Net Asset Value • Jan 16, 2025
Net Asset Value
Open in ViewerOpens in native device viewer
Modernyaka Projesi
Özel 2024 – 1025
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
| Rapor Tarihi | 31.12.2024 | |||
| Rapor Numarası | Özel 2024 – 1025 | |||
| Raporun Konusu | İstanbul, Avcılar, Modernyaka Projesi | |||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Mahallesi, 660 Ada 2 parsel üzerinde geliştirilen projenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değeri. |
↗ İş bu rapor, Üç Yüz Dokuz (309) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' ç erçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 2 | 309
| YÖNETİCİ ÖZETİ5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi11 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi13 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler14 | ||
| 3.6 | Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar14 | ||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler14 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi …………………………………………………………………………………………………………………………………………………….14 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 15 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama15 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 15 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 16 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler16 |
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 17 |
||
|---|---|---|---|
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler24 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 25 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler25 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 25 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 25 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 26 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı28 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 33 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı37 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler44 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ45 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması45 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 45 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş45 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş45 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi45 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi45 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi45 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş46 |
||
| 7. | SONUÇ47 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi47 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri47 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI48 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ48 |
| Talep Sahibi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 – 1025 / 31.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı | Bu rapor, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firüzköy Mahallesi, 660 Ada 2 parselde konumlu Modernyaka Projesi'nde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Rodopman İnşaat ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve Fikret Yoluç ile yapılmış olan 16.04.2021 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değer tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi | Tahtakale Mahallesi, Gaffar Okkan Caddesi Modernyaka Projesi Avcılar/İstanbul |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Bey Mahallesi, 660 Ada 2 parsel |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Mahallinde parsel üzerinde Modernyaka Projesi inşa edilmektedir. |
| İmar Durumu | 30.09.2013 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Ispartakule Toplu Konut Alanı Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı kapsamında, ticaret alanında kalmakta olup, hmax= serbest, KAKS: 2 yapılaşma şartlarına haizdir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Tarafımıza iletilen tapu kayıtlarında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. |
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının Değerleme Tarihi İtibarıyla Gerçekleşmiş Ön Satışı ve Tahsilatından Sonra Oluşacak Nakit Akışlarının Net Bugünkü Değeri (KDV Hariç) |
666.337.000,00 TL Altıyüzaltmışaltımilyonüçyüzotuzyedibin Türk Lirası |
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının Değerleme Tarihi İtibarıyla Gerçekleşmiş Ön Satışı ve Tahsilatından Sonra Oluşacak Nakit Akışlarının Net Bugünkü Değeri (KDV Dahil) |
799.604.400,00 TL |
| Açıklama ve Varsa Müşteri Talebi |
Taşınmaz yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. Projenin mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının Değerleme Tarihi İtibarıyla Gerçekleşmiş Ön Satışı ve Tahsilatından Sonra Oluşacak Nakit Akışlarının Net Bugünkü Değerinin tespiti. |
| Raporu Hazırlayanlar | Mehmet AFŞAR – SPK Lisans No: 406225 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlanmış olup rapor tanzimi 31.12.2024 tarihinde Özel 2024 -1025 rapor numarasıyla tamamlanmıştır.
Bu rapor, Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Mahallesi, 660 Ada 2 parsel üzerinde geliştirilen projenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değerinin tespiti.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.12.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından önceden hazırlanmış 07.09.2022 tarihinde Özel 2022 - 982 rapor numaralı 1.029.729.370,57 TL değerinde ekspertiz raporu bulunmaktadır.
Raporu hazırlayanlar Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Buğra Uğur YAP- (SPK Lisans No: 408393) tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER (SPK Lisans No: 404622) tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU (SPK Lisans No: 401418) tarafından onaylanmıştır.
29.12.2023 tarihinde Özel 2023 - 1623 rapor numaralı 1.355.196.000,00 TL değerinde ekspertiz raporu bulunmaktadır.
30.09.2024 tarih, Özel 2024 -682 rapor numaralı 414.719.000,00-TL tutarlı değerleme raporu hazırlanmıştır.
Raporu hazırlayanlar Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR- (SPK Lisans No: 406225) tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER (SPK Lisans No: 404622) tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU (SPK Lisans No: 401418) tarafından onaylanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye | : | 14.000.000,-TL |
|---|---|---|
| Ticaret Sicil | : | 256696 |
| Telefon | : | 0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web | : | [email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres | : | Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
Şirket Unvanı : Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Altunizade Mahallesi, Kısıklı Caddesi, İnci Çıkmazı Sokak, İnci Ofis İş Merkezi, No:3, K:1, D:7-8 Üsküdar / İSTANBUL
Şirket Amacı : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak.
| Sermayesi | : | Şirketin sermayesi 150.000.000 TL'dir. |
|---|---|---|
| Halka Açıklık | : | - |
| Telefon | : | 0 216 478 48 18 |
E-Posta : [email protected]
İş bu rapor müşteri talebi üzerine, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firüzköy Mahallesi, 660 Ada 2 parselde konumlu Modernyaka Projesi'nde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Rodopman İnşaat ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve Fikret Yoluç ile yapılmış olan 16.04.2021 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değerinin tespitine yönelik çalışma yapılmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde yukarıda belirtilen amaç ve kapsamlar dahilinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu taşınmaz Tahtakale Mahallesi'nde, şehrin batı kısmında, TEM Otoyolu ve Bizim Evler 4 Projesi arasında arasında konumludur. Bölgeye ulaşım özel araç ve toplu taşıma araçları ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Bölge konut nitelikli gelişmiştir. Taşınmaza yakın konumda FMV Işık Okulları Ispartakule Yerleşkesi, İstinye Üniversitesi Hastanesi, Ispartakule Orta Okulu, Bahçeşehir Anadolu Lisesi bulunmaktadır. Taşınmaz TEM Otoyoluna yaklaşık 600 m., E-5 Karayolu'na yaklaşık 8km. mesafededir.
Enlem: 41.0573 Boylam: 28.7140
Değerleme çalışmasının konusu Modernyaka Projesi'nde Müşteri'nin arsa sahipleri ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının değerinin tespitidir. İlgili sözleşmelerde Müşteri'nin payına düşen bağımsız bölümlerin tapularını inşaatın ilerlemesine paralel olarak arsa sahiplerinden devralması öngörülmüştür. Müşteri ile arsa sahipleri arasında yapılan paylaşıma göre Müşteri payına düşen 391 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Müşteri tarafından verilen bilgilere göre 391 bağımsız bölümün tapularının 277 adedi halen arsa sahipleri adına ya da satılmış durumda, 114 adedi müşteri adına kayıtlı durumdadır. Söz konusu 114 adet bağımsız bölümün tapu bilgileri aşağıdaki tabloda verilmektedir.
| İL – İLÇE – MAHALLE | : İstanbul – Avcılar – Firüzköy |
|---|---|
| BLOK – TAŞINMAZ NO - KAT | : Tablo - 1 |
| TAŞINMAZ ID | : Tablo – 1 |
| CİLT NO – SAYFA NO | Tablo – 1 |
| TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : Tablo - 1 |
| ARSA PAY/PAYDA | |
| ADA – PARSEL | : 660 - 2 |
| AT YÜZÖLÇÜM (M2) | : 19.538,35 |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : ARSA |
| MALİK - HİSSE | : EGE YAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ - 1 / 1 |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: Tablo - 1 |
| TABLO-1 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sıra Blok BB No 1 |
Kat | Cilt 264 |
6188 | Sayfa Arsa Pay Arsa Payda Taşınmaz ID | Malik EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL |
Edinme Sebebi | Tarih | Yevmiye 4427 |
|||
| Zemin | 26113 | 2400000 2400000 |
127203294 | yatırım ortaklığı anonim şirketi | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | ||||||
| $\overline{\mathbf{c}}$ 3 |
А Α |
$\overline{a}$ 28 |
3 | 264 265 |
26114 26140 |
4940 3692 |
2400000 | 127203451 127203568 |
14.02.2024 31.01.2024 |
4427 2980 |
||
| 4 5 |
Α | 34 33 |
3 | 265 265 |
26146 26145 |
3272 2063 |
2400000 | 127203631 127203627 |
31.01.2024 31.01.2024 |
2980 2980 |
||
| 6 | Α Α |
35 | 3 3 |
265 | 26147 | 2152 | 2400000 2400000 |
127203635 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 7 8 |
Α A |
37 39 |
3 4 |
265 265 |
26149 26151 |
2024 2139 |
2400000 2400000 |
127203643 127203651 |
31.01.2024 31.01.2024 |
2980 2980 |
||
| 9 | A | 198 | 17 | 266 | 26310 | 4074 | 2400000 | 127203449 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 10 11 |
A A |
200 202 |
17 17 |
266 266 |
26312 26314 |
2268 3855 |
2400000 2400000 |
127203460 127203462 |
31.01.2024 31.01.2024 |
2980 2980 |
||
| 12 | A | 204 | 17 | 267 | 26316 | 2767 | 2400000 | 127203464 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 13 14 |
A A |
207 209 |
18 18 |
267 267 |
26319 26321 |
2621 2584 |
2400000 2400000 |
127203467 127203469 |
31.01.2024 14.02.2024 |
2980 4427 |
||
| 15 | A | 210 | 18 | 267 | 26322 | 4113 | 2400000 | 127203474 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 16 17 |
A Α |
218 233 |
18 20 |
267 267 |
26330 26345 |
2337 2604 |
2400000 2400000 |
127203482 127203505 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği Kat Karşılığı Temlik |
31.01.2024 14.02.2024 |
2980 4427 |
|
| 18 | Α | 238 | 20 | 267 | 26350 | 3934 | 2400000 | 127203510 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 19 20 |
Α Α |
240 242 |
20 20 |
267 267 |
26352 26354 |
3837 2363 |
2400000 2400000 |
127203516 127203518 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 14.02.2024 31.01.2024 |
4427 2980 |
|
| 21 | Α | 244 | 21 | 267 | 26356 | 4395 | 2400000 | 127203520 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 22 23 |
Α Α |
245 246 |
21 21 |
267 267 |
26357 26358 |
2624 4175 |
2400000 2400000 |
127203521 127203522 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 24 | A A |
247 249 |
21 | 267 267 |
26359 26361 |
2322 2400 |
2400000 2400000 |
127203523 127203525 |
14.02.2024 31.01.2024 |
4427 2980 |
||
| 25 26 |
Α | 250 | 21 21 |
267 | 26362 | 3966 | 2400000 | 127203530 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği Kat Karşılığı Temlik |
14.02.2024 | 4427 | |
| 27 28 |
Α Α |
252 268 |
21 23 |
267 267 |
26364 26380 |
3861 4457 |
2400000 2400000 |
127203532 127203552 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 14.02.2024 31.01.2024 |
4427 2980 |
|
| 29 | Α | 269 | 23 | 267 | 26381 | 2653 | 2400000 | 127203553 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 30 31 |
Α Α |
270 271 |
23 23 |
267 267 |
26382 26383 |
4222 2348 |
2400000 2400000 |
127203558 127203559 |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 32 | Α | 272 | 23 | 267 | 26384 | 2337 | 2400000 | 127203560 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 33 34 |
Α Α |
274 277 |
23 23 |
267 267 |
26386 26389 |
4006 2418 |
2400000 2400000 |
127203562 127203565 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 35 | А | 281 | 24 | 267 | 26393 | 2668 | 2400000 | 127203573 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 36 37 |
A А |
282 284 |
24 24 |
267 267 |
26394 26396 |
4245 2357 |
2400000 2400000 |
127203574 127203576 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 38 | А | 286 | 24 | 267 | 26398 | 4029 | 2400000 | 127203578 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 39 40 |
Α А |
287 291 |
24 25 |
267 267 |
26399 26403 |
2473 2722 |
2400000 2400000 |
127203579 127203587 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 41 | A | 292 | 25 | 267 | 26404 | 44497 | 2400000 | 127203588 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 42 | А | 295 | 25 | 267 | 26407 | 2380 | 2400000 | 127203591 | EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 |
| 43 44 |
A Α |
296 297 |
25 25 |
267 267 |
26408 26409 |
2369 2453 |
2400000 2400000 |
127203592 127203593 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 45 | А | 298 | 25 | 267 | 26410 | 4053 | 2400000 | 127203594 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 46 47 |
А Α |
299 301 |
25 25 |
267 267 |
26411 26413 |
2488 2450 |
2400000 2400000 |
127203595 127203606 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 48 | A | 302 | 25 | 267 | 26414 | 2439 | 2400000 | 127203607 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 49 50 |
Α A |
309 311 |
Bodrum Bodrum |
268 268 |
26421 26423 |
6531 3501 |
2400000 2400000 |
127203614 127203620 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 14.02.2024 31.01.2024 |
4427 2980 |
|
| 51 | B1 | 1 | Zemin | 268 | 26426 | 5589 | 2400000 | 127203295 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 52 53 |
B1 B1 |
2 3 |
Zemin Zemin |
268 268 |
26427 26428 |
6837 5513 |
2400000 2400000 |
127203452 127203597 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 54 | B1 | 5 | 268 | 26430 | 6481 | 2400000 | 127203701 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 55 56 |
B1 B1 |
6 19 |
1 4 |
268 268 |
26431 26444 |
5628 4240 |
2400000 2400000 |
127203748 127203437 |
Kat Karşılığı Temlik Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği |
14.02.2024 31.01.2024 |
4427 2980 |
|
| 57 | B1 | 22 | 4 | 268 | 26447 | 4851 | 2400000 | 127203485 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 58 59 |
B1 B1 |
27 34 |
5 7 |
268 268 |
26452 26459 |
4902 4329 |
2400000 2400000 |
127203555 127203632 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 14.02.2024 31.01.2024 |
4427 2980 |
|
| 60 61 |
B1 B1 |
37 40 |
268 268 |
26462 26465 |
4953 4354 |
2400000 2400000 |
127203644 127203661 |
31.01.2024 31.01.2024 |
2980 2980 |
|||
| 62 | B1 | 42 | 8 | 268 | 26467 | 4991 | 2400000 | 127203669 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 63 64 |
B1 B1 |
52 56 |
10 11 |
268 268 |
26477 26481 |
5067 6086 |
2400000 2400000 |
127203716 127203732 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 65 | B1 | 57 | 11 | 268 | 26482 | 5093 | 2400000 | 127203736 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 66 67 |
B1 B1 |
63 65 |
Zemin Zemin + 1. Bodrum |
268 268 |
26488 26490 |
5602 5462 |
2400000 2400000 |
127203765 127203773 |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 68 | B1 | 66 | Zemin + 1. Bodrum | 268 | 26491 | 4036 | 2400000 | 127203777 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 69 70 |
B2 B2 |
1 2 |
Zemin Zemin |
268 268 |
26495 26496 |
5296 6773 |
2400000 2400000 |
127203296 127203453 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 71 | B2 | Zemin | 268 | 26497 | 6863 | 2400000 | 127203598 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 72 73 |
B2 B2 |
4 41 |
Zemin 8 |
269 | 268 26498 26535 |
5640 4354 |
2400000 2400000 |
127203657 127203666 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 14.02.2024 31.01.2024 |
4427 2980 |
|
| 74 | B2 | 42 | 8 9 |
269 269 |
26536 | 5997 | 2400000 | 127203670 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 | |
| 75 76 |
B2 B2 |
45 46 |
9 | 269 | 26539 26540 |
4393 4393 |
2400000 2400000 |
127203682 127203692 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 4427 2980 |
||
| 77 | B2 | 48 | 9 | 269 | 26542 | 5029 | 2400000 | 127203694 | Kat Karşılığı Temlik | 31.01.2024 | 2980 | |
| 78 79 |
B2 B2 |
55 58 |
11 11 |
269 269 |
26549 26552 |
4456 5106 |
2400000 2400000 |
127203729 127203741 |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 80 81 |
B2 B2 |
59 60 |
12 12 |
269 269 |
26553 26554 |
6162 4469 |
2400000 2400000 |
127203745 127203754 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 82 | B2 | 61 | 12 | 269 | 26555 | 4469 | 2400000 | 127203758 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 83 84 |
B2 B2 |
63 69 |
12 Zemin + 1. Bodrum |
269 269 |
26557 26563 |
5131 4214 |
2400000 2400000 |
127203766 127203790 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 85 | B2 | 70 | Zemin + 1. Bodrum | 269 | 26564 | 5564 | 2400000 | 127203798 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 86 87 |
B2 B 2 |
71 72 |
Zemin + 1. Bodrum Zemin + 1. Bodrum |
269 269 |
26565 26566 |
5055 4774 |
2400000 2400000 |
127203801 127203804 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 88 | c | 1 | Zemin | 269 | 26568 | 3094 | 2400000 | 127203297 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 89 | c | $\overline{\mathbf{2}}$ | Zemin | 269 | 26569 | 6442 | 2400000 | 127203454 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 90 91 |
c с |
4 5 |
Zemin Zemin |
269 269 |
26571 26572 |
6328 3450 |
2400000 2400000 |
127203658 127203705 |
EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 14.02.2024 31.01.2024 |
4427 2980 |
| 92 | с | 6 | 1 | 269 | 26573 | 5233 | 2400000 | 127203750 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 93 94 |
с С |
7 8 |
1 1 |
269 269 |
26574 26575 |
6519 4889 |
2400000 2400000 |
127203795 127203824 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 95 | с | 9 | 1 | 269 | 26576 | 5793 | 2400000 | 127203849 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 96 97 |
с c |
10 17 |
1 3 |
269 269 |
26577 26584 |
5806 7092 |
2400000 2400000 |
127203302 127203409 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 98 | c | 18 | 3 | 269 | 26585 | 5335 | 2400000 | 127203424 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 99 100 |
c $\mathbf c$ |
21 32 |
4 6 |
269 269 |
26588 26599 |
5080 7219 |
2400000 2400000 |
127203473 127203626 |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 101 | c | 38 | 7 | 269 | 26605 | 5475 | 2400000 | 127203650 | 1.02.2024 | 2981 | ||
| 102 103 |
$\mathbf c$ $\mathbf c$ |
39 49 |
7 9 |
269 26606 270 26616 |
7410 7499 |
2400000 2400000 |
127203654 127203699 |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
||
| 104 | $\mathbf c$ | 54 | 10 | 270 26621 | 7550 | 2400000 | 127203726 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 105 106 |
$\mathbf c$ $\mathbf c$ |
63 64 |
12 12 |
270 26630 270 26631 |
5640 7614 |
2400000 2400000 |
127203767 127203771 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği Kat Karşılığı Temlik |
31.01.2024 14.02.2024 |
2980 4427 |
||
| 107 | $\mathbf c$ | 65 | 12 | 270 26632 | 5551 | 2400000 | 127203775 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 108 109 |
C $\mathbf c$ |
69 79 |
13 15 |
270 26636 270 26646 |
7677 7754 |
2400000 2400000 |
127203791 127203820 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|||
| 110 | $\mathbf c$ | 84 | 16 | 270 26651 | 7805 | 2400000 | 127203835 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 111 112 |
$\mathbf c$ $\mathbf c$ |
92 94 |
18 18 |
270 26659 270 26661 |
7766 7894 |
2400000 2400000 |
127203856 127203860 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|||
| 113 | $\mathbf c$ | 95 | 18 | 270 26662 | 5768 | 2400000 | 127203862 | 14.02.2024 | 4427 | |||
| 114 | D | 1 | Zemin | 270 26669 | 4125 | 2400000 | 127203298 | 14.02.2024 | 4427 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' ç erçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 10 | 309
3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu Modernyaka Projesi'nde tarafımıza gönderilen 114 adet bağımsız bölüm üzerinde aşağıdaki takyidatlar yer almaktadır;
Şerhler Hanesinde:
Satış vaadi vardır. Vaad Bedeli : 5000 TL . (T:20.09.2023 Y:27442) ( A-268 nolu taşınmaz üzerinde)
Satış vaadi vardır. Vaad Bedeli : 3500 TL . (T:20.09.2023 Y:27442) ( A-309, B1-2, B2-2, B2-3, C-2, C-7 nolu taşınmaz üzerinde)
*27.03.2021 tarih, 3251 yevmiye numaralı beyan ana gayrimenkulün yönetim biçiminin belirlendiğini gösterir beyandır.
**30.05.2022 tarih, 16940 ve 30.03.2023 tarih, 9424 yevmiye numaralı takyidatlar satış vaadinin satışa dönüşmesi ile alakalı olup, yabancı vatandaşlar tarafından mülk edinimi ve vatandaşlık alımı sonrası taşınmazı 3 yıl boyunca satışa konu edemeyeceğini belirten bir beyandır.
*** 11.04.2016 tarih, 8743 yevmiye numaralı irtifak hakkı parselin üzerinde Tedaşın elektrik üretim hattı ya da trafo yeri ile alakalı yeri olduğunu belirtir irtifaktır.
****21.11.2023 tarih, 33700 yevmiye numaralı şerh gayrimenkulün bulunduğu parsel içerisinde trafo alanı veya üzerinden geçen elektrik hattı için konulan şerhtir. Sembolik bedel karşılığıdır.
*****Taşınmazlar üzerinde yer alan satış vaadi şerhleri Noterce düzenlenmiş, bir taşınmaz malın ilerideki bir tarihte satışını taahhüt eden sözleşmenin tapu siciline şerh verilmesidir.
******Taşınmazlar üzerinde yer alan takyidatların taşınmaz tasarrufuna olumsuz bir etkisi bulunmamaktadır.
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu 660 ada 2 parsel 08.07.2014 tarih 15090 yevmiye numaralı ifraz işlemi ile oluşmuş olup 11.02.2020 tarihinde parsel üzerinde kat irtifakı tesis edilmiştir. Parselin imar durumunda son 3 yıllık süreçte herhangi bir değişiklik oluşmamıştır.
Konu taşınmazların malik değişikliği işlem detayları şu şekildedir;
| S ıra | Blok | BB No | Malil | Edinme Sebebi | Tarih | Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Α | 1 | EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 |
| ź | A | ż | YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ | 14.02.2024 | 4427 | |
| 3 | A | 28 | H | 31.01.2024 | 2980 | |
| 4 | A | 34 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 5 | Α | 33 | ă | 31.01.2024 | 2980 | |
| 6 | Α | 35 | ï. | 31.01.2024 | 2980 | |
| 7 8 |
A A |
37 39 |
ä | 31.01.2024 31.01.2024 |
2980 2980 |
|
| 9 | A | 198 | H | 31.01.2024 | 2980 | |
| 10 | A | 200 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 11 | A | 202 | ă | 31 01 2024 | 2980 | |
| 12 | Α | 204 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 13 14 |
Α A |
207 | ï, | 31.01.2024 14.02.2024 |
2980 4427 |
|
| 15 | A | 209 210 |
14.02.2024 | 4427 | ||
| 16 | A | 218 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 17 | A | 233 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 18 | A | 238 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 19 | A | 240 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 20 21 |
A A |
242 244 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 14.02.2024 |
2980 4427 |
|
| 22 | A | 245 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 23 | A | 246 | ä | 14.02.2024 | 4427 | |
| 24 | A | 247 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 25 | Α | 249 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 26 27 |
Α А |
250 252 |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 28 | A | 268 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 29 | A | 269 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 30 | A | 270 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 31 | A | 271 | ä | 14.02.2024 | 4427 | |
| 32 33 |
Α Α |
272 274 |
ä | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 34 | Α | 277 | ï | 14.02.2024 | 4427 | |
| 35 | A | 281 | ä | 14.02.2024 | 4427 | |
| 36 | A | 282 | ä | 14.02.2024 | 4427 | |
| 37 | Α | 284 | ä l. |
14.02.2024 | 4427 | |
| 38 | A | 286 | ä | 14.02.2024 | 4427 4427 |
|
| 39 40 |
Α Α |
287 291 |
14.02.2024 14.02.2024 |
4427 | ||
| ä | ||||||
| 41 | A | 292 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 42 | A | 295 | EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 |
| 43 | А | 296 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 44 45 |
A A |
297 298 |
i. | 14.02.2024 14 02 2024 |
4427 4427 |
|
| 46 | A | 299 | ĵ, | 14 02 2024 | 4427 | |
| 47 | A | 301 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 48 | A | 302 | Į, | 14.02.2024 | 4427 | |
| 49 | A | 309 | 14 02 2024 | 4427 | ||
| 50 51 |
A B1 |
311 1 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 14.02.2024 |
2980 4427 |
|
| 52 | B1 | $\overline{2}$ | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 53 | B1 | 3 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 54 | B1 | 5 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 55 | B1 | 6 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 56 57 |
B1 B1 |
19 22 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 14.02.2024 |
2980 4427 |
|
| 58 | B1 | 27 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 59 | B1 | 34 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 60 | B1 | 37 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 61 | B1 | 40 | 31.01.2024 | 2980 | ||
| 62 63 |
B1 B1 |
42 52 |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 64 | B1 | 56 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 65 | B1 | 57 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 66 | B1 | 63 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 67 | B1 | 65 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 68 69 |
B1 B2 |
66 | ï, | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 70 | B2 | 1 $\overline{2}$ |
ä | 14.02.2024 | 4427 | |
| 71 | B2 | 3 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| $\overline{72}$ | B2 | 4 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 73 | B2 | 41 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 74 75 |
B2 | 42 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 | |
| 76 | B2 B2 |
45 46 |
Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 4427 2980 |
|
| 77 | B2 | 48 | Kat Karşılığı Temlik | 31.01.2024 | 2980 | |
| 78 | B2 | 55 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 79 | B2 | 58 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 80 | B2 | 59 | ä | 14.02.2024 | 4427 | |
| 81 82 |
B2 B2 |
60 61 |
ä | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 83 | B2 | 63 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 84 | B2 | 69 | ä | 14.02.2024 | 4427 | |
| 85 | R 2 | 70 | ä | 14 02 2024 | 4427 | |
| 86 | B2 | 71 | l. | 14.02.2024 | 4427 | |
| 87 | B2 | 72 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 88 | C | 1 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği 31.01.2024 | 2980 | ||
| 89 | C | 2 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 90 | C | 4 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 91 | с | 5 | EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 |
| 92 93 |
c | 6 7 |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 4427 |
|
| 94 | c с |
8 | W | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 | |
| $\overline{\phantom{a}}$ 95 |
c | 9 | ä | 14.02.2024 | 4427 | |
| 96 | C | 10 | ä | 14.02.2024 | 4427 | |
| 97 ı. |
с | 17 | ü | 14.02.2024 | 4427 | |
| 98 | c | 18 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 99 100 |
c с |
21 32 |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 101 | c | 38 | W | 1.02.2024 | 2981 | |
| 102 | C | 39 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 103 | с | 49 | 14.02.2024 | 4427 | ||
| 104 | c | 54 | W | 14.02.2024 | 4427 | |
| 105 | C | 63 | Tüzel Kişiliklerin Ünvan Değişikliği | 31.01.2024 | 2980 | |
| 106 107 |
c c |
64 65 |
Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 108 | c | 69 | ä | 14.02.2024 | 4427 | |
| 109 | с | 79 | t. | 14.02.2024 | 4427 | |
| 110 | c | 84 | Kat Karşılığı Temlik | 14.02.2024 | 4427 | |
| 111 | c | 92 | u - | 14.02.2024 | 4427 | |
| 112 113 |
c Ċ |
94 95 |
u | 14.02.2024 14.02.2024 |
4427 4427 |
|
| 114 | D | 1 | H | 14.02.2024 | 4427 | |
660 ada 2 numaralı 30.09.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Ispartakule Toplu Konut Alanı Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret" alanında kalmakta olup, Hmax: serbest, Emsal:2,00 yapılaşma şartlarına haizdir.
Not: Hmax: serbest durumu için ruhsatların onaylanmış olması sebebiyle herhangi bir sınırlama olmadığı öğrenilmiştir.
Söz konusu gayrimenkul için Avcılar Belediyesi imar servisinde yapılan incelemeler neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı öğrenilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak yüklenici sıfatıyla Ege Yapı A.Ş. ile arsa sahipleri sıfatıyla Rodopman İnşaat ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve Fikret Yoluç arasında 16.04.2021 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre arsa üzerinde Yüklenici tarafından inşa edilecek yapılar, yapının türüne göre aşağıda gösterilen oranlara göre arsa sahipleri ve yüklenici arasında paylaşılacaktır: - Konutlar: Yüklenici %68, arsa sahipleri %32, - Ticari Üniteler: Yüklenici %67, arsa sahipleri %33 - Serviced Apartments: Yüklenici %70, arsa sahipleri %30 Taraflar 20.05.2022 tarihli paylaşım protokolü ile bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağını karara bağlamışlardır.
Diğer yandan 14.09.2022 tarihinde Kadıköy 19. Noter'inde imzalanan 21976 sayılı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Devir ve Temlik Sözleşmesi tarihli devir protokolü ile Ege Yapı A.Ş. ilgili sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım A.Ş.'ye devretmiştir.
21 Aralık 2023 tarihli Sermaye Piyasası Kurulu Bülteni'nde sayfa 11, 5. madde, "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım A.Ş.'nin, "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." ünvanlı bir gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümüne ilişkin esas sözleşme değişikliklerine izin verilmesi talebinin olumlu karşılanmasına karar verilmiştir" ibaresi bulunmaktadır.
| YENİ YAPI RUHSATLARI | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sira No | BLOK | RUHSAT TURU | TARIH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI | ALANI | ORTAK ALANI: TOPLAM ALAN : KAT SAYISI: YAPI SINIF | |||
| Yeni Yapı | 29.06.2017 | $147 - 5$ | Mesken | 242 | 25.901.04 | 2.872,92 | 29,688.00 | 28 | 5A | ||
| Ofis - İsveri | 11 | 910,68 | |||||||||
| B1 | Yeni Yapı | 29.06.2017 | $147 - 4$ | Mesken | 62 | 9.616,86 | 3.375,27 | 13.651,00 | 15 | ||
| Ofis - İsveri | 658,87 | ||||||||||
| B2 | Yeni Yapı | 29.06.2017 | $147 - 3$ | Mesken | 63 | 9.842,48 | 3.640,08 | 14.480.00 | 15 | ||
| Ofis - İsveri | 10 | 997.44 | |||||||||
| 4 | Yeni Yapı 29.06.2017 |
$147 - 2$ | Mesken | 95 | 17.724,66 | 1.886.94 | 20.896.00 | 21 | 5A | ||
| Ofis - İsveri | 6 | 1.284.44 | |||||||||
| Yeni Yapı | 29.06.2017 | $147 - 1$ | Ofis - Isveri | 19 | 2.465,91 | 3.941.09 | 6.407.00 | 3B | |||
| TOPLAM | 515 | 69.402.38 | 15,716,30 | 85.122,00 |
| TADİLAT RUHSATLARI | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sira No | BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARIH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI | ALANI | ORTAK ALANI TOPLAM ALAN KAT SAYISI YAPI SINIFI | ||||
| $\mathbf{1}$ | A | TADİLAT | 15.10.2021 | $293 - 1$ | Mesken . |
242 |
25.901,04 | 2.872.92 | 29.688,00 | 28 | 5A | |
| Ofis - İşyeri | 11 | 910,68 | ||||||||||
| 2622446- | Mesken | 302 | 25.903,40 | 29,690.00 | ||||||||
| $\overline{2}$ | TADİLAT A |
13.09.2022 | Ofis - Isyeri | 11 | 910.68 | 2.875.92 | 28 | 5A | ||||
| 102458 | Kapici Dairesi | 4 | ||||||||||
| $\overline{3}$ | B1 | TADİLAT | 15.10.2021 | $293 - 2$ | Mesken | 62 | 9.616,86 | 3.375.27 | 13.651.00 | 15 | 4C | |
| Ofis - İşyeri | 7 | 658,87 | ||||||||||
| 4 | B2 | TADİLAT | 15.10.2021 | $293 - 3$ | Mesken | 63 | 9.842,48 | 3.640,08 | 14,480.00 | 15 | 4C | |
| Ofis - İşyeri | 10 | 997,44 | ||||||||||
| 5 | C. | TADİLAT | 15.10.2021 | $293 - 4$ | Mesken | 95 | 17.724.66 | 1.886.94 | 20,896.00 | 21 | 5A | |
| Ofis - İsveri | 6 | 1.284,44 | ||||||||||
| -6 | D | TADİLAT | 15.10.2021 | 293-5 | Ofis - İşyeri | 19 | 2.465,91 |
3.941.09 | $\overline{2}$ | 3B | ||
| 6.407.00 | ||||||||||||
| OTOPARK | TADILAT | 15.10.2021 | $293 - 6$ | Otopark | 1 | 5.754,00 | 5.754.00 | 3A | ||||
| Mesken | 302 | 25.903,40 | ||||||||||
| 8 | $\overline{A}$ | TADİLAT | 44817 | 236 | Ofis - İşyeri | 11 | 910,68 | 2.671,03 | 29.690.00 | 28 | VA | |
| Ortak Alan (Kapıcı Dairesi) | 4 | 204.89 | ||||||||||
| TOPLAM | 579 | 69,404,74 | 18,592,22 | 90.878,00 |
Parsel üzerinde 29.06.2017 tarihinde kat irtifakı kurulmuştur. A blok için 13.09.2022 tarihinde B1, B2, C, bloklar için 15.10.2021 tarihinde tadilat ruhsatı alınmış olup toplam bağımsız bölüm sayısı 579 olmuştur. Parsel üzerinde yer alan proje için tadilat ruhsatı ve mimari tadilat projesi düzenlenmiştir.
Rapora konu projeye ilişkin yapı denetimleri Etiler Mahallesi, Seheryıldızı Sokak Tilbe Apartmanı No:32 İç Kapı No: 10 Beşiktaş / İstanbul adresli Hisar Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmıştır.
3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Rapora konu taşınmaz ile ilgili olarak hazırlanan proje tarafımıza gönderilmiştir. Değerleme bu projeye istinaden yapılmıştır. Taşınmaza ait proje ile ilgili bazı bilgiler aşağıda verilmiştir.
660 ada 2 parsel üzerinde yer alan Modernyaka Projesi Ofis, Konut, İşyerleri ve Sosyal Tesis nitelikli ünitelerden oluşmaktadır. Parsel üzerinde toplamda 5 adet blok bulunmaktadır. Söz konusu proje 5 adet bloğun yeni inşa edilmesi ile oluşturulmaktadır. Proje içerisinde yer alan konut ve ofisler 1+1'den 4+1 tipine kadar farklı kullanım şeklindedir. Blokların bir kısmı konut, bir kısmı ofis niteliklidir.
Söz konusu parsel üzerinde yer alan projenin inşaatı devam etmektedir. Henüz enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ,
güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
İstanbul'a, yakın yerde bulunan Kuzey Anadolu Fay Hattı, Kuzey Anadolu'dan başlayarak Marmara Denizi'ne kadar uzanır. İki tektonik plaka olan Avrasya ve Afrika birbirlerini iterler ve buda fayın hareket etmesine sebep olur. Bu fay hattı nedeniyle bölgede tarih boyunca çok şiddetli depremler meydana gelmiştir.
Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395- 1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi oldu. İstanbul, yerleşim tarihi son yapılan Yenikapı'daki kazılarla bulunan liman doğrultusunda 8500 yıl, kentsel tarihi yaklaşık 3.000, başkentlik tarihi 1600 yıla kadar uzanan Avrupa ile Asya kıtalarının kesiştiği noktada bulunan bir dünya kentidir. İstanbul Roma, Bizans ve Osmanlı döneminde başkent olarak kullanılmıştır. Şehir çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmış, yüzyıllar boyu çeşitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaşadığı kozmopolit ve metropolit yapısını korumuş ve tarihsel süreçte eşsiz bir mozaik hâlini almıştır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı başaran dünyadaki ender yerleşim yerlerinden biri olan İstanbul geçmişten günümüze bir dünya başkentidir
İstanbul'un iklimi, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. Çok zengin bir bitki topluluğuna sahip olan İstanbul yöresinde şimşir, meşe, çınar, kayın, gürgen, akçaağaç, kestane, çam, ladin ve servi gibi 2500 kadar bitki türü yetişir. Bu bitkilerden bir kısmı bu yöreye endemiktir. Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
∆ Nüfus;
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||||
| 2022 | Yillik | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||||
| T | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||||
| $\boldsymbol{\mathsf{H}}$ | 3 4 2 4 6 7 0 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |||||
| $\mathbf{H}$ | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||||
| $\dot{N}$ | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||||
| 1 | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||||
| Ħ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||||
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |||||
| IV | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |||||
| 2024 | $1^{(\prime)}$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 | ||||
| $H_{01}$ | 9925986 | 307 407 | 216,0 | 2,4 | |||||
| $H^{(r)}$ | 11 893 252 | 357989 | 243,4 | 2,1 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' ç erçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 18 | 309
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %42 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' ç erçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 19 | 309
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | ||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | |
| Ipotekli satıs | 21 095 | 5 5 7 7 | 278.2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ | |
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63.3 | 998 969 | 827 374 | 20,7 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | |
| ilk el satis | 57 679 | 29 230 | 97,3 | 358 558 | 297 827 | 20,4 | |
| İkinci el satış | 107 459 | 64 531 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 8,3 |
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' ç erçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 22 | 309
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %0,57 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,77 arttı, işçilik endeksi %0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %31,56 arttı, işçilik endeksi %56,68 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,78 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %40,59 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14 arttı, işçilik endeksi %0,09 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %33,98 arttı, işçilik endeksi %55,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,11 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,73 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,38 azaldı, işçilik endeksi %0,50 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %24,50 arttı, işçilik endeksi %60,32 arttı. (TUİK)
2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,8 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. (TCMB)
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | IZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
151,1 | 140,9 | 158,2 | 149,0 |
| Yıllık Değişim |
%26,8 | %21,2 | %32,5 | %28,7 |
| Aylık Değişim |
%2,1 | %1,1 | %2,8 | %4,5 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
660 ada 2 parsel; 19.538,35 m2 yüzölçümüne sahiptir, geometrik olarak amorf şekle sahiptir. Parselin batı ve kuzey cephesinde Açelya Sokak, doğu cephesinde Abdi İpekçi Caddesi, güney cephesinde ise TEM Otoyolu ile çevrilidir. Parsel üzerinde halihazırda Modernyaka Projesi inşa edilmektedir.
Modernyaka Projesi konut, dükkan ve Sosyal Tesis nitelikli ünitelerden oluşmaktadır. Modernyaka İstanbul, en yükseği bodrum, zemin + 26 kat (toplam 28) olmak üzere toplam 5 blok olarak inşa edilmekte. Söz konusu proje 5 adet bloğun yeni inşa edilmesi ile oluşturulmaktadır. Proje içerisinde yer alan ofis ve konut nitelikli üniteler 1+1'den 4+1 tipine kadar farklı kullanım şeklindedir. Blokların bir kısmı ofis, bir kısmı ofis + konut, bir kısmı da sadece ofis niteliklidir. Proje alanının yaklaşık %35'i özel tasarımlı peyzaj alanıdır. İstanbul'un Avrupa kıtasına bağlantısını sağlayan otoyollardan biri olan, TEM Otoyolu yolu olarak adlandırılan Avrupa Otoyoluna yaklaşık 300 m cephesi bulunmaktadır.
Proje içerisinde yer alan A, B1, B2, C, D bloklar 53 adet dükkan ve 522 adet meskenden oluşmaktadır. Mahallinde yapılan incelemelerde proje içerisinde inşaatın devam ettiği görülmüştür.
Değerleme konusu projede konumlu bloklar ruhsatlandırılırken 4 adet kapıcı dairesinin de bağımsız bölüm olarak belirtildiği tespit edilmiş olsa da bahsi geçen hacimlere kat irtifak listesinde yer verilmemiş olması sebebiyle ortak alan olarak değerlendirilip, satışa konu edilmeyeceği kanaati oluşmuştur.
4.5 Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler
Parsel üzerinde halihazırda kat irtifakı kurulu olup projesine uygun şekilde Modernyaka İstanbul Projesi inşa edilmektedir.
Parsel üzerinde halihazırda kat irtifakı kurulu Modernyaka Projesi inşa edilmektedir.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Emsal 1 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, ticari + konut imarlı, 7.462 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 325.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 538 356 41 71
Emsal 2 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, konut imarlı, 2.283 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 125.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 0 546 595 77 13
Emsal 3 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, ticari + konut imarlı, 725 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 29.800.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 532 677 34 50
Emsal 4 [Satılık Arsa]: Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu, konut imarlı, 2.485 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak 99.400.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 505 342 09 19
Emsal 5 [Satılık Konut]: Bizim Evler 10 Sitesi'nde konumlu, 158 m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 14.580.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 533 978 02 39
Emsal 6 [Satılık Konut]: Bizim Evler 10 Sitesi'nde konumlu, 121 m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 12.500.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 533 978 02 39
Emsal 7 [Satılık Konut]: Tual Comfort Sitesi'nde konumlu, 132 m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 13.845.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 533 085 43 50
Emsal 8 [Satılık Konut]: Ebruli Sitesi'nde konumlu, 125 m2 alanlı konut pazarlıklı olarak 12.528.000,00- TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 532 272 63 28
E:9 [Satılık Dükkan] Bizimevler 7 içerisinde konumlu, 242 m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 25.750.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 532 730 70 03
E:10 [Satılık Dükkan] Ebruli Sitesi'nde konumlu, 150 m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 14.500.000,00- TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 532 470 84 64
E:11 [Satılık Dükkan] Ispartakule Emlak Konut Projesi'nde konumlu, 300 m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak 30.000.000,00-TL bedelle satılıktır. İlgilisi: 532 499 88 73
E:12 [Satılık Dükkan] Bizimevler 8 içerisinde konumlu, ön bahçe alanıyla 170 m2 beyan edilen toplamda 90 m2 zemin, 90 m2 bodrum kat alanlı dükkan pazarlıklı olarak 13.500.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin bodrum kat alanı 1/3 oranında zemin kat alanına indirgenmiştir (indirgenmiş alan: 120 m2 ). İlgilisi: 532 424 30 17
--Bizim Evler 8
62 bin 373 metrekare arsa alanı üzerine inşa edilen Bizim Evler 8 projesi, 2 blokta 240 daireden oluşuyor. 2+1,3+1, 4+1daire tiplerinin yer aldığı projede konut alanları 140 ila 280 metrekare arasında farklılık gösteriyor. İstinye Üniversitesi Bahçeşehir Hastanesine 800 metre mesafede yer alan Bizim Evler 8 projesi, E-5'e 3 kilometre, İstanbul Havalimanı'na 22 kilometre yakınında konumlanıyor.
Göl Panorama, 73 ile 300 metrekare arasında değişen 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 oda hacimli 1.431 konut ve dükkandan meydana geliyor.
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
∆ Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (SATILIK ARSA) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | |||||
| Brüt alanı (m²) | 7.462,00m² | 2.238,00m² | 725,00m² | 2.485,00m² | |||||
| Satış fiyatı | 325.000.000 TL 125.000.000 TL 29.800.000 TL | 99.400.000 TL | |||||||
| m² birim fiyatı | 43.554 TL | 55.853 TL | 41.103 TL | 40.000 TL | |||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | |
| İmar Durum Şerefiyesi | 5% | + | 7% | + | 5% | + | 7% | + | |
| Konum Şerefiyesi | 5% | + | 5% | + | 10% | + | 10% | + | |
| Alan şerefiyesi | 5% | + | 10% | + | 15% | + | 10% | + | |
| İndirgenmiş birim fiyat | 47.909 TL 65.349 TL 51.379 TL 48.800 TL |
||||||||
| Ortalama Birim fiyat | 53.359TL/m² |
| EMORE DOZELTINE TADEOSO (ORTILIA KONOT) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 5 | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | ||||
| Brüt alanı (m 2 ) | 158,00m 2 | 121,00m 2 | 132,00m 2 | 125,00m 2 | ||||
| Satış fiyatı | 14.580.000 TL | 12.500.000 TL | 13.845.000 TL | 12.528.000 TL | ||||
| m 2 birim fiyatı | 92.278 TL | 103.306 TL | 104.886 TL | 100.224 TL | ||||
| Pazarlık | 5% | ÷ | 5% | 5% | ٠ | 5% | ||
| Indirgenmis birim fiyat | 87.665 TL | 98.140 TL | 99.642 TL | 95.213 TL | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 95.165TL/m 2 |
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU (SATILIK DÜKKAN) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Icerik | Emsal 9 | Emsal 10 | Emsal 11 | Emsal 12 | ||||
| Brüt alanı (m 2 ) | 242,00m 2 | 150,00m 2 | 300,00m 2 | 120,00m 2 | ||||
| Satıs fiyatı | 25.750.000 TL | 14.500.000 TL | 30.000.000 TL | 13.500.000 TL | ||||
| m 2 birim fiyatı | 106.405 TL 96.667 TL |
100.000 TL | 112.500 TL | |||||
| Pazarlık | 5% | 5% | 5% | 5% | ||||
| Proje Serefiyesi | 20% | ٠ | 20% | ٠ | 20% | ٠ | 20% | ÷ |
| Reklam Kabiliyeti Şerefiyesi | 10% | ۰ | 10% | ٠ | 10% | ٠ | 10% | ÷ |
| Indirgenmis birim fiyat | 120.833 TL 133.006 TL |
125.000 TL 140.625 TL |
||||||
| Ortalama Birim fivat | $129.866$ TL/m 2 |
Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, değerlemeye konu taşınmazın konumu ve mevcut imar durumu da göz önünde bulundurulduğunda ortalama birim değer 50.000,00-60.000,00 TL/m2 civarındadır. Bölgede benzer büyüklükte ve konumda imarlı arsa nadirdir. Taşınmazın bulunduğu bölge etrafında satılık arsa emsalleri dikkate alınarak uygunlaştırmalar yapılarak değer takdirinde bulunulmuştur.
Bölgede benzer konseptteki projelerde konut nitelikli taşınmazların birim değeri 85.000-100.000 TL/m2 aralığında, dükkan nitelikli taşınmazların birim değeri 120.000,00-TL - 140.000,00-TL/m2 aralığında değişmektedir.
Bölgede, satılık veya yakın dönemde satışı gerçekleşmiş arsa emsalleri üzerinden arsa birim değerine ulaşılmıştır. Yapılan araştırmalar neticesinde bölgede yapılaşmaya açık arsa birim değerlerinin 50.000,00 TL - 60.000,00 TL/m2 arasında değiştiği tespit edilmiştir. Şehrin taşınmazın konumlandığı bölgeye doğru büyüyor oluşu bölgenin değerini ve tercih edilirliğini artırmaktadır. Bölge konut ve ticari fonksiyonlu olarak gelişmektedir. Taşınmazın imar durumu, konumu göz önünde bulundurulduğunda arsa değerinin 53.359 TL/m2 olacağı öngörülmüştür.
Bölgede konumlu dükkan birim fiyatları ticari hareketliliğin artması ile birlikte yükselmektedir. D100 Otoyoluna cepheli dükkanlar dönemsel bazda yüksek fiyatlı iken Abdi İpekçi Caddesi'nde ticari hareketliliğin artması ile cadde cepheli dükkan fiyatlarını Tem Otoyoluna konumlu dükkanlara yaklaştırmıştır.
Taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalar ve görüşmeler neticesinde D100 Otoyolu'ndan uzaklaştıkça birim değerin negatif yönde etkilendiği, taşınmaz değerlerinde %5-10'a varan değişimlere sebep olabildiği bilgisi edinilmiştir. Bölgede yer alan ilanlardan yapılan araştırmalardan da bu bilgi teyit edilmiştir.
Arsa emsalleri araştırılırken cadde cephe durumu, konumlu olduğu bölgenin avantaj-dezavantaj durumu, hitap ettiği kesim gibi kriterler dikkate alınarak %5-10 civarında konum şerefiye düzeltmesi yapılmıştır. Ayrıca arsa nitelikli emsal taşınmazlar alansal açıdan değerleme konusu proje gibi büyük ölçekli ve konsept proje geliştirmeye müsait değillerdir, genel piyasa kanaati alansal küçülme oldukça birim fiyatın yükseldiği yönünde olsa da değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge özelinde büyük ölçekli konsept projelerde yer alan bağımsız bölüm birim fiyatlarının diğer taşınmazlara nazaran yüksek olduğu kanaatiyle arsa nitelikli emsaller %5 ila %15 oranında alan şerefiyesi uygulanmıştır. Arsa emsallerinin değerleme konusu taşınmazla imar durumlarının aynı olmaması sebebiyle Konut parsellerine %7, ticaret+konut parsellerine %5 şerefiye uygulanmıştır.
Dükkan nitelikli emsaller konumlu olduğu projeler bakımından değerleme konusu projeye nazaran eski yapıdadır. Bu bilgiden hareketle %20 proje şerefiyesi uygulanmıştır. Konu parsel direkt TEM Otoyolu cephelidir, bu sebeple%10 oranında reklam kabiliyeti şerefiyesi uygulanmıştır.
Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden Kaynaklanan Hakların değerlemesi yapıldığı için Pazar yaklaşımı ile bölge piyasası araştırılmış ve konut-dükkân-arsa değer aralıkları belirlenmiştir.
Söz konusu taşınmazın proje değerinin talep edilmesi sebebiyle bağımsız bölüm bazında değer takdiri yapılmamıştır.
Taşınmazların konumlu olduğu bölge özelinde pazarlık payının %5 olduğu tespit edilmiştir. Bölgede alınan emsaller benzer yapı kalitesi ve konumda olduğu için ayrıca şerefiye kriterleri eklenmemiştir.
| DEĞERLEME TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüz Ölçüm (m2) | Birim Değer (TL/m2) |
DEĞER (TL) | ||
| İstanbul | Avcılar | Firüzköy | 660 | 2 | 19.538,35 | ₺53.359,00 | 1.042.546.817,65 | ||
| 1.042.547.000,00 ~~ |
Sonuç olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi'ne göre projenin konumlu olduğu arsa değeri ~1.042.547.000,00-TL olarak belirlenmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla
belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Değerlemeye konu taşınmazlar için arsa değeri Pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı ile tespit edilmiştir. Pazar yaklaşımı ile tespit edilen arsa değerleri varsayımlara dayanmadığından esas kabul edilmiştir. Yukarıda belirtilen birim değerlere göre arsa değerleri hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz ile ilgili olarak; ilgili belediyesinde yapı ruhsatı ve projelerin onaylandığı, parsel üzerinde inşai faaliyetlerin devam ettiği görülmüştür. Yerinde yapılan incelemeler ve Egeyapı Avrupa'dan alınan bilgiye göre genel inşaat seviyesinin %68,75 civarında olduğu tespit edilmiştir. Mevcut durum değeri bu bilgiler ışığında hesaplanmıştır.
Rapora konu parsel üzerinde yeni yapı ruhsatlarına göre tespit edilen kullanım alanına yönelik toplam inşaat alanı 90.878,00 m2 'dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfı 4-C ve 5-A'dır. Taşınmazların, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde kaliteli ve standart üzeri maliyetlerle üretileceği görülmüştür.
Her projenin gerçekleşen yapı birim maliyeti, proje geliştirmenin ilk aşamasından itibaren başlayarak eksik hiçbir işlem kalmayacak şekilde bütün metraj kalemlerinin %100 tamamlanmasına kadar devam eder. Birim maliyet projenin kapsamına, lokasyonuna, süresine, büyüklüğüne ve maliyet metraj kalemleri ile bu kalemlerin edinim şekline göre (peşin alım, önceden stok, kredili veya vadeli alım vb.) değişiklik gösterebilmektedir.
Rapora konu projede olduğu gibi yapım süreci devam projeler için hesaplamada kullanılan yapı yaklaşık birim maliyeti genel anlamda; projenin büyüklüğü, lokasyonu, süresi ve geliştiricinin mimari projedeki metraj hesabı ve kalemleri, kullanılacak malzeme ve kalitesi, marka proje durumu, proje satışını avantajlı kılacak donatılar (sosyal ve ortak alanlar), kullanıcının konforu ve kalite için tercih edeceği ürünler vb gibi birçok etken nedeniyle değişiklik gösterebilmektedir.
Bu sebeple proje değerlemesine esas nakit akışı projeksiyonunda kullandığımız yapı birim maliyetleri belirlenirken asgari ölçüt olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri'' dikkate alınmıştır. Tebliğin 2.madde 4.fıkrası '' Bu Tebliğde yer alan yapıların birim metrekare maliyetleri, asgari mahal listesine göre belirlenen yapı malzemeleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Ayrıca, Tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetlerinin tespitinde; çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemektedir.'' şeklinde belirtilmiş olup bu kalemler proje toplam maliyeti ile kıyaslandığında yatay ve dikey mimari ile parsel büyüklüğüne göre yaklaşık %5 ila %10 civarında bir maliyete denk geldiği söylenebilir.
Asgari ölçüt olarak baz alınan yapı birim maliyeti; değerleme tarihi itibarıyla TUİK tarafından yayınlanan ''TÜFE'' ve ''İnşaat Maliyet Endeksi'' verilerinin 12 aylık ortalamaları ile bir önceki yılın aynı ayına göre değişimleri belirli oranda eskale edilmiştir. Bulunan ortalama yapı birim maliyetine ise yukarıdaki açıklamayı içerecek ve güncel piyasa verilerini1 de destekleyecek şekilde proje özelinde pozitif bir şerefiye uygulanarak bu raporda kullanılacak yaklaşık bir yapı birim maliyeti kanaati oluşmuştur.
Pozitif şerefiye farkını bu proje özelinde ayrıca etkileyen bir diğer unsur ise inşaata başlama ve yapım sözleşmelerinin daha önceden yapılmış olması sebebiyle birim maliyet düzeltmesinde daha az oranda etkili olmasıdır. Ayrıca projede yer alacak birimlerde ortalama standartlarda kalite malzemelerin kullanılacak olması standart maliyetlere yakın bir maliyet kalemi oluşturacaktır
| Yapı Birim Maliyeti Takdiri | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 20.02.2024 Tarihli Resmi Gazete | ||||||
| Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri | ||||||
| Yapı Sınıfı | 4-C | 5-A | ||||
| Birim Maliyet (TL/m 2 ) | ₺18.700 | ₺21.300 | ||||
| Değerleme Tarihine Göre (31.12.2024) Güncelleme | ||||||
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 58,51% | |||||
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 57,85% | |||||
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 58,18% | |||||
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 44,38% | |||||
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 37,94% | |||||
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 41,16% | |||||
| Değişimlerin Ortalaması % | 49,67% | |||||
| Mart-Aralık için Aylık Değişim Oranı (10/12) | 0,833 | |||||
| Yapı Birim Maliyeti Değişimi % | 41,39% | |||||
| Yapı Birim Maliyeti (TL/m 2 ) | ₺26.440 | ₺30.116 | ||||
| Proje Özelinde Güncelleme | ||||||
| Güncel piyasa verileri Pozitif Şerefiye Farkı % | 5,00% | |||||
| Yapı Birim Maliyetleri (TL/m 2 ) | ₺27.762 | ₺31.622 | ||||
| Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m 2 ) | ₺29.692 | |||||
| Nihai Ortalama Vanı Ririm Maliyeti (TI /m 2 ) | ₺29.600 |
1Diğer taraftan önemli bir belirleyici unsur olarak, piyasada yüklenici/geliştirici konumunda bulunan inşaat firmalarıyla yapılan görüşmelerde, proje büyüklüğü, kapsamı, niteliği, sosyal ve ortak alanların varlığı, malzeme kalitesi gibi değerlemeye konu projeye benzer şekilde anlatımla yaklaşık maliyet bilgisi edinilmiştir. Proje özelinde edinilen bu bilgi ve deneyimlenen standart dikey konut projelerinde güncel piyasa yapı birim maliyetlerinin yaklaşık olarak asgari 750-850 \$/m2 den başladığı yatay mimari konut projelerinde ise asgari %10 ve üzerinde ekstra maliyet oluşabilmektedir. Bu kalemler birçok farklı ve majör etkene göre 3-4 kat ve üzeri birim maliyetlere kadar çıkabildiği gözlemlenmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ve kabuller neticesinde yapı birim maliyeti ortalama 29.600,00 TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır.
Standart bir apartman konut projesi için yaklaşık olarak çıkarılan maliyet kalemleri aşağıda gösterilmiştir. Bu kalemler ve toplam maliyet içerisindeki ağırlıkları ise yine ortalama şekilde oransal olarak belirtilmiştir. Hazırlanan bu tablo rapora konu projeye ait olmayıp benzer nitelikte (Konut) bir yapı için piyasada oluşan yaklaşık maliyet kalem ve oranlarını içermektedir. Projenin lokasyonu, topoğrafyası, kullanılan malzemelerin özellikleri ve kalitesi, parsel büyüklüğü, mimari yaklaşım gibi faktörler oranlarda değişiklik yaratabilir.
| Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |||
|---|---|---|---|
| Projelendirme | 1,5 | 2,0 | |
| Şantiye Kurulumu | 0,5 | 1,0 | |
| Hafriyat | 8,0 | 9,0 | |
| İş Makineleri | 6,5 | 7,5 | |
| Beton Demir | 22,0 | 27,0 | |
| Su Yalıtımı ve Drenaj | 0,5 | 1,0 | |
| Duvar | 2,0 | 2,5 | |
| Çatı | 1,5 | 2,0 | |
| Kaba İşler Toplam | 42,5 | 52,0 | |
| Ortalama: | 47,25 |
| 1-Kaba İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
|---|---|---|
| Projelendirme | 1,5 | 2,0 |
| Şantiye Kurulumu | 0,5 | 1,0 |
| Hafriyat | 8,0 | 9,0 |
| İş Makineleri | 6,5 | 7,5 |
| Beton Demir | 22,0 | 27,0 |
| Su Yalıtımı ve Drenaj | 0,5 | 1,0 |
| Duvar | 2,0 | 2,5 |
| Çatı | 1,5 | 2,0 |
| Kaba İşler Toplam | 42,5 | 52,0 |
| Ortalama: | 47,25 | |
| 2-İnce İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
| Asansör | 1,0 | 1,5 |
| Dış Cephe | 3,5 | 4,0 |
| Isıtma ve Soğutma | 3,5 | 4,5 |
| Şap | 1,5 | 2,0 |
| Seramik | 2,0 | 2,5 |
| Mermer | 0,5 | 1,0 |
| Elektrik | 3,0 | 3,5 |
| Sıva ve Boya | 4,5 | 5,0 |
| Alçıpan | 2,0 | 2,5 |
| Pencere | 5,5 | 6,5 |
| Parke | 2,5 | 3,0 |
| Kapılar | 3,0 | 3,5 |
| Ahşap İşleri ve Dolap | 4,0 | 4,5 |
| Ankastre | 1,0 | 2,0 |
| Ortak Alanlar ve Havalandırma | 0,5 | 1,0 |
| Yangın | 0,1 | 0,4 |
| Balkon ve Korkuluk | 0,5 | 1,5 |
| Peyzaj | 1,0 | 1,5 |
| İnce İşler Toplam Ortalama: |
39,6 45 |
50,4 |
| 3-Diğer Maliyetler | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
| Proje süresince Düzenli Aylık Giderler | 6,5 | 7,5 |
| Kamu Resmi Ödemeleri (Haç, Abonelik, Denetim) | 0,5 | 1,0 |
| 7,0 | 8,5 | |
| Ortalama: | 7,75 | |
| Genel Toplam: | 100 | |
| ∆ Maliyet Yaklaşımı İle Ulaşılan Sonuç Değerlemeye konu parse üzerinde yer alan projenin toplam mevcut durum değeri, arsa değeri ve yapı değeri tespit edilerek belirlenmiştir. Projenin toplam inşaat alanı üzerinden %58,48 inşaat seviyesi dikkate alındığında yapı değeri belirlenmiş ve arsa değeri ile toplanarak mevcut durum değerine ulaşılmıştır. |
||
| Proje Toplam Yapı Değeri: 90.878,81 m2 x 29.600,00 -TL/m2 |
x %68,75 = 1.849.383.783,50 TL | |
| Yapı Değeri : 1.849.383.783,50 TL |
||
| Arsa Değeri : 1.042.547.000,00-TL |
||
| Toplam Değer : 2.891.930.783,50 TL |
||
| Rapora konu taşınmazlar için Maliyet Yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan mevcut durum piyasa değeri toplamı 2.891.930.783,50 TL olarak takdir edilmiştir. |
| 3-Diğer Maliyetler | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |
|---|---|---|
| Proje süresince Düzenli Aylık Giderler | 6,5 | 7,5 |
| Kamu Resmi Ödemeleri (Haç, Abonelik, Denetim) | 0,5 | 1,0 |
| 7,0 | 8,5 | |
| Ortalama: | 7,75 | |
| Genel Toplam: | 100 |
Değerlemeye konu parse üzerinde yer alan projenin toplam mevcut durum değeri, arsa değeri ve yapı değeri tespit edilerek belirlenmiştir. Projenin toplam inşaat alanı üzerinden %58,48 inşaat seviyesi dikkate alındığında yapı değeri belirlenmiş ve arsa değeri ile toplanarak mevcut durum değerine ulaşılmıştır.
| Yapı Değeri | : 1.849.383.783,50 TL |
|---|---|
| Arsa Değeri | : 1.042.547.000,00-TL |
| Toplam Değer | : 2.891.930.783,50 TL |
Rapora konu taşınmazlar için Maliyet Yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan mevcut durum piyasa değeri
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Söz konusu parsel üzerinde direkt gelir getirici bir yapı bulunmamaktadır. Ancak hali hazırda ruhsatlarına istinaden hazırlanan projenin tamamlanma süresi ve tamamlanma yüzdeleri dikkate alınarak nakit girişi ve çıkışı hesaplanarak projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır.
Egeyapı Avrupa'dan alınan bilgilere göre projenin Ege Yapı hissesine düşen kısımlar için satışı gerçekleşmiş konut oranı %79,92, satışı gerçekleşmiş ticari alan oranı %23,10'tür. Gerçekleşen satış sonucunda konut toplam hasılatının 1.579.325.754,16 – TL olduğu, 1.247.423.823,30 – TL'lik kısmının tahsil edildiği, 331.901.930,87– TL alacak kaldığı, ticari alanlar için ise toplam hasılatın 117.399.954,42-TL olduğu, 81.317.562,05-TL'lik kısmının tahsil edildiği, 36.082.392,36-TL alacak kaldığı görülmüştür. Tarafımıza belirtilen bu durum, satışların vadeli şekilde gerçekleşmiş olması sebebi ile İNA tablosunda ilgili yıllarda tahsil edilecek tutarlara yer verilmiş ve hesaplanmıştır. Müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışları dikkate alınmıştır.
Her ne kadar projedeki satışı gerçekleşen ve/veya gerçekleşmeye devam eden birimler için elde edilecek hasılat vadeli şekilde oluşsa da değerleme standartları ve hesap kabulü gereği yapılacak satışların ne kadarının hangi zamanda peşin veya vadeli olarak gerçekleşeceği bilinmediğinden rapor tarihi sonrası oluşacak satışlar İNA tablosunda peşin satışa yönelik hesaplanmıştır.
Günümüzde orta ve büyük ölçekli konut projelerinde proje başlangıcı ile birlikte farklı dönemler yapılan artışların toplamda bir yıl içerisinde ortalama %50 ve üzeri (aylık ortalama %3-%5 bileşik artış) seviyelerinde gerçekleştiği gözlemlenmiştir. Bu gözlemin temelinde gayrimenkul piyasasındaki durum, finansman yaratmak adına ilk satış ve talep toplamaya yönelik fiyat politikaları ve arz-talep dengesine bağlı yapılacak artışlar ve enflasyon büyük önem taşımaktadır.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayınlanan Eylül 2024 'Konut Fiyat Endeksi' ne göre, KFE bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %44,81 oranında artmıştır.
Yapılan piyasa araştırmalarına göre değerlemeye konu proje gibi sıfır konut projelerinde 1 yıllık ortalama fiyat artışının, mevcut ekonomi politikaları doğrultusunda özellikle gayrimenkul sektörüne yönelik finansman kısıtlamaları sebebiyle durağanlaşacağı düşünülerek, KFE'nin de kademeli olarak düşeceği ön görülmektedir. Bu nedenle projede yer alan gayrimenkullerin satış birim değer artışlarının piyasa beklentisinin altında gerçekleşeceği ve enflasyon beklentisine kıyasla azalarak seyredeceği öngörülerek ortalama satış birim fiyatı artış oranı ilk yıl için %40, ikinci yıl için %35 ve devam eden yıl(lar) için ise %5 puanlık düşüş ile %30, %25, şeklinde hem konut hem de ticari olarak kabul edilmiştir.
Güncel tarihli baz alınan yapı birim maliyeti ortalama 29.600,00-TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiş ve belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır, 2025 yılı ortalama 42.920,00, TL/m2 olarak, 2026 yılı için ise enflasyon etkisinin düşmesi ile %35'lik artışla 57.942,00-TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiş ve belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan 'Bina İnşaatı Maliyet Endeksi' verilerine göre 2024 yılı Eylül ayında gerçekleşen artış oranı bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık %60,55 aylık ise %0,57 dir.
Yıllık bazda bakıldığında inşaat maliyet endeksinin durağanlaşma yönünde olduğu, radikal azalış veya artış sergilemediği görülmektedir. Özellikle 2022 yılında küresel anlamda yaşanan enflasyon artışının etkisiyle döviz kurunda da yaşanan değişim sebebiyle ülkemizde ciddi artışlar yaşanmış, sonrasında düşüş eğilimine girmesi beklenen bu kalemler 2023 yılında yaşanan deprem sebebiyle (özellikle işçi maliyetinde yaşanan artışlar ve imalat malzemelerindeki enflasyon artışları) durağan bir görüntü çizmiştir.
Birim inşaat maliyeti artış oranı belirlenirken TÜİK verileri yansıra projenin tamamlanma süresi, konumu ve yapı kalitesi ile orta vade program dahilinde enflasyonun düşürülmesi ve döviz etkisinin azaltılması yönündeki çalışmalar da dikkate alınmış, piyasada yaşanan maliyet artışlarından asgari düzeyde etkileneceği öngörülerek bu proje özelinde gelecek dönemler için birim inşaat maliyet artış oranının 2025 yılı için ortalama %45 bandında olacağı sonraki yıllar için ise %35-%30-%25 ve %20 olarak devam edeceği kabul edilmiştir. 2025 yılı artışının devam eden yıllara göre yüksek kalmasının sebebi ise günümüz koşullarındaki maliyet artışının yüksek kalması ve zaman içerisinde enflasyon etkisiyle de düşüş beklentisidir.
Diğer taraftan TUİK İnşaat Maliyet Endeksi On iki aylık ortalamalara göre değişim oranları son yedi yıllık verileri uç değerler çıkarılarak incelendiğinde yaklaşık ortalama %38,93 değişim görülmektedir. (Uç değerler sarı ile işaretlenmiştir.)
Bu bilgiler ışığında Egeyapı Avrupa (yüklenici payı) payına göre nakit akışı düzenlenmiş ve projenin mevcut durumu itibarıyla yüklenici payının sözleşmeden kaynaklanan hakkına yönelik piyasa değerine kanaat getirilmiştir. Yüklenicinin inşaatın tamamına katlanacağı dikkate alınarak yüklenici firma olan Egeyapı Avrupa'nın sözleşmeye göre payına düşen bugünkü proje değeri ~666.337.000,00-TL olarak belirlenmiştir.
Gerçekleşen maliyetin yıllara sair olması sebebiyle tabloda yer verilmemiştir.
Bu bilgiler ışığında Egeyapı Avrupa (yüklenici payı) payına göre nakit akışı düzenlenmiş ve yüklenici payının bugünkü değeri bulunmuştur.
Genel piyasa eğilimi, enflasyon etkisi ile takip eden yıllar itibari ile konut ve ticari ünite satış birim fiyatının %40, inşaat birim maliyetinin ise ilk yıl %40 sonraki takip eden yıllarda ise %35, %30, %25 oranında artacağı kabul edilmiştir.
| TÜM PROJE | |
|---|---|
| Proje Toplam Satılabilir Konut Alanı (m2) | 63.087,40 |
| Yüklenici Satılabilir Konut Alanı (%68) | 43.148,82 |
| Proje Toplam Satılabilir Ticaret Alanı (m2) | 4.243,61 |
| Yüklenici Satılabilir Tic Alanı (%67) | 4.243,61 |
| Toplam İnşaat Alanı (m2) | 90.878,00 |
| Proje Yüklenici Payı Net Bugünkü Değer | ₺991.376.976.18 |
| Dönemler | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gerçekleşen | 31.12.2025 | 31.12.2026 | 31.12.2027 | 31.12.2028 | 31.12.2029 | Toplam | |
| Satış Tam. Oranı (Konut) | 79,92% | 15,00% | 5,08% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 100% |
| Satılan m2 | 34.484,32 | 6.472,32 | 2.192,18 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Fiyat Artışı | 40% | 35% | 30% | 25% | 25% | ||
| m2 Fiyatı | ₺84.677,00 | ₺133.231,00 | ₺179.861,85 | ₺233.820,41 | ₺292.275,51 | ₺365.344,38 | |
| Hasılat | ₺862.314.065,61 | ₺394.288.794,93 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 ₺1.256.602.860,54 | ||
| Önceki Dönemden Kalan Tahsilat | ₺250.311.121,85 | ₺41.316.738,37 | ₺23.655.446,10 | ₺15.385.346,68 | ₺1.233.256,46 | ||
| Toplam Hasılat | ₺1.112.625.187,46 | ₺435.605.533,30 | ₺23.655.446,10 | ₺15.385.346,68 | ₺1.233.256,46 ₺1.588.504.769,99 | ||
| Satış Tam. Oranı (Ticaret) | 23,10% | 15,00% | 20,00% | 25,00% | 16,90% | 0,00% | 100% |
| Satılan m2 | 980,17 | 636,54 | 848,72 | 1.060,90 | 717,28 | 0,00 | |
| Fiyat Artışı | 40% | 35% | 30% | 25% | 25% | ||
| m2 Fiyatı | ₺118.858,00 | ₺181.812,40 | ₺245.446,74 | ₺319.080,76 | ₺398.850,95 | ₺498.563,69 | |
| Hasılat | ₺115.731.137,81 | ₺208.316.048,07 | ₺338.513.578,11 | ₺286.086.287,70 | ₺0,00 | ₺948.647.051,69 | |
| Önceki Dönemden Kalan Tahsilat | ₺25.087.469,19 | ₺8.973.122,08 | ₺2.021.822,50 | ₺0,00 | ₺0,00 | ||
| Toplam Hasılat | ₺140.818.607,01 | ₺217.289.170,15 | ₺340.535.400,61 | ₺286.086.287,70 | ₺0,00 | ₺984.729.465,47 | |
| İnşaat Tamamlanma Oranı | 68,75% | 31,25% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 100,00% |
| İnşaat Tamamlanma Alanı | 62.478,63 | 28.399,38 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| İnş. Maliyet Artışı | 45% | 35% | 30% | 25% | 20% | ||
| m2 maliyet | ₺29.600,00 | ₺42.920,00 | ₺57.942,00 | ₺75.324,60 | ₺94.155,75 | ₺112.986,90 | |
| Maliyet | ₺1.218.901.175,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺0,00 ₺1.218.901.175,00 | ||
| Net Nakit Akışı | ₺0,00 | ₺34.542.619,47 | ₺652.894.703,45 | ₺364.190.846,71 | ₺301.471.634,38 | ₺1.233.256,46 ₺1.354.333.060,46 | |
| İskonto Katsayısı | 1,00 | 0,35 | 0,33 | 0,30 | 0,30 | 0,30 | |
| Yüklenici Payı Bugünkü Değeri | ₺0,00 | ₺25.587.125,53 | ₺369.096.446,07 | ₺165.767.340,33 | ₺105.553.599,10 | ₺332.151,82 | ₺666.336.662,85 |
Müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış olup, projenin değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarına göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının değeri net bugünkü değeri ~666.337.000,00 TL'dir.
Yukarıda belirlenen ve kanaat getirilen değer, projenin toplam net bugünkü piyasa değeri olmayıp, rapor amaç ve kapsamında belirtilen şekilde yapılan hesaplamalar sonucu ulaşılan değerdir.
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
Risksiz getiri oranı belirlenirken 2, 5 ve 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri incelenmiştir. Değerleme tarihi itibari ile 10 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %30,5 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %34, 2 yıllık devlet tahvillerinin getirisi ise %43 bandındadır.
2 yıllık devlet tahvillerinin geçmiş dönemleri incelendiğinde son dönem getirilerinin, yakın dönem ekonomi politikaları doğrultusunda uç noktalarda yer aldığı ve son zamanlarda aşağı yönde seyir izlediği görülmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkullerin pazarlama süreçlerinin 2-5 yıl aralığında olacağı geliştirici tarafından belirtilmiş, söz konusu projelerin inşaat alanı, yapı kalitesi ve kullanılan malzemeler, piyasada satış kabiliyeti vb. özellikleri göz önünde bulundurularak bu süreler olağan kabul edilmiştir. Bu sebeplerden ötürü risksiz getiri oranı olarak 5 yıllık devlet tahvillerinin getiri oranı olan %34 alınması uygun görülmüştür.
Proje risk primi belirlenirken; ülke CDS primi, sermaye piyasası riski ve gayrimenkul piyasası verileri, ülke ekonomisindeki beklentiler, değerlemeye konu edilen projelerin tamamlanma süreleri ve proje ölçekleri göz önünde bulundurulmuştur.
Böylelikle indirgeme oranı ilk yıl için %35 olarak hesaplamaya dahil edilmiştir. Ülke ekonomisinde gelecek dönemler için beklenen iyileşmeler doğrultusunda bu oran kademeli olarak düşürülmüştür.
Belirtilen kabul ve varsayımlar doğrultusunda, müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarına göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının net bugünkü değeri ~666.337.000,00 - TL olarak takdir edilmiştir.
Söz konusu taşınmazlar için kira değeri analizi yapılmamıştır.
Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı oranlarının %45- %55 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yönteminde ise girişimci kar beklenti oranlarının %30- %40 oranlarında olduğu tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Söz konusu parseller üzerinde inşaatına başlanan Modernyaka projesinin, proje ve boş arazi değerleri Pazar yaklaşımı ve Gelir yaklaşımı yöntemi ile yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda tespit edilmiştir.
Söz konusu taşınmazın mevcut durumu dikkate alındığında, tarafımıza iletilen projeye uygun şekilde yapılaşmasının en iyi ve verimli kullanım şekli olacağına kanaat getirilmiştir.
Modernyaka Projesi'nde Müşteri'nin arsa sahipleri ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının değeri bir bütün olarak tespit edilmiş, bağımsız bölüm bazında değer analizi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Söz konusu projede kat irtifakı kurulu olması, inşaatın ilerlemiş seviyede olması durumları göz önüne alınmıştır. Söz konusu projede Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan hakların değerlemesi yapıldığı için Gelir yaklaşımı altında nakit akışı ile tespit edilen değer rapor değeri olarak kabul edilmiştir.
Gelir yaklaşımı kullanılarak Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Rodopman İnşaat ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve Fikret Yoluç ile yapılmış olan 16.04.2021 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının, Müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarının değeri tespit edilmiştir.
Merkezi konumda yer alması
Çevresinde gürültü kirliliğinin yüksek olması
Gelişmekte olan bölge olması.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için şu aşamada alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Takyidatlara dair değelendirme ve görüşlere Rapor'un 3.3. bölümünde yer verilmiştir.
6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmaz üzerinde devredilebilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22/1/ç maddesi uyarınca gayrimenkul yatırım ortaklıkları hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler. Aynı tebliğin 26. maddesi uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunludur. Ayrıca aynı tebliğin 22/1/d maddesine göre gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gerçekleştirecekleri projelerin gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu projenin izinleri alınmış olup projesine uyumlu şekilde inşaatı devam etmektedir. Diğer yandan 16.04.2021 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmiştir. Konu taşınmazın tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur. Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Proje" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
Bu rapor, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Mahallesi, 660 Ada 2 parsel üzerinde geliştirilen projenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarının net bugünkü değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Hak Değerleme Raporu'dur.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu sözleşmeye dayalı hakkın Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Tahtakale Bey Mahallesi, 660 Ada 2 parselde konumlu Modernyaka Projesi'nde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin arsa sahipleri ile yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının değeri belirlenmiştir.
| DEĞER DETAYI | TL |
|---|---|
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının KDV Hariç Piyasa Değeri |
₺666.337.000,00 |
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının KDV Dahil Piyasa Değeri |
₺799.604.400,00 |
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
||
|---|---|---|---|---|
| Mehmet AFŞAR SPK Lisans No: 406225 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Takyidat Belgeleri,
∆ Tapu Bilgileri Tablosu,
∆ İmar Planları, Plan Notları, Uydu, Konum ve CBS Görüntüleri
∆ Yapı Ruhsatları
∆ Taşınmaz Görselleri
∆ Kat Karşılığı Sözleşmesi
∆ Onaylı Bağımsız Bölüm Listesi
∆ Onaylı Tahsis Listesi
∆ Tahsis Planları
∆ Enerji Kimlik Belgeleri
∆ SPK Lisans Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.