İSTANBUL ZEYTİNBURNU KAZLIÇEŞME BÜYÜKYALI PROJESİ

123 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞ DEĞER TESPİTİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Ilyas Önder

	İÇİNDEKİLER
	YÖNETİCİ ÖZETİ	v
	Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname	vi
	Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar	vi
1.	RAPOR BİLGİLERİ	1
1.1.	Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası	1
1.2.	Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı	1
1.3.	Raporun Kapsamı	1
1.4.	Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası	1
1.5.	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç
	Değerlemeye İlişkin Bilgiler	1
2.	DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER	2
2.1.	Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler	2
2.2.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler	2
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar	3
2.4.	İşin Kapsamı	3
3.	GENEL VE BÖLGESEL VERİLER	3
3.1	Genel Ekonomik ve Mali Görünüm	3
3.1.1	Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi	4
3.1.2	Risksiz Piyasa Faiz Oranları	5
3.1.3	GSYH ve Ekonomik Büyüme	5
3.1.4	Gösterge Niteliğindeki Kurlar	7
3.2	Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri	7
3.3	Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü	8
3.3.1	Konut Satış İstatistikleri	8
3.3.2	Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri	10
3.3.3	Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri	10
3.3.4	Konut Fiyat Endeksi	11
3.4	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi	11
3.4.1	İstanbul İli	11
3.4.2	Zeytinburnu İlçesi	15
4.	GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER	16

4.1.		Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Özellikleri 16
4.2.		Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri 17
4.3.		Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve İpotekler Hakkında Görüş 25
4.4.		Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları 27
4.5.		Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri 29
4.6. Bilgi………….		Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında 30
4.7.		Gayrimenkulün Tasarrufunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı
		Hakkında Bilgi 30
4.8. Değişiklikler….		Son Üç Yıllık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen 30
4.9.		Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler 31
	4.10.	Varsa, Mevcut Yapıya veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara
		İlişkin Veriler… 31
	4.11.	Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi 31
	4.12.	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 38
	4.13.	Gayrimenkul ile İlgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler 38
	4.14.	Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve Belgeler………… 38
	4.15.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 39
	4.16.	Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı 39
	4.17.	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve
		söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda
		bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkinaçıklama 39
	4.18.	Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 39
5.		DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 39
5.1.		Pazar Yaklaşımı 39
5.2.		Gelir Yaklaşımı 40
5.3.		Maliyet Yaklaşımı 40
6.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 40
6.1.		Değerleme Yöntemleri 40

6.2.	Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın
	Kullanılma Nedeni 41
6.3.	Emsal Karşılaştırma Yöntemi 41
6.3.1.	Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller 42
6.3.2.	Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç 48
6.4.	Maliyet Yöntemi 48
6.4.1.	Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç 48
6.5.	Brüt Kira Çarpanı Yöntemi 48
6.5.1.	Brüt Kira Çarpanı Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç 48
7.	DİĞER TESPİT VE ANALİZLER 49
7.1.	Takdir Edilen Kira Değerleri 49
7.2.	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 49
7.3.	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri 49
7.4.	Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 49
7.5.	En İyi ve Verimli Kullanım Analizi 49
8.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 49
8.1.	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen
	Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 49
8.2.	Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve
	Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 50
8.3.	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 50
8.4.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve
	Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi
	Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 50
8.5.	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde
	Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 50
8.6.	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının
	Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 50
8.7.	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin
	Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı

Hakkında Görüş........................................................................................................................................................ 50 9. SONUÇ .......................................................................................................................................................... 51

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...................................................................................... 51

9.2. Nihai Değer Takdiri	52

EKLER	52

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş
Rapor Tarihi ve Numarası	28.12.2023 / EMLKKNT-2023-125
Sözleşme Tarihi	01.12.2023
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Özel Varsayımlar ve Kısıtlamalar	Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım ve kısıtlama bulunmamaktadır.
Raporu Hazırlayan Kurum	Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
İncelemenin Yapıldığı Tarih	20.12.2023
Taşınmazın Adresi	İstanbul ili, Zeytinburnu ilçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi, Büyükyalı İstanbul Sitesi, No:52
Tapu Bilgileri Özeti	İstanbul ili, Zeytinburnu ilçesi, Zeytinburnu Mahallesi, Demirhane Mevki, 774 ada 73 parsel, K, L, M, N, O Blokta bulunan 62 adet bağımsız bölüm ve 774 ada 83 parsel, D, E, F, G, H, I, T2 Blokta bulunan 61 adet bağımsız bölüm
Mülkiyet Bilgisi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1051/2500) Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (189/500) Ziylan Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim Anonim Şirketi (126/625)
İmar Durumu	774 ada 73 parsel; ''Turizm+Ticaret Alanı" lejantlı, Taks: 0,50, E:2,50, Hmax: 0,70 774 ada 83 parsel; ''Konut+Ticaret Alanı" lejantlı, Taks: 0,50, E:2,50, Hmax: 0,70 yapılaşma haklarına sahiptir.
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları	Emsal Karşılaştırma Yöntemi Brüt Kira Çarpanı Yöntemi
Taşınmazın KDV Hariç Toplam Piyasa Değeri	5.028.997.033,30-TL
Taşınmazın KDV Dahil Toplam Piyasa Değeri	6.034.796.439,96 -TL
Raporu Hazırlayanlar	Ahmet Burak ÖZEL (SPK Lisans No: 403716)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	İlyas ÖNDER (SPK Lisans No: 409217)

Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname

Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadarı ile doğru ve tarafsız, önyargısız profesyonel analiz ve fikirler olduğunu,
Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi ve çıkarının olmadığını;
Bu görevin tamamlanması için aldığımız/alacağımız ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı olmadığını
Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu;
Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu;
Değerleme uzmanı olarak gayrimenkulün kişisel olarak denetlendiğini;
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
Değerleme raporunun İlgili Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre hazırlandığını beyan ederiz.

Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartları ve beyanımızı içermektedir;

Analizlerimiz, fikirlerimiz ve bunların sonuca bağlanması ile raporun hazırlanması Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca yapılmıştır.
Bu raporun konusu olan gayrimenkul, yerinde incelenmiş, ilgili belgeler görülmüş ve yorumlanmıştır. Bu yorumlama ile edindiğimiz bilgi ve bulgulara dayalı, şirketimizin tarafsız, ön yargısız, profesyonel analiz ve fikirleri ile rapor sonuçlandırılmıştır.
Bu raporda ifade edilenler, önceden belirttiğimiz varsayım ve hipotetik koşullarla kısıtlıdır.
Bu raporun konusu olan gayrimenkulün mülkiyet hakkını elinde bulunduranlara, üzerine proje geliştirenlere, mülkiyet hakkını elde edeceklere, mülkü kiralamak isteyenlere bu görevle ilgili taraflara karşı önyargımız olmadığı gibi, bu kişilerden güncel veya geleceğe dönük maddi çıkarımız ve beklentimiz bulunmamaktadır.
Bu görevle ilgili olarak geliştirdiğimiz analizler, fikirler ve sonuçları önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bilgilendirilmesine bağlı değildir.
Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret; Önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, Değer takdirinin miktarı, Öngörülen bir sonucun elde edilmesi, Değerlemenin tasarlanan kullanımı ile doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesi konularına bağlı değildir.
Bu rapor şirketimizin vizyonuna, sahip olduğu değerlere, şirketimiz ve değerleme mesleğinin etik kurallarına bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir;
Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez.
Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
Konu mülkler ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
Değerleme uzmanı mülkler üzerinde veya yakınında bulunan-bulunabilecek tehlikeli ve zararlı maddeleri tespit etme yeteneğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilen kadarı ile yer almaktadır.
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içerisinde kalmakta olup şirketimizin bu konuda bir ihtisası bulunmadığından detaylı araştırma yapılmamıştır. Ancak yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabul edilmiştir.
Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır.
Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
Bu teknik ve hukuki rapor aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmaktadır;
- Bu raporu veya kopyasını bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.

Değerleme uzmanı, önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde, bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konu ile ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.

Değerleme uzmanının onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanın bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuya açıklanıp, yayımlanamaz.

Rapora dâhil edilen geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla bu şartlar, gelecekteki ekonomik göstergelere göre değişkenlik gösterebilir.

Bu değerleme çalışması UDES'e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca resmi gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III -62.3 Nolu Tebliği dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1.Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından 28.12.2023 tarihli, 125 numaralı rapor olarak tanzim edilmiş olup değerleme çalışmalarına 20.12.2023 tarihinde başlanmıştır.

1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul ili, Zeytinburnu ilçesi, Kazlıçeşme (Tapuda Zeytinburnu) Mahallesi, 774 ada 73 parsel üzerinde Büyükyalı İstanbul Sitesi içerisinde; K Blokta bulunan 4 adet bağımsız bölüm, L Blokta bulunan 19 adet bağımsız bölüm, M Blokta bulunan 27 adet bağımsız bölüm, N Blokta bulunan 3 adet bağımsız bölüm, O Blokta bulunan 9 adet bağımsız bölüm ve 774 ada 83 parsel üzerinde Büyükyalı İstanbul Sitesi içerisinde; D Blokta bulunan 6 adet bağımsız bölüm, E Blokta bulunan 4 adet bağımsız bölüm, F Blokta bulunan 13 adet bağımsız bölüm, G Blokta bulunan 7 adet bağımsız bölüm, H Blokta bulunan 3 adet bağımsız bölüm, I Blokta bulunan 6 adet bağımsız bölüm, T2 Blokta bulunan 22 adet bağımsız bölüm olmak üzere toplam 123 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

1.3.Raporun Kapsamı

Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1.4. Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası

1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1. Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler

ŞİRKETİN ÜNVANI	Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Üsküdar/İSTANBUL
TELEFON NO	0 216 939 1434
FAALİYET KONUSU	Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve görüş raporu vermektir.
KURULUŞ TARİHİ	21 Ocak 2021
SERMAYESİ	1.200.000, -TL
Ticaret Sicil Numarası	289170
Kuruluşun yayınlandığı Ticaret Sicil Gazetesi'nin Tarih ve Numarası	21 Ocak 2021 / 10250

**Kuruluşumuz, 09 Eylül 2021 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. 18 Kasım 2021 tarihinde de Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir.

2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler

ŞİRKETİN ÜNVANI	EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş
ŞİRKETİN ADRESİ	Kazlıçeşme Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/İSTANBUL
TELEFON NO	+90 (216) 579 15 15
SERMAYESİ	3.800.000.000, -TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	50,66%
E-POSTA	[email protected]

**Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Emlak Konut A.Ş. unvanı ile Türkiye Emlak Bankası A.Ş.'nin bağlı ortaklığı olarak, 6 Mart 1991 tarihinde tescil ve ilan edilerek faaliyetlerine başlamıştır. Şirket'in ana sözleşmesi 19 Mayıs 2001 tarihinde tadil edilmiştir. Şirket'in Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına dönüşümü sürecinde, ana sözleşme tadil tasarısı genel kurulun tasvibine sunulmuş, tadil tasarısı 22 Temmuz 2002 tarihli Şirket Olağanüstü Genel Kurul toplantısında kabul edilerek ana sözleşme tadil edilmiştir. Şirket ana sözleşmesi 29 Temmuz 2002 tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu nezdinde tescil edilmiş olup, 1 Ağustos 2002 tarihli Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. (Ticaret Sicil Numarası: 273488- 221070 MERSİS Numarası: 5669- 3333-4423- 6524). Uzun yılların getirdiği ve birçok projeye imza atılarak kazanılan bu marka değeri, 2002 yılında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na dönüşerek faaliyetlerine devam etmiştir. Şirket'in 28 Şubat 2006 tarihinde toplanan Genel Kurulu neticesinde, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olan unvanı, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değiştirilmiştir.

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İşbu çalışma tapu kaydına göre; İstanbul ili, Zeytinburnu ilçesi, Kazlıçeşme (Tapuda Zeytinburnu) Mahallesi, 774 ada 73 parsel üzerinde Büyükyalı İstanbul Sitesi içerisinde; K Blokta bulunan 4 adet bağımsız bölüm, L Blokta bulunan 19 adet bağımsız bölüm, M Blokta bulunan 27 adet bağımsız bölüm, N Blokta bulunan 3 adet bağımsız bölüm, O Blokta bulunan 9 adet bağımsız bölüm ve 774 ada 83 parsel üzerinde Büyükyalı İstanbul Sitesi içerisinde; D Blokta bulunan 6 adet bağımsız bölüm, E Blokta bulunan 4 adet bağımsız bölüm, F Blokta bulunan 13 adet bağımsız bölüm, G Blokta bulunan 7 adet bağımsız bölüm, H Blokta bulunan 3 adet bağımsız bölüm, I Blokta bulunan 6 adet bağımsız bölüm, T2 Blokta bulunan 22 adet bağımsız bölüm olmak üzere toplam 123 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Bu rapor 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

2.4. İşin Kapsamı

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul ili, Zeytinburnu ilçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, Büyükyalı İstanbul Sitesi, No: 52 adresinde kayıtlı 123 adet bağımsız bölümün günümüz piyasa koşullarında, Türk lirası cinsinden, nakit veya karşılığı piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla ilgili Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri doğrultusunda hazırlanan değerleme raporudur.

3. GENEL VE BÖLGESEL VERİLER

3.1 Genel Ekonomik ve Mali Görünüm

Türkiye ekonomisi, GSYH 2023 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 3,8 oranında büyüme kaydetmiştir. İkinci çeyrekte sanayi sektörü yüzde -2,6 oranında büyüme kaydederken tarım sektörü yüzde 1,2 oranında ve hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 3,9 oranında büyüme kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH ise yılın ikinci çeyreğinde yüzde 3,5 oranında büyümüştür. Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 5,1 oranında artarken özel tüketim ve kamu tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 15,6 ve yüzde 5,3 oranlarında artmıştır. Net ihracatın büyümeye katkısı ise negatif 6,3 puan olmuştur. Toplam sabit sermaye yatırım (SSY) altında yer alan inşaat yatırımları 2023 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında artarken, makine-teçhizat yatırımları ise yüzde 7,4 oranında artmıştır. Bu dönemde özel tüketimin büyümeye katkısı 10,7 puan olurken kamu tüketimi ekonomik büyümeye 0,7 puan katkı vermiştir.

Türkiye de 2023 yılı Eylül ayında TÜFE yüzde 4,75 oranında artmıştır. Eylül ayındaki artışla birlikte yıllık enflasyon bir önceki aya kıyasla 2,59 puan artarak yüzde 61,53 düzeyinde gerçekleşmiştir. Yüzde 3,32 oranında artan Gıda ve Alkolsüz İçecekler grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicisi olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,88 puan olarak gerçekleşmiştir. Yüzde 4,35 oranında artan Ulaştırma grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun diğer temel belirleyicilerinden biri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,78 puan olarak kaydedilmiştir. Yüzde 5,76 oranında artan Konut grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,71 puan olarak gerçekleşmiştir. Yıllık enflasyona en büyük etki 18,45 puanla Gıda ve Alkolsüz İçecekler, 12,45 puanla Ulaştırma ile 7,13 puanla Lokanta ve Oteller gruplarından gelmiştir. C endeksi, (enerji, gıda, içecek, tütün, altın hariç TÜFE) Eylül ayında yüzde 5,28 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyonun ana alt kalemlerinden Temel Mallar grubu fiyatları yüzde 2,59 oranında artarken, Hizmet grubu fiyatları yüzde 7,88 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyon yıllık artış oranı yüzde 68,93 olarak gerçekleşmiştir. Temel Mallar grubu yıllık fiyat artışı yüzde 53,23, Hizmet grubu yıllık fiyat artışı ise yüzde 86,46 olarak gerçekleşmiştir. Çekirdek enflasyonun 12 aylık ortalama değişim oranı 0,62 puan artışla yüzde 55,06'dan yüzde 55,68'e yükselmiştir.

3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda TÜFE %64,27 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %6,16 olarak gerçekleşen TÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek TÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda Yİ-ÜFE %97,72 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %2,45 olarak gerçekleşen Yİ-ÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek Yİ-ÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları

TCMB'nin 1 haftalık repolarda geçerli olan faiz oranı incelendiğinde 2022 yıl sonunda %9 olan faiz oranının 2023 Eylül ayının sonunda %30'a yükseldiği görülmektedir.

TARİH	FAİZ ORANI
25.11.22	9,00%
24.02.23	8,50%
23.06.23	15,00%
21.07.23	17,50%
25.08.23	25,00%
22.09.23	30,00%

3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme

2022 Yıl sonunda GSYH 4 trilyon 794 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. 2021-2022 yıl sonunda GSYH'da %106,9 artış gözlenmiştir. 2012-2022 yılları arasında GSYH'da düzenli artış görülmektedir. Özellikle 2021- 2022 arasında GSYH'da rekor artış görülmüştür.

2012 Yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 11.675 USD iken 2022 yılında 10.659 USD olarak gerçekleşmiştir. Kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 12.582 USD olarak en yüksek 2013 yılında gerçekleşmiştir. 2013-2020 yılları arasında GSYH'da düşüş trendi görülürken 2020 yılından sonra tekrar artışa geçtiği görülmektedir.

3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar

Ekim 2022 tarihinde dolar 18,60 TL, Euro ise 18,28 TL iken Ekim 2023 tarihinde dolar 27,52, euro ise 28,99 TL'dir. Gösterge niteliğindeki kurlarda artış trendi görülmektedir. Mayıs 2023 tarihinden sonra kurlardaki artış hızlanmıştır.

3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri

Türkiye nüfusu 2013 yılında 75.627.384 kişi iken 2022 yıl sonunda 85.279.553'e çıkmıştır. Türkiye nüfusu 2013-2022 yılları arasında düzenli olarak artmıştır. Nüfus artış hızı incelendiğinde 2013-2022 yılları arasında en yüksek oran 2018 yılında, en düşük oran ise 2020 yılında görülmüştür. Türkiye nüfusu 2018 yılında %1,48 artarken 2022 yılında %0,71 artış görülmüştür.

Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir. Yaş piramidi incelendiğinde 2007 yılında nüfusun en büyük kısmı 25-29 yaş aralığında iken 2022 yılında 5-9 yaş aralığındadır.

3.3 Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü

3.3.1 Konut Satış İstatistikleri

Konut satış istatistikleri incelendiğinde adet bazında konut satışlarının 2013-2020 yılları arasında düzenli olarak arttığı ve sonrasında düşüşe geçtiği gözlenmiştir. 2020 yılında 1.499.316 adet konut satılmış iken 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır.

Satış şekline göre konut satış istatistikleri incelendiğinde 2013 yılında konu satışlarının %39,8'ipotekli olarak satılmışken 2023 yılında bu oran %19,1 olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar 2013 yılından 2019 yılına kadar artarken 2020 yılında artış yaşanmış olup sonra tekrar azalışa geçmiştir. İpotekli satışlardaki azalışın konut kredisi faiz oranlarındaki artış ve kredi değer oranındaki azalışa bağlı olduğu düşünülmektedir.

Konut satış istatistiklerine göre 2013 yılında satılan konutların %45,7'si ilk elden satış iken 2023 yılında %29,9'u ilk el satıştır. 2013-2018 yılları arasında konut satışları içerisinde ilk el satışların oranı artarken devam eden yıllarda düşüşe geçmiştir.

2012 yılında 158.749.723 m² inşaat için yapı ruhsatı 106.950.602 m² inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş iken 2022 yılında 145.875.756 m² inşaat için yapı ruhsatı, 129.005.328 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiştir.

3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri

2018 yılının ilk çeyreğinde bankalarca kullandırılan konut kredilerinin ortalama faiz oranı %14,56 iken bu oran 2023 yılının 3.çeyreğinde %36,54'e yükselmiştir. 2020 yılının 3.çeyreğinden bu yana konut kredisi faiz oranları artış trendindedir.

3.3.4 Konut Fiyat Endeksi

2012-2025 yılları arasında konut fiyat endeksindeki değişim artmış daha sonra 2018 yılına kadar azalış trendine girmiş olup ardından tekrar yükselişe geçmiştir. 2022 yılında konut fiyat endeksindeki değişim %168 olarak gerçekleşmiştir.

3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

3.4.1 İstanbul İli

İstanbul, Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan ve İstanbul ilinin merkezi olan şehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli

Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395- 1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi oldu.

Son yıllarda ortaya çıkartılan arkeolojik bulgularla insanlık tarihine ilişkin önemli bilgiler elde edilmiştir. Yarımburgaz Mağarası'ndan çıkarılan taş aletlerle, ilkel insan izlerinin 400.000 yıl öncesine dayandığı ortaya çıkmıştır. Anadolu Yakası'nda yürütülen kazı çalışmaları ve bunlara bağlı araştırmalar, şehirde tarım ve hayvancılığa dayalı ilk yerleşik insan topluluğunun MÖ 5500'lere tarihlenen Fikirtepe Kültürü olduğunu göstermiştir. Bu arkeolojik bulgular yalnızca İstanbul'un değil, tüm Marmara Bölgesi'nin en eski insan izleridir. İstanbul sınırları içinde kent bazında ilk yerleşimler ise Anadolu Yakası'nda Kalkedon; Avrupa Yakası'nda Byzantion'dur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

İstanbul 41°K 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih

Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km² 'dir.

İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır.

İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. En sıcak aylar Temmuz ve Ağustos aylarıdır ve ortalama sıcaklık 23 °C'dir, en soğuk aylar da Ocak ve Şubat aylarıdır ve ortalama sıcaklık 5 °C'dir. İstanbul'da yılın ortalama sıcaklığı 13,7 derecedir. Şu ana kadar en yüksek hava sıcaklığı; 12 Temmuz 2000'de 40.5 °C olarak kaydedilmiştir. En düşük hava sıcaklığı ise; 9 Şubat 1929'da -16.1 °C olarak kaydedilmiştir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır. İl genelinde bu sorunlarla birlikte hafriyat, atık yağ, kömür, kimyevî madde ve tıbbî atık denetimleri de İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı Çevre Koruma Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır.

yüzyılın ikinci yarısından itibaren, özellikle Anadolu Yakası'nda denize yakın yazlık konutların ve lüks köşklerin yapımına hız verilmiştir. Kadıköy ilçesindeki Bağdat Caddesi genişliği ve uzunluğuyla birçok alışveriş merkezi ve restoranı barındırmaktadır. Bu gelişmelerde bölgenin gelişimine olumlu katkıda bulunmuştur. Yaka da, son yıllarda gerçekleşen nüfus büyümesinin en büyük faktörü Anadolu'dan gelen göçtür. Günümüzde, İstanbul halkının %66'sı Avrupa Yakası'nda yaşamaktadır.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur. Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmir'in ardından 3. sırayı aldı. İstanbul 2013'teki listede 52. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den İstanbul ve İzmir dışında Bursa 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6,5 olarak gerçekleşmiştir.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Turistler arasında en büyük pay Almanlara aittir. Almanları Ruslar, Amerikalılar, İtalyanlar ve Fransızlar izler. 2021 yılında kente 9 milyon 25 bin turist gelmiştir. İstanbul'da her bütçeye uygun otel bulmak mümkündür. 5 yıldızlı zincir otellerden, butik aile işletmesi otellere kadar 1180'den fazla otel bulunmaktadır. Son yıllarda dünya çapında isim yapmış zincir oteller İstanbul'a yoğun ilgi göstermektedirler.

Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunmaktadır.

İstanbul'da yedisi devlet yirmi dördü vakıf olmak üzere otuz bir üniversite vardır. Özellikle kamuya ait öğretim kurumları ülkenin en saygın ve en donanımlı üniversitelerindendir. Ancak son yıllarda da özel üniversitelerin sayısında bir yükselme olmuştur. Türkiye'nin en eski 3 devlet üniversitesinden ikisi İstanbul'dadır. İstanbul Üniversitesi 1453 yılında kurulmuştur ve Türkiye'nin en eski üniversitesidir. İstanbul Teknik Üniversitesi (1773) ise dünyanın en eski üçüncü teknik üniversitesidir ve tamamen mühendislik bilimleri adanmıştır. İstanbul'da tanınmış diğer devlet üniversiteleri; Boğaziçi Üniversitesi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi ve Marmara Üniversitesi'dir. Ayrıca ülkenin en eski 5 vakıf üniversitesinden üçü bu kenttedir. Bunlar 1992 yılında kurulan Koç Üniversitesi ile 1994 yılında kurulan Sabancı Üniversitesi ve İstanbul Bilgi Üniversitesi'dir.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehiriçi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir.

3.4.2 Zeytinburnu İlçesi

Zeytinburnu, İstanbul ilinin bir ilçesidir. 1 Eylül 1957 tarihinde ilçe olmuştur. Trakya'nın güneydoğusunda, Çatalca yarımadasının, Marmara Denizi'ne bakan yamaçlarının, bu denizle birleştiği yerdedir.

Tarihi yarımada ile surlarla ayrılmış, E-5 karayoluna sınır ve havalimanına 15-20 dakikalık mesafededir. Bu sebeple İstanbul'un dışarı açılan önemli bir penceresidir. Doğusunda Fatih, kuzeydoğuda Eyüp sultan, kuzeyinde Bayrampaşa, batısında Güngören, Bakırköy, kuzeybatısında Esenler, güneyinde ise Marmara Denizi'yle çevrilidir.

Zeytinburnu isminin, Tarihî yarımadanın Marmara kıyılarından doğuya bakınca coğrafi olarak bir burun gibi gözüken ilçe kıyılarından ve bu alandaki zeytinliklere ithafen yapılan "Zeytin Burnu" adlandırmasından geldiği düşünülür. Komşu ilçe Bakırköy'de bulunan Zeytinlik mahallesi, civardaki eski zeytin varlığının bir diğer delilidir.

4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar; Kazlıçeşme Mahallesi (Tapuda Zeytinburnu), Büyükyalı Sitesi içerisinde yer almaktadır.

Taşınmazlar Kennedy Caddesi üzerinde güney yönde ilerlerken sağ kolda site içerisinde yer almaktadır.

Taşınmazların bulunduğu bölge ticari, konut ve turizm bölgesi şeklinde gelişmiş merkezi bir bölgedir. Teknik altyapılar tamamlanmış olup, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazların bulunduğu bölgede benzer özellikte site içerisinde çok katlı yapılar, 5-10 katlı apartmanlar ve oteller mevcuttur. Bölge İstanbul kentinin gelişmiş olan yerleşim alanlarından olup, taşınmaza yakın mesafede Zeytinburnu Sahili, Zeytinburnu Marmaray İstasyonu, Veliefendi Hipodromu bulunmaktadır. Taşınmazlara ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçlarıyla kolayca sağlanabilmektedir.

4.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri

Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1051/2500), Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (189/500), Ziylan Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim Anonim Şirketi(126/625)

İSTANBUL İLİ, ZEYTİNBURNU İLÇESİ, ZEYTİNBURNU MAHALLESİ, DEMİRHANE MEVKİİ
774 ADA 73 PARSEL NİTELİK: K BLOK 22 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ L BLOK 21 KATLI BETONARME APARTOTEL OFİS İŞYERİ M BLOK 8 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ N BLOK 22 KATLIBETONARME APART OTEL OFİS VE İŞYERİ P BLOK 22 KATLI BETONARME APARTOTEL O BLOK 5 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ S BLOK 21 KATLI BETONARMEAPART OTEL VE ARSASI					774 ADA 73 PARSEL YÜZÖLÇÜM: 33.409,63 m²
ADA	PARSEL	BLOK	BB NO	BAĞ. BÖL. NİTELİK	KAT	ZEMİN NO	ARSA PAY/PAYDA	CİLT/SAYFA
774	73	O	1	İŞYERİ	ZEMİN	109031390	1086/20681466	53/5191
774	73	O	2	İŞYERİ	ZEMİN	109031393	8150/20681466	53/5192
774	73	O	3	İŞYERİ	ZEMİN	109031394	12470/20681466	53/5193
774	73	O	4	İŞYERİ	ZEMİN	109031397	4550/20681466	53/5194
774	73	O	5	İŞYERİ	ZEMİN	109031399	5670/20681466	53/5195
774	73	O	6	İŞYERİ	ZEMİN	109031401	8230/20681466	53/5196
774	73	O	7	BODRUM KATLI İŞYERİ	ZEMİN	109031402	119530/20681466	53/5197
774	73	O	8	BODRUM KATLI İŞYERİ	ZEMİN	109031403	96170/20681466	53/5198
774	73	O	9	İŞYERİ	2.BODRUM	109031404	8482/20681466	53/5199
774	73	N	99	İŞYERİ	ZEMİN	109031386	13732/20681466	53/5188
774	73	N	100	İŞYERİ	ZEMİN	109031387	11996/20681466	53/5189
774	73	N	101	BODRUM KATLI İŞYERİ	ZEMİN	109031389	60300/20681466	53/5190
774	73	M	1	OFİS	1.KAT	109031179	17126/20681466	52/5063
774	73	M	2	OFİS	1.KAT	109031181	12110/20681466	52/5064
774	73	M	3	OFİS	1.KAT	109031183	15682/20681466	52/5065
774	73	M	4	OFİS	1.KAT	109031184	15870/20681466	52/5066
774	73	M	5	OFİS	1.KAT	109031185	19572/20681466	52/5067

İSTANBUL İLİ, ZEYTİNBURNU İLÇESİ, ZEYTİNBURNU MAHALLESİ, DEMİRHANE MEVKİİ
774 ADA 73 PARSEL NİTELİK: K BLOK 22 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ L BLOK 21 KATLI BETONARME APARTOTEL OFİS İŞYERİ M BLOK 8 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ N BLOK 22 KATLIBETONARME APART OTEL OFİS VE İŞYERİ P BLOK 22 KATLI BETONARME APARTOTEL O BLOK 5 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ S BLOK 21 KATLI BETONARMEAPART OTEL VE ARSASI						774 ADA 73 PARSEL YÜZÖLÇÜM: 33.409,63 m²
ADA	PARSEL	BLOK	BB NO	BAĞ. BÖL. NİTELİK	KAT	ZEMİN NO	ARSA PAY/PAYDA	CİLT/SAYFA
774	73	M	6	OFİS	2.KAT	109031186	18802/20681466	52/5068
774	73	M	7	OFİS	2.KAT	109031188	12202/20681466	52/5069
774	73	M	8	OFİS	2.KAT	109031190	17254/20681466	52/5070
774	73	M	9	OFİS	2.KAT	109031192	16560/20681466	52/5071
774	73	M	10	OFİS	2.KAT	109031194	19026/20681466	52/5072
774	73	M	11	OFİS	3.KAT	109031195	17796/20681466	52/5073
774	73	M	12	OFİS	3.KAT	109031196	11846/20681466	52/5074
774	73	M	13	OFİS	3.KAT	109031197	16460/20681466	52/5075
774	73	M	14	OFİS	3.KAT	109031198	16186/20681466	52/5076
774	73	M	15	OFİS	3.KAT	109031199	16270/20681466	52/5077
774	73	M	16	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	109031202	50072/20681466	52/5078
774	73	M	17	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	109031204	37322/20681466	52/5079
774	73	M	18	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	109031206	6686/20681466	52/5080
774	73	M	19	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	109031208	6324/20681466	52/5081
774	73	M	20	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	109031210	16016/20681466	52/5082
774	73	M	21	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	109031212	33106/20681466	52/5083

İSTANBUL İLİ, ZEYTİNBURNU İLÇESİ, ZEYTİNBURNU MAHALLESİ, DEMİRHANE MEVKİİ
			ARSASI	774 ADA 73 PARSEL NİTELİK: K BLOK 22 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ L BLOK 21 KATLI BETONARME APARTOTEL OFİS İŞYERİ M BLOK 8 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ N BLOK 22 KATLIBETONARME APART OTEL OFİS VE İŞYERİ P BLOK 22 KATLI BETONARME APARTOTEL O BLOK 5 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ S BLOK 21 KATLI BETONARMEAPART OTEL VE	774 ADA 73 PARSEL YÜZÖLÇÜM: 33.409,63 m²
ADA	PARSEL	BLOK	BB NO	BAĞ. BÖL. NİTELİK	KAT	ZEMİN NO	ARSA PAY/PAYDA	CİLT/SAYFA
774	73	M	22	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031213	24860/20681466	52/5084
774	73	M	23	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031215	5994/20681466	52/5085
774	73	M	24	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031217	6052/20681466	52/5086
774	73	M	25	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031219	17256/20681466	52/5087
774	73	M	26	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031221	12494/20681466	52/5088
774	73	M	27	BODRUM KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031222	32872/20681466	52/5089
774	73	L	106	İŞYERİ	2.BODRUM KAT	109031149	85302/20681466	51/5044
774	73	L	107	İŞYERİ	2.BODRUM KAT	109031152	6420/20681466	51/5045
774	73	L	108	İŞYERİ	2.BODRUM KAT	109031154	6410/20681466	51/5046
774	73	L	109	İŞYERİ	2.BODRUM KAT	109031155	5550/20681466	51/5047
774	73	L	110	İŞYERİ	2.BODRUM KAT	109031156	5550/20681466	51/5048
774	73	L	111	İŞYERİ	2.BODRUM KAT	109031157	6150/20681466	51/5049
774	73	L	112	İŞYERİ	2.BODRUM KAT	109031158	109726/20681466	51/5050
774	73	L	113	İŞYERİ	2.BODRUM KAT	109031159	6598/20681466	51/5051
774	73	L	114	İŞYERİ	2.BODRUM KAT	109031160	30250/20681466	51/5052
774	73	L	115	BODRUM KATLI İŞYERİ	1.BODRUM KAT	109031162	50034/20681466	51/5053

	İSTANBUL İLİ, ZEYTİNBURNU İLÇESİ, ZEYTİNBURNU MAHALLESİ, DEMİRHANE MEVKİİ
	774 ADA 73 PARSEL NİTELİK: K BLOK 22 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ L BLOK 21 KATLI BETONARME APARTOTEL OFİS İŞYERİ M BLOK 8 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ N BLOK 22 KATLIBETONARME APART OTEL OFİS VE İŞYERİ P BLOK 22 KATLI BETONARME APARTOTEL O BLOK 5 KATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ S BLOK 21 KATLI BETONARMEAPART OTEL VE		ARSASI	774 ADA 73 PARSEL YÜZÖLÇÜM: 33.409,63 m²
ADA	PARSEL	BLOK	BB NO	BAĞ. BÖL. NİTELİK	KAT	ZEMİN NO	ARSA PAY/PAYDA	CİLT/SAYFA
774	73	L	116	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	109031163	19482/20681466	51/5054
774	73	L	117	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031164	31340/20681466	51/5055
774	73	L	118	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031165	5070/20681466	51/5056
774	73	L	119	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031167	5450/20681466	51/5057
774	73	L	120	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031169	6090/20681466	51/5058
774	73	L	121	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031171	2210/20681466	51/5059
774	73	L	122	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031173	2620/20681466	51/5060
774	73	L	123	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031176	4780/20681466	51/5061
774	73	L	124	İŞYERİ	ZEMİN KAT	109031178	25740/20681466	51/5062
774	73	K	221	2 KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	109030999	71770/20681466	50/4935
774	73	K	222	OFİS	ZEMİN KAT	109031000	5668/20681466	50/4936
774	73	K	223	OFİS	ZEMİN KAT	109031001	14228/20681466	50/4937
774	73	K	224	BODRUM KATLI İŞYERİ	1.BODRUM KAT	109031002	181584/20681466	50/4938

	774 ADA 83 PARSEL NİTELİK: I. Ordu Zeytinburnu Ağır Tamir Fabrikası A-B Blok 22Katlı Betonarme Mesken C Blok 11KatlıBetonarme Ofis İşyeri D Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri E Blok 16Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri F Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri G Blok 17Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri J Blok 23Katlı Betonarme Mesken H Blok 23Katlı Betonarme Ofis İşyeri J Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri T1Blok 1Katlı Betonarme Kamu Eğlence	Binaları T2Blok 2Katlı Betonarme Ofis İşyeri ve Arsası		İSTANBUL İLİ, ZEYTİNBURNU İLÇESİ, ZEYTİNBURNU MAHALLESİ, DEMİRHANE MEVKİİ 774 ADA 83 PARSEL YÜZÖLÇÜM: 68.132,32 m²
ADA	PARSEL	BLOK	BB NO	BAĞ. BÖL. NİTELİK	ZEMİN NO	ARSA PAY/PAYDA	CİLT/SAYFA
774	83	T2	3	2 KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110005078	233170/32340544	65/6343
774	83	T2	4	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110005079	24400/32340544 65/6344
774	83	T2	17	2 KATLI OFİS	ZEMİN KAT	110005092 84672/32340544 65/6347
774	83	T2	28	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005103	63710/32340544
774	83	T2	29	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005104	740/32340544	65/6369
774	83	T2	30	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005105	740/32340544	65/6370
774	83	T2	31	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005106	740/32340544	65/6371
774	83	T2	32	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005107	750/32340544	65/6372
774	83	T2	33	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005108	750/32340544	65/6373
774	83	T2	34	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005109	770/32340544	65/6374
774	83	T2	35	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005110	750/32340544	65/6375
774	83	T2	36	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005111	890/32340544	65/6376
774	83	T2	37	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005112 810/32340544		65/6377

İSTANBUL İLİ, ZEYTİNBURNU İLÇESİ, ZEYTİNBURNU MAHALLESİ, DEMİRHANE MEVKİİ 774 ADA 83 PARSEL NİTELİK: I. Ordu Zeytinburnu Ağır Tamir
	Fabrikası A-B Blok 22Katlı Betonarme Mesken C Blok 11KatlıBetonarme Ofis İşyeri D Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri E Blok 16Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri F Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri G Blok 17Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri J Blok 23Katlı Betonarme Mesken H Blok 23Katlı Betonarme Ofis İşyeri J Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri T1Blok 1Katlı Betonarme Kamu Eğlence	Binaları T2Blok 2Katlı Betonarme Ofis İşyeri ve Arsası		774 ADA 83 PARSEL YÜZÖLÇÜM: 68.132,32 m²
ADA	PARSEL	BLOK	BB NO	BAĞ. BÖL. NİTELİK	KAT	ZEMİN NO	ARSA PAY/PAYDA	CİLT/SAYFA
774	83	T2	38	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005113	810/32340544	65/6378
774	83	T2	39	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005114	740/32340544	65/6379
774	83	T2	40	1.BODRUM İŞYERİ 110005115 KAT		740/32340544	65/6380
774	83	T2	41	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005116	810/32340544	65/6381
774	83	T2	42	İŞYERİ	1.BODRUM 110005117 750/32340544 KAT		65/6382
774	83	T2	43	1.BODRUM İŞYERİ 110005118 760/32340544 KAT		65/6383
774	83	T2	44	İŞYERİ	1.BODRUM 110005119 800/32340544 KAT		65/6384
774	83	T2	45	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005120	760/32340544	65/6385
774	83	T2	46	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110005121	750/32340544	65/6386
774	83	I	109	BODRUM KATLI ASMA KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004949	39890/32340544	64/6218
774	83	I	110	BODRUM KATLI ASMA KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004950 36580/32340544		64/6219
774	83	I	111	BODRUM KATLI ASMA KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004951	52488/32340544	64/6220
774	83	I	112	BODRUM KATLI ASMA KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004952	36014/32340544	64/6221
774	83	I	113	BODRUM KATLI ASMA KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004953	39274/32340544	64/6222
774	83	I	114	BODRUM KATLI ASMA KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004954	53574/32340544	64/6223

İSTANBUL İLİ, ZEYTİNBURNU İLÇESİ, ZEYTİNBURNU MAHALLESİ, DEMİRHANE MEVKİİ 774 ADA 83 PARSEL NİTELİK: I. Ordu Zeytinburnu Ağır Tamir
	Fabrikası A-B Blok 22Katlı Betonarme Mesken C Blok 11KatlıBetonarme Ofis İşyeri D Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri E Blok 16Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri F Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri G Blok 17Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri J Blok 23Katlı Betonarme Mesken H Blok 23Katlı Betonarme Ofis İşyeri J Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri T1Blok 1Katlı Betonarme Kamu Eğlence	Binaları T2Blok 2Katlı Betonarme Ofis İşyeri ve Arsası		774 ADA 83 PARSEL YÜZÖLÇÜM: 68.132,32 m²
ADA	PARSEL	BLOK	BB NO	BAĞ. BÖL. NİTELİK	KAT	ZEMİN NO	ARSA CİLT/SAYFA PAY/PAYDA
774	83	H	106	BODRUM KATLI ASMA KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004838	70510/32340544	62/6107
774	83	H	107	BODRUM KATLI ASMA KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004839	46526/32340544	62/6108
774	83	H	108	BODRUM KATLI ASMA KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	62/6109
774	83	G	72	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110004726	61/5995
774	83	G	73	İŞYERİ	1.BODRUM KAT	110004727	61/5996
774	83	G	74	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004728	1404/32340544	61/5997
774	83	G	75	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004729 1404/32340544		61/5998
774	83	G	76	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004730 1404/32340544		61/5999
774	83	G	77	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004731	12346/32340544	61/6000
774	83	G	78	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004732	16866/32340544	61/6001
774	83	F	159	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004642	23152/32340544	60/5911
774	83	F	160	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004643	15900/32340544	60/5912
774	83	F	161	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004644	9936/32340544	60/5913
774	83	F	162	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004645 8286/32340544		60/5914
774	83	F	163	BODRUM KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004646	20096/32340544	60/5915

İSTANBUL İLİ, ZEYTİNBURNU İLÇESİ, ZEYTİNBURNU MAHALLESİ, DEMİRHANE MEVKİİ 774 ADA 83 PARSEL NİTELİK: I. Ordu Zeytinburnu Ağır Tamir
	Fabrikası A-B Blok 22Katlı Betonarme Mesken C Blok 11KatlıBetonarme Ofis İşyeri D Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri E Blok 16Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri F Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri G Blok 17Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri J Blok 23Katlı Betonarme Mesken H Blok 23Katlı Betonarme Ofis İşyeri J Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri T1Blok 1Katlı Betonarme Kamu Eğlence	Binaları T2Blok 2Katlı Betonarme Ofis İşyeri ve Arsası		774 ADA 83 PARSEL YÜZÖLÇÜM: 68.132,32 m²
ADA	PARSEL	BB BAĞ. BÖL. ZEMİN BLOK KAT NO NİTELİK					ARSA PAY/PAYDA	CİLT/SAYFA
774	83	F	164	BODRUM KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004647	18320/32340544	60/5916
774	83	F	165	BODRUM KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004648	17246/32340544	60/5917
774	83	F	166	BODRUM KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004649	21716/32340544	60/5918
774	83	F	167	BODRUM KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004650	17218/32340544 60/5919
774	83	F	168	BODRUM KATLI İŞYERİ	ZEMİN KAT 110004651 31974/32340544			60/5920
774	83	F	169	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004652	2458/32340544	60/5921
774	83	F	170	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004653	2100/32340544	60/5922
774	83	F	171	İŞYERİ	ZEMİN KAT	110004654	10922/32340544	60/5923
774	83	E	72	BODRUM KATLI İŞYERİ	1.KAT	110004480	24576/32340544	59/5749
774	83	E	73	BODRUM KATLI İŞYERİ	1.KAT	110004481	25748/32340544	59/5750
774	83	E	74	BODRUM KATLI İŞYERİ	1.KAT		49208/32340544	59/5751
774	83	E	75	BODRUM KATLI İŞYERİ	1.KAT	110004483	54932/32340544	59/5752
774	83	D	73	İŞYERİ	1.KAT	110004404	26890/32340544	58/5672
774	83	D	74	BODRUM KATLI İŞYERİ	1.KAT	110004405	16592/32340544	58/5673
774	83	D	75	BODRUM KATLI İŞYERİ	1.KAT	110004406	20790/32340544	58/5674

İSTANBUL İLİ, ZEYTİNBURNU İLÇESİ, ZEYTİNBURNU MAHALLESİ, DEMİRHANE MEVKİİ
774 ADA 83 PARSEL NİTELİK: I. Ordu Zeytinburnu Ağır Tamir Fabrikası A-B Blok 22Katlı Betonarme Mesken C Blok 11KatlıBetonarme Ofis İşyeri D Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri E Blok 16Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri F Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis ve İşyeri G Blok 17Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri J Blok 23Katlı Betonarme Mesken H Blok 23Katlı Betonarme Ofis İşyeri J Blok 22Katlı Betonarme Mesken Ofis İşyeri T1Blok 1Katlı Betonarme Kamu Eğlence Binaları T2Blok 2Katlı Betonarme Ofis İşyeri ve Arsası							774 ADA 83 PARSEL YÜZÖLÇÜM: 68.132,32 m²
ADA	PARSEL	BLOK	BB NO	BAĞ. BÖL. NİTELİK	KAT	ZEMİN NO	ARSA PAY/PAYDA	CİLT/SAYFA
774	83	D	76	BODRUM KATLI İŞYERİ	1.KAT	110004407	15100/32340544	58/5675
774	83	D	77	BODRUM KATLI 1.KAT İŞYERİ		110004408	16982/32340544	58/5676
774	83	D	78	BODRUM KATLI İŞYERİ	1.KAT	110004409	23376/32340544	58/5677

4.3. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve İpotekler Hakkında Görüş

774 Ada 73 Parsel üzerinde yer alan taşınmazlar üzerinde;

-Beyan Üzerindeki Bina Kültür Bakanlığınca Kurumaya Alınmıştır. (T: 29/11/1989, Y: 7282)

-Beyan Korunması Gerekli Kültür Varlığıdır. (T:14/02/1992, Y: 1624)

-Beyan Korunması Gerekli Kültür Varlığıdır. (T: 13/03/1992, Y: 2658)

-Beyan İmar ve İskân Vekaletine Tahsis Edilmiştir. (T: 13/02/1960, Y: 195)

-Beyan Korunması Gerekli Kültür Varlığıdır. (T: 03/10/2006, Y: 9309)

-Beyan Diğer (Konusu: Bu parseldeki tescilli yapıların korunması ve yeniden kullanımı için hazırlanacak projelerin ilgili Koruma Bölge Kuruluna iletilmesi, kurulca uygun bulunan işlev ve projeler doğrultusunda uygulama yapılmasına dair belirtme vardır.) (T: 11/04/2013, Y: 4846)

-Beyan Diğer (Konusu: Korunması Gerekli Kültür Varlığı Tescil kaydı Bulunan 6 Numaralı Parselin Korunma alanındadır ve Yapılacak Her Türlü Uygulama İçin 2863 Sayılı Kanun Hükümleri Doğrultusunda İşlem Yapılacağına Dair Belirtme) (T: 20/08/2015, Y: 10421)

-Beyan Turizm+Ticaret Alanı: Korunması Gerekli Kültür varlığı Tescil Kaydı Bulunan Eski 6 Numaralı Parseller Yeni 69 Parselin Korunma Alanındadır. (T: 18/09/2015, Y: 11702)

-Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (T: 03/11/2015, Y: 13298)

-Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (T: 18/12/2015, Y: 15582)

-Beyan Yönetim Planı Değişikliği: (T: 08/04/2020, Y: 5139)

-Beyan ...KM ne Çevrilmiştir. (T: 26/04/2021, Y: 8212)

-Beyan Diğer (Konusu: Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik İhtiyaçlarla Talep Edilen Taşınmazlar Bedelsiz Olarak Hazineye iade Edilir.) (T: 09/04/2013, Y: 4620)

-Şerh 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 Yıllığına 1 TL bedel ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş Genel Müdürlüğü lehine kira şerhi) (T:26/04/2019, Y: 5772)

774 Ada 83 Parsel üzerinde yer alan taşınmazlar üzerinde;

-Beyan Üzerindeki Bina Kültür Bakanlığınca Kurumaya Alınmıştır. (T: 29/11/1989, Y: 7282)

-Beyan Korunması Gerekli Kültür Varlığıdır. (T:14/02/1992, Y: 1624)

-Beyan Korunması Gerekli Kültür Varlığıdır. (T: 13/03/1992, Y: 2658)

-Beyan İmar ve İskân Vekaletine Tahsis Edilmiştir. (T: 13/02/1960, Y: 195)

-Beyan Korunması Gerekli Kültür Varlığıdır. (T: 03/10/2006, Y: 9309)

-Beyan Ticaret+Konut Alanı: Krokide B ile Gösterilen Yapı kalıntısı ve C ile Gösterilen Çeşme Korunması gerekli Kültür Varlığı Olup Bu Parselde kalmaktadır. Krokide Gösterilen 2,3,4,5 ile gösterilen Yapılar ve Krokisinde 7 ile Gösterilen yıkılmış Yapı 2.Grup ve 6 ile Gösterilen Yapı 4.Gruptaşınmaz Kültür Varlığıdır. (T: 18/09/2015, Y: 11702)

-Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (T: 03/11/2015, Y: 13300)

-Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (T: 03/11/2015, Y: 15584)

-Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (T: 18/12/2015, Y: 15586)

-Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (T: 18/12/2015, Y: 15603)

-Beyan 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. (T: 18/12/2015, Y: 15646)

-Beyan Diğer (Konusu: KAT MÜLKİYETİ HARCI KESİLMİŞTİR) (T: 30/03/2020, Y: 5050)

-Beyan Yönetim Planı: (T: 09/09/2020, Y: 11691)

-Beyan ...KM ne Çevrilmiştir. (T: 25/11/2022, Y: 24957)

-Beyan Diğer (Konusu: Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik İhtiyaçlarla Talep Edilen Taşınmazlar Bedelsiz Olarak Hazineye iade Edilir.) (T: 09/04/2013, Y: 4620)

-Şerh 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 Yıllığına 1 TL bedel ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş Genel Müdürlüğü lehine kira şerhi) (T:26/04/2019, Y: 5772)

4.4. Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları

Zeytinburnu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre;

Rapora konu 774 ada 73 parsel taşınmaz; 1/1000 Ölçekli Uygulama imar Planı dahilinde, "Turizm+Ticaret Alanı" fonksiyonunda kalmakta olup, Taks: 0,50, Hmax: 0,70 m, E:2,50 yapılaşma koşullarına sahiptir.

Rapora konu 774 ada 83 parsel taşınmaz; 1/1000 Ölçekli Uygulama imar Planı dahilinde, "Konut+Ticaret Alanı" fonksiyonunda kalmakta olup, Taks: 0,50, Hmax: 0,70 m, E:2,50 yapılaşma koşullarına sahiptir.

Rapora konu 774 ada 73 parsel ve774 ada 83 parsel için NİP Tescil Harici Alana ilişkin 1/5000 ölçekli Değişikliği ile 1/1000 ölçekli UİP Değişikliğinin yürütmesinin durdurulması ve iptali talepli davası bulunmaktadır.

09.12.2019 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca onaylanan, İstanbul ili, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mah., 774 ada, 70-71-72-73-74-75-76-77-83 Parseller, 774 Ada 78 Parselin bir kısmı, 3346 Ada 1 Parsel ve Bir Kısım NİP Tescil Harici Alana ilişkin 1/5000 ölçekli Değişikliği ile 1/1000 ölçekli UİP Değişikliğinin yürütmesinin durdurulması ve iptali talepli davadır. Mahkeme, 07.02.2020 tarihinde, YD isteminin davalı idarenin birinci savunması ve alındıktan ara kararı gereği yerine getirildikten sonra incelenmesine karar verdi. 18.03.2020 tarihinde müdahale talebinde bulunduk. 25.03.2020 tarihinde, müdahale dilekçelerimizin taraflara tebliğine, keşif bilirkişi incelemesi yapılmasına, YD isteminin keşif ve

bilirkişi incelemesi yapıldıktan sonra incelenmesine karar verdi. Henüz müdahilliğimize karar verilmeden, tarafımıza bilgi verilmeden 20.08.2020 tarihinde keşif yapıldı, katılamadık. 21.08.2020 tarihinde keşfe itiraz ettik, yenilenmesini talep ettik. 31.10.2020 tarihli bilirkişi raporu lehe. Mahkeme, 27.10.2020 tarihinde müdahale talebimizin kabulüne karar verdi. Mahkeme, 20.01.2021 tarihinde davanın reddine karar verdi. Davacı taraf istinaf yoluna başvurdu. İst. BİM 4. İDD, 24.09.2021 tarihinde istinaf talebinin reddine karar verdi. Davacılar temyiz yoluna başvurdu, neticesi beklenmektedir. Danıştay 6.Daire 2021/10171 E.)

Rapora konu 774 ada 73 parsel ve774 ada 69(yeni 83) parsel için 1/5000 ölçekli NİP il 1/1000 ölçekli UİP'nın yürütmesinin durdurulması ve iptali talepli davası bulunmaktadır.

30.05.2018 tarih ve E.95989 sayılı yazı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca onaylanan, İstanbul ili, Zeytinburnu İlçesi, Kazlıçeşme Mah., 774 ada, 69-70-71-72-73-74-75 Parsellere (Eski 774 Ada 6 ve 31 sayılı parseller) ilişkin e 1/5000 ölçekli NİP il 1/1000 ölçekli UİP'nın yürütmesinin durdurulması ve iptali talepli davadır. Mahkeme, 05.09.2018 tarihinde, YD isteminin davalı idarenin birinci savunması alındıktan ve ara kararı gereği yerine getirildikten sonra incelenmesine karar verdi. Bakanlık davayı Şirketimize bildirdi. 22.11.2018 tarihinde müdahale talebinde bulunduk. Mahkeme, 06.02.2019 tarihinde müdahale talebimizin kabulüne, YD isteminin keşif ve bilirkişi incelemesi sonra yapıldıktan incelenmesine karar verdi. 28.02.2019 tarihinde, bağlantı nedeniyle davanın, 3. İdare Mahkemesi'nin 2018/1924 E. sayılı dosyası ile birleştirilmesi ve dosyanın 3. İdare Mahkemesi'ne gönderilmesi talebinde bulunduk ve 08.04.2019 tarihinde keşif bilirkişi incelemesi yapıldı. Bilirkişi raporu aleyhe. 08.07.2019 tarihinde rapora itirazlarımızı sunduk. Mahkeme, 25.07.2019 tarihinde ek rapor alınmasına karar verdi. Ek rapor aleyhe. 25.10.2019 ek ile tarihinde rapora itirazlarımızı sunduk. Mahkeme, 13.11.2019 tarihinde dava dosyasının, huzurdaki dava İst. 3. İdare Mahkemesi'nin 2018/1924 E. sayılı dosyası ile arasında bağlantı kararı verilmesi için İst. BİM 4. İdare Dava YD 4. Dairesi'ne gönderilmesine, isteminin bağlantı kararı verildikten sonra incelenmesine karar verdi. İst. BİM İdare Dava Dairesi, 12.12.2019 tarihinde davaların bağlantılı olduğuna, İst. 11. İdare Mahkemesi'nin yetkili kılınmasına YD karar verdi. Mahkeme, 18.12.2019 tarihinde isteminin reddine karar verdi. Davacı yan 30.12.2019 tarihinde YD ret kararına itiraz etti. İstanbul BİM 4. İdare Dava Dairesi, 15.01.2020 tarihinde oy çokluğu ile itirazın reddine karar verdi. Mahkeme, 28.09.2020 tarihinde, 2019 onaylı imar planları nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar verdi. İstanbul BİM 4. İDD, 29.04.2021 tarihinde, istinaf talebinin kabulüne, kararın kaldırılmasına, dava dosyasının yeniden bir karar verilmek üzere mahkemesine iadesine karar verdi. Yargılamaya 2021/1088 E. sayılı dosyası ile devam edilmektedir. Mahkeme, 02.06.2022 tarihinde davanın reddine karar verdi. Davacı yan işbu karara karşı istinaf kanun yoluna başvurmuş, istinafa cevaplarımız 13.10.2022 tarihinde sunulmuştur. İstanbul BİM 4.İDD 2022/1476 E. ve 2022/1765 K. sayılı kararı ile savunmalarımız doğrultusunda istinaf talebinin reddine karar vermiştir. Davacı yan işbu kararı temyiz etmiş olup 23.02.2023 tarihinde temyize cevaplarımız sunulmuştur. Neticesi beklenmektedir. (Danıştay 6.Daire 2023/1741 E.). (2018/342)

4.5. Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri

774 ada 73 parsel: 33.409,63 m² yüzölçümlü, geometrik olarak dikdörtgen şekle yakın, topografyası eğimsiz olan ana taşınmaz üzerinde Büyükyalı İstanbul Sitesi bulunmaktadır. Ana gayrimenkul üzerinde betonarme yapı tarzda inşa edilmiş K, L, M, N, O, P, S olmak üzere toplam 7 adet blok bulunmaktadır.

774 ada 83 parsel: 68.132,32 m² yüzölçümlü, geometrik olarak dikdörtgen şekle yakın, topografyası eğimsiz olan ana taşınmaz üzerinde Büyükyalı İstanbul Sitesi bulunmaktadır. Ana gayrimenkul üzerinde betonarme yapı tarzda inşa edilmiş A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, T1, T2, T3 olmak üzere toplam 13 adet blok bulunmaktadır.

Büyükyalı İstanbul Sitesi içerisinde; yürüyüş parkuru, kapalı otopark, çocuk oyun alanları, güvenlik, süs havuzu bulunmaktadır.

774 Ada 73 Parsel üzerinde bulunan;

K Blok; 5BodrumKat +ZeminKat+16NormalKat olmak üzere toplam 22 katlıdır ve blokta toplam 224 adet iş yeri nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır.

LBlok; 5BodrumKat +ZeminKat+15NormalKat olmak üzere toplam 21 katlıdır ve blokta 105 adet apart ünite, 19 adet iş yeri olmak üzere toplam 124 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

M Blok; 4BodrumKat +ZeminKat+3NormalKat olmak üzere toplam 8 katlıdır ve blokta toplam 27 adet iş yeri nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır.

N Blok; 5BodrumKat +ZeminKat+16NormalKat olmak üzere toplam 22 katlıdır ve blokta 98 adet apart ünite, 3 adet iş yeri olmak üzere toplam 101 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

O Blok; 4BodrumKat +ZeminKat olmak üzere toplam 5 katlıdır ve blokta toplam 9 adet iş yeri nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır.

774 Ada 83 Parsel üzerinde bulunan;

D Blok; 4BodrumKat +ZeminKat+17NormalKat olmak üzere toplam 22 katlıdır ve blokta 72 adet mesken, 6 adet iş yeri olmak üzere toplam 78 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

E Blok; 4BodrumKat +ZeminKat+11NormalKat olmak üzere toplam 16 katlıdır ve blokta 71 adet mesken, 4 adet iş yeri olmak üzere toplam 75 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

F Blok; 5BodrumKat +ZeminKat+16NormalKat olmak üzere toplam 22 katlıdır ve blokta 158 adet mesken, 13 adet iş yeri olmak üzere toplam 171 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

G Blok; 5BodrumKat +ZeminKat+11NormalKat olmak üzere toplam 17 katlıdır ve blokta 71 adet mesken, 7 adet iş yeri olmak üzere toplam 78 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

H Blok; 6BodrumKat +ZeminKat+16NormalKat olmak üzere toplam 23 katlıdır ve blokta 105 adet mesken, 3 adet iş yeri olmak üzere toplam 108 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

I Blok; 5BodrumKat +ZeminKat+16NormalKat olmak üzere toplam 22 katlıdır ve blokta 108 adet mesken, 6 adet iş yeri olmak üzere toplam 114 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

T2 Blok; BodrumKat +ZeminKat olmak üzere toplam 2 katlıdır ve blokta toplam 46 adet iş yeri nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır.

*Taşınmazlar ofis ve iş yeri olarak tasarlanmış olup değerleme gününde boş durumdadır.

4.6. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihinde boş durumdadır.

4.7. Gayrimenkulün Tasarrufunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tapu kayıt örneği üzerinde yapılan incelemelerde taşınmazların devredilmesini veya yararlanılmasını kısıtlayan herhangi bir kayıt görülmemiştir. Taşınmazlar değerleme tarihinde satılabilir durumdadır.

4.8. Son Üç Yıllık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

774 ada 73 parsel üzerinde bulunan değerleme konusu taşınmazlar; 23/09/2020 tarih ve 12726 sayı ile kat mülkiyetin geçmiştir.

774 ada 83 parsel üzerinde bulunan değerleme konusu taşınmazlar; 25/11/2022 tarih ve 24957 sayı ile kat mülkiyetin geçmiştir.

Değerleme konusu taşınmazların 189/500 hissesi 30.12.2022 tarih ve 28137 sayı ile Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazların 1051/2500 hissesi 05.10.2023 tarih ve 19608 sayı ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazların 126/625 hissesi 05.10.2023 tarih ve 19608 sayı ile Ziylan Gayrimenkul Yatırım ve Yönetim Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.

4.9. Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar halihazırda kat mülkiyetine geçmiş olup, sonrasında yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

4.10. Varsa, Mevcut Yapıya veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Veriler

Değerlemeye konu taşınmazların ruhsata aykırı herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.11. Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi

	774 ADA 73 PARSEL YENİ YAPI RUHSATLARI
	GENEL BİLGİLER					İNŞAAT ALANI			BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
25.01.2016	5087	A	0,00	0,00	17.861,10	0,00	33.065,60	50.926,70	0	94	0	0	94	20	IV-C
18.03.2016	22424	B	0,00	0,00	2.912,16	0,00	4.213,83	7.125,99	0	22	0	0	22	9	IV-C
25.01.2016	5086	C	0,00	0,00	13.330,22	0,00	25.344,52	38.674,74	0	123	0	0	123	20	IV-C
18.03.2016	22424	D	0,00	2.761,46	0,00	0,00	4.114,09	6.875,55	21	0	0	0	21	10	IV-A
25.01.2016	5091	E	0,00	0,00	15.261,20	0,00	28.414,68	43.675,88	0	1	0	0	1	20	IV-C
18.03.2016	22424	F	0,00	2.938,44	0,00	0,00	3.512,44	6.450,88	0	0	0	20	20	11	IV-A
25.01.2016	5093	G	0,00	15.890,69	0,00	0,00	29.301,15	45.191,84	0	0	0	155	155	21	IV-A
25.01.2016	5094	H	0,00	15.844,79	0,00	0,00	30.366,96	46.211,75	0	0	0	159	159	21	IV-A

	774 ADA 69 PARSEL YENİ YAPI RUHSATLARI
	GENEL BİLGİLER					İNŞAAT ALANI		BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
21.04.2017	23692	B	21.418,40	0,00	0,00	0,00	14.645,71	36.064,11	98	0	0	0	98	22	V-A
25.01.2016	4929	A	17.264,10	0,00	0,00	0,00	36.512,34	53.776,44	103	0	0	0	103	22	V-A
25.01.2016	4928	C	1.804,29	74,29	0,00	0,00	4.997,02	6.875,60	11	0	0	1	12	10	V-A

	774 ADA 69 PARSEL YENİ YAPI RUHSATLARI
	GENEL BİLGİLER					İNŞAAT ALANI					BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
25.01.2016	4927	D	9.712,33	1.733,62	0,00	0,00	26.720,47	38.166,42	74	0	0	5	79	20	V-A
25.01.2016	4926	E	7.027,75	1.356,02	0,00	0,00	17.372,39	25.756,16	53	0	0	3	56	14	V-A
25.01.2016	4925	F	12.680,46	896,61	0,00	0,00	29.759,18	43.336,25	156	0	0	2	158	23	V-A
25.01.2016	4924	G	7.406,90	0,00	0,00	0,00	16.047,33	23.454,23	64	0	0	0	64	15	V-A
25.01.2016	4922	H	11.224,37	804,09	0,00	0,00	26.383,63	38.412,09	93	0	0	2	95	23	V-A
25.01.2016	4923	I	11.306,74	2.460,00	0,00	0,00	29.205,40	42.972,14	95	0	0	5	100	22	V-A
25.01.2016	4921	J	11.922,46	0,00	0,00	0,00	27.243,25	39.165,71	150	0	0	0	150	22	V-A
18.03.2016	22425	A	21.465,09	0,00	0,00	0,00	32.311,35	53.776,44	103	0	0	0	103	22	V-A
18.03.2016	22425	D	15.303,17	1.934,54	0,00	0,00	23.209,63	40.447,34	84	0	0	5	89	22	V-A
18.03.2016	22425	F	16.644,85	961,20	0,00	0,00	25.730,20	43.336,25	156	0	0	2	158	23	V-A

	774 ADA 73 PARSEL İSKAN RUHSATLARI
	GENEL BİLGİLER			İNŞAAT ALANI							BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
22.05.2020	21628	K	0,00	20.289,63	0,00	0,00	25.082,69	45.372,32	0	0	0	224	224	22	V-A
2.07.2020	27489	L	0,00	3.030,49	14.491,97	0,00	20.825,76	38.348,22	0	105	0	19	124	21	V-C
1.02.2021	4535	M	0,00	3.860,29	0,00	0,00	4.772,21	8.632,50	0	27	0	0	27	8	V-A
12.03.2021	11152	N	0,00	481,10	18.678,87	0,00	22.838,11	41.998,08	0	98	0	3	101	22	V-C
24.03.2021	12766	O	0,00	2.842,34	0,00	0,00	2.787,78	5.630,12	0	0	0	9	9	5	IV-C
12.03.2021	11165	F	0,00	18.625,48	0,00	0,00	22.485,68	41.111,16	0	87	0	20	107	22	V-C
12.03.2021	11165	P	0,00	0,00	18.625,48	0,00	22.485,68	41.111,16	0	87	0	0	87	22	V-C
16.04.2021	16729	S	0,00	0,00	19.807,75	0,00	23.673,53	43.481,28	0	0	0	94	94	21	V-C

	774 ADA 83 PARSEL İSKAN RUHSATLARI
GENEL BİLGİLER İNŞAAT ALANI									BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
20.03.2020	16505	A	0,00	20.289,63	0,00	0,00	25.082,69	45.372,32	0	0	0	224	224	22	V-A
22.05.2020	21627	J	18.528,13	0,00	0,00	0,00	18.701,21	37.229,34	117	0	0	0	117	23	V-A
22.05.2020	21626	F	16.295,55	1.262,09	0,00	0,00	17.373,28	34.930,92	158	0	0	13	171	22	V-A
22.05.2020	21625	B	19.750,38	0,00	0,00	0,00	20.021,50	39.771,88	113	0	0	0	113	22	V-A

	774 ADA 83 PARSEL İSKAN RUHSATLARI
	GENEL BİLGİLER					İNŞAAT ALANI				BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
12.11.2020	47879	C	0,00	3.934,05	0,00	0,00	4.154,44	8.088,49	0	0	0	8	8	11	V-A
20.03.2020	16507	D	14.488,75	687,46	0,00	0,00	15.494,16	30.670,37	72	0	0	6	78	22	V-A
27.05.2020	21889	E	10.833,50	1.040,39	0,00	0,00	12.014,23	23.888,12	71	0	0	4	75	16	V-A
27.05.2020	21890	G	11.780,86	154,90	0,00	0,00	12.079,57	24.015,33	71	0	0	7	78	17	V-A
27.05.2020	21891	H	16.489,15	1.682,34	0,00	0,00	18.413,30	36.584,79	105	0	0	3	108	23	V-A
27.05.2020	21892	I	15.469,62	2.651,69	0,00	0,00	18.338,13	36.459,44	108	0	0	6	114	22	V-A
28.09.2022	48839	T2	0,00	15.015,56	0,00	0,00	15.643,37	30.658,93	0	0	0	46	46	2	V-D
27.12.2022	59152	T3	0,00	9.811,86	0,00	0,00	10.361,53	20.173,39	0	0	0	1	1	3	V-D
20.03.2020	16507	D	14.488,75	687,46	0,00	0,00	15.494,16	30.670,37	72	0	0	6	78	22	V-A
27.05.2020	21889	E	10.833,50	1.040,39	0,00	0,00	12.014,23	23.888,12	71	0	0	4	75	16	V-A

	774 ADA 73 PARSEL İSİM DEĞİŞİKLİĞİ
	GENEL BİLGİLER		İNŞAAT ALANI								BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
10.02.2017	9228	A	0,00	0,00	17.861,10	0,00	33.065,60	50.926,70	0	94	0	0	94	20	IV-C
10.02.2017	9227	B	0,00	0,00	2.912,16	0,00	4.213,83	7.125,99	0	22	0	0	22	9	IV-C
10.02.2017	9229	C	0,00	0,00	13.330,22	0,00	25.344,52	38.674,74	0	123	0	0	123	20	IV-C
10.02.2017	9230	D	0,00	2.761,46	0,00	0,00	4.114,09	6.875,55	21	0	0	0	21	10	IV-A
10.02.2017	9231	E	0,00	0,00	15.261,20	0,00	28.414,68	43.675,88	0	1	0	0	1	20	IV-C
10.02.2017	9232	F	0,00	2.938,44	0,00	0,00	3.512,44	6.450,88	0	0	0	20	20	11	IV-A
10.02.2017	9221	H	0,00	15.844,79	0,00	0,00	30.366,96	46.211,75	0	0	0	159	159	21	IV-A
29.09.2017	52666	A	0,00	0,00	17.861,10	0,00	33.065,60	50.926,70	0	94	0	0	94	20	IV-C
29.09.2017	52665	B	0,00	0,00	2.912,16	0,00	4.213,83	7.125,99	0	22	0	0	22	9	IV-C
29.09.2017	52661	C	0,00	0,00	13.330,22	0,00	25.344,52	38.674,74	0	123	0	0	123	20	IV-C
29.09.2017	52682	E	0,00	0,00	15.261,20	0,00	28.414,48	43.675,68	0	1	0	0	1	20	IV-A
19.01.2018	3817	F	0,00	2.938,44	0,00	0,00	3.512,44	6.450,88	0	0	0	20	20	11	V-A
19.01.2018	3818	G	0,00	17.434,14	0,00	0,00	18.501,64	35.935,78	0	0	0	264	264	22	V-A
18.03.2019	12046	K	0,00	17.434,14	0,00	0,00	18.501,64	35.935,78	0	0	0	264	264	22	V-A
18.03.2019	12045	L	0,00	2.789,54	18.616,83	0,00	25203,93	46.610,30	0	105	0	3	108	21	V-C
18.03.2019	12043	M	0,00	2.938,44	0,00	0,00	3512,44	6.450,88	0	0	0	22	22	11	V-A
18.03.2019	12042	N	0,00	0,00	17.918,23	0,00	24914,27	42.832,50	0	111	0	0	111	21	V-C
18.03.2019	12040	O	0,00	2.761,46	0,00	0,00	4114,09	6.875,55	0	0	0	21	21	10	V-A
8.10.2019	40411	K	0,00	17.248,52	0,00	0,00	18.683,67	35.932,19	0	0	0	263	263	22	V-A
8.10.2019	40409	L	0,00	1.785,78	14.691,75	0,00	25.129,16	41.606,69	0	105	0	6	111	21	V-C
8.10.2019	40408	M	0,00	3.187,12	0,00	0,00	4.563,47	7.750,59	0	0	0	25	25	8	V-A

	774 ADA 73 PARSEL İSİM DEĞİŞİKLİĞİ
	GENEL BİLGİLER					İNŞAAT ALANI			BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
8.10.2019	40407	N	0,00	680,15	18.855,13	0,00	21.423,81	40.959,09	0	99	0	1	100	22	V-C
10.10.2019	40759	O	0,00	1302,,12	0,00	0,00	4.273,43	4.273,43	0	0	0	2	2	5	V-A
8.10.2019	40410	P	0,00	0,00	19.049,58	0,00	23.969,36	43.018,94	0	87	0	0	87	22	V-C
8.10.2019	40415	R	0,00	0,00	0,00	334,50	8.280,52	8.615,02	0	0	1	0	1	4	III-B
8.10.2019	40406	S	0,00	0,00	19.990,47	0,00	21.605,57	41.596,04	0	94	0	0	94	21	V-C
27.01.2020	4900	K	0,00	20.289,63	0,00	0,00	25.082,69	45.372,32	0	0	0	224	224	22	V-A
24.01.2020	52931	L	0,00	3.062,94	14.491,97	0,00	20.793,31	38.348,22	0	105	0	10	115	21	V-C
24.01.2020	52932	M	0,00	3.860,29	0,00	0,00	4.772,21	8.632,50	0	0	0	27	27	8	V-A
24.01.2020	52934	N	0,00	481,10	18.678,87	0,00	22.838,11	41.998,08	0	98	0	3	101	22	V-C
24.01.2020	52935	O	0,00	2.493,70	0,00	0,00	3.082,79	5.576,49	0	0	0	5	5	5	V-A
24.01.2020	52936	P	0,00	0,00	18.624,48	0,00	22.485,68	41.110,16	0	87	0	0	87	22	V-C
24.01.2020	52937	R	0,00	0,00	0,00	606,35	0,00	0,00	0	0	1	0	0	4	III-B
24.01.2020	52930	S	0,00	0,00	19.807,00	0,00	23.673,53	43.480,53	0	94	0	0	94	21	V-C
18.01.2021	2214	M	0,00	3.860,29	0,00	0,00	4.772,21	8.632,50	0	0	0	27	27	8	V-A
18.01.2021	2215	N	0,00	481,10	18.678,87	0,00	22.838,11	41.998,08	0	98	0	3	101	22	V-C
18.01.2021	2216	O	0,00	2.842,34	0,00	0,00	2.787,78	5.630,12	0	0	0	9	9	5	IV-C
18.03.2019	12046	K	0,00	17.434,14	0,00	0,00	18.501,64	35.935,78	0	0	0	264	264	22	V-A
18.03.2019	12045	L	0,00	2.789,54	13.616,83	0,00	25.203,93	41.610,30	0	105	0	3	108	21	V-C
18.03.2019	12043	M	0,00	2.938,44	0,00	0,00	3.512,44	6.450,88	0	0	0	20	20	11	V-A
18.03.2019	12042	N	0,00	0,00	17.918,23	0,00	24.914,27	42.832,50	0	111	0	0	111	21	V-C
18.03.2019	12040	O	0,00	2.761,46	0,00	0,00	4.114,09	6.875,55	0	0	0	21	21	10	V-A

	774 ADA 83 PARSEL İSİM DEĞİŞİKLİĞİ
	GENEL BİLGİLER					İNŞAAT ALANI					BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
17.09.2018	50641	C	2.573,46	350,51	0,00	0,00	6.909,63	9.833,60	15	0	0	3	18	10	V-A
17.09.2018	50922	C	0,00	4.244,52	0,00	0,00	6.363,58	10.608,10	0	0	0	8	8	11	V-A
19.09.2018	51201	T2	0,00	14.920,66	0,00	0,00	1.445,70	16.366,36	0	0	0	41	41	2	V-D
28.09.2018	52600	D	14.547,27	629,80	0,00	0,00	21.063,20	36.240,27	72	0	0	5	77	22	V-A
2.11.2018	58580	A	21.541,46	0,00	0,00	0,00	18.856,07	40.397,53	98	0	0	0	98	22	V-A
2.11.2018	58581	B	20.160,87	0,00	0,00	0,00	14.146,27	34.307,14	113	0	0	0	113	22	V-A
2.11.2018	58579	E	11.071,01	909,50	0,00	0,00	9.478,09	21.458,60	71	0	0	4	75	16	V-A
2.11.2018	58576	F	16.440,24	1.050,06	0,00	0,00	18.541,76	36.032,06	158	0	0	10	168	22	V-A
2.11.2018	58575	H	16.766,08	1.567,79	0,00	0,00	20.980,83	39.314,70	105	0	0	3	108	22	V-A
2.11.2018	58574	I	15.788,09	2.469,36	0,00	0,00	38.883,72	57.141,17	108	0	0	6	114	22	V-A
2.11.2018	58572	J	18.672,53	0,00	0,00	0,00	23.118,51	41.791,04	117	0	0	0	117	23	V-A
2.11.2018	58578	T3	0,00	6.635,13	0,00	0,00	3.289,95	9.925,08	0	0	0	1	1	3	V-D

	774 ADA 83 PARSEL İSİM DEĞİŞİKLİĞİ
	GENEL BİLGİLER					İNŞAAT ALANI				BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
2.11.2018	58573	T4	0,00	0,00	0,00	769,25	0,00	769,25	0	0	1	0	1	3	V-D
8.11.2018	59359	G	11961,03	145,85	0,00	0	8279,85	20.386,73	71	0	0	2	73	17	V-A
19.09.2019	37294	T2	0,00	14.258,35	0,00	0,00	2719,57	16.977,92	0	0	0	28	28	2	V-D
24.02.2020	10837	T2	0,00	15.004,52	0,00	0,00	15.544,15	30.548,67	0	0	0	28	28	2	V-D
24.02.2020	10838	T3	0,00	9.811,86	0,00	0,00	10.361,53	20.173,39	0	0	0	1	1	3	V-D
24.02.2020	10839	T4	0,00	0,00	0,00	769,26	0,00	0,00	0	0	1	0	0	3	V-D
15.02.2022	6374	T2	0,00	15.015,56	0,00	0,00	15.643,37	30.658,93	0	0	0	46	46	2	V-D
2.11.2018	58579	E	11.071,01	909,50	0,00	0,00	9.478,09	21.458,60	71	0	0	4	75	16	V-A
2.11.2018	58576	F	16.440,24	1.050,96	0,00	0,00	16.541,76	34.032,96	158	0	0	10	168	22	V-A
2.11.2018	58575	H	16.766,08	1.567,79	0,00	0,00	20.980,83	39.314,70	105	0	0	3	108	23	V-A
2.11.2018	58574	I	15.786,09	2.469,36	0,00	0,00	38.883,72	57.139,17	108	0	0	6	114	22	V-A
8.11.2018	59359	G	11.961,03	145,85	0,00	0,00	8.279,85	20.386,73	71	0	0	2	73	17	V-A

774 ADA 69 PARSEL İSİM DEĞİŞİKLİĞİ
	GENEL BİLGİLER					İNŞAAT ALANI				BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
27.12.2016	83630	A	21.453,61	0,00	0,00	0,00	18.943,92	40.397,53	98	0	0	0	98	22	V-A
27.12.2016	83687	C	1.804,29	74,29	0,00	0,00	4.997,02	6.875,60	11	0	0	1	12	10	V-A
27.12.2016	83593	D	14.547,27	629,80	0,00	0,00	21.143,81	36.320,88	72	0	0	5	77	22	V-A
27.12.2016	83588	E	7.027,75	1.356,02	0,00	0,00	17.372,39	25.756,16	53	0	0	3	56	14	V-A
27.12.2016	83589	F	16.276,28	1.294,94	0,00	0,00	18.453,51	36.024,73	165	0	0	11	176	22	V-A
27.12.2016	83590	G	7.406,90	0,00	0,00	0,00	16.047,33	23.454,23	64	0	0	0	64	15	V-A
27.12.2016	83591	H	11.224,37	804,09	0,00	0,00	26.383,63	38.412,09	93	0	0	2	95	23	V-A
27.12.2016	83633	I	15.788,09	2.469,36	0,00	0,00	38.883,72	57.141,17	108	0	0	6	114	22	V-A
27.12.2016	83592	J	18.672,53	0,00	0,00	0,00	23.118,51	41.791,04	117	0	0	0	117	23	V-A
14.08.2017	44955	T2	14.920,66	0,00	0,00	0,00	1.445,70	16.366,36	41	0	0	0	41	2	V-D
31.10.2017	59528	B	20.179,63	0,00	0,00	0,00	14.127,51	34.307,14	118	0	0	0	118	22	V-A
31.10.2017	59527	G	11.961,03	145,85	0,00	0,00	8.279,85	20.386,73	71	0	0	2	73	17	V-A
30.03.2018	19013	T2	14.920,66	0,00	0,00	0,00	1.445,70	16.366,36	41	0	0	0	41	2	V-D
30.03.2018	19013	T3	0,00	6.635,13	0,00	0,00	3.289,95	9.925,08	0	0	0	1	1	3	V-D
30.03.2018	19013	T4	0,00	0,00	0,00	769,26	0,00	769,26	0	0	1	0	1	3	V-D

	774 ADA 83 PARSEL TADİLAT
	GENEL BİLGİLER					İNŞAAT ALANI						BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENCE BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONUT	OTEL	OFİS VE İŞYERİ	KAMU EĞLENCE BİNALARI	TOPLAM	KAT ADEDİ	YAPI SINIFI
25.09.2018	52099	T2	0,00	14.485,58	0,00	0,00	2.743,35	17.228,93	0	0	0	27	27	2	V-D
2.10.2018	53224	D	14.657,41	774,30	0,00	0,00	21.910,47	37.342,18	72	0	0	6	78	22	V-A
31.12.2018	67664	C	0,00	4.021,50	0,00	0,00	6.371,50	10.393,00	0	0	0	8	8	11	V-A
13.06.2019	22658	T2	0,00	14.258,35	0,00	0,00	2.719,57	16.977,92	0	0	28	0	28	2	V-D
13.06.2019	22659	T3	0,00	5.533,85	0,00	0,00	4.339,19	9.873,04	0	0	1	0	1	3	V-D
19.09.2019	37304	A	21.213,65	0,00	0,00	0,00	21.677,63	42.891,28	98	0	0	0	98	22	V-A
19.09.2019	37334	B	19.750,38	0,00	0,00	0,00	20.021,50	39.771,88	113	0	0	0	113	22	V-A
19.09.2019	37333	C	0,00	3.934,05	0,00	0,00	4.154,44	8.088,49	0	0	8	0	8	11	V-A
19.09.2019	37331	D	14.488,75	687,46	0,00	0,00	15.494,16	30.670,37	72	0	6	0	78	22	V-A
20.09.2019	37328	E	10.833,50	1.040,39	0,00	0,00	12.014,23	23.888,12	71	0	4	0	75	16	V-A
20.09.2019	37320	F	16.255,55	1.262,09	0,00	0,00	17.373,28	34.890,92	158	0	13	0	171	22	V-A
20.09.2019	37308	G	11.780,86	154,90	0,00	0,00	12.079,57	24.015,33	71	0	7	0	78	17	V-A
20.09.2019	37310	H	16.489,15	1.682,34	0,00	0,00	18.413,30	36.584,79	105	0	3	0	108	23	V-A
20.09.2019	37312	I	15469,,62	2.651,69	0,00	0,00	18.338,13	20.989,82	108	0	6	0	114	22	V-A
20.09.2019	37313	J	18.528,13	0,00	0,00	0,00	18.701,21	37.229,34	117	0	0	0	117	23	V-A
19.09.2019	37302	T3	0,00	9.811,86	0,00	0,00	10.361,53	20.173,39	0	0	1	0	1	3	V-D
3.10.2019	39577	T2	0,00	15.004,52	0,00	0,00	15.544,15	30.548,67	0	0	28	0	28	2	V-D
3.07.2020	27510	T1	0,00	0,00	0,00	764,10	0,00	764,10	0	0	0	1	1	1	V-D
3.07.2020	27509	T2	0,00	15.015,56	0,00	0,00	15.643,37	30.658,93	0	0	46	0	46	2	V-D
3.07.2020	27508	T3	0,00	9.811,86	0,00	0,00	10.361,53	20.173,39	0	0	1	0	1	3	V-D
8.06.2022	26177	T2	0,00	15.015,56	0,00	0,00	15.643,37	30.658,93	0	0	46	0	46	2	V-D
19.09.2019	37331	D	14.488,75	667,46	0,00	0,00	15.494,16	30.650,37	72		6	0	78	22	V-A
20.09.2019	37328	E	10.833,50	1.040,39	0,00	0,00	12.014,23	23.888,12	71	0	4	0	75	16	V-A
20.09.2019	37320	F	16.295,55	1.262,09	0,00	0,00	17.373,28	34.930,92	158	0	13	0	171	22	V-A
20.09.2019	37308	G	11.780,86	154,90	0,00	0,00	12.079,67	24.015,43	71	0	7	0	78	17	V-A
20.09.2019	37310	H	16.489,15	1.682,34	0,00	0,00	18.412,30	36.583,79	105	0	3	0	108	23	V-A
20.09.2019	37312	I	15.469,62	2.651,69	0,00	0,00	18.338,13	36.459,44	108	0	6	0	114	22	V-A
13.10.2019	39577	T2	0,00	15.004,52	0,00	0,00	15.544,15	30.548,67	0	0	28	0	28	2	V-D
13.09.2019	22658	T2	0,00	14.258,35	0,00	0,00	2.719,57	16.977,92	0	0	28	0	28	2	V-D

	774 ADA 73 PARSEL TADİLAT
	GENEL BİLGİLER					İNŞAAT ALANI				BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELG E NO	BLO K	KONU T	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENC E BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONU T	OTE L	OFİS VE İŞYER İ	KAMU EĞLENC E BİNALARI	TOPLA M	KAT ADED İ	YAPI SINIF I
23.12.201 6	83275	G	0,00	17.434,1 4	0,00	0,00	18.501,6 4	35.935,7 8	0	94		264	264	22	IV-A
19.01.201 8	52666	E	0,00	0,00	17.918,2 3	0,00	24.914,2 7	42.832,5 0	0	111	0	0	111	21	IV-C
19.01.201 8	52665	H	0,00	2.789,54	13.616,8 3	0,00	25.203,9 3	41.610,3 0	0	105	0	3	108	21	V-C
16.08.201 8	46701	A	0,00	0,00	19.774,9 8	0	21.663,3 2	41.438,3 0	0	103	0	0	103	21	V-C
16.08.201 8	46700	B	0,00	0,00	0,00	334,5	8.280,52	8.615,02	0	0	1	0	1	4	I-C
16.08.201 8	46669	C	0,00	0,00	18.845,9 7	0	24.192,6 6	43.038,6 3	0	104	0	0	104	22	V-D
31.12.201 8	67662	P	0,00	0,00	19.049,5 8	0,00	23.969,3 6	43.018,9 4	0	87	0	0	87	22	V-C
31.12.201 8	67661	R	0,00	0,00	0,00	334,50	8.280,52	8.615,02	0	0	1	0	1	4	III-B

774 ADA 73 PARSEL TADİLAT
	GENEL BİLGİLER		İNŞAAT ALANI						BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELG E NO	BLO K	KONU T	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENC E BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONU T	OTE L	OFİS VE İŞYER İ	KAMU EĞLENC E BİNALARI	TOPLA M	KAT ADED İ	YAPI SINIF I
31.12.201 8	67663	S	0,00	0,00	19.990,4 7	0,00	21.605,5 7	41.596,0 4	0	94	0	0	94	21	V-C
21.03.201 9	12621	K	0,00	17.248,5 2	0,00	0,00	18.683,6 7	35.932,1 9	0	0	263	0	263	22	V-A
21.03.201 9	12622	L	0,00	1.785,78	14.691,7 5	0,00	25.129,1 6	41.606,6 9	0	105	6	0	111	21	V-C
21.03.201 9	12623	M	0,00	3.187,12	0,00	0,00	4.563,47	7.750,59	0	0	25	0	25	8	V-A
21.03.201 9	12625	N	0,00	680,15	18.855,1 3	0,00	21.423,8 1	40.959,0 9	0	98	1	0	99	22	V-C
21.03.201 9	13632	O	0,00	1.302,12	0,00	0,00	4.273,43	5.575,55	0	0	2	0	2	5	V-A
23.10.201 9	43344	K	0,00	20.289,6 3	0,00	0,00	25.082,6 9	45.372,3 2	0	0	0	224	224	22	V-A
23.10.201 9	43360	L	0,00	3.062,94	14.491,9 7	0,00	4.335,00	21.889,9 1	0	105	0	10	115	21	V-C
23.10.201 9	43361	M	0,00	3.860,29	0,00	0,00	4.770,21	8.630,50	0	0	0	27	27	8	V-A
23.10.201 9	43362	N	0,00	481,10	18.678,8 7	0,00	22.838,1 1	41.998,0 8	0	98	0	3	101	22	V-C
23.10.201 9	43342	O	0,00	2.493,70	0,00	0,00	3.082,79	5.576,49	0	0	0	5	5	5	V-A
23.10.201 9	43343	P	0,00	0,00	18.625,4 8	0,00	22.485,6 8	41.111,1 6	0	87	0	0	87	22	V-C
23.10.201 9	43345	R	0,00	0,00	0,00	606,35	0,00	606,35	0	0	0	1	1	4	III-B
23.10.201 9	43346	S	0,00	0,00	19.807,7 5	0,00	23.673,5 3	43.481,2 8	0	94	0	0	94	21	V-C
25.02.202 0	11378	L	0,00	3.030,49	14.491,9 7	0,00	20.825,7 6	38.348,2 2	0	105	19	0	124	21	V-C
25.02.202 0	11379	O	0,00	2.842,34	0,00	0,00	2.787,78	5.630,12	0	0	9	0	9	5	IV-C
25.02.202 0	11378	L	0,00	3.030,49	14.491,9 7	0,00	20.825,7 6	38.348,2 2	0	105	19	0	124	21	V-C
25.02.202 0	11379	O	0,00	2.842,34	0,00	0,00	2.787,78	5.630,12	0	0	9	0	9	5	IV-C
21.09.201 9	12621	K	0,00	17.248,5 2	0,00	0,00	18.683,6 7	35.932,1 9	0	0	263	0	263	22	V-A
21.09.201 9	12622	L	0,00	1.785,78	14.691,7 5	0,00	25.129,1 6	41.606,6 9	0	105	6		111	21	V-C
21.09.201 9	12623	M	0,00	3.187,12	0,00	0,00	4.563,47	7.750,59	0	0	25	0	25	8	V-A
21.09.201 9	12625	N	0,00	680,15	18.855,1 3	0,00	21.423,8 1	40.959,0 9	0	98	1	0	99	22	V-C
21.09.201 9	12632	O	0,00	1.302,12	0,00	0,00	4.273,43	5.575,55	0	0	2	0	2	5	V-A

774 ADA 69 PARSEL TADİLAT
	GENEL BİLGİLER		İNŞAAT ALANI							BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELG E NO	BLO K	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENC E BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONU T	OTE L	OFİS VE İŞYER İ	KAMU EĞLENC E BİNALARI	TOPLA M	KAT ADED İ	YAPI SINIF I
11.05.201 6	37435	A	21.453,6 1	0,00	0,00	0,00	18.943,9 2	40.397,5 3	98	0	0	0	98	22	V-A
11.05.201 6	37435	D	14.547,2 7	629,80	0,00	0,00	21.143,8 1	36.320,8 8	72	0	5	0	77	22	V-A
11.05.201 6	37435	F	16.276,2 8	1.294,94	0,00	0,00	18.453,5 1	36.024,7 3	165	0	11	0	176	22	V-A
11.05.201 6	37435	J	18.672,5 3	0,00	0,00	0	23.118,5 1	41.791,0 4	117	0	0	0	117	23	V-A
9.09.2016	61481	I	15.788,0 9	2.469,36	0,00	0	38.883,7 2	57.141,1 7	108	0	6	0	114	22	V-A
23.12.201 6	83275	G	0,00	17.434,1 4	0,00	0	18.501,6 4	35.935,7 8	0	264	0	0	264	22	V-A
13.02.201 7	9572	E	11.071,0 1	909,50	0,00	0,00	9.478,09	21.458,6 0	71	0	4	0	75	16	V-A
13.02.201 7	9573	G	11.961,0 3	145,85	0,00	0,00	8.279,85	20.386,7 3	71	0	2	0	73	17	V-A
21.04.201 7	23693	T2	14.920,6 6	0,00	0,00	0,00	1.445,70	16.366,3 6	41	0	0	0	41	2	V-D
28.07.201 7	41867	D	14.547,2 7	629,80	0,00	0,00	21.063,2 0	36.240,2 7	72	0	5	0	77	22	V-A
28.07.201 7	41866	F	16.276,2 8	1.143,45	0,00	0,00	18.613,2 3	36.032,9 6	165	0	10	0	175	22	V-A
2.08.2017	42739	A	21.541,4 6	0,00	0,00	0,00	18.856,0 7	40.397,5 3	98	0	0	0	98	22	V-A

774 ADA 69 PARSEL TADİLAT
GENEL BİLGİLER			İNŞAAT ALANI							BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
TARİH	BELG E NO	BLO K	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	OTEL	KAMU EĞLENC E BİNALARI	ORTAK ALAN (DİĞER)	TOPLAM	KONU T	OTE L	OFİS VE İŞYER İ	KAMU EĞLENC E BİNALARI	TOPLA M	KAT ADED İ	YAPI SINIF I
7.08.2017	43354	B	20.179,6 3	0,00	0,00	0,00	14.127,5 1	34.307,1 4	118	0	0	0	118	22	V-A
7.08.2017	43353	H	16.766,0 8	1.567,79	0,00	0,00	20.980,8 3	39.314,7 0	105	0	3	0	108	23	V-A
27.09.201 7	52275	T4	0,00	0,00	0,00	769,26	0,00	769,26	0	0	0	1	1	3	V-D
27.09.201 7	52277	T3	0,00	6.635,13	0,00	0,00	3.289,95	9.925,08	0	0	1	0	1	3	V-D
31.10.201 7	59529	C	2.573,46	350,51	0,00	0,00	6.909,63	9.833,60	15	0	3	0	18	10	V-A
18.01.201 8	3255	B	20.160,8 7	0,00	0,00	0,00	14.146,2 7	34.307,1 4	113	0	0	0	113	22	V-A
18.01.201 8	3265	F	16.440,2 4	1.050,96	0,00	0,00	18.541,7 6	36.032,9 6	158	0	10	0	168	22	V-A
11.05.201 6	23692	B	21.418,4 0	0,00	0,00	0,00	14.645,7 1	36.064,1 1	98	0	0	0	98	22	V-A
11.05.201 6	37435		0,00	0,00	19.807,7 5	0,00	23.673,5 3	43.481,2 8	0	94	0	0	94	21	V-C
11.05.201 6	37435		0,00	3.030,49	14.491,9 7	0,00	20.825,7 6	38.348,2 2	0	105	19	0	124	21	V-C
11.05.201 6	37435		0,00	2.842,34	0,00	0,00	2.787,78	5.630,12	0	0	9	0	9	5	IV-C
11.05.201 6	37435		0,00	3.030,49	14.491,9 7	0,00	20.825,7 6	38.348,2 2	0	105	19	0	124	21	V-C
11.05.201 6	37435		0,00	2.842,34	0,00	0,00	2.787,78	5.630,12	0	0	9	0	9	5	IV-C
11.05.201 6	37435		0,00	17.248,5 2	0,00	0,00	18.683,6 7	35.932,1 9	0	0	263	0	263	22	V-A
11.05.201 6	37435		0,00	1.785,78	14.691,7 5	0,00	25.129,1 6	41.606,6 9	0	105	6		111	21	V-C
11.05.201 6	37435		0,00	3.187,12	0,00	0,00	4.563,47	7.750,59	0	0	25	0	25	8	V-A
11.05.201 6	37435		0,00	680,15	18.855,1 3	0,00	21.423,8 1	40.959,0 9	0	98	1	0	99	22	V-C
11.05.201 6	37435		0,00	1.302,12	0,00	0,00	4.273,43	5.575,55	0	0	2	0	2	5	V-A

4.12. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların yeniden ruhsat almasını gerektirecek herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.13. Gayrimenkul ile İlgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler

Rapora konu taşınmazlar için alınmış olan herhangi bir durdurma vb. olumsuz karar bulunmamaktadır.

4.14. Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve Belgeler

774 ada 73 parsel, 774 ada 83 parsel üzerinde oluşturulan projenin yapı denetim işi UCK YAPI DENETİM LİMİTET ŞİRKETİ ve KRE YAPI DENETİM LİMİTET ŞİRKETİ tarafından yapılmıştır.

4.15. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışması süresi içinde, çalışmanın bitimine kadar geçen sürede değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör olmamıştır.

4.16. Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı

Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihinde boş durumdadır.

4.17. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme işlemi rapora konu taşınmazların mevcut durumlarının günümüz koşullarında piyasa değerlerinin Türk lirası cinsinden tespit edilmesi için yapılmıştır. Değerleme işlemi yapılırken; kat, konum, blok, manzara, yön, cephe sayısı, kullanım alanı, bağımsız bölüm tipi, dükkanlarda cephe genişliği vs. gibi özellikler dikkate alınmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Söz konusu taşınmazların bulunduğu 774 ada 73 parsel üzerinde bulunan; K Bloğa ait Y233454E31D52 numaralı, L Bloğa ait Y23347A4DAB54 numaralı, M Bloğa ait Y23343207AF7B numaralı, N Bloğa ait Y2334982C41DF numaralı, O Bloğa ait Y23343C7CA3FE numaralı B Sınıf enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

Söz konusu taşınmazların bulunduğu 774 ada 83 parsel üzerinde bulunan; D Bloğa ait Y22347E45439C numaralı, E Bloğa ait Y2334293C1D8F numaralı, F Bloğa ait Y23345D36E731 numaralı, G Bloğa ait Y2334B528FBA6 numaralı, H Bloğa ait Y2334B0B445C5 numaralı, I Bloğa ait Y2334DBE54C96 numaralı, T Bloğa ait Y2934058B6B41 numaralı B Sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

5. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1. Pazar Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standartlarının 20. Maddesinde açıklanmış olan pazar yaklaşımı; Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Pazar yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Değerleme standartlarında karşılaştırılabilir işlemler (emsal karşılaştırma) yöntemi ve borsadaki kılavuz emsaller yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde genel olarak karşılaştırılabilir işlemler veya diğer bir adı ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır.

5.2. Gelir Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standartlarının 40. Maddesinde açıklanmış olan gelir yaklaşımı yöntemi şu şekilde açıklanmaktadır: Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Değerleme standartlarında gelir yaklaşımı yöntemleri açıklanırken gelir kapitalizasyonu yönteminden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde hasılat kapitalizasyonu, indirgenmiş nakit akışı vb. gelir yöntemleri kullanılabilmektedir.

5.3. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı yöntemleri temelde ikame maliyeti yöntemi, yeniden üretim maliyeti yöntemi ve toplama yöntemi olmak üzere 3 farklı teknikle uygulanabilmektedir. Uluslararası değerleme standartlarında bu yöntemler sırası ile şu şekilde açıklanmıştır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

6.1. Değerleme Yöntemleri

Taşınmazların değerlemesinde, "Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi" kullanılmıştır. Bu yöntemlerin uygulanmasına yönelik olarak, taşınmazların bulunduğu bölgede pazar araştırması ve analizleri yapılmıştır. Pazar araştırmasında, değer tespitine yönelik uygulanan yöntemler için aşağıdaki açıklanan hususlar dikkate alınmıştır.

6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1"e Pazar yaklaşımı "varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satışı gerçekleşmiş benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için ortalama m² birim pazar değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşınmazlara emsal olabilecek satılık konut ve ticari yapı emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi itibari ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkuller ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değer tespitine konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Değerleme konusu taşınmazların piyasa değeri emsal karşılaştırma yöntemi ile tespit ve takdir edilirken değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip konut ve ticari yapı emsalleri araştırılmıştır. Taşınmazların konumları, alanları, imar özellikleri itibari ile yapılaşmaya

uygun konumda olmaları ve kentin gelişmekte olan alanlarından birinde konumlanmakta olmaları göz önünde bulunarak piyasa araştırması yapılmıştır.

6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

EMSAL NO	İLGİLİ İLETİŞİM BİLGİLERİ	KONUM VE NİTELİĞİ	FİYAT (TL)	BRÜT ALAN (m²)	BİRİM SATIŞ FİYATI TL/m2
1	GLOBAL EMLAK 0 (532) 341 01 16	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 550,00 m2 brüt alanlı dükkân pazarlıklı olarak 150.000.000 ₺'den satılıktır.	150.000.000,00	550,00	272.727,27
2	SAHİBİNDEN	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 120,00 m2 brüt alanlı dükkân pazarlıklı olarak 9.500.000 ₺'den satılıktır.	9.500.000,00	120,00	79.166,67
3	ÇAĞRI İNŞAAT GAYRİMENKUL 0 (539) 425 41 19	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 350,00 m2 brüt alanlı dükkân pazarlıklı olarak 39.000.000 ₺'den satılıktır.	39.000.000,00	350,00	111.428,57
4	Dengeium Gayrimenkul 0 (532) 571 78 19	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 120,00 m2 brüt alanlı dükkân pazarlıklı olarak 15.000.000 ₺'den satılıktır.	15.000.000,00	120,00	125.000,00

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Emsalin Durumu	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
İlan Veren Kurum/Kişi	GLOBAL EMLAK SAHİBİNDEN		ÇAĞRI İNŞAAT GAYRİMENKUL	Dengeium Gayrimenkul
İlana Veren Tel. No.	0 (532) 341 01 16	-	0 (539) 425 41 19	0 (532) 571 78 19
Satış Fiyatı (TL)	150.000.000,00	9.500.000,00	39.000.000,00	15.000.000,00
Pazarlık Oranı	3%	3%	3%	3%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	145.500.000,00	9.215.000,00	37.830.000,00	14.550.000,00
Zemin Kat Alanı	450,00	60,00	250,00	60,00
Asma Kat Alanı	0,00	0,00	120,00	60,00
Depo Alanı	100,00	60,00	100,00	60,00
Toplam Brüt Alan (m²)	550,00	120,00	350,00	120,00
Zemine İndirgenmiş Brüt Alan (m²)	485,00	78,00	340,00	138,00
Birim Fiyat (TL/m²)	300.000,00	118.141,03	111.264,71	105.434,78
Konum Karşılaştırması	İyi	Kötü	Kötü	Kötü
Konum Şerefiyesi	-30,00%	25,00%	30,00%	35,00%
Alan Karşılaştırması	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Alan Şerefiyesi	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
İç Yapı Karşılaştırması	Benzer	Kötü	Kötü	Kötü
İç Yapı Şerefiyesi	0,00%	25,00%	30,00%	30,00%
Toplam Şerefiye	-30,00%	50,00%	60,00%	65,00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	210.000,00	177.211,54	178.023,53	173.967,39
Ort. Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	184.800,61

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Ofis Emsallerinin Açıklama Tablosu

EMSAL NO	İLGİLİ İLETİŞİM BİLGİLERİ	KONUM VE NİTELİĞİ	FİYAT (TL)	BRÜT ALAN (m²)	BİRİM SATIŞ FİYATI TL/m2
1	ANKA EMLAK TÜRKİYE 0 (552) 647 27 62	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 120,00 m2 brüt alanlı, 2+1 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 19.500.000 ₺'den satılıktır.	19.500.000,00	120,00	162.500,00
2	SAHİBİNDEN 0 (534) 706 11 88	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 100,00 m2 brüt alanlı, 2+1 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 7.000.000 ₺'den satılıktır.	7.000.000,00	100,00	70.000,00
3	YENİTEPE GAYRİMENKUL 0 (507) 638 16 27	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 150,00 m2 brüt alanlı, 3+1 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 21.000.000 ₺'den satılıktır.	21.000.000,00	150,00	140.000,00
4	COLDWELL BANKER SÖZ BİR 0 (532) 682 40 27	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 70,00 m2 brüt alanlı, 1+0 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 9.000.000 ₺'den satılıktır.	9.000.000,00	70,00	128.571,43
5	Ataköy Carisma Emlak 0 (531) 101 46 76	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 65,00 m2 brüt alanlı, 1+0 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 6.800.000 ₺'den satılıktır.	6.800.000,00	65,00	104.615,38
6	Ataköy Carisma Emlak 0 (531) 101 46 76	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan 120,00 m2 brüt alanlı, 2+1 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 11.500.000 ₺'den satılıktır.	11.500.000,00	120,00	95.833,33

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6
Emsalin Durumu	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
Tip	2+1	2+1	3+1	1+0	1+0	2+1
İlan Veren Kurum/Kişi	ANKA EMLAK TÜRKİYE	SAHİBİNDEN	YENİTEPE GAYRİMENK UL	COLDWELL BANKER SÖZ BİR	Ataköy Carisma Emlak	Ataköy Carisma Emlak
İlana Veren Tel. No.	0 (552) 647 27 62	0 (534) 706 11 88	0 (507) 638 16 27	0 (532) 682 40 27	0 (531) 101 46 76	0 (531) 101 46 76
Satış Fiyatı (TL)	19.500.000,00	7.000.000,00	21.000.000,00	9.000.000,00	6.800.000,00	11.500.000,00
Pazarlık Oranı	15%	5%	10%	5%	5%	5%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	16.575.000,00	6.650.000,00	18.900.000,00	8.550.000,00	6.460.000,00	10.925.000,00
Brüt Alan (m²)	120,00	100,00	150,00	70,00	65,00	120,00
Birim Fiyat (TL/m²)	154.375,00	66.500,00	133.000,00	122.142,86	99.384,62	91.041,67
Konum Karşılaştırması	Kötü	Kötü	Kötü	Kötü	Kötü	Kötü
Konum Şerefiyesi	10,00%	50,00%	10,00%	10,00%	25,00%	30,00%
Alan Karşılaştırması	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal
Alan Şerefiyesi	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Kat	Ara Kat	Giriş Katı	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kat	Giriş Kat
Kat Şerefiyesi	0,00%	10,00%	0,00%	0,00%	0,00%	15,00%
Bina Yaşı	0	30 ve üzeri	1-4	1-4	1-4	1-4
Bina Yaşı Şerefiyesi	0,00%	40,00%	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
Toplam Şerefiye	10,00%	100,00%	20,00%	20,00%	35,00%	55,00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	169.812,50	133.000,00	159.600,00	146.571,43	134.169,23	141.114,58
Ortalama Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	147.377,96

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Ofis Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Ofis Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

EMSAL NO	İLGİLİ İLETİŞİM BİLGİLERİ	KONUM VE NİTELİĞİ	FİYAT (TL)	BRÜT ALAN (m²)	BİRİM SATIŞ FİYATI TL/m2
1	REALESTATE_SERKAN KARABACAK 0 (532) 381 71 74	Değerleme konusu taşınmazlarla bölgede bulunan 110,00 m2 brüt alanlı dükkân pazarlıklı olarak 38.000,00 ₺'den kiralıktır.	38.000,00	110,00	345,45
2	Ataköy Carisma Emlak 0 (531) 101 46 76	Değerleme konusu taşınmazlarla bölgede bulunan 140,00 m2 brüt alanlı dükkân pazarlıklı olarak 100.000,00 ₺'den kiralıktır.	100.000,00	140,00	714,29
3	SECTOR EMLAK 0 (532) 693 82 91	Değerleme konusu taşınmazlarla bölgede bulunan 120,00 m2 brüt alanlı dükkân pazarlıklı olarak 80.000,00 ₺'den kiralıktır.	80.000,00	120,00	666,67
4	PROJEZ GAYRİMENKUL YATIRIM DANIŞMANLIĞI 0 (530) 477 69 39	Değerleme konusu taşınmazlarla bölgede bulunan 200,00 m2 brüt alanlı dükkân pazarlıklı olarak 120.000,00 ₺'den kiralıktır.	120.000,00	200,00	600,00
5	İSTANBUL GAYRİMENKUL 0 (533) 506 28 48	Değerleme konusu taşınmazlarla bölgede bulunan 65,00 m2 brüt alanlı dükkân pazarlıklı olarak 17.500,00 ₺'den kiralıktır.	17.500,00	65,00	269,23

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5
Emsalin Durumu	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
İlan Veren Kurum/Kişi	REALESTATE_SERKA N KARABACAK	Ataköy Carisma Emlak	SECTOR EMLAK	PROJEZ GAYRİMENKU L YATIRIM DANIŞMANLIĞ I	İSTANBUL GAYRİMENKU L
İlana Veren Tel. No.	0 (532) 381 71 74	0 (531) 101 46 76	0 (532) 693 82 91	0 (530) 477 69 39	0 (533) 506 28 48
Satış Fiyatı (TL)	38.000,00	100.000,00	80.000,00	120.000,00	17.500,00
Pazarlık Oranı	5%	5%	5%	5%	5%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	36.100,00	95.000,00	76.000,00	114.000,00	16.625,00
Zemin Kat Alanı	70,00	140,00	120,00	200,00	25,00
Asma Kat Alanı	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Depo Alanı	40,00	0,00	0,00	0,00	40,00
Toplam Brüt Alan (m²)	110,00	140,00	120,00	200,00	65,00
Zemine İndirgenmiş Brüt Alan (m²)	84,00	140,00	120,00	200,00	37,00
Birim Fiyat (TL/m²)	429,76	678,57	633,33	570,00	449,32
Konum Karşılaştırması	Kötü	Kötü	Kötü	Kötü	Kötü
Konum Şerefiyesi	30,00%	15,00%	15,00%	30,00%	30,00%
Alan Karşılaştırması	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Çok Küçük
Alan Şerefiyesi	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	15,00%
İç Yapı Karşılaştırması	Çok Kötü	Benzer	Kötü	Kötü	Kötü
İç Yapı Şerefiyesi	40,00%	0,00%	10,00%	10,00%	20,00%
Toplam Şerefiye	70,00%	15,00%	25,00%	40,00%	65,00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	730,60	780,36	791,67	798,00	741,39
Ort. Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	768,40

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Ofis Emsallerinin Açıklama Tablosu

EMSAL NO	İLGİLİ İLETİŞİM BİLGİLERİ	KONUM VE NİTELİĞİ	FİYAT (TL)	BRÜT ALAN (m²)	BİRİM SATIŞ FİYATI TL/m2
1	GÜNÜÇ GAYRİMENKUL & MİMARLIK OFİSİ 0 (507) 535 61 44	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 90,00 m2 brüt alanlı 2+1 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 45.000,00 ₺'den kiralıktır.	45.000,00	90,00	500,00
2	Ataköy Carisma Emlak 0 (531) 101 46 76	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 100,00 m2 brüt alanlı 1+0 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 60.000,00 ₺'den kiralıktır.	60.000,00	100,00	600,00
3	Ataköy Carisma Emlak 0 (531) 101 46 76	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 60,00 m2 brüt alanlı 1+0 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 35.000,00 ₺'den kiralıktır.	35.000,00	60,00	583,33
4	SAHİBİNDEN 0 (545) 660 23 33	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 30,00 m2 brüt alanlı 1+1 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 11.000,00 ₺'den kiralıktır.	11.000,00	30,00	366,67
5	Aydın Gayrimenkul 0 (535) 361 37 77	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 80,00 m2 brüt alanlı 2+1 tertibindeki ofis pazarlıklı olarak 35.000,00 ₺'den kiralıktır.	35.000,00	80,00	437,50

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5
Emsalin Durumu	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK	KİRALIK
Tip	2+1	1+0	1+0	1+1	2+1
İlan Veren Kurum/Kişi	GÜNÜÇ GAYRİMENKUL & MİMARLIK OFİSİ	Ataköy Carisma Emlak	Ataköy Carisma Emlak	SAHİBİNDEN	Aydın Gayrimenkul
İlana Veren Tel. No.	0 (507) 535 61 44	0 (531) 101 46 76	0 (531) 101 46 76	0 (545) 660 23 33	0 (535) 361 37 77
Satış Fiyatı (TL)	45.000,00	60.000,00	35.000,00	11.000,00	35.000,00
Pazarlık Oranı	3%	3%	3%	3%	3%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	43.650,00	58.200,00	33.950,00	10.670,00	33.950,00
Brüt Alan (m²)	90,00	100,00	60,00	30,00	80,00
Birim Fiyat (TL/m²)	485,00	582,00	565,83	355,67	424,38
Konum Karşılaştırması	Kötü	Kötü	Kötü	Çok Kötü	Kötü
Konum Şerefiyesi	35,00%	25,00%	25,00%	45,00%	35,00%
Alan Karşılaştırması	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal
Alan Şerefiyesi	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Kat	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kat
Kat Şerefiyesi	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Bina Yaşı	11-15	1-4	1-4	26-30	20-25
Bina Yaşı Şerefiyesi	20,00%	10,00%	10,00%	40,00%	30,00%
Toplam Şerefiye	55,00%	35,00%	35,00%	85,00%	65,00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	751,75	785,70	763,88	657,98	700,22
Ortalama Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	731,91

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Ofis Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

❖ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Ofis Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Emsal karşılaştırma yöntemi çerçevesinde değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede bulunan, satılık ve/veya kiralık olarak pazara çıkarılan, taşınmazlar ile benzer özelliklere sahip konut ve/veya dükkân nitelikli taşınmazlar araştırılmıştır. Emsal karşılaştırma tekniği ile satılık ve/veya kiralık taşınmazların bölgedeki ortalama birim m² değerleri tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda bölgedeki satılık dükkanların ortalama birim değerinin 173.000-210.000 TL/m², satılık ofislerin ortalama birim değerinin 133.000-169.000 TL/m² arasında olduğu, kiralık dükkanların ortalama birim değerinin 730,00-798,00 TL/m², kiralık ofislerin ortalama birim değerinin 657,00-785,00 TL/m² arasında olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Rapora konu taşınmazlar için emsal karşılaştırma yöntemi ile ulaşılan toplam piyasa değeri 5.028.997.033,30 TL olarak tespit ve takdir edilmiştir. Değerleme işlemine ilişkin detay tabloları rapor ekinde yer almaktadır.

6.4. Maliyet Yöntemi

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçtiği için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.4.1.Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçtiği için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.5. Brüt Kira Çarpanı Yöntemi

Bu yöntem ile değerlemesi yapılan taşınmazın gelir ve harcamaları dikkate alınarak net geliri belirlenir ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır.

Birim kira değeri= Rapora konu taşınmazla aynı bölgede bulunan benzer özelliklere sahip kiralık taşınmaz emsalleri araştırılarak birim kira değeri elde edilir.

Aylık Kira Değeri= Taşınmaz m² x Birim Kira Değeri (TL/Ay)

Brüt Kira Çarpanı= Taşınmaz Değeri / Aylık Kira Değeri

Taşınmaz Değeri= Brüt Kira Çarpanı x Aylık Kira Değeri (TL/Ay)

Gelir kapitalizasyon tablosu rapor ekinde verilmiştir.

6.5.1. Brüt Kira Çarpanı Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Birim kira değeri= Ofis nitelikli taşınmazlar; 700 TL/m², İş yeri nitelikli taşınmazlar; 750 TL/m²

Aylık Kira Değeri= 22.703.553,60 (TL/Ay)

Brüt Kira Çarpanı= 4.903.967.578,27 TL / 22.703.553,60 (TL/Ay)

Rapora konu taşınmazın gelir kapitalizasyonu yöntemi ile ulaşılan Taşınmaz Değeri 4.903.967.578,27 TL'dir.

7. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER

7.1. Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu taşınmazların kira tespiti yapılmış olup, aylık kira değeri 22.703.553,60 TL olarak takdir edilmiştir.

7.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.4. Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme raporu tapu bilgileri verilen taşınmazların tamamı için hazırlanmıştır. Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetli bağımsız bölüm olup müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.

7.5. En İyi ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu taşınmazların mevcut durumlarının en iyi ve en verimli kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

8. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Bu yöntemler emsal karşılaştırma ve gelir kapitalizasyonu yöntemidir.

Gelir Kapitalizasyonu yöntemi ile kira geliri sağlayan taşınmazların brüt kira çarpanı x aylık kira değeri işleminden elde edilen 4.903.967.578,27 TL değere ulaşılırken genellikle varsayımlar ve kabuller veri olarak kullanıldığından pazar yaklaşımı yöntemi ile tespit edilen piyasa değeri kabul edilmiştir. Pazar değeri yönteminin sonucunda piyasa değeri 5.028.997.033,30 TL olarak tespit ve takdir edilmiştir.

8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir

8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar 4.3. sayılı bölümde belirtilmiş olup, taşınmazın tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya arazi değildir, iskân belgesi alınmış olup hali hazırda parsel üzerinde konut projesi yer almaktadır.

8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (d) bendi "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat

uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.'' gereği bina olarak GYO portföyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

9. SONUÇ

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

İşbu rapor Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul ili, Zeytinburnu ilçesi, Kazlıçeşme Mahallesi, Kennedy Caddesi, No:52, Büyükyalı İstanbul Sitesi adresinde kayıtlı, ofis ve iş yeri vasıflı 123 adet bağımsız bölümün mevcut durum değerinin tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Söz konusu rapor UDES'e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve resmî gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların piyasa değerlerinin takdiri gayrimenkulün mahallinde ve bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar, ilgili kurumlardan temin edilen bilgi ve belgeler doğrultusunda, taşınmazların konumu, ulaşım özellikleri, imar durumu, geometrik ve topografik yapısı, hukuki durumu vb. taşınmaz değerini etkileyen tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

9.2. Nihai Değer Takdiri

Değerleme çalışmasında, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen taşınmazın değerini etkileyen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir. Yapılan çalışma neticesinde hesaplanan değerler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	TL
Projenin Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri	5.028.997.033,30
Projenin Mevcut Durumuyla KDV Dâhil Toplam Değeri	6.034.796.439,96

* Merkez Bankası Efektif Satış Kuru 28.12.2023: 1 USD = 29.4944 TL'dir

*KDV oranı %20 olarak esas alınmıştır.

Raporu Hazırlayan Raporu Onaylayan Ahmet Burak ÖZEL Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

İlyas ÖNDER Sorumlu Değerleme Uzmanı

SPK Lisans No: 403716 SPK Lisans No: 409217

EKLER

❖ EK-1 TAŞINMAZ LİSTESİ
❖ EK-2 DEĞER DETAY TABLOSU
❖ EK-3 KİRA DEĞER DETAY TABLOSU
❖ EK-4 TAKYİDAT BELGELERİ
❖ EK-5 RUHSAT VE İSKAN BELGELERİ
❖ EK-6 ENERJİ KİMLİK BELGELERİ
❖ EK-7 SAHA FOTOĞRAFLARI
❖ EK-8 TAHSİS ALANLARI
❖ EK-9 GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANS BELGELERİ
❖ EK-10 MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2024-01-03_d96cfb28-ff2e-461e-9f42-c5b5e90ea20f.pdf