Fund Information / Factsheet • Jan 16, 2025
Fund Information / Factsheet
Open in ViewerOpens in native device viewer
NET KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Egeyapı Kekliktepe Projesi
Özel 2024 – 1026
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||
| Rapor Tarihi | 03.01.2025 | |||||
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 | |||||
| Rapor Numarası | Özel 2024 – 1026 | |||||
| Raporun Konusu | Egeyapı Kekliktepe Projesi | |||||
| Değerleme Konusu ve Kapsam |
İzmir İli, Urla İlçesi, Yelaltı Mahallesi, 2 Adet 'ARSA' nitelikli 3198 Ada 5 ve 3198 Ada 8 Parsel ile 'Bir Zeytini Havi Tarla' nitelikli 3198 Ada 4 parsel Hasılat paylaşımı yöntemiyle geliştirilmekte olan Egeyapı Kekliktepe Projesi'nde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değeri. |
↗ İş bu rapor, Beş Yüz Yetmiş Beş (575) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ5 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | |||||||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | |||||||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı6 | |||||||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6 | |||||||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | |||||||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6 | |||||||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
|||||||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | |||||||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | |||||||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | |||||||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | |||||||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | |||||||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER8 | |||||||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | |||||||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları9 | |||||||
| 3.3 Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi12 |
||||||||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi12 |
|||||||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler13 | |||||||
| 3.6 | Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar13 | |||||||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler13 |
|||||||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 13 |
|||||||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 17 |
|||||||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama17 |
|||||||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 17 | |||||||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 18 | |||||||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler18 |
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler | ||
|---|---|---|---|
| İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 19 | |||
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler27 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 27 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler27 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 27 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 27 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 28 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı30 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 36 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı40 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler46 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ47 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması47 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 47 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş47 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş47 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi47 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi47 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi47 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş47 |
||
| 7. | SONUÇ49 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi49 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri49 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI50 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ50 |
| Talep Sahibi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 – 1026 / 03.01.2025 |
| Rapor No Ve Değerleme Tarihi | Özel 2024 – 1026 / 31.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı | Bu rapor, Egeyapı Kekliktepe Projesi'nde Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin sözleşmeden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değer tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi | Yelaltı Mahallesi, 3198 ada 4 parsel, 3198 Ada 5 Parsel, 3198 Ada 8 Parsel Urla / İzmir |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İzmir İli, Urla İlçesi, Yelaltı Mahallesi, 3198 Ada 4 parsel, 'Bir Zeytini Havi Tarla', 3198 Ada 5 Parsel 'ARSA', 3198 Ada 8 Parsel 'Arsa' nitelikli taşınmazlar. |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Taşınmazlar üzerinde EGEYAPI KEKLİKTEPE projesi inşaatı bulunmaktadır. |
| İmar Durumu | Söz konusu taşınmaz ile ilgili Urla Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmada rapora konu taşınmazlardan; 3198 Ada 5 Parsel 1/1000 Ölçekli Mevzii İmar Planında E:0,07 'Konut', 3198 Ada 8 Parsel 1/1000 Ölçekli Mevzii İmar Planında E:0,15 'Konut' alanında yer almakta, 3198 Ada 4 Parselin ise 1/1000 Ölçekli planının olmadığı, üst ölçekli planlarda Yerleşik Alanda kaldığı öğrenilmiştir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının Değerleme Tarihi İtibarıyla Gerçekleşmiş Ön Satışı ve Tahsilatından Sonra Oluşacak Nakit Akışlarının Net Bugünkü Değeri (KDV Hariç) |
1.523.073.000,00 TL (Birmilyarbeşyüzyirmiüçmilyonyetmişüçbin Türk Lirası) |
| Projenin Mevcut Durumuna Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin Sözleşmeden Kaynaklanan Haklarının Değerleme Tarihi İtibarıyla Gerçekleşmiş Ön Satışı ve Tahsilatından Sonra Oluşacak Nakit Akışlarının Net Bugünkü Değeri (KDV Dahil) |
1.827.687.600,00 TL |
| Açıklama ve Varsa Müşteri Talebi | Taşınmaz yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar | Mehmet AFŞAR – SPK Lisans No: 406225 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlanmış olup, rapor tanzimi 31.12.2024 tarihinde Özel 2024-2016 rapor numarasıyla nihai rapor olarak tamamlanmıştır. Müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarının net bugünkü değeri dikkate alınmıştır.
İzmir İli, Urla İlçesi, Yelaltı Mahallesi, 3198 Ada 4 Parsel, 3198 Ada 5 Parsel, 3198 Ada 8 Parsel numaralı taşınmazlar üzerinde geliştirilen projenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değerinin tespiti.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.12.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından 08.02.2024 rapor tarihli, Özel 2023-1629 no'lu proje değerleme raporu, 20.11.2024 tarihli, Özel 2024-683 nolu değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 20855 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye | : | 14.000.000,-TL |
|---|---|---|
| Ticaret Sicil | : | 256696 |
| Telefon | : | 0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web | : | [email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres | : | Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
| Şirket Unvanı | : | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||
|---|---|---|---|---|
Şirket Adresi : Altunizade Mahallesi, Kısıklı Caddesi, İnci Çıkmazı Sokak, İnci Ofis İş Merkezi, No:3, K:1, D:7-8 Üsküdar / İSTANBUL
Şirket Amacı : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak.
Sermayesi : Şirketin sermayesi 150.000.000 TL'dir.
Halka Açıklık : -
Telefon : 0 216 478 48 18
E-Posta : [email protected]
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden İzmir İli, Urla İlçesi, Yelaltı Mahallesi, 3198 Ada 4 Parsel, 3198 Ada 5 Parsel, 3198 Ada 8 Parsel numaralı taşınmazlar üzerinde inşaatı devam eden Egeyapı Kekliktepe Projesi'nde sözleşmesinden kaynaklanan haklarının projede değerleme tarihi itibarıyla gerçekleşmiş ön satışı ve tahsilatından sonra oluşacak nakit akışlarının net bugünkü değerinin tespitine yönelik çalışma yapılmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde yukarıda belirtilen amaç ve kapsamlar dahilinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu taşınmaz Yelaltı Mahallesi, Kekliktepe Caddesi cephelidir. Taşınmaza ulaşım için Çeşme Otobanının Urla gişelerden çıkılıp kuzey istikametinde giderken tali yoldan devam edilir. Bu tali yoldan giderken sağda kalan Kekliktepe Caddesi'ne sağa dönülür. Bu cadde üzerinden yaklaşık 330m doğu istikametinde gidince sol tarafta kalan parsellerdir. Bölgede genellikle 2 katlı müstakil villa veya villardan oluşan siteler yer almaktadır. Bölge konut nitelikli gelişmiştir. Ticari hareketliliğin olduğu alanlarda zemin katlar dükkân olarak kullanılmaktadır. Bölgeye ulaşım özel araçlar ile sağlanabilmektedir. Taşınmaz Çeşme Otobanına yaklaşık 1,5km. mesafededir. Taşınmaza yakın konumda Çeşme Otobanı, Sahil, Urla Merkez bulunmaktadır.
Enlem: 38.337801 Boylam: 26.790401
| İL – İLÇE | : İzmir - Urla |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Yelaltı |
| CİLT - SAYFA NO | : 7 / 615 |
| ADA - PARSEL | : 3198 / 4 |
| YÜZÖLÇÜM | : 2.709,08 m² |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : BİR ZEYTİNİ HAVİ TARLA |
| TAŞINMAZ ID | : 107539035 |
| MALİK - HİSSE | : ARYOM İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
23.11.2021 - 20171 (Satış) |
| İL – İLÇE | : İzmir - Urla |
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Yelaltı |
| CİLT - SAYFA NO | : Tablo -1 |
| ADA - PARSEL | : 3198 / 5 |
| YÜZÖLÇÜM | : Tablo -1 |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : ARSA |
| TAŞINMAZ ID | : Tablo -1 |
| MALİK - HİSSE | : ARYOM İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
(Kat İrtifakı Tesisi-28.02.2024-3480) |
| İL – İLÇE | : İzmir - Urla |
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : Yelaltı |
| CİLT - SAYFA NO | : Tablo - 2 |
| ADA - PARSEL | : 3198 / 8 |
| YÜZÖLÇÜM | : Tablo - 2 |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : ARSA |
| TAŞINMAZ ID | : Tablo - 2 |
| MALİK - HİSSE | : ARYOM İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: (Kat İrtifakı Tesisi-28.02.2024-3480) |
| TABLO - 1 (3198 ADA 5 PARSEL) | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra Blok | Nitelik | BB No | Kat | Cilt Sayfa Arsa Pay Arsa Payda Taşınmaz ID | Malik | Edinme Sebebi | Tarih | Yevmiye | ||||
| 1 | A Bodrumlu Mesken 1 | Bodrum+Zemin Kat | 23 2231 | 2817 | 17085 | 132428596 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3479 | ||||||
| 2 | B Bodrumlu Mesken 1 | Bodrum+Zemin Kat | 23 2232 | 2860 | 17085 | 132428597 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3479 | ||||||
| 3 | C Bodrumlu Mesken 1 | Bodrum+Zemin Kat | 23 2233 | 2642 | 17085 | 132428598 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3479 | ||||||
| 4 | D Bodrumlu Mesken 1 | Bodrum+Zemin Kat | 23 2234 | 3083 | 17085 | 132428599 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3479 | ||||||
| 5 | E Bodrumlu Mesken 1 | Bodrum+Zemin Kat | 23 2235 | 2771 | 17085 | 132428600 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3479 | ||||||
| 6 | F Bodrumlu Mesken 1 | Bodrum+Zemin Kat | 23 2236 | 2912 | 17085 | 132428601 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3479 |
| TABLO - 1 (3198 ADA 8 PARSEL) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra Blok | Nitelik | BB No | Kat | Cilt Sayfa Arsa Pay Arsa Payda Taşınmaz ID | Malik | Edinme Sebebi | Tarih | Yevmiye | |||||
| 1 | A Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2237 | 2651 | 177490 | 132428606 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 2 | B Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2238 | 3225 | 177490 | 132428607 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 3 | C Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2239 | 2085 | 177490 | 132428608 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 4 | D Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2240 | 2494 | 177490 | 132428609 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 5 | E Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2241 | 2093 | 177490 | 132428610 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 6 | F Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2242 | 2521 | 177490 | 132428611 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 7 | G Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2243 | 2093 | 177490 | 132428612 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 8 | H Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2244 | 2291 | 177490 | 132428613 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 9 | I Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2245 | 2093 | 177490 | 132428614 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 10 | J Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2246 | 2308 | 177490 | 132428615 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 11 | K Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2247 | 2273 | 177490 | 132428616 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 12 | L Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2248 | 2567 | 177490 | 132428617 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 13 | M Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2249 | 2528 | 177490 | 132428618 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 14 | N Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2250 | 2515 | 177490 | 132428619 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 15 | O Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2251 | 2631 | 177490 | 132428620 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 16 | P Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2252 | 2267 | 177490 | 132428621 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 17 | R Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2253 | 2631 | 177490 | 132428622 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 18 | S Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2254 | 2260 | 177490 | 132428623 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 19 | T Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2255 | 2501 | 177490 | 132428624 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 20 | U Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2256 | 2264 | 177490 | 132428625 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 21 | V Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2257 | 2494 | 177490 | 132428626 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 22 | Y Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2258 | 2233 | 177490 | 132428627 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 23 | Z Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2259 | 2521 | 177490 | 132428628 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 24 A | A Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2260 | 2222 | 177490 | 132428629 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 25 A | B Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2261 | 2695 | 177490 | 132428630 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 26 A | C Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2262 | 2172 | 177490 | 132428631 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 27 A | D Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2263 | 2525 | 177490 | 132428632 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 28 A | E Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2264 | 2579 | 177490 | 132428633 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 29 A | F Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2265 | 2591 | 177490 | 132428634 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 30 A | G Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2266 | 2475 | 177490 | 132428635 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 31 A | H Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2267 | 2348 | 177490 | 132428636 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 32 | A | I Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2268 | 2337 | 177490 | 132428637 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||
| TABLO - 1 (3198 ADA 8 PARSEL) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra Blok | Nitelik | BB No | Kat | Cilt Sayfa Arsa Pay Arsa Payda Taşınmaz ID | Malik | Edinme Sebebi | Tarih | Yevmiye | |||||
| 33 | A | J Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2269 | 2591 | 177490 | 132428638 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||
| 34 A | K Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2270 | 2662 | 177490 | 132428639 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 35 | A | L Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2271 | 2710 | 177490 | 132428640 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||
| 36 A | M Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2272 | 3038 | 177490 | 132428641 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 37 A | N Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2273 | 2447 | 177490 | 132428642 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 38 A | O Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2274 | 2447 | 177490 | 132428643 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 39 A | P Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2275 | 2504 | 177490 | 132428644 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 40 A | R Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2276 | 2554 | 177490 | 132428645 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 41 A | S Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2277 | 2738 | 177490 | 132428646 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 42 A | T Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2278 | 2755 | 177490 | 132428647 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 43 A | U Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2279 | 2755 | 177490 | 132428648 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 44 A | V Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2280 | 2914 | 177490 | 132428649 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 45 A | Y Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2281 | 3273 | 177490 | 132428650 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 46 A | Z Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2282 | 2914 | 177490 | 132428651 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 47 BA Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2283 | 3037 | 177490 | 132428652 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 48 BB Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2284 | 2914 | 177490 | 132428653 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 49 BC Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2285 | 3273 | 177490 | 132428654 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 50 BD Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2286 | 2914 | 177490 | 132428655 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 51 | BE Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2287 | 3076 | 177490 | 132428656 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 52 | BF Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2288 | 2914 | 177490 | 132428657 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 53 BG Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2289 | 3274 | 177490 | 132428658 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 54 BH Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2290 | 3051 | 177490 | 132428659 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 55 | BI Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2291 | 3689 | 177490 | 132428660 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 56 | BJ Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2292 | 3006 | 177490 | 132428661 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 57 BK Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2293 | 3057 | 177490 | 132428662 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 58 BL Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2294 | 2905 | 177490 | 132428663 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 59 BM Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2295 | 2469 | 177490 | 132428664 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 60 BN Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2296 | 2403 | 177490 | 132428665 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 61 BO Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2297 | 2271 | 177490 | 132428666 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 62 BP Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2298 | 2349 | 177490 | 132428667 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 63 BR Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2299 | 2597 | 177490 | 132428668 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 64 | BS Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2300 | 2341 | 177490 | 132428669 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 65 | BT Bodrumlu Mesken 2 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2301 | 3655 | 177490 | 132428670 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | |||||||||
| 66 BU Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2302 | 2425 | 177490 | 132428671 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 67 BV Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2303 | 2407 | 177490 | 132428672 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 | ||||||||||
| 68 | BY Bodrumlu Mesken 1 Bodrumlu + Zemin Kat 23 2304 | 900 | 177490 | 132428673 Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. Kat irtifakı Tesisi 28.02.2024 3480 |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü TKGM Portal üzerinden alınan Tapu Kaydına göre taşınmazların üzerinde yer alan takyidat bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
3198 Ada 4 Parsel;
Şerhler Hanesinde:
-Tamamında/hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır. (29.12.2023 tarih, 26038 yevmiye)
3198 Ada 5 Parsel;
Beyanlar Hanesinde:
-Yönetim Planı : 08/02/2024 (28.02.2024 tarih, 3479 yevmiye).
-Tamamında/hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır. (29.12.2023 tarih, 26038 yevmiye) -Tamamında/hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır.( Şablon: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) (3479 tarih, 29-12-2023 yevmiye).
3198 Ada 8 Parsel;
Beyanlar Hanesinde:
-Yönetim Planı : 08/02/2024 (28.02.2024 tarih, 3480 yevmiye) -6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.(UAVTBK:109077160 ) (25.03.2022 tarih, 6391 yevmiye)
-Tamamında/hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır. (29.12.2023 tarih, 26038 yevmiye) -Tamamında/hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır.( Şablon: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) (3480 tarih, 29-12-2023 yevmiye)
-Diğer İrtifak Hakkı : Krokide A harfi ile gösterilen 29,99 m2 lik trafo yeri ve B ile gösterilen 5,00 m2 lik kablo güzergahı Tedaş Genel Müdürlüğü lehine , 3198 ada 8 parsel aleyhine , 29 yıllığına 1 TL iz bedelle irtifak hakkı kurulmuştur. (27.12.2023 tarih, 25838 yevmiye)
Not: Tedaş Genel Müdürlüğü lehine kurulmuş olan irtifak hakkı; elektrik taşınmazların küçük bir kısmı üzerinde trafo ve kablolama yapılabilmesini amaçlamakta olup, taşınmazların değerini olumsuz etkilememekte ve taşınmazların devredilmesine engel teşkil etmemektedir.
3.4 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Söz konusu taşınmazlardan 3198 Ada 4 Parsel, 23.11.2021 tarih, 20171 yevmiye ve 'Satış' işlemi ile 'ARYOM İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ' adına, 3198 Ada 5 Parsel, üzerinde 28.02.2024 tarih 3480 yevmiye numarası ile 'ARYOM İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ' adına, at kat irtifakı tesisi kurulmuştur. 3198 ada 8 parsel üzerinde 28.02.2024 tarih, 3480 yevmiye numarası ile 'ARYOM İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ' adına kat irtifakı tesisi kurulmuştur.
Söz konusu taşınmaz ile ilgili Urla Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmada 3198 Ada 5 Parselin 1/1000 Ölçekli Mevzii İmar Planı kapsamında Konut Alanında kaldığı, E:0,07 olacak şekilde yapılaşma şartının olduğu, 3198 Ada 8 Parselin 1/1000 Ölçekli Mevzii İmar Planı kapsamında Konut Alanında kaldığı ve E:0,15 olacak şekilde yapılaşma şartının olduğu, 3198 Ada 4 Parselin ise Mevzi İmar Planının olmadığı, Üst ölçekli planlarda Yerleşik Alanda kaldığı belirtilmiştir.
Söz konusu gayrimenkul için Urla Belediyesi imar servisinde yapılan evrak incelemeleri ve şifahi sorgulamalar neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı görülmüştür. 3198 Ada 8 Parsel üzerinde yer alan Riskli yapı beyanına konu yapının yıkıldığı parselin üzerinde EGEYAPI KEKLİKTEPE projesi inşaatı olduğu görülmüştür.
Rapora konu parseller için : Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım Anonim Şirketi ile Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında 16.09.2022 tarihinde Arsa Payı Karşılığı Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre Arsa üzerinde yapılacak projede yer alacak bağımsız bölümlerin satışlarından elde edilecek Paylaşıma Esas Satış Hasılatı'nın %53'ü yükleniciye (Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım Anonim Şirketi), %47'si ise Arsa Sahibi'ne (Aryom İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.) ait olacak şekilde paylaşılmıştır.
21 Aralık 2023 tarihli Sermaye Piyasası Kurulu Bülteni'nde sayfa 11, 5. madde, "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Geliştirme İnşaat Taahhüt Yatırım A.Ş.'nin, "Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ" ünvanlı bir gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümüne ilişkin esas sözleşme değişikliklerine izin verilmesi talebinin olumlu karşılanmasına karar verilmiştir" ibaresi bulunmaktadır.
Rapora konu taşınmazlar için ilgili belediyesinde yapılan araştırmalarda 3198 ada 4 parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma olmadığı, 3198 ada 5 ve 8 parseller için düzenlenmiş ruhsatlar, kat irtifakı kurulmuş ve mimari projeler olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tabloda ruhsat bilgileri detaylı olarak verilmiştir.
| 3198 ADA 5 PARSEL RUHSAT BİLGİLERİ (SÜS HAVUZU VE İSTİNAT DUVARI) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KULLANIM BB. İNŞAAT ALANI SIRA BLOK RUHSAT TÜRÜ TARİH SAYI AMACI SAYISI |
KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
|||||||||||
| 1 | - | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | İSTİNAT DUVARI | - | 2.400,00 | - | 2A | ||||
| 2 | 1 NOLU SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | ||||
| 3 | 2 NOLU SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | ||||
| 4 | 3 NOLU SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | ||||
| 5 | 4 NOLU SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | ||||
| 6 | 5 NOLU SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | ||||
| 7 | 6 NOLU SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | ||||||
| TOPLAM | 0 | 2.592,00 |
| 3198 ADA 5 PARSEL RUHSAT BİLGİLERİ (VİLLALAR) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARİH | SAYI | KULLANIM | BB. | İNŞAAT ALANI | KAT | YAPI | ||||
| AMACI | SAYISI | (m2) | SAYISI | SINIFI | |||||||||
| 1 | A BLOK | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | ||||
| 2 | B BLOK | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | ||||
| 3 | C BLOK | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | ||||
| 4 | D BLOK | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | ||||
| 5 | E BLOK | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | ||||
| 6 | F BLOK | Yeni Yapı | 30.03.2023 | 155 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | ||||
| TOPLAM | 6 | 1.539,90 |
| 3198 ADA 8 PARSEL RUHSAT BİLGİLERİ (SOSYAL TESİS VE TEKNİK ALANLAR) | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI |
İNŞAAT ALANI (m2) |
KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
|||||
| 1 | BY BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 36,00 | 1 | 4B | |||||
| 2 | ÇOCUK OYUN ALANI | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | ÇOCUK OYUN ALANI | - | 137,00 | 1 | 2B | |||||
| 3 | MESCİT YEMEK SALONU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESCİT YEMEK SALONU | - | 195,40 | 1 | 4B | |||||
| 4 | 1 NOLU SU DEPOSU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SU DEPOSU | - | 40,00 | - | 1B | |||||
| 5 | 2 NOLU SU DEPOSU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SU DEPOSU | - | 40,00 | - | 1B | |||||
| 6 | 3 NOLU SU DEPOSU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SU DEPOSU | - | 40,00 | - | 1B | |||||
| 7 | 4 NOLU SU DEPOSU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SU DEPOSU | - | 40,00 | - | 1B | |||||
| 8 | TEKNİK ALAN | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | TEKNİK ALAN | - | 206,00 | 1 | 4B | |||||
| 9 | YAĞMUR SUYU ARITMA | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | ARITMA TESİSİ | - | 200,00 | - | 1B | |||||
| 10 | GÜVENLİK KULUBESİ | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | GÜVENLİK KULUBESİ | - | 6,00 | 1 | 1A | |||||
| 11 | İSTİNAT DUVARI | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | İSTİNAT DUVARI | - | 7.250,00 | - | 2A | |||||
| TOPLAM | 1 | 8.190,40 |
| 3198 ADA 8 PARSEL RUHSAT BİLGİLERİ (SÜS HAVUZU) | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. | İNŞAAT ALANI | KAT | YAPI | |||
| SAYISI | (m2) | SAYISI | SINIFI | |||||||||
| 1 | A BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 2 | B BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 3 | C BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 4 | D BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 5 | E BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 6 | F BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 7 | G BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 8 9 |
H BLOK SÜS HAVUZU I BLOK SÜS HAVUZU |
Yeni Yapı Yeni Yapı |
25.05.2023 25.05.2023 |
285 285 |
SÜS HAVUZU SÜS HAVUZU |
- - |
32,00 32,00 |
- - |
2B 2B |
|||
| 10 | J BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 11 | K BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 12 | L BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 13 | M BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 14 | N BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 15 | O BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 16 | P BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 17 | R BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 18 | S BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 19 | T BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 20 | U BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 21 | V BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 22 | Y BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 23 | Z BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 24 | AA BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 25 | AB BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 26 | AC BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 27 | AD BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 28 | AE BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 29 | AF BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 30 | AG BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 31 | AH BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 32 | AJ BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 33 | AI BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 34 | AK BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 35 | AL BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 36 37 |
AM BLOK SÜS HAVUZU AN BLOK SÜS HAVUZU |
Yeni Yapı Yeni Yapı |
25.05.2023 25.05.2023 |
285 285 |
SÜS HAVUZU SÜS HAVUZU |
- - |
32,00 32,00 |
- - |
2B 2B |
|||
| 38 | AO BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 39 | AP BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 40 | AR BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 41 | AS BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 42 | AT BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 43 | AU BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 44 | AV BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 45 | AY BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 46 | AZ BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 47 | BA BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 48 | BB BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 49 | BC BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 50 | BD BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 51 | BE BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 52 | BF BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 53 | BG BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 54 | BH BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 55 | BI BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 56 57 |
BJ BLOK SÜS HAVUZU BK BLOK SÜS HAVUZU |
Yeni Yapı Yeni Yapı |
25.05.2023 25.05.2023 |
285 285 |
SÜS HAVUZU SÜS HAVUZU |
- - |
32,00 32,00 |
- - |
2B 2B |
|||
| 58 | BL BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 59 | BM BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 60 | BN BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 61 | BO BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 62 | BP BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 63 | BR BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 64 | BS BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 65 | BT BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 66 | BU BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 67 | BV BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 32,00 | - | 2B | |||
| 68 | BY BLOK SÜS HAVUZU | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | SÜS HAVUZU | - | 47,50 | - | 2B | |||
| TOPLAM | 0 | 2.191,50 |
| 3198 ADA 8 PARSEL RUHSAT BİLGİLERİ (VİLLALAR) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | RUHSAT TÜRÜ | TARİH | SAYI | KULLANIM AMACI | BB. SAYISI |
İNŞAAT ALANI (m2) |
KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
|
| 1 | A BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 278,31 | 2 | 4B | |
| 2 | B BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 3 | C BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 252,00 | 2 | 4B | |
| 4 | D BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 5 | E BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 252,00 | 2 | 4B | |
| 6 | F BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 7 | G BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 252,00 | 2 | 4B | |
| 8 | H BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | |
| 9 | I BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 252,00 | 2 | 4B | |
| 10 11 |
J BLOK K BLOK |
Yeni Yapı Yeni Yapı |
25.05.2023 25.05.2023 |
285 285 |
MESKEN MESKEN |
1 1 |
256,65 256,65 |
2 2 |
4B 4B |
|
| 12 | L BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 13 | M BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 14 | N BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 15 | O BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 16 | P BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | |
| 17 | R BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 18 | S BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | |
| 19 | T BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 20 | U BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | |
| 21 | V BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 22 | Y BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | |
| 23 24 |
Z BLOK AA BLOK |
Yeni Yapı Yeni Yapı |
25.05.2023 25.05.2023 |
285 285 |
MESKEN MESKEN |
1 1 |
278,31 256,65 |
2 2 |
4B 4B |
|
| 25 | AB BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 278,31 | 3 | 4B | |
| 26 | AC BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 256,65 | 2 | 4B | |
| 27 | AD BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 278,31 | 2 | 4B | |
| 28 | AE BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 29 | AF BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 30 | AG BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 31 | AH BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 32 | AJ BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 33 | AI BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 34 35 |
AK BLOK AL BLOK |
Yeni Yapı Yeni Yapı |
25.05.2023 25.05.2023 |
285 285 |
MESKEN MESKEN |
1 1 |
285,79 288,64 |
2 2 |
4B 4B |
|
| 36 | AM BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 37 | AN BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 38 | AO BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 39 | AP BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 40 | AR BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 288,64 | 2 | 4B | |
| 41 | AS BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 42 | AT BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 43 | AU BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 44 | AV BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 45 | AY BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 325,56 | 2 | 4B | |
| 46 47 |
AZ BLOK BA BLOK |
Yeni Yapı Yeni Yapı |
25.05.2023 25.05.2023 |
285 285 |
MESKEN MESKEN |
1 1 |
294,41 294,41 |
2 2 |
4B 4B |
|
| 48 | BB BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 49 | BC BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 325,56 | 2 | 4B | |
| 50 | BD BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 51 | BE BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 52 | BF BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 53 | BG BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 325,56 | 2 | 4B | |
| 54 | BH BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 55 | BI BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 325,56 | 2 | 4B | |
| 56 | BJ BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 57 | BK BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 58 | BL BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 294,41 | 2 | 4B | |
| 59 60 |
BM BLOK BN BLOK |
Yeni Yapı Yeni Yapı |
25.05.2023 25.05.2023 |
285 285 |
MESKEN MESKEN |
1 1 |
256,65 285,79 |
2 2 |
4B 4B |
|
| 61 | BO BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 278,31 | 2 | 4B | |
| 62 | BP BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 278,31 | 2 | 4B | |
| 63 | BR BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 278,31 | 2 | 4B | |
| 64 | BS BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 285,79 | 2 | 4B | |
| 65 | BT BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 325,56 | 2 | 4B | |
| 66 | BU BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 278,31 | 2 | 4B | |
| 67 | BV BLOK | Yeni Yapı | 25.05.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 278,31 | 2 | 4B | |
| 68 | AB BLOK | Tadilat | 18.12.2023 | 285 | MESKEN | 1 | 278,31 | 2 | 4B | |
| TOPLAM | 6 | 19.002,01 |
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Rapora konu taşınmazlar üzerinde inşaatı devam eden projenin yapı denetim işleri Çankaya Teknik Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yapılmaktadır. İlgili firma Yeni Mah. Anadolu Caddesi No:498 Aliağa/İzmir adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Rapora konu parseller üzerinde inşaatı devam eden EGEYAPI KEKLİKTEPE projesi bulunmaktadır. Değerleme işlemi ilgili projeye istinaden yapılmaktadır.
Söz konusu projede 7 farklı tipte toplamda 73 adet bağımsı bölüm ve havuzu, sosyal tesisler, çocuk oyun alanları bulunmaktadır. Projede toplam konut inşaat alanı 20.577,91 m2 , toplam havuz alanı 2.383,50 m2 , toplam sosyal tesis alanı 904,40 m2 olmak üzere 23.865,81 m2 inşaat alanı ayrıca zemin hacmini tutmak amacıyla yapılan 9.650 m2 istinat duvarı ile beraber 33.515,81 m2 toplam inşaat alanı bulunmaktadır.
73 adet villanın 6 tanesi 3198 ada 5 parselde konumludur. Sosyal tesisler ve 67 adet villa ise 3198 ada 8 parsel üzerinde konumludur.
Rapora konu taşınmazlara ait enerji verimlilik sertifikası ile ilgili bilgi bulunmamaktadır.
İzmir, Türkiye'de Ege Bölgesi'nde yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en kalabalık üçüncü şehridir. Ekonomik, tarihi ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Nüfusu 2022 itibarıyla 4.462.056 kişidir. Yüzölçümü olarak ülkenin yirmi üçüncü büyük ilidir. Etrafı Aydın, Balıkesir, Manisa illeri ve Ege Denizi ve Ege Adaları ile çevrilidir.
İzmir, yatlar ve gemilerle çevrilmiş uzun ve dar bir körfezin başında yer almaktadır. İzmir Limanı, Türkiye'nin en büyük yedinci limanıdır. İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Çeşme Yarımadası uzanır. İzmir Körfezi çevresinde bulunan şehir, her yıl İzmir Enternasyonal Fuarı'nı düzenleyen önemli bir fuar merkezi ve liman kentidir.
İzmir ilinin yüzölçümü 11.891 km2'dir. Türkiye Cumhuriyeti'nin en batı kısmında Ege Denizi'ne kıyısı olan bir ildir. Kuzeyde Balıkesir, doğuda Manisa, güneyde Aydın illeri ile komşudur. Dikili ilçesinin tam karşısında Yunanistan'ın Kuzey Ege Adaları coğrafi bölgesinin Midilli ili ve hem ilin hem coğrafi bölgenin yönetim merkezi olan Midilli şehri yer almaktadır. İzmir ili içinde Ege Bölgesi'nin önemli akarsularından olan Gediz, Küçük Menderes ve Bakırçay akış gösterir. Diğer küçük akarsular arasında Güzelhisar Çayı ve Meles Çayı yer alır. İlde önemli büyüklükte bir göl yoktur. Göl sayılabilecek su birikintileri arasında en büyükleri Gölcük Gölü, Belevi Gölü, Çakalboğaz Gölleri ve Karagöl'dür.
Madra Dağları, Yunt Dağları, Yamanlar Dağı, Nif Dağı, Bozdağlar, Aydın Dağları il sınırları içerisinde yer alır. İlin en yüksek noktası, Bozdağlar'ın Birgi yakınlarında bulunan 2.159 metre yüksekliğindeki tepesidir. Şehrin rakımı 2 metredir. İl bitki örtüsü yönünden Akdeniz ikliminin etkisi altındadır. Akdeniz bitkilerinin birçok türü bulunmaktadır.
Yüzyıllarca aşırı otlatma, yangın ve tarla açma gibi nedenlerle ormanların ortadan kalktığı yerlerde, maki bitkileri bulunmaktadır. Maki florasına ardıç, pırnal, kermes meşesi, zeytin, çitlembik, sakız, akçakesme, tespih, katırtırnağı gibi kuraklığa dayanıklı ağaçlar girer. Ormanlar il içerisinde 475.779 hektarlık bir alanı kaplar. Ormanların kapladığı alan, il arazisinin %40'ıdır.
Urla; Şehir merkezine 35 km uzaklıkta yer alır. İlçenin doğusunda Güzelbahçe ve Seferihisar, batısında Çeşme, kuzeybatısında Karaburun ve Ege Denizi, kuzeyinde İzmir Körfezi ve güneyinde Ege Denizi bulunmaktadır. Yüzölçümü 727 km²'dir. Otuz altı mahallesi vardır. Belediye binası Hacıisa, Urla'da konumlanmıştır. Güvendik sırtlarından Urla kıyıları ve önündeki 12 ada ile İzmir Körfezi seyredilebilmektedir. Bademler Mahallesi, tiyatrosu ve sera çiçekçiliği ile bilinmektedir. Barbaros, Özbek, Balıklıova ve Gülbahçe Mahalleleri de turizm açısından öne çıkmaktadır. İzmir-Çeşme Otoyolu ilçeden geçmektedir.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| COM Yıl |
Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||
| T | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||
| $\mathbf{II}$ | 3 424 670 | 219 665 | 201,8 | 7,6 | |||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||
| 265 IV. |
4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| J. | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| Ħ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |||
| IV | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |||
| 2024 | $107$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 | ||
| 1107 | 9925986 | 307 407 | 216,0 | 2,4 | |||
| III (i) | 11 893 252 | 357989 | 243,4 | 2,1 |
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %42 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 21 | 575
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | |||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (%) |
|||
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76.1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | ||
| Ipotekli satış | 21 095 | 5 5 7 7 | 278.2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ | ||
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63.3 | 998 969 | 827 374 | 20,7 | ||
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | ||
| ilk el satis | 57 679 | 29 230 | 97,3 | 358 558 | 297 827 | 20,4 | ||
| İkinci el satış | 107 459 | 64 531 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 8,3 |
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %0,57 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,77 arttı, işçilik endeksi %0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %31,56 arttı, işçilik endeksi %56,68 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,78 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %40,59 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14 arttı, işçilik endeksi %0,09 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %33,98 arttı, işçilik endeksi %55,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,11 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,73 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,38 azaldı, işçilik endeksi %0,50 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %24,50 arttı, işçilik endeksi %60,32 arttı. (TUİK)
2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,8 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. (TCMB)
| TÜRKİYE | 14 2 14 14 14 14 15 İSTANBUL |
ANKARA | IZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
151,1 | 140,9 | 158,2 | 149,0 |
| Yıllık Değişim |
%26,8 | %21,2 | %32,5 | %28,7 |
| Aylık Değişim |
%2,1 | %1,1 | %2,8 | %4,5 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
3198 ada 4 parsel; 2.709,08 m² yüzölçümüne sahiptir, geometrik olarak amorf şekle sahip, geometrik olarak az eğimli bir arazi yapısına sahiptir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
3198 ada 5 parsel; 10.119,48 m² yüzölçümüne sahiptir, geometrik olarak amorf şekle sahip, geometrik olarak az eğimli bir arazi yapısına sahiptir. Parsel üzerinde değerleme gününde 6 adet villa inşaatı başlamış olup temeli atılmıştır. Projesine göre parselde her birinin kapalı alanı 256,65 m2 alana sahip 5 adet villa, 32'şer m2 alana sahip 6 adet bağımsız bölüm villalara ait havuz bulunmaktadır. Proje ortalama inşaat seviyesi ilgili firmadan alınan bilgiler ve yapılan tespitlere göre %55 seviyesindedir.
3198 ada 8 parsel; 68.016,76 m² yüzölçümüne sahiptir, geometrik olarak amorf şekle sahip, geometrik olarak az eğimli bir arazi yapısına sahiptir. Parsel üzerinde değerleme gününde 67 adet villa inşaatı başlamış olup temeli atılmıştır. Projesine göre parselde toplam kapalı alanı 19.002,01 m2 alana sahip 67 adet bağımsız bölüm villa, 32'şer m2 alana sahip villalara ait havuzlar, sosyal tesisler bulunmaktadır. Proje ortalama inşaat seviyesi ilgili firmadan alınan bilgiler ve yapılan tespitlere göre %55 seviyesindedir.
Parseller üzerinde yer alan villalara ait alan bilgileri raporun 3.8 maddesinde bulunan ruhsat tablolarında detaylı olarak verilmiştir.
Taşınmazlar üzerinde bulunan projenin inşaatı, ruhsat ve eklerine uygun olarak devam etmektedir. Ruhsata aykırı herhangi bir durum tespit edilmemiştir.
Taşınmazlardan 3198 ada 4 parsel boş durumda olup, 3198 ada 5 ve 8 parsel üzerinde EGEYAPI KEKLİKTEPE projesi inşaatı bulunmaktadır. İnşaat yaklaşık %55 seviyesinde olup devam etmektedir.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Emsal 1 [Satılık Arsa]: Konu taşınmazlarla aynı bölgede Emsal:0,30 olan, 214 m² alanlı villa imarlı arsa için 7.450.000 TL talep edilmektedir. Emsal imar hakkı yönünden avantajlıdır. Emsal taşınmazın yüzölçümünün değerleme konusu taşınmaza göre küçük olması birim değerde avantaj sağlamaktadır.
İlgilisi: 0 (531) 654 28 43
Emsal 2 [Satılık Arsa]: Konu taşınmazlarla aynı bölgede Emsal:0,30 olan, 392 m² alanlı villa imarlı arsa için 8.750.000 TL talep edilmektedir. Emsal imar hakkı yönünden avantajlıdır. Değerleme konusu taşınmazlar konum itibariyle emsal taşınmaza göre avantajlıdır. Emsal taşınmazın yüzölçümünün değerleme konusu taşınmaza göre küçük olması birim değerde avantaj sağlamaktadır.
İlgilisi: 0 505 588 19 98
Emsal 3 [Satılık Arsa]: Konu taşınmazlarla aynı bölgede Emsal:0,30 olan, 272 m² alanlı villa imarlı arsa için 12.500.000 TL talep edilmektedir Emsal imar hakkı yönünden avantajlıdır. Emsal taşınmazın yüzölçümünün değerleme konusu taşınmaza göre küçük olması birim değerde avantaj sağlamaktadır.
İlgilisi: İletişim bilgisi geçici numaradır.
Emsal 4 [Satılık Arsa]: Konu taşınmazlarla aynı bölgede Emsal:0,30 olan, 463 m² alanlı villa imarlı arsa için 19.000.000 TL talep edilmektedir. Emsal imar hakkı yönünden avantajlıdır. Emsal taşınmazın yüzölçümünün değerleme konusu taşınmaza göre küçük olması birim değerde avantaj sağlamaktadır.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK ARSA | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | |||||
| Brüt alanı (m²) | 214,00m² | 392,00m² | 272,00m² | 463,00m² | |||||
| Satış fiyatı | 7.450.000 TL | 8.750.000 TL | 12.500.000 TL | 19.000.000 TL | |||||
| m² birim fiyatı | 34.813 TL | 22.321 TL | 45.956 TL | 41.037 TL | |||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | |
| Konum şerefiyesi | 5% | + | 15% | + | 5% | + | 5% | + | |
| Yüzölçüm Şerefiyesi | 15% | - | 15% | - | 15% | - | 15% | - | |
| İmar Durumu Şerefiyesi | 15% | - | 15% | - | 15% | - | 15% | - | |
| İndirgenmiş birim fiyat | 24.369 TL | 17.857 TL | 32.169 TL | 28.726 TL | |||||
| Ortalama Birim fiyat | 25.780TL/m² |
İlgilisi: 0 (532) 400 28 13
Emsal 5 [Satılık Arazi]: Konu taşınmazlarla aynı bölgede kadastral yola cepheli ve yerleşim yerine yakın konumlu, 12.586 m² alanlı arazi için 125.000.000 TL talep edilmektedir. Emsal taşınmaz konum bakımından dezavantajlıdır. Emsal taşınmazın yüzölçümü büyük olduğundan yüz ölçüm şerefiyesi eklenmiştir.
İlgilisi: 0 (530) 428 04 75
Emsal 6 [Satılık Arazi]: Konu taşınmazlarla aynı bölgede kadastral yola cepheli 3.960 m² alanlı arazi için 40.000.000 TL talep edilmektedir. Emsal taşınmaz konum bakımından dezavantajlıdır. Emsal taşınmazın yüzölçümü büyük olduğundan yüz ölçüm şerefiyesi eklenmiştir.
İlgilisi: 0 (505) 414 63 64
Emsal 7 [Satılık Arazi]: Konu taşınmazlarla aynı bölgede konumlu, 9.480 m² alanlı arazi için 75.000.000 TL talep edilmektedir. Emsal taşınmazın yüzölçümü büyük olduğundan yüz ölçüm şerefiyesi eklenmiştir.
İlgilisi: 0 (532) 307 30 17
Emsal 8 [Satılık Arazi]: Konu taşınmazlarla aynı bölgede kadastral yola cepheli 2.158 m² alanlı arazi için 25.000.000 TL talep edilmektedir. Emsal taşınmaz konum bakımından dezavantajlıdır. Emsal taşınmazın yüzölçümü büyük olduğundan yüz ölçüm şerefiyesi eklenmiştir.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK TARLA/ARAZİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 5 | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | ||||||
| Brüt alanı (m²) | 12.586,00m² | 3.960,00m² | 9.840,00m² | 2.158,00m² | ||||||
| Satış fiyatı | 125.000.000 TL | 40.000.000 TL | 75.000.000 TL | 25.000.000 TL | ||||||
| m² birim fiyatı | 9.932 TL | 10.101 TL | 7.622 TL | 11.585 TL | ||||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - | ||
| Konum şerefiyesi | 10% | + | 10% | + | 20% | + | 10% | + | ||
| Yüzölçüm Şerefiyesi | 10% | + | 5% | + | 10% | + | 5% | + | ||
| İmar Durumu Şerefiyesi | 0% | - | 0% | - | 0% | - | 0% | - | ||
| İndirgenmiş birim fiyat | 11.421 TL | 11.111 TL | 9.527 TL | 12.743 TL | ||||||
| Ortalama Birim fiyat | 11.201TL/m² |
İlgilisi: 0 (532) 136 40 94
Emsal 9 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yeni site içinde yer alan, 4+1, 286 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak proje alanına girmeyen kısımlar1 düşüldüğünde yapılan görüşme neticesinde yaklaşık bir gözlemle 235 m2 olacağı düşünülen 604 m2 arsa içerisinde yer alan villa 44.000.000 TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaz marka-konsept proje içerisinde er aldığından avantajlıdır.
İlgilisi: 0 536 352 22 22
Emsal 10 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede konumlu, 7+2, 540 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak proje alanına girmeyen kısımlar1 düşüldüğünde yapılan görüşme neticesinde yaklaşık bir gözlemle 520 m2 olacağı düşünülen villa 120.000.000 TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaz marka-konsept proje içerisinde er aldığından avantajlıdır.
İlgilisi: 0 555 597 65 15
Emsal 11 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede 4 yıllık site içinde yer alan, 6+1, 475 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak proje alanına girmeyen kısımlar1 düşüldüğünde yapılan görüşme neticesinde yaklaşık bir gözlemle 455 m2 olacağı düşünülen, 2.525 m2 arsa içerisinde yer alan villa 94.500.000 TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaz marka-konsept proje içerisinde er aldığından avantajlıdır.
İlgilisi: 0 533 471 95 60
Emsal 12 [Satılık Konut]: Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yeni site içinde yer alan, 6+2, 600 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak proje alanına girmeyen kısımlar1 düşüldüğünde yapılan görüşme neticesinde yaklaşık bir gözlemle 470 m2 olacağı düşünülen villa 98.000.000 TL bedelle satılıktır. Değerleme konusu taşınmaz marka-konsept proje içerisinde er aldığından avantajlıdır.
İlgilisi: 0 533 657 31 24
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK KONUT | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 9 | Emsal 10 | Emsal 11 | Emsal 12 | ||||
| Brüt alanı (m²) | 235,00m² | 520,00m² | 455,00m² | 470,00m² | ||||
| Satış fiyatı | 44.000.000 TL | 120.000.000 TL | 94.500.000 TL | 98.000.000 TL | ||||
| m² birim fiyatı | 187.234 TL | 230.769 TL | 207.692 TL | 208.511 TL | ||||
| Pazarlık | 7% | - | 7% | - | 7% | - | 7% | - |
| Alan Şerefiyesi | 0% | + | 0% | + | 0% | + | 0% | + |
| Proje Konsepti-Marka Şerefiyesi | 10% | + | 0% | + | 10% | + | 10% | + |
| Yaş, Yapı Bakım Şerefiyesi | 3% | + | 3% | + | 3% | + | 3% | + |
| İndirgenmiş birim fiyat | 198.468 TL | 221.538 TL | 220.154 TL | 221.021 TL | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 215.295TL/m² |
1Söz konusu emsaller villa nitelikli olup ilgilileri ile görüşüldüğünde satış alanlarına bahçe kısımlarında oluşturulan basit tadilatla yapılmış ve sökülüp takılabilen malzemelerle inşa edilmiş kış bahçesi, hobi odası, organik tarım alanı/sera vb. gibi kısımların da dâhil ederek pazarladıkları bilgisi edinilmiş olup bu alanlar ayrıştırılarak hesaplamaya dâhil edilmiştir.
2Emsallerin yer aldığı sitede belirtilen bu alanlar net arsa payını ifade etmemektedir. Bu alanlar satış yetkilileri tarafından pazarlık amacıyla söylenen bahçe kullanımı dahil yaklaşık bir arsa alanını ifade etmektedir.
Söz konusu projede toplam iki parsel üzerinde gerçekleştirilen 72 adet bağımsız bölümlerin birim için ortalama arsa payının yaklaşık 1.000 m2 'dir. Bu durumda emsaller ile kıyaslandığında ortalama birim fiyatta önemli bir değişiklik sağlamayacaktır.
∆ Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Olan Yakınlığını Gösteren Krokiler
Arazinin topografyasınıreferans alarak yerleşen konutlar 5 farklı tipte tasarlanmıştır. Mimari tasarımda birbiriyle ilişkili farklı tipolojiler, sosyal ve peyzaj alanlarıyla bütüncül olarak ele alınmıştır. 19 villa ve sosyal tesisleri kapsayan konut projesi duyarlı yaklaşımıyla mevcut yeşili korurken, yeni yeşil alanlar da kazandırmıştır.28.000 m2 arsa içerisinde konumlu sitede 20.000 m2 peyzaj alanı bulunmaktadır.
68 dönüm arsa üzerinde 68 adet villadan oluşan Mesa Urla Kekliktepe'de doğayı yaşamınıza davet eden büyük pencereler, karakteristik çatı stilleri ve yapımı sırasında çıkarılan doğal taşlarla Urla doğasının ihtişamını, modern bir dille sunuyor. Site hem sakinliği hem de yapı kalitesi ile bölgede bilinen ve tercih edilen bir sitedir.
3 farklı mimari tipte çalışılmış olan tüm villalarda; 5 yatak odası, çamaşır ve çok amaçlı odaları, ebeveyn ve ortak kullanım banyoları ile, 50 m² yüzme havuzu, 25 m² lounge alanı ve 4-6 araçlık kendine ait otopark alanları sabit olmakla beraber, mimarisel çizgideki çeşitlilik sizlere 3 farklı yaşam alanı seçeneği sunmaktadır.
Deniz, vadi ve orman konseptine sahip villalarda kendi arazileri içinde çeşitli ağaçlar da yer almaktadır.
Pazar yöntemi analizi ile elde edilen emsaller ve bölge emlakçılarından alınan beyanlar sonucunda, ekspertize konu taşınmazın konumu ve mevcut imar durumu da göz önünde bulundurulduğunda arsa birim m² değerinin 20.000 -TL ile 30.000-TL aralığında olabileceğine kanaat getirilmiştir. Tarlaların değerleri de yola cephesi olması ve alanına göre 9.000-12.000 TL/m2 aralığında değişmektedir. Arsa emsallerinde büyük alanlı arsa emsaline rastlanılmamış olup genellikle küçük alanlı imarlı parseller emsal alınmış olup alan şerefiyeleri dikkate alınmıştır. Küçük alanlı parseller genellikle E:0,30 yapılaşma şartlarına sahip olup imar durumu bakımından avantajlıdır.
Bölgede konsept projeler içerisinde yer alan villalarda genellikle geniş bahçe kullanım alanları dikkat çekmektedir. Yaklaşık 800-1500 m2 aralığında bahçeler üzerinde yer alan 2-3 katlı villalar için konsepte göre birim değerler 200.000 TL/m2 ile 230.000 TL/m2 aralığındadır. Yeni inşa edilen konsept projelerde yapı kaliteleri oldukça lüks olup bu durum göz önüne alınmıştır.
Emsallerin yapı kalitesinin değerleme konusu taşınmazlara nispeten kötü olması ve yıpranma payları dikkate alındığında %3 pozitif şerefiye uygulanmıştır.
Bölgede, satılık veya yakın dönemde satışı gerçekleşmiş tarla ve arsa emsalleri üzerinden taşınmazların birim değerine ulaşılmıştır. Benzer büyüklükte net imar parseli yoktur. Konu parsellerden 3198 ada 5 ve 8 parselin net imar parseli olması sebebiyle birim değerleri yüksektir. Tarla vasıflı taşınmazlarda ise birim değerler 9.000-12.000 TL/m2 aralığında değişmektedir.
Bu 5 ve 8 nolu parselin bitişik olması ve üzerlerinde tek projenin geliştirilmiş olması sebebiyle birbirleri arasında pozitif veya negatif yöne herhangi bir şerefiye uygulanmamıştır.
| DEĞERLEME TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İl | İlçe | Mahalle | Ada | Parsel | Yüz Ölçüm (m2) | Birim Değer (TL/m2) |
DEĞER (TL) | |||
| İzmir | Urla | Yelaltı | 3198 | 4 | 2709,08 | 11.201,00 ₺ | ₺30.344.405,08 | |||
| İzmir | Urla | Yelaltı | 3198 | 5 | 10119,48 | 25.780,00 ₺ | ₺260.880.194,40 | |||
| İzmir | Urla | Yelaltı | 3198 | 8 | 68016,76 | 25.780,00 ₺ | ₺1.753.472.072,80 | |||
| TOPLAM ARSA DEĞERİ | ||||||||||
| TOPLAM DÜZELTİLMİŞ ARSA DEĞERİ |
Üzerinde proje geliştirilen rapora konu parseller için pazar yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan toplam piyasa arsa değeri 2.044.696.000,00-TL olarak takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Ekspertize konu taşınmazlar için arsa değeri pazar yaklaşımı yöntemi ile tespit edilmiştir. Pazar yaklaşımı ile tespit edilen arsa değerleri varsayımlara dayanmadığından esas kabul edilmiştir. Yukarıda belirtilen birim değerlere göre arsa değerleri hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu proje ile ilgili olarak; ilgili belediyesinde yapı ruhsatı ve projelerin onaylandığı, parsel üzerindeki inşai faaliyetlerin devam ettiği görülmüştür. Yerinde yapılan incelemeler ve Egeyapı Avrupa'dan alınan bilgiye göre genel inşaat seviyesinin %55 civarında olduğu tespit edilmiştir. Mevcut durum değeri bu bilgiler ışığında hesaplanmıştır.
Rapora konu parsel üzerinde yeni yapı ruhsatlarına göre istinat duvarları hariç tespit edilen kullanım alanına yönelik toplam inşaat alanı 23.865,81 m2 'dir. İlgili ruhsatlara göre yapı sınıfı 4-B' dir. Taşınmazların, proje detayları ve mahal listeleri incelendiğinde kaliteli ve standart üzeri maliyetlerle üretileceği görülmüştür.
Her projenin gerçekleşen yapı birim maliyeti, proje geliştirmenin ilk aşamasından itibaren başlayarak eksik hiçbir işlem kalmayacak şekilde bütün metraj kalemlerinin %100 tamamlanmasına kadar devam eder. Birim maliyet projenin kapsamına, lokasyonuna, süresine, büyüklüğüne ve maliyet metraj kalemleri ile bu kalemlerin edinim şekline göre (peşin alım, önceden stok, kredili veya vadeli alım vb.) değişiklik gösterebilmektedir.
Rapora konu projede olduğu gibi yapım süreci devam projeler için hesaplamada kullanılan yapı yaklaşık birim maliyeti genel anlamda; projenin büyüklüğü, lokasyonu, süresi ve geliştiricinin mimari projedeki metraj hesabı ve kalemleri, kullanılacak malzeme ve kalitesi, marka proje durumu, proje satışını avantajlı kılacak donatılar (sosyal ve ortak alanlar), kullanıcının konforu ve kalite için tercih edeceği ürünler vb gibi birçok etken nedeniyle değişiklik gösterebilmektedir.
Bu sebeple proje değerlemesine esas nakit akışı projeksiyonunda kullandığımız yapı birim maliyetleri belirlenirken asgari ölçüt olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayınlanan ''Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri'' dikkate alınmıştır. Tebliğin 2.madde 4.fıkrası '' Bu Tebliğde yer alan yapıların birim metrekare maliyetleri, asgari mahal listesine göre belirlenen yapı malzemeleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Ayrıca, Tebliğdeki yapı yaklaşık birim maliyetlerinin tespitinde; çevre düzenlemesi (peyzaj, bahçe sulama, yağmur suyu drenaj, çevre aydınlatma, ihata duvarı, ada içi yollar ve benzeri), altyapı (zemin iyileştirme, bina dışı; elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon, internet, haberleşme ve benzeri) giderler dahil edilmemektedir.'' şeklinde belirtilmiş olup bu kalemler proje toplam maliyeti ile kıyaslandığında yatay ve dikey mimari ile parsel büyüklüğüne göre yaklaşık %10 civarında bir maliyete denk geldiği söylenebilir.
Asgari ölçüt olarak baz alınan yapı birim maliyeti; değerleme tarihi itibarıyla TUİK tarafından yayınlanan ''TÜFE'' ve ''İnşaat Maliyet Endeksi'' verilerinin 12 aylık ortalamaları ile bir önceki yılın aynı ayına göre değişimleri belirli oranda eskale edilmiştir. Bulunan ortalama yapı birim maliyetine ise yukarıdaki açıklamayı içerecek ve güncel piyasa verilerini1 de destekleyecek şekilde proje özelinde pozitif bir şerefiye uygulanarak bu raporda kullanılacak yaklaşık bir yapı birim maliyeti kanaati oluşmuştur.
Pozitif şerefiye farkını bu proje özelinde ayrıca etkileyen bir diğer unsur ise inşaata başlama ve yapım sözleşmelerinin daha güncel tarih içerisinde yer alması sebebiyle birim maliyet düzeltmesinde daha fazla oranda etkili olmasıdır. Ayrıca projede yer alacak birimlerde üst segment ve yüksek kalite malzemelerin kullanılacak olması standart maliyetlerin üzerinde bir maliyet kalemi oluşturacaktır.
| Yapı Birim Maliyeti Takdiri | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 20.02.2024 Tarihli Resmi Gazete | |||||||
| Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri | |||||||
| Yapı Sınıfı | 4-B | 4-C | |||||
| Birim Maliyet (TL/m2 ) |
₺17.400 | ₺18.700 | |||||
| Değerleme Tarihine Göre (31.12.2024) Güncelleme | |||||||
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 58,51% | ||||||
| 12 Aylık Ortalamalara Göre Değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 57,85% | ||||||
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 58,18% | ||||||
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % - Tüketici Fiyat Endeksi | 37,94% | ||||||
| Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % - İnşaat Maliyet Endeksi | 38,93% | ||||||
| Değişimlerin Aritmetik Ortalaması % | 38,44% | ||||||
| Değişimlerin Ortalaması % | 48,31% | ||||||
| Mart-Eylül için Aylık Değişim Oranı (10/12) | 0,833 | ||||||
| Yapı Birim Maliyeti Değişimi % | 40,26% | ||||||
| Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺24.405 | ₺26.228 | |||||
| Proje Özelinde Güncelleme | |||||||
| Güncel piyasa verileri Pozitif Şerefiye Farkı % | 35,00% | ||||||
| Yapı Birim Maliyetleri (TL/m2 ) |
₺32.946 | ₺35.408 | |||||
| Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺34.177 | ||||||
| Nihai Ortalama Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺34.200 |
1Diğer taraftan önemli bir belirleyici unsur olarak, piyasada yüklenici/geliştirici konumunda bulunan inşaat firmalarıyla yapılan görüşmelerde, proje büyüklüğü, kapsamı, niteliği, sosyal ve ortak alanların varlığı, malzeme kalitesi gibi değerlemeye konu projeye benzer şekilde anlatımla yaklaşık maliyet bilgisi edinilmiştir. Proje özelinde edinilen bu bilgi ve deneyimlenen standart dikey konut projelerinde güncel piyasa yapı birim maliyetlerinin yaklaşık olarak asgari 750-800 \$/m2 den başladığı yatay mimari konut projelerinde ise asgari %10 ve üzerinde ekstra maliyet oluşabilmektedir. Bu kalemler birçok farklı ve majör etkene göre 3-4 kat ve üzeri birim maliyetlere kadar çıkabildiği gözlemlenmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ve kabuller neticesinde yapı birim maliyeti ortalama 34.200 TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiştir. Belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde ruhsatları alınmış toplam 9.650 m2 istinat duvarı maliyeti dahil olmak üzere projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır.
Standart bir müstakil yapı villa için yaklaşık olarak çıkarılan maliyet kalemleri aşağıda gösterilmiştir. Bu kalemler ve toplam maliyet içerisindeki ağırlıkları ise yine ortalama şekilde oransal olarak belirtilmiştir. Hazırlanan bu tablo rapora konu projeye ait olmayıp benzer nitelikte (Villa) bir yapı için piyasada oluşan yaklaşık maliyet kalem ve oranlarını içermektedir. Projenin lokasyonu, topoğrafyası, kullanılan malzemelerin özellikleri ve kalitesi, parsel büyüklüğü, mimari yaklaşım gibi faktörler oranlarda değişiklik yaratabilir.
| 1-Kaba İnşaat Maliyeti | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Projelendirme | 1,5 | 2,0 | |||
| Şantiye Kurulumu | 1,5 | 2,0 | |||
| Hafriyat | 0,5 | 1,0 | |||
| İş Makineleri | 1,5 | 2,0 | |||
| Beton Demir | 20,0 | 25,0 | |||
| Su Yalıtımı ve Drenaj | 1,0 | 1,5 | |||
| Duvar | 3,5 | 4,0 | |||
| Çatı | 6,0 | 7,0 | |||
| Kaba İşler Toplam | 35,5 | 44,5 | |||
| Ortalama: | 40 |
| Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | ||||
|---|---|---|---|---|
| 5,0 | 7,0 | |||
| 3,0 | 4,0 | |||
| 1,0 | 1,5 | |||
| 3,0 | 3,5 | |||
| 2,5 | 3,0 | |||
| 1,0 | 1,5 | |||
| 3,5 | 4,5 | |||
| 2,0 | 3,0 | |||
| 4,5 | 6,0 | |||
| 3,0 | 4,0 | |||
| 4,5 | 5,5 | |||
| 4,0 | 4,5 | |||
| 1,0 | 2,0 | |||
| 0,5 | 1,0 | |||
| 1,0 | 1,5 | |||
| 3,0 | 5,0 | |||
| 42,5 | 57,5 | |||
| Ortalama: | 50 | |||
| Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | ||||
| 3-Diğer Maliyetler | Maliyet Ağırlığı (% Aralık) | |||
|---|---|---|---|---|
| Proje süresince Düzenli Aylık Giderler | 8,0 | 9,0 | ||
| Kamu Resmi Ödemeleri (Haç, Abonelik, Denetim) | 1,0 | 2,0 | ||
| 9,0 | 11,0 | |||
| Ortalama: | 10 | |||
| Genel Toplam: | 100 | |||
Değerlemeye konu parseller üzerinde yer alan projenin toplam mevcut durum değeri, arsa değeri ve yapı değeri tespit edilerek belirlenmiştir. Projenin toplam inşaat alanı üzerinden %55 inşaat seviyesi dikkate alındığında yapı değeri belirlenmiş ve arsa değeri ile toplanarak mevcut durum değerine ulaşılmıştır.
Proje Toplam Yapı Değeri: 23.865,81 m2 x 34.200 -TL/m2 x %55 = 448.915.886,10 TL
Yapı Değeri : 448.915.886,10 TL Arsa Değeri : 1.946.541.166,48 TL Toplam Değer : 2.395.457.052,58 TL
Rapora konu taşınmazlar için Maliyet Yaklaşımı yöntemi ile ulaşılan mevcut durum maliyet değeri toplamı 2.395.457.052,58 TL olarak takdir edilmiştir.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
• Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Söz konusu parsel üzerinde direkt gelir getirici bir yapı bulunmamaktadır. Ancak hali hazırda ruhsatlarına istinaden hazırlanan projenin tamamlanma süresi ve tamamlanma yüzdeleri dikkate alınarak nakit girişi ve çıkışı hesaplanarak projenin net bugünkü değeri hesaplanmıştır.
▪ Egeyapı Avrupa'dan alınan bilgilere göre projenin tamamında satışı gerçekleşmiş konut oranı değerleme tarihi itibarıyla %28'dir. Bu satışlardan elden edilen toplam hasılat 1.166.100.853,87 TL'dir. Bu bedelin 757.215.479,98 TL'si tahsil edilmiştir. Güncel durum itibarıyla 2025 yılı 1. Ayı sonrası tahsil edileceği belirtilen toplam tutar 408.885.184,14 TL'dir. Tarafımıza belirtilen bu durum, satışların vadeli şekilde gerçekleşmiş olması sebebi ile İNA tablosunda ilgili yıllarda tahsil edilecek tutarlara yer verilmiş ve hesaplanmıştır. Müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışları dikkate alınmıştır.
Her ne kadar projedeki satışı gerçekleşen ve/veya gerçekleşmeye devam eden birimler için elde edilecek hasılat vadeli şekilde oluşsa da değerleme standartları ve hesap kabulü gereği yapılacak satışların ne kadarının hangi zamanda peşin veya vadeli olarak gerçekleşeceği bilinmediğinden rapor tarihi sonrası oluşacak satışlar İNA tablosunda peşin satışa yönelik hesaplanmıştır.
▪ Projenin devam eden kısmı için 2025 yılında %45, 2026 yılında ise kalan %27'lik kısmın satılacağı öngörülmüştür. Söz konusu projede yer alan taşınmazların gelecek dönem birim fiyatları belirlenirken, TCMB Konut Fiyat Endeksi gayrimenkul değer artış oranları ve gayrimenkul piyasasının mevcut koşulları ile gelecek dönem beklentileri göz önünde bulundurulmuştur. Özellikle konut projelerinde başlama ve bitiş süreleri dikkate alınarak inşaat başlamadan proje üzerinden yapılan satışlar, lansmana özel satışlar ve sonrasındaki süreç içerisinde yapılan rutin satışlardaki her aşamada satış fiyatlarının farklı oranlarda artırıldığı görülmektedir. Bu projelerde de benzer durum geçerli olup, satış yetkililerinden alınan bilgide bu gibi artışların piyasayla uyumlu şekilde yapıldığı tarafımıza iletilmiştir.
Günümüzde orta ve büyük ölçekli konut projelerinde proje başlangıcı ile birlikte farklı dönemler yapılan artışların toplamda bir yıl içerisinde ortalama %50 ve üzeri (aylık ortalama %3-%5 bileşik artış) seviyelerinde gerçekleştiği gözlemlenmiştir. Bu gözlemin temelinde gayrimenkul piyasasındaki durum, finansman yaratmak adına ilk satış ve talep toplamaya yönelik fiyat politikaları ve arz-talep dengesine bağlı yapılacak artışlar ve enflasyon büyük önem taşımaktadır.
Yapılan piyasa araştırmalarına göre değerlemeye konu proje gibi sıfır konut projelerinde 1 yıllık ortalama fiyat artışının, mevcut ekonomi politikaları doğrultusunda özellikle gayrimenkul sektörüne yönelik finansman kısıtlamaları sebebiyle durağanlaşacağı düşünülerek, KFE'nin de kademeli olarak düşeceği ön görülmektedir. Bu nedenle projede yer alan gayrimenkullerin satış birim değer artışlarının piyasa beklentisinin altında gerçekleşeceği ve enflasyon beklentisine kıyasla azalarak seyredeceği öngörülerek ortalama satış birim fiyatı artış oranı ilk yıl için %40, ikinci yıl için %35 ve devam eden yıl(lar) için ise %5 puanlık düşüş ile %30, %25, şeklinde kabul edilmiştir.
Rapor tarihi itibarıyla konut satış birim değeri yaklaşık 215.295 TL/m2 olarak belirlenmiştir.
▪ Güncel tarihli baz alınan yapı birim maliyeti ortalama 34.200, TL/m2 olarak alınmasına kanaat getirilmiş ve belirlenen bu birim maliyet değeri içerisinde ruhsatları alınmış toplam 9.650 m2
istinat duvarı maliyeti dahil olmak üzere projenin her türlü çevre düzenlemesi, altyapı işleri ve müteahhit karı vb. de dikkate alınmıştır.
▪ Proje değerleme tarihi itibarıyla mevcutta %55 inşaat seviyesinde olup 2026 yılı içerisinde tamamlanacağı öngörülmüştür. Güncel tarih için belirlenen 34.200 TL/m2 yapı birim maliyeti 1. yılın sonunda %45'lik artış ile 49.590 TL/m2 , 2. yılın sonunda ise %35'lik artış ile 66.946,50 TL/m2 olarak öngörülmüştür. Projenin 2025 yılında yaklaşık %70ler seviyesine ulaşacağı, 2026 yılında ise tamamlanacağı düşünülmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan 'Bina İnşaatı Maliyet Endeksi' verilerine göre 2024 yılı Ekim (En son güncellenen) ayında gerçekleşen artış oranı bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık %57,85 aylık ise %1,48 dir.
Yıllık bazda bakıldığında inşaat maliyet endeksinin durağanlaşma yönünde olduğu, radikal azalış veya artış sergilemediği görülmektedir. Özellikle 2022 yılında küresel anlamda yaşanan enflasyon artışının etkisiyle döviz kurunda da yaşanan değişim sebebiyle ülkemizde ciddi artışlar yaşanmış, sonrasında düşüş eğilimine girmesi beklenen bu kalemler 2023 yılında yaşanan deprem sebebiyle (özellikle işçi maliyetinde yaşanan artışlar ve imalat malzemelerindeki enflasyon artışları) durağan bir görüntü çizmiştir.
Birim inşaat maliyeti artış oranı belirlenirken TÜİK verileri yansıra projenin tamamlanma süresi, konumu ve yapı kalitesi ile orta vade program dahilinde enflasyonun düşürülmesi ve döviz etkisinin azaltılması yönündeki çalışmalar da dikkate alınmış, piyasada yaşanan maliyet artışlarından asgari düzeyde etkileneceği öngörülerek bu proje özelinde gelecek dönemler için birim inşaat maliyet artış oranının 2025 yılı için ortalama %45 bandında olacağı sonraki yıllar için ise %35-%30-%25 ve %20 olarak devam edeceği kabul edilmiştir. 2025 yılı artışının devam eden yıllara göre yüksek kalmasının sebebi ise günümüz koşullarındaki maliyet artışının yüksek kalması ve zaman içerisinde enflasyon etkisiyle de düşüş beklentisidir.
Diğer taraftan TUİK İnşaat Maliyet Endeksi On iki aylık ortalamalara göre değişim oranları son yedi yıllık verileri uç değerler çıkarılarak incelendiğinde yaklaşık ortalama %32,61 değişim görülmektedir. (Uç değerler sarı ile işaretlenmiştir.)
2017 15,63 2018 26,26 2019 16,77 2020 12,49 2021 41,34 2022 103,32 2023 63,04 Ortalama 32,61
Bu bilgiler ışığında Egeyapı Avrupa (yüklenici payı) payına göre nakit akışı düzenlenmiş ve projenin mevcut durumu itibarıyla yüklenici payının sözleşmeden kaynaklanan hakkına yönelik piyasa değerine kanaat getirilmiştir.
Projenin tamamlanması durumunda toplam net bugünkü değeri 3.227.098.315,54 TL olarak öngörülmüştür. Yüklenicinin inşaatın tamamına katlanacağı dikkate alındığında maliyetlerin tamamı yüklenici gelirinden düşülmüştür. Bu durum dikkate alınarak sözleşmedeki %53'lük hasılat paylaşımına göre projenin ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışları dikkate alınmıştır. Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının net bugünkü değeri 1.523.073.461,18 TL'dir.
| TÜM PROJE | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Satılabilir Konut Alanı (m2) | 20.541,91 | |||||||
| Satılabilir Ticaret Alanı (m2) | 0,00 | |||||||
| Toplam İnşaat Alanı (m2) | 23.865,81 | |||||||
| Proje Net Bugünkü Değer | ₺3.227.098.315,64 | |||||||
| Yüklenici Oranı | 0,53 | |||||||
| Toplam Satılabilir Konut Alanı | 20.541,91 | |||||||
| Satılan Konut Alanı | 5.751,73 | |||||||
| Saışı Tamamlanma Oranı (Konut) | 28,00% | |||||||
| Gerçekleşen Satış | 408.885.184,14 | |||||||
| Tahsil Edilen | 0,00 |
Kalan 408.885.184,14
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dönemler | Gerçekleşen | 30.09.2025 | 30.09.2026 | 30.09.2027 | 30.09.2028 | Toplam |
| Satış Tamamlanma Oranı | 28,00% | 45,00% | 27,00% | 0,00% | 0,00% | 100,00% |
| Satılan m2 | 5.751,73 | 9.243,86 | 5.546,32 | 0,00 | 0,00 | 20.541,91 |
| Satış Fiyat Artışı | 40% | 35% | 30% | 25% | ||
| Satış Birim Fiyatı (TL/m2 ) |
₺215.295,00 | ₺301.413,00 | ₺406.907,55 | ₺528.979,82 | ₺661.224,77 | |
| Hasılat | ₺2.786.219.423,47 | ₺2.256.837.733,01 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺5.043.057.156,49 | |
| Önceki Dönemden Kalan Tahsilat | ₺333.544.974,57 | ₺52.620.889,25 | ₺17.039.505,01 | ₺5.679.815,31 | ||
| Toplam Hasılat | ₺0,00 | ₺3.119.764.398,05 | ₺2.309.458.622,26 | ₺17.039.505,01 | ₺5.679.815,31 | ₺5.451.942.340,62 |
| İnşaat Tamamlanma Oranı | 55,00% | 30,00% | 15,00% | 0,00% | 0,00% | 100,00% |
| İnşaat Tamamlanma Alanı | 13.126,20 | 7.159,74 | 3.579,87 | 0,00 | 0,00 | 23.865,81 |
| İnşaat Maliyet Artışı % | 45% | 35% | 30% | 25% | ||
| Yapı Birim Maliyeti (TL/m2 ) |
₺34.200,00 | ₺49.590,00 | ₺66.946,50 | ₺87.030,45 | ₺108.788,06 | |
| Maliyet | ₺355.051.655,37 | ₺239.659.867,37 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺594.711.522,74 | |
| Maliyet NBD | ₺263.001.226,20 | ₺135.485.254,89 | ₺0,00 | ₺0,00 | ₺398.486.481,09 | |
| Net Nakit Akışı(Konut Alanları) | ₺2.764.712.742,68 | ₺2.069.798.754,89 | ₺17.039.505,01 | ₺5.679.815,31 | ₺4.857.230.817,88 | |
| İskonto Kts. | 1,00 | 0,35 | 0,33 | 0,33 | 0,33 | |
| Proje Toplam Bugünkü Değeri | ₺0,00 | ₺2.047.935.364,95 | ₺1.170.105.011,52 | ₺7.242.725,93 | ₺1.815.213,24 | ₺3.227.098.315,64 |
| Projenin Mevcut Duruma Göre Egeyapı | ||||||
| Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||||
| 'nin Sözleşmeden Kaynaklanan ( %53 ) | ₺0,00 | ₺961.795.167,11 | ₺556.477.586,31 | ₺3.838.644,74 | ₺962.063,02 | ₺1.523.073.461,18 |
| Haklarının Piayasa Değeri (Hasılat | ||||||
| Gerçekleşecek Maliyet) |
Müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış olup, projenin değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarına göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının değeri net bugünkü değeri 1.523.073.461,18 TL'dir.
Yukarıda belirlenen ve kanaat getirilen değer, projenin toplam net bugünkü piyasa değeri olmayıp, rapor amaç ve kapsamında belirtilen şekilde yapılan hesaplamalar sonucu ulaşılan değerdir.
İndirgeme oranı belirlenirken UDES kapsamında toplama yöntemi esas alınmış ve aşağıda sıralanan maddeler dikkate alınmıştır.
İndirgeme Oranı = Risksiz Getiri Oranı* + Risk Primi**
Risksiz getiri oranı belirlenirken 2, 5 ve 10 yıllık devlet tahvillerinin getirileri incelenmiştir. Değerleme tarihi itibari ile 10 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %28,84 5 yıllık devlet tahvillerinin getirisi %30,19 ve 2 yıllık devlet tahvillerinin getirisi ise %36,67 bandındadır.
2 ve 5 yıllık devlet tahvillerinin geçmiş dönemleri incelendiğinde son dönem getirilerinin, yakın dönem ekonomi politikaları doğrultusunda uç noktalarda yer aldığı ve son zamanlarda aşağı yönde seyir izlediği görülmektedir. Değerlemeye konu gayrimenkullerin projelendirme, imalat, tamamlanma ve pazarlama süreçlerinin 2-5 yıl aralığında olacağı geliştirici tarafından belirtilmiş, söz konusu projelerin inşaat alanı, yapı kalitesi ve kullanılan malzemeler, piyasada satış kabiliyeti vb. özellikleri göz önünde bulundurularak bu süreler olağan kabul edilmiştir. Bu sebeplerden ötürü risksiz getiri oranı olarak 2 ve 5 yıllık devlet tahvillerinin değerleme tarihi itibarıyla son üç yılı içeren ortalamalarına bakılmış, 2 yıllık devlet tahvili ortalaması yaklaşık %29,0 ve 5 yıllık devlet tahvili ortalaması ise yaklaşık %24,0 civarında bir getiriye sahip olduğu görülmüştür. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında INA'da kullanılan proje süresi de dikkate alınarak risksiz getiri oranının %30 alınması uygun görülmüştür.
Proje risk primi belirlenirken; ülke CDS primi, sermaye piyasası riski ve gayrimenkul piyasası verileri, ülke ekonomisindeki beklentiler, değerlemeye konu edilen projelerin tamamlanma süreleri ve proje
ölçekleri göz önünde bulundurulmuştur. Bu durumlar neticesinde söz konusu proje için yaklaşık ortalama %5 risk primi belirlenmiştir. CDS primi direkt risk unsuru olarak belirlenmemiştir.
Böylelikle indirgeme oranı 2025 yılı için sabit %35 olarak hesaplamaya dahil edilmiştir.
Belirtilen kabul ve varsayımlar doğrultusunda, müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarına göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının net bugünkü değeri ~1.523.073.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.
Söz konusu taşınmazlar için kira değeri analizi yapılmamıştır.
Taşınmazların bulunduğu il genelinde ve özellikle konumlandığı bölgede kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde arsa sahibi payının %45-%55 oranında değişebildiği, hasılat paylaşımı yöntemin ile yapılacak projelerde ise arsa sahibi payının %40-%50 oranlarında değişebildiği tespit edilmiştir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Söz konusu parseller üzerinde inşaatına başlanan EGEYAPI KEKLİKTEPE projesinin, proje ve boş arazi değerleri Pazar yaklaşımı ve Gelir yaklaşımı yöntemi ile yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda tespit edilmiştir.
Söz konusu taşınmazların mevcut durumu dikkate alındığında, yapımı devam projeye uygun şekilde tamamlanmasının en iyi ve verimli kullanım şekli olacağına kanaat getirilmiştir.
Söz konusu parsellerin tamamı değerleme işlemine konu olmuştur. Müşterek veya bölünmüş kısım analizi yapılmamıştır.
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Söz konusu projede kat irtifakı kurulu olması, inşaatın ilerlemiş seviyede olması durumları göz önüne alınmıştır. Söz konusu projede İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan hakların değerlemesi yapıldığı için Gelir yaklaşımı altında nakit akışı ile tespit edilen değer rapor değeri olarak kabul edilmiştir. EGEYAPI Avrupa'nın %53'lük payına düşen değer ise gelir yaklaşımı ile tespit edilmiştir.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, değerleme tarihi itibariyle yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür.
6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş
Taşınmazın tapu kaydı üzerinde yer alan takyidatlar raporun 3.3 başlığı altında açıklanmıştır. Taşınmazın tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Taşınmaz üzerinde devredilebilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkulün tapudaki niteliği ile fiili kullanım şekli birbiriyle uyumludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (ç) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz." şeklindedir.
Sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlandığı müşteri tarafından tarafımıza beyan edilmiş olup, bu itibarla değerleme konusu projenin müşteri portföyünde bulunmasına engel bir durum bulunmamaktadır.
Söz konusu inşaatı devam eden projenin GYO portföyüne halihazırda proje olarak alınmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Bu rapor, Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İzmir İli, Urla İlçesi, Yelaltı Mahallesi, 3198 Ada 4 Parsel, 3198 Ada 5 Parsel, 3198 Ada 8 Parsel numaralı taşınmazlar üzerinde inşaatı devam eden Egeyapı Kekliktepe Projesi'nde geyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin sözleşmesinden kaynaklanan haklarının müşteri talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarının net bugünkü değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Hak Değerleme Raporu'dur.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu ve yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola, bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Müşteri'nin talebi üzerine ön satışı gerçekleşmiş bağımsız bölümlerden değerleme tarihinden önce yapılan tahsilatlar hesaplama dışı bırakılmış ve projenin sadece değerleme tarihinden sonra üreteceği nakit akışlarına göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarının değeri 1.523.073.000,00-TL 'dir.
| TOPAM DEĞER TL ( KDV HARİÇ ) | |
|---|---|
| Projenin Mevcut Duruma Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul | |
| Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin Sözleşmeden Kaynaklanan ( %53 ) | ₺1.523.073.000,00 |
| Haklarının Piayasa Değeri (Hasılat-Gerçekleşecek Maliyet) | |
| KDV Hariç | |
| Projenin Mevcut Duruma Göre Egeyapı Avrupa Gayrimenkul | |
| Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin Sözleşmeden Kaynaklanan ( %53 ) | ₺1.827.687.600,00 |
| Haklarının Piayasa Değeri (Hasılat-Gerçekleşecek Maliyet) | |
| KDV Dahil |
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|
|---|---|---|---|
| Mehmet AFŞAR | Raci Gökcehan SONER Kontrolör |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU | |
| SPK Lisans No: 406225 | SPK Lisans No: 404622 | SPK Lisans No: 401418 | |
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır. |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Tapu, Takyidat Belgeleri,
∆ İmar Planları, Plan Notları, Uydu, Konum ve CBS Görüntüleri
∆ Taşınmaz ve Proje Görselleri
∆ Yapı Ruhsatları
∆ Mimari Projeler
∆ Hasılat Paylaşımı Sözleşmesi
∆ SPK Lisans Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.