İSTANBUL, KARTAL, ÇAVUŞOĞLU, İSTMARİNA

238 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞ DEĞER TESPİTİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Ozel 2023-129

Araltk, 2023

İçindekiler

	YONETICI OZETI
	Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhutname
	Genel Varsayınlar ve Çalışmayı Kısıtlar
	1. RAPOR BILGILERI
1:17	Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası
1.2.	Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
1.3.	Raporun Kapsami
1.4.	Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası
	1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Onceki Tarihlerde Yapılan Son Üç
	Değerlemeye Ilişkin Bilgiler
	2. DEGERLEME ŞIRKETINİ VE MÜŞTERİYİ TANITICİ BİLGİLER
2.1.	Degerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler
2.2.	Müşteriyi Tanıncı Bilgiler
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Smirlamalar
2.4.	İŞİN Kapsamı -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	3. GENEL VE BOLGESEL VERILER -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
	3.1 Genel Ekonomik ve Mali Görünüm
	3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi
	3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları
	3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme
	3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar
	3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri
	3.3 Türkiye Gayrimenkul ve İnşast Sektörü
	3.3.1 Konut Satış İstatistikleri
	3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri
	3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri
	3.3.4 Konut Fiyat Endeksi
	3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
	3.4.1 Istanbul IIi
	3.4.2 Kartal İlçesi ACAN TASINMAZ
	CE . MIRRES 4. GAYRIMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER JANUAL VIE 201 102

A Acar Degerieme
------------------

4.1.	Gayrimenkulun Konumu, Ulaşım ve Çevre Ozellikleri
4.2.	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri
4.3.	Gayrimenkul Uzerindeki Takyidatlar ve Ipotekler Hakkında Görüş
4.4.	Parselin Imar Durumu ve Yapılaşma Hakları
4.5.	Gayrimenkulun Fiziki Ozellikleri
4.6.	Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Itibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi
	İse Uzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçia Kullanıldığı Hakkında
	Bilgi
	4.7. Gayrimenkulün Tasarrıfunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı
	Hakkında Bilgi
	4.8. Son Dç Yılık Dönemde Gayrimenkulun Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen
	Degisikliklet
4.9.	Gayrimenkul Uzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgiler
4.11.	Gayrimenkul Için Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi
4.13.	Gayrimenkul ile Ilgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler
4.14.	Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve
	Belgelet
4.15.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.16.	Değerleme Tarihinde Gayrımenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı ……………………………. 38
4.17.	Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve
	söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda
	bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkina
	4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
	5. DEGERLEME YÖNTEMLERİ
	5.1. Pazar Yaklaşımı
	5.2. Gelir Yaklaşımı
	5.3. Maliyet Yaklaşımı
	6. KULLANILAN DEGERLEME YÖNTEMLERİ
	6.1. Değerleme Yöntemleri

	6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
	6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi
	6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller

	6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
0.4.	Maliyet Yöntemi
	6.4.1. Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç
6.5.	Kira Çarpanı Yöntemi
	DIGER TESPIT VE ANALİZLER
111	Takdir Edilen Kira Degerleri
7.2.	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları 46
7.3.	Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
7.4.	Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
7.5.	En Iyi ve Verimli Kullanım Analizi.
	8. ANALIZ SONUÇLARININ DEGERLENDİRİLMESİ
	8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analız Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen
	Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması munununununun mananmanının manunununununununun 40
	8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilmediği ve Mevzuat Üyarınca Alınması Gereken İzin ve
	Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
8.3.	Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri. 47
	8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulun, Uzerinde Ipotek veya Gayrimenkulân Değerini Doğrudan ve
	Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi
	Konusunda Bir Sinirlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde
	Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulmadığına Dair Bilgi
	8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının
	Devredilebilmesine Ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklanan'ar
	Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	8.7. Gayrimenkullın Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portlöye Dahil Edilme Niteliğinin
	Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı
	Hakkında Görüş
	9. SONUÇ.
	9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	9.2. Nihai Deger Takdiri
	EKLER

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş
Rapor Tarihi ve Numarası	28.12.2023 / EMLKKN 1-2023-129
Sözleşme Tarihi	01.12.2023
Değerleme Konusu ve Kapsamı	rapor Sermaye Piyasasında Gayrımenkul Yatırım Hu Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.c) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62,3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Ozel Varsayımlar ve Kısıtlamalar	Değerleme çalışması kapsamında herhangı bır özel varsayım ve kısıtlama bulunmamaktadır.
Raporu Hazırlayan Kurum	Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
İncelemenin Yapıldığı Tarih	20.12.2023
Taşınmazın Adresi	İstanbul ih, Kartal ilçesi, Çavuşoğlu mahallesi, Ankara Caddesi, No: 147 de yer alan İstmarina bünyesinde 238 adet bağımsız bolum
Tapu Bilgileri Ozeti	Istanbul ili, Kartal ilçesi, Çavuşoğlu mahallesi, 9051 ada I parsei, 238 adet dükkan nitelikli bağımsız bölüm.
Mülkiyet Bilgisi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (Hisse yapısı tapu bilgilerinde verilmiştir.)
Imar Durumu	Değerleme konusu taşınmazlar "Konut + Ticaret Alam", Emsal:2,70 Hmaks: Serbest yapılaşma koşullarına sahiptir.
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları	Emsal Karşılaştırma Yöntemi Kira Çarpani Yöntemi
Taşınmazların KDV Hariç Toplam Piyasa 2.892.870.349,56-TL Değeri
Taşınmazların KDV Dahil Toplam Piyasa Değeri 3.471.444.419,47-TL
Taşınmazların Emlak Konut GYO Hissesine Düşen KDV Hariç Piyasa Değeri	1.157.148.139.82-TL
Raporu Hazırlayanlar	Ahmet Burak OZEL (SPK Lisans No: 403716)
Sorumlu Degerleme Uzmanı	Ilyas ONDER (SPK Lisans No: 409217)

Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname

· Bu-raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz ve açıkladığımız kadan ile doğru ve tarafsız, önyargısız profesyonel analiz ve fikirler olduğunu,
· Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
· Değerleme uzmanını değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi ve çıkarının olmadığını;
· Ba görevin tamamlanması için aldığımız ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı olmadığını
· Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
· Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu;
· Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu;
· Değerleme uzmanı olarak gayrimenkulün kişisel olarak denetlendiğini;
· Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
· Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmıyacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğumu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
· Değerleme raporunun İlgili Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre hazırlandığını beyan ederiz.

Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtları ve beyanımızı içermektedir;

· Analizlerimiz, fikirlerimiz ve bunların sonuca bağlanması ile taporun hazırlanması Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca yapılmıştır.
· Bu raporun konusu olan gayrimenkul, yerinde incelenmiş, ilgili belgeler görülmüş ve yorumlanmıştır. Bu yorumlama ile edindiğimiz bilgi ve bulgulara dayalı, şirketimizin tarafsız, ön yargısız, profesyonel analiz ve fikirleri ile rapor sonuçlandırılmıştır.
· Bu raporda ifade edilenler, önceden belirttiğimiz varsayım ve hipotetik koşullarla kısıtlıdır.
· Bu raporun konusu olan gayrimenkulün mülkiyet hakkını elinde bulunduranlara, üzerine proje geliştirenlere, mülkiyet hakkını elde edeceklere, mülkü kiralamak isteyenlere ilgili taraflara karşı önyargımız olmadığı gibi, bu kişilerden güncel veya geleceğe dönük maddi çıkarımız ve beklentimiz bulunmamaktadır.
· Bu görevle ilgili olarak geliştirdiğimiz analizler, fikirler ve sonuçları önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bilgilendirilmesine bağlı değildir.
· Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret; Onceden saptanmış bir değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edimesi, Değer takdırının miktarı, Ongörülen bir sonucun elde edilmesi, Değerlemenin tasarlanan kullanımı ile doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesi konularına bağlı değildir.
· Bu rapor şirketimizin vizyonuna, sahip olduğu değerlere, şirketimiz ve değerleme mesleğinin etik kurallarına bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
· Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir;
· Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
· Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
· Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
· Başkaları tarafından sağlanın bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garantı verilmez.

· Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
· Konu mülkler ile ilgili değerleme uzmanın kırlılığı etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kırlılığı sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
· Değerleme uzmanı mülkler üzerinde veya yakınında bulunan-bülükeli ve zararı maddeleri tespit etne yeteneğine sahip değildir. Değer tahnini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
· Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştır.
· Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilen kadarı ile yer almaktadır.
· Gayrimenkullerde zenin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içerisinde kalmakta olup şirketimizin bu konuda bir ihtisası bulunmadığından detaylı araştırma yapılmamıştır. Ancak yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bır etkisi gözlemlemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
· Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabul edilmiştir.
· Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çızım malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
· Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin saklı veya aşıkar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartların ortaya çıkarılması için gerekebilen mühendisik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
· Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriye tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
· Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır.
· Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
· Arazi ve yapılandırmaların kullanın mülkün sınırları içinde kakığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
· Bu teknik ve hukuki rapor aşağıdaki kısıtlayıcı şarılarla hazırlanmaktadır;
- Bu raporu veya kopyasını bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.

Değerleme uzmanı, önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdırde, bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konu ile ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.

Değerleme uzmanının onayı ve rızası olmadım, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanın kimliği veya değerleme uzmanın bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuya açıklanıp, yayımlanamaz.

Rapora dâhil edilen geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla bu şartlar, gelecekteki ekonomik göstergelere göre değişkenlik gösterebilir.

Bu değerleme çalışması UDES'e (Uluslararası Değerleme Standarılarına) uygun olarak ve avrıca resmi gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faalıyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III -62.3 Nolu Tebliği dikkate almarak hazırlanmıştır.

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından 28.12.2023 tarihli, 129 numaralı rapor olarak tanzim edilmiş olup değerleme çalışmalarına 20.12.2023 tarihinde başlanmıştır.

1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul ili, Kartal ilçesi, Çavuşoğlu Mahallesi, 9051 ada 1 parsel numaralı taşınmazın üzerinde yer alan 238 adet dükkan nitelikli bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

1.3. Raporun Kapsami

Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31.69 sayılı tebliğ (11-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1.4. Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLİĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından tanzim edilmiştir

1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Turihlerde Yapılan Son Uç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzualına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

ACAR TASINMAZ DEGERCEME VE DANISMANILIK A. Ş. Madem Mah. Cecon Sol. KRasau B Hick SB Ic Kaps No 127 Outliday STANBUL ORDAR V.D: 004 16 - 2004 16 - 22 10

2. DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. SIRKETIN UNVANI Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, ŞİRKETİN ADRESİ Üsküdar/İSTANBUL 0 216 939 1434 THEFON NO Y'ürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesimi yapmak, FAALIYET KONUSU değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve görüş raporu vermektır. 21 Ocak 2021 KURULUŞ TARİHİ 1.200.000, -TL SERMAYESI 289170 Ticaret Sicil Numarast Kuruluşun yayınlandığı Ticaret Sicil Gazetesi'nin Tarih ve 21 Ocak 2021 / 10250 Numarası

2.1. Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler

• Kıruluşumuz, 09 Eylül 2021 zarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından "Gayrimentul Değerleme Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. 18 Kasım 2021 tarihinde de Batkacılık Düzenleme ve Denetleme Kuramı (BDDK) tarafından "gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yeklendirilmiştir.

2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler

ŞİRKETİN ÜNVANI	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş
SIRKETIN ADRESI	Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Atasehir/ISTANBUL
TELEFON NO	+90 (216) 579 15 15
SERMAYESI	3.800.000.000. -TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	50.66%
E-POSTA	[email protected] Ir

** Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Emlak Konut A.Ş. unvası ile Türkiye Emlak Bankası A.Ş.'nin bağlı ortaklığı olarak, 6 Mart 1991 tarihinde tescil ve ilan edilerek faaliyetlerine beşlamıştır. Şirket'in ana sözleşmesi 19 Mayıs 2001 tarihinde tadil edilmiştir. Şirket'in Gayrımenkul Yatırım Ortaklığına sürecinde, ana sözleşme tadil tasarısı genel kurulun tasvibine sunulmuş, tadil tasarısı 22 Temmuz 2002 tarihil Şirket Olağmüsü Genel Kurul toplantısında kabul edilerek ana sözleşme tadil edilmiştir. Şirket ana sözleşmesi 29 Temmuz 2002 tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu nezdinde tesell edilmiş olup, 1 Ağustos 2002 tarihli Ticaret Sicil Gazetesinde yürürlüğe girmiştir. (Ticaret Sicil Numanısı: 273488-221070 MERSIS Numaras: 5669- 333-4423- 6524). Uzun yılların getirdiği ve birçok projeye imza atılarak kazınılan bu marka değeri, 2002 yılında Gayrimetikal Yatırım Ortaklığı'na dönüşetlerine devam etmiştir. Şirket'in 28 Şubat 2006 tarihinde toplanan Genel Kurulu neticesinde, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olan urvanı, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortuklığı A.Ş. olarak değiştirilmiştir.

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İşbu çalışma tapu kaydına göre; İstanbul İli, Kartal İlçesi, Çavuşoğlu Mahallesi, 9051 ada İ parsel üzerinde konumlu toplam 238 adet dükkan nitelikli bağmısız bölümün değerleme tarihindeki piyasa değerimin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Bu rapor 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükûmleri kapsamında III62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

2.4. İşin Kapsamı

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul ili, Kartal ilçesi, Çavuşoğlu Mahallesi, İstmarina projesinde yer alan 238 adet rapora konu dükkan mitelikli taşınmazın günümüz piyasa koşullarında, Türk irası cinsinden, nakit veya kırşılığı piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla ilgili Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri doğrultusunda hazırlanan değerleme raporudur.

3. GENEL VE BÖLGESEL VERİLER

3.1 Genel Ekonomik ve Mali Görünüm

Türkiye ekonomisi, GSYH 2023 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 3,8 oranında büyüme kaydetmiştır. İkinci çeyrekte sanayi sektörü yüzde - 2,6 oranında büyüme kaydederken tarım sektörü yüzde 1,2 oranında ve hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 3.9 oranında büyüme kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH ise yılın ikinci çeyreğinde yüzde 3,5 oranında büyümüştür. Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 5,1 oranında artarken ve kamu tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 15,6 ve yüzde 5,3 oranlarında artmıştır. Net ihracatın büyümeye katkısı ise negatif 6,3 puan olmuştur. Toplam sabit sermaye yatırım (SSY) altında yer alan inşaat yatırımları 2023 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında artarken, makine-teçhizat yatırımları ise yüzde 7,4 oranında artmıştır. Bu dönemde özel tüketimin büyümeye katkısı 10,7 puan olurken kamu tüketimi ekonomik büyümeye 0,7 puan katkı vermiştir.

Türkiye de 2023 yılı Eylül ayında TÜFE yüzde 4,75 oranında artmıştır. Eylül ayındaki artışla birlikte yıllık enflasyon bir önceki aya kıyasla 2,59 puan artarak yüzde 61,53 düzeyinde gerçekleşmiştir. Yüzde 3,32 oranında artan Gida ve Alkolsüz İçecekler grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicisi olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,88 puan olarak gerçekleşmiştir. Yüzde 4,35 oranında artan Ulaştırma grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun diğer temel belirleyicilerinden biri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,78 puan olarak kaydedilmiştir. Yüzde 5,76 oranında artan Konut grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,71 puan olarak gerçekleşmiştir. Yıllık enflasyona en büyük etki 18,45 puanla Gıda ve Alkolsüz İçecekler, 12,45 puanla Ülaştırma ile 7,13 puanla

Lokanta ve Oteller gruplarından gelmiştir. C endeksi, (enerji, gıda, içecek, tütün, altın hariç TÜFE) Eylül ayında yüzde 5,28 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyonun ana alt kalemlerinden Temel Mallar grubu fiyatları yüzde 2,59 oranında artarken, Hizmet grubu fiyatları yüzde 7,88 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyon yıllık artış oranı yüzde 68,93 olarak gerçekleşmiştir. Temel Mallar grubu yıllık fiyat artışı yüzde 53,23, Hizmet grubu yıllık fiyat artışı ise yüzde 86,46 olarak gerçekleşmiştir. Çekirdek enflasyonun 12 aylık ortalama değişim oranı 0,62 puan artışla yüzde 55,06'dan yüzde 55,68'e yükselmiştir.

3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda TÜFE %64,27 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %6,16 olarak gerçekleşen TÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek TÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

TÜFE-YILLIK DEĞİŞİM

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda Yİ-ÜFE %97,72 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %2,45 olarak gerçekleşen YI-ÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek Yİ-ÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

ACAR TASINMAZ ETCGERLEME VE DANIŞMANLIK A. Ş.
A. Ayadığın Mith Çeçen Sok. Alandığı il Birliye ili Birliyetir
İNİ Şark Kapı Nürüz Üstündə Şəhrindən Şəhnəlul
10.000 Kiçik Kapı Nürüz Türkiyən

3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları

TCMB'nin 1 haftalık repolarda geçerli olan faiz oranı incelendiğinde 2022 yıl sonunda %9 olan faiz oranının 2023 Eylül ayının sonunda %30'a yükseldiği görülmektedir.

TARIH	FAIZ ORANI
25.11.22	9.00%
24.02.23	8.50%
23.06.23	15.00%
21.07.23	17,50%
25.08.23	25,00%
22.09.23	30,00%

3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme

2022 Yıl sonunda GSYH 4 trilyon 794 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. 2021-2022 yıl sonunda GSYH'da %106,9 artış gözlenmiştir. 2012-2022 yılları arasında GSYH'da düzenli artış görülmektedir. Özellikle 2021-2022 arasında GSYH'da rekor artış görülmüştür.

2012 Yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 11.675 USD iken 2022 yılında 10.659 USD olarak gerçekleşmiştir. Kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 12.582 USD olarak en yüksek 2013 yılında gerçekleşmiştir. 2013-2020 yılları arasında GSYH'da düşüş trendi görülürken 2020 yılından sonra tekrar artışa geçtiği görülmektedir.

ACARTASINMAZ DEGEREEME VE DANISMANILIK ANNILIK A. S.
Alburgelin Mah Çeçen Sol Algariya Billek 44 No 127 Othus on 15 05KODAR V.D .: 004 102 72 10

3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar

Ekim 2022 tarihinde dolar 18,60 TL, Euro ise 18,28 TL iken Ekim 2023 tarihinde dolar 27,52, euro ise 28.99 TL'dir. Gösterge niteliğindeki kurlarda artış trendi görülmektedir. Mayıs 2023 tarihinden sonra kurlardakı artış hızlanmıştır.

3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri

Türkiye nüfusu 2013 yılında 75.627.384 kişi iken 2022 yıl sonunda 85.279.553'e çıkmıştır. Türkiye nüfusu 2013-2022 yılları arasında düzenli olarak artmıştır. Nüfus artış hızı incelendiğinde 2013-2022 yılları arasında en yüksek oran 2018 yılında, en düşük oran ise 2020 yılında görülmüştür. Türkiye nüfusu 2018 yılında %1,48 artarken 2022 yılında %0,71 artış görülmüştür.

Sayfa 7 / 746

USKUDAR V.D.: 004 102 78 10

Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun artığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir. Yaş piramidi incelendiğinde 2007 yılında nüfusun en büyük kısmı 25-29 yaş aralığında iken 2022 yılında 5-9 yaş aralığındadır.

3.3 Türkiye Gayrimenkul ve Inşaat Sektörü

Konut Satış İstatistikleri 3.3.1

Konut satış istatistikleri incelendiğinde adet bazında konut satışlarının 2013-2020 yılları arasında düzenli olarak artığı ve sonrasında düşüşe geçtiği gözlenmiştir. 2020 yılında 1.499.316 adet konut satılmış iken 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır.

Sayfa 8 / 746

Satış şekline göre konut satış istatistikleri incelendiğinde 2013 yılında konu satışlarının %39,8'ipotekli olarak satılmışken 2023 yılında bu oran %19,1 olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar 2013 yılından 2019 yılına kadar artarken 2020 yılında artış yaşanmış olup sonra tekrar azalışa geçmiştir. İpotekli satışlardaki azalışın konut kredisi faiz oranlarındaki artış ve kredi değer oranındaki azalışa bağlı olduğu düşünülmektedir.

Konut satış istatistiklerine göre 2013 yılında satılan konutların %45,7'si ilk elden satış iken 2023 yılında %29,9'u ilk el satıştır. 2013-2018 yılları arasında konut satışları içerisinde ilk el satışların oranı artarken devam eden yıllarda düşüşe geçmiştir.

SATIŞ DURUMUNA GÖRE

3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri

2012 yılında 158.749.723 m2 inşaat için yapı ruhsatı 106.950.602 m2 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş iken 2022 yılında 145.875.756 m² inşaat için yapı ruhsatı, 129.005.328 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiştir.

3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri

2018 yılının ilk çeyreğinde bankalarca kullandırılan konut kredilerinin ortalama faiz oranı %14,56 iken bu oran 2023 yılının 3.çeyreğinde %36,54'e yükselmiştir. 2020 yılının 3.çeyreğinden bu yana konut kredisi faiz oranları artış trendindedir.

ACAH TASINMAZ DEGERLEMENE DANIŞMANLIK A. S baderp Mah. Çeçen Sok. Afama 8 Biol 14-122 Use OT BL ZO 1 #00 : 004 102 78 10

Sayfa 10 / 746

Konut Fiyat Endeksi 3.3.4

2012-2025 yılları arasında konut fiyat endeksindeki değişim artımış daha sonra 2018 yılına kadar azalış trendine girmiş olup ardından tekrar yükselişe geçmiştir. 2022 yılında konut fiyat endeksindeki değişim %168 olarak gerçekleşmiştir.

KONUT FİYAT ENDEKSİ - YILLIK DEĞİŞİM

3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

İstanbul İli 3.4.1

İstanbul, Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan ve İstanbul ilinin merkezi olan şehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalaranası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli

ACAB TASINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANLIK &. 5. Mah. Cecen Sok. Alle Sa B Blai CB Kapi No 127 Uskada TANBUL 0 8 8 2 2 1 1 60 - 0 7 V 1 0 - 0 0 4 1 6 2 7 8 1 0

Sayfa 11 / 746

Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan batıdaki sınırımı İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu, 1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi oldu.

Son yıllarda ortaya çıkartılan arkeolojik bulgularla insanlık tarihine ilişkin önemli bilgiler elde edilmiştir. Yarımburgaz Mağarası'ndan taş aletlerle, ilkel insan izlerinin 400.000 yıl öncesine dayandığı ortaya çıkmıştır. Anadolu Yakası'nda yürütülerı kazı çalışmaları ve bunlara bağlı araşırmalar, şehirde tarım ve hayvancılığa dayalı ilk yerleşik insan topluluğunun MÖ 5500'lere tarihlenen Fikirtene Kültürü olduğunu göstermiştir. Bu arkeolojik bulgular yalnızca İstanbul'un değil, tüm Marmara Bölgesi'nin en eski insan izleridir. İstanbul sınırları içinde kent bazında ilk yerleşimler ise Anadolu Yakası'nda Kalkedon; Avrupa Yakası'nda Byzantion'dur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakımı doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. Il toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

İstanbul 41% 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Yarımadası, doğuda İstanbul Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğaz'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda İstanbul'ye bağlı Kandıra, doğuda İstanbul'ye bağlı Kartal, güneydoğuda İstanbul'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, İstanbul ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan

Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km2'dir.

İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır.

İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 ℃ ile 9 ℃ civarındıdır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. En sıcak aylar Temmuz ve Ağustos aylarıdır ve ortalama sıcaklık 23 °C'dir, en soğuk aylarıdır ve ortalama sıcaklık 5 °C'dir. İstanbul'da yılın ortalama sıcaklığı 13,7 derecedir. Şu ana kadar en yüksek hava sıcaklığı; 12 Temmuz 2000'de 40.5 ℃ olarak kaydedilmiştir. En düşük hava sıcaklığı ise; 9 Şubat 1929'da -16.1 ℃ olarak kaydedilmiştir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır. İl genelinde bu sorunlarla birlikte hafriyat, atık yağ, kömür, kimyevi madde ve tıbbî atık denetimleri de İstanbul Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı Çevre Koruma Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır.

yüzyılın ikinci yarısından itibaren, özellikle Anadolu Yakası'nda denize yakın yazlık konutların ve lüks köşklerin yapımına hız verilmiştir. Kadıköy ilçesindeki Bağdat Caddesi genişliği ve uzunluğuyla birçok alışveriş merkezi ve restoranı barındırmaktadır. Bu gelişmelerde bölgenin gelişimine olumlu katkıda bulurımuştur. Yaka da, son yıllarda gerçekleşen nüfus büyük faktörü Anadolu'dan gelen göçtür. Günümüzde, İstanbul halkının %66'sı Avrupa Yakası'nda yaşamaktadır.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayî istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşk olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve türün gibi ürünler elde etmektedir. Aynca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri,

kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur. Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmir'in ardından 3. sırayı aldı. İstanbul 2013'teki listede 52. sırada yer almaktaydı. Aynı listede Türkiye'den İstanbul ve İzmir dışında Bursa 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6,5 olarak gerçekleşmiştir.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım fırmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakımının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Turistler arasında en büyük pay Almanlara aittir. Almanları Ruslar, Amerikalılar, İtalyanlar ve Fransızlar izler. 2021 yılında kente 9 milyon 25 bin turist gelmiştir. İstanbul'da her bütçeye uygun otel bulmak mümkündür. 5 yıldızlı zincir otellerden, butik aile işlemesi otellere kadar 1180'den fazla otel bulunmaktadır. Son yıllarda dünya çapında isim yapmış zincir oteller İstanbul'a yoğun ilgi göstermektedirler.

Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerie karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kaliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunmaktadır.

İstanbul'da yedisi devlet yirmi dördü vakıf olmak üzere otuz bir üniversite vardır. Özellikle kamuya ait öğretim kurumları ülkenin en saygın ve en donanımlı üniversitelerindendir. Ancak son yıllarda da özel üniversitelerin sayısında bir yükselme olmuştur. Türkiye'nin en eski 3 devlet üniversitesinden ikisi İstanbul'dadır. İstanbul Üniversitesi 1453 yılında kurulmuştur ve Türkiye'nin en eski üniversitesidir. İstanbul Teknik Üniversitesi (1773) ise dünyanın en eski üçüncü teknik üniversitesidir ve tamamen mühendislik bilimleri adanmıştır. İstanbul'da tanınmış diğer devlet üniversiteleri; Boğaziçi Üniversitesi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Universitesi, Yıldız Teknik Universitesi ve Marmara Üniversitesi'dir. Ayrıca ülkenin en eski 5 vakıf üniversitesinden üçü bu kenttedir. Bunlar 1992 yılında kurulan Koç Üniversitesi ile 1994 yılında kurulan Sabancı Universitesi ve İstanbul Bilgi Üniversitesi'dir.

ACAR TASINMAZ DEGERLEME DANISMANLIKANILIK AJ 5. Regulers Mah. Cegen Sok. Akhsydd Blok. Kapi Nor127 Ushoda TANBU TENDS TOUSE In

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehiriçi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir.

Kartal İlçesi 3.4.2

Kartal, İstanbul ilinin Anadolu Yakası'nda İstanbul Yarımadası'nın güneybatısında Marmara Denizi'ne yaklaşık 8 km kıyısı bulunan bir ilçedir. Doğusunda Pendik, batısında Maltepe, kuzeydoğusunda Sultanbeyli ve kuzeyinde Sancaktepe ilçeleriyle çevrili olan Kartal'ın yüzölçümü yaklaşık 39 km² dir. İlçede 2186 adet sokak ve cadde bulunur. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'nin 2020 yılı verilerine göre nüfüsu 474.514'tür.

İklim yapısını güneyinden Akdeniz ve kuzeyinden Karadeniz iklimleri etkiler. Bu sebeple kışları soğuk ve yağışlı, yazları ise sıcak ve kurak yaşar.

Hasan Ali Yücel ve Bülent Ecevit Kültür Merkezleri'nin faaliyet gösterdiği ilçe sosyo-kültürel olarak zengin bir yapıya sahiptir. Süleyman Şah Üniversitesi ve İstanbul Şehir Üniversitesi'nin bulunduğu Kartal ayrıca Marmara Üniversitesi Özcan Sabancı Sağlık Bilimleri Fakültesi ve Maltepe Üniversitesi Hemşirelik Yüksekokulu'nu da sınırları içinde bulundurur.

Sağlık hizmetleri açısından İstanbul'un gözde ilçelerinden olan Kartal, 4 adet devlet hastanesi, 3 adet özel hastane, 5 adet poliklinik, 9 adet tıp merkezine sahiptir. İlçenin en büyük hastanesi olan Kartal Dr. Lütfi Kırdar Eğitim ve Araştırma Hastanesi 2019 yılında yeni binasında hizmet vermeye başlamıştır.

İlçe ulaşım konusunda da çeşitlilik göstermekte olup deniryolu ve otoyol ile ulaşım sağlanmaktadır. Kartal, Kurtköy'de bulunan Sabiha Gökçen Uluslararası Havaliman'na 15 kilometre uzaklıktadır. Günümüzde Kartal'dan Adalar ilçesine motor, Yalova iline de deniz otobüsü seferleri yapılmaktadır. 15 Temmuz Şehitler Köprüsü ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne giden otoban ve E5 karayolu da Kartal'dan geçer. Kadıköy-Kartal arası uzanan Bağdat Caddesi ve Tuzla ile Bostancı arası sahil yolu Kartal'daki diğer karayolu ulaşım seçenekleridir. Temmuz 2012'de açılan Kadıköy-Tavşantepe metrosunun dört durağı, Mart 2019'da açılan Marmaray'ın ise Kartal'da toplamda beş durağı Kartal'dadır. Aynı zamanda Kartal'a Marmaray (Halkalı - Gebze) Banliyo Treni ile ulaşılabilir.

Kartal ilçesinin ekonomik yapısını canlandırmasında Kartal Oto Sanayi Sitesi, Anatolium Marmara AVM ve İstmarina'nın yanısıra 5 kıtaya ihracat yapan HABAŞ smai ve tıbbi tüp gaz dolum tesisleri etkili olmuştur. Bir diğer önemli dolum tesisi ise Esentepe Mahallesi'nde bulunan Milangaz'a aittir.

Turistik açıdan birçok otel ve hoteli barındıran ilçede meydan turizmi yaygındır. Kartal, Marmara Denizi'ne uzunca bir kıyıya sahip olması sayesinde yıl boyunca amatör balıkçılık yapma firsatım ilçe sakinlerine sunmaktadır.

Sportif faaliyetlerin gerçekleştirilebilmesi açısından çok sayıda amatör ve profesyonel spor tesisine sahip olan ilçenin en önemli kamusal spor tesisi ise Esentepe Mahallesi'nde inşa edilmiş İBB Hasan Doğan Spor Kompleksi'dir. Ayrıca Uğur Mumcu Mahallesi'nde geleneksel olarak her yıl 5 km uzunluktaki parkurda düzenlenen 'Uğur Mumcu Yol Koşusu' sportif ve sosyal açıdan ilçe için önem arz etmektedir.

ACAR TASINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A. 5 badelsi Mah. Çeçen Sch. Aligning & Blick 8 Iç Kapi No. 127 Usküda STANBUL GARVID: 064 103

4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Özellikleri

Rapor konusu taşınmazlar; İstanbul ili, Kartal ilçesi, Çavuşoğlu mahallesi, 9051 ada 1 parselin üzerinde yer almaktadır.

Tışınmazlara ulaşım tarifi; Kartal Belediyesi Nikah Sarayı önünde yer alan Ankara Caddesi üzerinde güneydoğu yönünde yaklaşık 1 km ilerlendikten sonra İstmarina bu noktada yolun solunda konumlanır.

Parselin bulunduğu alanın güneyinde Kartal Limanı, doğusunda Ahmet Yılmaz Cami, kuzeyinde Karal Yunus Stadı ve batısında Kartal Belediyesi Nikah Sarayı bulunmaktadır. Parselin yakın çevresinde ticari ve konut nitelikli taşınmazlar yoğunluktadır.

4.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri

İl: İstanbul

İlçe: Kartal

Mahalle: Çavuşoğlu

Ada No: 9051

Parsel No: 1

Yüzölçümü: 45.286,02 m2

Ana Taşımmaz Vasfı: 11 Adet Ahşap Dükkan, Avm, A, B, C, D ve E Bloktan İbaret Betonarme Apartman Ve Arsası

Malik: EMLAK KONUT GYO A.Ş.

Tapu Tarih: 18.05.2023

Yevmiye: 19437

Zemin No	Bağımsız Bollim Nitelik	Blok	Kat	BB No	A188 Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	Cill/Sayfa No	Tanh	Yevmiye
101155529	Dükkan	AVM	3.BODRUM KAT	1	467/2193255	2/5	99/9781	18.05 2023	19437
101155530	Dokkan	AVM	3.BODRUM KAT	ਹੋ	444/2193255	2/5	99/9782	18.05.2023	19437
101155531	Dükkan	AVM	3.BODRUM KAT	3	447/2193255	2/5	99/9783	18.05.2023	19437
101155532	Dükkan	AVM	3,800RUM KAT	4	441/2193255	2/5	100/9784	18.05.2023	19437
101155533	Dükkan	AVM	3.BODRUM KAT	5	488/2193255	2/5	100/9785	18.05 2023	19437
101155534	Dukkan	AVM	3.80DRUM KAT	6	156/2193256	2/5	100/9786	18.05.2023	19437
101155535	Dükkan	AVM	3.80DRUM KAT	7	549/2193257	2/5	100/9787	18.05.2023	19437
101155536	Dükkan	AVM	3.BODRUM KAT	8	497/2193255	2/5	100/9788	18.05.2023	19437

Zemin No	Bağımsız Bolüm Nitelik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisse Pay/Payda	CilluSayfa NO	Tarill	Yevmiye
101155537	Dükkan	AVM	3.BODRUM KAT	9	451/2193255	2/5	100/2789	18.05.2023	19437
101155538	Dükkan	AVM	3.BODRUM KAT	10	447/2193255	2/5	100/9790	18.05.2023	19437
101155539	Dükkan	AVM	3.BODRUM KAT	11	452/2193255	2/5	100/9791	18.05.2023	19437
101155540	Dükkan	AVM	3.BODRUM KAT	12	448/2193255	2/5	100/9797	18.05.2023	19437
101155541	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	13	15671/2193255	2/5	100/9793	18.05.2023	19437
101155542	Bürkan	AVM	2 BODRUM KAT	14	8347/2193255	2/2	100/9794	18.05.2023	19437
101155543	Dükkan	AVM	Z.BODRUM KAT	15	5113/2193255	2/5	100/9795	18.05.2023	19437
101155544	DOKKAN	AVM	2.BODRUM KAT	16	1068/2193752	2/5	100/9796	18.05.2023	19437
101155545	Dukkan	AVM	2.BODRUM KAT	17	3001/2193255	2/5	100/9797	18.05.2023	19437
101155546	Dükkan	AVM	2 BODRUM KAT	18	3022/2193255	2/5	100/9798	18.05.2023	19437
101155547	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	ਰੋ	3004/2193255	2/5	100/9799	18.05.2023	19437
101155548	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	20	2974/2193255	2/2	100/9800	18.05.2023	19437
101155549	Dukkan	AVM	2 BODRUM KAT	21	4096/2193252	2/5	100/9801	18.05.2023	19437
101155550	Dükkan	AVM	Z.BODRUM KAT	22	1695/2193252	2/5	100/9802	18.05.2023	19437

1931

Zemin No	Bağımsız Bolüm Nitelik	Blok	Kat	88 No	Area Pay Payda	Hissa Pay/Payda	Cilt/Sayfa No	Tarih	Yevmiya
101155551	Düldcarı	AVM	2.BODRUM KAT	23	6765/2193255	2/5	100/9803	18.05.2023	19437
101155552	Dakkan	AVM	Z BODRUM KAT	24	4073/2193255	2/5	100/9804	18.05.2023	19437
101155553	Dukkan	AVM	2.BODRUM KAT	25	1994/2193255	2/5	100/9805	18.05.2023	19437
101155554	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	26	2079/2193255	2/5	100/9806	18.05.2023	19437
101155555	Dukkan	AVM	2.BODRUM KAT	27	2409/2193255	2/5	100/9807.	18.05.2023	19437
101155556	Dokkan	AVM	2.BODRUM KAT	28	2418/2193255	2/2	100/9808	18.05.2023	19437
101155557	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	29	2084/2193255	2/5	100/9809	18.05.2023	19437
101155558	Dükkan	AVM	2.80DRUM KAT	30	2036/2193255	2/5	100/9810	18.05.2023	19437
101155559	Dükkan	AVM	2 BODRUM KAT	31	4235/2193755	2/5	100/9811	18.05.2023	19437
101155560	Dükkanı	AVM	2.BODRUM KAT	32	4345/2193255	2/2	100/9812	18.05.2023	19437
101155573	Dukkan	AVM	2.80DRUM KAT	ਤੇ ਤੋਂ	1679/219322	2/5	100/9813	18.05.2023	19437
101155576	Dükkan	AVM	2 BODRUM KAT	34	1868/3103522	2/5	100/9814	18.05.2023	19437
101155577	Dükkan	AVM	2.80DRUM KAT	35	2374/2193255	2/5	100/9812	18.05 2023	19437
101155578	Dukkan	AVM	2.BODRUM KAT	36	1789/2193252	2/5	100/9816	18.05.2023	19437

Zemin No	Bağımsız Bolum Nitelik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	Cill/Sayfa No	Tarih	Yevmiya
101155579	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	37	1788/2193255	2/5	100/9817	18:05 2023	19437
101155580	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	18	644/2193255	2/5	100/9818	18.05.2023	19437
101155581	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAI	ਤੋਰੇ	3865/2193755	2/5	100/9819	18.05.2023	19437
101155582	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	40	1531/2193255	2/5	100/9820	18.05.2023	19437
101155583	Dukkan	AVM	2 BODRUM KAT	41	1542/2193255	2/5	100/9821	18.05 2023	19437
101155584	Dükkan	AVM	2.80DRUM KAT	42	3676/2133255	2/5	100/9822	18.05 2023	19437
101155585	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	43	12059/2193255	2/5	100/9873	18.05 2023	19437
101155586	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	44	1672/2193255	2/5	100/9824	18.05.2023	19437
101155587	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	45	911/2193255	2/5	100/9825	18.05.2023	19437
101155588	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	46	1910/2193252	2/5	100/9826	18.05.2023	19437
101155589	Dukkin	AVM	2.BODRUM KAT	47	1471/2193255	2/5	100/9827	18.05.2023	19437
101155590	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	48	2807/2193255	2/5	100/9828	18.05.2023	19437
101155591	Dükkan	AVM	2 BODRUM KAT	19	2418/2193722	2/5	100/9829	18.05.2023	19437
101152297	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	50	3383/219322	2/5	100/0830	18.05.2023	19437

DE GERLEMS VE DANISMANILIK A. S.
ASTRONA CARAN CARA ANISMANILIK A. S.
ASTRONA CARAN CARA ASTRALAR AND A MARK
ASTUDAR VED DANIE AND ANDARI PRODE
USA USAR V.D. 004 1022

Zemin No	Bağımsız Bolum Nitelik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	Cilt/Sayfa No	Tarils	Yevmiye
101155607	Dukkan	AVM	2,BOORUM KAT	51	1915/2193255	2/5	100/9831	18.05.2023	19437
101155608	Dukkan	AVM	2.BODRUM KAT	52	2150/2193255	2/5	100/9832	18.05.2023	19437
101155609	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	53	13701/2193255	2/5	100/9833	18.05.2023	19437
101155610	Dulocan	AVM	Z.BODRUM KAT	54	14685/2193255	2/5	100/9834	18.05.2023	19437
101155611	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	ಲ್ಲಿ ನ	1087/2193522	2/5	100/9835	18.05.2023	19437
101155612	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	56	#370/3193255	2/2	100/9836	18.05.2023	19437
101155613	Dükkan	AVM	2,800RUM KAT	57	10862/2193255	2/5	100/9837	18.05.2023	19437
101155614	Dukkan	AVM	2.80DRUM KAT	58	9110/2193252	2/5	100/0838	18.05.2023	19437
101155615	Dokkan	AVM	2 BODRUM KAT	ਦੇ ਭ	2745/2193252	2/5	100/9839	18.05.2023	19437
101155616	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	60	8114/2193255	2/5	100/9840	18.05.2023	19437
101155617	Dükkan	AVM	2 BODRUM KAT	61	2257/2193255	2/5	190/3841	18.05.2023	19437
101155618	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	62	2345/2193255	2/5	100/9842	18.05.2023	19437
101155620	Dükkan	AVM	2 BODRUM KAT	63	2544/2193255	2/5	100/3843	18.05.2023	19437
101155621	Dükkan	AVM	Z BODRUM KAT	Ed	2239/2193252	2/5	100/9844	18.05.2023	19437

Zemin No	Bağımsız Bolum Nitelik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisse Pay/Payda	Cill/Sayfa Na	Tarih	Yevmiya
101155672	Dükkan	AVM	2.BOORUM KAT	દિક	1207/2193255	2/5	100/9845	18.05.2023	19437
101155623	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	હિંદ	1330/2193255	2/5	100/9846	18.05.2023	19437
101155624	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	67	4021/2193255	2/5	100/9847	18.05 2023	19437
101155625	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	68	366/2193252	2/5	100/9848	18.05.2023	19437
101155626	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	ਵਰੋ	1947/2193255	2/5	100/9849	18.05.2023	19437
101155627	Dokkan	AVM	2 BODRUM KAT	70	1816/2193255	2/5	100/9850	18.05 2023	19437
101155628	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	71	3742/2193255	2/5	1986/091	18.05.2023	19437
101155629	Dükkan	AVM	2 BODRUM KAT	72	155/2193255	2/5	100/9852	18.05.2023	19437
201155630	Dükkan	AVM	2 BODRUM KAT	13	298/2193255	2/2	100/9853	18.05.2023	19437
101155631	Dükkan	AVM	2.800RUM KAT	74	155/2193255	2/5	100/9854	18.05.2023	19437
101155632	Dükkan	AVM	Z BODRUM KAT	75	155/2193255	2/5	100/9855	18.05.2023	19437
101155633	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	76	155/2193255	2/5	100/0856	18.05 2021	19437
101155634	DOKKIN	AVM	2 BODRUM KAT	77	155/2193255	2/5	100/9857	18.05.2023	19437
101155635	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	78	155/2193255	2/5	100/9858	18.05.2023	19437

DEGERLACAR TAŞINMAZ
DEGERLƏRIE VE DANIŞMANIK A. Ş.
DEGERLƏRIE VE DANIŞMANIK A. Ş.
UN Cirin Mah Çeçen Sak Alınmasına Baş Başı

01 BT 201 1-00 10/N PACK 103 78 10

Zemin No	Bağımsız Bolum Nitelik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	Cill/Sayfa No	Tanh	Yevmiye
101155636	Dükkan	AVM	2.BODJUM KAT	79	69/2193255	2/5	100/9859	18.05.2023	19437
101155637	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	80	69/2193256	2/5	0986/001	18.05.2023	19437
101155639	Dükkan	AVM	Z.BODRUM KAT	81	69/2193257	2/5	100/9861	18.05.2023	19437
101155640	Dukkan	AVM	2.BODRUM KAT	82	69/2193258	2/5	100/9862	18.05.2023	19437
101155641	Dükkan	AVM	2 BODRUM KAT	ਸਿਤ ਤੋਂ	155/2193255	2/5	100/9863	18.05.2023	19437
101155642	Dükkan	AVM	2 BODRUM KAT	84	155/2193256	2/5	100/9864	18.05.2023	19437
101155643	Dükkan	AVM	2.BODRUM KAT	85	155/2193257	2/5	100/9865	18.05.2023	19437
101155644	Dükkan	AVIM	2 BODRUM KAI	RE	155/2193758	2/5	100/9866	18.05.2023	19437
101155645	Dükkan	AVM	2.80DRUM KAT	87	155/2193259	2/5	100/9867	18.05.2023	19437
101155646	Dükkan	AVM	NUMBODER Z KAT	88	155/2193260	2/5	100/9868	18.05.2023	19437
101155647	Dükkan	AVM	1 BODRUM KAT	89	8769/2193755	2/5	100/9669	18.05 2023	18437
101155648	Düldum	AVM	1.BODRUM KAT:	ತಿರ	1370/2193255	2/5	100/9870	18.05.2023	19437
101155649	Dukkan	AVM	1.BODRUM KAT	91	1453/2193255	2/2	100/9871	18.05 2023	19437
101155653	Dükkan	AVM	I BOORUM KAT	92	1485/2193255	2/5	100/9872	18.05.2023	19437

ACAR TASINITASINIMAZ
AMERICANC VE DANISALANI IK A. Ş.
ANAL LE PANA Catalul Salaksia A Bara Katalog
ANA Carman Catalog

Zemin No	Bağımsız Bolum Nitolik	Blok	Kat	BB No	Arga Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	Cill/Sayfa No	Tarih	Yevmiye
101155653	Dükkan	AVM	LEODRUM KAT	ਰੁਤ	5594/2193255	2/5	100/9873	18.05.2023	19437
101155655	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	94	5672/2193255	2/5	100/9874	18.05 2023	19437
101155656	Dokkan	AVM	1.BOORUM KAT	રેને	10959/2193255	2/2	100/9872	18.05.2023	15437
101155657	Dukkan	AVM	1.BODRUM KAT	તેન્દ્ર	a022/2193252	2/5	100/9876	18.05.2023	19437
101155658	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	97	4114/2193255	2/5	100/9877	18.05.2023	19437
101155659	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	98	1838/2193255	2/5	100/9878	18.05.2023	19437
101155660	Dükkan	AVIVE	1 BODRUM KAT	ਹੈਰੇ	2838/2193252	2/5	100/9879	18.05.2023	19437
101155661	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	100	1841/2193255	2/3	100/9880	18.05.2023	19437
101155662	Dukkan	AVM	1 BODRUM KAT	101	1017/2193252	2/5	100/9881	18.05.2023	19437
101155663	Ouklan	AVM	1.800RUM KAT	102	4779/2193255	2/5	100/9882	18.05.2023	19437
101155665	Dokkan	AVM	I BODRUM KAT	103	932/2193752	2/5	101/9883	18.05.2023	19437
101155664	Dukkan	AVM	1 BODRUM KAT	104	1840/2193252	2/5	101/9884	18.05.2023	19437
101155666	Dükkan	AVM	1.BOORUM KAT	105	4664/2193255	2/5	101/9885	18.05.2023	19437
101155667	Dukkan	AVM	1.BOORUM ICAT	106	2017/2193255	2/5	101/9882	18.05.2023	19437

DE GE RETASINIMAZ
A SE REE ME VE DANISMAŞALIK A. S.
A SE A TEME VE DANISMAŞALIK A. S.
A SE A A C C C C

Zemin No	Bağımsız Bölüm Nitelik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisse Pay/Payda	Cilt/Sayfa No	Tarih	Yevmiye
101155668	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	107	2815/3193255	2/5	101/9887	18.05 2023	19437
101155669	Dükkan	AVM	1.BOOKUM KAT	108	2608/2193255	2/5	101/9888	18.05.2023	19437
101155670	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	109	1578/2193255	2/5	101/9889	18.05.2023	19437
101155671	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	110	10667/2193255	2/5	101/9890	18.05.2023	19437
101155672	Dukkan	AVM	1 BODRUM KAT	111	14047/2193255	2/5	101/9891	18.05.2023	19437
101155673	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	112	11803/2193255	2/5	101/9892	18.05.2023	19437
101155674	Dükkan	AVM	1.80DRUM KAT	113	11971/2193255	2/5	101/9893	18.05.2023	19437
101155675	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	114	9699/7193252	2/5	101/9894	18.05.2023	19437
101155676	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	115	9229/2193255	2/5	101/9895	18.05.2023	19437
101155677	Quikkan	AVM	1.BODRUM KAT	116	859/2193255	2/5	101/9896	18.05 2023	19437
101155678	Dukkan	AVM	I.BODRUM KAT	117	556661616161	2/5	101/3897	18.05.2023	19437
101155679	Dükkan.	AVM	1.BOOKUM KAT	118	2399/2193255	2/5	101/9898	18.05.2023	19437
101155680	Dokkan	AVM	1 BODRUM KAT	119	3222/2193255	2/5	101/2899	18.05.2023	19437
101155681	Dükkan	AVM	I BODRUM KAT	120	3439/2193255	2/5	101/9900	18.05.2023	19437

DEGERLEME VE DANIEMANILIKANILIK A. S.
DE GERLEME VE DANISMANILIKANILIK A. S.
MANA MAKATA KATAKA MANA MANA MANA MASA MAKA
NA SEKULAR VID 004 100 FEBRUARIBERANDUL
USA USKUQAR V

Zemin No	Bağımsız Bolum Nitolik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	Cilt/Sayfa No	Tarih	Yovmiyo
101155682	Dukkan	AVM	1.BODRUM KAT	121	12788122779	2/5	101/2301	18.05.2023	19437
101155683	Dükkan	AVM	LBODRUM KAT	122	836/2193255	2/5	101/9902	18.05.2023	19437
101155684	Dokkan	AVM	1.BODKUM KAT	123	836/2193255	2/5	101/9903	18.05 2023	19437
101155685	Dükkan	AVM	1,800RUM KAT	124	750/2193255	2/5	101/9904	18.05.2023	19437
101155686	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	125	756/2193352	2/5	101/9905	18.05.2023	19437
101155687	DUKKan	AVM	1.80DRUM KAT	126	1369/2193252	2/5	101/9906	18.05.2023	19437
101155688	Dükkan	AVM	1,800RUM KAT	127	5194/2193255	2/5	101/9907	18.05.2023	19437
101155689	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	178	2814/2193255	2/5	101/9908	18.05.2023	19437
101155690	Oukkan	AVM	1 BODRUM KAT	179	2061/2193752	2/5	60667101	18.05.2029	19437
201155691	Dükkan	AVM	1,800RUM KAT	130	2866/2193752	2/5	101/9910	18.05.2023	18437
101155692	Dukkan	AVM	1.BODRUM KAT	131	2945/2193252	2/5	101/9911	18.05.2023	19437
101155693	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	132	673/7193255	2/5	101/9912	18.05.2023	19437
101155694	Dukkan	AVM	1.BODRUM KAT	133	833/2193252	2/5	101/9913	18.05.2023	19437
101155695	Dükkan	AVM	1 BOORUM KAT	134	675/2193755	2/5	101/9914	18.05 2023	19437

Zemin No	Bağımsız Bolüm Nitolik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hissa Pay/Payda	Cill/Sayfa No	Tanh	Yevmiyo
101155696	Dukkan	AVM	1.BODRUM KAT	135	842/2193255	2/5	101/9915	18.05.2023	19437
101155697	DOKESTY	AVM	1 BOORUM ICAT	136	114/2193255	2/5	101/9910	18.05.2023	19437
101155698	Ocikkan	AVM	1.BODRUM KAT	137	114/2193255	2/5	101/9927	18.05.2023	19437
101155699	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	138	114/2193255	2/5	101/8918	18.05.2023	19437
101155702	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	139	1601/2193255	2/5	101/9919	18.05.2023	19437
101155703	Dukkan	AVM	1.BODRUM KAT	140	5526666778151	2/5	101/9920	18.05.2023	19437
101155704	Dükkan	AVM	1,BODRUM KAT	141	1647/2193255	2/5	101/9921	18.05.2023	19437
101155705	Dükkarı	AVM	1 BODRUM KAT	142	3923/2103255	2/5	101/9972	18.05.2023	19437
101155706	Dükkan	AVM	1.800RUM KAT	143	4540/2193255	2/5	101/9973	18.05.2023	19437
101155707	Oukkan	AVM	1.BODRUM KAT	144	263/2193255	2/5	101/9924	18.05.2023	19437
101155708	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	145	267/2193255	2/5	101/9925	18.05 2023	19437
101155709	Dukkan	AVM	1 BODRUM KAT	146	3770/5103522	2/5	101/9926	18.05 2021	19437
101155710	Dükkan	AVM	I BOORUM KAT	147	3301/2193252	2/5	101/9927	18,05,2023	19437
101155711	Dokkan	AVM	1.BODRUM KAT	148	3706/2193752	2/5	101/9928	18.05 2023	19437

DJEGERICEME VE DANISMANIA MANA MANA BARA BARA BARA BARA ANA
VALUA VALA SALA SALA ANA SA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA ANA AN 0:5KÜDAR V.D: 004 107.76 10

Sayfa 28 / 746

Zemin No	Bağımsız Bölüm Nitolik	Blok	Kat	BB No	Агба Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	CilySayfa No	Tarih	Yevmiye
101155712	Dukkan	AVM	1.BOORUM KAT	149	267/2193255	2/5	101/9929	18.05 2023	19437
101155713	Dokkan	AVM	1 BODRUM KAT	150	263/2193255	2/5	101/9930	18.05.2023	19437
101155714	Dükkan	AVM	I BOORUM KAT	151	4637/2193255	2/5	101/8931	18.05.2023	19437
101155715	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	152	4082/2193255	2/5	101/9932	18.05.2023	19437
101155716	Dükkan	AVM	1.BODRUM KAT	153	4281/2193255	2/5	101/9933	18.05.2023	19437
101155716	Dokkara	AVM	ZEMIN KAT	154	8743/2193255	2/5	101/9934	18.05.2023	19437
101155718	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	155	2573/2193255	2/5	101/9935	18.05.2023	19437
101155719	Dukkan	AVM	ZEMİN KAT	156	1481/2193255	2/5	101/9936	18.05 2023	19437
101155720	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	157	2509/2193255	2/5	101/9937	18.05.2023	19437
101155766	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	158	2196/2193255	2/5	101/9938	18.05.2023	19437
101155734	Dukkan	AVM	ZEMIN KAT	159	2099/2193352	2/5	GEMERIDE	18.05 2023	19437
101155752	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	160	2106/2193255	2/5	0966/101	18.05 2023	19437
101155753	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	161	2103/2193255	2/5	101/9941	18.05.2023	19497
101155754	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	162	4043/2193255	2/5	101/9942	18.05.2023	19437

Zemin No	Bağımsız Bolüm Nitelik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	Cilt/Sayfa No	Tarih	Yevmiye
101155755	Durkan	AVM	ZEMIN KAT	163	6164/2193255	2/5	101/0943	18.05.2023	19437
101155756	Dakkan	AVM	ZEMIN KAT	164	2540/2193755	2/5	101/9944	18.05.2023	19437
101155757	Dülekan	AVM	ZEMIN KAT	165	2830/2193755	2/5	101/9945	18.05.2023	19437
101155760	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	166	2246/2193255	2/5	101/9946	18.05.2023	19437
101155761	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	167	2789/2193255	2/5	101/9947	18.05.2023	19437
101155762	Dukkan	AVM	ZEMIN KAT	168	3651/2193252	2/5	101/9948	18.05.2023	19437
101155763	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	169	1748/2193255	2/5	101/9949	18.05.2023	19437
101155764	Dukkan	AVM	ZEMIN KAT	170	613/2193755	2/5	101/9950	18.05.2023	19437
101155765	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	171	4157/2193255	2/5	101/9951	18.05.2023	19437
101155733	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	172	2339/2193255	2/5	101/9952	18.05.2023	19437
101155767	Dukan	AVM	ZEMIN KAT	173	2253/2193255	2/5	101/9953	18.05.2023	19437
101155768	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	174	2782/2193255	2/5	101/9954	18.05 2023	19437
101155769	Dukkan	AVM	ZEMİN KAT	175	2623/2193255	2/5	101/9955	18.05.2023	19437
101155770	Dukkan	AVM	ZEMIN KAT	176	2178/2193255	2/5	101/9956	18.05.2023	19437

DE GERLE MARK VE DANKS WANIS WANES MANAS MANA
A MALA MANIS MANIS MANIS MANA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MALA MAL

Zemin No	Bağımsız Bolum Nitolik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	CillySayfa No	Tarih	Yevmiye
101155771	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	177	2543/2193255	2/5	101/9957	18,05 2023	19437
101155772	DORCHI	AVM	ZEMIN KAT	178	876/2193255	2/5	101/3928	18.05.2023	19437
101155773	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	179	1699/2193252	2/5	101/9959	18.05 2023	19437
101155774	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	180	2251/2193255	2/5	101/9960	18.05.2023	19437
101155775	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	181	2774/2193255	2/5	101/9961	18.05.2023	19437
101155776	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	182	3992/2193255	2/5	101/9962	18.05.2023	19437
101155777	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	183	3625/2193755	2/5	101/9963	18.05.2023	19437
101155778	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	184	1245/2193255	2/5	101/9964	18.05.2023	19437
101155779	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	184	1228/2193356	2/5	101/0002	18.05 2023	19437
101155780	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	156	1196/2193255	2/5	101/9966	18.05.2023	19437
101155787	Dokkan	AVM	ZEMİN KAT	187	1599/2193255	2/5	101/9967	18.05 2023	19437
101155788	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	188	2483/2193255	2/5	101/9968	18.05.2023	19437
101155789	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	189	657/2193255	2/5	101/9969	18.05.2023	19437
101155790	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	190	1196/2193255	2/5	101/9970	18.05.2023	19437

DEGERLEMENTE DANISMANICIKA A
ANTALIA PARTISMANISMANIKA ALA
ANTALIA ASA

Zemin No	Bağımsız Bolum Nitelik	Blok	Kat	BB No	Arso Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	Cill/Sayfa No	Tarih	Yevmiye
101155793	Durkan	AVM	ZEMİN KAT	191	1209/2193255	2/5	101/9971	18.05.2023	19437
101155794	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	192	1259/2193255	2/5	101/9972	18.05.2023	19437
101155795	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	193	323/2193255	2/5	101/9973	18.05.2023	19437
101155802	Dickan	AVM	ZEMIN KAT	194	4671/2193255	2/5	101/9974	18.05.2023	19437
101155810	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	195	2699/2193255	2/5	101/9975	18.05 2023	19437
101155811	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	196	2240/2193255	2/5	101/9976	18.05 2023	19437
101155812	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	197	1606/2193255	2/5	101/9977	18.05.2023	19437
101155813	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	198	1428/2193255	2/5	101/9978	18.05.2023	19437
101155814	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	199	3226/2193252	2/5	101/9979	18.05.2023	19437
101155817	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	200	2237/2193552	2/5	101/9980	18.05.2023	19437
101155826	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	201	2996/2193255	2/5	101/9981	18.05.2023	19437
101155830	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	202	3151/2193255	2/5	103/9982	18.05.2023	19437
101155839	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	203	2276/2193255	2/5	E866/ZOT	18.05 2023	19437
101155840	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	204	2677/2193255	2/5	102/9984	18.05 2023	19437

DE GEHLEJAC VE DANISMANILIK A. S.
All Produktion Single Status Status A. S.
All Produktion Statis Status Status A. S. S.
Kore USADOMB VLS. Dobert Strender Stationers (10

Zemin No	Bağımsız Bolüm Nitolik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisse Pay/Payda	Cill/Sayfa No	Tarih	Yevmiye
101155841	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	205	1297/2193255	2/5	102/9985	18.05.2023	19437
101155842	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	206	15524/2193255	2/5	102/9986	18.05.2023	19437
101155843	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	207	1326/2193722	2/5	102/9987	18.05.2023	19437
101155844	Dukkan	AVM	ZEMIN KAT	208	789/2193255	2/5	102/9988	18.05.2023	19437
101155845	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	209	1201/2193755	2/5	102/9989	18.05.2023	19437
101155846	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	210	1008/2193255	2/5	102/9990	18.05.2023	19437
101155847	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	211	1097/2193255	2/5	102/9991	18.05.2023	19437
101155849	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	212	1077/2193255	2/5	102/9992	18.05.2023	19437
101155850	Dokkan	AVM	ZEMIN KAT	213	1426/2193255	2/5	102/9993	18.05.2023	19437
101155851	Qukkan	AVM	ZEMİN KAT	214	275/2193755	2/5	102/9994	18.05.2023	19437
101155853	Dukkan	AVM	ZEMIN KAT	215	258/2193755	2/5	102/9995	18.05.2023	19437
101155854	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	216	261/2193252	2/5	102/9996	18.05.2023	19437
101155855	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	217	254/2193255	2/5	102/9997	18.05.2023	19437
101155856	Dukkan	AVM	ZEMIN KAT	218	168/2193252	2/5	102/9998	18.05.2023	19437

Zemin No	Bağımsız Bolüm Nitelik	Blok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisso Pay/Payda	Cilt/Sayfa No	Tarih	Yevmiyo
101155857	Duckan	AVM	ZEMIN KAT	219	254/2193255	2/5	102/9999	18.05.2023	19437
101155858	DOKKAR	AVM	ZEMIN KAT	220	261/2193255	2/5	102/10000	18.05.2023	19437
101155859	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	221	258/2103755	2/5	102/10001	18.05.2023	19437
101155860	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	222	259/2193255	2/5	102/10002	18.05.2023	19437
101155862	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	223	4926/2193755	2/5	102/10003	18.05 2023	19437
101155861	Dükkati	AVM	ZEMIN KAT	224	3495/2193222	275	102/10004	18.05.2023	19437
101155864	Dükkan	AVM	ZEMIN KAT	225	3513/2193255	2/5	102/10005	18.05.2023	19437
101155865	Dükkan	AVM	ZEMİN KAT	226	4985/2193259	2/5	102/10006	18.05.2023	19437
101155866	Dukkan	AVM	ZEMIN KAT	227	5134/2193255	2/5	102/10007	18.05.2023	19437
101155867	Dükkan	Dukkan-1	1.BODRUM KAT	1	1587/2193255	2/5	102/10008	18.05.2023	19437
101155868	Dükkan	Dükkan-Z	1.BODRUM KAT	1	761/2193255	2/5	102/10004	18.05.2023	19437
101155869	Dükkan	Dükkan-3	1 BODRUM KAT	1	1383/5193222	2/5	102/10010	18.05.2023	19437
101155870	Dukkan	Dulckan-4	1 BODRUM KAT	1	372/2193255	2/5	102/10011	18.05.2073	19437
101155871	Dükkan	Depolu Dukkan-S	I BODRUM KAT	1	5182/2193555	2/5	102/10012	18.05.2023	19437

ACAB TASINIMAZ
DEGERLEIJE VE DANISMANIA AN LIGAN S
A MARKARIN Citym Citym San San San S
A M

01 82 201 PDD OTATHIDEMISO

Zemin No	Bağımsız Bolum Nitellit	Biok	Kat	BB No	Arsa Pay/Payda	Hisse Pay/Payda	CilluSayfa No	Tarih	Yevmiye
101155872	Dukkan	Depolu Dukkan-6	1.BODRUM KAT	1	4443/2193255	2/5	102/10013	18.05.2023	19437
101155873	Dükkars	Depolu Dükkan-7	1.BODRUM KAT	1	4902/2193255	2/5	102/10014	18.05.2023	19437
101155874	Dükkan	Dükkan-8	1.80BRUM KAT	1	2145/2193255	2/5	102/10015	18.05.2023	19437
101155875	Dükkan	Depolu Dukkan-9	1.BODRUM KAT	1	4941/2193255	2/5	102/10016	18.05.2023	19437
101155876	Dükkan	Dükkan-10	1.BOORUM KAT	1	4434/2193755	2/5	102/10017	18.05.2023	19437
101155877	Dukkan	Dükkan 11	1.BODRUM KAT	1	2500/2193255	2/5	102/10018	18.05.2023	15437

4.3. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve İpotekler Hakkında Görüş

** Rapora konu 9051 ada 1 parsel numaralı taşınmazın üzerinde;

-İRTİFAK: A.M HARİTASINDA SARI BOYA İLE TARALI 574 00 M2 LİK KISIM ÜZERİNDE TÜRKİYE ELEKTRİK KURUMU LEHİNE İRTİFAK HAKKI (T: 12/05/1973 - Y:4196)

-BEYAN: İST. 2 NOLU KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARI KORUMA KURULUNUN 13/04/2005 TARIH 290 SAYILI KORUMA KURULU KARARI VARDIR. 11/05/2005 SAYI 1070 YEV:4902

-BEYAN: KORUNMASI GEREKLİ KÜLTÜR VARLIĞIDIR. 01/06/2005 YEV:5924

-BE YAN: Yonetim Planı : 30/07/2018 (T: 06/08/2018 - Y: 17892)

-BEYAN: .... KM ne Çevrilmiştir (T: 15/08/2018 - Y:18664)

-BEYAN: Diğer (Konusu: Korunma Alanının Kendi Parseli Olduğuna Dair Belirtme Vardır. ) Tarih: 14/11/2019 Sayı: 939821 (T : 27/11/2019 - Y:30759)

*Rapora konu bağımsız bölümlerin 2/5 oranında Emlak Konut GYO A.Ş.'ye ait hisseleri üzerinde;

-SERH: 0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( TEDAŞ GENEL MÜDÜRLÜGÜ A.Ş LEHİNE YILLIĞI 1 KRŞ BEDELLE 99 YIL SÜRELİ KİRA ŞERHİ ) (T: 15/10/2015-Y:23814)

4.4. Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları

Kartal Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre;

Rapora konu taşınmazlar İstmarina Uygulama İmar Planı kapsamında, 'Konut + Ticaret Alanı' lejantlı, Emsal: 2,70 Hmax: Serbest olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptır. Hmax: Serbest alanlarında plan tadilatı yapılacağı belirtilmiştir.

4.5. Gayrimenkulün Fiziki Ozellikleri

905 l ada 1 parsel numarah, 45.286,02 m² yüzölçümlü, geometrik olarak amorf şekle sahip, topografyası eğimsiz olan ana taşınmaz üzerinde ISTMARİNA projesi mevcuttur. Ana gayrimenkul üzerinde belonarme yapı tarzda inşa edilmiş İstmarına Avm, konut blokları bulunmaktadır. Parsel Ankara Caddesi ve Sanayi Caddesi'ne cepheli olacak şekilde köşe konumludur.

İstmarina Avm bloğu içerisinde 227 adet dükkan ve her biri ayrı blokta olacak şekilde dükkan-1-2-3-4-8-10-11, depolu dükkan-5-6-7-9 olmak üzere toplam 238 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Değerlemeye konu 227 adet taşımazın bulunduğu avm bloğu 3.bodrum kat, 2.bodrum kat, 1.bodrum kat ve zemin kat olmak üzere toplam 4 kathdır. Mimari Projesine göre; 3. Bodrum katında 12 adet dükkan, 2.bodrum katında 76 adet dükkan, 1.bodrum katında 63 adet dükkan ve 2 adet depolu dükkan, zemin katında ise 74 adet dükkan nitelikli bağmsız bölüm mevcuttur. Diğer 7 adet dükkan ve 4 adet depolu dükkan avm bloğundan ayrı şekilde inşa edilmiş olup 1.bodrum kattadır.

Değerleme konusu 238 adet bağımsız bölümün toplam 60.878,92 m2 satışa esas brüt kullanım alanı bulunmaktadır.

4.6. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmaz değerleme tarihinde boş olan iş yeri nitelikli yapılardır.

4.7. Gayrimenkulün Tasarrufunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tapu kayıt örneği üzerinde yapılan incelemelerde taşınmazların devredilmesini veya yararlanılmasını kısıtlayan herhangi bir kayıt görülmemiştir. Taşınmazlar değerleme tarihinde satılabilir durumdadır.

4.8. Son Üç Yılık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Değerleme konusu taşınmazların mülkiyetinde ve hukuki durumunda son üç yıllık dönemde herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Söz konusu taşınmaz son 3 yıllık dönemde alım satım işlemine konu olmamıştır. Kartal Belediyesi İmar Birimi ile yapılan görüşmede bina yükseklikleri ile ilgili olarak plan tadilatlarının tamamlanmadığı, plan tadilatlarının yapılana yapılama yapılamayacağı belirtilmiştir.

4.9. Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar halihazırda kat mülkiyetine geçmiş olup, herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

4.10. Varsa, Mevcut Yapıya veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Veriler

Değerlemeye konu taşınmazların ruhsata aykırı herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.11. Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi

* Rapora konu AVM bloğu için verilmiş olan;

14.03.2014 tarihli, 3/15 numaralı Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır. ( Yeni Yapı Ruhsat bilgileri İskan Belgesinden görülmüştür)

31.12.2015 tarihli, 08/054 numaralı tadilat ruhsatı

22.03.2016 tarihli, 1/41 numaralı isim değişikliği ruhsatı

10.05.2018 tarihli, 210 numaralı tadilat ruhsatı

*Rapora konu dükkan-1, dükkan-2, dükkan-3, dükkan-4, depolu dükkan-5, depolu dükkan-6, depolu dükkan-7, dükkan-8, depolu dükkan-9, dükkan-11 blokları için verilmiş olan;

14.03.2014 tarihli, 3/15 numaralı restorasyon ruhsatı,

* Rapora konu taşınmazların tamamı için verilmiş olan;

15.05.2018 tarihli, 170 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.

4.12. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı Imar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların yeniden ruhsat almasını gerektirecek herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.13. Gayrimenkul ile Üğili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler

Kartal Belediyesi imar birimi yetkilisinden alınan şifahi bilgiye göre; rapora konu taşınmazlar ıçın alınmış olan herhangi bir durdurma vb. olumsuz karar bulunmamaktadır.

4.14. Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan Incelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve Belgeler

Söz konusu parselde inşa edilen proje için Emlak Konut GYO A.Ş., gerek kendi mevzuatına gerekse Kamu Ihale Kurumu ile Yüksek Denetleme Kurulu'na göre kamu kurumudur. T.C. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü tarafından yazılmış olan 19.01.2004 tarih ve 669 sayılı yazıya göre Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından yaptırılacak yapıların fenni mesuliyeti; 3194 sayılı İmar Kanunun 26.maddesi uyarınca kuruluşun kendisince ve veya kuruluşta görevli meslek adamlarınca ayrı ayrı ayrı ayrı üstlenilecektir.

Rapora konu bağımsız bölümlerin ruhsatlarına göre herhangi bir yapı denetim kuruluşu ile çalışılmadığı görülmüştür.

4.15. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışması süresi içinde, çalışmanın bitimine kadar geçen sürede değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör olmamıştır.

4.16. Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı

Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihinde boş olan dükkan ve depolu dükkan nitelikli yapılardır.

4.17. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme işlemi rapora konu taşınmazların mevcut durumlarının günümüz koşullarında piyasa değerlerinin Türk lirası cinsinden tespit edilmesi için yapılmıştır. Değerleme işlemi yapılırken; kat, konum,

blok, manzara, yön, cephe sayısı, kullanım alanı, bağımsız bölüm tipi, dökkanlarda cephe genişliği vs. gibi özellikler dikkate alınmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Söz konusu taşınmazlar ile ilgili Enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

5. DEGERLEME YÖNTEMLERİ

5.1. Pazar Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standarılarının 20. Maddesinde olan pazar yaklaşımı; Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Pazar yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların akif olarak işlem görmesi, ç) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Değerleme standartlarında karşılaştırılabilir işlemler (emsal karşılaştırma) yöntemi ve borsadaki kılavuz emsaller yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde genel olarak karşılaştırılabilir işlemler veya diğer bir adı ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır.

5.2. Gelir Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standarının 40. Maddesinde açıklanmış olan gelir yaklaşımı yöntemi şu şekilde açıklanmaktadır. Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya malıyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktan ve zamanlarınasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Değerleme standartlarında gelir yaklaşımı yöntemleri kira çarpanı yönteminden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde hasılat kapitalizasyonu, indirgenmiş nakit akışı vb. gelir yöntemleri kullamlabilmektedir.

5.3. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı yöntemleri temelde ikame maliyeti yöntemi, yeniden üretim malıyeti yöntemi ve toplama yöntemi olmak üzere 3 farklı teknikle uygulanabilmektedir. Üluslarası değerleme standartlarında bu yöntemler sırası ile şu şekilde açıklanmıştır. (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

6. KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

6.1. Değerleme Yöntemleri

Taşınmazların değerlemesinde, "Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Kira Çarpanı Yöntemi" kullanılmıştır. Bu yöntemlerin uygulanmasına yönelik olarak, taşınmazların bulunduğu bölgede pazar araştırması ve analizleri yapılmıştır. Pazar araştırmasında, değer tespitine yönelik uygulanan yöntemler için aşağıdaki açıklanan hususlar dikkate alınmıştır.

6.2. Pazar Yaklaşınını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1"e Pazar yaklaşımı "varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Bu yönternde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satışı gerçekleşmiş benzer gayrımenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriter çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için ortalama m- birim pazar değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalanılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

ACAR TASINIAZ DEGERLEME VE DANISWANA All No 12 12 0 11 11 11 1

USKUDAR V.O: 004 102 78:10

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşınmazlara emsal olabilecek satılık konut ve ticari yapı emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi istikrarlı hareket etmesi itibari ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkuller ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değer tespitine konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Değerleme konusu taşınmazların piyasa değeri emsal karşılaştırma yöntemi ile tespit ve takdir edilirken değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip ticari yapı emsalleri araştırılmıştır. Taşınmazların konumları, alanları, imar özellikleri itibari ile yapılaşmaya uygun konumda olmaları ve kentin gelişmekte olan alanlarından birinde konumlanmakta olmaları göz önünde bulunarak piyasa araştırması yapılmıştır.

6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller

EMSAL NO	ILGILI ILETISIM BILGILLERI	KONUM VE NITELIGI	FIYAT (IL)	BRUT ALAN (m9	BRIM SATIS FIYATI 11/8/2
	SAHIBINDEN 0 (532) 769 99 99	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 1000.00 m-brüt alanlı dükkan %10 pazarlıklı olarak 31.500.000 b'den satılıktır.	31.500.000	1000.00	31.500,00
1-4	SARK GROUP 0 (252) 888 89 91	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bolgede bulunan 120,00 m² brüt alanlı dükkan %10 pazarlıklı olarak 4.850.000 1.'den satılıktır.	4:830.000	120.00	40.416.67
3	BOSTANCI EMLAK 0 (532) 721 79 99	Değerieme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 40,00 m² briit alanii dükkan 5610 pazarlıklı olarak 1.600.000 1 den untılıktır.	1.600.000	40,00	40,000,00
4	DEMIRBAS GAYRIMENKUL rip.sil 0 (532) 217 38 55	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 37,00 m2 brüt alanlı dükkan %10 pazarlıklı olarak 1.500.000 b'den satılıktır	1.500.000	37,00	40.540.54
3	Century21 Sahra 0 (533) 763 82 72	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 405,00 m- brüt alanlı dükkan %10 pazarlıklı olarak 9.500.000 to'den satılıktır	9:500.000	405,00	23 456.79

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerinin Üyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5
Emsalin Durumu	Satilik	Satilik	Satilik	Satılık	Sattlik
llan Veren Kurum/Kışı	SAHIBINDEN	SARK GROUP	BOSTANCI EMLAK	DEMIRBAS GAYRIMENKUL LID STI	Century21 Sahra
llana Veren Tel. No.	0 (532) 769 00 පිටි	0 (223) 888 80 Өз	0 (632) 721 79 89	0 (532) 247 38 55	0 (233) 763 82 72
Satis Fiyatı (TL)	31.500.000,00	4.850.000.00	1.600.000.00	1.500.000.00	9.500.000,00
Pazarlık Oranı	10%	10%	10%	10%	10%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	28.350.000.00	4.365.000,00	1.440.000.00	1.350.000.00	8.550.000.00
Zemin Kat Alanı	500.00	100.00	40.00	37.00	205,00
Asma Kat Alani	0.00	0.00	0,00	0.00	0.00
Depo Alanı	500,00	20,00	0.00	0.00	200,00
Toplam Brüt Alan (m2)	1.000.00	120,00	40,00	37,00	405,00
Zemine Indirgenmiş Brüt Alan (D-1	675.00	106,00	40.00	37,00	265,00
Birim Fiyat (TL/m2)	42,000,00	41.179,25	38.000.00	36,486,49	32.264.15
Konum Karşılaştırması	KOLO	Kola	Katu	Kau	Kato
Konum Serefiyesi	10.00%	10.00%	10,00%	15.00%	15.00%
Alan Karşılaştırması	Benzer	Benzer	Kuçuk	Benzer	Benzer
Alan Şerefiyesi	0.00%	0.00%	-10,00%	0.00%	0.00%
lç Yapı Karşılaştırması	Benzer	Kato	Kötü	Katū	Kötü
Iç Yapı Serafiyasi	0,00%	10,00%	30,00%	20,00%	30,00%
Toplam Serefiye	10.00%	20,00%	30,00%	35,00%	45,00%
Sereflyeli Birim Deger (TL/m²)	46.200,00	49.415.09	46.800.00	49.256.76	46.783.02
Ort. Serefiyeli Birim Değer (TL/m²)			47.690,97

� Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

Sayfa 42 / 746

EMSAL NO	ILGILI ILle II SIM BILGILERI	KONUM VE NIE O	FIYAT (IL)	BRUFFI ALAN (m3)	BIRIM SATIS FYAD I In
	OZEM EMLAK 0 (546) 711 11 47	Degerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 85,00 m² brut alanlı dükkan %3 pazarlıklı olarak 15.000 b'den kiralıktır.	12.000	85.00	176,47
2	AL GRUP YATIRIM DANISMANLIGI 0 (545) 482 41 42	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 335,00 m- brüt alanlı dükkan %3 pazarlıklı olarak 45.000 b'den kiralıktır.	45,000	335.00	134.33
3	ISIK REALITE TEAM 0 (505) 412 64 41	Değerleric konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 310.00 m' brit manlı dükkün %3 pazarlıklı olarak 60,000 b den kıralıktır.	60.000	310,00	193.55
4	REDSTONE TRIO 0 (542) 370 D8 08	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 90,00 m- brüt alanlı dükkan %3 pazarlık!ı olarık 16.000 to den kiralıktır.	16.000	90.00	177,78
5	ARDEN GAYRIMENKUL 0 (552) 334 25 48	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede likitasan f.s. meklük itmala türkleri 160,55 nammitod olarak 15.500 to'den kiralıktır.	15,500	95,00	163.16
6	Century21 Sahra 0 (533) 763 82 72	30.000	112.00	260,87

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4	Emsal 5	Emsal 6
Emsalin Durumu	KIRALIK	KIRALIK	KIRALIK	KIRALIK	KIRALIK	KIRALIK
llan Veren Kurum/Kisi	OZEM EMLAK	AL GRUP YATIRIM DANISMANLIGI	ISIK REALITE TEAM	REDSTONE TRIO	ARDEN GAYRIMENKUL	Century21 Sahra
llana Veren Tel. No.	0 (546) 711 11 47	0 (545) 482 41 42	0 (505) 412 64 41	0 (542) 370 08 09	0 (532) 334 25 48	0 (533) 763 82 72
Satış Fiyatı (TL)	15.000.00	45.000.00	60.000.00	16.000.00	15.500,00	30.000.00
Pazarlık Oranı	3%	3%	3%	3%	3%	5%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	14.550.00	43.650.00	58.200.00	15,520,00	15.035,00	28.500.00
Zemin Kat Alanı	65,00	185,00	310.00	65,00	75.00	115,00
Asma Kat Alanı	0,00	0.00	0.00	0.00	0.00
Depo Alanı	20,00	150,00	0,00	25,00		0.00
Toplam Brüt Alan (m2)	85.00	335,00	310.00	90,00	20,00	0.00
Zemine Indirgenmiş Brüt Alan (mª)	72,00	230,00	310,00	72,50	00.50 81,00	115.00 115,00
Birim Fiyat (TUm2)	202.08	189.78	187.74	214,07	185.62
Konum Karşılaştırması	Kou	Cok Kota	Cak Kotu	Cok Kota		247,83
Konum Serefiyesi	30.00%	40.00%	40,00%	40,00%	Cok Kota	Katu
Alan Karşılaştırması	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	40.00%	20.00%
Alan Şerefiyesi	0.00%	0.00%	0.00%	0,00%	Benzer	Benzer
İç Yapı Karşılaştırması	KOLO	Cok Kota	Çok Kötü	Kolü	0.00%	0.00%
İç Yapı Şerefiyesi	40,00%	40.00%	40,00%		Çok Kata	Kolu
Toplam Şerefiye	70,00%	80.00%	80.00%	25,00%	40.00%	20.00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m-)	343.54	341,61	337,94	65,00% 353,21	80,00% 334.11	40.00% 346.96
Ort. Şerefiyeli Birim Deger (TUm2)	342,89

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Emsal karşılaştırma yöntemi çerçevesinde değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede bulunan, satlık ve veya kiralık olarak pazara çıkarılan, taşınmazlar ile benzer özelliklere sahip dükkan nitelikli taşınmazlar araştırılmıştır. Emsal karşılaştırma tekniği ile satılık taşınmazların bölgedeki ortalama birim m2 değerleri tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda bölgedeki satılık dükkanların ortalama birim değerinin 45.000 - 50.000 TL/m² arasında olduğu, kiralık dükkanların ortalama birim değerinin 330,00 - 355,00 TL/m2 arasında olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Rapora konu taşınmazlar için emsal karşılaştırma yöntemi ile ulaşılan toplam piyasa değeri 2.892.870.349,56-TL, Emlak Konut GYO hissesine düşen piyasa değeri ise 1.157.148.139,82-TL olarak tespit ve takdır edilmiştır. Değerleme ilişkin detay tabloları rapor ekinde yer almaktadır.

6.4. Maliyet Yöntemi

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçtikleri için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.4.1.Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçtiği için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.5. Kira Çarpanı Yöntemi

Kira çarpanı yöntemi taşınmazın ekonomik ve teknik ömrü boyunca sağlayabileceği tüm gelirleri ile taşınmaz değerini ilişkilendir. Yöntemdir. Yöntemde taşınmazın boş kalma döneminde meydana gelen ve

ACAR TASINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A. 5. Sepen Sak Akalan Brok No.127 Uckudi

Sayfa 44 / 746

tahsil edilemeyen kayıplar ile bakım, onarım, vergi vb. masraflar dikkate alınmaksızın aylık kira geliri tespit edilen brüt kira çarpanı ile oranlanmaktadır.

Birim kira değeri= Rapora konu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan benzer özelliklere sahip kıralık taşınmaz emsalleri araştırılarak birim kira değeri elde edilir.

Aylık Kira Değeri= Taşınmaz m2 x Birim Kira Değeri (TL/Ay)

Brüt Kira Çarpanı= Taşınmaz Değeri / Aylık Kira Değeri

Taşınmaz Değeri= Brüt Kira Çarpanı x Aylık Kira Değeri (TL/Ay)

6.5.1. Değerlemede Kullanılan Kira Çarpamı

Kira çarpanı tespit edilirken değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki satılık ve kiralık taşımazlar birbiri ile karşılarak satılık değerler kıra değerlerine bölünür ve brüt kira çarpanı tespit edilir.

Brüt Kira Çarpanı = Benzer Taşınmazların Toplam Satış Fiyatı
Brüt Kira Çarpanı = Benzer Taşınmazların Toplam Aylık Kira Geliri

Bölgesel olarak tespit edilen kira çarpanı hesaplandıktan sonra değerleme konusu taşınmazlar için tespit edilen aylık kira değerleri ile brüt kira çarpanı çarpılır ve değerleme konusu taşınmazların gelir değerine ulaşılır.

Taşınmaz Değeri = Brüt Kira x Brüt Kira Çarpanı

Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede ticari nitelikli taşmmazlar için brüt kira çarpanı 185 Ay olarak tespit edilmiş ve değerlemede kullanılmıştır.

6.5.2. Kira Çarpanı Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu 238 adet taşınmazın kira çarpanı yöntemi ile ulaşılan Toplam Değeri 2.973.489.545,10 TL, Emlak Konut GYO hissesine düşen değeri ise 1.189.395.818,04-TL'dir.

7. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER

7.1. Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerlemeye konu taşınmazların kira geliri, bulundukları bölgedeki emsal ticari nitelikli kiralık taşınmazlar üzerinden ortalama birim kira değeri bulunarak hesaplanmıştır. Buna göre taşınmazların aylık kira geliri toplam 16.072.916,46 TL olarak hesaplanmıştır.

7.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.4. Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme raporu tapu bilgileri verilen taşınmazların tamamı için hazırlanmıştır. Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetli bağımsız bölüm olup müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.

7.5. En İyi ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu taşınmazların mevcut durumlarının en iyi ve en verimli kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

8. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Üyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Acıklanması

Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Bu yöntemler emsal karşılaştırma ve kira çarpanı yöntemidir.

Kıra geliri sağlayan taşınmazların brüt kira çarpanı x aylık kira değeri işleminden elde edilen 2.973.489.545,10 TL değere ulaşılırken genellikle varsayımlar ve kabuller veri olarak kullanıldığından pazar yaklaşımı yöntemi ile tespit edilen değeri kabul edilmiştir. Pazar değeri yönteminin sonucunda piyasa değeri 2.892.870.349,56 TL olarak tespit ve takdir edilmiştir.

8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilinediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ezin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kıstı, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştır.

8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştır.

8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Onemli Olçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrımenkul üzerindeki takyidatlar 4.3. sayılı bölümde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

8.5. Değerleme Konusu Arazi ise, Alınından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya arazi değildir, iskân belgesi alınmış ve mülkiyet tarihi üzerinden 5 yıllık süre geçmiş olup hali hazırda parsel üzerinde ISTMARINA projesi yer almaktadır.

8.6. Değerleme Konusu Ust Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine Ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Filli Kullamm Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ"nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fikrasının (d) bendi "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul

Sayfa 47 / 746

değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." gereği bina olarak GYO portföyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

9. SONUC

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

İşbu rapor Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul ili, Kartal İlçesi, Çavuşoğu Mahallesi, Ankara Caddesi, İstmarina, No:147 adresinde kayıtlı, iş yerî vasıflı 238 adet bağımsız bölümün mevcut durum değerinin tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Söz konusu rapor UDES'e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve resmi gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate almarak değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.

Değerlerne konusu taşınmazların piyasa değerinin takdırı gayrimenkulün mahallinde ve bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar, ilgili kurumlardan temin edilen bilgi ve belgeler doğrultusunda, taşımnazların konumu, ulaşım özellikleri, imar durumu, geometrik yapısı, hukuki durumu vb. taşınmaz değerini etkileyen tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.

9.2. Nihai Değer Takdiri

Değerleme çalışmasında, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen taşınmazların değerini etkileyen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir. Yapılan çalışma neticesinde hesaplanan değerler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	ITL
Taşınmazların KDV Hariç Toplam Piyasa Değeri	2.892.870.349.56
Taşınmazların KDV Dahil Toplam Piyasa Değeri	3.471.444.419.47
Taşınmazların Emlak Konut GYO Hissesine Düşen KDV Hariç Piyasa Değeri	1.157.148.139.82

* Merkez Bankası Efektif Satış Kuru 28.12.2023: 1 USD = 29.4944 TL'dir

*KDV oranı %20 olarak esas alınmıştır.

Ilyas ONDER Ahmet Burak OZEL Sorumju Değerleme Uzmanı Gayrimenkul Değerleme Lizmanı	Raporu Hazırlayan	Raporu Onaylayan


	SPK Lisans Mo: 403716	SPK Lisans No: 409217

EKLER

* EK-1 ONAYLI ÇARŞAF LİSTE
* EK-2 DEGER DETAY TABLOSU
� EK-3 KİRA DEĞER DETAY TABLOSU
* EK-4 TAKYİDAT BELGELERİ
EK-5 İMAR DURUMU VE İMAR DURUM BELGELERİ
← EK-6 RUHSAT VE İSKAN BELGELERİ
* EK-7 YÖNETİM PLANI BELGESİ
� EK-8 SAHA FOTOGRAFLARI
* EK-9 GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANS BELGELERİ
* EK-10 MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2024-01-03_c92f9363-18ff-4e8c-823f-2a8a16d9ac07.pdf