Related Party Transaction • Jan 16, 2025
Related Party Transaction
Open in ViewerOpens in native device viewer
Değerleme Raporu
Özel 2024 - 1022
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 03.01.2024 |
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 |
| Rapor Numarası | Özel 2024 – 1022 |
| Raporun Konusu | İstanbul, Çekmeköy, Çamlıyaka Projesi, 5 adet Bağımsız Bölüm Değer Tespiti |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Çekmeköy Mahallesi, 108 Ada 74 parsel F blok 5, 8 ve 9 bağımsız bölüm numaralı, 108 ada 75 parsel C blok 5 bağımsız bölüm numaralı ve D blok 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların Türk Lirası cinsinden değer tespiti. |
↗ İş bu rapor, Seksen Beş (85) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ5 | ||
|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | |
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | |
| 1.2 | Değerlemenin Amacı6 | |
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6 | |
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | |
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6 | |
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
|
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | |
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | |
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | |
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | |
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | |
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 8 | |
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | |
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları9 | |
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup | |
| Olmadığı Hakkında Bilgi9 | ||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi11 |
|
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler11 | |
| 3.6 | Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar11 | |
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler12 |
|
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
|
| 3.9 | …………………………………………………………………………………………………………………………………………………….12 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 12 |
|
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama13 |
|
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 13 | |
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 14 |
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 16 |
||
|---|---|---|---|
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler23 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 24 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler25 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 25 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 25 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 26 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı28 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 33 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı34 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler36 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ37 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması37 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 37 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş37 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş37 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi37 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi37 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi37 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş38 |
||
| 7. | SONUÇ39 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi39 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri39 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI40 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ40 |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | ||
|---|---|---|
| Talep Sahibi | EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 - 1022 / 31.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, 108 Ada 74 parsel F blok 5, 8 ve 9 bağımsız bölüm numaralı, 108 ada 75 parsel C blok 5 bağımsız bölüm numaralı ve D blok 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların adil piyasa değerinin tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi | Merkez Mahallesi, Çavuşbaşı Caddesi Çamlıyaka Projesi Çekmeköy/İstanbul |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Çekmeköy Mahallesi, Taşlıca Mevkii 108 Ada 74 parselde, "5 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda F blokta konumlu, 5 bağımsız bölüm numaralı "Ofis" nitelikli, 8 bağımsız bölüm numaralı "1. Bodrum Katta Deposu Olan Dükkan" nitelikli, 9 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli, 108 Ada 75 parselde "C ve D Blok 5 katlı Betonarme Apartman ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda C blokta konumlu, 5 bağımsız bölüm numaralı "Çatıda Piyesi Olan Konut" nitelikli, D blokta konumlu 12 bağımsız bölüm numaralı, "2. Bodrum Katta Deposu Olan Dükkan" nitelikli, 5 adet taşınmaz. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Mahallinde parseller üzerinde ticari ve konut amaçlı kullanılan Çamlıyaka Projesi bulunmaktadır. Taşınmazlar niteliklerine uygun olarak kullanılmaktadır. |
| İmar Durumu | 20.02.2022 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Çekmeköy Uygulama İmar Planı kapsamında, 108 ada 74 parsel "Ticaret ve Konut" 108 ada 75 parsel bir kısmı "Ticaret ve Konut" bir kısmı "Konut" Ticaret ve Konut alanları Blok nizam Hmax: 4 Kat, Konut alanları Kaks: 0,80 Hmax: 2 Kat yapılaşma şartlarına haizdir |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Konu taşınmazların değerleme tarihi itibari ile herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır. |
| Toplam Piyasa Değeri | 275.390.000,00 TL |
| Toplam Piyasa Değeri KDV Dahil (%20) |
330.468.000,00 TL |
| Açıklama | Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar | Mehmet AFŞAR – SPK Lisans No: 406225 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlanmış 31.12.2024 itibariyle değerleme çalışmaları tamamlanmış olup rapor tanzimi 03.01.2025 tarihinde Özel 2024-1022 rapor numarasıyla tamamlanmıştır.
Bu rapor Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Çekmeköy Mahallesi, Taşlıca Mevkii 108 Ada 74 parselde, "5 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası " nitelikli ana taşınmazda F blokta konumlu, 5 bağımsız bölüm numaralı "Ofis" nitelikli, 8 bağımsız bölüm numaralı "1. BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN" nitelikli, 9 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli, 108 Ada 75 parselde "C ve D Blok 5 katlı Betonarme Apartman ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda C blokta konumlu, 5 bağımsız bölüm numaralı "ÇATIDA PİYESİ OLAN KONUT" nitelikli, D blokta konumlu 12 bağımsız bölüm numaralı, "2. BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN" nitelikli, 5 adet adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmaz(lar)ın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.12.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların da konumlu olduğu, 108 ada 74 parsel, 108 ada 75 parsel ve 108 ada 76 parsellerde konumlu Çamlıyaka projesinde yer alan toplam 31 adet bağımsız bölümün değer tespitini içeren 30.11.2022 tarih, Özel 2022 - 1302 sayılı, 19.04.2023 tarih 2023 – 0367 sayılı, 19.04.2023 tarih (Değer Tarihi: 31.03.2023) Özel 2023 – 0368 sayılı ve 29.09.2023 tarih, Özel 2023 – 1376 sayılı, Özel 2023 – 1626 sayılı ve Özel 2024 – 350 sayılı, 30.09.2024 tarih, Özel 2024 – 679 rapor numaralı şirketimiz tarafından hazırlanmış yedi adet değerleme raporu bulunmaktadır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye : |
14.000.000,-TL |
|---|---|
| Ticaret Sicil : |
256696 |
| Telefon : |
0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web : |
[email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres : |
Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
Şirket Unvanı : Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Altunizade Mahallesi, Kısıklı Caddesi, İnci Çıkmazı Sokak, İnci Ofis İş Merkezi, No:3, K:1, D:7-8 Üsküdar / İSTANBUL
Şirket Amacı : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak.
Sermayesi : Şirketin sermayesi 150.000.000 TL'dir. Halka Açıklık : - Telefon : 0 216 478 48 18 E-Posta : [email protected]
İş bu rapor, İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Çekmeköy Mahallesi, Taşlıca Mevkii 108 Ada 74 parselde, "5 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda F blokta konumlu, 5 bağımsız bölüm numaralı "Ofis" nitelikli, 8 bağımsız bölüm numaralı "1. BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN" nitelikli, 9 bağımsız bölüm numaralı "Dükkan" nitelikli, 108 Ada 75 parselde "C ve D Blok 5 katlı Betonarme Apartman ve Arsası" nitelikli ana taşınmazda C blokta konumlu, 5 bağımsız bölüm numaralı "ÇATIDA PİYESİ OLAN KONUT" nitelikli, D blokta konumlu 12 bağımsız bölüm numaralı, "2. BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN" nitelikli, 5 adet değerinin tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesi müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu taşınmaz Merkez Mahallesi'nde, Çavuşbaşı Caddesi, Ertuğrul Gazi Caddesi ve Durmuşoğlu Caddesi kesişiminde konumludur. Bölgeye ulaşım özel araç ve toplu taşıma araçları ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Bölge ana arterlerde ticari ara arterlerde konut nitelikli gelişmiştir. Taşınmaza yakın konumda çeşitli özel okullar, Çekmeköy Atlı Binicilik Kulübü, çeşitli villa siteleri ve Yeni Çekmeköy Merzarlığı bulunmaktadır. Taşınmaz Şile Otoyoluna yaklaşık 1,75 km. Kuzey Marmara Bağlantı yoluna yaklaşık 1 km. mesafededir.
Koordinatlar
| Koordinat Listesi | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No Ada Parsel | Enlem | Boylam | ||||||||||
| 1 | 108 | 74 | 41.0460 | 29.1779 | ||||||||
| 2 | 108 | 75 | 41.0466 | 29.1777 |
| İL – İLÇE | : İstanbul - Çekmeköy |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Çekmeköy - / - Taşlıca |
| ADA - PARSEL | : 108 / 74 |
| CİLT – SAHİFE NO | : TABLO 1 |
| YÜZÖLÇÜM | : 3.296,56 m² |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : 5 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası |
| TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : TABLO - 1 |
| TAŞINMAZ ID | : TABLO 1 |
| ARSA PAY/PAYDA | : TABLO 1 |
| MALİK - HİSSE | : EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| EDİNME SEBEBİ - TARİH YEVMİYE |
: Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği-30.01.2024 - 2481 |
| TABLO - 1 | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra BB Blok Kat No No |
Nitelik Cilt |
Sayfa | Arsa Pay/Payda | Taşınmaz ID | ||||||||||
| 1 | 5 | 1 | F | OFİS | 437 | 46592 | 2390072/65931200 | 109216817 | ||||||
| 2 | 8 | 1. BODRUM | F | 1. BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN |
473 | 46595 | 19261408/65931200 | 109216820 | ||||||
| 3 | 9 | ZEMİN | F | DÜKKAN | 473 | 46596 | 10120936/65931200 | 109216821 |
| İL – İLÇE | : İstanbul - Çekmeköy |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Çekmeköy - / - Taşlıca |
| ADA - PARSEL | : 108 / 75 |
| CİLT – SAHİFE NO | : TABLO – 2 |
| YÜZÖLÇÜM | : 4.438,04 m² |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : C ve D Blok 5 katlı BetonarmeApartman ve Arsası |
| TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : TABLO – 2 |
| TAŞINMAZ ID | : TABLO – 2 |
| ARSA PAY/PAYDA | : TABLO - 2 |
| MALİK - HİSSE | : EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) |
| EDİNME SEBEBİ - TARİH YEVMİYE |
: Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği – 30.01.2024 - 2481 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 9 | 85
| TABLO - 2 | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | BB Blok Kat |
Nitelik Cilt |
Sayfa | Taşınmaz ID | ||||||||||
| N o | N o | |||||||||||||
| 1 | 5 | 2 C |
ÇATIDA PİYESİ OLAN KONUT |
472 | 46567 | 183148/4438040 | 109216717 | |||||||
| 2 | 1 2 1. BODRUM D |
2. BODRUM KATTA DEPOSU OLAN DÜKKAN |
473 | 46851 | 188770/4438040 | 109216731 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan Tapu Kayıt belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıt bulunmaktadır.
-KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmaz mal KM ye Çevrilmiştir.) (T:24.02.2023 – Y:4448) (C ve D Bloklarda konumlu taşınmazlar üzerinde)
-Yönetim Planı Değişikliği : 16.12.2021( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (T:30.12.2021 – Y:32626) (Tüm taşınmazlar üzerinde)
-Yönetim Planı : 16/04/2020( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi)(T:15.05.2020 – Y:8443) (C ve D Bloklarda konumlu taşınmazlar üzerinde)
-Yönetim Planı : 16/04/2020( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (T:15.05.2020 14:43 – Y:8444) (F blokta konumlu taşınmazlar üzerinde)
-KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmaz mal KM ye Çevrilmiştir.)(T: 01-02-2023 16:36 – Y:2717)(108 ada 74 parselde konumlu taşınmazlar üzerinde)
- 120000 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır.(T:25.03.2022 10:32 – Y:8158) (F blok 9 Nolu taşınmaz üzerinde)
-1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( TEDAŞ lehine 12264 nolu trafo merkezi ve kablo geçiş yeri için 99 yıllığına kira şerhi ) (T:05.04.2019 – Y:5749) (C ve D Bloklarda konumlu taşınmazlar üzerinde)
-1. BODRUM KATTA DEPO (T:15.05.2020 – Y:8443) (C Blok 5 numaralı, D Blok 10 numaralı taşınmaz)
-QNB FİNANSBANK ANONİM ŞİRKETİ lehine 1/0 dereceden 179490000.00 TL bedelle 13.06.2024 tarih, 13513 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.(108 ada 75 parsel C blok 5 numaralı bağımsız bölüm)
-QNB FİNANSBANK ANONİM ŞİRKETİ lehine 1/0 dereceden 179490000.00 TL bedelle 13.06.2024 tarih, 13513 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (108 ada 75 parsel D blok 12 numaralı bağımsız bölüm)
-QNB FİNANSBANK A.Ş. lehine 1/0 dereceden 203850000.00 TL bedelle 13.06.2024 tarih, 13506 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür.( 108 ada 74 parsel F blok 5, 8, 9 numaralı bağımsız bölüm)
*Yönetim planı beyanı: ana taşınmazın yönetimi ile alakalı unsurların belirlendiğini gösteren beyandır.
**Yönetim planı değişikliği: yönetim planında değişikliğe gidildiğini gösterir beyandır.
***KM ne çevrilmiştir: Kat mülkiyeti kat irtifakına dayalı olarak doğrudan kurulabileceği gibi, taraflarca gerçekleştirilecek olan bir hukuki işlemle veya bunun mümkün olmaması halinde mahkeme kararıyla da kurulabilmekte olup, taşınmazın kat irtifakından kat mülkiyetine geçildiğini belirtir beyandır.
***25.03.2022 tarih, 8158 yevmiye numaralı takyidat kiracısı tarafından kullanılmakta olan taşınmazın kira sözleşmesinin tapuya tescil edildiğini gösterir beyandır.
****31.12.2018 tarih, 23114 yevmiye numaralı takyidat Gayrimenkulün bulunduğu parsel içerisinde trafo alanı veya üzerinden geçen elektrik hattı için konulan şerhtir. Sembolik bedel karşılığıdır.
*****Taşınmazlar üzerinde yer alan kayıtların taşınmazların devredilebilmesine ilişkin herhangi bir olumsuz etkisi yoktur.
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların tamamı 30.01.2024 tarihinde, 2481 yevmiye numarası ile, "Tüzel Kişiliklerin Unvan Değişikliği" işleminden EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.. mülkiyetine geçmiştir. Parseller üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiştir. 12.05.2017 tasdik tarihli Çekmeköy Uygulama İmar Planı, İstanbul 9. İdare Mahkemesi'nin 30.10.2020 tarihli ve E:2019/9 K:2020/1429 sayılı kararı ile iptal edilmiş, 20.02.2022 tasdik tarihi ile yeniden güncellenerek onaylanmıştır.
20.02.2022 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Çekmeköy Uygulama İmar Planı kapsamında, 108 ada 74 parsel "Ticaret ve Konut" 108 ada 75 parsel bir kısmı "Ticaret ve Konut" bir kısmı "Konut" Ticaret ve Konut alanları Blok nizam Hmax: 4 Kat, Konut alanları Kaks: 0,80 Hmax: 2 Kat yapılaşma şartlarına haizdir.
Söz konusu gayrimenkul için Çekmeköy Belediyesi imar servisinde yapılan incelemeler neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir.
3.7 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri vb.) İlişkin Bilgiler
Taşınmazların bulunduğu 108 ada 74 ve 75 parsel için Ege Yapı A.Ş. yüklenici olarak, Ege Yapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım A.Ş. iş sahibi olarak 31.12.2019 tarihinde paylaşım protokolü imzalamıştır.
Taraflar arasında 31.12.2019 tarihinde Beyoğlu 19. Noteri'nde imzalanan 35150 numaralı Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. İlgili sözleşme ve paylaşım protokolleri rapor ekinde verilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak yüklenici sıfatıyla Ege Yapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım A.Ş. ile arsa sahipleri sıfatıyla Ege Yapı A.Ş. arasında 31.12.2019 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre arsa üzerinde Yüklenici tarafından inşa edilecek yapılar, yapının türüne göre aşağıda gösterilen oranlara göre arsa sahipleri ve yüklenici arasında paylaşılacaktır: - Yüklenici %45, arsa sahipleri %55, Taraflar 21.12.2019 tarihli paylaşım protokolü ile hasılat paylaşımının nasıl paylaşılacağını karara bağlamışlardır.
21 Aralık 2023 tarihli Sermaye Piyasası Kurulu Bülteni'nde sayfa 11, 5. madde, "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım A.Ş.'nin, "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ" ünvanlı bir gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümüne ilişkin esas sözleşme değişikliklerine izin verilmesi talebinin olumlu karşılanmasına karar verilmiştir" ibaresi bulunmaktadır.
| Ruhsat ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Detayları | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No |
Ada Parsel Blok | Belge Adı | Belge Tarihi: Belge No | Verilis Amacı |
B.B Sayısı Alan (m2) | (m2) | (m2) | Kat Sayısı | Ortak Alan Toplam Alan Yol Kotu Altı Yol Kotu Üstü Kat Sayısı |
Toplam Kat Sayısı |
Yapı Sinifi |
||||
| 1 | 108 | 74 | D. | Yeni Yapı Ruhsatı 29.09.2017 2017/8632 | Ofis ve isveri Mesken |
10 | 1.793,74 408,13 |
5.794.65 | 7.996.52 | $\overline{2}$ | 3 | 5. | IIIB | ||
| $\mathbf{2}$ | 108 1 | 74 | F | Yeniden Ruhsatı 28.07.2022 2022/4397 | Ofis ve isveri: Mesken |
11 | 2.854,10 239.5 |
4.522.56 | 7.616.16 | $\overline{2}$ | 3 | 5 | VA | ||
| 3 | : 108: | 74 | F. | Yapı Kullanma Izin Belgesi |
2.12.2022 2022/7810 | Ofis ve isveri: Mesken |
11 | 2.854,10 239.5 |
4.522,56 | 7.616,16 | 2 | 3 | 5 | VA | |
| 4 | 108 1 | 75 | D | Yeniden Ruhsatı : 28.07.2022 : 2022/4396 | Ofis ve isveri Mesken |
14 | 3.126,56 934.07 |
3.904.12 | 7.964.75 | 2 | 3 | 5 | IIIB | ||
| 5. | $\frac{108}{108}$ | 75 | D : Yeni Yapı Ruhsatı: 30.09.2017: 2017/8633: | ||||||||||||
| 6 | 108 | 75 | D. | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
2.12.2022 2022/7811 | Ofis ve isyeri 3.126,56 3.126,56 Mesken |
934.07 | 934.07 | 3.904.12 | 7.964.75 | $\overline{2}$ | 3 | 5 | IIIB | |
| 108 | 75 | Yeni Yapı Ruhsatı: 30.09.2017: 2017/8633: | |||||||||||||
| 8 | 108 | 75 | Yeniden Ruhsatı | 28.07.2022 2022/4396 | |||||||||||
| 9 | 108 1 | 75 | C | Yapı Kullanma Izin Belgesi |
2.12.2022 2022/7811 | Mesken Konut |
6,00 | 997,96 236,38 |
1.468,12 | 2.702.46 | $\overline{2}$ | 3 | 5 | IIIB |
Konu taşınmazlar için alınmış belge detayları şu şekildedir;
*Konu taşınmazlar için gerekli tüm izinler alınmış olup, yasal gerekliliği olarak belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
**D Blok Yeni Yapı Ruhsatı, C Blok Yeni Yapı Ruhsatı ve C Blok Yeniden Ruhsatı görseline ulaşılamamış olup, bahsi geçen evrak detayları Yapı Kullanma İzin Belgesi üzerinden okunmuştur.
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Rapora konu projeye ilişkin yapı denetimleri Burhaniye Mahallesi, Tunuslu Mahmut Paşa Caddesi, Gedik Sokak No:5 İç Kapı No: 4 Üsküdar/ İstanbul adresli Atlas İstanbul Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmıştır.
Rapora konu taşınmazlar ile ilgili olarak hazırlanan projeler tarafımıza gönderilmiştir. Değerleme bu projelere istinaden yapılmıştır. Taşınmazlara ait proje ile ilgili bazı bilgiler aşağıda verilmiştir.
Çamlıyaka Projesi Ofis, Konut, Dükkan ve Sosyal Tesis nitelikli ünitelerden oluşmaktadır. 108 ada 74 parsel üzerinde 1 adet blok, 108 ada 75 parsel üzerinde 2 adet blok, 108 ada 76 parsel üzerinde 5 blok olmak üzere toplam 8 adet blok bulunmaktadır.
Söz konusu parsel üzerinde yer alan taşınmazlara ilişkin enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ,
güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
İstanbul'a, yakın yerde bulunan Kuzey Anadolu Fay Hattı, Kuzey Anadolu'dan başlayarak Marmara Denizi'ne kadar uzanır. İki tektonik plaka olan Avrasya ve Afrika birbirlerini iterler ve buda fayın hareket etmesine sebep olur. Bu fay hattı nedeniyle bölgede tarih boyunca çok şiddetli depremler meydana gelmiştir.
Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395- 1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi oldu. İstanbul, yerleşim tarihi son yapılan Yenikapı'daki kazılarla bulunan liman doğrultusunda 8500 yıl, kentsel tarihi yaklaşık 3.000, başkentlik tarihi 1600 yıla kadar uzanan Avrupa ile Asya kıtalarının kesiştiği noktada bulunan bir dünya kentidir. İstanbul Roma, Bizans ve Osmanlı döneminde başkent olarak kullanılmıştır. Şehir çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmış, yüzyıllar boyu çeşitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaşadığı kozmopolit ve metropolit yapısını korumuş ve tarihsel süreçte eşsiz bir mozaik hâlini almıştır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı başaran dünyadaki ender yerleşim yerlerinden biri olan İstanbul geçmişten günümüze bir dünya başkentidir
İstanbul'un iklimi, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. Çok zengin bir bitki topluluğuna sahip olan İstanbul yöresinde şimşir, meşe, çınar, kayın, gürgen, akçaağaç, kestane, çam, ladin ve servi gibi 2500 kadar bitki türü yetişir. Bu bitkilerden bir kısmı bu yöreye endemiktir. Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'nda özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy İlçesi'ndeki Kozyatağı Mahallesi dikkat çeker. 20. Yüzyılda doğudan batıya büyük bir göçün başlaması şehirdeki gecekondulaşmaya büyük bir hız kazanmıştır. Kaçak olarak hazine veya özel arazilere yapılan bu binalar, kısa sürede ve düşük kalitede yapılır. Gecekondular, çarpık kentleşmeye büyük ölçüde neden olmaktadır.
Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kâğıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Forbes Dergisi'nin yaptığı araştırmaya göre 2008 yılı Mart itibarıyla 35 milyardere sahip şehir dünya sıralamasında dördüncü olmuştur. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim, İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| ï | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| $\mathbf{H}$ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| III | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV. | 4 794 179 | 262 243 | 231.2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| 1 | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $\mathbf{H}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |
| IV | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $1^{\langle r \rangle}$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 |
| $\mathbf{H}^{01}$ | 9925986 | 307 407 | 216.0 | 2,4 | |
| $\mathbf{H}^{(t)}$ | 11 893 252 | 357989 | 243,4 | 2,1 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 17 | 85
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %43 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257
ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Kasım 2024 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kasım | Ocak-Kasım | |||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
|||
| Satış şekline göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 | ||
| ipotekli satış | 21 804 | 5 2 4 5 | 315.7 | 135 209 | 171 706 | $-21,3$ | ||
| Diğer satış | 131 210 | 88 269 | 48.6 | 1 130 179 | 915 643 | 23,4 | ||
| Satış durumuna göre toplam satış | 153 014 | 93 514 | 63,6 | 1 265 388 | 1087349 | 16,4 | ||
| ilk el satış | 49 274 | 30 472 | 61,7 | 407832 | 328 299 | 24,2 | ||
| İkinci el satış | 103 740 | 63 042 | 64.6 | 857 556 | 759 050 | 13,0 |
Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %315,7 oranında artarak 21 bin 804 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %14,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %21,3 oranında azalarak 135 bin 209 oldu. Kasım ayında 5 bin 213; Ocak-Kasım döneminde ise 32 bin 82 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %48,6 oranında artarak 131 bin 210 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %85,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Kasım döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %23,4 oranında artarak 1 milyon 130 bin 179 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %61,7 oranında artarak 49 bin 274 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 oranında artarak 407 bin 832 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %64,6 oranında artarak 103 bin 740 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut
satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Kasım döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 oranında artarak 857 bin 556 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,48 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %37,94 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,73 arttı, işçilik endeksi %0,98 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %30,67 arttı, işçilik endeksi %55,62 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,33 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %39,06 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,52 arttı, işçilik endeksi %0,96 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %32,29 arttı, işçilik endeksi %54,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,96 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %34,43 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,38 arttı, işçilik endeksi %1,04 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %25,85 arttı, işçilik endeksi %59,04 arttı. (TUİK)
2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 2,8 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 29,4 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 12,0 oranında azalmıştır. (TCMB)
| Tablo 1: Konut Fiyat Endeksleri (2023=100) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | ZMR | |||||
| Konut Fiyat Endeksi |
155,4 | 145,3 | 163,8 | 151,8 | ||||
| Yillik Değişim |
%29,4 | %26,2 | %34,8 | %26,7 | ||||
| Aylık Değişim |
%2,8 | %2,9 | %3,4 | %1,9 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
108 ada 74 parsel; 3.296,56 m2 yüzölçümüne sahiptir, geometrik olarak amorf şekle sahiptir. Parselin batı yönünden Çavuşbaşı Caddesi'ne cephelidir. Taşınmazın üzerinde yer alan F Blok mimari projesine göre 2 bodrum, zemin, 2 normal kat olmak üzere toplam 5 kattan oluşmaktadır. 2. bodrum katında otopark, sığınak ve teknik alanlar, 1. bodrum katında 1 adet dükkan ve deposu, 1 adet dükkana ait depo ve otopark, zemin katında 4 adet dükkan, asma katında 2 adet dükkan ait asma kat hacmi, 1. normal katında 6 adet ofis, 2. normal katında 1 adet konut olmak üzere toplam 12 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Taşınmaz girişi zemin kat seviyesinden ve batı cepheden sağlanmakta olup dükkan girişleri bina girişinden bağımsızdır. Binada kapalı otopark ve 2 asansör mevcuttur.
*Konu taşınmazlardan 108 ada 74 parsel F Blok 5 bağımsız bölüm, bina girişine göre 1. normal katta, sağ orta cephede konumlu "Ofis" nitelikli taşınmazdır. Mimari projesine göre ofis ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt: 137,77 m2 alanlıdır.
*Konu taşınmazlardan 108 ada 74 parsel F Blok 8 bağımsız bölüm, bina girişine göre 1. bodrum katta konumlu "1. Bodrum Katta Deposu Olan Dükkan" nitelikli taşınmazdır. Mimari projesine göre dükkan ve depo hacimlerinden oluşmakta olup brüt: 915,01 m2 alanlıdır.
*Konu taşınmazlardan 108 ada 74 parsel F Blok 9 bağımsız bölüm, bina girişine göre zemin katta arka cephede konumlu "Dükkan" nitelikli taşınmazdır. Mimari projesine göre dükkan ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt: 357,69 m2 alanlıdır.
108 ada 75 parsel; 4.438,04 m2 yüzölçümüne sahiptir, geometrik olarak amorf şekle sahiptir. Parselin batı yönünden Çavuşbaşı Caddesi'ne ve kuzey yönünden Durmuşoğlu Caddesi'ne cephelidir. Taşınmazın üzerinde C ve D olmak üzere 2 adet blok bulunmaktadır. C Blok parselin doğusunda konumlu olup mimari projesine göre 2 bodrum, zemin, 2 normal kat ve çatı katı olmak üzere toplam 5 kattan oluşmaktadır. 2. bodrum katında 1 adet dükkana ait depo, otopark ve sığınak, 1. bodrum katında 1 adet dükkan, 2 adet konuta ait depo ve teknik alanlar, zemin katta ve 2 normal katında 2'şer adet konut olmak üzere toplam 7 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Son kat daireler çatı piyeslidir. Taşınmaz girişi zemin kat seviyesinden ve doğu cepheden sağlanmaktadır. Binada kapalı otopark ve 1 asansör mevcuttur.
*Konu taşınmazlardan 108 ada 75 parsel C Blok 5 bağımsız bölüm, bina girişine göre 2. normal ve çatı katta sağ cephede konumlu "Çatıda Piyesi Olan Konut" nitelikli taşınmazdır. Mimari projesine göre, normal katında salon, mutfak, ebeveyn yatak odası, 2 yatak odası, 2 banyo, wc, çöp odası, koridor, giriş ve balkon hacimlerinden oluşmakta olup brüt: 165,86 m2 , çatı katında yatak odası hacmi olmak üzere brüt: 21,3 m2 , taşınmaz toplam brüt: 211,96 m2 alanlıdır. Ayrıca 1. bodrum katta taşınmaza ait brüt: 43,67 m2 alanlı depo bulunmaktadır.
108 ada 75 parsel; D Blok parselin batısında konumlu olup mimari projesine göre 2 bodrum, zemin, 2 normal kat olmak üzere 5 katta oluşmaktadır. 2. bodrum katında 6 adet dükkana ait depo, otopark ve sığınak, 1. bodrum katında 6 adet dükkan, 2 adet dükkana ait depo, 10 adet bağımsız bölüme ait depo, otopark ve teknik alanlar, zemin katında 4 adet ve 2 adet dükkan, asma katında 1 adet dükkana ait asma kat hacmi, 1. normal katında 6 adet konut, 2 normal katında 6 adet konuta ait hacimler olmak üzere toplam 18 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Taşınmaza ait A, B ve C olmak 3 adet giriş bulunmaktadır. Girişler kuzeyden güneye A, B ve C şeklinde sıralanmış olup taşınmaz girişleri zemin kat seviyesinden ve doğu cepheden sağlanmaktadır. Binada kapalı otopark ve 3 asansör mevcuttur.
*Konu taşınmazlardan 108 ada 75 parsel D Blok 12 bağımsız bölüm, B girişe göre 2. bodrum ve 1. bodrum katta sağ cephede konumlu "2. Bodrum Katta Deposu Olan Dükkan" nitelikli taşınmazdır. Mimari projesine göre, 2. bodrum katında depo hacminden oluşmakta olup brüt: 100,29 m2 , 1. bodrum katında dükkan hacminden oluşmakta olup brüt: 101,30 m2 , taşınmaz toplam brüt: 201,59 m2 alanlıdır.
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar halihazırda kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda konumlu olup, ruhsata aykırı herhangi bir durumu bulunmamaktadır.
Konu taşınmazlar mevcut niteliklerine uygun olarak kullanılmaktadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgede kendisine benzer özellikli çok sayıda emsal olması ve taşınmaz değerini en gerçekçi yansıtan yöntemin Pazar Yaklaşımı olduğu düşünülmesi sebebiyle değerlemede bu yöntem esas alınmıştır.
Emsal 1 [Satılık Dükkan]: Benzer proje içerisinde konumlu, 227 m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 40.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 532 740 73 44
Emsal 2 [Satılık Dükkan]: Benzer proje içerisinde konumlu, 200m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 38.750.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 530 391 49
Emsal 3 [Satılık Dükkan]: Benzer proje içerisinde konumlu, 161m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 30.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 533 018 70 57
Emsal 4 [Satılık Dükkan]: Benzer proje içerisinde konumlu, 160m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 27.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 532 407 06 94
Beyan: Taşınmazın bulunduğu bölgede faaliyet gösteren emlak ofisi ile yapılan görüşmede, Çamlıyaka Projesi ile benzer özellikli proje sayısının oldukça kısıtlı olduğu, dükkan nitelikli taşınmazlara emsal olabilecek projenin Dap Ormanköy Projesi, Ağaoğlu Çekmeköy Projesi olabileceği bilgisi edinilmiştir. Ayrıca bölge özelinde alan küçüldükçe birim fiyatın arttığı bilgisi edinilmiştir. Çamlıyaka projesi özelinde projeye kurumsal markaların girmesiyle ekstra primlendiği görülmüştür. Edinilen bilgiye göre değerleme tarihi itibari ile projede konumlu dükkan birim fiyatları 150.000,00-TL/m2 ila 190.000,00- TL/m2 arasında değişmektedir. İlgilisi: Bölge Emlakçıları
Emsal 5 [Satılık Konut]: Benzer proje içerisinde konumlu, 195m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 20.450.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 553 947 62 11
Emsal 6 [Satılık Konut]: Benzer proje içerisinde konumlu, 197 m2 beyan edilen ancak 165m2 alanlı olduğu öğrenilen konut pazarlıklı olarak 19.900.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 536 486 78 23
Emsal 7 [Satılık Konut]: Benzer proje içerisinde konumlu, 140m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 19.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 532 740 73 44
Emsal 8 [Satılık Konut]: Aynı proje içerisinde konumlu, 292m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 36.400.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 533 654 63 13
Emsal 9 [Kiralık Dükkan]: Benzer proje içerisinde konumlu, 220 m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 150.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 532 376 67 02
Emsal 10 [Kiralık Dükkan]: Benzer proje içerisinde konumlu, 182 m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 130.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 549 791 08 16
Emsal 11 [Kiralık Dükkan]: Benzer proje içerisinde konumlu, 113 m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 73.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 549 791 08 16
Emsal 12 [Kiralık Dükkan]: Benzer proje içerisinde konumlu, 80 m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 55.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 534 940 63 95
Emsal 13 [Kiralık Konut]: Benzer proje içerisinde konumlu, 200 m2 beyan edilen ancak 180 m2 olduğu öğrenilen brüt alanlı konut pazarlıklı olarak 60.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 534 766 52 08
Emsal 14 [Kiralık Konut]: Benzer proje içerisinde konumlu, 380 m2 brüt alanlı konut pazarlıklı olarak 170.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 533 095 41 20
Emsal 15 [Kiralık Konut]: Benzer proje içerisinde konumlu, 188 m2 brüt alanlı konut pazarlıklı olarak 87.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 533 094 89 52
Emsal 16 [Kiralık Konut]: Benzer proje içerisinde konumlu, 137 m2 brüt alanlı konut pazarlıklı olarak 63.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 507 407 77 55
∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK KONUT | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 5 | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | |||||
| Yüzölçümü (m²) | 195,00m² 165,00m² |
140,00m² | 292,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | 20.450.000 TL 19.900.000 TL |
19.000.000 TL | 36.400.000 TL | ||||||
| m² birim fiyatı | 104.872 TL | 120.606 TL | 135.714 TL | 124.658 TL | |||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | |
| İndirgenmiş birim fiyat | 99.628 TL 114.576 TL |
128.929 TL | 118.425 TL | ||||||
| Ortalama Birim fiyat | 115.389TL/m² | ||||||||
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 30 | 85
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | KİRALIK KONUT | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 13 | Emsal 14 | Emsal 15 | Emsal 16 | ||||||
| Yüzölçümü (m²) | 180,00m² | 380,00m² | 188,00m² | 137,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | 60.000 TL | 170.000 TL | 87.000 TL | 63.000 TL | ||||||
| m² birim fiyatı | 333 TL | 447 TL | 463 TL | 460 TL | ||||||
| Pazarlık | 5% - |
5% | - | 5% | - | 5% | - | |||
| Konum şerefiyesi | 0% | + | 0% | + | 0% | + | 0% | + | ||
| İndirgenmiş birim fiyat | 317 TL 425 TL 440 TL 437 TL |
|||||||||
| Ortalama Birim fiyat | 405TL/m² |
Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, değerlemeye konu taşınmazların konumu, bulunduğu kat, yapı ve site kalitesi durumu da göz önünde bulundurulduğunda dükkan ortalama satış birim değerinin 150.000,00 - 190.000,00 TL/m2 , konut ortalama satış birim değerinin 100.000 – 130.000 TL/m2 aralığında olduğu görülmüştür.
Yine taşınmaz mahallinde yapılan araştırmalar neticesinde dükkan ortalama kira birim değerinin 600,00 - 700,00 TL/m2 , konut ortalama kira birim değerinin 320,00 - 440 TL/m2 aralığında olduğu görülmüştür.
Taşınmazların konumlandığı bölgede yapılan araştırmalarda insan popülasyonunun arttıkça ticari hareketlilik artışına paralel olarak değer artışı olduğu tespit edilmiştir.
Taşınmazlar gelişmekte olan bir bölgede konumlanmış olup yakın çevresinde genel olarak villa tipi yapılaşmaların güneyinde ise apartman tipi yapılaşmaların yoğun olduğu gözlemlenmiştir. Projenin yer aldığı Çavuşbaşı Caddesi üzerinde ofis nitelikli kullanım oranı çok düşük olup, ofis nitelikli bağımsız bölümlerin konut amaçlı kullanılacağı ve satış göreceği öngörülerek ofis nitelikli bağımsız bölümlere konut değeri takdir edilmiştir. Ayrıca bölge de yakın konumda benzer projelerin kısıtlı olması, mevcut durumda proje içerisinde doluluğun %90'a yaklaşması talep eğrisinin de paralel olarak artmasına olanak sağlamaktadır. Bölge de aktif ilanı bulunan emlakçılar ile yapılan görüşmelerde de taşınmazların bulunduğu bölgenin gelişim sürecinin devam etmesi, reklam kabiliyeti yüksek firmaların Çamlıyaka projesi içerisinde yer almaya başlamaları ve doluluk oranının artması proje içerisindeki bağımsız bölümlerin değerini yükseltmektedir. Çavuşbaşı Caddesi üzerinde konumlu olan Çamlıyaka projesi için yerinde yapılan incelemeler de cadde üzerinde konut + ticaret şeklinde tasarlanan ve içerisinde bulunan dükkanların bodrum katları kapalı alana sahip olmasından dolayı zemin kata indirgeme yapılmıştır. Bodrum katta konumlu değerleme konusu taşınmazın her ne kadar bodrum katta olsa da cephesi açık, ticari sirkülasyonu yüksek bir konuma sahiptir. Bölgede mülk sahipleri, emlakçılar ile yapılan görüşmede benzer nitelikli taşınmazlarda genelde pazarlık payının %5 oranında olduğu bilgisi alınmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için bölge de yapılan emsal incelemelerinde Çamlıyaka projesi çevresinde yürüme mesafesinde ticari alanların bulunmadığı, ayrıca Çamlıyaka projesi içerisinde bulunan firmaların da reklam kabiliyetlerinin oldukça yüksek olan firmalardan oluşmaktadır. Ticari sirkülasyonun yoğun ve reklam kabiliyetinin de yüksek firmaların konumlandığı bir proje olması bakımından bölgedeki emsallere göre birim değeri yüksektir.
Çamlıyaka ve Ormanköy projesi bölgede tek olan karma projedir ve kendi içerisinde bir ticari potansiyeli ve tercih edilebilirliği vardır. Bölgede cadde üzerinde yer alan 3-4 katlı bina altı dükkanlar ile söz konusu projede yer alan dükkanlar içerisindeki marka ve kurumsal firmalar tarafından tercih edilen ciddi bir kalite farkı mevcuttur. Çamlıyaka ve Ormanköy projesi kendi içerisinde oluşan bir ticari potansiyeli ile bölgede yer almaktadır. Çamlıyaka Projesi'ne emsal teşkil edebilecek projelerin Ağaoğlu Çekmeköy Park, Nef Çekmeköy, Dap Yapı Ormanköy, Çınarköy Evleri, Rapsodi Evleri gibi marka projeler olacağı kanaati oluşmuş, bu kanaatle bahsi geçen projelerden emsaller seçilmiştir.
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazın yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması ve söz konusu taşınmazların, konum, site özellikleri dikkate alınarak değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların konumu, cadde manzara durumu, büyüklüğü ve bulundukları caddenin ticari potansiyeli dikkate alınmıştır.
| Taşınmaz Bazında Değer Detayı | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No |
Blok | Taşınmaz No |
Taşınmaz Niteliği |
Taşınmaz Alanı (m²) |
Birim Değer (TL/m²) | Taşınmaz Değeri (TL) |
||
| 1 | C | 5 | Konut | 211,96 | ₺115.389,00 | ₺24.457.852,44 | ||
| 2 | D | 12 | Dükkan | 201,59 | ₺172.199,00 | ₺34.713.596,41 | ||
| 3 | F | 5 | Ofis | 137,77 | ₺115.389,00 | ₺15.897.142,53 | ||
| 4 | F | 8 | Dükkan | 915,01 | ₺154.979,10 | ₺141.807.426,29 | ||
| 5 | F | 9 | Dükkan | 357,69 | ₺163.589,05 | ₺58.514.167,29 | ||
| Toplam | ₺275.390.184,97 | |||||||
| Düzeltilmiş Değer~ | ₺275.390.000 |
Pazar yaklaşımı yöntemi sonucunda 5 adet bağımsız bölümün toplam değeri K.D.V hariç ~275.390.000,00-TL takdir edilmiştir.
*Değerleme konusu taşınmazların alanları birbirinden farklı olmasından dolayı birim değer de farklılıklar bulunmaktadır. 12 numaralı dükkan nitelikli bağımsız bölümün alanı baz alınarak emsal düzeltme tablosu düzenlenmiştir. Bölge de yapılan satılık ilanların alanlarının birim değer de etkisi incelenmesine bağlı olarak 9 numaralı bağımsız bölümün %5, 8 numaralı bağımsız bölümün %10 emsal düzeltme tablosunda belirlenen birim değer üzerinden indirgeme yapılarak değer takdiri yapılmıştır.
Taşınmazlardan C Blok 5 ve F blok 5 nolu bağımsız bölümlerin nitelikleri farklı olsa da konut olarak kullanılmakta ve alansal farklıları bölgedeki talepte farklılaştırılmadığından aynı birim değer takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Taşınmazlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olup arsa değerlemesi yapılmamıştır.
Taşınmazlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olup yapı değerlemesi yapılmamıştır.
Taşınmazlar için kat mülkiyeti tesis edilmiş olup maliyet yöntemi kullanılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Taşınmazların doğrudan gelir getirici bir mülk olmaması sebebiyle değerlemede bu yöntem kullanılmamıştır.
Bölgede yapılan emsal araştırmaları ve edinilen bilgiler ile mevcut verilerin kullanımı, günümüz ekonomik koşulları ve gayrimenkul piyasası ile piyasaya etki eden nitel ve nicel tüm etkenler neticesinde söz konusu taşınmazlar için bölgede geri dönüş süresi yaklaşık 20 - 22 yıl olup mülkün kendini amorti etme süresi (mevcut hali dikkate alınarak) hesaplanmıştır. Buna göre %4,5 olarak yaklaşık ortalama kapitalizasyon oranı belirlenmiştir.
Bu kapitalizasyon oranları sadece bu bölgede bu tarz taşınmaz için geçerli olup genel bir oranı yansıtmamaktadır.
Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, pazar yaklaşımı analizi için gerekli kiralık emsaller ile bölgede yapılan satış-kira araştırması ayrıca mevcut sektörel veriler ışığında gelir yaklaşımı çatısı altında bulunan ve farklı bir yaklaşım olan doğrudan kapitalizasyon yöntemiyle değer yaklaşımında bulunulmuştur.
Ortalama dükkan kira birim değeri ~648 TL/m2 , konut ve ofis kira birim değeri ~405,00 TL/m2 olup taşınmazlara gelir yöntemine göre takdir edilen değer detayı şu şekildedir;
8 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın çok büyük alanlı olması sebebiyle birim fiyatının bölge ortalamasının %10 altında olacağı 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın alanı küçük olduğu için de %5 üzerinde olacağı düşünülmektedir.
Sonuç olarak gelir yaklaşımı yöntemine göre söz konusu taşınmazların piyasa değeri için ~273.626.000,00 TL değer takdir edilmiştir.
Söz konusu taşınmaz için yapılan araştırmalar neticesinde takdir edilen kira değer detayı şu şekildedir;
| Taşınmaz Bazında Kira Değer Detayı | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No |
Blok Taşınmaz No |
Taşınmaz Niteliği |
Taşınmaz Alanı (m²) |
Birim Değer (TL/m²) |
Taşınmaz Aylık Kira Değeri (TL/Ay) |
|||
| 1 | C | 5 | Konut | 211,96 | ₺405,00 | ₺85.843,80 | ||
| 2 | D | 12 | Dükkan | 201,59 | ₺648,00 | ₺130.630,32 | ||
| 3 | F | 5 | Ofis | 137,77 | ₺405,00 | ₺55.796,85 | ||
| 4 | F | 8 | Dükkan | 915,01 | ₺583,20 | ₺533.633,83 | ||
| 5 | F | 9 | Dükkan | 357,69 | ₺615,60 | ₺220.193,96 | ||
| ₺1.026.098,77 | ||||||||
| Düzeltilmiş Değer~ | ₺1.026.000,00 |
Taşınmazlara emsal karşılaştırma yöntemine göre aylık ~1.026.000,00-TL kira değeri takdir edilmiştir.
*Değerleme konusu taşınmazların alanları birbirinden farklı olmasından dolayı birim değer de farklılıklar bulunmaktadır. 12 numaralı dükkan nitelikli bağımsız bölümün alanı baz alınarak emsal düzeltme tablosu düzenlenmiştir. Bölge de yapılan satılık ilanların alanlarının birim değer de etkisi incelenmesine bağlı olarak 9 numaralı bağımsız bölümün %5, 8 numaralı bağımsız bölümün %10 emsal düzeltme tablosunda belirlenen birim değer üzerinden indirgeme yapılarak değer takdiri yapılmıştır.
Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %45- %55 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %30- %40 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Değerleme, bağımsız bölüm bazında satış değer tespiti için yapılmış olup boş arsa değeri tespit edilmemiştir.
Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Söz konusu taşınmazlar için müşterek veya bölünmüş kısım değerlemesi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Rapora konu taşınmazlar İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Çekmeköy Mahallesi, 108 Ada 74 parsel F blok 5, 8 ve 9 bağımsız bölüm numaralı, 108 ada 75 parsel C blok 5 bağımsız bölüm numaralı, D blok 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazlardır. Taşınmazların kullanım şekli ve amacı vb. her türlü etkenler değerlemede dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmazlara ayrı ayrı analiz yapılmış olup değer oluşumu pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı esasına göre belirlenmiştir.
Taşınmazın mevcut kullanım durumu da göz önüne alındığında en uygun değerleme yönteminin pazar yaklaşımı olduğuna kanaat getirilmiş ve değerleme de bu yöntem esas kabul edilmiştir.
Prestijli projede konumlu olması.
İnsan sirkülasyonunun nispeten az olması.
Gelişmekte olan bölge olması.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Taşınmazların tapu kayıdı üzerinde yer alan takyidatlar raporun 3.3 başlığı altında açıklanmıştır. Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmaz üzerinde devredilebilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
6.7 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar arsa veya arazi değildir, parsel üzerinde rapor içerisinde bilgileri detaylı şekilde verilen taşınmazlar bulunmaktadır.
6.8 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik ikinci cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur ." denilmektedir. Mülkiyet sahibi EGE Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğu bilgisi edinilmiştir. Bahsi geçen tebliğ maddesinden hareketle taşınmazların GYO portföyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Çekmeköy Mahallesi, 108 Ada 74 parsel F blok 5, 8 ve 9 bağımsız bölüm numaralı, 108 ada 75 parsel C blok 5 bağımsız bölüm numaralı, D blok 12 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu sözleşmeye dayalı hakkın Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
İstanbul İli, Çekmeköy İlçesi, Çekmeköy Mahallesi, 108 Ada 74 ve 108 ada 75 parselde konumlu Çamlıyaka Projesi'nde yer alan 5 adet bağımsız bölümün değeri belirlenmiştir.
| DEĞER DETAYI |
TL |
|---|---|
| 108 Ada 74 Parsel ve 108 Ada 75 Parselde Konumlu Çamlıyaka Projesi'nde Yer Alan 5 Adet Bağımsız Bölümün K.D.V Hariç Değeri |
₺275.390.000,00 |
| 108 Ada 74 Parsel ve 108 Ada 75 Parselde Konumlu Çamlıyaka Projesi'nde Yer Alan 5 Adet Bağımsız Bölümün K.D.V Dahil Değeri |
₺330.468.000,00 |
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
||
|---|---|---|---|---|
| Mehmet AFŞAR SPK Lisans No: 406225 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Tapu Kayıtları
∆ İmar Planları, Plan Notları, Uydu, Konum ve CBS Görüntüleri,
∆ Yapı Ruhsatları, Yapı Kullanma İzin Belgeleri, Mimari Projeler
∆ Taşınmaz Görselleri,
∆ Gayrimenkul Değerleme Lisansı ve TDUB Mesleki Tecrübe Belgesi
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.