Regulatory Filings • Jan 7, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Rapor Numarası | 2024.EGYO.64 | |||
| Raporun Konusu | Muğla, Milas, Meşelik, 208 Ada 6 Parsel |
|||
| Değerleme Konusu ve Muğla, Milas, Meşelik, 208 Ada 6 Parsel olan 1 Adet Arsa Satış Değer Tespiti Kapsamı |
||||
| İş bu rapor, Elliüç (53) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. |
||||
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| İçindekiler | YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 7 | |||||
| 1.1 | Rapor Tarihi7 | ||||
| 1.2 | Rapor Numarası7 | ||||
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık7 | ||||
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | ||||
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | ||||
| 1.6 | Değerleme Tarihi7 | ||||
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası7 | ||||
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı 7 | ||||
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7 | ||||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | ||||
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9 | |||||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9 | |||||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri9 | |||||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar9 | |||||
| 2.4. İşin Kapsamı 9 | |||||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11 | |||||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11 | |||||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: 11 | |||||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 13 | |||||
| 3.1.3. Tanımı: 14 | |||||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri14 | |||||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar15 | |||||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 15 | |||||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)15 | |||||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 15 | |||||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu 16 | |||||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 16 | |||||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 16 | |||||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş16 |
|||||
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,16 |
|||||
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 16 |
|||||
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama 17 | |||||
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 19 | |||||
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler19 | |||||
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler19 |
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler22 |
|---|
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 22 |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 23 |
| 4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler 23 |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 23 |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler24 |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 24 |
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 24 |
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 24 |
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri24 |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 24 |
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 25 |
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 25 |
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 25 |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler27 |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 28 |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar28 |
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi28 |
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 28 |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 30 |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri30 |
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 30 |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 30 |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş30 |
| 6. SONUÇ32 |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi32 |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması32 |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,32 |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 33 |
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
| Rapor No ve Tarihi | 2024.EGYO.64 / 31.12.2024 | ||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
||||
| Taşınmazın Açık Adresi |
Meşelik Mahallesi, 208 Ada 6 Parsel Milas / MUĞLA |
||||
| Tapu Kayıt Bilgisi | Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi, 208 Ada 6 Parsel |
||||
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Arsa | ||||
| İmar Durumu | Değerleme konusu taşınmaz olan 208 ada 6 parsel 1/1.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında "Gelişme Konut Alan" lejantı içerisinde yer almakta, E:0.15 ve Hmax: 6.50 m yapılaşma koşullarına sahiptir. |
||||
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. | ||||
| Taşınmazın Yasal | TOPLAM: 223.160.470,00 ₺ | ||||
| Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri |
( İkiyüzyirmiüçmilyon Yüzaltmışbin Dörtyüzyetmiş Türk Lirası) |
||||
| Taşınmazın Yasal | TOPLAM: 245.476.517,00 ₺ | ||||
| Durumuyla KDV | |||||
| Dahil Toplam Değeri |
( İkiyüzkırkbeşmilyon Dörtyüzyetmişaltıbin Beşyüzonyedi Türk Lirası) |
||||
| Açıklama | Değerleme konusu taşınmaz olan 208 Ada 6 Parsel mahallen boş arazidir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
||||
| Raporu Hazırlayanlar |
Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060 |
||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Fatih Orkun SAKALLI (Spk Lisans No: 407060)
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 26.12.2024 ile 27.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
26.12.2024 / 2024.EGYO.64
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi, 208 Ada 6 Parsel olan "Arsa" vasıflı taşınmazın mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz özelinde şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor düzenlenmemiştir.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmaz ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir / İSTANBUL
Şirket Amacı : Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek. Toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek. Personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek.
| Sermayesi | : 3.800.000.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 50,66 |
| Telefon | : 0216 579 15 15 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.
Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi, 208 Ada 6 Parsel Olan "Arsa" Vasıflı Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
Muğla, doğal ve tarihi güzellikleri, turizm potansiyeli ve zengin kültürel mirası ile Türkiye'nin cazibe merkezlerinden biridir. Turizmin yanı sıra tarım ve yenilenebilir enerji alanlarında da önemli bir ekonomik dinamizme sahiptir. Turizm sektöründe gelişmiş altyapısı, kültürel değerleri ve koruma politikaları ile ilin ekonomik kalkınma süreci desteklenmektedir. Doğal dokusunu koruma çabaları ve sürdürülebilir enerji yatırımları sayesinde Muğla, hem yerli hem yabancı turistler için çekici bir destinasyon olmaya devam etmektedir.
Muğla, yaklaşık 1.100 kilometre uzunluğundaki kıyı şeridi ile Türkiye'nin en uzun sahiline sahip illerindendir. Batıda Ege Denizi ile çevrili olan ilin doğusunda Antalya, kuzeyinde ise Aydın bulunmaktadır. Datça Yarımadası, Bodrum Yarımadası ve Gökova Körfezi gibi özel coğrafi oluşumlar Muğla'ya özgü doğal güzellikler sunar. Ayrıca ilin dağlık alanları, yüksek tepeleri ve vadileri, zengin bir bitki örtüsü ile çevrilidir. Bu çeşitlilik, ilde doğa sporları, trekking ve yamaç paraşütü gibi turizm aktivitelerine olanak tanır.
Muğla'nın kıyı kesimlerinde Akdeniz iklimi hakimdir; yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlı geçer. İç kesimlere gidildikçe iklim karasallaşır. Yaz aylarında sıcaklık ortalama 30-35°C'ye kadar çıkarken, kış aylarında 10-15°C seviyelerinde seyretmektedir. İlin kıyı bölgelerinde maki ve çam ormanları yaygındır, iç kesimlerde ise bitki örtüsü çeşitlilik gösterir. Bu iklim yapısı, hem tarımın çeşitlenmesini hem de yıl boyunca turizmin devam etmesini sağlar.
Muğla'nın kıyı bölgelerinde geleneksel beyaz badanalı taş evler, dar sokaklar ve mavi panjurlar, bölgeye özgü mimari tarzı yansıtır. Bu yapılar özellikle Bodrum ve Datça gibi turistik ilçelerde korunarak yaşatılmaktadır. Aynı zamanda, modern turizm yapılarında çevre dostu tasarımlar öne çıkmaktadır. Kentte yeni inşa edilen yapıların doğal çevreye uyumlu olmasına özen gösterilmektedir.
Tarihi Özellikler: Muğla, Karya ve Likya gibi eski medeniyetlerin izlerini taşır. Halikarnassos (Bodrum), Kaunos (Dalyan), Telmessos (Fethiye) ve Stratonikeia (Yatağan) gibi antik kentler, binlerce yıllık bir geçmişe sahip olup Muğla'nın tarihini şekillendirmiştir. Bodrum'daki Mausoleum, Antik Dünya'nın Yedi Harikası'ndan biri olarak kabul edilmektedir. Osmanlı döneminde Menteşe Beyliği'nin merkezi olan Muğla, bugün tarihi dokusunu büyük ölçüde korumaktadır.
Ekonomik Özellikler: Muğla ekonomisi büyük oranda turizme dayanmakla birlikte, tarım ve hayvancılık da il ekonomisinde önemli bir yere sahiptir. Zeytin, narenciye, çam balı ve seracılık, ilin tarımsal üretiminde öne çıkan kalemlerdir. Su ürünleri yetiştiriciliği ve balıkçılık, özellikle kıyı bölgelerinde ekonomik faaliyetin önemli bir bölümünü oluşturur. Bodrum, Marmaris, Fethiye gibi ilçelerdeki turizm faaliyetleri, ilin ekonomik dinamiklerini büyük ölçüde şekillendirmektedir. Ayrıca, Muğla son yıllarda güneş ve rüzgar enerjisi yatırımlarıyla da dikkat çekmektedir.
Sanayi ve Üretim: Muğla'nın sanayi yapısı, özellikle gıda işleme, tekstil, inşaat malzemeleri ve otomotiv yan sanayi gibi sektörleri kapsar. Fethiye ve Marmaris gibi ilçelerde, turizme bağlı olarak konaklama tesisleri, restoranlar, küçük işletmeler ve el sanatları üretimi yaygındır. Sanayi sektörü daha çok yerel pazara yönelik üretim yapmakta, bölgesel ihracat ise sınırlıdır.
Turizm: Muğla, doğal güzellikleri, antik kalıntıları ve sahil beldeleriyle Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerinden biridir. Bodrum, Marmaris, Fethiye, Datça gibi ilçeler, yaz turizmi açısından büyük ilgi görmektedir. Bodrum Kalesi, Sualtı Arkeoloji Müzesi, Fethiye Ölüdeniz Plajı, Likya Yolu gibi turistik alanlar hem yerli hem de yabancı turistleri kendine çeker. Bodrum, Fethiye ve Göcek bölgelerinde yat turizmi ve su sporları yaygındır.
Muğla'da ayrıca, tarih ve kültür turizmi açısından da büyük bir potansiyel bulunur. Dalyan'daki Kaunos Kaya Mezarları, İztuzu Plajı, Stratonikeia Antik Kenti gibi UNESCO Dünya Mirası Geçici Listesi'ndeki tarihi alanlar, turistlerin ilgisini çeken başlıca yerlerdir. Muğla'da ayrıca doğa sporları olanakları da oldukça çeşitlidir; Ölüdeniz'de yamaç paraşütü, Gökova Körfezi'nde dalış ve tekne turları, iç kesimlerde trekking ve doğa yürüyüşleri gibi etkinlikler yapılmaktadır.
Sosyo-Kültürel Özellikler: Muğla'nın sosyal yapısı, geleneksel yaşam tarzı ile modern turistik yaşamın birleşiminden oluşur. Geleneksel Ege ve Akdeniz mutfağına özgü lezzetler, yerli halk tarafından yaşatılmakta ve turistlere sunulmaktadır. Zeytinyağlı yemekler, çökertme kebabı, Muğla'ya özgü tarhana ve keşkek gibi lezzetler, ilin kültürel zenginliğini yansıtır. Ayrıca Muğla'nın el sanatları, özellikle halı ve kilim dokumacılığı, bölgeye özgü bir değer taşır. Yerel festivaller ve sanat etkinlikleri, ilin sosyal hayatına renk katar ve turizm sezonuna katkı sağlar.
Kentsel Alanlarda Demografik Farklılıklar: Muğla, yaklaşık bir milyon nüfusa sahiptir. Yaz aylarında turistik ilçelerde nüfus yoğunluğu artmakta, yerli ve yabancı turistlerin etkisiyle il nüfusu iki katına çıkmaktadır. Muğla, göç alan bir il olup, özellikle büyük şehirlerden buraya göç edenlerin sayısı artış göstermektedir. Muğla Sıtkı Koçman Üniversitesi, ilin eğitim seviyesini artırırken, genç nüfusun varlığı ile sosyal ve kültürel hayata katkıda bulunur.
Ulaşım ve Altyapı: Muğla'ya ulaşım, iki önemli havaalanı olan Dalaman ve Milas-Bodrum Havalimanları ile sağlanmaktadır. Bu havalimanları, yaz aylarında yurt içi ve yurt dışından gelen turistlere hizmet verir. Karayolu ulaşımı da oldukça gelişmiştir; Muğla'dan İzmir, Antalya, Aydın gibi büyük şehirlere kolayca ulaşılabilir. Deniz yolu ulaşımında ise Bodrum, Marmaris ve Fethiye limanları, yat turizmi ve feribot taşımacılığı için önemli bir rol oynar.
Muğla'nın Milas ilçesi, tarihi zenginlikleri, doğal güzellikleri, kültürel çeşitliliği ve ekonomisinin temeli olan tarım ve turizm sektörü ile önemli bir yerleşim yeridir. Antik kalıntıları, Ege kıyılarındaki turizm potansiyeli, geleneksel el sanatları ve sosyal yaşamı ile dikkat çeker. Milas, her geçen yıl artan turizm potansiyeliyle, ekonomik ve sosyal yapısını güçlendirmekte ve yerli halkı ile ziyaretçilerine sunduğu imkânlarla ön plana çıkmaktadır. Gelişen ulaşım altyapısı ve turistik cazibesiyle, Milas gelecekte daha da büyüyecek ve daha fazla ziyaretçi çekecektir.
Konumsal Özellikler: Milas, Muğla ilinin kuzeydoğusunda yer almakta olup, doğusunda Aydın il sınırına, batısında Bodrum ilçesine komşudur. İlçe, Ege Denizi'ne 20 kilometre mesafede bulunmakta olup, dağlık ve engebeli bir coğrafyaya sahiptir. Milas'ın en bilinen doğal zenginlikleri arasında Akbük Körfezi ve Bafa Gölü yer alır. Bölge, Ege'nin tipik Akdeniz iklimine sahip olup, sıcak ve kuru yazlar, ılıman kışlar yaşanır. Bu coğrafi yapı, bölgenin tarıma dayalı ekonomik yapısının gelişmesine olanak sağlamıştır.
Tarihî Gelişim: Milas, tarihi MÖ 3. binyıla kadar uzanan köklü bir geçmişe sahiptir. Antik çağda, Milas, Karya bölgesinin önemli şehirlerinden biri olmuştur ve Persler, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklular ve Osmanlılar gibi pek çok medeniyetin etkisi altında kalmıştır. Bugün, ilçede çok sayıda antik kalıntı bulunmaktadır. Milas'a bağlı Stratonikeia, antik Karya şehrinin kalıntılarıyla ünlüdür. Ayrıca, ilçede yer alan Euromos Antik Kenti ve Labranda Antik Kenti de tarihi miras açısından önemli noktalardır. Bu antik şehirler, Milas'ın tarihsel ve kültürel önemini vurgulamaktadır.
Ekonomik Yapı: Milas, Muğla ilinin en büyük tarımsal üretim alanlarından biridir. İlçede zeytin ve zeytinyağı üretimi, ekonominin temelini oluşturmaktadır. Zeytin ve zeytinyağı üretimi, Milas'ın en önemli ekonomik faaliyetlerinden biridir ve bölge, Türkiye'nin zeytin üretiminde önde gelen yerlerden biridir. Bunun yanı sıra, tarımda pamuk, buğday ve sebze üretimi de önemli yer tutar. Milas'ın sahil şeridi, özellikle turizm açısından büyük bir öneme sahiptir. Akbük ve Güllük gibi sahil beldeleri, deniz turizmi ve yat turizmi açısından ilgi çekici alanlar sunmaktadır. Ayrıca, Milas'taki sanayi ve imalat sektörü, zeytin yağı işleme ve tekstil gibi alanlarda gelişmiştir.
Sosyo-Kültürel ve Kültürel Zenginlikler: Milas, tarihsel ve kültürel zenginlikleriyle dikkat çeker. Antik kentler dışında, Milas'a ait geleneksel el sanatları, özellikle halı dokuma ve bakır işçiliği, ilçenin kültürel mirasını temsil eder. Milas Halısı, bu alandaki en bilinen ve değerli el sanatlarından biridir. İlçede ayrıca, yıllık Milas Yağlı Güreşleri, kültürel etkinliklerin başında gelir. Milas'ın tarihi dokusu, özellikle eski Osmanlı evleri ve camileriyle zenginleşmiştir. Milas'ın geleneksel yemekleri, Ege mutfağının zenginliğini yansıtır ve bölgedeki pek çok restoranda bu yemekler sunulmaktadır. Ayrıca, Milas'ın köylerinde yapılan geleneksel festivaller ve kutlamalar, ilçenin sosyal hayatını canlı tutmaktadır.
Demografik Özellikler: Milas, hem kırsal hem de kentsel yerleşim alanlarından oluşan bir ilçedir. Nüfus, büyük ölçüde tarım ve turizm sektöründe çalışan kişilerden oluşur. Milas'ta nüfus artışı, özellikle turizm ve sanayi yatırımlarının etkisiyle son yıllarda hızlanmıştır. İlçede, genç nüfusun oranı giderek artmakta ve bu da ilçedeki sosyal yaşamı şekillendirmektedir. Milas, aynı zamanda göç alan bir yerleşimdir. Özellikle büyük şehirlerden emekli olanlar, Bodrum'a yakınlığı nedeniyle Milas'ı tercih etmektedirler.
Ulaşım ve Altyapı: Milas, Muğla ilinin önemli ulaşım noktalarından biridir. Kara yolu ulaşımı açısından, Muğla şehir merkezine ve Bodrum ilçesine kolay erişim sağlanır. Ayrıca, ilçenin Güllük beldesinde bulunan Milas-Bodrum Havalimanı, iç ve dış hatlar uçuşları ile bölgedeki ulaşımı güçlendirmektedir. Limanları ve yat limanları, deniz yoluyla seyahat edenler için önemli ulaşım alternatifleri sunmaktadır. Milas ilçesinde toplu taşıma hizmetleri, belediye otobüsleri ve minibüslerle sağlanır. Ayrıca, son yıllarda ilçedeki altyapı yatırımları hızla artmış, yollar, su ve kanalizasyon sistemleri gibi temel altyapı hizmetleri iyileştirilmiştir.
Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi, 208 Ada 6 Parsel olan "Arsa" vasıflı taşınmazdır. Taşınmaz konum olarak, Mias ilçesinin güneyinde ilçe merkezine kısmen uzak denize sıfır bölgede yer almaktadır. Bölgede yapılaşma genel olarak müstakil ev ve villa sitelerinden oluşmaktadır. Yapılaşma oranı orta olup, kuzey yönde gittikçe yapılaşma artmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Muğla ili, Milas ilçesi, Meşelik Mahallesi, 208 Ada, 6 Parsel olan 17.166,19 m2 alanlı arazidir. Taşınmaz topoğrafik açıdan engebeli bir zemine sahiptir. Taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
| İli | : | Muğla |
|---|---|---|
| İlçesi | : | Milas |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | Meşelik |
| Mevkii | : | Adabükü |
| Malik | : | EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
| Hisse Pay/Payda | : | 1/1 |
| Tarih | : | 21.10.2024 |
| Yevmiye | : | 39732 |
| Nitelik | : | Arsa |
| Taşınmaz ID | : | 132306864 |
| Ada No. | : | 208 |
| Parsel No. | : | 6 |
| Yüzölçümü | : | m2 17.166,19 |
| Cilt | : | 58 |
| Sahife | : | 5690 |
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Milas Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Milas Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza Milas Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nce hazırlanmış ve resmi olarak iletilen imar durum yazısı incelenmiştir.
Milas Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz hakkında olumsuz evrak bulunmamaktadır.
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaza ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
06.11.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmaz olan 208 Ada 6 Parsel olan ana gayrimenkul niteliği "Arsa" vasıflı arazi olup, mevcut kullanımı uyumludur.
Değerlemesi talep edilen taşınmaz halihazırda kullanılmamaktadır. Taşınmaz 21.10.2024 tarihli ve 39732 yevmiye olan Kamu Kurumlarının Bedelsiz Devri işlemine istinaden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.
"Diğer (Konusu: TAŞINMAZ İÇİN DÜZENLENEN YAPI KAYITBELGESİ İPTAL EDİLMİŞTİR. ) Tarih: 24/12/2020 Sayı: 64718" beyanı bulunmaktadır. ( 27.12.2020 - 31002 )
"Rezerv yapı alanıdır" beyanı bulunmaktadır. ( 21.10.2024 - 39732 )
"6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kalmaktadır." beyanı bulunmaktadır. ( 06.06.2022 - 22814 )
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Milas Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Milas Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza resmi olarak iletilen ve Milas Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden 23.10.2024 tarihinde alınan imar durum bilgilerine göre;
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca 07.04.2023 tarihinde onaylanan 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda "Gelişme Konut Alanı (E:0.15, 2 Kat)" kullanımında kalmaktadır.
Milas Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmaz özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb. bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.
Milas Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu son 3 yıl içerisinde 208 ada 1 parsel olup, 07.04.2023 tarihinde onaylanan 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planıyla 208 ada 2-4-5-6-8 parsel ile park alanı olan 208ada 3-7 parsellere dönüşmüştür.
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazın "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Taşınmaz hâlihazırda tarla arazi niteliğinde olup, yapılaşmadığından Yapı Denetim Kanunu'na tabi değildir.
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Değerleme konusu taşınmaz olan 208 Ada 6 Parselin ana gayrimenkulün niteliği "Arsa" vasıflı arazi şeklindedir. Değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.
Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmaz için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Muğla ili, Milas ilçesi, Meşelik Mahallesi, 208 Ada 6 Parsel olan "Arsa" vasıflı arazidir. Milas Meşelik, Muğla il sınırlarında yer alan Milas ilçesinin sakin ve doğal bir mahallesidir. Milas merkeze yaklaşık 20 kilometre mesafede bulunan Meşelik, özellikle doğaseverler için cazip bir bölgedir. Bölge, yemyeşil ormanlarla çevrili olup, adını da buradaki meşe ağaçlarından alır. Meşelik, hem tarıma dayalı hem de kırsal turizm potansiyeli yüksek bir yerleşim yeridir. Zeytinlikler, mandalina bahçeleri ve çeşitli meyve ağaçlarıyla çevrili olan bu mahalle, organik tarımın yaygın olduğu bir alan olup, yöresel ürünlerin ve doğal yaşamın ön planda olduğu bir yaşam tarzını yansıtır. Ayrıca, bölge sakinleri büyük ölçüde tarım ve hayvancılıkla uğraşır. Milas'ın tarihi ve kültürel zenginliklerinden de uzak olmayan Meşelik, şehrin gürültüsünden uzaklaşmak isteyenler için huzurlu bir yaşam sunar. Hem yerleşik nüfusun hem de yaz aylarında bölgeyi ziyaret edenlerin ilgisini çeker. Meşelik, aynı zamanda Milas'tan Bodrum'a giden kara yolunun üzerinde yer alır, bu nedenle ulaşım açısından da oldukça elverişlidir. Tüm bu özellikleriyle Meşelik, doğal güzellikler ve geleneksel yaşamı arayanlar için ideal bir yerdir.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | - | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | - | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | - | |
| Su Deposu-Hid. | - | Çatı Tipi | - | |
| Yangın Tesisatı | - | Jeneratör | Var | Yok |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazın;
| Konum Özelliği | : Konut Bölgesi | |||
|---|---|---|---|---|
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 30 | |||
| Çevresel Gelişim Hızı | : Orta | |||
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı | |||
| İnşaat Tarzı | : Betonarme, Yığma, Prefabrik | |||
| İnşaat Nizamı | : Ayrık | |||
| Binanın Kat Adedi | : - | |||
| Yapı Sınıfı | : - | |||
| Deprem Bölgesi | : 1. Derece | |||
| Deprem Hasar Durumu | : - | |||
| Onarım/Güçlendirme | : - | |||
| İskan Belgesi | : - | |||
| Yaşı | : - | |||
| Malzeme Durumu | : - | |||
| İşçilik Durumu | : - | |||
| Elektrik | : Şebeke | |||
| Su | : Şebeke | |||
| Kanalizasyon | : Şebeke | |||
| Otopark | : - | |||
| Asansör | : - | |||
| Jeneratör | : - | |||
| Güvenlik | : - | |||
| Yangın Merdiveni | : - |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
• Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazın değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, taşınmaziçin önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Konu taşınmaz için öneri imar planına göre nakit/gelir akışına esas bir çalışma yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan Nakit Akış Akımı Analizinde;
Tespit edilen değer, arsanın "Geliştirilmiş Haliyle" yani üzerinde herhangi bir yapı ya da proje olmadan önceki değerini ifade etmektedir. Bu değer, arsanın bulunduğu konum, büyüklük, potansiyel kullanım alanları ve mevcut piyasa koşulları gibi faktörler dikkate alınarak belirlenmiştir. Ancak, bu değer, yalnızca geliştirilmiş arsa olarak değerlendirilmiş olup, arsanın mevcut durumu ve gelecekteki gelişim potansiyeli göz önüne alındığında, riskler de önemli bir rol oynamaktadır.
Bu riskler arasında, genel piyasa koşullarındaki dalgalanmalar, imar planı değişiklikleri, olası hukuki engeller, çevresel düzenlemeler, altyapı yetersizlikleri gibi çeşitli faktörler yer almaktadır. Bu tür belirsizlikler ve olumsuz durumlar, arsanın değeri üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir. Bu sebeple, "Boş Arsa" (yani üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan arsa) değeri, tespit edilen geliştirilmiş arsa değerinden %10 oranında iskonto edilmiştir.
İskonto uygulaması, söz konusu risklerin arsanın gerçek değerini düşürebileceğini göz önünde bulundurarak yapılmıştır. Sonuç olarak, bu iskonto uygulandıktan sonra, boş arsanın değeri 236.397.423,03 ₺ olarak hesaplanmıştır. Bu hesaplama, arsanın mevcut halindeki riskler ve belirsizliklerin dikkate alındığı bir değerleme sürecini yansıtmaktadır. Detaylar ekte yer almaktadır.
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır.
Bölgede yapılan emsal araştırması, konut, arsa ve dükkan gibi farklı gayrimenkul türlerine yönelik kapsamlı bir analiz sürecini içermektedir. Bu araştırma kapsamında, konut ve arsa satış fiyatları, kiralama bedelleri ve dükkanların ticari değerleri yerel piyasa koşulları doğrultusunda incelenmiş, benzer özelliklere sahip emsal gayrimenkuller ile karşılaştırmalar yapılmıştır. Ayrıca, her bir gayrimenkul türü için, bölgedeki arz ve talep durumu, imar durumu, altyapı olanakları ve çevresel faktörler de göz önünde bulundurularak, potansiyel yatırım getirileri ve kısa-orta vadeli gelişim beklentileri değerlendirilmiştir. Bu analiz, yatırımcılar ve alıcılar için bölgedeki gayrimenkul piyasasına dair detaylı bir perspektif sunmakta ve gelecekteki değer artışlarını tahmin etmeye yönelik önemli veriler sağlamaktadır.
| EMSALLER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ |
AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||
| Sahibinden | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 528 m2 | |||||||
| 1 | 0532 167 56 69 | alanlı E:0.15 ve Hmax: 6.50 m yapılaşma koşullarına sahip 15.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 13.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
15.000.000 ₺ | 528,00 m² | 28.409,09 ₺/m² | |||
| Karakoyun | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 549 m2 | |||||||
| 2 | Emlak | alanlı E:0.15 ve Hmax: 6.50 m yapılaşma koşullarına sahip | 12.500.000 ₺ | 549,00 m² | 22.768,67 ₺/m² | |||
| 0252 527 22 28 | 12.500.000,-₺ bedelle satılık olup, 12.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
|||||||
| Evci Emlak | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 952 m2 | |||||||
| 3 | alanlı E:0.15 ve Hmax: 6.50 m yapılaşma koşullarına sahip | 21.000.000 ₺ | 952,00 m² | 22.058,82 ₺/m² | ||||
| 0506 103 37 00 | 21.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 20.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
|||||||
| Altın Emlak | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 732 m2 | |||||||
| alanlı E:0.15 ve Hmax:6.50 m yapılaşma koşullarına sahip | ||||||||
| 4 | 0212 233 75 75 | 16.500.000,-₺ bedelle satılık olup, 16.000.000,-₺ bedelle | 16.500.000 ₺ | 732,00 m² | 22.540,98 ₺/m² | |||
| alınabileceği düşünülmektedir. |
| ARAZİ EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | TARLA | ARSA | ARSA | ARSA |
| İLANA VEREN KİŞİ | Sahibinden | Karakoyun Emlak | Evci Emlak | Altın Emlak |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0532 167 56 69 | 0252 527 22 28 | 0506 103 37 00 | 0212 233 75 75 |
| İMAR DURUMU | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 15.000.000 ₺ | 12.500.000 ₺ | 21.000.000 ₺ | 16.500.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 13% | 4% | 2% | 3% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 13.000.000 ₺ | 12.000.000 ₺ | 20.500.000 ₺ | 16.000.000 ₺ |
| ARAZİ ALANI ( m2 ) |
528,00 m² | 549,00 m² | 952,00 m² | 732,00 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
24.621,21 ₺/m² | 21.857,92 ₺/m² | 21.533,61 ₺/m² | 21.857,92 ₺/m² |
| TOPOĞRAFİK DURUMU | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ |
| TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ | -5% | -5% | -5% | -5% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK | ÇOK KÜÇÜK |
| ALAN DÜZELTMESİ | -35% | -35% | -35% | -35% |
| YAPILAŞMA DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| YAPILAŞMA DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| LEJANT DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| LEJANT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | CADDE | CADDE | CADDE | CADDE |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | -40% | -40% | -40% | -40% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
14.772,73 ₺/m² | 13.114,75 ₺/m² | 12.920,17 ₺/m² | 13.114,75 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 13.480,60 ₺/m² |
| EMSALLER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||
| Gümüş Emlak | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan | |||||||
| 1 | 0554 857 87 57 | olup, düşünülmektedir. |
120 m2 alanlı 2 katlı villa 15.750.000,-₺ bedelle satılık 15.000.000,-₺ bedelle alınabileceği |
15.750.000 ₺ 120,00 m² |
131.250,00 ₺/m² | |||
| Uniq Emlak | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan | |||||||
| 2 | 0543 399 5 52 | olup, düşünülmektedir. |
100 m2 alanlı 2 katlı villa 11.500.000,-₺ bedelle satılık 11.500.000 ₺ 100,00 m² 11.000.000,-₺ bedelle alınabileceği |
115.000,00 ₺/m² | ||||
| Proje Bodrum Emlak | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan | |||||||
| 3 | 0542 519 44 14 | olup, düşünülmektedir. |
120 m2 alanlı 2 katlı villa 15.500.000,-₺ bedelle satılık 15.000.000,-₺ bedelle |
alınabileceği | 15.500.000 ₺ | 120,00 m² | 129.166,67 ₺/m² | |
| Keller Williams Emlak | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan | |||||||
| 4 | 0252 358 71 80 | olup, düşünülmektedir. |
150 m2 alanlı 2 katlı villa 20.500.000,-₺ bedelle satılık 20.000.000,-₺ bedelle |
alınabileceği | 20.500.000 ₺ | 150,00 m² | 136.666,67 ₺/m² | |
| KONUT EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||||||
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | ||||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||||
| NİTELİK | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | ||||
| İLANA VEREN KİŞİ | Gümüş Emlak | Uniq Emlak | Proje Bodrum Emlak |
Keller Williams Emlak |
||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0554 857 87 57 | 0543 399 5 52 | 0542 519 44 14 | 0252 358 71 80 | ||||
| DAİRE TİPİ | 3+1 | 4+1 | 4+1 | 4+1 | ||||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 15.750.000 ₺ | 11.500.000 ₺ | 15.500.000 ₺ | 20.500.000 ₺ | ||||
| PAZARLIK ORANI | 5% | 4% | 3% | 2% | ||||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 15.000.000 ₺ | 11.000.000 ₺ | 15.000.000 ₺ | 20.000.000 ₺ | ||||
| BRÜT ALAN ( m2 | ) | 120,00 m² | 100,00 m² | 120,00 m² | 150,00 m² | |||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 | ) | 125.000,00 ₺/m² | 110.000,00 ₺/m² | 125.000,00 ₺/m² | 133.333,33 ₺/m² | |||
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | ||||
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 12% | 12% | 12% | 12% | ||||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||||
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| YAPI YAŞI DURUMU | ESKİ | ESKİ | ESKİ | ESKİ | ||||
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 30% | 30% | 30% | 30% | ||||
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ||||
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||||
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 42% | 42% | 42% | 42% | ||||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 | ) | 177.500,00 ₺/m² | 156.200,00 ₺/m² | 177.500,00 ₺/m² | 189.333,33 ₺/m² | |||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 175.133,33 ₺/m² |
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmamıştır.
Değerlemeye konusu taşınmaza ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkul olan 208 Ada 6 Parsel olan taşınmaz "Arsa" nitelikli olup, mer-i imar durumu doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazın imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
Taşınmaz tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Taşınmazın değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
Parsel üzerinde yapı mevcut değildir. Parselin imar uygulama işlemleri tamamlanmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazın "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
Taşınmazın değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazın satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazın mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmaz incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazın Milas Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması dikkate alınarak proje geliştirme işlemi uygulanmıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmaz için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmaza KDV hariç yasal/mevcut toplam 223.160.470,00 ₺ ( İkiyüzyirmiüçmilyon Yüzaltmışbin Dörtyüzyetmiş Türk Lirası)tespit ve takdir edilmiştir.
1 \$= ~35,3397 ₺, 1 €= ~36,8643₺ olarak kabul edilmiştir. (30.12.2024 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki Merkez Bankası verileri esas alınmıştır.)
Değerleme tarihi itibarı ile taşınmazın döviz cinsinden değeri;
Değerleme konusu taşınmazın Dolar cinsinden yasal değeri 6.314.724,52 \$ olarak tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın Euro cinsinden yasal değeri 6.053.565,92 € tespit ve takdir edilmiştir.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır. Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazın K.D.V dahil yasal durum piyasa değerinin 245.476.517,00 ₺ ( İkiyüzkırkbeşmilyon Dörtyüzyetmişaltıbin Beşyüzonyedi Türk Lirası)olduğu hesaplanmıştır.
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 31.12.2024 tarihinde 53 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Fatih Orkun SAKALLI | Çetin BEGİÇ |
|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
| (SPK Lisans No: 407060) | (SPK Lisans No: 400479) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.