Regulatory Filings • Jan 6, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Rapor Numarası | 2024.EGYO.13 | |||
| Raporun Konusu | Aydın, Didim, Fevzipaşa, 3194 Ada, 236-237-238-239-240-241-243-341 Parseller |
|||
| Değerleme Konusu ve | Aydın, Didim, Fevzipaşa Mahallesi, 3194 Ada 236-237-238-239-240-241-243-341 Parsel, 9 |
|||
| Kapsamı | Adet Tarla Satış Değer Tespiti |
|||
| İş bu rapor, Ellidört |
(54) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. |
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| İçindekiler | ||
|---|---|---|
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 1. RAPOR BİLGİLERİ 7 |
||
| 1.1 | Rapor Tarihi 7 | |
| 1.2 | Rapor Numarası 7 | |
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık 7 | |
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | |
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | |
| 1.6 | Değerleme Tarihi 7 | |
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası 7 | |
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı 7 | |
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7 | |
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | |
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9 | ||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9 | ||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri 9 | ||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar 9 | ||
| 2.4. İşin Kapsamı 9 | ||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11 | ||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11 | ||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:11 | ||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 13 | ||
| 3.1.3. Tanımı: 14 | ||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri 14 | ||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar 17 | ||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu17 | ||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) 17 | ||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki17 | ||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu17 | ||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama18 | ||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:18 | ||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş18 |
||
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,18 |
||
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 18 |
||
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama18 | ||
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 20 | ||
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler20 | ||
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler20 |
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler23 | |
|---|---|
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri23 | |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler24 | |
| 4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler24 | |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri24 | |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler25 | |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı25 | |
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı25 | |
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı25 | |
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 25 | |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 25 | |
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi25 | |
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi26 | |
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri26 | |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler26 | |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi27 | |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar27 |
|
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi27 | |
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları27 | |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 29 | |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri29 | |
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 29 | |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş29 | |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş 29 |
|
| 6. SONUÇ31 | |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi31 | |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması31 | |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,31 | |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 31 |
|
| 7. EKLER Error! Bookmark not defined. | |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Rapor No ve Tarihi | 2024.EGYO.13 / 31.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazların Açık Adresi |
Fevzipaşa Mahallesi, 3194 Ada, 236-237-238-239-240-241-243-341 Parsel, Didim / AYDIN |
| Tapu Kayıt Bilgisi | Aydın İli, Didim İlçesi, Fevzipaşa Mahallesi, 3194 Ada, 236-237-238-239-240-241-243-341 Parsel |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Tarla |
| İmar Durumu | Didim Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre konu parseller kadastro parseli olup, imarsızdır. Değerleme konusu taşınmazlar kadastro yoluna cepheli olmasından dolayı "Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği" ne tabidir. Bu yönetmeliğe göre; Konut yapılması durumunda ayrık nizam, 2 kat, E:0.05, max konut alanı 250,00 m2 ve Hmax: 7.50 m yapılaşma koşullarına sahip iken tarımsal amaçlı yapı yapılması durumunda ayrık nizam, E:0.40 ve Hmax: 7.50 m yapılaşma koşullarına sahiptir. |
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
| Taşınmazların Yasal Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri |
TOPLAM: 1.091.705.000,00 ₺ ( Birmilyar Doksanbirmilyon Yediyüzbeşbin Türk Lirası ) |
| Taşınmazların Yasal | TOPLAM: 1.200.875.500,00 ₺ |
| Durumuyla KDV | |
| Dahil Toplam Değeri |
( Birmilyar İkizyüzmilyon Sekizyüzyetmişbeşbin Beşyüz Türk Lirası ) |
| Açıklama | Taşınmazlar olan 3194 Ada, 236-237-238-239-240-241-243-341 Parseller mahallen boş arazidir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
DANIŞMANLIK A.Ş.
1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Fatih Orkun SAKALLI (Spk Lisans No: 407060)
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 26.12.2024 ile 27.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
26.12.2024 / 2024.EGYO.13
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Aydın İli, Didim İlçesi, Fevzipaşa Mahallesi, 3194 Ada, 236-237-238-239-240-241-243-341 Parsel olan "Tarla" vasıflı taşınmazların mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar özelinde şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor düzenlenmemiştir.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmazlar ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir / İSTANBUL
Şirket Amacı : Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek. Toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek. Personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek.
| Sermayesi | : 3.800.000.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 50,66 |
| Telefon | : 0216 579 15 15 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Konu taşınmaz/taşınmazlara ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.
Aydın İli, Didim İlçesi, Fevzipaşa Mahallesi, 3194 Ada, 236-237-238-239-240-241-243-341 Parseller Olan "Tarla" Vasıflı Gayrimenkullerin Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi
$3.1.$ Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve 3.8 onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca 3.9. denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu 3.10. değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama $3.11.$
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
Aydın, Türkiye'nin batısında yer alan, ekonomik, kültürel ve tarihi zenginlikleri ile öne çıkan bir ildir. Tarımsal üretim kapasitesi, turizm olanakları, kültürel mirası ve jeotermal enerji potansiyeli ile bölgesel bir cazibe merkezi haline gelmiştir. Hem modern hem de geleneksel unsurları bir arada barındıran Aydın, Ege Bölgesi'nin önemli illerinden biri olarak konumunu korumakta ve her yıl gelişen altyapısı, ekonomik yapısı ve turizm potansiyeli ile Türkiye'nin kalkınmasına katkı sağlamaktadır.
Aydın, Türkiye'nin batısında, Ege Bölgesi'nin kıyı şeridinde yer alır. Batısında Ege Denizi'ne kıyısı bulunan Aydın, kuzeyde İzmir ve Manisa, doğuda Denizli, güneyde Muğla illeriyle komşudur. Bu konum, Aydın'ı hem kıyı hem de iç bölgelere açılan bir geçit haline getirir. Kentin genelinde Büyük Menderes Nehri ve nehrin oluşturduğu geniş ve verimli Büyük Menderes Ovası bulunur. Ova, Ege Bölgesi'nin en büyük tarım alanlarından biridir ve bu tarım arazileri pamuk, zeytin, incir ve narenciye gibi ürünlerin yetiştirilmesine olanak sağlar. Aydın'ın coğrafi yapısı, dağlar, ovalar ve denizle bütünleşmiş bir şekilde kendini gösterir; ilin en önemli dağları arasında Bozdağ, Madran Dağı ve Beşparmak Dağları bulunur.
Aydın, tipik Akdeniz iklimine sahiptir. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise ılıman ve yağışlı geçer. Yılın büyük bir kısmı güneşli olan il, tarımsal üretim için ideal iklim koşullarına sahiptir. Bu iklim yapısı, zeytin, incir, pamuk, üzüm gibi ürünlerin yetiştirilmesine olanak tanır. Ayrıca, Aydın'ın bol güneş alması, seracılık ve narenciye gibi ürünlerde yüksek kalite ve verim elde edilmesini sağlar. Bu iklimsel özellikler, ilin kıyı turizmini de destekler; Kuşadası ve Didim gibi sahil ilçeleri, deniz turizmi açısından oldukça popülerdir ve sıcak iklim sayesinde uzun bir turizm sezonu yaşanır.
Aydın'ın inşaat ve mimari yapısı, ilin tarihi ve kültürel kimliğini yansıtır. Kent merkezinde ve sahil bölgelerinde modern yapılar, turistik tesisler ve konut projeleri bulunurken, kırsal bölgelerde geleneksel mimari örnekleri korunmaktadır. Özellikle eski mahallelerdeki taş evler, kemerli yapılar ve ahşap detaylar Aydın'ın kültürel dokusunu yansıtır. Turizm bölgelerinde ise modern oteller, tatil köyleri ve lüks konut projeleri, ilin turistik cazibesini artırır. Ayrıca, jeotermal enerji kaynakları sayesinde, Aydın'da enerji verimliliği ve çevre dostu yapılar teşvik edilmekte, termal otellerde jeotermal kaynaklardan yararlanılmaktadır.
Tarihi Özellikler: Aydın'ın tarihi, antik çağlara kadar uzanır ve Hititler, Lidyalılar, Persler, Roma ve Bizans İmparatorlukları gibi medeniyetlere ev sahipliği yapmıştır. Aydın'da yer alan Efes, Milet, Priene, Alinda ve Nysa gibi antik kentler, bu
bölgenin antik dönemde ne kadar önemli bir kültür ve ticaret merkezi olduğunu kanıtlamaktadır. Özellikle Milet Antik Kenti, dönemin en ünlü filozoflarından Thales'in doğduğu ve bilim, felsefe gibi alanlarda öncü çalışmaların yapıldığı bir kent olarak öne çıkar. Osmanlı döneminde "Aydın Sancağı" olarak bilinen kent, 14. yüzyılda Osmanlı İmparatorluğu'nun bir parçası haline gelmiş ve Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte Türkiye Cumhuriyeti'ne bağlı bir il olarak modern kimliğine kavuşmuştur. Bugün, Aydın'ın bu antik mirası ve tarihi dokusu, kentin kültürel zenginliğini ve turistik cazibesini artırmaktadır.
Ekonomik Özellikler: Aydın ekonomisi, ağırlıklı olarak tarım, turizm, sanayi ve ticaret sektörlerine dayalıdır. İl, Türkiye'nin önemli tarım bölgelerinden biridir ve özellikle incir, zeytin, pamuk, üzüm ve narenciye üretiminde öne çıkar. "Aydın İnciri" dünya çapında ün kazanmış bir üründür ve özellikle kuru incir ihracatında Türkiye'nin en önemli üretim merkezlerinden biridir. Zeytincilik ve zeytinyağı üretimi, özellikle kırsal kesimde yaşayan halkın geçim kaynağıdır.
Sanayi ve Üretim: Sanayi sektörü ise Aydın'da gelişmekte olup, özellikle tarıma dayalı sanayi faaliyetleri, gıda ve tekstil sektörlerinde yoğunlaşmaktadır. İl genelinde, zeytinyağı, incir işleme ve paketleme tesisleri, süt ürünleri fabrikaları bulunmaktadır. Ayrıca, son yıllarda jeotermal enerji potansiyelinin keşfi ile enerji üretiminde önemli adımlar atılmıştır. Jeotermal kaynaklar, hem enerji üretimi hem de tarımsal sulama alanında kullanılmakta olup, bu durum ilin ekonomisine yeni bir boyut kazandırmıştır.
Turizm: Turizm sektörü, Aydın için büyük bir ekonomik güç kaynağıdır. Kuşadası ve Didim, Aydın'ın en önemli turistik merkezleridir ve her yıl çok sayıda yerli ve yabancı turisti ağırlar. Bu bölgelerdeki deniz, kum ve güneş turizmi olanaklarının yanı sıra tarihi ören yerleri, turistik cazibeyi artırmaktadır. Ayrıca Kuşadası Limanı, Akdeniz çanağındaki en işlek kruvaziyer limanlarından biridir ve bölge ekonomisine büyük katkı sağlar.
Sosyo-Kültürel Özellikler: Aydın, tarih boyunca birçok farklı medeniyeti barındırmış olması nedeniyle zengin bir sosyokültürel yapıya sahiptir. İl, Ege Bölgesi'nin kendine özgü halk oyunları, el sanatları, mutfağı ve geleneksel müzikleri ile tanınır. Özellikle efe kültürü ve zeybek oyunları, Aydın halkının kültürel kimliğinde önemli bir yer tutar. Efe, cesaret ve kahramanlığı simgelerken, zeybek oyunları ise Aydın'ın kültürel bir sembolü olarak görülür. Yıl boyunca düzenlenen festivaller, halkı bir araya getirir ve sosyal etkileşimi artırır. Bunlardan en ünlüsü "Uluslararası Aydın Zeytin ve Zeytinyağı Festivali" olup, ilin sembol ürünlerinden biri olan zeytinin tanıtımını amaçlar. Aydın, gastronomi açısından da oldukça zengin bir ildir. Ege mutfağının sağlıklı yemek alışkanlıklarını yansıtan ot yemekleri, zeytinyağlılar ve balık çeşitleri Aydın mutfağında öne çıkar. "Çine Köftesi" ve "Aydın İnciri" gibi yöresel lezzetler, Aydın mutfağını Türkiye çapında bilinir hale getirmiştir.
Kentsel Alanlarda Demografik Farklılıklar: Aydın, 2023 yılı itibarıyla yaklaşık 1.1 milyonluk bir nüfusa sahiptir. Nüfusun büyük kısmı kent merkezinde ve sahil ilçelerinde yoğunlaşmıştır. Özellikle Kuşadası ve Didim gibi turistik ilçeler, yaz aylarında yoğun göç alır ve nüfusları artar. Aydın'ın demografik yapısı, göç alan bir il olması nedeniyle kozmopolit bir yapı sergiler. İlin genç nüfusu oldukça yüksektir ve eğitim seviyesi de Türkiye ortalamasının üzerindedir. Kentte, Adnan Menderes Üniversitesi'nin bulunması, ilin eğitim altyapısını güçlendiren ve demografik yapıya katkı sunan önemli bir faktördür. Üniversitenin çeşitli sosyal, kültürel ve bilimsel etkinlikleri, Aydın'ın dinamik yapısını desteklemektedir.
Ulaşım ve Altyapı: Aydın, konum itibarıyla gelişmiş bir ulaşım ağına sahiptir. İzmir, Denizli ve Muğla gibi önemli illere yakınlığı, kentin ticaret ve turizm açısından önemini artırır. İzmir-Aydın otoyolu, ilin Ege Bölgesi'ndeki diğer illerle bağlantısını sağlayarak ulaşımı hızlandırır. Ayrıca Aydın'dan geçen demiryolu hattı, şehri İzmir ve Denizli ile bağlayarak yük ve yolcu taşımacılığını destekler. Şehir içi ulaşımda ise otobüs, minibüs ve taksi hizmetleri yaygındır. Aydın'da özellikle yaz aylarında artan turizm hareketliliği, ulaşım talebini de artırmakta ve bu talep, yaz aylarında artan feribot ve deniz taşımacılığı hizmetleri ile karşılanmaktadır.
Didim, turizm potansiyeli ve doğal güzellikleri ile Ege Bölgesi'nin önemli turizm merkezlerinden biridir. Tarihi yapıları, kültürel etkinlikleri ve doğal plajlarıyla hem yerli hem de yabancı turistlerin ilgisini çeken Didim, yaz turizmi açısından canlı bir yapıya sahiptir. Bölgenin ekonomik, sosyal ve kültürel yapısı turizm ağırlıklıdır; bu nedenle Didim, Aydın ilinin turizm gelirlerine önemli katkıda bulunmaktadır. Konumu, tarihi değerleri ve kültürel zenginlikleri ile Didim, Aydın ilinin vazgeçilmez ilçelerinden biri olarak öne çıkmaktadır.
Konumsal Özellikler: Didim, Ege Denizi kıyısında, Aydın ilinin batısında yer almaktadır. İlçe, kuzeyde İzmir, doğuda Muğla, batıda Ege Denizi ve güneyde Güllük Körfezi ile çevrilidir. Coğrafi konumu sayesinde doğal güzelliklere ve kıyı turizmine elverişli bir yapıya sahiptir. Özellikle Altınkum Plajı, berrak suları ve ince kumlarıyla ünlüdür ve yaz aylarında çok sayıda yerli ve yabancı turisti ağırlar.
Tarihî Gelişim: Didim'in tarihi, antik döneme kadar uzanmaktadır. Antik Yunan, Roma ve Bizans dönemlerinde önemli bir yerleşim merkezi olan Didim, Apollon Tapınağı gibi yapılarıyla dikkat çeker. Antik çağda Didyma olarak bilinen bu bölge, Miletos antik kentine yakınlığı nedeniyle önemli bir dini ve kültürel merkez olarak öne çıkmıştır. Apollon Tapınağı, dönemin en büyük tapınaklarından biri olup, günümüzde de ziyaretçi akınına uğramaktadır. Didim, tarih boyunca pek çok medeniyetin izlerini taşıyan kültürel bir miras alanı olarak öne çıkmaktadır.
Ekonomik Yapı: Didim'in ekonomisi büyük oranda turizme dayalıdır. İlçede yaz aylarında turizmin yoğunlaşmasıyla birlikte konaklama, yeme-içme ve eğlence sektörleri de canlanmaktadır. Tarım da Didim ekonomisinde önemli bir yer tutar; özellikle zeytin, incir ve pamuk gibi ürünler yetiştirilmektedir. Bunun yanı sıra, küçük çapta balıkçılık faaliyetleri de yapılmaktadır. Didim, son yıllarda artan yabancı yatırımlar ve yazlık konut projeleriyle de dikkat çekmektedir; bölgeye İngiltere başta olmak üzere çeşitli ülkelerden konut yatırımı yapılmaktadır.
Sosyo-Kültürel ve Kültürel Zenginlikler: Didim, turistik kimliği ile öne çıkan sosyal ve kültürel bir yapıya sahiptir. İlçede yaz sezonunda çeşitli festival ve etkinlikler düzenlenmekte olup, bu organizasyonlar yerli ve yabancı turistler için sosyal bir çekim merkezi oluşturmaktadır. Apollon Tapınağı gibi tarihi yapılar ve Altınkum Plajı, kültürel ve doğal zenginlikleri ile Didim'in önemli cazibe merkezlerindendir. İlçede bulunan antik tiyatrolar, mozaikler ve tarihi kalıntılar, kültürel değerlerin korunmasına katkı sağlamaktadır. Didim Belediyesi tarafından düzenlenen etkinlikler, yerel halkın ve turistlerin kültürel etkileşimini artırmaktadır.
Demografik Özellikler: Didim'in nüfusu yaz ve kış dönemlerinde büyük bir farklılık göstermektedir. Özellikle yaz aylarında artan turizmle birlikte nüfus yoğunluğu hızla yükselmektedir. İlçede ikamet eden nüfusun bir kısmını, yabancı ülke
vatandaşları oluşturmaktadır; Didim, özellikle İngiliz vatandaşlarının yoğun olarak yaşadığı bir bölgedir. Bu durum, ilçenin demografik yapısını etkileyerek Didim'i kozmopolit bir yerleşim yeri haline getirmiştir.
Ulaşım ve Altyapı: Didim'e ulaşım, karayolu ve denizyolu ile sağlanmaktadır. İlçeye en yakın havalimanı, Bodrum-Milas Havalimanı'dır ve buradan karayolu ile Didim'e kolayca ulaşılabilmektedir. Ayrıca, İzmir Adnan Menderes Havalimanı'ndan da ilçeye ulaşım mümkündür. İç ulaşımda minibüs ve otobüsler kullanılmakta olup, yaz sezonunda artan turist sayısıyla birlikte bu ulaşım araçlarının sıklığı da artmaktadır. Altyapı bakımından gelişmekte olan ilçede, yeni konut ve otel projeleri ile konaklama kapasitesi artmaktadır.
Aydın İli, Didim İlçesi, Fevzipaşa Mahallesi, 3194 Ada, 236-237-238-239-240-241-243-341 Parseller olan "Tarla" vasıflı taşınmazlardır. Taşınmazlar konum olarak, Didim ilçesinin girişi olan doğu aksında yeni gelişme bölgesinde yer almaktadır. Yapılaşma genel olarak müstakil ev ve villa sitelerinden oluşmaktadır. Yapılaşma oranı orta seviyede olup, ilçe merkezine gittikçe artmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Aydın ili, Didim ilçesi, Fevzipaşa Mahallesi, 3194 Ada, 236 Parsel olan 23.723,73 m2 alanlı "Tarla" vasıflı arazi arazidir. Taşınmaz topoğrafik açıdan kısmen düz kısmen engebeli bir zemine sahiptir. Taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
| İli | : | Aydın |
|---|---|---|
| İlçesi | : | Didim |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | Fevzipaşa |
| Mevkii | : | - |
| Nitelik | : | Tarla |
| Malik | : | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı |
| Hisse Pay/Payda | : | 1/1 |
| Tarih | : | 11.07.2024 |
| Yevmiye | : | 15215 |
| Taşınmaz ID | : | 102536436 |
| Ada No. | : | 3194 |
| Parsel No. | : | 236 |
| Yüzölçümü | : | m2 23.723,73 |
| Cilt | : | 38 |
| Sahife | : | 3740 |
| Taşınmaz ID | : | 102536437 |
| Ada No. | : | 3194 |
| Parsel No. | : | 237 |
| Yüzölçümü | : | m2 23.000,00 |
|---|---|---|
| Cilt | : | 38 |
| Sahife | : | 3741 |
| Taşınmaz ID | : | 102536438 |
| Ada No. | : | 3194 |
| Parsel No. | : | 238 |
| Yüzölçümü | : | m2 28.001,00 |
| Cilt | : | 38 |
| Sahife | : | 3742 |
| Taşınmaz ID | : | 102536439 |
| Ada No. | : | 3194 |
| Parsel No. | : | 239 |
| Yüzölçümü | : | m2 28.000,04 |
| Cilt | : | 38 |
| Sahife | : | 3743 |
| Taşınmaz ID | : | 102536440 |
| Ada No. | : | 3194 |
| Parsel No. | : | 240 |
| Yüzölçümü | : | m2 16.800,11 |
| Cilt | : | 38 |
| Sahife | : | 3744 |
| Taşınmaz ID | : | 102536315 |
| Ada No. | : | 3194 |
| Parsel No. | : | 241 |
| Yüzölçümü | : | m2 28.000,00 |
| Cilt | : | 38 |
| Sahife | : | 3745 |
| Taşınmaz ID | : | 102536316 |
| Ada No. | : | 3194 |
| Parsel No. | : | 242 |
| Yüzölçümü | : | m2 30.022,81 |
| Cilt | : | 38 |
| Sahife | : | 3746 |
| Taşınmaz ID | : | 102536317 |
| Ada No. | : | 3194 |
| Parsel No. | : | 243 |
| Yüzölçümü | : | m2 10.900,12 |
| Cilt | : | 38 |
| Sahife | : | 3747 |
| Taşınmaz ID Ada No. |
: : |
130053524 3194 |
| Parsel No. | : | 341 |
|---|---|---|
| Yüzölçümü | : | m2 308.256,31 |
| Cilt | : | 40 |
| Sahife | : | 3906 |
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Didim Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Didim Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmazlar hakkında olumsuz evrak bulunmamaktadır.
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
12.11.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazlar olan 3194 ada 236-237-238-239-240-241-242-243-341 parsellerin ana gayrimenkul niteliği "Tarla" vasıflı arazi olup, mevcut kullanımı uyumludur.
Değerlemesi talep edilen taşınmazlar halihazırda kullanılmamaktadır. Taşınmazlar 11.07.2024 tarihli ve 15215 sayılı yevmiyeli işleme istinaden Kamu Kurumlarının Bedelsiz Devri işlemine istinaden "Kentsel Dönüşüm Başkanlığı" adına tescil edilmiştir.
Konu taşınmaz/taşınmazlara ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Didim Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Didim Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir. Didim Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre konu parseller kadastro parseli olup, imarsızdır.
Değerleme konusu taşınmazlar kadastro yoluna cepheli olmasından dolayı "Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği" ne tabidir. Bu yönetmeliğe göre; Konut yapılması durumunda ayrık nizam, 2 kat, E:0.05, max konut alanı 250,00 m2 ve Hmax: 7.50 m yapılaşma koşullarına sahip iken tarımsal amaçlı yapı yapılması durumunda ayrık nizam, E:0.40 ve Hmax: 7.50 m yapılaşma koşullarına sahiptir.
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama Didim Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmazlar özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb. bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.
3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: Didim Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazların kadastral durumunda son 3 yıl içerisinde değişiklik bulunmamaktadır.
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazların "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Taşınmazlar hâlihazırda tarla arazi niteliğinde olup, yapılaşmadığından Yapı Denetim Kanunu'na tabi değildir.
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Değerleme konusu taşınmazlar olan 3194 ada 236-237-238-239-240-241-242-243-341 parsellerin ana gayrimenkulün niteliği "Tarla" vasıflı arazi şeklindedir. Değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.
Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmazlar için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.
$\overline{4}$
Değerlemeye konu taşınmazlar, Aydın ili, Didim İlçesi, Fevzipaşa Mahallesi, 3194 ada 236-237-238-239-240-241-242-243- 341 parseller olan "Tarla" vasıflı arazilerdir. Fevzipaşa Mahallesi, şehir merkezine yakın, canlı ve gelişen bir yerleşim bölgesidir. Hem geleneksel hem de modern yaşam unsurlarını bir arada barındıran mahalle, geniş caddeleri, alışveriş dükkanları, kafeler ve yeşil alanlarla dikkat çeker. Mahalledeki konutlar, genellikle orta gelir grubuna hitap eder ve çeşitli sosyal olanaklar sunar. Fevzipaşa, ayrıca Aydın'ın önemli okullarına ev sahipliği yapar ve ticaret açısından da zengin bir yapıya sahiptir. Hem sakinlerine huzurlu bir yaşam sunar, hem de sosyal ve kültürel açıdan aktif bir mahalledir.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında,
Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın
büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | - | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | - | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | - | |
| Su Deposu-Hid. | - | Çatı Tipi | - | |
| Yangın Tesisatı | - | Jeneratör | Var | Yok |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler | ||||
|---|---|---|---|---|
| Konum Özelliği | : Konut Bölgesi | |||
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 20 | |||
| Çevresel Gelişim Hızı | : Orta | |||
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı | |||
| İnşaat Tarzı | : Betonarme, Yığma, Prefabrik | |||
| İnşaat Nizamı | : Ayrık | |||
| Binanın Kat Adedi | : - | |||
| Yapı Sınıfı | : - | |||
| Deprem Bölgesi | : 1. Derece | |||
| Deprem Hasar Durumu | : - | |||
| Onarım/Güçlendirme | : - | |||
| İskan Belgesi | : - | |||
| Yaşı | : - | |||
| Malzeme Durumu | : - | |||
| İşçilik Durumu | : - | |||
| Elektrik | : Şebeke | |||
| Su | : Şebeke | |||
| Kanalizasyon | : Şebeke | |||
| Otopark | : - | |||
| Asansör | : - | |||
| Jeneratör | : - | |||
| Güvenlik | : - | |||
| Yangın Merdiveni | : - |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, taşınmazlar için önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Konu taşınmazlar için öneri imar planına göre nakit/gelir akışına esas bir çalışma yapılmıştır.
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.
| EMSALLER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ |
AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
||||
| Dinamik Emlak |
Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan 300 m2 alanlı tarla hissesi 600.000,-₺ bedelle satılık olup, 550.000,-₺ |
600.000 ₺ | 300,00 m² | 2.000,00 ₺/m² | |||||
| 1 | 0532 328 25 22 |
bedelle alınabileceği düşünülmektedir. | |||||||
| Arguvan Emlak |
Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan 38.406 m2 | ||||||||
| 2 | 0256 813 65 85 |
alanlı tarla 120.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 110.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
120.000.000 ₺ | 38.406,00 m² | 3.124,51 ₺/m² | ||||
| Remax Emlak |
Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan 25.000 m2 | ||||||||
| 3 | 0256 813 57 57 |
alanlı tarla 112.500.000,-₺ bedelle satılık olup, 105.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
112.500.000 ₺ | 25.000,00 m² | 4.500,00 ₺/m² | ||||
| Renova Emlak |
Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan 22.000 m2 | ||||||||
| 4 | 0212 266 90 83 |
alanlı tarla 60.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 55.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
60.000.000 ₺ | 22.000,00 m² | 2.727,27 ₺/m² |
| ARAZİ EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| NİTELİK | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | |
| İLANA VEREN KİŞİ | Dinamik Emlak | Arguvan Emlak | Remax Emlak | Renova Emlak | |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0532 328 25 22 | 0256 813 65 85 | 0256 813 57 57 | 0212 266 90 83 | |
| İMAR DURUMU | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 600.000 ₺ | 120.000.000 ₺ | 112.500.000 ₺ | 60.000.000 ₺ | |
| PAZARLIK ORANI | 8% | 8% | 7% | 8% | |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 550.000 ₺ | 110.000.000 ₺ | 105.000.000 ₺ | 55.000.000 ₺ | |
| ARAZİ ALANI ( m2 ) |
300,00 m² | 38.406,00 m² | 25.000,00 m² | 22.000,00 m² | |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
1.833,33 ₺/m² | 2.864,14 ₺/m² | 4.200,00 ₺/m² | 2.500,00 ₺/m² | |
| TOPOĞRAFİK DURUMU | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ | |
| TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ | -20% | -20% | -20% | -20% | |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | ÇOK KÜÇÜK | BENZER | BENZER | BENZER | |
| ALAN DÜZELTMESİ | 45% | 0% | 0% | 0% | |
| YAPILAŞMA DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| YAPILAŞMA DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| LEJANT DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| LEJANT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM DURUMU | SOKAK | SOKAK | KARAYOLU | SOKAK | |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | -30% | 0% | |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 25% | -20% | -50% | -20% | |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
2.291,67 ₺/m² | 2.291,31 ₺/m² | 2.100,00 ₺/m² | 2.000,00 ₺/m² | |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 2.170,74 ₺/m² |
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmamıştır.
Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkuller olan 3194 Ada, 236-237-238-239-240-241-243-341 Parseller "Tarla" nitelikli olup, imar planı kapsamı dışında olduğundan proje geliştirme yapılmamıştır.
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazların kısıtlı imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
Taşınmazlar tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş
Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
Parsel üzerinde yapı mevcut değildir. Parselin imar uygulama işlemleri tamamlanmamıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazların "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi 6.1.
$6.2.$ Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması,
6.3 Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması,
Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk 6.4 Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dâhil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.
Taşınmazların değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Parsellerin mevcut konum ve alanına göre genel olarak birim m2 değeri 2.000,00 - 2.500,00 ₺ hesaplanmıştır.
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmazlar incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazların Didim Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması nedeni ile proje geliştirme işlemi uygulanamamıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmazlar için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.
| TAŞINMAZIN DÖVİZ DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | DEĞER | USD | EURO | ||
| Taşınmazın KDV Hariç Mevcut Durum Değeri | 1.091.705.000,00 ₺ | 30.891.744,98 \$ | 837.985,39 € | ||
| Merkez bankasının 30.12.2024 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır. | 35,3397 ₺ | 36,8643 ₺ |
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.
| TAŞINMAZIN DÖVİZ DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | DEĞER | USD | EURO | ||
| Taşınmazın KDV Dahil Mevcut Durum Değeri | 1.200.875.500,00 ₺ | 33.980.919,48 \$ | 921.783,93 € | ||
| Merkez bankasının 30.12.2024 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır. | 35,3397 ₺ | 36,8643 ₺ |
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 31.12.2024 tarihinde 54 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Fatih Orkun SAKALLI | Çetin BEGİÇ |
|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
| (SPK Lisans No: 407060) | (SPK Lisans No: 400479) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.