AI Terminal
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Audit Report / Information • Mar 1, 2024
5907_rns_2024-03-01_f0b8d533-5de5-4dee-9236-eefc59f80af5.pdf
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
BÜYÜKYALI PROJESİ 7 ADET OFİS VE İŞYERİ KİRA TESPİT RAPORU (EMLKKNT-2024-010)
İÇİNDEKİLER
| YONETICI ÖZETİ |
|---|
| BÖLÜM 1. RAPOR BİLGİLERİ |
| BOLUM 2. DEGERLEME SİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICİ BİLGİLER |
| BOLUM 3. GENEL VE BOLGESEL VERILER |
| BÖLÜM 4. GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER |
| BOLUM 5. DEGERLEME YONTEMLER |
| BOLUM 6. KULLANILAN DEGERLEME YONTEMLERİ |
| BÖLÜM 7. DİĞER TESPİT VE ANALİZLER |
| BOLUM 8. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ |
| BOLUM 9. SONUC |
| EKLER |
Sayfa | i
YÖNETİCİ ÖZETİ
| Talep Sahibi | EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş |
|---|---|
| Rapor Tarihi ve Numarası | 23.02.2024 / EMLKNT-2024-010 |
| Sözleşme Tarihi | 22.02.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı | Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (III-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır. |
| Ozel Varsayımlar ve Kısıtlamalar | Değerleme çalışması kapsamında herhangı bir özel varsayım ve kısıtlama bulunmamaktadır. |
| Raporu Hazırlayan Kurum | Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Incelemenin Yapıldığı Tarih | 22.02.2024 |
| Taşınmazın Adresi | Zeytinburnu Mahallesi, Buyukyalı Projesi, Zeytinburnu Istanbul |
| Tapu Bilgileri Ozeti | İstanbul Ili, Zeytinburnu Ilçesi, Zeytinburnu Mahallesi, Büyükyalı Projesi 774 ada 73 parsel numaralı taşınmaz üzerinde bulunan 7 adet ofis ve işyeri |
| Mülkiyet Bilgisi | Emlak Konut GYO A.Ş. (1051/2500) |
| Imar Durumu | Değerleme konusu taşınmazların imar durumları 4.3 numaralı başlıkta detaylı anlatılmıştır. |
| Kullanılan Değerleme Yaklaşımları | Emsal Karşılaştırma Yöntemi |
| Taşınmazların KDV Hariç Kira Değeri (TL/Ay) | 261.150,78 -TL |
| Taşınmazların KDV Dahil Kira Değeri (TL/Ay) | 313.380,93 -TL |
| Raporu Hazırlayanlar | Ahmet Burak OZEL (SPK Lisans No: 403716) |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Ilyas ONDER (SPK Lisans No: 409217) |
Bağlayıcı ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
- · Bu raporda sunulan bilgiler ve araştırmaların bildiğimiz kadarı ile doğru ve tarafsız, önyargısız profesyonel analiz ve fikirler olduğunu,
- · Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu;
- · Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi ve çıkarının olmadığını;
- · Bu görevin tamamlanması için aldığımız/alacağımız ücret, önceden saptanmış bir değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, öngörülen bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı olmadığını
- · Değerleme çalışmalarımızı ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirdiğimizi;
- · Değerleme uzmanı olarak mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu;
- · Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu;
- · Değerleme uzmanı olarak gayrimenkulün kişisel olarak denetlendiğini;
- · Raporda belirtlienlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
- · Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
- · Değerleme raporunun İlgili Sermaye Plyasası Mevzuatı Hükümlerine göre hazırlandığını beyan ederiz.
Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar
Bu rapor aşağıdaki kısıtlayıcı şartları ve beyanımızı içermektedir;
- · Analizlerimiz, fikirlerimiz ve bunların sonuca bağlanması Profesyonel Değerlerne Mesleği uyarınca yapılmıştır.
- · Bu raporun konusu olan gayrimenkul, yerinde incelenmis, iigili belgeler görülmüş ve yorumlarınıştır. Bu yorumlama lle edindiğimiz bilgi ve bulgulara dayalı, şirketimizin tarafsız, ön yarğısız, profesyonel analiz ve fikirleri ile rapor sonuçlandırılmıştır.
- · Bu raporda ifade edilerler, önceden belirttiğimiz varsayım ve hipotetik koşullarla kısıtlıdır.
- · Bu raporun konusu olan gayrimenkulün mülkiyet hakkını elinde bulunduranlara, üzerine proje geliştirenlere, mülkiyet hakkını elde edeceklere, mülkü kiralamak isteyenlere bu görevle ilgili taraflara karşı önyargımız olmadığı gibi, bu kişilerden güncel veya geleceğe dönük maddi çıkarımız ve beklentimiz bulunmamaktadır.
- · Bu görevle ligili olarak geliştirdiğimiz analızler, fikirler ve sonuçların geliştirilmesi ve bilgilendirilmesine bağlı değildir.
- · Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret; Onceden saptanmış bir değerin müşterinin amaçlarını gozeten yonunun geliştirilip rapor edilmesi, Değer takdirinin miktarı, Öngörülen bir sonucun elde edilmesi, Değerlemenin tasarlanan kullanımı ile doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesi konularına bağlı değildir.
- · Bu rapor şirketimizin vizyonuna, sahip olduğu değerleme mesleğinin etlk kurallarına bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
- · Bu rapor aşağıdaki genel varsayımları içermektedir;
- · Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
- · Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
- · Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Üsküdar/İSTANBUL 0 216 939 1434
- · Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğuluğu için garantı verilmez.
- · Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden dolayı sorumlu değildir.
- · Konu mükler ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliği etüdü çalışması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiştir.
- · Değerleme uzmanı mülkler üzerinde veya yakınında bulunan-bulunabilecek tehlikeli ve zararlı maddeleri tespit etme yeteneğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
- · Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
- · Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilen kadarı ile yer almaktadır.
- · Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içerisinde kalmakta olup şirketimizin bu konuda bir ihtisası bulunmadığından detaylı araştırma yapılmamıştır. Ancak yerinde yapılmenkulün çevreye olumsuz bir etkisi gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
- · Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabul edilmiştir.
- · Tüm mühendisilk etütlerinin doğu olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çızım malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
- · Mülkü daha değerli ya da daha az değerli klabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya çıkarılması için gerekebilen mühendisilk etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
- · Rapor içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
- · Raporun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu varsayılmıştır.
- · Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
- · Arazi ve yapılandırmalarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
- · Bu teknik ve hukuki rapor aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmaktadır; Bu raporu veya kopyasını bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.
Değerleme uzmanı, önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde, bu değerleme nedeniyle danışmanlık yapmak, konu ile ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.
Değerleme uzmanının onayı ve nzası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özelikle değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanın bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, habetler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuya açıklanıp, yayımlanamaz.
Rapora dahil edilen geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla bu şartlar, gelecekteki ekonomik göstergelere göre değişkenlik gösterebilir.
Bu değerleme çalışması UDES'e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve ayrıca resmi gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III -62.3 Nolu Tebliği dikkate alınarak hazırlanmıştır. ACAR TASINNAZ
RAPOR BİLGİLERİ BOLUM 1
1.1. Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası
Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 22.02.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından 23.02.2024 tarihli, 010 numaralı rapor olarak tanzim edilmiş olup değerleme çalışmalarına 22.02.2024 tarihinde başlanmıştır.
1.2. Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Zeytinburnu Mahallesi, 774 ada73 parsel üzerinde Büyükyalı Projesi kapsamında yer alan 7 adet ofis ve işyeri nitelikli taşınmazın değerleme tarihindeki kira değerinin Türk lirası cinsinden kira tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanan değerleme raporudur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların rayiç kira değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
1.3. Raporun Kapsami
Bu rapor Sermaye Piyasasında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ve 09.10.2020 tarihli 31269 sayılı tebliğ (11-48.1.e) ile kurulun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı resmi gazete yayımlanan kurulun Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.
1.4. Dayanak Sözleşme Tarihi ve Numarası
Bu değerleme raporu şirketimiz ile EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 22.02.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak şirketimiz tarafından tanzim edilmiştir.
1.5. Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Uç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar için şirketimiz tarafından 28.12.2023 tarih ve EMLKKNT-125 numaralı değerleme raporu hazırlanmış olup raporun hazırlanma amacı taşınmazların piyasa kira değerlerinin ACARTASINMAZ tespitidir. DEGEBEEME VE DANISMA ULIK A. S.
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Üsküdar/İSTANBUL 0 216 939 1434
dism Mich. Cacert Soll, A Kapi No: 127 Unkod USKUDAR V.D: 004 102 78 10
BÖLÜM 2. DEGERLEME ŞİRKETİNİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
2.1. Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler
| ŞIRKETIN UNVANI | Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |
|---|---|---|
| ŞIRKETIN ADRESİ | Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Usküdar/ISTANBUL 0 216 939 1434 |
|
| TELEFON NO | ||
| FAALIYET KONUSU | Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kışı ve kuruluşlara ait gayrimenkul er, gayrimenkul projeteri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fiziblite çalışmalarını sunmak ve görüş raporu vermektir. |
|
| KÜRÜLÜŞ TARIHI | 21 Ocak 2021 | |
| SERMAYESI | 1.200.000,-TL | |
| Ticaret Sicil Numarası | 289170 | |
| Kuruluşun yayınlandığı Ticaret Sicil Gazetesi'nin Tarih ve Numarası |
21 Ocak 2021 / 10250 |
** Kuruluşumuz, 09 Eylül 2021 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından "Gayrimenkul Değerlerne
Şirketleri Listesi'ne alınmıştır. 18 Kasım 2021 tarihinde de Bankacılık Düzenleme Kurumu (BDDK) tarafından "gayrimenkul, gayrımenkul projesi veya bir gayrımenkule bağlı hak ve faydaların değetlemesi" hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir.
2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
| SIRKETIN UNVANI | EMLAK KONUT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI A.Ş | |
|---|---|---|
| ŞİRKETİN ADRESİ | Barbaros Mahallesi, Mor Sumbul Sokak, No: 7/2B Ataşehır/ISTANBUL | |
| TELEFON NO | +90 (216) 579 15 15 | |
| SERMAYESI | 3.800.000.000,-TL | |
| HALKA AÇIKLIK ORANI | 50,66% | |
| E-POSTA | [email protected] |
** Emlak Konut Gayrimenkul Yatınım Ortaklığı A.Ş., Emlak Konut A.Ş. unvanı ile Türkiye Emlak Bankası A.Ş.'nın bağlı otaklığı olarak, 6 Mart 1991 tarihinde tescil ve ilan edilerine başlamıştır. Şirket'in ana sözleşmesi 19 Mayıs 2001 tarihînde tadlı edilmiştir. Şirket'in Gayrımenkul Yatırım Ortaklığınü sürecinde, ana sözleşme tadil tasarısı genel kurulun tasvibine sunulmuş, tadil tasarısı 22 Temmuz 2002 tarihil Şirket Qlağanüstü Genel Kurul toplantısında kabul edilerek ana sözleşme tadil edilmiştir. Şirket ana sözleşmesi 29 Temmuz 2002 tarihirde İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu nezdinde tescil edilmiş olup, 1 Ağustos 2002 tarihli Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanarak yürürüğe girmiştir. (Ticaret Sıcıl Numarası: 273488-221070 MERSİS Numarası: 5669- 333-4423-6524). Uzun yılların getirdiği ve birçok projeye imza atılarak kazanları bu marka değeri, 2002 yılında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'na donüşerek faallyetlerine devam etmiştir. Şirket'in 28 Şubat 2006 tarihinde toplanan Genel Kurulu neticesinde, Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olan unvanı, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değiştirilmiştir. ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANISMI NLIK A. S.
Car Bick
SANDLE
Paylam Mah. Çecen Sok. As
Kapi No: 127 Usküch
01 8 8 201 P00 COW RVQUIXSU
2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
İşbu çalışma tapu kaydına göre; İstanbul İli, Zeytinburnu Mahallesi, 774 ada 73 parsel üzerinde Büyükyalı Projesi kapsamında yer alan 7 adet ofis ve işyeri nitelikli taşınmazın değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lira tespitine yönelik değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Bu rapor 31.08.2019 tarih 30874 sayıl resmî gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren "Sermaye Plyasasında Faalıyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak hazırlanmıştır.
2.4. İşin Kapsamı
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Zeytinburnu Mahallesi 774 ada 73 parsel üzerinde Büyükyalı Projesi kapsamında yer alan 7 adet ofis ve işyeri nitelikli taşınmazın değerleme tarihindeki piyasa değerinin Türk lirası cinsinden kira değerini belirlenmesi amacıyla ilgili Sermaye Piyasası mevzuatı hükümleri doğrultusunda hazırlanan değerleme raporudur.
GENEL VE BOLGESEL VERİLER BOLUM 3.
3.1 Genel Ekonomik ve Mali Görünüm
Türkiye ekonomisi, GSYH 2023 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 3,8 oranında büyüme kaydetmiştır. İkinci çeyrekte sanayı sektoru yuzde -2,6 oranında büyüme kaydederken tarım sektorü yüzde 1,2 oranında ve hizmetler sektörü (inşaat dahil) yüzde 3,9 oranında büyüme kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH ise yılın ikinci çeyreğinde yüzde 3,5 oranında büyümuştur. Söz konusu dönemde toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 5,1 oranında artarken özel tüketimi harcamaları sırasıyla yüzde 15,6 ve yüzde 5,3 oranlarında artmıştır. Net ihracatın büyümeye katkısı ise negatif 6,3 puan olmuştur. Toplam sabit sermaye yatırım (SSY) altında yer alan inşaat yatırımları 2023 yılı İkinci çeyreğinde yüzde 2,5 oranında artarken, makine-teçhizat yatırımları ise yüzde 7,4 oranında artmıştır. Bu dönemde özel tüketimin büyümeye katkısı 10,7 puan olurken kamu tüketimi ekonomik büyümeye 0,7 puan katkı vermiştir.
Türkiye de 2023 yılı Eylül ayında TÜFE yüzde 4,75 oranında artmıştır. Eylül ayındaki artışla birlikte yıllık enflasyon bir önceki aya kıyasla 2,59 puan artarak yüzde 61,53 düzeyinde gerçekleşmiştir. Yüzde 3,32 oranında artan Gıda ve Alkolsüz İçecekler grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicisi olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,88 puan olarak gerçekleşmiştir. Yüzde 4,35 oranında artan Ulaştırma grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun diğer temel belirleyicilerinden biri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,78 puan olarak kaydedilmiştir. Yüzde 5,76 oranında artan Konut grubu fiyatları Eylül ayı enflasyonunun temel belirleyicilerinden bir diğeri olmuştur. Grubun enflasyona katkısı 0,71 puan olarak gerçekleşmiştir. Yıllık enflasyona en büyük etki 18,45 puanla Gıda ve Alkolsüz İçecekler, 12,45 puanla Ulaştırma ile 7,13 puanla Lokanta ve Oteller gruplarından gelmiştir. C enerji, gida, çecek, tütün, altın hariç TUFE) Eylül ayında yüzde 5,28 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyonun ana alt kalemlerinden Temel Mallar grubu fiyatları yüzde 2,59 oranında artarken, Hizmet grubu fiyatları yüzde 7,88 oranında artmıştır. Çekirdek enflasyon yılık artış oranı yüzde 68,93 olarak gerçekleşmiştir. Temel Mallar grubu yıllık fiyat artışı yüzde 53,23, Hizmet grubu yıllık fiyat artışı ise yüzde 86,46 olarak gerçekleşmiştir. Çekirdek enflasyonun 12 aylık ortalama değişim oranı 0,62 puan artışla yüzde 55,06'dan yüzde 55,68'e yükselmiştir.
3.1.1 Enflasyon ve Fiyatlar Genel Seviyesi
TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda TÜFE %64,27 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %6,16 olarak gerçekleşen TUFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek TÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Usküdar/ISTANBUL 0 216 939 1434
ACAR TAŞINMAZ DEGERTIME VE DANISMANLIK A. S. edem Mah. Çeçen Sox. Alleyan B Blek 01 87 761 NOG TOTH WEBANSO
TÜİK'ten alınan verilere göre 2022 yıl sonunda Yı-ÜFE %97,72 olarak gerçekleşmiştir. 2012 yılında %2,45 olarak gerçekleşen Yı-ÜFE'de artış trendi görülmektedir. 2012-2022 yılları arasında en yüksek Yİ-ÜFE oranı 2022 yılında görülmüştür.
Risksiz Piyasa Faiz Oranları 3.1.2
TCMB'nin 1 haftalık repolarda geçerli olan faiz oranı incelendiğinde 2022 yıl sonunda %9 olan faiz
ACAR TAŞINMAZ RLEME VE DANIŞMANLIK A. Ş. m Mah. Çecen Sok. The Ji Bick ipi No. 127 Uskudz ANTIN 018/2018 4.03 TODA 102 78 10
oranının 2023 aralık ayının sonunda %42,50'ye yükseldiği görülmektedir.
| TARIH | FAIZ ORANI |
|---|---|
| 25.11.22 | 9,00% |
| 24.02.23 | 8.50% |
| 23.06.23 | 15,00% |
| 21.07.23 | 17,50% |
| 25.08.23 | 25,00% |
| 22.09.23 | 30,00% |
| 27.10.23 | 35,00% |
| 24.11.23 | 40,00% |
| 22.12.23 | 42,50% |
3.1.3 GSYH ve Ekonomik Büyüme
2022 Yıl sonunda GSYH 4 trilyon 794 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. 2021-2022 yıl sonunda GSYH'da %106,9 artış gözlenmiştir. 2012-2022 yılları arasında GSYH'da düzenli artış görülmektedir. Ozellikle 2021-2022 arasında GSYH'da rekor artış görülmüştür.
2012 Yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 11.675 USD iken 2022 yılında 10.659 USD olarak gerçekleşmiştir. Kişi başına gayri safi yurtiçi hasıla 12.582 olarak en yüksek 2013 yılında gerçekleşmiştir. 2013-2020 yılları arasında GSYH'da düşüş trendi görülürken 2020 yılından sonra tekrar artışa geçtiği görülmektedir. ACAR TASINMAZ
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Üsküdar/İSTANBUL 0 216 939 1434
ERLEME VE DANIŞMI NILIK A. Ş. m Mah. Cogen Som An B-B-Bilek
100, Nap-Noc127 Unküch USKUDAR V.D.: 004 102 78 10
3.1.4 Gösterge Niteliğindeki Kurlar
Ekim 2022 tarihinde dolar 18,60 TL, Euro ise 18,28 TL iken Ekim 2023 tarihinde dolar 27,52, euro ise 28,99 TL'dir. Gösterge niteliğindeki kurlarda artış trendi görülmektedir. Mayıs 2023 tarihinden sonra kurlardaki artış hızlanmıştır.
3.2 Türkiye Nüfus ve Demografi Verileri
Türkiye nüfusu 2013 yılında 75.627.384 kişi iken 2022 yıl sonunda 85.279.553'e çıkmıştır. Türkiye nüfusu 2013-2022 yılları arasında düzenli olarak artmıştır. Nüfus artış hızı incelendiğinde 2013-2022 yılları
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya 8 Blok, No: 258, İç Kapı No: 127, Üsküdar/İSTANBUL 0 216 939 1434
arasında en yüksek oran 2018 yılında, en düşük oran ise 2020 yılında görülmüştür. Türkiye nüfusu 2018 yılında %1,48 artarken 2022 yılında %0,71 artış görülmüştür.
Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir. Yaş piramidi incelendiğinde 2007 yılında nüfusun en büyük kısmı 25-29 yaş aralığında iken 2022 yılında 5-9 yaş aralığındadır.
ACAR TAŞINMAZ RLEME VE DANIŞMANILIK A. 5. m Mah, Cecen Solt, A Sick Chapi No:127 Uskud USKUDAR V.D. 004 10 Fo 10
3.3 Türkiye Gayrimenkul ve İnşaat Sektörü
3.3.1 Konut Satış İstatistikleri
Konut satış istatistikleri incelendiğinde adet bazında konut satışlarının 2013-2020 yılları arasında düzenli olarak artığı ve sonrasında düşüşe geçtiği gözlenmiştir. 2020 yılında 1.499.316 adet konut satılmış iken 2022 yılında 1.485.622 adet konut satılmıştır.
Satış şekline göre konut satış istatıstıkleri incelendiğinde 2013 yılında konu satışlarının %39,8'ipotekli olarak satılmışken 2023 yılında bu oran %19,1 olarak gerçekleşmiştir. İpotekli satışlar 2013 yılından 2019 yılına kadar artarken 2020 yılında artış yaşanmış olup sonra tekrar azalışa geçmiştir. İpotekli satışlardaki azalışın konut kredisi faiz oranlarındaki artış ve kredi değer oranındaki azalışa bağlı olduğu düşünülmektedir.
Konut satış istatistiklerine göre 2013 yılında satılan konutların %45,7'si ilk elden satış iken 2023 yılında %29,9'u ilk el satıştır. 2013-2018 yılları arasında konut satışları içerisinde ilk el satışların oranı artarken devam eden yıllarda düşüşe geçmiştir.
SATIŞ DURUMUNA GÖRE
3.3.2 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri
2012 yılında 158.749.723 m2 inşaat için yapı ruhsatı 106.950.602 m2 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş iken 2022 yılında 145.875.756 m² inşaat için yapı ruhsatı, 129.005.328 inşaat için ise yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiştir.
3.3.3 Konut Kredisi Faiz Oranı İstatistikleri
2018 yılının ilk çeyreğinde bankalarca kullandırılan konut kredilerinin ortalama faiz oranı %14,56 iken bu oran 2023 yılının 3.çeyreğinde %36,54'e yükselmiştir. 2020 yılının 3.çeyreğinden bu yana konut kredisi faiz oranları artış trendindedir.
3.3.4 Konut Fiyat Endeksi
2012-2025 yılları arasında konut fiyat endeksindeki değişim artmış daha sonra 2018 yılına kadar azalış trendine girmiş olup ardından tekrar yükselişe geçmiştir. 2022 yılında konut fiyat endeksindeki değişim %168 olarak gerçekleşmiştir.
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Üsküdar/ISTANBUL 0 216 939 1434
Alek
TANSUL
ACAR TASINMAZ EME VE DANISMANLIK A. S.
1 Mah, Cegen Soir.)
Ic Kapi No:127 Urkuck
USKUDAR V.D .: 004 102 78 10
3.4 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
3.4.1 İstanbul İli
İstanbul'un coğrafi yapısı, Türkiye'nin Marmara Bölgesi'nde, Karadeniz'in kuzeydoğusunda, Marmara Denizi'nin güneydoğusunda ve Ege Denizi'nin kuzeybatısında stratejik bir konumda yer alır. Bu benzersiz coğrafi konum, tarih boyunca İstanbul'u önemli bir kara ve deniz ticaret yolu kavşağı haline getirmiştir. Şehir, Boğaziçi ve Çanakkale Boğazları ile çevrili olan bir yarımadada konumlanmıştır, bu durum ise şehre hem denizden hem de karadan erişimi mümkün kılar. Toprakları genellikle engebelidir ve kuzeydeki Karadeniz kıyılarından, güneydeki Marmara kıyılarına kadar farklı iklim ve bitki örtüsüne sahiptir.
İstanbul'un coğrafi konumu, tarihi boyunca pek çok medeniyetin ve kültürün kesişim noktası olmasını sağlamıştır. Aynı zamanda, Boğaziçi'nin etkileyici manzarası ve su yollarının sağladığı stratejik avantajlar, şehrin ekonomik ve kültürel zenginliğine katkıda bulunmuştur. Coğrafi olarak çeşitlilik arz eden bu alan, tarım, ticaret ve deniz taşımacılığı gibi sektörlerin çeşitlenmesine olanak tanır. Şehir, kara ve deniz
yollarının kesişim noktasında bulunması nedeniyle tarih boyunca birçok farklı medeniyetin hüküm sürdüğü, kültürlerin birleştiği ve ticaretin canlı olduğu bir merkez olmuştur. İstanbul'un coğrafi özellikleri, şehrin sadece Türkiye'nin değil, aynı zamanda dünya genelindeki önemini belirleyen temel faktörlerden biridir.
İstanbul'un ekonomik yapısı, Türkiye'nin önde gelen ekonomik merkezlerinden birini oluşturarak, çeşitli sektörlerdeki yoğun faaliyetleri ve dinamizmi yansıtmaktadır. Finans, ticaret, turizm, inşaat ve sanayi alanlarında gerçekleşen gelişmeler, İstanbul'u bir ekonomik güç merkezi haline getirmiştir. Finans sektörü, Levent ve Maslak gibi finansal merkezlerde yükselen gökdelenleri ve uluslararası bankaları içermektedir. Bu bölgeler, Türkiye'nin ve bölgenin finansal karar alma merkezleri olarak önemli bir rol oynamaktadır.
İstanbul, turizm açısından da büyük bir potansiyele sahiptir. Tarihi zenginlikleri, kültürel çeşitliliği ve benzersiz atmosferi, yıl boyunca ziyaretçileri cezbetmektedir. Kapalıçarşı, Grand Bazaar, Ayasofya, Topkapı Sarayı gibi önemli turistik yerler, şehrin turizm gelirlerini artıran ana unsurlardır. Ayrıca, modern alışveriş merkezleri, lüks oteller ve eğlence sektoru de turizmin gelişimine katkıda bulunur.
İstanbul'un sanayi sektörü, özellikle tekstil, otomotiv, elektronik ve gıda gibi alanlarda faaliyet gösteren bir dizi endüstiyet tesis içermektedir. Bu sektörler, şehirde istihdamı artırır ve ekonomik çeşitliliği destekler. Ayrıca, İstanbul Limanı, Türkiye'nin en büyük ve en işlek limanlarından biridir, bu da dış ticaretin canlılığına önemli bir katkı sağlar.
İstanbul'un ekonomik başarısında eğtim de kritik bir rol oynamaktadır. Şehir, birçok ünlü üniversite ve araştırma kurumuna ev sahipliği yapar. Bu kurumlar, nitelikli işgücünün yetişmesine ve teknolojik gelişmeye katkıda bulunarak şehrin ekonomik rekabet gücünü artırır.
Ancak, bu ekonomik dinamizm ve büyüme beraberinde bazı zorlukları da getirmiştir. Artan nüfus ve ekonomik faaliyet, altyapı ihtiyaçlarını artırarak ulaşım, konut ve çevresel sürdürülebilirlik gibi konularda yeni meydan okumalar ortaya çıkarmaktadır. İstanbul, bu zorluklarla başa çıkarken, sürdürülebilir ve kapsayıcı bir ekonomik büyüme stratejisi geliştirmeye odaklanmaktadır.
İstanbul'un sosyo-kültürel yapısı, zengin tarihî mirası ve çeşitli kütürel dokusu ile dikkat çeken bir karmaşıklığa sahiptir. Şehir, uzun bir tarih boyunca farklı medeniyetlere ev sahipliği yapmış olup, bu durum, kentte çok katmanlı bir kültürel mirasına neden olmuştur. Ayasofya, Topkapı Sarayı, Sultanahmet Camii gibi tarihi yapılar, Osmanlı İmparatorluğu'nun izlerini taşıyan başlıca turistik mekanlardır ve zıyaretçilere geçmişin görkemini yaşama şansı tanır.
Modern İstanbul, sanat galeri, müzeler, tiyatrolar ve konser salonları ile kültürel çeşitliliğini sürdürür.
İstanbul Modern, Pera Müzesi ve Sakıp Sabancı Müzesi gibi çağdaş sanat galerileri, şehrin sanatsal canlılığını yansıtarak yerel ve uluslararası sanatçılara ev sahipliği yapar. Ayrıca, İstanbul Bienali ve Film Festivali gibi uluslararası etkinlikler, şehri kültür ve sanat dünyasının önemli bir parçası haline getirir.
İstanbul'un çok kültürlü nüfusu, farklı etnik grupları, dinleri bir araya getirir. Türk, Kürt, Arap, Rum, Ermeni gibi farklı etnik gruplar yanı sıra Müslüman, Hristiyan ve Musevi gibi çeşitli dını inançları barındırır. Bu çoklu kültürel yapı, şehirdeki yaşamın dinamik ve renkli olmasını sağlar.
Sosyal yaşamda kahvehane kültürü, çay bahçeleri ve geleneksel pazarlar gibi unsurlar, İstanbul'un sosyal dokusunu oluşturan önemli öğelerdir. Aynı zamanda, mahalleler arası dayanışma ve komşuluk ilişkileri de şehirdeki günlük yaşamın önemli bir parçasıdır.
Ancak, şehirdeki hızlı kentsel dönüşüm ve büyüme, geleneksel ve modern değerler arasında bir denge kurma çabalarını da beraberinde getirmiştir. İstanbul, sosyal ve kültürel zenginliğini koruyarak, aynı zamanda modernleşme ve küreselleşme etkisi altında şekillenen toplumsal dinamiklere uyum sağlama çabasında olan dinamik bir metropol olarak öne çıkmaktadır.
lstanbul'un yapılaşma durumu, tarihi ve modern unsurların etkilenen çeşitli yapı tiplerini içermektedir. Boğaz kıyısında yükselen modern gökdeler, iş ve finans merkezlerini temsil ederken, tarihi yarımadada yer alan Osmanlı dönemi konutları, çamiler ve çarşılar, şehrin tarihi kimliğini korumaktadır. Şehir, bu benzersiz yapılaşma özelliği ile hem geleneksel hem de çağdaş mimariye ev sahipliği yapmaktadır.
Özellikle Levent, Maslak ve Ataşehir gibi finansal merkezlerde yükselen gökdelenler, İstanbul'u modern bir metropol haline getirirken, Karaköy, Eminönü ve Beyoğlu gibi bölgelerdeki tarihi dokular, geçmişin izlerini günümüze taşır. Tarihi ahşap konutlardan saraylara, modern rezidanslardan endüstriyel komplekslere kadar geniş bir yapı çeşitliliği gözlemlenir.
Kent içindeki yapılaşma, gecekondu bölgelerinden planlı konut alanlarına kadar geniş bir yelpazede yer alır. Günümüzde, İstanbul'da gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleri, eski yapıları modern konutlara dönüştürme çabasını yansıtarak, şehirdeki yaşam standartlarını ve çevresel kaliteyi artırmayı hedefler. Ancak, bu dönüşüm süreci sıklıkla tartışmalıdır, çünkü tarihi dokunun ve yerel kimliğin korunması ile modernleşme ve yeniden yapılanma arasında denge sağlamak zorlu bir görevdir.
İstanbul'un yapılaşma durumu, şehrin hem geçmişini yansılayan tarihi yapılarını koruma amacını taşırken, aynı zamanda geleceğe yönelik sürdürülebilir kentsel planlama ve mimarı projelerin uygulanmasını da içerir. Şehir, bu dengeyi sağlama çabası içinde, tarihî mirasını gelecek nesillere aktarırken, aynı zamanda
AlistanBul
BEME VE DANIŞMANLIK A. Ş.
lem Mah. Çeçen Sok.
8 Iç Kapi No: 127 Uski) USKUDAR V.D.: 004 102 78 10
çağdaş bir metropol olarak kendini güncellemeye devam etmektedir.
İstanbul'un eğitim sistemi, çeşitli prestijli üniversitelere, lise ve ilkokullara ev sahipliği yaparak şehrin eğitimdeki zenginliğini ve çeşitliğini yansıtmaktadır. Boğaziçi Üniversitesi ve İstanbul Teknik Üniversitesi gibi ulusal ve uluslararası alanda tanınan yükseköğretim kurumları, mühendislik, bilim, sanat ve sosyal bilimler alanlarında kalıteli eğitim sunmaktadır. Ayrıca, Koç Üniversitesi gibi özel üniversitesi gibi özel üniversiteler de kentin eğitim portfoyünü zenginleştirmektedir.
Şehirdeki eğitim kurumları, öğrencilere geniş bir yelpazede eğitim fırsatları sunmaktadır. Fen Üseleri, sosyal bilimler liseleri, mesleki ve teknik okullar, sanat ve spor liseleri gibi çeşitli liseler, öğrencilere ilgi alanlarına uygun özel eğitim imkânları sunmaktadır. İstanbul aynca, yabancı dil ağırlıklı eğitim veren okullarıyla da öne çıkar, bu da öğrencilere küresel bir bakış açısı kazandırır.
Şehirdeki eğitimde sadece üniversiteler değil, aynı zamanda ilkokul ve ortaokullar da önemli bir role sahiptir. Kamu okulları yanı sıra özel okullar da kaliteli bir eğitimdeki bu çeşitlilik, öğrencilere farklı alanlarda uzmanlaşma ve kariyer hedeflerine uygun bir eğitim alma imkânı tanır.
İstanbul'un eğitim sistemi, sadece akademik başarıları değil, aynı zamanda öğrencilere kültürel, sanatsal ve sportif faaliyetlerde de katılım fırsatları sunarak bireylerin çok yönlü gelişmine odaklanır. Şehirdeki kutuphaneler, müzeler, sanat galerileri, öğrencilere geniş bir eğitim çerçevesi sunar.
Ancak, şehirdeki eğitim sistemine yönelik bazı zorluklar da vardır. Yoğun nüfus ve altyapı sorunları, özellikle bazı bölgelerde eğitim kalitesini etkile, İstanbul'daki eğitim sistemi sürekli olarak geliştirilmekte ve şehirdeki eğitim olanakları genişletilmeye çalışılmaktadır.
İstanbul'un iklimi, coğrafi konumu nedeniyle kara iklimi etkisi altındadır. Kışlar genellikle soğuk ve yağışlı geçer, sıcaklık sıklıkla 0°C'nin altına düşerken, kar yağışlarına da sıkça rastlanır. Bahar ayları, iliman bir geçiş dönemini temsil eder ve yeşilliklerin canlanmasına tanıklık eder. Yaz ayları ise genellikle sıcak ve kurak geçer, sıcaklık 30°C'nin üzerine çıkabilir. Ozellikle Temmuz ve Ağustos aylarında, sıcak ve nemli bir hava hakimdir. Sonbahar, tekrar ılıman bir dönemle başlar ancak Ekim ayı itibariyle hava soğumaya başlar ve yağışlar artar. Boğazlar, iklimi dengeleyen bir etken olarak görev yapar; kışın ilmanlık, yazın ise sıcaklığı hafifletir. İstanbul'un iklimi, şehrin tarih boyunca farklı küttürlerin etkileşimine tanıklık etmesine rağmen, mevsim geçişlerini belirgin bir şekilde yansıtarak şehre karakteristik bir atmosfer katar.
İstanbul'un ulaşım ağı, kapsamlı ve çeşitlilk arz eden bir yapıya sahiptir, şehrin büyüklüğü ve nüfusu göz önüne alındığında bu ağın önemi bir kat daha artmaktadır. Kara yolu ulaşımında, Boğaz köprüleri ve
AND = 3 H HEK
EBLEME VE DANI: MANILIK A. 5.
58 1c Kapi No:127 Uslam 10/15 TANBU! USKUDAR V.D. 004 102 78 10
dem Mah, Çecen Sol
tüneller şehir içi ulaşımı büyük ölçüde kolaylaştırmaktadır. Avrupa ve Asya kıtalarını birbirine bağlayan bu köprüler, trafik akışını dengeleyerek şehir içindeki hareketiliği artırır. Deniz yolu ulaşımında, deniz otobüsleri ve feribotlar, Boğaz'ın sunduğu su yollarını kullanarak şehir içi ve şehirlerarası ulaşımı hızlandırır. Boğaz'n kuzeyi ve güneyi arasında sıklıkla yapılan deniz seyahatleri, günlük hayatta etkin olarak kullanılmaktadır.
Hava yolu ulaşımında, İstanbul Havalimanı şehri dünya genelindeki birçok noktaya bağlayarak uluslararası ve iç hat uçuşlarına ev sahipliği yapar. Modern terminalleri, gelişmiş teknolojik alt yapısı ve geniş uçuş ağı ile İstanbul Havalimanı, şehrin küresel ölçekte bir ulaşım merkezi olmasına olanak sağlar. Ayrıca, şehir içi ulaşımda metrobüs, metro, tramvay ve otobüs hatları gibi toplu taşıma araçları da yoğun bir şekilde kullanılarak şehir trafiğini rahatlatmaya yönelik çözümler sunar. İstanbul'daki sürekli ulaşım projeleri, şehirdeki hareketliliği daha verimli ve sürdürülebilir hale getirme hedefiyle planlanmaktadır. Bu, İstanbul'un günlük yaşamında ulaşımın etkin ve çeşitli bir şekilde kullanılmasını sağlar, şehir sakinlerine ve ziyaretçilere geniş bir ulaşım seçeneği yelpazesi sunar.
İstanbul'un demografik yapısı, şehrin tarihsel, kültürel ve ekonomik çeşitliliğini yansıtan bir karmaşıklığa sahiptir. Şehir, Türk, Kürt, Arap, Rum, Gürcü, Ermeni ve diğer çeşitli etnik gruplara ev sahipliği yapmaktadır. Bu çok kültürlü atmosfer, İstanbul'u farklı inanç, dil ve geleneklere sahip bireyleri bir araya getiren bir mozaik haline getirir. Şehir, Osmanlı İmparatorluğu'nun başkenti olması nedeniyle tarih boyunca pek çok göç dalgasına maruz kalmıştır. Bu durum, İstanbul'u sadece etnik açıdan değil, aynı zamanda dini ve kültürel çeşitlilik açısından da zenginleştirmiştir.
Göçün yanı sıra, İstanbul'un demografik yapısını etkileyen bir diğer faktör de nüfus yoğunluğudur. Şehir, Türkiye'nin en kalabalık metropolüdür ve bu durum, farklı sosyo-ekonomik sınıflardan, yaş gruplarından ve meslek gruplarından gelen geniş bir nüfusu içermektedir. İstanbul'un demografik çeşitliliği, şehirdeki yaşam tarzını, kültürel etkileşimi ve toplumsal dinamikleri etkiler, aynı zamanda ekonomik kalkınmaya ve kültürel zenginliğe de katkı sağlar.
Gelişen ekonomik olanaklar, kültürel etkileşim ve eğitim imkânları, İstanbul'u çeşitli alanlardan insanları çekmektedir. Şehir, genç nüfusun ve profesyonellerin yanı sıra emeklilerin ve sanatçıların da tercih ettiği bir yer haline gelmiştir. Ancak, bu hızlı nüfus artışı ve çeşitliliği beraberinde getirirken, altyapı, ulaşım ve konut gibi kentsel sorunların yönetimi konusunda da yeni zorluklar doğurmaktadır. İstanbul'un demografik yapısındaki bu dinamizm, şehrin gelecekteki sosyal ve ekonomik gelişimini etkileyen önemli bir faktördür.
3.4.2 Zeytinburnu İlçesi
Zeytinburnu, İstanbul'un önemli ilçelerinden biri olup, kendi benzersiz özellikleriyle dikkat çeker. Coğrafi konumu itibariyle, ilçe Marmara Denizi'nin kıyısında yer alır ve Haliç'in güney kıyısına uzanır. Bu stratejik konumu, tarihi boyunca ticaret ve denizcilik açısından büyük öneme sahip olmasını sağlamıştır. Ayrıca, ilçenin sahil bandı, yeşil atanları ve tarihi mekanlarıyla da turistlerin ilgisini çeker.
Ekonomik açıdan bakıldığında, Zeytinburnu ilçesi, İstanbul'un önemli ticaret ve sanayi merkezlerinden biridir. Özellikle tekstil ve konfeksiyon sektöründe faalıyet gösteren birçok fabrika ve işletme bulunmaktadır. Bunun yanı sıra, gıda endüstrisi ve denizcilik sektörü de ilçenin ekonomisine katkı sağlar. Sahil kesimindeki balıkçı barınakları da denizcilik faaliyetlerini destekler ve ekonomiye canlılık katar.
Sosyo-kültürel açıdan, Zeytinburnu ilçesi oldukça çeşitlidir. Farklı etnik kökenlere mensup insanlar bir arada yaşar ve bu da ilçenin kütürel zenginliğini artırır. Türk, Kürt, Arap, Boşnak gibi çeşitli topluluklar, kendi kültürlerini korurken bir arada uyum içinde yaşarlar. Ayrıca, ilçede düzenlenen çeşitli kültürel etkinlikler ve festivaller, sosyal hayatı renklendirir ve insanları bir araya getirir.
Yapılaşma durumu, Zeytinburnu'nun yoğun nüfuslu bir yerleşim bölgesi olmasından kaynaklı olarak dikkat çeker. Sahil kesiminde genellikle yüksek katlı binalar ve ticaret merkezleri bulunurken, iç kesimlerde daha çok apartman ve müstakli evler yer alır. Son yıllarda yapılan kentsel dönüşüm projeleriyle birlikte, ilçenin yapısal görünümünde önemli değişiklikler yaşanmıştır.
Eğitim alanında, Zeytinburnu ilçesi birçok okula ev sahipliği yapar. Anaokulları, ilkokulları ye
liseler, ilçenin eğitim altyapısını oluşturur. Ozellikle Zeytinburnu Anadolu Lisesi, İMKB Anadolu Lisesi ve Teknik ve Endüstri Meslek Lisesi, öğrencilere nitelikli bir eğitim sunar.
Demografik yapı açısından, Zeytinburnu ilçesi genellikle orta ve alt gelir grubundan insanların yaşadığı bir bölgedir. Ancak, son yıllarda göç alan bir bölge olması nedeniyle çeşitli sosyo-ekonomik gruplara ev sahipliği yapmaktadır. Bu durum, ilçenin sosyal yapısını çeşitlendirir.
İklim koşulları, genellikle Marmara ikliminin etkisi altında olan Zeytinburnu'nda, kışlar ılık ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer. İlkbahar ve sonbahar ayları ise ilik ve nemlidir.
Ulaşım imkanları oldukça gelişmiştir. Metro, tramvay, otobüs ve minibüs gibi toplu taşıma araçları sıkça kullanlır ve ilçeyi diğer bölgelere bağlar. Ayrıca, E-5 karayolu ve sahil yolunun ilçeden geçmesi, ulaşımı kolaylaştırır ve ticaretin canlılığını artırır.
Emlak ve gayrimenkul piyasası canlıdır. Sahil kesimi ve ticaret merkezlerindeki konut ve işyerlerine olan talep yüksektir. Bu durum, ilçenin ekonomik dinamizmini yansıtır.
Son olarak, turizm açısından da Zeytinburnu ilçesi oldukça önemlidir. Sahil bandı ve parkları, yerli ve yabancı turistlerin ilgisini çeker. Ayrıca, tarihi ve kültürel miraslar da turistlerin ilgisini çeker ve ilçenin turizm potansiyelini artırır.
GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ BİLGİLER BOLUM 4.
4.1. Gayrimenkulün Konumu, Ulaşım ve Çevre Özellikleri
Değerleme konusu taşınmazlar; İstanbul Ili, Zeytinburnu İlçesi, Zeytinburnu Mahallesi, 774 ada 73 parsel üzerinde Büyükyalı Projesi kapsamında yer alan 7 adet ofis ve işyeri nitelikli taşınmazlardır.
Taşınmazlara ulaşım tarifi: Zeytinburnu Nikah Dairesi önünde konumlu Demirhane Caddesi üzerinde güneybatı yönünde 500 metre ilerledikten sonra Büyükyalı Projesi yolun solunda yer alır.
Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde Zeytinburnu Metro Durağı, Zeytinburnu Semt Polikliniği, Kazım Ozalp Ortaokulu, İhsan Mermerci Anadolu Lisesi, Zeytinburnu Millet Bahçesi, Yedikule Hisarı Müzesi, Marmara Forum AVM, Veli Efendi Hipodromu ve Radisson Blu Otel yer alır. Taşınmazlara toplu taşıma ve özel araçlarla ulaşım kolaylıkla sağlanmaktadır.
4.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları ve Mülkiyet Bilgileri
| TAPU BİLGİLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| IL | ISTANBUL | |||
| ILCE | ZEYTINBURNU | |||
| MAHALLE | ZEYTINBURNU | |||
| MALIK | EMLAK KONUT GYO A.S. | |||
| ADA/PARSEL | 774/73 | |||
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | K BLOK 22 KATLI BETONARME OFIS VE IŞYERİ L BLOK 21 KATLI BETONARME APARTOTEL OFIS IŞYERI M BLOK 8 KATLI BETONARME OFIS VE IŞYERI N BLOK 22 KATLIBETONARME APART OTEL OFIS VE IŞYERI P BLOK 22 KATLI BETONARME APARTOTEL O BLOK 5 KATLI BETONARME OFIS VE IŞYERI S BLOK 21 KATLI BETONARMEAPART OTEL VE ARSASI |
|||
| HISSE PAY/PAYDA 1051/2500 |
||||
| BLOK | M |
| SIRA NO | ZEMIN NO | YÜZÖLÇÜMÜ (m2) | KAT | BB NO | ARSA PAYI | TARIH | YEVMIYE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 109031183 | 33409.63 | 1.KAT | 3 | 15682/20681466 | 30.12.2022 | 28137 |
| 2 | 109031195 | 33409.63 | 3.KAT | 11 | 17796/20681466 | 30.12.2022 | 28137 |
| 3 | 109031196 | 33409.63 | 3.KAT | 12 | 11846/20681466 | 30.12.2022 | 28137 |
| 4 | 109031197 | 33409.63 | 3.KAT | 13 | 16460/20681466 | 30.12.2022 | 28137 |
| 5 | 109031198 | 33409.63 | 3.KAT | 14 | 16186/20681466 | 30.12.2022 | 28137 |
| 6 | 109031199 | 33409.63 | 3.KAT | 15 | 16270/20681466 | 30.12.2022 | 28137 |
| 7 | 109031219 | 33409.63 | ZEMIN KAT |
25 | 17256/20681466 | 30.12.2022 | 28137 |
4.3. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidatlar ve Ipotekler Hakkında Görüş
Tarafınızca temin edilen ve kurumumuza iletilen takbis belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidatları. Taşınmazların mülkiyeti 3 farklı tüzel kişiye ait olup aşağıda yalnızca Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Örtaklığı A.Ş.'nin malik olduğu hisseleri ve taşınmazın tamamını ilgilendiren takyidatlar listelenmiştir.
| M BLOK 3 NOLU OFIS | ||||
|---|---|---|---|---|
| S/B/I | ACIKLAMA | MALIK /LEHDAR | TARIH | YEVM YE |
| Beyan | UZERINDEKI BİNA KULTUR BAKANLIGINCA KURUMAYA ALINMIŞTIR. 29/11/1989 YEV: 7282 |
29/11/1989 | 7282 | |
| Beyan | KORUNMASI GEREKLİ KULTUR VARLIĞIDIR. 14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | |
| Beyan KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIĞIDIR. 13/03/1992 Y: 2658 | 13/03/1992 | 2658 |
ACAR TAŞINMAZ RLEME VE DANISMI NLIK A. 5. dom Mah. Cecen Sok, All 255 lç Kapi: No: 127 Üsküdar USKUDAR V.D., 004 102 78 To
| M BLOK 3 NOLU OFIS | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| S/B/I | AÇIKLAMA | MALIK /LEHDAR | TARIH | YEVMİYE | |
| Beyan | İMAR VE İSKAN VEKALETİNE TAHSIS EDİLMİŞTİR. 13/02/1960 Y: 195 | 13/02/1960 | 195 | ||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | ||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 2658 | 13/03/1992 | 2658 | ||
| Beyan | KORUNMASU GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR.03/10/2006 YEV:9309 | 03/10/2006 | азра | ||
| Beyan | Diğer (Konusu: Bu parseldeki tescilli yapıların korunması ve yeniden kullanımı için hazırlanacak projelerin ilgili Koruma Bölge Kuruluna iletilmesi ,kurulca uygun bulunan işlev ve projeler doğrultusunda uygulama yapılmasına dair belirtme vardır. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BASKANLIGI VKN:4550251773 |
11/04/2013 | 4846 | |
| Beyan | Diğer (Konusu: KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGI TESCIL KAYDI BULUNAN 6 NÜMARALI PARSELIN KORUNMA ALANINDADIR VE YAPILACAK HER TÜRLÜ UYGULAMA İÇİN 2863 SAYILI KANUN HUKUMLERI DOGRULTUSUNDA İŞLEM YAPILACAGINA DAIR BELIRTME ] Tarih: 09/07/2015 Sayı: 57834978/1496 |
(SN:7742127) ISTANBUL IV NUMARALI KULTUR VARLIKLARINI KORUMA KURULU MÜDURLUGU VKN: |
20/08/2015 | 10421 | |
| Beyan | TURIZM+TICARET ALANI: KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIĞI TESCIL KAYDI BULUNAN ESKI 6 NUMARALI PARSEL ILE YENI 69 PARSELIN KORUNMAALANINDADIR. |
18/09/2015 | 11702 | ||
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 03/11/2015 | 13298 | ||
| Reyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 18/12/2015 | 15582 | ||
| Reyan | Yönetim Planı Değişikliği : 6.04.2020 | 08/04/2020 | 2139 | ||
| Beyan | KM ne Çevrilmiştir. | 26/04/2021 | 8212 | ||
| веуап | Diğer (Konusu: KAMU HİZMETLERINE AYRILAN YERLER İLE MALIYE BAKANLIĞINCA DEGIŞİK İHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 | |
| Beyan | Diğer (Konusu: KAMU HIZMETLERINE AYRILAN YERLER ILE MALIYE BAKANLIĞINCA DEGIŞIK İHTIYAÇLARLA TALEP EDİLEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BASKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 | |
| Sern | 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 99 Yıllığına 1 TL bedel ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş Genel Mudurlüğü lehine kira şerhi ) |
(SN:7945905) TÜRKIYE ELEKTRIK DAGITIM A.S. GENEL MUDURLUGU VKN:8790013397 |
26/04/2019 | 5772 |
| M BLOK 11 NOLU OFIS | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| S/B/I | AÇIKLAMA | MALIK /LEHDAR | TARIH | YEVMIYE | |
| Beyan | UZERINDEKI BINA KULTUR BAKANLIGINCA KURUMAYA ALINMIŞTIR. 29/11/1989 YEV: 7282 |
29/11/1989 | 7282 | ||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR.14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | ||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 Y: 2658 | 13/03/1992 | 2658 | ||
| Beyan | İMAR VE İSKAN VEKALETİNE TAHSIS EDİLMİŞTİR. 13/02/1960 Y: 195 |
13/02/1960 | 195 | ||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLİ KÜLTÜR VARLIĞIDIR.14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | ||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 2658 | 13/03/1992 | 2658 | ||
| Beyan | KORUNMASU GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR.03/10/2006 AEV:8309 |
03/10/2006 | азон | ||
| Beyan | Diğer (Konusu: Bu parseldeki tescilli yapıların korunması ve yeniden kullanımı için hazırlanacak projelerin ilgili Koruma Bölge Kuruluna iletilmesi ,kurulca uygun bulunan işlev ve projeler doğrultusunda uygulama yapılmasına dair belirtme vardır. Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
11/04/2013 | 4846 | |
| неуап | Diğer (Kanusu: KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARILIGI TESCIL KAYDI BULUNAN 6 NUMARALI PARSELIN KORUNMA ALANINDADIR VE YAPILACAK HER TÜRLU UYGULAMA IÇIN 2863 SAYILI KANUN HUKUMLERI DOGRULTUSUNDA IŞLEM YAPILACAGINA DAIR BELIRTME ) Tarih: 09/07/2015 Sayi: 57834978/1496 |
(SN:7742127) ISTANBUL IV NUMARALI KULTUR VARLIKLARINI KORUMA KURULU MUDURLUGU WKN: |
20/08/2015 | 10421 | |
| Beyan | TÜRİZM+TİCARET ALANI: KORUNMASI GEREKLİ KULTUR VARLIGI TESCIL KAYDI BULUNAN ESKI 6 NUMARALI PARSEL ILE YENI 69 PARSELIN KORUNMAALANINDADIR. |
18/09/2015 | 11702 | ||
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 03/11/2015 | 13298 | ||
| beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 18/12/2015 | 15582 | ||
| Beyan | Yönetim Planı Değişikliği : 6.04.2020 | 08/04/2020 | 2139 | ||
| Beyan | KM ne Cevrilmistir. | 26/04/2021 | 8212 | ||
| Diğer (Konusu: KAMU HİZMETLERİNE AYRILAN YERLER İLE Beyan MALIYE BAKANLIGINCA DEGIŞIK IHTİYAÇLARLA TALEP EDİLEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:6962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 | ||
| Beyan | Diğer (Konusu: KAMU HİZMETLERINE AYRILAN YERLER İLE MALIYE BAKANLIĞINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILİR. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 | |
| Serh | 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 99 Yıllığına 1 TL bedel ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş Genel Mudurluğu lehine kira şerhi ) |
(SN:7945905) TÜRKİYE ELEKTRIK DAGITIM A.S. GENEL MUDURLUGU 6630008280073387 |
26/04/2019 | 5772 |
ACAR TAŞINMAZ DEGER JEME VE DANISATA SECAM SECAR ANDRE BE HOLES HOLES
CALIF Kapi Liet 127 Diskus ANDRE ANDROL
USKUDAR V.DI OSKUDAR V.DI ODA 102770 D
| M BLOK 12 NOLU OFIS | ||||
|---|---|---|---|---|
| S/B/I | AÇIKLAMA | MALIK /LEHDAR | TARIH | YEVMIYE |
| Beyan | UZERINDEKI BINA KULTUR BAKANLIGINCA KURUMAYA ALINMIŞTIR. 29/11/1989 YEV: 7282 |
29/11/1989 | 7282 | |
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR.14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | |
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 Y: 2658 | 13/03/1992 | 2658 | |
| Beyan | IMAR VE ISKAN VEKALETINE TAHSIS EDILMIŞTIR. 13/02/1960 Y: 195 | 13/02/1960 | 195 | |
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR.14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | |
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 2658 | 13/03/1992 | 2658 | |
| Beyan | KORUNMASU GEREKLI KÜLTÜR VARLIGIDIR.03/10/2006 YEV:9309 | 03/10/2006 | азон | |
| Beyan | Diğer (Konusu: Bu parseldeki tescilli yapıların korunması ve yeniden kullanımı için hazırlanacak projelerin ilgili Koruma Bölge Kuruluna iletilmesi ,kurulca uygun bulunan işlev ve projeler doğrultusunda uygulama yapılmasına dair belirtme vardır. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BASKANLIGI VKN:4550251773 |
11/04/2013 | 4846 |
| Beyan | Diğer (Konusu: KORUNMASI GEREKLİ KULTUR VARLIĞI TESCIL KAYDI BULUNAN 6 NUMARALI PARSELIN KORUNMA ALANINDADIR VE YAPILACAK HER TÜRLU UYGULAMA İÇİN 2863 SAYILI KANUN HUKUMLERI DOGRULTUSUNDA IŞLEM YAPILACAGINA DAIR BELIRTME Tarih: 09/07/2015 Say: 57834978/1496 |
(SN:7742127) ISTANBUL IV NUMARALI KULTUR VARLIKLARINI KORUMA KURULU MÜDURLUĞU VKN: |
20/08/2015 | 10421 |
| Beyan | TURIZM+TICARET ALANI: KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIĞI TESCİL KAYDI BULUNAN ESKI 6 NUMARALI PARSEL ILE YENI 69 PARSELIN KORUNMAALANJNDADIR. |
18/09/2015 | 11702 | |
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 03/11/2015 | 13298 | |
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 18/12/2015 | 15582 | |
| Beyan | Yonetim Planı Değişikliği : 6.04.2020 | 08/04/2020 | 6139 | |
| Beyan | KM ne Çevrilmiştir. | 26/04/2021 | 8212 | |
| Beyan | Diğer (Konusu: KAMU HİZMETLERINE AYRILAN YERLER İLE MALIYE BAKANLIĞINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDİLEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. ) Tarih: - Sayr: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BASKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 |
| (SN:5962704) | ||||
| Beyan | Diğer (Konusu: KAMU HİZMETLERINE AYRILAN YERLER İLE MALİYE BAKANLIGINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSİZ OLARAK HAZINEYE IADE EDİLİR. Tarih: - Sayı: - |
DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 |
| Sern | 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 99 Yıllığına 1 TL bedel ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş Genel Mudurluğu lehine kira şerhi ) |
(SN:7945905) TURKIYE ELEKTRIK DAGITIM A.Ş. GENEL MUDURLUGU VKN:8790013397 |
26/04/2019 | 5/72 |
ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANLIK A. 5. radem Mah. Çecem Sov. Alınıyya Billiok
258 İç Kapı No:127 Üsküç İstana İSTANBUL ÜSKUDAR V.D : 004 102 78 10
| M BLOK 13 NOLU OFIS | ||||
|---|---|---|---|---|
| S/B/I | AÇIKLAMA | MALIK /LEHDAR | TARIH | YEVMIYE |
| Beyan | UZERINDEKI BINA KULTUR BAKANLIGINCA KURUMAYA ALINMIŞTIR. 29/11/1989 YEV: 7282 |
29/11/1989 | 7282 | |
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | |
| веуап | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 Y: 2658 | 13/03/1992 | 2658 | |
| Beyan | İMAR VE İSKAN VEKALETİNE TAHSIS EDILMIŞTIR. 13/02/1960 Y: 195 | 13/02/1960 | 195 | |
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | |
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 2658 | 13/03/1992 | 2658 | |
| Beyan | KORUNMASU GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR.03/10/2006 YEV:9309 | 03/10/2006 | 8308 | |
| Beyan | Diğer (Konusu: Bu parseldeki tescilli yapıların korunması ve yeniden kullanımı için hazırlanacak projelerin ilgili Koruma Bölge Kuruluna iletilmesi ,kurulca uygun bulunan işlev ve projeler doğrultusunda uygulama yapılmasına dair belirtme vardır. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
11/04/2013 | 4846 |
| Beyan | Diğer (Konusu: KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGI TESCIL KAYDI BULUNAN 6 NUMARALI PARSELIN KORUNMA ALANINDADIR VE YAPILACAK HER TÜRLU ÜYGULAMA İÇİN 2863 SAYILİ KANUN HUKUMLERI DOGRULTUSUNDA İŞLEM YAPILACAGINA DAIR BELIRTME ) Tarih: 09/07/2015 Sayi: 57834978/1496 |
(SN:7742127) ISTANBUL IV NUMARALI KULTUR VARLIKLARINI KORUMA KURULU MUDURLUGU VKN: |
20/08/2015 | 10421 |
| Beyan | TURIZM+TICARET ALANI: KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGI TESCIL KAYDI BULUNAN ESKI 6 NUMARALI PARSEL ILE YENI 69 PARSELIN KORUNMAALANINDADIR. |
18/09/2015 | 11702 | |
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 03/11/2015 | 13298 | |
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 18/12/2015 | 15582 | |
| Beyan | Yönetim Planı Değişikliği : 6.04.2020 | 08/04/2020 | 2139 | |
| Reyan | KM ne Cevrilmiştir. | 26/04/2021 | 8212 | |
| Beyan | Dığer (Konusu: KAMU HIZMETLERINE AYRILAN YERLER ILE MALIYE BAKANLIGINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BASKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 |
| Beyan | Diğer (Konusu: KAMU HİZMETLERINE AYRILAN YERLER İLE MALIYE BAKANLIGINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. Tarih: - Sayl :- |
(SN;5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 |
| Şerh | 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 99 Yıllığına 1 TL bedel ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş Genel Müdürlüğü lehine kira şerhi ) |
(SN:7945905) TURKIYE ELEKTRIK DAGITIM A.S. GENEL MUDURLUGU AKM:87800013387 |
26/04/2019 | 5772 |
DEAER TASINIATA SINIMAZ
Kitheliet Kini VE DANISA Katalisan Kuk A. S.
Kabaria Kan Geem San San San
DSKUDAR V.D.: 004-10278 10
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Üsküdar/ISTANBUL 0 216 939 1434
| M BLOK 14 NOLU OFIS | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S/B/I | AÇIKLAMA | MALIK /LEHDAR | TARIH | YEVMIYE | |||
| Beyan | UZERINDEKI BINA KULTUR BAKANLIGINCA KURUMAYA ALINMIŞTIR. 29/11/1989 YEV: 7282 |
29/11/1989 | 7282 | ||||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR.14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | ||||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 Y: 2658 | 13/03/1997 | 2658 | ||||
| Beyan | İMAR VE İSKAN VEKALETİNE TAHSIS EDILMIŞTIR. 13/02/1960 Y: 195 | 13/02/1960 | 195 | ||||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | ||||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 2658 | 6661/80/81 | 2658 | ||||
| Reyan | KORUNMASU GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR.03/10/2006 YEV:9309 | 03/10/2006 | 9309 | ||||
| Beyan | Diğer (Konusu: Bu parseldeki tescilli yapıların korunması ve yeniden kullanımı için hazırlanacak projelerin ilgili Koruma Bölge Kuruluna iletilmesi ,kurulca uygun bulunan işlev ve projeler doğrultusunda uygulama yapılmasına dair belirtme vardır. ) Tarih: - Sayı .- |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVAUPA YAKASI MILLI EMILAK DAIRESI BASKANLIGI VKN:4550251773 |
11/04/2013 | 4846 | |||
| Beyan | Diğer (Konusu: KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGI TESCIL KAYDI BULUNAN 6 NUMARALI PARSELIN KORUNMA ALANINDADIR VE YAPILACAK HER TÜRLU UYGULAMA İÇİN 2863 SAYILİ KANUN HUKUMLERI DOGRULTUSUNDA İŞLEM YAPILACAĞINA DAIR BELIRTME Tarih: 09/07/2015 Sayi: 57834978/1496 |
(SN:7742127) ISTANBUL IV NUMARALI KULTUR VARLIKLARINI KORUMA KURULU MUDURLUGU VKN: |
20/08/2015 | 10421 | |||
| Beyan | TURIZM+TICARET ALANI: KORUNMASI GEREKLI KULTUR. VARLIGI TESCIL KAYDI BULUNAN ESKI 6 NUMARALI PARSEL ILE YENI 69 PARSELIN KORUNMAALANINDADIR. |
18/09/2015 | 11702 | ||||
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 03/11/2015 | 13298 | ||||
| Beyan | 6306 Sayili Kanun geregince riskli yapıdır | 18/12/2015 | 15582 | ||||
| Beyan | Yönetim Planı Değişikliği : 6.04.2020 | 08/04/2020 | 5139 | ||||
| Beyan | KM ne Çevrilmiştir. | 26/04/2021 | 8212 | ||||
| Diğer (Konusu: KAMU HIZMETLERINE AYRILAN YERLERILE MALIYE Beyan BAKANLIGINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 | ||||
| Beyan | Diğer (Konusu: KAMU HİZMETLERİNE AYRILAN YERLER İLE MALIYE BAKANLIĞINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 | |||
| Sern | 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 99 Yıllığına 1 TL bedel ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş Genel Mudurluğu lehine kira şerhi ) |
(SN:7945905) TÜRKIYE ELEKTRIK DAGITIM A.Ş. GEMEL MUDURLUGU VKN:8790013397 |
26/04/2019 | 5772 |
ACAR TAŞINMAZ DEGERET ME VE DANISMANILIK A. S.
As Mulem Mah Cacen Solt. At Caren Solic Articles Cara Mar
USKUDAR V.D.: 004 102 78 10
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Üsküdar/ISTANBUL 0 216 939 1434
| M BLOK 15 NOLU OFIS | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S/B/I | AÇIKLAMA | MALIK /LEHDAR | TARIH | YEVMIYE | |||
| Beyan | UZERINDEKI BINA KULTUR BAKANLIGINCA KURUMAYA ALINMIŞTIR. 29/11/1989 YEV: 7282 |
29/11/1989 | 7282 | ||||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | ||||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 Y: 2658 | 13/03/1992 | 2658 | ||||
| Beyan | İMAR VE İSKAN VEKALETİNE TAHSIS EDILMIŞTIR. 13/02/1960 Y: 195 | 13/02/1960 | 195 | ||||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLİ KULTUR VARLIGIDIR.14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | ||||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 2658 | 13/03/1992 | 2658 | ||||
| Beyan | KORUNMASU GEREKLİ KULTUR VARLIGİDIR.03/10/2006 YEV:9309 | 03/10/2006 | азов | ||||
| Beyan | Diğer (Konusu: Bu parseideki tescilli yapıların korunması ve yeniden kullanımı için hazırlanacak projeterin ilgili Koruma Bölge Kuruluna iletilmesi ,kurulca uygun bulunan işlev ve projeler doğrultusunda uygulama yapılmasına dair belirtme vardır. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BASKANLIGI VKN:4550251773 |
11/04/2013 | 4846 | |||
| Beyan | Diğer (Konusu: KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIĞI TESCIL KAYDI BULUNAN 6 NUMARALI PARSELIN KORUNMA ALANINDADIR VE YAPILACAK HER TÜRLÜ UYGULAMA İÇİN 2863 SAYILI KANUN HUKUMLERI DOGRULTUSUNDA İŞLEM YAPILACAĞINA DAİR BELIRTME Tarih: 09/07/2015 Sayı: 57834978/1496 |
(SN:7742127) ISTANBUL IV NUMARALI KULTUR VARLIKLARINI KORUMA KURULU MUDURLUGU VKN: |
20/08/2015 | 10421 | |||
| reyan | TÜRİZM+TİCARET ALANI: KORUNMASI GEREKLİ KULTUR VARLIGI TESCIL KAYDI BULUNAN ESKI 6 NUMARALI PARSEL ILE YENI 69 PARSELIN KORUNMAALANINDADIR. |
18/09/2015 | 11702 | ||||
| Reyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 03/11/2015 | 13298 | ||||
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 18/12/2015 | 15582 | ||||
| Beyan | Yonetim Planı Değişikliği : 6.04.2020 | 08/04/2020 | 5139 | ||||
| Beyan | KM ne Çevrilmiştir. | 26/04/2021 | 8212 | ||||
| Beyan | Diğer (Konusu: KAMU HIZMETLERINE AYRILAN YERLER ILE MALIYE BAKANLIĞINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIĞI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 | |||
| Beyan | Diğer (Konusu: KAMU HIZMETLERINE AYRILAN YERLER ILE MALIYE BAKANLIGINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. J Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 | |||
| Serh | 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 99 Yıllığına 1 TL bedel ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş Genel Mudurluğu lehine kira şerhi ) |
(SM:7845905) TÜRKİYE ELEKTRİK DAGITIM A.Ş. GENEL MUDURLUGU VKN:8790013387 |
26/04/2019 | 5772 |
ACAR TASINMAZ DESERLEME VE DANISMANLIK A. S. ation Mah Çecen Sok Alexand Bleik
ISB lç Kapı No 127 Uskud Sat Alek TANBUL USKUDARI V.D.: 004 102 78 10
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Üsküdar/İSTANBUL 0 216 939 1434
| M BLOK 25 NOLU OFIS | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| S/B/I | AÇIKLAMA | MALIK /LEHDAR | TARIH | YEVMİYE | ||
| Beyan | UZERINDEKI BINA KULTUR BAKANLIGINCA KURUMAYA ALINMIŞTIR. 29/11/1989 YEV: 7282 |
29/11/1989 | 7282 | |||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARILIGIDIR. 14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | |||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 Y: 2658 | 13/03/1892 | 2658 | |||
| Beyan | IMAR VE ISKAN VEKALETINE TAHSIS EDILMIŞTIR. 13/02/1960 Y: 195 | 13/02/1960 | 195 | |||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 14/02/1992 Y: 1624 | 14/02/1992 | 1624 | |||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR. 13/03/1992 2658 | 13/03/1992 | 2658 | |||
| Beyan | KORUNMASU GEREKLI KULTUR VARLIGIDIR.03/10/2006 YEV:9309 | 03/10/2006 | a30a | |||
| Beyan | Diğer (Konusu: Bu parseldeki tescilli yapıların korunması ve yeniden kullanımı için hazırlanacak projelerin ilgili Koruma Bölge Kuruluna iletilmesi ,kurulca uygun bulunan işlev ve projeler doğrultusunda uygulama yapılmasına dair belirtme vardır. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BASKANLIGI VKN:4550251773 |
11/04/2013 | 4846 | ||
| Beyan | Diğer (Konusu: KORUNMASI GEREKLI KÜLTÜR VARILIGI TESCIL KAYDI BULUNAN 6 NUMARALI PARSELIN KORUNMA ALANINDADIR VE YAPILACAK HER TÜRLU UYGULAMA İÇIN 2863 SAYILI KANUN HUKUMLERI DOGRULTUSUNDA İŞLEM YAPILACAĞINA DAİR BELIRTME ) Tarih: 09/07/2015 Sayl: 57834978/1496 |
(SN:7742127) ISTANBUL IV NUMARALI KULTUR VARLIKLARINI KORUMA KURULU MUDURLUGU VKN: |
20/08/2015 | 10421 | ||
| веуап | TURIZM+TICARET ALANI: KORUNMASI GEREKLI KULTUR VARLIGI TESCIL KAYDI BULUNAN ESKI 6 NUMARALI PARSEL ILE YENI 69 PARSELIN KORUNMAALANINDADIR. |
18/09/2015 | 11702 | |||
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 03/11/2015 | 13298 | |||
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır | 18/12/2015 | 15582 | |||
| Beyan | Yönetim Planı Değişikliği : 6.04.2020 | 08/04/2020 | 5139 | |||
| Beyan | KM ne Cevrilmiştir. | 26/04/2021 | 8212 | |||
| Diğer (Konusu: KAMU HIZMETLERINE AYRILAN YERLER ILE MALIYE Beyan BAKANLIGINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. ) Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 | |||
| Beyan | Diğer (Konusu: KAMU HİZMETLERINE AYRILAN YERLERILE MALIYE BAKANLIGINCA DEGIŞIK IHTIYAÇLARLA TALEP EDILEN TAŞINMAZLAR BEDELSIZ OLARAK HAZINEYE IADE EDILIR. ] Tarih: - Sayı: - |
(SN:5962704) DEFTERDARLIK AVRUPA YAKASI MILLI EMLAK DAIRESI BAŞKANLIGI VKN:4550251773 |
09/04/2013 | 4620 | ||
| Sern | 99 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 99 Yıllığına 1 TL bedel ile Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş Genel Müdürlüğü lehine kira şerhi ) |
(SN:7945905) TÜRKIYE ELEKTRIK DAGITIM A.Ş. GENEL MUDURLUGU VKN-8790013387 |
26/04/2019 | 5772 |
ACAR TAŞINMAZ DEGEREEME VE DANISMA NE DANISANA NEWS A. Ş.
DE Glem Mah, Cecen Soit, Alamarya Bildir
DASA Iç Kapı No. 127 Dikibili Araç Alian Aland II.
DSKUDAR V.D. 004 102 78 10
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Üsküdar/İSTANBUL 0 216 939 1434
4.4. Parselin İmar Durumu ve Yapılaşma Hakları
Zeytinburnu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yetkilisinden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede 1/1000 ölçekli uygulama imar planı mevcuttur. Rapora konu parselin imar durumları aşağıda bahsedildiği gibidir;
774 ada 73 parsel 30.05.2018 tarihli onaylı uygulama imar planına göre "Ticaret + Turizm Alanı' lejantlı, Emsal:2,50, Hmax:70 metre olmak üzere yapılaşma haklarına sahiptir.
4.5. Gayrimenkulün Fiziki Ozellikleri
Büyükyalı projesi 101.541,95 m2'lik alanı kapsamaktadır. 774 ada 73 parsel numaralı taşınmaz bu alanın 33.409,63 m²2sini oluştururken geometrik olarak amorf formda olup topografik olarak eğimsiz yapıdadır. Kira tespit raporuna konu olan taşınmazlar 774 ada 73 parsel üzerinde 7 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden ibarettir. Taşınmazların satışa esas toplam alanı 878,03 m2'dir.
M Blok 3 numaralı bağımsız bölüm 1.katta konumlu olup satışa esas alanı brüt 130,98 m²,11 numaralı bağımsız bölüm 3.katta konumlu olup satışa esas alanı brüt 144,17 m², 12 numaralı bağımsız bölüm 3.katta konumlu olup satışa esas alanı brüt 94,02 m², 13 numaralı bağmsız bölüm 3.katta konumlu olup satışa esas alanı brüt 135,17 m², 14 numaralı bağımsız bölüm 3.katta konumlu olup satışa esas alanı brüt 134,13 m², 15 numaralı bağımsız bölüm 3.katta konumlu olup satışa esas alanı brüt 134,88 m², 25 numaralı bağımsız bölüm zemin katta konumlu olup satışa esas alanı brüt 104,68 m² alana sahiptir.
4.6. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihinde ana taşınmaz kütüğünde ve arsa niteliğinde kayıtlı olup kira tespitine konu olan 7 adet bağmsız bölüm yapı ruhsatlarına ve yapı ruhsatına esas mimari projelerine göre ofis ve işyeri niteliklidir.
4.7. Gayrimenkulün Tasarrufunu Kısıtlayan veya Engelleyen Herhangi Bir Durum Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Takyidatlı tapu kayıt örnekleri üzerinde yapılan incelemelerde taşınmazların devredilmesini veya yararlanılmasını kısıtlayan herhangi bir kayıt görülmemiştir. Taşınmazlar değerleme tarihinde satılabilir ve kiralanabilir durumdadır.
4.8. Son Üç Yılık Dönemde Gayrimenkulün Mülkiyetinde ve Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler
Değerleme konusu taşınmazların tamamı üzerinde 1051/2500 oranında 05/10/2023 tarih 19608 yevmiye numaralı işlemle Emlak Konut GYO A.Ş.'ye satış işlemi gerçekleşmiştir. Verilen bilgiler kurumunuzca tarafımıza iletilen takbis belgelerinden görülmüştür.
4.9. Gayrimenkul Üzerinde Yapılmış Sözleşmeler ile İlgili Bilgiler
Rapora konu olan parseller için Emlak Konut GYO A.Ş. ile Ozak GYO A.Ş. - Ziylan Gayrımenkul Yat. Yön A.Ş. - Yenigün İnş. San. Ve Tic. A.Ş. - Delta Proje İnş. Tur. San. Ve Tic. A.Ş. arasında sözleşme imzalanmıştır. Değerleme konusu parseller üzerinde yer alan proje arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli ile gerçekleştirilmiştir.
Sözleşmeye göre Arsa Satışı Karşılığı Toplam Geliri(ASKSTG) 4.240.000.000 TL+KDV(DortmilyarikiyüzkırkmilyonTürkLirası), Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı(ASKŞPGO) %37(Yüzdeotuzyedi), Asgari Arsa Satışı Karşılığı Şirket Pay Toplam Geliri(ASKŞPTG) 1.568.800.000,00 -TL+KDV(BirmilyarbeşyüzaltmışsekizmilyonsekizyüzbınTürkLirası) olarak belirlenmiştir.
4.10. Varsa, Mevcut Yapıya veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlçili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara Ilişkin Veriler
Değerlemeye konu taşınmazlarla ilgili ruhsatlarına aykırı herhangi bir durum tespit edilmemiştir.
4.11. Gayrimenkul İçin Düzenlenmiş Olan Yasal Belgeler ve Geçerlilikleri Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazlar ile ilgili Zeytinburnu Belediyesi'nde yapılan incelemeler neticesinde taşınmazların bulunduğu M blok için verilmiş olan;
*18.03.2019 tarih 12043 numaralı, 08.10.2019 tarih 40408 numaralı, 24.01.2020 tarih 52932 numaralı, 18.01.2021 tarih 2214 numaralı Isim Değişikliği Ruhsatları, 21.03.2019 tarih 12623 numaralı, 23.10.2019 tarih 43361 numaralı Tadilat Ruhsatları, 01.02.2021 tarih 4535 numaralı İskan Ruhsatı bulunmaktadır. Ruhsat belgeleri 'ekler' başlığında yer verilmiştir.
4.12. Ruhsat Alınmış Yapılan Değişikliklerin 3194 Saylı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu taşınmazlar ile ilgili yeniden ruhsat alınması gerektiren durum bulunmamaktadır.
ACAR TASINMAZ DEGERLEME VE DAMISMANLIK A. 5. em Mah. Çeçen Sok, Alın Şara Balak
İç Kapı No.127 Üskücler Alandu USKUDAR V.D.: 004 102 78 10
4.13. Gayrimenkul ile İlgili Alınmış Durdurma, Yıkım vb. Kararların Varlığı Hakkında Bilgiler
Değerlemeye konu taşınmazlar için alınmış olan herhangi bir durdurma vb. olumsuz karar bulunmamaktadır.
4.14. Yapı Denetim Kanunu Gereğince Yapılan İncelemeter ile Yapı Denetim Şirketi Hakkında Bilgi ve Belgeler
Rapora konu taşınmazlar ile ilgili yapı denetim işleri 3194 saylı İmar Kanunu'nun 26. madde uyarınca gerçekleştirilmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazlardan G ve I bloklarda bulunan bağımsız bölümlerin yapı denetim işleri Karlıbayır Mahallesi Sefa Plaza Blok No:5 İç Kapı No:15 Arnavutköy/Istanbul adresinde konumlu KRE Yapı Denetim L.T.D Ş.T.I., L,M ve O bloklarda bulunan bağımsız bolümlerin yapı denetim işleri ise Merkezefendi Mahallesi Mevlana Caddesi Sedeftepe Evleri Sitesi B Blok No: 96 Iç kapı No:5 Zeytinburnu/lstanbul adresinde konumlu UCK Yapı Denetim L.T.D. Ş.T.I. tarafından yapılmaktadır.
4.15. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme çalışması süresi çinde, çalışmanın bitimine kadar geçen sürede değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktor olmamıştır.
4.16. Değerleme Tarihinde Gayrimenkulün Yapılaşma Durumu ve Kullanım Amacı
Değerlemeye konusu taşınmazlar "ofis ve işyeri" nitelikli olmak üzere toplam 7 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
4.17. Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye Nişkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye Ilişkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine Ilişkin Açıklama
Değerleme işlemi rapora konu taşınmazların mevcut durumları ile günümüz piyasa koşullarında rayiç kıra değerlerinin Türk lirası cinsinden edilmesi için yapılmıştır. Kıra tespiti işlemi yapılırken; kat, konum, biok, yön, cephe sayısı, kullanım alanı, cephe genişliği vs. gibi özellikler dikkate alınmıştır. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
4.18. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi
Değerlemeye konu taşınmazların bulunduğu; M Blok için verilmiş olan 2.01.2020 tarihli ve Y23343207AF7B numaralı enerji verimlilik sertifikası bulunmaktadır.
ACAR TAŞINMAZ DEGERLEME VE DANIŞMANILIK A. 5. dem Mah. Çeçen Sok. A ra B Blok B Iç Kapi No: 127 Üskunar STANBUL USKUDAR V.D.: 004 102:78 10
BOLUM 5. DEGERLEME YÖNTEMLERİ
5.1. Pazar Yaklaşımı
Uluslararası Değerleme Standarının 20. Maddesinde açıklanmış olan pazar yaklaşımı; Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Pazar yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağırlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ç) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Değerleme standartlarında karşılaştırılabilir işlemler (emsal karşılaştırma) yöntemi ve borsadaki kılavuz emsaller yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemden bahsedlimış olup gayrımenkul değerleme işlemlerinde genel olarak karşılaştırılabilir işlemler veya dığer bir adı ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmaktadır.
5.2. Gelir Yaklaşımı
Uluslararası Değerleme Standarının 40. Maddesinde açıklanmış olan gelir yaklaşımı yöntemi şu şekilde açıklanmaktadır: Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının buğünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Gelir yaklaşımının uygulanmasını veya bu yaklaşıma ağrlık verilmesi gereken durumlar sırasıyla şunlardır: a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
Değerleme standartlarında gelir yaklaşımı yöntemleri indirgeniş nakit akışları yönteminden bahsedilmiş olup gayrimenkul değerleme işlemlerinde hasıla kapitalizasyonu, kira çarpanı vb. gelir yöntemleri kullanılabilmektedir.
5.3. Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı yöntemleri temelde ikame maliyeti yöntemi, yeniden üretim maliyeti yöntemi ve toplama yontemi olmak üzere 3 farklı teknikle uygulanabilmektedir. Uluslararası değerleme standarında
bu yöntemler sırası ile şu şeklide açıklanmıştır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim malıyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Andrew program of anyworld
ACAR TAŞINMAZ DEGER Man Cesem Sox Sox Sox Sales USKUDAR V.D. 004 102 78 10
Acar Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Acıbadem Mahallesi, Çeçen Sokak, Akasya B Blok, No: 25B, İç Kapı No: 127, Üsküdar/ISTANBUL 0 216 939 1434
Sayfa | 32
KULLANILAN DEGERLEME YONTEMLERİ BOLUM 6.
6.1. Değerleme Yöntemleri
Taşınmazların kira değerlerinin tespitinde, "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Bu yöntemin uygulanmasına yönelik olarak, taşınmazların bulunduğu bölgede pazar araştırması ve analizleri yapılmıştır. Pazar araştırmasında, kira tespitine yönelik uygulanan yöntemler için aşağıdaki açıklanan hususlar dikkate alınmıştır.
6.2. Pazar Yaklaşımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkullerin Kira Tespiti İçin Bu Yaklaşımın Kullanılma Nedeni
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 20.1''e Pazar yaklaşımı "varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satışı gerçekleşmiş benzer gayımenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu taşınmaz için ortalama m2 birim pazar değeri belirlenmiştir.
Bulunan emsaller, konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki data ve bilgilerden faydalarılmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yontemleri Madde 20.2 maddesinin b ve c bentlerine göre; "değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlerin söz konusu olması" Pazar yaklaşımı yönteminin uygulanmasını sağlamaktadır.
Bölge genelinde yapılan incelemelerde rapor konu taşınmazlara emsal olabilecek kiralık dükkân emsallerinin yeterli olması ve bölgedeki fiyatların kendi içerisinde istikrarlı hareket etmesi itibari ile emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.
6.3. Emsal Karşılaştırma Yöntemi
Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örneklerin. Analizedilen gayrımenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir. Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi
olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir. Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değer tespitine konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Değerleme konusu taşınmazların tamamlanması durumunda rayiç kira değerleri emsal karşılaştırma yöntemi ile tespit ve takdir edilirken, değerlemeye konu taşınmazların konumlandığı bölgede yer alan benzer niteliklere sahip dükkân emsalleri araştırılmıştır. Taşınmazların konumları, alanları ve kent merkezinde konumlarımakta olmaları göz önünde bulunarak piyasa araştırması yapılmıştır.
6.3.1 Pazar Yaklaşımı Yönteminde Kullanılan Emsaller
| EMSAL NO |
ILAN VEREN KIŞI/KURUM |
AÇIKLAMA | KIRA FİYATI (TL/AY) |
BRUT ALAN (m-) |
BİRİM KİRA FIYATI (TL/m+) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Dengelum Gayrimenkul 0 (532) 571 78 19 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan; 180 m2 brut alanlı dükkânın kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
50.000,00 | 180,00 | 277,77 |
| 2 | ROYAL PLUS GAYRIMENKUL 0 (542) 228 78 22 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan; 260 m² brut alanlı dükkanın kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
115.000.00 | 260,00 | 442.30 |
| 3 | Çiğdem Emlak Nuripasa 0 (236) 888 05 55 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan; 340 m² brüt alanlı dükkanın kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
80.000,00 | 340.00 | 235,29 |
| 4 | BIZIM EMLAK ZB 0 (532) 620 97 65 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan; 110 m² brût alanlı dükkanın kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
29.000.00 | 110.00 | 263,63 |
| 5 | KIRALIK Maxera Gayrimenkul Danışmanlık 0 (530) 265 55 08 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bolgede yer alan; 145 m2 brüt alanlı dükkanın kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
60.000,00 | 145,00 | 413,79 |
Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkân Emsallerinin Açıklama Tablosu
Pazar Yaklaşımında Kullanılan Dükkân Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu
| EMSAL NO | EMSAL 1 | EMSAL 2 | EMSAL 3 | EMSAL 4 | EMSAL 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Emsalin Durumu | KIRALIK | KIRALIK | KIRALIK | KIRALIK | KIRALIK |
| llan Veren Kurum/Kişi | Dengelum Gayrimenkul |
ROYAL PLUS GAYRIMENKUL |
Gigdem Emlak Nuripasa |
BIZIM EMLAK ZB | Maxera Gayrimenkul Danışmanlık |
| llana Veren Tel. No. | 0 (532) 571 78 19 | 0 (542) 228 78 22 | 0 (536) 888 05 55 | 0 (532) 620 97 65 | 0 (530) 265 55 08 |
| Satış Fiyatı (TL) | 50.000,00 | 115.000.00 | 80.000.00 | 29.000,00 | 60.000,00 |
| Pazarlık Oranı | 5% | 문에 | 5% | 5% | 문학원 |
| Pazarlık Sonrası Fiyat (TL) | 47.500,00 | 109.250,00 | 76.000,00 | 27.550,00 | 57.000,00 |
| Zemin Kat Alanı | 110,00 | 120,00 | 230,00 | 65,00 | 125,00 |
| Asma Kat Alanı | 0,00 | 70.00 | 0,00 | 0,00 | 20,00 |
| Depo Alanı | 70,00 | 70,00 | 110,00 | 45,00 | 0.00 |
| Toplam Brut Alan (mª) | 180,00 | 260,00 | 340,00 | 110,00 | 145,00 |
| Zemine Indirgenmiş Brüt Alan |
134,00 | 214,00 | 268,00 | 80,25 | 144,50 |
| Birim Fiyat (TL/m") | 354,48 | 510,51 | 283,58 | 343,30 | 394,46 |
| Konum Karşılaştırması | Cok Kotu | Kotu | Çok Kotu | Çok Kotu | Çok Kotu |
| Konum Şereflyesi | 20,00% | 10,00% | 20,00% | 20,000% | 20,00% |
| Alan Karşılaştırması | Benzer | Benzer | Buyuk | Benzer | Benzer |
| Alan Serefiyesi | 0.00% | 0,0096 | 20,00% | 0.00% | 0.00% |
| lç Yapı Karşılaştırması | Cok Kotu | Kotu | Çok Kotu | Cok Kotu | Çok Kotu |
| İç Yapı Şerefiyesi | 20,00% | 10,00% | 20,00% | 20.00% | 20,00% |
| Toplam Serefiye | 40,00% | 20,00% | 60,00% | 40,00% | 40,00% |
| Serefiyeli Birim Değer (TL/m-) |
496,27 | 612,62 | 453,73 | 480,62 | 552,25 |
| Ort. Şerefiyeli Birim Değer | 519,10 TL/m- |
Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Dükkân Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü
ACAR TASINMAZ DEGEREEME VE DANISMANILIK A. Ş.
JA ZEGEM Maih. Çerim Sok - Sava Ja Bick
AM 253 lç Kapı No: 127 Usları - TANBUL USKUDAR V.D = 004 102 78 10
| EMSAL NO |
ILAN VEREN KIŞİ/KURUM |
AÇIKLAMA | KIRA FİYATI (TL/AY) |
BRUT ALAN (m-) |
BIRIM KIRA FIYATI (TL/m*) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | YSK GAYRIMENKUL SATIŞ ve KIRALAMA OFISI 0 (233) 236 56 37 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan; 85 m² brut alanlı ofisin kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
25.000.00 | 85,00 | 294,11 |
| 2 | CIFTSAN GAYRIMENKUL 0 (533) 503 59 37 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan; 225 m2 brüt alanlı ofisin kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
78.750.00 | 225,00 | 350,00 |
| 3 | Koru Tarabya Gayrimenkul 0 (533) 294 86 53 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan; 150 m2 brüt alanlı ofisin kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
40.000,00 | 150.00 | 266,67 |
| 4 | SAHIBINDEN 0 (238) 238 63 63 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan; 120 m2 brüt alanlı ofisin kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
30.000.00 | 120.00 | 250,00 |
| 5 | CIFTSAN GAYRIMENKUL 0 (233) 203 59 31 |
Değerleme konusu taşınmazlarla aynı bölgede yer alan; 130 m² brut alanlı ofisin kira fiyatında pazarlık payı bulunmaktadır. |
45.500.00 | 130,00 | 350.00 |
Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kiralık Ofis Emsallerinin Açıklama Tablosu
Pazar Yaklaşımında Kullanılan Ofis Emsallerinin Uyumlaştırma ve Şerefiyelendirme Tablosu
| EMSAL NO | EMSAL 1 | EMSAL 2 | EMSAL 3 | EMSAL 4 | EMSAL 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Emsalin Durumu | KIRALIK | KIRALIK | KIRALIK | KIRALIK | KIRALIK |
| IIp | 2+1 | 5 ve uzeri | 4+1 | 341 | 3+0 |
| llan Veren Kurum/Kışı | YSK GAYRIMENKUL SATIS VƏ KIRALAMA OFISI |
CIFTSAN GAYRIMENKUL |
Koru Tarabya Gayrimenkul |
SAHIBINDEN | CIFTSAN GAYRIMENKUL |
| Itana Veren Tel. No. | 0 (533) 236 56 37 | 0 (533) 503 59 37 | 0 (533) 294 86 53 | 0 (538) 238 63 63 | 0 (533) 503 59 37 |
| Satis Fiyati (TL) | 25.000.00 | 78.750,00 | 40.000.00 | 30.000.00 | 45.500,00 |
| Pazarlık Oranı | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| Pazarlık Sonrası Fiyat (TL) | 22.500,00 | 70.875.00 | 36.000.00 | 27.000,00 | 40.950,00 |
| Brut Alan (m") | 85,00 | 225,00 | 150,00 | 120,00 | 130,00 |
| Birim Fiyat (TL/m") | 264,71 | 315.00 | 240,00 | 225,00 | 315,00 |
| Konum Karşılaştırması | Kotu | Benzer | Kotu | Kotu | Kotu |
| Konum Serefiyesi | 5,00% | 0.0096 | 5,00% | 5,00% | 5,00% |
| Alan Karşılaştırması | Kuçük | Buyuk | Normal | Normal | Kucuk |
| Alan Şerefiyesi | 5,00% | -5,00% | 0,00% | 0,00% | 5,00% |
| Kat | 6 Kat | 6.Kat | 8.Kat | 11 Kat | 2 Kat |
| Kat Şerefiyesi | -5,0096 | -5,0096 | -5.00% | -10.00% | 0,00% |
| Bina Yaşı | 0 | 15-20 | 10-15 | 0 | 15-20 |
| Bina Yaşı Şerefiyesi | 0.00% | 5,00% | 5,00% | 0.00% | 5,00% |
| Toplam Şerefiye | 5,00% | -5,0096 | 5,00% | -5.00% | 15,00% |
| Şerefiyeli Birim Değer (TL/m") | 277,94 | 299,25 | 252.00 | 213,75 | 362,25 |
| Ortalama Şerefiyeli Birim Değer | 281,04 TL/m2 TACIAL PRODUCT OF |
DEGEREME VE DANISMANLIK A. Ş. y dem Mab. Çeçen Sok...
SB İç Kapı No 127 Üskun ANBUL USKUDAR V.D : 004 10278 10
ﻴ Pazar Yaklaşımında Kullanılan Kıralık Ofis Emsallerini Gösterir Uydu Görüntüsü
6.3.2 Pazar Yaklaşımı ile Ulaşılan Sonuç
Emsal karşılaştırma yöntemi çerçevesinde değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede bulunan, kiralık olarak pazara çıkarılan, taşınmazlar ile benzer özelliklere sahip ofis ve işyeri nitelikli taşınmazlar araştırılmıştır. Emsal karşılaştırma tekniği ile kiralık ofislerin bölgedeki ortalama birim m2 değerleri 250,00-300,00 TL/m2 tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda bölgedeki kiralık dükkânların şerefiyeli birim değerinin 500,00-550,00 TL/m2 arasında olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
DİĞER TESPİT VE ANALİZLER BOLUM 7.
7.1. Takdir Edilen Kira Değerleri
Değerleme konusu 7 adet "ofis ve işyeri" nitelikli bağımsız bölüm için kira değeri tespiti yapılmıştır. Konu taşınmazlar için KDV hariç 261.150,78 TLAy kıra değeri takdir edilmiştir. Detaylı kira değeri tablosu eklerde yer almaktadır.
7.2. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları
Rapora konu taşınmazlar için kira tespiti çalışması yapıldığından, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.
7.3. Uzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Rapora konu taşınmazlar için kira tespiti çalışması yapıldığından, proje geliştirme çalışması yapılmamıştır.
7.4. Müşterek ve Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Kıra tespit raporu tapu bilgileri verilen parsel üzerinde yer alan 7 adet bağmsız bölüm için hazırlanmıştır. Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.
7.5. En lyi ve Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu parsellerin mevcut durumu dikkate aldığında, imar koşullarının elverdiği ölçüde yapılaşarak kullanılmasının en uygun ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
BÖLÜM 8. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
8.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Değerleme konusu taşınmazın kira değeri tespiti yapılırken yalnızca emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.
8.2. Yasal Gerekliliklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
lığıli kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
8.3. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Kira tespiti çalışması için gerekli tüm asgari husus ve bilgilere raporda yer verilmiştir.
8.4. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Onemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar 4.3. sayılı bölümde belirtilmiş olup, taşınmazların tasarrufunu kısıtlayan veya engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
8.5. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Rapor konusu kira tespiti olduğundan proje geliştirmeye yönelik tasarruflar ile ilgili bilgi verilmemiştir.
8.6. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Kira tespit raporunun konusu herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
8.7. Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapor konusu taşınmazların tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Ilişkin Esaslar Tebliğ" nın 7.bolüm 22.maddesi 1.fıkrasının (d) bendi "Gerçekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekiliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir." gereği bina olarak GYO portfoyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
BOLUM 9. SONUC
9.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
İşbu rapor Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine İstanbul İli, Zeytinburnu lıçesi, Zeytinburnu Mahallesi, 774 ada 73 parsel üzerinde Büyükyalı projesi kapsamında yer alan ofis ve işyeri nitelikli taşınmazların değerleme tarihindeki rayıç kıra değerinin Türk lırası cinsinden tespitine yönelik SPK mevzuatı kapsamında asgari unsurları içeren bu değerleme raporu tarafımızca hazırlanmıştır.
Söz konusu rapor UDES'e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve resmî gazetede 31.08.2019 tarih 30874 sayı ile "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri kapsamında III-62.3 Nolu Tebliğin 1. Maddesi 2. fıkrası dikkate alınarak değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
Rapor konusu taşınmazların kira değerlerinin takdiri gayrimenkullerin mahallinde ve bulunduğu bölgede yapılan araştırmalar, ilgili kurumlardan temin edilen bilgi ve belgeier doğrultusunda, taşınmazın konumu, ulaşım özellikleri, geometrik ve topografik yapısı, hukuki durumu vb. taşınmaz değerini etkileyen tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
9.2. Nihai Değer Takdiri
Değerleme çalışmasında, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen taşınmazın kira değerini etkileyen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir. Yapılan çalışma neticesinde hesaplanan kira değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| TL | |
|---|---|
| Taşınmazların KDV Hariç Aylık Kira Değeri | 261.150.78 |
| Taşınmazların KDV Dâhil Aylık Kira Değeri | 313.380.93 |
* Merkez Bankası Efektif Satış Kuru 22.02.2024: 1 USD = 31.0605 TL'dir
*KDV oranı %20 olarak esas alınmıştır.
EKLER
- · EK-1 BAĞIMSIZ BÖLÜM KİRA DEĞER DETAYI
- * EK-2 TAŞINMAZ LİSTESİ
- · EK-3 TAKYİDAT BELGELERİ
- * EK-4 TAHSİS LİSTESİ VE TAHSİS PLANLARI
- * EK-5 GAYRİMENKULE İLİŞKİN SÖZLEŞMELER
- · EK-6 YAPI RUHSATLARI
- * EK-7 ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKALARI
- · EK-8 İMAR DURUM BELGELERİ
- * EK-9 TAŞINMAZ FOTOGRAFLARI
Resporter
EK-10 GAYRİMENKUL DEĞERLEME LİSANS BELGELERİ
2
* EK-11 MESLEKİ TECRÜBE BELGELERİ
