Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/İSTANBUL Tel: (216) 474 03 44 Fax: (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL ÜMRANİYE FİNANSKENT SARPHAN FİNANSPARK 144 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜME İLİŞKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

25-248 Aralık, 2025

11:30

Tarih: 06/01/2026 Tarih: 06/01/2026 11:39

	GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden Kurum	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Raporu Hazırlayan Kurum	Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Numarası	25-248
Sözleşme Tarihi	30.10.2025
Rapor Tarihi	31.12.2025
Değerleme Tarihi	31.12.2025
Değerleme Konusu ve Kapsamı	İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3317 ada 5 parsel üzerinde konumlu Sarphan Finanspark Projesi'nde yer alan 144 adet bağımsız bölümün güncel pazar değerlerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi
	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
İl	İstanbul
İlçe	Ümraniye
Mahalle	Finanskent
Ada/Parsel Numarası	3317 / 5
Anagayrimenkul Niteliği	(A)-Blok 20 Katlı, (B)-Blok 55 Katlı, (C) Blok 12 Katlı, D Blok 8 Katlı, (E)-Blok 8 Katlı, (F)-Blok 6 Katlı Betonarme Bina ve Arsası
Anagayrimenkul Yüzölçümü (m²)	20.714,48
İmar Durumu	T1 Ticaret Alanı, Emsal:2,50, Hmaks: Serbest
Mülkiyet Bilgisi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1)
Mevcut Kullanım Durumu	Bknz. "5.7 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri"
	DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER
144 Adet Gayrimenkulün Toplam Değeri, ₺	770.245.753,15
144 Adet Gayrimenkulün Aylık Kira Değeri, ₺	4.195.576,71

İÇİNDEKİLER

1.RAPOR BİLGİLERİ	6
1.1 Rapor Tarihi	6
1.2 Rapor Numarası	6
1.3 Rapor Türü	6
1.4 Değerleme Tarihi	6
1.5 Raporu Hazırlayanlar	6
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı	6
1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası	7
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama	7
1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç
Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler
2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER	8
2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri	8
2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri
2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar	9
2.4 Uygunluk Beyanı
3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ	10
3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar	10
3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar
3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler
3.3.1 Pazar Yaklaşımı
3.3.2 Gelir Yaklaşımı
3.3.3 Maliyet Yaklaşımı	18
4. GENEL, ÖZEL VERİLER	20
4.1 Global Ekonomik Görünüm	20
4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm	21
4.3 Demografik Veriler	25
4.4 Gayrimenkul ve Konut Sektörünün Değerlendirilmesi
4.5 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi
4.6 İstanbul'da Ofis Sektör Analizi
4.7 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi	38
5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER	39
5.1 Bölge Analizi	39
5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri	41
5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri	43
5.4 Kadastral Durum Bilgileri	48
5.5 İmar Durum Bilgileri	49
5.6 Yasal İzin ve Belgeler
5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri	52
5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri
5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması
5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler	57
5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve
Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler	57

5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi
Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin
Bilgiler 5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım	57 57 57
5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi	58
5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi	58
5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler	58
6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI	59
6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri	59
6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri	59
6.3 Satılık Dükkan Emsal Araştırması	59
6.4 Satılık Ofis Emsal Araştırması	62
6.5 Pazar Yaklaşımı ile Değer Takdiri	64
6.6 Gelir Yaklaşımı ile Kira Değer Takdiri	65
7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ	66
7.1 Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklanması 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri 7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi	66 66 67
7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına
Dair Bilgi 7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında	67
Bilgi 7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken	67
İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş	67
7.7 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş	68
8. SONUÇ	69
8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi	69
8.2 Nihai Değer Takdiri	69

RAPOR EKLERİ: ........................................................................................................................................... 70

1.RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

31.12.2025

1.2 Rapor Numarası

25-248

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (bundan sonra Müşteri olarak anılacaktır) talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (bundan sonra Şirket olarak anılacaktır) tarafından; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3317 ada 5 parsel üzerinde konumlu Sarphan Finanspark Projesi'nde yer alan 144 adet bağımsız bölümün güncel pazar satış ve kira değerinin SPK mevzuatı gereği Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.4 Değerleme Tarihi

31.12.2025

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Esra DERE ve Değerleme Uzmanı Gözde GEYİK VARLI tarafından hazırlanmış, Değerleme Uzmanı Hasan Serhat BERKLİ tarafından kontrol edilmiş, Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiş ve onaylanmıştır.

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Bu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadin İlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbul Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ 1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP (Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görev yapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği'nden 16.01.2007 tarihinde Değerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır.

1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Şirketimiz arasında 30.10.2025 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili şirketimiz tarafından hazırlanmış rapor bilgileri aşağıdaki gibidir.

Rapor Bilgileri	Rapor-1	Rapor-2	Rapor-3
Rapor Tarihi	30.12.2016	16.09.2024	31.12.2024
Rapor Numarası	16.11-01-230	24-106	24-214
	Samed YALÇIN Sinem YAVUZ	Hakkı Erdem ÜNAL	Hakkı Erdem ÜNAL
Raporu Hazırlayanlar	Yılmaz ALUÇ	Hasan Serhat BERKLİ	Hasan Serhat BERKLİ
Raporu Kontrol Edenler	533.556.171,90	Yasin PEKTAŞ	Yasin PEKTAŞ
Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺	267.063.052,20	-	-
Projenin Mevcut Durumuyla Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri, ₺	1.053.580.489,53	-	-
Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺	395.198.041,62	-	-
Projenin Tamamlanması Durumunda Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri, ₺	608.662.535,50 (488 Adet)	1.270.140,00 (38 Adet Kira Değeri)	700.314.077,67 (144 Adet )

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu'nca, Seri VIII No:35 sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nca "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" çerçevesinde Değerleme Hizmeti vermek üzere 08.12.2011 tarih ve 4480 sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri

Şirket Unvanı: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Şirket Adresi: Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/İstanbul

Şirket Amacı: Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek, toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek, personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek, yönetim anlayışını ve kalite standartlarını sürekli geliştirerek, Yurtiçi gayrimenkul sektöründeki konumunu devam ettirmek ve daha ileriye taşımak, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı şehircilik anlayışını, Uluslararası kriterlerde daha yukarıya taşıyarak, Dünyadaki sayılı gayrimenkul yatırım ortaklıkları arasına girmek.

Sermayesi: 3.800.000.000,00 ₺

Halka Açıklık: %50,6

Telefon: + 90 (216) 579 15 15

e-posta: [email protected]

2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu çalışmada, müşteri talebi kapsamında, İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3317 ada 5 parsel üzerinde konumlu Sarphan Finanspark Projesi'nde yer alan 144 adet bağımsız bölümün güncel pazar satış ve kira değerinin SPK mevzuatı gereği Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

Taşınmaza yönelik tapu kayıt belgeleri Müşteri tarafından temin edilmiştir.

2.4 Uygunluk Beyanı

Müşteri tarafından Şirket'e sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde Rapor'un ilgili bölümünde belirtilen tarih itibariyle yapılan inceleme ve araştırmalar, ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler ve sonuçlar tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiş, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olup tarafsız ve önyargısız olarak hazırlanmıştır.
İlgili resmi kurumlarda gerekli araştırmalar yapılmış, mülk bizzat incelenmiştir.
Değerleme raporu Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır.
Raporu hazırlayan değerleme uzmanlarının, değerleme konusu mülkle herhangi bir ilgisi ve önyargısı bulunmamaktadır.
Değerleme ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme çalışmaları ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme uzmanı/uzmanları mesleki eğitim şartlarına haizdir.
Değerleme uzmanları, mülkün yeri ve raporun içeriği konusunda deneyimlidir.

Rapor, Müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, bir nüshası şirketimizde kalmak üzere üç nüsha olarak sınırlı sayıda üretilmiştir.Hiçbir zaman Şirketimiz'in yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ

3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar

KISALTMALAR

SPK Sermaye Piyasası Kurulu

Müşteri Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Şirket Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

UDS Uluslararası Değerleme Standartları

TAKS Taban Alanı Katsayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı

E Emsal

Hmax Maksimum Yapı Yüksekliği

3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar

Bu Rapor'da yer alan değerleme çalışmaları, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliği" ve 01.02.2017 tarih 29966 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" Hükümlerince, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlara özetle yer verilmiştir.

Değer Esasları

Değer esasları (bazen değer standartları olarak nitelendirilir) raporlanan değerin dayandığı temel dayanakları tanımlamaktadır. Değer esaslarının değerleme görevinin şartlarına ve amacına uygun olması, değerlemeyi gerçekleştirenin yöntem, girdi ve varsayım seçimi ile nihai değer görüşüne etki edebildiği veya yön verebildiği için büyük önem arz etmektedir.

UDS'de, aşağıdaki UDS tanımlı değer esaslarının yanı sıra, ülkelerin bireysel hukuk mevzuatında tanımlanmış veya uluslararası sözleşmelerle kabul edilip benimsenmiş UDS tanımlı olmayan değer esaslarının dar kapsamlı bir listesine de yer verilmektedir:

UDS tanımlı değer esasları:

1. Pazar Değeri
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
"Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar

değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

"El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır.
"Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır.
"İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
"İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
"Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
"Uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi

fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir.

"Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
"Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve

uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Varsayılan Kullanım

Varsayılan kullanım, bir varlığın veya yükümlülüğün kullanılma koşullarını tarif eder. Farklı değer esasları belirli bir varsayımının kullanılmasını gerektirebilir veya birden fazla değer varsayımının dikkate alınmasına müsaade edebilir. Değerin bazı temel dayanaklarına aşağıda yer verilmektedir:
En verimli ve en iyi kullanım,
Cari kullanım/mevcut kullanım,
Düzenli tasfiye,
Zorunlu satış.

Varsayılan Kullanım– En Verimli ve En iyi Kullanım

En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır.
En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Cari kullanımdan farklılık söz konusu ise, bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımına dönüştürülmesine ilişkin maliyetler değeri etkileyecektir.
Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.
Varlığın grubun toplam değerine katkısının göz önüne alınmasını gerektiren durumlarda, söz konusu varlığın tek başına değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağı en verimli ve en iyi kullanım, bir varlık grubunun parçası olarak değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağından farklı olabilir.
En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:

Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır.

2. Pazar Kirası

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

3. Makul Değer

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

4. Yatırım Değeri/Bedeli

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

5. Sinerji Değeri

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder. Oluşan sinerji sadece belirli bir alıcı için geçerli ise, sinerji değeri, varlığın sadece belirli bir alıcıya yönelik değer ifade eden niteliklerini yansıtacağından, pazar değerinden farklı olacaktır. İlgili hakların toplamının da üzerindeki ilave değer genellikle "birleşme değeri" olarak nitelendirilir.

6. Tasfiye Değeri

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir.

Diğer değer esasları (dar kapsamlı):

1. Gerçeğe Uygun Değer (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları)

UFRS 13'de gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

2. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü OECD) OECD tarafından Gerçeğe Uygun Pazar Değeri açık pazardaki bir işlemde istekli bir alıcının istekli bir satıcıya ödeyeceği fiyat olarak tanımlanmaktadır.
3. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (ABD Devlet Gelirleri Dairesi)

ABD vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak, gerçeğe uygun pazar değeri, malvarlığının, alış veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi, istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır.

4. Gerçeğe Uygun Değer (Yasal)

Birçok ulusal, bölgesel ve yerel kurum ve kuruluş Gerçeğe Uygun Değeri yasalar bağlamında bir değer esası olarak kullanmaktadır. İlgili tanımlar birbirlerinden önemli ve/veya anlamlı ölçüde farklılaşabilmekte ve yasal bir işlemden veya mahkemeler tarafından geçmiş davalara ilişkin olarak verilen kararlardan kaynaklanabilmektedir.

3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
Pazar Yaklaşımı,
Gelir Yaklaşımı,
Maliyet Yaklaşımı.
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
Değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
Olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
Her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
Yöntem (ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.

3.3.1 Pazar Yaklaşımı

25-248

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması, durumlarında pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri). Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

3.3.2 Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumlarında gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonlarıdır. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.

Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması İNA yönteminin temel adımları olarak sıralanabilir.

3.3.3 Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması durumlarında maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:

(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir. Maliyet unsurları varlığın türüne bağlı farklılıklar gösterebilir ve değerleme tarihi itibarıyla varlığın ikamesi/yeniden oluşturulması için gerekli olacak direkt (malzemeler ve işçilik) ve endirekt maliyetleri (nakliye maliyetleri, kurulum maliyetleri, tasarım, izin, mimari, yasal vb. profesyonel hizmet maliyetleri, komisyonlar vb. diğer ücretleri, genel üretim giderleri, vergiler, alınan borçlara ilişkin faizler vb. finansman maliyetleri, varlığı oluşturana ait kâr marjı/girişimci kârı) içermesi gerekli görülmektedir.

"Amortisman" kavramı, maliyet yaklaşımı kapsamında, değerleme konusu varlığın maruz kaldığı herhangi bir yıpranma etkisini yansıtmak amacıyla, aynı faydaya sahip bir varlığı oluşturmak için katlanılacak tahmini maliyette yapılan düzeltmeleri ifade etmektedir.

Taşınmaz Mülkiyet Hakları

Mülk hakları normalde devletler tarafından veya bireysel anlamda hukuk mevzuatında tanımlanır ve yerel veya ulusal yasalarla düzenlenir.

Taşınmaz mülkiyet hakları, arsa ve binaların mülkiyet, yönetim, kullanma veya işgal hakkıdır. Üç temel hak türü bulunmaktadır:

Arazinin tanımlanmış herhangi bir alanı üzerindeki birinci derece haklar. Burada hak sahibi, ikinci derece haklar ve yasal kısıtlamalar saklı kalmak kaydıyla, arsa ve üzerindeki binaların tüm mülkiyet ve yönetim haklarının mutlak sahibidir.
Arsa veya binaların tanımlanmış alanları için, belirli bir süre boyunca, örneğin bir kira sözleşmesi kapsamında, münhasır sahiplik ve yönetim gibi sahiplik hakları veren ikinci derece haklar. (intifa hakkı, üst hakkı, vb.)
Bir arsayı veya binaları münhasır sahiplik veya yönetim hakkı sağlanmaksızın kullanma hakkı, örneğin arsadan geçiş veya sadece belirli bir faaliyet için kullanma hakkı.(geçit hakkı vb.)

Geliştirme Amaçlı Mülk

Geliştirme amaçlı mülk, en verimli ve en iyi kullanıma erişilebilmesi için yapılan yeniden geliştirmeler veya değerleme tarihinde planlanan veya devam eden iyileştirmelerle ilgili haklar olarak tanımlanmakta olup aşağıdakileri içermektedir:

Binaların inşaatı,
Altyapısı ile birlikte geliştirilen daha önce geliştirilmemiş arazi,
Daha önce geliştirilmiş arazinin yeniden geliştirilmesi,
Mevcut binaların ve yapıların iyileştirilmesi veya değiştirilmesi,
Nizamî bir planda geliştirilmek üzere tahsis edilen arazi, ve
Nizamî bir planda daha yüksek bir değer kullanımı veya yoğunluk için tahsis edilmiş arazi.

4. GENEL, ÖZEL VERİLER

4.1 Global Ekonomik Görünüm

T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Kasım 2025'de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin 2024, 2025 ve 2026 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Jluslararası Ku	ıruluşları	n Büyüme Ta	ahminleri
Uluslararası	Yıl			Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
Kuruluşlar	1111	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2024	3,3	0,9	2,8	3,4	4,3	6,5	5,0	0
IMF	2025	3,2	1,2	2,0	2,4	0,6	6,6	4,8	1
	2026	3,1	1,1	2,1	1,9	1,0	6,2	4,2	C
	2024	3,3	0,8	2,8	3,4	4,3	6,5	5,0	-0
OECD	2025	3,2	1,3	2,0	2,4	0,7	6,7	5,0	1
	2026	2,9	1,2	1,7	1,7	0,5	6,2	4,4	C
	2024	2,8	0,9	2,8	3,4	4,3	6,5	5,0	С
Dünya Bankası	2025	2,3	0,7	1,4	2,4	1,4	6,3	4,5	C
	2026	2,4	0,8	1,6	2,2	1,2	6,5	4,0	0

2024, 2025 ve 2026 yılları Dünya Ticaretine ilişkin tahminler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

A second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the second of the			3/4
Dünya Ticaretine İlişkin	Tahminler
DTÖ Küresel Mal Ticareti Bi	üyüme Tahminl	eri (%)		IMF Küresel Mal ve Hizmet Ti	careti Büyüme	Tahminleri (	(%)
Bölgeler	2024	2025	2026	Reel Değişim (%)	2024	2025	2026
Dünya Mal Ticaret Hacmi	2,8	2,4	0,5		A. Salas (A. Salas) (5)
3	İhracat Artışı			Küresel Ticaret Hacmi	3,3	3,2	3
Kuzey Amerika	2,3	-3,1	-1,0	İhracat
Güney Amerika	6,2	2,4	-1,9
Avrupa	-1,7	0,7	2,0	Gelişmiş Ülkeler	1,8	2,1	1
Asya	8,0	5,3	0,0	Yükselen Piyasalar ve	6,5	5,9	3
	İthalat Artışı		1	Gelişmekte Olan Ülkeler
Kuzey Amerika	4,7	-4,9	-5,8		İthalat
Güney Amerika	6,0	8,8	-0,6	Gelişmiş Ülkeler	2,1	3,1	1
Avrupa	-2,3	2,4	0,8	Yükselen Piyasalar ve
Asya	5,1	5,7	2,7	Gelişmekte Olan Ülkeler	5,6	4,3	4

4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm

T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Kasım 2025'de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2025 yılının üçüncü çeyreğinde %3,7 oranında büyüme sergilemiştir.

2024 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 12. Avrupa'nın 5. büyük ekonomisidir.

Türkiye ekonomisi 2025 yılının üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,7 oranında büyümüştür.

Türkiye ekonomisi 2024 yılında 2023 yılına kıyasla %3,3 oranında büyümüştür.

2002-2024 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2024 yılında 15.325 dolara yükselerek 2002 yılı seviyesinin 4,2 katına ulaşmıştır.

Satın Alma Gücü Paritesine (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.

Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2025 yılı Ekim ayında %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir.

İstihdam edilenlerin sayısı 2025 yılı Ekim ayında 185 bin artışla 32 milyon 772 bin, istihdam oranı ise 0,2 puanlık artışla %49,2 olmuştur.

2025 yılı Ekim ayında, mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı Avro Bölgesi'nde %6,4, Almanya'da %3,8, Fransa'da %7,67 ve İtalya'da %6,0 düzeyinde gerçekleşmiştir.

Yİ-ÜFE (2003=100) 2025 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %0,84 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %26,72 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %27,23 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %25,37 artış göstermiştir.

Kaynak: TÜİK

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2025 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %0,87 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %29,74 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %31,07 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %35,91 artış olarak gerçekleşmiştir.

Kaynak: TÜİK

4.3 Demografik Veriler

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2024 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu 85.664.944 kişi olarak açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,02'ini erkekler (42.853.110), %49,98'ini ise kadınlar (42.811.834) oluşturmaktadır. Yıllık nüfus artış hızı 2023 yılında binde 1,1 iken, 2024 yılında binde 3,4 olarak açıklanmıştır.

Kaynak: TUİK

Türkiye'de 2023 yılında %93 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2024 yılında %93,4 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %7'den %6,6'ya düştü.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2024 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Kaynak: TUİK

Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2024 yılında %68,4 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %20,9'a gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,6'ya yükseldi.

Kaynak: TUİK

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 45 bin 678 kişi artarak 15 milyon 701 bin 602 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,3'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 864 bin 49 kişi ile Ankara, 4 milyon 493 bin 242 kişi ile İzmir, 3 milyon 238 bin 618 kişi ile Bursa ve 2 milyon 722 bin 103 kişi ile Antalya izledi.

				Toplam nü	fus içindeki o (%)	ranı
iller	Toplam	Erkek	Kadın	Toplam	Erkek	Kadın
İstanbul	15 701 602	7 820 462	7 881 140	18,33	18,25	18,41
Ankara	5 864 049	2 888 062	2 975 987	6,85	6,74	6,95
İzmir	4 493 242	2 223 833	2 269 409	5,25	5,19	5,30
Bursa	3 238 618	1 616 941	1 621 677	3,78	3,77	3,79
Antalya	2 722 103	1 370 170	1 351 933	3,18	3,20	3,16

Kaynak: TUİK

Bayburt, 83 bin 676 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 86 bin 612 kişi ile Tunceli, 91 bin 354 kişi ile Ardahan, 142 bin 617 kişi ile Gümüşhane ve 156 bin 739 kişi ile Kilis takip etti.

				Toplam nü	fus içindeki o (%)	ranı
iller	Toplam	Erkek	Kadın	Toplam	Erkek	Kadın
Bayburt	83 676	42 358	41 318	0,10	0,10	0,10
Tunceli	86 612	45 245	41 367	0,10	0,11	0,10
Ardahan	91 354	47 597	43 757	0,11	0,11	0,10
Gümüşhane	142 617	71 475	71 142	0,17	0,17	0,17
Kilis	156 739	79 156	77 583	0,18	0,18	0.18

Kaynak: TUİK

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 2 bin 934 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'u 623 kişi ile Kocaeli ve 390 kişi ile en küçük yüz ölçümüne sahip il olan Yalova izledi.

Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan ve Gümüşhane izledi. Diğer yandan yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu ise 59 olarak gerçekleşmiştir.

4.4 Gayrimenkul ve Konut Sektörünün Değerlendirilmesi

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir.

Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/boşanma, taşınma, yurtiçi ve yurtdışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre artıp azalabilmektedir. Ancak değişen sosyolojik şartlar özellikle Z kuşağında mal sahipliğinden çok kullanım eğilimini dünya genelinde artırmış gözükmektedir. Diğer bir husus da konut sahipliği oranın özellikle orta gelir grubunda erişilebilirlik sorununa bağlı olarak devam ettiğidir. Buna karşılık başta kamu olmak üzere orta gelir düzeyindeki kişilerin ev sahibi olabilmesi için çalışmalar devam ettirilmektedir.

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır.2 2025 yılı ilk sekiz aylık döneminde toplam satışlar 978.070 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %21,3 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 141.227 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken, bir önceki yılın aynı dönemine göre %84,6'lik bir artış söz konusudur. İlgili dönemde birinci elden satışlar 295.524 adet, ikinci elden satışlar ise 682.546 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk sekiz ayında gayrimenkul piyasası bozulan risk beklentilerine rağmen canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış eğilimi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri, 6 Şubat depremi sonrası artan iç göç haraketliliği gibi unsurlar sayılabilir.

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk sekiz ayında aldığı konut adedi 13.077 olmuştur. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Ağustos döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,2 oranında gerilemiştir. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ile vatandaşlık verilmesi ve 2022 yılına kadar gözlemlenen güçlü trend son birkaç yıldır oldukça zayıflamış görünmektedir. Bu duruma neden olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişmeler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği sayılabilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.

Son birkaç yıldır dikkatli takip edilmesi gereken diğer bir nokta ise Türk vatandaşlarının yurtdışından taşınmaz alımlarında yaşanan artışlardır. TCMB tarafından açıklanan ödemeler dengesi verilerine göre, Türkiye'deki yerleşiklerin yurtdışından yaptığı gayrimenkul alımlarında ödediği tutar 2024'te bir önceki yıla göre %20,5 artarak 2 milyar 513 milyon dolara ulaşmıştır.3 Trend 2025 yılında da devam edecek bir momentuma sahiptir. Türk vatandaşlarının yurtdışında taşınmaz almalarında; altın vize ve vize kolaylığı, eğitim, göreceli olarak taşınmaz fiyatlarının ucuz olması, yatırımın geri dönüş süresinin hızı gibi unsurlar belirleyici olmaktadır. Eğilimin bu yönlü devam etmesi durumunda yabancıların Türkiye'den taşınmaz alışlarından daha fazla Türk vatandaşlarının yurtdışından taşınmaz edinmeleri nedeniyle nette döviz azaltıcı bir süreç yaşanabilecektir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında olsa da eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 yılı ağustos ayında bir önceki aya göre %2,5 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %31,4 oranında artmış, reel olarak ise %1,2 oranında azalmıştır.4 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde 2025 yılı ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,2, 41,1 ve 31,9 oranlarında artış gözlemliyoruz.

Gerek uygulanan politikaların etkisi gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre,5 inşaat maliyet endeksi 2025 yılı temmuz ayında bir önceki aya göre %1,41 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,98 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme

endeksi %1,79 artarken, işçilik endeksi %0,22 yükselmiştir. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,98, işçilik endeksi %31 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin başka önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından ağustos ayında açıklanan (II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2025) yapı ruhsatı6 verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından ruhsatlandırılan bina sayısının %47,4, daire sayısının %90,3 ve yüz ölçümün %61,8 arttığını gözlemliyoruz. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleri ise; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından yapı kullanma izini verilen bina sayısı %18,1 daire sayısı %44,3 ve yüz ölçüm %30,2 artmıştır. Yapım ruhsatlarının artması geçtiğimiz yıllarda zayıf seyreden talebin tekrar canlanacağına ilişkin beklentiler, arzın geçmiş yıllarda sınırlı olması, deprem konutu inşaatlarının hızlanması ve kentsel dönüşüm nedeniyle artmış görünmektedir. Yapı kullanım izinlerinin de bu çerçevede belli bir süre sonra artması beklenebilir. Ülkemiz çok ciddi deprem riski olan bir konuma sahiptir. Bu nedenle gerek konut gerek diğer inşaat çeşitlerinin depreme uygun yapılması ve eksiklerin giderilmesi de hayati bir önem taşımaktadır. En son 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen ve 11 ilimizi etkileyen deprem bunun tipik bir örneğidir. Başta İstanbul olmak üzere pek çok önemli şehir ve yerleşim yerimiz de aynı riskle karşı karşıyadır. Büyük depremlerin hem insani hem ekonomik yıkımı çok derin olmaktadır. Bu nedenle kentsel dönüşüm, altyapı dönüşümü, hukuk, sürdürülebilirlik, finansman sistemleri ve yöntemleri, sosyolojik ve coğrafi özellikler gibi pek çok disiplini içeren ortak çözümlerin hayata geçirilmesi önem taşımaktadır. Konuyla ilgili bakanlıklarımız, TOKİ ve pek çok sivil toplum örgütünün çabaları takdire şayandır. Ancak sürecin hızlandırılması gerektiği de ortadadır. Sektörler ve bileşenleriyle ilgili çözüm önerilerimiz daha önce hazırladığımız Mavi Kitap'ta yer almaktadır. Bu süreçte yapının inşaat yönüyle birlikte finansal sürecinin önemi giderek artmaktadır. Söz konusu nedenle yeni finansal araçlar-yeni finansal kurumlar ve pazarlara da ihtiyaç duyulmaktadır. Gayrimenkul sektörünün ekonomi ve finansal anlamada yapısal bir değişime ihtiyaç duyduğu da aşikârdır. Hem arz hem talep yönlü iktisadi/finansal çözümlerin ve buna bağlı çalışmaların önemi gün geçtikçe artmaktadır.

Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerde sürdürülebilir kârlılık ve risk yönetimi kavramlarına ağırlık verilmesi yerinde olacaktır. Dünya konjonktüründe görülen baş döndürücü gelişmeler ciddi bir sistemik risk yaratırken ülke içinde de yürütülen ekonomik programın etkileri inşaat ve gayrimenkul şirketlerinin sistemik olmayan riskleri de iyi yönetmesini zorunlu kılmıştır.

4.5 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi

2025 yılının ilk sekiz ayında konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında artış kaydetmiş ve 978.070 adet olmuştur. Bu rakam, veri tarihinde en düşük konut kredisi faizlerinin görüldüğü 2020 yılının ilk sekiz ayındaki 1.024.534 adetlik satışın ardından kaydedilen en yüksek ikinci satış rakamı olarak dikkat çekmektedir.

Konut fiyatları 2025 yılının Ağustos ayında yıllık bazda %31,4 artış gösterirken aylık bazda artış yıl ortalamasına benzer şekilde %2,5 olarak gerçekleşmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekle birlikte Ağustos ayı itibarıyla -%1,2 olarak gerçekleşmiş ve bir önceki çeyreğe göre artış trendine devam etmiştir. Üç büyük ilden Ankara'da reel değişim, artışını sürdürerek %6,1 olurken İstanbul'da -%2,1, İzmir'de ise -%0,8 olarak hesaplanmıştır. Yeni konut fiyatlarında kısmi bir gerileme kaydedilmiştir. Yeni konut fiyatlarında 2025 yılı birinci çeyreği itibarıyla yıllık değişim %33,5 iken ikinci çeyrekte artış %32,3'e, Ağustos ayı itibarıyla ise %31,0'a gerilemiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise Haziran ayı itibarıyla -%1,5 olmuştur.

Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2025 yılının ilk sekiz ayında ilk satışlarda geçen yılın aynı dönemine göre %15,4, ikinci el satışlarda ise %24,0 oranında bir artış görülmüştür. Yılın ilk sekiz ayında, ilk satışlar 295.524 adet olarak kaydedilirken ikinci el satışlar 682.546 adede ulaşmıştır. Bu dönemde, ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %30,3'e kıyasla az bir gerilemeyle %30,2 olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2025 yılının ilk sekiz ayında 141.227 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup geçen yılın aynı dönemine kıyasla %84,7 oranında artış kaydedilmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı ilk sekiz ay itibarıyla %14,4 olarak gerçekleşmiştir. Konut kredisi faizleri ise yılın ilk çeyreğinde %40,1 iken ikinci çeyrekte %41,8'e yükselmiş, üçüncü çeyrekte %40,6 olmuştur. Diğer satışlarda 2025 yılının ilk sekiz ayında geçen yılın aynı dönemine göre %14,7 oranında bir artışla 836.843 adet satış gerçekleştirilmiştir.

Yabancılara yapılan satışlarda yılın ilk sekiz ayı itibarıyla 13.077 adetle geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla %13,2 oranında geride kaldığı gözlemlenmiştir. Bununla birlikte geçtiğimiz yıl yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bu dönemde %1,9 iken 2025 yılının ilk sekiz ayında %1,3'e gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım ilk sekiz ayda 2.253adetle Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. Aynı dönemde il bazında en yüksek satış 4.797 adetle İstanbul'da görülmüştür. İstanbul'un ardından az bir farkla 4.380 adetle Antalya ikinci sırayı, 1.036 adetle Mersin üçüncü sırayı almıştır.

Konut Üretimi

Konut Endeksleri

25-248

Konut Satışları

25-248

Ç2'25 Sıralamesı (Ç2'24 Sıralaması)	İlk 10 Ülke Vatandaşı	Ç2'25 Toplam Taşınmaz Səyni	Ç2'24 Toplam Taşınmaz Sayıs
1(1)	Rusya Federasyonu	2.812	3.657
2(2)	İran	1,546	1.615
3(3)	Ukrayna	1.161	1.135
4(4)	Almanya	1.152	1.066
5 (5)	Irak	1.024	859
6(7)	Azerbaycan	776	691
7(-)	Çîn	578	516
8 (6)	Kazakistan	551	713
9(9)	Suudi Arabistan	503	498
10 (1)	İngiltere	449	467
	Diğer	7.271	7.152
	Toplam	17.823	18,369

Ç2'25 Sirəfaması (Ç2'24 Sırafaması)	İlk 10 Ülke Vatandaşı	Ç2'25 Toplam Taşınmaz Səyısı	Ç2'24 Toptam Taşınmaz Səyrs
1 (2)	İstanbul	6.817	5.547
2 (1)	Antalya	5.264	6.037
3 (3)	Mersin	1,477	1,474
4 (7)	Ankara	612	487
5 (6)	Bursa	396	480
6 (4)	Muğla	388	365
7 (5)	Yalova	385	433
8 (9)	temir	366	330
9 (11)	Aydın	332	369
10 (-)	Sakarya	283
	Diĝer	1.503	1.747
	Toplam	17.823	18.369

Konut Kredileri

25-248

4.6 İstanbul'da Ofis Sektör Analizi

2025'in üçüncü çeyreğinde küresel ekonomi, jeopolitik gerilimler ve ticaret politikalarındaki belirsizliklerin etkisiyle temkinli bir seyir izlemeye devam etti. Dünya genelinde enflasyon yavaşlama eğilimini korusa da, özellikle enerji ve hizmet fiyatları yüksek seyrini sürdürdü. Türkiye'de ise enflasyon Ağustos'ta %32,95'ten Eylül'de %33,29'a yükselerek düşüş temposunun yavaşladığını gösterdi. Merkez Bankası, fiyat istikrarını desteklemek amacıyla politika faizini yüksek seviyede tutmayı sürdürdü. Bu dönemde tüketim tarafında kısmi bir durgunluk, yatırım kararlarında ise temkinli bir yaklaşım öne çıktı. Genel olarak üçüncü çeyrek, fiyat baskılarının sürdüğü ancak ekonominin kontrollü biçimde dengelenmeye çalıştığı bir dönem olarak öne çıkmaktadır. 2025 yılının üçüncü çeyreğinde birincil ofis kiraları ABD\$50/m2 olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla dolar bazında %11 oranında artış göstermiştir. Aynı zamanda ₺ bazında ise %35 artışla ₺2.034/m2'ye ulaşmış ve Eylül ayı enflasyonu olan %33'ü seviyesinin üstünde bir artış göstermiştir. Böylece, birincil kira seviyesi, bugüne kadarki en yüksek düzeye ulaşarak bir kez da rekor tazelemiştir.

2025 yılının üçüncü çeyreğinde, İstanbul Finans Merkezi'nin kademeli olarak pazara dahil olması sonucu yeni arz eklenmiş ve böylece İstanbul ofis pazarının toplam arzı 7,21 milyon m²'ye yükselmiştir. Üçüncü çeyrekte toplamda 21.167 m² yeni kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Böylece yılın ilk üç çeyreğinde toplam 75.856 m² yeni kiralama işlemi kaydedilmiştir. Böylece bir önceki yılın ilk üç çeyreğinin toplamına kıyasla metrekare bazında %5 oranında düşüş kaydedilmiştir.

Yılın üçüncü çeyreğinde yeni kiralama anlaşmaları toplam kiralamaların metrekare bazında %48'ini, adet bazında ise %50'sini oluşturmaktadır. Bununla birlikte üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %4'ü MİA'da gerçekleşmiştir. İşlemlerin çoğunluğu %53 ile MİA dışı Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Bahçıvan Gıda (6.627 m², Skyland), Borusan ENBW (2.516 m², Quick Tower), Arena Bilgisayar (2.021 m², Premier Campus) ve Ziraat Bankası (1.250 m², Galataport) bulunmaktadır. 2025 yılının üçüncü çeyreğinde öne çıkan en büyük yatırım işlemleri arasında, İş GYO'nun Ankara İş Kulesi'ni Çelikler Grubu'na 1 milyar 215 milyon ₺ bedelle satışı ile Ahlatçı Holding'in Ümraniye'de yer alan 4B Plaza'yı satın alması yer almaktadır.

Ofis pazarında talep, büyük ölçüde hazır dekorasyonlu (fit-out) alanlar üzerinde yoğunlaşmaktadır. Enflasyonist ortamda hem inşaat ve mobilya maliyetlerinin hem de taşınma giderlerinin yüksek seyretmesi, kullanıcıları taşınmadan önce ciddi yatırım gerektirmeyen, hemen kullanılabilir ofis alanlarına yöneltmektedir. Bu eğilim, özellikle kiracı yenilemelerinde belirgin olup, birçok işlem mevcut dekorasyonu koruyarak "plug & play" konseptli alanlarda gerçekleşmektedir. Buna karşılık, şap-sıva (shell & core) ofis alanlarına yönelik talebin sınırlı

kaldığı gözlemlenmektedir. Bir diğer talebi yönlendiren unsur, sismik güvenlik konusudur. Deprem yönetmeliğine uygun, nitelikli ofis alanlarına olan talep belirgin biçimde artmıştır. Kiracıların önemli bir kısmı, özellikle eski yapı stokuna sahip binalardan çıkarak daha yüksek sismik güvenlik standardına sahip ofislerin tercih edilmektedir. Bu yoğun talep karşısında yeni arzın sınırlı kalması, kira fiyatlarını yukarıya taşımaktadır.

+		Ç1'25	_		Ç2'25			Ç3'25
Avrupa Yakası	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay
Levent-Etiler	920	8,99	45	920,9	8,07	46	920,9	7,53	50
Maslak	927	11,88	32	927,0	14,54	32	927,0	14,68	32
Z.Kuyu-Şişli Hattı	529	3,94	32	529,3	5,18	32	529,3	5,05	32
Taksim ve Çevresi	248	12,49	20	248,1	12,03	20	248,1	9,96	20
Kağıthane	308	18,38	20	308,7	19,79	21	308,7	20,00	24
Beşiktaş*	105	24,01	35	105,1	25,13	35	105,1	19,59	35
Bab İstanbul**	837	4,36	12	837,6	4,12	12	837,6	4,00	15
Cendere-Seyrantepe	363	15,03	23	363,3	15,03	24	363,3	13,20	30
	Ç1'25			Ç2'25			G'25
Anadolu Yakası	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincii Kira (USD/m²/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay)	Stok (bin m²)	Boşluk Oranı (%)	Birincil Kira (USD/m²/ay
Kavacik	93	6,40	21	93,4	6,40	18	93,4	6,40	18
Ümraniye	745	5,24	25	745,2	5,15	25	745,2	5,39	28
Altunizade	134	23,20	24	134,7	23,20	24	134,7	24,10	25
Kozyatağı	786	13,11	28	786,8	13,16	32	786,8	12,43	35
Doğu İstanbul***	634	15,81	15	634,8	13,60	15	634,8	13,00	17
Finans Merkezi****	537	0.00	35	537.8	0.00	35	578.6	7.05	35

Kiralama İşlemleri
	Ç1'25	Ç2'25	Ç3'25
Gerçekleşen Toplam Kiralama İşlemi (bin m²)	67.089	38.410	21.167
[Prime] Birincil Kira (USD/m²/ay)*	45	46	50
[Prime] Birincil Getiri Oranı (%)	7,25	7,25	7,25
Toplam Stok (milyon, m²)	7,18	7,18	7,21
Boşluk Oranı (%)	9,83	9,98	10,08
Gelecek Arz (İnşaat halinde, bin m²)	1,149	1,149	1,100
Yeşil Bina Sertifikalı Ofis Stoku (bin, m²)	2.702	2.702	2.702

4.7 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Eylül sonu itibariyle 1358,28 puan seviyesinde gerçekleşmiştir. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 395,80 puan artış gösterirken, aylık 14,57puan artış göstermiştir. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 372,85 puanlık bir artış yaşanmıştır.

5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER

5.1 Bölge Analizi

İstanbul: 41° K, 29° D koordinatlarında yer alan İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları'nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası'nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı,

Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

5747 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun"la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu olmak üzere 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'nda toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul, Türkiye'nin ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Türkiye'deki en büyük sanayi merkezi olarak sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırmahaberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar

Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

Ümraniye: İstanbul ili Anadolu yakasında yer alan Ümraniye ilçesi, batıda Üsküdar; güneyde Ataşehir; doğuda Sancaktepe, kuzeydoğuda Çekmeköy; kuzeyde Beykoz ilçesi ile sınırlanmaktadır. İlçe 35 mahalleden oluşur. 22 bin hektarlık bir yerleşim alanına sahiptir.

Ümraniye İstanbul' un en hızlı kentleşen ve nüfusu hızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de aynen muhafaza edildiği bir kentleşme örneğidir. 1960'lardan sonra nüfus patlaması yaşayan Ümraniye'de ilk belediye teşkilâtı 1963'te kuruldu ancak 1980'deki askerî müdahalede bu belediye feshedilerek Üsküdar'a bağlandı. Daha sonra 1987'de bu kez ilçe olarak Üsküdar'dan ayrıldı. 1987 yılında ilçe olan Ümraniye' de ilk yerel seçim 1989 yılında yapıldı.

Ümraniye'nin denizden yüksekliği 120 metre olup, doğuya doğru Yukarı Dudullu kısmında 180 metreye kadar çıkar. Ümraniye, ekonomik çeşitlilik açısından çok zengin bir yöredir. Küçük imalat sanayisinden konfeksiyona, yedek parça ve ağaç ürünleri üretimine kadar çeşitlilik göstermektedir. Ümraniye ilçesi nüfusu 2024 yılı ADNK verilerine göre 727.819 kişidir. Bu nüfusun 363.035 kişisi erkek ve 364.784 kişisi kadından oluşmaktadır.

5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri

Değerleme konusu gayrimenkuller İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3317 ada 5 parsel üzerinde konumlu Sarphan Finanspark Projesinde yer alan 135 adet işyeri / ofis ile 9 adet dükkan nitelikli bağımsız bölümdür.

Taşınmazlar yaklaşık olarak 41,005480 derece enlem, 29,106740 derece boylam koordinatlarında yer almaktadır.

Konu taşınmazlara ulaşmak için Örnek Mahallesinden Ataşehir istikametine Şenol Güneş Bulvarı üzerinde ilerlenirken gelinen adadan sağ kol takip edilerek Gazel Sokağa girilir. Bu sokak sonunda gelinen Türkiye Çimento Müstahsilleri Birliği Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi sol kolda kalacak şekilde ilerlenerek sokak sonunda sağa dönülür ve konu projenin cepheli olduğu Finans Caddesine ulaşılır.

İstanbul Finans Merkezi olarak planlanan bölge içinde yer alan taşınmazların yakın çevresinde; Uphill Court, Kent Plus, Ağaoğlu My World, Metropol İstanbul, Nidakule, Varyap Meridian, Bulvar216 gibi projeler ile Ülker Sports Arena, Ataşehir Belediyesi bulunmaktadır.

Gayrimenkulün Ana Arterlere Göre Uzaklığı: Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölge, 15 Temmuz Şehitler Köprüsüne takribi 11,4 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 15,5 km, Anadolu Otoyolu Bağlantısına takribi 600 m, D-100 Karayolu'na takribi 3,5 km, Sabiha Gökçen Havalimanı'na takribi 26 km uzaklıktadır.

5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri

Gayrimenkullere ilişkin tapu ve takyidat bilgileri Müşteri tarafından Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (webtapu) üzerinden alınmıştır. Tapu kayıt belgeleri rapor eklerinde sunulmuştur.

Gayrimenkullerin tapu kayıtlarında müşterek olarak;

09.04.2018 tarih 10499 yevmiye numarası ile "Kat mülkiyetine çevrilmiştir." beyanı bulunmaktadır.
➤ 04.10.2016 tarih 28501 yevmiye numarası ile "Yönetim Planı: 26.07.2016" beyanı bulunmaktadır.

Taşınmazlara ait tapu bilgileri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Ada/Parsel	Blok	BB No	Arsa Payı	Cilt/Sayfa	Hisse Pay/Payda	Malik	Tarih	Yevmiye Numarası
3317/5	A	1	1936/735942	1/1	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	2	838/735942	1/2	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	3	464/735942	1/3	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	4	452/735942	1/4	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	5	486/735942	1/5	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	6	456/735942	1/6	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	7	3168/735942	1/7	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	8	1532/735942	1/8	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	9	838/735942	1/9	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	10	880/735942	1/10	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	11	904/735942	1/11	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	12	3766/735942	1/12	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	20	3498/735942	1/20	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	21	4696/735942	1/21	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	24	3690/735942	1/24	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	113	500/735942	2/113	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	117	864/735942	2/117	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	123	576/735942	2/123	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	124	704/735942	2/124	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	126	564/735942	2/126	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	127	554/735942	2/127	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501

Ada/Parsel	Blok	BB No	Arsa Payı	Cilt/Sayfa	Hisse Pay/Payda	Malik	Tarih	Yevmiye Numarası
3317/5	A	128	550/735942	2/128	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	131	524/735942	2/131	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	132	554/735942	2/132	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	133	794/735942	2/133	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	134	796/735942	2/134	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	135	830/735942	2/135	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	136	514/735942	2/136	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	137	494/735942	2/137	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	138	468/735942	2/138	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	139	468/735942	2/139	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	140	480/735942	2/140	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	141	480/735942	2/141	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	142	486/735942	2/142	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	143	478/735942	2/143	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	144	494/735942	2/144	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	145	526/735942	2/145	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	146	948/735942	2/146	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	147	718/735942	2/147	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	148	598/735942	2/148	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	149	608/735942	2/149	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	150	1244/735942	2/150	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	151	554/735942	2/151	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	152	592/735942	2/152	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	153	740/735942	2/153	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	154	578/735942	2/154	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	155	564/735942	2/155	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	156	564/735942	2/156	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	157	564/735942	2/157	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	158	572/735942	2/158	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	159	578/735942	2/159	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	160	490/735942	2/160	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501

Ada/Parsel	Blok	BB No	Arsa Payı	Cilt/Sayfa	Hisse Pay/Payda	Malik	Tarih	Yevmiye Numarası
3317/5	A	161	524/735942	2/161	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	162	774/735942	2/162	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	163	804/735942	2/163	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	164	828/735942	2/164	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	165	524/735942	2/165	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	166	498/735942	2/166	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	167	494/735942	2/167	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	168	492/735942	2/168	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	169	494/735942	2/169	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	170	494/735942	2/170	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	171	482/735942	2/171	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	172	464/735942	2/172	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	176	664/735942	2/176	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	190	792/735942	2/190	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	191	796/735942	2/191	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	192	820/735942	2/192	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	193	506/735942	2/193	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	194	476/735942	2/194	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	195	484/735942	2/195	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	196	476/735942	2/196	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	197	476/735942	2/197	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	198	484/735942	2/198	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	199	478/735942	3/199	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	200	474/735942	3/200	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	201	482/735942	3/201	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	202	1116/735942	3/202	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	203	642/735942	3/203	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	206	874/735942	3/206	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	207	534/735942	3/207	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	208	556/735942	3/208	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	217	800/735942	3/217	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501

Ada/Parsel	Blok	BB No	Arsa Payı	Cilt/Sayfa	Hisse Pay/Payda	Malik	Tarih	Yevmiye Numarası
3317/5	A	218	800/735942	3/218	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	293	446/735942	3/293	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Α	313	464/735942	4/313	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	315	444/735942	4/315	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	316	444/735942	4/316	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	324	836/735942	4/324	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	325	500/735942	4/325	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	326	468/735942	4/326	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Α	327	434/735942	4/327	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Α	328	476/735942	4/328	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Α	329	434/735942	4/329	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	330	476/735942	4/330	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Α	331	434/735942	4/331	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	332	462/735942	4/332	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	333	438/735942	4/333	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	334	730/735942	4/334	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Α	335	578/735942	4/335	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	336	504/735942	4/336	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	337	458/735942	4/337	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	338	1012/735942	4/338	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Α	339	496/735942	4/339	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Α	340	604/735942	4/340	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Α	341	490/735942	4/341	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Α	342	454/735942	4/342	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	343	488/735942	4/343	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	344	456/735942	4/344	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	345	490/735942	4/345	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	346	472/735942	4/346	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	347	536/735942	4/347	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	348	778/735942	4/348	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	A	349	786/735942	4/349	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501

Ada/Parsel	Blok	BB No	Arsa Payı	Cilt/Sayfa	Hisse Pay/Payda	Malik	Tarih	Yevmiye Numarası
3317/5	В	349	2800/735942	8/698	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	361	364/735942	8/710	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	378	866/735942	8/727	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	385	1068/735942	8/734	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	401	904/735942	8/750	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	402	368/735942	8/751	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	407	1204/735942	8/756	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	413	1924/735942	8/762	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	414	760/735942	8/763	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	415	946/735942	8/764	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	416	750/735942	8/765	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	417	482/735942	8/766	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	418	460/735942	8/767	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	419	622/735942	8/768	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	420	502/735942	8/769	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	421	842/735942	8/770	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	422	790/735942	8/771	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	423	1424/735942	8/772	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	424	362/735942	8/773	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	425	1260/735942	8/774	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	426	826/735942	8/775	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	427	840/735942	8/776	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	428	808/735942	8/777	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	429	528/735942	8/778	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	В	430	850/735942	8/779	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	D	1	868/735942	10/926	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	D	3	2472/735942	10/928	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Е	1	1840/735942	10/937	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Е	2	780/735942	10/938	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501
3317/5	Е	24	2612/735942	10/960	1/1	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.	04.10.2016	28501

Taşınmazların tapu kayıtlarında kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

5.4 Kadastral Durum Bilgileri

Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu ana taşınmazın kadastral durum bilgileri aşağıdaki gibidir.

İl	İlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Nitelik	Yüzölçüm, m²
İstanbul	Ümraniye	Finanskent	3317	5	(A)-Blok 20 Katlı, (B)-Blok 55 Katlı, (C) Blok 12 Katlı, D-Blok 8 Katlı, (E)-Blok 8 Katlı, (F)-Blok 6 Katlı Betonarme Bina ve Arsası	124.475,80

5.5 İmar Durum Bilgileri

Ümraniye Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan bilgiye göre parseller 19.06.2012 Onay Tarihli 1/1000 Ölçekli İstanbul Finans Merkezi Uygulama İmar Planı kapsamında KAKS: 2,50 – H: Serbest yapılaşma şartı ile "T1 Lejantlı Ticaret Alanı" olarak planlanmıştır.

5.6 Yasal İzin ve Belgeler

Ümraniye Belediyesi dijital arşivinde yapılan araştırmalar neticesinde 3317 ada 5 parsel üzerinde yer alan Sarphan Finanspark projesine ait yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve mimari proje bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiş olup belgeler rapor ekinde sunulmuştur.

Yapı Ruhsatı Bilgileri

					Birim			Kat Sayısı		Yapı
Belge Türü	Blok	Tarih	No	Nitelik	Adedi	Alan, m²	Kot Altı	Kot Üstü	Toplam	Sınıfı / Grubu
Yeni Yapı Ruhsatı	A	24.08.2011	2011/18377	Restoranlı ve Restoransız Otel	1	46.033,00	7	12	19	5/C
				Rezidans Daire	340	21.024,00
Yeni Yapı	B	24.08.2011	2011/18377								Dükkan 7	743,00	10	44	54	5/A
Ruhsatı				Ortak Alan		44.594,00
				Toplam	347	66.361,00
	C	24.08.2011	2011/18377	Ofis Binası	123	7.904,00	4	8	12	4/B

								Kat Sayısı		Yapı
Belge Türü	Blok	Tarih	No	Nitelik	Birim Adedi	Alan, m²	Kot Altı	Kot Üstü	Toplam	Sınıfı / Grubu
				Dükkan	7	1.300,00
Yeni Yapı				Ortak Alan		22.094,00
Ruhsatı				Toplam	130	31.298,00
				Dükkan	10	820,00
Yeni Yapı	D	24.08.2011	2011/18377	Ortak Alan		16.065,00	7	1	8	3/B
Ruhsatı				Toplam	10	16.885,00
				Dükkan	17	929,00
Yeni Yapı	E	24.08.2011	2011/18377	Ortak Alan		14.801,00	6	1	7	3/B
Ruhsatı				Toplam	17	15.730,00
				Dükkan	4	293,00
Yeni Yapı	F	24.08.2011	2011/18377	Ortak Alan		7.977,00	4	1	5	3/B
Ruhsatı				Toplam	4	8.270,00
				Ofis Binası	123	7.904,00
Yeniden Yapı				Dükkan	15	1.300,00
Ruhsatı	C	25.11.2011	2011/26733	Ortak Alan		12.890,00	4	8	12	4/B
				Toplam	138	22.094,00
				Restoranlı
Tadilat Ruhsatı	A	15.08.2012	2012/17340	ve Restoransız Otel	1	46.544,00	7	11	18	5/C
				Rezidans Daire	341	21.178,00
Tadilat	B	15.08.2012	2012/17340	Dükkan	7	743,00	10	45	55	5/A
Ruhsatı				Ortak Alan		47.793,00
				Toplam	348	69.714,00
				Dükkan	10	952,00
Tadilat	D	15.08.2012	2012/17340	Ortak Alan		16.135,00	7	1	8	3/B
Ruhsatı				Toplam	10	17.087,00
				Dükkan	17	949,00
Tadilat	E	15.08.2012	2012/17340	Ortak Alan		12.557,00	6	1	7	3/B
Ruhsatı				Toplam	17	13.506,00
				Dükkan	4	319,00
Tadilat	F	15.08.2012	2012/17340	Ortak Alan		7.989,00	4	1	5	3/B
Ruhsatı				Toplam	4	8.308,00
				Restoranlı
Yeniden Yapı Ruhsatı	A	14.02.2013	2013/2419	ve Restoransız Otel	1	46.544,00	7	11	18	5/C
				Rezidans Daire	341	21.178,00
Yeniden Yapı	B	14.02.2013	2013/2419	Dükkan	7	743,00	10	45	55	5/A
Ruhsatı				Ortak Alan		48.748,00
				Toplam	348	70.669,00
				Ofis Binası	123	7.904,00
Yeniden Yapı				Dükkan	15	1.300,00
Ruhsatı	C	14.02.2013	2013/2419	Ortak Alan		12.890,00	4	8	12	4/B
				Toplam	138	22.094,00
				Dükkan	10	952,00
Yeniden Yapı	D	14.02.2013	2013/2419	Ortak Alan		21.942,00	7	1	8	3/B
Ruhsatı				Toplam	10	22.894,00
				Dükkan	17	949,00
Yeniden Yapı	E	14.02.2013	2013/2419	Ortak Alan		14.760,00	6	1	7	3/B
Ruhsatı				Toplam	17	15.709,00
				Dükkan	4	319,00
Yeniden Yapı	F	14.02.2013	2013/2419	Ortak Alan		9.580,00	4	1	5	3/B
Ruhsatı				Toplam	4	9.899,00

Belge Türü				Birim		Kat Sayısı				Yapı
	Blok	Tarih	No	Nitelik	Adedi	Alan, m²	Kot	Kot	Toplam	Sınıfı /
				Restoranlı			Altı	Üstü		Grubu
Tadilat Ruhsatı	A	17.12.2013	2013/16149	ve Restoransız Otel	1	46.544,00	7	11	18	5/C
				Rezidans Daire	341	20.708,00
Tadilat				Dükkan	13	1.854,00
Ruhsatı	B	17.12.2013	2013/16149	Ofis Binası	58	3.289,00	10	45	55	5/A
				Ortak Alan		47.230,00
				Toplam	412	73.081,00
				Ofis Binası	123	7.050,00
Tadilat				Dükkan	16	924,00
Ruhsatı	C	17.12.2013	2013/16149	Ortak Alan		14.120,00	4	8	12	4/B
				Toplam	139	22.094,00
				Dükkan	11	1.643,00
Tadilat	D	17.12.2013	2013/16149	Ortak Alan		21.251,00	7	1	8	3/B
Ruhsatı				Toplam	11	22.894,00
				Dükkan	20	1.501,00
Tadilat	E	17.12.2013	2013/16149	Ortak Alan		14.208,00	6	1	7	3/B
Ruhsatı				Toplam	20	15.709,00
				Dükkan	6	924,00
Tadilat	F	17.12.2013	2013/16149	Ortak Alan		8.975,00	4	1	5	3/B
Ruhsatı				Toplam	6	9.899,00
				Ofis ve İşyeri	349	16.548,71
Tadilat	A	23.12.2014	2014/27658	Ortak Alan		38.485,67	7	13	20	5/A
Ruhsatı				Toplam	349	55.034,38
				Ofis ve İşyeri	349	16.549,23
Tadilat	A	26.12.2014	2014/12924	Ortak Alan		36.582,63	7	13	20	5/A
Ruhsatı				Toplam	349	53.131,86
				Ofis ve İşyeri	349	16.549,23
Tadilat	A	20.08.2015	15/17500	Ortak Alan		36.582,63	7	13	20	5/A
Ruhsatı				Toplam	349	53.131,86
				Mesken	348	20.641,96
Tadilat				Ofis Binası	89	5.219,55
Ruhsatı	B	20.08.2015	15/17500	Ortak Alan		49.344,30	10	45	55	5/A
				Toplam	437	75.205,81
				Ofis ve İşyeri	11	1.546,67
Tadilat	D	20.08.2015	15/17500	Ortak Alan		21.347,33	7	1	8	3/B
Ruhsatı				Toplam	11	22.894,00
				Dükkan	26	1.703,53
Tadilat	E	20.08.2015	15/17500	Ortak Alan		14.656,22	6	2	8	3/B
Ruhsatı				Toplam	26	16.359,75
				Ofis ve İşyeri	7	917,53
Tadilat	F	20.08.2015	15/17500	Ortak Alan		9.004,88	4	2	6	3/B
Ruhsatı				Toplam	7	9.922,41

Yapı Kullanma İzin Belgeleri Bilgileri

Belgeye					Birim			Kat Sayısı		Yapı
Esas Ruhsat	Blok	Tarih	No	Nitelik	Adedi	Alan, m²	Kot Altı	Kot Üstü	Toplam	Sınıfı / Grubu
				Ofis ve İşyeri	349	16.549,23
Tadilat Ruhsatı	A	1.03.2018	17/27347	Ortak Alan		36.582,63	7	13	20	5/A
				Toplam	349	53.131,86
				Mesken	348	20.641,96
Tadilat				Ofis Binası	89	5.219,55
Ruhsatı	B 1.03.2018		17/27347	Ortak Alan		49.344,30	10	45	55	5/A
				Toplam	437	75.205,81
				Ofis Binası	123	7.050,00
Tadilat				Dükkan	16	924,00
Ruhsatı	C	1.03.2018	17/27347	Ortak Alan		14.120,00	4	8	12	4/B
				Toplam	139	22.094,00
				Ofis ve İşyeri	11	1.546,67
Tadilat Ruhsatı	D	1.03.2018	17/27347	Ortak Alan		21.347,33	7	1	8	3/B
				Toplam	11	22.894,00
				Dükkan	26	1.703,53
Tadilat Ruhsatı	E	1.03.2018	17/27347	Ortak Alan		14.656,22	6	2	8	3/B
				Toplam	26	16.359,75
				Ofis ve İşyeri	7	917,53
Tadilat Ruhsatı	F	1.03.2018	17/27347	Ortak Alan		9.004,88	4	2	6	3/B
				Toplam	7	9.922,41

Mimari Proje Bilgisi

Rapora konu taşınmazların konumlu olduğu A ve B bloklara ait 20.09.2015 tarih 2015/17500 sayılı tadilat projeleri incelenmiştir.

Enerji Kimlik Belgesi

Blok	EKB No	Veriliş Tarihi	Geçerlilik Tarihi	Enerji Sınıfı	Sera Gazı Emisyonu
A	S34325C71O0A1	10.11.2016	11.11.2026	B	C
B	S34B0ADB58220	10.11.2016	11.11.2026	B	C
C	S3461A8CB8D14	10.11.2016	11.11.2026	B	C
D	S3495E5B5DD18	10.11.2016	11.11.2026	B	C
E	S34C765D45312	10.11.2016	11.11.2026	B	C
F	S34AC8344688C	10.11.2016	11.11.2026	B	C

5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri

Söz konusu parselde inşa edilen proje için Emlak Konut GYO A.Ş., gerek kendi mevzuatına gerekse Kamu İhale Kurumu ile Yüksek Denetleme Kurulu'na göre kamu kurumudur. T.C. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü tarafından yazılmış olan 19.01.2004 tarih ve 669 sayılı yazıya göre Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından yaptırılacak yapıların fenni mesuliyeti; 3194 sayılı İmar Kanunun 26.maddesi uyarınca kuruluşun kendisince ve/veya kuruluşta görevli meslek adamlarınca ayrı ayrı üstlenilecektir.

5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri

Ana Gayrimenkul Özellikleri

Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi 3317 ada 5 parsel üzerinde yer alan Sarphan Finanspark Projesinde yer almaktadır. Parselin toplam yüzölçümü 20.714,48 m²dir.

Projede A Bloktaki 21 adet dükkan, 328 adet işyeri vasıflı 349 adet, B Bloktaki 13 adet dükkan, 76 adet ofis, 347 adet rezidans vasıflı 436 adet, C blokta 16 adet dükkan, 113 adet işyeri vasıflı toplam 129 adet, D Blokta 11 adet dükkan vasıflı, E Blokta 26 dükkan vasıflı, F Blokta 7 adet dükkan vasıflı toplam 969 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

A Blok Ofis ve İşyeri bloku olarak tanımlanmıştır. Bu blok 7 yol kotu altı ve 13 yol kotu üstü olmak üzere toplam 20 kattan oluşmakta olup toplam inşaat alanı 53.131,86 m² dir.

B Blok rezidans bloku olarak tanımlanmıştır. B Blok; 10 yol kotu altı, 45 yol kotu üstü olmak üzere toplam 55 kattan oluşmaktadır. B Blok toplam inşaat alanı 75.205,81 m² dir.

C Blok 4 yol kotu altı, 8 yol kotu üstü olmak üzere toplam 12 kattan oluşmakta olup, toplam inşaat alanı 22.094,00 m² dir.

D Blok dükkan bloku olarak tanımlanmıştır. Bu blok 7 yol kotu altı, 1 yol kotu üstü oluşmakta olup toplam alanı 22.894,00 m² dir.

E Blok dükkan bloku olarak tanımlanmıştır. Bu blok 6 yol kotu altı, 2 yol kotu üstü olmak üzere toplam 8 kattan oluşmakta olup toplam alanı 16.359,75 m² dir. E Blokta 20 adet Dükkan nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır.

F Blok dükkan bloku olarak tanımlanmıştır. Bu blok 4 yol kotu altı ve 2 yol kotu üstü olmak üzere toplam 6 kattan oluşmakta olup toplam alanı 9.922,41 m² dir.

Bağımsız Bölüm Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar, A blokta yer alan 111 adet işyeri ve 3 adet dükkan, B Blokta yer alan 24 adet ofis ile 1 adet dükkan, D Blokta 2 adet dükkan ile E Blokta 3 adet dükkan nitelikli olmak üzere toplamda 144 adet bağımsız bölümdür.

Taşınmazlara ait bilgiler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Blok No	Kapı No	Oda Sayısı	Kullanılış Şekli	Bulunduğu Kat	Yönü	Satışa Esas Brüt Alanı (M²)
A	1	İşyeri	İşyeri	2.Bodrum Kat	KB	173,95
A	2	İşyeri	İşyeri	2.Bodrum Kat	K	72,05
A	3	İşyeri	İşyeri	2.Bodrum Kat	K	38,25
A	4	İşyeri	İşyeri	2.Bodrum Kat	K	37,23
A	5	İşyeri	İşyeri	2.Bodrum Kat	K	40,05
A	6	İşyeri	İşyeri	2.Bodrum Kat	K	37,69
A	7	İşyeri	İşyeri	2.Bodrum Kat	K	295,91
Α	8	İşyeri	İşyeri	1.Bodrum Kat	KB	132,15
A	9	İşyeri	İşyeri	1.Bodrum Kat	K	71,89
A	10	İşyeri	İşyeri	1.Bodrum Kat	K	75,5
A	11	İşyeri	İşyeri	1.Bodrum Kat	K	77,59
A	12	İşyeri	İşyeri	1.Bodrum Kat	K	339,52
A	20	Dükkan	Dükkan	Zemin Kat	KB	197,66
A	21	Dükkan	Dükkan	Zemin Kat	K	294,15
A	24	Dükkan	Dükkan	Zemin Kat	-	207,13
A	113	İşyeri	İşyeri	4.Kat	D	39,94
A	117	İşyeri	İşyeri	4.Kat	D-G	60,09
A	123	İşyeri	İşyeri	4.Kat	GB	44,09
A	124	İşyeri	İşyeri	4.Kat	GB	53,39
A	126	İşyeri	İşyeri	4.Kat	GB	42,36
A	127	İşyeri	İşyeri	4.Kat	GB	42,35
A	128	İşyeri	İşyeri	4.Kat	GB	42,36
A	131	İşyeri	İşyeri	4.Kat	GB	38,82
A	132	İşyeri	İşyeri	4.Kat	GB	43,4
A	133	İşyeri	İşyeri	4.Kat	K	72,8
A	134	İşyeri	İşyeri	4.Kat	K	73,23
A	135	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	72,14
A	136	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	42,1
A	137	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	39,98
A	138	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	40
A	139	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	39,93
A	140	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	39,98
A	141	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	39,98
A	142	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	39,94
A	143	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	39,39
A	144	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	40,47
A	145	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D	42,13
A	146	İşyeri	İşyeri	5.Kat	D-G	53,47
A	147	İşyeri	İşyeri	5.Kat	G	53,65
A	148	İşyeri	İşyeri	5.Kat	G	43,73
A	149	İşyeri	İşyeri	5.Kat	G	44,56
A	150	İşyeri	İşyeri	5.Kat	G-GB	82,65
A	151	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	42,78
A	152	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	43,83
A	153	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	53,22
A	154	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	42,17
A	155	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	42,16

Blok No	Карі No	Oda Sayısı	Kullanılış Şekli	Bulunduğu Kat	Yönü	Satışa Esas Brüt Alanı (M²)
A	156	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	42,21
A	157	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	42,11
A	158	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	42,16
A	159	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	42,75
A	160	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	35,63
A	161	İşyeri	İşyeri	5.Kat	GB	40,73
A	162	İşyeri	İşyeri	5.Kat	K	72,68
A	163	İşyeri	İşyeri	5.Kat	K	73,33
A	164	İşyeri	İşyeri	6.Kat	D	71,67
A	165	İşyeri	İşyeri	6.Kat	D	42,42
A	166	İşyeri	İşyeri	6.Kat	D	40,03
A	167	İşyeri	İşyeri	6.Kat	D	40,01
A	168	İşyeri	İşyeri	6.Kat	D	39,96
A	169	İşyeri	İşyeri	6.Kat	D	39,98
A	170	İşyeri	İşyeri	6.Kat	D	39,98
A	171	İşyeri	İşyeri	6.Kat	D	39,93
A	172	İşyeri	İşyeri	6.Kat	D	39,39
A	176	İşyeri	İsyeri	6.Kat	G	53,43
A	190	İşyeri	İşyeri	6.Kat	K	72,65
A	191	İşyeri	İşyeri	6.Kat	K	73,24
A	192	İşyeri	İşyeri	7.Kat	K-D	71,67
A	193	İşyeri	İşyeri	7.Kat		42,39
A	194	İşyeri	İşyeri	7.Kat	D D	40,03
A	195	İşyeri	İşyeri	7.Kat 7.Kat	D D	39,9
A	196			7.Kat 7.Kat	D D	39,94
		İşyeri	İşyeri
A	197	İşyeri	İşyeri	7.Kat	D	39,93
A	198	İşyeri	İşyeri	7.Kat	D	39,98
A	199	İşyeri	İşyeri	7.Kat	D	39,91
A	200	İşyeri	İşyeri	7.Kat	D	39,43
A	201	İşyeri	İşyeri	7.Kat	D	40,44
A	202	İşyeri	İşyeri	7.Kat	D-G	91,17
A	203	İşyeri	İşyeri	7.Kat	G	51,43
A	206	İşyeri	İşyeri	7.Kat	G-GB	68,79
A	207	İşyeri	İşyeri	7.Kat	GB	42,47
A	208	İşyeri	İşyeri	7.Kat	GB	43,46
A	217	İşyeri	İşyeri	7.Kat	K	72,68
A	218	İşyeri	İşyeri	7.Kat	K	73,27
A	293	İşyeri	İşyeri	10.Kat	GB	41,15
A	313	İşyeri	İşyeri	11.Kat	GB	42,63
A	315	İşyeri	İşyeri	11.Kat	GB	40,94
A	316	İşyeri	İşyeri	11.Kat	GB	40,91
A	324	İşyeri	İşyeri	12.Kat	K-D	72,62
A	325	İşyeri	İşyeri	12.Kat	D	42,36
A	326	İşyeri	İşyeri	12.Kat	D	39,18
A	327	İşyeri	İşyeri	12.Kat	D	39,11
A	328	İşyeri	İşyeri	12.Kat	D	39,1
A	329	İşyeri	İşyeri	12.Kat	D	39,14
A	330	İşyeri	İşyeri	12.Kat	D	39,15
A	331	İşyeri	İşyeri	12.Kat	D	39,1
A	332	İşyeri	İşyeri	12.Kat	D	38,59
A	333	İşyeri	İşyeri	12.Kat	D	39,61
A	334	İşyeri	İşyeri	12.Kat	D-G	55,56
A	335	İşyeri	İşyeri	12.Kat	G	50,22
A	336	İşyeri	İşyeri	12.Kat	G	40,15
A	337	İşyeri	İşyeri	12.Kat	G	42,47
A	338	İşyeri	İşyeri	12.Kat	GB	82,39
A	339	İşyeri	İşyeri	12.Kat	GB	42,63

5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler

Olumlu Özellikler

Finans Merkezi olarak planlanan alan içerisinde kalmaları.
Tercih edilen bölgede konumlu olmaları.
Parsel üzerinde nitelikli bir proje geliştirilmiş olması.
Bölgede altyapı çalışmalarının tamamlanmış olması.

Olumsuz Özellikler

Bölgede yerleşimin tam oturmaması sebebiyle ticari nitelikli yapılaşmanın az olması.
Genel ekonomik dalgalanmalar ve belirsizliklerin gayrimenkul piyasasına yansıyacak etkileri.

5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Son üç yıllık dönemde taşınmazların hukuki durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu parsel, hasılat paylaşımı modeli geliştirilmiş olan bir proje olup parsel için Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından açılan ihalede Emlak Pazarlama İnşaat Proje Yönetimi ve Ticaret A.Ş.- Yeni Sarp İnşaat Madeni Yağ Petrol Ürünleri Turizm İthalat İhracat Ticaret ve Sanayi Ltd. Şti. ortak girişimi 11.08.2010 tarihinde Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) 164.000.000 TL+KDV, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞİPTG) 61.500.000 TL+KDV ve % 37,50 Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) teklif ederek kazanmıştır. Emlak Konut GYO A.Ş. den gelen bilgiye göre; daha sonra sözleşmeye ek protokoller ile STG artışları olmuş, 31 numaralı sözleşmeye ek protokole göre Asgari Şirket Payı Toplam Geliri 267.063.052,20 TL'ye çıkarılmıştır. Arsa Satışı Karşılığı Toplam Gelirin artması halinde Şirket Payı Gelir Oranı % 37,51 olarak belirlenmiştir.

5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım

Değerleme konusu gayrimenkullerin tamamı "işyeri" nitelikli olup en etkin ve verimli kullanımlarının nitelikleri doğrultusunda olacağı düşünülmektedir.

5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu gayrimenkullerin değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate alınmıştır.

5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme konusu gayrimenkullerin yasal süreç detayları Rapor'un 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.8 ve 5.10'uncu bölümlerinde verilmiştir.

5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor'un 5.7'inci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir.

6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI

6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri

Rapor'un 3.3 'üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme çalışmasında, tarafımıza iletilen bağımsız bölüm listesi esas alınarak, pazar araştırması yapılarak gayrimenkullere önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, güncel pazar değeri tespitinde Piyasa Yaklaşımı kullanılmıştır.

Ayrıca, gayrimenkullerin aylık kira değerinin takdirinde Gelir Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon) yöntemi kullanılmış olup, kapitalizasyon oranının tespitine yönelik olarak bölgedeki benzer nitelikteki dükkan ve ofis nitelikteki taşınmazlara ilişkin piyasa araştırması yapılmıştır. Bu kapsamda, bölge emlakçılarından alınan görüşler doğrultusunda kira verimliliği analiz edilmiş ve elde edilen piyasa göstergeleri doğrultusunda kapitalizasyon oranı belirlenerek değer takdiri gerçekleştirilmiştir.

6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Bu rapor kapsamında konu gayrimenkullerin Uluslararası Değerleme Standartlarına göre pazar değeri hesaplanacaktır.

6.3 Satılık Dükkan Emsal Araştırması

Emsal taşınmazların zemin kat için paçal birim değeri hesaplanmıştır. Paçal birim değer hesabında bodrum katlar %25, tahsisli alanlar %33, asma katlar %50 oranı kabul edilmiştir.

İletişim	Proje	Yaş	Zemin Kat Alanı, m²	Bodrum Kat Alanı, m²	Asma Kat Alanı, m²	Ön Kullanım Alanı, m²	Toplam Alan, m²	Paçal Alan, m²	Satılık Fiyatı, ₺	Birim Değeri, ₺/m²
İremworld Gayrimenkul İlker Ay 0 (533) 454 73 16	Sarphan	5-10	47,00	25,00	25,00	8,00	105,00	68,42	15.900.000,00	232.399,51
Hüryap Ataşehir Tufan Balamir 0 (533) 343 65 65	Varyap Meridian	11-15	495,00	0,00	0,00	0,00	495,00	495,00	105.000.000,00	212.121,21
Turklink Teknoloji Mülk Yönetimi Arslan Ş. 0 (501) 121 19 99	Nidakule	4	350,00	0,00	0,00	0,00	350,00	350,00	59.900.000,00	171.142,86

İremworld Gayrimenkul ile yapılan görüşmede bölge içerisinde dükkan (amortisman) süresinin 15-18 yıl arasında olabileceği bilgisi öğrenilmiştir.
Hüryap Ataşehir Gayrimenkul ile yapılan görüşmede bölge içerisinde dükkan (amortisman) süresinin 16 yıl olabileceği bilgisi öğrenilmiştir.
Turklink Teknoloji Mülk Yönetimi Gayrimenkul ile yapılan görüşmede bölge içerisinde dükkan (amortisman) süresinin 16-18 yıl olabileceği bilgisi öğrenilmiştir.

Emsal Analizi

Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, yapı yaşı, dükkanın konumu (ara/köşe) vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, büyüklük, konum, yaş kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak birim değeri hesaplanmıştır.

Emsal Düzeltme Tablosu

	Emsal Analizi
	Sarphan	Varyap Meridian	Nidakule
Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m²	232.399,51	212.121,21	171.142,86
Pazarlık Payı	25,00%	20,00%	20,00%
Gerçekleşmesi Muhtemel Fiyat, ₺/m²	174.299,63	169.696,97	136.914,29
Konum	Benzer	İyi	Kısmen İyi
Düzeltme	0,00%	-20,00%	-5,00%
Büyüklük	Benzer	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%
Ticari Potansiyel	İyi	Kısmen İyi	Kısmen İyi
Düzeltme	-25,00%	-20,00%	-20,00%
Reklam Kabiliyeti	Benzer	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%
Yaş	5-10	11-15	4
Düzeltme	0,00%	2,50%	-2,50%
Toplam Düzeltme	-25,00%	-37,50%	-27,50%
Düzeltme	-43.574,91	-63.636,36	-37.651,43
Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m²	130.724,73	106.060,61	99.262,86
Ortalama Birim Değer, ₺/m²	112.016,06

Emsal düzeltme sonrası dükkan zemin kat alanı için m² birim değeri 112.000,00 ₺/m² olarak hesaplanmıştır.

6.4 Satılık Ofis Emsal Araştırması

İletişim	Proje	Yaş	Tip	Kat	Alan	Satılık Fiyatı, Ł	Birim Değeri, Ł/m²	Ortalama Birim Değeri, Ł/m²
Zecorner Ataşehir Mert Ö. 0 (532) 389 00 84		5- 10	1+0	Bodrum Kat	90,00	7.100.000,00	78.888,89
İremworld Gayrimenkul Amanj Rasoli 0 (535) 714 74 96		5- 10	2+1	6	130,00	15.000.000,00	115.384,62
İremworld Gayrimenkul Amanj Rasoli 0 (535) 714 74 96	Sarphan	5- 10	1+0	11	65,00	7.300.000,00	112.307,69	106.615,38
Yaşar Gayrimenkul İstanbul Ertuğrul Yılmaz 0 (530) 908 66 96		5- 10	1+1	3	90,00	10.000.000,00	111.111,11
İremworld Gayrimenkul Hosseın Z. 0 (555) 096 56 07		5- 10	1+0	4	65,00	7.500.000,00	115.384,62
Favos Danışmanlık Mehmet Yılmaz 0 (532) 453 71 50	Alize Tower	0	1+0	7	70,00	9.500.000,00	135.714,29	128.084,42

İletişim	Proje	Yaş	Tip	Kat	Alan	Satılık Fiyatı, ₺	Birim Değeri, ₺/m²	Ortalama Birim Değeri, ₺/m²
Akg Gayrimenkul Ekrem Bağırğan 0 (534) 584 50 50		0	1+1	13	110,00	13.250.000,00	120.454,55
Myhabıt Real Estate Solutıons Filiz Yurtkul 0 (532) 575 38 99		5- 10	2+0	3	180,00	24.000.000,00	133.333,33
Anka Real Estate Günhan Sönmez 0 (542) 454 77 76		5- 10	1+1	9	105,00	14.500.000,00	138.095,24
Metropolist Gayrimenkul Gurbet Topraktepe 0 (536) 494 26 91	Metropol	5- 10	3+1	7	200,00	30.000.000,00	150.000,00	141.190,48
Mungan & Co Property Investments İsa Küpeli 0 (532) 789 85 16		5- 10	2+1	27	150,00	21.500.000,00	143.333,33

İremworld Gayrimenkul ile yapılan görüşmede bölge içerisinde ofis ve işyeri (amortisman) süresinin 19-20 yıl arasında olabileceği bilgisi öğrenilmiştir.
Hüryap Ataşehir Gayrimenkul ile yapılan görüşmede bölge içerisinde ofis ve işyeri (amortisman) süresinin 20 yıl olabileceği bilgisi öğrenilmiştir.
Turklink Teknoloji Mülk Yönetimi Gayrimenkul ile yapılan görüşmede bölge içerisinde ofis ve işyeri(amortisman) süresinin 18-20 yıl olabileceği bilgisi öğrenilmiştir.

Emsal Analizi

Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, yapı yaşı, konumu (ara/köşe) vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, büyüklük, konum, yaş kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak birim değeri hesaplanmıştır.

Emsal Düzeltme Tablosu

Emsal Analizi
	Sarphan	Alize Tower	Metropol
Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m²	106.615,38	128.084,42	141.190,48
Pazarlık Payı	30,00%	30,00%	30,00%
Gerçekleşmesi Muhtemel Fiyat, ₺/m²	74.630,77	89.659,09	98.833,33
Konum	Benzer	Benzer	İyi
Düzeltme	0,00%	0,00%	-25,00%
Büyüklük	Benzer	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%
Yaş	5-10	0	5-10
Düzeltme	0,00%	-10,00%	0,00%
Toplam Düzeltme	0,00%	-10,00%	-25,00%
Düzeltme	0,00	-8.965,91	-24.708,33
Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m²	74.630,77	80.693,18	74.125,00
Ortalama Birim Değer, ₺/m²	76.482,98

Emsal düzeltme sonrası ofisler için m² birim değeri 76.500,00 ₺/m² olarak hesaplanmıştır.

6.5 Pazar Yaklaşımı ile Değer Takdiri

Yapılan araştırmalar ve emsallere ilişkin değerlendirmeler sonucunda, rapora konu taşınmazların konumu, büyüklüğü, konut tipi, proje özellikleri, manzarası göz önünde bulundurularak değer takdir edilmiştir. Takdir edilen toplam değer aşağıdaki tabloda, detaylı değer tablosu ise rapor eklerinde paylaşılmıştır.

Toplam Bağımsız	Toplam Satışa	Toplam
Bölüm Adedi	Esas Brüt Alan, m²	Değer, ₺
144	9.481,43	770.245.753,15

6.6 Gelir Yaklaşımı ile Kira Değer Takdiri

Değerleme çalışmasında taşınmazların kira değerinin tespitinde Gelir Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde gayrimenkulün gelir elde etme potansiyeli dikkate alınmakta ve pazar koşullarında oluşabilecek yıllık kira geliri kapitalizasyon oranı ile ilişkilendirilerek kira değeri hesaplanmaktadır.

Yapılan analizler sonucunda, Finanskent içerisinde yer alan taşınmazların dükkan ve ofis benzer nitelikteki mülklerin kiralama işlemlerinin kapitalizasyon oranının dükkanlar için ~ 16 Yıl, işyerleri için ~ 19 Yıl, ofisler için ~ 20 Yıl olarak belirlenmesi uygun görülmüştür.

Gayrimenkulün Aylık Kira Değeri= "(Değer x Kapitalizasyon Oranı) / 12" olarak hesaplanmıştır.

Toplam Bağımsız	Toplam Satışa	Aylık Toplam
Bölüm Adedi	Esas Brüt Alan, m²	Kira Değeri, ₺
144	9.481,43	4.195.576,71

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

7.1 Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklanması

Ayrıca, gayrimenkullerin aylık kira değerinin takdirinde Gelir Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon) yöntemi kullanılmış olup, kapitalizasyon oranının tespitine yönelik olarak bölgedeki benzer nitelikteki dükkan ve ofis nitelikteki taşınmazlara ilişkin piyasa araştırması yapılmıştır. Bu kapsamda, bölge emlak aracılarından alınan görüşler doğrultusunda kira verimliliği analiz edilmiş ve elde edilen piyasa göstergeleri doğrultusunda kapitalizasyon oranı belirlenerek değer takdiri gerçekleştirilmiştir.

7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır.

7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar raporun 5.3. sayılı bölümünde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya arazi değildir, iskân belgesi alınmış ve mülkiyet tarihi üzerinden 5 yıllık süre geçmiş olup hali hazırda parsel üzerinde Sarphan Finanspark Projesi yer almaktadır.

7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerlemesi yapılan projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış, projesi hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.

7.7 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği

Resmî Gazete Tarihi: 28.05.2013 Resmî Gazete Sayısı: 28660

Yedinci Bölüm: Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar Madde 22:

Birinci Fıkra a Bendi: (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.

Birinci Fıkra b Bendi: (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

Rapor'un 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri, 5.4 İmar Durum Bilgileri, 5.5 Yasal İzin ve Belgeler, 5.6 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri, 5.10 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler, 7.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş başlıklarında açıklanan incelemeler ile birlikte "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde" belirtilen hususlar birlikte değerlendirilmiştir. Bu hususlar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkullerin sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "bağımsız bölüm" olarak alınmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

8. SONUÇ

8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3317 ada 5 parsel üzerinde konumlu Sarphan Finanspark Projesi'nde yer alan 144 adet bağımsız bölümün güncel pazar satış ve kira değerinin SPK mevzuatı gereği Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Projeye ilişkin detaylı bilgi ve planlar ve söz konusu değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.

Sonuç itibariyle rapora konu taşınmazların sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "bağımsız bölüm" olarak alınmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

8.2 Nihai Değer Takdiri

İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3317 ada 5 parsel üzerinde yer alan Sarphan Projesi bünyesindeki 144 adet bağımsız bölümün toplam güncel pazar satış ve kira değerinin piyasa değeri aşağıdaki tabloda, detaylı değer listesi ise rapor eklerinde sunulmuştur.

Değer Takdiri	KDV Hariç, ₺
144 Adet Gayrimenkulün Toplam Değeri, ₺	770.245.753,15
144 Adet Gayrimenkulün Aylık Kira Değeri, ₺	4.195.576,71

Esra DERE İşletme Değerleme Uzman Yrd. Lisans No: 929896

Gözde GEYİK VARLI Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı Lisans No: 407527

Hasan Serhat BERKLİ İşletme Değerleme Uzmanı Lisans No: 403376

Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400446

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2026-01-08_8729f6a1-5afa-44c5-a50e-a1b955ec64cb.pdf

İSTANBUL ÜMRANİYE FİNANSKENT SARPHAN FİNANSPARK 144 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜME İLİŞKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

İÇİNDEKİLER

1.RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

1.2 Rapor Numarası

1.3 Rapor Türü

1.4 Değerleme Tarihi

1.5 Raporu Hazırlayanlar

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası

1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri

2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri

2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 Uygunluk Beyanı

3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ

3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar

KISALTMALAR

3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar

Değer Esasları

UDS tanımlı değer esasları:

Varsayılan Kullanım

Varsayılan Kullanım– En Verimli ve En iyi Kullanım

2. Pazar Kirası

3. Makul Değer

4. Yatırım Değeri/Bedeli

5. Sinerji Değeri

6. Tasfiye Değeri

Diğer değer esasları (dar kapsamlı):

3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler

3.3.1 Pazar Yaklaşımı

3.3.2 Gelir Yaklaşımı

3.3.3 Maliyet Yaklaşımı

Taşınmaz Mülkiyet Hakları

Geliştirme Amaçlı Mülk

4. GENEL, ÖZEL VERİLER

4.1 Global Ekonomik Görünüm

4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm

4.3 Demografik Veriler

4.4 Gayrimenkul ve Konut Sektörünün Değerlendirilmesi

4.5 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi

Konut Üretimi

Konut Endeksleri

Konut Satışları

Konut Kredileri

4.6 İstanbul'da Ofis Sektör Analizi

4.7 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi

5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER

5.1 Bölge Analizi

5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri

5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri

5.4 Kadastral Durum Bilgileri

5.5 İmar Durum Bilgileri

5.6 Yasal İzin ve Belgeler

Yapı Ruhsatı Bilgileri

Yapı Kullanma İzin Belgeleri Bilgileri

Mimari Proje Bilgisi

Enerji Kimlik Belgesi

5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri

5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri

Ana Gayrimenkul Özellikleri

Bağımsız Bölüm Özellikleri

5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler

Olumlu Özellikler

Olumsuz Özellikler

5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım

5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI

6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri

6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri