Net Asset Value • Jan 6, 2025
Net Asset Value
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024 - 924 Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
|||||||
| Rapor Tarihi | 30.12.2024 | ||||||
| Rapor Numarası | Özel 2024 - 924 | ||||||
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti | ||||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 1335 ada 32 parsel, 1335 ada 37 parsel, 1338 ada 8 parsel, 1341 ada 8, 9, 10, 11 ve 12 parsel, 1344 ada 8 ve 9 parsel, 1503 ada 1 parsel, ''arsa'' nitelikli gayrimenkullerin piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Doksan Dokuz(99) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ5 |
|---|
| RAPOR BİLGİLERİ 6 |
| Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 |
| Değerlemenin Amacı6 |
| Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6 |
| Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 |
| Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6 |
| Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
| DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 |
| Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 |
| Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 |
| Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 |
| İşin Kapsamı 7 |
| GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER8 |
| Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 |
| Gayrimenkulün Tapu Kayıtları9 |
| Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi9 |
| işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi11 |
| Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler12 |
| Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar12 |
| Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat |
| veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler13 |
| Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| 13 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 14 |
| Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama14 |
| Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 14 |
| GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 15 |
| Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım |
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 16 |
||
|---|---|---|---|
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler24 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 24 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler25 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 25 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 25 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 26 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı28 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 30 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı31 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler32 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ33 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması33 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 33 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş33 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş33 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi33 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi33 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi33 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş33 |
||
| 7. | SONUÇ33 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi34 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri34 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI34 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ35 |
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 - 925 / 30.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş. talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazların Açık Adresi |
1335 ada 32 parsel, 1335 ada 37 parsel, 1338 ada 8 parsel, 1341 ada 8, 9, 10, 11 ve 12 parsel, 1344 ada 8 ve 9 parsel, 1503 ada 1 parsel, Başakşehir / İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 1335 ada 32 parsel, 1335 ada 37 parsel, 1338 ada 8 parsel, 1341 ada 8, 9, 10, 11 ve 12 parsel, 1344 ada 8 ve 9 parsel, 1503 ada 1 parsel, ''arsa'' nitelikli gayrimenkullerin. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Taşınmazlar halihazırda boş arsadır. |
| İmar Durumu | İmar durumu ile ilgili detaylı açıklama 3.5 başlığı altında belirtilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazların tapu kaydında herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır. |
| Toplam Piyasa Değeri | 702.009.000,00 TL |
| KDV Dahil Toplam Piyasa Değeri |
772.209.900,00 TL |
| Emlak Konut GYO A.Ş. Hissesine Ait Toplam Piyasa Değeri |
358.471.000,00 TL |
| KDV Dahil Toplam Emlak Konut GYO A.Ş. Hissesine Ait Toplam Piyasa Değeri |
394.318.100,00 TL |
| Açıklama | Taşınmazlar, yerinde görülmüş, kullanım durumları incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar | Burak BARIŞ– SPK Lisans No: 406713 Mehmet AFŞAR – SPK Lisans No: 406225 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış, 30.12.2024 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup Özel 2024-924 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 1335 ada 32 parsel, 1335 ada 37 parsel, 1338 ada 8 parsel, 1341 ada 8, 9, 10, 11 ve 12 parsel, 1344 ada 8 ve 9 parsel, 1503 ada 1 parsel, ''arsa'' nitelikli, gayrimenkullere ait piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.12.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından 30.12.2022 tarih, Özel 2022 – 1073 numaralı değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere İstanbul'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,00 TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
| Şirket Unvanı : |
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Şirket Adresi : |
Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B |
| Ataşehir/İSTANBUL | |
| Şirket Amacı : |
Müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek. |
| Sermayesi : |
3.800.000.000,-TL |
| Halka Açıklık : |
% 50,6 |
| Telefon : |
0216 579 15 15 |
| E-Posta : |
[email protected] |
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 1335 ada 32 parsel, 1335 ada 37 parsel, 1338 ada 8 parsel, 1341 ada 8, 9, 10, 11 ve 12 parsel, 1344 ada 8 ve 9 parsel, 1503 ada 1 parsel, ''arsa'' nitelikli gayrimenkullerin piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesi müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye e-imzalı veya ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 1335 ada 32 parsel, 1335 ada 37 parsel, 1338 ada 8 parsel, 1341 ada 8, 9, 10, 11 ve 12 parsel, 1344 ada 8 ve 9 parsel, 1503 ada 1 parsel, ''arsa'' nitelikli taşınmazlar boş arsadır. Başakşehir Çam ve Sakura Şehir Hastanesi güneyinde, Atatürk Olimpiyat Stadının doğusunda, İkitelli ve Esenler Sanayi siteleri batısında kalmaktadır. Rapora konu parsellere Avrupa Otoyolu O3 yan yolu üzerinden ulaşılabilmektedir. Konu parsellerin yakın çevresinde Mall Of İstabul Avm, İSTOÇ Ticaret Merkezi ve çok sayıda sanayi sitesi bulunmaktadır.
Koordinatlar : Enlem: 41.0751 Boylam: 28.7826
| 3.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tapu Tablosu | ||||||||||
| No | Zemin ID | İ l |
İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüzölçümü (m2 ) |
Hisse Yüzölçümü (m2 ) |
Vasfı | Cilt/Sayfa |
| 1 | 121152083 İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1335 | 32 | 8233,83 | 8233,83 | Arsa | 172/16941 | |
| Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (411038/823383) (26.04.2022-17352 / İmar (TSM)) Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (412345/823383) (26.04.2022-17352 / İmar (TSM)) |
||||||||||
| 2 | 121152165 İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1335 | 37 | 14040,28 | 3496,35 | Arsa | 171/16830 | |
| Malik: Maliye Hazinesi (793529/1404028) (26.04.2022-17352 / İmar (TSM)) | ||||||||||
| Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (349635/1404028) (26.04.2022-17352 / İmar (TSM)) Malik: T.C. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı(TOKİ) (260864/1404028) (26.04.2022-17352 / İmar (TSM)) |
||||||||||
| 3 | 53749106 | İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1338 | 8 | 6752,61 | 4693,71 | Arsa | 154/15142 |
| Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (166823/240000) (08.09.2011-9524 / İmar (TSM)) | ||||||||||
| Malik: İstanbul Büyükşehir Belediyesi (3389/240000) (08.09.2011-9524 / İmar (TSM)) | ||||||||||
| Malik: İstanbul Büyükşehir Belediyesi (6531/60000) (04.07.2014-10884 / Kamulaştırma) | ||||||||||
| Malik: T.C. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı(TOKİ)(2729/15000) (08.09.2011-9524 / İmar (TSM)) | ||||||||||
| 4 | 121152153 İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1341 | 8 | 3552,91 | 3552,91 | Arsa | 171/16894 | |
| Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) (26.04.2022-17352 / İmar(TSM)) | ||||||||||
| 5 | 121152154 İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1341 | 9 | 5294,07 | 5294,07 | Arsa | 171/16895 | |
| 6 | 121152149 İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1341 | 10 | Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) (26.04.2022-17352 / İmar(TSM)) 4473,52 |
4473,52 | Arsa | 171/16896 | |
| 7 | 121152150 İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1341 | 11 | Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) (26.04.2022-17352 / İmar(TSM)) 4494,68 |
4494,68 | Arsa | 171/16897 | |
| Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) (26.04.2022-17352 / İmar(TSM)) | ||||||||||
| 8 | 100315655 İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1341 | 12 | 3799,17 | 3799,17 | Arsa | 171/16898 | |
| Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (48831/80000) (26.04.2022-17352 / İmar(TSM)) | ||||||||||
| 9 | 121152166 İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1344 | 8 | 24216,63 | 1764,45 | Arsa | 171/16899 | |
| Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (2472/2421663) (18.08.2023-30198 Satış) | ||||||||||
| 1 0 |
121152164 İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1344 | 9 | 13924,89 | 8499,58 | Arsa | 171/16900 | |
| Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1) (26.04.2022-17352 / İmar(TSM)) | ||||||||||
| 1 1 |
109125782 İstanbul | Başakşehir | İkitelli-2 | 1503 | 1 | 5454,10 | 2308,88 | Arsa | 169/16622 | |
| Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (101599/240000) (16.04.2020-11025 / İmar (TSM)) Malik: T.C. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı(TOKİ)(138401/240000) (16.04.2020-11025 / İmar (TSM)) |
||||||||||
| 3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama | ||||||||||
| Olup Olmadığı Hakkında Bilgi | ||||||||||
| Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan Tapu Kayıtlarına göre taşınmazların | ||||||||||
| tapu kaydında yer alan takyidat bilgileri aşağıda belirtilmiştir. | ||||||||||
| 1338 Ada 8 Parsel | ||||||||||
| -Beyan: 775 Sayılı Kanun'a Göre Gecekondu Önleme Bölgesi içerisinde kalmaktadır. | (Tarih: | |||||||||
| 15/10/2009, Yevmiye: 11351) | ||||||||||
| -Beyan: İmar düzenlemesine alınmıştır. (28/09/2010 – 9788) | ||||||||||
| 1503 Ada 1 Parsel | ||||||||||
| -Beyan: 775 Sayılı Kanun'a Göre Gecekondu Önleme Bölgesi içerisinde kalmaktadır. (21/12/2012 - | ||||||||||
| 15043) | ||||||||||
| -Beyan: 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7.maddesine göre belirtme. (11/03/2008 - 4522) | ||||||||||
| - Beyan: İtirazlı- 01/01/1900 -Bila Yev. Nolu | ||||||||||
| - Beyan: Kullanım Amacı: Kamu Hizmetine Ayrılan Yerler İle Maliye Bakanlığınca Değişik İhtiyaçlar Talep | ||||||||||
| Edilen Taşınmazlar Bedelsiz Olarak Hazineye İade Edilir. (24/09/2010 – 9679) | ||||||||||
| -Şerh: 15/02/2007 Gün 2531 ve 2532 Yevmiyeli Hacizler Haluk Başer Hissesinden Terkin Edildi. | ||||||||||
| 13/07/2007 YEV:13187 | ||||||||||
| 1335 Ada 32 Parsel | ||||||||||
| -Beyan: 775 Sayılı Kanun'a Göre Gecekondu Önleme Bölgesi içerisinde kalmaktadır. (Tarih: | ||||||||||
| 15/10/2009, Yevmiye: 11351) | ||||||||||
| -Beyan: İmar düzenlemesine alınmıştır. (Tarih: 28/09/2010, Yevmiye: 9788 | ||||||||||
| -İrtifak: Röleve Ölçü Krokisinde A İle Gösterilen 4110,74 M2lik Alan Üzerinde TEİAŞ Lehine İrtifak Hakkı. | ||||||||||
| (26/04/2022 - 17352) |
-Beyan: 775 Sayılı Kanun'a Göre Gecekondu Önleme Bölgesi içerisinde kalmaktadır. (Tarih: 15/10/2009, Yevmiye: 11351) -Beyan: İmar düzenlemesine alınmıştır. (Tarih: 28/09/2010, Yevmiye: 9788
-Beyan: 775 Sayılı Kanun'a Göre Gecekondu Önleme Bölgesi içerisinde kalmaktadır. (Tarih: 15/10/2009, Yevmiye: 11351)
-Beyan TEK 2.Grup Mdr 2942 Sayılı Yasanın 7.Maddesine Göre Şerh 14/02/1992 yevmiye:1508
-Beyan: 775 Sayılı Kanun'a Göre Gecekondu Önleme Bölgesi içerisinde kalmaktadır. (Tarih: 15/10/2009, Yevmiye: 11351) -Beyan İmar düzenlemesine alınmıştır. (28/09/2010 - 9788)
-Beyan: Kamu Hizmetine Ayrılan Yerler İle Maliye Bakanlığına Değişik İhtiyaçlarla Talep Edilen Taşınmazlar Bedelsiz Olarak Hazineye İade Edilecektir. (Tarih: 27/03/2007, Yevmiye: 5215)
-Beyan: 775 Sayılı Kanun'a Göre Gecekondu Önleme Bölgesi içerisinde kalmaktadır. (Tarih: 15/10/2009, Yevmiye: 11351)
-Beyan: 09/01/1995 gün 106 yev. İle yapılan ifraz işleminin iptaline ilişkin K. Çekmece Belediyesi Harita Müd.nün 03/07/2000 gün 03/4441 sayılı yazısı İkitelli 11026 dosyadadır. 05/07/2000 sayı 998 (09/01/1995-106)
-Beyan: 09/01/1995 gün 106 yev. ile yapılan ifraz işleminin iptaline ilişkin K. Çekmece Belediyesi Harita Müd.nün yazısı İkitelli 11026 dosyadadır. 28/02/2002 s. 373
-Beyan: Diğer (Konusu: İstanbul Tapu Ve Kadastro Iı.Bölge Müdürlüğünün 06/02/2018 Tarih 326982 Sayılı Talimatları Gereğince Bu Taşınmazdaki Hisse Oranları 1/1 Tutmamaktadır. )(27/02/2018-4618) -İrtifak: Röleve Ölçü Krokisinde A İle Gösterilen 2382,50 M2lik Alanda Teiaş Lehine İrtifak Hakkı(26/04/2022-17352)
-Şerh: Şufa Hakkı Şerhi:03/04/2006 Yev:5134 T.C Top. Konut Bşk. İd. 22/03/2006 Gün 1734 Say.
-Beyan: Malik bizzat gelmeden tasarrufi işlem yapılamaz. (Elektronik sistem üzerinden yukarıda belirttiğim hisselerim üzerine tapu müdürlüğüne bizzat gitmeden tasarrufu işlem yapılmamasına yönelik belirtmenin tesis edilmesini, bu belirtme kaldırılmadan hissem üzerinde hiçbir şekilde vekaleten işlem yapamayacağımı, bu belirtmenin mahkemeler, icra müdürlükleri ile diğer kamu kurumlarından gelen taleplerin karşılanmasına engel teşkil etmediğini ve bu belirtmenin kaldırılması için bizzat talebimin olması gerektiğini bildiğimi, belirtmenin tüm sonuçlarını kabul ettiğimi kabul ve taahhüt ederim.)
-Beyan: 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 7. maddesine göre belirtme. 15/10/2009, Yevmiye: 11351)
-Beyan: Küçükçekmece 2. Sulh Hukuk Mahkemesi nin 11/08/2016tarih 2016/782 E. sayılı Mahkeme Müzekkeresi yazısı ile İzale-i Şuyu davası açılmıştır. (15/08/2016 – 15995)
Not: Değerleme konusu parseller üzerinde bulunan takyidat kayıtları taşınmazın tasarrufunu engel teşkil etmemektedir. Ayrıca diğer maliklere ait şerhler ekler kısmında belirtilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar;
1341 Ada 8 Parsel: 26.04.2022 tarih 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
1341 Ada 9 Parsel: 26.04.2022 tarih 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
1341 Ada 10 Parsel: 26.04.2022 tarih 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
1341 Ada 11 Parsel: 26.04.2022 tarih 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
1341 Ada 12 Parsel: 26.04.2022 tarih 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
1335 Ada 37 Parsel: 3496.35 m2'lik kısmı 26.04.2022 tarih ve 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
1335 Ada 32 Parsel: 4110.38 m2'lik kısmı 26.04.2022 tarih ve 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
4123.45 m2'lik kısmı 26.04.2022 tarih ve 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
1503 Ada 1 Parsel: 2308.88 m2' lik kısmı 16.04.2020 tarih 11025 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
1344 Ada 9 Parsel: 8499.58 m2'lik kısmı 26.04.2022 tarih ve 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
231.50 m2'lik kısmı 26.04.2022 tarih ve 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
255.72 m2'lik kısmı 26.04.2022 tarih ve 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
1344 Ada 8 Parsel: 24,72 m2'lik kısmı 26.04.2022 tarih ve 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
255,72 m2'lik kısmı 26.04.2022 tarih ve 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
273,35 m2'lik kısmı 26.04.2022 tarih ve 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
177,79 m2'lik kısmı 26.04.2022 tarih ve 17352 yevmiye numarası ile İmar işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
109,57 m2'lik kısmı 19.08.2022 tarih ve 33736 yevmiye numarası ile satış işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
8,88 m2'lik kısmı 19.08.2022 tarih ve 33736 yevmiye numarası ile satış işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
160,32 m2'lik kısmı 25.11.2022 tarih ve 48005 yevmiye numarası ile satış işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
749,66 m2'lik kısmı 18.08.2023 tarih ve 30197 yevmiye numarası ile satış işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
4,44 m2'lik kısmı 18.08.2023 tarih ve 30197 yevmiye numarası ile satış işleminden Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
-1338 ada 8 parsel 16/06/2017 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı" kapsamında Raylı Toplu Taşıma İstasyonu Alanı'nda kalmaktadır.
-1503 ada 1 parsel 04/11/2015 t.t.li "Kuzey Ayazma Gecekondu Önleme Bölgesi Uygulama İmar Planı" kapsamında kamu kullanımına ayrılan Rekreasyon Alanı'nda kalmakta, ayrıca kısmen de Yapı Yasaklı Alan Sınırı'ndan etkilenmektedir. Plan notları madde B.4.3.de "Bu Alanlarda Yapılacak Yapıların; Emsali 0,05'i, Kat Adedi 2'yi, Asma Katlı Yapılarda Yençok= 9.30 M.yi, Asma Katsız Yapılarda İse Yençok= 8,30 M.yi Geçemez. Rekreasyon Alanının Yapı Yasaklı Alan Kapsamında Kalan Bölümünde B.5.1. Nolu Plan Hükümleri Geçerlidir Ve Hiçbir Yapı Yapılamaz." şeklinde belirtilmektedir.
-1335 ada 32 parsel 12/02/2024 t.t.'li "Ziya Gökalp Mahallesi, 1335 Ada 32 Parsel, 1335 Ada 37 Parsel, 1339 Ada 20 Parsel Bir Kısmı, 1335 Ada 38 Parselin Bir Kısmı, 1340 Ada 35 Parselin Bir Kısmına İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği" kapsamında kısmen kamu kullanımına ayrılan Belediye Hizmet Alanı'nda kalmakta olup; E=2.00 ve Yençok=6 Kat'tır, kısmen T1:Ticaret Alanı'nda kalmakta olup; E=1.50 ve Yençok=10 Kat'tır, kısmen Otopark Alanı'nda ve kısmen de Yol'da kalmaktadır. Ayrıca parsel Raylı Sitem Hattı'ndan etkilenmektedir. Ancak Plan ve Proje Müdürlüğümüzce plan tadilatı çalışmaları yürütülmektedir.
-1335 ada 37 parsel 12/02/2024 t.t.'li "Ziya Gökalp Mahallesi, 1335 Ada 32 Parsel, 1335 Ada 37Parsel, 1339 Ada 20 Parsel ile 1335 Ada 18 Parselin Bir Kısmı, 1335 Ada 38 Parselin Bir Kısmı, 1340 Ada 35 Parselin Bir Kısmına İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği" kapsamında kısmen Park Alnı'nda kısmen de Yol'da kalmaktadır. Ayrıca parsel Raylı Sitem Hattı'ndan etkilenmektedir. Ancak Plan ve Proje Müdürlüğümüzce plan tadilatı çalışmaları yürütülmektedir.
-1341 ada 8 parsel 16/06/2017 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı" kapsamında Rekreasyon Alanı'nda kalmaktadır. Ayrıca parsel, Enerji Nakil Hattı Güzergahı'ndan etkilenmektedir.
-1341 ada 9 parsel 16/06/2017 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi, Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Uygulama İmar Planı" ve 16/11/2020 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanındaki Kat Yüksekliklerinin Belirlenmesine İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği" kapsamında kamu kullanımına ayrılan Sağlık Tesisi Alanı'nda kalmaktadır. Parsel, E=2.00 ve Yençok=6 Kat olmak üzere plan notları ve yönetmelik şartlarında yapılaşmaya haizdir.
-1341 ada 10 parsel 16/06/2017 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi, Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Uygulama İmar Planı" ve 16/11/2020 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanındaki Kat Yüksekliklerinin Belirlenmesine İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği" kapsamında kamu kullanımına ayrılan Sosyal Tesisi Alanı'nda
kalmaktadır. Parsel, E=2.00 ve Yençok=6 Kat olmak üzere plan notları ve yönetmelik şartlarında yapılaşmaya haizdir.
-1341 ada 11 parsel 16/06/2017 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi, Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Uygulama İmar Planı" ve 16/11/2020 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanındaki Kat Yüksekliklerinin Belirlenmesine İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği" kapsamında kamu kullanımına ayrılan Kültürel Tesisi Alanı'nda kalmaktadır. Parsel, E=2.00 ve Yençok=6 Kat olmak üzere plan notları ve yönetmelik şartlarında yapılaşmaya haizdir.
-1341 ada 12 parsel 16/06/2017 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi, Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Uygulama İmar Planı" ve 16/11/2020 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanındaki Kat Yüksekliklerinin Belirlenmesine İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planı Değişikliği" kapsamında kamu kullanımına ayrılan Resmi Kurum Alanı'nda kalmaktadır. Parsel, E=2.00 ve Yençok=6 Kat olmak üzere plan notları ve yönetmelik şartlarında yapılaşmaya haizdir.
-1344 ada 8 ve 9 parsel 16/06/2017 t.t.'li "İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı" kapsamında kamu kullanımına ayrılan Rekreasyon Alanında kalmaktadır. Ayrıca parsel, Enerji Nakil Hattı Güzergahı'ndan etkilenmektedir.
| İmar Durumu Tablosu | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| No | Ada / Parsel | Fonksiyon | Yüzölçümü (m2 ) |
Emsal | Kat Adedi |
| Kısmen Belediye Hizmet Alanı | |||||
| 1 | 1335 Ada 32 Parsel | Kısmen Ticaret Alanı | 8233,83 | 1,50 | - |
| Kismen Otopark | |||||
| Kısmen Yol | |||||
| 2 | 1335 Ada 37 Parsel | Kismen Park | 14040,28 | 1,50 | - |
| Kısmen Yol | |||||
| 3 | 1338 Ada 8 Parsel | Raylı Toplu Taşıma İstasyonu | 6752,61 | ||
| 4 | 1341 Ada 8 Parsel | Rekreasyon Alanı | 3552,91 | - | - |
| 5 | 1341 Ada 9 Parsel | Sağlık Tesisi | 5294,07 | 2,00 | 6 Kat |
| 6 | 1341 Ada 10 Parsel | Sosyal Tesisi Alanı | 4473,52 | 2,00 | 6 Kat |
| 7 | 1341 Ada 11 Parsel | Kültürel Tesisi Alanı | 4494,68 | 2,00 | 6 Kat |
| 8 | 1341 Ada 12 Parsel | Resmi Kurum Alanı | 3799,17 | 2,00 | 6 Kat |
| 9 | 1344 Ada 8 Parsel | Rekreasyon Alanı | 1764,45 | - | - |
| 10 | 1344 Ada 9 Parsel | Rekreasyon Alanı | 13924,89 | - | - |
| 11 | 1503 Ada 1 Parsel | Rekreasyon Alanı | 5454,10 | - | - |
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler
Söz konusu parseller ile ilgili herhangi bir sözleşme bilgisi bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazlar boş arsa olup Başakşehir Tapu Müdürlüğü ve Başakşehir Belediyesi'nde yapılan araştırmalarda herhangi bir resmi evraka ulaşılmamıştır.
İstanbul, Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan ve İstanbul ilinin merkezi olan şehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir.[4][5][6] Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin[8] 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) nüfusu 15.840.900 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırmahaberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir
Başakşehir, İstanbul'un bir ilçesidir. 2008 yılında Küçükçekmece, Esenler ve Büyükçekmece ilçelerinden ayrılarak ilçe yapılmıştır. Başakşehir, kuzeyde Arnavutköy, kuzeydoğuda Sultangazi ve Eyüpsultan, doğuda Esenler, güneyde Bağcılar, Küçükçekmece ve Avcılar ile batıda Esenyurt ilçeleriyle çevrilidir.
Başakşehir 1. ve 2. etapları, Altınşehir merkezi, Güvercintepe, Şahintepe mahalleleri ve Kayabaşı köyü Küçükçekmece Belediyesi'ne, 4. Etap ve 5. Etap'ı Esenler Belediyesi'ne, Bahçeşehir ise Büyükçekmece ilçesine bağlı bir belde belediyesi durumundaydı. Fakat son yapılan düzenlemelerle bu semtler birleştirilerek Başakşehir ilçesi kuruldu.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| -305 Yıl |
Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||
| $\mathsf{II}%$ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| 265 IV. |
4794 179 | 262 243 | 231,2 | 96399 3,3 |
|
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||
| Ħ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |
| IV | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $101$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 |
| 1107 | 9925986 | 307 407 | 216,0 | 2,4 | |
| $\mathbf{H}^{(0)}$ | 11 893 252 | 357989 | 243,4 | 2,1 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %43 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Kasım 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kasım | Ocak-Kasım | ||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 | |
| Ipotekli satış | 21 804 | 5 2 4 5 | 315,7 | 135 209 | 171 706 | $-21,3$ | |
| Diğer satış | 131 210 | 88 269 | 48.6 | 1 130 179 | 915 643 | 23,4 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 | |
| ilk el satis | 49 274 | 30 472 | 61,7 | 407 832 | 328 299 | 24.2 | |
| İkinci el satış | 103 740 | 63 042 | 64,6 | 857 556 | 759 050 | 13,0 |
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu. Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 arttı. (TUİK)
2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 2,8 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 29,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 12,0 oranında azalmıştır. (TCMB)
| Tablo 1: Konut Fiyat Endeksleri (2023=100) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRKİYE | İSTANBUL | illim. ANKARA |
State of ZMR THE RAN |
|||||||
| Konut Fiyat Endeksi |
155,4 | 145,3 | 163.8 | 151,8 | ||||||
| Yillik Değişim |
%29,4 | %26,2 | %34,8 | %26,7 | ||||||
| Aylık Değişim |
%2,8 | %2,9 | %3,4 | %1,9 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
1338 Ada 8 Parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 6.752,61m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak kare forma yakın olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
1503 Ada 1 Parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 5.454,10m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak dikdörtgen forma yakın olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
1335 Ada 32 Parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 8.233,83m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak kare forma yakın olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
1335 Ada 37 Parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 14.040,28 m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak kare forma yakın olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
1341 Ada 8 Parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 3.552,91 m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf forma yakın olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
1341 Ada 9 Parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 5.294,07 m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak dikdörtgen forma yakın olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
1341 Ada 10 parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 4.473,52 m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak dikdörtgen forma yakın olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
1341 Ada11 parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 4.494,68 m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak dikdörtgen forma yakın olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
1341 Ada 12 parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 3.799,17 m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak dikdörtgen forma olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
1344 Ada 8 parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 24.216,63 m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf forma olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
1344 Ada 9 parsel: Değerleme tarihinde üzerinde herhangi bir yapılaşma unsuru bulunmayan arsa nitelikli taşınmaz 13.924,89 m² yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf forma olup, topografyası eğimsizdir. Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır.
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Söz konusu parseller boş arsadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Emsal 1 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza alternatif bölgede, konut alanı imarlı, 453 m2 arsa nitelikli taşınmaz 4.530.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 0 507 244 66 57
Emsal 2 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza alternatif bölgede, konut alanı imarlı, 420 m2 arsa nitelikli taşınmaz 7.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 0 532 487 16 90
Emsal 3 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza alternatif bölgede, konut alanı imarlı, 300 m2 arsa nitelikli taşınmaz 3.150.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 0 554 114 01 46
Emsal 4 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza alternatif bölgede, konut alanı imarlı, 2.226 m2 arsa nitelikli taşınmaz 36.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 0 534 613 14 13
Emsal 5 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza alternatif bölgede, konut alanı imarlı, 1.100 m2 arsa nitelikli taşınmaz 12.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. İlgilisi: 0 532 359 49 34
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU ( SATILIK ARSA ) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |||||
| Brüt alanı (m²) | 453,00m² | 420,00m² | 300,00m² | 2.226,00m² | 1.100,00m² | |||||
| Satış fiyatı | ₺4.530.000,00 | ₺7.000.000,00 | ₺3.150.000,00 | ₺36.000.000,00 | ₺12.000.000,00 | |||||
| m² birim fiyatı | ₺10.000,00 | ₺16.666,67 | ₺10.500,00 | ₺16.172,51 | ₺10.909,09 | |||||
| Pazarlık | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - |
| Konum Şerefiyesi | 0% | - | 10% | - | 5% | - | 10% | - | 0% | - |
| İmar Durum Şerefiyesi | 25% | - | 25% | - | 25% | - | 25% | - | 25% | - |
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺6.500,00 ₺9.166,67 |
₺6.300,00 | ₺8.894,88 | ₺7.090,91 | ||||||
| Ortalama Birim fiyat | 7.590TL/m² |
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
Taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan araştırmada değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölge içerisinde konumlu, konut imarlı arsa emsallerine ulaşılmıştır. Bu emsallerden yola çıkılarak parsellerin konum, imar durumu vb. durumlar dikkate alınmış ve taşınmazlara birim değer takdir edilmiştir.
Bölgede mülk sahipleri, emlakçılar ile yapılan görüşmede benzer nitelikli taşınmazlarda genelde pazarlık payının %10 oranında olduğu bilgisi alınmıştır.
Emsal düzeltme tablosundaki yapılan düzeltmeler değerleme konusu taşınmazın mevcut özellikleri göz önünde bulundurularak şerefiye uygulanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için incelenen emsaller üzerinden belirlenen şerefiye oranları bölgede aktif ilanları bulunan emlakçılar ile yapılan görüşmelerde değer farklılıklarının oranları sorulmuştur. Ayrıca satılık ilanların konum ve imar durumu gibi değerini etkileyen etkenler göz önünde bulundurularak oranlama yapılmıştır. Bu oranlama neticesinde elde edilen yüzdelik(%) değerler ile emsal düzelt tablosu oluşturulmuştur.
Yukarıda bulunan emsallerden yola çıkılarak parsellerin, lokasyonu, yola cephesi vb. durumlar dikkate alınmış ve şerefiye düzeltmeleri ile arsa birim değeri takdir edilmiştir.
Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, değerlemeye konu taşınmazın konumu ve mevcut imar durumu da göz önünde bulundurulduğunda arsa birim m² değerinin 7.590-TL olabileceğine kanaat getirilmiştir.
Rapora konu taşınmaz için mevcut durumda Pazar yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan piyasa değeri 702.009.000,00-TL olarak takdir edilmiştir. Parsel içerisinde Emlak Konut GYO A.Ş. hissesine düşen değer 358.471.000,00-TL olarak belirlenmiştir. Değerleme detayı ekler kısmında belirtilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Değerlemeye konu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı olmaması sebebiyle değerlemede bu yöntem kullanılmamıştır. Bu sebeple arsa değerlerine Pazar yaklaşımı ve Pazar yaklaşımı verileri ile oluşturulan proje geliştirme yöntemi ile ulaşılmıştır.
Rapora konu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı unsuru bulunmamakta olup yapı değeri tespit edilmemiştir.
Parseller üzerinde maliyet oluşturacak bir yapı bulunmaması sebebiyle maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
• Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Değerleme aşamasında bu yöntem kullanılmamıştır.
Değerleme aşamasında bu yöntem kullanılmamıştır.
Değerleme aşmasında bu yöntem kullanılmamıştır.
Söz konusu taşınmazlar için tespit edilen bir kira değeri bulunmamaktadır. Bölgede benzer durumda kiralık gayrimenkul bulunmaması sebebiyle taşınmazın kiralanması durumunda kira değerinin ihtiyaç ve kullanıma göre belirleneceğine kanaat getirilmiş ve kira değer tespiti yapılmamıştır.
Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %40- %50 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %40- %50 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Değerleme çalışması taşınmazların mevcut durum değeri için hazırlanmış olup herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
Söz konusu taşınmazların mevcut durumu dikkate alındığında imar durumuna uygun şekilde yapılaşmalarının en etkin ve verimli kullanım şekli olacağına kanaat getirilmiştir.
Söz konusu parsellerin tamamı için değerleme takdirinde bulunulmuştur. Herhangi bir bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Taşınmazların niteliğinin arsa olması, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmazlara ayrı ayrı analiz yapılmış olup değer oluşumu Pazar yaklaşımı ile ulaşılan değeri esas alınarak belirlenmiştir. Taşınmazların Arsa olması sebebiyle gelir getirici bir mülk sınıfında değildir ve üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Bu sebeple maliyet yöntemi ve gelir yöntemi kullanılmamıştır.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş
Taşınmazlar tapu kaydı üzerinde tasarrufu kısıtlayıcı herhangi bir kayıt veya ipotek bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkul ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." gereği taşınmazın tapudaki nitelikleriyle GYO portföyünde arsa olarak bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, İkitelli-2 Mahallesi, 1335 ada 32 parsel, 1335 ada 37 parsel, 1338 ada 8 parsel, 1341 ada 8, 9, 10, 11 ve 12 parsel, 1344 ada 8 ve 9 parsel, 1503 ada 1 parsel, ''arsa'' nitelikli gayrimenkullere ait piyasa değerinin tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmazlara değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle pazar yaklaşımı yöntemiyle elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir.
Böylelikle;
Taşınmazların değerleme tarihi itibariyle Pazar Yaklaşımına göre kanaat getirilen ve takdir edilen toplam değer;
Rakamla; 702.009.000,00-TL ve Yazıyla; (Yediyüzikimilyondokuzbin Türk Lirası)
Emlak Konut GYO A.Ş. hisse değeri şu şekildedir;
Rakamla; 358.471.000,00-TL ve Yazıyla; (Üçyüzellisekizmilyondörtyüzyetmişbirbin Türk Lirası)
KDV Dahil Toplam Hisse Değeri: 394.318.100,00-TL dir.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 |
Mehmet AFŞAR Kontrolör SPK Lisans No: 406225 |
SPK Lisans No: 401418 | Erdeniz BALIKÇIOĞLU | ||
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.
∆ Proje Geliştirme Analizi
∆ Taşınmaz Görselleri
∆ SPK Lisans Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.