NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, Kuzey Yakası Projesi

206 Adet Bağımsız Bölüm

Gayrimenkul Değerleme Raporu

Özel 2024-739

Aralık, 2024

Talep Sahibi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	31.12.2024
Rapor Numarası	Özel 2024-739
Raporun Konusu	İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, Kuzey Yakası Projesi 206 Adet Bağımsız Bölüm
Değerleme Konusu ve Kapsamı	İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 982 ada 1 ve 2 parselde yer alan 206 adet bağımsız bölümün piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti.

↗ İş bu rapor, İki Yüz On Yedi (217) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.

↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

		YÖNETİCİ ÖZETİ 5
1.		RAPOR BİLGİLERİ 6
	1.1	Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6
	1.2	Değerlemenin Amacı 6
	1.3	Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı) 6
	1.4	Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6
	1.5	Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6
	1.6	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6
2.		DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7
	2.1	Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7
	2.2	Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7
	2.3	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 7
	2.4	İşin Kapsamı 7
3.		GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8
	3.1	Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8
	3.2	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları 9
	3.3	Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 12
	3.4	Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi 13
	3.5	Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler 13
	3.6	Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar 13
	3.7	Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler 13
	3.8	Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 13
	3.9	Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 14
	3.10	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 14
	3.11	Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14
4.		GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 15
	4.1	Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 15
	4.2	Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 16
	4.3	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler 24

	4.4	Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 24
	4.5	Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler 24
	4.6	Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 24
	4.7	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 24
5.		KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 25
	5.1	Pazar Yaklaşımı 27
	5.2	Maliyet Yaklaşımı 30
	5.3	Gelir Yaklaşımı 31
	5.4	Diğer Tespit ve Analizler 32
6.		ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 33
	6.1	Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması 33
	6.2	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 33
	6.3	Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 33
	6.4	Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş 33
	6.5	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33
	6.6	Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 33
	6.7	Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 33
	6.8 Görüş	Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında 34
7.		SONUÇ 35
	7.1	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 35
	7.2	Nihai Değer Takdiri 35

8. UYGUNLUK BEYANI ............................................................................................................................................ 36 9. RAPOR EKLERİ .................................................................................................................................................... 36

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	Özel 2024-739 / 31.12.2024
Değerleme Konusu ve Kapsamı	Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Kayabaşı Mahallesi, 982 ada 1 ve 2 parsellerde yer alan 206 adet bağımsız bölüm. Başakşehir/İSTANBUL
Tapu Kayıt Bilgisi	İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 982 ada 1 ve 2 parsellerde yer alan 206 adet ofis ve depolu dükkan nitelikli bağımsız bölümler.
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihi itibarı ile boş dükkan ve ofistir.
İmar Durumu	Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmada 982 ada 1 ve 2 parseller 'Ticaret' alanında yer almakta olup Hmaks: 15.50m., yapılaşma koşullarına sahiptir.
Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar)	Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Taşınmazların KDV Hariç Toplam Değeri	2.427.104.732,45- TL
Taşınmazların KDV Dahil Toplam Değeri	2.912.525.678,94- TL
Açıklama	Taşınmazlar yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Burak Barış - SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibarıyla başlanmış, 31.12.2024 itibarıyla değerleme çalışmaları tamamlanmış olup, Özel 2024-739 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.

1.2 Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 982 ada 1 ve 2 parsellerde yer alan 206 adet ofis ve depolu dükkan nitelikli bağımsız bölümün pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmaz(lar)ın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.12.2024 tarihinde imzalanmıştır.

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak Barış tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından daha önce değerleme raporu hazırlanmamıştır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.

Sermaye	:	14.000.000,-TL
Ticaret Sicil	:	256696
Telefon	:	0 312 467 00 61 Pbx
E-Posta / Web	:	[email protected] www.netgd.com.tr
Adres	:	Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

Şirket Unvanı : Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/İSTANBUL

Şirket Amacı : Müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.

Sermayesi	:	3.800.000.000,-TL
Halka Açıklık	:	% 50,6
Telefon	:	0216 579 15 15
E-Posta	:	[email protected]

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İş bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebine istinaden İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 982 ada 1 ve 2 parsellerde yer alan 206 adet ofis ve depolu dükkan nitelikli bağımsız bölümün pazar değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

2.4 İşin Kapsamı

İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesi müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye e-imza veya ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 982 Ada 1 ve 2 parsellerdir. Taşınmazlara ulaşım için Rıfat Ilgaz Caddesi üzerinde kuzey istikametinde ilerlenir, taşınmazlar bu caddenin Adnan Menderes Bulvarı ile kesişiminde sol kol üzerinde konumludur. Değerleme konusu taşınmazların çevresi konut ve ticari nitelikli gelişmiştir. Bölgede yapılaşma şekli genellikle yüksek katlı site tarzı konut yapılarından oluşmaktadır. Bölgeye ulaşım toplu taşıma araçları ile sağlanabilmektedir. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır, herhangi bir altyapı problemi bulunmamaktadır.

Koordinatlar: Enlem: 41.1199 Boylam: 28.7771

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

	TAPU TABLOSU
İL	İstanbul		AT YÜZÖLÇÜM(m2)	37381,65
İLÇE	Başakşehir			B3 ALTI KAT, B4 ALTI KAT, B5 ALTI KAT,
MAHALLE	Kayabaşı		ANA TAŞINMAZ NİTELİK	B1 BLOK YEDİ KAT VE B2 BLOK BEŞ KATLI
ADA-PARSEL	982 - 2			BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI
SIRA NO	BLOK	KAT	BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARASI	BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ
1	B 2	1.Bodrum Kat	1	Ofis ve İşyeri
2	B 2	1.Bodrum Kat	2	Ofis ve İşyeri
3	B 2	1.Bodrum Kat	3	Ofis ve İşyeri
4	B 2	1.Bodrum Kat	4	Ofis ve İşyeri
5	B 2	1.Bodrum Kat	5	Ofis ve İşyeri
6	B 2	1.Bodrum Kat	6	Ofis ve İşyeri
7	B 2	1.Bodrum Kat	7	Ofis ve İşyeri
8	B 2	1.Bodrum Kat	8	Dubleks Ofis ve İşyeri
9	B 2	1.Bodrum Kat	9	Dubleks Ofis ve İşyeri
10	B 2	1.Bodrum Kat	10	Dubleks Ofis ve İşyeri
11	B 2	1.Bodrum Kat	11	Ofis ve İşyeri
12	B 2	1.Bodrum Kat	12	Ofis ve İşyeri
13	B 2	1.Bodrum Kat	13	Ofis ve İşyeri
14	B 2	1.Bodrum Kat	14	Ofis ve İşyeri
15	B 2	1.Bodrum Kat	15	Ofis ve İşyeri
16	B 2	1.Bodrum Kat	16	Dubleks Ofis ve İşyeri
17	B 2	1.Bodrum Kat	17	Dubleks Ofis ve İşyeri
18	B 2	1.Bodrum Kat	18	Dubleks Ofis ve İşyeri
19	B 2	1.Bodrum Kat	19	Dubleks Ofis ve İşyeri
20	B 2	1.Bodrum Kat	20	Dubleks Ofis ve İşyeri
21	B 2	1.Bodrum Kat	21	Dubleks Ofis ve İşyeri
22	B 2	Zemin Kat	22	Ofis ve İşyeri
23	B 2	Zemin Kat	23	Ofis ve İşyeri
24	B 2	Zemin Kat	24	Ofis ve İşyeri
25	B 2	Zemin Kat	25	Ofis ve İşyeri
26	B 2	Zemin Kat	26	Ofis ve İşyeri
27	B 2	Zemin Kat	27	Ofis ve İşyeri
28	B 2	1. Normal Kat	28	Ofis ve İşyeri
29	B 2	1. Normal Kat	29	Ofis ve İşyeri
30	B 2	1. Normal Kat	30	Ofis ve İşyeri
31	B 2	1. Normal Kat	31	Ofis ve İşyeri
32	B 2	1. Normal Kat	32	Ofis ve İşyeri
33	B 2	1. Normal Kat	33	Ofis ve İşyeri
34	B 2	1. Normal Kat	34	Ofis ve İşyeri
35	B 2	1. Normal Kat	35	Ofis ve İşyeri
36	B 2	1. Normal Kat	36	Ofis ve İşyeri
37	B 2	1. Normal Kat	37	Ofis ve İşyeri
38	B 2	1. Normal Kat	38	Ofis ve İşyeri
39	B 2	1. Normal Kat	39	Ofis ve İşyeri
40	B 2	1. Normal Kat	40	Ofis ve İşyeri
41	B 2	1. Normal Kat	41	Ofis ve İşyeri
42	B 2	1. Normal Kat	42	Ofis ve İşyeri
43	B 2	1. Normal Kat	43	Ofis ve İşyeri
44	B 2	1. Normal Kat	44	Ofis ve İşyeri
45	B 2	1. Normal Kat	45	Ofis ve İşyeri
46	B 2	1. Normal Kat	46	Ofis ve İşyeri
47	B 2	1. Normal Kat	47	Ofis ve İşyeri
48	B 2	1. Normal Kat	48	Ofis ve İşyeri
49	B 2	2.Bodrum Kat	49	Ofis ve İşyeri
50	B 1	1.Bodrum Kat	1	Ofis ve İşyeri

51 B	1 1.Bodrum Kat	2	Ofis ve İşyeri
52 B	1 1.Bodrum Kat	3	Ofis ve İşyeri
53 B	1 1.Bodrum Kat	4	Ofis ve İşyeri
54 B	1 1.Bodrum Kat	5	Ofis ve İşyeri
55 B	1 1.Bodrum Kat	6	Ofis ve İşyeri
56 B	1 1.Bodrum Kat	7	Ofis ve İşyeri
57 B	1 1.Bodrum Kat	8	Ofis ve İşyeri
58 B	1 1.Bodrum Kat	9	Ofis ve İşyeri
59 B	1 1.Bodrum Kat	10	Ofis ve İşyeri
60 B	1 1.Bodrum Kat	11	Ofis ve İşyeri
61 B	1 1.Bodrum Kat	12	Ofis ve İşyeri
62 B	1 1.Bodrum Kat	13	Ofis ve İşyeri
63 B	1 1.Bodrum Kat	14	Ofis ve İşyeri
64 B	1 1.Bodrum Kat	15	Ofis ve İşyeri
65 B	1 1.Bodrum Kat	16	Ofis ve İşyeri
66 B	1 Zemin Kat	17	Ofis ve İşyeri
67 B	1 Zemin Kat	18	Ofis ve İşyeri
68 B	1 Zemin Kat	19	Ofis ve İşyeri
69 B 70 B	1 Zemin Kat 1 Zemin Kat	20 21	Ofis ve İşyeri Ofis ve İşyeri
71 B	1 Zemin Kat	22	Ofis ve İşyeri
72 B	1 Zemin Kat	23	Ofis ve İşyeri
73 B	1 Zemin Kat	24	Ofis ve İşyeri
74 B	1 Zemin Kat	25	Ofis ve İşyeri
75 B	1 Zemin Kat	26	Ofis ve İşyeri
76 B	1 Zemin Kat	27	Ofis ve İşyeri
77 B	1 Zemin Kat	28	Ofis ve İşyeri
78 B	1 Zemin Kat	29	Ofis ve İşyeri
79 B	1 1. Normal Kat	30	Ofis ve İşyeri
80 B	1 1. Normal Kat	31	Ofis ve İşyeri
81 B	1 1. Normal Kat	32	Ofis ve İşyeri
82 B	1 1. Normal Kat	33	Ofis ve İşyeri
83 B	1 1. Normal Kat	34	Ofis ve İşyeri
84 B	1 1. Normal Kat	35	Ofis ve İşyeri
85 B	1 1. Normal Kat	36	Ofis ve İşyeri
86 B	1 1. Normal Kat	37	Ofis ve İşyeri
87 B	1 1. Normal Kat	38	Ofis ve İşyeri
88 B	1 1. Normal Kat	39	Ofis ve İşyeri
89 B	1 1. Normal Kat	40	Ofis ve İşyeri
90 B	1 1. Normal Kat	41	Ofis ve İşyeri
91 B	1 1. Normal Kat	42	Ofis ve İşyeri
92 B 93 B	1 1. Normal Kat 1 1. Normal Kat	43 44	Ofis ve İşyeri Ofis ve İşyeri
94 B	1 1. Normal Kat	45	Ofis ve İşyeri
95 B	1 1. Normal Kat	46	Ofis ve İşyeri
96 B	1 1. Normal Kat	47	Ofis ve İşyeri
97 B	1 1. Normal Kat	48	Ofis ve İşyeri
98 B	1 1. Normal Kat	49	Ofis ve İşyeri
99 B	1 1. Normal Kat	50	Ofis ve İşyeri
100 B	1 1. Normal Kat	51	Ofis ve İşyeri
101 B	1 1. Normal Kat	52	Ofis ve İşyeri
102 B	1 1. Normal Kat	53	Ofis ve İşyeri
103 B	1 1. Normal Kat	54	Ofis ve İşyeri
104 B	1 1. Normal Kat	55	Ofis ve İşyeri
105 B	1 1. Normal Kat	56	Ofis ve İşyeri
106 B	1 1. Normal Kat	57	Ofis ve İşyeri
107 B	1 1. Normal Kat	58	Ofis ve İşyeri
108 B	1 1. Normal Kat	59	Ofis ve İşyeri
109 B	1 1. Normal Kat	60	Ofis ve İşyeri
110 B	1 1. Normal Kat	61	Ofis ve İşyeri

111	B 1	1. Normal Kat	62	Ofis ve İşyeri
112	B 1	1. Normal Kat	63	Ofis ve İşyeri
113	B 1	1. Normal Kat	64	Ofis ve İşyeri
114	B 1	1. Normal Kat	65	Ofis ve İşyeri
115	B 1	1. Normal Kat	66	Ofis ve İşyeri
116	B 1	1. Normal Kat	67	Ofis ve İşyeri
117	B 1	1. Normal Kat	68	Ofis ve İşyeri
118	B 1	1. Normal Kat	69	Ofis ve İşyeri
119	B 1	2.Normal Kat	70	Ofis ve İşyeri
120	B 1	2.Normal Kat	71	Ofis ve İşyeri
121	B 1	2.Normal Kat	72	Ofis ve İşyeri
122	B 1	2.Normal Kat	73	Ofis ve İşyeri
123	B 1	2.Normal Kat	74	Ofis ve İşyeri
124 125	B 1 B 1	2.Normal Kat 2.Normal Kat	75 76	Ofis ve İşyeri Ofis ve İşyeri
126	B 1	2.Normal Kat	77	Ofis ve İşyeri
127	B 1	2.Normal Kat	78	Ofis ve İşyeri
128	B 1	2.Normal Kat	79	Ofis ve İşyeri
129	B 1	2.Normal Kat	80	Ofis ve İşyeri
130	B 1	2.Normal Kat	81	Ofis ve İşyeri
131	B 1	2.Normal Kat	82	Ofis ve İşyeri
132	B 1	2.Normal Kat	83	Ofis ve İşyeri
133	B 1	2.Normal Kat	84	Ofis ve İşyeri
134	B 1	2.Normal Kat	85	Ofis ve İşyeri
135	B 1	2.Normal Kat	86	Ofis ve İşyeri
136	B 1	2.Normal Kat	87	Ofis ve İşyeri
137	B 1	2.Normal Kat	88	Ofis ve İşyeri
138	B 1	2.Normal Kat	89	Ofis ve İşyeri
139	B 1	2.Normal Kat	90	Ofis ve İşyeri
140	B 1	2.Normal Kat	91	Ofis ve İşyeri
141 142	B 1 B 1	2.Normal Kat 2.Normal Kat	92 93	Ofis ve İşyeri Ofis ve İşyeri
143	B 1	2.Normal Kat	94	Ofis ve İşyeri
144	B 1	2.Normal Kat	95	Ofis ve İşyeri
145	B 1	2.Normal Kat	96	Ofis ve İşyeri
146	B 1	2.Normal Kat	97	Ofis ve İşyeri
147	B 1	2.Normal Kat	98	Ofis ve İşyeri
148	B 1	2.Normal Kat	99	Ofis ve İşyeri
149	B 1	2.Normal Kat	100	Ofis ve İşyeri
150	B 1	2.Normal Kat	101	Ofis ve İşyeri
151	B 1	2.Normal Kat	102	Ofis ve İşyeri
152	B 1	2.Normal Kat	103	Ofis ve İşyeri
153	B 1	2.Normal Kat	104	Ofis ve İşyeri
154	B 1	2.Normal Kat	105	Ofis ve İşyeri
155	B 1	2.Normal Kat	106	Ofis ve İşyeri
156	B 1	2.Normal Kat	107	Ofis ve İşyeri
157 158	B 1 B 1	2.Normal Kat 2.Normal Kat	108 109	Ofis ve İşyeri Ofis ve İşyeri
159	B 1	2.Normal Kat	110	Ofis ve İşyeri
160	B 1	2.Normal Kat	111	Ofis ve İşyeri
161	B 1	2.Normal Kat	112	Ofis ve İşyeri
162	B 1	3.Normal Kat	113	Ofis ve İşyeri
163	B 1	3.Normal Kat	114	Ofis ve İşyeri
164	B 1	3.Normal Kat	115	Ofis ve İşyeri
165	B 1	3.Normal Kat	116	Ofis ve İşyeri
166	B 1	3.Normal Kat	117	Ofis ve İşyeri
167	B 1	3.Normal Kat	118	Ofis ve İşyeri
168	B 1	3.Normal Kat	119	Ofis ve İşyeri
169	B 1	3.Normal Kat	120	Ofis ve İşyeri
170	B 1	3.Normal Kat	121	Ofis ve İşyeri

Ofis ve İşyeri	122	3.Normal Kat	B 1	171
Ofis ve İşyeri	123	3.Normal Kat	B 1	172
Ofis ve İşyeri	124	3.Normal Kat	B 1	173
Ofis ve İşyeri	125	3.Normal Kat	B 1	174
Ofis ve İşyeri	126	3.Normal Kat	B 1	175
Ofis ve İşyeri	127	3.Normal Kat	B 1	176
Ofis ve İşyeri	128	3.Normal Kat	B 1	177
Ofis ve İşyeri	129	3.Normal Kat	B 1	178
Ofis ve İşyeri	130	3.Normal Kat	B 1	179
Ofis ve İşyeri	131	3.Normal Kat	B 1	180
Ofis ve İşyeri	132	3.Normal Kat	B 1	181
Ofis ve İşyeri	133	3.Normal Kat	B 1	182
Ofis ve İşyeri	134	3.Normal Kat	B 1	183
Ofis ve İşyeri	135	3.Normal Kat	B 1	184
Ofis ve İşyeri	136	3.Normal Kat	B 1	185
Ofis ve İşyeri	137	3.Normal Kat	B 1	186
Ofis ve İşyeri	138	3.Normal Kat	B 1	187
Ofis ve İşyeri	139	3.Normal Kat	B 1	188
Ofis ve İşyeri	140	3.Normal Kat	B 1	189
Ofis ve İşyeri	141	3.Normal Kat	B 1	190
Ofis ve İşyeri	142	3.Normal Kat	B 1	191
Ofis ve İşyeri	143	3.Normal Kat	B 1	192
Ofis ve İşyeri	144	3.Normal Kat	B 1	193
Ofis ve İşyeri	145	3.Normal Kat	B 1	194
Ofis ve İşyeri	146	3.Normal Kat	B 1	195
Ofis ve İşyeri	147	3.Normal Kat	B 1	196
Ofis ve İşyeri	148	3.Normal Kat	B 1	197
Ofis ve İşyeri	149	3.Normal Kat	B 1	198
Ofis ve İşyeri	150	3.Normal Kat	B 1	199
Ofis ve İşyeri	151	3.Normal Kat	B 1	200
Ofis ve İşyeri	152	3.Normal Kat	B 1	201
Ofis ve İşyeri	153	3.Normal Kat	B 1	202
Ofis ve İşyeri	154	3.Normal Kat	B 1	203
Ofis ve İşyeri	155	3.Normal Kat	B 1	204
Ofis ve İşyeri	156	3.Normal Kat	B 1	205
Ofis ve İşyeri	157	3.Normal Kat	B 1	206

Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ( 08.10.2021-37487)(Kat İrtifakı Tesisi)

			TAPU TABLOSU
İL	İstanbul		AT YÜZÖLÇÜM(m2)	25073,74
İLÇE	Başakşehir
MAHALLE	Kayabaşı	ANA TAŞINMAZ NİTELİK		A1,A2 BLOK ALTI KATLI, A3 BLOK KATLI,
ADA-PARSEL	982 - 1			A4 BLOK YEDİ KATLI, BETONARME OFİS
SIRA NO	BLOK	KAT	BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARASI	BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ
1	A1	1.Bodrum Kat	54	Depolu Dükkan
2	A4	1.Bodrum Kat	9	Depolu Dükkan
				Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ( 11.11.2019-29251)(Kat İrtifakı Tesisi)

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazların güncel tapu kaydına göre takyidat bilgileri aşağıda belirtilmiştir.

982 ada 1 parsel

Beyanlar:

REKREASYON ALANI (14/02/2017 2952) (Geçerliliği bulunmamaktadır.)
Yönetim Planı (06.11.2019) (11.11.2019 29251)
KM ne Çevrilmiştir. (24/08/2021 28300)

Şerh:

-1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır (99 yıllığı 1TL bedelle kira şerhi vardır).(TEİAŞ) (26.05.2022- 29443)(Altyapı ile ilgili olup herhangi bir olumsuzluk teşkil etmemektedir.)

982 ada 2 parsel

Beyanlar:

REKREASYON ALANI 14/02/2017 2952
Yönetim Planı (06.10.2021) 08.10.2021 34940
KM ne Çevrilmiştir. (10.03.2023 9070)

Şerhler:

-1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır (99 yıllığı 1TL bedelle kira şerhi vardır).(TEİAŞ) (15.09.2022- 37487)(Altyapı ile ilgili olup herhangi bir olumsuzluk teşkil etmemektedir.)

3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

Eski 888 ada 2, 3, 4 ve 5 parseller imar uygulaması görerek 982 ada 1, 2, 3 ve 4 parseller oluşmuş ve 14.02.2017 tarih ve 2952 yevmiye ile Emlak Konut GYO A.Ş. adına tescil edilmiştir. 982 ada 4 parsel 02.05.2019 tarih, 10701 yevmiye ve 'Bağış' ile Başakşehir Belediyesi mülkiyetine geçmiştir. 982 ada 1 parselde 11.11.2019 tarihinde kat irtifakı kurulmuş olup, 24.08.2021 tarihinde kat mülkiyetine geçmiştir. 982 ada 2 parselde B3, B4, B5 bloklarda 08.10.2021 tarihinde kat irtifakı kurulmuş, 09.11.2021 tarihinde kat mülkiyetine geçilmiştir.

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmada, 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre; 982 ada 1 ve 2 parseller 'Ticaret(T6)' alanında yer almakta olup Hmaks: 15.50m., yapılaşma koşullarına sahiptir.

-T6 rumuzlu ticaret alanlarında lokanta, kafeterya, çay bahçesi, otel, ofis, ticari birimler, sosyal ve kültürel tesis, spor tesisi, otopark gibi tesisler yer alabilir. Yapılaşma koşulları kitle nizam, yençok:15.50 metredir.

3.6 Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb Durumlara Dair Açıklamalar

Söz konusu gayrimenkuller için Başakşehir Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı görülmüştür.

3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler

Rapora konu taşınmazlar ile ilgili yapı kullanma izin belgesi alınmış ve kat mülkiyeti tesis edilmiş olup kat karşılığı ve hasılat paylaşımına yönelik bir inceleme yapılmamıştır.

3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların yer aldığı ana gayrimenkul için ilgili belediyesinde yapılan araştırmalara göre ruhsat ve iskan bilgileri aşağıda detaylı olarak verilmiştir.

	YAPI RUHSATLARI
		Veriliş				Bağımsız Bölüm		Toplam İnşaat		Yapı
Parsel	Blok Adı	Nedeni	Tarih	Sayı	Kullanım Amacı	Sayısı	Alanı(m2)	Alanı(m2)	Kat Sayısı	Sınıfı
	A1	Yeni Yapı		5.10.2016 13.01.1902	Ofis ve İşyeri	5 4	3551,07	10115,62	6.01.1900	IV-B
	A2	Yeni Yapı		5.10.2016 14.01.1902	Ofis ve İşyeri	6 9	6215,09	14705,50	6.01.1900	IV-B
	A3	Yeni Yapı		5.10.2016 15.01.1902	Ofis ve İşyeri	5 6	3646,25	7527,25	5.01.1900	IV-B
	A4	Yeni Yapı		5.10.2016 16.01.1902	Ofis ve İşyeri	1 1	8080,09	17014,79	7.01.1900	IV-B
	A1	Tadilat	23.02.2017 5.06.1900		Ofis ve İşyeri	5 4	4811,63	9964,30	6.01.1900	IV-B
982/1	A2	Tadilat	23.02.2017 6.06.1900		Ofis ve İşyeri	6 9	6538,47	14163,04	6.01.1900	IV-B
	A3	Tadilat	23.02.2017 7.06.1900		Ofis ve İşyeri	5 6	4795,84	7491,50	5.01.1900	IV-B
	A4	Tadilat	23.02.2017 8.06.1900		Ofis ve İşyeri	1 1	8698,94	16466,63	7.01.1900	IV-B
	A1		İsim Değ. 24.07.2020 24.04.1901		Ofis ve İşyeri	5 4	4811,63	9964,30	6.01.1900	IV-B
	A2		İsim Değ. 24.07.2020 25.04.1901		Ofis ve İşyeri	6 9	6538,47	14163,04	6.01.1900	IV-B
	A3		İsim Değ. 24.07.2020 26.04.1901		Ofis ve İşyeri	5 6	4795,84	7491,50	5.01.1900	IV-B
	A4		İsim Değ. 24.07.2020 27.04.1901		Ofis ve İşyeri	1 1	8698,94	16466,63	7.01.1900	IV-B
	B1-B2	Yeni Yapı		5.10.2016 17.01.1902	Otel	1	44800,06	44800,06	7.01.1900	V-B
	B3	Yeni Yapı		5.10.2016 18.01.1902	Ofis ve İşyeri	4 4	3434,86	11844,13	6.01.1900	IV-B
	B4	Yeni Yapı		5.10.2016 19.01.1902	Ofis ve İşyeri	4 4	3468,23	11570,85	6.01.1900	IV-B
	B5	Yeni Yapı		5.10.2016 20.01.1902	Ofis ve İşyeri	9 1	8001,14	22857,69	6.01.1900	IV-B
	B1-B2	Tadilat	23.02.2017 9.06.1900		Otel	1	43008,08	43008,08	7.01.1900	V-B
	B3	Tadilat		23.02.2017 10.06.1900	Ofis ve İşyeri	4 4	4275,20	11730,81	6.01.1900	IV-B
982/2	B4	Tadilat		23.02.2017 11.06.1900	Ofis ve İşyeri	4 4	4248,64	11435,55	6.01.1900	IV-B
	B5	Tadilat		23.02.2017 12.06.1900	Ofis ve İşyeri	9 1	8638,08	20874,58	6.01.1900	IV-B
	B1-B2		İsim Değ. 27.07.2020 1.05.1901		Otel	1	43008,08	43008,08	7.01.1900	V-B
	B3		İsim Değ. 27.07.2020 2.05.1901		Ofis ve İşyeri	4 4	4275,20	11730,81	6.01.1900	IV-B
	B4		İsim Değ. 27.07.2020 3.05.1901		Ofis ve İşyeri	4 4	4248,64	11435,55	6.01.1900	IV-B
	B5		İsim Değ. 27.07.2020 4.05.1901		Ofis ve İşyeri	9 1	8638,08	20874,58	6.01.1900	IV-B
	B1	Tadilat	7.05.2021	2.04.1901	Ofis ve İşyeri	155	16221,90	26373,61	7.01.1900	V-B
	B2	Tadilat	7.05.2021	3.04.1901	Ofis ve İşyeri	4 9	7055,48	16634,48	5.01.1900	V-B

					YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİ
		Bağımsız Bölüm					Toplam İnşaat		Yapı
Parsel	Blok Adı	Veriliş Nedeni	Tarih	Sayı	Kullanım Amacı	Sayısı	Alanı(m2)	Alanı(m2)	Kat Sayısı Sınıfı
	A1		İsim Değ. 27.07.2020	174	Ofis ve İşyeri	5 4	4811,63	9964,30	6	IV-B
982/1	A2		İsim Değ. 27.07.2020	175	Ofis ve İşyeri	6 9	6538,47	14163,04	6	IV-B
	A3		İsim Değ. 27.07.2020	176	Ofis ve İşyeri	5 6	4795,84	7491,50	5	IV-B
	A4		İsim Değ. 27.07.2020	177	Ofis ve İşyeri	1 1	8698,94	16466,63	7	IV-B

3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Rapora konu projeye ilişkin yapı denetimi; Şehzade Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından gerçekleştirilmektedir. Firma adresi; Halkalı Merkez Mahallesi, 1. İkitelli Cad. No:19 İç Kapı No: 10 Küçükçekmece / İstanbul.

3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme çalışması taşınmazların pazar değerlerinin tespitine yönelik yapılmış olup herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

982 ada 1 parsel üzerinde bulunan A1 Blok için verilmiş Y24349B04D516 numaralı ve C sınıfı, A4 Blok için verilmiş Y2434A0810657 numaralı ve B sınıfı, B1 Blok için verilmiş Y2434489165AA numaralı ve B sınıfı ve B2 Blok için verilmiş Y2434C91F7EDA numaralı ve B sınıfı enerji kimlik belgeleri mevcuttur.

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler İstanbul İli Hakkında

İstanbul, Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.

İstanbul'un iklimi, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

Başakşehir, Türkiye'de yabancı uyruklu vatandaşların en çok tercih ettiği ilçelerden biridir. İlçenin yoğun göç alan bir bölge olmasından dolayı Arapça, Rusça, İngilizce ve Fransızca konuşanların oranı yüksektir.

4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler

∆ Nüfus;

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)

			GSYH
2,55% Yıl	Çeyrek	Cari fiyatlarla (Milyon TL)	Cari fiyatlarla (Milyon \$)	Zincirlenmiş hacim endeksi	Değişim oranı (%)
2022	Yıllık	15 011 776	905 814	210,9	5,5
	ï	2519789	181 490	186,9	7,8
	$\mathbf{ }$	3 4 2 4 6 7 0	219 665	201,8	7,6
	Ш	4 273 138	242 416	223,8	4,1
	2650 IV.	4 794 179	262 243	231,2	$_{\rm 3,3}$
2023	Yıllık	26 545 722	1 130 009	221,6	5,1
	ï	4 687 492	248 416	195,3	4,5
	T	5 571 440	274 908	210,9	4,6
	Ш	7 759 106	298 760	238,4	6,5
	IV	8 5 27 6 8 3	307 925	241,9	4,6
2024	$1^{(\prime)}$	8 8 5 8 4 2 8	286 751	205,7	5,3
	1101	9925986	307 407	216.0	2,4
	III _(i)	11 893 252	357989	243,4	2,1

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 17 | 217

∆ TR 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %43 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)

Referans Faiz Oran Değişimi;

Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.

∆ TCMB Faiz Oran Değişimi;

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.

∆ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)

Konut satış sayısı, Kasım 2024
		Kasım		Ocak-Kasım
	2024	2023	Değişim (96)	2024	2023	Değişim (96)
Satış şekline göre toplam satış	153 014	93 514	63,6	1 265 388	1087349	16,4
Ipotekli satış	21 804	5 2 4 5	315,7	135 209	171 706	$-21,3$
Diğer satış	131 210	88 269	48.6	1 130 179	915 643	23,4
Satış durumuna göre toplam satış	153 014	93 514	63,6	1 265 388	1087349	16,4
ilk el satis	49 274	30 472	61,7	407 832	328 299	24.2
İkinci el satış	103 740	63 042	64,6	857 556	759 050	13,0

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu. Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.

Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti. (TUİK)

Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 21 | 217

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 arttı. (TUİK)

Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı. (TUİK)

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 arttı. (TUİK)

2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 2,8 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 29,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 12,0 oranında azalmıştır. (TCMB)

	Tablo 1: Konut Fiyat Endeksleri (2023=100)
	TÜRKİYE	İSTANBUL	ANKARA	ZMR .
Konut Fiyat Endeksi	155,4	145,3	163,8	151,8
Yıllık Değişim	%29,4	%26,2	%34,8	%26,7
Aylık Değişim	%2,8	%2,9	%3,4	%1,9

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul Özellikleri;

Rapora konu Kuzey Yakası Projesi 982 ada 1 ve 2 parseller üzerinde yer almaktadır. Taşınmazlardan 982 ada 1 parsel üzerinde A1, A2, A3, A4 olmak üzere 4 adet ofis-dükkan bloğu bulunmakta ve 190 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 982 ada 2 parsel üzerinde B1, B2, B3, B4, B5 olmak üzere 5 adet ofis-dükkan bloğu bulunmakta ve 383 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.

982 ada 1 parsel 25.073,74m2 yüzölçümüne sahiptir. Parsel Adnan Menderes Bulvarı'na cephelidir. Parsel üzerinde yer alan A1 blok 54 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 2 bodrum, zemin kat ve 3 adet normal kat olmak üzere, 9.964,3m2 inşaat alanlıdır. A2 blok, 69 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 2 bodrum, zemin kat ve 3 adet normal kat olmak üzere, 14.103,04m2 inşaat alanlıdır. A3 blok, 56 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 1 bodrum, zemin kat ve 3 adet normal kat olmak üzere, 7.491,5m2 inşaat alanlıdır. A4 blok, 11 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 3 bodrum, zemin kat ve 3 adet normal kat olmak üzere, 16.486,63m2 inşaat alanlıdır.

982 ada 2 parsel 37.381,65m2 yüzölçümüne sahiptir. Parsel Adnan Menderes Bulvarı'na cephelidir. Parsel üzerinde yer alan B1 blok 155 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 3 bodrum, zemin kat ve 3 adet normal kat olmak üzere, 26.373,61m2 inşaat alanlıdır. B2 blok, 49 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 3 bodrum, zemin kat ve 1 adet normal kat olmak üzere, 16.634,48m2 inşaat alanlıdır. B3 blok, 44 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 2 bodrum, zemin kat ve 3 adet normal kat olmak üzere, 11.730,81m2 inşaat alanlıdır. B4 blok, 44 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 2 bodrum, zemin kat ve 3 adet normal kat olmak üzere, 4.248,64m2 inşaat alanlıdır. B5 blok, 91 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. 2 bodrum, zemin kat ve 3 adet normal kat olmak üzere, 20.874,58m2 inşaat alanlıdır.

Rapora konu bağımsız bölümlerin blok, kat, cephe, kullanım alanı vb. diğer bilgiler rapor ekinde tablo olarak verilmiştir.

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili ruhsata aykırı bir durum bulunmamaktadır.

4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu taşınmazlar için yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
4.7 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar rapor tarihi itibarı ile boş ofis ve dükkandır.

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.

(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;

(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;

(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.

(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.

(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,

(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.

Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.

(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.

↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.

↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.

↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.

↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Değerleme Yöntemleri

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:

(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı

Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Emsal 1 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu projede, 120m² kullanım alanlı ofis 9.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi : 0552 932 35 27

Emsal 2 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu projede, 120m² kullanım alanlı ofis 12.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi : 0534 707 24 59

Emsal 3 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, yeni inşa edilmiş proje içerisinde 216m² kullanım alanlı ofis 22.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi : 0533 143 42 99

Emsal 4 [Satılık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, yeni inşa edilmiş proje içerisinde 125m² kullanım alanlı ofis 10.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi : 0541 842 57 75

EMSAL DÜZELTME TABLOSU	SATILIK OFİS
İçerik		Emsal 1	Emsal 2		Emsal 3		Emsal 4
Brüt alanı (m²)	120,00m²		120,00m²		216,00m²		125,00m²
Satış fiyatı	9.500.000 TL		12.000.000 TL		22.000.000 TL		10.000.000 TL
m² birim fiyatı	79.167 TL		100.000 TL		101.852 TL		80.000 TL
Pazarlık	5%	-	10%	-	10%	-	5%	-
İndirgenmiş birim fiyat	75.208 TL		90.000 TL		91.667 TL		76.000 TL
Ortalama Birim fiyat	83.219TL/m²

Emsal 5 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, 350m² kullanım alanlı dükkan 58.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi: 0537 836 08 52

Emsal 6 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, 100m² kullanım alanlı dükkan 15.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi: 0554 958 80 80

Emsal 7 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, 150m² kullanım alanlı dükkan 29.900.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi: 0533 045 85 44

Emsal 8 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, 220m² kullanım alanlı dükkan 37.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.

İlgilisi: 0552 888 85 05

EMSAL DÜZELTME TABLOSU	SATILIK DÜKKAN
İçerik	Emsal 5	Emsal 6		Emsal 7		Emsal 8
Brüt alanı (m²)	350,00m²	100,00m²		150,00m²		220,00m²
Satış fiyatı	58.000.000 TL	15.000.000 TL		29.900.000 TL		37.000.000 TL
m² birim fiyatı	165.714 TL	150.000 TL		199.333 TL		168.182 TL
Pazarlık	5% -	5%	-	5%	-	5%	-
İndirgenmiş birim fiyat	157.429 TL	142.500 TL		189.367 TL		159.773 TL
Ortalama Birim fiyat	162.267TL/m²

Emsal 9 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, yeni inşa edilmiş proje içerisinde 180m² kullanım alanlı ofis 65.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.

İlgilisi: 0542 842 64 26

Emsal 10 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, yeni inşa edilmiş proje içerisinde 110m² kullanım alanlı ofis 35.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.

İlgilisi: 0541 612 45 22

Emsal 11 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, yeni inşa edilmiş proje içerisinde 100m² kullanım alanlı ofis 40.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.

İlgilisi: 0533 500 40 96

Emsal 12 [Kiralık Ofis]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, yeni inşa edilmiş proje içerisinde 125m² kullanım alanlı ofis 50.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır.

İlgilisi: 0554 311 19 88

EMSAL DÜZELTME TABLOSU	KİRALIK OFİS
İçerik	Emsal 9 Emsal 10			Emsal 11		Emsal 12
Brüt alanı (m²)	180,00m²		110,00m²		100,00m²		125,00m²
Satış fiyatı	65.000 TL		35.000 TL		40.000 TL		50.000 TL
m² birim fiyatı	361 TL		318 TL		400 TL		400 TL
Pazarlık	3%	-	3%	-	3%	-	3%	-
İndirgenmiş birim fiyat	350 TL 309 TL			388 TL 388 TL
Ortalama Birim fiyat	359TL/m²

Emsal 13 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, 50m² kullanım alanlı dükkan 32.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. İlgilisi: 0549 606 80 80

Emsal 14 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, 135m² kullanım alanlı dükkan 100.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. İlgilisi: 0541 906 52 52

Emsal 15 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, 300m² kullanım alanlı dükkan 270.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. İlgilisi: 0553 733 13 33

Emsal 16 [Kiralık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede, 160m² kullanım alanlı dükkan 120.000 TL/Ay bedel ile pazarlıklı olarak kiralıktır. İlgilisi: 0544 572 72 22

EMSAL DÜZELTME TABLOSU	KİRALIK DÜKKAN
İçerik	Emsal 13 Emsal 14				Emsal 15		Emsal 16
Brüt alanı (m²)	50,00m²		135,00m²		300,00m²		160,00m²
Satış fiyatı	32.000 TL 100.000 TL				270.000 TL		120.000 TL
m² birim fiyatı	640 TL 741 TL			900 TL		750 TL
Pazarlık	5%	- 5%		-	5%	-	5%	-
İndirgenmiş birim fiyat	608 TL 704 TL				855 TL 600 TL
Ortalama Birim fiyat	692TL/m²

∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler

Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.

Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 29 | 217

∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Emsal taşınmazların pazarlık paylarına yönelik oranların oluşturulması aşamasında, emsallerin ilgilileri ile görüşülerek emsaller için verilen teklif bilgileri alınmış, söz konusu emsallerin mülk sahiplerinin beklentileri öğrenilmiş, ilgili gayrimenkul danışmanlarının emsalin mevcut piyasa alıcı bulup bulamayacağına yönelik görüşler edinilmiş, bu görüşler ile birlikte emsallerin alıcı bulabileceği makul fiyat bilgisi edinilmiştir. Alınan bu bilgi ve görüşler doğrultusunda emsallerin pazarlık payları belirlenmiştir.

Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, değerlemeye konu taşınmazların konumu diğer proje özellikleri göz önünde bulundurulduğunda ofis nitelikli taşınmazların birim m² 80.000-85.000 TL/m² aralığında, dükkan nitelikli taşınmazların birim değerinin 150.000-170.000 TL/m² aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir.

Ayrıca gelir yaklaşımı başlığı altında değer analizi için kiralık konut ve dükkan emsalleri de incelenmiştir. Yapılan incelemelere göre rapora konu ofis nitelikli taşınmazların aylık kira birim değerinin 340-370 TL/m² aralığında, dükkan nitelikli taşınmazların aylık kira birim değerinin 650-750 TL/m² aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir.

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Değerlemeye konu taşınmazların kat, konum, kullanım alanı, cephe vb. durumları dikkate alınarak yukarıda belirtilen birim değerlere istinaden taşınmazlar için toplamda 2.427.104.732,45 TL değer takdir edilmiştir. Değerleme detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, arsa değerlemesi yapılmamıştır.

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, yapı değerlemesi yapılmamıştır.

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Taşınmazlar kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, yapı değerlemesi yapılmamıştır.

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.

Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:

(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir.

Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.

• Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer

∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Söz konusu taşınmazlar hâlihazırda herhangi bir direk gelir getirici mülk değildir. Ancak gelir yaklaşımı başlığı altında brüt kira çarpanı metodu ile taşınmazlara değer takdirinde bulunulmuştur. Bu yöntem dahilinde bölgedeki kiralık emsaller incelenmiş, rapora konu taşınmazlar ile cephe, kat, kullanım alanı vb. diğer özellikler bakımından kıyaslanmış ve birim kira değerleri takdir edilmiştir. Kira çarpanı belirlenirken bölgedeki satılık ve kiralık taşınmazlar kendi içlerinde kıyas edilmiş, bölgede faaliyet gösteren gayrimenkul danışmanlarının görüşü alınmıştır. Buna göre bölgedeki ofis nitelikli taşınmazlar için kira çarpanı 20 yıl, dükkan nitelikli taşınmazlar için kira çarpanı 15 yıl olarak kabul edilmiştir.

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

Değerleme aşamasında indirgeme/iskonto oranı tespitine yönelik bir çalışma yapılmamıştır.

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

Rapor konu taşınmazların değerleme aşamasında bu yöntem doğrudan kullanılmamakla birlikte gelir yaklaşımı başlığı altında kira çarpanı metodu ile taşınmazlara değer takdirinde bulunulmuştur. Bu yöntem ile belirtilen varsayımlar doğrultusunda rapora konu taşınmazların toplam pazar değeri 2.499.917.874,42 TL olarak takdir edilmiştir. Değer detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

∆ Takdir Edilen Kira Değerleri

Rapora konu taşınmazlar için toplam kira bedeli 12.052.494,16 TL/Ay olarak belirlenmiştir. Değer detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.

∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Rapora konu taşınmazlar ile ilgili yapı kullanma izin belgesi alınmış ve kat mülkiyeti tesis edilmiş olup arsa değerinin belirlenmesine yönelik bir çalışma yapılmamıştır.

∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

Rapora konu taşınmazların mevcut durumunun en uygun ve en verimli kullanım şekli olduğuna kanaat getirilmiştir.

∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Rapora konu taşınmazların bütünü değerleme işlemine konu olmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Taşınmazların, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı analiz yapılarak taşınmazların değerine ulaşılmıştır.

Pazar yaklaşımı ile rapora konu taşınmazların piyasa değeri toplamı KDV hariç 2.427.104.732,45 TL olarak belirlenmiştir.

Gelir yaklaşımı başlığı altında, kira çarpanı metodu neticesinde rapora konu taşınmazların toplam değeri KDV hariç 2.499.917.874,42 TL olarak belirlenmiştir.

Değerleme aşamasında kullanılan yöntemler neticesinde ulaşılan sonuçların uyumlu olduğu görülmektedir. Taşınmazların nihai değeri takdir edilirken pazar yaklaşımı ile elde edilen sonuç esas alınmıştır.

6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
6.3 Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

Taşınmazların tapu kaydı üzerinde yer alan takyidatlar raporun 3.3 başlığı altında açıklanmıştır. Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Taşınmazlar üzerinde devredilebilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
6.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi Değerleme konusu taşınmazlar yapı kullanma izin belgesine sahip, kat mülkiyetine geçmiş ofis ve dükkan nitelikli bağımsız bölümlerdir.
6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

6.8 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu gayrimenkullerin tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." gereği taşınmazların tapudaki nitelikleriyle GYO portföyünde bina olarak bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

7. SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul, Başakşehir, Kayabaşı Mahallesi 982 ada 1 ve 2 parsellerde yer alan 206 adet bağımsız bölümün mevcut piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Taşınmazlara değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.

Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle pazar yaklaşımı neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;

Taşınmazların değerleme tarihi itibariyle pazar yaklaşımına göre kanaat getirilen ve takdir edilen toplam piyasa değeri şu şekildedir.

Taşınmazların Toplam Değeri (KDV Hariç)	₺2.427.104.732,45
Taşınmazların Toplam Değeri (KDV Dahil)	₺2.912.525.678,94

1. Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
2. Nihai değer, KDV Hariç değeri ifade eder.
3. İş bu rapor, ekleriyle bir bütündür.
4. Nihai değer takdiri, raporun içeriğinden ayrı tutulamaz.
5. Değerleme tarihi itibariyle TCMB Döviz Kuru 1\$: 35,2803 TL 'dir.

Değerleme Uzmanı	Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713	Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622	Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418

8. UYGUNLUK BEYANI

Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;

Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.

→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.

9. RAPOR EKLERİ

∆ Bağımsız Bölüm Bazında Değerler

∆ Tapu, Takyidat Belgeleri,
∆ İmar Planları, Plan Notları, Uydu, Konum ve CBS Görüntüleri
∆ Yapı Ruhsatları, Yapı Kullanma İzin Belgeleri

∆ Taşınmaz Görselleri

∆ SPK Lisans Belgeleri

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2025-01-06_530d4179-36f4-44f9-a2d5-af9bdbdbc600.pdf

NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

İÇİNDEKİLER

YÖNETİCİ ÖZETİ

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

1.2 Değerlemenin Amacı

1.3 Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)

1.4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

1.5 Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

1.6 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi

2.2 Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi

2.3 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 İşin Kapsamı

3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler

3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

982 ada 2 parsel

Beyanlar:

3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri Vb.) İlişkin Bilgi

3.5 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler

3.6 Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb Durumlara Dair Açıklamalar

3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler

3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler İstanbul İli Hakkında

∆ GSYİH/Büyüme Endeksleri;

∆ TR 10 Yıllık Devlet Tahvili Değişimi;

Referans Faiz Oran Değişimi;

∆ TCMB Faiz Oran Değişimi;

∆ Türkiye'de Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü;

4.3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri ∆ Ana Gayrimenkul Özellikleri;

4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler

5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri:

Değerleme Yöntemleri

(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı

5.1 Pazar Yaklaşımı

∆ Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedenleri

∆ Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

∆ Pazar Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.2 Maliyet Yaklaşımı

∆ Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerleme İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

∆ Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç

∆ Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Varsayımlar

∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.3 Gelir Yaklaşımı

∆ Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

→ İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yöntemi:

→ Direkt (Doğrudan) Kapitalizasyon Yöntemi:

∆ Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

∆ İndirgeme/İskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

∆ Gelir Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç

5.4 Diğer Tespit ve Analizler

∆ Takdir Edilen Kira Değerleri

∆ Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

∆ Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

∆ En Verimli ve En İyi Kullanım Değeri Analizi

∆ Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş

6.8 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

7. SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

7.2 Nihai Değer Takdiri

8. UYGUNLUK BEYANI

9. RAPOR EKLERİ

More from EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert