Business and Financial Review • Jan 6, 2025
Business and Financial Review
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 27.12.2024 |
| Rapor Numarası | 2024.EGYO.22 |
| Raporun Konusu | Muğla, Bodrum, Türkbükü, 202 Ada 54 Parsel, 328 Ada 1-5-9 Parseller ve Göl Mahallesi 261 Ada 1 Parsel |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Muğla, Bodrum, Türkbükü, 202 Ada 54 Parsel, 328 Ada 1-5-9 Parseller ve Göl Mahallesi 261 Ada 1 Parsel olan 5 Adet Arsa Satış Değer Tespiti |
| İş bu rapor, Altmış |
(60) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. |
| hazırlanmıştır. |
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında |
| İçindekiler | YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |
|---|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 7 | ||
| 1.1 | Rapor Tarihi7 | |
| 1.2 | Rapor Numarası7 | |
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık7 | |
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı7 | |
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | |
| 1.6 | Değerleme Tarihi7 | |
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası7 | |
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı 7 | |
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7 | |
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | |
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9 | ||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9 | ||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri9 | ||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar9 | ||
| 2.4. İşin Kapsamı 9 | ||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11 | ||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11 | ||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: 11 | ||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 13 | ||
| 3.1.3. Tanımı: 14 | ||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri14 | ||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar15 | ||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 15 | ||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)15 | ||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 16 | ||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu 16 | ||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 17 | ||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 18 | ||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş18 |
||
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,18 |
||
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 18 |
||
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama 18 | ||
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 21 | ||
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler21 | ||
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler21 |
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler24 |
|---|
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 24 |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 25 |
| 4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler25 |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 25 |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler26 |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 26 |
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 26 |
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 26 |
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri26 |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 26 |
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 27 |
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 27 |
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 27 |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler30 |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 31 |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar 31 |
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi31 |
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 31 |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 33 |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri33 |
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 33 |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 33 |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş33 |
| 6. SONUÇ35 |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi35 |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması35 |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,36 |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 36 |
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|
| 2024.EGYO.22 / 27.12.2024 |
| Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Türkbükü, 202 Ada 54 Parsel, 328 Ada 1-5-9 Parseller ve Göl Mahallesi ve 261 Ada 1 Parsel Bodrum |
| / MUĞLA |
| Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü, 202 Ada 54 Parsel, 328 Ada 1-5-9 Parseller ve Göl Mahallesi 261 Ada 1 Parsel |
| Arsa |
| -Değerleme konusu taşınmazlardan 202 ada 54 parsel 1/1.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı bölgesinde, "Konut+Ticaret" lejantı içerisinde yer almaktadır. -Değerleme konusu taşınmazlardan 261 ada 1 parsel 1/1.000 Ölçekli Mevzi İmar Planı kapsamında kısmen "Sosyal Tesis" ve kısmen "Park Alanı" lejantı içerisinde yer almaktadır. -Değerleme konusu taşınmazlardan 328 ada 1 parsel 1/1.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı bölgesinde, "Anaokulu Alanı" lejantı içerisinde yer almakta olup, E:0.30 yapılaşma koşullarına sahiptir. -Değerleme konusu taşınmazlardan 328 ada 5 parsel 1/1.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı bölgesinde, "Konut+Ticaret Alanı" lejantı içerisinde yer almakta olup, E:0.15 yapılaşma koşullarına sahiptir. -Değerleme konusu taşınmazlardan 328 ada 5 parsel 1/1.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı bölgesinde, "Teknik Altyapı Alanı" lejantı içerisinde yer almaktadır |
| Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
| TOPLAM: 957.498.655,00 ₺ |
| ( Dokuzyüzelliyedimilyon Dörtyüzdoksansekizbin Altıyüzellibeş Türk Lirası ) |
| TOPLAM: 1.053.248.520,50 ₺ |
| ( Birmilyar Elliüçmilyon İkiyüzkırksekizbin Beşyüzyirmi Türk Lirası Elli Kuruş ) |
| Değerleme konusu taşınmazlar olan 202 Ada 54 Parsel, 261 Ada 1 Parsel ve 328 Ada 1-5 parseller mahallen boş arazidir. Taşınmazlardan 328 Ada 9 Parsel üzerinde ise trafo ile Bodrum Belediyesi İtfaiyesine ait yapı bulunmaktadır. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060 |
| Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Fatih Orkun SAKALLI (Spk Lisans No: 407060)
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 26.12.2024 ile 27.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
26.12.2024 / 2024.EGYO.22
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü, 202 Ada 54 Parsel, 328 Ada 1-5-9 Parseller olan "Arsa" vasıflı taşınmazlar ile Göl Mahallesi 261 Ada 1 Parsel olan "Harap Kilise" vasıflı taşınmazların mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar özelinde şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor düzenlenmemiştir.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
DANIŞMANLIK A.Ş.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmazlar ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir / İSTANBUL
Şirket Amacı : Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek. Toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek. Personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek.
| Sermayesi | : 3.800.000.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 50,66 |
| Telefon | : 0216 579 15 15 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Konu taşınmazlara ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.
Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü, 202 Ada 54 Parsel, 328 Ada 1-5-9 Parseller Olan "Arsa" Vasıflı Taşınmazlar ile Göl Mahallesi 261 Ada 1 Parsel Olan "Harap Kilise" Vasıflı Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi
$3.1.$ Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve 3.8 onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca 3.9. denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu 3.10. değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama $3.11.$
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
Muğla, doğal ve tarihi güzellikleri, turizm potansiyeli ve zengin kültürel mirası ile Türkiye'nin cazibe merkezlerinden biridir. Turizmin yanı sıra tarım ve yenilenebilir enerji alanlarında da önemli bir ekonomik dinamizme sahiptir. Turizm sektöründe gelişmiş altyapısı, kültürel değerleri ve koruma politikaları ile ilin ekonomik kalkınma süreci desteklenmektedir. Doğal dokusunu koruma çabaları ve sürdürülebilir enerji yatırımları sayesinde Muğla, hem yerli hem yabancı turistler için çekici bir destinasyon olmaya devam etmektedir.
Muğla, yaklaşık 1.100 kilometre uzunluğundaki kıyı şeridi ile Türkiye'nin en uzun sahiline sahip illerindendir. Batıda Ege Denizi ile çevrili olan ilin doğusunda Antalya, kuzeyinde ise Aydın bulunmaktadır. Datça Yarımadası, Bodrum Yarımadası ve Gökova Körfezi gibi özel coğrafi oluşumlar Muğla'ya özgü doğal güzellikler sunar. Ayrıca ilin dağlık alanları, yüksek tepeleri ve vadileri, zengin bir bitki örtüsü ile çevrilidir. Bu çeşitlilik, ilde doğa sporları, trekking ve yamaç paraşütü gibi turizm aktivitelerine olanak tanır.
Muğla'nın kıyı kesimlerinde Akdeniz iklimi hakimdir; yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlı geçer. İç kesimlere gidildikçe iklim karasallaşır. Yaz aylarında sıcaklık ortalama 30-35°C'ye kadar çıkarken, kış aylarında 10-15°C seviyelerinde seyretmektedir. İlin kıyı bölgelerinde maki ve çam ormanları yaygındır, iç kesimlerde ise bitki örtüsü çeşitlilik gösterir. Bu iklim yapısı, hem tarımın çeşitlenmesini hem de yıl boyunca turizmin devam etmesini sağlar.
Muğla'nın kıyı bölgelerinde geleneksel beyaz badanalı taş evler, dar sokaklar ve mavi panjurlar, bölgeye özgü mimari tarzı yansıtır. Bu yapılar özellikle Bodrum ve Datça gibi turistik ilçelerde korunarak yaşatılmaktadır. Aynı zamanda, modern turizm yapılarında çevre dostu tasarımlar öne çıkmaktadır. Kentte yeni inşa edilen yapıların doğal çevreye uyumlu olmasına özen gösterilmektedir.
Tarihi Özellikler: Muğla, Karya ve Likya gibi eski medeniyetlerin izlerini taşır. Halikarnassos (Bodrum), Kaunos (Dalyan), Telmessos (Fethiye) ve Stratonikeia (Yatağan) gibi antik kentler, binlerce yıllık bir geçmişe sahip olup Muğla'nın tarihini şekillendirmiştir. Bodrum'daki Mausoleum, Antik Dünya'nın Yedi Harikası'ndan biri olarak kabul edilmektedir. Osmanlı döneminde Menteşe Beyliği'nin merkezi olan Muğla, bugün tarihi dokusunu büyük ölçüde korumaktadır.
Ekonomik Özellikler: Muğla ekonomisi büyük oranda turizme dayanmakla birlikte, tarım ve hayvancılık da il ekonomisinde önemli bir yere sahiptir. Zeytin, narenciye, çam balı ve seracılık, ilin tarımsal üretiminde öne çıkan kalemlerdir. Su ürünleri yetiştiriciliği ve balıkçılık, özellikle kıyı bölgelerinde ekonomik faaliyetin önemli bir bölümünü oluşturur. Bodrum, Marmaris, Fethiye gibi ilçelerdeki turizm faaliyetleri, ilin ekonomik dinamiklerini büyük ölçüde şekillendirmektedir. Ayrıca, Muğla son yıllarda güneş ve rüzgar enerjisi yatırımlarıyla da dikkat çekmektedir.
Sanayi ve Üretim: Muğla'nın sanayi yapısı, özellikle gıda işleme, tekstil, inşaat malzemeleri ve otomotiv yan sanayi gibi sektörleri kapsar. Fethiye ve Marmaris gibi ilçelerde, turizme bağlı olarak konaklama tesisleri, restoranlar, küçük işletmeler ve el sanatları üretimi yaygındır. Sanayi sektörü daha çok yerel pazara yönelik üretim yapmakta, bölgesel ihracat ise sınırlıdır.
Turizm: Muğla, doğal güzellikleri, antik kalıntıları ve sahil beldeleriyle Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerinden biridir. Bodrum, Marmaris, Fethiye, Datça gibi ilçeler, yaz turizmi açısından büyük ilgi görmektedir. Bodrum Kalesi, Sualtı Arkeoloji Müzesi, Fethiye Ölüdeniz Plajı, Likya Yolu gibi turistik alanlar hem yerli hem de yabancı turistleri kendine çeker. Bodrum, Fethiye ve Göcek bölgelerinde yat turizmi ve su sporları yaygındır.
Muğla'da ayrıca, tarih ve kültür turizmi açısından da büyük bir potansiyel bulunur. Dalyan'daki Kaunos Kaya Mezarları, İztuzu Plajı, Stratonikeia Antik Kenti gibi UNESCO Dünya Mirası Geçici Listesi'ndeki tarihi alanlar, turistlerin ilgisini çeken başlıca yerlerdir. Muğla'da ayrıca doğa sporları olanakları da oldukça çeşitlidir; Ölüdeniz'de yamaç paraşütü, Gökova Körfezi'nde dalış ve tekne turları, iç kesimlerde trekking ve doğa yürüyüşleri gibi etkinlikler yapılmaktadır.
Sosyo-Kültürel Özellikler: Muğla'nın sosyal yapısı, geleneksel yaşam tarzı ile modern turistik yaşamın birleşiminden oluşur. Geleneksel Ege ve Akdeniz mutfağına özgü lezzetler, yerli halk tarafından yaşatılmakta ve turistlere sunulmaktadır. Zeytinyağlı yemekler, çökertme kebabı, Muğla'ya özgü tarhana ve keşkek gibi lezzetler, ilin kültürel zenginliğini yansıtır. Ayrıca Muğla'nın el sanatları, özellikle halı ve kilim dokumacılığı, bölgeye özgü bir değer taşır. Yerel festivaller ve sanat etkinlikleri, ilin sosyal hayatına renk katar ve turizm sezonuna katkı sağlar.
Kentsel Alanlarda Demografik Farklılıklar: Muğla, yaklaşık bir milyon nüfusa sahiptir. Yaz aylarında turistik ilçelerde nüfus yoğunluğu artmakta, yerli ve yabancı turistlerin etkisiyle il nüfusu iki katına çıkmaktadır. Muğla, göç alan bir il olup, özellikle büyük şehirlerden buraya göç edenlerin sayısı artış göstermektedir. Muğla Sıtkı Koçman Üniversitesi, ilin eğitim seviyesini artırırken, genç nüfusun varlığı ile sosyal ve kültürel hayata katkıda bulunur.
Ulaşım ve Altyapı: Muğla'ya ulaşım, iki önemli havaalanı olan Dalaman ve Milas-Bodrum Havalimanları ile sağlanmaktadır. Bu havalimanları, yaz aylarında yurt içi ve yurt dışından gelen turistlere hizmet verir. Karayolu ulaşımı da oldukça gelişmiştir; Muğla'dan İzmir, Antalya, Aydın gibi büyük şehirlere kolayca ulaşılabilir. Deniz yolu ulaşımında ise Bodrum, Marmaris ve Fethiye limanları, yat turizmi ve feribot taşımacılığı için önemli bir rol oynar.
Bodrum, Ege Denizi'nin eşsiz kıyılarında, doğal güzellikleri, tarihi zenginlikleri, kültürel çeşitliliği ve turizm odaklı ekonomisi ile Türkiye'nin en popüler tatil beldelerinden biridir. Hem yerli halkın hem de ziyaretçilerin keyif aldığı sosyal ve kültürel etkinliklerle Bodrum, sadece bir tatil destinasyonu değil, aynı zamanda kültürel bir merkez olarak öne çıkmaktadır. Ulaşım altyapısının gelişmiş olması, Bodrum'u yıl boyunca erişilebilir bir hale getirirken, turizm sektörü ile ekonomisinin canlı kalmasını sağlamaktadır. Bodrum, geçmişin izlerini taşıyan tarihi yapıları, sanat dolu sokakları ve benzersiz doğası ile Türkiye'nin en değerli turizm bölgelerinden biri olarak gelecekte de önemli bir konumda yer almaya devam edecektir.
Konumsal Özellikler: Bodrum, Muğla'nın güneybatısında, Ege Denizi kıyısında bir yarımada üzerinde yer alır. Batısında ve güneyinde Ege Denizi ile çevrili olan Bodrum, kuzeyde Milas ilçesi ile komşudur. Doğal güzellikleri ile öne çıkan ilçede, zengin bitki örtüsü, koylar, plajlar ve kristal berraklığında deniz bulunur. Coğrafi yapısı, ilçeye yıl boyunca sıcak ve ılıman bir iklim sağlamaktadır. Bu iklim koşulları, turizm sezonunun uzun sürmesini ve doğa sporlarına uygun bir ortam sunmasını sağlar.
Tarihî Gelişim: Bodrum'un tarihi, Antik Çağ'a kadar uzanır. Antik adı Halikarnassos olan ilçe, Antik Yunan, Pers, Roma, Bizans ve Osmanlı gibi birçok medeniyetin izlerini taşır. Antik dünyanın yedi harikasından biri olarak kabul edilen Halikarnas Mozolesi, Bodrum'un tarihi önemini gözler önüne sermektedir. İlçedeki Bodrum Kalesi de Orta Çağ'dan günümüze ulaşan önemli bir tarihi eserdir. Saint Jean Şövalyeleri tarafından inşa edilen kale, günümüzde Bodrum Sualtı Arkeoloji Müzesi olarak hizmet vermektedir. Tarihi yapılar, Bodrum'un kültürel mirasını zenginleştiren unsurlardan biridir.
Ekonomik Yapı: Bodrum'un ekonomisi ağırlıklı olarak turizme dayalıdır. Yaz aylarında milyonlarca yerli ve yabancı turisti ağırlayan ilçe, Türkiye'nin turizm gelirlerine büyük katkı sağlar. Turizm sektörü, konaklama, yeme-içme, eğlence ve alışveriş sektörlerini canlandırarak ilçenin ekonomisini şekillendirir. Bodrum'da küçük ölçekli tarım ve balıkçılık faaliyetleri de yapılmakla birlikte, ilçenin ekonomisinde büyük bir paya sahip değillerdir. Turizmin yanı sıra, el sanatları ve yöresel ürünler de Bodrum'un ekonomik yapısına katkıda bulunur. Bodrum, özellikle yerel el sanatları, takılar ve tekstil ürünleri ile bilinir.
Sosyo-Kültürel ve Kültürel Zenginlikler: Bodrum, Türkiye'nin en kozmopolit yerlerinden biridir. İlçede, yıl boyunca pek çok kültürel ve sanatsal etkinlik düzenlenir. Bodrum Müzik Festivali, Uluslararası Bale Festivali ve Bodrum Caz Festivali gibi etkinlikler, ilçenin kültürel zenginliğini artıran önemli organizasyonlardandır. Bodrum Kalesi, Antik Tiyatro ve Zeki Müren Sanat Müzesi gibi kültürel yapılar da hem yerel halk hem de turistler için cazibe merkezleri oluşturur. Ayrıca, ilçenin sokaklarında yer alan galeriler, atölyeler ve sanat merkezleri, Bodrum'un sanatsal yönünü ortaya koyar. Bodrum'un geleneksel mimarisi ve beyaz evleri de ilçenin karakteristik özelliklerindendir.
Demografik Özellikler: Bodrum'un nüfusu, yaz aylarında turizm sezonunun açılmasıyla birlikte büyük oranda artış göstermektedir. Turizm sezonunda geçici nüfus, yerel nüfusu aşmaktadır. Bodrum'da yaşayanların büyük bir kısmı turizm sektöründe çalışmaktadır. Eğitim düzeyi genel olarak yüksek olan Bodrum, sanatçılar, yazarlar ve entelektüeller için de bir çekim merkezi hâline gelmiştir. Farklı kültürlerden insanların Bodrum'da ikamet etmeyi tercih etmesi, ilçedeki sosyokültürel çeşitliliği artırmaktadır.
Ulaşım ve Altyapı: Bodrum, Türkiye'nin büyük şehirleri ile karayolu ve deniz yolu bağlantılarına sahip olup, Milas-Bodrum Havalimanı ile hava yolu ulaşımı da kolaydır. Havalimanı, ilçeye yaklaşık 35 kilometre mesafededir ve özellikle yaz aylarında yoğun bir trafiğe sahiptir. Bodrum Limanı, ilçenin deniz taşımacılığı açısından önemli bir noktası olup, Yunanistan'ın Kos Adası ve diğer Ege adalarına düzenli seferler yapılmaktadır. Ayrıca, ilçedeki marina ve yat limanları da deniz ulaşımında önemli rol oynar.
Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü, 202 Ada 54 Parsel, 328 Ada 1-5-9 Parseller olan "Arsa" vasıflı taşınmazlar ile Göl Mahallesi 261 Ada 1 Parsel olan "Harap Kilise" vasıflı taşınmazlardır. Taşınmazlar konum olarak, Bodrum ilçesinin kuzeydoğusunda ilçe merkezine kısmen uzak denize sıfır bölgede yer almaktadır. Bölgede yapılaşma genel olarak müstakil ev ve villa sitelerinden oluşmaktadır. Yapılaşma oranı orta olup, kuzey yönde gittikçe yapılaşma artmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Muğla ili, Bodrum ilçesi, Göl Mahallesi, 261 Ada, 1 Parsel olan 3.393,98 m2 alanlı "Harap Kilise" vasıflı arazidir. Taşınmaz topoğrafik açıdan kısmen düz kısmen engebeli bir zemine sahiptir. Taşınmazın üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış 1 adet villa bulunmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Muğla ili, Bodrum ilçesi, Türkbükü Mahallesi, 328 Ada, 1 Parsel olan 2.280,02 m2 alanlı "Arsa" vasıflı arazidir. Taşınmaz topoğrafik açıdan kısmen topoğrafik açıdan engebeli ve yüksek eğimli bir zemine sahiptir. Taşınmazın üzerinde yapı bulunmamaktadır.
| TAPU BİLGİLERİ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İL Bodrum |
|||||||||||
| İLÇE | Muğla | ||||||||||
| MALİK | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | ||||||||||
| HİSSE PAY/PAYDA | 1/1 | ||||||||||
| SIRA | TAŞINMAZ ID | MAHALLE | MEVKİİ | ADA | PARSEL | NİTELİK | YÜZÖLÇÜM | TARİH | YEVMİYE | CİLT | SAHİFE |
| 1 | 93924965 | Türkbükü | Menemene | 202 | 54 | Arsa | 39,19 m² | 28.07.2016 | 16019 | 9 | 856 |
| 2 | 93924970 | Göl | Yalı | 261 | 1 | Harap Kilise | 3.393,98 m² | 27.07.2016 | 158866 | 1 | 1 |
| 3 | 130996118 | Türkbükü | - | 328 | 1 | Arsa | 2.280,02 m² | 23.11.2023 | 39411 | 27 | 2627 |
| 4 | 130996122 | Türkbükü | - | 328 | 5 | Arsa | 39.509,86 m² | 23.11.2023 | 39411 | 27 | 2631 |
| 5 | 130997943 | Türkbükü | - | 328 | 9 | Arsa | 1.233,69 m² | 23.11.2023 | 39439 | 27 | 2636 |
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Bodrum Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Bodrum Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza Bodrum Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nce hazırlanmış ve resmi olarak iletilen imar durum yazısı incelenmiştir.
Bodrum Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmazlar hakkında olumsuz evrak bulunmamaktadır.
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
11.11.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazlar olan 202 Ada 54 Parsel, 328 Ada 1-5-9 Parsellerin ana gayrimenkul niteliği "Arsa" olup, Göl Mahallesi 261 Ada 1 Parselin ana gayrimenkul niteliği "Harap Kilise" vasıflıdır. Taşınmazların mevcut kullanımı kısmen uyumludur.
Değerlemesi talep edilen taşınmazlar halihazırda kullanılmamaktadır. Taşınmazlardan;
Türkbükü Mahallesi 202 Ada 54 Parsel "Maliye Hazinesi" adına 28.07.2016 tarihli ve 16019 yevmiye ile 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili işlemiyle tescil edilmiştir.
Gol Mahallesi 261 Ada 1 Parsel "Maliye Hazinesi" adına 27.07.2016 tarihli ve 15866 yevmiye ile 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili işlemiyle tescil edilmiştir.
Türkbükü Mahallesi 328 Ada 1-5 Parseller "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" adına 23.11.2023 tarihli ve 39411 yevmiye ile İfraz İşlem (TSM) işlemiyle tescil edilmiştir.
Gol Mahallesi 329 Ada 9 Parsel "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" adına 23.11.2023 tarihli ve 39439 yevmiye ile Tevhid İşlem (TSM) işlemiyle tescil edilmiştir.
Konu taşınmazlara ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.
Taşınmazlardan 202 Ada 54 Parsel üzerinde ""III. derece arkeolojik sit alanıdır" ve "Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır"" beyanı bulunmaktadır. ( 29.04.201 - 15285 )
Taşınmazlardan 261 Ada 1 Parsel üzerinde "1. Derece Arkeolojik Sit Alanıdır." beyanı bulunmaktadır. ( 05.02.2018 - 2487 )
Taşınmazlardan 328 Ada 1-5-9 parsellerinin üzerinde "1. grup korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır. Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır. " beyanı bulunmaktadır. ( 28.09.2023 - 32627 )
Taşınmazlardan 328 Ada 1-5-9 parsellerinin "Diğer (Konusu: -31/05/2019 tarihli B1UREDPV belge nolu 5207602 başvuru numaralı yapı kayıt belgesinin iptal edildiğine dair karar vardır. ) Tarih: - Sayı: -" beyanı bulunmaktadır. ( 26.10.2023 - 35833 )
Taşınmazlardan 328 Ada 1-5-9 parsellerinin "Diğer (Konusu: -Hazineye ait taşınmazların satış işlemleri 1 no.lu Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi uyarınca Milli Emlak Genel Müdürlüğünün görevleri arasında olup, sözkonusu taşınmazlara ilişikin herhangi bir satış işlemi gerçekleştirilmediğinden ,Hazine menfaatini korumak amacıyla taşınmazların devir taleplerinin Bakanlığımızın (Milli Emlak GenelMüdürlüğü )talimatları doğrultusunda Müdürlüğümüzece gerçekleştirileceğinin bilinmesi ) Tarih: - Sayı: -" beyanı bulunmaktadır. ( 12.03.2021 - 9066 )
Taşınmazlardan 328 Ada 1-5-9 parsellerinin üzerinde "1. GRUP KORUNMASI GEREKLİ TAŞINMAZ KÜLTÜRVARLIĞIDIR." beyanı bulunmaktadır. ( 03.11.2020 - 29296 )
Taşınmazlardan 328 ada 1 parsel üzerinde "ANAOKUL ALANIDIR. " beyanı bulunmaktadır. ( 23.11.2023 - 39411 )
Taşınmazlardan 328 ada 5 parsel üzerinde "TİCARET KONUT ALANIDIR." beyanı bulunmaktadır. ( 23.11.2023 - 39411 )
Taşınmazlardan 328 ada 5 parsel üzerinde "3. DERECE ARKEOLOJİK SİT ALANIDIR VE KORUNMASIGEREKLİ TAŞINMAZ KÜLTÜR VARLIĞIDIR." beyanı bulunmaktadır. ( 23.11.2023 - 39411 )
Taşınmazlardan 328 ada 9 parsel üzerinde "TEKNİK ALT YAPI ALANIDIR." beyanı bulunmaktadır. ( 23.11.2023 - 39411 )
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Bodrum Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Bodrum Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Değerleme Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza resmi olarak iletilen ve Bodrum Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden 23.10.2024 tarihinde alınan imar durum bilgilerine göre;
Türkbükü Mahallesi 202 ada 54 parsel; Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü'nün 17.05.2023 tarih ve 6402709 sayılı yazısı ile, Belediyemize kesinleştiği bildirilen Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi Rezerv Yapı Alanının Bir Kısmına İlişkin hazırlanan 1/1.000 ölçekli Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planında, 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı içerisinde, Ticaret-Konut Alanında yer almaktadır. Parsel içerisinde Tescilli Sivil Mimarlık Örneği olduğundan yapılacak olan işlemlerde KUDEB/Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü görüşü alınması gerekmektedir. Parselin herhangi bir yola cephesi bulunmamaktadır.
Türkbükü Mahallesi 261 ada 1 parsel; Bodrum Belediye Meclisi' nin 14.08.1987 tarih ve 116 sayılı kararı ile onaylanan Göl, Türkbükü ve Gündoğan (Küçük ve Büyük Gündoğan) Köylerinin 1/1.000 ölçekli Gündoğan Mevzi İmar Planında, kısmen sosyal tesis alanında kısmen park alanında yer almaktadır. Parselin herhangi bir yola cephesi bulunmamaktadır.
Türkbükü Mahallesi 328 ada 1 parsel; Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü'nün 17.05.2023 tarih ve 6402709 sayılı yazısı ile Belediyemize kesinleştiği bildirilen Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi Rezerv Yapı Alanının Bir Kısmına İlişkin hazırlanan 1/1.000 ölçekli Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planında, 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı içerisinde, KAKS:0,30 yoğunluklu Anaokulu alanında yer almaktadır. Ayrıca, Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 11.08.2023 tarih ve 14671 sayılı kararında "Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesinde bulunan, mülkiyeti hazineye ait 202 ada 12, 13 parselde bulunan kalıntılar ve sivil mimarlık örneği yapı ile mülkiyeti hazineye ait 202 ada 14 parsel ve çevresinde tespit edilen kaya mezarının bulunduğu alanların I. derece arkeolojik sit alanı olarak tescil edilmesi konusunun, Kurul üyelerince yerinde inceleme yapıldıktan sonra değerlendirilmesine karar verildi." denilmektedir.
Türkbükü Mahallesi 328 ada 5 parsel; Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü'nün 17.05.2023 tarih ve 6402709 sayılı yazısı ile Belediyemize kesinleştiği bildirilen Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi Rezerv Yapı Alanının Bir Kısmına İlişkin hazırlanan 1/1.000 ölçekli Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planında, 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı içerisinde, KAKS:0,15 yoğunluklu Ticaret-Konut Alanı TİCK alanında yer almaktadır. Söz konusu parselin bitişiğinde Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 14.10.2020 tarih ve 9976 sayılı kararı ile tescilli Anıt Yapı bulunmakta olup, yapılacak uygulamalarda Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünden görüş alınması gerekmektedir. Ayrıca, Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 11.08.2023 tarih ve 14671 sayılı kararında "Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesinde bulunan, mülkiyeti hazineye ait 202 ada 12, 13 parselde bulunan kalıntılar ve sivil mimarlık örneği yapı ile mülkiyeti hazineye ait 202 ada 14 parsel ve çevresinde tespit edilen kaya mezarının bulunduğu alanların I. derece arkeolojik sit alanı olarak tescil edilmesi konusunun, Kurul üyelerince yerinde inceleme yapıldıktan sonra değerlendirilmesine karar verildi." denilmektedir.
Türkbükü Mahallesi 328 ada 9 parsel; Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü'nün 17.05.2023 tarih ve 6402709 sayılı yazısı ile Belediyemize kesinleştiği bildirilen Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi Rezerv Yapı Alanının Bir Kısmına İlişkin hazırlanan 1/1.000 ölçekli Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planında, 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı içerisinde, Teknik Altyapı alanında yer almaktadır. Söz konusu parselin bitişiğinde Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 14.10.2020 tarih ve 9976 sayılı kararı ile tescilli Anıt Yapı bulunmakta olup, yapılacak uygulamalarda Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünden görüş alınması gerekmektedir. Ayrıca, Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 11.08.2023 tarih ve 14671 sayılı kararında "Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesinde bulunan, mülkiyeti hazineye ait 202 ada 12, 13 parselde bulunan kalıntılar ve sivil mimarlık örneği yapı ile mülkiyeti hazineye ait 202 ada 14 parsel ve çevresinde tespit edilen kaya mezarının
bulunduğu alanların I. derece arkeolojik sit alanı olarak tescil edilmesi konusunun, Kurul üyelerince yerinde inceleme yapıldıktan sonra değerlendirilmesine karar verildi." denilmektedir.
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama Bodrum Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmazlar özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb. bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.
Bodrum Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazların kadastral durumunda son 3 yıl içerisinde değişiklik bulunmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazların "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
Taşınmazlar hâlihazırda arsa niteliğinde olup, yapılaşmadığından Yapı Denetim Kanunu'na tabi değildir.
Değerleme konusu taşınmazlardan 261 Ada 1 Parselin ana gayrimenkulün niteliği "Harap Kilise" olmasına karşın arazi şeklindedir. Değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar olan 202 Ada 54 Parsel ile 328 Ada 1-5-9 Parsellerin ana gayrimenkulün niteliği "Arsa" vasıflı olup, hali hazırda boş arsadır şeklindedir. Değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlardan 328 Ada 1-5-9 parseller ile ilgili; 12.05.2023 tarih ve 30492 Noter numaralı, Muğla Bodrum Türkbükü Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi mevcuttur. Sözleşme Emlak Konut GYO A.Ş. ile Pasifik GYO A.Ş.&Pasifik Gayr. Yat. İnş. A.Ş. İş Ortaklığı (Pasifik Bodrum Adi Ortaklığı) arasındadır.
Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) olarak öngördüğü 7.770.000.000 TL +KDV (Yedimilyaryediyüzyetmişmilyon Türk Lirası) üzerinden, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) olarak %45,00 (Yüzde Kırkbeş) oranı karşılığı, Asgari Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) olarak 3.496.500.000 TL + KDV (Üçmilyardörtyüzdoksanaltımilyonbeşyüzbin Türk Lirası)' m, bu sözleşmede belirtilen hükümler uyarınca Şirkete ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir (Bu sözleşmenin 14. maddesinin, A fıkrasının, "Pazarlama ve Satışa ilişkin Hususlar" başlıklı 6. bendinin 6.20. alt bendinde belirtilen husus saklı kalmak kaydıyla).
Buna göre; Yüklenici Payı Gelir Oranı (YPGO) %55,00 (Yüzde Ellibeş) olup, Yüklenici Payı Toplam Geliri (YPTG)'de 4.273.500.000 TL + KDV (Dörtmilyarikiyüzyetmişüçmilyon- Beşyüzbin Türk Lirası)' dır.
Değerleme konusu taşınmazlardan 202 Ada 54 Parsel ile 261 Ada 1 Parsel özelinde sözleşme bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Muğla ili, Bodrum ilçesi, Türkbükü Mahallesi, 202 Ada 54 Parsel, 328 Ada 1-5-9 Parseller olan "Arsa" vasıflı araziler ile 261 Ada 1 Parsel olan "Harap Kilise" vasıflı arazidir. Muğla ilinin Bodrum ilçesine bağlı Türkbükü Mahallesi, özellikle yaz aylarında yoğun ilgi gören ve lüks tatil köyleriyle ünlü bir bölgedir. Atatürk Caddesi ise, bu bölgenin en işlek ve popüler caddelerinden biridir. Hem denize yakın konumu hem de birçok restoran, kafe, butik ve mağazanın sıralandığı bu cadde, turistlerin ve yerli halkın sosyal yaşam merkezlerinden biri olmuştur. Türkbükü'nün kendine özgü doğal güzellikleriyle çevrili olan Atatürk Caddesi, aynı zamanda Bodrum Yarımadası'nın en prestijli mekânlarının bulunduğu bir alan olarak bilinir. Caddede yürürken, hem Akdeniz'in berrak sularına doğru uzanan manzarayı hem de şık plaj kulüplerini görmek mümkündür. Bölge, sakin atmosferi ve zarif yaşam tarzıyla Bodrum'un daha elit ve huzurlu köylerinden biridir. Yazın yoğun turist akışı olsa da, bölge, doğayla iç içe olmanın ve denizle buluşmanın keyfini çıkaranlara rahat bir tatil deneyimi sunar.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | - | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | - | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | - | |
| Su Deposu-Hid. | - | Çatı Tipi | - | |
| Yangın Tesisatı | - | Jeneratör | Var | Yok |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;
| Konum Özelliği | : Konut Bölgesi |
|---|---|
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 50 |
| Çevresel Gelişim Hızı | : Orta |
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı |
| İnşaat Tarzı | : Betonarme, Yığma, Prefabrik |
| İnşaat Nizamı | : Ayrık |
| Binanın Kat Adedi | : - |
| Yapı Sınıfı | : - |
| Deprem Bölgesi | : 1. Derece |
| Deprem Hasar Durumu | : - |
| Onarım/Güçlendirme | : - |
| İskan Belgesi | : - |
| Yaşı | : - |
| Malzeme Durumu | : - |
| İşçilik Durumu | : - |
| Elektrik | : Şebeke |
| Su | : Şebeke |
| Kanalizasyon | : Şebeke |
| Otopark | : - |
| Asansör | : - |
| Jeneratör | : - |
| Güvenlik | : - |
| Yangın Merdiveni | : - |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
• Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, taşınmazlar için önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Konu taşınmazlar için öneri imar planına göre nakit/gelir akışına esas bir çalışma yapılmamıştır
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır.
Denize yakın bölgelerde yer alan, aynı zamanda sit alanı içerisinde bulunan veya yapılaşma izni verilen arsalar, emsal değerlerini belirlemek amacıyla kapsamlı bir şekilde incelenmiş ve araştırılmıştır. Bu arsalar, doğal çevre koşulları, imar planları, yapılaşma koşulları ve çevresel etmenler göz önünde bulundurularak detaylı bir şekilde değerlendirilmiştir. Emsal araştırmasında, bölgedeki mevcut inşaat yoğunluğu, yapılaşma izinleri ve yerel yönetimlerin sunduğu potansiyel fırsatlar da dikkate alınmıştır.
| KONUT EMSAL TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||
| 1 | Bodrum'da Fırsat Gayrimenkul Danışmanlığı 0 (533) 597 17 69 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan, 2+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 65 m2 brüt kullanım alanlı mesken 12.000.000 ₺ bedel ile pazarlanmaktadır. |
12.000.000 ₺ | 65,00 m² | 184.615,38 ₺/m² |
|||
| 2 | Egs Co. 0 (552) 261 39 87 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan, 4+2 kullanım tertibinde, yaklaşık 150 m2 brüt kullanım alanlı mesken 29.000.000 ₺ bedel ile pazarlanmaktadır. |
29.000.000 ₺ | 150,00 m² | 193.333,33 ₺/m² |
|||
| 3 | Saygın Yapı Group 0 (532) 226 89 83 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan, 1+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 60 m2 brüt kullanım alanlı mesken 15.750.000 ₺ bedel ile pazarlanmaktadır. |
15.750.000 ₺ | 60,00 m² | 262.500,00 ₺/m² |
|||
| 4 | Irmak Emlak 0 (544) 683 18 80 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan, 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 150 m2 brüt kullanım alanlı mesken 22.250.000 ₺ bedel ile pazarlanmaktadır. |
22.250.000 ₺ | 150,00 m² | 148.333,33 ₺/m² |
| KONUT EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | |||||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||||
| NİTELİK | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | |||||
| Bodrum'da Fırsat | |||||||||
| İLANA VEREN KİŞİ | Gayrimenkul Danışmanlığı | Egs Co. | Saygın Yapı Group | Irmak Emlak | |||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0 (533) 597 17 69 | 0 (552) 261 39 87 | 0 (532) 226 89 83 | 0 (544) 683 18 80 | |||||
| DAİRE TİPİ | 2+1 | 5+1 | 1+1 | 3+1 | |||||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 12.000.000 ₺ | 29.000.000 ₺ | 15.750.000 ₺ | 22.250.000 ₺ | |||||
| PAZARLIK ORANI | 10% | 10% | 10% | 10% | |||||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 10.800.000 ₺ | 26.100.000 ₺ | 14.175.000 ₺ | 20.025.000 ₺ | |||||
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
65,00 m² | 150,00 m² | 60,00 m² | 150,00 m² | |||||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
166.153,85 ₺/m² | 174.000,00 ₺/m² | 236.250,00 ₺/m² | 133.500,00 ₺/m² | |||||
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | |||||
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 10% | 10% | 5% | 10% | |||||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | KÜÇÜK | BENZER | KÜÇÜK | BENZER | |||||
| ALAN DÜZELTMESİ | -5% | 0% | -5% | 0% | |||||
| YAPI YAŞI DURUMU | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ | |||||
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 15% | 10% | 0% | 10% | |||||
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | |||||
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||||
| KONUM DÜZELTMESİ | 20% | 10% | 5% | 45% | |||||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 40% | 30% | 5% | 65% | |||||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
232.615,38 ₺/m² | 226.200,00 ₺/m² | 248.062,50 ₺/m² | 220.275,00 ₺/m² | |||||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 231.788,22 ₺/m² |
| DÜKKAN EMSAL TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSA L NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||||
| 1 | Sahibinden | Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede bulunan, binanın zemin katında yer alan, 40 m2 brüt kullanım alanı bulunan dükkan |
6.300.000 ₺ | 40,00 m² | 157.500,00 ₺/m² | |||||
| - | 6.300.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
|||||||||
| 2 | Turyap Yalıkavak Temsilciliği |
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede bulunan, binanın zemin katında yer alan, 280 m2 brüt kullanım alanı bulunan dükkan |
50.000.000 ₺ | 280,00 m² | 178.571,43 ₺/m² | |||||
| 0 (541) 140 48 48 | 50.000.000,-₺ bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
|||||||||
| Bodrum Doğa Emlak |
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede bulunan, binanın bodrum + zemin katında yer alan, brüt 300 m2 bodrum, 150 m2 zemin olup toplamda brüt 450 m2 dükkan 26.000.000,-₺ bedel ile |
|||||||||
| 3 | 0 (532) 550 91 85 | pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. Emsale konu taşınmazın bodrum kat alanı 1/5 oranında zemine indirgenmiş olup taşınmaz toplam 210 m2 brüt alandan oluşmaktadır. |
26.000.000 ₺ | 450,00 m² | 57.777,78 ₺/m² | |||||
| 4 | Coldwell Banker Artemis |
Değerleme konusu taşınmazlar ile aynı bölgede bulunan, 80 m2 brüt kullanım alanı bulunan dükkan 20.000.000,-₺ bedel ile |
20.000.000 ₺ | 80,00 m² | 250.000,00 ₺/m² | |||||
| 0 (532) 330 94 38 | pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. | |||||||||
| DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU |
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 |
|---|---|---|---|---|
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN |
| İLANA VEREN KİŞİ | Sahibinden | Turyap Yalıkavak Temsilciliği |
Bodrum Doğa Emlak | Coldwell Banker Artemis |
| İLANA VEREN TELEFON NO | - | 0 (541) 140 48 48 | 0 (532) 550 91 85 | 0 (532) 330 94 38 |
| DÜKKAN TİPİ | TEK KAT | TEK KAT | DEPOLU | TEK KAT |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 6.300.000 ₺ | 50.000.000 ₺ | 26.000.000 ₺ | 20.000.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 10% | 10% | 10% | 10% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 5.670.000 ₺ | 45.000.000 ₺ | 23.400.000 ₺ | 18.000.000 ₺ |
| TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 ) |
40,00 m² | 280,00 m² | 450,00 m² | 80,00 m² |
| BODRUM KAT ALANI ( m2 ) ( 1/5 ) |
0,00 m² | 0,00 m² | 300,00 m² | 0,00 m² |
| ZEMİN KAT ALANI ( m2 ) ( 1/1 ) |
40,00 m² | 280,00 m² | 150,00 m² | 80,00 m² |
| ASMA KAT ALANI ( m2 ) ( 1/3 ) |
0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² |
| 1. KAT ALANI ( 1/3 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² |
| ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN | 40 m² | 280 m² | 210 m² | 80 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
141.750,00 ₺/m² | 160.714,29 ₺/m² | 111.428,57 ₺/m² | 225.000,00 ₺/m² |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | ÇOK BAKIMSIZ | BENZER |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 20% | 20% | 30% | 15% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| ALAN DÜZELTMESİ | 20% | 10% | 10% | 0% |
| YAPI YAŞI DURUMU | ESKİ | ESKİ | ESKİ | BENZER |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 30% | 30% | 30% | 20% |
| CEPHE DURUMU | SOKAK CEPHE | SOKAK CEPHE | SOKAK CEPHE | CADDE CEPHE |
| CEPHE DÜZELTMESİ | 15% | 10% | 10% | 0% |
| TİCARİ POTANSİYEL DURUMU | SEYREK | SEYREK | ÇOK SEYREK | YOĞUN |
| TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ | 20% | 20% | 75% | 5% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 105% | 90% | 155% | 40% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
290.587,50 ₺/m² | 305.357,14 ₺/m² | 284.142,86 ₺/m² | 315.000,00 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 298.771,88 ₺/m² |
| ARSA EMSAL TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
||||
| Parantez Real Estate Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan E: 0.20, | |||||||||
| 1 | 0 (543) 740 31 18 | Konut alanlı, Yençok: 2 kat yapılaşma koşullarına sahip 650 m2 yüzölçümlü arsa 17.000.000 ₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
650,00 m² | 26.153,85 ₺/m² | |||||
| Coldwell Banker Elit | Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan E: 0.40, | ||||||||
| 2 | Bodrum | Konut alanlı, Yençok: 2 kat yapılaşma koşullarına sahip 908 m2 yüzölçümlü arsa 35.000.000 ₺ bedelle pazarlanmakta olup |
35.000.000 ₺ | 908,00 m² | 38.546,26 ₺/m² | ||||
| 0 (506) 635 26 07 | pazarlık payı bulunmaktadır. | ||||||||
| Melike Tokgöz | Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan E: 0.20, | ||||||||
| 3 | Gayrimenkul | Konut alanlı, Yençok: 2 kat yapılaşma koşullarına sahip 7.000 m2 yüzölçümlü arsa 195.000.000 ₺ bedelle pazarlanmakta olup |
195.000.000 ₺ | 7.000,00 m² | 27.857,14 ₺/m² | ||||
| 0 (552) 480 11 80 | pazarlık payı bulunmaktadır. | ||||||||
| Sahibinden | Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan E: 0.20, Konut alanlı, Yençok: 2 kat yapılaşma koşullarına sahip 181 m2 |
||||||||
| 4 | 0 (541) 816 95 35 | yüzölçümlü arsa 9.650.000 ₺ bedelle pazarlanmakta olup pazarlık | 9.650.000 ₺ | 181,00 m² | 53.314,92 ₺/m² | ||||
| payı bulunmaktadır. | |||||||||
| Century21 Begolvill Gayrimenkul |
Değerlemeye konu taşınmaza yakın bölgede bulunan E: 0.20, Konut alanlı, Yençok: 2 kat yapılaşma koşullarına sahip 188 m2 |
||||||||
| 5 | yüzölçümlü arsa 10.000.000 ₺ | bedelle pazarlanmakta olup | 10.000.000 ₺ | 188,00 m² | 53.191,49 ₺/m² | ||||
| 0 (533) 762 73 15 | pazarlık payı bulunmaktadır. | ||||||||
| ARSA EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||||||
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | EMSAL-5 | ||||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||||
| NİTELİK | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ||||
| Parantez Real | Coldwell Banker | Melike Tokgöz | Sahibinden | Century21 | |||||
| İLANA VEREN KİŞİ | Estate | Elit Bodrum | Gayrimenkul | Begolvill Gayrimenkul |
|||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0 (543) 740 31 18 | 0 (506) 635 26 07 | 0 (552) 480 11 80 | 0 (541) 816 95 35 | 0 (533) 762 73 15 | ||||
| İMAR DURUMU | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | ||||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 17.000.000 ₺ | 35.000.000 ₺ | 195.000.000 ₺ 9.650.000 ₺ |
10.000.000 ₺ | |||||
| PAZARLIK ORANI | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | ||||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 15.300.000 ₺ | 31.500.000 ₺ | 175.500.000 ₺ | 8.685.000 ₺ | 9.000.000 ₺ | ||||
| ARAZİ ALANI ( m2 ) |
650,00 m² | 908,00 m² | 7.000,00 m² | 181,00 m² | 188,00 m² | ||||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
23.538,46 ₺/m² | 34.691,63 ₺/m² | 25.071,43 ₺/m² | 47.983,43 ₺/m² | 47.872,34 ₺/m² | ||||
| TOPOĞRAFİK DURUMU | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ | ||||
| TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||||
| ALAN DÜZELTMESİ | -10% | -10% | 0% | -25% | -30% | ||||
| YAPILAŞMA DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||||
| YAPILAŞMA DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| LEJANT DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||||
| LEJANT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 5% | 0% | 0% | ||||
| KONUM DURUMU | CADDE | BULVAR-CADDE | BULVAR-CADDE | BULVAR-CADDE | BULVAR-CADDE | ||||
| KONUM DÜZELTMESİ | -15% | -30% | -30% | -30% | -30% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | -25% | -40% | -25% | -55% | -60% | ||||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 | ) | 17.653,85 ₺/m² | 20.814,98 ₺/m² | 18.803,57 ₺/m² | 21.592,54 ₺/m² | 19.148,94 ₺/m² | |||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 19.602,77 ₺/m² |
| EMSALLER | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ |
AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
||||
| St Emlak | Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan | ||||||||
| 1 | 0532 370 05 62 | 9.833 m2 alanlı tarla 170.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 165.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
170.000.000 ₺ | 9.833,00 m² | 17.288,72 ₺/m² | ||||
| Yolkarlılar | Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan | ||||||||
| Emlak | E:0.30 yapılaşma koşullarına sahip 4.300 m2 alanlı konut | 55.950.000 ₺ | 4.300,00 m² | 13.011,63 ₺/m² | |||||
| 2 | 0252 385 35 36 | imarlı arsa 55.950.000,-₺ bedelle satılık olup, 53.000.000,- ₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
|||||||
| Bitez Emlak | Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan | ||||||||
| 3 | 0252 363 93 95 | E:0.30 yapılaşma koşullarına sahip 7.000 m2 alanlı konut imarlı arsa 55.950.000,-₺ bedelle satılık olup, 52.000.000,- ₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
52.000.000 ₺ | 7.000,00 m² | 7.428,57 ₺/m² | ||||
| Filis Emlak | Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan | ||||||||
| 4 | 0252 358 56 65 | E:0.30 yapılaşma koşullarına sahip 4.150 m2 alanlı konut imarlı arsa 100.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 90.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
100.000.000 ₺ | 4.150,00 m² | 24.096,39 ₺/m² |
| ARAZİ EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | TARLA | ARSA | ARSA | ARSA |
| İLANA VEREN KİŞİ | St Emlak | Yolkarlılar Emlak | Bitez Emlak | Filis Emlak |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0532 370 05 62 | 0252 385 35 36 | 0252 363 93 95 | 0252 358 56 65 |
| İMAR DURUMU | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 170.000.000 ₺ | 55.950.000 ₺ | 52.000.000 ₺ | 100.000.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 3% | 5% | 0% | 10% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 165.000.000 ₺ | 53.000.000 ₺ | 52.000.000 ₺ | 90.000.000 ₺ |
| ARAZİ ALANI ( m2 ) |
9.833,00 m² | 4.300,00 m² | 7.000,00 m² | 4.150,00 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
16.780,23 ₺/m² | 12.325,58 ₺/m² | 7.428,57 ₺/m² | 21.686,75 ₺/m² |
| TOPOĞRAFİK DURUMU | DÜZ | DÜZ | DÜZ | DÜZ |
| TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| YAPILAŞMA DURUMU | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN |
| YAPILAŞMA DÜZELTMESİ | -10% | -10% | -10% | -10% |
| LEJANT DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| LEJANT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | CADDE | CADDE | CADDE | CADDE |
| KONUM DÜZELTMESİ | -25% | -25% | -25% | -25% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | -35% | -35% | -35% | -35% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
10.907,15 ₺/m² | 8.011,63 ₺/m² | 4.828,57 ₺/m² | 14.096,39 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 9.460,93 ₺/m² |
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmamıştır.
Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkullerden 202 Ada 54 Parsel ile 328 Ada 1-5-9 Parseller "Arsa" olup, 261 Ada 1 Parsel "Harap Kilise" niteliktedir. Taşınmazların kısıtlı yapılaşma koşulları doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazların imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
Taşınmazlar tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş
Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
Parsel üzerinde yapı mevcut değildir. Parselin imar uygulama işlemleri tamamlanmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazların "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
Taşınmazların değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Taşınmazlardan 202 ada 54 numaralı mevcut yapılaşma durumu esas alınarak birim m2 değeri 13.000,00 ₺ hesaplanmıştır.
Taşınmazlardan 261 ada 1 numaralı mevcut yapılaşma durumu esas alınarak birim m2 değeri 42.000,00 ₺ hesaplanmıştır.
Taşınmazlardan 328 ada 1-9 parsellerin numaralı mevcut yapılaşma durumu esas alınarak birim m2 değeri 12.500,00 ₺ hesaplanmıştır.
Taşınmazlardan 328 ada 5 numaralı mevcut yapılaşma durumu esas alınarak birim m2 değeri 19.50,00 ₺ hesaplanmıştır.
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmazlar incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazların İzmir Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması dikkate alınarak proje geliştirme işlemi uygulanmıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmazlar için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazlara KDV hariç yasal/mevcut toplam 957.498.655,00 ₺ ( Dokuzyüzelliyedimilyon Dörtyüzdoksansekizbin Altıyüzellibeş Türk Lirası )tespit ve takdir edilmiştir.
1 \$= ~35.3196 ₺, 1 €=~36,7286 ₺ olarak kabul edilmiştir. (26.12.2024 taşınmazların değerleme günü olan gösterge niteliğindeki Merkez Bankası verileri esas alınmıştır.)
Değerleme tarihi itibarı ile taşınmazların döviz cinsinden değeri;
Değerleme konusu taşınmazların Dolar cinsinden yasal değeri 27.109.555,46 \$ olarak tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların Euro cinsinden yasal değeri 26.069.565,82 € tespit ve takdir edilmiştir.
* T.C. Merkez Bankası Verileri esas alınmıştır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır. Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazların K.D.V dahil yasal durum piyasa değerinin 1.053.248.520,50 ₺ ( Birmilyar Elliüçmilyon İkiyüzkırksekizbin Beşyüzyirmi Türk Lirası Elli Kuruş )olduğu hesaplanmıştır.
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 27.12.2024 tarihinde 60 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
Fatih Orkun SAKALLI Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
(SPK Lisans No: 407060)
Çetin BEGİÇ Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
(SPK Lisans No: 400479)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.