Regulatory Filings • Oct 2, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/İSTANBUL Tel: (216) 474 03 44 Fax: (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr
24-119 Eylül, 2024
| GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ | |||
|---|---|---|---|
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
| Raporu Hazırlayan Kurum | Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||
| Rapor Numarası | 24-119 | ||
| Rapor Tarihi | 19.09.2024 | ||
| Sözleşme Tarihi | 18.09.2024 | ||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı | İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içinde konumlu olan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel, 1710 ada 5 parsel numaralı taşınmazların güncel pazar değerinin SPK mevzuatı gereği Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. |
||
| DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ | |||
| İl | İstanbul | ||
| İlçe | Esenler | ||
| Mahalle | Atışalanı | ||
| Ada/Parsel Numarası | 1701/1 – 1702/3 – 1703/2 – 1704/1 – 1705/1 – 1706/1 – 1707/1 – 1708/1 - 1709/1 – 1710/5 |
||
| Anagayrimenkul Niteliği | Arsa | ||
| Anagayrimenkul Yüzölçümü (m²) | 35.902,94 (1701/1) 13.164,05 (1702/3) 16.563,63 (1703/2) 22.971,47 (1704/1) 44.908,31 (1705/1) 23.333,42 (1706/1) 48.223,93 (1707/1) 23.759,01 (1708/1) 51.364,61 (1709/1) 24.731,34 (1710/5) |
1701/1 - 1704/1 - 1705/1 - 1708/1 - 1709/1 - 1710/5: | |
| İmar Durumu | Konut Alanı, KAKS: 1,50, Yençok: Zemin+5 Kat 1702/3 – 1703/2- 1706/1 - 1707/1: Ticaret + Konut Alanı, KAKS: 1,75, Yençok: Zemin+6 Kat |
||
| Mülkiyet Bilgisi | Esenler Belediyesi (1/1) | ||
| Mevcut Kullanım Durumu | Boş Arsa | ||
| DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER | |||
| Değer Takdiri | KDV Hariç, ₺ | KDV Dahil, ₺ | |
| Toplam Arsa Değeri, ₺ | 9.931.586.116,10 | 10.083.854.436,37 |
| 1.1 Rapor Tarihi5 1.2 Rapor Numarası 5 1.3 Rapor Türü 5 1.4 Değerleme Tarihi5 1.5 Raporu Hazırlayanlar5 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı 5 1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası 6 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6 1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler6 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7 2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri 7 2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri 7 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 2.4 Uygunluk Beyanı8 3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ9 3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar 9 3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar 9 3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler14 3.3.1 Pazar Yaklaşımı15 3.3.2 Gelir Yaklaşımı16 3.3.3 Maliyet Yaklaşımı 17 4. GENEL, ÖZEL VERİLER 19 4.1 Global Ekonomik Görünüm 19 4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm20 4.3 Demografik Veriler24 4.4 Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış 26 4.5 2024 Yılı İlk Çeyrekteki Ekonomik Gelişmeler30 4.6 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi32 5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER 41 5.1 Bölge Analizi41 5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri44 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri46 5.4 Kadastral Durum Bilgileri 48 5.5 İmar Durum Bilgileri49 5.6 Yasal İzin ve Belgeler 50 5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri 50 5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri50 5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması51 5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler 51 5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve |
1.RAPOR BİLGİLERİ5 | |
|---|---|---|
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler51 |
| 5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi |
|---|
| Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin |
| Bilgiler 51 5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler51 |
| 5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım52 5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi52 |
| 5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi52 |
| 5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 52 |
| 6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI 53 |
| 6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri53 |
| 6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 53 |
| 6.3 Arsa Emsal Araştırması53 |
| 6.4 Konut Emsal Araştırması56 |
| 6.5 Dükkan Emsal Araştırması 59 |
| 6.6 Pazar Yaklaşımı ile Değer Takdiri61 |
| 6.7 Gelir Yaklaşımı ile Değer Takdiri 61 |
| 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 63 |
| 7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması63 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri63 7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi63 7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi63 7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 64 7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 64 7.7 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı |
| Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 64 |
| 8. SONUÇ 65 |
| 8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi65 8.2 Nihai Değer Takdiri65 |
| RAPOR EKLERİ: 66 |
19.09.2024
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (bundan sonra Müşteri olarak anılacaktır) talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (bundan sonra Şirket olarak anılacaktır) tarafından; İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içinde konumlu olan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel, 1710 ada 5 parsellerin güncel pazar değerinin SPK mevzuatı gereği Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
19.09.2024
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Esra DERE ve Değerleme Uzmanı Hakkı Erdem ÜNAL tarafından hazırlanmış, Değerleme Uzmanı Hasan Serhat BERKLİ tarafından kontrol edilmiş, Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiş ve onaylanmıştır.
Bu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadin İlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbul Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ 1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP (Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görev yapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği'nden 16.01.2007 tarihinde Değerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır.
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Şirketimiz arasında 18.09.2024 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. Maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili şirketimiz tarafından hazırlanmış rapor bulunmamaktadır.
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu'nca, Seri VIII No:35 sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nca "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" çerçevesinde Değerleme Hizmeti vermek üzere 08.12.2011 tarih ve 4480 sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
Şirket Unvanı: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/İstanbul
Şirket Amacı: Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek, toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek, personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek, yönetim anlayışını ve kalite standartlarını sürekli geliştirerek, Yurtiçi gayrimenkul sektöründeki konumunu devam ettirmek ve daha ileriye taşımak, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı şehircilik anlayışını, Uluslararası kriterlerde daha yukarıya taşıyarak, Dünyadaki sayılı gayrimenkul yatırım ortaklıkları arasına girmek.
Sermayesi: 3.800.000.000,00 ₺
Halka Açıklık: %50,6
Telefon: + 90 (216) 579 15 15
e-posta: [email protected]
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından; İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içinde konumlu olan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel, 1710 ada 5 parsellerin güncel pazar değerinin SPK mevzuatı gereği Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Taşınmazlara yönelik tapu kayıt belgeleri Müşteri tarafından temin edilmiştir.
Rapor, Müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, bir nüshası müşteride kalmak üzere iki nüsha olarak sınırlı sayıda üretilmiştir.Hiçbir zaman Şirketimiz'in yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
| KISALTMALAR |
|---|
| Sermaye Piyasası Kurulu |
| Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Uluslararası Değerleme Standartları |
| Taban Alanı Katsayısı |
| Kat Alanı Kat Sayısı |
| Emsal |
| Maksimum Yapı Yüksekliği |
Bu Rapor'da yer alan değerleme çalışmaları, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliği" ve 01.02.2017 tarih 29966 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" Hükümlerince, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlara özetle yer verilmiştir.
Değer esasları (bazen değer standartları olarak nitelendirilir) raporlanan değerin dayandığı temel dayanakları tanımlamaktadır. Değer esaslarının değerleme görevinin şartlarına ve amacına uygun olması, değerlemeyi gerçekleştirenin yöntem, girdi ve varsayım seçimi ile nihai değer görüşüne etki edebildiği veya yön verebildiği için büyük önem arz etmektedir.
➢ UDS'de, aşağıdaki UDS tanımlı değer esaslarının yanı sıra, ülkelerin bireysel hukuk mevzuatında tanımlanmış veya uluslararası sözleşmelerle kabul edilip benimsenmiş UDS tanımlı olmayan değer esaslarının dar kapsamlı bir listesine de yer verilmektedir:
➢ Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
"Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
"Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
"Uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir.
girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
➢ Varlığın grubun toplam değerine katkısının göz önüne alınmasını gerektiren durumlarda, söz konusu varlığın tek başına değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağı en verimli ve en iyi kullanım, bir varlık grubunun parçası olarak değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağından farklı olabilir.
➢ En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder. Oluşan sinerji sadece belirli bir alıcı için geçerli ise, sinerji değeri, varlığın sadece belirli bir alıcıya yönelik değer ifade eden niteliklerini yansıtacağından, pazar değerinden farklı olacaktır. İlgili hakların toplamının da üzerindeki ilave değer genellikle "birleşme değeri" olarak nitelendirilir.
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir.
Diğer değer esasları (dar kapsamlı):
1. Gerçeğe Uygun Değer (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları)
UFRS 13'de gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
2. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü - OECD) OECD tarafından Gerçeğe Uygun Pazar Değeri açık pazardaki bir işlemde istekli bir alıcının istekli bir satıcıya ödeyeceği fiyat olarak tanımlanmaktadır.
3. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (ABD Devlet Gelirleri Dairesi)
ABD vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak, gerçeğe uygun pazar değeri, malvarlığının, alış veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi, istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır.
4. Gerçeğe Uygun Değer (Yasal)
Birçok ulusal, bölgesel ve yerel kurum ve kuruluş Gerçeğe Uygun Değeri yasalar bağlamında bir değer esası olarak kullanmaktadır. İlgili tanımlar birbirlerinden önemli ve/veya anlamlı ölçüde farklılaşabilmekte ve yasal bir işlemden veya mahkemeler tarafından geçmiş davalara ilişkin olarak verilen kararlardan kaynaklanabilmektedir.
➢ Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması, durumlarında pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri). Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
15
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumlarında gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonlarıdır. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.
Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması İNA yönteminin temel adımları olarak sıralanabilir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması durumlarında maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir. Maliyet unsurları varlığın türüne bağlı farklılıklar gösterebilir ve değerleme tarihi itibarıyla varlığın ikamesi/yeniden oluşturulması için gerekli olacak direkt (malzemeler ve işçilik) ve endirekt maliyetleri (nakliye maliyetleri, kurulum maliyetleri, tasarım, izin, mimari, yasal vb. profesyonel hizmet maliyetleri, komisyonlar vb. diğer ücretleri, genel üretim giderleri, vergiler, alınan borçlara ilişkin faizler vb. finansman maliyetleri, varlığı oluşturana ait kâr marjı/girişimci kârı) içermesi gerekli görülmektedir.
"Amortisman" kavramı, maliyet yaklaşımı kapsamında, değerleme konusu varlığın maruz kaldığı herhangi bir yıpranma etkisini yansıtmak amacıyla, aynı faydaya sahip bir varlığı oluşturmak için katlanılacak tahmini maliyette yapılan düzeltmeleri ifade etmektedir.
17
Mülk hakları normalde devletler tarafından veya bireysel anlamda hukuk mevzuatında tanımlanır ve yerel veya ulusal yasalarla düzenlenir.
Taşınmaz mülkiyet hakları, arsa ve binaların mülkiyet, yönetim, kullanma veya işgal hakkıdır. Üç temel hak türü bulunmaktadır:
Geliştirme amaçlı mülk, en verimli ve en iyi kullanıma erişilebilmesi için yapılan yeniden geliştirmeler veya değerleme tarihinde planlanan veya devam eden iyileştirmelerle ilgili haklar olarak tanımlanmakta olup aşağıdakileri içermektedir:
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Ağustos 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin 2023, 2024 ve 2025 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Uluslararası | Yıl | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kuruluşlar | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Çin | Japonya | |||
| 2023 | 3,3 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |||
| IMF | 2024 | 3,2 | 0,9 | 2,6 | 2,1 | 3,2 | 7,0 | 5,0 | 0,7 | ||
| 2025 | 3,3 | 1,5 | 1,9 | 2,4 | 1,5 | 6,5 | 4,5 | 1,0 | |||
| 2023 | 3,1 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 1,3 | 7,8 | 5,2 | 1,9 | |||
| OECD | 2024 | 3,1 | 0,7 | 2,6 | 1,9 | 2,6 | 6,6 | 4,9 | 0,5 | ||
| 2025 | 3,2 | 1,5 | 1,8 | 2,1 | 1,0 | 6,6 | 4,5 | 1,1 | |||
| 2023 | 2,6 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |||
| Dünya Bankası |
2024 | 2,6 | 0,7 | 2,5 | 2,0 | 2,9 | 6,6 | 4,8 | 0,7 | ||
| 2025 | 2,7 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 1,4 | 6,7 | 4,1 | 1,0 |
| DTÖ Küresel Mal Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | IMF Küresel Mal ve Hizmet Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bölgeler | 2023 | 2024 | 2025 | ||||
| Dünya Mal Ticaret Hacmi | $-1,2$ | 2,6 | 3,3 | Reel Degisim (%) | 2023 | 2024 | 2025 |
| Ihracat Artist | |||||||
| Kuzey Amerika | 3,7 | 3.6 | 3,7 | ||||
| Güney Amerika | 1,9 | 2,6 | 1,4 | Küresel Ticaret Hacmi | 0,8 | 3,1 | 3,4 |
| Avrupa | $-2,6$ | 1,7 | 1,8 | ||||
| Asya | 0,1 | 3,4 | 3,4 | ||||
| İthalat Artışı | Gelismis Ülkeler | 0,1 | 2,5 | 2,8 | |||
| Kuzey Amerika | $-2,0$ | 1,0 | 3,3 | ||||
| Güney Amerika | $-3,1$ | 2,7 | 3,4 | Yükselen Piyasalar ve Gelişmekte Olan Ülkeler |
|||
| Avrupa | $-4,7$ | 0,1 | 3,1 | 2,0 | 4,2 | 4,5 | |
| Asya | $-0.6$ | 5,6 | 4,7 |
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Ağustos 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde %2,5 oranında büyüme sergilemiştir.
2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 11. Avrupa'nın 4. büyük ekonomisidir.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür.
2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,6 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir.
Satın Alma Gücü Paritesine (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Haziran ayında %9,2 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2024 Temmuz ayında, mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,3, Avro Bölgesi'nde %6,4, Almanya'da %3,4, Fransa'da %7,5 ve İtalya'da %6,5 düzeyinde bulunmaktadır.
İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Haziran ayında 341 bin kişi azalarak 32 milyon 522 bin kişi, istihdam oranı ise 0,6 puanlık artış ile %49,3 olmuştur.
.
Yİ-ÜFE (2003=100) 2024 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %1,68 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %23,86 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %35,75 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %46,23 artış göstermiştir.
Kaynak: TÜİK
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %2,47, bir önceki yılın Aralık ayına göre %31,94, bir önceki yılın aynı ayına göre %51,97 ve on iki aylık ortalamalara göre %64,91 olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TÜİK
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2023 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu 85.372.377 kişi olarak açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler (42.734.071), %49,9'unu ise kadınlar (42.638.306) oluşturmaktadır. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 olarak açıklanmıştır.
Kaynak: TUİK
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 olmuştur. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükselmiştir.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Kaynak: TUİK
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 olmuştur. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükselmiştir.
Kaynak: TUİK
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
| Toplam nüfus içindeki oranı $($ %) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın |
| Istanbul | 15 655 924 | 7806787 | 7849137 | 18.34 | 18.27 | 18,41 |
| Ankara | 5803482 | 2860361 | 2943121 | 6.80 | 6.69 | 6,90 |
| Izmir | 4 479 525 | 2 2 2 1 1 8 0 | 2 2 5 8 3 4 5 | 5.25 | 5.20 | 5.30 |
| Bursa | 3 214 571 | 605 941 | 608 630 | 3.77 | 3.76 | 3,77 |
| Antalya | 2696249 | 1357198 | 1339051 | 3.16 | 3,18 | 3.14 |
Kaynak: TUİK
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
| Toplam nüfus içindeki oranı (%) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın |
| Bayburt | 86 047 | 43 603 | 42 444 | 0.10 | 0, 10 | 0, 10 |
| Tunceli | 89 317 | 47 110 | 42 207 | 0,10 | 0,11 | 0, 10 |
| Ardahan | 92819 | 48 239 | 44 580 | 0,11 | 0.11 | 0.10 |
| Gümüshane | 148 539 | 74581 | 73958 | 0.17 | 0,17 | 0.17 |
| Kilis | 155 179 | 78 198 | 76981 | 0,18 | 0, 18 | 0, 18 |
Kaynak: TUİK
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz olmuştur. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller olmuştur.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izlemiştir.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşmiştir.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu belli bir orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle 'para politikasında gevşeme' beklentileri giderek ötelenmekte canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryoları şimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı önlemler de önem kazanmaya başlamıştır. Büyüme kaybı yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD'den daha önce sıkı para politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır.
Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını desteklemeye çalışmaktadır. Japonya da ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir.
26
Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi büyüme anlamında belli bir potansiyeli gözler önüne sermektedir. 2023 yılı GSYH artış oranı yüzde 4,5 olarak beklentilerin üzerinde gerçekleşmiştir. Büyüme rakamlarının yüksek olmasına karşın fiyatlar genel seviyesindeki dengesizlik ve buna bağlı gelir dağılımı sorunu devam etmektedir. Bir önceki yıl para ve maliye politikasında yapılan değişiklikler ile 'enflasyonu' önleme çalışmalarına paralel iç talepte göreceli bir yavaşlamayla büyüme oranlarında mutedil bir azalış görülebilir.
Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024 yılına ışık tutabilir.
IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında Dayanıklılık' adlı)1 raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl bir değişikliğe gidilmemiştir.
Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte 2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi öngörülmüştür.
Uluslararası Para Fonu, dünya ekonomisinin geçen yıl yüzde 3,2 büyüdüğü, büyümenin 2024 ve 2025 yıllarında da aynı hızla devam etmesinin öngörüldüğü ifade etmiştir. 2024 yılına ilişkin büyüme tahmininin ocak ayında yayımlanan tahmine kıyasa 0,1 puan yukarı yönlü revize edilerek yüzde 3,1'den yüzde 3,2'ye çıkarıldığı, gelecek yıla ait tahminin de yüzde 3,2 olarak sabit tutulduğu görülmüştür.
Büyüme hızının tarihsel standartlara göre düşük olduğuna dikkat çekilen raporda, bunun hem borçlanma maliyetlerinin hala yüksek olması ve mali desteğin geri çekilmesi gibi kısa vadeli faktörlerden hem de Kovid-19 salgını ile Rusya'nın Ukrayna'daki savaşının etkileri, verimlilikteki zayıf artış ve artan jeoekonomik ayrışma gibi uzun vadeli faktörlerden kaynaklandığı ifade edilmiştir.
Söz konusu raporda, küresel manşet enflasyonun 2023'teki yıllık ortalama yüzde 6,8'den seviyesinden 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e düşmesinin beklendiği dile getirilerek,
gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine yükselen piyasa ve gelişmekte olan ekonomilerden daha erken ulaşacağının öngörüldüğü bildirilmiştir.
Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Mart 2024 enflasyonu geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 68,5 aylık olarak ise yüzde 3,1 düzeyinde artış kaydetmiştir. Gerek yapılan analizler gerekse TCMB tahminlerine göre Mayıs 2024 ayına kadar yıllık enflasyonda artış trendi devam edecek gibi görünmektedir. Yaz aylarında ise 2023 yılına ait yüksek enflasyon rakamlarının altında gerçekleşmesi beklenen fiyat artışlarının(baz) etkisiyle fiyatlar genel seviyesinde anlamlı bir geri çekilme görülecektir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
TCMB Mart 2024 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında politika faizini yüzde 50 oranına yükseltmiş, yaptığı açıklamada bant uygulamasının da başlatıldığı vurgulanmıştır. Söz konusu uygulamayla politika faizinin 300 baz puan altı veya üstünden Merkez Bankası finansal sistemi fonlayabilecektir. Son zamanlarda biraz daha sıkı para politikası uygulama eğiliminde olan TCMB genellikle üst bant oranı ile bankacılık sistemini fonlamaya başlamıştır. Para Kurulu açıklamalarında da güçlü bir şekilde enflasyon ile mücadele edileceği vurgusu yapılmaktadır.
Para politikasının yanında maliye politikalarının da enflasyon ile mücadele için kullanılacağı sıklıkla dile getirilmeye başlanmıştır.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine
göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 652 konut satışı ile İstanbul alırken, İstanbul'u sırasıyla 618 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izlemiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur.
TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3, oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır2. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur.
Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi 2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği görülmektedir.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0
seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken %68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan %2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir.
Şubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², İzmir'de 36.065 TL/m², Ankara'da 24.919 TL/m² olmuştur.
| Çeyrek Bazda Konut Satışları (adet) | ||
|---|---|---|
| ------------------------------------- | -- | -- |
| ilk Satış | İkinci El Satis |
Toplam Satis |
İpotekli Satis |
Toplam Konut Satışları İçinde İpotekli Konut Satışlarının Payı (%) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| C1'20 | 107.432 | 233,606 | 341.038 | 129.299 | 37,9 |
| C 2 ' 20 | 90.340 | 193,391 | 283.731 | 137.075 | 48,3 |
| C3'20 | 161.436 | 375,073 | 536,509 | 242.316 | 45,2 |
| C4'20 | 110.532 | 227.506 | 338,038 | 64.647 | 19.1 |
| 2020 Toplam | 469.740 | 1.029.576 | 1.499.316 | 573.337 | 38,2 |
| Ç1'21 | 80.370 | 182.680 | 263,050 | 47.216 | 17,9 |
| C2'21 | 87.508 | 202.252 | 289.760 | 56.952 | 19,7 |
| C3'21 | 119.278 | 277,050 | 396,328 | 77.687 | 19.6 |
| C4'21 | 174.367 | 368,351 | 542.718 | 112.675 | 20,8 |
| 2021 Toplam | 461.523 | 1.030.333 | 1.491.856 | 294.530 | 19,7 |
| C1'22 | 94.437 | 225.626 | 320,063 | 68.342 | 21,4 |
| C2'22 | 114.014 | 292.321 | 406,335 | 101.975 | 25,1 |
| Ç3'22 | 103.667 | 227.128 | 330.795 | 58.284 | 17,6 |
| Ç4'22 | 147.961 | 280,468 | 428,429 | 51.719 | 12,1 |
| 2022 Toplam | 460.079 | 1.025.543 | 1.485.622 | 280.320 | 18,9 |
| C1'23 | 83.907 | 199,308 | 283.215 | 58.822 | 20,8 |
| C2'23 | 87.251 | 195.313 | 282.564 | 62.708 | 22,2 |
| C3'23 | 97.439 | 236,856 | 334.295 | 39.354 | 11,8 |
| C4'23 | 110.945 | 214.907 | 325.852 | 16.864 | 5,2 |
| 2023 Toplam | 379.542 | 846.384 | 1.225.926 | 177.748 | 14,5 |
| C1'24 | 88.256 | 191.348 | 279.604 | 27.622 | 9,9 |
| Y1 24 | 4120 | |||
|---|---|---|---|---|
| C1'24 Stralaması (C1'23 Stralaması) |
ilk 10 Sehir | Toplam Zemin Adedi |
Toplam Zenin Adedi |
|
| 1(1) | Istanbul | 2.612 | 4.484 | |
| 2(2) | Antalya | 2.258 | 4.419 | |
| $3(4)$ 1 | Mersin | 559 | 837 | |
| $4(3)$ $\downarrow$ | Ankara | 190 | 390 | |
| 5(5) | Bursa | 174 | 379 | |
| 6(6) | Yalova | 169 | 364 | |
| 7(10) | Muğla | 136 | 295 | |
| 8(8) | Izmir | 120 | 263 | |
| $9(7)$ $\downarrow$ | Kocaeli | 108 | 199 | |
| $10(9) \downarrow$ | Sakarya | 103 | 171 | |
| Diğer | 608 | 955 | ||
| Toplam | 7.037 | 12.756 | ||
| Vatandaşlık Edinimi Toplam | 3.084 | 2.300 | ||
| Vatandaşlık Edinimi Toplam İçindeki Payı % |
43,8% | 18,0% |
| C1'24 Stralamast (Ç1'23 Sıralaması) |
Ilk 10 Ülke Vatandaşı | Toplam Zemin Adedi |
Toplam Zemin Adedi |
|
|---|---|---|---|---|
| 1(1) | Rusya Federasyonu | 1.532 | 4.214 | |
| 2(2) | Iran | 704 | 1.684 | |
| 3(4) | Ukrayna | 396 | 498 | |
| $4(3)$ $\downarrow$ | Irak | 364 | 672 | |
| 5(5) | Almanya | 310 | 477 | |
| 6(6) | Kazakistan | 270 | 425 | |
| $7(10)$ 个 | Azerbaycan | 229 | ||
| $8(10)$ T | Afganistan | 202 | 268 | |
| 9() | Amerika Birleşik Devletleri | 169 | ||
| 10(8) | Cin | 168 | 280 | |
| $-(7)$ | Kuveyt | 322 | ||
| $- (9)$ | Suudi Arabistan | 272 | ||
| Diğer | 2.693 | 3.644 | ||
| Toplam | 7.037 | 12.756 | ||
| Körfez Ülkeleri | 1.451 | 3.105 | ||
| Körfez Ülkelerinin Toplam Yatırımlar İçindeki Oranı (%) |
20,62% | 24,34% |
İstanbul, 41° K, 29° D koordinatlarında yer alan İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları'nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası'nın su ayrım çizgisi ile
sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
5747 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun"la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu olmak üzere 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'nda toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul, Türkiye'nin ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Türkiye'deki en büyük sanayi merkezi olarak sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırmahaberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer
tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
Esenler, İstanbul ilinin 39 ilçesinden biridir. Kuzeydoğuda Sultangazi, doğuda Gaziosmanpaşa, Bayrampaşa ve Zeytinburnu, batıda Bağcılar ve Başakşehir, güneyde Güngören ilçeleriyle sınırdır. Esenler, 17 mahalleden oluşmaktadır ve yüzölçümü toplam 5.227 hektardır. Metris Cezaevi bu ilçede
bulunmaktadır. Esenler bugünkü sınırlarına 2009 yılında Eski Habipler Mahallesini Sultangazi'ye vererek ulaşmıştır.
Esenler, çevresindeki ilçelerden farklı olarak, sanayi merkezi olmaktan çok bir yerleşim merkezi özelliğindedir. Esenler'i Davutpaşa yoluna bağlayan Ayazma yolu üzerindeki su kontrol kuyuları, şimdi Belediye oto garajı olarak kullanılan Üçyüzlü, Ayazma Çeşmesi, Su Terazisi ve garaj içinde yıkık vaziyette olan kilise güzel bir mimari örnek olarak karşımıza çıkar. Esenler'de Dörtyol Merkez Camii'nin karşısındaki kilise kalıntısı restore edilerek günümüzde Adnan Büyükdeniz Dijital Kütüphanesi olarak hizmet vermektedir.
İstanbul surlarının yıkılmasından sonra bu bölge toprakları askeri bakımdan önem kazanmıştır. İlçe tarihinin İstanbul Tarihi içinde mütalaa edilmesi gerekir. İlçe tarihî eser bakımından zengin sayılmaz. Bizans ve Osmanlı dönemine ait çeşme, su kemeri, su terazisi ve sebil günümüze ulaşan tarihi yapılardır. Bu eserlerin de kitabeleri tahrip edildiği için yapım tarihleri hakkında bilgi vermek mümkün değildir. Bunlar: Avas kemeri, Atışalanı Çeşmesi, Atışalanı Sebili, Menderes Çeşmesi (Litros Ayazması), Yavuz Selim Çeşmesi ve Nene Hatun Çeşmesi.
Bölge, Bizanslılardan kalma bir yerleşim alanıdır. Bu bölgenin en eski ahalisi Litros ve Avas adlarıyla kurulan köylerde yaşayan Rumlardır. Bu devirde ahali tarafından Aretai yani Faziletler Tepesi olarak da bilinirdi. Esenler veya Atışalanı Köyleri eski tarihlerde Bizans'ın şaşaalı devirlerinde İstanbul'un Türkler tarafından fethine kadar Bizans köyleri olup, Bizans İmparatorluğu'na türlü tarım ürünleri yetiştirerek ekonomik katkıda bulunmuşlardır. Osmanlı döneminde Mahmutbey nahiyesi içerisinde birer Rum yerleşim yeri olan Litros ve Avas köylerinin etnik yapısı, Lozan Antlaşması'yla değişmiştir. Cumhuriyet döneminde Rum kökenli halkın Yunanistan'a göç etmesiyle boşalan köylere, Doğu Makedonya'dan gelen mübadele göçmenlerini Türkler iskan ettirilmiştir. Uzun yıllar mübadele köyü konumunda kalan Litros ve Avas isimlerini 1930'lu yıllara kadar korumuştur. 1937-1940 yıllarında gerçekleştirilen değişiklikle Litros-Esenler, Avas-Atışalanı olarak Türkçeleştirilmiştir.
Otoyol 3, ilçe için önemli bir karayolu ulaşımı sağlamaktadır. Toplu taşıma hizmeti sağlayan otobüs hatlarının çoğu bu otoyolu kullanmaktadır.
Erokspor'un 2017'de Esenler'e taşınması ve Esenler Erokspor adını alması, ilçenin 2. Lig'de temsil edilmesini sağlamıştır. Takım, maçlarını Kemer mahallesinde bulunan Esenler Stadında oynamaktadır. Bunun yanında Atışalanıspor, Esenler Kent Yıldızspor, Esenler Tokatspor, Esenler Turgutreis Gençlikspor, Esenlerspor, İstanbul Sivasspor, Öz Yavuzselimspor ve Üçyüzlüspor gibi amatör futbol kulüpleri de bulunmaktadır. İlçede üç büyüklerin spor okulları da vardır.
Değerleme konusu gayrimenkuller ; İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içinde konumlu olan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel, 1710 ada 5 parsel numaralı arsa vasıflı taşınmazlardır.
Taşınmazlar yaklaşık olarak 41.07706 derece enlem ve 28.85927 derece boylam koordinatlarında konumludur.
Bölgeye ulaşım toplu taşıma araçları ile ulaşım kısıtlı olup özel araçlarla kolaylıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın çevresinde; 15 Temmuz Millet Bahçesi, Bayrampaşa Şehir Parkı (Adapark), Tekstilkent, İSTOÇ, Matbacılar Sitesi, Bağcılar MEGA Medipol Hastanesi yer almaktadır.
Gayrimenkuller ana halterlere ulaşım olarak, Haliç Köprüsüne takribi 13 km, D-100 Karayoluna takribi 20 km, Avrasya Tüneline takribi 21 km, 15 Temmuz Şehitler Köprüne takribi 23 km, Kuzey Marmara Otoyoluna takribi 23 km, İstanbul Sabiha Gökçen Uluslararası Havalimanına takribi 60 km mesafede konumludur.
Rapora konu gayrimenkullere ilişkin tapu ve takyidat bilgileri Müşteri tarafından alınmıştır. Tapu ve takyidat bilgileri aşağıdaki paylaşılmış olup, tapu kayıt belgeleri rapor ekinde sunulmuştur.
| TAPU BİLGİLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Açıklama | 1701 Ada 1 Parsel |
1702 Ada 3 Parsel |
1703 Ada 2 Parsel |
1704 Ada 1 Parsel |
1705 Ada 1 Parsel |
||
| İl | İstanbul | İstanbul | İstanbul | İstanbul | İstanbul | ||
| İlçe | Esenler | Esenler | Esenler | Esenler | Esenler | ||
| Mahalle | Atışalanı | Atışalanı | Atışalanı | Atışalanı | Atışalanı | ||
| Ada/Parsel | 1701/1 | 1702/3 | 1703/2 | 1704/1 | 1705/1 | ||
| Anataşınmaz Nitelik |
Arsa | Arsa | Arsa | Arsa | Arsa | ||
| Yüzölçüm, m² | 35.902,94 | 13.164,05 | 16.563,63 | 22.971,47 | 44.908,31 | ||
| Cilt/Sayfa No | 252/25014 | 252/25017 | 252/25019 | 252/25020 | 252/25021 | ||
| Mülkiyet Bilgisi | Esenler Belediyesi (1/1) |
Esenler Belediyesi (1/1) |
Esenler Belediyesi (1/1) |
Esenler Belediyesi (1/1) |
Esenler Belediyesi (1/1) |
| TAPU BİLGİLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Açıklama | 1706 Ada 1 Parsel |
1707 Ada 1 Parsel |
1708 Ada 1 Parsel |
1709 Ada 1 Parsel |
1710 ada 5 Parsel |
||||
| İl | İstanbul | İstanbul | İstanbul | İstanbul | İstanbul | ||||
| İlçe | Esenler | Esenler | Esenler | Esenler | Esenler | ||||
| Mahalle | Atışalanı | Atışalanı | Atışalanı | Atışalanı | Atışalanı | ||||
| Ada/Parsel | 1706/1 | 1707/1 | 1708/1 | 1709/1 | 1710/5 | ||||
| Anataşınmaz Nitelik |
Arsa | Arsa | Arsa | Arsa | Arsa | ||||
| Yüzölçüm, m² | 23.333,42 | 48.223,93 | 23.759,01 | 51.364,61 | 24.731,34 | ||||
| Cilt/Sayfa No | 252/25022 | 252/25023 | 252/25024 | 253/25025 | 253/25030 | ||||
| Mülkiyet Bilgisi | Esenler Belediyesi (1/1) |
Esenler Belediyesi (1/1) |
Esenler Belediyesi (1/1) |
Esenler Belediyesi (1/1) |
Esenler Belediyesi (1/1) |
Beyan: Anataşınmazlar üzerinde 29.06.2022 tarih, 16124 yevmiye numarası ile "Derecede Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır." beyanı bulunmaktadır.
Beyan: Anataşınmazlar üzerinde 17.04.2013 tarih, 5377 yevmiye numarası ile "Rezerv yapı alanında kalmaktadır." beyanı bulunmaktadır.
Beyan: Anataşınmazlar üzerinde 01.02.2019 tarih, 1517 yevmiye numarası ile "Askeri Güvenlik Bölgesi içerisinde kalmaktadır." beyanı bulunmaktadır.
Beyan: Anataşınmazlar üzerinde 03.07.2017 tarih, 10330 yevmiye numarası ile "6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun amaçlarında kullanılması, aksi takdirde Hazineye iade edilmesi şartı" beyanı bulunmaktadır.
1703 Ada 2, 1706 Ada 1, 1707 Ada 1, 1708 Ada 1, 1709 Ada 1 ve 1710 Ada 5 Parseller üzerinde;
Beyan: Anataşınmazlar üzerinde 07.03.1996 tarih, 971 yevmiye numarası ile "Askeri Güvenlik Bölgesi" beyanı bulunmaktadır.
Taşınmazlar üzerinde kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu ana taşınmazların kadastral durum bilgileri aşağıdaki gibidir.
| İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçüm, m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1701 | 1 | Arsa | 35.902,94 |
| İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1702 | 3 | Arsa | 13.164,05 |
| İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1703 | 2 | Arsa | 16.563,63 |
| İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1704 | 1 | Arsa | 22.971,47 |
| İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1705 | 1 | Arsa | 44.908,31 |
| İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1706 | 1 | Arsa | 23.333,42 |
| İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1707 | 1 | Arsa | 48.223,93 |
| İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1708 | 1 | Arsa | 23.759,01 |
| İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1709 | 1 | Arsa | 51.364,61 |
| İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1710 | 5 | Arsa | 24.731,34 |
| Toplam | 304.922,71 |
Esenler Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre rapora konu parseller 17.05.2021 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi Kuzey (Topluluk-Baştabya) Rezerv Yapı Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında kalmakta olup plan fonksiyonları ve yapılaşma koşulları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçüm, m² | Plan Fonksiyonu | Yapılaşma Koşulları |
|---|---|---|---|---|---|
| 1701 | 1 | Arsa | 35.902,94 | Konut Alanı | KAKS: 1,50 - H: Z + 5 Kat |
| 1702 | 3 | Arsa | 13.164,05 | Ticaret + Konut Alanı | KAKS: 1,75 - H: Z + 6 Kat |
| 1703 | 2 | Arsa | 16.563,63 | Ticaret + Konut Alanı | KAKS: 1,75 - H: Z + 6 Kat |
| 1704 | 1 | Arsa | 22.971,47 | Konut Alanı | KAKS: 1,50 - H: Z + 5 Kat |
| 1705 | 1 | Arsa | 44.908,31 | Konut Alanı | KAKS: 1,50 - H: Z + 5 Kat |
| 1706 | 1 | Arsa | 23.333,42 | Ticaret + Konut Alanı | KAKS: 1,75 - H: Z + 6 Kat |
| 1707 | 1 | Arsa | 48.223,93 | Ticaret + Konut Alanı | KAKS: 1,75 - H: Z + 6 Kat |
| 1708 | 1 | Arsa | 23.759,01 | Konut Alanı | KAKS: 1,50 - H: Z + 5 Kat |
| 1709 | 1 | Arsa | 51.364,61 | Konut Alanı | KAKS: 1,50 - H: Z + 5 Kat |
| 1710 | 5 | Arsa | 24.731,34 | Konut Alanı | KAKS: 1,50 - H: Z + 5 Kat |
Taşınmazların tamamı arsa vasıflıdır. Taşınmazlar için düzenlenmiş ruhsat ya da mimari proje bulunmamaktadır.
Rapora konu parseller arsa vasıflı olduğu için Yapı Denetim Kanunu'na tabi değildir.
Değerleme konusu gayrimenkuller İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içinde konumlu olan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel, 1710 ada 5 parsel numaralı arsa vasıflı taşınmazlardır.
1707 Ada 1 Parsel; 48.223,93 m² yüzölçümüne sahip, arsa vasıflı taşınmazdır. Parsel geometrik olarak dörtgene yakın formda olup topografik olarak ise hafif eğimli arazi yapısına sahiptir. Parselin üzeri ağaçlar ve doğal bitki örtüsüyle kaplıdır.
1708 Ada 1 Parsel; 23.759,01 m² yüzölçümüne sahip, arsa vasıflı taşınmazdır. Parsel geometrik olarak dörtgene yakın formda olup topografik olarak ise hafif eğimli arazi yapısına sahiptir. Parselin üzeri ağaçlar ve doğal bitki örtüsüyle kaplıdır.
Taşınmazların tamamı arsa vasıflı olup taşınmazlar üzerinde herhangi bir proje geliştirilmemiştir.
Söz konusu taşınmazların son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım – satım işlemleri ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklerin tespiti için Esenler Tapu Müdürlüğüne başvuru yapılmış ancak tarafımıza kütük incelemesi için izin verilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için en etkin ve verimli kullanım analizi yapılmamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin yasal süreç detayları Rapor'un 5.3, 5.5, 5.6, 5.7, 5.9, 5.11 ve 5.12. bölümlerinde verilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor 'un 5.8.'inci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir.
Rapor'un 3.3 'üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazlara önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır. Alternatif olarak, Pazar Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkul değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak imar fonksiyonları doğrultusunda arsa üzerinde proje geliştirilerek "Gelir Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Bu rapor kapsamında konu gayrimenkullerin Uluslararası Değerleme Standartlarına göre pazar değeri hesaplanacaktır.
| No | İlgili | Konum | Alan, m² | Mülkiyet | İmar Durumu |
Fiyat, ₺ | Birim Değer, ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Kalem Gayrimenkul Egemen Ari 0 (533) 459 96 08 |
15 Temmuz Mh. | 300,00 | Müstakil | Konut Alanı Z+5 |
13.000.000,00 | 43.333,33 |
| 2 | Kıdıl Gayrimenkul Ömer A. 0 (539) 833 73 58 |
15 Temmuz Mh. | 240,00 | Müstakil | Konut Alanı Z+5 |
8.950.000,00 | 37.291,67 |
| 3 | Kıdıl Gayrimenkul Hakan Paslıkılıç 0 (536) 652 13 89 |
15 Temmuz Mh. | 70,00 | Müstakil | Konut Alanı Z+5 |
2.950.000,00 | 42.142,86 |
| 4 | Orta Nokta Gayrimenkul Levent Cevheri 0 (544) 163 01 63 |
Tuna Mh. | 377,00 | Müstakil | Ticaret+Konut +Hizmet 5 Kat |
37.000.000,00 | 98.143,24 |
Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumuna göre bölgede emsal araştırması yapılmış ve raporda yer verilmiştir. Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, parselin konumu, cephesi vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, imar durumu, konum, büyüklük, mülkiyet yapısı, altyapı çalışmaları ve manzara kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak arsa birim değeri hesaplanmıştır.
| Emsal Analizi | ||||
|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | |
| Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m² | 43.333,33 | 37.291,67 | 42.142,86 | 98.143,24 |
| Pazarlık Payı | 15,00% | 10,00% | 10,00% | 20,00% |
| Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, ₺/m² | 36.833,33 | 33.562,50 | 37.928,57 | 78.514,59 |
| İmar Durumu | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Konum | Kısmen İyi | Kısmen İyi Kısmen İyi | Çok İyi | |
| Düzeltme | -5,00% | -5,00% | -5,00% | -15,00% |
| , | ||||
| Büyüklük | Çok Küçük | Çok Küçük | Küçük | Çok Küçük |
| Düzeltme | -15,00% | -15,00% | -20,00% | -15,00% |
| Mülkiyet Yapısı | Müstakil | Müstakil | Müstakil | Müstakil |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Altyapı Çalışmaları | İyi | İyi | İyi | İyi |
| Düzeltme | -5,00% | -5,00% | -5,00% | -5,00% |
| Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Toplam Düzeltme | -25,00% | -25,00% | -30,00% | -35,00% |
| Düzeltme | -9.208,33 | -8.390,63 | -11.378,57 | -27.480,11 |
| Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² | 27.625,00 | 25.171,88 | 26.550,00 | 51.034,48 |
| Ortalama Birim Değer, ₺/m² | 32.595,34 |
Emsal analizi sonucu arsa m² birim değeri ~32.500,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
| İletişim | Proje | Tip | Kat | Net Alan, m² |
Brüt Alan, m² |
Fiyatı, ₺ | Brüt Birim Değeri, ₺/m² |
Ort. Birim Değer, ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ata İnşaat Emlak 0 (535) 204 99 49 |
15 Temmuz Evleri |
2+1 | 5 | 80,00 | 96,00 | 5.900.000,00 | 61.458,33 | |
| Hempa Gayrimenkul 0 (534) 827 93 13 |
15 Temmuz Evleri |
2+1 | Giriş | 82,00 | 96,00 | 4.200.000,00 | 43.750,00 | |
| Bizim Gayrimenkul 0 (553) 366 28 34 |
15 Temmuz/ 3. Etap |
2+1 | 1 | 65,00 | 82,00 | 3.750.000,00 | 45.731,71 | 50.844,77 |
| Coşkun Gayrimenkul 0 (535) 215 44 11 |
15 Temmuz/ 3. Etap |
2+1 | 3 | 70,00 | 82,00 | 4.300.000,00 | 52.439,02 | |
| Tapukur Esenler Emlak Konutları Şubesi 0 (530) 345 34 37 |
Esenler Emlak Konut |
3+1 | 5 | 105,00 | 135,00 | 7.250.000,00 | 53.703,70 | |
| Tapukur Esenler Emlak Konutları Şubesi 0 (544) 547 45 50 |
Esenler Emlak Konut |
3+1 | 6 | 135,00 | 168,00 | 9.000.000,00 | 53.571,43 | 53.637,57 |
| Tapukur Esenler Emlak Konutları Şubesi 0 (530) 345 34 37 |
Selçuklu Evleri | 2+1 | 1 | 65,00 | 81,00 | 3.950.000,00 | 48.765,43 | |
| Altın Emlak Bahçeşehir İrem G. 0 (539) 768 45 72 |
Selçuklu Evleri | 3+1 | 1 | 110,00 | 130,00 | 7.000.000,00 | 53.846,15 | |
| Tapukur Esenler Emlak Konutları Şubesi 0 (530) 345 34 37 |
Selçuklu Evleri | 2+1 | 3 | 75,00 | 96,00 | 5.250.000,00 | 54.687,50 | |
| Tapukur Esenler Emlak Konutları Şubesi 0 (530) 345 34 37 |
Selçuklu Evleri | 3+1 | 4 | 80,00 | 110,00 | 6.750.000,00 | 61.363,64 | |
| Alya Gayrimenkul 0 (542) 281 93 81 |
Selçuklu Evleri | 3+1 | 5 | 96,00 | 110,00 | 6.200.000,00 | 56.363,64 | 53.407,06 |
| Tapukur Esenler Emlak Konutları Şubesi 0 (530) 345 34 37 |
Selçuklu Evleri | 2+1 | 5 | 75,00 | 96,00 | 5.500.000,00 | 57.291,67 | |
| Coşkun Gayrimenkul 0 (535) 215 44 11 |
Selçuklu Evleri | 2+1 | Giriş | 84,00 | 96,00 | 4.445.000,00 | 46.302,08 | |
| Rota Gayrimenkul 0 (532) 315 60 11 |
Selçuklu Evleri | 3+1 | Giriş | 96,00 | 110,00 | 5.350.000,00 | 48.636,36 | |
| Maden İnşaat Emlak 0 (541) 522 43 94 |
Toki Oruçreis | 3+1 | 1 | 110,00 | 120,00 | 6.500.000,00 | 54.166,67 | |
| Yapısat Gayrimenkul & İnşaat 0 (507) 174 20 44 |
Toki Oruçreis | 2+1 | 2 | 80,00 | 93,00 | 4.350.000,00 | 46.774,19 | 50.470,43 |
Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumuna göre bölgede emsal araştırması yapılmış ve raporda yer verilmiştir. Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, parselin konumu, cephesi vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, konum, büyüklük ve proje özellikleri ve manzara kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak arsa birim değeri hesaplanmıştır.
| Emsal Analizi | ||||
|---|---|---|---|---|
| 15 Temmuz Evleri Esenler Emlak Konut Selçuklu Evleri Toki Oruçreis | ||||
| Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m² | 50.844,77 | 53.637,57 | 53.407,06 | 50.470,43 |
| Pazarlık Payı | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% |
| Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, ₺/m² | 45.760,29 | 48.273,81 | 48.066,35 | 45.423,39 |
| Konum | Kısmen İyi | Kısmen İyi | Kısmen İyi | Kısmen İyi |
| Düzeltme | -2,50% | -5,00% | -2,50% | -2,50% |
| Büyüklük | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Proje Özellikleri | Benzer | Kısmen İyi | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | -2,50% | 0,00% | 0,00% |
| Büyüklük | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Toplam Düzeltme | -2,50% | -7,50% | -2,50% | -2,50% |
| Düzeltme | -1.144,01 | -3.620,54 | -1.201,66 | -1.135,58 |
| Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² | 44.616,28 | 44.653,27 | 46.864,69 | 44.287,80 |
| Ortalama Birim Değer, ₺/m² | 45.105,51 |
Emsal analizi sonucu konut ortalama m² birim değeri ~45.000,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
58
| No | İletişim | Proje | Brüt Alan, m² |
Fiyatı, ₺ | Brüt Birim Değeri, ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Özlem Gayrimenkul 0 (555) 178 86 43 |
Esenler Emlak Konut |
250,00 | 18.500.000,00 | 74.000,00 |
| 2 | Madenoğlu Gayrimenkul 0 (536) 279 53 10 |
Esenler Emlak Konut |
50,00 | 3.100.000,00 | 62.000,00 |
| 3 | Madenoğlu Gayrimenkul 0 (541) 150 34 57 |
Hacılar Cd. | 330,00 | 23.000.000,00 | 69.696,97 |
| 4 | Net Gayrimenkul 0 (533) 664 66 61 |
Kışla Cd. | 122,00 | 7.500.000,00 | 61.475,41 |
| 5 | Mehmet Bey | Toki Oruçreis | 156,00 | 12.000.000,00 | 76.923,08 |
| 6 | Altın Emlak Başakşehir Evleri 0 (543) 608 61 61 |
Toki Oruçreis | 70,00 | 4.250.000,00 | 60.714,29 |
Değerleme konusu taşınmazların mevcut imar durumuna göre bölgede emsal araştırması yapılmış ve raporda yer verilmiştir. Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, parselin konumu, cephesi vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, konum, büyüklük ve ticari potansiyel kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak arsa birim değeri hesaplanmıştır.
| Emsal Analizi | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |
| Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m² | 74.000,00 | 62.000,00 | 69.696,97 | 61.475,41 | 76.923,08 | 60.714,29 |
| Pazarlık Payı | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% |
| Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, ₺/m² | 66.600,00 | 55.800,00 | 62.727,27 | 55.327,87 | 69.230,77 | 54.642,86 |
| Konum | Kısmen İyi | Kısmen İyi | Kısmen İyi | Kısmen İyi | Kısmen İyi | Kısmen İyi |
| Düzeltme | -2,50% | -2,50% | -2,50% | -2,50% | -2,50% | -2,50% |
| Büyüklük | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Ticari Potansiyel | İyi | İyi | İyi | İyi | İyi | İyi |
| Düzeltme | -5,00% | -5,00% | -5,00% | -5,00% | -5,00% | -5,00% |
| Toplam Düzeltme | -7,50% | -7,50% | -7,50% | -7,50% | -7,50% | -7,50% |
| Düzeltme | -4.995,00 | -4.185,00 | -4.704,55 | -4.149,59 | -5.192,31 | -4.098,21 |
| Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² | 61.605,00 | 51.615,00 | 58.022,73 | 51.178,28 | 64.038,46 | 50.544,64 |
Ortalama Birim Değer, ₺/m² 56.167,35
Emsal analizi sonucu dükkan ortalama m² birim değeri ~56.000,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
Yapılan araştırmalar ve emsallere ilişkin değerlendirmeler sonucunda, rapora konu parsellerin konumu, büyüklüğü, imar koşulları, arazi yapısı, yola cephe durumu, emsallerine göre olumlu ve olumsuz özellikleri, emsallerin pazarlık payları birlikte değerlendirilerek değer takdiri yapılmıştır.
Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) x Arsa m² Birim Değeri (₺/m²) olarak hesap edilmiştir.
Rapora konu olan 10 adet parsel için toplam arsa değeri aşağıdaki gibidir, detaylı tablo rapor ekinde sunulmuştur.
| Parsel Sayısı | Toplam Alan, m² | Toplam Değer, ₺ (KDV Hariç) |
|---|---|---|
| 10 | 304.922,71 | 9.931.586.116,10 |
Taşınmazların toplam değeri 9.931.586,116,10 ₺ olarak hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu parseller Konut ve Konut+Ticari imarlıdır. Konut imarlı parseller KAKS: 1,50, H: Z+5 kat, ticari imarlı parseller KAKS: 1,75, H: Z+6 kat yapılaşma şartlarına sahiptir. İmar planı şartlarına göre hazırlanan proje analizleri aşağıda sunulmuştur.
| Emsal İnşaat Alanı Hesabı | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Toplam Parsel Alanı, m² | 304.922,71 | ||||
| Emsal İnşaat Alanı, m² | 482.705,32 | ||||
| Toplam Satılabilir İnşaat Alanı, m² (Emsal İnşaat Alanının %30 fazlası) |
627.516,92 | ||||
| Emsale Dahil Olmayan Ortak Alan, m² (Emsal İnşaat Alanının %20'si) |
125.503,38 | ||||
| Toplam İnşaat Alanı, m² | 753.020,30 |
Proje bünyesinde hesaplanan satılabilir alanlar belli oranlarda konut ve dükkan fonksiyonlarına bölünmüştür.
| Satılabilir Konut Alanı, m² | 583.590,73 |
|---|---|
| Satılabilir Dükkan Alanı, m² | 43.926,18 |
| Toplam Satılabilir İnşaat Alanı, m² | 627.516,92 |
| Yıllar | 19.09.2024 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| İnşaat Tamamlanma Oranı, % |
0% | 0% | 15% | 45% | 40% | 0% |
| Tamamlanan İnşaat Alanı, m² |
0,00 | 0,00 | 112.953,05 | 338.859,14 | 301.208,12 | 0,00 |
| Yıllara Göre Birim Maliyet, ₺/m² |
20.000,00 | 20.000,00 | 25.000,00 | 31.250,00 | 39.062,50 | 48.828,13 |
| Yıllara Göre Maliyet, ₺ |
0,00 | 0,00 | 2.823.826.136,63 | 10.589.348.012,34 | 11.765.942.235,94 | 0,00 |
Proje için tahmini tamamlanma projeksiyonu aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
Proje için tahmini satış projeksiyonu aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Yıllar | 19.09.2024 | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Konut Satış Hızı, % | 0,00% | 0,00% | 10,00% | 35,00% | 35,00% | 20,00% |
| Satılan Konut Alanı, m² | 0,00 | 0,00 | 58.359,07 | 204.256,76 | 204.256,76 | 116.718,15 |
| Dükkan Satış Hızı, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 100,00% |
| Satılan Dükkan Alanı, m² | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 43.926,18 |
Değerlemede taşınmazların bulunduğu bölgedeki projelerde hali hazırda satışta olan emsaller doğrultusunda, konutlar için ortalama satış birim değerleri 45.000,00 ₺/m², dükkanlar için ortalama satış birim değerleri 56.000,00 ₺/m²olarak belirlenmiştir.
| İndirgeme Oranı | 50,00% |
|---|---|
| Kupon Faiz Oranı | 20,24% |
| Kupon Dönemi | 6 Ay |
| Risksiz Getiri Oranı(*) | 40,48% |
| Piyasa Risk Primi | 9,52% |
İNA Analizi rapor ekinde sunulmuş olup, gelirlerin bugünkü değeri ve projenin bugünkü değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Gelirlerin Bugünkü Değeri, ₺ | 21.275.015.583,86 |
|---|---|
| Maliyetin Bugünkü Değeri, ₺ | 8.985.852.210,80 |
| Projenin Bugünkü Değeri, ₺ (Geliştirilmiş Arsa Değeri) |
12.289.163.373,07 |
Bu değerleme çalışmasında, rapora konu gayrimenkullerle önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Alternatif karşılaştırma yöntemi olarak, Pazar Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkul değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelir Yaklaşımına yer verilmiştir. Bu yaklaşım çerçevesinde; arsanın mevcut koşulları doğrultusunda yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek projenin net bugünkü değeri-geliştirmiş arsa değeri hesaplanmıştır.
Gelir yaklaşımı tahmin ve projeksiyonlar ile istikrarlı bir ekonomi varsayımına dayalı olduğu için pazar yaklaşımı ile ulaşılan arsa değeri arsanın nihai değeri olarak kabul edilmiştir.
| Yöntemler | Değer, ₺ |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 9.931,586.116,10 ₺ |
| Gelir Yaklaşımı (Geliştirilmiş Arsa Değeri) | 12.289.163.373,07 |
7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır.
7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar raporun 5.3. sayılı bölümünde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Taşınmazların tamamı arsa vasıflı olup taşınmazlar üzerinde herhangi bir proje geliştirilmemiştir.
7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Taşınmazlar arsa vasıflı olup üzerinde herhangi bir yasal izin ve belge bulunmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği
Resmî Gazete Tarihi: 28.05.2013 Resmî Gazete Sayısı: 28660
Yedinci Bölüm: Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar Madde 22:
Birinci Fıkra a Bendi: (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
Rapor'un 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri, 5.5 İmar Durum Bilgileri, 5.6 Yasal İzin ve Belgeler, 5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri, 5.10 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler, 7.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş başlıklarında açıklanan incelemeler ile birlikte "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde" belirtilen hususlar birlikte değerlendirilmiştir. Bu hususlar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkulün sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "arsa" olarak alınmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından; İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içinde konumlu olan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel, 1710 ada 5 parsellerin güncel pazar değerinin SPK mevzuatı gereği Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. Maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Sonuç itibariyle rapora konu taşınmazların sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "arsa" olarak alınmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içinde konumlu olan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel, 1710 ada 5 parsellerin toplam değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Parsel Sayısı | Toplam Alan, | Toplam Değer, ₺ | Toplam Değer, ₺ |
|---|---|---|---|
| m² | (KDV Hariç) | (%10 KDV Dahil) | |
| 10 | 304.922,71 | 9.931.586.116,10 | 10.083.854.436,37 |
Esra DERE İşletme Değerleme Uzman Yrd. Lisans No: 929896
Hakkı Erdem ÜNAL Mimar Değerleme Uzmanı Lisans No: 405910
Hasan Serhat BERKLİ İşletme Değerleme Uzmanı Lisans No: 403376
Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400446
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.