FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

2025.EKGYO.45 Aralık, 2025

Talep Sahibi	Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	31.12.2025
Rapor Numarası	2025.EKGYO.45
Raporun Konusu	İstanbul, Kadıköy, Merdivenköy, 3468 Ada 10 Parsel
Değerleme Konusu ve	İstanbul, Kadıköy, Merdivenköy, 3468 Ada 10 Parsel olan 1 Adet ArsaÜzerindeki Projenin Satış
Kapsamı	Değer Tespiti

İş bu rapor, İkiyüzsekiz (208) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İçindekiler	YÖNETİCİ ÖZETİ 5
	1. RAPOR BİLGİLERİ 7
1.1	Rapor Tarihi7
1.2	Rapor Numarası7
1.3	Raporun Türü / Başlık7
1.4	Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı7
1.5	Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı7
1.6	Değerleme Tarihi7
1.7	Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası7
1.8	Değerleme Raporunun Amacı7
1.9	Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama7
1.10	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler7
	2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9
	2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri9
	2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri9
	2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar9
	2.4. İşin Kapsamı9
	3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11
	3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11
	3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:11
	3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:15
	3.1.3. Tanımı:17
	3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri17
	3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar17
	3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu20
	3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)20
	3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki20
	3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu21
	3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama21
	3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:22
	3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş22
	3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,22
	3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama23
	3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama23
	4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 25
	4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler25
	4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler25

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler36
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri36
4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler36
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler37
4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler37
4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri38
4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler38
4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı38
4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı38
4.9.3 Maliyet Yaklaşımı38
4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri38
4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri39
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi39
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi39
4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri39
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler41
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi41
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar41
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi42
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi42
4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları42
5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 44
5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri44
5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri44
5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş44
5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş44
6. SONUÇ 47
6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi47
6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması47
6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması48
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi48

EKLER .......................................................................................................................................................... Hata! Yer işareti tanımlanmamış.

YÖNETİCİ ÖZETİ
Talep Sahibi	Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	2025.EKGYO.45 / 31.12.2025
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Merdivenköy Mahallesi, 3468 Ada 10 Parsel Kadıköy / İSTANBUL
Tapu Kayıt Bilgisi	İstanbul İli, Kadıköy ilçesi, Merdivenköy Mahallesi, 3468 Ada 10 Parsel
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	İnşa Halinde Proje
İmar Durumu	Değerleme konusu taşınmaz olan 3468 ada 10 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında lejantı içerisinde yer almakta olup, emsale esas inşaat alanı 184.301,00 m2 "Konut+Ticaret Alanı" ve Hmax: 80.00 m yapılaşma koşullarına sahiptir.
Kısıtlılık Hali	Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Taşınmazın Mevcut Durumuyla KDV Hariç	12.323.649.639,00 ₺ ( Onikimilyar Üçyüzyirmiüçmilyon Altıyüzkırkdokuzbin Altıyüzotuzdokuz Türk Lirası )
Toplam Değeri
Taşınmazın Mevcut Durumuyla	14.788.379.566,80 ₺ ( Ondörtmilyar Yediyüzseksenizmilyon Üçyüzyetmişdokuzbin Beşyüzaltmışaltı Türk Lirası Seksen
KDV Dahil Toplam Değeri	Kuruş )
Projenin Tamamlanması	13.454.682.930,11 ₺
Durumunda Bugünkü Değeri	( Onüçmilyar Dörtyüzellidörtmilyon Altıyüzseksenkibin Dokuzyüzotuz Türk Lirası Onbir Kuruş )
Açıklama	Değerleme konusu taşınmaz olan 3468 Ada 10 Parsel mahallen üstünde ruhsatlı inşa halinde binalar bulunmaktadır. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479

Bölüm 1 RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Rapor Tarihi
1.2. Rapor Numarasi
1.3. Raporun Türü / Başlık
1.4. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları
1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6. Değerleme Tarihi
1.7. Dayanak Sözleşmesi Tarihi ve Numarası
1.8. Değerleme Raporunun Amacı
1.9. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
1.10. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi : 31.12.2025

1.2 Rapor Numarası : 2025.EKGYO.45

1.3 Raporun Türü / Başlık : Anlatım Özellikli Rapor

1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı

Fatih Orkun SAKALLI (Spk Lisans No: 407060)

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı

Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)

1.6 Değerleme Tarihi

Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 26.12.2025 ile 29.12.2025 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

05.11.2025 / 2025.EKGYO.45

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Merdivenköy Mahallesi, 3468 Ada 10 Parsel olan "Arsa" vasıflı taşınmazın mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

Değerleme raporu; Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz özelinde şirketimiz tarafından 2024.EGYO.54 sayılı ve 31.12.2024 tarihli rapor düzenlenmiştir.

Bölüm 2

DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar
2.4. İşin Kapsamı

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmaz ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir

Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

Şirket Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir / İSTANBUL

Şirket Amacı : Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek. Toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek. Personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek.

Sermayesi : 3.800.000.000,-₺

Halka Açıklık : % 50,66

Telefon : 0216 579 15 15

E-Posta : [email protected]

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.

2.4. İşin Kapsamı

İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Merdivenköy Mahallesi, 3468 Ada 10 Parsel Olan "Arsa" Vasıflı Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi Amacıyla Hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporu

Bölüm 3

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri
3.1.2. Ulaşım Bağlantıları
3.1.3. Tanımı
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dokümanlar
3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu
Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)
3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama
3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyanınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi.
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri

3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:

İstanbul İli:

İstanbul, Türkiye'nin ve bölgesinin en büyük metropolü olup, hem coğrafi hem kültürel, hem de ekonomik açıdan çok önemli bir konumda yer almaktadır. Asya ve Avrupa'nın birleşim noktasında bulunan bu şehir, tarih boyunca pek çok medeniyetin merkezi olmuş, her dönemde dünyayı etkileyen gelişmelere ev sahipliği yapmıştır. İstanbul'un tarihi mirası, ekonomik gücü, sosyal yapısı ve dinamik kültürel yapısı, şehri eşsiz kılmaktadır. İstanbul, dünya çapında bir metropol olarak, hem geçmişteki tarihi mirası hem de günümüz modern yapıları ile benzersiz bir şehir profili sunmaktadır. Şehir, konumsal avantajları, tarihi zenginlikleri, ekonomik gücü, sosyo-kültürel çeşitliliği ve demografik yapısıyla sadece Türkiye'nin değil, küresel ölçekte de etkili bir merkezdir. Bununla birlikte, hızlı kentleşme, altyapı sorunları, göç ve sosyal eşitsizlik gibi ciddi meydan okumalarla da yüzleşmektedir. İstanbul, bu sorunlarla başa çıkabilmek için sürekli olarak evrim geçirmeye devam etmekte, dinamik yapısını geleceğe taşıma adına çeşitli stratejik adımlar atmaktadır.

İstanbul, Batı Asya ile Doğu Avrupa arasında köprü görevi gören stratejik bir konumda yer almaktadır. Boğaziçi, Marmara Denizi ve Karadeniz arasında yer alan şehir, deniz ulaşımı açısından bir merkez olmanın yanı sıra kara yolları ile de büyük bir bağlantı ağına sahiptir. İstanbul Boğazı, sadece İstanbul için değil, dünya ticareti için de büyük bir öneme sahiptir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i Marmara Denizi'ne bağlayan, uluslararası geçişlerin sağlandığı bir su yoludur. 1936 tarihli Montrö Boğazlar Sözleşmesi'ne göre, İstanbul Boğazı ve Çanakkale Boğazı, Türkiye'nin egemenliğinde olmakla birlikte, bu su yolları üzerinden geçen gemilerin uluslararası denetimi sağlanır. İstanbul, Boğazlar sayesinde tarihi boyunca önemli bir ticaret yolu üzerinde yer almıştır. Ayrıca, Marmara Denizi'nin güneyinde yer alırken, kuzeydeki Karadeniz'e olan geçişi sağlayan bu boğaz, İstanbul'a ayrı bir jeopolitik stratejik değer katmaktadır. İstanbul, doğal zenginlikler bakımından da önemli bir şehir olup, Prens Adaları gibi doğal alanları ile dikkat çeker. İstanbul'un doğusunda yer alan bu adalar, hem tarihi yapıları hem de doğal güzellikleriyle hem yerli hem yabancı turistler için cazibe merkezidir. Ayrıca, şehirdeki yeşil alanlar ve ormanlar, şehrin ekolojik dengesinin korunmasına katkı sağlar. Belgrad Ormanı, İstanbul'un kuzeyinde yer alan en büyük ormanlık alanlardan biridir ve şehir halkı için önemli bir doğa parkıdır.

İstanbul'un iklimi, kara iklimi ve deniz iklimi arasında geçiş özellikleri gösterir. Şehirde Akdeniz İklimi'ne yakın ılıman bir iklim hâkimdir. Kış aylarında İstanbul, soğuk ve yağışlı bir döneme girer. Hava sıcaklıkları genellikle 5-10°C arasında değişirken, zaman zaman sıfırın altına düşebilir. İstanbul, denize kıyı olması nedeniyle, özellikle ılık rüzgarlar ve nem nedeniyle kışın daha soğuk hissedilebilir. Yaz aylarında İstanbul, sıcak ve nemli bir iklime sahip olur. Temmuz ve Ağustos

aylarında sıcaklıklar 30°C'ye kadar çıkabilir, ancak deniz etkisiyle gece sıcaklıkları daha düşük olabilir. Nem oranı yüksek olduğu için, İstanbul'daki yazlar bunaltıcı olabilir. İstanbul'un yağış rejimi, yaz aylarında daha az olmakla birlikte, kış aylarında yoğun yağış alır. Şehirdeki yağışlar genellikle kasım ve mart ayları arasında yoğunlaşır.

İstanbul'un inşai yapısı, tarihsel mirasla iç içe geçmiş modern yapılardan oluşur. Osmanlı İmparatorluğu'nun klasik mimari tarzı, Cumhuriyet dönemi modernizmi ve günümüz yüksek binaları İstanbul'un mimari çeşitliliğini oluşturur. İstanbul'un tarihi yapıları, camiler, saraylar ve konaklar, şehrin silüetini oluşturur. Örneğin, Ayasofya, Sultanahmet Camii, Topkapı Sarayı gibi yapılar, şehrin tarihi kimliğini temsil eder. Öte yandan, son yıllarda yapılan yüksek binalar, gökdelenler ve alışveriş merkezleri şehrin modern yüzünü oluşturur. Özellikle Maslak, Levent ve Ataşehir gibi bölgelerde yoğun bir yüksek yapılaşma görülmektedir. İstanbul'daki hızlı kentleşme, gecekondu bölgelerinin modern konutlara dönüştürülmesi ve kentsel dönüşüm projeleri ile şekillenmiştir. Kadıköy, Üsküdar ve Beylikdüzü gibi bölgelerde yeni konut projeleri ve iş merkezleri yükselirken, özellikle Taksim, Nişantaşı gibi tarihi semtlerde ise restorasyon çalışmaları ve yenileme projeleri yürütülmektedir.

Tarihi Özellikler: İstanbul, tarih boyunca üç büyük imparatorluğun başkenti olmuştur. Roma İmparatorluğu, Bizans İmparatorluğu ve Osmanlı İmparatorluğu şehirdeki tarihî yapılar, bu uzun geçmişin izlerini taşır ve İstanbul'u dünyanın en önemli tarihi ve kültürel merkezlerinden biri kılar. Roma ve Bizans Dönemi; MÖ 7. yüzyılda Antik Yunanlılar tarafından kurulan Byzantion adıyla ilk yerleşimin temelleri atılmıştır. Roma İmparatoru I. Konstantin'in 330 yılında şehri başkent yapmasıyla, şehrin adı Konstantinopolis olarak değiştirilmiş ve Roma İmparatorluğu'nun başkenti haline gelmiştir. 1453'te Osmanlı İmparatorluğu'nun İstanbul'u fethetmesiyle birlikte şehir, Konstantinopolis'in yerine İstanbul adını almış ve Osmanlı İmparatorluğu'nun başkenti olmuştur. Bizans ve Osmanlı İmparatorlukları, İstanbul'un mimari, kültürel ve dini yapısının şekillenmesinde büyük rol oynamıştır. Ayasofya, Topkapı Sarayı, Süleymaniye Camii gibi yapılar bu dönemlerin en önemli örneklerindendir. Osmanlı Dönemi; 1453'teki fetih, İstanbul'u Osmanlı İmparatorluğu'nun başkenti yapmış ve şehrin kültürel ve dini yapısı yeniden şekillenmiştir. Osmanlı dönemi İstanbul'u, Batı ve Doğu'nun birleşim noktası olarak farklı kültürlerin etkileşimde bulunduğu, büyük bir sanayi, bilim ve kültür merkezi haline gelmiştir. Özellikle, Ayasofya'nın camiye dönüştürülmesi, Topkapı Sarayı'nın inşa edilmesi ve Süleymaniye Camii gibi yapılar, İstanbul'un dünya çapında tanınan simgeleri olmuştur. 1923'te Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte, İstanbul, Türkiye'nin kültürel, ticari ve finansal başkenti olarak varlığını sürdürmeye devam etmiştir. Ancak başkent Ankara'ya taşındığı için İstanbul'un siyasi rolü değişmiştir. Bununla birlikte, şehri modernleştirme çabaları, şehrin silüetini dönüştürmüş ve hızla endüstrileşme süreci başlamıştır.

Ekonomik Özellikler: İstanbul, Türkiye'nin ekonomik motoru olmasının yanı sıra, dünyanın da önemli ekonomik merkezlerinden biridir. İstanbul'un sahip olduğu doğal limanlar, finansal altyapı, üretim kapasitesi ve sanayi potansiyeli, şehri hem yerel hem de uluslararası düzeyde kritik bir ekonomik merkez yapmaktadır.

Sanayi ve Üretim: İstanbul, Türkiye'nin sanayi üretiminin büyük bir kısmını gerçekleştiren şehirlerin başında gelir. Şehirdeki organize sanayi bölgeleri (OSB'ler) ve serbest ticaret bölgeleri, büyük ve küçük ölçekli işletmelerin faaliyet gösterdiği alanlardır. İstanbul, özellikle tekstil, otomotiv, gıda, kimya, elektronik, inşaat gibi sanayi alanlarında yüksek üretim kapasitesine sahiptir. Şehirdeki sanayi tesisleri, Türkiye'nin ihracatında büyük rol oynamaktadır.

Finans ve Ticaret: İstanbul, Türkiye'nin finansal merkezi olup, Borsa İstanbul (BIST), İstanbul Finans Merkezi (İFM) gibi yapılarla küresel finansal piyasalarda yer edinmiştir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ve birçok büyük yerli ve yabancı banka İstanbul'da yerleşiktir. Ayrıca, İstanbul'da bulunan büyük alışveriş merkezleri, perakende sektörü ve küçük işletmeler, şehri ticaretin merkezine dönüştürmüştür.

Turizm: İstanbul, tarihi zenginlikleri, kültürel mirası ve coğrafi konumu sayesinde dünyanın en çok turist çeken şehirlerinden biridir. Ayasofya, Sultanahmet Camii, Topkapı Sarayı, Kapalıçarşı, Galata Kulesi gibi turistik mekanlar, İstanbul'a olan ilginin başlıca nedenlerindendir. Ayrıca, şehirdeki modern alışveriş merkezleri, lüks oteller ve restoranlar, İstanbul'u sadece kültürel değil aynı zamanda modern bir turizm merkezi de yapmaktadır. İstanbul'un turizm sektörüne katkısı, şehre büyük ekonomik faydalar sağlamaktadır.

Sosyo-Kültürel Özellikler: İstanbul, tarihi boyunca farklı etnik gruplara ve dini inançlara ev sahipliği yapmış, bu çeşitliliğiyle dünya kültürüne önemli katkılar sağlamıştır. Bu çok kültürlü yapısı, İstanbul'un sosyal yapısını şekillendirirken, şehri dinamik ve farklı yaşam biçimlerinin kesişim noktası yapmaktadır.

Halk Yapısı ve Etnik Çeşitlilik: İstanbul, çok etnikli yapısı ile dikkat çeker. Türkler, Kürtler, Araplar, Yunanlılar, Ermeniler, Çerkesler, Lazlar ve Yahudiler gibi farklı etnik kökenlere sahip gruplar, İstanbul'un sosyal yapısını oluşturan önemli unsurlardır. Şehirde, Hristiyanlık ve İslamiyet gibi büyük dinlere mensup toplulukların yanı sıra, Yahudi, Hindu ve diğer inançlara sahip topluluklar da yaşamaktadır. Bu etnik ve dini çeşitlilik, İstanbul'u hem kültürel hem de sosyal açıdan zenginleştiren bir faktördür. İstanbul, Türkiye'nin en büyük göç alan şehri olup, kırsal alanlardan gelen göçmenler ve uluslararası göç, şehri sürekli olarak yeniden şekillendiren bir dinamik oluşturmuştur. İç göç nedeniyle İstanbul'un nüfusu hızla artmış ve bu da şehirdeki altyapı, eğitim, sağlık ve diğer sosyal hizmetler gibi alanlarda baskılar oluşturmuştur.

Modernleşme ve Sosyal Sorunlar: İstanbul, hızla modernleşen bir şehir olmakla birlikte, bu süreç beraberinde bazı sosyal eşitsizlikleri ve sorunları da getirmiştir. Zenginlik ile yoksulluk arasındaki uçurum, gecekondu ve yoksul mahalleler ile lüks semtler arasındaki derin uçurumlar, İstanbul'un en büyük sosyal sorunlarından biridir. Özellikle şehrin merkezine yakın olan semtlerde yaşayan yüksek gelirli kesim ile uzak semtlerde ve kıyı bölgelerinde yerleşen düşük gelirli sınıflar arasındaki eşitsizlik, İstanbul'un sosyal yapısını şekillendiren önemli bir unsurdur. Bu eşitsizlik, altyapı hizmetlerinden eğitim ve sağlık hizmetlerine kadar pek çok alanda kendini gösterir. İstanbul'daki hızlı ve düzensiz kentleşme, özellikle gecekondulaşma, çevresel sorunlar, trafik sıkışıklığı ve yaşam standartlarındaki dengesizlikler gibi olgular, şehrin günlük yaşamını zorlu hale getiren faktörler arasında yer almaktadır.

Eğitim ve Kültürel Altyapı: İstanbul, Türkiye'nin eğitim alanındaki en önemli merkezlerinden biridir. Şehirdeki üniversiteler, hem yerli hem yabancı öğrenciler için önemli bir eğitim fırsatı sunmaktadır. İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ), Boğaziçi Üniversitesi, İstanbul Üniversitesi, Sabancı Üniversitesi gibi dünya çapında tanınan üniversiteler, şehri sadece bir ticaret ve kültür merkezi değil, aynı zamanda bir eğitim merkezi yapmaktadır. Bunun yanı sıra, İstanbul'da bulunan kültürel ve sanatsal etkinlikler, tiyatrolar, konserler, sergiler ve festivaller de şehri kültürel anlamda zenginleştirmektedir. İstanbul Modern, Pera Müzesi, Sakıp Sabancı Müzesi gibi kurumlar, şehre hem yerli hem de uluslararası sanatçıların eserlerini sergileyen önemli kültürel merkezler kazandırmaktadır.

Kültürel Zenginlik ve Geleneksel Yapı: İstanbul'un çok kültürlü yapısı, geleneksel Türk kültüründen, Osmanlı İmparatorluğu'nun zengin mirasına, Bizans döneminin etkilerine kadar geniş bir kültürel çeşitliliği kapsar. Bu kültürler, şehri hem tarihsel hem de modern anlamda şekillendiren önemli unsurlardır. İstanbul'da farklı etnik grupların geleneksel müzikleri, dansları, yemekleri, bayramları ve dini kutlamaları birbirine entegre olmuş, şehre özgün bir kültürel mozayik kazandırmıştır. Özellikle İstanbul'un yemek kültürü, Osmanlı mutfağından günümüze kalan yemeklerin modern yorumlarıyla zenginleşmiş, şehrin en belirgin kültürel özelliklerinden biri haline gelmiştir.

Nüfus: İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ili olup, nüfus açısından büyük bir çeşitliliğe sahiptir. 2024 verilerine göre İstanbul'un nüfusu yaklaşık 16 milyon civarındadır ve bu sayı, şehri dünyanın en büyük megakentlerinden biri yapmaktadır. Nüfus artışı ve yoğun göç, İstanbul'un hem fırsatlar hem de zorluklarla dolu dinamiklerini şekillendirir. İstanbul, genç nüfus açısından da önemli bir şehir olup, bu genç nüfus şehri hem dinamik kılmakta hem de çeşitli sosyal sorunları tetiklemektedir. İstanbul'un nüfusunun önemli bir kısmı 30 yaş altındadır, bu da şehri genç iş gücü, eğitimli nüfus ve inovasyon potansiyeli açısından cazip kılmaktadır. Gençlerin şehirdeki yaşam tarzı, tüketim alışkanlıkları ve teknoloji kullanımı, İstanbul'un sosyal yapısını şekillendiren en önemli unsurlardan biridir. Ancak genç nüfusun artan talepleri, özellikle eğitim, barınma ve istihdam gibi alanlarda yeni sosyal sorunlara yol açmaktadır. İstanbul, aynı zamanda uluslararası göçün merkezi olmuştur. Başta Ortadoğu, Afrika ve Asya'dan gelen göçmenler olmak üzere, İstanbul'a yönelik yabancı göçü her geçen yıl artmaktadır. Savaşlar, ekonomik zorluklar ve politik baskılardan dolayı İstanbul, göçmenlerin yeni yaşam alanı haline gelmiştir. Bu durum, şehirdeki etnik çeşitliliği artırırken, aynı zamanda göçmenlerin entegrasyonu ve sosyal uyum sorunlarını da beraberinde getirmiştir. İstanbul'un nüfus artışı, büyük ölçüde iç göçten kaynaklanmaktadır. Türkiye'nin diğer illerinden İstanbul'a yönelik sürekli göç, şehrin nüfusunun hızlı bir şekilde artmasına neden olmaktadır. Bu yoğun göç, İstanbul'un altyapı sistemleri, konut, ulaşım, sağlık, eğitim gibi temel hizmetler üzerinde ciddi baskılar

oluşturmuştur. İstanbul'un hızla büyüyen nüfusu, şehri dünyanın en yoğun nüfuslu metropollerinden biri yapmaktadır. 1950'lerden itibaren hızla artan nüfus, şehri yerleşim ve sosyal altyapı açısından daha karmaşık hale getirmiştir.

Kentsel Alanlarda Demografik Farklılıklar: İstanbul'daki nüfus yoğunluğu, şehrin farklı semtlerinde değişiklik gösterir. Şehir merkezinde ve Boğaziçi'ne yakın semtlerdeki yaşam daha pahalı ve daha uzak ilçelerdeki yaşam koşulları genellikle daha mütevazıdır. Zeytinburnu, Bağcılar, Esenler gibi semtler, işçi sınıfı ve göçmen nüfusunun yoğun olduğu bölgelerken, Nişantaşı, Bebek, Etiler gibi bölgelerde daha yüksek gelir gruplarının yaşamaya başladığı, lüks konut projelerinin yaygın olduğu semtler bulunmaktadır. Bu coğrafi ve demografik farklar, şehrin sosyal yapısını farklı katmanlara ayırmaktadır.

Ulaşım ve Altyapı: İstanbul, dünyanın en büyük metropollerinden biri olarak ulaşım altyapısı açısından önemli bir karmaşıklığa sahiptir. Şehri hem kara hem deniz hem de hava yolları ile birbirine bağlayan geniş bir ulaşım ağı bulunur. İstanbul'da kara ulaşımı, yoğun nüfus ve sürekli artan trafik nedeniyle büyük bir zorluk teşkil etmektedir. İstanbul'daki trafik sıkışıklığı, günlük yaşamı olumsuz etkileyen en önemli sorunlardan biridir. Ancak bu sorunu aşmak için İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından büyük ulaşım projeleri yürütülmektedir. İstanbul'daki karayolu altyapısı, otoyollar, köprüler, viyadükler ve tünellerle genişletilmiştir. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü gibi köprüler, Asya ile Avrupa arasındaki kara yolunu birbirine bağlayan kritik ulaşım hatlarıdır. İstanbul'da toplu taşıma, şehri günlük olarak gezmek ve çalışmak için temel bir ulaşım aracıdır. Metro, tramvay, metrobüs, otobüs, vapur ve taksiler şehirdeki ulaşım ağını oluşturur. Özellikle metro ve metrobüs hatları, İstanbul'un yoğun nüfusuna hizmet verebilmek adına sürekli olarak genişletilmektedir. 2013'te faaliyete geçen Marmaray projesi, İstanbul'u hem kara hem deniz hem de demir yolu ile birbirine bağlayarak ulaşımı daha verimli hale getirmiştir. İstanbul'un ulaşım altyapısı, şehirdeki göç, yerleşim ve ekonomik hareketliliği destekleyen önemli bir faktördür. İstanbul, uluslararası hava taşımacılığında da önemli bir aktarmadır. İstanbul Havalimanı (IGA), dünyanın en büyük havalimanlarından biri olup, hem Türkiye'nin hem de Avrupa'nın en işlek havalimanlarından biridir. Havalimanı, İstanbul'un uluslararası bağlantılarını güçlendirirken, şehri küresel ticaretin ve turizmin merkezi haline getiren bir faktör olmuştur.

Kadıköy İlçesi:

Kadıköy, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer alan, şehrin en önemli ve en dinamik ilçelerinden biridir. Hem İstanbul'un tarihi mirasıyla iç içe geçmiş hem de modern yaşamın merkezlerinden biri olma özelliğine sahiptir. Kadıköy, coğrafi konumu, sosyal yapısı, kültürel etkinlikleri ve ekonomik faaliyetleriyle İstanbul'un en dikkat çeken semtlerinden biridir. Kadıköy, İstanbul'un hem tarihi hem de modern yönlerini bir arada barındıran, kültürel çeşitliliği ve dinamik sosyal yapısıyla dikkat çeken bir ilçedir. Ekonomik açıdan canlı, sosyal yaşam açısından zengin ve ulaşım altyapısı açısından merkezi bir konumda bulunan Kadıköy, İstanbul'un en önemli yerleşim alanlarından biri olmaya devam etmektedir.

Konumsal Özellikler: Kadıköy, İstanbul Boğazı'nın güneydoğusunda, Marmara Denizi kıyısında yer alır. Kadıköy, hem deniz hem kara yolları açısından İstanbul'un merkezi ilçelerinden biridir. Şehir merkezine yakınlığı, ulaşım imkanlarının çeşitliliği ve denize olan kıyısı,

Kadıköy'ün önemli konumsal avantajlarındandır. Kadıköy, İstanbul'un hem Avrupa hem de Asya Yakası'na kolay ulaşım sağlayan bir merkezdir. Emin Ali Paşa Caddesi ve Sahil Yolu, ilçeyi çevre ilçelere bağlayan önemli kara ulaşım yollarıdır. Ayrıca, Kadıköy İskelesi'nden feribot seferleriyle İstanbul'un Avrupa Yakası'na kolayca ulaşmak mümkündür.

Tarihi Özellikler: Kadıköy, tarihsel olarak İstanbul'un yerleşim bölgelerinden biri olup, Bizans dönemine kadar uzanan köklü bir geçmişe sahiptir. Osmanlı döneminde Kadıköy, İstanbul'un Anadolu Yakasının gelişen bölgelerinden biri olarak önemli bir yerleşim yeri haline gelmiştir. Kadıköy'ün tarihi yapıları arasında, Ayşekadın Camii ve Kadıköy Çarşısı gibi önemli Osmanlı yapıları yer alırken, günümüzde modern yapılarla iç içe geçmiş bir semt olarak varlığını sürdürmektedir.

Ekonomik Özellikler: Kadıköy, İstanbul'un en önemli ticaret ve kültür merkezlerinden biri olarak büyük bir ekonomik canlılığa sahiptir. İlçede yoğun bir şekilde perakende ticaret yapılmakta olup, özellikle Kadıköy Çarşısı, restoranlar, kafeler ve küçük dükkanlarla doludur. Gıda, tekstil, küçük sanayi ve hizmet sektörleri, Kadıköy ekonomisinin temel taşlarını oluşturur. Kadıköy, genç nüfusun yoğun olduğu bir bölge olduğu için, kültürel ve sanatsal faaliyetlere olan ilgi, ilçenin ekonomik canlılığını arttırmaktadır.

Sosyo-Kültürel Özellikler: Kadıköy, İstanbul'un en çok kültürel çeşitliliğe sahip ilçelerinden biridir. Hem geleneksel Türk kültürünü hem de modern yaşamı harmanlayan bir yapıya sahiptir. Kadıköy, farklı etnik grupların ve toplulukların bir arada yaşadığı bir yerleşim yeri olup, çok kültürlü bir yapıya sahiptir. Kadıköy'de, geleneksel pazarlardan, modern alışveriş merkezlerine kadar çok sayıda mekan bulunur. Ayrıca, İstanbul'un en büyük sanat etkinliklerinin düzenlendiği semtlerden biri olan Kadıköy, hem yerli hem de uluslararası sanatçılar için önemli bir sahne sunmaktadır.

Kültürel Zenginlik: Kadıköy, kültürel etkinlikleriyle de öne çıkar. Süreyya Operası, Kadıköy Tiyatrosu, Barış Manço Kültür Merkezi gibi sanat merkezleri, ilçenin kültürel yaşamına büyük katkı sağlar. Kadıköy, İstanbul'un modern sanat galerilerinin de yoğunlaştığı bölgelerden biridir. Ayrıca, her yıl düzenlenen çeşitli festivaller, film gösterimleri ve konserler de ilçenin kültürel atmosferini şekillendirir.

Demografik Özellikler: Kadıköy, İstanbul'un en yoğun nüfuslu ilçelerinden biridir. İlçenin nüfusu 2024 yılı itibarıyla yaklaşık yarım milyondur ve bu nüfusun büyük bir kısmı genç ve eğitimli bireylerden oluşmaktadır. Kadıköy'ün nüfus yapısı, genellikle orta sınıf ve yüksek gelir gruplarından oluşan bir profile sahiptir. Ancak son yıllarda, düşük gelirli kesimlerin de bölgeye yerleşmesiyle, ilçenin demografik yapısında çeşitlenmeler gözlemlenmiştir. Kadıköy, aynı zamanda göçmen nüfusunun da önemli oranda olduğu bir ilçedir; özellikle diğer Anadolu şehirlerinden gelen göçmenler burada yoğunlaşmaktadır.

Ulaşım ve Altyapı: Kadıköy, ulaşım altyapısı açısından oldukça gelişmiş bir ilçedir. İstanbul'un önemli ulaşım hatlarının kesişim noktasında bulunan Kadıköy, hem deniz yoluyla hem de kara yoluyla kolayca ulaşılabilen bir semttir. Kadıköy İskelesi, Beşiktaş ve Emin Ali Paşa gibi merkezi bölgelere düzenli feribot seferleri ile ulaşım sağlar. Ayrıca, Kadıköy, İstanbul'un önemli metro hatlarından olan Kadıköy-Ümraniye-Çekmeköy hattına sahip olup, bu hat ilçenin ulaşımını büyük ölçüde rahatlatmaktadır. Kadıköy aynı zamanda Marmaray hattına da sahiptir, bu da ilçeyi Avrupa Yakası'na hızlı bir şekilde bağlamaktadır.

3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:

İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Merdivenköy Mahallesi, 3468 Ada 10 Parsel olan "Arsa" vasıflı taşınmazdır. Fikirtepe, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda, Kadıköy ilçesi sınırlarında yer alan ve son yıllarda hızlı bir kentsel dönüşüm sürecinden geçen bir mahalledir. Bölge, tarih boyunca hem konut hem de ticaret merkezi olarak önem kazanmış, ancak son dönemlerdeki dönüşüm projeleriyle birlikte yeni bir kimlik kazanmaya başlamıştır. Bu yazıda, Fikirtepe'nin tarihi, kentsel dönüşüm süreci, sosyoekonomik yapısı, ulaşım altyapısı ve gelecekteki potansiyeli analiz edilecektir.

Tarihçe ve Bölgenin Gelişimi: Fikirtepe, Osmanlı döneminde İstanbul'un dış mahallelerinden biri olarak, kırsal bir karaktere sahipti. Cumhuriyet dönemiyle birlikte, özellikle 1950'li yıllardan itibaren hızla büyüyen İstanbul'un çekim alanına girerek yerleşim alanı haline geldi. Bu dönemde plansız yapılaşma ve gecekondulaşma süreci Fikirtepe'de etkili oldu. Bölge, özellikle düşük gelir gruplarının yaşadığı, altyapı sorunlarıyla boğuşan bir alan olarak uzun yıllar dikkat çekti.

1990'lı yıllara gelindiğinde Fikirtepe, ekonomik ve sosyal zorlukların yanı sıra fiziksel altyapı eksiklikleriyle anılmaya devam etti. Ancak, 2000'li yılların başında kentsel dönüşüm politikalarının önem kazanmasıyla birlikte, bu bölge İstanbul'da dönüşüm projelerinin odak noktalarından biri haline geldi.

Kentsel Dönüşüm Süreci: Fikirtepe'nin kentsel dönüşüm süreci, 2010 yılında alınan bir kararla hız kazandı. Bölge, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından "riskli alan" olarak ilan edilerek, kapsamlı bir dönüşüm planına tabi tutuldu. Amaç, bölgedeki eski, riskli ve plansız yapılaşmayı modern ve depreme dayanıklı bir yapı stoku ile değiştirmekti. Bu süreçte özel sektör ile kamu kurumlarının iş birliği önemli bir rol oynadı.

Dönüşüm projeleri kapsamında, eski gecekondular ve düşük katlı binalar yıkılarak yerlerine yüksek katlı rezidanslar, alışveriş merkezleri ve modern yaşam alanları inşa edilmeye başlandı. Ancak bu süreçte birçok sorun da ortaya çıktı. Özellikle mülk sahipleri, yüklenici firmalar ve kamu otoriteleri arasındaki anlaşmazlıklar, projelerin gecikmesine ve bazı alanların uzun süre şantiyeye dönüşmesine neden oldu. Ayrıca, bölgedeki sosyal doku dönüşümden olumsuz etkilendi. Düşük gelirli kesimler, yüksek kira ve konut fiyatları nedeniyle bölgeden taşınmak zorunda kaldı, bu da demografik yapının değişmesine yol açtı.

Sosyoekonomik Yapı: Fikirtepe, kentsel dönüşüm öncesinde ağırlıklı olarak alt ve orta gelir gruplarına hitap eden bir yerleşim bölgesiydi. Ancak dönüşüm süreci, bölgenin sosyoekonomik yapısını ciddi şekilde değiştirdi. Yüksek katlı rezidanslar, lüks konut projeleri ve ticari alanlar, orta-üst gelir grubunu bölgeye çekmeye başladı. Bu durum, bölgede yaşayan eski sakinlerin bir kısmının ekonomik nedenlerle taşınmasına neden oldu.

Yeni yapılaşma, bölgenin ekonomik profilini modernize ederken, aynı zamanda yerel esnaf ve küçük işletmeler üzerinde olumsuz etkiler yarattı. Büyük alışveriş merkezlerinin ve zincir mağazaların açılması, yerel ticaretin zayıflamasına neden oldu. Bununla birlikte, bölgede artan nüfus yoğunluğu ve yeni projelerle birlikte inşaat sektörü canlandı, bu da kısa vadede istihdam artışına katkı sağladı.

Ulaşım Altyapısı: Fikirtepe'nin en büyük avantajlarından biri, merkezi konumu ve ulaşım olanaklarıdır. Bölge, E-5 karayoluna ve metrobüs hattına yakınlığı sayesinde İstanbul'un diğer bölgelerine kolay erişim sağlamaktadır. Ayrıca, Kadıköy'e olan yakınlığı ve Marmaray ile metro hatlarına erişimi, Fikirtepe'nin ulaşım açısından cazibesini artırmaktadır.

Bu güçlü ulaşım altyapısı, kentsel dönüşüm projelerinin de temel itici gücü olmuştur. Yeni yapılan konut ve ticari projeler, ulaşım kolaylığı nedeniyle hem yerli hem de yabancı yatırımcıların ilgisini çekmiştir. Ancak, artan nüfus ve yapılaşma yoğunluğu, trafik sorunlarını da beraberinde getirmiştir. Özellikle iş saatlerinde, bölgedeki ana arterlerde trafik sıkışıklığı ciddi bir problem oluşturmaktadır.

Gelecekteki Potansiyel: Fikirtepe, İstanbul'un kentsel dönüşüm sürecinde model bir bölge olarak görülmektedir. Ancak, bu süreçte yaşanan sorunlar, planlama ve uygulama açısından önemli dersler sunmaktadır. Bölgenin gelecekteki potansiyeli, dönüşüm sürecinin başarılı bir şekilde tamamlanmasına ve sosyal dengelerin korunmasına bağlıdır.

Bölgenin modernleşmesi, uluslararası yatırımcıların ilgisini çekmeye devam edecek gibi görünmektedir. Ayrıca, Fikirtepe'nin dönüşüm süreci tamamlandığında, İstanbul'un önemli bir iş ve yaşam merkezi haline gelmesi beklenmektedir. Bununla birlikte, sosyal ve çevresel sürdürülebilirlik konularına daha fazla önem verilmesi gerekmektedir. Özellikle yeşil alanların artırılması, altyapı sorunlarının çözülmesi ve eski sakinlerin bölgeye yeniden entegrasyonu için politikalar geliştirilmelidir.

Sonuç olarak; Fikirtepe, İstanbul'un kentsel dönüşüm sürecinin simge bölgelerinden biri olarak öne çıkmaktadır. Bölge, modern yapılar ve gelişmiş altyapısıyla cazip bir yaşam alanı sunmaya başlamış olsa da, dönüşüm sürecinde yaşanan sorunlar ve sosyal etkiler göz ardı edilmemelidir. Fikirtepe'nin geleceği, dönüşüm sürecinin daha adil, şeffaf ve sürdürülebilir bir şekilde yönetilmesine bağlıdır. Ulaşım, sosyal denge ve çevresel sürdürülebilirlik konularına odaklanılması, bölgenin uzun vadede başarıya ulaşmasını sağlayacaktır.

3.1.3. Tanımı:

Değerlemeye konu taşınmaz, Kadıköy İlçesi, Merdivenköy Mahallesi, 3468 Ada 10 Parsel olan 33.439,93 m² alanlı "Arsa" vasıflı arazidir. Taşınmaz topoğrafik açıdan düz bir zemine sahiptir. Taşınmazın üzerinde inşa halinde A1, A2, A3, B, C1, D1, D2, E1, E2, F1, G1, G2, G3, H1, H2, H3, BZ-A1, BZ-A2 ve BZ-A3 olmak üzere 19 adet blok bulunmaktadır. A1 blok toplam 32 kat ve 169 adet bağımsız bölüme sahiptir. A2 blok toplam 29 kat ve 153 adet bağımsız bölüme sahiptir. A3 blok toplam 28 kat ve 139 adet bağımsız bölüme sahiptir. B1 blok toplam 5 kat ve 6 adet bağımsız bölüme sahiptir. BZ-A1, BZ-A2 ile BZ-A3 bloklar tip olup, her blok toplam 5 kat ve 6 adet bağımsız bölüme sahiptir. C1 blok toplam 32 kat ve 168 adet bağımsız bölüme sahiptir. D1 ile D2 bloklar tip olup, her blok toplam 9 kat ve 16 adet bağımsız bölüme sahiptir. E1 ile E2 bloklar tip olup, her blok toplam 10 kat ve 27 adet bağımsız bölüme sahiptir. F1 blok toplam 25 kat ve 80 adet bağımsız bölüme sahiptir. G1 blok toplam 28 kat ve 131 adet bağımsız bölüme sahiptir. G2 blok toplam 28 kat ve 137 adet bağımsız bölüme sahiptir. G3 blok toplam 27 kat ve 109 adet bağımsız bölüme sahiptir. H1 blok toplam 27 kat ve 137 adet bağımsız bölüme sahiptir. H2 blok toplam 32 kat ve 166 adet bağımsız bölüme sahiptir. H3 blok toplam 28 kat ve 174 adet bağımsız bölüme sahiptir.

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

	TAPU BİLGİLERİ
	İL		İstanbul
	İLÇE				Kadıköy
	MAHALLE				Merdivenköy
MEVKİİ -
	MALİK	Maliye Hazinesi
	HİSSE PAY/PAYDA		1/1
	NİTELİK	Arsa
SIRA	TAŞINMAZ ID	ADA	PARSEL	YÜZÖLÇÜM	TARİH	YEVMİYE	CİLT	SAHİFE
1	133865196	3468	10	33.439,93 m²	30.07.2024	34560	179	17733

3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Kadıköy Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından tespit edilmiştir.

Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nce hazırlanmış ve resmi olarak iletilen imar durum yazısı incelenmiştir.

Kadıköy Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz hakkında olumsuz evrak bulunmamaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki A1 bloka ait 22.05.2023 tarihli ve Y12346099F45B sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki A2 bloka ait 15.05.2023 tarihli ve Y1234888B6049 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki A3 bloka ait 23.05.2023 tarihli ve Y1234AD9B8616 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki B1 bloka ait 23.05.2023 tarihli ve Y123431D9BD8A sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki BZ-A1 bloka ait 22.05.2023 tarihli ve Y123476BEFB58 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki BZ-A2 bloka ait 22.05.2023 tarihli ve Y12341A44E478 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki BZ-A3 bloka ait 22.05.2023 tarihli ve Y12342A4C27C8 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki C1 bloka ait 23.05.2023 tarihli ve Y1234ADEC377A sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki D1 bloka ait 30.05.2023 tarihli ve Y123450D98AA3 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki D2 bloka ait 30.05.2023 tarihli ve Y1234879F91BD sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki E1 bloka ait 30.05.2023 tarihli ve Y12348E717173 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki E2 bloka ait 30.05.2023 tarihli ve Y123410B2454A sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki F1 bloka ait 30.05.2023 tarihli ve Y1234B92DFFFE sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki G1 bloka ait 30.05.2023 tarihli ve Y12347545FDAD sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki G2 bloka ait 31.05.2023 tarihli ve Y1234E6150497 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki G3 bloka ait 31.05.2023 tarihli ve Y12344A9C83D8 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki H1 bloka ait 23.05.2023 tarihli ve Y1234F276A472 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki H2 bloka ait 23.05.2023 tarihli ve Y123435CB97B6 sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaz üzerindeki H3 bloka ait 23.05.2023 tarihli ve Y12347D2D186F sayılı "B" sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

					YENİ YA	API RUHS	ATI
SIRA NO	ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	вьок	TOPLAM BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	TOPLAM KAT ADEDİ	İNŞAAT ALANI	YAPI SINIFI
1	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/78	A1	168	32	28.905,83 m ²	5/A
2	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/79	A2	135	26	20.506,79 m ²	5/A
3	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/80	A3	139	28	23.822,06 m ²	5/A
4	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/81	B1	147	29	25.251,35 m ²	5/A
5	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/82	C1	153	30	23.905,34 m ²	5/A
6	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/83	D1	17	10	10.108,35 m ²	4/C
7	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/84	D2	17	10	9.902,03 m ²	4/C
8	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/85	E1	27	10	12.866,32 m ²	4/C
9	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/86	E2	27	10	12.400,59 m ²	4/C
10	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/87	F1	80	25	22.628,98 m ²	5/A
11	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/88	G1	80	26	24.149,01 m ²	5/A
12	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/89	G2	91	28	26.360,76 m ²	5/A
13	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/90	G3	87	27	26.346,28 m ²	5/A
14	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/91	H1	90	27	21.381,63 m ²	5/A
15	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/92	H2	112	32	26.117,89 m ²	5/A
16	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/93	Н3	94	28	24.182,15 m ²	5/A
17	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/94	BZ-A1	6	5	2.750,17 m ²	4/A
18	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/95	BZ-A2	6	5	2.831,23 m ²	4/A
19	3468	10	YENİ YAPI RUHSATI	25.03.2022	2022/96	BZ-A3	6	5	3.642,19 m ²	4/A

CIDA	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI
SIRA NO	ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	BLOK	TOPLAM BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	TOPLAM KAT ADEDİ	İNŞAAT ALANI	YAPI SINIFI
1	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/307	A1	168	32	28.905,83 m ²	5/A
2	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/308	A2	135	26	20.506,79 m ²	5/A
3	3468	10	iSiM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/309	BZ-A1	6	5	2.750,17 m ²	4/A
4	3468	10	iSiM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/310	BZ-A2	6	5	2.831,23 m ²	4/A
5	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/311	BZ-A3	6	5	3.642,19 m ²	4/A
6	3468	10	iSiM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/312	C1	153	30	23.905,34 m ²	5/A
7	3468	10	iSİM DEĞİŞİKLİĞİ	5.07.2022	2022/291	H1	90	27	21.381,63 m ²	5/A
8	3468	10	iSİM DEĞİŞİKLİĞİ	5.07.2022	2022/292	H2	112	32	26.117,89 m ²	5/A
9	3468	10	iSiM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/313	Н3	94	28	24.182,15 m ²	4/C
10	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/301	A3	139	28	23.822,06 m ²	5/A
11	3468	10	iSiM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/302	B1	147	29	25.251,35 m ²	5/A
12	3468	10	iSiM DEĞİŞİKLİĞİ	5.07.2022	2022/297	D1	17	10	10.108,35 m ²	4/C
13	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	5.07.2022	2022/298	D2	17	10	9.902,03 m ²	4/C
14	3468	10	iSiM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/303	E1	27	10	12.866,32 m ²	4/C
15	3468	10	iSİM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/304	E2	27	10	12.400,59 m ²	4/C
16	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	5.07.2022	2022/289	G1	80	26	24.149,01 m ²	5/A
17	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	5.07.2022	2022/290	G2	91	28	26.360,76 m ²	5/A

18	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/306	G3	87	27	26.346,28 m ²	5/A
19	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	6.07.2022	2022/305	F1	80	25	22.628,98 m ²	5/A
20	3468	10	isim değişikliği	11.11.2022	2022/495	A1	168	32	28.905,83 m ²	5/A
21	3468	10	isim değişikliği	11.11.2022	2022/496	A2	135	26	20.506,79 m ²	5/A
22	3468	10	isim değişikliği	11.11.2022	2022/497	BZ-A1	6	5	2.750,17 m ²	4/A
23	3468	10	isim değişikliği	11.11.2022	2022/498	BZ-A2	6	5	2.831,23 m ²	4/A
24	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	11.11.2022	2022/499	BZ-A3	6	5	3.642,19 m ²	4/A
25	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	11.11.2022	2022/500	C1	153	30	23.905,34 m ²	5/A
26	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	11.11.2022	2022/501	H1	90	27	20.879,37 m ²	5/A
27	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	11.11.2022	2022/502	H2	112	32	25.799,55 m ²	5/A
28	3468	10	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	11.11.2022	2022/503	Н3	94	28	24.182,15 m ²	4/C

					TADİL	AT RUHS	SATI
SIRA NO	ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	вьок	TOPLAM BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	TOPLAM KAT ADEDİ	İNŞAAT ALANI	YAPI SINIFI
1	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/667	A3	139	28	23.828,20 m ²	5/A
2	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/668	B1	147	29	25.155,46 m ²	5/A
3	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/669	D1	16	9	9.938,14 m ²	4/C
4	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/670	D2	16	9	10.051,02 m ²	4/C
5	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/671	E1	27	10	12.843,67 m ²	4/C
6	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/672	E2	27	10	12.604,10 m ²	4/C
7	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/673	F1	80	25	22.537,16 m ²	5/A
8	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/674	G1	131	28	24.582,37 m ²	5/A
9	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/675	G2	137	28	25.130,18 m ²	5/A
10	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/676	G3	109	27	24.605,52 m ²	5/A
11	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/658	A1	169	32	28.735,08 m ²	5/A
12	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/659	A2	153	29	22.519,22 m ²	5/A
13	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/660	BZ-A1	6	5	2.851,32 m ²	4/A
14	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/661	BZ-A2	6	5	2.862,04 m ²	4/A
15	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/662	BZ-A3	6	5	3.661,46 m ²	4/A
16	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/663	C1	168	32	25.376,49 m ²	5/A
17	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/664	H1	137	27	20.916,43 m ²	5/A
18	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/665	H2	166	32	25.823,73 m ²	5/A
19	3468	10	TADİLAT RUHSATI	19.12.2022	2022/666	Н3	174	28	25.210,81 m ²	5/A
20	3468	10	TADİLAT RUHSATI	5.07.2022	2022/299	D1	0	9	7.469,51 m ²	4/C
21	3468	10	TADİLAT RUHSATI	5.07.2022	2022/300	D2	0	9	7.263,19 m ²	4/C
22	3468	10	TADİLAT RUHSATI	5.07.2022	2022/293	G1	131	28	24.618,29 m ²	5/A
23	3468	10	TADİLAT RUHSATI	5.07.2022	2022/294	G2	136	28	25.998,23 m ²	5/A
24	3468	10	TADİLAT RUHSATI	5.07.2022	2022/295	H1	137	27	20.876,37 m ²	5/A
25	3468	10	TADİLAT RUHSATI	5.07.2022	2022/296	H2	166	32	25.799,55 m ²	4/C

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

20.12.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmaz olan 3468 Ada 10 Parselin gayrimenkul niteliği "Arsa" vasıflı olup, inşaat halinde olduğundan mevcut durum oluşmamıştır.

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

Değerlemesi talep edilen taşınmaz halihazırda kullanılmamaktadır. Taşınmaz olan; Merdivenköy Mahallesi 3468 Ada 10 Parsel "Maliye Hazinesi" adına 30.07.2024 tarihli ve 34560 yevmiye ile İmar (TSM) işlemiyle tescil edilmiştir.

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.

Beyanlar Hanesinde:

Taşınmazın üzerinde çok sayıda takyidat bulunmakta olup, TAKBİS belgesi ektedir.

Şerhler Hanesinde:

Taşınmazın üzerinde çok sayıda takyidat bulunmakta olup, TAKBİS belgesi ektedir.

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

Taşınmazın üzerinde çok sayıda takyidat bulunmakta olup, TAKBİS belgesi ektedir.

Rehinler Hanesinde:

Taşınmazın üzerinde çok sayıda takyidat bulunmakta olup, TAKBİS belgesi ektedir.

Takyidatlara ilişkin NOT: Taşınmazın üzerinde eski maliklerden gelen çok sayıda; otopark şerhi, kentsel dönüşümden dolayı devir ile bakanlık görüşüne ilişkin takyidatlar, 6306. Sayılı Kanuna ilişkin takyidatlar, satış vaadi şerhler, ihtiyati tedbirler, icrai hacizleri, ihtiyati hacizleri ile kamu hacizleri bulunmaktadır.

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Kadıköy Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.

Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza resmi olarak iletilen ve Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden alınan imar durum bilgilerine göre;

Değerleme konusu taşınmaz olan 3468 ada 10 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut+Ticaret Alanı" lejantı içerisinde yer almakta olup, emsale esas inşaat alanı 184.301,00 m² ve Hmax: 80.00 m yapılaşma koşullarına sahiptir.

T.C. İstanbul Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü Planlama Birimi'nde gerçekleştirilen toplantıda, taşınmazın yer aldığı bölgeyi kapsayan 25.02.2021 ile 06.04.2021 tarihleri arasında yürürlükte olan 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı üzerinde bazı plan notlarına yönelik yapılan itirazlar sonucunda, söz konusu planın iptal edildiği belirtilmiştir. İtirazların değerlendirilmesinin ardından, İstanbul'daki ilgili bölgeye dair planlama süreci yeniden gözden geçirilmiş ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından, 24.01.2023 tarihinde onaylanan yeni bir 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı yürürlüğe girmiştir. Yeni plana ilişkin olarak, bu değişikliklerin taşınmaz üzerinde uygulama alanında önemli etkiler yaratmış olduğu ifade edilmiştir. Beyan edilen bilgide, önceki planın, yani 06.04.2021 tarihli imar uygulamasının iptal edilmesinin ardından, değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parselin hukuki durumu ile ilgili bir takım değişikliklerin yaşandığı ancak 2023 tarihli yeni plana göre, değerleme konusu parselin 3468 ada 2 parselden, 3468 ada 10 parseline dönüştüğü belirtilmiştir. Bu dönüşüm, imar uygulaması süreciyle doğrudan ilişkili olarak yaşanmış olup, planlamadaki değişiklikler taşınmazın imar durumu üzerinde etkiler yaratmıştır.

Öte yandan yapılan kapsamlı inceleme sonucunda, 25.02.2021 tarihli imar planının, taşınmazın bulunduğu bölgedeki varsa alınmış olan inşaat ruhsatları için esas alınan imar planı olduğu tespit edilmiştir. Bu durum, varsa alınan ruhsatların "Kazanılmış Hak" olarak kabul edilmesine yol açmıştır. Kazanılmış hak, önceden alınmış ve geçerli olan ruhsatların, yasal bir düzenleme ile iptal edilmediği sürece geçerliliğini sürdürmesi anlamına gelir. Dolayısıyla, alınan ruhsatların iptal edilmediği ve herhangi bir hukuki engel olmadığı açık bir şekilde ifade edilmiştir. Bu doğrultuda, değerleme konusu taşınmazla ilgili hem imar açısından hem de hukuki anlamda herhangi bir olumsuz durumun söz konusu olmadığı ve planlama değişikliklerinin taşınmazın mevcut durumunu etkilemediği bilgisi verilmiştir.

3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama

Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmaz özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb. bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.

3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:

Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazın kadastral durum açısından; 24.01.2023 tarihinde onaylanan plan öncesinde 3468 Ada 2 Parsel iken uygulama sonrası 3468 Ada 10 Parsel olarak tescil edilmiştir.

3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm

22.maddesi 1.fıkrasının;

a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir."
b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır."

ç ) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz."

30.maddesi 1.fıkrasının;

"Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. "

bendi gereği taşınmazın "Proje" başlığı altında GYO portföyde bulundurulabilir.

3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

Taşınmaz için düzenlenmiş olan yapı ruhsatları incelendiğinde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin kamu kurumu niteliğinden kaynaklı olarak 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26. maddesinde geçen "Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. (Ek cümleler:29/11/2018-7153/13 md.) Kamu kurum ve kuruluşlarınca inşaatın yapımına ve denetimine ilişkin hizmet alımı yapılmış ise inşaatın yapımına ve denetimine ilişkin her türlü fenni mesuliyet kamu kurum ve kuruluşu adına danışman firmanın mimar ve mühendislerince üstlenilebilir. Danışman firmanın fenni mesul mimar ve mühendisleri uzmanlık alanlarına göre yapının, tesisatı ve malzemeleri ile birlikte bu Kanuna ve ilgili diğer mevzuata, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygun olarak inşa edilmesini kamu kurum ve kuruluşu adına denetlemekle görevlidir." ibaresine istinaden inşaatın yapı denetimine ilişkin hizmet alımı gerçekleştirilmemiş olup, Yapı Denetim Kuruluşu'ndan muaftır.

3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme konusu taşınmaz olan 3468 Ada 10 Parselin ana gayrimenkulün niteliği "Arsa" vasıflı olup, hali hazırda üstünde ruhsatlı olarak inşaat halinde binalar bulunmaktadır. Değerleme, inşaat halinde oluşacak bağımsız bölümlerin vasfına yönelik yapılmıştır.

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

Değerleme konusu parseller üzerinde anahtar teslimi götürü bedelli sözleşme bulunmakta olup, Yüklenici firma olan Ilgın İnşaat İç. ve Dış. Tic. A.Ş. ile sözleşme konusu işin ihalesinde sunmuş olduğu yazılı mali teklifinde de belirtmiş olduğu gibi, sözleşme konusu tüm iş ve işlemleri 785.571.000 ₺ + KDV ( Yediyüzseksenbeşmilyon Beşyüzyetmişbirbin Türk Lirası) götürü bedel ile yapmayı ve yerine getirmeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Yapılan işlerin bedellerinin ödenmesinde, Yüklenicinin teklif ettiği toplam bedel esas alınacaktır.

Bölüm 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnsaat Özellikleri
4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
Değerleme İşleminde Kullanıları Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler
4.9.1. Ernsal Karşılaştırma Yaklaşımı
4.9.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
4.9.3. Maliyet Yaklaşımı
Değerleme Çalışmasında Kullanıları Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi
Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.20. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranlaj

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Merdivenköy Mahallesi, 3468 Ada 10 Parsel olan "Arsa" vasıflı arazidir.

Fikirtepe, İstanbul'un Kadıköy ilçesi sınırlarında yer alan ve son yıllarda kentsel dönüşüm projeleriyle dikkat çeken bir bölgedir. Osmanlı döneminde kırsal karakterli bir alan olan Fikirtepe, Cumhuriyet'in ilanından sonra şehrin yayılma süreciyle birlikte yerleşim bölgesine dönüşmüştür. Ancak, 1950'lerden itibaren yoğun bir gecekondu yapılaşmasına sahne olmuş, bu durum bölgenin altyapı sorunlarını artırmış ve sosyal dokusunu çeşitlendirmiştir. Fikirtepe'nin en belirgin özelliği, merkezi konumudur; E-5 Karayolu ve D-100 otoyoluna olan yakınlığı, bölgeyi şehrin önemli ulaşım noktalarından biri haline getirmiştir. Bu stratejik konum, Fikirtepe'nin kentsel dönüşüm projelerine uygun bir alan olarak öne çıkmasında belirleyici olmuştur. 2010 yılında "riskli alan" ilan edilmesiyle birlikte, bölgede kapsamı bir dönüşüm hareketi başlamış ve bu süreç hem fiziksel altyapı hem de sosyal yapı üzerinde derin etkiler yaratmıştır.

Kentsel dönüşüm projeleri, Fikirtepe'de modern rezidanslar, ticari alanlar ve sosyal donatılarla yeni bir yapılanma sürecini başlatırken, bölgenin sosyoekonomik ve demografik yapısında çarpıcı değişimlere neden olmuştur. Eski yapıların yıkılması ve yerine modern konut projelerinin inşa edilmesi, özellikle depreme dayanıklı yapıların artırılması gibi önemli bir amaca hizmet etmiştir. Ancak bu süreç, eski sakinlerin bölgeyi terk etmek zorunda kalması ve yerel esnafın azalması gibi sosyal sorunları da beraberinde getirmiştir. Yüklenici firmalar ile mülk sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar ve projelerdeki gecikmeler, dönüşüm sürecinin eleştirilmesine neden olmuştur. Buna rağmen, Fikirtepe'nin ulaşım altyapısı, yeni metro hatları, Marmaray ve metrobüs gibi toplu taşıma imkanlarıyla desteklenerek, bölgenin cazibesini artırmış ve şehrin her iki yakasına kolay erişim sağlamıştır. Artan nüfus ve yoğun yapılaşma ise, bölgede trafik ve altyapı sorunlarını ortaya çıkarmış, bu sorunların çözülmesi için ek yatırımlar gerekliliğini gözler önüne sermiştir.

Fikirtepe'nin gelecekteki potansiyeli, kentsel dönüşüm projelerinin başarıyla tamamlanması ve sosyal dengelerin korunmasına bağlıdır. Bölgenin modern şehircilik anlayışına uygun olarak gelişmesi için, yeşil alanların korunması, altyapı yatırımlarının tamamlanması ve yerel topluluğun bölgeye yeniden entegre edilmesi önemlidir. Bununla birlikte, ekonomik canlanmayı sürdürebilir hale getirmek için yerel esnafın desteklenmesi, teknoloji ve hizmet sektörü gibi yüksek katma değerli alanlarda yatırımların teşviki gerekmektedir. Doğru planlama ve politikalarla, Fikirtepe sadece Kadıköy ilçesinin değil, İstanbul'un da modern ve yenilikçi bir yüzü olarak öne çıkabilir.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

2024 yılında küresel ölçekte büyüme görünümü, enflasyonda gerileme eğilimi sürerken jeopolitik gerginlikler ve ticarette belirsizliklerin gölgesinde, dayanıklı bir performans sergilemiştir. Gelişmiş ekonomiler büyümesini korurken gelişmekte olan ekonomiler ise özellikle Asya ekonomileri kaynaklı ivme kaybetmiştir. 2024 yılında başta Avrupa Merkez Bankası (ECB) ve ABD Merkez Bankası (Fed) olmak üzere gelişmiş ülke merkez bankaları büyüme ve enflasyon dinamiklerini dikkate alarak politika faizlerinde indirim döngüsüne başlamıştır. Diğer taraftan gelişmekte olan ülke merkez bankaları temkinli yaklaşımını sürdürmüştür. Özellikle yılın son çeyreğinde ABD'de seçim süreci kaynaklı politika belirsizliği küresel iktisadi faaliyette belirleyici bir unsur olmuştur.

2025 yılının ilk yarısında ABD ve Çin arasında artan ticaret gerilimi, tarife artışları ve misilleme önlemleri, küresel ticaret sistemine yönelik belirsizlikleri derinleştirmiştir. ABD'nin ilan ettiği küresel ölçekte yaygın tarifelere başta Çin olmak üzere birçok ülke tarafından karşılık verilmiş, bu durum finansal piyasalarda da sert dalgalanmalara yol açmıştır. Tüm bu gelişmelerin etkisiyle küresel büyüme ivmesi baskılanmış ancak önden yüklemeli ticaret ve yatırım faaliyetleri bu dönemde büyümeyi desteklemiştir.

Finansal koşullar 2025 yılının ilk yarısında görece iyileşmiş, gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları canlanmıştır. Bu olumlu tabloya rağmen, özellikle ABD'nin uygulamayı planladığı ilave tarifelerin ertelenmesiyle ticaret politikası belirsizlikleri artmış, küresel büyüme ve ticaret üzerindeki riskler varlığını korumuştur. 2022 yılında zirveye ulaşan küresel enflasyona karşı alınan tedbirlerle belirli kazanımlar sağlanmışken fiyat artışlarındaki düşüş süreci son dönemde yavaş seyretmektedir. Mal fiyatları artış hızındaki belirgin düşüşler manşet enflasyonun gerilemesine yardımcı olurken hizmet fiyatları artış hızı ortalama enflasyonun üzerinde kalmaya devam etmektedir. Başlıca ekonomilerde görece yüksek seviyelerden gerilemesine rağmen enflasyonun öngörülenin üzerinde seyretmesi, faiz indirimlerini ötelemiştir. Manşet enflasyonun beklentilerle nispeten daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almıştır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.

Küresel salgın öncesi yirmi yıllık dönemde dünya büyümesi ortalama yüzde 3,7 iken son yıllardaki makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2024 yılında yüzde 3,3 oranıyla tarihsel ortalamaların altında büyüme kaydedilmiştir. Dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2025 yılında bir önceki yılın da altında kalarak yüzde 3,0 oranında büyümesi, 2026 yılında benzer bir görünümle yüzde 3,1 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir.

Ülkelere göre incelendiğinde, 2024 yılında ABD ekonomisi güçlü iç talep sayesinde yüzde 2,8 ile görece yüksek bir büyüme kaydederken Avro Bölgesinde büyüme yüzde 0,9 ile sınırlı düzeyde kalmış, özellikle imalat sanayiindeki durgunluk ve yüksek enerji maliyetleri büyümeyi baskılamıştır. Çin ekonomisi ihracattaki artışa rağmen zayıf iç talep ve gayrimenkul sektöründeki sorunlara bağlı olarak yüzde 5,0 oranında büyüme kaydetmiştir. 2024 yılında yüzde 1,8 oranında büyüyen gelişmiş ekonomilerin 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 1,5 ve yüzde 1,6 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 1,0 ve yüzde 1,2 oranında, Almanya'nın yüzde 0,1 ve yüzde 0,9 oranında büyümesi öngörülmektedir. Aynı dönemde Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 1,2 ve yüzde 1,4 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve yüzde 0,5 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2026 yılında yüzde 2,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.

2024 yılında yüzde 4,3 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2025 ve 2026 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,1 ve yüzde 4,0 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla yüzde 4,8 ve yüzde 4,2 oranında, Hindistan'ın ise her iki yılda yüzde 6,4 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektöründeki kırılganlıklar gibi devam eden yapısal sorunlar ve ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde aşağı yönlü baskı oluşturmaktadır.

Enflasyon oranlarının birçok ekonomide hedef seviyelere yaklaşması ve bazı ülkelerde iktisadi faaliyette yavaşlamanın belirginleşmesi, küresel finansal koşullarda sınırlı bir gevşemeye zemin hazırlamıştır. Bununla birlikte, ticaret politikalarındaki belirsizlikler, özellikle büyük ekonomiler arasında devam eden tarife gerilimleri ve korumacı eğilimler, küresel ekonomik görünüm üzerinde baskı oluşturmaktadır. Süregelen jeopolitik gelişmelerin yanı sıra, emtia fiyatlarındaki oynaklık ve para politikası adımlarının hızı ile zamanlaması, önümüzdeki dönemde ülkelerin büyüme performansını ve finansal istikrarını etkilemeye devam edecektir.

Kaynak: IMF Küresel Ekonomik Görünüm (Temmuz 2025), T: Tahmin

Grafik 1: Küresel Büyüme ve Küresel Ticaret Hacmi Artışı (Yüzde)

2025 yılı küresel iktisadi faaliyet görünümünde bir önceki yıla kıyasla yaşanan kısmi yavaşlama ve artan belirsizliklerle dünya ticaret hacmi artış hızındaki yavaşlamanın daha da belirginleşmesi öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacmindeki artış, küresel düzeyde yüzde 3,5, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,0 iken yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde yüzde 5,8 oranında kaydedilmiş olup 2025 yılında sırasıyla yüzde 2,6, yüzde 1,8 ve yüzde 3,8 oranlarında gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2026 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının tarifeler ve korumacılıktaki yükselişle beraber daha da yavaşlayarak yüzde 1,9 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaret hacmi artış hızının gelişmiş ülkelerde yüzde 1,2 oranına, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 3,2 oranına gerilemesi tahmin edilmektedir.

	2023	2024	2025T	2026T
Küresel Hâsıla	3,5	3,3	3,0	3,1
Gelişmiş Ekonomiler	1,8	1,8	1,5	1,6
ABD	2,9	2,8	1,9	2,0
Avro Bölgesi	0,5	0,9	1,0	1,2
Almanya	-0,3	-0,2	0,1	0,9
Diğer Gelişmiş Ekonomiler	1,9	2,2	1,6	2,1
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	4,7	4,3	4,1	4,0
Yükselen ve Gelişmekte Olan Asya	6,1	5,3	5,1	4,7
Çin	5,4	5,0	4,8	4,2
Yükselen ve Gelişmekte Olan Avrupa	3,6	3,5	1,8	2,2
Orta Doğu ve Orta Asya	2,4	2,4	3,4	3,5
Sahra-Altı Afrika	3,6	4,0	4,0	4,3
Dünya Ticaret Hacmi (Mal ve Hizmetler)	1,0	3,5	2,6	1,9

Gelişmiş Ekonomiler	0,2	2,0	1,8	1,2
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	2,3	5,8	3,8	3,2
Emtia Fiyatları
Petrol	-16,4	-1,8	-13,9	-5,7
Yakıt Dışı (Dünya Emtia İthalat Ağırlıklarına Göre Ort.)	-5,7	3,7	7,9	2,0
Tüketici Fiyatları	6,6	5,6	4,2	3,6
Gelişmiş Ekonomiler	4,6	2,6	2,5	2,1
Yükselen ve Gelişmekte Olan Ekonomiler	8,0	7,7	5,4	4,5
Kaynak: IMF Küresel Ekonomik Görünüm (Temmuz 2025), T: Tahmin

2024 yılında küresel düzeyde talepteki zayıf seyir emtia fiyatlarında aşağı yönlü baskı oluşturmuştur. Özellikle enerji fiyatları, Rusya-Ukrayna savaşıyla zirve seviyeleri gördükten sonra gerileyerek salgın öncesi fiyat seviyesine yakınsamış ancak yıl ortasında başta Gazze'deki katliamlar ve On İki Gün Savaşı olmak üzere Orta Doğu'da yaşanan İsrail kaynaklı gerilimler nedeniyle kısa süreli artışlar görülmüştür. 2025 yılına gelindiğinde ise emtia fiyatları genel olarak ılımlı bir seyir izlemekte olup küresel ticaret akımlarında gözlenen öne çekilmiş talep ve stoklama davranışları, bazı alt gruplarda geçici dalgalanmalara yol açmıştır. Küresel navlun fiyatlarında 2025 yılının ilk yarısında kısmi artışlar gözlenmiş, ikinci çeyrekte bu eğilim yavaşlamıştır. 2025 yılında emtia fiyatları, özellikle enerji ve gıda alt gruplarında, manşet enflasyonun düşüşüne katkı sunarken hizmet fiyatlarındaki dirençli seyir enflasyondaki gerilemeyi sınırlamaya devam etmiştir. Önümüzdeki dönemde küresel talebin görünümü, ticaret politikalarının ve jeopolitik risklerin seyri, başta enerji olmak üzere emtia fiyatlarında belirleyici unsurlar olacaktır.

Kaynak: Ticaret Politikası Belirsizliğinin Ekonomik Etkileri, Caldara vd. (2020); Jeopolitik Risk Endeksi

Sıkı finansal koşullarla gerileme kaydeden küresel enflasyon, özellikle hizmet fiyatlarındaki dirençli seyir nedeniyle hedef seviyelere tam olarak yakınsayamamıştır. 2025 yılında zayıflayan özel tüketim ve yatırımlar manşet enflasyonda düşüşü desteklerken çekirdek enflasyon birçok gelişmiş ve gelişmekte olan ekonomide yüksek kalmaya devam etmektedir. Bu durum, tarifelerin olası etkileriyle birlikte önümüzdeki dönemde enflasyona dair endişeleri canlı tutmaktadır.

Bu çerçevede, merkez bankaları 2025'in ilk yarısında temkinli bir duruş sergilemiş ancak bazı gelişmiş ülkelerde sınırlı faiz indirimlerine gidilmiştir. ABD Merkez Bankası yılın ilk yarısında politika faiz oranını sabit tutarak yılın ikinci yarısında kademeli faiz indirimi sinyali vermiş, Avrupa Merkez Bankası ise politika faizini sınırlı oranda düşürmüştür. Çin'de parasal gevşeme ve mali teşvikler devam ederken Japonya faiz artırımlarını kontrollü biçimde sürdürmektedir. Gelişmekte olan ülkelerde ise faiz indirimlerine dair adımlar büyük ölçüde sınırlı kalmıştır. Mevcut sıkı finansal koşullar ve politika belirsizlikleri altında, küresel enflasyonun 2024 yılına göre düşüş göstereceği ancak bazı ekonomilerde hedeflerin üzerinde kalmayı sürdüreceği öngörülmektedir. IMF'nin 2025 yılı tahminine göre enflasyonun gelişmiş ekonomilerde yüzde 2,5 ve yükselen piyasalar ve gelişmekte olan ekonomilerde yüzde 5,4 olması öngörülmektedir. Küresel enflasyonun ise 2025 ve 2026 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 4,2 ve yüzde 3,6 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.

Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve ekonomi politikası belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı hâlen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir. Orta Vadeli Program (2026-2028)'ın makroekonomik politika çerçevesi ortaya konulurken söz konusu aşağı ve yukarı yönlü riskler dikkate alınmış, hedefler belirlenirken ihtiyatlı bir yaklaşım benimsenmiştir.

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

Küresel ölçekte devam eden enflasyonla mücadele politikalarının etkisiyle dış talebin zayıf seyrettiği, jeopolitik gerilimlerin sürdüğü ve finansal koşulların nispeten sıkı seyrettiği 2024 yılında, Türkiyeekonomisidezenflasyonsürecineuyumluşekilde büyümesinisürdürmüştür.Uygulamaya konulan sıkı para ve maliye politikaları ile 2024 yılı Haziran ayından itibaren fiyatlar genel seviyesindeki artış hızı yavaşlamaya başlamıştır. 2023 yılında yaşanan deprem felaketinin yol açtığı hasarın

giderilmesine yönelik uygulanan tedbirlere ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetlerine 2024 yılında da devam edilmiştir. Böylece 2024 yılı boyunca inşaat yatırımları güçlü seyretmiş ve sabit sermaye yatırımları bir önceki yıla kıyasla ivme kaybetmesine rağmen artış eğilimini sürdürmüştür. Yılın ikinci yarısında sıkı para ve maliye politikası uygulamalarının kararlılıkla devam etmesiyle birlikte özel tüketimin artış hızı azalmış ve büyüme kompozisyonundaki dengelenmeyle dezenflasyon süreci desteklenmiştir. Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2024 yılında küresel ve bölgesel ölçekte artan belirsizliklerle birlikte devam eden zayıf dış talep koşulları ve finansal sıkılaşmaya rağmen dayanıklılığını koruyarak yılın tamamında yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmiştir.

2024 yılında milli gelir iktisadi faaliyet kollarına göre incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2024 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 3,6 ve yüzde 0,2 oranlarında katma değer artışı göstermiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 2,3 puan ve 0,04 puan olmuştur. Ayrıca inşaat sektörü, beş yıllık daralmanın ardından deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle 2023 yılında yeniden canlanmış ve 2024 yılında ivme kazanarak yüzde 9,9 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü önceki yıldakiseyrinin aksine yıl genelinde yüzde 5,1 oranında artış kaydederek büyümeye 0,3 puan katkı sağlamıştır.

Türkiye ekonomisi 2024 yılının ilk yarısında ılımlı bir performans sergileyerek yıllık bazda yüzde 3,7 oranında büyümüştür. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü sıkı politikalara rağmen milli gelire sınırlı oranda pozitif katkıda bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artış kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında büyümüştür. Bahse konu dönemde inşaat sektörü ile ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ise sırasıyla yüzde 8,9 oranında ve yüzde 3,6 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 6,4 oranında artarak milli gelir büyümesine 0,2 puan katkı sağlamıştır.

2024 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer artışı, yüzde 3,0 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetin ivme kaybetmesine rağmen pozitif seyrini koruduğunu ortaya koymuştur. İnşaat dâhil hizmetler sektörü bu dönemde yüzde 3,2 oranında büyüyerek ekonomik aktivitenin lokomotifi olmaya devam etmiştir. Sanayi sektörü ise yüzde 0,6 oranında sınırlı bir daralma kaydetmiş ve büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektöründe büyüme hız kazanarak yüzde 10,9 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının büyüme üzerindeki olumlu etkisi sürmüştür. Tarım sektörü ise aynı dönemde ivme kazanarak yüzde 4,7 oranında artış kaydetmiş ve büyümeye 0,3 puan katkı sağlamıştır.

2025 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 2,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyet ılımlı seyretmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü yüzde 3,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, sanayi katma değeri bu dönemde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7 oranında daralmıştır. Tarım sektörü ise iklim koşulları nedeniyle yüzde 2,1 oranında daralarak artış eğilimini sonlandırmıştır.

2025 yılının ikinci çeyreğinde ise GSYH yüzde 4,8 oranında büyüme kaydederek bir miktar ivme kazanmıştır. Bu dönemde sanayi sektörü yüzde 6,1 oranında artış kaydederek büyümeye yüzde 1,2 puan katkıda bulunurken, inşaat dâhil hizmetler sektörü katma değeri yüzde 5,2 oranında artarak büyümeye 3,4 puan katkı sunmuştur. Tarım sektörü ise baz etkisi ve olumsuz iklim koşulları nedeniyle yüzde 3,5'lik daralma ile büyümeye 0,1 puan negatif katkıda bulunmuştur. Böylece, 2025 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,6 oranında gerçekleşmiştir.

Grafik 3: Üretim Yoluyla GSYH Büyümesi ve Sektörel Katkılar (Yüzde) Kaynak: TÜİK, SBB hesaplamaları

Harcamalar yöntemiyle milli gelir incelendiğinde, 2024 yılında özel tüketim bir önceki yıla kıyasla ivme kaybetmiş olsa da ekonomik büyümenin ana sürükleyicisi olmaya devam etmiştir. Yüzde 4,3 oranındaki artışla büyümeye 3,0 puan katkı yapan özel tüketim, hanehalkı harcamalarındaki dirençli seyrin sürdüğüne işaret etmiştir. Sabit sermaye yatırımları yüzde 2,7 oranında artarak büyümeye 0,7 puan katkı sağlarken bu gelişmede özellikle inşaat yatırımlarındaki toparlanma etkili olmuştur. Kamu tüketimi ise yüzde 0,8'lik düşüşle büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Bu dönemde net mal ve hizmet ihracatı 1,0 puanlık pozitif katkısıyla dış talebin büyümeye destek verdiği bir kompozisyon ortaya koymuştur.

2024 yılının ilk yarısında, Türkiye ekonomisi iç talebin öncülüğünde büyümeyi sürdürmüştür. Özel tüketim harcamaları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,7 oranında artarak büyümeye 3,2 puan katkı sağlamıştır. Aynı dönemde uygulanan dezenflasyonist politikaların da etkisiyle kamu tüketimi yüzde 0,4 oranında azalmış ve büyümeye 0,1 puanlık negatif etkide bulunmuştur. Toplam sabit sermaye yatırımları, inşaat sektöründeki hareketliliğin etkisiyle yüzde 3,7 oranında artış göstermiş ve büyümeye 1,0 puan katkı yapmıştır. Son beş çeyrektir büyümeye negatif etkide bulunan net mal ve hizmet ihracatının 2024 yılı ilk yarısında ise katkısı pozitif 1,4 puan olarak gerçekleşmiştir.

2024 yılının ikinci yarısında ise özel tüketim, ilk yarıya kıyasla bir miktar ivme kaybetmiş, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,0 oranında artarak büyümeye 2,7 puan katkı sunmuştur. Kamu tüketimi aynı dönemde yüzde 1,1 oranında azalarak ekonomik büyümeye 0,1 puan negatif etkide bulunmuştur. Toplam sabit sermaye yatırımları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre inşaat yatırımlarının yüzde 9,6'lık güçlü büyümesiyle birlikte yüzde 1,8 oranında artmış ve büyümeye 0,4 puanlık katkıda bulunmuştur.

2025 yılının ilk çeyreğinde, fiyat istikrarını önceliklendiren politikaların devamıyla büyüme kompozisyonunda iç talep dengelenmiş olmakla birlikte belirleyici olmayı sürdürmüştür. Bu dönemde özel tüketim harcamaları yıllık bazda yüzde 1,6 artarak büyümeye 1,1 puan katkı sağlamış, sabit sermaye yatırımlarındaki yüzde 1,8'lik artış ise 0,5 puanlık katkıyla iç talep kaynaklı toparlanmayı desteklemiştir. Böylece toplam yurt içi talebin büyümeye katkısı 2,8 puan düzeyinde gerçekleşmiştir. Dış ticaret açısından değerlendirildiğinde, küresel ticaret politikalarındaki belirsizliğe bağlı olarak ihracattaki sınırlı artış ve ithalattaki ivmelenme ile birlikte net mal ve hizmet ihracatı büyümeye 0,5 puan negatif etkide bulunmuştur.

2025 yılı ikinci çeyreğinde özel tüketim harcamaları yüzde 5,1 oranında artarken, kamu harcamalarında yüzde 5,2 oranında düşüş yaşanmıştır. 2025 yılı ikinci çeyreğinde toplam tüketim büyümesi yüzde 3,5 oranında kaydedilirken sabit sermaye yatırımlarının büyümesi ise yüzde 8,8 oranında gerçekleşmiştir. İkinci çeyrek itibarıyla makine-teçhizat yatırımları da yüzde 9,3 oranında belirgin bir artış kaydetmiştir. Toplam yurt içi talep büyümeye 6,2 puan katkı sağlarken ana ihracat pazarlarında süregelen zayıf dış talep koşulları ve küresel ölçekte artan korumacılık politikalarının etkisiyle net mal ve hizmet ihracatının büyümeye 1,4 puan negatif etkide bulunduğu görülmüştür. Bu çerçevede, yılın ikinci çeyreğinde yıllık GSYH artışı yüzde 4,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2025 yılının ikinci yarısına yönelik tahminler, büyümenin dengeli bir görünüm sergileyeceğine işaret etmektedir. Sıkı

parasal ve mali duruşun etkisiyle, iç talebin daha ılımlı bir patikada seyretmesi beklenirken, kamu harcamalarının büyümeyi destekleyici yöndeki katkısının sınırlı kalacağı öngörülmektedir. Dış talep tarafında ise, artan jeopolitik belirsizlikler ve küresel ticaret politikalarındaki kısıtlayıcı eğilimlerin, ihracatın büyümeye olan katkısını sınırlandırmaya devam etmesi beklenmektedir. Bu doğrultuda, yılın ikinci yarısında ekonomik büyümenin önceki yıla kıyasla daha dengeli bir yapıda sürmesi, 2025 yılı genelinde ise yüzde 3,3 seviyesinde gerçekleşmesi öngörülmektedir.

Grafik 4: Harcama Yoluyla GSYH Büyümesi ve Bileşen Katkıları (Yüzde Puan)

Kaynak: TÜİK, SBB hesaplamaları

Üretim faktörlerinin büyümeye katkısı incelendiğinde, 2024 yılında yüzde 3,3 oranında gerçekleşen büyümeye en büyük katkının sermaye stoku ve istihdamdan sağlandığı görülmektedir. 2025 yılında ise büyümenin temel belirleyicilerinin toplam faktör verimliliği ve sermaye stoku artışı olması beklenmektedir. 2025 yılında gerçekleşecek yüzde 3,3 büyümeye sermaye stoku ve toplam faktör verimliliğinin sırasıyla 1,3 puan ve 2,0 puan katkı vermesi beklenmektedir.

Parasal koşullardakisıkılaşmanın olumsuz etkilerine rağmen istihdam, 2024 yılında güçlü seyrini sürdürmüş, yıllık istihdam artışı 988 binolurken istihdam oranı 1,2 puanartmıştır. İlgili dönemde tüm sektörlerde istihdam artarken, tarımda 132 bin, sanayide 35 bin, hizmetlerde 656 bin ve inşaatta 165 bin kişilik ilave istihdam sağlanmıştır. Yüzde 49,1'ini kadınların oluşturduğu işgücündeki 837 bin kişilik artış, işgücüne katılım oranını yüzde 54,2 seviyesine taşımıştır. Bu doğrultuda işgücüne katılım ve istihdam oranları,serinin güncellendiği 2005 yılından bu yana en yüksek seviyelerine ulaşmıştır. I˙şsizlik oranı ise bir önceki yıla göre 0,7 puan azalarak yüzde 8,7 seviyesine gerilemiş, böylece yüzde 9,3 olarak öngörülen OVP (2025-2027) tahmininin altında gerçekleşmiştir.

Enflasyonla mücadele sürecinde 2025 yılının ilk yarısında mevsimsel etkilerinden arındırılmış istihdam 261 bin kişi azalırken işgücüne katılım oranı 0,6 puan azalarak yüzde 53,5 olmuştur. Aynı dönemde, işsizlik oranı 2024 yılı dördüncü çeyreğine göre değişmeyerek yüzde 8,6 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2025 yılı genelinde, istihdam ve işgücüne katılım oranında düşüş beklenmekle birlikte işsizlik oranının yüzde 8,5 seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.

2024 yılı başlarında tüketici fiyat artışlarında maliyet yönlü gelişmelerin yanı sıra ücret ayarlamaları ile geçmiş enflasyona endeksleme eğilimi belirleyici olmuştur. Bu dönemde enerji fiyatlarındaki 25 m3'e kadar bedelsiz doğal gaz kullanımına yönelik düzenlemenin sona ermesiyle oluşan baz etkisi kaynaklı yükseliş ve başta kira olmak üzere hizmet enflasyonundaki atalet, manşet enflasyon üzerindeki baskıları artırmıştır. Haziran ayından itibaren dezenflasyon süreci başlamış, üçüncü çeyrekte enflasyon görünümünde belirgin bir iyileşme kaydedilmiştir. Bu dönemde Türk lirasındaki görece istikrarlı seyir, emtia fiyatlarındaki ılımlı görünüm ve talep koşullarındaki zayıflama enflasyondaki düşüşe katkı sağlamıştır. Yılın son çeyreğinde dezenflasyon süreci ivme kazanırken, geçici arz koşullarına bağlı olarak gıda fiyatlarındaki oynaklık manşet enflasyondaki iyileşmeyi sınırlamıştır. Aralık ayında belirgin yavaşlamayla birlikte yılsonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde

44,4 olarak gerçekleşerek Mayıs ayından itibaren 31,1 puanlık düşüş kaydetmiştir.

2025 yılı Ocak-Ağustos döneminde TÜFE birikimli artışı yüzde 21,5 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, hizmet grubu fiyat gelişmeleri temel belirleyici olmuştur. Diğer taraftan, gıda fiyatlarında enflasyonist baskıların azaldığı gözlenmiş olmakla beraber, olumsuziklim koşullarına bağlı arz yönlü gelişmeler bu görünümü bir miktar sınırlamıştır. Döviz kurunda sağlanan istikrar ise temel mal fiyatlarındaki artışı sınırlayarak tüketici enflasyonunun seyrinde etkili olmuştur.

Dezenflasyon süreci, sürdürülen sıkı para politikası duruşu, Türk lirasındaki görece istikrarlı seyir ve ekonomi politikaları arasındaki eşgüdümün güçlenmesiyle kesintisiz olarak devam etmiş, Ağustos 2025 itibarıyla TÜFE yıllık artış oranı yüzde 32,95 seviyesine gerilemiştir. Alt gruplar itibarıyla değerlendirildiğinde, yıllık enflasyondaki yavaşlamaya en yüksek katkı gıda ve hizmet gruplarından gelirken, temel mallar grubu bu kalemleri izlemiştir.

Grafik 6: TÜFE Yıllık Artışı (Yüzde) Kaynak: TÜİK

Para politikasında sürdürülen kararlı duruş, maliye politikasının güçlü desteği ve arz yönlü politikaların etkisiyle, yurt içi

talebin dengelenmesi, döviz kurundaki istikrarlı görünüm ve enflasyon beklentilerindeki iyileşmenin devam etmesi sonucunda, aylık enflasyonun ana eğilimindeki düşüşün yılın geri kalanında da sürmesi beklenmektedir. Bu çerçevede, TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 28,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.

2024 yılında küresel ticarette gözlenen toparlanma süreci, hizmet ticaretindeki güçlü artışla desteklenirken, mal ticaretinde daha sınırlı bir büyüme gerçekleşmiştir. Başta Avrupa olmak üzere ana ihracat pazarlarımızda ekonomik faaliyetin kademeli olarak canlanması ve dış talepteki artış, ihracatımıza olumlu yansımıştır. Türkiye, bu dönemde uyguladığı ihracat odaklı politikalar, pazar çeşitlendirme stratejileri ve rekabet gücünü artırmaya yönelik yapısal adımlar sayesinde küresel ticaretteki ivmeden fayda sağlamış, bu doğrultuda ihracatını artırarak dünya mal ihracatındaki payını yüzde 1,07 seviyesinde sürdürmüştür. Bu dönemde mal ihracatımız bir önceki yıla göre yüzde 2,4 oranında artarak 261,8 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir.

2024 yılında toplam mal ithalatı, enerji ve altın ithalatındaki aşağı yönlü görünümün de etkisiyle bir önceki yıla göre yüzde 5 oranında düşüş kaydetmiştir. Bu kapsamda, 2024 yılında ithalat, 344 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Seyahat gelirleri ise 2024 yılında yükseliş eğilimini sürdürerek bir önceki yıla göre yüzde 12,5 oranında artışla 56,3 milyar dolar seviyesine yükselmiştir.

Bu gelişmelerin sonucunda, 2024 yılında 10,2 milyar dolar seviyesinde kaydedilen cari işlemler açığı, GSYH'ya oranla yüzde 0,8 ile OVP (2025-2027) tahmininin altında kalmıştır.

2024 yılında, bir önceki yıla benzer şekilde doğrudan yatırımlar, portföy yatırımları ve diğer yatırımlar kalemlerinde net sermaye girişleri gerçekleşmiştir. Buna karşılık, net hata ve noksan kalemi kaynaklı sermaye hareketlerinde ise 2024 yılında bir önceki yıla göre net çıkış yönünde artış kaydedilmiştir.

2025 yılının ilk yedi ayında ihracat, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,1 oranında artarak 156,3 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. Bu artışta, küresel ticaretteki yavaşlamaya rağmen ihracat miktar endeksindeki yükselişin yanı sıra ihracat birim değerindeki artış da belirleyici olmuştur. 2025 yılı ihracatının yüzde 4,6 oranında artarak 273,8 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir.

2025 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 6,9 oranında artarak 212,2 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiş olup 2025 yıl genelinde ithalatın yüzde 6,7 oranında artarak 367 milyar dolar seviyesinde kaydedileceği tahmin edilmektedir.

Seyahat gelirleri ise, 2025 yılının ilk 6 ayında yüzde 7,9 oranında artarak 23,8 milyar dolar seviyesine yükselmiş olup yıllıklandırılmış olarak 2024 yılının Haziran ayına göre yüzde 10,5 oranında artışla 58,1 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. Yılın kalan aylarında seyahat gelirlerinin ılımlı oranda yükselerek OVP (2025-2027) hedefinin üzerine çıkması ve 2025 yılında 60 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi beklenmektedir.

Söz konusu gelişmelerışığında, cari işlemler açığının2025 yılındaOVP (2025-2027)tahminlerine göre daha düşük seviyede, 22,6 milyar dolar olarak kaydedilmesi öngörülmektedir. 2025 yılı cari işlemler açığının GSYH'ya oranının yüzde 1,4 seviyesinde gerçekleşmesi, enerji hariç cari işlemler dengesinin ise GSYH'ya oranla yüzde 1,7 fazla vermesi öngörülmektedir.

Sıkı para politikasıyla beraber parasal aktarım mekanizmasını güçlendirmek ve TL'ye geçişi teşvik etmek amacıyla atılan makroihtiyati politika adımları dezenflasyon sürecini desteklemiştir. Bu çerçevede, kredi büyümesi sınırlandırılarak enflasyonla uyumlu seviyelerde seyretmesi sağlanmış ve TL finansal varlık ağırlığı artmaya devam etmiştir. Firmaların yabancı para (YP) kredi riskini azaltmak amacıyla YP kredi büyüme hızına ilişkin sınır tedrici olarak düşürülerek Mart 2025'te aylık yüzde 0,5 seviyesine getirilmiştir. Ayrıca YP kredi büyüme sınırından istisna tutulan kredilerin kapsamı da daraltılmıştır. Söz konusu önlemler neticesinde kur etkisinden arındırılmış ve yıllıklandırılmış YP ticari kredi artışı Ağustos ayı itibarıyla yüzde 18,4 seviyesine gerilemiştir. Ocak ayında TL kredi büyümesine getirilen sınırların farklılaştırılmasıyla TL/YP kredi değişimleri arasındaki fark TL krediler lehine açılmaya başlamıştır. Ağustos ayı itibarıyla TL ticari kredi artışı yüzde 32,9 seviyesinde seyretmiştir. Tüketici kredilerinde, makroihtiyati tedbirlerin yanı sıra sıkı finansal koşulların

etkisiyle yıl başından itibaren dengelenme süreci gözlenmiştir.

Bankacılık sektörünün takibe dönüşüm oranı, iktisadi faaliyetteki dengelenmeye de bağlı olarak Temmuz 2025 tarihi itibarıyla geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7'den yüzde 2,2'ye yükselmiştir. Bu artışta, tüketici kredileri ve kredi kartlarının alacak bakiyesindeki yükseliş etkili olurken alt kırılıma bakıldığında en fazla artışın ihtiyaç kredileri ile bireysel kredi kartı alacak bakiyelerinde gerçekleştiği görülmüştür. Son dönemde yaşanan bu artışa bağlıolarak BDDK, 2024 Eylül ve 2025 Temmuz aylarında, dönem borcu kısmen ya da tamamen ödenmemiş ihtiyaç kredileri ile bireysel kredi kartlarına yeniden yapılandırma imkânı getirmiştir. Yapılandırma düzenlemesinin ilerleyen süreçte, tahsili geciken ihtiyaç kredileri ve bireysel kredi kartlarının banka bilançolarının aktif kalitesine yönelik oluşturacağı riski azaltması beklenmektedir. Buna ilaveten ayrılan yüksek karşılık oranları ve bankaların güçlü sermaye yapısı finansal piyasalar açısından riskleri sınırlandırmaktadır.

BDDK'nın, Sermaye Yeterliliği Rasyosu (SYR) hesaplamasında kullanılan döviz alış kurlarını artırıcı yönde kararı 2025 yılı Ocak ayı itibarıyla uygulanmaya başlanmış, karar sektörün SYR'sinde bir miktar gerilemeye neden olmuştur. Diğer taraftan, uzun süredir nakdi ticari kredilere uygulanmakta olan yüksek risk ağırlıklarına son verilmiş, kararın sektör SYR'si üzerinde artırıcı yönde etkisi olmuştur. Aralık 2024 itibarıyla söz konusu düzenlemelerin öncesinde yüzde 19,7 seviyesinde bulunan sektör SYR'si, Temmuz 2025 tarihi itibarıyla yüzde 18,2 seviyesinde kaydedilmiştir. Söz konusu rasyo, Basel kriterlerine göre belirlenen yüzde 8'lik yasal alt sınırın ve BDDK'nın yüzde 12 olarak belirlediği hedef oranın üzerinde seyretmeye devam etmektedir.

KKM uygulamasından çıkış stratejisi kapsamında, daha önce sağlanan desteklerin tedricen azaltılmasıyla birlikte KKM bakiyesi hızla düşüş eğiliminegirmiştir.Ağustos 2025 tarihi itibarıyla toplam KKM bakiyesi geçen yılın aynı dönemine kıyasla 47 milyar dolardan 9,7 milyar dolara gerilemiştir. TL dönüşümlü KKM bakiyesi Aralık 2024 tarihinde sıfırlanmış olup kalan bakiye yalnızca döviz dönüşümlü hesaplardan oluşmaktadır. TL mevduat tercihlerindeki artışla birlikte KKM'den YP mevduata geçişler sınırlı kalmış, TL cinsi mevduatın payı (KKM dâhil) yüzde 62,3'e yükselerek dolarizasyon eğiliminde azalış gözlenmiştir. 23 Ağustos 2025'te KKM hesaplarının açma ve yenileme işlemleri sonlandırılmıştır.

Bankacılık sektörünün likidite göstergeleri, yabancı para pozisyonu ve kaldıraç oranı da sürdürülebilir seviyelerde seyretmekte olup Basel standartlarına uyumlu likidite karşılama oranı yükümlülüğü tüm bankalar tarafından yerine getirilmektedir.Ayrıca bankacılık sistemininlikidite dayanıklılığını artırmada önemlibir adımolannetistikrarlıfonlama oranı uygulaması,sektördeki likidite riskine karşı ilave güvence sağlamıştır.

Finansal istikrarın güçlenmesiyle Şubat 2025 itibarıyla 244 baz puana kadar düşen Türkiye'nin kredi risk primi (CDS), küresel ticarette artan gerilimlerin ve yurt içi gelişmelerin etkisiyle Nisan ayında 378 puan seviyelerinde seyretmiş, devam eden dönemde kaydedilen olumlu gelişmelerle 270 baz puan seviyesinin altına gerilemiştir.

Pay senedi piyasalarında, yılın ilk sekiz ayında yabancı yatırımcı ilgisi geçen yılın aynı dönemine göre toparlanma kaydetmiş ve toplam 1.950 milyon dolar düzeyinde yabancı yatırım girişi olmuştur. Söz konusu dönemde yerli yatırımcı ilgisi ılımlı düzeylerde gerçekleşerek 2025 yılı Ağustos ayı itibarıyla yerli yatırımcı sayısı 6 milyonun üzerinde kaydedilmiştir. BİST 100 Endeksinde ise yılın ilk çeyreğinde 11 bin seviyesine yaklaşılırken ilerleyen dönemlerde küresel piyasalarda yaşanan belirsizliklerin risk iştahını düşürmesine paralel olarak aşağı yönlü hareketler görülmüştür. Buna karşın enflasyonun ve faiz oranlarının gerileyeceği beklentisiyle Endekste tekrar 11 bin puan seviyelerinde yukarı yönlü seyir sürmektedir. Pay senedi piyasalarının arz tarafında ise firmaların özkaynak finansmanını yılın ilk iki ayında gerçekleştirdikleri gözlenmiştir. 2025 yılının ilk altı ayı itibarıyla yapılan 12 adet halka arzın toplam büyüklüğü 28,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Uluslararası karşılaştırmalarda, Türkiye'nin borçluluk göstergeleri düşük seviyelerde seyretmeye devam etmektedir. Uluslararası Ödemeler Bankası (BIS) verilerine göre, 2024 yılında kamu borcunun milli gelire oranı bir önceki yıla kıyasla 4,8 puan gerileyerek yüzde 24,8 olmuştur. Bu seviye, gelişmekte olan ülkelerin yüzde 70,5'lik ve gelişmiş ülkelerin yüzde 104,7'lik ortalamalarının oldukça altındadır. Benzer şekilde hanehalkı borçluluğu da uluslararası ortalamaların belirgin biçimde altında seyretmektedir. 2024 yılında Türkiye'de hanehalkı borcunun GSYH'ya oranı bir önceki yıla göre 1,2 puan düşerek yüzde 9,7'ye gerilemiştir. Aynı dönemde gelişmekte olan ülkelerin ortalaması yüzde 46,6, gelişmiş ülkelerin

ortalaması ise yüzde 67,0 olarak gerçekleşmiştir.

Türkiye'de reel sektör borcunun GSYH'ya oranı da gelişmekte olan ülke ortalamalarının belirgin şekilde altında seyretmiştir. Nitekim 2024 yılısonunda söz konusu oran, 2023 yılına göre 8,5 puan azalarak yüzde 38,5'e gerilemiştir. Aynı dönemde Çin hariç gelişmekte olan ülkelerde reelsektör borcunun GSYH'ya oranı yüzde 56,5 olarak gerçekleşmiştir. Ayrıca reel sektör firmalarının net döviz pozisyon açığı Haziran 2025 itibarıyla 2024 yıl sonuna göre 38 milyar dolar artış göstermiştir. Bu artışta firmaların yurt içi ve yurt dışı döviz kredilerindeki yükseliş etkili olmuştur. Kısa vadeli döviz pozisyonu fazlası ise aynı dönemde gerileyerek 4,5milyar dolar olarak kaydedilmiştir.

2024 yılında kamu kesimi borçlanma gereğinin GSYH'ya oranı bir önceki yıla göre 0,3 puan artarak yüzde 5,8 düzeyinde gerçekleşmiştir. Aynı dönemde, AB tanımlı genel yönetim borç stokunun GSYH'ya oranı ise 4,6 puan azalış göstererek yüzde 24 düzeyinde gerçekleşmiştir.

2025 yılında merkezi yönetim bütçe açığının GSYH'ya oranının yüzde 3,6 düzeyinde gerçekleşmesi beklenmektedir. Depremlerde hasar gören bölgelerin yeniden imarı amacıyla 2025 yılında 489 milyar TL harcama yapılacağı öngörülmektedir. Bu doğrultuda, 2025 yıl sonunda deprem harcamaları hariç bütçe açığının GSYH'ya oranla yüzde 2,8 olarak gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.

2025 yılında, bir önceki yıla göre, genel devlet toplam gelirlerinin GSYH'ya oranının 0,4 puan artması, genel devlet toplam harcamalarının ise 1,1 puan azalması beklenmektedir. Aynı dönemde, genel devlet yatırım harcamalarının 0,2 puan, transfer harcamalarının 0,9 puan azalması öngörülmektedir. Bu çerçevede, GSYH'ya oran olarak genel devlet açığının bir önceki yıla göre 1,5 puan azalarak yüzde 3,1, genel devlet faiz dışı fazlasının ise yüzde 0,3 olarak gerçekleşmesi beklenmektedir.

2025 yılında kamu kesimi genel dengesinin GSYH'nın yüzde 3,5'i oranında açık vermesi, AB tanımlı genel yönetim borç stokunun GSYH'ya oranının ise yüzde 24,6 olması beklenmektedir.

2024 yıl sonu TÜFE artış oranı %44,4 olarak gerçekleşmiştir. Ekonomi yönetimince 2025 yıl sonu TÜFE artış oranının %28,5, 2026 yıl sonu TÜFE artış oranının %16, 2027 yıl sonu TÜFE artış oranının %9, 2028 yıl sonu TÜFE artış oranının %8 olarak gerçekleşmesi hedeflenmiştir.

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

Yapı tarzı	Betonarme	Çelik	Yığma	Prefabrik
İnşaat Nizamı	Betonarme	Güvenlik	Var	Yok
Yapım yılı	2024	Otopark	Var	Yok
Elektrik	Şebeke	Yüzme Havuzu	Var	Yok
Su	Şebeke	Asansör	Var	Yok
Kanalizasyon	Şebeke	Yangın Merdiveni	Var	Yok
Doğalgaz	Şebeke	Dış Cephe	Dış cephe kaplaması
Su Deposu-Hid.	Var	Çatı Tipi	Kiremit Çatı
Yangın Tesisatı	Var	Jeneratör	Var	Yok

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazın;

Konum ve cephe özellikleri,
Ulaşım imkanları,

Cephe özellikleri baz alınmıştır.

4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler

Konum Özelliği	: Konut + Ticaret Bölgesi
Yapılaşma Yoğunluğu	: % 85
Çevresel Gelişim Hızı	: Yüksek
Yapılaşma Türü	: Parsel Bazlı
İnşaat Tarzı	: Betonarme
İnşaat Nizamı	: Ayrık
	: BZ-A1, BZ-A2, BZ-A3 Blok	: 5 kat
	: D1-D2 Blok	: 9 kat
	: E1-E2 Blok	: 10 kat
Binanın Kat Adedi	: F1 Blok	: 25 kat
	: G3-H1 Blok	: 27 kat
	: A3-G1-G2-H3 Blok	: 28 kat
	: A2-B1 Blok	: 29 kat
	: A1-C1-H2 Blok	: 32 kat
Yapı Sınıfı	: 5/A
Deprem Bölgesi	: 1. Derece
Deprem Hasar Durumu	: Hasarsız
Onarım/Güçlendirme	: -
İskan Belgesi	: Yok
Yaşı	: 0
Malzeme Durumu	: Orta ( İnşa Halinde )
İşçilik Durumu	: Orta ( İnşa Halinde )
Elektrik	: Şebeke
Su	: Şebeke
Kanalizasyon	: Şebeke
Otopark	: Var
Asansör	: Var
Jeneratör	: Var
Güvenlik	: Var
Yangın Merdiveni	: Var

4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Taşınmazın ulaşım probleminin olmadığı bölgede yer alması
Tercih edilen bölgede yer alması
Site şeklinde yapılaşıyor olması

Olumsuz Etkenler:

Taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar sorunları
Taşınmazların inşaatının uzun süredir devam etmesi
Çevrede çok sayıda satılık taşınmaz olması

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.

Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Taşınmazın değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

Değerleme çalışmasında, taşınmaziçin önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.

4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışmadır. Bölgede müteahhit girişimi çok yüksek olup, yapılaşma yoğundur. Proje geliştirme yapılmış olup, raporun 4.12 maddesinde detaylıca belirtilmiştir.

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

Konu taşınmazlar için öneri imar planına göre nakit/gelir akışına esas bir çalışma yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazlar için yapılan Nakit Akış Akımı Analizinde;

Bölgedeki konutların m² birim fiyatının 77.500,-₺/m² olduğu
İnşaat hakkına ek olarak emsal harici satılabilir alan oranı ~%18,32 olarak alınmıştır.
Proje ve satışın 3 yıl süreceği tahmin edilmiş olup, meskenlerde ilk yıl %45 artış olacağı, ikinci yıl ise %45 artış olacağı ve son olan üçüncü yılda artışın %40 olacağı baz alınmıştır.
Projedeki meskenlerin ilk yıl saha işlemlerinin ardından ikinci yıl %50 sinin biteceği ve son olan üçüncü yılda kalan %50 sinin biteceği baz alınmıştır.
Proje ve satışın 3 yıl süreceği tahmin edilmiş olup, ticari ünitelerde ilk yıl %45 artış olacağı, ikinci yıl ise %50 artış olacağı ve son olan üçüncü yılda artışın %50 olacağı baz alınmıştır.
Projedeki hasılat paylaşım oranının %30 olduğu ve iskonto oranının %35 olduğu belirlenmiştir.

Tespit edilen değer, arsanın "Geliştirilmiş Haliyle" yani üzerinde herhangi bir yapı ya da proje olmadan önceki değerini ifade etmektedir. Bu değer, arsanın bulunduğu konum, büyüklük, potansiyel kullanım alanları ve mevcut piyasa koşulları gibi faktörler dikkate alınarak belirlenmiştir. Ancak, bu değer, yalnızca geliştirilmiş arsa olarak değerlendirilmiş olup, arsanın mevcut durumu ve gelecekteki gelişim potansiyeli göz önüne alındığında, riskler de önemli bir rol oynamaktadır.

Bu riskler arasında, genel piyasa koşullarındaki dalgalanmalar, imar planı değişiklikleri, olası hukuki engeller, çevresel düzenlemeler, altyapı yetersizlikleri gibi çeşitli faktörler yer almaktadır. Bu tür belirsizlikler ve olumsuz durumlar, arsanın değeri üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir. Bu sebeple, "Boş Arsa" (yani üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan arsa veya inşaatı devam eden proje) değeri, tespit edilen geliştirilmiş arsa değerinden iskonto yapılmamıştır.

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır.

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

Denize yakın bölgelerde yer alan, aynı zamanda sit alanı içerisinde bulunan veya yapılaşma izni verilen arsalar, emsal değerlerini belirlemek amacıyla kapsamlı bir şekilde incelenmiş ve araştırılmıştır. Bu arsalar, doğal çevre koşulları, imar planları, yapılaşma koşulları ve çevresel etmenler göz önünde bulundurularak detaylı bir şekilde değerlendirilmiştir. Emsal araştırmasında, bölgedeki mevcut inşaat yoğunluğu, yapılaşma izinleri ve yerel yönetimlerin sunduğu potansiyel fırsatlar da dikkate alınmıştır.

		ARSA EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI (老)	PAZARLIKLI FİYATI (老)	BRÜT ALAN ( m² )	BiRiM FİYAT (老/m²)
	AKG Emlak	Değerlemeye konu taşınmazlarla yakın bölgede bulunan E:
1	0216 909 19 07	1.50, Konut + Ticaret yapılaşma koşullarına sahip 271 m² yüzölçümlü arsa hissesi 24.500.000,-₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsal taşınmaz Fikirtepe Mahallesi içerisinde yer almakta olup değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölge içerisindedir.		23.750.000₺	271,00 m ²	87.638,38 ₺/m²
	1 Kent Emlak	Değerlemeye konu taşınmazlarla yakın bölgede bulunan E:
2	0532 478 91 96	1.50, Konut + Ticaret yapılaşma koşullarına sahip 26 m² yüzölçümlü arsa hissesi 2.350.000,-₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsal taşınmaz Fikirtepe	2.350.000₺	2.300.000₺	26,00 m²	88.461,54 ₺/m²

	Mahallesi içerisinde yer almakta olup değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölge içerisindedir.
	Alfa Emlak	Değerlemeye konu taşınmazlarla yakın bölgede bulunan E:
3 0531 257 56 16 1.50, Konut + Ticaret yapılaşma koşullarına sahip 65 m² yüzölçümlü arsa hissesi 6.500.000,-₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsal taşınmaz Fikirtepe Mahallesi içerisinde yer almakta olup değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölge içerisindedir.		6.500.000₺	6.400.000₺	65,00 m²	98.461,54 ₺/m²
4	Fikirtepe Doğuş Gayrimenkul 0 (546) 298 04 42	Değerlemeye konu taşınmazlarla yakın bölgede bulunan E: 1.50, Konut + Ticaret yapılaşma koşullarına sahip 30 m² yüzölçümlü arsa hissesi 2.552.000,-₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsal taşınmaz Fikirtepe Mahallesi içerisinde yer almakta olup değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölge içerisindedir.	2.552.000₺	2.500.000₺	30,00 m²	83.333,33 ₺/m²

ARSA EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
NİTELİK	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA
İLANA VEREN KİŞİ	AKG Emlak	1 Kent Emlak	Alfa Emlak	Fikirtepe Doğuş Gayrimenkul
İLANA VEREN TELEFON NO	0216 909 19 07	0532 478 91 96	0531 257 56 16	0 (546) 298 04 42
İMAR DURUMU	KONUT+TİCARET	TICARET KONUT+TICARET KONUT+TICARET KONUT+TICARET
SATIŞ FİYATI (₺)	24.500.000₺	2.350.000 ₺	6.500.000 ₺	2.552.000 ₺
PAZARLIK ORANI	3%	2%	2%	2%
PAZARLIK SONRASI FİYAT (₺)	23.750.000 ₺	2.300.000 ₺	6.400.000 ₺	2.500.000₺
ARAZİ ALANI ( m² )	271,00 m ²	26,00 m ²	65,00 m ²	30,00 m ²
BİRİM FİYAT (₺/m²)	87.638,38 ₺/m²	88.461,54 ₺/m²	98.461,54 ₺/m²	83.333,33 ₺/m²
TOPOĞRAFİK DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	ĸÜÇÜK	BENZER	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
YAPILAŞMA DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
YAPILAŞMA DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
LEJANT DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
LEJANT DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%
KONUM DURUMU	SOKAK-BULVAR	SOKAK-BULVAR	SOKAK-BULVAR	SOKAK-BULVAR
KONUM DÜZELTMESİ	20%	20%	20%	20%
HiSSE DURUMU	HİSSELİ	HİSSELİ	HİSSELİ	HİSSELİ
HİSSE DÜZELTMESİ	25%	25%	25%	25%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	45%	45%	45%	45%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m² )	127.075,65 ₺/m²	128.269,23 ₺/m²	142.769,23 ₺/m²	120.833,33 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT (₺/m²)	129.736,86 ₺/m²

	KONUT EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI (老)	PAZARLIK FİYATI (老)	BRÜT ALAN ( m² )	BiRiM FiYAT (老/m²)
1	Home Busines 0 (555) 514 53 54	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, site içerisinde bulunan binanın 19. normal katında yer alan, 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 185 m² brüt kullanım alanlı mesken 16.250.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	16.250.000₺	15.750.000₺	185,00 m²	85.135,14 ₺/m²
2	Turyap Emlak 0216 551 28 96	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, site içerisinde bulunan binanın 14. normal katında yer alan, 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 145 m² brüt kullanım alanlı mesken 12.650.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	12.650.000₺	12.250.000₺	145,00 m²	84.482,76 ₺/m²
3	Sdr Emlak 0216 661 51 60	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, site içerisinde bulunan binanın 12. normal katında yer alan, 4+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 215 m² brüt kullanım alanlı mesken	22.000.000 ₺	20.000.000₺	215,00 m ²	93.023,26 ₺/m²

		22.000.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.
4	Profive Emlak 0212 250 35 35	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, site içerisinde bulunan binanın 10. normal katında yer alan, 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 180 m² brüt kullanım alanlı mesken 15.750.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	15.750.000₺	15.250.000₺	180,00 m²	84.722,22 ₺/m²
5	Evmar Emlak 0532 223 39 92	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, site içerisinde bulunan binanın 6. normal katında yer alan, 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 140 m² brüt kullanım alanlı mesken 12.650.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	12.650.000₺	12.250.000₺	140,00 m²	87.500,00 ₺/m²
6	Markest Emlak 0532 139 92 53	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, site içerisinde bulunan binanın 11. normal katında yer alan, 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 140 m² brüt kullanım alanlı mesken 12.800.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	12.800.000₺	12.250.000 ₺	140,00 m²	87.500,00 ₺/m²

	KONUT EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4	EMSAL-5	EMSAL-6
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
NİTELİK	KONUT	KONUT	KONUT	KONUT	KONUT	KONUT
İLANA VEREN KİŞİ	Home Busines	Turyap Emlak	Sdr Emlak	Profive Emlak	Evmar Emlak	Markest Emlak
İLANA VEREN TELEFON NO	0 (555) 514 53	0216 551 28	0216 661 51	0212 250 35	0532 223 39	0532 139 92
ILANA VEREN TELEFON NO	54	96	60	35	92	53
DAİRE TİPİ	3+1	3+1	2+1	3+1	1+1	2+1
SATIŞ FİYATI (₺)	16.250.000₺	12.650.000₺	22.000.000₺	15.750.000₺	12.650.000 ₺	12.800.000 ₺
PAZARLIK ORANI	3%	3%	10%	3%	3%	4%
PAZARLIK SONRASI FİYAT (₺)	15.750.000₺	12.250.000 ₺	20.000.000 ₺	15.250.000 ₺	12.250.000 ₺	12.250.000 ₺
BRÜT ALAN ( m² )	185,00 m²	145,00 m ²	215,00 m ²	180,00 m ²	140,00 m ²	140,00 m ²
BİRİM FİYAT (₺/m² )	85.135,14 ₺/m²	84.482,76	93.023,26	84.722,22	87.500,00	87.500,00
DIKIIVI FITAT (#/III-)		₺/m²	₺/m²	₺/m²	₺/m²	₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%	0%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%	0%	0%
YAPI YAŞI DURUMU	YENİ	YENİ	YENİ	YENİ	YENİ	YENİ
YAPI YAŞI DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%	0%	-5%
KAT DURUMU	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT	ARA KAT
KAT DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%	0%	0%
KONUM DURUMU	İYİ	İYİ	İΥİ	İYİ	İYİ	İYİ
KONUM DÜZELTMESİ	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	-10%	-10%	-10%	-10%	-10%	-15%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT (₺/m²	76.621,62 ≵/m²	76.034,48	83.720,93	76.250,00	78.750,00	74.375,00
)	70.021,02 %/III-	₺/m²	₺/m²	₺/m²	₺/m²	₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT (₺/m²)			77.625,3	4 ₺/m²

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmamıştır.

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konusu taşınmaza ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

Değerleme konusu gayrimenkul olan 3468 Ada 10 Parsel "Arsa" niteliklidir. Taşınmazın yapılaşma koşulları doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.

		4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
--	--	----------------------------------------------------------

Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazın imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.

4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmaz tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.

4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

Taşınmazın değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş

Parsel üzerinde ruhsatlı inşa halindeki yapılar mevcuttur. Yapılarla ile ilgili tüm izinler alınmıştır. Parselin imar uygulama işlemleri tamamlanmıştır.

5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm

22.maddesi 1.fıkrasının;

a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir."
b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır."
ç ) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz."

30.maddesi 1.fıkrasının;

"Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. "
bendi gereği taşınmazın "Proje" başlığı altında GYO portföyde bulundurulabilir.

6. SONUÇ

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

Taşınmazın değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 13. Maddesinin 7. Fıkrasında;

"Uygulama alanındaki taşınmazlar, Kanunun 6 ncı maddesinin beşinci fıkrasının (b) bendi uyarınca Başkanlıkça satın alınabilir veya Başkanlığa ait bir başka taşınmaz ma la trampa yoluyla devralınabilir. Satın alma işleminden önce, 12 nci maddeye göre tespit edilen/ettirilen ve Başkanlıkça uygun görülen bedel üzerinden malike yapılan satın alma/trampa teklifinin malik tarafından kabul edilmesi durumunda yapılan anlaşmaya ilişkin Ek-5'te yer alan tutanak düzenlenir. Anlaşmaya konu taşınmaz malın tüm hukuki ve f ili vasıfları ile satın alma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden bu tutanak malik veya yetkili temsilcisi ile Başkanlıkça görevlendirilen personelce imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda Başkanlık adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, satın alınan taşınmazın üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satın alma tutanağı ile taşınmazın üzerindeki tüm takyidat ve hakların resen terkin edilmesine dair yazıya istinaden taşınmaz Başkanlık adına tapuya tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra satın alma bedeli ödenir. Kanunun 6/A maddesi kapsamında yürütülen uygulamalarda, 6/A maddesinin beşinci fıkrası uyarınca, alanda bulunan ve Hazine adına tescil edilmiş olan taşınmazların hak sahipliği çalışmaları kapsamında Başkanlıkça satın alınması durumunda da, hak sahiplerinin daha önce Hazine adına tescil edilmiş olan taşınmazlarının Başkanlık adına tescilinde bu fıkra hükümlerine uyulur." şeklinde belirtilmektedir.

Taşınmazın üzerinde yer alan takyidatların resen terkin edileceği bilindiğinden değerlemede dikkate alınmamış olup, satış kabiliyeti "SATILABİLİR" niteliktedir.

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazın mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.

Kullanılan Kriterler

Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmaz incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazın Kadıköy Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması dikkate alınarak proje geliştirme işlemi uygulanmıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmaz için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.

İndirgenmiş Nakit Akışlar Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.

6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması

Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır. Sonuç olarak değerleme konusu taşınmaza;

PROJE DEĞERİ
NİTELİK	DEĞER	USD	EURO
PROJENİN KDV HARİÇ MEVCUT DURUM DEĞERİ	12.323.649.639,00 ₺	286.570.511,95 \$	243.454.642,13 €
PROJENİN KDV DAHİL MEVCUT DURUM DEĞERİ	14.788.379.566,80 ₺	343.884.614,34 \$	292.145.570,55 €
PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ	13.454.682.930,11 ₺	312.871.226,33 \$	265.798.291,39 €
Merkez bankasının 30.12.2025 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas 43,0039 ₺ 50,6199 ₺ alınmıştır.

6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi

Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 31.12.2025 tarihinde 208 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.

Fatih Orkun SAKALLI	Çetin BEGİÇ
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
(SPK Lisans No: 407060)	(SPK Lisans No: 400479)

EKLER

EMSAL KARŞILAŞTIRMA DEĞER DETAY TABLOSU
TAKYİDAT BELGESİ
İMAR DURUM GÖRÜNTÜSÜ
SAHA FOTOĞRAFLARI
GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANS BELGELERİ
MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2026-01-09_d820bd98-86f9-4afa-8859-b5ec66cbb9ed.pdf

FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

Bölüm 1 RAPOR BİLGİLERİ

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı

1.6 Değerleme Tarihi

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Bölüm 2

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

2.4. İşin Kapsamı

Bölüm 3

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri

3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:

İstanbul İli:

Kadıköy İlçesi:

3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:

3.1.3. Tanımı:

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Beyanlar Hanesinde:

Şerhler Hanesinde:

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

Rehinler Hanesinde:

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:

30.maddesi 1.fıkrasının;

3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

Bölüm 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

Grafik 1: Küresel Büyüme ve Küresel Ticaret Hacmi Artışı (Yüzde)

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Cephe özellikleri baz alınmıştır.

4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler

4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Olumsuz Etkenler:

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş

5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş

6. SONUÇ

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması