EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 4, 2024

EVORA DENİZLİ, DENİZLİ MERKEZEFENDİ İKMAL İŞİ

88 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Ozel 2023-137

Aralık, 2023

İÇİNDEKİLER

	YONETICI ÖZETI
	Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
	Genel Varsayınlar ve Çalışmayı Kısıtlar
	1. RAPOR BILGILERİ
	I. I. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası
	1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı.
1.3.	Raporun Kapsami
	1.4. Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası
	1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul Için Şirketimiz Tarafından Daha Onceki Tarihlerde Yapılan Son Üç
	Degerlemeye Ilişkin Bilgiler
	2. DEGERLEME ŞIRKETINI VE MÜŞTERIYİ TANITICİ BİLGİLER
	2.1. Değerleme Şirketini Tantıcı Bilgiler
2.3	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	2.4. İşin Kapsamı
	3. GENEL VE BOLGESEL VERILER
5.1	Genel Ekonomik ve Mali Görünüm
	3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi
	3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları
	3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme
	3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar
	3.2 Türkiye Nifûs ve Demografi Verileri
	3.3 Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü
	3.3.1 Konut Satış İstatistikleri
	3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri
	3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri
	3.3.4 Konut Fiyat Endeksi.
	3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analız!
	3.4.1 Denizh IIi
	3.4.2 Merkezefendi İlçesi
	ACAR TASINMAZ 4. GAYRIMENKUL ILE ILGILI BİLGİLER No 25B ig Kape Tata 127 Unive 127 Ultry, 4 i 17 87 772 70 70 70 4 WATERSO

4.1.	Gayrimenkulün Konumu, Ülaşım ve Çevre Ozellikleri
4.2.	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri
4.3	Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve İpotekler Hakkında Görüş
4.4.	Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları
4.5.	Gayrimenkulün Fiziki Ozellikleri
4.6.	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Itibariyle Hangi Amaçta Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi
	İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında
	Bilgi.
	4.7. Gayrimenkulün Tasarrıfunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı
	Hakkında Bilgi.
	4.8. Son Uç Yılılık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen
	Degişikliklet
4.9.	Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgiler
4.11.	Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi
4:13.	Gayrimenkul ile Ilgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler 19
4.14:	Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan Incelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve
	Belgeler
	4.15. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.16.	Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı
4.17.	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve
	söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda
	bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
	4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
	5. DEGERLEME YÖNTEMLERİ
	5.1. Pazar Yaklaşını
5.2.	Gelir Yaklaşımı
	5.3: Maliyet Yaklaşını
	6. KULLANILAN DEGERLEME YÖNTEMLERİ
	6.1. Değerleme Youtemleri
	6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın
	Kullanılma Nedeni.
	6:3: Emsal Karşılaştırma Yöntemi
	ACAR TASINMAZ 6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller No 255 Ja Kipa Not 127 U

	6:3:2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
	6.4. Maliyet Yontemi
	6.4.1. Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç
6.5.	Kra Carpani Yontemi
7.	DIGER TESPIT VE ANALIZLER
7.1.	Takdir Edilen Kira Değerleri
7.2.	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
7.3.	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
7.4.	Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analızı
7.5.	En İyi ve Verimli Kullanım Analizi
8:	ANALIZ SONUÇLARININ DEGERLENDİRİLMESİ
	8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analız Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
	8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilinediği ve Mevzuat Üyarınca Alınması Gereken İzin ve
	Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Meveit Olup Olmadığı Hakkında Görüş
8.3.	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri. 29
	8.4. Değerleme Konusu Gayrmenkulün. Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve
	Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyıdat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi
	Konusunda Bir Sintlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarufta Bulunulmadığına Dair Bilgi
	8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ve Devre Mülk Hakkının
	Devredilebilmesine İlişkin Ölarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklanan'ar
	Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Füli Kullanım Şeklinin ve Portfoye Dahil Edilme Niteliğinin
	Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı
	Hakkında Görüş
	9. SONUÇ.
	9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	9.2. Nihai Değer Takdiri
	EKLER

DE GE BE BE DE DANIS MINIS MINISTAN AN ALA
A AS ASSEBAL MARK SEN AN AN AN AN ARTIK ALA
AN 258 KE KU TETP DATALA AN ANA MALA ALA
USKUDARA KUTETP DATA MATETA TANA MASA TO 2 78

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş
Rapor Tarihi ve Numarası	29.12.2023 / EMLKKNI-2023-137
Sözleşme Tarihi	01. 2.2023
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Ozel Varsayımlar ve Kısıtlamalar	Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım ve kısıtlama bulunmamaktadır.
Raporu Hazırlayan Kurum	Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
İncelemenin Yapıldığı Tarih	20.12.2023
Taşınmazın Adresi	Denizli ili. Merkezefendi ilçesi. Selçuk Bey Mahallesi, 650.Sokak, Evora Denizli Sitesi, E1. E2, E3, E4, E5, E6 Bloklar, Dış Kapı No: 6/A, 6/B, 6/IC, 6/2C, 6/3C ve 6/4C 88 adet Mesken nitelikli bağımsız bölüm.
Tapu Bilgileri Ozeti	Denizli ili, Merkezefendi ilçesi. Çakmak Bey Mahallesi, 718 ada 1 parsel, E1, E2, E3, E4, E5, E6 Bloklar, Konut Nitelikli 88 adet bağımsız bölüm.
Mülkiyet Bilgisi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1)1)
Imar Durumu	718/1 parsel 'Konut Alanı' lejantlı. Ayrık Nizam, Emsal:2,00. Yençok: Z+17 KAT olmak üzere yapılaşma haklarına sahiptir.
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları	Emsal Karşılaştırma Yöntemi Kira Çarpanı Yöntemi
Taşınmazların KDV Hariç Toplam Piyasa Değeri	475.124.900.00 -TL
Taşınmazların KDV Dahil Toplam Piyasa Değeri 535.138.240,43 -TL
Raporu Hazırlayanlar	Ahmet Burak OZEL (SPK Lisans No: 403716)
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Ilyas ONDER (SPK Lisans No: 409217)

Bağlayıcı ve Sinirlayıcı Koşullar / Taahhütname

• · Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz kadan ile doğru ve tarafsız, önyargısız profesyonel analiz ve fikirler olduğunu,
• · Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
• · Değerleme uzmanın değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi ve çıkarının olmadığını;
• · Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı olmadığını
• · Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standarılarına göre gerçekleştirdiğimizi;
• Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu;
• · Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu;
• · Değerleme uzmanı olarak gayrimenkulün kişisel olarak denetlendiğini:
• Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
• · Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını ekileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülkiyet altında bulunduğu esasna dayanılarak değer biçilir.
• · Değerleme raporunun Ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre hazırlandığını beyan ederiz.

Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtları ve beyanımızı içermektedir.

• · Analizlerimiz, fikirlerimiz ve bunların sonuca bağlanması ile raporun hazırlanması Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca yapılmıştır.
• · Bu raporun konusu olan gayrimenkul, yerinde incelenmiş, ilgili belgeler görülmüştır. Bu yorumlama ile edindiğimiz bilgi ve bulgulara dayalı, şirketimizin tarafsız, profesyonel analiz ve fikirleri ile rapor sonuçlandırılmıştır.
• · Bu raporda ifade edilenler, önceden belirttiğimiz varsayım ve hipotetik koşullarla kısıtlıdır.
• · Bu raporun konusu olan gayrimenkulün mülkiyet hakkını elinde bulunduranlara, üzerine proje geliştrenlere, mülkiyet hakkını elde edeceklere, mülkü kiralamak isteyenle ilgili taraflara karşı önyargımız olmadığı gibi, bu kişilerden güncel veya geleceğe dönük maddi çıkarımız ve beklentimiz bulunmamaktadır.
• · Bu görevle ilgili olarak geliştirdiğimiz analizler, fikirler ve sonuçları geliştirilmesi ve bilgilendirilmesine bağlı değildir.
• · Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret; Önceden saptanmış bir değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edimesi, Değer takdirinin miktarı, Öngörülen bir sonucun elde edilmesi, Değerlemenin tasarlanan kullanımı ile doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesi konularına bağı değildir.
• · Bu rapor şirketimizin vizyonuna, sahip olduğu değerlere, şirketmiz ve değerleme mesleğinin etik kurallarına bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
• · Bu değerleme raporu aşağıdakî genel varsayımları içemektedir;
• · Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
• · Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştır.
• · Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
• · Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır. fakat bunların doğruluğu için garantı verilmez

• · Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve'veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
• · Konu mükler ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği ettidü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
• · Değerleme uzmanı mülkler üzerinde veya yakınında bulunan-bulunabilecek tehlikeli ve zararlı maddeleri tespit etne yeteneğine sahip değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
• · Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştır.
• · Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilen kadarı ile yer almaktadır.
• · Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları "Çevre Jeofiziği" bilim dainın profesyonel konusu içerisinde kalmakta olup şirketimizin bu konuda bir ihtisası bulunmadığından detaylı araştırma yapılmamıştır. Ancak yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi gözlemlemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
• · Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabul edilmiştir.
• · Tüm mühendislik etütlerinin değru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
• · Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşıkar olmayan şartları içemediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya çıkarılması için gerekebilen mühendisik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
• · Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
• · Değerleme raporunun içinde herhangi bir uşgunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır.
• · Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhanen için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
• · Arazi ve yapılandırmaların kullanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe. bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
• · Bu teknik ve hukuki rapor aşağıdaki kısıtlarla hazırlanmaktadır.
  • Bu raporu veya kopyasını bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.

Değerleme uzmanı, önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdırde, bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konu ile ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.

Değerleme uzmanının onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özelikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanın kimliği veya değerleme uzmanın bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuya açıklanıp, yayımlanamaz.

Rapora dahil edilen geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şarıları, beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla bu şartlar, gelecekteki ekonomik göstergelere göre değişkenlik gösterebilir.

Bu değerleme çalışması UDES'e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) negun olarak ve avrica resmi gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gavrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hakümleri kapsamında III -62.3 Nolu Tebliği dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Değerieme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Bu değerleme raporu şırketimiz ile EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından 29.12.2023 tarihli, 137 numaralı rapor olarak tanzim edilmiş olup değerleme çalışmalarına 20.12.2023 tarihinde başlanmıştır.

1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Denizli ili. Merkezefendi ilçesi, Selçuk Bey (Tapuda Çakmak) Mahallesi, Evora Denizli Sitesi, E1, E2, E3, E4, E5, E6 Bloklar, 88 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk firası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuati kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu dur.

1.3. Raporun Kapsamı

Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Ilişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31.269 sayılı tebliğ (11-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1.4. Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından tanzim edilmiştir

1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye Ilişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

2. DEGERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

ŞIRKETIN ÜNVANI Acar Taşınmaz Değerleme ve Damışmanlık A.Ş. Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, ŞIRKETIN ADRESI Uskudar ISTANBUL TELEFON NO 0 216 939 1434 Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı FAALIYET KONUSU hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve görüş raporu vermektir. KURULUŞ TARIHI 21 Ocak 2021 SERMAYESI 1.200.0000, - TL Ticaret Sicil Numarası 289170 Kuruluşun yayınlandığı Ticaret Sicil Gazetesi'nin Tarih ve 21 Ocak 2021 / 10250

2.1. Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler

** Kuruluşunuz. 09 Eylül 2021 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Plyassı Kurulu (SPK) tarafından "Gayrimenkal Değerleme Şirketleri Listesi'ne almmıştır. 18 Kasını 2021 tarhinde de Bankacılık Düzenleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve bağlı hak ve faydıların değerlemesi" hizmetini vermekle yekilendirilmiştir.

2.2. Müşteriyi Tamitıcı Bilgiler

Numarast

ŞIRKETİN ÜNVANI	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş
ŞIRKETIN ADRESİ	Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/ISTANBUL
TELEFON NO	+90 (216) 579 15 15
SERMAYESI	3.800.000.000. -TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	50.66%
E-POSTA info@emlakkonut.com tr

** Emlak Konut Geyrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. unvanı ile Türkiye Emlak Bankası A.Ş.'nin bağlı ortaklığı olarak, 6 Murt 1991 turihinde tescil ve ilus etlerine başlamıştır. Şirket in una sözleşmesi 19 Mayıs 2001 tarihinde tadii edilmiştir. Şirket'in Gayrımenkul Yatırmı Graklığına sürecinde, ana sözleşme tadil tasarısı genel kurulun tasvibine sunuimuş, tadil tusarısı 22 Temmuz 2002 tarihi Şirket Olağantıstı Genel Kurul toplantısında kabul edilerek ana sözleşme tadil edilmiştir. Şirket ana sözleşmesi 29 Temmet İstanbul Ticare Sicil Menurluğu nezdinde tesell edilmiş olup. I Ağustos 2002 tarihi Ticare: Sicil Gazetesinde yayınlanır. (Ticacet Sicil Numarası: 273488-221070 MERSIS Numaras: 5669-3333-4423-6524). Uzun yılların getirdiği ve birçok projeye imza atıllarık kazınları bu marka değeri, 2002 yılında Gayrimenkal Yatırın Ortaklığı'na dönüşetlerine devam etmişti. Şirket'in 28 Şubat 2006 tırihinde toplanın Genel Kurulu neticesinde, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortuklığı A.Ş. olun unvanı, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değiştirilmiştir.

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamatar

İşbu çalışma tapu kaydına göre: Denizli ili, Merkezefendi ilçesi. Çakmak Mahallesi, 88 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Bu rapor 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III62:3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate almarak hazırlanmıştır.

2.4. İşin Kapsamı

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine; Denizli ili, Merkezefendi ilçesi, Çakmak Mahallesi, rapora konu taşınmazların günümüz piyasa koşullarında, Türk lirası cinsinden, nakit veya karşılığı piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla ilgili Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri doğrultusunda hazırlanan değerleme raporudur.

3. GENEL VE BÖLGESEL VERİLER

3.1 Genel Ekonomik ve Mali Görünüm

Türkiye ekonomisi, GSYH 2023 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 3.8 oranında büyüme kaydetmiştır. lkinci çeyrekte sanayi sektörü yüzde -2,6 oranında büyüme kaydederken tarım sektörü yüzde 1,2 oranında ve hizmetler sektörü (inşaat dahil) yüzde 3.9 oranında büyüme kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH ise yılın ikinci çeyreğinde yüzde 3.5 oranında büyümüştür. Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 5.1 oranında artarken özel tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 15.6 ve yüzde 5.3 oranlarında artmıştır. Net ihracatın büyümeye katkısı ise negatif 6.3 puan olmuştur. Toplam sabit sermaye yatırım (SSY) altında yer alan inşaat yatırımları 2023 yılı ikinci çevreğinde yüzde 2,5 oranında artarken, makine-teçhizat yatırımları ise yüzde 7,4 oranında artmıştır. Bu dönemde özel tüketimin büyümeye katkısı 10,7 puan olurken kamu tüketimi ekonomik büyümeye 0,7 puan katkı vermiştir.

Türkiye de 2023 yılı Eylül ayında TÜFE yüzde 4,75 oranında artmıştır. Eylül ayındaki artışla birlikte yıllık enflasyon bir önceki aya kıyasla 2,59 puan artarak yüzde 61.53 düzeyinde gerçekleşmiştir. Yüzde 3,32 oranında artan Gida ve Alkolsüz (çecekler grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicisi olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,88 puan olarak gerçekleşmiştir. Yüzde 4,35 oranında artan Ulaştırma grubu. fiyatları Eylül ayı enflasyonunun diğer temel belirleyicilerinden biri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,78 puan olarak kaydedilmiştir. Yüzde 5,76 oranında artan Konut grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,71 puan olarak gerçekleşmiştir. Yıllık enflasyona en büyük etki 18.45 puanla Gida ve Alkolsüz İçecekler, 12.45 puanla Ulaştırma ile 7.13 puanla

ACAR TASINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMAN IK alladem Matt Caran And No:25B |ç Fapr No 127 Usküdarı >

USE DAR VD: 004 102 78 10

Lokanta ve Oteller gruplarından gelmiştir. C endeksi, (enerji, gıda, içecek, tütün, altın hariç TÜFE) Eylül ayında yüzde 5,28 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyonun ana alt kalemlerinden Temel Mallar grubu fiyatları yüzde 2,59 oranında artarken, Hizmet grubu fiyatları yüzde 7,88 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyon yıllık artış oranı yüzde 68,93 olarak gerçekleşmiştir. Temel Mallar grubu yıllık fiyat artışı yüzde 53,23, Hizmet grubu yıllık fiyat artışı ise yüzde 86,46 olarak gerçekleşmiştir. Çekirdek enflasyonun 12 aylık ortalama değişim oranı 0.62 puan artışla yüzde 55,06'dan yüzde 55,68'e yükselmiştir.

3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda TÜFE %64.27 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %6.16 olarak gerçekleşen TÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek TÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda Yİ-ÜFE %97,72 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %2,45 olarak gerçekleşen Yİ-ÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek Yİ-ÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

ACARTASINMA DEGERLEME VE DANISMIRIK A. 2 Acribadem Mah. Çeçen Sok Likes B Blok Nor259 Ic Kaps No: 127 OskUdat/15 MABUL 01 81 251 #00 : 0 1 6 8 0 1 1 8 8 1 1 1 8 1 1 1 8 1 1 1 8 1 1 1 8 1 1 1 8 1 1 1 8 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Sayfa 4 /159

3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları

TCMB'nin 1 haftalık repolarda geçerli olan faiz oranı incelendiğinde 2022 yıl sonunda %9 olan faiz oranının 2023 Eylül ayının sonunda %30'a yükseldiği görülmektedir.

TARIH	FAIZ ORANI
25.11.22	9.00%
24.02.23	8.50%
23,06.23	15.00%
21.07.23	17.50%
25.08.23	25.00%
22.09.23	30.00%

3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme

2022 Yıl sonunda GSYH 4 trilyon 794 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. 2021-2022 yıl sonunda GSYH'da %106.9 artış gözlenmiştir. 2012-2022 yılları arasında GSYH'da düzenli artış görülmektedir. Özellikle 2021-2022 arasında GSYH'da rekor artış görülmüştür.

2012 Yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 11.675 USD iken 2022 yılında 10.659 USD olarak gerçekleşmiştir. Kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 12.582 USD olarak en yüksek 2013 yılında gerçekleşmiştır. 2013-2020 yılları arasında GSYH da düşüş trendi görülürken 2020 yılından sonra tekrar artışa geçtiği görülmektedir.

Sayfa 6 /159

3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar

Ekim 2022 tarihinde dolar 18,60 TL, Euro ise 18,28 TL iken Ekim 2023 tarihinde dolar 27,52, euro ise 28.99 TL'dir. Gösterge niteliğindeki kurlarda artış trendi görülmektedir. Mayıs 2023 tarihinden sonra kurlardaki artış hızlanmıştır.

3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri

Türkiye nüfusu 2013 yılında 75.627.384 kişi iken 2022 yıl sonunda 85.279.553'e çıkmıştır. Türkiye nüfusu 2013-2022 yılları arasında düzenli olarak artmıştır. Nüfus artış hızı incelendiğinde 2013-2022 yılları arasında en yüksek oran 2018 yılında, en düşük oran ise 2020 yılında görülmüştür. Türkiye nüfusu 2018 yılında %1,48 artarken 2022 yılında %0,71 artış görülmüştür.

ACAR TASINMA CDANISSI

No:258 lc Kapil Ko: 127 Ucks San STANBUL USRUDAR V.D. DD4 102 78 10

Acibaders Man: Çeçen Sok, A

Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun artığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir. Yaş piramidi incelendiğinde 2007 yılında nüfusun en büyük kısmı 25-29 yaş aralığında iken 2022 yılında 5-9 yaş aralığındadır.

3.3 Türkiye Gayrimenkul ve Inşaat Sektörü

3.3.1 Konut Satış İstatistikleri

Konut satış istatistikleri incelendiğinde adet bazında konut satışlarının 2013-2020 yılları arasında düzenli olarak arttığı ve sonrasında düşüşe geçtiği gözlenmiştir. 2020 yılında 1.499.316 adet konut satılmış iken 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır.

Sayfa 8 /159

Satış şekline göre konut satış istatistikleri incelendiğinde 2013 yılında konu satışlarının %39,8 ipotekli olarak satılmışken 2023 yılında bu oran %19,1 olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar 2013 yılından 2019 yılına kadar artarken 2020 yılında artış yaşanmış olup sonra tekrar azalışa geçmiştir. İpotekli satışlardaki azalışın konut kredisi faiz oranlarındaki artış ve kredi değer oranındaki azalışa bağlı olduğu düşünülmektedir.

Konut satış istatıstıklerine göre 2013 yılında satılan %45,7'si ilk elden satış iken 2023 yılında %29,9 u ilk el satıştır. 2013-2018 yılları arasında konut satışları içerisinde ilk el satışların oranı artarken devam eden yıllarda düşüşe geçmiştir.

ACAR TASINMAX GERLEME VE DANISMA No/26B Iç Xacal No: 127 Uxkuldar/45 TA 元比 USKUDAR V.D. 004 102 78 10

Sayfa 9 /159

3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri

2012 yılında 158.749.723 m2 inşaat için yapı ruhsatı 106.950.602 m² inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş iken 2022 yılında 145.875.756 m² inşaat için yapı ruhsatı. 129.005.328 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiştir.

3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oram İstatistikleri

2018 yılının ilk çeyreğinde bankalarca kullandırılan konut kredilerinin ortalama faiz oranı %14,56 iken bu oran 2023 yılının 3.çeyreğinde %36,54'e yükselmiştir. 2020 yılının 3.çeyreğinden bu yana konut kredisi faiz oranları artış trendindedir.

AR V.0.004 102 78 10

3.3.4 Konut Fiyat Endeksi

2012-2025 yılları arasında konut fiyat endeksindeki değişim artmış daha sonra 2018 yılına kadar azalış trendine girmiş olup ardından tekrar yükselişe geçmiştir. 2022 yılında konut fiyat endeksindeki değişim %168 olarak gerçekleşmiştir.

3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

3.4.1 Denizli Ili

Denizli, Türkiye'nin Denizli ilinin merkezi olan şehirdir. Bir sanayi, ihracat ve ticaret merkezi olan Denizli, aynı zamanda altmış beş bine yaklaşan üniversite öğrencisine ev sahipliği yapmaktadır. Bir yılda milyonlarca yerli ve yabancı turisti ağırlayan il, bir turizm kenti olmasının yanı sıra düzenlenen yerel, ulusal ve uluslararası etkinliklerle eğtim, kongre, kültür ve sanat merkezi özelliğindedir. GEKA (Güney Ege Kalkınma Ajansı) merkezi Denizli'dedir.

Akdağın (Babadağ) kuzey yamaçları eteklerinde, Büyük Menderesin kolu olan Aksu çayına kavuşan derelerle hafifçe yarılmış bir plato üzerinde yer alan Denizli, yeni bir kent buradan 6-7 kilometre kadar kuzeydeki Laodikeia (Laodicaea) adlı yerdeydi. Selçuklular ve Bizanslılar arasındaki savaşlar sonucu yıkıma uğrayan ve özellikle suyolları bozulan Laodikeia zamanla terk edilmeye başlanmış ve yerleşme 11. yüzyıldan başlayarak bol su kaynaklarının bulunduğu Denizli, Ladık'e doğru yer değiştirmeye başlamıştır. Kent, 1702-1703'teki bir deprem sırasında büyük zarara uğramış ve daha sonra yeniden kurulmuştur. Ege kıyılarından iç kesimlere sokulan doğal bir yol üzerinde bulunan Denizli, özellikle 1950'li yıllarda karayollarının düzelmesinden sonra, bu konumunun ve çevresindeki tarım etkinliklerinin gelişmesi sonucu hızla kalabalıklaşmış ve 1950'de 22.000 olan nüfusu, aradan geçen 60 yıl içinde yaklaşık 25 kat artınıştır. Sanayisi, turizmi, ticareti ve hizmet sektörü çok gelişmiş olan Denizli, Türkiye'nin en kalkınmış kentlerinden biridir. Anadolu Kaplanları'nın başıdır. Dünya'da tekstilin en önemli başkentleri arasındadır. Ayrıca Serinhisar ilçesi de Türkiye'nın leblebi ürünleri ihtiyacının %85 civarını karşılamaktadır. Denizli, Türkiye'nın en büyük 10 ekonomisi arasındadır. Kent, havlu, bornoz ve ev tekstilinde ABD ve AB pazarında iyi bir prestije sahiptir. Havası ve doğası Ege Bölgesinin ortalamalarını yansıtır. Şehrin birkaç noktasında horoz heykeli bulunur. Dünyaca bilinen doğa harikası Pamukkale de şehrin simgelerinden biridir. Pamukkale, UNESCO'nun dünya kültür mırası İstesindedir. Karahayıt da uluslararası termal bir merkezdir. Ayrıca en yüksek dağı Honaz Dağı aynı zamanda Ege Bölgesinin en yüksek dağıdır (2532 m). Şehirde UNESCO'ya giren Hierapolis, Laodikeja, Tripolis, Tabea, Attoudda, Eumenea, Collossea vb. birçok antik kent bulunmaktadır. Denizii şehri ilk defa, bugünkü şehrin 6 km kuzeyinde, Eskihisar Köyü civarında, Milattan önce 261-245 yılları arasında, Suriye Kralı ikinci Antiokhos tarafından İl. Antiokhos kente karısı Laodikeia'nın adını vermiştır. Laodike'nin kenti anlamına gelen "Laodikeia" adını alan kent, M. S. 7. yüzyılda büyük bir depremle yıkılınca, kent bugünkü Kaleiçi mevkiine taşınmıştır. Türkler Denizli havalisini zapt ettikten sonra, kenti "Ladik" adıyla anmışlardır. 2012 yılında Denizli büyükşehir statüsü kazanıp ilin tamamı büyükşehir sınırlarına girmiştir ve merkez ilçe Merkezefendi ve Pamukkale ilçelerine ayrılmıştır.

3.4.2 Merkezefendi İlçesi

Merkezefendi, Türkiye'nin Denizli ilinin bir ilçesidir. 12 Kasım 2012'de TBMM'de kabul edilen 6360. sayılı kanun ile ilçe olmuştur. 321.546 kişilik nüfusuyla ilin en kalabalık ikinci ilçesidir.

Sayfa 13 /159

ACAR TASINMA DE ME VE DANISMA ethor olan Ceten Sok Al A. 5. No 25E iç Kupi No 127 Üsküçüm Sok, Allah Ban Blok
USK Stupi No 127 Üsküçüm 15 Martan/ISTANBUL CHak DSKUDAR V.D . 004 10278 10

4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar, Denizli Ili, Merkezefendi İlçesi. Selçuk Bey Mahallesi, 650.Sokak, Evora Denizli Sitesi. E1, E2, E3, E4. E5, E6 Bloklar, Dış Kapı No: 6/A, 6/B, 6/1C, 6/2C, 6/3C ve 6/4C adresinde yer alan taşınmazlardır.

Taşınmazlara ulaşım tarifi: Ali Maram Bulvarı üzerinde kuzey yönde ilerlerken sağa 650. Sokağa dönülür. 650. Sokak üzerinde yaklaşık 200 m ilerledikten sonra taşınmazlar 650. Sokak üzerinde sağ kolda site içerisinde yer almaktadır.

Taşınmazların bulunduğu bölgesi şeklinde gelişmiş merkezi bir bölgedir. Teknik altyapılar tamamlanmış olup, kamu hizmetlerinden itamdır. Taşınmazların bulunduğu bölgede benzer özellikte site içerisinde 4-5 katlı ve apartman tarzı yapılar ile park, okul gibi yapılar mevcuttur. Bölge Denizli kentinin gelişmiş olan yerleşim alanlarından olup, taşınmazlara yakın mesafede Denizli Karahasanlı Çakmak Kapalı Yüzme Havuzu, Azerbaycan Karabağ Parkı. Necla Ergun Abalıoğlu Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi bulunmaktadır. Taşınmazlara ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçlarıyla kolayca sağlanabilmektedir.

4.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri

Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi

					TAPU TABLOSU
IL	DEN ZI.			YUZOLÇUMU (m5)			14.227,02
II.CE	MERKEZENDI
MAHALLE	ÇAKMAK			ANA TASINMAZ		Yedi Kath 1 Blok, Onbir Kath 2 Blok, Oniki Kath 2 Blok, Ondokuz
ADA- PARSEL	718/1			STECH K	Kath 1 Blok Betonarme Apartman ve Arsası
SIRA NO	CIFI/SAYFA NO	BLOK	KAT	B.B. NO	B.B. NITELICI	TARIH	YEVMIYE	ARSA PAY/PAYDA
I	154/15203	1-6	ZEMIN	2	MESKEN	8.03 2023	8236	1794/490584
ਾ	154/15205	EC	ZEMEN	4	MESKEN	8.03.2073	8236	1956/490584
3	154/15206	ER	1	3	MESKEN	8.03 2023	8236	2344/490584
4	154/15207	E6	1	6	MESKEN	8.03 2023	8230	1934/490584
5	154/15209	EP	1	8	MESKEN	8.03.2023	8236	2196490584
6	154/15210	E6	2	9	MESKEN	8.03.2023	8236	23:48:400584
7	154/5211	EF	ਾ	10	MESKEN	8.03 2023	8236	1938/490584
20	154/15222	EG	5	21	MESKEN	8.03 2023	8236	2362/190584
0	123 13333	5 22 િક			MESKEN	8.03 2023	8236	1948/490584
10	154/15225	િંહ	5 24		MESKEN	8.03 2023	8236	22 12/490584
11	153/15148	િર્દ ZEMIN -			MESKEN	8.03.2023	8236	3260/490584
12	153/15149	દિર ZEMIN 2			MESKEN	8.03 2023	8236	2094/490584
13	154/15/51	િર	1	4	MESKEN	8.03.2023	8236	330/490284
14	154/15152	િરે	1	్రామం	MESKEN	202 : 2023	8236	2042/490584
15	154/15155	દિર	2	8	MESKEN	8.03.2023	8236	2046/490584
16	154/15157	િક	144	10	MESKEN	8.03 2023	8236	3304/490384
17	154/15158	દિર	1	11	MESKEN	8.03 2023	8236	2050/490584
18	। ਵੱਖੋਂ ਵਿੱਚ	EC	3	12	MESKEN	8.01 2023	8236	【878/490584
19	154/15161	ES	4	14	MESKEN	8.03.2023	8236	2054/490584
20	1 - 15 163	િર્ન	5	16	MESKEN	8.03.2023	8236	3318/490584
21	154/15160	ES	6	19	MESKEN	8.03 2023	8236	3326/490584
72	15415160	દિડ	7	22	MESKEN	8.03 3023	8236	3332490584
23	154/15170	દિર	7	23	MESKEN	8.03 2023	8236	2508/490584
24	154/15171	િર	7	34	MESKEN	8.03:2023	8236	2332/490584
24	154/15172	િક	8	24	MESKEN	8 03 2023	8236	3340/400584
26	154/15173	ਜ਼ਿੰਦ	00	26	MESKEN	8.03.2023	8236	2512/490584
27	154/15174	િત્ર	8	33	MESKEN	8.03 2023	8236	2318/190584
28	154/15175	155	0	28	MESKEN	8.03.2023	8236	3346/490584
29	154/12178	ES	10	31	MESKEN	8.03 2073	8236	3354/490584
30	154/15180	ES	10	33	MESKEN	8.03:2023	8236	2346/490584
3.1	12412182	િર	11	3 ਦੇ	MESKEN	8.03.2023	8236	2526/490584
32	154/2184	ES	12	37	MESKEN	8.03 2023	8236	3368 490584
33	15415187	િક	13	40	MESKEN	8.03 2023	8236	3374/490584
34	124/12/88	િકે	13	a	MESKEN	8.03 2023	8236	2536/490584
રેરિ	154 12189	155	13	42	MESKEN	8:03 2023	8236	2360/490584

Sayfa 15 /159

SIRA NO	CILT/SAYFA NO	BLOK	KAT	B.B. NO	B.B. NITEDIGI	TARIH	YEVMIYE	ARSA PAY/PAYDA
36	154/15190	નિર્	14	43	MESKEN	8.03 2023	8236	3382/491584
37	154/15192	15	14	45	MESKEN	8.03.2023	8236	2364/490584
38	154/15194	િર	15	47	MESKEN	8.03 2023	8736	2344/490584
ਤੇ ਹੋ	154/15195	ાં નિર્	ાર	48	MESKEN	8.03.2023	8236	2370/490584
40	154/15196	િર્મ	16	10	MESKEN	FOR EO'8	8236	3396/490584
41	154/35197	ਦਿੰਦੇ	16	50	MESKEN	8.03 2023	8236	2550/490584
42	15475198	િર્દ	16	રેા	MESKEN	8.03.2023	8236	2374/490584
43	154/15200	િર્દ	17	ਵੇਤੇ	MESKEN	8.03 2023	8736	2116490584
-1 -2	154/15201	ES	17	54	MESKEN	8.03 2023	8236	1966/490384
ને રે	153/12/09	દિવે	ZEMIN	3	MESKEN	8.03.2023	8236	1830/490584
46	15375111	1-4	ZEMIN	5	MESKEN	8.03 2023	8236	3632/400584
47	153/18/115	1-4	1	9	MESKEN	8.03 2023	8236	2682/490584
48	153/15119	નિય	2	13	MESKEN	8.03 2023	89.36	2688 490584
49	153/15/23	E4	3	17	MESKEN	8.03 2023	8236	2692/490584
50	153/15/27	154	44	21	MESKEN	8.03 2023	8236	2696 490584
રે I	15363131	ાત્વ	5	25	MESKEN	8.03.2023	8236	2702/490584
52	153/15135	ਜ਼ਿੰ	6	20	MESKEN	8.03 2023	8236	2706 490584
53	153/15/37	14	ਜੀ	31	MESKEN	8.03 2023	8236	1980/490584
54	153/15147	E4	9	41	MESKEN	8 03 2023	8736	2322/490584
રેને	152/14994	El	ZEMIN	-	MESKEN	8.03 2023	8236	2346/490584
રૂક	152/14998	El	1	5	MESKEN	8.03 2023	8236	2618490584
57	152/15002	ET	117	9	MESKEN	8.03 E078	8236	2622/490584
રેજે	1 2215002	El	2	12	MESKEN	8.03 2023	8236	1348/490584
59	152/15006	El	3	13	MESKEN	8.03 2023	8236	2626/490584
60	152/12009	HI	3	16	MESKEN	8.03 2023	8236	1350/490584
61	152/15010	EI	4	17	MESKEN	8.03 2023	8236	2632/490584
62	152/15014	in R	3	21	MESKEN	8.03.2023	8236	2336/490584
63	152/75018	El	6	24	MESKEN	803 2023	8736	3642 400284
64	152/15021	ET	1	28	MESKEN	8.03.2023	8236	2646/490584
65	152/15024	HI	8	31	MESKEN	8.03.2023	8236	2652/490584
66	122/12027	El	0	34	MESKEN	8.03 2023	8236	5636/490584
67	123/12011	13	ZEMIN	2	MESKEN	8.03 2023	8236	2644/490584
68	153/15073	E3	TEMIN	11	MESKEN	8.03 2023	8236	1864/490584
દિવે	123/12015	િક	1	6	MESKEN	8.03 2023	8236	2710/490584
70	15375079	13	2	10	MESKEN	8.03.2023	8236	27 6/490584
21	153/15087	13	4	18	MESKEN	8.03 2073	8236	2726/490584
72	153/15095	E3	6	26	MESKEN	8.03.2023	8236	2336/490584
73	152/18031	E2	AHMIN	2	MESKEN	8 03 3023	8236	1938 490584
74	152/15033	E2	ZEMIN	4	MESKEN	8.03 3023	8236	2322/490584
75	152/12032	EZ		ర్	MESKEN	8.03.2023	8236	1890/490584
76	152/15036	12	1	1	MESKEN	8.03.2023	8236	1778/490584
77	152/15037	12	1	8	MESKEN	8.03.2023	8250	2590/490584
78	125/2039	122	12	10	MESKEN	8.03.2023	8236	1894 490584
79	152/15041	12	47	12	MESKEN	5.03.2023	8236	2504 400284

Sayfa 16 /159

SIRA NO	CILT/SAYFA NO	BLOK	KATI	B.B. NO	B.B. NITELIGI	TARIH	YEVMIYE	ARSA PAY/PAYDA
80	152/15043	E2	3	14	MESKEN	8 03 2023	8236	1898/490584
81	152/15045	12	3	16	MESKEN	8.03 2023	8236	2600/490584
82	123/12049	E2	4	20	MESKEN	8.03 2023	8236	2604/490584
83	153/15057	ES	0	28	MESKEN	8:03 2023	8236	2614/490584
84	153/15060	ES	7	31	MESKEN	8.03 2023	8236	1798/490584
જેન્દ	53/ 5061	E2	7	32	MESKEN	8.03 2023	8236	2618/490584
86	153/15064	EZ	8	ਤੇ ਤੋਂ	MESKEN	8.03-2023	8236	1802/490584
87	153/15067	日本	ರ	38	MESKEN	8.03 2023	8236	1918/490584
88	153/15069	EZ	9	40	MESKEN	8.03 2023	8236	2628/490584

4.3. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve Ipotekler Hakkında Görüş

88 adet bağımsız bölümün üzerinde:

-Beyan Yonetim Planı: 01/03/2023 (T: 08/03/2023, Y: 8236)

-Beyan KI den KM Çevrilmiştir. (T: 12/07/2023, Y: 24788)

-Beyan Diğer Merkezefendi Belediyesi tarafından 13/a(Cins Değişikliği) harcı kesilmiştir. ) Tarih :-Sayı .- (T: 24/05/2023, Y: 24788)

4.4. Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları

Merkezefendi Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre; Değerleme konusu taşınmazların içinde bulunduğu 718/1 parsel nolu taşınmaz, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı sınırları içerisinde kalmakta olup 'Konut Alan' lejantlı. Emsal: 2,00 Hmax: Serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.

4.5. Gayrimenkulün Fiziki Ozellikleri

718 ada 1 parsel, 14.227,02 m² yüzölçümlü. geometrik olarak dikdörtgen şekle sahip, topografyası az eğimli olan ana taşınmaz üzerinde EVORA DENIZLİ Sitesi mevcuttur. Ana gayrimenkul üzerinde betonarme yapı tarzda inşa edilmiş toplam 6 adet Blok ve 232 bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu E1, E2, E3 ve E4 bloklar 1.Bodrum Kat+Z+9 Normal Kat olmak üzere toplam 11 katıdır. E5 blok 1.Bodrum Kat+Z+17 Normal Kat olmak üzere toplam 19 kathdır ve son olarak E6 blok Z+5 Normal Kat olmak üzere taşınmazlarda toplamda konut nitelikli 232 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

* Taşınmazlar mesken olarak tasarlanmış olup değerleme gününde boş durumdadır.

AR TASINA

201 POU DIV BALEY

મન્ત ફ

4.6. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihinde boş olan konut nitelikli bağımsız bölümlerdir.

4.7. Gayrimenkulün Tasarrufunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tapu kayıt örneği üzerinde yapılan incelemelerde taşımmazların devredilmesini veya yararlanılmasını kısıtlayan herhangi bir kayıt görülmemiştir. Taşınmazlar değerleme tarihinde satılabilir durumdadır.

4.8. Son Uç Yılık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Değerleme konusu taşınmazların mülkiyetinde ve hukuki durumunda son üç yıllık dönemde herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

4.9. Gayrimenkul Uzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar halihazırda kat mülkiyetine geçmiş olup, herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

410. Varsa, Mevcut Yapıya veya Inşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Ilişkin Veriler

Değerlemeye konu taşınmazların ruhsata aykırı herhangi bir durumu bulunmamakta olup değerleme tarihinde inşai faaliyetler tamamlanmış ve iskan belgesi düzenlenmiştir.

SIRA NO			GENEL BILGILER	INSAAT	BB	KAT	YAPI
	RUNSAT TURU	TARIH	BELGE NO	ADA	PARSEL	BLOK	ALANI	SAYISI	ADEDI	SINIFI
	TADILAT	23.07.2017	814	218		H	7.624.79	36	11	IV-A
ੋ	TADILAT	22.07.2017	815	718		122	7.800.93	40	11	IV-A
್ಕೆ ಕ	TADILAT	22.07.2017	816	718		133	8:410.89	37	12	IV-A
4	TADILAT	22.07.2017	817	718		日本	8 462,18	41	12	IV-A
్రాల	TADILAT	22.07.2017	818	718		િર્સ	13:742.88	54	19	V-A
6	TADILAT	22.07.2017	819	718		E6	6.282.06	24	7	IV-A

4.11. Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi

Sayfa 18 /159

SIRA NO		GENEL BILGILER	INSAAT	BB	KAT	YAPI
	RUHSAT TORO	TARIH	BEDGE NO	ADA	PARSEL BLOK		ALANI	SAYISI	ADEDI	SKUFI
	ISIM DEGISIKLIĞI	17.01 2022	રેસ્	718		E	7.624.79	36	11	IV-A
2	ISIM DEGISIKLIGI	17.01 2022	57	718		E2	7.800.93	40	11	IV-A
3	ISIM DEGISIKLIGI	17.01 2022	58	718		13	8 410 89	37	12	IV-A
4	ISIM DEGISIKLIGI	17.01 2022	న్నా	718		134	8.462.18	41	12	IV-A
5	ISIM DEGISIKI IGI	17.01 2022	િક્તા	718		દિર	13.742.88	ਦੇ ਪ	12	V-A
6	ISIM DEGISIKLIGI	17.01 2022	61	718		E6	6.282.06	24	7	IV-A

			718 ADA I PARSEL E BLOKLAR YAPI KULLANMA IZIN BELGELERI
		GENEL BILGILER
SIRA NO	RUHSAT TÜRE	TARIH	BELGE NO	ADA	PARSEL	BLOK	INSAAT ALANI	BB SAYISI	KAT ADEDI	YAPI SUNIHT
1	YAPI KULLANMA ZIN BELGESI	11.05 2023	301	318		El	7.624.79	36	11	IV-A
6 (2	YAPI KULLANMA IZIN BELGES	11.05.2023	302	718	1	ES	7.800.93	40	11	IVA
3	YAPI KULLANMA IZIN BELGEST	11.05.2023	303	718	1	ਤੋਂ	8.410.89	37	12	IVA
4	YAPI KULLANMA IZIN BELGESI	11.05.2023	304	718	1	િન	8.463.18	41	12	IVA
5	YAPI KULLANMA IZIN BELGESI	11.05.2023	305	718	=	। - -	13.742.88	ਟੈਕੋ	19	V-A
0	YAPI KULLANMA IZIN BELGES	11.05.2023	306	318	-	E6	6 282.06	24	7	IVA

4.12. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nın 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların yeniden ruhsat almasını gerektirecek herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.13. Gayrimenkul ile İlgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler

Merkezefendi Belediyesi imar birini yetkilisinden alman şifahi bilgiye göre; rapora konu taşınmazlar. için alınmış olan herhangi bir durdurma vb. olumsuz karar bulunmamaktadır.

4.14. Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve Belgeler

Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenen yapı ruhsatı belgelerine göre yapı denetim işlerini CANOZ YAPI DENETİM LTD. ŞTI. yürütmüştür.

Sayfa 19 /159

4.15. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışması süresi içinde, çalışmanın bitimine kadar geçen sürede değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör olmamıştır.

4.16. Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı

Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihinde boş olan konut nitelikli yapılardır.

4.17. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme işlemi rapora konu taşınmazların mevcut durumlarının günümüz koşullarında piyasa değerlerinin Türk irası einsinden tespit edilmıştır. Değerleme işlemi yapılırken: kat, konum. blok, manzara, yön, cephe sayısı, kullanım alanı, bağımsız bölüm tipi, dükkanlarda cephe genişliği vs. gibi özellikler dikkate alınmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu bloklardan, E1 bloğun; 09.01.2023 tarihli Y 222011764FDC numarah C sınıfı. E2 bloğun 09.01.2023 tarihli Y 222011764FDC numaralı C sınıfı; E3 bloğun 09.01.2023 tarihli Y22202F074AEA numaralı C sınıfı, E4 bloğun 09.01.2023 tarihli Y 2220953A8960 numaralı C sınıfı, E5 bloğun 09.01.2023 tarihli Y 222051 A56C | D numaralı C sınıfı, E6 bloğun 09.01.2023 tarihli Y22204F29372C numaralı C sınıfı Enerji kimlik belgesi bulunmaktadır,

5. DECERLEME YÖNTEMLERİ

5.1. Pazar Yaklaşımı

Uluslarası Değerleme Standartlarının 20. Maddesinde açıklanmış olan pazar yaklaşımı, Pazar. yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Pazar yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması. b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ç) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

ACARTASINMA DEGERLEME VE DANISMANIARA. 5.

dem Mah. Cecen Sai 10. 78 01 92 201 990 : GV BHOD XXS 0

Değerleme standartlarında karşılabilir işlemler (emsal karşılaştırma) yöntemi ve borsadaki kılavuz emsaller yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde genel olarak karşılaştırılabilir işlemler veya diğer bir adı ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır.

5.2. Gelir Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standartlarının 40. Maddesinde açıklanmış olan gelir yaklaşımı yöntemi şu şekilde açıklanmaktadır: Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarrıflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) varlığın gelir yaratma katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler meveut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Değerleme standartlarında gelir yaklaşımı yöntemleri kira çarpanı yönteminden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde hasılat kapitalizasyonu, indirgenmiş nakit akışı vb. gelir yöntemleri kullanılabilmektedir.

5.3. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı yöntemleri temelde ikame maliyeti yöntemi, yeniden üretim maliyeti yöntemi ve toplama yöntemi olmak üzere 3 farklı teknikle uygulanabilmektedir. Uluslararası değerleme standartlarında bu yöntemler sırası ile şu şeklide açıklanmıştır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim malıyetı yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin variığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

6. KULLANILAN DECERE CONTEMBER

6.1. Değerleme Yöntemleri

Taşınmazların değerlemesinde, "Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Kira Çarpanı Yöntemi" kullanılmıştır. Bu yöntemlerin uygulanmasına yönelik olarak, taşınmazların bulunduğu bölgede pazar araştırması ve analızleri yapılmıştır. Pazar araştırmasında, değer tespitine yönelik uygulanan yöntemler için aşağıdaki açıklanan hususlar dikkate alınmıştır.

ARTASINMI

DI BF 201 POD-100 HULTIN HUGURSSO

Natalogue =

6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Uluslararası Değerleme Standarı LDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1"e Pazar yaklaşımı "varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satışı gerçekleşmiş benzer gayrımenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkilecek kriter çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için ortalama m2 birim pazar değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre: "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşınmazlara emsal olabilecek satılık konut ve ticarı yapı emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi istikrarlı hareket etmesi itibari ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Analız edilen gayrımenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrımenkuller hakkında öldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün pıyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değer tespitine konu gayrımenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Değerleme konusu taşınmazların piyasa değeri emsal karşılaştırma yöntemi ile tespit ve takdir

edilirken değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip konut ve ticarı yapı emsalleri araştırılmıştır. Konumları, alanları, imar özellikleri itibari ile yapılaşmaya uygun konumda olmaları ve kentin gelişmekte olan alanlarından birinde konumlanmakta olmaları göz önünde bulunarak piyasa araştırması yapılmıştır.

6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullamlan Emsaller

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Konut Emsallerinin Açıklama Tablosu

EMSAL NO	ILGILDILETISIM BILCITYRI	KONUM VE NITELIGI	FIVAT (ULL)	BRETT ALAN (m³)	BIRIM SATIS FIYANT 1 /m²
1	UNYELI KARDEŞLER INSAAT 0 (545) 100 05 40	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı sıtede bulunan 280,00 m- brüt alanlı 2+1 konut pazarlıklı olarak 4.700.000 ti den satılıktır.	4.700.000	280.00	16.785.71
2	OZYAPI INSAAT GAYRIMENKUL 0 (507) 386 15 00	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı sitede bulunan 360,00 m- brüt alanlı 4+1 konut pazarlıklı olarak 5.000.000 t den satılıktır.	5.000.000	360.00	13.888.88
3	Model insaat & gayrımenkul 0 (536) 442 21 11	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı sitede bulunan 280,00 m- brüt alanlı 3+1 konut pazarlıklı olarak 4.500.000 t den satılıktır.	4.500.000	280.00	16.071.42
4	ATLAS GAYRIMENKUL 0 (538) 286 67 46	Değerleme konusu taşınmazlara yakın bölgede lüks site içerisinde bulunan 165.00 m- brüt alanlı 3+1 konut pazarlıklı olarak 5.500.000 t den satılıktır.	5.500.000	165.00	33.333.33
5	OZDOGAN INSAAT EMLAK 0 (246) 215 48 09	Değerleme konusu taşınmazlara yakın bölgede bulunan lüks site ıçerisinde bulunan 210.00 m- brüt alanlı 4+1 konut pazarlıklı olarak 4.750.000 t- den satılıktır.	4.750.000	210.00	22.619.04
6	EM-KA EMLAK DANISMANLIK 0 (505) 754 67 63	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede lüks site içerisinde bulunan 240.00 m- brüt alanlı 3+1 konut pazarlıklı olarak 4.050.000 t'den satılıktır.	4.000.000	240.00	16.666.66

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Konut Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emal No	Emsal II	Emral 2	Email 3	Entsal 4	Frisal 5	Emial 6
	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
Emsain Durums	EVORA DENIZLI	VORA DENIZLI	EVORA DENIZLI			YENISAFAK SITESI
I ip	241	4+1	3+1	3+1	-\$41	3+1
Than Veren Kurum/Kist	UNYELI KARDESLER INSAAT	OZYAPI INSAAT GAYRIMENKUL	Model insaat & eavnimenkul	ATLAS GAYRIMENKUL	OZDOGAN INSAAT EMLAK	EM-KA EMLAK DANISMANLIK
lana Veren Tel No.	0 (545) 100 05 40	0 (507) 386 15 00	0 (536) 442 21 11	0 (538) 286 67 46	0 (546) 215 48.09	0 (505) 754 67 63
SHIS FIVILI (TL)	4.700.000.00	5.000 000 00	4.500.000.00	5.500.000.00	4.750:000.00	0030000000
Pazarlık Oranı	15%	15%	15%	20%	20%	2006

Emsal No	Cirisal I	HING 2	Finsal 3	First 4	Emsal 5	Finisal 6
Pazarlık Sonrası Fiyat (TT	00 000 566 E	4.250.000.00	3.825.000.00	4:400:0000000	3.800.000.00	3:200:0000000
Brit Alun (mª)	280.00	360.00	280.00	165.00	210.00	240.00
Birin Fivat (TL/m²)	14:267.86	11.805.56	13.660,71	26.666.67	18.095 24	13:333333
Komum Karsslastirması	Benzer	Herrer	Benzer	191	141	141
Konum Serefiyesi	0.00000	0.00%	0.00%	-30.00%	-30.00%	-30 00%
Alan Karşılaştırması	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal	Buyuk
Alan Şerefryesi	0.00%	0,00%	0,000 /in	0.0050	0.00%	10,00%
Kut	Arn Kat	Ara Kat	Arn Kill	Ara Kitt	Arn Kal	Dubleks
Kill Serefivest	0 000%	0.000%	0.00%	0.000%	0.00%	10.00%
Bina Yaşı	Benzer	Benzer	Benzer	0	Benzer	5-10
Bina Yaşı Şerefiyesi	0.00%	0.000%	0.00%	-10.0030	0.00%	5.00%
Toplam Şereliye	0.00%	0,00%	0.00%	-40,00%	=30,00%	-5.00%
Serefiyeli Birim Deger 11/01/2)	14,267,86	11.895_50	13:660,71	16.000.00	12 666 67	12.666.66
Ortalama Serefiyeli Birim Deger (TL/un+)	13.511.24

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Konut Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü ﻴ

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Konut Emsallerinin Açıklama Tablosu

DIVISATA NO	ILGILI ILETİşİM BILGIODRI	KONUM VE NITELIGI	FINANI (ULD)	BRUIT ALAN (m2)	BIRTM SATIS ICI YA TI -11/8 #8
	ATILLA FIDAN GAYRIMENKUL VE DANIŞMANLIK 0 (530) 015 30 92	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı sitede bulunan 195.00 m- brüt alanlı 2+1 konut pazarlıklı olarak 15.500 ti den kira anmaktadır.	15.500	195.00	79.48

Sayfa 24 /159

ACAR TAŞINMAZ EME VE DAMISMA Acibadem Mah. Çeçen Sok Akak

No 258 It Kapi No 127 University Status USKUDAR V.D. 004 102 78 10

EMSAL NO	İLGİLİ İLETİŞİM BIT Classi	KONUM VE NITELIGI	BITAT (ART)	BRUFF ALAN (m2)	BIRTM STATE ELEMANT 181/m2
15	Değerleme konusu taşınmazlarla ATILLA FIDAN aynı sitede bulunan 195,00 m- GAYRIMENKUL VE brüt alanlı 2+1 konut pazarlıklı DANISMANLIK olarak 16.000 tiden 0 (530) 015 30 92 kiralanmaktadır.		16.000	195.00	82.05
3	EMLAK 20 0 (532) 153 96 35	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 155.00 m- brüt alanlı 3+1 konut pazarlıklı olarak 15.0-00 b'den kiralıktır.	15.000	155.00	96.77
4	CAPITAL GAYRIMENKUL 0 0 (542) 225 36 03	Değerleme konusu taşınmazlara yakın bölgede lüks site içerisinde bulunan 220.00 m2 brüt alanlı 4+1 konut pazarlıklı olarak 25.000 t den kiralıktır.	25.000	220.00	113.63
5	HANTURK GAYRIMENKUL 0 (232) 482 19 17	Değerleme konusu taşınmazlara yakın bölgede bulunan lüks site içerisinde bulunan 165.00 m- brüt alanlı 3+1 konut pazarlıklı olarak 18.000 fi den kiralanmaktadır.	18.000	165.00	109.09

Pazar Yaklaşımında Kullamları Kiralık Konut Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5
Emsalin Durumu	KIRALIK	KIRALIK	KIRALIK	KIRALIK	KIRALIK
Proje Bilgisi	EVORA DENIZLI	EVORA DENIZLI	=		11
Tup	2+1	2+1	3+1	4+1	3+1
llan Veren Kurum/Kist	ATILLA FIDAN GAYRIMENKUL VE DANISMANLIK	ATILLA FIDAN GAYRIMENKUL VE DANISMANLIK	EMLAK 20	CAPITAL GAYRIMENKUL	HANTURK GAYRIMENKUL
liana Veren Tel. No.	0 (530) 015 30 82	0 (530) 015 30 92	0 (632) 153 96 35	0 (542) 525 36 03	0 (532) 482 19 17
Satış Fiyatı (TL)	15.500.00	16.000,00	15.000.00	25.000.00	18.000.00
Pazarlık Oranı	15%	15%	15%	15%	15%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	13.175.00	13.600.00	12:750:00	21.250.00	15,300,00
Brut Alan (m2)	195.00	195.00	155,00	220.00	165.00
Birim Fiyat (TL/mª)	67.56	69.74	82.26	පිළි පිළි	92.73
Konum Karşılaştırması	Benzer	Benzer	lyi	lyi	lyi
Konum Şerefiyesi	0.00%	0.00%	-20,00%	-20,00%	-20,00%

Sayfa 25 /159

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5
Alan Karşılaştırması	Normal	Normal	Normal	Normal	Normal
Alan Şerefiyesi	0,00%	0.00%	0.00%	0 GOW	0,00%
Kat	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kat	Ara Kal
Kat Şerefiyesi	0.00%	0.00%	0.00%	0.00%	0,00%
Bina Yaşı	Benzer	Benzer	11-15	0	0
Bina Yaşı Şerefiyesi	0,00%	0.00%	10.00%	5,00%	5,00%
Toplam Şerefiye	0,00%	0.00%	-10.00%	-15.00%	-15.00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL(MF)	67,56	69.74	74.03	82,10	78.82
Ortalama Şerefiyeli Birim Değer (TL/m3)	74.45

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Konut Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü 60

6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Emsal karşılaştırma yöntemi çerçevesinde konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede bulunan, satılık ve/veya kiralık olarak pazara çıkarılan, taşınmazlar ile benzer özelliklere sahip konut ve'veya dükkan nitelikli taşınmazlar araştırılmıştır. Emsal karşılaştırma tekniği ile satılık ve/veya kiralık taşınmazların bölgedeki ortalama birim m2 değerleri tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda bölgedeki satılık konutların ortalama birim değerinin 12.500-15.000 TL/m² arasında olduğu, kiralık konutların ortalama birim kira değerinin 70,00-80,00 TL/m3 arasında olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

ACAR TASINMA EME VE DANISM

SUBER SERFERED ALLAR FELL BS 0. 82 201 #00 : CEW HVOTTAKED

1. A. 5.

Rapora konu taşınmazlar için emsal karşılaştırma yöntemi toplam piyasa değeri 475.124.900,00 TL olarak tespit ve takdir edilmiştir. Değerleme işlemine ilişkin detay tabloları rapor ekinde yer almaktadır.

6.4. Maliyet Yöntemi

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçtikleri için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.4.1.Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçtikleri için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.5. Kira Çarpanı Yöntemi

Kira çarpanı yöntemi taşınmazın ekonomik ve teknik ömrü boyunca sağlayabileceği tüm gelirleri ile taşınmaz değerini ilişkilendiren bir yöntemde taşınmazın boş kalma döneminde meydana gelen ve tahsil edilemeyen kayıplar ile bakım, onarım, vergi vb. masraflar dikkate alınmaksızın aylık kira geliri tespit edilen brüt kira çarpanı ile oranlanmaktadır.

Birim kira değeri= Rapora konu taşınmazla aynı bölgede bulunan benzer özelliklere sahip kiralık taşınmaz emsalleri araştırılarak birim kira değeri elde edilir.

Aylık Kira Değeri= Taşınmaz m2 x Birim Kira Değeri (TL/Ay)

Brüt Kira Çarpanı- Taşınmaz Değeri / Aylık Kira Değeri

Taşınmaz Değeri= Brüt Kira Çarpanı x Aylık Kira Değeri (TL/Ay)

6.5.1. Değerlemede Kullanılan Kira Çarpanı

Kira çarpanı tespit edilirken değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki satılık taşınmazlar birbiri ile karşılarak satılık değerlerine bölünür ve brüt kira çarpanı tespit edilir.

Brüt Kira Çarpanı = Benzer Taşınmazların Toplam Satış Fiyatı
Brüt Kira Çarpanı = Benzer Taşınmazların Toplam Aylık Kira Geliri

Bölgesel olarak tespit edilen kira çarpanı hesaplandıktan sonra değerleme konusu taşınmazlar için tespit edilen aylık kira değerleri ile brüt kira çarpanı çarpılır ve değerleme konusu taşınmazların gelir değerine ulaşılır.

Taşınmaz Değeri = Brüt Kira x Brüt Kira Çarpanı

Sayfa 27 /159

Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede mesken nitelikli taşınmazlar için kıra çarpanı 200 Ay olarak hesaplanmış ve değerlemede kullanılmıştır.

6.5.2. Kira Çarpanı Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazın kira çarpanı yöntemi ile ulaşılan 2 adet taşınmaz için Toplam Değeri 494.601.677,00 -TL dir.

7. DİGER TESPİT VE ANALİZLER

7.1. Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu taşınmazların kira tespiti yapılmamıştır.

7.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.3. Uzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.4. Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme raporu tapu bilgileri verilen taşınmazların tamamı için hazırlanmıştır. Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetli bağımsız bölümler olup müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.

7.5. En Iyi ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu taşınmazların mevcut durumlarının en iyi ve en verimli kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

8. ANALIZ SONUÇLARININ DEGERLENDIRILMESI

8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Bu yöntemler emsal karşılaştırma ve kira çarpanı vöntemidir.

Kira geliri sağlayan taşınmazların brüt kira çarpanı x aylık kira değeri işleminden elde edilen 494.601.677,00 -TL değere ulaşılırken genellikle varsayımlar ve kabuller veri olarak kullanıldığından pazar

ACAR TAŞINMA

USALEIAR V.D.: 004 102 78 10

ANDLE

DEGERLEME VE DANISM No 25B iç Kapr No 127 Dakue

yaklaşımı yöntemi ile tespit edilen piyasa değeri kabul edilmiştir. Pazar değeri yönteminin sonucunda piyasa değeri 475.124.900,00 TL olarak tespit ve takdir edilmiştir.

8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir

8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi-

Gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar 4.3. sayılı bölümde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

8.5. Değerleme Konusu Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Uzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya arazi değildir. iskân belgesi alınmış ve mülkiyet tarihi üzerinden 5 yıllık süre geçmiş olup hali hazırda parsel üzerinde konut projesi yer almaktadır.

8.6. Değerleme Konusu Ust Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme raporunun konusu herhangı bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

8.7. Gayrimenkulun Tapudaki Niteliğinin, Fili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı "Gayrımenkul Yatırım Ortaklıklarına Ilişkin Esaslar Tebliğ" nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (d) bendi "Gerçekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat

ACAR TAŞINMAZ DeGERLEME VE DANISMAN A. 5. THE COLLECT COLLECT PORTER No:258 lç Kapi No: 127 Uskuda STANELL

USKS DAR V.D. 004 102 78 10

uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrımenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." gereği bina olarak GYO portlöyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

9. SONUC

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

İşbu rapor Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin talebi üzerine Denizli ili, Merkezefendi ilçesi, Çakmak Mahallesi, 650.Sokak, Evora Denizli Sitesi, E1. E2, E3, E6 Bloklarda bulunan 88 adet konut vasıfı bağımsız bölümün meveut durum değerinin tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Söz konusu rapor UDES'e (Uluslararası Değerleme Standarılarına) uygun olarak ve resmi gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında 111-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate alınarak değerleme raporlarında bulunması gereken asgarı hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların piyasa değerlerinin takdiri gayrimenkullerin mahallinde ve bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar, ilgili kurumlardan temin edilen bilgi ve belgeler doğrultusunda, taşınmazların konumu, ulaşım özellikleri, imar durumu, geometrik yapısı, hukuki durumu vb. taşınmaz değerini etkileyen tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

9.2. Nihai Deger Takdiri

Değerleme çalışmasında, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen taşınmazların değerini etkileyen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dinmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir. Yapılan çalışma neticesinde hesaplanan değerler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	INL
Taşınmazların Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri	475. 24.900.00
Taşınmazların Mevcut Durumuyla KDV Dâhil Toplam Değeri	535.138.240.43

* Merkez Bankası Efektif Satıs Kuru 28.12.2023: 1 USD = 29.4944 TL'dir

Sayfa 30 /159

Raporu Hazırlayan	Raporu Onaylayan
Ahmet Burak OZEL	Ilyas ONDER
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Degerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 403716	SPK Lisans No: 409217

DKDER

• * EK-I TAŞINMAZ LİSTESİ
• * EK-2 DEGER DETAY TABLOSU
• * EK-3 KİRA DEĞER DETAY TABLOSU
• * EK-4 TAKYİDAT BELGELERİ
• * EK-5 İMAR DURUMU VE İMAR DURUM BELGELERİ
• * EK-6 ENERJİ KİMLİK BELGELERİ
• * EK-7 RUHSAT VE İSKAN BELGELERİ
• * EK-8 TAHSİS PLANLARI
• * EK-9 SAHA FOTOGRAFLARI
• * EK-10 GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANS BELGELERİ
• * EK-11 MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ