KOCAELİ, KÖRFEZ, YARIMCA, KÖRFEZKENT TİCARET MERKEZİ, E2 BLOK

1 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞ DEĞER TESPİTİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Özel 2023-126

Aralik, 2023

İçindekiler

	YÖNETİCİ ÖZETİ
	Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
	Genel Varsayınlar ve Çalışmayı Kısıtlar
	l. RAPOR BİLGİLERİ
1.1.	Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası
1.2.	Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
1.3.	Raporun Kapsami
1.4.	Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası
	1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç
	Değerlemeye Ilişkin Bilgiler
	2. DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICİ BİLGİLER
	2.1. Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler
2.2.	Müşteriyi Tantıcı Bilgiler
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	2.4. İşin Kapsamı
	3. GENEL VE BÖLGESEL VERİLER
5.1	Genel Ekonomik ve Mali Görünüm
	3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi
	3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları
	3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme
	3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar
	3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri
	3.3 Türkiye Gayrimenkul ve Inşaat Sektörü
	3.3.1 Konut Satış İstatistikleri
	3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri
	3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri
	3.3.4 Konut Fiyat Endeksi
	3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
	3.4.1 Kocaeli IIi
	3.4.2 Körfez İlçesi
	4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER	DEGEBLEME VE DANYSMANLIK A
		V 25B Ic Kapi No:12 Januardar/ISTANPI 4

(A) Acar Değerleme

4.1.	Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Özellikleri
4.2.	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri
4.3.	Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve İpotekler Hakkında Görüş
4.4.	Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
4.5.	Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri
	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi
4.6.	İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında
	Bilgi
	4.7. Gayrimenkulün Tasarrufunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı
	Hakkında Bilgi
	4.8. Son Üç Yıllık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen
	Değişiklikler
	4.9. Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler
4.11.	Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi
4.13.	Gayrimenkul ile İlgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler 17
4.14.	Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve
	Belgelet
4.15.	Değerleme Işlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.16.	Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı
4.17.	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve
	söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda
	bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
	4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
	5. DEGERLEME YÖNTEMLERİ
	5.1. Pazar Yaklaşımı
	5.2. Gelir Yaklaşımı
	5.3. Maliyet Yaklaşımı
	6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

	6.1. Değerleme Yöntemleri
	6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanlma Nedeni

	6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi
	6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller iya dem Mah. Çeçen Sol. Akasya B Blok
	No.25B İç Kapı No:127, Decemi STANBUL ÜSKÜDAR V.D. 1004, 102, 78, 10 ii

Acar

Değerleme

	6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
6.4.	Maliyet Yöntemi
	6.4.1. Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç
	6.5. Kira Çarpanı Yöntemi

	DİĞER TESPİT VE ANALİZLER
7.1.	Takdir Edilen Kira Değerleri
7.2.	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 25
7.3.	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
7.4.	Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
7.5.	En İyi ve Verimli Kullanım Analizi
	8. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
	8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen
	Metotların ve Nedenlerinin Açıklamması
	8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve
	Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri . 26
	8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün. Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve
	Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi
	Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde
	Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulmadığına Dair Bilgi
	8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ve Devre Mülk Hakkının
	Devredilebilmesine Ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Ozel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar
	Hariç Herhangi Bir Sinırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin
	Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı
	Hakkında Görüş
	9, SONUÇ
	9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	9.2. Nihai Değer Takdiri
	арасының құрылығының тұрылығының тұрылығының шығышылығының 20 EKIFR END CONSECTION

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş
Rapor Tarihi ve Numarası	28.12.2023 / EMLKKNT-2023-126
Sözleşme Tarihi	01.12.2023
Değerleme Konusu ve Kapsamı	rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Bu Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. likrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Ozel Varsayımlar ve Kısıtlamalar	Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım ve kısıtlama bulunmamaktadır.
Raporu Hazırlayan Kurum	Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
İncelemenin Yapıldığı Tarih	20.12.2023
Taşınmazın Adresi	Kocacli Ili, Körfez Ilçesi, Yavuz Sultan Selim Mah. (Tapuda Yarımca Mahallesi). Mevlana Caddesi, Körfezkent Ticaret Merkezi, No:206 D Blok, 1 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz
Tapu Bilgileri Ozeti	Kocaeli IIi, Körfez İlçesi. Yarımca (Şuyulandırma) Mahallesi. 1917 ada 1 parsel. D Blok, 1 numaralı bağımsız bölüm
Mülkiyet Bilgisi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (11)
Imar Durumu	Değerleme konusu 1 numaralı bağımsız bölümün bulunduğu parsel; "Ticaret Alanı" lejantlı, Emsal:1,50, Hmax: 7 Kat olmak üzere yapılaşma haklarına sahiptir.
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları	Emsal Karşılaştırma Yöntemi
	Kira Carpanı Yöntemi
Taşınmazın KDV Hariç Toplam Piyasa Değeri	8.000.000,00-TL
Taşınmazın KDV Dahil Toplam Piyasa Değeri	9.600.000.00-TL
Raporu Hazırlayanlar	Ahmet Burak OZEL (SPK Lisans No: 403716)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Ilyas ONDER (SPK Lisans No: 409217)

Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname

· Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz kadan ile doğru ve tarafsız, önyargısız profesyonel analiz ve fikirler olduğunu,
· Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi ve çıkarının olmadığını; .
· Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı olmadığını
· Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
· Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarma haiz olduğunu;
· Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu;
· Değerleme uzmanı olarak gayrimenkulün kişisel olarak denetlendiğini;
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
· Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını elkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
· Değerleme raporunun İlgili Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre hazırlandığını beyan ederiz.

Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtları ve beyanımızı içermektedir;

· Analizlerimiz, fikirlerimiz ve bunların sonuca bağlanması ile raporun hazırlanması Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca yapılmıştır.
· Bu raporun konusu olan gayrimenkul, yerinde incelenmiş, ilgili belgeler görülmüş ve yorumlanmıştır. Bu yorunlama ile edindiğimiz bilgi ve bulgulara dayah, şirketimizin tarafsız, ön yargısız, profesyonel analiz ve fikirleri ile rapor sonuçlandırılmıştır.
· Bu raporda ifade edilenler, önceden belirttiğimiz varsayım ve hipotetik koşullarla kısıtlıdır.
· Bu raporun konusu olan gayrimenkulün mülkiyet hakkını elinde bulunduranlara, üzerine proje geliştirenlere, mülkiyet hakkını elde edeceklere, mülkü kiralamak isteyenlere ilgili taraflara karşı önyargımız olmadığı gibi, bu kişilerden güncel veya geleceğe dönük maddi çıkarımız ve beklentimiz bulunmamaktadır.
· Bu görevle ilgili olarak geliştirdiğimiz analizler, fikirler ve sonuçları önceden saplanmış sonuçların geliştirilmesi ve bilgilendirilmesine bağlı değildir.
· Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret; Önceden saptanmış bir değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi. Değer takdirinin miktarı, Öngörülen bir sonucun elde edilmesi, Değerlemenin tasarlanan kullanımı ile doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesi konularına bağlı değildir.
· Bu rapor şirketimizin vizyonuna, sahip olduğu değerlere, şirketimiz ve değerleme mesleğinin etik kurallarına bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
· Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir;
· Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
· Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
· Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
· Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır. fakat bunların doğruluğu için garantı verilmez.

· Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
larınca sonra oluşacak ekonomin zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
· Değerleme uzmanı mülkler üzerinde veya yakınında bulunabilecek tehlikeli ve zararlı maddeleri tespit etmel medi Degeneme uzlılanı mülker üzerinde veyaşılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
· Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu Bolgelim "deyeni "bağes" valışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
· Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilen kadarı ile yer almaktadır.
· Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları "Çevre Jeofiziği" bilim dalının Gayrımenkuncaq zenin alaşılımadar olup şirketimizin bu konuda bir ihtisası bulunmadığından detaylı raştırma yapılmamıştır. Ancak yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
· Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabul edilmiştir.
· Daşkanılı tarafından ağşundan varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
· Mülkü değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şarıları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
· Ceğerleme raporu. içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
· Değerleme raporunun içinde bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır.
mundan geçerilisatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurun ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
etmene yapılandırmaların kullanımlarının. tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe. . bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
· Bu teknik ve hukuki rapor aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmaktadır.
Bu raporu veya kopyasını bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkımı vermez.

Değerleme uzmanı, önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdırde, bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konu ile ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.

Değerleme uzmanının onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar. değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanın bağlı olduğu firma) reklam. halkla ilişkiler. haberler. satışlar veya diğer medya yoluyla kamuya açıklanıp, yayımlanamaz.

Rapora dâhil edilen geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şarıları. beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla bu şartlar, gelecekteki ekonomik göstergelere göre değişkenlik gösterebilir.

Bu değerleme çalışması UDES'e (Uluslarası Değerleme Standarılarına) uygun olarak ve ayrıca resmi gazetede 31.08.2019 urih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsanında III -62.3 Nolu Tebliği dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından 28.12.2023 ıarihli, 126 numaralı rapor olarak tanzim edilmiş olup değerleme çalışmalarına 20.12.2023 tarihinde başlanmıştır.

1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine Kocacli İli, Körlez İlçesi, Yarımca Mahallesi, Mevlana Caddesi, Körfezkent Ticaret Merkezi, D Blok, I numaralı bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lirası einsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

1.3. Raporun Kapsami

Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimetkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (111-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayıh tebliğ (H1-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1.4. Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası

1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul Için Şirketimiz Tarafından Daha Onceki Tarihlerde Yapılan Son Uç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler

ŞİRKETİN ÜNVANİ	Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
SIRKETIN ADRESI	Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok. No: 25B, lç Kapı No: 127, Usküdar/ISTANBUL
TELEFON NO	0 216 939 1434
FAALIYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrımenkuller, gayrımenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve görüş raporu vermektir.
KURULUŞ TARIHI	21 Ocak 2021
SERMAYESI	1.200.000. - TL
Ticaret Sicil Numarası	289170
Kuruluşun yayınlandığı Ticaret Gazetesi nin Tarih ve Sicil Munacidi	21 Ocak 2021 / 10250

Numarası
**Kıralışımız, 09 Eylül 2021 tarihi ifibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. 18 Kasım 2021 tarihinde de Bankacılık Düzenleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yekilendirilmiştir.

2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler

SİRKETİN ÜNVANI	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş
SIRKETIN ADRESI	Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/ISTANBUL
TELEFON NO	-90 (216) 579 15 15
SERMAYESI	3.800.000.000. - TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	50,66%
E-POSTA	[email protected]

** Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. unvanı ile Türkiye Emlak Bankası A.Ş. 'nin bağlı ortaklığı olarak, 6 Mart 1991 tarihinde tesel ve ilan edilerek faaliyetlerine başlamıştır. Şirket'in ana sözleşmesi 19 Mayıs 2001 tarihinde tadil edilmiştir. Şirket'in Gayrimenkul Yatırım Ortaklığınü sürecinde, ana sözleşme tadil tasarısı genel kurulun tasvibine sunulmuş, tadi! tasarısı 22 Temmuz 2002 tarihli Şirket Olağanüstü Genel Kurul toplantısında kabul edilerek ana sözleşme tadil edilmiştir. Şirket ana sözleşmesi 29 Temmuz 2002 tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu nezdinde teseil edilmiş olup. 1 Ağuslos 2002 tarihli Ticaret Sicil Guzetesinde yürürlüğe girmiştir. (Ticaret Sicil Numarası: 273488- 221070 MERSİS Numarası: 5669- 3333-4423-6524). Uzun yılların getirdiği ve birçok projeye imza aularak kazanılan bu marka değeri, 2002 yılında Gayrimenkul Yatımın Ortaklığı'na dönüşerek faaliyetlerine devam etmiştir. Şirket'in 28 Şubat 2006 tarihinde toplanan Genel Kurulu neticesinde, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olan unvanı, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değiştirilmiştir.

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İşbu çalışma tapu kaydına göre; Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Körfezkent Ticaret Merkezi, D Blok 1 numaralı bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Bu rapor 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında 11162.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

2.4. İşin Kapsamı

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine; Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Mahallesi, Mevlana Caddesi Körfezkent Ticaret Merkezi, D Blok, No: I'de konumlu rapora konu taşınmazın günümüz piyasa koşullarında. Türk lirası cinsinden, nakit veya karşılığı piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla ilgili Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri doğrultusunda hazırlanan değerleme raporudur.

3. GENEL VE BÖLGESEL VERİLER

3.1 Genel Ekonomik ve Mali Görünüm

Türkiye ekonomisi, GSYH 2023 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 3,8 oranında büyüme kaydetmiştir. İkinci çeyrekte sanayi sektörü yüzde -2,6 oranında büyüme kaydederken tarım sektörü yüzde 1,2 oranında ve hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 3,9 oranında büyüme kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH ise yılın ikinci çeyreğinde yüzde 3,5 oranında büyümüştür. Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 5,1 oranında artarken özel tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 15.6 ve yüzde 5.3 oranlarında artmıştır. Net ihracatın büyümeye katkısı ise negatif 6,3 puan olmuştur. Toplam sabit sermaye yatırım (SSV) altında yer alan inşaat yatırımları 2023 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında artarken, makine-teçhizat yatırımları ise yüzde 7,4 oranında artmıştır. Bu dönemde özel tüketimin büyümeye katkısı 10,7 puan olurken kamu tüketimi ekonomik büyümeye 0,7 puan katkı vermiştir.

Türkiye de 2023 yılı Eylül ayında TÜFE yüzde 4,75 oranında artmıştır. Eylül ayındaki artışla birlikte yıllık enflasyon bir önceki aya kıyasla 2.59 puan artarak yüzde 61.53 düzeyinde gerçekleşmiştir. Yüzde 3,32 oranında artan Gida ve Alkolsüz İçecekler grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicisi olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,88 puan olarak gerçekleşmiştir. Yüzde 4,35 oranında artan Ulaştırma grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun diğer temel belirleyicilerinden biri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0.78 puan olarak kaydedilmiştir. Yüzde 5,76 oranında artan Konut grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,71 puan olarak gerçekleşmiştir. Yıllık enflasyona en büyük etki 18,45 puanla Gıda ve Alkolsüz İçecekler, 12,45 puanla Ulaştırma ile 7,13 puanla

Lokanta ve Oteller gruplarından gelmiştir. C endeksi, (enerji, gıda, içecek, tütün, altın hariç TÜFE) Eylül ayında yüzde 5,28 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyonun ana alt kalemlerinden Temel Mallar grubu fiyatları yüzde 2,59 oranında artarken. Hizmet grubu fiyatları yüzde 7,88 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyon yıllık artış oranı yüzde 68,93 olarak gerçekleşmiştir. Temel Mallar grubu yıllık fiyat artışı yüzde 53,23, Hizmet grubu yıllık fiyat artışı ise yüzde 86,46 olarak gerçekleşmiştir. Çekirdek enflasyonun 12 aylık ortalama değişim oranı 0.62 puan artışla yüzde 55,06'dan yüzde 55,68'c yükselmiştir.

3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda TÜFE %64.27 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %6,16 olarak gerçekleşen TÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek TÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

TÜFE-YILLIK DEĞİŞİM

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda Yİ-ÜFE %97,72 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %2.45 olarak gerçekleşen Yİ-ÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek Yİ-ÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

Yİ-ÜFE

3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları

TCMB'nin 1 haftalık repolarda geçerli olan faiz oranı incelendiğinde 2022 yıl sonunda %9 olan faiz oranının 2023 Eylül ayının sonunda %30'a yükseldiği görülmektedir.

TARIH	FAIZ ORANI
25.11.22	9.00%
24.02.23	8.50%
23.06.23	15.00%
21.07.23	17.50%
25.08.23	25.00%
22.09.23	30.00%

3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme

2022 Yıl sonunda GSYH 4 trilyon 794 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. 2021-2022 yıl sonunda GSYH'da %106,9 artış gözlenmiştir. 2012-2022 yılları arasında GSYH'da düzenli artış görülmektedir. Özellikle 2021-2022 arasında GSYH'da rekor artış görülmüştür.

2012 Yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 11.675 USD iken 2022 yılında 10.659 USD olarak gerçekleşmiştir. Kişi başına gayri safî yurtiçi hasıla 12.582 USD olarak en yüksek 2013 yılında gerçekleşmiştir. 2013-2020 yılları arasında GSYH'da düşüş trendi görülürken 2020 yılından sonra tekrar artışa geçtiği görülmektedir.

Sayfa 6 /99

3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar

Ekim 2022 tarihinde dolar 18,60 TL, Euro ise 18,28 TL iken Ekim 2023 tarihinde dolar 27,52, euro ise 28,99 TL'dir. Gösterge niteliğindeki kurlarda artış trendi görülmektedir. Mayıs 2023 tarihinden sonra kurlardaki artış hızlanmıştır.

3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri

Türkiye nüfusu 2013 yılında 75.627.384 kişi iken 2022 yıl sonunda 85.279.553'e çıkmıştır. Türkiye nüfusu 2013-2022 yılları arasında düzenli olarak artmıştır. Nüfus artış hızı incelendiğinde 2013-2022 yılları arasında en yüksek oran 2018 yılında, en düşük oran ise 2020 yılında görülmüştür. Türkiye nüfusu 2018 yılında %1,48 artarken 2022 yılında %0,71 artış görülmüştür.

ACAR TAŞINMAZ DEGEBEEME VE DANISMANLIK A. 5. Acılacdem Mah. Çeçen Sokukrasya Bildi şi
WM25B İç Kapı No:127 İyun Budarıl STANBUL
USKÜDAR V.D.: 004 102 78 102 78 10

Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun artlığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir. Yaş piranidi incelendiğinde 2007 yılında nüfusun en büyük kısmı 25-29 yaş aralığında iken 2022 yılında 5-9 yaş aralığındadır.

3.3 Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü

3.3.1 Konut Satış İstatistikleri

Konut satış istatistikleri incelendiğinde adet bazında konut satışlarının 2013-2020 yılları arasında düzenli olarak artığı ve sonrasında düşüşe geçtiği gözlenmiştir. 2020 yılında 1.499.316 adet konut satılmış iken 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır.

Satış şekline göre konut satış istatistikleri incelendiğinde 2013 yılında konu satışlarının %39,8'ipotekli olarak satılmışken 2023 yılında bu oran %19,1 olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar 2013 yılından 2019 yılına kadar artarken 2020 yılında artış yaşanmış olup sonra tekrar azalışa geçmiştir. İpotekli satışlardaki azalışın konut kredisi faiz oranlarındaki artış ve kredi değer oranındaki azalışa bağlı olduğu düşünülmektedir.

Konut satış istatistiklerine göre 2013 yılında satılan %45,7'si ilk elden satış iken 2023 yılında %29,9'u ilk el satıştır. 2013-2018 yılları arasında konut satışları içerisinde ilk el satışların oranı artarken devam eden yıllarda düşüşe geçmiştir.

SATIS DURUMUNA GÖRE

3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri

2012 yılında 158.749.723 m2 inşaat için yapı ruhsatı 106.950.602 m2 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş iken 2022 yılında 145.875.756 m² inşaat için yapı ruhsatı, 129.005.328 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiştir.

3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri

2018 yılının ilk çeyreğinde bankalarca kullandırılan konut kredilerinin ortalama faiz oranı %14.56 iken bu oran 2023 yılının 3.çeyreğinde %36,54'e yükselmiştir. 2020 yılının 3.çeyreğinden bu yana konut kredisi faiz oranları artış trendindedir.

3.3.4 Konut Fiyat Endeksi

2012-2025 yılları arasında konut fiyat endeksindeki değişim artmış daha sonra 2018 yılına kadar azalış trendine girmiş olup ardından tekrar yükselişe geçmiştir. 2022 yılında konut fiyat endeksindeki değişim %168 olarak gerçekleşmiştir.

3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

Kocaeli İli 3.4.1

Kocaeli; Asya ve Avrupa'yı birbirine bağlayan yolların kavşağında bulunan Marmara Denizi'nin ve Marmara Bölgesi'nin doğusunda yer alan bir İl'dir. Kuzeyde Karadeniz, doğuda ve güneydoğuda Sakarya, güneyde Bursa batıda Yalova ve İstanbul illeri yer almaktadır. I'i Büyükşehir Belediyesi ve İzmit. Derince, Körfez, Gebze, Göleük, Karamürsel, Kandıra, Başiskele, Kartepe, Çayırova, Darıca, Dilovası 12 İlçe Belediyesi olmak üzere toplam 13 Belediyesi bulunmaktadır.

İlkçağlardan itibaren yerleşim için cazibe teşkil eden Kocaeli 1924 yılında vilayet olmuştur. Türkiye'nin en küçük 6. İl'i olan Kocaeli'nin yüzölçümü 3,623 km2'dir.Kara, demir, deniz ve hava yolu ulaşımları ile Türkiye'nin önemli geçiş noktalarından biridir.

Kocaeli, gerek sanayi sektöründeki üretim ve katma değer, gerekse bu sektörde çalışan insan açısından sadece Türkiye için değil dünya için de ilginç bir örnektir. Bünyesinde barındırdığı 400 adct 1. sınıf ve yaklaşk 7000 adet 2. ve 3. smf Gayrı Sıhhi Müessesi (GSM) ile bir Sanayi Kenti, İki Üniversitesi, TÜBİTAK -Marmara Araştırma Merkezi ve TÜSSİDE - Türkiye Sanayi Sevk ve İdare Ensitüsü ile bir Bilim Kenti olan Kocacii, kurulan ve kuruluş çalışmaları devam eden 16 adet OSB' si ve 4 adet teknoparkı ile Ulke Sanayi'nin Başkenti konumunda olup. Teknokent vizyonuna doğru hızla ilerlemektedir. Türk imalat sanayi üretimine yapmış olduğu yaklaşık %13'lük üretim katkısı ile İstanbul'dan sonra gelen en büyük ili konunundadır.

Kocaeli ili. 2018 yılı verisine göre gayri safi yurt içi hasıla bakımından ₺150,1 milyar ile ülkenin dördüncü büyük ilidir. Kişi başına düşen gelirde ise b79.254 ile ilk sırada yer almaktadır. Kocaeli'nin GSYİH'a yaptığı kalkının yüzde 69.9'u sanayi sektöründedir. İlde Kocaeli Sanayi Odası'na bağlı yaklaşık 1300 sanayı kuruluşu vardır ve bu sanayi kuruluşları genelde Gebze, İzmit ve Körfez ilçelerinde toplanmıştır. TÜPRAŞ, Hyundai Assan, Ford Otosan, Honda, Anadolu Isuzu, Pirelli, Goodycar, Pakmaya, Aygaz, Milangaz, Petrol Ofisi, Kordsa, Çelikkord, Nuh Çimento, Marshall, Polisan, ÇBS, Mannesman Boru gibi önemli markaların fabrikaları il sınırları içinde bulunmaktadır. İldeki sanayi faaliyetleri arasında kimya sanayi yüzde 28 ile birinci sıradadır. Türkiye'de tüketilen toplam elektriğin yüzde 10'u Kocaeli'de üretilmektedir. Kocaeli'de 100 aşkın yabancı sermayeli sanayi kuruluşu vardır. Bu kuruluşlar ülkeye göre sıralandığında Almanya birinci sırada yer almaktadır. İlde 7'si faal olmak üzere 12 organize sanayi bölgesi vardır.

Kocaeli Ili, Karadeniz ve Marmara Denizi'ne olan kıyıları, İstanbul Metropolüne olan yakınlığı, tarihi eserleri, müzeleri, Mimar Sinan'ın eseri olan camileri, doğal güzellikleri, plajları, trekking parkurları, SEKA parkı, Kocaeli Fuarı, Uluslarası İnterteks Fuarı, Kartepe kayak merkezi, Yuvacık Barajı, mesire alanları, Sapanca Gölü, Darıca Faruk Yalçın Hayvanlar Alemi ve Botanik Bahçesi. Harikalar Sahili. Alışveriş Merkezleri, kültür merkezleri, Olimpik buz pateni salonu, Gölkayparkı, alternatif turizm çeşitlerine imkan sunan, niclikli turizm tesisleri, sahillerinde bulunan balık lokantaları, dünyaca tanınan Hereke Halıları, kente özgü pişmaniyesi, Karamürsel sepeti, Kandıra Bezi, Çenesuyu ve bir çok kültür ve turizm değerleri ile ticaret, sanayi, bilim, kültür, turizm ve sanat açısından ayrı bir öneme sahip Marka şehirdir.

Ihracat liginde İstanbul ve Bursa'nın ardından üçüncü sırada yer alan Kocacli, 2020 yılında 184 ülkeye toplam 12,2 milyar dolarlık ihracat gerçekleştirdi. Birleşik Krallık şehrin en büyük ihracat pazarı olurken otomotiv endüstrisi ve makine endüstrisi gibi sektörler listenin başlarında yer aldı.

ACAR TASINMAZ EEME VE DANIS AANLIK A. 5 dem Mah, Çeçen San, Akasya B Blogs,
B İç Kapı No: 127 Aladsıya B Blokkov, B Bicço
USKUDAR V (27 Saladarı ISTANBUL 4 102 78 10

Genel anlamda Karadeniz ile Akdeniz ikliminin kesiştiği bir iklim tipi bölgede egemendir. Yazlar sıcak ve az yağışlı. kışlar yağışlı ve Türkiye'nin pek çok yöresine oranla ilık geçer. İlin kuzey kesimlerinde Karadeniz. kıyılarında yaşanan yaz mevsimi. ilin güney bölümlerinde yaşanan yaza oranla daha serindir.

İlde 597 okul öncesi. 328 ilkokul. 310 ortaokul, 114'ü genel 98'i meslek ve teknik toplam 212 lise bulunmaktadır. Bunun yanı sıra Kocaeli Üniversitesi, Gebze Teknik Üniversitesi ve Kocacli Sağlık ve Teknoloji Üniversitesi'ne de ev sahipliği yapmaktadır.

Körfez İlçesi 3.4.2

M.Ö. 900-911 yıllarında İzmit yöresinin ilk yerleşimcileri Helenistik çağda Yunanlılar olup, Anadolu'da ilk kez Truva şehrini kurmasıyla başlamışlardır. Aynı yıllarda PHERYGA'lı gemilerle adalar denizinden hareketle İzmit Körfezi'ne (Astakinos) kadar gelen bu insanlar Briges'lerdir ve bölgeyi Bryas olarak adlandırmışlardır. Bölge, M.O. 500-490 yıllarında Tinyalılar ve M.O. 480-479 yıllarında da Pers'lerin hâkimiyetine geçmiştir. M.Ö. 288-274 yıllarında Pontus kralı Satyros bölgeye yerleşmiştir. M.Ö 281-246 yıllarında ise, 1. Nicomede Bitinya devletinin kralı olmuş ve bölgeye bu tarihten sonra Brunga adı verilmişti. Bu dönem, M.O 74 yılında Romalılar tarafından sona erdirilmiştir.

İlçenin ekonomisi tarım, hayvancılık, sanayiye dayalıdır. İlçedeki sanayii kuruluşlarından ötürü tarım ve hayvancılık köylerde yapılmakta olup, yetiştirilen başlıca tarımsal ürünler buğday, arpa, ayçiçeği, mısır, zeytin, armıt, elma, üzüm, kirazdır. Sebze ve meyvecilik ön plandadır. Hayvancılıkta büyük ve küçükbaş hayvan besiciliği, tavukçuluk yapılmaktadır. Tüpraş, İgsaş, Gübretaş ilçenin belli başlı büyük sanayi kuruluşlarıdır. Ayrıca Hereke halı dokumacılığı ile ünlü olup, halı dokuma fabrikası bulunmaktadır.

Sayfa 13 /99

Körfez nüfusu 2016 yıl sonu verilerine göre 157.282'dir. Bu nüfus, 79.221 erkek ve 78.061 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %50,37 erkek, %49,63 kadındır.

4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz; Kocaeli ili, Körfez ilçesi, Yarımca (Tapuda Şuyulandırma) mahallesi, Mevlâna caddesi, Körfezkent Ticaret Merkezi, D Blok 1 numaralı bağımsız bölümde yer almaktadır.

Taşınmaza ulaşım tarifi; Körfez Devlet Hastanesi önünde bulunan Mevlana Caddesi'nde doğu yönünde yaklaşık 1.5 km ilerlenir. Körfezkent Ticaret Merkezi bu noktada yolun sağında konumlanır.

Parselin bulunduğu alanın güneyinde Körfezkent Emlak Konut Cami ve E80 otoyolu, doğusunda Emlak Konut Körfezkent 2.Etap, kuzeyinde MM Migros ve Çerçi Avm, batısında ise Emlak Konut Körfezkent 1.Etap bulunmaktadır. Parselin yakın çevresinde ticari ve konut nitelikli taşınmazlar yoğunluktadır.

4.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri

Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi

1 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM TAPU KAYITLARI
111 Косаев
liçesi Körfez
Mahallesi	Yarımca (Şuyulandırma)
Zemin No	108166499
Ada No	1917
Parsel No	1
Yuzolçumu	11922.37 m2
Ana Gayrimenkul Niteliği	1 Adet 3 Katlı 2 Adet 5 Katlı 1 Adet 6 Katlı 1 Adet 7 Katlı 1 Adet 8 Katlı Betonarme İş Yeri Ve Arsası
Bağımsız Bölüm Nitelik	Iş Yeri
Blok/Kat/Giris/B. B. No	D/1.BODRUM KAT/-/1
Arsa Pay/Payda	1588/55900
Malik	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM ŞİRKETİ
Hisse Pay / Payda	1/1
Cilt / Sayfa No	497/50192
Tarih / Yevmiye No	19.11.2019/15061
Edinme Sebebi	Kat Irtifakı Tesisi

4.3. Gayrimenkul Uzerindeki Takyidatlar ve Ipotekler Hakkında Görüş

** Rapora konu taşınmazın üzerinde;

-BEYAN: Yönetim Planının Belirtilmesi

Açıklama: Yönetim Planı: 28/06/2019 (T : 19/11/2019-Y : 15061)

-BEYAN: Bu Taşınmaz mal KM ye Çevrilmiştir.

Açıklama: KM ne Çevrilmiştir. (T: 05/02/2020 - Y : 1813)

4.4. Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları

Körfez Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre;

Rapora konu taşınmaz Körfezkent Ticaret Merkezi Uygulama İmar Planı kapsamında, "Ticaret Alanı" lejantlı, Emsal: 1,50 Hmax: 7 Kat olacak şekilde yapılaşma sahiptir. H: Serbest alanlarında plan tadilatı yapılacağı belirtilmiştir.

4.5. Gavrimenkulün Fiziki Özellikleri

1917 ada 1 parsel numarah, 11.922,37 m² yüzölçümlü, geometrik olarak dikdörtgene yakın şekle sahip, topografyası eğimsiz olan ana taşınmaz üzerinde KÖRFEZKENT TİCARET MERKEZİ mevcutur. Ana gayrimenkul üzerinde betonarme yapı tarzda inşa edilmiş A Blok, C Blok, C Blok, D Blok, S adet E Blok ve F Blok olmak üzere; toplam 14 adet blok ve 106 bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu D Blok toplam 5 katlıdır. Mimari Projesine göre; 1. Bodrum katında; 1 adet ofis ve iş yeri, zemin katında 4 adet ofis ve işyeri, zemin kat-2 normal katta 1 adet düğün salonu mevcut olup blokta toplam 6 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Değerleme konusu 1 numaralı bağımsız bölüm 1.bodrum katta yer almakta olup 882,67 m2 satışa esas brüt kullanım alanı bulunmaktadır.

* Taşınmaz iş yeri olarak tasarlanımış olup değerleme gününde boş durumdadır.

4.6. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Itibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmaz değerleme tarihinde boş olan iş yeri nitelikli taşınmazdır.

4.7. Gayrimenkulün Tasarrufunu Kistlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tapu kayıt örneği üzerinde yapılan incelemelerde taşınmazın devredilmesini veya yararlanılmasını kısıtlayan herhangi bir kayıt görülmemiştir. Taşınmaz değerleme tarihinde satılabilir durumdadır.

4.8. Son Üç Yılık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Değerleme konusu taşınmazın mülkiyetinde ve hukuki durumunda son üç yıllık dönemde herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Söz konusu taşınmaz son 3 yıllık dönemde alım satım işlemine konu olmamıştır. İmar 20/02/2020 tarih 31045 sayılı Resmî Gazete 'de yayımlanan 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; "imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer'i planlarında Yençok: Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın suretiyle... " hükmü eklendiği belirtilmiştir. Körfez Belediyesi İmar Birimi ile yapılan görüşmede plan tadilatlarının henüz tamamlanmadığı, plan tadilatlarının yapılana kadar uygulama yapılamayacağı belirtilmiştir. Konu taşınmaz son üç yıllık dönemde herhangi alım satım durumuna konu olmamışlardır.

4.9. Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz halihazırda kat mülkiyetine geçmiş olup, herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

4.10. Varsa, Mevcut Yapıya veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Veriler

Değerlemeye konu taşınmazın ruhsata aykırı herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.11. Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerillikleri Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazın bulunduğu D Bloğun tamamı için verilmiş olan;

21.02.2017 tarihli, 441/9 numaralı Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır

02.11.2017 tarihli, 445/3 numaralı İsim Değişikliği Ruhsatı bulunmaktadır.

06.09.2019 tarihli, 479/20 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.

4.12. Ruhsat Ahmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Almmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazın yeniden ruhsat almasını gerektirecek herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.13. Gayrimenkul ile Ugili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler

Körfez Belediyesi imar birimi yetkilisinden alınan şifahi bilgiye göre; rapora konu taşımmaz için alınmış olan herhangi bir durdurma vb. olumsuz karar bulunmamaktadır.

Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında 4.14. Bilgi ve Belgeler

Körfezkent Ticaret Merkezi'nin yapı denetim işleri Mimar Sinan Mahallesi, Mehmet Akif Ersoy Caddesi, Petkim Park Sitesi, B Blok, No:88H, Körfez/KOCAELİ adresinde konumlu KOCAELİ KENTSEL YAPI DENETİM LTD.ŞTİ. tarafından yapılmaktadır.

4.15. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışması süresi içinde, çalışmanın bitimine kadar geçen sürede değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör olmamıştır.

4.16. Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı

Rapora konu taşınmaz değerleme tarihinde boş olan işyeri nitelikli taşınmazdır.

4.17. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme işlemi rapora konu taşınmazın mevcut durumlarının günümüz koşullarında piyasa değerlerinin Türk lirası cinsinden tespit edilmıştır. Değerleme işlemi yapılırken; kat, konum, blok, manzara, yön, cephe sayısı, kullanım alanı, bağımsız bölüm tipi, dükkanlarda cephe genişliği vs. gibi özellikler dikkate alınmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Söz konusu taşınmazın Y2441AB7F54A6 Nolu Enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

5. DEGERLEME YÖNTEMLERİ

5.1. Pazar Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standartlarının 20. Maddesinde açıklanmış olan pazar yaklaşımı; Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Pazar yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ç) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Değerleme standartlarında karşılaştırılabilir işlemler (emsal karşılaştırma) yöntemi ve borsadaki kılavuz emsaller yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde genel olarak karşılaştırılabilir işlemler veya diğer bir adı ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır.

5.2. Gelir Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standarının 40. Maddesinde açıklanmış olan gelir yaklaşımı yöntemi şu şekilde açıklanmaktadır: Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

ACAR TASINMAZ, DEGERLEME VE DANISMANILIK A. 5. Acılradem Mah. Çeçen Sok Akasya B Blok

258 İç Kapı No:127 Just JudgaursTANBUL USKUDAR V.D .: 074 102 78 10

Gelir yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır. a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Değerleme standartlarında gelir yaklaşımı yöntemleri kira çarpanı yönteminden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde hasılat kapitalizasyonu, indirgenmiş nakit akışı vb. gelit yöntemleri kullanılabilmektedir.

5.3. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı yöntemleri temelde ikame maliyeti yöntemi, yeniden üretim maliyeti yöntemi ve toplama yöntemi olmak üzere 3 farklı teknikle uygulanabilmektedir. Uluslararası değerleme standartlarında bu yöntemler sırası ile şu şekilde açıklanmıştır. (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

6.1. Değerleme Yöntemleri

Taşınmazın değerlemesinde. "Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Kira Çarpanı Yöntemi" kullanılmıştır. Bu yöntemlerin uygulanmasına yönelik olarak, taşınmazın bulunduğu bölgede pazar araştırması ve analizleri yapılmıştır. Pazar araştırmasında, değer tespitine yönemler için aşağıdaki açıklanan hususlar dikkate alınmıştır.

6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullamima Nedeni

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1 "e Pazar yaklaşımı "varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satışı gerçekleşmiş benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için ortalama m2 birim pazar değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış. emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüs; avrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve'veya güncel gözlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşımmaza emsal olabilecek satılık konut ve ticari yapı emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi işerisinde istikrarlı hareket etmesi itbari ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkuller ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabıl edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değer tespitine konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik kosulların geçerli olduğu kabul edilir.

Değerleme konusu taşınmazın piyasa değeri emsal karşılaştırma yöntemi ile tespit ve takdir edilirken değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip ticarı yapı emsalleri araştırılmıştır. Taşınmazların konumları, alanları, imar özellikleri itibari ile yapılaşmaya uygun konumda olmaları ve kentin gelişmekte olan alanlarından birinde konumlanmakta olmaları göz önünde bulunarak piyasa araştırması yapılmıştır.

6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

EMSAL NO	İLGİLİ İLETİŞİM BILCHERI	KONUM VE NİTELİĞI	FIYAT (ITC)	BRUT ALAN (m2)	BIRIM SATES FIYATI -11/2 1
	KORFEZ MODERN GAYRIMENKUL 0 (531) 224 15 92	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 32,00 m2 brüt alanlı dükkan %15 pazarlıklı olarak 1.300.000 b den satiliktir.	1.300.000	32.00	40.625.00

EMSAL NO	ILGILI ILETISIM BILCHERI	KONUM VE NİTELİĞI	FIYAT ("LI	BRUT ALAN (m2)	BIRIM SATIS FIVATI -11/ 111-
2	YIGIT EMLAK GAYRIMENKUL 0 (538) 776 51 88	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 165,00 m- brüt alanlı dükkan %15 pazarlıklı olarak 11.000.000 to den satılıktır.	11.000-000	165.00	66.666.67
3	Evmar Property 0 (532) 223 39 92	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 1408,00 m- brüt alanh dükkan %15 pazarlıklı olarak 27.000.000 ts'den satılıktır.	27.000.000	1408.00	19.176.14
4	Değerleme konusu taşınmazla aynı OZCANLAR bölgede bulunan 338.00 m2 brüt alanlı INSAAT dükkan %15 pazarlıklı olarak 7.950.000 0 (534) 577 74 55 b'den satılıktır.		7.950.000	338,00	23.520,71

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerinin Uyumlaştırma ve : Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No	Emsal I	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Emsalin Durumu	Saultk	Satilik	Satılık	Satilik
PROJE/KONUM	KORFEZKENT TICARET MERKEZI	Ana Cadde	KORFEZKENT TICARET MERKEZI	Site Ici
İlan Veren Kurum/Kişi	KORFEZ MODERN GAYRIMENKUL	YIGIT EMLAK GAYRIMENKUL	Evmar Property	OZCANLAR INSAAT
Ilana Veren Tel. No.	0 (531) 224 15 92	0 (538) 776 51 88	0 (532) 223 39 92	0 (534) 577 74 55
Satis Fiyati (TL)	1.300.000.00	11.000.000.00	27,000.000.00	7.950.000,00
Pazarlık Oranı	15%	15%	15%	15%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	1.105.000.00	9.350.000.00	22.950.000.00	6.757.500.00
Zemin Kat Alanı	32.00	165.00	704.00	338.00
Asma Kat Alanı	0.00	0.00	704.00	0.00
Depo Alanı	0.00	0.00	704.00	0.00
Toplam Brüt Alan (m2)	32.00	165.00	1.408.00	338,00
Zemine Indirgenmis Brüt Alan (m3)	32,00	165,00	1.619.20	338.00
Birim Fiyat (TL/m2)	34.531.25	56.666.67	14.173.67	19.992.60
Konum Karşılaştırması	lyi	lyi	lyi	Ivi
Konum Serefiyesi	-45.00%	-60.00%	-25.00%	-25.00%
Alan Karşılaştırması	Kuçuk	Kuçuk	Benzer	Küçük
Alan Şerefiyesi	-30.00%	-25.00%	0.00%	-25.00%
İç Yapı Karşılaştırması	Benzer	Benzer	lyi	Benzer
İç Yapı Şerefiyesi	0.00%	0,00%	-5.00%	0.00%
Toplam Serefiye	-75.00%	-85.00%	-30.00%	-50.00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m2)	8.632.81	8.500.00	9.921.57	9.996.30
Ort. Şerefiyeli Birim Değer (TL/m2)	9.262.67

Sayfa 21 /99

Pazar Yaklaşımında Satılık Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

� � Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

EMSAL NO	ILGILI ILETİŞİM BILGIDERI	KONUM VE NITELİĞİ	FIYAT (TL)	BRUT ALAN (m2)	BIRIM SATIS FIY ATI TL /m
	KORFEZ MODERN GAYRIMENKUL 0 (531) 224 15 92	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 380,00 m2 brüt alanlı dükkan %15 pazarlıklı olarak 27.000 ti'den kiralıktır.	27.000	380.00	71.05
12	REMAX CITY 0 (546) 242 62 00	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 1000.00 m2 brüt alanlı dükkân %15 pazarlıklı olarak 85.000 f.'den kiralıktır.	85.000	1000.00	85.00
3	MUTLUQLUN 0 (533) 354 84 50	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 240,00 m2 brüt alanlı dükkan %15 pazarlıklı olarak 21.000 ti'den kiralıktır.	21.000	240.00	87.5
4	FINANS SEHIR EXPERT 2.ELDE TEK YETKILI 0 (553) 707 96 93	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 1455.00 m2 brüt alanlı dükkân %15 pazarlıklı olarak 175.000 t'den kiralıktır.	175.000	1455.00	120.27

DEGERKEAR TAŞINIAZ
DEGERKE VE DANIŞMANIŞMANILIK A. Ş.
COMIŞMANIŞMANIŞMANIŞMANILIK A. Ş.
NAZISBIRI Mah.Genen Serien BABISTISTISTISTISTISTISTISTISTISTISTISTISTISTISTISTISTI

	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Emsal No	Satilik	Satılık	Satılık	Satılık
Emsalin Durumu	KORFEL MODERN GAYRIMENKUL	REMAX CITY	MUTLUOLUN	FINANS SEHIR EXPERT 2.ELDE TEK YETKILI
Ilan Veren Kurum/Kisi	0 (531) 224 15 92	0 (546) 242 62 00	0 (533) 354 84 50	0 (553) 707 96 93
Ilana Veren Tel. No.	27.000.00	85.000.00	21.000.00	175.000,00
Satış Fiyatı (TL)	15%	15%	15%	15%
Pazarlık Oranı	22.950.00	72.250,00	17.850.00	148.750.00
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	380.00	1.000.00	240.00	1.455.00
Zemin Kat Alanı	0.00	0.00	0.00	0.00
Asma Kat Alanı	0.00	0.00	0.00	0.00
Depo Alam	380.00	1.000.00	240.00	1.455.00
Toplam Brüt Alan (m2)	380.00	1.000.00	240.00	1.455,00
Zemine Indirgenmiş Brüt Alan (m2)	60.39	72.25	74.38	102.23
Birim Fiyat (TL/m2)	lyi	lyi	lyi	lyi
Konum Karşılaştırması	-10,00%	-30.00%	-15,00%	-50.00%
Konum Şerefiyesi	Küçük	Benzer	Küçük	Benzer
Alan Karşılaştırması	-10.00%	0.00%	-15,00%	0.00%
Alan Şereliyesi	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
İç Yapı Karşılaştırması	0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
lç Yapı Şerefiyesi	-20.00%	-30,00%	-30.00%	-50.00%
Toplam Serefiye	48.32	50.58	52.06	51.12
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m2)			50.52
Ort. Şerefiyeli Birim Değer (TL/m2)

� Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

� Pazar Yaklaşımın Kiralık Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

6.3.2. Pazar Vaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

6.5.2. Pazar Yakılaşımı ile Ölüşmesinde değerleme konusu taşınmanı konumlu olduğu bölgede
Emsal karşılaştırma yöntemi çerçevsinde değerleme konusu dikkan sobin dükkân piiteli Emsal Karşılaşımla yoncara çıkarılan, taşınmaz ile benzer özelliklere sahip düklere sahip düklü hücüklü taşınmazlar araştırılmıştır. Emsal karşılaştırma tekniği ile satılık taşımmaların bölgedeki şeklek düklerin taşımmazlar araşırılmıştır. Yapılan araştırmalar sonucunda bölükleri satılık dikkanların, oralalana birim ortalama birim değerinin 8.500 - 10.000 TL/m² arasında olduğu, kiralık dükkanların ortalana birim değerinin 45,00 - 55,00 TL/m² arasında olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Rapora konu taşınmazlar için emsal karşılaştırma yöntemi ile ulaşılan toplam piyasa değeri almaktadır.

6.4. Maliyet Yöntemi

Rapora konu taşınmaz kat mülkiyetine geçtikleri için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.4.1.Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmaz kat mülkiyetine geçtiği için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.5. Kira Çarpanı Yöntemi

Kira çarpanı yöntemi taşınmazın ekonomik ve teknik ömrü boyunca sağlayabileceği tüm gelirleri ile taşınmaz değerini ilişkilendiren bir yöntemdir. Yöntemde taşınmazın boş kalma döneminde meydana gelen ve tahsil edilemeyen kayıplar ile bakım, onarım, vergi vb. masraflar dikkate alınmaksızın aylık kira geliri tespit edilen brüt kira çarpanı ile oranlanmaktadır.

Birim kira değeri= Rapora konu taşınmazla aynı bölgede bulunan benzer özelliklere sahip kiralık taşınmaz emsalleri araştırılarak birim kira değeri elde edilir.

Aylık Kira Değeri= Taşınmaz m2 x Birim Kira Değeri (TL/Ay)

Brüt Kira Çarpanı= Taşınmaz Değeri / Aylık Kira Değeri

Taşınmaz Değeri= Brüt Kira Çarpanı x Aylık Kira Değeri (TL/Ay)

6.5.1. Değerlemede Kullamlan Kira Çarpanı

Kira çarpam tespit edilirken değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki satılık ve kıralık taşınmazlar birbiri ile karşılaştırılarak satılık değerlerine bölünür ve brüt kira çarpanı tespit edilir.

Benzer Taşınmazların Toplam Satış Fiyatı Brüt Kira Çarpanı = - Benzer Taşınmazların Toplam Aylık Kira Geliri

Bölgesel olarak tespit edilen kira çarpanı hesaplandıktan sonra değerleme konusu taşınmazlar için tespit edilen aylık kira değerleri ile brüt kira çarpanı çarpılır ve değerleme konusu taşınmazların gelir değerine ulaşılır.

Taşınmaz Değeri = Brüt Kira x Brüt Kira Çarpanı

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede ticari nitelikli taşınmazlar için brüt kira çarpanı 180 Ay olarak tespit edilmiş ve değerlemede kullanılmıştır.

6.5.2. Kira Çarpanı Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazın kira çarpanı yöntemi ile ulaşılan 1 adet taşınmaz için Toplam Değeri 7.944.030.00 TL'dir.

7. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER

7.1. Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerlemeye konu taşınmazın kira geliri, bulunduğu bölgedeki emsal ticari nitelikli kiralık taşınmazlar üzerinden ortalama birim kira değeri bulunarak hesaplanmıştır.

Aylık Kira Geliri = Satışa Esas m2 Alanı x Birim Kira Değeri(TL/m²)

Rapor konusu taşınmazın satış alanı 882,67 m² olup emsal kira birim değeri ortalama 50,00 TL/m² olarak tespit edilmiştir. Buna göre taşınmazın aylık kira geliri:

882,67 m2 x 50,00 TL = 44.133,50 TL olarak hesaplanmıştır.

7.2. Hasılat Paylaşını veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Rapora konu taşınmaz kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Rapora konu taşınmaz kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.4. Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme raporu tapu bilgileri verilen taşmmazın tamamı için hazırlanmıştır. Rapora konu taşımmaz kat mülkiyetli bağımsız bölüm olup müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.

7.5. En İyi ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu taşınmazın mevcut durumlarının en iyi ve en verimli kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

8. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Bu yöntemler emsal karşılaştırma ve kira çarpanı yöntemidir.

Kira geliri sağlayan taşınmazın brüt kira çarpanı x aylık kira değeri işleminden elde edilen 7.944.030,00 TL değere ulaşılırken genellikle varsayımlar ve kabuller veri olarak kullanıldığından pazar yaklaşımı yöntemi ile tespit edilen piyasa değeri kabul edilmiştir. Pazar değeri yönteminin sonucunda piyasa değeri 8.000.000,00TL olarak tespit ve takdir edilmiştir.

8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir

8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkul üzerindeki takyidatlar 4.3. sayılı bölümde belirtilmiş olup, taşınmazın tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

ACAR TAŞINMAZ DE GERLEME VE DANIS MANILIK A. Ş.
VA bedem Mah. Çeçen Salıs, Akasya B Blok
No:25B İç Kapı No:127 Aktudar/ISTANBUL ÜSKÜDAR V.D .: 04 102 78 10

8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Vıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz arsa veya arazi değildir, iskân belgesi alınmış ve mülkiyet tarihi üzerinden 5 yıllık süre geçmiş olup hali hazırda parsel üzerinde ticaret alanı projesi yer almaktadır.

8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Filii Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Nitcliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazın tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için 111-48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ"nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fikrasının (d) bendi *Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." gereği bina olarak GYO portlöyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

9. SONUC

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

İşbu rapor Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine Kocaeli ili, Körfez ilçesi, Yarımca Mahallesi, Mevlana Caddesi, Körfezkent Ticaret Merkezi, D Blok, No:1 adresinde kayıtlı, iş yeri vasılı 1 numaralı bağımsız bölümlün mevcut durum değerinin tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Söz konusu rapor UDES'e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve resmî gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate alınarak değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.

Değerleme konusu taşınmazın piyasa değerinin takdiri gayrimenkulün mahallinde ve bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar, ilgili kurumlardan temin edilen bilgi ve belgeler doğrultusunda, taşınmazın konumu, ulaşım özellikleri, imar durumu, geometrik yapısı, hukuki durumu vb. taşınmaz değerini etkileyen tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

9.2. Nihai Değer Takdiri

Değerleme çalışmasında, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen taşınmazların değerini etkileyen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir. Yapılan çalışma neticesinde hesaplanan değerler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	INL
Projenin Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri	8.000.000.00
Projenin Mevcut Durumuyla KDV Dâhil Toplam Değeri	9.600.000.00

* Merkez Bankası Efektif Satış Kuru 28.12.2023: 1 USD = 29.4944 TL'dir

*KDV oranı %20 olarak esas alınmıştır.

Raporu Hazırlayan Raporu Onaylayan İlyas ÖNDER Ahmet Burak ÖZEL Sorumlu Değenleme Uzmanı Gayrim hkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans Not: 403716 SPK Lisans No: 409217

EKLER

* EK-1 TAŞINMAZ LİSTESİ
* EK-2 DEGER DETAY TABLOSU
* EK-3 KİRA DEĞER DETAY TABLOSU
* EK-4 TAKYİDAT BELGELERİ
* EK-5 İMAR DURUMU VE İMAR DURUM BELGELERİ
* EK-6 RUHSAT VE İSKAN BELGELERİ
* EK-7 YÖNETİM PLANI BELGESİ
* EK-8 SAHA FOTOGRAFLARI
* EK-9 GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANS BELGELERİ
* EK-10 MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ

Sayfa 28 /99

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2024-01-03_57c47722-8479-456a-ae83-b421d46f3128.pdf