Regulatory Filings • Jan 7, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İstanbul, Arnavutköy, Dursunköy
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024-692
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 |
| Rapor Numarası | Özel 2024-692 |
| Raporun Konusu | İstanbul, Arnavutköy, Dursunköy 3. Etap 9. Kısım İnşaatı İle Altyapı Ve Çevre Düzenleme İşi |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 157 ada 42 parsel ve 157 ada 44 parsellerinin mevcut durum değeri ile bu parseller üzerinde geliştirilen proje değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Yüz On İki (112) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi 2 nci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları10 | ||
| 3.3 | Gayrimenkuller İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi10 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler10 | ||
| 3.6 | Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar10 | ||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) Hakkında Bilgiler 11 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 11 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama12 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 12 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 13 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler13 |
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 15 |
||
|---|---|---|---|
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler23 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 23 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler23 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 23 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 23 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 24 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı26 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 29 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı31 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler34 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ35 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması35 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 35 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş35 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş35 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi35 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi35 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi35 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş36 |
||
| 7. | SONUÇ37 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi37 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri37 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI38 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ38 |
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024-692 / 31.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş. talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parseller üzerinde geliştirilen proje değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi | Dursunköy Mahallesi, 157 ada 42 parsel ve 157 ada 44 parselin Arnavutköy / İstanbul |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 157 ada 42 ve 157 ada 44 parsellerde bulunan 'ARSA' vasıflı taşınmaz. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, , 157 ada 42 ve 157 ada 44 parseller üzerinde 3. Etap 9. Kısım İnşaatı İle Altyapı ve Çevre Düzenleme İşi projesi bulunmaktadır. |
| İmar Durumu | Taşınmazların imar durumuna yönelik detaylı bilgi raporun 3.5 başlığı altında verilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Değerlemeye konu taşınmazlar ile ilgili herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır. |
| Projenin Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri |
523.711.000,00 TL |
| Projenin Mevcut Durumuyla KDV Dahil Toplam Değeri |
628.453.200,00 TL |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri |
2.324.473.709,65 TL |
| Açıklama | Taşınmazlar, yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar | Burak Barış - SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibarıyla başlanmış, 31.12.2024 itibarıyla değerleme çalışmaları tamamlanmış olup, Özel 2024-692 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 157 ada 42 parsel ve 157 ada 44 parselin mevcut durumdaki değer tespiti ile bu parseller üzerinde geliştirilen proje değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.12.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak Barış tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimiz tarafından değerleme raporu hazırlanmamıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye | : | 14.000.000,-TL |
|---|---|---|
| Ticaret Sicil | : | 256696 |
| Telefon | : | 0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web | : | [email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres | : | Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
Şirket Unvanı : Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/BALIKESİR Şirket Amacı : Müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek. Sermayesi : 3.800.000.000,-TL
| Halka Açıklık | : | % 50,6 |
|---|---|---|
| Telefon | : | 0216 579 15 15 |
| E-Posta | : | [email protected] |
İş bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş talebine istinaden İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, , 157 ada 42 parsel ve 157 ada 44 parselin mevcut durumdaki değer tespiti ile bu parseller üzerinde geliştirilen proje değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesi müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye e imzalı veya ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu proje, İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, , 157 ada 42 parsel ve 157 ada 44 parseller üzerinde yer almaktadır. Taşınmazlara ulaşım için Kuzey Marmara Otoyolu üzerinde batı istikametinde ilerlenirken İstanbul Havalimanı sapağı geçildikten sonraki kavşaktan güneye ayrılan Fatih Caddesi'ne girilir. Bu cadde üzerinde yaklaşık 2km ilerlenerek sağa ayrılan sokaklar üzerinden projenin yer aldığı alana ulaşım sağlanır. Bölgede genellikle müstakil tipte konut yapıları ve boş araziler mevcuttur. Yapılaşma oldukça düşük düzeydedir.
Koordinatlar: Enlem: 41.2228 Boylam: 28.6641
| Tapu Tablosu | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İl İlçe Yüzölçümü (m2 Mahalle Parsel Vasfı Zemin ID Ada ) |
Cilt/Sayfa | ||||||||||
| 126556422 | İstanbul | Arnavutköy | Dursunköy | 157 | 42 | 19.262,64 | Arsa | 45/4435 | |||
| Malik: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/2) (30.12.2022-57599)(İmar) TÜRK HAVA YOLLARI ANONİM ORTAKLIĞI (1/2)(Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği-05.04.2023-14313) |
|||||||||||
| 126556424 | İstanbul | Arnavutköy | Dursunköy | 157 | 44 | 22.044,24 | Arsa | 45/4437 | |||
| Malik: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/2) (30.12.2022-57599)(İmar) TÜRK HAVA YOLLARI ANONİM ORTAKLIĞI (1/2)(Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği-05.04.2023-14313) |
Taşınmazlara ait güncel tapu kaydına göre takyidat bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Beyan: GAZİOSMANPAŞA 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 11/10/2018 Tarih:2018/278 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (Tarih: 15.10.2018 - Yevmiye: 25049) (Müşterek)
Beyan: Konusu: Ünvan değişikliği ve ayni sermaye konulması hakkında (Tarih: 16.08.2022 – Yevmiye: 35709) (Müşterek)
"Gaziosmanpaşa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 11.10.2018 tarih 2018/278 Esas Sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır." beyanına ilişkin Gaziosmanpaşa 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin almış olduğu 26.04.2018 tarih 2018/278 esas no'lu ara karar rapor ekinde sunulmuş olup, söz konusu dava; "dava konusu parsellerin tapu kayıtlarına davalıdır şerhi konulmasını, davalı malik şirket paylarının 3. kişilere devrinin ve üzerlerinde üçüncü kişiler lehine ayni şahsi hak tesisinin önlenmesi için teminatsız ihitiyati tedbir konulmasını, İstanbul ili, Arnavutköy ilçesi, Dursunköy Mahallesi, Karahalil Çiftliği, 296, 300, 301, 302, 303, 304, 737, 738, 1083, 1481, 1491, 1597, 1598, 1600, 1601, 1602, 1603, 1604, 1605, 1606, 1607, 1608, 1609 parsellerdeki davalılara ait payların tapudaki payının iptali ile davacılar adlarına payları oranında ayrı ayrı tescili" talep edilmiş olup 26.04.2018 tarih 2018/278 esas no'lu ara karar ile "1-Davacı vekilin yerinde görülmeyen ihtiyati tedbir talebinin reddine, 2- Dava konusu İstanbul ili, Arnavutköy ilçesi, Dursunköy, Karahalilçiftliği 96, 300, 301, 302, 303, 304, 737, 738, 1083, 1481, 1491, 1597, 1598, 1600, 1601, 1602, 1603, 1604, 1605, 1606, 1607, 1608, 1609 parsellerin tapu kaydına davalıdır şerhi işlenmesi için Arnavutköy Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılmasına" karar verilmiş olup dava süreci devam etmektedir. Ancak alınan bu ara karar ile tapu kayıtlarında yer alan beyanın taşınmazın devrine ve değerine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.)
Değerleme konusu taşınmazların ½ hissesi 30.12.2022 tarih, 57599 yevmiye ve 'İmar' işlemi ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
Arnavutköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan araştırmaya göre; 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında 157 ada 42 parsel ve 157 ada 44 parsel numaralı taşınmazların 'Konut Alanı'', Emsal:0.75, Z+4 Kat olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahip olduğu öğrenilmiştir.
Söz konusu gayrimenkuller için Arnavutköy Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde alınmış herhangi bir olumsuz karar vb. bulunmadığı görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve THY Havaalanı Gayrimenkul Yatırım ve İşletme A.Ş. arasında 'Arsa Satış Vaadi ve Proje Geliştirilmesine Dair Sözleşme' imzalanmıştır. Sözleşmenin hasılat paylaşımına yönelik ilgili maddeleri;
-Projeye ait banka hesabında inşaat yapım işi sözleşme bedelinden fazla gelir toplanması halinde, bu fazla gelirin %50'si THY GAYRİMENKUL'e, %50'si de EKGYO'na ait olmak üzere paylaşılacaktır.
-Projenin tamamlanarak kesin kabulünün de yapılmasından sonra, projeden elde edilecek ''Net Kazanç'' ın %50'si THY GAYRİMENKUL'e, %50'si de EKGYO'na ait olmak üzere paylaşılacaktır.
-Projenin tamamlanarak kesin kabulünün de yapılmasından sonra, şayet satışı yapılmayan bağımsız bölümler olursa, bu bağımsız bölümler ekspertiz değerlerine göre %50'si THY GAYRİMENKUL'e, %50'si de EKGYO'na ait olmak üzere paylaşılacaktır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazlar ile ilgili Arnavutköy Belediyesi'nde yapılan incelemeler neticesinde alınan ruhsat bilgileri aşağıdaki gibidir.
| 157 ADA 42 PARSEL YENİ YAPI RUHSATI | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TARİHİ BLOK ADI SAYISI |
KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YAPI SINIFI |
TOPLAM KAT SAYISI |
TOPLAM İNŞAAT ALANI |
||||||
| A1 | 31.05.2023 | 1027 | MESKEN | 24 | 4A | 7 | 3.314,82 | ||||
| A2 | MESKEN 31.05.2023 1028 |
22 | 4A | 7 | 3.306,72 | ||||||
| A3 | 31.05.2023 | 1029 | MESKEN | 22 | 4A | 7 | 3.306,72 | ||||
| B1 | 31.05.2023 | 1030 | MESKEN | 34 | 4A | 7 | 4.994,10 | ||||
| B2 | 31.05.2023 | 1031 | MESKEN | 34 | 4A | 7 | 4.994,10 | ||||
| B3 | 31.05.2023 | 1032 | MESKEN | 34 | 4A | 7 | 4.994,10 | ||||
| C1 | 31.05.2023 | 1033 | MESKEN | 22 | 4A | 7 | 2.928,89 | ||||
| C2 | 31.05.2023 | 1034 | MESKEN | 22 | 4A | 7 | 2.928,89 | ||||
| C3 | 31.05.2023 | 1035 | MESKEN | 22 | 4A | 7 | 2.928,89 | ||||
| C4 | 31.05.2023 | 1036 | MESKEN | 22 | 4A | 7 | 2.928,89 | ||||
| SU DEPOSU 31.05.2023 | 1037 | BİNA DIŞI YAPI | 1B | 1 | 259,63 |
| 157 ADA 44 PARSEL YENİ YAPI RUHSATI | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BLOK ADI | TARİHİ | SAYISI | KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YAPI SINIFI |
TOPLAM KAT SAYISI |
TOPLAM İNŞAAT ALANI |
|||||
| B1 | 2.06.2023 | 1201 | MESKEN | 34 | 4A | 7 | 4.994,10 | |||||
| B2 | 2.06.2023 | 1202 | MESKEN | 32 | 4A | 7 | ||||||
| OFİS VE İŞ YERİ | 4 | 4.848,97 | ||||||||||
| B3 | 2.06.2023 | 1203 | MESKEN | 32 | 4A | 7 | 5.077,70 | |||||
| OFİS VE İŞ YERİ | 4 | |||||||||||
| C1 | 2.06.2023 | 1204 | MESKEN | 20 | 3B | 6 | 2.596,98 | |||||
| C2 | 2.06.2023 | 1205 | MESKEN | 20 | 3B | 6 | 2.596,98 | |||||
| C3 | 2.06.2023 | 1206 | MESKEN | 22 | 4A | 7 | 2.928,89 | |||||
| C4 | 2.06.2023 | 1207 | MESKEN | 22 | 4A | 7 | 2.928,89 | |||||
| D1 | 2.06.2023 | 1208 | MESKEN | 44 | 4A | 7 | 6.896,50 | |||||
| D2 | 2.06.2023 | 1209 | MESKEN | 44 | 3B | 6 | 6.064,32 | |||||
| SU DEPOSU 2.06.2023 | 1210 | BİNA DIŞI YAPI | 1B | 1 | 308,47 |
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
157 ada 42 parsel üzerine yapılacak proje için yapı denetim işleri Halkalı Merkez Mahallesi Demirkapı Caddesi A Blok No:27A/1 Küçükçekmece/İstanbul adresinde kayıtlı olan KRD Yapı Denetim Ltd. Şti.
tarafından yapılmaktadır. 157 ada 44 parsel üzerine yapılacak proje için yapı denetim işleri Kayabaşı Mahallesi 75. Yıl Caddesi Merkez Kayaşehir Plaza No:1-1/86 Başakşehir/İstanbul adresinde kayıtlı olan Kesit Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
Değerleme çalışması rapor içerisinde bilgileri verilen gayrimenkul projesine yönelik yapılmıştır. Projeye yönelik alınan yapı ruhsatları raporun 3.8 başlığı altında verilmiştir.
Değerlemeye konu proje inşaatı devam etmekte olup enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli
Yarımadası'ndan oluşur. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu,
Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
İstanbul'a, yakın yerde bulunan Kuzey Anadolu Fay Hattı, Kuzey Anadolu'dan başlayarak Marmara Denizi'ne kadar uzanır. İki tektonik plaka olan Avrasya ve Afrika birbirlerini iterler ve buda fayın hareket etmesine sebep olur. Bu fay hattı nedeniyle bölgede tarih boyunca çok şiddetli depremler meydana gelmiştir.
İstanbul'un iklimi, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda
ise Kadıköy İlçesi'ndeki Kozyatağı Mahallesi dikkat çeker. 20. Yüzyılda doğudan batıya büyük bir göçün başlaması şehirdeki gecekondulaşmaya büyük bir hız kazanmıştır. Kaçak olarak hazine veya özel arazilere yapılan bu binalar, kısa sürede ve düşük kalitede yapılır. Gecekondular, çarpık kentleşmeye büyük ölçüde neden olmaktadır.
Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve
çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.
Arnavutköy'ün yüzölçümü 453 km2 'dir. Doğusunda Eyüpsultan, güneydoğusunda Başakşehir ve Esenyurt, güneyinde Büyükçekmece ve batısında Çatalca ilçelerine komşudur. Ayrıca bu ilçenin kuzeyden Karadeniz'e kıyısı vardır ve ayrıca Durusu Gölü'nün doğu, Küçükçekmece Gölü'nün kuzey ve Büyükçekmece Gölü'nün kuzeydoğu kıyıları ilçe sınırlarında kalır.
∆ Nüfus;
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -305 Yıl |
Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |||
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||||
| $\mathbf{H}% =\mathbf{H}(\mathbf{Q})\mathbf{Q}^{T}(\mathbf{Q}^{T})\mathbf{Q}^{T}(\mathbf{Q}^{T})$ | 3 424 670 | 219 665 | 201,8 | 7,6 | ||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||||
| 2450 IV. |
4 794 179 | 262 243 | 231,2 | $_{\rm 3,3}$ | ||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |||
| 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||||
| Ħ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||||
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | ||||
| IV | 8 5 2 7 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | ||||
| 2024 | $1^{(\prime)}$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 | |||
| 1101 | 9925986 | 307 407 | 216,0 | 2,4 | ||||
| III (i) | 11 893 252 | 357989 | 243,4 | 2,1 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %43 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Kasım 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kasım | Ocak-Kasım | ||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 | |
| Ipotekli satış | 21 804 | 5 2 4 5 | 315,7 | 135 209 | 171 706 | $-21,3$ | |
| Diğer satış | 131 210 | 88 269 | 48.6 | 1 130 179 | 915 643 | 23,4 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 | |
| ilk el satis | 49 274 | 30 472 | 61,7 | 407 832 | 328 299 | 24.2 | |
| İkinci el satış | 103 740 | 63 042 | 64,6 | 857 556 | 759 050 | 13,0 |
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu. Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 20 | 112
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 arttı. (TUİK)
2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 2,8 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 29,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 12,0 oranında azalmıştır. (TCMB)
| Tablo 1: Konut Fiyat Endeksleri (2023=100) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | ZMR . |
|||||||
| Konut Fiyat Endeksi |
155,4 | 145,3 | 163,8 | 151,8 | ||||||
| Yillik Değişim |
%29,4 | %26,2 | %34,8 | %26,7 | ||||||
| Aylık Değişim |
%2,8 | %2,9 | %3,4 | %1,9 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
Değerlemeye konu Arnavutköy Dursunköy 3. Etap 9. Kısım projesi 157 ada 42 parsel ve 157 ada 44 parsel üzerinde yer almaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlardan 157 ada 42 parsel 19.262,64 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel geometrik olarak yamuk, topografik olarak eğimli bir yapıdadır. Yapı ruhsatlarına göre parsel üzerinde 10 adet blok projelendirilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazlardan 157 ada 44 parsel 22.044,24 m² yüzölçümüne sahiptir. Parsel geometrik olarak yamuk, topografik olarak eğimli bir yapıdadır. Yapı ruhsatlarına göre parsel üzerinde 9 adet blok projelendirilmiştir.
| KULLANIM | ODA | ADET | SATIŞA ESAS BRÜT ALAN (m²) | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | ŞEKLİ | SAYISI | TOPLAM | MİNİMUM | ORTALAM | MAKSİMU | |
| A | M | |||||||
| 4 2 | 1+1 | 1 0 | 629 | 5 8 | 6 5 | 6 9 | ||
| DAİRE | 2+1 | 176 | 15.517 | 8 5 | 8 7 | 9 0 | ||
| 3+1 | 7 2 | 8.314 | 114 | 115 | 117 | |||
| 157 | DAİRE | 1+1 | 1 3 | 793 | 5 8 | 6 1 | 6 5 | |
| 4 4 | 2+1 | 181 | 16.101 | 8 7 | 8 9 | 9 1 | ||
| 3+1 | 7 6 | 8.827 | 114 | 117 | 120 | |||
| DÜKKAN | TİCARİ | 8 | 662 | 4 8 | 8 1 | 128 | ||
| TOPLAM | 536 | 50842,66 |
Projede yer alan bağımsız bölümlerin blok, kat, cephe, kullanım alanı vb. diğer bilgiler ekler kısmında tablo olarak verilmiştir. Projenin genel inşa seviyesi %1'dir.
Rapora konu projenin inşa çalışmaları ruhsatlarına uygun şekilde devam etmektedir.
Parseller üzerinde hali hazırda Arnavutköy Dursunköy 3. Etap 9. Kısım Proje inşası çalışmaları devam etmektedir.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Emsal 1 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Emsal:0.95 Konut Alanı imarlı 363 m2 arsa nitelikli taşınmaz 9.250.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0537 873 68 26
Emsal 2 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Emsal:0.95 Konut Alanı imarlı 350 m2 arsa nitelikli taşınmaz 8.750.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0538 355 82 71
Emsal 3 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Emsal:0.95 Konut Alanı imarlı 355 m2 arsa nitelikli taşınmaz 7.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0507 468 24 44
Emsal 4 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Emsal:0.95 Konut Alanı imarlı 295 m2 arsa nitelikli taşınmaz 5.750.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0542 271 33 90
Emsal 5 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, Emsal:0.95 Konut Alanı imarlı 739 m2 arsa nitelikli taşınmaz 15.250.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0507 023 17 17
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU ( SATILIK ARSA ) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | ||||||
| Yüzölçümü (m²) | 363,00m² | 350,00m² | 355,00m² | 295,00m² | 739,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | ₺9.250.000,00 | ₺8.750.000,00 | ₺7.500.000,00 | ₺5.750.000,00 | ₺15.250.000,00 | ||||||
| m² birim fiyatı | ₺25.482,09 | ₺25.000,00 | ₺21.126,76 | ₺19.491,53 | ₺20.635,99 | ||||||
| Pazarlık | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - | |
| Konum Şerefiyesi | 15% | - | 15% | - | 15% | - | 15% | - | 15% | - | |
| İmar Durumu Şerefiyesi | 20% | - | 20% | - | 20% | - | 20% | - | 20% | - | |
| İndirgenmiş birim fiyat | 14.015 TL | 13.750 TL | 11.620 TL | 10.720 TL | 11.350 TL | ||||||
| Ortalama Birim fiyat | 12.291TL/m² |
Emsal 6 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazlara alternatif bölgede, yeni inşa edilmiş güvenlikli site içerisinde ara kat konumlu, 150 m2 kullanım alanlı konut 7.400.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0532 660 28 80
Emsal 7 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazlara alternatif bölgede, yeni inşa edilmiş güvenlikli site içerisinde ara kat konumlu, 120 m2 kullanım alanlı konut 5.900.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0535 064 68 78
Emsal 8 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazlara alternatif bölgede, yeni inşa edilen güvenlikli site içerisinde ara kat konumlu, 110 m2 kullanım alanlı konut 5.100.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0553 775 72 53
Emsal 9 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazlara alternatif bölgede, yeni inşa edilmiş güvenlikli site içerisinde ara kat konumlu, 110 m2 kullanım alanlı konut 5.150.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0537 634 92 86
Emsal 10 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazlara alternatif bölgede, yeni inşa edilen güvenlikli site içerisinde ara kat konumlu, 85 m2 kullanım alanlı konut 3.900.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU ( SATILIK KONUT ) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 6 Emsal 7 Emsal 8 Emsal 9 Emsal 10 |
||||||||||
| Brüt alanı (m²) | 150,00m² | 120,00m² | 110,00m² | 110,00m² | 85,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | ₺7.400.000,00 | ₺5.900.000,00 | ₺5.100.000,00 | ₺5.150.000,00 | ₺3.900.000,00 | ||||||
| m² birim fiyatı | ₺49.333,33 | ₺49.166,67 | ₺46.363,64 | ₺46.818,18 | ₺45.882,35 | ||||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | |
| İndirgenmiş birim fiyat | 46.867 TL 46.708 TL 44.045 TL 44.477 TL |
43.588 TL | |||||||||
| Ortalama Birim fiyat | 45.137TL/m² |
İlgilisi : 0533 091 61 82
Emsal 11 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazlara alternatif bölgede, 103 m2 kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 8.240.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0535 627 40 61
Emsal 12 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazlara alternatif bölgede, 120 m2 kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 9.650.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0212 597 16 61
Emsal 13 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazlara alternatif bölgede, 250 m2 kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 15.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0537 492 59 12
Emsal 14 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazlara alternatif bölgede, 100 m2 kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 6.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0530 525 77 36
Emsal 15 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazlara alternatif bölgede, 115 m2 kullanım alanına sahip olduğu beyan edilen dükkan 7.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0541 812 62 57
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU ( SATILIK DÜKKAN ) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 11 | Emsal 12 | Emsal 13 | Emsal 14 | Emsal 15 | |||||
| Brüt alanı (m²) | 103,00m² | 120,00m² | 250,00m² | 100,00m² | 115,00m² | |||||
| Satış fiyatı | 8.240.000 TL | 9.650.000 TL | 15.000.000 TL | 6.500.000 TL | 7.000.000 TL | |||||
| m² birim fiyatı | 80.000 TL | 80.417 TL | 60.000 TL | 65.000 TL | 60.870 TL | |||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - |
| Konum Şerefiyesi | 15% | - | 15% | - | 15% | - | 15% | - | 15% | - |
| İndirgenmiş birim fiyat | 64.000 TL 64.333 TL 48.000 TL 52.000 TL 48.696 TL |
|||||||||
| Ortalama Birim fiyat | 55.406TL/m² |
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 28 | 112
Emsal taşınmazların pazarlık paylarına yönelik oranların oluşturulması aşamasında, emsallerin ilgilileri ile görüşülerek emsaller için verilen teklif bilgileri alınmış, söz konusu emsallerin mülk sahiplerinin beklentileri öğrenilmiş, ilgili gayrimenkul danışmanlarının emsalin mevcut piyasa alıcı bulup bulamayacağına yönelik görüşler edinilmiş, bu görüşler ile birlikte emsallerin alıcı bulabileceği makul fiyat bilgisi edinilmiştir. Alınan bu bilgi ve görüşler doğrultusunda emsallerin pazarlık payları belirlenmiştir.
Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, değerlemeye konu taşınmazın konumu ve mevcut imar durumu da göz önünde bulundurulduğunda arsa birim m² değerinin 12.000-TL ile 13.000-TL aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir.
Emsallerin imar durumları kıyaslanarak yapılaşma hakları bakımından avantajları ve dezavantajları değerlendirilmiş, buna göre imar durumu şerefiyesi satırında gerekli düzeltmeler yapılmıştır. Verilen arsa emsalleri yapılaşma bakımından daha yoğun alanda yer almakta olup konum bakımından avantajlı oldukları kanaatiyle rapora konu taşınmazlara için negatif yönde şerefiye uygulanmıştır.
Verilen dükkan emsallerinin bulunduğu alandaki yapılaşma, rapora konu taşınmazların bulunduğu alana göre daha yoğun olup ticari hareketlilik de mevcuttur. Rapora konu taşınmazların bulunduğu alan ise henüz yeni yapılaşmakta olup bölgenin ticari hareketliliği belirsizdir. Ancak alanda geliştirilen projelerin yoğunluğu da dikkate alınarak değerlemeye konu projede yer alan dükkan nitelikli taşınmazlar için negatif yönde şerefiye uygulanmıştır.
Rapora konu proje değerinin tespiti ve arsa değerinin tespiti için ayrıca nakit akışı yöntemi de kullanılmıştır. Buna göre; proje alanında konut nitelikli taşınmazların birim değerinin 40.000-50.000 TL/m2 aralığında, dükkan nitelikli taşınmazların birim değerinin 50.000-60.000 TL/m2 aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir.
Bölgede, satılık veya yakın dönemde satışı gerçekleşmiş arsa emsalleri üzerinden arsa birim değerine ulaşılmıştır. Taşınmazların mevcut konumu, imar durumu, yapılaşma şartları da dikkate alınarak arsa birim değeri belirlenmiştir.
Rapora konu taşınmazların pazar yaklaşımı ile ulaşılan toplam piyasa değeri 507.703.000,00-TL olarak takdir edilmiştir. Değerleme detayı rapor ekindedir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar,
kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Değerlemeye konu taşınmazlar için arsa değeri pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı ile tespit edilmiştir. Pazar yaklaşımı altında bölgedeki satılık arsa emsalleri incelenmiş, konum, imar durumu, yüzölçümü vb. bakımlardan tüm özellikler kıyas edilmiş ver gerekli şerefiye düzeltmeleri yapılmıştır. Söz konusu parsellerin arsa değerinin tespitinde ayrıca gelir yaklaşımı kullanılmış olup bu yönteme yönelik açıklamalar gelir yaklaşımı başlığı altında verilmiştir. Gelir yaklaşımı ile ulaşılan sonucun varsayımlara dayalı olması nedeni ile taşınmazların arsa değerinin belirlenmesinde pazar yaklaşımından elde edilen sonuç esas alınmıştır.
Yerinde yapılan incelemeler ve Emlak Konut GYO A.Ş.'den alınan bilgiye göre genel inşaat seviyesinin %1 olduğu tespit edilmiştir. Proje mevcut durum değeri bu bilgiler ışığında hesaplanmıştır.
Rapora konu parseller üzerinde yeni yapı ruhsatlarına göre tespit edilen toplam inşaat alanı 76.127,55 m2 'dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfları I-B, III-B, IV-A'dır. Taşınmazın mahallinde yapılan incelemeler ile birlikte proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde kaliteli bir şekilde üst seviye işçilikle imal edildiği tespit edilmiştir.
Her projenin gerçekleşen yapı birim maliyeti, proje geliştirmenin ilk aşamasından itibaren başlayarak eksik hiçbir işlem kalmayacak şekilde bütün metraj kalemlerinin %100 tamamlanmasına kadar devam eder. Birim maliyet projenin kapsamına, lokasyonuna, süresine, büyüklüğüne ve maliyet metraj kalemleri ile bu kalemlerin edinim şekline göre (peşin alım, önceden stok, kredili veya vadeli alım vb.) değişiklik gösterebilmektedir.
Rapora konu proje özeliklerine sahip benzer projeler için hesaplamada kullanılan yapı yaklaşık birim maliyeti genel anlamda; projenin büyüklüğü, lokasyonu, süresi ve geliştiricinin mimari projedeki metraj hesabı ve kalemleri, kullanılacak malzeme ve kalitesi, marka proje durumu, proje satışını avantajlı kılacak donatılar (sosyal ve ortak alanlar), kullanıcının konforu ve kalite için tercih edeceği ürünler vb. gibi birçok etken nedeniyle değişiklik gösterebilmektedir.
Bu sebeple 'Maliyet Yaklaşımı'nda kullandığımız yapı birim maliyetleri belirlenirken asgari ölçüt olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri'' dikkate alınmıştır. Tebliğin 2.madde 4.fıkrası ''Bu Tebliğde yer alan yapıların birim metrekare maliyetleri, asgari mahal listesine göre belirlenen yapı malzemeleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Ayrıca, Tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetlerinin tespitinde; çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemektedir.'' şeklinde belirtilmiş olup bu kalemler proje toplam maliyeti ile kıyaslandığında yatay ve dikey mimari ile parsel büyüklüğüne göre yaklaşık %10 civarında bir maliyete denk geldiği söylenebilir.
Asgari ölçüt olarak baz alınan yapı birim maliyeti; değerleme tarihi itibarıyla TUİK tarafından yayınlanan ''TÜFE'' ve ''İnşaat Maliyet Endeksi'' aylık verileri ile eskale edilmiştir. Aralık ayına ait tüketici fiyat endeksi ve kasım-aralık aylarına ait inşaat maliyet endeksi verileri değerleme tarihi itibarı ile açıklanmamıştır. Söz konusu aylara ait veriler belirlenirken endekslerin yakın dönem seyri ve piyasa beklentilerine göre öngörüde bulunulmuştur. Bulunan ortalama yapı birim maliyetine ise yukarıdaki açıklamayı içerecek ve güncel piyasa verilerini de destekleyecek şekilde proje özelinde pozitif bir şerefiye uygulanarak bu raporda kullanılacak yaklaşık bir yapı birim maliyeti kanaati oluşmuştur. Pozitif şerefiye farkını etkileyen unsur projede yer alacak birimlerde üst segment ve yüksek kalite malzemelerin kullanılmış olmasıdır. Bu durum standart maliyetlerin üzerinde bir maliyet kalemi oluşturmaktadır.
| Yapı Birim Maliyeti Takdiri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 20.02.2024 Tarihli Resmi Gazete | |||||
| Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri | |||||
| Yapı Sınıfı | 3-B | 4-A | 4-B | ||
| Birim Maliyet (TL/m2 ) |
₺14.400 | ₺15.300 | ₺17.400 | ||
| Değerleme Tarihine Göre Güncelleme | |||||
| Aylık Verilere Göre Değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 35,33% | ||||
| Aylık Verilere Göre Değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 13,63% | ||||
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 24,48% | ||||
| Pozitif Şerefiye Farkı | 15,00% | ||||
| Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺20.085 | ₺21.341 | ₺24.270 | ||
| Nihai Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺20.100 | ₺21.350 | ₺24.250 |
Bu doğrultuda projenin genel inşaat seviyesi (%1) itibariyle gerçekleşmiş olan maliyet değeri aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
| YAPI SINIFI | İNŞAAT ALANI | BİRİM MALİYET | İNŞA SEVİYESİ | YAPI MALİYETİ |
|---|---|---|---|---|
| 1B | 568,10 | ₺2.950,00 | 1,00% | ₺16.758,95 |
| 3B | 11.258,28 | ₺20.100,00 | 1,00% | ₺2.262.914,28 |
| 4A | 64.301,17 | ₺21.350,00 | 1,00% | ₺13.728.299,80 |
| ₺16.007.973,03 | ||||
| ₺16.008.000,00 |
Değerlemeye konu parseller üzerindeki yapı değeri 16.007.973,03 TL, düzeltilmiş olarak 16.008.000,00 TL olarak belirlenmiştir.
Toplam Arsa Değeri : 507.703.000,00 TL Toplam Yapı Değeri : 16.008.000,00 TL Proje'nin Toplam Mevcut Değeri: 523.711.000,00 TL olarak belirlenmiştir.
∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki
gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Söz konusu parseller üzerinde direk gelir getirici bir yapı bulunmamaktadır. Ancak hali hazırda ruhsatlarına istinaden hazırlanan projenin tamamlanma süresi ve tamamlanma yüzdeleri dikkate alınarak nakit girişi ve çıkışı hesaplanarak projenin bugünkü değeri hesaplanmıştır.
Söz konusu proje bilgileri esas alındığında projenin yaklaşık 3 yıllık bir dönemde tamamlanacağı öngörülmüştür.
Konutların ilk yıl %25, ikinci yıl %35, takip eden yılda ise %40 olarak satışlarının tamamlanacağı, ticari bağımsız bölümlerin ise son dönem içerisinde satışlarının tamamlanacağı öngörülmüştür.
Değerleme standartları ve hesap kabulü gereği yapılacak satışların ne kadarının hangi zamanda peşin veya vadeli olarak gerçekleşeceği bilinmediğinden İNA tablosun peşin satışa yönelik oluşturulmuştur.
Satış birim değerleri bölgede yapılan emsal incelemeleri neticesinde belirlenmiştir. Emsal başlığı altında belirtildiği üzere ortalama konut birim satış fiyatı 45.000 TL/m2 , ortalama dükkan birim satış fiyatı 55.000 TL/m2 , bandındadır. Ülkemizdeki enflasyonist ortam ve gayrimenkul piyasasındaki artış
vb. etkenler neticesinde satış birim fiyatının; 1. dönemde %35 artış göstereceği, ilerleyen yıllarda sırası ile %30 ve %30 oranında artış göstereceği öngörülmüştür. Bu oran belirlenirken, TCMB Konut Fiyat Endeksi gayrimenkul değer artış oranları ve gayrimenkul piyasasının mevcut koşulları ile gelecek dönem beklentileri göz önünde bulundurulmuştur.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayınlanan Kasım ayı 'Konut Fiyat Endeksi' ne göre, KFE bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %29,4 oranında artmıştır. Konut fiyat endeksi grafiğine göre gayrimenkul finansmanındaki kısıtlamalar ile birlikte endeksin artmaya devam ettiği ancak bu artış hazının yavaşladığı görülmektedir. Değerleme aşamasında bu durum gelecek dönem beklentileri dâhilinde dikkate alınarak gayrimenkul fiyatlarındaki artış oranı kademeli olarak azaltılmıştır. Yapılan piyasa araştırmalarına göre değerlemeye konu proje gibi sıfır konut projelerinde 1 yıllık ortalama fiyat artışının her ne kadar %40 ve üzerinde gerçekleşmesi beklense de mevcut ekonomi politikaları doğrultusunda, özellikle gayrimenkul sektörüne yönelik finansman kısıtlamaları sebebiyle durağanlık söz konusudur. Ancak TCMB ekonomi programı ve mevcut piyasa verileri doğrultusunda politika faiz oranında indirim beklentiler dikkate alındığında gelecek dönemde bu yavaşlamanın azalacağı ve KFE'nin tekrar artış eğilimine geçeceği beklenmektedir. Ayrıca Emlak Konut GYO A.Ş.'nin kendi projelerine yönelik oluşturduğu vadeli ödeme programları da göz önünde bulundurularak, projede yer alan gayrimenkullerin satış birim değer artışlarının piyasa beklentisinin altında ve mevcut KFE verisinin üzerinde gerçekleşeceği öngörüsü ile artış oranı belirlenmiştir.
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
Risksiz getiri oranı belirlenirken 2, 5 ve 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri incelenmiştir. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %30, 5 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %34, 2 yıllık devlet tahvillerinin getirisi ise %43 bandındadır.
2 yıllık devlet tahvillerinin geçmiş dönemleri incelendiğinde son dönem getirilerinin, yakın dönem ekonomi politikaları doğrultusunda uç noktalarda yer aldığı ve son zamanlarda aşağı yönde seyir izlediği görülmektedir. Değerlemeye konu taşınmazın projelendirme, imalat, tamamlanma ve pazarlama süreçlerinin 2-5 yıl aralığında olacağı kabul edilmiştir. Bu sebeplerden ötürü risksiz getiri oranı olarak 5 yıllık devlet tahvillerinin getiri oranı olan %34 alınması uygun görülmüştür.
Proje risk primi belirlenirken; ülke CDS primi, sermaye piyasası riski ve gayrimenkul piyasası verileri, ülke ekonomisindeki beklentiler, değerlemeye konu edilen projenin tamamlanma süreleri ve proje ölçekleri göz önünde bulundurulmuştur.
Böylelikle indirgeme oranı ilk yıl için %35 olarak hesaplamaya dahil edilmiştir. Ülke ekonomisinde gelecek dönemler için beklenen iyileşmeler doğrultusunda bu oran kademeli olarak düşürülmüştür.
Belirtilen varsayımlar doğrultusunda projenin tamamlanması durumunda bugünkü değeri 2.324.473.709,65 TL olarak öngörülmüştür.
Söz konusu taşınmazlar için tespit edilen bir kira değeri bulunmamaktadır. Bölgede benzer durumda kiralık gayrimenkul bulunmaması sebebiyle taşınmazların kiralanması durumunda kira değerinin ihtiyaç ve kullanıma göre belirleneceğine kanaat getirilmiş ve kira değer tespiti yapılmamıştır.
Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %30- %40 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %30- %40 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Rapora konu taşınmazların, proje ve boş arazi değerleri 'Pazar Yaklaşımı' ve 'Gelir Yaklaşımı' yöntemi ile yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda tespit edilmiştir.
Proje değerlemesi yapılırken bağımsız bölüm bazında değer analizi de yapılmıştır. Bağımsız bölümlerin; kat, konum, blok, manzara, yön, cephe sayısı, kullanım alanı, bağımsız bölüm tipi, dükkanlarda cephe genişliği vs. gibi özellikler dikkate alınarak değerleri belirlenmiştir. Bu kriterler belirlenirken projenin bitmiş olduğu ve bölgeye kattığı gelişim süreci de dikkate alınmıştır.
Rapora konu taşınmazların arsa değerinin belirlenmesinde proje geliştirme yönteminden de yararlanılmıştır. Parsel üzerinde yer alan projenin satılabilir alan bilgisi dahilinde oluşturulan nakit akışı yönteminde arsa sahibi hasılat payı %30 olarak öngörülmüştür. Bu yöntemde proje maliyetinin tamamının müteahhit tarafından karşılanacağı kabul edilmiştir. Geliştirilmiş arsa bugünkü değeri 697.342.112,90 TL olarak belirlenmiştir. Bölgede yapılan araştırmalar ve ülke genelinde benzer projelerdeki kar beklenti oranı %20 civarındadır. Kalan %80'lik bedelin arsa bugünkü değeri olduğu kabul edilmiştir.
Bu doğrultuda söz konusu parsellerin gelir yaklaşımı ve nakit akışı yöntemine göre tespit edilen toplam arsa değeri 557.873.690,32 TL olarak belirlenmiştir.
Söz konusu taşınmazların mevcut durumu dikkate alındığında, imar durumuna ve onaylı mimari projelere uygun şekilde yapılaşmasının en iyi ve verimli kullanım şekli olacağına kanaat getirilmiştir.
Söz konusu parsellerin bütünü değerleme işlemine konu olmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.
Taşınmazların, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmazlara ayrı ayrı analiz yapılmış taşınmazların değerine ulaşılmıştır.
Pazar yaklaşımı ile ilgili arsaların toplam değeri KDV hariç toplam 507.703.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Projenin mevcut durum değerinin tespiti için 'Maliyet Yaklaşımı' kullanılmıştır. Maliyet yaklaşımı ile tespit edilen projenin mevcut değeri 523.711.000,00 TL' dir.
Nakit akışı yöntemi ile tespit edilen arsa değeri ise 557.873.690,32 TL olarak tespit edilmiştir. Nakit akışı yöntemi ile tespit edilen arsa değerine ulaşırken, genellikle varsayımlar ve kabuller veri olarak kullanıldığından 'Pazar Yaklaşımı' ile tespit edilen arsa değeri esas alınmıştır.
Projenin tamamlanması durumundaki bugünkü değerinin tespiti yapılırken gelir yaklaşımı analizi altında belirtilen varsayımlara dayanarak nakit akışı yöntemi kullanılmıştır. Projenin tamamlanması durumundaki bugünkü değeri 2.324.473.709,65 TL olarak belirlenmiştir.
İlave olarak projenin bağımsız bölüm bazında, satışa esas anahtar teslim şartlarının yerine getirilmesi durumundaki bugünkü değerleri de tespit edilmiş ve bu değerler rapor ekinde belirtilmiştir.
6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Taşınmazların tapu kaydı üzerinde tasarrufu kısıtlayıcı herhangi bir takyidat ya da ipotek bulunmamaktadır.
6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazlar üzerinde devredilebilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu, üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Değerleme konusu taşınmazlar tapu kaydına göre arsa niteliklidir. Mahallinde parseller üzerinde 'Arnavutköy Dursunköy 3. Etap 9. Kısım proje inşası devam etmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz." ve (d) bendi "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.'' gereği ''proje'' olarak GYO portföyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 157 ada 42 parsel ve 157 ada 44 parsel numaralı "ARSA" nitelikli taşınmazlara ait piyasa değerinin tespiti ve bu parseller üzerinde geliştirilen projenin değer tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların piyasa değer tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve işlevi, yapı sınıfı ve kalitesi, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmazlara değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda mevcut proje ve arsaların piyasa şartlarına göre tespit edilen ve belirlenen değerleri aşağıda tablo olarak belirtilmiştir.
| DEĞER DETAYI |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Projenin Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri | ₺523.711.000,00 | ||||
| Projenin Mevcut Durumuyla KDV Dahil Toplam Değeri | ₺628.453.200,00 | ||||
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri | ₺2.324.473.709,65 |
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||
|---|---|---|---|---|
| Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
||
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Değer Detayı ve Nakit Akışı tablosu
∆ Resmi Belgeler
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.