Regulatory Filings • Sep 16, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/İSTANBUL Tel: (216) 474 03 44 Fax: (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr
24-100 Ağustos, 2024
| GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş | |||||
| Raporu Hazırlayan Kurum | Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||
| Rapor Numarası | 24-100 | |||||
| Rapor Tarihi | 15.08.2024 | |||||
| DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ | ||||||
| İl | Muğla | |||||
| İlçe | Milas | |||||
| Mahalle | Meşelik | |||||
| Ada/Parsel Numarası | 208/6 | |||||
| Anagayrimenkul Niteliği | Arsa | |||||
| Anagayrimenkul Yüzölçümü (m²) | 17.166,19 | |||||
| İmar Durumu | Gelişme Konut Alanı - Emsal: 0,15 – Yençok: 2 Kat | |||||
| Mevcut Kullanım Durumu | Boş arsa | |||||
| DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER | ||||||
| Değer Takdiri | KDV Hariç | %10 KDV Dahil | ||||
| Gayrimenkulün Değeri, ₺ | 210.715.000,00 | 231.786.500,00 |
| 1.RAPOR BİLGİLERİ5 | |
|---|---|
| 1.1 Rapor Tarihi5 | |
| 1.2 Rapor Numarası 5 |
|
| 1.3 Rapor Türü 5 |
|
| 1.4 Değerleme Tarihi5 | |
| 1.5 Raporu Hazırlayanlar5 | |
| 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı 5 |
|
| 1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası 5 |
|
| 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp | |
| Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6 | |
| 1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç | |
| Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler6 | |
| 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7 | |
| 2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri 7 |
|
| 2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri 7 |
|
| 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 |
|
| 2.4 Uygunluk Beyanı8 | |
| 3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ9 | |
| 3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar 9 |
|
| 3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar 9 |
|
| 3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler14 | |
| 3.3.1 Pazar Yaklaşımı15 | |
| 3.3.2 Gelir Yaklaşımı16 | |
| 3.3.3 Maliyet Yaklaşımı 17 |
|
| 4. GENEL, ÖZEL VERİLER | 19 |
| 4.1 Global Ekonomik Görünüm 19 |
|
| 4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm20 | |
| 4.3 Demografik Veriler24 | |
| 4.4 Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış 26 |
|
| 4.5 2024 Yılı İlk Çeyrekteki Ekonomik Gelişmeler30 | |
| 5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER |
32 |
| 5.1 Bölge Analizi32 | |
| 5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri34 | |
| 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri37 | |
| 5.4 Kadastral Durum Bilgileri 38 |
|
| 5.5 İmar Durum Bilgileri39 | |
| 5.6 Yasal İzin ve Belgeler 39 |
|
| 5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri 39 |
|
| 5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri40 | |
| 5.9 Olumlu ve Olumsuz Özellikler 40 |
|
| 5.10 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve |
|
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler40 | |
| 5.11 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler40 | |
| 5.12 En Etkin ve Verimli Kullanım40 | |
| 5.13 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi40 | |
| 5.14 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi41 |
| 5.15 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 41 |
|
|---|---|
| 6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI | 42 |
| 6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri42 6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 42 6.3 Arsa Emsal Araştırması42 6.4 Pazar Yaklaşımı ile Değer Takdiri44 |
|
| 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ | 45 |
| 7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması45 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri45 7.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 45 7.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 46 |
|
| 8. SONUÇ |
47 |
| 8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi47 8.2 Nihai Değer Takdiri47 |
|
| RAPOR EKLERİ: |
48 |
15.08.2024
24-100
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (bundan sonra Müşteri olarak anılacaktır) talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (bundan sonra Şirket olarak anılacaktır) tarafından; Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi, 208 ada 6 parsel numaralı taşınmazın güncel pazar değerinin SPK mevzuatı gereği Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
14.08.2024
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Esra DERE ve Değerleme Uzmanı Hasan Serhat BERKLİ tarafından hazırlanmış, Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiş ve onaylanmıştır.
Bu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadin İlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbul Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ 1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP (Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görev yapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği'nden 16.01.2007 tarihinde Değerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır.
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Şirketimiz arasında 13.08.2024 tarihinde imzalanan 2024/049 numaralı sözleşmedir.
Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. Maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili şirketimiz tarafından hazırlanmış rapor bulunmamaktadır.
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu'nca, Seri VIII No:35 sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nca "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" çerçevesinde Değerleme Hizmeti vermek üzere 08.12.2011 tarih ve 4480 sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
Şirket Unvanı: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/İstanbul
Şirket Amacı: Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek, toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek, personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek, yönetim anlayışını ve kalite standartlarını sürekli geliştirerek, Yurtiçi gayrimenkul sektöründeki konumunu devam ettirmek ve daha ileriye taşımak, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı şehircilik anlayışını, Uluslararası kriterlerde daha yukarıya taşıyarak, Dünyadaki sayılı gayrimenkul yatırım ortaklıkları arasına girmek.
Sermayesi: 3.800.000.000,00 ₺
Halka Açıklık: %50,6
Telefon: + 90 (216) 579 15 15
e-posta: [email protected]
Bu çalışma, müşteri talebi kapsamında; Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi, 208 ada 6 parsel numaralı taşınmazın SPK mevzuatı gereği Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Değerleme konusu taşınmaza yönelik tapu kayıt belgesi Müşteri tarafından temin edilmiştir.
Rapor, Müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, iki nüshası müşteride kalmak kalmak üzere üç nüsha olarak sınırlı sayıda üretilmiştir.Hiçbir zaman Şirketimiz'in yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
| KISALTMALAR | |
|---|---|
| SPK | Sermaye Piyasası Kurulu |
| Müşteri | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Şirket | Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| UDS | Uluslararası Değerleme Standartları |
| TAKS | Taban Alanı Katsayısı |
| KAKS | Kat Alanı Kat Sayısı |
| E | Emsal |
| Hmax | Maksimum Yapı Yüksekliği |
Bu Rapor'da yer alan değerleme çalışmaları, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliği" ve 01.02.2017 tarih 29966 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" Hükümlerince, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlara özetle yer verilmiştir.
Değer esasları (bazen değer standartları olarak nitelendirilir) raporlanan değerin dayandığı temel dayanakları tanımlamaktadır. Değer esaslarının değerleme görevinin şartlarına ve amacına uygun olması, değerlemeyi gerçekleştirenin yöntem, girdi ve varsayım seçimi ile nihai değer görüşüne etki edebildiği veya yön verebildiği için büyük önem arz etmektedir.
➢ UDS'de, aşağıdaki UDS tanımlı değer esaslarının yanı sıra, ülkelerin bireysel hukuk mevzuatında tanımlanmış veya uluslararası sözleşmelerle kabul edilip benimsenmiş UDS tanımlı olmayan değer esaslarının dar kapsamlı bir listesine de yer verilmektedir:
➢ Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
"Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
"Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
"Uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir.
girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
➢ Varlığın grubun toplam değerine katkısının göz önüne alınmasını gerektiren durumlarda, söz konusu varlığın tek başına değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağı en verimli ve en iyi kullanım, bir varlık grubunun parçası olarak değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağından farklı olabilir.
➢ En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder. Oluşan sinerji sadece belirli bir alıcı için geçerli ise, sinerji değeri, varlığın sadece belirli bir alıcıya yönelik değer ifade eden niteliklerini yansıtacağından, pazar değerinden farklı olacaktır. İlgili hakların toplamının da üzerindeki ilave değer genellikle "birleşme değeri" olarak nitelendirilir.
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir.
Diğer değer esasları (dar kapsamlı):
1. Gerçeğe Uygun Değer (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları)
UFRS 13'de gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
2. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü - OECD) OECD tarafından Gerçeğe Uygun Pazar Değeri açık pazardaki bir işlemde istekli bir alıcının istekli bir satıcıya ödeyeceği fiyat olarak tanımlanmaktadır.
3. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (ABD Devlet Gelirleri Dairesi)
ABD vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak, gerçeğe uygun pazar değeri, malvarlığının, alış veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi, istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır.
4. Gerçeğe Uygun Değer (Yasal)
Birçok ulusal, bölgesel ve yerel kurum ve kuruluş Gerçeğe Uygun Değeri yasalar bağlamında bir değer esası olarak kullanmaktadır. İlgili tanımlar birbirlerinden önemli ve/veya anlamlı ölçüde farklılaşabilmekte ve yasal bir işlemden veya mahkemeler tarafından geçmiş davalara ilişkin olarak verilen kararlardan kaynaklanabilmektedir.
➢ Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması, durumlarında pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri). Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumlarında gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonlarıdır. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.
Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması İNA yönteminin temel adımları olarak sıralanabilir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması durumlarında maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir. Maliyet unsurları varlığın türüne bağlı farklılıklar gösterebilir ve değerleme tarihi itibarıyla varlığın ikamesi/yeniden oluşturulması için gerekli olacak direkt (malzemeler ve işçilik) ve endirekt maliyetleri (nakliye maliyetleri, kurulum maliyetleri, tasarım, izin, mimari, yasal vb. profesyonel hizmet maliyetleri, komisyonlar vb. diğer ücretleri, genel üretim giderleri, vergiler, alınan borçlara ilişkin faizler vb. finansman maliyetleri, varlığı oluşturana ait kâr marjı/girişimci kârı) içermesi gerekli görülmektedir.
"Amortisman" kavramı, maliyet yaklaşımı kapsamında, değerleme konusu varlığın maruz kaldığı herhangi bir yıpranma etkisini yansıtmak amacıyla, aynı faydaya sahip bir varlığı oluşturmak için katlanılacak tahmini maliyette yapılan düzeltmeleri ifade etmektedir.
Mülk hakları normalde devletler tarafından veya bireysel anlamda hukuk mevzuatında tanımlanır ve yerel veya ulusal yasalarla düzenlenir.
Taşınmaz mülkiyet hakları, arsa ve binaların mülkiyet, yönetim, kullanma veya işgal hakkıdır. Üç temel hak türü bulunmaktadır:
Geliştirme amaçlı mülk, en verimli ve en iyi kullanıma erişilebilmesi için yapılan yeniden geliştirmeler veya değerleme tarihinde planlanan veya devam eden iyileştirmelerle ilgili haklar olarak tanımlanmakta olup aşağıdakileri içermektedir:
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Haziran 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin
2023, 2024 ve 2025 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜM | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri | |||||||||||
| Uluslararası | Yıl | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||||
| Kuruluşlar | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | |||
| 2023 | 3,2 | 0,4 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 7,8 | 5,2 | 1,9 | |||
| IMF | 2024 | 3,2 | 0,8 | 2,7 | 2,2 | 3,2 | 6,8 | 4,6 | 0,9 | ||
| 2025 | 3,2 | 1,5 | 1,9 | 1.7 | 1,8 | 6,5 | 4,1 | 1,0 | |||
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 1,3 | 7,8 | 5,2 | 1,9 | |||
| OECD | 2024 | 3,1 | 0,7 | 2,6 | 1,9 | 2,6 | 6,6 | 4,9 | 0,5 | ||
| 2025 | 3,2 | 1.5 | 1.8 | 2.1 | 1.0 | 6,6 | 4,5 | 1,1 | |||
| 2023 | 2,6 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |||
| Dünya Bankası |
2024 | 2.6 | 0.7 | 2,5 | 2,0 | 2,9 | 6,6 | 4,8 | 0,7 | ||
| 2025 | 2,7 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 1,4 | 6.7 | 4,1 | 1,0 |
2023, 2024 ve 2025 yılları Dünya Ticaretine ilişkin tahminler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜM | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dünya Ticaretine İlişkin Tahminler | |||||||
| DTÖ Küresel Mal Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | IMF Küresel Mal ve Hizmet Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | ||||||
| Bölgeler | 2023 | 2024 | 2025 | ||||
| Dünya Mal Ticaret Hacmi | $-1,2$ | 2,6 | 3,3 | Reel Değişim (%) | 2023 | 2024 | 2025 |
| İhracat Artışı | |||||||
| Kuzey Amerika | 3,7 | 3,6 | 3,7 | ||||
| Güney Amerika | 1,9 | 2,6 | 1,4 | Küresel Ticaret Hacmi | 0,3 | 3,0 | 3,3 |
| Avrupa | $-2,6$ | 1,7 | 1,8 | ||||
| Asya | 0,1 | 3,4 | 3,4 | ||||
| İthalat Artışı | Gelismis Ülkeler | 0,9 | 2,5 | 2,9 | |||
| Kuzey Amerika | $-2,0$ | 1,0 | 3,3 | ||||
| Güney Amerika | $-3,1$ | 2,7 | 3,4 | ||||
| Avrupa | $-4,7$ | 0,1 | 3,1 | Yükselen Piyasalar ve Gelismekte Olan Ülkeler |
$-0,1$ | 3,7 | 3,9 |
| Asya | $-0,6$ | 5,6 | 4,7 | ||||
| Kaynak: DTÖ (Nisan 2024) | Kaynak: IMF (Nisan 2024) |
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Haziran 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2024 yılının 1. çeyreğinde %5,7 oranında büyüme sergilemiştir.
2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 11'inci, Avrupa'nın ise 4'üncü büyük ekonomisidir.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının birinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %5,7 oranında büyümüştür.
2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,6 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.110 dolara yükselmiştir.
Satın Alma Gücü Paritesine (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Mayıs ayında bir önceki aya göre %8,4 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,0 (Mayıs), Avro Bölgesi'nde %6,4 (Mayıs), Almanya'da %3,3 (Mayıs), Fransa'da %7,4 (Mayıs) ve İtalya'da %6,8 (Mayıs) düzeyinde bulunmaktadır.
İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Mayıs ayında 273 bin kişi artarak 32 milyon 920 bin kişi, istihdam oranı ise 0,4 puanlık artış ile %50,00 olmuştur.
Yİ-ÜFE (2003=100) 2024 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre %1,94 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %21,81 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %41,37 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %47,55 artış göstermiştir.
Kaynak: TÜİK
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Temmuz ayında bir önceki aya göre %3,23, bir önceki yılın Aralık ayına göre %28,76, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,78 ve on iki aylık ortalamalara göre %65,93 olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TÜİK
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2023 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu 85.372.377 kişi olarak açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler (42.734.071), %49,9'unu ise kadınlar (42.638.306) oluşturmaktadır. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 olarak açıklanmıştır.
Kaynak: TUİK
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 olmuştur. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükselmiştir.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 olmuştur. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükselmiştir.
Kaynak: TUİK
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
| Toplam nüfus içindeki oranı (%) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın |
| Istanbul | 15 655 924 | 7806787 | 7849137 | 18.34 | 18.27 | 18,41 |
| Ankara | 5803482 | 2860361 | 2943121 | 6.80 | 6.69 | 6.90 |
| Izmir | 4479525 | 2 2 2 1 1 8 0 | 2 2 5 8 3 4 5 | 5.25 | 5.20 | 5,30 |
| Bursa | 3 214 571 | 1605941 | 1608630 | 3.77 | 3.76 | 3.77 |
| Antalya | 2696249 | 1357198 | 1339051 | 3.16 | 3,18 | 3,14 |
Kaynak: TUİK
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
| Toplam nüfus içindeki oranı (%) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın |
| Bayburt | 86 047 | 43 603 | 42 444 | 0,10 | 0.10 | 0, 10 |
| Tunceli | 89 317 | 47 110 | 42 207 | 0.10 | 0,11 | 0.10 |
| Ardahan | 92819 | 48 239 | 44 580 | 0,11 | 0.11 | 0,10 |
| Gümüshane | 148 539 | 74 581 | 73958 | 0.17 | 0.17 | 0.17 |
| Kilis | 155 179 | 78 198 | 76981 | 0,18 | 0,18 | 0, 18 |
Kaynak: TUİK
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz olmuştur. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller olmuştur.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izlemiştir.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşmiştir.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye neden olmuştur.
Küresel etkisi itibarıyla dikkatle takip edilen Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu kontrol etmeyi başarmıştır. Süreçte istihdam kaybının çok az olması, talebin dengeli seyretmesi durumu ortaya çıkmıştır. ABD'de ki bu durum büyüme kaybının az olduğu ekonomik bir yapıya evirilerek yumuşak iniş senaryosunu gündeme taşımıştır. Her ne kadar yılın son çeyreğinde faiz artışları giderek azalsa da başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi büyüme anlamında belli bir potansiyeli gözler önüne sermektedir. Hem içinde bulunduğu gelişmekte olan ülkeler hem de küresel bağlamda 2023 yılı rakamları ortalamalar üzerinde gerçekleşecek gibi görünmektedir.
Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024 yılına ışık tutabilir.
IMF tarafından yayınlanan (Ekim-2023 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'Küresel Farklılıklarda Gezinme' adlı) raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl için yukarı yönlü revizyona gitmiştir.
Türkiye'nin 2023 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 4, 2024 yılı büyümesi yüzde 3,5 olarak tahmin edilmiştir. IMF Temmuz (2023) ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye ekonomisinin 2023'te yüzde 3 ve 2024'te yüzde 2,8 büyüyeceği öngörülmüştü. Yeni revizyonda hem 2023 hem de 2024 de büyüme hızının artırılmış olması dikkat çekici görünmektedir. Uluslararası Para Fonu, küresel ekonomik büyüme tahminini 2023 yılı için yüzde 3 düzeyini korurken, 2024 yılı için yüzde 3'ten yüzde 2,9'a indirmiştir.
Küresel enflasyonun ise 2022'deki yüzde 8,7 seviyesinden 2023'te yüzde 6,9'a ve 2024'te yüzde 5,8'e istikrarlı bir şekilde düşeceğinin öngörüldüğü, ancak enflasyon tahmininin bu yıl için 0,1 ve gelecek yıl için 0,6 puan artırıldığı, çoğu durumda 2025'e kadar enflasyon hedeflerine dönülmesinin beklenmediği ifade edilmiştir.
Söz konusu raporda; ekonomik faaliyetin, özellikle yükselen piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde hala salgın öncesi seyrinin gerisinde kaldığı vurgulanarak, bölgeler arasında genişleyen farklılıklara işaret edildi. Çeşitli gelişmelerin ekonomik toparlanmayı engellediği belirtilen raporda özellikle jeopolitik risklerin (Rusya-Ukrayna savaşı gibi) uzun vadeli sonuçlarının olabileceği ifade edilmiştir.
Büyüme ile ilgili yapılan öngörülerde gerek enflasyon gerekse küresel risk unsurlarının ne yöne hareket edebileceği ile ilgili beklentiler etkili olmuş görünmektedir.
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65, 2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.
2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
TCMB Aralık 2023 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında politika faizini yüzde 45'e yükseltmiş, yaptığı açıklamada faiz artışının üst sınırına gelindiğini ancak gelecek verilere göre sürecin takip edileceğini vurgulamıştır.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2023 yılında bir önceki seneye göre yüzde 48,1 azalarak 35 bin adet satış gerçekleşmiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Kasım-2023) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 66,49 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 53,46, işçilik maliyetlerinin de yüzde 110,77 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış
ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
Muğla, Türkiye'nin bir ilidir. Muğla merkezli il, 2023 sonu verilerine göre 1.066.736 kişilik nüfusa sahiptir. Ege Bölgesi'nde, topraklarının küçük bir kısmı Akdeniz Bölgesi içine giren, Ortaca, Dalaman, Köyceğiz, Fethiye,
Marmaris, Milas, Datça ve Bodrum gibi tatil yöreleri ile ünlü bir yerleşim yeridir. İlde 13 ilçe bulunur. En büyük ilçesi Fethiye'dir. Türkiye'nin güneybatı ucunda yer alan kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve Burdur, doğusunda Antalya ile komşu, güneyinde Akdeniz ve batısında ise Ege Denizi ile çevrilidir. Muğla ilinin yüzölçümü 12.654 km²'dir.
Muğla, Akdeniz iklimi etkisinde kalmaktadır. Şehrin içinde bulunduğu Menteşe Yöresinde dağlar denize paralel uzanmaktadır. 800 m. yüksekliğe kadar olan alanlarda Asıl Akdeniz İklimi ve daha yüksek alanlarda Akdeniz Dağ İklimi hissedilir. Maksimum-minimum sıcaklık değerleri, nemlilik, yağış miktarı ve hakim rüzgar yönleri yerel coğrafi koşullara göre değişmektedir. Metrekare'ye 1000 mm'den fazla yağış alan Muğla, orman oranı bakımından Türkiye'nin en zengin olan yörelerinden bir tanesidir. Ne var ki yağışların büyük çoğunluğu kış mevsiminde düşer ve yaz kuraklığı belirgindir.
Toplam uzunluğu 1479 km olan deniz kıyıları ile Muğla, Türkiye'nin uzun sahil şeridine sahip ilidir. Muğla ilinde ayrıca iki büyük göl bulunmaktadır. Bunlar Milas ile Aydın ilinin Söke ilçesi sınırları dahiline yayılan Bafa Gölü ile Köyceğiz ilçesindeki Köyceğiz Gölü'dür. Önemli üç akarsuyu ise Çine Çayı (Yatağan'dan geçerken Yatağan Çayı), Esen Çayı (Seki beldesinden geçerken Seki Çayı) ve Ortaca-Dalaman arasında yer alan ve bu iki ilçe arasında sınır olarak kabul edilen Dalaman Çayı'dır.
İlin Yatağan ilçesinde Yatağan Termik Santrali, Yeniköy'de Yeniköy Termik Santrali, Kemerköy'de Kemerköy Termik Santrali vardır.
İlin maden yatakları zengindir. Bu sektörde Yatağan linyit rezervleri ve Fethiye krom yatakları ilk kalemde sayılabilir. Muğla ayrıca önemli bir mermercilik merkezidir. Bu enerji ve madencilik üretim tesisleri dışında sanayiye dönük büyük girişimler bulunmamaktadır. Ekonomi özellikle turizm ve tarıma dayalıdır. Ayrıca Dalaman ilçesinde Kağıt Fabrikası (eski adı SEKA, yeni adı MOPAK) bulunmaktadır.
Muğla ili tarımsal ürünlerinin çeşitliliği ile dikkati çeker. Türkiye'de arıcılığın en önemli merkezlerinden biridir. Yörede hem arı hem de çam balı bulunmaktadır. Marmaris ilçesi çam
balı ile ünlüdür. Ortaca, Fethiye ve Dalaman ilçelerinde yaygın bir şekilde narenciye tarımı (portakal, limon, mandalina, greyfurt) yapılmaktadır. Özellikle Marmaris-Köyceğiz hattına özgü bir diğer ürün günlük ağacından elde edilen ve parfümeride ile eczacılıkta kullanılan sığla yağıdır. Zeytincilikte il genelinde gelişmiştir.
Ortaca, Dalaman, Köyceğiz, Fethiye, Marmaris, Datça ve Bodrum gibi tatil bölgeleri ile dünyaca tanınan Muğla, 2007 yılı Ocak-Eylül döneminde, 2006'nın aynı dönemine göre turist sayısını %9 artarak 2.285.258 kişi ağırlamıştır.
Dalaman'da askeri ve sivil havaalanı bulunmaktadır. Bu havaalanın yıllık 10 milyon kapasiteli dış hatlar terminalinin bulunması yurtdışından ulaşım için de önemli bir imkan sağlar.
Milas, Muğla'nın 13 ilçesinden birisidir. 2014 senesine kadar 13 mahallesi, 114 köyü ve 5 beldesi olan kent yeni çıkan büyük şehir yasası ile ilçe sınırları içerisindeki bütün yerleşim birimlerinin mahalle olmasıyla ilçe sınırları içerisinde toplam 132 mahalle sayısıyla ayrı bir konuma gelmiştir. 2012 yılında 55.348
ilçe merkezi 72.658 kırsal olmak üzere toplam 128.006 nüfusa sahipken 2023 TÜİK verilerinde ilçe nüfusu 149.691 olarak açıklanmıştır.
Milas şehri, hükmettiği geniş ve verimli ova ve sırtını dayadığı dağlardaki, günümüzde de işletilmeye devam eden, zengin mermer yatakları ile tarih boyunca avantajlı bir konumda olmuş, bulunduğu mevkiden sahil şeridine kolaylıkla erişilebilmesi de ilave bir şansını oluşturmuştur.
Milas kent merkezi içindeki en eski eser Hisarbaşı mahallesinde, Hisarbaşı tepesinin doğusunda bir podyum üzerine inşa edilmiş olan Augustus (Uzunyuva) Tapınağıdır. Tapınağın Korent başlıklı tek sütunu hala ayaktadır. Milas Augustus (Uzunyuva) Tapınağı Kentin eski surlarından bugüne ulaşan tek kalıntı ise, yörede Baltalıkapı olarak bilinen kapı kemeridir. Kapı M.Ö. 1. yüzyıla tarihlenmektedir. Kemerinin kilit taşı üzerindeki çift yüzlü balta motifinden dolayı yörede Baltalıkapı olarak anılmaktadır.
Kentteki bir başka antik çağ kalıntısı ise M.S. 2. yüzyılda inşa edilmiş ve çok iyi korunmuş bir mezar anıtı olan Gümüşkesen Anıtı dır. Dünyanın yedi harikasından biri kabul edilen Halikarnas Mozolesi'nin daha küçük bir modelidir. Sodra Dağı eteklerinde Gümüşlük mahallesindeki mezar anıtı yüksek bir kaide ve basamaklı bir çatıdan oluşmaktadır.
Milas'ın doğusunda Milas ovasında uzanan iki katlı su kemerleri erken Bizans dönemine aittir. Kemerlerin inşaatında antik dönem mimari parçalar da kullanılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi, 208 ada 6 parsel numaralı, 17.166,19 m² yüzölçüme sahip, arsa vasıflı taşınmazdır.
208 ada 6 parsel yaklaşık 37.16928 derece enlem, 27.55039 boylam koordinatlarında konumludur.
Değerleme konusu 208 ada 6 parsel Milas İlçesi, Boğaziçi Mahallesi sınırları içinde yer alan Çam Sokak, Nergis Sk. ve Dz. Doktorları Cd. üzerinde konumludur.
Taşınmazın konumlu olduğu bölge genel olarak villa nitelikli müstakil ve site yerleşimleri yer almaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde; Milas-Bodrum Havalimanı, Adabükü Bodrum Windsurf ve Yelken Spor Kulübü, Adabükü Yeldeğirmeni (Caryanda), Lıon Su Sporları, Bodrum Tuzla Kuş Cenneti yer almaktadır.
Bölgeye ulaşım kısıtlı olup taşınmazın konumlu olduğu alana özel araçlar ile ulaşım mevcuttur. Bölgenin altyapısı genel olarak tamamlanmıştır.
Rapora konu gayrimenkule ilişkin tapu ve takyidat bilgileri Müşteri tarafından 13.08.2024 tarihinde alınmıştır.
| TASINMAZA AİT TAPU KAYDI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| :AnaTasinmaz | Ada/Parsel | :208/6 | ||||
| :132306864 | Yüzölçüm | :17166.19 $m2$ | ||||
| :MUĞLA/MİLAS | Ana Tas. Ntlk | :Arsa | ||||
| :Milas | ||||||
| :MESELİK | ||||||
| :ADABÜKÜ | ||||||
| :58/5690 | ||||||
| :Aktif | ||||||
| Sistem No Malik | Hisse Pay/Payda | Metrekare | Edinme Sebebi - Tarih - Terkin Sebebi - Tarih - Yev. |
Yev. | ||
| 804057438 MALIYE HAZİNESİ | 1/1 | 17166.19 | İmar (TSM)-16/02/2024- 6629 |
|||
| TAŞINMAZ ŞERH / BEYAN / İRTİFAK Açıklama |
Diğer (Konusu: TAŞINMAZ İÇİN DÜZENLENEN YAPI KAYIT BELGESİ İPTAL EDİLMİSTİR. ) Tarih: 24/12/2020 Savı: 64718 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kalmaktadır. |
Malik / Lehdar | (SN:8187494) MUĞLA CEVRE VE SEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ VKN: MÜLKİYET BİLGİLERİ Elbirliği No |
Tarih - Yevmive 27/12/2020 - 31002 $06/06/2022 - 22814$ |
Terkin Sebebi - Tarih - Yev |
Taşınmazın tapu kayıtlarında kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz Maliye Hazinesi adına kayıtlı olup, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile Emlak Konut GYO A.Ş. arasında imzalanan 18.07.2022 tarihli protokol kapsamında söz konusu 208 ada 6 parselin Emlak Konut GYO A.Ş. tasarrufunda olduğu belirtilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu ana taşınmazın kadastral durum bilgileri aşağıdaki gibidir.
| İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçümü, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Muğla | Milas | Meşelik | 208 | 6 | Arsa | 17.166,19 |
T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü'nün "11.10.2023 tarih ve 7614385 sayılı, Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi Rezerv Yapı Alanı ve Çevresine İlişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı (Kesinleşme)" konulu yazısında söz konusu planların onaylandığı belirtilmiştir.
Değerlemeye konu parsel Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi Rezerv Yapı Alanı ve Çevresine İlişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Kapsamında "Gelişme Konut Alanı" olarak planlanmıştır.
Yapılaşma şartları Emsal (KAKS): 0,15– Yençok:2 Kat Serbest şeklindedir.
Değerleme konusu 208 ada 6 parsel arsa vasıflıdır. Parsel için alınmış herhangi bir yasal izin ya da belge bulunmamaktadır.
Değerleme konusu 208 ada 6 parsel arsa vasıflıdır. Parsel için herhangi bir yapı denetim kuruluşu ve denetim bilgileri bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi, 208 ada, 6 parsel numaralı, 17.166,19 m² yüzölçüme sahip, arsa vasıflı taşınmazdır. Parsel geometrik olarak yamuk formda olup topografik olarak hafif eğimli arazi yapısına sahiptir. Parselin üzeri ağaçlar ve bitki örtüsüyle kaplıdır.
Söz konusu taşınmazın son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım – satım işlemleri ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklerin tespiti için Milas Tapu Müdürlüğüne başvuru yapılmış ancak tarafımıza kütük incelemesi için izin verilmemiştir. Bu sebeple son üç yıllık değişikliklere ilişkin tespit yapılamamıştır. Tarafımıza iletilen tapu kayıt belgesine göre söz konusu taşınmazın 06.06.2022 tarih 22814 yevmiye kaydına göre "6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kalmaktadır." Beyanı bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazın imar uygulaması gördüğü ve tapu kayıtlarına 16.02.2024 tarihli 6629 yevmiye kaydıyla imar uygulaması sonrası tescil edildiği görülmüştür.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul için en etkin ve verimli kullanım analizi yapılmamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul arsa vasıflıdır. Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin yasal süreç detayları Rapor'un 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7 ve 5.10'uncu bölümlerinde verilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor 'un 5.8.'inci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir.
Rapor'un 3.3 'üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme çalışmasında rapora konu gayrimenkule önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Bu rapor kapsamında konu gayrimenkulün Uluslararası Değerleme Standartlarına göre pazar değeri hesaplanacaktır.
| No | İlgili | Konum | Alanı, m² | İmar Durumu | Fiyat, ₺ | Birim Değer, ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Altın Emlak Bakırköy Merkez Volkan Dağ 0 (532) 359 62 44 |
Boğaziçi Mh. -/5461 |
732,39 | Konut Alanı Kaks:0,30 Taks:0,15 Ayrık Yençok: 2 Kat |
16.500.000,00 | 22.528,98 |
| 2 | Varol Kaya Gayrimenkul Danışmanlığı Varol Kaya 0 (532) 627 26 83 |
Boğaziçi Mh. -/4650 |
527,16 | Konut Alanı Kaks:0,30 Taks:0,15 Ayrık Yençok: 2 Kat |
10.000.000,00 | 18.969,57 |
| 3 | Coldwell Banker Artemis Halil Deveci 0 (536) 206 02 94 |
Boğaziçi Mh. -/4635 |
496,09 | Konut Alanı Kaks:0,30 Taks:0,15 Ayrık Yençok: 2 Kat |
9.500.000,00 | 19.149,75 |
| 4 | Coldwell Banker Artemis Birol Oral 0 (532) 330 94 38 |
Boğaziçi Mh. -/4545 |
506,26 | Konut Alanı Kaks:0,30 Taks:0,15 Ayrık Yençok: 2 Kat |
7.250.000,00 | 14.320,70 |
| 5 | Milas Gayrimenkul Şenol Sandal 0 (532) 277 41 44 |
Boğaziçi Mh. -/4468 |
508,55 | Konut Alanı Kaks:0,30 Taks:0,15 Ayrık Yençok: 2 Kat |
7.750.000,00 | 15.239,41 |
Değerleme konusu taşınmazın mevcut imar durumuna göre bölgede emsal araştırması yapılmış ve raporda yer verilmiştir. Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, parselin konumu, cephesi vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, imar durumu, konum, büyüklük, mülkiyet yapısı, manzara kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak arsa birim değeri hesaplanmıştır.
| Emsal Analizi | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
| Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m² | 22.528,98 | 18.969,57 | 19.149,75 | 14.320,70 | 15.239,41 |
| Pazarlık Payı | 20,00% | 15,00% | 15,00% | 10,00% | 10,00% |
| Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, ₺/m² | 18.023,18 | 16.124,14 | 16.277,29 | 12.888,63 | 13.715,47 |
| İmar Durumu | Kısmen İyi | Kısmen İyi | Kısmen İyi | Kısmen İyi | Kısmen İyi |
| Düzeltme | -10,00% | -10,00% | -10,00% | -10,00% | -10,00% |
| Konum | Kısmen Kötü | Kısmen Kötü Kısmen Kötü | Kısmen Kötü | Kısmen Kötü | |
| Düzeltme | 5,00% | 10,00% | 10,00% | 15,00% | 15,00% |
| Büyüklük | Küçük | Küçük | Küçük | Küçük | Küçük |
| Düzeltme | -10,00% | -10,00% | -10,00% | -10,00% | -10,00% |
| Mülkiyet Yapısı | Müstakil | Müstakil | Müstakil | Müstakil | Müstakil |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Manzara | Deniz-1 | Deniz-1 | Deniz-1 | Deniz-1 | Deniz-2 |
| Düzeltme | -10,00% | -10,00% | -10,00% | -10,00% | -15,00% |
| Toplam Düzeltme | -25,00% | -20,00% | -20,00% | -15,00% | -20,00% |
| Düzeltme | -4.505,80 | -3.224,83 | -3.255,46 | -1.933,30 | -2.743,09 |
| Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² | 13.517,39 | 12.899,31 | 13.021,83 | 10.955,34 | 10.972,37 |
| Ortalama Birim Değer, ₺/m² | 12.273,25 |
Emsal analizi sonucu arsa m² birim değeri ~12.275,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
Yapılan araştırmalar ve emsallere ilişkin değerlendirmeler sonucunda rapora konu parselin konumu, büyüklüğü, cephesi, emsallerine göre olumlu-olumsuz özellikleri birlikte değerlendirilerek arsa birim m² değeri 12.275,00 ₺/m² olarak takdir edilmiştir.
Arsa Değeri = Arsa Alanı (m²) x Arsa m² birim değeri (₺/m²) olarak hesaplanmıştır.
| Ada | Parsel | Nitelik | Parsel Alanı, m2 |
Arsa Birim Değeri, ₺/m2 |
Arsa Değeri, ₺ |
Takdir Edilen Arsa Değeri, ₺ (KDV Hariç) |
Takdir Edilen Arsa Değeri, ₺ (%10 KDV Dahil) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 208 | 6 | Arsa | 17.166,19 | 12.275,00 | 210.714.982,25 | 210.715.000,00 | 231.786.500,00 |
Arsa değeri 210.715.000,000 ₺ olarak hesap ve takdir edilmiştir.
Bu değerleme çalışmasında, rapora konu gayrimenkulün arsa tapulu olması sebebi ile Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır. Gayrimenkulün arsa değeri tespit edilirken çevrede yeterli sayıda emsal bulunması sebebi ile Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır. Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parselin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş satılık/ vaziyette olan arsa emsal araştırmaları neticesinde değer takdiri yapılmıştır.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır.
Değerleme konusu 208 ada 6 parsel arsa vasıflıdır. Parsel için alınmış herhangi bir yasal izin ya da belge bulunmamaktadır.
Resmî Gazete Tarihi: 28.05.2013 Resmî Gazete Sayısı: 28660
Yedinci Bölüm: Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar Madde 22:
Birinci Fıkra a Bendi: (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
Rapor'un 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri, 5.5 İmar Durum Bilgileri, 5.6 Yasal İzin ve Belgeler, 5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri, 5.10 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler, 7.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş başlıklarında açıklanan incelemeler ile birlikte "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde" belirtilen hususlar birlikte değerlendirilmiştir. Bu hususlar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkulün sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "arsa" olarak alınmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından; Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi, 208 ada 6 parsel numaralı taşınmazın güncel pazar değerinin SPK mevzuatı gereği Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. Maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Sonuç itibariyle rapora konu taşınmazın sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "arsa" olarak alınmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Muğla İli, Milas İlçesi, Meşelik Mahallesi, 208 ada 6 parsel numaralı "Arsa" nitelikli taşınmaz için takdir edilen değer aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Nitelik | Parsel Alanı, m2 |
Arsa Birim Değeri, ₺/m2 |
Arsa Değeri, ₺ |
Takdir Edilen Arsa Değeri, ₺ (KDV Hariç) |
Takdir Edilen Arsa Değeri, ₺ (%10 KDV Dahil) |
|---|---|---|---|---|---|
| Arsa | 17.166,19 | 12.275,00 | 210.714.982,25 | 210.715.000,00 | 231.786.500,00 |
Esra DERE İşletme Değerleme Uzman Yrd. Lisans No: 929896
Hasan Serhat BERKLİ İşletme Değerleme Uzmanı Lisans No: 403376
Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400446
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.