EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jul 31, 2025

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL EYÜPSULTAN 12 ADET PARSEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

İçİNDEKİLER

1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası
1.2. Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı
1.3. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanmadığına llişkin Açıklama
1.4. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası
1.5. Şirketimiz Tarafından Konu Gayrimenkul İçin Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER
2.1. Kuruluş Bilgileri ve Adresi
2.2. Müşteri Bilgileri ve Adresi
2.3. Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar
2.4. Raporun Kapsami
3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresi Hakkında Bilgiler
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgisi
3.3. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
3.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) Ilişkin Bilgi
3.5. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
3.6. Gayrimenkul Için Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
3.7. Gayrimenkule Ilişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
3.8. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Rühsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gereklilği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
3.9. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile Ilgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12
3.10. Eğer Belirli Bir Projeye Istinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye Ilişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye Ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine Ilişkin Açıklama
3.11. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELİKLERİ
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
	2

SEYİTNİZAM MAH. MEVLANA CAD. NO:88 KAT:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
4.2.1. Genel Ekonomik Göstergeler
4.2.2. Gayrimenkul Sektörü-1 (Konut):
4.2.3. Gayrimenkul Sektörü-2 (Ofis ve Ticari Gayrimenkul);
4.2.4. GYO'lar:
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri
4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara lişkin Bilgiler
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Runsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 24
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Itibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
5.1. Pazar Yaklaşımı
5.1.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanilma Nedeni
5.1.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çikartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına Ilişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine Ilişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar 27
5.1.5. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
5.2. Maliyet Yaklaşımı,
5.2.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
5.2.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşlan Sonuç
5.2.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
5.2.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
5.3. Gelir Yaklaşımı
5.3.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
5.3.3. Gelir Yaklaşımı ile Ülaşdan Sonuç

6. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER
	6.1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
	6.2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 30
	6.3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
	6.4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar
	6.5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
	6.6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
	7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
	7.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
	7.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
	. 21
	7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Izin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
	7.4. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
	7.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	7.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yil Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi 31
	7.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	7.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	8. SONUÇ
	8.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	8.2. Nihai Değer Takdiri
	9. UYGUNLUK BEYANI

YÖNETİCİ ÖZETİ
Müşteri Adı	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Raporu Tanzim Eden Kurum	TALYA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Değerleme Tarihi	01.07.2025
Rapor Tarihi ve Numarası	01.07.2025 / 2025-EMLAKGYO-47
Rapor Konusu	İstanbul IIi, Eyüpsultan İlçesi, Kemerburgaz Mahallesi, 1425 Parsel, 1426 parsel, 1431 Parsel,1537 Parsel,2818 Parsel,2996 Parsel, 3292 parsel ve Mithatpaşa Mahallesi 325 ada 1-3-4-6 ve 7 parsellerin mevcut durum değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti.
Tapu Kayıt Bilgisi	İstanbul ili, Eyüpsultan İlçesi, Kemerburgaz Mahallesi, 1425 Parsel, 1426 parsel, 1431 Parsel,1537 Parsel,2818 Parsel,2996 Parsel, 3292 parsel 'Tarla', Mithatpasa Mahallesi 325 ada 1-3-4-6 parseller "Ham Toprak" 325 ada 7 parsel "Bahçe" vasıflı taşınmazlar.
Taşınmazın Açık Adresi	İstanbul Ili, Eyüpsultan İlçesi, Kemerburgaz Mahallesi, Kemerburgaz Mahallesi, 1425 Parsel, 1426 parsel, 1431 Parsel,1537 Parsel,2818 Parsel,2996 Parsel, 3292 parsel ve Mithatpaşa Mahailesi 325 ada 1-3-4-6 ve 7 parseller
Fiili Kullanımı	Taşınmaz 1425 Parsel, 1426 parsel, 1431 Parsel, 1537 Parsel, 2818 Parsel, 2996 Parsel, 3292 parsel boş tarla vasfında, 325 ada 1 parsel fiilen yol durumunda, 325 ada 3-4-6 ve 7 parseller boş arazi durumundadır. Değerleme konusu taşınmazlardan 1425 parsel ve 325 ada 7 parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış halde yapılar mevcuttur.
Açıklama	Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.

TAKDİR EDİLEN DEĞER
Toplam Pazar Değeri (Kdv Hariç)	₺2.000.000.000.00
Toplam Pazar Değeri (Kdv Dahil)	₺2.200.000.000.000

RAPORU HAZIRLAYANLAR
Raporu Hazırlayan	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Fatih Tasdemir SPK Lisans No: 904622
Raporu Kontrol Eden	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Begüm KAMIŞCI SPK Lisans No: 405322
Kurum Yetkilisi	Sorumlu Değerleme Uzmanı Serhat DEGERLİ SPK Lisans No: 401403

SEYİTNİZAM MAH. MEVLANA CAD, NO:88 KAT:3/A ZEVTİNBURNU / İSTANBUL

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış, 01.07.2025 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup 2025-EMLAKGYO-47 numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.

1.2. Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

Bu rapor şirketimiz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Fatih TAŞDEMİR tarafından hazırlanmış, şirketimiz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Begüm KAMIŞCI ve Şirketimiz Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Şehir ve Bölge Plancısı Serhat DEĞERLİ tarafından kontrol edilmiştir.

1.3. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ilişkin Açıklama

lş bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 111-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." kapsamında hazırlanmıştır.

1.4. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Talya Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 27.06.2025 tarihinde imzalanmıştır.

1.5. Şirketimiz Tarafından Konu Gayrimenkul İçin Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Şirketimizce, konu gayrimenkuller için önceki tarihlerde herhangi bir değerleme çalışması yapılmamıştır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1. Kuruluş Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı	TALYA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Adres	Seyit Nizam Mahallesi, Mevlana Caddesi, No: 88 Kat:3/A Zeytinburnu/Istanbul
Telefon	0 212 657 20 33
Eposta	info@talyagd.com
Kurulus Tarihi	02.03.2011
SPK Kaydına Alınış Tarihi	14.10.2011
BDDK Kaydına Alınış Tarihi	18.002012
Ticaret Sicil No	818093
Sermayesi	1.000.000 TL.

2.2. Müşteri Bilgileri ve Adresi

Sirket Unvanı	EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Adres	Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/28 Ataşehir/İSTANBUL
Telefon	+ 90 216 579 15 15
Eposta	info@emlakkonut.com.tr
Vergi Dairesi / No	Büyük Mükellefler Vergi Dairesi / 3340028034
Sermayesi	3.800.000.000,-TL

2.3. Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar

Bu rapor, EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. talebi üzerine İstanbul İli, Eyüpsultan İlçesi, Kemerburgaz Mahallesi, 1425 Parsel, 1431 Parsel, 1431 Parsel, 1537 Parsel, 2818 Parsel, 2996 Parsel, 3292 parsel 'Tarla', Mithatpaşa Mahallesi 325 ada 1,3,4,6 parsel "Ham Toprak" ile 325 ada 7 parsel "Bahçe" vasıflı taşınmazların güncel pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi kapsamında hazırlanmıştır.

2.4. Raporun Kapsamı

Detayları verilen taşınmazların güncel piyasa değerinin tespitine ilişkin değerleme raporu, sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde tanzim edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazlardan 1425 parsel ve 325 ada 7 parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış halde yapılar mevcuttur. Taşınmaz üzerinde yer alan ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar müşteri talebi doğrultusunda değerleme kapsamı dışında tutulmuş resmi kurum incelemesinde ve değer takdirinde bulunulmamıştır.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresi Hakkında Bilgiler

Raporu konu olan taşınmazlar; İstanbul ili, Eyüpsultan İlçesi, Kemerburgaz Mahallesi, 1425 Parsel, 1426 parsel, 1431 Parsel, 1537 Parsel, 2818 Parsel, 3292 parsel, 3292 parsel 'Tarla', Mithatpaga Mahallesi 325 ada 1,3,4,6 parsel "Ham Toprak" ile 325 ada 7 parsel "Bahçe" vasıflı taşınmazlardır. Taşınmazlar Hasdal Kemerburgaz Yolu üzerinde konumludur. Taşınmazın bulunduğu bölgede Kemerburgaz ormanı, Bahçeşehir Üniversitesi Teknopark konutları, Türkmenistan Başkonsolosluğu ve boş parselleri mevcuttur. Bölgeye toplu taşınma ve özel araçla ulaşım mümkündür. Teknik ve sosyal altyapı olanakları gelişmiştir.

SEYİTİNİZAM MAH. MEVLANA CAD. NO:86 KAT:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgisi

11	ISTANBUL
ILCE	EYÜPSULTAN
SIRA	MAHALLE	ADA	PARSEL	NITELİK	YÜZÖLÇÜM	Ciliri	SAYFA
1	KEMERBURGAZ	0	1425	TARLA	12160,00	28	2927
7	KEMERBURGAZ	0	1426	TARLA	2740,00	28	2966
3	KEMERBURGAZ	0	1431	TARLA	5276,00	29	3077
4	KEMERBURGAZ	0	1537	TARLA	860,00	28	2953
5	KEMERBURGAZ	0	2818	TARLA	926,00	27	2806
6	KEMERBURGAZ	0	2996	TARLA	1618,00	29	3025
7	KEMERBURGAZ	0	3292	TARLA	79652,56	55	5637
8	MITHATPASA	325	1	HAM TOPRAK	3079,45	1	1
g	MITHATPAŞA	325	3	HAMTOPRAK	3972,31	1	3
10	MITHATPAŞA	325	4	HAM TOPRAK	3584.33	1	4
11	MITHATPAŞA	325	6	HAM TOPRAK	1107,87	1	6
12	MITHATPASA	325	7	BAHÇE	4180,77	1	7
	Türkiye Cumhuriyeti Çevre, Şehircilik ve Iklim Değişikliği Bakanlığı Toplu Konut Idaresi Başkanlığı (1/1) (09.01.2024-896)

3.3. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Talep ilgilisince tarafımıza iletilmiş olan, TKGM portalı üzerinden alınan güncel tarihli takbis belgesine göre taşınmazlar üzerinde bulunan takyidatlar aşağıda verilmiştir.

1425 parsel

Beyanlar hanesinde;

• Yapı kayıt belgelerinin iptaline yönelik beyanlar mevcuttur.
• İstanbul 23. Asliye Hukuk Mahkemesi nin 01.07.2020 tarih 2020/152 Esas sayılı Mahkeme müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (03.07.2020-13261)
• İstimlak (27.11.1979-3657) {Geçerliliği bulunmamaktadır.)
• Kamulaştırma (06.04.1983-765) (Geçerliliği bulunmamaktadır.)

1431 parsel

Beyanlar hanesinde;

• Taşınmaz malın 6350m2lik kısmı orman tahdit veya orman kadastro sınırları içinde kalmıştır. (27.11.2007-17490)
• Yapı kayıt belgelerinin iptaline yönelik beyanlar mevcuttur.
• Bu parselin ormanla ilişkisi vardır. (17.12.1993-5394)
• İstimlak (27.11.1979-3657) (Geçerliliği bulunmamaktadır.)
• Kamulaştırma (06.04.1983-765) (Geçerliliği bulunmamaktadır.)

İrtifaklar hanesinde;

• Beyannamesinde sarı boyalı 370m2 üzerinde İstanbul Sular İdaresi lehine irtifak hakkı (06.01.1981-4)

1537 parsel

Beyanlar hanesinde;

• Yapı kayıt belgelerinin iptaline yönelik beyanlar mevcuttur.
• Kamulaştırma (06.04.1983-765) (Geçerliliği bulunmamaktadır.)

2818 parsel

Beyanlar hanesinde;

• Kamulaştırma (06.04.1983-765) (Geçerliliği bulunmamaktadır.)

2996 parsel

Beyanlar hanesinde;

• Taşınmaz malın 1832m2lik kısmı orman tahdit veya orman kadastro sınırları içinde kalmıştır. (27.11.2007-17490)
• Bu parselin ormanla ilişkisi vardır. (17.12.1993-5394)

3292 parsel

Beyanlar hanesinde;

• Yapı kayıt belgelerinin iptaline yönelik beyanlar mevcuttur.
• Eyüp 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.11.2009 tarih 2008/344 sayılı mahkeme müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (18.01.2010-635)
• · 13.9.2002 tarih 5350 yevmiye ile yapılan üst hakkı sözleşmesinin 6. Maddesi irtifak hakkı konusu taşınmaz üzerinde imar planlarının onayına takiben 6 ay içinde inşaat ruhsatı alınarak inşaata başlanacak ve inşaat 2 yıl içinde bitirilecektir. Şeklinde değiştirilmiştir. (23.11.2005-12384)

Irtifaklar hanesinde

• İşbu taşınmazın tamamı üzerinde T.M.K 826 V.D maddeleri gereğince Zeynep Mutlu Eğitim Vakfı lehine 29 yıl süre ile üst hakkı (13.09.2002-5350)

325 ada 1 parsel

Beyanlar hanesinde;

• İş bu taşınmaz Terkos-Kağıthane ISKI isale hattında bulunmaktadır.
• 6831 sayılı kanunun 2/b maddesi uyarınca hazine adına orman sınırları dışına çıkarılmıştır.

325 ada 3 parsel

Beyanlar hanesinde;

• İstimlak (27.11.1979-3657) (Geçerliliği bulunmamaktadır.)
• Kamulaştırma (06.04.1983-765)

lırtifaklar hanesinde;

Beyannamesinde sarı boyalı 341 m2 lik kısım üzerinde İstanbul Sular İdaresi Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı tesisi (06.01.1981-4)

325 ada 4 parsel

İrtifaklar hanesinde;

• Beyannamesinde sarı boyalı 341 m2 lik kısım üzerinde İstanbul Sular İdaresi Genel Müdürlüğü lehine irtifak hakkı tesisi (06.01.1981-4)

325 ada 7 parsel

Beyanlar hanesinde;

• İstanbul 21. Asliye Hukuk Mahkemesi nin 05.09.2018 tarih 2015/405 Esas sayılı Mahkeme müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (07.09.2018-18255)

3.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Varsa Son Üç Yılık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (Imar Planında Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların hukuki durumunda son üç yıllık dönem içerisinde değişiklik bulunmamaktadır.

3.5. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin Imar Durumuna Ilişkin Bilgiler

Değerlemeye konu taşınmazlar Eyüpsultan Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. İlgili belediyesinde yapılan incelemelerde 1/1000 ölçekli uygulama imar planın bulunmamakta olup plansız alanda kaldığı öğrenilmiştir.

3.6. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerleme konusu taşınmazlara yönelik ilgili kurumlarda yapılan incelemelerde herhangi bir olumsuz karara rastlanılmamıştır.

3.7. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili herhangi bir sözleşme bilgisi bulunmamaktadır.

3.8. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Izinlerin Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlardan 1425 parsel ve 325 ada 7 parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış halde yapılar mevcuttur. Bu sebeple söz konusu yapılar için yapı ruhsatı vb. izin belgelerinin alınmasına gerek yoktur.

3.9. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlardan 1425 parsel ve 325 ada 7 parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış halde yapılar mevcuttur. Yapıların herhangi bir yasal evrakı bulunmamaktadır.

3.10. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme çalışması taşınmazların mevcut durumu için yapılmıştır. Herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır. Değerleme çalışması yalnızca arsalar için yapılmış olup üzerindeki ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar dikkate alınmamıştır.

3.11. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.

Eyüpsultan ya da eski adıyla Eyüp, İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan bir ilçesidir. 1936'da Fatih, Beyoğlu ve Sarıyer ilçelerinin bir bölümüyle kurulan Eyüpsultan ilçesinin yüzölçümü 242 km²dir. 29 mahallesi bulunan Eyüpsultan ilçesinin nüfusu 2021 yılındaki Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre 417.360'tır. İlçenin Haliç'in iç kesiminde kısa bir sahil şeridi, Karadeniz'de Akpınar ve Çiftalan köyleri arasında da uzun bir sahil

şeridi vardır. Kurulduğunda bugünkü Sultangazi ilçesinin Eskihabipler Mahallesi dışında tamamını, Gaziosmanpaşa ve Bayrampaşa ilçelerini de kapsayan Eyüpsultan, bugünkü sınırlarına 2009'da Yayla mahallesini Sultangazi'ye vererek ulaşmıştır. Eyüpsultan ilçesi doğuda Sarıyer, güneydoğuda Kâğıthane ve Beyoğlu, güneybatıda Gazlosmanpaşa ve Bayrampaşa, güneyde Zeytinburnu ve Fatih, batıda Arnavutköy ve Sultangazi, güneybatıda Başakşehir ilçelerine komşudur.

İlçe ismini, sınırları içinde türbesi bulunan Ebu Eyyûb el-Ensarî'den almaktadır. İstanbul'un Fethinden sonra Türklerin sur dışında kurduğu ilk yerleşim merkezi olan Eyüpsultan'da başta Eyüp Sultan Camii olmak üzere Osmanlı döneminden kalma çok sayıda tarihî eser mevcuttur. III. Selimin annesi ve III. Mustafa'nın eşi Mihrişah Valide Sultan'ın 1795 tarihinde inşa ettirdiği imaret 225 yıldan beri faaliyetini sürdürmektedir. İstanbul'un fethinden hemen sonra inşa edilen ve daha sonra Mimar Sinan tarafından şimdiki şekli ile yeniden "Eyüp Sultan Camii Kebir Hamamı" restorasyon aşamasında olup "Su Medeniyeti Müzesi" olarak planlanmıştır.[3] Tarihi Eyüpsultan mezarlığında Osmanlı döneminin önemli asker, devlet adamı, sanatkar ve alimlerinin mezarları bulunmaktadır. Bilinenin aksine bölgede bir değil yedi sahabe medfun (makamı) bulunmaktadır. Şimdiki adı Alibeyköy olan Köpekyaylası önemli yerleşim alanlarındandır. 19 Ekim 2017 tarihinde, 7039 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 36. maddesi gereğince ilçenin ismi Eyüpsultan olmuştur.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Değerleme konusu taşınmazların niteliği itibarı ile genel ekonomik veriler ve gayrimenkul sektör verileri önem arz etmektedir. Taşınmazların değerini etkileyebilecek genel ve sektörel veriler bu ana başlık altında, alt başlıklar halinde detaylandırılacaktır.

4.2.1. Genel Ekonomik Göstergeler

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'nin küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır.

ABD, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıştır. ABD, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur.

ABD Merkez Bankası da yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. ABD'nin uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur.

Küresel ticaretin çok hızlı biçimde daralacağı beklentisi, buna bağlı büyümede yaşanabilecek gerilemeler ve olası resesyon beklentileriyle finansal piyasalardaki çalkantılar ABD yönetimine geri adım attırmış görünmektedir. ABD aldığı bir kararla, normalde Nisan ayında uygulamaya koyacağı gümrük vergilerini üç ay süreyle ertelemiştir. Ancak bu süre zarfında her ülkeyle tek tek pazarlık yapacağını bildirmiştir.

Dünya ekonomisinde "II. Dünya Savaşı"ndan bu yana görülen en radikal değişikliklerden birisi olan korumacı yaklaşım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayış pek çok ülkeyi bölgesel iş birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme "sistemleri, ihracatın zorlaşması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.

ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür.1 Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.

İMF raporunda öne çıkan başlıkları şöyle özetleyebiliriz:

-ABD tarafından açıklanan ve uygulamaya konan bir dizi yeni tarife ile ticaret ortaklarının misillemeleri nedeniyle yürürlükteki gümrük vergisi oranlarının son yüzyılda görülmeyen seviyelere ulaştığı belirtilen raporda, bu durumun büyüme üzerinde büyük bir olumsuz şok etkisi yarattığı kaydedildi.

• "Ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliğinin son derece yüksek seviyelere ulaşmasının küresel ekonomik faaliyet üzerinde önemli bir etki yaratması beklenmektedir," değerlendirmesinde bulunuldu.

-Gelişmiş ekonomilerde büyümenin bu yıl %1,4 ve gelecek yıl %1,5 olmasının beklendiği belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde büyüme hızının bu yıl %3,7 ve gelecek yıl %3,9 olmasının öngörüldüğü aktarıldı.

-Küresel manşet enflasyonun ise Ocak ayındaki beklentilere kıyasla biraz daha yavaş bir hızda gerileyerek 2025'te %4,3, 2026'da ise %3,6 olmasının beklendiği belirtildi.

• Yoğunlaşan aşağı yönlü risklerin küresel ekonomik görünüme hâkim olduğu aktarılan raporda, ticaret savaşının tırmanmasının ve ticaret politikası belirsizliğinin daha da artmasının kısa ve uzun vadeli büyümeyi daha da azaltabileceği ifade edildi.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6 ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaşanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları başta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiştir. Gelişmiş ülkelerden Japonya bu konuda ayrışmış görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaşlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz.

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün bileşenlerinin makroekonomik konjonktürden etkilenmesi kaçınılmazdır. Zaten ilgili sektörlerin genel ekonomik konjonktürle ilgili korelasyonları da yüksektir. Geçtiğimiz 25 yıl boyunca, Türkiye'de inşaat sektörü ekonominin büyümesine paralel bir genişleme yaşamıştır. 2025 yılı da benzer bir sürecin yaşanması olasıdır. Dünya ölçeği ve ülkemizin potansiyeline bakıldığında ise inşaat sektörünün uygun konjonktürde daha fazla büyüme olanağı bulunmaktadır.

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenim inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir.

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır.2 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir.

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk üç ayında aldığı konut adedi 4.578 olmuştur. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi, oturma izni ve vatandaşlık verilmesiyle 2022 yılına kadar güçlü bir trendle seyretmiş, ancak son birkaç yılda oldukça zayıflamış görünmektedir. Bunun nedenleri olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişimler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği gösterilebilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrımenkulleri satmalarıdır.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır. 3 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve Izmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre,4 inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik រើន endeksi %32,38 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7 daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğai talebin altında kalmasına neden olmuştur.

Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde, başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerin sürdürülebilir kârlılık ve risk yönetimi kavramlarına ağırlık vermeleri yerinde olacaktır. Dünya konjonktüründe görülen baş döndürücü gelişmeler ciddi bir sistemik risk yaratırken ülke içinde de yürütülen ekonomik programın etkileri inşaat ve gayrimenkul sektörü şirketlerinin sistemik olmayan riskleri de iyi yönetmesini zorunlu kılmıştır. (GYODER)

	SSYH 18:38 Beart 1 1 1	Dist Basi Gelir 1377	GSTH · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · ·	Harcamalar Yontemiyle Cari Fiyatlarla Gayrı Safı Yurtıçı Hasıla Krja Basi Gelle ( Destail )	Buyuma (04)	TANKENSIO ISE IST KALL LODGE TELL !
20 00	3.758.773	46,167	797,124	9.72	3,000	4,72
2019	4.317.787	52316	760 355	9,213	0.90	5,68
2020	5.048.567	60541	717,092	જ તેત્વવ	1,90	7,04
2021	7.756.142	85.759	807.924	9.5-09	11,40	8,50
2022	15,011,776	176.654	905,814	10.659	5.50	16,57
2023	26 545.722	314.110	1.130.009	13,243	5,10	29.47
2017 11	43.410.514	507,615	1.322.408	15.653	3,26	3283

Keyntelli TIJDE

SEYİTNİZAM MAH. MEVLANA CAD, NO:88 KAT:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUR

4.2.2. Gayrimenkul Sektörü-1 (Konut):

2025 yılının birinci çeyreğinde konut satışları, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %20,1 oranında artış kaydederken genellikle en yüksek konut satış adetlerinin izlendiği dördüncü çeyreğe göre ise %36,7 oranında gerileyerek 335.786 adet olmuştur. Bu rakam, 2020 yılından bu yana kaydedilen en yüksek birinci çeyrek satış rakamı olarak dikkat çekmektedir.

Konut fiyatları artışında 2024 yılının dördüncü çeyreğinde yıllık artış %29,4 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla konut fiyat değişimi %32,4'e yükselmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekle birlikte Mart ayı itibarıyla reel değişim artış trendine devam etmiş ve -%4,2 olarak gerçekleşmiştir. Üç büyük ilden sadece Ankara'da reel değişim negatif bölgeden çıkarak %0,4'e yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında da benzer şekilde artış görülmüş; dördüncü çeyrek sonunda yıllık değişim %28,6 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla %33,7'ye yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise -%3,2 olarak kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, Türkiye genelinde konut birim fiyatı 37.740 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatı 61.085 TL/m², İzmir'de 41.743 TL/m2, Ankara'da ise 33.272 TL/m2 olarak belirlenmiştir.

Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2025 yılının ilk çeyreğinde ilk satışlarda yılık bazda %13,2, ikinci el satışlarda ise yıllık bazda %23,8 oranında artışlar görülmüştür. Yılın ilk çeyreği itibarıyla, ilk satışlar 99.876 adet olarak kaydedilirken ikinci el satışlar 235.910 adede ulaşmıştır. Yılın ilk çeyreğinde, ilk satışlar içerisindeki oranı, 2024 ortalaması olan %32,8'in gerisinde kalarak %29,7 olmuştur.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2025 yılının ilk çeyreğinde 51.729 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla %87,3 oranında artış kaydetmiştir. Mart 2025 itibarıyla ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı %16,4'e ulaşmış, son 22 ayın en yüksek oranı gerçekleşmiştir. Konut kredisi faizlerinde sınırlı bir gerilemenin dahi ipotekli satışlara etki ettiği görülmektedir. Konut kredisi faizleri 2024 yılının ilk çeyreğinde %41,7 iken 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,0'a gerilemiştir. Diğer satışlarda ise 2025 yılının ilk çeyreğinde yıllık %12,7 oranında bir artışla 284.057 adet satış gerçekleştirilmiştir.

Yabancılara yapılan satışlar yılın ilk çeyreği itibarıyla, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %19,5 oranında düşüşle 4.578 adet olarak gerçekleşmiştir. Böylece yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı %1,4 ile son 7 yılın en düşük birinci çeyrek oranı olmuştur. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım 779 adetle Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında en yüksek satış ise 1.785 adetle İstanbul'da görülmüştür. İstanbul'un ardından 1.468 adetle Antalya ikinci sırayı, 348 adetle Mersin üçüncü sırayı almıştır.

2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Aylık faiz oranı 2024 yılının son çeyreğini %2,91 seviyesinde tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %2,82 seviyesinde seyreden aylık faiz oranın ilk haftasında 2,84 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı 2024 Aralık ayını %36,93 ile tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,11 seviyesine çıkan yıllık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında %40 seviyesinde seyretmektedir. 2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 4,1 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2024 yılı Mart ayında %27,3 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2025 itibarıyla 14,1 puan azalarak %13,2 olarak gerçekleşmiştir.

		Çeyrek Bazda Konut Satışı (Adet)
	CASS	(222	€3.22	C4'22	2. 17. Thelam	€1.23	(2.23	C3.23	(1.23	223 Toplam	C124	C 2 24	C3.24	(4'24	201 Toplane	\$25.
Veni Sacrs	94,437	114.014	103.667	147.969 1	460.079	83.907	87,251	07,439	110 645	379542	88 258	TE OFFICE	127,555	103,582	484 461	99 876
Holma & Satus	225626	292 321	227,128	280.668	11.025.543 199.300		195.313	236,856	214.997	846 354	191_348	180.492	274.647	347,207	953 564	235,910
Toplaan Satus	320.063	406,333	330,705	422,429	1.425.622		223.215 282.564	334, 2015		325.852 1.225.926 279.604		1 265.070	402.162	530.789	1.678.025 335.786
poteki 5-841%	68.342	101.975	58.284	51.719 1	280.320	ਦੇਸ਼ 832	62,708	39,354	16,864		177.748 27.622	23.799	49.895	66.175	158,486	51,729

Keytuk: TÜÜ

TALYA SA SA VRIME N KUL

Veri Satış: Komat öreticiyle katalından veya üreticiyle kası karşıkçı tarafından bir itorutur. Bir itornatur ilk delə sotlarında, İlkinci el sams Sams almınış bir evin telkar satılmas.

Property of Children of
	Aylık Nominal Değişim (%)
12
	Yıllık Nominal Değişim (%)

Başlangıç Dönemine Göre Nominal Değişim (%)

%1.748,49

Aylık Nominal Değişim (%) 461

Yılak Nominal Değişim (%) 4641

Başlangıç Dönemine Göre Nominal Değişim (%)
%2.106,99

SEYİTNİZAM MAH, MEVLANA CAD. NO:88 KAT:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL

4.2.3. Gayrimenkul Sektörü-2 (Ofis ve Ticari Gayrimenkul):

2025 yılının ilk çeyreğinde küresel ekonomide jeopolitik riskler ve ticaret gerilimleri etkisini sürdürmüştür. Rusya-Ükrayna savaşı ve Orta Doğu'daki çatışmalara ek olarak, ABD-Çin arasındaki ticaret kısıtlamaları küresel piyasalarda belirsizliği artırmıştır. Bu ortamda küresel enflasyon düşüş eğilimini sürdürürken, gelişmiş ülke merkez bankaları para politikasında temkinli kalmaya devam etmiştir. Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 Ş olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB-" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Bu dönemde Türk Lirası, ABD doları karşısında tarihi düşük seviyelere gerilerken; Merkez Bankası gecelik borç verme faizini %46'ya yükseltmiştir. Ayrıca Türkiye'nin risk primi (CDS) 328 baz puana ulaşarak finansal piyasalarda temkinli duruşun güçlenmesine neden olmuştur. Yüksek enflasyon ve döviz kuru artışına ek olarak, arz kisttlığı nedeniyle talebin karşılanaması, birincil kira fiyatlarında bir önceki senenin aynı dönemine kıyasla hem & hem ABD\$ bazında artışların devam etmesine yol açmıştır.

2025 yılının ilk çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,18 milyon m2 olarak kaydedilmiştir. Birinci çeyrekte toplamda 67.089 m² işlem gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığında metrekare bazında %17 oranında düşüş kaydedilmiştir.

Bununla birlikte, birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları metrekare bazında %70, adet bazında %72 oranında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Önceki yıla göre yeni kiralama anlaşmalarında metrekare bazında artış kaydedilmiştir. Yenileme işlemlerinde ise geçtiğimiz yılın aynı döneminde kiyasla metrekare bazında %44 düşüş yaşanmıştır. Bununla birlikte birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %33'ü MİA'da gercekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %2 oranında düşüş kaydedilmiştir. 15lemlerin %32'si Anadolu yakasında gerçekleşip geçen yıla kıyasla hem metrekare hem de işlem sayısı bazında sırasıyla %31 ve %38 azalma meydana gelirken, %34 ile MİA dışında Avrupa yakasında 2024 yılının ilk çeyreğine göre metrekare bazında azalma yaşanmasına rağmen sayı bazında artış vaşanmıştır. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Öncü Grup (3.060 m², Apa Nef), Assembly (1.734 m², Maslak 42), Agave (1.312 m², Levent 199) ve Destek Yatırım (1.040 m², Tekfen Tower) bulunmaktadır.

2025 yılının ilk çeyreğinde boşluk oranı %10,41'den %9,83'e düşüş kaydetmiştir. Birinci çeyrekte gerçekleşen en büyük yatırım işlemi olarak; İstanbul Ümraniye Finanskent Mahallesi'nde yer alan 3.328 ada 9 parselde bulunan İstanbul Finans Merkezi Ofis Binası'nın (35.386 m²) 5,6 milyar & bedelle KT Sağlam Gayrimenkul A.Ş.'ye satışı kaydedilmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.

2025 yılı Nisan sonu itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 439 adetle yaklaşık 14 milyon m2 seviyesindedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m2kiralanabilir alanken, İstanbul'da 338 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katıdır. Ankara 278 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır.

2025 yılında 162.000 m² kiralanabilir alana sahip beş yeni alışveriş merkezinin açılması planlanmaktadır. Yıl sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam arzın 14,2 milyon m²'ye, perakende yoğunluğunun 166 m2 seviyesine çıkması beklenmektedir.

Toplam Yabancı Ziyaretçi Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye'ye gelen toplam ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 3,3 milyon olurken, 2024 yılının aynı döneminde bu sayının 3,04 milyon olarak kaydedildiği gözlemlenmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında gelen turist sayısında %10'luk bir artış gözlemlenmiştir. 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye'ye gelen 3,3 milyon yabancı turistin %53'ü İstanbul'a, %5'i Ankara'ya, %5'i İzmir'e, %3'ü Antalya'ya ve %0,4'ü ise Muğla'ya gelmiştir.

Tesis Sayıları İşletme Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 882.000 oda kapasitesiyle 21.417 işletme belgeli, 66.000 oda kapasitesiyle 627 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında birinci sırayı 3.089 tesis ve 125.000 oda kapasitesiyle İstanbul çekmekte, onu takiben 2.840 tesis ve 109.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.650 işletme belgeli tesise ve 290.000 oda arzına sahiptir. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 627 tesis içinde en büyük payı 85 tesis ve yaklaşık 8.000 oda kapasitesiyle İstanbul almakta, onu takiben 80 tesis ve 15.000 oda kapasitesiyle Antalya, 60 tesis ve 7.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir. Toplam Turist ve Harcama 2025 yılının birinci çeyreğinin verileri henüz yayınlanmamıştır.

Doluluk Oranları 2025 yılı birinci çeyreği itibariyle Türkiye genelinde yatak doluluk oranı %31,6'dır. 2024 yılına bakıldığında yatak doluluğu en yüksek olan şehir %68 ile Antalya, onu takiben %59 ile Muğla ve %55 ile İstanbul gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %43 ve %41 olmuştur.

Milliyetlere göre Geliş Sayıları Milliyetlere göre geliş dağılımı incelendiğinde, 2025 yılının ilk çeyreğinde 463.000giriş ile İran birinci, 371.000 giriş ile Rusya ikinci, 330.000 giriş ile Almanya üçüncü sırada yer almaktadır. 2024 yılının aynı dönemine kıyasla İran'dan gelen turist sayısı %6 artmış, Rusya'dan gelen turist sayısında bir düşüş yaşanmış, Almanya'dan gelen turist sayısı ise neredeyse sabit kalmıştır (%0,2 düşüş). 2024 yılına bakıldığında ise 6,7 milyon kişi ile Rusya birinci, 6,6 milyon kişi ile Almanya ikinci, 4,4 milyon kişi ile Birleşik Krallık üçüncü sırada yer almaktadır.

STR - Türkiye 2025 yılının birinci çeyreğinin doluluk oranları bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %0,6 artış göstermiş olup, Türkiye genelinde %52,8 olarak kaydedilmiştir. Oda fiyatları ise yine 2024 yılının birinci çeyreğine kıyasla %19,8 artış göstererek, 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye genelinde ortalama 91,84 EUR olarak kaydedilmiştir. 2025 yılının birinci çeyreğinde İstanbul'daki otel doluluk oranı, bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,2 artış göstererek %59 seviyesine ulaşmıştır. Aynı dönemde ortalama oda fiyatı %16,2 artışla 103,32 Euro olarak VERİLERLE: TİCARİ GAYRİMENKUL GÖSTERGE sayı 39 55 gerçekleşmiştir. Ankara'da doluluk oranı %1,7 artarak %55,3'e yükselirken, ortalama oda fiyatı %19,3 artarak 84 Euro olmuştur. İzmir'de doluluk oranı %1,7 artışla %53,2'ye çıkarken, oda fiyatı %22,3 artarak 98,2 Euro seviyesine ulaşmıştır. Bodrum'da ise doluluk oranı %28,1 oranında düşerek %12'ye gerilemiş, buna karşın oda fiyatı %51,3 artarak 114,15 Euro olmuştur.

STR - Global Londra'da 2025 yılının birinci çeyreğinde otel doluluk oranı bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %0,4 düşüş göstererek %72,6 olarak kaydedilmiştir. Aynı dönemde oda fiyatları da %2,4 azalarak 183,33 EUR seviyesine gerilemiştir. Dubai'de ise 2025 yılı birinci çeyreğinde doluluk oranı geçen yılın aynı dönemine kıyasla %1,4 artışla %82,2 olarak gerçekleşmiştir. Oda fiyatları da aynı dönemde %2,2 artış göstererek 201,84 EUR seviyesine ulaşmıştır. 2025 yılının birinci çeyreğinde ortalama oda fiyatları açısından Londra ilk sırada yer alırken, Dubai ikinci, İstanbul ise üçüncü sıradadır. Doluluk oranlarında ise sıralama değişmekte; Dubai birinci, Londra ikinci, İstanbul ise üçüncü sırada yer almaktadır. 2024 yılı verilerine göre İstanbul ile kıyaslandığında, doluluk oranları açısından Londra %17,1, Dubai ise %13 daha yüksek seviyededir. Oda fiyatlarında ise Londra, İstanbul'un %107; Dubai ise %50 üzerinde konumlanmaktadır.

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Mart sonu itibariyle 1030,77 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 253,79 puan artış gösterirken, aylık 46,76 puan artış gösterdi. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 235,56 puanlık bir artış yaşandı. (Kaynak: GYODER)

	Than Gayrimond Orzalama @4mm Sata, 20 Miller (1 E Carli )	Duch ar ve Medicandor Orteleting: Birlin Lotus Pay 86 (31. Par)	Dia ve Barolar Druglama parien Soling Flyars (1)2017
150000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	64.056	70,221	00 355
100	51,326	57,377	59 A64
Horsel	11.613	44.965	43,609
Ankara	41.825	11 026	51,371
Antalya	53,444	57,233	55,300
Count	13,7223	44.109	16. 153
Adama	35.923	43.292	33.130

Kaynak: Endeles

Başlançıç Dönemine Göre

Norsinal

Değişim (%) %1.030,77

Endeks Degen:	Aylık Nominal	Villak Nominal
Mart 2025 1,130,77	Degision (%) 44.31	Değişim (%) 4.28.94

19:23 Mar21 10/23 19/23 19/23 19/22 19/22 19/22 19/24 19/26 19/26 19/26 19/26 19/26 19/20 19/20 19/20 19/25 19/25 19/25 19/25 19/25 19/25 19/25

Keynak Entellus

4.2.4. GYO'lar:

Gayrimenkul Yatırım Fonu Pazar Büyüklüğü 146 Milyar TL'yi aştı. 31 Mart 2025 itibarıyla yatırım almış 244 gayrimenkul yatırım fonu bulunmakta olup, GYF büyüklüğü bir önceki çeyreğe göre yaklaşık yüzde 3,9 artarak 146,78 milyar TL seviyesine ulaştı. GYF pazarı toplam büyüklüğü, 2018 yılı son çeyreğinden itibaren her çeyrek pozitif yönde artmaya devam etmekte. 2025 yılının birinci çeyrek rakamları, 2024 yılının aynı çeyreğiyle kıyaslandığında GYF pazar büyüklüğü son bir yillık periyotta yüzde 77,5 büyüme gerçekleştirerek 82,7 Milyar TL seviyesinden 146,8 Milyar TL'ye ulaştı.

En çok gayrimenkul fonu yöneten ilk 5 şirket ise RePie (35 adet), Albaraka (19 adet), Nurol (19 adet) ve 24 Gayrimenkul (17 adet) olarak sıralanıyor. (Kaynak: GYODER)

Borsa İstanbul'da İşlem Goren GYO Sayısı
2015 1						2016 2017 2019 2019 2020 2020 2022 2023 2022
31	37	31	33 -	지	33	37	39	49	49

Halka Acıklık Oranı
	2015 2016 2012 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2020
	1162,3 1652,4 1652,1 1652,7 1652,7 1653,2 1143,7 1643,3 1643,1

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör bulunmamaktadır.

4.4. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar parseller topografik olarak düz arazi yapısında, geometrik olarak ise amorf yapıdalardır. Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme tarihi itibariyle rapor taşınmazlardan 1425 parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış halde yapılar mevcuttur. Diğer parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup boş arazi vasıflıdır.

4.6. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı Imar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme tarihi itibariyle rapor taşınmazlardan 1425 parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış halde yapılar mevcuttur. Söz konusu yapılar için ruhsat alınmasına gerek yoktur. Diğer parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup boş arazi vasıflıdır.

4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme tarihi itibariyle rapor taşınmazlardan 1425 parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış halde yapılar mevcuttur. Diğer parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup boş arazi vasıflıdır.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(a) Pazar Yaklaşımı, (b) Gelir Yaklaşımı, (c) Maliyet Yaklaşımı.

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

• Değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar) ve varsayılan kullanım(lar)ı, -Olası değerleme yaklaşımlarının güçlü ve zayıf yönleri, -Her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, -Yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdırının makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.

5.1. Pazar Yaklaşımı

5.1.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varılıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşmı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

-Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

-Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya

-Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması

Karşılaştırılabilir pazar bilgin tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

5.1.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Arsa Emsalleri

Emsal 1- Taşınmazlar ile aynı bölgede 3.760 m² yüzölçümüne sahip olduğu beyan edilen Tarla 114.000.000TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 (539) 256 97 26

Emsal 2- Taşınmazlar ile aynı bölgede 5.000 m² yüzölçümüne sahip olduğu beyan edilen Tarla 142.500.000TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 (532) 285 64 76

Emsal 3 - Taşınmazlar ile aynı bölgede 5.600 m² yüzölçümüne sahip olduğu beyan edilen Tarla 165.000.000TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 (532) 285 64 76

Emsal 4 - Taşınmazlar ile aynı bölgede 4.839 m² yüzölçümüne sahip olduğu beyan edilen Tarla 120.000.000TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (532) 301 40 28

Emsal 5 - Taşınmazlar ile aynı bölgede 8.500 m2 yüzölçümüne sahip olduğu beyan edilen Tarla Enisar 3 — Taşılmazlar Tie aynı Dölgede 8.5
240.000.000TL bedelle satılıktır. A THE HOR Ilgilisi: 0 (532) 285 64 76

5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

SEYİTNİZAM MAH. MEVLANA CAD. NO:88 KAT:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL

5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Taşınmazların değer tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Emsal verileri, taşınmazlar ile benzer özellikler taşıyan, benzer çevresel özelliklere sahip, aynı nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir.

Bazı emsallerde belirtilen ada/parsel ve koordinat bilgileri ve satıcıların beyanları olup doğruluğu teyit edilememektedir. Portföylerinin konum tespitlerinin paylaşılmasının emlak ofisi ile yapılacak yer gösterme ve alım-satım bağlı olduğu tarafımıza beyan edilmiştir. Her ne kadar emsallerin konum bilgisi paylaşılmamış olsa da lokasyon olarak bilgi alınmıştır.

Elde edilen emsallerin, pazarlık payları, yapı kalitesi, konum, büyüklük gibi faktörler göz önünde bulundurularak, konu taşınmaz ile karşılaştırmalı analizi yapılmıştır.

Aşağıda emsal taşınmazların mukayeseli düzeltme tabloları sunulmuştur:

ÖZELLİKLER	EMSAL 1	EMSALE	EMSAL 3	EMSAL 4	EMSAL S
BEYAN EDILEN ALAN	3760,00 m2	5000,00 m²	5600,00 m²	4839,00 m2	8500,00 m2
TAHMINİ GERÇEKÇİ ALAN	3760,00 m2	5000,00 m2	5600.00 m2	4839.00 m²	8500,00 m2
TALEP EDILEN DEGER	6114.000.000	€142.500.000	6165.000.000	₺120.000.000	240.000.000
PAZARLIK PAYI	12.00%	10.00%	10,00%	5,00%	10,00%
PAZARLIK SONRASI ONGORÜLEN DEGER	\$100.320.000	6128.250.000	\$148.500.000	¥114.000.000	₺216.000.000
BÜYÜKLÜK (%)	-15%	-15%	-15%	-15%	-15%
KONUM DUZETMESI (%)	-20%	-20%	-20%	-20%	-20%
DÜZELTİLMİŞ BİRİM DEĞER	617.343	616.673	₺17.237	615.313	416.518

EMSAL KARŞILAŞTIRMA - ARSA DEĞER ANALİZİ

ORTALAMA BİRİM DEĞER

5.1.5. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Bölgede tespit edilen emsallerin konu taşınmazlar ile karşılaştırmalı analizi sonucu ulaşılan ortalama birim değerler 5.1.4. Başlığı altında sunulmuştur. Yapılan analizler sonucu taşınmazların arsa birim değerinin 15.000-17.000 TL/m2 aralığında olabileceği tahmin ve takdır edilmiştir.

Rapora konu taşınmazların tüm özellikleri dikkate alınmış ve arsa birim değeri takdir edilmiştir.

816.616

Pazar yaklaşımı ile taşınmazların arsa değeri toplamı 2.000.000,000 TL olarak takdir edilmiştir. Değerleme detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.

5.2. Maliyet Yaklaşımı

5.2.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

-Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

-Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya

-Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:

-İkame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.

-Yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.

-Toplama yöntemi: varlığın değerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

5.2.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

lş bu raporun 5.1.4 başlığı altında yer alan emsal düzeltme tablolarında ulaşılan ortalama birim değer ile taşınmazların rapor içeriğinde diğer özellikleri dikkate alınarak arsa değeri takdir edilmiştir.

5.2.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme tarihi itibariyle rapor taşınmazlardan 1425 parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış halde yapılar mevcuttur. Diğer parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup boş arazi vasıflıdır. Değerleme konusu taşınmazların yalnızca arsa değeri verilmesi sebebi ile değerleme aşamasında maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

5.2.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Değerleme konusu taşınmazların yalnızca arsa değeri verilmesi sebebi ile değerleme aşamasında maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

5.3. Gelir Yaklasımı

5.3.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

-Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

-Değerleme konusu varlıkla ilgili gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar Indirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

Indirgenmiş Nokit Akışları (INA) Yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.

İNA yönteminin temel adımları:

-Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),

-Nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,

-Söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,

-(varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,

-Uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve İndirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Söz konusu parseller üzerinde gelir getirici bir mülk bulunmaması sebebiyle nakit giriş ve çıkışı bulunmamaktadır.

5.3.3. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Taşınmazların gelir getirici bir mülk olmaması sebebiyle gelir yaklaşımı uygulanmamıştır.

6. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER

6.1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Değerleme çalışması kapsamında kira takdirine yönelik herhangi bir hesaplama yapılmamıştır.

6.2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Rapora konu taşınmazların mevcut durumu için hasılat paylaşımı veya kat karşılığı söz konusu değildir.

6.3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Rapora konu parseller için herhangi bir proje geliştirilmemiş ve sözleşme yapılmamıştır. Değerleme çalışması yalnızca arsa değer tespitine yönelik yapılmıştır.

6.4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analızı ve kullanılan veri ve varşayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Rapora konu taşınmazlara ait arsa değeri pazar yaklaşımı başlığı altında verilen emsaller ve bu emsaller üzerinden yapılan gerekli düzeltmeler neticesinde takdir edilmiştir.

6.5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Değerlemeye konu taşınmazların en verimli kullanım şeklinin uygulama imar planı onaylandıktan sonra imar durumuna göre yapılaşması olduğuna kanaat getirilmiştir.

6.6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Değerleme konusu taşınmazlar bütün olarak değerleme işlemine konu olmuş olup bölünmüş ve müşterek kısımlar analizi yapılmamıştır. ____________________________________________

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜS

7.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Acıklaması

Rapora konu taşınmazlara ait arsa değeri pazar yaklaşımı başlığı altında verilen emsaller ve bu emsaller üzerinden yapılan gerekli düzeltmeler neticesinde takdir edilmiştir.

7.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Raporda özellikle yer verilmeyen herhangi bir asgari bilgi yer almaməktadır.

7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken lzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme tarihi itibariyle rapor taşınmazlardan 1425 parsel ve 325 ada 7 parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış halde yapılar mevcuttur. Diğer parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup boş arazi vasıflıdır. Değerleme raporu, talep ilgilisince tarafımıza iletilmiş, belge ve tapu kayıtları esas alınarak hazırlanmıştır. Tarafımızca kamusal araştırma yapılmış, gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olduğu görülerek değer takdir edilmiştir.

7.4. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Taşınmazlar üzerinde yer alan takyidat bilgileri raporun 3.3 başlığı altında verilmiştir.

7.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazların devredilebilmesi konusunda bir sınırlama teşkil edecek bir husus tespit edilmemistir.

7.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme tarihi itibariyle rapor taşınmazlardan 1425 parsel ve 325 ada 7 parsel üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış halde yapılar mevcuttur. Diğer parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamakta olup boş arazı vasıflıdır.

7.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlardan 0 ada 3292 no'lu parselin tamamı üzerinde T.M.K. 826 V.D. maddeleri gereğince Zeynep Mutlu Eğitim Vakfı lehine 29 yıl süre ile üst hakkı bulunmaktadır.

7.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için 11-48.1; "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esoslar Tebliğ"nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının

(a) bendi "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı vaad edebilirler."

(r) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir.

Gereği, değerleme konusu taşınmazların mevcut durumu itibarıyla GYO portföyüne "Arsa" olarak alınmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

A 1 2 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

8. SONUC

8.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. talebi üzerine tapu kayıtlarına göre; "Tarla" nitelikli, İstanbul ili, Eyüpsultan İlçesi, Kemerburgaz Mahallesi, 1425 Parsel, 1431 Parsel,1537 Parsel,2818 Parsel,2996 Parsel, 3292 parsel 'Tarla', Mithatpaşa Mahallesi 325 ada 1,3,4,6 parsel "Ham Toprak" ile 325 ada 7 parsel "Bahçe" Türk Lirası cinsinden "Güncel Pazar Değerinin" tespiti için düzenlenmiştir. Taşınmazların niteliği, dikkate alınarak 7.1. başlığında açıklanan değerleme yöntemleri esas alınarak değer takdir edilmiştir.

Tüm bu değerlendirmeler ve uyumlaştırma hesapları sonucunda, kıymet düşürücü/arttırıcı unsurlar dikkate alınmak suretiyle taşınmaza değer takdir edilmiştir. Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

8.2. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazlara değer takdir edilirken; rapor içeriğinde ilgili başlıklar altında detayları açıklanan, değer arttırıcı/düşürücü unsurlar, örnekleme yapılan veriler ve türn diğer dikkate alınmıştır.

Rapor içeriğinde detayları açıklanmış olan değerleme yöntemleri esas alınarak takdir edilmiş değer aşağıda sunulmuştur.

TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV HARİC)	₺2.000.000.000.00
TOPLAM PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL)	₺2.200.000.000.00

** Takdir edilen tüm değerler KDV hariç değerlerdir. Belirtilen KDV Dahil değerler, %10 oranı esas alınarak hesaplanmış olup Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Kontrol Eden Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Fatih Taşdemir Lisans No: 904622	Begüm KAMIŞCI Lisans No: 405322	Serhat DEGERLI Lisans No: 401403
		TALYA GAYRIMENKUL DEGERLEME ve DANIŞMANLIK A Seyit Nizam Mh. Mevlana Cad. No. 80 Kat: 3 Zeytinburnu / ISTANBUL Tel: 0212/65 20 33/ 34 Fax/0212 657 20 Bf

SEYİTNİZAM MAH. MEVLANA CAD. NO:88 KAT:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL

9. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

� Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.

l Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

@ Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.

� Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.

0 Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.

® Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.

Ø Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

� Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.

® Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.

@ Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.

0 Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.

2 Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

ÖNEMLİ NOTLAR:

*Değerleme Uzmanının yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporda ver alan değerleme rakamlarının, değerleme uzmanlarının adlarının ya da mesleki niteliklerinin referans olarak verilmesi yasaktır.

• İlgilisi ve hazirlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

· Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur;

• Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır;

· Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur

· Değerleme Uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir;

· Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir;

· Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak denetlemiştir;

· Değerleme Uzmanı mesleki eğitim şartlarını haizdir;

· Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.

•İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak tanzim edilmiştir.