İSTANBUL İLİ KÜÇÜKÇEKMECE İLÇESİ

HALKALI MAHALLESİ 880 ADA 2 PARSEL

BİZİM MAHALLE 1.ETAP 1.KISIM 57 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Ozel 2023-118

Aralık, 2023

İçindekiler

	YÖNETİCİ ÖZETİ
	Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
	Genel Varsayınlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar
	l. RAPOR BILGILERI
	1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası
1.2.	Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
1.3.	Raporun Kapsami
1.4.	Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası
	1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç
	Değerlemeye Ilişkin Bilgiler
	2. DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICİ BİLGİLER
	2.1. Değerleme Şirketini Tantıcı Bilgiler
2.2.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	2.4. İşin Kapsamı
	3. GENEL VE BÖLGESEL VERİLER
	3.1 Genel Ekonomik ve Mali Görünüm
	3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi
	3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları
	3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme
	3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar
	3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri
	3.3 Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü
	3.3.1 Konut Satış İstatistikleri
	3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri
	3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı Istatistikleri
	3.3.4 Konut Fiyat Endeksi
	3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
	3.4.1 Istanbul IIi
	3.4.2 Küçükçekmece İlçesi	DEGERLEME VE DANIŞMANILIK A.Ş.
	4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER	No:258 Jo Kapi:127 UsküdarASTANBUL

A Acar Değerleme

4.1.	Gayrımenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Ozellikleri
4.2.	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri
4.3.	Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve Ipotekler Hakkında Görüş
4.4.	Parselin Imar Durumu ve Yapılaşma Hakları
4.5.	Gayrimenkulün Fiziki Ozellikleri
	4.6. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Itibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi
	İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında
	Bilgi
	4.7. Gayrimenkulün Tasarrıfunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı
	Hakkında Bilgi
	4.8. Son Üç Yıllık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler
4.9.
	Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler
4.11.	Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi
4.13.	Gayrimenkul ile İlgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler
4.14.	Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve
	Belgeler
4.15.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.16.	Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı
4.17.	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve
	söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda
	bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
	4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
	5. DEGERLEME YÖNTEMLERİ
	5.1. Pazar Yaklaşımı
5.2.	Gelir Yaklaşımı
	5.3. Maliyet Yaklaşımı
	6. KULLANILAN DEGERLEME YÖNTEMLERİ
	6.1. Değerleme Yöntemleri
	6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın
	Kullanlıma Nedeni
	6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi
	No:28B Iç Kapı:127 Usküdar:48 ANBUL 6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller

TIP

Acar

Değerleme A

6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
Maliyet Yöntemi 6.4.
6.4.1. Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç
6.5. Kira Çarpanı Yöntemi
7. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER
7.1. Takdır Edilen Kıra Değerleri
7.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 33
7.3. Uzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 7.4.
7.5. En İyi ve Verimli Kullanım Analizi
8. ANALIZ SONUÇLARININ DEGERLENDİRİLMESİ
8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri . 34
8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Smirlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Uzerinde
Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulmadığına Dair Bilgi
8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine Ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklanan'ar
Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklimin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin
Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
9. SONUÇ
9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

9.2. Nihai Değer Takdiri EKLER No:25B lç Kapı:127 Uskürda ASTANBUL

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi
	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş
Rapor Tarihi ve Numarası	29.12.2023 / EMLKKNT-2023-118
Sözleşme Tarihi	01.12.2023
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Ozel Varsayımlar ve Kısıtlamalar	Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım ve kısıtlama bulunmamaktadır.
Raporu Hazırlayan Kurum	Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Incelemenin Yapıldığı Tarih	17.12.2023
Taşınmazın Adresi	İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Halkalı Mahallesi, 880 ada 2 parse dir.
Tapu Bilgileri Ozeti	İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Halkalı Mahallesi, 880 ada 2 parsel numaralı · A, B, C VE D Bloklar On Dört Katlı, J Blok 4 Katlı, H Blok 11 Katlı Betonarme Mesken, İşyeri, Ofis ve E, F, G Bloklar 8 Katlı Mesken ve Arsası' nitelikli taşınmaz üzerinde değerlemeye konu 44 adet dükkan nitelikli ve 13 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölüm
Mülkiyet Bilgisi	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI ANONIM ŞIRKETİ 1/1
İmar Durumu	Değerlemeye konu 880 ada 2 parsel "Ticaret+Konut alanı" lejantlı E: 1,60 Yençok: Z+11 kat yapılaşma koşullarına sahiptir.
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları	Emsal Karşılaştırma Yöntemi Kira Çarpanı Yöntemi
Taşınmazların KDV Hariç Toplam Piyasa Değeri	503.853.761,29 -TL
Taşınmazların KDV Dahil Toplam Piyasa Değeri 604.624.513,55 -TL
Raporu Hazırlayanlar	Ahmet Burak OZEL (SPK Lisans No: 403716)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Ilyas ONDER (SPK Lisans No: 409217)

Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname

· Bu raporda sunuları bildiğimiz ve açıkladığımız kadan ile doğru ve tarafız, önyargısız profesyonel analiz ve fikirler olduğunu,
· Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
· Değerleme uzmanın değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi ve çıkarının olmadığını;
· Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucan elde eştilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı olmadığını
· Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
· Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu;
· Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu;
· Değerleme uzmanı olarak gayrimenkulün kişisel olarak denetlendiğini;
· Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
· Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal komulardan sonunlu olmayacaktır. Doğerlerne uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nederle de mütlikli hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu sasna dayanılarak değer biçilir.
· Değerleme raporunun İlgili Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre hazırlandığını beyan ederiz.

Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartları ve beyanımızı içermektedir;

· Analizlerimiz, fikirlerimiz ve bunların sonuca bağlanması ile raporun hazırlanması Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca yapılmıştır.
· Bu raporun konusu olan gayrimenkul, yerinde incelenmiş, ilgili belgeler görülmüş ve yorumlanmıştır. Bu yorumlanmıştır. Bu yorumlana ile edindiğimiz bilgi ve bulgulara dayalı, şirketimizin tarafsız, ön yargısız, profesyonel analınınışın. bir yolunmama sonuçlandırılmıştır.
· Bu raporda ifade edilenler, önceden belirttiğimiz varsayım ve hipotetik koşullarla kısıtlıdır.
· Bu raporun konusu olan gayrimenkulün mülkiyet hakkını elinde bulunduranlara, üzerine proje geliştirenlere, mülkiyet hakkını elde edeceklere, mülkü kiralamak isteyenlere ilgili taraflara karşı önyar yerinsincilerindir. İldi. Yer kişilerden güncel veya geleceğe dönük maddi çıkarımız ve beklentimiz bulunmamaktadır.
· Bu görevle ilgili olarak geliştirdiğimiz analizler, fikirler ve sonuçları önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bilgilendirilmesine bağlı değildir.
· Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret; Önceden saptanmış bir değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, Değer takdirinin miktarı, Öngörülen elde edilmesi, Değerlemenin tasarlanan kullanımı ile doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesi konularını bate edildir.
· Bu rapor şirketimizin vizyonuna, sahip olduğu değerlere, şirketimiz ve değerleme mesleğinin atik kıratlarına bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
· Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir;
· Sağlanan yasal tapı mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
· Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirılmiştir.
· Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
· Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez.

· Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
· Konu mülkler ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
· Değerleme uzmanı mülkler üzerinde veya yakınında bulunan-bulunabilecek tehlikeli ve zararlı maddeleri tespit etme yeteneğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
· Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araşırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
· Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilen kadarı ile yer almaktadır.
· Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içerisinde kalmakta olup şirkctimizin bu konuda bir ihtisası bulunmadığından detaylı araştırma yapılmamıştır. Ancak yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
· Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabul edilmiştir.
· Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
· Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya çıkarılması için gerekebilen mühendisilk etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
· Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
· Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır.
· Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
· Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
· Bu teknik ve hukuki rapor aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmaktadır;

Bu raporu veya kopyasını bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.

Değerleme uzmanı, önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde, bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konu ile ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.

Değerleme uzmanının onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanın bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkileşte heyker, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuya açıklanıp, yayımlanamaz.

Rapora dâhil edilen geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla bu şartlar, gelecekteki ekonomik göstergelere göre değişkenlik gösterebilir.

Bu değerleme çalışması UDES'e (Uluslarası Değerleme Sıandartlarına) uygun olarak ve ayrıca resmi gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tehliğ" hükümleri kapsamında III -62.3 Nolu Tebliği dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından 29.12.2023 tarihli, 118 numaralı rapor olarak tanzim edilmiş olup değerleme çalışmalarına 17.12.2023 tarihinde başlanmıştır.

1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Halkalı Mahalle 1. Etap 1. Kısım Sitesi, 44 adet dükkan ve 13 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

1.3. Raporun Kapsamı

Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1.4. Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası

1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

ACAR TASINMAZ DEGERLEME VE DANISMANIK A.Ş. Acubadem Mah. Çeçen Sok. Anas ya B Blok No:25B Iç Kapı:127 Üsküder#38ANBUL USKUDAR V.D.004 102 78 10

2. DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

ŞIRKETIN ÜNVANI Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, Iç Kapı No: 127, ŞİRKETİN ADRESİ Üsküdar/İSTANBUL TELEFON NO 0 216 939 1434 Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı FAALIYET KONUSU hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve görüş raporu vermektir. KURULUŞ TARİHİ 21 Ocak 2021 SERMAYESI 1.200.000. - TL Ticaret Sicil Numarası 289170 Kuruluşun yayınlandığı Ticaret Sicil Gazetesi'nin Tarih ve 21 Ocak 2021 / 10250 Numarası

2.1. Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler

** Kuruluşumuz, 09 Eylül 2021 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından "Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. 18 Kasım 2021 tarihinde de Bankacılık Düzenleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir.

2.2. Müşteriyi Tamıtıcı Bilgiler

SİRKETİN ÜNVANI	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.S
SIRKETIN ADRESI	Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Atasehir/ISTANBUL
TELEFON NO	+90 (216) 579 15 15
SERMAYESI	3.800.000.000. -TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	50.66%
E-POSTA	[email protected]

** Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. unvanı ile Türkiye Emlak Bankası A.Ş.'nin bağlı ortaklığı olarak, 6 Mart 1991 tarihinde tescil ve ilan edilerek fasiliyetlerine başlamıştır. Şirket'in ana sözleşmesi 19 Mayıs 2001 tarihinde tadil edilmiştir. Şirket'in Gayrimenkul Yatırım Ortaklığınü sürecinde, ana sözleşme tadil tasansı genel kurulun tasvibine sunulmuş, tadil tasarısı 22 Temmuz 2002 tarihli Şirket Olağanüstü Genel Kurul toplantısında kabul edilerek ana sözleşme tadil edilmiştir. Şirket ana sözleşmesi 29 Temmuz 2002 tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu nezdinde tescil edilmiş olup, 1 Ağustos 2002 tarihli Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. (Ticaret Sicil Numarası: 273488- 221070 MERSİS Numarası: 5669- 333-4423- 6524). Uzun yılların getirdiği ve birçok projeye imza atılarak kazanları bu marka değeri, 2002 yılında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na dönüşerek faaliyetlerine devam etmiştir. Şirket'in 28 Şubat 2006 tarihinde toplanan Genel Kurulu neticesinde, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olan unvanı, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değiştirilmiştir.

ACAR TASINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANIJIK A.Ş. Acıbadem Mah. Çeçen Sok. Akasya B. S. S. No:25B lç Kapı:127 ÜsküdameTANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İşbu çalışma tapu kaydına göre; İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Halkalı Mahallesi, 44 adet dükkan ve 13 adct ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Bu rapor 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

2.4. İşin Kapsamı

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Halkalı Mahallesi, rapora konu taşınmazların günümüz piyasa koşullarında, Türk lirası cinsinden, nakit veya karşılığı piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla ilgili Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri doğrultusunda hazırlanan değerleme raporudur.

3. GENEL VE BÖLGESEL VERİLER

3.1 Genel Ekonomik ve Mali Görünüm

Türkiye ekonomisi, GSYH 2023 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 3,8 oranında büyüme kaydetmiştir. İkinci çeyrekte sanayi sektörü yüzde -2,6 oranında büyüme kaydederken tarım sektörü yüzde 1,2 oranında ve hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 3,9 oranında büyüme kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH ise yılın ikinci çeyreğinde yüzde 3,5 oranında büyümüştür. Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 5,1 oranında artarken özel tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 15.6 ve yüzde 5,3 oranlarında artmıştır. Net ihracatın büyümeye katkısı ise negatif 6,3 puan olmuştur. Toplam sabit sermaye yatırım (SSY) altında yer alan inşaat yatırımları 2023 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında artarken, makine-teçhizat yatırımları ise yüzde 7,4 oranında artmıştır. Bu dönemde özel tüketimin büyümeye katkısı 10,7 puan olurken kamu tüketimi ekonomik büyümeye 0,7 puan katkı vermiştir.

Türkiye de 2023 yılı Eylül ayında TÜFE yüzde 4,75 oranında artmıştır. Eylül ayındaki artışla birlikte yıllık enflasyon bir önceki aya kıyasla 2,59 puan artarak yüzde 61,53 düzeyinde gerçekleşmiştir. Yüzde 3,32 oranında artan Gıda ve Alkolsüz İçecekler grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicisi olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,88 puan olarak gerçekleşmiştir. Yüzde 4,35 oranında artan Ulaştırma grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun diğer temel belirleyicilerinden biri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,78 puan olarak kaydedilmiştir. Yüzde 5,76 oranında artan Konut grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,71 puan olarak gerçekleşmiştir. Yıllık enflasyona en büyük etki 18,45 puanla Gıda ve Alkolsüz İçecekler, 12,45 puanla Ulaştırma ile 7,13 puanla

Lokanta ve Oteller gruplarından gelmiştir. C endeksi, (enerji, gıda, içecek, tütün, altın hariç TÜFE) Eylül ayında yüzde 5,28 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyonun ana alt kalemlerinden Temel Mallar grubu fiyatları yüzde 2,59 oranında artarken, Hizmet grubu fiyatları yüzde 7,88 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyon yıllık artış oranı yüzde 68,93 olarak gerçekleşmiştir. Temel Mallar grubu yıllık fiyat artışı yüzde 53,23, Hizmet grubu yıllık fiyat artışı ise yüzde 86,46 olarak gerçekleşmiştir. Çekirdek enflasyonun 12 aylık ortalama değişim oranı 0,62 puan artışla yüzde 55,06'dan yüzde 55,68'e yükselmiştir.

3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda TÜFE %64,27 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %6,16 olarak gerçekleşen TÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek TÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda Yİ-ÜFE %97,72 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %2,45 olarak gerçekleşen Yİ-ÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek Yİ-ÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

DEGERL AEME VE DANISMANILIK AŞ
Acıbadem MEME VE DANISMANILIK AŞ
Acıbadem Mah. Çeçin Şakir Kayın Bakı Kaynak BARA
No:2010 Kapitaları SEPT Üsköndan STANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları

TCMB'nin I haftalık repolarda geçerli olan faiz oranı incelendiğinde 2022 yıl sonunda %9 olan faiz oranının 2023 Eylül ayının sonunda %30'a yükseldiği görülmektedir.

FAIZ ORANI
9,00%
8,50%
15.00%
17,50%
25,00%
30.00%

3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme

2022 Yıl sonunda GSYH 4 trilyon 794 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. 2021-2022 yıl sonunda GSYH'da %106,9 artış gözlenmiştir. 2012-2022 yılları arasında GSYH'da düzenli artış görülmektedir. Özellikle 2021-2022 arasında GSYH'da rekor artış görülmüştür.

ACAR TAŞINMAZ ACAR ACAR TAŞMIŞMANIŞMANIŞMANILIK AŞA
Açıbadem LEME VE DANIŞMANIŞMARI ALBIok
No:25B İç Kapı:127 İslandakı ŞARAKBUL
No:25B İç Kap:127 İslandakı ŞARANBUL
İNo:25B İç Kap:127 Jis ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

2012 Yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 11.675 USD iken 2022 yılında 10.659 USD olarak gerçekleşmiştir. Kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 12.582 USD olarak en yüksek 2013 yılında gerçekleşmiştir. 2013-2020 yılları arasında GSYH'da düşüş trendi görülürken 2020 yılından sonra tekrar artışa geçtiği görülmektedir.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLARE TAŞINMAZ
Acıbadem MEME VE DANIŞMANIA BAŞARA BAŞAR AŞAR
Acıbadem Meh. Çerek Karaya Başaya B Blak
Anı: 25B İç Kaçık İlçekleri TANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar

Ekim 2022 tarihinde dolar 18,60 TL, Euro ise 18,28 TL iken Ekim 2023 tarihinde dolar 27,52, euro ise 28,99 TL'dir. Gösterge niteliğindeki kurlarda artış trendi görülmektedir. Mayıs 2023 tarihinden sonra kurlardaki artış hızlanmıştır.

3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri

Türkiye nüfusu 2013 yılında 75.627.384 kişi iken 2022 yıl sonunda 85.279.553'e çıkmıştır. Türkiye nüfusu 2013-2022 yılları arasında düzenli olarak artmıştır. Nüfus artış hızı incelendiğinde 2013-2022 yılları arasında en yüksek oran 2018 yılında, en düşük oran ise 2020 yılında görülmüştür. Türkiye nüfusu 2018 yılında %1,48 artarken 2022 yılında %0,71 artış görülmüştür.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLACIAL DANISMANI KASINISMAN JK A.Ş.
Acıbadem Mah. Çeçen Sok. Almanya BK Alpada Biok No:25B Iç Kapı:127 Üsküdan STANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun artığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir. Yaş piramidi incelendiğinde 2007 yılında nüfusun en büyük kısmı 25-29 yaş aralığında iken 2022 yılında 5-9 yaş aralığındadır.

3.3 Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü

Konut Satış İstatistikleri 3.3.1

Konut satış istatistikleri incelendiğinde adet bazında konut satışlarının 2013-2020 yılları arasında düzenli olarak artığı ve sonrasında düşüşe geçtiği gözlenmiştir. 2020 yılında 1.499.316 adet konut satılmış iken 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır.

Satış şekline göre konut satış istatistikleri incelendiğinde 2013 yılında konu satışlarının %39,8'ipotekli olarak satılmışken 2023 yılında bu oran %19,1 olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar 2013 yılından 2019 yılına kadar artarken 2020 yılında artış yaşanmış olup sonra tekrar azalışa geçmiştir. İpotekli satışlardaki azalışın konut kredisi faiz oranlarındaki artış ve kredi değer oranındaki azalışa bağlı olduğu düşünülmektedir.

Konut satış istatistiklerine göre 2013 yılında satılan konutların %45,7'si ilk elden satış iken 2023 yılında %29,9'u ilk el satıştır. 2013-2018 yılları arasında konut satışları içerisinde ilk el satışların oranı artarken devam eden yıllarda düşüşe geçmiştir.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANISMINIK A.Ş. Acıbadem Mah. Çeçen Sok. Anaste & Blolt No:25B İç Kapı:127 Üsküdem TANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri

2012 yılında 158.749.723 m² inşaat için yapı ruhsatı 106.950.602 m² inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş iken 2022 yılında 145.875.756 m² inşaat için yapı ruhsatı, 129.005.328 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiştir.

3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri

2018 yılının ilk çeyreğinde bankalarca kullandırılan konut kredilerinin ortalama faiz oram %14,56 iken bu oran 2023 yılının 3.çeyreğinde %36,54'e yükselmiştir. 2020 yılının 3.çeyreğinden bu yana konut kredisi faiz oranları artış trendindedir.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANIA K
Acıbadem Mah. Çeçən Sok. Akademiyyat A.Ş.
Alın 25B İc Kaor: 177 Üzvü Sok. Akaç B Bilok L No:25B İç Kapı:127 Üsküdarıla Alabaya B Ble SKÜDAR V.D.004 102 78 10

Sayfa 10 /166

3.3.4 Konut Fiyat Endeksi

2012-2025 yılları arasında konut fiyat endeksindeki değişim artmış daha sonra 2018 yılına kadar azalış trendine girmiş olup ardından tekrar yükselişe geçmiştir. 2022 yılında konut fiyat endeksindeki değişim %168 olarak gerçekleşmiştir.

3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

3.4.1 İstanbul İli

İstanbul, Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan ve İstanbul ilinin merkezi olan şehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli

Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi oldu.

Son yıllarda ortaya çıkartılan arkeolojik bulgularla insanlık tarihine ilişkin önemli bilgiler elde edilmiştir. Yarımburgaz Mağarası'ndan çıkarılan taş aletlerle, ilkel insan izlerinin 400.000 yıl öncesine dayandığı ortaya çıkmıştır. Anadolu Yakası'nda yürütülen kazı çalışmaları ve bunlara bağlı araştırmalar, şehirde tarım ve hayvancılığa dayalı ilk yerleşik insan topluluğunun MÖ 5500'lere tarihlenen Fikirtepe Kültürü olduğunu göstermiştir. Bu arkeolojik bulgular yalmızca İstanbul'un değil, tüm Marmara Bölgesi'nin en eski insan izleridir. İstanbul sınırları içinde kent bazında ilk yerleşimler ise Anadolu Yakası'nda Kalkedon; Avrupa Yakası'nda Byzantion'dur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl Ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

İstanbul 41ºK 29ºD koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih

Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km2'dir.

İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır.

İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 ℃ civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. En sıcak aylar Temmuz ve Ağustos aylarıdır ve ortalama sıcaklık 23 °C'dir, en soğuk aylar da Ocak ve Şubat aylarıdır ve ortalama sıcaklık 5 °C'dir. İstanbul'da yılın ortalama sıcaklığı 13,7 derecedir. Şu ana kadar en yüksek hava sıcaklığı; 12 Temmuz 2000'de 40.5 °C olarak kaydedilmiştir. En düşük hava sıcaklığı ise; 9 Şubat 1929'da -16.1 °C olarak kaydedilmiştir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır. İl genelinde bu sorunlarla birlikte hafriyat, atık yağ, kömür, kimyevî madde ve tıbbî atık denetimleri de İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı Çevre Koruma Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en en yüksek ele çok en katlı ofis ofis ve konutlar, Avrupa ya Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır.

yüzyılın ikinci yarısından itibaren, özellikle Anadolu Yakası'nda denize yakın yazlık konutların ve lüks köşklerin yapımına hız verilmiştir. Kadıköy ilçesindeki Bağdat Caddesi genişliği ve uzunluğuyla birçok alışveriş merkezi ve restoranı barındırmaktadır. Bu gelişmelerde bölgenin gelişimine olumlu katkıda bulunmuştur. Yaka da, son yıllarda gerçekleşen nüfus büyümesinin en büyük faktörü Anadolu'dan gelen göçtür. Günümüzde, İstanbul halkının %66'sı Avrupa Yakası'nda yaşamaktadır.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANIK A.S. Acibadem Mah. Çeçan Sok. Akasye & Blok No:25B İç Kapı:127 Üsküdan STANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

Sayfa 13 /166

Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur. Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmir'in ardından 3. sırayı aldı. İstanbul 2013'teki listede 52. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den İstanbul ve İzmir dışında Bursa 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6,5 olarak gerçekleşmiştir.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım fırmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Turistler arasında en büyük pay Almanlara aittir. Almanları Ruslar, Amerikalılar, İtalyanlar ve Fransızlar izler. 2021 yılında kente 9 milyon 25 bin turist gelmiştir. İstanbul'da her bütçeye uygun otel bulmak mümkündür. 5 yıldızlı zincir otellerden, butik aile işletmesi otellere kadar 1180'den fazla otel bulunmaktadır. Son yıllarda dünya çapında isim yapmış zincir oteller İstanbul'a yoğun ilgi göstermektedirler.

Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunmaktadır.

İstanbul'da yedisi devlet yirmi dördü vakıf olmak üzere otuz bir üniversite vardır. Özellikle kamuya ait öğretim kurumları ülkenin en saygın ve en donanımlı üniversitelerindendir. Ancak son yıllarda da özel üniversitelerin sayısında bir yükselme olmuştur. Türkiye'nin en eski 3 devlet üniversitesinden ikisi İstanbul'dadır. İstanbul Üniversitesi 1453 yılında kurulmuştur ve Türkiye'nin en eski üniversitesidir. İstanbul Teknik Üniversitesi (1773) ise dünyanın en eski üçüncü teknik üniversitesidir ve tamamen mühendislik bilimleri adanmıştır. İstanbul'da tanınmış diğer devlet üniversiteleri; Boğaziçi Üniversitesi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi ve Marmara Üniversitesi'dir. Ayrıca ülkenin en eski 5 vakıf üniversitesinden üçü bu kenttedir. Bunlar 1992 yılında kurulan Koç Üniversitesi ile 1994 yılında kurulan Sabancı Üniversitesi ve İstanbul Bilgi Üniversitesi'dir.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehiriçi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir.

Küçükçekmece İlçesi 3.4.2

Küçükçekmece, İstanbul'un batısında aynı adlı çevresinde kurulmuş bir ilçedir. Batısında Avcılar ve Küçükçekmece Gölü, Kuzeyinde Başakşehir, Doğusunda Bahçelievler ve Bağeılar, Güneyinde Bakırköy ve Marmara Denizi vardır. 1. dereceden riskli deprem bölgesinde yer almaktadır. 1987 yılında, ikisi köy (Kayabaşı ve Şamlar), 25'si mahalle olmak üzere toplam 27 yerleşim yeri Bakırköy ilçesinden ayrılarak kurulmuştur. Bugünkü sınırlarına, 1992'de Avcılar'ın, 2009'da Başakşehir'in ilçe olmasıyla kavuşmuştur. 2009 itibarıyla 21 mahalleden oluşmaktadır. İstanbul'un 39 ilçesi arasında yaşam kalitesi endeksi sıralamasında 12. sıradadır. Marmara Denizi ve adını verdiği Küçükçekmece Gölü'ne kıyısı vardır.

Küçükçekmece ilçesinin tarihi bir bakıma İstanbul'un tarihidir. İstanbul'a egemen olan bir imparatorluk Küçükçekmece yöresinde egemen olmuştur. Küçükçekmece'nin yüksek kesimlerinde, bugün Tepeüstü denen bölgede Rhegion adlı bir antik şehir vardı. Roma İmparatorluğu'nu Bizans'a bağlayan en önemli yollarından Via Egnatia, Rhegion'dan geçerdi. Yüzyılın ortalarında büyük bir depremde, bu bölgenin yıkıldığı çeşitli kaynaklarda ifade edilmiştir.

Küçükçekmece geniş düzlükler halinde az dalgalı (engebeli) bir alana yayılmıştır. Deniz ve göl kıyılarında içerilere doğru yükseltiler artar. Kuzeydeki tepelerde yükseklik 200 metreyi bulur. Vadiler belirgin görünümdedir, ilçedeki gölün morfolojik (biçim) yapışı nedeniyle tam ve tipik bir lagün (yalı) gölüdür. Dünyada pek ender oluşan lagün göllerden birisidir ve bir doğa harikasıdır.

İlçe alanında kalan akarsular uzunlukları, kısa ve su rejimleri, düzensizdir. Bir kesimi hızlı kentleşme ve sanayileşme nedeniyle yerleşme ve sanayi alanları içinde kalmış oldukları için sanayi ve kentsel atıkları denize boşaltan derelere dönüştüler.

İlçenin büyük bir kısmında yer alan yapılaşmalar, imar planı ve teknik şartlara uygun yapılmaktadır. Genellikle ferdi yapılaşmanın görüldüğü ilçede, 1990'lardan başlayarak "toplu konut" yapılaşmaları da hızlanmıştır. Özellikle, TEM Otoyolunun bu bölgeden geçmesi, İkitelli ile İstanbul arasındaki ulaşım seçeneklerini arturmıştır. Dahası ulaşım süresinin kısalması sonucu bölge önem kazanmaya başlamıştır. Öte yandan gözle görülür oranda yapılan Organize Sanayi Bölgesi yatırımları, buradaki sanayinin gelişimini de hızlandırmıştır.

İlçe genelinde 62 İlköğretim okulu, 10 Genel Lise (4 adedi Yabancı Dil Ağırlıklı Lise) 8 Meslek Lisesi, 4 Anadolu Lisesi ve 15 müstakil Anaokulu olmak üzere, toplam 96 adet resmî okul bulunmaktadır. Bunların yanı sıra, ilçede 1 Halk Eğitim Merkezi, 1 Çıraklık Eğitim Merkezi, 1 Sağlık Eğitim Merkezi, 1 Öğretmenevi ve 3 ayrı Kültür Merkezi bulunmaktadır. Küçükçekmece Belediyesi'ne bağlı Küçükçekmece Belediyesi Gösteri Sanatları Akademisi adında bir sanat akademisi bulunmaktadır. 9 Bilgievi bulunmaktadır.

TEM otoyolu ve ES'e yakınlığından dolayı ulaşım kolaydır. Tüm ilçede İETT seferleri mevcutur. Bölgede Sefaköy semti metrobüse erişimin ana merkezi olup başta Kartaltepe olmak üzere Kemalpaşa, Gültepe, Yeşilova, Cennet ve Fatih Mahallelerinden metrobüse erişim mevcuttur. Ayrıca Raylı ulaşımda Marmaray banliyö hattı ilçeden geçmekte olup bu ilçede Küçükçekmece, Mustafa Kemal ve Halkalı olmak üzere 3 adet tren istasyonu bulunmaktadır. Daha öncesinde Halkalı- Sirkeci banliyö hattı işlerken bölgedeki istasyon sayısı 5 iken, hatın Marmaray kapsamında yenilemesi sırasında Kanarya, Soğuksu ve Menekşe istasyonları kaldırılmıştır.

4. GAYRİMENKULİLE İLGİLİ BİLGİLİRİ

4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Halkalı Mahallesi, Halkalı İstasyon Caddesi'ne cepheli 880 ada 2 no.lu parsel üzerinde değerlemeye konu 44 adet dükkan ve 13 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümlerdir.

Rapora konu 880 ada 2 nolu parselin bulunduğu bölgeye Halkalı Gümrük Yolu üzerinden ulaşılmaktadır. Taşınmazların yakın çevresinde 212 Outlet AVM, Kanuni Süleyman Eğitim ve Araştırma Hastanesi, Halkalı Millet Bahçesi ve İstanbul Sabahattin Zalim Üniversitesi bulunmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde çokça tamamlanmış ve inşaat halinde olan toplu konut projeleri bulunmaktadır.

Konu taşınmazların olduğu bölge İstanbul Fuar Merkezine 5 km, Atatürk Havalimanına 7 km, Atatürk Olimpiyat Stadyumuna 7 km, İSTOÇ Ticaret Merkezine 7 km, Galata Köprüsüne 16 km, 15 Temmuz Şehitler Köprüsüne 22 km mesafededir.

4.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri

Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi

			TAPU TABLOSU
11	ISTANBUL	AT YÜZÖLÇÜM(m2)	36798.85 m2
ILÇE	KÜÇÜKÇEKMECE
MAHALLE	HALKALI	ANA TAŞINMAZ NITELIK	A,B,C VE D Bloklar On Dört Katlı,J Blok 4 Katlı,H Blok 11 Katlı Betonarme Mesken ,lşyeri ,Ofis ve E,F,G Bloklar 8 Katlı Mesken ve Arsası
ADA- PARSEL	880/2

ACAR TASINMAZ
DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Acıbadem Mah. Çeçen Sok. Ales Ja B Blok
U No:25B İç Kapı:127 Üsküdan İSTANBUL USKUDAR V.D.004 102 78 10

Sayfa 17 /166

SIRA NO	CILT/SAYFA NO	BLOK	KAT	BAGIMSIZ BOLUM NUMARASI	BAGİMSİZ BÖLÜM NITELİĞİ	TARIH	YEVMİYE	HISSE PAY/PAYDA
1	829/82213	1	ZEMIN KAT	1	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
2	828/82187	H	2 KAT	ਰੇਤੋ	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
3	878/82188	H	ZEMIN KAT	ਰੋਪੈ	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
4	878/82789	H	ZEMIN KAT	ਰੇਤ	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
5	828/82190	H	ZEMIN KAT	ਰੇਦ	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
б	828/82191	n	ZEMIN KAT	97	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
7	828/82192	H	1. BODRUM	ਰੇ8	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
8	828/82193		ZEMIN KAT	1	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
9	828/82194	-	ZEMIN KAT	2	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
10	828/82195	1	ZEMIN KAT	3	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
11	828/82196	-	1. KAT	4	OFIS VE ISYERI	24.10.2023	57944	1/1
12	828/82197	1	1. KAT	5	OFIS VE ISYERI	24.10.2023	57944	1/1
13	828/82198	I	1. KAT	6	OFIS VE ISVERI	24.10.2023	57944	1/1
14	828/82199	1	1. KAT	7	OFIS VE ISYERI	24.10.2023	57944	1/1
15	828/82200	-	1. KAT	8	OFIS VE ISSEERI	24.10.2023	57944	1/1
16	828/82201	-	1. KAT	9	OFIS VE ISYERI	24,10.2023	57944	1/1
17	828/82202	1	1. KAT	10	OFIS VE ISYERI	24.10.2023	57944	1/1
18	828/82203	1	1. KAT	11	OFIS VE ISYERI	24.10.2023	57944	1/1
19	828/82204	1	2. KAT	12	OFIS VE ISYERI	24.10.2023	57944	1/1
20	828/82205	1	2. KAT	13	OFIS VE ISYERI	24.10.2023	57944	1/1
21	828/82206	1	2. KAT	14	OFIS VE ISYERI	24.10.2023	57944	1/1
22	828/82207	1	3. KAT	15	OFIS VE ISYERI	24.10.2023	57944	1/1
23	829/82208	1	3. KAT	16	OFIS VE ISYERI	24.10.2023	57944	1/1
24	829/82209	1	1.BODRUM	17	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
25	829/82210	1	1.BODRUM	18	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
26	829/82211	1	1.BODRUM	19	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
27	829/82212	1	2. BODRUM	20	2 KATLI DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
28	5678/828	D	ZEMIN KAT	88	DÜKKAN	24.10.2023	57944	1/1
29	826/81957	D	ZEMIN KAT	89	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
30	826/81958	D	ZEMIN KAT	90	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
31	826/81959	D	ZEMIN KAT	91	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
32	826/81960	D	ZEMIN KAT	92	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
33	826/81961	D	ZEMIN KAT	ਰੇਤੋ	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
34	826/81962	D	ZEMIN KAT	ਰੇਪੈ	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
35	826/81963	D	ZEMIN KAT	ਰੇਟੋ	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
36	826/81964	D	ZEMIN KAT	ਰੇਵ	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
37	826/81965	D	ZEMIN KAT	97	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
38	825/81865	C	ZEMIN KAT	86	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
ਤਰੇ	825/81866	C	ZEMIN KAT	87	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
40	825/81867	C	ZEMIN KAT	88	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
41	825/81868	C	ZEMIN KAT	89	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
42	824/81772	B	ZEMIN KAT	84	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
ਚੰਤ	824/81774	B	ZEMIN KAT	86	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1

SIRA NO	CILT/SAYFA NO	BLOK	KAT	BAGIMSIZ BOLUM NUMARASI	BAGIMSIZ BOLÜM NITELIĞI	TARIH	YEVMİYE	HISSE PAY/PAYDA
44	824/81775	B	ZEMIN KAT	87	DÜKKAN	24,10,2023	57944	1/1
45	824/81776	B	ZEMIN KAT	88	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
46	824/81777	B	ZEMIN KAT	89	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
47	824/81778	B	ZEMIN KAT	90	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
48	824/81779	B	ZEMIN KAT	91	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
49	823/81680	A	ZEMIN KAT	76	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
50	823/81681	A	ZEMIN KAT	77	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
51	823/81682	A	ZEMIN KAT	78	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
52	823/81683	A	ZEMIN KAT	79	DUKKAN	24,10,2023	57944	1/1
ਟੌਤੇ	823/81684	A	ZEMIN KAT	80	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
54	823/81685	A	ZEMIN KAT	81	DUKKAN	24,10.2023	57944	1/1
ਵੰਦ	823/81686	A	ZEMİN KAT	82	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1
કર	823/81687	A	ZEMIN KAT	83	DUKKAN	24,10.2023	57944	1/1
57	823/81688	A	ZEMIN KAT	84	DUKKAN	24.10.2023	57944	1/1

4.3. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve İpotekler Hakkında Görüş

Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin üzerinde;

A Blok, 76-77-78-79-80-81-82-83-84, B Blok, 84-86-87-88-89-90-91, C Blok, 86-87-88-89, D Blok, 88-89-90-91-92-93-94-95-96-97, H Blok, 93-94-95-96-97-98, J Blok 1 numaralı bağımsız bölümler üzerinde;

** Beyan: 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. 27/02/2018- 6964

** Beyan: Yönetim Planı: 11/10/2023 24/10/2023- 57944

** Beyan: KM ne Çevrilmiştir. 02/11/2023- 59980

** Beyan: Açıklama: Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik ihtiyaçlar için talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilir. 14/07/2017-25229

** Şerh: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 YILLIĞI ITL BEDELLE KİRA ŞERHİ VARDIR. ) 26/05/2022-29456

I Blok 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-19-20 numaralı bağımsız bölümler üzerinde;

** Beyan: 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. 27/02/2018- 6964

** Beyan: Yönetim Planı: 11/10/2023 24/10/2023- 57944

** Beyan: Açıklama: Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik ihtiyaçlar için talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilir. 14/07/2017-25229

** Şerh: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 YILLIĞI ITL BEDELLE KİRA ŞERHİ VARDIR.) 26/05/2022-29456

4.4. Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları

Küçükçekmece Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre;

Rapora konu parsel; 'Konut+Ticaret alanı' lejantlı, E:1,60, Hmax: Z+11 kat yapılaşma koşullarına sahiptir.

4.5. Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri

880 ada 2 parsel numaralı, 36798,85 m² yüzölçümlü, geometrik olarak yamuk şekle sahip, topografyası eğimsiz olan ana taşınmaz üzerinde Bizim Mahalle 1. Etap 1. Kısım projesi mevcutur. Ana gayrimenkul üzerinde betonarme yapı tarzda inşa edilmiş A, B, C, D, E, F, G, H, I ve J Blok olarak isimlendirilmiş 9 adet blok bulunmaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu A Blok 1 bodrum kat ve Z+9 normal kattan oluşmaktadır. Blokta 1+1, 2+1, 3+1, 3+1 dubleks konut nitelikli 75 adet bağımsız ve dükkan nitelikli 9 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

B Blok 2 bodrum kat ve Z+9 normal kattan oluşmaktadır. Blokta 1+1, 2+1 ve 3+1 konut nitelikli 83 adet bağımsız bölüm ve dükkan nitelikli 8 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

C Blok 2 bodrum kat ve Z+9 normal kattan oluşmaktadır. Blokta 1+1, 2+1 ve 3+1 konut nitelikli 85 adet bağımsız bölüm ve dükkan nitelikli 4 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

D Blok 2 bodrum kat ve Z+9 normal kattan oluşmaktadır. Blokta 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 konut nitelikli 87 adet bağımsız bölüm ve dükkan nitelikli 10 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

E Blok 1 bodrum kat ve Z+5 normal kattan oluşmaktadır. Blokta 2+1 ve 3+1 konut nitelikli 38 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

F Blok 1 bodrum kat ve Z+5 normal kattan oluşmaktadır. Blokta 2+1, 3+1 ve 4+1 konut nitelikli 52 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

G Blok 1 bodrum kat ve Z+5 normal kattan oluşmaktadır. Blokta 2+1 ve 3+1 konut nitelikli 39 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

H Blok 1 bodrum kat Z+8 normal kattan oluşmaktadır. Blokta 1+1 ve 2+1 konut nitelikli 92 adet bağımsız bölüm ve dükkan nitelikli 6 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

I Blok 2 bodrum kat ve Z+3 kattan oluşmaktadır. Blokta ofis ve işyeri nitelikli 13 adet bağımsız bölüm ve dükkan nitelikli 7 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

J Blok zemin kat ve dükkan nitelikli 1 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

* Taşınmazlar mesken olarak tasarlanmış olup değerleme gününde boş durumdadır.

4.6. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihinde boş olan konut nitelikli yapılardır.

4.7. Gayrimenkulün Tasarrufunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tapu kayıt örneği üzerinde yapılan incelemelerde taşımmazların devredilmesini veya yararlanılmasını kısıtlayan herhangi bir kayıt görülmemiştir. Taşınmazlar değerleme tarihinde satılabilir durumdadır.

4.8. Son Üç Yıllık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin tamamı 24.10.2023 tarih ve 57944 yevmiye numarası ile Kat İrtifakı Tesisi işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.

4.9. Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar halihazırda kat mülkiyetine geçmiş olup, herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

4.10. Varsa, Mevcut Yapıya veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Veriler

Değerlemeye konu taşınmazların ruhsata aykırı herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.11. Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların bulunduğu A-B-C-D-H-I-J Bloğun tamamı için verilmiş olan;

30.02.2020 tarihli, İsim Değişikliği Ruhsatı bulunmaktadır.

05.02.2021 tarihli, İsim Değişikliği Ruhsatı bulunmaktadır.

21.10.2022 tarihli, Tadilat ruhsatı bulunmaktadır.

4.12. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların yeniden ruhsat almasını gerektirecek herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.13. Gayrimenkul ile İlgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler

Küçükçekmece Belediyesi imar birimi yetkilisinden alınan şifahi bilgiye göre; rapora konu taşınmazlar için alınmış olan herhangi bir durdurma vb. olumsuz karar bulunmamaktadır.

4.14. Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve Belgeler

Konu taşınmazın yapı denetim işleri Sed Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmaktadır.

4.15. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışması süresi içinde, çalışmanın bitimine kadar geçen sürede değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör olmamıştır.

4.16. Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı

Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihinde boş olan dükkan ve ofis ve işyeri nitelikli yapılardır.

4.17. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme işlemi rapora konu taşınmazların mevcut durumlarının günümüz koşullarında piyasa değerlerinin Türk lirası cinsinden tespit edilmesi için yapılmıştır. Değerleme işlemi yapılırken; kat, konum, blok, manzara, yön, cephe sayısı, kullanım alanı, bağımsız bölüm tipi, dükkanlarda cephe genişliği vs. gibi özellikler dikkate alınmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Söz konusu taşınmazlar ile ilgili Enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANIJK A.Ş. Acubardem Mah. Çeçen Sok. All 200 - B Bloh No:25B İç Kapı:127 Üsküdan STANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

5. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1. Pazar Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standarının 20. Maddesinde açıklanmış olan pazar yaklaşımı; Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Pazar yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Değerleme standartlarında karşılaştırılabilir işlemler (emsal karşılaştırma) yöntemi ve borsadaki kılavuz emsaller yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde genel olarak karşılaştırılabilir işlemler veya diğer bir adı ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır.

5.2. Gelir Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standartlarının 40. Maddesinde açıklanmış olan gelir yaklaşımı yöntemi şu şekilde açıklanmaktadır: Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Değerleme standartlarında gelir yaklaşımı yöntemleri kira çarpanı yönteminden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde hasılat kapitalizasyonu, indirgenmiş nakit akışı vb. gelir yöntemleri kullanılabilmektedir.

5.3. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı yöntemleri temelde ikame maliyeti yöntemi, yeniden üretim maliyeti yöntemi ve toplama yöntemi olmak üzere 3 farklı teknikle uygulanabilmektedir. Uluslararası değerleme standartlarında bu yöntemler sırası ile şu şekilde açıklanmıştır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANLIK AŞS.
Berbadem Mah. Çeçen Sok. Algadya B Blok No:25B İç Kapı:127 ÜsküdamSTANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

6. KULLANILAN DEGERLEME YÖNTEMLERİ

6.1. Değerleme Yöntemleri

Taşınmazların değerlemesinde, "Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Kira Çarpanı Yöntemi" kullanılmıştır. Bu yöntemlerin uygulanmasına yönelik olarak, taşınmazların bulunduğu bölgede pazar araştırması ve analizleri yapılmıştır. Pazar araştırmasında, değer tespitine yönelik uygulanan yöntemler için aşağıdaki açıklanan hususlar dikkate alınmıştır.

6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Uluslararası Değerleme Standarı UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1"e Pazar yaklaşımı "varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satışı gerçekleşmiş benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriter çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için ortalama m2 birim pazar değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama fırmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşımmazlara emsal olabilecek satılık konut ve ticari yapı emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi işerisinde istikrarlı hareket etmesi itibari ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkuller ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIS TANIS TANLIK A.Ş.
Acıbadem Mah. Çeçen Sok. Akseya B Blok No:25B lç Kapı:127 Üskindan STANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değer tespitine konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Değerleme konusu taşınmazların piyasa değeri emsal karşılaştırma vöntemi ile tespit ve takdir

edilirken değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip konut ve ticari yapı emsalleri araştırılmıştır. Taşınmazların konumları, alanları, imar özellikleri itibari ile yapılaşmaya uygun konumda olmaları ve kentin gelişmekte olan alanlarından birinde konumlanmakta olmaları göz önünde bulunarak piyasa araştırması yapılmıştır.

6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullamlan Emsaller

EMSAL NO	ILGILI ILETISIM BITCHIERI	KONUM VE NITELIGI	FIYAT (IL)	BRUT ALAN (m1)	BIRIM SATIS FIYATI 11/m²
1	Sahibinden 0 (532) 316 74 57	Degerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 56.00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlı paylı olarak satılıktır.	3.300.000.00	56,00	58,928
2	REMAX META 0 (532) 558 42 52	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 90,00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlı paylı olarak satılıktır.	4.000.000.00	90.00	44.444
ﻓﻘﺎ	ISTANBUL GATE 0 (545) 738 36 37	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 56,00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlı paylı olarak satılıktır.	3.400.000,00	56,00	60.714
प	Mehmet TUNCER GAYRIMENKUL DANIŞMANLIGI 0 (554) 278 49 73	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 270,00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlı paylı olarak satılıktır.	5.475.000.00	270.00	20.277
5	GÜÇLÜ EMLAK & GAYRIMENKUL 0 (530) 347 00 91	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 255,00 m² brüt alanlı dükkan pazarlı paylı olarak satılıktır.	7.250.000.00	255.00	28.431

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
LAtlibadem Mah. Çeçen Sok. Şicaya-B Bilok
No:25B İç Kapı:127 Üskürləri TANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No		Emsal 1	Emsal 2 Emsal 3			Emsal 5
Emsalin Durumu		Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
llan Veren Kurum/Kişi		Sahibinden	REMAX META	ISTANBUL GATE	Mehmet TUNCER GAYRIMENK UL DANIŞMANLI લા	GUCLU EMLAK & GAYRIMENK UL
llana Veren Tel. No.		0 (532) 316 74 57	0 (532) 558 42 52	0 (545) 738 36 37	0 (554) 278 49 73	0 (530) 347 00 91
Satış Fiyatı (TL)		3.300.000,00	4.000.000,00	3.400.000,00	5.475.000,00	7.250.000,00
Pazarlık Oranı		5%	5%	5%	5%	5%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)		3.135.000,00	3.800.000.00	3.230.000,00	5.201.250,00	6.887.500,00
Zemin Kat Alanı		56,00	90,00	56,00	135,00	120,00
Asma Kat Alanı		0,00	0,00	0.00	0,00	0,00
Indirgenmis Asma Kat Alanı	50 0/0	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Depo Alanı		0,00	0,00	0,00	135,00	135,00
Indirgenmis Depo Alanı	30 0%	0,00	0.00	0.00	40.50	40,50
Toplam Brut Alan (m2)		56,00	90,00	56,00	270,00	255,00
Zemine Indirgenmis Alan		56,00	90,00	56,00	175,50	160,50
Birim Fiyat (TL/m2)		55.982,14	42.222,22	57.678,57	19.263,89	27,009,80
Zemine Indirgenmis Birim Fiyat		55.982,14	42.222.22	57.678.57	29.636,75	42.912,77
Konum Karşılaştırması		Kotü	Kotú	Kotu	Kötü	Kotu
Konum Şerefiyesi		10,00%	20,00%	10,00%	50.00%	40,00%
Alan Karşılaştırması		Benzer	Kuçuk	Benzer	Benzer	Benzer
Alan Şerefiyesi		0,00%	10,00%	0,00%	0,00%	0,00%
lç Yapı Karşılaştırması		Kötü	Kotu	Kotü	Kötü	Kötü
İç Yapı Şerefiyesi		20,00%	20,00%	20,00%	20,00%	10,00%
Toplam Serefiye		30,00%	50,00%	30,00%	70,00%	50,00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)		72.776,79	63.333,33	74.982.14	32.748,61	40.514,71
Zemine Indirgenmis Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)		72.776.79 63.333,33		74.982,14	50.382,48	64.369,16
Ort. Şerefiyeli Birim Deger (1 L/m2)		56.871,12
Ort. Zemine İndirgenmiş Şerefiyeli Birim Değer (TL/m2)				65.168,78

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

EMSAL ILGILI ILETISIM NO BILCILERI		KONUM VE NITELIGI	FIYAT (IL)	BROTT ALAN (m3)	BİRİM SATIŞ FIYATI TI /m²
ﺍﻟﻤﺴﺘﻘﺒﺔ ﺍﻟﻤﺘﻮﺳﻂ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴ	REDSTONE NUANS GAYRIMENKUL 0 (232) 684 98 88	Degerleme konusu taşımmazlarla ауп bölgede bulunan 89,00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlık paylı olarak satılıktır.	18.500,00	89,00	215,11
2	EMEK EMLAK GAYRIMENKUL YATIRIM UZMANLIGI 0 (546) 487 93 67	Degerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 180,00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlık paylı olarak satılıktır.	35.000.00	180,00	194.44
3	KARADENIZZ EMLAK 0 (545) 945 08 08	Degerleme Konusu taşınmazlarla пуш bölgede bulunan 55,00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlık paylı olarak satılıktır.	7.500.00	55,00	136.36
4	YENI YAPI GAYRIMENKUL- BAŞAKŞEHIR- KAYAŞEHIR 0 (532) 501 67 71	Degerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 130,00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlık paylı olarak satılıktır.	18.000.00	130,00	138.46

ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Emsalin Durumu	Kiralık	Kiralik	Kiralik	Kiralık
llan Veren Kurum/Kişi	REDSTONE NUANS GAYRIMENKUL	EMEK EMLAK GAYRIMENKUL YATIRIM UZMANLIGI	KARADEN 77 EMLAK	YENİ YAPI GAYRIMENKUL- BASAKSEHIR- KAYAŞEHIR
llana Veren Tel. No.	0 (532) 684 98 88	0 (546) 487 93 67	0 (545) 945 08 08	0 (532) 501 67 71
Kiralık Fiyatı (TL)	18.500,00	35.000.00	7.500,00	18.000.00
Pazarlık Oranı	3%	3%	3%	3%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	17.945.00	33.950,00	7.275.00	17.460.00
Zemin Kat Alanı	30,00	120.00	30,00	80.00
Asma Kat Alanı	0,00	30,00	0,00	0,00
Depo Alanı	59,00	30,00	25,00	50,00
Toplam Brut Alan (m2)	89,00	180.00	55.00	130.00
Zemine Indirgenmis Brüt Alan (m2)	47,70	144.00	37,50	95,00
Birim Fiyat (TL/m2)	376,21	235,76	194,00	183.79
Konum Karşılaştırması	Benzer	Kotu	Kötü	Kotu
Konum Şerefiyesi	0.00%	40,00%	40.00%	40,00%
Alan Karşılaştırması	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Alan Şerefiyesi	0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
İç Yapı Karşılaştırması	Benzer	1-4	5-10	20-25
İç Yapı Şerefiyesi	0.00%	5.00%	10.00%	25,00%
Toplam Şerefiye	0.00%	45,00%	50.00%	65.00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m2)	376,21	341.86
Ort. Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	291,00 303.25 328,08

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

ILGILI ILETIŞIM ISMSAL NO BIL Circles		KONUM VE NITEL CE	FIYAT (TL)	BRÜT ALAN (m3)	BIRIM SATIS FIYATI TL/m2
	TAPUKUR Emlak Konut Bizim Mahalle Subesi 0 (542) 135 77 97	Degerleme konusu taşınmazlarla aym bölgede bulunan 77,00 m2 brüt alanlı ofis pazarlı paylı olarak satılıktır.	4.000.000.00	77.00	51.948
2	ALTIN EMLAK HALKALI ARENAPARK 0 (530) 527 87 65	Degerleme konusu taşınmazlarla avni bölgede bulunan 68,00 m2 brüt alanlı ofis pazarlı paylı olarak satılıktır.	3.000,000.00	68.00	44.117
3	DOYA REAL ESTATE 0 (532) 237 62 33	konusu taşınmazlarla Degerleme aym bölgede bulunan 65,00 m2 brüt alanlı ofis pazarlı paylı olarak satılıktır.	5.300.000.00	65,00	81.538
4	24 Plus Gayrimenkul ve Proje Danışmanlığı 0 (532) 267 83 95	Değerleme konusu taşınmazlarla avnı bölgede bulunan 60,00 m2 brüt alanlı ofis pazarlı paylı olarak satılıktır.	2.570.000.00	60,00	42.833

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Ofis Emsallerinin Açıklama Tablosu

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Ofis Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
llan Veren Kurum/Kişi	TAPUKUR Emlak Konut Bizim Mahalle Şubesi	ALTIN EMLAK HALKALI ARENAPARK	DOYA REAL ESTATE	24 Plus Gayrimenkul ve Proje Danişmanlığı
Ilana Veren Tel. No.	0 (542) 135 77 97	0 (530) 527 87 65	0 (532) 237 62 33	0 (532) 267 83 95
Satış Fiyatı (TL)	4.000.000,00	3.000.000.00	5.300.000.00	2.570,000.00
Pazarlık Oranı	7%	7%	7%	7%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	3.720,000.00	2.790,000,00	4.929.000,00	2.390.100.00
Brut Alan (m2)	77.00	68,00	65,00	60,00
Birim Fiyat (TL/m²)	48.311,69	41.029.41	75.830.77	39.835,00
Konum Karşılaştırması	Kotú	Kotu	lyi	Kötü
Konum Şerefiyesi	20,00%	20,00%	-20,00%	20,00%
Alan Karşılaştırması	Normal	Normal	Normal	Normal
Alan Şerefiyesi	0.00%	0.00%	0.00%	0,00%
Kat	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kat
Kat Şerefiyesi	0.00%	0.00%	0,00%	0.00%
Bina Yaşı	Benzer	5-10	1-4	5-10
Bina Yaşı Şerefiyesi	0.00%	10.00%	5.00%	10,00%
Toplam Şerefiye	20.00%	30.00%	-15.00%	30.00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	57.974.03	53,338,24	64.456,15
Ortalama Şerefiyeli Birim Deger (TL/m2)	51.785.50 56.888.48

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Ofis Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

		razar Yaklasımında Kullanılan Kiralık Ofis Emsallerinin Acıklama Tablosu
--	--	--------------------------------------------------------------------------	--	--	--	--	--	--	--

EMSAL NO	ILGILI ILETISIM BILGIARI	KONUM VE NITELIGI	FIYAT (TL)	BROT ALAN (m1) 60.00	BIRIM SATIS FIYATI 11/m²
	CAYLAK GAYRIMENKUL 0 (533) 196 04 52	Degerleme konusu taşınmazlarla aym bölgede bulunan 60,00 m2 brüt alanlı ofis pazarlık paylı olarak kıralıktır.	15.000.00		250
2	POINT34 GAYRIMENKUL 0 (532) 611 83 36	Degerleme Konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 45,00 m2 brüt alanlı ofis pazarlık paylı olarak kiralıktır.	7.500.00	45.00	166,66
3	Remax Oluşum 2 0 (532) 367 99 28	Degerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 250,00 m2 brüt alanlı ofis pazarlık paylı olarak kiralıktır.	35.000.00	250.00	140
17	AKTAS Degerleme konusu taşınmazlarla aynı GAYRIMENKUL & bölgede bulunan 59,00 m2 brüt alanlı ofis 0 (532) 327 24 20 pazarlık paylı olarak kiralıktır.		17.000.00	59,00	288,13

ACAR TAŞINMAZ DEGERLERNE VE DANISME VE DANISME ALŞ.
Leebadem LEME VE DANISME ANIS TANKA TVE DE Blakk
No:25B İş Kapı:127 Üsküler Statist Akalıya TB Bluk
No:25B İç Kapı:127 Üskülder: STANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
	KIRALIK	KIRALIK	KIRALIK	KIRALIK
llan Veren Kurum/Kişi	CAYLAK GAYRIMENKUL	POINT34 GAYRIMENKUL	Remax Oluşum 2	AKTAS GAYRIMENKUL & DANISMANLIK
llana Veren Tel. No.	0 (533) 196 04 52	0 (532) 611 83 36	0 (532) 367 99 28	0 (532) 327 24 20
Satış Fiyatı (TL)	15.000.00	7.500,00	35.000.00	17.000.00
Pazarlık Oranı	5%	5%	5%	5%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	14.250.00	7.125,00	33.250.00	16.150.00
Brut Alan (m2)	60.00	45,00	250,00	59.00
Birim Fiyat (TL/m2)	237,50	158,33	133,00	273,73
Konum Karşılaştırması	Kotu	Kotu	Kolü	lyi
Konum Şerefiyesi	10,00%	30,00%	30.00%	-20,00%
Alan Karşılaştırması	Normal	Normal	Buyuk	Normal
Alan Şerefiyesi	0.00%	0.00%	20,00%	0.00%
Kat	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kat
Kat Şerefiyesi	0.00%	0,00%	0.00%	0.00%
Bina Yaşı	Benzer	5-10	21-25	11-15
Bina Yaşı Şerefiyesi	0.00%	10.00%	25,00%	15,00%
Toplam Serefiye	10,00%	40,00%	75,00%	-5.00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m²)	261,25	221,67	232,75
Ortalama Şerefiyeli Birim Deger (TL/m2)			243,93	260.04

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Ofis Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Ofis Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

ACAR TAŞINMAZ DEGERLANDAR TAŞMARZ
DEĞERITMENİ Çemeni Şimaları BABİ AKALIK AŞ.
Acıbakmı Mah. Çem Selen Siyasi ANESKİ ANEDİLİ
No:25B İç Kapırı27 Ülekider İrkinlerdir.
ÜSKÜDAR V.D.004 102 78

6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Emsal karşılaştırma yöntemi çerçevesinde değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede bulunan, satılık ve/veya kiralık olarak pazara çıkarılan, taşınmazlar ile benzer özelliklere sahip konut ve'veya dükkân nitelikli taşınmazlar araştırılmıştır. Emsal karşılaşırma tekniği ile satılık ve/veya kiralık taşınmazların bölgedeki ortalama birim m2 değerleri tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda bölgedeki satılık dükkanların ortalama birim değerinin 50.000-75.000 TL/m² arasında olduğu, kiralık konutların ortalama birim değerinin 300,00-380,00 TL/m2 arasında olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Rapora konu taşınmazlar için emsal karşılaştırma yöntemi ile ulaşılan toplam piyasa değeri 523.380.248,22 TL olarak tespit ve takdir edilmiştir. Değerleme işlemine ilişkin detay tabloları rapor ekinde yer almaktadır.

6.4. Maliyet Yontemi

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçtikleri için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.4.1.Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçtikleri için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.5. Kira Çarpanı Yöntemi

Kira çarpanı yöntemi taşınmazın ekonomik ve teknik ömrü boyunca sağlayabileceği tüm gelirleri ile taşınmaz değerini ilişkilendiren bir yöntemde taşınmazın boş kalma döneminde meydana gelen ve tahsil edilemeyen kayıplar ile bakım, onarım, vergi vb. masraflar dikkate alınmaksızın aylık kira geliri tespit edilen brüt kira çarpamı ile oranlanmaktadır.

Birim kira değeri= Rapora konu taşınmazla aynı bölgede bulunan benzer özelliklere sahip kiralık taşınmaz emsalleri araştırılarak birim kira değeri elde edilir.

Aylık Kira Değeri= Taşınmaz m2 x Birim Kira Değeri (TL/Ay)

Brüt Kira Çarpanı= Taşınmaz Değeri / Aylık Kira Değeri

Taşınmaz Değeri= Brüt Kira Çarpanı x Aylık Kira Değeri (TL/Ay)

6.5.1. Değerlemede Kullanılan Kira Çarpanı

Kira çarpanı tespit edilirken değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki satılık ve kiralık taşınmazlar birbiri ile karşılaştırılarak satılık değerlerine bölünür ve brüt kira çarpanı tespit edilir.

Brüt Kira Çarpanı = _ Benzer Taşınmazların Toplam Satış Fiyatı
Taşınanı = _ Benzer Taşınmazların Toplam Aylık Kira Geliri

Bölgesel olarak tespit edilen kira çarpanı hesaplandıktan sonra değerleme konusu taşınmazlar için tespit edilen aylık kira değerleri ile brüt kira çarpanı çarpılır ve değerleme konusu taşınmazların gelir değerine ulaşılır.

Taşınmaz Değeri = Brüt Kira x Brüt Kira Çarpanı

6.5.1.1. Kira Çarpanı Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazın kira çarpanı yöntemi ile ulaşılan 44 adet dükkan ve 13 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölüm için Toplam Değeri 517.892.993,59 TL'dir.

7. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER

7.1. Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu taşınmazların kira tespiti yapılmamıştır.

7.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.4. Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme raporu tapu bilgileri verilen taşınmazların tamamı için hazırlanmıştır. Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetli bağımsız bölümler olup müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.

7.5. En İyi ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu taşınmazların meveut durumlarının en iyi ve en verimli kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Letbaclern Mah. Çeçan Sok. Aktaya B Blok No:25B İç Kapı:127 Üsküder STANB BIC ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

8. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Bu yöntemler emsal karşılaştırma ve kira çarpanı yöntemidir.

Kira geliri sağlayan taşınmazların brüt kira çarpanı x aylık kira değeri işleminden elde edilen 517.892.993,59 TL değere ulaşılırken genellikle varsayımlar ve kabuller veri olarak kullanıldığından pazar yaklaşımı yöntemi ile tespit edilen piyasa değeri kabul edilmiştir. Pazar değeri yönteminin sonucunda piyasa değeri 523.380.248,22 TL olarak tespit ve takdir edilmiştir.

8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir

8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar 4.3. sayılı bölümde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya arazi değildir, iskân belgesi alımmış ve mülkiyet tarihi üzerinden 5 yıllık süre geçmiş olup hali hazırda parsel üzerinde konut projesi yer almaktadır.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLERIA TASME VE DANISMALIKA ALS.
Chardom Mah. Coen Stokenya BiBlicarya Bi Blak
No:25B lc Kapi 127 Uskudang TANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Filili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fikrasının (d) bendi "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." gereği bina olarak GYO portföyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

9. SONUC

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

İşbu rapor Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Halkalı Mahallesi, Halkalı İstasyon Caddesi, Emlak Konut Bizim Mahalle 1. Etap 1. Kısım Konutları, A-B-C-D-H-I-J Bloklarda bulunan 44 adet dükkan ve 13 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümlerin mevcut durum değerinin tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Söz konusu rapor UDES'e (Uluslarası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve resmî gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate alınarak değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların piyasa değerlerinin takdiri gayrimenkullerin mahallinde ve bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar, ilgili kurumlardan temin edilen bilgi ve belgeler doğrultusunda, taşımmazların konumu, ulaşım özellikleri, imar durumu, geometrik yapısı, hukuki durumu vb. taşınmaz değerini etkileyen tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

ACAR TAŞINMAZ lo:25B İç Kapı:127 Üsküder İSTANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

Sayfa 35 /166

9.2. Nihai Değer Takdiri

Değerleme çalışmasında, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen taşınmazların değerini etkileyen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir. Yapılan çalışma neticesinde hesaplanan değerler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	INL
Taşınmazların Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri	503.853.761.29 -TL
Taşınmazların Mevcut Durumuyla KDV Dâhil Toplam Değeri	604.624.513.55 -TL

* Merkez Bankası Efektif Satış Kuru 28.12.2023: 1 USD = 29.4944 TL'dir

*KDV oranı %20 olarak esas alınmıştır.

Raporu Hazırlayan Raporu Onaylayan Ahmet Burak OZEL Ilyas ONDER Gayrimenkul Degerleme Uzmanı Sorumly Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 403716 SPK Lisans No: 409217

EKLER

* EK-1 TAŞINMAZ LİSTESİ
* EK-2 TAHSİS LİSTESİ
* EK-3 TAHSİS PLANLARI
* EK-4 DEĞER DETAY TABLOSU
� EK-5 KİRA DEĞER DETAY TABLOSU
* EK-6 TAKYİDAT BELGELERİ
* EK-7 İMAR DURUMU VE İMAR DURUM BELGELERİ
* EK-8 RUHSAT VE İSKAN BELGELERİ
* EK-9 SAHA FOTOGRAFLARI
* EK-10 GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANS BELGELERİ
* EK-11 MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2024-01-04_68d188d0-750a-48da-a28f-ecdff83a24fc.pdf