ED Invest S.A. — Annual Report (ESEF) 2020

Mar 26, 2021

Szanowni Państwo, Szanowni Akcjonariusze oraz Inwestorzy,

Zakończył się kolejny, 2020 rok budżetowy. W Państwa ręce trafia kolejny raport finansowy z działalności ED Invest S.A. jako doświadczonego podmiotu notowanego na GPW w Warszawie. Jest to jednocześnie 18 rok działalności EDinvest S.A. Ostatnie lata to w Polsce i w Europie okres wahań koniunktury gospodarczej na rynku budownictwa mieszkaniowego, ponadto pojawienie się w 2020 roku pandemii Covid-19 spowodowało szereg ograniczeń dla działalności gospodarczej oraz zmianę wzorców zachowań społecznych. EDinvest identyfikuje ryzyko związane z Covid-19 głównie w obszarze przyszłej siły nabywczej potencjalnych klientów na przyszłe projekty, zaostrzenia i wydłużenia procedur uzyskania finansowania kredytowego włącznie z wycofaniem się niektórych banków z procedury finansowania zakupu mieszkań oraz ze strony usługodawców (wykonawców) w zakresie ciągłego zabezpieczenia personelu nadzoru i innych pracowników. Jednocześnie bardziej niż kiedykolwiek zaowocowała współpraca ze spółdzielniami i stabilnymi finansowo wykonawcami.

Dla spółki ED Invest miniony rok był zdecydowanie dobrym. Koronawirus miał wpływ na tempo sprzedaży mieszkań w realizowanych inwestycjach, jednakże nie wpłynął na tempo realizacji inwestycji. EDinvest znajduje się w dobrej sytuacji finansowej, zwiększa zysk, utrzymuje wskaźnik zadłużenia na niskim poziomie. Sytuacja ta wynika z faktu, iż Zarząd Spółki prowadzi ostrożną i wyważoną politykę rozwoju i finansowania działalności, stosownie do posiadanego potencjału własnego, bez ryzyka nadmiernego zadłużania się, a także biorąc pod uwagę spadek koniunktury. Obecnie analizując portfel projektów oraz zakres sprzedanych lokali ryzyko Covid-19 można określić nadal jako niskie. Rok 2020 był dla Spółki rokiem dalszego rozwoju i rosnących perspektyw uzależnionych głównie od uzyskania stosownych decyzji administracyjnych.

Terminowo realizowaliśmy trzy wieloetapowe umowy podpisane w 2017 roku ze strategicznymi partnerami tj.; ORLIK ul. Rogalskiego etap I, osiedla ORLIK-JANTAR ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego bud. E oraz osiedla WILGA ul. Znanieckiego bud. C utrzymując sprzedaż mieszkań na dobrym poziomie, przewyższającym założenia uwzględniające niepewność wywołaną Covid-19. Planowanym terminem zakończenia inwestycji jest pierwsze półroczu 2021r (odbiór inwestycji ORLIK Rogalskiego et.1 miał miejsce 08 lutego 2021 roku). Kontynuowaliśmy również sprzedaż mieszkań w osiedlach ISKRA VI budynki A, BD i E oraz Wilga VII zad.8. Prowadziliśmy działania w kierunku przygotowanie do realizacji kolejnych etapów osiedli WILGA VI, WILGA (Znanieckiego), ORLIK JANTAR (Jana Nowaka Jeziorańskiego), ORLIK (Rogalskiego), dla których obecnie Spółka jest w trakcie pozyskania niezbędnych pozwoleń. W miesiącu lutym 2021 rozpoczęliśmy budowę inwestycji Wilga VI polegająca na realizacji zabudowy mieszkaniowo usługowej w ramach której powstaną 104 mieszkania wraz z miejscami postojowymi w garażu podziemnym jak i na parkingu poza garażem oraz 2 lokale usługowe na parterze budynku. Przewidywany czas realizacji III kwartał 2022r.

Oceniając koniunkturę na rynku nieruchomości mieszkaniowych, Zarząd Spółki uważa, że sytuacja jest stabilna i pozwala na umiarkowany optymizm dotyczący wzrostu popytu. Nasza oferta jest do takiej sytuacji dobrze dopasowana, a osiągnięte poziomy sprzedaży potwierdzają tę tezę. Obserwujemy dynamiczny rozwój prawej strony Warszawy, obie Pragi cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Masze inwestycje zlokalizowana są w punktach świetnie skomunikowanych z centrum Warszawy, ale również bogatych we własną infrastrukturę użyteczności publicznej: drogi, sklepy, szkoły, przedszkola, tereny rekreacyjne i punkty usługowe. Budowane przez nas osiedla składają się z części mieszkaniowej oraz części usługowej. Nasze doświadczenie potwierdza, że właśnie takie połączenie jest najbardziej pożądane przez Klientów. Budowane przez nas lokale mieszkalne i usługowe są ergonomiczne, stwarzające możliwość łatwej re-aranżacji i wykonane z wysokiej jakości materiałów. Dodając do tego atrakcyjną cenę, są trafioną ofertą w pełni odpowiadającą na zapotrzebowania rynku. Warszawski Gocław, na którym buduje EDinvest S.A. jest świetnym przykładem połączenia optymalnie skomunikowanej, wygodnej lokalizacji i mieszkań o wysokim standardzie. Coraz więcej młodych ludzi docenia to powiązanie.

Spółka ocenia, że jednym z głównych czynników wpływających na rozwój rynku mieszkaniowego jest dostępność kredytów. Zainteresowane zakupem mieszkań w EDinvest S.A. są głównie osoby młode, szukające pierwszego mieszkania. W 2014 roku po raz pierwszy Spółka EDinvest S.A. wyemitowała obligacje, które zostały wykupione w terminie ich zapadalności tj. w roku 2016. W lutym 2017 roku Spółka zakończyła emisję kolejnej transzy obligacji, które również zostały wykupione w terminie zapadalności tj. w sierpniu 2019 roku. Tym samym Spółka kolejny raz potwierdziła swą wiarygodność i stabilność finansową, otwierając drogę do podobnych operacji w przyszłości. W 2019 roku Spółka wyemitowała i zakończyła emisję kolejnej transzy obligacji :
* w październiku serii D na kwotę 5 200 000 zł., z zapadalnością w październiku 2022 roku,
* w listopadzie serii E na kwotę 2 275 000 zł z zapadalnością w listopadzie 2022 roku.

Zarząd Spółki ocenia ten model finansowania jako satysfakcjonujący, ponieważ jest to dla nas kolejne, obok środków własnych i kredytu, narzędzie umożliwiające zwiększenie efektywności i realizację planowanych projektów. W minionym roku Zarząd Spółki nadal zintensyfikował działania zmierzające do przyjęcia nowych projektów. W sferze naszych zainteresowań znajdują się, tak jak dotychczas, obiekty mieszkaniowo-usługowe. Zarząd nie zaprzestał również działań zmierzających do pozyskania możliwości realizacji komercyjnych budynków użyteczności publicznej dla sektora medycznego chociaż w obecnej sytuacji działanie te zostały znacznie spowolnione.

Z uwagi na ciągle przedłużający się czas pandemii, okresy dużego wzrost zachorowań należy nadal spodziewać się negatywnego wpływu na terminy realizacji przyszłych projektów, głównie z uwagi na wydłużenie procedur administracyjnych, projektowych, uzyskania pozwolenia na budowę, wykonawstwo w związku ze zwiększonym ryzykiem absencji pracowników oraz działaniem firm budowlanych w przyszłości. Spółka na bieżąco reaguje na wszelkie zagrożenia dot. realizacji projektów tak z zakresie personelu wykonawczego, dostaw materiałów czy procedur administracyjnych. Przestrzegana jest procedura pracy zdalnej w celu wykorzystania zamiennej pracy nadzoru technicznego dla prowadzonych inwestycji. Inwestycje są prowadzone przy zastosowaniu wszelkich środków zabezpieczające przeciw Covid, W obszarze sprzedaży EDinvest realizuje nowe przyjazne dla klientów rozwiązania w zakresie kontaktu online oraz przy użyciu nowoczesnych systemów telefonii komórkowej, zaś nowe biuro sprzedaży zapewnia bezpieczną współpracę i kontakt z klientami przy zachowaniu zasad ostrożności i zabezpieczeń. Zarząd Spółki na bieżąco kontroluje sytuację aby móc jak najszybciej i najwłaściwiej ocenić ryzyko. Obecnie ocenia się jako niskie. Jednocześnie na przestrzeni kolejnych trzech miesięcy zdecyduje na ile możliwe będzie dalsze przyspieszenie w rozpoczęciu kolejnych realizacji projektów.

Z satysfakcją chciałabym poinformować, że EDinvest S.A. posługuje się nieprzerwanie od 2010 roku Certyfikatem Dewelopera Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. Certyfikat Dewelopera jest poświadczeniem wiarygodności finansowej firmy oraz jej fachowości i jest przyznawany rzetelnym firmom, zapewniającym nabywcom bezpieczeństwo realizacji inwestycji. Ponadto zdecydowanie w opinii Zarządu oraz w obliczu wyżej wymienionych faktów możemy stwierdzić, że obecny kurs Spółki pomimo znacznego wzrostu jest ciągle niedoszacowany, a EDinvest S.A. podejmując kolejne zadania systematycznie dąży do stabilnego rozwoju.

Z poważaniem,

Zofia Egierska
Prezes Zarządu ED INVEST S.A.

Sprawozdanie finansowe
Za OKRES OD 1 STYCZNIA 2020 ROKU DO 31 GRUDNIA 2020 roku
WARSZAWA, DNia 24 MARCA 2021 roku

SPIS TREŚCI

1. ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
   1.1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
   1.2. SPRAWOZDANIE Z WYNIKU
   1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ (pln)
   1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
   1.5. SPRAWOZDANIE ZE zmian w kapitale własnym
   1.6. sprawozdanie Z PRZEPŁYWÓW pieniężnych (METODA POŚREDNIA)
2. dodatkowe informacje i objasnienie do sprawozdania finansowego za okres od 1 stycznia 2019 roku do 31 grudnia 2019 roku
   2.1. INFORMACJE O SPÓŁCE
   2.2. SKŁAD ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
   2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI
   2.4. Grupa kapitałowa
   2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
   2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ
   2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA i oświadczenie o zgodności
   2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ
   2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI
   2.7. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI
   2.8. ZASADY RACHUNKOWOŚCI
   2.9. PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
   2.10. SEGMENTY OPERACYJNE
   2.11. POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH
   2.12. TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH
   2.13. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI
4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE
   4.1. zysk na akcję
   4.2. SEGMENTY OPERACYJNE
   4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE
   4.4. WARTOŚĆ FIRMY
   4.5. rzeczowe aktywa trwałe ORAZ Aktywa z tytułu prawa do uzytkowania składnika majątku
   4.6. aktywa W LEASINGU
   4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
   4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH
   4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
   4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY
   4.11. ZAPASY
   4.12. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
   4.13. śRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
   4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY
   4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY
   4.16. dywidendy
   4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
   4.18. POZOSTAŁE REZERWY
   4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
   4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE
   4.21.# ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE

1.1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019	Nr noty
Aktywa
Aktywa trwałe	5 050	3 199
Wartości niematerialne	-	-	4.3
Rzeczowe aktywa trwałe	180	22	4,5; 4.6
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku	3 056	1 956	4.6
Należności	263	263	4.9; 4.12
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	1 546	934	4.10
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	4	25	4.20
Aktywa obrotowe	80 008	72 826
Zapasy	734	734	4.11
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )	38 834	36 060	4.21
Należności z tytułu dostaw oraz pozostałe należności	12 479	15 390	4.9; 4.12
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego	-	-	4.12
Pożyczki udzielone	25	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	27 872	20 563	4.9; 4.13
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	64	80	4.20
Aktywa razem	85 058	76 025

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (CD)

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019	Nr noty
Pasywa
Kapitał własny	58 279	50 973
Kapitał podstawowy	619	619
Akcje własne	-6 273	-6 273	4.14
Kapitał z wyceny transakcji zabezpieczających przepływy	-	-	4.15
Kapitał zapasowy	53 555	52 990	4.15
Pozostałe kapitały	-	-	4.15
Niepodzielony wynik finansowy	10 377	3 637	4.15
- zysk (strata) z lat ubiegłych	-	-
- zysk (strata) netto bieżącego roku	10 377	3 637
Zobowiązania	26 779	25 051
Zobowiązania długoterminowe	17 370	13 455
Długoterminowe kredyty i pożyczki	-	-	4.9; 4.19
Długoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji	6 117	7 574	4.9; 4.19
Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe	2 987	1 959	4.6; 4.9; 4.19
Pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje	972	280	4.9; 4.19
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	7 260	3 576	4.10
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	33	66	4.17
Pozostałe rezerwy długoterminowe	-	-
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	-	-
Zobowiązania krótkoterminowe	9 409	11 596
Krótkoterminowe kredyty i pożyczki	-	-	4.9; 4.19
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji	1 495	-
Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe	100	191	4.6; 4.9; 4.19
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług	6 256	9 318	4.9; 4.19
Zobowiązania z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )	110	46
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego	-	-
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe	753	1 138	4.9;
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych	259	569	4.17
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe	437	334	4.18
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	-	-	4.20
Pasywa razem	85 058	76 025

1.2. SPRAWOZDANIE Z WYNIKU

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019	Nr noty
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży	91 481	43 653
- od jednostek powiązanych	-	-
Przychody netto ze sprzedaży produktów	-	818	4.22
Przychody netto ze sprzedaży usług	91 481	42 835	4.22
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów	-	-	4.22
Koszt własny sprzedaży	70 393	31 663
- od jednostek powiązanych	-	7 925	4.30
Koszt sprzedanych produktów	-	815	4.22
Koszt sprzedanych usług	70 393	30 849	4.22
Koszt sprzedanych towarów i materiałów	-	-	4.22
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	21 088	11 989
Koszty sprzedaży	998	849	4.22
Koszty ogólnego zarządu	6 220	5 995	4.22
Pozostałe przychody operacyjne	434	441	4.22
Pozostałe koszty operacyjne	229	359	4.22
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	14 074	5 227
Przychody finansowe	135	105	4.23
Koszty finansowe	760	626	4.23
Pozostałe zyski (straty) z inwestycji	-	-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	13 449	4 705
Podatek dochodowy	3 072	1 068	4.25
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	10 377	3 637
Działalność zaniechana	-	-
Zysk (strata) z działalności zaniechanej	-	-
Zysk (strata) netto za rok obrotowy	10 377	3 637

1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ (pln)

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
PLN/akcję	PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	10 377	3 637
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej	10 377	3 637
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.	9 910	11 581
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.	9 910	11 581
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:
- podstawowy	1,05	0,31
- rozwodniony	1,05	0,31
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:
- podstawowy	1,05	0,31
- rozwodniony	1,05	0,31

1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Zysk (strata) netto	10 377	3 637
Inne całkowite dochody	-	-
Podlegające przekwalifikowaniu w późniejszym terminie do wyniku finansowego	-	-
Podatek dochodowy odnoszący się do elementów innych całkowitych dochodów podlegających przekwalifikowaniu do wyniku finansowego	-	-
Nie podlegające przekwalifikowaniu w późniejszym terminie do wyniku finansowego	-	-
Podatek dochodowy odnoszący się do elementów innych całkowitych dochodów nie podlegających przekwalifikowaniu do wyniku finansowego	-	-
Całkowite dochody	10 377	3 637

1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

Wyszczególnienie	Kapitał podstawowy	Kapitał zapasowy	Akcje własne	Pozostałe kapitały	Niepodzielony wynik finansowy	Razem
Saldo na dzień 01.01.2020	619	52 990	-6 273	0	3 637	50 973
Zmiany zasady (polityki) rachunkowości	-	-	-	-	0	0
Saldo po zmianach	619	52 990	-6 273	0	3 637	50 973
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01.-31.12.2020	0	565	0	0	6 211	6 776
Skup akcji własnych	-	-	-	-	0	0
Dywidendy	-	-	-	-	-3 072	-3 072
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał	-	565	-	-	-565	0
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	-	10 377	10 377
Pozostałe zmiany	-	-	-	-	0	0
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	-	0
Saldo na dzień 31.12.2020	619	53 555	-6 273	0	10 377	58 279

Wyszczególnienie	Kapitał podstawowy	Kapitał zapasowy	Akcje własne	Pozostałe kapitały	Niepodzielony wynik finansowy	Razem
Saldo na dzień 01.01.2019	619	50 488	0	1 656	1 466	54 229
Zmiany zasady (polityki) rachunkowości	-	-	-	-	0	0
Saldo po zmianach	619	50 488	0	1 656	1 466	54 229
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01.-31.12.2019	0	2 502	-6 273	-1 656	2 171	-3 256
Umorzenie akcji	-	-	-	-	-	0
Skup akcji własnych	-	2 502	-6 273	-2 503	-	-6 274
Dywidendy	-	-	-	-	-619	-619
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał	-	-	-	847	-847	0
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	-	3 637	3 637
Pozostałe zmiany	-	-	-	-	0	0
Inne całkowite dochody	-	-	-	-	-	0
Saldo na dzień 31.12.2019	619	52 990	-6 273	0	3 637	50 973

1.6. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA)

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	13 449	4 705
Korekty:	798	505
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych	264	275
(Zysk) strata na sprzedaży ,likwidacji rzeczowych aktywów trwałych	-174	-
Odsetki, prowizje zapłacone	722	233
Inne korekty	-15	-4
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem zmian w kapitale obrotowym	14 247	5 210
Zmiana stanu zapasów	-	-331
Zmiana stanu należności	2 911	-7 395
Zmiana stanu należności z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych	-	891
Zmiana stanu zobowiązań	-2 763	5 716
Zmiana stanu rezerw, rozliczeń międzyokresowych i zaliczek	-204	752
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)	-2 710	-12 591
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności operacyjnej	11 481	-7 748
Zapłacony podatek dochodowy	-	-
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	11 481	-7 748
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych	-220	-24
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych	268	-
Wydatki na aktywa finansowe - udzielone pożyczki	-30	-
Wpływy z tytułu udzielonych pożyczek	6	-
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej	24	-24
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	-	7 574
Wydatki na nabycie akcji własnych	-	-6 273
Spłaty obligacji	-	-2 630
Spłaty odsetek od obligacji	-475	-106
Spłaty kredytów i pożyczek	-	-482
Spłaty odsetek i prowizji od kredytów i pożyczek	-41	-74
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu	-438	-232
Odsetki zapłacone od leasingu	-188	-39
Dywidendy wypłacone	-3 072	-619
Odsetki, prowizje zapłacone	19	85
Środki pieniężne netto z działalności finansowej	-4 195	-2 796
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	7 310	-10 568
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	20 562	31 129
Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych	-	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	27 872	20 562

Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 27 872 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania. Na dzień 31 grudnia 2019 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 20 562 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.

2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA OKRES OD 1 STYCZNIA 2020 ROKU DO 31 GRUDNIA 2020 ROKU

2.1. INFORMACJE O SPÓŁCE

ED invest S.A.# ED INVEST S.A.

2.1. Informacje o Spółce

( dalej zwana Spółką ) powstała z przekształcenia spółki ED invest Sp. z o.o. - akt notarialny z dnia 22 grudnia 2008 roku Rep. A Nr 10048/2008. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem 0000321820. Spółce nadano numer statystyczny REGON 012820030. Akcje ED invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Siedziba Spółki mieści się przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 218 w Warszawie (03-982). Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.

2.2. SKŁAD ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego skład Zarządu Spółki był następujący:
* Zofia Egierska - Prezes Zarządu
* Jerzy Krzysztof Dyrcz - Wiceprezes Zarządu
* Jolanta Szewczyk - Członek Zarządu

W trakcie roku obrotowego 2020 nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu.

Skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2020 był następujący:
* Bohdan Brym - Przewodniczący Rady
* Mieczysław Kosy - Wiceprzewodniczący Rady
* Andrzej Król - Członek Rady, Sekretarz
* Krzysztof Mikołajczyk - Członek Rady
* Robert Fijołek - Członek Rady

Z dniem 31 stycznia 2020 roku wpłynęło do Spółki oświadczenie Pana Bartłomieja Bieleninnika w sprawie rezygnacji z funkcji członka Rady Nadzorczej z dniem 31 stycznia 2020 roku bez wskazania przyczyny rezygnacji. Kadencja pozostałych członków Rady Nadzorczej upłynęła z dniem 23 kwietnia 2020 roku. W okresie 2020 roku zaszły poniższe zmiany w składzie Rady Nadzorczej. Uchwałą Nr 17 do Nr 21 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy z dnia 23 kwietnia 2020 roku powołało na nową dwuletnią kadencję nowy skład członków Rady Nadzorczej. Uchwałami Nr 11 do Nr 16 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy z dnia 23 kwietnia 2020 roku udzieliło absolutorium dotychczasowej Radzie Nadzorczej, której okres kadencji upłynął.

2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki EDinvest S.A. jest wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 4120Z). Spółka prowadzi działalność na terytorium całego kraju na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności przeważającą działalnością Spółki są:
* roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (PKD 41)
* roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej (PKD 42,9)
* rozbiórka i przygotowanie terenu pod budowę (PKD 43,1)
* wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych (PKD 43,2)
* wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych (PKD 43,3)
* pozostałe specjalistyczne roboty budowlane (PKD 43,9)
* kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68,1)
* działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie (PKD 68,3)
* pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70,22,Z)
* działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne (PKD 71,1)

Spółka prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych oraz działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości. Realizowane przez Spółkę inwestycje to budownictwo wielorodzinne w Warszawie. Finalnymi odbiorcami, mieszkań, są odbiorcy indywidualni. Mieszkania sprzedawane są na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnię. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.

2.4. Grupa kapitałowa

Spółka nie jest jednostką dominującą i znaczącym inwestorem oraz nie należy do żadnej grupy kapitałowej.

2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 24 marca 2020 roku.

2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ

2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA i oświadczenie o zgodności

Sprawozdanie finansowe za 2020 rok zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi Interpretacjami ogłoszonymi w formie Rozporządzeń Komisji Europejskiej obowiązującymi na dzień 31 grudnia 2020 roku. Sprawozdanie finansowe za 2020 rok zostało sporządzone zgodnie z koncepcją kosztu historycznego z uwzględnieniem pozycji dotyczących umów o usługę budowlaną wykazanych w wartości oszacowanej na koniec każdego okresu sprawozdawczego zgodnie z określoną poniżej polityką rachunkowości. Sprawozdanie finansowe za 2020 rok zostało sporządzone w sposób zapewniający porównywalność danych przedstawionych dla analogicznych okresów roku poprzedniego z zastosowaniem tych samych zasad rachunkowości i metod obliczeniowych. Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy.

2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ

Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone w języku polskim i walucie polskiej w tysiącach złotych.

2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności. Wpływ pandemii Covid na działalność Spółki oraz analizę ryzyk z tym związanych opisano w punkcie 4.36 sprawozdania.

2.6.4. SEZONOWOSĆ DZIAŁALNOŚCI

Przychody ze sprzedaży osiągane przez Spółkę ED Invest S.A podlegają sezonowym wahaniom charakterystycznym dla branży budowlanej. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne większość prac budowlanych prowadzona jest w okresie kwiecień - listopad, a ze względu na organizowane targi mieszkaniowe zwiększona sprzedaż mieszkań obserwowana jest w okresie od lutego do kwietnia oraz od września do listopada. Zainteresowanie sprzedażą nieznacznie słabnie w okresie urlopowym, tj. w czerwcu, lipcu i sierpniu.

2.7. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI

Zmiany standardów lub interpretacji

Poniżej zostały przedstawione nowe lub zmienione regulacje MSR i MSSF oraz nowe interpretacje KIMSF, które Spółka zastosowała w okresie rozpoczynającym się od 1 stycznia 2020 roku. Ich zastosowanie nie miało istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie finansowe.

Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od 2020 roku

• Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”
  Zmiana dotyczy definicji przedsięwzięcia i obejmuje przede wszystkim następujące kwestie:
• precyzuje, że przejęty zespół aktywów i działań, aby być traktowanym jako przedsięwzięcie, musi obejmować również wkład i istotne procesy, które wspólnie w istotny sposób uczestniczyć będą w wypracowaniu zwrotu,
• zawęża definicję zwrotu, a tym samym również przedsięwzięcia, skupiając się na dobrach i usługach dostarczanych odbiorcom, usuwając z definicji odniesienie do zwrotu w formie obniżenia kosztów,
  • dodaje wytyczne i przykłady ilustrujące w celu ułatwienia dokonywania oceny, czy w ramach połączenia został przejęty istotny proces,
  • pomija dokonywanie oceny, czy istnieje możliwość zastąpienia brakujących wkładu lub procesu i kontynuowania operowania przedsięwzięciem w celu uzyskiwania zwrotu oraz
  • dodaje opcjonalną możliwość przeprowadzenia uproszczonej oceny, mającej na celu wykluczenie, że przejęty zestaw działań i aktywów jest przedsięwzięciem.

Zmiana obowiązuje dla połączeń przedsięwzięć dla których dzień przejęcia przypada w ciągu pierwszego rocznego okresu sprawozdawczego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 roku lub później oraz dla transakcji nabycia aktywów, które wystąpiły w tym okresie sprawozdawczym lub później. W związku z tym zmiana nie wpłynęła na dane wykazywane w dotychczasowych sprawozdaniach finansowych Spółki. W 2020 roku Spółka nie dokonywała transakcji objętych zakresem MSSF 3, stąd zmiana nie miała wpływu również na dane za rok bieżący.

• Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” i MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”
  Zmiana polega na wprowadzeniu nowej definicji pojęcia „istotny” (w odniesieniu do pominięcia lub zniekształcenia w sprawozdaniu finansowym). Dotychczasowa definicja zawarta w MSR 1 i MSR 8 różniła się od zawartej w Założeniach Koncepcyjnych Sprawozdawczości Finansowej, co mogło powodować trudności w dokonywaniu osądów przez jednostki sporządzające sprawozdania finansowe. Zmiana spowoduje ujednolicenie definicji we wszystkich obowiązujących MSR i MSSF. Zmiany nie wpłynęły na sprawozdania finansowe Spółki, ponieważ dotychczas dokonywane osądy w zakresie istotności były zbieżne z tymi, jakie byłyby dokonywane przy zastosowaniu nowej definicji. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później.

• Zmiany odniesień do Założeń koncepcyjnych w MSSF
  Rada przygotowała nową wersję założeń koncepcyjnych sprawozdawczości finansowej. Dla spójności zostały zatem odpowiednio dostosowane referencje do założeń koncepcyjnych zamieszczone w poszczególnych standardach. Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później i nie wpłynęły na sprawozdania finansowe Spółki.

• Zmiany do MSSF 9, MSR 39 i MSSF 7
  Rada MSR wprowadziła zmiany do zasad rachunkowości zabezpieczeń w związku z planowaną reformą referencyjnych stóp procentowych (WIBOR, LIBOR itd.). Stopy te są często pozycją zabezpieczaną, na przykład w przypadku zabezpieczenia instrumentem IRS.# Planowane zastąpienie dotychczasowych stóp nowymi stopami referencyjnymi budziło wątpliwości, co do tego, czy planowana transakcja jest nadal wysoce prawdopodobna, czy nadal oczekuje się przyszłych zabezpieczanych przepływów lub czy istnieje powiązanie ekonomiczne między pozycją zabezpieczaną i zabezpieczającą. Zmiana do standardów określiła, że należy w szacunkach przyjąć, że zmiana stóp referencyjnych miałaby nie nastąpić i dlatego nie będzie ona miała wpływu na spełnienie wymogów rachunkowości zabezpieczeń. W związku z tym, że Spółka nie stosuje instrumentów pochodnych opartych na stopach procentowych, zmiana nie ma wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku lub później. Standardy i interpretacje obowiązujące w wersji opublikowanej przez IASB, lecz nie zatwierdzone przez Unię Europejską, wykazywane są poniżej w punkcie dotyczącym standardów i interpretacji, które nie weszły w życie. Zastosowanie standardu lub interpretacji przed datą ich wejścia w życie W niniejszym sprawozdaniu finansowym nie skorzystano z dobrowolnego wcześniejszego zastosowania standardu lub interpretacji. Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku i ich wpływ na sprawozdanie Spółki Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2020 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.

Nowy MSSF 17 „Insurance Contracts”

Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych. Standard zastępuje dotychczasowy MSSF 4. Spółka szacuje, że nowy standard nie wpłynie na jej sprawozdania finansowe, ponieważ nie prowadzi działalności ubezpieczeniowej. Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch aspektach:
* doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na dzień bilansowy,
* intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie są brane pod uwagę.
W związku z tym, że Spółka stosuje już zasady spójne ze zmienionym standardem, zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiany MSSF 1, MSSF 9, przykłady do MSSF 16, MSR 41 w ramach Annual Improvements 2018 – 2020:

• MSSF 1: dodatkowe zwolnienie dotyczące ustalania skumulowanych różnic kursowych z konsolidacji;
• MSSF 9: (1) przy teście 10% dokonywanym w celu stwierdzenia, czy modyfikacja powinna skutkować usunięciem zobowiązania, należy uwzględnić tylko opłaty, które są wymieniane między dłużnikiem a wierzycielem; (2) doprecyzowano, że opłaty poniesione w przypadku usunięcia zobowiązania są ujmowane w wyniku, a w przypadku, gdy zobowiązanie nie jest usunięte, należy je odnieść na wartość zobowiązania;
• MSSF 16: z przykładu 13 usunięto kwestię zachęty od leasingodawcy w postaci pokrycia kosztów fit-outów poniesionych przez leasingobiorcę, która budziła wątpliwości interpretacyjne;
• MSR 41: wykreślono zakaz ujmowania przepływów podatkowych w wycenie aktywów biologicznych.
  Spółka nie zakończyła analizy ich wpływu na sprawozdanie finansowe. Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.

Zmiana MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”

Doprecyzowano, że produkcja przeprowadzana w ramach testów środka trwałego przed rozpoczęciem użytkowania środka trwałego powinna być ujmowana jako (1) zapas zgodnie z MSR 2 i (2) przychód, gdy nastąpi jego sprzedaż. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.

Zmiana MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”

Doprecyzowano, że koszty wypełnienia umów rodzących obciążenia obejmują koszty przyrostowe (np. koszty pracy) i alokowaną część innych kosztów bezpośrednio związanych z kosztem wypełnienia, np. amortyzację. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe, ponieważ już stosuje taką politykę. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.

Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”

Doprecyzowano odniesienia do definicji zobowiązań zawartych w założeniach koncepcyjnych i definicji zobowiązań warunkowych z MSR 37. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.

Zmiana MSSF 16 „Leasing”

W związku z pandemią COVID-19 Rada MSR wprowadziła uproszczenie zezwalające na nieocenianie, czy zmienione przyszłe przepływy wynikające z ulg otrzymanych od leasingodawców, spełniających warunki określone w standardzie, są „zmianą leasingu” w myśl MSSF 16. W związku z tym, że Spółka nie otrzymała ulgi od leasingodawców nie będzie stosować uproszczenia, zatem zmiana nie wpłynie na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 czerwca 2020 roku (z możliwością wcześniejszego stosowania).

Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4, MSSF 16

W związku z planowaną reformą referencyjnych stóp procentowych (WIBOR, LIBOR itd.) Rada MSR wprowadziła kolejne zmiany do zasad rachunkowości instrumentów finansowych:
* w przypadku wyceny w zamortyzowanym koszcie zmiany szacowanych przepływów wynikające bezpośrednio z reformy IBOR będą traktowane tak, jak zmiana zmiennej stopy procentowej, a więc bez ujęcia wyniku,
* nie będzie konieczności zakończenia powiązania zabezpieczającego, jeżeli jedyną zmianą są skutki reformy IBOR, a pozostałe kryteria stosowania rachunkowości zabezpieczeń są spełnione; zmiana reguluje, jak należy uwzględnić alternatywną stopę w powiązaniu zabezpieczającym, jednostka będzie zobligowana ujawnić informacje o ryzykach wynikających z reformy oraz o tym, jak zarządza przejściem na alternatywne stopy referencyjne.
Grupa nie zakończyła jeszcze szacowania wpływu zmiany na jej sprawozdania finansowe. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku lub później.

Spółka zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpretacje.

2.8. ZASADY RACHUNKOWOŚCI

Rokiem obrotowym jest rok kalendarzowy, rozpoczynający się 1 stycznia, a kończący się ‎ 31 grudnia. Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd kieruje się zasadą istotności. Pominięcia lub zniekształcenia pozycji są istotne, jeżeli mogą, pojedynczo lub razem, wpłynąć na decyzje gospodarcze podejmowane przez użytkowników na podstawie sprawozdania finansowego. Istotność uzależniona jest od wielkości i rodzaju pominięcia lub zniekształcenia w kontekście towarzyszących okoliczności. Czynnikiem rozstrzygającym może być wielkość lub rodzaj pozycji, lub kombinacja obu tych czynników. Rozstrzyganie o tym, czy pominięcie lub zniekształcenie może wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników, czyli czy jest istotne, wymaga rozważenia cech tychże użytkowników. Aktywa i pasywa wycenia się w okresach kwartalnych oraz na dzień sporządzenia rocznego sprawozdania w sposób następujący:

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania). Wartości niematerialne wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie, a także o odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości. Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od momentu zmiany szacunku. Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania amortyzacji – podlegają testowi na utratę wartości nie rzadziej niż raz do roku.

Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości. Odpisy amortyzacyjne (lub umorzeniowe) odzwierciedlają utratę wartości środków trwałych - na skutek używania lub upływu czasu - zmniejszając ich wartość bilansową. Dokonuje się ich drogą systematycznego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres użytkowania. Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu następnym po miesiącu, w którym przyjęto środek trwały do użytkowania, a jej zakończenie - nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych z wartością początkową środka trwałego lub przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego.

Szacowane okresy użytkowania składników aktywów dla Spółki wynoszą:

Składnik aktywów	Okresy użytkowania (lata)
Budynki i budowle	10-25
Maszyny i urządzenia	2-10
Środki transportu	2-10
Komputery	1,5-6
Pozostałe	2-10

Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.# Zasady Rachunkowości

Środki Trwałe

Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe w budowie wycenia się w wysokości ogółu kosztów pozostających w bezpośrednim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych ‎ o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych środków trwałych. Te zyski i straty ujmowane są w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczowych aktywów trwałych ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.

Instrumenty Finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron. Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu ‎ z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji. Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot. Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie przestało istnieć, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł. Spółka ujmuje instrumenty finansowe zgodnie z MSSF 9, zgodnie z którym klasyfikacja aktywów finansowych jest uzależniona od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki umownych przepływów pieniężnych. Zgodnie ze standardem aktywa finansowe klasyfikowane są wyłącznie do następujących grup:
- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik,
- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
- aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu,
- instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki (i nie zostały wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez wynik):
* składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,
* warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.

Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te wyceniane wg zamortyzowanego kosztu, są one prezentowane w niżej wymienionych pozycjach bilansu:
- należności z tytułu dostaw oraz pozostałe należności,
- pożyczki udzielone,
- środki pieniężne i ich ekwiwalenty,
- należności w aktywach trwałych

Spółka dokonuje oceny aktywów finansowych pod kątem klasyfikacji zgodnie z wymogami MSSF 9 na moment ujęcia aktywa finansowego w księgach W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymywane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i zgodnie z MSSF 9 Podejście to bazuje na wyznaczaniu strat oczekiwanych. Spółka rozpoznaje zarówno straty poniesione związane z przeterminowaniem należności, głównie na bazie analizy indywidualnej (odpis na przeterminowaną należność od EDBUD S.A.), jak i odpis utworzony w związku z oczekiwaną stratą. Oszacowanie ściągalności należności Spółka ustala na podstawie przeszłych danych historycznych, gdyż saldo należności obejmuje trzy grupy pozycji, które można pogrupować na bazie ich typu, podobieństwa ryzyka kredytowego oraz zachowania klientów w przeszłości. W związku z powyższym Spółka ustaliła, że występują trzy jednorodne grupy:
- należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych – głównych odbiorców Spółki, które ‎ w rzeczywistości stanowią należności od potencjalnych nabywców lokali będących w sprzedaży prowadzonej przez Spółkę w imieniu Spółdzielni,
- należności handlowe od odbiorców pozostałych,
- należności z tytułu kaucji.

Na należności od Spółdzielni Spółka szacuje odpis aktualizujący nie z uwagi na ich przeterminowanie, a z uwagi na przewidywane straty, czyli zgodnie z podejściem wymaganym przez MSSF 9. Utworzony na tej podstawie odpis aktualizujący na dzień 31 grudnia 2020 roku wyniósł 262 tys. PLN. Z kolei należności od pozostałych odbiorców na dzień 31 grudnia 2020 roku wyniosły ‎ 2 572 tys. PLN, z czego 2 383 tys. PLN było objęte odpisem aktualizującym ze względu na przeterminowanie i wysokie ryzyko nieściągalności. Należności wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże należności z tytułu dostaw i usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty wraz z należnymi na dzień bilansowy odsetkami (w przypadku wystawienia noty) i innymi tytułami zasądzonymi prawomocnym wyrokiem sądu gdyż wycena taka nie różni się znacząco od wyceny wg zamortyzowanego kosztu. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazuje się w wartości nominalnej, która nie różni się znacząco od wartości wg zamortyzowanego kosztu. Środki pieniężne stanowią pieniądze (banknoty, monety) oraz jednostki pieniężne (rozrachunkowe) krajowe i zagraniczne, tak w gotówce, jak i na rachunku bankowym lub w formie lokaty pieniężnej, czeki i weksle obce i inne instrumenty finansowe, jeżeli są one płatne w ciągu trzech miesięcy od daty ich wystawienia. Środki pieniężne na rachunkach bankowych spełniają test klasyfikacyjny wg MSSF 9, tzw. test SPPI, tj. reprezentują jedynie kapitał i odsetki oraz test modelu biznesowego (utrzymywane w celu ściągnięcia), w związku z tym są wyceniane według zamortyzowanego kosztu. Spółka utrzymuje salda gotówki w bankach o wysokiej wiarygodności kredytowej (wysokim ratingu kredytowym), w związku z czym aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy i tym samym Spółka nie ujmuje odpisów aktualizujących ich wartość. Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
* długoterminowe/ krótkoterminowe kredyty i pożyczki,
* długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe,
* długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji,
* zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
* pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje.

Zobowiązania finansowe z tyt. kredytów i pożyczek oraz obligacji Spółka wycenia według zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej. Spółka nie posiadała na dzień 31 grudnia 2020 roku zobowiązań finansowych, które powinny być wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy. Ponadto w 2020 roku nie miały miejsca żadne renegocjacje warunków umów kredytowych, które nie skutkują wyłączeniem zobowiązań z ksiąg. Zobowiązania wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże zobowiązania z tytułu dostaw i usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta, tj. w wartości nominalnej powiększonej o ewentualne, wymagalne na dzień wyceny, odsetki za zwłokę (na podstawie wystawionych otrzymanych not). Długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe dotyczą zobowiązań z tyt. umów leasingu i ich wycena została opisana w punkcie Leasing. Długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe są kwalifikowane jako zobowiązania poza MSSF 9.

Zapasy

Zapasy wyceniane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia nie wyższych od ich cen sprzedaży netto na dzień bilansowy. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu. Dla ustalania kosztów z tytułu rozchodu (np. zużycia, sprzedaży, nieodpłatnego przekazania) rzeczowych składników aktywów obrotowych stosuje się metody:
* Towary – grunty według udziału w cenie nabycia nieruchomości gruntowej, pozostałe towary metodą FIFO.
* Produkty gotowe: mieszkania, lokale użytkowe, garaże – według udziału w koszcie wytworzenia nieruchomości.

Odpisy aktualizujące dokonywane są w sytuacji utraty ich wartości w stosunku do możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

Rozliczenia Międzyokresowe Aktywne

Rozliczenia międzyokresowe (aktywa) - wydatki i koszty ponoszone z góry, a więc dotyczące przyszłych okresów sprawozdawczych. Czas rozliczenia kosztów jest uzależniony od okresu, na jaki wskazuje dokument źródłowy.

Kapitał Własny

Kapitał własny ujmowany jest w księgach rachunkowych z podziałem na rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa i postanowieniami statutu Spółki. Kapitał podstawowy wykazywany jest według wartości nominalnej wyemitowanych akcji w wysokości zgodnej ze Statutem Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego. Kapitał zapasowy tworzony jest z podziału zysku, wniesienia dopłat do kapitału oraz z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji.# WYNIKI Z LAT Ubiegłych

W wyniku z lat ubiegłych ujmowane są wykryte w bieżącym roku obrotowym, a popełnione w poprzednich okresach sprawozdawczych, błędy oraz dokonane w bieżącym roku zmiany zasad rachunkowości, w części dotyczącej poprzednich lat obrotowych.

REZERWY NA ZOBOWIĄZANIA

Rezerwy na zobowiązania stanowią zobowiązania, jakie wynikają z przeszłych zdarzeń, ale których termin wymagalności lub kwota nie są pewne. Jednostka zobowiązana jest do tworzenia rezerw na pewne lub o dużym stopniu prawdopodobieństwa przyszłe zobowiązania, których kwotę można w sposób wiarygodny oszacować, a w szczególności na straty z operacji gospodarczych w toku. Do rezerw zalicza się między innymi rezerwy na świadczenia pracownicze, koszty restrukturyzacji, odszkodowania, inne zobowiązania. Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw następuje na dzień, na który okazały się zbędne. Powstanie zobowiązania, na które uprzednio utworzono rezerwę, powoduje wykorzystanie rezerwy. Rezerwy na zobowiązania inne niż finansowe wycenia się według wiarygodnie oszacowanej wartości.

ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE PASYWNE

Rozliczenia międzyokresowe bierne obejmują kwoty zaliczane do kosztów okresu bieżącego pomimo, iż ich pokrycie nastąpi w przyszłym okresie sprawozdawczym.

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:

• identyfikacja umowy z klientem,
• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
• określenie ceny transakcyjnej,
• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu.

Zawierane przez Spółkę umowy weryfikowane są pod kątem kryterium identyfikacji zawartych w nich, przyrzeczonych na rzecz klienta, zobowiązań do wykonania świadczeń, w celu identyfikacji wszystkich dóbr lub usług. Biorąc pod uwagę fakt, że moment przeniesienia kontroli nad przyrzeczonymi dobrami i usługami na klienta jest różny w obu segmentach operacyjnych Spółki (działalność budowlana, działalność deweloperska), stwierdzono, że:

Segment działalności budowlanej

Umowy o usługę budowlaną

Identyfikacja umowy z klientem

Spółka ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:

• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;
• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane;
• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane;
• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych); oraz
• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.

W ramach tego segmentu Spółka realizuje przedsięwzięcia inwestycyjne na zlecenie spółdzielni mieszkaniowych na gruntach stanowiących jej własność. Umowy ze Spółdzielnią zawierane są w formie pisemnej i określają m.in. prawa stron dotyczące przekazywanych dóbr lub usług oraz warunki płatności. Niektóre umowy zawierane ze Spółdzielnią dotyczą inwestycji realizowanej w kilku etapach.

Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia.

W momencie zawarcia umowy Spółka dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób przekazywane klientowi.

Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:

• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami, które są dla niego łatwo dostępne oraz
• obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych obowiązków określonych w umowie.

W związku z tym, że usługi (etapy) przyrzeczone w umowie stanowią odrębne zobowiązania do wykonania świadczenia, Spółka rozlicza je oddzielnie. Ponadto, w ramach każdego etapu Spółka identyfikuje jedno umowne zobowiązanie do wykonania świadczenia, jakim jest realizacja przedsięwzięcia polegającego na zagospodarowaniu terenu przez realizację zabudowy mieszkaniowo-usługowej. W ramach zawartych umów Spółka nie zidentyfikowała innych istotnych odrębnych elementów, które należałoby wyodrębnić i przyjąć jako osobne zobowiązanie do realizacji świadczenia.

Ustalenie ceny transakcyjnej.

W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Jeśli wynagrodzenie określone w umowie obejmuje kwotę zmienną, Spółka szacuje kwotę wynagrodzenia, do którego będzie uprawniona w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi. EDinvest S.A. ujmuje przychody na podstawie kwot wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie usługi. Spółka zalicza do ceny transakcyjnej część lub całość kwoty wynagrodzenia zmiennego wyłącznie w takim zakresie, w jakim istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że nie nastąpi wyksięgowanie znaczącej części kwoty wcześniej ujętych skumulowanych przychodów w miarę, jak stopniowo spada niepewność co do wysokości wynagrodzenia zmiennego.

Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone w umowie (suma wpłat wkładów budowlanych, jakie powinny być wniesione przez nabywców lokali) i jest alokowana do poszczególnych etapów przedsięwzięcia inwestycyjnego. W umowach nie są przewidziane żadne rabaty i upusty. Pomimo tego, że finalnym odbiorcą Spółki są klienci indywidualni, a ostateczna cena transakcyjna jest uwarunkowana negocjacjami cenowymi przeprowadzanymi z nabywcami lokali (w związku z czym kwota faktycznie otrzymanej zapłaty może być różna od przyrzeczonej w umowie przez klienta (Spółdzielnię)), to na podstawie doświadczeń z przeszłości i analizy historycznych rzeczywistych przychodów ze sprzedaży osiąganych przez Spółkę w porównaniu do wynagrodzenia umownego wskazuje się na brak istotnych odchyleń. Ponadto, w przypadku wystąpienia zdarzeń istotnie wpływających na wysokość planowanych przychodów z realizacji danego przedsięwzięcia Spółka dokonuje aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych.

Na podstawie realizowanych przez Spółkę umów dotyczących działalności budowlanej ponosi ona odpowiedzialność z tyt. rękojmi za wady w zakresie robót objętych umową na całość prac oraz gwarancji w takim zakresie, w jakim uzyskała ją od swoich dostawców. W związku z tym, że tego typu gwarancja nie zapewnia klientowi dodatkowych usług, poza usunięciem ewentualnych wad i usterek, ani też nie stanowi dla klienta odrębnej płatnej usługi, to Spółka nie uznaje jej za możliwe do wydzielenia zobowiązanie do realizacji świadczenia. Umowy Spółki nie zawierają istotnych komponentów finansowania.

Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu

Zgodnie z MSSF 15 zobowiązanie do realizacji świadczeń uznaje się za spełnione w chwili przeniesienia na klienta kontroli nad usługami („aktywami”) będącymi jego przedmiotem. Spółka ujmuje przychody z realizacji umów zawartych ze Spółdzielnią Mieszkaniową przez określony przedział czasu rozliczając je jako kontrakty długoterminowe, tj. ustalając przychody metodą stopnia zaawansowania prac. W związku z tym, że tego typu przedsięwzięcia realizowane są na gruncie stanowiącym własność Spółdzielni, to kontroluje ona te aktywa w momencie ich wytworzenia. Ponadto, zgodnie z umową, w przypadku jej rozwiązania nie z winy Spółki, ma ona prawo do zapłaty za prace wykonane do danego momentu. Wskazane warunki kwalifikują zobowiązania Spółki w zakresie działalności budowlanej do tych wykonywanych przez określony przedział czasu i tym samym ujmowania przychodów przez określony przedział czasu.

Spółka stosuje metodę procentowego stopnia zaawansowania prac przy ustalaniu, jaką kwotę powinna w danym okresie ująć. Kontrakty Spółki są całościowo realizowane na powierzonym gruncie – łącznie z pracami zmierzającymi do uzyskania pozwolenia na budowę. Stopień zaawansowania prac ustalany jest przez kierowników poszczególnych projektów poprzez porównanie fizycznie wykonanych części prac z pracami wynikającymi z umowy. Kierownicy posiadają odpowiednią wiedzę techniczną, stosowną do rodzaju realizowanych robót budowlanych. Prace zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę stanowią w zależności od projektu do 15% zaawansowania. Pozostałe wykonane prace wycenia się na podstawie budżetu określającego koszty realizacji kontraktu wg stopnia zaawansowania prac. Koszty poniesione w trakcie roku w związku z przyszłymi działaniami w ramach umowy wyłącza się z kosztów z tytułu umowy dla potrzeb ustalenia stopnia zaawansowania prac. W zależności od ich charakteru przedstawia się je w zapasach, rozliczeniach międzyokresowych czynnych lub aktywach z tytułu umów budowlanych. Podstawą stosowania tej metody są szczegółowe budżety dla każdego projektu, aktualizowane przez Spółkę na koniec każdego okresu sprawozdawczego.# ZASADY RACHUNKOWOŚCI

Przychody ze sprzedaży

Menedżer projektu odpowiedzialny za dany kontrakt sporządza wyjściowy budżet kosztów i przychodów, a następnie na każdy moment mierzenia stopnia zaawansowania realizacji kontraktu dokonuje jego aktualizacji. Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku umowy, to: a) przychody ujmuje się wyłącznie do wysokości poniesionych w danym okresie sprawozdawczym kosztów umowy, dla których istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, oraz b) koszty umowy ujmuje się jako koszty tego okresu, w którym zostały poniesione. Koszty umowy, co do których nie istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, niezwłocznie ujmuje się jako koszty, np. umowy, których ważność jest bardzo wątpliwa, umowy których zakończenie jest uzależnione od wyników toczącej się rozprawy sądowej.

EDinvest S.A. realizuje głównie kontrakty długoterminowe dotyczące realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych na podstawie umów zawartych ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi (klient) na gruncie będącym własnością Spółdzielni. Przychody ze sprzedaży z realizacji umów ze Spółdzielniami wyniosły 99,99% ogólnych przychodów uzyskanych przez Spółkę w 2020 roku i powstały z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych oraz aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych.

Segment działalności deweloperskiej

W ramach tego segmentu Spółka dokonuje sprzedaży domów jednorodzinnych i mieszkań stanowiących jej zapasy wyrobów gotowych klientom indywidualnym. Umowy zwierane są w formie pisemnej (umowa przedwstępna sprzedaży i umowa ostateczna w formie aktu notarialnego) i określają m.in. wysokość wynagrodzenia Spółki. Na podstawie umowy przedwstępnej Spółka zobowiązuje się sprzedać lokal wraz z prawami z nim związanymi w terminie i na warunkach w niej określonych. Spółka ujmuje przychody na podstawie kwot wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie aktywo. Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone w umowie i jest alokowana do jedynego zobowiązania do świadczenia, jakim jest sprzedaż lokalu wraz z przynależnym mu gruntem. W związku z tym, że momentem, w którym klient uzyskuje tytuł prawny i kontrolę nad przyrzeczonym składnikiem aktywów oraz przechodzą na niego wszelkie korzyści i ciężary z nim związane, a Spółka spełnia zobowiązanie do świadczenia, jest moment podpisania aktu notarialnego, to wówczas ujmowany jest przychód ze sprzedaży produktów. Fizyczne przekazanie aktywów klientowi przed momentem zawarcia aktu notarialnego nie stanowi jednocześnie przekazania mu kontroli nad nimi, w związku z czym Spółka nie ujmuje w tym momencie przychodu ze sprzedaży. W 2020 roku Spółka nie prowadziła istotnej działalności w zakresie działalności deweloperskiej.

Aktywowane koszty doprowadzenia do zawarcia umów i koszty wykonania umów prezentuje się w pozycji rozliczenia międzyokresowe.

Aktywa i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do odliczenia od podatku dochodowego, w związku z ujemnymi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszłości zmniejszenie podstawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia, ustalonej przy uwzględnieniu zasady ostrożności.

Rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w wysokości kwoty podatku dochodowego, wymagającej w przyszłości zapłaty, w związku z występowaniem dodatnich różnic przejściowych, to jest różnic, które spowodują zwiększenie podstawy obliczenia podatku dochodowego w przyszłości.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą stosowane, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe, które obowiązywały prawnie lub obowiązywały faktycznie na dzień bilansowy. Jeżeli do różnych poziomów dochodu do opodatkowania stosuje się zróżnicowane stawki podatkowe, aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się z zastosowaniem stawek średnich, które według przewidywań będą miały zastosowanie do dochodu do opodatkowania (straty podatkowej) okresów, w których oczekuje się, że różnice przejściowe odwrócą się.

Leasing

Dla każdej zawartej umowy Spółka podejmuje decyzję, czy umowa jest lub zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany jako umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów (bazowy składnik aktywów) na dany okres w zamian za wynagrodzenie. W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:
* czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie określony w umowie lub też w sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika aktywów Spółce,
* czy Spółka ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,
* czy Spółka ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres użytkowania.

W dacie rozpoczęcia Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu leasingu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych w związku z demontażem bazowego składnika aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe. Spółka amortyzuje prawa do użytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu użytkowania prawa do użytkowania. Jeśli występują ku temu przesłanki, prawa do użytkowania poddaje się testom na utratę wartości zgodnie z MSR 36.

Na dzień rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można ją łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy. Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych opłat leasingowych, zmiennych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot oczekiwanych do zapłaty jako gwarantowana wartość końcowa oraz płatności z tytułu opcji wykonania kupna, jeśli ich wykonanie jest racjonalnie pewne. W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i powiększane o naliczone odsetki. Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu odzwierciedlenia zmian umowy oraz ponownej oceny okresu leasingu, wykonania opcji kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki. Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana jako korekta składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania.

Spółka stosuje dopuszczone standardem praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz leasingów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w trakcie okresu leasingu. Spółka prezentuje prawa do użytkowania w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w odrębnej pozycji.

Sprawozdanie z wyniku Rachunek zysków i strat Spółka sporządza w wersji kalkulacyjnej.

Subiektywne osądy przy stosowaniu zasad rachunkowości

Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od oszacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach zostały zaprezentowane poniżej.

Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych

Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyzacji. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Zarząd ocenił, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku.

Okres leasingu

Ustalając zobowiązanie z tytułu leasingu Spółka szacuje okres leasingu, który obejmuje:
* nieodwołalny okres leasingu,
* okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji,
* okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca nie skorzysta z tej opcji.

Oceniając, czy Spółka skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Spółka uwzględnia wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa się między innymi:
* warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,
* istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,
* koszty związane z wypowiedzeniem umowy,
* znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Grupy,
* warunki wykonania opcji.

Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.# Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki
Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstaw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od 15 lipca 2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia opodatkowania. Klauzulę GAAR należy stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego może wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli organów podatkowych. Spółka dokonuje analizy i ocenia możliwości wykorzystania w kolejnych okres poniesionych strat podatkowych. Szacunki te oparte są na budżetach Spółki oraz planach realizacji poszczególnych inwestycji.

Rezerwy na świadczenia pracownicze

Rezerwy na świadczenia pracownicze – odprawy emerytalne – szacowane są przez Spółkę. Na poziom rezerw wpływ mają założenia dotyczące stopy dyskonta oraz wskaźnika wzrostu wynagrodzeń. Spadek stopy dyskonta oraz wzrost wskaźnika wzrostu wynagrodzeń wpłynąłby na wzrost rezerw ustalonych na dzień 31 grudnia 2020 roku, jednakże z uwagi, iż poziom rezerw na świadczenia pracownicze nie jest wysoki, nie wpłynęłoby to w sposób istotny na sprawozdanie finansowe.

Przychody ze sprzedaży

Zarząd Spółki dokonuje osądów w zakresie identyfikacji zobowiązań w ramach jednej umowy oraz odpowiedniego przypisania ceny transakcyjnej jak i również oceny czy kontrola nad aktywem przekazywana jest w trakcie realizacji prac czy w punkcie czasu po zakończeniu usługi. Szczegółowe informacje zostały opisane w punkt „przychody ze sprzedaży.”

Odpisy aktualizujące zapasy

Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje analizy wiekowania zapasów oraz dokonuje indywidualnej oceny ceny możliwej do uzyskania na dzień bilansowy i na tej podstawie podejmuje decyzję o utworzeniu odpisu aktualizacyjnego. Szczegółowe zasady kalkulacji odpisów został przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie zapasów.

Odpis na przeterminowane należności oraz aktywa z tyt. umów

Spółka dokonuje aktualizacji wartości należności handlowych oraz aktywów z tyt. umów na każdy dzień bilansowy. Określając poziom odzyski walności należności z tytułu dostaw i usług uwzględniane są zmiany ich jakości od dnia udzielenia kredytu kupieckiego do dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. Przeprowadzając analizę odzyskiwalności wartości należności handlowych oraz aktywów z tytułu umów Spółka uwzględnia model oczekiwanej straty kredytowej Szczegółowe zasady kalkulacji odpisów na należności z tyt. dostaw i aktywa z tyt. umów zostały przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie instrumentów finansowych.

Niepewność szacunków

Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań oraz przychodów i kosztów, na które wpływają szacunki Zarządu

Pozycja sprawozdania finansowego na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Aktywa z tytułu umów o usługę budowlaną	38 834
Zobowiązania z tytułu umów o usługę budowlaną	110 46
Odpisy aktualizujące zapasy	-
Odpisy aktualizujące należności	2 961
Przychody z tytułu umów o usługę budowlaną za okres	91 481
Koszty z tytułu umów o usługę budowlaną za okres	70 393
Amortyzacja za okres	264
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	7 260
Aktywo z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku	3 056
Aktywa z tytułu podatku odroczonego	1 546
Rezerwy	729

2.9. PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1. „Sprawozdanie z wyniku” oraz „Sprawozdanie z całkowitych dochodów” Spółka prezentuje odrębnie. „Sprawozdanie z wyniku” sporządza się w wariancie kalkulacyjnym, a „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” metodą pośrednią. Dane porównawcze dotyczące okresu poprzedzającego prezentuje się w odniesieniu do wszystkich kwot wykazanych w sprawozdaniu finansowym za bieżący okres. Informacje porównawcze Spółka przedstawia także w odniesieniu do informacji opisowych, jeżeli są przydatne dla zrozumienia sprawozdania finansowego za okres bieżący.

2.10. SEGMENTY OPERACYJNE

Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy w obszarze dwóch głównych segmentów operacyjnych: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży usług wykazane w sprawozdaniu finansowym dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów, a przychody ze sprzedaży produktów dotyczą przychodów z działalności deweloperskiej.

2.11. POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH

W okresie sprawozdawczym nie nastąpiło połączenie jednostek gospodarczych.

2.12. TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym Spółka nie przeprowadzała transakcji w walutach obcych.

2.13. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, są aktywowane jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w okresie poniesienia. Dostosowywane aktywa to aktywa, które wymagają znacznego czasu, aby przygotować je do zamierzonego (zgodnego z przeznaczeniem) użytkowania lub sprzedaży. Są to np. aktywa wytwarzane we własnym zakresie, jak budynki, maszyny i oprogramowanie (wartości niematerialne). W zakresie, w jakim Spółka pożycza środki w celu sfinansowania pozyskania dostosowywanego składnika aktywów, określa się kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, którą można aktywować jako różnicę między rzeczywistymi kosztami finansowania zewnętrznego poniesionymi z tytułu danej pożyczki lub kredytu w danym okresie, a przychodami z tytułu tymczasowego zainwestowania tych pożyczonych środków. Spółka zawiesza aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym zawiesiła prace związane z wytwarzaniem dostosowywanego składnika aktywów. Spółka może ponosić koszty finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym zawiesiła prowadzenie działań niezbędnych do przygotowania składnika aktywów do zamierzonego użytkowania lub do sprzedaży. Tego rodzaju koszty są kosztami związanymi z utrzymywaniem częściowo przygotowanych aktywów i nie mogą być aktywowane. Spółka jednak zazwyczaj nie zawiesza aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego w okresie, w którym prowadzone są istotne prace techniczne i administracyjne. Nie zawiesza także aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wtedy, gdy tymczasowe opóźnienie stanowi niezbędną część procesu przygotowania aktywów do ich zamierzonego sposobu użytkowania lub do sprzedaży. Spółka zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wówczas, gdy zasadniczo wszystkie działania niezbędne do przygotowania dostosowywanego składnika aktywów do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży są zakończone. Składnik aktywów jest zazwyczaj gotowy do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży, gdy fizyczna budowa została zakończona, mimo iż rutynowe prace administracyjne mogą trwać nadal. Jeżeli jedynymi nieukończonymi pracami są niewielkie modyfikacje, takie jak na przykład mało znaczące prace wykończeniowe dokonywane na życzenie kupującego lub użytkownika, oznacza to, iż zasadniczo wszystkie działania zostały zakończone. Jeżeli Spółka kończy budowę dostosowywanego składnika aktywów etapami, zaś każdą z zakończonych części można wykorzystywać w trakcie budowy pozostałych, to zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego, gdy zasadniczo wszystkie działania niezbędne do przygotowania danej części do zamierzonego jej użytkowania lub sprzedaży zostały zakończone.

3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI

W roku 2020 nie dokonywano korekt błędów.

4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE

4.1. zysk na akcję

Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony przez średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie. Kalkulacja zysku na akcję została zaprezentowana poniżej.

ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Działalność kontynuowana
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	10 377	3 637
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w szt.)	9 909 350	11 581 214
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (w szt.)	9 909 350	11 581 214
Podstawowy zysk (strata) na akcję z działalności kontynuowanej (PLN)	1,05	0,31
Rozwodniony zysk (strata) na akcję z działalności kontynuowanej (PLN)	1,05	0,31
Działalność kontynuowana i zaniechana
Zysk (strata) netto	10 377	3 637
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w szt.)	9 909 350	11 581 214
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (w szt.)	9 909 350	11 581 214
Podstawowy zysk (strata) na akcję z działalności ogółem (PLN)	1,05	0,31
Rozwodniony zysk (strata) na akcję z działalności ogółem (PLN)	1,05	0,31

Średnia ważona liczba akcji zwykłych występujących w ciągu okresu to liczba akcji zwykłych na początku danego okresu skorygowana o liczbę akcji zwykłych odkupionych lub wyemitowanych w ciągu tego okresu ważona wskaźnikiem odzwierciedlającym okres występowania tych akcji.# 4.2. SEGMENTY OPERACYJNE

Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Spółka ma wydzielone dwa segmenty operacyjne: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomością.

Przychody i koszty ze sprzedaży produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów oraz działalności deweloperskiej. Całość sprzedaży realizowana jest na terenie kraju.

W roku 2020 Spółka nie zrealizowała przychodów ze sprzedaży w ramach działalności deweloperskiej. Spółka również nie podejmowała w ramach tego segmentu żadnych nowych projektów.

SEGMENTY OPERACYJNE - DANE ZA OKRES OD 01.01. DO 31.12.2020 ROKU

Wyszczególnienie	Działalność budowlana	Działalność deweloperska	Razem
Przychody ogółem	91 481	0	91 481
Sprzedaż na zewnątrz	91 481	-	91 481
Sprzedaż między segmentami	-	-	0
Koszty ogółem	70 393	-	70 393
Wynik segmentu	21 088	0	21 088

Nieprzypisane do segmentów
Koszty ogólnego zarządu, sprzedaży 7 218
Pozostałe przychody operacyjne 434
Pozostałe koszty operacyjne 229
Zysk (strata) z działalności operacyjnej 14 074
Przychody finansowe 135
Koszty finansowe 760
Zyski (straty) z inwestycji -
Zysk (strata) brutto 13 449

Główni odbiorcy Spółki w 2020 roku

Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.

Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2020 roku wyniosły 99,99% (w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 32,54%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 67,45%) i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.

Główni dostawcy Spółki w 2020 roku

Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2020 roku kształtował się powyżej 10% są:
* Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe REDOX Sp. z o.o. - „Wilga Umińskiego” etap III ‎ (ul. Umińskiego/Znanieckiego budynek C) – udział w kosztach 20,14%,
* Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadania inwestycyjnego osiedle mieszkaniowe, wielorodzinnego zespołu mieszkaniowo-usługowy z garażami – „Osiedle Orlik” ‎ ul. Rogalskiego oraz wykonanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu Osiedle Orlik Jantar bud. E ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego – udział w kosztach 55,32%,

SEGMENTY OPERACYJNE - DANE ZA OKRES OD 01.01. DO 31.12.2019 ROKU

Wyszczególnienie	Działalność budowlana	Działalność deweloperska	Razem
Przychody ogółem	42 835	818	43 653
Sprzedaż na zewnątrz	42 835	818	43 653
Sprzedaż między segmentami	-	-	0
Koszty ogółem	30 849	815	31 663
Wynik segmentu	11 987	3	11 989

Nieprzypisane do segmentów
Koszty ogólnego zarządu, sprzedaży 6 844
Pozostałe przychody operacyjne 441
Pozostałe koszty operacyjne 359
Zysk (strata) z działalności operacyjnej 5 227
Przychody finansowe 105
Koszty finansowe 626
Zyski (straty) z inwestycji -
Zysk (strata) brutto 4 705

Główni odbiorcy Spółki w 2019 roku

Finalnymi odbiorcami, zarówno w zakresie domów jednorodzinnych, jak i mieszkań, są odbiorcy indywidualni. Domy jednorodzinne i część mieszkań sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego, natomiast większość mieszkań sprzedawanych jest na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.

Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi wyniosły 94,23% ‎ ( w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 22,14%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 72,09%) i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.

Główni dostawcy Spółki w 2019 roku

Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2019 roku kształtował się powyżej 10% są:
* Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe REDOX Sp. z o.o. – Wykonawca zadania inwestycyjnego osiedla mieszkaniowego Iskra VI budynek E oraz osiedla mieszkaniowego, wielorodzinna zabudowa mieszkaniowo-usługowa - „Wilga Umińskiego” etap III ‎ ( ul. Umińskiego/Znanieckiego budynek C) – udział w kosztach 25,69%,
* Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadania inwestycyjnego osiedle mieszkaniowe, wielorodzinnego zespołu mieszkaniowo-usługowy z garażami – „Osiedle Orlik” ‎ ul. Rogalskiego – udział w kosztach 54,68%,
* Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar w Warszawie - udostępniająca teren pod budowę osiedli j.w. -– udział w kosztach 13,54%.

4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE

W 2020 roku Spółka nie nabyła wartości niematerialnych i prawnych, a koszty amortyzacji wartości niematerialnych ujęte w księgach wyniosły 0 tys. PLN. Spółka nie wykorzystuje w działalności takich wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest nieokreślony. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2020 wartości niematerialne Spółki nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań.

Wyszczególnienie	Znaki towarowe	Patenty i licencje	Oprogramowanie komputerowe	Koszty prac rozwojowych	Pozostałe wartości niematerialne	Zaliczki na wartości niematerialne	Razem
Stan na dzień 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa brutto	-	-	-	-	-	-	-
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-)	-	-	-	-	-	-	-
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2020 roku	0	0	0	0	0	0	0
Stan na dzień 31.12.2019 roku
Wartość bilansowa brutto	-	-	16	-	-	-	16
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-)	-	-	-16	-	-	-	-16
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2019 roku	0	0	0	0	0	0	0

4.4. WARTOŚĆ FIRMY

Pozycja nie występuje.

4.5. RZECZOWE AKTYWA

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Grunty	-	-
Budynki i budowle	1	2
Maszyny i urządzenia	-	1
Środki transportu	171	2
Pozostałe środki trwałe	8	17
Wartość bilansowa netto	180	22
Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania	-	-
Zaliczki na środki trwałe	-	-
Rzeczowe aktywa trwałe ogółem	180	22

Poniższa tabela przedstawia nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych:

Wyszczególnienie	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Razem
Za okres 01.01 do 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2020 roku	2	1	2	17	22
Zwiększenia stanu z tytułu nabycia	-	16	183	21	220
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)	-	-	-	-	-
Amortyzacja (-)	-1	-17	-14	-29	-61
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2020 roku	1	0	171	9	180

Wyszczególnienie	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Razem
Za okres 01.01 do 31.12.2019 roku
Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2019 roku	3	2	387	4	396
Zwiększenia stanu z tytułu nabycia	-	6	-	18	24
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)	-	-	-	-	0
Amortyzacja (-)	-1	-7	-217	-5	-230
Reklasyfikacja jako aktywa z tyt. prawa do użytkowania	-	-	-168	-	-168
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2019 roku	2	1	2	17	22

Składniki rzeczowego majątku trwałego nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki. Na dzień bilansowy nie wystąpiły przesłanki świadczące o utracie wartości rzeczowych aktywów trwałych, dlatego też nie dokonano odpisów aktualizujących. Spółka nie posiadała środków trwałych pozabilansowych. Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych aktywów trwałych. W 2020 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku finansowym jako koszty Zarządu, Spółka nie aktywowała tego rodzaju kosztów. Spółka posiada środki trwałe o wartości 204 tys. PLN, które na dzień bilansowy były w całości umorzone, a nadal są użytkowane przez Spółkę. W ocenie Zarządu wartość bilansowa środków trwałych nie różni się znacząco od ich wartości godziwej.

4.6.# AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA SKŁADNIKA MAJĄTKU

WARTOŚĆ BILANSOWA AKTYWÓW Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA

Wyszczególnienie	Budynki i budowle	Maszyny i urządzenia	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Razem
Stan na dzień 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa brutto na początek okresu	1 834	-	740	-	3 205
Zwiększenia w okresie	1 145	-	226	-	1 371
Zmniejszenia w okresie	-	-	-740	-	-740
Wartość brutto na koniec okresu	2 979	-	226	-	3 205
Umorzenie na początek okresu	-46	-	-572	-	-618
Amortyzacja	-65	-	-138	-	-203
Zmniejszenie umorzenia w okresie	-	672	-	572	-
Umorzenie na koniec okresu	-111	-	-38	-	-149
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2020 roku	2 868	0	188	0	3 056
Stan na dzień 31.12.2019 roku
Wartość bilansowa brutto	1 834	-	740	-	2 573
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące	-46	-	-572	-	-618
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2019 roku	1 788	0	168	0	1 956

Spółka korzystała w okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym ze środków transportu na podstawie umów leasingu zawartych w okresach wcześniejszych oraz jednej nowej umowy zawartej w roku 2020. W dniu 29 lipca 2020 roku Spółka zawarła Umowę nr L350408 na kwotę netto 198 tys. PLN z tytułu leasingu samochodu osobowego marki Mercedes-Benz GLE 300 d 4MATIC z okresem finansowania 24 miesiące. Z dniem 24 września 2020 roku została przedterminowo zakończona w trybie porozumienia stron Umowa leasingu nr L245088. Wartość końcowa rozliczająca umowę została ustalona przez finansującego na kwotę netto 170 tys. PLN. Z dniem 01 kwietnia 2020 roku zakończyła się Umowa leasingu nr L245437. Wartość końcowa rozliczająca umowę została ustalona przez finansującego na kwotę netto 79 tys. PLN.

Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka posiadała:
- aktywo z tytułu prawa do użytkowania składników majątku na podstawie trzech umów najmu lokali użytkowych przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 205, 214 i 218 zawartych na czas nieokreślony, które zgodnie z MSSF 16 Umowy od 1 stycznia 2019 roku zostały zaklasyfikowane do umów leasingowych. Z uwagi na czas nieokreślony korzystania z lokali Spółka przyjęła prawdopodobny okres użytkowania aktywa na 40 lat.
- samochód osobowy w leasingu na podstawie zawartej umowy:
* Nr 350408 z dnia 29 lipca 2020 roku:
- Leasingodawca - Mercedes Benz Leasing Polska Sp. z o.o.,
- okres leasingu – 24 miesiące,
- przedmiot leasingu – samochód osobowy Mercedes Benz GLE 300 d 4MATIC

Na dzień 31 grudnia 2019 roku Spółka posiadała:
- aktywo z tytułu prawa do użytkowania składników majątku na podstawie dwu umów najmu lokali użytkowych przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 214 i 218 zawartych na czas nieokreślony, które zgodnie z MSSF 16 Umowy od 1 stycznia 2019 roku zostały zaklasyfikowane do umów leasingowych.
- 2 samochody w leasingu na podstawie zawartych umów:
* Nr 245437 z dnia 9 marca 2017 roku
- Leasingodawca – Mercedes Benz Leasing Polska Sp. z o. o.
- okres leasingu - 36 miesięcy, w 1 kwartale 2020 roku zgodnie z warunkami Umowy leasingu Spółka dokona wykupu przedmiotu leasingu,
- przedmiot leasingu - samochód osobowy Mercedes-Benz -GL
* Nr 245088 z dnia 9 marca 2017 roku
- Leasingodawca – Mercedes Benz Leasing Polska Sp. z o. o.
- okres leasingu - 48 miesięcy
- przedmiot leasingu - samochód osobowy Mercedes-Benz -GL

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMÓW LEASINGU

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020 (wartość bieżąca opłat minimalnych)	na dzień 31.12.2019 (wartość bieżąca opłat minimalnych)
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu
Płatne w okresie do 1 roku	104	197
Płatne w okresie od 1 roku do 5 lat	265	319
Płatne powyżej 5 lat	2 753	1 659
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu ogółem	3 122	2 174
Koszty finansowe	-35	-24
Wartość bieżąca minimalnych opłat z tytułu umów leasingu	3 087	2 150

Ogółem w roku 2020 całkowite wydatki z tytułu umów leasingu wyniosły 626 tys. PLN w tym z tytułu odsetek 188 tys. PLN.

4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Nie dotyczy. Spółka nie posiadała w okresach objętych sprawozdaniem finansowym nieruchomości inwestycyjnych.

4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH

Nie dotyczy. Spółka nie posiadała i nie posiada inwestycji w jednostkach zależnych.

4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

Katergorie aktywów oraz zobowiązań

Wartość aktywów finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień 31 grudnia 2020 roku, a także według stanu na 31 grudnia 2019 roku odnosi się do następujących kategorii instrumentów finansowych określonych w MSSF 9:
* aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AZK),
* aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako wyceniane w ten sposób przy początkowym ujęciu lub później (AWGW-W),
* aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – obowiązkowo wyceniane w ten sposób zgodnie z MSSF 9 (AWGW-O),
* instrumenty kapitałowe wyznaczone przy początkowym ujęciu do wyceny w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (IKWGP),
* aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (AFWGP),
* instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),
* aktywa poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).

AKTYWA FINANSOWE

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Kategoria instrumentów finansowych 2020	Kategoria instrumentów finansowych 2019
Aktywa finansowe	31 672	27 874
Należności z tytułu dostaw	3 767	7 196
Pozostałe należności	7 115	-
Pożyczki	25	-
środki pieniężne i ich ekwiwalenty	27 872	20 563

Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i pożyczek. W części długoterminowej należności i pożyczki prezentowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w osobnych pozycjach. W części krótkoterminowej Spółka również odrębnie prezentuje należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności oraz pożyczki udzielone.
W ramach pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej - należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności ujmowane są zarówno aktywa finansowe jak i niefinansowe. Szczegółowa specyfikacja należności w podziale na finansowe i niefinansowe znajduje się w nocie 4.12.

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują głównie należności handlowe, a także środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te zakwalifikowane jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie.
Odpisy aktualizujące wartość aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie zostały ujęte w wyniku i zaprezentowane w pozycji Pozostałych kosztów operacyjnych. Ze względu na nieistotność pozycji Spółka nie wyodrębniła linii „Straty z tytułu oczekiwanych strat kredytowych.
Na dzień bilansowy 2020 roku Spółka posiadała należności 25 tys. PLN z tytułu udzielonej pożyczki krótkoterminowej zgodnie z umową z dnia 13 listopada 2020 roku. na kwotę 30 tys. PLN, okres spłaty: 9 rat, oprocentowanie stałe 4 p.p. w stosunku rocznym, zabezpieczenie: weksel własny „in blanco” wraz z deklaracją wekslową. W roku 2019 Spółka nie udzielała pożyczek.

Wartość zobowiązań finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz według stanu na dzień 31 grudnia 2019 roku odnosi się do następujących kategorii instrumentów finansowych określonych w MSSF 9:
* zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (ZZK),
* zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako wyceniane w ten sposób przy początkowym ujęciu lub później (ZWGW-W),
* zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu zgodnie z MSSF 9 (ZWGW-O),
* umowy gwarancji finansowych (UGF),
* warunkowa zapłata w ramach połączenia przedsięwzięć (WZP),
* instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),
* zobowiązania poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).

Spółka zakwalifikowała zobowiązania finansowe jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie zgodnie z MSSF 9. Jedynie zobowiązania finansowe z tyt. umów leasingu kwalifikowane są jako zobowiązania poza zakresem MSSF 9.
Zarówno na dzień 31 grudnia 2020 roku, jak i na dzień 31 grudnia 2019 roku nie występują inne zobowiązania finansowe.

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

Wyszczególnienie	Zobowiązania krótkoterminowe na dzień 31.12.2020	Zobowiązania krótkoterminowe na dzień 31.12.2019	Zobowiązania długoterminowe na dzień 31.12.2020	Zobowiązania długoterminowe na dzień 31.12.2019
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (ZZK):
Kredyty	-	-	-	-
Dłużne papiery wartościowe, w tym obligacje	1 495	-	6 117	7 574
Sumy zatrzymane - kaucje	338	986	972	280
Pozostałe zobowiązania finansowe (w tym z tytułu dostaw)	6 256	9 318	-	-
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu	8 090	10 304	7 089	7854
zobowiązania poza zakresem MSSF 9
Zobowiązania z tytułu leasingu i umów dzierżawy z opcją zakupu	100	191	2 987	1959
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Instrumenty pochodne	-	-	-	-
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	0	0	0	0
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem	8 190	10 495	10 077	9 813

INSTRUMENTY FINANSOWE – PORÓWNANIE WARTOŚCI BILANSOWYCH I WARTOŚCI GODZIWYCH

Wyszczególnienie	Wartość bilansowa na dzień 31.12.2020	Wartość bilansowa na dzień 31.12.2019	Wartość godziwa na dzień 31.12.2020	Wartość godziwa na dzień 31.12.2019
AKTYWA FINANSOWE	31 672	27 874	31 672	27 874
Środki pieniężne	27 872	20 563	27 872	20 563
Pożyczki udzielone	25	-	25	-
Pozostałe należności	7 115	-	7 115	-
Należności z tyt. dostaw i usług	3 767	7 196	3 767	7 196
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE	15 178	18 158	15 178	18 158
Kredyty i pożyczki oprocentowane według zmiennej stopy procentowej	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu emisji obligacji	7 612	7 574	7 612	7 574
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	6 256	9 318	6 256	9 318
Kwoty zatrzymane (kaucje)	1 310	1 266	1 310	1 266
Pozostałe zobowiązania finansowe	-	-	-	-

Spółka przyjęła, że wartość bilansowa poszczególnych aktywów i zobowiązań finansowych jest zbliżona do ich wartości godziwej.Dla należności dzięki ujęciu odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych, a dla zobowiązań z uwagi na oprocentowanie zmienną stopa procentową. Zobowiązania z tyt. obligacji oprocentowane są stałą stopą procentową jednak Spółka dokonując szacunków wartości godziwej w oparciu o zmienną stopę procentową na dzień 31 grudnia 2020 uznała, że wartość bilansowa nie różni się istotnie od wartości godziwej. Spółka nie posiada instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej. InstrUmenty pochodne Nie dotyczy.

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH

Wyszczególnienie	Krótkoterminowe	Krótkoterminowe	Długoterminowe	Długoterminowe	Długoterminowe	Długoterminowe
	do 6 m-cy	6 do 12 m-cy	1 do 3 lat	3 do 5 lat	powyżej 5 lat
Stan na dzień 31.12.2020 roku
Kredyty i pożyczki	-	-	-	-	-	0
Dłużne papiery wartościowe	748	748	6 117	-	-	7 612
Leasing finansowy	50	50	185	80	2 722	3 087
Kaucje zatrzymane	15 323	972	-	-	0
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe	6 256	-	-	-	-	0
Ekspozycja na ryzyko płynności razem	7 069	1 121	7 275	80	2 722	18 266
Stan na dzień 31.12.2019 roku
Kredyty i pożyczki	-	-	-	-	-	0
Dłużne papiery wartościowe	-	-	7 574	-	-	7 574
Leasing finansowy	144	48	233	43,00	1 682,00	2 150
Kaucje zatrzymane	622	364	280	-	-	1 266
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe	9318	-	-	-	-	9 318
Ekspozycja na ryzyko płynności razem	10 084	412	8 087	43	1 682	20 309

STRUKTURA WALUTOWA ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020 (w walucie po przeliczeniu)	na dzień 31.12.2019 (w walucie po przeliczeniu)
a) złoty polski (PLN)	18 267	20 309
Zobowiązania finansowe RAZEM	18 267	20 309

KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2020 ROKU

Nazwa oraz siedziba jednostki	Kwota wg umowy	Termin spłaty	Oprocentowanie	Kwota pozostała do spłaty na dzień bilansowy
				część długoterminowa
	waluta PLN			waluta PLN
BANK OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. WARSZAWA	2 700	2021-03-25	WIBOR 3M + stała marża banku 2,9 p.p.	-
Razem	2 700			0

KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2019 ROKU

Nazwa oraz siedziba jednostki	Kwota wg umowy	Termin spłaty	Oprocentowanie	Kwota pozostała do spłaty na dzień bilansowy
				część długoterminowa
	waluta PLN			waluta PLN
BANK OCHRONY ŚRODOWISKA S.A. WARSZAWA	2 700	2020-03-26	WIBOR 3M + stała marża banku 2,9 p.p.	-
Razem	2 700			0

Dostępny limit kredytów na dzień bilansowy wynosi 2,7 mln PLN w ramach umowy kredytu odnawialnego w rachunku bieżącym. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka posiadała wyemitowane obligacje o wartości nominalnej 7.574 tys. PLN z terminem wykupu 28 października 2022 roku i oprocentowaniem 6,5% w skali roku i prezentowała je w kwocie 6.117 tys. PLN jako długoterminowe zobowiązania (uwzględniony efekt dyskonta) oraz w kwocie 1.495 tys. PLN jako krótkoterminowe zobowiązania. Na dzień 31 grudnia 2019 roku Spółka posiadała wyemitowane obligacje o wartości nominalnej 7.574 tys. PLN z terminem wykupu 28 października 2022 roku i oprocentowaniem 6,5% w skali roku ‎ i prezentowała je jako długoterminowe zobowiązania (uwzględniony efekt dyskonta).

4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego, z tego:	-2 642	-1 574
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego	934	885
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego	3 576	2 459
Zmiany w ciągu roku:	-3 072	-1 068
(Obciążenie) / uznanie wyniku finansowego	-3 072	-1 068
Zwiększenie / pomniejszenie kapitału własnego	-	-
Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego, z tego:	-5 714	-2 642
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego	1 546	934
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego	7 260	3 576

Wyszczególnienie	Stan na 01.01.2020 (wg stawki 19%)	Uznanie/ (Obciążenie) wyniku finansowego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych i straty podatkowej	Zwiększenie/ (Zmniejszenie) kapitału własnego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych	Stan na 31.12.2020 (wg stawki 19%)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
- zobowiązania na wynagrodzenia	83	-83	-	0
- zobowiązania na przyszłe świadczenia pracownicze	13	-7	-	6
- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy)	25	20	-	45
- opisy aktualizujące wartość zapasów	-	-	-	0
- koszty audytu i inne	5	1	-	6
- wycena obligacji	19	7	-	26
- koszty roku 2020	54	28	-	82
- strata podatkowa	730	639	-	1 370
- użytkowanie składnika majątku	5	7	-	12
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego	934	612	0	1 546

Wyszczególnienie	Stan na 01.01.2019 (wg stawki 19%)	Uznanie/ (Obciążenie) wyniku finansowego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych i straty podatkowej	Zwiększenie/ (Zmniejszenie) kapitału własnego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych	Stan na 31.12.2019 (wg stawki 19%)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
- zobowiązania na wynagrodzenia	-	83	-	83
- zobowiązania na przyszłe świadczenia pracownicze	10	3	-	13
- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy)	22	3	-	25
- opisy aktualizujące wartość zapasów	115	-115	-	0
- koszty audytu i inne	8	-5	-	3
- wycena obligacji	-	19	-	19
- koszty roku 2020	-	54	-	54
- strata podatkowa	730	-	-	730
- użytkowanie składnika majątku	-	5	-	5
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego	885	49	0	934

Wyszczególnienie	Stan na 01.01.2020 (wg stawki 19%)	(Uznanie)/ Obciążenie wyniku finansowego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych i straty podatkowej	(Zwiększenie)/ Zmniejszenie kapitału własnego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych	Stan na 31.12.2020 (wg stawki 19%)
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego
- wycena umów o usługę budowlaną	3 567	3 668	-	7 235
- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji	9	16	-	25
Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego	3 576	3 684	0	7 260

Wyszczególnienie	Stan na 01.01.2019 (wg stawki 19%)	(Uznanie)/ Obciążenie wyniku finansowego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych i straty podatkowej	(Zwiększenie)/ Zmniejszenie kapitału własnego z tytułu zmiany stanu różnic przejściowych	Stan na 31.12.2019 (wg stawki 19%)
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego
- wycena umów o usługę budowlaną	2 419	1 148	-	3 567
- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji	40	-31	-	9
Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego	2 459	1 117	0	3 576

Podatek dochodowy odnoszący się do innych całkowitych dochodów we wszystkich prezentowanych okresach sprawozdawczych nie wystąpił. Spółka utworzyła aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, których realizacja uzależniona jest od uzyskania w przyszłości dochodu podatkowego w wysokości przekraczającej dochód z tytułu odwrócenia dodatnich różnic przejściowych. Kwota tych aktywów na 31 grudnia 2020 wynosi 1 370 tys. PLN i uległa zmianie w stosunku do roku poprzedniego (2019 rok: 730 tys. PLN). Podstawą ujęcia aktywów są zatwierdzone przez Zarząd aktualne budżety oraz strategia działalności. Spółka nie ujęła części aktywa z tyt. odroczonego podatku dochodowego od straty podatkowej z 2020 roku, tj. utworzono aktywo od 50% straty podatkowej poniesionej w 2020 roku w kwocie 561 tys. złotych.

4.11. ZAPASY

STRUKTURA ZAPASÓW

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Wyroby gotowe	-	-
Towary	734	734
Wartość bilansowa netto	734	734

Wartość towarów stanowią dwa lokale mieszkalne wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz dwa miejsca postojowe w hali garażowej usytułowane w budynku położnym w Warszawie, dzielnicy Praga Południe przy ul. Jugosławiańskiej 17C. Na dzień bilansowy zapasy nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki.

ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH ZAPASY

Spółka w 2020 roku nie tworzyła odpisów na zapasy. W roku 2019 saldo odpisów na zapasy wynosiło 0,00 PLN.

4.12. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Należności finansowe	-	-
Należności niefinansowe	263	263
Razem należności długoterminowe	263	263

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Należności finansowe	3 774	7 196
Należności z tyt. dostaw i usług	6 363	9 887
Odpisy aktualizujące wartość należności z tyt. dostaw i usług (-)	-2 596	-2 691
Należności z tyt. dostaw i usług (netto)	3 767	7 196
Kwoty zatrzymane (kaucje)	57	50
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych krótkoterminowych (-)	-50	-50
Pozostałe należności finansowe (netto)	7	0
Należności niefinansowe	8 704	8 194
Należności z tytułu podatku od towarów i usług	1 057	570
Inne należności niefinansowe krótkoterminowe	139	2
Należności z tytułu podatków, ceł i dotacji	-	-
Przedpłaty i zaliczki	7 823	7 935
Odpisy aktualizujące wartość należności (-)	-315	-315
Razem należności	12 479	15 390

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE (NETTO) - STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020 (w walucie po przeliczeniu)	na dzień 31.12.2019 (w walucie po przeliczeniu)
a) złoty polski (PLN)	12 479	15 390
Razem	12 479	15 390

ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH NALEŻNOŚCI

Wyszczególnienie	za okres od 01.01 do 31.12.2020	za okres od 01.01 do 31.12.2019
Stan na początek okresu	3 056	2 807
Odpisy aktualizujące ujęte jako koszt w okresie sprawozdawczym	4 249
Odpisy aktualizujące odwrócone ujęte jako przychód w okresie sprawozdawczym (-)	-99
Odpisy aktualizujące wykorzystane w okresie sprawozdawczym (-)	-	-
Stan na koniec okresu	2 961	3 056

Odpisy aktualizujące zostały dokonane zgodnie ze stosowaną polityką rachunkowości. W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymywane w celu ściągnięcia.# 4.12. NALEŻNOŚCI FINANSOWE

Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i zgodnie z MSSF 9.

NALEŻNOŚCI FINANSOWE - STRUKTURA PRZETERMINOWANIA

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
	Bieżące	Zaległe
Należności finansowe krótkoterminowe
Należności z tyt. dostaw i usług	4 029	2 333
Odpisy aktualizujące wartość należności z tyt. dostaw i usług (-)	-262	-2 333
Pozostałe należności finansowe	7 50	-
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności (-)	-	-50
Pozostałe należności finansowe netto	-	-
Należności finansowe razem	3 774	0

4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
a) w walucie polskiej	27 872	20 563
- środki pieniężne na rachunkach bankowych	666	226
- środki pieniężne w kasie	8	199
- depozyty krótkoterminowe	27 198	20 138
b) w walutach obcych	-	-
c) w walutach obcych (po przeliczeniu na zł)	-	-
Razem	27 872	20 563

Wartość księgowa powyższych aktywów odpowiada ich wartości godziwej. Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne, dlatego ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne. Rachunek VAT o ograniczonej możliwości dysponowanie na dzień bilansowy wynosił 0 PLN. Spółka dla celów sporządzenia rachunku przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY

KAPITAŁ PODSTAWOWY

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Liczba akcji	12 386 687	12 386 687
Wartość nominalna akcji (PLN/akcję)	0,05	0,05
Kapitał podstawowy w PLN	619 334	619 334

Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone. Struktura kapitału podstawowego na dzień 31 grudnia 2020 roku przedstawiała się następująco:

Seria / emisja	Rodzaj uprzywilejowania akcji	Rodzaj ograniczenia praw do akcji	Liczba akcji	Wartość serii/ emisji wg wartości nominalnej	Sposób pokrycia kapitału
seria A	brak	brak	12 386 687	619 334	wkłady pieniężne

Kapitał podstawowy Spółki zgodnie z wpisem do KRS wynosi 619 334,35 PLN i jest podzielony na 12 286 687 akcji serii A o wartości nominalnej 0,05 zł każda. Na każdą akcję przypada jeden głos.

STRUKTURA AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ 31.12.2020 roku

Akcjonariusz	Liczba akcji	Łączna wartość nominalna (PLN)	Udział w kapitale zakładowym (%)	Udział w ogólnej liczbie głosów (%)	Udział w ogólnej liczbie głosów po uwzględnieniu akcji własnych posiadanych przez Spółkę (%)
Zofia Egierska	4 074 921	203 746	32,90%	32,90%	41,12%
Jerzy Dyrcz	3 585 650	179 283	28,95%	28,95%	36,18%
PKO TFI	646 391	32 320	5,22%	5,22%	6,52%
EDinvest S.A.	2 477 337	123 867	20,00%	20,00%	-
Akcjonariusze drobni *	1 602 388	80 119	12,93%	12,93%	16,17%
Razem	12 386 687	619 334	100%	100%	100%

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ PRZEKAZANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Akcjonariusz	Liczba akcji	Łączna wartość nominalna (PLN)	Udział w kapitale zakładowym (%)	Udział w ogólnej liczbie głosów po uwzględnieniu akcji własnych posiadanych przez Spółkę (%)
Zofia Egierska	4 074 921	203 746	32,90%	41,12%
Jerzy Dyrcz	3 585 650	179 283	28,95%	36,18%
PKO TFI	646 391	32 320	5,22%	6,52%
Akcjonariusze drobni	1 602 388	80 119	12,93%	16,17%
Razem	9 909 350	495 468	80%	100%

Spółka posiada akcje własne, których udział w kapitale ogółem stanowi 20%. Posiadane przez Spółkę akcje własne nie uprawniają do wykonywania m.in. prawa głosu, prawa poboru, prawa do dywidendy.

Akcjonariusz	Liczba akcji	Łączna wartość nominalna (PLN)	Udział w kapitale zakładowym (%)
EDinvest S.A.	2 477 337	123 867	20,00%

Zmiany w strukturze pakietów akcji w okresie objętym sprawozdaniem finansowym

Zgodnie ze stanem księgi akcyjnej w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 r nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji.

Akcjonariusz	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019	Zmiana stanu
Zofia Egierska	4 074 921	4 074 921	-
Jerzy Dyrcz	3 585 650	3 585 650	-
PKO TFI	646 391	646 391	-
EDinvest S.A.	2 477 337	2 477 337	-
Akcjonariusze drobni*	1 602 388	1 602 388	-
Razem	12 386 687	12 386 687	-

Do dnia publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji powyżej 5%. Zmiana dotyczą pakietów poniżej 5% tj. dla pozycji „Akcjonariusze drobni”.

Zmiany w strukturze pakietów akcji po 31 GRUDNIA 2020 roku

Akcjonariusz	Stan na dzień publikacji raportu	na dzień 31.12.2019	Zmiana stanu
Zofia Egierska	4 074 921	4 074 921	-
Jerzy Dyrcz	3 585 650	3 585 650	-
PKO TFI	646 391	646 391	-
EDinvest S.A.	2 477 337	2 477 337	-
Akcjonariusze drobni*	1 602 388	1 602 388	-
Razem	12 386 687	12 386 687	-

*na podstawie zawiadomienia akcjonariuszy z dnia 09 marca 2021

4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY

KAPITAŁ ZAPASOWY

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Stan na początek okresu	52 990	50 488
Zwiększenia (podział zysku)	565	-
Zmniejszenia (pokrycie straty z lat ubiegłych)	-	-
Pozostałe zmiany	-	2 502
Stan na koniec okresu, w tym:	53 555	52 990
- nadwyżka wartości emisyjnej akcji nad ich wartością nominalną (agio)	19 316	19 316
- kapitał zapasowy z zysków zatrzymanych	34 239	33 674

AKCJE WŁASNE

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Stan na początek okresu	-6 273	-
Zwiększenia	-	-6 273
Zmniejszenia	-	-
Stan na koniec okresu	-6 273	-6 273

POZOSTAŁE KAPITAŁY (KAPITAŁ REZERWOWY)

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Stan na początek okresu	0	1 656
Zwiększenia – podział wyniku finansowego	-	-
Zmniejszenia	-	-1 656
Stan na koniec okresu, w tym:	0	0
- kapitał rezerwowy utworzony na wykup akcji własnych	-	-
- kapitał rezerwowy utworzony z zysków zatrzymanych	-	-

W roku 2020 nie było zmian w kapitałach pozostałych. Szczegółowy opis ostatnich zmian w zakresie kapitałów pozostałych został ujęty w sprawozdaniu finansowym za rok 2019.

ZYSKI ZATRZYMANE

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Stan na początek okresu	3 637	1 466
Zwiększenia	10 377	3 637
Zmniejszenia	-3 637	-1 466
Stan na koniec okresu	10 377	3 637

Zwiększenie zysków zatrzymanych nastąpiło w wyniku wypracowanego zysku w 2020 roku w wysokości 10 377 tys. PLN, natomiast zmniejszenie w wyniku przeznaczenia zysku za 2019 rok na wypłatę dywidendy w wysokości 3 072 tys. PLN i pozostały zysk w wysokości 565 tys. PLN na kapitał rezerwowy.

4.16. DYWIDENDY

W 2020 roku Spółka dokonała wypłaty dywidendy zgodnie z Uchwałą Nr 6 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 23 kwietnia 2020 roku w sprawie podziału zysku netto za rok 2019, który wyniósł 3 637 311,18 PLN i został podzielony w sposób następujący:
- część zysku w kwocie 3 071 898,50 PLN na dywidendę dla akcjonariuszy tj. 0,31 PLN na 1 akcję,
- pozostałą część zysku w kwocie 565 412,68 na kapitał rezerwowy.

Prawo do dywidendy przysługiwało 9 909 350 akcjom, gdyż 2 477 337 akcji będących ‎ w posiadaniu Spółki, nie uczestniczyło w podziale zysku. Lista akcjonariuszy uprawnionych do dywidendy została ustalona według stanu na dzień ‎ 30 kwietnia 2020 roku, zaś wypłata dywidendy nastąpiła w dniu 15 maja 2020 roku. Spółka planuje zysk za rok 2020 przeznaczyć w części na wypłatę dywidendy, a w części na kapitał rezerwowy.

4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Koszty wynagrodzeń	3 971	3 379
Koszty ubezpieczeń społecznych	398	360
Koszty programów płatności akcjami	-	-
Programy pracownicze	2	-
Inne koszty dotyczące świadczeń pracowniczych	118	72
Koszty świadczeń pracowniczych razem	4 489	3 810
Ujęte w:
Koszty Zarządu	3 882	3 262
Koszty Sprzedaży	607	548

ZOBOWIĄZANIA I REZERWY Z TYTUŁU ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH

Wyszczególnienie	Zobowiązania i rezerwy długoterminowe	Zobowiązania i rezerwy krótkoterminowe
	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Rezerwy na odprawy emerytalne	33	66
Rezerwy na niewykorzystane urlopy	-	-
Rezerwy na premie	-	-
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych razem	33	66

Wartość bieżącą rezerw ujęto w oparciu o wewnętrzne szacunki Zarządu przy uwzględnieniu poniższych założeń:

	31.12.2020	31.12.2019
Stopa dyskonta	3,5%	3,5%
Przewidywany wskaźnik wzrostu wynagrodzeń	1%	1%

ZMIANY REZERW NA ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE

Za okres od 01.01. do 31.12.2020

Wyszczególnienie	Rezerwa na odprawy emerytalne	Rezerwa na nagrody jubileuszowe	Rezerwa na pozostałe świadczenia pracownicze	Rezerwa na koszty i sprawy sądowe	Rezerwa na niewykorzystane urlopy	Rezerwa na premie	Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	Razem
Stan na dzień 01.01.2020 roku	66	0	0	0	130	439	0	635
Rezerwy utworzone	-	-	-	-	106	23	-	129
Rezerwy wykorzystane (-)	-	-	-	-	-	-	-439	-439
Rezerwy rozwiązane (-)	-33	-	-	-	-	-	-	-33
Stan na dzień 31.12.2020 roku	33	0	0	0	236	23	0	292
-rezerwy długoterminowe	33	-	-	-	-	-	-	33
-rezerwy krótkoterminowe	-	-	-	-	236	23	-	259

Za okres od 01.01. do 31.12.2019

Wyszczególnienie	Rezerwa na odprawy emerytalne	Rezerwa na nagrody jubileuszowe	Rezerwa na pozostałe świadczenia pracownicze	Rezerwa na koszty i sprawy sądowe	Rezerwa na niewykorzystane urlopy	Rezerwa na premie	Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	Razem
Stan na dzień 01.01.2019 roku	53	0	0	0	116	-	0	169
Rezerwy utworzone	13	-	-	-	14	439	-	466
Rezerwy wykorzystane (-)	-	-	-	-	-	-	-	0
Rezerwy rozwiązane (-)	-	-	-	-	-	-	-	0
Stan na dzień 31.12.2019 roku	66	-	-	-	130	439	-	635
-rezerwy długoterminowe	66	-	-	-	-	-	-	66
-rezerwy krótkoterminowe	-	-	-	-	130	439	-	569

4.18.# POZOSTAŁE REZERWY

Wartość rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się następująco:

WARTOŚĆ REZERW UJĘTYCH W SPRAWOZDANIU FINASOWYM ORAZ ICH ZMIANY

Wyszczególnienie	Rezerwy długoterminowe na dzień 31.12.2020	Rezerwy długoterminowe na dzień 31.12.2019	Rezerwy krótkoterminowe na dzień 31.12.2020	Rezerwy krótkoterminowe na dzień 31.12.2019
Rezerwy na straty z tytułu umów o usługę budowlaną	-	-	-	-
Pozostałe rezerwy na zobowiązania	-	-	437	334
Pozostałe rezerwy na zobowiązania razem	0	0	437	334

Wyszczególnienie	Rezerwy na udzielone gwarancje	Rezerwa na straty z tytułu umów o usługę budowlaną	Pozostałe rezerwy na zobowiązania	Razem
Stan na dzień 01.01.2020 roku	0	0	334	334
Rezerwy utworzone	-	-	437	437
Rezerwy wykorzystane (-)	-	-	-334	-334
Stan na dzień 31.12.2020 roku	0	0	437	437
- rezerwy długoterminowe	-	-	-	-
- rezerwy krótkoterminowe	-	-	437	437
Stan na dzień 01.01.2019 roku	0	0	42	42
Rezerwy utworzone	-	-	334	334
Rezerwy wykorzystane (-)	-	-	-42	-42
Stan na dzień 31.12.2019 roku	0	0	334	334
- rezerwy długoterminowe	-	-	-	-
- rezerwy krótkoterminowe	-	-	334	334

Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka utworzyła rezerwę na koszty badania sprawozdania finansowego w wysokości 31,5 tys. PLN, na koszty bezpośrednie realizowanych inwestycji w wysokości 405 tys. PLN. Spółka nie utworzyła rezerwy na naprawy gwarancyjne, gdyż posiada zabezpieczenia dobrego wykonania prac i usunięcia usterek od generalnych wykonawców, bądź wykonawców, w formie gwarancji lub kaucji. Nie wystąpiła również konieczność utworzenia rezerw na straty na kontraktach.

4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Zobowiązania finansowe	10 077	9 813
- Pożyczki i kredyty bankowe	-	-
- Kwoty zatrzymane (kaucje)	972	280
- Inne zobowiązania finansowe	2 987	1 959
- Zobowiązania z tyt. emisji obligacji	6 117	7 574
Zobowiązania niefinansowe	-	-
Razem zobowiązania	10 077	9 813

Zobowiązania długoterminowe z tytułu kaucji gwarancyjnej wykazane w bilansie nie są oprocentowane. Podlegają dyskontowaniu do wartości bieżącej według średniej stopy procentowej WIBOR 1m + marża (do wyceny przyjęto marżę 3,5%). Wyrażone są one w walucie polskiej.

Zobowiązania długoterminowe z tytułu obligacji. W dniu 28 października 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 5 200 sztuk 36 miesięcznych obligacji zwykłych na okaziciela serii „D”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej 1000 zł każda. Oprocentowanie Obligacji zostało ustalane na podstawie stałej stopy procentowej w wysokości 6,5% (słownie: sześć całe i pięćdziesiątych procenta) w skali roku i wypłacane w okresach co trzy miesiące liczone od dnia przydziału. Papiery dłużne serii D uprawniać będą jedynie do świadczeń pieniężnych.

W dniu 28 listopada 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 2 275 sztuk 35 miesięcznych obligacji zwykłych na okaziciela serii „E”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej 1000 zł każda. Oprocentowanie Obligacji zostało ustalane na podstawie stałej stopy procentowej w wysokości 6,5% (słownie: sześć całe i pięćdziesiątych procenta) w skali roku i wypłacane w okresach co trzy miesiące liczone od dnia przydziału. Papiery dłużne serii E uprawniać będą jedynie do świadczeń pieniężnych.

Stosownie do postanowień pkt 10.3 Warunków Emisji ED Invest S.A będący Emitentem w dniu 31 października 2019 roku na rzecz Administratora złożył w formie aktu notarialnego Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5) Kodeksu postępowania cywilnego do kwoty 17.500.000,00 zł.

Zobowiązania długoterminowe z tytułu obligacji z terminem wykupu w roku 2022 wynoszą 6 117 tys. PLN. Dzień Wykupu Obligacji serii D i E nastąpi w dniu 28 października 2022 roku. Planowana w 2021 roku kwota wykupu przymusowego wynosi 1 495 tys. PLN. Przedterminowy przymusowy wykup w ramach okresowej amortyzacji odbędzie się w ilości stanowiącej każdorazowo 10% łącznej liczby pierwotnie wyemitowanych Obligacji. Dzień wykupu przymusowego przypada na ostatni dzień VI, VIII, X okresu odsetkowego tj. 28 kwietnia 2021 roku, 28 października 2021 roku oraz 28 kwietnia 2022 roku.

Dla emisji obu serii ewidencję Obligacji prowadzi spółka pod firmą Copernicus Securities S.A. z siedzibą w Warszawie (adres: Aleja Jana Pawła II numer 22, 00-133 Warszawa), zaś Administratorem zabezpieczeń została ustanowiona spółka pod firmą CBT Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (adres: Aleja Jana Pawła II numer 22, 00-133 Warszawa) zgodnie z zawartymi umowami w dniu 04 października 2019 roku.

W 2020 roku Spółka poniosła koszty z tytułu odsetek od obligacji w wysokości 475 tys. PLN.

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020 w walucie	po przeliczeniu na PLN	na dzień 31.12.2019 w walucie	po przeliczeniu na PLN
a) złoty polski (PLN)	10 077	10 077	9 813	9 813
Razem	10 077		9 813

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Zobowiązania finansowe	8 190	10 495
- Pożyczki i kredyty bankowe	-	-
- Zobowiązania z tytułu emisji obligacji	1 495	-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	6 256	9 318
Kwoty zatrzymane (kaucje)	338	986
Zaliczki otrzymane z tytułu umów o usługę budowlaną	-	-
Zobowiązania finansowe	100	191
Zobowiązania niefinansowe	-	-
Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ZUS i dotacji	376	99
Zobowiązania z tytułu umowy o usługę budowlaną	110	46
Inne zobowiązania niefinansowe	39	53
Razem zobowiązania	8 714	10 693

Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług odpowiada ich wartości godziwej.

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020 w walucie	po przeliczeniu na PLN	na dzień 31.12.2019 w walucie	po przeliczeniu na PLN
a) złoty polski (PLN)	8 714	8 714	10 693	10 693
Razem	8 714		10 693

4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE

Wyszczególnienie	Długoterminowe na dzień 31.12.2020	Długoterminowe na dzień 31.12.2019	Krótkoterminowe na dzień 31.12.2020	Krótkoterminowe na dzień 31.12.2019
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe
- polisy ubezpieczeniowe	0	0	35	29
- gwarancje	4	25	21	39
- inne rozliczenia	0	0	8	12
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem	4	25	64	80
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe
- przychody przyszłych okresów (wpłacone zaliczki)	0	0	0	0
- inne rozliczenia	0	0	0	0
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe razem	0	0	0	0

4.21. AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ

Stan aktywów i zobowiązań z tytułu umów o usługę budowlaną na koniec okresu sprawozdawczego przedstawia poniższa tabela.

UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ

Wyszczególnienie	31.12.2020	31.12.2019
Kwota przychodów z umowy początkowo ustalona w umowie	460 048	460 048
Zmiany	-37 457	28 667
Łączna kwota przychodów z umowy	422 591	488 715
Koszty ujęte do dnia bilansowego	126 409	56 597
Koszty pozostające do realizacji umowy	197 174	319 923
Szacunkowe łączne koszty umowy	323 583	376 520
Szacunkowe zyski	99 008	112 195
Stan otrzymanych zaliczek na dzień bilansowy	106 669	27 524
Koszty poniesione do dnia bilansowego w związku z realizacją umowy	126 409	56 597
Wynik ujęty do dnia bilansowego	38 079	18 772
Przychody szacowane na dzień bilansowy	164 488	75 368
Kwoty zafakturowane do dnia bilansowego	-3 694	-3 694
Aktywo z tytułu umów na dzień bilansowy	160 794	71 674
Zobowiązania z tytułu umów na dzień bilansowy	-15 291	-8 091
Zaliczki z tytułu umów na dzień bilansowy	-106 669	-27 524
Wykazywane aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy w sprawozdaniu z sytuacji finansowej	38 834	36 060

Na dzień 31 grudnia 2020 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia zaawansowania przedstawiał się następująco:

• Orlik ul. Rogalskiego I etap – 93,8%
• Wilga ul. Umińskiego bud. A i B – 14%
• Wilga ul. Umińskiego bud. C – 82,4%
• Orlik Jantar bud. C – 12%
• Orlik Jantar bud. D – 15%
• Orlik Jantar bud. E – 69,8%
• Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap – 7%
• Wilga VI ( Ogródki działkowe ) – 15%

Na dzień 31 grudnia 2019 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia zaawansowania przedstawiał się następująco:

• Orlik ul. Rogalskiego I etap – 41,5%
• Wilga ul. Umińskiego bud. A – 11%
• Wilga ul. Umińskiego bud. B – 2,96%
• Wilga ul. Umińskiego bud. C – 33,2%
• Orlik Jantar bud. C – 10%
• Orlik Jantar bud. D – 14%
• Orlik Jantar bud. E – 18,3%
• Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap – 4%
• Orlik III ul. Awionetki RWD – 2%
• Orlik IV ul. Abrahama 14 – 2%
• Wilga VI ( Ogródki działkowe ) – 5%

Wartości oparte są na najlepszych szacunkach Zarządu i obarczone są ryzykiem niepewności.

Na dzień 31.12.2020 jak i na dzień 31.12.2019 roku nie wystąpiły sumy zatrzymane dotyczące kontraktów, które były w trakcie realizacji na prezentowane dni bilansowe.

W ocenie Spółki, w umowach, które posiada istnieje tylko jeden obowiązek do wykonania świadczenia w związku z czym Spółka alokuje cenę sprzedaży do konkretnego zobowiązania. W umowach nie występuje element finansowania. Spółka w ramach umów nie przekazuje dodatkowych zobowiązań gwarancyjnych, a więc nie ma konieczności ujmowania i rozliczania tej informacji.

4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Działalność budowlana	91 481	42 835
Działalność deweloperska	-	818
Przychody ze sprzedaży ogółem	91 481	43 653

PRZYCHODY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Odbiorcy krajowi	91 481	43 653
Odbiorcy zagraniczni	-	-
Przychody ze sprzedaży ogółem	91 481	43 653

KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

| Wyszczególnienie | za okres od 01.01. do 31.12.2020 | za okres od 01.01. do 31.12.2019 |
| :--------------- | :------------------------------- | :------------------------------- |# 4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE

PRZYCHODY FINANSOWE

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Odsetki - środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)	38	85
Odsetki - inne	-	2
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)	95	17
Inne przychody finansowe	2	1
Przychody finansowe ogółem	135	105

KOSZTY FINANSOWE

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Odsetki od umów leasingu	24	39
Odsetki z tyt. umów do aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku	164	117
Odsetki i prowizje z tytułu kredytów i pożyczek bankowych	41	5
Odsetki od obligacji	475	106
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania	-	10
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)	53	279
Inne koszty finansowe	4	70
Koszty finansowe ogółem	760	626

4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI

Nie dotyczy.

4.25. PODATEK DOCHODOWY

PODATEK DOCHODOWY

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Podatek bieżący	-	-
Podatek odroczony	3 072	1 068
Korekty bieżącego podatku za poprzednie okresy	-	-
Razem:	3 072	1 068

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Zysk przed opodatkowaniem (brutto)	13 449	4 705
Stawka podatku stosowana przez Spółkę	19%	19%
Różnice pomiędzy zyskiem/stratą brutto a podstawą opodatkowania	-19 357	-5 117
Przychody nie zaliczane do przychodów podatkowych (-)	-89 469	-11 673
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (+)	70 894	6 916
Korekty zwiększające przychody podatkowe	3 759	3 694
Korekty zwiększające koszty uzyskania przychodów	-4 541	-4 054
Odliczenie straty podatkowej	-	-
Podstawa opodatkowania	-5 907	-412
Podatek dochodowy bieżacy	0	0

UZGODNIENIE EFEKTYWNEJ STAWKI PODATKOWEJ

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Zysk przed opodatkowaniem (brutto)	13 449	4 705
Stawka podatku stosowana przez Spółkę	19%	19%
Podatek dochodowy wg stawki krajowej	2 555	894
Efekt podatkowy pozycji trwale niebędących przychodami lub kosztami wg przepisów podatkowych	23	96
Efekt podatkowy strat poniesionych w danym okresie	561	78
Naliczenie odroczonego od straty podatkowej z poprzednich okresów	-68	-
Podatek bieżący	0	0
Podatek odroczony	3 072	1 068
Podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat	3 072	1 068
Efektywna stawka podatkowa	22,8%	22,7%

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład sprawy celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności ‎ i niespójności. Często występujące różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie obszarów niepewności i konfliktów. Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco wyższe niż istniejące zwykle w krajach ‎ o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym. Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od końca roku, w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółki mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe.

4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

Wyszczególnienie	za okres od 01.01.do 31.12.2020	za okres od 01.01.do 31.12.2019
Korekty:
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych	264	275
(Zysk) strata na sprzedaży/likwidacji rzeczowych aktywów trwałych	-174	-
Koszty odsetek	722	233
Inne korekty	-14	-4
Korekty razem	798	504
Bilansowa zmiana stanu zapasów	-	-331
Bilansowa zmiana stanu należności handlowych i pozostałych oraz długoterminowych	2 911	-6 504
Zmiana stanu zobowiązań w tym:	-2 763	5 716
- zmiana zobowiązań handlowych	-3 069	6 500
- zmiana pozostałych zobowiązań	-386	735
- zmiana kaucji długoterminowych	692	-1 519
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych oraz zaliczek, w tym:	-204	752
- zmiana rezerw pracowniczych	-344	464
- zmiana pozostałych rezerw	103	292
- zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych w aktywach	37	-5
- zmiana stanu przedpłat	-	-
- korekta o wpłaty z działalności inwestycyjnej	-	-
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)	-2 710	-12 591
Zmiana aktywów z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)	-2 774	-12 078
Zmiana zobowiązań z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)	64	-512

Pozycja na dzień 31.12.2019	Zaciągnięcie	Spłata	Wycena w skorygowanej cenie nabycia	Odsetki naliczone i prowizje	Odsetki i prowizje zapłacone	na dzień 31.12.2020
Leasing	2 150	1 371	-434	188	-188	3 087
Pożyczki	-	-	-	-	-	-
Kredyty	-	-	-	41	-41	-
Wyemitowane obligacje	7 574	-	38	475	-475	7 612

Odsetki naliczone i zapłacone od obligacji w 2020 roku wyniosły 475 tys. PLN. Spółka poniosła również koszty prowizji w kwocie 41 tys. złotych.

Pozycja na dzień 31.12.2018	Zaciągnięcie	Spłata	Wycena w skorygowanej cenie nabycia	Odsetki naliczone i prowizje	Odsetki i prowizje zapłacone	na dzień 31.12.2019
Leasing	452	1 834	-136	39	-39	2 150
Kredyty	482	-	-482	-	-5	-
Wyemitowane obligacje	2 630	-	-2 630	-	-106	-
Wyemitowane obligacje	0	7 475	99	-	-	7 574

Odsetki naliczone i zapłacone od pożyczki w 2019 roku wynosiły 5 tys. PLN, a od obligacji 106 tys. PLN. Spółka poniosła również koszty prowizji w kwocie 69 tys. złotych.

4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA

Wartość zobowiązań warunkowych według stanu na koniec poszczególnych okresów przedstawia się następująco:

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Gwarancje właściwego usunięcia wad i usterek	2 409	2 409
Zobowiązania warunkowe ogółem	2 409	2 409

Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2020 roku:

• gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150141 z dnia 23 marca 2018 roku, na kwotę 474 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową ‎ o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku, zmienioną aneksami nr 1 do 9 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego „Gocław – ISKRA VI bud. BD”, ważna w okresie od 09 marca 2018 roku do dnia 08 marca 2021 roku.
• gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150178 z dnia 18 kwietnia 2018 roku, na kwotę 1.059 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. CF, ważna w okresie od 11 kwietnia 2018 roku do dnia 10 kwietnia 2021 roku.
• gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 28000161487 z dnia 17 kwietnia 2019 roku na kwotę 876 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. E, ważna w okresie od 17 kwietnia 2019 roku do dnia 16 kwietnia 2022 roku.

Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2019 roku:

• gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150141 z dnia 23 marca 2018 roku, na kwotę 474 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową ‎ o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku, zmienioną aneksami nr 1 do 9 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego „Gocław – ISKRA VI bud. BD”, ważna w okresie od 09 marca 2018 roku do dnia 08 marca 2021 roku.
• gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150178 z dnia 18 kwietnia 2018 roku, na kwotę 1.059 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. CF, ważna w okresie od 11 kwietnia 2018 roku do dnia 10 kwietnia 2021 roku.
• gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 28000161487 z dnia 17 kwietnia 2019 roku na kwotę 876 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud.POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA POZABILANSOWE I ZABEZPIECZENIA

Zabezpieczenie kredytu odnawialnego

W dniu 14 marca 2016 roku Spółka zawarła z BOŚ Bankiem S.A. umowę kredytu odnawialnego wraz z kolejnymi Aneksami na kwotę 3 000 tys. zł. W dniu 26 marca 2020 roku do powyższej umowy został podpisany Aneks nr 5 przedłużający okres wykorzystania kredytu do dnia 08 kwietnia 2020 roku. W dniu 08 kwietna 2020 roku został podpisany kolejny Aneks nr 6 przedłużający okres wykorzystania kredytu do dnia 25 marca 2021 roku.
Pozostałe postanowienia Umowy zostały określone w sposób następujący:
- limit kredytu do kwoty 2 700 tys. zł.
- zabezpieczenie kredytu:
1. Pełnomocnictwem do rachunku bieżącego i innych rachunków w BOŚ Banku,
2. Wekslem in blanco z deklaracją wekslową,
3. Gwarancją de minimis do wysokości 80% kwoty kredytu, tj. 2 160 tys. zł.
4. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 par. 1 pkt 6 k.p.c. w formie aktu notarialnego do kwoty 4.050.000 PLN

Zabezpieczenie obligacji

Zabezpieczenie obligacji seria D

W dniu 28 października 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 5 200 sztuk 36-cio miesięcznych obligacji zwykłych na okaziciela serii „D”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej 1000 zł każda. Obligacje zabezpieczane będą zastawem rejestrowym na Ekspektatywach odrębnej własności lokali w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U, z 2018 r. poz. 845).
Zabezpieczeniem roszczeń posiadaczy obligacji serii D ED invest SA zostały ustanowione zastawy rejestrowe na:
* 5 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 5 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji WILGA, bud.C,
* 4 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 4 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK ul. Rogalskiego etap I,
* 4 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 4 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK-JANTAR Pasaż Aniński, bud. E.

Na dzień 15 grudnia 2019 roku łączną wartość wyżej wymienionych Ekspektatyw, na podstawie operatu opisanego w Dokumencie Informacyjnym, rzeczoznawca wycenił na 5 683 538,70 zł brutto.

Zabezpieczenie obligacji seria E

W dniu 28 listopada 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 2 275 sztuk 35-cio miesięcznych obligacji zwykłych na okaziciela serii „E”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej 1000 zł każda. Obligacje zabezpieczane będą zastawem rejestrowym na Ekspektatywach odrębnej własności lokali w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U, z 2018 r. poz. 845).
Zabezpieczeniem roszczeń posiadaczy obligacji serii E ED invest SA zostały ustanowione zastawy rejestrowe na:
* 2 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 2 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji WILGA, bud.C,
* 1 Ekspektatywie Lokalu Mieszkalnego i 1 Ekspektatywie Garażu wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK ul. Rogalskiego etap I,
* 2 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 2 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK-JANTAR Pasaż Aniński, bud. E.

Na dzień 15 grudnia 2019 roku łączną wartość wyżej wymienionych Ekspektatyw, na podstawie operatu opisanego w Dokumencie Informacyjnym, rzeczoznawca wycenił na 2 490 643,95 zł brutto.

Stosownie do postanowień pkt 10.3 Warunków Emisji serii „D” i serii „E” EDinvest S.A będący Emitentem w dniu 31 października 2019 roku na rzecz Administratora złożył w formie aktu notarialnego Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5) Kodeksu postępowania cywilnego do kwoty 17.500.000,00 zł.

Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu

• W dniu 30 listopada 2018 roku, na mocy umowy o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 7 czerwca 2017 roku zawartej ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Orlik Jantar” została przez ED invest S.A. wystawiona deklaracja wekslowa in blanco stanowiąca zabezpieczenie roszczeń Spółdzielni wynikających z umowy oraz zawieranych w wyniku umowy umów realizacyjnych z nabywcami lokali, na sumę 3% wartości przedmiotu umowy dla etapu I bud. E Orlik Jantar Pasaż Aniński tj. ok. 947 tys. PLN.
• W dniu 24 października 2018 roku, na mocy umowy o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 31 marca 2017 roku zawartej ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Orlik” została przez ED invest S.A. wystawiona deklaracja wekslowa in blanco stanowiąca zabezpieczenie roszczeń Spółdzielni wynikających z umowy oraz zawieranych w wyniku umowy umów realizacyjnych z nabywcami lokali, na sumę 3% wartości przedmiotu umowy dla etapu I Orlik Jantar ul. Rogalskiego tj. ok 1 755 tys. PLN.

Wymienione wyżej Umowy nie są wspólnym przedsięwzięciem w rozumieniu MSSF 11.

NALEŻNOŚCI WARUNKOWE Z TYTUŁU OTRZYMANYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Otrzymane gwarancje i poręczenia od znacznego inwestora	2 056	2 056
Gwarancja de minimis BGK	2 160	1 620
Zobowiązania warunkowe ogółem	4 216	3 676

Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2020 roku:
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia 28 sierpnia 2019 roku wraz z Aneksem z dnia 22 października 2019 roku na kwotę 921 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 2/02/2016 zawartej 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego CF na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia 23 października 2019 roku na kwotę 510 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/02/2016 zawartą 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego BD na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 22 marca 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia 23 października 2019 roku na kwotę 624 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/06/2017 zawartą 22 czerwca 2017 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego E na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2024 roku.

Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2019 roku:
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia 28 sierpnia 2019 roku wraz z Aneksem z dnia 22 października 2019 roku na kwotę 921 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 2/02/2016 zawartej 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego CF na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia 23 października 2019 roku na kwotę 510 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/02/2016 zawartą 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego BD na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 22 marca 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia 23 października 2019 roku na kwotę 624 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/06/2017 zawartą 22 czerwca 2017 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego E na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2024 roku.

4.28. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH

Główne instrumenty finansowe występujące w Spółce to kredyty służące pozyskaniu środków finansowych na działalność Spółki, zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji, umowy leasingu finansowego, środki pieniężne oraz lokata krótkoterminowa. Poza wymienionymi powyżej Spółka posiada instrumenty finansowe w postaci należności i zobowiązań z tytułu dostaw i usług.

Ryzyko stóp procentowych

Spółka posiada zobowiązania z tytułu obligacji oraz leasingu, dla których odsetki skalkulowane są w oparciu o długookresowe stałe stopy procentowe w związku czym ryzyko zmiany stóp procentowych nie dotyczy Spółki w istotnym zakresie.

Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe

Spółka nie przeprowadza transakcji rozliczanych w walucie oraz nie posiada kredytów i pożyczek w walucie innej niż PLN.

Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe stanowi o braku możliwości wywiązywania się z zobowiązań przez dłużników Spółki. Spółka na bieżąco monitoruje wszelkie zaległości w regulowaniu płatności oraz dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej wiarygodności. Obszary, w których to ryzyko powstaje są następujące:

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe	3 767	7 196
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną)	38 834	36 060
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	27 872	20 563
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem	70 473	63 819

Ryzyko kredytowe związane z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami finansowymi

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
	Bieżące	Zaległe
w tys. PLN

Należności krótkoterminowe:

Należności z tytułu dostaw i usług	4 030	2 333	7 554
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-)	-262	-2 333	-358
Należności z tytułu dostaw i usług netto	3 767	0	7 196
Pozostałe należności finansowe	7	50	50
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności (-)	-	-50	-
Pozostałe należności finansowe netto	7	0	0
Należności finansowe	3 774	0	7 197
Aktywa z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną )	38 834	0	36 060

Spółka zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela należności oraz aktywów z tytułu umowy. Dla należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umowy zastosowano uproszczoną wersję modelu zakładającą kalkulację straty dla całego życia instrumentu. W ramach należności z tytułu dostaw i usług, a także w przypadku aktywów z tytułu umowy szacunki odpisów są dokonywane na bazie analizy indywidualnej. Znaczną część transakcji sprzedaży produktów i usług Spółka dokonuje na podstawie przedpłat. Zdaniem Zarządu ryzyko kredytowe związane z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami jak i aktywami z tyt. umowy nie są znaczące.

Ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi

Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne. Dlatego ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.

Ryzyko związane z inwestycjami w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych

Spółka nie posiada inwestycji w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych.

Ryzyko płynności

Wyszczególnienie	Krótkoterminowe do 6 m-cy	Krótkoterminowe 6 do 12 m-cy	Długoterminowe 1 do 3 lat	Długoterminowe 3 do 5 lat	Długoterminowe Powyżej 5 lat	na dzień 31.12.2020
Kredyty i pożyczki	0	-	-	-	-	0
Dłużne papiery wartościowe	748	748	6 117	-	-	7 612
Leasing	50	50	185	80	2 722	3 087
Kaucje zatrzymane	15	323	972	-	-	1 310
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe	6 256	-	-	-	-	6 256
Ekspozycja na ryzyko płynności razem	7 069	1 121	7 275	80	2 722	18 266

Wyszczególnienie	Krótkoterminowe do 6 m-cy	Krótkoterminowe 6 do 12 m-cy	Długoterminowe 1 do 3 lat	Długoterminowe 3 do 5 lat	Długoterminowe Powyżej 5 lat	na dzień 31.12.2019
Kredyty i pożyczki	-	-	-	-	-	0
Dłużne papiery wartościowe	-	-	7 574	-	-	7 574
Leasing	144	48	233	43	1 682,00	2 150
Kaucje zatrzymane	622	364	280	-	-	1 266
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe	9 318	-	-	-	-	9 318
Ekspozycja na ryzyko płynności razem	10 084	412	8 087	43	1 682	20 309

W ocenie Zarządu Spółka posiada dobrą kondycję finansową, pozwalającą na terminowe regulowanie bieżących zobowiązań. W celu ograniczenia zagrożeń utraty płynności Spółka analizuje i zarządza pozycją płynności, prognozuje spodziewane i potencjalne wpływy i wydatki.

Zarządzanie kapitałem

Spółka zarządza kapitałem, aby zapewnić zdolność kontynuowania przez nią działalności oraz oczekiwaną stopę zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych kondycją Spółki. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych. Spółka nie podlega zewnętrznym wymogom kapitałowym.

Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały jej wartość dla akcjonariuszy oraz innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Spółki. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych. Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej Spółka może wypłacić dywidendę akcjonariuszom, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować akcje. W okresach sprawozdawczych zakończonych 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku nie wprowadzano żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze. Spółka zamierza spłacać bieżące zobowiązania z tytułu kredytu w BOŚ Banku z uzyskanych wpłat ze sprzedaży lokali w realizowanych i zrealizowanych inwestycjach.

4.29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ

Z UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE:
* postępowania dotyczącego zobowiązań albo wierzytelności emitenta lub jednostki od niego zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10 % kapitałów własnych emitenta, z określeniem: przedmiotu postępowania, wartości przedmiotu sporu, daty wszczęcia postępowania, stron wszczętego postępowania oraz stanowiska emitenta,
* dwu lub więcej postępowań dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności, których łączna wartość stanowi odpowiednio co najmniej 10 % kapitałów własnych emitenta, z określeniem łącznej wartości postępowań odrębnie w grupie zobowiązań oraz wierzytelności wraz ze stanowiskiem emitenta w tej sprawie oraz, w odniesieniu do największych postępowań w grupie zobowiązań i grupie wierzytelności - ze wskazaniem ich przedmiotu, wartości przedmiotu sporu, daty wszczęcia postępowania oraz stron wszczętego postępowania;

WNIESIENIE DO SĄDU POZWU O ZAPŁATĘ WIERZYTELNOŚCI, SPRAWA Z POWÓDZTWA SPÓŁKI PRZECIWKO SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ „WILGA 2000” Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE O ZAPŁATĘ KWOTY 5 806 743,00 ZŁ.

W dniu 3 marca 2017 roku ED Invest S.A. złożyła do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew ‎ o zapłatę przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej Wilga 2000 z siedzibą w Warszawie. Pozwem tym Spółka wnosi o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie kwoty 5.806.742,21 zł powiększonej o odsetki ustawowe. Powyższa kwota jest sumą odszkodowania ‎ z tytułu nie przystąpienia przez w/w Spółdzielnię do realizacji inwestycji objętej umową o wspólnym przedsięwzięciu zawartą pomiędzy Spółką a poprzednikiem prawnym Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” oraz wierzytelności przysługującej Spółce od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” za wykonane prace skablowania linii wysokiego napięcia na jej działce 12/29, na której miała być zrealizowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa z halą garażową. Wskutek zaniechań Pozwanego do realizacji w/w przedsięwzięcia inwestycyjnego nie doszło, mimo prowadzonych przez Spółkę i Pozwanego negocjacji i rozmów. W wyniku braku porozumienia Spółka wystąpiła przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej WILGA 2000 z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej. Do zawarcia ugody nie doszło. Z tego względu Spółka podjęła decyzję o skierowaniu sprawy na drogę postępowania sądowego w ramach powództwa o zapłatę. (RB nr 10/2017). Postanowieniem Sądu z dnia 3 stycznia 2018 roku postępowanie zostało zawieszone do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn.. akt II C 1505/17 toczącej się przed Sądem Okręgowym dla Warszawy – Pragi. Postanowienie jest prawomocne.

Sprawa z powództwa Spółki przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie o zapłatę kwoty 52.155,61 zł (słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące sto pięćdziesiąt pięć złotych sześćdziesiąt jeden groszy) wraz z ustawowymi odsetkami

Sprawa toczy się przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział VIII Gospodarczy pod sygnaturą akt VIII GC 4725/14. Pozwem z dnia 30 września 2014 roku (złożony na biuro podawcze Sądu w dniu 7 października 2014) Spółka wniosła o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą ‎ w Warszawie kwoty 52.155,61 zł (słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące sto pięćdziesiąt pięć złotych sześćdziesiąt jeden groszy) wraz z odsetkami ustawowymi. Stan sprawy: Sprawa w toku. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie wniosła od w/w nakazu sprzeciw, w którym wniosła o oddalenie powództwa w całości. Spółka w odpowiedzi na sprzeciw pozwanego wystosowała pismo procesowe, w którym podtrzymała wszystkie swoje twierdzenia wyrażone w pozwie. W dniu 15 marca 2017 roku odbyła się rozprawa przed Sadem Rejonowym dla m. st. Warszawy ‎ w Warszawie VIII Wydział Gospodarczy, podczas której Sąd postanowił o zawieszeniu postępowania do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. akt I ACa 2083/16. Kancelaria wniosła zażalenie na ww. postanowienie, które w dniu 20 września 2017 roku postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie zostało oddalone wobec czego postepowanie w tej sprawie zostało prawomocnie zawieszone do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. Akt I ACa 2083/16 (a obecnie przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie pod sygn. II C 1505/17), której wynik ma kluczowy wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Zgłoszenie wierzytelności w postępowaniu upadłościowym dotyczącym spółki EDBUD S.A. z siedzibą w Warszawie w upadłości likwidacyjnej.

Postępowanie upadłościowe toczy się przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy, Wydział X Gospodarczy d/s upadłościowych i naprawczych pod sygnaturą akt: X GUp 4/11. W dniu 12 stycznia 2011 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział X Gospodarczy ds. Upadłościowych i Naprawczych ogłosił upadłość spółki EDBUD S.A. z siedzibą ‎ w Warszawie oraz wezwał wierzycieli do zgłaszania wierzytelności. Pismem z dnia 31 marca 2011 roku, z zachowaniem dwumiesięcznego terminu na zgłoszenie wierzytelności od dnia opublikowania postanowienia o ogłoszenie upadłości w MSiG, które miało miejsce w dniu 7 lutego 2011 roku, ED Invest S.A. zgłosiła wierzytelność w łącznej kwocie 2.579.213,68 zł (słownie: dwa miliony pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy dwieście trzynaście złotych sześćdziesiąt osiem groszy). Na przedmiotową wierzytelność składają się poniższe należności: - wierzytelność w kwocie 2.555.369,74 zł (słownie: dwa miliony pięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta sześćdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt cztery grosze), którą ED Invest S.A.# 4.30. INFORMACJE NA TEMAT PODMIOTÓW POWIĄZANYCH

INFORMACJE O TRANSAKCJACH Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI W OKRESIE 01.01. – 31.12.2020

Od dnia 01 stycznia 2020 roku w spółce nie występują powiązania z innymi podmiotami jak tylko z kluczowym personelem Spółki. W dniu 11 grudnia 2019 roku działając na podstawie art. 369 §5 KSH oraz §11 ust. 3 Statutu Spółki do Rady Nadzorczej złożyli oświadczenie o rezygnacji z funkcji w Zarządzie Spółki z dniem 31 grudnia 2019 roku panowie Marek Uzdowski Wiceprezes Zarządu oraz Zbigniew Tomasz Wasilewski również Wiceprezes Zarządu. Od dnia 01 stycznia 2020 roku panowie nie mieli istotnego wpływu na działalność Spółki w związku z czym Spółka nie wykazuje już powiązań z dotychczasowymi podmiotami powiązanymi. Transakcje z kluczowym personelem zaprezentowano w nocie 4.31.

INFORMACJE O TRANSAKCJACH Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI W OKRESIE 01.01. – 31.12.2019

Spółki powiązane	Należności na 31.12.2019r.	Zobowiązania na 31.12.2019r.	Aktywa finansowe	Pożyczki	Przychody ze sprzedaży w okresie od 01.01-31.12.2019r.	Zakupy w okresie od 01.01-31.12.2019r.	Przychody finansowe	Koszty finansowe	Pozostałe przychody operacyjne	Udzielone	Otrzymane	Ogółem
Pozostałe podmioty powiązane	27 709	-	-	-	-	7 925	-	-	140

Z tytułu dywidendy wypłaconej w 2020 roku za rok 2019 Członkowie Zarządu uzyskali łącznie kwotę 2 375 tys. PLN, Z tytułu dywidendy wypłaconej w 2019 roku za rok 2018 Członkowie Zarządu uzyskali łącznie kwotę 510 tys. PLN, Transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi odbyły się na warunkach równorzędnych z tymi, które obowiązują w transakcjach zawartych na warunkach rynkowych.

4.31. Wynagrodzenia członków zarządu i rady nadzorczej

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Świadczenia na rzecz personelu kierowniczego
Wynagrodzenia Zarządu	1 972	1 759
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej	288	281
Świadczenia razem	2 261	2 040

WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ Z TYTUŁU PEŁNIENIA FUNKCJI W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2020 ROKU

Wyszczególnienie	Wynagrodzenie	Inne	Razem świadczenia
Wynagrodzenia członków Zarządu
Zofia Egierska	963	2	965
Jerzy Dyrcz	963	11	974
Jolanta Szewczyk	34	-	34
Razem	1 960	12	1972
Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej
Bohdan Brym	73	-	73
Henryk Kacprzak	31	-	31
Mieczysław Kosy	35	-	35
Andrzej Król	30	-	30
Edyta Rytel	17	-	17
Krzysztof Mikołajczyk	48	-	48
Bartłomiej Bieleninnik	7	-	7
Robert Fijołek	48	-	48
Razem	288	0	288

WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ Z TYTUŁU PEŁNIENIA FUNKCJI W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2019 ROKU

Wyszczególnienie	Wynagrodzenie	Inne	Razem świadczenia
Wynagrodzenia członków Zarządu
Zofia Egierska	656	1	657
Jerzy Dyrcz	656	15	671
Marek Uzdowski	216	-	216
Zbigniew Wasilewski	216	-	216
Razem	1 742	17	1759
Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej
Bohdan Brym	58	-	58
Henryk Kacprzak	50	-	50
Edyta Rytel	43	-	43
Krzysztof Mikołajczyk	43	-	43
Bartłomiej Bieleninnik	43	-	43
Robert Fijołek	43	-	43
Razem	281	0	281

INFORMACJA O WYSOKOŚCI NIESPŁACONYCH ZALICZEK UDZIELONYCH CZŁONKOM ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Zaliczki wypłacone członkom Zarządu
Zofia Egierska	125	142
Jerzy Dyrcz	156	164
Razem	281	306
Zaliczki wypłacone członkom Rady Nadzorczej
Razem	-	-
Razem	281	306

Stan niespłaconych zaliczek na dzień 31 grudnia 2019 roku

	Zofia Egierska	Jerzy Dyrcz	Razem
2019	50	85	135
2020	55	54	109

Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej na dzień publikacji raportu za rok obrotowy 2020 posiadali następujące ilości akcji:

Akcjonariusz	Stan na dzień publikacji raportu
Zofia Egierska	4 074 921
Jerzy Dyrcz	3 585 650
Robert Fijołek*	181 226
Razem	7 841 797

*na podstawie zawiadomienia akcjonariusza o ilości posiadanych akcji z dnia 09 marca 2021 roku.

4.32. zatrudnienie

PRZECIĘTNE ZATRUDNIENIE	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Pracownicy umysłowe	12	12
Pracownicy fizyczni	0	0
Razem	12	12

ROTACJA KADR	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Liczba pracowników przyjętych	5	3
Liczba pracowników zwolnionych	3	2

4.33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
Badanie rocznych sprawozdań finansowych	32	25
Przegląd sprawozdań finansowych	45	36
Doradztwo rachunkowe	-	-
Pozostałe usługi	-	-
Razem	77	61

Umowy zawarte na badanie i przeglądy sprawozdań finansowych za 2020 rok:

• umowa z Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp.k. (zawarta 29 kwietnia 2020 roku.) obejmująca
  • przegląd sprawozdania finansowego za I kwartał 2020 roku - termin realizacji do 22 maja 2020 roku, wartość netto – 13,9 tys. PLN.,
  • badanie sprawozdania finansowego za 2020 rok – termin realizacji do 26 marca 2021 roku, wartość netto – 31,5 tys. PLN.,
  • przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 stycznia 2019roku do 30 czerwca 2019 roku – termin realizacji do 21 lipca 2020 roku, wartość netto – 17,6 tys. PLN.,
  • przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 lipca 2019 roku do 30 września 2019 roku – termin realizacji do 27 listopada 2020 roku, wartość netto – 13,9 tys. PLN.

Umowy zawarte na badanie i przeglądy sprawozdań finansowych za 2019 rok:

• umowa z Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp.k. (zawarta 29 marca 2019 roku.) obejmująca:
  • przegląd sprawozdania finansowego za I kwartał 2019 roku - termin realizacji do 14 maja 2019 roku, wartość netto – 11 tys. PLN.,
  • badanie sprawozdania finansowego za 2019 rok – termin realizacji do 19 marca 2020 roku, wartość netto – 25 tys. PLN.,
  • przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 stycznia 2019roku do 30 czerwca 2019 roku – termin realizacji do 19 sierpnia 2019 roku, wartość netto – 14 tys. PLN.,
  • przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 lipca 2019 roku do 30 września 2019 roku – termin realizacji do 13 listopada 2019 roku, wartość netto – 11 tys. PLN.

4.34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU

Połączenia, przejęcia, założenia nowych podmiotów zależnych

W okresie od zakończenia roku obrotowego 2020 do czasu publikacji sprawozdania finansowego nie nastąpiły połączenia, przejęcia oraz założenia nowych podmiotów zależnych, ani inne istotne zdarzenia.

Zmiana w składzie Zarząd Spółki

W okresie od zakończenia roku obrotowego 2020 do czasu publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w składzie Zarządu Spółki.

Zmiany w składzie Rady Nadzorczej

W okresie od zakończenia roku obrotowego 2020 do czasu publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w składzie Rady Nadzorczej Spółki.

Zmiana wartości kontraktu

Uchwałą nr 1/21.01/2021 z dnia 21 stycznia 2021 roku Rada Nadzorcza Spółki po zapoznaniu się z wnioskiem Zarządu wyraziła zgodę na zwiększenie wartości kontraktu na realizację robót budowlanych budynku mieszkalnego Wilga VI ze spółką Hochtief Polska S.A. z siedzibą w Warszawie, na zawarcie którego Rada Nadzorcza wyraziła zgodę uchwałą 2/28.12/2012 z dnia 28 grudnia 2020 roku o kwotę 500 tys. PLN i określiła łączną kwotę do wysokości 25.000 tys. PLN.

Zawarcie umowy na realizację inwestycji

W dniu 21 stycznia 2021 roku zawarto Umowę z Hochtief Polska Spółka Akcyjna z siedziba w Warszawie ul. Żwirki i Wigury 14, 02-092 Warszawa, na realizację inwestycji pn. „ Wilga VI” polegająca na budowie wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych o funkcji mieszkalno-usługowej z garażami w podziemiu przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego w Warszawie. Umowa nie odbiega od warunków rynkowych.

Zabezpieczenie należytego wykonania robót

10 lutego 2021 roku Hochtief Polska S.A.przedłożył Gwarancję bankową należytego wykonania robót nr 9340.80.0003862-00 na kwotę 1 249,9 tys. PLN w związku z zawartą Umową z dnia 21 stycznia 2021 roku na realizację inwestycji „Wilga VI” polegająca na budowie wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych o funkcji mieszkalno-usługowej z garażami w podziemiu przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego w Warszawie, ważną do 30 września 2022 roku.

Zakończenie inwestycji
W dniu 08 lutego 2021 roku Spółka zgłosiła gotowość do odbioru i przekazania do użytku Wielorodzinny zespół mieszkano-usługowy z garażami w podziemiu i na parterze przy ul. Rogalskiego 3 w Dzielnicy Praga-Południe m.st. Warszawy. W związku z uzgodnieniem i podpisaniem w dniu 08 lutego 2021 roku „Protokołu odbioru i przekazania obiektu do użytku” Spółdzielnia Mieszkaniowa „ORLIK-JANTAR” z dniem 08 lutego 2021 roku przyjęła w/w budynek w użytkowanie.

Zabezpieczenie jakości i rękojmi wykonanych robót.
Hochtief Polska S.A. przedłożył Gwarancję bankową nr 9340.80.0003861-00 z dnia 28 stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót na kwotę 2.060 tys. PLN w związku z zawartą Umową z dnia 10 kwietnia 2019 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik” - wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Udzielona Gwarancja z dniem 01 lutego 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 1.236 tys. PLN. Gwarancja wygasa z dniem 02 kwietnia 2026 roku.

Zawarte Umowy leasingu
W dniu 21 stycznia 2021 roku Spółka podpisała Umowę Generalną Leasingu nr 4572021 z Toyota Polska Leasing Sp. z o.o. na leasing samochodu osobowego Toyota Avensis 2.0 D-4D Premium KOM 5dr, kwota 52 tys. PLN, okres użytkowania 36 miesięcy, oprocentowanie WIBOR 1 miesięczny. W dniu 23 lutego 2021 roku Spółka podpisała Umowę Leasingu nr 4081294 z Idea Getin Leasing S.A. na leasing samochodu osobowego Skoda Fabia, kwota 26 tys. PLN, okres użytkowania 24 miesięcy, oprocentowanie stałe.

Aneks do Umowy.
W dniu 15 marca 2021 roku Spółka podpisała Aneks nr 5 do Umowy o wspólnym przedsięwzięciu ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar, z siedzibą w Warszawie, o której Spółka informowała RB nr 13/2017 roku. Zawarty Aneks dotyczy III etapu przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „ORLIK Jantar”, tj. zabudowy mieszkalno-usługowej o powierzchni użytkowej wynoszącej 3 800 m kw. Rozpoczęcie inwestycji było warunkowane podpisaniem aneksu do umowy z najemcą pawilonu znajdującego się na terenie przeznaczonym na tę inwestycję. Strony określiły czas realizacji inwestycji na 36 miesięcy od daty przekazania Spółce przez Spółdzielnię terenu i znajdującego się na nim pawilonu. Jednocześnie strony określiły szacunkowy koszt realizacji III etapu na kwotę nie niższą niż 31.160 tys. PLN. zł.

4.35. kontynuacja działalności

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej ‎ 12 miesięcy od zakończenia okresu sprawozdawczego. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności.

4.36. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE PRZEZ NIEGO WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU

Działalność Spółki w 2020 roku oparta była na realizacji zaplanowanej sprzedaży lokali mieszkalnych w inwestycji : Orlik ul. Rogalskiego etap.1, Olik – Jantar Pasaż Aniński bud. E, Wilga ul. Znanieckiego/Umińskiego bud. C oraz Iskra etap I bud. A, Iskra VI etap II bud. BD i CF, Iskra VI etap III bud. E , a także Wilga VII zad. 8. W 2020 roku nie zostały podpisane żadne nowe umowy realizacyjne. Realizacja nowej inwestycji zaczęła się w miesiącu luty 2021 i w związku z nią w dniu 21 stycznia 2021 została podpisana Umowa na wykonanie inwestycji Wilga VI . Szczegóły zostały opisane punkcie 4,34.

Istotnym czynnikiem mającym wpływ na realizację kolejnych inwestycji jest konserwatywna polityka banków w zakresie dostępności kredytów dla osób fizycznych oraz finansowania inwestycji z różnych źródeł, co wpływa na pozyskiwanie finansowania dla możliwości równoległego prowadzenia inwestycji w tym samym czasie. Na wyniki finansowe Spółki w przyszłości będą miały istotny wpływ pozytywne wyniki pozyskania różnych źródeł finansowania zarówno poprzez emitowanie obligacji, jak też kredytowania.

RYZYKO COVID 19
Istotnym czynnikiem, który obecnie wpływa na rynek nieruchomości jest ogłoszona w marcu 2020 roku pandemia Covid-19. Spółka identyfikuje ryzyko związane z COVID 19 głównie w obszarze przyszłej siły nabywczej potencjalnych klientów na przyszłe projekty oraz ze strony usługodawców (wykonawców) jako organizacji dysponującej możliwościami wymienności nadzoru i innych pracowników. Koronawirus miał wpływ na tempo sprzedaży mieszkań w realizowanych inwestycjach , jednakże nie wpłynął na tempo realizacji inwestycji. W okresie pandemii, nie doszło do zamknięcia budów, gdyż prowadzący prace budowlane posiadają możliwości elastycznych zmian wykwalifikowanego personelu w wypadku konieczności skierowania osób na kwarantannę lub nieobecności spowodowanej zakażeniem Covid. Elastyczne zarządzanie kluczowym personelem spowodowało, że Covid-19 nie zahamował prac budowlanych EDinvest terminowo realizowała prowadzone inwestycje.

Początek roku za wyjątkiem miesiąca marca był udany. W drugim kwartale Spółka odnotowała spadek zainteresowania potencjalnych nabywców jednak już od czerwca obserwujemy nieco wyższy w stosunku do kwietnia i maja powrót do ich aktywności zakupowej. W miesiącu lipcu, a następnie w okresie sierpień - grudzień Spółka odnotowała rosnące zainteresowanych ofertą mieszkaniową. W obszarze sprzedaży EDinvest kontynuuje plan realizacji nowych przyjaznych dla klientów rozwiązań w zakresie kontaktu z klientami online oraz przy użyciu nowoczesnych systemów telefonii komórkowej, zaś nowe biuro sprzedaży zapewnia bezpieczną współpracę i kontakt z klientami przy zachowaniu zasad ostrożności i zabezpieczeń. W okresie sprawozdawczym Spółka nie odnotowała istotnego wpływu pandemii na jej działalność.

EDinvest znajduje się w dobrej sytuacji finansowej, zwiększa zysk, utrzymuje wskaźnik zadłużenia na niskim poziomie. Sytuacja ta wynika z faktu, iż Zarząd Spółki prowadzi ostrożną i wyważoną politykę rozwoju i finansowania działalności, stosownie do posiadanego potencjału własnego, bez ryzyka nadmiernego zadłużania się, a także biorąc pod uwagę spadek koniunktury. Obecnie analizując portfel projektów oraz zakres sprzedanych lokali ryzyko Covid-19 można określić nadal jako niskie. Pomimo to z uwagi na ciągle przedłużający się czas pandemii, okresy dużego wzrost zachorowań należy nadal spodziewać się negatywnego wpływu na terminy realizacji przyszłych projektów, głównie z uwagi na wydłużenie procedur administracyjnych, projektowych, uzyskania pozwolenia na budowę, wykonawstwo w związku ze zwiększonym ryzykiem absencji pracowników oraz działaniem firm budowlanych w przyszłości. Spółka na bieżąco reaguje na wszelkie zagrożenia dot. realizacji projektów tak z zakresie personelu wykonawczego, dostaw materiałów, procedur administracyjnych. Przestrzegana jest procedura pracy zdalnej w celu wykorzystania zamiennej pracy nadzoru technicznego dla prowadzonych inwestycji. Inwestycje są prowadzone przy zastosowaniu wszelkich środków zabezpieczające przeciw Covid,

Sytuacja wywołana pandemia w pierwszym półroczu 2020 roku spowodowała wydłużenie procedury uzyskania finansowania kredytowego, zwiększone wymagania przy ocenie zdolności kredytowej, wręcz wycofywanie się niektórych banków z finansowania zakupu mieszkań. Wzrost epidemii w trzecim kwartale i utrzymujący się wysoki poziom zachorowań w czwartym kwartale 2020 roku, a także do dnia publikacji sprawozdania może mieć wpływ na dalsze zaostrzenie polityki kredytowej banków. Zarząd Spółki na bieżąco analizuje sytuację na rynku, zmiany zachodzące w gospodarce wywołane Covid-19, a w konsekwencji wpływ tych czynników na plany inwestycyjne Spółki w okresie najbliższych miesięcy, a także dłuższej perspektywie czasowej. Na dziś ryzyko Covid-19 nadal ocenia się jako niskie. Zarząd Spółki nie widzi istotnego wpływu na brak kontynuacji działalności.

4.37. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu	4,6148	4,2585
Kurs średni w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie	4,4742	4,3018
Najwyższy kurs w okresie	4,6330 z dn. 29.10.2020	4,3857 z dn. 01.07.2019
Najniższy kurs w okresie	4,2279 z dn. 15.01.2020	4,3891 z dn. 22.09.2019

WYBRANE DANE FINANSOWE WRAZ Z PRZELICZENIEM NA EURO

Wyszczególnienie	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019	za okres od 01.01. do 31.12.2020	za okres od 01.01. do 31.12.2019
	PLN	PLN	EUR	EUR
Rachunek zysków i strat
Przychody ze sprzedaży	91 481	43 653	20 447	10 148
Koszt sprzedanych produktów i usług	70 393	31 663	15 733	7 361
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	14 074	5 227	3 146	1 215
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	13 449	4 705	3 006	1 094
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej	10 377	3 637	2 319	846
Zysk (strata) netto	10 377	3 637	2 319	846
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR)	1,05	0,31	0,23	0,07
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR)	1,05	0,31	0,23	0,07
Rachunek przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	11 481	-7 748	2 566	-1 801
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej	24	-24	5	-6
Środki pieniężne netto z działalności finansowej	-4 195	-2 796	-938	-650
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	7 310	-10 568	1 634	-2 456
Średni kurs PLN / EUR*	4,4742	4,3018

Wyszczególnienie	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
	PLN	PLN	EUR	EUR
Bilans
Aktywa	85 058

---

Zofia Egierska, Prezes Zarządu

---

Jerzy Dyrcz, Wiceprezes Zarządu

---

Jolanta Szewczyk, Członek Zarządu

PODPIS OSOBY, KTÓREJ POWIERZONO PROWADZENIE KSIĄG RACHUNKOWYCH

---

Małgorzata Jankowska

Warszawa, dnia 24 marca 2021 roku

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Zarząd Spółki potwierdza, że roczne sprawozdanie finansowe ED Invest S.A. obejmujące okres dwunastu miesięcy od 01 stycznia do 31 grudnia 2020 roku, jak również dane porównywalne za okres od 01 stycznia do 31 grudnia 2019 roku, zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej oraz że odzwierciedla w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki oraz jej wynik finansowy, a roczne sprawozdanie z działalności Spółki zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka. Zarząd Spółki potwierdza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego Spółki został wybrany zgodnie ‎ z przepisami prawa. Zarówno podmiot, jak i biegli rewidenci dokonujący badania, spełniali warunki do wyrażenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania w rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi.

PODPISY WSZYSTKICH CZŁONKÓW ZARZĄDU

---

Zofia Egierska, Prezes Zarządu

---

Jerzy Dyrcz, Wiceprezes Zarządu

---

Jolanta Szewczyk, Członek Zarządu

Warszawa, 24 marca 2020 roku