EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • May 14, 2025

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İstanbul Kartal Esentepe 2. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Gayrimenkul Değerleme Raporu

BEGÜM KAMISCI

Bu belge *********** kimlik numarali FATIH TASDEMIR tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 14/05/2025 14:03

FATIH TASDEMIR Bu belge *********** kimlik numarali BEGÜM KAMISCI tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 14/05/2025 13:00

SERHAT DEGERLI Bu belge *********** kimlik numarali SERHAT DEGERLI tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.

Mayıs 2025 Tarih: 14/05/2025 14:10

İÇİNDEKİLER

1. RAPOR BİLGİLERİ 6
1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6
1.2. Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6
1.3. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 6
1.4. Şirketimiz Tarafından Konu Gayrimenkul İçin Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7
2.1. Kuruluş Bilgileri ve Adresi 7
2.2. Müşteri Bilgileri ve Adresi 7
2.3. Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar 7
2.4. Raporun Kapsamı 7
3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresi Hakkında Bilgiler 8
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgisi 10
3.3. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10
3.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi 11
3.5. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 11
3.6. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar 11
3.7. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 11
3.8. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11
3.9. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13
3.10. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 13
3.11. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13
4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 14
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 14

8.2. Nihai Değer Takdiri 37
9. UYGUNLUK BEYANI 38
10. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış.

YÖNETİCİ ÖZETİ
Müşteri Adı	EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Raporu Tanzim Eden Kurum	TALYA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Değerleme Tarihi	09.05.2025
Rapor Tarihi ve Numarası	09.05.2025 / 2025-EMLAKGYO-12
Rapor Konusu	İstanbul İli, Kartal İlçesi ve Esentepe Mahallesi, 12711 Ada 1 numaralı parselin mevcut durumdaki ve kat irtifakına esas değer tespiti ile bu parsel üzerinde geliştirilen proje değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti.
Tapu Kayıt Bilgisi	İstanbul İli, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12711 ada 1 parselde bulunan 'ARSA' vasıflı taşınmaz.
Taşınmazın Açık Adresi	Esentepe Mahallesi, Muallim Sedatbey Caddesi, no:10/1 Kartal/ İstanbul
Fiili Kullanımı	12711 ada 1 parsel üzerinde proje çalışmaları devam etmektedir.
Açıklama	Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.

TAKDİR EDİLEN DEĞER
Mevcut Durum Değeri (Kdv Hariç)	₺3.950.497.000,00
Mevcut Durum Değeri (Kdv Dahil)	₺4.740.596.400,00
Mevcut Durum Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Değeri	₺3.872.253.000,00
Tamamlanmış Durum Bugünkü Değer	₺16.647.325.144,56
Tamamlanmış Durum Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Değeri	₺5.826.563.800,60

RAPORU HAZIRLAYANLAR
Raporu Hazırlayan	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Fatih Taşdemir SPK Lisans No: 904622
Raporu Kontrol Eden	Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Begüm KAMIŞCI SPK Lisans No: 405322
Kurum Yetkilisi	Sorumlu Değerleme Uzmanı Serhat DEĞERLİ SPK Lisans No: 401403

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış, 09.05.2025 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup 12.05.2025 tarih ve 2025-EMLAKGYO-12 numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.

1.2. Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

Bu rapor şirketimiz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Fatih TAŞDEMİR tarafından hazırlanmış, şirketimiz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Begüm KAMIŞCI ve Şirketimiz Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Şehir ve Bölge Plancısı Serhat DEĞERLİ tarafından kontrol edilmiştir.

1.3. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

İş bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.

1.4. Şirketimiz Tarafından Konu Gayrimenkul İçin Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Şirketimizce, konu gayrimenkul için önceki tarihlerde herhangi bir değerleme çalışması yapılmamıştır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1. Kuruluş Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı	TALYA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Adres	Seyit Nizam Mahallesi, Mevlana Caddesi, No: 88 Kat:3/A Zeytinburnu/İstanbul
Telefon	0 212 657 20 33
Eposta	info@talyagd.com
Kuruluş Tarihi	02.03.2011
SPK Kaydına Alınış Tarihi	14.10.2011
BDDK Kaydına Alınış Tarihi	18.10.2012
Ticaret Sicil No	818093
Sermayesi	1.000.000 TL.

2.2. Müşteri Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı	EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Adres	Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/İSTANBUL
Telefon	+ 90 216 579 15 15
Eposta	info@emlakkonut.com.tr
Vergi Dairesi / No	Sarıgazi Vergi Dairesi / 528 113 7564
Sermayesi	3.800.000.000,-TL

2.3. Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar

Bu rapor, EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. talebi üzerine İstanbul İli, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12711 Ada 1 numaralı parsel numaralı taşınmaza ait mevcut ve kat irtifakına esas piyasa değerinin tespiti ile bu parsel üzerinde geliştirilen proje değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi kapsamında hazırlanmıştır.

Müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama bulunmamaktadır.

2.4. Raporun Kapsamı

Detayları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin tespitine ilişkin değerleme raporu, sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde tanzim edilmiştir.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresi Hakkında Bilgiler

Raporu konu olan taşınmaz; İstanbul ili, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi sınırları içerisinde 12711 ada 1 parsel Muallim Sedat Bey Caddesi üzerinde konumludur. Taşınmazın bulunduğu bölgede yaygın kullanım fonksiyonu konut nitelikli gelişmektedir. Taşınmaz yanında Taş ocağı sebebi ile olan gölet alanı mevcuttur. Bölgeye toplu taşınma ve özel araçla ulaşım mümkündür.

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgisi

İlçe	Kartal	Yüzölçümü	63.845,89 m²
Mahalle	Esentepe	Tapu Tarih / Yevmiye	14.10.2021-36023
Ada	12711	Taşınmaz No	113963152
Parsel	1	Cilt	9
		Sayfa	864
Malik	EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)

3.3. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Talep ilgilisince tarafımıza iletilmiş olan, TKGM portalı üzerinden alınan güncel tarihli Takbis Belgesine göre takyidat bilgileri aşağıda sunulmuştur:

Beyanlar Hanesinde:

• Diğer (Konusu: Devre konu taşınmazlardan okul ve cami olarak kullanılan alanlar ile kamu hizmetlerine ayrılan yerleri bulunan taşınmazlardaki bu kısımlar tekrar Hazine adına tescil edilecektir.) Tarih: 02/08/2016 Sayı: 96387 (26.08.2016 – 21249)

• İmar düzenlemesine alınmıştır. (26.03.2013-5947)

• 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. 19.10.2020-29732

• Diğer (Konusu: Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Bakanlığımızca değişik ihtiyaçlara talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilecektir. ) Tarih: - Sayı:43776 (15.10.2018 -23265)

-İmar düzenlemesine alınmıştır. (14.03.2013 -5047)

• Diğer (Konusu: 1625060 başvuru numarası ile alınan 17/12/2019 tarih KTBJL8BL belge numaralı yapı kayıt belgesinin iptali sebebi ile bu evrak ile işlem yapılmaması yönünce yazı mevcuttur. )Tarih: 05/07/2021 Sayı: 1261378 (13.07.2021 – 23803)

-Diğer (Konusu: 3915866 başvuru numarası ile alınan 02/03/2019 tarih 86484pv5 belge numaralı yapı kayıt belgesinin iptali sebebi ile bu evrak ile işlem yapılmaması yönünce yazı mevcuttur. )Tarih: 05/07/2021 Sayı: 1260531 (06.07.2021- 22447)

-Diğer (Konusu: 3915866 başvuru numarası ile alınan 02/03/2019 tarih 86484pv5 belge numaralı yapı kayıt belgesinin iptali sebebi ile bu evrak ile işlem yapılmaması yönünce yazı mevcuttur. )Tarih: 05/07/2021 Sayı: 1260531 (06.07.2021 – 22455)

Şerhler Hanesinde:

Krokisinde sarı ve kırmızı ile işaretli toplam 322,40m² lik kısımlarının 99 yıllığı 1 TL bedelle ve 99 süre ile Tek Genel Müdürlüğü lehine kira mukavelesi Y.725 31/03/1983 (1094 ada 129 parsel ile 2796 ada 9 parsel ile müşterektir. (31.03.1983-725)

3.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz 14.10.2021 tarih, 36023 yevmiye ve 'Satış' işlemi ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş adına tescil edilmiştir.

3.5. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Değerlemeye konu taşınmaz, Kartal Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. İlgili belediyesinde yapılan incelemelere göre taşınmaz 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre Ticaret+Konut Alanı, E:1.80 Hmaks: Z+9 kat yapılaşma şartlarına sahiptir.

İmar planlarına ilişkin görseller ve plan notları ekler kısmında sunulmuştur.

3.6. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerleme konusu taşınmaza yönelik ilgili kurumlarda yapılan incelemelerde herhangi bir olumsuz karara rastlanılmamıştır.

3.7. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaza yönelik Emlak Konut GYO A.Ş. İle YILDIZLAR İnş. ve Tic. A.Ş. arasında 23.11.2021 tarihinde İstanbul Kartal Esentepe 2. Еtар Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri olarak öngördüğü 2.600.000.000.-TL + KDV üzerinden, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı olarak %35 oran karşılığı, Asgari Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri olarak 910.000.000-TL+KDV'nı, bu sözleşmede belirtilen hükümler uyarınca Şirkete ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir.

3.8. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Kartal Belediyesi'nde taşınmaza ait yapı ruhsatları ve mimari proje incelenmiştir. Taşınmazın ruhsat bilgileri aşağıda tablo olarak verilmiştir.

12711 ADA 1 PARSEL YENİ YAPI RUHSATLARI
SIRA	BLOK	KULLANIM AMACI	B.B. SAYISI	TARİH	SAYI	YAPI SINIFI	KONUT ALANI	TİCARET ALANI	TOPLAM İNŞAAT ALANI
1	A	MESKEN-İŞYERİ	64	23.06.2023	190	5A	10739,80	515,75	24640,04
2	B	MESKEN-İŞYERİ	75	23.06.2023	190	4C	10700,44	518,24	19270,89
3	C	MESKEN	78	23.06.2023	190	5A	13224,00	-	20586,44
4	D	MESKEN	89	23.06.2023	190	5A	13097,18	-	20689,86
5	E	MESKEN-İŞYERİ	102	23.06.2023	190	5A	14803,35	776,46	23173,14
6	F	MESKEN-İŞYERİ	118	23.06.2023	190	5A	12427,65	1653,12	20469,55
7	G	MESKEN-İŞYERİ	114	23.06.2023	190	5A	14515,39	961,81	23930,86
8	H	MESKEN-İŞYERİ	134	23.06.2023	190	4C	13644,73	1112,21	24602,65
9	I	MESKEN-İŞYERİ	100	23.06.2023	190	4C	11870,94	1807,04	23546,88
10	J	MESKEN-İŞYERİ	117	23.06.2023	190	4C	10893,73	2497,34	25904,90

^K MESKEN-İŞYERİ ⁷³ 23.06.2023 ¹⁹⁰ 5A 10578,61 1338,89 22105,13 L MESKEN 15 23.06.2023 190 4C 3308,09 - 7263,24 ^M MESKEN-İŞYERİ ³³ 23.06.2023 ¹⁹⁰ 4A 4915,17 1575,14 13164,34 ^N MESKEN-İŞYERİ ²¹ 23.06.2023 ¹⁹⁰ 4A 3574,73 1065,04 11156,76 ^O İŞYERİ ⁸ 23.06.2023 ¹⁹⁰ 3B - 1695,22 2133,14

^{9 I} MESKEN-İŞYERİ ¹⁰⁰ 23.06.2023 ¹⁹⁰ 4C 11870,94 1807,04 23546,88

TARİH SAYI

12711 ADA 1 PARSEL YENİ YAPI RUHSATLARI

^{1 A} MESKEN-İŞYERİ ⁶⁴ 23.06.2023 ¹⁹⁰ 5A 10739,80 515,75 24640,04 ^{2 B} MESKEN-İŞYERİ ⁷⁵ 23.06.2023 ¹⁹⁰ 4C 10700,44 518,24 19270,89 3 C MESKEN 78 23.06.2023 190 5A 13224,00 - 20586,44

YAPI SINIFI

KONUT ALANI

TİCARET ALANI

TOPLAM İNŞAAT ALANI

10	J	MESKEN-İŞYERİ	117	23.06.2023	190	4C	10893,73	2497,34	25904,90
11	K	MESKEN-İŞYERİ	73	23.06.2023	190	5A	10578,61	1338,89	22105,13
12	L	MESKEN	15	23.06.2023	190	4C	3308,09	-	7263,24
13	M	MESKEN-İŞYERİ	33	23.06.2023	190	4A	4915,17	1575,14	13164,34
14	N	MESKEN-İŞYERİ	21	23.06.2023	190	4A	3574,73	1065,04	11156,76
15	O	İŞYERİ	8	23.06.2023	190	3B	-	1695,22	2133,14
16	P	MESKEN-İŞYERİ	7	23.06.2023	190	4A	660,12	147,41	3567,68
TOPLAM							148953,93	15663,67	286205,50

12711 ADA 1 PARSEL TADİLAT YAPI RUHSATLARI
SIRA	BLOK	KULLANIM	B.B.	TARİH	SAYI	YAPI	KONUT	TİCARET	TOPLAM
		AMACI	SAYISI			SINIFI	ALANI	ALANI	İNŞAAT ALANI
1	A 1	MESKEN-İŞYERİ	164	30.12.2024	556	5A	15134,04	984,43	32538,69
2	A 2	MESKEN-İŞYERİ	190	30.12.2024	556	5A	18287,39	1005,90	35094,54
3	B1	MESKEN	92	30.12.2024	556	5A	11939,36	-	25409,90
4	B2	MESKEN	95	30.12.2024	556	5A	12188,67	-	20974,05
5	B3	MESKEN	95	30.12.2024	556	5A	12283,18	-	21464,98
6	B4	MESKEN	92	30.12.2024	556	5A	12020,32	-	19573,10
7	C1	MESKEN-İŞYERİ	102	30.12.2024	556	5A	12888,71	440,55	19032,41
8	C2	MESKEN	101	30.12.2024	556	5A	13602,44	-	18163,87
9	D1	MESKEN-İŞYERİ	89	30.12.2024	556	5A	9537,78	499,51	17376,77
10	D2	MESKEN-İŞYERİ	105	30.12.2024	556	5A	11376,51	516,40	20557,34
11	D3	MESKEN-İŞYERİ	106	30.12.2024	556	5A	11504,32	411,30	22743,30
12	E	MESKEN-İŞYERİ	160	30.12.2024	556	5A	10072,27	922,55	23341,72
13	F1	MESKEN	18	30.12.2024	556	3B	3276,76	-	5132,47
14	F2	MESKEN	21	30.12.2024	556	3B	3830,77	-	5520,18
15	G	İŞYERİ	1	30.12.2024	556	3B	4216,41	-	4216,41
TOPLAM							162158,93	4780,64	291139,73

3194 Sayılı İmar Kanunun konu ile ilişkilendirilen 29,30,31.Maddeleri aşağıda sunulmuştur:

Ruhsat müddeti:

SIRA BLOK

KULLANIM AMACI

B.B. SAYISI

Madde 29 – Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır. Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.

Yapı kullanma izni:

Madde 30 – Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (...) (1) bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. Belediyeler, valilikler (...) (2) mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.(...) (2) Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.

Kullanma izni alınmamış yapılar: Madde 31 – İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.

Değerleme tarihi itibariyle yapı kullanım izni alınmamış olup imalatlar sürmektedir. İlgili mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinlerin alınmış durumdadır.

3.9. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Taşınmazın yapı denetimi Roma 34 Yapı Denetim LTD.ŞTİ tarafından gerçekleştirilmektedir. İlgili firma Atakent Mah. Alemdağ Cad. No:376/11 Ümraniye/ İstanbul adresinde hizmet vermektedir.

3.10. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili yapı ruhsatına esas mimari projeler incelenmiştir. 3.8. Başlığında belirtildiği üzere toplam 1431 adet bağımsız bölümden ibaret projeye göre imalat yapılmaktadır. Değerlemede bu proje esas alınmış olup proje tadilatları yapılması, planlı bağımsız bölümler alan ve kullanım fonksiyonunda değişiklikler yapılması durumunda iş bu rapor içeriğindeki hesaplamalar ve değerlerde farklılık olabilecektir.

3.11. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme tarihi itibariyle inşa süreci süren taşınmazlar ile ilgili olarak herhangi bir Enerji Verimlilik Sertifikasına erişilmemiştir.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.

Kartal İlçesi Hakkında:

Kartal, İstanbul ilinin Anadolu yakasında, Marmara Denizi kıyısında, Kocaeli Yarımadası'nın güneybatısında yer alan bir ilçedir. TÜİK 2024 nüfus sayımına göre 475.859 nüfusa sahiptir. Mücavir alanıyla birlikle 48.000 m² yüzölçümü olan bir ilçedir. Kartal ilçesi, batıda Maltepe, kuzeyde Sancaktepe, kuzeydoğuda Sultanbeyli ve doğuda Pendik ilçeleriyle çevrilidir. İstanbul'un en yüksek yeri Aydos Tepesi ve İstanbul'un Balkonu diye adlandırılan Yakacık Tepesi Kartal'dadır.

Kartal ilçesi, Kocaeli yarımadasının güneybatı kesiminde yer alır. Doğusunda Pendik, batısında Maltepe, kuzeyinde Sultanbeyli ve Sancaktepe ilçeleri, güneyinde ise Marmara Denizi ile çevrilidir. Kartal yirmi mahalleden oluşmakta olup, 2186 adet cadde ve sokağa sahiptir. Yüzölçümü Aydos Ormanı dahil 391,73 km²'dir.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yürütülen proje konut ve ticaret alanlarından oluşmakta olup, genel ekonomik veriler ve gayrimenkul sektör verileri önem arz etmektedir. Taşınmazların değerini etkileyebilecek genel ve sektörel veriler bu ana başlık altında, alt başlıklar halinde detaylandırılacaktır.

4.2.1. Genel Ekonomik Göstergeler

2024 yılına oldukça yavaş bir seyirle başlayan inşaat ve gayrimenkul piyasalarının hareketliliği yılın ikinci yarısından itibaren artmıştır. Bu hareketlilik özelikle konut satışları tarafında Temmuz 2024'ten itibaren hız kazanmıştır.

2023 yılında 1.225.926 adetle son on yılın en düşük konut satış verisi görülmüştü. 2024 yılında ise konut satışlarındaki düşüş trendi sona ermiş ve 1.478.025 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Bu sonuç, geçen yıla kıyasla yüzde 21 düzeyinde bir artışa işaret etmektedir. 2024 yılının dördüncü çeyreğinde 530.789 adetle veri tarihindeki çeyreklik bazda en yüksek üçüncü satış gerçekleşmiş ve bu veri yılın tamamında görülen yükselişin temel belirleyicisi olmuştur. Konut satışlarındaki hareketliliğin temel nedenleri arasında yılın ilk aylarında mevduat faizi getirisinin cazibesinin aylar geçtikçe azalması; mevduat faizi getirisini gayrimenkul yatırımında değerlendirme alternatifi; konut satış fiyatlarının yıllık enflasyonun altında artış gösteriyor olması; artan kira rakamları ve özelikle Anadolu'da ev sahibi olma motivasyonunun artış göstermesi gibi etkenler sayılabilir.

2024 yılı genelini dönemsel bazda değerlendirdiğimizde, sektörde yılın ilk iki ayında yaşanan durgunluğun akabinde Mart itibarıyla artış yönünde bir ivme görülmüş, Temmuz itibarıyla ise artış daha da hız kazanmıştır. Bu hareketliliğin detaylarına indiğimizde, satın alımlarda devamlılık görülmesine karşın, alım gücünün artırılması için gelişime açık alanlar olduğunu gözlemliyoruz. Özellikle gelir dağılımında orta kesim aleyhine görülen bozulmanın etkileri hissedilmektedir. Satışlarda talebin daha çok 4–6 milyon TL bandında olduğu, yani daha erişilebilir fiyatları olan konutlara yönelim olduğu; fiyatları 10 milyon TL üzerindeki konutlarda ise piyasanın daha durgun olduğu gözlenmektedir. Konut fiyatları diğer illere kıyasla oldukça yüksek olan İstanbul'un toplam satışlardan aldığı payın, veri tarihindeki en düşük seviye olan yüzde 16,2'ye gerilemesi de buna bir işaret olarak gösterilebilir. Ayrıca, alım gücündeki gerilemenin etkisinin tüketici tarafında da karşılık bulduğu görülüyor. Yapı izni alınan dairelerin ortalama büyüklüğü küçülmeye devam etmiş ve 2024 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla 103 m²'ye gerilemiştir.

Bu doğrultuda alım gücünün en önemli bileşenlerinden konut finansmanı ve ipotekli satışlar açısından sektörü değerlendirdiğimizde, 2024 yılının, verilerin açıklanmaya başlandığı 2013 yılından bu yana en düşük performans görülen yıl olduğunu görüyoruz. 2024 yılında 158.486 adet ipotekli konut satışı gerçekleştirilmiş ve ipotekli satışların toplam satışlar içindeki oranı yüzde 11 olmuştur. İpotekli satışların bu denli düşük olmasına karşın diğer satış türlerindeki hareketliliğin artarak devam etmesi, tüketici ve yatırımcı tarafında konut fiyatlarında artış beklentisinin olduğu şeklinde değerlendirilebilir. Konut kredisi faiz oranlarının seviyesinin geçmiş yıllara kıyasla oldukça yüksek olduğu ve ipotekli satışlarda iyileşmenin ise kademeli bir şekilde gerçekleşeceği öngörülmektedir. 2025-2027 Orta Vadeli Programına bakılarak BDDK'nın 24 Ağustos 2023 tarihli kararıyla ikinci el konuttaki kredi/değer oranındaki azaltım ve sadece ilk defa ev sahibi olacaklara destek olunması yönündeki temel politikanın bir süre daha devam edeceğini işaret etmektedir. Konut finansmanının sadece bankacılık faaliyetiyle sınırlı olduğu bu yapı, süreç içerisinde yeni alternatif yollar üretilmesine neden olmaktadır. Arsadan eve uzanan süreci uzun döneme ve belirli vadelere yayarak gerçekleştirilen projelerin sayısında 2024 yılında artış olduğu görülmektedir. Diğer taraftan 17 Temmuz 2024 tarihli tebliğ değişikliğiyle bağımsız bölüm brüt alanının yarısından fazlasının konut olması zorunluluğuyla beraber hayatımıza giren proje gayrimenkul yatırım fonlarının, konut edinimi ve yatırımında yeni bir

alternatif olarak etkilerini daha çok 2025 yılında göreceğimiz alternatif finansmanlara örnek teşkil edeceği düşünülmektedir. Mevcut konut kredisi aylık faiz oranlarının görece yüksek seyri ve hane halkı alım gücünün artmıyor olmasından dolayı alternatif finansman modellerindeki artışın 2025 yılında da artış trendinde olacağı söylenebilir.

Yabancılara yapılan konut satışlarında ise bir yavaşlama olduğunu gözlemliyoruz. 2024 yılında yabancılara 23.781 adet konut satılmış ve yabancılara satışın toplam satışlardaki payı yüzde 1,6'ya gerilemiştir. Bu durumun oluşmasında, TL'nin diğer para birimleri karşısında kazandığı değerin ve kira getirisi korelasyonunun dünyada farklı ülkelerle rekabet edemiyor olmasının etken olduğu değerlendirilebilir. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 8.416 satışla İstanbul alırken, İstanbul'u sırasıyla 8.223 satışla Antalya ve 2.112 satışla Mersin izlemiştir. Ülkemiz vatandaşlarının yurt dışında yaptığı gayrimenkul yatırımlarında ise artış gözlenmektedir. Kasım ayına kadar geçen on bir aylık sürede yurt dışında gayrimenkul alımlarının toplam tutarı 1 milyar 919 milyon USD olmuş ve bir önceki yıla kıyasla yüzde 18,4 oranında artış göstermiştir.

Arz tarafını değerlendirmeden önce birinci el konut satışı verilerini incelediğimizde, ilk satışlarda 2024 yılında 484.461 adetle, bir önceki yıla kıyasla yüzde 27,6 oranında bir artış gerçekleştiği görülmektedir. Bu sonuçlar, ilk satışların son beş yılda, hem adet bazında en yüksek verisine hem de toplam satışlar içindeki en yüksek oranı olan yüzde 32,8'e ulaşmasını sağlamıştır. İstanbul'da ilk satışların toplam satışlar içindeki oranı yüzde 27,4 olmuş ve ülke genelindeki payı yüzde 13,5 olarak gerçekleşmiş ve gerilemeye devam etmiştir. Arz tarafında son altı yıla baktığımızda, yeni alınan ruhsat sayılarının ülkenin genel ihtiyacı olarak kabul edilen 800.000 adet seviyesini sadece 2023'te aştığını görüyoruz. Bu sonuçta, depremler sonrası alınan ruhsatların da etkisi olduğu değerlendirilebilir. 2024 yılında yeni alınan yapı ruhsatlarında bir ivmelenme gözlenmemekte; 2023 yılının ilk üç çeyreğine kıyasla sınırlı da olsa bir gerileme görülmektedir. 2023 yılının ilk üç çeyreğinde 523.849 adet konut için yapı izni alınırken 2024 yılının ilk üç çeyreğinde 479.502 adet konut için yapı izni alınmıştır. Bu doğrultuda, yakın gelecekte arza eklenmesi beklenen konut sayısının ülkenin ihtiyacı olan seviyeye ulaşması için kat edilmesi gereken bir yol olduğu görülmektedir. Özellikle deprem felaketlerinin yaşandığı bölgenin yeniden imarı önemli bir konu olarak 2025 yılında da varlığını sürdürecektir.

Arzı etkileyen bir diğer unsur olan inşaat maliyetlerine baktığımızda ise Kasım 2024 itibarıyla yıllık bazda yüzde 35,9 oranında, yani enflasyon oranının altında bir artış kaydettiği görülmektedir. Endeksin alt detaylarında malzeme maliyetinde yüzde 28,3; işçilik maliyetinde ise yüzde 54,9 oranında artışlar gerçekleşmiştir. Ocak-Kasım 2024 döneminde yeni konut fiyatlarındaki artış ise yüzde 29,4 ile inşaat maliyeti yıllık artışının altında kalmıştır. 2025 yılında enflasyonda gerileme eğiliminin ve konut talebinde görülen toparlanmanın devam etmesinin yüklenici kâr marjlarına da olumlu yansımalarının olması beklenmektedir.

Arz ve talep değişkenleri doğrultusunda sektörü konut fiyatları açısından değerlendirdiğimizde ise ilk olarak 2024 yılının Şubat ayı itibarıyla konut fiyatlarında yıllık bazda reel kayıp dikkat çekmektedir. Ülkemizde 2022, konut satış fiyatlarının çok hızlı ve yüksek oranlarda artış gösterdiği bir yıl olmuştu. Bu artış 2023 Temmuz ayından itibaren yerini yavaşlamaya bıraktı ve Şubat 2024'ten itibaren konut fiyat artışı enflasyonun altına düşerek reelde negatif tarafta kalmaya başladı. 2024 Eylül ayında reel bazda yüzde -14,7 ile en düşük seviyesine gerileyen konut fiyat değişimleri yılı yüzde 10,4 reel kayıpla kapatırken 2024 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları da 36.131,8 TL olarak kaydedilmiştir.

Kira fiyatları ise mevcut kontratların anlık olarak yenilenmemesi nedeniyle konut satış fiyatlarındaki artışları 6 ay ila 1 yıl aralığında bir süre geriden takip etmektedir. Kira artışlarının da 2023 yılı başından itibaren en yüksek seviyelerine ulaştığı görüldü ve güncel duruma baktığımızda ise her iki göstergede de artış oranında bir yavaşlama dikkat çekmektedir. 2025 yılı için konuyu ele aldığımızda konut satış fiyatlarının artış oranında erişilebilirliğin belirleyici olacağı söylenebilir ve kira

rakamlarında ise enflasyona bağlı olarak bir süre daha konut fiyat endeksindeki artışın ve yıllık enflasyonun üzerinde bir artış beklenebilir.

Son olarak, Şubat 2024 itibarıyla açıklanmaya başlanan ticari gayrimenkul fiyat endeksine göre üçüncü çeyrek itibarıyla ticari gayrimenkullerin konuta göre daha iyi performans gösterdiği görülmektedir. Ancak ticari gayrimenkul fiyat artışlarında da yıllık bazda reel kayıplar görülmüştür. 2024 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla dükkân nitelikli gayrimenkullerde yıllık fiyat artış yüzde 45,2 iken, ofis nitelikli gayrimenkullerde yıllık fiyat artışı yüzde 38,4 olarak gerçekleşmiştir. Yıl genelinde ticari gayrimenkul tarafında da özellikle ofis alanlarında yeni yatırımlar ön plana çıkmıştır. 2025'in de ticari gayrimenkuller bakımından hareketli bir yıl olmasının beklendiği söylenebilir. Ticari gayrimenkullerin yapı izinlerine baktığımızda ise yüz ölçümü bazında yılın ilk üç çeyreğinde ofis binalarında yüzde 11,0 oranında, otel binalarında ise yüzde 3,3 oranında artış gözlenmiştir. Sanayi ve depolama binalarında yüzde 16,1 oranında gerileme kaydedilirken, toptan perakende ve ticaret binalarında gerileme yüzde 33,6 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak: GYODER)

	Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla
	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (IL)	GSYH (milyon Dolar)	Kişi Başı Gelir (Dolar)	Büyüme (%)	Yıl Içi Ortalama Kur (Dolar/TL)
2018	3.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4,72
2019	4.317.787	52.316	760.355	9.213	0,90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807.924	9.549	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023	26.545.722	311.110	1.130.009	13.243	5,10	23,49
2024*	30.677.666		952.147

4.2.2. Gayrimenkul Sektörü-1 (Konut):

2024 yılının üçüncü çeyreğinde konut satışları, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 20,3, bir önceki çeyreğe göre ise yüzde 51,5 oranında artış kaydederek 402.162 adet olmuştur. Bu rakam, 2020 yılından bu yana kaydedilen en yüksek üçüncü çeyreklik satış rakamı olarak dikkat çekmektedir. Ekim ayında 165.138 adet ile veri tarihindeki en yüksek ekim ayı konut satışı gerçekleşirken, kasım ayında 153.014 adet ile veri tarihindeki en yüksek ikinci kasım ayı konut satışı kaydedilmiştir. Bu veriler, konut satışlarında artan bir ivme olduğunu teyit etmektedir.

Konut fiyatları artışında yıllık bazda görülen on üç aylık düşüş serisi sona ermiş ve ekim ayında yıllık artış yüzde 26,8 iken, kasım ayında bu oran yüzde 29,4'e yükselmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekte olup kasım ayı itibarıyla reel değişim -%12,0 olarak gerçekleşmiştir. Yeni konut fiyatlarında da benzer şekilde artış görülmüş; ekim ayında yıllık değişim yüzde 26,4 iken kasım ayında yüzde 31,1'e yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise -yüzde 10,9 olarak kaydedilmiştir. Konut birim fiyatları açısından ise üçüncü çeyrek sonu itibarıyla veriler açıklanmıştır. Türkiye genelinde konut birim fiyatı 33.910 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatı 52.048 TL/m², İzmir'de 38.202 TL/m², Ankara'da ise 27.966 TL/m² olarak belirlenmiştir.

Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde ilk satışlarda yıllık bazda yüzde 30,9, ikinci el satışlarda ise yıllık bazda yüzde 15,9 oranında artış görülmüştür. Ekim ve kasım ayı satışları incelendiğinde, ilk satışlarda bir artış ivmesi gözlenmektedir. Kasım 2024 itibarıyla 11 ayda, ilk satışlar 407.832 adet olarak kaydedilirken, ikinci el satışlar 857.556 adede ulaşmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, 2023 yılın genelinde yüzde 31,0 iken, 2024 yılının 11 aylık döneminde yüzde 32,2'ye yükselmiştir.

Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde 40.895 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup bu rakam 2023 yılındaki 39.354 adede yakın bir seviyededir. Ekim ve kasım aylarında ise ipotekli satışlarda bir artış gözlemlenmektedir. Bu iki ayda, 42.899 adet ipotekli konut satışı yapılmış ve üçüncü çeyreğin satış adedinin üzerinde gerçekleşmiştir. Diğer satışlarda ise 2024 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 22,5 oranında bir artışla 361.267 adet satış gerçekleştirilmiştir. Bu sonuçlarla kasım ayına kadarki dönem içerisinde 135.209 adet ipotekli satış ve 1.130.179 adet diğer satış gerçekleşmiştir.

Yabancılara yapılan satışlar Kasım ayı itibarıyla, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre yüzde 35,0 oranında düşüşle 21.363 adet olmuştur. Bu verilerle yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı yüzde 1,7 ile son 7 yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım 4.429 adetle, 2023 yılıyla benzer şekilde Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında en yüksek satış ise 7.492 adetle Antalya'da görülmüştür. Bununla birlikte kasım ayında İstanbul, yabancıya konut satışlarında aylık bazda 780 adetle Antalya'nın önünde yer almıştır.

Yapı ruhsatlarının 2024 2. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüz ölçümü %19,0, daire sayısı ise %17,0 azaldı. Yapı kullanım izin belgesinde ise yüzölçümde %4,3, daire sayısı bazında ise bir önceki yılın aynı ayına göre %3,2 azalış yaşandı. 2024 Kasım ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre inşaat malzeme endeksi %38,57, işçilik endeksi %58,22 arttı.

Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi'ne bakıldığında endeksin 2024 sonu itibariyle 1.848 puan seviyesinde olduğu görülmüştür. Satılık konutlar bir ay öncesine göre yüzde 3, geçtiğimiz yılın aynı ayına göre ise yüzde 25 artmıştır. Türkiye Kiralık Konut Fiyat Endeksi'ne bakıldığında endeksin 2024 sonu itibariyle 2.207 puan seviyesinde olduğu görülmüştür. Satılık konutlar bir ay öncesine göre yüzde 1, geçtiğimiz yılın aynı ayına göre ise yüzde 41 artmıştır. Satılık ve kiralık konut piyasasına baktığımızda, kiralık konut piyasasının satılıktan daha hareketli olduğu görülmektedir.

2024 yılı 3. Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %14,97 artarak 127.555 adet oldu. İkinci el konut satışları da %27,78 artarak 274.607 adet olarak gerçekleşti. 2024 yılı Kasım aynıda toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı %7,0 olarak gerçekleşti. 2024 3. Çeyreğinde toplam 402.162 adet konut satışı yapıldı.

Çeyrek Bazda Konut Satışı (Adet)
	C1'21	Ç2'21	C3'21	C4'21	2021 Toplam	C1'22	C2'22	C3'22	Ç4'22	2022 Toplam	C1.23	C2'23	C3.23	Ç4'23	2023 Toplam	Ç1'24	C2'24	Ç3'24
Yeni Satış	80.370	87,508	119.278	174.367	461.523	94.437	114.014 103.667		147.961	460.079	83.907	87.251	97.439	110.945	379,542	88.256	85.068	127.555
İkinci El Satış	182,680	202.252	277.050	368.351	1.030.333 225.626 292.321 227.128 280.468					1.025.543		199.308 195.313 236.856 214.907			846.384	191.348	180.402 274.607
Toplam Satış					263.050 289.760 1.491.856 20.063 46.335 30.795 22.429 1.485.622 283.25 282.564 33.2.85 1.225.926 225.926 26.60 402.162
Ipotekli Satış	47.216	56.952	77.687	112.675	294.530	68.342	101.975	58.284	51.719	280.320	58.822	62.708	39.354	16.864	177.748	27.622	23.793	40.895

Endeks Değeri: Aralık 2024
07 878 F

ndeksa GYODER ürkiye Konut Kira Fiyat ndeksi Ocak 2014=100)
	1.560.65	2.206,99
745,15

4.2.3. Gayrimenkul Sektörü-2 (Ofis ve Ticari Gayrimenkul):

2024 yılının dördüncü çeyrek dönemi itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 446 adet alışveriş merkeziyle yaklaşık 14,1 milyon m² seviyesindedir. 2024 yılında ülke genelinde toplam 232 bin m² kiralanabilir alana sahip 10 alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır. 2025 yılında 162 bin m² kiralanabilir alana sahip 5 adet alışveriş merkezinin açılması planlanmaktadır. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam arzın yaklaşık 14,3 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 166 m² kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 342 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katı perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 277 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 168 m² seviyesine çıkması beklenmektedir.

Enflasyondaki ve döviz kurundaki artış hızının yavaşlamasına rağmen, arz tarafında yeni ofis arzının düşük olması, birincil kiraların hem TL hem de USD bazında yükselmeye devam etmesine neden olmuştur; bu artış dolar bazında yüzde 21,6 olarak kaydedilmiştir. Ayrıca birincil kiraların rekor seviyelere ulaşması ve kısıtlı nitelikli ofis arzı nedeniyle firmalar, bütçelerine uygun ve ideal özelliklere sahip alan bulmakta zorlanırken ofis alanlarına olan talepte düşüş yaşanmıştır. Firmalar özellikle son dönemde mevcut alanlarında küçülmeye gitme veya yer değişiminde daha küçük ofisleri tercih etme eğilimi göstermeye başlamıştır.

Üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların yüzde 38'i MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin yüzde 62'si Anadolu yakasında ve yüzde 38'i ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla değişim gözlenmemiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Marsh Mclennan (2.900 m², Skyland) bulunmaktadır.

Yılın üçüncü çeyreğinde büyük çaplı ofis yatırımı olarak İstanbul Şişli'de Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan Torun Center binasındaki 13. Kat D Blok 54-55-56-57 nolu ofislerin 275 milyon ₺ bedelle Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na satışı (1.530 m²) yer almaktadır.

Orta veya uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir. Son dönemde A sınıfı ofislere artan talep nedeniyle Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesinde boşluk oranı, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla yüzde 8,7 seviyesine düşmüştür. Levent bölgesindeyse, boşluk oranı yıllık bazda yüzde 7,49'dan yüzde 5,39'a gerilemiş, ancak 2024 yılının ikinci çeyreğine kıyasla stabil kalmıştır. Yeni arzın olmaması ve birincil kira seviyelerindeki artışın devam etmesiyle birlikte, MİA bölgesinde talebin kısa ve orta vadede yavaşlaması ve kira artışındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.

2024 4. Çeyrek dönem itibarıyla, Türkiye genelinde toplam açık AVM sayısı 446, toplam kiralanabilir alan stoku ise 14 milyon 129 bin m²'ye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38,5'ine ev sahipliği yapmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 166 m²'dir.

2024 yılı doluluk oranları (Ocak-Kasım) bir önceki yıla (2023) göre yüzde 4,5 artış göstermiş olup, Türkiye genelinde yüzde 62,3'dır. Oda fiyatları ise yine 2023 yılana kıyasla yüzde 1,7 azalma göstererek, 2024 yılında Türkiye genelinde ortalama 128.2 Euro'dur. 2024 yılı (Ocak-Kasım) İstanbul otel doluluk oranları bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 5,4 artarak yüzde 68,8 olarak hesaplanmıştır. Aynı dönem için İstanbul'da gerçekleşen oda fiyatı ortalaması 2023'e kıyasla yüzde 7,3 azalarak 133,4 Euro olmuştur.

Pazarda yüksek talebe karşın kısıtlı arz nedeniyle 2023 yılında görece durgun kaydedilen kiralama işlem hacmi, 2024 yılında hareketlenerek geçen yıl toplamına göre yüzde 56 artış ile 211.600 m²

olarak kaydedilmiştir. Gerçekleşen kiralama işlemlerinde en büyük payı yüzde 49 pay ile üçüncü parti lojistik şirketleri alırken, beyaz eşya kategorisi yüzde 21 ve perakende şirketleri yüzde 19 pay almıştır.

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2024 Aralık sonu itibariyle 1001,92 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 178,18 puan artış gösterirken, aylık 7,76 puan artış gösterdi. 2024 yılına 843,93 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 157,99 puanlık bir artış yaşandı. (Kaynak: GYODER)

Ticari Gayrimenkulde Öne Çıkan İller
	Ticari Gayrimenkul Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)	Dükkan ve Mağazalar Ortalama Birim Satış Flyatı (TL/m³)	Ofis ve Bürolar Ortalama Birim Satış Fiyatı (TL/m²)
İstanbul	58.616	64,746	73.822
Izmir	48 693	54.507	55.163
Bursa	37.660	42.790	39,877
Ankara	38.670	40.727	46.422
Antalya	49,132	52.934	53.068
Kocaeli	39.314	39,778	44.413
Adana	30.579	37.728	29.607

4.2.4. GYO'lar:

GYO endeksi 2024 yılını yıllık bazda yüzde 17 artışla 3.661 puandan kapattı. Enflasyonun altında kalsa da BİST 100 üzerinde bir getiri sağlayan GYO endeksi 2025'e vergi mevzuatındaki değişimlerin etkisinde girdi. Yeni seneden itibaren kârının en az yüzde 50'sini dağıtmak koşuluyla getirilen asgari yüzde 10 kurumlar vergisine tabi olacak GYO'ların düşmeye başlayan faiz oranlarıyla birlikte 2025'te yatırımlarını arttırmaya devam etmesi yüksek bir ihtimal olarak gözükmektedir.

2024 yılının sonunda 49 adet GYO'nun piyasa değeri yaklaşık 532 milyar TL'ye (15,1 milyar USD) ulaşırken halka açıklık oranı yüzde 43,10, fiili dolaşım oranı ise yüzde 31,08 oldu. Kurumsal yatırımcı oranının yüzde 51,67 ile bir önceki yıla göre yüzde 10 arttığı, 2024 yılında yabancı yatırımcı oranının ise yüzde 11'lik oranla bir önceki yılla aynı kaldığı gözlemlenmiştir.

Yatırımcıların ülkelere göre dağılımında 2024 yılı sonunda ilk sırayı bir önceki yılda olduğu gibi ABD alırken Birleşik Krallık ikinci sırada yer almıştır. Hollanda, Bahreyn ve İngiliz Virjin Adaları 3, 4 ve 5. sıralarda yer alırken BAE, İrlanda, Avustralya, Fransa ve Man Adasının da ilk onda yer alan diğer ülkeler olduğu görülmektedir.

TCMB yılın son çeyreğinde iki kez faiz indirerek para politikasında kademeli gevşeme sürecine girdi. Konut piyasasında son çeyrekteki hareketlilik ve artan satışlar, ipotekli satışların yükselmesi ve talebin canlı olması, bu alanda yatırımları ön plana çıkarmaktadır. 2025 yılında GYO'ların başta konut ihtiyacı olmak üzere, lojistik depo, öğrenci yurtları gibi konularda yatırım yapması, gerek sürdürülebilir yatırımlar, gerekse ihtiyacın karşılanması açısından önem arz edecektir. (Kaynak: GYODER)

Borsa İstanbul'da İşlem Gören GYO Sayısı
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2015
31		32 31 31	33	33	33 -	37 -	39	48	49

Halka Açıklık Oranı
			2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
			%52,3 %51,4 %50,5 %52,7 %52,9 %53,2 %43,7 %45,3 %43,1

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör bulunmamaktadır.

4.4. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri

Değerleme konusu 12711 ada 1 parsel üzerinde konut ve dükkan nitelikli bağımsız bölümlerden oluşan proje inşası devam etmektedir.

Projede yer alan bağımsız bölümlerin kullanım fonksiyonlarına göre detayı aşağıda sunulmuştur:

KULLANIM ŞEKLİ	ODA SAYISI	ADET	SATIŞA ESAS BRÜT ALAN (m²)
			TOPLAM	MİNİMUM	ORTALAMA	MAKSİMUM
	1+1	394	31.921	6 5	9 2	138
	2+1	603	75.506	8 0	139	233
	2+1 DUBLEKS	1 6	2.865	176	179	183
DAİRE	3+1	321	59.969	152	200	332
	3+1 DUBLEKS	1 4	3.676	211	263	323
	4+1	3	639	213	213	213
	4+1 DUBLEKS	3 3	11.678	256	354	407
DÜKKAN	TİCARİ	3 9	3.668	4 9	9 4	250
DEPOLU DÜKKAN	TİCARİ	1	183	183	183	183
ASMA KATLI DÜKKAN	TİCARİ	4	638	8 1	159	236
2 KATLI DÜKKAN	TİCARİ	2	283	140	142	143
6 KATLI DÜKKAN	TİCARİ	1	3.710	3.710	3.710	3.710

Değerleme tarihi itibariyle projede imalatlar sürmektedir. Yapılan saha incelemeleri ve Emlak Konut GYO A.Ş.'den alınan bilgiye göre 12711 ada 1 parsel üzerinde genel inşaat seviyesi %1'dır.

4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Değerleme günü itibariyle proje imalatı ruhsat ve eklerine uygun şekilde devam etmektedir.

4.6. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3194 sayılı İmar Kanunun 21 Maddesi

"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz." Hükmünü barındırmaktadır.

Değerleme günü itibariyle proje imalatı ruhsat ve eklerine uygun şekilde devam etmektedir. Yeniden ruhsat alınmasını gerektirir bir husus tespit edilmemiştir.

4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı e Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde proje inşası devam etmektedir. Proje kapsamında 1431 adet bağımsız bölüm planlanmış olup değerleme tarihi itibariyle kat irtifakı tesis edilmemiştir.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(a) Pazar Yaklaşımı,(b) Gelir Yaklaşımı, (c) Maliyet Yaklaşımı.

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

• Değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, -Olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, -Her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, -Yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.

5.1. Pazar Yaklaşımı

5.1.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

-Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

-Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya

-Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin

makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

5.1.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Arsa Emsalleri

Emsal 1- Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede E:2.00 Konut+Ticaet Alanı imarlı ve 9795 m² yüzölçümüne sahip olduğu beyan edilen arsa 550.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz imar durumu bakımından avantajlı, konum bakımından dezavantajlıdır.

İlgilisi 0 (552) 880 50 04

Emsal 2- Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede E:1.50 Konut Alanı imarlı ve 255 m² yüzölçümüne sahip olduğu beyan edilen arsa 11.750.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz imar durumu ve konum bakımından dezavantajlıdır.

İlgilisi 0 (542) 559 06 93

Emsal 3 – Değerleme konusu taşınmaza alternatif bölgede E:1,50 Konut+Ticaret Alanı imarlı ve 105 m² yüzölçümüne sahip olduğu beyan edilen arsa 4.800.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz imar durumu ve konum bakımından dezavantajlıdır.

İlgilisi 0 (532) 789 79 80

Emsal 4 – Değerleme konusu taşınmaza alternatif bölgede E:1.50 Konut+Ticaret Alanı imarlı ve 297 m² yüzölçümüne sahip olduğu beyan edilen arsa 18.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz imar durumu bakımından dezavantajlıdır.

İlgilisi 0 (532) 545 20 36

Konut Emsalleri

Emsal 5 Değerleme konusu proje ile aynı bölgede site içerisinde konumlu 1+1 hacimli 76 m² kullanım alanı olduğu beyan edilen konut 6.500.000 TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (538) 726 89 83

Emsal 6 Değerleme konusu proje ile aynı bölgede site içerisinde konumlu 1+1 hacimli 70 m² kullanım alanı olduğu beyan edilen konut 6.000.000 TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (530) 457 65 40

Emsal 7 Değerleme konusu proje ile aynı bölgede site içerisinde konumlu 2+1 hacimli 130 m² kullanım alanı olduğu beyan edilen konut 10.500.000 TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (530) 391 80 61

Emsal 8 Değerleme konusu proje ile aynı bölgede site içerisinde konumlu 2+1 hacimli 147 m² kullanım alanı olduğu beyan edilen konut 11.500.000 TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (533) 763 75 63

Emsal 9 Değerleme konusu proje ile aynı bölgede site içerisinde konumlu 3+1 hacimli 180 m² kullanım alanı olduğu beyan edilen konut 15.000.000 TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (532) 431 43 20

Emsal 10 Değerleme konusu proje ile aynı bölgede site içerisinde konumlu 4+1 hacimli 190 m2 kullanım alanı olduğu beyan edilen konut 16.000.000 TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (531) 331 04 04

Ticari Emsaller (Dükkân/Mağaza)

Emsal 11 Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda 350 m² zemin kullanımlı dükkan 55.000.000 TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (532) 585 68 69

Emsal 12 Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda 300 m² zemin kullanımlı dükkan 50.500.000 TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (506) 205 11 91

Emsal 13 Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda 100 m² zemin kullanımlı dükkan 17.000.000 TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (505) 227 04 62

Emsal 14 Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda 180 m² zemin kullanımlı dükkan 27.500.000 TL bedelle satılıktır.

İlgilisi: 0 (532) 157 24 25

Bölgede Bulunan Projeler Hakkında Genel Bilgi

Avrasya Uluslararası İnşaat tarafından hayata geçirilen Sunset Kartal projesi 120 bin metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. Toplam 1.100 konuttan oluşan projede hem konut, hem de ticari üniteler bir arada bulunuyor.

-- VN Kartal

Neva Prestij ve Vizör Grup ortaklığında hayata geçirilen VN Kartal projesi 14 katlı 15 blokta 884 daire ve 11 ticari üniteden meydana geliyor. 20 bin 485 metrekarelik arsa üzerine kurulan projede 2+1 daireler 72 ila 83 metrekare büyüklüğe sahip.

5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Taşınmazın arsa değerinin tespitinde karşılaştırmalı satış analizi yöntemi kullanılmıştır. Bölgede rapora konu taşınmaz ile imar durumu ve konum bakımından benzer olabilecek arsa emsalleri incelenmiştir. Rapora konu parsel ile emsal taşınmazların özellikleri kıyaslanarak gerekli düzeltmeler yapılmış ve birim değer belirlenmiştir.

Bazı emsallerde belirtilen ada/parsel ve koordinat bilgileri emlak ofisleri ve satıcıların beyanları olup doğruluğu teyit edilememektedir. Portföylerinin konum tespitlerinin paylaşılmasının emlak ofisi ile yapılacak yer gösterme ve alım-satım sözleşmesine bağlı olduğu tarafımıza beyan edilmiştir. Her ne kadar emsallerin konum bilgisi paylaşılmamış olsa da lokasyon olarak bilgi alınmıştır.

Taşınmazın proje değerinin belirlenmesi için bölgedeki alternatif projelerde yer alan konut ve dükkan nitelikli gayrimenkul emsalleri de incelenmiştir. Emsal verileri, değerlemeye konu proje ile benzer özellikler taşıyan, benzer çevresel özelliklere sahip, aynı nitelikte gayrimenkullerden seçilmiştir. Elde edilen emsallerin, pazarlık payları, yapı kalitesi, konum, büyüklük gibi faktörler göz önünde bulundurularak, değerlemeye konu proje ile karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. Düzeltme hesaplamaları yapılırken değerlemeye konu taşınmazların brüt kullanım alanları üzerinden ortalama esas alınmıştır.

Aşağıda emsal taşınmazların mukayeseli düzeltme tabloları sunulmuştur:

EMSAL KARŞILAŞTIRMA - ARSA DEĞER ANALİZİ

ÖZELLİKLER	EMSAL 1	EMSAL 2	EMSAL 3	EMSAL 4
BEYAN EDİLEN ALAN	9795,00 m²	255,00 m²	105,00 m²	297,00 m²
TAHMİNİ GERÇEKÇİ ALAN	9795,00 m²	255,00 m²	105,00 m²	297,00 m²
TALEP EDİLEN DEĞER	₺550.000.000	₺11.750.000	₺4.800.000	₺18.500.000
PAZARLIK PAYI	7,00%	7,00%	7,00%	12,00%
PAZARLIK SONRASI ÖNGÖRÜLEN DEĞER	₺511.500.000	₺10.927.500	₺4.464.000	₺16.280.000
BÜYÜKLÜK (%)	0 %	-5%	-5%	-5%
KONUM DÜZETMESİ (%)	25%	25%	25%	0 %
İMAR HAKKI DÜZELTMESİ (%)	-10%	20%	20%	20%
DİĞER DÜZELTME (%)	0 %	0 %	0 %	0 %
DÜZELTİLMİŞ BİRİM DEĞER	₺60.054	₺59.994	₺59.520	₺63.037

ORTALAMA BİRİM DEĞER ₺60.651

EMSAL KARŞILAŞTIRMA - KONUT ANALİZİ

ÖZELLİKLER	EMSAL 5	EMSAL 6	EMSAL 7	EMSAL 8	EMSAL 9	EMSAL 10
BEYAN EDİLEN ALAN	76,00 m²	70,00 m²	130,00 m²	147,00 m²	180,00 m²	190,00 m²
TAHMİNİ GERÇEKÇİ ALAN	76,00 m²	70,00 m²	130,00 m²	147,00 m²	180,00 m²	190,00 m²
TALEP EDİLEN DEĞER	₺6.500.000	₺6.000.000	₺10.500.000	₺11.500.000	₺15.000.000	₺16.000.000
PAZARLIK PAYI	3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	3,00%	3,00%
PAZARLIK SONRASI ÖNGÖRÜLEN DEĞER	₺6.305.000	₺5.820.000	₺10.185.000	₺11.155.000	₺14.550.000	₺15.520.000
BÜYÜKLÜK (%)	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %
KONUM DÜZETMESİ (%)	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %
YAPI KALİTESİ - ÖZELLİKLERİ (%)	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %
DİĞER DÜZELTME (%)	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %
DÜZELTİLMİŞ BİRİM DEĞER	₺82.961	₺83.143	₺78.346	₺75.884	₺80.833	₺81.684

ORTALAMA BİRİM DEĞER ₺80.475

28

EMSAL KARŞILAŞTIRMA - DÜKKAN ANALİZİ

ÖZELLİKLER	EMSAL 11	EMSAL 12	EMSAL 13	EMSAL 14
BEYAN EDİLEN ALAN	350,00 m²	300,00 m²	100,00 m²	180,00 m²
TAHMİNİ GERÇEKÇİ ALAN	350,00 m²	300,00 m²	100,00 m²	180,00 m²
TALEP EDİLEN DEĞER	₺55.000.000	₺50.500.000 ₺17.000.000		₺27.500.000
PAZARLIK PAYI	5,00%	5,00%	5,00%	5,00%
PAZARLIK SONRASI ÖNGÖRÜLEN DEĞER	₺52.250.000	₺47.975.000	₺16.150.000	₺26.125.000
BÜYÜKLÜK (%)	0 %	0 %	0 %	0 %
KONUM DÜZETMESİ (%)	10%	0 %	0 %	10%
YAPI KALİTESİ - ÖZELLİKLERİ (%)	0 %	0 %	0 %	0 %
DİĞER DÜZELTME (%)	0 %	0 %	0 %	0 %
DÜZELTİLMİŞ BİRİM DEĞER	₺164.214	₺159.917	₺161.500	₺159.653

ORTALAMA BİRİM DEĞER ₺161.321

5.1.5. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Bölgede tespit edilen emsallerin konu taşınmaz ile karşılaştırmalı analizi sonucu ulaşılan ortalama birim değerler 5.1.4. Başlığı altında sunulmuştur. Pazar yaklaşımı sonucunda rapora konu taşınmaz için toplam arsa değeri 3.872.253.000,00 TL takdir edilmiştir. Değerleme detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.

Bu yöntem altında ayrıca parsel üzerinde geliştirilen proje içerisinde Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından talep edilen bağımsız bölümlerin anahtar teslim şartlarının yerine getirilmesi durumundaki değerleri tespit edilmiştir. Söz konusu bağımsız bölümlerin değer detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.

5.2. Maliyet Yaklaşımı

5.2.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

-Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

-Varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya

-Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:

-İkame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.

-Yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.

-Toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

5.2.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

İş bu raporun 5.1.4 başlığı altında yer alan emsal düzeltme tablolarında ulaşılan ortalama birim değer ile taşınmazın rapor içeriğinde belirtilen diğer özellikleri dikkate alınarak arsa değeri takdir edilmiştir.

5.2.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Yapı maliyetleri için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yayınlanan Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (31 Ocak 2025) esas alınmıştır.

Rapora konu proje ile mimari proje detayları incelenmiş olup IV-A yapı sınıfı birim maliyetinin baz alınması uygun görülmüştür.

IV-A yapı grubu birim maliyeti 21.500 TL/m² dir.

İlgili tebliğ açıklamaları aşağıda sunulmuştur:

"Yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfının belirlenmesine ilişkin açıklamalar

MADDE 2-

(1) Benzer yapılar, ilgili gruptaki yapılara kıyasen uygulayıcı kurum ve kuruluşlarca Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesinin ilgili hükümlerinden yararlanılarak belirlenecektir.

(2) Tebliğin revizyonu çalışmalarında sınıfı veya grubu değiştirilen veya tebliğden çıkarılan yapılar için, 2024 yılından önceki tebliğlere göre yapı sınıfı ve grubu belirlenmiş mimarlık ve mühendislik hizmetlerinde; belirlendiği yılın tebliğindeki yapı sınıfı ve grubu değiştirilmeksizin 2024 yılı tebliğinde karşılığı olan tutar esas alınmak suretiyle hesap yapılacaktır.

(3) Tebliğdeki sınıf ve gruplar yapım aşamasında belirlenirken tereddüte düşülmesi halinde, o yapının yapı yaklaşık maliyeti; yapının projesine göre hazırlanacak metrajlara Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Birim Fiyatlarının uygulanması suretiyle hesaplanacaktır.

(4) Bu Tebliğde yer alan yapıların birim metrekare maliyetleri, asgari mahal listesine göre belirlenen yapı malzemeleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Ayrıca, Tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetlerinin tespitinde; yapının bulunduğu arsa bedeli, çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemektedir."

Bu bağlamda gerçekçi inşa maliyeti, tebliğ açıklamalarında birim değerlere dahil edilmediği belirtilen inşa kalemlerinin dahli ile hesaplanabilecektir. Benzer projelerde söz konusu ilave maliyetin, yapı birim maliyetinin %5-10'u kadar üzerinde olduğu bilinmektedir. Projenin mahal listeleri incelendiğinde standart üzeri kaliteye sahip olduğu görülmüştür. Yapı birim maliyeti belirlenirken söz konusu durumlar dikkate alınmış ve baz alınan IV-A yapı sınıfı birim maliyeti üzerine %25 pozitif fark uygulanmıştır.

Yapılan düzeltme hesaplamaları neticesinde birim maliyet 26.875 TL/m² olarak takdir edilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazların genel inşa seviyesi yapılan tespitler ışığında ve talep ilgilisince tarafımıza yapılmış bildirime göre %1 olarak esas alınmıştır.

Proje kapsamındaki toplam inşa alanı 291.139,73 m² dir.

5.2.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

5.2.3 Başlığı altında yer alan veri, kabul ve hesaplamalar ışığında Maliyet Yaklaşımı ile yapılan hesaplamalar aşağıdadır:

YAPI DEĞERİ
	İNŞAAT ALANI	BİRİM MALİYET	İNŞA SEVİYESİ	DEĞER
12711 ADA 1 PARSEL	291.139,73	26.875,00	1,00%	₺78.243.802,44
	₺78.243.802,44
	₺78.244.000,00

Yapılan hesaplamalar neticesinde, konu taşınmazların Maliyet Yöntemine göre toplam maliyeti; 78.244.000,00 TL (KDV Hariç) olarak takdir edilmiştir.

5.3. Gelir Yaklaşımı

5.3.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

-Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

-Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.

İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.

İNA yönteminin temel adımları:

-Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),

-Nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,

-Söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,

-(varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,

-Uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve İndirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde inşa edilen proje değerleme tarihi itibariyle %1 inşa seviyesindedir. Mevcut durumda herhangi bir gelir getirici donatı bulunmamaktadır.

Proje genelinde nakit giriş ve çıkışları hesaplanmak suretiyle projenin bugünkü değeri hesaplanmıştır.

Bu bağlamda yapılan projeksiyona dair veri ve kabuller aşağıda açıklanmıştır:

• 5.1.5. Başlığı altında açıklandığı üzere, yapılan düzeltme hesaplamaları sonucu ticari kullanım birim satış değeri 160.000 TL/m² , konut kullanım birim satış değeri 80.000 TL/m² olarak belirlenmiştir.
• TCMB verileri esas alınmak suretiyle;

Konut Fiyat Endeksi : %29.4

Ticari Gayrimenkul - Dükkan fiyat endeksi (İstanbul) : % 33.18 dir.

* Ticari Gayrimenkul - Dükkan fiyat endeksi (İstanbul) için son veri 2024 3.çeyreği için yayınlanmıştır.

Genel ekonomik seyir, endeks geçmişi dikkate alınarak

Konutlar ve Dükkanlar için artış oranı %35 olarak kabul edilmiştir.

• Toplam satış süresinin 3 yıl içinde tamamlanacağı öngörülmüştür.
• Konutlar için 1.yıl %30, 2.yıl %30, 3.yıl %40

Dükkanlar için 1.yıl %20, 2.yıl %30, 3.yıl %50 gerçekleşecek satış oranları öngörülmüştür.

• Vadeli satışlar, beklenmedik ekonomik gelişmeler gibi değerleme tarihi itibariyle bilenemeyen veriler dikkate alınmamıştır.

İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

Değerlemede kullanılan indirgeme oranı hesaplanırken Uluslararası Değerleme Standartları dikkate alınarak çalışılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları indirgeme oranı geliştirilirken dikkate alınması gerekli hususları şu şekilde özetlemektedir;

• (a) Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riski,
• (b) Değerlenen varlığın türünü,
• (c) Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
• (d) Varlığın coğrafi konumunu ve/veya işlem göreceği pazarların konumunu,

• (e) Varlığın ömrünü/vadesini ve girdilerin tutarlılığını,
• (f) Kullanılan nakit akışlarının türünü,
• (g) Uygulanan değer esaslarını.

İskonto oranı Risksiz getiri oranına risk primi ilave edilmek suretiyle hesaplanmaktadır.

Yapılan projeksiyonda satışların üç yıllık süreçte tamamlanacağı öngörüldüğünden Risksiz getiri oranı 5 Yıllık Devlet Tahvili getirisi olarak esas alınmıştır. Değerleme tarihi itibariyle getiri oranı %30 mertebesindedir. Risk Primi hesaplamasında CDS esas alınmıştır. Son dönemde yatay seyir halinde olduğu takip edilmektedir. Risk priminin CDS verileri gayrimenkullerin türü, genel ekonomik konjonktür dikkate alınarak %3.5 olarak seçimi uygun görülmüştür. Böylelikle;

İndirgeme oranı: %30,0+%3,5= %33,5 olarak hesaplamalara dâhil edilmiştir.

5.3.3. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

5.3.2. ve 5.3.3 başlıkları altında sunulan kabul ve veriler ışığında Gelir yaklaşımı için yapılan hesaplamalar neticesinde;

Rapor içeriğinde tüm detayları açıklanmış olan projenin tamamlanması durumunda,

Bugünkü Toplam Değer: 16.647.325.144,56 TL olarak hesaplanmıştır.

Rapor ekinde sunulmuş olan Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi uyarınca; Emlak Konut GYO A.Ş. ait hasılat payı %35'dir.

6. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER

6.1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)

Değerleme çalışması kapsamında kira takdirine yönelik herhangi bir hesaplama yapılmamıştır.

6.2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

Bölge yüklenicileri ile yapılan görüşmelerde proje nitelikleri, büyüklüğü, getiri beklentileri, olası inşa ve pazarlama süreleri gibi birçok değişkene bağlı olarak kat karşılığı oranlarının %35-45 mertebesinde olabileceği kanaatine varılmıştır. Rapor ekinde sunulmuş olan Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi uyarınca; Emlak Konut GYO A.Ş. ait hasılat payı %35'dir.

6.3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri

Rapora konu parsellerin boş arsa değeri Pazar Yaklaşımı ile hesaplanmıştır.

Pazar yaklaşımına ilişkin arsa değeri için takdir edilen değerler 5.1.5 ve 5.2.4 başlıkları altında detaylandırılmıştır.

6.4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde aktif proje yürütülmekte olup proje verileri esas alınarak yapılan bugünkü değer analizi 5.3.4 başlığında açıklanmıştır.

6.5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi

Değerlemeye konu taşınmazın en verimli kullanımı, mevcut yapı ruhsatlarına esas yapılaşmanın tamamlanması, kat irtifakının tesis edilerek bağımsız bölümlerin oluşturulması olacaktır.

6.6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde devam eden projenin tamamı için değerleme yapılmıştır. Pazar yaklaşımı altında parsel üzerinde geliştirilen proje içerisindeki bağımsız bölümlerin anahtar teslim şartlarının yerine getirilmesi durumundaki değerleri tespit edilmiştir. Söz konusu bağımsız bölümlerin değer detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ

7.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Taşınmazın değer hesaplamalarında "Maliyet Yöntemi" "Pazar Yaklaşımı" ve "Gelir Yöntemi" kullanılmıştır.

Gelir Yöntemi ile;

Değerlemeye konu taşınmazın Arsa Değeri : 4.078.594.660,42 TL olarak tespit edilmiştir.

Pazar Yaklaşımı ile;

Değerlemeye konu taşınmazların Arsa Değeri : 3.872.253.000,00 TL

Değerleme günü itibariyle inşa seviyesi %1 olup Maliyet Yöntemine göre; Proje Mevcut Durum Değeri: 3.950.497.000,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Gelir yöntemine esas teşkil eden hesaplamaların dayandığı kabul ve varsayımlar, gelecekteki bir değerin günümüz değerine çevrilmesine yönelik öngörüler, Pazar yaklaşımın ise günümüz reel piyasa verilerine dayanması dikkate alınarak arsa değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı" esas alınıştır.

Projenin tamamlanması, mevcut hali ile kat irtifakının tesis edilerek oluşacak bağımsız bölümlerin pazarlanmasına yönelik yapılan hesaplamalar neticesinde ön görülen projeksiyon süreninde oluşacak değerin bugünkü değere indirgenmesi ile;

Tamamlanmış Durum Bugünkü Değeri: 16.647.325.144,56 TL olarak tespit edilmiştir.

Hasılat Paylaşımı Sözleşmesine göre yürütülen projede; Emlak Konut GYO A.Ş. payı %35 olarak belirlenmiştir.

Bu bağlamda;

Tamamlanmış Durum Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Bugünkü Değeri: 5.826.563.800,60 TL olarak hesaplanmıştır.

**Değerleme tarihi itibariyle kat irtifakı tesis edilmemiş, bağımsız bölümler meydana gelmemiştir. Tarafımıza talep ilgilisince iletilmiş mimari projelerde gösterilmiş bağımsız bölümlerin aynı şekilde kat irtifakına konu olması durumu için, bağımsız bölüm bazında takdir edilen şerefiyeli değerler ayrıca rapor ekinde sunulmuştur.

7.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Raporda özellikle yer verilmeyen herhangi bir asgari bilgi mevcut olmayıp değerleme türü nedeniyle raporda bilgisi yer almayan hususlar ile ilgili gerekçeler ilgili başlıklar altında açıklanmıştır.

7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme raporu, talep ilgilisince tarafımıza iletilmiş, belge, ruhsat, imar planı, projeler ve tapu kayıtları esas alınarak hazırlanmıştır. Tarafımızca kamusal araştırma yapılmış, gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olduğu görülerek değer takdir edilmiştir.

7.4. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Talep ilgilisince tarafımıza iletilen tapu kayıtlarına göre taşınmaz üzerinde ipotek bulunmayıp tespit edilen takyidatlar, taşınmazın devredilmesine ilişkin bir kısıtlılık doğuracak nitelikte değildir.

7.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazın devredilebilmesi konusunda bir sınırlama teşkil edecek bir husus tespit edilmemiştir.

7.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde rapor içeriğinde detaylandırılmış 1431 bağımsız bölümden ibaret olması planlanan proje imalatı sürmektedir.

7.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmaz tapu kayıtlarında, üst hakkı, devre mülk hakkı veya bu haklarla ilgili herhangi bir sınırlamaya ilişkin herhangi bir takyidat yoktur.

7.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Rapora konu taşınmaz tapu kayıtlarına göre arsa niteliklidir. Parsel üzerinde halihazırda rapora içerisinde bilgileri verilen proje inşası ruhsatlarına uygun şekilde devam etmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1;

''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz." ve (d) bendi "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.''

Bu kapsamda, taşınmaz üzerinde yürütülmekte olan ve rapor içeriğinde detaylandırılmış proje varlığı nedeniyle; taşınmazın GYO portföyünde "Proje" olarak bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

8. SONUÇ

8.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. talebi üzerine İstanbul İli, Kartal İlçesi, Esentepe Mahallesi, 12711 Ada 1 numaralı parsel numaralı taşınmaza ait mevcut ve kat irtifakına esas piyasa değerinin tespiti ile bu parsel üzerinde geliştirilen proje değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti için düzenlenmiştir. Taşınmazın niteliği, üzerinde inşa edilmekte olan proje dikkate alınarak 7.1. başlığında açıklanan değerleme yöntemleri esas alınarak değer takdir edilmiştir.

Tüm bu değerlendirmeler ve uyumlaştırma hesapları sonucunda, kıymet düşürücü/arttırıcı unsurlar dikkate alınmak suretiyle taşınmaza değer takdir edilmiştir. Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

8.2. Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; rapor içeriğinde ilgili başlıklar altında detayları açıklanan, değer arttırıcı/düşürücü unsurlar, örnekleme yapılan veriler ve tüm diğer dikkate alınmıştır.

Rapor içeriğinde detayları açıklanmış olan değerleme yöntemleri esas alınarak takdir edilmiş değerler aşağıda sunulmuştur.

MEVCUT DURUM DEĞERİ (KDV HARİÇ)	₺3.950.497.000,00
MEVCUT DURUM DEĞERİ (KDV DAHİL)	₺4.740.596.400,00
MEVCUT DURUM EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYI DEĞERİ	₺3.872.253.000,00
TAMAMLANMIŞ DURUM BÜGÜNKÜ DEĞER	₺16.647.325.144,56
TAMAMLANMIŞ DURUM EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYI DEĞERİ	₺5.826.563.800,60

**Takdir edilen tüm değerler KDV hariç değerlerdir. Belirtilen KDV Dahil değerler, %20 oranı esas alınarak hesaplanmış olup Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.

** Değerleme tarihi itibariyle arsa mülkiyetinin Emlak Konut GYO A.Ş.'de olması ve mevcut durum Emlak Konut GYO A.Ş. payının arsa değerinden düşük olması sebebiyle mevcut durum Emlak Konut GYO A.Ş. payı arsa değeri olarak takdir edilmiştir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Kontrol Eden	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Fatih TAŞDEMİR	Begüm KAMIŞCI	Serhat DEĞERLİ
Lisans No: 904622	Lisans No: 405322	Lisans No: 401403

9. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.

Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.

Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.

Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.

Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.

Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.

Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.

Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.

Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.

Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

ÖNEMLİ NOTLAR:

*Değerleme Uzmanının yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının, değerleme uzmanlarının adlarının ya da mesleki niteliklerinin referans olarak verilmesi yasaktır.

•İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

• •Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur;
• •Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır; •Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur
• •Değerleme Uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir;
• •Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir;
• •Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak denetlemiştir;
• •Değerleme Uzmanı mesleki eğitim şartlarını haizdir;

•Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.

•İşbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak tanzim edilmiştir.