Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/İSTANBUL Tel: (216) 474 03 44 Fax: (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

İSTANBUL İLİ ARNAVUTKÖY İLÇESİ DURSUNKÖY MAHALLESİ 145 ADA 3 PARSEL VE 157 ADA 31 PARSEL ÜZERİNDE KONUMLU YENİŞEHİR 11. ETAP PROJESİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

25-029 Nisan, 2025

Tarih: 25/04/2025 16:46 BERKLI

Bu belge *********** kimlik numarali Yasin PEKTAS tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.

Tarih: 25/04/2025 16:47

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden Kurum Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Hazırlayan Kurum	Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Numarası	25-029
Sözleşme Tarihi	14.04.2025
Rapor Tarihi	22.04.2025
Değerleme Tarihi	22.04.2025
Değerleme Konusu ve Kapsamı	İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 145 ada 3 parsel ve 157 ada 31 parsel üzerinde yer alan Dursunköy Yenişehir 11. Etap Projesi'nin mevcut durum değeri, mevcut durumuyla Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri, tamamlanması halindeki değeri, tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değeri ve proje bünyesinde yer alan 833 adet bağımsız birimin tamamlanması halindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
İl	İstanbul
İlçe	Arnavutköy
Mahalle	Dursunköy
Ada/Parsel Numarası	145 Ada 3 Parsel 157 Ada 31 Parsel
Anagayrimenkul Niteliği	Arsa
Anagayrimenkul Yüzölçümü (m²)	38.454,44 m² (145/3) 28.932,96 m² (157/31)
İmar Durumu	Ticaret + Konut Alanı, Kaks: 0,75, Yençok:Z+4
Mülkiyet Bilgisi	Emlak Konut GYO A.Ş. (1/2) Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı (1/2)
Mevcut Kullanım Durumu	Bknz. "5.7 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri"
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER
Değer Takdiri	KDV Hariç, ₺	%20 KDV Dahil, ₺
Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺	2.077.313.855,01	2.492.776.626,01
Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺	4.314.302.233,08	5.177.162.679,69

1.RAPOR BİLGİLERİ 6
1.1 Rapor Tarihi 6
1.2 Rapor Numarası 6
1.3 Rapor Türü 6
1.4 Değerleme Tarihi 6
1.5 Raporu Hazırlayanlar 6
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı 6
1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası 7
1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama 7
1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç
Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler 7
2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 8
2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri 8
2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri 8
2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar 9
2.4 Uygunluk Beyanı 9
3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ	10
3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar 10
3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar 10
3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler15
3.3.1 Pazar Yaklaşımı16
3.3.2 Gelir Yaklaşımı17
3.3.3 Maliyet Yaklaşımı 18
4. GENEL, ÖZEL VERİLER	20
4.1 Global Ekonomik Görünüm 20
4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm21
4.3 Demografik Veriler 25
4.4 Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış27
4.5 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi32
4.6 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi38
5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER	42
5.1 Bölge Analizi42
5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri45
5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri 47
5.4 Kadastral Durum Bilgileri 49
5.5 İmar Durum Bilgileri50
5.6 Yasal İzin ve Belgeler 52
5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri 56
5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri57
5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması57
5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler 57
5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve
Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler57

5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi
Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 58
5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler59
5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım59
5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi59
5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi59
5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler	59
6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI	60
6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri60
6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri	60
6.3 Arsa Emsal Araştırması 60
6.4 Konut Emsal Araştırması62
6.5 Dükkan Emsal Araştırması 64 6.7 Maliyet Yaklaşımı ile Değer Takdiri66
6.8 Gelir Yaklaşımı ile Değer Takdiri 68
7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ	70

7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması70
7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri70 7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 71
7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi 71
7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 71
7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş 71 7.7 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş 72
8. SONUÇ	73
8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi73
8.2 Nihai Değer Takdiri73
RAPOR EKLERİ	74

1.RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

22.04.2025

1.2 Rapor Numarası

25-029

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin (bundan sonra Müşteri olarak anılacaktır) talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. (bundan sonra Şirket olarak anılacaktır) tarafından; İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 145 ada 3 parsel ve 157 ada 31 parsel üzerinde yer alan Dursunköy Yenişehir 11. Etap Projesi'nin mevcut durum değeri, tamamlanması halindeki değeri ve proje bünyesinde yer alan 833 adet bağımsız birimin tamamlanması halindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

1.4 Değerleme Tarihi

22.04.2025

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Esra DERE ve Değerleme Uzmanı Gözde GEYİK VARLI tarafından hazırlanmış, Değerleme Uzmanı Hasan Serhat BERKLİ tarafından kontrol edilmiş, Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiş ve onaylanmıştır.

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

Bu rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı da olan Yasin PEKTAŞ, 1972 yılı Afyonkarahisar, Bolvadin İlçesi doğumludur. Harita ve Kadastro Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatında Kadastro Teknisyeni, Kontrol Mühendisi, Hendek Kadastro Müdürü ve İstanbul Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü Bölge Müdür Yardımcısı olarak görev yapan Yasin PEKTAŞ 1997 yılında Hazine Gayrimenkullerinin en verimli değerlendirilmesine ilişkin yürütülen MEGIP (Milli Emlak ve Gecekondu Islah Projesi) Projesinde, Başbakan Müşaviri sıfatı ile görev yapmıştır. Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşlar Birliği'nden 16.01.2007 tarihinde Değerleme Uzmanlığı Lisans belgesini almıştır.

1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Şirketimiz arasında 14.04.2025 tarihinde imzalanan sözleşmedir.

1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. Maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili şirketimiz tarafından hazırlanmış rapor bulunmamaktadır.

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu'nca, Seri VIII No:35 sayılı Tebliği çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış ayrıca Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nca "Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik" çerçevesinde Değerleme Hizmeti vermek üzere 08.12.2011 tarih ve 4480 sayılı kararı ile Değerleme hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiş bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri

Şirket Unvanı: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Şirket Adresi: Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir/İstanbul

Şirket Amacı: Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek, toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek, personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek, yönetim anlayışını ve kalite standartlarını sürekli geliştirerek, Yurtiçi gayrimenkul sektöründeki konumunu devam ettirmek ve daha ileriye taşımak, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı şehircilik anlayışını, Uluslararası kriterlerde daha yukarıya taşıyarak, Dünyadaki sayılı gayrimenkul yatırım ortaklıkları arasına girmek.

Sermayesi: 3.800.000.000,00 ₺

Halka Açıklık: %50,6

Telefon: + 90 (216) 579 15 15

e-posta: [email protected]

2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu çalışma, müşteri talebi kapsamında, İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 145 ada 3 parsel ve 157 ada 31 parsel üzerinde yer alan Dursunköy Yenişehir 11. Etap Projesi'nin mevcut durum değeri, tamamlanması halindeki değeri ve proje bünyesinde yer alan 833 adet bağımsız birimin tamamlanması halindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

Taşınmaza yönelik tapu kayıt belgeleri Müşteri tarafından temin edilmiştir.

2.4 Uygunluk Beyanı

Müşteri tarafından Şirket'e sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde Rapor'un ilgili bölümünde belirtilen tarih itibariyle yapılan inceleme ve araştırmalar, ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler ve sonuçlar tüm verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiş, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olup tarafsız ve önyargısız olarak hazırlanmıştır.
İlgili resmi kurumlarda gerekli araştırmalar yapılmış, mülk bizzat incelenmiştir.
Değerleme raporu Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır.
Raporu hazırlayan değerleme uzmanlarının, değerleme konusu mülkle herhangi bir ilgisi ve önyargısı bulunmamaktadır.
Değerleme ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme çalışmaları ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme uzmanı/uzmanları mesleki eğitim şartlarına haizdir.
Değerleme uzmanları , mülkün yeri ve raporun içeriği konusunda deneyimlidir.

Rapor, Müşteri'nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, bir nüshası müşteride kalmak üzere iki nüsha olarak sınırlı sayıda üretilmiştir.Hiçbir zaman Şirketimiz'in yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ

3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar

KISALTMALAR
SPK	Sermaye Piyasası Kurulu
Müşteri	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket	Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
UDS	Uluslararası Değerleme Standartları
TAKS	Taban Alanı Katsayısı
KAKS	Kat Alanı Kat Sayısı
E	Emsal
Hmax	Maksimum Yapı Yüksekliği

3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar

Bu Rapor'da yer alan değerleme çalışmaları, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliği" ve 01.02.2017 tarih 29966 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliği" Hükümlerince, Tebliğin ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmiştir. Çalışmanın dayandığı Standartlara özetle yer verilmiştir.

Değer Esasları

Değer esasları (bazen değer standartları olarak nitelendirilir) raporlanan değerin dayandığı temel dayanakları tanımlamaktadır. Değer esaslarının değerleme görevinin şartlarına ve amacına uygun olması, değerlemeyi gerçekleştirenin yöntem, girdi ve varsayım seçimi ile nihai değer görüşüne etki edebildiği veya yön verebildiği için büyük önem arz etmektedir.

UDS'de, aşağıdaki UDS tanımlı değer esaslarının yanı sıra, ülkelerin bireysel hukuk mevzuatında tanımlanmış veya uluslararası sözleşmelerle kabul edilip benimsenmiş UDS tanımlı olmayan değer esaslarının dar kapsamlı bir listesine de yer verilmektedir:

UDS tanımlı değer esasları:

1. Pazar Değeri
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:

"Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
"El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır.
"Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır.
"İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
"İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
"Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.

"Uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir.
"Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir. Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
"Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen

girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.

Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.

Varsayılan Kullanım

Varsayılan kullanım, bir varlığın veya yükümlülüğün kullanılma koşullarını tarif eder. Farklı değer esasları belirli bir varsayımının kullanılmasını gerektirebilir veya birden fazla değer varsayımının dikkate alınmasına müsaade edebilir. Değerin bazı temel dayanaklarına aşağıda yer verilmektedir:
- En verimli ve en iyi kullanım,
- Cari kullanım/mevcut kullanım,
- Düzenli tasfiye,
- Zorunlu satış.

Varsayılan Kullanım– En Verimli ve En iyi Kullanım

En verimli ve en iyi kullanım, katılımcının bakış açısından, bir varlıktan en yüksek değerin elde edileceği kullanımdır.
En verimli ve en iyi kullanımın fiziksel olarak mümkün (uygulanabilir olduğunda) finansal olarak kârlı, yasal olarak izin verilen ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım olması gerekir. Cari kullanımdan farklılık söz konusu ise, bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımına dönüştürülmesine ilişkin maliyetler değeri etkileyecektir.
Bir varlığın en verimli ve en iyi kullanımı optimal bir kullanımın söz konusu olması halinde cari veya mevcut kullanımı olabilir. Ancak, en verimli ve en iyi kullanım cari kullanımdan farklılaşacağı gibi bir düzenli tasfiye hali de olabilir.
Varlığın grubun toplam değerine katkısının göz önüne alınmasını gerektiren durumlarda, söz konusu varlığın tek başına değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağı en verimli ve en iyi kullanım, bir varlık grubunun parçası olarak değerlemeye tabi tutulması halinde sahip olacağından farklı olabilir.

En verimli ve en iyi kullanım belirlenirken:
- Bir kullanımın fiziksel olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,
- Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, varlığın kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,
- Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, varlığın alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır.
- 1. Pazar Kirası

Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.

Makul Değer

Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.

Yatırım Değeri/Bedeli

Yatırım değeri bireysel yatırım veya işletme amaçları doğrultusunda sahibi veya gelecek sahibi için bir varlığın değeridir.

Sinerji Değeri

Sinerji değeri, iki veya daha fazla varlığın veya hakkın bir araya gelmesi sonucunda oluşan, bunların bir arada toplam değerinin, ayrı ayrı değerlerinin toplamından daha yüksek olduğu değeri ifade eder. Oluşan sinerji sadece belirli bir alıcı için geçerli ise, sinerji değeri, varlığın sadece belirli bir alıcıya yönelik değer ifade eden niteliklerini yansıtacağından, pazar değerinden farklı olacaktır. İlgili hakların toplamının da üzerindeki ilave değer genellikle "birleşme değeri" olarak nitelendirilir.

Tasfiye Değeri

Tasfiye değeri, bir varlığın veya bir grup varlığın birer birer satılması sonucunda elde edilen tutardır. Tasfiye değerinin varlıkların satılabilir duruma getirilmesine ve elden çıkarma işlemine ilişkin maliyetler dikkate alınarak belirlenmesi gerekli görülmektedir.

Diğer değer esasları (dar kapsamlı):

1. Gerçeğe Uygun Değer (Uluslararası Finansal Raporlama Standartları)

UFRS 13'de gerçeğe uygun değer, piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde, bir varlığın satışından elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanmaktadır.

2. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü - OECD) OECD tarafından Gerçeğe Uygun Pazar Değeri açık pazardaki bir işlemde istekli bir alıcının istekli bir satıcıya ödeyeceği fiyat olarak tanımlanmaktadır.

3. Gerçeğe Uygun Pazar Değeri (ABD Devlet Gelirleri Dairesi)

ABD vergi uygulamaları amacına ilişkin olarak, gerçeğe uygun pazar değeri, malvarlığının, alış veya satış baskısı altında olmayan ve işlemle ilgili gerçekler hakkında makul seviyede bilgi sahibi, istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı arasında el değiştireceği fiyattır.

4. Gerçeğe Uygun Değer (Yasal)

Birçok ulusal, bölgesel ve yerel kurum ve kuruluş Gerçeğe Uygun Değeri yasalar bağlamında bir değer esası olarak kullanmaktadır. İlgili tanımlar birbirlerinden önemli ve/veya anlamlı ölçüde farklılaşabilmekte ve yasal bir işlemden veya mahkemeler tarafından geçmiş davalara ilişkin olarak verilen kararlardan kaynaklanabilmektedir.

3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
- Pazar Yaklaşımı,
- Gelir Yaklaşımı ve
- Maliyet Yaklaşımı.
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
- Değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,
- Olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,
- Her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,
- Yöntem (ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.

3.3.1 Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması, durumlarında pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri). Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

3.3.2 Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması durumlarında gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır. Bunlar İndirgenmiş Nakit Akışları (İNA) yönteminin varyasyonlarıdır. İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. Bu bazen gelir kapitalizasyonu yöntemi olarak nitelendirilir.

Değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya özsermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, uygun indirgeme oranının belirlenmesi ve indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması İNA yönteminin temel adımları olarak sıralanabilir.

3.3.3 Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması durumlarında maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir.

Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır:

(a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.

(b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem.

(c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir. Maliyet unsurları varlığın türüne bağlı farklılıklar gösterebilir ve değerleme tarihi itibarıyla varlığın ikamesi/yeniden oluşturulması için gerekli olacak direkt (malzemeler ve işçilik) ve endirekt maliyetleri (nakliye maliyetleri, kurulum maliyetleri, tasarım, izin, mimari, yasal vb. profesyonel hizmet maliyetleri, komisyonlar vb. diğer ücretleri, genel üretim giderleri, vergiler, alınan borçlara ilişkin faizler vb. finansman maliyetleri, varlığı oluşturana ait kâr marjı/girişimci kârı) içermesi gerekli görülmektedir.

"Amortisman" kavramı, maliyet yaklaşımı kapsamında, değerleme konusu varlığın maruz kaldığı herhangi bir yıpranma etkisini yansıtmak amacıyla, aynı faydaya sahip bir varlığı oluşturmak için katlanılacak tahmini maliyette yapılan düzeltmeleri ifade etmektedir.

Taşınmaz Mülkiyet Hakları

Mülk hakları normalde devletler tarafından veya bireysel anlamda hukuk mevzuatında tanımlanır ve yerel veya ulusal yasalarla düzenlenir.

Taşınmaz mülkiyet hakları, arsa ve binaların mülkiyet, yönetim, kullanma veya işgal hakkıdır. Üç temel hak türü bulunmaktadır:

Arazinin tanımlanmış herhangi bir alanı üzerindeki birinci derece haklar. Burada hak sahibi, ikinci derece haklar ve yasal kısıtlamalar saklı kalmak kaydıyla, arsa ve üzerindeki binaların tüm mülkiyet ve yönetim haklarının mutlak sahibidir.
Arsa veya binaların tanımlanmış alanları için, belirli bir süre boyunca, örneğin bir kira sözleşmesi kapsamında, münhasır sahiplik ve yönetim gibi sahiplik hakları veren ikinci derece haklar. (intifa hakkı, üst hakkı, vb.)
Bir arsayı veya binaları münhasır sahiplik veya yönetim hakkı sağlanmaksızın kullanma hakkı, örneğin arsadan geçiş veya sadece belirli bir faaliyet için kullanma hakkı.(geçit hakkı vb.) Geliştirme Amaçlı Mülk

Geliştirme amaçlı mülk, en verimli ve en iyi kullanıma erişilebilmesi için yapılan yeniden geliştirmeler veya değerleme tarihinde planlanan veya devam eden iyileştirmelerle ilgili haklar olarak tanımlanmakta olup aşağıdakileri içermektedir:

Binaların inşaatı,
Altyapısı ile birlikte geliştirilen daha önce geliştirilmemiş arazi,
Daha önce geliştirilmiş arazinin yeniden geliştirilmesi,
Mevcut binaların ve yapıların iyileştirilmesi veya değiştirilmesi,
Nizamî bir planda geliştirilmek üzere tahsis edilen arazi, ve
Nizamî bir planda daha yüksek bir değer kullanımı veya yoğunluk için tahsis edilmiş arazi.

4. GENEL, ÖZEL VERİLER

4.1 Global Ekonomik Görünüm

T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Mart 2025'de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin 2024, 2025 ve 2026 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri
Uluslararası Kuruluşlar		Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
	Yıl	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
IME	2024	3,2	0,8	2,8	3,7	3,8	6,5	4,8	-0,2
	2025	3,3	1,0	2,7	2,2	1,4	6,5	4,6	1,1
	2026	3,3	1,4	2,1	2,2	1,2	6,5	4,5	0,8
OECD	2024	3,2	0,7	2,8	3,4	4,1	6,3	5,0	0,1
	2025	3,1	1,0	2,2	2,1	1,3	6,4	4,8	1,1
	3,0 2026	1,2	1,6	1,4	0,9	6,6	4,4	0,2
Dünya Bankası	2024	2,7	0,7	2,8	3,2	3,4	6,5	ਥੇ ਰੋ	0,0
	2025	2,7	1,0	2,3	2,2	1,6	6,7	4,5	1,2
	2026	2,7	1,2	2,0	2,3	1,2	6,7	4,0	0,9

2024, 2025 ve 2026 yılları Dünya Ticaretine ilişkin tahminler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

MAKROEKONOMIK GORUNUM
Dünya Ticaretine Ilişkin Tahminler
DTO Küresel Mal Ticareti Büyüme Tahminleri (%)				IMF Küresel Mal ve Hizmet Ticareti Büyüme Tahminleri (%)
Bölgeler	2023	2024	2025	Reel Değişim (%)	2023	2024	2025	2026
Dünya Mal Ticaret Hacmi	-1,1	2,7	3,0
İhracat Artışı				Küresel Ticaret Hacmi	0,8	3,4	3,2	33
Kuzey Amerika	3,7	2,1	2,9	Ihracat
Güney Amerika	2,3	4,6	-0,1
Avrupa	-2,6	-1,4	1,8	Gelişmiş Ülkeler	1,0	2,5	2,7
Asya	0,3	7,4	4,7	Yükselen Piyasalar ve	0,6	4,6	4,6
	İthalat Artışı			Gelişmekte Olan Ulkeler
Kuzey Amerika	-2,0	3,3	2.0	Ithalat
Güney Amerika	-4,5	5,6	1,7	Gelismis Ülkeler	-0,7	2,1	2,4
Avrupa	-5,0	-2,3	2,2	Yükselen Piyasalar ve
Asya	-0,7	4,3	5,1	Gelişmekte Olan Ülkeler	3,0	4,6	4,9
Kaynak: DTO (Ekim 2024)				Kaynak: IMF (Ocak 2025)

4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm

T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Şubat 2025'de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2024 yılının dördüncü çeyreğinde %3,0 oranında büyüme sergilemiştir.

2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 12. Avrupa'nın 4. büyük ekonomisidir.

Türkiye ekonomisi 2024 yılının dördüncü çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,0 oranında büyümüştür.

Türkiye ekonomisi 2024 yılında 2023 kıyasla %3,2 oranında büyümüştür.

2003-2024 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,3 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kişi başına düşen Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2024 yılında 15.463 dolara yükselerek 2002 yılı seviyesinin 4,3 katına ulaşmıştır.

Satın Alma Gücü Paritesi'ne (SGP) göre, 2023'te kişi başına düşen GSYH 42.561 dolar olmuştur.

Mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı 2025 yılı Şubat ayında %8,2 seviyesinde gerçekleşmiştir.

İstihdam edilenlerin sayısı 2025 yılı Şubat ayında 149 bin kişi azalışla 32 milyon 314 bin kişi, istihdam oranı ise 0,3 puanlık azalışla %48,8 olmuştur.

2025 yılı Şubat ayında, mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,1, Avro Bölgesi'nde %6,1, Almanya'da %3,5, Fransa'da %7,4 ve İtalya'da %5,9 düzeyinde gerçekleşmiştir.

-

Yİ-ÜFE (2003=100) 2025 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %1,88 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %7,23 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %23,50 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %35,23 artış göstermiştir.

Kaynak: TÜİK

TÜFE'deki (2003=100) değişim 2025 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %2,46 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %10,06 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,10 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %51,26 artış olarak gerçekleşmiştir.

4.3 Demografik Veriler

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2024 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu 85.664.944 kişi olarak açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,02'ini erkekler (42.853.110), %49,98'ini ise kadınlar (42.811.834) oluşturmaktadır. Yıllık nüfus artış hızı 2023 yılında binde 1,1 iken, 2024 yılında binde 3,4 olarak açıklanmıştır.

Kaynak: TUİK

Türkiye'de 2023 yılında %93 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2024 yılında %93,4 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %7'den %6,6'ya düştü.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2024 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Kaynak: TUİK

Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2024 yılında %68,4 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %20,9'a gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,6'ya yükseldi.

Kaynak: TUİK

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 45 bin 678 kişi artarak 15 milyon 701 bin 602 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,3'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 864 bin 49 kişi ile Ankara, 4 milyon 493 bin 242 kişi ile İzmir, 3 milyon 238 bin 618 kişi ile Bursa ve 2 milyon 722 bin 103 kişi ile Antalya izledi.

					Toplam nüfus içindeki oranı (%)
Iller	Toplam	Erkek	Kadın	Toplam	Erkek	Kadın
Istanbul	15 701 602	7 820 462	7881140	18,33	18.25	18.41
Ankara	5 864 049	2 888 062	2 975 987	6.85	6.74	6.95
İzmir	4 493 242	223 833	2 269 409	5,25	5,19	5.30
Bursa	3 238 618	1616 941	1621677	3.78	3,77	3.79
Antalya	2722 103	1 370 170	1 351 933	3,18	3,20	3.16

Kaynak: TUİK

Bayburt, 83 bin 676 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 86 bin 612 kişi ile Tunceli, 91 bin 354 kişi ile Ardahan, 142 bin 617 kişi ile Gümüşhane ve 156 bin 739 kişi ile Kilis takip etti.

				Toplam nüfus içindeki oranı (%)
ller	Toplam	Erkek	Kadın	Toplam	Erkek	Kadın
Bayburt	83 676	42 358	41 318	0,10	0.10	0.10
Tunceli	86 612	45 245	41 367	0,10	0.11	0,10
Ardahan	91 354	47 597	43757	0,11	0,11	0.10
Gumuşhane	142 617	71 475	71 142	0,17	0.17	0.17
Kilis	156 739	79 156	77 583	0.18	0,18	0.18

Kaynak: TUİK

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 2 bin 934 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'u 623 kişi ile Kocaeli ve 390 kişi ile en küçük yüz ölçümüne sahip il olan Yalova izledi.

Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan ve Gümüşhane izledi. Diğer yandan yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu ise 59 olarak gerçekleşmiştir.

4.4 Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

2024 yılına oldukça yavaş bir seyirle başlayan inşaat ve gayrimenkul piyasalarının hareketliliği yılın ikinci yarısından itibaren artmıştır. Bu hareketlilik özelikle konut satışları tarafında Temmuz 2024'ten itibaren hız kazanmıştır.

2023 yılında 1.225.926 adetle son on yılın en düşük konut satış verisi görülmüştü. 2024 yılında ise konut satışlarındaki düşüş trendi sona ermiş ve 1.478.025 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Bu sonuç, geçen yıla kıyasla yüzde 21 düzeyinde bir artışa işaret etmektedir. 2024 yılının dördüncü çeyreğinde 530.789 adetle veri tarihindeki çeyreklik bazda en yüksek üçüncü satış gerçekleşmiş ve bu veri yılın tamamında görülen yükselişin temel belirleyicisi olmuştur. Konut satışlarındaki hareketliliğin temel nedenleri arasında yılın ilk aylarında mevduat faizi getirisinin cazibesinin aylar geçtikçe azalması; mevduat faizi getirisini gayrimenkul yatırımında değerlendirme alternatifi; konut satış fiyatlarının yıllık enflasyonun altında artış gösteriyor olması; artan kira rakamları ve özelikle Anadolu'da ev sahibi olma motivasyonunun artış göstermesi gibi etkenler sayılabilir.

2024 yılı genelini dönemsel bazda değerlendirdiğimizde, sektörde yılın ilk iki ayında yaşanan durgunluğun akabinde Mart itibarıyla artış yönünde bir ivme görülmüş, Temmuz itibarıyla ise artış daha da hız kazanmıştır. Bu hareketliliğin detaylarına indiğimizde, satın alımlarda devamlılık görülmesine karşın, alım gücünün artırılması için gelişime açık alanlar olduğunu gözlemliyoruz. Özellikle gelir dağılımında orta kesim aleyhine görülen bozulmanın etkileri hissedilmektedir. Satışlarda talebin daha çok 4–6 milyon TL bandında olduğu, yani daha erişilebilir fiyatları olan konutlara yönelim olduğu; fiyatları 10 milyon TL üzerindeki konutlarda ise piyasanın daha durgun olduğu gözlenmektedir. Konut fiyatları diğer illere kıyasla oldukça yüksek olan İstanbul'un toplam satışlardan aldığı payın, veri tarihindeki en düşük seviye olan yüzde 16,2'ye gerilemesi de buna bir işaret olarak gösterilebilir. Ayrıca, alım gücündeki gerilemenin etkisinin tüketici tarafında da karşılık bulduğu görülüyor. Yapı izni alınan dairelerin

ortalama büyüklüğü küçülmeye devam etmiş ve 2024 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla 103 m²'ye gerilemiştir.

Bu doğrultuda alım gücünün en önemli bileşenlerinden konut finansmanı ve ipotekli satışlar açısından sektörü değerlendirdiğimizde, 2024 yılının, verilerin açıklanmaya başlandığı 2013 yılından bu yana en düşük performans görülen yıl olduğunu görüyoruz. 2024 yılında 158.486 adet ipotekli konut satışı gerçekleştirilmiş ve ipotekli satışların toplam satışlar içindeki oranı yüzde 11 olmuştur. İpotekli satışların bu denli düşük olmasına karşın diğer satış türlerindeki hareketliliğin artarak devam etmesi, tüketici ve yatırımcı tarafında konut fiyatlarında artış beklentisinin olduğu şeklinde değerlendirilebilir. Konut kredisi faiz oranlarının seviyesinin geçmiş yıllara kıyasla oldukça yüksek olduğu ve ipotekli satışlarda iyileşmenin ise kademeli bir şekilde gerçekleşeceği öngörülmektedir. 2025-2027 Orta Vadeli Programına bakılarak BDDK'nın 24 Ağustos 2023 tarihli kararıyla ikinci el konuttaki kredi/değer oranındaki azaltım ve sadece ilk defa ev sahibi olacaklara destek olunması yönündeki temel politikanın bir süre daha devam edeceğini işaret etmektedir.. Konut finansmanının sadece bankacılık faaliyetiyle sınırlı olduğu bu yapı, süreç içerisinde yeni alternatif yollar üretilmesine neden olmaktadır. Arsadan eve uzanan süreci uzun döneme ve belirli vadelere yayarak gerçekleştirilen projelerin sayısında 2024 yılında artış olduğu görülmektedir. Diğer taraftan 17 Temmuz 2024 tarihli tebliğ değişikliğiyle bağımsız bölüm brüt alanının yarısından fazlasının konut olması zorunluluğuyla beraber hayatımıza giren proje gayrimenkul yatırım fonlarının, konut edinimi ve yatırımında yeni bir alternatif olarak etkilerini daha çok 2025 yılında göreceğimiz alternatif finansmanlara örnek teşkil edeceği düşünülmektedir. Mevcut konut kredisi aylık faiz oranlarının görece yüksek seyri ve hane halkı alım gücünün artmıyor olmasından dolayı alternatif finansman modellerindeki artışın 2025 yılında da artış trendinde olacağı söylenebilir.

Yabancılara yapılan konut satışlarında ise bir yavaşlama olduğunu gözlemliyoruz. 2024 yılında yabancılara 23.781 adet konut satılmış ve yabancılara satışın toplam satışlardaki payı yüzde 1,6'ya gerilemiştir. Bu durumun oluşmasında, TL'nin diğer para birimleri karşısında kazandığı değerin ve kira getirisi korelasyonunun dünyada farklı ülkelerle rekabet edemiyor olmasının etken olduğu değerlendirilebilir. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 8.416 satışla İstanbul alırken, İstanbul'u sırasıyla 8.223 satışla Antalya ve 2.112 satışla Mersin izlemiştir. Ülkemiz vatandaşlarının yurt dışında yaptığı gayrimenkul yatırımlarında ise artış gözlenmektedir. Kasım ayına kadar geçen on bir aylık sürede yurt dışında gayrimenkul alımlarının toplam tutarı 1 milyar 919 milyon USD olmuş ve bir önceki yıla kıyasla yüzde 18,4 oranında artış göstermiştir.

Arz tarafını değerlendirmeden önce birinci el konut satışı verilerini incelediğimizde, ilk satışlarda 2024 yılında 484.461 adetle, bir önceki yıla kıyasla yüzde 27,6 oranında bir artış

gerçekleştiği görülmektedir. Bu sonuçlar, ilk satışların son beş yılda, hem adet bazında en yüksek verisine hem de toplam satışlar içindeki en yüksek oranı olan yüzde 32,8'e ulaşmasını sağlamıştır. İstanbul'da ilk satışların toplam satışlar içindeki oranı yüzde 27,4 olmuş ve ülke genelindeki payı yüzde 13,5 olarak gerçekleşmiş ve gerilemeye devam etmiştir. Arz tarafında son altı yıla baktığımızda, yeni alınan ruhsat sayılarının ülkenin genel ihtiyacı olarak kabul edilen 800.000 adet seviyesini sadece 2023'te aştığını görüyoruz. Bu sonuçta, depremler sonrası alınan ruhsatların da etkisi olduğu değerlendirilebilir. 2024 yılında yeni alınan yapı ruhsatlarında bir ivmelenme gözlenmemekte; 2023 yılının ilk üç çeyreğine kıyasla sınırlı da olsa bir gerileme görülmektedir. 2023 yılının ilk üç çeyreğinde 523.849 adet konut için yapı izni alınırken 2024 yılının ilk üç çeyreğinde 479.502 adet konut için yapı izni alınmıştır. Bu doğrultuda, yakın gelecekte arza eklenmesi beklenen konut sayısının ülkenin ihtiyacı olan seviyeye ulaşması için kat edilmesi gereken bir yol olduğu görülmektedir. Özellikle deprem felaketlerinin yaşandığı bölgenin yeniden imarı önemli bir konu olarak 2025 yılında da varlığını sürdürecektir.

Arzı etkileyen bir diğer unsur olan inşaat maliyetlerine baktığımızda ise Kasım 2024 itibarıyla yıllık bazda yüzde 35,9 oranında, yani enflasyon oranının altında bir artış kaydettiği görülmektedir. Endeksin alt detaylarında malzeme maliyetinde yüzde 28,3; işçilik maliyetinde ise yüzde 54,9 oranında artışlar gerçekleşmiştir. Ocak-Kasım 2024 döneminde yeni konut fiyatlarındaki artış ise yüzde 29,4 ile inşaat maliyeti yıllık artışının altında kalmıştır. 2025 yılında enflasyonda gerileme eğiliminin ve konut talebinde görülen toparlanmanın devam etmesinin yüklenici kâr marjlarına da olumlu yansımalarının olması beklenmektedir. Arz ve talep değişkenleri doğrultusunda sektörü konut fiyatları açısından değerlendirdiğimizde ise ilk olarak 2024 yılının Şubat ayı itibarıyla konut fiyatlarında yıllık bazda reel kayıp dikkat çekmektedir. Ülkemizde 2022, konut satış fiyatlarının çok hızlı ve yüksek oranlarda artış gösterdiği bir yıl olmuştu. Bu artış 2023 Temmuz ayından itibaren yerini yavaşlamaya bıraktı ve Şubat 2024'ten itibaren konut fiyat artışı enflasyonun altına düşerek reelde negatif tarafta kalmaya başladı. 2024 Eylül ayında reel bazda yüzde -14,7 ile en düşük seviyesine gerileyen konut fiyat değişimleri yılı yüzde 10,4 reel kayıpla kapatırken 2024 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları da 36.131,8 TL olarak kaydedilmiştir.

Kira fiyatları ise mevcut kontratların anlık olarak yenilenmemesi nedeniyle konut satış fiyatlarındaki artışları 6 ay ila 1 yıl aralığında bir süre geriden takip etmektedir. Kira artışlarının da 2023 yılı başından itibaren en yüksek seviyelerine ulaştığı görüldü ve güncel duruma baktığımızda ise her iki göstergede de artış oranında bir yavaşlama dikkat çekmektedir. 2025 yılı için konuyu ele aldığımızda konut satış fiyatlarının artış oranında erişilebilirliğin belirleyici olacağı söylenebilir ve kira rakamlarında ise enflasyona bağlı olarak bir süre daha konut fiyat endeksindeki artışın ve yıllık enflasyonun üzerinde bir artış beklenebilir.

Son olarak, Şubat 2024 itibarıyla açıklanmaya başlanan ticari gayrimenkul fiyat endeksine göre üçüncü çeyrek itibarıyla ticari gayrimenkullerin konuta göre daha iyi performans gösterdiği görülmektedir. Ancak ticari gayrimenkul fiyat artışlarında da yıllık bazda reel kayıplar görülmüştür. 2024 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla dükkân nitelikli gayrimenkullerde yıllık fiyat artış yüzde 45,2 iken, ofis nitelikli gayrimenkullerde yıllık fiyat artışı yüzde 38,4 olarak gerçekleşmiştir. Yıl genelinde ticari gayrimenkul tarafında da özellikle ofis alanlarında yeni yatırımlar ön plana çıkmıştır. 2025'in de ticari gayrimenkuller bakımından hareketli bir yıl olmasının beklendiği söylenebilir. Ticari gayrimenkullerin yapı izinlerine baktığımızda ise yüz ölçümü bazında yılın ilk üç çeyreğinde ofis binalarında yüzde 11,0 oranında, otel binalarında ise yüzde 3,3 oranında artış gözlenmiştir. Sanayi ve depolama binalarında yüzde 16,1 oranında gerileme kaydedilirken, toptan perakende ve ticaret binalarında gerileme yüzde 33,6 olarak gerçekleşmiştir.

İnşaat Sektörü

Üretim Yöntemiyle İnşaat sektörünün cari fiyatlarla GSYH'den aldığı pay 2024 3. Çeyreğinde %5,8 ve bir önceki yılın aynı dönemine göre inşaat sektörü büyüme oranı %70,8 oldu.

4.5 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi

2024 yılının üçüncü çeyreğinde konut satışları, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 20,3, bir önceki çeyreğe göre ise yüzde 51,5 oranında artış kaydederek 402.162 adet olmuştur. Bu rakam, 2020 yılından bu yana kaydedilen en yüksek üçüncü çeyreklik satış rakamı olarak dikkat çekmektedir. Ekim ayında 165.138 adet ile veri tarihindeki en yüksek ekim ayı konut satışı gerçekleşirken, kasım ayında 153.014 adet ile veri tarihindeki en yüksek ikinci kasım ayı konut satışı kaydedilmiştir. Bu veriler, konut satışlarında artan bir ivme olduğunu teyit etmektedir.

Konut fiyatları artışında yıllık bazda görülen on üç aylık düşüş serisi sona ermiş ve ekim ayında yıllık artış yüzde 26,8 iken, kasım ayında bu oran yüzde 29,4'e yükselmiştir. Reel bazda ise yıllık değişim negatif seyretmeye devam etmekte olup kasım ayı itibarıyla reel değişim -%12,0 olarak gerçekleşmiştir. Yeni konut fiyatlarında da benzer şekilde artış görülmüş; ekim ayında yıllık değişim yüzde 26,4 iken kasım ayında yüzde 31,1'e yükselmiştir. Yeni konut fiyatlarında reel bazda değişim ise -yüzde 10,9 olarak kaydedilmiştir. Konut birim fiyatları açısından ise üçüncü çeyrek sonu itibarıyla veriler açıklanmıştır. Türkiye genelinde konut birim fiyatı 33.910 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatı 52.048 TL/m², İzmir'de 38.202 TL/m², Ankara'da ise 27.966 TL/m² olarak belirlenmiştir.

Konutların satış durumuna göre değerlendirme yapıldığında, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde ilk satışlarda yıllık bazda yüzde 30,9, ikinci el satışlarda ise yıllık bazda yüzde 15,9 oranında artış görülmüştür. Ekim ve kasım ayı satışları incelendiğinde, ilk satışlarda bir artış ivmesi gözlenmektedir. Kasım 2024 itibarıyla 11 ayda, ilk satışlar 407.832 adet olarak kaydedilirken, ikinci el satışlar 857.556 adede ulaşmıştır. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, 2023 yılın genelinde yüzde 31,0 iken, 2024 yılının 11 aylık döneminde yüzde 32,2'ye yükselmiştir. Satış şekline göre yapılan değerlendirmeye göre, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde 40.895 adet ipotekli satış gerçekleşmiş olup bu rakam 2023 yılındaki 39.354 adede yakın bir seviyededir. Ekim ve kasım aylarında ise ipotekli satışlarda bir artış gözlemlenmektedir. Bu iki ayda, 42.899 adet ipotekli konut satışı yapılmış ve üçüncü çeyreğin satış adedinin üzerinde gerçekleşmiştir. Diğer satışlarda ise 2024 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 22,5 oranında bir artışla 361.267 adet satış gerçekleştirilmiştir. Bu sonuçlarla kasım ayına kadarki dönem içerisinde 135.209 adet ipotekli satış ve 1.130.179 adet diğer satış gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan satışlar Kasım ayı itibarıyla, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre yüzde 35,0 oranında düşüşle 21.363 adet olmuştur. Bu verilerle yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı yüzde 1,7 ile son 7 yılın en düşük seviyesine gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım 4.429 adetle, 2023 yılıyla benzer şekilde Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiştir. İl bazında en yüksek satış ise 7.492 adetle Antalya'da görülmüştür. Bununla birlikte kasım ayında İstanbul, yabancıya konut satışlarında aylık bazda 780 adetle Antalya'nın önünde yer almıştır.

Konut Üretimi

Yapı ruhsatlarının 2024 2. çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüz ölçümü %19,0, daire sayısı ise %17,0 azaldı. Yapı kullanım izin belgesinde ise yüzölçümde %4,3, daire sayısı bazında ise bir önceki yılın aynı ayına göre %3,2 azalış yaşandı. 2024 Kasım ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre inşaat malzeme endeksi %38,57, işçilik endeksi %58,22 arttı.

Konut Endeksleri

Türkiye Satılık Konut Fiyat Endeksi'ne bakıldığında endeksin 2024 sonu itibariyle 1.848 puan seviyesinde olduğu görülmüştür. Satılık konutlar bir ay öncesine göre yüzde 3, geçtiğimiz yılın aynı ayına göre ise yüzde 25 artmıştır. Türkiye Kiralık Konut Fiyat Endeksi'ne bakıldığında endeksin 2024 sonu itibariyle 2.207 puan seviyesinde olduğu görülmüştür. Satılık konutlar bir ay öncesine göre yüzde 1, geçtiğimiz yılın aynı ayına göre ise yüzde 41 artmıştır. Satılık ve kiralık konut piyasasına baktığımızda, kiralık konut piyasasının satılıktan daha hareketli olduğu görülmektedir.

Konut Satışları

2024 yılı 3. Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar %14,97 artarak 127.555 adet oldu. İkinci el konut satışları da %27,78 artarak 274.607 adet olarak gerçekleşti. 2024 yılı Kasım aynıda toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı %7,0 olarak gerçekleşti. 2024 3. Çeyreğinde toplam 402.162 adet konut satışı yapıldı.

	Ç1'21	Ç2'21	C3'21	C4'21	2021 Toplam	C1'22	C2'22	C3.22	C4'22	2022 Toplam	C1'23	C2.23	C3.23	C4'23	2023 Toplam	Ç1'24	C2'24	C3'24
Yeni Satus	80.370	87.508	119.278	174.367	461.523	94.437	114.014	103.667	147.961	460.079	83.907	87.251	97.439	110.945	379,542	88.256	85.068	127.555
İkinci El Satış	182.680	202.252	277.050	368 351	1.030.333	225.626	292.321	227.128	280.468	1.025.543	199.308	195.313	236.856	214.907	846.384	191.348	180.402	274.607
Toplam Satus		263.050 289.760 396.328			542.718 1.491.856 320.063 406.335 330.795 428.429 1.485.622 283.215 282.564 34.295 325.852 1.225.926 279.604												265.470 402.162
Ipotekli Satış	47.216	56.952	77.687	112.675	294.530	68.342	101.975	58.284	51.719	280.320	58.822	62.708	39.354	16.864	177.748	27.622	23.793	40.895

Ç3'24 Siralaması (C3 23 Siralamasi)	Ilk 10 Ülke Vatandaşı	Ç3º24 Toplam Taşınmaz Sayısı	C3'23 Toplam Taşınmaz Sayısı
1 (1)	Rusya Federasyonu	4.000	9.197
2 (2)	Iran	1.860	4.128
3 (4)	Ukrayna	1.230	1.428
4 (5)	Almanya	1.201	1.370
5 (3)	Irak	1.056	1.761
6 (6)	Kazakistan	814	1.136
7 (9)	Azerbaycan	771	763
8 (-)	Suudi Arabistan	571	847
9 (-)	Cin	548	0
10 (10)	Amerika Birleşik Devletleri	526	દર્દ
- (7)	Kuveyt	0	871
	Toplam	20,522	32.708
	Körfez Ülkeleri	4.360	8.124
	Körfez Ulkelerinin Toplam Yatırımlar İçindeki Oranı %	%21	%25

Ç3'24 Siralaması (3'23 Siralaması)	İlk 10 Şehir	C3'24 Toplam Taşınmaz Sayısı	C3'23 Toplam Taşınmaz Sayısı
1(1)	ISTANBUL	7.459	11.075
2(2)	ANTALYA	6.562	10.726
3(3)	MERSIN	1.673	2.284
4(6)	ANKARA	562	ਰੇਤੇ ਤੋਂ
ર(ર)	BURSA	537	ਰੇਟੋ 8
6(4)	YALOVA	492	1.022
7 (-)	AYDIN	413
8(8)	MUGLA	400	633
9(10)	KOCAELI	375	523
10(7)	İZMİR	371	709
	TRABZON	0	248
	Toplam	20.522	32.708
	Vatandaşlık Edinimi Toplam		-
	Vatandaşlık Edinimi Toplam İçindeki Payı %

Konut Kredileri

2024 yılı 3. Çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 36 milyar 916 milyon TL'ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 1.000.003 TL oldu. 2024 yılı 3. Çeyreğiyle bir önceki yılın aynı dönemi kıyaslandığında kullandırılan konut kredisi adedinde %11,0 oranında bir artış görüldü. 2024 Aralık ayı itibari ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %2,91, yıllık bileşik faiz ise %36,93 seviyesinde gerçekleşti.

4.6 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi

2024 yılının dördüncü çeyrek dönemi itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 446 adet alışveriş merkeziyle yaklaşık 14,1 milyon m² seviyesindedir. 2024 yılında ülke genelinde toplam 232 bin m² kiralanabilir alana sahip 10 alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır. 2025 yılında 162 bin m² kiralanabilir alana sahip 5 adet alışveriş merkezinin açılması planlanmaktadır. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam arzın yaklaşık 14,3 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir.

Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 166 m² kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 342 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katı perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 277 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2025 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 168 m² seviyesine çıkması beklenmektedir.

Enflasyondaki ve döviz kurundaki artış hızının yavaşlamasına rağmen, arz tarafında yeni ofis arzının düşük olması, birincil kiraların hem TL hem de USD bazında yükselmeye devam etmesine neden olmuştur; bu artış dolar bazında yüzde 21,6 olarak kaydedilmiştir. Ayrıca birincil kiraların rekor seviyelere ulaşması ve kısıtlı nitelikli ofis arzı nedeniyle firmalar, bütçelerine uygun ve ideal özelliklere sahip alan bulmakta zorlanırken ofis alanlarına olan talepte düşüş yaşanmıştır. Firmalar özellikle son dönemde mevcut alanlarında küçülmeye gitme veya yer değişiminde daha küçük ofisleri tercih etme eğilimi göstermeye başlamıştır. Üçüncü çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların yüzde 38'i MİA'da gerçekleşmiş olup bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla artış kaydedilmiştir. MİA dışındaki işlemlerin yüzde 62'si Anadolu yakasında ve yüzde 38'i ise Avrupa yakasında gerçekleşerek bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla değişim gözlenmemiştir. Başlıca yeni kiralama işlemleri arasında; Marsh Mclennan (2.900 m², Skyland) bulunmaktadır. Yılın üçüncü çeyreğinde büyük çaplı ofis yatırımı olarak İstanbul Şişli'de Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan Torun Center binasındaki 13. Kat D Blok 54-55-56-57 nolu ofislerin 275 milyon ₺ bedelle Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na satışı (1.530 m²) yer almaktadır. Orta veya uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması beklenmektedir. Son dönemde A sınıfı ofislere artan talep nedeniyle Merkezi İş Alanı (MİA) bölgesinde boşluk oranı, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla yüzde 8,7 seviyesine düşmüştür. Levent bölgesindeyse, boşluk oranı yıllık bazda yüzde 7,49'dan yüzde 5,39'a gerilemiş, ancak 2024 yılının ikinci çeyreğine kıyasla stabil kalmıştır. Yeni arzın olmaması ve birincil kira seviyelerindeki artışın devam etmesiyle birlikte, MİA bölgesinde talebin kısa ve orta vadede yavaşlaması ve kira artışındaki yukarı yönlü baskının azalması beklenmektedir.

Mevcut veriler itibarıyla, birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 11,3 milyon m² toplam depo stokunda 7,5 milyon m² ticari kullanım amaçlı lojistik arzı yer almaktadır. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 500 bin m² olarak kayıt altına alınmıştır ve söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı projelerden oluşmaktadır. 2024 yılının son çeyreğinde toplam arz, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 1,7 ve inşaat halindeki arz yüzde 3,9 oranında sınırlı bir artış göstermiştir. 2024 yılı sonunda boşluk oranları sırasıyla İstanbul Avrupa pazarında yüzde 2,0, İstanbul Asya pazarında yüzde 1,2 ve Kocaeli pazarında ise yüzde 1,8 seviyesinde kaydedilmiştir. İstanbul Asya pazarı toplam arzında küçük bir artış kaydedilmesiyle boşluk oranı hafif bir artış göstermiştir. 2024'ün 4. Çeyrek'te lojistik depo birincil kiraları USD bazında aylık 10 USD/m²/ay seviyesine yükselerek geçen yıla kıyasla yüzde 14,3 oranında artış göstermiştir. TL bazında ise geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 35,4 oranında artış göstererek 350 TL/m²/ay seviyesine yükselmiştir. Birincil pazarlarda kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının mevcut arzın kısıtlı olması nedeniyle önümüzdeki dönemlerde de devam etmesi beklenmektedir. Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, geliştirme faaliyetleri açısından önemli bir zorluk olmaya devam etmektedir. Küresel sanayi ve lojistik pazarı, jeopolitik çatışmalar, ticaret politikası değişiklikleri ve artan maliyetler gibi zorluklarla karşı karşıya kalırken; üretim ve tedarik zincirlerindeki kesintiler devam etmektedir. Bu baskılara rağmen, Türkiye, tedarik zinciri risklerini hafifletmek ve operasyonel verimliliği artırmak isteyen işletmelerin yakından üretim yapma (nearshoring) stratejileri açısından cazip bir konum olmaya devam etmektedir

2024 yılının üçüncü çeyreğinde İstanbul ofis pazarı genel arzı 7,11 milyon m² olarak kaydedilmiştir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı 34.985 m²'dir. 2024 yılı içerisinde gerçekleşen toplam kiralama işlemi 166.082 m²'ye ulaşmıştır. Böylece, bir önceki yılın aynı dönemine göre %19 oranında azalış kaydedilmiştir. Bununla birlikte, bu çeyrekte gerçekleşen kiralama anlaşmaları hem metrekare bazında hem de sayıca, sırasıyla %30,4 ve %41,2 oranlarında yeni kiralama anlaşmalarından oluşmaktadır.

2024 4. Çeyrek dönem itibarıyla, Türkiye genelinde toplam açık AVM sayısı 446, toplam kiralanabilir alan stoku ise 14 milyon 129 bin m²'ye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %38,5'ine ev sahipliği yapmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 166 m²'dir

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2023 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 49.2 milyon olurken, 2024 yılında (Ocak-Kasım) bu sayının 50 milyona ulaştığı gözlemlenmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında yüzde 7'lik bir artış gözlemlenmiştir. 2024 yılında Türkiye'ye gelen 29 milyon yabancı turistin yüzde 34'ü İstanbul'a,

yüzde 31'i Antalya'ya, yüzde 7'si ise Muğla'ya gelmiştir. Bu üç ili yüzde 3'lük ve yüzde 1'lik paylarla İzmir ve Ankara izlemiştir. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde Türkiye'ye gelen yaklaşık 20 milyon turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 1001 USD olarak belirtilmektedir. 2023 yılının aynı döneminde kişi başı ortalama harcamanın 902 USD olduğu göz önünde bulundurulduğunda, 2023 yılına kıyasla 2024 yılında kişi başı harcamaların yüzde 11 artmış olduğu görülmektedir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, gelen turist sayısında yüzde 3,2 artış olduğu görülmektedir

Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi

Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2024 Aralık sonu itibariyle 1001,92 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 178,18 puan artış gösterirken, aylık 7,76 puan artış gösterdi. 2024 yılına 843,93 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 157,99 puanlık bir artış gösterdi.

5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER

5.1 Bölge Analizi

İstanbul, 41° K, 29° D koordinatlarında yer alan İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları'nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası'nın su ayrım çizgisi ile

sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

5747 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun"la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu olmak üzere 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'nda toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul, Türkiye'nin ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Türkiye'deki en büyük sanayi merkezi olarak sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırmahaberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer

tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

Arnavutköy, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda bulunan bir ilçesidir. Eski dönemlerde bu bölgede yaşayan Arnavut bir köylü, Arnavutköy'ün isim babası olarak bilinir. Şöyle ki; bölge en eski dönemlerinden bu yana Edirne'ye ve dolayısıyla Avrupa'ya gidiş güzergâhı üzerinde yer almıştır. Yol üzerinde oluşu ve burada bir Arnavut'un yaşamasından

dolayı bu güzergâhtan geçenler zamanla bu mevkiye Arnavut'un Köyü ismini takmışlardır. Geçen süre içerisinde de "Arnavut'un Köyü" "Arnavutköy" olarak değişmiş ve halkın diline bu şekilde yerleşmiştir.

Arnavutköy'ün yüzölçümü 453 km²'dir. Doğusunda Eyüpsultan, güneydoğusunda Başakşehir ve Esenyurt, güneyinde Büyükçekmece ve batısında Çatalca ilçelerine komşudur. Ayrıca bu ilçenin kuzeyden Karadeniz'e kıyısı vardır ve ayrıca Durusu Gölü'nün doğu, Küçükçekmece Gölü'nün kuzey ve Büyükçekmece Gölü'nün kuzeydoğu kıyıları ilçe sınırlarında kalır.

Arnavutköy'ün yerleşim yeri olarak kurulduğu tarihi saptamak güç, ancak arşivlerden çıkan haritalardan bölgenin 1850'li ve 1890'lı yıllarda dahi (Arnaout Kevi) Arnavutköy ismiyle anıldığı, haritalarda da bu isimle yer aldığı bilinmektedir. Daha detaylı bilgilere ise 1920'li yıllardan itibaren ulaşılabilmektedir.

Arnavutköy, mübadeleden (yaşayan halkların değişimi) önce yaklaşık 180 haneden oluşan Rum köylülerin yaşadığı ve şimdilerde "Eski Köy", "Köy içi", "Aşağı Köy" gibi değişik adlarla anılan bir

bölgede yer alıyordu. 1923 Lozan Anlaşması çerçevesinde; Yunanistan ve Türkiye arasında yaşayan halkların değişimi "mübadele" protokolünün imza altına alınmasıyla birlikte karşılıklı göçler başlamıştır. Halkların karşılıklı değişimini öngören Protokol gereği bu bölgede yaşayan Rum Köylüler Yunanistan'a, Yunanistan Drama (il) bölgesinde yaşayan Türkler ise bu bölgeye yerleştirilmişlerdir. Türkler, bu bölgeye yerleşim esnasında Rum köylüleri ile 2 ay beraber yaşamışlardır. Daha sonra Rumlar kendilerine ait bir kilisenin de bulunduğu bu bölgeden evlerini bırakarak anlaşma gereği kendi topraklarına göç etmişlerdir.

Bu bölgeye Bulgaristan ve Yunanistan'dan mübadele yolu ile gelen Türklerin yerleşimi ile hane sayısı 350'ye ulaşan Arnavutköy 1951 yıllarında yeni yerleşimlerle bugünkü merkez isimli bölge şekillenmeye başlamıştır. 1963'e kadar Arnavutköy Çatalca'nın Boyalık Bucağı'na (merkezi Hadımköy) bağlı bir köyken o yıl Eyüpsultan'dan ayrılıp ilçe olan Gaziosmanpaşa'ya bağlanmıştır.

Beldede İmrahor adı verilen bölge isim itibarıyla Osmanlı İmparatorluğu döneminde padişahın atlarına ve onlarla alakalı araçlara bakmakla yükümlü olan kişinin adıdır. Rivayet olunur ki, İmrahor, Osmanlı döneminde Fatih Sultan Mehmet'in atlarının bulunduğu bir hara ile anılmıştır. 1893 yılında Tatar Türklerinin yerleşimi ile faaliyete geçmiştir. İmrahor tarihi dokusu ve doğal zenginliği ile tartışılmaz güzellikte olan bir mesire yeridir.

22 Mart 2008 tarihli Resmi Gazetede yer alan ve 1 Ocak 2009'da yürürlüğe giren kanun ile Arnavutköy'ün kaderi değişmiş ve Çatalca'ya bağlı Durusu ve Hadımköy beldeleriyle Gaziosmanpaşa'dan Boğazköy, Haraççı, Bolluca ve Taşoluk beldelerini de alarak ilçe olmuştur. Bugünkü sınırlarına 12 Kasım 2012'de kabul edilen 6360 sayılı kanunla Bahşayiş ve Nakkaş mahallelerini Çatalca'ya vererek ulaşmıştır.

29 Ekim 2018 tarihinde ilçe sınırlarında açılan havalimanı ile bölge turistik ve ekonomik anlamda gelişme kaydetti.

İstanbul Havalimanı ilçe sınırları içerisinde yer almaktadır. İstanbul Metrosunun yapımı devam eden M11 hattı'nın havalimanına hizmet eden istasyonları (Terminal 2 istasyonu hariç) 2023 yılında açılırken ilçe merkezinde bulunan Taşoluk ve Arnavutköy Hastane istasyonları ise 19 Mart 2024'te hizmete girmiştir. Kuzey Marmara Otoyolu ilçeden geçmektedir.

5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri

Değerleme konusu gayrimenkuller İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 145 ada 3 parsel ve 157 ada 31 parsel numaralı, arsa vasıflı taşınmaz üzerinde geliştirilen Dursunköy Yenişehir 11. Etap Projesidir.

Taşınmazlar yaklaşık olarak 41.224522 derece enlem ve 28.67034 derece boylam koordinatlarında konumludur.

Bölgeye ulaşım kısıtlı olup taşınmazların konumlu olduğu alana özel araçlarla ulaşım mevcuttur. Taşınmazın çevresinde ağaçlık alanlar, besi çiftlikleri, Menalo Hotel, Toyakadın Türk Köşe Sefa Cami, Tarım ve Orman Bakanlığı Ağaçlandırma Sahası ve Arnavutköy Belediyesi İmrahor Mesire Alanı yer almaktadır. Gayrimenkulün bulunduğu bölgede altyapı ve ulaşım sorunsuz olup; bölgenin her türlü altyapı hizmeti belediye tarafından karşılanmaktadır.

Gayrimenkullerin Ana Arterlere Göre Uzaklığı:

Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölge, Kuzey Marmara Otoyolu Havaalanı Gişelerine takribi 20 km, Arnavutköy Belediyesine takribi 10 km, Arnavutköy Devlet Hastanesine takribi 12 km, İstanbul Havaalanına takribi 14 km, D-100 karayoluna takribi 30 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 41 km, Yavuz Sultan Selim Köprüsüne takribi 47 km uzakta konumludur.

5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri

Rapora konu gayrimenkullere ilişkin tapu ve takyidat bilgileri Müşteri tarafından alınmıştır. Tapu ve takyidat bilgileri aşağıdaki paylaşılmış olup, tapu kayıt belgesi rapor ekinde sunulmuştur.

TAPU BİLGİLERİ
Açıklama	145 Ada 3 Parsel	157 Ada 31 Parsel
İl	İstanbul	İstanbul
İlçe	Arnavutköy	Arnavutköy
Mahalle	Dursunköy	Dursunköy
Ada/Parsel	145/3	157/31
Anataşınmaz Nitelik	Arsa	Arsa
Yüzölçüm, m²	38.454,44	28.932,96
Cilt/Sayfa No	45/4388	45/4426
Malik	Emlak Konut GYO A.Ş. (1/2) Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı (1/2)	Emlak Konut GYO A.Ş. (1/2) Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı (1/2)
Edinme Sebebi	Emlak Konut GYO A.Ş: İmar(TSM) Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı: Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği	Emlak Konut GYO A.Ş: İmar(TSM) Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı: Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği
Tarih/Yevmiye No	Emlak Konut GYO A.Ş.: 30.12.2022/57599 Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı: 05.04.2023/14313	Emlak Konut GYO A.Ş.: 30.12.2022/57599 Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı: 05.04.2023/14313

Rapora konu parseller üzerinde müşterek olarak;

Beyan: 15.10.2018 tarih, 25049 yevmiye numarası ile "Gaziosmanpaşa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 11.10.2018 tarih 2018/278 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır." beyanı bulunmaktadır.

"Gaziosmanpaşa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 11.10.2018 tarih 2018/278 Esas Sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır." beyanına ilişkin Gaziosmanpaşa 1.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin almış olduğu 26.04.2018 tarih 2018/278 esas no'lu ara kararda "dava konusu parsellerin tapu kayıtlarına davalıdır şerhi konulmasını, davalı malik şirket paylarının 3. kişilere devrinin ve üzerlerinde üçüncü kişiler lehine ayni şahsi hak tesisinin önlenmesi için teminatsız ihitiyati tedbir konulmasını, İstanbul ili, Arnavutköy ilçesi, Dursunköy Mahallesi, Karahalil Çiftliği, 296, 300, 301, 302, 303, 304, 737, 738, 1083, 1481, 1491, 1597, 1598, 1600, 1601, 1602, 1603, 1604, 1605, 1606, 1607, 1608, 1609 parsellerdeki davalılara ait payların tapudaki payının iptali ile davacılar adlarına payları oranında ayrı ayrı tescili" talep edilmiş olup 26.04.2018 tarih 2018/278 esas no'lu ara karar ile "1-Davacı vekilin yerinde görülmeyen ihtiyati tedbir talebinin reddine, 2- Dava konusu İstanbul ili, Arnavutköy ilçesi, Dursunköy, Karahalilçiftliği 96, 300, 301, 302, 303, 304, 737, 738, 1083, 1481, 1491, 1597, 1598, 1600, 1601, 1602, 1603, 1604, 1605, 1606, 1607, 1608, 1609 parsellerin tapu kaydına davalıdır şerhi işlenmesi için Arnavutköy Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılmasına" karar verilmiş

olup dava süreci devam etmektedir. Ancak alınan bu ara karar ile tapu kayıtlarında yer alan beyanın taşınmazın devrine ve değerine olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.

Beyan: Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı hissesi üstünde, 16.08.2022 tarih, 35709 yevmiye numarası ile "Ünvan değişikliği ve ayni sermaye konulması hakkında" beyanı bulunmaktadır.

145 Ada 3 Parsel nolu taşınmaz üzerinde;

Şerh: Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı hissesi üstünde, 26.11.2024 tarih, 52353 yevmiye numarası ile "İhtiyati Haciz İstanbul 11. İcra Dairesi'nin 26.11.2024 tarih 2024/30103 sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile Borç: 10.000,00 TL Alacaklı: İdris Akyol lehine haciz işlenmiştir." Şerhi bulunmaktadır.

Şerh: Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı hissesi üstünde, 10.04.2025 tarih, 16776 yevmiye numarası ile "İcrai Haciz: İstanbul 2. İcra Dairesi'nin 10.04.2025 tarih 2025/6467 sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile 74.119,54 TL bedel ile Alacaklı: Ümmügülsüm Paralı lehine haciz işlenmiştir." şerhi bulunmaktadır.

Şerh: Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı hissesi üstünde, 10.04.2025 tarih, 16800 yevmiye numarası ile "İcrai Haciz: İstanbul 2. İcra Dairesi'nin 10.04.2025 tarih 2025/6467 sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile 74.119,54 TL bedel ile Alacaklı: Ümmügülsüm Paralı lehine haciz işlenmiştir." şerhi bulunmaktadır.

Şerh: Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı hissesi üstünde, 10.04.2025 tarih, 16801 yevmiye numarası ile "İcrai Haciz: İstanbul 2. İcra Dairesi'nin 10.04.2025 tarih 2025/6467 sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile 74.119,54 TL bedel ile Alacaklı: Ümmügülsüm Paralı lehine haciz işlenmiştir." şerhi bulunmaktadır.

157 Ada 31 Parsel nolu taşınmaz üzerinde;

Şerh: Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı hissesi üstünde, 26.11.2024 tarih, 52350 yevmiye numarası ile "İhtiyati Haciz İstanbul 11. İcra Dairesi'nin 26.11.2024 tarih 2024/30103 sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile Borç: 10.000,00 TL Alacaklı: İdris Akyol lehine haciz işlenmiştir." Şerhi bulunmaktadır.

Şerh: Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı hissesi üstünde, 10.04.2025 tarih, 16728 yevmiye numarası ile "İcrai Haciz: İstanbul 2. İcra Dairesi'nin 10.04.2025 tarih 2025/6467 sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile 74.119,54 TL bedel ile Alacaklı: Ümmügülsüm Paralı lehine haciz işlenmiştir." şerhi bulunmaktadır.

Şerh: Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı hissesi üstünde, 10.04.2025 tarih, 16770 yevmiye numarası ile "İcrai Haciz: İstanbul 2. İcra Dairesi'nin 10.04.2025 tarih 2025/6467 sayılı haciz

yazısı sayılı yazıları ile 74.119,54 TL bedel ile Alacaklı: Ümmügülsüm Paralı lehine haciz işlenmiştir." şerhi bulunmaktadır.

Şerh: Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı hissesi üstünde, 10.04.2025 tarih, 16952 yevmiye numarası ile "İcrai Haciz: İstanbul 2. İcra Dairesi'nin 10.04.2025 tarih 2025/6467 sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile 74.119,54 TL bedel ile Alacaklı: Ümmügülsüm Paralı lehine haciz işlenmiştir." şerhi bulunmaktadır.

Şerh: Türk Hava Yolları Anonim Ortaklığı hissesi üstünde, 10.04.2025 tarih, 16960 yevmiye numarası ile "İcrai Haciz: İstanbul 2. İcra Dairesi'nin 10.04.2025 tarih 2025/6467 sayılı haciz yazısı sayılı yazıları ile 74.119,54 TL bedel ile Alacaklı: Ümmügülsüm Paralı lehine haciz işlenmiştir." şerhi bulunmaktadır.

5.4 Kadastral Durum Bilgileri

Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu ana taşınmazların kadastral durum bilgileri aşağıdaki gibidir.

İl	İlçe	Mahalle	Ada		Nitelik	Yüzölçüm m²
İstanbul	Arnavutköy	Dursunköy	145	3	Arsa	38.454,44
İstanbul	Arnavutköy	Dursunköy	157	31	Arsa	28.932,96
Toplam						67.387,40

5.5 İmar Durum Bilgileri

Arnavutköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre rapora konu parseller 30.06.2022 Tasdik Tarihli, İstanbul İli Arnavutköy İlçesi Dursunköy Mahallesinde Bulunan Muhtelif Parsellere İlişkin 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında olup plan fonksiyonları ve yapılaşma koşulları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Ada	Parsel	Parsel Alanı, m²	İmar Fonksiyonu	Yapılaşma Koşulları
145	3	38.454,44	Ticaret + Konut Alanı	Kaks: 0,75, Yençok:Z+4
157	31	28.932,96	Ticaret + Konut Alanı	Kaks: 0,75, Yençok:Z+4

5.6 Yasal İzin ve Belgeler

Rapora konu parseller üzerinde yer alan Yenişehir 11. Etap projesine ait yapı ruhsatı ve mimari proje bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmiş olup belgeler rapor ekinde sunulmuştur.

Yapı Ruhsatı Bilgileri

142 ada 15 parsel yer alan 16 adet blok için alınmış 04.06.2024 tarihli isim değişikliği ruhsat bulunmaktadır.

157 ada 31 parsel yer alan 18 adet blok, 5 adet yarı açık otopark ve 1 adet su deposu için alınmış 13.11.2024 tarihli isim değişikliği ruhsatı bulunmaktadır.

				Birim			Kat Sayısı	Yapı
Blok	Tarih	No	Nitelik	Adedi	Alan, m²	Kot Kot Toplam Altı Üstü			Sınıfı / Grubu
			Mesken	20	1.642,39
			Ortak Alan		825,81			7
A1 04.06.2024	1096	Ortak Alan(Sığınak)		96,94	2	5		4A
			Toplam	20	2.565,14
			Mesken	20	1.672,40
			Ortak Alan		788,86
A2	04.06.2024	1097	Ortak Alan(Sığınak)		96,94	2	5	7	4A
			Toplam	20	2.558,20
			Mesken	27	2.431,13
			Ortak Alan		1.154,50
B1	04.06.2024	1098	Ortak Alan(Sığınak)		123,07	2	5	7	4A
			Toplam	27	3.708,70
		1099	Mesken	30	2.668,09			7
			Ortak Alan		920,28
B2	04.06.2024		Ortak Alan(Sığınak)		123,07	1	6		4A
			Toplam	30	3.711,44
			Mesken	21	1.754,27		3	7
			Ofis ve İşyeri	3	763,19
		1100	Ortak Alan		1.876,13				4A
B3	04.06.2024		Ortak Alan(Sığınak)		108,69	4
			Ortak Alan(Depo)		100,20
			Toplam 24 4.602,48
			Mesken	21	1.754,27
			Ofis ve İşyeri	4	867,11				4A
B4	04.06.2024	1101	Ortak Alan		2.187,78	4	3	7
			Ortak Alan(Sığınak)		109,42
			Toplam	25	4.918,58
			Mesken	28	2.458,22
			Ortak Alan		954,68
C1	04.06.2024	1102	Ortak Alan(Depo) 146,75		2	5	7	4A
			Ortak Alan(Sığınak)		123,07
			Toplam	28	3.682,72
C2	04.06.2024	1103	Mesken	28	2.458,22	2	5	7	4A

145 Ada 3 Parsel Yeni Yapı Ruhsat Bilgileri:

				Birim			Kat Sayısı	Yapı
Blok	Tarih	No	Nitelik	Adedi	Alan, m²	Kot Altı	Kot Üstü	Toplam	Sınıfı / Grubu
			Ortak Alan		987,75
			Ortak Alan(Sığınak)		123,07
			Ortak Alan(Depo)		104,95
			Toplam	28	3.673,99
			Mesken	28	2.458,22
			Ortak Alan		954,68
C3	04.06.2024	1104	Ortak Alan(Depo)		146,75	2	5	7	4A
			Ortak Alan(Sığınak)		123,07
			Toplam	28	3.682,72
			Mesken	28	2.458,22
			Ortak Alan		829,62
			Ortak Alan(Sığınak)		123,07
C4	04.06.2024	1105	Ortak Alan(Depo)		104,95	2	5	7	4A
			Ortak Alan(Yönetim Odası)		58,14
			Toplam	28	3.574,00
			Mesken	28	2.458,22
		1106	Ortak Alan		939,65
C5	04.06.2024		Ortak Alan(Depo)		163,75	2	5	7	4A
			Ortak Alan(Sığınak)		123,07
			Toplam	28 3.684,69
			Mesken	28	2.458,22			7
			Ortak Alan		939,65
C6	04.06.2024	1107	Ortak Alan(Depo)		163,75	2	5		4A
			Ortak Alan(Sığınak)		123,07
			Toplam	28	3.684,69
			Mesken	25	2.073,89		3	7
			Ofis ve İşyeri	3	1.096,11
C7	04.06.2024	1108	Ortak Alan		2.375,55	4			4A
			Ortak Alan(Sığınak)		170,91
			Toplam	28	5.716,46
			Mesken	42	3.604,16
			Ortak Alan		1.367,28		6	7	4A
D1	04.06.2024	1109	Ortak Alan(Depo)		155,09	1
			Ortak Alan(Sığınak)		33,52
			Toplam	42	5.160,05
			Mesken	39	3.340,66
			Ortak Alan		1.624,16
D2	04.06.2024	1110	Ortak Alan(Depo)		155,09	2	5	7	4A
			Ortak Alan(Sığınak)		33,52
			Toplam	39	5.153,43
			Mesken	34	3.247,71
E1	04.06.2024	1111	Ortak Alan		1.500,59	2	5		4A
			Ortak Alan(Sığınak)		123,42			7
			Toplam	34	4.871,72

157 Ada 31 Parsel Yeni Yapı Ruhsat Bilgileri

		No	Nitelik			Kat			Yapı
Blok	Tarih			Birim Adedi	Alan, m²		Sayısı		Sınıfı /
						Kot Altı	Kot Üstü	Toplam	Grubu
			Mesken	14	1.095,83
			Ofis ve İşyeri	3	283,60			6	4A
			Ortak Alan		871,12
A1	13.11.2024	1934	Ortak Alan(Sığınak)		93,58	1	5
			Bina Dışı Yapı(Spor ve Eğlence)		26,20
			Toplam	17	2.370,33
			Mesken	15	1.158,65
			Ortak Alan		633,71
A2	13.11.2024	1936	Ortak Alan (Depo)		66,49	1			4A
			Ortak Alan(Sığınak)		51,54		5	6
			Toplam	15	1.910,39
			Mesken	16	1.237,46
			Ortak Alan		628,26		5	6	3B
A3	13.11.2024	1937	Ortak Alan(Sığınak)		50,85	1
			Toplam	16	1.916,57
	13.11.2024	1938	Mesken	16	1.237,46	1
			Ortak Alan		628,26
A4			Ortak Alan(Sığınak)		50,85		5	6	3B
			Toplam	16	1.916,57
			Mesken	16	1.237,46	2	5	7
			Ortak Alan		899,60				4A
A5	13.11.2024	1939	Ortak Alan(Sığınak)		50,94
			Toplam	16	2.188,00
			Mesken	20	1.726,49			7	4A
			Ofis ve İşyeri	4	485,48
B1	13.11.2024	1940	Ortak Alan		2.068,58	2	5
			Ortak Alan(Depo)		171,55
			Toplam	24	4.452,10
			Mesken	18	1.523,51
			Ofis ve İşyeri	5	497,79
			Ortak Alan		2.253,51				4A
B2	13.11.2024	1941	Ortak Alan (Sığınak)		524,80	3	4	7
			Bina Dışı Yapı ( Spor ve Eğlence)		257,27
			Ortak Alan (Depo)		175,09
			Toplam	23	5.231,97
			Mesken	22	1.977,65				4A
B3	13.11.2024	1942	Ortak Alan		933,34	1	5	6
			Toplam	22	2.910,99
B4	13.11.2024	1943	Mesken	24	2.132,45	1	6	7	4A
			Ortak Alan		1.547,24

Tarih No Nitelik Alan, m² Blok Adedi / Kot Kot Toplam Grubu Altı Üstü Ortak 82,14 Alan(Sığınak) Toplam 24 3.761,83 Mesken 22 1.977,65 B5 13.11.2024 1944 Ortak Alan 933,38 1 5 6 3B Toplam 22 2.911,03 Mesken 24 2.132,45 Ortak Alan 1.102,63 Ortak B6 13.11.2024 1945 81,79 1 6 7 4A Alan(Sığınak) Ortak Alan(Depo) 12,73 Toplam 24 3.329,60 Mesken 24 2.132,45 Ortak Alan 1.115,01 B7 13.11.2024 1946 1 6 7 4A Ortak 82,14 Alan(Sığınak) Toplam 24 3.329,60 Mesken 24 2.132,45 Ortak Alan 1.115,01 B8 13.11.2024 1947 1 6 7 4A Ortak 82,14 Alan(Sığınak) Toplam 24 3.329,60 Mesken 22 1.977,65 B9 13.11.2024 1948 Ortak Alan 933,34 1 5 6 3B Toplam 22 2.910,99 Mesken 22 1.977,65 Ortak Alan 1.279,71 B10 13.11.2024 1949 2 5 7 4A Ortak 75,11 Alan(Sığınak) Toplam 22 3.332,47 Mesken 22 1.977,65 Ortak Alan 1.279,71 B11 13.11.2024 1950 2 5 7 4A Ortak 75,11 Alan(Sığınak) Toplam 22 3.332,47 Mesken 20 1.822,85 B12 13.11.2024 1951 Ortak Alan 1.095,64 2 4 6 3B Toplam 20 2.918,49 Mesken 22 1.977,65 Ortak Alan 1.279,71 B13 13.11.2024 1952 2 5 7 4A Ortak 75,11 Alan(Sığınak) Toplam 22 3.332,47 Ortak Alan 255,02 Yarı Açık Otopark-1 13.11.2024 1953 1 1 1A Toplam 255,02 Ortak Alan 170,17 Yarı Açık Otopark-2 13.11.2024 1954 1 1 1A Toplam 170,17 Ortak Alan 180,23 Yarı Açık Otopark-3 13.11.2024 1955 1 1 1A Toplam 180,23 Ortak Alan 319,74 Yarı Açık Otopark-4 13.11.2024 1956 1 1 1A Toplam 319,74							Kat Sayısı			Yapı
					Birim					Sınıfı

		No	Nitelik	Birim	Alan, m²	Kat Sayısı			Yapı Sınıfı
Blok	Tarih			Adedi		Kot Altı	Kot Toplam Üstü		/ Grubu
			Ortak Alan		246,54				1A
Yarı Açık Otopark-5	13.11.2024	1957	Toplam		246,54	1		1
Su Deposu	13.11.2024	1958	Ortak Alan		239,60			1	1B
			Toplam		239,60	1

Yapı Kullanma İzin Belgeleri Bilgileri

Rapora parseller üzerinde yer alan proje inşaat aşamasında olup yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır.

Mimari Proje Bilgisi

Rapora konu taşınmazların konumlu olduğu bloklara ait mimari proje bilgileri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Ada	Parsel	Mimari Proje Tarih
145	3	23.05.2023
157	31	23.05.2023

Enerji Kimlik Belgesi

Rapora parseller üzerinde yer alan projenin inşaatı devam etmekte olup enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri

Rapora konu 145 ada 3 parselde yer alan taşınmazlara ilişkin yapı denetimleri Mimar Sinan Mah. Çolpan Sk. Uzunlar Apartmanı No:4/8 Çekmeköy/İstanbul adresinde kayıtlı olan AGT Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmaktadır.

Rapora konu 157 ada 31 parselde yer alan taşınmazlara ilişkin yapı denetimleri İncirtepe Mah. Doğan Araslı Bulvarı Beyoğlu İş Merkezi No:52 İç Kapı No:7 Esenyurt/İstanbul adresinde kayıtlı olan Emiray Yapı Denetim Limited Şirketi ile Yarı Açık Otopark-2 taşınmaza ilişkin yapı denetimleri Halkalı Merkez Mah. İncirli Cad. A Blok No:1 İç Kapı No:8 Küçükçekmece/İstanbul adresinde kayıtlı olan Yiğit Oluşum Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmaktadır.

5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri

Değerleme konusu gayrimenkuller İstanbul İli, Küçükçekmece İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 145 ada 3 parsel ve 157 ada 31 parsel üzerinde geliştirilen Yenişehir 11. Etap Projesidir.

145 ada 3 parsel, 38.454,44 m² yüzölçümlü topografik olarak eğimli, geometrik olarak ise amorf bir forma sahiptir.
157 ada 31 parsel, 28.932,96 m² yüzölçümlü topografik olarak eğimli, geometrik olarak ise amorf bir forma sahiptir.

145 ada 3 parsel üzerinde A1, A2, B1, B2, B3, B4, C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7, D1, D2 ve E1 olmak üzere toplam 16 adet blok bulunmaktadır. Bloklar daire ve dükkan niteliklidir.

157 ada 31 parsel üzerinde A1, A2, A3, A4, A5, B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, B9, B10, B11, B12 ve B13 olmak üzere toplam 18 adet blok bulunmaktadır. Bloklar daire ve dükkan niteliklidir.

Daire Tipi	145 Ada 3 Parsel	157 ada 31 Parsel	Toplam
1+1	2	17	19
2+1	304	200	504
3+1	141	146	287
Ticari (Dükkan)	10	13	23
Toplam	457	376	833

5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması

Proje, yasal izin ve belgelerine uygun olarak inşa edilmektedir.

5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler

Olumlu Özellikler

Ulaşım imkanlarının kolay olması.
Parsel üzerinde nitelikli bir proje geliştirilecek olması.
İstanbul Havaalanına ve Kuzey Marmara Otoyoluna yakın konumda olması.

Olumsuz Özellikler

Genel ekonomik dalgalanmalar ve belirsizliklerin gayrimenkul piyasasına yansıyacak etkileri.

5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Söz konusu taşınmazların son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım – satım işlemleri ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklerin tespiti için Arnavutköy Tapu Müdürlüğüne başvuru yapılmış ancak tarafımıza kütük incelemesi için izin verilmemiştir.

Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından temin edinilen tapu kayıtlarından tespit edilen son üç yıllık bilgileri aşağıdaki gibidir.

Değerleme konusu taşınmazların tamamının ½ hissesi 30.12.2022 tarih, 57599 yevmiye ve "İmar" işlemi ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.

5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Kadıköy 9. Noterliğince onaylanmış, 27.02.2024 tarih ve 12008 sözleşme nolu "İstanbul Arnavutköy Dursunköy 3. Etap 1. Kısım Konut ve Ticaret ve Sosyal Donatı İnşaatları ile Altyapı ve Çevre Düzenleme İşi" sözleşmesi bulunmaktadır. Yüklenici İstanbul İli, Arnavut köy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 145/3, 157/31, 149/7, 157/27, 157/40 ada/parsellerde yapılacak olan sözleşme kapsamındaki tüm iş ve işlemleri, bu sözleşmede belirtilen hususlar, Özel Teknik Şartname ve ekleri, vaziyet planı ile tüm uygulama projeleri ve detayları, mahal listeleri, özel imalat tarifleri ve teknik şartnameler, yürürlükteki Mevzuat, ilgili diğer Yönetmelikler ve teknik şartnameler ile standartlara uygun olarak sözleşmede belirtilen süre içerisinde anahtar teslimi götürü bedel ile yapacak ve yapı kullanma izin belgelerini de alarak, Şirkete eksiksiz şekilde teslim edecektir.

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve THY Havaalanı Gayrimenkul Yatırım ve İşletme A.Ş. arasında 28.05.2018 tarihinde imzalanan "Arsa Satış Vaadi ve Proje Geliştirilmesine Dair Sözleşme" imzalanmıştır. Sözleşmenin hasılat paylaşımına yönelik ilgili maddeleri;

Projeye ait banka hesabında inşaat yapım işi sözleşme bedelinden fazla gelir toplanması halinde, bu fazla gelirin %50'si THY Gayrimenkul'e, %50'si de Emlak Konut GYO AŞ.'ye ait olmak üzere paylaşılacaktır.
Projenin tamamlanarak kesin kabulünün de yapılmasından sonra, projeden elde edilecek ''Net Kazanç'' ın %50'si THY Gayrimenkul'e, %50'si de Emlak Konut GYO AŞ'ye ait olmak üzere paylaşılacaktır.
Projenin tamamlanarak kesin kabulünün de yapılmasından sonra, şayet satışı yapılmayan bağımsız bölümler olursa, bu bağımsız bölümler ekspertiz değerlerine göre %50'si THY Gayrimenkul'e, %50'si de Emlak Konut GYO AŞ'ye ait olmak üzere paylaşılacaktır.

5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım

Değerleme konusu gayrimenkuller için en etkin ve verimli kullanım analizi yapılmamıştır.

5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu gayrimenkullerin değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate alınmıştır.

5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme konusu gayrimenkullerin yasal süreç detayları Rapor'un 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, 5.11 ve 5.12. bölümlerinde verilmiştir.

5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Değerleme konusu gayrimenkullere ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan verilere Rapor 'un 5.8.'inci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir.

6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI

6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri

Rapor'un 3.3 'üncü bölümünde değerleme yöntemlerinin detayı açıklanmıştır. Bu değerleme çalışmasında söz konusu taşınmazın arsa vasıflı olması, proje inşaatının devam ediyor nedeni ile projenin mevcut durum ve tamamlanması durumundaki değer tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımında, arsanın değer tespitinde, gayrimenkule önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır. Ayrıca taşınmazın gelir getirici mülkler olması sebebiyle de "Gelir Yaklaşımı" kullanılmıştır. Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından iletilen onaylı çarşaf listedeki bağımsız birimlerin piyasa değeri tespitinde ise Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.

6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Bu rapor kapsamında konu gayrimenkulün Uluslararası Değerleme Standartlarına göre pazar değeri hesaplanacaktır.

6.3 Arsa Emsal Araştırması

No	İlgili	Konum	Alan, m²	Mülkiyet	İmar Durumu	Fiyat, ₺	Birim Değer, ₺/m²
1	Ada İstanbul Emlak Mustafa Ali Şanlıtürk 0 (532) 522 11 51	Dursunköy 151/7	59,00	Hisseli	Konut Alanı Kaks:0,75 Yençok:Z+4	512.000,00	8.677,97
2	Sadık Bey 0 (532) 217 44 83	Dursunköy 158/6	205,00	Hisseli	Ticari+Konut Kaks:0,75 Yençok:Z+4	1.695.000,00	8.268,29
3	Neptune Real Estate Melike Kartal 0 (532) 275 36 79	Hadımköy -	261,00	Müstakil	Konut Alanı Kaks:0,95 Yençok:Z+4	3.999.999,00	15.325,67
4	Yahya Bey 0 (539) 679 57 66	Taşoluk 4198/3	212,00	Hisseli	Konut Alanı Kaks:0,95 Hmax:9,50	3.390.000,00	15.990,57

Emsal Analizi

Değerleme konusu taşınmazın mevcut imar durumuna göre bölgede emsal araştırması yapılmış ve raporda yer verilmiştir. Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, parselin konumu, cephesi vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, imar fonksiyonu, yapılaşma şartı, konum, büyüklük, mülkiyet yapısı, manzara kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak arsa birim değeri hesaplanmıştır.

Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Satışa Sunulan Birim Değer, ₺/m² 8.677,97 8.268,29 15.325,67 15.990,57 Pazarlık Payı 7,50% 7,50% 17,50% 17,50% Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, ₺/m² 8.027,12 7.648,17 12.643,68 13.192,22 İmar Fonksiyonu Kötü Benzer Kötü Kötü Düzeltme 5,00% 0,00% 5,25% 5,00% Yapılaşma Şartı Benzer Benzer İyi İyi Düzeltme 0,00% 0,00% -5,00% -5,00% Konum Benzer Benzer Kötü-2 Kötü-2 Düzeltme 0,00% 0,00% 7,50% 7,50% Büyüklük Benzer Benzer Benzer Küçük Düzeltme 0,00% 0,00% 0,00% -7,50% Mülkiyet Yapısı Hisseli Hisseli Müstakil Hisseli Düzeltme 25,00% 25,00% 0,00% 25,00% Manzara Benzer Benzer Benzer Benzer Düzeltme 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Toplam Düzeltme 30,00% 25,00% 7,75% 25,00% Düzeltme 2.408,14 1.912,04 979,88 3.298,05 Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m² 10.435,25 9.560,21 13.623,56 16.490,27 Ortalama Birim Değer, ₺/m² 12.527,32 Emsal Analizi

Emsal Düzeltme Tablosu

Emsal analizi sonucu arsa m² birim değeri ~12.525,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.

6.4 Konut Emsal Araştırması

İletişim	Proje	Tip	Kat	Net Alan, m²	Brüt Alan, m²	Fiyatı, ₺	Brüt Birim Değeri, ₺/m²	Ortalama Brüt Birim Değeri, ₺/m²
Projeler Satış Ofisi		2+1	2	75,00	102,00	8.500.000,00	83.333,33
Ebru Ç.	Miaport Concept	2+1	3	102,00	137,00	10.500.000,00	76.642,34	77.479,81
0 (554) 575 60 59		2+1	4	98,00	138,00	10.000.000,00	72.463,77
Mustafa Bey 0(533) 362 14 70		2+1	3	71,00	85,00	6.500.000,00	76.470,59
Yes Invest Gayrimenkul 0 (532) 689 98 52	Havakent Sitesi	2+1	2	67,00	91,00	6.350.000,00	69.780,22	73.125,40
Fatih İnşaat	Erinç Manzara	4+2	4	210,00	220,00	6.250.000,00	28.409,09
0 (537) 573 50 81		2+1	3	95,00	105,00	3.850.000,00	36.666,67	32.537,88
Yarıcılar İnşaat Emlak	Yarıcılar Life	4+1	6	120,00	175,00	8.500.000,00	48.571,43	51.617,21
		2+1	4	75,00	117,00	6.500.000,00	55.555,56
0 (535) 345 17 48		3+1	1	85,00	138,00	7.000.000,00	50.724,64

Emsal Analizi

Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için proje özellikleri, sosyal imkanlar, büyüklük, yapı yaşı, manzara, bahçe kullanımı, kat sayısı, vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, büyüklük, konum, yaş kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak birim değeri hesaplanmıştır.

Emsal Düzeltme Tablosu

Emsal Analizi
	Miaport	Havakent	Erinç	Yarıcılar
	Concept	Sitesi	Manzara	Life
Birim Değer, ₺/m²	77.479,81	73.125,40	32.537,88	51.617,21

Pazarlık Payı	10,00%	10,00%	10,00%	10,00%
Gerçekleşmesi Muhtemel Birim Değer, ₺/m²	69.731,83	65.812,86	29.284,09	46.455,49

Konum	İyi	İyi	İyi	İyi
Düzeltme	-20,00%	-20,00%	-20,00%	-20,00%

Proje Büyüklüğü	Küçük	Küçük	Çok Küçük	Küçük
Düzeltme	5,00%	5,00%	15,00%	5,00%

Proje Özellikleri	Kötü-1	Kötü-1	Kötü-2	Kötü-1
Düzeltme	10,00%	10,00%	20,00%	10,00%

Yaş	0,00	0,00	0,00	0,00
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%

Manzara	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%

Toplam Düzeltme	-5,00%	-5,00%	15,00%	-5,00%

Düzeltme	-3.486,59	-3.290,64	4.392,61	-2.322,77

Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m²	66.245,24	62.522,22	33.676,70	44.132,71

Ortalama Birim Değer, ₺/m²	51.644,22

Emsal analizi sonucu konut m² birim değeri ~51.500,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.

6.5 Dükkan Emsal Araştırması

No	İletişim	Konum	Zemin Kat Alanı, m²	Asma Kat Alanı, m²	Toplam Alan, m²	Paçal Alan, m²	Satılık Fiyatı, ₺	Birim Değeri, ₺/m²
1	Coldwell Banker Hamza Köksal 0 (552) 689 28 33	Nenehatun Mah.	300,00	0,00	300,00	300,00	9.650.000,00	32.166,67
2	Kocabeyler Gayrimenkul Oğuz Kocabey 0 (507) 552 14 96	Anadolu Mah.	120,00	0,00	120,00	120,00	6.500.000,00	54.166,67
3	Atlas Group Gayrimenkul 0 (543) 318 91 39	Hadımköy	130,00	0,00	130,00	130,00	5.150.000,00	39.615,38
4	Tema Koç Gayrimenkul Danışmanlık 0 (532) 679 99 34	Karlıbayır Mah.	300,00	300,00	600,00	450,00	20.000.000,00	44.444,44

Emsal taşınmazların zemin kat için paçal birim değeri hesaplanmıştır. Paçal birim değer hesabında bodrum katlar %25, tahsisli alanlar %50, asma katlar %50 oranı kabul edilmiştir.

Emsal Analizi

Bölgede yapılan tespitlerde ve bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde pazarlanan taşınmazlar için büyüklük, yapı yaşı, dükkanın konumu (ara/köşe), reklam kabiliyeti, proje içi görünürlük, bina yaşı vb. kriterlerin genel olarak göz ardı edilerek pazarlandığı görülmüştür. Değerleme çalışmasında ise bulunan her bir emsal için; pazarlık payı, konum, büyüklük, proje özellikleri kriterleri gözetilerek her bir kriter için avantaj ve dezavantajları dikkate alınarak birim değeri hesaplanmıştır.

Emsal Düzeltme Tablosu

	Emsal Analizi
	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Birim Değer, ₺/m²	32.166,67	54.166,67	39.615,38	44.444,44

Pazarlık Payı	5,00%	5,00%	5,00%	5,00%
Gerçekleşmesi Muhtemel Fiyat, ₺/m²	30.558,33	51.458,33	37.634,62	42.222,22

Konum	Kötü-2	Kötü-1	Kötü-2	Kötü-2
Düzeltme	15,00%	10,00%	15,00%	15,00%

Büyüklük	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Düzeltme	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%

Reklam Kabiliyeti	Kötü	Kötü	Kötü	Kötü
Düzeltme	20,00%	20,00%	20,00%	20,00%

Proje Özellikleri	Kötü	Kötü	Kötü	Kötü
Düzeltme	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%

Toplam Düzeltme	60,00%	55,00%	60,00%	60,00%

Düzeltme	18.335,00	28.302,08	22.580,77	25.333,33

Düzeltilmiş Birim Değer, ₺/m²	48.893,33	79.760,42	60.215,38	67.555,56

Ortalama Birim Değer, ₺/m²	64.106,17

Emsal analizi sonucu dükkan m² birim değeri ~64.000,00 ₺/m² olarak hesap edilmiştir.

6.7 Maliyet Yaklaşımı ile Değer Takdiri

Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda değerleme konusu gayrimenkulün Arsa Değeri ve Yapı Değeri ayrı ayrı yöntemlerle hesaplanarak toplanmış ve gayrimenkulün toplam değeri tespit edilmiştir.

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parselin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan arsa emsal araştırmaları doğrultusunda parsel değeri belirlenmektedir.
Maliyet Yaklaşımı ile yapının özellikleri dikkate alınarak bugünkü yapı değerine ulaşılmaktadır.

Yukarıdaki iki farklı yöntemle elde edilen arsa ve yapı değerlerinin toplanması ile değerlemesi yapılan gayrimenkulün toplam değerine ulaşılmaktadır.

Arsa Değeri:

Yapılan araştırmalar ve emsallere ilişkin değerlendirmeler sonucunda, rapora konu parsellerin konumu, büyüklüğü, imar koşulları, arazi yapısı, yola cephe durumu, emsallerine göre olumlu ve olumsuz özellikleri, emsallerin pazarlık payları birlikte değerlendirilerek takdir edilen m² birim değerleri aşağıda sunulmuştur.

Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) x Arsa m² Birim Değeri (₺/m²) olarak hesap edilmiştir.

Rapora konu olan 2 adet parsel için toplam arsa değeri aşağıdaki gibidir, detaylı tablo rapor ekinde sunulmuştur.

Parsel Sayısı	Toplam Alan, m²	Toplam Değer, ₺
2	67.387,40	844.027.185,00

Yapı Değeri

Parsel üzerinde yer alan yapılar için 31.01.2025 tarih ve 32799 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca açıklanan; Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğe göre 1/A yapı sınıfı maliyeti 2.100,00 ₺/m², 1/B yapı sınıfı maliyeti 3.050,00 ₺/m², 3/B yapı sınıfı maliyeti 18.200,00 ₺/m² ve 4/A yapı sınıfı birim maliyeti 21.500,00 ₺/m²'dir. Ancak mevcut piyasa şartları ve projenin niteliği göz önünde bulundurularak %20 oranında arttırılmıştır.

Buna göre yapı sınıfı, inşaat alanları ve birim maliyetlere göre hesaplanan yapı değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Ada Parsel	Blok	İnşaat Alanı, m²	Yapı Sınıfı-Grubu	Birim Maliyet Bedeli, ₺/m²	Yapı Değeri, ₺
	A1	2.565,14	4/A	25.800,00	66.180.612,00
	A2	2.558,20	4/A	25.800,00	66.001.560,00
	B1	3.708,70	4/A	25.800,00	95.684.460,00
	B2	3.711,44	4/A	25.800,00	95.755.152,00
	B3	4.602,48	4/A	25.800,00	118.743.984,00
	B4	4.918,58	4/A	25.800,00	126.899.364,00
	C1	3.682,72	4/A	25.800,00	95.014.176,00
	C2	3.673,99	4/A	25.800,00	94.788.942,00
145/13	C3	3.682,72	4/A	25.800,00	95.014.176,00
	C4	3.574,00	4/A	25.800,00	92.209.200,00
	C5	3.684,69	4/A	25.800,00	95.065.002,00
	C6	3.684,69	4/A	25.800,00	95.065.002,00
	C7	5.716,46	4/A	25.800,00	147.484.668,00
	D1	5.160,05	4/A	25.800,00	133.129.290,00
	D2	5.153,43	4/A	25.800,00	132.958.494,00
	E1	4.871,72	4/A	25.800,00	125.690.376,00
	A1	2.370,33	3/B	21.840,00	51.768.007,20
	A2	1.910,39	3/B	21.840,00	41.722.917,60
	A3	1.916,57	3/B	21.840,00	41.857.888,80
	A4	1.916,57	3/B	21.840,00	41.857.888,80
	A5	2.188,00	4/A	25.800,00	56.450.400,00
	B1	4.452,10	4/A	25.800,00	114.864.180,00
	B2	5.231,97	4/A	25.800,00	134.984.826,00
	B3	2.910,99	3/B	21.840,00	63.576.021,60
	B4	3.761,83	4/A	25.800,00	97.055.214,00
	B5	2.911,03	3/B	21.840,00	63.576.895,20
	B6	3.329,60	4/A	25.800,00	85.903.680,00
	B7	3.329,60	4/A	25.800,00	85.903.680,00
157/31	B8	3.329,60	4/A	25.800,00	85.903.680,00
	B9	2.910,99	3/B	21.840,00	63.576.021,60
	B10	3.332,47	4/A	25.800,00	85.977.726,00
	B11	3.332,47	4/A	25.800,00	85.977.726,00
	B12	2.918,49	3/B	21.840,00	63.739.821,60
	B13	3.332,47	4/A	25.800,00	85.977.726,00
	Yarı Açık Otopark 1	255,02	1/A	2.520,00	642.650,40
	Yarı Açık Otopark 2	170,17	1/A	2.520,00	428.828,40
	Yarı Açık Otopark 3	180,23	1/A	2.520,00	454.179,60
	Yarı Açık Otopark 4	319,74	1/A	2.520,00	805.744,80
	Yarı Açık Otopark 5	246,54	1/A	2.520,00	621.280,80
	Su Deposu	239,60	1/B	3.660,00	876.936,00
	Peyzaj Düzenlemeleri, Projelendirme, Danışmanlık vb. Diğer Maliyetler			10%	303.018.837,84
		Toplam			3.333.207.216,24
	3.333.207.216,24

Projenin Mevcut Durum Değeri= Arsa Değeri + Maliyet Bedeli olarak hesap edilmiştir.

Projenin Mevcut Durum Değeri
Arsa Değeri, ₺	844.027.185,00
Yapının Tamamlanma Oranı	37,00%
Yapının Mevcut Durum Değeri, ₺	1.233.286.670,01
Toplam Değer, ₺	2.077.313.855,01

Projenin Tamamlanması Durumundaki Değer Takdiri

Maliyet Yaklaşımı doğrultusunda Arsa Değeri ve Yapı Değeri ayrı ayrı yöntemlerle hesaplanarak toplanmış ve gayrimenkulün tamamlanması halindeki toplam değeri tespit edilmiştir. Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri= Arsa Değeri + Maliyet Bedeli

Projenin Tamamlanması Halindeki Değeri
Arsa Değeri, ₺	844.027.185,00
Yapı Değeri, ₺	3.333.207.216,24
Toplam Değer, ₺	4.177.234.401,24

6.8 Gelir Yaklaşımı ile Değer Takdiri

Bu yöntemde proje bünyesinde yer alan alanların fonksiyonlarına göre satış değerleri dikkate alınarak projenin satışından elde edilecek toplam hasılatının bugünkü değeri hesap edilmiştir.

Rapora konu projede satılabilir alanlar tarafımıza iletilen çarşaf listeden temin edilmiştir. Buna göre satılabilir alan ve toplam inşaat alanı bilgileri aşağıdaki gibidir.

Alan Bilgileri, m²
Parsel Yüzölçümü, m²	67.387,40
Satılabilir Konut Alanı	68.396,05
Satılabilir Dükkan	3.126,17
Toplam Satılabilir Alan	71.522,22
Toplam İnşaat Alanı	121.745,78

Proje için tahmini tamamlanma projeksiyonu aşağıdaki tabloda sunulmuştur:

Yıllar	22.04.2025	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027
İnşaat Tamamlanma Oranı, %	0%	30%	40%	30%
Tamamlanan İnşaat Alanı, m²	0,00	36.523,73	48.698,31	36.523,73
Yıllara Göre Birim Maliyet, ₺/m²	27.375,00	34.218,75	42.773,44	53.466,80
Yıllara Göre Maliyet, ₺	0,00	1.249.796.522,81	2.082.994.204,69	1.952.807.066,89

Yıllar	22.04.2025	31.12.2025	31.12.2026	31.12.2027	31.12.2028
Konut Satış Hızı, %	0,00%	30,00%	30,00%	20,00%	20,00%
Satılan Konut Alanı, m²	0,00	20.518,82	20.518,82	13.679,21	13.679,21
Dükkan Satış Hızı, %	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%	100,00%
Satılan Dükkan Alanı, m²	0,00	0,00	0,00	0,00	3.126,17

Proje için tahmini satış projeksiyonu aşağıdaki tabloda sunulmuştur:

Değerlemede taşınmazların bulunduğu bölgedeki projelerde hali hazırda satışta olan emsaller doğrultusunda, konutlar için ortalama satış birim değerleri 51.500,00 ₺/m², dükkanlar için ortalama satış birim değerleri 64.000,00 ₺/m² olarak belirlenmiştir.

Varsayımlar ve Genel Kabuller

Gelir yaklaşımı yönteminde değer hesaplamasında kullanılmıştır. İndirgeme oranı: Risksiz getiri oranı (kupon faiz oranı x yıl/kupon dönemi) + risk primi şeklinde % 37,50 olarak hesaplanmıştır.

İNDİRGEME ORANI	37,50%
Kupon Faiz Oranı	12,50%
Kupon Dönemi	6 Ay
Risksiz Getiri Oranı(*)	25,00%
Piyasa Risk Primi	12,50%

İNA Analizi rapor ekinde sunulmuş olup, gelirlerin bugünkü değeri ve projenin bugünkü değeri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Gelirlerin Bugünkü Değeri, ₺	4.314.302.233,08
Maliyetin Bugünkü Değeri, ₺	3.045.394.713,29
Projenin Bugünkü Değeri, ₺ (Geliştirilmiş Arsa Değeri)	1.268.907.519,78

7. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

7.1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması, Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması

Bu değerleme çalışmasında söz konusu taşınmazların arsa vasıflı olması, proje inşaatının devam ediyor nedeni ile projenin mevcut durum ve tamamlanması durumundaki değer tespitinde "Maliyet Yaklaşımı" kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımında, arsanın değer tespitinde, gayrimenkule önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır. Ayrıca taşınmazların gelir getirici mülkler olması sebebiyle de "Gelir Yaklaşımı" kullanılmıştır. Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından iletilen onaylı çarşaf listedeki bağımsız birimlerin piyasa değeri tespitinde ise Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.

Alternatif karşılaştırma yöntemi olarak, Maliyet Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkullerin değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelir Yaklaşımına yer verilmiştir. Bu yaklaşım çerçevesinde; arsanın mevcut koşulları doğrultusunda yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır. Bu yaklaşım çerçevesinde; yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek gelirlerin bugünkü değeri hesaplanmıştır.

Gayrimenkulün tamamlanması durumundaki değeri için ise nitelikli bir proje geliştirilecek olması sebebi ile Gelir Yaklaşımı ile elde edilen değeri takdir edilmiştir.

Farklı yöntemler kullanılmak suretiyle elde edilen sonuçlar aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Özet Değer	Maliyet Yaklaşımı	Gelir Yaklaşımı
Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺	2.077.313.855,01	-
Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺	4.177.234.401,24	4.314.302.233,08

7.2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus bulunmamaktadır.

7.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar raporun 5.3. sayılı bölümünde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

7.4 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Rapora konu parseller üzerinde Dursunköy Yenişehir 11. Etap projesi için yapı ruhsatları alınmış olup proje inşaat aşamasındadır.

7.5 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu parseller üzerinde yapımı devam eden proje için yasal gereklerin yerine getirildiği, mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu tespit edilmiştir.

7.7 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin Portföye Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Resmî Gazete Tarihi: 28.05.2013 Resmî Gazete Sayısı: 28660

Yedinci Bölüm: Yatırımlara ve Faaliyetlere İlişkin Esaslar Madde 22: Birinci Fıkra a Bendi: (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek

amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.

Birinci Fıkra b Bendi: (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

Rapor'un 5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri, 5.5 İmar Durum Bilgileri, 5.6 Yasal İzin ve Belgeler, 5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri, 5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler, 7.6 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş başlıklarında açıklanan incelemeler ile birlikte "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde" belirtilen hususlar birlikte değerlendirilmiştir. Bu hususlar doğrultusunda değerlemesi yapılan gayrimenkulün sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde "Proje" olarak bulunmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

8. SONUÇ

8.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca; ; İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 145 ada 3 parsel ve 157 ada 31 parsel üzerinde yer alan Dursunköy Yenişehir 11. Etap Projesi'nin mevcut durum değeri, tamamlanması halindeki değeri ve proje bünyesinde yer alan 833 adet bağımsız birimin tamamlanması halindeki piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

Projeye ilişkin detaylı bilgi ve planlar ve söz konusu değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.

Bu Rapor, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri III, 62.3 numaralı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin" 1. maddesinin 2. fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Sonuç itibariyle rapora konu taşınmazların sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "proje" olarak bulunmasının uygun olduğu görüş ve kanaatindeyiz.

8.2 Nihai Değer Takdiri

İstanbul İli, Arnavutköy İlçesi, Dursunköy Mahallesi, 145 ada 3 parsel ve 157 ada 31 parsel üzerinde yer alan Dursunköy Yenişehir 11. Etap Projesi'nin mevcut durum değeri ve tamamlanması halindeki değeri aşağıdaki tabloda, detaylı değer listesi ise rapor eklerinde sunulmuştur.

Özet Değer	KDV Hariç Değer, ₺	KDV Dahil Değer, ₺
Projenin Mevcut Durum Değeri, ₺	2.077.313.855,01	2.492.776.626,01
Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri, ₺	4.314.302.233,08	5.177.162.679,69

Esra DERE İşletme Değerleme Uzman Yrd. Lisans No: 929896

Gözde GEYİK VARLI Harita Mühendisi Değerleme Uzmanı Lisans No: 407527

Hasan Serhat BERKLİ İşletme Değerleme Uzmanı Lisans No: 403376

Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 400446

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2025-04-30_505e65ed-5788-4c97-86dc-d068ea3ac98a.pdf

İSTANBUL İLİ ARNAVUTKÖY İLÇESİ DURSUNKÖY MAHALLESİ 145 ADA 3 PARSEL VE 157 ADA 31 PARSEL ÜZERİNDE KONUMLU YENİŞEHİR 11. ETAP PROJESİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

1.RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

1.2 Rapor Numarası

1.3 Rapor Türü

1.4 Değerleme Tarihi

1.5 Raporu Hazırlayanlar

1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı

1.7 Sözleşme Tarihi ve Numarası

1.8 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama

1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkul ile İlgili Şirketimiz Tarafından Hazırlanan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler

2. ŞİRKET VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1 Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri

2.2 Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Bilgileri

2.3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 Uygunluk Beyanı

3. DEĞERLEME TANIM VE İLKELERİ

3.1 Raporda Kullanılan Kısaltmalar

3.2 Değerleme Çalışmasında Esas Alınan Standartlar

Değer Esasları

UDS tanımlı değer esasları:

Varsayılan Kullanım

Varsayılan Kullanım– En Verimli ve En iyi Kullanım

3.3 Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler

3.3.1 Pazar Yaklaşımı

3.3.2 Gelir Yaklaşımı

3.3.3 Maliyet Yaklaşımı

Taşınmaz Mülkiyet Hakları

4. GENEL, ÖZEL VERİLER

4.1 Global Ekonomik Görünüm

2024, 2025 ve 2026 yılları Dünya Ticaretine ilişkin tahminler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

4.2 Ulusal Ekonomik Görünüm

-

4.3 Demografik Veriler

4.4 Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

İnşaat Sektörü

4.5 Konut Gayrimenkul Sektör Analizi

Konut Üretimi

Konut Endeksleri

Konut Satışları

Konut Kredileri

4.6 Ticari Gayrimenkul Sektör Analizi

Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi

5. GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ BİLGİLER VE ANALİZLER

5.1 Bölge Analizi

5.2 Konumu ve Çevresel Özellikleri

5.3 Tapu ve Takyidat Bilgileri

Rapora konu parseller üzerinde müşterek olarak;

145 Ada 3 Parsel nolu taşınmaz üzerinde;

157 Ada 31 Parsel nolu taşınmaz üzerinde;

5.4 Kadastral Durum Bilgileri

5.5 İmar Durum Bilgileri

5.6 Yasal İzin ve Belgeler

Yapı Ruhsatı Bilgileri

145 Ada 3 Parsel Yeni Yapı Ruhsat Bilgileri:

157 Ada 31 Parsel Yeni Yapı Ruhsat Bilgileri

Yapı Kullanma İzin Belgeleri Bilgileri

Mimari Proje Bilgisi

Enerji Kimlik Belgesi

5.7 Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetim Bilgileri

5.8 Tanımı, Yapısal ve Teknik Özellikleri

5.9 Yasal-Mevcut Durum Karşılaştırması

5.10 Olumlu ve Olumsuz Özellikler

Olumlu Özellikler

Olumsuz Özellikler

5.11 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım – Satım İşlemleri ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

5.12 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

5.13 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

5.14 En Etkin ve Verimli Kullanım

5.15 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

5.16 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

5.17 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

6. DEĞERLEME ÇALIŞMASI

6.1 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri

6.2 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

6.3 Arsa Emsal Araştırması

Emsal Analizi