Electra Ltd.

Legal Proceedings Report • Aug 27, 2025

Late Zeev Cohen –Geodet,Engr R.E Appraiser,Lic surveyor )1930-2025( מקרקעין ושמאי מודד ,גיאודט ,מהנדס – ל"ז כהן זאב Late Jacob Cohen - (M.sc) Engr R.E Appraiser )1938-2021( מקרקעין ושמאי אזרחי מהנדס – ל"ז כהן יעקב Erez Cohen – L.L.B ,R.E. Appraiser - Geographer מקרקעין ושמאי גיאוגרף ,משפטן – כהן ארז Zahi Tene – L.L.B, R.E. Appraiser מקרקעין שמאי ,משפטן – טנא צחי עודד לוי – שמאי מקרקעין מוסמך במנהל עסק ים A.B.M ,Appraiser .E.R – Levy Oded Eyal Klodovsky - R.E. Appraiser מקרקעין שמאי – קלודובסקי איל Binyamin Ram – R.E. Appraiser מקרקעין שמאי – רם בנימין Dror Kastro - R.E. Appraiser- P.Engineer מקרקעין ושמאי בניין הנדסאי – קסטרו דרור Rafi Levi - R.E. Appraiser – B.A. Business Administration מקרקעין ושמאי עסקים מנהל B.A. – לוי רפי

Ori Zlotogora – R.E. Appraiser Urban Planner ערים ומתכנן מקרקעין שמאי – זלוטוגורה אורי Nethanel Wieder – Economist, R.E. Appraiser מקרקעין ושמאי כלכלן – וידר נתנאל Noam Offer – Economist, R.E. Appraiser מקרקעין ושמאי כלכלן – עופר נעם אלמוג זר – הנדסאי בנין, כלכלן ושמאי מקרקעי ן Appraiser .E.R ,Economist ,Engineer.P – Zer Almog שרון אשכו ל–כלכלנית מוסמכת במנהע"ס ושמאית מקרקעין Appraiser .E.R ,A.B.M ,Economist – Eshkol Sharon

תאריך: 07/07/2025 :DATE REF: ZC43368 :סימננו

שומת מקרקעין מקיפה

הנדון: מתחם "אלקטר ה מוצרי צריכה )1970( בע"מ" מגרשים ,221 280 בייעוד תעסוקה מתכנית רצ/ 20/168 רחוב יוסף ספיר ,1 א.ת. חדש, מערב ראשל"צ גוש 5032 חלקה 16 )בחלק(

.1 פרטי הזמנת השומה

שם התאגיד מזמין השומה: אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ )להלן: "אמצ" ו/או "החברה"(

מזמין השומה: ליאת שוהם, סמנכ"ל כספים )להלן: " מזמין השומה"(

מועד הזמנת השומה: יולי .2025

נסיבות הזמנת השומה: לצורך מידע נדרש בדו"חות הכספיים של החברה לרבות דיווח על נכס או על חלק יחסי ממנו כ נדל"ן להשקעה, לפי העניין, בדוחות אלו ו/או לצורך דיווח כספי של החברה לרבות ביסוס השווי ההוגן של השקעתה בנכס.

בהתאם להסכם מיום ,24.6.2025 שנערך ונחתם בין החברה לבין ריאליטי קרן השקעות בנדל"ן 4 שותפות מוגבלת )להלן: "ריאליטי"(, הוסכם על ביטול עסקת הרכישה שבמסגרתה רכשה ריאליטי מחצית מהזכויות במתחם, וזאת כנגד השבת מלוא השקעותיה של ריאליטי במקרקעין. לאור האמור, חלקה של החברה בזכויות במקרקעין מתעדכן ל- 100% מהזכויות, וזאת לאחר השלמת התנאים שנקבעו בהסכם הביטול.

כמו כן, נמסר לנו כי הנכס מוגדר לצורך דוחותיה הכספיים של החברה כנדל"ן להשקעה עפ"י תקן חשבונאי בינלאומי מס' 40 )IAS).

שכר טרחתנו בגין חוות הדעת אינו מותנה בתוצאותיה, והיא נערכה לפי מיטב ידיעותינו והכשרתנו המקצועית. 1 ע"י החברה מיום .18/08/2025 התקבל כתב שיפוי

¹ השיפוי יחול רק ביחס לסכום שיפוי העולה על פי ארבעה מגובה שכר הטרחה ששולם לשמאי עבור חוות הדעת, למעט במקרה של רשלנות ו/או טעות במזיד או מרמה מצידנו .

על כתב השיפוי חתומים הגב' ליאת שוהם ומר תומר זלקוביץ' המורש ים לחתום בשם החברה. על פי האמור בכתב השיפוי מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה בגין טעויות בשומות הנובעות מאי גילוי מסמכים או מאי נכונות נתונים שסופקו. אין לנו עניין אישי בנכס ו/או בבעליו, לא קיימים יחסי תלות בינינו ובין מזמין חוות הדעת. חוות הדעת נערכה ללא התניות כלשהן מצד הלקוח לרבות לעניין שכר טרחה. הכנסות המשרד, חברת ז.כ. מחקר וסקרים )1989( בע"מ, מהחברה אינן מהוות סכום מהותי ביחס לסך הכנסות החברה.

.2 מטרת השומה

הערכת "השווי ההוגן" של מלוא זכויות החברה בנכס הנדון בהתחשב במצבו " IS-AS". השווי משקף את "השווי ההוגן" של זכויות החברה במקרקעין על פי הגדרתו בתקן חשבונאי בינלאומי מס' 40 IAS שהוא - הסכום בו יימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון למוכר ברצון, בעסקה רצונית, ללא אילוץ, אחרי זמן סביר בשוק, כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה.

השומה נערכה לפי תקן 17.1 בדבר "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח 1968 ולצורך תקינה חשבונאית", שאושר בתאריך 6/10/2010 ע"י הועדה לתקינה שמאית ובתאריך 13/10/2010 ע"י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים. השומה נערכת לצורך מידע נדרש בדו"חות הכספיים של החברה לרבות דיווח על נכס או על חלק יחסי ממנו נדל"ן להשקעה, לפי העניין, בדוחות אלו ו/או לצורך דיווח כספי של החברה לרבות ביסוס השווי ההוגן של השקעתה בנכס.

.3 פרטי עורך חוות הדעת

אי: שם השמ	ארז כהן
': רשיון מס	324
ד תו: מקום עבו	תל-אביב אלון ,67 רח' יגאל
תפקיד:	טן. עין ומשפ אי מקרק "מ". שמ 1989( בע קרים ) מחקר וס רת "ז.כ. מנכ"ל חב
י טי ניסיונ ואלה פר	: והשכלתי
- י 2008-2011	ן לשעבר. המקרקעי ת שמאי ו"ר לשכ
	השמאית. התקינה ף בוועדת ם כמשקי המשפטי ין משרד המקרקע צת שמאי חבר במוע
- 2008	ונו. קדמית א קריה הא B.LL מה משפטן -
- 2005	הלשכה. מויות של ת השתל ו"ר וועד שמאים וי לשכת ה מ"מ יו"ר
- 2004	נו. קרית או אקדמית, הקריה ה שפטים, לימודי מ
- 2003	פטים. שרד המש מטעם מ ה למעשה ינות שומ בוחן בבח
- 2002	לשכה. ר בוועד ה קעין, חב מאי מקר לשכת ש מויות - ת השתל יו"ר ועד
- 2000	ומחים. ס עדים מ בוגר קור
- 1999	פישור. ס גישור ו בוגר קור
- 1996	ברית י-ם סיטה הע האוניבר אוגרפיה, החוג לגי עירוניים, לימודים ואר שני - לקראת ת
- 1993	ל וכד'. אמות כל אב, נשר, ולות מש חברות גד קרקעין ל שומות מ תמחה ב רקעין - מ שמאי מק
- 1993	.24/4/1993 מתאריך 324 עין מס' אי מקרק רשיון שמ
- 1990	דינה. מדעי המ אוגרפיה ו החוג לגי טת ת"א אוניברסי בוגר
	א. כניון בת" לוחת הט מסגרת ש נכסים ב ין וניהול ת מקרקע ס לשמאו בוגר קור
	2

במסגרת עבודתו עורך שומות בהיקפים משמעותיים ובין השאר מייעץ לגופים הבאים: יועץ לחברת המלט – נשר, י ועץ לקרן אייפקס ברכישות בזק ותנובה, יועץ לחברת תעבורה, עורך שומות לבתי משפט, יועץ לעירית אילת - בנושאי השבחות, ליווי תכניות בנין עיר ורישום, יועץ לישרוטל מלונות, יועץ לחברות - תדהר, שיכון ובינוי, אאורה בנושא התחדשות עירונית.

.4 הסכמות

הנני נותן בזאת את הסכמתי כי חוות דעת זו תצורף לדו"חות כספיים של החברה וכן את הסכמתי כי חוות דעת זו תפורסם בציבור.

.5 המועד הקובע לשומה

המועד הקובע לשומה הינו: .30/06/2025

.6 מועד הביקור בנכס

נערכו מס' ביקורים במתחם לאורך השנים. ביקור חיצוני בנכס ובסביבתו נערך ביום ,20/05/2025 ע"י נעם עופר - שמאי מקרקעין.

.7 פרטי זיהוי הנכס

	.5032	גוש:
	.16	חלקה:
	"ר. 55,709 מ	רשום: השטח ה
280; מגרש	221; מגרש	מגרשים:
מ"ר; 6,748	"ר; 45,071 מ	רש: שטח המג
	/ 20/168 תכנית רצ	בעת: תכנית קו
צ. ב ראשל" א.ת. מער	ספיר ,1 רח' יוסף	המיקום:
למות רדים, או שים כמש ם המשמ בנים שוני בנויים מ ", שעליו	אלקטרה מתחם "	כס: מהות הנ
מגוננים. ושטחים ה, חניות	חי אחסנ ייצור שט
	2 מ"ר 32,225 כ-	במתחם: הבנויים השטחים
06/04/2017 מיום ,221 280 גרשים רכישת מ להסכם	בהתאם 3 עלות זכות ה ב	ת: המוערכו הזכויות
	הלן. כמפורט ל
ריים חים ציבו ם ולשט ית לדרכי עדו בתכנ קים שייו לל גם חל	רשום כו השטח ה	הערה:
למועד זאת, נכון מית. עם ות המקו שם הרש רשם על עדים להי	אשר מיו פתוחים,
ל. שמו בפוע ה טרם נר לקים אל	הדעת, ח מתן חוות

² עפ"י תכנית בקשה להיתר מס' ,201200097 שטחי הבניה הינם- עיקרי 29,415 מ"ר, השירות 2,836.18 מ"ר, סה"כ 32,225.12 מ"ר. 3 הואיל ובמועד השלמת העסקה טרם עלה בידי העירייה לרשום את הפרצלציה בחלקה ,16 כך שלא ניתן היה לרשום את המקרקעין כיחידות רישום נפרדות בלשכת רישום המקרקעין, הרי שבהתאם להוראות ההסכם, החברה נרשמה כחוכרת במקרקעין )מגרשים 280 ו- 221( לתקופה של 999 שנים )"חכירה בתנאי בעלות"(, זאת לתקופת הביניים שעד למועד השלמת הפרצלציה ורישום הבעלות במקרקעין על שם החברה.

.8 תיאור הנכס והסביבה

8.1 תיאור הנכס

הנכס כולל שני מגרשים בהתאם לתכנית רצ:20/168/

• מגרש 221 –בייעוד "תעסוקה", בשטח של 45,071 מ"ר )להלן: "מגרש 221"(.
• מגרש 280 –בייעוד "תעסוקה", בשטח של 6,748 מ"ר )להלן: "מגרש 280"(.

למגרש 221 מוקנות זכויות בנייה בשיעור של 350% עבור שימושים מעורבים הכוללים: מסחר )עד 15% מכלל היקף הבנייה המותר, ובשתי הקומות הראשונות בלבד(, וכן שימושי תעסוקה- משרדים, תעשייה עתירת ידע, תעשייה נקייה, מבני תרבות ובידור, אולמות אירועים ועוד – בבינוי בגובה 8 עד 20 קומות. למגרש 280 מוקנות זכויות בנייה בשיעור של ,350% לשימושי תעסוקה בלבד.

במצב הקיים הקרקע כוללת מבנים בנויים המשמשים את קבוצת אמצ.

חוות הדעת נערכה על בסיס תכנון מוצע למתחם, הכולל תוספת שימושים במגרש 221 בהתאם למידע תכנוני שהועבר מהחברה. הרחבת השימושים והבינוי המוצע מחייבים קבלת הקלות/אישור תב"ע חדשה. מגרש 280 הוערך בהתאם למצב התכנוני התקף, על בסיס זכויות הבנייה הקיימות ועל פי תכנית רצ20/168/ המאושרת.

הנכס מהווה חלק מחלקה 16 בגוש 5032 וממוקם ברחוב יוסף ספיר ,1 אזור התעשייה החדש, ראשון לציון מערב.

8.2 תיאור הבנוי

על החלקה בנויים מפעל ומבנים נוספים המיועדים למשרדים. על פי המידע שנמסר לנו, השטחים הבנויים משמשים כיום את החברות הבאות:

• כ8,829- מ"ר בשימוש חברת "אלקטרה מוצרי צריכה 1951 בע"מ".
• כ18,822- מ"ר בשימוש חברת "אלקטרה תעשיות מיזוג אוויר 2006 בע"מ".

סה"כ השטח הבנוי במתחם, בהתאם לאמור לעיל, נאמד בכ32,225- מ"ר.

עיקרי עבודות הגמר:

• אולמות ייצור בנייה קשיחה מבטון עם קונסטרוקציית מתכת, בגבהים משתנים; קירות פח מסוג "איסכורית" עם לוחות שקופים לתאורה טבעית; גגות "איסכורית"; תאורת כספית; ריצוף בטון מוחלק, חלקו עם חיפוי נגד שחיקה; מערכות גילוי אש.
• משרדים בנייה קשיחה מבלוקים ובטון, עם חלוקה פנימית לחדרי משרד וחללים פתוחים באמצעות מחיצות גבס; תקרה מונמכת עם תאורה שקועה דקורטיבית; ריצוף באריחי קרמיקה או פרקט, ובחלק מהחדרים שטיחים מקיר לקיר; מיזוג אוויר; מערכות גילוי אש; חדרי שירותים ומטבחון.
• סככות קירות פח מסוג "איסכורית" עם קונסטרוקציית מתכת, גגות "איסכורית" או אסבסט; ריצוף נגד שחיקה או ריצוף אספלט. חלק מהסככות פתוחות וחלקן סגורות.
• פיתוח סביבתי בשטח קיים פיתוח מלא הכולל שטחים מגוננים, כבישי אספלט פנימיים, חניות, תאורה, תשתיות מים, ניקוז, חשמל, תקשורת וגידור היקפי.

8.3 תיאור החלקה

חלקה 16 בגוש 5032 בשטח 55,709 מ"ר. החלקה בעלת צורה לא רגולרית, וכוללת שני מקטעים עיקריים: שטח מרכזי גדול בצורת מלבן ושטח נוסף, קטן יותר, הצמוד אליו בחלקו הצפון- מערבי. לחלקה שלוש חזיתות עיקריות - חזית מזרחית באורך של כ190- מטרים לרחוב יוסף ספיר, חזית מזרחית נוספת, באורך של כ90- מטרים לרחוב פנקס, חזית צפונית באורך של כ- 170 מטרים לרחוב שפירא. הטופוגרפיה של החלקה מישורית.

החלקה נחלקת לייעודי קרקע מתכנית רצ,20/168/ כדלקמן:

שטח )במ" ר(	יעוד	מגרש
1,721	רי פתוח שטח ציבו	507
45,071	תעסוקה	221
1,771	ת דרך מוצע	713
6,748	תעסוקה	280
398	ת דרך מוצע	704
55,709	סה"כ

על החלקה בנויים מבני מפעל השייכים ל"אלקטרה מוצרי צריכה", הכוללים מבני תעשייה ומלאכה, משרדים, מחסנים וסככות חניה, המשמשים חברות שונות של הקבוצה.

סה"כ היקף הבינוי הקיים בחלקה נאמד בכ 32,225- מ"ר, וכולל מבני מלאכה/תעשייה, משרדים וסככות . 4 חניה. 32,225 מ"ר

להלן תצ"א של הנכס מאתר ה- GIS של עיריית ראשל"צ )כולל תיחום החלקה הנדונה וללא קנ"מ(:

⁴ המידע נמסר ע"י נציג החברה. לא נבדקו תיק הבניין ו/או היתרי בנייה, מאחר וההערכה מתייחסת למרכיב הקרקע בלבד.

8.4 תיאור הסביבה

מפעל "אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ" ממוקם בחלקו הדרום-מערבי של אזור התעשייה החדש, בצפון-מערב ראשון לציון.

האזור ממוקם ממערב לכביש מס' 20 )"נתיבי איילון"(, מדרום לבית העלמין של חולון, ומצפון לשדרות רחבעם זאבי. הוא נמצא בהמשכו המערבי של רחוב משה דיין )כביש 441(, המהווה עורק תחבורה ראשי המחבר את מרכז העיר ראשון לציון במזרח עם האזור וחוף הים במערב.

הגישה העיקרית לאזור מתבצעת דרך שדרות רחבעם זאבי, מהן מסתעף צפונה רחוב יוסף ספיר, החוצה את אזור התעשייה מצפון לדרום. המפעל ממוקם ממערב לרחוב יוסף ספיר ובסמוך לו.

בשנים האחרונות, חלה באיזור מגמת שינוי באופי השימושים: ממבני תעשייה מסורתיים ומלאכה – אל שימושים מודרניים יותר, ובהם אולמות תצוגה ומסחר, מרכזים לוגיסטיים, חנויות מפעל וכדומה. באזור קיימת תשתית עירונית מלאה, הכוללת בין היתר: כבישים, מדרכות, תאורה, תשתיות מים, חשמל, תקשורת וניקוז.

.9 המצב התכנוני

9.1 תכניות מאושרות

להלן פירוט התכניות הרלוונטיות, כפי שנמצאו באתר ההנדסי של עיריית ראשל"צ:

9.1.1 תכנית רצ/ 1/1

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 1646 מיום .30/07/1970

יעוד השטח: אזור תעשייה. זכויות הבנייה: אחוז בנייה מרבי בקומה: .40% הגובה: עד 12 מ'. שימושים מותרים: בתי מלאכה, תעשיה בלתי מזיקה ושימושים הכרוכים ב תעשייה.

9.1.2 תכנית רצ/ 8/168

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2561 מיום .31/08/1978

יעוד השטח: אזור תעשייה.

שטח מגרש מינימאלי: 2,000 מ"ר.

מספר הקומות וגובה מכסימלי: 3 קומות עד גובה 14 מ', או קומה אחת עד 6 מ' גובה.

אחוז בנייה מכסימלי: 3 קומות X 40% לקומה = ,120% או קומה אחת ,50% עד 6 מ' גובה. גלריות: עד 25% משטח המבנה על חשבון אחוזי הבניה המותרים, בגובה מינימלי לתעשייה של עד 4 מ'.

קווי בניין: חזית כמסומן בתשריט, צדדים - 4 מ', אחור - 6 מ'.

הערה: בהתאם לתשריט, נראה המשך רחוב דוד פנקס דרומה לתוך שטח המפעל. הסימון נעשה ע"י 2 קווים מקווקווים מקבילים, שהמרחק ביניהם 20 מ'.

להלן קטע רלוונטי מתשריט התכנית -

9.1.3 תכנית רצ/ /1/1יא

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4303 מיום .11/05/1995 מותרת בניית רמפות ירידה לרכב לחניה תת קרקעית בקו בניין 0 מ' צדדי ואחורי בלבד, בתנאי חתימת בעלי הזכויות במגרש הגובל. הרמפה והשטח שמתחתיה - חניה מקורה יחושבו כשטחי שירות. תותר בניית מרתפי חניה בגבולות המגרש. גובה התקרה האחרונה לבניינים באזור תעשיה יהיה 12 מ'. יותרו יציאות, חדרי מדרגות , חדרי מכונות או ארובות ומתקנים טכניים עד גובה 16 מ'.

9.1.4 תכנית רצ/מק/1/1/טו

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4431 מיום .28/07/1996 במגרשי תעשייה מותרת הקמת רמפות עלייה לרכב, כחלק משטחי השירות במגרש, בתנאים שונים ובקו בניין 0 מ'.

9.1.5 תכנית רצ/מק/1/1/יד

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4454 מיום .05/11/1996 שטחי הגינון במגרשים באזורי תעשייה יהיו לא פחות מ- 20% משטח המגרש נטו, מתוכם 5% בחזית המגרש, 10% ביתרת המגרש, 5% משולבים בבניין .

9.1.6 תכנית רצ/ 10/8/168

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4519 מיום .08/05/1997

התכנית חלה על שטח חלקה 16 בגוש .5032

מטרות התכנית )ס' 8(: קביעת הוראות בנייה, שטחי שירות ותכסית מכסימליים, שינוי גובה מבנים ושינוי קווי בניין בחלקה .16

תכליות )ס' 9(: תעשייה. תותר הקמת שטח לתצוגה ומכירה של מוצרי המפעל בשטח של 5% מהזכויות.

בתשריט שלהלן, מוצגים שטחי הבנייה המוצעים בקומת קרקע )קווים אלכסוניים( ושטחי הבנייה המוצעים בקומות )קווי שתי וערב(.

הוראות בנייה )ס' 10(:

• א. התכנית הינה שלב א' )61.5% בנייה(. לצורך מימוש זכויות הבנייה הנותרות, תוכן כשלב ב', תכנית מפורטת נוספת להשלמת זכויות בתכנית רצ.8/8/168/
  • ב. קביעת גובה בניין ל 16 מ'.
  • ג. קביעת תכסית קרקע מכסימלית ל .55%
• ד. קווי בנין: 8 מ' בגבול הדרומי, 8 מ' לרח' יוסף ספיר, 8 מ' לרחוב חיים שפירא, 4 מ' לרחוב פנקס, 4 מ' לצד.

קרי ח % עי	סה"כ שט	"כ שטח	צעת סה	ספת מו	ים תו	שטח קי	תיאור
מבוקש	שירות	קרי	ירות עי	יקרי ש	שירות ע	עיקרי
****	237	**	*** **	*** *	237 *	****	מרתף
43.8%	6,183	24,396	2,210	776	3,973	23,620	קרקע
16.4%	****	9,145	****	8,420	****	725	קומה
							א
1.3%	****	736	****	318	****	418	קומה ב
61.5%	6,420	34,277	2,210	9,514	4,210	24,763	סה"כ

טבלת ריכוז זכויות הבניה )ס' 11(:

פיתוח )ס' 12(: תנאי למתן היתר בנייה, הינו הכנת תכנית פיתוח בתחומי המגרש, כולל מערכות מים, תיעול וביוב.

חנייה )ס' 13(: בהתאם לתקן חנייה ובאישור מהנדס התחבורה בעירייה.

גינון )ס' 14(: שטחי הגינון יהיו 8% משטח התכנית.

להלן קטע רלוונטי מתשריט התכנית -

9.1.7 תמ"מ-21/3/ תכנית מתאר מחוזית למחוז המכרז

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5236 מיום .12/11/2003

בהתאם לתשריט, הנכס כלול במתחם במערב העיר, המיועד ל"אזור תעסוקה מטרופוליני משני".

להלן קטע רלוונטי מתשריט התכנית -

9.1.8 תכנית רצ/ /1/1יג

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5280 מיום .09/03/2004

התכנית קובעת שטחי שירות מרביים ל ייעודי קרקע שונים. בהתאם לסעיף .8ג, התכנית אינה קובעת קביעות תכנוניות ואינה משנה הוראות בתכניות קיימות אלא לעניין שטחי השירות. באזור התעשייה, במגרש תעשייה ששטחו מעל 2,000 מ"ר, שטחי השירות המותרים מעל פני - ,20% סה"כ 70% שטחי 5 הקרקע: שטחי שירות - ,30% אחסנה - ,20% גלריות עד גובה 2.2 מ' שירות על קרקעיים.

השימושים המותרים: ממ" ק, מדרגות חוץ, מדרגות פנימיות, חדר מעליות, מעברים, מקום לסילוק אשפה, מחסנים, מתקנים טכניים.

שטחי השירות המותרים מתחת לפני הקרקע: לפי תכנית רצ/1/1/יא לשימוש לחניה . הערות:

• תכנון חניה תת קרקעית יעשה עד 80% משטח המגרש נטו.
• בשטחי השירות מעל פני הקרקע, תותר העברת שטחים מקומה לקומה עד 5% משטח מגרש נטו, באישור הוועדה המקומית.
• מרתפי חניה ורמפות באזור תעשיה יהיו על פי תכניות רצ/1/1/יא ו- רצ/1/1/טו, בתנאים ובמגבלות שקבעו אותן תכניות. הרמפות באזורים אלו יהיו בנוסף לשטחי השירות הקבועים.
• שטחי השירות יהיו בתחום קווי הבניין המותרים. לגלריות מתחת ל גובה 2.2 מ', תינתן תוספת של 10% משטח שירות לקומה ולא יותר מ - 20% לבניין. לא תותר המרת שטחי שירות כלל יים לאחסנה, לא תותר המרת שטחי שירות לגלריות למטרות שירות אחרות.

⁵ אם הגובה עולה על 2.2 מ', ייחשב השטח כשטח עיקרי.

9.1.9 תכנית רצ/מק39/1/1/

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5749 מיום .07/05/2009 מטרת התכנית: הוספת הנחיות בינוי לגובה המבנה וביטול הגבלת מספר הקומות. עיקרי הוראות התכניות: תוספת הנחיה להוראות התכנית כי גובה המבנה יהיה עד 20 מ', במקום 12 מ', ללא הגבלת מספר הקומות ובנוסף, יותרו יציאות לחדרי מדרגות, חדרי מכונות או ארובות ומתקנים טכניים אחרים מעבר ל - 20 מ'. תכניות עתידיות: הוראות תכנית זו יחולו על תכניות עתידיות באזורי תעסוקה תעשייה

ומלאכה ככל שיאושרו בעתיד.

9.1.10 תכנית רצ/ 22/168 - אזור תעסוקה מטרופוליני משני

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7307 מיום .21/07/2016

התכנית חלה על חטיבת קרקע בשטח 1,225 דונם במערב העיר, בייעוד "אזור תעסוקה מטרופוליני משני". לא ניתן להוציא היתרים או הרשאות מכח התכנית והיא אינה כוללת איחוד וחלוקה.

מטרת התכנית )ס' 2.1(: קביעת תכנון מתארי לאזור תעסוקה מטרופוליני וחלוקתו למתחמי תכנון בהתאם להנחיות והוראות ס' 7.4.2 בתכנית תמ"מ/ .21/3

עיקרי הוראות התכנית )ס' 2.2(: קביעת הוראות בדבר חלוקת תחום התכנית למתחמי תכנון. קביעת עקרונות תכנון במתחמי תכנון א' - ד'.

ייעוד החלקה: החלקה שבנדון כלולה בתכנית בשלמות ומיועדת ל"אזור תעסוקה, מסחר ומלאכה" כחלק מתא שטח מס' ,1 במתחם א', מערבית לנתיבי איילון. בהתאם לנספח הבינוי המנחה ייבנו על המגרש 5 מגדלים בני 20 קומות, בחזיתות הפונות לרח' יוסף ספיר ולרחוב חבוט, לצד בנייה נמוכה של 3 עד 4 ק ומות.

תעסוקה מלאכה ומסחר - מתחמים א׳ ו-ב׳

במתחמים א׳ וב׳ )תאי שטח 1 ו2-( יותרו התכליות והשימושים הבאים:

א. תעסוקה, תעשייה עתירת ידע, מעבדות למחקר ופיתוח, משרדים.

ב. אולמות אירועים, שטחים לירידים ולתערוכות.

ג. בתי מלאכה, תעשייה ושטחי אחסנה שאינם גורמים מטרד סביבתי

ד. מסחר ואולמות תצוגה כשימושים משלימים לשימושי התעסוקה והמלאכה.

ה. מסעדות, בתי קפה ומזנונים כשימושים משלימים לשימושי התעסוקה והמלאכה.

ו. בבנייני תעסוקה יותרו שימושיים ציבוריים )כמעונות יום(.

ז. בניינים למוסדות ציבור כמפורט בסעיף )ב( 188 לחוק:

בניינים ומשרדים לצרכי רשויות מקומיות, ממשלתיות וציבוריות, כגון משרדים ומבנים ציבוריים, מעבדות ומכוני מחקר, תחנות הסגר, תחנות ניסיונות, מבנים ייחודיים אחרים לשירותים הניתנים על ידי רשות ציבורית, מוסדות להשכלה גבוהה. ח. מרפאות ומעבדות.

ט. מבני תרבות ובידור.

י. מתקנים הנדסיים ומתקני תשתית.

יא. דרכים, שטחי חניה תת ועל קרקעית, מבני חניה.

יב. תחנות דלק.

יג. שטחים ציבוריים פתוחים.

בתכנית מפורטת ניתן יהיה לקבוע תכליות ושימושים נוספים התואמים או משלימים את התכליות והשימושים המפורטים לעיל, כגון: מסעדות, בתי קפה וכדומה.

להלן קטע רלוונטי מ תשריט מצב מוצע- להלן קטע רלוונטי מ נספח בינוי מנחה-

סעיף :6.2 קובע הוראות להכנת תכניות מפורטת מכח תכנית זו, לכל מתחם ומתחם. סעיף :6.4 קובע הנחיות למתן היתרי בנייה.

סעיף :6.5 בתכניות מפורטת יינתנו הוראות והגבלות בנייה בגין תמ"א/ .2/4עיף

סעיף :6.6 כל השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ו/או יירשמו על שם עירית ראשל"צ, בהתאם לחוק התו"ב.

סעיף :6.7 היטל השבחה יוטל וייגבה כחוק.

סעיף :7.1 שלבי ביצוע, שלב א'- מיידי – ניתן לאשר בנייה בהיקפים שמעבר לקיים, ועד ל- 300,000 מ"ר שטח עיקרי, בשימושים קיימים וחדשים.

9.1.11 תכנית רצ/ 20/168 - אזור תעשייה מערבי "ראשון איילון"

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7461 מיום .02/03/2017 התכנית חלה על חטיבת קרקע בשטח כ- 513 דונם בא.ת. במערב ראשון, הכוללים בין השאר, את חלקה 16 שבנדון, בשלמות.

התכנית מציעה בניית שטחים עיקריים בהיקף כולל ששל 114,600 מ"ר למסחר, 620,200 מ"ר לתעסוקה, כ- 10,200 מ"ר למלונאות/איכסון מלונאי )הערכה בלבד(.

מתשריט התכנית עולה כי חלקה ,16 הנדונה, נחלקת למגרשים כלהלן: מגרשים 221 ו- 280 בייעוד "תעסוקה", מגרש 507 בייעוד "שצ"פ", ומגרשים 713 ו- 704 בייעוד "דרך מוצעת". מכח התכנית ניתן להוציא היתרים או הרשאות בכל תחום התכנית.

מתוך דברי הסבר לתכנית:

"תכנית אזור התעשייה המערבי ראשל"צ עוסקת בשדרוג אזור התעשייה הקיים, הממוקם מערבית לנתיבי איילון וצפונית לשדרות רחבעם זאבי.

התכנית מציעה להפוך את אזור התעשייה הקיים למרכז תעסוקה ועסקים מתקדם. התכנית כוללת הגדלת זכויות הבניה הקיימות והגדרת הנחיות בינוי ופיתוח, המותאמות לאזור תעסוקה מודרני, ובכלל זה איפיון של מערך יעיל ואיכותי של רחובות ושטחים ציבוריים.

התכנית מציעה מספר מהלכים העתידים ליצור חווית שהות נעימה במתחם הן לעובדים הו והן למבקרים בו כחלק מהפיכתו למתחם עסקים המשלב תעסוקה, תעשיה עתירת ידע ומסחר.

הבינוי המוצע מתנשא לגובה של עד 20 קומות בבניה מגדלית באזורים הדרומיים והמזרחיים של המתחם, לאורך הרחובות שיוגדרו כשלד המתחם. כחלק מעיבוי אותם הרחובות והפיכתם לפעילים, מתוכנן מסד בן 4 קומות, כאשר בעורף הבינוי הגבוה ובשאר האזורים שבהם לא מוצעת בניה מגדלית, מתוכנן בינוי בן 8 קומות."

מתוך מטרות התכנית:

• .1 יישום הוראות תממ21/3/ להפיכתו של אזור תעשייה קיים למרכז תעסוקה ועסקים מתקדם על ידי קביעת יעודים, שימושים, זכויות והוראות בנייה.
• .2 שדרוג אזור התעסוקה המערבי של ראשון לציון באמצעות קביעת שימושים ויעודים. הגדרת היקפי הבניה, הוראות הבינוי ומערך התנועה לרכב ולהולכי רגל. הסדרת הבינוי והפיתוח לאזור התעסוקה המוצע.

מתוך עיקרי הוראות התכנית:

• .1 שינוי יעוד מתעשיה, אזור תעשיה מעורב ותעשיה קלה ומלאכה ליעודי: תעסוקה, מלאכה, מסחר ותעשייה קלה, מתקן הנדסי, שצ"פ, כיכר עירונית, חניון, שביל ודרכים מוצעות.
  • .2 קביעת השימושים המותרים, זכויות והוראות בניה ופיתוח לכלל היעודים, ובכלל זה:
• א. קביעת אופי הבינוי, זכויות בניה, שטחי בניה, מספר קומות, קווי בניין ודרישות חניה.
• ב. קביעת הוראות לשימושי התעסוקה המותרים בתחום התכנית: משרדים, תעשיה נקייה, תעשיה עתירת ידע, מסחר, מסעדות ומזנונים, אולמות אירועים, מרפאות, מעבדות ואכסון תיירותי עפ"י תמ"א .12
  • ג. קביעת הוראות לחזית מסחרית.

• ד. קביעת אזורים לצרכי זיקת הנאה לציבור.
• ה. הנחיות לפיתוח השטחים הציבוריים לסוגיהם.
  • ו. קביעת הוראות שימוש לצרכי ציבור.
• .3 הסדרת מערכת תנועה וחנייה ושילובה במערכת הקיימת. קביעת דרכים חדשות מיקומן ורוחבן, וביטול דרכים ישנות.
• .4 קביעת הוראות פיתוח לצורך שיפור מראה הרחובות, הכניסות והשטחים הציבוריים הקיימים במתחם.
  • .5 מתן זכויות בניה בהיקף כולל של כ- 760,000 מ"ר.
  • .6 מתן הקלה בקו בניין מציר דרך 20 וציר מסילת ברזל ל- 75 מטר.

להלן ההוראות הרלוונטיות ל"אזור תעסוקה" )ס' 4.1(:

שימושים עיקריים )ס' 4.1.1א'(:

משרדים, תעשייה עתירת ידע, תעשייה נקייה, מסחר )בשתי הקומות הראשונות בלבד(, . 6 מסעדות ומזנונים, אולמות אירועים, מבני תרבות ובידור, מרפאות ומעבדות, תחנות תידלוק שימושים משניים )ס' 4.1.1ב'(:

שטחים לצרכי ציבור בהיקף של עד 250 מ"ר )200 מ"ר עיקרי + 50 מ"ר שירות( מסך השטחים המותרים לבנייה בכל מגרש, אשר ישולבו במבנים המוצעים עפ"י השימושים המותרים בתמ"מ.21/3/ מתקנים הנדסיים, לצרכי האזור עצמו, כגון: תחנת השנאה לחשמל, או כל מתקן הנדסי לצרכי השימושים במגרש עצמו. חנייה תת קרקעית וחניה עילית, אכסון תיירותי )מלונאות עסקית( עפ"י תמ"א12/ על תיקוניה.

הוראות בינוי )ס' 4.1.2א'(:

• .1 קווי הבניין יהיו עפ"י המוגדר בתשריט ובנספח הבינוי והפיתוח.
• .2 מספר הקומות: הבניה במגרשי התעסוקה תורכב מבניה מגדלית ובניה מרקמית. גובה הבינוי המקסימלי יהיה עד 8 קומות לבניה מרקמית ועד 20 קומות לבניה מגדלית, זאת בהתאם להוראות שלהלן וכמסומן בנספח הבינוי והפיתוח.
  • .3 בניה מגדלית:
• א. במגרשים בהם מצוין בתשריט סימון "הנחיות מיוחדות", ובתכנית הבינוי סימון של "קוו בניין לבניה מגדלית", תתאפשר בניה גבוהה בתוך התחום המסומן, המתנשאת לגובה של עד 20 קומות. בניה מגדלית תתאפשר בקיום כל התנאים הבאים במצטבר:
• .1 גודל מגרש מינימאלי 3.5 דונם ומעלה, ובכלל זה מגרשים קטנים שאוחדו לגודל זה.
  • .2 המגרש נכלל באזור המסומן כמיועד לבנייה מגדלית.
• .3 בניה גבוהה בתוך תחום ה"הוראות המיוחדות" באזור החורג מקווי בניין, תתאפשר רק במקרה של איחוד מגרשים.

⁶ לא חל על הנכס שבנדון.

• ב. במגרשים שאינם עומדים בתנאים שבסעיפים הנ"ל )4.1.2 א' 3 סע"ק 1-3( זכויות הבניה יהיו בהתאם לטבלה .5
  • ג. באזורים אלה יחולו, בין היתר, ההוראות הבאות:
• .1 גובה המבנה של 20 קומות חייב להגיע לגובה של 90 מ' מעל פני הים, כולל מתקנים טכניים בקומת הגג. ניתן להפחית קומה ובלבד שהמבנה יגיע לגובה זה.
• .2 החזית הראשית של המגדל, בה תמוקם הכניסה הראשית לבניין, תבנה בתחום שבין קו הבניין לבניה מגדלית ל- 13 מ' מקו המגרש כלפי הרחוב הראשי, כמפורט בנספח הבינוי והפיתוח.
• .3 רווח מינימלי בין מגדלים על אותו מגרש 20 מ', למעט קווי בניין הגובלים בשצ"פ, שביל או דרך. מרחק זה מחייב גם במקרה של חלוקת המגרש לשני מגרשים או יותר.
• .4 במגרשים נפרדים- מרחק מינימלי בין המגדלים 20 מ'. הועדה המקומית רשאית לחייב התרחקות מקווי בניין ע"מ לאפשר מרווח של 20 מ' בין מגדל למגדל.
• .5 התחום של 5 מ' העליונים של הבניין יאופיין בעיצוב מיוחד, בהתאם למסמך הוראות לבינוי ופיתוח.
• .6 אופן עיצוב אזור הכניסה, והחיבור לרחוב, יאופיין בעיצוב מיוחד, בהתאם למסמך הוראות בינוי ופיתוח, כמוגדר בסעיף .6.3 עיצוב אזור הכניסה יבטיח רצף בחומרי הגמר בין הכיכר למדרכה, רצף תנועת הולכי הרגל לאורך המדרכה ולכיוון הכניסה לבניין.
• ד. קומות מסד- בכל המגרשים בהם מותרת בניה מגדלית, בשטח שמסביב למגדל עצמו, תותר בניה בקומות מסד בהתאם למספר הקומות המופיע בנספח הבינוי והפיתוח, ובנספח חתכי הבינוי:
• .1 הבניה תהיה בת 4 קומות לאורך קו הקדמי ולעומק של לפחות 5 מטרים מקו זה לכיוון פנים המגרש.
• .2 בניה בשטחי המגרש שלא לאורך קו הבניין הקדמי ומעבר לחמישה מטרים מקו הבניין )בהתאם לסעיף .4.1.2.3 ד' סע"ק 1 לעיל( ניתן יהיה לבנות קומות מסד עד 6 קומות.
• .3 במגרשים: ,201,202,203,204,205,206,207,209 תתאפשר בנייה של עד 4 קומות מסד.
• .4 עיצוב חזית המסד והחיבור לרחוב יהיה אחיד לאורך כל הבניין. העיצוב ישלב את אזור הולכי הרגל, החזיתות המסחריות, השילוט, קומות התעסוקה וגג המסד, בהתאם לנספח הבינוי והפיתוח ומסמך להוראות לבינוי, כמוגדר בסעיף .6.3
• .5 הבניה תכלול חזית מסחרית או חזית פעילה אחרת ]כניסות למבנים[ כפי שמסומן בתשריט, כמוגדר בסעיף 6 שלהלן.

.4 בניה מרקמית:

באזורים בהם לא מותרת בניה מגדלית תבנה בניה מרקמית עפ"י הכללים שלהלן:

• א. באזורים אלו ניתן יהיה לבנות בינוי מרקמי של עד 8 קומות.
• ב. אופי הבינוי ועיצוב החזיתות, כולל חזיתות אחוריות והגגות יהיה בהתאם למסמך הוראות לבינוי ופיתוח, כמוגדר בסעיף .6.3

.5 חזית מסחרית:

במקומות המוגדרים לכך בתשריט- קו סגול המשכי, ובנספח הבינוי והפיתוח, תוקם חזית מסחרית או חזית פעילה אחרת ]כניסות למבנים[ לאורך לפחות 80% מאורך החזית הפונה לרחוב, המסומנת בתשריט.

• א. המסחר יתאפשר בקומת הקרקע ובקומה שמעליה.
• ב. בשטח שבין תחום הדרך לקו הבניין תחוייב זיקת הנאה כמוגדר בנספח הבינוי והפיתוח.
• ג. גובה קומה מסחרית- עד 5 מ'. תותר הקמת גלריה חלקית. שטחי הבניה של הגלריה מהווים חלק מסך שטחי הבניה המסחריים המותרים במגרש.
• ד. אחוז שטחי המסחר לא יעלה על 15% מסך היקפי הבניה המוצעת )עיקרי + שירות( מעל הקרקע, המימוש מלא של כל זכויות הבניה במגרש . מתוך השטח הכולל למסחר ניתן להקצות עד 30% לצרכי שירות.
• ה. במקרה של בניה במימוש חלקי לא יעלה החלק המסחרי על 15% )עיקרי + שירות( מהשטח הבנוי בפועל מעל הקרקע.
• .6 חזית עם הוראות מיוחדות: במקומות המוגדרים כ"חזית עם הוראות מיוחדות" בתשריט ובנספח הבינוי והפיתוח תחויב חזית ייצוגית, בה יוגדרו חומרי גמר ופרטי גימור מיוחדים ומחייבים, עפ"י מסמך הוראות לבינוי ופיתוח, כמוגדר בסעיף .6.3
• .7 איחוד מגרשים: במגרשים סמוכים ביעוד זה שיאוחדו, אחוזי הבניה וגובה הבניה יקבעו לפי שטח המגרש המאוחד החדש בהתאם לטבלה מס' ,5 לתשריט ולנספח הבינוי.

זיקת הנאה )ס"ק ב1.(:

הקצאת שטחים לצרכי זיקת הנאה, שישמשו כרחבות עירוניות ורחבות כניסה לבניינים: בכל רחוב בו מסומנת זיקת הנאה בתשריט ובנספח הבינוי והפיתוח, חובה להקצות רחבה לטובת שימוש הציבור במפלס הרחוב.

מגרשים בני 3.5 עד 6 דונם, יקצו רחבה לטובת הציבור בהיקף של 5% משטח המגרש. מגרשים בני 6 עד 11 דונם, יקצו רחבה לטובת הציבור בהיקף של 4% משטח המגרש. מגרשים בני 11 דונם ומעלה, יקצו רחבה לטובת הציבור בהיקף של 3% משטח המגרש. הקצאת שטחים לצרכי חניה עילית ציבורית )ס"ק ב2.(:

במגרשים שונים, כולל מגרש ,221 יוקצו שטחים לצרכי חניה עילית ציבורית, בהיקף של 5% משטח המגרש, בעת מימוש של 50% מאחוזי הבנייה המותרים, בנוסף על שטחי החנייה המוקצים על פי תקן.

טבלת זכויות והוראות "אזור תעסוקה" )ס' 5(:

קווי	ת	מס' קומו	גובה	אחוזי	ם )*( ה באחוזי שטחי בני				גודל	יעוד
בניין	מתחת	מעל	מבנה	בניה	יסה מתחת לכנ סה			מעל הכני	מגרש
	לכניסה	לכניסה		כוללים					הקובעת			הקובעת
	הקובעת	הקובעת			ת רי שרו		רות עיק	עיקרי ש
פ"י	5 ע	בניה	90 מ'	515	165		90 0	260	3500	תעסוקה
המסומן		מרקמית	מעל						ומעלה	)**(
בתשריט		עד 8	פני
		קומות	הים
		ו/או	לבניין
		בניה	של 20
		מגדלית	קומות
		עד 20
		קומות

הערות

)*( אחוזי הבנייה בכלל התכנית יחושבו משטח המגרש לאחר הפחתת שטחי הפקעה אם קיימים.

)******( תותר המרת שטחים עבור שטחי מלונאות. חדרי המלון ומתקניו יתוכננו בהתאם לנדרש בתקני משרד התיירות התקפים.

הפקעות לצרכי ציבור )ס' 6.1(: השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית, בהתאם להוראות פרק ח' לחוק התו"ב.

תנאים למתן היתר בנייה )ס' 6.2(:

להלן עיקרי התנאים הרלוונטיים:

• אישור "מסמך הוראות לבינוי ופיתוח", כמפורט בס' ,6.3 ע"י הוועדה המקומית )ס' 6.2.1(.
• כל היתר בנייה הניתן בתחום התכנית, גם אם הוא מבקש להתבסס על תכניות תקפות, כפוף לתנאים למתון היתר לפי תכנית זו )ס' 6.2.2(.
• הוצאת היתר בנייה מחייבת הכנת תכנית בינוי ופיתוח לגבי כל המגרש עצמו ורצועה ברוחב 10 מ' לפחות מעבר לגבולותיו )6.2.4(.
• היתרי בנייה מותנים בתיאום עם המשרד להגנת הסביבה כולל פינוי חומ"ס ופסולת חומ"ס לאתר מורשה וכן עריכת סקר קרקע וסקר גז קרקע, שמסקנותיהם יעוגנו בהיתר )ס' 6.2.5(.
  • תנאים להיתר בנייה במגרשים בהם מצוי אסבסט )ס' 6.2.6(.
• הצגת פתרונות אדריכליים והנדסיים לנושא איכות הסביבה ובנייה ירוקה ואישורם ע"י מהנדס העיר )ס' 6.2.7(.
• תנאי לקבלת היתר לשטח סחיר בתכנית יהיה פיתוח השטחים הציבוריים במגרשים הצמודים )ס' 6.2.13(.
• תנאי למימוש הזכויות בתא שטח אשר בו מצוין מבנה/גדר להריסה יהיה הריסת המבנה/הגדר.

היתר בנייה יינתן רק לאחר ביצוע ההריסה בפועל של הבנינים/גדרות המסומנים בתשריט להריסה )ס' 6.2.14(.

בס' 6.3 נקבעו הוראות שונות בעניין בינוי ופיתוח. בס' 6.5 נקבעו הוראות שונות בעניין חנייה.

שלביות ביצוע )ס' 7.1(

התנייה		תאור שלב	מספר שלב
סלילת חיכור בין מחלף מבוא איילון עם כביש 431 לביו שדרות	א	תנאי להוצאת היתרי	1
מרילנד, עפ"י תכנית הסדרי תנועה שתאושר עייי משרד התחבורה.		בניה לבניה חדשה המותרת לפי תכנית זו
תוספת נתיב לפניה שמאלה מכוון צפון למזרח ונתיב נוסף מכוון		עד למימוש 500,000
מזרח לצפון בצומת המערבי של מחלף משה דיין ועם כביש		מייר
השרות).
סלילת כביש השרות המערבי לנתיבי איילון לדרך דו-מסלולית, שני	. )
נתיבים לכל כוון.
סלילת רחוב ספיר כדרך דו-מסלולית, שני נתיבים לכל כוון.	- T
הסדרי התנועה בצמתים שלאורך רחוב ספיר ולאורך כביש השורות	.11
יהיו עפ"י תכניות הסדרי תנועה שיאושרו עיי משרד התחבורה.
הרחבת שדרות רחבעס זאבי לשלושה נתיבי נסיעה לכל כוון	. ا
(מערבה ומזרחה).
שיפור ושדרוג התחייצ המשרתת את הפרויקט בהתאם לנספת	. t
תחייצ שיאושר ע"י משרד התחבורה.
סלילת רחוב חדש במרכז אזור התעסוקה שיחבר בין שדרות	.א	תנאי להוצאת היתרי	2
רחבעם זאבי לרחוב שפירא (עפייי תכנית).		בניה מעל 500,000 מ"ר ועד 600,000 מ״ר
הסדרי התנועה והרמזור כתוצאה מסלילה זו, יהיו עפייי תכניות
הסדרי תנועה שיאושרו עיי משרד התחבורה.
תוספת נתיב נסיעה ישר ממזרח למערב (נתיב רביעי) ותוספת נתיב	. 1
מדרוס לכוון מערב, בצומת המזרחי של מחלף משה דיין (הכנה
לנתייצ מרכזי) הנתיב הרביעי גם לאורך הגשר.
הפעלת הרקייל סמוך לשטח התכנית.	.N	תנאי להוצאת היתרי בניה מעל 600,000	ਤੇ
		מ״ר ועד למימוש
		מלוא היקפי הבניה
כל פיתוח במתחם הכולל את תאי שטח מספר 210-217 בסדר גודל של		המותרים בתכנית זו תנאים נוספים	6
יותר מ-50% מכלל הבניה המותרת בשטח זה (שטח עיקרי ושירות),
מותנה בהפקעה וסלילה של דרך מספר 2 המחברת בין רחוב שפירא
לרחוב ישראלי.
כל פיתוח ובניה חדשה בתאי שטח מספר 216,217 (גם אם אינו			5
כולל את היקפי הבניה המרבית המותרים בשטח הנייל) ימחיש את אופן
השמירה על השטח המיועד לדרך מספר 2 ולתפקודה העתידי.

להלן קטע רלוונטי מתשריט "מצב מוצע":

הערות:

• א. מידות השטחים בייעודים השונים בחלקה, חושבו באופן גרפי ועשויים להשתנות.
• ב. רחוב יוסף ספיר, הצמוד לצלע המזרחית של החלקה, מיועד להרחבה עד 25 מ', באופן שצידו המערבי חודר לתחום החלקה.
• ג. בפינה הצפון מזרחית של מגרש 221 מתוכנן תא שטח המהווה חלק מכיכר עירונית מתוכננת במפגש הרחובות יוסף ספיר והשר שפירא.
• ד. לאורך הצלע המזרחית והצלע הדרומית של מגרש ,221 מתוכננת רצועה ברוחב של 35 מ' שבה חלות הנחיות מיוחדות - בנייה מגדלית.
• ה. הצלע המזרחית והצלע הדרומית של מגרש 221 מיועדים ל"חזית מסחרית", שבה מותרת בניית 15% מסך השטח העל קרקעי במגרש. לאורך חזיתות אלה קיימת זיקת הנאה.
  • ו. מבנים להריסה:
• בתחום הדרך המוצעת )תא שטח 713(, מיועדים להריסה חלקים משני מבנים בשימוש המפעל: הדופן הדרומית של מבנה גדול הבנוי על תא שטח 280 וכמחצית האגף הצפוני של מבנה מדרום לו.
  • חלק ממבנה בפינה הצפון מזרחית של החלקה, בשטח המיועד לכיכר עירונית.
    • מבנה ביקורת בכניסה למפעל מרחוב יוסף ספיר, בקטע המיועד להרחבתו.
      • 2 מבנים הנמצאים ברובם בתחום השפ"פ )תא שטח 507(.

: ⁷ להלן קטע רלוונטי מנספח בינוי ופיתוח

בהתאם לנספח הבינוי והפיתוח, ניתן לבנות 5 מגדלים בני 20 קומות כל אחד ובסמוך אליהם בנייה מרקמית של 8 קומות. מימוש תכנית הבינוי מחייב הריסת האגף הדרומי והאגף המזרחי של המבנה המרכזי במפעל.

⁷ הנספח מחייב לעניין מספר הקומות וקווי הבניין ומנחה לשאר הנושאים.

9.1.12 תכנית רצ/ 2030 - תכנית מתאר ראשון לציון

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7531 מיום .26/06/2017 עפ"י תשריט התכנית הנכס הנדון כלול ב"אזור תעסוקה" וב" אזור להתחדשות עירונית", במתחם תכנון מס' .103 עפ"י נספח הבינוי, המתחם מסומן "עד 12 קומות" וב" אזור חיפוש לבניה לגובה".

תכנית "כוללנית" שמכוחה לא ניתן להוציא היתרי בנייה.

מתוך מטרות התכנית:

• א. התווית מסגרת תכנונית כוללת להבטחת איכות חיים עירונית לכלל תושבי העיר תוך ניצול יתרונות מיקומה במרחב המטרופוליני של תל- אביב.
• ב. העצמת מעמדה הכלכלי של העיר בתחום התעסוקה על ידי הגדלת מספר מקומות העבודה תוך ריכוז מאמץ למשיכת תעסוקה מתקדמת לעיר.
• ג. איחוד הרקמות העירוניות השונות לעיר אחת השוכנת לחוף הים, וחיבורה לים, תוך הגדרת תפקידן ברמה הכלל עירונית ופיתוחן תוך ניצול יתרונותיהן היחסיים.
• ד. יצירת יחס נכון בין שטחים בנויים ושטחים פתוחים תוך שמירה על ערכי טבע, פתוח עירוני, נוף וטופוגרפיה המיוחדים לעיר .
• ה. קביעת מדיניות לשימור מתחמים ואתרים מחד גיסא ואפשרות התחדשות ופיתוח מאידך גיסא.
• ו. פיתוח מושכל של מערך הדרכים והתחבורה באופן התומך בפיתוח האורבני תוך העדפת התחבורה הציבורית ואמצעי תחבורה חילופיים.

מתוך עיקרי הוראות התכנית:

• א. קביעת הוראות להכנת תכניות מפורטות שמכו חן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.
• ב. יצירת כלים לפיתוח שטחי תעסוקה קיימים ויעוד שטחי תעסוקה חדשים במטרה להגדיל את מספר המועסקים בעיר.
• ג. הגדרת כלים תכנוניים לחיזוק המרכז ההיסטורי להפיכתו למוקד משיכה ופעילות מרכזית בעיר.
• ד. יצירת תהליכים שיחזקו את הרכב האוכלוסיה המגוון תוך כדי דאגה לצרכי האוכלוסיה החלשה בעיר ולאוכלוסיה צעירה המבקשת למצוא מגורים בעיר.
• ה. הגברת יעילות ניצול הקרקע ויצירת עתודות קרקע זמינות לבניה למגורים ולהתחדשות עירונית בהתאם לצפי האוכלוסיה שבבסיס התכנית.
• ו. קביעת תבנית הבניה בעיר לרבות הגדרת אזורים לבניה לגובה וקביעת הוראות לאישור תוכניות מפורטות לבניה לגובה.
• ז. הגדרת כלים תכנוניים להתחדשות עירונית בשכונות העיר הוותיקות ובעיקר במרכז ובמזרח העיר ובאזורי תעסוקה.
  • ח. יצירת מערכת שטחים ציבוריים פתוחים עשירה ומגוונת בכלל שטח העיר.

• ט. הגדרה והטמעה של אתרי טבע עירוני בעיר וקביעת הוראות מיוחדות שיבטיחו אי פגיעה בהם.
  • י. קביעת עקרונות לפיתוח בר- קיימא ועקרונות לבניה ירוקה.

יא.קביעת מתחמים לשימור והוראות להכנת תכניות הכוללות מרכיבי שימור. שימושים לאזור תעסוקה )מתחמי תכנון ,103 ,109 151א( )ס' .4.9.1(: מותרים כל השימושים שנקבעו בתכניות מאושרות וכן תעשיה עתירת ידע. בין יתר הוראות לאזור תעסוקה )ס' 4.9.2(:

• א. במתחם תכנון 103 וחלק ממתחם תכנון 109 תוכן תכנית בסמכות הועדה המחוזית ובהתאם לתמ"מ.21/3/
  • ב. הזכויות במתחם תכנון 103 יהיו כמפורט בפרק 5 להלן.
• ג. שימוש תעשייה עתירת ידע תותר בתנאי שננקטו אמצעים למניעת מטרדים או מ פגעים סביבתיים בכפוף לחוות דעת הרשות הסביבתי ת.
• ד. מותר לשלב בבניין שימושים שונים בתנאי שתקבענה הוראות בדבר אמצעים למניעת מטרדים של שימוש כל שהוא לשימוש אחר, לאחר קבלת חוות דעת הרשות הסביבתית המוסמכת.
• ה. במתחמי תכנון המסומנים בתשריט כאזור להתחדשות עירונית, יחולו הוראות סעיף 6.7 להלן.
  • טבלת זכויות והוראות בניה מצב מוצע )ס' 5(:
• א. זכויות הבניה המפורטות בטבלה להלן מתייחסות לתכניות שיוכנו מכוח הוראות תכנית מתאר זו ואינן גורעות מהזכויות על פי תכניות מאושרות.
• ב. אחוזי הבניה המרביים למגרש, עבור תכניות מפורטות חדשות שיוכנו כפועל יוצא של תכנית זו, יהיו כמפורט בטבלה 5.1 להלן.
  • ג. זכויות והוראות בניה על פי חלוקה למתחמי תכנון יהיו כמפורט בטבלה 5.2 להלן.
    • ד. היקף הקצאות לצרכי ציבור כמפורט בנספח ב'.

אים הערות ותנ	טחי בניה תוספת ש		קווי	תכסית	מספר	ייעוד	מספר
	"ר( או כוללים )מ		בניין	בניה	קומות	קרקע	מתחם
	ה כוללים אחוזי בני				מירבי		תכנון
	מגורים	תעסוקה/
		משרדים/
		מסחר
							103
ה לגובה פוש לבני איזור חי	- -	עד	ע	כפי שייקב	12*	תעסוקה
ח בנספ המסומנים באזורים		1,095,000		בתכנית
מס' .1		מ"ר		מפורטת
ם ת בהתא ם והוראו - שימושי		תעסוקה
.4.9 לסעיף
ת ם לתכני הן בהתא - הזכויות
צ20/168/ הקיימת ר המפורטת
לה ולא בנוסף

מתוך טבלת זכויות וההוראות בניה על פי חלוקה למתחמי תכנון )ס' 5.2(:

התכנית קובעת הוראות והנחיות להכנת תכניות מפורטות מכוחה, בכל האזורים המסומנים

להתחדשות עירונית ניתן יהיה לתכנן בתכנית מפורטת מבנים שגובהם עד 30 קומות.

להלן קטע מתשריט התכנית :

9.1.13 תכנית 413-0900431 )רצ/מק42/1/1/(

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5643 מיום .29/04/2021 בהתאם לתשריט התכנית, הינה חלה על ככל מרחב התכנון המקומי ראשון לציון. מטרת התכנית: קביעת קו בניין "0" למרתפים בכל יעודי הקרקע השונים ברחבי העיר )למעט מגורים א' ו-ב' והסביבה החופית(.

הוראות מרתפים

.1 תותר בניית מרתפים עד גבולות המגרש בקו בניין "0".

.2 בבנייה בהתאם לתכנית זו, התכסית התת קרקעית לא תעלה על 85% משטח תא/י השטח נטו לצורך שמירה על החדרת נגר עילי וחלחול.

.3 התכנית אינה גוברת על הוראה אחרת בעניין שימור מי נגר, חלחול, תכסית וכדומה שנקבעה בתכנית אחרת.

.4 תכנית זו אינה גוברת על קווי בניין למרתפים שנקבעו בהוראה מפורשת בתכנית אחרת לבנייה בתת הקרקע.

בינוי ו/או פיתוח

.1 במגרשים בהם קיימים עצים לשימור, ניתן יהיה לבנות מרתפים אלו בתנאי שיבוצעו כל הפעולות הדרושות לשימור ולתחזוקת העצים וכפוף לאישור פקיד היערות העירוני.

.2 במצב של קו בניין " 0" למרתף חניה בין שני מגרשים גובלים ניתן יהיה לאחד מרתפים אלו לתא שטח אחד תוך הבטחת רישום זיקת הנאה הדדית.

9.2 תכנית לצרכי רישום 1765/2022

בהתאם לתצ"ר 1765/2022 שנחתם על ידי המודד מוטי אליהו מיום ,12/07/2023 שהועבר לעיוננו מאת החברה, חלקה 16 מתפצלת כדלקמן )הסימון על גבי התשריט בוצע ביד חופשית לצורכי המחשה בלבד, ואינו מהווה סימון מדויק(:

	1.חלוקה
השחחים		מספרי החלקות
בדונם מטר	סופי	ארעי	ת בית.ע.ע.ע.ש.
6. 748		1
1, 771		വ	713	מוצעת
45. 071		3
1. 721		4	507	ה"ל","
0. 398		5	704	מוצעת
55. 709	(16)

9.3 סיכום פרק התכנוני

מגרשים 221 ו - 280 בייעוד תעסוקה, במגרש 221 תותר חזית מסחרית לרחובות יוסף ספיר ופרופסור חבוט.

עיקרי זכויות הבנייה המאושרות:

סה"כ זכויות בנייה מעל מפלס הכניסה הקובעת - ,350% מהן:

שטחים עיקריים: 260%

שטחי שירות: 90%

סה"כ זכויות בנייה מתחת למפלס הכניסה הקובעת - .165%

• גובה הבינוי: מגדלים בגובה של עד 20 קומות, ובנייה מרקמית בגובה של עד 8 קומות. חזית מסחרית: חזית מסחרית בהיקף עד 15% מתוך כלל היקפי הבנייה העיליים )עיקריים + שירות(, כלומר - 350% × 15% = ,52.5% מהם עד 15.75% שטחי שירות.
• שימושים מותרים: שימושים עיקריים: משרדים, תעשייה עתירת ידע, תעשייה נקייה, מסחר )בשתי הקומות הראשונות בלבד(, מסעדות ומזנונים, אולמות . 8 אירועים, מבני תרבות ובידור, מרפאות ומעבדות, תחנות תידלוק שימושים משניים: שטחים לצרכי ציבור בהיקף של עד 250 מ"ר )200 מ"ר עיקרי + 50 מ"ר שירות( מסך השטחים המותרים לבנייה בכל מגרש, אשר ישולבו במבנים המוצעים עפ"י השימושים המותרים בתמ"מ.21/3/ מתקנים הנדסיים, לצרכי האזור עצמו, כגון: תחנת השנאה לחשמל, או כל מתקן הנדסי לצרכי השימושים במגרש עצמו. חנייה תת קרקעית וחניה עילית, אכסון תיירותי )מלונאות עסקית( עפ"י תמ"א12/ על תיקוניה.
• תנאים להיתר: הכנת תכנית בינוי ופיתוח לגבי המגרש עצמו, אישור המשרד להגנת הסביבה, חוות דעת סביבתית, עריכת סקר קרקע וסקר גז, פירוק ופינוי אסבסט בעת הצורך וכדומה.

היתרי בניה עד 500 א' מ"ר - התניות תחבורתיות בנוגע לסלילת כבישים והיתרי בניה.

⁸ לא חל על הנכס שבנדון.

9.4 רישוי

להלן מידע בדבר רישוי, כפי שאותר באתר ההנדסי של עיריית ראשל"צ:

9.4.1 היתר בניה מס' רש75/1076/

ההיתר ניתן למבקש ביום ,25/05/1975 עבור: "מפעל תעשייתי, אולמי מלאכה ותעשיה, משרדים, שניבנו ב – 3 שלבים א', ב', ג', 2 מקלטים, שירותים, חניות".

9.4.2 היתר בניה מס' רש77/1379/

ההיתר ניתן למבקש ביום ,27/11/1977 עבור: "תוספת מחסנים למפעל קיים".

9.4.3 היתר בניה מס' רש77/1380/

ההיתר ניתן למבקש ביום ,18/04/1978 עבור: "בנין משרדים ושרותים למפעל קיים".

9.4.4 היתר בניה מס' רש79/2134/

ההיתר ניתן למבקש ביום ,02/12/1979 עבור: "תוכנית מס' 7 – תוספת משרדים, שרותים ומקלט למפעל קיים ".

9.4.5 היתר בניה מס' רש80/2278/

ההיתר ניתן למבקש ביום ,19/11/1980 עבור: "מחסן חדש עם גלריה בגודל של 2400 מ"ר בחצר של מפעל קיים. פיתוח וחניה בהתאם לתוכנית המאושרת ע"י מהנדס התנועה".

9.4.6 היתר בניה מס' רש82/3437/

ההיתר ניתן למבקש ביום ,11/07/1982 עבור: "סככה המחברת שני בנינים קיימים )"שטח מקורה" בהתאם לתוכנית(".

9.4.7 היתר בניה מס' 9918798

ההיתר ניתן למבקש ביום ,25/11/1999 עבור:

".1 תוספת בניה בקומה שניה מעל 2 קומות קיימות לשימוש כמשרדים עבור מפעל אלקטרה. שטח התוספת 318 מ"ר.

.2 הריסת המבנים הנמצאים מחוץ לקו בניין לכיוון צפון מזרח".

9.4.8 היתר בניה מס' 201200097

ההיתר ניתן למבקש ביום ,14/02/2012 עבור: "תוספת מכולה עבור קירור ירקות בחצר הסמוכה למבנה תעשייה קיים".

9.5 תכנון מוצע למגרש 221

בהתאם למצגת תכנונית, ללא תוקף סטטוטורי, שהועברה לעיוננו מאת מזמין השומה, להלן פירוט התכנון המוצע למתחם במסגרת הכנה ואישור תב"ע בסמכות מקומית:

סיכום זכויות הבניה המוצעות

	פוסית קומת טי			קע קומת קר
ה לוגיסטיק		ה לוגיסטיק	מסחר
ר 7,867 מ''	רי נטו שטח עיק	ר 4,428 מ''	ר 9,833 מ''	רי נטו שטח עיק
ר 5,245 מ''	קרי גלריות עי	ר 2,952 מ''		קרי גלריות עי
ר 5,245 מ''	ות( חת הגלרי שירות )ת	ר 2,952 מ''		ות( חת הגלרי שירות )ת
ר 1,700 מ''	חצרות	850 מ''ר		חצרות
ר 7,970 מ''	פות ניות ורמ מסעות ח	ר 7,494 מ''	ר 2,511 מ''	פות ניות ורמ מסעות ח
442 מ''ר	כניים חדרים ט	542 מ''ר		כניים חדרים ט
716 מ''ר	ין לובי וגרע	793 מ''ר		ין לובי וגרע
'ר 29,185 מ'	טח קומה סה"כ ש	'ר 32,355 מ'		טח קומה סה"כ ש

הערות לתכנון המוצע:

נוסף על השטחים המפורטים לעיל, התכנון המוצע כולל מבנה משרדים בשטח של כ20,000- מ"ר ברוטו, המיועד לשיווק.

התכנון מניח כי תינתן הקלה, או תבוצע תוכנית חדשה )תב"ע(, אשר תאפשר העלאת שטחי שירות מתת- הקרקע אל מעל הקרקע.

לפי מידע שנמסר מהחברה, הקמת מבנה המשרדים נדרשת בהתאם לדרישת הוועדה המקומית. לאור האמור, ובמטרה להימנע מהצורך בתוספת שטחי בנייה מעבר למאושר, לצורך הכנת חוות הדעת חושבו הזכויות המוצעות עבור קומת הקרקע ו- 4 קומות נוספות למטרות לוגיסטיות – ולא 5 קומות, כפי שמוצע בתכנון המפורט.

מאחר שגם לאחר הפחתת הקומה החמישית נפח השטחים המתוכננים ממשיך לחרוג מהיקף השטחים המאושר, היקף שטחי הגלריות צומצם, כך שהשטחים הכוללים תואמים את המצב המאושר.

		221		ש מס' מגר
		45,071 מ' 'ר		שטח המג רש
			יה לפי רצ 20/168/ זכויות בנ
		117,185 מ''ר	260.00%	עיקרי
		40,564 מ' 'ר	90.00%	לי שירות עי
		157,749 מ''ר	350.00%	עילי יות בניה סה״כ זכו
		74,367 מ' 'ר	165.00%	ת קרקעי שירות ת
סה״כ	משרדים ה	לוגיסטיק	מסחר
117,185 מ''ר	14,857 מ' 'ר	92,494 מ' 'ר	9,833 מ'' ר	שטח עיק רי
40,564 מ' 'ר	5,143 מ'' ר	35,421 מ' 'ר	0 מ''ר	ות שטח שיר
157,749 מ''ר	20,000 מ' 'ר	127,916 מ''ר	9,833 מ'' ר	ות קרי ושיר סה״כ עי

סיכום שטח מוצע

9 שטח לשיווק

מהות	רי מ	מסה	וי'
	שטח עיק	קדם הע	שטח אק
מסחר לש	9,833 מ''	1.15	11,308 מ'
יווק	ר		'ר
ה לשיווק	72,191 מ'	1.35	97,458 מ'
לוגיסטיק	'ר		'ר
לשיווק	14,857 מ'	1.35	20,000 מ'
משרדים	'ר		'ר

הערה לעניין מקדם ההעמסה:

לצורך קביעת מקדם ההעמסה, נערכה בחינה של נתוני היתרי בנייה בשני פרויקטים: טכנופארק חולון וטכנופארק אבן יהודה.

מהשוואת שטחי הבנייה המאושרים עולה כי בשני הפרויקטים מתקבל מקדם העמסה )יחס שטח ברוטו לשטח עיקרי( הדומה מאוד ועומד על כ,1.52- כמפורט להלן:

מקדם העמסה	קרי + סה"כ )עי מ"ר( שירות( )	רות שטחי שי )מ"ר(	רי שטח עיק )מ"ר(	פרויקט
1.523	36,387	12,503	23,884	ק טכנופאר חולון
1.520	31,277	10,702	20,575	ק טכנופאר ה אבן יהוד

הערה: שטחי הגלריות בשני המקרים הוגדרו כשטח עיקרי.

על אף הממצאים המפורטים לעיל, ולשם נקיטת גישת זהירות, נלקח לצורכי השומה מקדם העמסה שמרני של 35% בלבד, וזאת מאחר שטרם קיים תכנון מאושר לפרויקט.

יובהר כי השטח העיקרי שנלקח בחשבון במסגרת השטחים לשיווק נמוך מהשטח העיקרי הכולל )כמפורט לעיל(, וזאת בהנחה כי חלק ממנו יוסב לשטחי שירות, אשר חסרים במצב התכנון הנוכחי.

	אם ל- 4 חניה לשי קומות ווק - מתו מקומות
סה"כ	חניות לק ומה	ת מס' מס' קומו	מהות
752	188	4	מות עליונ ות חניות קו
175	175	1	מת קרקע חניות קו
927		מתוכננות	ה עיליות ומות חני סה"כ מק

חישוב מס' מקומות החניה בהתאם לפרוגרמה שהוצגה בפנינו.

⁹ השטח לשיווק חושב כך- מקדם 1 לשטח עיקרי, מקדם 0.8 לשטח עיקרי גלריה, מקדם 0.3 לשטח חצר פרטית.

.10 המצב המשפטי )פרק הזכויות(

10.1 העתק רישום מפנקס הזכויות

בהתאם להעתק רישום זכויות שהופק באמצעות האינטרנט מיום ,08/07/2025 עולים עיקרי הפרטים

הבאים:

גוש: 5032

חלקה: 16

שטח: 55,709 מ"ר

בעלויות

			בעלים	עולה מהות הפ	תאריך	מס' שטר
		ון אשון לצי	עיריית ר	פיצול	16/07/1995	18040/1995/8
כס החלק בנ
בשלמות
						חכירות
מס' זיהוי	סוג זיהוי		ר שם החוכ	עולה מהות הפ	תאריך	מס' שטר

520039967	חברה	מוצרי	אלקטרה	שכירות	07/08/2019	36053/2019/1
		)1970(	צריכה
			בע"מ
	כות החלק בז
	בשלמות
/ 20/168	תב"ע רצ 280- עפ"י	221 ו מגרשים	הערות:
ום תאריך סי	ה בשנים תקופ	טר מקורי	בתנאי ש	רה רמת חכי
07/08/3018	999		36053/2019/1	ראשית
כס החלק בנ
51725/55709	הגבלה אין	הגבלה	אין
	בירושה		בהעברה
			עלים על כל הב

הערות

מס' זיהוי	סוג זיהוי		ב שם המוט	עולה מהות הפ		תאריך	מס' שטר
520039967	חברה	מוצרי	אלקטרה	זהרה הערת א		07/08/2019	36062/2019/1
		)1970(	צריכה		סעיף 126
			בע"מ
	טר מקורי בתנאי ש
	26049/2017/1
ות סופר תיקון טע שום עקב חזרת רי הערות: ה
36062/2019 קון: שטרי תי
עלים על כל הב

10.2 הסכם רכישה – מגרשים ,221 280

ההסכם נחתם ע"י אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ )להלן: "הקונה" או "אלקטרה"( ביום 06/04/2017 וע"י עיריית ראשון לציון )להלן: "העירייה"( ביום ,30/04/2017 שהיא הבעלים הרשום של חלקה 16 בגוש 5032 שבנדון. להלן מס' פרטים רלוונטיים מההסכם:

הקונה מעוניינת לרכוש מ ה עירייה, את הנכס בראשל"צ, הידוע כמגרשים 221 ו- 280 על פי תכנית רצ20/168/ )להלן: "התכנית המאושרת"(, המהווים חלק מחלקה 16 בגוש ,5032 הרשומה בבעלות בשלמות ע"ש העירייה.

מועד המסירה: בתום 60 חודשים ממועד החתימה על ההסכם.

תנאי מתלה )ס' 3(: קבלת אישור מועצת העיריה להתקשרות העירייה בהסכם זה, תוך 60 ימים ממועד חתימתו ע"י הקונה.

הפקעות )ס' 4.6(: קיימות הפקעות בחלקה, מחוץ לגבולות המגרשים וכן זיקות הנאה בתחום המגרשים, בהתאם לתכנית החדשה ובתשריט המדידה של המגרשים.

ס' :5.2 הקונה הינה המחזיקה ובעלת זכות שכירות במוחכר כהגדרתו בהסכם חכירה מיום 31/05/1971 בתוספת לו מיום 06/12/87 ובהסכמי גישור )ר' ס' ,8.2 8.3 לעיל(, שקיבלו תוקף של פס"ד מיום 18/04/2007 בת.א. )מחוזי ת"א( .2142/04

התמורה )ס' 6(: 185,000,000 ₪ בתוספת מע"מ. התמורה תשולם בשני חלקים במועדים שפורטו ס' 6.1.1 ו- .6.1.2

יצוין, כי לקונה הזכות להקדים את ביצוע תשלומי התמורה )בהודעה בכתב ומראש( והמועד לקיום התחייבויותיה של העירייה, השלובות ו/או הכרוכות בכל, יוקדם בהתאמה.

מסים ותשלומים )ס' 8(

כל המיסים, ההיטלים )למעט היטל השבחה, ביחס אליו יחול האמור בסעיף 8.2 להלן( האגרות ותשלומי החובה, הממשלתיים ו/או העירוניים, לרבות ומבלי לגרוע אגרות והיטלי פיתוח )כבישים, מדרכות, צנרת, תיעול, מים, ביוב(, בגין המושכר ו/או הממכר ו/או המבנים הבנויים בפועל במושכר, בין אם עילתם התגבשה במועד חתימת הסכם זה ובין אם טרם התגבשה, יחולו וישולמו על ידי הקונה, בכפוף לכך שככל שמדובר בתשלומים שעילתם התגבשה עד למועד קיומו של התנאי מתלה, יחוב בהם הקונה בהתאם לקבוע בהסכמים )ס' 8.1(.

היטל השבחה: החל על הממכר בגין כל תב"ע שאושרה ו/או פורסמה למתן תוקף עד למועד חתימת הקונה על הסכם זה, לרבות )אך לא רק( השבחה בגין מלוא התב"ע החדשה, יחולו על העירייה, למעט בגין היטל השבחה בגין הקלה ו/או שימוש חורג שהתבקש ע"י הקונה. היטל שחל על הממכר בגין כל תב"ע שאושרה ו/או הקלה ו/או שימוש חורג שיתבקשו ע"י הקונה ו/או מי מטעמו, החל ממועד חתימת הקונה על הסכם זה ואילך, יחול וישולם על ידי הקונה )ס' 8.2(.

מס שבח מקרקעין )או מס הכנסה(: בגין העסקה נשוא הסכם זה, אם וככל שיחולו, יחולו על העירייה )ס' 8.3(.

מס רכישה: החל על העסקה נשוא הסכם זה, יחול על הקונה )ס' 8.4(.

תשלומים שוטפים: לרבות ארנונה, חשמל, מים, ביוב וכד' יחולו על הקונה )ס' 8.6(.

הוצאות רישום: הקונה יישא על פי דין בחלקו היחסי בעלויות רישום הפרצלציה בגין התב"ע החדשה בהתאם לדרישת הוועדה המקומית בהתאם להוראות סעיף ,9.1 העלויות לרישום זכויות הקונה לאחר הפרצלציה יחולו על הקונה )ס' 8.7(.

עבודות בינוי ופיתוח השטחים לפינוי וזיקות הנאה )ס' 12(

ס' :12.2 הואיל ובשטחים לפינוי קיימים מבנים, מתקנים ותשתיות המשמשים את הקונה ושייכים לקונה, מוסכם כי העיריה לא תחל בעבודות הפיתוח אלא עם התקיימות המוקדם מבין התנאים שלהלן: חלוף שלוש שנים מיום תחילת התכנית החדשה )ס' 12.2.1(.

תחילת ביצוע עבודות בנייה בממכר מכוח היתר בנייה בממכר שהתבקש ע "י הקונה, למימוש זכויות על פי התכנית החדשה )ס' 12.2.2(.

דמי שכירות בגין השטחים לפינוי )ס' 12.3(: בגין התקופה שממועד התקיימות התנאי המתלה ועד ליום ,30/05/21 יהיו החלק היחסי )כיחס שבין השטחים לפינוי מתוך כל שטח החלקה( מתוך הסכום הנקוב בהסכם הגישור בת.א. )מחוזי ת"א( 2142/04 שקיבל תוקף של פס"ד ביום .06/05/2007 בגין התקופה שמיום 31/5/2021 ואילך ועד לפינוי בפועל של השטחים לפינוי - 6% לשנה משווי הקרקע.

10.3 הסכמי פשרה – מגרשים ,221 280

10.3.1 בהתאם להסכם פשרה מיום 09/05/2017 שנערך בין חברת "אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ" )להלן: "אלקטרה"(, עיריית ראשון לציון )להלן: "העירייה"( ותאגיד המים "מניב ראשון לציון" )להלן: "מניב"( עולים עיקרי הפרטים הבאים:

הסדר הפשרה חל על שני החלקים אשר נכללו בדרישת התשלום המקורית שנשלחה על ידי העירייה ומניב לאלקטרה:

"חלק הסלילה החדשה בדרישת התשלום", הכולל דרישה לתשלום היטלי כבישים ומדרכות בלבד, בגין סלילה חדשה שנעשתה על ידי העירייה, בסך כולל של 4,251,956 ₪;

"חלק שטח הבניה בדרישת התשלום", המתייחס לבנייה אשר לטענת העירייה בוצעה ללא היתרים, ואשר כולל דרישה לתשלום אגרת צנרת מים והיטל ביוב למניב, בסך של 3,396,007 ₪ )כולל מע"מ(; וכן דרישה לתשלום היטל תיעול, היטל כבישים והיטל מדרכות לעירייה, בסך של 1,444,195 .₪

בגין "חלק הסלילה החדשה בדרישת התשלום" )דהיינו היטלי כבישים ומדרכות בלבד, בגין סלילה חדשה שנעשתה כאמור(, אלקטרה תשלם לעירייה סך של 3,000,000 ₪ )להלן: "סכום הפשרה"(. מובהר ומוסכם, כי בכפוף לתשלום סכום הפשרה תהיה אלקטרה פטורה, מתשלום אגרות והיטלי פיתוח כלשהם לעירייה ו/או למניב בגין מלוא רכיב הקרקע בחלקה 16 ובגין מרכיב בניה בשטח של 24,350 מ"ר )אשר בגינו אותרו באותה עת היתרי בנייה( בחלקה 16 )או במגרשים 221 ו- 280 בהתאם לתכנית מפורטת מס' רצ,20/168/ להלן: "המגרשים"(, למעט אם לאחר חתימת ההסכם ישתנה הדין באופן שיוטלו תשלומי חובה או היטלים נוספים על אלה הקיימים במועד זה.

בנוסף לתשלום סכום הפשרה, תשלם אלקטרה למניב, בד בבד עם תשלום סכום הפשרה, סך של 2,223,000 ₪ )כולל מע"מ(, על חשבון היטלי מים והביוב הכלולים ב- "חלק שטח הבניה בדרישת התשלום" )להלן: "סכום המקדמה למניב"(.

"מועד המימוש" - מועד בו יינתן היתר בנייה בגין בנייה במגרשים, בשטח אשר יעלה על 24,350 מ"ר ו/או תתבצע על ידי אלקטרה העברת זכויות חכירה או בעלות במגרשים או בחלק מהם ו/או בחלוף 5 שנים מיום כניסתו לתוקף של הסכם המכר, לפי המוקדם. מובהר, כי העברת זכויות אלקטרה לתאגיד שבשליטתה ו/או בשליטת בעלי השליטה בה, לא תחשב כמימוש לעניין זה.

במועד המימוש ישולמו לעירייה מלוא היטלי הסלילה והתיעול הכלולים ב- "חלק שטח הבנייה בדרישת התשלום", בסך של 1,444,195 ,₪ כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן החל ממועד דרישת התשלום )08/09/2014( ועד למועד התשלום בפועל; ובנוסף לכך תשלם אלקטרה למניב, סך של 713,000 ₪ )כולל מע"מ(, כשסכום זה צמוד למדד כאמור לעיל. משמע - במועד המימוש יהא על אלקטרה להוסיף ולשלם לעירייה ולמניב יחד, סך כולל של 2,157,195 ₪ )הכולל בתוכו גם מע"מ, בגובה סכום המע"מ הכלול בתשלום למניב, העומד על כ- 103,000 ₪(.

10.3.2 בהתאם להסכם פשרה מיום 29/06/2020 שנערך בין חברת "אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ" )להלן: "אלקטרה"( לבין עיריית ראשון לציון )להלן: "העירייה"(, הוסדרו מחלוקות בנוגע לחיובי ארנונה על נכסים במתחם אלקטרה )חלקה 16 בגוש 5032(, הכוללים את רחוב ספיר 1 ודוד פנקס .1

ההסכם מתייחס לבדיקה שערכה העירייה בשנת 2019 בעקבות בקשת אלקטרה לקבל אישור העדר חובות, שבמהלכה נמצאו שינויים מבניים ושימושיים במתחם. בעקבות הבדיקה הוצאה הודעת שומה רטרואקטיבית לשנים 2015– 2019 בסך של כ6.5- מיליון .₪

אלקטרה חלקה על החיוב, אך לצורך סיום המחלוקת הוסכם כי תשלם סכום פשרה כולל של 2,718,084 ,₪ מתוכו קוזז סכום קודם ששולם, כך שהיתרה לתשלום עומדת על 2,537,929 .₪

10.3.3 בהתאם להסכם פשרה מיום 05/07/2020 שנערך בין חברת "אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ" )להלן: "הבעלים"( לבין עיריית ראשון לציון )להלן: "העירייה"( עולים עיקרי הפרטים הבאים:

אלקטרה היא המחזיקה ובעלת זכויות בחטיבת קרקע באזור התעשייה של ראשון לציון הידועה כמתחם אלקטרה, הרשומה כחלקה 16 בגוש 5032 והכוללת נכסים שונים המצויים כולם בשטח שיפוט העירייה )להלן: "המתחם"(;

ביום 9.5.2017 חתמו הצדדים על הסכם פשרה להסדרת הוראות תשלום היטלי פיתוח בגין המתחם )להלן: "הסכם 2017"(;

וביום 20.6.2019 חתמו הצדדים על כתב הצהרה והתחייבות בלתי חוזרת )להלן: "הסדר 2019"(

על רקע בקשתה של אלקטרה לקבל לידיה אישור בדבר העדר חובות מכח סעיף 324 לפקודת העיריות ]נוסח חדש[ )להלן: "האישור"(, הכל כמפורט בהסדר ,2019 עוד בטרם תבצע העירייה

ביקורת ומדידה עדכנית מטעמה ביחס למתחם )להלן: "הבדיקה"(;

בעקבות האמור ערכה העירייה בחודש יוני 2019 את הבדיקה במתחם אשר העלתה כי מעבר לשטח הבניה אשר נכלל בדרישת התשלום אשר היווה יסוד להסכם 2017 קיימת בניה נוספת במתחם בשטח 3,787 מ"ר.

הסכום לתשלום - אלקטרה תשלם לעירייה 461,322 ₪ - מתוכו 348,522 ₪ עבור היטלי סלילה וסך של 112,770 ₪ עבור היטל תיעול.

10.3.4 בהתאם להסכם פשרה מיום 19/07/2020 שנערך בין חברת "אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ" )להלן: "אלקטרה"( לבין מניב ראשון לציון בע"מ )להלן: "מניב"( עולים עיקרי הפרטים הבאים:

מניב ערכה ביוני 2019 בדיקה חדשה שחשפה לשיטתה שטח בנוי נוסף בהיקף של 3,787 מ"ר, מעבר לשטח שנכלל בדרישת התשלום שעל בסיסה נחתם הסכם .2017 בעקבות זאת נשלחה לאלקטרה ביום 21.7.2019 דרישת תשלום עדכנית בגין דמי הקמה.

אלקטרה, באמצעות באי כוחה, העלתה טענות שונות נגד הדרישה, בהן חוקיות החיוב, חיוב על שטחים שאינם ברי חיוב, חיוב כפול לעומת הסכם ,2017 מניב דחתה את כל הטענות.

הצדדים מבקשים להביא לסילוק סופי, הדדי ומוחלט של כל המחלוקות הקיימות או עתידיות בקשר לשטח הבניה הנוסף ודרישת התשלום העדכנית – על דרך של פשרה.

הסכום לתשלום המוסכם בין הצדדים בגין תוספת השטח הינו 220,594 ₪ בתוספת מע"מ.

10.4 הסכם מכר ריאליטי – מגרשים ,221 280

בהתאם להסכם שנערך ונחתם ביום 12/07/2021 בין "אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ" )להלן: "המוכרת "( לבין ריאליטי קרן השקעות בנדל"ן ,4 שותפות מוגבלת )להלן: "הקונה "(, עולים עיקרי הפרטים הבאים:

והמוכרת היא החוכרת הרשומה )חכירה "בתנאי בעלות" לתקופה של 999 שנים, כמפורט בהסכם זה( כמפורט בנסח רישום המקרקעין )נספח 2.1 להסכם זה( והזכאית להירשם כבעלים היחיד והבלעדי של "המגרשים", כהגדרתם להלן, מכוח "הסכם הרכישה", כהגדרתו להלן, ותירשם כבעלים כאמור מייד כאשר יתאפשר הדבר, בסמוך לאחר ביצוע הפרצלציה;

והקונה באה בדברים עם המוכרת, במגמה לרכוש ממנה את הממכר )כהגדרתו להלן(, כל זאת באופן ובתנאים כמפורט בהסכם זה;

והמוכרת נענתה לפניית הקונה והביעה את רצונה והסכמתה למכור לה את הממכר וזאת באופן ובתנאים כמפורט בהסכם זה להלן;

ולאחר רכישת הממכר, יהיו המוכרת והקונה בעלים במשותף של "המגרשים", כהגדרתם להלן, בחלקים שווים ביניהן, ולכן, במעמד חתימת הסכם זה וכתנאי לכניסתו לתוקף, נחתם בין הצדדים גם הסכם העסקה המשותפת, כהגדרתו להלן;

וברצון הצדדים להסדיר ולקבוע את מערכת היחסים ביניהם בכל הקשור למכירת הממכר על ידי המוכרת לקונה, במסגרת הסכם זה והתנאים המפורטים בו.

ן: המקרקעי	השר הרחובות במתחם המצויה ש 5032 ה 16 בגו ים כחלק ן הידוע המקרקעי
	ראשל״צ. המערבי וט בא.ת ופרופ׳ חב סף ספיר שפירא, יו
: המגרשים	.20/168 ת ע״פ תכני ו280- 221 מספר תכנוניים מגרשים
כירה: תנאי הח	עלות ם את הב היה לרשו בו ניתן י ד למועד בעלות" ע "בתנאי 999 שנים לתק׳ של
	כרת ע״ש המו במגרשים
הממכר:	חצית לרבות מ ובמבנים במגרשים וג שהוא רת מכל ס יות המוכ מלוא זכו מחצית מ
	גרשים. הבניה במ מזכויות
בחה: היטל הש	כנוני ו שינוי ת תכנית א ר בגין כל על הממכ השבחה כל היטל רת לשלם על המוכ
	בכל היטל )מחצית( לקה וכן את ח 20/168 כנית לרבות ת 24.3.21 ד ליום משביח ע
	הקובע. ר המועד שרה לאח נית שאו גין כל תכ השבחה ב
תוח: היטלי פי	ח. יטלי פיתו אגרות וה יים בגין ת מהזיכו ת למחצי הא זכאי הקונה ת
נוספים: תשלומים	ת בלבד. על המוכר ניב תחול לחברת מ לעירייה ו ת לשלם התחייבו
תמורה:	הזכויות(. ר מחצית ע״מ )עבו צמדה ומ הפרשי ה ת ₪ בתוספ 137,500,000
סירה: מועד המ	ל דים" ככ י המשר "שטח אך למעט המבנים ות פינוי שים לרב י המגר מועד פינו
	יבות ל בהתחי אשר יחו שותפת ו סקה המ סכם הע אמור בה לאמצ כ שיושכרו
	מה לא שים וסיו ף 27 חוד תה בחלו ה בתחיל ך תקופ ת במהל ל המוכר יסודית ש
	סכם. תימת הה ממועד ח חודשים חלוף 60 יאוחר מ
	מראש. חודשים ת 6 רת לפחו ע״י המוכ סר מדויק ימ המועד ה
סקה הסכם הע
ת: המשותפ	ימת מעמד חת הקונה ב וכרת ובין ם בין המ אשר נחת שותפות, תוף ו/או הסכם שי
	אחד צדדים, ה וחובות ה ת זכויות יחסים וא מערכת ה סדיר את , אשר מ הסכם זה
	של במשותף " כבעלים משותפת ל "עסקה תכונת ש יפעלו במ הו, אשר כלפי משנ
	ימת מועד חת קופה שמ ביחס לת פיתוחם, גרשים ול קשור למ , בכל ה המגרשים

10.5 הסכם עסקה משותפת

ההסכם.

10.5.1 בהתאם ל"הסכם עסקה משותפת" מיום 12/07/2021 בין "אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ" )להלן: "אמצ"( לבין ריאליטי קרן השקעות בנדל"ן ,4 שותפות מוגבלת )להלן: "ריאליטי"(, עולים עיקרי הפרטים הבאים:

אמצ היא החוכרת הרשומה )חכירה "בתנאי בעלות" לתקופה של 999 שנים( והזכאית היחידה והבלעדית להירשם כבעלים של המגרשים, כהגדרתם להלן, מכוח "הסכם הרכישה עם העירייה" כהגדרתו להלן;

בד בבד עם חתימת הסכם זה חותמים הצדדים על הסכם הרכישה, כהגדרתו להלן, לפיו ובהתאם להוראותיו, רוכשת ריאליטי מאמצ את "הממכר", כהגדרתו להלן )הכולל מחצית מזכויות אמצ במגרשים ובנכס, כהגדרתו להלן, מכל מין וסוג שהוא, קרי 50/100 חלקים בלתי מסוימים מהמגרשים ובהתאמה מהפרויקט, כהגדרתו להלן, והכל בהתאם ובכפוף להוראות הסכם הרכישה(;

לאחר השלמת רכישת הממכר על ידי ריאליטי בהתאם להסכם הרכישה, יהיו הצדדים בעלים במשותף בחלקים שווים ביניהם )בהתאם ליחס חלקי היזמים, כהגדרת מונ ח זה להלן( של מלוא הזכויות במגרשים ובנכס;

ברצון הצדדים לשתף פעולה לשם ביצוע העסקה המשותפת כהגדרתה להלן, ולצורך כך להסדיר ולקבוע את מערכת יחסיהם, זכויותיהם וחובותיהם, בכל הקשור במגרשים, בנכס ובפרויקט, הכל כמפורט בהסכם זה.

הצדדים מתקשרים ביניהם בזה בעסקה משותפת )VENTURE JOINT )בהתאם ליחס חלקי היזמים ) 50% אמצ, 50% ריאליטי(, מתוך כוונה ליזום ולקדם תב"ע חדשה שתאפשר הקמת פרויקט בעירוב שימושים ומכירה/השכרה של שטחים לצדדים שלישיים, והכל בכפוף להוראות כל דין ולשם מקסום רווחי הצדדים והעסקה המשותפת ובהתאם להוראות הסכם זה ולהחלטות המנהלת )לעיל ולהלן: "העסקה המשותפת"(.

10.6 הסכם עקרונות ומתווה עסקה

בהתאם להסכם עקרונות ומתווה עסקה מיום 01/02/2024 שנערך בין ריאליטי קרן השקעות בנדל"ן 4 ואלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ )להלן: "המוכרות"(, לבין יוקה פארק אחזקות בע"מ )להלן: "הרוכשת"(, עולים עיקרי הפרטים הבאים:

ן: המקרקעי	מחלקה 221 חלק 280 ו- כמגרשים הידועים מקרקעין בנוי על ה לקטרה ה מתחם א
	שון לציון בעיר רא 1 סף ספיר ברחוב יו המצויים 5032 בגוש 16
הממכר:	As. מ"ר Is- 45,071 כ- בשטח של ש 221 רות במגר של המוכ ויות מלוא הזכ
סכם: מהות הה	שלעיל. ההבנות פי מסגרת פורט על ם מכר מ מ על הסכ נהלו מו" הצדדים י
התמורה:	מ. ₪ + מע" 383,100,000 של רה לסך שת בתמו מכר לרוכ הממכר יי
	ם ל 30 ימי תקופה ש ישולם ב ה הנ"ל מהתמור 10-15% מהווה סך ה יסוכם כי
	תימה מועד הח ודשים מ תוך 30 ח תשו לם ב והיתרה ל ההסכם חתימה ע ממועד ה
	דם ם לא קו יהם, אול קדם מבנ לפי המו מהממכר אלקטרה נויה של או עם פי
	המופרט. ל ההסכם חתימה ע ממועד ה חודשים מחלוף 18

מוסכם ומובהר כי ככל שממו"מ בין הצדדים לא ישתכלל לכדי הסכם מחייב ולא יחתם ביניהם הסכם מפורט אזי, החל ממועד סיום תקופת המו"מ:

• א( המוכרות לא תהינה מחויבות בכל חובה שהיא כלפי הרוכשת ו/או מי ממטעמה ולא תהיה כל מניעה למכות לנהל מו"מ או להתקשר בהסכם בקשר עם הממכר עם כל גורם כלשהו.
• ב( הרוכשת לא תהיה מחויבת בכל חובה כלפי המוכרות. מובהר כי הרוכשת נמצאת בהליכים ראשוניים של בדיקת העסקה אזי כל ככל שתוצאות הבדיקה לא תהיינה לשביעות רצונה של הרוכשת היא רשאית לסיים את המו"מ.

בהתאם למידע שנמסר מאת החברה, הסכם העקרונות לא התפתח לעסקה במקרקעין.

10.7 הסכם ביטול מכר ריאליטי – מגרשים ,221 280

בהתאם להסכם שנערך ונחתם ביום 24/06/2025 בין "אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ" )להלן: "אמצ"( לבין ריאליטי קרן השקעות בנדל"ן ,4 שותפות מוגבלת )להלן: "ריאליטי "(, עולים עיקרי הפרטים הבאים:

ביום 21.7.2021 נחתם הסכם מכר בין אמצ לריאליטי, לפיו התחייבה ריאליטי לרכוש מאת אמצ 50% מזכויות הבעלות במגרשים 221 ו- 280 )חלק מחלקה 16 בגוש 5032(, בהתאם לתכנית רצ20/168/ )"חטיבת הקרקע"(.

במקביל נחתם גם הסכם עסקה משותפת בין הצדדים, שמטרתו קידום תב"ע חדשה וייזום פרויקט מעורב שימושים בחטיבת הקרקע.

במהלך התקופה שולמה ע"י ריאליטי מקדמה בשיעור של 17.5% מהתמורה, בסך של כ24.1- מיליון ₪ + מע"מ )" התשלום הראשון"(. יתרת התמורה לא שולמה והחזקה בחטיבת הקרקע לא נמסרה לריאליטי.

בהמשך, ובשל עיכובים שונים ואי-יכולת אמצ לעמוד בהתחייבותה לפינוי המגרשים במועד, ביקשה ריאליטי לבטל את הסכם המכר. ביום 24.6.2025 נחתם בין הצדדים הסכם ביטול, ולפיו:

• הסכם המכר יבוטל ולא יוקנו עוד זכויות ו/או התחייבויות מכוחו.
• אמצ תהיה רשאית למכור, להשכיר או לנצל את חטיבת הקרקע לפי שיקול דעתה הבלעדי.
  • ריאליטי הצהירה כי לא המחתה ו/או שיעבדה את זכויותיה לצדדים שלישיים.
• הצדדים הצהירו כי עם תשלום סכום ההשבה במלואו, לא תהיינה טענות נוספות ביניהם בקשר לחטיבת הקרקע, להסכמים הקודמים או להסכם הביטול.

סכום ההשבה:

אמצ התחייבה להשיב לריאליטי סך של 30,939,381 ₪ + מע"מ, המורכב מ:

• .1 השבה מלאה של התשלום הראשון בסך 24,062,500 ₪ + מע"מ.
• .2 תוספת ריבית שנתית בשיעור 6.5% בגין התשלום הראשון, בסך של 6,137,500 ₪ + מע"מ.
  • .3 השבת הוצאות ריאליטי בגין העסקה, בסך 739,381 ₪ + מע"מ.

סה"כ סכום ההשבה, לרבות רכיב המע"מ, עומד על 36,267,845 ₪ )כפי שמפורט בהסכם הביטול(.

10.8 היסטוריה של הנכס, שומות ועסקאות

• 10.8.1 התבקש ממזמין חוות הדעת מידע על כל שומה שנערכה עבור החברה בגין הנכס הנדון בשלוש שנים שקדמו למועד הקובע לחוות הדעת.
  • 10.8.2 בהתאם למידע שהועבר ממזמין השומה, נערכו שומות לנכס הנדון כמפורט להלן:

יך שם המער	הנכס רך שווי	חלק מוע	שומה מטרת ה	ע לשומה מועד קוב
ארז כהן	₪ 195,000,000	50%	- תקן 17.1 IFRS	31/03/2025
ס עפר אודל	₪ 163,828,800	50%	- תקן 17.1 IFRS	31/12/2024
ס עפר אודל	₪ 163,828,800	50%	- תקן 17.1 IFRS	31/12/2023
ס עפר אודל	₪ 163,500,000	50%	- תקן 17.1 IFRS	31/12/2022
ס עפר אודל	₪ 163,300,000	50%	- תקן 17.1 IFRS	31/03/2022

10.8.3 פער בין תוצאת חוות הדעת הנוכחית לקודמת

חוות הדעת הנוכחית ללא שינוי ביחס לחוות הדעת הקודמת, וזאת בכפוף לעדכון בדבר חלקה היחסי של אמצ במקרקעין, בהתאם להסכם הביטול כמפורט לעיל, אשר מקנה לאמצ את מלוא הזכויות במקרקעין, לעומת מחצית הזכויות בלבד אשר שימשו בסיס להערכה בחוות הדעת הקודמת לרבעון הקודם.

בחוות דעת שנערכה לנכס הנדון, למועד קובע ,31/12/2024 על ידי משרד אודלס קינן )להלן: "שומת 2024"(, נקבע שווי הנכס בסך 163,500,000 ₪ )למחצית הזכויות- חלקה של אמצ נכון למועד הקובע(.

השווי הנוכחי, כפי שנקבע בחוות דעת זו, משקף עלייה של כ19%- לעומת שומת ,2024 הנובעת מהשינויים והעדכונים המפורטים להלן:

בחוות דעת זו הוערך התכנון המוצע למתחם הכולל שימושי מסחר, משרדים, לוגיסטיקה ואחסנה, כפי שנמסר לי על ידי החברה. הרחבת השימושים וכן הבינוי המוצע מצריכים אישור הקלות/ הכנה ואישור תב"ע חדשה ולפיכך הובאה בחשבון דחיה למימוש וכן הפחתת היטל השבחה עפ"י אומדן, בנוסף ניתן מקדם אי-ו דאות.

10.9 השומה מבוססת על המידע המשפטי שהובא בפנינו, כמפורט לעיל.

.11 זיהום בקרקע

לא הוצג בפנינו סקר קרקע.

על פי בדיקה שערכנו בפורטל הגיאוגרפי הלאומי, לא סומן בחלקה זיהום קרקע. על חטיבת הקרקע, מצוי מפעל הייצור של חב' "אלקטרה מוצרי צריכה )1970( בע"מ", ככל ו לאחר בדיקות קרקע יתגלה כי אכן קיים זיהום בקרקע יש לעדכן את חוות הדעת בהתאם למסקנות הבדיקה.

.12 אתר עתיקות

בהתאם לאתר האינטרנט של רשות העתיקות, מבדיקת הימצאות אתר עתיקות מוכרז לפי גוש וחלקה עולה כי על פי בדיקה ראשונית, המקרקעין אינם מצויים בתחום אתר עתיקות מוכרז.

.13 גורמים ושיקולים

בבואי לחוות את דעתי לשווי הזכויות בנכס הנדון, הבאתי בחשבון, בין היתר, הגורמים והשיקולים שלהלן:

• 13.1 מטרת השומה: הערכת "השווי ההוגן" של מלוא זכויות החברה בנכס הנדון בהתחשב במצבו "IS-AS". השווי משקף את "השווי ההוגן" של זכויות החברה במקרקעין על פי הגדרתו בתקן חשבונאי בינלאומי מס' 40 IAS AS שהוא - הסכום בו יימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון למוכר ברצון, בעסקה רצונית, ללא אילוץ, אחרי זמן סביר בשוק, כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה.
• 13.2 יישום גישות השומה: הנכס הוערך ב "גישת ההשוואה", המתבססת על סקר מחירים לנכסים בעלי מאפיינים דומים.

יחד עם זאת, בשל הקושי באיתור נתונים לגבי עסקאות בקרקע בעלת מאפיינים דומים, שווי הקרקע נבחן בגישת העלות )"השווי השיורי"(, באמצעות חילוץ שווי הקרקע משווי הבנוי.

• 13.3 מיקום הנכס, באזור התעשייה "פארק איילון", רח' יוסף ספיר, מערב ראשל"צ.
• 13.4 שטח החלקה 55,709 מ"ר והמגרשים הסחירים שיישאר ו ברשות הבעלים, מגרש 221 ששטחו 45,071 מ"ר )להלן: "מגרש 221"(, ומגרש 280 ששטחו 6,748 מ"ר )להלן: "מגרש 280"(, כעולה מתכנית לצרכי רישום שהועברה לעיוננו, כמפורט לעיל.
• 13.5 הנכס הנדון כולל זכויות בניה מאושרות להקמת מס' מגדלים בייעוד תעסוקה ומסחר וכן בניינים נוספים בבניה מרקמית של עד 8 קומות.
• 13.6 התכנון המוצע למתחם, הכולל תוספת שימושים במגרש ,221 מבוסס על מידע תכנוני שהועבר מאת החברה. הרחבת השימושים והבינוי המוצע מחייבים קבלת הקלות ו/או ייזום ואישור תכנית בניין עיר )תב"ע( חדשה. משכך, נלקחו בחשבון דחייה במימוש, הפחתת שיעור היטל ההשבחה בהתאם לאומדן, וכן ניתן מקדם אי- ודאות. מובהר בזאת כי האומדן אינו מחייב את הוועדה המקומית, ועל דרישת הוועדה ניתן להגיש ערר בהתאם להוראות הדין.
• 13.7 מגרש 280 הוערך בהתאם למצבו התכנוני התקף, לרבות זכויות הבנייה הקיימות בו מכוח התכניות המאושרות, ובפרט בהתאם להוראות תכנית רצ.20/168/
• 13.8 הובאו בחשבון הזכויות במקרקעין, וכי בהתאם להסכם הרכישה מעיריית ראשון לציון, החברה נרשמה כחוכרת במקרקעין )מגרשים 280 ו- 221( לתקופה של 999 שנים )"חכירה בתנאי בעלות"(, זאת לתקופת הביניים שעד למועד השלמת הפרצלציה ורישום הבעלות במקרקעין על שם החברה.
  • 13.9 אומדן השווי מתייחס לשווי זכויות החברה המהווים 100% מהנכס הנדון.
• 13.10 מימוש זכויות הבנייה במגרשים 221 ו- ,280 בין אם בהתאם לתכנית רצ20/168/ ובין אם בהתאם לתכנון המוצע כאמור לעיל, מותנה בהריסת המבנים הקיימים ובפינוי השימושים הנוכחיים, בנוסף לתנאים נוספים הקבועים בתכנית, לרבות סקרים והגשה ואישור תכנית בינוי ופיתוח. מובהר כי במסגרת חוות

הדעת לא נכללו עלויות בגין מרכיבים אלו, ומנגד לא נלקחו בחשבון הכנסות משימושי ביניים, זאת מתוך הנחה כי ההשפעה הכלכלית של גורמים אלו מאזנת את עצמה.

• 13.11 לא הוצגו בפנינו הסכמי השכירות. הנחת השומה היא כי הסכמי השכירות הינן לתקופה קצרת מועד וכי אין מניעה לפנות את השוכרים לצורך מימוש הזכויות בפרק זמן סביר.
• 13.12 הובא בחשבון כי השימוש הנעשה היום במתחם הינו לתעשייה וכי הקרקע אינה מזוהמת. ככל ויתגלה לאחר בדיקות קרקע כי הינה מזוהמת, יש לעדכן את השומה.
• 13.13 הוצגו בפנינו הסכ מי פשרה בין עיריית ראשל"צ וחב' המים העירונית לבין אמצ, לפיו התחייבה אמצ לתשלום היטלי פיתוח על מרכיב הבניה העולה על 28,137 מ"ר, כמפורט לעיל.
  • 13.14 חוות הדעת מתייחסת לקרקע, כריקה פנויה וחופשית מכל חוב, שעבוד, משכנתא ו/או זכויות צד ג'.
    • 13.15 חוות הדעת נכונה למועד הקובע: .30/06/2025
      • 13.16 הערכת השווי אינ ה כוללת מע"מ.

.14 נתונים להערכת השווי

14.1 נתונים לקביעת שיעור היוון

14.1.1 שיעור היוון

בהתאם לסקירת שיעורי תשואה עדכנית שנערכה באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים ופורסמה בתאריך 17/2/2025 עולים, בין היתר, הפרטים שלהלן:

רקע כללי:

מאז המחצית השנייה של ,2022 ישראל חוותה שינויים דרמטיים בזירות הפוליטית, הכלכלית והחברתית. המלחמה באוקראינה, שהחלה בפברואר ,2022 הובילה לעלייה חדה במחירי האנרגיה והמזון ולשיבושים בשרשראות האספקה, ואלו תרמו להגברת האינפלציה העולמית. בתגובה, בנקים מרכזיים ברחבי העולם, כולל בנק ישראל, אימצו מדיניות מוניטרית מצמצמת והחלו להעלות את שיעורי הריבית במטרה לרסן את הביקושים ולהפחית את הלחצים האינפלציוניים.

בנק ישראל החל להעלות את הריבית מרמה אפסית של ,0.1% שבה היא נשמרה במשך שנים, עד לרמה של 3.25% בסוף .2022 מגמת העלייה נמשכה גם בשנת ,2023 עד לשיא של 4.75% שנרשם במאי .2023

העלאת הריבית השפיעה באופן משמעותי על עלויות המימון במשק, כאשר תחומי הנדל״ן, הבנייה וההשקעות הפיננסיות ספגו פגיעה משמעותית. משכנתאות התייקרו באופן משמעותי, חברות הנדל״ן נאלצו להתמודד עם עלויות חוב גבוהות יותר, בעוד שהצריכה הפרטית החלה להאט בעקבות ייקור האשראי והירידה בכוח הקנייה של משקי הבית. במקביל, השקעות סולידיות כגון אג״ח ממשלתיות הפכו לאטרקטיביות יותר, מה שהוביל לניתוב הון מאפיקים ספקולטיביים להשקעות בטוחות ויציבות יותר.

ענף ההייטק הישראלי, ששימש מנוע צמיחה מרכזי של המשק, חווה ירידה חדה בגיוסי ההון, על רקע האטה בשוק הטכנולוגיה העולמי שנבעה מעליית האינפלציה והריבית. לצד זאת, המתח הפוליטי גבר במהלך 2023 עם גל מחאות נרחב נגד הרפורמה המשפטית המוצעת. המחאות כללו שביתות, הפגנות והתנגדות מצד מגזרים שונים, שהשפיעו על הפעילות הכלכלית והגבירו את חוסר הוודאות במשק.

באוקטובר ,2023 ישראל נכנסה למלחמה כוללת בעקבות מתקפת פתע חסרת תקדים, שהתפרשה על פני מספר זירות במקביל. הלחימה גבתה מחיר כבד בחיי אדם, פגעה בפעילות הכלכלית והובילה לעלייה חדה בהוצאות הביטחון. גיוס מילואים נרחב צמצם את כוח העבודה הפעיל, מה שפגע בפריון המשק ויצר לחצים נוספים על הכלכלה. ענף הבנייה נפגע במיוחד, שכן כוח העבודה בו מתבסס במידה רבה על עובדים פלסטינים וזרים, שרבים מהם הורחקו מאז פרוץ המלחמה. המחסור החמור בעובדים הוביל להאטה משמעותית בפרויקטים של תשתיות, דיור ומסחר, להתייקרות מחירי חומרי הבנייה ולהתארכות זמני המסירה של פרויקטים קיימים.

נכון לסוף המחצית הראשונה של ,2024 המשק הישראלי עדיין מתמודד עם אתגרים כלכליים משמעותיים. הריבית, שעמדה בשיאה על ,4.75% הופחתה בינואר 2024 ל4.5%- ונותרה ללא

שינוי מאז, אך השפעותיה עדיין ניכרות במשק. האינפלציה נמצאת במגמת ריסון, אך יוקר המחיה מוסיף להעיק על הציבור. חוסר הוודאות הביטחונית ממשיך להעיב על תחזיות הצמיחה, אך במגזרים מסוימים מתחילים להופיע סימנים ראשונים לייצוב ולשיקום כלכלי.

שוק התעשייה והלוגיסטיקה שמר על יציבות ואף רשם עלייה בביקושים, למרות ההשפעות הכלכליות והביטחוניות שתוארו לעיל. העלייה המתמשכת במסחר האלקטרוני, שהואצה בתקופת מגפת הקורונה, הגבירה את הביקוש לשטחי אחסון והפצה, במיוחד במיקומים הסמוכים לעורקי תחבורה ראשיים. הביקוש הגובר, לצד היצע מוגבל של קרקעות מתאימות וסביבת ריבית כמעט אפסית הובילו לאנומליה במחירי הקרקעות המיועדות לתעשייה ולוגיסטיקה, וכתוצאה מכך גם לעלייה מתונה בדמי השכירות, אך בעוצמה נמוכה בהשוואה לעליית ערך הקרקעות. המלחמה שהחלה באוקטובר 2023 חיזקה את הביקוש לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה, בעיקר בשל השיבושים בשרשראות האספקה העולמיות. מצב זה תרם להמשך מגמת היציבות בענף ולשמירה על רמות ביקוש גבוהות. עפ״י פרסומי הלמ״ס נכון לשנה האחרונה של התקופה הנסקרת )מחצית 2 לשנת 2023 - מחצית 1 לשנת 2024( היקף התחלות הבניה לתעשייה ולוגיסטיקה עקף את היקף התחלות הבניה למשרדים ועמד על סך של כ- 1,020 אלפי מ״ר.

תעשייה קה ולוגיסטי	מסחר	משרדים	חציון	שנת
6.5%	6.7%	6.5%	2	2022
6.5%	7%	6.75%	1	2023
6.5%	7%	6.75%	2	2023
6.5%	7%	6.75%	1	2024

להלן שיעורי התשואה שנצפו בתקופה הנסקרת:

הערות לטבלה:

שיעורי התשואה המפורטים לעיל, הינם שיעורים ממוצעים בחתך ארצי.

באופן כללי נמצא קשר בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואהממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי, נצפה שיעור תשואה נמוך ביחס לממוצע ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה ביחס לממוצע. הקשר נובע, ככל הנראה, ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה ונמוך יותר במרכז.

מרכיבי סיכון נוספים, שנצפו כמשפיעים על שיעור התשואה: מצבו הפיזי של הנכס, איתנות פיננסית של השוכרים, תקופת הסכם השכירות, שיעור תפוסה )באזור/בבניי ן וכו׳(, מיקום, פוטנציאל לשינויים בסביבה, קִ רְ בה לאמצעי תחבורה כגון תחנות רכבת וצירים ראשיים, גודל הנכס וכדו׳. ככלל, ככל שהנכס בעל מרכיבים המקטינים את הסיכון, כך צפוי ששיעור התשואה מהנכס יהיה קטן יותר ולהיפך.

• שיעור התפוסה - שיעורי התשואה המפורסמים בסקר זה מחושבים בהתבסס על הנכסים בתפוסה מלאה בלבד ואינם משקללים הפחתה בגין שטחים שאינם מאוישים. כלומר,

במקרה של בניין המושכר באופן חלקי, החישוב מתייחס אך ורק לתשואה הנובעת מהנכסים המאוכלסים במלואם.

• שוק התעשייה והלוגיסטיקה מדובר בשווקים מְ שִ יקִ ים שיש ביניהם חפיפה מסוימת מבחינת פעילות, תשתיות או לקוחות, אך הם עדיין משרתים צרכים שונים ולכן אינם תחליפיים לחלוטין או תלויים זה בזה בצורה מוחלטת. לנוכח העובדה, שע״פ רוב, מחירי הקרקעות לתעשייה ומלאכה מושפעים מהאפשרות המעשית או הפוטנציאלית לשימושי לוגיסטיקה ואחסון, שיעור התשואה המפורסם בטבלה לעיל הינו ממוצע בין השימושים הנ״ל, כאשר במרבית המקרים שיעורי התשואה ללוגיסטיקה נמוכים מאלו של תעשייה ומלאכה.
• שוק הנדל״ן למסחר נחלק לשלושה סוגים עיקריים: מרכזי קניות קניונים ומרכזים פתוחים; מסחר שכונתי - חנויות ומרכזים קטנים בשכונות מגורים; ומסחר במע״ר ובאזורי תעסוקה. שיעורי התשואה למסחר מבוססים בעיקר על עסקאות בשני הסוגים האחרונים, שכן כמעט ולא מתבצעות עסקאות מכר לגבי נכסים המצויים במרכזי קניות.

סיכום ממצאים:

בניגוד לציפיות ועל אף עליית הריבית, שיעורי התשואה בשוק הנדל״ן העסקי, בהשוואה לסקר הקודם, נותרו יציבים ובטווח של 6.5% - .7.0% נראה כי לנוכח עודפי ההיצע, במיוחד בענף המשרדים, בעלי נכסים מניבים מעדיפים, בשלב זה, לספוג את עלויות המימון ולהתפשר על גובה דמי השכירות )בחוזי שכירות חדשים(, מתוך ציפייה כי שינוי בשער הריבית ו/או התאוששות כלכלית יובילו לחזרת הביקושים ולעליית דמי השכירות בעתיד.

מצב זה יוצר פער אפסי ואף שלילי בין שיעורי התשואה לבין עלות המימון, מה שמגביל את הכדאיות הכלכלית של רכישה ממונפת עבור משקיעים פרטיים, חברות נדל״ן מניב וגופים מוסדיים. בהתאם לכך, התקופה הנסקרת מאופיינת במיעוט יחסי של עסקאות השוואה. בדיקה שערכנו מעלה כי חלק משמעותי מהרוכשים הם משתמשי קצה, הרוכשים נכסים בעיקר לצורך שימוש עצמי ולא בהכרח משיקולי תשואה.

כיוון ששיעור התשואה מבטא את היחס בין ההכנסה השנתית מהשכרת הנכס לבין שוויו, הרי שהירידה המשמעותית בדמי השכירות מאז המחצית השנייה של 2022 אל מול יציבות מסוימת במחירי הנכסים )בשלב זה( - ממתנת את שיעורי התשואה, ומותירה אותם ברמות נמוכות באופן יחסי.

14.2 עסקאות תשואה לצורך קביעת שיעור ההיוון

• 14.2.1 עפ"י דיווח לרשות לני"ע של חב' מישורים מיום ,15/10/23 החברה התקשרה בהסכם למכירת מרכז מסחרי באזור התעשיה עקרון 2000 )ביל"ו סנטר( לרוכשים פרטיים, תמורה כ- 46 מיליון .₪ הנכס הינו בן שומה אחת מסחרית בשטח בנוי של כ- 2,420 מ"ר, גלריה בשטח של 108 מ"ר ומערכת סולרית על הגג. הנכס בתפוסה מלאה. עפ"י הדיווח ה NOI בתפוסה מלאה הינו כ- 3.1 מיליון .₪ העסקה משקפת שיעור תשובה שנתי של כ- .6.8%
• 14.2.2 עפ"י דיווח לרשות לני"ע של קבוצת חנן מור אחזקות בע"מ מיום ,11/6/23 מכרה החברה נכס מסחרי בשטח של כ- 1,200 מ"ר בפרויקט אור ים )מתחם א'( אור עקיבא, בתמורה לסך של 33 מ' .₪ הכנסות שנתיות צפויות מדמ"ש בתפוסה מלאה הינן כ- 2.4 מ' .₪ העסקה משקפת שיעור תשואה של כ - .7.3%
• 14.2.3 עפ"י דיווח לרשות לני"ע של קבוצת חנן מור אחזקות בע"מ מיום ,28/5/23 מכרה החברה נכס מסחרי בשטח של כ- 1,872 מ"ר בפרויקט מודיעין מורשת ,29 בתמורה לסך של 50 מ' .₪ הכנסות שנתיות צפויות מדמ"ש בתפוסה מלאה הינן כ - 3.5 מ' .₪ העסקה משקפת שיעור תשואה של כ- .7%
• 14.2.4 לפי פרסום בעיתונות מיום ,22/5/23 חב' מגדל רוכשת 50% מהזכויות במגדל וייס-בולטהאופ, ברחוב מנחם בגין, תל אביב. המגדל כולל 11 קומות משרדים מעל קומת מסחר, בשטח ברוטו של כ- 15.5 אלף מ"ר + 186 חניות. המגדל מושכר במלואו ל - 3 שוכרים לתקופות ארוכות של כ- 10 - 20 שנים )מתכם כ- 11.5 אלף מ"ר לחברת סוויטצ'־אפ שבבעלות רשת המלונות פתאל(. התמורה - כ- 230 מיליון ₪ ) לחלק של 50%(. ה - NOI הצפוי - 26 מיליון .₪ שיעור התשואה - כ- .5.65%
• 14.2.5 עפ"י דיווח לרשות לני"ע של קבוצת חנן מור אחזקות בע"מ מיום ,18/5/23 מכרה החברה נכס מסחרי בשטח של כ - 1,300 מ"ר בפרויקט מודיעין מורשת ,11 בתמורה לסך של 35 מ' .₪ הכנסות שנתיות צפויות מדמ"ש בתפוסה מלאה הינן כ - 2.3 מ' .₪ העסקה משקפת שיעור תשואה של כ- .6.5%
• 14.2.6 עפ"י דיווח לרשות לני"ע של קבוצת חנן מור אחזקות בע"מ מיום ,1/5/23 מכרה החברה נכס מסחרי בשטח של כ- 2,060 מ"ר בפרויקט MORE נרקיסים בראשון לציון, בתמורה לסך של 58 מ' .₪ הכנסות שנתיות צפויות מדמ"ש בתפוסה מלאה הינן כ- 3.9 מ' .₪ לרוכש התחייבות להשלמת עבודות ביצוע בנכס לשוכרים עתידיים בסך של כ- 0.5 מ' .₪ העסקה משקפת שיעור תשואה של כ- .6.6%
• 14.2.7 עפ"י פרסום בעיתון, בתאריך 8/1/2023 חברת דן נדל"ן מכרה את מלוא הזכויות במרכז מסחרי הממוקם בצמוד למגדל "פסגת דן" ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן, תמורת סך של 58 מ' .₪ המרכז כולל 2 קומות מסחריות בשטח של כ- 2,200 מ"ר, ו- 70 מקומות חניה. העסקה משקפת שיעור תשואה של כ- .6%

• 14.2.8 עפ"י דיווח לרשות לני"ע של חברת G סיטי בע"מ מיום ,31/12/22 החברה ההתקשרה בהסכם מחייב למכירת המרכז המסחרי G יבנה שבבעלותה תמורת סך של כ- 154 מיליון ,₪הכנסה שנתית מהמרכז המסחרי הינה כ- 11.1 מיליון .₪ שיעור התשואה לפיו בוצעה העסקה הינו כ- .7.2%
• 14.2.9 מניבים מגדל אלדן: עפ"י דיווח לבורסה מיום ,2/11/22 בתאריך 31/10/2022 התקשרה חברת מניבים קרן הריט החדשה בע"מ בהסכם רכישת מלוא זכויות הבעלות בשטחי משרדים בהיקף 12 א' מ"ר )מעטפת(, שטחי מסחר בהיקף של כ- 300 מ"ר ו- 67 מקומות חניה הנכללים במגדל משולב המוקם ברחוב לבנדה 53 פינת ראש פינה 30 בת"א.)צפי למסירה עד 31/05/2026(. התמורה בעסקה הינה בסך של 297.3 מ' ₪ )בתוספת מע"מ, לא כולל הוצ' עסקה בסך כ- 21.25 מיליון ₪(. תוספת עלויות לגמר מוערכות ע"י החברה בכ- 30-35 מיליון .₪ בהתאם לדיווח החברה ה NOI השנתי בתפוסה מלאה בגמר מלא מוערך בכ- 20-26 מיליון .₪ מניתוח העסקה עולה כי העסקה משקפת שיעור תשואה של כ- % .6.2
• 14.2.10 מניבים בניין משרדים ומסחר ברמת החייל בת"א: עפ"י דיווח לבורסה מיום ,6/10/22 בתאריך 03/10/2022 התקשרה חברת מניבים בהסכם רכישת מלוא חלקיהם של המוכרים בחברה פרטית שהינה איגוד מקרקעין הרשומה כבעלים ב - 50% מחלקה 641 בגוש 6638 )הברזל 26 , ת"א(. עליה בנוי בניין בשטח עילי של כ - 5,800 מ"ר הכולל קומת קרקע למשרדים ומסחר, חמש קומות משרדים וכ - 130 מקומות חניה )חלק מהחניות הינן במכפילי חניה( ושטחי אחסנה ב קומת המרתף. התמורה הכוללת הינה בסך של 119 מיליון ₪ )לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ- 8.8 מיליון -₪ בעיקר מס רכישה(. עפ"י הדיווח, ה NOI השנתי עפ"י הסכם השכירות עומד על כ- 7.56 מיליון ,₪ המהווים שיעור תשואה של כ %- .6.35

• 14.3 עסקאות ב"פארק איילון" עסקאות נוספות שנערכו במתחם הנדון:
• 14.3.1 בהסכם מיום 28.3.2022 נרכשו הזכויות בחלקה 15 בגוש ,5032 ברחוב פנקס דוד .3 החלקה בשטח רשום של 1,879 מ"ר, בייעוד "תעסוקה". התמורה ב עסקה עמדה על סך של 19,180,180 ₪ בתוספת מע"מ. לחלקה זכויות בנייה בשיעור של 250% ברוטו עילי. מחיר הרכישה משקף שווי בסך 4,083 /₪מ"ר מבונה ברוטו.
• 14.3.2 בהסכם מיום 29.3.2022 נרכשו הזכויות בחלקה 75 בגוש ,5032 ברחוב פאול גרוינגר .6 החלקה בשטח רשום של 8,548 מ"ר, מהם שטח נטו של כ 7,388- מ"ר ,¹⁰ בייעוד "תעסוקה". התמורה ששולמה בעסקה עמדה על סך של 86,180,180 ₪ בתוספת מע"מ. לחלקה זכויות בנייה בשיעור של 20% למסחר ו- 80% לתעשייה ומשרדים. בהנחה כי שווי מסחרי הינו פי 4 משווי למשרדים, מחיר הרכישה משקף שווי בסך 7,300 /₪מ"ר מבונה אקוי'.

בהתאם להסכם עקרונות מיום 24/06/2025 אשר הוצג בפנינו, סוכם על ביצוע עסקה בגין מחצית הזכויות בחלקות 15 ו- 75 הנ"ל, תמורת סך של 59,500,000 ₪ סה"כ.

יודגש כי מדובר ברכישות שבוצעו על ידי "קונים מיוחדים", המחזיקים בחטיבת הקרקע הנדונה, אשר ממוקמת בסמוך לחלקות הנ"ל. בנסיבות אלו, ובהתאם לשיקולים תכנוניים ואסטרטגיים ייחודיים לרוכשים.

14.3.3 בהתאם למידע שאותר באתר מידע נדל"ן של רשות המיסים, ביום 14.5.2023 דווחה מכירת מגרש מס' 209 בהתאם לתכנית רצ,20/168/ בשטח של כ- 8,866 מ"ר, הכולל מספר חלקות בגוש .5034 התמורה ששולמה בעסקה 113,000,000 ₪ בתוספת מע"מ.

למגרש זכויות בנייה בהיקף של כ260%- שטח עיקרי, כ - 90% שטחי שירות עיליים, וכ165%- שטחי שירות בתת הקרקע.

התמורה בעסקה משקפת שווי של כ- 2,500 ₪ למ"ר מבונה ברוטו לשטחי משרדים, וכ- 10,000 ₪ למ"ר מבונה ברוטו לשטחי מסחר )הערכת שווי יחסי לפי רכיבי השימוש(.

בהתאם לתצ"ר 2680/2019 שהועבר לעיוני מאת החברה. ¹⁰

14.4 עסקאות מכר למקומות חניה

מחיפוש אחר עסקאות למקומות חניה, אותרו העסקאות הבאות במערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים:

147,000 ₪	ל סקאות ל ה, במעוג מקום חני ממוצע ע
161,064 ון ₪	אשון לצי	חניה ר	04/09/2023	005032-0073-311-00
137,661 ון ₪	אשון לצי	חניה ר	04/09/2023	005032-0073-308-00
137,661 ון ₪	אשון לצי	חניה ר	04/09/2023	005032-0073-307-00
150,000 ון ₪	אשון לצי	חניה ר	26/12/2024	005032-0073-000-00
מחיר מכ ירה	ישוב	ה מהות	ום מכיר	גוש חלק ה י

14.5 עסקאות למשרדים בנויים

מחיפוש אחר עסקאות לשטחי משרדים בנויים, אותרו העסקאות הבאות במערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים:

WEST LEE פרויקט 14.5.1

הפרויקט מצוי בהקמה באזור התעשיה המערבי, ברחוב לישנסקי ,22-24 גוש 6097 חלקה .49 הפרויקט כולל 8 קומות משרדים מעל לשתי קומות מסחריות ו- 4 קומות מרתפים לחניה.

מחיר למ"ר ברוטוו	מס' מקומות חניה	קומה	שטח ברוטוו	שטח נטו	תמורה ששולמה	מועד העסקה
₪ 14,898	1	4	87.59	70	₪ 1,445,000	30/12/7074
₪ 15,614	2	4	148.9	119	₪ 2,605,000	01/10/2024
₪ 16,790	6	4	734	187	₪ 4,768,773	24/09/2024
₪ 13,440	1	3	110.1	88	₪ 1,620,000	17/09/2024
₪ 14,651	1	5	75.08	60	₪ 1,240,000	22/08/2024
15,029	1	5	83.84	67	₪ 1,400,000	01/08/2024
13,078	0	4	85.09	୧୫	1,112,850	09/07/2024
₪ 13,678	1	3	130.1	104	₪ 1,920,000	26/06/2024
₪ 14,373	1	5	87.59	70	₪ 1,399,000	07/05/2024
₪ 12,669	0	4	85.09	୧୫	₪ 1,078,000	01/04/2024
₪ 13,768	2	5	130.1	104	₪ 2,071,726	26/03/2024
₪ 13,768	2	5	130.1	104	₪ 2,071,726	26/03/2024
₪ 13,652	2	5	135.1	108	₪ 2,125,000	21/03/2024
₪ 12,634	1	3	85.09	୧୫	₪ 1,215,028	14/03/2024
₪ 13,586	1	4	75.08	60	₪ 1,160,050	05/03/2024
₪ 13,947	1	3	87.59	70	₪ 1,361,660	26/02/2024
₪ 14,000	ממוצע עסקאות למ"ר, במעוגל

העסקאות דווחו בשטח נטו בלבד, למעט העסקה השלישית, שבה דווח שטח ארנונה 234 מ"ר וכן שטח רשום 187 מ"ר. עסקה זו משקפת יחס ברוטו/נטו של כ־.25% את יחס ההמרה שנמצא בעסקה זו יישמנו על יתר העסקאות, אשר דווחו בשטח רשום בלבד, לצורך אחידות. בכל העסקאות המובאות לעיל, הונח כי השטח המדווח כשטח ארנונה הינו שטח ברוטו. בחישוב המחיר למ"ר הופחתו תרומת החניות לפי שווי מקום חניה 140,000 .₪

14.5.2 פרויקט בוסטון ביזנס סנטר

הפרויקט מצוי בהקמה באזור התעשיה המערבי, ברחוב זאב שלנג ,3 גוש 3946 חלקה .338 הפרויקט כולל 7 קומות משרדים מעל לקומת קרקע מסחרית ומרתפים לחניה.

"ר מחיר למ	מות מס' מקו		שטח	שטח	תמורה
ברוטו	חניה	קומה	ברוטו	נטו	ששולמה	סקה מועד הע
₪ 12,067	1	4	149	112	1,938,000	12/12/2024
₪ 20,308 1		7	50	38	1,155,407	29/09/2024
₪ 20,689	1	7	121	91	2,643,381	17/09/2024
₪ 12,199	2	5	141	106	2,000,000	09/09/2024
₪ 12,941	0	5	44	33	569,400	05/09/2024
₪ 17,227	0	7	73	55	1,257,592	05/09/2024
₪ 12,443	0	6	44	33	547,500	14/07/2024
₪ 13,439	0	4	44	33	591,300	06/06/2024
₪ 12,841	0	6	88	66	1,130,040	22/05/2024
₪ 16,380	1	7	53	39	1,008,123	25/04/2024
₪ 13,268	1	6	88	66	1,307,600	02/04/2024
₪ 12,344	0	6	44	33	543,120	28/03/2024
₪ 11,889	1	6	44	33	663,120	28/03/2024
₪ 12,344	0	6	44	33	543,120	28/03/2024
₪ 16,923	1	7	26	20	580,000	20/03/2024
₪ 16,988	1	7	73	55	1,380,100	20/03/2024
₪ 17,345	1	7	69	52	1,336,784	20/03/2024
₪ 16,923	1	7	26	20	580,000	20/03/2024
₪ 12,813	0	5	44	33	563,780	29/02/2024
₪ 11,989	1	5	44	33	667,500	26/02/2024
₪ 11,989	1	5	44	33	667,500	18/02/2024
₪ 11,631	1	4	44	33	651,750	30/01/2024
₪ 20,337	2	7	108	82	2,476,443	30/01/2024
₪ 11,631	1	4	44	33	651,750	30/01/2024
₪ 17,439	0	7	34	25	592,920	28/01/2024
₪ 17,718	0	7	33	25	584,685	28/01/2024
₪ 18,213	2	7	48	36	1,154,200	18/01/2024
₪ 18,190	1	7	44	33	940,360	18/01/2024
₪ 17,610	1	7	47	35	967,660	18/01/2024
15,100 ₪	ל ר, במעוג וצע למ" מחיר ממ

בהתאם לדיווח עולה כי יחס הברוטו נטו משקף שיעור העמסה של כ- .33% בחישוב המחיר למ"ר הופחתו תרומת החניות לפי שווי מקום חניה 140,000 .₪ בכל העסקאות המובאות לעיל, הונח כי השטח המדווח כשטח ארנונה הינו שטח ברוטו.

14.5.3 פרויקט METRO צבי צרפתי

הפרויקט שבנייתו הסתיימה, מצוי באזור התעשיה איילון )הנדון(, ברחוב פאול גרונינגר בסמוך לבי"ח אסותא החדש, גוש 5032 חלקה .73 הפרויקט כולל שני בניינים בני 7 קומות משרדים מעל לק ומה מסחרית ומרתפים לחניה.

מחיר למ "ר		חסן קומ		שטח	שטח	תמורה
ברוטו	ה		חניה מ	רשום	ארנונה	ששולמה	מועד הע סקה
₪ 15,302	7		1	37	49	₪ 889,814	22/01/2025
₪ 11,326	4	12	0	71	92	₪ 1,042,004	09/01/2025
₪ 10,895	1		0	72	108	₪ 1,176,622	12/11/2024
₪ 10,769	1	7	0	36	56	₪ 603,063	12/11/2024
₪ 10,789	1	6	0	31	49	₪ 528,645	12/11/2024
₪ 10,453	1	12	1	57	89	₪ 1,070,280	12/11/2024
₪ 10,422	1	12	1	59	92	₪ 1,098,852	12/11/2024
₪ 10,415	1	12	1	55	86	₪ 1,035,732	12/11/2024
₪ 10,342	1	11	1	56	88	₪ 1,050,072	12/11/2024
₪ 10,575	1	13	1	117	169	₪ 1,927,222	12/11/2024
₪ 10,362	1	12	1	59	92	₪ 1,093,311	12/11/2024
₪ 10,412	1	12	1	66	101	₪ 1,191,602	12/11/2024
₪ 10,371	1	12	1	60	93	₪ 1,104,501	12/11/2024
₪ 10,487	1	12	1	74	111	₪ 1,304,026	12/11/2024
₪ 10,595	1	14	1	126	182	₪ 2,068,293	12/11/2024
₪ 10,874	1	11	0	69	105	₪ 1,141,814	12/11/2024
₪ 15,548	1	6	1	37	49	₪ 901,860	14/10/2024
₪ 15,500	6	11	1	83	108	₪ 1,814,025	31/07/2024
₪ 8,955	1	0	1	52	67	₪ 740,000	13/06/2024
₪ 10,863	6	0	0	35	51	₪ 554,000	02/06/2024
₪ 10,870	7	0	0	46	46	₪ 500,000	28/05/2024
11,200 ₪	, במעוגל וצע למ"ר מחיר ממ

בהתאם לדיווח עולה כי יחס הברוטו נטו משקף שיעור העמסה משתנה בין כ - 29% למעל .50% בחישוב המחיר למ"ר הופחתו תרומת החניות לפי שווי מקום חניה 140,000 .₪ בכל העסקאות המובאות לעיל, הונח כי השטח המדווח כשטח ארנונה הינו שטח ברוטו. תרומת המחסנים לא הופחתה, השווי למ"ר ברוטו מגלם את תרומת המחסנים.

14.6 נתוני שווי למסחר

• 14.6.1 ביום 24/07/2024 נמכרה חנות בשטח ברוטו של 86 מ"ר, יחד עם שני מקומות חניה, ברחוב נח מוזס ,10 אזור תעשייה מערבי, גוש 3947 חלקה ,54 בסכום כולל של 2,000,000 .₪ לאחר נטרול שווי מקומות החניה, התמורה משקפת מחיר של כ - 19,800 ₪ למ"ר בנוי )ברוטו(.
• 14.6.2 ביום 15/04/2024 נמכרה חנות בשטח ברוטו של 194 מ"ר ברח' משה לוי 6 )אזור תעשייה מב"ת מערב ב'(, גוש 3946 חלקה ,170 בתמורה כוללת של 5,000,000 .₪ העסקה משקפת מחיר של כ- 25,800 ₪ למ"ר בנוי.
• 14.6.3 ביום 06/12/2023 נמכרה חנות בשטח ברוטו של 102 מ"ר בפרויקט המסחר והמשרדים "גיגיס", ברח' ילדי טהרן 8 )אזור תעשייה מב"ת מערב(, גוש 3946 חלקה ,344 בתמורה של 2,666,000 .₪ העסקה משקפת מחיר של כ- 26,100 ₪ למ"ר בנוי.
• 14.6.4 ביום 22/08/2023 נמכרה חנות בשטח ברוטו של 194 מ"ר ברח' פלטין נפתלי 4 )אזור תעשייה מב"ת מערב ב'(, גוש 3946 חלקה ,296 בתמורה של 3,884,500 .₪ העסקה משקפת מחיר של כ- 20,000 ₪ למ"ר בנוי.
• 14.6.5 ביום 06/12/2023 נמכרה חנות בשטח ברוטו של 84 מ"ר ברח' פלטין נפתלי 4 )אזור תעשייה מב"ת מערב ב'(, גוש 3946 חלקה ,296 בתמורה של 3,884,500 .₪ העסקה משקפת מחיר של כ- 20,000 ₪ למ"ר בנוי.
• 14.6.6 בפרויקט "GIGIS", הממוקם ברח' ילדי טהרן ,8 גוש 3946 חלקה ,344 נערכו עסקאות לשטחי מסחר, כדלקמן:

חיר למ"ר	חניה מ	שום מק' ה שטח ר	טח ארנונ	ירה ש מחיר מכ	סקה מועד הע
₪ 15,842	0	81	101	₪ 1,600,000	26/09/2024
₪ 26,137	0	82	102	₪ 2,666,000	06/12/2023
₪ 25,241	4	449	561	₪ 14,760,000	07/12/2022

14.7 נתונים נוספים להערכת שווי למ"ר משרדים

דו"ח מחקר לשוק המשרדים והתעשייה, חציון ראשון שנת 2024 ¹¹ – 14.7.1 דו"ח נת"מ

בהתאם לדו"ח הנ"ל, עולים עיקרי הפרטים הרלוונטיים הבאים:

מגמות כלליות:

"שוק המשרדים – צמצום בביקושים לשטחים גדולים

בעקבות הירידה החדה בהשקעות בחברות טכנולוגיות, נאלצו רבות מהן לחסוך בהוצאות ולפטר עובדים. עקב כך, הביקושים למשרדים ירדו בחדות, ובנוסף, נוצר היצע של משרדים בחכירת משנה מצד חברות שמצמצמות שטחים. על רקע החולשה בשוק המשרדים בולטת לחיוב עסקת גוגל שנחתמה לאחרונה – שכירות של כ- 60,000 מ״ר בבנין תוהה בצומת השלום )סיום בניה בסוף 2026(, תמורת 150 ₪ למ״ר ברמת מעטפת. העסקה משדרת אמון בכלכלת

ישראל מצד אחת חברות הטכנולוגיה המובילות בעולם.. "

סיכום נתוני סקר מגדלי משרדים A Class בערים סביב תל אביב ¹²

חנייה (₪)	דמי ניהול /₪) מ"ר)	מחיר למ"ר חציון ראשון 2024 (₪ / מ"ר)	מחיר למ"ר חציון שני 2023 (₪ / מ"ר)	שיעור אכלוס חציון ראשון 2024	שיעור אכלוס חציון שני 2023	שטחים בסקו (מ"ר)	בניינים בסקר	אזור
662.50	20.85	102.00	103.00	95.39%	95.93%	272,337	20	הרצליה פיחוח
500.00	19.17	75.00	75.00	88.68%	91.57%	180,670	12	מודיעין וסובב נתב"ג
688.64	18.30	73.64	75.05	65.55%	63.19%	533,472	20	פתח תקווה
525.00	19.90	74.50	73.64	78.54%	85.76%	295,741	11	רעננה
368.33	14.73	71.18	69.67	91.62%	89.87%	154,200	12	נתניה – פולג
460.42	14.17	80.00	80.83	85.67%	87.46%	154,030	12	רחובות - נס ציונה
550.00	18.81	78.88	78.00	85.52%	93.11%	154,956	8	כפר סבא - הוד השרון
370.00	15.40	57.00	57.00	85.63%	93.01%	75,840	5	ראש העין
860.00	17.28	70.56	73.89	88.05%	86.89%	490,280	9	בני ברק
553.88	17.62	75.86	76.23	82.39%	83.65%	2,311,526	109	סה"כ/ממוצע

סיכום נתוני סקר מגדלי משרדים B Class בערים סביב תל אביב ¹³

חנייה (₪)	דמי ניהול (₪ / מ"ר)	מחיר למ"ר חציון ראשון 2024 (₪ / מ"ר)	מחיר למ"ר חציון שני 2023 (₪ / מ"ר)	שיעור אכלוס חציון ראשון 2024	שיעור אכלוס חציון שני 2023	שטחים בסקר (מ"ר)	בניינים בסקר	אזור
660.00	21.50	79.00	82.89	85.36%	97.42%	163,526	19	הרצליה פיחוח
381.11	13.61	54.50	54.50	89.48%	89.78%	83,126	9	מודיעין וסובב נתב"ג
428.00	17.80	62.00	66.67	78.53%	94.50%	143,836	10	רעננה
411.43	10.71	62.43	58.57	94.67%	93.30%	123,832	7	נחניה – פולג
419.12	13.00	61.47	61.18	97.27%	98.04%	156,492	17	רחובות - נס ציונה
445.00	17.10	65.00	66.80	90.65%	91.58%	81,564	10	כפר סבא - הוד השרון
746.67	19.67	50.00	54.33	82.80%	85.62%	70,945	3	בני ברק
498.76	16.20	62.06	63.56	88.55%	93.96%	823,321	75	סה"כ/ממוצע
		-7.35%		-5.75%		השירוי

דוח נת"מ סוקר בנייני משרדים ומבני תעשייה באזורים שונים בארץ ומספק מדגם מייצג להשוואת מחירי שכירות ושיעורי אכלוס. ¹¹ סקר זה מתייחס ל2- רמות של בנייני משרדי A Class ו- B Class, זאת לאור הבדלי האיכויות והמחירים ביניהם. כל שטחי המשרדים הנסקרים בסקר זה ניתנים לאכלוס תוך 6 חודשים.

12 בסקר זה נבדקו 109 מגדלי A Class ב- 9 אזורים מרכזיים, עד 30 ק"מ ממרכז תל אביב. שטחם הכולל של המבנים שנסקרו: 2,311,526 מ"ר. מוצגים נתונים חלקיים בלבד הרלוונטיים לנכס המוערך בלבד.

13 בסקר זה נבדקו 75 בנייני B Class ב- 7 אזורים מרכזיים, עד 30 ק"מ ממרכז תל אביב. שטחם הכולל של המבנים שנסקרו: 823,321 מ"ר. מוצגים נתונים חלקיים בלבד הרלוונטיים לנכס המוערך בלבד.

הבניינים הכלולים בסקר עונים על הקריטריונים הבאים:

Class A

בנייני משרדים שנבנו ב- 15 שנים האחרונות או פחות ועומדים בקריטריונים הבאים:

• שטח מבונה מעל קומת הקרקע: 10,000 מ"ר ומעלה.
• מערכות מלאות של מיזוג אוויר מרכזי ומספר מעליות.
  • רמה גבוהה של גמר פנימי בשטחים הציבוריים.
  • חברת ניהול מקצועית אשר מתחזקת את הבניין.
• מחירי שכירות מבוקשים למשרדים חדשים הכוללים גימור סטנדרטי של 2,500 ₪ למ"ר ברוטו )נכון לתאריך בו נערך הסקר(.

Class B

• מבנים בעלי שטח בנוי מעל הקרקע: 5,000 מ"ר ומעלה.
• רמה טובה / סבירה של גמר פנימי בשטחים הציבוריים.
• בניינים ברמה נמוכה יותר מאשר בניינים מסוג A Class המתאימים לדיירים המחפשים אלטרנטיבה פחות יקרה.
• 14.7.2 בהתאם לחוות דעת שנערכה ע"י השמאי אהוד המאירי, לפרויקט "MILLENIA "במתחם ה- 1000 עבור הדו"חות הכספיים של חברת פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ מיום ,14/01/2024 מושכרים סה"כ 15,160 מ"ר משרדים בדמ"ש חודשיים בסך כ- 1,365,000 .₪ דמ"ש משקפים דמ"ש למ"ר בגבולות 90 .₪

14.8 נתוני שווי ללוגיסטיקה

14.8.1 נתוני השוואה מ"יוקה פארק" במעוין שורק, ראשון לציון

"פארק יוקה" הינו פארק תעשיה דו קומתי, למלאכה, אחסנה ותעשיה, בהיקף של כ - 40,000 מ"ר בנוי, על מגרש בשטח של כ - 38 דונם )גוש 5418 חלקה 19(. הפארק מכיל אולמות בגדלים שונים וממוקם בקרן הרחובות מושביץ ואברהם בומה שביט. מחיפוש אחר עסקאות במערכת "מידע נדל"ן" אותרו העסקאות הבאות שנערכו ב"יוקה פארק":

• בתאריך 06/02/2023 נמכר שטח של 300 מ"ר בקומה ראשונה במחיר של 5,825,000 ,₪ ללא מע"מ. העסקה משקפת שווי של כ - 19,416 /₪מ"ר בנוי.
• בתאריך 06/02/2023 נמכר שטח של 256 מ"ר בקומה ראשונה במחיר של 4,200,000 ,₪ ללא מע"מ. העסקה משקפת שווי של כ - 16,400 /₪מ"ר בנוי.
• 14.8.2 ע"פ דיווח לבורסה של חברת "סופרין אחזקות בע"מ" עולה, בין היתר, כי בתאריך 8/8/2023 התקשרה החברה ביחד עם חברה מקבוצת וייס, עם הבעלים של זכויות החכירה במקרקעין בשטח כולל של כ - 18,675 מ"ר, הממוקם בחלק מחלקות 1 ו - 9 בגוש 2043 וחלק מחלקה 1 בגוש 2042 בא.ת. אשדוד בהסכם לקבלת אופציה לתקופה שלא תעלה על 24 חודשים, כאשר מטרת ההתקשרות הינה ייזום והקמה של פרוייקט לוגיסטיקה ואחסנה, בדרך של גיבוש קבוצת רכישה, סיחור המקרקעין ומתן שירותי ניהול הנדסי לקבוצת הרכישה. ע"פ הדיווח ככל ותמומש האופציה התמורה בגין הזכויות במקרקעין תהיה 119,000,000 ,₪ בתוספת מע"מ 14 כדין. העסקה משקפת שווי של כ - 6,372,000 /₪דונם . ע"פ פרסומים מחודש ינואר 2024 עולה כי החברות החלו בשיווק המרכז הלוגיסטי "טכנופארק", שאמור לכלול כ - 51,000 מ"ר ב - 5 קומות.
• 14.8.3 בהתאם לשומת מקרקעין מקיפה שנעכרכה על ידי השמאית רלי טרייסטן למרכז צים אורבן כפר סבא גוש 7332 חלקות ,43-45 51-52; מגרשים ,60-62 71-72 מתכנית כס/50/1/א באזור התעשיה הצפוני בכפר סבא, מיום 26/03/2023 ולמועד הקובע ,31/12/2022 עולים עיקרי הפרטים הבאים:

מחירון החברה לשטחי לוגיסטיקה הינו כדלקמן:

קומה ראשונה - 15,000 ₪ קומה שניה - 14,000 ₪ קומה שלישית - 13,000 ₪ קומה רביעית - 14,000 ₪ חצר תפעולית - 4,000 ₪ זכויות בניה לגלריה - 3,500 .₪

מהדיווח לא עולים פרטים לגבי תשלומים צפויים לרמ"י ולועדה המקומית בגין ניצול זכויות הבניה המתוכננות. ¹⁴

14.8.4 טכנופארק אבן יהודה

"טכנו פארק" אבן יהודה הינו פרויקט תעשיה, שנבנה במסגרת קבוצת רכישה, המצוי ברחוב האלה/התמר, אבן יהודה )גוש 8016 חלקה 57(. הפרויקט כולל 3 קומות, סה"כ כ- 31,000 מ"ר בנוי על מגרש של כ- 18 דונם , מכיל אולמות בגדלים משתנים.

מחיפוש אחר עסקאות במערכת "מידע נדל"ן" אותרו העסקאות הבאות שנערכו בפרויקט:

• בתאריך 18/12/2024 נמכר שטח של 175 מ"ר ארנונה )דווח שטח נוסף 225 מ"ר רשום( בקומת הקרקע תמורת 2,485,000 ,₪ ללא מע"מ. העסקה כוללת 3 מקומות חניה, משקפת שווי של כ - 14,200 /₪מ"ר בנוי.

14.8.5 טכנופאר ק חולון

"טכנופארק" חולון הינו פרויקט תעשיה המצוי ברחוב הלהב ,11-17 איזור התעשיה חולון )גוש 6786 חלקה 10(. הפרויקט כולל 4 קומות מעל לקומת מרתף טכני. סה"כ כ - 25,000 מ"ר, מכיל אולמות בגדלים משתנים.

ר בנוי, שווי למ" ומת בניכוי תר החניות	ה וי התרומ שווי בניכ לחניות המיוחסת הצמודות	מס' חניות צמודות	קומה	שטח רשום	מחיר	תאריך
19,640 ₪	₪ 4,360,000	3	קרקע	222 מ''ר	₪ 4,600,000	03/12/2024
14,933 ₪	₪ 3,360,000	3	קרקע	225 מ''ר	₪ 3,600,000	08/04/2024
8,091 ₪	₪ 3,560,000	3	1	440 מ''ר	₪ 3,800,000	05/07/2022
13,644 ₪	₪ 3,070,000	2	1	225 מ''ר	₪ 3,230,000	01/05/2022
20,000 ₪	₪ 7,600,000	0	קרקע	380 מ''ר	₪ 7,600,000	20/02/2022
18,018 ₪	₪ 4,000,000	0	קרקע	222 מ''ר	₪ 4,000,000	31/01/2022
16,036 ₪	₪ 3,560,000	3	קרקע	222 מ''ר	₪ 3,800,000	24/06/2021
10,811 ₪	₪ 2,400,000	3	3	222 מ''ר	₪ 2,640,000	11/05/2021
9,442 ₪	₪ 2,115,000	2	3	224 מ''ר	₪ 2,275,000	09/05/2021
11,810 ₪	₪ 2,610,000	3	2	221 מ''ר	₪ 2,850,000	06/05/2021
16,311 ₪	₪ 3,670,000	2	1	225 מ''ר	₪ 3,830,000	03/05/2021
22,308 ₪	₪ 2,610,000	3	1	117 מ''ר	₪ 2,850,000	03/05/2021
15,811 ₪	₪ 3,510,000	3	1	222 מ''ר	₪ 3,750,000	17/02/2021
14,234 ₪	₪ 3,160,000	3	1	222 מ''ר	₪ 3,400,000	27/12/2020
9,777 ₪	₪ 3,950,000	5	2	404 מ''ר	₪ 4,350,000	21/12/2020
14,114 ₪	ת מת החניו טרול תרו	ר בנוי, בנ		שווי למ"

מחיפוש אחר עסקאות במערכת "מידע נדל"ן" אותרו העסקאות הבאות שנערכו ב"טכנו פארק":

14.8.6 הסדנה חולון

"הסדנה" חולון הינו פרויקט תעשיה המצוי ברחוב הסדנה, איזור התעשיה חולון )גוש 6782 חלקה 58(. הפרויקט כולל 4 קומות. סה"כ כ- 42,000 מ"ר, מכיל אולמות בגדלים משתנים. מחיפוש אחר עסקאות במערכת "מידע נדל"ן" אותרו העסקאות הבאות שנערכו בפרויקט:

ר בנוי, שווי למ" ומת בניכוי תר החניות	וי שווי בניכ המיוחסת התרומה צמודות לחניות ה	ת מס' חניו צמודות	קומה	שטח רשום	מחיר	תאריך
13,200 ₪	₪ 3,300,000	0	קרקע	250 מ''ר	₪ 3,300,000	15/09/2022
12,549 ₪	₪ 2,560,000	3	2	204 מ''ר	₪ 2,800,000	29/05/2023
19,883 ₪	₪ 3,738,000	3	3	188 מ''ר	₪ 3,978,000	22/05/2023
15,854 ₪	₪ 3,250,000	0	קרקע	205 מ''ר	₪ 3,250,000	14/09/2023
15,169 ₪	ת מת החניו	טרול תרו ר בנוי, בנ שווי למ"

תרומת החניות הופחתה ממחיר העסקה המדווח, לפי 80,000 ₪ למקום חניה.

14.9 סיכום נתוני שווי

על בסיס נתוני ההשוואה המפורטים לעיל, ובהתאמה לנכס הנדון נקבעו ערכי השווי לפיהם ערכנו את תחשיב השווי לנכס הנדון:

- קע קומת קר מסחר	₪ 20,000	טו למ"ר ברו
-	₪	טו
משרדים	11,200	למ"ר ברו
ה - ה/ תעשי לוגיסטיק	₪ 13,000	טו למ"ר ברו
קרקעית -	₪	ניה
חניה תת-	140,000	למקום ח
ת -	₪	ניה
חניה עילי	80,000	למקום ח

עלויות הבניה לצורך אומדן עלויות הפרויקט:

לצורך חילוץ שווי מרכיב הקרקע, ביצענו שימוש בעלויות הבניה )הישירה( כדלקמן:

- גיסטיקה מסחר/לו	₪ 5,700	טו למ"ר ברו
-	₪	טו
משרדים	5,000	למ"ר ברו
מפות -	₪	טו
מסעות ור	3,500	למ"ר ברו
ין - טכני/ גרע גלריות/	₪ 3,500	טו למ"ר ברו
-	₪	ניה
מרתפים	3,500	למקום ח
רש - פיתוח מג	₪ 500	למ"ר

עלויות עקיפות מפורטות בתחשיב.

.15 תחשיב

15.1 פרוגרמה תכנונית – מגרש 221

סה״כ		ומות עילי ות		קע ק קומת קר
9,833 מ'' ר				9,833 מ'' ר		מסחר
20,000 מ' 'ר						משרדים
59,828 מ' 'ר		13,112 מ' 'ר		ר	7,380 מ''	לוגיסטיק ה
12,586 מ' 'ר		2,408 מ'' ר		ר	2,952 מ''	גלריות
49,535 מ' 'ר		9,670 מ'' ר		10,855 מ' 'ר		סעות ורמ חצרות מ פות
2,310 מ'' ר		442 מ''ר			542 מ''ר	כניים חדרים ט
3,657 מ'' ר		716 מ''ר			793 מ''ר	לובי וגרע ין
157,749 מ''ר						+ שרות ח עיקרי סה"כ שט
						שטח לשי ווק
י' שטח אקו		ה ם העמס רי מקד		שטח עיק		מהות
11,308 מ' 'ר		ר 1.15		9,833 מ''		מסחר לש יווק
97,458 מ' 'ר		'ר 1.35		72,191 מ'		ה לשיווק לוגיסטיק
20,000 מ' 'ר		'ר 1.35		14,857 מ'		לשיווק משרדים
				יה - מתע "ן ב'		- תקן חנ ה מחושב *תקן חני
מות מס' מקו		רי שטח עיק		תקן חניה		שימוש
67 חניות		2,000 מ'' ר		30	ר	2,000 מ" מסחר עד
157 חניו ת		7,833 מ'' ר		50	מ"ר	2,000-10,000 מסחר
0 חניות		0 מ''ר		70		ל 10,000 מ"ר מסחר מע
223 חניו ת		9,833 מ'' ר				סחר סה"כ מ
124 חניו ת		14,857 מ' 'ר		120		משרדים
602 חניו ת		72,191 מ' 'ר		120		לוגיסטיק ה
949 חניו ת					ם	ה נדרשי ומות חני סה"כ מק
		ם ל- 4 קו עות לשיוו מות ק - מתוא חניה מוצ מקומות

מהות	ת מס' מס' קומו	חניות לק ומה	סה"כ
מות עליונ ות חניות קו	4	188	752
מת קרקע חניות קו	1	175	175
ה עיליות ומות חני סה"כ מק	מתוכננות		927

15.2 אומדן תקבולים

מהות	שטח	שווי למ" ר/ יח'	סה"כ
מת קרקע מסחר קו	11,308 מ' 'ר	20,000 ₪	226,159,000 ₪
ה לשיווק לוגיסטיק	97,458 מ' 'ר	13,000 ₪	1,266,959,070 ₪
משרדים	20,000 מ' 'ר	11,200 ₪	224,000,000 ₪
חניות למ שרדים	124	140,000 ₪	17,333,333 ₪
חניות לוג יסטיקה	927	80,000 ₪	74,160,000 ₪
בולים סה"כ תק			1,808,611,403 ₪

15.3 אומדן הוצאות

				רה בניה ישי
סה"כ	' )₪( עלות ליח	יח'	כמות	מהות
₪ 56,050,000	5,700	מ"ר	9,833	חר ברוטו שטחי מס
₪ 341,020,000	5,700	מ"ר	59,828	ברוטו יסטיקה שטחי לוג
₪ 44,050,000	3,500	מ"ר	12,586	ריות שטחי גל
₪ 20,880,000	3,500	מ"ר	5,967	ם טכניים ין, שטחי לובי וגרע
₪ 100,000,000	5,000	מ"ר	20,000	טו רדים ברו שטחי מש
₪ 173,370,000	3,500	מ"ר	49,535	עות שטחי מס
₪ 20,130,000	3,500	מ"ר	5,750	ים ת-קרקעי שטחים ת
₪ 6,360,000	500	מ"ר	12,716	ר פיתוח חצ
₪ 761,860,000				שירה ות בניה י סה"כ על
				קיפות עלויות ע
				ח יטלי פיתו אגרות וה
₪ 70,990,000	450	מ"ר	157,749	מוצע שטח עילי
-₪ 12,660,000	450	מ"ר	-28,137	ים ח עילי קי זיכוי שט
₪ 1,290,000	225	מ"ר	5,750	מרתפים
₪ 59,620,000				סה"כ
₪ 22,860,000	761,860,000	ירה מבניה יש	3%	עצים תכנון ויו
₪ 12,620,000	80	מ"ר	157,749	שמל חיבור ח
₪ 27,130,000	1,808,611,403	ע"מ ם ללא מ מתקבולי	1.5%	משפטיות
₪ 36,170,000	1,808,611,403	ע"מ ם ללא מ מתקבולי	2%	רסום שיווק ופ
₪ 30,470,000	761,860,000	יה ישירה מעלות בנ	4%	ח הול ופיקו תקורה ני
₪ 38,090,000	761,860,000	יה ישירה מעלות בנ	5%	בצ"מ
₪ 226,960,000	פות ויות עקי סה"כ על
₪ 988,820,000	ה עקיפה עלות בני שירה + ות בניה י סה"כ על
₪ 77,352,405	7.8%			מימון הוצאות
₪ 1,066,172,405			רקע	מימון וק ויות כולל סה"כ על

15.4 תחשיב שווי הקרקע

ט כגמור וי הפרויק סה"כ שו	1,808,611,403 ₪
15% וח יזמי בניכוי רו	1,572,705,568 ₪
לל מימון וקרקע הקמה כו הוצאות	1,066,172,405 ₪
יתרה לק רקע	506,533,163 ₪
0.95 -ודאות מקדם אי	481,206,505 ₪
היטל הש בחה	89,576,189 ₪
י היטל ה שבחה ינה בניכו קרקע זמ	391,630,316 ₪
דחיה למי 3 מוש	338,304,991 ₪
החלק של 100% אמצ	338,304,991 ₪

15.5 פרוגרמה תכנונית – מגרש 280

280		ש מס' מגר
6,748 מ'' ר		רש שטח המג
17,545 מ' 'ר	260.00%	רי שטח עיק
6,073 מ'' ר	90.00%	ות שטח שיר
23,618 מ' 'ר		יות בניה סה"כ זכו
8		ת מס' קומו
0 מ''ר		סחריות קומות מ
23,618 מ' 'ר		ומות יתרת הק

*תקן חניה מחושב - תקן חניה - מתע"ן ב'

שימוש	תקן חניה	רי שטח עיק	מות חניה מס' מקו
משרדים	120	17,545 מ' 'ר	146 חניו ת
ה נדרשי ומות חני סה"כ מק	ם		146 חניו ת

15.6 תקבולים בפרויקט

284,961,600 ₪			בולים סה"כ תק
20,440,000 ₪	140,000 ₪	146	חניות למ שרדים
264,521,600 ₪	11,200 ₪	23,618 מ' 'ר	משרדים
סה"כ	שווי למ" ר/ יח'	שטח	מהות

15.7 אומדן הוצאות

				ה בניה ישיר
)₪( סה"כ	עלות ליח'	יח'	כמות	מהות
118,090,000 ₪	5,000	מ"ר	23,618	דים ברוטו שטחי משר
21,460,000 ₪	3,500	מ"ר	6,132	שטחים תת -קרקעיים
2,020,000 ₪	500	מ"ר	4,049	פיתוח חצר
141,570,000 ₪		סה"כ עלו רה ת בניה ישי
				עלויות עקי פות
				טלי פיתוח אגרות והי
10,630,000 ₪	450	מ"ר	23,618	שטח עילי מוצע
0 ₪	450	מ"ר	0	עילי קיים זיכוי שטח
1,380,000 ₪	225	מ"ר	6,132	מרתפים
12,010,000 ₪				סה"כ
4,250,000 ₪	141,570,000	רה מבניה ישי	3%	צים תכנון ויוע
1,890,000 ₪	80	מ"ר	23,618	מל חיבור חש
4,270,000 ₪	284,961,600	ללא מע"מ מתקבולים	1.5%	משפטיות
5,700,000 ₪	284,961,600	ללא מע"מ מתקבולים	2.00%	סום שיווק ופר
5,660,000 ₪	141,570,000	מעלות בני ה ישירה	4%	ול ופיקוח תקורה ניה
7,080,000 ₪	141,570,000	מעלות בני ה ישירה	5%	בצ"מ
40,860,000 ₪	סה"כ עלוי ות עקיפות
182,430,000 ₪	רה + עלות סה"כ עלו ה בניה עקיפ ת בניה ישי
14,270,948 ₪	7.8%			מון הוצאות מי
196,700,948 ₪	ות כולל מי סה"כ עלוי מון וקרקע

15.8 תחשיב שווי הקרקע

284,961,600 ₪	ט כגמור וי הפרויק סה"כ שו
247,792,696 ₪	15%	וח יזמי בניכוי רו
196,700,948 ₪	וקרקע	לל מימון הקמה כו הוצאות
51,091,747 ₪		יתרה לק רקע
51,091,747 ₪	100%	החלק של אמצ

התוצאה משקפת שווי קרקע בסך כ- 2,555 ₪ למ"ר מבונה ברוטו למשרדים.

15.9 סה"כ שווי מגרשי אמצ

390,000,000 ₪	עוגל	הנדון, במ	וי הנכס	סה"כ שו
51,091,747 ₪		280	וי מגרש	סה"כ שו
338,304,991 ₪		221	וי במגרש	סה"כ שו

.16 השומה

לאור הגורמים והשיקולים המוצגים לעיל, הגעתי לכלל דעה כי שווי השוק של זכויות החברה בנכס הנדון, למועד הקובע – ,30/06/2025 הינו בגבולות:

390,000,000 ₪ ) שלוש מאות תשעים מיליון שקלים חדשים(.

הערכת השווי אינה כוללת מע"מ בהתאם להוראות תקן 11א'.

.17 הצהרות

הנני מצהיר כי אין לי עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה. הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו - 1966 ועל פי התקנים המקצועיים של הוועדה לתקינה שמאית.

ולראיה באתי על החתום, ________________________

ארז כהן שמאי מקרקעין