Audit Report / Information • Jan 16, 2025
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
7027 Ada 9 parselde A blokta konumlu "Ofis" nitelikli 6 taşınmazın Gayrimenkul Değerleme Raporu
Özel 2024 - 1027
Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||||
| Rapor Tarihi | 03.01.2025 | |||||
| Değerleme Tarihi | 31.12.2024 | |||||
| Rapor Numarası | Özel 2024 - 1027 | |||||
| Raporun Konusu | Kordon İstanbul Projesi'nde Konumlu 7 Bağımsız Bölümün Değer Tespiti | |||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul İli, Kâğıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 7027 Ada 9 parselde, "A BLOK 13 KAT OFİS, İŞYERİ, B BLOK 7KATLI MESKEN VE ARSA" nitelikli ana taşınmazda, A blokta konumlu "Ofis" nitelikli 6 taşınmazın Türk Lirası cinsinden değer tespiti. |
↗ İş bu rapor, Yetmiş Bir (71) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür.
↗ Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
| YÖNETİCİ ÖZETİ5 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 1.1 | Değerleme Tarihi, Rapor Tarihi ve Rapor Numarası 6 | ||
| 1.2 | Değerlemenin Amacı6 | ||
| 1.3 | Rapor Kapsamı (SPK Mevzuatı Kapsamında Olup Olmadığı)6 | ||
| 1.4 | Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 6 | ||
| 1.5 | Raporu Hazırlayanlar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı6 | ||
| 1.6 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 6 |
||
| 2. | DEĞERLEME ŞİRKETİ (KURULUŞ) VE TALEP SAHİBİNİ (MÜŞTERİ) TANITICI BİLGİLER 7 | ||
| 2.1 | Değerlemeyi Yapan Şirket Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.2 | Talep Sahibi (Müşteri) Bilgileri ve Adresi 7 | ||
| 2.3 | Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar7 | ||
| 2.4 | İşin Kapsamı 7 | ||
| 3. | GAYRİMENKULÜN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER8 | ||
| 3.1 | Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevre Teşekkülü Hakkında Bilgiler 8 | ||
| 3.2 | Gayrimenkulün Tapu Kayıtları9 | ||
| 3.3 | Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi10 |
||
| 3.4 | Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi10 |
||
| 3.5 | Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler10 | ||
| 3.6 | Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti Vb Durumlara Dair Açıklamalar10 | ||
| 3.7 | Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri Vb.) İlişkin Bilgiler10 |
||
| 3.8 | Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 11 |
||
| 3.9 | Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 11 |
||
| 3.10 | Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama11 |
||
| 3.11 | Varsa, Gayrimenkulün Enerji Kimlik Belgesi Hakkında Bilgi 11 | ||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ 12 | ||
| 4.1 | Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler12 Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. |
| 4.2 | Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri 13 |
||
|---|---|---|---|
| 4.3 | Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler21 | ||
| 4.4 | Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve İnşaat Özellikleri 21 | ||
| 4.5 | Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata aykırı Durumlara İlişki Bilgiler21 |
||
| 4.6 | Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 21 |
||
| 4.7 | Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibariyle Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi 21 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 22 | ||
| 5.1 | Pazar Yaklaşımı24 | ||
| 5.2 | Maliyet Yaklaşımı 27 | ||
| 5.3 | Gelir Yaklaşımı28 | ||
| 5.4 | Diğer Tespit ve Analizler30 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ31 | ||
| 6.1 | Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması31 |
||
| 6.2 | Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri 31 | ||
| 6.3 | Yasal Gerekleri Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş31 |
||
| 6.4 | Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş31 | ||
| 6.5 | Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi31 |
||
| 6.6 | Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi31 |
||
| 6.7 | Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi31 |
||
| 6.8 | Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında Görüş32 |
||
| 7. | SONUÇ33 | ||
| 7.1 | Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi33 | ||
| 7.2 | Nihai Değer Takdiri33 | ||
| 8. | UYGUNLUK BEYANI34 | ||
| 9. | RAPOR EKLERİ34 |
| Talep Sahibi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|---|---|
| Rapor No ve Tarihi | Özel 2024 – 1027 / 03.01.2025 |
| Rapor No ve Değerleme Tarihi |
Özel 2024 – 1027 / 31.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, İstanbul İli, Kâğıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 7027 Ada 9 parselde, "A BLOK 13 KAT OFİS, İŞYERİ, B BLOK 7 KATLI MESKEN VE ARSA" nitelikli ana taşınmazda, A blokta konumlu "Ofis" nitelikli, 6 taşınmazın değerinin tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Taşınmazın Açık Adresi | Hamidiye Mahallesi, Cendere Caddesi Kordon İstanbul Sitesi, No:33, BBn:7, 12, 19, 22, 29, 42 Kâğıthane/İstanbul |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Kâğıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 7027 Ada 9 parselde, "A BLOK 13 KAT OFİS, İŞYERİ, B BLOK 7 KATLI MESKEN VE ARSA" nitelikli ana taşınmazda, A blokta konumlu "Ofis" nitelikli 6 taşınmaz |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Konu taşınmazlar değerleme tarihi itibari ile boş durumdadır. |
| İmar Durumu | Konu taşınmazların konumlu olduğu parsel 21.01.2013 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli, 30.09.2013 tasdik tarihli, CENDERE VADİSİ KAĞITHANE ALT BÖLGESİ 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI kapsamında, "Eğitim, Bilişim, Teknoloji Sahası" lejandında kalmakta olup, Hmax: 45,50, Kaks: 1,20, Taks: 0,20 – 0,50 yapılaşma şartlarına haizdir. |
| Kısıtlılık Hali (Yıkım vb olumsuz karar, zabıt, tutanak, dava veya tasarrufa engel durumlar) |
Herhangi bir kısıtlılık durumu bulunmamaktadır. |
| Toplam Taşınmaz Değeri (KDV Hariç) |
73.583.000,00 TL (Yetmişüçmilyonbeşyüzseksenüçbin Türk Lirası) |
| Toplam Taşınmaz Değeri (KDV Dahil) |
88.299.600,00 TL |
| Açıklama | Taşınmazlar yerinde görülmüş, kullanım durumu incelenmiştir. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar | Mehmet AFŞAR – SPK Lisans No: 406225 Raci Gökcehan SONER – SPK Lisans No: 404622 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU – SPK Lisans No: 401418 |
| Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır. |
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 5 | 71
Söz konusu işlemin değerleme çalışmaları sözleşme tarihi itibariyle başlanmış 31.12.2024 tarihinde değerleme çalışmaları tamamlanmış 03.01.2025 tarihinde Özel 2024 -1027 rapor numarasıyla tamamlanmıştır.
Bu rapor, Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 7027 Ada 9 parselde, "A BLOK 13 KAT OFİS, İŞYERİ, B BLOK 7 KATLI MESKEN VE ARSA" nitelikli ana taşınmazda, A blokta konumlu "Ofis" nitelikli 6 taşınmazın değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmaz(lar)ın portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Bu Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı ''Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'' hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan ''Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar'' çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası ''Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortak ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerinin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.'' kapsamında hazırlanmıştır.
Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 25.12.2024 tarihinde imzalanmıştır.
İş bu rapor, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet AFŞAR tarafından hazırlanmış, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Raci Gökcehan SONER tarafından kontrol edilmiş ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Erdeniz BALIKÇIOĞLU tarafından onaylanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların da içerisinde bulunduğu toplam 11 taşınmaz için şirketimiz tarafından 29.12.2023 tarih, Özel 2023 – 1648 sayılı, 22.02.2024 tarih, Özel 2024 – 0062 sayılı, 2 adet değerleme raporu hazırlanmıştır. Özel 2024 – 0062 sayılı rapor toplam 8 bağımsız bölümü kapsamakta olup, B blok 32 numaralı taşınmaz rapor kapsamı dışına çıkarılmıştır.
Ayrıca taşınmazlar için 30.09.2024 tarih, Özel 2024 – 684 sayılı değerleme raporu hazırlanmıştır.
08.08.2008 tarihinde gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti vermek üzere Ankara'da kurulan ve genel merkezi Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara adresinde bulunan şirketimiz NET Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:35 sayılı tebliği uyarınca Kasım 2009'da "Kurul Listesine" alınmıştır. Şirketimiz ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu tarafından 11.08.2011 tarih ve 4345 sayılı kararı ile bankalara "gayrimenkul, gayrimenkul projesi ve gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi'' hizmeti verme yetkisi almıştır.
| Sermaye | : | 14.000.000,-TL |
|---|---|---|
| Ticaret Sicil | : | 256696 |
| Telefon | : | 0 312 467 00 61 Pbx |
| E-Posta / Web | : | [email protected] www.netgd.com.tr |
| Adres | : | Emniyet Mahallesi Sınır Sokak No:17/1 Yenimahalle/Ankara |
Şirket Unvanı : Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Altunizade Mahallesi, Kısıklı Caddesi, İnci Çıkmazı Sokak, İnci Ofis İş Merkezi, No:3, K:1, D:7-8 Üsküdar / İSTANBUL
Şirket Amacı : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak.
Sermayesi : Şirketin sermayesi 150.000.000 TL'dir.
Halka Açıklık : -
Telefon : 0 216 478 48 18
E-Posta : [email protected]
İş bu rapor, İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 7027 Ada 9 parselde, "A BLOK 13 KAT OFİS, İŞYERİ,B BLOK 7 KATLI MESKEN VE ARSA" nitelikli ana taşınmazda, A blokta konumlu "Ofis" nitelikli 6 taşınmazın değerinin tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesi müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu taşınmazlar Hamidiye Mahallesi, Cendere Caddesi üzerinde konumludur. Konu taşınmazlara ulaşım için bölgenin ana ulaşım arterlerinden olan Anadolu Caddesi üzerinde Kağıthane istikametine doğru ilerlerken Cemil Meriç Ortaokulu Mevkiinde Mahmut Özdemir Caddesi aracılığıyla Cendere Caddesine bağlanılır. Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu Kordon İstanbul Sitesi bu cadde üzerinde, 100 m sonra sol kolda konumludur. Bölgeye ulaşım özel araç ve toplu taşıma araçları ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Bölge ticari nitelikli gelişmiştir. Taşınmaza yakın konumda Atlas Üniversitesi, Vadi İstanbul A.V.M, Cemil Meriç Orta Okulu, Axis AVM bulunmaktadır. Taşınmaz TEM Otoyoluna yaklaşık 300 m., E-5 Karayolu'na yaklaşık 3km. mesafededir.
Koordinatlar
Enlem: 41.0930 Boylam: 28.9836
| İL – İLÇE | : İSTANBUL - KAĞITHANE |
|---|---|
| MAHALLE – KÖY - MEVKİİ | : MERKEZ - / - / |
| ADA - PARSEL | : 7027 - 9 |
| YÜZÖLÇÜM | : 4.756,89 M² |
| ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ | : A BLOK 13 KAT OFİS,İŞYERİ,B BLOK 7KATLI MESKEN VE ARSA |
| BLOK – BB NO - KAT | : A – TABLO – 1 – TABLO – 1 |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ | : Ofis |
| TAŞINMAZ ID | : TABLO - 1 |
| CİLT - SAYFA NO | : TABLO - 1 |
| ARSA PAY/PAYDA | : TABLO – 1 - 480000 |
| MALİK - HİSSE | : EGE YAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) |
| EDİNME SEBEBİ TARİH-YEVMİYE |
: Satış – 25.01.2024 - 2428 |
| TABLO - 1 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No BB No Kat Taşınmaz ID Cilt No Sayfa No Arsa Pay | |||||||||||
| 1. | 111995048 | 816 | 80761 | 3144 | |||||||
| 12. | 2:111995053 | 816 | 80766 | 3126 | |||||||
| o | 19 | 2 1 | 111995060 | 816 | 80773 | 3104 | |||||
| 22. | 3 | 111995063 | 816 | 80776 | 3202 | ||||||
| 29 | ર | 111995070 | 816 | 80783 | 3176 | ||||||
| 42 | 5. | 111995091 | 816 | 80796 | 3362 |
24.12.2024 tarihli Takbis belgelerine göre taşınmazlar üzerinde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır; Beyanlar Hanesinde:
Yönetim Planı : 14/12/2020 (T:17.12.2020 Y: 27131) (Müştereken)
Diğer (Konusu: Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı nın 09/11/2023 tarih ve 10627234 sayılı Talimatı gereği kontrol raporu alınması gerekllidir. ) (T:16.11.2023 – Y:34098) (A Blok 7, 19, 29 nolu taşınmazlar üzerinde)
1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 99 yıl müddetle 1 TL bedel ile TEDAŞ adına kira şerhi vardır. ) (T:31.05.2022 – Y:17492)(Müştereken)
Tamamında/........hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır.( Şablon: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) (T:20.09.2013 – Y:16486)(Müştereken)
-2. BODRUM KATTA DEPO(Tip: Depo) (T:17.12.2020 tarih – Y:27131 yevmiye) (Müştereken)
*Taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat hakkına dair şerh önceki dönemde arsa sahipleri ile Ege Yapı A.Ş. arasında imzalanan sözleşmeye istinaden konulmuş olup anılan sözleşme gereği yerine getirilmiş ve paylaşım neticesinde değerleme konusu bağımsız bölümler Ege Yapı A.Ş. uhdesinde kalmıştır. Anılan şerhin değerleme konusu bağımsız bölümlere etkisi yoktur.
**09.11.2023 tarih, 34098 yevmiye numaralı takyidat taşınmazlar için hazırlanmış değerleme rapor değerinin teyit edilmesi maksadıyla Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı tarafından talep edilen kontrol raporu için konulmuştur.
***Gayrimenkulün bulunduğu parsel içerisinde trafo alanı veya üzerinden geçen elektrik hattı için konulan şerhtir. Sembolik bedel karşılığıdır.
****Taşınmazlar üzerinde yer alan takyidatların tasarrufa olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar "Satış" işleminden, 25.01.2024 tarihinde, 2428 yevmiye numarası ile Ege Yapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş mülkiyetine geçmiştir.
Taşınmazların konumlu olduğu parselin imar durumunda son üç yıllık dönemde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
Konu taşınmazların konumlu olduğu parsel 21.01.2013 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli, 30.09.2013 tasdik tarihli, CENDERE VADİSİ KAĞITHANE ALT BÖLGESİ 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI kapsamında, "Eğitim, Bilişim, Teknoloji Sahası" lejandında kalmakta olup, hmax: 45,50, kaks: 1,20, taks: 0,20 – 0,50 yapılaşma şartlarına haizdir.
Söz konusu gayrimenkul için Kağıthane Belediyesi imar servisinde yapılan incelemeler neticesinde herhangi alınmış olumsuz bir karar vb. bulunmadığı şifahen öğrenilmiştir.
Rapora konu taşınmazlar ile ilgili herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.8 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgileri İle İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Konu taşınmazlar için alınmış Ruhsat ve Yapı Kullanma İzin Belgesi detayları şu şekildedir;
| Ruhsat ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Detayları | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sira No |
Blok | Belge Adı | Belge Tarihi | Belge No |
Verilis Amacı | Bağımsız Bölüm Sayısı |
Bağımsız Bölüm Alanı (m2) |
Ortak | Toplam Alan (m2) Alan (m2) |
Sayısı | Yol Kotu Yol Kotu Toplam Altı Kat Üstü Kat Sayısı |
Kat: Sayısı |
Yapı Sinifi |
| А | Yeni Yapı Ruhsati |
29.06.2017 5/15 Ofis ve İsveri | 106 | 5.659,34 | 6.472,78 12.132,12 | $\overline{2}$ | 11 | 13 | IVB | ||||
| $\overline{2}$ | А | İsim Değişikliği Ruhsati |
24.09.2018 3/51 Ofis ve Isveri | 106 | 5.659.34 | 6.472.78 | 12.132.12 | $\overline{2}$ | 11 | 13 | IVB | ||
| 3 | А | Yeniden Ruhsatı | 20.10.2020 | 3/15 | Ofis ve İsveri | 106 | 5.659.34 | 6.472.78 | 12.132.12 | $\overline{2}$ | 11 | 13 | VA |
| 4 | A | İsim Değişikliği Ruhsatı |
4.09.2023 | 3/73 | Ofis ve İsveri | 106 | 5.659.34 | 6.472.78 | 12.132.12 | $\overline{2}$ | 11 | 13 | VA |
| 5 | А | Yapı Kullanma Izin Belgesi |
22.11.2023 2/16 Ofis ve İsveri | 106 | 5.659,34 | 6.472.78 | 12.132,12 | $\overline{2}$ | 11 | 13 | VA |
Konu taşınmazlar için mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinler alınmıştır.
3.9 Değerlemesi Yapılan Projeler İle İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Konu taşınmazların yapı denetim işlemlerini yapan şirket detayları şu şekildedir;
| Yapı Denetim Şirket Detayları | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No Blok Yapı Denetim Şirketi Adı Yapı Denetim Şirketi Adresi |
|||||||||
| Ergüz Yapı Denetim | Necip Fazıl Mh., Sarıkaya Sk., No: 2, BBn: 3 | ||||||||
| Limited Sirketi | Ümraniye / İSTANBUL |
3.10 Eğer Belirli Bir Projeye İstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme konusu taşınmazlar "Ofis" ve "Konut" niteliklidir. Farklı bir proje değerlemesi yapılmamıştır.
3.11 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Kimlik Belgesi Hakkında Bilgi
Konu taşınmazlar için düzenlenmiş Enerji Kimlik Belge detayları şu şekildedir;
| Enerji Kimlik Belge Detayları |
|||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No Blok EKB Veriliş Tarihi EKB Geçerlilik Tarihi EKB Sinifi EKB No |
|||||||||||
| 23.05.2023. | 23.05.2033 | Y243410DE6544 |
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet, 15 Temmuz Şehitler ve Yavuz Sultan Selim Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.
İstanbul'a, yakın yerde bulunan Kuzey Anadolu Fay Hattı, Kuzey Anadolu'dan başlayarak Marmara Denizi'ne kadar uzanır. İki tektonik plaka olan Avrasya ve Afrika birbirlerini iterler ve buda fayın hareket etmesine sebep olur. Bu fay hattı nedeniyle bölgede tarih boyunca çok şiddetli depremler meydana gelmiştir.
Dünyanın en eski şehirlerinden biri olan İstanbul, 330-395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395- 1204 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204-1261 yılları arasında Latin İmparatorluğu,1261-1453 yılları arasında tekrar Bizans İmparatorluğu ve son olarak 1453-1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yaptı. Ayrıca İstanbul, Hilâfetin Osmanlı İmparatorluğu'na geçtiği 1517'den kaldırıldığı 1924'e kadar İslam dünyasının da merkezi oldu. İstanbul, yerleşim tarihi son yapılan Yenikapı'daki kazılarla bulunan liman doğrultusunda 8500 yıl, kentsel tarihi yaklaşık 3.000, başkentlik tarihi 1600 yıla kadar uzanan Avrupa ile Asya kıtalarının kesiştiği noktada bulunan bir dünya kentidir. İstanbul Roma, Bizans ve Osmanlı döneminde başkent olarak kullanılmıştır. Şehir çağlar boyunca farklı uygarlık ve kültürlere ev sahipliği yapmış, yüzyıllar boyu çeşitli din, dil ve ırktan insanların bir arada yaşadığı kozmopolit ve metropolit yapısını korumuş ve tarihsel süreçte eşsiz bir mozaik hâlini almıştır. Uzun zaman dilimleri boyunca her alanda merkez olmayı ve iktidarda kalmayı başaran dünyadaki ender yerleşim yerlerinden biri olan İstanbul geçmişten günümüze bir dünya başkentidir
İstanbul'un iklimi, Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. İstanbul'un yazları sıcak ve nemli; kışları soğuk, yağışlı ve bazen karlıdır. Kış aylarındaki ortalama sıcaklık 2 °C ile 9 °C civarındadır ve genelde yağmur ve karla karışık yağmur görülür. Yaz aylarındaki ortalama sıcaklık 18 °C ile 28 °C civarındadır ve genelde yağmur ve sel görülür. Çok zengin bir bitki topluluğuna sahip olan İstanbul yöresinde şimşir, meşe, çınar, kayın, gürgen, akçaağaç, kestane, çam, ladin ve servi gibi 2500 kadar bitki türü yetişir. Bu bitkilerden bir kısmı bu yöreye endemiktir. Haliç'i çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası denir. İlin sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
4.2 Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler İle Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri Bazı Ekonomik Veriler ve İstatistikler
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %2,24, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,91, bir önceki yılın aynı ayına göre %47,09 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,45 olarak gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,24 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %92,49 ile eğitim oldu. Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,25 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %5,10 ile gıda ve alkolsüz içecekler oldu. Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Kasım ayı itibarıyla, 27 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 10 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 106 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti. İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,54, bir önceki yılın Aralık ayına göre %42,28, bir önceki yılın aynı ayına göre %45,68 ve on iki aylık ortalamalara göre %60,56 olarak gerçekleşti. (TUİK)
GSYH 2024 yılı üçüncü çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,1 arttı. GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; inşaat %9,2, finans ve sigorta faaliyetleri %6,2, tarım sektörü %4,6, gayrimenkul faaliyetleri %2,5, ürün üzerindeki vergiler eksi sübvansiyonlar %2,3, bilgi ve iletişim faaliyetleri %2,2, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %1,9 ve hizmetler %1,4 arttı. Diğer hizmet faaliyetleri %2,4, sanayi sektörü %2,2, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise %0,3 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, bir önceki çeyreğe göre %0,2 azaldı. Takvim etkisinden arındırılmış GSYH zincirlenmiş hacim endeksi, 2024 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,9 arttı. Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %53,3 artarak 11 trilyon 893 milyar 252 milyon TL oldu. GSYH'nin üçüncü çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 357 milyar 989 milyon olarak gerçekleşti. Yerleşik hanehalklarının nihai tüketim harcamaları 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %3,1 arttı. Devletin nihai tüketim harcamaları %0,9, gayrisafi sabit sermaye oluşumu ise %0,8 azaldı. Mal ve hizmet ihracatı, 2024 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak %0,8 artarken ithalatı %9,6 azaldı. İşgücü ödemelerinin cari fiyatlarla Gayrisafi Katma Değer içerisindeki payı geçen yılın üçüncü çeyreğinde %31,9 iken, bu oran 2024 yılında %36,4 oldu. Net işletme artığı/karma gelirin payı ise %47,8 iken %45,1 oldu. (TUİK)
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||
| T | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||
| $\mathop{\mathrm{II}}% \nolimits_{\mathop{\mathrm{II}}% \nolimits_{\mathop{\mathrm{II}}% \nolimits_{\mathop{\mathrm{II}}% \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}}}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III}} \nolimits_{\mathop{\mathrm{III$ | 3 4 2 4 6 7 0 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |||
| $\mathbf{H}$ | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||
| IV | 4794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| 1 | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| $\mathbf{H}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||
| Ш | 7 759 106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |||
| IV | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |||
| 2024 | $1^{(\prime)}$ | 8 8 5 8 4 2 8 | 286 751 | 205,7 | 5,3 | ||
| $H_{01}$ | 9925986 | 307 407 | 216,0 | 2,4 | |||
| $\mathbf{H}^{(t)}$ | 11 893 252 | 357989 | 243,4 | 2,1 |
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 14 | 71
Aşağıda verilen tablolarda görüldüğü üzere rapor tarihi itibari ile TR 10 yıllık tahvil getirisi %30 bandında, TR 5 yıllık tahvil getirisi %34 bandında, TR 2 yıllık tahvil getirisi %42 bandındadır. Grafikler üzerinden geçmiş dönemler incelendiğinde bu oranların çok daha düşük düzeyde olduğu görülmektedir. Tahvil getirilerinin son dönemde yüksek seviyelerdeki seyir sebebi ülke ekonomisindeki enflasyonist ortamı düzeltmek adına uygulanan yeni ekonomi politikalarıdır. (Grafik: Bloomberght.com)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 15 | 71
Türk Lirası Gecelik Referans Faiz Oranı, finansal türev ürünlerde, borçlanma araçlarında ve çeşitli finansal sözleşmelerde değişken faiz göstergesi, dayanak varlık veya karşılaştırma ölçütü olarak kullanılabilecek, Türk Lirası kısa vadeli referans faiz oranı ihtiyacını karşılamaya yönelik olarak oluşturulmuştur. Borsa İstanbul tarafından yayımlanan Türk Lirası Referans Faiz Oranları uygulamasıyla hazırlanmış yukarıdaki grafik yıllara göre TR referans faiz oranlarını göstermektedir. TR yıllık referans faiz oranı 2023 yılı ilk yarısında %10 düzeyinde iken rapora tarihi itibari ile %49 civarındadır.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından açıklanan faiz oranı 2010-2018 yılları arasında ortalama %5,0 - %7,5 aralığında değişmekte iken 2018 Mayıs ayı itibariyle %20,00 seviyesi üzerlerine kadar çıkmış ve 2019 Haziran aynına kadar bu seviyelerde seyrini sürdürmüştür. 2019 Temmuz ayından itibaren düşüş eğilimi ile %8,50 seviyelerine gerilemiştir. 2021 Eylül ayı itibari ile %8,50 seviyelerinde seyrederken 2023 Haziran ayından itibaren gerçekleştirilen ekonomi politikalarındaki değişiklikler ile birlikte yükselişe geçmiş ve %50 seviyesine gelmiştir. Rapor tarihi itibari ile %50 seviyesindedir.
Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti. (TUİK)
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | ||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Değişim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | |
| İpotekli satış | 21 095 | 5 5 7 7 | 278.2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ | |
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63.3 | 998 969 | 827 374 | 20,7 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 1 1 2 3 7 4 | 993 835 | 11,9 | |
| ilk el satış | 57 679 | 29 230 | 97,3 | 358 558 | 297 827 | 20,4 | |
| İkinci el satış | 107 459 | 64 531 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 8,3 |
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti. (TUİK)
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %18,8, daire sayısı %17,0 ve yüzölçümü %18,9 azaldı. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 32,0 milyon m² iken; bunun 17,0 milyon m²'si konut, 8,2 milyon m²'si konut dışı ve 6,8 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2024 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçümü payına 21,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %2,9 artarken, daire sayısı %3,1 ve yüzölçümü %5,3 azaldı.. (TUİK)
Bu Belge, 5070 sayılı '' Elektronik İmza Kanunu '' çerçevesinde e -imza ile imzalanmıştır.
Net Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 18 | 71
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %0,57 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %38,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,77 arttı, işçilik endeksi %0,18 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %31,56 arttı, işçilik endeksi %56,68 arttı. (TUİK)
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,78 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %40,59 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14 arttı, işçilik endeksi %0,09 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %33,98 arttı, işçilik endeksi %55,69 arttı. (TUİK)
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,11 azaldı, bir önceki yılın aynı ayına göre %33,73 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,38 azaldı, işçilik endeksi %0,50 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %24,50 arttı, işçilik endeksi %60,32 arttı. (TUİK)
2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,8 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 14,7 oranında azalmıştır. (TCMB)
| TÜRKİYE | İSTANBUL | ANKARA | IZMR | |
|---|---|---|---|---|
| Konut Fiyat Endeksi |
151,1 | 140,9 | 158,2 | 149,0 |
| Yıllık Değişim |
%26,8 | %21,2 | %32,5 | %28,7 |
| Aylık Değişim |
%2,1 | %1,1 | %2,8 | %4,5 |
Değerleme tarihi itibariyle süreç tamamlanana kadar geçen sürede, değerleme işlemini olumsuz etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör olmamıştır.
7027 ada 9 parsel; 4.756,89 m2 yüzölçümüne sahiptir, geometrik olarak kare olup, topografik olarak ise düz bir yapıdadır. Parsel doğu yönünden Cendere Caddesine, Batı yönünden Kağıthane Deresi'ne cepheli olup, kuzey ve güney yönlerinden komşu parsellere cephelidir. Parsel üzerinde değerleme tarihi itibari ile konu taşınmazların bulunduğu Kordon İstanbul Sitesi konumludur.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu proje 2 bloktan oluşan meydana gelmektedir. Girişler 7/24 güvenlik denetimi altındadır. Site içerisinde; kapalı otopark, spor salonu, gibi sosyal olanaklar mevcuttur. Site içi değerleme tarihi itibari ile bakımlı durumda olup peyzaj çalışması tamamlanmak üzeredir. Blokların her birinde farklı adetlerde yolcu ve yük asansörü bulunmaktadır. Blok girişleri site içerisinden yapılmakta olup, vaziyet planı üzerinde belirtilmiştir. Blok giriş kapıları cam üzeri alüminyum doğramadır. Blok içi sahanlıklar seramik, merdivenler mermer, duvarlar boyalı olup korkuluklar demir doğramadır. Blok dış cepheleri mantolama üzerine akrilik boyalıdır.
2 bodrum + zemin + 10 normal kattan ibaret olup bodrum katta; kapalı otopark alanı, zemin katta 6 dükkan olarak kullanılan ofis, normal katların her birinde ise 10'ar adet ofis nitelikli taşınmaz olmak üzere blokta toplamda 106 bağımsız bölüm tescillidir. Blok girişi zemin kattan, batı aksından olup vaziyet planı üzerinde belirtilmiştir. Blok giriş kapısı cam üzeri alüminyum doğramadır. Bina içi sahanlıklar seramik, merdivenler mermer, duvarlar boyalı olup korkuluklar demir doğramadır. Blokta 3 adet asansör bulunmaktadır. Blok dış cephesi mantolama üzerine akrilik boyalıdır.
| Sira No | Blok | Nitelik | BB No | Kat | Manzara | Cephe Sayısı |
Yön | Tip | Tasinmaz Alanı (m2) |
Taşınmaz Depo Eklenti Alanı (m2) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| А | Ofis | 1. Kat | Havuz + Mahmut Özdemir Caddesi | $G - B$ | $1+1$ | 62,00 | 5,50 | |||
| $\overline{2}$ | A | Ofis | 12 | $2.$ Kat | Cendere Caddesi | 2 | $K - D$ | $1+1$ | 62,00 | 5,50 |
| 3 | A | Ofis | 19 | $2.$ Kat | Cendere Caddesi + Mahmut Özdemir Caddesi | 2 | $G - D$ | $1+1$ | 62,00 | 6,00 |
| 4 | А | Ofis | 22 | 3. Kat | Cendere Caddesi | Ž | $K - D$ | $1 + 1$ | 65,00 | 6,00 |
| 5 | A | Ofis | 29 | 3. Kat | Cendere Caddesi + Mahmut Özdemir Caddesi | 2 | $G - B$ | $1 + 1$ | 62,00 | 5,50 |
| 6 | А | Ofis | 42 | 5. Kat | Cendere Caddesi | 2 | $K - D$ | $1 + 1$ | 62,00 | 5,50 |
Konu taşınmazlar değerleme tarihi itibari ile bakımlı durumda olup, herhangi bir tadilat ihtiyacı yoktur.
Mahallinde yapılan incelemelerde taşınmazların herhangi bir aykırılığı bulunmadığı görülmüştür.
4.6 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Mahallinde yapılan incelemelerde taşınmazların herhangi bir aykırılığı bulunmadığı görülmüştür.
Rapora konu taşınmazlar değerleme tarihi itibari ile boş durumdadır.
↗Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır. Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir. Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır. Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur. Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir. Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir. Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir. Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır. Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir. İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir. Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir. Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir. Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir. Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir. Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır. Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır. Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez. Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
↗ Pazar değeri kavramı, katılımcıların özgür olduğu açık ve rekabetçi bir pazarda pazarlık edilen fiyat olarak kabul edilmektedir. Bir varlığın pazarı, uluslararası veya yerel bir pazar olabilir. Bir pazar çok sayıda alıcı ve satıcıdan veya karakteristik olarak sınırlı sayıda pazar katılımcısından oluşabilir. Varlığın satışa sunulduğunun varsayıldığı pazar, teorik olarak el değiştiren varlığın normal bir şekilde el değiştirdiği bir pazardır.
↗ Bir varlığın pazar değeri onun en verimli ve en iyi kullanımını yansıtır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin yasal olarak izin verilen ve finansal olarak karlı olan en yüksek düzeyde kullanımıdır. En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Bu, bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir.
↗ Değerleme girdilerinin yapısının ve kaynağının, sonuçta değerleme amacı ile ilgili olması gereken değer esasını yansıtması gerekir. Örneğin, pazar değerini belirlemek amacıyla, pazardan türetilmiş veriler kullanılmak şartıyla, farklı yaklaşımlar ve yöntemler kullanılabilir. Pazar yaklaşımı tanım olarak pazardan türetilmiş girdileri kullanır. Gelir yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, katılımcılar tarafından benimsenen girdilerin ve varsayımların kullanılması gerekli görülmektedir. Maliyet yaklaşımını kullanarak pazar değerini belirlemek için, eşdeğer kullanıma sahip bir varlığın maliyetinin ve uygun aşınma oranının, pazar esaslı maliyet ve aşınma analizleriyle belirlenmesi gerekli görülmektedir.
↗ Değerlemesi yapılan varlık için mevcut verilere ve pazarla ilişkili koşullara göre en geçerli ve en uygun değerleme yönteminin veya yöntemlerinin tespit edilmesi gerekir. Uygun bir şekilde analiz edilmiş ve pazardan elde edilmiş verilere dayanması halinde, kullanılan her bir yaklaşımın veya yöntemin, pazar değeri ile ilgili bir gösterge sağlaması gerekli görülmektedir.
↗ Pazar değeri bir varlığın, pazardaki diğer alıcıların elde edemediği, belirli bir malik veya alıcı için değer ifade eden niteliklerini yansıtmaz. Böyle avantajlar, bir varlığın fiziksel, coğrafi, ekonomik veya yasal özellikleriyle ilişkili olabilir. Pazar değeri, belirli bir tarihte belirli bir istekli alıcının değil, herhangi bir istekli bir alıcının olduğunu varsaydığından, buna benzer tüm değer unsurlarının göz ardı edilmesini gerektirmektedir.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(A) Pazar Yaklaşımı (B) Gelir Yaklaşımı (C) Maliyet Yaklaşımı
Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.
Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:
(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı, (b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu, (d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması, (b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi ve/veya (c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.
Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.
Emsal 1 [Satılık Ofis]: Konu taşınmazlara yakın projede konumlu 55m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 10.900.000 -TL bedelle satılıktır. Emsal, konut taşınmazlarla benzer özelliklidir. İlgilisi: 532 456 82 16
Emsal 2 [Satılık Ofis]: Konu taşınmazlara yakın projede konumlu, 98 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 17.400.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin büyük alanlı olması sebebiyle %10 oranında alansal düzeltme şerefiyesi uygulanmıştır. İlgilisi: 536 427 14 43
Emsal 3 [Satılık Ofis]: Konu taşınmazlara yakın projede konumlu, 90 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 15.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin büyük alanlı olması sebebiyle %10 oranında alansal düzeltme şerefiyesi, konumlu olduğu proje açısından dezavantajlı olması sebebiyle %5 oranında proje şerefiyesi uygulanmıştır. İlgilisi: 537 571 95 99
Emsal 4 [Satılık Ofis]: Konu taşınmazlara yakın projede konumlu, 130 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 27.000.000,00-TL bedelle satılıktır. Emsalin büyük alanlı olması sebebiyle %10 oranında alansal düzeltme şerefiyesi, konumlu olduğu proje açısından avantajlı olması sebebiyle %10 oranında proje şerefiyesi uygulanmıştır. İlgilisi: 506 146 26 46
Emsal 5 [Kiralık Ofis]: Konu taşınmazlara yakın proje içerisinde konumlu, 80 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 65.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 543 217 60 50
Emsal 6 [Kiralık Ofis]: Konu taşınmazlara yakın proje içerisinde konumlu, 53 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 42.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 546 144 35 88
Emsal 7 [Kiralık Ofis]: Konu taşınmazlara yakın proje içerisinde konumlu, 51 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 40.000,00-TL bedelle kiralıktır. İlgilisi: 0 541 296 04 42
Emsal 8 [Kiralık Ofis]: Konu taşınmazlara yakın proje içerisinde konumlu, 128 m2 alanlı ofis pazarlıklı olarak 97.500,00-TL bedelle kiralıktır. Emsalin büyük alanlı olması sebebiyle %10 oranında alansal düzeltme şerefiyesi uygulanmıştır. İlgilisi: 0 541 296 04 40
Taşınmazların bulunduğu bölgede yapılan incelemelerde, kendisi ile benzer konum ve yapı özelliklerine sahip satılık ve kiralık "ofis" emsalleri incelenmiştir. Bölgede yer alan ofis için birim satış fiyatının alanına ve cephesine göre değişiklik gösterdiği görülmüştür.
Ofis m2 birim değeri 180.000,00-TL/m2 ila 190.000,00-TL/m2 arasında değişmektedir. Bölgede kira birim değeri ise alan ve konumuna göre 700,00 – TL/m2 ile 800,00 – TL/m2 aralığındadır.
Değerleme konusu taşınmazlar için emsal araştırması yapılırken taşınmazların konumlandığı projenin imalatını yapan yüklenicinin taşınmaz proje yakın çevresinde, projeyle çok benzer özellikli 2 etap daha ürettiği görülmüştür.
Bölgede yapılan araştırmalar neticesinde alansal büyüme oldukça birim fiyatın düştüğü tespit edilmiş olması gerekçesiyle emsaller üzerinde 2, 3, 4, 8 nolu emsallerde %5-%10 arasında alansal düzeltme şerefiyesi uygulanmıştır.
Emsal taşınmazlarla alakalı ilan açıklamaları ve danışmanlarla yapılan görüşmelerde taşınmazların depo hacimleri olmadığı bilgisi alınmış olup, emsallerin eklenti hacimlerinin bulunmadığı kanaati oluşmuştur. Bölgede yapılan araştırmalar ve görüşmeler neticesinde eklenti hacim birim değerinin dışarıdan görünürlüğü olmaması ve yapı kalitesinin kapalı hacme nazaran küçük olması sebebiyle taşınmaz birim değerinin 1/5'i olacağı kanaati oluşmuştur.
Bölge genelinde taşınmazların yaklaşık pazarlık payı %3 ila %5 oranındadır.
4 numaralı emsale konumlu olduğu projenin büyüklüğü ve prestiji açısından avantajlı olması sebebiyle %10 oranında proje şerefiyesi uygulanmıştır.
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | SATILIK OFİS | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İçerik | Emsal 1 | Emsal 2 | Emsal 3 | Emsal 4 | ||||
| Yüzölçümü (m²) | 55,00m² | 98,00m² | 90,00m² | 130,00m² | ||||
| Satış fiyatı | 10.900.000 TL | 17.400.000 TL | 15.000.000 TL | 27.000.000 TL | ||||
| m² birim fiyatı | 198.182 TL | 177.551 TL | 166.667 TL | 207.692 TL | ||||
| Pazarlık | 5% | - | 5% | - | 5% | - | 5% | - |
| Alan şerefiyesi | 0% | + | 10% | + | 10% | + | 10% | + |
| Proje Şerefiyesi | 0% | + | 0% | + | 0% | + | 10% | - |
| İndirgenmiş birim fiyat | 188.273 TL | 186.429 TL | 175.000 TL | 197.308 TL | ||||
| Ortalama Birim fiyat | 186.752TL/m² | |||||||
| EMSAL DÜZELTME TABLOSU | KİRALIK OFİS | |||||||
| İçerik | Emsal 5 | Emsal 6 | Emsal 7 | Emsal 8 | ||||
| Yüzölçümü (m²) | 80,00m² | 53,00m² 51,00m² |
128,00m² | |||||
| Satış fiyatı | 65.000 TL | 42.000 TL | 40.000 TL | 97.500 TL | ||||
| m² birim fiyatı | 813 TL 792 TL |
784 TL | 762 TL | |||||
| Pazarlık | 3% | - | 3% | - | 3% | - | 3% | - |
| Alan Şerefiyesi | 0% | + | 0% | + | 0% | + | 10% | + |
| İndirgenmiş birim fiyat | 785 TL | 766 TL | 758 TL 812 TL |
|||||
| Ortalama Birim fiyat | 780TL/m² |
Yukarıda yazılan bilgiler doğrultusunda söz konusu taşınmazların konumu, ulaşım imkanı, vb. her türlü olumlu/olumsuz faktör dikkate alınmış emsallerdeki düzeltmeler ışığında taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Konu taşınmazların kapalı eklenti alanı birim değeri, taşınmaz brüt alan değerinin 1/5'i olarak kabul edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların birim fiyatını belirlemek için şerefiye çalışması yapılmıştır. Şerefiye kriteri belirlenirken kat, manzara, yön özelliklerine göre kat sayı belirlenmiş, belirlenen şerefiye kat sayısı ile bölge emsallerinden elde edilen sonuç birim değer çarpılarak taşınmaz bazında birim fiyat belirlenmiştir.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi'ne göre taşınmazlara bağımsız bölüm bazında takdir edilen değer detayı şu şekildedir.
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZ BAZINDA DEĞER DETAYI | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No |
Blok Taşınmaz Niteliği |
BB No Kat | Taşınmaz Alanı (m2) |
Taşınmaz Depo Eklenti Alanı (m2) |
Taşınmaz Brüt Alan Şerefiyeli Birim Fiyat (TL/m2) |
Taşınmaz Eklenti Birim Fiyat (TL/m2) |
Taşınmaz Kapalı Alan Değeri (TL) |
Taşınmaz Eklenti Alan Değeri (TL) |
Taşınmaz Değeri (TL) |
||
| 1 | A | Ofis | 7 | 1. Kat | 62,00 | 5,50 | ₺197.023,36 | ₺39.404,67 | ₺12.215.448,32 | ₺216.725,70 | ₺12.432.174,02 |
| 2 | A | Ofis | 12 | 2. Kat | 62,00 | 5,50 | ₺190.020,16 | ₺38.004,03 | ₺11.781.249,92 | ₺209.022,18 | ₺11.990.272,10 |
| 3 | A | Ofis | 19 | 2. Kat | 62,00 | 6,00 | ₺193.288,32 | ₺38.657,66 | ₺11.983.875,84 | ₺231.945,98 | ₺12.215.821,82 |
| 4 | A | Ofis | 22 | 3. Kat | 65,00 | 6,00 | ₺190.487,04 | ₺38.097,41 | ₺12.381.657,60 | ₺228.584,45 | ₺12.610.242,05 |
| 5 | A | Ofis | 29 | 3. Kat | 62,00 | 5,50 | ₺194.222,08 | ₺38.844,42 | ₺12.041.768,96 | ₺213.644,29 | ₺12.255.413,25 |
| 6 | A | Ofis | 42 | 5. Kat | 62,00 | 5,50 | ₺191.420,80 | ₺38.284,16 | ₺11.868.089,60 | ₺210.562,88 | ₺12.078.652,48 |
| TOPLAM | ₺73.582.575,71 | ||||||||||
| ~~ | ₺73.583.000,00 |
Sonuç olarak, Emsal Karşılaştırma Yöntemi 'ne göre taşınmazlara toplam ~73.583.000,00-TL değer takdir edilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi, (b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması ve/veya (c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.
Belli başlı üç maliyet yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır: (a) ikame maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin eşdeğer fayda sağlayan benzer bir varlığın maliyetinin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (b) yeniden üretim maliyeti yöntemi: gösterge niteliğindeki değerin varlığın aynısının üretilmesi için gerekli olan maliyetin hesaplanmasıyla belirlendiği yöntem. (c) toplama yöntemi: varlığın değerinin bileşenlerinin her birinin değeri toplanarak hesaplandığı yöntemdir.
Rapora konu taşınmazlar için arsa değeri takdir edilmemiştir.
Rapora konu taşınmazların bağımsız bölüm bazında değeri belirlenmiş olup maliyet analizi yapılmamıştır.
Rapora konu taşınmazların bağımsız bölüm bazında değeri belirlenmiş olup maliyet analizi yapılmamıştır.
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir: (a) Varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması, (b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.
İNA yönteminde, tahmini nakit akışları değerleme tarihine indirgenmekte ve bu işlem varlığın bugünkü değeriyle sonuçlanmaktadır. Gelirlerin getirisi kapitalizasyonu (indirgemesi) olarak ta nitelendirilmektedir.
Uzun ömürlü veya sonsuz ömürlü varlıklarla ilgili bazı durumlarda, İNA, varlığın kesin tahmin süresinin sonundaki değeri temsil eden devam eden değeri içerebilir. Diğer durumlarda, varlığın değeri kesin tahmin süresi bulunmayan bir devam eden değer tek başına kullanılarak hesaplanabilir. İNA yönteminin temel adımları aşağıdaki şekildedir:
(a) değerleme konusu varlığın ve değerleme görevinin niteliğine en uygun nakit akışı türünün seçilmesi (örneğin, vergi öncesi veya vergi sonrası nakit akışları, toplam nakit akışları veya öz sermayeye ait nakit akışları, reel veya nominal nakit akışları vb.), (b) nakit akışlarının tahmin edileceği en uygun kesin sürenin varsa belirlenmesi, (c) söz konusu süre için nakit akış tahminlerinin hazırlanması, (d) (varsa) kesin tahmin süresinin sonundaki devam eden değerin değerleme konusu varlık için uygun olup olmadığının; daha sonra da, varlığın niteliğine uygun devam eden değerin belirlenmesi, (e) uygun indirgeme oranının belirlenmesi, (f) indirgeme oranının varsa devam eden değer de dâhil olmak üzere, tahminî nakit akışlarına uygulanması şeklindedir.
Tüm risk veya genel kapitalizasyon oranının, temsili tek bir dönem gelirine uygulandığı yöntemdir. Gayrimenkulün o dönem için (yıl) üreteceği net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, taşınmaz değeri hesaplanır. Bu kapitalizasyon oranı, birbirine emsal gayrimenkullerde satış ve gelir seviyeleri arasındaki ilişkiyle belirlenebilir. Burada Net Gelir kavramına dikkat edilmelidir. Tüm kaynaklardan elde edilecek gelirleri içeren mülkün potansiyel brüt gelir ve bundan beklenen boşluk/kayıpların arındırıldığı efektif brüt gelir sonrasında da efektif brüt gelirin faaliyet giderleri ile diğer harcamalardan arındırılması ile net faaliyet gelir elde edilmelidir. Potansiyel Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.
Toplam yıllık potansiyel gelir / Kapitalizasyon oranı = Değer
Değerleme konusu bağımsız bölümler boş durumda olduğundan harhangi bir nakit akışı üretmemektedir. Değerlemede bu yöntem direkt kullanılmamakla birlikte, mevcut piyasa kira değerlerinden kaynaklı oluşan potansiyel gelir, belirlenen kapitalizasyon oranı ile oranlanarak bir değer varsayımında bulunulmuştur.
Değerleme konusu bağımsız bölümler boş durumda olduğundan harhangi bir nakit akışı üretmemektedir. Taşınmazlar için kullanım maksat ve kapsamı dahilinde indirgenmiş nakit akışı analizi uygulanmadığından dolayı herhangi bir iskonto oranı belirlenmemiştir. Ancak, gelir yaklaşımını açıklayıcı bilgiler maddesinde belirtilen bir diğer yöntem olan doğrudan/direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılmak üzere gerekli varsayım ve kabuller yapılmıştır.
Bölgede yapılan emsal araştırmaları ve edinilen bilgiler ile mevcut verilerin kullanımı, günümüz ekonomik koşulları ve gayrimenkul piyasası ile piyasaya etki eden nitel ve nicel tüm etkenler neticesinde ofis vasıflı taşınmazlar için mülkün kendini amorti etme süresinin yaklaşık 18,5 yıl olacağı ön görülmüştür. Buna göre ofis nitelikli taşınmazlar için kapitalizasyon oranı 0,054 (~18,5 yıl) olarak alınmıştır. Bu kapitalizasyon oranı sadece bu bölgede bu tarz taşınmazlar için geçerlidir, genel bir oranı yansıtmamaktadır.
Gelir yaklaşımı yöntemine göre taşınmaz bazında değer detayı şu şekildedir;
| SELIK TONTERING SORE TASININAL DALINDA DESER DETATI | |||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No | Blok | Nitelik | BB No Kat | Tip | Tasınmaz Alanı (m2) |
Depo Eklenti Alanı (m2) |
Brüt Alan Şerefiyeli Birim Kira (TL/m2) |
Eklenti Birim Kira (TL/m2) |
Kapalı Alan Kira Değeri (TL) |
Eklenti Alan Kira Değeri (TL) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
Kap. Oranı |
Taşınmaz Değeri (TL) |
|
| A | Ofis | $1.$ Kat $1+1$ | 62.00 | 5.50 | ₺822.90 | ₺164.58 | ₺51.019.80 | ₺905.19 | ₺51.924.99 | ₺623.099.88 | 0,054 | \$11,538,886.67 | |||
| A | Ofis | 12 | $2.$ Kat $1+1$ | 62,00 | 5,50 | ₺793,65 | ₺158,73 | ₺49.206,30 | ₺873,02 | ₺50.079,32 | ₺600.951.78 | 0,054 | \$11.128.736.67 | ||
| A | Ofis | 19 | $2.$ Kat $1+1$ | 62.00 | 6.00 | ₺807.30 | \$161.46 | ₺50.052.60 | ₺968.76 | ₺51.021.36 | ₺612.256.32 | 0.054 | ₺11.338.080.00 | ||
| A | Ofis | 22 | $3.$ Kat $1+1$ | 65.00 | 6.00 | ₺795.60 | ₺159.12 | \$51,714,00 | ₺954.72 | ₺52.668.72 | ₺632.024.64 | 0.054 | \$11,704,160,00 | ||
| A | Ofis | 29 | 3. Kat 1+1 | 62.00 | 5.50 | ₺811.20 | ₺162.24 | ₺50,294,40 | ₺892.32 | £51,186,72 | ₺614.240.64 | 0.054 | \$11,374,826,67 | ||
| А | Ofis | 42 | 5. Kat 1+1 | 62.00 | 5.50 | ₺799.50 | ₺159.90 | ₺49.569.00 | ₺879.45 | ₺50,448.45 | ₺605.381.40 | 0.054 | \$11,210,766.67 | ||
| TOPLAM | ₺68.295.456.67 | ||||||||||||||
| ₺68.295.000.00 |
Sonuç olarak Gelir Yöntemine göre taşınmazlara toplamda ~68.295.000,00-TL değer takdir edilmiştir.
Taşınmaz bazında aylık kira değer detayı şu şekildedir;
| KİRA DEĞER DETAYI | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra No |
Taşınmaz Brüt Alan BB No Şerefiyeli Birim Kira Eklenti Birim (TL/m2) |
Taşınmaz | Tasınmaz Kapalı Alan |
Taşınmaz Eklenti Alan Kira (TL/m2) Kira Değeri (TL) Kira Değeri (TL) |
Taşınmaz Aylık Kira Değeri (TL) |
||||||
| £822,90 | £164,58 | ₺51.019,80 | £905,19 | £51.924,99 | |||||||
| 2 | 12 | ₺793,65 | ≴158,73 | ₺49.206,30 | £873,02 | ₺50.079,32 | |||||
| 3 | 19 | £807,30 | £161,46 | ₺50.052,60 | £968,76 | ₺51.021,36 | |||||
| 4 | 22 | ₺795,60 | £159,12 | ₺51.714,00 | £954,72 | ₺52.668,72 | |||||
| 5 | 29 | £811,20 | £162,24 | £50.294,40 | £892,32 | £51.186,72 | |||||
| 6 | 42 | £799,50 | £159,90 | ₺49.569,00 | ₺879.45 | ₺50.448,45 | |||||
| ₺307.329,56 TOPLAM |
|||||||||||
| DÜZELTİLMİS DEĞER~~ ₺307.000.00 |
Sonuç olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemine göre taşınmazlara toplamda aylık ~307.000,00-TL değer takdir edilmiştir.
Taşınmazların bulunduğu bölgede yüklenici payının kat karşılığı sözleşmelerinde %45-%55, hasılat paylaşımı sözleşmelerinde %50-%60 seviyelerinde olduğu gözlenmektedir. Bu oranlar, taşınmaz alanının büyüklüğü, proje kapsam ve toplam getirisi, yapılacak projenin niteliği ve konumu gibi etkenlere göre değişkenlik göstermektedir.
Değerleme, bahsi geçen bağımsız bölümlerin değer tespiti için yapılmış olup, proje değerlemesi yapılmamıştır.
Söz konusu taşınmazların mevcut kullanım durumları dikkate alındığında ofis ve konut olarak kullanılmasının en iyi ve verimli kullanımı olacağı düşünülmektedir.
Değerleme raporu, tapu bilgileri verilen taşınmazların tamamı için hazırlanmıştır
6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklanması
Taşınmazların niteliğinin "ofis" ve "konut" olması durumu değerlemede dikkate alınmıştır. Raporun ilgili kısımlarında belirtildiği üzere değerleme yapılırken taşınmazlara ayrı ayrı analiz yapılmış olup değer oluşumu pazar yaklaşımı, ve gelir yaklaşımı esasına göre belirlenmiştir. Taşınmazlar, değerleme tarihi itibari ile boş durumda olduğundan herhangi bir nakit akışı üretememektedir. Ancak bölge piyasası doğrultusunda yapılan inceleme ve araştırmalardan elde edilen veriler neticesinde kira değerleri getirilerinden kaynaklı potansiyel bir piyasa değeri de takdir edilmiştir. Bu ise direkt kapitalizasyon analizi yardımıyla bulunmuştur. Dolayısıyla taşınmazlar için iki farklı yöntem de değerlemede dikkate alınmış olup bu unsurlar neticesinde değer takdiri gerçekleştirilmiştir. Ulaşılan değerler birbirine yakınlık göstermekte ve anlamlıdırlar.
Merkezi konumda yer alması
Çevresinde gürültü kirliliğinin yüksek olması
Ticari hareketliliğin yüksek olması.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
6.5 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle İlgili Görüş
Taşınmazların tapu kaydı üzerinde yer alan takyidatlar raporun 3.3 başlığı altında açıklanmıştır.
6.6 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Taşınmazlar üzerinde devredilebilmesine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama
bulunmamaktadır.
A Blok: 7, 12, 19, 22, 29, 42 numaralı bağımsız bölümlerin tapudaki niteliği ve fiili kullanımı birbiriyle uyumludur;
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir. " denilmektedir, bahsi geçen madde gereği A Blok: 7, 12, 19, 22, 29, 42 numaralı bağımsız bölümlerin ve B Blok: 14 numaralı bağımsız bölümlerin ise "bina" olarak GYO portföyünde bulunmasının uygun olduğuna kanaat getirilmiştir.
Bu rapor, müşteri talebine istinaden İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Merkez Mahallesi, 7027 Ada 9 parselde, "A BLOK 13 KAT OFİS, İŞYERİ, B BLOK 7 KATLI MESKEN VE ARSA" nitelikli ana taşınmazda, A blokta konumlu "Ofis" nitelikli 6 taşınmazın değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu sözleşmeye dayalı hakkın Piyasa Değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, yapının ve iç mekânların özellikleri, kullanım amaç ve fonksiyonluğu, yapı sınıfı ve kalitesi, merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Taşınmaza değer verilirken, rapor içerisinde ilgili maddelerde belirtilen olumlu ve olumsuz tüm etkenler dikkate alınmıştır. Yapılan incelemeler neticesinde ulaşılan veriler ve kullanılan yöntemlerin sonuçları anlamlı şekilde neticelenmiştir.
Taşınmazın bulunduğu bölge ve konumlandığı lokasyon özelinde, kullanım amaç ve kapsamı doğrultusunda, tapu niteliği ve fiili niteliği dikkate alınarak piyasa değerini daha doğru gösterdiği gerekçeyle Pazar yöntemi neticesinde elde edilen sonuç nihai değer olarak takdir edilmiştir. Böylelikle;
Taşınmazın değerleme tarihi itibariyle Pazar Yaklaşımı Yöntemi analizine göre kanaat getirilen ve takdir edilen piyasa değeri şu şekildedir;
KDV Dahil Toplam Satış Değeri: 88.299.600,00-TL dir.
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Mehmet AFŞAR SPK Lisans No: 406225 |
Raci Gökcehan SONER Kontrolör SPK Lisans No: 404622 |
Erdeniz BALIKÇIOĞLU SPK Lisans No: 401418 |
Hazırlanan rapor için aşağıdaki maddelerin doğruluğunu beyan ederiz;
∆ Takyidat Belgeleri,
∆ İmar Planları, Plan Notları, Uydu, Konum ve CBS Görüntüleri,
∆ Yapı Ruhsatları,
∆ Yapı Kullanma İzin Belgeleri,
∆ Projeler,
∆ Enerji Kimlik Belge Görselleri,
∆ Taşınmaz Görselleri,
∆ SPK Lisans Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.