Fund Information / Factsheet • Jan 6, 2025
Fund Information / Factsheet
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 | ||
| Rapor Numarası | 2024.EGYO.6 | ||
| Raporun Konusu İzmir, Urla, Bademler, 262 Ada, 2 Parsel |
|||
| Değerleme Konusu ve İzmir, Urla, Bademler Mahallesi, 262 Ada 2 Parsel, 1 Adet Tarla Satış Değer Tespiti Kapsamı |
|||
| İş bu rapor, Kırkdokuz (49) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. |
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| İçindekiler | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | ||||||
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 7 | ||||||
| 1.1 | Rapor Tarihi 7 | |||||
| 1.2 | Rapor Numarası 7 | |||||
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık 7 | |||||
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | |||||
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | |||||
| 1.6 | Değerleme Tarihi 7 | |||||
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası 7 | |||||
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı 7 | |||||
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7 | |||||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | |||||
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9 | ||||||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9 | ||||||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri 9 | ||||||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar 9 | ||||||
| 2.4. İşin Kapsamı 9 | ||||||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11 | ||||||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11 | ||||||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:11 | ||||||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 13 | ||||||
| 3.1.3. Tanımı: 15 | ||||||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri 15 | ||||||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar 15 | ||||||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu15 | ||||||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) 15 | ||||||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki16 | ||||||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu16 | ||||||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama17 | ||||||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:17 | ||||||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş17 |
||||||
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,17 |
||||||
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 17 |
||||||
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama17 | ||||||
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 19 | ||||||
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler19 | ||||||
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler19 |
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler22 | |
|---|---|
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri22 | |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler23 | |
| 4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler23 | |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri24 | |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler24 | |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı24 | |
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı24 | |
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı24 | |
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri 24 | |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 25 | |
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi25 | |
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi25 | |
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri25 | |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler27 | |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi27 | |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar27 |
|
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi27 | |
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları27 | |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 29 | |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri29 | |
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 29 | |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş29 | |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş 29 |
|
| 6. SONUÇ31 | |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi31 | |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması31 | |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,31 | |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 32 |
|
| 7. EKLER Error! Bookmark not defined. | |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | ||
|---|---|---|
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |
| Rapor No ve Tarihi |
2024.EGYO.6 / 31.12.2024 | |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
|
| Taşınmazın Açık Adresi |
Bademler Mahallesi, 262 Ada, 2 Parsel, Urla / İZMİR |
|
| Tapu Kayıt Bilgisi |
İzmir İli, Urla İlçesi, Bademler Mahallesi, 262 Ada, 2 Parsel |
|
| Fiili Kullanımı | ||
| (Mevcut | Tarla | |
| Durumu) | ||
| İmar Durumu | 262 ada 2 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen "Gelişme Konut Alanı", kısmen "Park Alanı", kısmen "Yol", kısmen "Dere" ve kısmen "Otopark Alanı" lejantı içerisinde yer almaktadır. Taşınmazın "Gelişme Konut Alanı" kısmında kalan yerinde; ayrık nizam E:0.30 ve Hmax: 6.50 m yapılaşma koşullarına sahip olduğu tespit edilmiştir. |
|
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. | |
| Taşınmazın | TOPLAM: 486.494.935,95 ₺ | |
| Yasal Durumuyla | ||
| KDV Hariç | ||
| Toplam Değeri | ( Dörtyüzseksenaltımilyon Dörtyüzdoksandörtbin Dokuzyüzotuzbeş Türk Lirası Doksanbeş Kuruş ) |
|
| Taşınmazın | TOPLAM: 535.144.429,54 ₺ | |
| Yasal Durumuyla |
||
| KDV Dahil | ||
| Toplam Değeri | ( Beşyüzotuzbeşmilyon Yüzkırkdörtbin Dörtyüzyürmidokuz Türk Lirası Ellidört Kuruş ) |
|
| Açıklama | Değerleme konusu taşınmaz olan 262 Ada, 2 parsel mahallen boş arazidir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
|
| Raporu Hazırlayanlar |
Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060 |
|
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
|
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
DANIŞMANLIK A.Ş.
1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Fatih Orkun SAKALLI (Spk Lisans No: 407060)
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 26.12.2024 ile 27.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
26.12.2024 / 2024.EGYO.6
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İzmir İli, Urla İlçesi, Bademler Mahallesi, 262 ada, 2 parsel olan "Ham Toprak" vasıflı taşınmazın mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz özelinde şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor düzenlenmemiştir.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmaz ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir / İSTANBUL
Şirket Amacı : Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek. Toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek. Personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek.
| Sermayesi | : 3.800.000.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 50,66 |
| Telefon | : 0216 579 15 15 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Konu taşınmaz/taşınmazlara ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.
İzmir İli, Urla İlçesi, Bademler Mahallesi, 262 Ada, 2 Parsel Olan "Ham Toprak" Vasıflı Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi İşidir.
$3.1.$ Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve 3.8 onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca 3.9. denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu 3.10. değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama $3.11.$
İzmir, Türkiye'nin batısında yer alan, köklü tarihi, stratejik konumu, ekonomik çeşitliliği ve kültürel zenginliğiyle ülkenin en önemli şehirlerinden biridir. Sanayi, tarım, turizm ve ticaret sektörlerinde çeşitlilik gösteren İzmir ekonomisi, Türkiye'nin en büyük limanlarından birine sahip olması sayesinde uluslararası ticarette de önemli bir paya sahiptir. İklimsel koşulları tarım ve turizm sektörlerine katkı sağlarken, kentteki kültürel zenginlikler ve antik yapılar, İzmir'i turizm açısından da cazip hale getirmektedir. Ulaşım altyapısı ve eğitim düzeyi yüksek nüfusu ile İzmir, Türkiye'nin kalkınmasında stratejik öneme sahip bir kent olmaya devam etmektedir.
İzmir, Türkiye'nin batısında Ege Denizi kıyısında yer almakta ve Ege Bölgesi'nin en büyük, Türkiye'nin ise üçüncü büyük ili konumundadır. Ege Denizi'ne 629 km kıyısı bulunan İzmir, Aliağa'dan başlayarak Çeşme, Karaburun, Foça, Urla gibi birçok ilçeyi içine alır. İlin doğusunda Manisa, güneydoğusunda ise Aydın illeri bulunur. İzmir'in kıyı şeridi boyunca uzanan düzlükler ve iç kısımlarındaki dağlık alanlar coğrafi yapısına çeşitlilik katmaktadır. Gediz Nehri ve Küçük Menderes Ovası, ilin verimli tarım alanlarının başında gelir. Ayrıca Yamanlar Dağı, Spil Dağı ve Bozdağ gibi yükseltiler, ilin doğal peyzajına karakteristik özellikler kazandırmaktadır. İzmir'in en büyük doğal limanlarından biri olan İzmir Körfezi, şehrin hem ticaret hem de turizm açısından önemi artıran bir coğrafi unsurdur. Körfez boyunca uzanan sahil alanları, İzmir'in deniz turizmi potansiyelini desteklerken, geniş liman olanakları da ticaret ve taşımacılık faaliyetleri için önemli fırsatlar sunmaktadır.
İzmir'de Akdeniz iklimi hakimdir. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar ise ılıman ve yağışlı geçer. Özellikle yaz aylarında sıcaklıklar 35°C'nin üzerine çıkabilir. Kış aylarında ise genellikle yağmur şeklinde görülen yağışlar, ilin su kaynaklarını besler. Yıllık ortalama yağış miktarı 700 mm civarındadır. İç kesimlerde, kıyı bölgelerine kıyasla daha az nem oranı görülse de, Akdeniz ikliminin genel karakteristiği olan sıcak ve kurak yazlar ile ılıman kışlar her bölgede gözlenir. Bu iklim, zeytin, üzüm, incir gibi Akdeniz'e özgü tarımsal ürünlerin yetişmesine elverişlidir.İklimin elverişliliği İzmir'in tarımsal çeşitliliğine ve ekoturizm potansiyeline katkı sağlamaktadır. Tarımsal ürünlerin yüksek kalitede yetişmesi için ideal iklim şartlarına sahip olan İzmir, aynı zamanda yaz aylarında artan turist sayısıyla da ekonomisini desteklemektedir.
Balıkesir'de inşaat ve mimari yapı, ilin farklı ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde çeşitlilik gösterir. İlin merkezinde modern yapılar, sanayi tesisleri, iş merkezleri ve alışveriş merkezleri bulunurken, kıyı bölgelerinde turistik yapılar, oteller ve tatil köyleri öne çıkar. Balıkesir'de özellikle sahil ilçelerinde geleneksel mimari korunarak, taş evler, ahşap detaylar ve kemerli yapılar kullanılmaktadır. Bu tür yapılar, özellikle Ayvalık ve Cunda Adası'nda görülmektedir. İl genelinde yeni konut
projeleri, kentsel dönüşüm çalışmaları ve sosyal alanlar yaratılmakta, çevreye duyarlı inşaat projelerine önem verilmektedir. Son yıllarda gelişen altyapı projeleri ile modern şehircilik anlayışına uygun yapılar inşa edilmektedir.
Tarihi Özellikler: İzmir'in tarihi, antik çağlara kadar uzanmaktadır. M.Ö. 3000'li yıllarda kurulan şehir, Hititler, İyonlar, Lidyalılar, Persler, Romalılar, Bizanslılar, Selçuklular ve Osmanlılar gibi birçok medeniyete ev sahipliği yapmıştır. Antik dönemde "Smyrna" adıyla bilinen İzmir, İyonya uygarlığının önemli kentlerinden biriydi. Agora, Efes Antik Kenti, Bergama gibi arkeolojik alanlar, İzmir'in antik dönemden bu yana taşıdığı kültürel mirası sergilemektedir. İzmir aynı zamanda Roma İmparatorluğu döneminde önemli bir ticaret merkezi olmuş, Bizans ve Osmanlı dönemlerinde de stratejik konumunu korumuştur. Kurtuluş Savaşı sırasında Yunan işgaline uğrayan İzmir, 9 Eylül 1922'de bağımsızlığına kavuşmuş ve Türkiye Cumhuriyeti'nin kuruluş sürecinde önemli bir simge haline gelmiştir. İzmir'in modern tarihinde, 1930'larda başlayan sanayileşme hamlesi ile kent, Türkiye'nin en gelişmiş şehirlerinden biri haline gelmiştir. Son yıllarda İzmir'de kentsel dönüşüm projeleri de hız kazanmış ve afet riskine karşı daha güvenli yapıların inşası sağlanmıştır. Modern şehircilik ilkelerine uygun olarak yapılan yeni yerleşim projeleri, İzmir'in estetik görünümünü ve altyapısını iyileştirmeye yönelik planlamalar içermektedir. Ayrıca, İzmir'deki tarihi yapıların restorasyonuna büyük önem verilmekte ve UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan alanlar korunmaktadır.
Ekonomik Özellikler İzmir ekonomisi, sanayi, tarım, ticaret, turizm ve hizmet sektörleri olmak üzere geniş bir yelpazede çeşitlilik gösterir. Türkiye'nin en büyük ikinci sanayi bölgesi olan İzmir, özellikle petrokimya, otomotiv, gıda işleme, tekstil ve demir-çelik sektörlerinde önemli bir üretim merkezidir. Aliağa, Petkim ve Tüpraş gibi büyük sanayi tesisleri ve organize sanayi bölgeleri, ilin sanayi yapısını güçlendirmektedir.
Sanayi ve Üretim: İzmir aynı zamanda Türkiye'nin önemli bir ticaret merkezidir. İzmir Limanı, Türkiye'nin en büyük limanlarından biri olup, hem ihracat hem de ithalat açısından büyük öneme sahiptir. Serbest bölgeler ve serbest ticaret alanları da İzmir'i uluslararası bir ticaret merkezi haline getirmiştir. Ege Serbest Bölgesi, çok sayıda yabancı yatırımcıya ev sahipliği yapmaktadır ve ihracat kapasitesini artırmaktadır. Turizm sektörü de İzmir ekonomisinin önemli bir parçasıdır. Özellikle Çeşme, Alaçatı, Foça ve Kuşadası gibi tatil beldeleri, deniz turizmi ve yaz turizmi açısından önemli destinasyonlardır.
Turizm: İzmir, Ege'nin en büyük turizm merkezlerinden biridir. Efes Antik Kenti, Artemis Tapınağı, Çeşme ve Alaçatı gibi popüler tatil beldeleri, hem kültürel hem de deniz turizmi açısından ilgi çeker. Ayrıca, İzmir'in tarihi dokusu, Konak Meydanı, Kadifekale ve Agora gibi gezilecek yerleriyle de turistlerin ilgisini çeker.
Sosyo-Kültürel Özellikler: İzmir, kozmopolit yapısı, kültürel çeşitliliği ve sanatsal etkinlikleriyle Türkiye'nin sosyo-kültürel açıdan en zengin şehirlerinden biridir. İzmir'in toplumsal yapısı, farklı etnik kökenlerin ve kültürlerin bir arada yaşadığı, hoşgörü ve çeşitliliğin hakim olduğu bir yapıyı yansıtır. Şehir, İzmir Enternasyonal Fuarı gibi uluslararası etkinliklere ev sahipliği yapmakta ve kültür-sanat açısından Türkiye'nin öncü şehirlerinden biri olarak öne çıkmaktadır. zmir'in kültürel mirası, antik dönemlerden günümüze kadar uzanır. Efes Antik Kenti, Agora, Bergama ve Şirince gibi tarihi ve kültürel mekanlar, İzmir'in turizm potansiyelini artıran unsurlardır. Şehir, her yıl binlerce yerli ve yabancı turisti ağırlamakta, kültürel mirası sayesinde ziyaretçilerine tarih ve doğa iç içe bir deneyim sunmaktadır. İzmir'in mutfağı da oldukça zengin olup, Ege ve Akdeniz mutfağının özgün tatlarını barındırır. Zeytinyağlı yemekler, deniz ürünleri, ot yemekleri ve boyoz gibi yöresel lezzetler, İzmir'in mutfak kültürünün temelini oluşturur.
Kentsel Alanlarda Demografik Farklılıklar: İzmir, yaklaşık 4,5 milyonluk nüfusuyla Türkiye'nin en kalabalık illerinden biridir. Nüfusun büyük bir kısmı İzmir merkez ve çevresindeki ilçelerde yoğunlaşmıştır. İzmir, göç alan bir il olarak kozmopolit bir demografik yapıya sahiptir ve bu çeşitlilik sosyal yapıya yansır. İzmir'de okuryazarlık oranı ve eğitim seviyesi Türkiye ortalamasının üzerindedir. Şehirde Ege Üniversitesi, Dokuz Eylül Üniversitesi gibi köklü üniversiteler bulunmakta, bu da İzmir'i eğitim ve genç nüfus açısından cazip hale getirmektedir.
Ulaşım ve Altyapı: İzmir, gelişmiş ulaşım altyapısı ile hem Türkiye içinde hem de uluslararası alanda kolay ulaşılabilir bir konuma sahiptir. İzmir Adnan Menderes Havalimanı, ilin yurtiçi ve yurtdışı uçuş bağlantılarını sağlar ve yoğun bir yolcu trafiğine sahiptir. İzmir Limanı, Türkiye'nin en büyük ticaret limanlarından biri olarak, deniz taşımacılığında önemli bir
merkezdir. Ayrıca şehir içi ulaşımda İZBAN ve İzmir Metro, tramvay hatları ile gelişmiş bir toplu taşıma ağı bulunmaktadır. Çevre yolu, otoban ve otoyol bağlantıları ile İzmir, Ege Bölgesi'nin ulaşım düğüm noktasıdır.
Urla, Ege Denizi'nin kıyısında tarihi, kültürel ve doğal zenginlikleri ile dikkat çeken bir İzmir ilçesidir. Antik Klazomenai kalıntıları, şarapçılık ve zeytincilik gibi tarımsal faaliyetleri, sanat atölyeleri ve doğal güzellikleri ile Urla, hem yerli halk hem de turistler için cazip bir yaşam ve ziyaret merkezidir. Sakin yaşam tarzı, gelişmiş kültürel etkinlikleri ve doğayla uyumlu yapısı ile Urla, İzmir'in özel bölgelerinden biri olarak ön plana çıkmaktadır.
Konumsal Özellikler: Urla, İzmir'in batısında, Karaburun Yarımadası'nın güneydoğu ucunda, Ege Denizi kıyısında konumlanmaktadır. Urla, güneyinde Seferihisar, doğusunda Güzelbahçe, kuzeyinde ise Çeşme ve Karaburun ilçeleriyle komşudur. Kıyı şeridi boyunca çeşitli plajlara sahip olan ilçe, ayrıca İzmir Körfezi'ne de kıyısı olmasıyla deniz turizmi açısından önemlidir. Urla'nın merkezinden geçen anayol, ilçeyi İzmir merkeze bağlamaktadır.
Tarihî Gelişim: Urla'nın tarihi, M.Ö. 3000 yıllarına kadar uzanmaktadır ve İyon uygarlığının izlerini taşır. Antik dönemde Klazomenai Antik Kenti olarak bilinen Urla, özellikle zeytinyağı üretimiyle ünlü bir yerleşim bölgesi olmuştur. Bu antik kentte yapılan arkeolojik kazılar, İyon uygarlığının izlerini gün yüzüne çıkarmıştır. Ayrıca Urla, Osmanlı döneminde de İzmir'in önemli limanlarından biri olarak kullanılmıştır. Bugün Klazomenai Antik Kenti ve çevresindeki arkeolojik kalıntılar, bölgeye gelen turistlerin ilgisini çekmektedir.
Ekonomik Yapı: Urla'nın ekonomisi, tarım, bağcılık ve turizme dayanmaktadır. Zeytin, üzüm ve mandalina gibi tarım ürünleri ilçede yetiştirilen başlıca ürünlerdir. Üzüm bağları ile ünlü olan Urla, özellikle şarapçılık alanında gelişmiş olup, Türkiye'nin önde gelen şarap üretim bölgelerinden biridir. Her yıl düzenlenen Urla Bağbozumu Şenlikleri, bölge ekonomisine katkı sağlayan önemli etkinliklerdendir. Tarımsal faaliyetlerin yanı sıra, sahil köyleri ve plajları ile turizm sektörü de önemli bir gelir kaynağıdır. Urla'da organik tarım ve yerel pazarlar da ekonomiye katkı sağlayan unsurlar arasında yer almaktadır.
Sosyo-Kültürel ve Kültürel Zenginlikler: Urla, sosyo-kültürel açıdan oldukça zengindir ve özellikle yerel festivaller, şarap tadım etkinlikleri, sanat galerileri ve atölyeleriyle İzmir'in kültür merkezlerinden biri haline gelmiştir. Her yıl düzenlenen Urla Bağbozumu Şenlikleri, hem yerli halkın hem de turistlerin ilgisini çekmektedir. İlçede yer alan Urla Sanat Sokağı ve Urla Yarımadası'nda bulunan butik sanat galerileri, bölgeye sanatsal bir kimlik kazandırmaktadır. Ayrıca, ilçedeki Yücel Sanat Evi gibi sanat merkezleri, çeşitli sergi ve etkinliklerle sanatseverlere hizmet vermektedir. Urla'nın tarihi taş evleri ve yerel pazarları da bölgenin kültürel dokusunu yansıtmaktadır.
Demografik Özellikler: Urla'nın nüfusu, yaz aylarında artan turizm hareketliliği ile birlikte dönemsel olarak değişmektedir. İzmir merkezine olan yakınlığı nedeniyle göç alan bir ilçe olan Urla, özellikle büyük şehirlerin kalabalığından uzak, doğa ile iç içe bir yaşam sürmek isteyenlerin tercih ettiği bir bölge haline gelmiştir. İlçenin demografik yapısı, genellikle yerel halkın yanı sıra, son yıllarda büyük şehirlerden gelen yerleşimcilerden oluşmaktadır. Eğitimli bir nüfus yapısına sahip olan ilçede, çeşitli kültürel etkinliklere katılım oranı da oldukça yüksektir.
Ulaşım ve Altyapı: Urla, İzmir merkeze yaklaşık 35 km uzaklıkta yer almakta olup, İzmir-Çeşme otoyolu üzerinden karayolu ile ulaşım oldukça rahattır. İzmir şehir merkezinden düzenli otobüs ve dolmuş seferleri, ilçeye ulaşımı kolaylaştırmaktadır. İlçenin ulaşım altyapısı, özellikle yaz aylarında artan turist yoğunluğunu karşılayacak şekilde gelişmiştir. Urla'nın kıyı kesimlerinde bulunan yat limanları ve sahil şeridinde yürüyüş yolları, ulaşım ve altyapı olanaklarına çeşitlilik katmaktadır.
İzmir İli, Urla İlçesi, Bademler Mahallesi, 262 ada, 2 parsel olan "Ham Toprak" vasıflı taşınmazdır. Taşınmaz konum olarak, Urla ilçesinin güneydoğusunda ilçe merkezine oldukça uzak dağlık bölgede yer almaktadır. Nadir olsa da yapılaşma genel olarak müstakil ev ve villa sitelerinden oluşmaktadır. Yapılaşma oranı düşük olup, karayoluna yaklaştıkça artmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, İzmir ili, Urla ilçesi, Bademler Mahallesi, 262 ada, 2 parsel olan 52.998,31 m2 alanlı "Ham Toprak" vasıflı arazi arazidir. Taşınmaz topoğrafik açıdan engebeli bir zemine sahiptir. Taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmaz ara konumlu olup, kadastro yoluna cephesi bulunmamaktadır. Taşınmazın tüm cephelerinde sınırları belirgin değildir.
| İli | : | İzmir |
|---|---|---|
| İlçesi | : | Urla |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | Bademler |
| Mevkii | : | Bakılar |
| Taşınmaz ID | : | 92052401 |
| Ada No. | : | 262 |
| Parsel No. | : | 2 |
| Nitelik | : | Ham Toprak |
| Yüzölçümü | : | m2 52.998,31 |
| Cilt | : | 21 |
| Sahife | : | 2076 |
| Tarih | : | 29.05.2023 |
| Yevmiye | : | 9525 |
| Malik | : | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
| Hisse Pay/Payda | : | 1/1 |
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Urla Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza Urla Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nce hazırlanmış ve resmi olarak iletilen imar durum yazısı incelenmiştir.
Urla Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz hakkında olumsuz evrak bulunmamaktadır.
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaza ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
24.10.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmaz olan 262 ada 2 parsel ana gayrimenkul niteliği "Ham Toprak" vasıflı arazi olup, mevcut kullanımı uyumludur.
Değerlemesi talep edilen taşınmaz halihazırda kullanılmamaktadır. Taşınmaz 29.05.2023 tarihli ve 9525 sayılı yevmiyeli işleme istinaden 4706 S.Y. Kapsamında Haz ne Mallarının Satışı işlemine istinaden "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" adına tescil edilmiştir.
Konu taşınmaz/taşınmazlara ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.
"Diğer (Konusu: İsmail DAR tarafından alınan 2816674 başvuru nolu 22/.12.2018 tarih JR9URBRN belfge nolu ve 2817526 başvuru numaralı 22.12.2018 tarihli R3G2STUR belge nolu Yapı Kayıt Belgeler iptal edilmiştir. ) Tarih: 17/09/2021 Sayı: 176036" beyanı bulunmaktadır. ( 20.09.2021 - 15075 )
"Diğer (Konusu: 23621172420 TC. Kimlik Nolu VENHARESKİCİOĞLU tarafından Urla İlçesi, Bademler Mahallesi 262 ada 2parselde kayıtlı taşınmaza ilişkin alınan 1088700 Başvuru Numaralı15/08/2018 Düzenleme Tarihli YZH4H401 Belge Numaralı Yapı Kayıt Belgesi iptal edilmiştir. ) Tarih: 14/09/2021 Sayı: 1719643" beyanı bulunmaktadır. ( 15.09.2021 - 14684 )
"Diğer (Konusu: İSMAİL DAR TARAFINDAN BU TAŞINMAZAİLİŞKİN JR9URBRN VE R3G2STUR YAPI KAYIT BELGELERİ İPTAL EDİLMİŞTİR ) Tarih: 14/09/2021 Sayı: 1719257" beyanı bulunmaktadır. ( 15.09.2021 - 14686 )
"Diğer (Konusu: Eyüp KAYA tarafından 5136421 başvuru numaralı28.06.2019 düzenlenme tarihli ZDGLPE47 belge numaralı Yapı Kayıt Belgesi iptal edilmiştir. ) Tarih: 14/09/2021 Sayı: 1719976" beyanı bulunmaktadır. ( 15.09.2021 - 14687 )
"Diğer (Konusu: -15/08/2018 tarih YZH4H401 Belge no, 22/12/2018tarih JR9URBRN ve R3G2STUR Belge no.lu Yapı kayıt belgeleri iptal edilmiştir. ) Tarih: - Sayı: -" beyanı bulunmaktadır. ( 13.09.2022 - 19726 )
"İmar düzenlemesine alınmıştır." beyanı bulunmaktadır. ( 13.04.2021 - 5947 )
"Diğer (Konusu: 6306 sayılı kanun kapsamında kalmaktadır. ) Tarih: -Sayı: -" beyanı bulunmaktadır. ( 03.06.2022 - 12245
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Urla Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Urla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza resmi olarak iletilen ve Urla Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden 13.08.2024 tarihinde alınan imar durum bilgilerine göre; değerleme konusu taşınmaz olan 262 ada 2 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında kısmen "Gelişme Konut Alanı", kısmen "Park Alanı", kısmen "Yol", kısmen "Dere" ve kısmen "Otopark Alanı" lejantı içerisinde yer almaktadır. Taşınmazın "Gelişme Konut Alanı" kısmında kalan yerinde; ayrık nizam E:0.30 ve Hmax: 6.50 m yapılaşma koşullarına sahip olduğu tespit edilmiştir.
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama Urla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmaz özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb. bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.
3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:
Urla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazın kadastral durumunda son 3 yıl içerisinde değişiklik bulunmamaktadır.
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazların "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Taşınmaz hâlihazırda tarla arazi niteliğinde olup, yapılaşmadığından Yapı Denetim Kanunu'na tabi değildir.
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Değerleme konusu taşınmaz 262 ada, 2 parselin ana gayrimenkulün niteliği "Ham Toprak" vasıflı arazi şeklindedir. Değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.
Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmaz için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.
Sayfa 18 | 33
$\overline{4}$
Değerlemeye konu taşınmaz, İzmir ili, Urla İlçesi, Bademler Mahallesi, 262 ada, 2 parsel olan "Ham Toprak" vasıflı arazidir. Urla ilçesinin Bademler Mahallesi, İzmir il merkezine yaklaşık 35 km mesafede, Urla'nın güneydoğusunda yer alan sakin ve doğa ile iç içe bir köydür. Hem geleneksel köy yaşamını hem de modern yaşamdan uzaklaşmak isteyenler için huzurlu bir ortam sunar. Mahalle, zeytinlikler, bağlar ve tarım arazileriyle çevrilidir, bu nedenle tarım, yerel halkın başlıca geçim kaynağını oluşturur. Zeytin, incir ve üzüm gibi ürünler, köyün ekonomisinin temel unsurlarındandır. Bademler, özellikle doğal güzellikleriyle dikkat çeker. Bölge, bol oksijenli havası, yeşil alanları ve sessizliğiyle doğaseverlerin ilgisini çeker. Ayrıca, köydeki geleneksel taş evler ve dar sokaklar, bölgenin tarihi dokusunu yansıtır. Mahalledeki sakinler, tarımla uğraşmanın yanı sıra, el sanatları ve yerel üretimle de geçimlerini sağlarlar. Köydeki sosyal yaşam da oldukça canlıdır. Bademler Mahallesi, zaman zaman kültürel etkinliklere, özellikle de Bademler Köyü Tiyatro Festivali gibi organizasyonlara ev sahipliği yapar. Bu etkinlikler, bölgenin sosyal ve kültürel dokusunu güçlendirir ve köy halkı için önemli bir buluşma noktası oluşturur. Bademler Mahallesi, hem Urla'nın merkezi hem de İzmir şehir merkezine yakınlığı sayesinde şehre ulaşımı kolaydır, ancak aynı zamanda doğa ile iç içe bir yaşam arayanlar için ideal bir yerdir. Hem köy hayatının sakinliğini hem de Urla'nın dinamizmini bir arada sunan bu mahalle, son yıllarda doğayla iç içe olmak isteyenler ve tatilciler için cazip bir bölge haline gelmiştir.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal
gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal
afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde
4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | - | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | - | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | - | |
| Su Deposu-Hid. | - | Çatı Tipi | - | |
| Yangın Tesisatı | - | Jeneratör | Var | Yok |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazın;
| Konum Özelliği | : Konut Bölgesi |
|---|---|
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 20 |
| Çevresel Gelişim Hızı | : Orta |
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı |
| İnşaat Tarzı | : Betonarme, Yığma, Prefabrik |
| İnşaat Nizamı | : Ayrık |
| Binanın Kat Adedi | : - |
| Yapı Sınıfı | : - |
| Deprem Bölgesi | : 1. Derece |
| Deprem Hasar Durumu | : - |
| Onarım/Güçlendirme | : - |
| İskan Belgesi | : - |
| Yaşı | : - |
| Malzeme Durumu | : - |
| İşçilik Durumu | : - |
| Elektrik | : Şebeke |
| Su | : Şebeke |
| Kanalizasyon | : Şebeke |
| Otopark | : - |
| Asansör | : - |
| Jeneratör | : - |
| Güvenlik | : - |
| Yangın Merdiveni | : - |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
• Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazın değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, taşınmaziçin önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Konu taşınmaz için öneri imar planına göre nakit/gelir akışına esas bir çalışma yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için yapılan Nakit Akış Akımı Analizinde;
Tespit edilen değer, arsanın "Geliştirilmiş Haliyle" yani üzerinde herhangi bir yapı ya da proje olmadan önceki değerini ifade etmektedir. Bu değer, arsanın bulunduğu konum, büyüklük, potansiyel kullanım alanları ve mevcut piyasa koşulları gibi faktörler dikkate alınarak belirlenmiştir. Ancak, bu değer, yalnızca geliştirilmiş arsa olarak değerlendirilmiş olup, arsanın mevcut durumu ve gelecekteki gelişim potansiyeli göz önüne alındığında, riskler de önemli bir rol oynamaktadır.
Bu riskler arasında, genel piyasa koşullarındaki dalgalanmalar, imar planı değişiklikleri, olası hukuki engeller, çevresel düzenlemeler, altyapı yetersizlikleri gibi çeşitli faktörler yer almaktadır. Bu tür belirsizlikler ve olumsuz durumlar, arsanın değeri üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir. Bu sebeple, "Boş Arsa" (yani üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan arsa) değeri, tespit edilen geliştirilmiş arsa değerinden %20 oranında iskonto edilmiştir.
İskonto uygulaması, söz konusu risklerin arsanın gerçek değerini düşürebileceğini göz önünde bulundurarak yapılmıştır. Sonuç olarak, bu iskonto uygulandıktan sonra, boş arsanın değeri 486.494.935,95 ₺ olarak hesaplanmıştır. Bu hesaplama, arsanın mevcut halindeki riskler ve belirsizliklerin dikkate alındığı bir değerleme sürecini yansıtmaktadır. Detaylar ekte yer almaktadır.
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır.
| EMSALLER | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
||
| Torunlar Emlak | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 300 | ||||||
| 1 | 0532 320 23 76 | m2 alanlı 2 katlı villa 23.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 21.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
23.000.000 ₺ | 300,00 m² | 76.666,67 ₺/m² | ||
| Coldwell Banker | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 350 | ||||||
| 2 | Emlak | m2 alanlı 2 katlı villa 28.500.000,-₺ bedelle satılık olup, | 28.500.000 ₺ | 350,00 m² | 81.428,57 ₺/m² | ||
| 0232 754 88 88 | 27.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. | ||||||
| Mnt Emlak | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 250 | ||||||
| 3 | m2 alanlı 2 katlı villa 21.000.000,-₺ bedelle satılık olup, | 21.000.000 ₺ | 250,00 m² | 84.000,00 ₺/m² | |||
| 0532 219 66 90 | 19.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. | ||||||
| Startkey Emlak | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 350 | ||||||
| 4 | 0232 202 62 02 | m2 alanlı 2 katlı villa 26.500.000,-₺ bedelle satılık olup, | 26.500.000 ₺ | 350,00 m² | 75.714,29 ₺/m² | ||
| 25.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
| KONUT EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT |
| İLANA VEREN KİŞİ | Terramaxgm Emlak | A24 Site Emlak | Ad Team Emlak | Nadir Emlak |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0530 491 37 27 | 0232 239 09 06 | 0532 216 98 34 | 0232 361 20 27 |
| DAİRE TİPİ | 2+1 | 2+1 | 2+1 | 2+1 |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 23.000.000 ₺ | 28.500.000 ₺ | 21.000.000 ₺ | 26.500.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 10% | 6% | 8% | 6% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 21.000.000 ₺ | 27.000.000 ₺ | 19.500.000 ₺ | 25.000.000 ₺ |
| BRÜT ALAN ( m2 ) 300,00 m² 350,00 m² |
250,00 m² | 350,00 m² | ||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
70.000,00 ₺/m² | 77.142,86 ₺/m² | 78.000,00 ₺/m² | 71.428,57 ₺/m² |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 25% | 20% | 25% | 20% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BÜYÜK | BÜYÜK | BÜYÜK | BÜYÜK |
| ALAN DÜZELTMESİ | 20% | 20% | 20% | 20% |
| YAPI YAŞI DURUMU | ESKİ | ESKİ | ESKİ | ESKİ |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 25% | 25% | 25% | 25% |
| KAT DURUMU | ARA KAT ARA KAT ARA KAT |
ARA KAT | ||
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | KÖTÜ | KÖTÜ | KÖTÜ | KÖTÜ |
| KONUM DÜZELTMESİ | 10% | 10% | 10% | 10% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 80% | 75% | 80% | 75% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
126.000,00 ₺/m² | 135.000,00 ₺/m² | 140.400,00 ₺/m² | 125.000,00 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 131.600,00 ₺/m² |
| EMSALLER | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ |
AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||
| 1 | Terramaxgm Emlak 0530 491 37 27 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 2.176 m2 alanlı tarla 22.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 21.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
22.000.000 ₺ | 2.176,00 m² | 10.110,29 ₺/m² | |||
| 2 | A24 Site Emlak 0232 239 09 06 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 2.350 m2 alanlı tarla 17.500.000,-₺ bedelle satılık olup, 17.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
17.500.000 ₺ | 2.350,00 m² | 7.446,81 ₺/m² | |||
| 3 | Ad Team Emlak 0532 216 98 34 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 7.147 m2 alanlı tarla 75.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 73.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
75.000.000 ₺ | 7.147,00 m² | 10.493,91 ₺/m² | |||
| 4 | Nadir Emlak 0232 361 20 27 |
Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede yer alan 14.766 m2 alanlı tarla 110.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 105.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
110.000.000 ₺ | 14.766,00 m² | 7.449,55 ₺/m² |
| ARAZİ EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 EMSAL-2 EMSAL-3 |
EMSAL-4 | ||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA |
| İLANA VEREN KİŞİ | Terramaxgm Emlak | A24 Site Emlak | Ad Team Emlak | Nadir Emlak |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0530 491 37 27 | 0232 239 09 06 | 0532 216 98 34 | 0232 361 20 27 |
| İMAR DURUMU | İMARSIZ | İMARSIZ | İMARSIZ | İMARSIZ |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 22.000.000 ₺ | 17.500.000 ₺ | 75.000.000 ₺ | 110.000.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 5% | 3% | 3% | 5% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 21.000.000 ₺ | 17.000.000 ₺ | 73.000.000 ₺ | 105.000.000 ₺ |
| ARAZİ ALANI ( m2 ) |
2.176,00 m² | 2.350,00 m² | 7.147,00 m² | 14.766,00 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
9.650,74 ₺/m² | 7.234,04 ₺/m² | 10.214,08 ₺/m² | 7.110,93 ₺/m² |
| TOPOĞRAFİK DURUMU | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ |
| TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ | 10% | 1% | 10% | 5% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER BENZER BENZER |
BENZER | ||
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% 0% 0% |
0% | ||
| YAPILAŞMA DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| YAPILAŞMA DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| LEJANT DURUMU | BENZER BENZER BENZER |
BENZER | ||
| LEJANT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | BULVAR | SOKAK | SOKAK | SOKAK |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 10% | 1% | 10% | 5% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
10.615,81 ₺/m² | 7.306,38 ₺/m² | 11.235,48 ₺/m² | 7.466,48 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 9.156,04 ₺/m² |
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmamıştır.
Değerlemeye konusu taşınmaza ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkul olan 262 ada, 2 parsel olan taşınmaz "Ham Toprak" nitelikli olup, öneri imar durumu doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazların kısıtlı imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
Taşınmaz tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş
Taşınmazın değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
Parsel üzerinde yapı mevcut değildir. Parselin imar uygulama işlemleri başlamış ancak tamamlanmamıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazların "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi 6.1.
$6.2.$ Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması,
6.3 Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması,
Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk 6.4 Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dâhil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.
Taşınmazın değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazın satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazın mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
262 ada 2 numaralı parsel mevcut imar planı esas alınarak ( max %45 DOP kesintisi yapılması durumunda ) birim m2 değeri 16.000 - 17.000,00 ₺ hesaplanmıştır. Parselin paçal alan üzerinden birim m2 değeri ~9.180,00 ₺ hesaplanmıştır
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmaz incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazın Urla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması dikkate alınarak proje geliştirme işlemi uygulanmıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmaz için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmaza KDV hariç yasal/mevcut toplam 486.494.935,95 ₺ ( Dörtyüzseksenaltımilyon Dörtyüzdoksandörtbin Dokuzyüzotuzbeş Türk Lirası Doksanbeş Kuruş ) tespit ve takdir edilmiştir.
1 \$= ~35,2529 ₺, 1 €= ~36,7344 ₺ olarak kabul edilmiştir. (27.12.2024 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki Merkez Bankası verileri esas alınmıştır.)
Değerleme tarihi itibarı ile taşınmazın döviz cinsinden değeri;
Değerleme konusu taşınmazın Dolar cinsinden yasal değeri 13.800.139,45 \$ olarak tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın Euro cinsinden yasal değeri 13.243.579,20 € tespit ve takdir edilmiştir.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır. Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazın K.D.V dahil yasal durum piyasa değerinin 535.144.429,54 ₺ ( Beşyüzotuzbeşmilyon Yüzkırkdörtbin Dörtyüzyürmidokuz Türk Lirası Ellidört Kuruş ) olduğu hesaplanmıştır.
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 31.12.2024 tarihinde 49 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Fatih Orkun SAKALLI | Çetin BEGİÇ |
|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
| (SPK Lisans No: 407060) | (SPK Lisans No: 400479) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.