Fund Information / Factsheet • Jan 6, 2025
Fund Information / Factsheet
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024-1014
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 |
| Rapor Numarası | Özel 2024-1014 |
| Raporun Konusu | Gayrimenkul Piyasa Değer Tespiti |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 da 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel ve 1710 ada 5 parselden oluşan 10 adet arsa nitelikli gayrimenkulün piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespiti. |
↗ İş bu rapor, Altmış Bir (61) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi9 |
||
| 3.4 | Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi 9 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler9 | ||
| 3.6 | Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar10 | ||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler10 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 10 |
||
| 3.10 | Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama 10 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 10 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 11 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler11 |
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 12 |
||
|---|---|---|---|
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler20 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 20 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı | ||
| Durumlara İlişki Bilgiler21 | |||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 21 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 21 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 22 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı24 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 27 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı28 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler30 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ32 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması32 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 32 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş32 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş32 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi32 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi32 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi32 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş33 |
||
| 7. | SONUÇ34 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi34 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri34 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI35 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ35 |
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 - 1014 / 31.12.024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş. talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkullerin değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
Atışalanı Mahallesi, 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel ve 1710 ada 5 parsel. Esenler / İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel ve 1710 ada 5 parsel. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Taşınmazlar mahallinde boş durumdadır. |
| İmar Durumu | Söz konusu taşınmazlar ile ilgili Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı E-Plan sistemi üzerinden yapılan inceleme de bakanlık tarafından 04.05.2021 tarihinde onaylanan Esenler Kuzey Topkule-Baştabya Rezerv Yapı Alanı 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı'na göre taşınmazlardan 1701 ada 1 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel ve 1710 ada 5 parseller Konut Alanı Emsal:1,50 ve Z+5 Kat yapılaşma şartlarına sahip olup diğer parseller ise Ticaret + Konut Alanı, Emsal:1.75 ve Z+6 Kat yapılaşma şartlarına sahiptir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazların tapu kaydında herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır. |
| Toplam Piyasa Değeri |
11.062.646.522,00-TL |
| Toplam KDV Dahil Piyasa Değeri |
12.168.911.174,64-TL |
| Açıklama | Taşınmazlar yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Burak BARIŞ- SPK Lisans No: 406713 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibarıyla başlanmış, 31.12.2024 itibarıyla değerleme çalışmaları tamamlanmış olup, Özel 2024-1014 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır.
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 da 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel ve 1710 ada 5 parselden oluşan 10 adet arsa nitelikli gayrimenkulün piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmaz(lar)ın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.12.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Burak BARIŞ tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından daha önce değerleme raporu hazırlanmamıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere İstanbul'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,00 TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
| Şirket Unvanı : |
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Şirket Adresi : |
Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B |
| Ataşehir/İSTANBUL | |
| Şirket Amacı : |
Müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek. |
| Sermayesi : |
3.800.000.000,-TL |
| Halka Açıklık : |
% 50,6 |
| Telefon : |
0216 579 15 15 |
| E-Posta : |
[email protected] |
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 da 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel ve 1710 ada 5 parselden oluşan 10 adet arsa nitelikli gayrimenkulün piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine ilişkin hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesi müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye e-imzalı veya ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu taşınmazlar, İstanbul İli, Esenler İlçesi, Oruçreis Mahallesi (Tapuda Atışalanı olarak geçmektedir.) sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazlara ulaşım için İstanbul Çevre Yolu üzerinden doğu istikametinde ilerlenirken İpekyolu Caddesine sapılır. Bu yol güzergahında devam edilerek 1710 ada 5 parselin bulunduğu konuma varılır diğer parsellerde 1710 ada 5 parsele konumlu parsellerdir. Değerleme konusu taşınmazlara ulaşım özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölge konut ve ticari nitelikli gelişmiştir. Bölge yapılaşmasını büyük ölçüde tamamlamış durumdadır. Taşınmazların yakın çevresinde Giyimkent ve Tekstilkent Siteleri, İstoç Ticaret Merkezi, Mega Center Kuru Gıda Sitesi bulunmaktadır. Söz konusu ticari yapılar dışında konut yapıları genellikle 4-6 kat tipinde gelişmiştir. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup herhangi bir altyapı problemi bulunmamaktadır.
Koordinatlar: Enlem: 41.064523 Boylam: 28.878923
| Tapu Tablosu | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| N o |
Zemin ID | İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüzölçümü (m2 ) |
Vasfı | Cilt/Sayfa |
| 1 | 124082513 | İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1701 | 1 | 35902,94 | Arsa | 252/25014 |
| Malik: Maliye Hazinesi (1/1) (11.12.2024-27247 / Trampa) | |||||||||
| 2 | 124082514 | İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1702 | 3 | 13164,05 | Arsa | 252/25017 |
| Malik: Maliye Hazinesi (1/1) (11.12.2024-27247 / Trampa) | |||||||||
| 3 | 124082516 | İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1703 | 2 | 16563,63 | Arsa | 252/25019 |
| Malik: Maliye Hazinesi (1/1) (11.12.2024-27247 / Trampa) | |||||||||
| 4 | 124082517 | İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1704 | 1 | 22971,47 | Arsa | 252/25020 |
| Malik: Maliye Hazinesi (1/1) (11.12.2024-27247 / Trampa) | |||||||||
| 5 | 124082518 | İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1705 | 1 | 44908,31 | Arsa | 252/25021 |
| Malik: Maliye Hazinesi (1/1) (11.12.2024-27247 / Trampa) | |||||||||
| 6 | 124082519 | İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1706 | 1 | 23333,42 | Arsa | 252/25022 |
| Malik: Maliye Hazinesi (1/1) (11.12.2024-27247 / Trampa) | |||||||||
| 7 | 124082520 | İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1707 | 1 | 48223,93 | Arsa | 252/25023 |
| Malik: Maliye Hazinesi (1/1) (11.12.2024-27247 / Trampa) | |||||||||
| 8 | 124082521 | İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1708 | 1 | 23759,01 | Arsa | 253/25024 |
| Malik: Maliye Hazinesi (1/1) (11.12.2024-27247 / Trampa) | |||||||||
| 9 | 124082522 | İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1709 | 1 | 51364,61 | Arsa | 253/25025 |
| Malik: Maliye Hazinesi (1/1) (11.12.2024-27247 / Trampa) | |||||||||
| 1 0 |
124082523 | İstanbul | Esenler | Atışalanı | 1710 | 5 | 24731,34 | Arsa | 253/250303 |
Taşınmazların güncel tapu kaydına göre takyidat bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Beyanlar Hanesinde:
-6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Amaçlarında Kullanılması Aksi Takdirde Hazineye İade Edilmesi (03.01.2017 – 157) (Terkin edilmiştir.)
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Söz konusu parseller 11.12.2024 tarih, 27247 yevmiye numarası ve Trampa ile Maliye Hazinesi'ne adına tescil edilmiştir. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut GYO A.Ş. arasında imzalanan protokole göre taşınmazın tasarrufu Emlak Konut GYO A.Ş.'dedir. Son üç yıllık dönemde gayrimenkullerin imar durumunda herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
Söz konusu taşınmazlar ile ilgili Esenler Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmada değerleme konusu taşınmazlara ait herhangi bir imar planının bulunmadığı, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı E-Plan sistemi üzerinden yapılan inceleme de bakanlık tarafından 04.05.2021 tarihinde onaylanan Esenler Kuzey Topkule-Baştabya Rezerv Yapı Alanı 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı'na göre taşınmazlardan 1701 ada 1 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel ve 1710 ada 5 parseller Konut Alanı Emsal:1,50 ve Z+5 Kat
yapılaşma şartlarına sahip olup diğer parseller ise Ticaret + Konut Alanı, Emsal:1.75 ve Z+6 Kat yapılaşma şartlarına sahiptir.
3.6 Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar
Söz konusu gayrimenkuller için Esenler Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı görülmüştür.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili başlıkta belirtildiği üzere kat karşılığı veya hasılat paylaşımına yönelik herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu parseller için alınmış herhangi bir resmi evrak bulunmamaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
İstanbul'un iklimi, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. Çok zengin bir bitki topluluğuna sahip olan İstanbul yöresinde şimşir, meşe, çınar, kayın, gürgen, akçaağaç, kestane, çam, ladin ve servi gibi 2500 kadar bitki türü yetişir. Bu bitkilerden bir kısmı bu yöreye endemiktir. Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre İstanbul'un (İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve bağlı belediyelerin sınırları içindeki nüfus) nüfusu 15.840.900 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından en yüksek nüfusa sahip ilçesi Esenyurt, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.
Esenler, İstanbul'un ilçelerinden biridir. Kuzeydoğuda Sultangazi, doğuda Gaziosmanpaşa, Bayrampaşa ve Zeytinburnu, batıda Bağcılar ve Başakşehir, güneyde Güngören ilçeleriyle sınırdır. Esenler, 17 mahalleden oluşmaktadır ve yüzölçümü toplam 5.227 hektardır. Metris Cezaevi bu ilçede bulunmaktadır. Esenler bugünkü sınırlarına 2009 yılında Eski Habipler Mahallesini Sultangazi'ye vererek ulaşmıştır. Esenler, çevresindeki ilçelerden farklı olarak, sanayi merkezi olmaktan çok bir yerleşim merkezi özelliğindedir. Esenler'i Davutpaşa yoluna bağlayan Ayazma yolu üzerindeki su kontrol kuyuları, şimdi Belediye oto garajı olarak kullanılan Üçyüzlü, Ayazma Çeşmesi, Su Terazisi ve garaj içinde yıkık vaziyette olan Kilise güzel bir mimari örnek olarak karşımıza çıkar. Bölge, Bizanslılardan kalma bir yerleşim alanıdır. Bu bölgenin en eski ahalisi Litros ve Avas adlarıyla kurulan köylerde yaşayan Rumlardır. Bu devirde ahali tarafından Aretai yani Faziletler Tepesi olarak da bilinirdi. Esenler veya Atışalanı Köyleri eski tarihlerde Bizans'ın şaşaalı devirlerinde İstanbul'un Türkler tarafından fethine kadar Bizans köyleri olup, Bizans İmparatorluğu'na türlü tarım ürünleri yetiştirerek ekonomik katkıda bulunmuşlardır. Osmanlı döneminde Mahmutbey nahiyesi içerisinde birer Rum yerleşim yeri olan Litros ve Avas köylerinin etnik yapısı, Lozan Antlaşması'yla değişmiştir. Cumhuriyet döneminde Rum kökenli halkın Yunanistan'a göç etmesiyle boşalan köylere, Doğu Makedonya'dan gelen mübadele göçmenlerini Türkler iskan ettirilmiştir. Uzun yıllar mübadele köyü konumunda kalan Litros ve Avas isimlerini 1930'lu yıllara kadar korumuştur. 1937-1940 yıllarında gerçekleştirilen değişiklikle Litros-Esenler, Avas-Atışalanı olarak Türkçeleştirilmiştir.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
∆ Nüfus;
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir
önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2,559 Yıl |
Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||
| $\mathbf{II}$ | 3 4 2 4 6 7 0 | 219 665 | 201,8 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| CAN IV. |
4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||
| Ħ. | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |
| IV | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $107$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 |
| $11^{01}$ | 9925986 | 307 407 | 216,0 | 2,4 | |
| III (i) | 11 893 252 | 357989 | 243,4 | 2,1 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %43 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Kasım 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kasım | Ocak-Kasım | ||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 | |
| lpotekli satış | 21 804 | 5 2 4 5 | 315,7 | 135 209 | 171 706 | $-21,3$ | |
| Diğer satış | 131 210 | 88 269 | 48.6 | 1 130 179 | 915 643 | 23.4 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 | |
| ilk el satis | 49 274 | 30 472 | 61,7 | 407832 | 328 299 | 24.2 | |
| İkinci el satış | 103 740 | 63 042 | 64.6 | 857 556 | 759 050 | 13,0 |
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu. Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III.
çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 arttı. (TUİK)
2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 2,8 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 29,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 12,0 oranında azalmıştır. (TCMB)
| Tablo 1: Konut Fiyat Endeksleri (2023=100) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | ZMR and a ball |
||||||
| Konut Fiyat Endeksi |
155,4 | 145,3 | 163,8 | 151,8 | |||||
| Yillik Değişim |
%29,4 | %26,2 | %34,8 | %26,7 | |||||
| Aylık Değişim |
%2,8 | %2,9 | %3,4 | %1,9 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
1701 ada 1 parsel tapu kaydına göre 35.902,94 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formuna yakın, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır. Mahallinde boş arsadır.
1702 ada 3 parsel tapu kaydına göre 13.164,05 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formuna yakın, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır. Mahallinde boş arsadır.
1703 ada 2 parsel tapu kaydına göre 16.563,63 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formuna yakın, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır. Mahallinde boş arsadır.
1704 ada 1 parsel tapu kaydına göre 22.971,47 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formuna yakın, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır. Mahallinde boş arsadır.
1705 ada 1 parsel tapu kaydına göre 44.908,31 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formuna yakın, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır. Mahallinde boş arsadır.
1706 ada 1 parsel tapu kaydına göre 23.333,42 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formuna yakın, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır. Mahallinde boş arsadır.
1707 ada 1 parsel tapu kaydına göre 48.223,93 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formuna yakın, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır. Mahallinde boş arsadır.
1708 ada 1 parsel tapu kaydına göre 23.759,01 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formuna yakın, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır. Mahallinde boş arsadır.
1709 ada 1 parsel tapu kaydına göre 51.364,61 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formuna yakın, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır. Mahallinde boş arsadır.
1710 ada 5 parsel tapu kaydına göre 24.731,34 m2 yüzölçümüne sahiptir. Geometrik olarak amorf formuna yakın, topografik olarak düz bir arazi yapısına sahiptir. Parsel sınırlarını belirleyici herhangi bir yapı elamanı bulunmamaktadır. Mahallinde boş arsadır
Rapora konu parseller mahallinde boş arsadır.
Rapora konu parseller mahallinde boş arsadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Emsal 1 [Satılık Arsa]: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, Konut alanı ve Emsal:1.50, yapılaşma şartlarına sahip, 1.915 m2yüzölçümüne sahip arsa, 140.000.000-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.
İlgilisi:0 542 845 89 89
Emsal 2 [Satılık Arsa]: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, Konut +Ticaret alanı ve Emsal:1.50, yapılaşma şartlarına sahip, 2.385 m2yüzölçümüne sahip arsa, 210.000.000-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.
İlgilisi:0 542 845 89 89
Emsal 3 [Satılık Arsa]: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, Konut +Ticaret alanı ve Emsal:2.00, yapılaşma şartlarına sahip, 1.098 m2yüzölçümüne sahip arsa, 79.250.000-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.
İlgilisi:0 532 321 62 33
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 24 | 61
Emsal 4 [Satılık Arsa]: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, Konut +Ticaret alanı ve Emsal:2.00, yapılaşma şartlarına sahip, 3.560 m2yüzölçümüne sahip arsa, 232.000.000-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.
İlgilisi:0 532 666 33 47
Emsal 5 [Satılık Arsa]: Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, Konut +Ticaret alanı ve Emsal:2.00, yapılaşma şartlarına sahip, 5.500 m2yüzölçümüne sahip arsa, 399.000.000-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.
İlgilisi:0 542 496 08 34
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU ( SATILIK ARSA ) | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | Emsal 5 | ||||||
| Brüt alanı (m²) | 1.915,00m² | 2.385,00m² | 1.098,00m² | 3.560,00m² | 5.500,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | ₺140.000.000,00 ₺210.000.000,00 ₺79.250.000,00 |
₺232.000.000,00 | ₺399.000.000,00 | ||||||||
| m² birim fiyatı | ₺73.107,05 | ₺88.050,31 | ₺72.176,68 | ₺65.168,54 | ₺72.545,45 | ||||||
| Pazarlık | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - | 10% | - | |
| Konum Şerefiyesi | 40% | - | 40% | - | 25% | - | 25% | - | 30% | - | |
| İmar Durum Şerefiyesi | 0% | + | 10% | - | 15% | - | 15% | - | 15% | - | |
| İndirgenmiş birim fiyat ₺36.553,52 ₺35.220,13 ₺36.088,34 |
₺32.584,27 | ₺32.645,45 | |||||||||
| Ortalama Birim fiyat | 34.618TL/m² |
Emsal 6 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sıfır konut projesi içerisinde konumlu, 100m2 kullanım alanlı konut 6.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0 534 827 93 13
Emsal 7 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sıfır konut projesi içerisinde konumlu, 80m2 kullanım alanlı konut 5.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0 541 776 62 71
Emsal 8 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sıfır konut projesi içerisinde konumlu, 90m2 kullanım alanlı konut 5.500.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0 532 134 92 57
Emsal 9 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sıfır konut projesi içerisinde konumlu, 97m2 kullanım alanlı konut 6.250.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi : 0 541 776 62 73
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU ( SATILIK KONUT ) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | Emsal 9 | ||||
| Brüt alanı (m²) | 100,00m² 80,00m² |
90,00m² | 97,00m² | |||||
| Satış fiyatı | ₺6.500.000,00 | ₺5.000.000,00 | ₺5.500.000,00 | 6.250.000,00m² | ||||
| m² birim fiyatı | ₺65.000,00 | ₺62.500,00 | ₺61.111,11 | ₺64.432,99 | ||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - |
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺61.750,00 | ₺59.375,00 | ₺58.055,56 | ₺61.211,34 | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 60.098TL/m² |
Emsal 10 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde cepheli, sıfır proje içerisinde daha iyi konumda konumlu, 194 m2 kullanım alanlı dükkan 24.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0 507 564 86 82
Emsal 11 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde cepheli, sıfır proje içerisinde konumlu, 246 m2 kullanım alanlı dükkan 19.990.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0 532 205 46 31
Emsal 12 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde cepheli, sıfır proje içerisinde konumlu, 157 m2 kullanım alanlı dükkan 13.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0 505 217 38 84
Emsal 13 [Satılık Dükkan]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde cepheli, sıfır proje içerisinde konumlu, 244 m2 kullanım alanlı dükkan 22.000.000 TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır.
İlgilisi: 0 532 453 76 18
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU ( SATILIK DÜKKAN ) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 10 | Emsal 11 | Emsal 12 | Emsal 13 | ||||||
| Brüt alanı (m²) | 194,00m² | 246,00m² | 157,00m² | 244,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | ₺24.000.000,00 | ₺19.990.000,00 | ₺13.000.000,00 | ₺22.000.000,00 | ||||||
| m² birim fiyatı | ₺123.711,34 | ₺81.260,16 | ₺82.802,55 | ₺90.163,93 | ||||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | ||
| Konum Şerefiyesi | 30% | - | 0% | + | 0% | + | 0% | - | ||
| İndirgenmiş birim fiyat | ₺80.412,37 | ₺77.197,15 ₺78.662,42 ₺85.655,74 |
||||||||
| Ortalama Birim fiyat | 80.482TL/m² |
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
Emsal taşınmazların pazarlık paylarına yönelik oranların oluşturulması aşamasında, emsallerin ilgilileri ile görüşülerek emsaller için verilen teklif bilgileri alınmış, söz konusu emsallerin mülk sahiplerinin beklentileri öğrenilmiş, ilgili gayrimenkul danışmanlarının emsalin mevcut piyasa alıcı bulup bulamayacağına yönelik görüşler edinilmiş, bu görüşler ile birlikte emsallerin alıcı bulabileceği makul fiyat bilgisi edinilmiştir. Alınan bu bilgi ve görüşler doğrultusunda emsallerin pazarlık payları belirlenmiştir.
Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, değerlemeye konu taşınmazın konumu ve mevcut imar durumu da göz önünde bulundurulduğunda arsa birim m² değerinin 30.000-TL ile 40.000-TL aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir. Emsallerin imar durumları kıyaslanarak yapılaşma hakları bakımından avantajları ve dezavantajları
değerlendirilmiş, buna göre imar durumu şerefiyesi satırında gerekli düzeltmeler yapılmıştır.
Emsal düzeltme tablosu hazırlanırken değerlemeye konu ''Konut Alanı - E:1.50'' yapılaşma şartlarına sahip taşınmazlar referans alınmıştır.
Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, değerlemeye konu taşınmazın konumu ve mevcut imar durumu da göz önünde bulundurulduğunda E:1.50 yapılaşma şartlarına sahip arsa birim m² değerinin 30.000-TL ile 38.000-TL aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir
Değerleme konu taşınmazların arsa değerinin tespiti için nakit akışı yöntemi de kullanılmıştır. Bölgede konut nitelikli taşınmazların birim değeri 55.000-65.000 TL/m2 aralığında değişmektedir. Dükkan nitelikli taşınmazların birim değeri 75.000-85.000 TL/m2 aralığındadır.
Nakit akış tablosu ile ilgili veriler raporun 5.4 maddesinde bulunmaktadır.
Rapora konu taşınmazlar için mevcut durumda Pazar yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan piyasa değeri 11.062.646.522,00- TL olarak takdir edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların detaylı değer tablosu ekler kısmında belirtilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine
özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Değerlemeye konu taşınmazların arsa değeri pazar yaklaşımı ile tespit edilmiştir. Pazar yaklaşımı altında bölgedeki satılık arsa emsalleri incelenmiş, konum, imar durumu, yüzölçümü vb. bakımlardan tüm özellikler kıyas edilmiş ver gerekli şerefiye düzeltmeleri yapılmıştır.
Rapora konu parseller mahallinde boş arsadır.
Bu yöntem kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin
belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
• Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Söz konusu parseller üzerinde direk gelir getirici bir yapı bulunmamaktadır. Ancak taşınmazların mevcut imar durumları esas alınarak proje geliştirme yönteminden yararlanılmıştır. Bu yöntemde parsel üzerinde hasılat paylaşımı metodu ile geliştirilen projenin nakit akışları incelenmiş ve değer takdirinde bulunulmuştur.
Parseller üzerinde geliştirilecek projenin inşa ve satış sürecinin 3 yıllık bir dönemde tamamlanacağı öngörülmüştür.
Konutların ilk yıl %20, ikinci yıl %40, takip eden yılda ise %40 olarak satışlarının tamamlanacağı, ticari bağımsız bölümlerin ise ikinci yıl % 50, 3. yıl %50 ile satışlarının tamamlanacağı öngörülmüştür.
Değerleme standartları ve hesap kabulü gereği yapılacak satışların ne kadarının hangi zamanda peşin veya vadeli olarak gerçekleşeceği bilinmediğinden İNA tablosun peşin satışa yönelik oluşturulmuştur.
Satış birim değerleri bölgede yapılan emsal incelemeleri neticesinde belirlenmiştir. Emsal başlığı altında belirtildiği üzere ortalama konut birim satış fiyatı 60.000 TL/m2 , ortalama dükkan birim satış fiyatı 80.000 TL/m2 , bandındadır. Ülkemizdeki enflasyonist ortam ve gayrimenkul piyasasındaki artış vb. etkenler neticesinde konut satış birim fiyatının; 1. dönemde %35 artış göstereceği, ilerleyen yıllarda sırası ile %30 ve %30 oranında artış göstereceği öngörülmüştür. Bu oran belirlenirken, TCMB Konut Fiyat Endeksi gayrimenkul değer artış oranları ve gayrimenkul piyasasının mevcut koşulları ile gelecek dönem beklentileri göz önünde bulundurulmuştur.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayınlanan Kasım ayı 'Konut Fiyat Endeksi' ne göre, KFE bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %29,4 oranında artmıştır. Konut fiyat endeksi grafiğine göre gayrimenkul finansmanındaki kısıtlamalar ile birlikte endeksin artmaya devam ettiği ancak bu artış hazının yavaşladığı görülmektedir. Değerleme aşamasında bu durum gelecek dönem beklentileri dâhilinde dikkate alınarak gayrimenkul fiyatlarındaki artış oranı kademeli olarak azaltılmıştır. Yapılan piyasa araştırmalarına göre değerlemeye konu proje gibi sıfır konut projelerinde 1 yıllık ortalama fiyat artışının her ne kadar %40 ve üzerinde gerçekleşmesi beklense de mevcut ekonomi politikaları doğrultusunda, özellikle gayrimenkul sektörüne yönelik finansman kısıtlamaları sebebiyle durağanlık söz konusudur. Ancak TCMB ekonomi programı ve mevcut piyasa verileri doğrultusunda politika faiz oranında indirim beklentiler dikkate alındığında gelecek dönemde bu yavaşlamanın azalacağı ve KFE'nin tekrar artış eğilimine geçeceği beklenmektedir. Ayrıca Emlak Konut GYO A.Ş.'nin kendi projelerine yönelik oluşturduğu vadeli ödeme programları da göz önünde
bulundurularak, projede yer alan gayrimenkullerin satış birim değer artışlarının piyasa beklentisinin altında ve mevcut KFE verisinin üzerinde gerçekleşeceği öngörüsü ile artış oranı belirlenmiştir.
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
Risksiz getiri oranı belirlenirken 2, 5 ve 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri incelenmiştir. Değerleme tarihi itibari ile 10 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %30,5 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %34, 2 yıllık devlet tahvillerinin getirisi ise %43 bandındadır.
2 yıllık devlet tahvillerinin geçmiş dönemleri incelendiğinde son dönem getirilerinin, yakın dönem ekonomi politikaları doğrultusunda uç noktalarda yer aldığı ve son zamanlarda aşağı yönde seyir izlediği görülmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkullerin pazarlama süreçlerinin 2-5 yıl aralığında olacağı geliştirici tarafından belirtilmiş, söz konusu projelerin inşaat alanı, yapı kalitesi ve kullanılan malzemeler, piyasada satış kabiliyeti vb. özellikleri göz önünde bulundurularak bu süreler olağan kabul edilmiştir. Bu sebeplerden ötürü risksiz getiri oranı olarak 5 yıllık devlet tahvillerinin getiri oranı olan %34 alınması uygun görülmüştür.
Proje risk primi belirlenirken; ülke CDS primi, sermaye piyasası riski ve gayrimenkul piyasası verileri, ülke ekonomisindeki beklentiler, değerlemeye konu edilen projelerin tamamlanma süreleri ve proje ölçekleri göz önünde bulundurulmuştur.
Böylelikle indirgeme oranı ilk yıl için %35 olarak hesaplamaya dahil edilmiştir. Ülke ekonomisinde gelecek dönemler için beklenen iyileşmeler doğrultusunda bu oran kademeli olarak düşürülmüştür.
Rapora konu taşınmazların arsa değerinin belirlenmesinde gelir yaklaşımı başlığı altında proje geliştirme yönteminden yararlanılmıştır. Rapora konu parsellerin mevcut imar durumları dikkate alınarak geliştirilen proje dahilinde oluşturulan nakit akışı yönteminde arsa sahibi hasılat payı %40 olarak öngörülmüştür. Buna göre geliştirilmiş arsa bugünkü değeri 15.433.618.694,12-TL olarak belirlenmiştir. Bölgede yapılan araştırmalar ve ülke genelinde benzer projelerdeki kar beklenti oranı %20 civarındadır. Kalan %80'lik bedelin arsa bugünkü değeri olduğu kabul edilmiştir.
Bu doğrultuda söz konusu parsellerin gelir yaklaşımı ve nakit akışı yöntemine göre tespit edilen toplam arsa değeri 12.346.894.955,30- TL olarak belirlenmiştir.
Rapora konu taşınmazlar için kira değeri analizi yapılmamıştır.
Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %30- %40 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %30-
%40 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Değerleme konusu parseller üzerinde halihazırda bir yapılaşma bulunmamaktadır. Rapora konu bazı parseller için yapı ruhsatları alınmış olsa da söz konusu ruhsatların süresi dolmuştur. Yapı ruhsatlarının yenilenmesi gerekmektedir.
Rapora konu taşınmazların imar durumuna uygun olarak yapılaşmasının en uygun ve en verimli kullanım şekli olacağına kanaat getirilmiştir.
Rapora konu taşınmazların bütünü değerleme işlemine konu olmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.
Taşınmazların, kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmaza ayrı ayrı analiz yapılmış taşınmazın değerine ulaşılmıştır.
Pazar yaklaşımı ile ilgili arsanın toplam değeri KDV hariç toplam 11.062.646.522,00- TL olarak belirlenmiştir. Nakit akışı yöntemi ile tespit edilen arsa değeri ise 12.346.894.955,00 TL olarak tespit edilmiştir. Nakit akışı yöntemi ile tespit edilen arsa değerine ulaşırken, genellikle varsayımlar ve kabuller veri olarak kullanıldığından 'Pazar Yaklaşımı' ile tespit edilen arsa değeri nihai değer olarak esas alınmıştır.
Rapor içerisinde de belirtildiği üzere taşınmazlardan bazıları boş arsa, nteliğindedir. Bu durum neticesinde taşınmazlar ile ilgili yerine getirmesi gereken herhangi bir yasal gerekliliğin bulunmadığına kanaat getirilmiştir. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
proje geliştirmesine yönelik tasarrufta bulunulmadığı bilgisi edinilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." gereği taşınmazın tapudaki nitelikleriyle GYO portföyünde ''Arsa'' olarak bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Esenler İlçesi, Atışalanı Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, 1701 ada 1 parsel, 1702 ada 3 parsel, 1703 ada 2 parsel, 1704 ada 1 parsel, 1705 ada 1 parsel, 1706 ada 1 parsel, 1707 ada 1 parsel, 1708 ada 1 parsel, 1709 ada 1 parsel ve 1710 ada 5 parsele ait mevcut piyasa değerinin tespiti ve bu parseller üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle pazar yaklaşımı yöntemiyle elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir.
Böylelikle;
Değerleme tarihi itibariyle Pazar Yaklaşımı ve Proje Geliştirme Analizine göre taşınmazlar için kanaat getirilen ve takdir edilen toplam piyasa değeri şu şekildedir;
Rakamla; 11.062.646.522,00 TL
KDV Dahil Toplam Satış Değeri: 12.168.911.174,64-TL dir.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Burak BARIŞ SPK Lisans No: 406713 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
→ İş bu rapor, müşteri talebine özel olarak hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında 3.şahıslar tarafından kullanılamaz, kopyalanamaz ve çoğaltılamaz.
∆ Değer Analizi ve Nakit Akışı Tablosu
∆ Tapu, Takyidat Belgeleri,
∆ Uydu, Konum ve CBS Görüntüleri
∆ Taşınmaz Görselleri
∆ SPK Lisans Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.