Audit Report / Information • Jan 6, 2025
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Rapor Numarası | 2024.EGYO.11 | |||
| Raporun Konusu Muğla, Bodrum, Türkbükü, 325 Ada 3 Parsel |
||||
| Değerleme Konusu ve | ||||
| Muğla, Bodrum, Türkbükü, 325 Ada 3 Parsel olan 1 Adet Arsa Satış Değer Tespiti Kapsamı |
||||
| İş bu rapor, Kırkdokuz (49) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. |
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| İçindekiler | YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 7 | |||||
| 1.1 | Rapor Tarihi7 | ||||
| 1.2 | Rapor Numarası7 | ||||
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık7 | ||||
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | ||||
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | ||||
| 1.6 | Değerleme Tarihi7 | ||||
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası7 | ||||
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı 7 | ||||
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7 | ||||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | ||||
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9 | |||||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9 | |||||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri9 | |||||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar9 | |||||
| 2.4. İşin Kapsamı 9 | |||||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11 | |||||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11 | |||||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: 11 | |||||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 13 | |||||
| 3.1.3. Tanımı: 14 | |||||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri14 | |||||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar15 | |||||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 15 | |||||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)15 | |||||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 15 | |||||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu 16 | |||||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 16 | |||||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 16 | |||||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş16 |
|||||
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,16 |
|||||
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 16 |
|||||
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama 17 | |||||
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 19 | |||||
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler19 | |||||
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler19 |
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler22 |
|---|
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 22 |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 23 |
| 4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler 23 |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 23 |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler24 |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 24 |
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 24 |
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 24 |
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri24 |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 24 |
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 24 |
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 24 |
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 25 |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler26 |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 26 |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar26 |
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi26 |
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 26 |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 28 |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri28 |
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 28 |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 28 |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş28 |
| 6. SONUÇ30 |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi30 |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması30 |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,30 |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 31 |
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|
| Talep Sahibi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Rapor No ve Tarihi | 2024.EGYO.11 / 31.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi |
Türkbükü Mahallesi, 325 Ada 3 Parsel Bodrum / MUĞLA |
| Tapu Kayıt Bilgisi | Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi, 325 Ada 3 Parsel |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Arsa |
| İmar Durumu | Değerleme konusu taşınmazdan 325 ada 3 parsel 1/1.000 Ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı bölgesinde, "Gelişme Konut Alanı" lejantı içerisinde yer almakta olup, 2 kat, E:0.20 ve Hmax:6.50 m yapılaşma koşullarına sahiptir. |
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
| Taşınmazın Yasal | TOPLAM: 260.236.548,31 ₺ |
| Durumuyla KDV | |
| Hariç Toplam | ( İkiyüzaltmışmilyon İkiyüzotuzaltıbin Beşyüzkırksekiz Türk Lirası Otuzbir Kuruş ) |
| Değeri | |
| Taşınmazın Yasal | TOPLAM: 286.260.203,14 ₺ |
| Durumuyla KDV | |
| Dahil Toplam Değeri |
( İkiyüzseksenaltımilyon İkiyüzaltmışbin İkiyüzüç Türk Lirası Ondört Kuruş ) |
| Taşınmazdaki EKGYO Hissesinin |
TOPLAM: 9.159.969,91 ₺ |
| Yasal Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri |
( Dokuzmilyon Yüzellidokuzbin Dokuzyüzaltmışdokuz Türk Lirası Doksanbir Kuruş ) |
| Taşınmazdaki EKGYO Hissesinin |
TOPLAM: 10.075.966,90 ₺ |
| Yasal Durumuyla KDV Dahil Toplam Değeri |
( Onmilyon Yetmişbeşbin Dokuzyüzaltmışaltı Türk Lirası Doksan Kuruş ) |
| Açıklama | Değerleme konusu taşınmaz olan 325 Ada 3 parsel üzerinde mahallen villa sitesi inşaatı bulunmaktadır. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
DANIŞMANLIK A.Ş.
1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzman Yardımcısı ve Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Fatih Orkun SAKALLI (Spk Lisans No: 407060)
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 26.12.2024 ile 27.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
26.12.2024 / 2024.EGYO.11
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi, 325 Ada 3 Parsel olan "Arsa" vasıflı taşınmazın mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz özelinde şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor düzenlenmemiştir.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmaz ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Şirket Adresi : Barbaros Mahallesi, Mor Sümbül Sokak, No: 7/2B Ataşehir / İSTANBUL
Şirket Amacı : Yurtiçi gayrimenkul sektörüne yön veren öncü kuruluşlardan birisi olarak, sektördeki gelişmeleri ve yenilikleri yakından takip etmek. Toplumsal değerleri ve müşteri memnuniyetini önemseyerek, huzurlu ve güvenli yaşanabilecek mekanların olduğu, çağdaş şehircilik anlayışına sahip, planlı, nitelikli ve çevreye duyarlı yerleşim merkezleri üretmek. Personelin ve hissedarların, maddi ve manevi memnuniyetini önemsemek.
| Sermayesi | : 3.800.000.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 50,66 |
| Telefon | : 0216 579 15 15 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.
Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi, 325 Ada 3 Parsel Olan "Arsa" Vasıflı Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi
$3.1.$ Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve 3.8 onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca 3.9. denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu 3.10. değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama $3.11.$
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
Muğla, doğal ve tarihi güzellikleri, turizm potansiyeli ve zengin kültürel mirası ile Türkiye'nin cazibe merkezlerinden biridir. Turizmin yanı sıra tarım ve yenilenebilir enerji alanlarında da önemli bir ekonomik dinamizme sahiptir. Turizm sektöründe gelişmiş altyapısı, kültürel değerleri ve koruma politikaları ile ilin ekonomik kalkınma süreci desteklenmektedir. Doğal dokusunu koruma çabaları ve sürdürülebilir enerji yatırımları sayesinde Muğla, hem yerli hem yabancı turistler için çekici bir destinasyon olmaya devam etmektedir.
Muğla, yaklaşık 1.100 kilometre uzunluğundaki kıyı şeridi ile Türkiye'nin en uzun sahiline sahip illerindendir. Batıda Ege Denizi ile çevrili olan ilin doğusunda Antalya, kuzeyinde ise Aydın bulunmaktadır. Datça Yarımadası, Bodrum Yarımadası ve Gökova Körfezi gibi özel coğrafi oluşumlar Muğla'ya özgü doğal güzellikler sunar. Ayrıca ilin dağlık alanları, yüksek tepeleri ve vadileri, zengin bir bitki örtüsü ile çevrilidir. Bu çeşitlilik, ilde doğa sporları, trekking ve yamaç paraşütü gibi turizm aktivitelerine olanak tanır.
Muğla'nın kıyı kesimlerinde Akdeniz iklimi hakimdir; yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlı geçer. İç kesimlere gidildikçe iklim karasallaşır. Yaz aylarında sıcaklık ortalama 30-35°C'ye kadar çıkarken, kış aylarında 10-15°C seviyelerinde seyretmektedir. İlin kıyı bölgelerinde maki ve çam ormanları yaygındır, iç kesimlerde ise bitki örtüsü çeşitlilik gösterir. Bu iklim yapısı, hem tarımın çeşitlenmesini hem de yıl boyunca turizmin devam etmesini sağlar.
Muğla'nın kıyı bölgelerinde geleneksel beyaz badanalı taş evler, dar sokaklar ve mavi panjurlar, bölgeye özgü mimari tarzı yansıtır. Bu yapılar özellikle Bodrum ve Datça gibi turistik ilçelerde korunarak yaşatılmaktadır. Aynı zamanda, modern turizm yapılarında çevre dostu tasarımlar öne çıkmaktadır. Kentte yeni inşa edilen yapıların doğal çevreye uyumlu olmasına özen gösterilmektedir.
Tarihi Özellikler: Muğla, Karya ve Likya gibi eski medeniyetlerin izlerini taşır. Halikarnassos (Bodrum), Kaunos (Dalyan), Telmessos (Fethiye) ve Stratonikeia (Yatağan) gibi antik kentler, binlerce yıllık bir geçmişe sahip olup Muğla'nın tarihini şekillendirmiştir. Bodrum'daki Mausoleum, Antik Dünya'nın Yedi Harikası'ndan biri olarak kabul edilmektedir. Osmanlı döneminde Menteşe Beyliği'nin merkezi olan Muğla, bugün tarihi dokusunu büyük ölçüde korumaktadır.
Ekonomik Özellikler: Muğla ekonomisi büyük oranda turizme dayanmakla birlikte, tarım ve hayvancılık da il ekonomisinde önemli bir yere sahiptir. Zeytin, narenciye, çam balı ve seracılık, ilin tarımsal üretiminde öne çıkan kalemlerdir. Su ürünleri yetiştiriciliği ve balıkçılık, özellikle kıyı bölgelerinde ekonomik faaliyetin önemli bir bölümünü oluşturur. Bodrum, Marmaris, Fethiye gibi ilçelerdeki turizm faaliyetleri, ilin ekonomik dinamiklerini büyük ölçüde şekillendirmektedir. Ayrıca, Muğla son yıllarda güneş ve rüzgar enerjisi yatırımlarıyla da dikkat çekmektedir.
Sanayi ve Üretim: Muğla'nın sanayi yapısı, özellikle gıda işleme, tekstil, inşaat malzemeleri ve otomotiv yan sanayi gibi sektörleri kapsar. Fethiye ve Marmaris gibi ilçelerde, turizme bağlı olarak konaklama tesisleri, restoranlar, küçük işletmeler ve el sanatları üretimi yaygındır. Sanayi sektörü daha çok yerel pazara yönelik üretim yapmakta, bölgesel ihracat ise sınırlıdır.
Turizm: Muğla, doğal güzellikleri, antik kalıntıları ve sahil beldeleriyle Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerinden biridir. Bodrum, Marmaris, Fethiye, Datça gibi ilçeler, yaz turizmi açısından büyük ilgi görmektedir. Bodrum Kalesi, Sualtı Arkeoloji Müzesi, Fethiye Ölüdeniz Plajı, Likya Yolu gibi turistik alanlar hem yerli hem de yabancı turistleri kendine çeker. Bodrum, Fethiye ve Göcek bölgelerinde yat turizmi ve su sporları yaygındır.
Muğla'da ayrıca, tarih ve kültür turizmi açısından da büyük bir potansiyel bulunur. Dalyan'daki Kaunos Kaya Mezarları, İztuzu Plajı, Stratonikeia Antik Kenti gibi UNESCO Dünya Mirası Geçici Listesi'ndeki tarihi alanlar, turistlerin ilgisini çeken başlıca yerlerdir. Muğla'da ayrıca doğa sporları olanakları da oldukça çeşitlidir; Ölüdeniz'de yamaç paraşütü, Gökova Körfezi'nde dalış ve tekne turları, iç kesimlerde trekking ve doğa yürüyüşleri gibi etkinlikler yapılmaktadır.
Sosyo-Kültürel Özellikler: Muğla'nın sosyal yapısı, geleneksel yaşam tarzı ile modern turistik yaşamın birleşiminden oluşur. Geleneksel Ege ve Akdeniz mutfağına özgü lezzetler, yerli halk tarafından yaşatılmakta ve turistlere sunulmaktadır. Zeytinyağlı yemekler, çökertme kebabı, Muğla'ya özgü tarhana ve keşkek gibi lezzetler, ilin kültürel zenginliğini yansıtır. Ayrıca Muğla'nın el sanatları, özellikle halı ve kilim dokumacılığı, bölgeye özgü bir değer taşır. Yerel festivaller ve sanat etkinlikleri, ilin sosyal hayatına renk katar ve turizm sezonuna katkı sağlar.
Kentsel Alanlarda Demografik Farklılıklar: Muğla, yaklaşık bir milyon nüfusa sahiptir. Yaz aylarında turistik ilçelerde nüfus yoğunluğu artmakta, yerli ve yabancı turistlerin etkisiyle il nüfusu iki katına çıkmaktadır. Muğla, göç alan bir il olup, özellikle büyük şehirlerden buraya göç edenlerin sayısı artış göstermektedir. Muğla Sıtkı Koçman Üniversitesi, ilin eğitim seviyesini artırırken, genç nüfusun varlığı ile sosyal ve kültürel hayata katkıda bulunur.
Ulaşım ve Altyapı: Muğla'ya ulaşım, iki önemli havaalanı olan Dalaman ve Milas-Bodrum Havalimanları ile sağlanmaktadır. Bu havalimanları, yaz aylarında yurt içi ve yurt dışından gelen turistlere hizmet verir. Karayolu ulaşımı da oldukça gelişmiştir; Muğla'dan İzmir, Antalya, Aydın gibi büyük şehirlere kolayca ulaşılabilir. Deniz yolu ulaşımında ise Bodrum, Marmaris ve Fethiye limanları, yat turizmi ve feribot taşımacılığı için önemli bir rol oynar.
Bodrum, Ege Denizi'nin eşsiz kıyılarında, doğal güzellikleri, tarihi zenginlikleri, kültürel çeşitliliği ve turizm odaklı ekonomisi ile Türkiye'nin en popüler tatil beldelerinden biridir. Hem yerli halkın hem de ziyaretçilerin keyif aldığı sosyal ve kültürel etkinliklerle Bodrum, sadece bir tatil destinasyonu değil, aynı zamanda kültürel bir merkez olarak öne çıkmaktadır. Ulaşım altyapısının gelişmiş olması, Bodrum'u yıl boyunca erişilebilir bir hale getirirken, turizm sektörü ile ekonomisinin canlı kalmasını sağlamaktadır. Bodrum, geçmişin izlerini taşıyan tarihi yapıları, sanat dolu sokakları ve benzersiz doğası ile Türkiye'nin en değerli turizm bölgelerinden biri olarak gelecekte de önemli bir konumda yer almaya devam edecektir.
Konumsal Özellikler: Bodrum, Muğla'nın güneybatısında, Ege Denizi kıyısında bir yarımada üzerinde yer alır. Batısında ve güneyinde Ege Denizi ile çevrili olan Bodrum, kuzeyde Milas ilçesi ile komşudur. Doğal güzellikleri ile öne çıkan ilçede, zengin bitki örtüsü, koylar, plajlar ve kristal berraklığında deniz bulunur. Coğrafi yapısı, ilçeye yıl boyunca sıcak ve ılıman bir iklim sağlamaktadır. Bu iklim koşulları, turizm sezonunun uzun sürmesini ve doğa sporlarına uygun bir ortam sunmasını sağlar.
Tarihî Gelişim: Bodrum'un tarihi, Antik Çağ'a kadar uzanır. Antik adı Halikarnassos olan ilçe, Antik Yunan, Pers, Roma, Bizans ve Osmanlı gibi birçok medeniyetin izlerini taşır. Antik dünyanın yedi harikasından biri olarak kabul edilen Halikarnas Mozolesi, Bodrum'un tarihi önemini gözler önüne sermektedir. İlçedeki Bodrum Kalesi de Orta Çağ'dan günümüze ulaşan önemli bir tarihi eserdir. Saint Jean Şövalyeleri tarafından inşa edilen kale, günümüzde Bodrum Sualtı Arkeoloji Müzesi olarak hizmet vermektedir. Tarihi yapılar, Bodrum'un kültürel mirasını zenginleştiren unsurlardan biridir.
Ekonomik Yapı: Bodrum'un ekonomisi ağırlıklı olarak turizme dayalıdır. Yaz aylarında milyonlarca yerli ve yabancı turisti ağırlayan ilçe, Türkiye'nin turizm gelirlerine büyük katkı sağlar. Turizm sektörü, konaklama, yeme-içme, eğlence ve alışveriş sektörlerini canlandırarak ilçenin ekonomisini şekillendirir. Bodrum'da küçük ölçekli tarım ve balıkçılık faaliyetleri de yapılmakla birlikte, ilçenin ekonomisinde büyük bir paya sahip değillerdir. Turizmin yanı sıra, el sanatları ve yöresel ürünler de Bodrum'un ekonomik yapısına katkıda bulunur. Bodrum, özellikle yerel el sanatları, takılar ve tekstil ürünleri ile bilinir.
Sosyo-Kültürel ve Kültürel Zenginlikler: Bodrum, Türkiye'nin en kozmopolit yerlerinden biridir. İlçede, yıl boyunca pek çok kültürel ve sanatsal etkinlik düzenlenir. Bodrum Müzik Festivali, Uluslararası Bale Festivali ve Bodrum Caz Festivali gibi etkinlikler, ilçenin kültürel zenginliğini artıran önemli organizasyonlardandır. Bodrum Kalesi, Antik Tiyatro ve Zeki Müren Sanat Müzesi gibi kültürel yapılar da hem yerel halk hem de turistler için cazibe merkezleri oluşturur. Ayrıca, ilçenin sokaklarında yer alan galeriler, atölyeler ve sanat merkezleri, Bodrum'un sanatsal yönünü ortaya koyar. Bodrum'un geleneksel mimarisi ve beyaz evleri de ilçenin karakteristik özelliklerindendir.
Demografik Özellikler: Bodrum'un nüfusu, yaz aylarında turizm sezonunun açılmasıyla birlikte büyük oranda artış göstermektedir. Turizm sezonunda geçici nüfus, yerel nüfusu aşmaktadır. Bodrum'da yaşayanların büyük bir kısmı turizm sektöründe çalışmaktadır. Eğitim düzeyi genel olarak yüksek olan Bodrum, sanatçılar, yazarlar ve entelektüeller için de bir çekim merkezi hâline gelmiştir. Farklı kültürlerden insanların Bodrum'da ikamet etmeyi tercih etmesi, ilçedeki sosyokültürel çeşitliliği artırmaktadır.
Ulaşım ve Altyapı: Bodrum, Türkiye'nin büyük şehirleri ile karayolu ve deniz yolu bağlantılarına sahip olup, Milas-Bodrum Havalimanı ile hava yolu ulaşımı da kolaydır. Havalimanı, ilçeye yaklaşık 35 kilometre mesafededir ve özellikle yaz aylarında yoğun bir trafiğe sahiptir. Bodrum Limanı, ilçenin deniz taşımacılığı açısından önemli bir noktası olup, Yunanistan'ın Kos Adası ve diğer Ege adalarına düzenli seferler yapılmaktadır. Ayrıca, ilçedeki marina ve yat limanları da deniz ulaşımında önemli rol oynar.
Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi, 325 Ada 3 Parseller olan "Arsa" vasıflı taşınmazdır. Taşınmaz konum olarak, Bodrum ilçesinin kuzeydoğusunda ilçe merkezine kısmen uzak denize sıfır bölgede yer almaktadır. Bölgede yapılaşma genel olarak müstakil ev ve villa sitelerinden oluşmaktadır. Yapılaşma oranı orta olup, kuzey yönde gittikçe yapılaşma artmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Muğla ili, Bodrum ilçesi, Türkbükü Mahallesi, 325 Ada, 3 Parsel olan 5.137,70 m2 alanlı "Arsa" vasıflı arazidir. Taşınmaz topoğrafik açıdan kısmen topoğrafik açıdan engebeli bir zemine sahiptir. Taşınmazın üzerinde ruhsatlı şekilde villa sitesi inşaatı bulunmaktadır.
| TAPU BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İL | Muğla | |||||||||
| İLÇE | Bodrum | |||||||||
| MAHALLE | Türkbükü | |||||||||
| MEVKİİ | - | |||||||||
| NİTELİK | Arsa | |||||||||
| SIRA TAŞINMAZ ID ADA PARSEL | MALİK | HİSSE PAY/PAYDA YÜZÖLÇÜM | TARİH | YEVMİYE CİLT SAHİFE | ||||||
| 1 | 129208850 | 325 | 3 | EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
9042/256885 | 5.137,70 m² 27.05.2024 | 17374 | 27 | 2584 |
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Bodrum Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Bodrum Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından tespit edilmiştir.
Taşınmazın üzerinde yer alan yapılar ait ruhsat bilgisine ulaşılamamıştır.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza Bodrum Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nce hazırlanmış ve resmi olarak iletilen imar durum yazısı incelenmiştir.
Bodrum Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz hakkında olumsuz evrak bulunmamaktadır.
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaza ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
12.11.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmaz olan 325 Ada 3 Parselin gayrimenkul niteliği "Arsa" vasıflı olup, üzerinde inşaat halinde villa sitesi bulunmaktadır. Mevcut kullanım durumu oluşmamıştır.
Değerlemesi talep edilen taşınmaz halihazırda kullanılmamaktadır. Konu taşınmaz
"Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" adına 27.05.2024 tarihli ve 17374 yevmiye ile Kamu Kurumlarının Bedelsiz Devri işlemiyle tescil edilmiştir.
"Esea Sağlık ve Yatırım Anonim Şirketi" adına 22.09.2023 tarihli ve 34704 yevmiye ile Satış işlemiyle tescil edilmiştir.
Konu taşınmaza ait tapu kayıtları Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından tarafımıza iletilmiştir.
)
"GELİŞME KONUT" beyanı bulunmaktadır. ( 13.07.2023 - 22770 )
" Diğer (Konusu: 25/06/2019 düzenleme tarihli, R1AUK8P8 belge nolu, 3223073 başvuru numaralı yapı kayıt belgesinin (konut) iptal edilmesine yönelik karar vardır. ) Tarih: - Sayı: -" beyanı bulunmaktadır. ( 12.08.2022 - 27995 )
" Diğer (Konusu: 6306 sayılı kanun kapsamında kalmaktadır. ) Tarih: - Sayı: -" beyanı bulunmaktadır. ( 02.06.2022 - 19592
Değerleme konusu taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Bodrum Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Bodrum Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından tarafımıza resmi olarak iletilen ve Bodrum Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden 23.10.2024 tarihinde alınan imar durum bilgilerine göre;
Türkbükü Mahallesi 325 ada 3 parsel; Kültür ve Turizm Bakanlığı Plan İnceleme ve Değerlendirme Kurulunun 14.09.2022 tarihli ve 2022/1204 sayılı kararı uyarınca 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununun 7'nci maddesi uyarınca onaylanarak 15.11.2022 tarihli ve 2022/1601 sayılı Kararı ile itirazları değerlendirilerek kesinleşen Yalıkavak-Gündoğan-Göltürkbükü Turizm Merkezi kapsamında Muğla İli, Bodrum İlçesi, Türkbükü Mahallesi, Hebil Mevkii 1. Etap Revizyon Amaçlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında; E: 0.20 yoğunluklu Gelişme Konut Alanında kalmaktadır.
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama Bodrum Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmaz özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb. bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.
Bodrum Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazın kadastral durumunda son 3 yıl içerisinde değişiklik bulunmamaktadır.
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazın "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Taşınmaz hâlihazırda yapılaşmış olup, yapı denetim bilgisine ulaşılamamıştır.
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Değerleme konusu taşınmaz olan 325 Ada 3 Parselin ana gayrimenkulün niteliği "Arsa" vasıflı olup, hali hazırda villa sitesi inşaatı bulunmaktadır. Değerleme müşteri isteği üzerinde arsa değerlemesi olarak yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, Muğla ili, Bodrum ilçesi, Türkbükü Mahallesi, 325 Ada 3 Parsel olan "Arsa" vasıflı arazidir. Muğla ilinin Bodrum ilçesine bağlı Türkbükü Mahallesi, özellikle yaz aylarında yoğun ilgi gören ve lüks tatil köyleriyle ünlü bir bölgedir. Atatürk Caddesi ise, bu bölgenin en işlek ve popüler caddelerinden biridir. Hem denize yakın konumu hem de birçok restoran, kafe, butik ve mağazanın sıralandığı bu cadde, turistlerin ve yerli halkın sosyal yaşam merkezlerinden biri olmuştur. Türkbükü'nün kendine özgü doğal güzellikleriyle çevrili olan Atatürk Caddesi, aynı zamanda Bodrum Yarımadası'nın en prestijli mekânlarının bulunduğu bir alan olarak bilinir. Caddede yürürken, hem Akdeniz'in berrak sularına doğru uzanan manzarayı hem de şık plaj kulüplerini görmek mümkündür. Bölge, sakin atmosferi ve zarif yaşam tarzıyla Bodrum'un daha elit ve huzurlu köylerinden biridir. Yazın yoğun turist akışı olsa da, bölge, doğayla iç içe olmanın ve denizle buluşmanın keyfini çıkaranlara rahat bir tatil deneyimi sunar.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı
görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer
artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | - | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | - | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | - | |
| Su Deposu-Hid. | - | Çatı Tipi | - | |
| Yangın Tesisatı | - | Jeneratör | Var | Yok |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazın;
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler | |||
|---|---|---|---|
| Konum Özelliği | : Konut Bölgesi | ||
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 80 | ||
| Çevresel Gelişim Hızı | : Orta | ||
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı | ||
| İnşaat Tarzı | : Betonarme, Yığma, Prefabrik | ||
| İnşaat Nizamı | : Ayrık | ||
| Binanın Kat Adedi | : - | ||
| Yapı Sınıfı | : - | ||
| Deprem Bölgesi | : 1. Derece | ||
| Deprem Hasar Durumu | : - | ||
| Onarım/Güçlendirme | : - | ||
| İskan Belgesi | : - | ||
| Yaşı | : - | ||
| Malzeme Durumu | : - | ||
| İşçilik Durumu | : - | ||
| Elektrik | : Şebeke | ||
| Su | : Şebeke | ||
| Kanalizasyon | : Şebeke | ||
| Otopark | : - | ||
| Asansör | : - | ||
| Jeneratör | : - | ||
| Güvenlik | : - | ||
| Yangın Merdiveni | : - |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazın değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, taşınmaziçin önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Konu taşınmazlar için öneri imar planına göre nakit/gelir akışına esas bir çalışma yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için yapılan Nakit Akış Akımı Analizinde;
Tespit edilen değer, arsanın "Geliştirilmiş Haliyle" yani üzerinde herhangi bir yapı ya da proje olmadan önceki değerini ifade etmektedir. Bu değer, arsanın bulunduğu konum, büyüklük, potansiyel kullanım alanları ve mevcut piyasa koşulları gibi faktörler dikkate alınarak belirlenmiştir. Ancak, bu değer, yalnızca geliştirilmiş arsa olarak değerlendirilmiş olup, arsanın mevcut durumu ve gelecekteki gelişim potansiyeli göz önüne alındığında, riskler de önemli bir rol oynamaktadır.
Bu riskler arasında, genel piyasa koşullarındaki dalgalanmalar, imar planı değişiklikleri, olası hukuki engeller, çevresel düzenlemeler, altyapı yetersizlikleri gibi çeşitli faktörler yer almaktadır. Bu tür belirsizlikler ve olumsuz durumlar, arsanın değeri üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir. Bu sebeple, "Boş Arsa" (yani üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan arsa veya inşaatı devam eden proje) değeri, tespit edilen geliştirilmiş arsa değerinden %20 iskonto yapılmıştır.
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır.
Denize yakın bölgelerde yer alan, aynı zamanda sit alanı içerisinde bulunan veya yapılaşma izni verilen arsalar, emsal değerlerini belirlemek amacıyla kapsamlı bir şekilde incelenmiş ve araştırılmıştır. Bu arsalar, doğal çevre koşulları, imar planları, yapılaşma koşulları ve çevresel etmenler göz önünde bulundurularak detaylı bir şekilde değerlendirilmiştir. Emsal araştırmasında, bölgedeki mevcut inşaat yoğunluğu, yapılaşma izinleri ve yerel yönetimlerin sunduğu potansiyel fırsatlar da dikkate alınmıştır.
| VİLLA EMSAL TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
||
| 1 | Bodrum Msg Emlak 0 (535) 881 81 81 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan, 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 165 m2 brüt kullanım alanlı villa 35.000.000 TL bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
35.000.000 ₺ | 165,00 m² | 212.121,21 ₺/m² | ||
| 2 | Bodrum Garanti Gayrimenkul / Göltürkbükü Şube 0 (532) 625 12 74 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan, 4+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 170 m2 brüt kullanım alanlı villa 35.000.000 TL bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
35.000.000 ₺ | 170,00 m² | 205.882,35 ₺/m² | ||
| 3 | Coldwell Banker Artemis 0 (506) 718 39 15 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan, 6+2 kullanım tertibinde, yaklaşık 300 m2 brüt kullanım alanlı villa 59.000.000 TL bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
59.000.000 ₺ | 300,00 m² | 196.666,67 ₺/m² | ||
| 4 | Sahibinden 0 (554) 538 48 46 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan, 4+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 150 m2 brüt kullanım alanlı villa 33.000.000 TL bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
33.000.000 ₺ | 150,00 m² | 220.000,00 ₺/m² | ||
| 5 | Arya Prestige Gayrimenkul II 0 (551) 715 85 77 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede bulunan, 3+1 kullanım tertibinde, yaklaşık 120 m2 brüt kullanım alanlı villa 29.500.000 TL bedel ile pazarlanmakta olup pazarlık payı bulunmaktadır. |
29.500.000 ₺ | 120,00 m² | 245.833,33 ₺/m² |
| VİLLA EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | EMSAL-5 | |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| NİTELİK | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | |
| İLANA VEREN KİŞİ | Bodrum Msg Emlak |
Bodrum Garanti Gayrimenkul / Göltürkbükü Şube |
Coldwell Banker Artemis |
Sahibinden | Arya Prestige Gayrimenkul II |
|
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0 (535) 881 81 81 | 0 (532) 625 12 74 | 0 (506) 718 39 15 | 0 (554) 538 48 46 | 0 (551) 715 85 77 | |
| DAİRE TİPİ | 3+1 | 4+1 | 7+1 | 4+1 | 3+1 | |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 35.000.000 ₺ | 35.000.000 ₺ | 59.000.000 ₺ | 33.000.000 ₺ | 29.500.000 ₺ | |
| PAZARLIK ORANI | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 34.300.000 ₺ | 34.300.000 ₺ | 57.820.000 ₺ | 32.340.000 ₺ | 28.910.000 ₺ | |
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
165,00 m² | 170,00 m² | 300,00 m² | 150,00 m² | 120,00 m² | |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
207.878,79 ₺/m² | 201.764,71 ₺/m² | 192.733,33 ₺/m² | 215.600,00 ₺/m² | 240.916,67 ₺/m² | |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% | |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| YAPI YAŞI DURUMU | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ | |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 20% | 20% | 25% | 10% | 15% | |
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | |
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| KONUM DÜZELTMESİ | 40% | 35% | 35% | 35% | 20% | |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 75% | 70% | 75% | 60% | 50% | |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
363.787,88 ₺/m² | 343.000,00 ₺/m² | 337.283,33 ₺/m² | 344.960,00 ₺/m² | 361.375,00 ₺/m² | |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 350.081,24 ₺/m² |
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmamıştır.
Değerlemeye konusu taşınmaza ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkul olan 325 Ada 3 Parsel "Arsa" niteliklidir. Taşınmazın kısıtlı yapılaşma koşulları doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazın imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
Taşınmaz tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş
Taşınmazın değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
Parsel üzerinde ruhsata esas villa sitesi inşaatı mevcuttur. Parselin imar uygulama işlemleri tamamlanmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının a) "Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." bendi gereği taşınmazın "Arsa" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
Taşınmazın değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazın satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazın mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Taşınmazdan 325 ada 3 numaralı parselin mevcut yapılaşma durumu esas alınarak birim m2 değeri 50.000,00 ₺ hesaplanmıştır.
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmaz incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazın İzmir Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması dikkate alınarak proje geliştirme işlemi uygulanmıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmaz için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.
| TAŞINMAZIN DÖVİZ DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | DEĞER | USD | EURO | |||
| Taşınmazın KDV Hariç Yasal/Mevcut Durum Değeri | 260.236.548,31 ₺ | 7.363.858,45 \$ | 208.373,54 € | |||
| Taşınmazın KDV Dahil Yasal/Mevcut Durum Değeri 286.260.203,14 ₺ 8.100.244,29 \$ 229.210,90 € |
||||||
| Merkez bankasının 30.12.2024 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır. 35,3397 ₺ 36,8643 ₺ |
| TAŞINMAZIN HİSSE BAZINDA DÖVİZ DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| NİTELİK | DEĞER | USD | EURO | |||
| Taşınmazın EKGYO Hissesi KDV Hariç Yasal/Mevcut Durum Değeri | 9.159.969,91 ₺ | 259.197,73 \$ | 7.334,46 € | |||
| Taşınmazın EKGYO Hissesi KDV Dahil Yasal/Mevcut Durum Değeri | 10.075.966,90 ₺ | 285.117,50 \$ | 8.067,91 € | |||
| Merkez bankasının 30.12.2024 taşınmazın değerleme günü olan gösterge niteliğindeki verileri esas alınmıştır. | 36,8643 ₺ |
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır. Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazın K.D.V dahil yasal/mevcut durum piyasa değerinin 286.260.203,14 ₺ ( İkiyüzseksenaltımilyon İkiyüzaltmışbin İkiyüzüç Türk Lirası Ondört Kuruş )olduğu hesaplanmıştır.
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 31.12.2024 tarihinde 49 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Fatih Orkun SAKALLI | Çetin BEGİÇ |
|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
| (SPK Lisans No: 407060) | (SPK Lisans No: 400479) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.