍）	－	－	－	－	20.26
営業活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	－	－	－	－	141,630
投資活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	－	－	－	－	△134,688
財務活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	－	－	－	－	△198,779
現金及び現金同等物の期末残高	（千円）	－	－	－	－	139,040
従業員数	（人）	－	－	－	－	5
(外、平均臨時雇用者数)	(－)	(－)	(－)	(－)	(－)

（注）１．第47期連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、それ以前については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

３．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、第47期は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。 

(2）提出会社の経営指標等

回次		第43期	第44期	第45期	第46期	第47期
決算年月		2015年２月	2016年２月	2017年２月	2018年２月	2019年２月
売上高	（千円）	1,786,742	1,513,304	1,600,567	1,552,828	1,460,688
経常利益又は経常損失（△）	（千円）	36,360	△194,060	103,241	97,455	87,030
当期純利益又は当期純損失（△）	（千円）	32,530	△194,478	45,475	82,428	30,020
資本金	（千円）	848,800	851,800	851,800	851,800	851,800
発行済株式総数	（株）	1,518,000	1,524,000	1,524,000	1,524,000	1,524,000
純資産額	（千円）	1,146,590	955,111	1,000,587	1,083,015	1,105,596
総資産額	（千円）	10,565,664	10,340,889	9,803,414	9,733,531	9,456,707
１株当たり純資産額	（円）	773.70	641.89	672.46	727.85	743.03
１株当たり配当額	（円）	－	－	－	5.0	2.0
（うち１株当たり中間配当額）	（－）	（－）	（－）	（－）	（－）
１株当たり当期純利益金額又は１株当たり当期純損失金額（△）	（円）	21.95	△131.19	30.56	55.40	20.18
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額	（円）	－	－	－	－	－
自己資本比率	（％）	10.9	9.2	10.2	11.1	11.7
自己資本利益率	（％）	2.9	△18.5	4.7	7.9	2.7
株価収益率	（倍）	20.31	－	14.07	9.37	19.57
配当性向	（％）	－	－	－	9.0	9.9
営業活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	481,852	252,337	267,628	442,037	－
投資活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	△9,403	△1,676	129,175	△101,511	－
財務活動によるキャッシュ・フロー	（千円）	△533,719	△120,078	△395,479	△199,985	－
現金及び現金同等物の期末残高	（千円）	58,431	189,013	190,338	330,878	－
従業員数	（人）	6	6	6	5	5
(外、平均臨時雇用者数)	(－)	(－)	(－)	(－)	(－)

（注）１．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、第43期は、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。また、第44期は、潜在株式は存在するものの１株当たり当期純損失であるため記載しておりません。さらに、第45期、第46期及び第47期は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

３．第44期の株価収益率については、当期純損失を計上しているため記載をしておりません。

４．第47期から連結財務諸表を作成しているため、営業活動によるキャッシュ・フロー、投資活動によるキャッシュ・フロー、財務活動によるキャッシュ・フロー並びに現金及び現金同等物の期末残高は記載しておりません。

２【沿革】

当社の前身企業は、1972年９月鋳造物の販売を目的に設立された前川産業株式会社であります。その後、前川電気鋳鋼所の子会社を経て、1998年９月に株式会社ゲオホールディングス（2011年11月１日付で株式会社ゲオから商号変更）の100％子会社（株式会社ゲオ企画）となりました。そして、2005年４月に株式会社ゲオアクティブの不動産部門を当社へ営業移管したことにより現在の不動産事業を開始しております。

年　月	事　　　　　項
---	---
（営業移管前） 2002年10月	株式会社ゲオホールディングス　社長室不動産事業部において不動産事業を開始 愛知県名古屋市にて分譲マンション３物件のマネジメントを開始
2003年４月	愛知県名古屋市にて新築マンションの企画販売マネジメントを開始
2003年８月	石川県金沢市・富山県富山市にて分譲マンションのリセール事業を開始
2003年９月	不動産事業を株式会社ゲオエステート（現株式会社ゲオアクティブ）に営業移管
2004年２月	宮城県仙台市にて分譲マンションのリセール事業を開始
2005年４月	株式会社ゲオエステートから株式会社ゲオアクティブに商号変更 同時に不動産事業を株式会社ゲオ企画へ営業移管
（営業移管後） 2005年１月	株式会社ゲオ企画において不動産事業を開始すべく、定款の目的を変更 同時に本店を愛知県名古屋市千種区に移転
2005年４月	株式会社ゲオ企画から株式会社ゲオエステートに商号変更 株式会社ゲオアクティブの不動産事業を移管し事業を開始 宅地建物取引業者の愛知県知事免許を取得（愛知県知事登録(１)第20216号）
2005年４月	千葉県千葉市にて分譲マンションのリセール事業を開始
2005年10月	大阪府大阪市にて分譲マンションのデベロップメント事業（共同開発）を開始
2005年11月	北海道札幌市にて分譲マンションのデベロップメント事業を開始
2006年３月	三重県いなべ市にて宅地開発のデベロップメント事業を開始
2006年11月	熊本県熊本市にて開発型特別目的会社（ＳＰＣ）による商業施設デベロップメント事業（共同開発）を開始
2007年５月	東京都港区にてインベストメント事業を開始
2008年３月	名古屋証券取引所セントレックスに株式を上場（証券コード番号3260）
2008年10月	宅地建物取引業者の国土交通大臣免許を取得（国土交通大臣（１）第7782号）
2010年10月	神奈川県横浜市にてストック事業を開始
2011年２月	株式会社ゲオホールディングスが保有する当社株式の一部をストーク株式会社に譲渡
2011年３月	株式会社ゲオホールディングスが保有する当社株式の一部を株式会社みらいアセットパートナーズに譲渡し、当社は株式会社ゲオホールディングスの子会社より離脱
2012年８月	株式会社ゲオエステートから株会社エスポアに商号変更
2013年12月	本店を愛知県名古屋市千種区から愛知県名古屋市緑区に移転
2018年５月	100％子会社株式会社ネオフリークを設立

３【事業の内容】

当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。

具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、当社グループは事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務が主体となります。このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化することにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。

当社グループの事業セグメントは、「開発・販売事業」及び「賃貸・管理事業」に区分され、その内容は以下のとおりであります。

(1) 開発・販売事業

開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。

上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。

≪デベロップメント事業の系統図≫

≪リセール事業の系統図≫

(2) 賃貸・管理事業

賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。また、当社所有の商業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。

なお、当社子会社は、当該商業施設の一部においてテナントして店舗運営事業を営んでおります。

≪ストック事業の系統図≫

（用語解説）

ＢＭ（ビルメンテナンス）

建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。

ＰＭ（プロパティマネジメント）

建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。  

４【関係会社の状況】

	2019年２月28日現在

名称	住所	資本金 （千円）	主要な事業の内容	議決権の所有割合又は被所有割合(％)	関係内容
---	---	---	---	---	---
（その他の関係会社）
ストーク株式会社	大阪市西区	40,000	コンサルティング業	被所有 32.93	資金の借入  役員の兼任１名
リーディング証券株式会社	東京都中央区	1,868,482	金融商品取引業	被所有 25.47	―
（連結子会社）
株式会社ネオフリーク （注）	名古屋市緑区	5,000	店舗運営	100.00	資金の貸付  役員の兼任２名  設備賃貸

（注）主要な事業の内容欄には、セグメントの名称を記載しております。 

５【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

2019年２月28日現在

セグメントの名称	従業員数（人）
---	---
開発・販売事業及び賃貸・管理事業	3
全社（共通）	2
合計	5

（注）１．従業員数は、就業人数であります。

２．上記、開発・販売事業及び賃貸・管理事業については３名が両事業を担当しております。

３．当社従業員１名が子会社役員を兼任しております。

(2）提出会社の状況

2019年２月28日現在

従業員数（人）	平均年齢（才）	平均勤続年数（年）	平均年間給与（千円）
---	---	---	---
5	50.7	13.7	8,280

セグメントの名称	従業員数（人）
---	---
開発・販売事業及び賃貸・管理事業	3
全社（共通）	2
合計	5

（注）１．従業員数は、就業人員であります。

２．上記開発・販売事業及び賃貸・管理事業については３名が両事業を担当しております。

(3）労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

 有価証券報告書（通常方式）_20190527162820

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針

当社グループは、「不動産の活性化を追求し、新たな価値を創造してまいります」を企業理念として、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発及び販売事業を行っております。

今後につきましても、「コーディネート＆マネジメントの強化・拡大」を経営方針に掲げるとともに、事業ポートフォリオの組み替えによる企業価値の最大化を図ってまいります。

(2) 目標とする経営指標

当社グループは、不動産事業開始以降、一貫して少人数経営が可能なビジネスモデルを構築し、事業展開しております。

今後も全員参画型経営体制を一層強化して少数精鋭集団を確立し、「１人当たり営業利益業界№１」を目指してまいります。

(3) 経営環境

当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、リーマンショック以降、不動産の賃貸・管理事業として商業施設の賃貸及び運営管理を中心とした「ストック型ビジネス」を強化してまいりました。

しかし、世界的なＩＴの発展に伴い、小売業態は店舗販売からネットショップ販売に大きく変貌している経済環境の中で、当社収益の要となる商業施設につきましては、テナント構成も小売業中心から徐々にサービス業態へと変化し、さらに実店舗の出店ハードルが年々高まってきております。

このような経営環境のもと、商業施設の稼働率向上に向けた取り組みが一層必要になってまいりました。一方で

既存の事業をベースとしてさらに飛躍するためには、開発・販売事業における収益向上に注力するとともに、新たな収益源となる新規事業を模索する必要が生じてまいりました。

(4) 対処すべき課題

当社グループは、テナントリーシングの強化、コスト管理の徹底及び長期的な資金の安定化に努めてまいりました。しかしながら、総資産に対する有利子負債割合は未だ高いため、引き続きキャッシュ・フローを重視した経営改善を進め、長期的な資金の一層の安定化に向けて事業活動を行っていく必要があります。

この課題に対処するべく、今後の事業活動におきましても、これまで同様に以下の対応を継続実施してまいります。

①　収益基盤の確立

賃貸・管理事業においては、テナントリーシングを強化することで、既存テナントの退去防止、新規テナントの確保及びコスト管理の徹底により、収益基盤を強化・拡充してまいります。

開発・販売事業においては、「宅地販売」のみならず建物を付加した「建売販売」を強化し、さらに、個人向けだけではなく法人向け販売も実施することで、販路拡大ならびに収益向上を図ってまいります。

②　財務体質の健全化

①の施策により売上高の拡大とコストダウンの徹底を図ります。

加えて、借入先に対しては適時に当社の経営成績及び財政状態を報告し、理解を得ることによって良好な関係を築き、資金調達や資金繰りの一層の安定化に努めてまいります。

③　運転資金の確保

資金調達手段の多様化に取り組むとともに、自己資本の充実に注力してまいります。

④　子会社を活用したグループ価値の最大化

2018年５月１日に設立した子会社においてテナント直営事業及び商業施設管理事業を開始し、賃貸・管理事業における企業グループ収益の拡大を図ってまいります。   

２【事業等のリスク】

当社グループの経営成績及び事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項には、次のようなものがあります。

なお、当社グループではこれらリスクの発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に最大限努める方針ですが、本項目の記載は、当社グループの事業または本株式の投資に関するリスクの全てを網羅するものではありませんので、予めご留意願います。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

(1) 法的規制について

当社グループの属する不動産業界における不動産取引については、「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」等の法的規制があります。当社は、宅地建物取引業者として宅地建物取引業者免許（免許証番号：国土交通大臣(２)第7782号）の交付を受け、不動産の企画開発・販売事業を行っております。今後、これらの規制の改廃や新たな法的規制が設けられる場合、または何らかの理由により免許の取消等があった場合は、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を与える可能性があります。

①改正建築基準法について

2005年11月に国土交通省より公表された構造計算書偽装事件の教訓を踏まえ、建築物の安全・安心の確保を目的に2007年６月20日に建築確認・検査の厳格化を柱とする改正建築基準法が施行されました。これにより構造計算適合性判定制度の導入、確認審査等に関する指針及びそれに基づく審査の実施等により、建築確認手続方法が変わりました。その後、2007年11月14日に建築基準法施行規則の一部改正が行われましたが、今後も同法及び施行規則等の改正が行われ、当社グループの開発計画の変更を余儀なくされた場合は、業績に重大な影響を与える可能性があります。

②金融商品取引法の施行について

2006年６月７日に「証券取引法の一部を改正する法律」が成立しており、開示書類の虚偽記載・不公正取引の罰則強化、公開買付制度・大量保有報告制度等、緊急性の高い項目から順次施行され、2007年９月30日に「金融商品取引法」が施行されました。

信託受益権や匿名組合持分については、みなし有価証券として同法の適用対象となるため、当社は第二種金融商品取引業者として登録いたしております（東海財務局長（金商）第105号）。今後予定される政令等につきましても内容に従って適時適切な対応をしてまいります。

(2) 不動産市況、金利動向等の影響について

不動産業は、景気動向、金利動向及び住宅税制等の影響を受けやすいため、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、税制の変化等が発生した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、経済情勢の変化により、事業用地の購入代金、建築費等の上昇、ならびに供給過剰により販売価格が大幅下落した場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 小規模組織であることについて

当社は、本書提出日現在、取締役５名、監査役４名、従業員６名の小規模組織であり、また、当社子会社は当社役職員の兼任により運営しているため、内部管理体制も当該組織の規模に応じたものになっております。今後の業容拡大に合わせて内部管理組織の一層の充実を図っていく方針でありますが、管理体制の構築が順調に進まなかった場合は、当社の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。また、現状は役職員一人一人の能力に依存している面があり、役職員に何らかの業務遂行上の支障が生じた場合、あるいは役職員が社外へ流出した場合には、当社グループの業務に支障をきたす可能性があります。

(4) 有利子負債への依存度及び資金調達について

当社グループでは、不動産の取得資金及び建設資金を有利子負債によって調達しておりますので、2019年２月期末の借入金総額は7,663,100千円と多額の有利子負債残高であり、負債・純資産合計に占めるその割合は81.0％と非常に高い水準にあります。また、少数の金融機関等から資金調達を行っており、一部の借入金に財務制限条項が付されております。

今後は、新たな金融機関の開拓を始め、資金調達手段の多様化に取り組むとともに自己資本の充実に注力してまいりますが、金融情勢の変化等により市場金利が上昇した場合、外部環境の変化や当社の信用力の低下等により当社の希望する条件での資金調達ができない等の制約を受けた場合及び財務制限条項に抵触した場合は、当社グループの業績及び財政状態並びに資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

(5) 販売用不動産（土地等）の仕入について

当社グループの不動産販売事業は、土地（買取再販物件については建物含む）の仕入の成否が業績に重要な影響を及ぼします。土地等の仕入情報は、不動産業者、建設業者、設計事務所、金融機関等より入手し、価格・立地条件・周辺環境・権利関係・購入条件等を確認・調査するとともに、事業プランを作成して事業採算を検証したうえで購入の是非を判断しております。しかしながら、良質・安価な不動産の不足や同業他社との競合等により土地等の仕入が計画通りに実施できなかった場合や突発的な市況の変化、購入者の購入意欲の低下などにより販売が計画通りに実施できなかった場合は、当社グループの業績に悪影響を与える可能性があります。

(6) 業務委託について

当社グループは、デベロップメント事業において設計、建設工事、販売業務等をそれぞれ設計会社、建設会社、販売会社等に業務委託しております。この方法により、当社は事業遂行に伴う固定的なコストを抑制できるほか、委託先が持つノウハウや情報を有効に活用できるものと考えておりますが、委託先との取引条件、取引関係等に変化が生じた場合には、当社グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

なお、建築工事委託先の選定にあたっては施工能力、施工実績、財務内容、市場の評価等を総合的に勘案したうえで行っており、工事着工後においても、品質・工程管理のため当社社員が随時委託業者との会議に参加して進捗確認を行うとともに、当社の要求する品質や工期に合致するよう、工程毎の監理を行っておりますが、委託先が経営不振に陥った場合や物件の品質に問題が発生した場合は、計画に支障をきたす可能性があり、その場合は、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 不動産引渡し時期等による業績の変動について

当社グループの売上計上基準は、物件の売買契約を締結した時点ではなく、購入者へ物件を引渡した時点で売上を計上する引渡基準としております。そのため、四半期毎の業績については、物件の引渡し時期や規模により売上高や利益が変動するため、月毎あるいは四半期毎の業績が大きく変動する可能性があります。また、天災その他予想し得ない事態による建築工期の遅延、不測の事態により引渡し時期が遅延した場合は、当社グループの業績が変動する可能性があります。

(8) 瑕疵担保リスクについて

当社グループは、デベロップメント事業における建設工事を外部の建設工事業者に委託するとともに、国の定める第三者評価機関による「設計住宅性能評価書」及び「建設住宅性能評価書」を全物件に対して取得し、品質及び安全の確保に努めております。

また、当社は財団法人住宅保証機構による住宅性能保証制度の登録業者となっており、2006年度以降に着工した自社開発の分譲マンションは、全て住宅性能保証制度に登録しております。住宅性能保証制度に登録したマンションは、財団法人住宅保証機構が定める「性能保証住宅設計施工基準」に基づく現場検査に合格し、保証住宅として登録されると、新築住宅に10年間義務付けられている瑕疵（構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する部分）について登録業者（当社）による保証がなされます。また、当社の保証の履行をより確実なものとするため、財団法人住宅保証機構が付保した保険により、補修費用の95％が保証金として当社に支払われます。

(9) 土壌汚染等の対策について

当社グループは事業用地を仕入れる場合には、土壌汚染や地中埋設物等による建築スケジュールへの影響を回避するために必要に応じて土壌調査を行い、売買契約書においては土壌汚染があった場合の対策費用を売主負担としております。しかしながら、使用履歴上は問題のない土地であっても購入後または分譲後に近隣地域から土壌汚染物質が流入するなど土壌汚染問題が発生し、当社が予期しない土壌汚染対策が求められた場合は、事業化スケジュールの遅延が生じ、もって当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(10) 保有する資産について

当社グループが保有している販売用不動産及び固定資産について、時価の下落や賃貸収益の悪化等により減損処理の対象になった場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済対策や日銀の金融緩和政策を背景に、企業収益や雇用情勢の改善が進み、景気は緩やかな回復基調をもって推移いたしました。一方、海外では米国と中国における貿易摩擦が今後の世界経済に与える影響が懸念されております。

このような状況のもと、当社グループは開発・販売事業として宅地開発１物件及びリセール住宅１戸の販売活動ならびに賃貸・管理事業として商業施設５物件の事業活動をいたしました。なお、2018年９月６日に発生した北海道胆振東部地震により被害を受けた当社所有の商業施設（札幌市厚別区）の復旧工事に係る損失として、特別損失34,375千円を計上いたしました。

この結果、当連結会計年度の業績は、売上高1,461,080千円、営業利益154,172千円、経常利益86,074千円、親会社株主に帰属する当期純利益29,019千円となりました。

なお、当連結会計年度は連結財務諸表の作成初年度であるため、前年同期との比較分析は行っておりません。

セグメント別経営成績は、次のとおりとなります。

ａ．開発・販売事業

開発・販売事業は、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売、ならびに長野県伊那市のリセール住宅（１戸）の販売を行い、宅地３区画を引き渡しました。

この結果、売上高は83,419千円となり、セグメント利益は974千円となりました。

ｂ．賃貸・管理事業

賃貸・管理事業は、北海道内（３物件）、神奈川県横浜市（１物件）及び石川県河北郡（１物件）の商業施設合計５物件の賃貸及び運営管理を行いました。

この結果、売上高は1,377,268千円となり、セグメント利益は324,333千円となりました。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）の残高は139,040千円となりました。各キャッシュ・フローの状況は以下のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果、獲得した資金は141,630千円であります。これは主に減価償却費187,584千円及び未払金の減少47,034千円によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果、使用した資金は134,688千円であります。これは有形固定資産の取得による支出59,686千円及び担保預金の預入による支出75,000千円によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果、使用した資金は198,779千円であります。これは主に借入金の返済による支出191,353千円及び配当金の支払による支出7,425千円によるものであります。

③生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績は記載しておりません。

ｂ．受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績は記載しておりません。

ｃ．販売実績

当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと次のとおりです。

セグメントの名称	当連結会計年度 　（自　 2018年３月１日 至　2019年２月28日）	前年同期比（％）
---	---	---
開発・販売事業（千円）	83,419	－
賃貸・管理事業（千円）	1,377,268	－
そ　の　他　（千円）	548	－
調　整　額　（千円）	△156	－
合　計 　　（千円）	1,461,080	－

（注）１．当連結会計年度は連結財務諸表の作成初年度であるため、前年同期との比較分析は行っておりません。２．当連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

相手先	当連結会計年度 （自　2018年３月１日 　至　2019年２月28日）
---	---	---
金額（千円）	割合（％）
---	---	---
株式会社トライアルカンパニー	260,914	17.9

３．上記の金額には消費税等は含まれておりません。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

また、当連結会計年度は連結財務諸表の作成初年度であるため、前年同期との比較分析は行っておりません。

①重要な会計方針及び見積り

当社グループの財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たり、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額ならびに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断していますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

②財政状態の分析

（流動資産）

当連結会計年度末における流動資産の残高は、769,510千円となりました。主なものは、現金及び預金289,040千円及び販売用不動産446,554千円であります。

（固定資産）

当連結会計年度末における固定資産の残高は、8,686,410千円となりました。主なものは、有形固定資産8,672,530千円であります。

（流動負債）

当連結会計年度末における流動負債の残高は、300,077千円となりました。主なものは１年内返済予定の長期借入金141,353千円であります。

（固定負債）

当連結会計年度末における固定負債の残高は、8,051,248千円となりました。主なものは長期借入金6,701,746千円であります。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産の合計は、1,104,595千円となりました。主なものは、資本金851,800千円及び利益剰余金264,519千円であります。

(3) 経営成績の分析

（売上高、売上総利益）

当連結会計年度は、開発・販売事業として、神奈川県横須賀市（１物件）の宅地及び建売販売、ならびに長野県伊那市のリセール住宅（１戸）の販売を行い、宅地３区画を引き渡しました。

また、賃貸・管理事業として、北海道内（３物件）、神奈川県横浜市（１物件）及び石川県河北郡（１物件）の商業施設合計５物件の賃貸及び運営管理を行いました。

この結果、売上高は1,461,080千円となりました。

また、売上総利益は、334,748千円となりました。

（販売費及び一般管理費）

販売費及び一般管理費は、180,575千円となりました。

（営業利益）

営業利益は、154,172千円となりました。

なお、従業員１人当たりの営業利益は30,834千円であります。

（営業外収益・費用及び経常利益）

営業外収益は、14,391千円となりました。これは主に違約金収入12,000千円であります。

営業外費用は、82,489千円となりました。これは主に支払利息であります。

この結果、経常利益は86,074千円となりました。

（税金等調整前当期純利益）

2018年９月６日に発生した北海道胆振東部地震により被害を受けた当社所有の商業施設（札幌市厚別区）の復旧工事に係る損失として、特別損失34,375千円を計上した結果、税金等調整前当期純利益は、51,699千円となりました。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

税金等調整前当期純利益から法人税等の税負担を加減算した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、29,019千円となりました。

(4）資本の財源及び資金の流動性についての分析

当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「第一部　企業情報　第２　事業の状況　３　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1)② キャッシュ・フロー」をご参照ください。

（資金需要）

当社グループの資金需要は、不動産の仕入及び開発工事等に要するものであり、主に金融機関等からの借入等により調達しており、当連結会計年度末現在の借入金の残高は、7,663,100千円であります。

（財務政策）

当社グループではバランスシートの改善として、①事業期間（短期・中期・長期）のバランスを勘案した事業資金の配分、②必要資金の最小化を図る事業スキームの構築、③特定金融機関に依存することなく個別物件ごとに融資の打診を行い、条件の良い金融機関からの借入実施することで資金調達手段の多様化の取り組むとともに自己資本を充実させ、総資産に対する有利子負債比率を低減し、健全な財務体質確立に注力しております。

(5) 経営成績に重要な影響を与える要因について

「２　事業等のリスク」に記載のとおりであります。  

４【経営上の重要な契約等】

シンジケートローン契約

当社グループは、2016年１月13日付にて、以下のシンジケートローン契約を締結しております。

1. 使途

既存借入金の借換資金

2. 借入先の名称

株式会社三井住友銀行

3. 借入金額、借入条件（利率、返済条件等）

6,199,500千円

日本円ＴＩＢＯＲ＋0.8％

2016年１月末日より

１ケ月毎元金均等返済

4. 借入の実施時期、返済期限

2016年１月13日

2020年12月末日

5. アレンジメントフィー

196,000千円

6. 担保提供資産又は保証の内容

当社賃貸不動産

担保預金（普通預金）

7. 財務制限条項

下記条項に抵触した場合は、本契約上のすべての債務について期限の利益を喪失する可能性があります。

・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を2015年２月期及び2016年２月期の２期とする）で損失としない。 

５【研究開発活動】

該当事項はありません。

 有価証券報告書（通常方式）_20190527162820

第３【設備の状況】

１【設備投資等の概要】

当連結会計年度における設備投資の総額は59,686千円であります。その主なものは、賃貸・管理事業の一部商業施設における設備交換工事等であります。 

２【主要な設備の状況】

(1）提出会社

主要な設備は、以下のとおりであります。

2019年２月28日現在

事業所名 （所在地）	セグメントの名称	設備の内容	帳簿価額（千円）				従業員数 （名）
---	---	---	---	---	---	---	---
建物	土地 （面積㎡）	その他	合計
---	---	---	---	---	---	---	---
賃貸用不動産 （北海道北斗市）	賃貸・管理事業	商業施設	249,354	598,870 （45,768.14）	－	848,224	－
賃貸用不動産 （札幌市厚別区）	賃貸・管理事業	商業施設	251,188	461,367 (19,408.06）	－	712,556	－
賃貸用不動産 （北海道苫小牧市）	賃貸・管理事業	商業施設	276,256	168,332 （65,955.98）	－	444,588	－
賃貸用不動産 （石川県河北郡内灘町）	賃貸・管理管理	商業施設	200,266	112,388 (75,215.30)	1,386	314,041	－
賃貸用不動産 （横浜市中区）	賃貸・管理事業	商業施設	1,372,591	4,969,562 (8,963.71)	4,340	6,346,495	－

(注）帳簿価額のうち「その他」は、構築物ならびに工具、器具及び備品であります。なお、金額には消費税等を含めておりません。

(2）国内子会社

2019年２月28日現在

会社名	事業所名 （所在地）	セグメントの名称	設備の内容	帳簿価額（千円）						従業員数 （名）
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
建物及び構築物	機械装置及び運搬具	土地 (面積㎡)	リース 資産	その他	合計
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
㈱ネオ フリーク	賃貸用不動産 （横浜市中区）	店舗運営	倉庫内装設備	4,961	－	－	－	116	5,078	－

３【設備の新設、除却等の計画】

該当事項はありません。

 有価証券報告書（通常方式）_20190527162820

第４【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

種　類	発行可能株式総数（株）
---	---
普通株式	4,800,000
計	4,800,000

②【発行済株式】

種類	事業年度末現在発行数(株) （2019年２月28日）	提出日現在発行数（株） （2019年５月29日）	上場金融商品取引所名又は登録認可金融商品取引業協会名	内容
---	---	---	---	---
普通株式	1,524,000	1,524,000	名古屋証券取引所 （セントレックス）	単元株式数 100株
計	1,524,000	1,524,000	－	－

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストック・オプション制度の内容】

当社は、ストック・オプション制度を採用しております。当該制度は、会社法の規定に基づき新株予約権を発行する方法によるものであります。

（2009年５月28日定時株主総会決議）

会社法に基づき、当社の取締役に対する株式報酬型ストック・オプションとしての新株予約権について、2009年５月28日開催の第37回定時株主総会において決議されたものであります。

決議年月日	2009年５月28日
付与対象者の区分及び人数（名）	当社取締役５名。ただし、付与対象者は業務執行の状況及び貢献度等を勘案のうえ取締役会において決定する。
新株予約権の目的となる株式の種類	当社普通株式
株式の数（株）	当社取締役に対し、30,000株を各事業年度に係る定時株主総会の日から１年以内の日に発行する新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株式数の上限とする。（注）１
新株予約権の行使時の払込金額（円）	１株当たり１円　　（注）２
新株予約権の行使期間	新株予約権の割当日の翌日から25年以内とする。
新株予約権の行使の条件	（注）３
新株予約権の譲渡に関する事項	当社取締役会の承認を要する。
代用払込みに関する事項	－
組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項	－

（注）１．当社が株式分割または株式併合を行う場合には、付与株式数は分割または併合の比率に応じて比例的に調整するものとし、調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。

２．各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、当該新株予約権を行使することにより交付を受けることができる株式１株当たりの払込金額を１円とし、これに付与株式数を乗じた金額とする。

３．新株予約権は、原則として、当社の取締役の地位を喪失した日の翌日から行使することができるものとし、その他の新株予約権の行使条件については、新株予約権の募集事項を決定する取締役会において定める。

②【ライツプランの状況】

該当事項はありません。 

③【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。  

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。  

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

年月日	発行済株式総数増減数（株)	発行済株式総数残高（株）	資本金増減額（千円）	資本金残高 （千円）	資本準備金増減額（千円）	資本準備金残高（千円）
---	---	---	---	---	---	---
2015年３月１日～ 2016年２月28日まで （注）	6,000	1,524,000	3,000	851,800	－	4,800

（注）新株予約権の行使による増加であります。 

（５）【所有者別状況】

2019年２月28日現在

区分	株式の状況（１単元の株式数100株）								単元未満株式の状況 （株）
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
政府及び地方公共団体	金融機関	金融商品 取引業者	その他の 法人	外国法人等		個人その他	計
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
個人以外	個人
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
株主数（人）	－	1	9	8	－	－	366	384	－
所有株式数 （単元）	－	47	3,824	5,675	－	－	5,691	15,237	300
所有株式数の割合（％）	－	0.31	25.10	37.24	－	－	37.35	100.0	－

（注）自己株式36,041株は、「個人その他」に360単元及び「単元未満株式の状況」に41株を含めて記載しております。 

（６）【大株主の状況】

		2019年２月28日現在
氏名又は名称	住所	所有株式数 （株）	発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する所有株式数の割合（％）
ストーク株式会社	大阪市西区南堀江１丁目11－21	490,000	32.93
リーディング証券株式会社	東京都中央区新川１丁目８番８号	379,000	25.47
楠木　哲也	栃木県宇都宮市	76,100	5.11
大藪　英勝	名古屋市千種区	70,000	4.70
株式会社ランキャピタルマネジメント	東京都中央区新川１丁目８番８号	70,000	4.70
平尾　昌弘	東京都練馬区	53,500	3.59
若杉　精三郎	大分県別府市	42,000	2.82
松澤　孝一	茨城県水戸市	33,300	2.23
澤田　浩志	熊本県熊本市	31,300	2.10
石川　英樹	三重県桑名市	21,000	1.41
計	－	1,266,200	85.09

（注）１．前事業年度末において主要株主であった株式会社ランキャピタルマネジメントは、当事業年度末現在では主要株主ではなくなりました。

２．前事業年度末において主要株主でなかったリーディング証券株式会社は、当事業年度末現在では主要株主となっております。 

（７）【議決権の状況】

①【発行済株式】

2019年２月28日現在

区分	株式数（株）	議決権の数（個）	内容
---	---	---	---
無議決権株式	－	－	－
議決権制限株式（自己株式等）	－	－	－
議決権制限株式（その他）	－	－	－
完全議決権株式（自己株式等）	普通株式　 　36,000	－	－
完全議決権株式（その他）	普通株式　1,487,700	14,877	－
単元未満株式	普通株式　　　　300	－	－
発行済株式総数	1,524,000	－	－
総株主の議決権	－	14,877	－

②【自己株式等】

2019年２月28日現在

所有者の氏名又は名称	所有者の住所	自己名義所有株式数（株）	他人名義所有株式数（株）	所有株式数の合計（株）	発行済株式総数に対する所有株式数の割合（％）
---	---	---	---	---	---
株式会社エスポア	名古屋市緑区曽根 ２丁目162番地	36,000	－	36,000	2.36
計	－	36,000	－	36,000	2.36

２【自己株式の取得等の状況】

【株式の種類等】

会社法第155条第７号に該当する普通株式の取得 

（１）【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。 

（２）【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。 

（３）【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

区分	株式数（株）	価格の総額（円）
当事業年度における取得自己株式	1	528
当期間における取得自己株式	－	－

（４）【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

区分	当事業年度		当期間
---	---	---	---	---
株式数（株）	処分価額の総額 （千円）	株式数（株）	処分価額の総額 （千円）
---	---	---	---	---
引き受ける者の募集を行った取得自己株式	－	－	－	－
消却の処分を行った取得自己株式	－	－	－	－
合併、株式交換、会社分割に係る移転を行った取得自己株式	－	－	－	－
その他 （－）	－	－	－	－
保有自己株式数	36,041	－	36,041	－

（注）当期間における保有自己株式には、2019年５月１日からこの有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式は含まれておりません。 

３【配当政策】

当社は、将来の事業拡大と経営体質の強化のために、一定規模の内部留保を確保しつつ継続的な配当実施を基本方針とし、業績に応じた柔軟な利益還元策として「当期純利益の30％配当」を実施してまいります。

配当の回数については、定時株主総会にて１回もしくは中間配当を含めた２回とし、「取締役会の決議によって、毎年８月31日を基準日として中間配当を行うことができる。」旨を定款に定めております。なお、これらの剰余金の配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。

当事業年度の配当につきましては、１株当たり５円の配当を予定しておりましたが、開発・販売事業における計画遅延、北海道胆振東部地震により被害を受けた当社所有不動産の修繕、ならびに税効果会計による会計処理の影響等により、親会社株主に帰属する当期純利益が当初予想を下回る見込みとなったことから、１株当たり２円の配当を実施することを決定いたしました。この結果、配当性向は9.9％となりました。

なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

決議年月日	配当金の総額 （千円）	１株当たり配当額 （円）
---	---	---
2019年５月28日	2,975	2

４【株価の推移】

（１）最近５年間の事業年度別最高・最低株価

回次	第43期	第44期	第45期	第46期	第47期
---	---	---	---	---	---
決算年月	2015年２月	2016年２月	2017年２月	2018年２月	2019年２月
---	---	---	---	---	---
最高（円）	520	1,015	540	572	890
最低（円）	231	235	251	362	334

（注）最高・最低株価は、名古屋証券取引所（セントレックス）におけるものであります。 

（２）最近６月間の月別最高・最低株価

月別	2018年９月	2018年10月	2018年11月	2018年12月	2019年１月	2019年２月
---	---	---	---	---	---	---
最高（円）	610	890	708	520	465	419
最低（円）	535	490	495	334	343	363

（注）最高・最低株価は、名古屋証券取引所（セントレックス）におけるものであります。

５【役員の状況】

男性９名　女性－名　（役員のうち女性の比率－％）

役名

職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有

株式数

（株）

代表取締役

社      長

田上　　滋

1962年１月15日生

1984年３月	株式会社地上社入社
2002年10月	株式会社ゲオ(現株式会社ゲオホールディングス)入社
2005年４月	当社転籍
2006年５月	当社取締役企画開発部長
2008年10月 2015年５月 2018年５月	当社取締役事業部長 当社代表取締役社長（現任） 株式会社ネオフリーク取締役（現任）

(注)４

5,000

取 締 役

谷角　大悟

1971年９月26日生

1996年４月	株式会社シーエル（現株式会社コスモランド）入社
2008年３月	同社取締役（現任）
2009年６月	ストーク株式会社代表取締役
2011年１月	同社取締役
2011年５月	当社取締役（現任）
2011年５月 2015年10月	ストーク株式会社代表取締役（現任） 株式会社ファインツー代表取締役（現任）

(注)４

－

取 締 役

谷角　速斗

1987年９月12日生

2012年４月 2014年８月 2016年５月 2018年11月	株式会社ａｎ入社 株式会社クピード代表取締役 当社取締役（現任） 株式会社Ａｓｔｅｅｒ代表取締役（現任）

(注)４

－

取 締 役

管理部長

寺田　幸生

1962年10月30日生

1985年３月	株式会社地上社入社
2002年10月	株式会社ゲオ(現株式会社ゲオホールディングス)入社
2005年４月	当社転籍　施工監理部長
2013年５月	当社管理部長（現任）
2017年５月 2018年５月	当社取締役（現任） 株式会社ネオフリーク監査役（現任）

(注)４

2,000

取 締 役

高野　哲朗

1980年８月14日生

2004年４月	株式会社アサカ（現ＡＳＡＫＡ）入社
2005年３月	同社取締役
2006年７月 2019年５月	同社代表取締役（現任） 当社取締役（現任）

(注)４

－

常勤監査役

砂子　　守

1954年９月14日生

1973年３月 2015年４月 2019年５月	東洋信託銀行株式会社（現三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社）入行 同社阿倍野支店参事役 当社常勤監査役（現任）

(注)５

－

監 査 役

武田　英彦

1959年12月７日生

1983年４月 1986年９月 1995年１月 2012年５月	株式会社ノエビア入社 太田昭和監査法人（現EY新日本有限責任監査法人）入所 公認会計士 武田英彦事務所所長（現任） 当社監査役（現任）
2016年12月	株式会社キーエンス社外監査役（現任）

(注)５

－

監 査 役

小栗　　悟

1962年３月21日生

1987年４月 1992年12月 2011年９月 2014年６月 2015年５月	監査法人丸の内会計事務所（現有限責任監査法人トーマツ）入所 小栗悟税理士事務所開設 税理士法人オグリに組織変更 代表社員（現任） 石塚硝子株式会社監査役（現任） 当社監査役（現任）

(注)５

－

監 査 役

三好　　勝

1960年１月23日生

1986年９月	株式会社三好経営センター取締役（現任）
1996年３月	三好勝税理士事務所所長
2005年10月	税理士法人三好会計代表社員（現任）
2017年５月	当社監査役（現任）

(注)３

－

計

7,000

（注）１．取締役谷角大悟、谷角速斗及び高野哲朗は社外取締役であります。

２．監査役砂子守、武田英彦、小栗悟及び三好勝は社外監査役であります。

３．2017年５月30日開催の第45回定時株主総会の終結の時から４年間

４．2019年５月28日開催の第47回定時株主総会の終結の時から２年間

５．2019年５月28日開催の第47回定時株主総会の終結の時から４年間 

６【コーポレート・ガバナンスの状況等】

（１）【コーポレート・ガバナンスの状況】

（1) コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社は、業容ならびに組織規模に見合ったコーポレート・ガバナンスの充実を経営の重要課題として位置づけ、経営効率の向上、経営の健全性及び透明性の確保、企業倫理の確立、コンプライアンス体制の充実のための諸施策を実施しております。

（2) 会社の機関の内容

当社の業務執行・経営監視及び内部統制の仕組みを図に示すと以下のとおりです。

① 株主総会

当社の定時株主総会は、毎年５月に取締役会の決議によって取締役社長が招集することを定款に定めております。

当社の取締役の選任決議については、議決権を行使できる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨定款に定めております。また、取締役の選任決議は、累積投票によらないものとする旨定款に定めております。

会社法第309条第２項の規定による株主総会の決議（いわゆる特別決議）は、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上に当たる多数をもって行う旨定款に定めております。

これは、株主総会における特別決議の定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

株主総会は会社の最高意思決定機関であり、株主総会をとおして株主へ経営状況を適切に開示するとともに、各株主の意見を幅広く会社経営に反映させることができるよう、開かれた株主総会の開催を心がけております。

② 取締役会

当社の取締役は10名以内とする旨定款で定めており、本書提出日現在５名の取締役が選任されており、うち３名は社外取締役であります。当社は毎月１回の定時取締役会、また必要に応じて臨時取締役会を開催し、経営上の意思決定、業務執行状況の確認、その他法令で定められた事項及び重要事項の決定を行っております。

③ 監査役

当社は監査役制度を採用しており、監査役は５名以内とする旨定款で定めております。本書提出日現在４名の監査役が選任されており、４名全員は社外監査役であります。監査役は取締役会に出席し、また常勤監査役については取締役会以外にも定例の社内会議に出席し、取締役の業務執行状況を充分に監督できる体制になっております。

④ 独立役員

コーポレート・ガバナンスの充実に向けた取組の一つとして、独立役員１名（社外監査役１名）を指定しております。

⑤ 内部監査

内部監査は、内部監査室（専任１名）にて実施しております。当社の内部監査は各部門において内部統制が機能しているかの確認、各種コンプライアンス状況の確認、リスク管理の状況確認等を重要課題として行っております。今後は業容及び組織の拡大に合わせて、規模に見合った体制を適時整備していく方針であります。

⑥ 会計監査

当社はEY新日本有限責任監査法人と監査契約を締結しております。

当社の会計監査業務を執行した公認会計士は鈴木博貴、日置重樹であり、監査業務に係る補助者の構成は、公認会計士７名、会計士試験合格者等３名、その他３名であります。

（3) 内部統制システム整備の状況

内部統制につきましては、業務プロセス全体に相互牽制体制及び計画・実施・検証・改善のサイクルが組み込まれ適切に運営されることを基本としております。また、経営上必要な情報収集と意思決定の仕組みを明確にし、経営の透明性を高めることを目的に、取締役会規則、業務分掌・職務権限規程を定めて運用しております。

内部統制システム整備の中心となる部署は内部監査室であり、各部門の業務執行の妥当性・適法性・効率性の検証を行うため、内部監査計画に基づく内部監査のほか、必要に応じて随時監査を実施しております。

① 内部監査及び監査役監査の状況

当社では上記のとおり、内部牽制制度の充実と経営の合理化及び資産の保全を行うため内部監査制度を設けており、内部監査規程に基づいて業務監査を実施しております。

監査役監査は、常勤監査役を中心に実施されておりますが、非常勤監査役も業務を分担して実施しております。監査役は取締役会その他の重要な会議に出席するほか、取締役等から営業状況の報告を受け、重要書類の閲覧等を行っております。また、経営の妥当性、効率性等に関して助言や提案を行っており、取締役職務の執行状況を常に監督できる体制にあります。

（4）役員報酬の内容

① 当事業年度（2019年２月期）における当社の取締役及び監査役に対する報酬等の支払金額

役員区分	報酬等の総額（千円）	報酬等の種類別の総額（千円）				対象となる 役員の員数 （人）
---	---	---	---	---	---	---
基本報酬	ストック オプション	賞与	退職慰労金
---	---	---	---	---	---	---
取締役 （社外取締役を除く。）	26,400	26,400	－	－	－	2
監査役 （社外監査役を除く。）	－	－	－	－	－	－
社外役員	10,800	10,800	－	－	－	7

② 役員の報酬等の額またはその算定方法に関する方針の内容及び決定方法

取締役の報酬額は、2006年５月25日開催の第34回定時株主総会において、年額200,000千円以内と決議いただいております。また、監査役の報酬額は、2006年５月25日開催の第34回定時株主総会において、年額20,000千円以内と決議いただいております。

なお、個別の報酬額は取締役会の決議をもって決定しております。

（5）社外取締役及び社外監査役

① 社外取締役及び社外監査役と当社との人的関係、資本的関係または取引関係その他の利害関係

当社の社外取締役は３名、社外監査役は４名であります。

社外取締役の谷角大悟は、当社のその他の関係会社であるストーク株式会社の代表取締役であります。ストーク株式会社は、当社発行済株式総数の32.15％を保有しており、また、当社は同社より資金を借入れております。

上記社外取締役１名を除く社外取締役２名及び社外監査役４名と当社との人的関係、資本的関係または取引関係その他の利害関係はありません。

② 社外取締役または社外監査役が当社の企業統治において果たす機能及び役割

社外取締役の谷角大悟、高野哲朗は、長年にわたる経営者としての豊富な経験と幅広い見識を当社の経営に活かしていただくため、谷角速斗は、若い経営者としての発想と見識を当社の経営に活かしていただけるものと期待し、社外取締役に選任しております。

社外監査役の砂子守は、金融の幅広い知識に加え、不動産分野における多様な経験を有しており、当社の監査に反映していただくため社外監査役に選任しております。武田英彦、小栗悟及び三好勝は、公認会計士及び税理士の資格を持ち、会計や税務等の知識と豊富な経験に基づき、独立かつ中立の立場から当社の監査に活かしていただくため社外監査役に選任しております。

③ 社外取締役または社外監査役の選任状況に関する当社の考え方

社外取締役または社外監査役を選任するための独立性に関する基準または方針として明確に定めたものはありませんが、その選任に際しては、経歴や当社との関係を踏まえて、当社経営陣から独立した立場で社外役員としての職務を遂行できる十分な独立性が確保できることを個別に判断しております。

なお、当社は社外監査役の砂子守を名古屋証券取引所の定めに基づく独立役員として指定しております。

④ 社外取締役または社外監査役による監督または監査と内部監査、監査役監査および会計監査と相互連携ならびに内部統制部門との関係

当社の社外取締役は、幅広い知見と豊富な経験に基づき取締役会において適宜意見を表明し、経営陣から独立した立場から経営の監督及びチェック機能を果たしております。

社外監査役は、取締役会及び監査役会において、専門的知識と豊富な経験に基づき意見・提言を行っております。また、必要に応じて内部監査人及び会計監査人と協議、意見交換を行い、社内コンプライアンスの維持・強化を図っております。

（6）取締役等による責任免除の決定機関

当社は、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議をもって、取締役（取締役であった者を含む）及び監査役（監査役であった者を含む）の当社に対する損害賠償責任を、法令が定める範囲で免除することができる旨を定款に定めております。これは、取締役及び監査役が期待される役割を十分発揮することを目的とするものであります。

（7）中間配当

当社は、会社法第454条第５項の規定により、取締役会の決議によって毎年８月31日を基準日として、中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。これは株主への機動的な利益還元を可能にするためであります。

(8) 自己の株式の取得

当社は、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議をもって自己の株式を取得することができる旨を定款に定めております。これは、経営環境の変化に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とするため、市場取引等により自己の株式を取得することを目的とするものであります。

(9) 株式の保有状況

該当事項はありません。

(10) 子会社の業務の適正を確保するための体制整備の状況

子会社の業務の適正を確保するための体制として、関係会社管理規程を制定し、当該規程において関係会社業務のうち重要性の高い事項は当社取締役会の承認が必要であるとともに、経営計画及び事業の遂行状況、ならびにコンプライアンスに関する重要な事実等は、関係会社管理の責任者である管理部長を通じて取締役会へ報告する旨を定めております。 

（２）【監査報酬の内容等】

①【監査公認会計士等に対する報酬の内容】

区分	前事業年度		当連結会計年度
---	---	---	---	---
監査証明業務に基づく報酬（千円）	非監査業務に基づく報酬（千円）	監査証明業務に基づく報酬（千円）	非監査業務に基づく報酬（千円）
---	---	---	---	---
提出会社	20,000	－	26,400	－
連結子会社	－	－	－	－
計	20,000	－	26,400	－

②【その他重要な報酬の内容】

（前事業年度）

該当事項はありません。

（当連結会計年度）

該当事項はありません。 

③【監査公認会計士等の提出会社に対する非監査業務の内容】

（前事業年度）

該当事項はありません。

（当連結会計年度）

該当事項はありません。 

④【監査報酬の決定方針】

監査報酬は、当社の規模、特性及び監査日数等を勘案し、監査公認会計士等と協議のうえ、監査役会の同意を得て決定しております。

 有価証券報告書（通常方式）_20190527162820

第５【経理の状況】

１．連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について

(1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。）に基づいて作成しております。

(2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。）に基づいて作成しております。

また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

(3）当連結会計年度（2018年３月１日から2019年２月28日まで）は、連結財務諸表の作成初年度であるため、以下に掲げる連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書及び連結キャッシュ・フロー計算書については、前連結会計年度との対比は行っておりません。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度（2018年３月１日から2019年２月28日まで）の連結財務諸表及び事業年度（2018年３月１日から2019年２月28日まで）の財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人による監査を受けております。

なお、新日本有限責任監査法人は、2018年７月１日付けをもって名称をEY新日本有限責任監査法人に変更しております。

３．連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて

当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には、会計基準等の内容を適切に把握し、会計基準等の変更について的確に対応することができる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、監査法人等が主催する研修等に参加しております。

１【連結財務諸表等】

（１）【連結財務諸表】

①【連結貸借対照表】

	(単位：千円)
	当連結会計年度 (2019年２月28日)
資産の部
流動資産
現金及び預金	※２ 289,040
売掛金	17,987
販売用不動産	446,554
仕掛販売用不動産	2,959
繰延税金資産	9,324
その他	3,643
流動資産合計	769,510
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物	3,865,401
減価償却累計額	△1,508,071
建物及び構築物（純額）	※２ 2,357,329
土地	※２ 6,310,521
その他	13,607
減価償却累計額	△8,929
その他（純額）	4,678
有形固定資産合計	8,672,530
無形固定資産
商標権	184
その他	771
無形固定資産合計	955
投資その他の資産
繰延税金資産	457
その他	12,467
投資その他の資産合計	12,924
固定資産合計	8,686,410
資産合計	9,455,921
負債の部
流動負債
工事未払金	100
1年内返済予定の長期借入金	※２,※３ 141,353
1年内返済予定の関係会社長期借入金	※２ 24,000
その他	134,623
流動負債合計	300,077
固定負債
長期借入金	※２,※３ 6,701,746
関係会社長期借入金	※２ 796,000
長期預り敷金保証金	551,074
資産除去債務	2,427
固定負債合計	8,051,248
負債合計	8,351,325
純資産の部
株主資本
資本金	851,800
資本剰余金	4,800
利益剰余金	264,519
自己株式	△16,524
株主資本合計	1,104,595
純資産合計	1,104,595
負債純資産合計	9,455,921

②【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】

【連結損益計算書】

	(単位：千円)
	当連結会計年度 (自　2018年３月１日 　至　2019年２月28日)
売上高	1,461,080
売上原価	1,126,331
売上総利益	334,748
販売費及び一般管理費	※ 180,575
営業利益	154,172
営業外収益
違約金収入	12,000
受取保険金	2,317
その他	74
営業外収益合計	14,391
営業外費用
支払利息	82,174
その他	315
営業外費用合計	82,489
経常利益	86,074
特別損失
災害による損失	34,375
特別損失合計	34,375
税金等調整前当期純利益	51,699
法人税、住民税及び事業税	10,789
法人税等調整額	11,890
法人税等合計	22,680
当期純利益	29,019
親会社株主に帰属する当期純利益	29,019

【連結包括利益計算書】

	(単位：千円)
	当連結会計年度 (自　2018年３月１日 　至　2019年２月28日)
当期純利益	29,019
包括利益	29,019
（内訳）
親会社株主に係る包括利益	29,019
非支配株主に係る包括利益	－

③【連結株主資本等変動計算書】

当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

						(単位：千円)
	株主資本					純資産合計
	資本金	資本剰余金	利益剰余金	自己株式	株主資本合計
当期首残高	851,800	4,800	242,939	△16,523	1,083,015	1,083,015
当期変動額
剰余金の配当			△7,439		△7,439	△7,439
親会社株主に帰属する当期純利益			29,019		29,019	29,019
自己株式の取得				△0	△0	△0
当期変動額合計	－	－	21,580	△0	21,579	21,579
当期末残高	851,800	4,800	264,519	△16,524	1,104,595	1,104,595

④【連結キャッシュ・フロー計算書】

	(単位：千円)
	当連結会計年度 (自　2018年３月１日 　至　2019年２月28日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益	51,699
減価償却費	187,584
受取利息及び受取配当金	△3
違約金収入	△12,000
受取保険金	△2,317
支払利息	82,174
売上債権の増減額（△は増加）	2,877
たな卸資産の増減額（△は増加）	28,059
前払費用の増減額（△は増加）	△142
未払金の増減額（△は減少）	△47,034
未払費用の増減額（△は減少）	△800
未払又は未収消費税等の増減額	△10,612
前受金の増減額（△は減少）	△1,836
長期預り敷金保証金の増減額（△は減少）	△32,888
その他	△1,547
小計	243,212
利息及び配当金の受取額	3
利息の支払額	△82,174
違約金の受取額	2,700
保険金の受取額	2,317
法人税等の支払額	△24,428
営業活動によるキャッシュ・フロー	141,630
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出	△59,686
担保預金の預入による支出	△75,000
その他	△2
投資活動によるキャッシュ・フロー	△134,688
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入金の返済による支出	△141,353
関係会社長期借入金の返済による支出	△50,000
自己株式の取得による支出	△0
配当金の支払額	△7,425
財務活動によるキャッシュ・フロー	△198,779
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）	△191,837
現金及び現金同等物の期首残高	330,878
現金及び現金同等物の期末残高	※ 139,040

【注記事項】

（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）

１．連結の範囲に関する事項

・連結子会社の数　　　　　　 1社

・連結子会社の名称　　株式会社ネオフリーク

当連結会計年度から株式会社ネオフリークを新たに設立したことに伴い、同社を連結の範囲に含めております。

２．連結子会社の事業年度等に関する事項

連結子会社株式会社ネオフリークの決算日は12月31日であります。連結財務諸表の作成にあたっては、同日現在の財務諸表を使用し、連結決算日との間に生じた重要な取引については連結上必要な修正を行っております。

３．会計方針に関する事項

(1）重要な資産の評価基準及び評価方法

①　有価証券

その他有価証券

時価のないもの　　　移動平均法による原価法によっております。

②たな卸資産

販売用不動産

個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法）によっております。

仕掛販売用不動産

個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法）によっております。

(2）重要な減価償却資産の減価償却の方法

①　有形固定資産（リース資産を除く）

定率法によっております。

但し、賃貸用資産については、定額法によっております。

なお、主な耐用年数は次のとおりであります。

建物　　　　　　　　　　８～39年

構築物　　　　　　　　　10年

その他　　　　　　　　　４～15年

②　無形固定資産（リース資産を除く）

定額法によっております。

③　長期前払費用

均等償却によっております。

(3）重要な収益及び費用の計上基準

販売費のうち下記のものについては費用収益を適正に対応させるため次のとおり処理しております。

販売手数料

販売委託契約等に基づく販売手数料は売上計上に応じて費用処理することとし、売上未計上の物件に係る販売手数料は前払費用に計上しております。

広告宣伝費

未完成の自社計画販売物件に係る広告宣伝費は、引渡までに発生した費用を前払費用に計上し、引渡時に一括して費用処理しております。

(4）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

手許現金、要求払預金及び取得日から３ヶ月以内に満期日の到来する流動性の高い、容易に換金可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない短期的な投資であります。

(5）その他連結財務諸表作成のための重要な事項

消費税等の会計処理

税抜方式を採用しております。

なお、控除対象外消費税等は、当連結会計年度の費用として処理しております。  

（未適用の会計基準等）

「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　平成30年３月30日）

「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号　平成30年３月30日）

１　概要

収益認識に関する包括的な会計基準であります。収益は、次の５つのステップを適用し認識されます。

ステップ1：顧客との契約を識別する。

ステップ2：契約における履行義務を識別する。

ステップ3：取引価格を算定する。

ステップ4：契約における履行義務に取引価格を配分する。

ステップ5：履行義務を充足した時に又は充足するにつれて収益を認識する。

２　適用予定日

2023年２月期の期首より適用予定であります。

３　当該会計基準等の適用による影響

影響額は、当連結財務諸表の作成時において評価中であります。 

（連結貸借対照表関係）

１　当社グループは、運転資金の効率的な調達を行うため取引先と当座貸越契約を締結しております。

当座貸越契約に係る借入金未実行残高は次のとおりであります。

	当連結会計年度 （2019年２月28日）
---	---
当座貸越極度額	1,296,100千円
借入実行残高	1,296,100
差引額	－

※２　担保資産及び担保付債務

担保に供している資産は次のとおりであります。

	当連結会計年度 （2019年２月28日）
---	---
現金及び預金（普通預金）	150,000千円
建物	2,349,657
土地	6,310,521
計	8,810,179

担保付債務は次のとおりであります。

	当連結会計年度 （2019年２月28日）
---	---
１年内返済予定の長期借入金	138,372千円
１年内返済予定の関係会社長期借入金	24,000
長期借入金	5,397,946
関係会社長期借入金	676,000
計	6,236,319

※３　財務制限条項

当連結会計年度（2019年２月28日）

当社の株式会社三井住友銀行を主幹事とするシンジケート・ローン契約（契約日2016年１月13日、借入金残高5,536,319千円）には、下記財務制限条項が付されており、当該条項に抵触した場合は、本契約上のすべての債務について期限の利益を喪失する可能性があります。

・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を2015年２月期及び2016年２月期の２期とする）で損失としない。

（連結損益計算書関係）

※　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

	当連結会計年度 （自　2018年３月１日 　　至　2019年２月28日）
役員報酬	37,200千円
給与	41,400
支払手数料	53,277

（連結包括利益計算書関係）

該当事項はありません。 

（連結株主資本等変動計算書関係）

当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項

	当連結会計年度期首株式数（株）	当連結会計年度増加株式数（株）	当連結会計年度減少株式数（株）	当連結会計年度末株式数（株）
---	---	---	---	---
発行済株式
普通株式	1,524,000	－	－	1,524,000
合計	1,524,000	－	－	1,524,000
自己株式
普通株式（注）	36,040	1	－	36,041
合計	36,040	1	－	36,041

（注）普通株式の自己株式の数の増加は、単元未満株式の買取り請求によるものであります。 ２．新株予約権及び自己新株予約権に関する事項

該当事項はありません。 

３．配当に関する事項

(1）配当金支払額

（決議）	株式の種類	配当金の総額 （千円）	１株当たり配 当額（円）	基準日	効力発生日	配当の原資
---	---	---	---	---	---	---
2018年５月29日 定時株主総会	普通株式	7,439	5	2018年２月28日	2018年５月30日	利益剰余金

(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

（決議）	株式の種類	配当金の総額 （千円）	配当の原資	１株当たり配当額（円）	基準日	効力発生日
---	---	---	---	---	---	---
2019年５月28日 定時株主総会	普通株式	2,975	利益剰余金	2	2019年２月28日	2019年５月29日

（連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※　現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	当連結会計年度 （自　2018年３月１日 至　2019年２月28日）
---	---
現金及び預金勘定	289,040千円
担保預金	△150,000
現金及び現金同等物	139,040

（リース取引関係）

オペレーティング・リース取引

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

（単位：千円）

	当連結会計年度 （2019年２月28日）
---	---
１年内	208,918
１年超	215,203
合計	424,122

（金融商品関係）

１．金融商品の状況に関する事項

(1）金融商品に対する取組方針

当社グループは、必要な資金を銀行等金融機関から調達しております。デリバティブ取引は、借入金に係る金利変動リスクを回避するために行うものであり、投機目的のデリバティブ取引は行わない方針であります。

(2）金融商品の内容及びそのリスク

営業債権である売掛金は、顧客の信用リスクに晒されております。

営業債務である工事未払金は、そのほとんどが１ヶ月以内の支払期日であります。

長期借入金は、主に物件購入資金に対する資金調達であり、このうち変動金利は、金利変動リスクに晒されております。

(3）金融商品に係るリスク管理体制

営業債権につきましては、各担当者が取引先の状況を定期的にモニタリングし、取引先ごとに期日及び残高を管理するとともに、財務状況等の悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っております。

(4）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することがあります。

２．金融商品の時価等に関する事項

連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは含めておりません（（注）２．参照）。

当連結会計年度（2019年２月28日）

	連結貸借対照表計上額 （千円）	時価（千円）	差額（千円）
---	---	---	---
(1）現金及び預金	289,040	289,040	－
(2）売掛金	17,987	17,987	－
資産計	307,027	307,027	－
(1）工事未払金	100	100	－
(2）長期借入金（※）	6,843,100	6,845,782	2,682
(3）関係会社長期借入金（※）	820,000	817,968	△2,031
負債計	7,663,200	7,663,851	650

（※）１年内返済予定の長期借入金及び１年内返済予定の関係会社長期借入金を含めております。

（注）１．金融商品の時価の算定方法

資　産

（1）現金及び預金、（2）売掛金

これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっております。

負　債

（1）工事未払金

これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっております。

（2）長期借入金、（3）関係会社長期借入金

これらは元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。

２．時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

（単位：千円）

区分	当連結会計年度 （2019年２月28日）
---	---
長期預り敷金保証金	588,792

長期預り敷金保証金については、市場価格がなく、かつ、実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的なキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としておりません。なお、１年内返還予定の預り敷金保証金を含めております。

３．金銭債権の連結決算日後の償還予定額

当連結会計年度（2019年２月28日）

	１年以内 （千円）	１年超 ５年以内 （千円）	５年超 10年以内 （千円）	10年超 （千円）
---	---	---	---	---
現金及び預金	289,040	－	－	－
売掛金	17,987	－	－	－
合計	307,027	－	－	－

４．長期借入金の連結決算日後の返済予定額

当連結会計年度（2019年２月28日）

	１年以内 （千円）	１年超 ２年以内 （千円）	２年超 ３年以内 （千円）	３年超 ４年以内 （千円）	４年超 ５年以内 （千円）	５年超 （千円）
---	---	---	---	---	---	---
長期借入金	141,353	6,697,027	2,980	1,738	－	－
関係会社長期借入金	24,000	144,000	24,000	628,000	－	－
合計	165,353	6,841,027	26,980	629,738	－	－

（有価証券関係）

当連結会計年度（2019年２月28日）

重要性が乏しいため、記載を省略しております。

（退職給付関係）

当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

１．採用している退職給付制度の概要

当社は、確定拠出年金制度を採用しております。

２．退職給付費用に関する事項

確定拠出年金への掛金拠出額は、2,215千円であります。  

（税効果会計関係）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	当連結会計年度 （2019年２月28日）
---	---	---	---
繰延税金資産
流動資産
税務上の繰越欠損金	7,330千円
未払金	1,020
未払事業税	973
繰延税金資産計	9,324
固定資産
税務上の繰越欠損金	143,418
減価償却費	13,536
資産除去債務	742
減損損失	7,821
支払手数料否認	3,365
評価性引当額	△168,203
繰延税金資産計	681
繰延税金資産合計	10,006
繰延税金負債
固定負債
資産除去債務	△223
繰延税金負債合計	△223

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	当連結会計年度 （2019年２月28日）
---	---	---	---
法定実効税率	30.5％
（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目	0.5
住民税均等割	1.2
評価性引当額の増減	11.6
その他	0.0
税効果会計適用後の法人税等の負担率	43.9

（資産除去債務関係）

資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの

イ　当該資産除去債務の概要

本社事務所の不動産賃貸借契約に伴う原状回復義務等であります。

ロ　当該資産除去債務の金額の算定方法

使用見込期間を取得から10年と見積り、割引率は0.622％を使用して資産除去債務の金額を計算しております。

ハ　当該資産除去債務の総額の増減

	当連結会計年度 （自　2018年３月１日 至　2019年２月28日）
---	---
期首残高	2,412千円
時の経過による調整額	15
期末残高	2,427

（賃貸等不動産関係）

当社グループでは、神奈川県その他の地域において、賃貸用商業施設（土地を含む）を有しております。

当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は324,183千円（賃貸収入は売上高に、賃貸費用は売上原価に計上）であります。

また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

（単位：千円）

		当連結会計年度 （自　2018年３月１日 至　2019年２月28日）
---	---	---
連結貸借対照表計上額
	期首残高	8,794,873
	期中増減額	△128,345
	期末残高	8,666,528
期末時価		11,089,000

（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります

２．期中増減額のうち、当連結会計年度の主な増加額は建物の取得（57,606千円）であり、減少額は減価償却費（185,952千円）であります。

３．当連結会計年度末の時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価等に基づく金額であります。 

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、不動産業を中心に事業展開を行っており、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」を報告セグメントとしております。

「開発・販売事業」は、マンション開発、買取再販、宅地開発、商業施設開発・再開発・用途転換を行っております。

「賃貸・管理事業」は、商業施設賃貸、商業施設運営管理、土地・建物賃貸を行っております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格によっております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

					（単位：千円）
	報告セグメント			その他　　（注）１	調整額　　（注）２	連結財務諸表計上額（注）３
	開発・販売　事業	賃貸・管理　事業	計
売上高
外部顧客への売上高	83,419	1,377,112	1,460,532	548	-	1,461,080
セグメント間の内部売上高又は振替高	-	156	156	-	△156	-
計	83,419	1,377,268	1,460,688	548	△156	1,461,080
セグメント利益又は損失（△）	974	324,333	325,307	△613	△170,521	154,172
セグメント資産	450,184	8,685,057	9,135,241	9,506	311,173	9,455,921
その他の項目
減価償却費	-	186,899	186,899	170	515	187,584
有形固定資産及び無形固定資産の増加額	-	54,438	54,438	5,248	-	59,686

（注）１．「その他」区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、店舗運営事業であります。

２．セグメント利益又は損失の調整額△170,521千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△170,984千円及びセグメント間取引消去462千円であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

セグメント資産の調整額311,173千円は、各報告セグメントに配分していない全社資産であり、主に報告セグメントに帰属しない現金及び預金及び管理部門に係る資産等であります。

減価償却費の調整額515千円は、報告セグメントに帰属しない全社資産の減価償却費であります。

３．セグメント利益又は損失の合計は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。 

３．主要な顧客ごとの情報

（単位：千円）

顧客の名称又は氏名	売上高	関連するセグメント名
---	---	---
株式会社トライアルカンパニー	260,914	賃貸・管理事業

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

該当事項はありません。  

【関連当事者情報】

関連当事者との取引

連結財務諸表提出会社と関連当事者との取引

連結財務諸表提出会社の親会社及び主要株主（会社等の場合に限る。）等

当連結会計年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

種類	会社等の名称又は氏名	所在地	資本金又は出資金 （千円）	事業の内容又は職業	議決権等の所有（被所有）割合（％）	関連当事者との関係	取引の内容	取引金額 （千円）	科目	期末残高 （千円）
---	---	---	---	---	---	---	---	---	---	---
その他の関係会社	ストーク㈱	大阪市西区	40,000	コンサルティング業	（被所有） 直接 32.9	役員の兼任	借入金の返済	50,000	関係会社長期借入金	820,000
借入金に対する金利	18,438

（注）借入金の金利は市場金利を勘案して、決定しております。また、関係会社長期借入金残高のうち700,000千円につきましては、建物2,349,657千円及び土地6,310,521千円を担保（第二順位）に供しております。なお、期末残高には１年内返済予定の関係会社長期借入金を含めております。  

（１株当たり情報）

	当連結会計年度 （自　2018年３月１日 至　2019年２月28日）
---	---
１株当たり純資産額	742.36円
１株当たり当期純利益金額	19.50円

（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

	当連結会計年度 （自　2018年３月１日 至　2019年２月28日）
---	---
１株当たり当期純利益金額
親会社株主に帰属する当期純利益（千円）	29,019
普通株主に帰属しない金額（千円）	－
普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益（千円）	29,019
普通株式の期中平均株式数（株）	1,487,959
希薄化効果を有しないため、潜在株式調整後１株当たり当期純利益の算定に含めなかった潜在株式の概要	－

（重要な後発事象）

該当事項はありません。  

⑤【連結附属明細表】

【社債明細表】

該当事項はありません。  

【借入金等明細表】

区分	当期首残高 （千円）	当期末残高 （千円）	平均利率 （％）	返済期限
---	---	---	---	---
短期借入金	－	－	－	－
１年以内に返済予定の長期借入金	165,353	165,353	1.0	－
１年以内に返済予定のリース債務	－	－	－	－
長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）	7,689,100	7,497,746	1.0	2020年～2023年
リース債務（１年以内に返済予定のものを除く。）	－	－	－	－
その他有利子負債	－	－	－	－
合計	7,854,454	7,663,100	－	－

（注）１．平均利率については、借入金等の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。

２．上記には、建設協力金10,681千円（1年以内に返済予定の長期借入金2,980千円）が含まれております。

３．長期借入金（１年以内に返済予定のものを除く。）の連結決算日後５年間の返済予定額は以下のとおりであります。

	１年超２年以内 （千円）	２年超３年以内 （千円）	３年超４年以内 （千円）	４年超５年以内 （千円）
---	---	---	---	---
長期借入金	6,841,027	26,980	629,738	－

【資産除去債務明細表】

当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における資産除去債務の金額が、当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における負債及び純資産の合計額の100分の１以下であるため、連結財務諸表等規則第92条の２の規定により記載を省略しております。 

（２）【その他】

当連結会計年度における四半期情報等

（累計期間）	第１四半期	第２四半期	第３四半期	当連結会計年度
---	---	---	---	---
売上高（千円）	347,201	728,513	1,096,016	1,461,080
税金等調整前四半期（当期）純利益金額（千円）	19,511	47,949	49,856	51,699
親会社株主に帰属する四半期（当期）純利益金額（千円）	15,534	38,812	39,161	29,019
１株当たり四半期（当期）純利益金額（円）	10.44	26.08	26.32	19.50

（会計期間）	第１四半期	第２四半期	第３四半期	第４四半期
---	---	---	---	---
１株当たり四半期純利益金額又は１株当たり四半期純損失金額（△）（円）	10.44	15.64	0.23	△6.82

 有価証券報告書（通常方式）_20190527162820

２【財務諸表等】

（１）【財務諸表】

①【貸借対照表】

		(単位：千円)
	前事業年度 (2018年２月28日)	当事業年度 (2019年２月28日)
資産の部
流動資産
現金及び預金	※２ 405,878	※２ 284,796
売掛金	20,864	17,833
販売用不動産	473,916	446,554
仕掛販売用不動産	3,656	2,959
前払費用	2,517	2,659
繰延税金資産	21,270	9,324
その他	259	533
流動資産合計	928,363	764,662
固定資産
有形固定資産
建物	3,805,195	3,857,673
減価償却累計額	△1,320,840	△1,506,691
建物（純額）	※２ 2,484,354	※２ 2,350,981
構築物	2,600	2,600
減価償却累計額	△953	△1,213
構築物（純額）	1,646	1,386
工具、器具及び備品	11,528	13,488
減価償却累計額	△7,684	△8,925
工具、器具及び備品（純額）	3,843	4,562
土地	※２ 6,310,521	※２ 6,310,521
有形固定資産合計	8,800,365	8,667,451
無形固定資産
商標権	247	184
その他	771	771
無形固定資産合計	1,019	955
投資その他の資産
関係会社株式	－	5,000
関係会社長期貸付金	－	5,712
繰延税金資産	403	457
その他	3,380	12,467
投資その他の資産合計	3,783	23,637
固定資産合計	8,805,168	8,692,045
資産合計	9,733,531	9,456,707

		(単位：千円)
	前事業年度 (2018年２月28日)	当事業年度 (2019年２月28日)
負債の部
流動負債
工事未払金	100	100
1年内返済予定の長期借入金	※２,※３ 141,353	※２,※３ 141,353
1年内返済予定の関係会社長期借入金	※２ 24,000	※２ 24,000
未払金	88,349	43,287
未払費用	2,616	1,816
未払法人税等	21,203	5,547
前受金	37,851	35,928
預り金	7,960	8,429
その他	38,871	39,442
流動負債合計	362,306	299,906
固定負債
長期借入金	※２,※３ 6,843,100	※２,※３ 6,701,746
関係会社長期借入金	※２ 846,000	※２ 796,000
長期預り敷金保証金	594,696	551,031
資産除去債務	2,412	2,427
その他	2,000	－
固定負債合計	8,288,209	8,051,205
負債合計	8,650,515	8,351,111
純資産の部
株主資本
資本金	851,800	851,800
資本剰余金
資本準備金	4,800	4,800
資本剰余金合計	4,800	4,800
利益剰余金
利益準備金	26,839	27,583
その他利益剰余金
別途積立金	300,000	100,000
繰越利益剰余金	△83,899	137,937
利益剰余金合計	242,939	265,520
自己株式	△16,523	△16,524
株主資本合計	1,083,015	1,105,596
純資産合計	1,083,015	1,105,596
負債純資産合計	9,733,531	9,456,707

②【損益計算書】

		(単位：千円)
	前事業年度 (自　2017年３月１日 　至　2018年２月28日)	当事業年度 (自　2018年３月１日 　至　2019年２月28日)
売上高
不動産売上高	157,589	83,342
賃貸事業収入	1,395,199	1,377,268
その他の売上高	39	77
売上高合計	1,552,828	1,460,688
売上原価
不動産売上原価	140,703	74,621
賃貸事業売上原価	1,054,620	1,051,398
売上原価合計	1,195,324	1,126,019
売上総利益	357,504	334,669
販売費及び一般管理費	※２ 181,641	※２ 180,346
営業利益	175,862	154,323
営業外収益
受取利息	3	30
違約金収入	－	12,000
受取保険金	1,788	2,317
建設協力金精算益	3,044	－
その他	18	533
営業外収益合計	4,854	14,881
営業外費用
支払利息	※１ 83,261	※１ 82,174
営業外費用合計	83,261	82,174
経常利益	97,455	87,030
特別損失
災害による損失	－	34,375
特別損失合計	－	34,375
税引前当期純利益	97,455	52,655
法人税、住民税及び事業税	16,267	10,743
法人税等調整額	△1,240	11,890
法人税等合計	15,026	22,634
当期純利益	82,428	30,020

売上原価明細書

		前事業年度 （自　2017年３月１日 至　2018年２月28日）		当事業年度 （自　2018年３月１日 至　2019年２月28日）
---	---	---	---	---	---
区分	注記番号	金額（千円）	構成比 （％）	金額（千円）	構成比 （％）
---	---	---	---	---	---
不動産売上原価
土地原価		105,135	8.8	74,403	6.6
建物原価		35,431	3.0	－	－
その他		136	0.0	218	0.0
計		140,703	11.8	74,621	6.6
賃貸事業売上原価
水道光熱費		468,913	39.2	463,962	41.2
支払手数料		207,880	17.4	210,057	18.7
減価償却費		183,451	15.4	186,899	16.6
その他		194,373	16.3	190,478	16.9
計		1,054,620	88.2	1,051,398	93.4
売上原価合計		1,195,324	100.0	1,126,019	100.0

（注）※．原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

③【株主資本等変動計算書】

前事業年度（自　2017年３月１日　至　2018年２月28日）

							(単位：千円)
	株主資本
	資本金	資本剰余金		利益剰余金
	資本準備金	資本剰余金合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金合計
	別途積立金	繰越利益剰余金
当期首残高	851,800	4,800	4,800	26,839	300,000	△166,328	160,510
当期変動額
当期純利益						82,428	82,428
当期変動額合計	－	－	－	－	－	82,428	82,428
当期末残高	851,800	4,800	4,800	26,839	300,000	△83,899	242,939

	株主資本		純資産合計
	自己株式	株主資本合計
当期首残高	△16,523	1,000,587	1,000,587
当期変動額
当期純利益		82,428	82,428
当期変動額合計	－	82,428	82,428
当期末残高	△16,523	1,083,015	1,083,015

当事業年度（自　2018年３月１日　至　2019年２月28日）

							(単位：千円)
	株主資本
	資本金	資本剰余金		利益剰余金
	資本準備金	資本剰余金合計	利益準備金	その他利益剰余金		利益剰余金合計
	別途積立金	繰越利益剰余金
当期首残高	851,800	4,800	4,800	26,839	300,000	△83,899	242,939
当期変動額
別途積立金の取崩					△200,000	200,000	－
剰余金の配当				743		△8,183	△7,439
当期純利益						30,020	30,020
自己株式の取得
当期変動額合計	－	－	－	743	△200,000	221,836	22,580
当期末残高	851,800	4,800	4,800	27,583	100,000	137,937	265,520

	株主資本		純資産合計
	自己株式	株主資本合計
当期首残高	△16,523	1,083,015	1,083,015
当期変動額
別途積立金の取崩		－	－
剰余金の配当		△7,439	△7,439
当期純利益		30,020	30,020
自己株式の取得	△0	△0	△0
当期変動額合計	△0	22,580	22,580
当期末残高	△16,524	1,105,596	1,105,596

【注記事項】

（重要な会計方針）

１．資産の評価基準及び評価方法

(1）有価証券の評価基準及び評価方法

①　子会社株式及び関連会社株式　　　移動平均法による原価法によっております。

②　その他有価証券

時価のないもの　　　　　　　　移動平均法による原価法によっております。

（2）たな卸資産の評価基準及び評価方法

①　販売用不動産

個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法）によっております。

②　仕掛販売用不動産

個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法）によっております。

２．固定資産の減価償却の方法

(1）有形固定資産（リース資産を除く）

定率法によっております。

但し、賃貸用資産については、定額法によっております。

なお、主な耐用年数は次のとおりであります。

建物　　　　　　　　　　８～39年

構築物　　　　　　　　　10年

工具、器具及び備品　　　４～15年

(2）無形固定資産（リース資産を除く）

定額法によっております。

(3）長期前払費用

均等償却によっております。

３．収益及び費用の計上基準

販売費のうち下記のものについては費用収益を適正に対応させるため次のとおり処理しております。

(1）販売手数料

販売委託契約等に基づく販売手数料は売上計上に応じて費用処理することとし、売上未計上の物件に係る販売手数料は前払費用に計上しております。

(2）広告宣伝費

未完成の自社計画販売物件に係る広告宣伝費は、引渡までに発生した費用を前払費用に計上し、引渡時に一括して費用処理しております。

４．その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

消費税等の会計処理

税抜方式を採用しております。

なお、控除対象外消費税等は、当事業年度の費用として処理しております。 

（貸借対照表関係）

１　当社は、運転資金の効率的な調達を行うため取引先と当座貸越契約を締結しております。

当座貸越契約に係る借入金未実行残高は次のとおりであります。

	前事業年度 （2018年２月28日）	当事業年度 （2019年２月28日）
---	---	---
当座貸越極度額	1,296,100千円	1,296,100千円
借入実行残高	1,296,100	1,296,100
差引額	－	－

※２　担保資産及び担保付債務

(1）担保に供している資産は次のとおりであります。

	前事業年度 （2018年２月28日）	当事業年度 （2019年２月28日）
---	---	---
現金及び預金（普通預金）	75,000千円	150,000千円
建物	2,482,705	2,349,657
土地	6,310,521	6,310,521
合計	8,868,227	8,810,179

(2）担保付債務は次のとおりであります。

	前事業年度 （2018年２月28日）	当事業年度 （2019年２月28日）
---	---	---
１年内返済予定の長期借入金	138,372千円	138,372千円
１年内返済予定の関係会社長期借入金	24,000	24,000
長期借入金	5,536,319	5,397,946
関係会社長期借入金	726,000	676,000
合計	6,424,692	6,236,319

※３　財務制限条項

前事業年度（2018年２月28日）

株式会社三井住友銀行を主幹事とするシンジケート・ローン契約（契約日2016年１月13日、借入金残高5,674,692千円）には、下記財務制限条項が付されており、当該条項に抵触した場合は、本契約上のすべての債務について期限の利益を喪失する可能性があります。

・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を2015年２月期及び2016年２月期の２期とする）で損失としない。

当事業年度（2019年２月28日）

株式会社三井住友銀行を主幹事とするシンジケート・ローン契約（契約日2016年１月13日、借入金残高5,536,319千円）には、下記財務制限条項が付されており、当該条項に抵触した場合は、本契約上のすべての債務について期限の利益を喪失する可能性があります。

・損益計算書の営業損益を２期連続（初回を2015年２月期及び2016年２月期の２期とする）で損失としない。

（損益計算書関係）

※１　関係会社との取引に係るものが次のとおり含まれております。

	前事業年度 （自　2017年３月１日 至　2018年２月28日）		当事業年度 （自　2018年３月１日 至　2019年２月28日）
---	---	---	---	---
関係会社への支払利息	19,587千円		18,438千円

※２　販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度7％、当事業年度3％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度93％、当事業年度97％であります。

主要な費目及び金額は次のとおりであります。

	前事業年度 （自　2017年３月１日 　　至　2018年２月28日）	当事業年度 （自　2018年３月１日 　　至　2019年２月28日）
役員報酬	39,900千円	37,200千円
給与	47,400	41,400
減価償却費	694	515
支払手数料	37,622	53,233

（有価証券関係）

子会社株式及び関連会社株式（当事業年度の貸借対照表計上額は子会社株式5,000千円）は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、記載しておりません。  

（税効果会計関係）

１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

	前事業年度 （2018年２月28日）		当事業年度 （2019年２月28日）
---	---	---	---
繰延税金資産
流動資産
税務上の繰越欠損金	17,938千円		7,330千円
未払金	1,292		1,020
未払事業税	2,039		973
繰延税金資産計	21,270		9,324
固定資産
税務上の繰越欠損金	142,859		142,613
減価償却費	9,034		13,536
資産除去債務	734		742
減損損失	8,439		7,821
支払手数料否認	－		3,365
評価性引当額	△160,387		△167,398
繰延税金資産計	681		681
繰延税金資産合計	21,952		10,006
繰延税金負債
固定負債
資産除去債務	△278		△223
繰延税金負債合計	△278		△223

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前事業年度 （2018年２月28日）		当事業年度 （2019年２月28日）
---	---	---	---
法定実効税率	30.7％		30.5％
（調整）
交際費等永久に損金に算入されない項目	0.4		0.5
住民税均等割	0.6		1.1
評価性引当額の増減	△16.2		10.9
その他	△0.1		0.0
税効果会計適用後の法人税等の負担率	15.4		43.0

（重要な後発事象）

該当事項はありません。

④【附属明細表】

【有形固定資産等明細表】

資産の種類	当期首残高 （千円）	当期増加額 （千円）	当期減少額 （千円）	当期末残高 （千円）	当期末減価償却累計額又は償却累計額 （千円）	当期償却額 （千円）	差引当期末 残高（千円）
---	---	---	---	---	---	---	---
有形固定資産
建物	3,805,195	52,478	－	3,857,673	1,506,691	185,850	2,350,981
構築物	2,600	－	－	2,600	1,213	260	1,386
工具、器具及び備品	11,528	1,960	－	13,488	8,925	1,240	4,562
土地	6,310,521	－	－	6,310,521	－	－	6,310,521
有形固定資産計	10,129,844	54,438	－	10,184,282	1,516,830	187,351	8,667,451
無形固定資産
商標権	3,365	－	－	3,365	3,181	63	184
その他	771	－	－	771	－	－	771
無形固定資産計	4,137	－	－	4,137	3,181	63	955
長期前払費用	150	－	85	64	－	－	64

【引当金明細表】

該当事項はありません。  

（２）【主な資産及び負債の内容】

連結財務諸表を作成しているため、記載を省略しております。

（３）【その他】

該当事項はありません。  

 有価証券報告書（通常方式）_20190527162820

第６【提出会社の株式事務の概要】

事業年度	３月１日から２月末日まで
定時株主総会	５月中
基準日	２月末日
剰余金の配当の基準日	８月31日 ２月末日
１単元の株式数	100株
単元未満株式の買取り
取扱場所	（特別口座） 東京都千代田区丸の内一丁目４番５号 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社　証券代行部
株主名簿管理人	（特別口座） 東京都千代田区丸の内一丁目４番５号 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
取次所	―
買取手数料	株式の売買の委託に係る手数料相当額として別途定める金額
公告掲載方法	電子公告とし、次の当社ウェブサイトに掲載します。 http://www.es-poir.co.jp/ ただし、やむを得ない事由により電子公告することができない場合は、 日本経済新聞に掲載してこれを行います。
株主に対する特典	該当事項はありません。

（注）当社定款の定めにより、単元未満株主は、会社法第189条第２項各号に掲げる権利、取得請求権付株式の取得を請求する権利、ならびに募集株式または募集新株予約権の割当てを受ける権利以外の権利を有しておりません。

 有価証券報告書（通常方式）_20190527162820

第７【提出会社の参考情報】

１【提出会社の親会社等の情報】

当社は、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。

２【その他の参考情報】

当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。

(1）有価証券報告書及びその添付書類ならびに確認書

第46期（自2017年３月１日　至2018年２月28日）　　2018年５月30日東海財務局長に提出

(2）内部統制報告書及びその他添付書類

第46期（自2017年３月１日　至2018年２月28日）　　2018年５月30日東海財務局長に提出

(3) 四半期報告書及び確認書

第47期第１四半期（自2018年３月１日　至2018年５月31日）　2018年７月13日東海財務局長に提出

第47期第２四半期（自2018年６月１日　至2018年８月31日）　2018年10月12日東海財務局長に提出

第47期第３四半期（自2018年９月１日　至2018年11月30日）　2019年１月11日東海財務局長に提出

(4) 臨時報告書

2018年５月30日東海財務局長に提出

企業内容等の開示に関する内閣府令第19条第２項第９号の２（株主総会における議決権行使の結果）に基づく臨時報告書 

 有価証券報告書（通常方式）_20190527162820

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。