Regulatory Filings • Jan 2, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
| Rapor Tarihi | 27.12.2024 | |||
| Rapor Numarası | 2024.EGYO.8 | |||
| Raporun Konusu | İzmir, Çeşme, Ovacık, 217 Ada 14-15-16-17-18 Parseller |
|||
| Değerleme Konusu ve İzmir, Çeşme, Ovacık, 217 Ada 14-15-16-17-18 Parseller olan 5 Adet Arsa Satış Değer Tespiti Kapsamı |
||||
| İş bu rapor, Ellibir (51) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. |
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| İçindekiler | YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 7 | ||||||
| 1.1 | Rapor Tarihi7 | |||||
| 1.2 | Rapor Numarası7 | |||||
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık7 | |||||
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | |||||
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | |||||
| 1.6 | Değerleme Tarihi7 | |||||
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası7 | |||||
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı 7 | |||||
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7 | |||||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | |||||
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9 | ||||||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9 | ||||||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri9 | ||||||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar9 | ||||||
| 2.4. İşin Kapsamı 9 | ||||||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11 | ||||||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11 | ||||||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: 11 | ||||||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 13 | ||||||
| 3.1.3. Tanımı: 15 | ||||||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri15 | ||||||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar15 | ||||||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 17 | ||||||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)17 | ||||||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 17 | ||||||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu 17 | ||||||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 18 | ||||||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 18 | ||||||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş18 |
||||||
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,18 |
||||||
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 18 |
||||||
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama 19 | ||||||
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 21 | ||||||
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler21 | ||||||
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler21 |
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler24 |
|---|
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 24 |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 25 |
| 4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler25 |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 25 |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler26 |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 26 |
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 26 |
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 26 |
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri26 |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 26 |
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 27 |
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 27 |
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 27 |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler28 |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 28 |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar28 |
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi28 |
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 28 |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 30 |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri30 |
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 30 |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 30 |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş30 |
| 6. SONUÇ32 |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi32 |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması32 |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,32 |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 33 |
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
| Rapor No ve Tarihi | 2024.EGYO.8 / 27.12.2024 | ||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
||||
| Taşınmazların Açık Adresi |
Ovacık Mahallesi, 217 Ada 14-15-16-17-18 Parseller Çeşme / İZMİR |
||||
| Tapu Kayıt Bilgisi | İzmir İli, Çeşme, Ovacık, 217 Ada 14-15-16-17-18 Parseller |
||||
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Arsa | ||||
| İmar Durumu | Çeşme Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazlar olan 217 Ada 14-15-16-17-18 Parseller 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında dışında olup, imarsızdır. Değerleme konusu taşınmazlardan 217 Ada 16 Parsel dışındaki diğer parseller kadastro yoluna cepheli olmasından dolayı "Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği" ne tabidir. Bu yönetmeliğe göre; Konut yapılması durumunda ayrık nizam, 2 kat, E:0.05, max konut alanı 250,00 m2 ve Hmax: 7.50 m yapılaşma koşullarına sahip iken tarımsal amaçlı yapı yapılması durumunda ayrık nizam, E:0.40 ve Hmax: 7.50 m yapılaşma koşullarına sahiptir. Değerleme konusu taşınmazlardan 217 Ada 16 Parsel yapılaşamamaktadır. |
||||
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. | ||||
| Taşınmazların Yasal | TOPLAM: 584.081.370,00 ₺ | ||||
| Durumuyla KDV | |||||
| Hariç Toplam Değeri |
( Beşyüzseksendörtmilyon Seksenbirbin Üçyüzyetmiş Türk Lirası) | ||||
| Taşınmazların Yasal | TOPLAM: 642.489.507,00 ₺ | ||||
| Durumuyla KDV Dahil Toplam Değeri |
( Altıyüzkırkikimilyon Dörtyüzdoksansekizbin Beşyüzyedi Türk Lirası ) | ||||
| Açıklama | Değerleme konusu taşınmazlar olan 217 Ada 14-15-16-17-18 Parseller mahallen boş arazidir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
||||
| Raporu Hazırlayanlar |
Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060 |
||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
||||
1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Fatih Orkun SAKALLI (Spk Lisans No: 407060)
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 12.11.2024 ile 15.11.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
26.12.2024 / 2024.EGYO.8
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İzmir İli, Çeşme İlçesi, Ovacık Mahallesi 217 Ada 14 Parsel olan "Ham Toprak" vasıflı taşınmaz ile 217 Ada 15-16-17-18 Parseller olan "Tarla" vasıflı taşınmazların mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar özelinde şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor düzenlenmemiştir.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmazlar ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir / İSTANBUL
Şirket Amacı : Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek. Toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek. Personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek.
| Sermayesi | : 3.800.000.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 50,66 |
| Telefon | : 0216 579 15 15 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır.
İzmir İli, Çeşme İlçesi, Ovacık Mahallesi, 217 Ada 14 Parsel olan "Ham Toprak" vasıflı taşınmaz ile 217 Ada 15-16-17- 18 Parseller olan "Tarla" vasıflı Gayrimenkullerin Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
İzmir, Türkiye'nin batısında yer alan, köklü tarihi, stratejik konumu, ekonomik çeşitliliği ve kültürel zenginliğiyle ülkenin en önemli şehirlerinden biridir. Sanayi, tarım, turizm ve ticaret sektörlerinde çeşitlilik gösteren İzmir ekonomisi, Türkiye'nin en büyük limanlarından birine sahip olması sayesinde uluslararası ticarette de önemli bir paya sahiptir. İklimsel koşulları tarım ve turizm sektörlerine katkı sağlarken, kentteki kültürel zenginlikler ve antik yapılar, İzmir'i turizm açısından da cazip hale getirmektedir. Ulaşım altyapısı ve eğitim düzeyi yüksek nüfusu ile İzmir, Türkiye'nin kalkınmasında stratejik öneme sahip bir kent olmaya devam etmektedir.
İzmir, Türkiye'nin batısında Ege Denizi kıyısında yer almakta ve Ege Bölgesi'nin en büyük, Türkiye'nin ise üçüncü büyük ili konumundadır. Ege Denizi'ne 629 km kıyısı bulunan İzmir, Aliağa'dan başlayarak Çeşme, Karaburun, Foça, Seferihisar gibi birçok ilçeyi içine alır. İlin doğusunda Manisa, güneydoğusunda ise Aydın illeri bulunur. İzmir'in kıyı şeridi boyunca uzanan düzlükler ve iç kısımlarındaki dağlık alanlar coğrafi yapısına çeşitlilik katmaktadır. Gediz Nehri ve Küçük Menderes Ovası, ilin verimli tarım alanlarının başında gelir. Ayrıca Yamanlar Dağı, Spil Dağı ve Bozdağ gibi yükseltiler, ilin doğal peyzajına karakteristik özellikler kazandırmaktadır. İzmir'in en büyük doğal limanlarından biri olan İzmir Körfezi, şehrin hem ticaret hem de turizm açısından önemi artıran bir coğrafi unsurdur. Körfez boyunca uzanan sahil alanları, İzmir'in deniz turizmi potansiyelini desteklerken, geniş liman olanakları da ticaret ve taşımacılık faaliyetleri için önemli fırsatlar sunmaktadır.
İzmir'de Akdeniz iklimi hakimdir. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise ılıman ve yağışlı geçer. Özellikle yaz aylarında sıcaklıklar 35°C'nin üzerine çıkabilir. Kış aylarında ise genellikle yağmur şeklinde görülen yağışlar, ilin su kaynaklarını besler. Yıllık ortalama yağış miktarı 700 mm civarındadır. İç kesimlerde, kıyı bölgelerine kıyasla daha az nem oranı görülse de, Akdeniz ikliminin genel karakteristiği olan sıcak ve kurak yazlar ile ılıman kışlar her bölgede gözlenir. Bu iklim, zeytin, üzüm, incir gibi Akdeniz'e özgü tarımsal ürünlerin yetişmesine elverişlidir.İklimin elverişliliği İzmir'in tarımsal çeşitliliğine ve ekoturizm potansiyeline katkı sağlamaktadır. Tarımsal ürünlerin yüksek kalitede yetişmesi için ideal iklim şartlarına sahip olan İzmir, aynı zamanda yaz aylarında artan turist sayısıyla da ekonomisini desteklemektedir.
Balıkesir'de inşaat ve mimari yapı, ilin farklı ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde çeşitlilik gösterir. İlin merkezinde modern yapılar, sanayi tesisleri, iş merkezleri ve alışveriş merkezleri bulunurken, kıyı bölgelerinde turistik yapılar, oteller ve tatil köyleri öne çıkar. Balıkesir'de özellikle sahil ilçelerinde geleneksel mimari korunarak, taş evler, ahşap detaylar ve kemerli yapılar kullanılmaktadır. Bu tür yapılar, özellikle Ayvalık ve Cunda Adası'nda görülmektedir. İl genelinde yeni konut
projeleri, kentsel dönüşüm çalışmaları ve sosyal alanlar yaratılmakta, çevreye duyarlı inşaat projelerine önem verilmektedir. Son yıllarda gelişen altyapı projeleri ile modern şehircilik anlayışına uygun yapılar inşa edilmektedir.
Tarihi Özellikler: İzmir'in tarihi, antik çağlara kadar uzanmaktadır. M.Ö. 3000'li yıllarda kurulan şehir, Hititler, İyonlar, Lidyalılar, Persler, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklular ve Osmanlılar gibi birçok medeniyete ev sahipliği yapmıştır. Antik dönemde "Smyrna" adıyla bilinen İzmir, İyonya uygarlığının önemli kentlerinden biriydi. Agora, Efes Antik Kenti, Bergama gibi arkeolojik alanlar, İzmir'in antik dönemden bu yana taşıdığı kültürel mirası sergilemektedir. İzmir aynı zamanda Roma İmparatorluğu döneminde önemli bir ticaret merkezi olmuş, Bizans ve Osmanlı dönemlerinde de stratejik konumunu korumuştur. Kurtuluş Savaşı sırasında Yunan işgaline uğrayan İzmir, 9 Eylül 1922'de bağımsızlığına kavuşmuş ve Türkiye Cumhuriyeti'nin kuruluş sürecinde önemli bir simge haline gelmiştir. İzmir'in modern tarihinde, 1930'larda başlayan sanayileşme hamlesi ile kent, Türkiye'nin en gelişmiş şehirlerinden biri haline gelmiştir. Son yıllarda İzmir'de kentsel dönüşüm projeleri de hız kazanmış ve afet riskine karşı daha güvenli yapıların inşası sağlanmıştır. Modern şehircilik ilkelerine uygun olarak yapılan yeni yerleşim projeleri, İzmir'in estetik görünümünü ve altyapısını iyileştirmeye yönelik planlamalar içermektedir. Ayrıca, İzmir'deki tarihi yapıların restorasyonuna büyük önem verilmekte ve UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan alanlar korunmaktadır.
Ekonomik Özellikler İzmir ekonomisi, sanayi, tarım, ticaret, turizm ve hizmet sektörleri olmak üzere geniş bir yelpazede çeşitlilik gösterir. Türkiye'nin en büyük ikinci sanayi bölgesi olan İzmir, özellikle petrokimya, otomotiv, gıda işleme, tekstil ve demir-çelik sektörlerinde önemli bir üretim merkezidir. Aliağa, Petkim ve Tüpraş gibi büyük sanayi tesisleri ve organize sanayi bölgeleri, ilin sanayi yapısını güçlendirmektedir.
Sanayi ve Üretim: İzmir aynı zamanda Türkiye'nin önemli bir ticaret merkezidir. İzmir Limanı, Türkiye'nin en büyük limanlarından biri olup, hem ihracat hem de ithalat açısından büyük öneme sahiptir. Serbest bölgeler ve serbest ticaret alanları da İzmir'i uluslararası bir ticaret merkezi haline getirmiştir. Ege Serbest Bölgesi, çok sayıda yabancı yatırımcıya ev sahipliği yapmaktadır ve ihracat kapasitesini artırmaktadır. Turizm sektörü de İzmir ekonomisinin önemli bir parçasıdır. Özellikle Çeşme, Alaçatı, Foça ve Kuşadası gibi tatil beldeleri, deniz turizmi ve yaz turizmi açısından önemli destinasyonlardır.
Turizm: İzmir, Ege'nin en büyük turizm merkezlerinden biridir. Efes Antik Kenti, Artemis Tapınağı, Çeşme ve Alaçatı gibi popüler tatil beldeleri, hem kültürel hem de deniz turizmi açısından ilgi çeker. Ayrıca, İzmir'in tarihi dokusu, Konak Meydanı, Kadifekale ve Agora gibi gezilecek yerleriyle de turistlerin ilgisini çeker.
Sosyo-Kültürel Özellikler: İzmir, kozmopolit yapısı, kültürel çeşitliliği ve sanatsal etkinlikleriyle Türkiye'nin sosyo-kültürel açıdan en zengin şehirlerinden biridir. İzmir'in toplumsal yapısı, farklı etnik kökenlerin ve kültürlerin bir arada yaşadığı, hoşgörü ve çeşitliliğin hakim olduğu bir yapıyı yansıtır. Şehir, İzmir Enternasyonal Fuarı gibi uluslararası etkinliklere ev sahipliği yapmakta ve kültür-sanat açısından Türkiye'nin öncü şehirlerinden biri olarak öne çıkmaktadır. İzmir'in kültürel mirası, antik dönemlerden günümüze kadar uzanır. Efes Antik Kenti, Agora, Bergama ve Şirince gibi tarihi ve kültürel mekanlar, İzmir'in turizm potansiyelini artıran unsurlardır. Şehir, her yıl binlerce yerli ve yabancı turisti ağırlamakta, kültürel mirası sayesinde ziyaretçilerine tarih ve doğa iç içe bir deneyim sunmaktadır. İzmir'in mutfağı da oldukça zengin olup, Ege ve Akdeniz mutfağının özgün tatlarını barındırır. Zeytinyağlı yemekler, deniz ürünleri, ot yemekleri ve boyoz gibi yöresel lezzetler, İzmir'in mutfak kültürünün temelini oluşturur.
Kentsel Alanlarda Demografik Farklılıklar: İzmir, yaklaşık 4,5 milyonluk nüfusuyla Türkiye'nin en kalabalık illerinden biridir. Nüfusun büyük bir kısmı İzmir merkez ve çevresindeki ilçelerde yoğunlaşmıştır. İzmir, göç alan bir il olarak kozmopolit bir demografik yapıya sahiptir ve bu çeşitlilik sosyal yapıya yansır. İzmir'de okuryazarlık oranı ve eğitim seviyesi Türkiye ortalamasının üzerindedir. Şehirde Ege Üniversitesi, Dokuz Eylül Üniversitesi gibi köklü üniversiteler bulunmakta, bu da İzmir'i eğitim ve genç nüfus açısından cazip hale getirmektedir.
Ulaşım ve Altyapı: İzmir, gelişmiş ulaşım altyapısı ile hem Türkiye içinde hem de uluslararası alanda kolay ulaşılabilir bir konuma sahiptir. İzmir Adnan Menderes Havalimanı, ilin yurtiçi ve yurtdışı uçuş bağlantılarını sağlar ve yoğun bir yolcu trafiğine sahiptir. İzmir Limanı, Türkiye'nin en büyük ticaret limanlarından biri olarak, deniz taşımacılığında önemli bir
merkezdir. Ayrıca şehir içi ulaşımda İZBAN ve İzmir Metro, tramvay hatları ile gelişmiş bir toplu taşıma ağı bulunmaktadır. Çevre yolu, otoban ve otoyol bağlantıları ile İzmir, Ege Bölgesi'nin ulaşım düğüm noktasıdır.
Çeşme, İzmir'in en popüler turizm merkezlerinden biri olarak Ege Denizi kıyısında konumlanmış ve turizm odaklı gelişmiş bir ilçedir. Tarihi zenginlikleri, doğal güzellikleri, plajları ve kültürel etkinlikleri ile yerli ve yabancı turistlerin ilgisini çeken Çeşme, İzmir'in ekonomik ve kültürel olarak en değerli bölgelerinden biridir. Turizm potansiyeli, ekonomik yapısı ve gelişmiş altyapısıyla Çeşme, İzmir'in en önemli turistik cazibe merkezlerinden biri olarak konumlanmaktadır.
Konumsal Özellikler: Çeşme, İzmir ilinin batısında, Ege Denizi kıyısında yer almaktadır ve Yunanistan'ın Sakız Adası'na oldukça yakındır. Konumu itibarıyla doğal plajları ve eşsiz manzaraları ile ön plana çıkan Çeşme, İzmir şehir merkezine yaklaşık 85 km uzaklıktadır. Ilıca, Alaçatı ve Dalyan gibi yerleşim alanlarıyla bölgedeki önemli turizm destinasyonlarına sahiptir. Çeşme'nin geniş kıyı şeridi, onu deniz turizmi açısından oldukça cazip bir yer haline getirmektedir.
Tarihî Gelişim: Çeşme'nin tarihi, Antik Çağ'a kadar uzanmaktadır. Antik Yunan, Roma ve Bizans dönemlerinde önemli bir liman ve ticaret merkezi olan Çeşme, Osmanlı döneminde de stratejik öneme sahip bir bölge olmuştur. Osmanlı İmparatorluğu'nun deniz savaşlarında önemli bir üs olarak kullanılan Çeşme, aynı zamanda birçok tarihi yapıyı barındırmaktadır. Çeşme Kalesi, ilçenin tarihî mirasının en önemli sembollerinden biri olup, günümüzde müze olarak kullanılmaktadır ve turistlerin ilgisini çeken önemli noktalardan biridir.
Ekonomik Yapı: Çeşme'nin ekonomisi büyük ölçüde turizme dayalıdır. Yaz sezonunda yerli ve yabancı turistlerin akın ettiği Çeşme, turizm geliriyle ekonomisini canlı tutmaktadır. Otel, restoran, kafe ve eğlence mekânları, bölgedeki ticari faaliyetlerin merkezini oluşturur. Bunun yanı sıra, rüzgâr sörfü için elverişli bir bölge olan Alaçatı, su sporları turizmini de desteklemekte ve bölgeye farklı ülkelerden sporcuları çekmektedir. Tarım sektörü de zeytin ve üzüm yetiştiriciliği ile Çeşme ekonomisine katkı sağlamaktadır.
Sosyo-Kültürel ve Kültürel Zenginlikler: Çeşme, sosyo-kültürel çeşitliliği ile öne çıkmaktadır. Özellikle Alaçatı'da düzenlenen Rüzgar Sörfü Festivali ve her yıl yapılan Uluslararası Çeşme Müzik Festivali, ilçenin kültürel canlılığını artırmakta ve sosyal hayatı zenginleştirmektedir. Çeşme'nin tarihi taş evleri, dar sokakları ve yerel pazarı, hem yerli halkın hem de turistlerin ilgisini çeken kültürel unsurlar arasındadır. Ayrıca, ilçede üretilen sakız ağaçları ve lavanta bahçeleri de bölgenin kültürel zenginliğine katkıda bulunmaktadır.
Demografik Özellikler: Çeşme'nin nüfusu, yaz sezonunda büyük bir artış göstermektedir. Özellikle yaz aylarında turizmin canlanmasıyla birlikte ilçeye olan göç, nüfus yoğunluğunda ciddi bir artışa neden olmaktadır. İlçe nüfusu genellikle yazlıkçı ailelerden ve sezonluk çalışanlardan oluşmaktadır. Çeşme, turizm potansiyeli ile sürekli göç alan bir ilçe olduğu için kozmopolit bir yapıya sahiptir ve farklı kültürlere ait insanların bir araya geldiği bir merkez haline gelmiştir.
Ulaşım ve Altyapı: Çeşme'ye ulaşım, İzmir şehir merkezinden karayolu ile sağlanmaktadır. İzmir-Çeşme otoyolu, ilçeye ulaşımı oldukça kolaylaştırmaktadır. Ayrıca, Çeşme Limanı'ndan Yunanistan'ın Sakız Adası'na düzenli feribot seferleri yapılmakta olup, bölgenin uluslararası turizm potansiyelini desteklemektedir. İç ulaşım minibüs ve taksilerle sağlanmakta olup, özellikle yaz aylarında turistlerin yoğun ilgisi nedeniyle ulaşım ağı sıklaştırılmaktadır. Altyapı olarak, turizm potansiyelini karşılayacak düzeyde otel, konaklama tesisi ve sosyal tesis bulunmaktadır.
İzmir İli, Çeşme İlçesi, Ovacık Mahallesi, 217 Ada 14 Parsel olan "Ham Toprak" vasıflı taşınmaz ile 217 Ada 15-16-17-18 Parseller olan "Tarla" vasıflı taşınmazlardır. Taşınmazlar konum olarak, Çeşme ilçesinin güneyinde ilçe merkezine oldukça uzak denize sıfır bölgede yer almaktadır. Bölgede yapılaşma genel olarak müstakil ev ve villa sitelerinden oluşmaktadır. Yapılaşma oranı orta olup, kuzey yönde gittikçe yapılaşma artmaktadır.
| İli | : | İzmir |
|---|---|---|
| İlçesi | : | Çeşme |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | Ovacık |
| Malik | : | Maliye Hazinesi |
| Hisse Pay/Payda | : | 1/1 |
| Taşınmaz ID | : | 89197066 |
| Nitelik | : | Ham Toprak |
| Mevkii | : | - |
| Ada No. | : | 217 |
| Parsel No. | : | 14 |
| Yüzölçümü | : | m2 26.528,21 |
| Cilt | : | 29 |
| Sahife | : | 2847 |
| Tarih | : | 26.05.2015 |
| Yevmiye | : | 5284 |
| Taşınmaz ID | : | 80968475 |
| Nitelik | : | Tarla |
| Mevkii | : | Kayraklık |
| Ada No. | : | 217 |
| Parsel No. | : | 15 |
| Yüzölçümü | : | m2 560,96 |
| Cilt | : | 10 |
| Sahife | : | 969 |
| Tarih | : | 22.04.2013 |
| Yevmiye | : | 3366 |
| Taşınmaz ID | : | 80968381 |
|---|---|---|
| Nitelik | : | Tarla |
| Mevkii | : | Kocaalan |
| Ada No. | : | 217 |
| Parsel No. | : | 16 |
| Yüzölçümü | : | 9.127,54 m2 |
| Cilt | : | 9 |
| Sahife | : | 850 |
| Tarih | : | 22.04.2013 |
| Yevmiye | : | 3366 |
| Taşınmaz ID | : | 80968382 |
| Nitelik | : | Tarla |
| Mevkii | : | Kocaalan |
| Ada No. | : | 217 |
| Parsel No. | : | 17 |
| Yüzölçümü | : | 20.099,73 m2 |
| Cilt | : | 9 |
| Sahife | : | 851 |
| Tarih | : | 22.04.2013 |
| Yevmiye | : | 3366 |
| Taşınmaz ID | : | 80969523 |
| Nitelik | : | Tarla |
| Mevkii | : | Kocaalan |
| Ada No. | : | 217 |
| Ada No. | : | 217 |
|---|---|---|
| Parsel No. | : | 18 |
| Yüzölçümü | : | 8.581,49 m2 |
| Cilt | : | 3 |
| Sahife | : | 207 |
| Tarih | : | 22.04.2013 |
| Yevmiye | : | 3366 |
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çeşme Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çeşme Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza Çeşme Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nce hazırlanmış ve resmi olarak iletilen imar durum yazısı incelenmiştir.
Çeşme Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmazlar hakkında olumsuz evrak bulunmamaktadır.
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
08.10.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazlar olan 217 Ada 14 Parsel olan "Ham Toprak" vasıflı taşınmaz ile 217 Ada 15-16-17-18 Parseller olan "Tarla" vasıflı arazi olup, mevcut kullanımı uyumludur.
Değerlemesi talep edilen taşınmazlar halihazırda kullanılmamaktadır. Taşınmazlardan 217 Ada 14 Parsel, 26.05.2016 tarihli ve 5284 sayılı yevmiyeli işleme istinaden İhdas (TSM) işlemine istinaden "Maliye Hazinesi" adına tescil edilmiştir. Taşınmazlardan 217 Ada 15-16-17-18 Parseller, 22.04.2013 tarihli ve 3366 sayılı yevmiyeli işleme istinaden 3402 S.Y.nın 22/A Md.Gereğ nce Yenilemenin Tescil işlemine istinaden "Maliye Hazinesi" adına tescil edilmiştir.
Rapora konu taşınmazlara ilişkin tapu ve takyidat bilgileri incelenmiştir.
Taşınmazların tamamında "DOĞAL SİT-SÜRDÜRÜLEBİLİR KORUMA VE KONTROLLÜ KULLANIM ALANINDA KALMAKTADIR." beyanı bulunmaktadır. ( 11.06.2018 - 5750 )
Taşınmazların tamamında "Doğal Sit-Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanıdır." beyanı bulunmaktadır. ( 24.11.2022 - 21125 )
Taşınmazlardan 217 ada 14 parsel üzerinde ayrıca "Diğer (Konusu: 5508315 BAŞVURU NUMARALI 27/12/2019 TARİHLİ TBBZ9GLS BELGE NUMARALI YAPI KAYIT BELGESİ İPTAL EDİLMİŞTİR. ) Tarih: - Sayı: -" beyanı bulunmaktadır. ( 02.04.2021 - 5859 )
Taşınmazlardan 217 ada 14 parsel üzerinde ayrıca "Diğer (Konusu: 38695642496 TC kimlik numaralı Esra Gezginci tarafından alınan 4563900 başvuru numaralı 27/12/2018 düzenleme tarihli RCSDK71V belge numaralı yapı kayıt belgesi iptal edilmiştir )Tarih: - Sayı: -" beyanı bulunmaktadır. ( 02.04.2021 - 5863 )
Taşınmazlardan 217 ada 16 parsel üzerinde ayrıca "İŞ BU GAYRİMENKUL İSMAİL KESKİN İŞGALİNDEDİR." beyanı bulunmaktadır.
Taşınmazlardan 217 ada 17 parsel üzerinde ayrıca "İŞ BU GAYRİMENKUL İBRAHİM PANGAL IN İŞGALİNDEDİR." beyanı bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çeşme Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Çeşme Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza resmi olarak iletilen ve Çeşme Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden 27.08.2024 tarihinde alınan imar durum bilgilerine göre;
Taşınmazların tamamı İzmir 2 TVK Bölge Komisyonunun 24.12.2021 gün ve 1419 sayılı kararı gereği "Sürdürülebilir Koruma ve Kontrollü Kullanım Alanı" bölgesinde ve 16.11.2015 onay tarihli 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında "Turizm Alanı" lejantı içerisinde yer almaktadır. Taşınmazların bulunduğu bölgede 1/5.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı ile 1/1.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı yapılmadan uygulamaya geçilememektedir. Taşımazlar ayrıca 06.02.2010 tarihli ve 27485 sayılı Resmi Gazetede ilan edilen "Güvercinlik Turizm Merkezi" bölgesinde yer almaktadır.
Çeşme Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmazlar özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb. bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.
Çeşme Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazların kadastral durumunda son 3 yıl içerisinde değişiklik bulunmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazların "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Taşınmazlar hâlihazırda tarla arazi niteliğinde olup, yapılaşmadığından Yapı Denetim Kanunu'na tabi değildir.
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Değerleme konusu taşınmazlar 217 Ada 14 Parsel olan "Ham Toprak" vasıflı olup, 217 Ada 15-16-17-18 Parseller "Tarla" vasıflı arazi şeklindedir. Değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.
Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmazlar için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, İzmir ili, Çeşme ilçesi, Ovacık Mahallesi, 217 Ada 14 Parsel olan "Ham Toprak" vasıflı taşınmaz ile 217 Ada 15-16-17-18 Parseller olan "Tarla" vasıflı arazilerdir. Çeşme Ovacık, İzmir'in Çeşme ilçesinin doğusunda yer alan ve son yıllarda giderek popülerleşen bir mahalledir. Çeşme merkezine yaklaşık 20 km mesafede bulunan Ovacık, doğal güzellikleri, temiz havası ve sakin atmosferi ile dikkat çeker. Bölge, zeytinlikler, meyve bahçeleri, yeşil alanlar ve dağ manzaralarıyla çevrilidir, bu da ona huzurlu ve köy hayatını arayanlar için ideal bir yaşam ortamı sunar. Ovacık, organik tarımın yaygın olduğu, ekolojik yaşamı benimseyenler için cazip bir bölge olup, yerel halkın çoğunluğu tarım ve hayvancılıkla geçimini sağlar. Ayrıca, Çeşme'nin ünlü plajlarına yakınlığı ve turistik cazibe merkezlerine olan erişimi sayesinde, bölge hem yerleşim hem de tatilciler için tercih edilen bir lokasyon haline gelmiştir. Yavaş yaşamı benimseyenler, doğa ile iç içe bir yaşam arayanlar ve ekoturizme ilgi duyanlar için Ovacık, şehre yakın ama doğanın içinde huzurlu bir yaşam sunmaktadır.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | - | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | - | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | - | |
| Su Deposu-Hid. | - | Çatı Tipi | - | |
| Yangın Tesisatı | - | Jeneratör | Var | Yok |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;
| Konum Özelliği | : Konut Bölgesi |
|---|---|
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 25 |
| Çevresel Gelişim Hızı | : Orta |
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı |
| İnşaat Tarzı | : Betonarme, Yığma, Prefabrik |
| İnşaat Nizamı | : Ayrık |
| Binanın Kat Adedi | : - |
| Yapı Sınıfı | : - |
| Deprem Bölgesi | : 1. Derece |
| Deprem Hasar Durumu | : - |
| Onarım/Güçlendirme | : - |
| İskan Belgesi | : - |
| Yaşı | : - |
| Malzeme Durumu | : - |
| İşçilik Durumu | : - |
| Elektrik | : Şebeke |
| Su | : Şebeke |
| Kanalizasyon | : Şebeke |
| Otopark | : - |
| Asansör | : - |
| Jeneratör | : - |
| Güvenlik | : - |
| Yangın Merdiveni | : - |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
• Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, taşınmazlar için önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Konu taşınmazlar mevcut durumda yapılaşamamakta ve yeni plan hazırlama zorunluluğu bulunduğundan taşınmazların değerlemesinde nakit/gelir akışına esas bir çalışma yapılmamıştır.
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır.
Bölgede yapılan emsal araştırması, konut, arsa ve dükkan gibi farklı gayrimenkul türlerine yönelik kapsamlı bir analiz sürecini içermektedir. Bu araştırma kapsamında, konut ve arsa satış fiyatları, kiralama bedelleri ve dükkanların ticari değerleri yerel piyasa koşulları doğrultusunda incelenmiş, benzer özelliklere sahip emsal gayrimenkuller ile karşılaştırmalar yapılmıştır. Ayrıca, her bir gayrimenkul türü için, bölgedeki arz ve talep durumu, imar durumu, altyapı olanakları ve çevresel faktörler de göz önünde bulundurularak, potansiyel yatırım getirileri ve kısa-orta vadeli gelişim beklentileri değerlendirilmiştir. Bu analiz, yatırımcılar ve alıcılar için bölgedeki gayrimenkul piyasasına dair detaylı bir perspektif sunmakta ve gelecekteki değer artışlarını tahmin etmeye yönelik önemli veriler sağlamaktadır.
| EMSALLER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||
| 1 | Gayrimenkulsan Emlak 0232 250 10 56 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 2.600 m2 alanlı tarla 22.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 21.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
22.000.000 ₺ | 2.600,00 m² | 8.461,54 ₺/m² | |||
| 2 | Korkmazlar Emlak 0232 712 16 00 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 4.600 m2 alanlı tarla 45.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 45.000.000 ₺ 4.600,00 m² 9.782,61 ₺/m² 43.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
||||||
| 3 | Remax Emlak 0232 362 19 19 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 10.374 m2 alanlı tarla 88.250.000,-₺ bedelle satılık olup, 85.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
88.250.000 ₺ | 10.374,00 m² | 8.506,84 ₺/m² | |||
| 4 | Özgüm Emlak 0532 621 31 93 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 20.000 m2 alanlı tarla 190.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 180.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
190.000.000 ₺ | 20.000,00 m² | 9.500,00 ₺/m² |
| ARAZİ EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | ||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| NİTELİK | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ||
| İLANA VEREN KİŞİ | Gayrimenkulsan Emlak | Korkmazlar Emlak | Remax Emlak | Özgüm Emlak | ||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0232 250 10 56 | 0232 712 16 00 | 0232 362 19 19 | 0532 621 31 93 | ||
| İMAR DURUMU | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | ||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 22.000.000 ₺ | 45.000.000 ₺ | 88.250.000 ₺ | 190.000.000 ₺ | ||
| PAZARLIK ORANI | 5% | 4% | 4% | 5% | ||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 21.000.000 ₺ | 43.000.000 ₺ | 85.000.000 ₺ | 180.000.000 ₺ | ||
| ARAZİ ALANI ( m2 ) |
2.600,00 m² | 4.600,00 m² | 10.374,00 m² | 20.000,00 m² | ||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
8.076,92 ₺/m² | 9.347,83 ₺/m² | 8.193,56 ₺/m² | 9.000,00 ₺/m² | ||
| TOPOĞRAFİK DURUMU | ENGEBELİ | ENGEBELİ | ENGEBELİ | ENGEBELİ | ||
| TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| YAPILAŞMA DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||
| YAPILAŞMA DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| LEJANT DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||
| LEJANT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| KONUM DURUMU | CADDE | SOKAK | CADDE | CADDE | ||
| KONUM DÜZELTMESİ | 15% | 0% | 15% | 10% | ||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 15% | 0% | 15% | 10% | ||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
9.288,46 ₺/m² | 9.347,83 ₺/m² | 9.422,59 ₺/m² | 9.900,00 ₺/m² | ||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 9.489,72 ₺/m² |
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmamıştır.
Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkuller olan 217 Ada 14 Parsel "Ham Toprak" nitelikli ve 217 Ada 15-16-17-18 olan taşınmazlar "Tarla" nitelikli olup, kısıtlı yapılaşma koşullarının izin verdiği doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazların kısıtlı yapılaşma koşullarının izin verdiği doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.
Taşınmazlar tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
Parsel üzerinde yapı mevcut değildir. Parselin imar uygulama işlemleri başlamış ancak tamamlanmamıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazların "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
Taşınmazların değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Taşınmazların tamamı olan 217 Ada 14-15-16-17-18 parsellerin mevcut durumu esas alınarak birim m2 değeri 9.000,00 ₺ hesaplanmıştır.
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmazlar incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazların İzmir Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması dikkate alınarak proje geliştirme işlemi uygulanmıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmazlar için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazlara KDV hariç yasal/mevcut toplam 584.081.370,00 ₺ ( Beşyüzseksendörtmilyon Seksenbirbin Üçyüzyetmiş Türk Lirası) tespit ve takdir edilmiştir.
1 \$= ~35,3397 ₺, 1 €= ~36,8643 ₺ olarak kabul edilmiştir. (26.12.2024 taşınmazların değerleme günü olan gösterge niteliğindeki Merkez Bankası verileri esas alınmıştır.)
Değerleme tarihi itibarı ile taşınmazların döviz cinsinden değeri;
Değerleme konusu taşınmazların Dolar cinsinden yasal değeri 16.537.032,41 \$ olarak tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların Euro cinsinden yasal değeri 15.902.630,92 € tespit ve takdir edilmiştir.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır. Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazların K.D.V dahil yasal durum piyasa değerinin 642.489.507,00 ₺ ( Altıyüzkırkikimilyon Dörtyüzdoksansekizbin Beşyüzyedi Türk Lirası ) olduğu hesaplanmıştır.
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 27.12.2024 tarihinde 51 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Fatih Orkun SAKALLI | Çetin BEGİÇ |
|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
| (SPK Lisans No: 407060) | (SPK Lisans No: 400479) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.