Talep Sahibi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Raporu Düzenleyen	Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Rapor Tarihi	31.12.2024
Rapor Numarası	2024.EGYO.29
Raporun Konusu	İstanbul, Çekmeköy, Taşdelen, 569 Ada 1 Parsel
Değerleme Konusu ve	İstanbul, Çekmeköy, Taşdelen, 569 Ada 1 Parsel olan 1 Adet Arsa Üzerindeki Projenin Satış
Kapsamı	Değer Tespiti
 İş bu rapor, Seksenbir	(81) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
	Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul
Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında
Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında
hazırlanmıştır.

İçindekiler	YÖNETİCİ ÖZETİ 5
	1. RAPOR BİLGİLERİ 7
1.1	Rapor Tarihi7
1.2	Rapor Numarası7
1.3	Raporun Türü / Başlık7
1.4	Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7
1.5	Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7
1.6	Değerleme Tarihi7
1.7	Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası7
1.8	Değerleme Raporunun Amacı 7
1.9	Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7
1.10	Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7
	2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9
	2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9
	2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri9
	2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar9
	2.4. İşin Kapsamı 9
	3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11
	3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11
	3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: 11
	3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 11
	3.1.3. Tanımı: 16
	3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri16
	3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar16
	3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 17
	3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)17
	3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 17
	3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu 17
	3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 18
	3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 20
	3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş20
	3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,20
	3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 21
	3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama 21
	4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 23
	4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler23
	4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler23

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler26
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 26
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 27
4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler 27
4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 27
4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler28
4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 28
4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 28
4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 28
4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri28
4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 28
4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 28
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 29
4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 29
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler30
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 33
4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar 33
4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi33
4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 33
5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 35
5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri35
5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 35
5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 35
5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş35
6. SONUÇ38
6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi38
6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması38
6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,38
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 39
7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış.

YÖNETİCİ ÖZETİ
Talep Sahibi	Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Rapor No ve Tarihi	2024.EGYO.29 / 31.12.2024
	Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki
Değerleme Konusu	piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu
ve Kapsamı	parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı
	kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Taşınmazın Açık Adresi	Taşdelen Mahallesi, 569 Ada 1 Parsel Çekmeköy / İSTANBUL
Tapu Kayıt Bilgisi	İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Taşdelen Mahallesi, 569 Ada 1 Parsel
Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu)	Proje
	Değerleme konusu taşınmaz olan 569 Ada 1 Parsel mer-i imar planına göre "Konut+Ticaret" lejantı
İmar Durumu	içerisinde yer almakta olup, ayrık nizam, 7 kat, E:1.60 ve Hmax: 21.50 m yapılaşma koşullarına
	sahiptir.
Kısıtlılık Hali	Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Taşınmazın Yasal
Durumuyla KDV	TOPLAM: 1.572.794.666,00 ₺
Hariç Toplam	( Birmilyar Beşyüzyetmişikimilyon Yediyüzdoksandörtbin Altıyüzaltmışaltı Türk Lirası )
Değeri
Taşınmazın Yasal	TOPLAM: 1.887.353.599,20 ₺
Durumuyla KDV
Dahil Toplam Değeri	( Birmilyar Sekizyüzseksenyedimilyon Üçyüzelliüçbin Beşyüzdoksandokuz Türk Lirası Yirmi Kuruş )
Projenin
Tamamlanması	TOPLAM: 2.064.457.288,52 ₺
Durumunda	( İkimilyar Altmışdörtbin Dörtyüzelliyedibin İkiyüzseksensekiz Türk Lirası Elliiki Kuruş )
Bugünkü Değeri
Açıklama	Değerleme konusu taşınmaz olan 569 Ada 1 Parsel üzerinde mahallen Çınarköy Evleri 4. Etap 3. Kısım projesi inşaatı bulunmaktadır. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır.
Raporu Hazırlayanlar	Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060
Sorumlu Değerleme	Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi : 31.12.2024
1.2 Rapor Numarası : 2024.EGYO.29
1.3 Raporun Türü / Başlık : Anlatım Özellikli Rapor

1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Fatih Orkun SAKALLI (Spk Lisans No: 407060)

1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)

1.6 Değerleme Tarihi

Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 26.12.2024 ile 27.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

26.12.2024 / 2024.EGYO.29

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Çekmeköy, Taşdelen, 569 Ada 1 Parsel olan "Arsa" vasıflı taşınmazın mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.

Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

Değerleme raporu; Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu taşınmaz özelinde şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor düzenlenmemiştir.

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmaz ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir

Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

Şirket Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir / İSTANBUL

Şirket Amacı : Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek. Toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek. Personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek.

Sermayesi	: 3.800.000.000,-₺
Halka Açıklık	: % 50,66
Telefon	: 0216 579 15 15
E-Posta	: [email protected]

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.

2.4. İşin Kapsamı

İstanbul İli, Çekmeköy, Taşdelen, 569 Ada 1 Parsel Olan "Arsa" Vasıflı Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri

3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:

İstanbul İli:

İstanbul, Türkiye'nin ve bölgesinin en büyük metropolü olup, hem coğrafi hem kültürel, hem de ekonomik açıdan çok önemli bir konumda yer almaktadır. Asya ve Avrupa'nın birleşim noktasında bulunan bu şehir, tarih boyunca pek çok medeniyetin merkezi olmuş, her dönemde dünyayı etkileyen gelişmelere ev sahipliği yapmıştır. İstanbul'un tarihi mirası, ekonomik gücü, sosyal yapısı ve dinamik kültürel yapısı, şehri eşsiz kılmaktadır. İstanbul, dünya çapında bir metropol olarak, hem geçmişteki tarihi mirası hem de günümüz modern yapıları ile benzersiz bir şehir profili sunmaktadır. Şehir, konumsal avantajları, tarihi zenginlikleri, ekonomik gücü, sosyokültürel çeşitliliği ve demografik yapısıyla sadece Türkiye'nin değil, küresel ölçekte de etkili bir merkezdir. Bununla birlikte, hızlı kentleşme, altyapı sorunları, göç ve sosyal eşitsizlik gibi ciddi meydan okumalarla da yüzleşmektedir. İstanbul, bu sorunlarla başa çıkabilmek için sürekli olarak evrim geçirmeye devam etmekte, dinamik yapısını geleceğe taşıma adına çeşitli stratejik adımlar atmaktadır.

İstanbul, Batı Asya ile Doğu Avrupa arasında köprü görevi gören stratejik bir konumda yer almaktadır. Boğaziçi, Marmara Denizi ve Karadeniz arasında yer alan şehir, deniz ulaşımı açısından bir merkez olmanın yanı sıra kara yolları ile de büyük bir bağlantı ağına sahiptir. İstanbul Boğazı, sadece İstanbul için değil, dünya ticareti için de büyük bir öneme sahiptir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i Marmara Denizi'ne bağlayan, uluslararası geçişlerin sağlandığı bir su yoludur. 1936 tarihli Montrö Boğazlar Sözleşmesi'ne göre, İstanbul Boğazı ve Çanakkale Boğazı, Türkiye'nin egemenliğinde olmakla birlikte, bu su yolları üzerinden geçen gemilerin uluslararası denetimi sağlanır. İstanbul, Boğazlar sayesinde tarihi boyunca önemli bir ticaret yolu üzerinde yer almıştır. Ayrıca, Marmara Denizi'nin güneyinde yer alırken, kuzeydeki Karadeniz'e olan geçişi sağlayan bu boğaz, İstanbul'a ayrı bir jeopolitik stratejik değer katmaktadır. İstanbul, doğal zenginlikler bakımından da önemli bir şehir olup, Prens Adaları gibi doğal alanları ile dikkat çeker. İstanbul'un doğusunda yer alan bu adalar, hem tarihi yapıları hem de doğal güzellikleriyle hem yerli hem yabancı turistler için cazibe merkezidir. Ayrıca, şehirdeki yeşil alanlar ve ormanlar, şehrin ekolojik dengesinin korunmasına katkı sağlar. Belgrad Ormanı, İstanbul'un kuzeyinde yer alan en büyük ormanlık alanlardan biridir ve şehir halkı için önemli bir doğa parkıdır.

İstanbul'un iklimi, kara iklimi ve deniz iklimi arasında geçiş özellikleri gösterir. Şehirde Akdeniz İklimi'ne yakın ılıman bir iklim hâkimdir. Kış aylarında İstanbul, soğuk ve yağışlı bir döneme girer. Hava sıcaklıkları genellikle 5-10°C arasında değişirken, zaman zaman sıfırın altına düşebilir. İstanbul, denize kıyı olması nedeniyle, özellikle ılık rüzgarlar ve nem nedeniyle kışın daha soğuk hissedilebilir. Yaz aylarında İstanbul, sıcak ve nemli bir iklime sahip olur. Temmuz ve Ağustos aylarında sıcaklıklar 30°C'ye kadar çıkabilir, ancak deniz etkisiyle gece sıcaklıkları daha düşük olabilir. Nem oranı yüksek olduğu için, İstanbul'daki yazlar bunaltıcı olabilir. İstanbul'un yağış rejimi, yaz aylarında daha az olmakla birlikte, kış aylarında yoğun yağış alır. Şehirdeki yağışlar genellikle kasım ve mart ayları arasında yoğunlaşır.

İstanbul'un inşai yapısı, tarihsel mirasla iç içe geçmiş modern yapılardan oluşur. Osmanlı İmparatorluğu'nun klasik mimari tarzı, Cumhuriyet dönemi modernizmi ve günümüz yüksek binaları İstanbul'un mimari çeşitliliğini oluşturur. İstanbul'un tarihi yapıları, camiler, saraylar ve konaklar, şehrin silüetini oluşturur. Örneğin, Ayasofya, Sultanahmet Camii, Topkapı Sarayı gibi yapılar, şehrin tarihi kimliğini temsil eder. Öte yandan, son yıllarda yapılan yüksek binalar, gökdelenler ve alışveriş merkezleri şehrin modern yüzünü oluşturur. Özellikle Maslak, Levent ve Ataşehir gibi bölgelerde yoğun bir yüksek yapılaşma görülmektedir. İstanbul'daki hızlı kentleşme, gecekondu bölgelerinin modern konutlara dönüştürülmesi ve kentsel dönüşüm projeleri ile şekillenmiştir. Kadıköy, Üsküdar ve Beylikdüzü gibi bölgelerde yeni konut projeleri ve iş merkezleri yükselirken, özellikle Taksim, Nişantaşı gibi tarihi semtlerde ise restorasyon çalışmaları ve yenileme projeleri yürütülmektedir.

Tarihi Özellikler: İstanbul, tarih boyunca üç büyük imparatorluğun başkenti olmuştur. Roma İmparatorluğu, Bizans İmparatorluğu ve Osmanlı İmparatorluğu şehirdeki tarihî yapılar, bu uzun geçmişin izlerini taşır ve İstanbul'u dünyanın en önemli tarihi ve kültürel merkezlerinden biri kılar. Roma ve Bizans Dönemi; MÖ 7. yüzyılda Antik Yunanlılar tarafından kurulan Byzantion adıyla ilk yerleşimin temelleri atılmıştır. Roma İmparatoru I. Konstantin'in 330 yılında şehri başkent yapmasıyla, şehrin adı Konstantinopolis olarak değiştirilmiş ve Roma İmparatorluğu'nun başkenti haline gelmiştir. 1453'te Osmanlı İmparatorluğu'nun İstanbul'u fethetmesiyle birlikte şehir, Konstantinopolis'in yerine İstanbul adını almış ve Osmanlı İmparatorluğu'nun başkenti olmuştur. Bizans ve Osmanlı İmparatorlukları, İstanbul'un mimari, kültürel ve dini yapısının şekillenmesinde büyük rol oynamıştır. Ayasofya, Topkapı Sarayı, Süleymaniye Camii gibi yapılar bu dönemlerin en önemli örneklerindendir. Osmanlı Dönemi; 1453'teki fetih, İstanbul'u Osmanlı İmparatorluğu'nun başkenti yapmış ve şehrin kültürel ve dini yapısı yeniden şekillenmiştir. Osmanlı dönemi İstanbul'u, Batı ve Doğu'nun birleşim noktası olarak farklı kültürlerin etkileşimde bulunduğu, büyük bir sanayi, bilim ve kültür merkezi haline gelmiştir. Özellikle, Ayasofya'nın camiye dönüştürülmesi, Topkapı Sarayı'nın inşa edilmesi ve Süleymaniye Camii gibi yapılar, İstanbul'un dünya çapında tanınan simgeleri olmuştur. 1923'te Cumhuriyet'in ilanıyla birlikte, İstanbul, Türkiye'nin kültürel, ticari ve finansal başkenti olarak varlığını sürdürmeye devam etmiştir. Ancak başkent Ankara'ya taşındığı için İstanbul'un siyasi rolü değişmiştir. Bununla birlikte, şehri modernleştirme çabaları, şehrin silüetini dönüştürmüş ve hızla endüstrileşme süreci başlamıştır.

Ekonomik Özellikler: İstanbul, Türkiye'nin ekonomik motoru olmasının yanı sıra, dünyanın da önemli ekonomik merkezlerinden biridir. İstanbul'un sahip olduğu doğal limanlar, finansal altyapı, üretim kapasitesi ve sanayi potansiyeli, şehri hem yerel hem de uluslararası düzeyde kritik bir ekonomik merkez yapmaktadır.

Sanayi ve Üretim: İstanbul, Türkiye'nin sanayi üretiminin büyük bir kısmını gerçekleştiren şehirlerin başında gelir. Şehirdeki organize sanayi bölgeleri (OSB'ler) ve serbest ticaret bölgeleri, büyük ve küçük ölçekli işletmelerin faaliyet gösterdiği alanlardır. İstanbul, özellikle tekstil, otomotiv, gıda, kimya, elektronik, inşaat gibi sanayi alanlarında yüksek üretim kapasitesine sahiptir. Şehirdeki sanayi tesisleri, Türkiye'nin ihracatında büyük rol oynamaktadır.

Finans ve Ticaret: İstanbul, Türkiye'nin finansal merkezi olup, Borsa İstanbul (BIST), İstanbul Finans Merkezi (İFM) gibi yapılarla küresel finansal piyasalarda yer edinmiştir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ve birçok büyük yerli ve yabancı banka İstanbul'da yerleşiktir. Ayrıca, İstanbul'da bulunan büyük alışveriş merkezleri, perakende sektörü ve küçük işletmeler, şehri ticaretin merkezine dönüştürmüştür.

Turizm: İstanbul, tarihi zenginlikleri, kültürel mirası ve coğrafi konumu sayesinde dünyanın en çok turist çeken şehirlerinden biridir. Ayasofya, Sultanahmet Camii, Topkapı Sarayı, Kapalıçarşı, Galata Kulesi gibi turistik mekanlar, İstanbul'a olan ilginin başlıca nedenlerindendir. Ayrıca, şehirdeki modern alışveriş merkezleri, lüks oteller ve restoranlar, İstanbul'u sadece kültürel değil aynı zamanda modern bir turizm merkezi de yapmaktadır. İstanbul'un turizm sektörüne katkısı, şehre büyük ekonomik faydalar sağlamaktadır.

Sosyo-Kültürel Özellikler: İstanbul, tarihi boyunca farklı etnik gruplara ve dini inançlara ev sahipliği yapmış, bu çeşitliliğiyle dünya kültürüne önemli katkılar sağlamıştır. Bu çok kültürlü yapısı, İstanbul'un sosyal yapısını şekillendirirken, şehri dinamik ve farklı yaşam biçimlerinin kesişim noktası yapmaktadır.

Halk Yapısı ve Etnik Çeşitlilik: İstanbul, çok etnikli yapısı ile dikkat çeker. Türkler, Kürtler, Araplar, Yunanlılar, Ermeniler, Çerkesler, Lazlar ve Yahudiler gibi farklı etnik kökenlere sahip gruplar, İstanbul'un sosyal yapısını oluşturan önemli unsurlardır. Şehirde, Hristiyanlık ve İslamiyet gibi büyük dinlere mensup toplulukların yanı sıra, Yahudi, Hindu ve diğer inançlara sahip topluluklar da yaşamaktadır. Bu etnik ve dini çeşitlilik, İstanbul'u hem kültürel hem de sosyal açıdan zenginleştiren bir faktördür. İstanbul, Türkiye'nin en büyük göç alan şehri olup, kırsal alanlardan gelen göçmenler ve uluslararası göç, şehri sürekli olarak yeniden şekillendiren bir dinamik oluşturmuştur. İç göç nedeniyle İstanbul'un nüfusu hızla artmış ve bu da şehirdeki altyapı, eğitim, sağlık ve diğer sosyal hizmetler gibi alanlarda baskılar oluşturmuştur.

Modernleşme ve Sosyal Sorunlar: İstanbul, hızla modernleşen bir şehir olmakla birlikte, bu süreç beraberinde bazı sosyal eşitsizlikleri ve sorunları da getirmiştir. Zenginlik ile yoksulluk arasındaki uçurum, gecekondu ve yoksul mahalleler ile lüks semtler arasındaki derin uçurumlar, İstanbul'un en büyük sosyal sorunlarından biridir. Özellikle şehrin merkezine yakın olan semtlerde yaşayan yüksek gelirli kesim ile uzak semtlerde ve kıyı bölgelerinde yerleşen düşük gelirli sınıflar arasındaki eşitsizlik, İstanbul'un sosyal yapısını şekillendiren önemli bir unsurdur. Bu eşitsizlik, altyapı hizmetlerinden eğitim ve sağlık hizmetlerine kadar pek çok alanda kendini gösterir. İstanbul'daki hızlı ve düzensiz kentleşme, özellikle gecekondulaşma, çevresel sorunlar, trafik sıkışıklığı ve yaşam standartlarındaki dengesizlikler gibi olgular, şehrin günlük yaşamını zorlu hale getiren faktörler arasında yer almaktadır.

Eğitim ve Kültürel Altyapı: İstanbul, Türkiye'nin eğitim alanındaki en önemli merkezlerinden biridir. Şehirdeki üniversiteler, hem yerli hem yabancı öğrenciler için önemli bir eğitim fırsatı sunmaktadır. İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ), Boğaziçi Üniversitesi, İstanbul Üniversitesi, Sabancı Üniversitesi gibi dünya çapında tanınan üniversiteler, şehri sadece bir ticaret ve kültür merkezi değil, aynı zamanda bir eğitim merkezi yapmaktadır. Bunun yanı sıra, İstanbul'da bulunan kültürel ve sanatsal etkinlikler, tiyatrolar, konserler, sergiler ve festivaller de şehri kültürel anlamda zenginleştirmektedir. İstanbul Modern, Pera Müzesi, Sakıp Sabancı Müzesi gibi kurumlar, şehre hem yerli hem de uluslararası sanatçıların eserlerini sergileyen önemli kültürel merkezler kazandırmaktadır.

Kültürel Zenginlik ve Geleneksel Yapı: İstanbul'un çok kültürlü yapısı, geleneksel Türk kültüründen, Osmanlı İmparatorluğu'nun zengin mirasına, Bizans döneminin etkilerine kadar geniş bir kültürel çeşitliliği kapsar. Bu kültürler, şehri hem tarihsel hem de modern anlamda şekillendiren önemli unsurlardır. İstanbul'da farklı etnik grupların geleneksel müzikleri, dansları, yemekleri, bayramları ve dini kutlamaları birbirine entegre olmuş, şehre özgün bir kültürel mozayik kazandırmıştır. Özellikle İstanbul'un yemek kültürü, Osmanlı mutfağından günümüze kalan yemeklerin modern yorumlarıyla zenginleşmiş, şehrin en belirgin kültürel özelliklerinden biri haline gelmiştir.

Nüfus: İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık ili olup, nüfus açısından büyük bir çeşitliliğe sahiptir. 2024 verilerine göre İstanbul'un nüfusu yaklaşık 16 milyon civarındadır ve bu sayı, şehri dünyanın en büyük megakentlerinden biri yapmaktadır. Nüfus artışı ve yoğun göç, İstanbul'un hem fırsatlar hem de zorluklarla dolu dinamiklerini şekillendirir. İstanbul, genç nüfus açısından da önemli bir şehir olup, bu genç nüfus şehri hem dinamik kılmakta hem de çeşitli sosyal sorunları tetiklemektedir. İstanbul'un nüfusunun önemli bir kısmı 30 yaş altındadır, bu da şehri genç iş gücü, eğitimli nüfus ve inovasyon potansiyeli açısından cazip kılmaktadır. Gençlerin şehirdeki yaşam tarzı, tüketim alışkanlıkları ve teknoloji kullanımı, İstanbul'un sosyal yapısını şekillendiren en önemli unsurlardan biridir. Ancak genç nüfusun artan talepleri, özellikle eğitim, barınma ve istihdam gibi alanlarda yeni sosyal sorunlara yol açmaktadır. İstanbul, aynı zamanda uluslararası göçün merkezi olmuştur. Başta Ortadoğu, Afrika ve Asya'dan gelen göçmenler olmak üzere, İstanbul'a yönelik yabancı göçü her geçen yıl artmaktadır. Savaşlar, ekonomik zorluklar ve politik baskılardan dolayı İstanbul, göçmenlerin yeni yaşam alanı haline gelmiştir. Bu durum, şehirdeki etnik çeşitliliği artırırken, aynı zamanda göçmenlerin entegrasyonu ve sosyal uyum sorunlarını da beraberinde getirmiştir. İstanbul'un nüfus artışı, büyük ölçüde iç göçten kaynaklanmaktadır. Türkiye'nin diğer illerinden İstanbul'a yönelik sürekli göç, şehrin nüfusunun hızlı bir şekilde artmasına neden olmaktadır. Bu yoğun göç, İstanbul'un altyapı sistemleri, konut, ulaşım, sağlık, eğitim gibi temel hizmetler üzerinde ciddi baskılar oluşturmuştur. İstanbul'un hızla büyüyen nüfusu, şehri dünyanın en yoğun nüfuslu metropollerinden biri yapmaktadır. 1950'lerden itibaren hızla artan nüfus, şehri yerleşim ve sosyal altyapı açısından daha karmaşık hale getirmiştir.

Kentsel Alanlarda Demografik Farklılıklar: İstanbul'daki nüfus yoğunluğu, şehrin farklı semtlerinde değişiklik gösterir. Şehir merkezinde ve Boğaziçi'ne yakın semtlerdeki yaşam daha pahalı ve daha uzak ilçelerdeki yaşam koşulları genellikle daha mütevazıdır. Zeytinburnu, Bağcılar, Esenler gibi semtler, işçi sınıfı ve göçmen nüfusunun yoğun olduğu bölgelerken, Nişantaşı, Bebek, Etiler gibi bölgelerde daha yüksek gelir gruplarının yaşamaya başladığı, lüks konut projelerinin yaygın olduğu semtler bulunmaktadır. Bu coğrafi ve demografik farklar, şehrin sosyal yapısını farklı katmanlara ayırmaktadır.

Ulaşım ve Altyapı: İstanbul, dünyanın en büyük metropollerinden biri olarak ulaşım altyapısı açısından önemli bir karmaşıklığa sahiptir. Şehri hem kara hem deniz hem de hava yolları ile birbirine bağlayan geniş bir ulaşım ağı bulunur. İstanbul'da kara ulaşımı, yoğun nüfus ve sürekli artan trafik nedeniyle büyük bir zorluk teşkil etmektedir. İstanbul'daki trafik sıkışıklığı, günlük yaşamı olumsuz etkileyen en önemli sorunlardan biridir. Ancak bu sorunu aşmak için İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından büyük ulaşım projeleri yürütülmektedir. İstanbul'daki karayolu altyapısı, otoyollar, köprüler, viyadükler ve tünellerle genişletilmiştir. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü gibi köprüler, Asya ile Avrupa arasındaki kara yolunu birbirine bağlayan kritik ulaşım hatlarıdır. İstanbul'da toplu taşıma, şehri günlük olarak gezmek ve çalışmak için temel bir ulaşım aracıdır. Metro, tramvay, metrobüs, otobüs, vapur ve taksiler şehirdeki ulaşım ağını oluşturur. Özellikle metro ve metrobüs hatları, İstanbul'un yoğun nüfusuna hizmet verebilmek adına sürekli olarak genişletilmektedir. 2013'te faaliyete geçen Marmaray projesi, İstanbul'u hem kara hem deniz hem de demir yolu ile birbirine bağlayarak ulaşımı daha verimli hale getirmiştir. İstanbul'un ulaşım altyapısı, şehirdeki göç,

yerleşim ve ekonomik hareketliliği destekleyen önemli bir faktördür. İstanbul, uluslararası hava taşımacılığında da önemli bir aktarmadır. İstanbul Havalimanı (IGA), dünyanın en büyük havalimanlarından biri olup, hem Türkiye'nin hem de Avrupa'nın en işlek havalimanlarından biridir. Havalimanı, İstanbul'un uluslararası bağlantılarını güçlendirirken, şehri küresel ticaretin ve turizmin merkezi haline getiren bir faktör olmuştur.

Çekmeköy İlçesi:

Çekmeköy, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda, doğal güzellikleri ve modern konut projeleri ile dikkat çeken bir ilçedir. Özellikle doğa ile iç içe olması, gelişmiş altyapısı ve sakin yaşam ortamı ile İstanbul'un diğer yoğun ilçelerine alternatif bir yaşam sunmaktadır. Çekmeköy'ün hızla gelişen ulaşım olanakları, konut projeleri ve sosyo-kültürel alanları, ilçeyi cazip bir yerleşim alanı haline getirmektedir. Gelecek yıllarda altyapı ve ulaşım yatırımlarının artmasıyla birlikte Çekmeköy'ün İstanbul'un tercih edilen yerleşim alanlarından biri olarak önemini koruması beklenmektedir.

Konumsal Özellikler: Çekmeköy, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer almakta olup, kuzeyde Şile, doğuda Ömerli Barajı, güneyde Ümraniye ve batıda Beykoz ilçeleri ile komşudur. İstanbul'un diğer merkezi ilçelerine göre daha az yoğun olan Çekmeköy, büyük yeşil alanları, ormanlık bölgeleri ve doğal yapısıyla sakin bir yaşam ortamı sunmaktadır. Çekmeköy, İstanbul'un doğasına yakın konumu ve temiz havası nedeniyle, şehir hayatının karmaşasından uzaklaşmak isteyenler için cazip bir bölge haline gelmiştir.

Tarihî Gelişim: Çekmeköy'ün tarihî kökenleri, Bizans ve Osmanlı dönemine kadar uzanmaktadır. İlçenin bulunduğu bölge, Osmanlı İmparatorluğu döneminde İstanbul'un su kaynaklarından faydalanmak amacıyla su kemerleri ve barajlar yapılmış bir bölgedir. Tarih boyunca daha çok kırsal bir yerleşim yeri olarak bilinen Çekmeköy, 20. yüzyılın sonlarına kadar köy niteliğinde bir yerleşim iken, 1990'lardan sonra kentsel dönüşüm ve konut projeleri ile hızla gelişmeye başlamıştır. Çekmeköy, 2009 yılında İstanbul'un ilçesi olarak bağımsız statü kazanmış ve bu tarihten itibaren modern bir yerleşim alanı olarak gelişimini sürdürmüştür.

Ekonomik Yapı: Çekmeköy, İstanbul'un sanayi ve ticaret merkezlerinden uzak, daha çok konut projeleri ve küçük işletmelerin bulunduğu bir ilçedir. İlçede, ağırlıklı olarak orta ve üst gelir grubuna hitap eden konut projeleri öne çıkmaktadır. Ekonomik faaliyetler daha çok yerel işletmeler, ticari alanlar ve küçük ölçekli işletmeler tarafından yürütülmekte olup, büyük sanayi tesisleri Çekmeköy'de yaygın değildir. Çekmeköy'de son yıllarda alışveriş merkezleri, market zincirleri ve küçük ölçekli ticari işletmelerin sayısında artış yaşanmış; bu da ilçe ekonomisinin canlanmasına katkıda bulunmuştur.

Sosyo-Kültürel ve Kültürel Zenginlikler: Çekmeköy, doğal yapısı ve geniş yeşil alanları ile İstanbul'un doğa ile iç içe yaşayan ilçelerinden biridir. İlçede çok sayıda park, mesire alanı, yürüyüş ve bisiklet parkurları bulunmaktadır. Özellikle Taşdelen ve Alemdağ ormanları, bölge halkına sosyal etkinlikler ve doğa ile iç içe vakit geçirme imkânı sağlamaktadır. İlçede sosyal

ve kültürel etkinlikler, belediye tarafından düzenlenen çeşitli festivaller ve açık hava etkinlikleri ile desteklenmektedir. Çekmeköy Belediyesi'ne ait kültür merkezleri, çeşitli sanatsal etkinlikler ve kurslarla bölge halkının sosyo-kültürel yaşamına katkıda bulunmaktadır.

Demografik Özellikler: Çekmeköy, özellikle 1990'lı yıllardan sonra hızla göç alarak nüfusunu artırmıştır. İlçede eğitim seviyesi yüksek olan orta ve üst gelir grubuna hitap eden konut projeleri yoğunlukta olup, bu durum demografik yapıyı etkilemektedir. İlçede genç nüfus oranı yüksek olup, ailelerin tercih ettiği bir yerleşim alanı haline gelmiştir. İstanbul'un diğer merkezi ilçelerine göre daha az kalabalık olan Çekmeköy, doğayla iç içe yaşam alanları sunmasıyla dikkat çekmektedir. Aynı zamanda ilçede eğitim kurumlarının sayısı giderek artmakta ve bu durum demografik yapının çeşitlenmesine katkıda bulunmaktadır.

Ulaşım ve Altyapı: Çekmeköy, İstanbul'un ulaşım olanakları gelişen ilçelerinden biridir. İlçeye kara yolu ile erişim sağlanmakta olup, özellikle Üsküdar-Çekmeköy Metro Hattı'nın hizmete girmesiyle İstanbul'un merkezi noktalarına ulaşım kolaylaşmıştır. Çekmeköy, TEM Otoyolu'na yakın konumda olup, İstanbul'un diğer ilçelerine kara yoluyla da erişim sağlamaktadır. Son yıllarda Çekmeköy'de kentsel dönüşüm projeleri ile birlikte modern altyapı çalışmaları yapılmış ve altyapı sistemleri geliştirilmiştir.

3.1.2. Ulaşım Bağlantıları:

İstanbul İli, Çekmeköy, Taşdelen, 569 Ada 1 Parsel Olan "Arsa" taşınmaz olan Çınarköy Evleri 4. Etap 3. Kısım projesidir.

3.1.3. Tanımı:

Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul ili, Çekmeköy ilçesi, Taşdelen Mahallesi, konut + ticari ünitelerinin oluşturduğu Çınarköy Evleri 4. Etap 3. Kısım projesidir. Projedeki bağımsız bölümün yer aldığı ana gayrimenkul; 13.314,22 m² yüzölçümüne sahip 569 Ada 1 Parsel üzerinde 4/A yapı sınıfında betonarme karkas yapı tarzında ayrık nizamda inşa edilmiş 8 adet bloktan ( A1, A2, B1, B2, B3, B4, C, D1 ve D2 ) meydana gelmiştir. Sitenin ortalama inşaat alanı ~%97 seviyesindedir.

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

	TAPU BİLGİLERİ
	İL				İstanbul
	İLÇE		Çekmeköy
	MAHALLE		Taşdelen
	MEVKİİ		Eskiağıl
	MALİK			Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
	HİSSE PAY/PAYDA				1/1
	NİTELİK				Arsa
SIRA	TAŞINMAZ ID	ADA	PARSEL	YÜZÖLÇÜM	TARİH	YEVMİYE	CİLT	SAHİFE
1	117174109	569	1	13.314,22 m²	8.10.2021	23317	66	6463

3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çekmeköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çekmeköy Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından tespit edilmiştir.

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza Çekmeköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nce hazırlanmış ve resmi olarak iletilen imar durum yazısı incelenmiştir.

Çekmeköy Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz hakkında olumsuz evrak bulunmamaktadır.

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaza ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

	569 ADA 1 PARSEL YENİ YAPI RUHSATLARI
SIRA NO	ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	TOPLAM KAT ADEDİ	İNŞAAT ALANI	YAPI SINIFI
1	569	1	YENİ YAPI RUHSATI	21.10.2021	2021/587	D-2	14	0	14	8	4.088,88 m²	4/A
2	569	1	YENİ YAPI RUHSATI	21.10.2021	2021/586	D-1	14	0	24	8	3.858,23 m²	4/A
3	569	1	YENİ YAPI RUHSATI	21.10.2021	2021/585	C	23	3	26	8	6.910,44 m²	4/A
4	569	1	YENİ YAPI RUHSATI	21.10.2021	2021/584	B-4	12	0	12	8	3.850,95 m²	4/A
5	569	1	YENİ YAPI RUHSATI	21.10.2021	2021/583	B-3	12	0	12	8	4.454,77 m²	4/A
6	569	1	YENİ YAPI RUHSATI	21.10.2021	2021/582	B-2	10	2	12	7	3.214,31 m²	4/A
7	569	1	YENİ YAPI RUHSATI	21.10.2021	2021/581	B-1	10	2	12	7	3.398,31 m²	4/A
8	569	1	YENİ YAPI RUHSATI	21.10.2021	2021/580	A-2	12	2	14	8	4.559,02 m²	4/A
9	569	1	YENİ YAPI RUHSATI	21.10.2021	2021/579	A-1	12	2	14	8	4.186,88 m²	4/A

	569 ADA 1 PARSEL İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATLARI
SIRA NO	ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	TOPLAM KAT ADEDİ	İNŞAAT ALANI	YAPI SINIFI
1	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	23.01.2023	2023/84	A-1	12	2	14	8	4.186,38 m²	4/A
2	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	23.01.2023	2023/85	A-2	12	2	14	8	4.559,02 m²	4/A
3	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	23.01.2023	2023/86	B-1	10	2	12	7	3.398,31 m²	4/A
4	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	23.01.2023	2023/87	B-2	10	2	12	7	3.214,31 m²	4/A
5	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	23.01.2023	2023/88	B-3	12	0	12	8	4.454,77 m²	4/A
6	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	23.01.2023	2023/89	B-4	12	0	12	8	3.850,95 m²	4/A
7	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	23.01.2023	2023/90	C	23	3	26	8	6.910,44 m²	4/A
8	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	23.01.2023	2023/91	D-1	14	0	14	8	3.858,23 m²	4/A
9	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	23.01.2023	2023/92	D-2	14	0	14	8	4.088,88 m²	4/A

	569 ADA 1 PARSEL İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATLARI
SIRA NO	ADA	PARSEL	BELGE TÜRÜ	BELGE TARİHİ	BELGE NO	BLOK	KONUT	OFİS VE İŞYERİ	TOPLAM BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI	TOPLAM KAT ADEDİ	İNŞAAT ALANI	YAPI SINIFI
1	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	12.09.2023	2023/1097	A-1	12	2	14	8	4.186,38 m²	4/A
2	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	12.09.2023	2023/1098	A-2	12	2	14	8	4.559,02 m²	4/A
3	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	12.09.2023	2023/1099	B-1	10	2	12	7	3.398,31 m²	4/A
4	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	12.09.2023	2023/1100	B-2	10	2	12	7	3.214,31 m²	4/A
5	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	12.09.2023	2023/1101	B-3	12	0	12	8	4.454,77 m²	4/A
6	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	12.09.2023	2023/1102	B-4	12	0	12	8	3.850,95 m²	4/A
7	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	12.09.2023	2023/1103	C	23	3	26	8	6.910,44 m²	4/A
8	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	12.09.2023	2023/1104	D-1	14	0	14	8	3.858,23 m²	4/A
9	569	1	İSİM DEĞİŞİKLİĞİ	12.09.2023	2023/1105	D-2	14	0	14	8	4.088,88 m²	4/A

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

18.11.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmaz olan Çekmeköy, Taşdelen, 569 Ada 1 Parsel "Arsa" vasıflı taşınmaz inşaat halinde proje olup, mevcut kullanım durumu oluşmamıştır.

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

Değerlemesi talep edilen taşınmaz halihazırda kullanılmamaktadır. Tapu Müdürlüğü'nde ve TAKBIS sisteminden temin edilen tapu kayıt belgelerinden temin edilen bilgilere göre rapor konusu;

Taşınmazdan 569 Ada 1 Parsel 08.10.2021 tarih 23317 yevmiye numarası ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı adına Satış işlemiyle tescil olmuştur.

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.

Beyanlar Hanesinde

Taşınmazın tamamında " 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır." beyanı bulunmaktadır. ( 04.10.2021 - 22573 )
Taşınmazın tamamında " Diğer (Konusu: REZERV YAPI ALANIDIR. ) Tarih: - Sayı: -" beyanı bulunmaktadır. ( 08.10.2021 - 23309 )

Şerhler Hanesinde:

Taşınmazın üzerinde herhangi bir şerh bulunmamaktadır.

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

Taşınmazın üzerinde herhangi bir hak ve mükellefiyetler bulunmamaktadır.

Rehinler Hanesinde:

Taşınmazın üzerinde herhangi bir rehin bulunmamaktadır.

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çekmeköy Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza resmi olarak iletilen ve Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden alınan imar durum bilgilerine göre;

Değerleme konusu taşınmaz mer-i imar planına göre "Ticaret + Konut Alanı" lejantı içerisinde yer almakta olup, ayrık nizam, 7 kat, E:1.60 ve Hmax: 21.50 m yapılaşma koşullarına sahiptir.

569 ada 1 parsel üzerinde;

o 09.11.2021 tarihinde İstanbul 10. İdare Mahkemesi'nde açılmış plan iptali davası bulunmaktadır.

o 24.12.2021 tarihinde İstanbul 13. İdare Mahkemesi'nde açılmış plan iptali davası bulunmaktadır.

isteminin reddine karar verdi. Yerel Mahkeme davanın kısmen kabul kısmen reddine karar vermiş olup bu karar taraflarca istinaf edilmiştir. İstinaf incelemesi neticesinde; İst. BİM 4. İDD 2023/18 Esas ve 2023/276 Karar sayılı kararı ile başvuruların kısmen kabul kısmen reddine karar vermiştir. İşbu karar da taraflarca temyiz edilmiştir. Temyiz neticesi beklenmektedir. (Danıştay 6. Dairesi 2023/3800 E.)

o 17.03.2022 tarihinde İstanbul 3. İdare Mahkemesi'nde açılmış plan iptali davası bulunmaktadır.

03.07.2021 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca onaylanan, İstanbul ili, Çekmeköy İlçesi, Taşdelen Mahallesi, Rezerv Yapı Alanı ve çevresine ilişkin olarak hazırlanan (Eski 458, 459 ve 460 parseller) (Yeni 563/1, 2, 5, 7, 10, 564/1, 565/1, 2, 3, 4, 5, 7, 566/1, 2, 3, 567/1, 568/2, 5, 569/1, 570/1, 3 parseller) 1/100.000 ölçekli ÇDP Değişikliği ile 09.07.2021 onaylı 1/5000 ölçekli NİP ve 1/1000 ölçekli UİP'nın, yürütmesinin durdurulması ve iptali talepli davadır. 14.10.2021 tarihinde, YD isteminin davalı idarenin 1.savunması alındıktan ve ara kararı gereği yerine getirildikten sonra incelenmesine karar verildi. Mahkeme, 13.12.2021 tarihinde, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına, YD isteminin rapora itiraz süresi geçtikten sonra incelenmesine karar verdi. Dosya 23.02.2022 tarihinde İst. 4. İDD'ne gönderildi. 16.03.2022 tarihinde kısa müdahale talebinde bulunduk. 06.04.2022 tarihinde ayrıntılı müdahale dilekçemizi sunduk. 25.04.2022 tarihinde mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapıldı. Bilirkişi raporu aleyhe. 08.08.2022 tarihinde bilirkişi raporuna itirazlarımız sunulmuştur. Mahkeme, 31.08.2022 tarihinde yürütmenin durdurulmasına karar verdi. Yürütmenin durdurulması kararına karşı 09.09.2022 tarihinde itiraz edildi. İst. 4. İDD. 2022/574 Esas sayılı dosyası ile itirazımızın kabulüne ve YD kararının kaldırılmasına karar verilmiştir. Buna karşın İstanbul 3. İdare Mahkemesi 2021/1913 E. ve 2022/2242 K. sayılı kararı ile dava konusu işlemlerin iptaline karar vermiştir. İşbu karar tarafımızca istinaf edilmiş olup İstanbul BİM 4.İDD 2023/135 E. ve 2023/340 K. sayılı kararı ile: "özel eğitim ve özel sağlık tesisi alanları için öngörülen emsal değeri bakımından uygulama imar planının iptaline dair kısım yönünden istinaf talebinin kısmen reddine, istinaf talebinin kısmen kabulü ile, İstanbul 3. İdare Mahkemesi'nin 30/11/2022 tarih ve E:2021/1916, K:2022/2242 sayılı kararının dava konusu uygulama imar planının uygulama imar planında özel eğitim ve özel sağlık tesisi alanları için öngörülen emsal değerine ilişkin kısım haricinde kalan kısmı ve çevre düzeni plan değişikliği ile nazım imar planı yönünden kaldırılmasına" karar vermiştir. İşbu kısmen kabul ve kısmen red kararı da tüm taraflarca temyiz edilmiş olup neticesi beklenmektedir. (Danıştay 6. Dairesinin 2023/3821 E.)

o 17.03.2022 tarihinde İstanbul 5. İdare Mahkemesi'nde açılmış plan iptali davası bulunmaktadır.

03.07.2021 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca onaylanan, İstanbul ili, Çekmeköy İlçesi, Taşdelen Mahallesi, Rezerv Yapı Alanı ve çevresine ilişkin olarak hazırlanan (Eski 458, 459 ve 460 parseller) (Yeni 563/1, 2, 5, 7, 10, 564/1, 565/1, 2, 3, 4, 5, 7, 566/1, 2, 3, 567/1, 568/2, 5, 569/1, 570/1, 3 parseller) 1/100.000 ölçekli ÇDP Değişikliği ile 09.07.2021 onaylı 1/5000 ölçekli NİP ve 1/1000 ölçekli UİP'nın, yürütmesinin durdurulması ve iptali talepli davadır.19.10.2021 tarihinde, YD isteminin davalı idarenin 1. savunması alındıktan ve ara kararı gereği yerine getirildikten sonra incelenmesine karar verildi. 03.02.2022 tarihinde, dosyanın bağlantı talebinin incelenmesi için İst. 4. İDD'ne gönderilmesine, YD isteminin bu konuda karar verildikten sonra incelenmesine karar verildi. İst. BİM 4. İDD, 28.02.2022 tarihinde, 2 dosyanın bilirkişi incelemesinde olması nedeniyle inceleme yapamadığından bağlantı bulunmadığına karar verdi. 16.03.2022 tarihinde kısa müdahale talebinde bulunduk. 06.04.2022 tarihinde ayrıntılı müdahale dilekçemizi sunduk. Mahkeme, 20.04.2022 tarihinde müdahale talebimizin kabulüne karar verdi. 23.09.2022 tarihinde keşif yapıldı, bilirkişi raporu beklenmektedir. Bilirkişi raporu aleyhe tanzim edilmiş olup mahkemece 12.07.2023 tarihinde "…Uyuşmazlıkta; işbu dava konumuz olan plan değişikliklerinin iptali istemiyle başkaca kişiler tarafından İstanbul İdare Mahkemelerinin çeşitli Mahkemelerinde davalar açıldığı, söz konusu Mahkemeler tarafından verilen iptal kararları üzerine işbu dava konusu imar planlarının yürürlükten kalktığı ve aynı planlama sahası ile ilgili 24.06.2022 tarihinde yeni imar planlarının onaylandığı, işbu dosyamızdaki davacıların anılan imar planlarının iptali istemiyle İstanbul 4.İdare Mahkemesi'nin 2022/2210 esas sayılı dosyasında dava açıldığı görülmüştür. Bu durumda, işbu dava konumuz olan plan değişikliklerinin yargı kararıyla iptal edildiği, verilen iptal kararları üzerine işbu dava konusu planlama sahası ile ilgili yeni imar planların yapıldığı, bu planların yürürlüğe girmesiyle işbu dava konusu imar planlarının geçerliliğini yitirdiği ve meri olduğu anlaşılan imar planlarına karşı işbu davadaki davacılar tarafından yeni bir dava açıldığı görüldüğünden, bakılmakta olan davanın konusuz kaldığı sonucuna varılmıştır…"

o 31.08.2022 tarihinde İstanbul 13. İdare Mahkemesi'nde açılmış plan iptali davası bulunmaktadır.

İstanbul 13. İdare Mahkemesinin 2022/1972 E. sayısına kayden, "İstanbul ili, Çekmeköy ilçesi, Taşdelen Mahallesi Rezerv Yapı Alanı ve Çevresine ilişkin 1/5000 ölçekli NİP-34660606 ve 1/1000 ölçekli UİP-34551134'in" iptali talepli davadır. İBB davacı yanında, EKGYO ise davalı yanında müdahale talep etmiştir. İstanbul 7. İdare Mahkemesinin 2022/2151 E. sayılı dosyası ile aralarında bağlantı olduğuna karar verilmiş olup işbu davalar huzurdaki esasta birleştirilmiştir. Ayrıca İstanbul 13. İdare Mahkemesinin 2023/746 E. sayılı dosyası için de bağlantı kararı verilmiş; ancak 13. İdare Mahkemesindeki esaslar kapatılmamıştır

3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmaz özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb. bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.

3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:

Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazın kadastral durumunda son 3 yıl içerisinde değişiklik bulunmamaktadır.

3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm

22.maddesi 1.fıkrasının;

a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir."

b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."

c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır."

ç ) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz."

30.maddesi 1.fıkrasının;

"Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. "

bendi gereği taşınmazın "Proje" başlığı altında GYO portföyde bulundurulabilir.

3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

Değerleme konusu taşınmaz yapı denetim hakkında kanun kapsamındadır. Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. Taşınmazın üzerindeki projeye ait yapı denetim firması ÜNİFORM DENETİM LTD. ŞTİ olduğu belirlenmiştir.

3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

Değerleme konusu taşınmaz olan 569 Ada 1 Parsel, tapuda "Arsa" nitelikli olup henüz kat irtifakı / kat mülkiyeti tesis edilmemiştir. Belediyesinde ve yerinde yapılan tespitlerde taşınmaz üzerinde Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından yürütülen Çınarköy Evleri 4. Etap 3. Kısım Konutları isimli karma proje geliştirilmektedir. Değerleme, projedeki oluşmuş bağımsız bölümlere yönelik yapılmıştır.

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

Değerleme konusu parsel üzerinde anahtar teslimi götürü bedelli sözleşme bulunmakta olup, EGE YAPI A.Ş., sözleşme konusu işin ihalesinde sunmuş olduğu yazılı mali teklifinde de belirtmiş olduğu gibi, sözleşme konusu tüm iş ve işlemleri 372.000.000 TL + KDV (ÜçyüzyetmişikimilyonTürklirası) götürü bedel ile yapmayı ve yerine getirmeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Yapılan işlerin bedellerinin ödenmesinde,

Yüklenicinin teklif ettiği toplam bedel esas alınacaktır.

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

İstanbul İli, Çekmeköy, Taşdelen, 569 Ada 1 Parsel Olan "Arsa" taşınmaz olan projedir. Emlak Konut Çekmeköy Çınarköy Evleri, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer alan Çekmeköy ilçesinin sakin ve doğal atmosferine sahip bir bölgesinde konumlanmaktadır. Çekmeköy, ormanlık alanlar, geniş parklar ve yeşil alanlarla çevrili olup, şehre yakın olmasına rağmen doğayla iç içe bir yaşam sunar. Bölge, aynı zamanda hızla gelişen bir yerleşim alanı olup, çeşitli alışveriş merkezleri, restoranlar, kafeler, okullar, sağlık kuruluşları ve sosyal donatılarla günlük yaşamı kolaylaştırmaktadır. Ulaşım açısından oldukça elverişlidir; TEM Otoyolu, Sancaktepe-Üsküdar metro hattı ve çeşitli toplu taşıma seçenekleri sayesinde İstanbul'un diğer bölgelerine kolayca ulaşım sağlanabilir. Ayrıca, Çekmeköy'ün çevresi, sakinlerine doğa yürüyüşleri ve bisiklet turları gibi açık hava aktiviteleri için birçok imkan sunmaktadır. Çekmeköy Çınarköy Evleri, hem doğa severler hem de şehir yaşamına yakın olmak isteyenler için ideal bir bölgedir.

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.

Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.

Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı

görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.

2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.

Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.

Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.

Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.

Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.

Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.

2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.

2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.

2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer

artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.

2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.

2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.

2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

Yapı tarzı	Betonarme	Çelik	Yığma	Prefabrik
İnşaat Nizamı	Ayrık Nizam	Güvenlik	Var	Yok
Yapım yılı	2024	Otopark	Var	Yok
Elektrik	Şebeke	Yüzme Havuzu	Var	Yok
Su	Şebeke	Asansör	Var	Yok
Kanalizasyon	Şebeke	Yangın Merdiveni	Var	Yok
Doğalgaz	Şebeke	Dış Cephe	Dış Cephe Kaplaması
Su Deposu-Hid.	Var	Çatı Tipi	Teras Çatı
Yangın Tesisatı	Var	Jeneratör	Var	Yok

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazın;

Konum ve cephe özellikleri,
Ulaşım imkanları,
Cephe özellikleri baz alınmıştır.

	4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
Konum Özelliği	: Konut Bölgesi
Yapılaşma Yoğunluğu	: % 50
Çevresel Gelişim Hızı	: Yüksek
Yapılaşma Türü	: Parsel Bazlı
İnşaat Tarzı	: Betonarme, Yığma, Prefabrik
İnşaat Nizamı	: Ayrık
Binanın Kat Adedi	A1-A2-B3-B4-C-D1-D2; 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 7 Normal Kat
	B1-B2; 1 Bodrum Kat + Zemin Kat + 6 Normal Kat
Yapı Sınıfı	: 4/A
Deprem Bölgesi	: 1. Derece
Deprem Hasar Durumu	: Hasarsız
Onarım/Güçlendirme	: -
İskan Belgesi	: Yok
Yaşı	: 0
Malzeme Durumu	: İyi
İşçilik Durumu	: İyi
Elektrik	: Şebeke
Su	: Şebeke
Kanalizasyon	: Şebeke
Otopark	: Var
Asansör	: Var
Jeneratör	: Var
Güvenlik	: Var
Yangın Merdiveni	: Var

4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Taşınmazın yenilenen bölgede olması
Bölgede kamu kurumlarına yakın olması
Yeni binada yer alması

Olumsuz Etkenler:

İnşa halinde olması
Piyasadaki ekonomik dalgalanmalar

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.

Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Taşınmazın değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

Değerleme çalışmasında, taşınmaziçin önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.

4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

Konu taşınmaz için imar planına göre nakit/gelir akışına esas bir çalışma yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmaz için yapılan Nakit Akış Akımı Analizinde;

Bölgedeki konutların m² birim fiyatının 85.000,-₺/m² olduğu, ticari ünitelerde m² birim fiyatının 135.000,-₺/m² olduğu
İnşaat hakkına ek olarak emsal harici satılabilir alan oranı ~%16,73 olarak alınmıştır.
Proje ve satışın 3 yıl süreceği tahmin edilmiş olup, meskenlerde ve ticari ünitelerde ilk yıl %45 artış olacağı, ikinci yıl ise %60 artış olacağı ve son olan üçüncü yılda artışın %60 olacağı baz alınmıştır.
Projedeki meskenlerin ilk yıl saha işlemlerinin ardından ikinci yıl %60 sinin biteceği ve son olan üçüncü yılda kalan %40 sinin biteceği baz alınmıştır.,
Projedeki meskenlerin ilk yıl saha işlemlerinin ardından ikinci yıl %50 sinin biteceği ve son olan üçüncü yılda kalan %50 sinin biteceği baz alınmıştır.
Projedeki hasılat paylaşım oranının %50 olduğu ve iskonto oranının %35 olduğu belirlenmiştir.

Tespit edilen değer, arsanın "Geliştirilmiş Haliyle" yani üzerinde herhangi bir yapı ya da proje olmadan önceki değerini ifade etmektedir. Bu değer, arsanın bulunduğu konum, büyüklük, potansiyel kullanım alanları ve mevcut piyasa koşulları gibi faktörler dikkate alınarak belirlenmiştir. Ancak, bu değer, yalnızca geliştirilmiş arsa olarak değerlendirilmiş olup, arsanın mevcut durumu ve gelecekteki gelişim potansiyeli göz önüne alındığında, riskler de önemli bir rol oynamaktadır.

Bu riskler arasında, genel piyasa koşullarındaki dalgalanmalar, imar planı değişiklikleri, olası hukuki engeller, çevresel düzenlemeler, altyapı yetersizlikleri gibi çeşitli faktörler yer almaktadır. Bu tür belirsizlikler ve olumsuz durumlar, arsanın değeri üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir. Bu sebeple, "Boş Arsa" (yani üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan arsa veya inşaatı devam eden proje) değeri, tespit edilen geliştirilmiş arsa değerinden %20 oranında iskonto yapılmıştır.

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır. Hesap detayı rapor eklerinde yer almaktadır.

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

Bölgede yapılan emsal araştırması, konut, arsa ve dükkan gibi farklı gayrimenkul türlerine yönelik kapsamlı bir analiz sürecini içermektedir. Bu araştırma kapsamında, konut ve arsa satış fiyatları, kiralama bedelleri ve dükkanların ticari değerleri yerel piyasa koşulları doğrultusunda incelenmiş, benzer özelliklere sahip emsal gayrimenkuller ile karşılaştırmalar yapılmıştır. Ayrıca, her bir gayrimenkul türü için, bölgedeki arz ve talep durumu, imar durumu, altyapı olanakları ve çevresel faktörler de göz önünde bulundurularak, potansiyel yatırım getirileri ve kısa-orta vadeli gelişim beklentileri değerlendirilmiştir. Bu analiz, yatırımcılar ve alıcılar için bölgedeki gayrimenkul piyasasına dair detaylı bir perspektif sunmakta ve gelecekteki değer artışlarını tahmin etmeye yönelik önemli veriler sağlamaktadır.

	KONUT EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ			AÇIKLAMA			SATIŞ FİYATI ( ₺ )	BRÜT ALAN ( m2 )	BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )
1	Mef Gayrimenkul 0 (532) 385 09 19	bulunmaktadır.				Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, Emlak Konut Çınarköy Evleri sitesinde bulunan binanın 1. normal katında yer alan 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 160 m2 brüt kullanım alanlı mesken 15.590.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı	15.590.000 ₺	160,00 m²	97.437,50 ₺/m²
2	Sahibinden 0 (555) 606 82 87	bulunmaktadır.				Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, Emlak Konut Çınarköy Evleri sitesinde bulunan binanın 4. normal katında yer alan 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 200 m2 brüt kullanım alanlı mesken 21.000.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı	21.000.000 ₺	200,00 m²	105.000,00 ₺/m²
3	Başak Emlak 0 (533) 721 51 58	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, Emlak Konut Çınarköy Evleri sitesinde bulunan binanın 6. normal katında yer alan 1+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 65 m2 brüt 6.450.000 ₺ 65,00 m² 99.230,77 ₺/m² kullanım alanlı mesken 6.450.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.
4	Mef Gayrimenkul 0 (532) 385 09 19	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, Emlak Konut Çınarköy Evleri sitesinde bulunan binanın 2. normal katında yer alan 2+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 122 m2 brüt 12.435.760 ₺ 122,00 m² 101.932,46 ₺/m² kullanım alanlı mesken 12.435.760 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.
5	Caasa Gayrimenkul 0 (549) 791 08 16				alanlı mesken 11.500.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, Dap Yapı Ormanköy sitesinde bulunan binanın 3. normal katında yer alan 2+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 115 m2 brüt kullanım	11.500.000 ₺	115,00 m²	100.000,00 ₺/m²
6	Gista Gayrimenkul 0 (532) 348 38 30	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, Dap Yapı Ormanköy sitesinde bulunan binanın 4. normal katında yer alan 2+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 125 m2 brüt kullanım 12.100.000 ₺ 125,00 m² 96.800,00 ₺/m² alanlı mesken 12.100.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.
7	Coldwell Banker Bridge 0 (536) 684 78 12	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, Ağaoğlu Çekmeköy Park sitesinde bulunan binanın 6. normal katında yer alan 2+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 124 m2 brüt kullanım 12.000.000 ₺ 124,00 m² 96.774,19 ₺/m² alanlı mesken 12.000.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.
8	Coldwell Banker Bridge 0 (545) 629 41 13				alanlı mesken 20.500.000 ₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, Ağaoğlu Çekmeköy Park sitesinde bulunan binanın 13. normal katında yer alan 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 190 m2 brüt kullanım	20.500.000 ₺	190,00 m²	107.894,74 ₺/m²

				KONUT EMSAL ANALİZİ TABLOSU
	EMSAL NO EMSAL DURUMU	EMSAL-1 SATILIK	EMSAL-2 SATILIK	EMSAL-3 SATILIK	EMSAL-4 SATILIK	EMSAL-5 SATILIK	EMSAL-6 SATILIK	EMSAL-7 SATILIK	EMSAL-8 SATILIK
	NİTELİK	KONUT	KONUT	KONUT	KONUT	KONUT	KONUT	KONUT	KONUT
		Mef			Mef	Caasa	Gista	Coldwell	Coldwell
	İLANA VEREN KİŞİ	Gayrimenkul	Sahibinden	Başak Emlak	Gayrimenkul	Gayrimenkul	Gayrimenkul	Banker Bridge	Banker Bridge
	İLANA VEREN TELEFON NO	0 (532) 385	0 (555) 606	0 (533) 721	0 (532) 385	0 (549) 791	0 (532) 348	0 (536) 684	0 (545) 629
		09 19	82 87	51 58	09 19	08 16	38 30	78 12	41 13
	DAİRE TİPİ SATIŞ FİYATI ( ₺ )	3+1 15.590.000 ₺	3+1 21.000.000 ₺	1+1 6.450.000 ₺	2+1 12.435.760 ₺	2+1 11.500.000 ₺	2+1 12.100.000 ₺	2+1 12.000.000 ₺	3+1 20.500.000 ₺
	PAZARLIK ORANI	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%
	PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ )	14.031.000 ₺	18.900.000 ₺	5.805.000 ₺	11.192.184 ₺	10.350.000 ₺	10.890.000 ₺	10.800.000 ₺	18.450.000 ₺
	BRÜT ALAN ( m2 )	160,00 m²	200,00 m²	65,00 m²	122,00 m²	115,00 m²	125,00 m²	124,00 m²	190,00 m²
	BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	87.693,75 ₺/m²	94.500,00 ₺/m²	89.307,69 ₺/m²	91.739,21 ₺/m²	90.000,00 ₺/m²	87.120,00 ₺/m²	87.096,77 ₺/m²	97.105,26 ₺/m²
	İÇ DEKORASYON DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
	İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	-5%	-5%	-5%	-10%	-10%	-5%	-5%	-5%
	ALAN BÜYÜKLÜĞÜ KÜÇÜK KÜÇÜK KÜÇÜK KÜÇÜK KÜÇÜK					KÜÇÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK
	ALAN DÜZELTMESİ 0% 0% 0% 0% 0%						0%	0%	0%
	YAPI YAŞI DURUMU YENİ YENİ YENİ YENİ YENİ					YENİ	YENİ	YENİ
	YAPI YAŞI DÜZELTMESİ 0% 0% 0% 0% 0% KAT DURUMU ARA KAT ARA KAT ARA KAT ARA KAT					ARA KAT	0% ARA KAT	0% ARA KAT	0% ARA KAT
KAT DÜZELTMESİ 0% 0% 0% 0%					0%	0%	0%	0%
	KONUM DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
	KONUM DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%	0%	0%	0%	0%
	TOPLAM DÜZELTME ORANI	-5%	-5%	-5%	-10%	-10%	-5%	-5%	-5%
	DÜZELTME SONRASI BİRİM	83.309,06	89.775,00	84.842,31	82.565,29	81.000,00	82.764,00	82.741,94	92.250,00
	FİYAT ( ₺/m2 ) ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	₺/m²	₺/m²	₺/m²	₺/m²	₺/m² 84.905,95 ₺/m²	₺/m²	₺/m²	₺/m²

		ARSA EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI ( ₺ )	BRÜT ALAN ( m2 )	BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )
1	Üçel Gayrimenkul Yapı 0 (543) 349 67 30	Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan E: 1.00, Konut imarlı, Hmax: 5 kat yapılaşma koşullarına sahip 875 m2 yüzölçümlü arsa 57.000.000,- ₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	57.000.000 ₺	875,00 m²	65.142,86 ₺/m²
2	Asist Yeniköy Lüks Konut Danışmanlığı 0 (536) 336 81 41	Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan E: 0.60, Konut imarlı, Hmax: 3 kat yapılaşma koşullarına sahip 2.721 m2 yüzölçümlü arsa 125.000.000,-₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	125.000.000 ₺	2.721,00 m²	45.938,99 ₺/m²
3	Csg Group Gayrimenkul 0 (541) 895 58 94	Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan Konut imarlı, Hmax: 3 kat yapılaşma koşullarına sahip 388 m2 yüzölçümlü arsa 48.000.000,-₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	48.000.000 ₺	388,00 m²	123.711,34 ₺/m²
4	Coldwell Banker Real 0 (532) 683 82 80	Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan E: 1.00, Konut + Ticaret imarlı, Hmax: 5 kat yapılaşma koşullarına sahip 1.492 m2 yüzölçümlü arsa 149.000.000,-₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	149.000.000 ₺	1.492,00 m²	99.865,95 ₺/m²
5	Sahibinden 0 (532) 789 38 25	Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan, Konut + Ticaret imarlı, Hmax: 3 kat yapılaşma koşullarına sahip 204 m2 yüzölçümlü arsa 17.800.000,- ₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	17.800.000 ₺	204,00 m²	87.254,90 ₺/m²
6	Ayze İnşaat 0 (532) 675 78 22	Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan, Konut + Ticaret imarlı, Hmax: 4 kat yapılaşma koşullarına sahip 143 m2 yüzölçümlü arsa 11.500.000,- ₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	11.500.000 ₺	143,00 m²	80.419,58 ₺/m²
7	Royal Team Gayrimenkul Danışmanlık 0 (546) 561 43 69	Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan, Konut + Ticaret imarlı, Hmax: 4 kat yapılaşma koşullarına sahip 210 m2 yüzölçümlü arsa 13.800.000,- ₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır.	13.800.000 ₺	210,00 m²	65.714,29 ₺/m²

			ARSA EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4	EMSAL-5	EMSAL-6	EMSAL-7
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
NİTELİK	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA	ARSA
İLANA VEREN KİŞİ	Üçel Gayrimenkul	Asist Yeniköy Lüks Konut	Csg Group	Coldwell	Sahibinden	Ayze İnşaat	Royal Team Gayrimenkul
	Yapı	Danışmanlığı	Gayrimenkul	Banker Real			Danışmanlık
	0 (543) 349 67	0 (536) 336 81	0 (541) 895 58	0 (532) 683 82	0 (532) 789 38	0 (532) 675 78	0 (546) 561 43
İLANA VEREN TELEFON NO	30	41	94	80	25	22	69
İMAR DURUMU	KONUT	KONUT	KONUT	KONUT+TİCARE	KONUT+TİCARE	KONUT+TİCARE	KONUT+TİCARE
				T	T	T	T
SATIŞ FİYATI ( ₺ )	57.000.000 ₺	125.000.000 ₺	48.000.000 ₺	149.000.000 ₺	17.800.000 ₺	11.500.000 ₺	13.800.000 ₺
PAZARLIK ORANI	10%	10%	10%	10%	10%	10%	10%
PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ )	51.300.000 ₺	112.500.000 ₺	43.200.000 ₺	134.100.000 ₺	16.020.000 ₺	10.350.000 ₺	12.420.000 ₺
ARAZİ ALANI ( m2 )	875,00 m²	2.721,00 m²	388,00 m²	1.492,00 m²	204,00 m²	143,00 m²	210,00 m²
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	58.628,57 ₺/m²	41.345,09 ₺/m²	111.340,21 ₺/m²	89.879,36 ₺/m²	78.529,41 ₺/m²	72.377,62 ₺/m²	59.142,86 ₺/m²
TOPOĞRAFİK DURUMU	DÜZ	AZ EĞİMLİ	DÜZ	DÜZ	DÜZ	DÜZ	DÜZ
TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ	0%	10%	0%	0%	0%	0%	0%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	KÜÇÜK	KÜÇÜK	KÜÇÜK
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%	-5%	-10%	-10%
YAPILAŞMA DURUMU	BENZER	BENZER	YOĞUN	YOĞUN	YOĞUN	YOĞUN	BENZER
YAPILAŞMA DÜZELTMESİ	0%	0%	-15%	-15%	-5%	-5%	0%
LEJANT DURUMU	BENZER	BENZER	BENZER	İYİ	İYİ	İYİ	İYİ
LEJANT DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	-5%	-5%	-5%	-5%
KONUM DURUMU	SOKAK-BULVAR	SOKAK	BULVAR	CADDE-SOKAK	CADDE-SOKAK	SOKAK-BULVAR	SOKAK
KONUM DÜZELTMESİ	10%	35%	-20%	-10%	-10%	0%	15%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	10%	45%	-35%	-30%	-25%	-20%	0%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	64.491,43 ₺/m²	59.950,39 ₺/m²	72.371,13 ₺/m²	62.915,55 ₺/m²	58.897,06 ₺/m²	57.902,10 ₺/m²	59.142,86 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )				62.238,64 ₺/m²

	DÜKKAN EMSAL TABLOSU
EMSAL NO	İLAN VEREN KİŞİ	AÇIKLAMA	SATIŞ FİYATI ( ₺ )	BRÜT ALAN ( m2 )	BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )
1	Century 21 Ata 0 (532) 283 41 41	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan, binanın zemin + 1. normal + 2. normal katında yer alan, brüt 80 m2 zemin, 80 m2 1. normal kat, 80 m2 2. normal kat olup toplamda brüt 240 m2 dükkan 23.000.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsale konu taşınmazın üst kat alanları 1/3 oranında zemine indirgenmiş olup taşınmaz toplam 133 m2 brüt alandan oluşmaktadır.	23.000.000 ₺	240,00 m²	95.833,33 ₺/m²
2	Remax Ragnas 0 (532) 240 23 54	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan, binanın bodrum + zemin katında yer alan, brüt 160 m2 bodrum, 160 m2 zemin olup toplamda brüt 320 m2 dükkan 16.000.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsale konu taşınmazın bodrum kat alanı 1/5 oranında zemine indirgenmiş olup taşınmaz toplam 192 m2 brüt alandan oluşmaktadır.	16.000.000 ₺	320,00 m²	50.000,00 ₺/m²
3	Best Up Gayrimenkul 0 (541) 249 81 30	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan, binanın bodrum + zemin katında yer alan, brüt 150 m2 bodrum, 150 m2 zemin olup toplamda brüt 300 m2 dükkan 13.000.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsale konu taşınmazın bodrum kat alanı 1/5 oranında zemine indirgenmiş olup taşınmaz toplam 180 m2 brüt alandan oluşmaktadır.	13.000.000 ₺	300,00 m²	43.333,33 ₺/m²
4	Çakıroğlu Gayrimenkul 0 (544) 398 08 05	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan, binanın bodrum + zemin katında yer alan, brüt 100 m2 bodrum, 110 m2 zemin olup toplamda brüt 210 m2 dükkan 16.000.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsale konu taşınmazın bodrum kat alanı 1/5 oranında zemine indirgenmiş olup taşınmaz toplam 130 m2 brüt alandan oluşmaktadır.	16.000.000 ₺	210,00 m²	76.190,48 ₺/m²
5	Sahibinden 0 (553) 058 35 51	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan, binanın bodrum + zemin + 1. normal katında yer alan, brüt 100 m2 bodrum, 90 m2 zemin, 80 m2 1. normal kat olup toplamda brüt 270 m2 dükkan 25.000.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsale konu taşınmazın üst kat alanı 1/3 oranında, bodrum kat alanı 1/5 oranında zemine indirgenmiş olup taşınmaz toplam 137 m2 brüt alandan oluşmaktadır.	25.000.000 ₺	270,00 m²	92.592,59 ₺/m²
6	My Home Gayrimenkul 0 (532) 587 65 36	Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan, binanın bodrum + zemin katında yer alan, brüt 90 m2 bodrum, 90 m2 zemin olup toplamda brüt 180 m2 dükkan 13.500.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsale konu taşınmazın bodrum kat alanı 1/5 oranında zemine indirgenmiş olup taşınmaz toplam 108 m2 brüt alandan oluşmaktadır.	13.500.000 ₺	180,00 m²	75.000,00 ₺/m²

DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU
EMSAL NO	EMSAL-1	EMSAL-2	EMSAL-3	EMSAL-4	EMSAL-5	EMSAL-6
EMSAL DURUMU	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK	SATILIK
NİTELİK	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN	DÜKKAN
	Century 21 Ata	Remax Ragnas	Best Up	Çakıroğlu	Sahibinden	My Home
İLANA VEREN KİŞİ			Gayrimenkul	Gayrimenkul		Gayrimenkul
İLANA VEREN TELEFON NO	0 (532) 283 41 41	0 (532) 240 23 54	0 (541) 249 81 30	0 (544) 398 08 05	0 (553) 058 35 51	0 (532) 587 65 36
DÜKKAN TİPİ	ÜÇ KATLI DÜKKAN	DEPOLU	DEPOLU	DEPOLU	ÜÇ KATLI DÜKKAN	DEPOLU
SATIŞ FİYATI ( ₺ )	23.000.000 ₺	16.000.000 ₺	13.000.000 ₺	16.000.000 ₺	25.000.000 ₺	13.500.000 ₺
PAZARLIK ORANI	10%	10%	10%	10%	10%	10%
PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ )	20.700.000 ₺	14.400.000 ₺	11.700.000 ₺	14.400.000 ₺	22.500.000 ₺	12.150.000 ₺
TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 )	240,00 m²	320,00 m²	300,00 m²	210,00 m²	270,00 m²	180,00 m²
BODRUM KAT ALANI ( m2 ) ( 1/5 )	0,00 m²	160,00 m²	150,00 m²	100,00 m²	100,00 m²	90,00 m²
ZEMİN KAT ALANI ( m2 ) ( 1/1 )	80,00 m²	160,00 m²	150,00 m²	110,00 m²	90,00 m²	90,00 m²
ASMA KAT ALANI ( m2 ) ( 1/3 )	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²	80,00 m²	0,00 m²
1. KAT ALANI ( 1/3 )	160,00 m²	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²	0,00 m²
ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN	133 m²	192 m²	180 m²	130 m²	137 m²	108 m²
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	155.250,00 ₺/m²	75.000,00 ₺/m²	65.000,00 ₺/m²	110.769,23 ₺/m²	164.634,15 ₺/m²	112.500,00 ₺/m²
İÇ DEKORASYON DURUMU	BAKIMLI	BAKIMSIZ	BAKIMSIZ	BAKIMLI	BAKIMLI	BAKIMSIZ
İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ	0%	25%	30%	0%	0%	20%
ALAN BÜYÜKLÜĞÜ	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER	BENZER
ALAN DÜZELTMESİ	0%	0%	0%	0%	0%	0%
YAPI YAŞI DURUMU	YENİ	ESKİ	ESKİ	YENİ	YENİ	YENİ
YAPI YAŞI DÜZELTMESİ	0%	20%	25%	5%	0%	0%
CEPHE DURUMU	BULVAR CEPHE	SOKAK CEPHE	SOKAK CEPHE	CADDE CEPHE	BULVAR CEPHE	BULVAR CEPHE
CEPHE DÜZELTMESİ	-5%	10%	10%	0%	-10%	5%
TİCARİ POTANSİYEL DURUMU	YOĞUN	SEYREK	SEYREK	BENZER	YOĞUN	BENZER
TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ	-5%	20%	30%	10%	-5%	5%
TOPLAM DÜZELTME ORANI	-10%	75%	95%	15%	-15%	30%
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	139.725,00 ₺/m²	131.250,00 ₺/m²	126.750,00 ₺/m²	127.384,62 ₺/m²	139.939,02 ₺/m²	146.250,00 ₺/m²
ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 )	135.216,44 ₺/m²

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmamıştır.

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konusu taşınmaza ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

Değerleme konusu gayrimenkulün mer-i imar durumu doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.

4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazın imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.

4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Taşınmaz tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.

4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları

Taşınmazın yer aldığı il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %40 ile %55 arasında değişebildiği, hasılat paylaşımı modelinde ise girişimci kar beklentisinin genellikle %50 seviyelerinde olduğu belirlenmiştir. Bu oranlar, taşınmazın büyüklüğü, yapılacak projenin kapsamı, toplam getiri potansiyeli ve projenin niteliği gibi faktörlerden etkilenmektedir. Ayrıca, projenin lokasyonu da bu oranlar üzerinde önemli bir etkiye sahiptir; örneğin, daha merkezi veya cazip bölgelerdeki taşınmaz, daha yüksek kat karşılığı oranları veya daha yüksek kar beklentileriyle değerlendirilebilmektedir. Taşınmazın konumu, altyapı olanakları ve çevredeki gelişmeler gibi unsurlar, projenin getirisini etkileyen temel faktörlerdir. Bunun yanı sıra, projenin büyüklüğü ve karmaşıklığı, yani inşa edilecek yapının niteliği ve ölçeği, girişimcinin kar beklentisini doğrudan etkileyebilir. Özetle, bu oranlar, taşınmazın özelliklerine ve proje detaylarına göre farklılık göstererek, her bir proje için özelleştirilmiş bir değerlendirme gerektirmektedir.

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

Taşınmazın değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş

Parsel üzerinde inşa halindeki ruhsata esas yapılar mevcuttur.

5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm

22.maddesi 1.fıkrasının;

30.maddesi 1.fıkrasının;

olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. "

bendi gereği taşınmazın "Proje" başlığı altında GYO portföyde bulundurulabilir.

6. SONUÇ

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

Taşınmazın değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.

Taşınmazın satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazın mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.

Değerleme konusu taşınmaz; 569 Ada 1 Parsel olan "Arsa" vasıflı taşınmazın mer-i imar planı esas alınarak birim m² değeri 62.000,00 ₺ hesaplanmıştır.

Kullanılan Kriterler

Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmaz incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazın Çekmeköy Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması dikkate alınarak proje geliştirme işlemi uygulanmıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmaz için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.

Sonuç olarak değerleme konusu taşınmaza;

KDV HARİÇ PROJE DEĞERİ
NİTELİK	DEĞER	USD	EURO
PROJENİN KDV HARİÇ MEVCUT DURUM DEĞERİ	1.572.794.666,00 ₺	44.505.037,28 \$	42.664.438,66 €
PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ	2.064.457.288,52 ₺	58.417.510,29 \$	56.001.532,34 €
Merkez bankasının 30.12.2024 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır.			36,8643 ₺

İndirgenmiş Nakit Akışlar Yaklaşımı

Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.

6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması

Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır. Sonuç olarak değerleme konusu taşınmaza;

KDV DAHİL PROJE DEĞERİ
NİTELİK	DEĞER	USD	EURO
PROJENİN KDV DAHİL MEVCUT DURUM DEĞERİ	1.887.353.599,20 ₺	53.406.044,74 \$	51.197.326,39 €
Merkez bankasının 30.12.2024 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır. 35,3397 ₺

6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi

Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 31.12.2024 tarihinde 81 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.

Fatih Orkun SAKALLI	Çetin BEGİÇ
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı	Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
(SPK Lisans No: 407060)	(SPK Lisans No: 400479)

EKLER

EMSAL KARŞILAŞTIRMA DEĞER DETAY TABLOSU
TAKYİDAT BELGESİ
İMAR DURUM GÖRÜNTÜSÜ
SAHA FOTOĞRAFLARI
GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANS BELGELERİ
MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ

AI Terminal

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

5907_rns_2025-01-08_535e2951-aef5-451f-b47b-0464e40b98bf.pdf

1. RAPOR BİLGİLERİ

1.6 Değerleme Tarihi

1.7 Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası

1.8 Değerleme Raporunun Amacı

1.9 Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama

1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI

2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri

2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri

2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar

2.4. İşin Kapsamı

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri

3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:

İstanbul İli:

Çekmeköy İlçesi:

3.1.3. Tanımı:

3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri

3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar

E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaza ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.

3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu

3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)

3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki

Beyanlar Hanesinde

Şerhler Hanesinde:

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

Rehinler Hanesinde:

3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu

569 ada 1 parsel üzerinde;

o 09.11.2021 tarihinde İstanbul 10. İdare Mahkemesi'nde açılmış plan iptali davası bulunmaktadır.

o 24.12.2021 tarihinde İstanbul 13. İdare Mahkemesi'nde açılmış plan iptali davası bulunmaktadır.

o 17.03.2022 tarihinde İstanbul 3. İdare Mahkemesi'nde açılmış plan iptali davası bulunmaktadır.

o 17.03.2022 tarihinde İstanbul 5. İdare Mahkemesi'nde açılmış plan iptali davası bulunmaktadır.

o 31.08.2022 tarihinde İstanbul 13. İdare Mahkemesi'nde açılmış plan iptali davası bulunmaktadır.

3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Dünya Ekonomisindeki Gelişmeler

Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler

4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri

4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler

4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler

Olumlu Etkenler:

Olumsuz Etkenler:

4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri

4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler

4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı

4.9.3 Maliyet Yaklaşımı

4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri

4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi

4.13. Maliyet Oluşumları Analizi

4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri

4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar

4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları

5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri

5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri

5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş

5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş

6. SONUÇ

6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi

6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Kullanılan Kriterler

İndirgenmiş Nakit Akışlar Yaklaşımı

6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması

6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi