AI Terminal
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jan 8, 2026
5907_rns_2026-01-08_8e1a6959-02a1-48e2-bff5-4bf2230bd9f4.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/İSTANBUL Tel: (216) 474 03 44 Fax: (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr
İSTANBUL İLİ KARTAL İLÇESİ ESENTEPE MAHALLESİ 12710 ADA 1 PARSEL, 12713 ADA 1 PARSEL VE 12714 ADA 1 PARSEL ÜZERİNDE KONUMLU BATIYAKASI 1. ETAP PROJESİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
25-227 Aralık, 2025
14:26
14:33
Tarih: 06/01/2026 14:30
| 25-227 |
|---|
| GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ | |
|---|---|
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Raporu Hazırlayan Kurum | Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Numarası | 25-227 |
| Sözleşme Tarihi | 30.10.2025 |
| Rapor Tarihi | 31.12.2025 |
| Değerleme Tarihi | 31.12.2025 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı | İstanbul İli, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12710 ada 1 parsel, 12713 ada 1 parsel ve 12714 ada 1 parseller üzerinde yer alan Batıyakası 1. Etap Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ve proje bünyesinde yer alan 344 adet bağımsız birimin tamamlanması halinde güncel rayiç değerlerinin ve kat irtifakına esas değerlerinin tespitini içeren değerleme raporudur. |
| DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ | |
| İl | İstanbul |
| İlçe | Kartal |
| Mahalle | Esentepe |
| 12710 / 1 | |
| Ada/Parsel Numarası | 12713 / 1 |
| 12714 / 1 | |
| Ana Gayrimenkul Niteliği | Arsa |
| 5.902,52 m² (12710/1) | |
| Ana Gayrimenkul Yüzölçümü (m²) | 3.769,85 m² (12713/1) |
| 28.661,96 m² (12714/1) | |
| İmar Durumu | Bknz."5.5 İmar Durum Bilgileri" |
| Mülkiyet Bilgisi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) |
| Mevcut Kullanım Durumu | İnşa Halinde Batıyakası 1. Etap Projesi |
| DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER | |
| Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺ | 8.769.636.488,53 |
| Projenin Mevcut Durumuyla Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri, ₺ |
3.078.142.407,47 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺ | 9.714.533.800,00 |
| Projenin Tamamlanması Durumunda Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri, ₺ |
3.409.801.363,80 |
İÇİNDEKİLER
| 1.RAPOR BİLGİLERİ | 6 |
|---|---|
| 1.1 Rapor Tarihi | 6 |
| 1.2 Rapor Numarasi | 6 |
| 1.3 Rapor Türü | 6 |
| 1.4 Değerleme Tarihi | 6 |
| 1.5 Raporu Hazırlayanlar | 6 |
| 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı | 6 |
| 1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası | 7 |
| 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp | |
| Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama | |
| 1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç | |
| Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler | |
| 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER | 8 |
| 2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri | 8 |
| 2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri | 8 |
| 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar | 9 |
| 2.4 Uygunluk Beyanı | 9 |
| 3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ | 10 |
| 3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar | 10 |
| 3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar | |
| 3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler | |
| 3.3.1 Pazar Yaklaşımı | |
| 3.3.2 Gelir Yaklaşımı | 17 |
| 3.3.3 Maliyet Yaklaşımı | 18 |
| 4. GENEL, ÖZEL VERİLER | 20 |
| 4.1 Global Ekonomik Görünüm | 20 |
| 4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm | 21 |
| 4.3 Demografik Veriler | 25 |
| 4.4 Gayrimenkul ve Konut Sektörünün Değerlendirilmesi | |
| 4.5 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi | |
| 4.5 İstanbul'da Ofis Sektör Analizi | |
| 4.6 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi | 38 |
| 5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER | 39 |
| 5.1 Bölge Analizi | 39 |
| 5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri | 42 |
| 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri | 44 |
| 5.4 Kadastral Durum Bilgileri | 45 |
| 5.5 İmar Durum Bilgileri | 46 |
| 5.6 Yasal İzin ve Belgeler | |
| 5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri | 49 |
| 5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri | |
| 5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması | |
| 5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler | 50 |
| 5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve | |
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler | 50 |
| 5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi | |
|---|---|
| Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 50 |
|
| 5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler51 5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım51 |
|
| 5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi51 | |
| 5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi51 | |
| 5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 51 |
|
| 6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI | 52 |
| 6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri52 6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 52 6.3 Arsa Emsal Araştırması52 6.4 Konut Emsal Araştırması55 6.5 Dükkan Emsal Araştırması 58 6.6 Maliyet Yaklaşımı ile Değer Takdiri60 |
|
| 6.8 Gelir Yaklaşımı ile Değer Takdiri 63 |
|
| 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ | 65 |
| 7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması65 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri66 7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi66 |
|
| 7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi66 |
|
| 7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 66 |
|
| 7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 66 7.7 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 67 |
|
| 8. SONUÇ |
68 |
| 8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi68 8.2 Nihai Değer Takdiri68 |
|
RAPOR EKLERİ: ........................................................................................................................................... 69
1.RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi
31.12.2025
1.2 Rapor Numarası
25-227
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (bundan sonra Müşteri olarak anılacaktır) talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (bundan sonra Şirket olarak anılacaktır) tarafından; İstanbul İli, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12710 ada 1 parsel, 12713 ada 1 parsel ve 12714 ada 1 parseller üzerinde yer alan Batıyakası 1. Etap Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ve proje bünyesinde yer alan 344 adet bağımsız bölümün tamamlanması halindeki piyasa değerinin ve kat irtifakına esas piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.4 Değerleme Tarihi
31.12.2025
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Esra DERE ve Değerleme Uzmanı Gözde GEYİK VARLI tarafından hazırlanmış, Değerleme Uzmanı Hasan Serhat BERKLİ tarafından kontrol edilmiş, Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiş ve onaylanmıştır.
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı
Bu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadin İlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbul Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ 1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP (Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görev yapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği'nden 16.01.2007 tarihinde Değerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır.
1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Şirketimiz arasında 30.10.2025 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. Maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili şirketimiz tarafından hazırlanmış rapor bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Rapor Bilgileri | Rapor-1 | Rapor-2 | Rapor-3 |
|---|---|---|---|
| Rapor Tarihi | 15.11.2024 | - | - |
| Rapor Numarası | 24-155 | - | - |
| Esra DERE | - | - | |
| Raporu Hazırlayanlar | Hakkı Erdem ÜNAL | - | - |
| Hasan Serhat BERKLİ | - | - | |
| Raporu Kontrol Edenler | Yasin PEKTAŞ | - | - |
| Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺ |
4.217.531.323,26 | - | - |
| Projenin Mevcut Durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. Payına Düşen Değeri |
1.840.225.415,00 | - | - |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺ |
6.409.509.521,44 | - | - |
| Projenin Tamamlanması Durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. Payına Düşen Değeri |
2.249.737.842,02 | - | - |
2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu'nca, Seri VIII No:35 sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nca "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" çerçevesinde Değerleme Hizmeti vermek üzere 08.12.2011 tarih ve 4480 sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri
Şirket Unvanı: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/İstanbul
Şirket Amacı: Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek, toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek, personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek, yönetim anlayışını ve kalite standartlarını sürekli geliştirerek, Yurtiçi gayrimenkul sektöründeki konumunu devam ettirmek ve daha ileriye taşımak, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı şehircilik anlayışını, Uluslararası kriterlerde daha yukarıya taşıyarak, Dünyadaki sayılı gayrimenkul yatırım ortaklıkları arasına girmek.
Sermayesi: 3.800.000.000,00 ₺
Halka Açıklık: %50,6
Telefon: + 90 (216) 579 15 15
e-posta: [email protected]
2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Bu çalışma, müşteri talebi kapsamında, İstanbul İli, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12710 ada 1 parsel, 12713 ada 1 parsel ve 12714 ada 1 parseller üzerinde yer alan Batıyakası 1. Etap Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ve proje bünyesinde yer alan 344 adet bağımsız bölümün tamamlanması halindeki piyasa değerinin ve kat irtifakına esas piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Taşınmazlara yönelik tapu kayıt belgeleri Müşteri tarafından temin edilmiştir.
2.4 Uygunluk Beyanı
- Müşteri tarafından Şirket'e sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde Rapor'un ilgili bölümünde belirtilen tarih itibariyle yapılan inceleme ve araştırmalar, ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler ve sonuçlar tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiş, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olup tarafsız ve önyargısız olarak hazırlanmıştır.
- İlgili resmi kurumlarda gerekli araştırmalar yapılmış, mülk bizzat incelenmiştir.
- Değerleme raporu Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır.
- Raporu hazırlayan değerleme uzmanlarının, değerleme konusu mülkle herhangi bir ilgisi ve önyargısı bulunmamaktadır.
- Değerleme ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
- Değerleme çalışmaları ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
- Değerleme uzmanı/uzmanları mesleki eğitim şartlarına haizdir.
- Değerleme uzmanları , mülkün yeri ve raporun içeriği konusunda deneyimlidir.
Rapor, Müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, bir nüshası müşteride kalmak üzere iki nüsha olarak sınırlı sayıda üretilmiştir.Hiçbir zaman Şirketimiz'in yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ
3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar
KISALTMALAR
SPK Sermaye Piyasası Kurulu
Müşteri Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Şirket Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
UDS Uluslararası Değerleme Standartları
TAKS Taban Alanı Katsayısı KAKS Kat Alanı Kat Sayısı
E Emsal
Hmax Maksimum Yapı Yüksekliği
3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar
Bu Rapor'da yer alan değerleme çalışmaları, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliği" ve 01.02.2017 tarih 29966 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" Hükümlerince, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlara özetle yer verilmiştir.
Değer Esasları
Değer esasları (bazen değer standartları olarak nitelendirilir) raporlanan değerin dayandığı temel dayanakları tanımlamaktadır. Değer esaslarının değerleme görevinin şartlarına ve amacına uygun olması, değerlemeyi gerçekleştirenin yöntem, girdi ve varsayım seçimi ile nihai değer görüşüne etki edebildiği veya yön verebildiği için büyük önem arz etmektedir.
➢ UDS'de, aşağıdaki UDS tanımlı değer esaslarının yanı sıra, ülkelerin bireysel hukuk mevzuatında tanımlanmış veya uluslararası sözleşmelerle kabul edilip benimsenmiş UDS tanımlı olmayan değer esaslarının dar kapsamlı bir listesine de yer verilmektedir:
UDS tanımlı değer esasları:
-
- Pazar Değeri
- ➢ Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
- ➢ Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
- "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
- "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır.
- "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır.
- "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
- "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
- "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
- "Uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir.
- "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
- "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
- ➢ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
- ➢ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
- ➢ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen
girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
- ➢ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
- ➢ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Varsayılan Kullanım
- ➢ Varsayılan kullanım, bir varlığın veya yükümlülüğün kullanılma koşullarını tarif eder. Farklı değer esasları belirli bir varsayımının kullanılmasını gerektirebilir veya birden fazla değer varsayımının dikkate alınmasına müsaade edebilir. Değerin bazı temel dayanaklarına aşağıda yer verilmektedir:
- En verimli ve en iyi kullanım,
- Cari kullanım/mevcut kullanım,
- Düzenli tasfiye,
- Zorunlu satış.
Varsayılan Kullanım– En Verimli ve En iyi Kullanım
- ➢ En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır.
- ➢ En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Cari kullanımdan farklılık söz konusu ise, bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımına dönüştürülmesine ilişkin maliyetler değeri etkileyecektir.
- ➢ Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.
- ➢ Varlığın grubun toplam değerine katkısının göz önüne alınmasını gerektiren durumlarda, söz konusu varlığın tek başına değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağı en verimli ve en iyi kullanım, bir varlık grubunun parçası olarak değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağından farklı olabilir.
➢ En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
- Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
- Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
- Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır.
2. Pazar Kirası
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
3. Makul Değer
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
4. Yatırım Değeri/Bedeli
Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
5. Sinerji Değeri
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder. Oluşan sinerji sadece belirli bir alıcı için geçerli ise, sinerji değeri, varlığın sadece belirli bir alıcıya yönelik değer ifade eden niteliklerini yansıtacağından, pazar değerinden farklı olacaktır. İlgili hakların toplamının da üzerindeki ilave değer genellikle "birleşme değeri" olarak nitelendirilir.
6. Tasfiye Değeri
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir.
Diğer değer esasları (dar kapsamlı):
1. Gerçeğe Uygun Değer (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları)
UFRS 13'de gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
- 2. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü OECD) OECD tarafından Gerçeğe Uygun Pazar Değeri açık pazardaki bir işlemde istekli bir alıcının istekli bir satıcıya ödeyeceği fiyat olarak tanımlanmaktadır.
- 3. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (ABD Devlet Gelirleri Dairesi)
ABD vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak, gerçeğe uygun pazar değeri, malvarlığının, alış veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi, istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır.
4. Gerçeğe Uygun Değer (Yasal)
Birçok ulusal, bölgesel ve yerel kurum ve kuruluş Gerçeğe Uygun Değeri yasalar bağlamında bir değer esası olarak kullanmaktadır. İlgili tanımlar birbirlerinden önemli ve/veya anlamlı ölçüde farklılaşabilmekte ve yasal bir işlemden veya mahkemeler tarafından geçmiş davalara ilişkin olarak verilen kararlardan kaynaklanabilmektedir.
3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler
- ➢ Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
- Pazar Yaklaşımı,
- Gelir Yaklaşımı ve
- Maliyet Yaklaşımı.
- ➢ Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
- ➢ Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
- Değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
- Olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
- •Her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
- Yöntem (ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
➢ Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
3.3.1 Pazar Yaklaşımı
25-227
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması, durumlarında pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri). Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
3.3.2 Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumlarında gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonlarıdır. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.
Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması İNA yönteminin temel adımları olarak sıralanabilir.
3.3.3 Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması durumlarında maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
- (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
- (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
- (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir. Maliyet unsurları varlığın türüne bağlı farklılıklar gösterebilir ve değerleme tarihi itibarıyla varlığın ikamesi/yeniden oluşturulması için gerekli olacak direkt (malzemeler ve işçilik) ve endirekt maliyetleri (nakliye maliyetleri, kurulum maliyetleri, tasarım, izin, mimari, yasal vb. profesyonel hizmet maliyetleri, komisyonlar vb. diğer ücretleri, genel üretim giderleri, vergiler, alınan borçlara ilişkin faizler vb. finansman maliyetleri, varlığı oluşturana ait kâr marjı/girişimci kârı) içermesi gerekli görülmektedir.
"Amortisman" kavramı, maliyet yaklaşımı kapsamında, değerleme konusu varlığın maruz kaldığı herhangi bir yıpranma etkisini yansıtmak amacıyla, aynı faydaya sahip bir varlığı oluşturmak için katlanılacak tahmini maliyette yapılan düzeltmeleri ifade etmektedir.
Taşınmaz Mülkiyet Hakları
Mülk hakları normalde devletler tarafından veya bireysel anlamda hukuk mevzuatında tanımlanır ve yerel veya ulusal yasalarla düzenlenir.
Taşınmaz mülkiyet hakları, arsa ve binaların mülkiyet, yönetim, kullanma veya işgal hakkıdır. Üç temel hak türü bulunmaktadır:
- Arazinin tanımlanmış herhangi bir alanı üzerindeki birinci derece haklar. Burada hak sahibi, ikinci derece haklar ve yasal kısıtlamalar saklı kalmak kaydıyla, arsa ve üzerindeki binaların tüm mülkiyet ve yönetim haklarının mutlak sahibidir.
- Arsa veya binaların tanımlanmış alanları için, belirli bir süre boyunca, örneğin bir kira sözleşmesi kapsamında, münhasır sahiplik ve yönetim gibi sahiplik hakları veren ikinci derece haklar. (intifa hakkı, üst hakkı, vb.)
- Bir arsayı veya binaları münhasır sahiplik veya yönetim hakkı sağlanmaksızın kullanma hakkı, örneğin arsadan geçiş veya sadece belirli bir faaliyet için kullanma hakkı.(geçit hakkı vb.)
Geliştirme Amaçlı Mülk
Geliştirme amaçlı mülk, en verimli ve en iyi kullanıma erişilebilmesi için yapılan yeniden geliştirmeler veya değerleme tarihinde planlanan veya devam eden iyileştirmelerle ilgili haklar olarak tanımlanmakta olup aşağıdakileri içermektedir:
- Binaların inşaatı,
- Altyapısı ile birlikte geliştirilen daha önce geliştirilmemiş arazi,
- Daha önce geliştirilmiş arazinin yeniden geliştirilmesi,
- Mevcut binaların ve yapıların iyileştirilmesi veya değiştirilmesi,
- Nizamî bir planda geliştirilmek üzere tahsis edilen arazi, ve
- Nizamî bir planda daha yüksek bir değer kullanımı veya yoğunluk için tahsis edilmiş arazi.
4. GENEL, ÖZEL VERİLER
4.1 Global Ekonomik Görünüm
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Kasım 2025'de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin 2024, 2025 ve 2026 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| lluslararası Kı | ıruluşları | n Büyüme Ta | hminleri | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uluslararası | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||||
| Kuruluşlar | , TII | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | |
| 2024 | 3,3 | 0,9 | 2,8 | 3,4 | 4,3 | 6,5 | 5,0 | ( | ||
| IMF | 2025 | 3,2 | 1,2 | 2,0 | 2,4 | 0,6 | 6,6 | 4,8 | 1 | |
| 2026 | 3,1 | 1,1 | 2,1 | 1,9 | 1,0 | 6,2 | 4,2 | ( | ||
| 2024 | 3,3 | 0,8 | 2,8 | 3,4 | 4,3 | 6,5 | 5,0 | - | ||
| OECD | 2025 | 3,2 | 1,3 | 2,0 | 2,4 | 0,7 | 6,7 | 5,0 | ||
| 2026 | 2,9 | 1,2 | 1,7 | 1,7 | 0,5 | 6,2 | 4,4 | |||
| 2024 | 2,8 | 0,9 | 2,8 | 3,4 | 4,3 | 6,5 | 5,0 | ( | ||
| Dünya Bankası | 2025 | 2,3 | 0,7 | 1,4 | 2,4 | 1,4 | 6,3 | 4,5 | ( | |
| 2026 | 2,4 | 0,8 | 1,6 | 2,2 | 1,2 | 6,5 | 4,0 | ( |
2024, 2025 ve 2026 yılları Dünya Ticaretine ilişkin tahminler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Dünya Ticaretine İlişkir | Tahminler | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DTÖ Küresel Mal Ticareti B | eri (%) | IMF Küresel Mal ve Hizmet Ti | careti Büyüme | Tahminleri | (%) | ||
| Bölgeler | 2024 | 2025 | 2026 | Reel Değişim (%) | 2024 | 2025 | 2026 |
| Dünya Mal Ticaret Hacmi | 2,8 | 2,4 | 0,5 | ||||
| İhracat Artışı | Küresel Ticaret Hacmi | 3,3 | 3,2 | 3 | |||
| Kuzey Amerika | 2,3 | -3,1 | -1,0 | İhracat | |||
| Güney Amerika | 6,2 | 2,4 | -1,9 | ||||
| Avrupa | -1,7 | 0,7 | 2,0 | Gelişmiş Ülkeler | 1,8 | 2,1 | 1 |
| Asya | 8,0 | 5,3 | 0,0 | Yükselen Piyasalar ve | 6,5 | 5,9 | 3 |
| İthalat Artışı | Gelişmekte Olan Ülkeler | ||||||
| Kuzey Amerika | 4,7 | -4,9 | -5,8 | İthalat | |||
| Güney Amerika | 6,0 | 8,8 | -0,6 | Gelişmiş Ülkeler | 2,1 | 3,1 | 1 |
| Avrupa | -2,3 | 2,4 | 0,8 | Vilantas Birandas va | |||
| Asya | 5,1 | 5,7 | 2,7 | Yükselen Piyasalar ve Gelişmekte Olan Ülkeler |
5,6 | 4,3 | 4 |
4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Kasım 2025'de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2025 yılının üçüncü çeyreğinde %3,7 oranında büyüme sergilemiştir.
2024 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 12. Avrupa'nın 5. büyük ekonomisidir.
Türkiye ekonomisi 2025 yılının üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,7 oranında büyümüştür.
Türkiye ekonomisi 2024 yılında 2023 yılına kıyasla %3,3 oranında büyümüştür.
2002-2024 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2024 yılında 15.325 dolara yükselerek 2002 yılı seviyesinin 4,2 katına ulaşmıştır.
Satın Alma Gücü Paritesine (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2025 yılı Ekim ayında %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir.
İstihdam edilenlerin sayısı 2025 yılı Ekim ayında 185 bin artışla 32 milyon 772 bin, istihdam oranı ise 0,2 puanlık artışla %49,2 olmuştur.
2025 yılı Ekim ayında, mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı Avro Bölgesi'nde %6,4, Almanya'da %3,8, Fransa'da %7,67 ve İtalya'da %6,0 düzeyinde gerçekleşmiştir.
Yİ-ÜFE (2003=100) 2025 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %0,84 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %26,72 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %27,23 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %25,37 artış göstermiştir.
Kaynak: TÜİK
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2025 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %0,87 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %29,74 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %31,07 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %35,91 artış olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TÜİK
4.3 Demografik Veriler
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2024 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu 85.664.944 kişi olarak açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,02'ini erkekler (42.853.110), %49,98'ini ise kadınlar (42.811.834) oluşturmaktadır. Yıllık nüfus artış hızı 2023 yılında binde 1,1 iken, 2024 yılında binde 3,4 olarak açıklanmıştır.
Kaynak: TUİK
Türkiye'de 2023 yılında %93 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2024 yılında %93,4 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %7'den %6,6'ya düştü.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2024 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Kaynak: TUİK
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2024 yılında %68,4 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %20,9'a gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,6'ya yükseldi.
Kaynak: TUİK
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 45 bin 678 kişi artarak 15 milyon 701 bin 602 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,3'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 864 bin 49 kişi ile Ankara, 4 milyon 493 bin 242 kişi ile İzmir, 3 milyon 238 bin 618 kişi ile Bursa ve 2 milyon 722 bin 103 kişi ile Antalya izledi.
| hip ilk 5 ilin cinsiyete gö | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| _ | Toplam nü | fus içindeki o (%) |
ranı | |||
| iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadır |
| İstanbul | 15 701 602 | 7 820 462 | 7 881 140 | 18,33 | 18,25 | 18,41 |
| Ankara | 5 864 049 | 2 888 062 | 2 975 987 | 6,85 | 6,74 | 6,95 |
| İzmir | 4 493 242 | 2 223 833 | 2 269 409 | 5,25 | 5,19 | 5,30 |
| Bursa | 3 238 618 | 1 616 941 | 1 621 677 | 3,78 | 3,77 | 3,79 |
| Antalya | 2 722 103 | 1 370 170 | 1 351 933 | 3.18 | 3.20 | 3.16 |
Kaynak: TUİK
Bayburt, 83 bin 676 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 86 bin 612 kişi ile Tunceli, 91 bin 354 kişi ile Ardahan, 142 bin 617 kişi ile Gümüşhane ve 156 bin 739 kişi ile Kilis takip etti.
| _ | Toplam nü | fus içindeki o (%) |
ranı | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın |
| Bayburt | 83 676 | 42 358 | 41 318 | 0,10 | 0,10 | 0,10 |
| Tunceli | 86 612 | 45 245 | 41 367 | 0,10 | 0,11 | 0,10 |
| Ardahan | 91 354 | 47 597 | 43 757 | 0,11 | 0,11 | 0,10 |
| Gümüşhane | 142 617 | 71 475 | 71 142 | 0,17 | 0,17 | 0,17 |
| Kilis | 156 739 | 79 156 | 77 583 | 0,18 | 0.18 | 0,18 |
Kaynak: TUİK
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 2 bin 934 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'u 623 kişi ile Kocaeli ve 390 kişi ile en küçük yüz ölçümüne sahip il olan Yalova izledi.
Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan ve Gümüşhane izledi. Diğer yandan yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu ise 59 olarak gerçekleşmiştir.
4.4 Gayrimenkul ve Konut Sektörünün Değerlendirilmesi
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir.
Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/boşanma, taşınma, yurtiçi ve yurtdışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre artıp azalabilmektedir. Ancak değişen sosyolojik şartlar özellikle Z kuşağında mal sahipliğinden çok kullanım eğilimini dünya genelinde artırmış gözükmektedir. Diğer bir husus da konut sahipliği oranın özellikle orta gelir grubunda erişilebilirlik sorununa bağlı olarak devam ettiğidir. Buna karşılık başta kamu olmak üzere orta gelir düzeyindeki kişilerin ev sahibi olabilmesi için çalışmalar devam ettirilmektedir.
Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır.2 2025 yılı ilk sekiz aylık döneminde toplam satışlar 978.070 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %21,3 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 141.227 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken, bir önceki yılın aynı dönemine göre %84,6'lik bir artış söz konusudur. İlgili dönemde birinci elden satışlar 295.524 adet, ikinci elden satışlar ise 682.546 adet olarak kayıtlara geçmiştir.
Yılın ilk sekiz ayında gayrimenkul piyasası bozulan risk beklentilerine rağmen canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış eğilimi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri, 6 Şubat depremi sonrası artan iç göç haraketliliği gibi unsurlar sayılabilir.
Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk sekiz ayında aldığı konut adedi 13.077 olmuştur. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Ağustos döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,2 oranında gerilemiştir. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ile vatandaşlık verilmesi ve 2022 yılına kadar gözlemlenen güçlü trend son birkaç yıldır oldukça zayıflamış görünmektedir. Bu duruma neden olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişmeler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği sayılabilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.
Son birkaç yıldır dikkatli takip edilmesi gereken diğer bir nokta ise Türk vatandaşlarının yurtdışından taşınmaz alımlarında yaşanan artışlardır. TCMB tarafından açıklanan ödemeler dengesi verilerine göre, Türkiye'deki yerleşiklerin yurtdışından yaptığı gayrimenkul alımlarında ödediği tutar 2024'te bir önceki yıla göre %20,5 artarak 2 milyar 513 milyon dolara ulaşmıştır.3 Trend 2025 yılında da devam edecek bir momentuma sahiptir. Türk vatandaşlarının yurtdışında taşınmaz almalarında; altın vize ve vize kolaylığı, eğitim, göreceli olarak taşınmaz fiyatlarının ucuz olması, yatırımın geri dönüş süresinin hızı gibi unsurlar belirleyici olmaktadır. Eğilimin bu yönlü devam etmesi durumunda yabancıların Türkiye'den taşınmaz alışlarından daha fazla Türk vatandaşlarının yurtdışından taşınmaz edinmeleri nedeniyle nette döviz azaltıcı bir süreç yaşanabilecektir.
Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında olsa da eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.
2025 yılı ağustos ayında bir önceki aya göre %2,5 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %31,4 oranında artmış, reel olarak ise %1,2 oranında azalmıştır.4 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde 2025 yılı ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,2, 41,1 ve 31,9 oranlarında artış gözlemliyoruz.
Gerek uygulanan politikaların etkisi gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre,5 inşaat maliyet endeksi 2025 yılı temmuz ayında bir önceki aya göre %1,41 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,98 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme
endeksi %1,79 artarken, işçilik endeksi %0,22 yükselmiştir. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,98, işçilik endeksi %31 yükselmiştir.
Gayrimenkul sektörü ve ekonominin başka önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından ağustos ayında açıklanan (II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2025) yapı ruhsatı6 verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından ruhsatlandırılan bina sayısının %47,4, daire sayısının %90,3 ve yüz ölçümün %61,8 arttığını gözlemliyoruz. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleri ise; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından yapı kullanma izini verilen bina sayısı %18,1 daire sayısı %44,3 ve yüz ölçüm %30,2 artmıştır. Yapım ruhsatlarının artması geçtiğimiz yıllarda zayıf seyreden talebin tekrar canlanacağına ilişkin beklentiler, arzın geçmiş yıllarda sınırlı olması, deprem konutu inşaatlarının hızlanması ve kentsel dönüşüm nedeniyle artmış görünmektedir. Yapı kullanım izinlerinin de bu çerçevede belli bir süre sonra artması beklenebilir. Ülkemiz çok ciddi deprem riski olan bir konuma sahiptir. Bu nedenle gerek konut gerek diğer inşaat çeşitlerinin depreme uygun yapılması ve eksiklerin giderilmesi de hayati bir önem taşımaktadır. En son 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen ve 11 ilimizi etkileyen deprem bunun tipik bir örneğidir. Başta İstanbul olmak üzere pek çok önemli şehir ve yerleşim yerimiz de aynı riskle karşı karşıyadır. Büyük depremlerin hem insani hem ekonomik yıkımı çok derin olmaktadır. Bu nedenle kentsel dönüşüm, altyapı dönüşümü, hukuk, sürdürülebilirlik, finansman sistemleri ve yöntemleri, sosyolojik ve coğrafi özellikler gibi pek çok disiplini içeren ortak çözümlerin hayata geçirilmesi önem taşımaktadır. Konuyla ilgili bakanlıklarımız, TOKİ ve pek çok sivil toplum örgütünün çabaları takdire şayandır. Ancak sürecin hızlandırılması gerektiği de ortadadır. Sektörler ve bileşenleriyle ilgili çözüm önerilerimiz daha önce hazırladığımız Mavi Kitap'ta yer almaktadır. Bu süreçte yapının inşaat yönüyle birlikte finansal sürecinin önemi giderek artmaktadır. Söz konusu nedenle yeni finansal araçlar-yeni finansal kurumlar ve pazarlara da ihtiyaç duyulmaktadır. Gayrimenkul sektörünün ekonomi ve finansal anlamada yapısal bir değişime ihtiyaç duyduğu da aşikârdır. Hem arz hem talep yönlü iktisadi/finansal çözümlerin ve buna bağlı çalışmaların önemi gün geçtikçe artmaktadır.
Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerde sürdürülebilir kârlılık ve risk yönetimi kavramlarına ağırlık verilmesi yerinde olacaktır. Dünya konjonktüründe görülen baş döndürücü gelişmeler ciddi bir sistemik risk yaratırken ülke içinde de yürütülen ekonomik programın etkileri inşaat ve gayrimenkul şirketlerinin sistemik olmayan riskleri de iyi yönetmesini zorunlu kılmıştır.
4.5 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi
2025 yılının ilk sekiz ayında konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında artış kaydetmiş ve 978.070 adet olmuştur. Bu rakam, veri tarihinde en düşük konut kredisi faizlerinin görüldüğü 2020 yılının ilk sekiz ayındaki 1.024.534 adetlik satışın ardından kaydedilen en yüksek ikinci satış rakamı olarak dikkat çekmektedir.
Konut fiyatları 2025 yılının Ağustos ayında yıllık bazda %31,4 artış gösterirken aylık bazda artış yıl ortalamasına benzer şekilde %2,5 olarak gerçekleşmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekle birlikte Ağustos ayı itibarıyla -%1,2 olarak gerçekleşmiş ve bir önceki çeyreğe göre artış trendine devam etmiştir. Üç büyük ilden Ankara'da reel değişim, artışını sürdürerek %6,1 olurken İstanbul'da -%2,1, İzmir'de ise -%0,8 olarak hesaplanmıştır. Yeni konut fiyatlarında kısmi bir gerileme kaydedilmiştir. Yeni konut fiyatlarında 2025 yılı birinci çeyreği itibarıyla yıllık değişim %33,5 iken ikinci çeyrekte artış %32,3'e, Ağustos ayı itibarıyla ise %31,0'a gerilemiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise Haziran ayı itibarıyla -%1,5 olmuştur.
Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2025 yılının ilk sekiz ayında ilk satışlarda geçen yılın aynı dönemine göre %15,4, ikinci el satışlarda ise %24,0 oranında bir artış görülmüştür. Yılın ilk sekiz ayında, ilk satışlar 295.524 adet olarak kaydedilirken ikinci el satışlar 682.546 adede ulaşmıştır. Bu dönemde, ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %30,3'e kıyasla az bir gerilemeyle %30,2 olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2025 yılının ilk sekiz ayında 141.227 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup geçen yılın aynı dönemine kıyasla %84,7 oranında artış kaydedilmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı ilk sekiz ay itibarıyla %14,4 olarak gerçekleşmiştir. Konut kredisi faizleri ise yılın ilk çeyreğinde %40,1 iken ikinci çeyrekte %41,8'e yükselmiş, üçüncü çeyrekte %40,6 olmuştur. Diğer satışlarda 2025 yılının ilk sekiz ayında geçen yılın aynı dönemine göre %14,7 oranında bir artışla 836.843 adet satış gerçekleştirilmiştir.
Yabancılara yapılan satışlarda yılın ilk sekiz ayı itibarıyla 13.077 adetle geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla %13,2 oranında geride kaldığı gözlemlenmiştir. Bununla birlikte geçtiğimiz yıl yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bu dönemde %1,9 iken 2025 yılının ilk sekiz ayında %1,3'e gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım ilk sekiz ayda 2.253adetle Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. Aynı dönemde il bazında en yüksek satış 4.797 adetle İstanbul'da görülmüştür. İstanbul'un ardından az bir farkla 4.380 adetle Antalya ikinci sırayı, 1.036 adetle Mersin üçüncü sırayı almıştır.
Konut Üretimi
Konut Endeksleri
25-227
Konut Satışları
25-227
| Gayrimenkul Satın Alan İlk 10 Ülke Vatandaşı* | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ç2'25 Sıralaması (Ç2'24 Sıralaması) |
İlk 10 Ülke Vatandaşı | Ç2'25 Toplam Taşınmaz Sayısı |
Ç2'24 Toplam Taşınmaz Sayısı |
||||
| 1(1) | Rusya Federasyonu | 2.812 | 3.657 | ||||
| 2 (2) | İran | 1.546 | 1.615 | ||||
| 3 (3) | Ukrayna | 1.161 | 1.135 | ||||
| 4 (4) | Almanya | 1.152 | 1.066 | ||||
| 5 (5) | Irak | 1.024 | 859 | ||||
| 6 (7) | Azerbaycan | 776 | 691 | ||||
| 7 (-) | Çin | 578 | 516 | ||||
| 8 (6) | Kazakistan | 551 | 713 | ||||
| 9 (9) | Suudi Arabistan | 503 | 498 | ||||
| 10 (8) | İngiltere | 449 | 467 | ||||
| Diğer | 7.271 | 7.152 | |||||
| Toplam | 17.823 | 18.369 |
| Yabancılar Tarafından Tercih Edilen İlk 10 Şehir* | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ç2'25 Sıralaması (Ç2'24 Sıralaması) |
İlk 10 Ülke Vatandaşı | Ç2'25 Toplam Taşınmaz Sayısı |
Ç2'24 Toplam Taşınmaz Sayısı |
|||||
| 1 (2) | İstanbul | 6.817 | 6.647 | |||||
| 2 (1) | Antalya | 5.264 | 6.037 | |||||
| 3 (3) | Mersin | 1.477 | 1.474 | |||||
| 4 (7) | Ankara | 612 | 487 | |||||
| 5 (6) | Bursa | 396 | 480 | |||||
| 6 (4) | Muğla | 388 | 365 | |||||
| 7 (5) | Yalova | 385 | 433 | |||||
| 8 (9) | İzmir | 366 | 330 | |||||
| 9 (8) | Aydın | 332 | 369 | |||||
| 10 (-) | Sakarya | 283 | - | |||||
| Diğer | 1.503 | 1.747 | ||||||
| Toplam | 17.823 | 18.369 |
Konut Kredileri
25-227
4.5 İstanbul'da Ofis Sektör Analizi
2025'in üçüncü çeyreğinde küresel ekonomi, jeopolitik gerilimler ve ticaret politikalarındaki belirsizliklerin etkisiyle temkinli bir seyir izlemeye devam etti. Dünya genelinde enflasyon yavaşlama eğilimini korusa da, özellikle enerji ve hizmet fiyatları yüksek seyrini sürdürdü. Türkiye'de ise enflasyon Ağustos'ta %32,95'ten Eylül'de %33,29'a yükselerek düşüş temposunun yavaşladığını gösterdi. Merkez Bankası, fiyat istikrarını desteklemek amacıyla politika faizini yüksek seviyede tutmayı sürdürdü. Bu dönemde tüketim tarafında kısmi bir durgunluk, yatırım kararlarında ise temkinli bir yaklaşım öne çıktı. Genel olarak üçüncü çeyrek, fiyat baskılarının sürdüğü ancak ekonominin kontrollü biçimde dengelenmeye çalıştığı bir dönem olarak öne çıkmaktadır. 2025 yılının üçüncü çeyreğinde birincil ofis kiraları ABD\$50/m2 olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla dolar bazında %11 oranında artış göstermiştir. Aynı zamanda ₺ bazında ise %35 artışla ₺2.034/m2'ye ulaşmış ve Eylül ayı enflasyonu olan %33'ü seviyesinin üstünde bir artış göstermiştir. Böylece, birincil kira seviyesi, bugüne kadarki en yüksek düzeye ulaşarak bir kez da rekor tazelemiştir.
2025 yılının üçüncü çeyreğinde, İstanbul Finans Merkezi'nin kademeli olarak pazara dahil olması sonucu yeni arz eklenmiş ve böylece İstanbul ofis pazarının toplam arzı 7,21 milyon m²'ye yükselmiştir. Üçüncü çeyrekte toplamda 21.167 m² yeni kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Böylece yılın ilk üç çeyreğinde toplam 75.856 m² yeni kiralama işlemi kaydedilmiştir. Böylece bir önceki yılın ilk üç çeyreğinin toplamına kıyasla metrekare bazında %5 oranında düşüş kaydedilmiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde yeni kiralama anlaşmaları toplam kiralamaların metrekare bazında %48'ini, adet bazında ise %50'sini oluşturmaktadır. Bununla birlikte üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %4'ü MİA'da gerçekleşmiştir. İşlemlerin çoğunluğu %53 ile MİA dışı Avrupa yakasında gerçekleşmiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Bahçıvan Gıda (6.627 m², Skyland), Borusan ENBW (2.516 m², Quick Tower), Arena Bilgisayar (2.021 m², Premier Campus) ve Ziraat Bankası (1.250 m², Galataport) bulunmaktadır. 2025 yılının üçüncü çeyreğinde öne çıkan en büyük yatırım işlemleri arasında, İş GYO'nun Ankara İş Kulesi'ni Çelikler Grubu'na 1 milyar 215 milyon ₺ bedelle satışı ile Ahlatçı Holding'in Ümraniye'de yer alan 4B Plaza'yı satın alması yer almaktadır.
Ofis pazarında talep, büyük ölçüde hazır dekorasyonlu (fit-out) alanlar üzerinde yoğunlaşmaktadır. Enflasyonist ortamda hem inşaat ve mobilya maliyetlerinin hem de taşınma giderlerinin yüksek seyretmesi, kullanıcıları taşınmadan önce ciddi yatırım gerektirmeyen, hemen kullanılabilir ofis alanlarına yöneltmektedir. Bu eğilim, özellikle kiracı yenilemelerinde belirgin olup, birçok işlem mevcut dekorasyonu koruyarak "plug & play" konseptli alanlarda gerçekleşmektedir. Buna karşılık, şap-sıva (shell & core) ofis alanlarına yönelik talebin sınırlı
kaldığı gözlemlenmektedir. Bir diğer talebi yönlendiren unsur, sismik güvenlik konusudur. Deprem yönetmeliğine uygun, nitelikli ofis alanlarına olan talep belirgin biçimde artmıştır. Kiracıların önemli bir kısmı, özellikle eski yapı stokuna sahip binalardan çıkarak daha yüksek sismik güvenlik standardına sahip ofislerin tercih edilmektedir. Bu yoğun talep karşısında yeni arzın sınırlı kalması, kira fiyatlarını yukarıya taşımaktadır.
| Ç1'25 | Ç2′25 | Ç3′25 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Avrupa Yakası | Stok (bin m²) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m²/ay) |
Stok (bin m²) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m²/ay) |
Stok (bin m²) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m²/ay) |
| Levent-Etiler | 920 | 8,99 | 45 | 920,9 | 8,07 | 46 | 920,9 | 7,53 | 50 |
| Maslak | 927 | 11,88 | 32 | 927,0 | 14,54 | 32 | 927,0 | 14,68 | 32 |
| Z.Kuyu-Şişli Hattı | 529 | 3,94 | 32 | 529,3 | 5,18 | 32 | 529,3 | 5,05 | 32 |
| Taksim ve Çevresi | 248 | 12,49 | 20 | 248,1 | 12,03 | 20 | 248,1 | 9,96 | 20 |
| Kağıthane | 308 | 18,38 | 20 | 308,7 | 19,79 | 21 | 308,7 | 20,00 | 24 |
| Beşiktaş* | 105 | 24,01 | 35 | 105,1 | 25,13 | 35 | 105,1 | 19,59 | 35 |
| Batı İstanbul** | 837 | 4,36 | 12 | 837,6 | 4,12 | 12 | 837,6 | 4,00 | 15 |
| Cendere-Seyrantepe | 363 | 15,03 | 23 | 363,3 | 15,03 | 24 | 363,3 | 13,20 | 30 |
| Ç1′25 | Ç2'25 | Ç3′25 | |||||||
| Anadolu Yakası | Stok (bin m²) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m²/ay) |
Stok (bin m²) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m²/ay) |
Stok (bin m²) |
Boşluk Oranı (%) |
Birincil Kira (USD/m²/ay) |
| Kavacık | 93 | 6,40 | 21 | 93,4 | 6,40 | 18 | 93,4 | 6,40 | 18 |
| Ümraniye | 745 | 5,24 | 25 | 745,2 | 5,15 | 25 | 745,2 | 5,39 | 28 |
| Altunizade | 134 | 23,20 | 24 | 134,7 | 23,20 | 24 | 134,7 | 24,10 | 25 |
| Kozyatağı | 786 | 13,11 | 28 | 786,8 | 13,16 | 32 | 786,8 | 12,43 | 35 |
| Doğu İstanbul*** | 634 | 15,81 | 15 | 634,8 | 13,60 | 15 | 634,8 | 13,00 | 17 |
| Finans Merkezi*** | 537 | 0,00 | 35 | 537,8 | 0,00 | 35 | 578,6 | 7,05 | 35 |
| Kiralama İşlemleri | |||
|---|---|---|---|
| Ç1'25 | Ç2'25 | Ç3′25 | |
| Gerçekleşen Toplam Kiralama İşlemi (bin m²) | 67.089 | 38.410 | 21.167 |
| [Prime] Birincil Kira (USD/m²/ay)* | 45 | 46 | 50 |
| [Prime] Birincil Getiri Oranı (%) | 7,25 | 7,25 | 7,25 |
| Toplam Stok (milyon, m²) | 7,18 | 7,18 | 7,21 |
| Boşluk Oranı (%) | 9,83 | 9,98 | 10,08 |
| Gelecek Arz (İnşaat halinde, bin m²) | 1,149 | 1,149 | 1,100 |
| Yeşil Bina Sertifikalı Ofis Stoku (bin, m²) | 2.702 | 2.702 | 2.702 |
4.6 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Eylül sonu itibariyle 1358,28 puan seviyesinde gerçekleşmiştir. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 395,80 puan artış gösterirken, aylık 14,57puan artış göstermiştir. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 372,85 puanlık bir artış yaşanmıştır.
5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER
5.1 Bölge Analizi
İstanbul, 41° K, 29° D koordinatlarında yer alan İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları'nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası'nın su ayrım çizgisi ile
sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
5747 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun"la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu olmak üzere 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'nda toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul, Türkiye'nin ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Türkiye'deki en büyük sanayi merkezi olarak sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırmahaberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer
tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
Kartal, İstanbul'un Anadolu yakasında, Marmara Denizi kıyısında, Kocaeli Yarımadası'nın güney batısında yer alan bir ilçedir. ADNK 2023 nüfus sayımına göre 475.042 nüfusa sahiptir. Mücavir alanıyla birlikle 48.000 m² yüzölçümü olan bir ilçedir. Kartal ilçesi, batıda
Maltepe, kuzeyde Sancaktepe, kuzeydoğuda Sultanbeyli ve doğuda Pendik ilçeleriyle çevrilidir. İstanbul'un en yüksek yeri Aydos Tepesi ve İstanbul'un Balkonu diye adlandırılan Yakacık Tepesi Kartal'dadır.
İlçe Kocaeli yarımadasının güneybatı kesiminde yer alır. Doğusunda Pendik, batısında Maltepe, kuzeyinde Sultanbeyli ve Sancaktepe ilçeleri, güneyinde ise Marmara Denizi ile çevrilidir. Kartal yirmi mahalleden oluşmakta olup, 2186 adet cadde ve sokağa sahiptir. Yüzölçümü Aydos Ormanı dahil 391,73 km²'dir.
Karadeniz'in yağışlı iklimi ile Akdeniz'in ılıman iklimi arasında kalan Kartal kışın Balkan Yarımadası'nın soğuk, Karadeniz'in yağışlı ve Akdeniz'in ılıman güneşli ikliminin etkisinde kalır. Bu nedenle kıştan ilkbahara, yazdan sonbahara geçiş çok defa fark edilmez. Kış aralık ayından Nisan ayına kadar sürer, ortalama 7 gün kar yağar, yaklaşık 25 gün de don olur. Yazları sıcak ve kurak olup ortalama sıcaklık 24 derecedir. Kış ortalama sıcaklığı ise 5-6 derece civarındadır. İlçede poyraz ve lodos hakim rüzgarlardır.
Kartal ilçesinin sosyo-kültürel yapısı çeşitlilik gösterir. Bunda iç göçün ve buna bağlı olarak artan nüfusun etkisi büyüktür. Cumhuriyetin erken yıllarında endüstriyel bir bölge olarak tasarlanan ve gelişen Kartal, özellikle 80'lerden sonra, İstanbul'un merkezi yaşama alanlarından birine dönüşmüştür. Buna bağlı olarak kültürel yaşam da hızla gelişmiştir.
2010 yılında kurulan Süleyman Şah Üniversitesi ilçe sınırları içerisinde kurulmuş ilk yükseköğrenim kurumudur. İstanbul Şehir Üniversitesi de Kartal'da bulunmaktadır. Ayrıca Marmara Üniversitesi Özcan Sabancı Sağlık Bilimleri Fakültesi ve Maltepe Üniversitesi Hemşirelik Yüksekokulu Kartal'dadır. Kartal ilçesi sağlık kurumları açısından İstanbul'un en zengin ilçelerinden birisidir. İlçede 4 adet devlet hastanesi, 3 adet özel hastane, 5 adet poliklinik, 9 adet tıp merkezi bulunmaktadır. İlçenin en büyük hastanesi olan Kartal Dr. Lütfi Kırdar Eğitim ve Araştırma Hastanesi 2019 yılında yeni binasında hizmet vermeye başlamıştır. Ayrıca Kartal'ın bütün mahallelerinde çok sayıda eczane, özel muayenehane bulunmaktadır.
İlçe İstanbul'un Anadolu yakasının en önemli oto sanayi sitelerinden biri Kartal sınırları içindedir (Kartal Oto Sanayi Sitesi). Kartal'ın en önemli sanayi kuruluşu ise 5 kıtaya ihracat yapan HABAŞ'tır. Şirketin sınaî ve tıbbî tüp gaz dolum tesisleri, Kartal'da yer almaktadır. Bir diğer önemli sanayi tesisi ise Esentepe Mahallesi'nde bulunan Milangaz dolum tesisidir.
Ticarette ise ilçede hemen hemen her alanda faaliyet gösteren büyük ve küçük işletmeler yer almaktadır. Kartal'da bulunan Anatolium Marmara AVM en önemli ticaret merkezi konumundadır. İlçenin bankalar caddesi konumunda bulunan Ankara Caddesi üzerinde ve etrafında Ziraat Bankası, Vakıfbank, Halk Bankası, Türkiye İş Bankası, Yapı ve Kredi Bankası, Garanti Bankası, TEB, Akbank gibi büyük bankaların şube ve ATM'leri, birkaç döviz bürosu ve kuyumcular bulunmaktadır.
Son yıllarda ilçede yapılan büyük ölçekli rezidanslar nedeniyle demografik yapısında ciddi bir değişim gerçekleşmiştir. Kartal'da ortalama oturma süresi 17,22 yıldır. 1987 yılında Pendik, 1992 yılında Maltepe ve Sultanbeyli ve 2009 yılında Samandıra beldesinin Kartal ilçesinden ayrılması nedeniyle Kartal ilçesinin nüfusunda azalma meydana gelmiştir.
5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri
Değerleme konusu gayrimenkuller İstanbul İli, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12710 ada 1 parsel, 12713 ada 1 parsel ve 12714 ada 1 parsel numaralı, arsa vasıflı taşınmazlar üzerinde geliştirilen Batıyakası 1. Etap Projesidir.
Taşınmazlar yaklaşık olarak 40.90355 derece enlem ve 29.19925 derece boylam koordinatlarında konumludur.
Değerleme konusu taşınmazların çevresi konut nitelikli gelişmiştir. Bölgede genellikle 5-6 katlı apartman tipi yapılar mevcuttur. D-100 karayoluna yakın olup çevresinde 30 yaş üzeri atıl sanayi ve depolama yapıları ile Taş Ocağı sebebi ile oluşmuş göl alanı bulunmaktadır.
Bölge yapılaşmasını büyük ölçüde tamamlamıştır. Bölgeye ulaşım toplu taşıma araçları ile sağlanabilmektedir.
Gayrimenkullerin Ana Arterlere Göre Uzaklığı:
Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölge, Kartal Köprüsüne takribi 5 km, Pendik Marinaya takribi 8 km, 15 Temmuz Şehitler Köprüne takribi 22 km, İstanbul Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanına takribi 20 km, Avrasya Tüneline takribi 30 km, Orhangazi Köprüsüne takribi 40 km mesafede konumludur.
5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri
Rapora konu gayrimenkullere ilişkin tapu ve takyidat bilgileri Müşteri tarafından alınmıştır. Tapu ve takyidat bilgileri aşağıdaki paylaşılmış olup, tapu kayıt belgesi rapor ekinde sunulmuştur.
Taşınmazların tapu kayıtlarında müşterek olarak;
- ➢ 14.03.2013 tarih 5047 yevmiye numarası ile "İmar düzenlemesine alınmıştır." beyanı bulunmaktadır.
- ➢ 26.03.2013 tarih 5947 yevmiye numarası ile "İmar düzenlemesine alınmıştır." beyanı bulunmaktadır.
- ➢ 19.10.2020 tarih 29732 yevmiye numarası ile "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır." beyanı bulunmaktadır.
- ➢ 06.07.2021 tarih 22447 yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: 3915866 başvuru numarası ile alınan 02/03/2019 tarih 86484pv5 belge numaralı yapı kayıt belgesinin iptali sebebi ile bu evrak ile işlem yapılmaması yönünce yazı mevcuttur. )Tarih: 05/07/2021 Sayı: 1260531" beyanı bulunmaktadır.
- ➢ 13.07.2021 tarih 23803 yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: 1625060 başvuru numarası ile alınan 17/12/2019 tarih KTBJL8BL belge numaralı yapı kayıt belgesinin iptali sebebi ile bu evrak ile işlem yapılmaması yönünce yazı mevcuttur. )Tarih: 05/07/2021 Sayı: 1261378" beyanı bulunmaktadır.
12713 ada 1 parselin tapu kayıtlarında;
➢ 06.07.2021 tarih 22455 yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: 1059186 başvuru numarası ile alınan 17.01.2019 tarih 2VNLYZY7 belge numaralı yapı kayıt belgesinin iptali sebebi ile bu evrak ile işlem yapılmaması yönünde yazı mevcuttur.) Tarih: 05.07.2021 Sayı: 1262138" beyanı bulunmaktadır.
12714 ada 1 parselin tapu kayıtlarında;
- ➢ 04.12.2020 tarih 35375 yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: 1749664 Başvuru numarası ile alınan 20/09/2018 başvuru tarihli ve 945I2JOKbelge numaralı Yapı Kayıt Belgesinin iptaline yönelik Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün yazısı mevcuttur. ) Tarih: 03/12/2020 Sayı: 114044" beyanı bulunmaktadır.
- ➢ 04.12.2020 tarih 35388 yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: 1749858 Başvuru numarası ile alınan 20/09/2018 başvuru tarihli ve 227I44VP belge numaralı Yapı Kayıt Belgesinin
iptaline yönelik Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün yazısı mevcuttur. ) Tarih: 03/12/2020 Sayı: 113896" beyanı bulunmaktadır.
- ➢ 04.12.2020 tarih 35392 yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: 4569229 Başvuru numarası ile alınan 28/06/2018 başvuru tarihli ve RSKR22YNbelge numaralı Yapı Kayıt Belgesinin iptaline yönelik Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün yazısı mevcuttur.) Tarih: 03/12/2020 Sayı: 113941" beyanı bulunmaktadır.
- ➢ 15.10.2018 tarih 23265 yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Bakanlığımızca değişik ihtiyaçlara talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilecektir.) Tarih: - Sayı: 43776" beyanı bulunmaktadır." beyanı bulunmaktadır.
- ➢ 31.03.1983 tarih 725 yevmiye numarası ile "Krokisinde sarı ve kırmızı ile işaretli toplam 322,40 m² lik kısımların 99 yıllığı 1 TL bedelle ve 99 yıl sure ile TEK Genel Müdürlüğü lehine kira mukavelesi y.725 31/03/1983 1094 ada 129 parsel ile 2796 ada 8 parsel ile müşterektir." şerhi bulunmaktadır.
- ➢ 20.12.2023 tarih 49151 yevmiye numarası ile "0.99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (481,93 m²'lik kısımda trafo merkez ve kablo geçiş yer, tesis edilmiştir.)
Taşınmazlara ait tapu ve mülkiyet bilgileri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Tapu Bilgileri | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İl | İstanbul | İstanbul | İstanbul | |||||||
| İlçe | Kartal | Kartal | Kartal | |||||||
| Mahalle | Esentepe | Esentepe | Esentepe | |||||||
| Ada/Parsel | 12710/1 | 12713/1 | 12714/1 | |||||||
| Anataşınmaz Nitelik | Arsa | Arsa | Arsa | |||||||
| Yüzölçüm, m² | 5.902,52 | 3.769,85 | 28.661,96 | |||||||
| Cilt/Sayfa No | 9/861 | 9/867 | 9/871 | |||||||
| Tarih / Yevmiye No | 14.10.2021 - 36023 | 14.10.2021 - 36023 | 14.10.2021 - 36023 | |||||||
| Edinme Sebebi | Satış | Satış | Satış |
Taşınmazların tapu kayıtlarında kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
5.4 Kadastral Durum Bilgileri
Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu ana taşınmazların kadastral durum bilgileri aşağıdaki gibidir.
| İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçüm(m²) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İstanbul | Kartal | Esentepe | 12710 | 1 | Arsa | 5.902,52 | |||
| İstanbul | Kartal Esentepe 12713 1 Arsa |
||||||||
| İstanbul | Kartal | Esentepe | 12714 | 1 | Arsa | 28.661,96 | |||
| 38.334,33 |
5.5 İmar Durum Bilgileri
Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre rapora konu parsel parseller 22.04.2022 tasdik tarihli Esentepe ve Çavuşoğlu Mahalleleri, Millet Bahçesi ve Çevresine İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında kalmakta olup plan fonksiyonları ve yapılaşma koşulları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Ada | Parsel | İmar Fonksiyonu | Yapılaşma Koşulları |
|---|---|---|---|
| 12710 | 1 | Ticaret + Konut (TİCK) | KAKS: 1,80 - H: Z + 9 Kat |
| 12713 | 1 | Ticaret + Konut (TİCK) | KAKS: 1,80 - H: Z + 9 Kat |
| 12714 | 1 | Ticaret + Konut (TİCK) | KAKS: 1,80 - H: Z + 9 Kat |
5.6 Yasal İzin ve Belgeler
Rapora konu parseller üzerinde yer alan Batıyakası 1. Etap projesine ait yapı ruhsatı ve mimari proje bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiş olup belgeler rapor ekinde sunulmuştur.
➢ Yapı Ruhsatı Bilgileri
| Birim | Kat Sayısı | Yapı | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Belge Türü | Blok | Tarih | No | Nitelik | Adedi | Alan, m² | Kot Altı | Kot Üstü | Toplam | Sınıfı / Grubu |
|
| Mesken | 39 | 7.978,21 | ||||||||||
| 12710/1 | Yeni Yapı | A | 30.12.2022 | 639 | Ofis ve İşyeri |
6 | 788,76 | 6 | 7 | 13 | 4C | |
| Ruhsatı | Ortak Alan |
8.733,80 | ||||||||||
| Toplam | 45 | 17.500,77 | ||||||||||
| Mesken | 82 | 6.924,34 | ||||||||||
| 12710/1 | Tadilat | A | 5.09.2024 | Ofis ve İşyeri |
6 | 767,25 | 13 | 4C | ||||
| 356 6 Ortak 9.847,27 Alan |
7 | |||||||||||
| Toplam | 88 | 17.538,86 | ||||||||||
| Mesken | 93 | 8.051,42 | ||||||||||
| 12710/1 | Yeni Yapı Ruhsatı |
B | 30.12.2022 | 639 | Ortak Alan |
7.707,46 | 7 | 7 | 14 | 4C | ||
| Toplam | 93 | 15.758,88 | ||||||||||
| Mesken | 93 | 8.051,42 | ||||||||||
| 12710/1 | Tadilat | B | 5.09.2024 | 356 | Ortak Alan |
7.707,46 | 7 | 7 | 14 | 4C | ||
| Toplam | 93 | 15.758,88 | ||||||||||
| Mesken | 47 | 4.122,68 | ||||||||||
| Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri |
7 | 547,78 | |||||||||
| 12713/1 | Ruhsatı | A | 4.03.2022 | 85 | Ortak Alan |
4.435,13 | 3 | 7 | 10 | 4C | ||
| Toplam | 54 | 9.105,59 | ||||||||||
| Mesken | 47 | 4.122,68 | ||||||||||
| İsim | Ofis ve İşyeri |
7 | 547,78 | |||||||||
| 12713/1 | Değişikliği Ruhsatı |
A | 26.08.2022 | 350 | Ortak Alan |
4.435,13 | 3 | 7 | 10 | 4C | ||
| Toplam | 54 | 9.105,59 | ||||||||||
| Mesken | 43 | 3.741,36 | ||||||||||
| 12713/1 | Yeni Yapı Ruhsatı |
B | 4.03.2022 | 85 | Ofis ve İşyeri |
4 | 478,77 | 3 | 8 | 11 | 4C | |
| Ortak Alan |
3.317,70 |
| Birim Ada/Parsel Belge Türü Blok Tarih No Nitelik Alan, m² Adedi Kot Altı Kot Üstü Toplam Toplam 47 7.537,83 Mesken 43 3.741,36 Ofis ve 4 478,77 İsim İşyeri 12713/1 Değişikliği B 26.08.2022 350 3 8 11 Ortak Ruhsatı 3.317,70 Alan Toplam 47 7.537,83 Mesken 45 6.493,71 Ofis ve 6 736,77 İşyeri Yeni Yapı 12714/1 A 4.03.2022 84 1 8 9 Ruhsatı Ortak 2.941,07 Alan Toplam 51 10.171,55 Mesken 45 6.493,71 Ofis ve 6 736,77 İşyeri 12714/1 Tadilat A 1.09.2022 358 1 8 9 Ortak 2.983,05 Alan Toplam 51 10.213,53 Mesken 50 8.240,65 Yeni Yapı Ortak 12714/1 B 4.03.2022 84 4.727,92 2 8 10 Ruhsatı Alan Toplam 50 12.968,57 Mesken 62 9.465,14 Ortak 12714/1 Tadilat B 1.09.2022 358 5.408,28 2 10 12 Alan Toplam 62 14.873,42 Mesken 54 8.800,57 Yeni Yapı Ortak 12714/1 C 4.03.2022 84 5.475,93 3 8 11 Ruhsatı Alan Toplam 54 14.276,50 Mesken 82 12.178,67 Ortak 12714/1 Tadilat C 1.09.2022 358 10.697,73 4 10 14 Alan Toplam 82 22.876,40 Mesken 58 9.127,59 Yeni Yapı Ortak 12714/1 D 4.03.2022 84 8.222,62 4 8 12 Ruhsatı Alan Toplam 58 17.350,21 Mesken 78 12.421,02 Ortak 12714/1 Tadilat D 1.09.2022 358 5.870,20 4 10 14 Alan Toplam 78 18.291,22 Mesken 77 10.680,45 Yeni Yapı Ortak |
Kat Sayısı | Yapı | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sınıfı / Grubu |
|||||||||||
| 4C | |||||||||||
| 4C | |||||||||||
| 4C | |||||||||||
| 4C | |||||||||||
| 4C | |||||||||||
| 4C | |||||||||||
| 4C | |||||||||||
| 4C | |||||||||||
| 4C | |||||||||||
| Ruhsatı Alan |
12714/1 | E | 4.03.2022 | 84 | 5.268,96 | 4 | 8 | 12 | 4C | ||
| Toplam 77 15.949,41 |
|||||||||||
| Mesken 76 12.032,80 |
|||||||||||
| Ofis ve 2 354,71 İşyeri |
|||||||||||
| 12714/1 Tadilat E 1.09.2022 358 4 10 14 Ortak |
4C | ||||||||||
| 7.274,94 Alan |
|||||||||||
| Toplam 78 19.662,45 |
|||||||||||
| Mesken 73 10.159,14 Ofis ve |
|||||||||||
| 3 454,45 İşyeri Yeni Yapı |
|||||||||||
| 12714/1 F 4.03.2022 84 4 8 12 Ruhsatı Ortak 6.851,94 |
4C | ||||||||||
| Alan | |||||||||||
| Toplam 76 17.465,53 Mesken 77 11.441,78 |
|||||||||||
| Ofis ve | |||||||||||
| 7 900,28 İşyeri 12714/1 Tadilat F 1.09.2022 358 3 10 13 |
|||||||||||
| Ortak 8.050,47 Alan |
4C | ||||||||||
| Toplam | 84 | 20.392,53 | |||||||||
| Birim | Kat Sayısı | Yapı | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Belge Türü | Blok | Tarih | No | Nitelik | Adedi | Alan, m² | Kot Altı | Kot Üstü | Toplam | Sınıfı / Grubu |
| Ofis ve İşyeri |
7 | 855,64 | |||||||||
| Yeni Yapı Ruhsatı |
Ortak Alan |
7.000,01 | |||||||||
| Toplam | 69 | 16.868,82 | |||||||||
| Mesken | 47 | 7.352,30 | |||||||||
| Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri |
10 | 1.063,28 | 4C | |||||||
| 12714/1 | H Ruhsatı |
4.03.2022 | 84 | Ortak Alan |
8.259,25 | 3 | 8 | 11 | |||
| Toplam | 57 | 16.674,83 | |||||||||
| 358 | Mesken | 47 | 7.352,30 | 11 | |||||||
| Ofis ve İşyeri |
10 | 1.063,28 | 4C | ||||||||
| 12714/1 | Tadilat | H | 1.09.2022 | Ortak Alan |
8.434,00 | 3 | 8 | ||||
| Toplam | 57 | 16.849,58 | |||||||||
| Mesken | 47 | 7.352,30 | |||||||||
| Ofis ve İşyeri |
10 | 1.063,28 | |||||||||
| 12714/1 | Tadilat H |
9.05.2023 | 127 | Ortak Alan |
8.434,00 | 3 | 8 | 11 | 4C | ||
| Toplam | 57 | 16.849,58 |
➢ Yapı Kullanma İzin Belgeleri Bilgileri
Rapora parseller üzerinde yer alan projenin inşaatı devam etmekte olup yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır.
➢ Mimari Proje Bilgisi
Rapora konu taşınmazların konumlu olduğu bloklara ait mimari proje bilgileri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Ada/Parsel | Blok | Mimari Proje Tarihi |
|---|---|---|
| A | ||
| 12710/1 | B | 22.08.2024 Tadilat |
| A | ||
| 12713/1 | B | 21.02.2022 |
| A | ||
| B | ||
| C | ||
| D | ||
| 12714/1 | E | 05.08.2022 Tadilat |
| F | ||
| G | ||
| H |
➢ Enerji Kimlik Belgesi
Rapora parseller üzerinde yer alan projenin inşaatı devam etmekte olup enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri
Rapora konu 12710 ada 1 parselde yer alan projeye ilişkin yapı denetimleri Fatih Mahallesi, Gazi Mustafa Kemal Atatürk Caddesi No: 4 / 3 Büyükçekmece / İstanbul adresinde kayıtlı olan Optima Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmaktadır.
Rapora konu 12713 ada 1 parselde yer alan projeye ilişkin yapı denetimleri İçerenköy Mahallesi, İhsanbey Sokak, No: 2 / 4 Ataşehir / İstanbul adresinde kayıtlı olan Kreatif Yapı Denetim Limited Sirketi tarafından yapılmaktadır.
Rapora konu 12714 ada 1 parselde yer alan projeye ilişkin yapı denetimleri Fetih Mahallesi, Eski Çiftlik Yolu Caddesi, İşleyen Plaza, No: 51 / 6 Ataşehir / İstanbul adresinde kayıtlı olan Sinçe Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmaktadır..
5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri
Rapora konu Batıyakası 1. Etap Projesi, toplamda 38.334,33 m² yüzölçümlü, topografik olarak yüksek eğimli, geometrik olarak amorf bir forma sahip 3 adet parsel üzerinde yer almaktadır.
Emlak Konut GYO ve Yıldızlar Grup ortaklığıyla inşaatına başlanan Batıyakası 1. Etap Projesi kapsamında 12 adet blokta 794 adet konut ve 49 adet ticari nitelikli olmak üzere toplamda 843 adet birim bulunmaktadır.
Proje bünyesinde Açık Hava Alışveriş Caddesi, konforlu uzaktan çalışma alanları yer almaktadır.
Emlak Konut GYO A.Ş.'nden alınan bilgilere göre son hakediş raporu doğrultusunda projenin tamamlanma oranı % 57,94'dir.
Parsellerde yer alan bloklara ait konut tipleri ve dükkan dağılımları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Ada/Parsel | Blok / Tip |
1+1 | 2+1 | 2+1 Dubleks |
3+1 | 3+1 Dubleks |
4+1 | 4+1 Dubleks |
5+1 Dubleks |
Dükkan | Toplam |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12710/1 | Α | 51 | 23 | 6 | - | 2 | - | - | - | 6 | 88 |
| 12710/1 | В | 44 | 49 | - | - | - | - | - | - | - | 93 |
| 1271271 | Α | 28 | 19 | - | - | - | - | - | - | 7 | 54 |
| 12713/1 | В | 16 | 27 | - | - | - | - | - | - | 4 | 47 |
| Α | 2 | 32 | - | 10 | - | 1 | - | - | 6 | 51 | |
| В | 3 | 28 | - | 28 | - | 3 | - | - | - | 62 | |
| С | 3 | 49 | - | 22 | 3 | 1 | 3 | 1 | - | 82 | |
| 1251 1 /1 | D | 3 | 34 | - | 32 | 2 | 3 | 2 | 2 | - | 78 |
| 12714/1 | Е | 3 | 34 | - | 32 | 2 | 1 | 2 | 2 | 2 | 78 |
| F | 4 | 33 | - | 37 | - | 3 | - | - | 7 | 84 | |
| G | 3 | 26 | - | 30 | - | 3 | - | - | 7 | 69 | |
| Н | 1 | 24 | - | 19 | - | 3 | - | - | 10 | 57 | |
| Toplan | 1 | 161 | 378 | 6 | 210 | 9 | 18 | 7 | 5 | 49 | 843 |
5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması
Proje, yasal izin ve belgelerine uygun olarak inşa edilmektedir.
5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler
Olumlu Özellikler
• Yapılması planlanan Millet Bahçesi yanı olmaları sebebiyle gölet manzarasına sahip olacak olmaları.
Olumsuz Özellikler
- Bölgede benzer nitelikte proje arzının fazla olması.
- Genel ekonomik dalgalanmalar ve belirsizliklerin gayrimenkul piyasasına yansıyacak etkileri.
5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler
Söz konusu taşınmazların son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım – satım işlemleri ve gayrimenkullerin hukuki durumunda meydana gelen değişikliklerin tespiti için Kartal Tapu Müdürlüğüne başvuru yapılmış ancak tarafımıza kütük incelemesi için izin verilmemiştir.
Rapora konu taşınmazlar, İstanbul ili, Kartal İlçesi, Esentepe ve Çavuşoğlu Mahalleleri, Millet Bahçesi ve Çevresine İlişkin 1/1000 ölçekli 15.10.2020 tt'li Uygulama İmar Planı ve 22.10.2020 onanlı, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği kapsamında Konut + Ticaret Alanı (TİCK) fonksiyonunda KAKS: 1,80, H: Z + 7 Kat yapılaşma koşullarına sahipken 22.04.2022 tarihinde onaylanan imar planında aynı fonksiyonda KAKS: 1,80, H: Z + 9 Kat yapılaşma koşulları olarak değişiklik göstermiştir. Taşınmazların mülkiyetinde son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım – satım işlemi bulunmamaktadır.
5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak 03.09.2021 tarih ve 45636 sayılı noter onaylı sözleşme bulunmaktadır.
Sözleşmeye göre (Yüklenici) Yıldızlar İnşaat ve Ticaret A.Ş. ve (Şirket) Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Arsa Satış Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) 1.150.000.000 TL+KDV (Birmilyaryüzellimilyon TürkLirası) üzerinden, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) %35,10 (yüzde otuzbeşvirgülon) oranı karşılığı ve Asgari Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) 403.650.000 TL+KDV (Dörtyüzüçmilyonaltıyüzellibin TürkLirası)'dir.
5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım
Değerleme konusu gayrimenkuller için en etkin ve verimli kullanım analizi yapılmamıştır.
5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Değerleme konusu gayrimenkullerin değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate alınmıştır.
5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Değerleme konusu gayrimenkullerin yasal süreç detayları Rapor'un 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, 5.11 ve 5.12. bölümlerinde verilmiştir.
5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor 'un 5.8.'inci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir.
6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI
6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri
Rapor'un 3.3 'üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme çalışmasında söz konusu taşınmazın arsa vasıflı olması, proje inşaatının devam ediyor nedeni ile projenin mevcut durum ve tamamlanması durumundaki değer tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımında, arsanın değer tespitinde, gayrimenkule önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır. Ayrıca taşınmazın gelir getirici mülkler olması sebebiyle de "Gelir Yaklaşımı" kullanılmıştır. Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından iletilen onaylı çarşaf listedeki bağımsız birimlerin piyasa değeri tespitinde ise Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
Bu rapor kapsamında konu gayrimenkullerin Uluslararası Değerleme Standartlarına göre pazar değeri hesaplanacaktır.
6.3 Arsa Emsal Araştırması
| 25-227 |
|---|
| No | İletişim | Konum | Tapu Yüzölçümü, m² |
Yola Terk Alanı, m² |
Net Alan, m² |
Nitelik | İmar Fonksiyonu |
Değeri | Birim Değeri, ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Aydınoğlu İnşaat İsmail Aydın 0 (532) 168 53 53 |
Orta 10420/251 |
299,99 | 22,99 | 277,00 | Arsa | Konut KAKS: 1,50- Yençok: 15 Kat |
18.500.000,00 | 66.787,00 |
| 2 | İstanbul Jet Emlak Erdoğan Ovat 0 (535) 421 21 22 |
Orta 10392/8 |
337,01 | 41,43 | 295,58 | Arsa | Konut KAKS: 1,75- Yençok: 15 Kat |
24.000.000,00 | 81.196,29 |
| 3 | Teknik Emlak Gayrimenkul Ali Yiğit 0 (533) 461 61 08 |
Soğanlık 10338/2 |
200,87 | 20,55 | 180,32 | Arsa | Konut KAKS: 1,50- Yençok: 15 Kat |
9.300.000,00 | 51.575,26 |
| 4 | Rıfat Bey 0 (532) 789 79 80 |
Yakacık 12148/1 |
105,00 | 0,00 | 105,00 | Arsa | Konut KAKS: 1,50- Yençok: 15 Kat |
6.565.000,00 | 62.523,81 |
| 5 | Tümyef Ahmet Özdemir 0 (544) 145 04 44 |
Yakacık 12127/60 |
151,00 | 0,00 | 151,00 | Arsa | Konut KAKS: 1,50- Yençok: 15 Kat |
7.800.000,00 | 51.655,63 |
Emsal Analizi
Değerleme konusu taşınmazın mevcut imar durumuna göre bölgede emsal araştırması yapılmış ve raporda yer verilmiştir. Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, parselin konumu, cephesi vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, imar durumu, konum, büyüklük, mülkiyet yapısı, manzara kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak arsa birim değeri hesaplanmıştır.
Emsal Düzeltme Tablosu
| Emsal Analizi | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
| Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m² | 66.787,00 | 81.196,29 | 51.575,26 | 62.523,81 | 51.655,63 |
| Pazarlık Payı | 20,00% | 25,00% | 5,00% | 10,00% | 5,00% |
| Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, ₺/m² | 53.429,60 | 60.897,22 | 48.996,50 | 56.271,43 | 49.072,85 |
| İmar Fonksiyonu | Konut | Konut | Konut | Konut | Konut |
| Düzeltme | 5,00% | 5,00% | 5,00% | 5,00% | 5,00% |
| Yapılaşma Şartı | 1,50 | 1,75 | 1,50 | 1,50 | 1,50 |
| Düzeltme | 5,00% | 0,00% | 5,00% | 5,00% | 5,00% |
| Konum | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü |
| Düzeltme | 5,00% | 5,00% | 5,00% | 5,00% | 5,00% |
| Parsel Şekli | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Büyüklük | Çok Küçük | Çok Küçük | Çok Küçük | Çok Küçük | Çok Küçük |
| Düzeltme | -15,00% | -15,00% | -15,00% | -15,00% | -15,00% |
| Mülkiyet Yapısı | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Toplam Düzeltme | 0,00% | -5,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Düzeltme | 0,00 | -3.044,86 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² | 53.429,60 | 57.852,36 | 48.996,50 | 56.271,43 | 49.072,85 |
| Ortalama Birim Değer, ₺/m² | 53.124,55 |
Emsal analizi sonucu arsa m² birim değeri ortalama ~53.000,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
6.4 Konut Emsal Araştırması
| İletişim | Konum | Tip | Kat | Alan, m² | Fiyatı, ₺ | Birim Değeri, ₺/m² |
Ort. Birim Değer, ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Natura Hayat Gayrimenkul Ve Yatırım Şafak Çelik 0 (532) 522 74 00 |
1+1 | Bahçe Katı |
78,00 | 10.950.000,00 | 140.384,62 | ||
| Arc Luxury Real Estate Ayla Civelek 0 (532) 257 48 42 |
2+1 | 2 | 120,00 | 12.200.000,00 | 101.666,67 | ||
| Proemmar Gayrimenkul Ercan Beyribey 0 (532) 782 52 47 |
2+1 | 2 | 128,00 | 13.490.000,00 | 105.390,63 | ||
| Vadi Center Vadistanbul Yetkili Emlak Ofisi İsmail Türkmen 0 (532) 256 89 11 |
2+1 | 10 | 131,00 | 13.750.000,00 | 104.961,83 | ||
| Vadi Center Vadistanbul Yetkili Emlak Ofisi Caner Budak 0 (542) 793 19 91 |
Avrupa Konutları Esentepe |
3+1 | 8 | 150,00 | 16.900.000,00 | 112.666,67 | 118.314,71 |
| Vadi Center Vadistanbul Yetkili Emlak Ofisi İsmail Türkmen 0 (532) 256 89 11 |
3+1 | 8 | 150,00 | 17.900.000,00 | 119.333,33 | ||
| Vadi Center Vadistanbul Yetkili Emlak Ofisi Caner Budak 0 (542) 793 19 91 |
3+1 | 8 | 150,00 | 18.500.000,00 | 123.333,33 | ||
| Tower Gayrimenkul Ve Mimarlık Murat Gürün 0 (533) 713 10 95 |
3+1 | Bahçe Katı |
165,00 | 21.000.000,00 | 127.272,73 |
| İletişim | Konum | Tip | Kat | Alan, m 2 | Fiyatı, Ł | Birim Değeri, Ł/m² |
Ort. Birim Değer, Ł/m² |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vadi Center Vadistanbul Yetkili Emlak Ofisi Caner Budak 0 (542) 793 19 91 |
3+1 | 4 | 150,00 | 18.250.000,00 | 121.666,67 | |||
| Center Gayrimenkul Hale Tomruk 0 (532) 642 56 19 |
4+1 | 12 | 204,00 | 25.800.000,00 | 126.470,59 | |||
| Coldwell Banker Real 2 Perihan Ekşi 0 (536) 675 88 28 |
2+1 | 15 | 105,00 | 8.500.000,00 | 80.952,38 | |||
| Satış Ofisi 0 (216) 444 93 59 |
2+1 | 1 | 105,00 | 10.500.000,00 | 100.000,00 | |||
| Coldwell Banker Maya Nihat Emeklice 0 (536) 880 41 87 |
2+1 | 4 | 105,00 | 7.885.000,00 | 75.095,24 | |||
| Century21 Perfect Sinan Çayözü 0 (541) 464 94 31 |
DKY Kartal |
3+1 | 14 | 155,00 | 10.250.000,00 | 66.129,03 | 88.739,90 | |
| Funda Eren Gayrimenkul Funda Eren 0 (532) 390 82 35 |
Kartar | 3+1 | 5 | 157,00 | 13.000.000,00 | 82.802,55 | ||
| Decider Real Estate Melike Akyıldız 0 (532) 784 55 51 |
4+1 | 1 | 203,00 | 15.750.000,00 | 77.586,21 | |||
| Platin Planet Hasan B 0 (536) 305 42 73 |
4,5+1 | 7 | 202,00 | 28.000.000,00 | 138.613,86 | |||
| Satış Ofisi 0 (537) 366 65 86 |
Antrepa Kartal |
2+1 | 7 | 82,00 | 7.990.000,00 | 97.439,02 | 97.439,02 | |
| 2+1 | Bahçe Katı |
92,00 | 11.151.800,00 | 121.215,22 | ||||
| Satış Ofisi 0 (216) 517 88 61 |
Gülpetek Rosa Kartal |
2+1 | Bahçe Katı |
115,00 | 14.239.500,00 | 123.821,74 | 116.839,62 | |
| , , | 2+1 | 8 | 78,00 | 8.981.280,00 | 115.144,62 | |||
| 3+1 | 1,8 | 130,00 | 13.933.000,00 | 107.176,92 | ||||
| 2+1 | 6 | 148,00 | 9.750.000,00 | 65.878,38 | ||||
| Aventurin Gayrimenkul Danışmanlık |
Yaylapark | 2+1 | 9 | 92,00 | 7.850.000,00 | 85.326,09 | 73.280,91 | |
| 0 (216) 395 03 53 | Evleri | 1+1 | 10 | 78,00 | 5.850.000,00 | 75.000,00 | 73.400,71 | |
| 3+1 | 4 | 198,00 | 13.250.000,00 | 66.919,19 | ||||
| 3+1 | 5 | 142,00 | 13.100.000,00 | 92.253,52 | ||||
| 4+1 | 10 | 190,00 | 14.050.000,00 | 73.947,37 | ||||
| Satış Ofisi 0 (532) 654 80 97 |
Özalp Park Sitesi |
2+1 | Yüksek Giriş |
122,00 | 9.250.000,00 | 75.819,67 | 83.850,38 | |
| 2+1 | 3 | 122,00 | 10.100.000,00 | 82.786,89 | ||||
| 2+1 | 7 | 90,00 | 8.500.000,00 | 94.444,44 |
Emsal Analizi
Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için proje özellikleri, sosyal imkanlar, büyüklük, yapı yaşı, manzara, bahçe kullanımı, kat sayısı, vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, büyüklük, konum, yaş kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak birim değeri hesaplanmıştır.
Emsal Düzeltme Tablosu
| Emsal Analizi | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Avrupa Konutları Esentepe |
DKY Kartal | Antpera Kartal |
Gülpetek Rosa Kartal |
Yaylapark Evleri |
Özalp Park Sitesi |
|||||
| Birim Değer, Ł/m² | 118.314,71 | 88.739,90 | 97.439,02 | 116.839,62 | 73.280,91 | 83.850,38 | ||||
| Pazarlık Payı | 25,00% | 10,00% | 10,00% | 25,00% | 5,00% | 10,00% | ||||
| Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, Ł/m² | 88.736,03 | 79.865,91 | 87.695,12 | 87.629,72 | 69.616,87 | 75.465,34 | ||||
| Konum | Benzer | Kötü | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||||
| Düzeltme | 0,00% | 5,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | ||||
| Proje Büyüklüğü | Benzer | Benzer | Benzer | Butik | Butik | Butik | ||||
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 5,00% | 5,00% | 5,00% | ||||
| Proje Özellikleri | İyi | İyi | Benzer | İyi | Benzer | Kötü | ||||
| Düzeltme | -5,00% | -5,00% | 0,00% | -5,00% | 0,00% | 5,00% | ||||
| Manzara | Kötü | Kötü | Benzer | Benzer | Kötü | Kötü | ||||
| Düzeltme | 5,00% | 5,00% | 0,00% | 0,00% | 5,00% | 5,00% | ||||
| Toplam Düzeltme | 0,00% | 5,00% | 0,00% | 0,00% | 10,00% | 15,00% | ||||
| Düzeltme | 0,00 | 3.993,30 | 0,00 | 0,00 | 6.961,69 | 11.319,80 | ||||
| Düzeltilmiş Birim Değer, Ł/m² | 88.736,03 | 83.859,20 | 87.695,12 | 87.629,72 | 76.578,56 | 86.785,14 | ||||
| Ortalama Birim Değer, Ł/m² | 85.213,96 | ] |
Emsal analizi sonucu konut m² birim değeri ~85.000,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
6.5 Dükkan Emsal Araştırması
| No | İletişim | Konum | Bina Yaşı |
Alan, m² |
Satılık Fiyatı, ₺ |
Birim Değeri, ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Afşar Gayrimenkul Danışmanlığı Selin Ö. B. 0 (552) 717 39 48 |
Yalnız Selvi Caddesi Üzerinde |
5-10 | 281,58 | 37.500.000,00 | 133.177,07 |
| 2 | Coldwell Banker Exper Kamil Sarıyıldız 0 (533) 339 14 90 |
Hukukçular Tower |
11-15 | 200,00 | 47.500.000,00 | 237.500,00 |
| 3 | Turyap Adatepe Temsilciliği Recep Tutkun 0 (533) 525 94 35 |
Tugay Yolu Caddesine Paralel |
0 | 180,00 | 12.500.000,00 | 69.444,44 |
| 4 | Zeplin Gayrimenkul Ahmet Turan Sekmen 0 (533) 259 64 71 |
Cevizli Mh. Talatpaşa Caddesi |
0 | 220,00 | 20.500.000,00 | 93.181,82 |
| 5 | Emir Emlak Cadde Bora T. 0 (536) 421 07 07 |
Esentepe Anayurt Cd. |
2 | 230,00 | 23.750.000,00 | 103.260,87 |
Emsal Analizi
Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, yapı yaşı, dükkanın konumu (ara/köşe), reklam kabiliyeti, proje içi görünürlük, bina yaşı vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, büyüklük, konum, yaş kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak birim değeri hesaplanmıştır.
| Emsal Analizi | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
| Birim Değer, ₺/m² | 133.177,07 | 237.500,00 | 69.444,44 | 93.181,82 | 103.260,87 |
| Pazarlık Payı | 10,00% | 25,00% | 15,00% | 10,00% | 10,00% |
| Gerçekleşmesi Muhtemel Fiyat, ₺/m² | 119.859,37 | 178.125,00 | 59.027,78 | 83.863,64 | 92.934,78 |
| Konum | Benzer | İyi | Kötü | Kötü | Kötü |
| Düzeltme | 0,00% | -35,00% | 100,00% | 50,00% | 50,00% |
| Büyüklük | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Reklam Kabiliyeti | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Bina Yaşı | Kötü | Kötü | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 10,00% | 10,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Toplam Düzeltme | 10,00% | -25,00% | 100,00% | 50,00% | 50,00% |
| Düzeltme | 11.985,94 | -44.531,25 | 59.027,78 | 41.931,82 | 46.467,39 |
| Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² | 131.845,30 133.593,75 118.055,56 125.795,45 139.402,17 | ||||
| Ortalama Birim Değer, ₺/m² | 129.738,45 |
Emsal analizi sonucu dükkan m² birim değeri ~107.500,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
6.6 Maliyet Yaklaşımı ile Değer Takdiri
Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda değerleme konusu gayrimenkullerin Arsa Değeri ve Yapı Değeri ayrı ayrı yöntemlerle hesaplanarak toplanmış ve gayrimenkulün toplam değeri tespit edilmiştir.
- Maliyet Yaklaşımında, arsanın değer tespitinde, bölgede yapılan emsal araştırmalarında yeterli sayı ve nitelikte arsa emsalinin olmadığı, satışta olan arsa emsallerinin konum ve imar durum bilgilerinde belirsizliğin olduğu tespit edilmiştir. Bu sebeple arsa değer tespitinde gelir yaklaşımı doğrultusunda proje analizi geliştirilerek arsa birim değeri hesaplanmıştır.
- Maliyet Yaklaşımı ile yapının özellikleri dikkate alınarak bugünkü yapı değerine ulaşılmaktadır.
Yukarıdaki iki farklı yöntemle elde edilen arsa ve yapı değerlerinin toplanması ile değerlemesi yapılan gayrimenkulün toplam değerine ulaşılmaktadır.
➢ Arsa Değeri:
Yapılan araştırmalar ve emsallere ilişkin değerlendirmeler sonucunda, rapora konu parselin konumu, büyüklüğü, imar koşulları, arazi yapısı, yola cephe durumu, emsallerine göre olumlu ve olumsuz özellikleri, emsallerin pazarlık payları birlikte değerlendirilerek arsa m² birim değeri ortalama 53.000,00 ₺/m² olarak takdir edilmiştir. Takdir edilen arsa değeri aşağıda, detaylı hesaplamaları rapor ekinde sunulmuştur.
Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) x Arsa m² Birim Değeri (₺/m²) olarak hesap edilmiştir.
| Parsel Adedi | Toplam Alan, m² | Toplam Değer, ₺ |
|---|---|---|
| 3 | 38.334,33 | 2.036.733.250,00 |
➢ Yapı Değeri
Parsel üzerinde yer alan yapılar için 31.01.2025 tarih ve 32799 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca açıklanan; Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğe göre 4/C yapı sınıfı birim maliyeti 32.600,00 ₺/m² 'dir. Ancak mevcut piyasa koşulları ve değerlemesi yapılan projenin özellikleri gözetilerek yapı birim maliyetleri piyasada gerçekleşen maliyetlere göre güncellenmiştir. Projede kullanılan inşaat malzemelerinin kalitesi, altyapı çalışmaları ve projenin mimari açıdan nitelikli bir proje olması nedeniyle Projelendirme, Danışmanlık Hizmetleri, Çevre ve Peyzaj Düzenlemeleri gibi ek maliyetlerin, toplam inşaat maliyetinin %5 oranında olacağı kabul edilmiştir. Projede inşai faaliyetler devam etmekte olup inşaat seviyesi %88,29 oranında tamamlandığı bilgisi alınmıştır. Buna göre yapı sınıfı, inşaat alanları ve birim maliyetlere göre hesaplanan yapı değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
Yapı Değeri= Toplam İnşaat Alanı (m²) x Yapı Değeri (₺/m²) x (Tamamlanma Oranı %) olarak hesaplanmıştır.
| Ada/Parsel | Blok | İnşaat Alanı, m² |
Yapı Sınıfı Grubu |
Birim maliyet Bedeli, ₺/m² |
Yapı Değeri, ₺ |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 17.538,86 | 4/C | 35.860,00 | 628.943.519,60 | |
| 12710/1 | B | 15.758,88 | 4/C | 35.860,00 | 565.113.436,80 |
| A | 9.105,59 | 4/C | 35.860,00 | 326.526.457,40 | |
| 12713/1 | B | 7.537,83 | 4/C | 35.860,00 | 270.306.583,80 |
| A | 10.213,53 | 4/C | 35.860,00 | 366.257.185,80 | |
| B | 14.873,42 | 4/C | 35.860,00 | 533.360.841,20 | |
| C | 22.876,40 | 4/C | 35.860,00 | 820.347.704,00 | |
| D | 18.291,22 | 4/C | 35.860,00 | 655.923.149,20 | |
| 12714/1 | E | 19.662,45 | 4/C | 35.860,00 | 705.095.457,00 |
| F | 20.392,53 | 4/C | 35.860,00 | 731.276.125,80 | |
| G | 16.868,82 | 4/C | 35.860,00 | 604.915.885,20 | |
| H | 16.849,58 | 4/C | 35.860,00 | 604.225.938,80 | |
| Peyzaj Düzenlemeleri, Projelendirme, Danışmanlık vb. Diğer Maliyetler | 5% | 340.614.614,23 | |||
| Toplam | 7.152.906.898,83 |
➢ Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri= Arsa Değeri + (Yapı Değeri x İnşaat Tamamlanma Oranı) + Proje Şerefiyesi (Arsa+Yapı Değerinin %5'si kadar) olarak hesaplanmıştır.
| Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺ | ||
|---|---|---|
| Arsa Değeri | 2.036.733.250,00 | |
| Yapının Tamamlanma Oranı | 88,29% | |
| Yapının Mevcut Durum Değeri | 6.315.301.500,98 | |
| Proje Şerefiyesi | 417.601.737,55 | |
| Toplam Değer, ₺ | 8.769.636.488,53 | |
| Emlak Konut A.Ş. Payı | 35,10% | |
| Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Mevcut Durumundaki Değeri, ₺ | 3.078.142.407,47 |
➢ Gayrimenkulün Tamamlanması Halindeki Değeri= Arsa Değeri + Yapı Değeri + Proje Şerefiyesi (Arsa+Yapı Değerinin %5'si kadar) olarak hesaplanmıştır.
| Projenin Tamamlanması Halindeki Değeri, ₺ | |
|---|---|
| Arsa Değeri | 2.036.733.250,00 |
| Yapı Değeri | 7.152.906.898,83 |
| Proje Şerefiyesi | 459.482.007,44 |
| Toplam Değer, ₺ | 9.649.122.156,27 |
| Emlak Konut A.Ş. Payı | 35,10% |
| Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺ | 3.386.841.876,85 |
6.8 Gelir Yaklaşımı ile Değer Takdiri
Bu yöntemde proje bünyesinde yer alan birimlerin fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak önce projenin satışından elde edilecek toplam hasılatının bugünkü değeri ve Emlak Konut GYO A.Ş.'ne ait hasılat payının değeri hesap edilmiştir.
Rapora konu projede satılabilir alanlar tarafımıza iletilen çarşaf listeden temin edilmiştir. Buna göre satılabilir alan ve toplam inşaat alanı bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Alan Bilgileri, m² | ||
|---|---|---|
| Parsel Yüzölçümü, m² | 38.334,33 | |
| Satılabilir Konut Alanı, m² | 106.872,76 | |
| Satılabilir Dükkan Alanı, m² | 4.848,84 | |
| Toplam Satılabilir Alan, m² | 111.721,60 | |
| Toplam İnşaat Alanı, m² | 189.969,11 |
İnşaat Projeksiyonu
| Yıllar | 31.12.2025 | 31.12.2026 |
|---|---|---|
| İnşaat Tamamlanma Oranı, % | 90% | 10% |
| Tamamlanan İnşaat Alanı, m² | 170.972,20 | 18.996,91 |
| Yıllara Göre Birim Maliyet, ₺/m² | 37.650,00 | 45.180,00 |
| Yıllara Göre Maliyet, ₺ | 6.437.103.292,35 | 858.280.438,98 |
Satış Projeksiyonu
| Yıllar | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 |
|---|---|---|---|
| Konut Satış Hızı, % | 70,00% | 20,00% | 10,00% |
| Satılan Konut Alanı, m² | 74.810,93 | 21.374,55 | 10.687,28 |
| Dükkan Satış Hızı, % | 5,00% | 25,00% | 70,00% |
| Satılan Dükkan Alanı, m² | 242,44 | 1.212,21 | 3.394,19 |
Değerlemede taşınmazların bulunduğu bölgedeki projelerde hali hazırda satışta olan emsaller doğrultusunda, konutlar için ortalama satış birim değerleri 85.000,00 ₺/m², dükkan için ortalama satış birim değeri 130.000,00 ₺/m² olarak belirlenmiştir.
Varsayımlar ve Genel Kabuller
- Gelir yaklaşımı yönteminde değer hesaplamasında kullanılmıştır. İndirgeme oranı: Risksiz getiri oranı (kupon faiz oranı x yıl/kupon dönemi) + risk primi şeklinde hesaplanmıştır.
- Risksiz getiri oranı, T.C. Merkez Bankası'nın uzun dönemli (01.12.2027 vadeli) devlet tahvili baz alınmıştır.
| İNDİRGEME ORANI | 30,00% |
|---|---|
| Kupon Faiz Oranı | 10,65% |
| Kupon Dönemi | 6 Ay |
| Risksiz Getiri Oranı | 21,30% |
| Piyasa Risk Primi | 8,70% |
İNA Analizi rapor ekinde sunulmuş olup, gelirlerin bugünkü değeri ve projenin bugünkü değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Gelirlerin Bugünkü Değeri, ₺ | 9.714.533.800,00 |
|---|---|
| Emlak Konut GYO A.Ş. Hasılat Payı Oranı, % | 35,10% |
| Emlak Konut GYO A.Ş. Hasılat, ₺ | 3.409.801.363,80 |
7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması
Rapor'un 3.3 'üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme çalışmasında söz konusu taşınmazın arsa vasıflı olması, proje inşaatının devam ediyor olması nedeni ile projenin mevcut durum ve tamamlanması durumundaki değer tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımında, arsanın değer tespitinde, gayrimenkule önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır. Ayrıca taşınmazların gelir getirici mülkler olması ve projenin hasılat paylaşımı modeli ile geliştirilmekte olması nedeni ile de "Gelir Yaklaşımı" kullanılmıştır. Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından iletilen onaylı çarşaf listedeki bağımsız bölümlerin piyasa değeri tespitinde ise Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Alternatif karşılaştırma yöntemi olarak, Maliyet Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkullerin değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelir Yaklaşımına yer verilmiştir. Bu yaklaşım çerçevesinde; arsanın mevcut koşulları doğrultusunda yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır. Bu yaklaşım çerçevesinde; yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek gelirlerin bugünkü değeri hesaplanmıştır.
Maliyet ve Gelir yaklaşımı ile yapılan hesaplamalar sonucunda ulaşılan değerlerin birbiri ile uyumlu olduğu görülmüştür. Sonuç olarak söz konusu taşınmazın mevcut durum değerinde Maliyet Yaklaşımı, tamamlanması durumundaki değeri için ise projenin hasılat paylaşımı modeli ile geliştirilmekte olması sebebi ile Gelir Yaklaşımı kabul edilmiştir.
Farklı yöntemler kullanılmak suretiyle elde edilen sonuçlar aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Özet Değer | Maliyet Yaklaşımı | Gelir Yaklaşımı |
|---|---|---|
| Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺ | 8.769.636.488,53 | - |
| Projenin Mevcut Durumuyla Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri, ₺ |
3.078.142.407,47 | - |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺ | 9.649.122.156,27 | 9.714.533.800,00 |
| Projenin Tamamlanması Durumunda Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri, ₺ |
3.386.841.876,85 | 3.409.801.363,80 |
7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır.
7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar raporun 5.3. sayılı bölümünde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Rapora konu parseller üzerinde Batıyakası 1. Etap projesi için yapı ruhsatları alınmış olup proje inşa aşamasındadır.
7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu parseller üzerinde yapımı devam eden proje için yasal gereklerin yerine getirildiği, mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu tespit edilmiştir.
7.7 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği
Resmî Gazete Tarihi: 28.05.2013 Resmî Gazete Sayısı: 28660
Yedinci Bölüm: Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar Madde 22:
Birinci Fıkra a Bendi: (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
Birinci Fıkra b Bendi: (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
Rapor'un 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri, 5.5 İmar Durum Bilgileri, 5.6 Yasal İzin ve Belgeler, 5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri, 5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler, 7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş başlıklarında açıklanan incelemeler ile birlikte "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde" belirtilen hususlar birlikte değerlendirilmiştir. Bu hususlar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkulün sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Proje" olarak bulunmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
8. SONUÇ
8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca; İstanbul İli, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12710 ada 1 parsel, 12713 ada 1 parsel ve 12714 ada 1 parseller üzerinde yer alan Batıyakası 1. Etap Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ve proje bünyesinde yer alan 344 adet bağımsız bölümün güncel ve kat irtifakına esas değerlerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Sonuç itibariyle rapora konu taşınmazların sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "proje" olarak bulunmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye göre hesaplanmıştır. Farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olacaktır.
8.2 Nihai Değer Takdiri
İstanbul İli, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12710 ada 1 parsel, 12713 ada 1 parsel ve 12714 ada 1 parseller üzerinde yer alan Batıyakası 1. Etap Projesi'nin mevcut durum değeri, tamamlanması halindeki değeri aşağıdaki tabloda, detaylı değer listesi ise rapor eklerinde sunulmuştur.
| Özet Değer | KDV Hariç Değer, ₺ |
|---|---|
| Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺ | 8.769.636.488,53 |
| Projenin Mevcut Durumuyla Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri, ₺ | 3.078.142.407,47 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺ | 9.714.533.800,00 |
| Projenin Tamamlanması Durumunda Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri, ₺ | 3.409.801.363,80 |
Esra DERE İşletme Gayrimenkul Değerleme
Uzman Yrd. Lisans No: 929896
Gözde GEYİK VARLI Harita Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Lisans No: 407527
Hasan Serhat BERKLİ İşletme Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Lisans No: 403376
Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400446
