Registration Form • Jan 2, 2025
Registration Form
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Talep Sahibi Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
||||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
| Rapor Tarihi | 27.12.2024 | |||
| Rapor Numarası 2024.EGYO.45 |
||||
| Raporun Konusu | İstanbul, Ataşehir, Küçükbakkalköy, 1927 Ada 1 Parsel |
|||
| Değerleme Konusu ve İstanbul, Ataşehir, Küçükbakkalköy, 1927 Ada 1 Parsel olan 1 Adet Arsa Satış Değer Tespiti Kapsamı |
||||
| İş bu rapor, Ellibir (51) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. |
||||
| Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında |
Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| İçindekiler | YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 7 | |||||
| 1.1 | Rapor Tarihi7 | ||||
| 1.2 | Rapor Numarası7 | ||||
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık7 | ||||
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | ||||
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | ||||
| 1.6 | Değerleme Tarihi7 | ||||
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası7 | ||||
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı 7 | ||||
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7 | ||||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | ||||
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9 | |||||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9 | |||||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri9 | |||||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar9 | |||||
| 2.4. İşin Kapsamı 9 | |||||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11 | |||||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11 | |||||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: 11 | |||||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 11 | |||||
| 3.1.3. Tanımı: 17 | |||||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri17 | |||||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar17 | |||||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 17 | |||||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)17 | |||||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 17 | |||||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu 18 | |||||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 18 | |||||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 19 | |||||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş19 |
|||||
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,19 |
|||||
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 19 |
|||||
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama 19 | |||||
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 21 | |||||
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler21 | |||||
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler21 | |||||
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler25 |
|---|
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 25 |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 25 |
| 4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler 26 |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 26 |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler26 |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 26 |
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 26 |
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 27 |
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri27 |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 27 |
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 27 |
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 27 |
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 28 |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler28 |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 30 |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar 30 |
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi30 |
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 30 |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 32 |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri32 |
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 32 |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 32 |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş32 |
| 6. SONUÇ34 |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi34 |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması34 |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,34 |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 35 |
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
| Rapor No ve Tarihi | 2024.EGYO.45 / 27.12.2024 |
||||
| Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki | |||||
| Değerleme Konusu | piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu | ||||
| ve Kapsamı | parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı | ||||
| kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. | |||||
| Taşınmazın Açık Adresi |
İstanbul, Ataşehir, Küçükbakkalköy, 1927 Ada 1 Parsel Ataşehir / İSTANBUL |
||||
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul, Ataşehir, Küçükbakkalköy, 1927 Ada 1 Parsel | ||||
| Fiili Kullanımı | |||||
| (Mevcut Durumu) | Arsa | ||||
| Değerleme konusu taşınmaz olan 1927 ada 1 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı |
|||||
| İmar Durumu | kapsamında "Konut Alanı" lejantı içerisinde yer almakta olup, 8 kat, E:1.75 ve 24.50 m yapılaşma |
||||
| koşullarına sahiptir. | |||||
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. | ||||
| Taşınmazın Yasal | TOPLAM: 584.400.960,00 ₺ | ||||
| Durumuyla KDV | |||||
| Hariç Toplam | ( Beşyüzseksendörtmilyon Dörtyüzbin Dokuzyüzaltmış Türk Lirası ) |
||||
| Değeri | |||||
| Taşınmazın Yasal | TOPLAM: 642.841.056,00 ₺ | ||||
| Durumuyla KDV | |||||
| Dahil Toplam | ( Altıyüzkırkikimilyon Sekiyüzkırkbirbin Ellialtı Türk Lirası ) |
||||
| Değeri | |||||
| Projenin | TOPLAM: 2.090.775.232,92 ₺ | ||||
| Tamamlanması | |||||
| Durumunda | ( İkimilyar Doksanmilyon Yediyüzyetmişbeşbin İkiyüzotuziki Türk Lirası Doksaniki Kuruş ) |
||||
| Bugünkü Değeri | |||||
| Açıklama | Değerleme konusu taşınmaz olan 1927 Ada 1 Parsel mahallen boş arazidir. Değerleme sürecini |
||||
| olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. | |||||
| Raporu | Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060 |
||||
| Hazırlayanlar | |||||
| Sorumlu Değerleme | Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
||||
| Uzmanı |
1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Fatih Orkun SAKALLI (Spk Lisans No: 407060)
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 12.11.2024 ile 15.11.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
26.12.2024 / 2024.EGYO.45
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 1927 Ada 1 Parsel olan "Arsa" vasıflı taşınmazın mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz özelinde şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor düzenlenmemiştir.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmaz ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir / İSTANBUL
Şirket Amacı : Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek. Toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek. Personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek.
| Sermayesi | : 3.800.000.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 50,66 |
| Telefon | : 0216 579 15 15 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması, Sermaye Piyasası Değerleme Standartlarına tam uyum sağlanarak gerçekleştirilmiş olup, bu süreçte ilgili standartların gerektirdiği yöntem, prosedür ve ilkelere özenle riayet edilmiştir. Çalışmanın her aşamasında bağımsızlık, tarafsızlık ve şeffaflık ilkeleri temel alınmış, değerleme faaliyetinin güvenilir ve objektif sonuçlar üretmesi amacıyla gerekli tüm analizler ve değerlendirmeler titizlikle yürütülmüştür. Bu süreç boyunca, ilgili standartların kapsamı dışında özel bir müşteri talebi bulunmamış ve değerleme çalışması tamamen standartların öngördüğü sınırlar çerçevesinde tamamlanmıştır. Böylece, değerleme raporu, yasal düzenlemelere ve mesleki etik kurallara uygun şekilde hazırlanmıştır.
İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 1927 Ada 1 Parsel Olan "Arsa" Vasıflı Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
İstanbul, Türkiye'nin ve bölgesinin en büyük metropolü olup, hem coğrafi hem kültürel, hem de ekonomik açıdan çok önemli bir konumda yer almaktadır. Asya ve Avrupa'nın birleşim noktasında bulunan bu şehir, tarih boyunca pek çok medeniyetin merkezi olmuş, her dönemde dünyayı etkileyen gelişmelere ev sahipliği yapmıştır. İstanbul'un tarihi mirası, ekonomik gücü, sosyal yapısı ve dinamik kültürel yapısı, şehri eşsiz kılmaktadır. İstanbul, dünya çapında bir metropol olarak, hem geçmişteki tarihi mirası hem de günümüz modern yapıları ile benzersiz bir şehir profili sunmaktadır. Şehir, konumsal avantajları, tarihi zenginlikleri, ekonomik gücü, sosyo-kültürel çeşitliliği ve demografik yapısıyla sadece Türkiye'nin değil, küresel ölçekte de etkili bir merkezdir. Bununla birlikte, hızlı kentleşme, altyapı sorunları, göç ve sosyal eşitsizlik gibi ciddi meydan okumalarla da yüzleşmektedir. İstanbul, bu sorunlarla başa çıkabilmek için sürekli olarak evrim geçirmeye devam etmekte, dinamik yapısını geleceğe taşıma adına çeşitli stratejik adımlar atmaktadır.
İstanbul, Batı Asya ile Doğu Avrupa arasında köprü görevi gören stratejik bir konumda yer almaktadır. Boğaziçi, Marmara Denizi ve Karadeniz arasında yer alan şehir, deniz ulaşımı açısından bir merkez olmanın yanı sıra kara yolları ile de büyük bir bağlantı ağına sahiptir. İstanbul Boğazı, sadece İstanbul için değil, dünya ticareti için de büyük bir öneme sahiptir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i Marmara Denizi'ne bağlayan, uluslararası geçişlerin sağlandığı bir su yoludur. 1936 tarihli Montrö Boğazlar Sözleşmesi'ne göre, İstanbul Boğazı ve Çanakkale Boğazı, Türkiye'nin egemenliğinde olmakla birlikte, bu su yolları üzerinden geçen gemilerin uluslararası denetimi sağlanır. İstanbul, Boğazlar sayesinde tarihi boyunca önemli bir ticaret yolu üzerinde yer almıştır. Ayrıca, Marmara Denizi'nin güneyinde yer alırken, kuzeydeki Karadeniz'e olan geçişi sağlayan bu boğaz, İstanbul'a ayrı bir jeopolitik stratejik değer katmaktadır. İstanbul, doğal zenginlikler bakımından da önemli bir şehir olup, Prens Adaları gibi doğal alanları ile dikkat çeker. İstanbul'un doğusunda yer alan bu adalar, hem tarihi yapıları hem de doğal güzellikleriyle hem yerli hem yabancı turistler için cazibe merkezidir. Ayrıca, şehirdeki yeşil alanlar ve ormanlar, şehrin ekolojik dengesinin korunmasına katkı sağlar. Belgrad Ormanı, İstanbul'un kuzeyinde yer alan en büyük ormanlık alanlardan biridir ve şehir halkı için önemli bir doğa parkıdır.
İstanbul'un iklimi, kara iklimi ve deniz iklimi arasında geçiş özellikleri gösterir. Şehirde Akdeniz İklimi'ne yakın ılıman bir iklim hâkimdir. Kış aylarında İstanbul, soğuk ve yağışlı bir döneme girer. Hava sıcaklıkları genellikle 5-10°C arasında değişirken, zaman zaman sıfırın altına düşebilir. İstanbul, denize kıyı olması nedeniyle, özellikle ılık rüzgarlar ve nem nedeniyle kışın daha soğuk hissedilebilir. Yaz aylarında İstanbul, sıcak ve nemli bir iklime sahip olur. Temmuz ve Ağustos
aylarında sıcaklıklar 30°C'ye kadar çıkabilir, ancak deniz etkisiyle gece sıcaklıkları daha düşük olabilir. Nem oranı yüksek olduğu için, İstanbul'daki yazlar bunaltıcı olabilir. İstanbul'un yağış rejimi, yaz aylarında daha az olmakla birlikte, kış aylarında yoğun yağış alır. Şehirdeki yağışlar genellikle kasım ve mart ayları arasında yoğunlaşır.
İstanbul'un inşai yapısı, tarihsel mirasla iç içe geçmiş modern yapılardan oluşur. Osmanlı İmparatorluğu'nun klasik mimari tarzı, Cumhuriyet dönemi modernizmi ve günümüz yüksek binaları İstanbul'un mimari çeşitliliğini oluşturur. İstanbul'un tarihi yapıları, camiler, saraylar ve konaklar, şehrin silüetini oluşturur. Örneğin, Ayasofya, Sultanahmet Camii, Topkapı Sarayı gibi yapılar, şehrin tarihi kimliğini temsil eder. Öte yandan, son yıllarda yapılan yüksek binalar, gökdelenler ve alışveriş merkezleri şehrin modern yüzünü oluşturur. Özellikle Maslak, Levent ve Ataşehir gibi bölgelerde yoğun bir yüksek yapılaşma görülmektedir. İstanbul'daki hızlı kentleşme, gecekondu bölgelerinin modern konutlara dönüştürülmesi ve kentsel dönüşüm projeleri ile şekillenmiştir. Kadıköy, Üsküdar ve Beylikdüzü gibi bölgelerde yeni konut projeleri ve iş merkezleri yükselirken, özellikle Taksim, Nişantaşı gibi tarihi semtlerde ise restorasyon çalışmaları ve yenileme projeleri yürütülmektedir.
Tarihi Özellikler: İstanbul, tarih boyunca üç büyük imparatorluğun başkenti olmuştur. Roma İmparatorluğu, Bizans İmparatorluğu ve Osmanlı İmparatorluğu şehirdeki tarihî yapılar, bu uzun geçmişin izlerini taşır ve İstanbul'u dünyanın en önemli tarihi ve kültürel merkezlerinden biri kılar. Roma ve Bizans Dönemi; MÖ 7. yüzyılda Antik Yunanlılar tarafından kurulan Byzantion adıyla ilk yerleşimin temelleri atılmıştır. Roma İmparatoru I. Konstantin'in 330 yılında şehri başkent yapmasıyla, şehrin adı Konstantinopolis olarak değiştirilmiş ve Roma İmparatorluğu'nun başkenti haline gelmiştir. 1453'te Osmanlı İmparatorluğu'nun İstanbul'u fethetmesiyle birlikte şehir, Konstantinopolis'in yerine İstanbul adını almış ve Osmanlı İmparatorluğu'nun başkenti olmuştur. Bizans ve Osmanlı İmparatorlukları, İstanbul'un mimari, kültürel ve dini yapısının şekillenmesinde büyük rol oynamıştır. Ayasofya, Topkapı Sarayı, Süleymaniye Camii gibi yapılar bu dönemlerin en önemli örneklerindendir. Osmanlı Dönemi; 1453'teki fetih, İstanbul'u Osmanlı İmparatorluğu'nun başkenti yapmış ve şehrin kültürel ve dini yapısı yeniden şekillenmiştir. Osmanlı dönemi İstanbul'u, Batı ve Doğu'nun birleşim noktası olarak farklı kültürlerin etkileşimde bulunduğu, büyük bir sanayi, bilim ve kültür merkezi haline gelmiştir. Özellikle, Ayasofya'nın camiye dönüştürülmesi, Topkapı Sarayı'nın inşa edilmesi ve Süleymaniye Camii gibi yapılar, İstanbul'un dünya çapında tanınan simgeleri olmuştur. 1923'te Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte, İstanbul, Türkiye'nin kültürel, ticari ve finansal başkenti olarak varlığını sürdürmeye devam etmiştir. Ancak başkent Ankara'ya taşındığı için İstanbul'un siyasi rolü değişmiştir. Bununla birlikte, şehri modernleştirme çabaları, şehrin silüetini dönüştürmüş ve hızla endüstrileşme süreci başlamıştır.
Ekonomik Özellikler: İstanbul, Türkiye'nin ekonomik motoru olmasının yanı sıra, dünyanın da önemli ekonomik merkezlerinden biridir. İstanbul'un sahip olduğu doğal limanlar, finansal altyapı, üretim kapasitesi ve sanayi potansiyeli, şehri hem yerel hem de uluslararası düzeyde kritik bir ekonomik merkez yapmaktadır.
Sanayi ve Üretim: İstanbul, Türkiye'nin sanayi üretiminin büyük bir kısmını gerçekleştiren şehirlerin başında gelir. Şehirdeki organize sanayi bölgeleri (OSB'ler) ve serbest ticaret bölgeleri, büyük ve küçük ölçekli işletmelerin faaliyet gösterdiği alanlardır. İstanbul, özellikle tekstil, otomotiv, gıda, kimya, elektronik, inşaat gibi sanayi alanlarında yüksek üretim kapasitesine sahiptir. Şehirdeki sanayi tesisleri, Türkiye'nin ihracatında büyük rol oynamaktadır.
Finans ve Ticaret: İstanbul, Türkiye'nin finansal merkezi olup, Borsa İstanbul (BIST), İstanbul Finans Merkezi (İFM) gibi yapılarla küresel finansal piyasalarda yer edinmiştir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ve birçok büyük yerli ve yabancı banka İstanbul'da yerleşiktir. Ayrıca, İstanbul'da bulunan büyük alışveriş merkezleri, perakende sektörü ve küçük işletmeler, şehri ticaretin merkezine dönüştürmüştür.
Turizm: İstanbul, tarihi zenginlikleri, kültürel mirası ve coğrafi konumu sayesinde dünyanın en çok turist çeken şehirlerinden biridir. Ayasofya, Sultanahmet Camii, Topkapı Sarayı, Kapalıçarşı, Galata Kulesi gibi turistik mekanlar, İstanbul'a olan ilginin başlıca nedenlerindendir. Ayrıca, şehirdeki modern alışveriş merkezleri, lüks oteller ve restoranlar, İstanbul'u sadece kültürel değil aynı zamanda modern bir turizm merkezi de yapmaktadır. İstanbul'un turizm sektörüne katkısı, şehre büyük ekonomik faydalar sağlamaktadır.
Sosyo-Kültürel Özellikler: İstanbul, tarihi boyunca farklı etnik gruplara ve dini inançlara ev sahipliği yapmış, bu çeşitliliğiyle dünya kültürüne önemli katkılar sağlamıştır. Bu çok kültürlü yapısı, İstanbul'un sosyal yapısını şekillendirirken, şehri dinamik ve farklı yaşam biçimlerinin kesişim noktası yapmaktadır.
Halk Yapısı ve Etnik Çeşitlilik: İstanbul, çok etnikli yapısı ile dikkat çeker. Türkler, Kürtler, Araplar, Yunanlılar, Ermeniler, Çerkesler, Lazlar ve Yahudiler gibi farklı etnik kökenlere sahip gruplar, İstanbul'un sosyal yapısını oluşturan önemli unsurlardır. Şehirde, Hristiyanlık ve İslamiyet gibi büyük dinlere mensup toplulukların yanı sıra, Yahudi, Hindu ve diğer inançlara sahip topluluklar da yaşamaktadır. Bu etnik ve dini çeşitlilik, İstanbul'u hem kültürel hem de sosyal açıdan zenginleştiren bir faktördür. İstanbul, Türkiye'nin en büyük göç alan şehri olup, kırsal alanlardan gelen göçmenler ve uluslararası göç, şehri sürekli olarak yeniden şekillendiren bir dinamik oluşturmuştur. İç göç nedeniyle İstanbul'un nüfusu hızla artmış ve bu da şehirdeki altyapı, eğitim, sağlık ve diğer sosyal hizmetler gibi alanlarda baskılar oluşturmuştur.
Modernleşme ve Sosyal Sorunlar: İstanbul, hızla modernleşen bir şehir olmakla birlikte, bu süreç beraberinde bazı sosyal eşitsizlikleri ve sorunları da getirmiştir. Zenginlik ile yoksulluk arasındaki uçurum, gecekondu ve yoksul mahalleler ile lüks semtler arasındaki derin uçurumlar, İstanbul'un en büyük sosyal sorunlarından biridir. Özellikle şehrin merkezine yakın olan semtlerde yaşayan yüksek gelirli kesim ile uzak semtlerde ve kıyı bölgelerinde yerleşen düşük gelirli sınıflar arasındaki eşitsizlik, İstanbul'un sosyal yapısını şekillendiren önemli bir unsurdur. Bu eşitsizlik, altyapı hizmetlerinden eğitim ve sağlık hizmetlerine kadar pek çok alanda kendini gösterir. İstanbul'daki hızlı ve düzensiz kentleşme, özellikle gecekondulaşma, çevresel sorunlar, trafik sıkışıklığı ve yaşam standartlarındaki dengesizlikler gibi olgular, şehrin günlük yaşamını zorlu hale getiren faktörler arasında yer almaktadır.
Eğitim ve Kültürel Altyapı: İstanbul, Türkiye'nin eğitim alanındaki en önemli merkezlerinden biridir. Şehirdeki üniversiteler, hem yerli hem yabancı öğrenciler için önemli bir eğitim fırsatı sunmaktadır. İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ), Boğaziçi Üniversitesi, İstanbul Üniversitesi, Sabancı Üniversitesi gibi dünya çapında tanınan üniversiteler, şehri sadece bir ticaret ve kültür merkezi değil, aynı zamanda bir eğitim merkezi yapmaktadır. Bunun yanı sıra, İstanbul'da bulunan kültürel ve sanatsal etkinlikler, tiyatrolar, konserler, sergiler ve festivaller de şehri kültürel anlamda zenginleştirmektedir. İstanbul Modern, Pera Müzesi, Sakıp Sabancı Müzesi gibi kurumlar, şehre hem yerli hem de uluslararası sanatçıların eserlerini sergileyen önemli kültürel merkezler kazandırmaktadır.
Kültürel Zenginlik ve Geleneksel Yapı: İstanbul'un çok kültürlü yapısı, geleneksel Türk kültüründen, Osmanlı İmparatorluğu'nun zengin mirasına, Bizans döneminin etkilerine kadar geniş bir kültürel çeşitliliği kapsar. Bu kültürler, şehri hem tarihsel hem de modern anlamda şekillendiren önemli unsurlardır. İstanbul'da farklı etnik grupların geleneksel müzikleri, dansları, yemekleri, bayramları ve dini kutlamaları birbirine entegre olmuş, şehre özgün bir kültürel mozayik kazandırmıştır. Özellikle İstanbul'un yemek kültürü, Osmanlı mutfağından günümüze kalan yemeklerin modern yorumlarıyla zenginleşmiş, şehrin en belirgin kültürel özelliklerinden biri haline gelmiştir.
Nüfus: İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ili olup, nüfus açısından büyük bir çeşitliliğe sahiptir. 2024 verilerine göre İstanbul'un nüfusu yaklaşık 16 milyon civarındadır ve bu sayı, şehri dünyanın en büyük megakentlerinden biri yapmaktadır. Nüfus artışı ve yoğun göç, İstanbul'un hem fırsatlar hem de zorluklarla dolu dinamiklerini şekillendirir. İstanbul, genç nüfus açısından da önemli bir şehir olup, bu genç nüfus şehri hem dinamik kılmakta hem de çeşitli sosyal sorunları tetiklemektedir. İstanbul'un nüfusunun önemli bir kısmı 30 yaş altındadır, bu da şehri genç iş gücü, eğitimli nüfus ve inovasyon potansiyeli açısından cazip kılmaktadır. Gençlerin şehirdeki yaşam tarzı, tüketim alışkanlıkları ve teknoloji kullanımı, İstanbul'un sosyal yapısını şekillendiren en önemli unsurlardan biridir. Ancak genç nüfusun artan talepleri, özellikle eğitim, barınma ve istihdam gibi alanlarda yeni sosyal sorunlara yol açmaktadır. İstanbul, aynı zamanda uluslararası göçün merkezi olmuştur. Başta Ortadoğu, Afrika ve Asya'dan gelen göçmenler olmak üzere, İstanbul'a yönelik yabancı göçü her geçen yıl artmaktadır. Savaşlar, ekonomik zorluklar ve politik baskılardan dolayı İstanbul, göçmenlerin yeni yaşam alanı haline gelmiştir. Bu durum, şehirdeki etnik çeşitliliği artırırken, aynı zamanda göçmenlerin entegrasyonu ve sosyal uyum sorunlarını da beraberinde getirmiştir. İstanbul'un nüfus artışı, büyük ölçüde iç göçten kaynaklanmaktadır. Türkiye'nin diğer illerinden İstanbul'a yönelik sürekli göç, şehrin nüfusunun hızlı bir şekilde artmasına neden olmaktadır. Bu yoğun göç, İstanbul'un altyapı sistemleri, konut, ulaşım, sağlık, eğitim gibi temel hizmetler üzerinde ciddi baskılar
oluşturmuştur. İstanbul'un hızla büyüyen nüfusu, şehri dünyanın en yoğun nüfuslu metropollerinden biri yapmaktadır. 1950'lerden itibaren hızla artan nüfus, şehri yerleşim ve sosyal altyapı açısından daha karmaşık hale getirmiştir.
Kentsel Alanlarda Demografik Farklılıklar: İstanbul'daki nüfus yoğunluğu, şehrin farklı semtlerinde değişiklik gösterir. Şehir merkezinde ve Boğaziçi'ne yakın semtlerdeki yaşam daha pahalı ve daha uzak ilçelerdeki yaşam koşulları genellikle daha mütevazıdır. Zeytinburnu, Bağcılar, Esenler gibi semtler, işçi sınıfı ve göçmen nüfusunun yoğun olduğu bölgelerken, Nişantaşı, Bebek, Etiler gibi bölgelerde daha yüksek gelir gruplarının yaşamaya başladığı, lüks konut projelerinin yaygın olduğu semtler bulunmaktadır. Bu coğrafi ve demografik farklar, şehrin sosyal yapısını farklı katmanlara ayırmaktadır.
Ulaşım ve Altyapı: İstanbul, dünyanın en büyük metropollerinden biri olarak ulaşım altyapısı açısından önemli bir karmaşıklığa sahiptir. Şehri hem kara hem deniz hem de hava yolları ile birbirine bağlayan geniş bir ulaşım ağı bulunur. İstanbul'da kara ulaşımı, yoğun nüfus ve sürekli artan trafik nedeniyle büyük bir zorluk teşkil etmektedir. İstanbul'daki trafik sıkışıklığı, günlük yaşamı olumsuz etkileyen en önemli sorunlardan biridir. Ancak bu sorunu aşmak için İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından büyük ulaşım projeleri yürütülmektedir. İstanbul'daki karayolu altyapısı, otoyollar, köprüler, viyadükler ve tünellerle genişletilmiştir. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü gibi köprüler, Asya ile Avrupa arasındaki kara yolunu birbirine bağlayan kritik ulaşım hatlarıdır. İstanbul'da toplu taşıma, şehri günlük olarak gezmek ve çalışmak için temel bir ulaşım aracıdır. Metro, tramvay, metrobüs, otobüs, vapur ve taksiler şehirdeki ulaşım ağını oluşturur. Özellikle metro ve metrobüs hatları, İstanbul'un yoğun nüfusuna hizmet verebilmek adına sürekli olarak genişletilmektedir. 2013'te faaliyete geçen Marmaray projesi, İstanbul'u hem kara hem deniz hem de demir yolu ile birbirine bağlayarak ulaşımı daha verimli hale getirmiştir. İstanbul'un ulaşım altyapısı, şehirdeki göç, yerleşim ve ekonomik hareketliliği destekleyen önemli bir faktördür. İstanbul, uluslararası hava taşımacılığında da önemli bir aktarmadır. İstanbul Havalimanı (IGA), dünyanın en büyük havalimanlarından biri olup, hem Türkiye'nin hem de Avrupa'nın en işlek havalimanlarından biridir. Havalimanı, İstanbul'un uluslararası bağlantılarını güçlendirirken, şehri küresel ticaretin ve turizmin merkezi haline getiren bir faktör olmuştur.
Ataşehir, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer alan ve hızla gelişen bir ilçedir. 2008 yılında ilçe statüsü kazanarak, özellikle finans ve ticaret alanlarında büyük bir ivme kazanmıştır. İstanbul Finans Merkezi gibi projelerle ekonomik olarak önemli bir merkez haline gelmiş, genç ve dinamik nüfusu ile dikkat çekmiştir. Alışveriş merkezleri, kültürel etkinlikler ve sosyal olanaklar açısından zengin olan Ataşehir, çok kültürlü yapısı ile modern yaşamı geleneksel kültürle harmanlamaktadır. Ulaşım açısından, TEM Otoyolu ve metro hatlarına yakınlığı, ilçeyi ulaşım açısından stratejik bir konuma getirmiştir. Hem modern altyapısı hem de yaşam kalitesi ile Ataşehir, İstanbul'un önemli ve cazip ilçelerinden biridir.
Konumsal Özellikler: Ataşehir, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer alan bir ilçedir. 2008 yılında ilçe statüsü kazanmış ve hızla gelişen bir bölge olmuştur. Ataşehir, kuzeyde Üsküdar, doğuda Maltepe, batıda Kadıköy ve güneyde Sultanbeyli ilçeleri ile komşudur. İstanbul'un merkezi iş alanlarına yakınlığı ve modern yaşam olanaklarıyla dikkat çeker. İlçe, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü gibi önemli kara yolu bağlantılarına da kolay erişim sağlar. Ayrıca, İstanbul'un önemli alışveriş ve iş merkezlerinden biri olan Levent ve Maslak'a yakınlığı, Ataşehir'i cazip kılmaktadır.
Tarihi Gelişim: Ataşehir, tarihi açıdan çok eski bir yerleşim yeri olmamakla birlikte, özellikle 1990'lı yıllardan sonra hızla gelişmeye başlamıştır. 1980'ler ve 1990'larda bölgede arazi değerlerinin artmasıyla birlikte konut ve ticaret merkezi projeleri ön plana çıkmıştır. Ataşehir'in ilçe statüsü kazanması 2008 yılında olmuş, ardından belediye hizmetleri ve altyapı projeleri hızlanmıştır. Öncelikle konut projeleri ve ofis binaları inşa edilmiş, bu da ilçenin modern ve çağdaş bir yapıya bürünmesine olanak sağlamıştır. Ataşehir, başlangıçta tarım arazisi ve köy yerleşim alanları ile tanınırken, zamanla büyük projelerin yapılması ve kentsel dönüşüm çalışmaları ile bir çekim merkezi haline gelmiştir.
Ekonomik Yapı: Ataşehir, İstanbul'un önemli finans merkezlerinden biri olma yolunda hızla ilerlemektedir. İlçede, çok sayıda banka, finans şirketi, sigorta şirketi ve gayrimenkul ofisi bulunmaktadır. Özellikle İstanbul Finans Merkezi (İFM) projesi, ilçenin ekonomik yapısını şekillendiren en önemli unsurlardan biridir. Bu projeyle, Ataşehir, Türkiye'nin finans sektörünün merkezi olmayı hedeflemektedir. Bunun yanı sıra, bölgedeki alışveriş merkezleri, restoranlar, kafeler ve eğlence alanları da Ataşehir'in ekonomik canlılığını artıran unsurlardır. Ataşehir'deki ticaretin büyük kısmı ofisler, konutlar ve alışveriş merkezleri üzerinden gelişmektedir. Bunun dışında, küçük işletmeler ve hizmet sektörü de ilçede önemli bir yer tutmaktadır. İş gücü, modern ve genç nüfus sayesinde oldukça yüksek verimlilik göstermektedir.
Sosyo-Kültürel ve Kültürel Zenginlikler: Ataşehir, genç ve dinamik nüfusu ile zengin bir sosyo-kültürel yapıya sahiptir. Hem yerli hem de yabancı nüfusun yoğun olduğu ilçede, çok kültürlü bir yaşam biçimi gelişmiştir. İlçede düzenlenen çeşitli kültürel etkinlikler, festivaller, sergiler ve tiyatro gösterileri, yerel halkın kültürel birikimlerini artırmakta önemli rol oynamaktadır. Ataşehir, modern yaşamı ile birlikte geleneksel Türk kültürünün izlerini de taşımaktadır. Bu bağlamda, Türk mutfağından çeşitli örnekler sunan restoranlar, camiler ve kültürel merkezler, ilçenin zengin kültürel yapısını oluşturan unsurlar arasında yer alır. Ataşehir'deki sosyal yaşam, alışveriş merkezleri ve spor alanları gibi mekânlarda şekillenmektedir. Ayrıca, çeşitli sanat galerileri ve kültürel organizasyonlar ile halkın kültürel faaliyetlere katılımı teşvik edilmektedir.
Demografik Özellikler: Ataşehir, genç ve dinamik bir nüfusa sahip olup, İstanbul'un en hızlı büyüyen ilçelerindendir. 2024 itibarıyla nüfusu yaklaşık 500.000 civarındadır ve bu rakamın hızla arttığı görülmektedir. İlçedeki nüfusun büyük bir kısmını 25-40 yaş arası genç yetişkinler oluşturur. Bu durum, ilçenin ekonomik canlılığını ve kültürel çeşitliliğini artırmaktadır. Ataşehir, aynı zamanda çok kültürlü bir yapıya sahiptir. İçinde farklı etnik kökenlerden gelen insanlar yaşamaktadır. Göç almış bir ilçedir ve nüfusunun büyük bir kısmı İstanbul'un diğer ilçelerinden ve Türkiye'nin farklı şehirlerinden gelmiştir. Ayrıca, Ataşehir'deki eğitimli nüfus oranı yüksektir; ilçede çok sayıda üniversite ve özel okul bulunmaktadır.
Ulaşım ve Altyapı: Ataşehir, İstanbul'un önemli ulaşım yolları olan TEM Otoyolu, E-5 Karayolu ve D-100 Karayolu'na yakın olmasıyla dikkat çeker. Ayrıca, İstanbul'un metro ağına entegre olan ilçede, metro istasyonları sayesinde ulaşım oldukça kolaydır. M4 Kadıköy-Tuzla hattı ve yeni açılacak olan finans merkezi metrosu ile ilçeye olan ulaşım daha da hızlanacaktır. Ataşehir'de, kara yolu dışında, İstanbul'un deniz yolu ulaşımına da yakınlık söz konusudur. Üsküdar ve Kadıköy'e yakın konumu, ilçeye deniz ulaşımını da kolaylaştırmaktadır. Bu nedenle Ataşehir, hem kara yolu hem de deniz yolu ulaşımını bir arada sunan bir ilçedir. Altyapı açısından, ilçede modern bir altyapı bulunmaktadır. Sağlık hizmetleri, eğitim kurumları, sosyal hizmetler ve kamu altyapısı gelişmiştir. Ataşehir'deki yaşam kalitesini artıran bir diğer faktör ise çevre düzenlemeleri ve yeşil alanların artışıdır. İlçede birçok park ve yürüyüş alanı yer alır, bu da hem yerli hem de yabancı turistler için cazibe oluşturmaktadır.
İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 1927 Ada 1 Parsel olan "Arsa" vasıflı taşınmazdır. Ataşehir'in Küçükbakkalköy Mahallesi'nde yer alan 1927 ada 1 parsel üzerinde geliştirilen proje, İstanbul'un yükselen bölgelerinden birinde, modernleşmenin ve kentsel dönüşümün simgesi olarak öne çıkıyor. Projenin bulunduğu alan, daha önce gecekondu bölgesi olarak bilinse de son yıllarda hızla değişim gösteren bir bölge olarak dikkat çekiyor. Şehir planlamasına uygun bir şekilde dönüşüm geçiren bu bölge, çevresinde modern konut projeleri, iş merkezleri ve sosyal yaşam alanlarıyla öne çıkmaktadır. Yakın çevredeki geniş cadde ve sokaklar, hem ulaşımı kolaylaştırmakta hem de bölgenin düzenli bir görünüme kavuşmasını sağlamaktadır. Proje alanı, İstanbul Çevre Yolu (O-2) gibi ana arterlere yakınlığı sayesinde ulaşım açısından oldukça avantajlı bir konumdadır.
Bölgenin çevresinde alışveriş merkezleri, eğitim kurumları, sağlık tesisleri ve restoranlar gibi sosyal olanaklar bulunmaktadır. Özellikle Ataşehir'in Finans Merkezi'ne olan yakınlığı, bu projeyi hem konut hem de ticari yatırım açısından cazip hale getiriyor. Çevredeki yeşil alanlar ve parklar, bölgenin sakinlerine doğa ile iç içe bir yaşam sunarken, kentsel altyapı yatırımları bölgenin değerini artırmaktadır. Bu alanda inşa edilen modern ve yüksek binalar, bölgeyi hem estetik hem de fonksiyonel açıdan yeni bir seviyeye taşıyor. Gelişen altyapısı ve şehir planlamasına uygun projeleriyle bölge, İstanbul'un hem yaşam hem de iş merkezi olma özelliğini güçlendirmektedir.
Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 1927 Ada, 1 Parsel olan 7.492,32 m2 alanlı "Arsa" vasıflı arazidir. Taşınmaztopoğrafik açıdan engebelizemine sahiptir. Taşınmazın üzerinde yapı bulunmamaktadır.
| TAPU BİLGİLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İL | İstanbul | |||||||
| İLÇE | Ataşehir | |||||||
| MAHALLE | Küçükbakkalköy | |||||||
| MEVKİİ | - | |||||||
| MALİK | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | |||||||
| HİSSE PAY/PAYDA | 1/1 | |||||||
| NİTELİK | Arsa | |||||||
| SIRA | TAŞINMAZ ID | ADA | PARSEL | YÜZÖLÇÜM | TARİH | YEVMİYE | CİLT | SAHİFE |
| 1 | 21740832 | 1927 | 1 | 7.492,32 m² | 2.09.2021 | 22183 | 46 | 4429 |
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Ataşehir Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza Ataşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nce hazırlanmış ve resmi olarak iletilen imar durum yazısı incelenmiştir.
Ataşehir Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz hakkında olumsuz evrak bulunmamaktadır.
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaza ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
20.12.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmaz olan 1927 Ada 1 Parselin gayrimenkul niteliği "Arsa" vasıflı olup, mevcut kullanımı uyumludur.
Değerlemesi talep edilen taşınmaz halihazırda kullanılmamaktadır. Taşınmaz olan Küçükbakkalköy Mahallesi 1927 Ada 1 Parsel "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" adına 02.09.2021 tarihli ve 22183 yevmiye ile Satış işlemiyle tescil edilmiştir.
Rapora konu taşınmaza ilişkin tapu ve takyidat bilgileri incelenmiştir.
"Diğer (Konusu: 42PZD7T2 ait YKB İPTALİ ) Tarih: 28/06/2022 Sayı:3955560" beyanı bulunmaktadır. ( 29.06.2022 - 2256 )
"Diğer (Konusu: MVURMB3H ait YKB İPTALİ ) Tarih: 28/06/2022Sayı: 3991603" beyanı bulunmaktadır. ( 29.06.2022 - 20290 )
"Diğer (Konusu: KVNP4CRG ye ait YKB İPTALİ ) Tarih: 27/06/2022Sayı: 4003340" beyanı bulunmaktadır. ( 28.06.20022 - 20079 )
"Diğer (Konusu: 7Z7BKETB ye ait YKB iptali ) Tarih: 27/06/2022 Sayı:4002099" beyanı bulunmaktadır. ( 28.06.222 - 20156 )
"Diğer (Konusu: M8RS6FUE ait YKB İPTALİ ) Tarih: 27/06/2022 Sayı:3999999" beyanı bulunmaktadır. ( 27.06.2022 - 20053 )
"Diğer (Konusu: Belge No:YDLRFPDI Ait YKB İptali ) Tarih:21/06/2022 Sayı: E-80271089-622.99-3941883" beyanı bulunmaktadır. ( 22.06.2022 - 19601 )
"6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır." beyanı bulunmaktadır. ( 05.01.2022 - 360 )
- Taşınmazın rehinler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Ataşehir Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza resmi olarak iletilen ve Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden alınan imar durum bilgilerine göre;
Değerleme konusu taşınmazdan 1927 ada 1 parsel mer-i imar planına göre "Konut Alanı" lejantı içerisinde yer almakta olup, ayrık nizam, 8 kat, E:1.75 ve Hmax: 24.50 m yapılaşma koşullarına sahiptir.
Planlama alanı içerisinde yol tarafındaki çekme mesafelerini korumak koşulu ile tabii zeminin 0.5 m altında açığa çıkmayacak şekilde kapalı otoparklar düzenlenebilir. Uygulama İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Dairesi Başkanlığı görüşü doğrultusunda yapılacaktır.
Başbakanlık Afet Ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı tarafından 19.01.2010 tarihinde onanan Anadolu Yakası mikrobölgeleme raporunda, belirtilen hususlara uyulacaktır.
Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmaz özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb. bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.
Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazın kadastral durumunda son 3 yıl içerisinde değişiklik bulunmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazın "Proje" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
Değerleme konusu taşınmaz yapılaşmadığından yapı denetim şirketi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz olan 1927 Ada 1 Parselin ana gayrimenkulün niteliği "Arsa" vasıflı olup, hali hazırda boş arsa şeklindedir. Değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.
Söz konusu parsel üzerinde üretilecek proje için, Yüklenici firma olan DAP Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. sözleşme konusu işin ihalesinin 2. oturumunda sunmuş olduğu teklifinde de belirtmiş olduğu gibi; Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) olarak öngördüğü 2.236.500.000 TL + KDV (İkimilyarikiyuzotuzaltımilyonbeşyuzbinTL) üzerinden, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) olarak %40 (Yüzdekırk) oranı karşılığı, Asgari Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) olarak 894.600.000 TL + KDV (SekizyüzdoksandörtmilyonaltıyüzbinTL)'yi, bu sözleşmede belirtilen hükümler uyarınca Şirkete ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir (Bu sözleşmenin 14. maddesinin, A fıkrasının, "Pazarlama ve Satışa İlişkin Hususlar" başlıklı 6. bendinin 6.20. alt bendinde belirtilen husus saklı kalmak kaydıyla). Buna göre, Yüklenici Payı Gelir Oranı (YPGO) %60 (Yüzekalmış) olup, Yüklenici Payı Toplam Geliri (YPTG)'de 1.341.900.000 TL + KDV (BirmilyarüçyüzkırkbirmilyondokuzyüzbinTL)dir.
İstanbul İli, Ataşehir İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi, 1927 Ada 1 Parsel olan "Arsa" vasıflı taşınmazdır. Ataşehir'in Küçükbakkalköy Mahallesi'nde bulunan ve 1927 ada 1 parsel üzerinde hayata geçirilen proje, İstanbul'un gelişmekte olan bölgelerinden birinde konumlanmıştır. Bölge, son yıllarda hızla dönüşüm geçiren yapısıyla dikkat çekmekte olup, hem modernleşme sürecini başarılı bir şekilde sürdüren hem de şehrin merkezi lokasyonlarından birinde yer alan bir alan olarak ön plana çıkmaktadır. Daha önce gecekondu bölgesi olarak bilinen bu çevre, günümüzde yenilenen yüzüyle dikkat çekmekte ve büyük gayrimenkul projelerinin hayata geçirildiği bir alan haline gelmiştir. Bu dönüşüm süreci, sadece fiziksel yapılaşmayı değil, aynı zamanda bölgenin sosyal ve ekonomik profilini de olumlu yönde etkilemiştir. Bugün, Küçükbakkalköy Mahallesi, modern konut projeleri ve iş merkezleriyle bölgenin cazibe merkezlerinden biri haline gelmiştir.
Bölgenin önemli avantajlarından biri, İstanbul'un ana ulaşım arterlerine olan yakınlığıdır. İstanbul Çevre Yolu (O-2) gibi ana yollar, bu alanı hem şehir içi hem de şehir dışı ulaşım açısından stratejik bir noktaya yerleştirmektedir. Toplu taşıma açısından da oldukça zengin bir altyapıya sahip olan bölge, metro hatlarına, otobüs duraklarına ve minibüs güzergahlarına yakınlığıyla şehir içindeki hareketliliği kolaylaştırmaktadır. Ulaşımın bu kadar rahat olması, bölgeyi özellikle iş dünyası için de tercih edilen bir alan haline getirmektedir. Bunun yanı sıra, Ataşehir'in Finans Merkezi'ne olan yakınlık, projeye ekonomik ve ticari bir dinamizm katmaktadır. Finans Merkezi, çevredeki ticaret ve iş potansiyelini artırırken, bu durum projeyi hem konut hem de ticari yatırımlar açısından değerli kılmaktadır.
Çevresel olanaklara bakıldığında, bölge oldukça zengin sosyal ve kültürel altyapıya sahiptir. Çevrede çok sayıda alışveriş merkezi, market, restoran ve kafe bulunmakta, bu da bölgenin sakinlerine günlük yaşamlarında büyük kolaylık sağlamaktadır. Özellikle modern alışveriş merkezleri, hem alışveriş ihtiyaçlarını karşılamak hem de sosyalleşmek için ideal mekanlar sunmaktadır. Eğitim kurumları ve sağlık tesisleri açısından da gelişmiş bir bölgede yer alan proje, bu olanaklarıyla özellikle aileler için cazip hale gelmektedir. Çocukların kaliteli bir eğitim alabileceği devlet ve özel okullar, bölgenin çevresinde kolayca erişilebilir durumdadır. Sağlık hizmetleri açısından da bölge oldukça avantajlıdır; çevredeki hastaneler, poliklinikler ve eczaneler, her türlü ihtiyaca hızlı bir şekilde yanıt verebilmektedir.
Bölge, yeşil alanlar ve açık hava aktiviteleri için de uygun bir ortam sunmaktadır. Çevredeki parklar, yürüyüş yolları ve rekreasyon alanları, doğa ile iç içe bir yaşam arayanlar için fırsatlar yaratmaktadır. Bu durum, özellikle şehir hayatının stresinden uzaklaşmak ve daha sakin bir yaşam sürmek isteyenler için bölgeyi çekici kılmaktadır. Modern kentleşme anlayışı doğrultusunda geliştirilen projelerle birlikte, çevrede düzenli bir yapılaşma gözlemlenmektedir. Bu durum, hem estetik bir görünüm hem de fonksiyonel bir yaşam alanı sunarak bölgeyi daha yaşanabilir hale getirmektedir.
Ek olarak, bölgenin gelişimi sadece fiziksel yapılaşmayla sınırlı kalmamış, aynı zamanda ekonomik ve sosyal anlamda da ilerleme göstermiştir. Yenilenen altyapı çalışmaları ve modernleşen yapı stoğu, bölgeyi hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için cazip hale getirmiştir. Bu projeler, bölgenin hem konut hem de ticaret açısından önemini artırmış, değerini yükseltmiştir. Küçükbakkalköy Mahallesi, bu özellikleriyle sadece mevcut sakinlerine değil, aynı zamanda yeni taşınmayı düşünenlere de büyük olanaklar sunmaktadır.
Sonuç olarak, Ataşehir'in bu bölgesi, modern şehir hayatının tüm gerekliliklerini sunan bir yaşam alanı olarak dikkat çekmektedir. Gerek konumu, gerek çevresindeki sosyal ve ticari olanaklar, gerekse doğal yaşam alanlarına olan yakınlığıyla hem bireyler hem de aileler için ideal bir yaşam ve yatırım alanıdır. 1927 ada 1 parsel üzerinde yer alan proje, bölgenin hızla gelişen yapısının bir parçası olarak dikkat çekerken, çevresindeki bu özelliklerle sakinlerine konforlu, modern ve keyifli bir yaşam sunmayı vaat etmektedir.
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar,
başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık Nizam | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | - | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | - | |
| Su Deposu-Hid. | - | Çatı Tipi | - | |
| Yangın Tesisatı | - | Jeneratör | Var | Yok |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazın;
| Konum Özelliği | : Konut Bölgesi |
|---|---|
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 80 |
| Çevresel Gelişim Hızı | : Orta |
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı |
| İnşaat Tarzı | : Betonarme, Yığma, Prefabrik |
| İnşaat Nizamı | : Ayrık |
| Binanın Kat Adedi | : - |
| Yapı Sınıfı | : - |
| Deprem Bölgesi | : 1. Derece |
| Deprem Hasar Durumu | : - |
| Onarım/Güçlendirme | : - |
| İskan Belgesi | : - |
| Yaşı | : - |
| Malzeme Durumu | : - |
| İşçilik Durumu | : - |
| Elektrik | : Şebeke |
| Su | : Şebeke |
|---|---|
| Kanalizasyon | : Şebeke |
| Otopark | : - |
| Asansör | : - |
| Jeneratör | : - |
| Güvenlik | : - |
| Yangın Merdiveni | : - |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazın değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt,
elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, taşınmaziçin önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir.
Konu taşınmaz için öneri imar planına göre nakit/gelir akışına esas bir çalışma yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan Nakit Akış Akımı Analizinde;
Tespit edilen değer, arsanın "Geliştirilmiş Haliyle" yani üzerinde herhangi bir yapı ya da proje olmadan önceki değerini ifade etmektedir. Bu değer, arsanın bulunduğu konum, büyüklük, potansiyel kullanım alanları ve mevcut piyasa koşulları gibi faktörler dikkate alınarak belirlenmiştir. Ancak, bu değer, yalnızca geliştirilmiş arsa olarak değerlendirilmiş olup, arsanın mevcut durumu ve gelecekteki gelişim potansiyeli göz önüne alındığında, riskler de önemli bir rol oynamaktadır.
Bu riskler arasında, genel piyasa koşullarındaki dalgalanmalar, imar planı değişiklikleri, olası hukuki engeller, çevresel düzenlemeler, altyapı yetersizlikleri gibi çeşitli faktörler yer almaktadır. Bu tür belirsizlikler ve olumsuz durumlar, arsanın değeri üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir. Bu sebeple, "Boş Arsa" (yani üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan arsa veya inşaatı devam eden proje) değeri, tespit edilen geliştirilmiş arsa değerinden %30 oranında iskonto yapılmıştır.
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.
Denize yakın bölgelerde yer alan, aynı zamanda sit alanı içerisinde bulunan veya yapılaşma izni verilen arsalar, emsal değerlerini belirlemek amacıyla kapsamlı bir şekilde incelenmiş ve araştırılmıştır. Bu arsalar, doğal çevre koşulları, imar planları, yapılaşma koşulları ve çevresel etmenler göz önünde bulundurularak detaylı bir şekilde değerlendirilmiştir. Emsal araştırmasında, bölgedeki mevcut inşaat yoğunluğu, yapılaşma izinleri ve yerel yönetimlerin sunduğu potansiyel fırsatlar da dikkate alınmıştır.
| ARSA EMSAL TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
||
| 1 | Remax Beta 0 (530) 775 68 46 |
Değerlemeye konu taşınmazlara yakın bölgede bulunan Konut alanı imarlı, E: 1.80, Hmax: 5 kat yapılaşma koşullarına sahip 306 m2 yüzölçümlü arsa 26.500.000 ₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
26.500.000 ₺ | 306,00 m² | 86.601,31 ₺/m² | ||
| 2 | in İst Gayrimenkul 0 (530) 973 12 15 |
Değerlemeye konu taşınmazlara yakın bölgede bulunan Konut alanı imarlı, E: 1.80 yapılaşma koşullarına sahip 248 m2 yüzölçümlü arsa 21.000.000 ₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
21.000.000 ₺ | 248,00 m² | 84.677,42 ₺/m² | ||
| 3 | Gözde Emlak 0 (544) 463 64 64 |
Değerlemeye konu taşınmazlara yakın bölgede bulunan Konut alanı imarlı, E: 1.80, Hmax: 4 kat yapılaşma koşullarına sahip 172 m2 yüzölçümlü arsa 17.250.000 ₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
17.250.000 ₺ | 172,00 m² | 100.290,70 ₺/m² | ||
| 4 | Coldwell Banker Mayor 0 (530) 427 43 93 |
Değerlemeye konu taşınmazlara yakın bölgede bulunan Konut + Ticaret imarlı E: 1.50, yapılaşma koşullarına sahip 175 m2 yüzölçümlü arsa 15.500.000 ₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
15.500.000 ₺ | 175,00 m² | 88.571,43 ₺/m² | ||
| 5 | Hakan Ürün Ticari Sanayi Lüks Konut 0 (531) 573 37 03 |
Değerlemeye konu taşınmazlara yakın bölgede bulunan, Ticaret imarlı, E:0.40 yapılaşma koşullarına sahip 470 m2 yüzölçümlü arsa 67.000.000 TL bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
67.000.000 ₺ | 470,00 m² | 142.553,19 ₺/m² |
| ARSA EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 EMSAL-3 EMSAL-4 |
EMSAL-5 | |||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| NİTELİK | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | |
| in İst | Coldwell Banker | Hakan Ürün Ticari | ||||
| İLANA VEREN KİŞİ | Remax Beta | Gayrimenkul | Gözde Emlak | Mayor | Sanayi Lüks Konut | |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0 (530) 775 68 46 | 0 (530) 973 12 15 | 0 (544) 463 64 64 | 0 (530) 427 43 93 | 0 (531) 573 37 03 | |
| İMAR DURUMU | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT+TİCARET | TİCARET | |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 26.500.000 ₺ | 21.000.000 ₺ | 17.250.000 ₺ | 15.500.000 ₺ | 67.000.000 ₺ | |
| PAZARLIK ORANI | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 23.850.000 ₺ | 18.900.000 ₺ | 15.525.000 ₺ | 13.950.000 ₺ | 60.300.000 ₺ | |
| ARAZİ ALANI ( m2 ) |
306,00 m² | 248,00 m² | 172,00 m² | 175,00 m² | 470,00 m² | |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
77.941,18 ₺/m² | 76.209,68 ₺/m² | 90.261,63 ₺/m² | 79.714,29 ₺/m² | 128.297,87 ₺/m² | |
| TOPOĞRAFİK DURUMU | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ | |
| TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| YAPILAŞMA DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | YOĞUN | |
| YAPILAŞMA DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | -15% | |
| LEJANT DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | İYİ | İYİ | |
| LEJANT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | -25% | -15% | |
| KONUM DURUMU | CADDE-SOKAK | CADDE-SOKAK | CADDE-SOKAK | SOKAK | BULVAR | |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 0% | -15% | -40% |
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) 77.941,18 ₺/m² 76.209,68 ₺/m² 90.261,63 ₺/m² 67.757,14 ₺/m² 76.978,72 ₺/m² ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2) 77.829,67 ₺/m² KONUT EMSAL TABLOSU EMSAL NO İLAN VEREN KİŞİ AÇIKLAMA SATIŞ FİYATI ( ₺ ) BRÜT ALAN ( m2 ) BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) 1 Finanspark Gayrimenkul Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, Andromeda Gold Ataşehir sitesinde bulunan, binanın 30. normal katında yer alan 2+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 130 m2 brüt kullanım alanlı mesken 17.200.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. 17.200.000 ₺ 130,00 m² 132.307,69 ₺/m² 0 (533) 230 39 40 2 Yenilikçi Gayrimenkul Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, Ataşehir Modern sitesinde bulunan, binanın 15. normal katında yer alan 2+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 100 m2 brüt kullanım alanlı mesken 13.500.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. 13.500.000 ₺ 100,00 m² 135.000,00 ₺/m² 0 (552) 661 04 53 3 Yenilikçi Gayrimenkul Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, Ataşehir Modern sitesinde bulunan, binanın 13. normal katında yer alan 1+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 70 m2 brüt kullanım alanlı mesken 9.250.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. 9.250.000 ₺ 70,00 m² 132.142,86 ₺/m² 0 (552) 661 04 53 4 Remax Sonuç Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, İnlife sitesinde bulunan binanın 2. normal katında yer alan 2+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 130 m2 brüt kullanım alanlı mesken 15.300.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. 15.300.000 ₺ 130,00 m² 117.692,31 ₺/m² 0 (535) 558 99 10 5 Redstone Eyfel Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, Ata Studio sitesinde bulunan binanın 1. normal katında yer alan 2+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 70 m2 brüt kullanım alanlı mesken 7.500.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. 7.500.000 ₺ 70,00 m² 107.142,86 ₺/m² 0 (544) 398 36 08 6 F&C Emlak Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede, Odakule Rezidansta bulunan binanın 6. normal katında yer alan 2+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 90 m2 brüt kullanım alanlı mesken 11.000.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. 11.000.000 ₺ 90,00 m² 122.222,22 ₺/m² 0 (532) 737 11 09 KONUT EMSAL ANALİZİ TABLOSU EMSAL NO EMSAL-1 EMSAL-2 EMSAL-3 EMSAL-4 EMSAL-5 EMSAL-6 EMSAL DURUMU SATILIK SATILIK SATILIK SATILIK SATILIK SATILIK NİTELİK KONUT KONUT KONUT KONUT KONUT KONUT İLANA VEREN KİŞİ Finanspark Gayrimenkul Yenilikçi Gayrimenkul Yenilikçi Gayrimenkul Remax Sonuç Redstone Eyfel F&C Emlak İLANA VEREN TELEFON NO 0 (533) 230 39 40 0 (552) 661 04 53 0 (552) 661 04 53 0 (535) 558 99 10 0 (544) 398 36 08 0 (532) 737 11 09 DAİRE TİPİ 2+1 2+1 1+1 2+1 2+1 2+1 SATIŞ FİYATI ( ₺ ) 17.200.000 ₺ 13.500.000 ₺ 9.250.000 ₺ 15.300.000 ₺ 7.500.000 ₺ 11.000.000 ₺ PAZARLIK ORANI 10% 10% 10% 10% 10% 10% PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) 15.480.000 ₺ 12.150.000 ₺ 8.325.000 ₺ 13.770.000 ₺ 6.750.000 ₺ 9.900.000 ₺ BRÜT ALAN ( m2 ) 130,00 m² 100,00 m² 70,00 m² 130,00 m² 70,00 m² 90,00 m² BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) 119.076,92 ₺/m² 121.500,00 ₺/m² 118.928,57 ₺/m² 105.923,08 ₺/m² 96.428,57 ₺/m² 110.000,00 ₺/m² İÇ DEKORASYON DURUMU BENZER BENZER BENZER BENZER BAKIMSIZ BENZER İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ 5% 5% 5% 10% 20% 10% ALAN BÜYÜKLÜĞÜ BENZER BENZER BENZER BENZER BENZER BENZER ALAN DÜZELTMESİ 0% 0% 0% 0% 0% 0% YAPI YAŞI DURUMU YENİ YENİ YENİ YENİ ESKİ YENİ YAPI YAŞI DÜZELTMESİ 5% 5% 5% 10% 20% 10% KAT DURUMU ARA KAT ARA KAT ARA KAT ARA KAT ARA KAT ARA KAT KAT DÜZELTMESİ 0% 0% 0% 0% 0% 0% KONUM DURUMU BENZER BENZER BENZER BENZER BENZER BENZER KONUM DÜZELTMESİ 5% 5% 5% 5% 0% 5% TOPLAM DÜZELTME ORANI 15% 15% 15% 25% 40% 25% DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) 136.938,46 ₺/m² 139.725,00 ₺/m² 136.767,86 ₺/m² 132.403,85 ₺/m² 135.000,00 ₺/m² 137.500,00 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2) 136.389,19 ₺/m²
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmamıştır.
Değerlemeye konusu taşınmaza ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkul olan 1927 Ada 1 Parsel "Arsa" niteliklidir. Taşınmazın yapılaşma koşulları doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazın imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
Taşınmaz tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
Taşınmazın yer aldığı il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %40 ile %55 arasında değişebildiği, hasılat paylaşımı modelinde ise girişimci kar beklentisinin genellikle %50 seviyelerinde olduğu belirlenmiştir. Bu oranlar, taşınmazın büyüklüğü, yapılacak projenin kapsamı, toplam getiri potansiyeli ve projenin niteliği gibi faktörlerden etkilenmektedir. Ayrıca, projenin lokasyonu da bu oranlar üzerinde önemli bir etkiye sahiptir; örneğin, daha merkezi veya cazip bölgelerdeki taşınmaz, daha yüksek kat karşılığı oranları veya daha yüksek kar beklentileriyle değerlendirilebilmektedir. Taşınmazın konumu, altyapı olanakları ve çevredeki gelişmeler gibi unsurlar, projenin getirisini etkileyen temel faktörlerdir. Bunun yanı sıra, projenin büyüklüğü ve karmaşıklığı, yani inşa edilecek yapının niteliği ve ölçeği, girişimcinin kar beklentisini doğrudan etkileyebilir. Özetle, bu oranlar, taşınmazın özelliklerine ve proje detaylarına göre farklılık göstererek, her bir proje için özelleştirilmiş bir değerlendirme gerektirmektedir.
Taşınmazın değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
Parsel üzerinde yapı mevcut değildir. Parselin imar uygulama işlemleri tamamlanmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazın "Proje" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
Taşınmazın değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazın satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazın mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz olan 1927 ada 1 parsellerin numaralı mevcut yapılaşma durumu esas alınarak birim m2 değeri 78.000,00 ₺ hesaplanmıştır.
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmaz incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazın Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması dikkate alınarak proje geliştirme işlemi uygulanmıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmaz için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir. Sonuç olarak değerleme konusu taşınmaza;
| KDV HARİÇ PROJE DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK DEĞER USD EURO |
||||||
| PROJENİN KDV HARİÇ MEVCUT DURUM DEĞERİ | 584.400.960,00 ₺ | 16.577.386,82 \$ | 15.908.820,07 € | |||
| PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ | 59.307.893,33 \$ | 56.916.003,34 € | ||||
| 2.090.775.232,92 ₺ Merkez bankasının 27.12.2024 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır. 34,2108 ₺ 35,2529 ₺ |
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır. Sonuç olarak değerleme konusu taşınmaza;
| KDV DAHİL PROJE DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | DEĞER | USD | EURO | ||||
| PROJENİN KDV HARİÇ MEVCUT DURUM DEĞERİ | 584.400.960,00 ₺ | 16.577.386,82 \$ | 15.908.820,07 € | ||||
| PROJENİN KDV DAHİL MEVCUT DURUM DEĞERİ | 642.841.056,00 ₺ | 18.235.125,51 \$ | 17.499.702,08 € | ||||
| PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ 2.090.775.232,92 ₺ 59.307.893,33 \$ 56.916.003,34 € |
|||||||
| Merkez bankasının 27.12.2024 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır. | 34,2108 ₺ | 35,2529 ₺ |
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 27.12.2024 tarihinde 51 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Fatih Orkun SAKALLI | Çetin BEGİÇ |
|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
| (SPK Lisans No: 407060) | (SPK Lisans No: 400479) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.