Quarterly Report • Jul 23, 2014
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Kunnskapssenteret Sandvika
Entra er et av Norges ledende eiendomsselskaper med fokus på høy kvalitet og fleksible kontorbygg med sentral beliggenhet. Selskapet eier og forvalter cirka 1,3 millioner kvadratmeter, fordelt på 107 eiendommer. Daglig benytter over 30.000 personer bygg som er eiet av Entra. Ved utgangen av første halvår 2014 hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på cirka 27 milliarder kroner. Offentlig sektor utgjør rundt 72 prosent av kundeporteføljen.
Entras forretningsidé er å utvikle, leie ut og forvalte attraktive og miljøledende lokaler, samt utøve aktiv porteføljeforvaltning med kjøp og salg av eiendommer. Selskapets forretningsstrategi er å være ledende på kundeopplevd kvalitet, levere lønnsom vekst og å være milljøledende i bransjen.
Entra jobber kontinuerlig med å opprettholde en god kundetilfredshet. Tett kundekontakt og opprettelse av eget kundesenter er viktige tiltak for å oppnå dette. I tillegg har Entra høye miljøambisjoner og arbeider for å redusere det totale energiforbruket i eksisterende eiendomsportefølje. Reduksjon i energiforbruket i eksisterende portefølje på cirka 21 prosent siden 2007 viser at dette arbeidet gir resultater. Viktige kvalitetskriterier for Entras nybygg er å oppnå passivhusstandard, BREEAM-klassifiseringen «excellent» og å benytte klimaeffektive bygge-materialer.
Entras strategiske satsningsområder er Oslo og omegn, Bergen, Stavanger og Trondheim. Selskapet er organisert i fire regioner, Oslo Sentrum, Stor-Oslo, Sør- og Vestlandet og Midt- og Nord-Norge. Entra har hovedkontor i Oslo og har i tillegg regionskontorer i Bergen og Trondheim.
Entra ble etablert 1. juli 2000 gjennom Stortingets vedtak om utskillelse av kontorbyggvirksomheten i Statsbygg. Det er staten ved Nærings- og fiskeridepartementet som eier selskapet. Entra har avkastningskrav og rammebetingelser som er tilsvarende private eiendomsbedrifter. Regjeringen har fullmakt til å selge inntil 100 % av aksjene i Entra. 14. januar 2014 meldte Nærings- og fiskeridepartementet at det gjøres klart for å privatisere Entra og at privatiseringsprosessen kan gjennomføres uten at det i forkant skilles eiendommer ut fra selskapet.
| YTD | YTD | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Q2-14 | Q2-13 | Q2-14 | Q2-13 | 2013 | |
| Drift | |||||
| Markedsverdi eiendomsportefølje (MNOK)* | 26 832 | 24 116 | 26 832 | 24 116 | 24 963 |
| Totalareal (BTA) | 1 273 306 | 1 194 189 | 1 273 306 | 1 194 189 | 1 218 040 |
| Utleiegrad forvaltningsportefølje (%) | 95,2 | 95,8 | 95,2 | 95,8 | 95,8 |
| Vektet gjenværende leietid (år)** | 7,6 | 9,5 | 7,6 | 9,5 | 9,2 |
| Finansielt | |||||
| Leieinntekter (MNOK) | 419,6 | 401,7 | 830,1 | 775,0 | 1 543,9 |
| Resultat før verdiendringer og skatt (MNOK) | 215,3 | 154,1 | 420,9 | 285,7 | 777,5 |
| Resultat etter skatt (MNOK) | 249,8 | 71,1 | 315,7 | 100,4 | 467,1 |
| EPRA Earnings (MNOK)*** | 162,1 | 111,4 | 306,5 | 209,7 | 402,1 |
| Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter (MNOK) | -205,4 | -248,2 | -515,2 | -60,0 | -999,7 |
| Netto rentebærende nominell gjeld (MNOK) | 15 220,1 | 13 288,0 | 15 220,1 | 13 288,0 | 14 350,1 |
| Belåningsgrad (%)*** | 56,0 | 54,3 | 56,0 | 54,3 | 56,6 |
| Rentedekningsgrad*** | 2,1 | 1,9 | 2,1 | 1,9 | 1,8 |
| Egenkapitalandel (%) | 28,7 | 29,8 | 28,7 | 29,8 | 30,0 |
| Netto verdi eiendeler - EPRA NAV (MNOK)*** | 11 303,3 | 11 084,7 | 11 303,3 | 11 084,7 | 10 922,5 |
| EPRA NNNAV (MNOK)*** | 10 033,0 | 9 952,0 | 10 033,0 | 9 952,0 | 9 855,1 |
* Markedsverdi av konsernets eiendomsportefølje inklusive IFRIC 12-eiendommer
** Fra og med Q2-14 beregnes vektet gjenværende leietid på
forvaltningsporteføljen, sammenlignet med tidligere kvartaler der nøkkeltallet var basert på den totale porteføljen. Se "definisjoner"
*** Se underlag under avsnittet "Beregning nøkkeltall og definisjoner"
Konsernets leieinntekter var NOK 419,6 millioner i andre kvartal 2014 mot NOK 401,7 millioner i samme periode i 2013. Inntektene i andre kvartal 2013 var påvirket av inntektsføring på totalt NOK 24,3 millioner ved utkjøp av en leiekontrakt på Tungasletta 2 i Trondheim. Korrigert for dette var den underliggende veksten i leieinntekter på totalt 11 %, hvorav like for like vekst utgjorde 3,1 %. NOK 21.8 millioner av økningen i leieinntekter er relatert til kjøpet av Hinna Park. I tillegg har blant annet ferdigstillelse av prosjekter i Fredrik Selmers vei 4 i Oslo og Kjørboveien 12-26 i Sandvika, samt kjøpet av Valhsgate 1-3 som ble gjennomført per 1. juli 2013 bidratt til økte leieinntekter i perioden sammenlignet med samme periode i fjor.
Andre driftsinntekter utgjorde NOK 61,6 millioner i kvartalet mot 15,5 millioner i samme periode i 2013. Selskapet har i kvartalet overlevert 11 leiligheter på Ringhøyden på Ringstabekk til kjøperne, og har i den forbindelse inntektsført NOK 48,8 millioner.
Vedlikehold og driftsrelaterte kostnader utgjorde NOK 27,8 millioner i kvartalet (NOK 36,0 millioner). Reduksjonen skyldes hovedsakelig lavere vedlikeholdsbehov i inneværende kvartal.
Andre eiendomskostnader utgjorde totalt NOK 58,2 millioner (NOK 27,1 millioner) i kvartalet og er påvirket av kostnader på NOK 47,1 millioner knyttet til solgte leiligheter på Ringstabekk (omtalt over). For øvrig består andre eiendomskostnader i hovedsak av avskrivninger og innleiekostnader.
Administrative eierkostnader utgjorde NOK 54,3 millioner (NOK 69,8 millioner). Andre kvartal 2013 var preget av engangskostnader knyttet til omorganisering. I andre kvartal 2014 er det kostnadsført NOK 4,8 millioner knyttet til privatiseringsforberedelser.
Resultat fra eiendomsdrift beløp seg til NOK 341,0 millioner (NOK 284,2 millioner) i andre kvartal 2014.
Verdivurdering av eiendomsporteføljen resulterte i en positiv verdiendring på NOK 272,3 millioner i kvartalet, sammenlignet med NOK -203,0 millioner i andre kvartal året før. Den positive verdiendringen skyldes i hovedsak redusert yield for sentrale Oslo-eiendommer, samt igangsettelse av prosjekt og inngåelse av leiekontrakter på Papirbredden 3 i Drammen.
Netto urealisert negativ verdiendring på finansielle instrumenter var NOK -157,1 millioner (NOK 137,1 millioner) i kvartalet. Den negative utviklingen skyldes hovedsakelig fallende markedsrenter i andre kvartal 2014 sammenlignet med tilsvarende periode i fjor.
Netto realiserte finanskostnader utgjorde NOK -168,7 millioner (NOK -176,0 millioner). Konsernet har økt låneopptak i perioden, men fallende markedsrenter og utløp av historiske rentesikringsavtaler bidrar til reduserte realiserte finanskostnader. Netto realiserte finansinntekter knyttet hovedsakelig til IFRIC 12 eiendommene utgjorde NOK 33,4 millioner (NOK 34,9 millioner).
Resultat før skatt ble NOK 330,5 millioner (NOK 88,2 millioner) i andre kvartal 2014. Periodens totalresultat etter skatt endte på NOK 249,8 millioner (NOK 71,1 millioner).
Konsernets leieinntekter var NOK 830,1 millioner i første halvår 2014 mot NOK 775,0 millioner i samme periode i 2013. Inntektene er påvirket av inntektsføring på totalt NOK 24,3 millioner ved utkjøp av en leiekontrakt på Tungasletta 2 i Trondheim. Korrigert for dette var den underliggende veksten i leieinntekter på totalt 10,6 %, hvorav like for like vekst utgjorde 3,6 %. NOK 35,2 millioner av økningen i leieinntekter er relatert til kjøpet av Hinna Park med virkning per 1. februar 2014. I tillegg har ferdigstillelse av prosjekter på henholdsvis Fredrik Selmers vei 4 i Oslo, Brattørkaia 15 i Trondheim og Kjørboveien 12-26 i Sandvika samt kjøpet av Vahlsgate 1-3 bidratt til økte leieinntekter i perioden sammenlignet med samme periode i fjor.
Andre driftsinntekter utgjorde NOK 75,0 millioner i kvartalet mot 20,2 millioner i første halvår i 2013. Selskapet overleverte i andre kvartal 11 leiligheter på Ringhøyden på Ringstabekk til kjøperne, og har i den forbindelse inntektsført NOK 48,8 millioner. For øvrig består andre driftsinntekter i hovedsak av inntekter fra administrasjonspåslag og fakturering av tilleggstjenester til leietakerne.
Vedlikehold og driftsrelaterte kostnader utgjorde NOK 62,4 millioner i første halvår 2014 mot NOK 64,5 millioner i første halvår 2013. Andre eiendomskostnader utgjorde NOK 66,0 millioner i første halvår 2014 mot NOK 47,8 millioner i første halvår 2013. Andre eiendomskostnader består i hovedsak av avskrivninger og innleiekostnader og var i 2013 preget av innleiekostnader knyttet til ombyggingen av Fredrik Selmers vei 4. I 2014 er regnskapsposten påvirket av kostnader på NOK 47,1 millioner knyttet til solgte leiligheter på Ringstabekk som omtalt over.
Administrative eierkostnader utgjorde NOK 114,8 millioner i første halvår 2014 mot NOK 115,7 millioner i første halvår 2013. I 2014 har det vært en økning i administrative eierkostnader påvirket av at Hinna Park har blitt inkludert i konsernet samt kostnader knyttet til privatiseringsforberedelser. I 2013 var posten preget av kostnader knyttet til det gjennomførte organisasjonsprosjektet.
For første halvår er resultat fra eiendomsdrift totalt NOK 661,8 millioner mot NOK 567,2 millioner for samme periode i 2013.
Verdivurdering av eiendomsporteføljen resulterte i en positiv verdiendring på NOK 265,5 millioner i første halvår 2014 sammenlignet med NOK -277,8 millioner i første halvår i 2013. Den positive verdiendringen skyldes i hovedsak redusert yield for sentrale Oslo eiendommer samt igangsettelse av prosjekt og inngåelse av leiekontrakter på Papirbredden 3 i Drammen.
Andel resultat i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet utgjorde NOK 27,2 millioner i første halvår 2014 mot NOK 10,8 millioner i første halvår 2013 og relaterer seg hovedsakelig til resultatandel fra UP Entra.
Netto urealisert negativ verdiendring på finansielle instrumenter var NOK -270,8 millioner (NOK 123,1 millioner) i første halvår. Den negative utviklingen skyldes hovedsakelig fallende markedsrenter og økt forpliktelse på konsernets fastrentelån som følge av reduksjon i markedsvurderte kredittmarginer.
Netto realiserte finanskostnader utgjorde NOK -330,5 millioner (NOK -349,6 millioner). Konsernet har økt låneopptak i perioden, men fallende markedsrenter og utløp av historiske rentesikringsavtaler bidrar til reduserte realiserte finanskostnader. Netto realiserte finansinntekter knyttet hovedsakelig til IFRIC 12 eiendommene utgjorde NOK 62,4 millioner (NOK 57,3 millioner).
For første halvår 2014 ble resultat før skatt på totalt NOK 415,6 millioner mot NOK 131,1 millioner i første halvår 2013 og totalresultat etter skatt på NOK 315,7 millioner mot NOK 100,4 millioner i første halvår 2013
Konsernets eiendeler var NOK 28.950,5 millioner (NOK 25.626,4 millioner) ved utgangen av andre kvartal. Av dette utgjorde investeringseiendom NOK 25.071,7 millioner (NOK 22.357,2 millioner) og investeringseiendom holdt for salg NOK 275,2 millioner (NOK 402,9 millioner). Fem eiendommer var klassifisert som holdt for salg per 30.6.14.
Konsernet har regnskapsført goodwill på NOK 145,9 millioner (NOK 0) i forbindelse med oppkjøpet av Hinna Park. Kjøpet av Hinna Park var kjøp av virksomhet og den ikke identifiserbare goodwillen har sin motpost i utsatt skatt på merverdien i oppkjøpet.
Investeringer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet var NOK 1.000,8 millioner (NOK 1.003,7 millioner). Langsiktige fordringer på NOK 730,7 millioner (NOK 712,9 millioner) består hovedsakelig av eiendommene Nasjonalbiblioteket og Vøyenenga skole som vurderes i tråd med IFRIC 12. Borgarting Lagmannsrett ble omklassifisert til kortsiktig fordring i andre kvartal i fjor etter at Statsbygg utløste kjøpsopsjon på eiendommen. Statsbygg varslet i begynnelsen av juli at eiendommen allikevel ikke vil bli overtatt i oktober 2014. Entra opprettholder klassifiseringen som kortsiktig finansiell fordring per 30.6.14. Andre fordringer på NOK 795,4 millioner (NOK 530,1 millioner) består hovedsakelig av IFRIC 12 eiendommen, oppgjør for salg av boliger på Ringstabekk samt fisjonsfordring i forbindelse med etableringen av selskapsstruktur rundt utviklingen av Sundt-kvartalet.
Konsernets rentebærende gjeld var ved utgangen av andre kvartal NOK 15.755,3 millioner (NOK 13.517,7 millioner). Endringen skyldes økte låneopptak for å finansiere påkostninger i eiendomsmassen og kjøpet av Hinna Park.
Leverandørgjeld og øvrig gjeld var NOK 814,6 millioner (NOK 825,6 millioner). Reduksjonen er blant annet knyttet til lavere besluttet utbytte som ikke er utbetalt og økt kortsiktig gjeld overtatt i forbindelse med kjøpet av 50 prosent av aksjene i Hinna Park.
Konsernets egenkapital inkludert ikke-kontrollerende eierinteresser var NOK 8.317,1 millioner (NOK 7.626,6 millioner) per 30.06.14, som tilsvarer en egenkapitalandel på 28,7 prosent (29,8 prosent). I forbindelse med kjøpet av 50 prosent av Hinna Park har konsernet regnskapsført en ikke-kontrollerende eierinteresse på NOK 257,9 millioner i første kvartal 2014.
Konsernets kontantstrøm fra driftsaktiviteter utgjorde NOK 181,5 millioner (NOK 122,2 millioner) i andre kvartal. Endringen skyldes hovedsakelig økt resultat fra eiendomsdrift.
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK - 205,4 millioner (NOK -248,2 millioner). Endringen skyldes i hovedsak salg av aksjene i det tilknyttede selskapet UP Entra, delvis motvirket av eiendomssalg i samme periode i fjor.
Det er utbetalt NOK 327,7 millioner (NOK 339,4 millioner) for kjøp av investeringseiendom og andre investeringer hvorav NOK 277,3 millioner (NOK 290,6 millioner) relateres til påkostninger på eksisterende eiendomsportefølje.
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK 17,0 millioner (NOK -131,0 millioner). I andre kvartal 2013 ble overskuddslikviditet benyttet til å nedbetale gjeld. Netto endring i likvider var NOK 6,9 millioner (NOK -256,9 millioner) i perioden.
Konsernets kontantstrøm fra driftsaktiviteter for første halvår 2014 utgjorde NOK 356,1 millioner (NOK 214,2 millioner). Endringen fra fjoråret skyldes hovedsakelig økt resultat fra eiendomsdrift, samt positiv endring i arbeidskapital sammenlignet med samme periode i fjor.
Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var NOK - 515,2 millioner (NOK -60 millioner). Endringen skyldes i hovedsak lavere salgsproveny fra eiendomssalg sammenlignet med første halvår 2013 samt noe høyere investeringsnivå knyttet til boliger under utvikling på Ringstabekk og til investeringseiendom. I tillegg har konsernet en netto kontant effekt på NOK -218,9 millioner knyttet til kjøpet av 50 prosent av aksjene i Hinna Park i første kvartal 2014.
Det er utbetalt NOK 642,2 millioner (NOK 750,0 millioner) for kjøp av investeringseiendom og andre investeringer hvorav NOK 537,0 millioner (NOK 500,0 millioner) relateres til påkostninger på eksisterende eiendomsportefølje. Samtidig har konsernet ikke hatt noen utbetalinger knyttet til eiendomskjøp i første halvår 2014 (utover kjøp av virksomheten Hinna Park som omtalt over) mot NOK 189,4 millioner i 2013 som i sin helhet relaterte seg til kjøp av Schweigaardsgate16.
Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter var NOK 194,0 millioner (NOK -73,5 millioner). Økningen gjelder finansiering av kjøp av Hinna Park i første kvartal 2014 og påkostninger i eksisterende eiendomsportefølje delvis motvirket av proveny fra salg av aksjene i UP Entra i andre kvartal 2014. Netto endring i likvider var NOK 34,9 millioner (NOK 80,7 millioner) i perioden.
Konsernet har i kvartalet netto redusert utestående sertifikatgjeld med NOK 300 millioner, hvorav NOK 550 millioner er refinansiert og NOK 300 millioner er forfalt. I kvartalet økte bankgjelden med totalt NOK 314,1 millioner.
Konsernet har i første halvår netto økt utestående sertifikatgjeld med NOK 150 millioner, hvorav det er ustedet nye lån på til sammen NOK 150 millioner og NOK 1.650 millioner er refinansiert. Konsernets bankgjeld har i samme periode økt med NOK 754,9 millioner, hovedsakelig grunnet kjøp av Hinna Park Eiendom AS.
Konsernets rentebærende nominelle gjeld var NOK 15.432,4 millioner (NOK 13.433,5) per 30.06.14.
Konsernet har en differensiert forfallsprofil for rentebærende nominell gjeld. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid for konsernets gjeldsportefølje var 4,5 år per 30.06.14 (5,7 år per 30.06.13). Beregningen hensyntar at tilgjengelige langsiktige kredittfasiliteter kan erstatte kortsiktig gjeld.
| Volum | Andel av | |||
|---|---|---|---|---|
| MNOK | innlån | volum (%) | ||
| 0-3 måneder | 650 | 4 | 4 | |
| 4-12 måneder | 2 293 | 15 | 19 | |
| 1-2 år | 3 174 | 21 | 40 | |
| 2-4 år | 4 410 | 29 | 68 | |
| 4-6 år | 1 922 | 12 | 81 | |
| >6 år | 2 984 | 19 | 100 | |
| Total | 15 432 |
Konsernets likviditetsbeholdning per 30.06.14 var NOK 212,3 millioner (NOK 145,5 millioner per 30.06.13). Konsernet har ubenyttede kredittfasiliteter på NOK 3.426 millioner per 30.06.14 (NOK 4.505 millioner per 30.06.13).
| Andel av volum | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MNOK | Beløp | (%) | ||||
| 0-3 måneder | - | - | ||||
| 4-12 måneder | 51 | 1 | ||||
| 1-2 år | 1 010 | 29 | ||||
| 2-4 år | 2 300 | 67 | ||||
| 4-6 år | - | - | ||||
| >6 år | 65 | 2 | ||||
| Total* | 3 426 |
*) Det belastes beredskapsprovisjon for ubenyttede trekkfasiliteter i bank.
Figuren over viser sammensetningen av rentebærende gjeld. Konsernet hadde ved utgangen av perioden 63 prosent av finansieringen i kapitalmarkedet.
| MNOK | Beløp | Rente | Andel av volum |
|---|---|---|---|
| <1 år | 6 110 | 4,66 % | 40 % |
| 1-2 år | 550 | 5,50 % | 4 % |
| 2-3 år | 1 020 | 3,98 % | 7 % |
| 3-4 år | 1 642 | 4,69 % | 11 % |
| 4-5 år | 1 850 | 3,77 % | 12 % |
| 5-6 år | 1 600 | 4,14 % | 10 % |
| 6-7 år | 1 150 | 4,39 % | 7 % |
| 7-8 år | 550 | 3,67 % | 4 % |
| 8-9 år | 300 | 3,97 % | 2 % |
| 9-10 år | 150 | 5,36 % | 1 % |
| >10 år | 510 | 5,36 % | 3 % |
| Total | 15 432 | 4,45 % | 100 % |
60 prosent av konsernets finansiering var sikret til fastrente. Vektet effektiv rentebinding var 2,9 år per 30.06.14 (3,1 år per 30.06.13)
Konsernets gjennomsnittsrente er 4,45 prosent per 30.06.14 (4,92 prosent). Reduksjonen i gjennomsnittsrenten siden andre kvartal i fjor skyldes hovedsakelig utløp av tidligere inngåtte rentesikringsforretninger.
Ved utgangen av andre kvartal hadde konsernet en økonomisk utleiegrad i forvaltningsporteføljen på 95,2 prosent (94,8 prosent). Vektet gjenværende leietid pr 30.06.14 er 7,6 år i forvaltningsporteføljen, og 7,9 år når prosjektporteføljen inkluderes.
Entra har i andre kvartal inngått nye og reforhandlet kontrakter med årsleie på totalt NOK 32 millioner (ca. 13.500 kvadratmeter) og mottatt oppsigelser av kontrakter med en årsleie på NOK 1,2 millioner (600 kvadratmeter).
De største nye/reforhandlede leiekontraktene inngått i kvartalet er:
• Ny kontrakt på 4.005 kvadratmeter i Grønland 51 (Papirbredden 3) i Drammen med Husbanken
Forfallsstruktur for konsernets kontraktsportefølje fremkommer av grafen nedenfor.
| Antall | Gj. | Netto | Markedsleie per | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Areal Utleiegrad | eiendommer* | leietid | Markedsverdi | 12 mnd løpende leie | yield | 30.06.14 | |||||
| (kvm) | (%) | (Antall) | (år) (NOK mill.) | (NOK/kvm) (NOK mill.) (NOK/kvm) | (%) (NOK mill.) (NOK/kvm) | ||||||
| Region Oslo Sentrum | 383 003 | 94,8 % | 29 | 6,8 | 11 885 | 31 030 | 762 | 1 991 | 6,0 % | 822 | 2 146 |
| Region Stor-Oslo | 318 699 | 96,2 % | 30 | 9,1 | 6 334 | 19 875 | 482 | 1 512 | 7,1 % | 430 | 1 349 |
| Region Sør-Vest | 187 617 | 94,0 % | 23 | 8,0 | 3 782 | 20 159 | 276 | 1 469 | 6,6 % | 289 | 1 538 |
| Region Midt-Nord | 148 416 | 96,0 % | 14 | 6,8 | 2 517 | 16 958 | 199 | 1 339 | 7,0 % | 199 | 1 338 |
| Sum forvaltningsportefølje | 1 037 735 | 95,2 % | 96 | 7,6 | 24 518 | 23 626 | 1 719 | 1 656 | 6,5 % | 1 739 | 1 676 |
| Prosjektporteføljen | 94 679 | 6 | 1 835 | 19 382 | |||||||
| Regulerte utviklingstomter | 140 892 | 5 | 479 | 3 400 | |||||||
| Sum eiendomsporteføljen | 1 273 306 | 107 | 26 832 | 21 072 |
* Antall Eiendommer inkluderer prosjekter og regulerte tomter
Kommentarer:
IFRIC 12-eiendommer er inkludert i markedsverdien av forvaltningsporteføljen
Ringstabekk boligprosjekt er inkludert i markedsverdien av prosjektporteføljen til kostpris på NOK 275 millioner
Youngsgt. 7-9 er inkludert i markedsverdien av forvaltningsporteføljen med salgspris på NOK 60 millioner
Beregning av netto yield er basert på verdsetternes forutsetninger for eierkostnader, som per 30.06 tilsvarer 7,7 % av markedsleie
Den 21. januar i år inngikk Entra avtale om salg av St. Olavs gate 4 i Oslo for NOK 82 millioner.
I løpet av første kvartal ble eiendommene Spelhaugen 12 i Bergen, Wergelandsveien 27 i Oslo og Storgata 14 i Lillestrøm overlevert til nye eiere.
Den 23. mai ble det inngått avtale om salg av Pilestredet 30 (bolig) til Pilestredet 30 A og B AS. Selskapet er eiet av Tago AS. Antatt dato for oppgjør og overtakelse er 1. oktober 2014.
Den 1. februar ble kjøpet av 50 prosent av aksjene i Hinna Park Eiendom AS gjennomført.
Tabellen under viser pågående prosjekter med en estimert total prosjektkostnad som overstiger NOK 50 millioner.
| Forventet | Estimert | Herav | Netto | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ferdigstillelses | Prosjektareal | Utleiegrad | total | påløpt | yield/Total | ||
| Eiendom | Beliggenhet | tidspunkt | (i tusen kvm) | (%) | prosjekt | (MNOK)* | prosjektkostnad |
| Otto Sverdrups plass 4 (Øvre Torg 1) Sandvika | Q3-2014 | 15,5 | 93,3 | 481 | 462 | 6,5 | |
| Kongsgård alle 20 | Kristiansand | Q4-2014 | 2,0 | 100,0 | 67 | 62 | 6,4 |
| Ringstadbekkveien 105 | Bærum | Q1-2015 | 16,0 | - | 473 | 437 | - |
| Langkaia 1 | Oslo | Q1-2015 | 8,5 | 61,7 | 167 | 87 | 12,8 |
| Schweigaards gate 16 | Oslo | Q2-2015 | 15,5 | 77,7 | 590 | 413 | 6,3 |
| Akersgaten 34-36 | Oslo | Q3-2015 | 6,2 | 98,6 | 240 | 132 | 6,8 |
| Papirbredden 3 | Drammen | Q3-2015 | 11,0 | 40,7 | 265 | 48 | 8,0 |
| Total | 74,8 | 2 283 | 1 640 |
* Inkluderer inngangsverdi/tomtekostnad
Otto Sverdrups plass 4 (tidligere Øvre Torg 1) med totalt ca. 15.500 kvm i Sandvika er i sluttføringsfasen. Det skal etableres et Kunnskapssenter for Bærum kommune og Høgskolen i Oslo og Akershus, samt lokaler for Forsvarsbygg. Prosjektet har en utleiegrad på 93 prosent og overleveres leietaker i august 2014.
Kongsgård Allé 20 i Kristiansand utvides med 2.000 kvm til totalt 12.000 kvm. Prosjektet skal huse tre undervisningsinstitusjoner, Kristiansand International School (KIS), Voksenopplæringen/Kongsgård skolesenter samt Mottaksskolen, og leietaker er Kristiansand Kommune. Tilbygget for KIS ventes ferdig til skolestart i august 2014.
Prosjektet Ringstabekkveien 105 i Bærum består av Ringhøyden (næringslokaler og leiligheter) og Slottshagen (leiligheter). I Slottshagen bygges 24 seniorleiligheter som alle er solgt. I Ringhøyden er 3.000 kvm næringsareal overlevert leietaker Bærum Kommune. Videre består Ringhøyden av 49 seniorleiligheter, som alle ble ferdigstilt i juni. Av disse er 16 solgt og 11 overlevert kjøperne i juni og gjenværende leiligheter er nå klare for salg. Leilighetene i Slottshagen ferdigstilles i første kvartal 2015.
I Schweigaardsgate 16 i Oslo etableres et nytt kontorbygg på 15.500 kvm, hvor Statoil Fuel & Retail er største leietaker med 12.100 kvm. Bygget ferdigstilles i juni 2015.
På Langkaia 1 i Oslo er arbeidene med totalrehabilitering av 9. og 10. etasje påbegynt. Prosjektet består av 6.200 kvm, og leietaker Eniro flytter i februar 2015 inn i 5.250 kvm. I 1. og 2. etasje utvikles den gamle Lossebalkongen til nye kontorlokaler på totalt ca. 2.400 kvm.
Prosjektet i Akersgaten 34-36 omfatter nybygg og rehabilitering av totalt 6.200 kvm kontorlokaler og er fullt utleid til Amedia. Fremdriften går som planlagt. Prosjektet forventes ferdigstilt og overlevert i september 2015.
På Papirbredden 3 i Drammen er det er inngått leieavtale med Husbanken på 4.000 kvm av totalt 11.000 kvm. Byggearbeidene starter i august 2014, og prosjektet prosjekteres og bygges etter FutureBuilts kvalitetskriterier. Papirbredden 3 er et passivhus med energiklasse A. Prosjektet er eiet av Papirbredden Eiendom, hvor Entra eier 60 prosent.
Sundtkvartalet i Oslo er et prosjekt hvor det i oktober påbegynnes arbeid med å bygge et nytt, moderne og miljøledende kontorbygg på ca. 34.000 kvm. Prosjektet vil inneholde kontorarbeidsplasser, servicetilbud og en flerbrukshall. Prosjektet er organisert i et felleskontrollert selskap med Skanska hvor Entra og Skanska eier 50 prosent hver. Skanska er entreprenør og har også signert leieavtale på ca. 8.000 kvm i bygget.
Papirbredden Eiendom AS og Hinna Park Eiendom AS er konsolidert inn i Entra's konsernregnskap og Entra OPF Utvikling AS og Oslo S Utvikling AS er regnskapsført ved anvendelse av egenkapitalmetoden.
Entra Eiendom AS og Drammen kommune eier Papirbredden Eiendom AS. Selskapet eier eiendommene Grønland 51, Grønland 56, Grønland 58, Grønland 60 og Kreftingsgate 33 i Drammen. Alle eiendommene er 100 prosent utleid.
Det er besluttet igangsetting av bygging av Papirbredden 3 på deler av tomten Grønland 51 i Drammen. Bygget vil bli på totalt 11.000 kvm hvorav det er inngått leiekontrakt med Husbanken på ca. 4.000 kvm.
Det pågår reguleringsarbeid for eiendommen Kreftings gate 33 i Drammen.
Entra Eiendom AS og Oslo Pensjonsforsikring (OPF) eier det felleskontrollerte selskapet Entra OPF Utvikling AS. Selskapet eier eiendommene Lars Hilles gate 30 og Allehelgens gate 6 i Bergen.
Eiendommen Lars Hilles gate 30 består i dag av ca. 35.000 kvadratmeter og skal etter planen utvides med ca. 10.000 nye kvadratmeter til totalt ca. 45.000 kvadratmeter. Siden begynnelsen av 2013 har Entra OPF arbeidet tett sammen med medieaktørene for å komme frem til de beste løsningene for etableringen av Media City Bergen. TV 2, NRK, Bergens Tidende, Bergensavisen, medieutdanningen ved Universitetet i Bergen og grafikkselskapet Vizrt har alle inngått leiekontrakter med Entra OPF og blitt enige om å flytte sin virksomhet i Bergen til Lars Hilles gate 30. Eiendommen vil fremstå som et signalbygg og vil være en viktig del av utviklingen av området rundt Nygårdstangen i Bergen. Prosjektet har en total investeringsramme på ca. NOK 1,5 milliarder inkludert byggets inngangsverdi. Utleiegraden i prosjektet er per dags dato ca. 67 prosent.
Eiendommen Allehelgens gate 6 er fullt utleid til politiet på kontrakt med gjenværende løpetid på i underkant av 5 år.
I henhold til avtale mellom Entra og Oslo Pensjonsforsikring kan Entra OPF Utvikling AS ikke finansieres med gjeld, og eventuelt kapitalbehov ut over selskapets løpende overskudd skal finansieres med egenkapitalinnskudd fra eierne. Videre regulerer avtalen at selskapet som hovedregel skal dele ut fjorårets overskudd etter avsetning for eventuelt kapitalbehov i året utdelingen gjennomføres.
Entra eier 50 prosent av aksjene i Hinna Park Eiendom AS (overtatt per 1. februar 2014). De resterende 50 prosent eies av Hinna Park Holding AS. Selskapet eier Hinna Park AS som igjen eier selskapene:
Selskapene har sitt tilholdssted i Hinna Park (i Jåttåvågen, Stavanger).
Selskapene Fjordpiren AS, Troll Næring AS og HP Stadionblokken C AS driver utleievirksomhet av nylig oppførte næringsbygg.
Hinna Park Logistikk AS inkluderer virksomhet relatert til parkering (innomhus og utomhus), kantinedrift og utleie av båtplasser. Hinna Park Logistikk AS har igangsatt bygging av et nytt parkeringshus (Gullhallen).
Selskapene Gullfaks AS, Oseberg Næring AS og Ormen Lange AS er alle prosjektselskaper med eget tomteareal. Bygging av Gullfaks er under oppstart og vil igangsettes så snart Hinna Park Logistikk AS har ferdigstilt dekket på parkeringskjelleren som er under oppføring i tilknytning til prosjektene Gullfaks og Oseberg. Gullfaks vil bli et kontorbygg på 17.400 kvm og bygget er forventet å stå ferdig i august 2016. Det er inngått leiekontrakt med Wintershall Norge AS for ca. 77 prosent av utleiearealet. Kontorbyggene Oseberg og Ormen Lange er under prosjektering. Målsetting er igangsetting ved tegning av leiekontrakter tilsvarende en utleiegrad på ca. 60 prosent.
Hinna Park Utvikling AS er et selskap som har som formål å tilegne seg rettigheter og tomteareal knyttet til videre utvikling av Jåttåvågen i Stavanger.
For ytterligere informasjon vises til note 9 til regnskapet.
Oslo S Utvikling (OSU) er et eiendomsutviklingsselskap som forestår utviklingen av deler av bydelen Bjørvika i Oslo. OSU står totalt for utviklingen av rundt 350.000 kvm over bakken og rundt 105.000 kvm under bakken, hvorav rundt 163.000 kvm over bakken og rundt 55.000 kvm under bakken er ferdigutviklet.
OSUs strategi om utvikling av eiendommer for salg medfører at eiendommene ikke regnskapsføres til virkelig verdi, men til historisk kost. I konsernregnskapet innarbeides investeringen etter egenkapitalmetoden, og egenkapital etter skatt er regnskapsført til 620,3 millioner i konsernregnskapet per 30.06.2014.
Markedsverdien av eiendommene og prosjektene i OSU er estimert til cirka NOK 3,0 milliarder (100 prosent). Entras eierandel på 33,33 prosent gir en markedsverdi på NOK 1,0 milliarder. Estimatet er basert på tilsvarende prinsipper som for Entras øvrige verdivurderinger av investeringseiendommer. Entras andel av verdijustert egenkapital per 30.06.2014 er NOK 0,9 milliarder hensyntatt estimert latent utsatt skatt på 10 prosent.
Det ble omsatt næringseiendom for ca. NOK 14-15 milliarder i Norge i første halvår 2014, som er på samme nivå som transaksjonsvolumet i første halvår 2013. Det er grunn til å anta at omsetningstallet for første halvår 2014 sannsynligvis vil øke noe når alle transaksjoner blir kjent i markedet.
Kilde: Entra Konsensusrapport
Kontorledigheten er om lag uendret på et moderat nivå i Oslo og noe stigende i Entras øvrige markeder. Det oppnås gode leiepriser for moderne og sentrale lokaler.
Kontorledigheten i Oslo er på ca. 7,5 prosent, og er uendret fra utgangen av 2013. Leieprisene for kontor i sentrum stiger. Aktiviteten i leiemarkedet har vært moderat inn mot sommeren. Moderne lokaler sentralt i Oslo oppnår ca. 3.000 kr/kvm.
Kontorledigheten i Bergen ligger på vel 7 prosent. Leieprisene er om lag uendret. Moderne lokaler sentralt i Bergen oppnår leier på ca. 2.200 kr/kvm.
I Trondheim er kontorledigheten ca. 5 prosent. Leieprisene er uendret. Moderne lokaler sentralt i Trondheim oppnår leienivåer på ca. 2.000 kr/kvm.
I Stavanger er kontorledigheten ca. 7 prosent. Olje- og gassnæringen har signalisert reduksjon i investeringene fra 2015. Ledigheten kan dermed øke noe mer. Leieprisene har flatet ut. I sentrum og Hinna Park ligger leieprisene for moderne lokaler på ca. 2.600 kr pr kvm.
| 2011 | 2012 | 2013 | 2014e | 2015e | |
|---|---|---|---|---|---|
| Ledighetsgrad (%)* | 7,1 | 7,2 | 7,4 | 7,4 | 7,3 |
| Leiepris (NOK/kvm)** | 2 573 | 2 780 | 2 907 | 3 008 | 3 145 |
| Prime yield (%)* | 5,2 | 5,3 | 5,2 | 5,0 | 5,0 |
| * Oslo, inkludert Lysaker og Fornebu | |||||
| ** Kontorer med høy standard i Oslo | |||||
Kilde: Entra Konsensusrapport
Per 30. juni 2014 hadde konsernet 162 (166) ansatte, hvorav 15 er ansatt i Hinna Park AS.
I kvartalet har det vært åtte skader med fravær. Entra har iverksatt flere initiativ for å bedre HMS-situasjonen og arbeider kontinuerlig for å unngå skader.
Konsernet har en H-verdi (antall arbeidsulykker per million arbeidende timer siste 12 måneder) på 5,6 ved utgangen av kvartalet, ned fra 6,7 ved utgangen av forrige kvartal.
Konsernet er eksponert for finansiell risiko gjennom en betydelig gjeldsfinansiering, og endringer i rentenivå på lån til flytende rente vil påvirke konsernets kontantstrøm. Risiko knyttet til utviklingen i markedsrenter håndteres ved aktiv bruk av ulike rentesikringsinstrumenter. Likviditets-/ refinansieringsrisiko reduseres ved å inngå langsiktige låneavtaler, samt opprettholde en diversifisert forfallsstruktur og bruke ulike kredittmarkeder og motparter.
Konsernets egenkapital påvirkes av verdiendringer på eiendommer og finansielle instrumenter som skyldes endringer i blant annet rente- og leienivå, yield og andre markedsforhold.
Entra er eksponert i utleiemarkedet, som påvirkes av makroøkonomiske endringer i blant annet BNP, KPI og sysselsetting. Utleiegrad i porteføljen og leieendringer ved reforhandling av eksisterende kontrakter påvirker kontantstrømmen. Utleierisikoen søkes redusert ved systematisk kundepleie, oppfølging av kontraktsutløp og planer for utleiearbeidet, samt ved å tilpasse eiendommene til kundenes behov. Gjennom inngåelse av lange leiekontrakter med spredt forfallsstruktur oppnår konsernet en stabil og forutsigbar kontantstrøm.
Entra gjennomfører betydelige oppgraderings- og utbyggingsprosjekter med risiko i forhold til tidsfrister og kostnader. Det har en periode vært større avvik mellom prisutviklingen på inngåtte leieavtaler (KPI) og økningen i byggekostnadene, slik at man har vært nødt til å hensynta dette i stor grad ved planlegging og gjennomføring av prosjekter. Denne differansen forventes å være mindre i tiden fremover.
Kontorledigheten er om lag uendret på et moderat nivå i Oslo og noe stigende i Entras øvrige markeder. Det oppnås gode leiepriser for moderne og sentrale lokaler. Sysselsettingen vokser moderat og bedriftene venter vekst fremover. Det er ventet nedgang i oljeinvesteringene fra 2015. Tilførselen av nye lokaler er på vei ned og motvirker noe lavere etterspørsel.
Eiendomsinvestorer etterspør kvalitetseiendom med god beliggenhet og/eller lang og sikker kontantstrøm. Sentralt beliggende eiendom med utviklingspotensial er også svært ettertraktet. Det har skjedd en klar bedring i fremmedkapitalmarkedet de seneste månedene, og for de rette objektene er det nå konkurranse mellom bankene for å bidra med finansiering. Disse markedsforholdene legger til rette for fortsatt positiv verdiutvikling for Entras eiendomsportefølje. Det er fremdeles stor forskjell på prising av eiendom i de største byene i forhold til eiendom beliggende i mindre byer/tettsteder.
Entra prioriterer arbeidet med å være best i bransjen på kundeopplevd kvalitet gjennom god drift og kundeoppfølging.
Det er selskapets vurdering at kundene i økende grad foretrekker bærekraftige kontorlokaler. Entra vil derfor også fremover arbeide målbevisst for å realisere miljøriktige og økonomiske løsninger.
Effektiv drift, god prosjektgjennomføring og aktiv porteføljestyring er de viktigste parameterne for å levere på målsettingen om lønnsom vekst.
Oslo 23. juli 2014
Styret i Entra Eiendom AS
Totalresultat
| YTD | YTD | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alle tall i MNOK | Q2-14 | Q2-13 | Q2-14 | Q2-13 | 2013 |
| Leieinntekter | 419,6 | 401,7 | 830,1 | 775,0 | 1 543,9 |
| Andre driftsinntekter | 61,6 | 15,5 | 75,0 | 20,2 | 31,5 |
| Sum driftsinntekter | 481,2 | 417,2 | 905,0 | 795,2 | 1 575,4 |
| Vedlikehold | 13,1 | 20,1 | 20,4 | 24,0 | 65,9 |
| Driftsrelaterte kostnader | 14,7 | 15,9 | 42,0 | 40,5 | 91,5 |
| Andre eiendomskostnader | 58,2 | 27,1 | 66,0 | 47,8 | 88,2 |
| Administrative eierkostnader | 54,3 | 69,8 | 114,8 | 115,7 | 222,9 |
| Sum driftskostnader | 140,3 | 132,9 | 243,2 | 228,0 | 468,4 |
| Resultat fra eiendomsdrift | 341,0 | 284,2 | 661,8 | 567,2 | 1 107,0 |
| Verdiendring investeringseiendommer | 272,3 | -203,0 | 265,5 | -277,8 | -495,1 |
| Andel resultat i tilkn. selskap og felleskontr. virksomhet | 9,6 | 11,0 | 27,2 | 10,8 | 235,5 |
| Driftsresultat | 622,8 | 92,2 | 954,5 | 300,2 | 847,4 |
| Rente- og annen finansinntekt | 33,4 | 34,9 | 62,4 | 57,3 | 109,9 |
| Rente- og annen finanskostnad | -168,7 | -176,0 | -330,5 | -349,6 | -674,9 |
| Netto realiserte finansposter | -135,3 | -141,1 | -268,2 | -292,2 | -565,0 |
| Urealisert verdiendring finansielle instrumenter | -157,1 | 137,1 | -270,8 | 123,1 | 183,7 |
| Netto finansposter | -292,3 | -4,1 | -539,0 | -169,1 | -381,3 |
| Resultat før skattekostnad | 330,5 | 88,2 | 415,6 | 131,1 | 466,1 |
| Skattekostnad | -80,7 | -20,7 | -99,8 | -34,3 | 3,9 |
| Periodens resultat | 249,8 | 67,5 | 315,7 | 96,7 | 470,0 |
| Estimatavvik pensjon etter skatt | - | 3,7 | - | 3,7 | -2,9 |
| Periodens totalresultat | 249,8 | 71,1 | 315,7 | 100,4 | 467,1 |
| Periodens resultat tilordnes: | |||||
| Aksjonærene i morselskapet | 238,0 | 67,3 | 301,1 | 92,4 | 453,4 |
| Ikke-kontrollerende eierinteresser | 11,9 | 0,1 | 14,7 | 4,4 | 16,6 |
| Periodens totalresultat tilordnes: | |||||
| Aksjonærene i morselskapet | 238,0 | 71,0 | 301,1 | 96,0 | 450,5 |
| Ikke-kontrollerende eierinteresser | 11,9 | 0,1 | 14,7 | 4,4 | 16,6 |
| Alle tall i MNOK | 30.06.14 | 30.06.13 | 31.12.13 |
|---|---|---|---|
| ANLEGGSMIDLER | |||
| Goodwill | 145,9 | - | - |
| Immaterielle eiendeler | 31,3 | 34,7 | 30,9 |
| Sum immaterielle eiendeler | 177,2 | 34,7 | 30,9 |
| Investeringseiendommer | 25 071,7 | 22 357,2 | 23 144,8 |
| Eierbenyttet eiendom | 6,7 | 5,7 | 6,7 |
| Andre driftsmidler | 31,2 | 29,2 | 30,5 |
| Sum varige driftsmidler | 25 109,6 | 22 392,1 | 23 182,0 |
| Investeringer i tilkn. selskap og felleskontr. virksomhet | 1 000,8 | 1 003,7 | 1 128,3 |
| Lån til tilkn. selskap og felleskontr. virksomhet | - | 2,8 | - |
| Finansielle derivater | 328,1 | 219,0 | 203,5 |
| Andre langsiktige fordringer | 730,7 | 712,9 | 742,8 |
| Sum finansielle anleggsmidler | 2 059,5 | 1 938,4 | 2 074,6 |
| SUM ANLEGGSMIDLER | 27 346,4 | 24 365,2 | 25 287,5 |
| OMLØPSMIDLER | |||
| Boliger for salg | 275,4 | 162,0 | 227,0 |
| Kundefordringer | 45,8 | 20,7 | 27,9 |
| Andre fordringer | 795,4 | 530,1 | 538,1 |
| Sum kortsiktige fordringer | 1 116,6 | 712,7 | 793,0 |
| Kontanter og bankinnskudd | 212,3 | 145,5 | 177,4 |
| SUM OMLØPSMIDLER | 1 329,0 | 858,2 | 970,4 |
| Investeringseiendommer holdt for salg | 275,2 | 402,9 | 388,2 |
| SUM EIENDELER | 28 950,5 | 25 626,4 | 26 646,1 |
| Alle tall i MNOK | 30.06.14 | 30.06.13 | 31.12.13 |
|---|---|---|---|
| EGENKAPITAL | |||
| Innskutt egenkapital | 1 726,9 | 1 414,2 | 1 414,2 |
| Opptjent egenkapital | 6 203,0 | 6 110,1 | 6 464,6 |
| Ikke-kontrollerende eierinteresser | 387,2 | 102,3 | 114,6 |
| SUM EGENKAPITAL | 8 317,1 | 7 626,6 | 7 993,4 |
| GJELD | |||
| Rentebærende gjeld | 12 791,6 | 10 537,7 | 11 799,4 |
| Pensjonsforpliktelser | 57,0 | 44,6 | 53,1 |
| Utsatt skatt | 2 706,2 | 2 504,4 | 2 463,9 |
| Finansielle derivater | 1 033,1 | 918,8 | 848,0 |
| Øvrig gjeld og forpliktelser | 190,2 | 123,5 | 126,6 |
| Sum langsiktig gjeld | 16 778,2 | 14 129,0 | 15 291,0 |
| Leverandørgjeld og øvrig gjeld | 814,6 | 825,6 | 457,6 |
| Rentebærende gjeld | 2 963,7 | 2 980,0 | 2 809,1 |
| Forskuddsbetalinger og forpliktelser | 76,9 | 65,1 | 95,0 |
| Sum kortsiktig gjeld | 3 855,2 | 3 870,7 | 3 361,7 |
| SUM GJELD | 20 633,4 | 17 999,7 | 18 652,7 |
| SUM EGENKAPITAL OG GJELD | 28 950,5 | 25 626,4 | 26 646,1 |
| Ikke | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Annen | kontrollerende | Total | |||
| Alle tall i MNOK | Aksjekapital | Overkurs | egenkapital | eierinteresser | egenkapital |
| Egenkapital 31.12.2012 | 142,2 | 1 272,0 | 6 430,7 | 98,0 | 7 942,9 |
| Totalresultat | 450,5 | 16,6 | 467,1 | ||
| Utbetalt utbytte | -416,6 | -416,6 | |||
| Egenkapital 31.12.2013 | 142,2 | 1 272,0 | 6 464,6 | 114,6 | 7 993,4 |
| Totalresultat | 301,1 | 14,7 | 315,7 | ||
| Besluttet utbytte | -250,0 | -250,0 | |||
| Kapitalnedsettelse ved fisjon | -28,0 | - | -1,7 | - | -29,7 |
| Kapitalforhøyelse ved tingsinnskudd | 28,0 | 312,7 | -311,1 | - | 29,7 |
| Tilgang ikke-kontrollerende eierinteresser | - | - | - | 257,9 | 257,9 |
| Egenkapital 30.06.2014 | 142,2 | 1 584,7 | 6 203,0 | 387,2 | 8 317,1 |
| YTD | YTD | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alle tall i MNOK | Q2-14 | Q2-13 | Q2-14 | Q2-13 | 2013 |
| Resultat før skattekostnad | 330,5 | 88,2 | 415,6 | 131,1 | 466,1 |
| Betalte netto renter og gebyrer | -21,9 | -20,0 | -26,5 | -21,9 | -17,9 |
| Poster uten kontanteffekt | -7,5 | 14,0 | -24,1 | 30,9 | -187,6 |
| Verdiendring investeringseiendommer | -272,3 | 203,0 | -265,5 | 277,8 | 495,1 |
| Verdiendring finansielle derivater | 157,1 | -137,1 | 270,8 | -123,1 | -183,7 |
| Endring i arbeidskapital | -4,6 | -26,3 | -14,6 | -81,0 | -58,8 |
| Øvrige endringer | 0,2 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | -4,8 |
| Netto kontantstrøm fra driftsaktiviteter | 181,5 | 122,2 | 356,1 | 214,2 | 508,4 |
| Innbetalt ved salg av investeringseiendommer og virksomhet | -0,2 | 62,9 | 191,0 | 590,7 | 596,9 |
| Utbetaling ved kjøp av virksomhet | -32,4 | - | -218,9 | - | - |
| Utbetalt ved kjøp av investeringseiendommer og andre | |||||
| investeringer | -327,7 | -339,4 | -642,2 | -750,0 | -1 798,8 |
| Netto inn- og utbetaling TS og FKV | 154,8 | 28,4 | 154,8 | 99,4 | 202,2 |
| Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter | -205,4 | -248,2 | -515,2 | -60,0 | -999,7 |
| Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld | 2 610,0 | 2 732,0 | 5 580,0 | 4 352,0 | 10 412,0 |
| Utbetaling ved nedbetaling av rentebærende gjeld | -2 593,0 | -2 863,0 | -5 386,0 | -4 425,5 | -9 391,5 |
| Utbetaling av utbytte | - | - | - | - | -416,6 |
| Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter | 17,0 | -131,0 | 194,0 | -73,5 | 603,9 |
| Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter | -6,9 | -256,9 | 34,9 | 80,7 | 112,6 |
| Beholdning kontanter og kontantekvivalenter ved | |||||
| periodens begynnelse | 219,2 | 402,5 | 177,4 | 64,8 | 64,8 |
| Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved | |||||
| periodens slutt | 212,3 | 145,5 | 212,3 | 145,5 | 177,4 |
Perioderesultatene er utarbeidet i samsvar med gjeldende IFRS-standarder og fortolkninger. Regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av delårsregnskapet er i samsvar med prinsippene som ble benyttet ved utarbeidelsen av årsregnskapet 2013. Rapporteringen omfatter Entra Eiendom AS, datterselskaper, tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter. Halvårsrapporten er ikke revidert.
Konsernet etablerte en regionmodell i slutten av andre kvartal 2013. Fra og med fjerde kvartal 2013 rapporterer virksomheten på fire geografiske driftssegmenter i tråd med IFRS 8; Oslo Sentrum, Stor-Oslo, Sør-Vest og Midt-Nord. Hvert av driftssegmentene har eget resultatansvar.
Segmentinformasjon følges opp av konsernledergruppen (KL) og administrerende direktør (CEO), som er konsernets øverste operative styrings- og beslutningsorgan.
Kostnader knyttet til stabsfunksjoner og støttefunksjoner til driftssegmentene samt konsernelimineringer, inngår i segmentet konsern. Finanskostnader, finansinntekter og skatt er håndtert på konsernnivå.
| Oslo | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alle tall i MNOK | Sentrum | Stor Oslo | Sør-Vest | Midt-Nord | Konsern | Total |
| Leieinntekter | 176,7 | 119,1 | 74,0 | 49,8 | - | 419,6 |
| Andre driftsinntekter | 2,7 | 51,3 | 0,5 | 0,7 | 6,5 | 61,7 |
| Sum driftsinntekter | 179,4 | 170,4 | 74,5 | 50,5 | 6,5 | 481,2 |
| Vedlikehold | 8,7 | 1,4 | 1,9 | 1,1 | 0,0 | 13,1 |
| Driftsrelaterte kostnader | 7,4 | 1,7 | -0,4 | 5,2 | 0,8 | 14,7 |
| Andre eiendomskostnader | 3,7 | 49,3 | 0,3 | 0,4 | 4,6 | 58,2 |
| Administrative eierkostnader | 3,9 | 2,9 | 6,1 | 1,6 | 39,8 | 54,3 |
| Sum driftskostnader | 23,7 | 55,2 | 7,8 | 8,3 | 45,2 | 140,3 |
| Resultat fra eiendomsdrift | 155,6 | 115,2 | 66,7 | 42,2 | -38,7 | 341,0 |
| Oslo | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alle tall i MNOK | Sentrum | Stor Oslo | Sør-Vest | Midt-Nord | Konsern | Total |
| Leieinntekter | 171,9 | 104,2 | 56,7 | 69,5 | -0,6 | 401,7 |
| Andre driftsinntekter | 6,7 | 5,0 | 1,8 | 1,9 | - | 15,5 |
| Sum driftsinntekter | 178,6 | 109,3 | 58,5 | 71,4 | -0,6 | 417,2 |
| Vedlikehold | 15,1 | 2,1 | 2,2 | 0,7 | - | 20,1 |
| Driftsrelaterte kostnader | 5,8 | 1,2 | 4,9 | 1,2 | 2,7 | 15,9 |
| Andre eiendomskostnader | 2,5 | 9,4 | 1,4 | 0,9 | 12,9 | 27,2 |
| Administrative eierkostnader | 1,5 | 2,8 | 2,7 | 3,3 | 59,6 | 69,8 |
| Sum driftskostnader | 24,9 | 15,5 | 11,3 | 6,1 | 75,2 | 132,9 |
| Resultat fra eiendomsdrift | 153,7 | 93,8 | 47,2 | 65,4 | -75,8 | 284,2 |
| Oslo | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alle tall i MNOK | Sentrum | Stor Oslo | Sør-Vest | Midt-Nord | Konsern | Total |
| Leieinntekter | 351,0 | 236,1 | 140,5 | 102,5 | - | 830,1 |
| Andre driftsinntekter | 7,0 | 54,0 | 5,3 | 1,8 | 6,8 | 75,0 |
| Sum driftsinntekter | 358,0 | 290,1 | 145,8 | 104,3 | 6,8 | 905,0 |
| Vedlikehold | 12,5 | 3,0 | 3,1 | 1,7 | - | 20,4 |
| Driftsrelaterte kostnader | 16,4 | 8,1 | 6,9 | 9,8 | 0,8 | 42,0 |
| Andre eiendomskostnader | 7,3 | 49,0 | 0,5 | 1,0 | 8,2 | 66,0 |
| Administrative eierkostnader | 7,1 | 6,8 | 13,3 | 3,2 | 84,3 | 114,8 |
| Sum driftskostnader | 43,4 | 66,9 | 23,8 | 15,7 | 93,4 | 243,2 |
| Resultat fra eiendomsdrift | 314,6 | 223,2 | 122,0 | 88,6 | -86,5 | 661,8 |
| Oslo | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alle tall i MNOK | Sentrum | Stor Oslo | Sør-Vest | Midt-Nord | Konsern | Total |
| Leieinntekter | 338,5 | 216,9 | 111,2 | 109,1 | -0,6 | 775,0 |
| Andre driftsinntekter | 9,4 | 5,8 | 2,4 | 2,6 | - | 20,2 |
| Sum driftsinntekter | 347,8 | 222,7 | 113,5 | 111,8 | -0,6 | 795,2 |
| Vedlikehold | 16,5 | 2,8 | 3,2 | 1,6 | - | 24,0 |
| Driftsrelaterte kostnader | 14,6 | 8,4 | 7,3 | 7,5 | 2,8 | 40,5 |
| Andre eiendomskostnader | 13,1 | 15,0 | 3,0 | 1,7 | 15,1 | 47,8 |
| Administrative eierkostnader | 2,0 | 6,1 | 5,1 | 6,5 | 96,0 | 115,7 |
| Sum driftskostnader | 46,2 | 32,3 | 18,5 | 17,2 | 113,9 | 228,0 |
| Resultat fra eiendomsdrift | 301,7 | 190,4 | 95,0 | 94,5 | -114,5 | 567,1 |
| Alle tall i MNOK | Oslo Sentrum | Stor Oslo | Sør-Vest | Midt-Nord | Konsern | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Leieinntekter | 667,3 | 453,0 | 222,4 | 201,2 | -0,1 | 1 543,9 |
| Andre driftsinntekter | 18,2 | 5,3 | 3,5 | 3,7 | 0,8 | 31,5 |
| Sum driftsinntekter | 685,5 | 458,3 | 226,0 | 204,9 | 0,7 | 1 575,4 |
| Vedlikehold | 33,2 | 10,6 | 13,6 | 8,5 | -0,0 | 65,9 |
| Driftsrelaterte kostnader | 34,3 | 25,6 | 16,6 | 15,1 | -0,1 | 91,5 |
| Andre eiendomskostnader | 27,5 | 28,9 | 3,4 | 2,3 | 26,0 | 88,2 |
| Administrative eierkostnader | 13,2 | 12,6 | 11,0 | 13,6 | 172,4 | 222,9 |
| Sum driftskostnader | 108,2 | 77,7 | 44,7 | 39,5 | 198,3 | 468,4 |
| Resultat fra eiendomsdrift | 577,3 | 380,6 | 181,3 | 165,4 | -197,6 | 1 107,0 |
| YTD | YTD | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alle tall i MNOK | Q2-14 | Q2-13 | Q2-14 | Q2-13 | 31.12.13 |
| Inngående balanse | 24 913,2 | 22 773,4 | 23 532,9 | 22 936,6 | 22 936,6 |
| Kjøp av investeringseiendom | -0,1 | -0,1 | 1 292,8 | 187,0 | 591,2 |
| Investeringer i eiendomsporteføljen | 267,7 | 241,9 | 544,4 | 483,3 | 1 045,4 |
| Aktiverte lånekostnader | 8,1 | 10,0 | 16,9 | 21,6 | 45,3 |
| Salg av investeringseiendom | -114,4 | -62,2 | -305,7 | -590,6 | -590,5 |
| Verdiendring operasjonell leieavtale | -6,3 | -2,8 | -5,6 | -28,6 | -39,8 |
| Verdiendring investeringseiendom | 278,6 | -200,2 | 271,1 | -249,2 | -455,2 |
| Utgående balanse | 25 346,8 | 22 760,1 | 25 346,8 | 22 760,1 | 23 532,9 |
| Hvorav investeringseiendommer holdt for salg | 275,2 | 402,9 | 275,2 | 402,9 | 388,2 |
| Investeringseiendom | 25 071,7 | 22 357,2 | 25 071,7 | 22 357,2 | 23 144,8 |
Investeringseiendommer holdt for salg inkluderer eiendommene St. Olavsgate 4 og Pilestredet 30 i Oslo, Grønnegata 122 i Tromsø og Skansegaten 2 og Tollpakkhuset i Stavanger.
Verdiendring operasjonell leieavtale relaterer seg til eiendommen Langkaia 1 som er eiet gjennom en festeavtale som løper frem til 31. desember 2030. Eiendommen tilfaller da vederlagsfritt Oslo Havnevesen.
Eiendommen er klassifisert som investeringseiendom etter IAS 40 og er verdsatt til NOK 600,2 millioner i andre kvartal 2014. Konsernet får kvartalsvis en negativ verdiendring på eiendommen ettersom forfallstidspunktet for overdragelse nærmer seg.
IFRIC 12 regulerer oppføringen av offentlig infrastruktur av private aktører på oppdrag fra det offentlige. Infrastrukturen driftes av den private aktøren over en viss periode, hvor det offentlige kontrollerer residualverdien. For Entra gjelder dette tre eiendommer. Eiendommene er oppført under andre finansielle fordringer i balansen. I beregningen av fordringen benyttes estimater som det er knyttet usikkerhet til. Estimatusikkerheten relaterer seg til fremtidige leieinnbetalinger. Videre er det på hver eiendom usikkerhet knyttet til estimatene på fremtidige eierkostnader, investeringer og utkjøpsklausuler.
IFRIC 12 eiendommene har andre kvartal 2014 generert leieinntekter på NOK 22,7 millioner (NOK 22,0 millioner) som ikke er inkludert i konsernets resultat fra eiendomsdrift da eiendommene regnskapsføres etter IFRIC 12. I første halvår 2014 genererte eiendommene leieinntekter på NOK 45,4 millioner (NOK 44,1 millioner). Tilsvarende har konsernet regnskapsført rente og annen finansinntekt i resultatregnskapet på NOK 25,2 millioner (NOK 25,7 millioner) i dette kvartalet og NOK 50,9 millioner (NOK 46,7 millioner) i første halvår 2014. Fordring på IFRIC 12 eiendommene er vurdert til NOK 1.130 millioner (NOK 1.114 millioner) ved utgangen av andre kvartal 2014.
På grunn av uenighet mellom aksjonærene i Greenfield Property AS («GFP») har Entra saksøkt Norwegian Data Group AS («NDG») og GFP. NDG og GFP har etter mottak av stevningen tatt ut eget søksmål mot Entra.
EVRY har tatt ut stevning mot Entra der det er lagt ned påstand om at Entra har misligholdt en garanti om å realisere Greenfield Datacenter og/eller et løfte om å stå bak datasenterprosjektet.
Entra anser det som ikke sannsynlig at kravene fra NDG/GFP og EVRY vil føre frem.
Verdsettelsesmetode og prinsipp er uendret i kvartalet. Se årsregnskap 2013 for ytterligere informasjon. Nedenfor følger en oversikt over finansielle instrumenter fordelt på de ulike verdsettelseshierarkiene i IFRS 7.
Med unntak av egenkapitalinstrumenter på NOK 0,6 millioner (nivå 3) er alle finansielle instrumenter på nivå 2.
| Alle tall i MNOK | 30.06.14 | 30.06.13 | 31.12.13 |
|---|---|---|---|
| Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi | |||
| Finansielle eiendeler målt til virkelig verdi | |||
| med verdiendring over resultat | |||
| - Derivater | 328,1 | 219,0 | 203,5 |
| Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg | |||
| - Egenkapitalinstrumenter | 0,6 | 0,6 | 0,6 |
| Sum | 328,7 | 219,6 | 204,0 |
| Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi | |||
| Finansielle forpliktelser målt til virkelig verdi | |||
| med verdiendring over resultat | |||
| - Derivater | 1 033,1 | 918,8 | 848,0 |
| - Obligasjoner | 4 312,5 | 3 198,5 | 4 073,5 |
| - Sertifikater | 1 800,0 | 1 480,0 | 1 650,0 |
| Alle tall i MNOK | 30.06.14 | 30.06.13 | 31.12.13 |
|---|---|---|---|
| Leverandørgjeld | 286,5 | 273,4 | 290,0 |
| Skyldige offentlige avgifter | 18,9 | 15,7 | 12,8 |
| Utbytte | 250,0 | 416,6 | - |
| Annen kortsiktig gjeld | 259,1 | 119,9 | 154,8 |
| Sum | 814,6 | 825,6 | 457,6 |
| Alle tall i MNOK | 30.06.14 | 30.06.13 | 31.12.13 |
|---|---|---|---|
| Forskuddsbetalinger | 61,5 | 37,7 | 67,3 |
| Avsetninger | 15,5 | 27,5 | 27,8 |
| Sum | 76,9 | 65,1 | 95,0 |
Det ble i 4. kvartal 2013 inngått avtale om kjøp av 50 prosent av aksjene i Hinna Park Eiendom AS. Aksjonæravtalen gir Entra kontroll fra 1. februar 2014 og konsolidering er foretatt med virkning fra dette tidspunktet. Sammenligningstall er ikke omarbeidet.
Hinna Park Eiendom AS eier 100% av aksjene i HP Stadionblokken C AS, Fjordpiren AS, Troll Næring AS, Gullfaks AS, Ormen Lange AS, Hinna Park Logistikk AS og Hinna Park Utvikling AS gjennom Hinna Park AS. Konsernet Hinna Park har en markeds- og driftsorganisasjon bestående av 15 personer og forvalter egne eiendommer samt eiendommer for andre eiendomsbesittere på Hinna Park-området.
I Hinna Park konsernet ligger det tre eiendommer med løpende leiekontrakter (Stadionblokken C-bygget, Fjordpirenbygget og Troll-bygget), et utviklingsprosjekt som er under bygging (Gullfaks-bygget) samt to tomter (Oseberg og Ormen Lange).
Kjøpet medfører at Entra styrker sin tilstedeværelse i region Sør-Vest.
| Balanseført | |||
|---|---|---|---|
| verdi | |||
| oppkjøpt | Netto | Balanse | |
| Alle tall i MNOK | selskap | merverdi | oppkjøp |
| Goodwill | 1,0 | 144,9 | 145,9 |
| Investeringseiendommer | 783,4 | 509,4 | 1 292,8 |
| Kundefordringer og andre fordringer | 48,5 | 48,5 | |
| Kontanter | 75,5 | 75,5 | |
| Pensjonsforpliktelse | -1,9 | -1,9 | |
| Utsatt skatt | -10,9 | -130,8 | -141,7 |
| Andre avsetninger for forpliktelser | -36,0 | -36,0 | |
| Gjeld til kredittinstitusjoner | -713,8 | -28,7 | -742,5 |
| Leverandørgjeld | -9,8 | -9,8 | |
| Skyldig offentlige avgifter, annen kortsiktig gjeld | -42,1 | -42,1 | |
| Netto identifiserte eiendeler og gjeld | 93,9 | 494,8 | 588,7 |
| Vederlag for aksjene | 294,3 | ||
| Overtatte kontanter | -75,5 | ||
| Netto utgående kontantstrøm | 218,9 |
| Alle tall i MNOK | YTD Q2-14 |
|---|---|
| Driftsinntekter | 38,1 |
| Resultat fra eiendomsdrift | 15,8 |
| Alle tall i MNOK | YTD Q2-14 |
|---|---|
| Driftsinntekter | 913,4 |
| Resultat fra eiendomsdrift | 664,4 |
Vi erklærer etter beste overbevisning at halvårsregnskapet for perioden 1. januar til 30. juni 2014 er utarbeidet i samsvar med IAS 34 – Delårsrapportering, og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet. Vi erklærer også, etter beste overbevisning, at halvårsberetningen gir en rettvisende oversikt over viktige begivenheter i regnskapsperioden og deres innflytelse på halvårsregnskapet, de mest sentrale risikoog usikkerhetsfaktorer virksomheten står overfor i neste regnskapsperiode, samt av vesentlige transaksjoner med nærstående.
Oslo, 23. juli 2014
Birthe Smedsrud Skeid Tore Benediksen Klaus-Anders Nysteen
Styremedlem Styremedlem Styremedlem
Siri Hatlen Martin Mæland Styrets leder Styrets nestleder
Kjell Bjordal Ingrid Tjøsvold Arthur Sletteberg
Styremedlem Styremedlem Administrerende direktør
| Alle tall i MNOK | Q2-14 | Q2-13 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Netto rentebærende nominell gjeld | 15 220,1 | 13 288 | 14 350,1 |
| Markedsverdi eiendomsportefølje | 27 197,7 | 24 479,4 | 25 334,0 |
| Markedsverdi eiendomsportefølje | 26 831,7 | 24 116,4 | 24 963,3 |
| Andel av Entra OPF Utvikling (50%) | 366,1 | 363,0 | 370,7 |
| Belåningsgrad (LTV) % | 56,0 | 54,3 | 56,6 |
| YTD | YTD | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alle tall i MNOK | Q2-14 | Q2-13 | Q2-14 | Q2-13 | 2013 |
| Resultat fra eiendomsdrift | 341,0 | 284,2 | 661,8 | 567,2 | 1 107,0 |
| Nettoresultat fra eiendomdrift IFRIC 12 eiendommer | 18,0 | 17,2 | 35,8 | 31,7 | 65,4 |
| Total netto resultat fra eiendomsdrift | 359,0 | 301,5 | 697,7 | 598,9 | 1 172,3 |
| Av- og nedskrivning | 4,4 | 16,4 | 8,5 | 20,7 | 32,7 |
| EBITDA Justert | 363,3 | 317,9 | 706,2 | 619,6 | 1 205,1 |
| Andel av EBITDA Entra OPF Utvikling | 2,6 | 12,7 | 14,3 | 24,0 | 46,2 |
| EBITDA justert for andel av Entra OPF Utvikling | 366,0 | 330,6 | 720,5 | 643,6 | 1 251,3 |
| Rentekostnad | 173,1 | 166,6 | 337,9 | 331,4 | 668,0 |
| Andre finansielle kostnader | 3,9 | 5,8 | 7,8 | 10,2 | 19,0 |
| Netto rentekostnad | 176,9 | 172,4 | 345,7 | 341,6 | 686,9 |
| Rentedekningsgrad | 2,1 | 1,9 | 2,1 | 1,9 | 1,8 |
| Alle tall i MNOK | Q2-14 | Q2-13 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Balanseført investeringseiendom | 25 347 | 22 760 | 23 533 |
| Balanseført verdi netto rentebærende gjeld | 15 543 | 14 634 | 14 431 |
| Netto andre justeringsposter | 1 487 | 500 | 1 109 |
| Total egenkapital | 8 317 | 7 627 | 7 993 |
| Minus: Ikke-kontrollerende eierinteresser | 387 | 102 | 115 |
| NAV balanseført | 7 930 | 7 524 | 7 879 |
| Pluss: Justering eiendomsportefølje | 161 | 161 | 164 |
| Pluss: Revaluering av investeringer i FKV | 295 | 543 | 265 |
| Pluss: Virkelig verdi justering finansielle instrumenter | 705 | 700 | 645 |
| Pluss: Utsatt skatt på revalueringsposter | 2 212 | 2 156 | 1 969 |
| EPRA NAV | 11 303 | 11 085 | 10 922 |
| Markedsverdi på eiendomsporteføljen | 26 832 | 24 116 | 24 963 |
| Skatteverdi på eiendomsporteføljen | 13 463 | 12 135 | 13 463 |
| Basis beregning av skatte på gevinst ved salg | 13 369 | 11 982 | 11 500 |
| Minus: Markedsverdi på skattekostnad ved realisasjon (5% skattesats) | 668 | 599 | 575 |
| Netto markedsverdi på finansielle derivater | 705 | 700 | 645 |
| Skattekostnad på realiserte netto finansielle derivater (27% skattesats) | 190 | 189 | 174 |
| Minus: Netto resultat ved realisering av derivater | 515 | 511 | 471 |
| Markedsverdi på rentebærende gjeld | 15 755 | 13 518 | 14 608 |
| Nominell verdi på rentebærende gjeld | 15 432 | 13 434 | 14 528 |
| Basis beregning av skatt ved realisasjon av rentebærende gjeld | 323 | 84 | 81 |
| Minus: Markedsverdi av skatt ved realisasjon (27% skattesats) | 87 | 23 | 22 |
| EPRA NNNAV | 10 033 | 9 952 | 9 855 |
| YTD | YTD | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alle tall i MNOK | Q2-14 | Q2-13 | Q2-14 | Q2-13 | 2013 |
| Periodens resultat | 249,8 | 67,5 | 315,7 | 96,7 | 470,0 |
| Ekskluder: | |||||
| Verdiendring på investeringseiendom | -272,3 | 203,0 | -265,5 | 277,8 | 495,1 |
| Skatt på av verdiendring investeringseiendom | 73,5 | -54,8 | 71,7 | -75,0 | -133,7 |
| Urealisert verdiendring på finansielle instrumenter | 157,1 | -137,1 | 270,8 | -123,1 | -183,7 |
| Skatt på verdiendring finansielle instrumenter | -42,4 | 37,0 | -73,1 | 33,2 | 49,6 |
| Gevinst og tap på salg fra varelager i OSU | -8,1 | 0,2 | -13,9 | -2,6 | -229,2 |
| Effekt av virkelig verdi på ikke-kontrollerende eierinteresser | -2,6 | -1,2 | -3,7 | -2,6 | -5,3 |
| Andel resultat fra virkelig verdi endring på felleskontr. virksomhet | 7,1 | -3,2 | 4,5 | 5,3 | 30,7 |
| Endring i skattesats | -91,3 | ||||
| EPRA earnings | 162,1 | 111,4 | 306,5 | 209,7 | 402,1 |
| 12 måneders løpende leie | - Kontraktsleie på forvaltningsporteføljen for de neste 12 måneder justert for (i) signerte kontrakter og kontrakter som utløper i denne perioden. (ii) kontraktsfestet KPI justeringer basert på de Uavhengige verdivurderernes KPI estimater og (iii) de Uavhengige verdivurderernes estimater på re-utleie av ledige og fremtidig ledige arealer |
|---|---|
| Belåningsgrad ("LTV") | - Netto rentebærende nominell gjeld delt på summen av markedsverdi av eiendomsportefølje og andel av markedsverdi av Entra OPF Utvikling. |
| Brutto yield | - Beregnet ved sum 12 måneders løpende leie delt på markedsverdi av forvaltningsporteføljen |
| EPRA Earnings | - Resultat etter skatt eksklusive verdiendring på investeringseiendommer, urealiserte endringer i markedsverdien av finansielle derivater og gevinst / tap ved salg av eiendeler, og deres tilhørende skatteeffekt. Alle justeringer gjøres også for felleskontrollerte virksomheter. EPRA earnings er ment å gi en indikator på den underliggende utviklingen i eiendomsporteføljen |
| EPRA NAV | - Netto verdi av eiendeler økt med virkelig verdi på alle eiendommer i porteføljen og netto rentebærende gjeld, og redusert med enkelte poster som ikke vil materialiseres i en langsiktig forretningsmodell som eksempelvis finansielle derivater og utsatt skatt på markedsverdi av investeringseiendommer. Målet med EPRA NAV er å synliggjøre den virkelige verdien av netto eiendeler gitt en langsiktig investeringshorisont |
| EPRA NNNAV | - EPRA NNNAV er EPRA NAV justert for å reflektere virkelig verdi av gjeld og derivater og for å inkludere utsatt skatt på verdiendringer. Målet med EPRA NNNAV er å rapportere virkelig verdi av netto eiendeler i konsernet gitt at disse blir realisert umiddelbart |
| Forvaltningseiendom | - Eiendom som aktivt forvaltes av selskapet |
| Vektet gjenværende leietid (Wault) |
- Vektet gjennomsnittlig gjenværende leietid av forvaltningsporteføljen målt som gjenværende kontraktsleie av nåværende leiekontrakter av eiendom, inkludert reforhandlede og signerte kontrakter hensyntatt første mulige oppsigelsesperiode, men ikke opsjonsperiode, delt på kontraktsleie |
| Kontraktsleie | - Årlig leie mottatt per dato |
| Like for Like | - Prosentvis endring i leieinntekter fra en periode til en annen gitt samme inntektsgenererende eiendomsportefølje i perioden. Tallet er følgelig justert for kjøp og salg av eiendom og aktive prosjekter |
| Markedsleie | - Annualisert markedsleie på forvaltningsporteføljen, fullt utleid per dato uttrykt som gjennomsnitt av markedsleier estimert av de Uavhengige verdivurdererne |
| Markedsverdi eiendomsportefølje |
- Markedsverdi av alle eiendommene i mor og datterselskaper uavhengig av regnskapsmessig klassifisering, inkluderer ikke markedsverdi av eiendommer i felleskontrollerte virksomheter og tilknyttede selskaper |
| Netto leie | - 12 måneders løpende leie minus de Uavhengige verdivurderernes estimat på eierkostnader på konsernets forvaltningseiendommer |
| Netto rentebærende nominell gjeld |
- Rentebærende nominell gjeld fratrukket kontanter og kontantekvivalenter |
| Netto yield | - Netto leie delt på markedsverdi av forvaltningsporteføljen |
| Prosjekteiendom | - Eiendommer hvor det er besluttet igangsettelse av nybygging eller rehabilitering |
| Rentedekningsgrad ("ICR") |
- Resultat fra eiendomsdrift eksklusiv avskrivninger og nedskrivninger for konsernet inkludert Entra OPF delt på netto renter fra rentebærende nominell gjeld og gebyrer og provisjoner knyttet til finansieringsaktiviteter |
| Tomt og | - Eiendommer/tomter med regulert utviklingsareal |
| utviklingseiendom Totalareal |
- Totalt areal inkludert areal fra forvaltningseiendom, prosjekteiendom og |
| Uavhengige verdivurderere |
tomt/utviklingseiendom - Akershus Eiendom og DTZ |
| Utleiegrad | - Estimert markedsleie av benyttet areal i forvaltningsporteføljen delt på markedsleie på totalt areal i forvaltningsporteføljen. Basert på EPRA standard |
ENTRA EIENDOM AS Biskop Gunnerus gate 14 Postboks 52 Økern 0508 Oslo Tlf.: 21 60 51 00 entra.no
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.