AI Terminal
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Legal Proceedings Report • Jul 31, 2025
5907_rns_2025-07-31_c811ded4-e6b1-4e90-bb3d-a22ed711ca1e.pdf
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
MUĞLA KÖYCEĞİZ TOPARLAR MAHALLESİ PARSELLERİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
İÇİNDEKİLER
| 1. RAPOR BİLGİLERİ |
|---|
| 1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası |
| 1.2. Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| 1.3. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına llişkin Açıklama |
| 1.4. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası |
| 1.5. Şirketimiz Tarafından Konu Gayrimenkul İçin Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
| 2. DEGERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER |
| 2.1. Kuruluş Bilgileri ve Adresi |
| 2.2. Müşteri Bilgileri ve Adresi |
| 2.3. Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar |
| 2.4. Raporun Kapsami |
| 3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER |
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresi Hakkında Bilgiler |
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgisi |
| 3.3. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 2007----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| 3.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi |
| 3.5. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler |
| 3.6. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar |
| 3.7. Gayrimenkule Ilişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) Ilişkin Bilgiler |
| 3.8. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| 3.9. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Ölarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 13 |
| 3.10. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye Ilişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye Ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine Ilişkin Açıklama |
| 3.11. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi |
| 4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ |
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler |
| 2 |
3
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri |
|---|
| 4.2.1. Genel Ekonomik Göstergeler |
| 4.2.2. Gayrimenkul Sektörü-1 (Konut): |
| 4.2.3. Gayrimenkul Sektörü-2 (Öfis ve Ticari Gayrimenkul): |
| 4.2.4. GYO'lar |
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler |
| 4.4. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri |
| 4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Ilişkin Bilgiler |
| 4.6. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 26 |
| 4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arşa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı e Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi |
| 5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… |
| 5.1. Pazar Yaklaşımı |
| 5.1.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni |
| 5.1.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı |
| 5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çikartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler |
| 5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına Ilişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine Ilişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar 29 |
| 5.1.5. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç |
| 30 5.2. Maliyet Yaklaşımı |
| 5.2.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni |
| 5.2.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç |
| 5.2.3. Yapı Maliyetlerin ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar |
| 5.2.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç |
| 5.3. Gelir Yaklaşımı |
| 5.3.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni |
| 5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar |
| 5.3.3. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç |
| 6. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER |
|---|
| 6.1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler) |
| 6.2. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları 34 |
| 6.3. Uzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri |
| 6.4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ye kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar |
| 6.5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi |
| 6.6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi |
| 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ |
| 7.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması |
| 7.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri аныңшылыққаның құрылығының құрылығының құрылығының жаңышылығы --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |
| 7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
| 7.4. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş |
| 7.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| 7.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulmadığına Dair Bilgi 36 |
| 7.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
| 7.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
| 8. SONUÇ |
| 8.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi |
| 8.2. Nihai Değer Takdiri |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |||
|---|---|---|---|
| Müşteri Adı | EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | ||
| Raporu Tanzim Eden Kurum | TALYA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. | ||
| Değerleme Tarihi | 01.07.2025 | ||
| Rapor Tarihi ve Numarası | 01.07.2025 / 2025-EMLAKGYO-18 | ||
| Rapor Konusu | Muğla İli, Köyceğiz İlçesi, Toparlar Mahallesi'nde yer alan 57 adet parselin "Güncel Piyasa" değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
||
| Tapu Kayıt Bilgisi | Muğla Ili, Köyceğiz Ilçesi, Toparlar Mahallesi, 375 Ada 1-2-3-4-5- 6-7-8-9-10 Parseller,378 ada 1 parsel 381 Ada 1-2-3-4 parseller, 387 ada 1-2-3-4-5-6-7-8 parseller, 391 ada 1-2-3-4-5-6 parseller, 394 ada 1-2-3-4-5-6 Parseller, 396 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11- 12-13-14-15-16-17-18 ve 397 ada 1-2-3-6 parseller |
||
| Taşınmazın Açık Adresi | Muğla Ili, Köyceğiz Ilçesi, Toparlar Mahallesi | ||
| Fili Kullanımı | Taşınmazlar halihazırda boş arsadır. | ||
| Açıklama | çalışması taşınmazların mevcut durumlarına Değerleme istinaden hazırlanmıştır. |
| TAKDIR EDİLEN DEĞER | |
|---|---|
| Toplam Pazar Değeri (Kdv Haric) | ₺2.650.271.040 |
| Toplam Pazar Değeri (Kdv Dahil) | 22.915.298.144 |
| RAPORU HAZIRLAYANLAR | |||
|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan | Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Fatih Taşdemir SPK Lisans No: 904622 |
||
| Raporu Kontrol Eden | Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Begüm KAMIŞCI SPK Lisans No: 405322 |
||
| Kurum Yetkilisi | Sorumlu Değerleme Uzmanı Serhat DEGERLİ SPK Lisans No: 401403 |
SEYİTNİZAM MAH. MEVLANA CAD. NO:88 KAT:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası
Değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlamış, 01.07.2025 itibariyle değerleme çalışmaları bitmiş olup 2025-EMLAKGYO-18 numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
1.2. Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı
Bu rapor şirketimiz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Fatih TAŞDEMİR tarafından hazırlanmış, şirketimiz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Begüm KAMIŞCI ve Şirketimiz Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Şehir ve Bölge Plancısı Serhat DEĞERLİ tarafından kontrol edilmiştir.
1.3. Raporun, Tebliğin 1 İnci Maddesinin İkinci Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
İş bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası "Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder." kapsamında hazırlanmıştır.
1.4. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Talya Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 27.06.2025 tarihinde imzalanmıştır. İlk İl
1.5. Şirketimiz Tarafından Konu Gayrimenkul İçin Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Şirketimizce, konu gayrimenkuller için önceki tarihlerde herhangi bir değerleme çalışması yapılmamıştır.
2. DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER
2.1. Kuruluş Bilgileri ve Adresi
| Sirket Unvanı | TALYA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. |
|---|---|
| Adres | Şeyit Nizam Mahallesi, Meviana Caddesi, No: 88 Kat:3/A Zeytinburnu/Istanbul |
| Telefon | 0 212 657 20 33 |
| Eposta | [email protected] |
| Kuruluş Tarihi | 02.03.2011 |
| SPK Kaydına Alınış Tarihi | 14.10.2011 |
| BDDK Kaydına Alınış Tarihi | 18.10.2012 |
| Ticaret Sicil No | 818093 |
| Sermayesi | 1.000.000 TL |
2.2. Müşteri Bilgileri ve Adresi
| Sirket Unvanı | EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| Adres | Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Atasehir/İSTANBUL |
| Telefon | + 90 216 579 15 15 |
| Eposta | [email protected] |
| Vergi Dairesi / No | Büyük Mükellefler Vergi Dairesi / 3340028034 |
| Sermayesi | 3.800.000.000,-TL |
2.3. Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar
Bu rapor, EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. talebi üzerine Muğla İli, Köyceğiz İlçesi, Toparlar Mahallesi'nde yer alan 57 adet parselin pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi kapsamında hazırlanmıştır.
2.4. Raporun Kapsamı
Detayları verilen taşınmazların güncel piyasa değerinin tespitine ilişkin değerleme raporu, sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde tanzim edilmiştir.
3. GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresi Hakkında Bilgiler
Raporu konu olan taşınmazlar; Muğla İli, Köyceğiz İlçesi, Toparlar Mahallesi, 375 Ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10 Parseller,378 ada 1 parsel 381 Ada 1-2-3-4 parseller, 387 ada 1-2-3-4-5-6-7-8 parseller, 391 ada 1-2-3-4-5-6 parseller, 394 ada 1-2-3-4-5-6 Parseller, 396 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18 ve 397 ada 1-2-3-6 parsel "arsa" nitelikli taşınmazlardır. Köyceğiz devlet hastanesinin kuzeydoğusunda konumludur. Taşınmazların bulunduğu bölgede yaygın kullanım fonksiyonu konut kullanımlı yapılar ile Köyceğiz Uygulama oteli, Köyceğiz Fen Lisesi ve Köyceğiz E-sınav Merkezi mevcuttur. Bölgeye toplu taşınma ve özel araçlar ile ulaşım mümkündür.
TALYA CAYRIMENKUL
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgisi
| Sira | 11 | liçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüz Ölçüm m2 | Nitelik |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 1 | 2.300,00 | ARSA |
| 2 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 2 | 2.600,00 | ARSA |
| 3 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 3 | 2.800,00 | ARSA |
| 4 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 4 | 1.500,00 | ARSA |
| 5 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 5 | 1.500,00 | ARSA |
| 6 | MUĞLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 6 | 2.500,00 | ARSA |
| 7 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 7 | 2.500,00 | ARSA |
| 8 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 8 | 2.500,00 | ARSA |
| 9 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 9 | 1.500,00 | ARSA |
| 10 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 10 | 3.550,00 | ARSA |
| 11 | MUGLA | KOYÇEGİZ | TOPARLAR | 378 | 1 | 5.912,00 | ARSA |
| 12 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 383 | 1 | 7,440,00 | ARSA |
| 13 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤੋਂ ਉੱਚ | 2 | 12.000,00 | ARSA |
| 14 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 381 | 3 | 7.000,00 | ARSA |
| 15 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 381 | 4 | 7.365,00 | ARSA |
| 15 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 387 | 1 | 3.000,00 | ARSA |
| 17 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 387 | 2 | 4.000,00 | ARSA |
| 18 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 387 | 3 | 2.500,00 | ARSA |
| 19 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 4 | 2.500,00 | ARSA |
| 20 | MUGLA | KÖYCEGIZ | TOPARLAR | 387 | 5 | 2.500,00 | ARSA |
| ਨੀ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 6 | 4.000,00 | ARSA |
| 22 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 387 | 7 | 3.000,00 | ARSA |
| ਤੇਤੇ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 8 | 2.452,00 | ARSA |
| 24 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | ਤਰੀ | 1 | 4.000,00 | ARSA |
| 25 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 391 | 2 | 4.000,00 | ARSA |
| 26 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 391 | 3 | 4.000,00 | ARSA |
| 27 | MUGLA | KOYCEĞİZ | TOPARLAR | ਤੇਰੋ। | 4 | 4.260,00 | ARSA |
| 28 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤੇਰੇ। | 5 | 4,315,00 | ARSA |
| 29 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤਰੀ | б | 3.780,00 | ARSA |
| 30 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 394 | 1 | 2.500,00 | ARSA |
| 31 | MUGLA | KÖYÇEĞIZ | TOPARLAR | ਤੇਰੇਪ | 2 | 2.262,00 | ARSA |
| 32 | MUGLA | KOYCEGİZ | TOPARLAR | ਤੇਰੇਵ | 3 | 2.500,00 | ARSA |
| ਤੇਤੇ | MUGLA | KOYCEGİZ | TOPARLAR | ਤੇਰੇਪ | 4 | 2.500,00 | ARSA |
| ਤੇ ਹੈ | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤਰਪ | 5 | 2.260,00 | ARSA |
| રેટ | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤੋਨਾਂ | б | 2.240,00 | ARSA |
| રેન્દ્રન | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 366 | 1 | 1.208,00 | ARSA |
| 37 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰੇਂਦ | 2 | 1.200,00 | ARSA |
| ਰੇਡ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 396 | 3 | 1.000,00 | AR5A |
| 39 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰਦ | 4 | 1.000,00 | ARSA |
| 40 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤਰਦ | 5 | 1.000,00 | ARSA |
| 41 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | કત્ક | б | 1.000,00 | ARSA |
| 42 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਰੋਚਿੰਦ | 7 | 1.000,00 | ARSA |
| ਚੰਤੇ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 395 | 00 | 1.000,00 | ARSA |
| বীর্ষ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰੇਂਦ | 9 | 1,000,00 | ARSA |
| ਬੰਦੇ | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 396 | 10 | 1.115,00 | ARSA |
| 46 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 396 | 11 | 1.123,00 | ARSA ARSA |
| 47 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 3 ਰੇਵ | 12 | 1.000,00 | ARSA |
| ਧੇਲ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | રેકેટ | 13 | 1.000,00 | ARSA |
| 49 | MUGLA | KOYCEG Z | TOPARLAR | 396 | 14 | 1.000,00 | ARSA |
| 50 | MUĞLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | રેકેસ્ટ | 15 | 1.000,00 | ARSA |
| 51 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 396 | 16 | 1.000,00 | ARSA |
| 22 | MUGLA | KOYCEGİZ | TOPARLAR | 396 | 17 18 |
1.000,00 1.000,00 |
ARSA |
| 53 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 395 397 |
1 | ARSA | |
| ਟੋਪੇ | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 2 | 5.160,94 | ARSA | |
| 55 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 397 | 3 | 5.000,00 5.000,00 |
ARSA |
| 56 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 397 | 6 | 5.560,00 | ARSA |
| 57 | MUGLA | KÖYCEĞİZ MALİK: T.C. ÇEVRE ŞEHİRCİLİK VE İRLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI (1/1) (29.08.2022-092) |
TOPARLAR | 397 | |||
3.3. Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Talep ilgilisince tarafımıza iletilmiş olan, TKGM Webtapu portalı üzerinden alınan güncel tarihli takbis belgelerine göre taşınmazlar üzerinde müşterek olarak bulunan kayıtlar;
-Beyan 3194 Sayılı Kanunun 32. Maddesi Gereğince İmar Mevzuatına Aykırıdır (SN:2859987) KÖYCEĞİZ BELEDİYESİ VKN:5890055702 18/10/2021 - 4540
-Beyan 3194 Sayılı Kanunun 32. Maddesi Gereğince İmar Mevzuatına Aykırıdır (SN:2859987) KÖYCEĞİZ BELEDİYESİ VKN:5890055702 20/01/2022 - 360
-Beyan 3194 Sayılı Kanunun 32. Maddesi Gereğince İmar Mevzuatına Aykırıdır (SN:2859987) KÖYCEĞİZ BELEDİYESİ VKN:5890055702 06/04/2022 - 1988
-İrtfak M:TEİAŞ LEHİNE İRTİFAK HAKKI 11/10/1974 - 1836
-İrtfak M:TEİAŞ LEHİNE 450 M2LİK İRTİFAK HAKKI 11/10/1974 - 1855
Taşınmazlar üzerinde yer alan takyidatlar herhangi bir olumsuzluk teşkil etmemektedir. Taşınmazlara ait tapu kayıtları ekler kısmında verilmiştir.
3.4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların hukuki durumlarında herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
3.5. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Köyceğiz Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre rapora konu parsellerin 20.06.2018 tarihli 1/1000 Ölçekli Muğla Köyceğiz 313 Ada 1 Parsel ve Yakın Çevresi Uygulama İmar Planı Değişikliği dahilinde oldukları öğrenilmiştir. Parsellerin yapılaşma şartlarının ise Ticaret Alanında E:0,40 Hmax: 6,50 metre, Konut Alanında E: 0,60, Hmax: 9,50 şeklinde olduğu beyan edilmiştir. Alınan bilgide konu parsellerin net imar parseli oldukları öğrenilmiştir.
| Sira | 11 | İlçe | Mahalle | Ada | Parse | Yüz Olçüm(m2) | Nitelik | Lejant | Emsal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 1. | 2.300,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 2 | MUGLA | KOYCEĞİZ | TOPARLAR | 375 | 2 | 2.600,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 3 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 3 | 2.800,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 4 | MIGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 375 | 4 | 1.500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 5 | NUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 5 | 1.500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 6 | Muğla | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 6 | 2.500,00 | ARSA | KONUT | 0,50 |
| 7 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 7 | 2.500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 8 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 8 | 2.500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 9 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 9 | 1.500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 10 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 10 | 3.550,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 11 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 378 | 1 | 5.912,00 | ARSA | TICARET | 0,60 |
| 12 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 381 | 1 | 7.440,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 13 | MUGLA | KÖYÇEĞİZ | TOPARLAR | 381 | 2 | 12.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 14 | MUGLA | KOYCEGİZ | TOPARLAR | 381 | 3 | 7.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 15 | MUĞLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 381 | রী | 7.365.00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 16 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 387 | 1 | 3.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 387 | 2 | 4,000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 18 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 387 | 3 | 2.500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| ਰਿ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 4 | 2.500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 20 | MUĞLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 5 | 2.500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 21 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 387 | 6 | 4.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 22 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 7 | 3,000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 23 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 8 | 2.452,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 24 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 391 | 1 | 4.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 25 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 391 | Z | 4.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 26 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤੇਰੇ ਹ | 3 | 4.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 27 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰੀ | 4 | 4.260,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 28 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤਰੀ | 5 | 4.315,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| ਸਰ | Mugla | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤੌਰੇ ਗ | 6 | 3,780,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 30 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤੋਂ ਕਿ | 1 | 2.500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 31 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰੇਪ | 2 | 2.262,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 32 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰੇਪ | 3 | 2,500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| ਤੇਤੇ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਰੋਕੋਪ | 4 | 2.500,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| ਤੇ ਹੋ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤੋਰੇਪ | 5 | 2.260,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| ਤਵ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰਪ | б | 2.240,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 36 | MUGLA | KOYCEGİZ | TOPARLAR | રેવાદ | 1 | 1.208,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 37 | MUGLA | KOYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰਦ | 2 | 1.200,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| ਤੋਂ 8 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤਰੇਵ | 3 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| ਰੋਰੇ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰੇਵ | 4 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 40 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤੋਨੇ P | 5 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 41 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤਰੇਦ | б | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 42 | MUĞLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 396 | 7 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 43 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | રેકેર | 8 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| योगी | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 386 | 9 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 45 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰੇਦ | 10 | 1.115,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 46 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | કેટેર | ਤੇ ਹ | 1.123,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 47 | MIGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | ਤੋਂ ਦੇ | 12 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 48 | MIGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 306 | 13 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 49 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 306 | 14 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 50 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | રેન્ડર્નેસ | 15 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 51 | MUĞLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 395 | 16 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 52 | Muğla | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | રેજિક | 17 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 53 | MUGLA | KOYCEG Z | TOPARLAR | 396 | 18 | 1.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 54 | MUGLA | KOYCEG Z | TOPARLAR | 397 | 1 | 5.160,94 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| ટિક | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 397 | 2 | 5.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 56 | muğla | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 397 | 3 | 5.000,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
| 57 | MUĞLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 397 | 6 | 5.560,00 | ARSA | KONUT | 0,60 |
3.6. Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu taşınmazlara yönelik ilgili kurumlarda yapılan incelemelerde herhangi bir olumsuz karara rastlanılmamıştır.
3.7. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili herhangi bir sözleşme bilgisi bulunmamaktadır.
3.8. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
seyitnizam mah. Mevlana cad. No:88 Kat:3/a Zeytinburnu / İstanbul
3.9. Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlğili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
3.10. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme çalışması taşınmazların mevcut durumlarına yönelik yapılmış olup herhangi bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
3.11. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Taşınmazlar ile ilgili enerji verimlilik belgesi bulunmamaktadır.
4. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
Muğla, Türkiye'nin bir ilidir. Muğla merkezli il, 2024 sonu verilerine göre 1.081.867 kişilik nüfusa sahiptir. Ege Bölgesi'nde, topraklarının küçük bir kısmı Akdeniz Bölgesi içine giren, Ortaca, Dalaman, Köyceğiz, Fethiye, Marmaris, Milas, Datça ve Bodrum gibi tatil yöreleri ile ünlü bir yerleşim yeridir. İlde 13 ilçe bulunur. Muğla ilinin yüzölçümü 12.654 km2'dir.Muğla, Akdeniz iklimi etkisinde kalmaktadır. Türkiye'nin güneybatı ucunda yer alan kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve
Burdur, doğusunda Antalya ile komşu, güneyinde Akdeniz ve batısında ise Ege Denizi ile çevrilidir. Toplam uzunluğu 1479 km olan deniz kıyıları ile Muğla, Türkiye'nin uzun sahil şeridine sahip ilidir. En büyük ilçesi Fethiye'dir. Muğla ilinde ayrıca iki büyük göl bulunmaktadır. Bunlar Milas ile Aydın ilinin Söke ilçesi
sınırları dahiline yayılan Bafa Gölü ile Köyceğiz ilçesindeki Köyceğiz Gölü'dür.
Köyceğiz ilçesi;
Akdeniz ve Ege Bölgeleri'nin birleştiği yerde, Muğla-Fethiye karayolunun 60. km'sinde, zengin doğal güzellikler ve narenciye bahçeleri içinde, sakin bir turistik ilçedir. İlçe, adını aldığı Köyceğiz Gölü'nün kuzeyinde kurulu olup, 1.758 km² yüzölçümündedir. Köyceğiz'in kıyı kesiminde Akdeniz iklimi, dağlık bölgelerde ise Karasal iklim görülür. Türkiye'nin Rize'den sonra en çok yağış alan Köyceğiz'de kış yağmurlarının 2-3 ay sürdüğü görülmüştür.
İlçe nüfusunun %85'i mahallede yaşamakta olup geçimini tarım, hayvancılık, ormancılık, turizm ile sağlamaktadır. İlçenin en büyük gelir kaynağı tarımdır. İlçede polikültür tarım yapılmakta olup, iklim ve coğrafi yapı birçok ürünün yetiştirilmesine elverişlidir. İlçenin diğer bir geçim kaynağı, gezginci arıcılıktır. Köyceğiz Gölü ve gölü Akdeniz'e bağlayan Boğazı'nda kefal balığı üretimi yapılmaktadır. Beyobası beldesinde alabalık tesisleri kurulu olup, üretimini sürdürmektedir. İlçede 3 adet narenciye yıkama, mumlama, standardizasyon ve paketleme fabrikası kurulu olup, ihracatlar buradan yapılmaktadır. Ayrıca ilçenin adını taşıyan Köyceğiz Köyü'nde tarım alet ve makineleri üreten bir fabrika bulunmaktadır
Köyceğiz Gölü ve gölün sahille birleştiği bölgede kurulan Karia'nın önemli limanlarından ve ticaret merkezlerinden Kaunos şehri ilçenin turizmdeki önemini artırmaktadır. Dalyan'dan kalkan teknelerle antik kente ulaşmak mümkündür.Ayrıca ilçenin Sultaniye Köyü'nde mevcut olan Sıcak-Soğuk Termal Kaplıcaları, sağlık turizmi bakımından önemli bir merkezdir. Diğer taraftan Yayla Köyü ve kuzeyindeki Gökçeova, safari turizmiyle ilgi görmektedir. Çandır Köyü Horozlar mevkiinde çamur banyoları ve tesisleri bulunmaktadır.
Köyceğiz'in Akdeniz kıyısında bulunan mahallesi Ekincik Koyu, uzun plajı, nefis koyu ve yat limanıyla, su sörfü, su kayağı ve yüzme için elverişli yerlerden biridir. Her gelenin eşsiz bir yer keşfettim dediği ekincik, tatilde sessizliği, huzuru, güzel deniz ve ormanı arayanlar için ideal bir koydur. Köyceğiz Gölü, Dalyan Kanalı, kaplıca ve çamur banyoları, 10 km uzaklıktaki 800 m rakımlı Ağla Yaylası, Şelale, Yuvarlakçay görülmeye değer yerlerdir. Dalaman Çayı, rafting için önemlidir. Ağla Yaylası için yayla turizmi çalışmaları sürdürülmekte olup ayrıca göl çevresinde, Köyceğiz-Dalyan arasında bisiklet parkuru için alt yapılmaktadır. Köyceğiz Gölü Akdeniz Bölgesinin batı ucunda, ilçe hudutları içerisinde yer alıp suyu kükürtlü bir göldür.[27] Denizden yüksekliği 8 Metre, Derinliği ise 15-150 Metre arasında değişir. Köyceğiz Gölü'nün batısında Ölemez Dağı, doğusunda Sultaniye Köyü sınırları içinde, kıyı boyunca çok sayıda termal kaynaklar vardır. Turizm ve Sağlık Bakanlığı'nca yaptırılan araştırma ve incelemeler sonucunda çok sayıda ilıca-kaplıca ve içme kaynakları tespit edilmiştir. Bu termal kaynakların en önemlileri ve sağlık amaçlı olarak işletilenleri, Hasan Çavuş Ilıcası ve Kokar Girme denilen kaplıcalarıdır. Kaunos Antik Kenti, M.Ö. 4. yüzyılda Karya egemeniği altında var olan bir bağımsız şehir devletiydi. Kendine özgü bir kültüre sahip olan bu antik şehir, çeşitli dönemlerde inşa edilen duvarlarla çevrilmiştir. Merkezinde ise Helen-Roma tarzında tiyatro, hamam, agora, dükkanlar, liman ve çeşmeler gibi önemli yapılar bulunmaktadır. Aynca Kayalara yapılmış Kral mezarları bulunmaktadır. Bu yapılar, Kaunos'un sosyal, kültürel ve ticari hayatının merkezini oluşturmuştur. Sultaniye Kaplıcaları'nın tarihi çok eskilere dayanmaktadır. Milattan önceki yüzyıllardan itibaren bir şifa yurdu olarak işletilmiştir. Roma, Bizans, Selçuklu ve Osmanlı döneminde halkın hizmetine sunulmuştur. Roma döneminde 400 hastaya aynı anda hizmet verecek kadar gelişmiş bir hastane durumundaydı. Kaynaklara göre, hastanenin girişinde "Tanrılar adına buraya ölüm giremez" diye yazılmıştır. Ölemez Dağı da adını kaplıcalardan almıştır. 2015 yılının Temmuz ayında Şamanizm ve Tangrizim inancına sahip olan insanların katılımıyla Ayata Festivali düzenlenmiştir.
Muğla-Fethiye-Antalya karayolu üzerinde yer alan Köyceğiz'in konumu nedeniyle karayolu ulaşımı gerek şehirlerarası otobüslerle gerekse Muğla'dan ve Fethiye'den hareket eden otobüs ve minibüslerle oldukça kolaydır. Uluslarası Dalaman Havalimanı'na 32 km uzaklıkta bulunan ilçe bölgedeki bir diğer uluslarası havalimanı olan Milas-Bodrum Havalimanı'na ise yaklaşık 137 kilometredir.
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Davanak Veriler ile Bunların Gavrimenkulün Değerine Etkileri
Değerleme konusu taşınmazların niteliklileri itibarı ile genel ekonomik veriler ve gayrimenkul sektör verileri önem arz etmektedir. Taşınmazların değerini etkileyebilecek genel ve sektörel veriler bu ana başlık altında, alt başlıklar halinde detaylandırılacaktır.
4.2.1. Genel Ekonomik Göstergeler
2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmış görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaş ortamı tansiyonu artırırken ABD'nin küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıştır.
ABD, dış ticaret açığı verdiği ülkeler başta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellik oldukça sert bir tutum takınmıştır. ABD, iki komşu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiştir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuştur. Bu sıra dışı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuştur.
ABD Merkez Bankası da yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya başlamıştır. ABD'nin uygulamaya çalıştığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluşturmuştur.
Küresel ticaretin çok hızlı bir biçimde daralacağı beklentisi, buna bağlı büyümede yaşanabilecek gerilemeler ve olası resesyon beklentileriyle finansal piyasalardaki çalkantılar ABD yönetimine geri adım attırmış görünmektedir. ABD aldığı bir kararla, normalde Nisan ayında uygulamaya koyacağı gümrük vergilerini üç ay süreyle ertelemiştir. Ancak bu süre zarfında her ülkeyle tek tek pazarlık yapacağını bildirmiştir.
Dünya ekonomisinde "II. Dünya Savaşı"ndan bu yana görülen en radikal değişikliklerden birisi olan korumacı yaklaşım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayış pek çok ülkeyi bölgesel iş birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme sistemleri, ihracatın zorlaşması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.
ABD'nin başlattığı gümrük vergisi artışı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaşanacak kaybın ötesinde başta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endişe duyulmaktadır. Benzer risk ve endişelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.
IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düşürmüştür.1 Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüştü.
IMF raporunda öne çıkan başlıkları şöyle özetleyebiliriz:
-ABD tarafından açıklanan ve uygulamaya konan bir dizi yeni tarife ile ticaret ortaklarının misillemeleri nedeniyle yürürlükteki gümrük vergisi oranlarının son yüzyılda görülmeyen seviyelere ulaştığı belirtilen raporda, bu durumun büyüme üzerinde büyük bir olumsuz şok etkisi yarattığı kaydedildi.
- "Ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliğinin son derece yüksek seviyelere ulaşmasının küresel ekonomik faaliyet üzerinde önemli bir etki yaratması beklenmektedir," değerlendirmesinde bulunuldu.
-Gelismiş ekonomilerde büyümenin bu yıl %1,4 ve gelecek yıl %1,5 olmasının beklendiği belirtilen raporda, gelişmekte olan ekonomilerde büyüme hızının bu yıl %3,7 ve gelecek yıl %3,9 olmasının öngörüldüğü aktarıldı.
-Küresel manşet enflasyonun ise Ocak ayındaki beklentilere kıyasla biraz daha yavaş bir hızda gerileyerek 2025'te %4,3, 2026'da ise %3,6 olmasının beklendiği belirtildi.
- Yoğunlaşan aşağı yönlü risklerin küresel ekonomik görünüme hâkim olduğu aktarılan raporda, ticaret savaşının tırmanmasının ve ticaret politikası belirsizliğinin daha da artmasının kısa ve uzun vadeli büyümeyi daha da azaltabileceği ifade edildi.
Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6 ya güncellemişti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.
Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaşanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında
Mart ortasından bu yana yaşanan daha fazla sıkılaşmanın da yaratığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaşanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları başta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiştir. Gelişmiş ülkelerden Japonya bu konuda ayrışmış görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaşlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz.
İnşaat ve gayrimenkul sektörünün bileşenlerinin makroekonomik konjonktürden etkilenmesi kaçınılmazdır. Zaten ilgili sektörlerin genel ekonomik konjonktürle ilgili korelasyonları da yüksektir. Geçtiğimiz 25 yıl boyunca, Türkiye'de inşaat sektörü ekonominin büyümesine paralel bir genişleme yaşamıştır. 2025 yılı da benzer bir sürecin yaşanması olasıdır. Dünya ölçeği ve ülkemizin potansiyeline bakıldığında ise inşaat sektörünün uygun konjonktürde daha fazla büyüme olanağı bulunmaktadır.
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir.
Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır.2 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satışları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artışı işaret etmektedir. İlgili dönemde ilk el satışlar 99.876 adet, ikinci el satışlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiştir.
Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir.
Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk üç ayında aldığı konut adedi 4.578 olmuştur. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi, oturma izni ve vatandaşlık verilmesiyle 2022 yılına kadar güçlü bir trendle seyretmiş, ancak son birkaç yılda oldukça zayıflamış görünmektedir. Bunun nedenleri olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişimler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği gösterilebilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.
Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında da olsa eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.
2025 Mart ayında bir önceki aya göre %2,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %32,3 oranında artmış, reel olarak ise %4,2 oranında azalmıştır. 3 Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde ise 2025 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,7, 38,6 ve 32,5 oranlarında artışlar gözlenmiştir.
Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre,4 inşaat maliyet endeksi 2025 Şubat ayında bir önceki aya göre %1,24 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,94 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,99 artarken, işçilik endeksi %0,02 azalmıştır. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,49, işçilik endeksi %32,38 yükselmiştir.
Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından Şubat ayında açıklanan (İV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıştır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıştır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuştur.
Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde, başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerin sürdürülebilir kârlılık ve risk yönetimi kavramlarına ağırlık vermeleri yerinde olacaktır. Dünya konjonktüründe görülen baş döndürücü gelişmeler ciddi bir sistemik risk yaratırken ülke içinde de yürütülen ekonomik programın etkileri inşaat ve gayrimenkul sektörü şirketlerinin sistemik olmayan riskleri de iyi yönetmesini zorunlu kılmıştır. (GYODER)
| િલ્લાન (milyon it) |
Kişi Başı Gelir (117 |
GSUH (milyon Dolur) |
KHI Basi Gelle (Dollar) |
Buyome C |
The I gi Ontalama Kur (Oplar/TL) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 3.758.773 | 46-157 | 797.124 | 9.792 | JIGO | 4.72 |
| 2019 | 4317,787 | 52.316 | 760 555 | First State | 0.90 | 2 69 |
| 2020 | 3 648 457 | 60.5411 | 717,092 | છે. કે જેવી | 1.90) | 7.04 |
| 20224 | 7.256.142 | 85,759 | 807,924 | 9.549 | 11,40 | 2.98 |
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905,814 | 10 CSS | 5,50 | 16,57 |
| 2023 | 26.545.722 | 011.110 | 1.130.009 | 13.7413. | 5.10 | 23,49 |
| 2024 | 43.410.514 | 201615 | 1.322.408 | પાડ હતરા | 3,30 | 32.83 |
Keynak: Türki
TALYA GAYRIM
18
seyİTNİZAM MAH. MEVLANA CAD. NO:88 KAT:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL
4.2.2. Gavrimenkul Sektörü-1 (Konut):
2025 yılının birinci çeyreğinde konut satışları, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %20,1 oranında artış kaydederken genellikle en yüksek konut satış adetlerinin izlendiği dördüncü çeyreğe göre ise %36,7 oranında gerileyerek 335.786 adet olmuştur. Bu rakam, 2020 yılından bu yana kaydedilen en yüksek birinci çeyrek satış rakamı olarak dikkat çekmektedir.
Konut fiyatları artışında 2024 yılının dördüncü çeyreğinde yıllık artış %29,4 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla konut fiyat değişimi %32,4'e yükselmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekle birlikte Mart ayı itibarıyla reel değişim artış trendine devam etmiş ve -%4,2 olarak gerçekleşmiştir. Üç büyük ilden sadece Ankara'da reel değişim negatif bölgeden çıkarak %0,4'e yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında da benzer şekilde artış görülmüş; dördüncü çeyrek sonunda yıllık değişim %28,6 iken birinci çeyrek sonu itibarıyla %33,7'ye yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise -%3,2 olarak kaydedilmiştir. Bu sonuçlarla, Türkiye genelinde konut birim fiyatı 37.740 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatı 61.085 TL/m², İzmir'de 41.743 TL/m2, Ankara'da ise 33.272 TL/m2 olarak belirlenmiştir.
Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2025 yılının ilk çeyreğinde ilk satışlarda yıllık bazda %13,2, ikinci el satışlarda ise yıllık bazda %23,8 oranında artışlar görülmüştür. Yılın ilk çeyreği İtibarıyla, ilk satışlar 99.876 adet olarak kaydedilirken ikinci el satışlar 235.910 adede ulaşmıştır. Yılın ilk çeyreğinde, ilk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, 2024 ortalaması olan %32,8'in gerisinde kalarak %29,7 olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2025 yılının ilk çeyreğinde 51.729 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup bir önceki yıla kıyasla %87,3 oranında artış kaydetmiştir. Mart 2025 itibarıyla ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranı %16,4'e ulaşmış, son 22 ayın en yüksek oranı gerçekleşmiştir. Konut kredisi faizlerinde sınırlı bir gerilemenin dahi ipotekli satışlara etki ettiği görülmektedir. Konut kredisi faizleri 2024 yılının ilk çeyreğinde %41,7 iken 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,0'a gerilemiştir. Diğer satışlarda ise 2025 yılının ilk çeyreğinde yıllık %12,7 oranında bir artışla 284.057 adet satış gerçekleştirilmiştir.
Yabancılara yapılan satışlar yılın ilk çeyreği itibarıyla, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %19,5 oranında düşüşle 4.578 adet olarak gerçekleşmiştir. Böylece yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı %1,4 ile son 7 yılın en düşük birinci çeyrek oranı olmuştur. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım 779 adetle Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında en yüksek satış ise 1.785 adetle İstanbul'da görülmüştür. İstanbul'un ardından 1.468 adetle Antalya ikinci sırayı, 348 adetle Mersin üçüncü sırayı almıştır.
2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Aylık faiz oranı 2024 yılının son çeyreğini %2,91 seviyesinde tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %2,82 seviyesinde seyreden aylık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında 2,84 seviyesinde seyretmektedir. Aynı şekilde yıllık faiz oranı %36,93 ile tamamlamıştır. 2025 yılının ilk çeyreğinde %40,11 seviyesine çıkan yıllık faiz oranı Mayıs ayının ilk haftasında %40 seviyesinde seyretmektedir. 2025 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 548,4 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Toplam tüketici kredileri ise Mart ayında 4,1 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2024 yılı Mart ayında %27,3 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Mart 2025 itibarıyla 14,1 puan azalarak %13,2 olarak gerçekleşmiştir.
| Çeyrek Bazda Konut Satışı Adet | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| <4.22 | (2.22 | €9.22 | C4'22 | 2012 Toplam |
C1523 | C2,23 | C323 | (423 | 2000 Toplam |
(124 | (224 | C3-24 | (424 | 2024 List. |
(195 | |
| Yeni Sats |
94,437 | 114014 | 103.567 | 147.961 | 460,079 | 03 907 | 87.251 | 27.439 | 110.945 | 379542 | 11.256 | 85.068 | 127,555 | 183 92 | 481 461 | 99.976 |
| lidnci El Saug |
225,626 | 292 321 | 227.122 | 200,468 | 1.025.543 | 199,308 | 195313 | 236 854 | 214.907 | 846314 | 191348 | 180,402 | 274,607 | 347,207 | 9913.564 | 135,910 |
| Toplan Satis |
320,0003 | 015,335 | 330.795 428.029 | 1.45 522 | 频图 小鱼彩 | 200 SEA | 334 147 | 325.252 1.225.926 274.604 | 265.070 | 402.162 | 530.700 1.470.025 335.786 | |||||
| potekti 5316 |
68.342 | 101.975 | 58.284 | 51.719 | 280-320 | 58.822 | 62,708 | 39,354 | 16.864 | 177,248 | 27.622 | 21791 | 40.895 | 66.176 | 158,485 | 51.729 |
Kaynak: Julik
lieri Satış: Bonal Gerbirdan verja üreticiyle Rat Rarşılığı Anlaşan Eşiler zalaşan bir konunun ilk dela anlığına bir konunun ilk dela anılmatı. üldeti el sans: Sabra bineraj bir enin telluar samilinan.
Ara20 Ara21 An21 Ara21 Ara24
| Endeks Degeri: Arahk 2024 1,848,49 |
|---|
| Aylık Norminal Degisim (%) |
| Yılık Nominal Değişim (%) 196 |
| Başlangıç Dönemine Göre Nominal Degisim (%) %1.748.45 |
Endeks Değeri: Aralık 2024 2.206,99
Aylık Nominal Değişim (%) 4,1
Yılık Nominal Değişim (%) %41
Başlangıç Dönemine Göre Nominal Değişim (%) %2.106,99
4.2.3. Gayrimenkul Sektörü-2 (Ofis ve Ticari Gayrimenkul):
2025 yılının ilk çeyreğinde küresel ekonomide jeopolitik riskler ve ticaret gerilimleri etkisini sürdürmüştür. Rusya-Ukrayna savaşı ve Orta Doğu'daki çatışmalara ek olarak, ABD-Çin arasındaki ticaret kısıtlamaları küresel piyasalarda belirsizliği artırmıştır. Bu ortamda küresel enflasyon düşüş eğilimini sürdürürken, gelişmiş ülke merkez bankaları para politikasında temkinli kalmaya devam etmiştir. Türkiye ekonomisi 2024 yılını %3,2 büyüme ile tamamlarken, kişi başına düşen milli gelir 15.463 \$ olarak açıklanmıştır. Moody's, 2024 ortasında Türkiye'nin kredi notunu B3'ten B1'e yükseltmiş ve pozitif görünümünü korumuş; 2025'in ilk çeyreği itibarıyla bu değerlendirmeyi sabit tutmuştur. Fitch ise aynı dönemde Türkiye'nin uzun vadeli döviz cinsinden kredi notunu "BB-" ve görünümünü "durağan" olarak teyit etmiştir. Merkez Bankası yılın ilk çeyreğinde politika faizini sabit tutmuş, Mart ayında ise %45'ten %42,5'e düşürmüştür. Bu dönemde Türk Lirası, ABD doları karşısında tarihi düşük seviyelere gerilerken; Merkez Bankası gecelik borç verme faizini %46'ya yükseltmiştir. Ayrıca Türkiye'nin risk primi (CDS) 328 baz puana ulaşarak finansal piyasalarda temkinli duruşun güçlenmesine neden olmuştur. Yüksek enflasyon ve döviz kuru artışına ek olarak, arz kısıtlılığı nedeniyle talebin karşılanaması, birincil kira fiyatlarında bir önceki senenin aynı dönemine kıyasla hem ₺ hem ABD\$ bazında artışların devam etmesine yol açmıştır.
2025 yılının ilk çeyreğinde İstanbul ofis pazarında genel arz 7,18 milyon m2 olarak kaydedilmiştir. Birinci çeyrekte toplamda 67.089 m² işlem gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı dönemine göre bakıldığında metrekare bazında %17 oranında düşüş kaydedilmiştir.
Bununla birlikte, birinci çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları metrekare bazında %70, adet bazında %72 oranında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmuştur. Önceki yıla göre yeni kiralama anlaşmalarında metrekare bazında artış kaydedilmiştir. Yenileme işlemlerinde ise geçtiğimiz yılın aynı döneminde kiyasla metrekare bazında %44 düşüş yaşanmıştır. Bununla birlikte birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların, %33'ü MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %2 oranında düşüş kaydedilmiştir. İşlemlerin %32'si Anadolu yakasında gercekleşip geçen yıla kıyasla hem de işlem sayısı bazında sırasıyla %31 ve %38 azalma meydana gelirken, %34 ile MİA dışında Avrupa yakasında 2024 yılının ilk çeyreğine göre metrekare bazında azalma yaşanmasına rağmen sayı bazında artış yaşanmıştır. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Öncü Grup (3.060 m², Apa Nef), Assembly (1.734 m², Maslak 42), Agave (1.312 m², Levent 199) ve Destek Yatırım (1.040 m2, Tekfen Tower) bulunmaktadır.
2025 yılının ilk çeyreğinde boşluk oranı %10,41'den %9,83'e düşüş kaydetmiştir. Birinci çeyrekte gerçekleşen en büyük yatırım işlemi olarak; İstanbul Ümraniye Finanskent Mahallesi'nde yer alan 3.328 ada 9 parselde bulunan İstanbul Finans Merkezi Ofis Binası'nın (35.386 m²) 5,6 milyar & bedelle KT Sağlam Gayrimenkul A.Ş.'ye satışı kaydedilmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.
2025 yılı Nisan sonu itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 439 adetle yaklaşık 14 milyon m2 seviyesindedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m² kiralanabilir alanken, İstanbul'da 338 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katıdır. Ankara 278 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır.
2025 yılında 162.000 m² kiralanabilir alana sahip beş yeni alışveriş merkezinin açılması planlanmaktadır. Yıl sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam arzın 14,2 milyon m²'ye, perakende yoğunluğunun 166 m2 seviyesine çıkması beklenmektedir.
Toplam Yabancı Ziyaretçi Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye'ye gelen toplam ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 3,3 milyon olurken, 2024 yılının aynı döneminde bu sayının 3,04 milyon olarak kaydedildiği gözlemlenmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında gelen turist sayısında %10'luk bir artış gözlemlenmiştir. 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye'ye gelen 3,3 milyon yabancı turistin %53'ü İstanbul'a, %5'i Ankara'ya, %5'i İzmir'e, %3'ü Antalya'ya ve %0,4'ü ise Muğla'ya gelmiştir.
Tesis Sayıları İşletme Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 882.000 oda kapasitesiyle 21.417 İşletme belgeli, 66.000 oda kapasitesiyle 627 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında birinci sırayı 3.089 tesis ve 125.000 oda kapasitesiyle İstanbul çekmekte, onu takiben 2.840 tesis ve 109.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.650 işletme belgeli tesise ve 290.000 oda arzına sahiptir. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 627 tesis içinde en büyük payı 85 tesis ve yaklaşık 8.000 oda kapasitesiyle İstanbul almakta, onu takiben 80 tesis ve 15.000 oda kapasitesiyle Antalya, 60 tesis ve 7.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir. Toplam Turist ve Harcama 2025 yılının birinci çeyreğinin verileri henüz yayınlanmamıştır.
Doluluk Oranları 2025 yılı birinci çeyreği itibariyle Türkiye genelinde yatak doluluk oranı %31,6'dır. 2024 yılına bakıldığında yatak doluluğu en yüksek olan şehir %68 ile Antalya, onu takiben %59 ile Muğla ve %55 ile İstanbul gelmektedir. İzmir ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %43 ve %41 olmuştur.
Milliyetlere göre Geliş Sayıları Milliyetlere göre geliş dağılımı incelendiğinde, 2025 yılının ilk çeyreğinde 463.000giriş ile İran birinci, 371.000 giriş ile Rusya ikinci, 330.000 giriş ile Almanya üçüncü sırada yer almaktadır. 2024 yılının aynı dönemine kıyasla İran'dan gelen turist sayısı %6 artmış, Rusya'dan gelen turist sayısında %14,4 oranında bir düşüş yaşanmış, Almanya'dan gelen turist sayısı ise neredeyse sabit kalmıştır (%0,2 düşüş). 2024 yılına bakıldığında ise 6,7 milyon kişi ile Rusya birinci, 6,6 milyon kişi ile Almanya ikinci, 4,4 milyon kişi ile Birleşik Krallık üçüncü sırada yer almaktadır.
STR - Türkiye 2025 yılının birinci çeyreğinin doluluk oranları bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %0,6 artış göstermiş olup, Türkiye genelinde %52,8 olarak kaydedilmiştir. Oda fiyatları ise yine 2024 yılının birinci çeyreğine kıyasla %19,8 artış göstererek, 2025 yılının birinci çeyreğinde Türkiye genelinde ortalama 91,84 EUR olarak kaydedilmiştir. 2025 yılının birinci çeyreğinde İstanbul'daki otel doluluk oranı, bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,2 artış göstererek %59 seviyesine ulaşmıştır. Aynı dönemde ortalama oda fiyatı %16,2 artışla 103,32 Euro olarak VERİLERLE: TİCARİ GAYRİMENKUL GÖSTERGE sayı 39 55 gerçekleşmiştir. Ankara'da doluluk oranı %1,7 artarak %55,3'e yükselirken, ortalama oda fiyatı %19,3 artarak 84 Euro olmuştur. İzmir'de doluluk oranı %1,7 artışla %53,2'ye çıkarken, oda fiyatı %22,3 artarak 98,2 Euro seviyesine ulaşmıştır. Bodrum'da ise doluluk oranı %28,1 oranında düşerek %12'ye gerilemiş, buna karşın oda fiyatı %51,3 artarak 114,15 Euro olmuştur.
STR - Global Londra'da 2025 yılının birinci çeyreğinde otel doluluk oranı bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %0,4 düşüş göstererek %72,6 olarak kaydedilmiştir. Aynı dönemde oda fiyatları da %2,4 azalarak 183,33 EUR seviyesine gerilemiştir. Dubai'de ise 2025 yılı birinci çeyreğinde doluluk oranı geçen yılın aynı dönemine kıyasla %1,4 artışla %82,2 olarak gerçekleşmiştir. Oda fiyatları da aynı dönemde %2,2 artış göstererek 201,84 EUR seviyesine ulaşmıştır. 2025 yılının birinci çeyreğinde ortalama oda fiyatları açısından Londra ilk sırada yer alırken, Dubai ikinci, İstanbul ise üçüncü sıradadır. Doluluk oranlarında ise sıralama değişmekte; Dubai birinci, Londra ikinci, İstanbul ise üçüncü sırada yer almaktadır. 2024 yılı verilerine göre İstanbul ile kıyaslandığında, doluluk oranları açısından Londra %17,1, Dubai ise %13 daha yüksek seviyededir. Oda fiyatlarında ise Londra, İstanbul'un %107; Dubai ise %50 üzerinde konumlanmaktadır.
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2025 Mart sonu itibariyle 1030,77 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 253,79 puan artış gösterirken, aylık 46,76 puan artış gösterdi. 2025 yılına 1036,53 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 235,56 puanlık bir artış yaşandı. (Kaynak: GYODER)
| The art le bet estable france from the Torialization Burgar Tan 15. Begally (1) - - - - - - |
Dutchan wy Malleralde Driviana förlin Sola Popul (12.9m) |
00s ve Siernier frielams Wirien Salif Figula (1/2/20) |
|
|---|---|---|---|
| Istanbul | 44 056 | 70.221 | 20.319 |
| 22 - 1 | 59.3136 | 97.377 | 59.400 |
| SUPPLO | 41,013 | 44.955 | 43.609 |
| Anton | 41.925 | 44.02 3 | \$1.371 |
| Antaliya | 53.444 | 17,233 | 45.300 |
| KOCAO II | 43.27 31 | 44.100 | 46.85.3 |
| Adapter | 36,923 | 43.297 | 21.735 |
Layeun Ladelsu
Debisim (%) %1.030,77
Carrell Crainter
lCopian. Cindistis a
seyitnizam mah. MEVLANA CAD. NO:88 Kat:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL
4.2.4. GYO'lar:
Gayrimenkul Yatırım Fonu Pazar Büyüklüğü 146 Milyar TL'yi aştı. 31 Mart 2025 itibarıyla yatırım almış 244 gayrimenkul yatırım fonu bulunmakta olup, GYF büyüklüğü bir önceki çeyreğe göre yaklaşık yüzde 3,9 artarak 146,78 milyar TL seviyesine ulaştı. GYF pazarı toplam büyüklüğü, 2018 yılı son çeyreğinden itibaren her çeyrek pozitif yönde artmaya devam etmekte. 2025 yılının birinci çeyrek rakamları, 2024 yılının aynı çeyreğiyle kıyaslandığında GYF pazar büyüklüğü son bir yıllık periyotta yüzde 77,5 büyüme gerçekleştirerek 82,7 Milyar TL seviyesinden 146,8 Milyar TL'ye ulaştı.
En çok gayrimenkul fonu yöneten ilk 5 şirket ise RePie (35 adet), Albaraka (19 adet), Nurol (19 adet) ve 24 Gayrimenkul (17 adet) olarak sıralanıyor. (Kaynak: GYODER)
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör bulunmamaktadır.
4.4. Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri
Değerleme konusu taşınmazlar genel olarak düze yakın bir arazi yapısına sahiptir. Taşınmazlar Köyceğiz Devlet Hastanesinin Kuzeybatı cephesinde konumludur. Parsellerin kadastral sınırları, yüzölçümleri vb. diğer özellikler aşağıda verilmiştir.
| Sira | il | liçe | Mahalle | Ada | Parsel |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | MUĞLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 375 | 1 |
| 2 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 2 |
| 3 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 3 |
| 4 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 4 |
| 5 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 5 |
| 6 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 375 | 6 |
| 7 | MUĞLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 375 | 7 |
| 8 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 8 |
| 9 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 375 | 9 |
| 10 | MUĞLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 375 | 10 |
| 11 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 378 | 1 |
| 12 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 381 | 1 |
| 13 | MUĞLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 381 | 2 |
| 14 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 381 | 3 |
| 15 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 381 | 4 |
| 16 | MUGLA | KOYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 1 |
| 17 | Mugla | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 2 |
| 18 | MUĞLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 387 | 3 |
| 19 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 4 |
| 20 | MUGLA | KÖYCEGIZ | TOPARLAR | 387 | 5 |
| 21 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | б |
| 22 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 387 | ア |
| 23 | MUĞLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 387 | 8 |
| 24 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 391 | 1 |
| 25 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 391 | 2 |
| 26 | Muğla | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 391 | ਤ |
| 27 | MUGLA | KOYCEGİZ | TOPARLAR | 391 | 4 |
| 28 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 391 | 5 |
| 29 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 391 | б |
| 30 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | ਤਰਪ | 1 |
| 31 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 394 | 2 |
| 32 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰਪ | 3 |
| 33 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 304 | 4 |
| 34 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 394 | 5 |
| 35 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰਪ | 6 |
| 36 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 396 | 1 |
| 37 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰਦ | 2 |
| 38 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 396 | 3 |
| ਤੇਰੇ | MUĞLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰਵ | 4 |
| 40 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 306 | 5 |
| 41 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 335 | б |
| 42 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰਦ | 7 |
| ਪੰਡ | MUĞLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 396 | 8 |
| 44 | MUGLA | KOYCEGIZ | TOPARLAR | 396 | 9 |
| ਪੰਟ | MUĞLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 356 | 10 |
| 46 | MUĞLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 396 | 11 |
| 47 | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 396 | 12 |
| 48 | MUGLA | KÖYCEGIZ | TOPARLAR | રેત્કર | ਹੈ ਤੋ |
| ਪਰੋ | MUGLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | 396 | 14 |
| 50 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 335 | 15 |
| 51 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | ਤਰਦ | 16 |
| 52 | MUĞLA | KÖYCEĞİZ | TOPARLAR | કેસ્ટ | 17 |
| ਦੇਤੋ | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 396 | 18 |
| 54 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 397 397 |
ਜ 2 |
| 55 | MUGLA MUGLA |
KÖYCEGİZ KOYCEGİZ |
TOPARLAR | 397 | 3 |
| 56 | MUGLA | KÖYCEGİZ | TOPARLAR | 6 | |
| 57 | TOPARLAR | 397 |
SEYİTNİZAM MAH. MEVLANA CAD. NO:88 KAT:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL
(212) 657 20 33 / 34 WWW.TALYAGD.COM
25
4.5. Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
4.6. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi ise Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı e Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmazlar boş arsadır.
5. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı, (b) Gelir Yaklaşımı, (c) Maliyet Yaklaşımı.
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
- Değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar) ve varsayılan kullanım(lar)ı, -Olası değerleme yaklaşımlarının güçlü ve zayıf yönleri, -Her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, - Yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
5.1. Pazar Yaklaşımı
5.1.1. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı fade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
-Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
-Değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya
-Önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması
SEYİTNİZAM MAH. MEVLANA CAD. NO:88 KAT:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL
Karşılaştırılabllır pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
5.1.2. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilğileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı
Arsa Emsalleri
Emsal 1- Rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgede E:0.40 Konut imarlı, 596m² yüzölçümüne sahip arsa 9.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0553 631 75 40
Emsal 2- Rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgede E:0.40 Konut imarlı, 750m² yüzölçümüne sahip arsa 10.350.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0545 262 08 48
Emsal 3 – Rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgede E:0.40 Konut imarlı, 650m² yüzölçümüne sahip arsa 9.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0545 262 08 48
Emsal 4 – Rapora konu taşınmazların bulunduğu bölgede E:0.40 Konut İmarlı, 470m² yüzölçümüne sahip arsa 7.150.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0532 589 70 20
Emsal Ticari Arsa - Değerleme konusu taşınmazlara yakın Ticari Kaks:0,60 olacak şekilde yapılaşma hakkı bulunduğu beyan edilen 938 m² arsanın 17.750.000 TL bedel ile satılık olduğu görülmüştür.
İlgilisi: 0 (545) 262 08 48
Konut Emsalleri
Emsal 5- Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede 3+1 hacimli 165 m² alana sahip olduğu beyan edilen mesken 5.950.000 TL bedel ile satılıktır.
İlgilisi: 0 (542) 599 57 75
Emsal 6- Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede 3+1 hacimli 145 m² alana sahip olduğu beyan edilen mesken 4.750.000 TL bedel ile satılıktır.
İlgilişi: 0 (545) 435 71 91
Emsal 7 - Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede 3+1 hacimli 160 m² alana sahip olduğu beyan edilen mesken 5.550.000 TL bedel ile satılıktır.
İlgilisi: 0 (533) 344 00 65
Emsal 8 - Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede 3+1 hacimli 160 m² alana sahip olduğu beyan edilen mesken 5.650.000 TL bedel ile satılıktır.
İlgilisi: 0 (532) 120 66 40
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
Taşınmazların değer tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Emsal verileri, taşınmazların imar planı ile benzer özellikler taşıyan, benzer çevresel özelliklere sahip gayrimenkullerden seçilmiştir. Bazı emsallerde belirtilen ada/parsel ve koordinat bilgileri emlak ofisleri ve satıcıların beyanları olup doğruluğu teyit edilememektedir. Portföylerinin konum tespitlerinin paylaşılmasının emlak ofisi ile yapılacak yer gösterme ve alım-satım sözleşmesine bağlı olduğu tarafımıza beyan edilmiştir. Her ne kadar emsallerin konum bilgisi paylaşılmamış olsa da lokasyon olarak bilgi alınmıştır.
Elde edilen emsal verileri incelendiğinde, emsallerin bina ortak mahaller ve arsa payına bağlı olarak olağan (yasal brüt) metrekare alanlarından fazla beyan edilebildiği tespit edilmiştir. Bu nedenle gerçek dışı metrekare beyanları, emsallerin pazarlık payları dikkate alınmış ve taşınmazın emsallerine göre, konumu, yapı yaşı, cephe ve manzara şerefiyesi gibi kriterleri mukayese edilerek, bölgede pazarlanan metrekare birim değeri takdir edilmiştir.
Değerleme aşamasında ayrıca proje geliştirme yönteminden de yararlanılmış olup bölgedeki konut ve ticari nitelikli gayrimenkuller de incelenmiştir.
Aşağıda emsal taşınmazların mukayeseli düzeltme tabloları sunulmuştur:
EMSAL KARŞILAŞTIRMA - ARSA DEĞER ANALİZİ
| ÖZELLIKLER | EMSAL 1 | EMSAL 2 | EMSAL 3 | EMSAL 4 |
|---|---|---|---|---|
| PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ | 596.00 m² | 750,00 m² | 650.00 m2 | 470,00 m2 |
| TALEP EDILEN DEGER | \$9.000.000 | ₺10.350.000 | \$9.500.000 | ₺7.150.000 |
| PAZARLIK PAYI | 10,00% | 10,00% | 5.00% | 10.00% |
| PAZARLIK SONRASI ÖNGÖRÜLEN DEĞER | 48.100.000 | ₺9.315.000 | 69.025.000 | ₺6.435.000 |
| İMAR HAKKI DÜZELTMESİ (%) | 20% | 20% | 20% | 20% |
| DÜZELTİLMİŞ BİRİM DEĞER | 616.309 | ₺14.904 | ₺16.662 | ₺16.430 |
ORTALAMA BİRİM DEĞER &16.076
EMSAL KARŞILAŞTIRMA - KONUT ANALIZI
| Özellikler | EMSAL 5 | EMSAL 6 | EMSAL 7 | EMSAL 8 |
|---|---|---|---|---|
| BEYAN EDILEN ALAN | 165,00 m2 | 145,00 m² | 160.00 m2 | 160.00 m2 |
| TAHMINİ GERÇEKÇİ ALAN | 155.00 m2 | 135,00 m² | 155,00 m² | 155,00 m2 |
| TALEP EDİLEN DEĞER | 65,950.000 | ₺4.750.000 | ₺5.500.000 | \$5.650.000 |
| PAZARLIK PAYI | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% |
| PAZARLIK SONRASI ÖNGÖRÜLEN DEĞER | 65.771.500 | ₺4.607.500 | ₺5.335.000 | ₺5,480,500 |
| DÜZELTİLMİŞ BİRİM DEĞER | 437,235 | ₺34.130 | 634.419 | \$35.358 |
ORTALAMA BİRİM DEĞER
\$35.286
5.1.5. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
Bölgede tespit edilen emsallerin konu taşınmazlar ile karşılaştırmalı analizi sonucu ulaşılan ortalama birim değerler 5.1.4. Başlığı altında sunulmuştur. Yapılan analizler sonucu taşınmazlardan konut lmarlı parseller için arsa birim m² değerinin 15.000-TL, Ticaret imarlı parsel için arsa birim değerinin 17.000-TL ile 18.500-TL aralığında olacağı, konut birim değeri 34.000-36.000 TL/m² aralığında, dükkanların 52.000 TL olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.
Pazar yaklaşımı ile taşınmazların mevcut imar durumu dikkate alınarak toplam değeri 2.650.271.040 .-TL olarak takdir edilmiştir.
Arsa değer detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.
5.2. Maliyet Yaklaşımı
5.2.1. Maliyet Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
-Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,
-Varlığın doğrudan gelir yaratması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya
-Kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
-İkame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
-Yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
-Toplama yöntemi: varlığın değerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
5.2.2. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve Ulaşılan Sonuç
İş bu raporun 5.1.4 başlığı altında yer alan emsal düzeltme tablolarında ulaşılan ortalama birim değer ile taşınmazların rapor içeriğinde belirtilen diğer özellikleri dikkate alınarak, imar planına göre uygulama göreceği kabulü ile taşınmazların mevcut durumu için birim arsa değeri Konut imarlı arsalar için 16.000,00 TL/m²; Ticaret imarlı arsa için 18.000,00 TL/m² olarak tahmin ve takdir edilmiştir.
5.2.3. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Değerleme konusu taşınmazların boş arsa niteliğinde olması sebebi ile değerleme aşamasında maliyet yöntemi kullanılmamıştır.
5.2.4. Maliyet Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
Değerleme konusu taşınmazların boş arsa niteliğinde olması sebebi ile değerleme aşamasında maliyet yöntemi kullanılmamıştır.
5.3. Gelir Yaklaşımı
5.3.1. Gelir Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
-Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,
-Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Gelir yaklaşımının çok sayda volunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonları olup, aşağıda yer verilen kavramlar tüm gelir yaklaşımı yöntemleri için kısmen veya tamamen geçerlidir.
İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) Yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.
İNA yönteminin temel adımları:
-Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.),
-Nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi,
-Söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması,
-(varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi,
-Uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve İndirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Söz konusu parseller üzerinde gelir getirici bir mülk bulunmaması sebebiyle nakit giriş ve çıkışı bulunmamaktadır.
İndirgeme/lskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler
- · Değerlemede kullanılan indirgeme oranı hesaplanırken Uluslararası Değerleme Standartları dikkate alınarak çalışılmıştır.
- · Uluslararası Değerleme Standartları indirgeme oranı geliştirilirken dikkate alınması gerekli hususları şu şekilde özetlemektedir;
- · {a} Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili rıski,
- · (b) Değerlenen varlığın türünü,
- · (c) Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
- · (d) Varlığın coğrafi konumunu ve/veya işlem göreceği pazarların konumunu,
- · (e) Varlığın ömrünü/vadesini ve girdilerin tutarlılığını,
- · (f) Kullanılan nakit akışlarının türünü,
- · {g) Uygulanan değer esaslarını.
- · İndirgeme oranı risksiz getiri oranına risk primi ilave edilmek suretiyle hesaplanmaktadır.
- · Yapılan projeksiyonda satışların üç yıllık süreçte tamamlanacağı öngörüldüğünden risksiz getiri oranı 5 Yıllık Devlet Tahvili getirisi olarak esas alınmıştır. Risksiz getiri oranı %30 mertebesindedir. Uluslararası Değerleme Standartları gereği indirgeme oranı hesaplanırken risksiz getiri oranı ve risk primi toplanmıştır. Burada belirtilen risk primi ülke riski (%1,5) ve sektör riskini (%2,0) kapsamaktadır.
- · CDS verileri doğrudan hesaplamaya dahil edilmemekle birlikte mevcut seyri dikkate alınarak gayrimenkullerin türü, genel ekonomik konjonktür göz önünde bulundurulmuş ve risk priminin %3,5 olarak alınması uygun görülmüştür. Böylelikle;
- · İndirgeme oranı : %30,0+%3,5= %33,5 olarak hesaplamalara dâhil edilmiştir.
5.3.3. Gelir Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
Taşınmazların gelir getirici bir mülk olmaması sebebiyle gelir yaklaşımı uygulanmamıştır.
6. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER
6.1. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
Değerleme çalışması kapsamında kira takdirine yönelik herhangi bir hesaplama yapılmamıştır.
6.2. Hasılat paylasımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları
Bölge yüklenicileri ile yapılan görüşmelerde proje nitelikleri, büyüklüğü, getiri beklentileri, olası inşa ve pazarlama süreleri gibi birçok değişkene bağlı olarak hasılat paylaşım oranlarının %50-%60 oranında değişebildiği, hasılaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %10-%20 mertebesinde olabileceği kanaatine varılmıştır.
6.3. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri
Parseller üzerinde halihazırda proje geliştirilmesine yönellk bir çalışma bulunmamaktadır.
6.4. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varşayımlar ile ulaşılan sonuçlar
Rapora konu taşınmazlar ile ilgili mevcut imar planı dikkate alınarak proje geliştirme yönteminden de yararlanılmıştır. Bu yönteme yönelik yakın çevre ve alternatif bölgelerdeki konut ve dükkan emsalleri incelenmiştir. Yapılan incelemelerde ulaşılan emsal verileri pazar yaklaşımı başlığı altında verilmiştir.
- Yapılan incelemelere göre rapora konu taşınmazların bulunduğu alanda inşa edilecek projede konut birim fiyatlarının ortalama 35.000 TL/m² civarında, dükkan birim fiyatlarının ortalama 52.000 TL/m2 civarında olabileceğine kanaat getirilmiştir.
- Yapılan proje geliştirme tablosunda satılabilir alan belirlenirken emsal harici alan hesabı dikkate alınmıştır.
- · Toplam inşaat alanın satılabilir alandan %20 fazla olacağı kabul edilmiştir.
- Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde, imar planına göre 124.012,93 m² satılabilir konut alanı, 4.611,36 m2 satılabilir dükkan alanına sahip yapı yapılabilmektedir.
- Bu yöntemde, parsel üzerinde inşa edilebilecek projenin, makul girişimci karlılığı gözetilerek, hasılat paylaşımı metodu ile gerçekleştirilmesi planlanmış ve tüm maliyetlerin girişimci tarafından karşılanacağı varsayılmıştır.
- Bu doğrultuda arsa sahibi için konut parsellerinde %65 ve ticari alanda %55 hasılat paylaşım oranları kabul edilmiştir.
- Yapılan proje geliştirmede yapı maliyetinin tamamına müteahhit firmanın katlanacağı kabul edilmiştir.
- Proje süresi 2 yıl olarak kabul edilmiş olup konutların ilk yıl %25, ikinci yıl %75'lik kısmının satılacağı, dükkanların ise projenin doluluk oranının artması ile birlikte ilk yıl %25, ikinci yıl %75'lik kısmının satılarak tüm bağımsız bölümlerin satışlarının tamamlanacağı öngörülmüştür.
- Proje inşasının 2 yıl içinde tamamlanacağı kabul edilmiştir.
- Mevcut gayrimenkul piyasası verileri dikkate alınarak konutlarda her bir yıl %35 fiyat artışlarının olacağı varsayılmıştır.
- İnşaat maliyet endeksi verileri dikkate alınarak maliyet artışlarının her yıl %35 olacağı varsayılmıştır.
- Bu yöntemde oluşan arsa sahibi hasılat payı, proje geliştirilmesi ve pazarlama dahil tüm aşamaların tamamlanması halinde elde edilebilecek olup bu süreçler dahilinde riskler içermektedir. Elde edilecek hasılat geliştirilmiş arsa bedeli olarak belirtilmiş olup söz konusu riskler için bu değer konut alanlarında %10, ticaret alanlarında %15 oranında indirgenmiş ve kalan %90 ve %85'lik bedelin boş arsa değeri olduğuna kanaat getirilmiştir.
Yapılan geliştirme neticesinde konut ve ticaret lejantına ayrılan kısımlar dikkate alınarak geliştirilmiş arsa değeri 2.703.649.658.- TL olarak tahmin edilmiştir.
6.5. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
Değerlemeye konu taşınmazların en verimli kullanımı, mevcut durumu dikkate alındığında imar planına göre hazırlanacak projeye göre yapılaşması olacaktır.
6.6. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi
Değerleme çalışması taşınmazların bütünü için yapılmıştır.
7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ
7.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Acıklaması
Taşınmazların değer hesaplamalarında "Pazar Yaklaşımı" ve "Gelir Yöntemi" kullanılmıştır.
Gelir Yöntemi ile;
Değerlemeye konu taşınmazların mevcut imar planında konut ve ticaret lejantına sahip arsa yüzölçümü dikkate alınmış ve bu alanlar için Toplam Arsa Değeri : 2.703.649.658.- TL olarak tespit edilmiştir.
Pazar Yaklaşımı ile;
Değerlemeye konu taşınmazların Toplam Arsa Değeri : 2.650.271.040.- TL olarak tespit edilmiştir.
Gelir yöntemine esas teşkil eden hesaplamaların dayandığı kabul ve varsayımlar, gelecekteki bir değerin günümüz değerine çevrilmesine yönelik öngörüler, Pazar yaklaşımın ise günümüz reel piyasa verilerine dayanması dikkate alınarak arsa değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı" esas alınıştır.
7.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Raporda özellikle yer verilmeyen herhangi bir asgari bilgi mevcut olmayıp değerleme türü nedeniyle raporda bilgisi yer almayan hususlar ile ilgili gerekçeler ilgili başlıklar altında açıklanmıştır.
7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme raporu, mevcut onaylı imar planı esas alınarak hazırlanmıştır. Tarafımızca gerekli diğer kamusal araştırmalar yapılmış ve bu doğrultuda değer takdir edilmiştir.
7.4. Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Taşınmazlar üzerinde olumsuzluk teşkil eden herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
7.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmazların devredilebilmesi konusunda bir sınırlama teşkil edecek bir husus tespit edilmemiştir.
7.6. Değerleme Konusu Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
İlgili belediyede yapılan incelemeler epora konu taşınmazlar ile ilgili son beş yıl içerisinde herhangi bir proje geliştirmesine yönelik tasarrufta bulunulmadığı bilgisi edinilmiştir.
7.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üst hakkı veya devre mülk hakkına konu değildir.
7.8. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için 11-48.1; "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ"nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının
(a) bendi "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı vaad edebilirler."
Gereği, değerleme konusu taşınmazın mevcut durumu itibarıyla GYO portföyüne "Arsa" olarak alınmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
TALYA
8. SONUÇ
8.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Bu rapor, EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. talebi üzerine tapu kayıtlarına göre; Köyceğiz İlçesi, Toparlar Mahallesi'nde yer alan 57 adet parselin güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti için düzenlenmiştir. Taşınmazların nitelikleri, dikkate alınarak 7.1. başlığında açıklanan değerleme yöntemleri esas alınarak değer takdir edilmiştir.
Tüm bu değerlendirmeler ve uyumlaştırma hesapları sonucunda, kıymet düşürücü/arttırıcı unsurlar dikkate alınmak suretiyle taşınmaza değer takdir edilmiştir. Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
8.2. Nihai Değer Takdiri
Değerleme konusu taşınmazlara değer takdir edilirken; rapor içeriğinde ilgili başlıklar altında detayları açıklanan, değer arttırıcı/düşürücü unsurlar, örnekleme yapılan veriler ve tüm diğer dikkate alınmıştır.
Rapor içeriğinde detayları açıklanmış olan değerleme yöntemleri esas alınarak takdir edilmiş değerler aşağıda sunulmuştur. Arsa değer detayı ekler kısmında tablo olarak verilmiştir.
| MEVCUT DURUM DEĞERİ (KDV HARİC) | ₺2.650.271.040 |
|---|---|
| MEVCUT DURUM DEĞERİ (KDV DAHİL | ₺2.915.298.144 |
**Takdir edilen tüm değerler KDV hariç değerlerdir. Belirtilen KDV Dahil değerler, %10 oranı esas alınarak hesaplanmış olup Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Kontrol Eden Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Değerleme Üzmanı |
|---|---|---|
| Fatih TAŞDEMİR Lisans No: 904622 |
Beqüm KAMIŞCI Lisans No: 405322 |
Serhat DEGERLİ Lisans No: 401403 |
| TALYA GAYRIMENKU DEGERLEME ve DANIŞMANLIYA.S Seyit Nizam Mh. Meviana Com No: 88 Kat: 3 / 02 2 657 20 3 Tel: 0212/ 019 1941 |
seyitnizam mah. Mevlana cad. No:88 Kat:3/A ZEYTİNBURNU / İSTANBUL
9. UYGUNLUK BEYANI
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
� Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
� Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
� Rapor, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
� Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve ilgimiz bulunmamaktadır.
1 Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkul veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız bulunmamaktadır.
@ Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret, raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
� Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
� Değerleme Uzman(lar)ı mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktadır.
� Değerleme Uzmanı(lar)ı, gayrimenkulün yeri ve rapor içeriği konusunda deneyim sahibidir.
� Rapor konusu mülk, kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler yapılmıştır.
® Rapor içeriğinde belirtilen Değerleme Uzmanı/Değerleme Uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.
1 Çalışma, iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak raporlanmıştır.
ÖNEMLİ NOTLAR:
*Değerleme Uzmanının yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporda yer alan değerleme rakamlarının, değerleme uzmanlarının adlarının ya da mesleki niteliklerinin referans olarak verilmesi yasaktır.
•İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.
•Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur;
· Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır;
- Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur
- · Değerleme Uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir;
- · Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir;
- Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak denetlemiştir;
- · Değerleme Uzmanı mesleki eğitim şartlarını haizdir;
•Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
•Işbu rapor Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde ve Uluslararası Değerleme Standartları'na uygun olarak tanzim edilmiştir.
