Legal Proceedings Report • Jan 8, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/İSTANBUL Tel: (216) 474 03 44 Fax: (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr
24-168 Aralık, 2024
| GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerlemeyi Talep Eden Kurum | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||||
| Raporu Hazırlayan Kurum | Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||||
| Rapor Numarası | 24-168 | |||||||
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 | |||||||
| Sözleşme Tarihi | 13.11.2024 | |||||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı | payına | düşen | değeri, değerlerinin tespitine ilişkin değerleme raporudur. |
Ankara İli, Çankaya İlçesi, Namıkkemal Mahallesi 2940 ada 7, 8, 9, 10, 11 ve 16 parsel, 5361 ada 3 parsel, 80144 ada 2, 3, 4, 5 ve 7 parsel ve 80146 ada 2, 3 ve 4 parsel üzerinde yer alan Saraçoğlu Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ile proje kapsamında yer alan 357 adet bağımsız birimin güncel rayiç |
||||
| DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ | ||||||||
| İl | Ankara | |||||||
| İlçe | Çankaya | |||||||
| Mahalle | Namıkkemal | |||||||
| Ada | Parsel | Yüzölçüm (m²) | Nitelik | |||||
| 2940 | 7 | 2.907,22 | Apartman | |||||
| 2940 | 8 | 1.495,00 | Apartman | |||||
| 2940 | 9 | 950,00 | Apartman | |||||
| 2940 | 10 | 912,00 | Apartman | |||||
| 2940 | 11 | 860,00 | Apartman | |||||
| 2940 | 16 | 1.390,00 | Kargir Apartman | |||||
| Tapu Bilgileri | 5361 | 3 | 15.702,86 | Oniki Adet Apartman | ||||
| 80144 | 2 | 1.456,96 | Bir Adet Apartman | |||||
| 80144 | 3 | 5.897,82 | Beş Adet Apartman | |||||
| 80144 80144 |
4 5 |
4.585,66 341,32 |
Beş Adet Apartman Arsa |
|||||
| 80144 | 7 | 14.158,91 | İki Adet Apartman | |||||
| 80146 | 2 | 6.326,73 | İki Adet Apartman İle Kargir Okul Binası |
|||||
| 80146 | 3 | 9.934,52 | Altı Adet Apartman | |||||
| 80146 | 4 | 8.247,81 | Üç Adet Apartman | |||||
| İmar Durumu | Bknz. "5.5 İmar Durum Bilgileri" | |||||||
| Mülkiyet Bilgisi | Bknz. "5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri" | |||||||
| Mevcut Kullanım Durumu | Bknz. "5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri" | |||||||
| DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV Hariç) | ||||||||
| Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺ | 5.327.402.127,97 | |||||||
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺ | 5.708.319.741,63 | |||||||
| Projenin Net Bugünkü Değer, ₺ | 4.117.616.186,35 | |||||||
| Projenin Net Bugünkü Değerine Göre Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Değeri, ₺ |
617.642.427,95 | |||||||
| Kat Mülkiyetine Geçen 296 Adet Bağımsız Bölüm Değeri, ₺ |
3.803.267.267,16 |
| 1.RAPOR BİLGİLERİ5 | |
|---|---|
| 1.1 Rapor Tarihi5 | |
| 1.2 Rapor Numarası 5 |
|
| 1.3 Rapor Türü 5 |
|
| 1.4 Değerleme Tarihi5 | |
| 1.5 Raporu Hazırlayanlar5 | |
| 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı 5 |
|
| 1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası 6 |
|
| 1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama6 |
|
| 1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç | |
| Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler6 | |
| 2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER7 | |
| 2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri 7 |
|
| 2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri 7 |
|
| 2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 8 |
|
| 2.4 Uygunluk Beyanı8 | |
| 3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ9 | |
| 3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar 9 |
|
| 3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar 9 |
|
| 3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler14 | |
| 3.3.1 Pazar Yaklaşımı15 | |
| 3.3.2 Gelir Yaklaşımı16 | |
| 3.3.3 Maliyet Yaklaşımı 17 |
|
| 4. GENEL, ÖZEL VERİLER | 19 |
| 4.1 Global Ekonomik Görünüm 19 |
|
| 4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm20 | |
| 4.3 Demografik Veriler24 | |
| 4.4 Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış 26 |
|
| 4.5 Ekonomik Gelişmeler32 | |
| 4.6 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi36 | |
| 4.7 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi42 | |
| 5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER |
46 |
| 5.1 Bölge Analizi46 | |
| 5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri49 | |
| 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri51 | |
| 5.4 Kadastral Durum Bilgileri 54 |
|
| 5.5 İmar Durum Bilgileri55 | |
| 5.6 Yasal İzin ve Belgeler 56 5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri 67 |
|
| 5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri67 | |
| 5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması69 | |
| 5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler 69 |
|
| 5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve |
|
| Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler69 |
| 5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin |
|
|---|---|
| Bilgiler 71 |
|
| 5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler71 5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım71 |
|
| 5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi71 | |
| 5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi71 | |
| 5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler 71 |
|
| 6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI | 72 |
| 6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri72 | |
| 6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 72 |
|
| 6.3 Arsa Emsal Araştırması72 | |
| 6.4 Konut Emsal Araştırması74 | |
| 6.5 Ofis Emsal Araştırması 76 |
|
| 6.6 Ticari Emsal Araştırması 78 |
|
| 6.7 Maliyet Yaklaşımı ile Değer Takdiri80 | |
| 6.8 Gelir Yaklaşımı ile Değer Takdiri 83 |
|
| 6.9 Pazar Yaklaşımı ile Değer Takdiri84 | |
| 7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ | 85 |
| 7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması85 7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri86 7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi86 |
|
| 7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına |
|
| Dair Bilgi86 7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 86 |
|
| 7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken | |
| İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 86 |
|
| 7.7 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı | |
| Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 87 |
|
| 8. SONUÇ |
88 |
| 8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi88 | |
| 8.2 Nihai Değer Takdiri89 | |
| RAPOR EKLERİ: |
90 |
31.12.2024
24-168
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (bundan sonra Müşteri olarak anılacaktır) talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (bundan sonra Şirket olarak anılacaktır) tarafından; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Namıkkemal Mahallesi 2940 ada 7, 8, 9, 10, 11 ve 16 parsel, 5361 ada 3 parsel, 80144 ada 2, 3, 4, 5 ve 7 parsel ve 80146 ada 2, 3 ve 4 parsel üzerinde yer alan Saraçoğlu Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ile proje kapsamında yer alan 357 adet bağımsız birimin güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
31.12.2024
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Esra DERE ve Değerleme Uzmanı Gözde GEYİK VARLI tarafından hazırlanmış, Değerleme Uzmanı Hasan Serhat BERKLİ tarafından kontrol edilmiş, Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiş ve onaylanmıştır.
Bu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadin İlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbul Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ 1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP (Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görev yapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği'nden 16.01.2007 tarihinde Değerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır.
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Şirketimiz arasında 13.11.2024 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. Maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili şirketimiz tarafından hazırlanmış rapor bulunmamaktadır.
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu'nca, Seri VIII No:35 sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nca "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" çerçevesinde Değerleme Hizmeti vermek üzere 08.12.2011 tarih ve 4480 sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
Şirket Unvanı: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/İstanbul
Şirket Amacı: Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek, toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek, personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek, yönetim anlayışını ve kalite standartlarını sürekli geliştirerek, Yurtiçi gayrimenkul sektöründeki konumunu devam ettirmek ve daha ileriye taşımak, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı şehircilik anlayışını, Uluslararası kriterlerde daha yukarıya taşıyarak, Dünyadaki sayılı gayrimenkul yatırım ortaklıkları arasına girmek.
Sermayesi: 3.800.000.000,00 ₺
Halka Açıklık: %50,6
Telefon: + 90 (216) 579 15 15
e-posta: [email protected]
Bu çalışma, müşteri talebi kapsamında Ankara İli, Çankaya İlçesi, Namıkkemal Mahallesi 2940 ada 7, 8, 9, 10, 11 ve 16 parsel, 5361 ada 3 parsel, 80144 ada 2, 3, 4, 5 ve 7 parsel ve 80146 ada 2, 3 ve 4 parsel üzerinde yer alan Saraçoğlu Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ile proje kapsamında yer alan 357 adet bağımsız birimin güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Proje alanı içerisinde yer alan 80144 ada 2 ve 5 numaralı parseller alan içerisindeki peyzaj düzenlemesine konu parseller olduğundan Müşteri talebi doğrultusunda değerleme dışı tutulmuştur. Taşınmazlara yönelik tapu kayıt belgeleri Müşteri tarafından temin edilmiştir.
Rapor, Müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, bir nüshası müşteride kalmak üzere iki nüsha olarak sınırlı sayıda üretilmiştir.Hiçbir zaman Şirketimiz'in yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
| KISALTMALAR | |
|---|---|
| SPK | Sermaye Piyasası Kurulu |
| Müşteri | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Şirket | Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| UDS | Uluslararası Değerleme Standartları |
| TAKS | Taban Alanı Katsayısı |
| KAKS | Kat Alanı Kat Sayısı |
| E | Emsal |
| Hmax | Maksimum Yapı Yüksekliği |
Bu Rapor'da yer alan değerleme çalışmaları, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliği" ve 01.02.2017 tarih 29966 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" Hükümlerince, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlara özetle yer verilmiştir.
Değer esasları (bazen değer standartları olarak nitelendirilir) raporlanan değerin dayandığı temel dayanakları tanımlamaktadır. Değer esaslarının değerleme görevinin şartlarına ve amacına uygun olması, değerlemeyi gerçekleştirenin yöntem, girdi ve varsayım seçimi ile nihai değer görüşüne etki edebildiği veya yön verebildiği için büyük önem arz etmektedir.
➢ UDS'de, aşağıdaki UDS tanımlı değer esaslarının yanı sıra, ülkelerin bireysel hukuk mevzuatında tanımlanmış veya uluslararası sözleşmelerle kabul edilip benimsenmiş UDS tanımlı olmayan değer esaslarının dar kapsamlı bir listesine de yer verilmektedir:
➢ Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
"Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
"Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
"Uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir.
girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
➢ Varlığın grubun toplam değerine katkısının göz önüne alınmasını gerektiren durumlarda, söz konusu varlığın tek başına değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağı en verimli ve en iyi kullanım, bir varlık grubunun parçası olarak değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağından farklı olabilir.
➢ En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.
Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder. Oluşan sinerji sadece belirli bir alıcı için geçerli ise, sinerji değeri, varlığın sadece belirli bir alıcıya yönelik değer ifade eden niteliklerini yansıtacağından, pazar değerinden farklı olacaktır. İlgili hakların toplamının da üzerindeki ilave değer genellikle "birleşme değeri" olarak nitelendirilir.
Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir.
Diğer değer esasları (dar kapsamlı):
1. Gerçeğe Uygun Değer (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları)
UFRS 13'de gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.
2. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü - OECD) OECD tarafından Gerçeğe Uygun Pazar Değeri açık pazardaki bir işlemde istekli bir alıcının istekli bir satıcıya ödeyeceği fiyat olarak tanımlanmaktadır.
3. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (ABD Devlet Gelirleri Dairesi)
ABD vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak, gerçeğe uygun pazar değeri, malvarlığının, alış veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi, istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır.
4. Gerçeğe Uygun Değer (Yasal)
Birçok ulusal, bölgesel ve yerel kurum ve kuruluş Gerçeğe Uygun Değeri yasalar bağlamında bir değer esası olarak kullanmaktadır. İlgili tanımlar birbirlerinden önemli ve/veya anlamlı ölçüde farklılaşabilmekte ve yasal bir işlemden veya mahkemeler tarafından geçmiş davalara ilişkin olarak verilen kararlardan kaynaklanabilmektedir.
➢ Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması, durumlarında pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri). Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumlarında gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonlarıdır. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.
Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması İNA yönteminin temel adımları olarak sıralanabilir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması durumlarında maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:
(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.
(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir. Maliyet unsurları varlığın türüne bağlı farklılıklar gösterebilir ve değerleme tarihi itibarıyla varlığın ikamesi/yeniden oluşturulması için gerekli olacak direkt (malzemeler ve işçilik) ve endirekt maliyetleri (nakliye maliyetleri, kurulum maliyetleri, tasarım, izin, mimari, yasal vb. profesyonel hizmet maliyetleri, komisyonlar vb. diğer ücretleri, genel üretim giderleri, vergiler, alınan borçlara ilişkin faizler vb. finansman maliyetleri, varlığı oluşturana ait kâr marjı/girişimci kârı) içermesi gerekli görülmektedir.
"Amortisman" kavramı, maliyet yaklaşımı kapsamında, değerleme konusu varlığın maruz kaldığı herhangi bir yıpranma etkisini yansıtmak amacıyla, aynı faydaya sahip bir varlığı oluşturmak için katlanılacak tahmini maliyette yapılan düzeltmeleri ifade etmektedir.
Mülk hakları normalde devletler tarafından veya bireysel anlamda hukuk mevzuatında tanımlanır ve yerel veya ulusal yasalarla düzenlenir.
Taşınmaz mülkiyet hakları, arsa ve binaların mülkiyet, yönetim, kullanma veya işgal hakkıdır. Üç temel hak türü bulunmaktadır:
Geliştirme amaçlı mülk, en verimli ve en iyi kullanıma erişilebilmesi için yapılan yeniden geliştirmeler veya değerleme tarihinde planlanan veya devam eden iyileştirmelerle ilgili haklar olarak tanımlanmakta olup aşağıdakileri içermektedir:
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Kasım 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin 2023, 2024 ve 2025 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) Uluslararası Yıl |
|||||||||
| Kuruluslar | Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Cin | Japonya | |
| 2023 | 3,3 | 0.4 | 2.9 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,7 | |
| IMF | 2024 | 3,2 | 0,8 | 2,8 | 3,0 | 3,6 | 7,0 | 4,8 | 0,3 |
| 2025 | 3,2 | 1,2 | 2,2 | 2,2 | 1,3 | 6,5 | 4,5 | 1,1 | |
| 2023 | 3,2 | 0,5 | 2.9 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,7 | |
| OECD | 2024 | 3,2 | 0,8 | 2,8 | 3,2 | 3,7 | 6,8 | 4,9 | $-0,3$ |
| 2025 | 3,3 | 1,3 | 2,4 | 2,3 | 1,1 | 6.9 | 4.7 | 1,5 | |
| 2023 | 2,6 | 0,5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |
| Dünya Bankası | 2024 | 2,6 | 0.7 | 2,5 | 2,0 | 2,9 | 6,6 | 4,8 | 0,7 |
| 2025 | 2,7 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 1,4 | 6,7 | 4,1 | 1,0 |
| Dünya Ticaretine İlişkin Tahminler | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DTÖ Küresel Mal Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | IMF Küresel Mal ve Hizmet Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | ||||||
| Bölgeler | 2023 | 2024 | 2025 | Reel Değişim (%) | 2023 | 2024 | 2025 |
| Dünya Mal Ticaret Hacmi | $-1,1$ | 2,7 | 3,0 | ||||
| İhracat Artışı | Küresel Ticaret Hacmi | 0.8 | 3,1 | 3,4 | |||
| Kuzey Amerika | 3,7 | 2,1 | 2,9 | ihracat | |||
| Güney Amerika | 2,3 | 4,6 | $-0,1$ | ||||
| Avrupa | $-2,6$ | $-1,4$ | 1,8 | Gelişmiş Ülkeler | 1,0 | 2,5 | 2,7 |
| Asya | 0,3 | 7,4 | 4,7 | Yükselen Piyasalar ve | 0,6 | 4,6 | 4.6 |
| İthalat Artısı | Gelismekte Olan Ülkeler | ||||||
| Kuzey Amerika | $-2,0$ | 3,3 | 2,0 | ithalat | |||
| Güney Amerika | $-4,5$ | 5,6 | 1,7 | Gelişmiş Ülkeler | $-0.7$ | 2,1 | 2,4 |
| Avrupa | $-5,0$ | $-2,3$ | 2,2 | Yükselen Piyasalar ve | |||
| Asya | $-0.7$ | 4,3 | 5,1 | Gelismekte Olan Ülkeler | 3,0 | 4.6 | 4,9 |
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Kasım 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2024 yılının üçüncü çeyreğinde %2,1 oranında büyüme sergilemiştir.
2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 11. Avrupa'nın 4. büyük ekonomisidir.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının üçüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,1 oranında büyümüştür.
2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,6 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir.
Satın Alma Gücü Paritesine (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Eylül ayında %8,6 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2024 Ekim ayında, mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,1, Avro Bölgesi'nde %6,3, Almanya'da %3,4, Fransa'da %7,6 ve İtalya'da %5,8 düzeyinde bulunmaktadır.
İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Eylül ayında 95 bin kişi artarak 32 milyon 823 bin kişi, istihdam oranı ise 0,1 puanlık artış ile %49,7 olmuştur.
Yİ-ÜFE (2003=100) 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %0,66 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %28,01 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %29,47 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %42,60 artış göstermiştir.
Kaynak: TÜİK
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TÜİK
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2023 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu 85.372.377 kişi olarak açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler (42.734.071), %49,9'unu ise kadınlar (42.638.306) oluşturmaktadır. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 olarak açıklanmıştır.
Kaynak: TUİK
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 olmuştur. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükselmiştir.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 olmuştur. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükselmiştir.
Kaynak: TUİK
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
| Toplam nüfus içindeki oranı (%) |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın | |
| Istanbul | 15 655 924 | 7806787 | 7849137 | 18.34 | 18.27 | 18,41 | |
| Ankara | 5803482 | 2860361 | 2943121 | 6.80 | 6.69 | 6.90 | |
| Izmir | 4479525 | 2 2 2 1 1 8 0 | 2 2 5 8 3 4 5 | 5.25 | 5.20 | 5,30 | |
| Bursa | 3 214 571 | 1605941 | 1608630 | 3.77 | 3.76 | 3.77 | |
| Antalya | 2696249 | 1357198 | 1 3 3 0 5 1 | 3.16 | 3,18 | 3,14 |
Kaynak: TUİK
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
| Erkek | Toplam nüfus içindeki oranı (%) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| iller | Toplam | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın | ||
| Bayburt | 86 047 | 43 603 | 42 444 | 0,10 | 0.10 | 0.10 | |
| Tunceli | 89 317 | 47 110 | 42 207 | 0.10 | 0,11 | 0, 10 | |
| Ardahan | 92819 | 48 239 | 44 580 | 0,11 | 0.11 | 0.10 | |
| Gümüshane | 148 539 | 74 581 | 73958 | 0.17 | 0.17 | 0.17 | |
| Kilis | 155 179 | 78 198 | 76981 | 0,18 | 0,18 | 0,18 |
Kaynak: TUİK
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz olmuştur. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller olmuştur.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izlemiştir.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının ilk yarısında küresel ekonomide ağırlıklı olarak enflasyon ve buna karşı önlemler gündeme gelmiştir. Enflasyonu önlemek için merkez bankalarının para politikalarını sıkı tutmaya devam ettikleri gözlenmiştir. Ancak üçüncü çeyrek itibarıyla, büyüme ve istihdam ile ilgili yaşanan sorunların artması, ekonomileri tedirgin etmeye başlamıştır. Enflasyonda sağlanan kontrol, parasal gevşeme adımlarının hayata geçirilmesi için zemin oluşturmuştur. Dünyanın önde gelen merkez bankaları büyüme ve istihdam ile enflasyon dengesini kurmak ve zamanında gevşemeye geçmek için istekli görünmektedir.
Fed (ABD Merkez Bankası) uyguladığı para politikaları ile ABD ekonomisinde "yumuşak iniş" senaryosunu hayata geçirmiş görünmektedir. Piyasa bu yıl içinde Fed'in kısmi bir gevşeme yapmasını da beklemektedir. Eylül ayında yapılacak Fed toplantısında büyük olasılıkla faiz indirimine gidilip enflasyon ve büyüme konusunda bir patika kamuoyu ile paylaşılacaktır. Diğer yandan ABD'de Kasım ayında yapılacak başkanlık seçimleri ve buna bağlı olası iktisat politikalarında değişiklikler, Fed'in 2025 projeksiyonlarını farklılaştırma potansiyeline de sahiptir. Trump'un başkan seçilmesi durumunda yoğun bir korumacılık ve ABD içinde vergi indirimine gidecek olması beklentisi para politikalarının yönünü değiştirebilecektir. Özellikle 2025 yılının ilk yarısı Fed'in uygulayacağı para politikaları açısından kritik bir öneme sahip olacaktır. Makul bir gevşeme ile daha alışagelmiş maliye politikalarının uygulanması durumunda küresel sermaye akımlarının artışı ve risk iştahının yükseldiği bir süreç yaşanabilir.
ECB (Avrupa Merkez Bankası) cephesinde ise Euro Bölgesinde görülen büyüme sorunları ve ekonomik durgunluk ile mücadele etmektedir. Genel ekonomik yapı içinde durgunluk enflasyondan daha önemli bir hal almaya başlamıştır. Bu nedenle Haziran ayında faiz indirimine gitmiş süreci takip edeceğini ifade etmiştir. Almanya, Fransa gibi AB ekonomisinin önemli itici gücü konumundaki ülkelerde yaşanan ekonomik sorunlar diğer birlik ülkelerinde de görülmeye
başlanmıştır. Yılın ikinci yarısı itibarıyla ECB daha hızlı bir parasal gevşeme politikasına yönelik mesajlar vermeye başlamıştır.
Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını iyileştirmeye çalışmaktadır. Japonya da ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir. BOJ'un (Japon Merkez Bankası) para biriminin değer kaybını ve oynaklığını azaltmak için mart ayında faiz artırımına gitmiş ardından Temmuz ayında da benzer uygulamayı hayata geçirmiştir. BOJ'un bu tip bir sıkılaştırma adımı artmasındaki neden ise; zayıflayan para birimi yeni tekrar güçlendirmek ve tüketicilerin gıda ve enerji maliyetlerini düşürmek için mali politikada normalleşme sürecini teşvik etmek olarak açıklanmıştır.
Japon Yeni maliyetlerinin faiz artırımı nedeniyle yükselmesi küresel ekonomide carry trade (taşıma fonlaması ticareti) dalgalanmasına neden olmuştur. Japon Yeni cinsinden borçlanıp diğer ülke para birimleri ve finansal varlıklarına yatırım yapan fonların yarattığı dalgalanma dünyadaki varlık fiyatlarını negatif etkilemiştir. Ancak BOJ'un faiz artırımına devam edeceğine dair verdiği mesajlar küresel ekonomide bir risk unsuru oluşturmaktadır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte dış kaynağa ulaşma maliyeti, ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşısı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır. Yılın son çeyreğine doğru daha yoğun yaşanması beklenen parasal gevşeme eğilimi gelişmekte olan ülkeler açısından pozitif değerlendirilebilir. Bu yolla artacak portföy girişleri ve sıcak para kısmı olarak bu tip ülkelerin kaynak ihtiyaçlarını daha ucuza karşılamasını sağlayacaktır.
2024 yılının dokuz aylık bölümü geçtiğimiz seneden gelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da arttığı bir süreç olmuştur. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, savaşın yayılması, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır. İnsani olarak da ciddi bir olumsuzluğa işaret eden savaşlar ekonomik olarak da pek çok faaliyeti olumsuz etkilemektedir.
Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi büyüme anlamında belli bir potansiyeli gözler önüne sermektedir. 2023 yılı GSYH (Gayrisafi Yurt İçi Hasıla) artış oranı yüzde 4,5 olarak beklentilerin üzerinde gerçekleşmiştir. 2024 yılı ilk çeyrek büyüme rakamı ise zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 5,7 düzeyinde yükselmiştir. Bir önceki çeyreğe göre ise yüze 2,4 artmıştır. GSYH 2024 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında büyümüştür. GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre yüzde 0,1 oranında cüz'i bir artışa sahne olmuştur.
Büyüme rakamlarının makul olmasına karşın fiyatlar genel seviyesindeki dengesizlik ve buna bağlı gelir dağılımı sorunu devam etmektedir. Bir önceki yıl para ve maliye politikasında yapılan değişiklikler ile "enflasyonu" önleme çalışmalarına paralel iç talepte göreceli bir yavaşlamayla büyüme oranlarında mutedil bir azalış yaratmıştır. Öncü büyüme ve güven endekslerine baktığımızda yavaşlama ile ilgili sinyaller artmıştır. Özellikle üçüncü çeyrek ve son çeyrekte büyümede yaşanabilecek olası bir ivme kaybının bu bağlamda dikkate alınmasında fayda bulunmaktadır.
Parasal sıkılaştırma ve talep yönlü baskılama eğilimi yavaş yavaş ekonomide kendini göstermeye başlayarak büyüme hızı üzerinde etkili olmuştur. Yılın ikinci yarısında büyüme eğilimin biraz daha ivme kaybetmesi hatta son çeyrekte sınırlı bir eksi büyüme rakamı görülmesi beklenebilir. Olası bu gelişmelere rağmen yılı yüzde 3,5 (Orta Vadeli Plana Göre) gibi artı bir büyüme hızı da sene sonu tahminlerinde yer almaktadır.
Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024 yılının geri kalan kısmına ışık tutabilir.
IMF (Uluslararası Para Fonu) tarafından yayınlanan (Temmuz-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu: Küresel Ekonomi Zor Bir Durumda)1 raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl yüzde 3,6 ve gelecek yıl yüzde 2,7 olarak ifade edilmiştir.
IMF Nisan ayındaki tahminlerinde Türkiye ekonomisinin 2024'te yüzde 3,1 ve 2025'te yüzde 3,2 büyümesini öngörmüştü. Raporda küresel ekonominin Nisan ayında yapılan tahminlerle uyumlu olarak 2024'te yüzde 3,2 büyümesi beklendiği belirtilmiştir.
IMF'nin raporunda, küresel ekonominin gelecek yıl ise yüzde 3,3 büyümesinin tahmin edildiği aktarıldı. Fon'un Nisan ayındaki tahminlerinde, küresel ekonominin 2025'te yüzde 3,2 büyümesi öngörülmüştü.
Raporda küresel ekonomik durum ile ilgili şu tespitlere yer verilmiştir;
• Hizmet enflasyonunun, dezenflasyondaki ilerlemeyi geciktirdiği ve bunun da para politikasının normalleşmesini zorlaştırdığı,
Küresel olarak ekonomik yapının "enflasyon" ve "dezenflasyonist" süreci yürütme zorluğu devam ederken olası bir "siyah kuğu" gelişmesine karşı da çok hassas olacağı unutulmamalıdır. Ülkemizde, enflasyonun yüksek seyri devam etmesine karşın Mayıs ayı itibarıyla TÜFE'nin gördüğü yüzde 75,45'lik enflasyon tepe noktası olarak değerlendirilebilir. Ağustos 2024 enflasyonu geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 51,97, aylık olarak ise yüzde 2,47 düzeyinde artış kaydetmiştir. 2023 yılı Temmuz ve Ağustos aylarında açıklanan yüzde 9'un üstündeki enflasyon rakamlarının yarattığı baz etkisi ile para politikasının gecikmeli reaksiyonun hayata geçmesi, Mayıs 2024 dönemine göre enflasyonu 22,48 puan aşağıya çekmiştir. Orta Vadeli Plan'da yıl sonu enflasyon tahmini yüzde 41,5 açıklanmıştır.
Dünyada olduğu gibi hizmet enflasyonu katılığı ülkemizde de devam etmektedir. Küresel fiyat artışlarından farklılaşan bir nokta ise temel gıda fiyatlarındaki artışın ülkemizde devam ediyor olmasıdır.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetleri hem de tüketici davranışlarını etkilemektedir. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olmadığı görülmeye başlanmıştır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir. Sözü edilen soğumanın dozuna göre para politikasında yumuşamaya gidilme potansiyeli de bulunmaktadır.
TCMB Ağustos 2024 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında politika faizini yüzde 50 oranında sabit tutmuş, gerek para politikası metninde gerekse yaptığı sözlü yönlendirmede sıkı duruşun devam edeceğini, önceliğin fiyat istikrarını sağlamak olduğunu net bir şekilde vurgulamıştır. Para politikasının yanında maliye politikalarının da enflasyon ile mücadele için kullanılacağı sıklıkla dile getirilmeye başlanmıştır.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan "konut satış" rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Temmuz 2024 itibarıyla toplam konut satışları 671.162 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 0,5 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 62,911 adet olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53,8'lik keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalmanın konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana geldiği görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Temmuz döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,6'lık bir yükselişle 214,108 adet düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi ve azalan birinci el konut üretiminin bazı tüketiciler üzerindeki alım yapma isteğini etkilediği düşünülebilir.
Yabancılara yapılan konut satışları yavaşlamıştır. 2024 Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16,1 azalarak 2,350 adet olmuştur. Temmuz ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,8 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 878 konut satışı ile Antalya alırken, Antalya'yı sırasıyla 752 konut satışı ile İstanbul ve 218 konut satışı ile Mersin izlemiştir.
Özellikle 2022 ve 2023 ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarında kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama başlamıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur. Başta para politikası olmak üzere daha bilindik yöntemlerin uygulanmaya başlaması ile 'varlık balonları' sönümlenmeye başlamış olup özellikle reel anlamda kayıplar belirginleşmiştir.
TCMB tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi, 2024 Temmuz ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 0,9 oranında artarken, reel olarak ise yüzde 38,7 oranında azalmıştır2. Konut fiyatları reel olarak değer kaybetmeyi sürdürmektedir.
İnşaat ve gayrimenkul sektörü ile ilgili özet olarak aşağıdaki ifadelere yer verilebilir:
Bu amaçla hem kamu hem özel sektör ortaklığında Gayrimenkul ve Konut Bankası kurulmasına ihtiyaç bulunmaktadır.
Dünya ekonomisinde hareketlenmede toparlanma 2024'ün üçüncü çeyreğinde duraksarken, ülkeler bazında ayrışma sürmektedir. Haziran ayında 50,8 seviyesinde olan küresel imalat satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Eylül'de 48,8'e gerileyerek daralma bölgesine geçmiştir. Hizmet PMI ise Haziran ayındaki 52,9 seviyesinden sınırlı bir gerileme göstermiş ve daha dirençli bir tablo çizmiştir. Ağustos ayı başında, teknoloji şirketlerinin beklenti altında kalan bilanço verileri, küresel büyümeye yönelik kaygıların artması ve özellikle Japon Yeni'nde görülen hızlı değer kazancı nedeniyle küresel finansal piyasalarda oynaklık artarken, risk iştahı gerilemiştir. ABD Merkez Bankası (FED) Eylül ayındaki toplantısında faiz indirimlerine 50 baz puanlık bir indirimle başlarken, Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Haziran ayından sonra Eylül toplantısında 25 baz puanlık indirime gitmiştir. FED başta olmak üzere belli başlı merkez banklarının faiz indirimleri ile Eylül ayı sonunda Çin'de açıklanan geniş kapsamlı ekonomik destek paketinin etkisiyle küresel risk iştahı bir miktar toparlanmıştır. Bu son gelişmeler metaller başta olmak üzere emtia fiyatlarını desteklemektedir. Öte yandan, son dönemde artan jeopolitik riskler enerji fiyatları üzerinde artış yönündeki riskleri beslemektedir.
Türkiye ekonomisi 2024'ün ikinci çeyreğinde yavaşlama kaydetmiştir. 2024 ikinci çeyrek Gayri Safi Yurtiçi Hasıla'ya (GSYH) harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken, net dış talebin pozitif katkısı sürmüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %0,1 artarken, yıllık bazda büyümesi %2,8 seviyesinde gerçekleşmiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024'ün ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar olmuştur. Yurtiçinde 2024'ün üçüncü çeyreğine yönelik öncü veriler ekonomik aktivitede yavaşlamanın sürdüğüne işaret etmektedir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış verilere göre sanayi üretimi ve perakende satışlar Temmuz ayında aylık bazda sırasıyla %0,4 ve %0,8 sınırlı artışlar göstermiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran ayındaki 47,9 seviyesinden Eylül'de 44,3'e gerileyerek daralma bölgesinde kalmayı sürdürmüştür. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa düşüş gösterirken, sektörel güven endekslerinin genelinde gerileme eğilimi görülmektedir.
Üçüncü çeyrekte dış dengedeki iyileşme devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, fiyat etkilerinin de desteğiyle ithalat ve dış ticaret açığında daralma görülmektedir. Hizmet gelirlerinde artış yavaşlarken, gelirler tarafındaki gelişmeler cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, yılın ilk dokuz ayında ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,2 artarken, ithalatta %7,9 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023'ün ilk dokuz ayında 87,7 milyar Dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün aynı döneminde 60,1 milyar Dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,0 milyar Dolar olan 12 aylık toplam cari açık Temmuz 2024'te 19,1 milyar Dolara inmiştir.
2024 Haziran'da başlayan dezenflasyon süreci üçüncü çeyrek itibarıyla baz etkisinin de desteğiyle hızlanarak sürmüştür. 2024 Haziran ayında %71,6 olan Genel Tüketici Fiyatları Endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Eylül ayında %49,4 seviyesine inmiştir. Aynı dönemde Genel Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu da %50,1'den %33,1'e gerilemiştir. Önümüzdeki aylarda yıllık enflasyondaki düşüşün sürmesi beklenmektedir. TCMB Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarındaki toplantılarında politika faizini %50,00'da sabit tutarken, mesajlarında iç talepteki ivme kaybı ve enflasyonun eğilimi konusunda temkinli duruşunu korumuştur. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sürdürmek amacıyla TL mevduatına yönelimi teşvik edici düzenlemeler yapmış ve likidite yönetimi alanında yeni adımlar atmıştır. Ayrıca yabancı para cinsinden kredi büyümesine yönelik ilave sınırlamalar getirmiştir.
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı. TÜFE Eylül'de bir önceki aya göre %2,97, on iki aylık ortalamalara göre %63,47 arttı. Dolar 2024 Temmuz ayında 33,14'e, Avro ise 2024 Temmuz ayında 35,87'ye yükseldi. Reel Kesim Güven Endeksi geçen senenin aynı dönemine göre %5,6 azalış, Tüketici Güven Endeksi ise %7,5 artış gösterdi.
| Harcamalar Yöntemiyle Cari Fiyatlarla Gayri Safi Yurtiçi Hasıla | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GSYH (milyon TL) |
Kişi Başı Gelir (TL) |
GSYH (milyon Dolar) |
Kisi Bası Gelir (Dolar) |
Büyüme $(\% )$ |
Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL) |
|||||
| 2018 | 3.758.773 | 46.167 | 797.124 | 9.792 | 3,00 | 4,72 | ||||
| 2019 | 4.317.787 | 52.316 | 760.355 | 9.213 | 0.90 | 5,68 | ||||
| 2020 | 5.048.567 | 60.541 | 717.092 | 8.599 | 1,90 | 7.04 | ||||
| 2021 | 7.256.142 | 85.759 | 807.924 | 9.549 | 11,40 | 8.98 | ||||
| 2022 | 15.011.776 | 176.654 | 905.814 | 10.659 | 5,50 | 16,57 | ||||
| 2023 | 26.545.722 | 310.940 | 1.130.009 | 13.236 | 5,10 | 23,49 | ||||
| $2024*$ | 9.949.792 | 308.158 | 2,50 | 32,29 |
Üretim Yöntemiyle İnşaat sektörünün cari fiyatlarla GSYH'den aldığı pay 2024 2. Çeyreğinde %6,5 ve bir önceki yılın aynı dönemine göre inşaat sektörü büyüme oranı %89,0 oldu.
2024 yılının ikinci çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %6,0 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %5,1 oranında gerileme kaydederek 265.470 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı ikinci çeyrekte gerçekleşen konut satışları, bu çeyreğe ait son 12 çeyrekteki en düşük ikinci satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir.
Konut fiyatları artışı ise Eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından yirmi ay üst üste düşüş kaydederek Mayıs ayı itibarıyla %45,0'a gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayı sonrasında 2024 Şubat ayı itibarıyla negatif gerçekleşme görülmüş ve Mayıs ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%17,3 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup Şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %48,8 artış, reel olarak ise %15,2 oranında gerileme gerçekleşmiştir. Mayıs 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 33.460 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 47.299 TL/m², İzmir'de 38.874 TL/m², Ankara'da 26.930 TL/m² olmuştur.
Aylık faiz oranı 2023 yılının son çeyreğini %2,96 seviyesinde tamamlamıştır. 2024 yılının ikinci çeyreğinde %3,12 seviyesine çıkan aylık faiz oranı 20 Eylül 2024 tarihinde %3,04 seviyesinde seyretmektedir. Yıllık faiz oranı 2023 Aralık ayını %41,84 ile tamamlamıştır. 2024 yılının ikinci çeyreğinde %44,58 seviyesine çıkan yıllık faiz oranı 20 Eylül 2024 tarihinde %43,20 seviyesinde olduğu görülmüştür.
2024 yılı Ağustos ayı sonunda konut kredisi hacmi 456,7 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2023 Ağustos ayında %61,40 seviyesinden, 2024 yılı Ağustos ayında %51,35 seviyesine düşmüştür. Ağustos 2024'te bir önceki yılın aynı dönemine göre, yerli özel bankaların payı %19,43'ten %26,94'ya yükselmiştir. Yabancı mevduat bankalarının payı ise %9,61'den %11,85'e yükselmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendine girmiş olup 2024 Haziran ayı itibarıyla %0,12 olarak gerçekleşmiştir. 2024 Ağustos ayı itibarıyla bu oran %0,14 olmuştur.
Toplam tüketici kredileri ise Ağustos ayında 1,80 trilyon TL seviyesinde seyretmiştir. 2023 yılı Ağustos ayında %31,0 olan konut kredilerinin toplam tüketici kredilerindeki payı Ağustos 2024 itibarıyla 0,6 puan azalarak %25,4 olarak gerçekleşmiştir. Toplam krediler yaklaşık 14,6 trilyon TL tutarında seyrederken, bireysel kredilerin toplam krediler içindeki payı %23,3 olmuştur. Bu oran 2023 Ağustos ayında %22,7 seviyesindeydi.
Yapı ruhsatlarının 2024 2. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüz ölçümü %30,8, daire sayısı ise %28,9 azaldı. Yapı kullanım izin belgesinde ise yüzölçüm %14,7 daire sayısı bazında ise bir önceki yılın aynı ayına göre %23,6 azalış yaşandı. 2024 Ağustos ayında bir önceki aya göre inşaat malzeme endeksi %1,30, işçilik endeksi %0,93, bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme %34,98, işçilik endeksi %56,86 arttı.
2024 yılı Ağustos verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %18,70 artarak 41 bin 913 adet oldu. İkinci el konut satışları da %6,29 artarak 92 bin 242 adet olarak gerçekleşti. İpotekli konut satışı %17,11 düşüşle 13 bin 574 adet oldu. Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, bir önceki çeyreğe göre %8,6 azalış gösterdi, önceki yılın aynı çeyreğine göre ise %32,0 oranında azalış göstermiş olup 2024 yılı 3. çeyreğinde 32,0 olarak gerçekleşti.
2024 yılı 2. Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %2,50 azalarak 85 bin 68 adet oldu. İkinci el konut satışları da %7,63 azalarak 180 bin 402 adet olarak gerçekleşti. 2024 yılı 2. Çeyreğinde toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı %9,0 olarak gerçekleşti. Bu oran son sekiz yılın en düşük üçüncü oranı olarak kayda geçti. 2024 2. Çeyreğinde toplam 265 bin 470 adet konut satışı yapıldı.
| Ceyrek Bazda Konut Satisi (Adet) | ||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C1'21 | C2'21 | C3'21 | C4'21 | 2021 Toplam |
C1'22 | C2'22 | C3'22 | C4'22 | 2022 Toplam |
C1'23 | C2'23 | C3'23 | C4'23 | 2023 Toplam |
C1'24 | C2'24 |
| 80.370 | 87.508 | 119.278 | 174.367 | 461.523 | 94.437 | 114,014 | 103.667 | 147.961 | 460.079 | 83.907 | 87.251 | 97.439 | 110.945 | 379.542 | 88.256 | 85,068 |
| 182.680 | 202.252 | 277.050 | 368.351 | 1.030.333 | 225.626 | 292.321 | 227.128 | 280,468 | 199.308 | 195.313 | 236.856 | 214.907 | 846.384 | 191.348 | 180.402 | |
| 263.050 | 289.760 | 396.328 | 542.718 | 406.335 | 330.795 | 428.429 | 282.564 | 334.295 | 279.604 | 265.470 | ||||||
| 47.216 | 56.952 | 77.687 | 112.675 | 294.530 | 68.342 | 101.975 | 58.284 | 51.719 | 280.320 | 58,822 | 62.708 | 39.354 | 16.864 | 177.748 | 27.622 | 23.793 |
| 1.491.856 320.063 | 1.025.543 1.485.622 283.215 |
325.852 1.225.926 |
| Gayrimenkul Satın Alan İlk 10 Ülke Vatandaşı* | ||||
|---|---|---|---|---|
| C2'24 Sıralaması (C2'23 Sıralaması) |
İlk 10 Ülke Vatandaşı | C2'24 Toplam Taşınmaz Sayısı |
Ç2'23 Toplam Taşınmaz Sayısı |
|
| 1(1) | Rusya Federasyonu | 2.722 | 6.929 | |
| 2(2) | İran | 1.277 | 3.093 | |
| 3(4) | Ukrayna | 777 | 998 | |
| 4(5) | Almanya | 632 | 923 | |
| 5(3) | Irak | 603 | 1.116 | |
| 6(6) | Kazakistan | 501 | 769 | |
| 7(8) | Azerbaycan | 435 | 484 | |
| $8(-)$ | İngiltere | 331 | ||
| $9(-)$ | Amerika Birlesik Devletleri | 321 | ||
| 10(9) | Suudi Arabistan | 308 | 470 | |
| $- (10)$ | Afganistan | 440 | ||
| Diğer | 4.928 | 7.128 | ||
| Toplam | 12.835 | 22.350 | ||
| Körfez Ülkeleri | 2.644 | 5.513 | ||
| Körfez Ülkelerinin Toplam Yatırımlar İçindeki Oranı % |
%20,60 | %24.67 |
| Yabancılar Tarafından Tercih Edilen İlk 10 Şehir | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| C2'24 Sıralaması (C2'23 Sıralaması) |
İlk 10 Şehir | C2'24 Toplam Taşınmaz Sayısı |
Ç2'23 Toplam Tasınmaz Sayısı |
||
| 1(2) | İSTANBUL | 4.559 | 7.548 | ||
| 2(1) | ANTALYA | 4.285 | 7.880 | ||
| 3(3) | MERSIN | 1.027 | 1.529 | ||
| 4(5) | ANKARA | 334 | 645 | ||
| 5(4) | YALOVA | 312 | 667 | ||
| 6(6) | BURSA | 303 | 617 | ||
| 7(8) | MUĞLA | 260 | 438 | ||
| 8(7) | İZMİR | 258 | 493 | ||
| 9(10) | AYDIN | 226 | 304 | ||
| 10(9) | KOCAFLİ | 209 | 332 | ||
| Diğer | 1.062 | 1.897 | |||
| Toplam | 12.835 | 22.350 | |||
| Vatandaşlık Edinimi Toplam |
5.592 | 4.166 | |||
| Vatandaşlık Edinimi Toplam İcindeki Pavı % |
%43,6 | %18,6 |
2024 yılı 2. Çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 20 milyar 689 milyon TL'ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 946.000 TL oldu. 2024 yılı 2. Çeyreği ile bir önceki yılın aynı dönemi kıyaslandığında konut başına kullandırılan ortalama kredi tutarında %0,6 oranında bir artış görüldü. 2024 Eylül ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %3,04, yıllık bileşik faiz ise %43,20 seviyesinde gerçekleşti.
2024 yılının ikinci çeyreğinde birincil ofis kiraları 42 ABD Doları olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla Dolar bazında %13,5 oranında artış göstermiştir. Aynı zamanda TL bazında ise %77,3 artışla 1.357 TL'ye ulaşmış ve Haziran ayı enflasyonu olan %71,60'ın üzerinde bir yükseliş göstermiştir. Son sekiz yılın en yüksek seviyesine yükselen birincil ofis kiraları en son 2016 yılında bu seviyede kaydedilmişti.
2024 yılının ilk yarısında İstanbul ofis pazarında genel arz bazı, ofislerin ofis alanlarının bir kısmının fonksiyon değiştirmesi sebebiyle 7,12 milyon m²'ye düşmüştür. Yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı ise 90.721 m² iken, ikinci çeyrekte 47.876 m² kaydedilmiştir. Böylece yılın ilk yarısında gerçekleşen kiralama işlemi toplamı 138.597 m²'ye ulaşmıştır. Bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla ise metrekare bazında %32,9 artış yaşanırken, adet bazında %19,4 düşüş kaydedilmiştir. İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle ofis arzına yeni yatırımlar yapılmaması ve talebin yüksek seyretmesi, birincil kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının devam etmesine yol açmaktadır.
İlk yarıyılda, metrekare bazında anlaşmaların, %48,5'i Merkezi İş Alanı'nda (MİA) gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin %23,2'si Anadolu yakasında, %28,3'ü ise Avrupa yakasında gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla sadece Anadolu yakasındaki işlemlerde %37 oranında düşüş yaşanmıştır. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Koton (18.000 m², Ferko Line), Zeren Holding (5.767 m², Levent 199), ACN Turk (4.000 m², Quasar), Astra Zeneca (2.753 m², Levent 199), Jotun (2.750 m², Maslak Square A Blok), Nestle (1.708 m², Hilltown Küçükyalı), A1 Kapital (1.680 m², 1. Levent Plaza B Blok) ve Silverline (1.660 m², Flat Ofis) bulunmaktadır.
Ayrıca, 2024 yılının ilk yarısında boşluk oranı %10,89'dan %10,30'a düşüş kaydetmiştir.
2024 yılının ilk yarısında büyük çaplı ofis yatırımı olarak İstanbul Şişli'de yer alan Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan Torun Tower Ofis binasının 11,6 milyar TL bedelle Denizbank'a satışı (66.000 m²) gerçekleşmiştir. Orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir.
Nitelikli A sınıfı ofislere olan talebin artmasıyla birlikte, MİA'da boşluk oranları önemli ölçüde azalmıştır. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli binalarda boşluk oranı 2024 yılının ilk yarısında %4,38 seviyesine düşmüştür. Boşluk oranlarındaki bu düşüş ve sınırlı arz, ABD\$ bazında birincil kiraların bu çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %13,5 oranında artmasına yol açmıştır. Orta vadede sınırlı arz ve yüksek talep sebebiyle yükselen birincil kiralara bağlı olarak orta-uzun vadede özellikle MİA'daki talebin yavaşlaması ve birincil kira oranlarındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.
2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 447 adetle yaklaşık 14 milyon m² seviyesindedir. 2024 yılının ilk üç çeyreğinde ülke genelinde toplam 94.000 m² kiralanabilir alana sahip dört alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır. Mevcutta 310.000 m² kiralanabilir alana sahip dokuz alışveriş merkezi inşaat halindedir. 2025 yılı sonu itibarıyla tamamlanması planlanan projelerle birlikte Türkiye genelinde toplam arzın 14,3 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir.
Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 164 m² kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 323 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katı perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 297 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 167 m² seviyesine çıkması beklenmektedir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 878.000 oda kapasitesiyle 20.962 işletme belgeli, 77.000 oda kapasitesiyle 731 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında başı 3.047 tesis ve 125.000 oda kapasitesiyle İstanbul çekmekte, onu takiben 2.712 tesis ve 107.000 oda kapasitesiyle Muğla gelmektedir. Antalya ise 2.563 işletme belgeli tesise ve 289.000 oda arzına sahiptir. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 731 tesis içinde en büyük payı 110 tesis ve yaklaşık 11.000 oda kapasitesi ile İstanbul almakta, onu takiben 84 tesis ve 15.000 oda kapasitesi ile Antalya, 75 tesis ve 9.000 oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Pandemi öncesi son tam performans yılı olan 2019 yılında Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %58,9 olarak belirlenmiştir. 2023 yılı itibarıyla ise Türkiye genelinde yatak doluluk oranı %50,08'dir. Yatak doluluğu en yüksek olan şehir %96,94 ile Antalya, onu takiben %86,22 ile Muğla ve %61,88 ile İzmir gelmektedir. İstanbul ve Ankara'nın yatak doluluk oranları sırasıyla yaklaşık %60,59 ve %44,81 olmuştur. 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %71,09'dur.
2024 yılının Ocak-Temmuz döneminde Türkiye'ye gelen 29 milyon yabancı turistin %36,2'si İstanbul'a, %29,3'ü Antalya'ya, %6,6'sı Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili %3,1 ve %1,3'lük paylar ile İzmir ve Ankara izlemiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %8,21 artış görülmüştür. 2024 yılı Ocak-Temmuz ayı itibarıyla Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı %71,09'dur.
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2024 Eylül sonu itibarıyla 962,49 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 209,28 puan artış gösterirken yıllık bazda %27,8 artış gösterdi.
Ankara, Türkiye'nin İç Anadolu Bölgesi'nde, İç Anadolu'nun kuzeybatı ucunda kıyıları olan bir ilidir. Ankara ilinin merkezi Çankaya'dır. Ankara'nın doğusunda Kırşehir ve Kırıkkale, batısında Eskişehir, kuzey yönünde
Çankırı kuzeybatısında Bolu, güneyinde Konya ve Aksaray bulunur.
Ankara'nın 13 Ekim 1923'te başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında Ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hala tarım amaçlı kullanılmaktadır.
Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ikinci ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.
Bilinen tarihi en az 10 bin yıl öncesine, Eski Taş Çağı'na ulaşan Ankara, tarih öncesinden günümüze dek pek çok medeniyeti barındırmıştır. Hititler, Frigyalılar, Lidyalılar, Persler, Galatlar, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklu Hanedanı, Osmanlılar ve nihayet Türkiye Cumhuriyeti, il topraklarını kontrolleri altında tutmuştur. Tektosagların ve Türkiye Cumhuriyeti'nin başkenti olan Ankara şehri ve Frigyalıların başkenti Gordion, il sınırları içinde yer alır. Yıldırım Bayezid'in Timurlenk'e yenik düştüğü Ankara Muharebesi Çubuk yakınlarında ve Türk Kurtuluş Savaşı'nın dönüm noktası olan Sakarya Muharebesi Polatlı yakınlarında yapılmıştır.
Ankara şehrinin ortalama rakımı 938 metredir. Bitki örtüsü İç Anadolu Bölgesi'nin tipik bitkisel örtüsü olan bozkırdır. Ankara şehrinde yarı kurak karasal iklim hüküm sürer. Kışları soğuk ve kar yağışlı, yazları sıcak ve kurak, sonbaharları ılık ve kurak ve ilkbaharları serin ve yağışlıdır.
Ankara, başkent olduktan sonra hızla kalabalıklaşmıştır. Özel ve kamu sektörü yatırımları başkent ve yöresine yoğunlaşmış, bunun sonucu ortaya çıkan çalışma olanakları büyük bir nüfus akımına yol açmıştır. Ekonomi, sağlık ve eğitim altyapısının gelişmişliği, suç oranının düşük olması, kişi başına kamu yatırımının ve kişi başına mevduatın yüksek olması gibi nedenlerin göçü teşvik ediyor olması muhtemeldir. Cumhuriyet tarihi boyunca ilin nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Ankara'nın nüfusu hiçbir zaman tam olarak hesaplanamaz. Memur ve öğrenciler ağırlıkta olduğu için net nüfus bulunamaz. TÜİK verilerine göre nüfusu 5 milyondan fazla iken gayri resmi nüfusu 8 milyondur. 1927 sayımında nüfusu 404 bin olan il Türkiye nüfusunun %3,2'sine sahipken bugün 8 milyon nüfus ile bu oran %6,3'tür. 2007-2008 yılları arasında ise nüfus artış hızı (%1,83), ülke nüfus artış hızının (%1,32) bir buçuk katı olmuştur. Bu büyümenin başını çeken Ankara kenti aldığı göçe rağmen, 2008'de Ankara'da işsizlik oranı (%11,8) Türkiye genel işsizlik oranına (%11,0) yakındır. İstihdam edilenlerin %72'si hizmetler, %26'sı sanayi, %2'si tarımda çalışır (bu oranlar Türkiye için sırasıyla %49, %27 ve %24'tür). 2023 yılı itibarıyla 5.803.482 kişidir.
Çankaya, Ankara ilinin bir ilçesi. Ankara ilinin orta kesiminde bulunan ilçe, Ankara'nın başkent olması ile birlikte Türkiye'nin yönetim merkezi durumuna gelmiştir. 2023 yılı nüfus verilerine göre Ankara ilinin birinci, Türkiye'nin ise Esenyurt ve Şahinbey'den sonra en büyük üçüncü ilçesi konumundadır. Türkiye'nin
en kalabalık ilçelerinden biri olarak nüfusu pek çok ilden daha fazladır. Gün içinde iki milyona kadar çıkabilmektedir. 102 lise ve 13 üniversitesi ile ilçe önemli bir eğitim kentidir. Türkiye Cumhuriyeti Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının yaptığı araştırmaya göre Türkiye'nin en gelişmiş 2. ilçesi seçilmiştir.
Çankaya, İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısındaki Yukarı Sakarya Bölümü'nde yer alır. Çankaya'nın doğu ve kuzeydoğusunda yine Ankara iline bağlı Mamak, Altındağ ve Elmadağ, güneyinde Gölbaşı, batısında ise Etimesgut ilçeleri bulunur. Çankaya, Orta Anadolu'nun düzlükleri ortasında kayalık bir alanda kurulmuştur. Bu kayalık alan, artık kentin merkezinde küçük bir ada niteliğindedir. Bu adayı yükseltiler çevreler, ortada bir çanak bırakırlar. Eskiden bataklık olan bu çanak, Cumhuriyet döneminde kurutularak yerleşime açılmıştır.
Çankaya'nın 124 mahallesinin 99'u merkezde bulunmaktadır. Merkez mahallelerinde 710.283 kişi (%77) yaşamaktadır. En uzak mahallesi ise 57,3 km uzaklıktaki Akarlar'dır. İlçede nüfusu en fazla olan, 30.111 kişi ile Birlik mahallesidir. Çankaya'nın nüfusu 2017 yılında %0,31 artmıştır
İlçede karasal iklim hüküm sürmektedir. Kışları soğuk ve kar yağışlı, yazları sıcak ve kuraktır.
Ankara ilinin en yüksek nüfusuna sahip ilçesi olan Çankaya'nın nüfusu 2023 sayımlarına göre 937.546 kişidir. İlçe ayrıca Türkiye'nin de nüfus bakımından en büyük ikinci ilçesi konumundadır. 2000 nüfus sayımında 769.331 olan nüfus 21 yılda yaklaşık 156.497 kişi artmıştır. Bir milyona yaklaşan nüfusun 445.235'i erkek; 480.593'ü kadındır. Nüfusun tamamı kentte yaşar.
Yüksek nüfusu nedeniyle birçok ilköğretim okulu ve liseye sahip olan Çankaya genel olarak bir öğrenci kenti görünümündedir. İlçede yüzden fazla ilköğretim kurumunun yanında, onlarca lise bulunmaktadır. Çankaya'daki on adet üniversitede yüz bini aşan öğrenci yükseköğrenim görmektedir. Türkiye'nin önemli üniversitelerinden birçoğu ile birlikte vakıf üniversiteleri ilçede yer almaktadır. Dünya'nın en iyi bin üniversitesi listesinde, Türkiye'den dereceye giren iki üniversiteden biri Çankaya'dadır.
İlçe, Ankara ilinin merkezinde bulunmaktadır. Ankaray, M1, M2, M3, M4 hatları ilçe içi ulaşımı kolaylaştırmaktadır. Bu hatlar Çankaya'yı Yenimahalle, Altındağ, Etimesgut, Sincan, Keçiören ilçelerine bağlar. Ankaray'dan Ankara Şehirlerarası Otobüs Terminali'ne direkt geçiş vardır. Başkentray'ın ilçede istasyonları mevcuttur. İlçeye havayolu ile ulaşım, 28 km mesafede bulunan, Çankaya'nın kuzeydoğusundaki Esenboğa Uluslararası Havalimanı ile mümkündür.
Değerleme konusu gayrimenkullerin yer aldığı proje Ankara İli, Çankaya İlçesi, Namıkkemal Mahallesi 2940 ada 7, 8, 9, 10,11 ve 16 parsel, 5361 ada 3 parsel, 80144 ada 2, 3, 4, 5 ve 7 parsel ve 80146 ada 2, 3 ve 4 parsel üzerinde yer alan Saraçoğlu Projesidir.
Taşınmazlar yaklaşık olarak 39.91905 derece enlem ve 32.84905 derece boylam koordinatlarında konumludur.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölge konut ve ticari nitelikli olarak gelişmiştir. Taşınmazların yakın çevresinde Polis Akademisi Anıttepe Yerleşkesi, Adnan Ötüken Halk Kütüphanesi ve Bakanlık binaları bulunmaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölge, İsmet İnönü Caddesine takribi 550 m, Atatürk Bulvarına takribi 650 m, Mevlana Bulvarına takribi 3.5 km, TBMM'ye takribi 550 m, Kızılay Meydanına takribi 550 m, Sıhhıye Meydanı ve Metrosuna takribi 1.5 km, Kurtuluş Parkına takribi 1.7 km mesafede konumludur. Ayrıca Güvenpark, Milli Savunma Bakanlığı ve Türk Silahlı Kuvvetleri Genelkurmay Başkanlığı taşınmazlara yürüme mesafesinde konumludur.
Rapora konu gayrimenkullere ilişkin tapu ve takyidat bilgileri Müşteri tarafından alınmıştır. Taşınmazlara yönelik tapu ve takyidat bilgileri aşağıda paylaşılmış olup, tapu kayıt belgeleri rapor ekinde sunulmuştur.
Söz konusu taşınmazlardan 2940 ada 7-8-9-10-11-16 parsel, 5361 ada 3 parsel, 80144 ada 4 parsel, 80146 ada 2-3-4 parseller üzerinde kat mülkiyeti kurulmuştur.
| TAPU BİLGİLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Açıklama | 2940 Ada 7 Parsel | 2940 Ada 8 Parsel | 2940 Ada 9 Parsel | 2940 Ada 10 Parsel | 2940 Ada 11 Parsel | |
| İl | Ankara | Ankara | Ankara | Ankara | Ankara | |
| İlçe | Çankaya | Çankaya | Çankaya | Çankaya | ||
| Mahalle | Namıkkemal | Namıkkemal | Namıkkemal | Namıkkemal | Namıkkemal | |
| Ada/Parsel | 2940/7 | 2940/8 | 2940/9 | 2940/10 | 2940/11 | |
| Anataşınmaz Nitelik | Apartman | Apartman | Apartman | Apartman | Apartman | |
| Yüzölçüm, m² | 2.907,22 | 1.495,00 | 950,00 | 912,00 | 860,00 | |
| Cilt/Sayfa No | - | - | - | - | - | |
| Mülkiyet Bilgisi | Maliye Hazinesi (1/1) | Maliye Hazinesi (1/1) | Maliye Hazinesi (1/1) | Maliye Hazinesi (1/1) | Maliye Hazinesi (1/1) | |
| Edinme Sebebi | Kat Mülkiyeti | Kat Mülkiyeti | Kat Mülkiyeti | Kat Mülkiyeti | Kat Mülkiyeti | |
| Tarih/Yevmiye No | 24.12.2024/130042 | 24.12.2024/129953 | 24.12.2024/130034 | 24.12.2024/130036 | 24.12.2024/129973 |
| TAPU BİLGİLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Açıklama | 2940 Ada 16 Parsel | 5361 Ada 3 Parsel | 80144 Ada 2 Parsel | 80144 Ada 3 Parsel | 80144 Ada 4 Parsel |
| İl | Ankara | Ankara | Ankara | Ankara | Ankara |
| İlçe | Çankaya | Çankaya | Çankaya | Çankaya | Çankaya |
| Mahalle | Namıkkemal | Namıkkemal | Namıkkemal | Namıkkemal | Namıkkemal |
| Ada/Parsel | 2940/16 | 5361/3 | 80144/2 | 80144/3 | 80144/4 |
| Anataşınmaz Nitelik | Kargir Apartman | Oniki Adet Apartman | Bir Adet Apartman | Beş Adet Apartman | Beş Adet Apartman |
| Yüzölçüm, m² | 1.390,00 | 15.702,86 | 1.456,96 | 5.897,82 | 4.585,66 |
| Cilt/Sayfa No | - | - | 1/29 | 1/30 | - |
| Mülkiyet Bilgisi | Maliye Hazinesi (1/1) | Maliye Hazinesi (1/1) | Ankara Elekt. Havagazı ve Otobüs İşletmesi G. M (875/36424) Ankara Büyükşehir Belediyesi (13125/18212) Maliye Hazinesi (9299/36424) |
Maliye Hazinesi (1/1) | Maliye Hazinesi (1/1) |
| Edinme Sebebi | Kat Mülkiyeti | Kat Mülkiyeti | İmar | İmar | Kat Mülkiyeti |
| Tarih/Yevmiye No | 24.12.2024/129978 | 24.12.2024/130013 | 02.09.2022/90057 | 02.09.2022/90057 | 24.12.2024/129964 |
| TAPU BİLGİLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Açıklama | 80144 Ada 5 Parsel | 80144 Ada 7 Parsel | 80146 Ada 2 Parsel | 80146 Ada 3 Parsel | 80146 Ada 4 Parsel |
| İl | Ankara | Ankara | Ankara | Ankara | Ankara |
| İlçe | Çankaya | Çankaya | Çankaya | Çankaya | Çankaya |
| Mahalle | Namıkkemal | Namıkkemal | Namıkkemal | Namıkkemal | Namıkkemal |
| Ada/Parsel | 80144/5 | 80144/7 | 80146/2 | 80146/3 | 80146/4 |
| Anataşınmaz Nitelik | Arsa | İki Adet Apartman | İki Adet Apartman ile Kargir Okul Binası |
Altı Adet Apartman | Üç Adet Apartman |
| Yüzölçüm, m² | 341,32 | 14.158,91 | 6.326,73 | 9.934,52 | 8.247,81 |
| Cilt/Sayfa No | 1/32 | 1/33 | 1/34 | - | - |
| Mülkiyet Bilgisi | Ankara Büyükşehir Belediyesi (7300/8533) Maliye Hazinesi (1233/8533) |
Maliye Hazinesi (1/1) | Maliye Hazinesi (1/1) | Maliye Hazinesi (1/1) | Maliye Hazinesi (1/1) |
| Edinme Sebebi | İmar | İmar | Kat Mülkiyeti | Kat Mülkiyeti | Kat Mülkiyeti |
| Tarih/Yevmiye No | 02.09.2022/90057 | 02.09.2022/90057 | 24.12.2024/130025 | 24.12.2024/129939 | 24.12.2024/130029 |
| Takyidat | Ada/Parsel | Açıklama | Tarih | Yevmiye No |
|---|---|---|---|---|
| • 2940 Ada 7, 8, 9, 10, 11, 16 Parsel, | ||||
| • 5361 Ada 3 Parsel, | ||||
| Beyan | • 80144 Ada 3, 4, 7 Parsel, | Amme Hizmetine Tahsisli Olduğundan Hazine Uhdesinde İpka Edilmiştir. | 3.09.1959 | 6890 |
| • 80146 Ada 2, 3, 4 Parsel | ||||
| • 2940 Ada 7, 8, 9, 10, 11, 16 Parsel, | ||||
| Beyan | • 5361 Ada 3 Parsel, | Eski Eserdir. | 19.06.1979 | 5943 |
| • 80144 Ada 3, 4, 7 Parsel, | ||||
| • 80146 Ada 2, 3, 4 Parsel | ||||
| • 2940 Ada 8, 9, 10, 16 Parsel, | ||||
| Beyan | • 5361 Ada 3 Parsel, • 80144 Ada 3, 4, 7 Parsel, |
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 02/03/1993 Gün 248/2877 5. Kararı ile Yapılacak Her Türlü İşlemlerde Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulundan İzin Alınması | 21.06.1993 | 3556 |
| • 80146 Ada 2, 3, 4 Parsel | ||||
| • 80144 Ada 4, 7 Parsel, | ||||
| Beyan | • 80146 Ada 2, 3, 4 Parsel | Diğer (Konusu: Namık Kemal Ortaokulunun Koruma Grubunun 1.Grup Parselin Koruma Alanı Olarak Belirlenmesi) Tarih:14/09/2012 Sayı:9164 | 21.09.2012 | 43907 |
| Beyan | 80144 Ada 3, 7 Parsel | 2.Derecede Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır. | 18.11.2013 | 61737 |
| • 2940 Ada 7, 11 Parsel, | Diğer (Konusu: Kentsel Sit Alanına İlişkin Kurulun 12.09.2013 Tarih ve 924 Sayılı Kararının İptaline İlişkin Ankara 12.İdare Mahkemesinin 2013/1741 Esasında Açılan Davada Mahkemece Alınan | |||
| Beyan | • 80144 Ada 4 Parsel, | 09.04.2015 Tarih ve K:2015/367 Sayılı Dava Konusu İşlemin İptal Kararına Uyulmasına Dair Yazı Dosyasındadır. ) | 8.10.2015 | 63214 |
| • 80146 Ada 2, 3, 4 Parsel | ||||
| • 2940 Ada 8, 9, 10, 16 Parsel, | ||||
| Beyan | • 5361 Ada 3 Parsel, • 80144 Ada 3, 4, 7 Parsel, |
Diğer (Konusu: Kentsel Sit Alanına İlişkin Kurulun 12.09.2013 Tarih ve 924 Sayılı Kararının İptaline İlişkin Ankara 12.İdare Mahkemesinin 2013/1741 Esasında Açılan Davada Mahkemece Alınan 09.04.2015 Tarih ve K:2015/367 Sayılı Dava Konusu İşlemin İptal Kararına Uyulmasına Dair Yazı Dosyasındadır. ) |
18.08.2015 | 53088 |
| • 80146 Ada 2, 3, 4 Parsel | ||||
| Beyan | 80144 Ada 3, 7 Parsel | 1.Grup Derecede Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır. - Ankara L Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün 30/03/2020 Tarih ve E.281845 Sayılı Yazıları ve Ekleri. | 6.04.2020 | 30174 |
| Beyan | 80144 Ada 3, 7 Parsel | 1.Grup Derecede Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır. - Ankara L Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün 30/03/2020 Tarih ve E.28841 Sayılı Yazıları ve | 6.04.2020 | 30163 |
| Beyan | 80144 Ada 3 Parsel | 1.Grup Derecede Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır. - Ankara L Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün 30/03/2020 Tarih ve E.28811 Sayılı Yazıları ve Ekleri. | 8.04.2020 | 30363 |
| • 2940 Ada 7 Parsel, | ||||
| Beyan | • 80144 Ada 3, 4, 7 Parsel, | Diğer İrtifak Hakkı: Başkent Elektrik Dağıtım A.Ş. Lehine Lisans Süresince 31/08/2036 Tarihine Kadar 52,57m²'lik Kısım Üzerinde Yeraltı Kablosu Yeri İçin Bedelli İrtifak Hakkı, 40,00 m²'lik Kısım Üzerinde Trafo Yeri İçin Bedelli İrtifak Hakkı Tesis Edilmiştir. |
22.12.2022 | 132357 |
| • 80146 Ada 2, 3 Parsel | ||||
| Beyan | 2940 Ada 7 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 130042 |
| Eklenti | 2940 Ada 7 Parsel | Garaj - Depo | 24.12.2024 | 130042 |
| Beyan | 2940 Ada 8 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 129953 |
| Eklenti | 2940 Ada 8 Parsel | Garaj - Depo | 24.12.2024 | 129953 |
| Beyan | 2940 Ada 9 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 130034 |
| Eklenti | 2940 Ada 9 Parsel | Garaj - Depo | 24.12.2024 | 130034 |
| Beyan | 2940 Ada 10 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 130036 |
| Eklenti | 2940 Ada 10 Parsel | Garaj - Depo | 24.12.2024 | 130036 |
| Beyan | 2940 Ada 11 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 129973 |
| Eklenti | 2940 Ada 11 Parsel | Garaj - Depo | 24.12.2024 | 129973 |
| Beyan | 2940 Ada 16 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 129978 |
| Eklenti | 2940 Ada 16 Parsel | Garaj - Depo | 24.12.2024 | 129978 |
| Beyan | 5361 Ada 3 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 130013 |
| Eklenti | 5361 Ada 3 Parsel | Garaj - Depo (C Blok Hariç) | 24.12.2024 | 130013 |
| Beyan | 80144 Ada 4 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 129964 |
| Eklenti | 80144 Ada 4 Parsel | Garaj - Depo | 24.12.2024 | 129964 |
| Beyan | 80146 Ada 2 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 130025 |
| Eklenti | 80146 Ada 2 Parsel | Garaj - Depo (G Blok Hariç) | 24.12.2024 | 130025 |
| Beyan | 80146 Ada 3 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 129939 |
| Eklenti | 80146 Ada 3 Parsel | Garaj - Depo (C -1 Blok 4, 6, 7, 8, 10, 11, C-2 Blok 1, 6, 7, 9, 10, 11, C-3 Blok 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, C-4 Blok 1, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12 Nolu Bağımsız Bölümler Hariç) | 24.12.2024 | 129939 |
| Beyan | 80146 Ada 4 Parsel | Yönetim Planı: 30/12/1899 | 24.12.2024 | 130029 |
| Eklenti | 80146 Ada 4 Parsel | Garaj - Depo | 24.12.2024 | 130029 |
| Beyan | 80144 Ada 3, 4, 7 Parsel | Bu Arsa Üzerinde Transformatör Binası Ankara Elektrik Havagazı İşletme Müessesine Aittir. | - | - |
Proje alanı içerisinde yer alan 80144 ada 2 ve 5 numaralı parseller alan içerisindeki peyzaj düzenlemesine konu parseller olduğundan Müşteri talebi doğrultusunda değerleme dışı tutulmuştur. Bu sebeple parsellere yönelik takyidat bilgilerine raporda yer verilmemiştir. Tapu kayıt belgeleri ise rapor ekinde sunulmuştur.
Taşınmazların tapu kayıtlarında kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu ana taşınmazların kadastral durum bilgileri aşağıdaki gibidir.
| İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Nitelik | Yüzölçümü (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 2940 | 7 | Apartman | 2.907,22 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 2940 | 8 | Apartman | 1.495,00 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 2940 | 9 | Apartman | 950,00 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 2940 | 10 | Apartman | 912,00 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 2940 | 11 | Apartman | 860,00 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 2940 | 16 | Kargir Apartman | 1.390,00 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 5361 | 3 | Oniki Adet Apartman | 15.702,86 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 80144 | 2 | Bir Adet Apartman | 1.456,96 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 80144 | 3 | Beş Adet Apartman | 5.897,82 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 80144 | 4 | Beş Adet Apartman | 4.585,66 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 80144 | 4 | Arsa | 341,32 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 80144 | 7 | İki Adet Apartman | 14.158,91 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 80146 | 2 | İki Adet Apartman İle Kargir Okul Binası | 6.326,73 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 80146 | 3 | Altı Adet Apartman | 9.934,52 |
| Ankara | Çankaya | Namıkkemal | 80146 | 4 | Üç Adet Apartman | 8.247,81 |
| Toplam | 75.166,81 |
Ankara İli, Çankaya İlçesi, Namık Kemal ve Yenişehir Mahallerinde bulunan ve Bakanlar Kurulu'nun 03.07.2017 gün ve 2017/10562 sayılı kararı ve eki listede bulunan alana ilişkin alınan Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 14.04.2022 tarih ve 2349 sayılı kararı ile Ankara Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu'nun 15.04.2022 tarih ve 382 saydı kararı doğrultusunda Ankara İli, Çankaya İlçesi, Namık Kemal ve Yenişehir Mahalleleri Saraçoğlu Kentsel Sit Alanı ve Etkileşim Geçiş Sahasına ilişkin 4 paftalık 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı 1 Numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi Hükümleri 102 (k) maddesi ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 9. maddesi uyarınca re'sen onaylanmıştır. Ancak taşınmazların imar planına yönelik açılan davalar neticesinde şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına uygun olmadığı gerekçesi ile iptal edilmiştir. Dava süreci devam etmektedir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün 12.05.2023 tarihli yazısına göre; kamu mülkiyetinde bulunup, halihazırda içerisindeki tescilli eserlerin korunması, yaşatılması ve canlandırılmasına yönelik çalışmaların devam ettiği, bahse konu sahadaki kamusal yatırımların kesintiye uğramaması maksadıyla mahkeme icapları doğrultusunda imar planları yapılıncaya kadar 7 madde olarak hazırlanan Geçiş Dönemi Koruma Esasları ve Kullanma Şartlarının 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonunun 11.05.2023 tarih ve 529 sayılı kararı geçerlidir. Karara göre proje alanında yapılacak her türlü işlemlerde Ankara Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu ve Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır. Ayrıca proje alanında Ankara Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından onaylanmış projelere göre uygulama yapılabilecek, tadilat ruhsatı, cins değişikliği, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve yapı kullanma iznine ilişkin iş ve işlemler yapılabilecektir.
Rapora konu parseller üzerinde yer alan Saraçoğlu Projesine ait yapı ruhsatları ve mimari proje bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiş olup belgeler rapor ekinde sunulmuştur.
2940 ada 8, 9, 10, 11, 16 parseller üzerinde yer alan bloklar için 31.01.2023 tarihli isim değişikliği ruhsatı bulunmaktadır.
5361 ada 3 parsel üzerinde yer alan bloklar için 31.01.2023 03.02.2023 tarihli isim değişikliği ruhsatları bulunmaktadır.
Parseller için alınmış tadilat yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgeleri ve mimari proje bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Ada | Birim | Kat Sayısı |
Yapı | Mimari | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Parsel | Blok | Tarih | No | Nitelik | Adedi | Alan, m² | Kot Altı |
Kot Üstü |
Toplam | Sınıfı Grubu |
Proje |
| Mesken | 6 | 1.096,18 | |||||||||
| 2940/7 | A1 | 14.02.2023 | 12-A-1/23 | Ortak Alan | 202,67 | 1 | 3 | 4 | 5D | 4.01.2023 | |
| Toplam | 6 | 1.298,85 | |||||||||
| Mesken | 6 | 1.130,93 | |||||||||
| 2940/7 | A2 | 14.02.2023 | 12-A-2/23 | Ortak Alan | 193,42 | 1 | 3 | 4 | 5D | 4.01.2023 | |
| Toplam | 6 | 1.324,35 | |||||||||
| Mesken | 6 | 1.105,66 | |||||||||
| 2940/7 | A3 | 14.02.2023 | 12-A-2/23 | Ortak Alan | 200,09 | 1 | 3 | 4 | 5D | 4.01.2023 | |
| Toplam | 6 | 1.305,75 | |||||||||
| Mesken | 6 | 788,78 | |||||||||
| 2940/8 | A1 | 13.02.0223 | 11-A1/23 | Ortak Alan | 130,76 | 1 | 3 | 4 | 5D | 4.01.2023 | |
| Toplam | 6 | 919,54 | |||||||||
| Mesken | 6 | 789,72 | |||||||||
| 2940/8 | A2 | 13.02.2023 | 11-A2/23 | Ortak Alan | 125,31 | 1 | 3 | 4 | 5D | 4.01.2023 | |
| Toplam | 6 | 915,03 | |||||||||
| Mesken | 6 | 931,84 | |||||||||
| 2940/9 | A | 16.02.2023 | 16-A/23 | Ortak Alan | 185,62 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 6 | 1.117,46 | |||||||||
| Mesken | 9 | 1.007,98 | |||||||||
| 2940/10 | A | 15.02.2023 | 13-A/23 | Ortak Alan | 146,89 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 9 | 1.154,87 | |||||||||
| Mesken | 6 | 930,33 | |||||||||
| 2940/11 | A | 15.02.2023 | 14-A/23 | Ortak Alan | 182,46 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 6 | 1.112,79 | |||||||||
| Mesken | 2 | 591,60 | |||||||||
| 2940/16 | A1 | 16.02.2023 | 17-A-1/23 | Ortak Alan | 225,28 | 1 | 2 | 3 | 5D | 20.12.2022 |
| Kot | Kat Sayısı Kot |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada Parsel |
Blok | Tarih | No | Nitelik | Birim Adedi |
Alan, m² | Yapı Sınıfı |
Mimari Proje |
|||
| Altı | Üstü | Toplam | Grubu | ||||||||
| Toplam | 2 | 816,88 | |||||||||
| Mesken | 2 | 584,39 | |||||||||
| 2940/16 | A-2 | 16.02.2023 | 17-A-2/23 | Ortak Alan | 175,92 | 1 | 2 | 3 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 2 | 760,31 | |||||||||
| Mesken | 2 | 584,00 | |||||||||
| 5361/3 | A-1 | 15.02.2023 | 15-A-1/23 | Ortak Alan | 218,93 | 1 | 2 | 3 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 2 | 802,93 | |||||||||
| Mesken | 2 | 579,34 | |||||||||
| 5361/3 | A-2 | 15.02.2023 | 15-A-2/23 | Ortak Alan | 181,61 | 1 | 2 | 3 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 2 | 760,95 | |||||||||
| Mesken | 4 | 822,08 | |||||||||
| 5361/3 | B1 | 15.02.2023 | 15-B1/23 | Ortak Alan | 150,25 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 4 | 972,33 | |||||||||
| Mesken | 4 | 816,98 | |||||||||
| 5361/3 | B2 | 15.02.2023 | 15-B2/23 | Ortak Alan | 149,16 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 4 | 966,14 | |||||||||
| Mesken | 4 | 818,83 | |||||||||
| 5361/3 | B3 | 15.02.2023 | 15-B3/23 | Ortak Alan Toplam |
4 | 140,16 958,99 |
1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 |
| Mesken | 6 | 776,60 | |||||||||
| 5361/3 | C | 15.02.2023 | 15-C/23 | Ortak Alan | 191,08 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 6 | 967,68 | |||||||||
| Mesken | 6 | 940,87 | |||||||||
| 5361/3 | D1-1 | 15.02.2023 | 15-D1-1/23 | Ortak Alan | 154,59 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 6 | 1.095,46 | |||||||||
| Mesken | 3 | 480,80 | |||||||||
| 5361/3 | D1-2 | 15.02.2023 | 15-D1-2/23 | Ortak Alan | 169,27 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 3 | 650,07 | |||||||||
| Mesken | 6 | 944,26 | |||||||||
| 5361/3 | D2-1 | 15.02.2023 | 15-D2-1/23 | Ortak Alan | 175,99 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 6 | 1.120,25 | |||||||||
| Mesken | 3 | 489,79 | |||||||||
| 5361/3 | D2-2 | 15.02.2023 | 15-D2-2/23 | Ortak Alan | 137,95 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 3 | 627,74 | |||||||||
| Mesken | 6 | 939,54 | |||||||||
| 5361/3 | E1 | 15.02.2023 | 15-E1/23 | Ortak Alan | 188,70 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 6 | 1.128,24 | |||||||||
| Mesken | 6 | 935,14 | |||||||||
| 5361/3 | E2 | 15.02.2023 | 15-E1/23 | Ortak Alan | 185,01 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 | |
| Toplam | 6 | 1.120,15 | |||||||||
| Mesken | 4 | 596,39 | |||||||||
| 5361/3 | F | 15.02.2023 | 15-F/23 | Ofis ve İşyeri |
2 | 364,18 | 1 | 3 | 4 | 5D | 20.12.2022 |
| Ortak Alan | 186,45 | ||||||||||
| Toplam | 6 | 1.147,02 | |||||||||
| Ofis ve İşyeri |
1 | 364,22 | |||||||||
| 5361/3 | G-1 | 15.02.2023 | 15-G-1/23 | Mesken | 3 | 267,69 | 1 | 2 | 3 | 5D | 20.12.2022 |
| Ortak Alan | 157,55 | ||||||||||
| Toplam | 4 | 789,46 | |||||||||
| Ofis ve İşyeri |
1 | 386,47 | |||||||||
| 5361/3 | G-2 | 16.02.2020 | 15-G-2/23 | Mesken | 3 | 262,14 | 1 | 2 | 3 | 5D | 20.12.2022 |
| Ortak Alan | 133,59 | ||||||||||
| Toplam | 4 | 782,20 |
| Kat Sayısı |
Yapı | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada Parsel |
Blok | Tarih | No | Nitelik | Birim Adedi |
Alan, m² | Kot | Kot | Toplam | Sınıfı Grubu |
Mimari Proje |
| Altı | Üstü | ||||||||||
| Ofis ve İşyeri |
2 | 411,05 | |||||||||
| 5361/3 | H | 16.02.2020 | 15-H/23 | Mesken | 2 | 248,15 | 1 | 2 | 3 | 5D | 20.12.2022 |
| Ortak Alan | 130,68 | ||||||||||
| Toplam | 4 | 789,88 | |||||||||
| Ofis ve İşyeri |
6 | 808,68 | |||||||||
| 80144/3 | B4 | 2.05.2023 | 36/23-B4 | Ortak Alan | 193,89 | 1 | 3 | 4 | 5D | 22.03.2023 | |
| Toplam | 6 | 1.002,57 | |||||||||
| Ofis ve İşyeri |
6 | 804,67 | |||||||||
| 80144/3 | B5 | 2.05.2023 | 36/23-B5 | Ortak Alan | 194,66 | 1 | 3 | 4 | 5D | 22.03.2023 | |
| Toplam | 6 | 999,33 | |||||||||
| Ofis ve | 6 | 943,36 | |||||||||
| 80144/3 | C2 | 2.05.2023 | 36/23-c2 | İşyeri | 1 | 3 | 4 | 5D | 22.03.2023 | ||
| Ortak Alan Toplam |
6 | 210,87 1.154,23 |
|||||||||
| Ofis ve | |||||||||||
| İşyeri | 6 | 885,72 | |||||||||
| 80144/3 | D | 2.05.2023 | 36/23-D | Ortak Alan | 113,38 | 0 | 3 | 3 | 5D | 22.03.2023 | |
| Toplam | 6 | 999,10 | |||||||||
| 80144/3 | E | 3.10.2023 | 75/23-E | Ofis ve İşyeri |
1 | 3.961,08 | 1 | 3 | 4 | 5D | 22.03.2023 |
| Toplam | 1 | 3.961,08 | |||||||||
| Ofis ve | 12 | 756,99 | |||||||||
| 80144/3 | E4 | 2.05.2023 | 36/23-E4 | İşyeri Ortak Alan |
238,68 | 1 | 3 | 4 | 5D | 22.03.2023 | |
| Toplam | 12 | 995,67 | |||||||||
| Ofis ve | |||||||||||
| 80144/4 | A1 | 2.05.2023 | 37/23-A1 | İşyeri | 6 | 660,59 | 1 | 3 | 4 | 5D | 22.03.2023 |
| Ortak Alan | 251,25 | ||||||||||
| Toplam Ofis ve |
6 | 911,84 | |||||||||
| İşyeri | 6 | 661,14 | |||||||||
| 80144/4 | A2 | 2.05.2023 | 37/23-A2 | Ortak Alan | 255,84 | 0 | 3 | 3 | 5D | 22.03.2023 | |
| Toplam | 6 | 916,98 | |||||||||
| Ofis ve İşyeri |
6 | 803,35 | |||||||||
| 80144/4 | B1 | 2.05.2023 | 37/23-B1 | Ortak Alan | 191,36 | 1 | 3 | 4 | 5D | 22.03.2023 | |
| Toplam | 6 | 994,71 | |||||||||
| Ofis ve | 6 | 793,48 | |||||||||
| 80144/4 | B2 | 2.05.2023 | 37/23-B2 | İşyeri Ortak Alan |
194,16 | 1 | 3 | 4 | 5D | 22.03.2023 | |
| Toplam | 6 | 987,64 | |||||||||
| Ofis ve | 6 | 802,23 | |||||||||
| 80144/4 | B3 | 2.05.2023 | 37/23-B3 | İşyeri | 1 | 3 | 4 | 5D | 22.03.2023 | ||
| Ortak Alan | 191,55 | ||||||||||
| Toplam Ofis ve |
6 | 993,78 | |||||||||
| İşyeri | 6 | 943,85 | |||||||||
| 80144/4 | C1 | 2.05.2023 | 37/23-C1 | Ortak Alan | 210,34 | 1 | 3 | 4 | 5D | 22.03.2023 | |
| Toplam | 6 | 1.154,19 | |||||||||
| 80144/7 (Eski |
A Blok | 4.10.2023 | 76/23-A | Otel | 1 | 11.973,05 | 1 | 4 | 5 | 5D | 15.09.2023 |
| Parsel 1) | Toplam | 1 | 11.973,05 | ||||||||
| 80144/7 | Otel | 35 | 2.331,68 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
B Blok | 4.10.2023 | 76/23-B | Ortak Alan | 1.402,80 | 1 | 3 | 4 | 5D | 15.09.2023 | |
| Toplam | 35 | 3.734,48 |
| Kat Sayısı Kot Kot |
Yapı | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada Parsel |
Blok | Tarih | No | Nitelik | Birim Adedi |
Alan, m² | Toplam | Sınıfı Grubu |
Mimari Proje |
||
| Ofis ve | Altı | Üstü | |||||||||
| 80146/2 (Eski |
E3 - 1 |
16.02.2023 | 18 -E3 -1/23 |
İşyeri | 4 | 701,48 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 |
| Parsel 1) | Ortak Alan | 180,18 | |||||||||
| Toplam Ofis ve |
4 | 881,66 | |||||||||
| 80146/2 (Eski |
E3 - 2 |
16.02.2023 | 18 -E3 -2/23 |
İşyeri | 4 | 701,38 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 |
| Parsel 1) | Ortak Alan | 167,88 | |||||||||
| Toplam Ofis ve |
4 | 869,26 | |||||||||
| 80146/2 (Eski |
E3 - 3 |
16.02.2023 | 18 -E3 -3/23 |
İşyeri | 4 | 719,32 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 |
| Parsel 1) | Ortak Alan Toplam |
4 | 175,21 894,53 |
||||||||
| Ofis ve | |||||||||||
| 80146/2 (Eski |
F | 16.02.2023 | 19 -F/23 |
İşyeri | 6 | 1.298,03 | 1 | 3 | 4 | 5D | 11.01.2023 |
| Parsel 1) | Ortak Alan Toplam |
6 | 181,40 1.479,43 |
||||||||
| Ofis ve | |||||||||||
| 80146/2 (Eski |
G | 16.02.2023 | 19 -G/23 |
İşyeri | 20 | 2.151,35 | 1 | 3 | 4 | 5D | 11.01.2023 |
| Parsel 1) | Ortak Alan Toplam |
20 | 1.602,65 3.754,00 |
||||||||
| Ofis ve | 4 | 782,65 | |||||||||
| 80146/3 (Eski |
A1 | 16.02.2023 | 19 -A1/23 |
İşyeri | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | ||
| Parsel 1) | Ortak Alan Toplam |
4 | 183,50 966,15 |
||||||||
| Ofis ve | 4 | 761,64 | |||||||||
| 80146/3 (Eski |
A2 | 16.02.2023 | 19 -A1/23 |
İşyeri | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | ||
| Parsel 1) | Ortak Alan Toplam |
4 | 184,45 946,09 |
||||||||
| Ofis ve | 4 | 803,14 | |||||||||
| 80146/3 (Eski |
B1 - 1 |
16.02.2023 | 19 -B1 -1/23 |
İşyeri | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | ||
| Parsel 1) | Ortak Alan Toplam |
4 | 173,87 977,01 |
||||||||
| Ofis ve | 4 | 801,21 | |||||||||
| 80146/3 (Eski |
B1 - 2 |
16.02.2023 | 19 -B1 -2/23 |
İşyeri | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | ||
| Parsel 1) | Ortak Alan Toplam |
4 | 182,09 983,30 |
||||||||
| Ofis ve | 4 | 718,63 | |||||||||
| 80146/3 (Eski |
B2 - 1 |
16.02.2023 | 19 -B2 -1/23 |
İşyeri Ortak Alan |
172,62 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | |
| Parsel 1) | Toplam | 4 | 891,25 | ||||||||
| 80146/3 | Ofis ve | 4 | 719,53 | ||||||||
| (Eski | B2 - 2 |
16.02.2023 | 19 -B2 -2/23 |
İşyeri Ortak Alan |
181,96 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | |
| Parsel 1) | Toplam | 4 | 901,49 | ||||||||
| 80146/3 | Ofis ve | 4 | 729,43 | ||||||||
| (Eski | B3 - 1 |
16.02.2023 | 19 -B3 -1/23 |
İşyeri Ortak Alan |
173,91 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | |
| Parsel 1) | Toplam | 4 | 903,34 | ||||||||
| 80146/3 | Ofis ve | 4 | 729,81 | ||||||||
| (Eski | B3 - 2 |
16.02.2023 | 19 -B3 -2/23 |
İşyeri Ortak Alan |
179,75 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | |
| Parsel 1) | Toplam | 4 | 909,56 | ||||||||
| Ofis ve | 12 | 690,38 | |||||||||
| 80146/3 (Eski |
C1 | 16.02.2023 | 19 -C1/23 |
İşyeri | 1 | 3 | 4 | 5D | 11.01.2023 | ||
| Parsel 1) | Toplam | 12 | 933,86 | ||||||||
| C2 | 16.02.2023 | 19 -C2/23 |
Ofis ve | 12 | 686,20 | 1 | 3 | 4 | 5D | 11.01.2023 | |
| Ortak Alan İşyeri |
243,48 |
| Kat Sayısı |
Yapı | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada Parsel |
Blok | Tarih | No | Nitelik | Birim Adedi |
Alan, m² | Kot | Kot | Toplam | Sınıfı Grubu |
Mimari Proje |
| 80146/3 | Ortak Alan | 238,54 | Altı | Üstü | |||||||
| (Eski | Toplam | 12 | 924,74 | ||||||||
| Parsel 1) 80146/3 |
Ofis ve İşyeri |
12 | 607,34 | ||||||||
| (Eski | C3 | 16.02.2023 | 19-C3/23 | Ortak Alan | 317,48 | 1 | 3 | 4 | 5D | 11.01.2023 | |
| Parsel 1) | Toplam | 12 | 924,82 | ||||||||
| 80146/3 | Ofis ve İşyeri |
12 | 632,55 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
C4 | 16.02.2023 | 19-C4/23 | Ortak Alan | 298,71 | 1 | 3 | 4 | 5D | 11.01.2023 | |
| Toplam | 12 | 931,26 | |||||||||
| 80146/4 | Ofis ve İşyeri |
6 | 677,17 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
D1 | 17.02.2023 | 20-D1/23 | Ortak Alan | 258,29 | 1 | 3 | 4 | 5D | 11.01.2023 | |
| Toplam | 6 | 935,46 | |||||||||
| 80146/4 | Ofis ve İşyeri |
6 | 677,02 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
D2 | 17.02.2023 | 20-D2/23 | Ortak Alan | 251,03 | 1 | 3 | 4 | 5D | 11.01.2023 | |
| Toplam | 6 | 928,05 | |||||||||
| 80146/4 | Ofis ve İşyeri |
4 | 894,63 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
E1-1 | 17.02.2023 | 20-E1-1/23 | Ortak Alan | 179,95 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | |
| Toplam | 4 | 1.074,58 | |||||||||
| 80146/4 | Ofis ve İşyeri |
4 | 893,73 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
E1-2 | 17.02.2023 | 20-E1-2/23 | Ortak Alan | 170,29 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | |
| Toplam | 4 | 1.064,02 | |||||||||
| 80146/4 | Ofis ve İşyeri |
4 | 906,21 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
E1-3 | 17.02.2023 | 20-E1-3/23 | Ortak Alan | 176,46 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | |
| Toplam | 4 | 1.082,67 | |||||||||
| 80146/4 | Ofis ve İşyeri |
4 | 701,93 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
E2-1 | 17.02.2023 | 20-E2-1/23 | Ortak Alan | 180,69 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | |
| Toplam | 4 | 882,62 | |||||||||
| 80146/4 | Ofis ve İşyeri |
4 | 704,70 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
E2-2 | 17.02.2023 | 20-E2-2/23 | Ortak Alan | 169,19 | 1 | 2 | 3 | 5D | 11.01.2023 | |
| Toplam | 4 | 873,89 | |||||||||
| 80146/4 | Ofis ve İşyeri |
4 | 721,44 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
E2-3 | 17.02.2023 | 20-E2-3/23 | Ortak Alan | 175,63 | 1 2 |
3 | 5D | 11.01.2023 | ||
| Toplam | 4 | 897,07 |
| Ada | Birim | Kat Sayısı Kot Kot |
Yapı Sınıfı / |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Parsel | Blok | Tarih | No | Nitelik | Adedi | Alan, m² | Altı | Üstü | Toplam | Grubu | |
| Mesken | 6 | 1.096,18 | |||||||||
| 2940/7 | A1 | 13.12.2024 | 427 | Ortak Alan | 202,67 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 6 | 1.298,85 | |||||||||
| Mesken | 6 | 1.130,93 | |||||||||
| 2940/7 | A2 | 13.12.2024 | 428 | Ortak Alan | 193,42 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 6 | 1.324,35 | |||||||||
| Mesken | 6 | 1.105,66 | |||||||||
| 2940/7 | A3 | 13.12.2024 | 429 | Ortak Alan | 200,09 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 6 | 1.305,75 | |||||||||
| Mesken | 6 | 788,78 | |||||||||
| 2940/8 | A1 | 13.12.2024 | 430 | Ortak Alan | 130,76 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 6 | 919,54 | |||||||||
| Mesken | 6 | 789,72 | |||||||||
| 2940/8 | A2 | 13.12.2024 | 431 | Ortak Alan | 125,31 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 6 | 915,03 | |||||||||
| Mesken | 6 | 931,84 | |||||||||
| 2940/9 | A | 13.12.2024 | 432 | Ortak Alan | 185,62 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 6 | 1.117,46 | |||||||||
| Mesken | 9 | 1.007,98 | |||||||||
| 2940/10 | A | 13.12.2024 | 433 | Ortak Alan | 146,89 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 9 | 1.154,87 | |||||||||
| Mesken | 6 | 930,33 | |||||||||
| 2940/11 | A | 13.12.2024 | 434 | Ortak Alan | 182,46 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 6 | 1.112,79 | |||||||||
| Mesken | 2 | 591,60 | |||||||||
| 2940/16 | A1 | 13.12.2024 | 435 | Ortak Alan | 225,28 | 1 | 2 | 3 | 5D | ||
| Toplam | 2 | 816,88 | |||||||||
| Mesken | 2 | 584,39 | |||||||||
| 2940/16 | A-2 | 13.12.2024 | 436 | Ortak Alan | 175,92 | 1 | 2 | 3 | 5D | ||
| Toplam | 2 | 760,31 | |||||||||
| Mesken | 2 | 584,00 | |||||||||
| 5361/3 | A-1 | 13.12.2024 | 442 | Ortak Alan | 218,93 | 1 | 2 | 3 | 5D | ||
| Toplam | 2 | 802,93 | |||||||||
| Mesken | 2 | 579,34 | |||||||||
| 5361/3 | A-2 | 13.12.2024 | 484 | Ortak Alan | 181,61 | 1 | 2 | 3 | 5D | ||
| Toplam | 2 | 760,95 | |||||||||
| Mesken | 4 | 822,08 | |||||||||
| 5361/3 | B1 | 13.12.2024 | 443 | Ortak Alan | 150,25 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 4 | 972,33 | |||||||||
| Mesken | 4 | 816,98 | |||||||||
| 5361/3 | B2 | 13.12.2024 | 444 | Ortak Alan | 149,16 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 4 | 966,14 | |||||||||
| Mesken | 4 | 818,83 | |||||||||
| 5361/3 | B3 | 13.12.2024 | 445 | Ortak Alan | 140,16 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 4 | 958,99 | |||||||||
| Mesken | 6 | 776,60 | |||||||||
| 5361/3 | C | 13.12.2024 | 446 | Ortak Alan | 191,08 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 6 | 967,68 | |||||||||
| Mesken | 6 | 940,87 | |||||||||
| 5361/3 | D1-1 | 13.12.2024 | 447 | Ortak Alan | 154,59 | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Toplam | 6 | 1.095,46 | |||||||||
| Mesken | 3 | 480,80 | |||||||||
| 5361/3 | D1-2 | 13.12.2024 | 448 | Ortak Alan | 169,27 | 1 | 3 | 4 | 5D |
| Ada | Birim | Kat Sayısı |
Yapı | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Parsel | Blok | Tarih | No | Nitelik | Adedi | Alan, m² | Kot | Kot | Toplam | Sınıfı / Grubu |
| Altı | Üstü | |||||||||
| Toplam | 3 | 650,07 | ||||||||
| Mesken | 6 | 944,26 | ||||||||
| 5361/3 | D2 - 1 |
13.12.2024 | 449 | Ortak Alan Toplam |
6 | 175,99 1.120,25 |
1 | 3 | 4 | 5D |
| Mesken | 3 | 489,79 | ||||||||
| 5361/3 | D2 - 2 |
13.12.2024 | 450 | Ortak Alan | 137,95 | 1 | 3 | 4 | 5D | |
| Toplam | 3 | 627,74 | ||||||||
| Mesken | 6 | 939,54 | ||||||||
| 5361/3 | E1 | 13.12.2024 | 451 | Ortak Alan | 188,70 | 1 | 3 | 4 | 5D | |
| Toplam | 6 | 1.128,24 | ||||||||
| Mesken | 6 | 935,14 | ||||||||
| 5361/3 | E2 | 13.12.2024 | 452 | Ortak Alan Toplam |
6 | 185,01 1.120,15 |
1 | 3 | 4 | 5D |
| Mesken | 4 | 596,39 | ||||||||
| Ofis ve | ||||||||||
| 5361/3 | F | 13.12.2024 | 453 | İşyeri | 2 | 364,18 | 1 | 3 | 4 | 5D |
| Ortak Alan | 186,45 | |||||||||
| Toplam | 6 | 1.147,02 | ||||||||
| Ofis ve İşyeri |
1 | 364,22 | ||||||||
| 5361/3 | G - 1 |
13.12.2024 | 454 | Mesken | 3 | 267,69 | 1 | 2 | 3 | 5D |
| Ortak Alan | 157,55 | |||||||||
| Toplam | 4 | 789,46 | ||||||||
| Ofis ve | 1 | 386,47 | ||||||||
| İşyeri | ||||||||||
| 5361/3 | G - 2 |
13.12.2024 | 455 | Mesken Ortak Alan |
3 | 262,14 133,59 |
1 | 2 | 3 | 5D |
| Toplam | 4 | 782,20 | ||||||||
| Ofis ve | ||||||||||
| İşyeri | 2 | 411,05 | ||||||||
| 5361/3 | H | 13.12.2024 | 456 | Mesken | 2 | 248,15 | 1 | 2 | 3 | 5D |
| Ortak Alan | 130,68 | |||||||||
| Toplam | 4 | 789,88 | ||||||||
| Ofis ve İşyeri |
6 | 943,36 | ||||||||
| 80144/3 | C2 | 13.12.2024 | 457 | Ortak Alan | 210,87 | 1 | 3 | 4 | 5D | |
| Toplam | 6 | 1.154,23 | ||||||||
| Ofis ve | 6 | 660,59 | ||||||||
| 80144/4 | A1 | 13.12.2024 | 466 | İşyeri | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Ortak Alan Toplam |
6 | 251,25 911,84 |
||||||||
| Ofis ve | ||||||||||
| İşyeri | 6 | 661,14 | ||||||||
| 80144/4 | A2 | 13.12.2024 | 467 | Ortak Alan | 255,84 | 0 | 3 | 3 | 5D | |
| Toplam | 6 | 916,98 | ||||||||
| Ofis ve İşyeri |
6 | 803,35 | ||||||||
| 80144/4 | B1 | 13.12.2024 | 468 | Ortak Alan | 191,36 | 1 | 3 | 4 | 5D | |
| Toplam | 6 | 994,71 | ||||||||
| Ofis ve | 6 | 793,48 | ||||||||
| 80144/4 | B2 | 13.12.2024 | 469 | İşyeri | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Ortak Alan | 194,16 | |||||||||
| Toplam | 6 | 987,64 | ||||||||
| Ofis ve İşyeri |
6 | 802,23 | ||||||||
| 80144/4 | B3 | 13.12.2024 | 470 | Ortak Alan | 191,55 | 1 | 3 | 4 | 5D | |
| Toplam | 6 | 993,78 |
| Ada | Birim | Kat Sayısı |
Yapı | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Parsel | Blok | Tarih | No | Nitelik | Adedi | Alan, m² | Kot Altı |
Kot Üstü |
Toplam | Sınıfı / Grubu |
| Ofis ve | 6 | 943,85 | ||||||||
| 80144/4 | C1 | 13.12.2024 | 471 | İşyeri | 1 | 3 | 4 | 5D | ||
| Ortak Alan Toplam |
6 | 210,34 1.154,19 |
||||||||
| Ofis ve | 4 | 701,48 | ||||||||
| 80146/2 (Eski |
E3 - 1 |
19.06.2261 | 439 | İşyeri | 1 | 2 | 3 | 5D | ||
| Parsel 1) | Ortak Alan Toplam |
4 | 180,18 881,66 |
|||||||
| Ofis ve | ||||||||||
| 80146/2 (Eski |
E3 - 2 |
13.12.2024 | 440 | İşyeri | 4 | 701,38 | 1 | 2 | 3 | 5D |
| Parsel 1) | Ortak Alan Toplam |
4 | 167,88 869,26 |
|||||||
| Ofis ve | ||||||||||
| 80146/2 (Eski |
E3 - 3 |
13.12.2024 | 441 | İşyeri | 4 | 719,32 | 1 | 2 | 3 | 5D |
| Parsel 1) | Ortak Alan | 175,21 | ||||||||
| Toplam Ofis ve |
4 | 894,53 | ||||||||
| 80146/2 | İşyeri | 6 | 1.298,03 | |||||||
| (Eski Parsel 1) |
F | 13.12.2024 | 438 | Ortak Alan | 181,40 | 1 | 3 | 4 | 5D | |
| Toplam | 6 | 1.479,43 | ||||||||
| 80146/2 | Ofis ve İşyeri |
20 | 2.151,35 | |||||||
| (Eski Parsel 1) |
G | 13.12.2024 | 437 | Ortak Alan | 1.602,65 | 1 | 3 | 4 | 5D | |
| Toplam | 20 | 3.754,00 | ||||||||
| 80146/3 | Ofis ve İşyeri |
4 | 782,65 | |||||||
| (Eski Parsel 1) |
A1 | 13.12.2024 | 472 | Ortak Alan | 183,50 | 1 | 2 | 3 | 5D | |
| Toplam | 4 | 966,15 | ||||||||
| 80146/3 | Ofis ve İşyeri |
4 | 761,64 | |||||||
| (Eski Parsel 1) |
A2 | 13.12.2024 | 473 | Ortak Alan | 184,45 | 1 | 2 | 3 | 5D | |
| Toplam | 4 | 946,09 | ||||||||
| 80146/3 | Ofis ve İşyeri |
4 | 803,14 | |||||||
| (Eski Parsel 1) |
B1 - 1 |
13.12.2024 | 474 | Ortak Alan | 173,87 | 1 | 2 | 3 | 5D | |
| Toplam | 4 | 977,01 | ||||||||
| 80146/3 | Ofis ve İşyeri |
4 | 801,21 | |||||||
| (Eski Parsel 1) |
B1 - 2 |
13.12.2024 | 475 | Ortak Alan | 182,09 | 1 | 2 | 3 | 5D | |
| Toplam | 4 | 983,30 | ||||||||
| 80146/3 | Ofis ve İşyeri |
4 | 718,63 | |||||||
| (Eski | B2 - 1 |
13.12.2024 | 476 | Ortak Alan | 172,62 | 1 | 2 | 3 | 5D | |
| Parsel 1) | Toplam | 4 | 891,25 | |||||||
| 80146/3 | Ofis ve İşyeri |
4 | 719,53 | |||||||
| (Eski | B2 - 2 |
13.12.2024 | 477 | Ortak Alan | 181,96 | 1 | 2 | 3 | 5D | |
| Parsel 1) | Toplam | 4 | 901,49 | |||||||
| 80146/3 | Ofis ve | 4 | 729,43 | |||||||
| (Eski | B3 - 1 |
13.12.2024 | 478 | İşyeri Ortak Alan |
173,91 | 1 | 2 | 3 | 5D | |
| Parsel 1) | Toplam | 4 | 903,34 | |||||||
| 80146/3 | Ofis ve | 4 | 729,81 | |||||||
| (Eski | B3 - 2 |
13.12.2024 | 479 | İşyeri Ortak Alan |
179,75 | 1 | 2 | 3 | 5D | |
| Parsel 1) | Toplam | 4 | 909,56 | |||||||
| C1 | 13.12.2024 | 480 | Ofis ve | 12 | 690,38 | 1 | 3 | 4 | 5D | |
| İşyeri |
| Kat Sayısı |
Yapı | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada Parsel |
Blok | Tarih | No | Nitelik | Birim Adedi |
Alan, m² | Kot Altı |
Kot Üstü |
Toplam | Sınıfı / Grubu |
| 80146/3 | Ortak Alan | 243,48 | ||||||||
| (Eski Parsel 1) |
Toplam | 12 | 933,86 | |||||||
| 80146/3 | Ofis ve İşyeri |
12 | 686,20 | |||||||
| (Eski Parsel 1) |
C2 | 13.12.2024 | 481 | Ortak Alan Toplam |
12 | 238,54 924,74 |
1 | 3 | 4 | 5D |
| 80146/3 (Eski |
C3 | 13.12.2024 | 482 | Ofis ve İşyeri |
12 | 607,3 4 |
1 | 3 | 4 | 5D |
| Parsel 1) | Ortak Alan | 317,48 | ||||||||
| Toplam | 12 | 924,8 2 |
||||||||
| 80146/3 (Eski |
C4 | 13.12.2024 | 483 | Ofis ve İşyeri |
12 | 632,55 | 1 | 3 | 4 | 5D |
| Parsel 1) | Ortak Alan | 298,71 | ||||||||
| 80146/4 | Toplam Ofis ve İşyeri |
12 6 |
931,26 677,17 |
|||||||
| (Eski | D1 | 13.12.2024 | 464 | Ortak Alan | 258,29 | 1 | 3 | 4 | 5D | |
| Parsel 1) | Toplam | 6 | 935,46 | |||||||
| 80146/4 | Ofis ve İşyeri |
6 | 677,02 | |||||||
| (Eski Parsel 1) |
D2 | 13.12.2024 | 465 | Ortak Alan | 251,03 | 1 | 3 | 4 | 5D | |
| Toplam | 6 | 928,05 | ||||||||
| 80146/4 | Ofis ve İşyeri |
4 | 894,63 | |||||||
| (Eski Parsel 1) |
E1 - 1 |
13.12.2024 | 458 | Ortak Alan | 179,95 | 1 | 2 | 3 | 5D | |
| Toplam | 4 | 1.074,58 | ||||||||
| 80146/4 (Eski |
E1 - 2 |
13.12.2024 | 459 | Ofis ve İşyeri |
4 | 893,73 | 1 | 2 | 3 | 5D |
| Parsel 1) | Ortak Alan | 170,29 | ||||||||
| Toplam | 4 | 1.064,02 | ||||||||
| 80146/4 (Eski |
E1 - 3 |
13.12.2024 | 460 | Ofis ve İşyeri |
4 | 906,21 | 1 | 2 | 3 | 5D |
| Parsel 1) | Ortak Alan | 176,46 | ||||||||
| Toplam | 4 | 1.082,67 | ||||||||
| 80146/4 (Eski |
E2 - 1 |
13.12.2024 | 461 | Ofis ve İşyeri |
4 | 701,93 | 1 | 2 | 3 | 5D |
| Parsel 1) | Ortak Alan | 180,69 | ||||||||
| Toplam Ofis ve |
4 | 882,62 | ||||||||
| 80146/4 (Eski |
E2 - 2 |
13.12.2024 | 462 | İşyeri | 4 | 704,70 | 1 | 2 | 3 | 5D |
| Parsel 1) | Ortak Alan | 169,19 | ||||||||
| Toplam Ofis ve |
4 4 |
873,89 721,44 |
||||||||
| 80146/4 (Eski |
E2 - 3 |
13.12.2024 | 463 | İşyeri | 1 | 2 | 3 | 5D | ||
| Parsel 1) | Ortak Alan Toplam |
4 | 175,63 897,07 |
| Ada/Parsel | Blok | Enerji Kimlik | Sınıfı | Veriliş | Geçerlilik |
|---|---|---|---|---|---|
| Belgesi Numarası | Tarih | Tarihi | |||
| 2940/7 | A1 | Y12061E1960B9 | C | 9.08.2023 | 9.08.2033 |
| 2940/7 | A2 | Y1206523E9569 | C | 9.08.2023 | 9.08.2033 |
| 2940/7 | A3 | Y1206F8DD8B9A | C | 9.08.2023 | 9.08.2033 |
| 2940/8 | A1 | Y12064FEDBB29 | C | 9.08.2023 | 9.08.2033 |
| 2940/8 | A2 | Y12068ADB47DE | C | 9.08.2023 | 9.08.2033 |
| 2940/9 | A | Y1206A8F47E17 | C | 13.08.2023 | 13.08.2033 |
| 2940/10 | A | Y1206D3B82437 | C | 9.08.2023 | 9.08.2033 |
| 2940/11 | A | Y1206921457DD | C | 13.08.2023 | 13.08.2033 |
| 2940/16 | A1 | Y12068233422B | C | 9.08.2023 | 9.08.2033 |
| 2940/16 | A-2 | Y1206253EDEB6 | C | 9.08.2023 | 9.08.2033 |
| 5361/3 | A-1 | Y120634D36929 | C | 10.08.2023 | 10.08.2033 |
| 5361/3 | A-2 | Y120627F7B9A7 | C | 10.08.2023 | 10.08.2033 |
| 5361/3 | B1 | Y12061B5F3765 | C | 10.08.2023 | 10.08.2033 |
| 5361/3 | B2 | Y120681811212 | C | 11.08.2023 | 11.08.2033 |
| 5361/3 | B3 | Y1206217E9922 | C | 10.08.2023 | 10.08.2033 |
| 5361/3 | C | Y12062E6C4801 | C | 10.08.2023 | 10.08.2033 |
| 5361/3 | D1-1 | Y1206F80D0F18 | C | 13.08.2023 | 13.08.2033 |
| 5361/3 | D1-2 | Y1206D34FFF33 | C | 14.08.2023 | 14.08.2033 |
| 5361/3 | D2-1 | Y1206CD5D084A | C | 13.08.2023 | 13.08.2033 |
| 5361/3 | D2-2 | Y120616024D16 | C | 13.08.2023 | 13.08.2033 |
| 5361/3 | E1 | Y12068733B33D | C | 13.08.2023 | 13.08.2033 |
| 5361/3 | E2 | Y120689135CA6 | C | 13.08.2023 | 13.08.2033 |
| 5361/3 | F | Y12069006EC54 | C | 14.08.2023 | 14.08.2033 |
| 5361/3 | G-1 | Y120654D68050 | C | 12.08.2023 | 12.08.2033 |
| 5361/3 | G-2 | Y2206C3BC4153 | C | 12.08.2023 | 12.08.2033 |
| 5361/3 | H | Y12067703E6AF | C | 11.08.2023 | 11.08.2033 |
| 80144/3 | C2 | Y1406E3D4E5BE | C | 17.08.2023 | 17.08.2033 |
| 80144/4 | A1 | Y1406300BC214 | C | 17.08.2023 | 17.08.2033 |
| 80144/4 | A2 | Y14064A8F5513 | C | 17.08.2023 | 17.08.2033 |
| 80144/4 | B1 | Y14064C2A0E2D | C | 17.08.2023 | 17.08.2033 |
| 80144/4 | B2 | Y1406AC5CA7E4 | C | 17.08.2023 | 17.08.2033 |
| 80144/4 | B3 | Y140669AA8904 | C | 17.08.2023 | 17.08.2033 |
| 80144/4 | C1 | Y1406E988424B | C | 17.08.2023 | 17.08.2033 |
| 80146/2 | E3-1 | Y2206315050DA | C | 11.08.2023 | 11.08.2033 |
| 80146/2 | E3-2 | Y2206AE926434 | C | 12.08.2023 | 12.08.2033 |
| 80146/2 | E3-3 | Y120618600298 | C | 12.08.2023 | 12.08.2033 |
| 80146/2 | F | Y14068413B9EA | C | 15.08.2023 | 15.08.2033 |
| 80146/2 | G | Y14068E8681F1 | C | 19.08.2023 | 19.08.2033 |
| 80146/3 | A1 | Y120667C6B751 | C | 11.08.2023 | 11.08.2033 |
| 80146/3 | A2 | Y120638271F63 | C | 11.08.2023 | 11.08.2033 |
| 80146/3 | B1-1 | Y1206CFC9F41B | C | 10.08.2023 | 10.08.2033 |
| 80146/3 | B1-2 | Y120623D41B9D | C | 10.08.2023 | 10.08.2033 |
| 80146/3 | B2-1 | Y1206D27C7406 | C | 11.08.2023 | 11.08.2033 |
| 80146/3 | B2-2 | Y12061077CAB5 | C | 11.08.2023 | 11.08.2033 |
| 80146/3 | B3-1 | Y120677821206 | C | 11.08.2023 | 11.08.2033 |
| 80146/3 | B3-2 | Y12068CEBF074 | C | 11.08.2023 | 11.08.2033 |
| 80146/3 | C1 | Y14062CD36D15 | C | 15.08.2023 | 15.08.2033 |
| 80146/3 | C2 | Y14066E33B7D0 | C | 15.08.2023 | 15.08.2033 |
| 80146/3 | C3 | Y140635F66925 | C | 14.08.2023 | 14.08.2033 |
| Ada/Parsel | Blok | Enerji Kimlik Belgesi Numarası |
Sınıfı | Veriliş Tarih |
Geçerlilik Tarihi |
|---|---|---|---|---|---|
| 80146/3 | C4 | Y1406370D67EC | C | 14.08.2023 | 14.08.2033 |
| 80146/4 | D1 | Y1406C4415BEE | C | 15.08.2023 | 15.08.2033 |
| 80146/4 | D2 | Y240602106BD1 | C | 15.08.2023 | 15.08.2033 |
| 80146/4 | E1-1 | Y1206705A2E82 | C | 12.08.2023 | 12.08.2033 |
| 80146/4 | E1-2 | Y12067A7D189D | C | 12.08.2023 | 12.08.2033 |
| 80146/4 | E1-3 | Y12063A7929ED | C | 12.08.2023 | 12.08.2033 |
| 80146/4 | E2-1 | Y1206CFCECB04 | C | 14.08.2023 | 14.08.2033 |
| 80146/4 | E2-2 | Y120645DC0A2A | C | 14.08.2023 | 14.08.2033 |
| 80146/4 | E2-3 | Y1206BECE01CD | C | 14.08.2023 | 14.08.2033 |
Söz konusu parsellerde inşa edilen proje için Emlak Konut GYO A.Ş., gerek kendi mevzuatına gerekse Kamu İhale Kurumu ile Yüksek Denetleme Kurulu'na göre kamu kurumudur. T.C. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü tarafında yazılmış olan 19.01.2004 tarih ve 669 sayılı yazıya göre Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından yaptırılacak yapıların fenni mesuliyeti; 3194 sayılı İmar Kanunun 26. maddesi uyarınca kuruluşun kendisince ve/veya kuruluşta görevli meslek adamlarınca ayrı ayrı üstlenilecektir.
Rapora konu Saraçoğlu Projesi, toplamda 75.166,81 m² yüzölçümüne sahip toplam 15 parsel üzerinde yer almaktadır. Ankara'da inşa edilen Türkiye'nin ilk toplu konut projesidir. Taşınmaz üzerindeki yapılar eski eser niteliğinde olup yaklaşık 75 yaşındadır. Projede yarım asrı aşan ağaçlar ve sosyal alanlar bulunmaktadır. Rapora konu proje alanındaki yapılar aslına uygun şekilde restore edilmektedir. Proje alanı toplam 81.998,41 m² yapı alanından oluşmaktadır. Proje bünyesinde konut, ofis, dükkan, apart ünite ve otel alanları yer almaktadır.
2940 ada üzerinde yer alan binalar konut nitelikli, 5361 ada üzerinde yer alan binalar konut ve dükkan, 80146 ada 2, 3 ve 4 parseller ile 80144 ada 3 ve 4 parseller üzerinde yer alan binalar dükkan ve ofis nitelikli, 80144 ada 7 parsel üzerinde yer alan binalar ise otel ve apart olarak planlanmıştır.
2940 ada 9 parsel bünyesinde A blok olmak üzere 21 adet daire nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır.
2940 ada 10 parsel bünyesinde A blok olmak üzere 9 adet daire nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır.
| Tip / Nitelik | 5+1 | 6+1 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada | Parsel | 1+1 | 2+1 | 3+1 | 4+1 | Dubleks | Dubleks | Dükkan | Ofis | Apart | Otel | Toplam |
| 2940 | 7 | 18 | - | - | - | - | - | - | 18 | |||
| 2940 | 8 | 12 | 12 | |||||||||
| 2940 | 9 | 3 | 3 | 6 | ||||||||
| 2940 | 10 | 3 | 6 | 9 | ||||||||
| 2940 | 11 | 3 | 3 | 6 | ||||||||
| 2940 | 16 | 4 | 4 | |||||||||
| 5361 | 3 | 7 | 17 | 29 | 1 | 6 | 4 | 6 | 70 | |||
| 80144 | 3 | 24 | 1 | 25 | ||||||||
| 80144 | 4 | 8 | 28 | 36 | ||||||||
| 80144 | 7 | 35 | 1 | 36 | ||||||||
| 80146 | 2 | 18 | 1 | 19 | ||||||||
| 80146 | 3 | 32 | 48 | 80 | ||||||||
| 80146 | 4 | 24 | 12 | 36 | ||||||||
| Toplam | 10 | 41 | 53 | 1 | 6 | 8 | 112 | 90 | 35 | 1 | 357 |
Değerlemeye konu proje yasal izin ve belgelerine uygun olarak inşa edilmektedir.
• Genel ekonomik dalgalanmalar ve belirsizliklerin gayrimenkul piyasasına yansıyacak etkileri.
Söz konusu taşınmazların son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım – satım işlemleri ve gayrimenkullerin hukuki durumunda meydana gelen değişikliklerin tespiti için Çankaya Tapu Müdürlüğüne başvuru yapılmış ancak tarafımıza kütük incelemesi için izin verilmemiştir. Tapu kayıtları ve Çankaya Belediyesinden edinilen bilgilere göre son üç yıllık dönemde gerçekleşen değişiklikler aşağıdaki gibidir.
• Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından temin edinilen tapu kayıtlarına göre; söz konusu proje kapsamında taşınmazlar Maliye Hazinesi, Ankara Büyükşehir Belediyesi ve Ankara Elektrik Havagazı ve Otobüs İşletmesi Genel Müdürlüğü (EGO) adına tescil edilmiştir.
| Ada | Parsel | Kat Mülkiyeti Tarih/Yevmiye |
Yönetim Planı Tarih/Yevmiye |
|---|---|---|---|
| 2940 | 7 | 24.12.2024/130042 | 24.12.2024/130042 |
| 2940 | 8 | 24.12.2024/129953 | 24.12.2024/129953 |
| 2940 | 9 | 24.12.2024/130034 | 24.12.2024/130034 |
| 2940 | 10 | 24.12.2024/130036 | 24.12.20247130036 |
| 2940 | 11 | 24.12.2024/129973 | 24.12.2024/129973 |
| 2940 | 16 | 24.12.2024/129978 | 24.12.2024/129978 |
| 5361 | 3 | 24.12.2024/130013 | 24.12.2024/130013 |
| 80144 | 4 | 24.12.2024/129964 | 24.12.2024/129964 |
| 80146 | 2 | 24.12.2024/130025 | 24.12.2024/130025 |
| 80146 | 3 | 24.12.2024/129939 | 24.12.2024/129939 |
| 80146 | 4 | 24.12.2024/130029 | 24.12.2024/130029 |
Kadıköy 9. Noterliğince düzenlenen 31.08.2020 tarih ve 47348 nolu sözleşmeye göre; Değerleme konusu parseller Maliye Hazinesi'nin mülkiyetindedir. Parseller üzerinde gerçekleştirilecek proje ile ilgili T.C. Maliye Bakanlığı ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 09.10.2017 tarihli ve 10.08.2020 tarihli protokoller imzalanmıştır. Bu protokollere göre projede yer alan bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirden, inşaat maliyeti, tüm masraf ve ödemelerin düşülmesinden sonra elde edilecek net gelirin %85'i bakanlığa, %15'i Emlak Konut GYO A.Ş.'ye aittir.
Proje ile ilgili olarak 31.08.2020 tarihli 'Ankara, Çankaya, Saraçoğlu Konut ve Ticaret İnşaatları ile Altyapı ve Çevre Düzenleme İnşaat İşleri' sözleşmesi bulunmaktadır. Yüklenici firma Güryapı Restorasyon Taahhüt ve Ticaret A.Ş.'dir. Sözleşmeye göre; yüklenici firma sözleşme konusu tüm iş ve işlemleri anahtar teslim 364.250.000,00 TL+KDV götürü bedel ile gerçekleştirecektir.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için en etkin ve verimli kullanım analizi yapılmamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate alınmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin yasal süreç detayları Rapor'un 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, 5.11 ve 5.12. bölümlerinde verilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor 'un 5.8.'inci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir.
Rapor'un 3.3 'üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme çalışmasında söz konusu taşınmazların kısmen kat mülkiyetli kısmen de cins tahsisli oldukları ve değerleme tarihi itibariyle proje inşaatının devam ettiği tespit edilmiştir. Bu sebeple değerleme çalışmasında projenin mevcut durum ve tamamlanması durumundaki değer tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımında, arsanın değer tespitinde, bölgede yapılan emsal araştırmalarında yeterli sayı ve nitelikte arsa emsalinin olması sebebi ile Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır. Ayrıca taşınmazların gelir getirici mülkler olması ve projenin protokol kapsamında net gelir üzerinden paylaşımı modeli ile geliştirilmekte olması nedeni ile de "Gelir Yaklaşımı" kullanılmıştır. Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından iletilen onaylı çarşaf listedeki bağımsız birimlerin/bölümlerin piyasa değeri tespitinde ise Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Bu rapor kapsamında konu gayrimenkulün Uluslararası Değerleme Standartlarına göre pazar değeri hesaplanacaktır.
| No | İlgili | Konum | İmar Durumu | Parsel Alan, m² |
Satış Fiyatı, ₺ |
Birim Değer, ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Remax Moment Meral Kanşıray 0 (507) 505 07 09 |
Huzur 25425/5 |
Konut KAKS: 1,20 |
426,00 | 16.000.000,00 | 37.558,69 |
| 2 | Hasan Polat Emlak Hasan Polat 0 (542) 496 68 64 |
Kırıkkonaklar 27385/8 |
Konut Kaks:1,05, Taks:0,35 |
584,00 | 16.800.000,00 | 28.767,12 |
| 3 | Ali Özcan Gayrimenkul Ali Özcan 0 (533) 383 82 81 |
İstiklal 199/15 |
Turizm+Ticari Emsal:1,00 |
70,00 | 1.950.000,00 | 27.857,14 |
| Emsal Düzeltme Tablosu | |||
|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | |
| Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m² | 37.558,69 | 28.767,12 | 27.857,14 |
| Pazarlık Payı | 15% | 10% | 10% |
| Gerçekleşmesi Muhtemel Fiyat, ₺/m² | 31.924,88 | 25.890,41 | 25.071,43 |
| Konum | Kötü | Kötü | Kötü |
| Düzeltme | 30,00% | 30,00% | 30,00% |
| Büyüklük | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Yapılaşma Koşulları | Benzer | Benzer | Kısmen İyi |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 20,00% |
| Toplam Düzeltme | 30,00% | 30,00% | 50,00% |
| Düzeltme | 9.577,46 | 7.767,12 | 12.535,71 |
| Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² | 41.502,35 | 33.657,53 | 37.607,14 |
| Ortalama Birim Değer, ₺/m² | 37.589,01 |
Emsal analizi sonucu arsa m² birim değeri ~37.500,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
| No | İlgili | Konum | Tip | Kat | Alan, m² | Fiyat, ₺ | Birim Değer, ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Başkent Elit Emlak 0 (536) 514 80 79 |
Anıttepe Mh. | 2+1 | Bahçe Katı | 65,00 | 4.675.000,00 | 71.923,08 |
| 2 | Erim İnşaat Gayrimenkul 0 (533) 235 16 77 |
Yukarı Bahçelievler Mh. |
3+1 | 2 | 115,00 | 10.800.000,00 | 93.913,04 |
| 3 | Turyap Bahçelievler 0 (542) 784 60 10 |
Yukarı Bahçelievler Mh. |
2+1 | 1 | 90,00 | 7.750.000,00 | 86.111,11 |
| 4 | Kartal Gayrimenkul 0 (501) 122 06 74 |
Bahçelievler Mh. | 3+1 | 1 | 110,00 | 8.300.000,00 | 75.454,55 |
| 5 | Reform Real Estate 0 (531) 345 56 76 |
Bahçelievler Mh. | 4+1 | 3 | 190,00 | 15.000.000,00 | 78.947,37 |
| 6 | Winners Property & Investment 0 (530) 067 36 99 |
Bahçelievler Mh. | 1+1 | Yüksek Giriş | 50,00 | 4.790.000,00 | 95.800,00 |
| 7 | Turyap Bahçelievler 0 (542) 784 60 10 |
Bahçelievler Mh. | 2+1 | Giriş Katı | 90,00 | 6.750.000,00 | 75.000,00 |
| Emsal Düzeltme Tablosu | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | Emsal 6 | Emsal 7 | |
| Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m² | 71.923,08 | 93.913,04 | 86.111,11 | 75.454,55 | 78.947,37 | 95.800,00 | 75.000,00 |
| Pazarlık Payı | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% |
| Gerçekleşmesi Muhtemel Fiyat, ₺/m² | 64.730,77 | 84.521,74 | 77.500,00 | 67.909,09 | 71.052,63 | 86.220,00 | 67.500,00 |
| Konum | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Büyüklük | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Yaş | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Daire Tipi | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Kat Düzeltme |
Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Proje Şerefiyesi | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü |
| Düzeltme | 20,00% | 15,00% | 20,00% | 20,00% | 15,00% | 15,00% | 20,00% |
| Toplam Düzeltme | 20,00% | 15,00% | 20,00% | 20,00% | 15,00% | 15,00% | 20,00% |
| Düzeltme | 12.946,15 | 12.678,26 | 15.500,00 | 13.581,82 | 10.657,89 | 12.933,00 | 13.500,00 |
| Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² | 77.676,92 97.200,00 93.000,00 81.490,91 81.710,53 99.153,00 81.000,00 | ||||||
| Ortalama Birim Değer, ₺/m² | 87.318,77 |
Emsal analizi sonucu konut m² birim değeri ~87.500,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
| No | İletişim | Konumu | Tip | Alan | Kat | Yaş | Satış Fiyatı, ₺ | Birim Değeri, ₺/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | West Yatırım ve Gayrimenkul Aş 0 (534) 220 33 22 |
Kocatepe Mh. | 5+1 | 55,00 | 3 | 0 | 5.250.000,00 | 95.454,55 |
| 2 | Remax Lot 2 0 (533) 084 24 74 |
Kavaklıdere Mh. | 3+1 | 45,00 | 0 | 0 | 5.550.000,00 | 123.333,33 |
| 3 | Önce Gayrimenkul 0 (530) 830 06 21 |
Cumhuriyet Mh. | 1+1 | 42,00 | 3 | 0 | 4.250.000,00 | 101.190,48 |
| 4 | Mahmut Yalçın Gayrimenkul Yatırım 0 (532) 300 94 81 |
Strazburg Caddesinde |
- | 140,00 | 5 | 5-10 | 11.750.000,00 | 83.928,57 |
| Emsal Düzeltme Tablosu | ||||
|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | |
| Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m² | 95.454,55 | 123.333,33 | 101.190,48 | 83.928,57 |
| Pazarlık Payı | 15% | 15% | 15% | 15% |
| Gerçekleşmesi Muhtemel Fiyat, ₺/m² | 81.136,36 | 104.833,33 | 86.011,90 | 71.339,29 |
| Konum | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Proje Özellikleri | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü |
| Düzeltme | 15,00% | 12,50% | 12,50% | 15,00% |
| Bina Yaşı | 0 | 0 | 0 | 5-10 |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 15,00% |
| Katı | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Büyüklük | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Toplam Düzeltme | 15,00% | 12,50% | 12,50% | 30,00% |
| Düzeltme | 12.170,45 | 13.104,17 | 10.751,49 | 21.401,79 |
| Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² | 93.306,82 | 117.937,50 | 96.763,39 | 92.741,07 |
| Ortalama Birim Değer, ₺/m² | 100.187,20 |
Emsal analizi sonucu ofis m² birim değeri ~100.000,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
| No | İletişim | Konum | Toplam Alan, m² |
Fiyatı, ₺ | Birim Değeri, ₺/m²/Ay |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Hayrullah Ç. 0 (506) 566 63 06 |
Fidanlık Mh. | 340,00 | 32.000.000,00 | 94.117,65 |
| 2 | Aykenar Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık Halit Aykenar 0 (532) 726 67 34 |
Tınaztepe Mh. | 120,00 | 15.500.000,00 | 129.166,67 |
| 3 | Piri Emlak Çağdaş Bulut 0 (552) 011 90 11 |
Bahçelievler Mh. |
450,00 | 62.000.000,00 | 137.777,78 |
| 4 | Proxy Real Estate & Investment Oğuzhan Toraman 0 (505) 993 63 99 |
Bahçelievler Mh. |
400,00 | 62.000.000,00 | 155.000,00 |
| 5 | Akatlı Emlak Okan Ekiz 0 (543) 425 28 54 |
Emek Mh. | 70,00 | 11.000.000,00 | 157.142,86 |
| Emsal Analizi | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | |
| Birim Değer, ₺/m² | 94.117,65 | 129.166,67 | 137.777,78 | 155.000,00 | 157.142,86 |
| Pazarlık Payı | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% |
| Gerçekleşmesi Muhtemel Fiyat, ₺/m² 84.705,88 | 116.250,00 | 124.000,00 | 139.500,00 | 141.428,57 | |
| Büyüklük | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Konum ve Ticari Potansiyel | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü |
| Düzeltme | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% | 10,00% |
| Bina Yaşı | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Düzeltme | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| Proje Şerefiyesi | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü | Kötü |
| Düzeltme | 5,00% | 5,00% | 15,00% | 15,00% | 15,00% |
| Toplam Düzeltme | 15,00% | 15,00% | 25,00% | 25,00% | 25,00% |
| Düzeltme | 12.705,88 | 17.437,50 | 31.000,00 | 34.875,00 | 35.357,14 |
| Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² | 97.411,76 | 133.687,50 | 155.000,00 | 174.375,00 | 176.785,71 |
| Ortalama Birim Değer, ₺/m² | 147.452,00 |
Emsal analizi sonucu dükkan m² birim değeri ~147.500,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.
Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda değerleme konusu gayrimenkullerin Arsa Değeri ve Yapı Değeri ayrı ayrı yöntemlerle hesaplanarak toplanmış ve gayrimenkulün toplam değeri tespit edilmiştir.
Yukarıdaki iki farklı yöntemle elde edilen arsa ve yapı değerlerinin toplanması ile değerlemesi yapılan gayrimenkulün toplam değerine ulaşılmaktadır.
Yapılan araştırmalar ve emsallere ilişkin değerlendirmeler sonucunda, rapora konu parsellerin konumu, büyüklüğü, imar koşulları, arazi yapısı, yola cephe durumu, emsallerine göre olumlu ve olumsuz özellikleri, emsallerin pazarlık payları birlikte değerlendirilerek m² birim değeri takdir edilmiştir. Takdir edilen toplam değer aşağıdaki tabloda, detaylı değer tablosu ise rapor eklerinde paylaşılmıştır.
Proje alanı içerisinde yer alan 80144 ada 2 ve 5 numaralı parseller alan içerisindeki peyzaj düzenlemesine konu parseller olduğundan Müşteri talebi doğrultusunda değerleme dışı tutulmuştur.
Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) x Arsa m² Birim Değeri (₺/m²) olarak hesap edilmiştir.
| Parsel Sayısı | Toplam Alan, m² | Toplam Değer, ₺ |
|---|---|---|
| 13 | 73.368,53 | 2.751.319.875,00 |
Parsel üzerinde yer alan yapı için 20.02.2024 tarih ve 32466 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca açıklanan; Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2024 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğe göre 5/D yapı sınıfı birim maliyeti 26.800,00 ₺/m²'dir. Ancak mevcut piyasa koşulları ve değerlemesi yapılan projenin özellikleri gözetilerek yapı birim maliyetleri %10 oranında arttırılmıştır. Projede kullanılan inşaat malzemelerinin kalitesi, altyapı çalışmaları ve projenin mimari açıdan nitelikli bir proje olması nedeniyle Projelendirme, Danışmanlık Hizmetleri, Çevre ve Peyzaj Düzenlemeleri gibi ek maliyetlerin, toplam inşaat maliyetinin %10 oranında olacağı kabul edilmiştir. Projede inşai faaliyetler devam etmekte olup inşaat seviyesi %96,88 oranında tamamlandığı bilgisi alınmıştır. Buna göre yapı sınıfı, inşaat alanları ve birim maliyetlere göre hesaplanan yapı değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur
Yapı Değeri= Toplam İnşaat Alanı (m²) x Yapı Değeri (₺/m²) x (Tamamlanma Oranı %) olarak hesaplanmıştır.
| Blok | İnşaat Alanı, m² |
Yapı Sınıfı-Grubu | Birim Maliyet Bedeli, ₺/m² |
Yapı Değeri, ₺ |
|---|---|---|---|---|
| 2940/7 | 3.928,95 | 5/D | 29.480,00 | 115.825.446,00 |
| 2940/8 | 1.834,57 | 5/D | 29.480,00 | 54.083.123,60 |
| 2940/9 | 1.117,46 | 5/D | 29.480,00 | 32.942.720,80 |
| 2940/10 | 1.154,87 | 5/D | 29.480,00 | 34.045.567,60 |
| 2940/11 | 1.112,79 | 5/D | 29.480,00 | 32.805.049,20 |
| 2940/16 | 1.577,19 | 5/D | 29.480,00 | 46.495.561,20 |
| 5361/3 | 14.679,49 | 5/D | 29.480,00 | 432.751.365,20 |
| 80144/3 | 8.116,31 | 5/D | 29.480,00 | 239.268.818,80 |
| 80144/4 | 5.959,14 | 5/D | 29.480,00 | 175.675.447,20 |
| 80144/7 | 15.707,53 | 5/D | 29.480,00 | 463.057.984,40 |
| 80146/2 | 7.878,88 | 5/D | 29.480,00 | 232.269.382,40 |
| 80146/3 | 11.192,87 | 5/D | 29.480,00 | 329.965.807,60 |
| 80146/4 | 228.126.852,80 | |||
| Peyzaj Düzenlemeleri, Projelendirme, Danışmanlık vb. Diğer Maliyetler | 241.731.312,68 | |||
| 2.659.044.439,48 | ||||
| Genel Toplam Yapı Değeri | 2.659.044.439,48 |
➢ Projenin Mevcut Durum Değeri: Arsa Değeri + Mevcut Yapı Değeri olarak hesaplanmıştır.
| Projenin Mevcut Durum Değeri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri, ₺ | 2.751.319.875,00 | ||||
| Yapının Tamamlanma Oranı | 96,88% | ||||
| Yapının Mevcut Durum Değeri, ₺ | 2.576.082.252,97 | ||||
| Toplam Değer, ₺ | 5.327.402.127,97 |
➢ Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri: Arsa Değeri + Yapı Değeri olarak hesaplanmıştır.
| Projenin Tamamlanması Halindeki Değeri | ||||
|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri, ₺ | 2.751.319.875,00 | |||
| Yapı Değeri, ₺ | 2.659.044.439,48 | |||
| Toplam Değer, ₺ | 5.410.364.314,48 |
Bu yöntemde proje bünyesinde yer alan alanların fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak önce projenin satışından elde edilecek toplam hasılatının net bugünkü değeri ve Emlak Konut GYO A.Ş.'ne ait net bugünkü değerden düşen payının değeri hesap edilmiştir.
Rapora konu projede satılabilir alanlar tarafımıza iletilen çarşaf listeden temin edilmiştir. Buna göre satılabilir alan ve toplam inşaat alanı bilgileri aşağıdaki gibidir.
| Alan Bilgileri, m² | ||
|---|---|---|
| Parsel Yüzölçümü, m² | 73.368,53 | |
| Satılabilir Konut Alanı | 16.987,63 | |
| Satılabilir Dükkan, Apart ve Otel Alanı | 29.389,89 | |
| Satılabilir Ofis Alanı | 14.328,42 | |
| Toplam Satılabilir Alan | 60.705,94 | |
| Toplam İnşaat Alanı | 81.998,41 |
| Yıllar | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Tamamlanma Oranı, % | 0% | 35% | 35% | 30% |
| Tamamlanan İnşaat Alanı, m² | 0,00 | 28.699,44 | 28.699,44 | 24.599,52 |
| Yıllara Göre Birim Maliyet, ₺/m² | 29.500,00 | 35.400,00 | 42.480,00 | 50.976,00 |
| Yıllara Göre Maliyet, ₺ | 0,00 | 1.015.960.299,90 | 1.219.152.359,88 | 1.253.985.284,45 |
| Yıllar | 31.12.2024 | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 |
|---|---|---|---|---|---|
| Konut Satış Hızı, % | 0,00% | 20,00% | 25,00% | 30,00% | 25,00% |
| Satılan Konut Alanı, m² | 0,00 | 3.397,53 | 4.246,91 | 5.096,29 | 4.246,91 |
| Ofis Satış Hızı, % | 0,00% | 20,00% | 25,00% | 30,00% | 25,00% |
| Satılan Ofis Alanı, m² | 0,00 | 2.865,68 | 3.582,11 | 4.298,53 | 3.582,11 |
| Dükkan, Apart ve Otel Alanı Satış Hızı, % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 100,00% |
| Satılan Dükkan, Apart ve Otel Alanı, m² | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 29.389,89 |
Değerlemede taşınmazların bulunduğu bölgedeki projelerde hali hazırda satışta olan emsaller doğrultusunda, konutlar için ortalama satış birim değerleri 87.500,00 ₺/m², ofisler için ortalama satış birim değerleri 100.000,00 ₺/m², dükkan, apart ve otel alanı satış için ortalama satış birim değeri 147.500,00 ₺/m² olarak belirlenmiştir.
| İNDİRGEME ORANI | 50,00% |
|---|---|
| Kupon Faiz Oranı | 19,73% |
| Kupon Dönemi | 6 Ay |
| Risksiz Getiri Oranı | 39,46% |
| Piyasa Risk Primi | 10,54% |
İNA Analizi rapor ekinde sunulmuş olup, gelirlerin bugünkü değeri, maliyetlerin bugünkü değeri ve projenin bugünkü değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
Kadıköy 9. Noterliğince düzenlenen 31.08.2020 tarih ve 47348 nolu sözleşmeye göre; Değerleme konusu parseller Maliye Hazinesi'nin mülkiyetindedir. Parseller üzerinde gerçekleştirilecek proje ile ilgili T.C. Maliye Bakanlığı ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 09.10.2017 tarihli ve 10.08.2020 tarihli protokoller imzalanmıştır. Bu protokollere göre projede yer alan bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelirden, inşaat maliyeti, tüm masraf ve ödemelerin düşülmesinden sonra elde edilecek net gelirin %85'i bakanlığa, %15'i Emlak Konut GYO A.Ş.'ye aittir.
Proje ile ilgili olarak 31.08.2020 tarihli 'Ankara, Çankaya, Saraçoğlu Konut ve Ticaret İnşaatları ile Altyapı ve Çevre Düzenleme İnşaat İşleri' sözleşmesi bulunmaktadır. Yüklenici firma Güryapı Restorasyon Taahhüt ve Ticaret A.Ş.'dir. Sözleşmeye göre; yüklenici firma sözleşme konusu tüm iş ve işlemleri anahtar teslim 364.250.000,00 TL+KDV götürü bedel ile gerçekleştirecektir.
| Gelirlerin Bugünkü Değeri, ₺ | 5.708.319.741,63 |
|---|---|
| Maliyetin Bugünkü Değeri, ₺ | 1.590.703.555,27 |
| Projenin Net Bugünkü Değeri, ₺ | 4.117.616.186,35 |
| Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Oranı, % | 15,00% |
| Emlak Konut GYO A.Ş. Payı, ₺ | 617.642.427,95 |
Projenin tamamlanması durumundaki Emlak Konut GYO A.Ş. Payı 617.642.427,95 ₺ hesaplanmıştır.
Kat mülkiyeti kurulu olan 296 adet bağımsız bölümün toplam değeri 3.803.267.267,16 ₺'dir. Bağımsız bölümlere yönelik detaylı değer tablosu rapor ekinde sunulmuştur.
Rapor'un 3.3 'üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme çalışmasında söz konusu taşınmazların kısmen kat mülkiyetli kısmen de cins tahsisli oldukları ve değerleme tarihi itibariyle proje inşaatının devam ettiği tespit edilmiştir. Bu sebeple değerleme çalışmasında projenin mevcut durum ve tamamlanması durumundaki değer tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımında, arsanın değer tespitinde, bölgede yapılan emsal araştırmalarında yeterli sayı ve nitelikte arsa emsalinin olması sebebi ile Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır. Ayrıca taşınmazların gelir getirici mülkler olması ve projenin protokol kapsamında net gelir üzerinden paylaşımı modeli ile geliştirilmekte olması nedeni ile de "Gelir Yaklaşımı" kullanılmıştır. Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından iletilen onaylı çarşaf listedeki bağımsız birimlerin/bölümlerin piyasa değeri tespitinde ise Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Alternatif karşılaştırma yöntemi olarak, Maliyet Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkullerin değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelir Yaklaşımına yer verilmiştir. Bu yaklaşım çerçevesinde; arsanın mevcut koşulları doğrultusunda yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır. Bu yaklaşım çerçevesinde; yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek gelirlerin bugünkü değeri hesaplanmıştır.
Maliyet ve Gelir yaklaşımı ile yapılan hesaplamalar sonucunda ulaşılan değerlerin birbiri ile uyumlu olduğu görülmüştür. Sonuç olarak söz konusu taşınmazın mevcut durum değerinde Maliyet Yaklaşımı, projenin protokol kapsamında net gelir üzerinden paylaşımı modeli ile geliştirilmekte olması nedeni ile de tamamlanması durumundaki değeri ve Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri için "Gelir Yaklaşımı" kullanılmıştır. Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından iletilen onaylı çarşaf listedeki bağımsız birimlerin/bölümlerin piyasa değeri tespitinde ise Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Farklı yöntemler kullanılmak suretiyle elde edilen sonuçlar aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
| Özet Değer | Maliyet Yaklaşımı | Gelir Yaklaşımı |
|---|---|---|
| Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺ | 5.327.402.127,97 | - |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺ | 5.410.364.314,48 | 5.708.319.741,63 |
Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır.
7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Gayrimenkul üzerindeki takyidatlar raporun 5.3. sayılı bölümünde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme tarihi itibariyle taşınmazlar üzerinde Saraçoğlu Projesi inşası devam etmektedir.
7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Değerleme tarihi itibariyle taşınmazlar üzerinde Saraçoğlu Projesi inşası devam etmektedir. Devam eden projeye yönelik yasal gereklerin yerine getirildiği, mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olduğu tespit edilmiştir.
Yedinci Bölüm: Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar Madde 22:
Birinci Fıkra a Bendi: (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
Birinci Fıkra b Bendi: (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
Rapor'un 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri, 5.5 İmar Durum Bilgileri, 5.6 Yasal İzin ve Belgeler, 5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri, 5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler, 7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş başlıklarında açıklanan incelemeler ile birlikte "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde" belirtilen hususlar birlikte değerlendirilmiştir. Bu hususlar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkullerin sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Proje ve Bağımsız Bölüm" olarak bulunmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Namıkkemal Mahallesi 2940 ada 7, 8, 9, 10,11 ve 16 parsel, 5361 ada 3 parsel, 80144 ada 2, 3, 4, 5 ve 7 parsel ve 80146 ada 2, 3 ve 4 parsel üzerinde yer alan Saraçoğlu Projesi Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ile proje kapsamında yer alan 357 bağımsız birimin güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
Projeye ilişkin detaylı bilgi ve planlar ve söz konusu değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.
Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Sonuç itibariyle rapora konu taşınmazların sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Proje ve Bağımsız Bölüm" olarak alınmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.
Ankara İli, Çankaya İlçesi Namıkkemal Mahallesi 2940 ada 7, 8, 9, 10,11 ve 16 parsel, 5361 ada 3 parsel, 80144 ada 2, 3, 4, 5 ve 7 parsel ve 80146 ada 2, 3 ve 4 parsel üzerinde yer alan Saraçoğlu Projesine yönelik takdir edilen değerler aşağıdaki tabloda, detaylı değer listesi ise rapor eklerinde sunulmuştur.
Proje alanı içerisinde yer alan 80144 ada 2 ve 5 numaralı parseller alan içerisindeki peyzaj düzenlemesine konu parseller olduğundan Müşteri talebi doğrultusunda değerleme dışı tutulmuştur.
| Özet Değer | KDV Hariç Değer, ₺ | |
|---|---|---|
| Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺ | 5.327.402.127,97 | |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺ | 5.708.319.741,63 | |
| Projenin Net Bugünkü Değer, ₺ | 4.117.616.186,35 | |
| Projenin Net Bugünkü Değerine Göre Emlak Konut GYO A.Ş. Payı Değeri, ₺ | 617.642.427,95 | |
| Kat Mülkiyetine Geçen 296 Adet Bağımsız Bölüm Değeri, ₺ | 3.803.267.267,16 |
Esra DERE İşletme Değerleme Uzman Yrd. Lisans No: 929896
Gözde GEYİK VARLI Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı Lisans No: 407527
Hasan Serhat BERKLİ İşletme Değerleme Uzmanı Lisans No: 403376
Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400446
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.