EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Legal Proceedings Report • Jan 4, 2024

İSTANBUL, BAHÇELİEVLER, YENİBOSNA, KARAT 34,

5 ADET DÜKKÂN NİTELİKLİ BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞ DEĞER TESPİTİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

Özel 2023-116

Aralık, 2023

İçindekiler

	YÖNETİCİ ÖZETİ
	Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhüthame
	Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlar
	1. RAPOR BILGILERI
	1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası
1.2.	Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
1.3.	Raporun Kapsami
1.4.	Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası
	1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul Için Şirketimiz Tarafından Daha Onceki Tarihlerde Yapılan Son Uç
	Değerlemeye lişkin Bilgiler
	2. DEGERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICİ BİLGİLER
	2.1. Değerleme Şirketini Tantıcı Bilgiler
2.2.	Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
2.3.	Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
	2.4. İşin Kapsamı
	3. GENEL VE BOLGESEL VERİLER
3.1	Genel Ekonomik ve Mali Görünüm
	3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi
	3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları
	3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme
	3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar
3.2	Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri
	3.3 Türkiye Gayrımenkul ve İnşaat Sektörü
	3.3.1 Konut Satis Istatistikleri
	3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri
	3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri
	3.3.4 Konut Fiyat Endeksi
	3.4 Gayrımenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
	3.4.1 Istanbul IIi
	DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A.S. 3.4.2 Bahçelievler Ilçesi
	No:25B lç Kapı:127 Usküdar STANBUL 4. GAYRİMENKULİLE İLGİLİ BİLGİLER USKUDAR V.D.04 102 70 10

A Acar Değerleme
------------------	--

4.1.	Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Ozellikleri
4.2.	Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri
4.3.	Gayrimenkul Uzerindeki Takyidatlar ve Ipotekler Hakkında Görüş
4.4.	Parselin Imar Durumu ve Yapılaşma Hakları
4.5.	Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri
	4.6. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi
	İse Uzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında
	Bilgi
	4.7. Gayrimenkulün Tasarrufunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı
	Hakkında Bilgi
	4.8. Son Üç Yılık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen
	Degişiklikler
	4.9. Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler
4.11.	Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi
4.13.	Gayrimenkul ile Ilgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler
4.14.	Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan Incelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve
	Belgeler
4.15.	Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Smırlayan Faktörler
4.16.	Değerleme Tarihinde Gayrımenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı
	4.17. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve
	söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda
	bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
	4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
	5. DEGERLEME YONTEMLERI
	5.1. Pazar Yaklaşımı
	5.2. Gelir Yaklaşımı
	5.3. Maliyet Yaklaşımı
	6. KULLANILAN DEGERLEME YONTEMLERI
	6.1. Değerleme Yöntemleri
	6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın
	Kullanılma Nedeni
	6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi
	Acıbedegrillah. Çeçen Sok. Akasıra B Blok B Blok 6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller Uskogaris TANBUL USKUDAR V.D.004 102 78 10

11

Acar

Değerleme A

	6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
	6.4. Maliyet Yöntemi
	6.4.1. Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç
	6.5. Kira Çarpanı Yöntemi
	7. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
7.1.	Takdir Edilen Kira Değerleri
7.2.	Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
7.3.	Uzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazı ve Proje Değerleri
7.4.	Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
7.5.	En Iyi ve Verimli Kullanım Analizi
	8. ANALIZ SONUÇLARININ DEGERLENDİRİLMESİ
	8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
	8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilmediği ve Mevzuat Üyarınca Alınması Gereken İzin ve
	Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
	8.3. Asgarı Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri. 29
	8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Uzerinde Ipotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve
	Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi
	Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulmadığına Dair Bilgi
	8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Ust Hakkı ve Devre Mülk Hakkının
	Devredilebilmesine Ilişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Ozel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar
	Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
	8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin
	Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı
	Hakkında Görüş
	9. SONUÇ.
	9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
	9.2. Nihai Değer Takdiri
	EKIER -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 21

iii

DEGERJ ACAR TAŞMIMAZ
Aprileden LEDIE VE DAMSQLANUK AŞARINI BERK
Apideri Mah. Çeçen Sokolak Kakaya B Biok
NGCBB Novelari Mah. Çaçan Kakaran B Biok
USKUDAR V.D..004 1007 Dekag

iii

YÖNETİCİ ÖZETİ

Talep Sahibi	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş
Rapor Tarihi ve Numarası	29.12.2023 / EMLKKNT-2023-116
Sözleşme Tarihi	01.12.2023
Değerleme Konusu ve Kapsamı	rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Bu Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2, fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Ozel Varsayımlar ve Kısıtlamalar	Değerleme çalışması kapsamında herhangı bir özel varsayım ve kısıtlama bulunmamaktadır.
Raporu Hazırlayan Kurum	Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Incelemenin Yapıldığı Tarih	19.12.2023
Taşınmazın Adresi	İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi. Yenibosna Mahallesi, 1. Asena Sokak, Karat 34, A Blok, Iç Kapı No: 113, B Blok iç kapı No: 134, 135, 138. C Blok, iç kapı No: 200
Tapu Bilgileri Ozeti	İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, Yenibosna Mahallesi, 1. Asena Sokak, Karat 34, A Blok, Iç Kapı No:113, B Blok iç kapı No: 134, 135, 138, C Blok, iç kapı No: 200 dükkan nitelikli bağımsız bölümler
Mülkiyet Bilgisi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (11)
Imar Durumu	1542 ada 37 parsel numaralı taşınmaz Ticaret ve Hizmet Alanı lejantlıdır.
Kullamılan Değerleme Yaklaşımları	Emsal Karşılaştırma Yöntemi Kira Çarpanı Yontemi
Taşınmazların KDV Hariç Toplam Piyasa 38.326.874,21-TL Değeri
Taşınmazın KDV Dahil Toplam Piyasa Değeri	45.992.249,05 -TL
Raporu Hazırlayanlar	Ahmet Burak OZEL (SPK Lisans No: 403716)
Sorumlu Degerleme Uzmanı	Ilyas ONDER (SPK Lisans No: 409217)

Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname

• · Bu raporda sunulan bilgiler ve araşırmaların bildiğimiz kadan ile doğru ve tarafsız, önyargısız profesyonel analiz ve fikirler olduğunu,
• · Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
• · Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi ve çıkarının olmadığını;
• · Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı olmadığını
• · Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
• Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim sartlarına haiz olduğunu:
• · Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu;
• · Değerleme uzmanı olarak gayrimenkulün kişisel olarak denetlendiğini;
• · Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
• · Değerleme uzmanı değer biçilen mülküya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
• Değerleme raporunun İlgili Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümlerine göre hazırlandığını beyan ederiz.

Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartları ve beyanımızı içermektedir;

• · Analizlerimiz, fikirlerimiz ve bunların sonuca bağlanması ile raporun hazırlanması Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca yapılmıştır.
• · Bu raporun konusu olan gayrimenkul, yerinde incelenmiş, ilgili belgeler görülmüş ve yorumlanmıştır. Bu yorumlama ile edindiğimiz bilgi ve bulgulara dayalı, şirketimizin tarafsız, profesyonel analiz ve fikirleri ile rapor sonuçlandırılmıştır.
• · Bu raporda ifade edilenler, önceden belirttiğimiz varsayım ve hipotetik kosullarla kısıtlıdır.
• · Bu raporun konusu olan gayrimenkulün mülkiyet hakkını elinde bulunduranlara, üzerine proje geliştirenlere, mülkiyet hakkını elde edeceklere, mülkü kiralamak isteyenlere ilgili taraflara karşı önyargımız olmadığı gibi, bu kişilerden güncel veya geleceğe dönük maddi çıkarımız ve beklentimiz bulunmamaktadır.
• · Bu görevle ilgili olarak geliştirdiğimiz analizler, fikirler ve sonuçları önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bilgilendirilmesine bağlı değildir.
• · Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret; Önceden saptanmış bir değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, Değer takdirinin miktarı, Ongörülen bir sonucun elde edilmesi. Değerlemenin tasarlanan kullanımı ile doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesi konularına bağıl değildir.
• · Bu rapor şirketimizin vizyonuna, sahip olduğu değerlere, şirketimiz ve değerleme mesleğinin etik kurallarına bağlı kalınarak hazırlanmıstır.
• · Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir.
• · Sağlanan yasal tapu veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
• · Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
• · Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
• · Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için garanti verilmez.

V

• · Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
• · Konu mülkler ile ilgili değerleme uzmanın zemin kirfiliği etüdü çalışması yapması mümkün değildir. Bu nedenle gorulduğu kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
• · Değerleme uzmanı mülkler üzerinde veya yakınında bulunan-bulunabilecek tehlikeli ve zararlı maddeleri tespit etme yeteneğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
• · Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
• · Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilen kadarı ile yer almaktadır.
• · Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içerisinde kalmakta olup şirketimizin bu konuda bir ihtisası bulunmadığından detaylı araştırma yapılmamıştır. Ancak yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi gözlemlememiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
• · Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabul edilmiştir.
• · Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
• · Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin alının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya çıkarılması için gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
• · Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
• · Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır.
• · Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
• · Arazi ve yapılandırmaların kullanının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
• · Bu teknik ve hukuki rapor aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmaktadır;
  • Bu raporu veya kopyasını bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.

Değerleme uzmanı, önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde, bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konu ile ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.

Değerleme uzmanının onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanın bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuya açıklanıp, yayımlanamaz.

Rapora dâhil edilen geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla bu şartlar, gelecekteki ekonomik göstergelere göre değişkenlik gösterebilir.

Bu değerleme çalışması UDES'e (Uluslarası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca resmi gazelede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sernaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III -62.3 Nolu Tebliği dikkate alınarak hazırlanmıştır.

RAPOR BILCIT BRI 1.

1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından 29.12.2023 tarihli, 116 numaralı rapor olarak tanzim edilmiş olup değerleme çalışmalarına 19.12.2023 tarihinde başlanmıştır.

1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Emlak Konut Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine: İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, Yenibosna Mahallesi, Karat 34 Sitesi, A Blok, 134, 135, 138, C Blok, 200 numaralı bağımsız bölümlerin değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

1.3. Raporun Kapsamı

Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

1.4. Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 01.12.2023 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından tanzim edilmiştir

1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Onceki Tarihlerde Yapılan Son Uç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.

2. DEĞERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

ŞİRKETİN ÜNVANI Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, ŞİRKETİN ADRESİ Usküdar ISTANBUL TELEFON NO 0 216 939 1434 Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı FAALİYET KONUSU hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve görüş raporu vermektir. KURULUŞ TARIHİ 21 Ocak 2021 SERMAYESI 1.200.000. - TL Ticaret Sicil Numarası 289170 Kuruluşun yayınlandığı Ticaret Sicil Gazetesi'nin Tarih 21 Ocak 2021 / 10250 ve Numarası ** Kuruluşumuz, 09 Eylül 2021 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından "Gayrimenkal Değerleme

2.1. Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler

Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. 18 Kasım 2021 tarihinde de Bankacılık Düzenleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmetini vermekle yekilendirilmiştir.

2.2. Müşteriyi Tamitıcı Bilgiler

ŞİRKETİN ÜNVANI	EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş
ŞİRKETİN ADRESİ	Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşchır/ISTANBUL
TELEFON NO	+90 (216) 579 15 15
SERMAYESI	3.800.000.000. - TL
HALKA AÇIKLIK ORANI	50.66%
E-POSTA	info@emlakkonut.com.tr

** Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Emlak Konut A.Ş. unvanı ile Türkiye Emlak Bankusı A.Ş.'nin bağlı ortaklığı olarak, 6 Mart 1991 tarihinde tescil ve ilan edilerek faaliyetlerine başlamıştır. Şirket'in ana sözleşmesi 19 Mayıs 2001 tarihinde tadil etlilmiştır. Şirket'in Gayrimenkul Yatımı Gracinde, ana sözleşme tadil tasansı genel kurulun tasvibine sunulmuş, tadil tasarısı 22 Temmuz 2002 tarihli Şirket Olağantıstında kabul edilerek ana sözleşme tadil edilmiştir. Şirket ana sözleşmesi 29 Temmuz 2002 tarihinde İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu nezdinde tescil edilmiş olup, A Ağustos 2002 tarihli Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlağır. (Ticaret Sicil Numaras: 273488-221070 MERSİS Numaras: 5669- 333-4423- 6524). Uzun yılların getirdiği ve birçok projeye imza atılarak kazınılan bu marka değeri, 2002 yılında Gayrimenkul Yatımın Ortaklığı'na dönüşerek faaliyetlerin 28 Şubat 2006 tarihinde toplanan Genel Kurulu neticesinde, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olun unvanı, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değiştirilmiştir.

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

İşbu çalışma tapu kaydına göre; İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, Yenibosna Mahallesi, A Blok, 113, B Blok, 134, 135, 138, C Blok, 200 numaralı bağımsız numaralı bağımsız bölümlerin değerleme tarıhındeki pıyasa değerinin Türk lirası cinsinden tespitine yönelik değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Bu rapor 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmî gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.

2.4. İşin Kapsamı

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.S.'nin talebi üzerine; İstanbul ili. Bahçelievler ilçesi, Yenibosna Mahallesi, rapora konu taşınmazların günümüz piyasa koşullarında, Türk lirası cinsinden, nakit veya karşılığı piyasa değerinin belirlenmesi amacıyla ilgili Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri doğrultusunda hazırlanan değerleme raporudur.

3. GENEL VE BÖLGESEL VERİLER

3.1 Genel Ekonomik ve Mali Görünüm

Türkiye ekonomisi, GSYH 2023 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 3,8 oranında büyüme kaydetmiştır. İkinci çeyrekte sanayi sektörü yüzde -2,6 oranında büyüme kaydederken tarım sektörü yüzde 1,2 oramında ve hizmetler sektörü (inşaat dâhil) yüzde 3,9 oranında büyüme kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH ise yılın ikinci çeyreğinde yüzde 3,5 oranında büyümüştür. Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 5,1 oranında artarken özel tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 15,6 ve yüzde 5,3 oranlarında artmıştır. Net ihracatın büyümeye katkısı ise negatif 6,3 puan olmuştur. Toplam sabit sermaye yatırım (SSY) altında yer alan inşaat yatırımları 2023 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında artarken, makine-teçhizat yatırımları ise yüzde 7,4 oranında artmıştır. Bu dönemde özel tüketimin büyümeye katkısı 10,7 puan olurken kamu tüketimi ekonomik büyümeye 0,7 puan katkı vermiştir.

Türkiye de 2023 yılı Eylül ayında TÜFE yüzde 4,75 oranında artmıştır. Eylül ayındaki artışla birlikte yıllık enflasyon bir önceki aya kıyasla 2,59 puan artarak yüzde 61,53 düzeyinde gerçekleşmiştir. Yüzde 3,32 oranında artan Gıda ve Alkolsüz İçecekler grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicisi olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,88 puan olarak gerçekleşmiştir. Yüzde 4,35 oranında artan Ulaştırma grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun diğer temel belirleyicilerinden biri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,78 puan olarak kaydedilmiştir. Yüzde 5.76 oranında artan Konut grubu fiyatları Eylül avı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,71 puan olarak gerçekleşmiştir. Yıllık enflasyona en büyük etki 18,45 puanla Gıda ve Alkolsüz İçecekler, 12,45 puanla Ülaştırma ile 7,13 puanla

ACAR TASINIMAZ GERLEME VE DANŞIMANILIKA S.
dem Mah. Çeçən Sok Akasıya B Bi Kasya B Blo ISTANRIA

Lokanta ve Oteller gruplarından gelmiştır. C endeksi, (enerji, gıda, içecek, tütün, altın hariç TÜFE) Eylül ayında yüzde 5,28 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyonun ana alt kalemlerinden Temel Mallar grubu fiyatları yüzde 2,59 oranında artarken, Hizmet grubu fiyatları yüzde 7,88 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyon yıllık artış oranı yüzde 68,93 olarak gerçekleşmiştir. Temel Mallar grubu yıllık fiyat artışı yüzde 53,23, Hizmet grubu yıllık fiyat artışı ise yüzde 86,46 olarak gerçekleşmiştir. Çekirdek enflasyonun 12 aylık ortalama değişim oranı 0,62 puan artışla yüzde 55,06'dan yüzde 55,68'e yükselmiştir.

3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda TÜFE %64,27 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %6,16 olarak gerçekleşen TÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek TÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda Yİ-ÜFE %97,72 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %2,45 olarak gerçekleşen Yİ-ÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek Yİ-ÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.

ACAR TAŞINMAZ EGERLEARE DAŞINISAZ
GERLEME VE DANIŞMANILIK ALŞ.
Dem Man. Coçers Sok. Akabya B Bitak
25B İç Kapı:127 Üsküleri İstinadlar TANBUL ÜDAR V.D.004 102 78 10

3.1.2 Risksiz Piyasa Faiz Oranları

TCMB'nin 1 haftalık repolarda geçerli olan faiz oranı incelendiğinde 2022 yıl sonunda %9 olan faiz oranının 2023 Eylül ayının sonunda %30'a yükseldiği görülmektedir.

TARIH	FAİZ ORANI
25.11.22	9.00%
24.02.23	8.50%
23.06.23	15.00%
21.07.23	17.50%
25.08.23	25.00%
22.09.23	30.00%

3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme

2022 Yıl sonunda GSYH 4 trilyon 794 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. 2021-2022 yıl sonunda GSYH'da %106,9 artış gözlenmiştir. 2012-2022 yılları arasında GSYH'da düzenli artış görülmektedir. Özellikle 2021-2022 arasında GSYH'da rekor artış görülmüştür.

2012 Yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 11.675 USD iken 2022 yılında 10.659 USD olarak gerçekleşmiştir. Kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 12.582 USD olarak en yüksek 2013 yılında gerçekleşmiştir. 2013-2020 yılları arasında GSYH'da düşüş trendi görülürken 2020 yılından sonra tekrar artışa geçtiği görülmektedir.

ACAR TASINIMAZ
GETLEME VE DAMBEMANILIK A.S.
dem Mah. Geografia Alland JK A.S.
SETI Mah. Georgensia Allabora B Blok
USKUDAR VID One MD Online TANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar

Ekim 2022 tarihinde dolar 18,60 TL, Euro ise 18,28 TL iken Ekim 2023 tarihinde dolar 27,52, euro ise 28,99 TL'dir. Gösterge niteliğindeki kurlarda artış trendi görülmektedir. Mayıs 2023 tarihinden sonra kurlardaki artış hızlanmıştır.

3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri

Türkiye nüfusu 2013 yılında 75.627.384 kişi iken 2022 yıl sonunda 85.279.553'e çıkmıştır. Türkiye nüfusu 2013-2022 yılları arasında düzenli olarak artmıştır. Nüfus artış hızı incelendiğinde 2013-2022 yılları arasında en yüksek oran 2018 yılında, en düşük oran ise 2020 yılında görülmüştür. Türkiye nüfusu 2018 yılında %1,48 artarken 2022 yılında %0,71 artış görülmüştür.

Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun artığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir. Yaş piramidi incelendiğinde 2007 yılında nüfusun en büyük kısmı 25-29 yaş aralığında iken 2022 yılında 5-9 yaş aralığındadır.

3.3 Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü

Konut Satış İstatistikleri 3.3.1

Konut satış istatistikleri incelendiğinde adet bazında konut satışlarının 2013-2020 yılları arasında düzenli olarak arttığı ve sonrasında düşüşe geçtiği gözlenmiştir. 2020 yılında 1.499.316 adet konut satılmış iken 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır.

ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

Satış şekline göre konut satış istatistikleri incelendiğinde 2013 yılında konu satışlarının %39,8'ipotekli olarak satılmışken 2023 yılında bu oran %19,1 olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar 2013 yılından 2019 yılına kadar artarken 2020 yılında artış yaşanmış olup sonra tekrar azalışa geçmiştir. İpotekli satışlardaki azalışın konut kredisi faiz oranlarındaki artış ve kredi değer oranındaki azalışa bağlı olduğu düşünülmektedir.

Konut satış istatistiklerine göre 2013 yılında satılan %45,7'si ilk elden satış iken 2023 yılında %29,9°u ilk el satıştır. 2013-2018 yılları arasında konut satışları içerisinde ilk el satışların oranı artarken devam eden yıllarda düşüşe geçmiştir.

ACAR TASINIAT
DEGERLEME VE DANISMANILIK A.S.
Sheidem Mah. Çoçan Boku Brassya B Biok
No:25B İç Kapı:127 Üskürleri Statistik İstinat ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri

2012 yılında 158.749.723 m2 inşaat için yapı ruhsatı 106.950.602 m² inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş iken 2022 yılında 145.875.756 m² inşaat için yapı ruhsatı, 129.005.328 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiştir.

3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri

2018 yılının ilk çeyreğinde bankalarca kullandırılan konut kredilerinin ortalama faiz oranı %14,56 iken bu oran 2023 yılının 3.çeyreğinde %36,54'e yükselmiştir. 2020 yılının 3.çeyreğinden bu yana konut kredisi faiz oranları artış trendindedir.

ACAR TAŞIMAZ DEGERLEME VE DANSMANJK A.S. Acıbadem Mah. Çeçən Son Anasya B Blok 16:258 İç Kapı:127 Üsküdan STANBUL DSKODAR V.D.004 102 78 10

3.3.4 Konut Fiyat Endeksi

2012-2025 yılları arasında konut fiyat endeksindeki değişim artmış daha sonra 2018 yılına kadar azalış trendine girmiş olup ardından tekrar yükselişe geçmiştir. 2022 yılında konut fiyat endeksindeki değişim %168 olarak gerçekleşmiştir.

3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi

3.4.1 İstanbul İli

İstanbul, Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan ve İstanbul ilinin merkezi olan şehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.

İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli

ACAR TASINILAZ DEGERLEME VE DANIS MANUK A.Ş.
Acabadem Mah. Çeçan Sok. Akasya B Blok No:25B İç Kapı:127 Üsküde STANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan batıdaki sınırım İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediye bulunmaktadır.

Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395-1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu, 261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi oldu.

Son yıllarda ortaya çıkartılan arkeolojik bulgularla insanlık tarıhine ilişkin önemli bilgiler elde edilmiştir. Yarımburgaz Mağarası'ndan taş aletlerle, ilkel insan izlerinin 400.000 yıl öncesine dayandığı ortaya çıkmıştır. Anadolu Yakası'nda yürütülen kazı çalışmaları ve bunlara bağlı araştırmalar, şehirde tarım ve hayvancılığa dayalı ilk yerleşik insan topluluğunun MÖ 5500'lere tarihlenen Fikirtepe Kültürü olduğunu göstermiştir. Bu arkeolojik bulgular yalmızca İstanbul'un değil, tüm Marmara Bölgesi'nin en eski insan izleridir. İstanbul sınırları içinde kent bazında ilk yerleşimler ise Anadolu Yakası'nda Kalkedon; Avrupa Yakası'nda Byzantion'dur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.

İstanbul 41ºK 29ºD koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazlı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fath

ACAR TAŞINIAZ DESERLEME VE DANISMANLIK A.Ş.
Cubadem Mah. Çoçan Sok. QIOBya B Blok lo:25B İç Kapı:127 ÜsküdarASTANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78

Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul ilinin yüzölçümü 5.461 km²'dir.

İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ilımandır.

İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Nem yüzünden, hava sıcak olduğundan daha sıcak; soğuk olduğundan daha soğuk hissedilebilir. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 ℃ civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. En sıcak aylar Temmuz ve Ağustos aylarıdır ve ortalama sıcaklık 23 ℃'dir, en soğuk aylar da Ocak ve Şubat aylarıdır ve ortalama sıcaklık 5 ℃'dir. İstanbul'da yılın ortalama sıcaklığı 13,7 derecedir. Şu ana kadar en yüksek hava sıcaklığı; 12 Temmuz 2000'de 40.5 °C olarak kaydedilmiştir. En düşük hava sıcaklığı ise; 9 Şubat 1929'da -16.1 °C olarak kaydedilmiştir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kırlılığı gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır. Il genelinde bu sorunlarla bırlıkte hafrıyat, atık yağ, kömür, kimyevi madde ve tıbbî atık denetimleri de İstanbul Büyüksehir Belediyesi'ne bağlı Çevre Koruma Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip en yüksek çok katlı ofis ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda olduğu bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak sentlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır.

1. yüzyılın ikinci yarısından itibaren, özellikle Anadolu Yakası'nda denize yakın yazlık konutların ve lüks köşklerin yapımına hız verilmiştir. Kadıköy ilçesindeki Bağdat Caddesi genişliği ve uzunluğuyla birçok alışveriş merkezi ve restoranı barındırmaktadır. Bu gelişmelerde bölgenin gelişimine olumlu katkıda bulunmuştur. Yaka da, son yıllarda gerçekleşen nüfus büyük faktörü Anadolu'dan gelen göçür. Günümüzde, İstanbul halkının %66'sı Avrupa Yakası'nda yaşamaktadır.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük şehri ve siyasi olarak eski başkentidir. Kara ve deniz ticaret yollarının bır kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayı merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Istanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANŞMANILIK AŞ.
Tebadem Mah. Çeçən Sok. Allasya B Blok No:258 Ic Kapi:127 Uske SrASTANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayı ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip sehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur. Brookings Institution ve JP Morgan'ın 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İstanbul 300 şehir arasında İzmır'ın ardından 3. sırayı aldı. İstanbul 2013'teki listede 52. sırada yer almaktaydı. Aynı İstede Türkiye'den İstanbul ve İzmir dışında Bursa 4 ve Ankara 9. sırada yer almıştır. Yine bu rapora göre İstanbul'daki 2014 yılındaki işsizlik oranı %6,5 olarak gerçekleşmiştir.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım fırmalarının ve yaynevlerinin ise tümüne yakımının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'ı aşan bir paya sahiptir.

İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Turistler arasında en büyük pay Almanları Ruslar, Amanları Ruslar, Amerikalılar, İtalyanlar ve Fransızlar izler. 2021 yılında kente 9 milyon 25 bin türist gelmiştır. İstanbul'da her bütçeye uygun otel bulmak mümkündür. 5 yıldızlı zıncır otellerden, butik aile işletmesi otellere kadar 1180'den fazla otel bulunmaktadır. Son yıllarda dünya çapında isim yapmış zincir oteller İstanbul'a yoğun ilgi göstermektedirler.

Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunmaktadır,

İstanbul'da yedisi devlet yirmi dördü vakıf olmak üzere otuz bir üniversite vardır. Ozellikle kamuya ait öğretim kurumları ülkenin en saygın ve en donamınlı üniversitelerindendir. Ancak son yıllarda da özel üniversitelerin sayısında bir yükselme olmuştur. Türkiye'nin en eski 3 devlet üniversitesinden ikisi İstanbul'dadır. İstanbul Universitesi 1453 yılında kurulmuştur ve Türkiye'nin en eski üniversitesidir. İstanbul Teknik Universitesi (173) ise dünyanın en eski üçüncü teknik üniversitesidir ve tamamen mühendislik bilimleri adanmıştır. İstanbul'da tanınmış diğer devlet üniversiteleri; Boğaziçi Üniversitesi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Universitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi ve Marmara Üniversitesi'dır. Ayrıca ülkenin en eski 5 vakıf üniversitesinden üçü bu kenttedir. Bunlar 1992 yılında kurulan Koç Üniversitesi ile 1994 yılında kurulan Sabancı Universitesi ve Istanbul Bilgi Üniversitesi'dir.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehiriçi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir.

3.4.2 Bahçelievler İlçesi

Bahçelievler, İstanbul'un bir ilçesi. Avrupa yakasında, güneyden Bakırköy'e, batıdan Küçükçekmece'ye, kuzeyden Bağcılar'a ve doğudan Güngören'e komşudur. 1992'de Bakırköy'den ayrılarak ilçe olmuştur. Bahçelievler, Cumhuriyet, Çobançeşme, FevziCakmak, Hürriyet, Kocasinan, Siyavuşpaşa, Soğanlı, Şirinevle r, Yenibosna, Zafer ve Bahçelievler olmak üzere 11 mahalleden oluşmaktadır. İlçeye bağlı bucak veya köy yoktur.

1950'li yıllara kadar bugün Bahçelievler ilçesinin bulunduğu bölgede Kocasinan ve Yenibosna köyleri vardı. Bahçelievler'in bulunduğu kesim, Bakırköy'ün O-1 karayolunun (eski E-5) kuzeyine doğru büyümesiyle oluşmuştur.

Bahçelievler'in nüfusu da, komşu ilçelerinin nüfusu gibi, 60'lı yıllardan itibaren çok hızlı bir artış gösterdi. 1960 yılında 8.500 olan nüfus, 5 yıl sonra 1965'te 20.881'e çıktı. 1975 yılında ise, Bahçeliev'in nüfusu 100 bini aşmıştır.

Bugün ilçe sınırları içinde bulunan Bahçelievler Mahallesi, 1980 öncesinde İstanbul Belediyesi sınırları içinde bulunuyordu. Yine bugünkü ilçe sınırları içinde bulunan bölgelerde, Kocasinan ve Yenibosna Belediyesi adı altında iki belde belediyet göstermekteydi. 1982 yılında İstanbul Belediyesine bağlı bir şube müdürlüğü durumuna getirilen Kocasinan ve Yenibosna belediyeleri, 1984 yılında Büyükşehir uygulamasına geçilmesiyle birlikte Bakırköy ilçe belediyesine bağlanmıştır.

Ilçe 3806 sayılı yasa ile 25 Ağustos 1992 tarihinde Bakırköy ilçesinden ayrılarak Bahçelievler ilçesi ve onun yerel örgütü olarak Bahçelievler İlçe Belediyesi kurulmuştur.

Bahçelievler ilçesi; İstanbul'un Avrupa yakasında 0-1 karayolunun (Eski E-5) kuzeyinde yer almaktadır. Batıda Küçükçekmece, güneyde Bağelar ve doğuda Güngören ilçeleriyle çevrilidir. İlçenin batısındaki sınırı Ayamama Deresi, doğusundaki sınırı ise Çırpıcı Deresi belirlemektedir. İlçe, denize doğru uzanan derelerin oluşturduğu vadi ve tepeler üzerinde yerleşmiştir. Batıdakı Almama Deresi arasında Yenibosna yerleşimi, Yenibosna Deresi ile Tavukçu Deresi arasında Kocasinan yerleşimi, Tavukçu Deresi ile doğudaki Çırpıcı Deresi arasında Bahçelievler yerleşimi yer almaktadır. İlçe toprakları 1674 hektarlık bir alanı kaplamaktadır. Tarihi yarımadaya ve Atatürk Hava Limanı'na olan yakınlığı nedeniyle gelişmeye çok uygun bir ilçedir.

İlçenin iklim özelliklerini belirtmek için Florya Meteoroloji ve Gözlem Ölçüm İstasyonu değerlerinden yararlanılmıştır. Yıllık ortalama sıcaklık 13.5 C, ortalama en yüksek sıcaklık 23.2 C ile Temmuz, ortalama en düşük sıcaklık ise 5.1 Cile Ocak aylarıdır. Genel olarak Ekim sonunda başlayan yağışlı dönem Mart sonuna kadar devam etmektedir. Kasım, Aralık ve Ocak ayları ortalamadan önemli sapmalar göstermektedir. Bu devreden sonra kurak bir döneme girilmektedir. Toplam yıllık yağışın %90'ı Kasım-Nisan, %10'u ise kurak dönemde gerçekleşmektedir. Ortalama yılık yağış 637 mm'dir. Ortalama en yüksek yağış 100 mm. İle Temmuz aylarında ölçülmüştür. Toplam yıllık potansiyel buharlaşma-terleme 815.9 mm'dir. En yüksek ortalama 155 mm ile Temmuz, en düşük ortalama 15.5 mm ile Ocak ayında hesaplanmıştır.

4. GAYRİMENKULİLE İLE İLÇİLİ BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Özellikleri

Değerleme konusu taşınmazlar; Istanbul ili, Bahçelievler ilçesi, Yenibosna Mahallesi, I. Asena Sokak, Karat 34, A Blok, İç Kapı No: 113, B Blok iç kapı No: 134, 135, 138, C Blok, iç kapı No: 200 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlardır.

Taşınmazlara ulaşım tarif: Mahmutbey Atatürk Havaalanı Bağlantısı volunda güney istikametinde ilerlerken Sefaköy kavşağına girilerek sola Değirmenbahçe Caddesine doğru sola dönülür. Yaklaşık olarak 150 metre ilerledikten sonra 1. Asena Sokağa doğru sağa dönülür. Oto sanayi yoluna gelindiğinde sola dönülür, yaklaşık 600 metre ilerledikten sonra konu taşınmaz sağ konumda yer almaktadır.

Konu taşınmazların bulunduğu bölgenin yakınlarında çok sayıda otel ve ticaret merkezi bulunmaktadır. Taşınmazların bulunduğu bölgesi şeklinde gelişmiş merkezi bir bölgedir. Teknik altyapılar tamamlanmış olup, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Bölge İstanbul kentinin gelişmiş olan ticari alanlarından olup, taşınmazlara yakın mesafede Starcity Outlet, Pullman İstanbul Hotel& Conventition Center, Mercure Istanbul West Hotel, Atatürk Havalimanı, Gornon Hotel İstanbul Gonen Otel ve İstanbul Fuar Merkezi bulunmaktadır. Konu taşınmazlar kentin merkezi bölgesinde ve ana ulaşım aklarına yakın mesafede yer almaktadır. Taşınmazlara ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçlarıyla kolayca sağlanabilmektedir.

4.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri

				TAPU TABLOSU
IL	ISTANBUL		AT YÜZÖLÇÜM(m2)		21438.07 m2
ILCE	BAHCELIEVLER		ANA TAŞINMAZ NITELİK		17 katlı A blok mesken,ofis ve işyeri 17 katlı D ve E blok ofis ve işyeri , 18 katlı B blok mesken ofıs işyeri 19 katlı C blok mesken ofıs isyeri olan Betonarme beş adet bina ve Natamam (F Blok) bir adet bina ve arsası
MAHALED	YENIBOSNA
ADA-PARSEL	1542/37
SIRA NO	CILT/SAYFA NO	BLOK	KAT	BAGIMSIZ BOLUM NUMARASI	BAGIMSIZ BOLUM NITELIGI	TARIH	YEVMİYE
1	575/56894	A	Zemin Kat	113	Depolu Dükkan	8.11.2018	26409
2	576/57029	B	Zemin Kat	134	Depolu Dükkan	8.11.2018	26409
3	576/57030	B	Zemin Kat	135	Depolu Dükkan	8.11.2018	26409
4	576/57033	B	Zemin Kat	138	Depolu Dükkan	8.11.2018	26409
5	578/57233	C	Zemin Kat	200	Depolu Dükkan	8.11.2018	26409

Malik: Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi

AUSTRAINS DEGERLEME VE DANISMANILIK A.S. dem Mah. Çeçan Sok. Akusya B Blok
25B İç Kapı:127 Üsküdar/15 KİNBİL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

4.3. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve Ipotekler Hakkında Görüş

A Blok, 113, B Blok, 134, 135, 138, C Blok, 200 numaralı bağımsız bölümlerin üzerinde:

** İrtifak: Diğer İrtıfak Hakkı: Metro hattından dolayı 3000,75m2 sinde İBB lehine süresiz ve bedelsiz irtifak hakkı vardır. 12/08/2015- 21741

** Beyan: Yönetim Planı: 05/11/2018- 08/11/2018 - 26409

** Beyan: Yönetim Planı Değişikliği: 10.01.2020- 31/01/2020- 3444

** Beyan: .KM ne Çevrilmiştir. 05/05/2021- 14901

4.4. Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları

Bahçelievler Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre; 1542 ada 37 parsel numaralı taşınmaz Ticaret ve Hizmet Alanı lejantlıdır.

4.5. Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri

1542 ada 37 parsel numaralı, 21438,07 m² yüzölçümlü, geometrik olarak yamuk şekle sahip, topografyası eğimsiz olan ana taşınmaz üzerinde KARAT 34 sitesi mevcuttur. Ana gayrimenkul üzerinde betonarme yapı tarzda inşa edilmiş toplam 6 adet blok ve 592 bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu A Blok ve 4B+Z+12 normal kattan oluşmaktadır. Mimari Projesine göre; zemin katta dubleks daireler ve dükkanlar bulunmaktadır. A blokta 110 adet konut nitelikli bağımsız bölüm ve 4 adet dükkan nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu B Blok ve 4B+Z+13 normal kattan oluşmaktadır. Mimari Projesine göre; zemin katta dubleks daireler ve dükkanlar bulunmaktadır. B blokta 133 adet dükkan nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu C Blok ve 4B+Z+14 normal kattan oluşmaktadır. Mimari Projesine göre; zemin katta dükkanlar bulunmaktadır. C blokta 198 adet konut nitelikli ve 4 adet dükkan nitelikli bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Değerleme konusu A blok 113, numaralı bağımsız bölümler zemin katta yer almakta olup sırasıyla 513,81 m2 satışa esas brüt kullanım alanları bulunmaktadır.

Değerleme konusu B blok 134, 135, 138 numaralı bağımsız bölümler zemin katta yer almakta olup sırasıyla 433,64 m², 374,43 m², 327,67 m², 330,99 m² satışa esas brüt kullanım alanları bulunmaktadır.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANLIK ASŞ.
çıkadem Mah. Çeçen Sok. Akşısyat Bilok
No:25B İç Kapı:127 Üsküldarı (ƏSRİNİ BİRİNİ İ DSKUDAR V.D.004 102 78 10

Değerleme konusu C Blok 200 numaralı bağımsız bölüm zemin katta yer almakta olup 100,67 m2 satışa esas brüt kullanım alanı bulunmaktadır.

* Taşınmazlar Depolu dükkan olarak tasarlanmış olup değerleme gününde boş durumdadır.

4.6. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihinde boş olan dükkan nitelikli yapılardır.

4.7. Gayrimenkulün Tasarrufunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Tapu kayıt örneği üzerinde yapılan incelemelerde taşınmazların devredilmesini veya yararlanılmasını kısıtlayan herhangi bir kayıt görülmemiştir. Taşınmazlar değerleme tarihinde satılabilir durumdadır.

4.8. Son Uç Yıllık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Değerleme konusu taşınmazların tamamı 31.01.2020 tarih ve 3444 yevmiye numarası ile Yönetim Planı Değişikliği işlemi gerçekleştirilmiştir. 05.05.2021 tarih ve 14901 yevmiye numarası ile Kat Mülkiyetine çevrilmiştir.

4.9. Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler

Değerleme konusu taşınmazlar halihazırda kat mülkiyetine geçmiş olup, herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

4.10. Varsa, Mevcut Yapıya veya Inşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Ilişkin Veriler

Değerlemeye konu taşınmazların ruhsata aykırı herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.11. Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların bulunduğu A Bloğun tamamı için verilmiş olan;

25.01.2016 tarihli, 1791 numaralı Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.

18.03.2021 tarihli, 1574 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.

Rapora konu taşınmazların bulunduğu B Bloğun tamamı için verilmiş olan;

25.01.2016 tarihli, 1791 numaralı Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.

18.03.2021 tarihli, 1574 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.

Rapora konu taşınmazların bulunduğu C Bloğun tamamı için verilmiş olan;

25.01.2016 tarihli, 1791 numaralı Yeni Yapı Ruhsatı bulunmaktadır.

18.03.2021 tarihli, 1574 numaralı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.

25.11.2016 tarihli, 23213 numaralı Tadilat Ruhsatı bulunmaktadır.

4.12. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21 nei Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazların yeniden ruhsat almasını gerektirecek herhangi bir durumu bulunmamaktadır.

4.13. Gayrimenkul ile İlgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler

Bahçelievler Belediyesi imar birimi yetkilisinden alınan şifahi bilgiye göre; rapora konu taşınmazlar için alınmış olan herhangi bir durdurma vb. olumsuz karar bulunmamaktadır.

4.14. Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeler ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve Belgeler

Parsel üzerinde inşa edilmiş binaların yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belgelerine göre yapı denetimi AKIL YAPI DENETİM LTD. ŞTİ tarafından yapılmıştır.

4.15. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme çalışması süresi içinde, çalışmanın bitimine kadar geçen sürede değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör olmamıştır.

4.16. Değerleme Tarihinde Gavrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı

Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihinde boş olan depolu dükkan nitelikli yapılardır.

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANISMANILIK A.S. Acıbadem Mah. Çeçen Sok Akakya & Blok
1 No:25B İç Kapı:127 Üsküdan İSTANBUK ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

4.17. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeve ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme işlemi rapora konu taşınmazların mevcut durumlarının günümüz koşullarında piyasa değerlerinin Türk lirası cinsinden tespit edilmesi için yapılmıştır. Değerleme işlemi yapılırken; kat, konun, blok, manzara, yön, cephe sayısı, kullanım alanı, bağımsız bölüm tipi, dükkanlarda cephe genişliği vs. gibi özellikler dikkate alınmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.

4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Söz konusu taşınmazlar ile ilgili düzenlenmiş, A Blok için Y2234535E40C9 numaralı, B Blok için Y 22340174EB8C numarah, C Blok için Y2234A5DB8ED4 numaralı enerji kimlik belgeleri mevcutur.

5. DECERLEME YONTEMLERİ

5.1. Pazar Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standarılarının 20. Maddesinde açıklanmış olan pazar yaklaşımı; Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Pazar yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ç) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Değerleme standartlarında karşılabilir işlemler (emsal karşılaştırma) yöntemi ve borsadaki kılavuz emsaller yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemden bahsedilmış olup gayrımenkul değerleme işlemlerinde genel olarak karşılaştırılabilir işlemler veya diğer bir adı ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır.

5.2. Gelir Yaklaşımı

Uluslararası Değerleme Standarının 40. Maddesinde açıklanmış olan gelir yaklaşımı yöntemi şu şekilde açıklanmaktadır: Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakıt akışlarının veya malıyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Gelir yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur

Sayfa 21 /75

olması, b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Değerleme standartlarında gelir yaklaşımı yöntemleri kira çarpanı yönteminden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde hasılat kapitalızasyonu, indirgenmiş nakit akışı vb. gelir yöntemleri kullanılabilmektedir.

5.3. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı yöntemleri temelde ikame maliyeti yöntemi, yeniden üretim maliyeti yöntemi ve toplama yöntemi olmak üzere 3 farklı teknikle uygulanabilmektedir. Uluslararası değerleme standartlarında bu yöntemler sırası ile şu şekilde açıklanmıştır. (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyen yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.

6. KULLANILAN DEGERE BME YONTEMLERI

6.1. Değerleme Yöntemleri

Taşınmazların değerlemesinde, "Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Kira Çarpanı Yöntemi" kullanılmıştır. Bu yöntemlerin uygulanmasına yönelik olarak, taşımmazların bulunduğu bölgede pazar araştırması ve analizleri yapılmıştır. Pazar araştırmasında, değer tespitine yönelik uygulanan yöntemler için aşağıdaki açıklanan hususlar dikkate alınmıştır.

6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Değerlemesi İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni

Uluslararası Değerleme Standarı UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1"e Pazar yaklaşımı "varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satışı gerçekleşmiş benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriter çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmazlar için ortalama m2 birim pazar değeri belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki

ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANIK A.S. Açıbadem Mah. Çeçen Sok. Anasya B Blok No:25B lç Kapı:127 UskudamsTANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

data ve bilgilerden faydalanılmıştır. Üluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve veya önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.

Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşınmazlara emsal olabilecek satılık konut ve ticari yapı emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi işerisinde istikrarlı hareket etmesi itibari ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.

6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkuller ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değer tespitine konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

Değerleme konusu taşınmazların piyasa değeri emsal karşılaştırma yöntemi ile tespit ve takdir

edilirken değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip konut ve ticari yapı emsalleri araştırılmıştır. Taşınmazların konumları, alanları, imar özellikleri itibari ile yapılaşmaya uygun konumda olmaları ve kentin gelişmekte olan alanlarından birinde konumlanmakta olmaları göz önünde bulunarak piyasa araştırması yapılmıştır.

6.3.1. Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

DRYISATE NO	İLGİLİ İLETİşİM BITCH PR	KONUM VE NTERCE	FIVAT (IL)	BRÜT ALAN (m³)	BİRİM SATIS FIYATI 1 /m²
	Kuzeybatı Satılık Kiralık Arsa Ofis 0 (530) 414 45 40	Degerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 264,00 m- brüt alanlı dükkan pazarlıklı paylı olarak satılıktır.	12.000.000.00	264.00	45.454
2	Ze Tech 0 (534) 279 05 74	Degerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 230,00 m- brüt alanlı dükkan pazarlıklı paylı olarak satılıktır.	13.200.000.00	230.00	57.391
3	Ra Gayrimenkul Danışmanlık 0 (532) 466 05 05	Degerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 120,00 m- brüt alanlı dükkan pazarlıklı paylı olarak satılıktır.	15.000.000.00	120.00	125,000
1	Remax Arena 0 (533) 314 97 94	Degerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 202,00 m- brut alanlı dükkan pazarlıklı paylı olarak satılıktır.	29.000.000.00	202.00	143.564

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Satılık Dükkan Emsallerinin Uyumlaştırma Ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Emsalin Durumu	Satilik	Satilik	Satilik	Satılık
KONUM	Karat 34	Karat 34	Kuyumcukent
Ilan Veren Kurum/Kisi	Kuzeybatı Satılık Kiralık Arsa Ofis Depo	Ze Tech	Ra Gayrimenkul Danışmanlık Hizmetleri	Remax Arena
Ilana Veren Tel. No.	0 (530) 414 45 40	0 (534) 279 05 74	0 (532) 466 05 05	0 (533) 314 97 94
Satış Fiyatı (TL)	12.000.000.00	13.200.000.00	15.000.000.00	29.000.000.00
Pazarlık Oranı	25%	25%	25%	25%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	9.000.000.00	9.900.000.00	11.250.000,00	21.750.000.00
Zemin Kat Alanı	264.00	230.00	120,00	202,00
Asma Kat Alanı	0.00	0.00	0.00	0.00
Depo Alanı	0.00	0.00	0.00	0.00
Toplam Brüt Alan (m2)	264.00	230,00	120,00	202.00
Zemine Indirgenmis Brüt Alan (m2)	264,00	230.00	120,00	202.00
Birim Fiyat (TL/m2)	34.090.91	43.043,48	93.750,00	107.673,27
Konum Karşılaştırması	lyi	lyi	Ivi	Ivi
Konum Şerefiyesi	-30.00%	-40.00%	-55.00%	-65.00%
Alan Karşılaştırması	Benzer	Benzer	Küçük	Benzer
Alan Şerefiyesi	0.00%	0.00%	-20.00%	0.00%
İç Yapı Karşılaştırması	Benzer	Benzer	Benzer	Ivi
lç Yapı Serefiyesi	0,00%	0.00%	0.00%	-15.00%
Toplam Serefiye	-30,00%a	-40.00%	-75.00%	-80.00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m2)	23.863.64	25.826,09	23.437.50	21.534,65
Ort. Şerefiyeli Birim Değer (( / m2)	23.665.47

ACAR TAŞINILACAR TAŞINIŞAKANIJIK A.Ş.
Acıbademi,EME VE DANIŞMANI,JKANI,JKA BARA
TAGEMİ, Çeçə Şəkər, Şəkər Şəhər Şəxsləri Şəxsləri Birinç
TAQ:25B İç Kapırlar M. Məkəndə TANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

Emsal No	İlgili İletişim Bilgileri	Konum ve Niteliği	Fiyat (11)	Brüt Alan (MB)	Birim Kira Riyatı TLIMP
1	Vizyon& Cinar Emlak 0 (532) 246 64 68	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 270,00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlık paylı olarak kıralıktır.	180.000.00	270.00	666.66
2	Goldsa Gayrimenkul 0 (532) 668 58 67	konusu taşınmazlarla Degerleme aynı bölgede bulunan 140,00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlık paylı olarak kiralıktır.	78.000.00	140.00	557.14
3	Mutholun 0 (533) 354 84 50	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 135,00 m2 brüt alanlı dükkan pazarlık paylı olarak kıralıktır.	125.000.00	135,00	925.92
4	Finans Sehir Expert 2.Elde Tek Yetkili 0 (553) 707 96 93	Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan 172,00 m2 brut alanlı dükkan pazarlık paylı olarak kiralıktır.	150.000.00	172,00	872.09

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerinin Açıklama Tablosu

* Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu

Emsal No	Emsal 1	Emsal 2	Emsal 3	Emsal 4
Emsalin Durumu	Kiralık	Kiralık	Kiralık	Kiralık
Tlan Veren Kurum/Kişi	Vizyon& Cinar Emlak	Goldsa Gayrimenkul	Mutholun	Finans Sehir Expert 2 Elde Tek Yetkili
Ilana Veren Tel. No.	0 (532) 246 64 68	0 (532) 668 58 67	0 (533) 354 84 50	0 (553) 707 96 93
Kira Fiyatı (TL)	180.000.00	78.000.00	125.000.00	150.000,00
Pazarlık Oranı	20%	20%	20%	20%
Pazarlık Sonrası Fiyat (TL)	144.000.00	62.400.00	100.000.00	120.000.00
Zemin Kat Alanı	200,00	50.00	135.00	172,00
Asma Kat Alanı	70,00	45.00	0.00	0.00
Depo Alamı	0.00	45,00	0.00	0.00
Toplam Brüt Alan (m2)	270.00	140.00	135.00	172,00
Zemine Indirgenmis Brüt Alan (m3)	235,00	86.00	135,00	172,00
Birim Fiyat (TL/m2)	612.77	725,58	740.74	697,67
Konum Karşılaştırması	lyi	lyi	lvi	lyi
Konum Şerefiyesi	-45,00%	-50.00%	-50.00%	-45.00%
Alan Karşılaştırması	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
Alan Serefiyesi	0,00%	0.00%	0.00%	0.00%
İç Yapı Karşılaştırması	lyi	lyi	lyi	lyi
İç Yapı Şerefiyesı	-30.00%	-30.00%	-30.00%	-35.00%
Toplam Serefiye	-75.00%	-80.00%	-80,00%	-80.00%
Şerefiyeli Birim Değer (TL/m2)	153.19	145.12	148.15	139.53
Ort. Şerefiyeli Birim Değer (11/m²)	146.50

Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkan Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü ુ

6.3.2. Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç

Emsal karşılaştırma yöntemi çerçevesinde değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede bulunan, satılık ve/veya kiralık olarak pazara çikarılan, taşınmazlar ile benzer özelliklere sahip konut ve/veya dükkân nitelikli taşınmazlar araştırılmıştır. Emsal karşılaştırma tekniği ile satılık ve/veya kiralık taşımnazların bölgedeki ortalama birim m2 değerleri tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda bölgedeki satılık dükkanların ortalama birim değerinin 20.000-25.000 TL/m² arasında olduğu, kiralık dükkanların ortalama birim kira değerinin 139,00-154,00 TL/m² arasında olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Rapora konu taşınmazlar için emsal karşılaştırma yöntemi ile ulaşılan toplam piyasa değeri 38.326.874,21-TL olarak tespit ve takdir edilmiştir. Değerleme ilişkin detay tabloları rapor ekinde yer almaktadır.

6.4. Maliyet Yöntemi

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçtikleri için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

6.4.1.Maliyet Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçtikleri için maliyet yöntemi kullanılmamıştır.

ACAR TASININAZ DEGERLEME VE DANIŞMANILIK AŞ.
cıbadem Mah. Çeçen Sok. Akayrı B Blok
No:25B İç Kapı:127 Üsküddə TANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

6.5. Kira Çarpanı Yöntemi

Kıra çarpanı yöntemi taşınmazın ekonomik ve teknik ömrü boyunca sağlayabileceği tüm gelirleri ile taşınmaz değerini ilişkilendiren bir yöntemdir. Yöntemde taşınmazın boş kalma döneminde meydana gelen ve tahsil edilemeyen kayıplar ile bakım, onarım, vergi vb, masraflar dikkate alınmaksızın aylık kira geliri tespit edilen brüt kira çarpanı ile oranlanmaktadır.

Birim kira değeri= Rapora konu taşınmazla aynı bölgede bulunan benzer özelliklere sahip kiralık taşınmaz emsalleri araştırılarak birim kira değeri elde edilir.

Aylık Kira Değeri= Taşınmaz m2 x Birim Kira Değeri (TL/Ay)

Brüt Kira Çarpanı= Taşınmaz Değeri / Aylık Kira Değeri

Taşınmaz Değeri= Brüt Kira Çarpanı x Aylık Kira Değeri (TL/Ay)

6.5.1. Değerlemede Kullanılan Kira Çarpam

Kira çarpanı tespit edilirken değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki satılık taşınmazlar birbiri ile karşılaştırılarak satılık değerlerine bölünür ve brüt kira çarpanı tespit edilir.

Brüt Kira Çarpanı = Benzer Taşınmazların Toplam Satış Fiyatı
Taşınanı = Benzer Taşınmazların Toplam Aylık Kira Geliri

Bölgesel olarak tespit edilen kira çarpanı hesaplandıktan sonra değerleme konusu taşınmazlar için tespit edilen aylık kira değerleri ile brüt kira çarpanı çarpılır ve değerleme konusu taşınmazların gelir değerine ulaşılır.

Taşınmaz Değeri = Brüt Kira x Brüt Kira Çarpanı

Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede ticarı nitelikli taşınmazlar için ise 168 Ay olarak tespit edilmiş ve değerlemede kullanılmıştır.

6.5.2. Kira Çarpanı Yöntemi ile Ulaşılan Sonuç

Rapora konu taşınmazın kira çarpanı yöntemi ile ulaşılan 5 adet taşınmaz için Toplam Değeri 42.579.667,29-TL'dir.

ACAR TASINMAZ DEGERLENE VE DANIŞMANIŞMANIŞKANIŞKALŞ.
Acıbadem Mah. Çeçen Sok. Akadya B Blok No:25B İç Kapı:127 ÜsküdarASTANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

7. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER

7.1. Takdir Edilen Kira Değerleri

Değerleme konusu taşınmazlar için aylık toplam 253.450,40-TL aylık kira değeri takdir dilmiş olup rapor ekinde mevcuttur.

7.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.3. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetine geçmiş olup, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.

7.4. Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme raporu tapu bilgileri verilen taşınmazların tamamı için hazırlanmıştır. Rapora konu taşınmazlar kat mülkiyetli bağımsız bölümler olup müşterek veya bölümüş kısım analizi yapılmamıştır.

7.5. En Iyi ve Verimli Kullanım Analizi

Değerleme konusu taşınmazların mevcut durumlarının en iyi ve en verimli kullanım şekli olduğu düşünülmektedir.

8. ANALIZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılmısı ve Bu Amacla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması

Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Bu yöntemler emsal karşılaştırma ve kira çarpanı yöntemidir.

Kira geliri sağlayan taşınmazların brüt kira çarpanı x aylık kira değeri işleminden elde edilen 42.579.667,29-TL değere ulaşılırken genellikle varsayımlar ve kabuller veri olarak kullanıldığından pazar yaklaşımı yöntemi ile tespit edilen piyasa değeri kabul edilmiştir. Pazar değeri yönteminin sonucunda piyasa değeri 38.326.874,21-TL olarak tespit ve takdir edilmiştir.

ACAR TASINIMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Acıbadem Mah. Çeçən Sok. Akasın B Blok No:25B lç Kapi:127 Usküelar TANBUL ÜSKÜDAR V.D.004 102 78 10

8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.

8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Değerleme çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir

8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar 4.3. sayılı bölümde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrıfunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.

8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya arazi değildir, iskân belgesi alınmış ve mülkiyet tarihi üzerinden 5 yıllık süre geçmiş olup hali hazırda parsel üzerinde konut projesi yer almaktadır.

8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

8.7. Gayrimenkulun Tapudaki Niteliğinin, Filli Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüs

Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fikrasının (d) bendi "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul

değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." gereği bina olarak GYO portföyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.

9. SONUC

9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

İşbu rapor Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, Yenibosna Mahallesi, 1. Asena Sokak, Karat 34, A Blok, İç Kapı No:113, B Blok iç kapı No: 134, 135, 138, C Blok, iç kapı No: 200 depolu dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin mevcut durum değerinin tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.

Söz konusu rapor UDES'e (Uluslarası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve resmî gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fikrası dikkate alınarak değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların piyasa değerlerinin takdiri gayrimenkullerin mahallinde ve bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar, ilgili kurumlardan temin edilen bilgi ve belgeler doğrultusunda, taşınmazların konumu, ulaşım özellikleri, imar durumu, geometrik yapısı, hukuki durumu vb. taşınmaz değerini etkileyen tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıstır.

9.2. Nihai Değer Takdiri

Değerleme çalışmasında, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen taşınmazların değerini etkileyen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dinmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir. Yapılan çalışma neticesinde hesaplanan değerler aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

	DECER
Taşınmazların KDV Hariç Toplam Değeri	38.326.874,21-TL
Taşınmazların KDV Dâhil Toplam Değeri	45.992.249.05-TL

* Merkez Bankası Efektif Satış Kuru 28.12.2023: 1 USD = 29.4944 TL'dir

*KDV oranı %20 olarak esas alınmıstır.

Raporu Hazırlayan	Raporu Onaylayan
Ahmet Burak OZEL	Ilyas ONDER
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No: 403716	SPK Lisans No: 409217

EKLER

• * EK-1 TAŞINMAZ LİSTESİ
• * EK-2 TAHSİS ALAN LİSTESİ
• * EK-3 TAHSİS PLANLARI
• * EK-4 DEGER DETAY TABLOSU
• * EK-5 KİRA DEĞER DETAY TABLOSU
• * EK-6 TAKYİDAT BELGELERİ
• * EK-7 İMAR DURUMU BELGELERİ
• * EK-8 RUHSAT VE İSKAN BELGELERİ
• * EK-9 SAHA FOTOGRAFLARI
• * EK-10 GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANS BELGELERİ
• * EK-11 MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ