Entra

Quarterly Report • May 6, 2014

Delårsrapport 01.01. - 31.03.2014

Powerhouse Kjørbo

DETTE ER ENTRA EIENDOM

Entra er et av Norges ledende eiendomsselskaper med fokus på høy kvalitet og fleksible kontorbygg med god beliggenhet. Selskapet eier og forvalter cirka 1,3 millioner kvadratmeter, fordelt på mer enn 100 bygg. Daglig benytter over 30.000 personer bygg som er eiet av Entra. Ved utgangen av første kvartal 2014 hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på cirka 26,4 milliarder kroner. Offentlig sektor utgjør rundt 72 prosent av kundeporteføljen.

Entras forretningsidé er å utvikle, leie ut og forvalte attraktive og miljøledende lokaler, samt utøve aktiv porteføljeforvaltning med kjøp og salg av eiendommer. Selskapets forretningsstrategi er å være ledende på kundeopplevd kvalitet, levere lønnsom vekst og å være milljøledende i bransjen.

Tall fra Norsk Leietakerindeks viser at Entra i 2013 oppnådde en samlet kundetilfredshet på 72 poeng, mot et bransjesnitt på 69 poeng. Resultatet for 2013 er en forbedring fra 2012. Tett kundekontakt og opprettelse av eget kundesenter er viktige tiltak for å opprettholde høy kundetilfredshet også i fremtiden. I tillegg har Entra høye miljøambisjoner og arbeider for å redusere det totale energiforbruket i eksisterende eiendomsportefølje. Viktige kvalitetskriterier for Entras nybygg er å oppnå passiv-husstandard, BREEAM-klassifiseringen «excellent» og å benytte klimaeffektive byggematerialer.

Entras strategiske satsningsområder er Oslo og omegn, Bergen, Stavanger og Trondheim. Selskapet er organisert i fire regioner, Oslo Sentrum, Stor-Oslo, Sør- og Vestlandet og Midt- og Nord-Norge. Entra har hovedkontor i Oslo og har i tillegg regionskontorer i Bergen og Trondheim.

Entra ble etablert 1. juli 2000 gjennom Stortingets vedtak om utskillelse av kontorbyggvirksomheten i Statsbygg. Det er staten ved Nærings- og fiskeridepartementet som eier selskapet. Entra har avkastningskrav og rammebetingelser som er tilsvarende private eiendomsbedrifter. Regjeringen har fullmakt til å selge inntil 100 % av aksjene i Entra. 14. januar 2014 meldte Nærings - og fiskeridepartementet at det gjøres klart for å privatisere Entra og at privatiseringsprosessen kan gjennomføres uten at det i forkant skilles eiendommer ut fra selskapet.

Hovedpunkter i kvartalet

• Selskapets leieinntekter var NOK 410,5 millioner (NOK 373,4 millioner) i kvartalet
• Resultat fra eiendomsdrift ble NOK 320,9 millioner (NOK 282,9 millioner)
• Negative verdiendringer i eiendomsporteføljen på NOK -6,8 millioner (NOK -74,8 millioner).
• Inngått nye og reforhandlet eksisterende leiekontrakter for ca 73,9 millioner (ca 36.000 kvm)
• Powerhouse på Kjørbo ferdigstilt og overlevert til leietaker Asplan Viak
• Eierandelen i Hinna Park Eiendom AS (50 %) overtatt per 1. februar 2014

Nøkkeltall

Alle tall i MNOK	Q1-2014	Q1-2013	2013
Drift
Markedsverdi eiendomsportefølje (MNOK)*	26 404	24 128	24 963
Totalareal (BTA)	1 276 063	1 201 716	1 218 040
Utleiegrad forvaltningsportefølje (%)	95,0	94,8	95,8
Vektet gjenværende kontraktstid (år)	8,3	9,4	9,2
Finansielt
Leieinntekter (MNOK)	410,5	373,4	1 543,9
Resultat før verdiendringer og skatt (MNOK)	205,6	131,6	777,5
Resultat etter skatt (MNOK)	65,9	29,3	467,1
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter (MNOK)	-309,8	188,2	-999,7
Netto rentebærende nominell gjeld (MNOK)	15 199,1	13 162,0	14 350,1
Belåningsgrad (%)**	56,8	53,7	56,6
Rentedekningsgrad**	2,1	1,9	1,8
Egenkapitalandel (%)	28,5	30,8	30,0
Netto verdi eiendeler - EPRA NAV (MNOK)**	11 207,8	11 389,4	11 177,8
* M arkedsverdi av konsernets eiendomsportefølje inklusive IFRIC 12-eiendommer

** Se underlag under avsnittet "Beregning nøkkeltall og definisjoner"

Finansiell utvikling

Resultater i første kvartal

Selskapets leieinntekter var NOK 410,5 millioner i første kvartal 2014. Til sammenligning oppnådde selskapet leieinntekter på NOK 373,4 millioner i samme periode i 2013. NOK 13,4 millioner av økningen i leieinntekter er relatert til kjøpet av Hinna Park med virkning per 1. februar 2014. I tillegg har ferdigstillelse av prosjekter på henholdsvis Brattørkaia 15 i Trondheim og Fredrik Selmers vei 4 i Oslo samt kjøpet av Vahlsgate 1-3 bidratt til økte leieinntekter i perioden.

Vedlikehold og driftsrelaterte kostnader utgjorde NOK 34,7 millioner i kvartalet (NOK 28,6 millioner). Økningen skyldes hovedsakelig noe høyere vedlikeholdskostnader og eierkostnader i kvartalet enn første kvartal i fjor. Andre eiendomskostnader er hovedsakelig knyttet til avskrivninger og innleiekostnader og utgjorde NOK 7,8 millioner (NOK 20,6 millioner), mens administrative kostnader utgjorde NOK 60,5 millioner (NOK 45,9 millioner). Økningen i administrative kostnader er relatert til lønn og administrasjonskostnader i Hinna Park og periodiseringsavvik oppstått i første kvartal 2013.

Resultat fra eiendomsdrift beløp seg til NOK 320,9 millioner (NOK 282,9 millioner) i første kvartal 2014.

Verdivurdering av eiendomsporteføljen resulterte i en urealisert negativ endring på NOK -6,8 millioner, sammenlignet med NOK -74,8 millioner i første kvartal året før.

Netto urealisert verdiendring på finansielle instrumenter var NOK -113,7 millioner (NOK -13,9 millioner) i kvartalet. Den negative utviklingen skyldes hovedsakelig økt forpliktelse på konsernets fastrentelån som følge av reduksjon i markedsvurderte kredittmarginer gjennom kvartalet.

Netto realiserte finanskostnader utgjorde NOK -161,8 millioner (NOK -173,6 millioner) og netto realiserte finansinntekter knyttet hovedsakelig til IFRIC 12 eiendommene utgjorde NOK 29,0 millioner (NOK 22,4 millioner).

Resultat før skatt ble NOK 85,1 millioner (NOK 42,9 millioner). Periodens resultat etter skatt endte på NOK 65,9 millioner (NOK 29,3 millioner).

Balansen per 31.03.14

Konsernets eiendeler var NOK 28.382,6 millioner (NOK 25.860,4 millioner) ved utgangen av første kvartal. Av dette utgjorde investeringseiendom NOK 24.530,1 millioner (NOK 22.570,8 millioner) og investeringseiendom holdt for salg NOK 383,1 millioner (NOK 202,7 millioner). Fem eiendommer var klassifisert som holdt for salg.

Konsernet har i kvartalet regnskapsført en goodwill på NOK 132,5 millioner (NOK 0) i forbindelse med oppkjøpet av Hinna Park.

Investeringer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet var NOK 1.146,0 millioner (NOK 1.022,4 millioner). Langsiktige fordringer på NOK 732,1 millioner (NOK 1.117,0 millioner) består hovedsakelig av eiendommene Nasjonalbiblioteket og Vøyenenga skole som vurderes i tråd med IFRIC 12. Årsaken til nedgangen er at IFRIC 12 eiendommen Borgarting Lagmannsrett ble omklassifisert til kortsiktig fordring i andre kvartal i fjor etter at Statsbygg utløste kjøpsopsjon på eiendommen. Eiendommen er planlagt overdratt den 30. september 2014.

Konsernets rentebærende gjeld var ved utgangen av første kvartal NOK 15.623,2 millioner (NOK 13.712,1 millioner). Endringen skyldes økte låneopptak for å finansiere påkostninger i eiendomsmassen og kjøpet av Hinna Park. Leverandørgjeld og øvrig gjeld var NOK 809,6 millioner (NOK 473,3 millioner). Økningen er blant annet relatert til påløpt rente på rentebærende gjeld, besluttet utbytte til eier og andre kortsiktige periodiseringsposter.

Konsernets egenkapital inkludert ikke-kontrollerende eierinteresser var NOK 8.100,0 millioner (NOK 7.972,1 millioner) per 31.03.14, som tilsvarer en egenkapitalandel på 28,5 prosent (30,8 prosent). I forbindelse med oppkjøpet av 50 prosent av Hinna Park har konsernet regnskapsført en ikke-kontrollerende eierinteresse på NOK 290,7 millioner i kvartalet.

Netto verdi av eiendelene i balansen (EPRA NAV) var NOK 11.208 millioner (NOK 11.389 millioner).

Utsatt skatt for investeringseiendom er beregnet som forskjell mellom skattemessig verdi og markedsverdi med nominell skattesats på 27 prosent.

Kontantstrømoppstilling

Konsernets netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter utgjorde NOK 174,6 millioner (NOK 92,0 millioner) i første kvartal. Endringen skyldes hovedsakelig økt resultat fra eiendomsdrift samt positive endringer i arbeidskapitalen.

Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK - 309,8 millioner (NOK 188,2 millioner). Konsernet har fått innbetalt NOK 191,2 millioner (NOK 527,8 millioner) fra salg av eiendommer og netto utbetalt NOK 186,5 millioner (NOK 0) for kjøp av virksomheten Hinna Park Eiendom i første kvartal 2014. I tillegg er det utbetalt NOK 314,5 millioner (NOK 410,6 millioner) hvorav NOK 259,8 millioner (NOK 209,4 millioner) relateres til påkostninger på eksisterende eiendomsportefølje.

Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK 177,0 millioner (NOK 57,5 millioner). Økningen skyldes økte låneopptak knyttet til kjøp av Hinna Park og påkostninger i eksisterende eiendomsportefølje. Netto endring i likvider var NOK 41,8 millioner (NOK 337,7 millioner) i perioden.

Finansiering

Konsernet har i kvartalet refinansiert og etablert nye sertifikatlån på til sammen NOK 1.250 millioner. Konsernets bankgjeld har økt gjennom kvartalet hovedsakelig grunnet kjøp av Hinna Park Eiendom AS. Hinna Park har bankfinansiering på NOK 731,8 millioner som konsolideres inn i Entra.

Konsernets rentebærende nominelle gjeld var NOK 15.418 millioner per 31.03.14 (NOK 13.564,5 millioner per 31.03.2013).

Konsernet har en differensiert forfallsprofil for rentebærende nominell gjeld. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid for konsernets gjeldsportefølje var 4,9 år (5,7 år) ved utgangen av perioden. Beregningen hensyntar at tilgjengelige langsiktige kredittfasiliteter kan erstatte kortsiktig gjeld.

Forfallsprofil rentebærende gjeld 31.03.

MNOK	Volum innlån	Andel av volum	Akk. andel av volum
0-3 måneder	850	6 %	6 %
4-12 måneder	2 393	16 %	21 %
1-2 år	2 703	18 %	39 %
2-4 år	4 324	28 %	67 %
4-6 år	2 162	14 %	81 %
>6 år	2 987	19 %	100 %
Total	15 418

Konsernets likviditetsbeholdning per 31.03 var NOK 219,2 millioner (NOK 402,5 millioner). Konsernet har ubenyttede kredittfasiliteter på NOK 3.748 millioner (NOK 4.155 millioner).

Forfallsprofil ubenyttede kredittfasiliteter 31.03.

		Andel av
MNOK	Beløp	volum
0-3 måneder	-	0 %
4-12 måneder	53	1 %
1-2 år	250	7 %
2-4 år	2 680	72 %
4-6 år	700	19 %
>6 år	65	2 %
Total*	3 748

*) Det belastes beredskapsprovisjon for ubenyttede trekkfasiliteter i bank.

Sammensetning rentebærende gjeld 31.03.

Figuren over viser sammensetningen av rentebærende gjeld. Konsernet hadde ved utgangen av perioden 65 prosent av finansieringen i kapitalmarkedet.

Rentebinding og rentekostnad 31.03.

			Andel av
MNOK	Beløp	Rente	volum
<1 år	6 096	4,44 %	40 %
1-2 år	750	5,35 %	5 %
2-3 år	1 120	4,09 %	7 %
3-4 år	1 242	5,11 %	8 %
4-5 år	2 050	3,86 %	13 %
5-6 år	700	4,26 %	5 %
6-7 år	1 700	4,24 %	11 %
7-8 år	550	4,47 %	4 %
8-9 år	550	3,62 %	4 %
9-10 år	150	5,36 %	1 %
>10 år	510	5,36 %	3 %
Total	15 418	4,42 %	100 %

60 prosent av konsernets finansiering var sikret til fastrente. Vektet effektiv rentebinding var 2,9 år (3,1 år) ved utgangen av kvartalet.

Konsernets gjennomsnittsrente er 4,42 prosent per første kvartal (5,07 prosent). Reduksjonen i gjennomsnittsrenten fra første kvartal i fjor skyldes hovedsakelig utløp av tidligere inngåtte rentesikringsforretninger.

.

Virksomheten

Utleiesituasjonen

Ved utgangen av første kvartal hadde konsernet en økonomisk utleiegrad i forvaltningsporteføljen på 95,0 prosent (94,8 prosent). Vektet gjenværende leietid for konsernets leiekontrakter er 8,3 år per 31.03.14.

Entra har i første kvartal inngått nye og reforhandlet kontrakter for totalt NOK 73,9 millioner (35.982 kvadratmeter) og mottatt oppsigelser av kontrakter med en total verdi på NOK 4,3 millioner (2.978 kvadratmeter).

De største nye/reforhandlede leiekontraktene inngått i kvartalet er:

Ny kontrakt på 13.800 kvadratmeter i Gullfaks i Hinna Park, Stavanger til Wintershall

• Ny kontrakt på 5.172 kvadratmeter i Langkaia 1 i Oslo til Eniro Norge AS
• Ny kontrakt på 2.581 kvadratmeter i Otto Sverdrups plass 4 i Sandvika til Forsvarsbygg
• Reforhandlet kontrakt på 7.269 kvadratmeter i Kongensgate 87 i Trondheim til Skatteetatens IT- og servicepartner (Sør-Trøndelag fylkesskattekontor)
• Reforhandlet kontrakt på 3.382 kvadratmeter i Brysengsfaret 6 AB i Oslo til Mattilsynet

Forfallsstruktur for konsernets kontraktsportefølje fremkommer av grafen nedenfor.

Forfallsstruktur kontraktsportefølje

Eiendomsporteføljen

Nøkkeltall eiendomsporteføljen

Nøkkeltall per 31.03.2014	Areal	Utleiegrad	Markedsverdi		12 mnd løpende leie		Netto yield	Markedsleie per 31.03
	(kvm)	(%)	(MNOK)	(NOK/kvm)	(MNOK)	(NOK/kvm)	(%)	(MNOK)	(NOK/kvm)
Region Oslo Sentrum	388 300	94,4 %	11 704	30 141	753	1 940	6,0 %	809	2 082
Region Stor-Oslo	312 601	98,2 %	6 313	20 196	463	1 481	6,8 %	414	1 323
Region Sør- og Vestlandet	187 708	93,1 %	3 776	20 118	284	1 513	6,9 %	283	1 508
Region Midt og Nord Norge	148 736	96,5 %	2 510	16 876	206	1 385	7,3 %	196	1 320
Sum forvaltningsportefølje	1 037 345	95,4 %	24 303	23 428	1 706	1 645	6,5 %	1 702	1 640
Prosjektporteføljen	90 116		1 514	16 796
Regulerte utviklingstomter	148 602		587	3 950

Kommentarer til tabell:

Inkluderer eiendommer klassifisert ihht IFRIC 12 (se note 4)

Ringstabekk boligprosjekt er inkludert i markedsverdien av forvaltningsporteføljen til kostpris på MNOK 277

Sum eiendomsporteføljen 1 276 063 26 404 20 692

Beregning av netto yield er basert på verdsetternes forutsetninger for eierkostnader, som per 31.03 tilsvarer 7,8 % av markedsleie

Transaksjoner

1. januar inngikk Entra avtale om salg av St. Olavs gate 4 i Oslo for NOK 82 millioner.

2. mars mottok Entra budaksept på kjøp av 100 prosent av aksjene i AS Lilletorget 1, som eier eiendommen Lilletorget 1 i Oslo. Selger er AS Eiendommer, som er eid av Fellesforbundet. Fellesforbundet er også største leietaker i eiendommen.

3. februar ble kjøpet av 50 % av aksjene i Hinna Park Eiendom AS gjennomført.

I løpet av 1. kvartal ble eiendommene Spelhaugen 12 i Bergen, Wergelandsveien 27 i Oslo, Storgata 14 i Lillestrøm overlevert til nye eiere.

Prosjektutvikling

Eiendom	Beliggenhet	Forventet ferdigstilt	Utleibart areal (1000 kvm)	Utleiegrad (%)	Total prosjekt (MNOK)	Hvorav påløpt (MNOK)	Yield/total prosjektkos (%)
Ringstadbekkveien 105	Stor Oslo	Q2-2014	16,0	n.a.	473,1	402,0	n.a.
Otto Sverdrups plass 4 (Øvre Torg 1)	Stor Oslo	Q3-2014	15,7	93,3	490,1	385,2	6,3
Kongsgård alle 20	Sør-Vest	Q3-2014	2,0	100,0	55,7	37,1	6,4
Schweigaards gate 16	Oslo Sentrum	Q2-2015	15,5	77,1	589,5	351,5	6,3
Langkaia 1	Oslo Sentrum	Q2-2015	8,5	60,8	173,4	80,0	13,3
Akersgaten 34/36	Oslo Sentrum	Q3-2015	6,1	98,6	239,5	109,8	6,8
Total			63,8		2 021,3	1 365,6

* Inkluderer inngangsverdi/tomtekost

Tabellen over viser pågående prosjekter med en total prosjektkostnad over NOK 50 millioner.

Prosjektet i Akersgaten 34-36 omfatter nybygg og rehabilitering av 6.200 kvadratmeter kontorlokaler og er fullt utleid til A-media. Fremdriften går som planlagt og rivearbeider pågår. Prosjektet forventes ferdigstilt og overlevert i september 2015.

Otto Sverdrupsplass 4 (tidligere Øvre Torg 1) i Sandvika er i sluttføringsfasen og det pågår nå innrednings- og tekniske arbeider. Det skal etableres et Kunnskapssenter for Bærum kommune og Høgskolen i Oslo og Akershus i 75 prosent av det totale arealet.

I Schweigaardsgate 16 i Oslo etableres et nytt kontorbygg på 15.500 kvadratmeter, hvor Statoil Fuel & Retail er største leietaker med 12.100 kvadratmeter. Tekniske arbeider starter nå og bygget ferdigstilles til juni 2015.

Prosjektet Ringstabekkveien 105 i Bærum består av Ringhøyden (næringslokaler og leiligheter) og Slottshagen (leiligheter). Slottshagen består av 24 seniorleiligheter som alle er solgt. På Ringhøyden er næringsarealene på om lag 3.000 kvm overlevert i perioden til leietakeren Bærum Kommune. Bygging av infrastruktur og de 48 seniorleilighetene pågår, hvorav ni er solgt. Prosjektet forventes ferdigstilt i desember 2014.

På Langkaia 1 i Oslo skal 9. og 10. etasje, tilsvarende 6.200 kvadratmeter, total rehabiliteres samt at den gamle Lossebalkongen utvikles til nye kontorlokaler på totalt ca 2.400 kvm.

På Hinna Park er parkeringskjelleren i tilknytning til prosjektet Gullfaks og Oseberg påbegynt.

Powerhouse Kjørbo i Bærum ble ferdigstilt og leietakeren, Asplan Viak flyttet inn den 31. mars 2014. I løpet av sin forventede levetid produserer bygget mer fornybar energi enn det som blir brukt til produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhending av bygget. Det gjør Powerhouse Kjørbo til verdens første rehabiliterte plusshus.

Deleide selskaper

Papirbredden Eiendom AS (60 % eierandel)

Entra Eiendom AS og Drammen kommune eier Papirbredden Eiendom AS. Selskapet eier eiendommene Grønland 51, Grønland 56, Grønland 58, Grønland 60 og Kreftingsgate 33 i Drammen. Alle eiendommene er 100 prosent utleid.

Det pågår markedsarbeid for å muliggjøre eventuell igangsetting av Papirbredden 3 og det pågår reguleringsarbeid for eiendommen Kreftings gate 33 i Drammen.

Entra OPF Utvikling AS (50 % eierandel)

Entra Eiendom AS og Oslo Pensjonsforsikring (OPF) eier det felleskontrollerte selskapet Entra OPF Utvikling AS. Selskapet eier eiendommene Lars Hilles gate 30 og Allehelgens gate 6 i Bergen.

Den 7. februar 2013 ble det offentliggjort at sentrale mediebedrifter i Bergen i fellesskap hadde besluttet å gå i forhandlinger med Entra OPF Utvikling om leiekontrakter i Lars Hilles gate 30 og utvikling av konseptet MediaCity Bergen. Det har siden vært gjennomført en omfattende brukerprosess og man er nå i sluttforhandlinger med mediebedriftene (TV2, NRK, Universitetet i Bergen , Bergensavisen, Bergens Tidene og Vizrt) om ca. 65 prosent av arealene.

Allehelgens gate 6 er fullt utleid til politiet på kontrakt med gjenværende løpetid på i underkant av 5 år.

I henhold til avtale mellom Entra og Oslo Pensjonsforsikring kan Entra OPF Utvikling AS ikke finansieres med gjeld, og eventuelt kapitalbehov ut over selskapets løpende overskudd skal finansieres med egenkapitalinnskudd fra eierne. Videre regulerer avtalen at selskapet som hovedregel skal dele ut fjorårets overskudd etter avsetning for eventuelt kapitalbehov i året utdelingen gjennomføres.

Hinna Park Eiendom AS (50 % eierandel)

Entra Eiendom AS eier 50 prosent av aksjene i Hinna Park Eiendom (overtatt per 1. februar 2014). De resterende 50 prosent eies av Hinna Park Holding AS. Selskapet eier Hinna Park AS som igjen eier selskapene:

• 1. Fjordpiren AS (100 % utleid)
• 1. Troll Næring AS (98,4 % utleid)
• 1. HP Stadionblokken C AS (96,2 % utleid)
• 1. Hinna Park Logistikk AS
• 1. Gullfaks AS
• 1. Oseberg Næring AS
• 1. Ormen Lange AS
• 1. Hinna Park Utvikling AS

Selskapene har sitt tilholdssted i Hinna Park (Jåttåvågen – Stavanger).

Selskapene Fjordpiren AS, Troll Næring AS og HP Stadionblokken C AS driver utleievirksomhet av nylig oppførte næringsbygg.

Hinna Park Logistikk AS inkluderer virksomhet relatert til parkering (innomhus og utomhus), kantinedrift og utleie av båtplasser. Hinna Park Logistikk AS har igangsatt bygging av hall nr. 2 (Gullhallen).

Selskapene Gullfaks AS, Oseberg Næring AS og Ormen Lange AS er alle prosjektselskaper med eget tomteareal. Det er besluttet at Gullfaks AS skal igangsette bygging så snart Hinna Park Logistikk AS har ferdigstilt dekket på parkeringskjeller som nå er under oppføring. Gullfaks AS har inngått leiekontrakt med Wintershall for ca. 77 prosent av utleiearealet. Bygget forventet å stå ferdig i august 2016. Oseberg Næring og Ormen Lange er under prosjektering. Målsetting er igangsetting ved tegning av leiekontrakter tilsvarende en utleiegrad på ca. 60 prosent.

Hinna Park Utvikling AS er et selskap som har som formål å tilegne seg rettigheter og tomteareal knyttet til videre utvikling av Jåttåvågen i Stavanger.

For ytterligere informasjon vises til note 9 til regnskapet.

Oslo S Utvikling AS (OSU) (33,33 % eierandel)

Oslo S Utvikling (OSU) er et eiendomsutviklingsselskap som forestår utviklingen av deler av bydelen Bjørvika i Oslo. OSU står totalt for utviklingen av rundt 350 000 kvm over bakken og rundt 105 000 kvm under bakken, hvorav rundt 163 000 kvm over bakken og rundt 55 000 kvm under bakken var ferdigutviklet per utgangen av første kvartal 2014.

OSUs strategi om utvikling av eiendommer for salg medfører at eiendommene ikke regnskapsføres til virkelig verdi, men til historisk kost. I konsernregnskapet innarbeides investeringen etter egenkapitalmetoden, og

egenkapital etter skatt er regnskapsført til 619,2 millioner i konsernregnskapet per 31.03.2014.

Markedsverdien av eiendommene og prosjektene i OSU er estimert til cirka NOK 2,9 milliarder (100 prosent). Entras eierandel på 33,33 prosent gir en markedsverdi på NOK 1,0 milliarder. Estimatet er basert på tilsvarende prinsipper som for Entras øvrige verdivurderinger av investeringseiendommer. Entras andel av verdijustert egenkapital per 31.03.2014 er NOK 1,0 milliard hensyntatt estimert latent utsatt skatt på 10 prosent.

Markedsutvikling

Transaksjonsmarkedet

Det ble omsatt næringseiendom for ca. NOK 5 milliarder i Norge i første kvartal 2014, dette er ca. halvparten av transaksjonsvolumet i første kvartal 2013.

Transaksjonsvolum Norge

Kilde: Entra Konsensusrapport

Utleiemarkedet

Kontorledigheten er om lag uendret på et moderat høyt nivå i Entras viktigste markeder. Generelt har likevel leieprisene steget for moderne og sentrale lokaler. Lavere vekst i sysselsettingen i høst ser ut til å ha fortsatt inn i 2014. Det er noe mer usikkerhet knyttet til utviklingen fremover.

Leieprisene i Oslo viste en økning på 4 prosent (geografisk vektet) fra fjerde kvartal i fjor til første kvartal i år. Nivået er nå det høyeste som er målt med et snitt på 1.900 kr/kvm. Leieprisene ligger da vel 10 prosent høyere enn på samme tid i fjor. Nyere bygg med høy standard fortsetter å trekke opp, spesielt i CBD. Kontorledigheten holdt seg på ca 7,5 prosent i kvartalet.

Kontorledigheten i Bergen har gått litt opp og ligger på vel 7 prosent. Leieprisene var om lag uendret i kvartalet. Moderne lokaler sentralt i Bergen oppnår leier på ca 2.200 kr/kvm.

I Trondheim er kontorledigheten redusert ned mot 5 prosent. Leieprisene er uendret i kvartalet. Moderne lokaler sentralt i Trondheim oppnår leier på ca 2.000 kr/kvm.

I Stavanger har svakere arbeidsmarked og økt fremleie ført kontorledigheten opp til ca 7 prosent. Leieprisene har flatet ut også for moderne kontorbygg i sentrum, Forus og Hinna Park. I sentrum og Hinna Park ligger leieprisene for moderne lokaler på ca 2.600 kr pr kvm.

Markedsdata Oslo

	2011	2012	2013	2014	2015
Ledighetsgrad (%)*	7,1	7,2	7,4	7,4	7,4
Leiepris (NOK/kvm)**	2 573	2 780	2 908	3 003	3 128
Prime yield (%)*	5,2	5,3	5,2	5,1	5,2
* Oslo, inkludert Lysaker og Fornebu
** Kontorer med høy standard i Oslo

Kilde: Entra Konsensusrapport

Organisasjon

Per 31. mars 2014 hadde konsernet 157 (166) ansatte, hvorav 13 er ansatt i Hinna Park AS.

I kvartalet har det vært to skader med fravær på ett av de pågående prosjektene. Entra har iverksatt flere initiativ for å bedre HMS-situasjonen og arbeider kontinuerlig med målsetningen om å unngå skader.

Konsernet har en H-verdi (antall arbeidsulykker per million arbeidende timer siste 12 måneder) på 6,7 ved utgangen av kvartalet. HMS arbeidet har høy prioritet i konsernet, men resultatene er fortsatt ikke tilfredsstillende

Risiko og risikostyring

Konsernet er eksponert for finansiell risiko gjennom en betydelig gjeldsfinansiering, og endringer i rentenivå på lån til flytende rente vil påvirke konsernets kontantstrøm. Risiko knyttet til utviklingen i markedsrenter håndteres ved aktiv bruk av ulike rentesikringsinstrumenter. Likviditets-/ refinansieringsrisiko reduseres ved å inngå langsiktige låneavtaler, samt opprettholde en diversifisert forfallsstruktur og bruke ulike kredittmarkeder og motparter.

Konsernets egenkapital påvirkes av verdiendringer på eiendommer og finansielle instrumenter som skyldes endringer i blant annet rentenivå, yield og andre markedsforhold.

Entra er eksponert i utleiemarkedet, som påvirkes av makroøkonomiske endringer i blant annet BNP, KPI og sysselsetting. Utleiegrad i porteføljen og leieendringer ved reforhandling av eksisterende kontrakter påvirker kontantstrømmen. Utleierisikoen søkes redusert ved systematisk kundepleie, oppfølging av kontraktsutløp og planer for utleiearbeidet, samt ved å tilpasse eiendommene til kundenes behov. Gjennom inngåelse av lange leiekontrakter med spredt forfallsstruktur oppnår konsernet en stabil og forutsigbar kontantstrøm.

Entra gjennomfører betydelige oppgraderings- og utbyggingsprosjekter med risiko i forhold til tidsfrister og kostnader. Det har en periode vært større avvik mellom prisutviklingen på inngåtte leieavtaler (KPI) og økningen i byggekostnadene, slik at man har vært nødt til å hensynta dette i stor grad ved planlegging og gjennomføring av prosjekter. Denne differansen forventes å være mindre i tiden fremover.

Framtidsutsikter

Veksten i norsk økonomi har avtatt og det er ventet lav vekst i sysselsettingen fremover. Kontorledigheten ventes å holde seg om lag uendret som følge av lav nybygging. Entra forventer svakt stigende leiepriser for sentralt beliggende og moderne lokaler.

Eiendomsinvestorer etterspør fremdeles kvalitetseiendom med god beliggenhet og sikker kontantstrøm samt eiendom med utviklingspotensial. I dagens selektive transaksjonsmarked er sentralt beliggende eiendommer i de største byene fortsatt meget attraktive mens det i mindre byer og tettsteder er vanskeligere å oppnå gode verdsettelser. Det forventes at denne trenden forsetter i 2014.

Entra vil prioritere arbeidet med å være best i bransjen på kundeopplevd kvalitet gjennom god drift og kundeoppfølging. Bruken av kundesenteret styrkes ytterligere.

Det er selskapets vurdering at kundene i økende grad foretrekker bærekraftige kontorlokaler. Entra vil derfor også fremover arbeide målbevisst for å realisere miljøriktige og økonomiske løsninger.

Entras lønnsomhet uttrykt som resultat fra eiendomsdrift har vært stabil over tid. Effektiv drift, god prosjektgjennomføring og aktiv porteføljestyring er de viktigste parameterne for god utvikling i lønnsomheten.

Oslo 5. mai 2014

Styret i Entra Eiendom AS

Regnskapsoppstillinger

Totalresultat

Alle tall i MNOK	Q1-2014	Q1-2013	2013
Leieinntekter	410,5	373,4	1 543,9
Andre driftsinntekter	13,3	4,7	31,5
Sum driftsinntekter	423,8	378,0	1 575,4
Vedlikehold	7,3	4,0	65,9
Driftsrelaterte kostnader	27,3	24,7	91,5
Andre eiendomskostnader	7,8	20,6	88,2
Administrative eierkostnader	60,5	45,9	222,9
Sum driftskostnader	102,9	95,1	468,4
Resultat fra eiendomsdrift	320,9	282,9	1 107,0
Verdiendring investeringseiendommer	-6,8	-74,8	-495,1
Andel resultat i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet	17,7	-0,2	235,5
Driftsresultat	331,7	207,9	847,4
Rente- og annen finansinntekt	29,0	22,4	109,9
Rente- og annen finanskostnad	-161,8	-173,6	-674,9
Netto realiserte finansposter	-132,9	-151,1	-565,0
Urealisert verdiendring finansielle instrumenter	-113,7	-13,9	183,7
Netto finansposter	-246,6	-165,0	-381,3
Resultat før skattekostnad	85,1	42,9	466,1
Skattekostnad	-19,2	-13,6	3,9
Periodens resultat	65,9	29,3	470,0
Estimatavvik pensjon etter skatt	-	-	-2,9
Periodens totalresultat	65,9	29,3	467,1
Periodens resultat tilordnes:
Aksjonærene i morselskapet	63,1	25,0	453,4
Ikke-kontrollerende eierinteresser	2,8	4,2	16,6
Periodens totalresultat tilordnes:
Aksjonærene i morselskapet	63,1	25,0	450,5
Ikke-kontrollerende eierinteresser	2,8	4,2	16,6

Balanse

Alle tall i MNOK	31.03.14	31.03.13	31.12.13
ANLEGGSMIDLER
Goodwill	132,5	-	-
Immaterielle eiendeler	31,0	41,5	30,9
Sum immaterielle eiendeler	163,5	41,5	30,9
Investeringseiendommer	24 530,1	22 570,8	23 144,8
Eierbenyttet eiendom	6,7	5,7	6,7
Andre driftsmidler	29,7	30,2	30,5
Sum varige driftsmidler	24 566,4	22 606,8	23 182,0
Investeringer i tilkn. selskap og felleskontr. virksomhet	1 146,0	1 022,4	1 128,3
Lån til tilkn. selskap og felleskontr. virksomhet	-	13,5	-
Finansielle derivater	239,3	230,0	203,5
Andre langsiktige fordringer	732,1	1 117,0	742,8
Sum finansielle anleggsmidler	2 117,4	2 383,0	2 074,6
SUM ANLEGGSMIDLER	26 847,4	25 031,2	25 287,5
OMLØPSMIDLER
Boliger for salg	277,5	125,6	227,0
Kundefordringer	84,2	38,2	27,9
Andre fordringer	571,2	60,3	538,1
Sum kortsiktige fordringer	932,8	224,1	793,0
Kontanter og bankinnskudd	219,2	402,5	177,4
SUM OMLØPSMIDLER	1 152,1	626,6	970,4
Investeringseiendommer holdt for salg	383,1	202,7	388,2
SUM EIENDELER	28 382,6	25 860,4	26 646,1

Q1 2014

Alle tall i MNOK	31.03.14	31.03.13	31.12.13
EGENKAPITAL
Innskutt egenkapital	1 726,9	1 414,2	1 414,2
Opptjent egenkapital	5 965,0	6 455,8	6 464,6
Ikke-kontrollerende eierinteresser	408,0	102,2	114,6
SUM EGENKAPITAL	8 100,0	7 972,1	7 993,4
GJELD
Rentebærende gjeld	12 345,4	10 204,1	11 799,4
Pensjonsforpliktelser	56,1	50,3	53,1
Utsatt skatt	2 621,0	2 482,3	2 463,9
Finansielle derivater	900,0	1 003,6	848,0
Øvrig gjeld og forpliktelser	154,9	123,8	126,6
Sum langsiktig gjeld	16 077,4	13 864,1	15 291,0
Leverandørgjeld og øvrig gjeld	809,6	473,3	457,6
Rentebærende gjeld	3 277,8	3 508,0	2 809,1
Forskuddsbetalinger og forpliktelser	117,8	42,8	95,0
Sum kortsiktig gjeld	4 205,2	4 024,1	3 361,7
SUM GJELD	20 282,6	17 888,3	18 652,7
SUM EGENKAPITAL OG GJELD	28 382,6	25 860,4	26 646,1

Konsernets egenkapital

				Ikke
			Annen	kontrollerende	Total
Alle tall i MNOK		Aksjekapital Overkursfond	egenkapital	eierinteresser	egenkapital
Egenkapital 31.12.2012	142,2	1 272,0	6 430,7	98,0	7 942,9
Totalresultat			450,5	16,6	467,1
Utbetalt utbytte			-416,6		-416,6
Egenkapital 31.12.2013	142,2	1 272,0	6 464,6	114,6	7 993,4
Totalresultat			63,1	2,8	65,9
Besluttet utbytte			-250,0		-250,0
Kapitalnedsettelse ved fisjon	-28,0	-	1,8	-	-26,2
Kapitalforhøyelse ved tingsinnskudd	28,0	312,7	-314,5	-	26,2
Tilgang ikke-kontrollerende eierinteresser	-	-	-	290,7	290,7
Egenkapital 31.03.2014	142,2	1 584,7	5 965,0	408,0	8 100,0

Konsolidert kontantstrøm

Alle tall i MNOK	Q1-2014	Q1-2013	2013
Resultat før skattekostnad	85,1	42,9	466,1
Betalte netto renter og gebyrer	-4,6	-1,9	-17,9
Poster uten kontanteffekt	-16,6	16,9	-187,6
Verdiendring investeringseiendommer	6,8	74,8	495,1
Verdiendring finansielle derivater	113,7	13,9	-183,7
Endring i arbeidskapital	-10,0	-54,7	-58,8
Øvrige endringer	0,2	-	-4,8
Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter	174,6	92,0	508,4
Innbetalt ved salg av investeringseiendommer og virksomhet	191,2	527,8	596,9
Utbetaling ved kjøp av virksomhet	-186,5	-	-
Utbetalt ved kjøp av investeringseiendommer og andre investeringer	-314,5	-410,6	-1 798,8
Netto inn- og utbetaling TS og FKV	-	71,0	202,2
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter	-309,8	188,2	-999,7
Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld	2 970,0	1 620,0	10 412,0
Utbetaling ved nedbetaling av rentebærende gjeld	-2 793,0	-1 562,5	-9 391,5
Utbetaling av utbytte	-	-	-416,6
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter	177,0	57,5	603,9
Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter	41,8	337,7	112,6
Beholdning kontanter og kontantekvivalenter ved periodens
begynnelse	177,4	64,8	64,8
Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens
slutt	219,2	402,5	177,4

Noter til resultat- og balanseoppstilling

1. Regnskapsprinsipper

Perioderesultatene er utarbeidet i samsvar med gjeldende IFRS-standarder og fortolkninger. Regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av delårsregnskapet er i samsvar med prinsippene som ble benyttet ved utarbeidelsen av årsregnskapet 2013. Rapporteringen omfatter Entra Eiendom AS, datterselskaper, tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Delårsrapporten er ikke revidert.

2. Segmentinformasjon

Konsernet etablerte en regionmodell i slutten av andre kvartal 2013. Fra og med fjerde kvartal 2013 rapporterer virksomheten på fire geografiske driftssegmenter i tråd med IFRS 8; Oslo Sentrum, Stor-Oslo, Sør- og Vestlandet og Midt- og Nord-Norge. Hvert av driftssegmentene har eget resultatansvar.

Segmentinformasjon følges opp av konsernledergruppen (KL) og administrerende direktør (CEO), som er konsernets øverste operative styrings- og beslutningsorgan.

Kostnader knyttet til stabsfunksjoner og støttefunksjoner til driftssegmentene samt konsernelimineringer, inngår i segmentet konsern. Finanskostnader, finansinntekter og skatt er håndtert på konsernnivå.

Driftssegment Q1-2014

Alle tall i MNOK	Oslo Sentrum	Stor Oslo	Sør-Vest	Midt-Nord	Konsern	Total
Leieinntekter	174,3	117,0	66,5	52,7	-	410,5
Andre driftsinntekter	4,3	2,8	4,8	1,2	0,3	13,4
Sum driftsinntekter	178,6	119,8	71,2	53,9	0,3	423,9
Vedlikehold	3,8	1,7	1,2	0,6	-0,0	7,3
Driftsrelaterte kostnader	9,0	6,4	7,3	4,7	0,0	27,3
Andre eiendomskostnader	3,6	-0,3	0,3	0,6	3,6	7,8
Administrative eierkostnader	3,2	4,0	7,2	1,6	44,5	60,5
Sum driftskostnader	19,6	11,7	16,0	7,4	48,2	102,9
Resultat fra eiendomsdrift	159,0	108,1	55,3	46,4	-47,8	320,9

Driftssegment Q1-2013

Alle tall i MNOK	Oslo Sentrum	Stor Oslo	Sør-Vest	Midt-Nord	Konsern	Total
Leieinntekter	166,6	112,6	54,5	39,6	-	373,4
Andre driftsinntekter	2,7	0,8	0,5	0,7	-	4,7
Sum driftsinntekter	169,3	113,4	55,0	40,3	-	378,0
Vedlikehold	1,4	0,7	0,9	0,9	-	4,0
Driftsrelaterte kostnader	8,8	7,2	2,3	6,3	0,1	24,7
Andre eiendomskostnader	10,6	5,6	1,5	0,7	2,2	20,6
Administrative eierkostnader	0,5	3,3	2,4	3,2	36,4	45,9
Sum driftskostnader	21,3	16,8	7,2	11,1	38,7	95,1
Resultat fra eiendomsdrift	148,0	96,7	47,8	29,2	-38,7	282,9

Driftssegment 2013

Alle tall i MNOK	Oslo Sentrum	Stor Oslo	Sør-Vest	Midt-Nord	Konsern	Total
Leieinntekter	667,3	453,0	222,4	201,2	-0,1	1 543,9
Andre driftsinntekter	18,2	5,3	3,5	3,7	0,8	31,5
Sum driftsinntekter	685,5	458,3	226,0	204,9	0,7	1 575,4
Vedlikehold	33,2	10,6	13,6	8,5	-0,0	65,9
Driftsrelaterte kostnader	34,3	25,6	16,6	15,1	-0,1	91,5
Andre eiendomskostnader	27,5	28,9	3,4	2,3	26,0	88,2
Administrative eierkostnader	13,2	12,6	11,0	13,6	172,4	222,9
Sum driftskostnader	108,2	77,7	44,7	39,5	198,3	468,4
Resultat fra eiendomsdrift	577,3	380,6	181,3	165,4	-197,6	1 107,0

3. Investeringseiendommer

Alle tall i MNOK	Q1-2014	Q1-2013	31.12.13
Inngående balanse	23 532,9	22 936,6	22 936,6
Kjøp av investeringseiendom	1 292,9	187,1	591,2
Investeringer i eiendomsporteføljen	276,6	241,3	1 045,4
Aktiverte lånekostnader	8,7	11,5	45,3
Salg av investeringseiendom	-191,2	-528,4	-590,5
Omklassifisert til boliger for salg			-
Verdiendring operasjonell leieavtale	0,6	-25,8	-39,8
Verdiendring investeringseiendom	-7,5	-49,0	-455,2
Utgående balanse	24 913,2	22 773,4	23 532,9
Hvorav investeringseiendommer holdt for salg	383,1	202,7	388,2
Investeringseiendom	24 530,1	22 570,8	23 144,8

Investeringseiendommer holdt for salg inkluderer eiendommene St. Olavsgate 4, Pilestredet 30 AB,CD og Lakkegata 55 i Oslo, Grønnegata 122 i Tromsø og Skansegaten 2 i Stavanger.

Verdiendring operasjonell leieavtale relaterer seg til eiendommen Langkaia 1 som er eiet gjennom en festeavtale som løper frem til 31. desember 2030. Eiendommen tilfaller da vederlagsfritt til Oslo Havnevesen.

Eiendommen er klassifisert som investeringseiendom etter IAS 40 og er verdsatt til NOK 596 millioner i første kvartal 2014. Konsernet får kvartalsvis en negativ verdiendring på eiendommen ettersom forfallstidspunktet for overdragelse nærmer seg.

4 IFRIC 12

IFRIC 12 regulerer oppføringen av offentlig infrastruktur av private aktører på oppdrag fra det offentlige. Infrastrukturen driftes av den private aktøren over en viss periode, hvor det offentlige kontrollerer residualverdien. For Entra gjelder dette tre eiendommer. Eiendommene er oppført under andre finansielle fordringer i balansen. I beregn ingen av fordringen benyttes estimater som det er knyttet usikkerhet til. Estimatusikkerheten relaterer seg til fremtidige leieinnbetalinger. Videre er det på hver eiendom usikkerhet knyttet til estimatene på fremtidige eierkostnader, investeringer og utkjøpsklausuler.

IFRIC 12 eiendommene har dette kvartalet generert leieinntekter på NOK 22,7 millioner (NOK 22,0 millioner) som ikke er inkludert i konsernets resultatregnskap da eiendommene regnskapsføres etter IFRIC 12. Tilsvarende har konsernet regnskapsført rente og annen finansinntekt i resultatregnskapet på NOK 25,8 millioner (NOK 21,0 millioner) dette kvartalet. Fordring på IFRIC 12 eiendommene er vurdert til NOK 1.126,5 millioner (NOK 1.109,2 millioner) i kvartalet.

5. Betingede utfall

På grunn av uenighet mellom aksjonærene i Greenfield Property AS («GFP») har Entra saksøkt Norwegian Data Group AS («NDG») og GFP. NDG og GFP har etter mottak av stevningen tatt ut eget søksmål mot Entra.

EVRY har tatt ut stevning mot Entra der det er lagt ned påstand om at Entra har misligholdt en garanti om å realisere Greenfield Datacenter og/eller et løfte om å stå bak datasenterprosjektet.

Entra anser det som ikke sannsynlig at kravene fra NDG/GFP og EVRY vil føre frem.

6. Opplysning om virkelig verdi finansielle eiendeler og forpliktelser

Verdsettelsesmetode og prinsipp er uendret i kvartalet. Se årsregnskap 2013 for ytterligere informasjon. Nedenfor følger en oversikt over finansielle instrumenter fordelt på de ulike verdsettelseshierarkiene i IFRS 7.

Med unntak av egenkapitalinstrumenter på NOK 0,6 millioner (nivå 3) er alle finansielle instrumenter på nivå 2.

Alle tall i MNOK	31.03.2014	31.03.2013	31.12.2013
Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi
Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi
med verdiendring over resultat
- Derivater	239,3	230,0	203,5
Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg
- Egenkapitalinstrumenter	0,6	0,4	0,6
Sum	239,9	230,4	204,0
Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi
Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi
med verdiendring over resultat
- Derivater	900,0	1 003,6	848,0
- Obligasjoner	4 197,4	3 240,1	4 073,5
- Sertifikater	2 100,0	1 508,0	1 650,0
Sum	7 197,4	5 751,8	6 571,5

7. Leverandørgjeld og øvrig gjeld

Alle tall i MNOK	31.03.2014	31.03.2013	31.12.2013
Leverandørgjeld	275,8	240,2	290,0
Skyldige offentlige avgifter	35,4	47,6	12,8
Utbytte	250,0	-	-
Annen kortsiktig gjeld	248,5	185,4	154,8
Sum	809,6	473,3	457,6

8. Forskuddsbetalinger og forpliktelser

Alle tall i MNOK	31.03.2014	31.03.2013	31.12.2013
Forskuddsbetalinger	62,1	18,9	67,3
Avsetninger	55,7	23,8	27,8
Sum	117,8	42,8	95,0

9. Virksomhetssammenslutning Hinna Park Eiendom

Det ble i 4. kvartal 2013 inngått avtale om kjøp av 50 prosent av aksjene i Hinna Park Eiendom AS. Aksjonæravtalen gir Entra kontroll fra 1. februar 2014 og konsolidering er foretatt med virkning fra dette tidspunktet. Sammenligningstall er ikke omarbeidet.

Hinna Park Eiendom AS eier 100% av aksjene i HP Stadionblokken C AS, Fjordpiren AS, Troll Næring AS, Gullfaks AS, Ormen Lange AS, Hinna Park Logistikk AS og Hinna Park Utvikling AS gjennom Hinna Park AS. Konsernet Hinna Park har en markeds- og driftsorganisasjon bestående av 13 personer og forvalter egne eiendommer samt eiendommer for andre eiendomsbesittere på Hinna Park-området.

I Hinna Park konsernet ligger det tre eiendommer med løpende leiekontrakter (Stadionblokken C-bygget, Fjordpirenbygget og Troll-bygget), et utviklingsprosjekt som er under bygging (Gullfaks -bygget) samt to tomter (Oseberg og Ormen Lange).

Kjøpet medfører at Entra styrker sin tilstedeværelse i region Sør - Vestlandet.

Merverdianalyse

	Balanseført verdi oppkjøpt	Netto	Balanse
Alle tall i MNOK	selskap	merverdi	oppkjøp*
Goodwill	1,0	131,5	132,5
Investeringseiendommer	783,4	509,4	1 292,8
Kundefordringer og andre fordringer	48,5		48,5
Kontanter	75,5		75,5
Pensjonsforpliktelse	-1,9		-1,9
Utsatt skatt	-10,9	-127,1	-138,0
Andre avsetninger for forpliktelser	-36,0		-36,0
Gjeld til kredittinstitusjoner	-713,8	-26,3	-740,1
Leverandørgjeld	-9,8		-9,8
Skyldig offentlige avgifter, annen kortsiktig gjeld	-42,1		-42,1
Netto identifiserte eiendeler og gjeld	93,9	487,5	581,4

Vederlag for aksjene	290,7
Avtalt utsatt betaling	-28,7
Overtatte kontanter	-75,5
Netto utgående kontantstrøm	186,5

* Merverdianalysen er foreløpig og endelig vederlag vil være betinget av leieinntekter, prosjektkostnader og regulering av eiendommer.

Effekt av virksomhetssammenslutningen i konsoliderte tall

Alle tall i MNOK	Q1-2014
Driftsinntekter	16,8
Resultat fra eiendomsdrift	4,9

Pro forma tall - konsolidert fra begynnelsen av året

Alle tall i MNOK	Q1-2014
Driftsinntekter	432,2
Resultat fra eiendomsdrift	318,2

Beregning nøkkeltall og definisjoner

Belåningsgrad (LTV)

Alle tall i MNOK	Q1-2014	Q1-2013	2013
Netto rentebærende nominell gjeld	15 199,1	13 162,0	14 350,1
Markedsverdi eiendomsportefølje	26 771,5	24 493,1	25 334,0
M arkedsverdi eiendomsportefølje	26 404,0	24 127,5	24 963,3
Andel av Entra OPF Utvikling (50%)	367,6	365,5	370,7
Belåningsgrad (%)	56,8	53,7	56,6

Rentedekningsgrad

Alle tall i MNOK	Q1-2014	Q1-2013	2013
Resultat fra eiendomsdrift	320,9	282,9	1 107,0
Nettoresultat fra eiendomdrift IFRIC 12 eiendommer	17,8	14,5	65,4
Total netto resultat fra eiendomsdrift	338,7	297,4	1 172,3
Av- og nedskrivning	4,1	4,4	32,7
EBITDA Justert	342,8	301,8	1 205,1
Andel av EBITDA Entra OPF Utvikling	11,7	11,3	46,2
EBITDA justert for andel av Entra OPF Utvikling	354,5	313,1	1 251,3
Rentekostnad	164,8	164,8	668,0
Andre finansielle kostnader	3,9	4,4	19,0
Netto rentekostnad	168,7	169,2	686,9
Rentedekningsgrad	2,1	1,9	1,8

Netto verdi eiendeler - EPRA NAV

Alle tall i MNOK	Q1-2014	Q1-2013	2013
Balanseført investeringseiendom	24 913	22 773	23 533
Netto rentebærende gjeld	15 404	13 310	14 431
Netto andre justeringsposter	1 409	1 492	1 109
Total egenkapital	8 100	7 972	7 993
Minus: Ikke-kontrollerende eierinteresser	408	102	115
NAV balanseført	7 692	7 870	7 879
Pluss: Justering eiendomsportefølje	377	258	322
Pluss: Revaluering av investeringer i FKV	351	402	265
Pluss: Virkelig verdi justering finansielle instrumenter	661	774	645
Pluss: Utsatt skatt på revalueringsposter	2 127	2 085	2 067
EPRA NAV	11 208	11 389	11 178

Markedsverdi eiendomsportefølje Prime Yield Brutto og netto yield Markedsverdi av alle eiendommene i mor og datterselskaper uavhengig av regnskapsmessig klassifisering. Inkluderer ikke markedsverdi av eiendommer i felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper.

Direkteavkastning på eiendommer som av markedet oppfattes å ha attraktiv beliggenhet, god standard og solide leietakere. Prime yield er ofte en indikator for den laveste yielden som en investor kan forvente å betale i markedet for næringseiendom ved ett bestemt tidspunkt.

Brutto yield er beregnet ved sum løpende kontraktsleie delt på sum markedsverdi.

Netto yield er beregnet ved sum løpende kontraktsleie fratrukket anslått eierkostnad delt på sum markedsverdi.

Utleiegrad forvaltningsportefølje Forvaltningseiendom Netto verdi eiendeler ("EPRA NAV") Estimert markedsleie av benyttet areal delt på estimert markedsleie på hele porteføljen. Nøkkeltallet er basert på EPRA-standarden.

Totalareal

Totalareal inkluderer areal fra forvaltningseiendom, prosjekteiendom og tomt/utviklingseiendom.

Eiendom som aktivt forvaltes av selskapet.

Prosjekteiendom

Eiendommer hvor det er besluttet igangsettelse av nybygging og/eller rehabilitering.

Tomt og utviklingseiendom

Eiendommer/tomter med et regulert utviklingareal.

Netto verdi av eiendeler økt med virkelig verdi på alle eiendommer i porteføljen og netto rentebærende gjeld, og redusert med enkelte poster som ikke vil materialiseres i en langsiktig forretningsmodell som eksempelvis finansielle derivater og utsatt skatt på markedsverdi av investeringseiendommer.

Rentedekningsgrad ("ICR")

Resultat fra eiendomsdrift ekslusiv avskrivninger og nedskrivninger for konsernet inkludert Entra OPF delt på netto renter fra rentebærende nominell gjeld og gebyrer og provisjoner knyttet til finansieringsaktiviteter.

Netto rentebærende nominell gjeld delt på summen av markedsverdi av eiendomsportefølje og andel av markedsverdi av Entra OPF Utvikling. Gjenværende kontraktsfestet leie delt på kontraktsfestet årlig leie per balansedagen.

Belåningsgrad ("LTV") Vektet gjenværende kontraktstid Netto rentebærende nominell gjeld Rentebærende nominell gjeld fratrukket kontanter og kontantekvivalenter.

Entra Eien d o m AS Biskop Gunnerus gate 14 Postboks 52 Økern 0508 Oslo Tlf.: 21 60 51 00 entra.no