Eik fasteignafélag — Management Reports 2016

Feb 15, 2016

2016 ázetlun

EIK
FASTEIGNAFÉLAG

---

Um fjárhagsáætlun 2016

Væntingar stjórnenda Eikar eru um áframhaldandi gang í útleigu og hækkandi markaðsleigu samhliða drífkrafti í efnahagslífinu. Óvissu í stórum leigusamningum hefur verið eytt og að mati stjórnenda eru góð tækífæri í eignasafninu til að takast á við leiguþorf á atvinnuhúsnæðismarkaði komandi ára. Áætlúð EBITDA af kaupum félagsins í Hótel 1919 er 244 m.kr. frá mai til ársloka.

Áætlun stjórnenda gerir ráð fyrir að tekjur ársins 2016 verði 6.880 m.kr. að meðtöldum tekjum frá Hótel 1919.

Gert er ráð fyrir að rekstrargjöld verði 2.041 m.kr. Stærsti liðurinn þar eru fasteignagjöld og tryggingar að fjárhæð 958 m.kr. Annar rekstrakostnaður, þ.m.t. allur rekstrakostnaður Hótel 1919 ehf., er áætlaður 1.083 m.kr. Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu, afskriftr og viðhald er áætlaður 4.533 m.kr. á árinu 2016. Gert er ráð fyrir að viðhald og endurbætur nemi 313 m.kr. á árinu 2016 og fjárfest verði í núverandi húsnæði fyrir 1.749 m.kr.

Rekstraráætlun 2016 (í m.kr.)	Fest verðlag	2,5% verðb.
Tekjur	6.879	6.951
Gjöld	-2.041	-2.048
	4.838	4.903
Skrifstofu- og stjörnunarkostnaður	-305	-306
Rekstrarhagnaður fyrir viðhald	4.533	4.597
Víðhald og endurbætur
Gjaldfært viðhald	50	51
Eignfærdar endurbætur	263	266
	313	317
Fjárfesting	1.749	1.771

Helstu forsendur rekstraráætlunar

Rekstraráætlun félagsins er unnin á fóstu verðlagi. Í áætluninni er tekið tillit til endurnjjunar leigusamninga við Simann og Milu, og gert er ráð fyrir að félagið fái Hótel 1919 afhent 1. mai 2016. Sumir liðir rekstraráætlunar eru tengdir vísitölubreytingum innan ársins beint og obeint. Yfir 95% af leigusamningum félagsins eru vísitölutryggðir og um 5% veltutengdur¹. Verðbóga hefur því bein áhrif á leigutekjur. Verðbóga hefur ekki jafn sterk áhrif á rekstrakostnað þar sem fasteignagjöld breytast ekki yfir rekstrarárið eftir að álagning sveitarfélaga liggur fyrir. Þá hefur nú þegar verið gert ráð fyrir að almennar launahækkanir verði hjá félaginu í takt við nýgerðan kjarasamning. Áhrif 2,5% verðbógu sem dreifist jafnt yfir árið er sýnd til samanburðar við áætlun á fóstu verðlagi.

Leigutekjur félagsins eru áætlaðar miðað við gildandi leigusamninga við birtingu spárinnar ásamt spá um breytingar á leigusamningum innan ársins 2016. Tekjuáætlun er gerð á hverja útleigueiningu. Í þeim

tlivikum þar sem leigusamningar renna út innan ársins er lagt mat á mógulega markaðsleigu viðkomandi útleigueiningar. Haldið er utan um rekstrartekjur og rekstrargjöld sameigna í dótturfélaginu Rekstrarfélag Eikar ehf. Rekstrartekjur vegna sameigna fasteigna er ætlað að mæta kostnaði við rekstur viðkomandi fasteigna, til dæmis orku-, ræstingar-, snjömoksturs-, húsumsjónar- og stjörnunarkostnaðar. Rekstrartekjur af sameignum fasteigna getur því hækkað og lækkað í samhengi við rekstrakostnað sameigna. Með hækkan di virðisútleiguhluffalli og aukinni óútleigðra útleigueininga áætla stjórnendur að neikvæður mismunur á milli tekna og gjalda sameigna muni dragast saman á komandi árum. Rekstrakostnaður fjárfestingareigna sundurliðast í fasteignagjöld, tryggingar, rekstur fasteigna, auk annars rekstrakostnaðar, en haldið er sérstaklega utan um gjaldfært viðhald í áætlun.

Stærstur hluti rekstrakostnaðar eru fasteignagjöld. Veittur var afsláttur af fasteignagjöldum fyrir árið 2015, vegna

breyttra aðferðarfræði við Þjóðskrá Íslands við gerð fasteignamats, sem fellur niður á árinu 2016. Að teknu tilliti til þess og keyptra eigna hækka fasteignagjöld um 115 m.kr. á árinu 2016. Alls hefur félagið fjárfest fyrir 4.320 m.kr. í nýju húsnæði frá síðustu birtingu, þar af eru 3.600 m.kr. ógreiddar þar sem beðið er eftir samþykki Samkeppniseftirlitsins off. fyrir kaupunum á Hóteli 1919.

Víðhald, endurbætur og fjárfestingar

Víðhaldskostnaður minni verkefna er gjaldfærdur en ef um endurbætur á húsnæði er að ræða er viðkomandi kostnaður eignfærdur. Samtals gerir félagið ráð fyrir að gjaldfært viðhald og eignfærdar endurbætur muni nema 313 m.kr. á árinu 2016.

Félagið áætlur að meðaltal viðhald og endurbóta frá árinu 2017 til 2036 verði 274 m.kr. á ári.

Félagið áætlur að fjárfesta í núverandi húsnæði fyrir um 1.749 m.kr. á árinu 2016. Að miklu leyti er hér um að ræða uppbyggingu á Suðurlandsbraut 8 í Reykjavík, en félagið hefur ákveðið að endurgera húsíð og stækka það um tvær hæðir. Jafnframt er ráðgert að byggja bilastæðahús fyrir aftan húsíð. Þá er verið að huga að því að fara í sambarilega framkvæmd á Suðurlandsbraut 10. Heildarkostnaður við uppbyggingu beggja bygginga er áætlaður um 2,45 ma.kr., en 93 m.kr. voru eignfærdar á árinu 2015. Stækkunin nemur samanlagt rúnum 3.300 fm. og verður heildarstærð fasteignanna tæpir 9.300 fm. Í lok árs 2015 var bókfært virði eignanna 684 m.kr. Að teknu tilliti til bókfærðs verðs og heildarkostnaðar er ráðgert að verkefnið skili 7-7,5% ávóstun. Áætlað er að framkvæmdum ljúki á árinu 2017.

Félagið ætlar einnig að ráðast í endurbætur og stækkun á Ármúla 3 í Reykjavík. Framkvæmdir þar eru minni í sníðum en við Suðurlandsbraut 8 og 10 og er áætlaður kostnaður við þær 324 m.kr. Félagið hyggst skipta um glugga og gluggakerfi í allri aðalbyggingunni auk þess að stækka kjallarann til norðvesturs. Þar verður mötuneyti hússins staðsett í framtíðinni og mun því innra skipulag kjallarans taka miklum breytingum auk þess sem starfsmanna inngangur á norðurhlið verður endurnýjaður. Lagnaleiðir

og salerni verða endurskipulögð og þannig verður létt á sameign hússins með tilheyrandi fjölgun útleigufermetra.

Nánar um endurnjjun leigusamninga

Eins og kom fram í lýsingu Eikar dagsettri 8. apríl 2015 var bent á áhættu tengdir endurnjjum leigusamninga þar sem markaðsaðstæður geti verið aðrar en þær voru í upphafi samningstimablis. Í því samhengi var sérstaklega bent á leigusamninga við Simann, VÍS og Landsbankann.

Eik hefur náð samkomulagið við Simann sem er þrýþætt.

1. Leigusamningar eru lengdir, mísmikið eftir húsnæði, en stysti leigusamningurinn mun ná til ársloka 2020 en sá lengsti til a.m.k. ársloka 2035.
2. Siminn mun skila rúmlega 4.100 fm. í áfóngum á árinu 2016 sem er hluti af samkomulagimu. Um er að ræða Ármúla 27 og Suðurlandsbraut 30 í Reykjavík sem eru góðar útleigueiningar að mati Eikar, og stærstan hluta Fjölningötu 3B á Akureyri. Nú þegar hefur um 10% af fermetrunum verið leigðir til annars aðila.
3. Leiguverð eftirstandandi samninga lækkar.

Tekíð hefur verið tillit til samkomulagsins við Simann í rekstráætlun ársins.

Þó svo tiltólulega stutt sé eftir af leigusamningum Eikar fasteignafélags við Landsbankann í miðbæ Reykjavíkur og VÍS í Ármúla 3 þá er það mat félagsins að tekjustreymi leigurymanna verði áfram sterkt. Markaðsleiga mun að mati félagsins hækka enn frekar í miðbæ Reykjavíkur en mikil eftirspum er eftir eignum á því svæði og viðbúið að ef til leigutakaskipta komi muni það taka stuttan tíma að koma eigunum aftur í leigu. Eftir áðurnefindar endurbætur á Ármúla 3 sem fyrirhugaðar eru í ár, er það skoðun félagsins að við lok leigusamnings við VÍS muni tekjustreymi allrar eignarinnar verða sterkt en hluti Ármúla 3 er ótekjuberandi.

Sé horft á endurnjjun annarra samninga á næstu þremur árum þá munu tækífæri til hækkanar á leigu miðað við núverandi markaðsleigu yfirstiga mógulegar lækkanir á óðrum samningum. Hins vegar er það skoðun félagsins að áframhaldandi fækkun óútleigðra fermetra á markaðinum, og að teknu tilliti til kostnaðar við nýbyggingar, þá muni markaðsleiga hækka umfram það sem nú er, þá sérstaklega á skrifstofuhúsnæði í aðal

Eik fasteignafélag hf.

Fjárhagsáætlun 2016

---

Eik fasteignafélag hf.
Fjárhagsáætlun 2016

Breytingar á markaði

Mikill gangur hefur verið á atvinnuhúsnæðismarkaði undanfarin misseri samhliða auknum hagvexti og lækkandi atvinnuleysi.

Atvinnuleysi á Íslandi er með því lægsta og hagvöxtur er með því hæsta sem gerist hjá vestrænum löndum. Hróð fjölgun starfa undanfarið gerir það að verkum að aldrei hafa fleiri verið starfandi á íslenskum vinnumarkaði sem helst í takt við verulega fækkun auðra skrifstofufermetra á höfuðborgarsvæðinu sl. tveggja ára. Aberandi er fækkun í helstu viðskiptakjörnum höfuðborgarsvæðisins eins og staðan var sl. haust en aukning óútleigðra fermetra átti sér stað utan helstu viðskiptakjarnanna.

På må áætla út frá aldurssamsetningu þjóðarinnar að nokkur aukning á vinnuafli verði á næstu árum ásamt því að með breyttu fyrirkomulagi kennslu við framhaldsskóla muni umtalsverð aukning vinnuafis verða eftir rúm tvö ár.

Próun lausra útleigufermetra frá 2013-2015

Staðsetning helstu viðskiptakjarna höfuðborgarsvæðisins (gulur litur)

Að öllu jöfnu ætti þessi framtíðarðin að fækka óútleigðum fermetrum mest í helstu viðskiptakjörnum höfuðborgarsvæðisins.

Tækifæri á markaði

Það er mat stjörnenda Eikar að mikil tækifæri séu í eignasafni Eikar samhliða þessari væntu aukningu starfandi aðila á markaði, fjölgun starfa, hás vænts hagvaxtar og aukningu kaupmáttar á næstu misserum. Um áramötin voru 82% af eignasafni félagsins staðsett í viðskiptakjörnum á miðsvæði höfuðborgarinnar. På voru 94% af skrifstofuhúsnæði félagsins, 51% af verslunarhúsnæði og 92% af hótelt og veitingastöðum í þeim kjörnum.

Félagið hefur lagt áherslu á að stækka eignasafnið í umræddum viðskiptakjarna og horfir félagið áfram til þess svæðis. Öll kaup félagsins á árinu 2015 voru innan helsta viðskiptakjarna höfuðborgarsvæðisins.

Um nýtingarhlutfallið

Tilfærsla Suðurlandsbrautar 8 yfir í þróun og fækkun fermetra leigða til Simans eru m.a. helstu ástæður lækkunar á virðisútleiguhlutfallinu, en það er áætlað að meðaltali 92,8% yfir árið 2016. Að teknu tilliti til eigna í þróun er það áætlað 94,1% að meðaltali. Þar sem útleigumarkaðurinn er sterkur áætlar félagið að í lok árs verði nýtingarhlutfallið orðið 94,3% og 95,6% að teknu tilliti til þróunareigna. Við útreikning á virðisútleiguhlutfalli er litið á rekstrarhagnað Hótels 1919 fyrir fjármagnsgjöld, skatt, afskriftir, matsbreytingar og leigu (EBITDAR) sem veltuleigu. Í því samhengi reiknast leigutekjur í áætlun 5.922 m.kr. miðað við meðalnýtinguna 92,8%.

Staðsetning eignasafns eftir svæðum

Staðsetning skrifstofuhúsnæðis

Staðsetning verslunarhúsnæðis

---

BIK
FASTEIGNAFÉLAG
5. HOOGENHED
Alfheimum 74
104 Reykjavik
Sími 590 2200
www.eik.is