Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/İSTANBUL Tel: (216) 474 03 44 Fax: (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL İLİ MALTEPE İLÇESİ

ÇINAR MAHALLESİ

16771 ADA 1 PARSEL, 16772 ADA 1, 2, 3 PARSEL

İLE 16773 ADA 2 PARSEL

NİDAPARK KÜÇÜKYALI PROJESİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

25-005 Ocak, 2025

14:53

Bu belge *********** kimlik numarali Yasin PEKTAS tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.

Tarih: 31/01/2025 14:56

	GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden Kurum	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum	Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Numarası	25-005
Rapor Tarihi	29.01.2025
Sözleşme Tarihi	17.01.2025
Değerleme Konusu ve Kapsamı		İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1, 2, 3 parsel ile 16773 ada 2 parsel üzerinde yer alan Nidapark Küçükyalı Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ve proje bünyesinde yer alan 91 adet bağımsız bölümün tamamlanması halinde güncel rayiç değerlerinin tespitini içeren değerleme raporudur.
	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
İl	İstanbul
İlçe	Maltepe
Mahalle	Çınar
Ada/Parsel Numarası	16771 / 1 16772 / 1 16772 / 2 16772 / 3 16773 / 2
Anagayrimenkul Niteliği	Blok,1 Katlı B12,B13,B14,B15 Bloklar. 16772 / 2: Arsa Cami 16772 / 3: Arsa İlk Öğretim Alanı Katlı C5 Blok,1 Katlı C6 Blok,1 Katlı C7 Blok	16771 / 1: 30 Katlı A1,28 Katlı A2,26 Katlı A3,33 Katlı A4,1 Katlı A5 Ve 5 Katlı Kafeterya Bloklu Betonarme Binalar Ve Arsası 16772 / 1: Arsa, 29 Katlı B1 Blok,27 Katlı B2 Blok,24 Katlı B3 Blok,21 Katlı B4 Blok,30 Katlı B5 Blok,6 Katlı B6 Blok,5 Katlı B7 Blok,6 Katlı B8 16773 / 2: Arsa, 22 Katlı C 1Blok,31 Katlı C2 Blok,5 Katlı C4 Blok,6
Anagayrimenkul Yüzölçümü (m²)	17.368,83 m² (16771/1) 34.985,90 m² (16772/1) 3.535,09 m² (16772/2) 5.776,96 m² (16772/3) 14.961,76 m² (16773/2)
İmar Durumu	Bknz."5.5 İmar Durum Bilgileri"
Mülkiyet Bilgisi		Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Mevcut Kullanım Durumu	Bknz. "5.7 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri"
	DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER
Değer Takdiri	KDV Hariç, ₺	KDV Dahil, ₺
Projenin Mevcut Durum Değeri	20.817.332.233,77	24.980.798.680,52
Projenin Mevcut Durumuyla Emlak Konut Gyo. A.Ş. Payına Düşen Değeri	10.084.196.950,00	12.101.036.340,00
Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri	25.186.476.315,39	30.223.771.578,47
Projenin Tamamlanması Durumuyla Emlak Konut Gyo. A.Ş. Payına Düşen Değeri	10.578.320.052,46	12.693.984.062,96
Kat Mülkiyetine Geçen Bağımsız Bölümlerin Toplam Değeri	581.007.486,61	697.208.983,93

1.RAPOR BİLGİLERİ5
1.1 Rapor Tarihi5
1.2 Rapor Numarası 5
1.3 Rapor Türü 5
1.4 Değerleme Tarihi5
1.5 Raporu Hazırlayanlar5
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı 5
1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası 6
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6
1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler6
2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7
2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri 7
2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri 7
2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8
2.4 Uygunluk Beyanı8
3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ9
3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar 9
3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar 9
3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler14
3.3.1 Pazar Yaklaşımı15
3.3.2 Gelir Yaklaşımı16
3.3.3 Maliyet Yaklaşımı 17
4. GENEL, ÖZEL VERİLER	19
4.1 Global Ekonomik Görünüm 19
4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm20
4.3 Demografik Veriler24
4.4 Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış 26
4.5 Ekonomik Gelişmeler32
4.6 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi36 4.7 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi42
5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER	45

5.1 Bölge Analizi45
5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri47
5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri49 5.4 Kadastral Durum Bilgileri 50
5.5 İmar Durum Bilgileri51
5.6 Yasal İzin ve Belgeler 51
5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri 60
5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri60
5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması61
5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler 61
5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve
Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler61

5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin
Bilgiler 61
5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler62 5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım62
5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi62
5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi62
5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 62
6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI	63
6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri63
6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri63
6.3 Arsa Emsal Araştırması63
6.4 Konut Emsal Araştırması66
6.5 Ofis Emsal Araştırması 69
6.6 Dükkan Emsal Araştırması 71
6.7 Maliyet Yaklaşımı ile Değer Takdiri73
6.8 Maliyet Yaklaşımı ile Projenin Tamamlanması Durumundaki Değer Takdiri75
6.9 Gelir Yaklaşımı ile Değer Takdiri 75
6.10 Pazar Yaklaşımı ile Değer Takdiri77
7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ	78
7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması78 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri78
7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi79
7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi79
7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi79
7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken
İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 79
7.7 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 79
8. SONUÇ	81
8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi81
8.2 Nihai Değer Takdiri82

1.RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

29.01.2025

1.2 Rapor Numarası

25-005

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (bundan sonra Müşteri olarak anılacaktır) talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (bundan sonra Şirket olarak anılacaktır) tarafından; İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1, 2, 3 parsel ile 16773 ada 2 parsel üzerinde yer alan Nidapark Küçükyalı Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ve proje bünyesinde yer alan 91 adet bağımsız bölümün tamamlanması halinde güncel rayiç değerlerinin tespitini içeren değerleme raporudur.

1.4 Değerleme Tarihi

29.01.2025

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Esra DERE ve Değerleme Uzmanı Gözde GEYİK VARLI tarafından hazırlanmış, Değerleme Uzmanı Hasan Serhat BERKLİ tarafından kontrol edilmiş, Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiş ve onaylanmıştır.

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Bu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadin İlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbul Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ 1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP (Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görev yapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği'nden 16.01.2007 tarihinde Değerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır.

1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Şirketimiz arasında 17.01.2025 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. Maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler

Rapor Bilgileri	Rapor-1	Rapor-2	Rapor-3
Rapor Tarihi	17.09.2018	14.11.2024	-
Rapor Numarası	18.09-01-230	24-166	-
	Şaban Uluca	Hakkı Erdem Ünal	-
Raporu Hazırlayanlar	Elif Özel Görücü	Hasan Serhat Berkli	-
Raporu Kontrol Edenler	Yılmaz Aluç	Yasin Pektaş	-
Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺	908.736.532	19.807.584.883,77	-
Projenin Mevcut Durumuyla Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri, ₺	-	8.319.185.651,18	-
Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺	2.882.089.977	21.252.150.523,25	-
Projenin Tamamlanması Durumunda Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri, ₺	-	8.925.903.219,77	-
Arsa Değeri	70.829.025	9.074.449.600,00	-

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu'nca, Seri VIII No:35 sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nca "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" çerçevesinde Değerleme Hizmeti vermek üzere 08.12.2011 tarih ve 4480 sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri

Şirket Unvanı: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Şirket Adresi: Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/İstanbul

Şirket Amacı: Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek, toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek, personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek, yönetim anlayışını ve kalite standartlarını sürekli geliştirerek, Yurtiçi gayrimenkul sektöründeki konumunu devam ettirmek ve daha ileriye taşımak, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı şehircilik anlayışını, Uluslararası kriterlerde daha yukarıya taşıyarak, Dünyadaki sayılı gayrimenkul yatırım ortaklıkları arasına girmek.

Sermayesi: 3.800.000.000,00 ₺

Halka Açıklık: %50,6

Telefon: + 90 (216) 579 15 15

e-posta: [email protected]

2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu çalışma, müşteri talebi kapsamında, İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1, 2, 3 parsel ile 16773 ada 2 parsel üzerinde yer alan Nidapark Küçükyalı Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ve proje bünyesinde yer alan 91 adet bağımsız bölümün tamamlanması halinde güncel rayiç değerlerinin tespitini içeren değerleme raporudur. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

Taşınmaza yönelik tapu kayıt belgeleri Müşteri tarafından temin edilmiştir.

2.4 Uygunluk Beyanı

Müşteri tarafından Şirket'e sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde Rapor'un ilgili bölümünde belirtilen tarih itibariyle yapılan inceleme ve araştırmalar, ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler ve sonuçlar tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiş, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olup tarafsız ve önyargısız olarak hazırlanmıştır.
İlgili resmi kurumlarda gerekli araştırmalar yapılmış, mülk bizzat incelenmiştir.
Değerleme raporu Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır.
Raporu hazırlayan değerleme uzmanlarının, değerleme konusu mülkle herhangi bir ilgisi ve önyargısı bulunmamaktadır.
Değerleme ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme çalışmaları ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme uzmanı/uzmanları mesleki eğitim şartlarına haizdir.
Değerleme uzmanları , mülkün yeri ve raporun içeriği konusunda deneyimlidir.

Rapor, Müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, bir nüshası müşteride kalmak üzere iki nüsha olarak sınırlı sayıda üretilmiştir.Hiçbir zaman Şirketimiz'in yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ

3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar

KISALTMALAR
Sermaye Piyasası Kurulu
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Uluslararası Değerleme Standartları
Taban Alanı Katsayısı
Kat Alanı Kat Sayısı
Emsal
Maksimum Yapı Yüksekliği

3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar

Bu Rapor'da yer alan değerleme çalışmaları, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliği" ve 01.02.2017 tarih 29966 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" Hükümlerince, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlara özetle yer verilmiştir.

Değer Esasları

Değer esasları (bazen değer standartları olarak nitelendirilir) raporlanan değerin dayandığı temel dayanakları tanımlamaktadır. Değer esaslarının değerleme görevinin şartlarına ve amacına uygun olması, değerlemeyi gerçekleştirenin yöntem, girdi ve varsayım seçimi ile nihai değer görüşüne etki edebildiği veya yön verebildiği için büyük önem arz etmektedir.

UDS'de, aşağıdaki UDS tanımlı değer esaslarının yanı sıra, ülkelerin bireysel hukuk mevzuatında tanımlanmış veya uluslararası sözleşmelerle kabul edilip benimsenmiş UDS tanımlı olmayan değer esaslarının dar kapsamlı bir listesine de yer verilmektedir:

UDS tanımlı değer esasları:

1. Pazar Değeri
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
"Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
"El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır.
"Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır.
"İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
"İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
"Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
"Uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir.
"Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
"Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen

girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Varsayılan Kullanım

Varsayılan kullanım, bir varlığın veya yükümlülüğün kullanılma koşullarını tarif eder. Farklı değer esasları belirli bir varsayımının kullanılmasını gerektirebilir veya birden fazla değer varsayımının dikkate alınmasına müsaade edebilir. Değerin bazı temel dayanaklarına aşağıda yer verilmektedir:
En verimli ve en iyi kullanım,
Cari kullanım/mevcut kullanım,
Düzenli tasfiye,
Zorunlu satış.

Varsayılan Kullanım– En Verimli ve En iyi Kullanım

En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır.
En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Cari kullanımdan farklılık söz konusu ise, bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımına dönüştürülmesine ilişkin maliyetler değeri etkileyecektir.
Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.
Varlığın grubun toplam değerine katkısının göz önüne alınmasını gerektiren durumlarda, söz konusu varlığın tek başına değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağı en verimli ve en iyi kullanım, bir varlık grubunun parçası olarak değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağından farklı olabilir.

En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:

Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır.
1. Pazar Kirası

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri/Bedeli

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder. Oluşan sinerji sadece belirli bir alıcı için geçerli ise, sinerji değeri, varlığın sadece belirli bir alıcıya yönelik değer ifade eden niteliklerini yansıtacağından, pazar değerinden farklı olacaktır. İlgili hakların toplamının da üzerindeki ilave değer genellikle "birleşme değeri" olarak nitelendirilir.

Tasfiye Değeri

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir.

Diğer değer esasları (dar kapsamlı):

1. Gerçeğe Uygun Değer (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları)

UFRS 13'de gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

2. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü - OECD) OECD tarafından Gerçeğe Uygun Pazar Değeri açık pazardaki bir işlemde istekli bir alıcının istekli bir satıcıya ödeyeceği fiyat olarak tanımlanmaktadır.

3. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (ABD Devlet Gelirleri Dairesi)

ABD vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak, gerçeğe uygun pazar değeri, malvarlığının, alış veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi, istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır.

4. Gerçeğe Uygun Değer (Yasal)

Birçok ulusal, bölgesel ve yerel kurum ve kuruluş Gerçeğe Uygun Değeri yasalar bağlamında bir değer esası olarak kullanmaktadır. İlgili tanımlar birbirlerinden önemli ve/veya anlamlı ölçüde farklılaşabilmekte ve yasal bir işlemden veya mahkemeler tarafından geçmiş davalara ilişkin olarak verilen kararlardan kaynaklanabilmektedir.

3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
Pazar Yaklaşımı,
Gelir Yaklaşımı ve
Maliyet Yaklaşımı.
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
Değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
Olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
Her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
Yöntem (ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.

3.3.1 Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması, durumlarında pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri). Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

3.3.2 Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumlarında gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonlarıdır. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.

Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması İNA yönteminin temel adımları olarak sıralanabilir.

3.3.3 Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması durumlarında maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:

(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.

(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.

(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir. Maliyet unsurları varlığın türüne bağlı farklılıklar gösterebilir ve değerleme tarihi itibarıyla varlığın ikamesi/yeniden oluşturulması için gerekli olacak direkt (malzemeler ve işçilik) ve endirekt maliyetleri (nakliye maliyetleri, kurulum maliyetleri, tasarım, izin, mimari, yasal vb. profesyonel hizmet maliyetleri, komisyonlar vb. diğer ücretleri, genel üretim giderleri, vergiler, alınan borçlara ilişkin faizler vb. finansman maliyetleri, varlığı oluşturana ait kâr marjı/girişimci kârı) içermesi gerekli görülmektedir.

"Amortisman" kavramı, maliyet yaklaşımı kapsamında, değerleme konusu varlığın maruz kaldığı herhangi bir yıpranma etkisini yansıtmak amacıyla, aynı faydaya sahip bir varlığı oluşturmak için katlanılacak tahmini maliyette yapılan düzeltmeleri ifade etmektedir.

Taşınmaz Mülkiyet Hakları

Mülk hakları normalde devletler tarafından veya bireysel anlamda hukuk mevzuatında tanımlanır ve yerel veya ulusal yasalarla düzenlenir.

Taşınmaz mülkiyet hakları, arsa ve binaların mülkiyet, yönetim, kullanma veya işgal hakkıdır. Üç temel hak türü bulunmaktadır:

Arazinin tanımlanmış herhangi bir alanı üzerindeki birinci derece haklar. Burada hak sahibi, ikinci derece haklar ve yasal kısıtlamalar saklı kalmak kaydıyla, arsa ve üzerindeki binaların tüm mülkiyet ve yönetim haklarının mutlak sahibidir.
Arsa veya binaların tanımlanmış alanları için, belirli bir süre boyunca, örneğin bir kira sözleşmesi kapsamında, münhasır sahiplik ve yönetim gibi sahiplik hakları veren ikinci derece haklar. (intifa hakkı, üst hakkı, vb.)
Bir arsayı veya binaları münhasır sahiplik veya yönetim hakkı sağlanmaksızın kullanma hakkı, örneğin arsadan geçiş veya sadece belirli bir faaliyet için kullanma hakkı.(geçit hakkı vb.)

Geliştirme Amaçlı Mülk

Geliştirme amaçlı mülk, en verimli ve en iyi kullanıma erişilebilmesi için yapılan yeniden geliştirmeler veya değerleme tarihinde planlanan veya devam eden iyileştirmelerle ilgili haklar olarak tanımlanmakta olup aşağıdakileri içermektedir:

Binaların inşaatı,
Altyapısı ile birlikte geliştirilen daha önce geliştirilmemiş arazi,
Daha önce geliştirilmiş arazinin yeniden geliştirilmesi,
Mevcut binaların ve yapıların iyileştirilmesi veya değiştirilmesi,
Nizamî bir planda geliştirilmek üzere tahsis edilen arazi, ve
Nizamî bir planda daha yüksek bir değer kullanımı veya yoğunluk için tahsis edilmiş arazi.

4. GENEL, ÖZEL VERİLER

4.1 Global Ekonomik Görünüm

T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Aralık 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin 2023, 2024 ve 2025 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri
Uluslararası	Yıl				Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
Kuruluşlar		Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Cin	Japonya
	2023	3,3	0,4	2,9	2,9	3,6	8,2	5,2	1,7
IMF	2024	3,2	0,8	2,8	3,0	3,6	7,0	4,8	0,3
	2025	3,2	1,2	2,2	2,2	1,3	6,5	4,5	1,1
	2023	3,2	0,5	2,9	2,9	3,6	8,2	5,2	1,7
OECD	2024	3,2	0.8	2,8	3,2	3,7	6,8	4.9	$-0,3$
	2025	3,3	1,3	2.4	2,3	1,1	6.9	4.7	1,5
	2023	2,6	0,5	2,5	2,9	3,6	8,2	5,2	1,9
Dünya Bankası	2024	2,6	0,7	2,5	2,0	2,9	6,6	4,8	0,7
	2025	2.7	1,4	1.8	2,2	1,4	6,7	4,1	1,0

2023, 2024 ve 2025 yılları Dünya Ticaretine ilişkin tahminler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

MAKROEKONOMÍK GÖRÜNÜM
Dünya Ticaretine İlişkin Tahminler
DTÖ Küresel Mal Ticareti Büyüme Tahminleri (%)				IMF Küresel Mal ve Hizmet Ticareti Büyüme Tahminleri (%)
Bölgeler	2023	2024	2025	Reel Değişim (%)	2023	2024	2025
Dünya Mal Ticaret Hacmi	$-1,1$	2,7	3,0
	Ihracat Artisi			Küresel Ticaret Hacmi	0,8	3,1	3,4
Kuzey Amerika	3,7	2,1	2,9		ihracat
Güney Amerika	2,3	4,6	$-0,1$
Avrupa	$-2,6$	$-1,4$	1,8	Gelişmiş Ülkeler	2,5 1,0		2,7
Asya	0,3	7,4	4,7	Yükselen Piyasalar ve	0,6	4,6	4,6
	İthalat Artışı			Gelişmekte Olan Ülkeler
Kuzey Amerika	$-2,0$	3,3	2,0		ithalat
Güney Amerika	$-4,5$	5,6	1,7	Gelismis Ülkeler	$-0.7$	2,1	2,4
Avrupa	$-5,0$	$-2,3$	2,2	Yükselen Piyasalar ve
Asya	$-0,7$	4,3	5,1	Gelişmekte Olan Ülkeler	3,0	4,6	4,9
Kaynak: DTÖ (Ekim 2024)				Kaynak: IMF (Ekim 2024)

4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm

T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Aralık 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2024 yılının üçüncü çeyreğinde %2,1 oranında büyüme sergilemiştir.

2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 12. Avrupa'nın 4. büyük ekonomisidir.

Türkiye ekonomisi 2024 yılının üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,1 oranında büyümüştür.

2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,6 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir.

Satın Alma Gücü Paritesine (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.

Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Ekim ayında %8,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2024 Ekim ayında, mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,1, Avro Bölgesi'nde %6,3, Almanya'da %3,4, Fransa'da %7,6 ve İtalya'da %5,8 düzeyinde bulunmaktadır.

İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Ekim ayında 156 bin kişi artarak 32 milyon 970 bin kişi, istihdam oranı ise 0,2 puanlık artış ile %49,9 olmuştur.

Yİ-ÜFE (2003=100) 2024 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre %0,40 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %28,52 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %28,52 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %41,10 artış göstermiştir.

Kaynak: TÜİK

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Aralık ayında bir önceki aya göre %1,03, bir önceki yılın Aralık ayına göre %44,38, bir önceki yılın aynı ayına göre %44,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %58,51 olarak gerçekleşmiştir.

Kaynak: TÜİK

4.3 Demografik Veriler

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2023 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu 85.372.377 kişi olarak açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler (42.734.071), %49,9'unu ise kadınlar (42.638.306) oluşturmaktadır. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 olarak açıklanmıştır.

Kaynak: TUİK

Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 olmuştur. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükselmiştir.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Kaynak: TUİK

Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 olmuştur. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükselmiştir.

Kaynak: TUİK

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.

					Toplam nüfus içindeki oranı $($ %)
iller	Toplam	Erkek	Kadın	Toplam	Erkek	Kadın
Istanbul	15 655 924	7806787	7849137	18.34	18.27	18,41
Ankara	5803482	2860361	2943121	6,80	6.69	6,90
Izmir	4 479 525	2 2 2 1 1 8 0	2 2 5 8 3 4 5	5.25	5.20	5.30
Bursa	3 214 571	605941	608 630	3.77	3.76	3,77
Antalya	2696249	1357198	1339051	3.16	3,18	3.14

Kaynak: TUİK

Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.

					Toplam nüfus içindeki oranı (%)
iller	Toplam	Erkek	Kadın	Toplam	Erkek	Kadın
Bayburt	86 047	43 603	42 444	0.10	0, 10	0, 10
Tunceli	89 317	47 110	42 207	0,10	0,11	0, 10
Ardahan	92819	48 239	44 580	0,11	0.11	0.10
Gümüshane	148 539	74581	73958	0.17	0,17	0.17
Kilis	155 179	78 198	76981	0,18	0, 18	0, 18

Kaynak: TUİK

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz olmuştur. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller olmuştur.

Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izlemiştir.

Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşmiştir.

4.4 Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

Küresel Görünüm ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

2024 yılının ilk yarısında küresel ekonomide ağırlıklı olarak enflasyon ve buna karşı önlemler gündeme gelmiştir. Enflasyonu önlemek için merkez bankalarının para politikalarını sıkı tutmaya devam ettikleri gözlenmiştir. Ancak üçüncü çeyrek itibarıyla, büyüme ve istihdam ile ilgili yaşanan sorunların artması, ekonomileri tedirgin etmeye başlamıştır. Enflasyonda sağlanan kontrol, parasal gevşeme adımlarının hayata geçirilmesi için zemin oluşturmuştur. Dünyanın önde gelen merkez bankaları büyüme ve istihdam ile enflasyon dengesini kurmak ve zamanında gevşemeye geçmek için istekli görünmektedir.

Fed (ABD Merkez Bankası) uyguladığı para politikaları ile ABD ekonomisinde "yumuşak iniş" senaryosunu hayata geçirmiş görünmektedir. Piyasa bu yıl içinde Fed'in kısmi bir gevşeme yapmasını da beklemektedir. Eylül ayında yapılacak Fed toplantısında büyük olasılıkla faiz indirimine gidilip enflasyon ve büyüme konusunda bir patika kamuoyu ile paylaşılacaktır. Diğer yandan ABD'de Kasım ayında yapılacak başkanlık seçimleri ve buna bağlı olası iktisat politikalarında değişiklikler, Fed'in 2025 projeksiyonlarını farklılaştırma potansiyeline de sahiptir. Trump'un başkan seçilmesi durumunda yoğun bir korumacılık ve ABD içinde vergi indirimine gidecek olması beklentisi para politikalarının yönünü değiştirebilecektir. Özellikle 2025 yılının ilk yarısı Fed'in uygulayacağı para politikaları açısından kritik bir öneme sahip olacaktır. Makul bir gevşeme ile daha alışagelmiş maliye politikalarının uygulanması durumunda küresel sermaye akımlarının artışı ve risk iştahının yükseldiği bir süreç yaşanabilir.

ECB (Avrupa Merkez Bankası) cephesinde ise Euro Bölgesinde görülen büyüme sorunları ve ekonomik durgunluk ile mücadele etmektedir. Genel ekonomik yapı içinde durgunluk enflasyondan daha önemli bir hal almaya başlamıştır. Bu nedenle Haziran ayında faiz indirimine gitmiş süreci takip edeceğini ifade etmiştir. Almanya, Fransa gibi AB ekonomisinin önemli itici gücü konumundaki ülkelerde yaşanan ekonomik sorunlar diğer birlik ülkelerinde de görülmeye

başlanmıştır. Yılın ikinci yarısı itibarıyla ECB daha hızlı bir parasal gevşeme politikasına yönelik mesajlar vermeye başlamıştır.

Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını iyileştirmeye çalışmaktadır. Japonya da ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir. BOJ'un (Japon Merkez Bankası) para biriminin değer kaybını ve oynaklığını azaltmak için mart ayında faiz artırımına gitmiş ardından Temmuz ayında da benzer uygulamayı hayata geçirmiştir. BOJ'un bu tip bir sıkılaştırma adımı artmasındaki neden ise; zayıflayan para birimi yeni tekrar güçlendirmek ve tüketicilerin gıda ve enerji maliyetlerini düşürmek için mali politikada normalleşme sürecini teşvik etmek olarak açıklanmıştır.

Japon Yeni maliyetlerinin faiz artırımı nedeniyle yükselmesi küresel ekonomide carry trade (taşıma fonlaması ticareti) dalgalanmasına neden olmuştur. Japon Yeni cinsinden borçlanıp diğer ülke para birimleri ve finansal varlıklarına yatırım yapan fonların yarattığı dalgalanma dünyadaki varlık fiyatlarını negatif etkilemiştir. Ancak BOJ'un faiz artırımına devam edeceğine dair verdiği mesajlar küresel ekonomide bir risk unsuru oluşturmaktadır.

Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte dış kaynağa ulaşma maliyeti, ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşısı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır. Yılın son çeyreğine doğru daha yoğun yaşanması beklenen parasal gevşeme eğilimi gelişmekte olan ülkeler açısından pozitif değerlendirilebilir. Bu yolla artacak portföy girişleri ve sıcak para kısmı olarak bu tip ülkelerin kaynak ihtiyaçlarını daha ucuza karşılamasını sağlayacaktır.

2024 yılının dokuz aylık bölümü geçtiğimiz seneden gelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da arttığı bir süreç olmuştur. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, savaşın yayılması, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır. İnsani olarak da ciddi bir olumsuzluğa işaret eden savaşlar ekonomik olarak da pek çok faaliyeti olumsuz etkilemektedir.

Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi büyüme anlamında belli bir potansiyeli gözler önüne sermektedir. 2023 yılı GSYH (Gayrisafi Yurt İçi Hasıla) artış oranı yüzde 4,5 olarak beklentilerin üzerinde gerçekleşmiştir. 2024 yılı ilk çeyrek büyüme rakamı ise zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 5,7 düzeyinde yükselmiştir. Bir önceki çeyreğe göre ise yüze 2,4 artmıştır. GSYH 2024 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında büyümüştür. GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre yüzde 0,1 oranında cüz'i bir artışa sahne olmuştur.

Büyüme rakamlarının makul olmasına karşın fiyatlar genel seviyesindeki dengesizlik ve buna bağlı gelir dağılımı sorunu devam etmektedir. Bir önceki yıl para ve maliye politikasında yapılan değişiklikler ile "enflasyonu" önleme çalışmalarına paralel iç talepte göreceli bir yavaşlamayla büyüme oranlarında mutedil bir azalış yaratmıştır. Öncü büyüme ve güven endekslerine baktığımızda yavaşlama ile ilgili sinyaller artmıştır. Özellikle üçüncü çeyrek ve son çeyrekte büyümede yaşanabilecek olası bir ivme kaybının bu bağlamda dikkate alınmasında fayda bulunmaktadır.

Parasal sıkılaştırma ve talep yönlü baskılama eğilimi yavaş yavaş ekonomide kendini göstermeye başlayarak büyüme hızı üzerinde etkili olmuştur. Yılın ikinci yarısında büyüme eğilimin biraz daha ivme kaybetmesi hatta son çeyrekte sınırlı bir eksi büyüme rakamı görülmesi beklenebilir. Olası bu gelişmelere rağmen yılı yüzde 3,5 (Orta Vadeli Plana Göre) gibi artı bir büyüme hızı da sene sonu tahminlerinde yer almaktadır.

Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024 yılının geri kalan kısmına ışık tutabilir.

IMF (Uluslararası Para Fonu) tarafından yayınlanan (Temmuz-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu: Küresel Ekonomi Zor Bir Durumda)1 raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl yüzde 3,6 ve gelecek yıl yüzde 2,7 olarak ifade edilmiştir.

IMF Nisan ayındaki tahminlerinde Türkiye ekonomisinin 2024'te yüzde 3,1 ve 2025'te yüzde 3,2 büyümesini öngörmüştü. Raporda küresel ekonominin Nisan ayında yapılan tahminlerle uyumlu olarak 2024'te yüzde 3,2 büyümesi beklendiği belirtilmiştir.

IMF'nin raporunda, küresel ekonominin gelecek yıl ise yüzde 3,3 büyümesinin tahmin edildiği aktarıldı. Fon'un Nisan ayındaki tahminlerinde, küresel ekonominin 2025'te yüzde 3,2 büyümesi öngörülmüştü.

Raporda küresel ekonomik durum ile ilgili şu tespitlere yer verilmiştir;

Hizmet enflasyonunun, dezenflasyondaki ilerlemeyi geciktirdiği ve bunun da para politikasının normalleşmesini zorlaştırdığı,

Enflasyona yönelik yukarı yönlü risklerin ve artan ticari gerilimler ile politika belirsizliği bağlamında faiz oranlarının daha uzun süre yüksek kalması ihtimalinin arttığı,
Bu riskleri yönetmek ve büyümeyi korumak için politika bileşiminin fiyat istikrarını sağlayacak ve azalan faktörel sabrı yenileyecek şekilde dikkatli bir şekilde sıralanması gerektiği vurgulandı.

Küresel olarak ekonomik yapının "enflasyon" ve "dezenflasyonist" süreci yürütme zorluğu devam ederken olası bir "siyah kuğu" gelişmesine karşı da çok hassas olacağı unutulmamalıdır. Ülkemizde, enflasyonun yüksek seyri devam etmesine karşın Mayıs ayı itibarıyla TÜFE'nin gördüğü yüzde 75,45'lik enflasyon tepe noktası olarak değerlendirilebilir. Ağustos 2024 enflasyonu geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 51,97, aylık olarak ise yüzde 2,47 düzeyinde artış kaydetmiştir. 2023 yılı Temmuz ve Ağustos aylarında açıklanan yüzde 9'un üstündeki enflasyon rakamlarının yarattığı baz etkisi ile para politikasının gecikmeli reaksiyonun hayata geçmesi, Mayıs 2024 dönemine göre enflasyonu 22,48 puan aşağıya çekmiştir. Orta Vadeli Plan'da yıl sonu enflasyon tahmini yüzde 41,5 açıklanmıştır.

Dünyada olduğu gibi hizmet enflasyonu katılığı ülkemizde de devam etmektedir. Küresel fiyat artışlarından farklılaşan bir nokta ise temel gıda fiyatlarındaki artışın ülkemizde devam ediyor olmasıdır.

Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetleri hem de tüketici davranışlarını etkilemektedir. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olmadığı görülmeye başlanmıştır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. Sözü edilen soğumanın dozuna göre para politikasında yumuşamaya gidilme potansiyeli de bulunmaktadır.

TCMB Ağustos 2024 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında politika faizini yüzde 50 oranında sabit tutmuş, gerek para politikası metninde gerekse yaptığı sözlü yönlendirmede sıkı duruşun devam edeceğini, önceliğin fiyat istikrarını sağlamak olduğunu net bir şekilde vurgulamıştır. Para politikasının yanında maliye politikalarının da enflasyon ile mücadele için kullanılacağı sıklıkla dile getirilmeye başlanmıştır.

Gayrimenkul Piyasasındaki Gelişmeler

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan "konut satış" rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.

Ocak-Temmuz 2024 itibarıyla toplam konut satışları 671.162 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 0,5 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 62,911 adet olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53,8'lik keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalmanın konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana geldiği görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Temmuz döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,6'lık bir yükselişle 214,108 adet düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi ve azalan birinci el konut üretiminin bazı tüketiciler üzerindeki alım yapma isteğini etkilediği düşünülebilir.

Yabancılara yapılan konut satışları yavaşlamıştır. 2024 Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16,1 azalarak 2,350 adet olmuştur. Temmuz ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,8 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 878 konut satışı ile Antalya alırken, Antalya'yı sırasıyla 752 konut satışı ile İstanbul ve 218 konut satışı ile Mersin izlemiştir.

Özellikle 2022 ve 2023 ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarında kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama başlamıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur. Başta para politikası olmak üzere daha bilindik yöntemlerin uygulanmaya başlaması ile 'varlık balonları' sönümlenmeye başlamış olup özellikle reel anlamda kayıplar belirginleşmiştir.

TCMB tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi, 2024 Temmuz ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 0,9 oranında artarken, reel olarak ise yüzde 38,7 oranında azalmıştır2. Konut fiyatları reel olarak değer kaybetmeyi sürdürmektedir.

İnşaat ve gayrimenkul sektörü ile ilgili özet olarak aşağıdaki ifadelere yer verilebilir:

Para Politikasında Ortodoks yaklaşımların benimsenmesi varlıklarda "balonların" sönümlenmesine neden olmaya başlamış, reel olarak konut fiyatlarındaki gerileme belirginleşmiştir. Bu eğilimin yüksek mevduat faizleri etkisiyle 2024 yılı boyunca sürmesi beklenebilir.
Alım gücünün düşmesi ve gelir dağılımın orta kesim aleyhine bozulması, talebin ana yapısını oluşturan bu kesimde gayrimenkul alımını önemli ölçüde azaltmıştır.
İnşaat maliyet endeksi (Haziran-2024) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 66,12 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise aynı dönemde malzeme fiyatları yüzde 51,55, işçilik maliyetleri de yüzde 105 yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik, konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli düşüşler gözlemlenmiştir. Enflasyondaki gerileme eğilimi de önümüzdeki dönemde inşaat maliyetlerinde etkisi görülecek bir değişkendir.
Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmalarını sürdürmekte olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan TL'nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak değerli seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken olarak değerlendirilebilir.
Taşınmaz konusunda diğer önemli bir eğilim de Türk vatandaşlarının yurt dışından taşınmaz edinimlerinin artmasıdır. TÜİK verilerine göre, 2020 yılında Türk vatandaşları yurt dışından 35 bin 184 adet konut satın alırken, 2021 yılında bu sayı 45 bin 789 adet olarak gerçekleşmiştir.
İnşaat ve gayrimenkul sektöründe arz ve talebin dengelenmesi diğer makro ekonomik değişkenlerle de ilgili olup (faiz, enflasyon, risk primi) söz konusu genel dengelenme sağlandığında daha sağlıklı bir yapıya kavuşma ihtimali artacaktır.
Ülkemizde taşınmazların menkul kıymet haline getirilmesinin özendirilmesi yeni menkul kıymet tesisi için yasal alt yapının hazırlanması hayati önem taşımaktadır. Klasik bankacık yaklaşımı ile uzun süredir kendisini finanse etmeye çalışan üretici ve tüketicilerin bu süreci ekonomik dalgalanmalardan etkilenmeden yürütmesi gereklidir.

Bu amaçla hem kamu hem özel sektör ortaklığında Gayrimenkul ve Konut Bankası kurulmasına ihtiyaç bulunmaktadır.

Sermaye piyasalarında gayrimenkule dayalı menkul kıymet ve hakların daha etkin arz edilip uygun Pazar koşullarında alışverişinin yapılabilmesi içinde BİST bünyesinde özel piyasalar kurulması yerinde olacaktır.
Sektör ile ilgili vergi düzenlemeleri konusunda da sahanın taleplerini göz önüne alacak yaklaşımlara gereken hassasiyetin gösterilmesi ekonominin tümü için daha pozitif bir etki yaratacaktır. Sektörün gerek istihdam yaratma etkisi gerekse diğer sektörler üzerindeki çarpan fonksiyonu mutlaka dikkate alınmalıdır.
Hem inşaat hem de gayrimenkul sektörünün kendi dinamikleri çerçevesinde kurumsallaşması, risk ve finansal yönetime ağırlık vermesi de çok yerinde olacaktır.

4.5 Ekonomik Gelişmeler

Dünya ekonomisinde hareketlenmede toparlanma 2024'ün üçüncü çeyreğinde duraksarken, ülkeler bazında ayrışma sürmektedir. Haziran ayında 50,8 seviyesinde olan küresel imalat satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül'de 48,8'e gerileyerek daralma bölgesine geçmiştir. Hizmet PMI ise Haziran ayındaki 52,9 seviyesinden sınırlı bir gerileme göstermiş ve daha dirençli bir tablo çizmiştir. Ağustos ayı başında, teknoloji şirketlerinin beklenti altında kalan bilanço verileri, küresel büyümeye yönelik kaygıların artması ve özellikle Japon Yeni'nde görülen hızlı değer kazancı nedeniyle küresel finansal piyasalarda oynaklık artarken, risk iştahı gerilemiştir. ABD Merkez Bankası (FED) Eylül ayındaki toplantısında faiz indirimlerine 50 baz puanlık bir indirimle başlarken, Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Haziran ayından sonra Eylül toplantısında 25 baz puanlık indirime gitmiştir. FED başta olmak üzere belli başlı merkez banklarının faiz indirimleri ile Eylül ayı sonunda Çin'de açıklanan geniş kapsamlı ekonomik destek paketinin etkisiyle küresel risk iştahı bir miktar toparlanmıştır. Bu son gelişmeler metaller başta olmak üzere emtia fiyatlarını desteklemektedir. Öte yandan, son dönemde artan jeopolitik riskler enerji fiyatları üzerinde artış yönündeki riskleri beslemektedir.

Türkiye ekonomisi 2024'ün ikinci çeyreğinde yavaşlama kaydetmiştir. 2024 ikinci çeyrek Gayri Safi Yurtiçi Hasıla'ya (GSYH) harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken, net dış talebin pozitif katkısı sürmüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,1 artarken, yıllık bazda büyümesi %2,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024'ün ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar olmuştur. Yurtiçinde 2024'ün üçüncü çeyreğine yönelik öncü veriler ekonomik aktivitede yavaşlamanın sürdüğüne işaret etmektedir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış verilere göre sanayi üretimi ve perakende satışlar Temmuz ayında aylık bazda sırasıyla %0,4 ve %0,8 sınırlı artışlar göstermiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran ayındaki 47,9 seviyesinden Eylül'de 44,3'e gerileyerek daralma bölgesinde kalmayı sürdürmüştür. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa düşüş gösterirken, sektörel güven endekslerinin genelinde gerileme eğilimi görülmektedir.

Üçüncü çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, fiyat etkilerinin de desteğiyle ithalat ve dış ticaret açığında daralma görülmektedir. Hizmet gelirlerinde artış yavaşlarken, gelirler tarafındaki gelişmeler cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, yılın ilk dokuz ayında ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,2 artarken, ithalatta %7,9 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023'ün ilk dokuz ayında 87,7 milyar Dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün aynı döneminde 60,1 milyar Dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,0 milyar Dolar olan 12 aylık toplam cari açık Temmuz 2024'te 19,1 milyar Dolara inmiştir.

2024 Haziran'da başlayan dezenflasyon süreci üçüncü çeyrek itibarıyla baz etkisinin de desteğiyle hızlanarak sürmüştür. 2024 Haziran ayında %71,6 olan Genel Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Eylül ayında %49,4 seviyesine inmiştir. Aynı dönemde Genel Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu da %50,1'den %33,1'e gerilemiştir. Önümüzdeki aylarda yıllık enflasyondaki düşüşün sürmesi beklenmektedir. TCMB Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarındaki toplantılarında politika faizini %50,00'da sabit tutarken, mesajlarında iç talepteki ivme kaybı ve enflasyonun eğilimi konusunda temkinli duruşunu korumuştur. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sürdürmek amacıyla TL mevduatına yönelimi teşvik edici düzenlemeler yapmış ve likidite yönetimi alanında yeni adımlar atmıştır. Ayrıca yabancı para cinsinden kredi büyümesine yönelik ilave sınırlamalar getirmiştir.

GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı. TÜFE Eylül'de bir önceki aya göre %2,97, on iki aylık ortalamalara göre %63,47 arttı. Dolar 2024 Temmuz ayında 33,14'e, Avro ise 2024 Temmuz ayında 35,87'ye yükseldi. Reel Kesim Güven Endeksi geçen senenin aynı dönemine göre %5,6 azalış, Tüketici Güven Endeksi ise %7,5 artış gösterdi.

	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (TL)	GSYH (milyon Dolar)	Kişi Başı Gelir (Dolar)	Büyüme (96)	Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL)
2018	3.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4.72
2019	4.317.787	52,316	760.355	9.213	0.90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1,90	7.04
2021	7.256.142	85.759	807.924	9.549	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023	26.545.722	310.940	1.130.009	13.236	5,10	23,49
$2024*$	9.949.792		308.158		2,50	32,29

İnşaat Sektörü

Üretim Yöntemiyle İnşaat sektörünün cari fiyatlarla GSYH'den aldığı pay 2024 2. Çeyreğinde %6,5 ve bir önceki yılın aynı dönemine göre inşaat sektörü büyüme oranı %89,0 oldu.

4.6 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi

2024 yılının ikinci çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %6,0 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %5,1 oranında gerileme kaydederek 265.470 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı ikinci çeyrekte gerçekleşen konut satışları, bu çeyreğe ait son 12 çeyrekteki en düşük ikinci satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir.

Konut fiyatları artışı ise Eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından yirmi ay üst üste düşüş kaydederek Mayıs ayı itibarıyla %45,0'a gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayı sonrasında 2024 Şubat ayı itibarıyla negatif gerçekleşme görülmüş ve Mayıs ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%17,3 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup Şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %48,8 artış, reel olarak ise %15,2 oranında gerileme gerçekleşmiştir. Mayıs 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 33.460 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 47.299 TL/m², İzmir'de 38.874 TL/m², Ankara'da 26.930 TL/m² olmuştur.

Aylık faiz oranı 2023 yılının son çeyreğini %2,96 seviyesinde tamamlamıştır. 2024 yılının ikinci çeyreğinde %3,12 seviyesine çıkan aylık faiz oranı 20 Eylül 2024 tarihinde %3,04 seviyesinde seyretmektedir. Yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 yılının ikinci çeyreğinde %44,58 seviyesine çıkan yıllık faiz oranı 20 Eylül 2024 tarihinde %43,20 seviyesinde olduğu görülmüştür.

2024 yılı Ağustos ayı sonunda konut kredisi hacmi 456,7 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2023 Ağustos ayında %61,40 seviyesinden, 2024 yılı Ağustos ayında %51,35 seviyesine düşmüştür. Ağustos 2024'te bir önceki yılın aynı dönemine göre, yerli özel bankaların payı %19,43'ten %26,94'ya yükselmiştir. Yabancı mevduat bankalarının payı ise %9,61'den %11,85'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendine girmiş olup 2024 Haziran ayı itibarıyla %0,12 olarak gerçekleşmiştir. 2024 Ağustos ayı itibarıyla bu oran %0,14 olmuştur.

Toplam tüketici kredileri ise Ağustos ayında 1,80 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2023 yılı Ağustos ayında %31,0 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Ağustos 2024 itibarıyla 0,6 puan azalarak %25,4 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 14,6 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,3 olmuştur. Bu oran 2023 Ağustos ayında %22,7 seviyesindeydi.

Konut Üretimi

Yapı ruhsatlarının 2024 2. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüz ölçümü %30,8, daire sayısı ise %28,9 azaldı. Yapı kullanım izin belgesinde ise yüzölçüm %14,7 daire sayısı bazında ise bir önceki yılın aynı ayına göre %23,6 azalış yaşandı. 2024 Ağustos ayında bir önceki aya göre inşaat malzeme endeksi %1,30, işçilik endeksi %0,93, bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme %34,98, işçilik endeksi %56,86 arttı.

Konut Endeksleri

2024 yılı Ağustos verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %18,70 artarak 41 bin 913 adet oldu. İkinci el konut satışları da %6,29 artarak 92 bin 242 adet olarak gerçekleşti. İpotekli konut satışı %17,11 düşüşle 13 bin 574 adet oldu. Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, bir önceki çeyreğe göre %8,6 azalış gösterdi, önceki yılın aynı çeyreğine göre ise %32,0 oranında azalış göstermiş olup 2024 yılı 3. çeyreğinde 32,0 olarak gerçekleşti.

Konut Satışları

2024 yılı 2. Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %2,50 azalarak 85 bin 68 adet oldu. İkinci el konut satışları da %7,63 azalarak 180 bin 402 adet olarak gerçekleşti. 2024 yılı 2. Çeyreğinde toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı %9,0 olarak gerçekleşti. Bu oran son sekiz yılın en düşük üçüncü oranı olarak kayda geçti. 2024 2. Çeyreğinde toplam 265 bin 470 adet konut satışı yapıldı.

	C1'21	C2'21	C3'21	C4'21	2021 Toplam	C1'22	C2'22	C3'22	C4'22	2022 Toplam	C1'23	C2'23	C3'23	C4'23	2023 Toplam	C1'24	C2'24
Yeni Satıs	80.370	87,508	119,278	174,367	461.523	94,437	114,014	103.667	147,961	460.079	83,907	87.251	97,439	110.945	379.542	88.256	85,068
Ikinci El Satis	182.680	202.252	277,050	368.351	1.030.333	225.626	292.321	227.128	280,468	1.025.543	199.308	195.313	236.856	214.907	846.384	191.348	180.402
Toplam Satis	263.050	289,760	396.328	542.718	1.491.856	320.063	406.335	330.795	428,429	1.485.622	283.215	282.564	334.295	325.852	1.225.926	279.604	265.470
Ipotekli Satis	47.216	56.952	77.687	112.675	294.530	68.342	101.975	58.284	51.719	280.320	58.822	62.708	39.354	16.864	177,748	27.622	23.793

C2'24 Sıralaması (C2'23 Sıralaması)	İlk 10 Ülke Vatandaşı	C2'24 Toplam Taşınmaz Sayısı	C2'23 Toplam Taşınmaz Sayısı
1(1)	Rusya Federasyonu	2.722	6.929
2(2)	İran	1.277	3.093
3(4)	Ukrayna	777	998
4(5)	Almanya	632	923
5(3)	Irak	603	1.116
6(6)	Kazakistan	501	769
7(8)	Azerbaycan	435	484
$8(-)$	Ingiltere	331
$9(-)$	Amerika Birleşik Devletleri	321
10(9)	Suudi Arabistan	308	470
$-(10)$	Afganistan		440
	Diğer	4.928	7.128
	Toplam	12.835	22.350
	Körfez Ülkeleri	2.644	5,513
	Körfez Ülkelerinin Toplam Yatırımlar İçindeki Oranı %	%20,60	%24.67

	Yabancılar Tarafından Tercih Edilen İlk 10 Şehir
C2'24 Sıralaması (Ç2'23 Sıralaması)	İlk 10 Sehir	Ç2'24 Toplam Taşınmaz Sayısı	Ç2'23 Toplam Taşınmaz Sayısı
1(2)	İSTANBUL	4.559	7.548
2(1)	ANTALYA	4.285	7.880
3(3)	MERSIN	1.027	1.529
4(5)	ANKARA	334	645
5(4)	YALOVA	312	667
6(6)	BURSA	303	617
7(8)	MUĞLA	260	438
8(7)	İZMİR	258	493
9(10)	AYDIN	226	304
10(9)	KOCAELİ	209	332
	Diğer	1.062	1.897
	Toplam	12.835	22.350
	Vatandaşlık Edinimi Toplam	5,592	4.166
	Vatandaslık Edinimi Toplam Ícindeki Payı %	9643,6	%18,6

Konut Kredileri

2024 yılı 2. Çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 20 milyar 689 milyon TL'ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 946.000 TL oldu. 2024 yılı 2. Çeyreği ile bir önceki yılın aynı dönemi kıyaslandığında konut başına kullandırılan ortalama kredi tutarında %0,6 oranında bir artış görüldü. 2024 Eylül ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %3,04, yıllık bileşik faiz ise %43,20 seviyesinde gerçekleşti.

Kaynak: TCMB														Kaynak: BDDK Konut Kredileri (Milyar TL) Toplam Bireysel Krediler (Milyar TL)
Ağu ⁷³ Eyl ²³	Eki ^-23	s ₂₃	Ara ²³	Oca ₂₄	Sub ₂₄	Mar'24	Nis24	May'24	Haz'24	Fem24	Ağu'24	Eyl ^-24		Eyl ^-22 Eki ²²	Kas'22	Ara'22	Oca'23 Sub23	Mar'23	N/s'23	May'23	Haz'23 Iem23	Ağu'23	Ey/23	Ek/23	Kas'23 Ara ⁷ 23	Oca'24	Sub24	Mar ₂₄	Nis'24 May'24	Haz'24	lem ^-24
													$\overline{0}$
2,98 2.65		2,93 3,02 2,93 2,92 2,90 3,06					$3,13$ $3,14$		3,09		3,07 3,05 3,04		500	354.4 354,4	356.3	360,1	367,9 362.7	391.8	410,6	432.8	438,5 441.8	47.3	445.9	48,1	440.4 438.2	436.7	438.2	444,3	44.4 446.9	446.9	450,6
													1.000
													1.500	%26,1 %27.0 1.360.5 1312.4	$1.432.3$ $%24.9$	1.537.1	1.709,4 1.621,5
																WS29	W21,5 %22,4	1.849,1 %21,2	1.966,0 %20.9
													2.000							2.087.9 %20.7	2.179,6 %20.1 2.272,3	2.366,8	2.425,8
													2.500								4.61%	%18,9	%18,4	2ATA9 %17,9	2.702.7 %16.2 2562.1 %17.2	2.787,3	2.896,5
													3.000													%15.7	%15,1	%14,6 3.039,4	3.141.1 %14.2 %14,5 3.069,9	3.230,3	3.305,8
36,93	41,47		41,50 41,21 40,99										3,500																	W13.8	%13,6
42.21		42,85				43,53	44,70 44,98				44,16 43,72 43,48 43,20		4.000		C4'22			C1'23		(273)		C3'23			C4'23		C124			C224
														Toplam Bireysel Krediler Karşılaştırması
Konut Kredisi Faiz Oranları (%)														Konut Kredisi -
Kaynak: TBB																													Ç3'24 verisi henüz yayınlanmamıştır.
Kullandırılan kredi sayısı (adet)			59.572		79.258		113.022		72,723		105,584		58.083		55,292		60.683			66,458			33,150		15.143			26.372			21.875
(milyon TL)			14.269		20.051		32.169		26.698		51.170		23.733		22.685		46.703			62.486			22.619		10.776			24.078			20.689
Kullandırılan kredi toplamı													C3'22				C1'23				C2'23		C3'23

4.7 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi

2024 yılının ikinci çeyreğinde birincil ofis kiraları 42 ABD Doları olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla Dolar bazında %13,5 oranında artış göstermiştir. Aynı zamanda TL bazında ise %77,3 artışla 1.357 TL'ye ulaşmış ve Haziran ayı enflasyonu olan %71,60'ın üzerinde bir yükseliş göstermiştir. Son sekiz yılın en yüksek seviyesine yükselen birincil ofis kiraları en son 2016 yılında bu seviyede kaydedilmişti.

2024 yılının ilk yarısında İstanbul ofis pazarında genel arz bazı, ofislerin ofis alanlarının bir kısmının fonksiyon değiştirmesi sebebiyle 7,12 milyon m²'ye düşmüştür. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 90.721 m² iken, ikinci çeyrekte 47.876 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 138.597 m²'ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla ise metrekare bazında %32,9 artış yaşanırken, adet bazında %19,4 düşüş kaydedilmiştir. İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle ofis arzına yeni yatırımlar yapılmaması ve talebin yüksek seyretmesi, birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının devam etmesine yol açmaktadır.

İlk yarıyılda, metrekare bazında anlaşmaların, %48,5'i Merkezi İş Alanı'nda (MİA) gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %23,2'si Anadolu yakasında, %28,3'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla sadece Anadolu yakasındaki işlemlerde %37 oranında düşüş yaşanmıştır. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Koton (18.000 m², Ferko Line), Zeren Holding (5.767 m², Levent 199), ACN Turk (4.000 m², Quasar), Astra Zeneca (2.753 m², Levent 199), Jotun (2.750 m², Maslak Square A Blok), Nestle (1.708 m², Hilltown Küçükyalı), A1 Kapital (1.680 m², 1. Levent Plaza B Blok) ve Silverline (1.660 m², Flat Ofis) bulunmaktadır.

Ayrıca, 2024 yılının ilk yarısında boşluk oranı %10,89'dan %10,30'a düşüş kaydetmiştir.

2024 yılının ilk yarısında büyük çaplı ofis yatırımı olarak İstanbul Şişli'de yer alan Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan Torun Tower Ofis binasının 11,6 milyar TL bedelle Denizbank'a satışı (66.000 m²) gerçekleşmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.

Nitelikli A sınıfı ofislere olan talebin artmasıyla birlikte, MİA'da boşluk oranları önemli ölçüde azalmıştır. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli binalarda boşluk oranı 2024 yılının ilk yarısında %4,38 seviyesine düşmüştür. Boşluk oranlarındaki bu düşüş ve sınırlı arz, ABD\$ bazında birincil kiraların bu çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,5 oranında artmasına yol açmıştır. Orta vadede sınırlı arz ve yüksek talep sebebiyle yükselen birincil kiralara bağlı olarak orta-uzun vadede özellikle MİA'daki talebin yavaşlaması ve birincil kira oranlarındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.

2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 447 adetle yaklaşık 14 milyon m² seviyesindedir. 2024 yılının ilk üç çeyreğinde ülke genelinde toplam 94.000 m² kiralanabilir alana sahip dört alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır. Mevcutta 310.000 m² kiralanabilir alana sahip dokuz alışveriş merkezi inşaat halindedir. 2025 yılı sonu itibarıyla tamamlanması planlanan projelerle birlikte Türkiye genelinde toplam arzın 14,3 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir.

Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m² kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 323 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katı perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 297 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 167 m² seviyesine çıkması beklenmektedir.

İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 878.000 oda kapasitesiyle 20.962 işletme belgeli, 77.000 oda kapasitesiyle 731 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında başı 3.047 tesis ve 125.000 oda kapasitesiyle İstanbul çekmekte, onu takiben 2.712 tesis ve 107.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.563 işletme belgeli tesise ve 289.000 oda arzına sahiptir. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 731 tesis içinde en büyük payı 110 tesis ve yaklaşık 11.000 oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 84 tesis ve 15.000 oda kapasitesi ile Antalya, 75 tesis ve 9.000 oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.

Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2023 yılı itibarıyla ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %96,94 ile Antalya, onu takiben %86,22 ile Muğla ve %61,88 ile İzmir gelmektedir. İstanbul ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %60,59 ve %44,81 olmuştur. 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %71,09'dur.

Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2024 Eylül sonu itibarıyla 962,49 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 209,28 puan artış gösterirken yıllık bazda %27,8 artış gösterdi.

5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER

5.1 Bölge Analizi

İstanbul, 41° K, 29° D koordinatlarında yer alan İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları'nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası'nın su ayrım çizgisi ile

sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

5747 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun"la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu olmak üzere 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'nda toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul, Türkiye'nin ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Türkiye'deki en büyük sanayi merkezi olarak sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırmahaberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer

tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

Maltepe, Maltepe İlçesi Kocaeli yarımadasının güneybatısında, Marmara Denizinin kuzey doğusunda 40. Derecede 54. Dakika enlem, 29 derece 11 dakika boylamlar arasında yer alır. Doğuda ve kuzeyde Kartal, Batıda Ümraniye ve Kadıköy İlçeleri, güneyde Marmara Denizi ile çevrili olup, 50 km2 lik yüzölçüme sahiptir.

Deniz seviyesi sıfırdan başlayarak kuzeye doğru meyil ile (480)m.ye kadar yükselir. İlçenin deniz kıyısı kum ve kil ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır. Bu kütle en çok bir metre kalınlıkta kırmızı ve kahverengi topraklarla örtülüdür. Oldukça da verimlidir. İlçenin bakıldığında bir takım tepe ve düzlüklerden meydana geldiği görülmüştür. En yüksek dağı Kayışdağı`dır.

Maltepe`nin Başıbüyük ve Büyükbakkal semtlerinden çıkan memba suları İstanbul halkının büyük ölçüde içme suyu ihtiyacını karşılamaktadır.

Karadenizin yağışlı iklimi ile Akdenizin ılıman iklimi arasında geçit teşkil eder. Ortalama 7 gün kar yağar, 25 günde don olur.

3 Haziran 1992 tarih ve 21247 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 3806 Sayılı Kanunla Kartal`dan ayrılarak müstakil ilçe olan Maltepe İlçesinin Bucak ve köyleri bulunmamakta olup, bugün İlçeye bağlı 18 mahallesi bulunmaktadır. Kasım 1992 Belediye Başkanlığı ara seçimlerinden sonra Maltepe Belediye Başkanlığı faaliyete geçmiştir.

5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri

Değerleme konusu gayrimenkullerin yer aldığı proje İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi 16771 ada 1, 16772 ada 1, 2, 3 ve 16773 ada 2 parseller üzerindeki Nidapark Küçükyalı Projesidir. Proje yaklaşık 40,948559, 29,120792 koordinatlarında konumludur.

Taşınmazların konumlu olduğu bölge, 30-40 senelik 2-3 katlı eski yapılar ile parsel bazında kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen yapılardan oluşmakta olup yoğunluklu kullanım konut niteliklidir.

Orta ve yüksek gelir grubuna hitap eden bölgede sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı, okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar kısa mesafelerde karşılanabilmektedir.

Taşınmazlar D-100 Karayolu üzerinde yer almaktadır. Ulaşım ve erişim imkanları rahat olan projenin yakın çevresinde Hilltown AVM, Delta Hospital, Hasan Sadoğlu Mesleki Lisesi, Süreyyapaşa Göğüs Hastalıları Hastanesi, Küçükyalı AVM, Rönesans Projesi bulunmaktadır.

Gayrimenkulün Ana Arterlere Göre Uzaklığı:

Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölge, Sabiha Gökçen Havalimanı'na takribi 28 km, 15 Temmuz Şehitler Köprüsüne takribi 18 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 20 km, Yavuz Sultan Selim Köprüsüne takribi 53 km uzaklıktadır.

5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri

Rapora konu gayrimenkullere ilişkin tapu ve takyidat bilgileri Müşteri tarafından alınmıştır. Tapu ve takyidat bilgileri aşağıdaki paylaşılmış olup, tapu kayıt belgesi rapor ekinde sunulmuştur.

16771 ada 1 parselin tapu kayıtlarında;

26.10.2020 tarih 31072 yevmiye numarası ile "Yönetim Planı: 22.10.2020" beyanı bulunmaktadır.
29.01.2021 tarih 2873 yevmiye numarası ile "Kat mülkiyetine çevrilmiştir." beyanı bulunmaktadır.
06.07.2021 tarih 22455 yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: 02.1.2018 tarihli İstanbul İl Maltepe İlçesi Küçükyalı ve Başıbüyük Mahalleler 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 ve 3 parseller, 16773 ada 1 parsel, 16773 ada 3 parsel 16773 ada 4 parsellerle tescil dışı alanlara ilişkin ( eski 1396 ada 2 ve 3 parseller, 2775 ve 15896 adalar muhtelif parseller ile tescil dışı alanlara ilişkin) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği, plan notlarının A. Genel Hükümler başlıklı 8. Maddesi Uyarınca 16771 ada 1 parselde kullanılmamış olan 1865 m² emsale esas inşaat alanı 16772 ada 1 nolu parsele transfer edilmiştir. ) Tarih: 01.04.2021 Sayı: E.1381264" beyanı bulunmaktadır.

16772 ada 1 parselin tapu kayıtlarında;

25.07.2023 tarih 26475 yevmiye numarası ile "Yönetim Planı: 14.07.2023" beyanı bulunmaktadır.
10.10.2023 tarih 36503 yevmiye numarası ile "Kat mülkiyetine çevrilmiştir." beyanı bulunmaktadır.
22.08.2016 tarih 21157 yevmiye numarası ile "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" beyanı bulunmaktadır.
06.07.2021 tarih 22455 yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: 02.1.2018 tarihli İstanbul İl Maltepe İlçesi Küçükyalı ve Başıbüyük Mahalleler 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 ve 3 parseller, 16773 ada 1 parsel, 16773 ada 3 parsel 16773 ada 4 parsellerle tescil dışı alanlara ilişkin ( eski 1396 ada 2 ve 3 parseller, 2775 ve 15896 adalar muhtelif parseller ile tescil dışı alanlara ilişkin) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği, plan notlarının A. Genel Hükümler başlıklı 8. Maddesi Uyarınca 16771 ada 1 parselde kullanılmamış olan 1865 m² emsale esas inşaat alanı 16772 ada 1 nolu parsele transfer edilmiştir. ) Tarih: 01.04.2021 Sayı: E.1381264" beyanı bulunmaktadır.

16772 ada 2 ve 3 parsellerin tapu kayıtlarında müşterek olarak;

05.03.2018 tarih 5261 yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: İstanbul 4. İdare Mah. 2017/1137 E- 1949 K. Sayılı Yazısı ) Tarih: - Sayı: -" beyanı bulunmaktadır.
Bila tarih ve yevmiye numarası ile "Diğer (Konusu: İstanbul 4.İdare Mah. 201/1137 E-1949 K. Sayılı Yazısına İstinaden İmar İptali Vardır ) Tarih:01/01/1900 Sayı: -" beyanı bulunmaktadır.

16773 ada 2 parselin tapu kayıtlarında;

25.07.2023 tarih 26512 yevmiye numarası ile "Yönetim Planı: 14.07.2023" beyanı bulunmaktadır.
10.10.2023 tarih 36505 yevmiye numarası ile "Kat mülkiyetine çevrilmiştir." beyanı bulunmaktadır.
06.06.2016 tarih 15257 yevmiye numarası ile "6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır" beyanı bulunmaktadır.

Rapora konu taşınmazlardan 16772 ada 2 ve 3 parseller 06.09.2019 tarih 22171 yevmiye numaralı 3402 S.Y. Kadastro Kanunun Ek1. Maddesi Gereği Köy/Mahalle/Mevki/Ada/Parsel Bilgilerinin Düzeltilmesi İşlemi ile Maliye Hazinesi adına tescil edilmiş olup kalan taşınmazların tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiştir.

Taşınmazların tapu kayıtlarında kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

5.4 Kadastral Durum Bilgileri

Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu ana taşınmazların kadastral durum bilgileri aşağıdaki gibidir.

İl	İlçe	Mahalle	Ada	Parsel	Nitelik	Yüzölçüm(m²)
İstanbul	Maltepe	Çınar	16771	1	30 Katlı A1,28 Katlı A2,26 Katlı A3,33 Katlı A4,1 Katlı A5 Ve 5 Katlı Kafeterya Bloklu Betonarme Binalar Ve Arsası	17.368,83
İstanbul	Maltepe	Çınar	16772	1	Arsa,29 Katlı B1 Blok,27 Katlı B2 Blok,24 Katlı B3 Blok,21 Katlı B4 Blok,30 Katlı B5 Blok,6 Katlı B6 Blok,5 Katlı B7 Blok,6 Katlı B8 Blok,1 Katlı B12,B13,B14,B15 Bloklar.	34.985,90
İstanbul	Maltepe	Çınar	16772	2	Arsa Cami	3.535,09
İstanbul	Maltepe	Çınar	16772	3	Arsa İlk Öğretim Alanı	5.776,96
İstanbul	Maltepe	Çınar	16773	2	Arsa,22 Katlı C 1Blok,31 Katlı C2 Blok,5 Katlı C4 Blok,6 Ckatlı C5 Blok,1 Katlı C6 Blok,1 Katlı C7 Blok	14.961,76
	Toplam 76.628,54

5.5 İmar Durum Bilgileri

Maltepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre rapora konu parsel parseller 226.02.2007 – 21.05.2008 – 30.10.2008 – 08.10.2010 – 16.06.2012 – 15.11.2013 – 13.09.2013 – 13.09.2013 – 16.02.2016 – 14.09.2018 - 21.11.2018 – 26.10.2020 – 18.01.2022 - 26.05.2022 – 15.07.2023 – 18.12.2023 tasdik tarihli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama İmar Planı kapsamında kalmakta olup plan fonksiyonları ve yapılaşma koşulları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Ada	Parsel	İmar Fonksiyonu	Yapılaşma Koşulları
16671	1	Ticaret + Konut	KAKS: 1,80 – TAKS: 0,25 H: Kısmen 91 m, Kısmen 119 m
16772	1	Ticaret + Konut	KAKS: 1,80 – TAKS: 0,25 H: Kısmen 88 m, Kısmen 118 m
16772	2	Dini Tesis Alanı	-
16772	3	İlk Öğretim Tesis Alanı	-
16773	2	Ticaret + Konut	KAKS: 1,80 – TAKS: 0,25 H: Kısmen 88 m, Kısmen 115 m

5.6 Yasal İzin ve Belgeler

Rapora konu parseller üzerinde yer alan Nidapark Küçükyalı projesine ait yapı ruhsatı ve mimari proje bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiş olup belgeler rapor ekinde sunulmuştur.

16771 Ada 1 Parsel Yapı Ruhsatı Bilgileri

Ada/Parsel No	Blok No	Ruhsat Tarih	Ruhsat No	Veriliş Nedeni	Bb Nitelik	Bb Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Mesken	116	15.359,94
16671/1	A01	29.12.2016	2016/12-11	Yeni Yapı	Ortak Alan(Kapıcı Dairesi)	1	40,00	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		8.214,27
					Toplam	116	23.614,21
					Mesken	116	15.359,94
16671/1	A01	21.12.2018	2018/124026253	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Kapıcı Dairesi)	1	40,00	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		8.214,27
					Toplam	116	23.614,21
					Mesken	116	15.442,17
16671/1	A01	27.12.2018	2018/5-35	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		8.344,95	VA
					Toplam	116	23.787,12
					Mesken	94	11.972,53
16671/1	A02	29.12.2016	2016/12-11		Ortak Alan(Kapıcı Dairesi)	1	40,00	VA
						Yeni Yapı		Ortak Alan(Ortak Alan)	6.848,30
					Toplam	94	18.860,83
					Mesken	94	11.972,53
16671/1	A02	21.12.2018	2018/128698693	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Kapıcı Dairesi)	1	40,00	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		6.848,30
					Toplam	94	18.860,83
16671/1				Mesken	94	12.038,07	VA
	A02	27.12.2018	2018/5-35	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		6.961,14

Ada/Parsel No	Blok No	Ruhsat Tarih	Ruhsat No	Veriliş Nedeni	Bb Nitelik	Bb Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Toplam	94	18.999,21
					Mesken	86	10.955,99
16671/1	A03	29.12.2016	2016/12-11	Yeni Yapı	Ortak Alan(Kapıcı Dairesi)	1	40,00	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		6.568,52
					Toplam	86	17.564,51
					Mesken	86	10.955,99
16671/1	A03	21.12.2018	2018/104809918	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Kapıcı Dairesi)	1	40,00	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		6.568,52
					Toplam	86	17.564,51
					Mesken	86	11.021,53
16671/1	A03	27.12.2018	2018/5-35	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		6.681,36	VA
					Toplam	86	17.702,89
					Ofis ve İşyeri	168	22.516,54
16671/1	A04	29.12.2016	2016/12-11	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		21.786,55	VA
					Toplam	168	44.303,09
					Ofis ve İşyeri	168	22.516,54
16671/1	A04	21.12.2018	2018/140038936	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		21.786,55	VA
					Toplam	168	44.303,09
					Mesken	164	21.709,59
16671/1	A04	27.12.2018	2018/5-35	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		19.715,87	VA
					Toplam	164	41.425,46
					Ofis ve İşyeri	170	22.243,02
16671/1	A04	8.06.2020	2020/2-22	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		19.597,85	VA
					Toplam	170	41.840,87
					Ofis ve İşyeri	1	36,00
16671/1	A05	8.06.2020	2020/2-22	Yeni Yapı	Toplam	1	36,00	IIB
					Ofis ve İşyeri	1	30,11
					Ortak Alan(Garaj)		49.921,28
16671/1	KAFETERYA	29.12.2016	2016/12-11	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		81,68	IIIB
					Toplam	1	50.033,07
					Ofis ve İşyeri	1	30,11
					Ortak Alan(Garaj)		49.921,28
16671/1	KAFETERYA	21.12.2018	2018/134484195	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		81,68	IIIB
					Toplam	1	50.033,07
					Ofis ve İşyeri	1	58,33
					Ortak Alan(Garaj)		49.864,14
16671/1	KAFETERYA	27.12.2018	2018/5-35	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		106,41	IIIB
					Toplam	1	50.028,88
					Ofis ve İşyeri	1	13,24
					Ortak Alan(Garaj)		49.864,14
16671/1	KAFETERYA	8.06.2020	2020/2-22	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		151,50	IIIB
					Toplam	1	50.028,88

16772 Ada 1 Parsel Yapı Ruhsatı Bilgileri

Ada/Parsel No	Blok No	Ruhsat Tarih	Ruhsat No	Veriliş Nedeni	Bb Nitelik	Bb Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Mesken	106	14.112,76
16772/1	B01	29.12.2016	2016/12-13	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		7.197,14	VA
					Toplam	106	21.309,90
					Mesken	106	14.112,76
16772/1	B01	21.12.2018		İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		7.197,14	VA
					Toplam	106	21.309,90
16772/1	B01	27.12.2018	2018/5-37	Tadilat	Mesken	106	14.194,99	VA

Ortak Alan(Ortak Alan) 7.287,82 Toplam 106 21.482,81 Mesken 111 15.122,80 16772/1 B01 25.12.2019 2019/3-40 Kat İlavesi Ortak Alan(Ortak Alan) 7.262,10 VA Toplam 111 22.384,90 Mesken 113 15.119,58 16772/1 B01 24.02.2020 2020/1-30 Tadilat Ortak Alan(Ortak Alan) 7.265,32 VA Toplam 113 22.384,90 Mesken 86 10.997,59 16772/1 B02 29.12.2016 2016/12-13 Yeni Yapı Ortak Alan(Ortak Alan) 5.995,52 VA Toplam 86 16.993,11 Mesken 86 10.997,59 16772/1 B02 21.12.2018 2018/105253017 İsim Değişikliği Ortak Alan(Ortak Alan) 5.995,52 VA Toplam 86 16.993,11 Mesken 86 11.063,13 16772/1 B02 27.12.2018 2018/5-37 Tadilat Ortak Alan(Ortak Alan) 6.068,38 VA Toplam 86 17.131,51 Mesken 91 11.875,55 16772/1 B02 25.12.2019 2019/3-40 Kat İlavesi Ortak Alan(Ortak Alan) 6.007,85 VA Toplam 91 17.883,40 Mesken 74 8.750,74 16772/1 B03 29.12.2016 2016/12-13 Yeni Yapı Ortak Alan(Ortak Alan) 5.540,37 VA Toplam 74 14.291,11 Mesken 74 8.750,74 16772/1 B03 21.12.2018 2018/119662484 İsim Değişikliği Ortak Alan(Ortak Alan) 5.540,37 VA Toplam 74 14.291,11 Mesken 74 8.816,34 16772/1 B03 27.12.2018 2018/5-37 Tadilat Ortak Alan(Ortak Alan) 5.618,82 VA Toplam 74 14.435,16 Mesken 75 9.537,77 16772/1 B03 25.12.2019 2019/3-40 Kat İlavesi Ortak Alan(Ortak Alan) 5.661,29 VA Toplam 75 15.199,06 Mesken 62 7.301,18 16772/1 B04 29.12.2016 2016/12-13 Yeni Yapı Ortak Alan(Ortak Alan) 5.104,47 IVC Toplam 62 12.405,65 Mesken 62 7.301,18 16772/1 B04 21.12.2018 2018/135543411 İsim Değişikliği Ortak Alan(Ortak Alan) 5.104,47 IVC Toplam 62 12.405,65 Mesken 62 7.366,78 16772/1 B04 27.12.2018 2018/5-37 Tadilat Ortak Alan(Ortak Alan) 5.182,91 IVC Toplam 62 12.549,69 Mesken 66 8.088,21 16772/1 B04 25.12.2019 2019/3-40 Kat İlavesi Ortak Alan(Ortak Alan) 5.225,38 VA Toplam 66 13.313,59 Mesken 207 12.434,13 Ofis ve İşyeri 5 2.934,99 16772/1 B05 29.12.2016 2016/12-13 Yeni Yapı Ortak Alan(Kapıcı Dairesi) 5 200,00 VA Ortak Alan(Ortak Alan) 9.428,16 Toplam 212 24.997,28 Mesken 207 12.434,13 Ofis ve İşyeri 5 2.934,99 16772/1 B05 21.12.2018 2018/138258876 İsim Değişikliği Ortak Alan(Kapıcı Dairesi) 5 200,00 VA Ortak Alan(Ortak Alan) 9.428,16 Toplam 212 24.997,28 Mesken 212 12.682,59 16772/1 B05 27.12.2018 2018/5-37 Tadilat Ofis ve İşyeri 5 2.876,44 VA Ortak Alan(Ortak Alan) 9.677,24	Ada/Parsel No	Blok No	Ruhsat Tarih	Ruhsat No	Veriliş Nedeni	Bb Nitelik	Bb Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı

Ada/Parsel No	Blok No	Ruhsat Tarih	Ruhsat No	Veriliş Nedeni	Bb Nitelik	Bb Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Toplam	212	25.236,27
					Mesken	218	13.648,97
					Ofis ve İşyeri	45	2.650,07
16772/1	B05	25.12.2019	2019/3-40	Kat İlavesi	Ortak Alan(Ortak Alan)		9.509,96	VA
					Toplam	263	25.809,00
					Mesken	218	13.648,97
					Ofis ve İşyeri	45	2.650,07
16772/1	B05	19.01.2021	2021/117806208	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		9.509,96	VA
					Toplam	263	25.809,00
					Mesken	218	13.648,97
					Ofis ve İşyeri	45	2.992,53
16772/1	B05	2.02.2021	2021/1-29	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		9.497,55	VA
					Toplam	270	26.139,05
					Ofis ve İşyeri	15	1.488,29
					Ortak Alan(Garaj)		51.110,94
16772/1	B06	29.12.2016	2016/12-13	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		1.880,29	IIIB

					Toplam	15	54.479,52
					Ofis ve İşyeri	15	1.488,29
16772/1	B06	21.12.2018	2018/130478548	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Garaj)		51.110,94	IIIB
					Ortak Alan(Ortak Alan)		1.880,29
					Toplam	15	54.479,52
					Ofis ve İşyeri	15	1.488,29
16772/1	B06	27.12.2018	2018/5-37	Tadilat	Ortak Alan(Garaj)		50.466,43	IIIB
					Ortak Alan(Ortak Alan)		1.891,28
					Toplam	15	53.846,00
					Mesken	14	2.280,04
					Ofis ve İşyeri	27	1.255,56
16772/1	B06	25.12.2019	2019/3-40	Kat İlavesi	Ortak Alan(Garaj)		50.466,43	IIIB
					Ortak Alan(Ortak Alan)		2.933,42
					Toplam	41	56.935,45
					Mesken	19	2.422,52
					Ofis ve İşyeri	27	1.255,56
16772/1	B06	20.02.2020	2020/1-27	Tadilat	Ortak Alan(Garaj)		50.466,43	IVA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		2.790,94
					Toplam	46	56.935,45
					Mesken	19	2.422,52
					Ofis ve İşyeri	27	1.255,56
16772/1	B06	19.01.2021	2021/111784088	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Garaj)		50.466,43	IVA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		2.790,94
					Toplam	46	56.935,45
					Mesken	19	2.422,52
					Ofis ve İşyeri	43	2.574,64
16772/1	B06	2.02.2021	2021/1-29	Tadilat	Ortak Alan(Garaj)		47.252,21	IVA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		3.295,84
					Toplam	62	55.545,21
					Ofis ve İşyeri	2	654,68
16772/1	B07	29.12.2016	2016/12-13	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		421,52	IIIB
					Toplam	2	1.076,20
					Ofis ve İşyeri	2	654,68
16772/1	B07	21.12.2018	2018/123524282	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		421,52	IIIB
					Toplam	2	1.076,20

					Ofis ve İşyeri	3	663,29
16772/1	B07	25.12.2019	2019/3-40	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		428,77	IVA
					Toplam	3	1.092,06
					Ofis ve İşyeri	3	663,29
16772/1	B07	19.01.2021	2021/148506387	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		428,77	IVA
					Toplam	3	1.092,06

Ada/Parsel No	Blok No	Ruhsat Tarih	Ruhsat No	Veriliş Nedeni	Bb Nitelik	Bb Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Ofis ve İşyeri	11	711,29
16772/1	B07	2.02.2021	2021/1-29	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		523,24	IVA
					Toplam	11	1.234,53
					Ofis ve İşyeri	6	550,05
16772/1	B08	29.12.2016	2016/12-13	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		720,29	IIIB
					Toplam	6	1.270,34
					Ofis ve İşyeri	6	550,05
16772/1	B08	21.12.2018	2018/10517158	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		720,29	IIIB

					Toplam	6	1.270,34
					Mesken	6	988,98
16772/1	B08	27.12.2018	2018/5-37	Kat İlavesi	Ofis ve İşyeri	6	550,05	IVA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		898,15
					Toplam	12	2.437,18
					Mesken	11	1.123,53
16772/1	B08	20.02.2020	2020/1-27	Tadilat	Ofis ve İşyeri	6	550,05	IVA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		763,60
					Toplam	17	2.437,18
					Mesken	11	1.123,53
					Ofis ve İşyeri	6	550,05
16772/1	B08	19.01.2021	2021/102286851	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		763,60	IVA
					Toplam	17	2.437,18
					Mesken	11	1.123,53
					Ofis ve İşyeri	11	794,71
16772/1	B08	2.02.2021	2021/1-29	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		1.389,36	IVA

					Toplam	22	3.307,60
					Ofis ve İşyeri	16	3.322,44
16772/1	B09	29.12.2016	2016/12-13	Yeni Yapı	Ortak Alan(Garaj)		64.378,86	IIIB
					Ortak Alan(Ortak Alan)		4.645,30
					Toplam	16	72.346,60
					Ofis ve İşyeri	16	3.322,44
16772/1	B09	21.12.2018	2018/137853990	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Garaj)		64.378,86	IIIB
					Ortak Alan(Ortak Alan)		4.645,30
					Toplam	16	72.346,60
					Ofis ve İşyeri	16	3.322,44
					Ortak Alan(Garaj)		36.748,55
16772/1	B09	27.12.2018	2018/5-37	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		4.605,99	IIIB
					Toplam	16	44.676,98
					Ofis ve İşyeri	51	6.738,35
					Ortak Alan(Garaj)		45.420,55
16772/1	B09	9.07.2020	2020/2-46	Kat İlavesi	Ortak Alan(Ortak Alan)		5.162,04	VA
					Toplam	51	57.320,94
					Ofis ve İşyeri	18	4.379,01

					Mesken	39	4.018,95
16772/1	B09	12.07.2021	2021/3-29	Tadilat	Ortak Alan(Garaj)		53.532,17	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		4.356,28
					Toplam	57	66.286,41
					Ofis ve İşyeri	237	31.522,37
16772/1	B10	29.12.2016	2016/12-13	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		34.620,71	VA
					Toplam	237	66.143,08
					Ofis ve İşyeri	237	31.522,37
16772/1	B10	21.12.2018	2018/117197533	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		34.620,71	VA
					Toplam	237	66.143,08
					Ofis ve İşyeri	189	26.748,34
16772/1	B10	27.12.2018	2018/5-37	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		24.824,92	VA
					Toplam	189	51.573,26
					Ofis ve İşyeri	145	20.970,58
16772/1	B10	9.07.2020	2020/2-46	Tadilat				VA
					Mesken	109	9.677,85

Ada/Parsel No	Blok No	Ruhsat Tarih	Ruhsat No	Veriliş Nedeni	Bb Nitelik	Bb Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Ortak Alan(Ortak Alan)		26.373,48
					Toplam	254	57.021,91
					Ofis ve İşyeri	114	16.023,31
					Mesken	174	15.541,59
16772/1	B10	12.07.2021	2021/3-29	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		28.037,38	VA
					Toplam	288	59.602,28
					Ofis ve İşyeri	237	31.978,93
16772/1	B11	29.12.2016	2016/12-13	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		34.597,43	VA
					Toplam	237	66.576,36
					Ofis ve İşyeri	237	31.978,93
16772/1	B11	21.12.2018	2018/127105856	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		34.597,43	VA
					Toplam	237	66.576,36
					Ofis ve İşyeri	194	27.101,09
16772/1	B11	27.12.2018	2018/5-37	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		34.597,43	VA
					Toplam	194	61.698,52
					Ofis ve İşyeri	149	21.520,93
					Mesken	109	9.645,89
16772/1	B11	9.07.2020	2020/2-46	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		26.324,79	VA
					Toplam	258	57.491,61
					Ofis ve İşyeri	120	16.798,82
					Mesken	174	15.541,59
16772/1	B11	12.07.2021	2021/3-29	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		27.927,30	VA
					Toplam	294	60.267,71
					Ofis ve İşyeri	1	8,16
16672/1	B12	30.01.2023	2023/1-49	Yeni Yapı	Toplam	1	8,16	IIB
					Ofis ve İşyeri	1	8,16
16672/1	B13	30.01.2023	2023/1-49	Yeni Yapı	Toplam	1	8,16	IIB
					Ofis ve İşyeri	1	9,60
16672/1	B14	30.01.2023	2023/1-49	Yeni Yapı	Toplam	1	9,60	IIB
					Ofis ve İşyeri	1	9,60
16672/1	B15	30.01.2023	2023/1-49	Yeni Yapı	Toplam	1	9,60	IIB

16773 Ada 2 Parsel Yapı Ruhsatı Bilgileri

Ada/Parsel No	Blo k No	Ruhsat Tarih	Ruhsat No	Veriliş Nedeni	Bb Nitelik	Bb Sayıs ı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Mesken	129	8.346,15
					Ofis ve İşyeri	4	480,94
16773/2	C01	29.12.2016	2016/12-12	Yeni Yapı	Ortak Alan(Kapıcı Dairesi)	4	160,00	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		8.954,04
					Toplam	133	17.941,13
					Mesken	129	8.346,15
					Ofis ve İşyeri	4	480,94
16773/2	C01	21.12.2018	2018/116759721	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Kapıcı Dairesi)	4	160,00	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		8.954,04
					Toplam	133	17.941,13
					Mesken	129	8.361,99
					Ofis ve İşyeri	4	480,94
16773/2	C01	27.12.2018	2018/5-36	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		9.834,60	VA
					Toplam	133	18.677,53
					Mesken	129	8.361,99
16773/2	C01	19.01.2021	20211/14244115 3	İsim Değişikliği	Ofis ve İşyeri	4	480,94	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		9.834,60

Ada/Parsel No	Blo k No	Ruhsat Tarih	Ruhsat No	Veriliş Nedeni	Bb Nitelik	Bb Sayıs ı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Toplam	133	18.677,53
					Mesken	131	8.539,78
16773/2	C01	2.02.2021	2021/1-28	Tadilat	Ofis ve İşyeri	8	1.039,21	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		9.751,87
					Toplam	139	19.330,86
					Mesken	200	12.985,14
					Ofis ve İşyeri	7	771,09
16773/2	C02	29.12.2016	2016/12-12	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		11.035,41	VA
					Toplam	207	24.791,64
					Mesken	200	12.985,14
					Ofis ve İşyeri	7	771,09
16773/2	C02	21.12.2018	2018/132165648	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		11.035,41	VA
					Toplam	207	24.791,64
					Mesken	200	13.000,98
					Ofis ve İşyeri	7	771,09
16773/2	C02	27.12.2018	2018/5-36	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		12.126,80	VA
					Toplam	207	25.898,87
					Mesken	200	13.000,98
					Ofis ve İşyeri	7	771,09
16773/2	C02	19.01.2021	2021/143020071	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		12.126,80	VA

					Toplam	207	25.898,87
					Mesken	202	13.178,77
16773/2	C02	2.02.2021	2021/1-28	Tadilat	Ofis ve İşyeri	15	1.381,76	VA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		12.702,66
					Toplam	217	27.263,19
					Ofis ve İşyeri	160	21.365,92
16773/2	C03	29.12.2016	2016/12-12	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		22.655,10	VA
					Toplam	160	44.021,02
					Ofis ve İşyeri	160	21.365,92
16773/2	C03	21.12.2018	2018/120223193	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		22.655,10	VA
					Toplam	160	44.021,02
					Ofis ve İşyeri	168	22.166,31
16773/2	C03	27.12.2018	2018/5-36	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		21.096,87	VA
					Toplam	168	43.263,18
					Ofis ve İşyeri	5	2.280,63
					Ortak Alan(Garaj)		51.818,07
16773/2	C04	29.12.2016	2016/12-12	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		1.329,05	IIIB
					Toplam	5	55.427,75
					Ofis ve İşyeri	5	2.280,63
					Ortak Alan(Garaj)		51.818,07
16773/2	C04	21.12.2018	2018/149477085	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		1.329,05	IIIB
					Toplam	5	55.427,75
					Ofis ve İşyeri	5	2.277,63
					Ortak Alan(Garaj)		44.707,91
16773/2	C04	27.12.2018	2018/5-36	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		1.348,76	IIIB
					Toplam	5	48.334,30

					Ofis ve İşyeri	12	1.839,59
16773/2	C04	25.12.2019	2019/3-39	Tadilat	Ortak Alan(Garaj)		44.618,81	IVA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		1.843,72
					Toplam	12	48.302,12
					Ofis ve İşyeri	2	654,68
16773/2	C05	29.12.2016	2016/12-12	Yeni Yapı	Ortak Alan(Ortak Alan)		421,52	IIIB
					Toplam	2	1.076,20
					Ofis ve İşyeri	2	654,68
16773/2	C05	21.12.2018	2018/149477085	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		421,52	IIIB
					Toplam	2	1.076,20

Ada/Parsel No	Blo k No	Ruhsat Tarih	Ruhsat No	Veriliş Nedeni	Bb Nitelik	Bb Sayıs ı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Ofis ve İşyeri	2	654,68
16773/2	C05	27.12.2018	2018/5-36	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		421,52	IIIB
					Toplam	2	1.076,20
					Ofis ve İşyeri	3	663,29
16773/2	C05	25.12.2019	2019/3-39	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		428,77	IVA
					Toplam	3	1.092,06
					Ofis ve İşyeri	3	663,29
16773/2	C05	19.01.2021	2021/126132596	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		428,77	IVA
					Toplam	3	1.092,06
					Ofis ve İşyeri	10	705,29
16773/2	C05	2.02.2021	2021/1-28	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		521,66	IVA
					Toplam	10	1.226,95
					Ofis ve İşyeri	1	8,16
16673/1	C06	30.01.2023	2023/1-48	Yeni Yapı	Toplam	1	8,16	IIB
					Ofis ve İşyeri	1	8,16
16673/1	C07	30.01.2023	2023/1-48	Yeni Yapı	Toplam	1	8,16	IIB

Yapı Kullanma İzin Belgeleri Bilgileri

Ada/Parsel No	Blok No	Tarih	No	Verilişe Esas Ruhsat	Bb Nitelik	Bb Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Mesken	116	15.442,17
16671/1	A01	18.11.2020	2020/5-5	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		8.344,95	VA
					Toplam	116	23.787,12
					Mesken	94	12.038,07
16671/1	A02	18.11.2020	2020/5-6	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		6.961,14	VA
					Toplam	94	18.999,21
					Mesken	86	11.021,53
16671/1	A03	18.11.2020	2020/5-7	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		6.681,36	VA
					Toplam	86	17.702,89
					Ofis ve İşyeri	170	22.243,02
16671/1	A04	14.07.2023	2023/3-11	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		19.597,85	VA
					Toplam	170	41.840,87
					Ofis ve İşyeri	1	36,00
16671/1	A05	16.12.2022	2022/5-30	Yeni Yapı	Toplam	1	36,00	IIB
					Ofis ve İşyeri	1	13,24
									Ortak Alan(Garaj)		49.864,14
16671/1	KAFETERYA	18.11.2020						2020/5-8	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		151,50	IIIB
					Toplam	1	50.028,88
					Mesken	113	15.119,58
16772/1	B01	24.02.2022	2022/1-48	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		7.265,32	VA
					Toplam	113	22.384,90
					Mesken	91	11.875,55
16772/1	B02	24.02.2022	2022/1-49	Kat İlavesi	Ortak Alan(Ortak Alan)		6.007,85	VA
					Toplam	91	17.883,40
					Mesken	75	9.537,77
16772/1	B03	24.02.2022	2022/1-50	Kat İlavesi	Ortak Alan(Ortak Alan)		5.661,29	VA
					Toplam	75	15.199,06
					Mesken	66	8.088,21
16772/1	B04	24.02.2022	2022/2-1	Kat İlavesi	Ortak Alan(Ortak Alan)		5.225,38	VA
					Toplam	66	13.313,59
					Mesken	218	13.648,97
					Ofis ve İşyeri	45	2.992,53
16772/1	B05	24.02.2022	2022/2-2	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		9.497,55	VA
						Toplam	270	26.139,05

Ada/Parsel No	Blok No	Tarih	No	Verilişe Esas Ruhsat	Bb Nitelik	Bb Sayısı	Toplam İnşaat Alanı (m²)	Yapı Sınıfı
					Mesken	19	2.422,52
					Ofis ve İşyeri	43	2.574,64
16772/1	B06	12.12.2022	2022/5-24	Tadilat	Ortak Alan(Garaj)		47.252,21	IVA
					Ortak Alan(Ortak Alan)		3.295,84
					Toplam	62	55.545,21
					Ofis ve İşyeri	11	711,29
16772/1	B07	12.12.2022	2022/5-24	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		523,24	IVA
					Toplam	11	1.234,53
					Mesken	11	1.123,53
					Ofis ve İşyeri	11	794,71
16772/1	B08	12.12.2022	2022/5-24	İsim Değişikliği	Ortak Alan(Ortak Alan)		1.389,36	IVA
					Toplam	22	3.307,60
					Ofis ve İşyeri	1	8,16
16672/1	B12	14.07.2023	2023/3-12	Yeni Yapı	Toplam	1	8,16	IIB
					Ofis ve İşyeri	1	8,16
16672/1	B13	14.07.2023	2023/3-12	Yeni Yapı	Toplam	1	8,16	IIB
					Ofis ve İşyeri	1	9,60
16672/1	B14	14.07.2023	2023/3-12	Yeni Yapı	Toplam	1	9,60	IIB
					Ofis ve İşyeri	1	9,60
16672/1	B15	14.07.2023	2023/3-12	Yeni Yapı	Toplam	1	9,60	IIB
					Mesken	131	8.539,78
					Ofis ve İşyeri	8	1.039,21
16773/2	C01	3.08.2021	2021/3-49	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		9.751,87	VA
					Toplam	139	19.330,86
					Mesken	202	13.178,77
					Ofis ve İşyeri	15	1.381,76
16773/2	C02	3.08.2021	2021/3-50	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		12.702,66	VA
					Toplam	217	27.263,19
					Ofis ve İşyeri	12	1.839,59
					Ortak Alan(Garaj)		44.618,81
16773/2	C04	12.12.2022	2022/5-24	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		1.843,72	IVA
					Toplam	12	48.302,12
					Ofis ve İşyeri	10	705,29
16773/2	C05	12.12.2022	2022/5-24	Tadilat	Ortak Alan(Ortak Alan)		521,66	IVA
					Toplam	10	1.226,95
					Ofis ve İşyeri	1	8,16
16673/1	C06	14.07.2023	2023/3-13	Yeni Yapı	Toplam	1	8,16	IIB
					Ofis ve İşyeri	1	8,16
16673/1	C07	14.07.2023	2023/3-13	Yeni Yapı	Toplam	1	8,16	IIB

Enerji Kimlik Belgesi

Ada/Parsel No	Blok	EKB No	Veriliş Tarihi	Geçerlilik Tarihi	Enerji Sınıfı	Sera Gazı Emisyonu
16671/1	A01	Y233445C8E471	16.10.2020	16.10.2030	B	B
16671/1	A02	Y23349EFA353A	16.10.2020	16.10.2030	B	B
16671/1	A03	Y2334CBE38555	16.10.2020	16.10.2030	B	B
16671/1	KAFETERYA	Y2434E9415D5F	16.10.2020	16.10.2030	B	B
16772/1	B01	Y2234810B5906	9.11.2021	9.11.2031	B	B
16772/1	B02	Y2234D7BA3D7B	9.11.2021	9.11.2031	B	B
16772/1	B03	Y2234F3CE4CA9	9.11.2021	9.11.2031	B	B
16772/1	B04	Y2234122818B8	9.11.2021	9.11.2031	B	B
16772/1	B05	Y23342BC9201F	11.11.2021	11.11.2031	B	B
16772/1	B06	Y23340F908ABA	11.11.2021	11.11.2031	B	B
16772/1	B07	Y243413B8CFBF	11.11.2021	11.11.2031	B	B

Ada/Parsel No	Blok	EKB No	Veriliş Tarihi	Geçerlilik Tarihi	Enerji Sınıfı	Sera Gazı Emisyonu
16772/1	B08	Y2334D4AFCF45	11.11.2021	11.11.2031	B	B
16773/2	C01	Y233459F88879	6.04.2021	6.04.2031	B	B
16773/2	C02	Y23344E1AC567	6.04.2021	6.04.2031	B	B
16773/2	C04	Y24345D17B0D2	6.04.2021	6.04.2031	B	B
16773/2	C05	Y243416724AE9	11.11.2021	11.11.2031	B	B

5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri

Rapora konu projede yer alan bloklara ait yapı denetim kuruluşları farklılık göstermektedir. Buna göre;

16771 ada 1 parsel, A1, A2, A3, A04, A05 ve Kafeterya Blokları için Burhaniye Mahallesi, Eski Kısıklı Caddesi, No:39/4 Üsküdar/İstanbul adresinde kayıtlı olan Dost Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yürütülmektedir.
16772 ada 1 parsel, B01, B02, B03, B04, B05, B06, B07, B08, B09, B10, B11 Blokları için Tantavi Mahallesi, Alemdağ Caddesi, No:3/8 Ümraniye/İstanbul adresinde kayıtlı olan Rebar Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yürütülmektedir.
16772 ada 2 parsel, B12, B13, B14, B15 Blokları için Molla Gürani Mahallesi Turgut Özal Millet Caddesi No:14 Fatih/İstanbul Beyran Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.
16772 ada 3 parsel, C01, C02, C03, C04, C05, C06 Blokları için Molla Gürani Mahallesi Turgut Özal Millet Caddesi No:14 Fatih/İstanbul Beyran Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yürütülmektedir.

5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri

Rapora konu Nidapark Küçükyalı Projesi, toplamda 67.316,49 m² yüzölçüme sahip 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1, 2, 3 parsel ve 16773 ada 3 parsel üzerinde yer almaktadır.

16771 ada 1 parsel bünyesinde A1, A2, A3, A4, A5 ve Kafeterya Bloklar bünyesinde 296 adet konut ve 172 adet dükkan nitelikli toplamda 468 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

16772 ada 1 parsel bünyesinde B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, B9, B10, B11, B12, B13, B14 ve B15 Bloklar bünyesinde 983 adet konut, 162 adet ofis ve 211 adet dükkan nitelikli toplamda 1356 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

16773 ada 2 parsel bünyesinde C1, C2, C3, C4, C5, C6 ve C7 Bloklar bünyesinde 333 adet konut, 29 adet ofis ve 58 adet dükkan nitelikli toplamda 420 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Proje bünyesinde yürüyüş ve koşu yolları, açık yüzme havuzu, güneşlenme terasları, kafeterya, spor salonları, 7/24 güvenlik, kapalı otopark ve proje içinde 350 metre uzunluğunda bir cadde bulunmaktadır.

Emlak Konut GYO A.Ş.'nden alınan bilgilere göre son hakediş raporu doğrultusunda projenin tamamlanma oranı % 74,47'dir.

Parsellerde yer alan bağımsız bölümlere ait tip ve nitelik dağılımları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Tip / Nitelik	1+1	2+1	2+1 Dubleks	3+1	3+1 Dubleks	4+1	4+1 Dubleks	5+1	5+1 Dubleks	Ofis	Dubleks Ofis	Dükkan	Toplam
16771	-	106	-	178	-	12	-	-	-	-	-	172	468
16772	306	410	24	202	18	12	7	-	4	158	4	211	1356
16773	179	154	-	-	-	-	-	-	-	29		58	420
Toplam	485	670	24	380	18	24	7	0	4	187	4	441	2244

5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması

Değerlemeye konu taşınmazların ruhsata aykırı herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler

Olumlu Özellikler

Tercih edilen bölgede konumlu olmaları.
Parsel üzerinde nitelikli bir proje geliştirilmiş olması.
Bölgede altyapı çalışmalarının tamamlanmış olması.
Bölgede benzer nitelikte proje arzının az olması

Olumsuz Özellikler

Genel ekonomik dalgalanmalar ve belirsizliklerin gayrimenkul piyasasına yansıyacak etkileri.

5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

16771 ada 1 parselde yer alan A1, A2, A3 ve Kafeterya Blokları 29.01.2021 tarihinde Kat Mülkiyetine geçmiştir.

16772 ada 1 parselde ve 16773 ada 2 parselde yer alan bloklar 10.10.2023 tarihinde Kat Mülkiyetine geçmiştir.

Son üç yıllık dönemde taşınmazların hukuki ve mülkiyet durumlarında herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu parseller, hasılat paylaşımı modeli ile geliştirilmekte olan bir proje olup parseller için Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından açılan ihalede Tahincioğlu Gayrimenkul İnşaat ve Turizm A.Ş.-Tahincioğlu Küçükyalı İnşaat ve Turizm A.Ş.-Kızken İnşaat Taahhüt ve Turizm A.Ş.

02.09.2016 tarihinde Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) 3.635.715.000,00,- TL+KDV, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞİPTG) 1.527.000.300,00,- TL+KDV ve % 42,00 Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) teklif ederek kazanmış ve sözleşme imzalanmıştır.

5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım

Değerleme konusu gayrimenkuller için en etkin ve verimli kullanım analizi yapılmamıştır.

5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu gayrimenkulün değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate alınmıştır.

5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme konusu gayrimenkullerin yasal süreç detayları Rapor'un 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, 5.11 ve 5.12. bölümlerinde verilmiştir.

5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor 'un 5.8.'inci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir.

6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI

6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri

Rapor'un 3.3 'üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme çalışmasında, tarafımıza iletilen bağımsız bölüm listesi esas alınarak, pazar araştırması yapılarak gayrimenkullere önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, piyasa değeri tespitinde Piyasa Yaklaşımı kullanılmıştır.

Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından iletilen onaylı çarşaf listedeki bağımsız birimlerin piyasa değeri tespitinde ise Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazlardan 16772 ada 2 ve 3 parsellerin DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) parselleri olmaları nedeni ile değer takdir edilmemiştir.

6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Bu rapor kapsamında konu gayrimenkulün Uluslararası Değerleme Standartlarına göre pazar değeri hesaplanacaktır.

6.3 Arsa Emsal Araştırması

No	Ada/ Parsel	Tapu Mahalle	Tapu Yüzölçümü, m²	İmar Fonksiyonu	Brüt/Net	Değeri	Birim Değeri, ₺/m²	İlgilisi
1	16227/1-2	Cevizli	2.671,85	Kısmen Park - Kısmen Ticaret - Konut KAKS: 1,75	Brüt	615.000.000,00	230.177,59	Coldwell Banker Tim 0532 732 31 24
2	16298/25- 27-28	Zümrütevler	2.279,00	Ticaret - Konut KAKS: 1,50	Net	295.000.000,00	129.442,74	Coldwell Banker Neta 0532 409 67 64
3	16234/15	Gülsuyu	524,13	Ticaret - Konut KAKS: 175	Net	108.000.000,00	206.055,75	Remax Pusula 0532 321 11 43
4	16266/23- 166-167- 168-24A	Altayçeşme	5.996,77	Ticaret - Konut KAKS: 175	Brüt	1.225.000.000,00	204.276,64	Asos İnşaat Gayrimenkul 0 (532) 672 04 15

Emsal Analizi

Değerleme konusu taşınmazın mevcut imar durumuna göre bölgede emsal araştırması yapılmış ve raporda yer verilmiştir. Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, parselin konumu, cephesi vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, imar durumu, konum, büyüklük, mülkiyet yapısı, manzara kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak arsa birim değeri hesaplanmıştır.

Emsal Düzeltme Tablosu

	Emsal Analizi Brüt Parseller
	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m²	230.177,59	129.442,74	206.055,75	204.276,64

Pazarlık Payı	20,00%	15,00%	15,00%	20,00%
Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, ₺/m²	184.142,07	110.026,33	175.147,39	163.421,31

Konum	İyi	Kötü	İyi	Benzer
Düzeltme	-20,00%	20,00%	-20,00%	0,00%

Parsel Şekli	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%

Brüt/Net	Brüt	Benzer	Benzer	Brüt
Düzeltme	10,00%	0,00%	0,00%	10,00%

İmar Fonksiyonu	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%

Mülkiyet Yapısı	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%

Toplam Düzeltme	-10,00%	20,00%	-20,00%	10,00%

Düzeltme	-18.414,21	22.005,27	-35.029,48	16.342,13

Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m²	165.727,87		132.031,59 140.117,91 179.763,44

Ortalama Birim Değer, ₺/m²	154.410,20

Emsal analizi sonucu arsa m² birim değeri ~154.500,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.

6.4 Konut Emsal Araştırması

				Nidapark Küçükyalı
İletişim	Tip	Kat	Manzara	Brüt Alan, m²	Fiyatı, ₺	Brüt Birim Değeri, ₺/m²	Ort. Birim Değer, ₺/m²
Kw Cadde 0533 600 28 87	1+1	14	Deniz	70,00	7.600.000,00	108.571,43
Mef Gayrimenkul 0 (532) 385 09 19	1+1	4	Deniz	90,00	6.500.000,00	72.222,22
Fast Gayrimenkul Danışmanlık 0 (530) 211 80 30	2+1	9	Deniz	118,00	8.500.000,00	72.033,90
Nidapark Gayrimenkul 0533 088 05 543	2+1	Bahçe Katı	-	148,00	14.250.000,00	96.283,78	108.496,59
Nidapark Gayrimenkul 0533 088 05 543	3+1	15	Deniz	159,00	22.000.000,00	138.364,78
Nidapark Gayrimenkul 0533 088 05 543	4+1	7	Deniz	250,00	36.000.000,00	144.000,00
Nidapark Gayrimenkul 0533 088 05 543	4+1	3	Deniz	250,00	32.000.000,00	128.000,00

Yavuz Plaza
İletişim	Tip	Kat	Manzara	Brüt Alan, m²	Fiyatı, ₺	Brüt Birim Değeri, ₺/m²	Ort. Birim Değer, ₺/m²
	2+1	1	-	84,00	8.400.000,00	100.000,00
Yavuz Yapı	2+1	3	-	85,00	8.000.000,00	94.117,65
0532 280 84 53	3+1	3	-	105,00	9.500.000,00	90.476,19	107.512,10
	1+0	3	-	110,00	16.000.000,00	145.454,55

	Elite Yalı
İletişim	Tip	Kat	Manzara	Brüt Alan, m²	Fiyatı, ₺	Brüt Birim Değeri, ₺/m²	Ort. Birim Değer, ₺/m²
	3+1	3	-	128,00	17.000.000,00	132.812,50
Stış Ofisi	3+1	Çatı Katı	-	137,00	18.000.000,00	131.386,86	128.636,63
0536 861 94 74	5+2	Çatı Katı	-	304,00	37.000.000,00	121.710,53

	Mesa Cadde
İletişim	Tip Kat		Manzara	Brüt Alan, m²	Fiyatı, ₺	Brüt Birim Değeri, ₺/m²	Ort. Birim Değer, ₺/m²
Balkan Gayrimenkul 0535 207 06 84	1+1	7	Şehir	76,00	8.200.000,00	107.894,74
Centruy 21 Best 0505 036 42 35	2+1	16	K. Deniz	116,00	12.900.000,00	111.206,90
DG Gayrimenkul 0507 854 53 88	2+1	12	K. Deniz	130,00	12.950.000,00	99.615,38	108.202,50
Nidapark Gayrimenkul 0 (533) 088 05 53	3+1	17	Deniz	149,00	17.000.000,00	114.093,00

Emsal Analizi

Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için proje özellikleri, sosyal imkanlar, büyüklük, yapı yaşı, manzara, bahçe kullanımı, kat sayısı, vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, büyüklük, konum, yaş kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak birim değeri hesaplanmıştır.

Emsal Düzeltme Tablosu

	Emsal Analizi
	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Birim Değer, ₺/m²	108.496,59	107.512,10	128.636,63	108.202,50

Pazarlık Payı	15,00%	15,00%	15,00%	15,00%
Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, ₺/m²	92.222,10	91.385,28	109.341,13	91.972,13

Konum	Benzer	Benzer	İyi	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	-10,00%	0,00%

Proje Büyüklüğü	Benzer	Kötü	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	10,00%	0,00%	0,00%

Proje Özellikleri	Benzer	Kötü	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	15,00%	0,00%	0,00%

Manzara	Benzer	Kötü	Kısmen İyi	Benzer
Düzeltme	0,00%	10,00%	-5,00%	0,00%

Toplam Düzeltme	0,00%	35,00%	-15,00%	0,00%

Düzeltme	0,00	31.984,85	-16.401,17	0,00

Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m²	92.222,10	123.370,13	92.939,96	91.972,13

Ortalama Birim Değer, ₺/m²	100.126,08

Emsal analizi sonucu arsa m² birim değeri ~100.000,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.

6.5 Ofis Emsal Araştırması

İletişim	Proje	Kat	Yaş	Durum	Brüt Alan, m²	Fiyatı, ₺	Brüt Birim Değeri, ₺/m²	Ort. Birim Değer, ₺/m²
Nidapark Gayrimenkul 0533 088 05 543		18	0	Natamam	192,00	26.200.000,00	136.458,33
Nidapark Gayrimenkul 0533 088 05 543	Nidapark Küçükyalı	15	0	Natamam	1.160,00	152.900.000,00	131.810,34	135.089,65
Vakıf Katılım		23	0	Tamam	198,00	27.100.000,00	136.868,69
Vakıf Katılım		5	0	-	1.130,00	152.800.000,00	135.221,24
Coldwell Banker Söz Bir 0 (542) 675 07 96	Deluxia	13	0	-	133,00	15.900.000,00	119.548,87
Coldwell Banker Söz Bir 0 (542) 675 07 96	Park	13	0	-	127,00	15.800.000,00	124.409,45	121.979,16
Aklımdakiev		2	5-10	-	94,00	7.275.000,00	77.393,62
Gayrimenkul	Ritm	1	5-10	-	69,00	5.400.000,00	78.260,87	81.133,19
Hizmetleri 0 (530) 215 25 73	İstanbul	5	5-10	-	51,00	4.475.000,00	87.745,10
Gk İnşaat Ve Gayrimenkul 0 (535) 826 71 04	Çelikbilek Plaza	4	3	-	50,00	5.300.000,00	106.000,00	106.000,00

Emsal Analizi

Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için proje özellikleri, reklam kabiliyeti, kat sayısı, vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, büyüklük, konum, yaş kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak birim değeri hesaplanmıştır.

Emsal Düzeltme Tablosu

	Emsal Analizi
	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Birim Değer, ₺/m²	135.089,65	121.979,16	81.133,19	106.000,00
Pazarlık Payı	15,00%	15,00%	15,00%	10,00%
Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, ₺/m²	114.826,20	103.682,29	68.963,22	95.400,00
Konum	Benzer	Kötü	Benzer	Kötü
Düzeltme	0,00%	5,00%	0,00%	15,00%
Proje Büyüklüğü	Benzer	Kötü	Benzer	Kötü
Düzeltme	0,00%	5,00%	0,00%	15,00%
Proje Özellikleri	Benzer	Kötü	Benzer	Kötü
Düzeltme	0,00%	5,00%	0,00%	15,00%
Reklam Kabiliyeti	Benzer	Benzer	İyi	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	-5,00%	0,00%
Toplam Düzeltme	0,00%	15,00%	-5,00%	45,00%
Düzeltme	0,00	15.552,34	-3.448,16	42.930,00
Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m²		114.826,20 119.234,63 65.515,05 138.330,00
Ortalama Birim Değer, ₺/m²	109.476,47

Emsal analizi sonucu ofis m² birim değeri ~110.000,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.

6.6 Dükkan Emsal Araştırması

İletişim	Proje	Zemin Kat Alanı, m²	Bodrum Kat Alanı, m²	Asma Kat Alanı, m²	1. Kat Alan ı, m²	Ön Kullanım Alanı, m²	Toplam Alan, m²	Paçal Alan, m²	Satılık Fiyatı, ₺	Birim Değeri, ₺/m²
Nidapark Gayrimenkul 0533 088 05 543	Nidapark Küçükyalı	140,00	0,00	0,00	0,00	50,00	190,00	155,00	48.000.000,00	309.677,42
Fırsat Müzayede 0542 315 90 09	Nidapark Küçükyalı	80,00	0,00	40,00	0,00	0,00	120,00	100,00	32.000.000,00	320.000,00
Makro Gayrimenkul Nida 0 (532) 063 06 63	Nidapark Küçükyalı	40,00	0,00	0,00	0,00	0,00	40,00	40,00	15.850.000,00	396.250,00
Sahibi	Nidapark Küçükyalı	60,00	0,00	0,00	0,00	0,00	60,00	60,00	22.400.000,00	373.333,33
Projebeyaz 0 (543) 609 92 91	Helis More Residence	880,00	458,00	0,00	0,00	77,00	1.415,0 0	1.017,6 0	235.000.000,0 0	230.935,53
Beşevler Emlak 0 (554) 442 65 24	Ritim	70,00	0,00	0,00	0,00	40,00	110,00	82,00	12.500.000,00	152.439,02
A Takımı Gayrimenkul 0 (543) 625 63 75	Ritim	0,00	0,00	0,00	158, 00	0,00	0,00	79,00	15.150.000,00	191.772,15

Emsal Analizi

Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, yapı yaşı, dükkanın konumu (ara/köşe), reklam kabiliyeti, proje içi görünürlük, bina yaşı vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, büyüklük, konum, yaş kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak birim değeri hesaplanmıştır.

Emsal Düzeltme Tablosu

		Emsal Analizi
	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6	Emsal 7
Birim Değer, ₺/m²				309.677,42 320.000,00 396.250,00 373.333,33 230.935,53 152.439,02 191.772,15

Pazarlık Payı	15,00%	15,00%	15,00%	15,00%	15,00%	10,00%	10,00%
Gerçekleşmesi Muhtemel Fiyat, ₺/m²				263.225,81 272.000,00 336.812,50 317.333,33 196.295,20 137.195,12 172.594,94
Konum	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Kötü	Kötü
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	20,00%	20,00%
Büyüklük	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%

Proje Bünyesinde Reklam Kabiliyeti	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Kötü	Çok Kötü	Çok Kötü
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	10,00%	30,00%	30,00%
Reklam Kabiliyeti	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Çok Kötü	Çok Kötü
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	20,00%	20,00%
Bina Yaşı	0,00	0,00	0,00	0,00	5,00	5-10	5-10
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	5,00%	10,00%	10,00%

Toplam Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	15,00%	80,00%	80,00%
Düzeltme	0,00	0,00	0,00	0,00	29.444,28		109.756,10 138.075,95
Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m²				263.225,81 272.000,00 336.812,50 317.333,33 225.739,49 246.951,22 310.670,89

Ortalama Birim Değer, ₺/m^² 281.819,03

Emsal analizi sonucu dükkan m² birim değeri ~282.000,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.

6.7 Maliyet Yaklaşımı ile Değer Takdiri

Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda değerleme konusu gayrimenkulün Arsa Değeri ve Yapı Değeri ayrı ayrı yöntemlerle hesaplanarak toplanmış ve gayrimenkulün toplam değeri tespit edilmiştir.

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parselin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan arsa emsal araştırmaları doğrultusunda parsel değeri belirlenmektedir.
Maliyet Yaklaşımı ile yapının özellikleri dikkate alınarak bugünkü yapı değerine ulaşılmaktadır.

Yukarıdaki iki farklı yöntemle elde edilen arsa ve yapı değerlerinin toplanması ile değerlemesi yapılan gayrimenkulün toplam değerine ulaşılmaktadır.

Arsa Değeri:

Yapılan araştırmalar ve emsallere ilişkin değerlendirmeler sonucunda, rapora konu parsellerin konumu, büyüklüğü, imar koşulları, arazi yapısı, yola cephe durumu, emsallerine göre olumlu ve olumsuz özellikleri, emsallerin pazarlık payları birlikte değerlendirilerek takdir edilen m² birim değerleri aşağıda sunulmuştur.

Değerleme konusu taşınmazlardan 16772 ada 2 ve 3 parsellerin DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) parselleri olmaları nedeni ile değer takdir edilmemiştir.

Ada/Parsel	Yüzölçüm(m²)	Birim Değer,₺/m²	Değer,₺
16671/1	17.368,83	155.000,00	2.692.168.650,00
16772/1	34.985,90	145.000,00	5.072.955.500,00
16773/2	14.961,76	155.000,00	2.319.072.800,00
Toplam	67.316,49		10.084.196.950,00

Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) x Arsa m² Birim Değeri (₺/m²) olarak hesap edilmiştir.

Yapı Değeri

Parsel üzerinde yer alan villa nitelikli yapılar için 20.02.2024 tarih ve 32466 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca açıklanan; Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2024 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğe göre 2/B, 3/B, 4/A ve 5/A yapı sınıfı birim maliyeti kullanılmış olup mevcut piyasa şartları ve projenin niteliği göz önünde bulundurularak %10 oranında arttırılmıştır.

Buna göre yapı sınıfı, inşaat alanları ve birim maliyetlere göre hesaplanan yapı değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Ada/Parsel	Blok	İnşaat Alanı, m²	Yapı Sınıfı Grubu	Birim maliyet bedeli,₺/m²	Yapı Değeri, ₺
	A1	23.787,12	VA	23.430,00	557.332.221,60
	A2	18.999,21	VA	23.430,00	445.151.490,30
	A3	17.702,89	VA	23.430,00	414.778.712,70
16671/1	A4	41.840,87	VA	23.430,00	980.331.584,10
	A5	36,00	IIB	5.775,00	207.900,00
	Kafeterya	50.028,88	IIIB	15.840,00	792.457.459,20
	B01	22.384,90	VA	23.430,00	524.478.207,00
	B02	17.883,40	VA	23.430,00	419.008.062,00
	B03	15.199,06	VA	23.430,00	356.113.975,80
	B04	13.313,59	VA	23.430,00	311.937.413,70
	B05	26.139,05	VA	23.430,00	612.437.941,50
	B06	55.545,21	IVA	16.830,00	934.825.884,30
	B07	1.234,53	IVA	16.830,00	20.777.139,90
16772/1	B08	3.307,60	IVA	16.830,00	55.666.908,00
	B09	66.286,41	VA	23.430,00	1.553.090.586,30
	B10	59.602,28	VA	23.430,00	1.396.481.420,40
	B11	60.267,71	VA	23.430,00	1.412.072.445,30
	B12	8,16	IIB	5.775,00	47.124,00
	B13	8,16	IIB	5.775,00	47.124,00
	B14	9,60	IIB	5.775,00	55.440,00
	B15	9,60	IIB	5.775,00	55.440,00
	C1	19.330,86	VA	23.430,00	452.922.049,80
	C2	27.263,19	VA	23.430,00	638.776.541,70
	C3	43.263,18	VA	23.430,00	1.013.656.307,40
16773/2	C4	48.302,12	IVA	16.830,00	812.924.679,60
	C5	1.226,95	IVA	16.830,00	20.649.568,50
	C6	8,16	IIB	5.775,00	47.124,00
	C7	8,16	IIB	5.775,00	47.124,00
	Peyzaj Düzenlemeleri, Projelendirme, Danışmanlık vb. Diğer 5% Maliyetler				686.318.893,76
Toplam				14.412.696.768,86

Projenin Mevcut Durum Değeri;

Değer= Arsa Değeri + Mevcut Yapı Değeri olarak hesaplanmıştır.

Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺
Arsa Değeri	10.084.196.950,00
Yapının Tamamlanma Oranı	74,47%
Yapının Mevcut Durum Değeri	10.733.135.283,77
Toplam Değer	20.817.332.233,77
Emlak Konut A.Ş. Payı	42,00%
Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺	8.743.279.538,18

Projenin mevcut durum değerinden Emlak Konut GYO A.Ş.'nin payına düşen kısmının değeri (8.743.279.538,18 ₺) Emlak Konut GYO A.Ş.'ne ait olan arsa değerinden düşük olduğundan, projenin mevcut durumda Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, boş arsa değeri olan 10.084.196.950,00 ₺ olarak kabul edilmiştir.

6.8 Maliyet Yaklaşımı ile Projenin Tamamlanması Durumundaki Değer Takdiri

Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda Arsa Değeri ve Yapı Değeri ayrı ayrı yöntemlerle hesaplanarak toplanmış ve gayrimenkulün tamamlanması halindeki toplam değeri tespit edilmiştir. Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri= Arsa Değeri + Maliyet Bedeli

Projenin Tamamlanması Halindeki Değeri, ₺
Arsa Değeri	10.084.196.950,00
Yapı Değeri	14.412.696.768,86
Toplam Değer	24.496.893.718,86
Emlak Konut A.Ş. Payı	42,00%
Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺	10.288.695.361,92

6.9 Gelir Yaklaşımı ile Değer Takdiri

Bu yöntemde proje bünyesinde yer alan alanların fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak projenin satışından elde edilecek toplam hasılatının bugünkü değeri ve Emlak Konut GYO A.Ş.'ne ait hasılat payının değeri hesap edilmiştir.

Rapora konu projede satılabilir alanlar tarafımıza iletilen çarşaf listeden temin edilmiştir. Buna göre satılabilir alan ve toplam inşaat alanı bilgileri aşağıdaki gibidir

Alan Bilgileri, m²
Parsel Yüzölçümü, m²	67.316,49
Satılabilir Konut Alanı, m²	192.564,31
Satılabilir Ofis Alanı, m²	102.928,11
Satılabilir Dükkan Alanı, m²	19.442,62
Toplam Satılabilir Alan, m²	212.006,93
Toplam İnşaat Alanı, m²	632.996,85

İnşaat Projeksiyonu

Yıllar	29.01.2025	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027
İnşaat Tamamlanma Oranı, %	5%	30%	35%	30%
Tamamlanan İnşaat Alanı, m²	31.649,84	189.899,06	221.548,90	189.899,06
Yıllara Göre Birim Maliyet, ₺/m²	22.750,00	22.750,00	28.437,50	35.546,88
Yıllara Göre Maliyet, ₺	720.033.916,88	4.320.203.501,25	6.300.296.772,66	6.750.317.970,70

Satış Projeksiyonu

Yıllar	29.01.2025	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027
Konut Satış Hızı, %	20,00%	30,00%	30,00%	20,00%
Satılan Konut Alanı, m²	38.512,86	57.769,29	57.769,29	38.512,86
Ofis Satış Hızı, %	20,00%	30,00%	30,00%	20,00%
Satılan Ofis Alanı, m²	20.585,62	30.878,43	30.878,43	20.585,62
Dükkan Satış Hızı, %	0,00%	0,00%	25,00%	75,00%
Satılan Dükkan Alanı, m²	0,00	0,00	4.860,66	14.581,97

Değerlemede taşınmazların bulunduğu bölgedeki projelerde hali hazırda satışta olan emsaller doğrultusunda, konutlar için ortalama satış birim değerleri 100.000,00 ₺/m², ofisler için ortalama satış birim değerleri 110.000,00 ₺/m², dükkanlar için ortalama satış birim değeri 282.000,00 ₺/m² olarak belirlenmiştir.

Varsayımlar ve Genel Kabuller

Gelir yaklaşımı yönteminde değer hesaplamasında kullanılmıştır. İndirgeme oranı: Risksiz getiri oranı (kupon faiz oranı x yıl/kupon dönemi) + risk primi şeklinde % 45 olarak hesaplanmıştır.

İNDİRGEME ORANI	45,00%
Kupon Faiz Oranı	19,73%
Kupon Dönemi	6 Ay
Risksiz Getiri Oranı(*)	39,46%
Piyasa Risk Primi	5,54%

İNA Analizi rapor ekinde sunulmuş olup, gelirlerin bugünkü değeri ve projenin bugünkü değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Gelirlerin Bugünkü Değeri, ₺	25.186.476.315,39
Emlak Konut A.Ş. Payı, %	42,00%
Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Mevcut Durum Değeri, ₺	10.578.320.052,46

Projenin tamamlanması durumundaki Emlak Konut GYO A.Ş. Hasılat Payı 10.578.320.052,46 ₺ hesaplanmıştır.

6.10 Pazar Yaklaşımı ile Değer Takdiri

Kat mülkiyeti kurulu olan 16772 ada 1 parsel ve 16773 ada 2 parseller üzerinde yer alan 53 adet bağımsız bölüm için Pazar yaklaşımı doğrultusunda bağımsız bölüm değerlemesi yapılmıştır.

Bölgede yapılan pazar araştırması neticesinde rapora konu gayrimenkuller ile benzer nitelikte olan ve halihazırda kiralık durumda olan gayrimenkuller araştırılmıştır. Rapora konu gayrimenkullerin konum, büyüklük, cephe, fiziksel özellikleri gibi nitelikleri ile emsallerine göre olumlu-olumsuz özellikleri birlikte değerlendirilmiştir.

Bu doğrultuda başlangıç birim değerleri daire tiplerine göre belirlenerek;

Blokların vaziyet planındaki ve birbirlerine göre konumları, kat sayıları, nitelikleri
Yapı yoğunluğundan etkilenmeleri,
Bağımsız bölüm büyükleri,
Bağımsız bölüm tipleri,
Bağımsız bölümlerin ara ya da köşe konumlu olmaları,
Cephe sayıları bakımından, yön ve manzaradan faydalanma imkanları,
Bağımsız bölümlerin bulunduğu katlar,
Bağımsız bölümlerin depo / teras / bahçe / havuz / mimari kullanım alanları
Ofisler için içlerinin tamam / natamam olması,
Dükkanlar için cephe görünürlüğü, ticari potansiyel,

gibi bağımsız bölümlerin değerlerinde etkili olabilecek kriterler dikkate alınarak şerefiyelendirme çalışması yapılmıştır.

Şerefiyelendirme çalışması neticesinde 53 adet ticari nitelikli bağımsız bölümün KDV hariç toplam pazar değeri 581.007.486,61 ₺ olarak hesap ve takdir edilmiş olup ayrı ayrı değer listesi rapor eklerinde sunulmuştur.

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması

Bu değerleme çalışmasında söz konusu taşınmazların arsa vasıflı olması, proje inşaatının devam ediyor nedeni ile projenin mevcut durum ve tamamlanması durumundaki değer tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımında, arsanın değer tespitinde, gayrimenkule önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır. Ayrıca taşınmazların gelir getirici mülkler olması sebebiyle de "Gelir Yaklaşımı" kullanılmıştır. Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından iletilen onaylı çarşaf listedeki bağımsız birimlerin piyasa değeri tespitinde ise Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.

Alternatif karşılaştırma yöntemi olarak, Maliyet Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkullerin değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelir Yaklaşımına yer verilmiştir. Bu yaklaşım çerçevesinde; arsanın mevcut koşulları doğrultusunda yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır. Bu yaklaşım çerçevesinde; yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek gelirlerin bugünkü değeri hesaplanmıştır.

Gayrimenkulün tamamlanması durumundaki değeri için ise nitelikli bir proje geliştirilecek olması sebebi ile Gelir Yaklaşımı ile elde edilen değeri takdir edilmiştir.

Özet Tablo
Yöntemler	Projenin Mevcut Durum Değeri	Projenin Tamamlanması Halindeki Değeri
Maliyet Yaklaşımı	20.817.332.233,77	24.496.893.718,86
Gelir Yaklaşımı	-	25.186.476.315,39
Pazar Yaklaşımı (53 Adet Bağımsız Bölüm)	581.007.486,61

Farklı yöntemler kullanılmak suretiyle elde edilen sonuçlar aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır.

7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerindeki takyidatlar raporun 5.3. sayılı bölümünde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya arazi değildir, iskân belgesi alınmış ve mülkiyet tarihi üzerinden 5 yıllık süre geçmiş olup hali hazırda parsel üzerinde Nidapark Küçükyalı Projesi yer almaktadır

7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerlemesi yapılan projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış, projesi hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgeleri tam ve doğru olarak mevcuttur.

16771 ada 1 parsel ve 16772 ada 1 parseller üzerinde yer alan blokların tamamında inşaat tamamlanmış olup Kat Mülkiyeti kurulmuştur.

7.7 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği

Resmî Gazete Tarihi: 28.05.2013 Resmî Gazete Sayısı: 28660

Yedinci Bölüm: Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar Madde 22:

Birinci Fıkra a Bendi: (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden

oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.

Birinci Fıkra b Bendi: (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

Rapor'un 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri, 5.4 İmar Durum Bilgileri, 5.5 Yasal İzin ve Belgeler, 5.6 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri, 5.10 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler, 7.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş başlıklarında açıklanan incelemeler ile birlikte "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde" belirtilen hususlar birlikte değerlendirilmiştir. Bu hususlar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkullerin sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Proje ve Bağımsız Bölüm" olarak bulunmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

8. SONUÇ

8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca; İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1, 2, 3 parsel ile 16773 ada 2 parseller üzerinde yer alan Nidapark Küçükyalı Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ve proje bünyesinde yer alan 91 adet bağımsız bölümün güncel piyasa değerlerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Projeye ilişkin detaylı bilgi ve planlar ve söz konusu değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.

Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Sonuç itibariyle rapora konu taşınmazların sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "bağımsız bölüm ve proje" olarak alınmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

8.2 Nihai Değer Takdiri

İstanbul İli, Maltepe İlçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1, 2 3 parsel ile 16773 ada 2 parseller üzerinde yer alan Nidapark Küçükyalı Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ve proje bünyesinde yer alan 91 adet bağımsız bölümün toplam güncel piyasa değeri aşağıdaki tabloda, detaylı değer listesi ise rapor eklerinde sunulmuştur.

Özet Değer	KDV Hariç Değer, ₺	KDV Dahil Değer, ₺
Projenin Mevcut Durum Değeri	20.817.332.233,77	24.980.798.680,52
Projenin Mevcut Durumuyla Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri	10.084.196.950,00	12.101.036.340,00
Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri	25.186.476.315,39	30.223.771.578,47
Projenin Tamamlanması Durumunda Emlak Konut GYO Payına Düşen Değeri	10.578.320.052,46	12.693.984.062,96
Kat Mülkiyetine Geçen Bağımsız Bölümlerin Toplam Değeri	581.007.486,61	697.208.983,93

Esra DERE İşletme Değerleme Uzman Yrd. Lisans No: 929896

Gözde GEYİK VARLI Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı Lisans No: 407527

Hasan Serhat BERKLİ İşletme Değerleme Uzmanı Lisans No: 403376

Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400446

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2025-02-03_e7c62086-0735-4cb6-bd54-52b8bfe2ffd0.pdf

İSTANBUL İLİ MALTEPE İLÇESİ

ÇINAR MAHALLESİ

İLE 16773 ADA 2 PARSEL

NİDAPARK KÜÇÜKYALI PROJESİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

1.RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

1.2 Rapor Numarası

1.3 Rapor Türü

1.4 Değerleme Tarihi

1.5 Raporu Hazırlayanlar

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası

1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri

2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri

2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 Uygunluk Beyanı

3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ

3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar

3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar

Değer Esasları

UDS tanımlı değer esasları:

Varsayılan Kullanım

Varsayılan Kullanım– En Verimli ve En iyi Kullanım

En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:

3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler

3.3.1 Pazar Yaklaşımı

3.3.2 Gelir Yaklaşımı

3.3.3 Maliyet Yaklaşımı

Taşınmaz Mülkiyet Hakları

Geliştirme Amaçlı Mülk

4. GENEL, ÖZEL VERİLER

4.1 Global Ekonomik Görünüm

2023, 2024 ve 2025 yılları Dünya Ticaretine ilişkin tahminler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm

4.3 Demografik Veriler

4.4 Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

Küresel Görünüm ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

Gayrimenkul Piyasasındaki Gelişmeler

4.5 Ekonomik Gelişmeler

İnşaat Sektörü

4.6 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi

Konut Üretimi

Konut Endeksleri

Konut Satışları

Konut Kredileri

4.7 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi

Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi

5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER

5.1 Bölge Analizi

5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri

Gayrimenkulün Ana Arterlere Göre Uzaklığı:

5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri

16771 ada 1 parselin tapu kayıtlarında;

16772 ada 1 parselin tapu kayıtlarında;

16772 ada 2 ve 3 parsellerin tapu kayıtlarında müşterek olarak;

16773 ada 2 parselin tapu kayıtlarında;

5.4 Kadastral Durum Bilgileri

5.5 İmar Durum Bilgileri

5.6 Yasal İzin ve Belgeler

16771 Ada 1 Parsel Yapı Ruhsatı Bilgileri

16772 Ada 1 Parsel Yapı Ruhsatı Bilgileri

16773 Ada 2 Parsel Yapı Ruhsatı Bilgileri

Yapı Kullanma İzin Belgeleri Bilgileri

Enerji Kimlik Belgesi

5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri

5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri

5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması

5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler

Olumlu Özellikler

Olumsuz Özellikler

5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım