Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy za 2022 rok

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów

Sprawozdanie Zarządu

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie

Zarząd

Rada Nadzorcza

Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu

Model biznesowy

Wybrane dane finansowe Grupy

Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach finansowych Spółki oraz Grupy

Segmenty Grupy

Taksonomia UE

Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji

Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące

Najważniejsze zdarzenia w 2022 r.

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

Segment mieszkań dla klientów indywidualnych – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy

Segment mieszkań na wynajem – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy

Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy

Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy

Jak zarządzamy ryzykiem

Wpływ wojny w Ukrainie na działalność i wyniki Spółki i Grupy w przyszłości

Portfel nieruchomości

Główne inwestycje w 2022 r. – zakupy nieruchomości

Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2022 r.

Czynniki istotne dla rozwoju Grupy w nadchodzących kwartałach

Polityka dywidendowa i dywidenda

Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi

Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy

Poręczenia i gwarancje

Ocena zarządzania zasobami finansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych

Informacje o pożyczkach udzielonych w 2022 r., w tym podmiotom powiązanym

Umowy z firmą audytorską

Skład Grupy Kapitałowej

Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa

Oświadczenia Zarządu

Kontakt

2022 Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej

Fot. Biurowiec Face2Face Business Campus w Katowicach
Fot. Lobby w biurowcu Face2Face Business Campus w Katowicach

Spis treści

. List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów 5
. Sprawozdanie Zarządu 7
. Podstawowe informacje o Spółce i Grupie 8
. Zarząd 9
. Rada Nadzorcza 10
. Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu 11
. Model biznesowy 13
. Wybrane dane ﬁnansowe Grupy 14
. Podstawowe wielkości ekonomiczno-ﬁnansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach ﬁnansowych Spółki oraz Grupy 15
. Segmenty Grupy 21
. Taksonomia UE 24
. Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji 31
. Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące 33
. Najważniejsze zdarzenia w 2022 r. 34
. Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 46
. Segment mieszkań dla klientów indywidualnych – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 48
. Segment mieszkań na wynajem – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 54
. Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 56
. Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 60
. Jak zarządzamy ryzykiem 62
. Wpływ wojny w Ukrainie na działalność i wyniki Spółki i Grupy w przyszłości 66
. Portfel nieruchomości 67
. Główne inwestycje w 2022 r. – zakupy nieruchomości 80
. Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2022 r. 81
. Czynniki istotne dla rozwoju Grupy w nadchodzących kwartałach 83
. Polityka dywidendowa i dywidenda 85
. Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi 86
. Zobowiązania ﬁnansowe Spółki i Grupy 88
. Poręczenia i gwarancje 93
. Ocena zarządzania zasobami ﬁnansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych 95
. Informacje o pożyczkach udzielonych w 2022 r., w tym podmiotom powiązanym 101
. Umowy z ﬁrmą audytorską 103
. Skład Grupy Kapitałowej 104
. Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa 105
. Oświadczenia Zarządu 106
. Kontakt 108

4 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Fot. Kompleks biurowo-mieszkaniowy Fuzja w Łodzi

5 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów

Z przyjemnością oddaję Państwu raport finansowy Echo Investment za 2022 r. Wypracowaliśmy w tym czasie 127 mln zł zysku netto przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej, co było głównie rezultatem przekazania klientom 2 168 mieszkań na sprzedaż i wynajem wybudowanych przez Echo Investment i Archicom, a także wzrostu wartości biurowców i mieszkań na wynajem. Miniony rok upłynął także pod znakiem sprzedaży siedmiu budynków biurowych o wartości 318 mln euro. To bardzo mocne potwierdzenie jakości naszych projektów. Dzięki temu mamy silną pozycją gotówkową i zmniejszone zadłużenie netto, co jest kluczowe dla dalszego rozwoju biznesu.

Mieszkania

W ubiegłym roku nasza Grupa sprzedała 1 515 i przekazała klientom indywidualnym 2 168 mieszkań. W tym czasie rozpoczęliśmy budowę łącznie 1 613 lokali. Rynek mieszkaniowy przechodzi obecnie zmiany. Zdecydowanie dominującą grupą klientów stali się inwestorzy indywidualni, którzy kupują mieszkania traktując je jako bezpieczną lokatę kapitału. Doceniają jakość, doskonałe lokalizacje projektów, a także stabilność i reputację naszej Grupy. Dlatego wprowadzamy do sprzedaży takie projekty, które najlepiej odpowiedzą na oczekiwania tych klientów.

Mieszkania na wynajem

Popyt na mieszkania na wynajem jest bardzo silny, co utwierdza naszą wiarę w ten segment rynku. Doskonała kondycja rynku mieszkań na wynajem ma swoje odzwierciedlenie w 100% poziomie komercjalizacji budynków Resi4Rent. Spółka ma obecnie blisko 3 tys. gotowych i w pełni wynajętych lokali, a kolejne 3,6 tys. jest w budowie. Celem Resi4Rent do końca 2024 r. jest posiadanie około 10 tys. lokali na wynajem – z czego ponad 8 tys. gotowych, a resztę blisko ukończenia. Obecnie grunty pod 90% tych mieszkań są już zabezpieczone.

Sektor nieruchomości komercyjnych

Ubiegły rok upłynął w naszej Grupie pod znakiem sprzedaży gotowych i dobrze wynajętych biurowców. Co ważne, udało się nam zawrzeć transakcje sprzedaży budynków na rynkach regionalnych, jesteśmy w trakcie negocjowania kolejnych transakcji, czego efekty wkrótce będziemy mogli Państwo zaprezentować. To świadczy o dobrej kondycji rynku inwestycyjnego. Myśląc o przyszłości, pracujemy nad rozpoczynaniem kolejnych spektakularnych projektów. W ubiegłym tygodniu zaprezentowaliśmy projekt Towarowa 22 w Warszawie autorstwa JEMS Architekci, który wybudujemy razem z naszym partnerem AFI Europe. Centralnym punktem projektu będzie park o powierzchni 2 ha z odnowionym pawilonem Domu Słowa Polskiego. Dookoła parku powstaną budynki z mieszkaniami, biurami, mieszkaniami na wynajem i potrzebnymi na co dzień usługami. Łączna powierzchnia użytkowa budynków wyniesie ponad 200 tys. mkw. Planujemy rozpocząć budowę pierwszego biurowca w tym projekcie jeszcze w 2023 r. Jesteśmy również zadowoleni z rozwoju CitySpace, operatora elastycznych biur z naszej grupy. Główne działania, pod znakiem których minął 2022 r. w tej spółce, to otwarcie dwunastej lokalizacji, ekspansja w Warszawie, decyzja o wejściu na nowy rynek regionalny, podnoszenie standardu obsługi klientów oraz dostosowanie biur w całej sieci do standardu wspierającego ESG.

Szanowni Akcjonariusze, Partnerzy i Klienci,

6 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Libero i Galeria Młociny cieszą się popularnością wśród klientów dzięki zmianom w doborze najemców, jak również dzięki akcjom marketingowym. Rok 2022 to kontynuacja wzrostu w obydwu lokalizacjach. Obroty Libero w 2022 r. były wyższe o 39 proc. niż w 2021 r., natomiast odwiedzalność – o 35 proc. Równie dobra sytuacja jest obserwowana w warszawskiej Galerii Młociny. Tutaj obroty wzrosły o 41 proc., natomiast odwiedzalność – o 33 proc.

Sytuacja finansowa

Wartość naszych aktywów na koniec 2022 r. to blisko 6,1 mld zł, w tym utrzymujemy wysoki stan gotówki – 942 mln zł. Jak zawsze, jesteśmy skupieni na utrzymywaniu stabilnej pozycji finansowej naszej Grupy i prowadzimy ostrożną politykę finansową. Cieszymy się zaufaniem inwestorów, dzięki czemu nasza Grupa wyemitowała w ubiegłym roku obligacje o łącznej wartości 495 mln zł. Jednocześnie wykupiliśmy obligacje o wartości blisko 590 mln zł.

Zrównoważony rozwój

Przyjęliśmy ambitną strategię ESG dla całej Grupy, która porządkuje nasze priorytety i działania w perspektywie do 2030 r. Jej główne założenia koncentrują się na ograniczeniu śladu węglowego, poprawie efektywności energetycznej budynków, minimalizowaniu wpływu projektów na środowisko naturalne i bioróżnorodność oraz wzmocnieniu kultury korporacyjnej. Dokument jest punktem wyjścia do ciągłego doskonalenia i podnoszenia poprzeczki w naszych działaniach związanych z zagadnieniami ESG. Jednocześnie z raportem finansowym, opublikowaliśmy także kolejny raport zrównoważonego rozwoju Grupy Echo-Archicom, który podsumowuje nasze działania w ubiegłym roku. Zachęcam Państwa do szczegółowego zapoznania się z naszymi raportami finansowym i zrównoważonego rozwoju za 2022 r.

Z poważaniem

Nicklas Lindberg
Prezes Echo Investment

Miniony rok upłynął pod znakiem sprzedaży siedmiu budynków biurowych o wartości 318 mln euro. To bardzo mocne potwierdzenie jakości naszych projektów. Dzięki temu mamy silną pozycją gotówkową i zmniejszone zadłużenie netto.

Fot. Lobby w biurowcu MidPoint71 we Wrocławiu

8 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami. Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w: Kielce, al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.# Akcje Spółki

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIG- Nieruchomości. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska. Jednostką dominującą wobec Echo Investment spółka akcyjna jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest K., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas trwania Spółki jest nieograniczony. Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyﬁkacyjnych. Stan średniomiesięcznego zatrudnienia w Grupie Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. wynosił 562 osoby, w przeliczeniu na pełne etaty. Ilekroć w niniejszym dokumencie jest mowa o Grupie Echo Investment lub Echo Investment, oznacza to spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze wszystkimi spółkami zależnymi, łącznie z Archicom S.A. i jej spółkami zależnymi. Określenie Grupa Echo oznacza spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze spółkami zależnymi, z wyłączeniem Archicom S.A. i jej spółek zależnych. Określenie Grupa Archicom oznacza tylko spółkę Archicom S.A. i jej spółki zależne.

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie

01 Kielce 1996 rok

Debiut Echo Investment na GPW

9 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Zarząd

Nazwisko	Funkcja
Nicklas Lindberg	Prezes
Maciej Drozd	Wiceprezes ds. ﬁnansowych
Artur Langner	Wiceprezes
Rafał Mazurczak	Członek Zarządu
Małgorzata Turek	Członek Zarządu

Życiorysy zawodowe członków zarządu są opisane w Oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego”.

10 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Rada Nadzorcza

Nazwisko	Funkcja
Margaret Dezse	Niezależny Członek Rady Nadzorczej
Noah M. Steinberg	Przewodniczący
Tibor Veres	Wiceprzewodniczący
Sławomir Jędrzejczyk	Niezależny Członek Rady Nadzorczej
Maciej Dyjas	Członek Rady Nadzorczej
Nebil Senman	Członek Rady Nadzorczej
Bence Sass	Członek Rady Nadzorczej
Péter Kocsis	Członek Rady Nadzorczej

Życiorysy zawodowe członków Rady Nadzorczej są opisane w Oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego”.

11 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Pozycja lidera

Strategia Rentownego Wzrostu

Duże wielofunkcyjne projek Echo Investment jest największą ﬁrmą deweloperską działającą w Polsce pod względem liczby i powierzchni realizowanych projektów. Jesteśmy aktywni w segmencie nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Strategia rentownego wzrostu zakłada, że spółka będzie należała do czołówki deweloperów zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym, co zakłada większą dynamikę wzrostu w segmencie mieszkaniowym. Duża skala działalności pozwala na optymalne wykorzystanie zasobów. Wieloletnie doświadczenie Echo Investment w trzech sektorach nieruchomo- ści daje przewagę konkurencyjną, polegającą na umiejętności realizowania dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów. Dzięki temu Grupa może kupować większe tereny, których jednostkowa cena jest niższa a kon- kurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni miejskiej.

Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu

02

Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą Nadzor- czą przygotował i wdrożył w 2016 r. strategię rentowne- go wzrostu. Zgodnie z nią, w potwierdzonych w 2020 r. kierunkach strategicznych Grupa kładzie szczególny nacisk na rozwój w sektorze mieszkaniowym i zwiększa znaczenie swoich wielofunkcyjnych, dużych projektów „destinations”. Strategia Echo opiera się na następujących ﬁlarach:

Podjęte działania

Osiągnięcie pozycji lidera pod względem liczby budowanych i sprzedawa- nych mieszkań klientom indywidualnym oraz ﬁrmie Resi4Rent,
Zakup w 2021 r. pakietu większościowego akcji dewelopera mieszkaniowego Archicom, dzięki czemu grupa weszła do grona pięciu największych dewelo- perów sprzedających mieszkania klientom indywidualnym w Polsce,
Zwiększenie udziału rynkowego w segmencie mieszkań dla klientów indy- widualnych z poziomu sprzedaży ok. 600 mieszkań do 2015 r. do ok. 1 515 mieszkań w 2022 r.,
Rozwijanie spółki Resi4Rent, która jest już największym podmiotem w Polsce wynajmującym mieszkania,
Zabezpieczenie dużego banku ziemi, pozwalającego na dalsze zwiększanie udziału w rynki mieszkań na sprzedaż i wynajem,
Utrzymywanie pozycji lidera na rynku biurowym (pod względem powierzchni w budowie i przygotowaniu, a także wynajmu),
Poszukiwanie nowych nisz biznesowych m.in. w najmie krótkoterminowym (poprzez rozwój spółki CitySpace),
Utrzymanie silnej pozycji w sektorze handlowym (pod względem innowacyj- ności oraz relacji z najemcami),
Wzmacnianie przewagi konkurencyjnej poprzez przygotowanie i budowanie projektów wielofunkcyjnych, wymagający łączenia różnych kompetencji i szybsze realizowanie inwestycji.

Podjęte działania

Systematyczne zwiększanie banku ziemi pod duże, wielofunkcyjne projekty oraz ich udziału w całym banku ziemi Grupy,
Ukończenie z dużym sukcesem pierwszych inwestycji łączących funkcje biu- rową, handlową, rozrywkową i mieszkaniową – Browary Warszawskie i Moje Miejsce w Warszawie,
Budowa projektów Fuzja i Zenit w Łodzi, które już cieszą się popularno- ścią wśród kupujących mieszkania, najemców czy inwestorów kupujących biurowce,
Przygotowanie kolejnych inwestycji o dużej skali urbanistycznej m.in. przy ul. Towarowej 22 oraz Wołoskiej w Warszawie, Wita Stwosza w Krakowie, Opieńskiego w Poznaniu, KEN w Warszawie, i Kapelanka w Krakowie,
Poszukiwanie kolejnych dużych terenów o przeznaczeniu wielofunkcyjnym.

12 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Współpraca ze sprawdzonymi partnerami

Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność dewelo- perska Echo Investment jest komplementarna wobec działalności tych podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności, przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka. Echo Investment inwestuje wspólnie z partnerami w projekty wymagające większe- go zaangażowania ﬁnansowego, świadczy im usługi (deweloperskie, wynajmu, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo w zakupie gotowych aktywów na rynkowych warunkach. Wszystkie istotne umowy pomię- dzy Echo Investment a jego partnerami są dyskutowane i aprobowane przez Radę Nadzorczą.

Polska

To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot działający tu od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu projektów w siedmiu najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej atrakcyjnymi i płynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmie- ście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi.

Działalność deweloperska

Przyjęta strategia zakłada skupienie się na działalności deweloperskiej, na którą składają się takie czynności, jak zakup działki (nieruchomo- ści), przygotowanie projektu, budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podniesienia wartości nieruchomości, a następnie sprzedaż go- towego projektu w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Większość aktywów grupy stanowią nieruchomości miesz- kaniowe i komercyjne w budowie.

Podjęte działania

Wydzielenie pracujących aktywów biurowych i handlowych w 2016 r. do osobnej spółki EPP i sprzedaż wszystkich jej udziałów w latach 2016-2018,
Sprzedaż biurowców i centrów handlowych w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych – w tym także w trakcie budowy lub w szybkim czasie po jej zakończeniu,
Prowadzenie procesu sprzedaży inwestycji mieszkaniowych w taki spo- sób, by w momencie oddania do użytku 80 proc. lokali było sprzedane,
Świadczenie usług deweloperskich dla zewnętrznych ﬁrm za wyna- grodzeniem.

Podjęte działania

Zakup nieruchomości pod przyszłe projekty wyłącznie w siedmiu największych miastach Polski,
Sprzedaż wszystkich działek zlokalizowanych poza Polską,
Sprzedaż wszystkich aktywów spoza głównej działalności.

Podjęte działania

Partnerstwo z renomowanymi podmiotami przy dużych i kapita- łochłonnych projektach deweloperskich, jak Galeria Młociny w War- szawie (EPP) i Towarowa 22 w Warszawie (AFI Europe), w których Echo ma 30 proc. udziałów i prowadzi proces deweloperski i leasin- gowy za wynagrodzeniem,
Partnerstwo z globalnym funduszem PIMCO przy rozwijaniu spółki Resi4Rent, w której Echo Investment ma 30 proc. udziałów i dla której świadczy usługi przygotowania i prowadzenia inwestycji za wynagro- dzeniem,

13 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Budowa

Zakup działek

Gotówka

Dywidenda

Pozwolenia, projekt architektoniczny

Sprzedaż

Marketing

Wynajem, aktywne zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi

Grupa Echo Investment jest organizatorem całego pro- cesu inwestycyjnego projektu nieruchomościowego, od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji admini- stracyjnych, organizację ﬁnansowania, nadzór nad budo- wą, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku, aktywne zarządzanie nim w celu podniesienia wartości, podjęcia decyzji o sprzedaży i zrealizowania sprzedaży w optymal- nym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Czynności te wykonuje w większości przypad- ków poprzez zależne od siebie spółki celowe. Podstawowa działalność Echo Investment dzieli się na następujące segmenty:

budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
2.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podnie-sienia wartości i sprzedaż nieruchomości komercyjnych – biurowców i centrów handlowych, 3. świadczenie usług wynajmu elastycznej powierzchni biurowej poprzez spółkę CitySpace, 4. świadczenie usług dla innych podmiotów, m.in. dla Resi4Rent czy Student Depot (generalny wykonawca, inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne).

Model biznesowy

Wybrane dane finansowe Grupy

[tys. PLN]	stan na 31.12.2022	stan na 31.12.2021	[tys. EUR]	stan na 31.12.2022
Przychody ze sprzedaży	1 394 306	1 532 665	297 401	334 826
Zysk operacyjny	275 403	309 309	58 743	67 572
Zysk (strata) brutto	219 001	261 892	46 712	57 213
Zysk za rok obrotowy przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	127 150	188 922	27 121	41 272
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	9 184	119 167	1 959	26 033
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	584 836	604 012	124 744	131 952
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(240 703)	(461 596)	(51 341)	(100 840)
Przepływy pieniężne netto, razem	353 317	261 583	75 361	57 145
Aktywa razem	6 087 012	6 434 880	1 297 898	1 399 069
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	1 643 778	1 679 610	350 493	365 180
Zobowiązania długoterminowe	1 962 076	2 078 844	418 362	451 982
Zobowiązania krótkoterminowe	2 318 624	2 492 499	494 387	541 918
Liczba akcji	412 690 582	412 690 582	412 690 582	412 690 582
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą	0,31	0,46	0,07	0,10
Wartość księgowa na jedną akcję	3,98	4,07	0,85	0,88

Zastosowany kurs euro

W okresach objętych sprawozdaniem, do przeliczenia wybranych danych finansowych zastosowano średnie kursy wymiany złotego w stosunku do euro, ustalane przez Narodowy Bank Polski. Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdawczego:
− 4,6899 zł/euro na 31 grudnia 2022 r.,
− 4,5994 zł/euro na 31 grudnia 2021 r.
Średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie:
− 4,6883 zł/euro w okresie 1 stycznia 2022 r. – 31 grudnia 2022 r.,
− 4,5775 zł/euro w okresie 1 stycznia 2021 r. – 31 grudnia 2021 r.

Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach finansowych Spółki oraz Grupy

Aktywa i pasywa

Wartość aktywów [mln PLN]	2020	2021	2022
Echo Investment S.A.	3 281	3 526	3 118
Grupa Kapitałowa Echo Investment	5 631	6 435	6 087

Struktura aktywów obrotowych

Echo Investment S.A.
* Zapasy: 44%
* Należności handlowe i pozostałe: 50%
* Krótkoterminowe aktywa finansowe: 6%
* Środki pieniężne i ich ekwiwalenty: 3 118 tys. PLN

Grupa Kapitałowa Echo Investment
* Zapasy: 23%
* Należności handlowe i pozostałe: 71%
* Krótkoterminowe aktywa finansowe: 6%
* Środki pieniężne i ich ekwiwalenty: 6 087 tys. PLN

Struktura Pasywów

Echo Investment S.A.
* Kapitał własny: 3%
* Zobowiązania długoterminowe: 3%
* Zobowiązania krótkoterminowe: 11%
* Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży: 31%
* Pozostałe: 52%

Grupa Kapitałowa Echo Investment
* Kapitał własny: 40%
* Zobowiązania długoterminowe: 26%
* Zobowiązania krótkoterminowe: 34%
* Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży: 1%

Rachunek zysków i strat

	2020	2021	2022
Przychody ze sprzedaży [mln PLN]
Echo Investment S.A.	1 533	1 394
Grupa Kapitałowa Echo Investment
Zysk operacyjny [mln PLN]
Echo Investment S.A.	105	157	144
Grupa Kapitałowa Echo Investment	32	438	330
Zysk brutto [mln PLN]
Echo Investment S.A.	314	275	219
Grupa Kapitałowa Echo Investment	205	261
Zysk netto [mln PLN]
Echo Investment S.A.	100	100	354
Grupa Kapitałowa Echo Investment	338	438	254
Zysk netto na jedną akcję [PLN]
Echo Investment S.A.	0,24	0,14	0,31
Grupa Kapitałowa Echo Investment	0,46	0,07

Przepływy pieniężne

Przepływy pieniężne w 2022 r. [mln PLN]	2020	2021	2022
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej [mln PLN]
Echo Investment S.A.	49	142	585
Grupa Kapitałowa Echo Investment	-41	-41	-286
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej [mln PLN]
Echo Investment S.A.	-753	-71	119
Grupa Kapitałowa Echo Investment	585	604	9

Przepływy pieniężne

Przepływy pieniężne z działalności finansowej [mln PLN]	2020	2021	2022
Echo Investment S.A.	-471	-225	-241
Grupa Kapitałowa Echo Investment	203	-462	658

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej – struktura segmentowa na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

	Razem	Mieszkania	Mieszkania na wynajem	Nieruchomości komercyjne
	2022	2021	2022	2021
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	71 752	70 529	69 758	68 150
Rzeczowe aktywa trwałe	60 409	64 261	11 880	12 102
Nieruchomości inwestycyjne	1 094 638	843 576	32 938	32 485
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	486 625	741 663	-	1 893
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycena-nych metodą praw własności oraz w jed-nostkach powiązanych	478 180	336 737	-	-
Długoterminowe aktywa finansowe	326 675	366 360	3 476	35 180
Pochodne instrumenty finansowe	26 251	-	8 620	-
Pozostałe aktywa	1 549	1 854	1 549	1 854
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	94 494	74 015	53 403	43 807
Tereny pod zabudowę	21 359	19 454	17 652	15 747
	2 661 932	2 518 450	199 276	211 220
Aktywa obrotowe
Zapasy	1 592 885	1 602 078	1 505 274	1 575 598
Należności z tytułu podatku dochodowego	14 925	13 104	2 831	3 685
Należności z tytułu pozostałych podatków	81 762	64 908	40 517	27 060
Należności handlowe i pozostałe	333 577	120 163	192 479	26 208
Krótkoterminowe aktywa finansowe	15 327	41 920	586	-
Pochodne instrumenty finansowe	366	18 922	-	4 135
Inne aktywa finansowe *	88 914	85 205	55 436	44 776
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	941 997	588 680	271 245	238 865
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	355 327	1 381 451	-	-
	3 425 080	3 973 040	2 068 368	1 920 328
Aktywa razem	6 087 012	6 434 880	2 267 644	2 131 548
* Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej – struktura segmentowa na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

	Razem	Mieszkania	Mieszkania na wynajem	Nieruchomości komercyjne
	2022	2021	2022	2021
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny	1 806 312	1 863 537	644 061	662 002
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	1 609 032	1 626 984	340 732	340 918
Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji	-	50 895	-	50 895
Rezerwy długoterminnowe	5 356	6 499	5 356	5 694
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	140 651	172 917	65 431	53 335
Zobowiązania z tytułu leasingu	138 837	117 127	13 610	14 739
Zobowiązania pozostałe	68 200	104 422	30 299	49 426
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	-	-	-	-
	1 962 076	2 078 844	455 428	515 006
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	667 980	652 574	154 945	122 813
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	142 494	614 520	-	-
Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji	51 478	-	51 478	-
Pochodne instrumenty finansowe	-	1 188	-	-
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	31 174	6 319	7 573	5 048
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	147 176	15 260	25 287	6 104
Zobowiązania handlowe	142 867	186 793	84 275	83 837
Zobowiązania z tytułu dywidendy	90 792	-	84 214	-
Zobowiązania z tytułu leasingu	96 389	105 355	60 768	79 246
Rezerwy krótkoterminowe	51 238	53 412	20 252	25 554
Zobowiązania pozostałe	293 775	216 701	121 939	65 809
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	558 252	572 315	557 424	566 128
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	45 009	68 063	-	-
	2 318 624	2 492 499	1 168 156	954 540
Kapitał własny i zobowiązania razem	6 087 012	6 434 880	2 267 644	2 131 548

Skonsolidowany rachunek zysków i strat – struktura segmentowa za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. [tys.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

[dane w tys. PLN]
	Razem Mieszkania	Mieszkania na wynajem	Nieruchomości komercyjne
	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Przychody ze sprzedaży	1 394 306	1 532 665	1 109 627	1 255 437	16 873	22 260	267 806	254 968
Koszt własny sprzedaży	(901 913)	(1 132 587)	(732 132)	(972 457)	(9 115)	(17 656)	(160 666)	(142 474)
Zysk brutto ze sprzedaży	492 393	400 078	377 495	282 980	7 758	4 604	107 140	112 494
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	(11 427)	76 591	-	-	-	-	(11 427)	76 591
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	(71 390)	(53 531)	(53 090)	(35 985)	(581)	(324)	(17 719)	(17 222)
Koszty sprzedaży	(50 038)	(45 735)	(40 213)	(38 819)	(1 152)	(520)	(8 673)	(6 396)
Koszty ogólnego zarządu	(84 264)	(107 405)	(35 613)	(47 964)	(11 462)	(7 808)	(37 189)	(51 634)
Pozostałe przychody operacyjne	18 323	57 326	4 329	53 379	-	-	13 994	3 946
Pozostałe koszty operacyjne	(18 194)	(18 015)	(5 336)	(7 584)	-	-	(12 858)	(10 430)
Zysk operacyjny	275 403	309 309	247 573	206 007	(5 437)	(4 048)	33 268	107 350
Przychody finansowe	50 496	40 704	17 708	9 445	6 783	13 130	26 005	18 129
Koszty finansowe	(154 699)	(119 695)	(52 053)	(18 801)	(8 470)	(2 232)	(94 176)	(98 662)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	(5 725)	(458)	(3 207)	(1 514)	-	(273)	(2 518)	1 329
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych	(15 151)	8 670	(3 901)	401	(346)	-	(10 904)	8 269
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności	68 677	23 362	-	-	69 140	42 180	(463)	(18 818)
Zysk brutto	219 001	261 891	206 120	195 538	61 670	48 757	(48 789)	17 596
Podatek dochodowy	(62 455)	(56 461)	(58 780)	(42 156)	(17 587)	(10 511)	13 913	(3 794)
Zysk netto, w tym:	156 546	205 431	147 339	153 383	44 083	38 246	(34 876)	13 802
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	127 150	188 922	117 939	136 874	44 083	38 246	(34 872)	13 802
Strata udziałowców niekontrolujących	29 396	16 509	29 400	16 509	-	-	(4)	23

Taksonomia UE 07

Poniżej, zgodnie z art. 8 Rozporządzenia UE 2020/852 (Taksonomia) zostały przedstawione informacje na temat tego, w jaki sposób i w jakim stopniu działalność Grupy Echo Investment S.A. jest związana z działalnością gospodarczą, która kwalifikuje się jako zrównoważona środowiskowo (działalność zgodna z systematyką). Kluczowe wskaźniki wyników zostały przygotowane zgodnie z wymaganiami przedstawionymi w rozporządzeniu delegowanym UE 2021/2178, zgodnie z najlepszą wiedzą i przy zachowaniu należytej staranności.

Ocena zgodności działalności gospodarczej z systematyką, w ramach poszczególnych kluczowych wskaźników wyników została przeprowadzona w oparciu o kryteria techniczne określone w aktach delegowanych UE 2021/2139 oraz 2022/1214.

Minimalne gwarancje

Grupa Echo Investment S.A. spełnia minimalne gwarancje o których mowa w artykule 18 Rozporządzenia UE 2020/852. Ocena spełniania minimalnych gwarancji została przeprowadzona w oparciu o wymagania rekomendowane dla podmiotów podlegających pod CSRD zgodnie z raportem unijnej Platformy na rzecz zrównoważonego finansowania, opublikowanym w październiku 2022 r. W procesie oceny kwalifikowalności przychodów/ nakładów/ wydatków uwzględniono zapisy Rozporządzenia UE 2022/1214. Nie zidentyfikowano przychodów/ nakładów/ wydatków powiązanych z działalnościami wymienionymi w niniejszym rozporządzeniu.

1.1. KPI Obrót

Kategoria (działalność wspierającą)	Działalność gospodarcza	Kod	Całkowity przychód	Udział w przychodach (%)	Łagodzenie zmian klimatu	Adaptacja do zmian klimatu	Zrównoważone wykorzystywanie i ochrona zasobów wodnych i morskich	Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym	Zapobieganie zanieczyszczeniom i ich kontrola	Ochrona i odbudowa bioróżnorodności i ekosystemów	Łagodzenie zmian klimatu	Adaptacja do zmian klimatu	Zrównoważone wykorzystywanie i ochrona zasobów wodnych i morskich	Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym	Zapobieganie zanieczyszczeniom i ich kontrola	Ochrona i odbudowa bioróżnorodości i ekosystemów	Minimalne gwarancje	Udział działalności zgodnej z taksonomią w przychodach	Udział działalności zgodnej z taksonomią w przychodach
Kategoria (działalność na rzecz przejścia)	[dane w tys. PLN]
A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII
A.1. Działalność zrównoważona środowiskowo (zgodna z taksonomią)	Przychód z działalności zrównoważonej środowiskowo (zgodnej z taksonomią) (A.1)		0	0	0	0	0	0	0	0	-	-	-	-	-	-	TAK	0	0
A.2. Działalność kwalifikująca się do taksonomia, ale nie działalność zrównoważona środowiskowo (działalność niezgodna z taksonomią)	Budowa nowych budynków	7.1.	1 376 039	98,9														TAK
	Przychód z działalności kwalifikującej się do taksonomii, ale nie działalności zrównoważonej środowiskowo (działalność niezgodna z taksonomią)		1 376 039	98,9
SUMA (A.1 + A.2)			1 376 039	98,9
B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII	Wydatki operacyjne z tytułu działalności nie kwalifikującej się do taksonomii		18 267	1,1
SUMA (A + B)			1 394 306	100

Zasady rachunkowości

Podstawą do obliczenia kluczowego wskaźnika wyników dla Obrotu (KPI Obrót) było skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Echo Investment za rok 2022 przygotowane zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości (MSSF). Jako mianownik wskaźnika zostały przyjęte przychody netto ze sprzedaży z ww. sprawozdania.

Informacje na temat oceny zgodności z rozporządzeniem (UE) 2020/852

Poszczególne kategorie przychodów Grupy Echo Investment zostały przeanalizowane pod względem kwalifikowalności do systematyki. Proces ten obejmował analizę działalności kwalifikujących się do systematyki zdefiniowanych w Rozporządzeniu UE 2021/2139 oraz Rozporządzeniu UE 2022/1214 w celu potwierdzenia, czy działalności prowadzone przez Grupę Echo Investment zostały wymienione w ww. Rozporządzeniach. Główne źródło przychodów Grupy Echo Investment mieści się w działalności 7.1. „Budowa nowych budynków”.

W kolejnym kroku przeprowadzona została ocena zgodności prowadzonej działalności z technicznymi kryteriami kwalifikacji dla działalności 7.1. W wyniku przeprowadzonej analizy nie zidentyfikowano przychodów powiązanych z działalnością zgodną z systematyką. Wszystkie przychody powiązane z działalnością 7.1. zostały zakwalifikowane jako przychody powiązane z działalnością kwalifikującą się do systematyki.

Aktywność biznesowa prowadzona przez Grupę Echo Investment w ramach działalności 7.1. Budowa nowych budynków, obejmuje:
* Budowę i sprzedaż mieszkań i przychody powiązane,
* Usługi budowlane i okołobudowlane,
* Wynajem powierzchni biurowej, handlowe i mieszkaniowej.

Grupa przeanalizowała i wyodrębniła strumienie przychodów z poszczególnych spółek celowych pod względem tytułów innych niż powiązane z podstawową działalnością (tj. sprzedażą mieszkań i przychodów powiązanych, jak zmiany lokatorskie, dodatkowe prace budowlane, przychody z wynajmu powierzchni, przychody z usług budowlanych i okołobudowlanych).

Wkład w realizację wielu celów i dezagregacja kluczowych wskaźników wyników

Nie dotyczy. Nie zidentyfikowano przychodów powiązanych z działalnością zgodną z systematyką.

Informacje kontekstowe

Nie dotyczy. W przychodach Grupy Echo Investment za 2022 r. nie zidentyfikowano przychodów powiązanych z działalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną z systematyką).

1.2. KPI Capex

Kategoria (dzielność wspierającą)	Kategoria (działalność na rzecz przejścia)	Działalność gospodarcza	Kod	Udział procentowy nakładów inwestycyjnych	Łagodzenie zmian klimatu	Adaptacja do zmian klimatu	Równoważone wykorzystywanie i ochrona zasobów wodnych i morskich	Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym	Zapobieganie zanieczyszczeniom i ich kontrola	Ochrona i odbudowa bioróżnorodności i ekosystemów	Łagodzenie zmian klimatu	Adaptacja do zmian klimatu	Równoważone wykorzystywanie i ochrona zasobów wodnych i morskich	Przejście na gospodarkę o obiegu zamkniętym	Zapobieganie zanieczyszczeniom i ich kontrola	Ochrona i odbudowa bioróżnorodości i ekosystemów	Minimalne gwarancje	Udział działalności zgodnej z taksonomią w nakładach inwestycyjnych	Udział działalności zgodnej z taksonomią w nakładach inwestycyjnych
		[dane w tys. PLN]
A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII
A.1. Działalność zrównoważona środowiskowo (zgodna z taksonomią)	Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności zrównoważonej środowiskowo (zgodnej z taksonomią) (A.1)		0	0	0	0	0	0	0	0	-	-	-	-	-	-	TAK	0	0
A.2. Działalność kwalifikująca się do taksonomia, ale nie działalność zrównoważona środowiskowo (działalność niezgodna z taksonomią)	Transport motocyklami, samochodami osobowymi i lek-kimi pojazdami użytkowymi	6.5.	3	0,0														TAK
	Budowa nowych budynków	7.1.	318 796	83,7
	Montaż, konserwacja i naprawa sprzętu zwiększającego efektywność energetyczną	7.3.	150	0,1
A.2. Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności kwalifikującej się do taksonomii, ale nie działalności zrównoważonej środowiskowo (działalność niezgodna z taksonomią)			318 949	83,8
SUMA (A.1 + A.2)			318 949	83,8
B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII	Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności nie kwalifikującej się do taksonomii		61 779	16,2
SUMA (A + B)			380 728	100

Podstawą do obliczenia kluczowego wskaźnika wyników dotyczącego nakładów inwestycyjnych były nakłady inwestycyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym zgodnie z obowiązującymi Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości (MSSF). Do mianownika KPI Capex zostały przypisane koszty rozliczane w oparciu o:

a. MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe, pkt 73 lit. e) ppkt (i) oraz (iii);
b. MSR 38 Wartości niematerialne, pkt 118 lit. e) ppkt (i);
c. MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne, pkt 76 lit. a) i b) (w przypadku modelu wartości godziwej);
d. MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne, pkt 79 lit. d) ppkt (i) oraz (ii) (w przypadku modelu opartego na cenie nabycia lub koszcie wytworzenia);
e. MSR 41 Rolnictwo, pkt 50 lit. b) oraz e);
f. MSSF 16 Leasing, pkt 53 lit. h).

Informacje na temat oceny zgodności z rozporządzeniem (UE) 2020/852

Poszczególne kategorie nakładów inwestycyjnych Grupy Echo Investment zostały przeanalizowane zgodnie z zapisami w celu ustalenia, czy spełniają jedno z poniższych warunków:

a. dotyczą aktywów lub procesów związanych z działalnością gospodarczą zgodną z systematyką:
− Grupa Echo Investment nie uzyskała przychodów z działalności zgodnej z systematyką, dlatego też żadne z kosztów wykazanych w mianowniku nie zostały ujawnione w liczniku z tytułu powiązania z działalnością gospodarczą zgodną z systematyką.
Grupa uzyskała przychody z działalności kwalifikującą się do systematyki. Dlatego też, wyodrębniono nakłady inwestycyjne powiązane z działalnością 7.1. budowa nowych budynków, jako powiązane z działalnością kwalifikującą się do taksonomii.

b. są częścią planu mającego na celu rozszerzenie działalności gospodarczej zgodnej z systematyką lub umożliwienie działalności gospodarczej kwalifikującej się do systematyki dostosowanie się do systematyki;
− Grupa Echo Investment nie posiada planu dotyczącego nakładów inwestycyjnych, o którym mowa w punkcie 1.1.2.2. załącznika I do Rozporządzenia UE 2021/2178.

c. dotyczą zakupu produktów z działalności gospodarczej zgodnej z systematyką oraz indywidualnych środków umożliwiających docelowej działalności stanie się niskoemisyjną lub umożliwiających jej ograniczenie emisji gazów cieplarnianych, w szczególności rodzajów działalności wymienionych w pkt 7.3 do 7.6 załącznika I do aktu delegowanego w sprawie klimatu, jak również innych rodzajów działalności gospodarczej wymienionych w aktach delegowanych przyjętych zgodnie z art. 10 ust. 3, art. 11 ust. 3, art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 2, art. 14 ust. 2 lub art. 15 ust. 2 rozporządzenia (UE) 2020/852, i pod warunkiem że środki te zostaną wdrożone i uruchomione w ciągu 18 miesięcy.
W ramach analiz zidentyfikowane zostały koszty dotyczące zakupu produktów oraz indywidualnych środków umożliwiających docelowej działalności stanie się niskoemisyjną lub umożliwiających jej ograniczenie emisji gazów cieplarnianych zakupionych z działalności kwalifikującej się do taksonomii. Działalność z której zostały zakupione produkty została przeanalizowana pod względem kryteriów technicznych określonych w Rozporządzeniu UE 2021/2139. Wyniki przeprowadzonej oceny były podstawą do stwierdzenia braku powiązania nakładów inwestycyjnych z działalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną z systematyką).
Zidentyfikowano dwie działalności kwalifikujące się do taksonomii:

Wkład w realizację wielu celów i dezagregacja kluczowych wskaźników wyników

Nie dotyczy. Nie zidentyfikowano nakładów inwestycyjnych powiązanych z działalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną z systematyką).

Informacje kontekstowe

Nie dotyczy. Nie zidentyfikowano nakładów inwestycyjnych powiązanych z działalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną z systematyką). Grupa Echo Investment nie posiada także planu nakładów inwestycyjnych o którym mowa w punkcie 1.1.2.2. załącznika I do Rozporządzenia UE 2021/2178.

Nr działalności	Nazwa działalności	Charakterystyka działalności
6.5	Transport motocyklami, samochodami osobowymi i lekkimi pojazdami użytkowymi	Wykup samochodu elektrycznego z leasingu
7.3	Montaż, konserwacja i naprawa sprzętu zwiększającego efektywność energetyczną	Wymiana żarówek w siedzibie własnej

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

1.3. KPI Opex

| Kryteria istotnego wkładu | Kryteria „Nie czyń poważnych szkód” | 2021 # Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji

0,01% 66% 9,65% 12,86% 11,19% 0,20% 0,07% 0,02%

Akcjonariusze Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r.

Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Griffin Capital Partners) – 53 062 355
Nationale-Nederlanden OFE – 39 809 348
Allianz Polska PTE – 845 622
Nicklas Lindberg – prezes zarządu – 291 065
Maciej Drozd – wiceprezes zarządu – 94 192
Péter Kocsis – członek rady nadzorczej – 50 000
Bence Sass – członek rady nadzorczej – 46 162
pozostali akcjonariusze – 272 375 784

Liczba akcji: 412 690 582

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Wszystkie wyemitowane akcje Spółki są tożsame w prawach i obowiązkach tzn. są akcjami tego samego rodzaju i inkorporują takie same prawa i obowiązki. Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł. Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych. Dane o strukturze akcjonariatu wynikają z zawiadomień od akcjonariuszy oraz informacji o stanie posiadania OFE na 31 grudnia 2022 r.

W 2022 r. nie zaszły żadne istotne zmiany w strukturze akcjonariatu. Największa zmiana dotyczy akcjonariusza Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander, który na 31 grudnia 2021 r. posiadał 27 351 000 akcji Echo Investment S.A. stanowiących 6,63 proc. udziału w kapitale i głosach. W związku ze zmianami własnościowymi, Powszechne Towarzystwo Emerytalne (PTE) Allianz Polska poinformowało Spółkę, że na 30 grudnia 2022 r. na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE zarządzanych przez PTE Allianz Polska, znajduje się łącznie 39 809 348 akcji Spółki stanowiących 9,65 proc. udziałów w kapitale i głosach. W 2022 r. o zakupach akcji Spółki informowali także członkowie zarządu i rady nadzorczej. Łącznie w całym roku Nicklas Lindberg, prezes zarządu, zakupił 306 946 akcji; Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych zakupił 69 300 akcji; Bence Sass, członek rady nadzorczej zakupił 50 000 akcji, a Péter Kocsis, członek rady nadzorczej – 41 912 akcji.

Istotne zmiany w strukturze akcjonariatu w 2022 r.

Wing jest wiodącym deweloperem i inwestorem na Węgrzech, który ma znaczącą pozycję na regionalnym rynku nieruchomości. Od swojego powstania w 1999 r. firma stworzyła na Węgrzech portfel budynków o łącznej powierzchni 1,2 mln mkw. Wing działa we wszystkich segmentach rynku, w tym biurowym, przemysłowym, handlowym, hotelowym i mieszkaniowym. Do najnowszych osiągnięć firmy należą nowa siedziba Magyar Telekom i T-Systems - najnowocześniejszy i największy biurowiec w kraju, siedziba Ericsson i Siemens-evosoft w Dunaju, BB Hotel Budapest City oraz projekty mieszkaniowe Kassák Residence, Metropolitan Garden i Park West. Wing odgrywa również kluczową rolę na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.

O akcjonariuszu większościowym

Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące

Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób sprawujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze lub nadzorcze, akcjonariuszami i obligatariuszami Spółki są Nicklas Lindberg, prezes zarządu, Maciej Drozd – wiceprezes ds. finansowych oraz Péter Kocsis i Bence Sass, członkowie rady nadzorczej.

Stan posiadania akcji Echo Investment S.A. przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 31 grudnia 2022 r.

Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki	Liczba posiadanych akcji	Udział w kapitale i głosach na WZA
Nicklas Lindberg Prezes	845 622	0,20%
Maciej Drozd Wiceprezes Zarządu	291 065	0,07%
Péter Kocsis Członek Rady Nadzorczej	94 192	0,02%
Bence Sass Członek Rady Nadzorczej	50 000	0,01%

Stan posiadania obligacji Echo Investment S.A. przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 31 grudnia 2022 r.

Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki	Liczba posiadanych obligacji
Maciej Drozd Wiceprezes Zarządu	50 (kod PLECHPS00290)

Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośrednio akcjonariuszem lub obligatariuszem Spółki na dzień publikacji raportu, nie był nim 31 grudnia 2022 r. i w 2022 r. nie zawierał żadnych transakcji, których przedmiotem były akcje lub obligacje Spółki. W 2022 r. Nicklas Lindberg nabył 306 946 akcji Spółki, Maciej Drozd – 69 300 akcji, Péter Kocsis – 41 912 oraz Bence Sass – w liczbie 50 000. Spółka została również poinformowana o zakupie 22 000 akcji przez Nicklasa Lindberga oraz 16 892 akcji przez Pétera Kocsisa w 2023 r.

Najważniejsze zdarzenia w 2022 r.

Spółka Echo Investment w 2022 r. uplasowała pięć serii obligacji dla inwestorów indywidualnych. Obligacje nie są zabezpieczone i zostały wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst organizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Pozyskane z emisji pieniądze zostaną przeznaczone na rozwój biznesu. Agentem oferującym obligacje była Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie. Oferty publiczne obligacji serii K, L, M, N i O przeprowadzone zostały na podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada 2021 r. oraz suplementów.

Emisja obligacji o łącznej wartości 205 mln zł dla inwestorów indywidualnych

205 mln PLN

Seria	Data rozpoczęcia subskrypcji	Data zakończenia subskrypcji	Wartość serii	Stopa redukcji	Termin zapadalności
K	10 stycznia 2022 r.	21 stycznia 2022 r.	50 mln zł	79%	3 lata
L	22 lutego 2022 r.	8 marca 2022 r.	50 mln zł	27%	4 lata
M	27 kwietnia 2022 r.	11 maja 2022 r.	40 mln zł	34%	4 lata
N	27 czerwca 2022 r.	7 lipca 2022 r.	40 mln zł	37%	4 lata
O	6 września 2022 r.	20 września 2022 r.	25 mln zł	1%	4 lata

Oprocentowanie: WIBOR 6M + marża 4% dla wszystkich serii.

Wartość transakcji budynku biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu

39 mln EUR

West 4 Business Hub I, nowoczesny biurowiec klasy A o powierzchni najmu 15,6 tys. mkw. 20 stycznia 2022 r. został kupiony przez firmę Solida Capital. Wartość transakcji wyniosła 39 mln euro powiększone o VAT i została pomniejszona o wartość okresów bezczynszowych, obniżek czynszu, a także o inne koszty. Kwota do zapłaty na zamknięciu została dodatkowo pomniejszona o wartość prac aranżacyjnych i związanych z usuwaniem usterek. W rezultacie, cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 35,4 mln euro powiększone o VAT. Zgodnie z umową, sprzedający otrzyma osobne wynagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem usterek, w łącznej wysokości 2,8 mln euro powiększone o VAT. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku, gwarancji czynszowych, umowę o prace wykończeniowe oraz umowę dobrosąsiedzką. Kompleks biurowy West 4 Business Hub to kontynuacja biurowców West Gate i West Link, które powstały przy ulicy Na Ostatnim Groszu we Wrocławiu. Wśród pierwszych najemców West 4 Business Hub znajdują się Vorwerk, PM Group, CitySpace oraz Sii Polska – jeden z największych pracodawców w branży IT w Polsce. West 4 Business Hub I był jednym z pierwszych budynków, w którym Echo Investment zainstalowało specjalne systemy antycovidowe, które poprawiają jakość powietrza w budynku, oczyszczając powietrze, czerpiąc z rozwiązań naturalnie występujących w przyrodzie. Za projekt obiektu jest odpowiedzialna Maćków Pracownia Projektowa. West 4 Business Hub I uzyskał certyfikat środowiskowy BREEAM z oceną Excellent.

Sprzedaż wrocławskiego biurowca West 4 Business Hub

(Fot. Biurowiec West 4 Business Hub we Wrocławiu)

Spółka zależna Echo Investment – Archicom S.A. – wyemitowała 16 marca 2022 r. obligacje kuponowe serii M6/2022 o łącznej wartości 110 mln zł, w ramach Programu Emisji Obligacji z mBankiem S.A. do maksymalnej kwoty 350 mln zł z 2016 r. Obligacje zostały wyemitowane na okres kończący się 15 marca 2024 r. Wykup nastąpi po wartości nominalnej. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3M, powiększonej o marżę. Okres odsetkowy wynosi trzy miesiące. Obligacje nie są zabezpieczone i zostały wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst organizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

Emisja obligacji o wartości 110 mln zł przez Archicom S.A. dla inwestorów instytucjonalnych

110 mln PLN

(Fot. Biurowiec West 4 Business Hub we Wrocławiu)# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Echo Investment już po raz drugi kompleksowo podsumowało osiągnięcia i wyniki w obszarach zarządzania środowiskowego, społecznego i korporacyjnego. Dane zawarte w tej publikacji potwierdzają, że firma bierze odpowiedzialność za ludzi, którzy dla niej pracują, za miasta, które współtworzy oraz za środowisko, w którym realizuje projekty. Budowane przez Echo biura i osiedla, oprócz wymiaru biznesowego, mają także wymiar miastotwórczości i dobrej urbanistyki. Poprawiają warunki życia ludzi i wspierają prawidłowy rozwój miast. W wyniku badania interesariuszy, na liście obszarów uznanych za najważniejsze znalazły się: zdrowie i bezpieczeństwo pracowników, przeciwdziałanie dyskryminacji, różnorodność i równe traktowanie, zielona infrastruktura (green building), zarządzanie odpadami, zużycie energii, dobrobyt pracowników, wspieranie rozwoju zrównoważonych miast, prawa pracownika, odpowiedzialność społeczna i środowiskowa podwykonawców.

W raporcie za 2021 r. Grupa Echo Investment opublikowała także dane dotyczące wpływu na gospodarkę. Jako inwestor, pracodawca i zamawiający, Grupa ma znaczący wpływ gospodarczy – przyczynia się do generowania miejsc pracy, wynagrodzeń i tworzenia wartości dodanej. W raporcie został on policzony na podstawie modelu Leontiefa. Wyliczenia wskazały, że jedno miejsce pracy w Echo Investment generuje aż 11 kolejnych miejsc pracy w polskiej gospodarce. Każda złotówka wartości dodanej wytworzonej w Grupie generuje 3,46 zł wartości dodanej w całej gospodarce. Tak wysokie przełożenie wynika z faktu, że podwykonawcami i dostawcami Echo są niemal wyłącznie polskie firmy, zatrudniające w Polsce ludzi i płacące tu podatki.

Echo Investment dobrowolnie raportuje informacje niefinansowe ze względu na dojrzałość firmy oraz coraz większą wagę, jaką do prowadzenia odpowiedzialnego biznesu przykładają partnerzy biznesowi, kontrahenci, klienci, akcjonariusze i inni interesariusze spółki.

Publikacja drugiego raportu zrównoważonego rozwoju Echo Investment


5 192	łączna liczba miejsc pracy utrzymanych w gospodarce dzięki działalności Grupy Echo
252 mln zł	łączna wartość wynagrodzeń wypłaconych pracownikom w polskiej gospodarce, w efekcie działalności Grupy Echo przy uwzględnieniu efektów pośrednich i indukowanych
946 mln zł	wartość dodana wytworzona dzięki działalności Grupy Echo w całej gospodarce w Grupie Echo
11 miejsc pracy	w całej gospodarce zapewnionych przez jedno miejsce pracy w Grupie Echo

Nasz wpływ na gospodarkę w 2021 r.:

Zakup udziałów projektu Towarowa 22 przez fundusz AFI Europe

Fot. Projekt dla terenu przy Towarowej 22 w Warszawie autorstwa JEMS Architekci

Międzynarodowa grupa inwestycyjna AFI Europe 8 czerwca 2022 r. sfinalizowała transakcję zakupu udziałów w projekcie Towarowa 22 od grupy EPP N.V. Na mocy zawartej umowy, AFI Europe i Echo Investment będą wspólnie uczestniczyć w realizacji części biurowej i mieszkań na wynajem kompleksu, posiadając odpowiednio 70 proc. i 30 proc. udziałów. Zgodnie z zawartą jednocześnie umową przedwstępną, Echo Investment zostanie jedynym właścicielem części mieszkaniowej działki, na poczet czego zapłaciło zaliczkę w wysokości 23,7 mln euro, a także będzie deweloperem całej inwestycji. Towarowa 22 to teren inwestycyjny o powierzchni 6,5 ha, który mieści się w samym sercu Woli, dynamicznie rozwijającej się dzielnicy Warszawy. Działka jest przeznaczona pod zabudowę wielofunkcyjną.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Podjęło standardowe uchwały o zatwierdzeniu sprawozdań finansowych i sprawozdania zarządu za 2021 r., przyjęciu sprawozdania Rady Nadzorczej z wyników za rok 2021 oraz o wynagrodzeniach, udzieleniu absolutorium wszystkim członkom zarządu i rady nadzorczej oraz ponownym wyborze Rady Nadzorczej w niezmienionym składzie na następną kadencję. Akcjonariusze podjęli również uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku. Zysk netto w wysokości 27,8 mln zł, powiększony o kwotę 153,7 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie 181,5 mln zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 28 grudnia 2021 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy. Pozostała część dywidendy została wypłacona 26 lipca 2022 r.

W marcu 2023 r. Echo Investment, wraz ze swoim partnerem AFI Europe, przedstawiło wielofunkcyjny projekt zabudowy zakupionej działki, który został opracowany przez pracownię JEMS Architekci. Projekt dzieli działkę po dawnej drukarni na osiem nowych kwartałów, pomiędzy którymi pobiegną uliczki, ciągi piesze i rowerowe. Koncepcja zakłada odtworzenie ul. Wroniej i przejścia pomiędzy Chłodną a Pańską, a w parterach zapewnienie takich funkcji, jak sklepy, kawiarnie, restauracje oraz usługi. Dwa centralne kwartały terenu z odnowionym pawilonem Domu Słowa Polskiego staną się przestrzenią publiczną, ogólnodostępnym Parkiem Słowa Polskiego, którego część będzie wykorzystywała strukturę dawnych hal. Dookoła parku powstaną budynki z mieszkaniami, biurami, mieszkaniami na wynajem i potrzebnymi na co dzień usługami. Łączna powierzchnia użytkowa budynków wyniesie około 200 tys. mkw. Najwyższym punktem inwestycji będzie 135-metrowy budynek biurowy u zbiegu ul. Towarowej i Pańskiej. Pozostałe zabudowania będą łagodnie schodzić ku południowemu wschodowi – do ul. Miedzianej, tworząc łagodne przejście między wielkomiejskim Rondem Daszyńskiego i historyczną zabudową Woli. Inwestorzy chcieliby rozpocząć budowę tego projektu jeszcze w 2023 r.

Sprzedaż trzech łódzkich biurowców Fuzji

30 czerwca 2022 r. KGAL Group sfinalizowało zakup od Echo Investment trzech biurowców C, D i J, które stanowią część wielofunkcyjnego projektu Fuzja. Biurowce C i D są już gotowe, natomiast budynek J jest w trakcie budowy, a sprzedający zobowiązał się do jego dokończenia. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości wszystkich budynków, umowę gwarancji czynszowych oraz umowę o prace wykończeniowe. Wartość transakcji w dniu zawarcia umowy wyniosła 56,7 mln euro powiększone o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu została pomniejszona m.in. o wartość okresów bezczynszowych, czynszów od powierzchni nieprzekazanych najemcom, prac aranżacyjnych i budowlanych (w tym prac związanych z usuwaniem ewentualnych usterek), a także o inne koszty. W rezultacie, cena płatna na zamknięciu wyniosła 43 mln euro powiększone o VAT. Po zamknięciu, sprzedający otrzyma osobne wynagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz usuwaniem ewentualnych usterek w łącznej wysokości 3 mln euro powiększone o VAT, a także wynagrodzenie związane z wybudowaniem i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku J oraz z usuwaniem ewentualnych usterek, w wysokości 4,1 mln euro powiększone o VAT. Projekt powstaje na bazie poprzemysłowych zabudowań fabryki włókienniczej przy ul. Tymienieckiego w Łodzi. Budynki są w pełni wynajęte i oferują 22 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Biurowce C i D są już wynajęte przez Fujitsu Poland Global Delivery Center. Trzeci J jest w trakcie budowy i zostanie zajęty przez CitySpace, operatora elastycznych powierzchni biurowych. Za projekt architektoniczny Fuzji odpowiedzialna jest pracownia Medusa Group.

Fot. Kompleks biurowy Fuzja w Łodzi


56,7 mln EUR	wartość transakcji trzech biurowców w łódzkim kompleksie Fuzja

Sprzedaż wrocławskiego biurowca MidPoint71

Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu, został sprzedany 30 czerwca 2022 r. czeskiemu funduszowi Trigea Real Estate Fund. Wartość transakcji wyniosła 109 mln euro powiększone o VAT i została pomniejszona o wartość okresów bezczynszowych, obniżek czynszu, a także inne koszty, co w rezultacie dało kwotę 103,9 mln euro powiększoną o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu transakcji została dodatkowo pomniejszona m.in. o wartość prac związanych z aranżacją niewynajętych lokali w budynku. Kwota ta będzie zwalniana w częściach po wynajęciu oraz wykonaniu prac. W rezultacie cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 100,5 mln euro powiększone o VAT. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku oraz gwarancji czynszowych. Oddany do użytku w lutym 2022 r. MidPoint71, spod kreski architektów pracowni Medusa Group, ma ponad 36 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jest już w 80 proc. wynajęty takim firmom, jak 3M GSC Poland, Pyszne.pl, PwC, CitySpace, CCC Group, Electrolux Poland, WooHoo czy Archicom.

Fot. Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu


109 mln EUR	wartość transakcji biurowca MidPoint71 we Wrocławiu

DKR Echo Invest S.A. i DKR Echo Investment Sp. z o.o. – spółki z Grupy Echo Investment będące bezpośrednio akcjonariuszami Archicom S.A. - ustanowiły 22 lipca 2022 r. zastaw na akcjach Archicom S.A. na rzecz Banku Pekao S.A.

Zastawy rejestrowy i finansowy został ustanowiony na:

4 843 950 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 48 439 500 zł, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Invest S.A.,
2.8 007 649 zdematerializowanych akcji zwykłych na okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 80 076 490 zł, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Investment Sp. z o.o., 3. 4 093 888 zdematerializowanych akcji imiennych uprzywilejowanych co do głosu, kod ISIN PLARHCM00081, o wartości nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej 40 938 880 zł, notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą do DKR Echo Investment Sp. z o.o. Zarząd Archicom S.A. wyraził zgodę na wykonywanie prawa głosu przez zastawnika (Bank Pekao S.A.) z zastawianych akcji spółki Archicom S.A. po wystąpieniu przypadku naruszenia i otrzymaniu przez Archicom S.A. kopii zawiadomienia banku o zamiarze wykonywania przezeń przysługujących mu na podstawie umowy zastawu praw, oraz przez okres jego trwania oraz na warunkach i zasadach zgodnie z umową zastawu. Akcjonariusze większościowi Archicom S.A. tj. Echo Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o. ogłosili 23 sierpnia 2022 r. dobrowolne wezwanie do sprzedaży 8 724 854 akcji Archicom S.A. uprawniających łącznie do 10 838 468 głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Wezwanie dotyczyło: a. 6 611 240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których jedna akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 6 611 240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 20,74 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 25,75 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki. Akcje te są notowane i wprowadzone do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie; oraz b. 2 113 614 akcji imiennych serii B1, z których jedna akcja uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywania 4 227 228 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącznie ok. 13,26 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 8,23 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki, zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW. Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończyły się 22 września 2022 r. W wyniku wezwania, Echo Investment powiększyło swój udział w akcjonariacie Archicomu z 66,01 proc. do 71,47 proc. Jako główny akcjonariusz, zamierza kontynuować dotychczasowy kierunek rozwoju spółki i zwiększać skalę jej działalności. Archicom będzie kontynuować uruchamianie nowych projektów mieszkaniowych, co ma na celu zwiększenie jego wartości i konkurencyjności na rynku nieruchomości, rozwijając jednocześnie współpracę strategiczną z głównym akcjonariuszem w segmencie mieszkaniowym w zakresie nabywania gruntów, projektowania, zarządzania procesem budowy i sprzedażą, a także w obszarze funkcji wsparcia takich jak IT, księgowość czy zarządzanie zasobami ludzkimi. W szczególności chodzi o wykorzystanie synergii kosztowych, wdrażanie sprawdzonych rozwiązań biznesowych, rozwijanie wymiany know-how i wzrost kompetencji kadry menadżerskiej i pracowniczej. Ponadto, wzywający wskazał, że w najbliższej przyszłości nie planuje wycofywać akcji Archicom S.A. z obrotu na GPW. Zarząd Archicomu ocenił 31 sierpnia 2022 r., że zakończenie się sukcesem wezwania na sprzedaż akcji tej spółki, ogłoszonego przez Echo Investment oraz DKR Echo Investment, będzie miało pozytywny wpływ na interes Zastaw na akcjach Archicom S.A. będących w posiadaniu Grupy Echo Investment Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji Archicom S.A. 43 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Archicomu i pozytywnie wpłynie na jego dalszy rozwój. Zarząd stwierdził, że zaproponowana cena 18,3 zł za akcję znajduje się w dolnym przedziale wartości godziwej, jednocześnie zaproponowana cena nie stanowi wyznacznika wartości godziwej z perspektywy aktywów dotyczących Archicom S.A. ujętych w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Echo Investment S.A. Echo Investment powiększyło swój udział w akcjonariacie Archicomu do 71,47 proc. Fot. City 2 we Wrocławiu – siedziba firmy Archicom 44 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. W ramach ustanowionego we współpracy z Ipopema Securities S.A. programu emisji obligacji do kwoty 500 mln zł Echo Investment S.A. wyemitowało 8 grudnia 2022 r. 18 000 sztuk obligacji o łącznej wartości nominalnej 180 mln zł, które objęli inwestorzy kwalifikowani. Emisja dotyczyła niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy bazowej WIBOR 6M powiększonej o marżę dla inwestorów, o okresie zapadalności 5 lat. Obligacje były proponowane do nabycia bez konieczności udostępnienia przez Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Obligacje zostały wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Równolegle, w związku z emisją obligacji, Spółka nabyła w celu umorzenia obligacje o łącznej wartości nominalnej 100 mln zł, których termin zapadalności przypadał w sierpniu 2024 r. oraz obligacje o łącznej wartości 80 mln zł, których termin zapadalności przypadał w maju 2024 r. Grupa Echo Investment w 2022 r. wykupiła osiem serii obligacji. Dwie serie obligacji dla inwestorów instytucjonalnych, o łącznej wartości 128,5 mln zł, wykupił Archicom S.A. Echo Investment S.A. wykupiło trzy serie obligacji dla inwestorów indywidualnych (250 mln zł) oraz trzy – dla inwestorów instytucjonalnych (211,4 mln zł). Obligacje zostały wykupione zgodnie z terminem wykupu lub przed terminem. Zarząd Echo Investment S.A. podjął 25 listopada 2022 r. uchwałę o ustanowieniu oraz podpisaniu z Ipopema Securities S.A. Programu emisji obligacji. Na jego podstawie Echo Investment S.A. może wyemitować obligacje na okaziciela, w ramach jednej lub kilku serii, o łącznej wartości nominalnej nie większej niż 500 mln zł. Obligacje mogą być wprowadzone do alternatywnego systemu obrotu prowadzonego przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Szczegółowe warunki emisji Obligacji zostaną ustalone w odrębnych uchwałach towarzyszących poszczególnym emisjom w ramach programu. Wartości oraz harmonogramy realizacji emisji poszczególnych serii obligacji uzależnione będą od aktualnych potrzeb kapitałowych spółki oraz jej Grupy. Ustanowienie Programu emisji obligacji Emisja obligacji dla inwestorów instytucjonalnych przez Echo Investment S.A. oraz wcześniejszy wykup obligacji o wartości 180 mln zł Wykup obligacji o łącznej wartości 589,9 mln zł 589,9 mln PLN wartość obligacji wykupionych przez Grupę Echo Investment w 2022 r.

Emitent	Seria	Kod ISIN	Data wykupu	Wartość nominalna [tys. PLN]
Archicom	M5/2020	PLO221800025	7.02.2022	78 500
Archicom	M3/2018	PLARHCM00065	13.07.2022	50 000
Echo Investment S.A.	1/2018	PLECHPS00282	25.04.2022	31 410
Echo Investment S.A.	Seria H	PLECHPS00266	22.05.2022	50 000
Echo Investment S.A.	Seria F	PLECHPS00233	11.10.2022	125 000
Echo Investment S.A.	Seria G	PLECHPS00241	27.10.2022	75 000
Echo Investment S.A.	1P/2020	PLO017000020	8.12.2022	100 000
Echo Investment S.A.	1/2020*	PLO017000012	8.12.2022	80 000

wykup częściowy

45 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. Spółka joint venture czeskiego funduszu nieruchomoś- ciowego Investika i Bud Holdings, luksemburskiego inwestora private equity, kupiła od Echo Investment 23 grudnia 2022 r. kompleks Face2Face Business Campus w Katowicach. Wartość transakcji wyniosła 113 mln euro plus VAT. Kwota do zapłaty została obliczona w oparciu o wartość transakcji pomniejszoną, między innymi, o kwotę wartości okresów bezczynszowych i innych kosztów i wyniosła na zamknięciu 112 mln euro plus VAT. Strony zawarły również umowę gwarancji jakości budynków oraz umowę gwarancji czynszowych. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji czynszowych przewidują gwarancję pokrycia przez sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych w odniesieniu do niewynajętych pomieszczeń w budynkach, w tym obniżek czynszu odnoszących się do takich niewynajętych pomieszczeń. Face2Face Business Campus składa się z dwóch budynków zajmujących 47 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Kompleks jest w niemal 100 proc. wynajęty przez tak renomowanych najemców jak Campgemini, Honeywell, DAZN, Orange, Medicover Polska czy CitySpace. Oprócz wysokiej jakości architektury i doskonałej przestrzeni do pracy, Face2Face Business Campus oferuje unikalną przestrzeń rekreacyjną w sercu miasta. Kompleks usytuowany jest przy ul. Chorzowskiej, głównej arterii komunikacyjnej aglomeracji katowickiej. Sprzedaż kompleksu Face2Face Business Campus w Katowicach 113 mln EUR wartość transakcji kompleksu Face2Face Business Campus w Katowicach Fot. Biurowiec Face2Face Business Campus w Katowicach 46 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r. 11 Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej Zarząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłacona 2 lutego 2023 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej 10 stycznia 2023 r. Do zaliczki dywidendowej uprawnieni byli akcjonariusze posiadający akcje Spółki 26 stycznia 2023 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty. Spełnienie warunku do wypłaty zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022 i wypłata Emisja obligacji o wartości 62 mln zł dla inwestorów instytucjonalnych W pierwszym kwartale 2023 r. Archicom S.A. uplasował jedną serię obligacji dla inwestorów instytucjonalnych. Seria M7/2023 Wartość serii 62 mln zł Termin zapadalności 2 lata Oprocentowanie WIBOR 3M + marża Obligacje nie są zabezpieczone i są notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na ﬁnansowanie rozwoju biznesu. Agentem oferującym obligacje był mBank.

47 Grupa Echo-Archicom ogłosiła strategię ESG Echo - Archicom 2030.

Jest to rozpisana droga prowadząca Grupę do dekarbonizacji, zeroemisyjności budowanych inwestycji, dalszego zwiększania roli zieleni w inwestycjach oraz wspierania prawidłowego rozwoju miast. Obie ﬁrmy zamierzają również zapewnić swoim pracownikom równe szanse rozwoju, maksymalizować bezpieczeństwo na budowach oraz wzmacniać ład kor- poracyjny. Strategia zrównoważonego rozwoju Echo-Archicom 2030 jest podzielona na trzy bloki odpowiadające śro- dowisku (E), społeczeństwu (S) i ładowi korporacyjnemu (G). Wszystkie określone cele są zgodne z Celami Zrów- noważonego Rozwoju ONZ, są konkretne i możliwe do zmierzenia.

Do 2026 r. Grupa planuje korzystać wyłącznie z energii odnawialnej: we własnych biurach, w każdej lokalizacji CitySpace, we wszystkich wybudowanych i posiadanych biurowcach, a także na budowach. Strategia zakłada, że projekty obu ﬁrm będą przeciwdziałały rozlewaniu się miast. Firmy zapewniają również, że będą sadziły drzewa o wartości biologicznej co najmniej dwa razy większej, niż miały drzewa usunięte w danym roku. Potwierdze- niem będzie niezależna ekspertyza dendrologiczna. Cele w obszarze społecznym dotyczą równości kobiet i męż- czyzn w wynagrodzeniach, awansach i zajmowanych wy- sokich stanowiskach, a także bezpieczeństwa i warunków pracy na budowach. Rozwijanie świadomości prowa- dzenia etycznego biznesu u pracowników, podnoszenie wiedzy Zarządu i Rady Nadzorczej z zakresu ESG oraz coroczny przegląd dobrych praktyk to zadania postawio- ne przez spółkami w sekcji ładu korporacyjnego.

Przyjęcie strategii ESG przez Grupę Echo-Archicom

48 Segment mieszkań dla klientów indywidualnych – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy

Liczba sprzedanych mieszkań w całym 2022 r. znacząco spadła. Według danych JLL, liczba zawartych transakcji zmniej- szyła się o prawie połowę w porównaniu do 2021 r. W 2022 r. sprzedane zostało 35 tys. mieszkań. Wynika to m.in. z ko- lejnej fali pandemii na początku roku, wybuchu wojny w Ukrainie, wzrostu inﬂacji i stóp procentowych, co przełoży- ło się na wyraźne ograniczenie zdolności kredytowej.

Silne uderzenie w rynek kredytów hipotecznych spowodowało, że w drugiej połowie 2022 r. aktywni byli głównie nabywcy gotówkowi, którzy kupowali nieco droższe, dobrze zlokali- zowane apartamenty oraz najmniejsze lokale pod wynajem. Sprzedaż większych jednostek, mieszkań trzy- i czteropokojo- wych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach wyhamowała zdecydowanie silniej. Wyraźne zmniejszanie się dostępności kredytów hipotecznych spowodowało, że liczba udzielonych kredytów według da- nych opublikowanych przez BIK ukształ- towała się w ostatnich miesiącach na rekordowo niskich miesięcznych pozio- mach (około 6 tys. kredytów udzielonych miesięcznie w całej Polsce zarówno na rynek pierwotny, jak i wtórny i budowę domów jednorodzinnych). Rósł za to udział nabywców kupujących mieszkania za gotówkę, którzy podtrzymali sprzedaż w końcówce roku.

Czwarty kwartał 2022 r. przyniósł po- prawę wyników pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Łącznie na sześciu głównych rynkach, w Warsza- wie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali prawie 8,5 tys. mieszkań. Wzrost w po- równaniu z poprzednim, bardzo słabym kwartałem wyniósł 29 proc., co może wskazywać na fakt, że rynek otrząsnął się z szoku dotyczącego zmian warunków makroekonomicznych. Jak podają analitycy JLL, czwarty kwartał jest już kolejnym, kiedy nowa podaż była na niskim poziomie, około 6,8 tys. jed- nostek. Warto pamiętać, że pod koniec I połowy 2022 r. w życie weszła nowa ustawa deweloperska, a wraz z nią m.in. opłaty na Deweloperski Fundusz Gwa- rancyjny. Zaowocowało to sztucznym wprowadzeniem do sprzedaży w dru- gim kwartale rekordowej liczby nowych mieszkań, w celu zapewnienia możliwo- ści sprzedawania ich na dotychczaso- wych zasadach. W całym 2022 r. łącznie na sześciu rynkach wprowadzono do sprzedaży ponad 49 tys. mieszkań.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

Rynek mieszkań na sprzedaż w Polsce

Średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie – trend [tys. PLN/1 mkw. z VAT, w standardzie deweloperskim]

Ceny mieszkań w PLN	2019	2020	2021	2022
1 kw.	65,4	49	58,1	48,5
2 kw.	64	48,5	53	50,3
3 kw.	65,7	48,3	69	48
4 kw.	64,8	37,4	72,8	35

Warszawa
Łódź
Kraków
Wrocław
Poznań

Źródło: JLL

49 Mieszkania sprzedane i wprowadzone do sprzedaży oraz wielkość oferty [w tys. sztuk]

	2017	2018	2019	2020	2021	2022
mieszkania wprowadzone do sprzedaży	72,8	67,5	50,7	50,3	48	49
mieszkania sprzedane	65,7	50,3	48,5	48	37,4	35
liczba mieszkań w ofercie	10	15	20	5	25	30

Źródło: JLL

50 Według danych Biura Informacji Kredytowej, w całym 2022 r. banki i SKOK-i udzieliły w Polsce kredytów mieszkaniowych na kwotę 45,4 mld zł, co oznacza spadek o 49,1 proc. w po- równywaniu do 2021 r.

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była niższa o prawie 44 mld zł w sto- sunku do rekordowego 2021 r. Drugim powodem redukcji portfela był także prawie dwukrotny wzrost wartości nadpłat i całkowitych spłat kredytów mieszkaniowych przez kredytobiorców, na kwotę 52,4 mld zł.

Są jednak i dobre wiadomości dla rynku. W lutym 2023 r. Urząd Komi- sji Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny zdolności kredytowej wynikającej z Rekomendacji S sprzed roku. Urząd wskazał, że dla kredytów z tymczasowo stałą stopą procentową w ocenie zdolności kredytowej powi- nien być stosowany minimalny poziom przewidywanej zmiany wysokości sto- py procentowej (2,5 p. proc.). Wcze- śniejsze stanowisko mówiło o buforze 5 p. proc. dla wszystkich kredytów hipotecznych. Bufor dla kredytów ze zmienną stopą procentową pozostaje bez zmian.

Kolejną pozytywną dla rynku infor- mację przekazują analitycy Otodom Analytics. Według ich badań, dewe- loperzy działający na siedmiu naj- większych rynkach w Polsce sprzedali w styczniu 2023 r. 3,3 tys. mieszkań. Był to trzeci z rzędu miesiąc wzro- stu sprzedaży na rynku pierwotnym. Wzrost w stosunku do grudnia 2022 r. był niewielki i wynosił tylko 2 proc., jednak był to wynik o 50 proc. wyższy niż w sierpniu, najgorszym sprzedażo- wo miesiącu minionego roku. To dane, które pozwalają na ostrożny optymizm.

49,1 proc. – o tyle spadła wartość portfela kredytów mieszkaniowych w Polsce w 2022 r., wg BIK. To efekt wstrzymania udzielania nowych kredytów i szybszego spłacania starych.
Deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedali w styczniu 2023 r. 3,3 tys. mieszkań. Był to trzeci z rzędu miesiąc wzrostu sprzedaży na rynku pierwotnym. Wzrost w stosunku do grudnia 2022 r. był niewielki i wynosił tylko 2 proc., jednak był to wynik o 50 proc. wyższy niż w sierpniu, najgorszym sprzedażowo miesiącu minionego roku. To dane, które pozwalają na ostrożny optymizm.

51 W 2022 r. Grupa Echo Investment sprzedała 1 515 mieszkań, z czego na Grupę Archicom S.A. przypada 827.

Obie grupy łącznie przekazały klien- tom 2 168 mieszkań: w Grupie Echo było to 1 240, natomiast w Archico- mie – 928. Na sam czwarty kwartał przypadło przekazanie 653 mieszkań – 400 z Grupy Echo i 253 z Archi- comu. W 2022 r. Grupa rozpoczęła budowę 1 613 lokali na sprzedaż.

Osiągnięcia Grupy Echo Investment w segmencie mieszkań na sprzedaż

Projekty mieszkaniowe, których budowa rozpoczęła się w 2022 r.

Inwestor	Projekt	Liczba mieszkań	Planowany termin zakończenia
Echo Investment	Bonarka Living II C	179	III kw. 2023
Echo Investment	Bonarka Living II D	151	III kw. 2023
Echo Investment	ZAM II	100	III kw. 2024
Echo Investment	Fuzja Loy G01	162	IV kw. 2024
Echo Investment	Rytm	288	IV kw. 2023
Archicom	Nowa Kępa Mieszczańska KM4	185	I kw. 2024
Archicom	Browary Wrocławskie BP5-6	188	IV kw. 2023
Archicom	Planty Racławickie R9	177	II kw. 2024
Archicom	Nowa Kępa Mieszczańska KM6	165	III kw. 2024
Archicom	Nowa Kępa Mieszczańska KM5	18	I kw. 2025
Razem		1 613

52 Projekty mieszkaniowe, których budowa zakończyła się w 2022 r.

Inwestor	Projekt	Liczba mieszkań	Termin zakończenia
Echo Investment	Osiedle Krk II	218	III kw. 2022
Echo Investment	ZAM I	115	III kw. 2022
Echo Investment	Fuzja II	240	III kw. 2022
Echo Investment	Zenit I	168	IV kw. 2022
Echo Investment	Stacja Wola II	249	II kw. 2022
Echo Investment	Osiedle Enter II	157	IV kw. 2022
Echo Investment	Osiedle Enter III	166	IV kw. 2022
Archicom	Olimpia Port M34, M35	56	III kw. 2022
Archicom	Olimpia Port M36, M38	88	IV kw. 2022
Archicom	Planty Racławickie R5, R6, R7	169	III kw. 2022
Archicom	Awipolis L3, L4	178	III kw. 2022
Archicom	Sady nad Zieloną	80	IV kw. 2022

Sprzedaż mieszkań Grupy Echo Investment [szt.]

Echo Investment – Archicom
nabycie spółki deweloperskiej Archicom w II kw. 2021 r.

Wykres sprzedaży mieszkań Grupy Echo Investment

Echo Investment – Archicom
800
1 000
600
400
200
IV kw. 2021
III kw. 2021
I kw. 2021
799
336*
463
477
443
235
368
227
406
334
369
920
603
633
703
I kw. 2022
198
126
324
II kw. 2022
113
62
175
IV kw. 2022
182
131
313
II kw. 2021
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200

Mieszkania, które zostały zaksięgowane w wyniku Grupy Echo Investment [w szt.]

I kw. 2021
154
IV kw. 2021
387
1 006
1 393
I kw. 2022
281
118
399
III kw. 2022
IV kw. 2022
293
253
467
400
760
653
II kw. 2022
101
255
356
202
244
446
II kw. 2021
III kw. 2021
539
218
757

Segment mieszkań na wynajem – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy

Według analityków CBRE, zainteresowanie najemców i inwestorów rynkiem instytucjonalnego najmu mieszkań jest obecnie największe w historii. Niemal wszystkie przeznaczone do tego celu obiekty są w pełni zajęte i trudno w nich znaleźć wolne mieszkanie. Taka sytuacja ma miejsce mimo wzrostu czynszów, który wyniósł przeciętnie 25 proc. rok do roku, choć różni się znacząco w zależności od miejscowości i lokalizacji. Polacy chcą wynajmować takie lokale i to chętniej niż od indywidualnego właściciela mieszkań. Mimo że wynajem instytucjonalny jest nieco droższy, to są skłonni zapłacić więcej za profesjonalne zarządzanie nieruchomością.

Istniejący zasób mieszkań w sektorze PRS w Polsce na koniec 2022 r. liczy jedynie około 7,5 tys. lokali. Mimo dość dynamicznego wzrostu w ostatnich latach, polski PRS wciąż jest jeszcze na początku drogi i stanowi jedynie niewielki odsetek wszystkich lokali dostępnych na rodzimym rynku najmu. Perspektywy jego rozwoju są bardzo obiecujące – zarówno dla inwestorów, jak i potencjalnych najemców.

Ubiegły rok był bogaty w wydarzenia, które dodatkowo wsparły popyt na mieszkania na wynajem, szczególnie od podmiotów instytucjonalnych. Po wybuchu wojny w Ukrainie, do Polski napłynęło nawet 1,5 mln uchodźców, z których wielu zostanie w Polsce na dłużej. Sytuacja makroekonomiczna i polityka monetarna doprowadziły do ok. 48 proc. spadku wartości udzielonych kredytów hipotecznych w stosunku do ubiegłego roku. Dlatego jeszcze bardziej uwydatniła się luka podażowa na rynku mieszkaniowym, która szacowana jest na około 2-2,5 mln jednostek.

Znakiem zapytania dla przyszłości instytucji wynajmujących mieszkania są procedowane przez parlament zmiany prawne, które w założeniu mają ograniczyć pakietowe zakupy mieszkań.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

Ilustracja instytucjonalnego rynku mieszkań na wynajem w Polsce

Instucjonalny rynek mieszkań na wynajem w Polsce

W 2022 r. na pozycji lidera rynku PRS umocniło się Resi4Rent, podmiot oferujący usługę mieszkań w abonamencie. Spółka wprowadziła na rynek 700 mieszkań w 3 budynkach – dwa osiedla w Krakowie i jedno w Warszawie. Dzięki temu cała oferta Resi4Rent liczy obecnie prawie 3 tys. komfortowych lokali w 11 lokalizacjach, w sześciu największych miastach w Polsce – Gdańsku, Łodzi, Poznaniu, Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. W trakcie budowy i projektowania Resi4Rent ma obecnie ponad 6 tys. lokali, z czego 1,1 tys. zostanie oddanych do użytku już w 2023 r. Do 2025 r. firma planuje zwiększyć swoją ofertę do 10 tys. mieszkań w abonamencie.

Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na wynajem

Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy

Według danych Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK), na koniec grudnia 2022 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły prawie 6 269 tys. mkw. W czwartym kwartale 2022 r. na stołeczny rynek dostarczono jedynie 8,7 tys. mkw. powierzchni w budynku DPD HQ, zlokalizowanym przy al. Jerozolimskich. Łącznie w 2022 r. na rynek biurowy w Warszawie dostarczono prawie 237 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Na koniec 2022 r. wskaźnik pustostanów w stołecznych biurowcach osiągnął wartość 11,6 proc. (spadek o 0,55 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem i spadek o 1,1 pp. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2021 r.). To się przekłada na 726,4 tys. mkw. pustych biur. W strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 10,5 proc., natomiast poza centrum miasta sięgnął 12,4 proc.

W całym 2022 r. popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe osiągnął ponad 860 tys. mkw., w tym ponad 253 tys. mkw. przypadło na czwarty kwartał. W okresie od października do końca grudnia 2022 r. najwyższy udział w strukturze popytu odnotowały nowe umowy (włączając umowy przednajmu) – 52 proc., oraz renegocjacje istniejących umów, które stanowiły 41 proc. Ekspansje stanowiły jedynie 6 proc. zarejestrowanego popytu.

Największe transakcje czwartego kwartału 2022 r. dotyczyły najmu prawie 14 tys. mkw. w budynku Konstruktorska Business Center przez Lionbridge, odnowienie umowy najmu na 8,7 tys. mkw. przez Budimex w budynku Wola Retro, a także odnowienie umowy najmu na 8,4 tys. mkw. przez Roche w budynku Graffit.

Analitycy Colliers zauważają, że ubiegłoroczna sprzedaż kompleksu biurowo-hotelowego The Warsaw HUB do firmy Google za 586 mln EUR była największą pojedynczą transakcją biurową w historii rynku polskiego oraz regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

Wykres popytu na powierzchnie biurowe w Warszawie

Rynek biurowy w Warszawie

860 tys. mkw. – tyle wyniósł w 2022 r. popyt na powierzchnie biurową w Warszawie. To o 33 proc. więcej niż w 2021 r. i niemal tyle samo co w rekordowym 2019 r.

Główne rynki biurowe w Polsce w 2022 r.

Miasto	Istniejąca powierzchnia [tys. mkw.]	Nowe budynki [tys. mkw.]	Popyt brutto [tys. mkw.]	Pustostany [%]	Miesięczne stawki czynszu [EUR/mkw.]
Warszawa	6 268,8	236,8	860,1	11,6	18-26 / 11-17*
Kraków	1 708	100,5	198,1	16,0	14-16
Wrocław	1 327,9	65,7	137,2	15,6	14-15,5
Katowice	726,5	127,3	62,7	17,1	13,5–14,5
Łódź	631,2	43,3	48,4	21,0	11,5–14

Źródło: JLL

CBD – centralny obszar biznesu (ograniczony Wisłą, Trasą Łazienkowską, ulicami Raszyńską i Towarową oraz Trasą WZ)
NCL – obszar pozacentralny (pozostały obszar Warszawy)

Po dwóch latach pandemii, która osłabiła rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych, widać odbicie. Na rynkach biurowych polskich miast regionalnych w 2022 r., absorpcja wyniosła 268 tys. mkw., czyli dwa razy więcej niż w dwóch ubiegłych latach. Firmy rosną najmocniej w Katowicach, Wrocławiu i Krakowie.

W 2022 r. regionalny rynek biurowy powiększył się o 400 tys. mkw., co powoduje, że łączna podaż to dziś ponad 6,4 mln mkw. To więcej niż w Warszawie – zauważają analitycy CBRE. Pustostany stanowią 15,3 proc. dostępnej powierzchni, co jest stałym poziomem. Największymi rynkami biurowymi w Polsce (po Warszawie) jest Kraków z ponad 1,7 mln mkw. powierzchni, a za nim Wrocław (1,3 mln przestrzeni). Trzecie miejsce zajęło Trójmiasto, z nieco ponad 1 mln mkw. biur. To oznacza, że mamy trzy regiony z całkowitą powierzchnią biurową przekraczającą milion.

O ile skala jest nieco mniejsza, to podobnie jak w Warszawie, w miastach regionalnych również buduje się najmniej od dziesięciu lat – w budowie pozostaje 480 tys. mkw., 40 proc. mniej niż średnia z ostatnich pięciu lat.

Odbicie widać w popycie, który był o 5 proc. wyższy niż rok temu. Co istotne, rynek wszedł ponownie na poziom ponad 600 tys. mkw. powierzchni wynajmowanej rocznie. Najaktywniejszym miastem pod względem popytu był Kraków (198 tys. mkw.), a następnie Wrocław (137 tys. mkw.), Trójmiasto (101 tys. mkw.) i Katowice (62,7 tys. mkw.). Najwyższe wzrosty w porównaniu z 2021 r. widać w Krakowie (+28 proc.), Katowicach (+17 proc.), ale również w Szczecinie i Lublinie, gdzie wzrost rok do roku to odpowiednio aż 101 proc. i 46 proc.

Największe umowy najmu zawarte w zeszłym roku to renegocjacja nieujawnionego najemcy z branży finansowej we Wrocławiu, Epam w Krakowie oraz LSEG w Gdyni. Najbardziej aktywny był sektor IT, który odpowiada za 26 proc. wszystkich umów najmu. W Katowicach i Krakowie to jedna trzecia wszystkich transakcji (odpowiednio 33 proc. i 30 proc.).

Pustostany utrzymują się na stałym poziomie około 15,3 proc. Największe roczne spadki są widoczne w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie współczynnik był na poziomie analogicznie 10,5 proc. oraz 15,6 proc.

Rynek biurowy na rynkach regionalnych

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

Nieruchomości komercyjne niezmiennie stanowią mocny filar działalności Echo Investment. W 2022 r. deweloper zakończył budowę biurowców o łącznej powierzchni 104 tys. mkw. To budynki MidPoint71 we Wrocławiu (ponad 37 tys. mkw.), łódzki React I (blisko 15 tys. mkw.), dwa budynki biurowe dla Fujitsu w łódzkiej Fuzji (blisko 22 tys. mkw.) oraz pierwszy etap krakowskiego kompleksu Brain Park (blisko 30 tys. mkw.).

Sprzedane w 2022 r. inwestycje to: West 4 Business Hub (ponad 15,5 tys. mkw.) i MidPoint71 (blisko 37 tys. mkw.) we Wrocławiu, trzy budynki biurowe łódzkiej Fuzji (22 tys. mkw.) oraz dwa biurowce w kompleksie Face2Face Business Campus (blisko 46 tys. mkw.) w Katowicach. Łączna wartość transakcji wyniosła około 318 mln euro.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Dwa lata pandemii odbiły się na kondycji sektora biurowego, jednak dane agencji doradczych pokazują, że aktywność najemców rośnie. Firmy nie zrezygnowały całkiem z pracy zdalnej, przechodząc w tryb pracy hybrydowej, a dostępność dobrze zaprojektowanej, funkcjonalnej przestrzeni nie straciła na znaczeniu. Echo Investment skończyło 2022 r. z blisko 45 tys. mkw. wynajętej powierzchni biurowej. Wśród kilkunastu świetnych umów najmu warto wymienić największą transakcję na 8,5 tys. mkw. dla EPAM Polska w Brain Parku w Krakowie. Współpraca Echo Investment z najemcami nie kończy się na podpisaniu umowy. Wewnętrzny zespół fit-out wspiera najemców w wykończeniu i wyposażeniu biura. W 2022 r. przekazał 40 w pełni zaaranżowanych przestrzeni do pracy o łącznej powierzchni ponad 65 tys. mkw. Wśród nich znalazły się biura dla takich marek jak: PepsiCo, CodeLab, 3M, PwC, Fujitsu Poland czy CitySpace

Osiągnięcia Echo Investment w segmencie biurowym

318 mln EUR łączna wartość biurowców sprzedanych przez Echo Investment w 2022 r.
Fot. Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu
59 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
632 tyle nowych stanowisk pracy przygotowało CitySpace w 2022 r.

Pandemia wzmocniła także rynek elastycznej powierzchni biurowej, na którym działa CitySpace z grupy Echo Investment. Otwarcie dwunastej lokalizacji, ekspansja w Warszawie, decyzja o wejściu na nowy rynek regionalny, podnoszenie standardu obsługi klientów oraz dostosowanie biur w całej sieci do standardu wspierającego ESG – to główne działania, wokół, których koncentrowała się aktywność CitySpace w 2022 r. Operator ma obecnie w portfelu 12 lokalizacji o łącznej powierzchni 25 tys. mkw. w pięciu miastach w Polsce: Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach oraz Gdańsku. We wrześniu sieć wzbogaciła się o CitySpace MidPoint we Wrocławiu. Flagowa lokalizacja oferuje blisko 400 stanowisk pracy, które w zaledwie 3 miesiące od uruchomienia są wynajęte w ponad 80 proc..

Fot. Elastyczna przestrzeń biurowa przygotowana przez CitySpace w Placu Unii w Warszawie

Osiągnięcia CiSpace z grupy Echo Investment w segmencie biur elascznych

60 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

15 Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy

W 2022 r. polski rynek nieruchomości handlowych powiększył się o 33 obiekty, 12 rozbudowanych oraz 5 przebudowanych obiektów, co dało łącznie nieco ponad 400 tys. mkw. powierzchni. Całkowita powierzchnia handlowa w Polsce przekroczyła więc 15,9 mln mkw. Według szacunków analityków Cushman&Wakeﬁeld, w 2023 r. rynek nowoczesnej powierzchni handlowej powiększy się o kolejne 250 tys. mkw. Bilans marek handlowych obecnych w Polsce po 2022 r. jest dodatni: na rynku zadebiutowało 19 marek, natomiast dziewięć zrezygnowało z działalności w naszym kraju lub zgłosiło wniosek o upadłość. W 2022 r. największy wzrost sprzedaży detalicznej w porównaniu z rokiem 2021 r. odnotowały podmioty handlujące tekstyliami, odzieżą i obuwiem (o 22 proc.) oraz sklepy z farmaceutykami, kosmetykami i sprzętem ortopedycznym (12 proc.), największych zaś spadków doświadczyli dealerzy samochodowi (-9,6 proc. w porównaniu do wzrostu 10,7 proc. rok wcześniej). Udział e-handlu w sprzedaży detalicznej w 2022 r. oscylował w okolicy 10 proc. Skumulowane dane odwiedzalności obiektów handlowych za cały 2022 r. wykazują 4-procentowy wzrost w porównaniu do 2019 r. i 24-procentowy wzrost w porównaniu do 2021 r. Średni obrót najemców w listopadzie 2022 r. był wyższy o 11 proc. niż w 2019 r., natomiast po uwzględnieniu rosnącej inflacji realne obroty były o 6 proc. niższe. Zmniejszająca się zasobność portfela polskiego konsumenta i pogarszające się nastroje wpłyną negatywnie na wydatki i tym samym na obroty najemców w obiektach handlowych. Zmieni się także struktura wydatków - zmniejszy się ilość pieniędzy wydawanych na dobra i usługi spoza koszyka dóbr podstawowych. Rok 2023 przyniesie raczej ujemną dynamikę sprzedaży detalicznej, która może wynieść ok. – 5 proc. W czwartym kwartale 2022 r. czynsze dla lokali przy głównych ulicach handlowych spadły o 5 proc. rok do roku. Czynsze za najlepsze lokale w centrach handlowych nie zmieniły się, natomiast w parkach handlowych czynsze odnotowały 9-procentowe wzrosty rok do roku.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

Rynek handlowy w Polsce

250 tys. mkw. tyle powierzchni handlowej zostanie oddane do użytku w 2023 r.
61 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Strategia wzmacniania centrów handlowych Libero Katowice i Galerii Młociny oparta na ciągłym rozbudowaniu oferty oraz silnym wsparciu marketingu przynosi sukcesy. Obydwa centra są niemal w 100 proc. wynajęte i przynoszą stałe wzrosty odwiedzalności, przy jednoczesnym wzroście obrotów najemców. Libero, jako centrum handlowe typu „convenience” stało się „galerią z sąsiedztwa” – bliską, kompleksową, dającą wiele możliwości. Libero i Galeria Młociny cieszą się popularnością wśród mieszkańców dzięki zmianom w doborze najemców, jak również dzięki akcjom marketingowym. Rok 2022 to kontynuacja wzrostu w obydwu lokalizacjach. Obroty Libero w 2022 r. były wyższe o 39 proc. niż w 2021 r., natomiast odwiedzalność – o 35 proc. Równie dobra sytuacja jest obserwowana w warszawskiej Galerii Młociny. Tutaj obroty wzrosły o 41 proc., natomiast odwiedzalność – o 33 proc. Analizując te dane należy wziąć pod uwagę, że w 2021 r. mieliśmy do czynienia z około dwoma miesiącami rygorystycznych ograniczeń w działalności centrów handlowych. Strategicznie, dla Echo Investment komponenty handlowe i usługowe stanowią element wzmacniający atrakcyjność wielofunkcyjnych projektów „destinations”, jak Browary Warszawskie czy Fuzja w Łodzi. W 2022 r. zespół food&beverage podpisał 30 umów najmu z restauracjami, kawiarniami, punktami usługowymi czy lokalnymi sklepami, które uatrakcyjnią projekty Echo Investment.

Osiągnięcia Grupy Echo Investment w segmencie nieruchomości handlowych

Fot. Galeria Młociny w Warszawie
62 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

16 Jak zarządzamy ryzykiem

Zarządzanie ryzykiem jest integralną częścią prowadzenia Strategii Rentownego Wzrostu i zapewnia osiągnięcie zakładanych celów grupy Echo Investment. Stosowane procedury zarządzania ryzykiem obejmują identyfikację ryzyk, ich ocenę, zarządzanie i monitorowanie. Za całościowe zarządzanie ryzykiem odpowiada Zarząd Echo Investment S.A., we współpracy z Radą Nadzorczą i Komitetem Audytu. Zarząd przy wsparciu dyrektorów oraz managerów zarządzających poszczególnymi działami nadzoruje proces zarządzania ryzykiem poprzez tworzenie, wdrażanie i analizę systemów i procedur kontrolnych odpowiadających identyfikowanym ryzykom. Proces jest wspierany poprzez Dział Audytu Wewnętrznego, który w ramach prowadzonych działań dokonuje okresowej oceny funkcjonowania systemu zarządzania ryzykiem i kontroli wewnętrznej oraz ocenia efektywność funkcjonujących procedur kontrolnych adresujących istotne czynniki ryzyka.

Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia dla działalności Spółki i jej Grupy Kapitałowej

Ryzyka strategiczne i biznesowe

| Ryzyko | Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment # Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Ryzyka strategiczne i biznesowe

| Ryzyko | Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment # Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Ryzyka

Ryzyka związane z wprowadzaniem nowych przepisów prawnych oraz zmianami istniejących przepisów

Stały monitoring zmian prawnych w zakresie planowania i procedur administracyjnych,
Doświadczenie z funkcjonowania procedury uzyskiwania pozwoleń w największych miastach w Polsce,
Zatrudnianie doświadczonych specjalistów z zakresu planowania i procedur administracyjnych,
Szczegółowa analiza prawno-administracyjna przed zakupem działki,
Dokładne przygotowanie projektów we współpracy z doświadczonymi zewnętrznymi studiami architektonicznymi i urbanistycznymi,
Prowadzenie działań informacyjnych i promocyjnych dotyczących planowanych projektów w celu uzyskania akceptacji społecznej,
Prowadzenie jednocześnie wielu projektów, co pozwala na rozproszenie ryzyka.

Ryzyka związane z wprowadzeniem nowych przepisów prawnych oraz zmianami istniejących przepisów

Ryzyko niedostosowania się do nowych regulacji w odpowiednim terminie,
Zmiana interpretacji wcześniejszych przepisów,
Publiczny charakter spółki oraz związane z tym podwyższone restrykcje prawne,
Ryzyko wzrostu obciążeń związanych z zapewnieniem zgodności z przepisami.

Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Stały monitoring prac legislacyjnych dotyczących branży nieruchomości, budowlanej i pokrewnych, wpływających na działalność Grupy,
Stała analiza potencjalnego wpływu nowych rozwiązań na działalność firmy na poziomie Zarządu,
Uczestnictwo w dialogu społecznym dotyczącym prowadzonych prac legislacyjnych poprzez gremia doradcze, organizacje biznesowe i branżowe,
Wsparcie zewnętrznych kancelarii w zakresie wiedzy specjalistycznej, gdy występuje taka potrzeba,
Zatrudnienie w ramach zespołu prawnego specjalisty z zakresu rynków kapitałowych,
Okresowe audyty w zakresie oceny zgodności z przepisami,
Monitoring rozwiązań prawnych stosowanych w krajach rozwiniętych (przede wszystkim Unii Europejskiej i USA).

Skomplikowany i zmienny system podatkowy

Ryzyko braku zgodności z nowymi zmianami w przepisach podatkowych,
Rozbieżna praktyka interpretacyjna organów podatkowych i rozbieżne orzecznictwo,
Wzrost obciążeń podatkowych oraz zapewniania zgodności z przepisami podatkowymi.

Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Wewnętrzna kontrola podatkowa, własny zespół ds. podatków,
Stałe monitorowanie uwarunkowań podatkowych działalności Grupy Kapitałowej,
Stała współpraca z renomowanymi doradcami prawnymi i podatkowymi.

65 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Ryzyka makroekonomiczne

Ryzyko	Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko niekorzystnych zmian na rynku nieruchomości	• Cykliczność rynku nieruchomości, • Ryzyko wstrzymania finansowania zewnętrznego.
Ryzyko niekorzystnych zmian wskaźników koniunktury gospodarczej	• Osłabienie tempa wzrostu gospodarczego, • Wzrost bezrobocia, • Spadek konsumpcji, • Wzrost inflacji.
Ryzyka związane z rozwojem epidemii koronawirusa SARS-COV-2	• Ryzyko ograniczenia możliwości prowadzenia działalności Grupy ze względu na nadzwyczajne środki ostrożności, • Ryzyko pogorszenia koniunktury w następstwie Epidemii.

Ryzyka IT

Ryzyko	Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Cyberbezpieczeństwo	• Ryzyko związane z nieautoryzowanym dostępem do danych z wewnątrz oraz zewnątrz organizacji mogące powodować wyciek poufnych danych firmowych.
Stabilność systemu	• Ryzyko dla utrzymania stabilności sieci i systemów firmowych w warunkach konieczności masowej pracy zdalnej.

66 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

17 Wpływ wojny w Ukrainie na działalność i wyniki Spółki i Grupy w przyszłości

Grupa Echo Investment nie zidentyfikowała dotychczas okoliczności mogących stanowić specyficzne czynniki ryzyka wynikające bezpośrednio z inwazji Federacji Rosyjskiej na Ukrainę lub nałożonymi na Rosję i Białoruś sankcjami gospodarczymi. Echo Investment S.A. oraz podmioty z jego grupy kapitałowej nie prowadzą działalności operacyjnej na terytorium Ukrainy, Rosji ani na Białorusi. W ocenie zarządu Grupy, wydarzenia te mają wpływ na działalność oraz sytuację finansową i operacyjną Grupy, jednakże ten wpływ jest pośredni i połączony z szeregiem innych czynników makroekonomicznych oraz geopolitycznych. Wojna i jej bezpośrednie następstwa – w głównej mierze sankcje – przyczyniły się do wprowadzenia niestabilności na światowych rynkach surowców energetycznych i materiałów budowlanych, jednak nie można określić stopnia tego wpływu. Grupa monitoruje potencjalny wpływ wojny na działalność operacyjną, wyniki finansowe i perspektywy rozwoju. W szczególności obejmuje to monitoring dostępności siły roboczej, cen i dostępności głównych materiałów budowlanych oraz paliw. Obecnie ryzyko braku siły roboczej jest oceniane jako niskie. Po krótkim okresie zawirowań, sytuacja na rynku materiałów budowlanych i paliw się stabilizuje. Obecnie Grupa nie zidentyfikowała specyficznych ryzyk, które bezpośrednio wynikają z wojny i znacząco wpływają na działalność operacyjną, wyniki finansowe i perspektywy rozwoju. Ze względu na dynamikę sytuacji w Ukrainie, Grupa nie jest w stanie wykluczyć pojawienia się w przyszłości nowych czynników ryzyka mających wpływ na działalność oraz sytuację finansową i operacyjną. W przypadku ujawnienia się tego typu ryzyk, Echo Investment S.A. przekaże informacje o nowych uwarunkowaniach mających istotny wpływ na działalność, wyniki finansowe lub perspektywy, w sposób przewidziany przepisami prawa i w wymaganym zakresie.

67 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

18 Portfel nieruchomości

Mieszkania

Legenda: PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów przedwstępnych. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywowanych kosztów finansowych, marketingu oraz całościowych kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok. 6 proc. podanej wartości budżetu.

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w budowie na 31 grudnia 2022 r.

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzedanych lokali]	Planowane przychody	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
KRAKÓW
Bonarka Living II C ul. Puszkarska 9	9 900	179	61%	101,8	73,3	51%	I kw. 2022	III kw. 2023
Bonarka Living II D ul. Puszkarska 8	400	151	63%	87,0	60,5	40%	I kw. 2022	III kw. 2023
ZAM II ul. Rydlówka 5	500	100	9%	75,1	49,4	24%	IV kw. 2022	III kw. 2024
ŁÓDŹ
Zenit I ul. Widzewska 9	100	168	79%	62,1	45,7	51%	III kw. 2021	IV kw. 2022
Fuzja III ul. Tymienieckiego 9	100	159	75%	79,1	56,7	72%	II kw. 2021	II kw. 2023
Boho ul. Wodna 12	800	239	44%	109,3	78,3	52%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Fuzja Loy G01 ul. Tymienieckiego 7	900	162	10%	83,2	61,3	14%	IV kw. 2022	IV kw. 2024
POZNAŃ
Osiedle Enter II ul. Naramowice 9	400	157	99%	62,2	44,3	61%	II kw. 2021	IV kw. 2022
Osiedle Enter III ul. Naramowice 9	600	166	99%	66,3	46,4	69%	II kw. 2021	IV kw. 2022
Wieża Jeżyce I ul. Janickiego 11	600	206	82%	107,5	74,3	53%	IV kw. 2021	IV kw. 2023

68 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w budowie na 31 grudnia 2022 r.

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzedanych lokali]	Planowane przychody	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
WARSZAWA
Rytm Kabaty al. KEN 17	300	288	65%	289,5	176,4	56%	I kw. 2022	IV kw. 2023
Razem	110 600	1 975	64%	1 123	767	50%

Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom w budowie na 31 grudnia 2022 r.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo Investment w budowie

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprze- danych lokali]	Planowane przychody [mln PLN]	Przewi- dywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczę- cie budowy	Planowane zakończenie budowy
WROCŁAW Browary Wrocławskie BA2, BA3 ul. Jedności Narodowej	13 800	239	67%	183,5	95,0	87%	I kw. 2021	II kw. 2023
Browary Wrocławskie BP5-6 ul. Jedności Narodowej	9 300	188	60%	109,1	63,7	55%	I kw. 2022	IV kw. 2023
Olimpia Port M24, M25, M26 ul. Ameriga Vespucciego	10 700	181	49%	128,1	70,1	55%	III kw. 2021	III kw. 2023
Olimpia Port M37, M39 ul. Ameriga Vespucciego	7 800	156	41%	81,9	56,1	69%	IV kw. 2021	II kw. 2023
Olimpia Port M36, M38 ul. Ameriga Vespucciego	4 900	88	94%	49,2	27,0	89%	I kw. 2021	IV kw. 2022
Planty Racławickie R8 ul. Wichrowa / Racławicka	5 500	94	71%	59,4	38,6	71%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Planty Racławickie R9 ul. Wichrowa / Racławicka	8 900	177	7%	118,2	77,6	25%	III kw. 2022	II kw. 2024
Awipolis etap 3 ul. Władysława Chachaja	6 600	121	59%	60,6	43,1	80%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Sady nad Zieloną ul. Blizanowicka	4 200	80	96%	35,2	25,8	100%	IV kw. 2020	IV kw. 2022
Nowa Kępa Mieszczańska KM4 ul. Mieszczańska	8 700	185	43%	119,0	79,7	52%	I kw. 2022	I kw. 2024
Nowa Kępa Mieszczańska KM5 ul. Mieszczańska	2 700	18	0%	28,6	24,0	24%	III kw. 2022	I kw. 2025
Nowa Kępa Mieszczańska KM6 ul. Mieszczańska	7 200	165	0%	97,5	68,8	40%	II kw. 2022	III kw. 2024
Razem	90 300	1 692	48%	1 070,3	669,5	60%

Razem projekty mieszkaniowe Grupy Echo Investment w budowie 90 300 3 667 2 193,2 1 436,0 69

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r.

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywa- ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
KRAKÓW Wita Stwosza Resi ul. Wita Stwosza	8 600	185	122,3	74,2	26%	III kw. 2023	I kw. 2025
ŁÓDŹ Zenit II ul. Widzewska	6 000	162	46,4	32,1	12%	II kw. 2023	IV kw. 2024
Zenit III ul. Widzewska	8 000	164	62,2	43,2	8%	I kw. 2024	IV kw. 2025
Zenit IV ul. Widzewska	8 500	174	70,8	47,5	7%	II kw. 2024	IV kw. 2025
Zenit V ul. Widzewska	9 900	185	86,6	53,8	6%	I kw. 2025	III kw. 2026
Zenit VI ul. Widzewska	8 500	172	76,7	46,8	6%	II kw. 2025	IV kw. 2026
Zenit VII ul. Widzewska	5 400	98	44,7	31,4	7%	I kw. 2024	III kw. 2025
Zenit VIII ul. Widzewska	9 300	167	83,5	54,2	6%	I kw. 2024	IV kw. 2025
Zenit IX ul. Widzewska	6 800	117	62,5	40,5	5%	II kw. 2025	IV kw. 2026
Fuzja Loy G02 ul. Tymienieckiego	9 700	171	104,5	86,1	8%	II kw. 2024	II kw. 2026
POZNAŃ Apartamenty Esencja II ul. Grabary	6 800	139	78,4	54,7	17%	IV kw. 2023	III kw. 2025
Wieża Jeżyce II ul. Janickiego	15 100	262	151,3	96,6	15%	III kw. 2023	I kw. 2025
Wieża Jeżyce III ul. Janickiego	13 600	242	143,4	90,8	14%	II kw. 2024	IV kw. 2025
Wieża Jeżyce IV ul. Janickiego	11 900	183	142,0	89,0	13%	I kw. 2024	IV kw. 2025
Opieńskiego I ul. Opieńskiego	15 300	174	128,9	92,1	9%	III kw. 2024	II kw. 2026
Opieńskiego II ul. Opieńskiego	12 500	212	108,7	75,1	8%	I kw. 2025	IV kw. 2026
Opieńskiego III ul. Opieńskiego	17 200	266	156,6	103,8	8%	III kw. 2025	III kw. 2027
Opieńskiego IV ul. Opieńskiego	10 000	160	99,7	60,2	9%	I kw. 2026	IV kw. 2027
WARSZAWA Stacja Wola III ul. Ordona	13 300	241	208,4	117,9	25%	I kw. 2023	II kw. 2025
Projekt Mokotów I ul. Domaniewska	29 600	555	521,6	313,6	27%	I kw. 2023	IV kw. 2024
Projekt Mokotów II ul. Domaniewska	15 000	286	279,9	154,6	26%	I kw. 2024	IV kw. 2025
Projekt Mokotów III ul. Domaniewska	15 600	301	299,4	164,8	25%	I kw. 2025	III kw. 2026
Projekt Mokotów IV ul. Domaniewska	6 300	123	124,3	67,5	25%	III kw. 2025	III kw. 2027
Razem	262 900	4 740	3 202,8	1 990,3	17%

Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r.

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywa- ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
WROCŁAW Planty Racławickie R10 ul. Wichrowa / Racławicka	5 500	98	67,9	44,7	15%	III kw. 2023	II kw. 2025
Gwarna ul Gwarna	4 100	97	58,7	42,1	30%	III kw. 2023	III kw. 2025
Iwiny - Schuberta ul. Schuberta	4 000	60	35,2	25,1	11%	II kw. 2024	IV kw. 2025
Awipolis etap 4a ul. Władysława Chachaja	10 000	188	102,3	73,3	13%	II kw. 2023	I kw. 2025
Awipolis etap 4b ul. Władysława Chachaja	3 200	56	33,3	23,9	11%	IV kw. 2023	III kw. 2025
Sady nad Zieloną 2 A1, C ul. Blizanowicka	5 000	97	50,5	36,3	22%	I kw. 2023	IV kw. 2024
Sady nad Zieloną 2 B ul. Blizanowicka	6 300	123	64,4	46,3	16%	IV kw. 2023	III kw. 2025
Czarnieckiego - M ul. Stefana Czarnieckiego	3 600	71	48,9	35,1	19%	III kw. 2024	IV kw. 2026
Czarnieckiego - AH ul. Stefana Czarnieckiego	1 050	60	15,3	11,1	24%	III kw. 2024	I kw. 2027
Iwiny - Radomierzycka 1 ul. Radomierzycka	9 500	179	90,1	64,8	20%	III kw. 2024	IV kw. 2025
Iwiny - Radomierzycka 2 ul. Radomierzycka	10 800	202	102,8	73,5	17%	IV kw. 2024	II kw. 2026
Iwiny - Radomierzycka 3 ul. Radomierzycka	10 700	199	102,1	73,4	17%	IV kw. 2025	II kw. 2027
Meridian K1 ul. Karkonoska	14 700	285	179,3	121,8	16%	II kw. 2024	II kw. 2026
Meridian K2 ul. Karkonoska	9 500	187	116,7	76,5	16%	IV kw. 2024	IV kw. 2026
Browary Wrocławskie R1R2 ul. Rychtalska	6 600	128	86,7	57,2	16%	I kw. 2024	I kw. 2026
Góralska 1 ul. Góralska	6 920	124	90,9	59,1	16%	IV kw. 2024	IV kw. 2026
Góralska 2 ul. Góralska	11 100	216	142,5	95,1	16%	II kw. 2025	II kw. 2027
WARSZAWA Projekt Mokotów ul. Domaniewska	14 400	257	239,5	171,3	38%	II kw. 2023	I kw. 2025
POZNAŃ Projekt Poznań I* ul. Janickiego	13 000	263	140,4	108,8	23%	I kw. 2024	I kw. 2026
Projekt Poznań II* ul. Janickiego	13 800	293	149,3	115,7	23%	III kw. 2024	II kw. 2026
KRAKÓW Dąbrowskiego D1 D2 Kraków ul. Dąbrowskiego	2 700	55	37,5	24,9	16%	I kw. 2024	II kw. 2025
Dąbrowskiego D3 Kraków ul. Dąbrowskiego	1 400	31	19,5	13,0	18%	I kw. 2024	II kw. 2025
Razem	172 570	3 345	2 027	1 430,0	20%

Razem projekty mieszkaniowe Grupy Echo Investment w przygotowaniu 435 470 8 085 5 229,4 3 420,4

Wszystkie nieruchomości mieszkaniowe są w skonsolido- wanym sprawozdaniu z sytuacji ﬁnansowej prezentowane jako zapasy.

Mieszkania na wynajem Resi4Rent

Legenda: PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych, koszty ﬁnansowe oraz 6 proc. wynagrodzenia za prowadzenie projektu przez Echo Investment. Nie zawiera kosztów marke- tingu.

Gotowe projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent na 31 grudnia 2022 r.

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba lokali	Planowane roczne przy- chody netto z czynszów [mln PLN]	Budżet [mln PLN]	Zakończenie budowy
WROCŁAW R4R Wrocław Rychtalska ul. Zakładowa	11 400	302	9,7	76,8	III kw. 2019
R4R Wrocław Kępa Mieszczańska ul. Dmowskiego	9 300	269	8,6	76,3	II kw. 2020
ŁÓDŹ R4R Łódź Wodna ul. Wodna	7 800	219	5,5	52,4	IV kw. 2019
WARSZAWA R4R Warszawa Browary ul. Grzybowska	19 000	450	20,9	187,6	III kw. 2020
R4R Warszawa Suwak ul. Suwak	7 900	227	7,0	60,7	IV kw. 2020
R4R Warszawa Taśmowa ul. Taśmowa	13 000	372	11,0	112,1	I kw. 2021
R4R Warszawa Woronicza ul. Żwirki i Wigury	5 200	161	5,1	53,2	IV kw. 2022
GDAŃSK R4R Gdańsk Kołobrzeska ul. Kołobrzeska	10 000	302	10,3	88,7	II kw. 2021
POZNAŃ R4R Poznań Jeżyce ul. Szczepanowskiego	5 000	160	4,0	45,3	III kw. 2021
KRAKÓW R4R Kraków Bonarka ul. Puszkarska	5 100	149	4,2	40,2	III kw. 2022
R4R Kraków Błonia ul. 3 Maja	12 100	387	10,5	102,1	IV kw. 2022
Razem	105 800	2 998	96,8	895,4

Projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent w budowie na 31 grudnia 2022 r.

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba lokali	Planowane roczne przy- chody netto z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
WROCŁAW R4R Wrocław ul. Jaworska	13 700	391	11,5	132,7	III kw. 2021	III kw. 2023
R4R Wrocław Park Zachodni ul. Horbaczewskiego	10 100	301	9,4	104,8	II kw. 2022	IV kw. 2023
R4R Wrocław II ul. Jaworska	9 700	290	9,2	103,8	III kw. 2022	II kw. 2024
R4R Wroclaw ul. Grabiszyńska	13 000	358	12,5	156,8	III kw. 2022	I kw. 2025
ŁÓDŹ R4R Łódź ul. Kilińskiego	9 700	287	7,7	103,2	II kw. 2022	I kw. 2024
WARSZAWA R4R Warszawa II ul. Żwirki i Wigury	11 200	344	12,5	127,2	II kw. 2021	I kw. 2023
R4R Warszawa ul. Wilanowska	12 200	375	14,0	132,4	III kw. 2021	II kw. 2023
POZNAŃ R4R Poznań ul.Brneńska	13 000	411	11,8	148,5	IV kw. 2022	III kw. 2024
KRAKÓW R4R Kraków ul. Romanowicza	29 300	873	28,4	354,1	IV kw. 2022	IV kw. 2024
Razem	121 900	3 630	117,0	1 363,5

projekt w trakcie sprzedaży z Echo Investment do Resi4Rent

Projekty do platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r.

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba lokali	Planowane roczne przy- chody netto z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
WARSZAWA R4R Warszawa 2	7 800	279	10,0	110,9	I kw. 2023	IV kw. 2024
POZNAŃ R4R Poznań	22 200	670	19,4	266,1	II kw. 2023	II kw. 2025
KRAKÓW R4R Kraków ul. Jana Pawła II	8 700	296	8,9	98,9	I kw. 2023	IV kw. 2024
GDAŃSK R4R Gdańsk*	9 900	286	11,1	137,4	I kw. 2023	III kw. 2024
R4R Gdańsk 2	24 200	737	23,8	295,8	I kw. 2023	IV kw. 2024

Projekty do platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent w przygotowaniu

Tabela „Projekty do platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent w przygotowaniu” prezentuje tylko nieruchomości z projektami, które są w posiadaniu grupy Resi4Rent lub są w trakcie sprzedaży z Grupy Echo Investment do Resi4Rent. Nie prezentują inwestycji na działkach zabezpieczonych przez Resi4Rent (np. umową przedwstępną), nawet jeśli przygotowanie projektu jest zaawansowane.

Biura

W związku z 25 proc. udziałem w projekcie, partner ROFO jest uprawniony do 25 proc. zysku ze sprzedaży tego projektu. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7 proc. podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease), udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują tylko w przypadku niektórych projektów.

Projekty biurowe Grupy Echo Investment w eksploatacji na 31 grudnia 2022 r.

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej narastająco [mln PLN]	Zakończenie budowy	Uwagi
Moje Miejsce II Warszawa, ul. Beethovena 17	100	90%	3,2	157,5	90%	20,3*	IV kw. 2020	Umowa ROFO z Globalworth Poland. Aktywo dostępne do sprzedaży.
React I Łódź, al. Piłsudskiego	15 000	65%	2,5	118,5	78%	15,7	I kw. 2022	Nieruchomość inwestycyjna.
Brain Park I Łódź, al. Piłsudskiego	29 700	62%	5,6	281,2	73%	47,0	IV kw. 2022	Nieruchomość inwestycyjna.
City Forum – City 2 Wrocław, ul. Traugutta	12 700	98%	2,4	95,3	94%	51,7**	II kw. 2020	Biurowiec spółki Archicom.S.A. Aktywo dostępne do sprzedaży.
Razem	74 500		13,7	652,5		134,7

* zysk z uwzględnieniem zmiany rezerwy na zobowiązanie do podziału projektu (profit share)
** wycena narastająco, bez wydzielenia zysku rozpoznanego w konsolidacji z grupą Echo Investment

Projekty biurowe Grupy Echo w budowie na 31 grudnia 2022 r.

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej narastająco [mln PLN]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
Fuzja I01 & I03 Łódź, ul. Tymienieckiego	9 400	0%	1,6	89,3	20%	-	I kw. 2022	IV kw. 2023	Budynek sprzedany
Brain Park II Kraków, al. Pokoju	13 000	24%	2,5	125,7	38%	10,5	III kw. 2022	III kw. 2023
Razem	22 400		4,1	215,0		10,5

Projekty biurowe Grupy Echo w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r.

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy	Uwagi
Wita Stwosza Kraków, ul. Wita Stwosza	26 600	5,4	255,3	23%	II kw. 2023	I kw. 2025
React II Łódź, al. Piłsudskiego	25 900	4,5	197,2	8%	III kw. 2024	I kw. 2026
Swobodna I Wrocław, ul. Swobodna	16 200	3,3	153,8	12%	II kw. 2023	I kw. 2025
Swobodna II Wrocław, ul. Swobodna	25 600	5,1	240,5	12%	I kw. 2024	I kw. 2026
West 4 Business Hub II Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	23 100	4,2	190,5	14%	II kw. 2024	IV kw. 2025
West 4 Business Hub III Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	33 400	6,0	273,5	11%	II kw. 2025	IV kw. 2026
T22 Office B Warszawa, ul. Towarowa	31 100	8,9	424,5	19%	I kw. 2023	I kw. 2025	Projekt należy w 30 proc. do grupy Echo Investment i 70 proc. do AFI Europe.
Razem	171 800		38,4	1 735,3

Wszystkie budynki biurowe w budowie i przygotowaniu są w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej prezentowane jako nieruchomości inwestycyjne w budowie. Jeśli nie wskazano inaczej, wszystkie budynki biurowe w budowie i przygotowaniu są w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej prezentowane jako nieruchomości inwestycyjne w budowie.

Projekty handlowe w eksploatacji na 31 grudnia 2022 r.

Legenda:
* GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
* NOI – (net operating income) – dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu.
* ROFO – (right of first offer) – prawo do złożenia pierwszej oferty
* Zakończenie – data pozwolenia na użytkowanie. Po tej dacie do wykonania pozostaje znaczna część prac wykończeniowych.

W związku z 25 proc. udziałem w projekcie, partner ROFO jest uprawniony do 25 proc. zysku ze sprzedaży tego projektu. Centrum handlowe Libero jest w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej prezentowane jako nieruchomość inwestycyjna. Proporcjonalne udziały w Galerii Młociny znajdują się w pozycji „inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności”. Pasaż Opieńskiego znajduje się w pozycji „nieruchomości inwestycyjne”, natomiast Pasaż Kapelanka – w pozycji „nieruchomości inwestycyjne w budowie”.

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Budżet [mln PLN]	Płoniesione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej narastająco [mln PLN]	Zakończenie budowy	Uwagi
Libero Katowice, ul. Kościuszki	44 900	98%	9,0	390,4	100%	173,7*	IV kw. 2018	Umowa ROFO z EPP.
Galeria Młociny Warszawa, ul. Zgrupowania AK Kampinos	84 300	94%	20,4	1 273,70	99,9%	7,8	II kw. 2019	Joint venture z EPP w proporcjach 30:70 proc.
Pasaż Opieńskiego Poznań, ul. Opieńskiego	13 200	98%	0,8	n/a	n/a	n/a	n/a	Budynek przeznaczony do wyburzenia
Pasaż Kapelanka Kraków, ul. Kapelanka	17 700	100%	2,0	n/a	n/a	n/a	n/a	Budynek przeznaczony do wyburzenia
Razem	160 100	100	32,2	1 664,1		181,6

* zysk z uwzględnieniem zmiany rezerwy na Proﬁt Share

Bank ziemi

Legenda:
* GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu.
* PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

Projekty Grupy Echo na wczesnym etapie przygotowania na 31 grudnia 2022 r.

Projekt	Powierzchnia działki [mkw.]	GLA/PUM [mkw.]	Uwagi
Warszawa, ul. Towarowa	55 500	166 600	Projekt na działce pod usługi i biura należy w 30 proc. do grupy Echo Investment i 70 proc. do AFI Europe. Docelowo działka pod mieszkania będzie wyłączną własnością grupy Echo Investment.
Kraków, ul. Kapelanka	56 000	75 900	Działka pod biura, mieszkania, mieszkania na wynajem i usługi.
Warszawa, al. KEN	29 600	32 000	Działka pod biura, usługi, mieszkania.
Łódź, ul. Tymienieckiego	22 100	26 800	Działka pod biura, usługi, mieszkania.
Kraków, Wita Stwosza	3 200	5 100	Działka pod usługi.
Katowice, ul. Piotra Skargi	3 700	26 500	Działka pod biura, usługi .
Razem	170 100	332 900

Pozostałe grunty Grupy Echo na 31 grudnia 2022 r.

Nieruchomość	Powierzchnia [mkw.]	Uwagi
Poznań, Naramowice	77 500
Łódź, ul. Widzewska	19 800
Gdańsk, ul. Nowomiejska	4 300	Przedwstępna umowa sprzedaży.
Zabrze, ul. Miarki	8 100
Razem	109 700

Pozostałe grunty Grupy Archicom na 31 grudnia 2022 r.

Nieruchomość	Powierzchnia [mkw]	Uwagi
Wrocław, ul. Murowana	3 100	Działka pod zabudowę jednorodzinną.
Wrocław, Jagodno	3 500	Działka pod zabudowę jednorodzinną.
Gajków, ul. Janowicka	7 300	Działka pod przemysł/usługi.
Wrocław, ul. Vespucciego	700	Działka pod tereny zielone, z możliwością wybudowania pawilonu gastronomicznego.
Razem	14 600

Główne inwestycje w 2022 r. – zakupy nieruchomości

Obecnie Grupa Echo Investment ma zabezpieczone umowami przedwstępnymi działki pozwalające wybudować około 22 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. Ponadto ma również podpisaną umowę przedwstępną na odkupienie od spółki będącej wspólnym przedsięwzięciem (Towa- rowa 22) terenu przeznaczonego pod budowę mieszkań na sprzedaż z potencjałem około 46 tys. mkw. Grupa Archicom ma zabezpieczone umowami przedwstępnymi działki pozwalające wybudować blisko 36,7 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. W 2022 r. sﬁnalizowała m.in. zakup działki we Wrocławiu, na której może powstać ok. 2 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej oraz zakup działki w Warszawie od Grupy Echo, na której może powstać ok. 14,3 tys. mkw. Ma również zabezpie- czony umową przedwstępną z Grupą Echo zakup działki w Poznaniu, na której może powstać ok. 27 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, a także zakup działki we Wro- cławiu od zewnętrznego kontrahenta, na której powstać może ok. 10 tys. mkw. Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obo- wiązujących na datę zakupu. Ostatecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania projektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

20 Czynniki i niepowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2022 r.

Przekazanie klientom 1 240 mieszkań i lokali użytkowych Grupy Echo.
Przekazanie klientom 928 mieszkań i lokali użytkowych Grupy Archicom.

Udział projektów mieszkaniowych Grupy Echo w całkowitej liczbie zaksięgowanych mieszkań w 2022 r. [w szt.]
Udział projektów mieszkaniowych Grupy Archicom w całkowitej liczbie zaksięgowanych mieszkań w 2022 r. [w szt.]
– Warszawa, Stacja Wola II
– Łódź, Fuzja II
– Kraków, Osiedle Krk II
– Poznań, Osiedle Enter III
– Poznań, Osiedle Enter II
– Kraków, Osiedle ZAM I
– Pozostałe
– Wrocław, Awipolis L3, L4
– Wrocław, Planty Racławickie R5, R6, R7
– Wrocław, Olimpia Port M21, M22, M23
– Wrocław, Browary Wrocławskie BL1
– Wrocław, Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2
– Wrocław, Sady nad Zieloną
– Wrocław, Olimpia Port M36, M38
– Pozostałe

1 240 lokali
928 lokali

-20 Strata z nieruchomości inwescyjnych w kwocie 11,4 mln zł.
Sprzedaż nieruchomości w Poznaniu przy ul. Hetmań- skiej, Face2Face I-II w Katowicach, West4 Business Hub i MidPoint71 we Wrocławiu oraz Fuzji CDJ w Łodzi.
Wycena wartości projektów współkontrolowanych – Galeria Młociny w Warszawie, Towarowa 22 w Warszawie oraz Resi4Rent.
Kosz sprzedaży i ogólnego zarządu.
Wycena zobowiązań z tułu obligacji i pożyczek, według zamorzowanego kosztu.
Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tułu zmiany kursów walut obcych.
Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów ﬁnansowych na walu obce.
Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

Zysk/strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych w podziale na nieruchomości w 2022 r. [mln PLN]

Kraków, Brain Park II	Kraków, Brain Park I	Wrocław, MidPoint71	Warszawa, Moje Miejsce II	Łódź, Fuzja CDJ	Wrocław, West4 Business Hub	Katowice, Face2Face I-II	Łódź, React I	Wrocław, City2	Katowice, Libero*	Pozostałe
18,9	14,6	-8,0	5,4	-44,9	-5,5	-3,0	-2,7	10,5	2,8	-10

Zmiana stopy kapitalizacji do wyceny projektu

21 Czynniki istotne dla rozwoju Grupy w nadchodzących kwartałach

Pozywne

− Utrzymująca się wysoka inﬂacja jako przyczyna wzro- stu popytu inwestycyjnego na mieszkania (17,2 proc. w styczniu 2023 r. oraz 16,6 proc. w grudniu 2022 r. w porównaniu do analogicznych miesięcy rok wcze- śniej),
− wzrost przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku w grudniu 2022 r. o 10,3 proc. rok do roku,
− niski poziom bezrobocia rejestrowanego (5,2 proc. w grudniu 2022 oraz 5,5 proc. w styczniu 2023 r. wg GUS),
− strukturalny deﬁcyt mieszkań i rosnąca wartość miesz- kań,
− zapowiedzi złagodzenia polityki kredytowej przez banki.

Negawne

− Wysoka inﬂacja jako przyczyna pogorszenia się sytuacji gospodarstw domowych, ograniczająca możliwości zakupowe oraz obniżająca ufność konsumencką,
− wolniejszy wzrost PKB: 0,3 proc. w czwartym kwartale 2022 r. rok do roku po oczyszczeniu z czynników sezo- nowych, spadek o 2,4 proc. w stosunku do trzeciego kwartału (szacunki NBP),
− pojawienie się alternatyw inwestycyjnych przynoszą- cych wyższy dochód przy niższym poziomie ryzyka niż mieszkania (obligacje skarbowe). Wysokie oprocento- wanie lokat depozytowych,
− ograniczenie aktywności banków na rynku kredytowym w wyniku zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej,
− niski bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK): -45,5 p. proc. w grudniu 2022 r. oraz -38,1 p. proc. w styczniu 2023 r.,
− niepewność co do cen surowców i energii,
− niepewność dotycząca rozwoju działań wojennych w Ukrainie i ich wpływu na europejską gospodarkę,
− niepewność co do kluczowych założeń polityki ﬁskalnej i monetarnej w Polsce. Możliwe kolejne podwyżki stóp procentowych przez RPP,
− wzrost cen materiałów budowlanych, który wyniósł w styczniu 2023 r. ok. +17 proc. r/r (wg PSB).

Czynniki o charakterze makroekonomicznym

Wydanie kupującym mieszkań Grupy Echo, głównie w projektach:
− Osiedle Wodna Boho w Łodzi,
− Fuzja II w Łodzi,
− Zenit I w Łodzi,
− Bonarka Living 2C i 2D w Krakowie,
− Wieża Jeżyce I w Poznaniu,
− Rytm Kabaty w Warszawie.

Wydanie kupującym mieszkań Archicomu, głównie w projektach we Wrocławiu:
− Olimpia Port
− Planty Racławickie,
− Awipolis,
− Browary Wrocławskie.

Wycena i sprzedaż zakończonych inwescji oraz gruntów:
− biurowiec Moje Miejsce II w Warszawie,
− biurowiec City 2 we Wrocławiu
− nieruchomość gruntowa przy ul. Nowomiejskiej w Gdańsku,
− nieruchomość gruntowa w Gajkowie.

Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę nieruchomości w trakcie komercjalizacji oraz w budowie:
− Brain Park I oraz II w Krakowie,
− React I w Łodzi,
− Wita Stwosza w Krakowie..

Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez Grupę gotowych nieruchomości:
− Libero w Katowicach.

Wycena udziałów w jednostkach ujmowanych metodą praw własności, prowadzących inwescje:
− Galeria Młociny w Warszawie,
− Towarowa 22 w Warszawie,
− Resi4Rent.

Kosz sprzedaży i ogólnego zarządu.
Wycena zobowiązań z tułu obligacji i pożyczek, według zamorzowanego kosztu.
Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tułu zmiany kursów walut obcych.
Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów ﬁnansowych na walu obce.
Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.
Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji i pożyczek.

Czynniki wynikające bezpośrednio z działalności Spółki i Grupy

22 Polika dywidendowa i dywidenda

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Akcjonariusze podjęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku. Zysk netto w wysokości 27,8 mln zł, powiększony o kwotę 153,7 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie 181,5 mln zł – został przeznaczony do po- działu między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywi- dendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 28 grudnia 2021 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy. Pozo- stała część dywidendy została wypłacona 26 lipca 2022 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. pod- jął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70 proc. skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariu- szom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną i prze- widywalną kondycję ﬁnansową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, a w szczególności:
− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie,
− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju – w szczególności zakupy gruntów.

Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na prze- widywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie z działalności operacyjnej Grupy. Zgodnie z polityką dywidendową Echo Investment, Zarząd rekomenduje wypłatę dywidendy w wysokości do 70 proc. skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej rocznie.

Zarząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłacona 2 lutego 2023 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej. Do zaliczki dywidendowej uprawnieni byli akcjonariusze posiadający akcje Spółki 26 stycznia 2023 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.

Uchwała w sprawie wypła zaliczki dywidendowej z zysku za 2022 r.
Decyzja Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy o dywidendzie za 2021 r.

0,22 PLN wysokość wypłaconej zaliczki dywiden- dowej na jedną akcję z zysku za 2022 r.

23 Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi

Wszystkie projekty realizowane w 2022 r. przez Echo Invest- ment i spółki z Grupy, były zlokalizowane w Polsce. Zgodnie ze strategią, Echo Investment wycofało się z projektów poza granicami kraju.

Kontrahenci

Głównymi kontrahentami Echo Investment S.A. oraz spółek z jej Grupy Kapitałowej są podmioty, z którymi Spółka i Gru- pa współpracują przy realizacji projektów deweloperskich (wykonawcy i dostawcy). Udział kontrahentów mierzony jest wartością zawartych transakcji (kupna lub zlecenia) do przychodów Grupy.

Najwięksi kontrahenci Grupy kapitałowej Echo Investment S.A. w 2022 r.

Kontrahent	Wartość obrotów [mln PLN]
Fabet-Konstrukcje Sp. z o.o.	91,7
Unibep S.A.	53,5
M&J Bud Invest PL i Siadul Sp.k.	42,3
Erbud S.A.	39,1
Krakbau S.A.	38,3
ZBB Firma Budowlana Sp. z o.o. Sp.k.	28,5
CDBP Sp. z o.o.	25,1
ZIO-MAX Marcin Ziopaja	23,2
Prof Fair Jarosław Poraj	22,6
Expres-Konkurent Sp. z o.o. Sp.k.	16,5
Artmax Sp. z o.o.	16,1
Westinvest Gesellscha Für Investmentfonds Mbh Sp. z o.o. o/Polska	14,2
Dex-Bud 2 Sp. z o.o. Sp.k.	13,4
Elektrotermia Sp. z o.o.	12,9
P.P.H Komobex-Intel Sp. z o.o.	12,5

Najwięksi kontrahenci Grupy Archicom S.A. w 2022 r.

Kontrahent	Wartość obrotów [mln PLN]
Opex S.A.	87,9
Erbud S.A.	56,4
AWM Budownictwo S.A.	33,0
CMC Poland Sp. o.o.	4,0
BUDVAR Centrum Sp. z o.o.	3,2
Hydro-Kamel Kamil Skraburski	2,6

Klienci Grupy Echo Investment różnią się w zależności od segmentu działalności.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

W żadnym segmencie nie nastąpiła znacząca koncentracja wartości transakcji, która mogłaby być ryzykiem dla ﬁrmy w przypadku zatrzymania transakcji z danym podmiotem lub rodzajem klientów.

Mieszkania – ich nabywcami są zwykle kupujący przezna- czający zakup na własne potrzeby lub w celach inwestycyj- nych i ochrony oszczędności.
Mieszkania na wynajem Resi4Rent – indywidualni wy- najmujący mieszkania na własne potrzeby lub ﬁrmy wynaj- mujące mieszkania dla swoich pracowników. Grupa Echo Investment nie zajmuje się wynajmem, ale ma w platformie Resi4Rent 30 proc. udziałów.
Biurowce – ich nabywcami są duże, międzynarodowe fun- dusze zarządzające aktywami, natomiast najemcami – zwy- kle duże i średnie ﬁrmy, zarówno polskie, jak i z kapitałem zagranicznym.
Elastyczne powierzchnie biurowe CitySpace – to ofer- ta dla małych ﬁrm, często jednoosobowych działalności gospodarczych, ekspertów i specjalistów. Z takich biur korzystają również średnie i duże ﬁrmy, jako rozwiązanie na krótkotrwałe projekty lub przejściowe – np. do czasu do- starczenia im docelowej, tradycyjnej powierzchni biurowej.
Centra handlowe – w tym obszarze naszymi klientami są sieci handlowe i usługowe, które wynajmują powierzchnię pod swoje placówki. Podobnie jak w przypadku biurowców, ostatecznymi nabywcami takich inwestycji są duże, między- narodowe fundusze zarządzające aktywami nieruchomo- ściowymi.
Usługi – nasze spółki świadczą je przede wszystkim dla podmiotów powiązanych (Towarowa 22, Galeria Młociny, Resi4Rent), w rzadszych przypadkach dla podmiotów ob- cych (np. Student Depot).

Najwięksi klienci, w tym odbiorcy usług Grupy kapitałowej Echo Investment S.A. w 2022 r.

Klient	Wartość obrotów [mln PLN]
Huramitell Investments Sp. z o. o.	639,7
Farkas Grundstuckgesellscha MBH &CO KG	248,1
Barcarotta Sp. z o. o.	198,5
Giant Invest Sp. z o. o.	97,2
Thi Van Anh Nguyen	14,5
Capgemini Polska Sp. z o.o.	13,7
Honeywell Services Poland Sp. z o. o.	12,2
R4R Poland Sp. z o.o.	10,2

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na 31 grudnia 2022 r.

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1/2019	PLECHPS00308	mBank S.A.	96 510	11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%
1/2020	PLO017000012	mBank S.A.	70 000	31.05.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
1/2021	PLO017000046	mBank S.A.	195 000	17.03.2025	WIBOR 6M + marża 4,45%
2/2021	PLO017000061	mBank S.A.	172 000	10.11.2025	WIBOR 6M + marża 4,4%
1I/2022	PLO017000079	Ipopema Securities S.A.	180 000	8.12.2027	WIBOR 6M + marża 4,5%
Razem			713 510

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Grupę Archicom S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
M4/2019	PLARHCM00073	mBank S.A.	60 000	14.06.2023	WIBOR 3M + marża 3,3%
M6/2022	PLO221800090	mBank S.A.	110 000	15.03.2024	WIBOR 3M + marża 3,2%
Razem			170 000

Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Konsorcjum	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
Seria I	PLECHPS00274	DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A.	50 000	8.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
Serie J i J2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A. Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.	33 832	21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
Seria K	PLECHPS00324	DM PKO BP	50 000	10.01.2025	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria L	PLECHPS00332	DM PKO BP	50 000	22.02.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria M	PLECHPS00340	DM PKO BP	40 000	27.04.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria N	PLECHPS00357	DM PKO BP	40 000	27.06.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria O	PLECHPS00365	DM PKO BP	25 000	6.09.2026	WIBOR 6M + marża 4,0%
Razem			288 832

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Michael/Ström DM (agent)	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1P/2021	PLO017000053	Michael/Ström DM (agent)	188 000	22.10.2024	stała stopa oprocentowania 5%
Razem			188 000

Obligacje w PLN razem 1 360 342

Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy

Obligacje

Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym prze- pływom pieniężnym, bez uwzględnienia wartości odsetek. Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań ﬁnansowych. Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie są zabezpieczone. Wszystkie są notowane na prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie rynku instrumentów dłużnych pod nazwą Catalyst, na platfor- mach transakcyjnych prowadzonych przez GPW (w for- mule rynku regulowanego i ASO ) oraz przez Bondspot (analogiczne dwa rynki).

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. EUR]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1E/2020	PLECHPS00316	Bank Pekao S.A.	40 000	23.10.2024	stała stopa oprocentowania 4,5%
Obligacje w EUR razem			40 000

Obligacje wykupione przez Archicom [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Data	Wartość nominalna
M5/2020	PLO221800025	7.02.2022	78 500
M3/2018	PLARHCM00065	13.07.2022	50 000
Razem			128 500

Zmiana stanu zobowiązań z tułu obligacji w 2022 r.

Obligacje wykupione przez Echo Investment S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Data	Wartość nominalna
Seria 1/2018	PLECHPS00282	25.04.2022	31 410
Seria H	PLECHPS00266	22.05.2022	50 000
Seria F	PLECHPS00233	11.10.2022	125 000
Seria G	PLECHPS00241	27.10.2022	75 000
1P/2020	PLO017000020	8.12.2022	100 000
1/2020*	PLO017000012	8.12.2022	80 000
Razem			461 410

*wykup częściowy

Obligacje wyemitowane przez Archicom S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Data	Wartość nominalna
M6/2022	PLO221800090	16.03.2022	110 000
Razem			110 000

Ponadto, w pierwszym kwartale 2023 r. Archicom S.A. wyemitował obligacje serii M7/2023 dla inwestorów insty- tucjonalnych o wartości nominalnej 62 mln zł.

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Data emisji	Wartość nominalna
Seria K	PLECHPS00324	1.02.2022	50 000
Seria L	PLECHPS00332	17.03.2022	50 000
Seria M	PLECHPS00340	25.05.2022	40 000
Seria N	PLECHPS00357	21.07.2022	40 000
Seria O	PLECHPS00365	14.10.2022	25 000
1I/2022	PLO017000079	8.12.2022	180 000
Razem			385 000

Kredyty inwestycyjne

Kredyty inwestycyjne Grupy Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys.]

Projekt inwestycyjny	Podmiot zaciągający kredyt	Bank	Kwota kredytu wg umowy	Stan wykorzystania kredytu	Oprocentowanie	Termin spłaty
	PLN	EUR	PLN	EUR
Libero, Katowice	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z. o.o. Sp.k.	Santander Bank Polska S.A. \| BNP Paribas Bank Polska S.A.	67 566	63 174	EURIBOR 3M + marża	22.11.2024
Galeria Młociny, Warszawa*	Berea Sp. z o.o.	Santander Bank Polska S.A. \| PKO BP S.A. \| Bank Gospo- darstwa Krajowego	56 100	51 802	EURIBOR 3M + marża	30.04.2025
Moje Miejsce II, Warszawa	Projekt Beethovena - Pro- jekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A.	PKO BP S.A.	23 034	22 126	EURIBOR 3M + marża	30.09.2023
Brain Park I i II, Kraków	Echo Arena Sp. z o.o.	PKO BP S.A. \| Bank Pekao S.A.	65 560	25 160	EURIBOR 3M + marża	30.06.2026
	Projekt Echo 129	Projekt Echo 129 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	60 000	32 057	EURIBOR 3M + marża
	9 000				WIBOR 1M + marża	30.06.2024
Resi4Rent* - I transza projektów	R4R Łódź Wodna Sp. z o.o. \| R4R Wrocław Rychtalska Sp. z o.o. \| R4R Warszawa Browary Sp. z o.o. \| R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o.	ING Bank Śląski S.A.	106 560	103 630	WIBOR 3M + marża	10.12.2026
Resi4Rent* - II transza projektów	R4R Poznań Szczepanow- skiego Sp. z o.o. \| R4R Warszawa Taśmowa Sp. z o.o. \| R4R Warszawa Woronicza Sp. z o.o. \| R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. z o.o.	Santander S.A. \| Helaba AG	69 000	67 594	WIBOR 3M + marża	27.06.2027
Resi4Rent* - III transza projektów	R4R Warszawa Wilanow- ska Sp. z o.o. \| Pimech Invest Sp. z o.o. \| M2 Hotel Sp. z o.o. \| R4R Kraków 3 Maja Sp. z o.o. \| R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A. \| Bank Go- spodarstwa Krajowego \| BNP Paribas Polska	74 402	39 250	WIBOR 1M + marża	21.12.2028
Resi4Rent* - IV transza projektów	M2 Biuro sp. z o.o. \| R4R Wrocław Park Zachodni Sp. z o.o. \| R4R RE Wave 4 Sp. z o.o./R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. \| R4R Kraków JPII Sp. z o.o. \| R4R Łódź Kilińskiego Sp. z o.o.	Santander S.A. \| Helaba AG	95 456	3 906	WIBOR 1M + marża	15.12.2029
Resi4Rent* - Revolving Credit Facilty	R4R Poland sp. z o.o.	European Bank for Recon- strukcji and Development	15 000	4 688	EURIBOR 3M + marża	1.12.2027
Razem			354 418	287 260
			214 380	199 007

Echo Investment ma w projektach 30 proc. udziałów, w związku z czym prezentuje 30 proc. wartości kredytów.

Kredyty inwestycyjne Grupy Archicom na 31 grudnia 2022 r. [tys. EUR]

Projekt inwestycyjny	Podmiot zaciągający kredyt	Bank	Kwota kredytu wg umowy	Stan wykorzystania kredytu	Oprocentowanie	Termin spłaty
City Forum - City 2	Archicom Nieruchomości 14 z o.o.	Bank Pekao S.A.	17 600	4 413	EURIBOR 1M + marża	22.12.2031
Razem			17 600	4 413

Kredyty inwestycyjne zabezpieczone są standardowymi zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i ﬁnansowych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadczenia o poddaniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.

Linie kredytowe

Linie kredytowe Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Bank	Kwota wg umowy	Kwota pozostała do spłaty	Oprocentowanie	Termin spłaty
PKO BP S.A. *	75 000	62 931	WIBOR 1M + marża	31.10.2023
Alior Bank S.A.

Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 10,1 mln zł.
** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 5,3 mln zł.

Linie kredytowe Grupy Archicom na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Bank	Podmiot zaciągający kredyt	Kwota wg umowy	Oprocentowanie	Termin spłaty
mBank S.A.	Archicom Sp. z o.o. – Realizacja Inwestycji Sp.k.*	15 000	WIBOR 1M + marża	23.09.2024 r.
PKO BP S.A	Archicom S.A.	80 000	WIBOR 3M + marża	9.03.2024
Razem		95 000

Kredyt odnawialny na ﬁnansowanie kontraktów budowlanych. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką na nieruchomości, cesją z kontraktów budowla- nych oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzę- dziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowego czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym przepły- wom pieniężnym.

93 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Poręczenia ﬁnansowe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneﬁcjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Pimech Invest Sp. z o.o.	Miasto Stołeczne Warszawa	1 230	30.03.2023	Poręczenie za prawidłowe wykonanie zobowiązań wynikających z umowy drogowej.
Razem			1 230

25 Poręczenia i gwarancje

Gwarancje ﬁnansowe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneﬁcjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Archicom S.A.	Javin Investments Sp. z o.o. Sp.k. w likwidacji; Space Investment Strzegomska 3 Sp. z o.o.	GNT Ventures Wro- cław Sp. z o.o.	12 237	25.02.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprze- daży budynku biurowego West Forum IB.
Razem			12 237

Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Gwarant	Podmiot otrzymują- cy gwarancję	Beneﬁcjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo - SPV7 Sp. z o.o.	R4R Warszawa Wila- nowska Sp. z o.o.	Bank PKO S.A.	18 465	31.12.2027	Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek od transzy budowlanej.
Echo Investment S.A.	Echo Investment S.A.	Nobilis - Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.k.	40 000	31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budowlane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu.
Razem			58 465

Razem gwarancje ﬁnansowe, dobrego wykonania i pozostałe 70 702

94 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Grupę Echo Investment w 2022 r. [tys. PLN]

Zmiana	Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneﬁcjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Wygaśnięcie	Echo - SPV7 Sp. z o.o.	R4R Poznań Szczepa- nowskiego Sp. z o.o.	Santander Bank Polska S.A.	24 500	8.03.2022	Zabezpieczenie zobowiązań dłużników z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe- stycji, które przekroczą budżet określony w umowie kredytu.
Wygaśnięcie	Echo Investment S.A.	Rosehill Investments Sp. z o.o.	IB 6 FIZAN w likwidacji	107 505	31.03.2022	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy programowej zawartej 31 sierpnia 2017 r. Gwarancja wystawiona w EUR.

95 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

26 Ocena zarządzania zasobami ﬁnansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwescyjnych

Dla Echo Investment S.A.

Zarządzanie zasobami ﬁnansowymi Spółki i Grupy kon- centrowało się w 2022 r. na zabezpieczeniu płynności ﬁnansowej w warunkach niepewności wynikającej z wojny w Ukrainie, a także na zapewnieniu źródeł ﬁnansowania realizowanych projektów oraz utrzymywaniu bezpiecznych wskaźników płynności i założonej struktury ﬁnansowania. Zdaniem Zarządu, sytuacja majątkowa i ﬁnansowa Spółki i Grupy na koniec 2022 r. świadczy o stabilnej kondycji ﬁnansowej, czego dowodem są poniższe wskaźniki.

Wzrost wskaźników marży zysku operacyjnego i zysku bilansowego netto spowodowany jest wzrostem przycho- dów z tytułu odsetek od obligacji oraz otrzymanych dy- widend i wypłaty zysków ze spółek. Wzrost stóp zwrotów ROA i ROE wynika ze wzrostu zysku netto (wzrost zysku operacyjnego częściowo zniwelowany wyższymi kosztami ﬁnansowymi spowodowany wzrostem stóp procentowych) przy spadku wartości kapitału własnego (wypłata dywi- dendy).

Wskaźniki rentowności

Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny/przychody ze sprzedaży)
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto (zysk netto/przychody)
Stopa zwrotu z aktywów ROA (zysk netto/aktywa ogółem)
Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE (zysk netto/kapitał własny)

96 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Wartości wskaźników rentowności

	31.12.2022	31.12.2021
Wskaźnik marży zysku operacyjnego	77%	27%
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto	28%	6%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA)	3%	1%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE)	9%	2%

Wartości wskaźników rotacji

	31.12.2022	31.12.2021
Rotacja zapasów w dniach	122	253
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach	74	48
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach	20	18

Rotacja uwarunkowana jest specyﬁką prowadzonej dzia- łalności. Ze względu na fakt, że do zapasów zalicza się nabyte prawa własności oraz nakłady i koszty budowlane dotyczące realizowanych na sprzedaż projektów dewe- loperskich, cykl ten zawsze będzie długi w porównaniu z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko zbywalnych. Na spadek rotacji zapasów miała wpływ sprzedaż pozo- stających w zapasie lokali mieszkaniowych oraz działek do spółek wewnątrz grupy. Na wskaźnik rotacji należności i jego wzrost wpłynął przyrost należności handlowych. Na wzrost rotacji zobowiązań miała wpływ mniejsza dynamika spadku zobowiązań handlowych w stosunku do spadku przychodów ze sprzedaży.

W 2022 r. wskaźniki płynności wzrosły i kształtują się na dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płynnościowej spółki. Wynika to z dużego przyrostu akty- wów obrotowych (udzielone pożyczki przekwaliﬁkowane z długo na krótkoterminowe oraz przyrost środków pie- niężnych) przy jednoczesnym spadku poziomu zobowią- zań krótkoterminowych (rozliczenie zaliczek za sprzedane grunty od jednostek powiązanych).

Wskaźniki płynności

Rotacja zapasów w dniach (stan zapasów *360 / przychody)
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach (stan należności krótkoterminowych *360 / przychody)
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu do- staw i usług (stan zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług *360 / przychody)
Wskaźnik bieżący current ratio (aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik szybki quick ratio (aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio (środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

97 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Wartości wskaźników płynności

	31.12.2022	31.12.2021
Wskaźnik bieżący (current ratio)	1,19	0,54
Wskaźnik szybki (quick ratio)	1,04	0,21
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio)	0,15	0,08

Wartości wskaźników zadłużenia

	31.12.2022	31.12.2021
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi	34%	33%
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym	49%	38%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia	65%	67%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego	189%	204%

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem)

Delikatny wzrost tego wskaźnika wynika z mniejszego spadku kapitałów własnych aniżeli aktywów.

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami wła- snymi (kapitał własny / aktywa trwałe)

Wzrost tego wskaźnika wynika z mniejszego spadku kapitałów własnych aniżeli aktywów trwałych (przekwaliﬁ- kowanie pożyczek na krótkoterminowe oraz częściowa ich spłata).

Wskaźnik ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)

Niewielki spadek wskaźnika wynika z większego spadku zobowiązań od spadku aktywów ogółem.

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny)

Spadek wskaźnika wynika z większego spadku zobowią- zań ogółem aniżeli spadku kapitału własnego.

Zmiany na aktywach oraz kapitałach opisane poniżej przy okazji analizy współczynników rentowności, płynności i rotacji.

98 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Dla grupy kapitałowej Echo Investment

Wskaźniki rentowności

Poziom marży zysku operacyjnego pozostał niezmienny w stosunku do zeszłego roku. Wynika to z podobnego poziomu spadków zysku operacyjnego oraz przychodów ze sprzedaży. Na spadek zysku operacyjnego miał przede wszystkim fakt mniejszej ilości przekazanych mieszkań w stosunku do zeszłego roku (2021: 2 969 szt., 2022: 2 168 szt.).

Wskaźnik marży zysku bilansowego wynika z większego spadku zysku netto aniżeli spadku przycho- dów ze sprzedaży. Wpływ miał na to rozpoznany mniejszy wynik z wartości godziwej projektów pozostających na nieruchomościach inwestycyjnych.

Stopa zwrotu z aktywów (ROA) pozostaje na niezmienio- nym poziomie skutkiem proporcjonalnego spadku zysku netto oraz aktywów. Spadek poziomu aktywów wynika ze sprzedaży projektów biurowych (Fuzja CDJ, F2F I&II, West 4 Business Hub I, MidPoint71).

Spadek wskaźnika stopy zwrotu z kapitału własnego spo- wodowany jest większym spadkiem zysku netto w stosun- ku do spadku poziomu kapitału własnego (dywidenda na jedną akcje wyższa od zysku netto na akcję).

Wskaźnik rotacji# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny/przychody ze sprzedaży)
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto (zysk netto/przychody)
Stopa zwrotu z aktywów ROA (zysk netto/aktywa ogółem)
Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE (zysk netto/kapitał własny)

Wskaźniki rotacji w Grupie uwarunkowane są specyﬁką prowadzonej działalności, która wiąże się z dłuższym cyklem realizacji projektów w stosunku do innych branż. Ze względu na fakt, że do zapasów w Grupie zalicza się nabyte prawa własności, prawa wieczystego użytkowania oraz nakłady i koszty budowlane dotyczące realizowa- nych na sprzedaż projektów deweloperskich, należy pa- miętać że cykl ten zawsze będzie dłuższy w porównaniu z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko zbywalnych.

Rotacja zapasów w dniach (stan zapasów *360 / przychody)
Wzrost wskaźnika wynika z prawie niezmiennego stanu zapasów w stosunku do spadku przychodów ze sprzedaży.

Rotacja należności krótkoterminowych w dniach (stan należności krótkoterminowych *360 / przychody)
Wzrost tego wskaźnika wynika z dużego przyrostu stanu należności (zaliczki na poczet dostaw w tym największa na poczet zakupu gruntu przy ul. Towarowej 22 przed pod- pisaniem umowy ostatecznej, przeniesienie z należności długoterminowych należności z tytułu zbycia jednostek zależnych i większe należności z VAT) przy jednoczesnym spadku przychodów ze sprzedaży.

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu do- staw i usług (stan zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług *360 / przychody)
Wartości wskaźników rentowności
| | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| :------------------------------------------- | :--------- | :--------- |
| Wskaźnik marży zysku operacyjnego | 20% | 20% |
| Wskaźnik marży zysku bilansowego netto | 11% | 13% |
| Stopa zwrotu z aktywów (ROA) | 3% | 3% |
| Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) | 9% | 11% |

99
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Wzrost wskaźnika spowodowany jest mniejszym spadkiem dynamiki zobowiązań krótkoterminowych (zobowiązania handlowe plus pozostałe zobowiązania krótkoterminowe) w stosunku do spadku dynamiki przychodów ze sprzeda- ży.

Wartości wskaźników rotacji
| | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| :------------------------------------------------------------------------- | :--------- | :--------- |
| Rotacja zapasów w dniach | 411 | 388 |
| Rotacja należności krótkoterminowych w dniach | 111 | 47 |
| Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług w dniach | 113 | 90 |

Wskaźniki płynności
Wskaźniki zadłużenia

W 2022 r. wskaźniki płynności wzrosły i utrzymują się na dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płyn- nościowej Grupy. Wzrost wskaźników wynika ze wzrostu aktywów obro- towych (środki pieniężne oraz należności) przy spadku poziomu zobowiązań krótkoterminowych.

Wskaźnik bieżący current ratio (aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik szybki quick ratio (aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio (środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem)
Wskaźnik pozostaje bezpiecznym poziomie a jego niewiel- ki wzrost spowodowany jest mniejszym spadkiem poziomu kapitału własnego w stosunku do spadku aktywów.

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami wła- snymi (kapitał własny / aktywa trwałe)
Wzrost tego wskaźnika wynika z ze spadku wartości ak- tywów trwałych (sprzedaż projektów Fuzja CDJ, F2F I&II, West4 Business Hub I, MidPoint71).

Wskaźnik ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
Praktycznie niezmieniony poziom tego wskaźnika wynika z podobnego spadku poziomów aktywów i zobowiązań.

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny)
Spadek tego wskaźnika wynika z większego spadku zadłu- żenia przy mniejszej zmianie kapitału własnego.

Wartości wskaźników płynności
| | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| :-------------------------- | :--------- | :--------- |
| Wskaźnik bieżący (current ratio) | 1,38 | 1,11 |
| Wskaźnik szybki (quick ratio) | 0,66 | 0,40 |
| Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) | 0,46 | 0,29 |

100
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Wartości wskaźników zadłużenia
| | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
| :-------------------------------------------- | :--------- | :--------- |
| Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi | 30% | 29% |
| Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym | 61% | 48% |
| Wskaźnik ogólnego zadłużenia | 66% | 65% |
| Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego | 224% | 225% |
| Wskaźnik zadłużenia netto | 29% | 39% |

101
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

27
Informacje o pożyczkach udzielonych w 2022 r., w m podmiotom powiązanym

Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek i odpisów aktualizujących w Grupie Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Pożyczkodawca	Pożyczkobiorca	Kwota [mln PLN]	Oprocentowanie	Termin spłaty
Projekt Echo 129 Sp. z o.o.	Echo Investment S.A.	150,3	EURIBOR 3M + marża 4,8%	30.09.2023
Echo Investment S.A.	Fianar Investments Sp. z o.o.	146,2	WIBOR 3M + marża 3,2%	31.12.2023
Echo Investment S.A.	Strood Sp. z o.o.	137,3	EURIBOR 3M + marża 2,7%	31.12.2023
Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	Echo - Arena Sp. z o.o.	114,6	WIBOR 3M + marża 3,2%	1.07.2026
Pudsey Sp. z o.o.	Swanage Sp. z o.o.	91,0	WIBOR 3M + marża 3%	31.12.2023
Echo Investment S.A.	Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	82,6	WIBOR 3M + marża 3,2%	31.12.2023
Echo Investment S.A.	Villea Investments Sp. z o.o.	62,9	WIBOR 3M + marża 3,2%	31.12.2023
Archicom SA.	Archicom Poznań Sp. z o.o.	62,6	WIBOR 3M + marża 3,50%	31.12.2026
Echo Investment S.A.	R4R Poland Sp. z o.o.	61,5	marża 6%	31.03.2029
Duże Naramowice – Projekt Echo 111 Sp. z o.o. S.K.A	Echo - Arena Sp. z o.o.	57,6	WIBOR 3M + marża 3%	1.07.2026
Projekt Naramowice – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	React - Dagnall Sp. z o.o. S.K.A.	55,4	WIBOR 3M + marża 3%	30.09.2024
Cinema Asset Manager Sp. z o.o. S.K.A	Perth Sp. z o.o.	36,3	WIBOR 3M + marża 3%	31.12.2023
Echo Investment S.A.	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k.	49,0	WIBOR 3M + marża 3,2%	10.10.2026
Echo Investment S.A.	R4R Poland Sp. z o.o.	48,7	marża 6%	31.03.2031
Echo Investment S.A.	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k.	48,5	WIBOR 3M + marża 3,2%	10.10.2026
Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.	48,2	WIBOR 3M + marża 3,2%	31.12.2023
Face2Face – Stranraer Sp. z o. o. S.K.A	Fianar Investments Sp. z o.o.	46,9	EURIBOR 3M + marża 2,7%	31.12.2024
Archicom SA.	Archicom Nieruchomości 6 Sp.z o.o.	45,4	WIBOR 3M + marża 3,50%	31.12.2026
Echo Investment S.A.	R4R Poland Sp. z o.o.	45,1	marża 6%	31.03.2030
Echo Investment S.A.	Taśmowa – Projekt Echo 116 Sp. z o.o. S.K.A	44,1	WIBOR 3M + marża 3,2%	31.12.2024

102
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek i odpisów aktualizujących w Grupie Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]

Pożyczkodawca	Pożyczkobiorca	Kwota [mln PLN]	Oprocentowanie	Termin spłaty
Archicom SA.	Archicom Residential Sp. z o.o.	43,5	WIBOR 3M + marża 3,50%	31.12.2026
Archicom SA.	Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o.	40,1	WIBOR 3M + marża 3,50%	31.12.2026
Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A	Projekt Echo 137 Sp. z o.o.	37,5	EURIBOR 3M + marża 2,7%	30.09.2024
Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A	Senja 2 Sp. z o.o.	37,3	WIBOR 3M + marża 3%	30.06.2024
Echo Investment S.A.	R4R Poland Sp. z o.o.	35,2	marża 6%	30.09.2026
Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A	Projekt Echo 137 Sp. z o.o.	34,0	WIBOR 3M + marża 3%	30.09.2024
Echo – Aurus Sp. z o.o.	Galeria Nova – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A	31,7	WIBOR 3M + marża 3,2%	30.06.2024

103
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

28
Umowy z ﬁrmą audytorską

Do badania jednostkowych sprawozdań ﬁnansowych Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań ﬁnanso- wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022- 2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11, wpisaną na listę ﬁrm audytorskich pod nr 144. Umowa z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upoważnienia od Rady Nadzorczej. Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór ﬁrmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra- wozdania ﬁnansowego został dokonany zgodnie z przepi- sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej polityki i procedury wyboru i ﬁrmy audytorskiej [uchwalo- nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 r.]. Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra- wozdania ﬁnansowego zgodnie z obowiązującymi przepi-sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej. Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze-pisów związanych z rotacją ﬁrmy audytorskiej i kluczo-wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre-sie wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez ﬁrmę audytorską, podmiot powiązany z ﬁrmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez ﬁrmę audytorską. Polityka i procedura wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio, 15 września 2022 r. oraz 2 lutego 2023 r.

Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu do badania sprawozdań ﬁnansowych spółki i grupy
| Tytuł | Kwota [PLN] |
| :----------------------------------------------------------------- | :---------- |
| Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za I półrocze 2022 r. | 210 000 |
| Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za I półrocze 2022 r. | 93 000 |
| Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2022 r. | 600 000 |
| Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2022 r. | |# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

29 Skład Grupy Kapitałowej

W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2022 r. wchodziły 163 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz 36 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności. Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Większość spółek wchodzących w skład Grupy zostało powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu (SPV). Echo Investment S.A. pośrednio – poprzez DKR Echo Investment Sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. – jest głównym akcjonariuszem Archicom S.A., w którym na 31 grudnia 2022 r. posiadało 71,48 proc. akcji uprawniających do 70,41 proc. głosów na WZA. Echo Investment S.A. konsoliduje metodą pełną wszystkie spółki grupy Archicom S.A. W Grupie Echo Investment znajduje się także spółka Echo Investment ACC – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k., która działa jako centrum księgowe i rozliczeniowe dla większości spółek z Grupy. Grupa posiada również mniejszościowe udziały w kilku wspólnych przedsięwzięciach – przede wszystkim w spółkach będących właścicielami gotowych, budowanych lub projektowanych inwestycji z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, centrum handlowego Galeria Młociny w Warszawie czy planowanego projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 w Warszawie. Szczegółowe informacje o składzie Grupy Kapitałowej i zmianach w 2022 r. znajdują się w Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym Grupy Echo Investment za 2022 r. w części 3 „Grupa Echo Investment”.

105 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

30 Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa

Sezonowość lub cykliczność działalności

Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań uzależnione jest od terminów oddawania do użytkowania budynków mieszkalnych, a przychody z tej działalności występują praktycznie w każdym kwartale, lecz z różną intensywnością. Historycznie Grupa przekazywała najwięcej mieszkań w drugiej połowie roku, a w szczególności w czwartym kwartale. Przychody i wyniki z tytułu usług generalnej realizacji inwestycji, sprzedaży gotowych inwestycji komercyjnych i obrotu nieruchomościami występować mogą w sposób nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń o charakterze jednorazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki w danym okresie.

Istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej

Od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. nie toczyły się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego ani organem administracji publicznej żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Echo Investment S.A. lub jednostki zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.

Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe

W 2022 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

Umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami

Spółka nie posiada żadnych informacji na temat znaczących dla jej działalności umów zawartych w 2022 r. pomiędzy akcjonariuszami.

Wpływ wyników za 2022 r. na realizację prognoz finansowych

Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników finansowych.

Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania

W 2022 r. nie nastąpiły istotne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą.

Umowy, w wyniku których mogą nastąpić zmiany w strukturze własnościowej akcji lub obligacji

Spółce nie są znane umowy w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.

Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

Szczegółowa informacja o wynagrodzeniu zarządu i rady nadzorczej jest opisana w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Echo Investment S.A. w części 3 „Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej”.

106 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Oświadczenia Zarządu

Fot. Biuro Echo Investment w Browarach Warszawskich | Oświadczenie

107 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.

Kielce, 28 marca 2023 r.

Nicklas Lindberg Prezes
Maciej Drozd Wiceprezes
Artur Langner Wiceprezes
Rafał Mazurczak Członek Zarządu
Małgorzata Turek Członek Zarządu

Oświadczenie Zarządu

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, Roczne Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej za 2022 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki i Grupy oraz ich wynik finansowy. Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Oświadczenie na temat informacji niefinansowych

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że zgodnie z ustawą o rachunkowości, Grupa Echo Investment oraz jednostka dominująca – Echo Investment S.A. publikują osobne sprawozdanie dotyczące informacji niefinansowych za 2022 r. w tym samym terminie, co roczne sprawozdania finansowe. Sprawozdanie jest dostępne na stronie internetowej Echo Investment echo.com.pl w zakładce relacje inwestorskie – zrównoważony rozwój. Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Kontakt
Echo Investment
biuro w Warszawie, Biura przy Willi
ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa

Projekt layoutu i skład: Damian Chomątowski
be.net/chomatowski

AI assistant

Echo Investment S.A. — Management Reports 2022

5590_rns_2023-03-29_701be3c7-68ee-41d3-8b7b-64b8f23470f3.xhtml

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy za 2022 rok

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów