NİDAPARK KÜÇÜKYALI

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Ozel 2023-136

Aralık, 2023

İÇİNDEKİLER

	YONETICI OZETI
	Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
	Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlar
	l. RAPOR BILGILERI
	l. 1. Değerleme Tarihi. Rapor Tarihi ve Rapor Numarası
1,2.	Rapor Türü ve Değerlemenin Amagı
1.3.	Raporun Kapsami
1,4,	Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası
	1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Onceki Tarihlerde Yapılan Son Uç Değerleneye Ilişkin Bilgiler
	2. DEGERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
	2.1. Değerleme Şirketini Tantıcı Bilgiler
2.2	Müşteriyi Tantıcı Bilgiler
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsanu ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	2.4 . - Isin Kapsami
	3. GENEL VE BOLGESEL VERILER
	3.1 - Genel Ekonomik ve Mali Görünüm
3.1.1	Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi
3.12	Risksiz Piyasa Faiz Oranları
3.1.3	GSYH ve Ekonomik Büyüme
	3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar
	3.2
	3.3
	3.3.1 Konut Satış İstatistikleri
	3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri
	3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri
	3.3.4 Konut Fiyat Endeksi
	3.4
	3.4.1 Istanbul Ili
	3.4.2 Maltepe Ilçesi
	4 GAYRIMENKUL ILE ILGILI BILGILER
	4.1. Gayrimenkulün Konumu. Ulaşım ve Çevre Özellikleri USKUDAR V.D- 002

		ACar Degerleme
4.2.	Gayrimenkulün Tapu Kayılları ve Mülkiyet Bilgileri
4.3.	Gayrimenkul Uzerindeki Takyidatlar ve Ipotekler Hakkında Görüş
4.4.	Parselin Imar Durumu ve Yapılaşma Hakları
4.5.	Gavrimenkulün Fiziki Ozellikleri
	4.6. Gavrimenkulün Değerleme Tarihi Itibarıyle Hangi Amaçla Kullanıldığı. Gayrimenkul Arsa veva Arazı İse
	Uzerinde Herhangı Bır Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi. 20
Bilgi	4.7. Gayrimenkulün Tasarrıfunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangı Bir Durum Olup Olmadığı Hakkında 20
Değişiklikler	4.8. Son Uç Yılık Dönemde Gayrımcıkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen 51
	4.9. Gayrimenkul Uzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile Ilgiler
Veriler	4.10. Varsa. Mevcut Yapıya veya Inşaatı Devam Eden Projevle Ilgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Hişkin 21
	4.11. Gayrimenkul Için Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi
	4.13. Gayrimenkul ile Ugili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler
	4.14. Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve Belgeler 25
4,15.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.16.	Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı
	4.17. Eğer belirli bir projeve istinaden değerleme yapılıyorsa, projeve ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz.
	konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin
	farklı olabileceğine ilişkinaçıklama
	4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
	5. DEGERLEME YONTEMLERI
	5.1. Pazar Yaklaşımı
5.2.	Gelir Yaklaşımı
	5.3. Maliyet Yaklaşımı
	6. KULLANILAN DEGERLEME YONTEMLERI
	6.1. Değerleme Yöntemleri
Nedeni	6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma 27
	6.3. Emsal Karşılaşırma Yöntemi_______________________
	6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönleminde Kullanılan Emsaller
	6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç igiliadem Mah. Cecen Sok, Akasya B Blok USKUDAR V.D.: 004 102 78 10	o-258 Iç Kapı No: 127 UdgaAAATSTANBUL

	6.4. Маltyel Youtem
	6.4.1. Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç
	6.5. Gelir Yaklaşmı Yontemi
	6.5.1. Kullanılacak İskonto Oranının Tespiti
	7. DIGER TESPIT VE ANALIZLER
7.1.	Takdir Edilen Kira Değerleri
	7.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde. Emsal Pay Oranları 37
7.3.	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
7.4.	Müşterek ve Bölümnüş Kısımların Değerleme Analızı
	7.5. En lyi ve Verimli Kullanım Analiza
	8. ANALIZ SONUÇLARININ DEGERLENDIRILMESI
	8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
	8.2. Yasal Gereklilklerin Yerine Getirilinediği ve Mevzuat Üyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olmadığı Hakkında Görüş5 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri. 38
	8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün. Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Onemli
	Ölçüde Elkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç. Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	8.5. Değerleme Konusu Arazi ise. Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Uzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
	8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine Ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç
	Herhangi Bir Suurlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fili Kullanım Şeklinin ve Portfoye Dahil Edilme Nieliğinin
	Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portlöye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	9. SONUÇ.
	9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	9.2. Nihai Değer Takdiri
	EKLER Al

111

DEGERLE AREAR TAŞINMAZ
DEGERIE ME VE DANISMANILIK A. Ş.
ANDARIKA MAN CEREA MANILIK A. Ş.
MANISARIE VE DANISA MANILIKA KERETANBUL
MAZI USKUDAR V.D. BANKENYA TANBUL
USKUDAR V.D

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI
Rapor Tarihi ve Numarası	A.S 28.12.2023 / EMLKKNT-2023-136
Sözleşme Tarihi	01.12.2023
Degerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihh 31269 sayılı tebliğ (III-48. Le) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında 111-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate almarak hazırlanmıştır.
Ozel Varsayımlar ve Kısıtlamalar	Değerleme çalışması kapsamında herhangı bir özel varsayım ve kısıtlama bulunmamaktadır.
Raporu Hazırlayan Kurum	Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
İncelemenin Yapıldığı Tarih	21.12.2023
Taşınmazın Adresi	İstanbul ili, Maltepe ilçesi. Çmar Mahallesi, 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 pursel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 parsel, 16772 ada 3 parselde Nidapark Küçükvalı Projesidir.
Tapu Bilgileri Ozeti	İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 parsel, 16772 ada 3 parsel.
Mülkiyet Bilgisi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonım Şırketi (11)
Imar Durumu	Değerleme konusu 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel "Ticaret + Konut Alam' lejanth, TAKS:0.25, Emsal: 1,80 ve YENÇOK sırasıyla: 91m-119m, 88m-118m, 86m- 115m yapılaşma haklarına sahiptir. Detayı 4.4 numaralı başlıkta verimiştır.
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları	Emsal Karşılaştırma Yöntemi Maliyet Yontemi Gelir Yaklaşımı Yöntemi
Projenin Mevcut Durumuyla KDV Haric Toplam Değeri	9.448.894.872,52-TL
Projenin Mevcut Durumuyla KDV Dahil Toplam Değeri	11.338.673.847,03-TL
Projenin Tamamlanması Durumunda Bugünkü Değeri	21.750.801.390,44-TL
Projenin Tamamlanması Durumunda Emlak Konut GYO A.S. Payma Düşen Değeri	9.135.336.583,99-TL
Projenin Mevcut Durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. Payma Düşen Toplam Değeri	8.077.978.800.00-TL
Kat Mülkiyetine Geçen Bağımsız Bölümlerin Toplam Değeri	383.373.142,50 -TL
Raporu Hazırlayanlar	Ahmet Burak OZEL (SPK Lisans No: 403716)
Sorumlu Degerleme Uzmanı	Ilyas ONDER (SPK Lisans No: 409217)

Bağlayıcı ve Smirlayıcı Koşullar / Taahhütname

· Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz kadarı ile doğru ve tarafsız, önyargasız profesyonel analiz ve fikirler olduğunu,
Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
· Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi ve çıkarının olmadığımı.
· Bu gorevin tamamlanması için aldığımız ücret, önceden saptamış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydama gelmesine bağlı olmadığını
· Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarma göre gerçekleştirdiğimizi,
· Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu:
· Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha onceden denevimi olduğunu;
· Değerleme uzmanı olarak gayrimenkulun kişisel olarak denetlendiğini;
· Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
· Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını ekileyen yasal konulardın sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülkiyet altında bulunduğu esasma dayamlarak değer biçilir.
· Değerleme raporunun İlgili Sermaye Piyasası Mevzualı Hükümlerine göre hazırlandığını beyan ederiz.

Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtları ve beyanımızı içermektedir;

· Analızlerimiz, fikirlerimiz ve bunların sonucu bağlanması ile raporun hazırlanması Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca vapılmıştır.
· Bu raporun konusu olan gayrimenkul, yerinde incelenmiş, ilgili belgeler görülmüş ve yorumlanmıştır. Bu yorumlama ile edindiğimiz bilgi ve bulgulara dayalı, şirketimizin tarafsız, profesyonel analiz ve fikirleri ile rapor sonuçlandırılmıştır.
· Bu raporda ifade edilenler, önceden belirttiğimiz varsayım ve hipotetik kıstılarla kısıtlıdır.
· Bu raporul konusu olan gayrimenkulün mülkiyet hakkını elinde bulunduramlara, üzerine proje geliştirenlere, mülkiyet hakkını elde edeceklere, mülkü kiralamak isteyenlere ilgili taraflara karşı önyargımız olmadla, mibi, bu kişilerden güncel veya geleceğe dönük maddi çıkarımız ve beklentimiz bulunmamaktadır.
· Bu görevle ilgili olarak geliştirdiğimiz analizler, fikirler ve sonuçları önceden saptamımış sonuçların geliştirilmesi ve bilgilendirilmesine bağlı değildir.
· Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret; Önevden saptanmış bir değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, Değer takdirinin miktarı, Öngörülen bir sonuçun elde edilmesi, Değerlemenin tasırlanın kullanımı ile doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesi konularına başlı dağıldır.
· Bu rapor şirketimizin vizyonuna, sahip olduğu değerlere, şirketimiz ve değerleme mesleğinin etik kuralların begli kalınarak hazırlanmıştır.
· Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir;
· Sağlanan yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçhir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
· Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
· Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
· Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garantı verilmez.

· Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veva fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
· Konu mülkler ile ilgili değerleme uzmanın zemin kiriliği etüdü çalışması mümkan değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
· Değerleme uzmanı mülkler üzerinde veya yakmında bulunan-hulunabilecek tehlikeli ve zararı maddeleri tespit etme yeteneğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
· Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik aruştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
· Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilen kadarı ile ver almaktadır.
· Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içerisinde kalmakta olup şirketimizin bu konuda bir ihtisası bulunmadığından detaylı araştırma yapılmamıştır. Ancak yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulun çevreye olumsuz bir etkisi gözlemlemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
· Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabul edilmiştir.
· Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
· Mülkü daha değerli ya da daba az değerli kılabilecek, mülkün zemin sıklı veya aşıkar olmayan şarıları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerimin elde edilmesi için hıçbır sorumluluk alınmaz
· Değerleme rayoru, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsavılmıştır.
· Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullamım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır.
· Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasıl ve idarı belgelerin, yerel, ulusal veya ozel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdırının dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
· Arazi ve yapılandırmalarının, tammlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
· Bu teknik ve hukuki rapor aşağıdaki kısıtlarla hazırlarla hazırlanmaktadır.

Bu raporu veya kopyasını bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.

Değerleme uzmanı, önceden bir anlaşma sığlanmadığı takdirde, bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konu ile ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.

Değerleme uzmanının onayı ve rızası olmudan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanın bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, heyler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuya açıklanıp, yayımlanamaz.

Rapora dahil edilen geleceğe yönelik talmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şarıları, bekleren kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomive dahalıdır. Dolayınıyla bu şartları gelecekteki ekonomik göstergelere göre değişkenlik gösterebilir.

Bu değerleme çalışması UDES'e (Uluslararası Değerleme Standarılarına) nygun olarak ve avrıca resmi gazviede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Pivasasında Faaliyette Bulunacak Gayrmenkul Değerleng Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükûmleri kapsamında III -62.3 Nolu Tebliği dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1. RAPOR BILCILERI

1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Bu değerleme raporu şirkcimiz ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından 28.12.2023 tarihli, 136 numaralı rapor olarak tanzim edilmiş olup değerleme çalışmalarına 21.10.2023 tarihinde başlanmıştır.

1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine: İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 parsel, 16772 ada 3 parsel numaralı taşınmazların değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk Iirası einsinden tespiti ve parsel üzerinde geliştirilen projenin anahtar teslim şartlarının yerine getirilmesi durumundaki değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portlöyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.3. Raporun Kapsami

Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1.4. Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirkctimiz tarafından tanzim edilmiştir

1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler

SIRKETIN UNVANI	Acar Taşınmaz Değerleme ve Damışmanlık A.Ş.
SIRKETIN ADRESI	Acıbadem Mahallesi. Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No. 25B, Iç Kapı No: 127, Uskudar/STANBUL
TELEFON NO	0 216 939 1434
FAALIYET KONUSU	Yarürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kışı ve kuruluşlara ait gayrımenkuller, gayrımenkul projeleri ve gayrımenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak. değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve görüş raporu vermektır.
KURULUŞ TARIHI	21 Ocak 2021
SERMAYESI	1.200.000 .- TL
Ticaret Sicil Numarasi	289170
Kuruluşun yayınlandığı Ticaret Sicil Gazetesi min Tarih ve Numarası	21 Ocak 2021 / 10250.

** Karuluşunuz, 09 Eylül 2021 tarihi itbarıyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından "Gayrimenkal Değerlene Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. 18 Kasım 2021 tarihinde de Bankacılık Düzenleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yekilendirilmiştir

2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler

SIRKETIN ÜNVANI	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş
ŞİRKETİN ADRESİ	Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehır/ISTANBUL
TELEFON NO	+90 (216) 579 15 15
SERMAYESI	3.800.000.000 .- TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	50,66%
E-POSTA	[email protected]

** Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Emlak Konut A.Ş. unvanı ile Türkiye Emlak Bankası A.Ş.'nin bağlı ottaklığı olarak, 6 Mart 1991 tarihinde tescil ve ilan edilerek faaliyetlerine başlamıştır. Şirket in anın sözleşmesi 19 Mayıs 2001 tarihinde tadi edilmiştir. Şirket'in Gayrimenkul Yatının Ortaklığına dönüşünü sürecinde, ma sözleşme tadil tasarısı genel kurılım tasvihire sumulmuş. tadil tasansı 22 Temmuz 2002 tarihli Şirket Oluğanısta Genel Kurul toplantısmda kabul edilerek ana süzleyne tadil edilmiştir. Şirket ana sözleşmesi 29 Temmuz 2002 tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu nezdinde tescil edilmiş oluna 1 Şılıb 1508 satos 2002 Mini Ticaret Sieil Gizzetesinde yayınlanırak yürürlüğe girmiştir. (Ticaret Sicil Numarası: 27.488- 22 070 MERS!S Numarası: 5669- 3333-4423- 6524). Uzun yılların getirdiği ve birçok projeye imza atılarık kazanlar bu marka değeri. 2002 yılında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na dönüşerek fialiyetlerine devam etmiştir. Şirket'in 28 Şubat 2006 tarihinde toplanan Genel Kurulu neticesinde, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olan unvanı. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarek değişirilmiştir.

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Smırlamalar

İşbu çalışma tapu kaydına göre: İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Çınar Mahallesi, 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 parsel, 16772 ada 3 parsel numaralı taşınmazların değerleme çalışması ve parsel üzerinde geliştirilen projenin anahtar teslim şartlarımın verine getirilmesi durumundaki değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Bu rapor 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrımenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

İşin Kapsamı 2.4.

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine: İstanbul ili, Maltepe İlçesi, Çinar Mahallesi, 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16772 ada 2 parsel, 16772 ada 2 parsel. 16772 ada 3 parsel numaralı rapora konu taşınmazların ve parsel üzerinde geliştırılen projenin günümüz piyasa koşullarında. Türk lirası cinsinden, nakit veya karşılığı piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla ilgili Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri doğrultusunda hazırlanan değerleme raporudur.

3. GENEL VE BOLGESEL VERILER

3.1 Genel Ekonomik ve Mali Görünüm

Türkiyc ekonomisi. GSYH 2023 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 3,8 oranında büyüme kaydetmiştir. İkinci çeyrekte sanayı sektörü yüzde -2,6 oranında büyüme kaydederken tarım sektörü yüzde 1.2 oranında ve hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 3,9 oranında büyüme kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH ise yılın ikinci çeyreğinde yüzde 3.5 oranında büyümüştür. Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 5,1 oranında artarken özel tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 15,6 ve yüzde 5,3 oranlarında artmıştır. Net ihracatın büyümeye kalkısı ise negatif 6,3 puan olmuştur. Toplam sabit sermaye yatırım (SSY) altında yer alan inşaat yatırımları 2023 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında artarken, makine-teçhizat yatırımları ise yüzde 7.4 oranında artmıştır. Bu dönemde özel tüketimin büyümeye katkısı 10,7 puan olurken kamu tüketimi ekonomik büyümeye 0,7 puan katkı vermiştir.

Türkiye de 2023 yılı Eylül ayında TÜFE yüzde 4,75 oranında arımıştır. Eylül ayındaki aruşla birlikte yıllık enllasyon bır önceki aya kıyasla 2,59 puan artarak yüzde 61,53 düzeyinde gerçekleşmiştır. Yüzde 3,32 oranında artan Gıda ve Alkolsüz İçecekler grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicisi olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,88 puan olarak gerçekleşmiştir. Yüzde 4,35 oranında artan Ulaştırma grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun diğer temel belirleyicilerinden biri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,78 puan olarak kaydedilmiştir. Yüzde 5,76 oranında artan Konut grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel

Sayfa 3 /41

belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,71 puan olarak gerçekleşmiştir. Yıllık cnflasyona en büyük etki 18,45 puanla Gida ve Alkolsüz lçecekler. 12,45 puanla Ulaştırma ile 7,13 puanla Lokanta ve Oteller gruplarından gelmiştir. C endeksi, (enerji, gıda, içecek, tütün, altın hariç TÜFE) Eylül ayında yüzde 5,28 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyonun ana alt kalemlerinden Temel Mallar grubu fiyatları yüzde 2,59 oranında artarken. Hizmet grubu fiyatları yüzde 7,88 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyon yıllık artış oranı yüzde 68,93 olarak gerçekleşmiştir. Temel Mallar grubu yıllık fiyat artışı yüzde 53,23, Hizmet grubu yıllık fiyat artışı ise yüzde 86,46 olarak gerçekleşmiştir. Çekirdek enflasyonun 12 aylık ortalama değişim oranı 0.62 puan artışla vüzde 55.06 dan yüzde 55.68 e vükselmiştir.

3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda TÜFE %64.27 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %6.16 olarak gerçekleşen TÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek TÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

TÜİK'len alınan verilere göre 2022 yıl sonunda Yİ-ÜFE %97,72 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %2,45 olarak gerçekleşen Yİ-ÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek Yİ-ÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

Sayfa 4 /41

3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları

TCMB`nın I haftalık repolarda geçerli olan faiz oranı incelendiğinde 2022 yıl sonunda %9 olan faiz oranının 2023 Eylül ayının sonunda %30'a yükseldiği görülmektedir.

TARIH	FAIZ ORANI
25.11.22	9.00%
24.02.23	8,50%
23.06.23	15.00%
21.07.23	17.50%
25.08.23	25.00%
22.09.23	30.00%

3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme

2022 Yıl sonunda GSYH 4 trilyon 794 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. 2021-2022 yıl sonunda GSYH 'da %106.9 artış gözlenmiştir. 2012-2022 yılları arasında GS YH'da düzenli artış görülmektedir. Özellikle 2021-2022 arasında GSYH'da rekor artış görülmüştür.

2012 Yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 11.675 USD iken 2022 yılında 10.659 USD olarak gerçekleşmiştir. Kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 12.582 USD olarak en yüksek 2013 yılında gerçekleşmiştir. 2013-2020 yılları arasında GSYH'da düşüş trendi görülürken 2020 yılından sonra tekrar artışa geçtiği görülmektedir.

3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar

Ekim 2022 tarihinde dolar 18,60 TL, Euro ise 18,28 TL iken Ekim 2023 tarihinde dolar 27,52, euro ise 28,99 TL'dir. Gösterge niteliğindeki kurlarda artış trendi görülmektedir. Mayıs 2023 tarihinden sonra kurlardakı artış hızlanmıştır.

3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri

Türkiye nüfusu 2013 yılında 75.627.384 kişi iken 2022 yıl sonunda 85.279.553'c çıkmıştır. Türkiye nüfusu 2013-2022 yılları arasında düzenli olarak artmıştır. Nüfus artış hızı incelendiğinde 2013-2022 yılları arasında en yüksek oran 2018 yılında, en düşük oran ise 2020 yılında görülmüştür. Türkiye nüfusu 2018 yılında %1,48 artarken 2022 yılında %0,71 artış görülmüştür.

Sayfa 7 /41

USKUDAH JAGETTA 102 78 10

Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun artığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir. Yaş piramidi incelendiğinde 2007 yılında nüfusun en büyük kısmı 25-29 yaş aralığında iken 2022 yılında 5-9 yaş aralığındadır.

3.3 Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü

3.3.1 Konut Satış İstatistikleri

Konut satış istatistikleri incelendiğinde adet bazında konut satışlarının 2013-2020 yılları arasında düzenli olarak artığı ve sonrasında düşüşe geçtiği gözlenmiştir. 2020 yılında 1.499.316 adet konut satılmış iken 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır.

Satış şekline göre konut satış istatistikleri incelendiğinde 2013 yılında konu satışlarının %39,8 ipotekli olarak satılmışken 2023 yılında bu oran %19,1 olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar 2013 yılından 2019 yılına kadar artarken 2020 yılında artış yaşanmış olup sonra tekrar azalışa geçmiştir. İpotekli satışlardaki azalışın konul kredisi faiz oranlarındakı artış ve kredi değer oranındaki azalışa bağlı olduğu düşünülmektedir.

Konut satış istatistiklerine göre 2013 yılında satılan konutların %45,7'si ilk elden satış iken 2023 yılında %29,9 u ilk el satıştır. 2013-2018 yılları arasında konut satışları içerisinde ilk el satışların oranı artarken devam eden yıllarda düşüşe geçmiştir.

SATIŞ DURUMUNA GÖRE

3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri

2012 yılında 158.749.723 m² inşaat için yapı ruhsatı 106.950,602 m² inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş iken 2022 yılında 145.875.756 m² inşaat için yapı ruhsatı. 129.005.328 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiştir.

3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri

2018 yılının ilk çeyreğinde bankalarca kullandırılan konut kredilerinin ortalama faiz oram %14,56 iken bu oran 2023 yılının 3.çeyreğinde %36,54'e yükselmiştir. 2020 yılının 3.çeyreğinden bu yana konut kredisi faiz oranları artış trendindedir.

Sayfa 10 /41

3.3.4 Konut Fiyat Endeksi

2012-2025 yılları arasında konut fiyat endeksindeki değişim artmış daha sonra 2018 yılına kadar azalış trendine girmiş olup ardından tekrar yükselişe geçmiştir. 2022 yılında konut fiyat endeksindeki değişim %168 olarak gerçekleşmiştir.

3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

3.4.1 İstanbul İli

İstanbul, Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan ve İstanbul ilinin merkezi olan şehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup. Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli

Sayfa 11 /41

Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dort defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu.1261-1453 yılları arasında lekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul. Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'c kadar İslam dünyasının da merkezi oldu.

Son yıllarda ortaya çıkartılan arkcolojik bulgularla insanlık tarihine ilişkin önemli bilgiler elde edilmiştir. Yarımburgaz Mağarası'ndan çıkarılan taş aletlerle, ilkel insan izlerinin 400.000 yıl öncesine dayandığı ortaya çıkmıştır. Anadolu Yakası'nda yürütülen kazı çalışmaları ve bunlara bağlı araştırmalar, şehirde tarım ve hayvancılığa dayalı ilk yerleşik insan topluluğunun MÖ 5500'lere tarihlenen Fikirtepe Kültürü olduğunu göstermiştir. Bu arkcolojik bulgular yalnızca İstanbul'un değil, tüm Marmara Bölgesi'nin en eski insan izleridir. İstanbul sınırları içinde kent bazında ilk yerleşimler ise Anadolu Yakası'nda Kalkedon: Avrupa Yakası'nda Byzantion'dur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzleree yıl başkentlik yapan İstanbul. 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitimiş, ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl Ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz, bitki örtüsü dengesizdir.

İstanbul 41ºK 29ºD koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğaz'ndan oluşan kent, kuzeybauda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güney batıda Tekirdağ'a bağlı Marmaracreğisi, kuzeydoğuda Kocacli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocacli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocacli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih

120

Sayfa 12/41

Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybausında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km²'dir.

İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır.

İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 ℃ civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. En sıcak aylar Temmuz ve Ağustos aylarıdır ve ortalama sıcaklık 23 °C'dir, en soğuk aylar da Ocak ve Şubat aylarıdır ve ortalama sıcaklık 5 °C'dir. İstanbul'da yılın ortalama sıcaklığı 13,7 derecedir. Şu ana kadar en yüksek hava sıcaklığı: 12 Temmuz 2000'de 40,5 ºC olarak kaydedilmiştir. En düşük hava sıcaklığı isc: 9 Şubat 1929'da -16.1 °C olarak kaydedilmiştir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirfiliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır. İl genelinde bu sorunlarla bırlıkte hafriyat, atık yağ, kömür, kimyevî madde ve tıbbî atık denetimleri de İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı Çevre Koruma Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en en yüksek yüksek yok katlı olan ofis ofis konutlar. Avrupa ya Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır.

yüzyılın ikinci yarısından itibarcı, özellikle Anadolu Yakası'nda denize yakın yazlık konutların ve lüks köşklerin yapımına hız verilmiştir. Kadıköy ilçesindeki Bağdat Caddesi genişliği ve uzunluğuyla birçok alışveriş merkezi ve restoranı barındırmaktadır. Bu gelişmelerde bölgenin gelişimine olumlu katkıda bulunmuştur. Yaka da, son yıllarda gerçekleşen nüfus büyük faktörü Anadolu'dan gelen göçtür. Günümüzde. İstanbul halkının %66'sı Avrupa Yakası'nda yaşamaktadır.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Istanbul ve ve çevre iller bu alanda: meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler cide etmektedir.

Ayrıca gıda sanayı, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayı ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dengisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şchir dünya sıralamasında dördüneü olmuştur. Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmir'in ardından 3. sırayı aldı. İstanbul 2013'teki listede 52. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den İstanbul ve İzmir dışında Bursa 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6.5 olarak gerçekleşmiştir.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım fırmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim. İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü % 15'i aşan bir pava sahiptir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Turistler arasında en büyük pay Almanlara aittir. Almanları Ruslar, Amerikalılar, İtalyanlar ve Fransızlar izler. 2021 yılında kente 9 milyon 25 bin turist gelmiştir. İstanbul'da her bütçeye uygun otel bulmak mümkündür. 5 yıldızlı zincir otellerden, butik aile işletmesi otellere kadar 1180'den fazla otel bulunmaktadır. Son yıllarda dünya çapında isim yapmış zincir oteller İstanbul'a yoğun ilgi göstermektedirler.

Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlere tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunmaktadır.

İstanbul'da yedisi devlet yirmi dördü vakıf olmak üzere otuz bir üniversite vardır. Özellikle kamıya ait öğretim kurumları ülkenin en saygın ve en donanımlı üniversitelerindendir. Ancak son yıllarda da özel üniversitelerin sayısında bir yükselme olmuştur. Türkiye'nin en eski 3 devlet üniversitesinden ikisi İstanbul'dadır. İstanbul Üniversitesi 1453 yılında kurulmuştur ve Türkiyc'nin en eski üniversitesidir. İstanbul Teknik Üniversitesi (173) ise dünyanın en eski üçüncü teknik üniversitesidir ve tamamen mühendislik bilimleri adanmıştır. İstanbul'da tanınmış diğer devlet üniversiteleri: Boğaziçi Üniversitesi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Yıldız. Teknik Üniversitesi ve Marmara Üniversitesi'dir. Ayrıca ülkenin en eski 5 vakıf üniversitesinden üçü bu kenttedir. Bunlar 1992 yılında kurulan Koç Üniversitesi ile 1994 vılında kurulan Sabancı Üniversitesi ve İstanbul Bilgi Üniversitesi'dir.

Sayla 14 /41

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehiriçi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büvük merkezlere sahiptir.

3.4.2 Maltepe Ilçesi

Mallepc, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda Marmara Deniz'ne kıyısı olan bir ilçesidir. Kadıköy, Kartal, Sancaktepe ve Ataşehir ilçeleriyle komşu olan Maltepe, nüfus bakımından İstanbul'un dokuzuncu. Anadolu Yakası'nın dördüncü büyük ilçesi konumundadır.

Maltepe, Kocaeli Yarımadası'nın güney batısında, İstanbul ilinin Marmara Denizi kıyısında yer alır. Kartal, Ataşehir. Sancaktepe ve Kadıköy ilçeleri ile komşu olan Maltepe İlçesi'nin, Marmara Denizi'ne yaklaşık 7 km kıyısı vardır. Deniz seviyesi sıfırdan başlayarak kuzeye doğru tatlı bir meyil ile 440 m'ye kadar yükselir. İlçenin deniz kıyısı kum ve kil ile kıyıdan itibaren kuzeye doğru silislerle kaplıdır. Bu kütle en çok bir metre kalınlıkta kırmızı ve kahverengi topraklarla örtülüdür, oldukça da verimlidir. İlçenin bakıldığında bir takım tepe ve düzlüklerden meydana geldiği görülmüştür. En yüksek dağı Kayış Dağı'dır.

Maltepe bölgesinde ulaşım demiryolu ve kara yolu ile yapılmaktadır. Demiryolu Maltepe'nin E-5 Karayolu altında kalan eski Maltepe'nin kurulmuş olduğu güzergahtır. Karayolu ise (Ankara Asfaltı) Maltepe'yi üçe ayırmaktadır. Bu yol Maltepe'yi Anadolu'ya yan yollar ise komşu ilçelere bağlar. İkinci önemli kara yolu ise Bağdal Caddesi olup Bostancı ile Pendik arasındaki güzergâhı oluşturmaktadır. PTT hizmet birimlerinin sayısı 10'dur.

Maltepe'nin nüfusu 2019 TÜİK verilerine göre 513.316'dır. Yerleşim düzeni ise iki ana grupta toplanabilir. E-5 kara yolu altı olup 19/1, 19/2, 32/1, 32/3 ile 32 ve 21 nolu paftaları kapsayan alanlar

Sayfa 15 /41

sanayı bölgesi olup, bu bölgeler ise E-5 kara yolunun güneyindeki Kör Deresi ile Dragos Deresi Bağdat Caddesi'nin kuzeyindeki Tugay Yolu güzergahıdır. Yerleşim birimi olarak Maltepe 18 mahalleye ayrılmıştır.

Maltepe'de 7 adet üniversite, 43 adet ilköğretim okulu, 4 meslek lise 3 Anadolu lisesi 1 anadolu teknik ile 2 Halk Eğitim Merkezi vardır. Ayrıca 17 özel okul da bulunmaktadır. Küçükyalı'da ise kız ve erkek çocuklarının barındırılıp eğitildiği Küçükyalı Yetiştirme Yurdu mevcuttur. 1998 yılında Maltepe'de Maltepe Üniversitesi kurulmuş ve öğretime başlamıştır. Marmara Üniversitesi Nöroloji ve Gastroemtoloji Enstitüsü Başıbüyük mahallesinde 1995 yılında faaliyete geçmiştir. Bu mevkide Marmara Üniversitesi'nin Tıp Fakültesi binaları da açılmıştır.

4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar: İstanbul ili, Maltepe ilçesi. Çınar Mahallesi 16771 ada I parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 parsel sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazlara ulaşım tarifi: Bağdat Caddesinde kuzeybatı istikamette ilerlerken sağa Kadir Has Caddesine dönülür. Kadır Has Caddesi üzerinde yaklaşık 800 m ilerledikten sonra sol kolda bulunan 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 parsel, 16772 ada 3 parsele ulaşılır.

Taşınmazların bulunduğu bölge ticari ve konut bölgesi şeklinde gelişmiş merkezi bir bölgedir. Teknik altyapılar tamamlanmış olup, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazların bulunduğu bölgede benzer özellikte site içerisinde çok katlı ve villa tarzı yapılar ile hastane, park, okul gibi yapılar mevcutur. Bölge İstanbul kentinin gelişmiş olan yerleşim alanlarından olup. taşınmazlara yakın mesafede Hilltown AVM.

Maltepe Fen Lisesi bulunmaktadır. Taşınmazlara ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçlarıyla kolayea sağlanabilmektedir.

16771 ADA 1 PARSEL NOLU TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI
111	Istanbul
Heesi	Maltepe
Mahallesi	Cinar
Sokağı	-
Meykii
Pafta No
Ada No	16771
Parsel No
Yüzölçümü	17.368.83 m2
Ana Gayrımenkul Niteliği	30 Kath A1.28 Kath A2,26 Kath A3,33 Kath A4,1 Kath A5 Ve 5 Katlı Kafeterva Bloklu Betonarme Binalar ve Arsası
Malik	Emlak Konut Gavrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonım Şırketi
Hisse Pav / Payda	1/1

4.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri

16772 ADA 1 PARSEL NOLU TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI
111	İstanbul
licesi	Maltepe
Mahallesi	Cinar
Sokagi	-
Meykii	-
Pafta No
Ada No	16772
Parsel No
Yüzölçümü	34.985.90 m2
Ana Gayrimenkul Niteliği	Arsa,29 Katlı B1 Blok,27 Katlı B2 Blok,24 Katlı B3 Blok,21 Katlı B4 Blok.30 Katlı B5 Blok,6 Katlı B6 Blok,5 Katlı B7 Blok,6 Katlı B8 Blok,1 Katlı B12,B13,B14,B15 Bloklar.
Malik	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Hisse Pay / Payda	111

16773 ADA 2 PARSEL NOLU TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI
Hill	Istanbul
liçesi	Maltepe
Mahallesi	Cinar
Sokağı	-
Mevkii	=
Pafta No
Ada No	16773
Parsel No	2
Yüzölçümü	14.961.76 m2
Ana Gayrımenkul Niteliği	Arsa, 22 Katlı C Iblok, 31 Kath C2 Blok, 5 Katlı C4 Blok, 6 Ckatlı C5 Blok. I Katlı C6 Blok, I Katlı C7 Blok
Malik	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Hisse Pay / Payda	11

16772 ADA 2 PARSEL NOLU TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI
Hi	Istanbul
Ilçesi	Maltepe
Mahallesi	Cinar
Sokağı	-
Mevkii	e
Pafta No	-
Ada No	16772
Parsel No	2
Yüzölçümü	3.535.09 m2
Ana Gayrimenkul Niteliği	Dini Tesis Alanı
Malik	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şırketı
Hissc Pay / Payda	111

16772 ADA 3 PARSEL NOLU TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI
li	Istanbul
Hiçesi	Maltepe
Mahallesi	Cinar
Sokağı
Mevkii
Palta No	1
Ada No	16772
Parsel No
Yüzölçümü	13
Ana Gayrımenkul Niteliği	5.776.96 m2
Malik	Ilk Oğretim Tesisi
Hisse Pay / Payda	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 111

Sayfa 18 /41

4.3. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve İpotekler Hakkında Görüş

16771 ada 1 parsel üzerinde:

-Bevan Yonetim Planı : 22/10/2020 (T: 26/10/2020, Y: 31072)

-Beyan ... KM ne Çevrilmiştir. (T: 29/01/2021, Y: 2873)

-Beyan Diğer (Konusu: 02.01.2018 tarihti İstanbul İl Maltepe İlçesi Küçükyalı ve Başıbüyük Mahalleler 16771 ada 1 parsel. 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 ve 3 parseller, 16773 ada 1 parsel, 16773 ada 3 parsel 16773 ada 4 parseller le tescil dışı alanlara ilişkin (eski 1396 ada 2 ve 3 parseller, 2775 ve 15896 adalar muhtelif parseller ile tescil dışı alanlara ilişkin) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plam Değişikliği, plan notlarının A. Genel Hükümler başlıklı 8. Maddesi Uyarınca 16771 ada 1 parselde kullanılmamış olan 1865 m2 emsale esas inşaat alanı 16772 ada 1 nolu parsele transfer edilmıştır. ) Tarih: 01.04.2021 Sayı: E.1381264 (T: 01/04/2021. Y: 10683)

16772 ada 1 parsel üzerinde;

-Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (T: 22/08/2016. Y: 21157)

-Beyan Diğer (Konusu: 02.01.2018 tarihli İstanbul İl Maltepe İlçesi Küçükyalı ve Başıbüyük Mahalleler 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 2 ve 3 parseller, 16773 ada 1 parsel, 16773 ada 3 parsel 16773 ada 4 parseller le tescil dışı alanlara ilişkin (eski 1396 ada 2 ve 3 parseller, 2775 ve 15896 adalar muhtelif parseller ile tescil dışı alanlara ilişkin) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği, plan notlarının A. Genel Hükümler başlıklı 8. Maddesi Uyarınca 16771 ada 1 parselde kullanılmanış olan 1865 m2 emsale esas inşaat alanı 16772 ada 1 nolu parsele transfer odilmiştir. ) Tarih: 01.04.2021 Sayı: E.1381264 (T: 01/04/2021, Y: 10683)

-Beyan Yonetim Planı : 14/07/2023 (T: 25/07/2023, Y: 26475)

-Beyan ... KM ne Çevrilmiştir. (T: 10/10/2023, Y: 36503)

16773 ada 2 parsel üzerinde;

-Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli vapıdır. (T: 06/06/2016, Y: 15257)

-Beyan Yonetim Planı : 14/07/2023 (T: 25/07/2023. Y: 26512)

-Beyan ... KM ne Çevrilmiştir. (T: 10/10/2023, Y: 36505)

Konu taşınmazlar ile ilgili Maltepe Belediyesi ve Web Tapu portalında yapılan incelemeler ile kurumunuzca tarafımıza ibraz edilen belgeler üzerinde yapılan incelemeler doğrultusunda takyidat bilgileri girilmiştir.

ACAR TASINMAZ DEGERLEME VE DANJEMANLIK A. Anhadelm Mah Caçan Pak Akasya Bili
May SB İç Kapı No: 177 Usküdar Akasya BANEUL ÜSKÜDAHULAAA TUZ 78 TE

Sayfa 19 /41

4.4. Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları

Maltepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre: 26.02.2007 tarihli 1/1000 Olçekli Maltepe E-5 Güneyi Uygulama Imar Planı.

Değerleme konusu 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel. 16773 ada 2 parsel "Konut + Ticaret Alan" lejantlı, TAKS: 0,25, Emsal:1,80 ve YENÇOK sırasıyla: 91m-119m, 88m-115m, 86m-115m yapılaşma koşullarına sahiptır.

4.5. Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri

16771 ada 1 parsel: Arsa nitclikli taşınmaz. 17.368,83 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formdan olup topografyası hafif eğimlidir. Parsel üzerinde kayıtlı A1. A2. A3. KAFETERYA, A04. A05 olmak üzere 6 adet blok ruhsatı bulunmaktadır. Parselin yola cephesi bulunmaktadır.

16772 ada 1 parsel: Arsa nitelikli taşınmaz 34.985.90 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formda olup topografyası halif eğimlidir. Parsel üzerinde kayıtlı B01. B02, B03, B04, B05, B06, B07, B08. B09, B10, B11, B13, B14. B15 olmak üzere 15 adet blok ruhsatı bulunmaktadır. Parselin yola cephesi bulunmaktadır.

16773 ada 2 parsel: Arsa nitelikli taşınmaz 14.961,76 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formda olup topografyası halif eğimlidir. Parsel üzerinde kayıtlı C01, C02, C03, C04, C05, C06 olmak üzere 6 adet blok ruhsatı bulunmaktadır. Parselin yola cephesi bulunmaktadır.

** Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin blok, kat, kullanım özellikleri ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.

4.6. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme tarihinde konu taşınmaz üzerinde Nidapark Küçükyalı Projesi ismi ile proje kapsamında inşai faaliyetleri devam etmektedir ve inşaat seviyesi %72,79 olarak belirlenmiştir.

4.7. Gayrimenkulün Tasarrufunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Takyidatlı tapu kayıt örneği üzerinde yapılan incelemelerde taşınmazların devredilmesini veya yararlanılmasını kısıtlayan herhangi bir kayıt görülmemiştir. Taşınmazlar değerleme tarihinde saulabilir durumdadır.

4.8. Son Üç Yıllık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Değerleme konusu 16771 ada 1 parselin Kafeterya bloğunda 1 numaralı bağımsız bölümün hukuki durumunda 29.01.2021 tarih ve 2873 sayılı Kat Mülkiyetine çevrilmiştir ibaresi ile değişiklik bulunmaktadır.

Değerleme konusu 16772 ada 1 parselin konu müşterek bağmısız bölümlerinde hukuki durumunda 10.10.2023 tarih ve 36503 sayılı Kat Mülkiyetine çevrilmiştir ibarcsi ile değişiklik bulunmaktadır, 25.07.2023 tarih ve 26475 sayılı kat irtifakı tesisi edinme sebebi ile Emlak Konut Gayrimenkul Yaurım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine geçmiştir.

Değerleme konusu 16773 ada 2 parselin konu müşterek bağımsız bölümlerinde hukuki durumunda 10.10,2023 tarih ve 36503 sayılı Kat Mülkiyetine çevrilmiştir ibaresi ile değişiklik bulunmaktadır.

*** Değerleme konusu 16773 ada 2 parselin konu müşterek bağımsız bölümlerinde tarafımıza ibraz edilen tapu kayıt belgesinde mülkiyetinin Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş olduğu ancak bila tarih ve sayılı olduğu görülmektedir. Bu sebeple son 3 yıl içerisinde mülkiyet durumda bir değişiklik olup olmadığı bilinmemektedir.

4.9. Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler

Değerleme tarihinde taşınmazlar üzerinde yapılmış sözleşme üzerinde Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam olarak olarak ongörüldüğü Geliri (ASKSTG) 3.635.715.000.00 TL+KDV (ÜçmilyaraltıyüzotuzbeşmilyonyediyüzonbeşbinTürkLirası) üzerinden, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oramı (ASKŞPGO) olarak %42 (YüzdeKırkiki) oranı karşılığı, Asgari Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKSPTG) olarak 1.527.000.300,00TL+KDV (BirmilyarbeşyüzyirmiyedimilyonüçyüzbinTürkLirası)' mı, bu sözleşme' de belirtilen hükümler uyarınca Şirkete ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Buna göre, Yüklenici Payı Gelir Oramı (YPGO) %58 (YüzdeEllisekiz) olup, Yüklenici Payı Toplam Geliri (YPTG) de 2.108.714.700,00 TL + KDV (İkimilyaryüzsekizmilyonyediyüzondörtbinyediyüzTürkLirası)'dır.

4.10. Varsa, Mevcut Yapıya veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Hiskin Veriler

Değerlemeye konu taşınmazların ruhsata aykırı herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.11. Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi

Konu taşınmazlar ile ilgili Maltepe Belediyesi ve Web Tapu portalında yapılan incelemeler ile kurumunuzca tarafımıza ibraz edilen belgeler üzerinde yapılan incelemelerde aşağıdaki evraklara ulaşılmış ve gerekli inceleme sağlanmıştır.

Sira			Genel Bilgiler		YENI YAPI RUHSATLARI Insant Alam	Bağmun. Bolüm Savist	Kitt
No	Ruhsat Türü	Tarih	Belge No	Ada	Parsel	Blok	Toplam	Toplam	Adedi	Yupe Strinfr
1	1 cm vapt	8.06.2020	2020 2-23	16771	1	A05	36,00	I	I	HB
2	Tem Vapt	29.12.2016	2016 12-11	16771	1	NOT	23.614.21	116	30	VA
3	Tem vapt	29.12.2016	2016/12-11	16771	1	M22	18.800.83	94	28	VA
4	1 cm Vapı	29.12.2016	2016/12-11	16771	-	AU3	17.564.51	86	26	VA
5	1 cm Vapi	29.12.2016	2016/12-11	16771	1	A04	44.303.09	168	35	VA
6	Yeni Vapı	29.12.2016	2016/12-11	16771	-	Kafeterya	50.033.07	1	5	III B
7	Teni VIIIII	29.12.2016	2016/12-13	16772	1	B01	21.309.90	106	27	VA
8	1 cmi vapi	29.12.2016	2016 12-13	16772	1	1302	16.993.11	86	25	VA
9	1 em vapı	29.12.2016	2016 12-13	16772	1	B03	14.291.11	74	22	VA
10	i eni vapt	29.12.2016	2016/12-13	16772	1	1304	12.405.65	62	19	IV C
11	Yeni vapt	29.12.2016	2016/12-13	16772	1	1305	24.997.28	212	28	VA
12	Yeni vapt	29.12.2016	2016/12-13	16772	1	1306	54.479.52	15	4	111 B
13	1 cm Vapı	29.12.2016	2016/12-13	16772	1	1307	1.076-20	2	5	III B
14	Yetti Vapa	29.12.2016	2016/12-13	16772	1	HOR	1 270 34	6	4	III B
15	Yent Vapı	29.12.2016	2016/12-13	16772	-	100	72.346.60	16	10	III B
16	Yent Vapi	29.12.2016	2016/12-13	16772	1	BIO	66.143.08	237	48	VA
17	Tent vapı	29.12.2016	2016/12-13	16772	1	BIT	66.576.36	237	48	VA
18	Yemi Vapı	29.12.2016	2016/12-12	16773	2	C01	17.941.13	133	22	VA
19	Yeni yapı	29.12.2016	2016/12-12	16773	2	C02	24.791.64	207	31	VA
20	Tem 1 apr	29.12.2016	2016/12-12	16773	2	CO3	44.021.02	160	34	VA
21	Ten yapı	29.12.2016	2016/12-12	16773	2	CO4	55.427.75	1.24	6	11/8
22	Yent vapı	29.12.2016	2016/12-12	16773	2	C05	1.076,20	2	7	HI B
23	a cm sapi	30.01 2023	2023 1-19	16772		B12	8,16	1	1	II B
24	1 cm yapı	30.01.2023	2023. 1-49	16772	1	BI3	8,16	1	I	II B
25	1 cm Vapa	30.01.2023	2023 1-49	16772	1	H14	9.60	1	I	II B
26	Icm yapı	30.01 2023	2023 1-49	16772	1	HIS	9,60	1	1	II B
27	iem vapı	30.01 2023	2023-1-48	16773	2	COG	8.16	1	1	н в
28	1 cm vapı	30.01 2023	2023 1-48	16773	17	C07	8.16	1 - B	I	HB
			TOPLAM				619.610.44	2.032.00

						ISIM DEGISIKLIGI RUHSATI ARI
SHIT			Genel Bilgiler	Insaat Alam	Bağımsız Bolim Sayısı	Kat	Yapı
No	Ruhsat Türü	Tarili	Belge No	Adn	Parsel	Blok	Toplum	Toplam	Adedi	Sinifi
1	Isim degistkirer	19.01.2021	2021/117206208	16772		B05	25,809.00	263	30	NIN
2	Isim değişikliği	19.01.202	2021/11784083	16772		BOG	56.935.45	46	6	IV/A
3	lsim değişikliği	19.01.202	2021/148506397	16772		B07	1.092.06	3	5	IVA
4	Kim değişikliği	19.01.2021	2021/102296951	16772		B08	2.437.18	17	б	IVA
5	Bim deprakligt	19.01.2021	2021/142441153	16773	2	COL	18.677.53	133	22	VA
6	Sam degisikligi	19.01.2021	2021/143020071	16773	2	Cuz	25,898,87	207	31	VA
7	Sim degistkirgi	19.01.2021	2021/126132596	16773	2	COS	1.092.06	3	6	IVA
			TOPLAM				131,942,15	672.00

SIM			Genel Bilgiler		Insunt Alam	Bagimsu Bolüm Sayısı	Kat	Yupi
No	Ruhunt Türü	Turth	Belge No	Ada	Parsel	Hok	Toplam	Toplam	Adedi	Smith
9	Tagu kullanma	3.08.2021	2021/3-49	16773	2	COL	19.330.86	130	22	WA
10	Yapı kullanma	3.08.2021	2021/3-30	16773	2	CO2	27,263,19	217	31	VIA
11	Yagu kullanma	18.11.2020	2020/5-5	16771		AI	23,787,12	116	30	VA
12	1 41M kullanma	18.11.2020	2020/3-6	16771		A2	18.999.21	94	28	VA
13	Tapı kulama	18.11.2020	2020/5-7	16771		A3	17.702.89	86	26	VA
14	Tapi ku lamma	18.11.2020	202015-8	16771		Kafeterya	50.028.88	-	vi	HVB
			TOPLAM				157.112.15	653

Sira			Genel Bilgiler		Insuat Alam	Bagunsız Bolum Sayısa	Kut
No	Ruhsat Türü	Tarth	Belge No	Ada	Parsel	Blok	Toplam	Toplam	Adedi	Yupi Sinfi
1	Kil 1 avest	9.07.2020	2020/2-46	16772		Holo	57 320.94	51	10	VA
2	Kat ilayası	25.12.2019	20193-40	16772	1	1301	22.384.90	111	29	NA
3	Kat ilavesi	25:12.2019	2019/3-40	16772	1	B02	17.883.40	16	27	WA
4	Kat tavest	25.12.2019	2019-3-40	16772	1	1303	15.199,06	78	24	VA
5	Kat flavest	25.12.2019	2019/3-40	16772	1	HM	13.313.59	66	21	VA
6	દિશા ilayesi	25.12.2019	2019:3-40	16772	1	1305	25,809.00	263	30	VA
7	Nat 111/269	25.12.2019	2019:3-40	16772		BOG	56.935.45	41	6	INA
8	Kif tlavest	25.12.2019	2019:3-40	16772		B07	1.092.06	3	5	IN/A
9	Kil Havess	25.12.2019	2019/3-40	16772		BOS	2.437.18	12	6	IVA
			TOPLAM				212.375,58	716,00

Sayfa 23 /41

DEGERLEME VE DANAS VE DANASMANIEIR
AND SERIE VE DANASMANIEIR
NO 25 BE CARAL LEANS SMANIER
DOSE DE PARTIC LAND SERVICE IN SERVERE !!
USA USE DE PARTIC LABORATION !!!
USA USE D

Sira			Genel Bilgiler		Insaut Alanı	Вадиных Bolum Sayts
No	Ruhsat Tiri	Tarth	Belge No	Ada	Parsel	Blok	Toplam	Toplam	Kut Adedi	Yapı Smift
I	Tadilat	27.12.2018	2018 5-35	10771	I	ADI	23.787.12	116	30	VA
2	Tach Latt	27.12.2018	2018 5-35	16771	1	ADZ	18.779.21	94	28	VA
3	Tadilat	27.12.2018	2018 5-35	16771	I	A03	17.702.89	86	26	VIA
4	Tachkil	27.12.2018	2018 5-35	16771	1	AOH	41.425.46	164	33	VA
5	Tach Int	27.12.2018	2018 5-35	16771	1	Kalcierya	20.028.88	1	5	III/B
6	Tacilat	27.12.2018	2018 5-37	16772	1	B01	21.482.81	106	27	VIA
7	Tadilat	27.12.2018	2018 5-37	16772	11	BOZ	17.131.51	86	25	VAN
8	Factorized	27.12.2018	2018 5-37	16772	1	130.1	14.435.16	74	22	VA
9	Tachist	27.12.2018	2018 5-37	16772	=	304	12.549.69	62	19	WIC
10	I meli last	27.12.2018	2018 5-37	16772	I	Bus	25.236.27	230	28	VA
11	Taditat	27.12.2018	2018 5-37	16772	1	1306	53.846.00	15	4	11/8
12	Tadilat	27.12.2018	3018 3-37	16772	I	B07	1.076.20	2	5	HVB
13	Tach Int	27.12.2018	2018 5-37	16/72	I	BOX	1.270.34	б	4	1178
14	Tadilat	27.12.2018	2018 5-37	16772	1	B09	44.676.98	16	7	HIVB
15	Tachal	27.12.2018	2018 5-37	16772	1	Bio	51.573.26	189	35	VA
16	Tadilat	27.12.2018	2018 5-37	16772	1	HIT	52.042.96	194	35	VA
17	Inchilit	27.12.2018	2018 5-36	16773	2	COL	18.677.53	133	22	VA
18	Tachal	27.12.2018	2018 5-36	16773	2	CO2	25.898.87	207	31	VIA
19	Tadilat	27.12.2018	2018 5-36	16773	2	C03	43.2018	168	33	VA
20	Taclilat	27.12.2018	2018 5-36	16773	2	C.04	48.334.30	3	5	11/11
21	Indilat	27.12.2018	2018 5-36	16773	2	C.05	1.076.20	2	C	HER
22	Tadilat	8.06.2020	2020 2-22	16771	I	A04	41.840.87	170	33	VA
23	Taching	8.06.2020	2020 2-24	16771	1	Knielerva	50.028.88	1	5	III B
24	Tachlat	9.07.2020	2020 2-46	16772	1	BIO	57.021.91	254	36	VA
25	Tadilat	9.07.2020	2020 2-46	16772	1	BH	57.491.61	258	36	VA
26	Tach Int	25.12.2019	2019 3-39	16773	2	C04	48.302.12	12	5	IWA
27	Tadilat	25.12 2019	2019 3-39	16773	2	Cur	1.092.06	3	6	17/4
38	Tach at	20.02 2020	2020 1-27	16772	1	1306	26.935.45	46	6	IVA
29	Todilal	20.02 2020	2020 1-26	16772	1	B08	2.437.18	17	6	IVA
30	Taclilat	24.02.2020	2020 1-30	16772	1	Hol	22.384.90	113	29	VA
31	Tadilal	2.02.2021	2021 1-28	16773	2	005	1.226.95	10	6	IVA
32	Tadilat	2.02 2021	2021 1-28	16773	2	C02	27.263.19	217	31	VA
33	Tadilat	2.02.2021	2021 1-28	16773	2	COL	19.330.86	139	22	VIA
34	Tadilat	2.02.2021	2021 1-29	16772	1	1388	3.307.60	22	0	IV/A
35	Taclilat	2.02.2021	2021 1-29	16772	1	BOT	1.234.53	11	5	IVA
36	Tadilat	2.02.2021	2021-1-29	16772	1	B06	22:345.21	62	6	18/7
37	l'adilat	2.02.2021	2021 1-29	16772	1	1305	26.139.05	270	30	VA
38	Tadilat	12.07.2021	2021 3-29	16772	1	B00	66.286.41	57	11	V/A
39	Tadilat	12:07:2021	2021 3-29	16772	1	RIG	59.602.28	288	38	VA
40	Tadilat	12.07.2021	2021 3-29	16772	1	BIT	60.267.71	294	38	VA
			TOPLAM				1.242.253,59	4200

Sayfa 24 /41

4.12. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu taşınmazların inşaatı, değerleme tarihinde, yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir durumu bulunmamaktadır.

4.13. Gayrimenkul ile İlgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler

Maltepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yetkilisinden alınan şifahi bilgiye göre: rapora konu taşınmazlar için alınmış olan herhangi bir durdurma vb. olumsuz karar bulunmamaktadır.

4.14. Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve Belgeler

Rapora konu projenin yapı denetim işleri 16771 parsel 1 ada, A1, A2, A3, A04, A05 ve Kafeterya Blokları için Dost Yapı Denetim Ltd. Şii. tarafından, 16772 parsel I ada, B01, B02, B03, B04, B05, B06, B07, B08, B09, B10, B11 Blokları için Rebar Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından, B12, B13, B14, B15 Blokları için Beyran Yapı Denetim L.d. Şti. tarafından, 16772 parsel 1 ada, C01, C02, C03, C04, C05, C06 Blokları için Beyran Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.

4.15. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışması süresi içinde, çalışmanın bitimine kadar geçen sürede değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör olmamıştır.

4.16. Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı

Rapora konu taşınmazlar üzerinde Nidapark Küçükyalı Projesi inşast faaliyetleri devam etmektedir ve inşaat seviyesi %72,79 olarak belirlenmiştir.

4.17. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme işlemi günümüz koşullarında rapora konu parseller için düzenlenen yapı ruhsatları dikkate alınarak yapılmıştır. Bağmısız bölümlerin değerlemesi yapılmıştır. Bu kriterler belirlenirken projenin inşasının devam ettiği ve bölgeye kattığı gelişim süreci de dikkate alınmıştır.

4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Söz konusu parseller üzerinde yer alan proje inşaat halinde olduğu için enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

5. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1. Pazar Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standarının 20. Maddesinde açıklanmış olan pazar yaklaşımı; Pazar yaklaşımı varlığın. fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Pazar yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların akif olarak işlem görmesi, c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Değerleme standartlarında karşılaştırılabilir işlemler (emsal karşılaşırma) yöntemi ve borsadaki kılavuz emsaller yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde genel olarak karşılaştırılabilir işlemler veya diğer bir adı ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır.

5.2. Gelir Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standarının 40. Maddesinde açıklanmış olan gelir yaklaşımı yönlemi şu şekilde açıklanmaktadır: Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlanmın tek bir cari değere dönüştürülmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Değerleme standartlarında gelir yaklaşımı yöntemleri açıklanırken indırgeniş nakit akışları yönleminden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde hasıla kapitalizasyonu, kira çarpanı vb. gelir yöntemleri kullanılabilmektedir.

5.3. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı yöntemleri temelde ikame maliyeti yöntemi, yeniden üretim maliyeti yöntemi ve toplama yöntemi olmak üzere 3 farklı teknikle uygulanabilmektedir. Uluslararası değerleme standartlarında bu yöntemler sırası ile şu şekilde açıklanmıştır. (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

6.1. Değerleme Yöntemleri

Taşınmazların değerlemesinde, "Emsal Karşılaştırma Yöntemi, Maliyet Yöntemi ve Gelir Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır. Bu yöntemlerin uygulanmasına yönelik olarak, taşmmazların bulunduğu bölgede pazar araştırması ve analizleri yapılmıştır. Pazar araştırmasında, değer tespitine yönelik uygulanan yöntemler için aşağıdaki açıklanan hususlar dikkate alınmıştır.

6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1"e Pazar yaklaşını "varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satışı gerçekleşmiş benzer gayrımenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriter çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için ortalama m2 birim pazar değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşınmazlara emsal olabilecek satılık arsa emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi itibari ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

Ayrıca bölgede taşınmazlar üzerinde inşa edilebilecek nitelikte ve yeterli sayıda konut ve ticari yapı ilanının olmasından dolayı emsal karşılaştırma yönteminin sonuçlarını doğrulamak adına proje geliştirme vaklaşımı da kullanılmıştır.

6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkuller ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut birpazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değer tespitine konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Değerleme konusu ana tasınmazların pivasa değeri ve üzerinde inşa edilen bağımsız bölümlerin tamamlanması durumunda piyasa değerleri emsal karşılaştırma vöntemi ile tespit ve takdır edilirken değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip arsa, konut ve dükkân emsalleri araştırılmıştır. Taşınmazların konumları, alanları, imar özellikleri itibari ile yapılaşmaya uygun konumda olmaları ve İstanbul Kentinin gelişmekte olan alanlarından birinde konumlanmakta olmaları göz önünde bulunarak piyasa araştırması yapılmıştır.

Sayfa 28 /41

6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller

791

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Arsa Emsallerinin Açıklama Tablosu

Emsal No	Heili Hetisim Bilgileri	Konum ve Niteliği	Fiyat (I L)	Vüzölçümü (Me)	Birim Satış Flyatı (ITLIMP)
1	Remax Joker 0 (532) 204 51 50	Değerleme konusu taşınmazlarla aym bölgede bulunan 3.200 m² yüzölçümlü ticaret ikonut imarlı yapılaşma koşullarına sahip olan arsanın fiyatında pazarlık pavı bulunmaktadır.	220.000.000	3.200	68.750.00
2	Coldwell Banker Neta Gayrimenkul 0 (532) 409 67 64	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 1.656 m² yüzölçümlü ticaret konut imarlı yapılaşma koşullarına sahip arsanın fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	175.000.000	1.656	105.676.32
3	Kw Cudde 0 (533) 502 41 14	Değerleme konusu taşınmazlarla aym bölgede bulunan 709 m² vüzölçümlü ticaret konut imarlı yapılaşma koşullurına sahip olan arsamın fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	80.000.000	709	112.834.97
1	Guney Istanbul Group 0 (533) 682 96 25	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 1.800 m2 yüzölçümlü ticaret+konut imarlı yapılaşma koşullarına sadıp olun arsanın fiyatında pazarlık pavı bulunmakladır.	232 000 000	1.800	128.888 88

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Arsa Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

	Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 4	Emsal 5
Emsalın Durumu		Satilik	Satılık	Satılık	Salikk
Ilan Veren Kurum/Kışı		Remax Joker	Coldwell Banker Neta Gaynmenkul	Ku Cadde	Guney Islanbul Group
	Hana Veren Tel. No.	0 (532) 204 51 50	0 (532) 409 67 64	0 (533) 502 41 14	() (533) 682 96 25
		220,000,000.00	175.000.000.00	80.000.000.00	232,000,000.00
Satis Frynti (TL)		1000	1000	100%	100 a
	Pazarlık Oranı	198.000.000.00	157.500.000.00	72.000.000.00	208.800.000.00
	Pazarlık Somrası Fiyat (TL)	3 200 00	1.656.00	709.00	1.800.00
	Yüzölçümü (m2) TICARET KONUT	Ticaret Konuf	Ticaret+Konul	Ticaret Konut	Konut
	0.20-0.40
	1.25	1.50	-		0.60
mar Durumu		15.5			3 Kat
		61.875.00	95.108.70	101.551.48	116.000.00
Birim Fivat (TL m2)		Kätti	Kou	Kötü	Kotu
Konum Karşılaştırması		2000	1500	200 -	1500
	Konum Serelives	Normal	Normal	Normal	Normal
	Alan Karşılaştırması	00 6	020	00 a	00 4
Alan Şerefiyesi Geometn ve Topografva		Normal	IVI	Normal	Normal
Karşılaştırması Geometri ve Topoğrafya Serefivesi		00	-50	00 %	00 is
Imar Karşılaştırması		Kom	Kestü	Henzer	Benzer
Imar Serelivesi		400 a	2000	00 13	0%
Toplam Serefive		6000	3000	200 a	1500
Şerefryeli Birim Değer (TUm2)		99 000 00	123.641.30	121.861.78	133.400.00
Ortalama Şerefiyeli Birim Deger (1 /m²)			119.475,77

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Arsa Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

30 1

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Konut Emsallerinin Açıklama Tablosu

FILSS No	İlgili İletişim Bilgileri	Konum ve Niteligi	Fiyat (TL)	Brüt Alan (MP)	Birim Satış Fiyutı (ITEMP)
1	Nidapark Gayrımenkul Danışmanlık 0 (534) 501 04 34	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı sıte içerisinde bulunan 178.00 m2 brüt alanlı 3+1 konutun fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	15.250.000	178.00	85.674.15
2	E Gayrimenkul 0 (530) 289 80 81	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site içerisinde bulunan 96.00 m- brüt alanlı 2+1 konutun fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	8.175.000	96.00	85.156.25
3	Yent Fikir Gayrimonkul 0 (532) 292 10 27	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı site içerisinde bulunan 115.00 m- brüt alanlı 2+1 konutun fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.	6.870.000.	115.00	59.739.13
4	Yeni Fikir Gavrimenkul 0 (532) 100 40 35	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede site tecrisinde bulunan 2-15.00 m2 brüt alanlı 311 konutun fiyatında pazarlık. payı bulunmaktadır.	15 250.000	245.00	62 244.89
5	Yalı City Yapı 0 (536) 965 03 93	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 120,00 m- brüt alanlı 3-1 konutun fiyatında pazarlık payı balunmaktadır.	5:950.000	120.00	49.583.33
G	Wen Gayrimenkul A.S 0 (534) 777 07 14	Değerleme konusu taşımmazlarla aynı bölgede site içerisinde bulunan 120.00 m2 brut alanlı 2+1 konutun fivatında pazarlık payı bulunmaktadır.	6.050.000	120.00	50.416.66

			Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6
Emsal 1 Emsal No		Emsal 2	Satilik	Satılık	Satilik	Satilik
Emsalin Durumu	Satılık	Satılık		Park		Rosa Delux
Site Bilgist	Nicapark Küçükyalı	Nidapark Kuçukvalı	Nidapark Küçükyalı	Residence
	311	2+1	2+1	34-1	34-1	2+1
IIp	Nidapark	E Gavrimenkul	Yeni Fikir Gavrimenkul	Yeni Fikir Gayrimenkul	Yalı City Yapı	Well Guyrimenkul
Han Veren Kurum Kist	Gavrimenkul		0 (532) 292 10	0 (532) 100 40	0 (536) 965 03	0 (534) 777 07
Hana Veren Tel. No.	0 (534) 501 04	0 (530) 289 80 XI	27	35	03	14
	34		6.870.000.00	15.250.000.00	5.950.000.00	6.050.000.00
Salış Fiyatı (TL)	15.250.000.00	8.175.000.00	10%	1000	10° u	1000
Pazarlık Oranı	1506	1500	6.183.000.00	13.725.000.00	5.355.000.00	5.445.000.00
Pazarlık Sonrası Fryat	12.962.500,00	6.948.750.00
(L)	178.00	96.00	115.00	245.00	120.00	120.00
Brüt Alan (m2)	72.823.03	72 382,81	53.765.22	56.020.41	44.625.00	45.375.00
Birim Fivat (TL/m3)	Betizer	Benzer	Benzer	lyt	Kam	Koll
	Konum Karşılaştırması 0.0000		0.0000	-20,00%	20.00%	20.00%
Konum Şerefiyesi	Normal	0.00% Normal	Normal	Normal	Normal	Normal
Alan Karşılaştırması		0.0000	0.0000	0.000 a	0.0000 %	0.0000
Alan Şerefiyesi	0.0000	15.Kat	Ara Kat	Dublex	Am Kal	Ara Kul
Kal	Bahçe Katı		0.0000	10,000	0.0000	0.00%
Kat Serelivesi	-10.00000	-5.00% 0	0	0	0	0
Bina Yaşı	0		0.0000	0.0000	0.0000	0.00%
Bina Yaşı Şerefiyesi	0.0000	0.0000		-10.00%	20.00%	20 00%
Toplam Serefive	-10.0000	-5.00% 68.763.67	0.000 a	50.418.37	53.550.00	54 450.00
Serefiveli Birim Değer (11. m2)	65.540.73		53.765.22
Ortalama Şerefiyeli Birim Deger (TL/m2)				57.748,00

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Konut Emsallerinin Uyumlaştırma ve Serefiyelendirme Tablesu

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Konut Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü ﻮﻳ

Sayfa 31 /41

Errisal No	Ilgili Iletişim Bilgileri	Konum ve Niteligi	Fiyat (TIC)	Brüt Alan (M-)	Birim Sats Fiyatı (TL/MP)
1	Satroğlu Gavrimenkul 0 (532) 252 04 04	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 265.00 m2 brüt alanh olis pazarlıklı olarak 4.500.000 b'den satılıktır.	25.000.000	265.00	94.339.62
2	Sambinden 0 (544) 470 40 19	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 682.50 m2 brüt alanlı ofis pazarlıklı olarak 65.000 000 b'den satılıklır.	0.200.000	80.00	77.500.09
3	Avd Grup Gayrimenkul 0 (530) 923 31 44	Değerleme konusu taşınmazlarla nym bölgede bulunan 122.00 m2 brüt alanlı ofis pazarlıklı olarak 9.500.000 1-'den satılıklır.	3.500.000	50.00	70.000.00
4	Max Seos Tican Gayrimenkul 0 (532) 469 79 25	Değerleme konusu taşınmazların aynı bölgede bulunan 160.00 m2 brüt alanlı ofis pazarlıklı olarak 25,000.000 b'den satılıktır.	25.000.000	268.00	93.283.58
5	Grup Emlak 0 (541) 277 53 53	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bolgede bulunan 118.00 m2 brüt alunlı ofis pazarlıklı olarak 10.200.000 b'den satılıktır.	11.500.000	170.00	67.647.05
11	Kavalcıoğlu Gayrimenkul Dap Royal Temsileisi 0 (530) 265 50 70	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 118,00 m2 brüt alanlı ofis pazarlıklı olarak 10.200.000 İs den satılıktır.	11.250.000	145.00	77.586.20

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Ofis Emsallerinin Açıklama Tablosu

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Ofis Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No	Emsal I	Finsal 2	Entes 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6
	Satılık	Satılık	Salılık	Satılık	Satilik	Satılık
Emsalm Durumu Proje-Konum Bilgisi	Gold Plaza	dealist Rezidans	Avdoğdu İş Merkezi	Gold Plaza	Aydoğdu İş Merkezi	Dap Royal
	1-0	2+1	1+1	140	4+1	341
Tip llan Veren Kurum Kışı	Satroğlu Gayrimenkul	Sahibinden	Avd Grup Gaynmenkul	Max Scos Ticari Garrimenkul	Grup Emlak	Kavalcioğlu Gavrimenkul
Ilana Veren Tel. No.	0 (532) 252 04 04	0 (544) 470 40 19	0 (530) 923 31 44	0 (532) 469 79 25	0 (541) 277 53 23	0 (530) 265 50 70
	25.000.000.00	6.200.000.00	3.500.000.00	25.000.000.00	11.500.000.00	11.250.000.00
Satış Fivatı (TL) Pazarlik Oranı	1596	15%	1566	1500	150%	1500
Pazarlık Sonrası Fiyat (11)	21.250.000.00	5.270,000.00	2.975.000.00	21.250_000.00	9.775.000.00	9.562.500.00
Brut Alan (m2)	265.00	80.00	50.00	268.00	170.00	145.00
Birim Fivat (TL/m3)	80.188.68	65.875.00	59.500.00	79 291 04	57.500.00	65.948.28
Konum Karşılaştırması	Ivi	Benzer	Benzer	Ivi	Benzer	lvi
Konum Şerefiyest	-20.00%	0.0000	0.00000	-10.00%	0.0000	=10.000 a
Alan Karşılaştırması	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal
Alan Şerefivesi	0.000 u	0.0000	0.000 a	0.000 u	0.000	0.00%
Kat	Ara Kal	Bahçe Katı	Arn Kill	Ara Kat	Dubleks	Ara Kat
Kal Serefiyesi	0.0000	-10.0000	0.0000	0.000	10.0000	0.000%
Bina Yaşı	5-10	1-1	5-10	5-10	1-4	5-10
Bina Yaşı Şerefiyesi	10.0000	5.0000	10.0000	10.000 a	5 000 4	10.000 a
Toplam Serefiye	-10.00"%	-5.0000	10.0000	0.000a	15.000a	0.00%
Serefiveli Birim Değer (II/m²)	72.169.81	62.581.25	65.450.00	79.291.04	66.125.00	65.948.28
Ortalama Şerefiyeli Birim Deger (TL/m2)				68.594.23

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Ofis Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

Finsal No	İlgili Hetişim Bilgileri	Konum ve Niteligi	Fiyat (TTL)	Brit Alan (MF)	Birim Sats Fiyatı (TIME)
1	Asos Emlak Ofisi 0 (536) 371 39 39	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 35.00 m- brüt alanlı dükkanın hyatında pazarlık payı bulummaktadır.	4.500.000	35.00	128.571.42
2	Dialog Castle Home Maltepe 0 (532) 100 40 35	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 682,50 m2 brut alanlı dükkünin fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır.		682.50	95.238.09
3	Değerleme konusu taşınmaziaria aynı Coldwell Banker bölgede bulunan 122,00 m2 brüt alanlı Smiles dükkanın İrvatında pazarlık payı 0 (534) 822 52 59 bulunmaktadır.		9 500 000	122.00	77.868.85
rt	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı Avd Grup bölgede bulunan 160,00 m2 brüt alanlı Gavrimenkul dükkanın fiyatında pazarlık payı 0 (532) 452 13 91 bulunmaktadır.		25.000.000	160.00	156.250.00
5	Üğur Gayrmenkul 0 (542) 581 79 88	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 118.00 m2 brüt alanlı dukkânın fiyanında pazarlık pazı bulunmaktadır.	10.200.000	118,00	86.440.67

Finsal 5

Emsal No	Emsal I	En150 2	EDITO	College of Children Continues of the
	Salilik	Satilik	Satılık	Satilik	Satılık
Emsalm Durumu	Asos Emlak Ofisi	Dialog Castle Home - Maltepe	Coldwell Banker Smiles	Avd Grup Gayrimenkul	Uğur Gayrımenkul
Han Veren Kurum Kist		0 (532) 100 40 35	0 (534) 822 52 59	0 (532) 452 13 91	0 (542) 581 79 88
Ilana Veren Tel. No.	0 (536) 371 39 39		9.500.000.00	25.000.000.00	10.200.000,00
Salış Fiyatı (TL)	4.500.000.00	65.000.000.00	10%	100 a	10% 0
Pazarlık Oranı	100 0	10%		22.500.000.00	9.180.000.00
Pazarlık Sonrası Fival (TL)	4.050.000.00	58.500.000.00	8,550,000,00		86.00
Zemin Kat Alami	35.00	350.00	110.00	130.00	40.00
Asma Kal Alani	0.00	500.00	0.00	0.00
Depo Alanı	0.00	275.00	40.00	100.00	40.00
	35.00	682.50	122.00	160.00	118.00
Toplam Brut Alan (m2)	115.714.29	85.714.29	70.081.97	140.625.00	77.796.61
Birim Fiyat (TL/m²)	Benzer	Henzer	Kou	Benzer	Kam
Konum Karşılaştırması		0.0000	20:0000	0.00%	25.000 u
Konum Şerefiyest	0.0000	Büyük	Benzer	Benzer	Benzer
Alan Karşılaştırması	Benzer		0.0000	0.000 u	0.0000
Alan Şereliyesi	0.0000	20.0000		Benzer	Koth
lç Yapı Karşılaştırması	Kolü	Koll	Kom		20.00%
lç Yapı Şerefiyesi	15.00%	20.000	30.00%	0.000%
Toplam Şerefiye	15.00%	40.0000	50.000 0	0 000 0	45.000
Şerefiyeli Birim Değer (IL m')	133.071.43	120,000 00	105.122.95	140.625.00	112.805.08
Ort. Serefiyeli Birim Deger (TL/m2)			122.324.89

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Dükkan Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Emsal karşılaştırma yöntemi çerçevesinde değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede bulunan ve satılmak üzere pazara çıkarılan, taşınmazlar ile benzer özelliklere sahip arsa nitelikli taşımazlar. konut nitelikli taşınmazlar, dükkân nitelikli taşmmazlar ve olis nitelikli taşınmazlar araştırılmıştır. Emsal karşılaştırma tekniği satılık parsellerin üzerinde üretilebilecek birim inşaat hakkı üzerinden uygulanmış ve

bölgedeki ortalama birim inşaat hakkı tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda bölgedeki koma + ticaret lejantlı parsellerin ortalama birim değerinin 100.000-130.000 TL/m² arasında, konut nitelikli taşınmazların ortalama birim değerinin 50.000-65.000 TL/m² arasında, dükkân nitelikli taşınmazların ortalama birim değerinin 105.000-140.000 TL/m² arasında, olis nitelikli taşınmazların ortalama birim değerinin 60.000-80.000 TL/ m² arasında olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Rapora konu parsel için emsal karşılaştırma yöntemi ile ulaşılan toplam piyasa değeri 9.448.894.872,52-TL olarak tespit ve takdır edilmiştir. Değerleme işlemine ilişkin detay tabloları rapor ekinde ver almaktadır.

6.4. Maliyet Yöntemi

Değerlemeye konu taşınmazların üzerinde inşai faaliyetlerin başladığı, yapı ruhsalı ve projelerin onaylandığı ilgili belediyesinde öğrenilmiştir. Yerinde yapılan incelemeler ve Emlak Konul GYO A.Ş. den alınan bilgiye göre taşınmazların genel inşaat seviyesinin %72,79 olduğu tespit edilmiştir. Mevcut durum değeri bu bilgiler ışığında hesaplanmıştır.

Rapora konu 16771 ada 1 parsel, 16772 ada 1 parsel ve 16773 ada 2 parselin yapı ruhsatlarına göre tespit edilen toplam inşaat alanı 632,996,85 m² dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfı 2B, 3B, 4A ve 5A'dır. 3B yapı maliyet bedeli, Çevre Şehircilik Bakanlığı'nın 2023 yılı yapı yaklaşık maliyet tablolarına göre 2B yapı sınıfı için 3.800 TL/m², 3B yapı sınıfı için 9.000 TL/m², 4A yapı sınıfı için 10.200 TL/m² 5A yapı sınıfı için 13.800 TL/m²'dir. Taşınmazın, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde standart üzeri maliyetlerle üretileceği tespit edilmiştir. Bu durum dikkate alınarak yapı maliyet birim değerinin kafeterya bloğu için 9.000 TL/m², diğer bloklar için 14.000-15.000 TL/m² olarak alınmasına kanaat getirilmiştir.

Belirlenen birim değer içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı maliyetleri vs. de dikkate alınmıştır. Bu doğrultuda projenin genel inşaat seviyesi ("/2,79) itibariyle gerçekleşmiş olan maliyet değeri aşağıdakı gibi hesaplanmıştır.

6.4.1.Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Toplam Arsa Değeri: 8.077.978.800,00 TL

Parsel Uzerindeki Yapıların Güncel Değeri: 1.370.916.072,52 TL

Proje nin Toplam Meveut Doğen: 9.448.894.872,52 TL olarak belirlemmiştir. İndirgenmiş nakit akış tablosunda hasılat payı %42 olarak kabul edilmiştir.

6.5. Gelir Yaklaşımı Yöntemi

Söz konusu proje bilgileri esas alındığında projenin 3 yıllık bir dönemde tamamlanacağı öngörülmüştür. Projede yer alan 16771 ada 1 parsel, 16773 ada 1 parsel üzerinde inşa edilere insa edilete. 1 konularını ilk yıl %0. üküncü yıl %50. üçüncü yıl %50 olarak satışlarının tamamlanacağı öngörülmüştür. 70.750.T1 (m) ilk şu 760, ikleğeri konutlar için 60.000 TL/m², dükkanlar için 141.000 TL/m² ve ofisler için 7.750 TL/m² olarak belirlenmiştir. İlk yıl %45, ikinci yıl %35 ve üçüncü yıl %30. birin değer arışları olacağı ötürülmektedir. Projenin tamamlanması durumunda net burgünkü değeri 21.750.801.390,44 TL olarak öngörülmüştür.

Nakit akışı tablosu ve proje bilgileri rapor ekinde verilmiştir.

6.5.1.Kullanılacak İskonto Oranının Tespiti

Değerleme işleminde kullanılacak olan iskonto oranı "ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti" yöntemi ile tespit edilmiştir. Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti işlemenin yatırım için kullanacağı kaynakların maliyetlerinin ağırlıklı ortalamasını ifade etmekte olup özkaynak maliyeti olmak üzere iki bileşenden meydana gelmektedir.

Hesaplama formülü şu şekildedir:

AOSM-kD(1-0)[D (D+E)] + kE[E (D+E)]

D: Borç miktan

E: Ozkaynak miktan

kD: Borçlanma maliyeti

kE: Özkaynak maliyeti

t= Gegerli vergi oram

Özkaynak maliyeti ise finansal varlıkları fiyatlama modeli kullanılarak hesaplanmıştır. Bu yöntem piyasalarda en az bir riskli varlığın bulunduğu ve risksiz varlıklarında faiz getirisinin sıfırdan büyük olduğu yarsayımı altında çalışmaktadır.

Hesaplama formülü su şekildedir:

E (Rc) = Rt + | E (RM) - Rd = B

E (Rs): Ozkaynak maliyeti

Re. Piyasa risksiz faiz oram

E (RM): Yatırımın beklenen getirisi

B: Yatırımı yapan şirketin beta katsayısı

İskonto oranı hesaplanırken Emlak Konut GYO'nun yatırımdan beklediği getirinin %45, ortalama borçlanma maliyetinin ise %35 olacağı varsayılmıştır. Şirketin KAP ta son yayınlanan bilançosundan borçlanma oranının %65. özkaynak oranının ise %35 olduğu tespit edilmiştir. Şirket betası 1,19 olarak hesaplanmıştır. Risksiz piyasa faiz oranı ise TCMB haftalık repo faiz oranı baz alınarak %30 kullanılmıştır.

Yapılan hesaplar sonucunda Emlak Konut GYO iskonto oranının %41,28 olduğu tespit edilmiştir. İskonto oranının hesaplanması ile ilgili detaylı tablolar rapor eklerinde yer almaktadır.

6.5.2.Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Belirtilen varsayımlar doğrultusunda projenin net bugünkü değeri 21.750.801.390,44 TL olarak öngörülmüştür. Geliştirilmiş arsa bugünkü değeri 9.135.336.583,99 TL dir. Taşımmaz üzerindeki projenin henüz inşa aşamasında olması, ekonomik, politik vb. risklerden dolayı arsanın değerleme tarihindeki değerinin geliştirilmiş arsa değerinin %90'ına tekabül edeceği düşünülmüş ve gelir yöntemine göre değerleme konusu arsaya 8.221.802.925,59 TL değer takdir edilmiştir.

7. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER

7.1. Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu taşınmazların kira tespiti yapılmamıştır.

7.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde. Emsal Pay Oranları

Taşınmazın bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %30-%40 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise yüklenici kar beklenti oranlarının %25-%30 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.

7.3. Uzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Söz konusu parseller üzerinde inşaatı devam eden projenin, proje ve bos arazi değerleri pazar yaklaşım ve gelir yaklaşımı vöntemi ile yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda tespit edilmiştir. Proje değerlemesi yapılırken bağımsız bölüm bazında değer analizi de yapılmıştır. Bağımsız bölümlerin; kat, konum, blok, manzara, vön, cephe sayısı, kullanım alanı, bağımsız bölüm tipi, dükkanlarda cephe genişliği vs. gıbı özellikler dikkate alınarak değerleri belirlenirken belirlenirken projenin inşasına devam ediliyor olduğu ve bölgeye kattığı gelişim süreci de dikkate alınmıştır.

Sayfa 37 /41

7.4. Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme raporu tapu bilgileri verilen parsellerin tamamı için hazırlanmıştır. Müşterek veya bölünmüş kısım analızı yapılmamıştır.

7.5. En İyi ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu parsellerin meveut durumu dikkate aldığında, projelerine uygun şekilde yapılaşarak kullanılmasının en uygun ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.

8. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken üç farklı yöntem kullanılmıştır. Bu yöntemler emsal karşılaştırma, maliyet ve gelir yaklaşım yöntemleridir. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı analiz yapılmış taşınmazın değerlerine ulaşılmıştır.

Nakit akışı yöntem ile tespit edilen arsa değerine ulaşırken, genellikle varsayımlar ve kabuller veri olarak kullanıldığından pazar yaklaşımı yöntemi ile tespit cdilen ursa değeri kabul edilmiştir. Pazar değeri yönteminin sonucunda arsa değeri 8.077.978.800,00 TL olarak tespit ve takdir edilmiştir.

Projenin mevcut durum değerinin tespiti için maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Maliyel yaklaşımının sonucunda projenin KDV hariç mevcut durum değeri 9.448.894.872.52 TL espit edilmiştir.

Projenin tamamlanması durumundaki bugünkü değerinin tespiti yapılırken gelir yaklaşımı analizi altında varsayımlara dayanarak nakit akısı yöntemi kullanılmıştır. Projenin tamamlanması durumunda bugünkü değeri 21.750.801.390,44 TL., Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değerin 9.135.336.583,99 TL olduğu tespit edilmiştir.

8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş5

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıl, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edimilmiştir.

8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadiklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştır

8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün. Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç. Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar 4.3. sayılı bölümde belirtilmiş olup, taşmmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Almından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu parselin mülkiyet tarihi üzerinden 5 yıllık süre geçmemiş olup hali hazırda parsel üzerinde proje devam etmektedir.

8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse. Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu parseller üzerinde rapor içerisinde bilgileri verilen projenin inşası devam etmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ"nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi. "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla: arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo. park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portlöyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği konu taşınmazların arsa olarak, (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması gereklidir. Fakat, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticarı depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira gelirı elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilışkın olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşmmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Aynea, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 neı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fikrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış

ACAR TASINMAZ DEGER EME VE DANISMANLIK A. 5. Aragelem Mah, Cecen Sell, Akasya B Blick ÜSKÜDAR V.D. GOT 102-78 10

olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." gereği kat mülkiyetine geçmiş taşınmazların bina olması şarımız yer ne gecel olarak GYO portlöyünde bulunmasına engel bir durum yoktur.

9. SONUC

100

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

İşbu rapor Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine 16771 ada 1 parsel. 16772 ada 1 parsel, 16773 ada 2 parsel, 16772 ada 1 parsel ve 16772 ada 3 parsel sınırları içerisinde ver alan 10772 ada Ppatsel, mevcut durum değeri ve bu parsel üzerinde geliştirilen proje değerinin tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Söz konusu rapor UDES e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve resmî gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme 51.00:2017 Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların piyasa değerlerinin takdiri gayrimenkullerin mahallinde ve bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar, ilgili kurumlardan temin edilen bilgi ve belgeler doğrultusunda, taşınmazların konumu, ulaşım özellikleri. geometrik ve topografik yapısı, hukuki durumu vb. taşınmaz değerini etkileyen tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

9.2. Nihai Değer Takdiri

Değerleme çalışmasında, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen taşınmazların değerini etkileyen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkale alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yönlemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir. Yapılan çalışma neticesinde hesaplanan değerler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	DECEDE
Projenin Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri	9.448.894.872.52-TL
Projenin Mevcut Durumuyla KDV Dâhil Toplam Değeri	11 338.673.847.03-TL
Projenin Tamamlanması Durumunda Bugünkü Değeri	21.750.801.390,44-TL
Projenin Tamamlanması Durumunda EKGYO Hisse Değeri	9.135.336.383.99-TL
Projenin Mevcut Durumuyla EKGYO Hisse Değeri	8.077.978.800.00-TL
Kat Mülkiyetine Geçen Bağımsız Bölümlerin Toplam Değeri	383.373.142.50 -TL

* Merkez Bankası Efektif Satış Kuru 27.12.2023: 1 USD = 29.4344 TL'dir

*KDV oranı %20 olarak esas alınmıştır.

Raporu Hazırlayan Raporu Onaylayan lyas ONDER Ahmet Burak OZEL Sorumlu Değerleme Uzmanı Gavrimenkal Degerleme Uzmanı alloud SPK Lisans No: 403716 SPK 15901 No: 409217

EKLER

* EK-1 TAŞINMAZ LİSTESİ
* EK-2 DEĞER DETAY TABLOSU
* EK-3 ARSA DEGER DETAY TABLOSU
* EK-4 MALİYET DETAY TABLOSU
* EK-5 NAKİT AKIŞ DEĞER DETAY TABLOSU
* EK-6 TAKYİDAT BELGELERİ
* EK-7 İMAR DURUMU VE İMAR DURUM BELGELERİ
* EK-8 RUHSAT VE İSKAN BELGELERİ
* EK-9 SÖZLEŞMELER
* EK-10 TAHSİS ALAN LİSTESİ VE TAHSİS PLANLARI
* EK-11 SAHA FOTOGRAFLARI
* EK-12 GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANS BELGELERİ
* EK-13 MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ

ACAR TAŞINMAZ DEGEREEME VE DANIE MANILIK AKANLIK A. Ş.
Wordein Mah. Çeçen Şek Akasya BBBA Akasya BBBUL
No.258 İç Kapı No.12 Killek Katalı Karas KARUL
USKÜDAR V.D. 044 102 78 10

Sayfa 41 /41

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2024-01-03_ea48b3ac-3c8a-4c60-a9a3-deacef388a75.pdf