Regulatory Filings • Jan 7, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Özel 2024 - 706
Aralık, 2024
| Talep Sahibi Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||
| Rapor Tarihi | 27.12.2024 | |||||
| Rapor Numarası | Özel 2024-706 | |||||
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | |||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Esenyurt İlçesi ve Hoşdere Mahallesi, 701 Ada 4 nolu parselde bulunan A blok, 92 bağımsız bölüm numaralı 'Daire" nitelikli taşınmazın piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Doksan (90) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi9 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi9 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler9 | ||
| 3.6 | Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar10 |
||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler10 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama10 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 10 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 11 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler11 |
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 12 |
||
|---|---|---|---|
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler19 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 20 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler20 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 20 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 20 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 21 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı23 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 25 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı26 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler27 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ29 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması29 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 29 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş29 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş29 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi29 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi29 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi29 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş30 |
||
| 7. | SONUÇ31 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi31 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri31 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI32 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ32 |
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024-706 / 27.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değeri tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
Orhangazi Mahallesi, Mercedes Bulvarı, Avrupark Hayat Sitesi, Esenyurt / İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Hoşdere Mahallesi, 701 Ada – 4 Parsel A Blok 92 numaralı bağımsız bölüm. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Rapora konu taşınmaz müşteri talebi doğrultusunda dışarından yer görme işlemi yapılmış olup müşteriden alınan bilgiye göre halihazırda boş meskendir. |
| İmar Durumu | Esenyurt Belediyesi'nden alınan bilgiye göre 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre 'Ticaret+Konut Alanı'nda kaldığı, Emsal:2,50, olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahip olduğu öğrenilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Konu taşınmazın herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır. |
| Piyasa Değeri | 2.745.000,00-TL İkimilyonyediyüzkırkbeşbin Türk Lirası |
| KDV Dahil Piyasa Değeri |
2.772.450,00-TL |
| Açıklama | Taşınmaz, yerinde görülmüş, kullanım durumları incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. Müşteri talebi doğrultusunda yer görme işlemi dışarıdan yapılmıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Burak BARIŞ– SPK Lisans No: 406713 Mehmet AFŞAR – SPK Lisans No: 406225 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış, 27.12.2024 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup Özel 2024-706 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Hoşdere Mahallesi, 701 Ada – 4 Parsel, A blok, 92 numaralı bağımsız bölümün piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.12.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce değerleme raporu hazırlanmamıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere İstanbul'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,00 TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
| Şirket Unvanı : |
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Şirket Adresi : |
Orhangazi Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B |
| Ataşehir/İSTANBUL | |
| Şirket Amacı : |
Müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO |
| sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek. |
|
| Sermayesi : |
3.800.000.000,-TL |
| Halka Açıklık : |
% 50,66 |
| Telefon : |
0216 579 15 15 |
| E-Posta : |
[email protected] |
İş bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebine istinaden İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Hoşdere Mahallesi, 701 Ada – 4 Parsel, A blok, 92 numaralı bağımsız bölümün piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye e-imzalı veya ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Rapora konu taşınmaz İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Orhangazi (Tapuda Hoşdere) Mahallesi, Mor Mercedes Bulvarı üzerinde yer almaktadır. Taşınmaz Tem Otoyoluna yaklaşık 1km mesafededir. Taşınmazın yakın çevresi sanayi ve konut fonksiyonlu gelişmiştir. Bölgede yapılaşma orta-üst seviyede olup, büyük çoğunluğu konut amaçlı kullanılan betonarme yapı tarzında inşa edilmiş karma konut projelerinden oluşmaktadır. Genel ulaşım toplu taşıma araçları ve özel araçlarla sağlanabilmektedir.
| İL – İLÇE | : İstanbul - Esenyurt |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Hoşdere |
| CİLT - SAYFA NO | : 15 - 1396 |
| ADA - PARSEL | : 701 – 4 |
| YÜZÖLÇÜM | : 41.094,37 m2 |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : A Blok 33 Katlı-B Blok 3 Katlı-C Blok 27 Katlı- D Blok 3 Katlı-E Blok 27 Katlı-F Blok 3 Katlı-G Blok 33 Katlı Betonarme Mesken-L Blok 15 Katlı-K Blok 11 Katlı-J Blok 22 Katlı-I Blok 11 Katlı-H Blok 15 Katlı Betonarme Mesken, Ofis, İşyeri-M Blok 1 Katlı Betonarme Ofis, İşyeri,3 Katlı Betonarme Otopark Ve 3 Katlı Betonarme Sosyal Tesis Ve Arsası |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ | : Daire |
| TAŞINMAZ ID | : 108585420 |
| BLOK-KAT-BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARASI |
: A-12-92 |
| ARSA PAY-PAYDA | : 206-450884 |
| MALİK - HİSSE | : Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1) (Müşterek) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE | : Kat İrtifakı Tesisi – 09.01.2020-2202 (Müşterek) |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan Tapu Kayıtlarına göre taşınmaz üzerinde müşterek olarak aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.
Beyan : Yönetim Planı: 04.12.20219 (09.01.2020 Tarih 2202 Yevmiye No) (Müşterek)
Beyan : Kİ den....KM ne Çevrilmiştir. (08.02.2022 Tarih11872 Yevmiye No) (Müşterek)
Şerh : 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş Genel Müdürlüğü lehine 99 yılığına 1 TL bedelle Kira Sözleşmesi Şerhi vardır. ) (26.04.2019-25861)
Not: Değerleme konusu bulunduğu parsel içerisinde trafo alanı veya üzerinden geçen elektrik hattı için konulan şerhtir. Sembolik bedel karşılığıdır
Söz konusu taşınmaz tapu kaydına göre 09.01.2020 tarih, 2202 yevmiye ile 'Kat İrtifakı Tesisi' işlemi ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetine geçmiştir. Son üç yıllık dönemde taşınmazın hukuki durumunda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
Esenyurt Belediyesi'nden alınan bilgiye göre taşınmaz 14.04.2022 tarih onaylı 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre; 'Ticaret+Konut Alanı' lejantlı, Emsal: 2.50, olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.
Söz konusu gayrimenkul için Esenyurt Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri sorgulamalar neticesinde alınmış olumsuz herhangi bir karar vb. bulunmadığı görülmüştür.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler
Taşınmaz ile ilgili herhangi bir sözleşme bilgisi bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmaz ile ilgili yapılan incelemelere göre ruhsat ve iskan bilgileri aşağıda tablo olarak verilmiştir. Değerleme konusu bağımsız bölümün bulunduğu proje için yasal evrakları tam olup herhangi bir eksik evrakı bulunmamaktadır.
| 701 ADA 4 PARSEL RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK ADI | TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
KONUT ALANI ( M² ) |
İŞYERİ ALANI ( M² ) |
ORTAK ALAN ( M² ) |
TOPLAM ALANI (M²) |
|
| A | 02.05.2017 2017/5679 | YENİ YAPI | MESKEN | 248 | 1 | 32 | 33 | 5A | 23.710,05 | 6.809,71 | 30.519,76 | |||
| OTOPARK | 02.05.2017 2017/5679 | YENİ YAPI | GARAJ | 3 | 3 | 3A | 35.962,12 | 35.962,12 | ||||||
| SOSYAL TESİS | 02.05.2017 2017/5679 | YENİ YAPI | SPOR VE EĞLENCE |
3 | 3 | 3B | 2.693,51 | 2.693,51 | ||||||
| TOPLAM | 1176 | 242.629,79 |
Söz konusu taşınmaz ile ilgili Enerji kimlik belgesi bilgisi edinilememiştir.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
İstanbul'a, yakın yerde bulunan Kuzey Anadolu Fay Hattı, Kuzey Anadolu'dan başlayarak Marmara Denizi'ne kadar uzanır. İki tektonik plaka olan Avrasya ve Afrika birbirlerini iterler ve buda fayın hareket etmesine sebep olur. Bu fay hattı nedeniyle bölgede tarih boyunca çok şiddetli depremler meydana gelmiştir.
İstanbul'un iklimi, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. Çok zengin bir bitki topluluğuna sahip olan İstanbul yöresinde şimşir, meşe, çınar, kayın, gürgen, akçaağaç, kestane, çam, ladin ve servi gibi 2500 kadar bitki türü yetişir. Bu bitkilerden bir kısmı bu yöreye endemiktir. Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.
Esenyurt, İstanbul'un Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile birleştirilerek ilçe olmuştur. 19. yüzyılın başlarında Ekrem Ömer Paşa'ya ait çiftlik toprağında kurulan yerleşme, buranın hissedarlarından olan Eşkinozgillerden Eşkinoz adını almıştır. 1967'de de yerleşimin adı Esenyurt olarak değiştirilmiştir. Eşkinoz Çiftliği'nde çalışanların oluşturduğu yerli halka 1920-1938 yıllarında Romanya ve Bulgaristan'dan göçenlerin katılımı ve son yıllarda iç ve dış göçlerle gelen nüfus, etnik yapının bugünkü halini almasını sağlamıştır. Esenyurt yerleşim yeri bütünü, Marmara Bölgesinin Trakya alt bölgesinde, İstanbul Metropolitan alan sınırları içerisinde yer almaktadır. Bu bölgenin doğusunda Küçükçekmece Gölü, batısında Büyükçekmece, kuzeyinde Hoşdere mahallesi ve TEM Karayolu, güneyinde Firuzköy ve E-5 Karayolu bulunmaktadır. İlçe batıda Büyükçekmece, kuzeyde Başakşehir, kuzeybatıda Arnavutköy, doğuda Avcılar, güneyde Beylikdüzü ilçeleriyle komşudur.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYN | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $\mathbf{\hat{y}_d}$ | Ceyrak | Cari flyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||||||
| 2022 | Yilla | 15.611.776 | 905 814 | 210.9 | 6,5 | ||||||
| 2 519 789 | 181 490 | 158.9 | 7.8 | ||||||||
| Ħ | 3 424 670 | 219 666 | 201.6 | 7.0 | |||||||
| m | 4273 138 | 242 418 | 223.8 | 4.1. | |||||||
| w | #704.179 | 202 243 | 231.2 | 3.3. | |||||||
| 2023 | Yillik | 26 545 722 | 1 130 000 | 221,6 | 5,1 | ||||||
| 4 667 492 | 248 418 | 195.3 | 4.5 | ||||||||
| $\mathfrak{n}$ | 5 971 440 | 274 908 | 210,9 | 48 | |||||||
| m | 7759 100 | 298,780 | 238.4 | 6.5 | |||||||
| Ń. | 8 527 683 | 107 925 | 241,0 | 4.0 | |||||||
| 2024 | $\mathbb{F}^n$ | 8 8 8 4 2 8 | 288.751 | 205.7 | 6.3 | ||||||
| w | 8925 995 | 307.407 | 218.0 | 2.4 | |||||||
| HF? | 11 893 262 | 357 989 | 243.4 | 2.1 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %42 bandındadır. Grafikler
üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | |||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
|||
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76.1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | ||
| Ipotekli satış | 21 095 | 5 5 7 7 | 278,2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ | ||
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63.3 | 998 969 | 827 374 | 20,7 | ||
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76.1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | ||
| ilk el satis | 57 679 | 29 230 | 97,3 | 358 558 | 297 827 | 20,4 | ||
| İkinci el satış | 107 459 | 64 531 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 8,3 |
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %0,57 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,77 arttı, işçilik endeksi %0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %31,56 arttı, işçilik endeksi %56,68 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,78 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %40,59 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14 arttı, işçilik endeksi %0,09 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %33,98 arttı, işçilik endeksi %55,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,11 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,73 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,38 azaldı, işçilik endeksi %0,50 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %24,50 arttı, işçilik endeksi %60,32 arttı. (TUİK)
2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,8 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. (TCMB)
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | IZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
151,1 | 140,9 | 158,2 | 149,0 |
| Yıllık Değişim |
%26,8 | %21,2 | %32,5 | %28,7 |
| Aylık Değişim |
%2,1 | %1,1 | %2,8 | %4,5 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu 701 ada 4 parsel 41.094,37m2 alanlı olup, parsel üzerinde A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M bloklardan oluşan Avrupark Hayat Sitesidir. Siteye giriş güvenlik kontrolünden geçilerek sağlanmaktadır. Site içerisinde açık ve kapalı otopark alanları, peyzaj alanları bulunmaktadır.
Değerlemeye konu 92 numaralı bağımsız bölümün bulunduğu A Blok; Bodrum Kat + Zemin Kat + 31 Normal Kat olmak üzere toplam 33 katlıdır. A Blok içerisinde 248 adet daire nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır. 92 numaralı daire nitelikli bağımsız bölüm 12. katta yer almakta olup, satışa esas 66,67 brüt m² alana sahiptir. Müşteri bilgisi dahilinde yer görme işlemi dışarıdan yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz Tunç Caddesi'ne cephelidir. Blok girişine göre sol yan arka cephede konumludur. Taşınmaz doğu ve kuzey cephelidir. Salon, mutfak, oda, banyo ve balkon alanlarından oluşmaktadır.
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Değerleme konusu taşınmaz dışarında yer görme işlemi yapıldığından herhangi bir aykırılık tespit edilememiştir.
Rapora konu taşınmaz müşteri bilgisi dahilinde dışarıdan yer görme işlemi yapılmış olup alınan bilgiye göre boş vaziyette olduğu beyan edilmiştir.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Emsal 1 [Satılık Mesken]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı site içerisinde konumlu, 5. katta, 1+1 ve brüt 77 m2 kullanım alanına sahip mesken 3.025.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0 535 011 02 02
Emsal 2 [Satılık Mesken]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı site içerisinde konumlu, 22. katta, 1+1 ve brüt 75 m2 kullanım alanına sahip mesken 2.700.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0 530 871 18 80
Emsal 3 [Satılık Mesken]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı site içerisinde konumlu, 30. katta, 1+1 ve brüt 75 m2 kullanım alanına sahip mesken 2.900.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0 534 707 24 59
Emsal 4 [Satılık Mesken]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı site içerisinde konumlu, 18. katta, 1+1 ve brüt 72 m2 kullanım alanına sahip mesken 3.200.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi:0 544 401 55 55
Emsal 5 [Satılık Mesken]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı site içerisinde konumlu, 22. katta, 1+1 ve brüt 77 m2 kullanım alanına sahip mesken 2.900.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi:0 533 737 07 89
Emsal 6 [Kiralık Mesken]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı site içerisinde konumlu, 3. katta, 1+1 ve brüt 74 m2 kullanım alanına sahip mesken 19.500 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi:0 505 292 77 72
Emsal 7 [Kiralık Mesken]: Değerleme konusu taşınmaz ile aynı site içerisinde konumlu, 30. katta, 1+1 ve brüt 70 m2 kullanım alanına sahip mesken 17.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi:0 537 844 80 67
Emsal 8 [Kiralık Mesken]: Değerleme konusu taşınmaza yakın Semt Bahçekent sitesinde konumlu, 16. katta, 1+1 ve brüt 80 m2 kullanım alanına sahip mesken 18.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi:0 532 053 55 91
Emsal 9 [Kiralık Mesken]: Değerleme konusu taşınmaza yakın Semt Bahçekent sitesinde konumlu, 1. katta, 1+1 ve brüt 70 m2 kullanım alanına sahip mesken 15.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi:0 533 204 21 01
Emsal 10 [Kiralık Mesken]: Değerleme konusu taşınmaza yakın Semt Bahçekent sitesinde konumlu, 17. katta, 1+1 ve brüt 70 m2 kullanım alanına sahip mesken 19.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.
İlgilisi:0 536 067 20 97
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | ||||||
| Brüt Alan (m²) | 77,00m² | 75,00m² | 75,00m² | 72,00m² | 77,00m² | |||||
| Satış fiyatı | ₺3.025.000,00 ₺2.700.000,00 ₺2.900.000,00 | 3.200.000 TL | 2.900.000 TL | |||||||
| m² birim fiyatı | 39.286 TL | 36.000 TL | 38.667 TL | 44.444 TL | 37.662 TL | |||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - |
| Alan şerefiyesi | 10% | + | 10% | + | 10% | + | 10% | + | 10% | + |
| İndirgenmiş birim fiyat | 41.250 TL | 37.800 TL | 40.600 TL | 46.667 TL 39.545 TL |
||||||
| Ortalama Birim fiyat | 41.172TL/m² |
| İçerik | Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Emsal 5 |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brüt Alan (m²) | 77,00m² | 75,00m² | 75,00m² | 72,00m² | 77,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | ₺3.025.000,00 ₺2.700.000,00 ₺2.900.000,00 | 3.200.000 TL | 2.900.000 TL | ||||||||
| m² birim fiyatı | 39.286 TL | 36.000 TL | 38.667 TL | 44.444 TL | 37.662 TL | ||||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | |
| Alan şerefiyesi | 10% | + | 10% | + | 10% | + | 10% | + | 10% | + | |
| 41.250 TL 37.800 TL 40.600 TL 46.667 TL 39.545 TL İndirgenmiş birim fiyat |
|||||||||||
| Ortalama Birim fiyat | 41.172TL/m² | ||||||||||
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (KİRALIK MESKEN) | |||||||||||
| İçerik | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Emsal 9 | Emsal 10 | ||||||
| Brüt Alan (m²) | 74,00m² | 70,00m² | 80,00m² | 70,00m² | 70,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | ₺19.500,00 | ₺17.000,00 | ₺18.000,00 | 15.000 TL | 19.000 TL | ||||||
| m² birim fiyatı | 264 TL | 243 TL | 225 TL | 214 TL | 271 TL | ||||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | |
| İndirgenmiş birim fiyat | 250 TL | 231 TL | 214 TL | 204 TL | 258 TL | ||||||
| Ortalama Birim fiyat | 231TL/m² | ||||||||||
| olmasından kaynaklı sadece alan özelliği göre şerefiye tablosu hazırlanmıştır. Bu durumlara istinaden emsallerde gerekli düzeltmeler yapılarak birim değere ulaşılmıştır. Değerleme konusu taşınmaz için incelenen emsallerden E1, E2, E3, E4, E5, E6 ve E7 aynı site içerisinde konumlu olup benzer yapı kalitesine ve özelliklere sahiptir. Emsaller için beyan edilen alanlar ile değerleme konusu taşınmaz alanına göre büyük olmasından dolayı emsal düzeltme tablosunda alan düzeltmesi yapılmıştır. ∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç Değerleme konusu taşınmaz için yapılan incelenen emsaller neticesinde konut satış birim fiyatı 41.172 TL/ m2 olarak tespit edilmiştir. Değerlemeye konu bağımsız bölümün, onaylı mimari projesi üzerinden, kat mülkiyetine esas mülkiyet sınırları baz alınarak değer takdir edilmiştir. Bu alan üzerinden taşınmaza toplam 2.745.000,00 TL değer |
|||||||||||
| takdir edilmiştir. 5.2 Maliyet Yaklaşımı ∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma |
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma
varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Taşınmaz kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, arsa değerlemesi yapılmamıştır.
Taşınmaz kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, yapı değerlemesi yapılmamıştır.
Taşınmaz kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, maliyet yöntemi kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa)
kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
• Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, pazar yaklaşımı analizi için gerekli satılık ve kiralık emsaller ile bölgede yapılan satış-kira araştırması ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında Gelir Yaklaşımı çatısı altında bulunan ve farklı bir yaklaşım olan doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle değer yaklaşımında bulunulmuştur.
Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, pazar yaklaşımı analizi için gerekli satılık ve kiralık emsaller ile bölgede yapılan satış-kira araştırması ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında gelir yaklaşımı çatısı altında bulunan ve farklı bir yaklaşım olan doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle değer yaklaşımında bulunulmuştur.
Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, Pazar Yaklaşımı analizi için gerekli satılık ve kiralık emsaller ile bölgede yapılan satış-kira araştırması ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında Gelir Yaklaşımı çatısı altında bulunan ve farklı bir yaklaşım olan doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle değer yaklaşımında bulunulmuştur. Bölgede yer alan mesken nitelikli taşınmazlar için kira bedellerinin aylık 200 TL/m2 ile 260 TL/m2 arasında değiştiği görülmektedir. Değerleme konusu taşınmaz için aynı sitede incelenen kiralık emsallerin kapitalizasyon süresinin 15-16 yıl arasında olduğu tespit edilmiş olup kapitalizasyon oranı 0,065 olarak belirtilmiştir.
Sonuç olarak gelir yaklaşımına göre rapora konu taşınmazın piyasa değeri için toplam ~2.843.219,08 değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz için aylık birim kira değeri 200 TL/m2 ile 260 TL/m2 arasında değişiklik göstermektedir. Söz konusu değerleme çalışması sonucunda taşınmazın satılık ve kiralık emsaller ile ilgili bölgede yapılan araştırmalar ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında aylık birim kira değerleri tespit edilmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazın aylık kirası ~15.400 olarak değer takdir edilmiştir.
Taşınmazın bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %55-%60 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı oranlarının ise %30-%40 oranlarında gerçekleşebileceği ön görülmektedir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Söz konusu taşınmaz kat mülkiyetli olup proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.
Söz konusu taşınmazın mevcut durumunun en etkin ve verimli kullanım şekli olduğu kanaatine varılmıştır.
Söz konusu taşınmaz kat mülkiyetli bağımsız bölümler olup bölünmüş kısım değerleme analizi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Rapora konu taşınmaz daire nitelikli bağımsız bölümdür. Taşınmazın kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler değerlemede dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmazın değer oluşumu Pazar yaklaşımı ve Gelir yöntemi esasına göre belirlenmiştir. Maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Konu taşınmaz üzerinde bulunan takyidatlar raporun 3.3 bölümünde açıklanmıştır. Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
bulunmaktadır. 6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." gereği taşınmazın tapudaki nitelikleriyle GYO portföyünde bina olarak bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Hoşdere Mahallesi, 701 Ada – 4 Parselde yer alan, A blok, 92 numaralı bağımsız bölüm, daire nitelikli taşınmaza ait piyasa değerinin tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazın Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle pazar yaklaşımı neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Pazar yaklaşımına göre kanaat getirilen ve takdir edilen toplam piyasa değeri şu şekildedir;
KDV Dahil Toplam Satış Değeri: 2.772.450,00-TL dir.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 |
Mehmet AFŞAR Kontrolör SPK Lisans No: 406225 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Tapu, Takyidat Belgeleri, Proje, İskân Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.