JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2020 R.

O Echo Investment S.A.

Echo Investment S.A. (zwana dalej „Echo” lub „Spółka”) z siedzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36, zostało zarejestrowane w Kielcach 23 lipca 1992 r. i jest spółką akcyjną wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu mWIG40, subindeksu WIG ESG, który grupuje spółki odpowiedzialne społecznie oraz indeksu branżowego – WIG-Nieruchomości. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

Informacje o sprawozdaniu finansowym

Podstawowym przedmiotem działalności Echo Investment S.A. jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami.

W sprawozdaniu Echo Investment S.A. prezentowane są dane finansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2020 r. i dane porównawcze za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2019 r.

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone wg zasady kosztu historycznego z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych, wycenianych wg wartości godziwej. Pozycje zawarte w sprawozdaniu finansowym Spółki wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym prowadzona jest działalność („waluta funkcjonalna”). Dane finansowe prezentowane są w złotych polskich, która jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji Spółki, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych, chyba że w konkretnych sytuacjach podano inaczej.

Skład zarządu i rady nadzorczej Spółki został przedstawiony w Sprawozdaniu Zarządu w oświadczeniu o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego.

OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI

Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję Europejską. W celu pełnego zrozumienia sytuacji finansowej i wyników działalności Spółki, jako jednostki dominującej w grupie Echo Investment, niniejsze sprawozdanie finansowe powinno być czytane łącznie z rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2020 r. To skonsolidowane sprawozdanie finansowe dostępne jest na stronie internetowej Spółki pod adresem www.echo.com.pl.

ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności. W związku z korektą błędnego sposobu prezentacji części pożyczek, prezentowanych dotychczas jako krótkoterminowe na pożyczki długoterminowe, Spółka wykazuje na dzień bilansowy ujemny kapitał obrotowy. Zdaniem Zarządu fakt ten nie stanowi okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności, gdyż prawdziwy obraz sytuacji finansowej Spółki powinien być rozpatrywany z perspektywy całej grupy.

ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Spółka sporządzała jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2020 r., które zostało zatwierdzone do publikacji 30 marca 2021 r. Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowania standardów i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji jednostkowego sprawozdania finansowego.

CZĘŚĆ 1 | Sprawozdania finansowe

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Sprawozdanie z sytuacji finansowej

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

(TYS. PLN)

	NOTA	31.12.2020	31.12.2019 - dane przekształcone	1.01.2019 - dane przekształcone
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	1	3 447	3 614	2 445
Rzeczowe aktywa trwałe	2	20 340	21 766	5 284
Nieruchomości inwestycyjne	3	2 212	2 212	2 212
Inwestycje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych	4	1 073 287	1 021 440	975 449
Długoterminowe aktywa finansowe	5	314 772	487 387	796 125
Udzielone pożyczki	6	954 425	805 027	440 586
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego	7	-	-	2 368
Razem aktywa trwałe		2 368 483	2 341 446	2 222 101
Aktywa obrotowe
Zapasy	8	198 504	212 191	201 445
Należności z tytułu podatku dochodowego	9	205	-	-
Należności z tytułu pozostałych podatków	9	1 205	-	248
Należności handlowe i pozostałe	9	83 979	121 507	109 224
Krótkoterminowe aktywa finansowe	5	183 438	-	-
Udzielone pożyczki	10	294 909	9 845	46 539
Inne aktywa finansowe *	11	42 444	17 720	7 389
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	11	107 437	232 147	181 977
Razem aktywa obrotowe		711 717	593 410	546 822
Aktywa razem		3 280 604	2 934 856	2 768 923

Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych.

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ CD.

(TYS. PLN)

	NOTA	31.12.2020	31.12.2019 - dane przekształcone	1.01.2019 - dane przekształcone
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
Kapitał zakładowy	12	20 635	20 635	20 635
Kapitał zapasowy	13	1 054 295	1 054 295	1 054 295
Fundusz dywidendowy		186 051	164 639	326 309
Zysk / (strata) z lat ubiegłych		-	-	2 243
Zysk netto		57 825	21 412	42 432
Razem kapitał własny		1 318 806	1 260 981	1 445 914
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	14	872 941	1 063 866	903 448
- w tym od jednostek zależnych		: -	127 007	-
Rezerwy długoterminowe	17	-	-	-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	7	19 534	4 639	1 468
Otrzymane kaucje i zaliczki	14	1 113	1 492	746
Zobowiązania z tytułu leasingu	14	13 567	12 645	-
Pochodne instrumenty finansowe		1 624	-	-
Razem zobowiązania długoterminowe		908 779	1 082 642	905 662
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	16	839 569	362 212	267 725
- w tym od jednostek zależnych		: 208 179	-	-
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatków dochodowego	15	5 3	215	1 219
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	15	8 706	12 100	1 678
Zobowiązania handlowe	15	26 389	53 402	32 595
Otrzymane kaucje i zaliczki	15	89 791	104 940	74 795
Zobowiązania z tytułu leasingu	15	9 530	13 274	-
Rezerwy krótkoterminowe	17	11 304	15 507	17 317
Pozostałe zobowiązania	15	67 725	26 583	22 018
Razem zobowiązania krótkoterminowe		1 053 019	591 233	417 347
Kapitał własny i zobowiązania razem		3 280 604	2 934 856	2 768 923

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

(TYS.# SPRAWOZDANIE ZŁCYNU FINANSOWEGO I POZOSTAŁYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

TYS. PLN

NOTA	01.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
Przychody ze sprzedaży	19 329 559	312 924
Koszt własny sprzedaży	(253 744)	(224 388)
Zysk brutto ze sprzedaży	75 815	88 536
Zysk / (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	-	-
Koszty administracyjne związane z realizacja projektów	(7 836)	(10 588)
Koszty sprzedaży	(22 828)	(19 340)
Koszty ogólnego zarządu	(66 792)	(91 967)
Pozostałe przychody operacyjne	178 750	120 382
- z tym odsetki od pożyczek i obligacji	59 464	53 005
Pozostałe koszty operacyjne	(12 778)	(3 527)
Zysk operacyjny	144 331	83 496
Przychody finansowe	3 804	11 089
Koszty finansowe	(70 447)	(64 778)
Zysk brutto	77 688	29 807
Podatek dochodowy	(19 863)	(8 395)
Zysk netto	57 825	21 412
Zysk netto	57 825	21 412
Średnia ważona liczba akcji zwykłych	412 690 582	412 690 582
Zysk na jedną akcję zwykłą (w zł)	0,14	0,05
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych	412 690 582	412 690 582
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w zł)	0,14	0,05

Rachunek zysków i strat | Sprawozdania finansowe 10

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

SPRAWOZDANIE Z WYNIKU FINANSOWEGO I POZOSTAŁYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

TYS. PLN

NOTA	01.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
Zysk netto	57 825	21 412
Inne całkowite dochody:	-	-
Inne całkowite dochody netto	-	-
Całkowity dochód	57 825	21 412

Sprawozdanie z wyniku finansowego i pozostałych całkowitych dochodów | Sprawozdania finansowe 11

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

TYS. PLN

NOTA	01.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk brutto	77 688	29 807
II. Korekty	(93 709)	(46 770)
Amortyzacja	9 516	8 071
Zyski / (straty) z tytułu różnic kursowych	(3 316)	-
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	(105 052)	(57 355)
Zysk / (strata) z aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań	5 151	2 738
Zysk / (strata) ze sprzedaży środków trwałych oraz nieruchomości inwestycyjnych	(8)	(224)
III. Zmiana kapitału obrotowego :	(16 815)	25 911
Zmiana stanu rezerw	(4 203)	(1 810)
Zmiana stanu zapasów	10 454	(2 415)
Zmiana stanu należności	13 026	(28 687)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	(11 368)	69 154
Zmiana stanu innych aktywów finansowych	(24 724)	(10 331)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej ( I+/-II +/- III)	(32 836)	8 948
V. Podatek dochodowy zapłacony	(8 382)	(3 228)
VI.Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej ( IV+/-V)	(41 218)	5 720
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy	302 852	430 350
Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	3 717	-
Zbycie inwestycji w nieruchomości	-	-
Z aktywów finansowych, w tym:	302 849	429 633
a) w jednostkach powiązanych	302 849	429 633
- zbycie aktywów finansowych	15 641	564
- dywidendy i udziały w zyskach	151 041	22 879
- spłata udzielonych pożyczek	95 795	212 094
- odsetki	24 621	27 756
- wykup certyfikatów	3 751	28 400
- inne wpływy z aktywów finansowych	12 000	137 940
b) w pozostałych jednostkach	-	-
- zbycie aktywów finansowych	-	-
- spłata udzielonych pożyczek	-	-
- odsetki	-	-
Inne wpływy inwestycyjne	-	-

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych | Sprawozdania finansowe 12

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

TYS. PLN

NOTA	01.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
II. Wydatki	(589 071)	(500 019)
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	(2 066)	(2 773)
Inwestycje w nieruchomości	-	-
Na aktywa finansowe, w tym:	(524 667)	(497 246)
a) w jednostkach powiązanych	(524 667)	(497 246)
- nabycie aktywów finansowych	(9 963)	(7 248)
- udzielone pożyczki	(514 704)	(489 998)
b) w pozostałych jednostkach	-	-
- nabycie aktywów finansowych	-	-
- udzielone pożyczki	-	-
Inne wydatki inwestycyjne	(62 338)	-
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(286 219)	(69 669)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy	25 605	909 634
Wpływy netto z emisji akcji (wydania udziałów) i innych instrumentów kapita- łowych oraz dopłat do kapitału	-	-
Kredyty i pożyczki	113 726	500 816
Emisja dłużnych papierów wartościowych	492 183	133 832
Inne wpływy finansowe	-	-
II. Wydatki	(403 183)	(520 529)
Nabycie akcji (udziałów) własnych	-	-
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli	-	(206 345)
Inne, niż wpłaty na rzecz właścicieli, wydatki z tytułu podziału zysku	-	-
Spłaty kredytów i pożyczek	(123 959)	(80 000)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(206 940)	(170 500)
Z tytułu innych zobowiązań finansowych	-	-
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu	(8 087)	(6 269)
Odsetki	(62 869)	(54 825)
Inne wydatki finansowe	(1 328)	(2 590)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	202 726	114 119
Przepływy pieniężne netto, razem	(124 710)	50 170
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym:	(124 710)	50 170
- zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych	-	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	25 232	147 181 977
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu	25 107 437	232 147

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych | Sprawozdania finansowe 13

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

TYS. PLN

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy	Fundusz dywidendowy	Zysk (strata) z lat ubiegłych	Zysk roku bieżącego	Kapitał własny razem
Stan na 1 stycznia 2020 r.	20 635	1 054 295	164 639	-	21 412	1 260 981
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	-	21 412	(21 412)	-
Dywidenda wypłacona	-	-	-	-	-	-
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty	-	-	-	-	-	-
Zysk netto danego okresu	-	-	-	-	57 825	57 825
Zmiany razem	-	-	-	-44 675	57 825	57 825
Stan na 31 grudnia 2020 r.	20 635	1 054 295	186 051	-	57 825	1 318 806
Stan na 1 stycznia 2019 r.	20 635	1 054 295	326 309	44 675	-	1 445 914
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	-	(44 675)	-	-
Dywidenda wypłacona *	-	-	(206 345)	-	-	(206 345)
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty	-	-	-	-	-	-
Zysk netto danego okresu	-	-	-	-	21 412	21 412
Zmiany razem	-	-	(206 345)	(44 675)	21 412	(184 933)
Stan na 31 grudnia 2019 r.	20 635	1 054 295	164 639	-	21 412	1 260 981

* Zgodnie z uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, Echo Investment S.A. wypłaciło akcjonariuszom dywidendę w wysokości 206 345 291 PLN, co stanowiło kwotę 0,50 PLN na jedną akcję. Dywidenda została w całości rozliczona z zaliczką na poczet dywidendy za rok obrotowy 2019 wypłaconą przez Spółkę 21 października 2019 r., na mocy uchwały Zarządu Spółki z 11 września 2019 r.

CZĘŚĆ 2 NOTY OBJAŚNIAJĄCE | Sprawozdania finansowe 15

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Noty objaśniające do sprawozdania z sytuacji finansowej

NOTA 1A WARTOŚCI NIEMATERIALNE

TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości, w tym:	2 654	3 051
- oprogramowanie komputerowe	2 070	2 097
Wartości niematerialne w budowie	793	563
Wartości niematerialne razem	3 447	3 614

Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości niematerialnych w okresach objętych sprawozdaniem finansowym.
Spółka nie ma zobowiązań umownych na 31 grudnia 2020 r.

NOTA 1B ZMIANA WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH WG GRUP RODZAJOWYCH

TYS. PLN

	Oprogramowanie komputerowe	Pozostałe	Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości	Wartości niematerialne razem
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu	2 710	-	7 004	9 711
Zwiększenia	-	-	1 811	1 811
– z tytułu zakupu	-	-	1 811	1 811
Zmniejszenia	-	-	-	-
– z tytułu sprzedaży	-	-	-	-
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu	2 710	-	8 815	11 522
Skumulowana amortyzacja na początek okresu	(1 424)	-	(4 907)	(6 660)
Amortyzacja za okres	(370)	-	(1 838)	(2 208)
– z tytułu planowania	(370)	-	(1 838)	(2 208)
– z tytułu sprzedaży	-	-	-	-
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(1 794)	-	(6 745)	(8 868)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu	916	-	2 070	2 654

Wszystkie wartości niematerialne posiadane przez jednostkę zostały nabyte.
Zastosowane metody amortyzacji i przyjęte okresy użytkowania lub zastosowane stawki amortyzacyjne dla:
− nabytych koncesji, patentów, licencji i podobnych wartości – metoda liniowa, 50%, amortyzacja księgowana na koszty ogólnego zarządu;
− innych wartości niematerialnych – nieprzekazane do użytkowania, na 31 grudnia 2020 r. nie są amortyzowane.

Sprawozdania finansowe 16	Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 2A RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Środki trwałe, w tym:	20 340	21 669
- grunty	180	183
- budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej	15 023	16 152
- urządzenia techniczne i maszyny	107	151
- środki transportu	4 800	4 849
- inne środki trwałe	230	334
Środki trwałe w budowie	-	97
Zaliczki na środki trwałe w budowie	-	-
Rzeczowe aktywa trwałe razem	20 340	21 766

Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości rzeczowych aktywów trwałych w okresach objętych sprawozdaniem finansowym.
Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na środkach trwałych.

ZMIANA WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH WG GRUP RODZAJOWYCH

TYS.# Sprawozdania finansowe 17

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH WG GRUP RODZAJOWYCH (TYS. PLN)

Za okres od 1.01.2020 – 31.12.2020

	Grunty własne	Budynki i budowle	Urządzenia techniczne i maszyny	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu	193	20	503	3	496	9 465
Zwiększenia	-	2 698	25	1 487	-	4 210
– z tytułu zakupu	-	97	25	-	-	122
– z tytułu leasingu	-	2 601	-	1 487	-	4 088
Zmniejszenia	-	-	(22)	-	(173)	(195)
– z tytułu likwidacji	-	-	-	-	(44)	(44)
– z tytułu sprzedaży	-	-	(22)	-	(129)	(151)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	193	23 201	3 499	10 952	3 557	41 401
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu	(11)	(4 351)	(3 347)	(4 633)	(3 376)	(15 717)
Amortyzacja za okres	(2)	(3 827)	(45)	(1 519)	49	(5 344)
– z tytułu amortyzacji	(2)	(256)	(67)	(208)	(122)	(655)
– zmniejszenie z tytułu sprzedaży	-	-	22	-	127	149
– z tytułu leasingu	-	(3 571)	-	(1 311)	-	(4 882)
– z tytułu likwidacji	-	-	-	-	44	44
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(13)	(8 178)	(3 392)	(6 152)	(3 327)	(21 061)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu	180	15 023	107	4 800	230	20 340
– w tym aktywo z tytułu leasingu	-	11 522	-	4 800	-	16 322

ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH WG GRUP RODZAJOWYCH (TYS. PLN)

Za okres od 1.01.2019 – 31.12.2019

	Grunty własne	Budynki i budowle	Urządzenia techniczne i maszyny	Środki transportu	Pozostałe środki trwałe	Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu	258	4 266	4 479	2 665	4 364	16 032
– z tytułu leasing na 1.01.2019	-	7 895	-	6 439	-	14 334
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu	258	12 161	4 479	9 104	4 364	30 366
Zwiększenia	-	8 763	200	752	576	10 291
– z tytułu zakupu	-	760	200	-	576	1 536
– z tytułu leasingu	-	8 003	-	752	-	8 755
Zmniejszenia	(64)	(421)	(1 183)	(392)	(1 211)	(3 271)
– z tytułu likwidacji	-	(190)	(782)	-	(578)	(1 550)
– z tytułu sprzedaży	(64)	(231)	(401)	(392)	(633)	(1 721)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	194	20 503	3 496	9 464	3 729	37 386
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu	(8)	(776)	(4 322)	(2 160)	(3 726)	(10 992)
Amortyzacja za okres	(3)	(3 575)	977	(2 455)	331	(4 725)
– z tytułu amortyzacji	(3)	(227)	(204)	(278)	(370)	(1 082)
– zmniejszenie z tytułu sprzedaży	-	13	416	391	194	1 014
– z tytułu leasingu	-	(3 406)	(2 568)	-	-	(5 974)
– z tytułu likwidacji	-	45	765	507	-	1 317
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(11)	(4 351)	(3 345)	(4 615)	(3 395)	(15 717)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu	183	16 152	151	4 849	334	21 669
– w tym aktywo z tytułu leasingu	-	12 492	-	4 623	-	17 115

NOTA 2B

Brak jest zobowiązań umownych zaciągniętych w związku z nabyciem rzeczowych aktywów trwałych.

Sprawozdania finansowe 18

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 3A

Nieruchomości inwestycyjne

Spółka prezentuje na moment ujęcia w księgach według ceny nabycia / koszt wytworzenia. Po początkowym ujęciu Spółka wycenia nieruchomości według wartości godziwej na koniec każdego kwartału kalendarzowego. Zysk / strata z wyceny wykazana jest w pozycji „Zysk / Strata z nieruchomości inwestycyjnych” w rachunku zysków i strat. Wartość godziwa została określona z wykorzystaniem modelu porównania rynkowego opartego na aktualnych cenach rynkowych. W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych Spółka przyporządkowała poziom 3. Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na nieruchomościach inwestycyjnych. Spółka nie ma zobowiązań umownych na 31 grudnia 2020 r.

NOTA 3B

ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Wartość inwestycji w nieruchomości na początek okresu	2 212	2 212
– zwiększenia z z tytułu:	-	-
– przeniesienie z zapasów	-	-
– zmiana wyceny nieruchomości	-	-
– zmniejszenia z z tytułu:	-	-
– sprzedaż	-	-
– przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	-	-
– zmiana wyceny nieruchomości	-	-
Wartość inwestycji w nieruchomości na koniec okresu	2 212	2 212

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE (WPŁYW NA WYNIK) (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej	18	27
Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie przyniosła przychody z czynszów	-	(34)
Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie nie przyniosła przychodów z czynszów	-	-

NOTA 4A

Udział Spółki w wyniku finansowym jednostek stowarzyszonych jest równy ogólnej liczbie głosów na ich walnym zgromadzeniu.

UDZIAŁY I AKCJE (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Inwestycje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych
- w jednostkach zależnych	951 898	964 015
- w jednostkach współzależnych	-	-
- w jednostkach współkontrolowanych	121 389	57 425
Razem	1 073 287	1 021 440

Sprawozdania finansowe 19

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 4B

ZMIANA STANU UDZIAŁÓW I AKCJI (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
Stan na początek okresu, w tym:	1 021 440	975 449
- akcje i udziały	1 021 440	975 449
Zwiększenia z tytułu:	78 385	202 740
- zakupu udziałów	11 113	149 069
- podwyższenia kapitału	67 272	53 671
- zaliczki na poczt podwyższenia kapitału	-	-
Zmniejszenia z tytułu:	(26 538)	(156 749)
- sprzedaż udziałów	(15 029)	(141)
- obniżenia kapitału	(6 000)	-
- zaliczki na poczt podwyższenia kapitału	-	(46 066)
- likwidacja spółki	-	(106 413)
- odpisu aktualizującego wartość aktywów	(5 509)	(4 129)
Stan na koniec okresu, w tym:	1 073 287	1 021 440
- akcje i udziały	1 073 287	1 021 440

ODPIS AKTUALIZACYJNY NA UDZIAŁACH

Spółka	Wartość udziałów [tys. PLN]
Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. z o.o. SKA	1 581
Projekt Echo - 115 Sp. z o.o.	1 375
Projekt Echo - 122 Sp. z o.o.	748
Projekt Echo - 120 Sp. z o.o.	393
Projekt Echo - 131 Sp. z o.o.	276
Projekt Echo - 113 Sp. z o.o.	248
Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o.	233
Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o.	197
Projekt Echo - 111 Sp. z o.o.	72
Malta O ce Park - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	49
Projekt Echo - 93 Sp. z o.o.	35
Projekt Echo - 121 Sp. z o.o.	31
PPR-PE-77 Sp. z o.o. SKA	26
Projekt 13 - GE Sp. z o.o. SKA	24
Projekt 14 - GE Sp. z o.o. SKA	24
Projekt 21 - GE SKA	20
Galeria Tarnów Grupa Echo SKA	16
Bełchatów Ge Sp. z o.o. SKA	16
Echo - Babka Tower Sp. z o.o.	15
Selmer Investments Sp.K.	15
Selmer Investments Sp. z o.o.	12
Projekt K-6 GE SKA	11
Kielce - Projekt Echo 129 SKA	11
Echo - Pod Klonami Sp. z o.o. Sp.K.	10
Shanklin Sp. z o.o.	10
Projekt 147 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	6
Projekt 148 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	6
Projekt 150 - Shanklin Sp. z o.o. Sp.K.	6
Projekt 151 – PE-13 Ge Sp. z o.o. SKA Sp.K.	6
Projekt 152 – PE-14 Ge Sp. z o.o. SKA Sp.K.	6
Projekt 153 – PE-21 Ge Sp. z o.o. SKA Sp.K.	6
Projekt 154 - PK-6 Ge Sp. z o.o. SKA Sp.K.	6
Fianar Investments Sp. z o.o.	6
Projekt Echo - 119 Sp. z o.o.	5
Gleann Sp. z o.o.	5
Echo-Klimt House Sp. z o.o. Sp.K.	2

OBNIŻENIE WKŁADU

Spółka	Wartość udziałów [tys. PLN]
Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.	6 000

OPŁACENIE I PODWYŻSZENIE KAPITAŁU W NASTĘPUJĄCYCH JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH

Spółka	Wartość udziałów [tys. PLN]
Rosehill Investments Sp. z o.o.	58 829
R4R Poland Sp. z o.o.	5 135
Projekt Echo - 115 Sp. z o.o.	1 375
Projekt Echo - 122 Sp. z o.o.	748
Projekt Echo - 120 Sp. z o.o.	393
Projekt Echo - 131 Sp. z o.o.	276
Projekt Echo - 113 Sp. z o.o.	248
Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o.	233
Projekt Echo - 139 Sp. z o.o.	5
Projekt Echo - 140 Sp. z o.o.	5
Projekt Echo - 141 Sp. z o.o.	5
Projekt Echo - 142 Sp. z o.o.	5
Projekt Echo - 143 Sp. z o.o.	5
Projekt Echo - 144 Sp. z o.o.	5
Projekt Echo - 145 Sp. z o.o.	5

NABYCIE UDZIAŁÓW W NASTĘPUJĄCYCH SPÓŁKACH

Spółka	Wartość udziałów [tys. PLN]
M2 Hotel Sp. z o.o.	11 113

ZBYCIE UDZIAŁÓW W NASTĘPUJĄCYCH SPÓŁKACH

Spółka	Wartość udziałów [tys. PLN]
Projekt Echo - 132 Sp. z o.o.	3 902
M2 Hotel Sp. z o.o.	11 113
Projekt 18 - GE Sp. z o.o. SKA	14

ZMIANY W GRUPIE KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT W 2020 R.

Sprawozdania finansowe 20

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 4C

ZASTAWY NA UDZIAŁACH I AKCJACH

Tytuł zastawu	Spółka, której akcje lub udziały zostały zastawione	Wartość zastawu
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K. przez Santander Bank Polska S.A.	Projekt Echo 120 Sp. z o.o.	101 mln EUR
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K. przez Santander Bank Polska S.A.	Projekt Echo 120 Sp. z o.o.	18 mln PLN
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Berea Sp. z o.o. Sp.K. przez CBRE Loan Services Limited.	Rosehill Investments Sp. z o.o.	16 mln EUR
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.K. przez Bank Pekao S.A.	Projekt Echo 115 Sp. z o.o.	131 mln EUR
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.K. przez Bank Pekao S.A.	Projekt Echo 115 Sp. z o.o.

Sprawozdania finansowe 21

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok# Sprawozdania finansowe

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH I STOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Lp.	Nazwa (Firma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
AKCJE / UDZIAŁY W SPÓŁKACH ZALEŻNYCH
1	Projekt Echo - 93 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	51	(34)	(34)	17	99,00%	99,00%	brak
2	Echo - Aurus Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	199 021	-	-	199 021	99,99%	99,99%	brak
3	Princess Investment Sp. z o.o.	Kielce	roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków	5 063	(5 063)	(5 063)	-	99,99%	99,99%	brak
4	Bełchatów - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	73	(35)	(16)	(51)	22	99,95%	99,95%	brak
5	PPR - Grupa Echo Sp. z o. o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	160	(89)	(28)	(117)	43	99,95%	99,95%	brak
6	Echo - SPV 7 Sp. z o. o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	189 018	-	-	189 018	100,00%	100,00%	brak
7	Grupa Echo Sp. z o.o.	Kielce	doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania	52	(52)	(52)	-	100,00%	100,00%	brak
8	Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	153	-	(11)	(11)	142	99,95%	99,95%	brak
9	Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	działalność rachunkowo - księgowa	51	-	-	51	99,00%	99,00%	brak
10	Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	2 469	(2 301)	(48)	(2 349)	120	99,95%	99,95%	brak
11	Echo - Arena Sp. z o.o.	Kielce	realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków	1 008	(1 008)	(1 008)	-	99,95%	99,95%	brak
12	Echo - Galaxy Sp. z o.o.	Kielce	realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków	51	-	-	51	99,00%	99,00%	brak
13	Echo - Opolska Biznes Park Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	285	(52)	(233)	(285)	-	100,00%	100,00%	brak
14	Projekt Saska Sp. z o.o.	Kielce	pośrednictwo w obrocie nieruchomościami	20 419	(20 419)	(20 419)	-	95,00%	95,00%	brak
15	Echo-Advisory Services Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	100	(100)	(100)	-	99,00%	99,00%	brak
16	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	100	(71)	(71)	29	99,00%	99,00%	brak
17	Echo -Kasztanowa Aleja Sp. z o.o.Sp.K.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	452	-	-	452	99,90%	99,90%	brak
18	Klimt House -Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	501	(222)	(2)	(224)	277	99,90%	99,90%	brak
19	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	14 001	-	-	14 001	100,00%	100,00%	brak
20	53 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	1 316	-	-	1 316	100,0000%	100,0000%	brak
21	Echo - Galaxy Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	8 611	(8 611)	(8 611)	-	99,95%	99,95%	brak
22	Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	576	(52)	(16)	(68)	508	99,95%	99,95%	brak
23	Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	130 909	-	-	130 909	100,00%	100,00%	brak
24	Avatar - Projekt Echo - 119 Sp. z o.o. SKA	Kielce	pozostałe doradztwo z zakresu prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania	17 665	-	17 665	99,95%	99,95%	brak
25	Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków	63 753	-	-	63 753	100,00%	100,00%	brak
26	Oxygen - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	27	(27)	(27)	-	99,95%	99,95%	brak
27	Park Postępu - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	1 587	(130)	(130)	1 457	99,95%	99,95%	brak
28	Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	94	(76)	(76)	18	99,90%	99,90%	brak
29	Metropolis - Grupa Echo 121 Sp. z o. o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	18 156	(349)	(1 581)	(1 930)	16 226	100,00%	100,00%	brak
30	Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A	Kielce	roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków	16	-	-	16	100,00%	100,00%	brak
31	Echo Investment Projekt Management SRL	Brasov	zarządzanie nieruchomościami	4 129	(4 129)	(4 129)	-	100,00%	100,00%	brak
32	Projekt Echo - 99 Sp. z o. o.	Kielce	kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek	97	(42)	(42)	55	99,80%	99,80%	brak
33	Projekt 1 -Grupa Echo Sp. z. o. o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	4 007	(78)	(78)	3 929	99,95%	99,95%	brak
34	Pod Klonami - Grupa Echo Sp. z o. o. Sp.K.
## Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok
### UDZIAŁY LUB AKCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH I STOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Lp.	Nazwa (firma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
35	Projekt CS Sp. z o.o.	Kielce	pozostałe pośrednictwo pieniężne	122	(97)	(97)	25	99,00%	99,00%	brak
36	Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	11	-	-	11	100,00%	100,00%	brak
37	Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Szczecin	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	51	(51)	(51)	-	99,95%	99,95%	brak
38	Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	1 251	-	-	1 251	99,00%	99,00%	brak
39	Projekt Echo - 104 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	50	(50)	(50)	-	99,90%	99,90%	brak
40	Projekt Echo - 108 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	65	65	-	100,00%	100,00%	brak
41	Echo - Babka Tower Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	51	(35)	(16)	(51)	-	100,00%	100,00%	brak
42	Echo - Property Poznan 1 Sp. z o.o.	Kielce	pozostałe doradztwo z zakre- sie prowadzenia działalności gospodar- czej i zarządzania	197	-	(197)	(197)	-	99,00%	99,00%	brak
43	Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	pozostałe doradztwo z zakre- sie prowadzenia działalności gospodar- czej i zarządzania	61	(50)	(11)	(61)	-	100,00%	100,00%	brak
44	Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	25	-	-	25	100,00%	100,00%	brak
45	Projekt 13 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	24	-	(24)	(24)	-	100,00%	100,00%	brak
46	Projekt 14 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	pozostałe pośrednictwo ﬁnansowe	24	-	(24)	(24)	-	100,00%	100,00%	brak
47	Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	pośrednictwo w obrocie nieruchomościami	50	-	-	50	100,00%	100,00%	brak
48	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	pośrednictwo w obrocie nieruchomościami	46 050	-	-	46 050	100,00%	100,00%	brak
49	Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	pośrednictwo w obrocie nieruchomościami	50	(30)	(30)	20	100,00%	100,00%	brak
50	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. SKA	Kielce	pośrednictwo w obrocie nieruchomościami	50 050	-	-	50 050	100,00%	100,00%	brak
51	Projekt 21 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	pośrednictwo w obrocie nieruchomościami	50	(30)	(20)	(50)	-	100,00%	100,00%	brak
52	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA	Kielce	pośrednictwo w obrocie nieruchomościami	49 050	-	-	49 050	100,00%	100,00%	brak
53	Pure Systems Sp. z o.o.	Kraków	pozostała ﬁnansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubez- pieczeń i funduszów emerytalnych	1	1	-	-	99,90%	99,90%	brak
54	Projekt Echo - 111 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	101	(29)	(72)	(101)	-	99,95%	99,95%	brak
55	Projekt Echo - 112 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	31	(31)	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
56	Projekt Echo - 113 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	279	(31)	(248)	(279)	-	100,00%	100,00%	brak
57	Projekt Echo - 115 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	1 406	(31)	(1 375)	(1 406)	-	99,83%	99,83%	brak
58	Projekt Echo - 116 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	31	-	-	31	99,83%	99,83%	brak
59	Projekt Echo - 119 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	25	(20)	(5)	(25)	-	99,80%	99,80%	brak
60	Projekt Echo - 120 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	424	(31)	(393)	(424)	-	100,00%	100,00%	brak

Lp.	Nazwa (firma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
61	Projekt Echo - 121 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	31	-	(31)	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
62	Projekt Echo - 122 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	779	(31)	(748)	(779)	-	100,00%	100,00%	brak
63	Projekt Echo - 127 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	31	-	-	31	100,00%	100,00%	brak
64	Projekt Echo - 128 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	31	(31)	-	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
65	Projekt Echo - 130 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	41	(31)	-	(31)	10	100,00%	100,00%	brak
66	Projekt Echo - 131 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	307	(31)	(276)	(307)	-	100,00%	100,00%	brak
67	Projekt Echo - 135 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	31	(31)	-	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
68	Projekt Echo - 136 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	31	-	-	31	100,00%	100,00%	brak
69	Projekt Echo - 137 Sp. z o.o.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	31	-	-	31	100,00%	100,00%	brak
70	Projekt Echo - 136 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	84 006	-	-	84 006	99,00%	99,00%	brak
71	Villea investments Sp. z o.o.	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	5	5	-	-	100,00%	100,00%	brak
72	Selmer Investments Sp. z o.o.	Warszawa	pozostałe doradztwo z zakre- sie prowadzenia działalności gospodar- czej i zarządzania	12	-	(12)	(12)	-	100,00%	100,00%	brak
73	Selmer Investments Sp.K.	Warszawa	pozostałe doradztwo z zakre- sie prowadzenia działalności gospodar- czej i zarządzania	15	-	(15)	(15)	-	100,00%	100,00%	brak
74	Cornwall Investments Sp. z o.o.	Warszawa	pozostałe doradztwo z zakre- sie prowadzenia działalności gospodar- czej i zarządzania	12	-	-	12	100,00%	100,00%	brak
75	Gosford Investments Sp. z o.o.	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	5	5	-	-	100,00%	100,00%	brak

Lp.	Nazwa (firma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
76	Fianar Investments Sp. z o.o.	Warszawa	pozostałe doradztwo z zakre- sie prowadzenia działalności gospodar- czej i zarządzania	6	(6)	(6)	-	100,00%	100,00%	brak
77	Doxent Investments Sp. z o.o.	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	5	5	-	-	100,00%	100,00%	brak
78	City Space - GP Sp. z o.o.	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	137	(137)	-	(137)	-	100,00%	100,00%	brak
79	City Space - Management Sp. z o.o.	Warszawa	pozostała działalność związana z udostępnia- niem pracowników	937	(937)	-	(937)	-	100,00%	100,00%	brak
80	Gleann Sp. z o.o.	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	5	(5)	(5)	-	100,00%	100,00%	brak
81	Perth Sp. z o.o	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	5	5	-	-	100,00%	100,00%	brak
82	Potton Sp. z o.o.	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	5	5	-	-	100,00%	100,00%	brak
83	Pudsey Sp. z o.o.	Warszawa	pozostałe doradztwo z zakre- sie prowadzenia działalności gospodar- czej i zarządzania	82	82	-	-	100,00%	100,00%	brak
84	Seaford Sp. z o.o.	Warszawa	pozostałe doradztwo z zakre- sie prowadzenia działalności gospodar- czej i zarządzania	5	5	-	-	100,00%	100,00%	brak
85	Elektrownia RE Sp. z o.o.	Kielce	kupno i sprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	36 286	36 286	-	-	100,00%	100,00%	brak
86	Projekt 140 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	15 006	-	-	15 006	99,99%	99,99%	brak
87	GRO Nieruchomości Sp. z o.o.	Kraków	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	10	10	-	-	100,00%	100,00%	brak
88	Projekt 147 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	6	(6)	(6)	-	99,99%	99,99%	brak
89	Projekt 148 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	6	(6)	(6)	-	99,99%	99,99%	brak

Lp.	Nazwa (firma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu
90	Swanage Sp. z o.o.	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	10	(10)	(10)	-	100,00%	100,00%	brak
91	Stranraer Sp. z o.o.	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	10	10	-	-	100,00%	100,00%	brak
92	Dagnall Sp. z o.o.	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	10	10	-	-	100,00%	100,00%	brak
93	Shanklin Sp. z o.o.	Warszawa	wynajem i zarządzanie nieruchomościami	10	(10)	(10)	-	100,00%	100,00%	brak
94	Strood Sp. z o.o.
## Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok
### UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020R.

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
95	RPGZ Sp. zo.o.	Kraków	realizacja projektów budowlanych związa- nych zwznoszeniem budynków	27 125	27 125	100,00%	100,00%	brak
96	Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. zo.o, SKA	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	3 430	-	-	-	3 430	99,95%	99,95%	brak
97	Projekt 150 - Shanklin Sp. zo.o. SKA SP.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	(6)	(6)	-	99,99%	99,99%	brak
98	Projekt 151 - PE13 GE Sp. zo.o. SKA SP.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	(6)	(6)	-	99,99%	99,99%	brak
99	Projekt 152 - PE14 GE Sp. zo.o. SKA SP.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	(6)	(6)	-	99,99%	99,99%	brak
100	Projekt 153 - PE21 GE Sp. zo.o. SKA SP.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	(6)	(6)	-	99,99%	99,99%	brak
101	Projekt 154 - PK-6 GE Sp. zo.o. SKA SP.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	(6)	(6)	-	99,99%	99,99%	brak
102	Projekt Echo - 139 Sp. zo.o.	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	6	6			99,99%	99,99%	brak
103	Projekt Echo - 140 Sp. zo.o.	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	6	6			100,00%	100,00%	brak
104	Projekt Echo - 141 Sp. zo.o.	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	6	6			100,00%	100,00%	brak
105	Projekt Echo - 142 Sp. zo.o.	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	6	6			100,00%	100,00%	brak
106	Projekt Echo - 143 Sp. zo.o.	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	6	6			100,00%	100,00%	brak
107	Projekt Echo - 144 Sp. zo.o.	Kielce	kupno isprzedaż nieruchomości na własny rachunek	6	6			100,00%	100,00%	brak
108	Projekt Echo - 145 Sp. zo.o.	Kielce	kupno isprzedaż nieruchomości na własny rachunek	6	6			100,00%	100,00%	brak
	Razem			1 002 068	(44 661)	(5 509)	(50 170)	951 898

AKCJE / UDZIAŁY WPODMIOTACH STOWARZYSZONYCH

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
1	SPC S.A	Warszawa	zarządzanie innymi podmiotami	34	(34)	-	(34)	-	34,00%	34,00%	brak
	Razem			34	(34)	-	(34)	-

AKCJE / UDZIAŁY WPODMIOTACH WSPÓŁKONTROLOWANE

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu
1	Rosehill Investments Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	103 410	103 410			30,00%	30,00%	brak
2	Projekt Echo - 138 Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	2	2			30,00%	30,00%	brak
3	R4R Poland Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	17 977	17 977			30,00%	30,00%	brak
	Razem			121 389	-	-	-	121 389

AKCJE / UDZIAŁY WJEDNOSTKACH PODPORZĄDKOWANYCH RAZEM

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
	RAZEM			1 123 491	(44 695)	(5 509)	(50 204)	1 073 287

Sprawozdania nansowe 28

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Wtabeli Spółka zaprezentowała dokonany w trakcie roku obrotowego odpis aktuali- zujący wartość posiadanych udziałów iakcji w jednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych. Wprzypadku braku od- pisu aktualizującego, zdaniem Spółki, na dzień bilansowy nie występowały przesłanki wskazujące na konieczność dokonania korekt wartości odpisów. Zmiana wartości korekt aktualizujących war- tość udziałów została wykazana na wynik na 31 grudnia 2020 r. wpozycji „aktualizacja wartości inwestycji wprzychodach / kosztach nansowych”. Wpozycji kosztów znalazła się kwota utwo- rzonego odpisu aktualizującego ztytułu utra- ty wartości wwysokości 5509 tys. PLN. Zgodnie zMSR 12 par. 44, Spółka przeana- lizowała aktywo dotyczące udziałów wjed- nostkach zależnych inie tworzy go ze wzglę- du na brak możliwość odwrócenia się aktywa wdającej się przewidzieć przyszłości. Spółka posiada kontrolę nad wymienionymi podmiotami zależnymi poprzez bezpośred- ni udział kapitałowy lub poprzez udziały lub akcje posiadane przez inne podmioty zależne od Spółki, za wyjątkiem Rosehill Investments Sp. zo.o., Projekt Echo - 138 Sp. zo.o. oraz R4R Poland Sp. zo.o.

Sprawozdania nansowe 29

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

AKCJE / UDZIAŁY WSPÓŁKACH ZALEŻNYCH

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
1	Projekt Echo - 93 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	51	-	-	51	99,00%	99,00%	brak
2	Echo - Aurus Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	199021	-	-	-	199021	99,99%	99,99%	brak
3	Princess Investment Sp. zo.o.	Kielce	realizacja projektów budowlanych zwiaza- nych zwznoszeniem budynków	5063	(5063)	(5063)	-	99,99%	99,99%	brak
4	Bełchatów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	73	-	(35)	(35)	38	99,95%	99,95%	brak
5	PPR - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	160	(89)	(89)	71	99,95%	99,95%	brak
6	Echo - SPV 7 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	189018	-	-	189018	100,00%	100,00%	brak
7	Grupa Echo Sp. zo.o.	Kielce	doradztwo wzakresie prowadz. dział. gosp. izarządzania	52	-	(52)	(52)	-	100,00%	100,00%	brak
8	Kielce - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	153	-	-	153	99,95%	99,95%	brak
9	Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp.zo.o. Sp.K.	Kielce	działalność rachunkowo - księgowa	51	-	-	51	99,00%	99,00%	brak
10	Malta Oce Park - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	2469	-	(2301)	(2301)	168	99,95%	99,95%	brak
11	Echo - Arena Sp. zo.o.	Kielce	realizacja projektów budowlanych zwiaza- nych zwznoszeniem budynków	1008	(1008)	(1008)	-	99,95%	99,95%	brak
12	Echo - Galaxy Sp. zo.o.	Kielce	realizacja projektów budowlanych zwiaza- nych zwznoszeniem budynków	51	-	-	51	99,00%	99,00%	brak
13	Echo - Opolska Biznes Park Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	52	-	(52)	(52)	-	100,00%	100,00%	brak
14	Projekt Saska Sp. zo.o.	Kielce	pośrednictwo wobrocie nieruchomościami	20420	(20419)	(20419)	1	95,00%	95,00%	brak

Sprawozdania nansowe 30

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

AKCJE / UDZIAŁY WSPÓŁKACH ZALEŻNYCH

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
15	Echo - Advisory Services Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	100	(100)	(100)	-	99,00%	99,00%	brak
16	Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	100	(71)	(71)	29	99,00%	99,00%	brak
17	Echo - Kasztanowa Aleja Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	451	-	-	451	99,90%	99,90%	brak
18	Klimt House - Grupa Echo Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	501	(200)	(22)	(222)	279	99,90%	99,90%	brak
19	Echo - Browary Warszawskie Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	20002	-	-	20002	100,00%	100,00%	brak
20	53 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	1317	-	-	1317	100,00%	100,00%	brak
21	Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	8611	(8611)	(8611)	-	99,95%	99,95%	brak
22	Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	577	-	(52)	(52)	525	100,00%	100,00%	brak
23	Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	130908	-	-	-	130908	100,00%	100,00%	brak
24	Avatar - Projekt Echo - 119 Sp.zo.o.S.K.A.		doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	17665	-	-	-	17665	99,95%	99,95%	brak
25	Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.zo.o. S.K.A.	Kielce	roboty budowlane zwiazane ze wznosze- niem budynków	63753	-	-	-	63753	100,00%	100,00%	brak
26	Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	27	-	(27)	(27)	-	99,95%	99,95%	brak
27	Park Postępu - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	1587	(130)	-	(130)	1457	99,95%	99,95%	brak
28	Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	94	(76)	-	(76)	18	99,90%	99,90%	brak
29	Metropolis - Grupa Echo 121 Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	18156	-	(349)	(349)	17807	100,00%	100,00%	brak
30	Galeria Nova - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A	Kielce	realizacja projektów budowlanych zwiaza- nych zwznoszeniem budynków	16	-	-	-	16	100,00%	100,00%	brak

Sprawozdania nansowe 31

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
15	Echo - Advisory Services Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	100	(100)	(100)	-	99,00%	99,00%	brak
16	Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	100	(71)	(71)	29	99,00%	99,00%	brak
17	Echo - Kasztanowa Aleja Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	451	-	-	451	99,90%	99,90%	brak
18	Klimt House - Grupa Echo Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	501	(200)	(22)	(222)	279	99,90%	99,90%	brak
19	Echo - Browary Warszawskie Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	20002	-	-	20002	100,00%	100,00%	brak
20	53 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	1317	-	-	1317	100,00%	100,00%	brak
21	Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	8611	(8611)	(8611)	-	99,95%	99,95%	brak
22	Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	577	-	(52)	(52)	525	100,00%	100,00%	brak
23	Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	130908	-	-	-	130908	100,00%	100,00%	brak
24	Avatar - Projekt Echo - 119 Sp.zo.o.S.K.A.		doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	17665	-	-	-	17665	99,95%	99,95%	brak
25	Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.zo.o. S.K.A.	Kielce	roboty budowlane zwiazane ze wznosze- niem budynków	63753	-	-	-	63753	100,00%	100,00%	brak
26	Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	27	-	(27)	(27)	-	99,95%	99,95%	brak
27	Park Postępu - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	1587	(130)	-	(130)	1457	99,95%	99,95%	brak
28	Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	94	(76)	-	(76)	18	99,90%	99,90%	brak
29	Metropolis - Grupa Echo 121 Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	18156	-	(349)	(349)	17807	100,00%	100,00%	brak
30	Galeria Nova - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A	Kielce	realizacja projektów budowlanych zwiaza- nych zwznoszeniem budynków	16	-	-	-	16	100,00%	100,00%	brak

Sprawozdania nansowe 32

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
15	Echo - Advisory Services Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	100	(100)	(100)	-	99,00%	99,00%	brak
16	Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	100	(71)	(71)	29	99,00%	99,00%	brak
17	Echo - Kasztanowa Aleja Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	451	-	-	451	99,90%	99,90%	brak
18	Klimt House - Grupa Echo Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	501	(200)	(22)	(222)	279	99,90%	99,90%	brak
19	Echo - Browary Warszawskie Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	20002	-	-	20002	100,00%	100,00%	brak
20	53 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	1317	-	-	1317	100,00%	100,00%	brak
21	Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	8611	(8611)	(8611)	-	99,95%	99,95%	brak
22	Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	577	-	(52)	(52)	525	100,00%	100,00%	brak
23	Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	130908	-	-	-	130908	100,00%	100,00%	brak
24	Avatar - Projekt Echo - 119 Sp.zo.o.S.K.A.		doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	17665	-	-	-	17665	99,95%	99,95%	brak
25	Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.zo.o. S.K.A.	Kielce	roboty budowlane zwiazane ze wznosze- niem budynków	63753	-	-	-	63753	100,00%	100,00%	brak
26	Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	27	-	(27)	(27)	-	99,95%	99,95%	brak
27	Park Postępu - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	1587	(130)	-	(130)	1457	99,95%	99,95%	brak
28	Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	94	(76)	-	(76)	18	99,90%	99,90%	brak
29	Metropolis - Grupa Echo 121 Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	18156	-	(349)	(349)	17807	100,00%	100,00%	brak
30	Galeria Nova - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A	Kielce	realizacja projektów budowlanych zwiaza- nych zwznoszeniem budynków	16	-	-	-	16	100,00%	100,00%	brak

Sprawozdania nansowe 33

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
15	Echo - Advisory Services Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	100	(100)	(100)	-	99,00%	99,00%	brak
16	Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	100	(71)	(71)	29	99,00%	99,00%	brak
17	Echo - Kasztanowa Aleja Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	451	-	-	451	99,90%	99,90%	brak
18	Klimt House - Grupa Echo Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	501	(200)	(22)	(222)	279	99,90%	99,90%	brak
19	Echo - Browary Warszawskie Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	20002	-	-	20002	100,00%	100,00%	brak
20	53 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	1317	-	-	1317	100,00%	100,00%	brak
21	Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	8611	(8611)	(8611)	-	99,95%	99,95%	brak
22	Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	577	-	(52)	(52)	525	100,00%	100,00%	brak
23	Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	130908	-	-	-	130908	100,00%	100,00%	brak
24	Avatar - Projekt Echo - 119 Sp.zo.o.S.K.A.		doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	17665	-	-	-	17665	99,95%	99,95%	brak
25	Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.zo.o. S.K.A.	Kielce	roboty budowlane zwiazane ze wznosze- niem budynków	63753	-	-	-	63753	100,00%	100,00%	brak
26	Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	27	-	(27)	(27)	-	99,95%	99,95%	brak
27	Park Postępu - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	1587	(130)	-	(130)	1457	99,95%	99,95%	brak
28	Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	94	(76)	-	(76)	18	99,90%	99,90%	brak
29	Metropolis - Grupa Echo 121 Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	18156	-	(349)	(349)	17807	100,00%	100,00%	brak
30	Galeria Nova - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A	Kielce	realizacja projektów budowlanych zwiaza- nych zwznoszeniem budynków	16	-	-	-	16	100,00%	100,00%	brak
## Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok
### UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
31	Echo Investment Projekt Management SRL	Brasov	zarządzanie nieruchomościami	4129 (4135)	6	(4129)	-	100,00%	100,00%	brak
32	Projekt Echo - 99 Sp. zo.o.	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	97 (42)	-	(42)	55	99,80%	99,80%	brak
33	Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z. o.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	4007 (78)	-	(78)	3929	99,95%	99,95%	brak
34	Pod Klonami - Grupa Echo Sp.zo.o.Sp.K.	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	10	-	-	-	10	99,00%	99,00%	brak
35	Projekt CS Sp. zo.o.	Kielce	pozostałe pośrednictwo pieniężne	122 (43)	(54)	(97)	25	99,00%	99,00%	brak
36	Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	11	-	-	-	11	100,00%	100,00%	brak
37	Projekt 5 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Szczecin	wynajem izarządzanie nieruchomościami	51 (51)	-	(51)	-	99,95%	99,95%	brak
38	Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o. Sp. K.	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	1251	-	-	-	1251	99,00%	99,00%	brak
39	Projekt Echo - 104 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	50 (50)	-	(50)	-	99,90%	99,90%	brak
40	Projekt Echo - 108 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	65	-	-	-	65	100,00%	100,00%	brak
41	Echo - Babka Tower Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	51 (35)	-	(35)	16	100,00%	100,00%	brak
42	Echo - Property Poznan 1 Sp. zo.o.	Kielce	pozostałe doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	197	-	-	-	197	99,00%	99,00%	brak
43	Projekt K-6 - Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A.	Kielce	pozostałe doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	61 (50)	-	(50)	11	100,00%	100,00%	brak
44	Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o.S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	24	-	-	-	24	100,00%	100,00%	brak
45	Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	24	-	-	-	24	100,00%	100,00%	brak

Sprawozdania nansowe 35

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
46	Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	pozostałe pośrednictwo ﬁnansowe	24	-	-	-	24	100,00%	100,00%	brak
47	Projekt 16 - Grupa Echo Sp. zo.o.S.K.A.	Kielce	pośrednictwo wobrocie nieruchomościami	50	-	-	-	50	100,00%	100,00%	brak
48	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o.S.K.A.	Kielce	pośrednictwo wobrocie nieruchomościami	46050	-	-	-	46050	100,00%	100,00%	brak
49	Projekt 18 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	pośrednictwo wobrocie nieruchomościami	50 (36)	-	(36)	14	100,00%	100,00%	brak
50	Projekt 19 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	pośrednictwo wobrocie nieruchomościami	50 (30)	-	(30)	20	100,00%	100,00%	brak
51	Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	pośrednictwo wobrocie nieruchomościami	50050	-	-	-	50050	100,00%	100,00%	brak
52	Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o.S.K.A.	Kielce	pośrednictwo wobrocie nieruchomościami	50 (30)	-	(30)	20	100,00%	100,00%	brak
53	Projekt 22 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Kielce	pośrednictwo wobrocie nieruchomościami	49050	-	-	-	49050	100,00%	100,00%	brak
54	Pure Systems Sp. zo.o.	Kraków	pozostała ﬁnanansowa działalność usługowa, zwyłączeniem ubez- pieczeń ifunduszów emerytalnych	1	-	-	-	1	99,90%	99,90%	brak
55	Projekt Echo - 111 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	101 (29)	-	(29)	72	99,95%	99,95%	brak
56	Projekt Echo - 112 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	(31)	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
57	Projekt Echo - 113 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	(31)	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
58	Projekt Echo - 115 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	(31)	(31)	-	99,83%	99,83%	brak
59	Projekt Echo - 116 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	-	-	31	99,83%	99,83%	brak
60	Projekt Echo - 119 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	25 (20)	-	(20)	5	99,80%	99,80%	brak
61	Projekt Echo - 120 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	(31)	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
62	Projekt Echo - 121 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	-	-	31	100,00%	100,00%	brak

Sprawozdania nansowe 36

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu	Wskazanie innej podstawy kontroli
63	Projekt Echo - 122 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	(31)	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
64	Projekt Echo - 127 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	-	-	31	100,00%	100,00%	brak
65	Projekt Echo - 128 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	(31)	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
66	Projekt Echo - 130 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	41 (31)	-	(31)	10	100,00%	100,00%	brak
67	Projekt Echo - 131 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31 (21)	(10)	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
68	Projekt Echo - 132 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	5373 (1472)	-	(1472)	3901	100,00%	100,00%	brak
69	Projekt Echo - 135 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	(31)	(31)	-	100,00%	100,00%	brak
70	Projekt Echo - 136 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	-	-	31	100,00%	100,00%	brak
71	Projekt Echo - 137 Sp. zo.o.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	31	-	-	-	31	100,00%	100,00%	brak
72	Projekt Echo - 136 Sp. zo.o.Sp. K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	84006	-	-	-	84006	99,00%	99,00%	brak
73	Villea investments Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	-	-	-	6	100,00%	100,00%	brak
74	Selmer Investments Sp. zo.o.	Warszawa	pozostałe doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	12	-	-	-	12	100,00%	100,00%	brak
75	Selmer Investments Sp. K.	Warszawa	pozostałe doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	14	-	-	-	14	100,00%	100,00%	brak
76	Cornwall Investments Sp. zo.o.	Warszawa	pozostałe doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	12	-	-	-	12	100,00%	100,00%	brak
77	Gosford Investments Sp.zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	5	-	-	-	5	100,00%	100,00%	brak

Sprawozdania nansowe 37

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu
78	Fianar Investments Sp. zo.o.	Warszawa	pozostałe doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	5	5			100,00%	100,00%	brak
79	Doxent Investments Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	5	5			100,00%	100,00%	brak
80	City Space - GP Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	137 (37)	(100)	(137)	-	100,00%	100,00%	brak
81	City Space - Management Sp. zo.o.	Warszawa	pozostała dzialalność związana zudostępnie- niem pracowników	937 (37)	(900)	(937)	-	100,00%	100,00%	brak
82	Gleann Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	5	5			100,00%	100,00%	brak
83	Perth Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	5	5			100,00%	100,00%	brak
84	Potton Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	5	5			100,00%	100,00%	brak
85	Pudsey Sp. zo.o.	Warszawa	pozostałe doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	82	82			100,00%	100,00%	brak
86	Seaford Sp. zo.o.	Warszawa	pozostałe doradztwo wzakresie prowadzenie działalności gosporad- czej izarządzania	6	6			100,00%	100,00%	brak
87	Elektrownia RE Sp. zo.o.	Warszawa	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	36286	36286			100,00%	100,00%	brak
88	Projekt 140 Grupa Echo Sp. zo.oSp. K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	15006	15006			99,99%	99,99%	brak
89	GRO Nieruchomości Sp. zo.o.	Kraków	wynajem izarządzanie nieruchomościami	10	10			100,00%	100,00%	brak
90	Projekt 147 Grupa Echo Sp. zo.oSp. K.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	6			99,99%	99,99%	brak
91	Projekt 148 Grupa Echo Sp. zo.oSp. K.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu
92	Swanage Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	10	(10)	(10)	-	100,00%	100,00%	brak
93	Stranraer Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	10	10			100,00%	100,00%	brak
94	Dagnall Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	10	10			100,00%	100,00%	brak
95	Shanklin Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	10	10			100,00%	100,00%	brak
96	Strood Sp. zo.o.	Warszawa	wynajem izarządzanie nieruchomościami	27125	27125			100,00%	100,00%	brak
97	RPGZ Sp. zo.o.*	Kraków	realizacja projektów budowlanych zwiaza- nych zwznoszeniem budynków	21	21			100,00%	100,00%	brak
98	Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. zo.o- S.K.A.	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	3430	-	-	3430	99,95%	99,95%	brak
99	Projekt 150 - Shanklin zo.o. S.K.A. Sp.K.*	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	6			99,99%	99,99%	brak
100	Projekt 151 - PE13 GE zo.o. S.K.A. Sp.K.*	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	6			99,99%	99,99%	brak
101	Projekt 152 - PE14 GE zo.o. S.K.A. Sp.K.*	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	6			99,99%	99,99%	brak
102	Projekt 153 - PE21 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.K.*	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	6			99,99%	99,99%	brak
103	Projekt 154 - PK-6 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.K.*	Kielce	wynajem izarządzanie nieruchomościami	6	6			99,99%	99,99%	brak
104	Projekt Echo - 139 Sp. zo.o.*	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	1	1			99,99%	99,99%	brak
105	Projekt Echo - 140 Sp. zo.o.*	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	1	1			100,00%	100,00%	brak
106	Projekt Echo - 141 Sp. zo.o.*	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	1	1			100,00%	100,00%	brak

Sprawozdania nansowe 38

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

Lp.	Nazwa (rma) jednostki ze wskazaniem formy prawnej	Siedziba	Przedmiot przedsiębiorstwa	Wartość akcji / udziałów wg ceny nabycia	Korekty aktualizujące wartość – stan początkowy	Korekty aktualizujące wartość – zmiana	Korekty aktualizujące wartość – stan końcowy	Wartość bilansowa udziałów / akcji	Procent posiadanego kapitału zakładowego / akcyjnego	Udział wogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu
107	Projekt Echo - 142 Sp. zo.o.*	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	1	1			100,00%	100,00%	brak
108	Projekt Echo - 143 Sp. zo.o.*	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	1	1			100,00%	100,00%	brak
109	Projekt Echo - 144 Sp. zo.o.*	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	1	1			100,00%	100,00%	brak
110	Projekt Echo - 145 Sp. zo.o.*	Kielce	kupno isprzedaż nie- ruchomości na własny rachunek	1	1			100,00%	100,00%	brak
	Razem			1010184	(42004)	(4165)	(46169)	964015

AKCJE / UDZIAŁY WPODMIOTACH STOWARZYSZONYCH

| | 1 | SPC S.A | Warszawa | zarządzanie innymi podmiotami | 34 | (34) | - | (34) | - | 34,00% | 34,00% | brak |
| | Razem | | | | 34 | (34) | - | (34) | - | | | |

AKCJE / UDZIAŁY WPODMIOTACH WSPÓŁKONTROLOWANYCH

| | 1 | Rosehill Investments Sp. zo.o. | Warszawa | wynajem izarządzanie nieruchomościami | 44581 | 44581 | | | 30,00% | 30,00% | brak |
| | 2 | Projekt Echo - 138 Sp. zo.o. | Warszawa | wynajem izarządzanie nieruchomościami | 2 | 2 | | | 30,00% | 30,00% | brak |
| | 3 | R4R Poland Sp. zo.o. | Warszawa | wynajem izarządzanie nieruchomościami | 12842 | 12842 | | | 30,00% | 30,00% | brak |
| | Razem | | | | 57425 | - | - | - | 57425 | | | |

AKCJE / UDZIAŁY WJEDNOSTKACH PODPORZĄDKOWANYCH

RAZEM

| | | | | 1067643 | (42038) | (4165) | (46203) | 1021440 | | | |

spółki nabyte izałożone w2019 roku

Wtabeli Spółka zaprezentowała dokonany w trakcie roku obrotowego odpis aktualizujący wartość posiadanych udziałów iakcji w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych. W przypadku niedokonania odpisu aktualizującego, zdaniem Spółki, na dzień bilansowy nie występowały przesłanki wskazujące na konieczność dokonania korekt wartości odpisów. Zmiana wartości korekt aktualizujących wartość udziałów została wykazana na wynik na 31 grudnia 2019 r. wpozycji „aktualizacja wartości inwestycji” w przychodach / kosztach finansowych. W kosztach znalazła się kwota utworzonego odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości w wysokości 4 165 tys. zł. Aktywo dotyczące udziałów w jednostkach zależnych Spółka przeanalizowała zgodnie z MSR 12 par. 44, i nie tworzy go ze względu na brak możliwość odwrócenia się aktywa w dającej się przewidzieć przyszłości. Spółka posiada kontrolę nad wymienionymi podmiotami zależnymi poprzez bezpośredni udział kapitałowy lub poprzez udziały / akcje posiadane przez inne podmioty zależne od Spółki, za wyjątkiem Rosehill Investments Sp. zo.o., Projekt Echo - 138 Sp. zo.o. i R4R Poland Sp. zo.o.

Sprawozdania nansowe 40

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Spółka 1 czerwca 2020 r. umorzyła 4 010 certyfikatów wyemitowane przez Forum 60 Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego na kwotę 3 752 mln PLN. Całość należności z tytułu umorzenia certyfikatów została rozliczona. Rozliczenie kwoty 3 752 mln PLN nastąpiło przelewem bankowymi w dniu umorzenia. Spółka oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości obligacji na 31 grudnia 2020 r. na 29 mln PLN, a na 31 grudnia 2019 r. - w wysokości 29 mln PLN. Obligacje spełniają test SPPI zgodnie z MSSF 9 par. 4.1.2., dlatego nie są wyceniane w wartości godziwej, ale metodą zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od wyceny w wartości godziwej. Obligacje udzielono jednostkom powiązanym o dobrej kondycji finansowej. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny i identyfikacji należności, w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich obligacji. Zarząd ocenił udzielone obligacje pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych w oparciu o ocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo Investment. Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych. Na 31 grudnia 2020 r. wartość odpisu wynosi 289 tys. PLN, a na 31 grudnia 2019 r. wynosiła 287 tys. PLN. Zarząd Spółki, po przeprowadzonej analizie podjął decyzję o korekcji prezentacji pożyczek długoterminowych i krótkoterminowych. Klasyfikacja pożyczek uzależniona została od rzeczywistego terminu spłaty.

NOTA 5 DŁUGOTERMINOWE IKRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
przekazane zaliczki	-	-
certyﬁkaty inwestycyjne	-	4 791
Wjednostkach zależnych	495 221	473 564
obligacje	495 221	473 564
- długoterminowe	311 783	473 654
- krótkoterminowe	183 438	-
Należności za zakup isprzedaż udziałów	2 989	9 032
Długoterminowe ikrótkoterminowe aktywa ﬁnansowe, razem	498 210	487 387

PODSTAWOWE DANE OOBLIGACJACH NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Kontrahent	Kwota [tys. PLN]	Oprocentowanie	Data wykupu	Klasyﬁkacja wg terminu zapadalności
Swanage Sp. zo.o.	197 560	Wibor 6M + marża	28.12.2021	Długo- ikrótko- terminowe
Strood Sp. zo.o.	154 781	EURIBOR 6M + marża	20.12.2021	Długoterminowe
Echo - Galaxy Sp. zo.o. SKA	47 500	Wibor 6M + marża	14.12.2021	Długo- ikrótko- terminowe
Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. zo.o. SKA	40 810	Wibor 6M + marża	10.09.2023	Długoterminowe
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. SKA	34 975	Wibor 6M + marża	05.11.2023	Krótkoterminowe
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. SKA	27 000	Wibor 6M + marża	01.01.2024	Krótkoterminowe
Gosford Investments Sp. zo.o.		Euribor 6M + marża	27.12.2021	Krótkoterminowe

obligacje bez odsetek iodpisów | 502 626 | | | |
odsetki iodpisy | (7 405) | | | |
razem obligacje zodsetkami iodpisem | 495 221 | | | |

Sprawozdania nansowe 41

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane zgodnie zmodelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających zumowy zgodnie zMSSF 9 idlatego nie są wyceniane wwartości godziwej, ametodą zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od wyceny wwartości godziwej. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego zpożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowane, nie nastąpiła istotna utrata ich wartości. Pożyczki udzielono jednostkom powiązanym odobrej kondycji finansowej. Wstosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe wocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej iocenę projektów inwestycyjnych tych spółek.

NOTA 6 UDZIELONE POŻYCZKI DŁUGOTERMINOWE TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Wjednostkach zależnych	755 590	641 819
Wjednostkach współkontrolowanych	198 835	163 208
Udzielone pożyczki długoterminowe razem	954 425	805 027

PODSTAWOWE DANE O DŁUGOTERMINOWYCH POŻYCZKACH NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Kontrahent	Kwota [tys. PLN]	Oprocentowanie	Termin spłaty
Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	122 718	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Galeria Libero Sp. z o.o. Sp.K.	97 507	Wibor 3M + marża	10.10.2026
Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	72 875	Wibor 3M + marża	31.12.2021
Fianar Investments Sp. z o.o.	71 360	Wibor 3M + marża	31.12.2021
Villea Investments Sp. z o.o.	68 375	Wibor 3M + marża	31.03.2021
R4R Poland Sp. z o.o.	61 518	marża	31.03.2029
RPGZ IX Sp. z o.o.	47 465	Wibor 3M + marża	31.12.2021
Senja 2 Sp. z o.o.	43 052	Wibor 3M + marża	31.03.2021
Echo Aurus Sp. z o.o.	42 029	Wibor 3M + marża	31.12.2021
R4R Poland Sp. z o.o.	35 151	marża	30.09.2026
Perth Sp. z o.o.	25 990	Wibor 3M + marża	31.12.2021
Projekt Echo - 130 Sp. z o.o.	25 860	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Rosehill Investments Sp. z o.o.	25 703	Euribor 3M + marża	31.12.2025
Berea Sp. z o.o.	24 550	marża	31.12.2025
Projekt Echo - 123 Sp. z o.o.	22 700	Wibor 3M + marża	30.06.2021
GRO Nieruchomości Sp. z o.o.	21 642	Wibor 3M + marża	31.12.2021
Berea Sp. z o.o.	20 079	Euribor 3M + marża	31.12.2025
Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Sp.K.	19 000	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Park Rozwoju III - Projekt Echo 112 Sp. z o.o. Sp.K.	17 000	Wibor 3M + marża	30.09.2021
R4R Poland Sp. z o.o.	16 128	marża	31.03.2030
Strood Sp. z o.o.	9 890	Wibor 3M + marża	30.06.2021
RPGZ IX Sp. z o.o.	1 900	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Gro Nieruchomości Sp. z o.o.	1 590	Wibor 3M + marża	31.03.2021
pożyczki bez odsetek i odpisów	894 082
odsetki i odpisy	60 343
razem pożyczki z odsetkami i odpisem	954 425

| Sprawozdania nansowe 42 # Sprawozdania finansowe 46

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWYCH (TYS. PLN)

	01.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
Stan na początek okresu	1 319	1 545
Zwiększenia	865	77
– z tytułu utworzenia odpisu	865	77
Zmniejszenia	(108)	(303)
– z tytułu spłaty	-	(30)
– z tytułu rozwiązania	(108)	(273)
Stan odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności krótkoterminowych na koniec okresu	2 076	1 319

Odpis na oczekiwane straty kredytowe wartości należności został wykazany w pozycji „pozostałe przychody / koszty operacyjne” w rachunku zysków i strat Spółki.

NOTA 9A

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane- go z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności handlowych jest bieżącą wartością przy- szłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych i nie odbiega istotnie od bilansowej war- tości tych należności.

Należności od spółek powiązanych nie są zabez- pieczone. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu jest minimali- zowane poprzez bieżącą kontrolę działalności opera- cyjnej i ocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowa- nia działalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny należności, w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich należ - ności, nawet w odniesieniu do należności przedter- minowych powyżej 30 dni, opierając się na ocenie projektów inwestycyjnych jednostek zależnych.

Należności z tytułu dostaw i usług od pozostałych jednostek wynikają z wynajmu powierzchni biuro- wych i lokali mieszkalnych oraz świadczenia usług realizacji inwestycji oraz pozostałych usług. Spółka na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów. W stosunku do żadnego z klientów Spółki spoza Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. Na 31 grudnia 2020 r. Spółka oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług stosuje macierz rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów.

NOTA 9B

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE, PODATKI I POZOSTAŁE BRUTTO STRUKTURA WALUTOWA (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
W walucie polskiej	85 904	105 089
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN)	1 559	17 737
– jednostka/waluta EUR	338	4 158
– tys. PLN	1 559	17 707
– jednostka/waluta USD	-	8
– tys. PLN	-	30
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe razem	87 464	122 826

NOTA 9C

NOTA 9D

NALEŻNOŚCI HANDLOWE BRUTTO W ODNIESIENIU POZOSTAŁYM OD DNIA BILANSOWEGO OKRESU SPŁATY (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
do 1 miesiąca	28 616	8 477
1–3 miesięcy	5 815	31 054
3–6 miesięcy	-	-
6-12 miesięcy	-	-
powyżej 12 miesięcy	-	-
należności przeterminowane	5 987	4 534
Należności handlowe razem (brutto)	40 418	44 065
odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności z tytułu dostaw i usług	(2 076)	(1 319)
Należności handlowe razem (netto)	38 342	42 746

Sprawozdania finansowe 47
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NALEŻNOŚCI HANDLOWE PRZETERMINOWANE BRUTTO Z PODZIAŁEM NA NALEŻNOŚCI NIESPŁACONE W OKRESIE (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
do 1 miesiąca	2 428	1 406
1–3 miesięcy	388	543
3–6 miesięcy	166	211
6-12 miesięcy	419	717
powyżej 12 miesięcy	2 586	1 657
Należności handlowe, przeterminowane razem (brutto)	5 987	4 534
odpis na oczekiwane straty kredytowe i wycena wartość należności z tytułu dostaw i usług, przeterminowane	(2 075)	(1 319)
Należności handlowe, przeterminowane razem (netto)	3 912	3 215

NOTA 9E

NALEŻNOŚCI HANDLOWE BRUTTO (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Należności bieżące bez utraty wartości	34 431	39 531
Należności przeterminowane bez utraty wartości	3 912	3 215
Należności przeterminowane z utratą wartości	2 075	1 319
Razem	40 418	44 065

NOTA 9F

NALEŻNOŚCI SPORNE I PRZETERMINOWANE (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Należności sporne	-	-
Inne	-	-
– w tym nie pokryte odpisem aktualizacyjnym	-	-
Należności przeterminowane	5 987	4 534
Handlowe	5 987	4 534
– w tym nie pokryte odpisem aktualizacyjnym	3 912	3 215

NOTA 9G

Sprawozdania finansowe 48
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIELONE POŻYCZKI KRÓTKOTERMINOWE (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
W jednostkach zależnych – udzielone pożyczki	294 909	9 845
W jednostkach współkontrolowanych – udzielone pożyczki	-	-
Razem	294 909	9 845

NOTA 10A

Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz z odsetkami i odpisem aktualizującym. Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwa- nia przepływów pieniężnych wynikających z umowy zgodnie z MSSF 9 i dlatego nie są wyceniane w war- tości godziwej a metodą zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od wyceny w warto- ści godziwej. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego zwią- zanego z pożyczkami równa się ich wartości bilanso- wej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowane, nie nastąpiła istotna utrata ich wartości. Pożyczki udzielono jednostkom powiąza- nym o dobrej kondycji finansowej. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w oce- nie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowa-nia działalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny i identy- fikacji pożyczek, w przypadku których ryzyko kre- dytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych strat kre- dytowych w oparciu o ocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo Investment. Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych na 31 grudnia 2020 r. w wysokości 1 481 tys. PLN, natomiast na 31 grudnia 2019 r. w wysokości 1 078 tys. PLN.

NOTA 10B

UDZIELONE POŻYCZKI KRÓTKOTERMINOWE STRUKTURA WALUTOWA (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
W walucie polskiej	244 063	9 845
W walutach obcych (po przeliczeniu na PLN)	50 846	-
Razem	294 909	9 845

Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz z odsetkami.

PODSTAWOWE DANE O KRÓTKOTERMINOWYCH POŻYCZKACH NA 31 GRUDNIA 2020 R. (TYS. PLN)

Kontrahent	Kwota	Oprocentowanie	Termin spłaty
Pudsey Sp. z o.o.	49 402	Euribor 3M + marża	31.03.2021
Gosford Investments Sp. z o.o.	46 397	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Projekt 144 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	43 770	Wibor 3M + marża	31.03.2021
Echo - SPV 7 Sp. z o.o.	36 122	Wibor 3M + marża	31.12.2021
Zam - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp.K.	35 882	Wibor 3M + marża	31.12.2021
Elektrownia Sp. z o.o.	33 102	Wibor 3M + marża	31.03.2021
Zam - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp.K.	16 190	Wibor 3M + marża	31.03.2021
Pudsey Sp. z o.o.	9 740	Wibor 3M + marża	30.06.2021
City Space Management Sp. z o.o.	6 500	Wibor 3M + marża	30.06.2021
Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.K.	5 945	Wibor 3M + marża	31.12.2021
Projekt Naramowice Sp. z o.o. SKA	5 400	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Rondo 1 City Space GP Sp. z o.o. Sp.K.	4 051	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Echo - Advisory Services Sp. z o.o.	3 397	Wibor 3M + marża	30.06.2021
Echo Property Poznań 1 Sp. z o.o.	2 070	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Projekt Echo - 111 Sp. z o.o.	620	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Plac Unii City Space GP Sp. z o.o. Sp.K.	499	Wibor 3M + marża	30.09.2021
142 – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K.	440	Wibor 3M + marża	30.09.2021
City Space Management Sp. z o.o.	29	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Projekt Echo 141 Sp. z o.o.	15	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Projekt Echo 142 Sp. z o.o.	15	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Projekt Echo 143 Sp. z o.o.	15	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Projekt Echo 144 Sp. z o.o.	15	Wibor 3M + marża	30.09.2021
Projekt Echo 145 Sp. z o.o.	15	Wibor 3M + marża	30.09.2021
pożyczki bez odsetek i odpisów	299 631
odsetki i odpisy	(4 722)
razem pożyczki z odsetkami i odpisem	294 909

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego zwią- zanego z pożyczkami równa się ich wartości bilanso- wej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowane, nie nastąpiła utrata ich wartości. Pożyczki udzielono jednostkom powiązanym o do- brej kondycji finansowej. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarzą- du jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwe- stycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania rentow- ności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny i identyﬁkacji pożyczek, w przy- padku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło.

Sprawozdania finansowe 49
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

PODSTAWOWE DANE O KRÓTKOTERMINOWYCH POŻYCZKACH NA 31 GRUDNIA 2019 R. (TYS.# Sprawozdania nansowe 51

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 11A ŚRODKI PIENIĘŻNE IINNE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Inne aktywa ﬁnansowe	42 444	17 720
- wplywy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powierniczych, zwalniane przez bank wraz zpostępem realizacji inwestycji	42 444	17 720
Środki pieniężne wkasie ina rachunkach bankowych	107 437	232 147
Środki pieniężne iinne aktywa ﬁnansowe, razem	149 881	249 867

Spółka na 31 grudnia 2020 r. posiada środki pieniężne wrenomowanych bankach głównie mBank S.A., PKO BP S.A. iDNB Bank Polski S.A. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego ze środkami pieniężnymi równa się ich wartości bilansowej. Środki pieniężne wbanku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych, których wysokość zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lokat bankowych. Lokaty krótkoterminowe są dokonywane na różne okresy, od jednego dnia do jednego miesiąca, wzależności od aktualnego zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne isą oprocentowane według ustalonych dla nich stóp procentowych.

NOTA 11B ŚRODKI PIENIĘŻNE IINNE AKTYWA FINANSOWE  STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Wwalucie polskiej	137 802	119 549
Wwalutach obcych (po przeliczeniu na PLN)	12 079	130 318
– jednostka/waluta EUR	2 611	30 602
– tys. PLN	12 049	130 317
– jednostka/waluta HUF	2 295	-
– tys. PLN	29	-
– jednostka/waluta USD	-	-
– tys. PLN	1	1
Środki pieniężne iinne aktywa ﬁnansowe, razem	149 881	249 867

Sprawozdania nansowe 52

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 12 KAPITAŁ ZAKŁADOWY

Wartość nominalna 1 akcji = 0,05 zł

Seria / emisja	Rodzaj akcji	Rodzaj ograniczania prawdo akcji	Liczba akcji	Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej (tys. PLN)	Sposób pokrycia kapitału
A, B, C, D, E, F	na okaziciela	brak	412690582	20635	gotówka
Liczba akcji razem			412690582
Kapitał zakładowy razem				20635

KAPITAŁ ZAPASOWY TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	100 748	100 748
Utworzony ustawowo	6 878	6 878
Utworzony zosiągniętych zysków zgodnie ze statutem / umową, ponad wymagalną ustawowo minimalną wartość	946 647	946 647
Inny (wg rodzaju)	22	22
Razem	1 054 295	1 054 295

NOTA 13 AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Akcjonariusze	Liczba głosów / akcji	% kapitału akcyjnego	% głosów na WZA
Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy Grin Real Estate)	272 375 784	66,0	66,0
Nationale-Nederlanden OFE	55 833 698	13,53	13,53
Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander	27 350 695	6,63	6,63
Nicklas Lindberg	538 676	0,13	0,13
Maciej Drozd	221 765	0,05	0,05
Péter Kocsis	44 000	0,01	0,01
Pozostali akcjonariusze	56 325 964	13,65	13,65
Razem	412 690 582	100,00%	100,00%

– Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy Grin Real Estate)
– Nationale-Nederlanden OFE
– Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander
– Nicklas Lindberg – prezes zarządu
– Maciej Drozd – wiceprezes zarządu
– Péter Kocsis – członek rady nadzorczej
– Pozostali akcjonariusze

Liczba akcji:
272 375 784
55 833 698
27 350 695
538 676
221 765
44 000
56 325 964

66%
6.63%
13.53%
13.53%
0.13%
0.05%
0.01%

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął uchwałę wsprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Spółka chce dawać akcjonariuszom zwrot zainwestowanego kapitału wpostaci wzrostu wartości akcji, ale iwypłacanych regularnie dywidend. Według przyjętej polityki dywidendowej, zzysku za 2018r. ikolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy wwysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej.

ZMIANA STANU  FUNDUSZ DYWIDENDOWY TYS. PLN

	01.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
Stan na początek okresu	164 639	326 309
Zmiany wokresie	-	-
- kapitał zapasowy	-	-
- fundusz dywidendowy	-	(206 345)
- podział wyniku zlat ubiegłych	21 412	44 675
Stan na koniec okresu	186 051	164 639

NOTA 13A

Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną iprzewidywalną kondycję ﬁnansową Spółki iGrupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, awszczególności:
− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem ipłynnością wGrupie;
− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju - wszczególności zakupy gruntów.

ZMIANA STANU NA ZYSK  STRATA ZLAT UBIEGŁYCH TYS. PLN

	01.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
Stan na początek okresu	21 412	44 675
Zmiany wokresie
– korekty wyniku zlat ubiegłych	-	-
– podział wyniku zlat ubiegłych	(21 412)	(44 675)
Stan na koniec okresu	-	-

NOTA 13B

Sprawozdania nansowe 54

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 14A ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE  BEZ REZERWY NA PODATEK DOCHODOWY TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Wobec jednostek zależnych:	-	-
- ztytułu kredytów ipożyczek	-	127 007
Wobec pozostałych jednostek:	-	127 007
- ztytułu leasingu	13 567	12 645
- ztytułu otrzymanych kaucji	1 113	1 492
- pochodne instrumenty ﬁnansowe - IRS	1 624	-
- ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	872 941	936 859
Zobowiązania długoterminowe razem	889 245	1 078 003

Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych ztytułu leasingu od 1,77% do 3,03% od 3,43% do 3,61%

Według najlepszych informacji idanych Spółki wtrakcie roku obrotowego ido dnia podpisania sprawozdania ﬁnansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych iustalonych poziomów zabezpieczeń.

NOTA 14B ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE BEZ REZERWY NA PODATEK DOCHODOWY, OPOZOSTAŁYM OD DNIA BILANSOWEGO OKRESIE SPŁATY TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
1–3 lata	466 750	898 021
3–5 lat	422 292	177 985
Powyżej 5 lat	203	1 997
Zobowiązania długoterminowe razem	889 245	1 078 003

Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych 4,25% 5,15%

Spółka zobowiązania długoterminowe wwartości nominalnej zaprezentowała wnocie 14E.

Sprawozdania nansowe 55

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE BEZ REZERWY NA PODATEK DOCHODOWY  STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Wwalucie polskiej	712 900	1 078 003
Wwalutach obcych (wg walut ipo przeliczeniu na PLN)	176 345	-
Razem	889 245	1 078 003

NOTA 14C

Zobowiązania ﬁnansowe ztytułu dłużnych instrumentów ﬁnansowych wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu składnika zobowiązań” zgodnie zMSSF 9. Wartość godziwa zobowiązań długoterminowych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej. Całkowity wypływ środków pieniężnych ztytułu leasingu wyniósł na 31 grudnia 2020 r. – 8433 tys. PLN. Według najlepszych informacji idanych Zarządu Spółki wtrakcie roku obrotowego ido dnia podpisania sprawozdania ﬁnansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych iustalonych poziomów zabezpieczeń.

NOTA 14D ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE  ZMIANA WZWIĄZKU ZWPROWADZENIEM MSSF 16 TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Stan na początek okresu	12 645	8 843
Zmiany wokresie	922	3 802
- nowe zakupy	922	8 756
- koszty ﬁnansowe	-	- 657
- płatność	-	(5 611)
- zakończenie projektu/sprzedaż
Stan na koniec okresu	13 567	12 645

KOSZTY ZTYTUŁU LEASINGU TYS. PLN

	01.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
Koszt związany zleasingami aktywów oniskiej wartości	281	878
Koszt związany zleasingiem krótkoterminowym	6 575	6 285
Razem	6 856	7 163

Sprawozdania nansowe 56

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 14E LINIE KREDYTOWE NA 31 GRUDNIA 2019 R.TYS. PLN

Bank	Kwota wg umowy	Kwota pozostała do spłaty	Oprocentowanie	Termin spłaty
PKO BP S.A.*	75000	65452	WIBOR 1M + marża	30.10.2020
Alior Bank S.A.	75000	75000	WIBOR 3M + marża	26.03.2020
Santander Bank Polska S.A.**	100000	73 423	WIBOR 1M + marża	30.11.2020
Razem	250000	213 875

Dostępna kwota kredytu na 31.12.2019 r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 0,2 mln PLN.
** Wramach limitu kredytowego wwysokości 100 mln PLN Spółka ma przyznany sublimit na kredyt bieżący do kwoty 75 mln PLN oraz sublimit do kwoty 25 mln PLN przeznaczony na gwarancje. Na 31.12.2019 r. wolny limit na gwarancje wynosił 24,2 mln PLN.

LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN

Bank	Kwota wg umowy	Kwota pozostała do spłaty	Oprocentowanie	Termin spłaty
PKO BP S.A.*	75 000	63 458	WIBOR 1M + marża	31.10.2022
Alior Bank S.A.	35 000	35 000	WIBOR 3M + marża	14.04.2021
Santander Bank Polska S.A.**	100 000	39 523	WIBOR 1M + marża	30.11.2022
Razem	210 000	137 981

Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2020 r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 1,9 mln PLN.
** Wramach limitu kredytowego wwysokości 100 mln PLN Spółka ma przyznany sublimit na kredyt bieżący do kwoty 75 mln PLN oraz sublimit do kwoty 25 mln PLN przeznaczony na gwarancje. Na 31 grudnia 2020 r.# Sprawozdania nansowe 57

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 14F ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych	Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
	1/2017	PLECHPS00225	mBank S.A.	155000	31.03.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%
	2/2017	PLECHPS00258	mBank S.A.	139950	30.11.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%
	1/2018	PLECHPS00282	mBank S.A.	46600	25.04.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
	1/2019	PLECHPS00308	mBank S.A.	96510	11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%
	1/2020	PLO017000012	mBank S.A.	150000	31.05.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
	1P/2020	PLO017000020	PKO TFI Parasolowy oraz Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent	100000	05.08.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
Razem				688060

Obligacje dla inwestorów indywidualnych

Obligacje dla inwestorów indywidualnych	Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu
Emisja serii E	PLECHPS00217	DM PKO BP S.A.	100000	06.07.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii F	PLECHPS00233	DM PKO BP S.A.	125000	11.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii G	PLECHPS00241	DM PKO BP S.A.	75000	27.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii H	PLECHPS00266	DM PKO BP S.A.	50000	22.05.2022	WIBOR 6M + marża 2,8%
Emisja serii I	PLECHPS00274	Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., No- ble Securities S.A. iCentralny Dom Maklerski Pekao S.A.	50000	08.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
Emisja serii J iJ2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A. Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.	33832	21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
Razem				433832

Obligacje razem 1 121 892

OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH DENOMINOWANE WEUR TYS.

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych	Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
	1E/2020	PLECHPS00316	Bank Pekao S.A.	40 000	23.10.2024	stała stopa oprocentowania 4,5%
	2P/2020*	PLO017000038	Michael/Ström DM	12 800	31.10.2021	stała stopa oprocentowania 6%
Razem				52 800

Emisja poza programem emisji obligacji wEUR z3 września 2020 r.

Zmiana warunków biznesowych iekonomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań nansowych. Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie są zabezpieczone. Wszystkie, zwyjątkiem serii 2P/2020, są notowane w Alternatywnym Systemie Obrotu (ASO) Catalyst: obligacje dla inwestorów indywidualnych na platformie GPW ASO Catalyst, natomiast dla inwestorów indywidualnych - BondSpot ASO Catalyst.

Sprawozdania nansowe 58

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W2020 R.  DENOMINOWANE WPLN

Seria	Data	Wartość nominalna [tys. PLN]
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2020	2.06.2020	150 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1P/2020	5.08.2020	100 000
Razem		250 000

Emisja obligacji denominowanych weuro

Zarząd Echo Investment 3 września 2020 r. zawarł umowę emisyjną zBankiem Pekao S.A., ustanawiającą program emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela do łącznej kwoty wyemitowanych iniewykupionych obligacji wynoszącej 100 mln EUR. Obligacje emitowane wramach Programu Emisji będą proponowane do nabycia bez konieczności sporządzania prospektu ani memorandum informacyjnego. Wdniu emisji obligacje będą rejestrowane wdepozycie prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. ibędą podlegały wprowadzeniu do obrotu walternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych wWarszawie S.A. Obligacje będą emitowane jako niezabezpieczone obligacje zwykłe na okaziciela, denominowane wEUR ioprocentowane według stałej lub zmiennej stopy procentowej ookresie zapadalności nie dłuższym niż 5 lat. Ostateczne parametry obligacji będą ustalane wdrodze rozmów zinwestorami ibędą podlegały zatwierdzeniu przez zarząd spółki. Obligacje denominowane weuro pomogą ustabilizować bilans Echo Investment pod względem wahań kursowych. Znacząca część aktywów Grupy to budowane igotowe nieruchomości komercyjne denominowane na rynku weuro. Po stronie pasywów zadłużenie weuro jest proporcjonalnie mniejsze, przez co wyniki grupy są zniekształcane przez wahania kursów.

Emisja prywatna

Echo Investment 28 października 2020 r. wyemitowało także krótkoterminowe obligacje dla prywatnego inwestora owartości 12,8 mln EUR (poza wyżej opisanym programem emisji weuro).

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W2020 R.  DENOMINOWANE WEUR

Seria	Data	Wartość nominalna [tys. PLN]
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1E/2020	23.10.2020	40 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2P/2020*	28.10.2020	12 800
Razem		52 800

Emisja poza programem emisyjnym zBankiem Pekao S.A.

Sprawozdania nansowe 59

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

DŁUGO IKRÓTKOTERMINOWE ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI NA 31 GRUDNIA 2019R. TYS. PLN

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych	Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość emisji	Termin wykupu	Warunki oprocentowania	Zabezpieczenia	Rynek notowań
	1/2016	PLECHPS00209	mBank S.A.	100000	18.11.2020	WIBOR 6M + marża 3,0%	BRAK	ASO CATALYST
	1/2017	PLECHPS00225	mBank S.A.	155000	31.03.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	ASO CATALYST
	2/2017	PLECHPS00258	mBank S.A.	150000	30.11.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	ASO CATALYST
	1/2018	PLECHPS00282	mBank S.A.	140000	25.04.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	ASO CATALYST
	1/2019	PLECHPS00308	mBank S.A.	100000	11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%	BRAK	ASO CATALYST
Razem				645000
Obligacje dla inwestorów indywidualnych	Emisja serii E	PLECHPS00217	DM PKO BP S.A.	100000	06.07.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
	Emisja serii F	PLECHPS00233	DM PKO BP S.A.	125000	11.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
	Emisja serii G	PLECHPS00241	DM PKO BP S.A.	75000	27.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
	Emisja serii H	PLECHPS00266	DM PKO BP S.A.	50000	22.05.2022	WIBOR 6M + marża 2,8%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
	Emisja serii I	PLECHPS00274	Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble Securities S.A. iCentralny Dom Maklerski Pekao S.A.	50000	08.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
	Emisja serii J iJ2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A. Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.	33832	21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%	BRAK	rynek regulowany CATALYST
Razem				433832

Obligacje razem 1078832

OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ SPÓŁKĘ W2020 R.

Seria	Data	Wartość nominalna [tys. PLN]
obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2016	18.11.2020	100 000
obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2/2017	1.06.2020	10 050
obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2018	1.06.2020	93 400
obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2019	1.06.2020	3 490
Razem		206 940

Sprawozdania nansowe 60

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE, PODATKI, OTRZYMANE KAUCJE, OTRZYMANE ZALICZKI IPOZOSTAŁE  BEZ REZERW TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Handlowe wobec jednostek zależnych, ookresie wymagalności:
– do 12 miesięcy	1 937	2 590
– powyżej 12 miesięcy	-	-
Handlowe wobec pozostałych jednostek, ookresie wymagalności:
– do 12 miesięcy	24 452	50 812
– powyżej 12 miesięcy	-	-
Zobowiązania handlowe krótkoterminowe razem	26 389	53 402
Otrzymane zaliczki („zobowiązanie ztytułu kontraktu”)	83 253	100 163
Otrzymane kaucje	6 538	4 777
Otrzymane kaucje izaliczki razem	89 791	104 940
Ztytułu podatków, ceł, ubezpieczeń iinnych świadczeń	8 706	12 100
Ztytułu bieżącego podatków dochodowego	5	3 215
Podatki razem	8 711	15 315
Zobowiązanie leasingowe	9 530	13 274
Zobowiązanie ztytułu leasingu oraz opłat przekształceniowych, razem	9 530	13 274
Pozostałe zobowiązania	67 725	26 583
– ztytułu wynagrodzeń	4	10
– inne (wg tytułów):	67 721	26 573
– dywidenda	-	-
– środki pieniężne na rachunkach powierniczych	42 444	17 720
– zakup udziałów	-	370
– pozostałe:	25 277	8 483
– premie dla Zarządu ipracowników	6 572	5 940
Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania razem	67 725	26 583
Razem	202 146	213 514

Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych ztytułu leasingu od 1,77% do 6,94% 6,94%

Wartość godziwa zobowiązań handlowych ipozostałych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.

NOTA 15A

Sprawozdania nansowe 61

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE, PODATKI, OTRZYMANE KAUCJE,OTRZYMANE ZALICZKI IPOZOSTAŁE  BEZ REZERW TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Wwalucie polskiej	199 757	199 729
Wwalutach obcych (wg walut ipo przeliczeniu na PLN)	2 389	13 785
– jednostka/waluta EUR	518	3 237
– tys. PLN	2 389	13 785
– jednostka/waluta USD	-	-
– tys. PLN	-	-
Razem	202 146	213 514

NOTA 15B

NOTA 15C

NOTA 16A

KREDYTY, POŻYCZKI IOBLIGACJE KRÓTKOTERMINOWE TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Wobec jednostek zależnych – pożyczki	208 179	-
Wobec pozostałych jednostek – kredyty ipożyczki	137 981	213 874
– ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	493 409	148 338
Razem	839 569	362 212

Według najlepszych informacji idanych Spółki wtrakcie roku obrotowego ido dnia podpisania sprawozdania finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych iustalonych poziomów zabezpieczeń. Zmiany związane z wprowadzeniem MSSF 16 Spółka opisała wrozdziale „Podstawowe zasady rachunkowości” wpodpunkcie „Leasing”.

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE  ZMIANA WZWIĄZKU ZWPROWADZENIEM MSSF 16 TYS.# Sprawozdania finansowe 62

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

KREDYTY, POŻYCZKI I OBLIGACJE KRÓTKOTERMINOWE

STRUKTURA WALUTOWA
(TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
W walucie polskiej	572 321	362 212
W walutach obcych (po przeliczeniu na PLN)	267 248	-
Razem	839 569	362 212

NOTA 16B

PODSTAWOWE DANE NA TEMAT KTÓTKOTERMINOWYCH POŻYCZEK NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Nazwa kontrahenta	Kwota [tys. PLN]	Oprocentowanie	Termin spłaty
Projekt Echo - 129 Sp. z o.o.	192 666	Wibor 3M + marża	30.09.2021
pożyczki bez odsetek i odpisów	192 666
odsetki i odpisy	15 513
razem pożyczki z odsetkami i odpisem	208 179

Sprawozdania finansowe 63

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 17

Rezerwa na kary i koszty obejmuje wartość ewentualnych kar i kosztów, którymi może zostać obciążona Spółka z tytułu zawartych umów, o prawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%. Kwota rezerwy została oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz na podstawie przeszłych doświadczeń.

Rezerwa na przewidywane koszty napraw obejmuje wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczącego sprzedanych lokali i projektów, o prawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%. Kwota rezerwy została oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz na podstawie przeszłych doświadczeń.

Rezerwa na gwarancje obejmuje wartość oczekiwanych strat z tytułu wystawiania przez Spółkę gwarancji i poręczeń na rzecz jednostek zależnych, które stanowią zabezpieczenie związane z realizacją projektów bądź zabezpieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów. Kwota rezerwy została oszacowana zgodnie z wymogami MSSF 9.

Daty realizacji rezerw na kary i koszty, koszty gwarancyjne i sprawy sądowe nie są możliwe do oszacowania, przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji w przeciągu 12 miesięcy od daty bilansowej.

ZMIANA STANU REZERW KRÓTKOTERMINOWYCH

WG TYTUŁÓW
(TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Stan na początek okresu
– rezerwy na kary	2 000	2 000
– rezerwy na gwarancje	514	270
– rezerwy na naprawy	-	-
– sprawy sądowe	-	-
– rezerw na koszty	12 993	15 047
Stan na początek okresu (razem)	15 507	17 317
Zwiększenia z tytułu
– rezerwy na gwarancje	76	244
– rezerwy na naprawy	794	-
– rezerwy na koszty	1 333	4 003
– sprawy sądowe	272	-
Zwiększenia z tytułu (razem)	2 475	4 247
Wykorzystanie z tytułu
- rezerw na koszty	-	(4 840)
- rezerwy na kary	-	-
Wykorzystanie z tytułu (razem)	-	(4 840)
Rozwiązanie z tytułu
– rezerw na koszty	(6 678)	(1 217)
– rezerwy na naprawy	-	-
Rozwiązanie z tytułu (razem)	(6 678)	(1 217)
Stan na koniec okresu
– rezerwy na kary	2 000	2 000
– rezerwy na naprawy	794	-
– rezerwy na gwarancje	590	514
– sprawy sądowe	272	-
– rezerw na koszty	7 648	12 993
Stan na koniec okresu (razem)	11 304	15 507

Sprawozdania finansowe 64

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 18

POZYCJE POZABILANSOWE
(TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Należności warunkowe	-	-
Zobowiązania warunkowe	1 968 163	1 941 756
Na rzecz jednostek powiązanych	1 968 163	1 941 756
– z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń	1 968 163	1 941 756
Na rzecz pozostałych jednostek	-	-
– z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń	-	-
Inne	664 719	-
– z tytułu spraw sądowych przeciwko Echo Investment	664 719	-
Razem	1 968 827	1 942 475

MSSF 9 wprowadził model oparty na koncepcji straty oczekiwanej, także w odniesieniu do wystawcy gwarancji finansowych. Spółka nie prowadzi oddzielnej działalności w tym zakresie, a jedynie jest stroną gwarancji i poręczeń w stosunku do realizowanych przez jednostki zależne projektów biurowych i handlowych. Gwarancje takie stanowią zabezpieczenie związane z realizacją projektów, bądź zabezpieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów i stanowią powszechnie stosowaną na rynku formę zabezpieczenia.

W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek zależnych, Spółka ma pełną możliwość monitorowania ryzyka kredytowego związanego z wystawionymi gwarancjami. Jednostki Grupy Kapitałowej Echo Investment mają pełną zdolność i gotowość do wywiązania się z zawartych zobowiązań umownych, wobec czego Zarząd Spółki nie stwierdził istnienia istotnych oczekiwanych strat z tytułu wystawiania przez Spółkę gwarancji i poręczeń.

Zgodnie z wymogami MSSF 9, utworzono rezerwę z tytułu oczekiwanych strat kredytowych na 31 grudnia 2020 r. w wysokości 590 tys. PLN i na 31 grudnia 2019 r. - w wysokości 514 tys. PLN.

Sprawozdania finansowe 65

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2019 R.

Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Plac Unii City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Bletwood Investments Sp. z o.o.	1 432	Cały okres trwania umowy najmu oraz trzy kolejne miesiące od daty jej rozwiązania	Poręczenie za zobowiązania spółki Cogl II Poland Limited Sp. z o.o. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Wystawione w EUR.
Echo – Browary War- szawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K.	HPO AEP Sp. z o.o. Sp. J.	10 646	Do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla prowadzonych inwestycji, jednakże nie później niż do 07.12.2031 r.	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Browary War- szawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp. K. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione w EUR.
Sagittarius – Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. Sp.K.	Human Oce Polska Sp. z o.o.	100	do czasu wygaśnięcia zobowiązań z tytułu umowy leasingu	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius – Pro- jekt Echo-113 Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu z 2.08.2018 r.
Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. SKA	PKO BP S.A.	344 944	do 31.12.2026	Poręczenie za szczególne zobowiązania spółki Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. S.K.A. dotyczące roszczeń związanych z projektem mieszkaniowym w Spółce oraz hipotecznego wydzielenia nieruchomości. Wystawione w EUR.
Dellia Investments – Pro- jekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	Bank Pekao S.A.	389 135	do 31.12.2030	Poręczenie za szczególne zobowiązania spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. S.K. dotyczą- ce roszczeń związanych z projektami mieszkaniowymi i sprzedanym projektem biurowym w Spółce oraz wypełnieniem warunków umowy najmu z jednym z najemców. Wystawione w EUR.
Razem		746 258

PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Bletwood Investments Sp. z o.o.	1 552	Cały okres trwania umowy najmu oraz trzy kolejne miesiące od daty jej rozwiązania	Poręczenie za zobowiązania spółki Cogl II Poland Limited Sp. z o.o. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Wystawione w EUR.
Echo – Browary War- szawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K.	HPO AEP Sp. z o.o. Sp.J.	11 537	Do dnia uzyskania po- zwolenia na użytkowanie dla prowadzonych inwestycji, jednakże nie później niż do 07.12.2031 r.	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Browary War- szawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione w EUR.
Sagittarius - Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. Sp.K.	Human Oce Polska Sp. z o.o.	100	do czasu wygaśnięcia zobowiązań z tytułu umowy leasingu	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt Echo -113 Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu
Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. SKA	PKO BP S.A.	373 805	do 31.12.2026	Poręczenie za zobowiązania spółki Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. SKA, wynikające z umowy kredytu. Wystawione w EUR.
Dellia Investments - Pro- jekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	Bank Pekao S.A.	420 270	do 31.12.2030	Poręczenie za zobowiązania spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K., wynikające z umowy kredytu. Wystawione w EUR.
Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	23 074	do 31.01.2024	Poręczenie spłaty kredytu w związku z realizacją wypłat kredytu budowlanego do limitu 5 mln EUR bez zakończenie procesu przenoszenia części nieruchomości do Spółki.
Razem		830 338

Sprawozdania finansowe 66

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Projekt 104 Sp. z o.o.	Skua Sp. z o.o.	27 689	do 31.07.2021	Zabezpieczenie należytego wykonania ostatecznej umowy sprzedaży oraz umowy zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease) dotyczących biurowca Aquarius Business House II we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	553	do 31.07.2021	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 24.10.2016 r. Wystawiona w EUR.
Q22 - Projekt Echo - 128 Sp. z o.o. Sp.K.	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	81	do 31.05.2022	Gwarancja czynszowa związana ze sprzedażą biurowca Q22 w Warszawie. Kwota gwarancji jest aktualizowana wraz ze zmniejszaniem się wysokości zobowiązania.
Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K (obecnie podmiot uprawniony EPP Office O3 Business Campus Sp. z o.o)	EPP Office O3 Business Campus Sp. z o.o.	42 108	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus I w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
ZAM - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp.K.
## Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok
### GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Podmiot otrzymujący gwarancję (Benecjent)	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. zo.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. zo.o.)	43 925	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Tryton wGdańsku. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.
Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. zo.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. zo.o.)	18 789	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris IwŁodzi. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.
Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Sp.K. A4 Business Park Sp. zo.o.	25 382	do 26.04.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III wKatowicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.
Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K. EPP Oce O3 Business Campus Sp. zo.o	40 148	do 21.12.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus II wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.
Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K. EPP Oce O3 Business Campus Sp. zo.o	383	do 28.05.2021	Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpieczająca gwarancję czynszową związaną ze sprzedażą O3 Business Campus II wKrakowie. Częściowo wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza. Gwarancja bezpośrednia Echo Investment S.A.
Nobilis - Projekt Echo - 117 Sp. zo.o. Sp.K.	40 000	do 31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budowlane związane zobiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu.
Grupa Echo Sp. zo.o. IB 14 FIZAN	82 495	do 24.05.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających zumowy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Po 24.05.2021 r. kwota maksymalnej odpowiedzialności ulegnie zmniejszeniu o80%.
Midpoint 71-Cornwall Investments Sp. zo.o. SKA (poprzednio: Pro- jekt 22 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.) A19 Sp. zo.o.	27 689	do 4.07.2038	Gwarancja za zobowiązania spółki Midpoint 71-Cornwall Investments Sp. zo.o. SKA (projekt Midpoint 71) wynikających zporozumienia dobrosąsiedzkiego zawartego 4.07.2018 r. Wystawiona wEUR.
Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. zo.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. zo.o.)	17 618	do 31.08.2023	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris II wŁodzi. Wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności może ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. zo.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. zo.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. zo.o.)	112	do 27.12.2021	Gwarancja czynszowa związana ze sprzedażą projektu Symetris II etap wŁodzi. Częściowo wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
R4R Łódź Wodna Sp. zo.o. R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o. R4R Wrocław- skie Rychtalska Sp. zo.o. R4R Warszawa Browary Sp. zo.o.	Bank Pekao S.A. 14 147	do 30.09.2021	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji projektów mieszkaniowych Resi4Rent: Łódź Wodna, Wrocław Rychtalska, Warszawa Browary Warszawskie, Wrocław Kępa Mieszczańska.
Rosehill Investments Sp. zo.o. IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	105 783	do 31.03.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Rosehill Investments Sp. zo.o. wynikających zumowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona wEUR.
Projekt Beethovena – Projekt Echo – 122 Sp. zo.o. SKA	PKO BP S.A. 36 000	do 30.06.2023	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego Moje Miejsce wWarszawie.
Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l.	6 450	do 7.05.2021	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
Dellia Investments - Pro- jekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K.	LUX Europa III S.a.r.l. 101 249	do 31.12.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie, wchodzącego wskład kompleksu Browary War- szawskie. Wystawiona wEUR.
Dellia Investments - Pro- jekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K.	LUX Europa III S.a.r.l. 117	do 30.06.2029	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja czynszowa wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Dellia Investments - Pro- jekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K.	LUX Europa III S.a.r.l. 163 550	do 30.06.2030	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy sprzedaży projektu Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary War- szawskie. Wystawiona wPLN.
Dellia Investments - Pro- jekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K.	LUX Europa III S.a.r.l. 50 763	do 3.03.2027	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy sprzedaży biurowca Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary War- szawskie. Wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l.	25	do 30.06.2021	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy gwarancji czynszowej. Maksymalna kwota odpowiedzial- ności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Dellia Investments - Pro- jekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K.	Bank Pekao S.A. 73 738	do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów reali- zacji projektu biurowego wramach kompleksu Browary Warszawskie wWarszawie. Wystawiona wEUR.
Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Bank Millennium S.A. 8 045	do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu.
Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Bank Millennium S.A. 4 938	do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja zabezpieczająca wpływy znajmu wokresie realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. Wystawiona wEUR.
Projekt 132 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K. (obecnie uprawniony EPP Development 6 Sp. zo.o.)	2 147	do 30.06.2021	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 132 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. wynikające zumowy najmu zawartej 04.06.2019 r. Wystawiona wEUR. Zmienione aneksem zdnia 22 maja 2020 r.
Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. SKA (poprzed- nia nazwa Projekt 20 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA)	Bank Pekao S.A. 70 000	do 29.12.2023	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnienie wkładu własnego projektu biurowego Face- 2Face wKatowicach. Wystawiona wPLN.
Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K.	EPP Development 6 Sp. zo.o. 4 027	do 11.02.2025	Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpieczająca gwarancję czynszową związaną ze sprzedażą O3 Business Campus III wKrakowie. Częściowo wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ule- gać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K.	EPP Development 6 Sp. zo.o. 37 226	do 9.08.2028	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus III wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.
Galeria Libero - Projekt Echo - 120 Sp. zo.o. Sp.K.	Dyrektor Izby Admi- nistracji Skarbowej wKielcach 873	do 10.02.2021	Gwarancja loteryjna za spółkę Galeria Libero – Projekt Echo – 120 Sp. zo.o. Sp.K.
143 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Berea Sp. zo.o. 21	do 22.06.2024	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 142 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. wynikające zumowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Wystawiona wEUR.
143 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Berea Sp. zo.o. 112	do 29.09.2024	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 142 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. wynikające zumowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Wystawiona wEUR.
Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Skua Sp. zo.o. 26	do 31.12.2021	Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO Bank Polski S.A. na zlecenie Echo Investment zabezpieczająca zo- bowiązania spółki Aquarius – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. ztytułu umowy najmu z5.09.2018 r.
Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Horta Sp. zo.o.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Podmiot otrzymujący gwarancję Beneﬁcjent	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA	PKO BP S.A.	39 000	do 31.12.2026
Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA	PKO BP S.A.	20 051	do 31.12.2029
Gosford Investment Sp. z o.o.	Womak Delta Sp. z o.o.	29	do 14.07.2021
Projekt Echo - 130 Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	28 609	do 31.01.2024
Cinema Asset Manager – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Pearl Jewel sp. z o.o.	nie dotyczy	wcześniejsza z dat: przekazanie powierzchni zgodnie z przyszłą umową najmu albo 8 lat od dnia zawarcia przyszłej umowy najmu.
Razem		1 137 824

Podmiot otrzymujący gwarancję Benecjent	Wartość [tys. PLN]	Termin ważności	Tytułem
Echo Property Poznań 1 Sp. zo.o. / Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K. / Echo SPV 7 Sp. zo.o. R4R Wroclaw Kępa Sp. zo.o./R4R Warszawa Browary Sp. zo.o.	84809	do 31.07.2021	Gwarancja zwrotu zaliczek wpłaconych przez spółki R4R zgodnie zprzedwstępnymi umowami sprzedaży nieruchomości: Kępa Mieszczańska we Wrocławiu iBrowary Warszawskie wWarszawie, Echo SPV 7 sp. zo.o. przystąpiło do umów przedwstępnych wcharakterze dłużnika solidarnego odpowiedzialnego za zobowiązania sprzedających.
Rosehill Investments Sp. zo.o. IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	132733	do 31.10.2021	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Rosehill Investments Sp. zo.o. wynikających zumowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona wEUR.
Tryton City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Tryton Business Park Sp. zo.o.	540	do 31.01.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Tryton City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. wynikające zumowy najmu zawartej 12.06.2018 r. Wystawiona wEUR
Supersam City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. DH Supersam Katowice Sp. zo.o. Sp.k.	359	do 31.01.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Supersam City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. wynikające zumowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona wEUR
Echo Investment S.A. Miasto Katowice	758	do 16.01.2020	Zabezpieczenie ztytułu rękojmi igwarancji jakości za zobowiązań spółki Galeria Libero – Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zzawartej 16.06.2016 r. umowy dotyczącej realizacji inwestycji drogowej.
Echo Investment S.A. PKO BP S.A.	36000	do 30.06.2023	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego Moje Miejsce wWarszawie.
Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l.	6 450	do 25.03.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.k. wynikających zumowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K. LUX Europa III S.a.r.l.	93432	do 31.12.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp. k. wynikających zumowy sprzedaży Biurowca przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona wEUR.
Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K. LUX Europa III S.a.r.l.	570	do 30.06.2029	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy sprzedaży budynku Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Gwarancja czynszowa wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K. LUX Europa III S.a.r.l.	163550	do 30.06.2030	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy sprzedaży budynku Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona wPLN.
Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K. LUX Europa III S.a.r.l.	46844	do 03.03.2027	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających zumowy sprzedaży budynku Biura przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary Warszawskie. Wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l.	366	do 30.06.2020	Zabezpieczenie zobowiązania spółki Dellia Investments – Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.k. wynikających zumowy gwarancji czynszowej. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Bank Pekao S.A.	68045	do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego wramach kompleksu Browary Warszawskie wWarszawie. Wystawiona wEUR
Echo Investment S.A. Bank Millenium S.A.	8045	do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu
Echo Investment S.A. Bank Millenium S.A.	4557	do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja zabezpieczająca wpływy znajmu wokresie realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. Wystawiona wEUR
Projekt 132 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. wystawiona na rzecz Echo-Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp. K. (obecnie uprawniony EPP Development 6 Sp.zo.o.)	1008	do 30.06.2020	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 132 - City space - GP sp. zo.o. sp.k. wynikające zumowy najmu zawartej 04.06.2019 r. Wystawiona wEUR
Echo Investment S.A. Bank Pekao S.A.	70000	do 29.12.2023	Gwarancja przekroczenia kosztów realizacji, pokrycia odsetek na minimalnym poziomie, zapewnienia wkładu własnego projektu biurowego Face2Face wKatowicach. Wystawiona wPLN
Echo Investment S.A. BNP Paribas Bank Polska S.A.	10499	do 1.12.2022	Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu biurowego React wŁodzi.
Echo-Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K. EPP Development 6 Sp. zo.o.	8337	do 11.02.2025	Gwarancja korporacyjna Echo Investment SA zabezpieczająca gwarancję czynszową związaną ze sprzedażą O3 Business Campus III wKrakowie. Częściowo wystawiona wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Echo-Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K. EPP Development 6 Sp. zo.o.	34352	do 9.08.2028	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus III wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A.. Gwarancja wystawiona wEUR.
Galerie Libero - Projekt Echo - 120 Sp. zo.o. Sp.K. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wKielcach	873	do 10.02.2021	Gwarancja loteryjna za Galerie Libero - Projekt Echo - 120 Sp. zo.o. SK
Berea Sp. zo.o. 142 - City Space - GP Sp. zo.o. sp. K	20	do 22.06.2024	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 142 - City space - GP Sp. zo.o. Sp. K. wynikające zumowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Wystawiona wEUR
Berea Sp. zo.o. 142 - City Space - GP Sp. zo.o. sp. K	103	do 29.09.2024	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 142 - City space - GP Sp. zo.o. Sp.K. wynikające zumowy najmu zawartej 21.05.2019 r. Wystawiona wEUR
Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Skua Sp. zo.o.	24	do 17.12.2020	Gwarancja bankowa wystawiona na zlecenie Echo Investment zabezpieczająca zobowiązania spółki Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. ztytułu umowy najmu z5.09.2018 r.
Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Horta Sp. zo.o.	594	do 17.12.2020	Gwarancja bankowa wystawiona na zlecenie Echo Investment zabezpieczająca zobowiązania spółki Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. ztytułu umowy najmu z5.09.2018 r.
Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Tesco (Polska) Sp. zo.o. –	do 30.06.2025	Gwarancja korporacyjna Echo Investment SA zabezpieczająca wykonanie zobowiązań Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. dotyczących zapewnienia pierwszeństwa najmu powierzchni wnowym centrum handlowym iwynikających zprzedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości zawartej 30.07.2019 r. pomiędzy Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A a Tesco (Polska) sp. zo.o. Ze względów na ustalenia biznesowe iprawne gwarancja nie posiada górnej granicy potencjalnej odpowiedzialności.	# Sprawozdania Finansowe

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Noty objaśniające do rachunku zysków i strat

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY (STRUKTURA RZECZOWA - RODZAJE DZIAŁALNOŚCI) (TYS. PLN)

	01.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
PRZYCHODY Z TYTUŁU UMÓW Z KLIENTAMI	328 805	311 062
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej	225 301	179 452
Od jednostek powiązanych:	46 465	-
– od jednostek współkontrolowanych	46 465	-
– od kluczowego personelu	-	-
Usługi realizacji inwestycji	69 357	76 506
Od jednostek powiązanych:	68 625	73 573
– od jednostek zależnych	60 116	57 873
– od jednostek współkontrolowanych	8 509	-
Sprzedaż działek	5 449	2 962
– od jednostek powiązanych	-	-
Usługi prawne, księgowe, konsultingowe i informatyczne	4 258	9 999
Od jednostek powiązanych:	4 258	9 595
– od jednostek zależnych	4 258	9 595
– od jednostek współkontrolowanych	-	-
Usługi finansowe, marketingowe, zabezpieczeń i pozostałe przychody	24 440	42 143
Od jednostek powiązanych:	21 927	39 932
– od jednostek zależnych	20 447	26 031
– od jednostek współkontrolowanych	1 479	-
– od kluczowego personelu	1 58	-
PRZYCHODY Z TYTUŁU NAJMU	754	1 862
Usługi najmu	754	1 862
Od jednostek powiązanych:	380	1 395
– od jednostek zależnych	380	-
– od jednostek współkontrolowanych	-	-
Przychody ze sprzedaży, razem	329 559	312 924
Od jednostek powiązanych:	141 655	124 495
– od jednostek zależnych	85 201	93 499
– od jednostek współkontrolowanych	56 453	-
– od kluczowego personelu	1 58	-

Spółka nie zawierała transakcji z jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. Umowy dotyczące istotnych transakcji z jednostkami powiązanymi realizowane w minionym roku Spółka zaprezentowała w dodatkowych objaśnieniach.

NOTA 19A

Sprawozdania Finansowe

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 19B

Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili wydania kupującemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umowy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają elementu

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY (STRUKTURA RZECZOWA - RODZAJE DZIAŁALNOŚCI) (TYS. PLN)

	01.01.2020- 31.12.2020	01.01.2019- 31.12.2019
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 9A) - stan na początek okresu	100 163	69 657
Zwiększenia – wpłaty	208 391	209 958
Ujęte jako przychody w okresie	(225 301)	(179 452)
- w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych zaliczek na początek okresu	(100 163)	(69 657)
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 9A) - stan na koniec okresu	83 253	100 163

zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Spółki, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką umów, Spółka, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone krótkoterminowe zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany w saldzie zobowiązań z tytułu umów w odniesieniu do tej grupy przychodów.

W ramach usług realizacji inwestycji Spółka świadczy usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego w odniesieniu do projektów deweloperskich, których właścicielem są inne podmioty, w większości jednostki zależne. W ramach swych obowiązków Spółka podejmuje się wykonania czynności doradczych, zarządczych, prawnych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie inwestycji, organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane, nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz obsługę klientów.

Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne Spółce miesięcznie. Ponadto, w ocenie Spółki, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 9).

Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy sprzedaży powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych wynikająca z umów podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia 2020 r. wynosi 299 364 tys. PLN, z czego do dnia bilansowego Spółka otrzymała zaliczki w kwocie 83 253 tys. PLN. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie wydania kupującym nieruchomości, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, co następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy.

Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu do głównych grup przychodów, które umożliwią użytkownikom sprawozdań finansowych zapoznanie się z charakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz niepewnościami związanymi z przychodami i przepływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych umów.

Przychody związane z działalnością deweloperską – sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej

Przychody z usług realizacji inwestycji

Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych, konsultingowych, informatycznych, finansowych, marketingowych i pozostałych, z których większość realizowana jest na rzecz podmiotów powiązanych w ramach działalności holdingowej Echo Investment S.A. Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów – w momencie zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w wyniku świadczenia usługi pośrednictwa w zakresie nieruchomości) albo w okresie świadczenia danego rodzaju usług (np. w okresie świadczenia usług prowadzenia ksiąg rachunkowych, usług marketingowych, doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomościami). W większości przypadków usługi realizowane są w okresach miesięcznych i tak rozliczane oraz należne jest wynagrodzenie Spółki. Dla części umów (np. pośrednictwa w zakresie nieruchomości), wynagrodzenie wynikające z zawartych umów zawiera element zmienny, jednakże z charakteru tych umów wynika, że Spółka ma prawo do wynagrodzenia dopiero w momencie wykonania zobowiązania umownego, co skutkuje faktem, że wynagrodzenie zmienne jest znane w momencie ujęcia przychodu, a jego wartość nie ulega później zmianom. Ponadto, w ocenie Spółki, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 9).

Pozostałe przychody osiągane przez Spółkę

PRZYCHODY ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ DEWELOPERSKĄ NA 31 GRUDNIA 2020 R. (W TYS. PLN)

Projekt	Planowany termin zakończenia budowy	Planowane przychody	Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi zobowiązaniami do wykonania umowy	Otrzymane zaliczki
Osiedle Bonarka Living I, Kraków	IV kw. 2021	68 400	68 400	6 363
Puszkarska R4R, Kraków - sprzedaż gruntu	I kw. 2001	5 969	5 969	5 969
Osiedle Jarzębinowe V, Łódź	projekt zakończony	43 911	-	1 535
Nowa Dzielnica, Łódź	projekt zakończony	30 200	-	1 535
Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź	projekt zakończony	36 661	-	2 690
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź	IV kw. 2021	39 302	39 302	12 111
Grota - Roweckiego 111 etap III	projekt zakończony	16 232	-	60
Nasze Jeżyce, Poznań	II kw. 2021	57 829	57 829	21 361
Nasze Jeżyce II, Poznań	II kw. 2021	64 200	64 200	18 059
Apartamenty Esencja, Poznań	projekt zakończony	116 366	-	15 204
Ogrody Graua, Wrocław	projekt zakończony	47 207	-	1 333
pozostałe projekty		2 216	-	-
Razem		526 279	299 364	83 253

PRZYCHODY ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ DEWELOPERSKĄ NA 31 GRUDNIA 2019 R. (W TYS. PLN)

Projekt	Planowany termin zakończenia budowy	Planowane przychody	Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi zobowiązaniami do wykonania umowy	Otrzymane zaliczki
Dom Pod Wilgą III, Kraków	projekt zakończony	41 839	-	492 420
Rydla 32, Kraków	projekt zakończony	48 557	-	3 994
Osiedle Jarzębinowe V, Łódź	projekt zakończony	43 926	-	2 952
Nowa Dzielnica, Łódź	projekt zakończony	30 076	-	3 503
Osiedle Jarzębinowe VI, Łódź	I Kw. 2020	20 063	20 063	10 027
Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź	IV Kw. 2020	35 864	35 864	4 493
Grota - Roweckiego 111 etap III, Wrocław	projekt zakończony	16 300	-	8 939
Wodna Resi4Rent, Łódź	projekt zakończony	45 791	-	45 791
Nasze Jeżyce, Poznań	I Kw. 2021	57 823	57 823	5 628
Nasze Jeżyce II, Poznań	II Kw. 2021	63 695	63 695	845
Apartamenty Esencja, Poznań	IV Kw. 2020	115 398	115 398	14 621
Ogrody Graua, Wrocław	II Kw. 2020	44 846	44 846	11 860
Pozostałe projekty		209	209	209
Razem		564 387	403 569	100 163

NOTA 19C

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY (SUBLEASING) (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Usługi najmu	364	1 421
Razem	364	1 421

Do 31 marca 2020 r. Spółka podnajmowała część swojej powierzchni biurowej wynajmowanej w budynku Q22 w Warszawie.

NOTA 19D

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY (STRUKTURA TERYTORIALNA) (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Kraj	329 559	312 744
w tym: od jednostek powiązanych	141 655	124 468
Zagranica	-	180
w tym: od jednostek powiązanych	-	27
Przychody netto ze sprzedaży produktów, razem	329 559	312 924
w tym: od jednostek powiązanych	141 655	124 495

Sprawozdania Finansowe

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok# Echo Investment S.A. za 2020 rok

Nota 20A KOSZTY OPERACYJNE WEDŁUG RODZAJU (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Wartość sprzedanych towarów i materiałów	-	-
Amortyzacja	9 516	8 071
Zużycie materiałów i energii	37 345	15 649
Usługi obce	211 359	232 889
Podatki i opłaty	3 477	3 172
Wynagrodzenia	51 127	71 780
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia	10 066	11 830
Pozostałe koszty rodzajowe (z tytułu)	7 625	10 667
– podróże służbowe	965	6 251
– inne	6 660	4 416
Razem	330 515	354 058
Zmiana stanu zapasów, produktów	20 685	(7 775)
Koszty wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki (wielkość ujemna)	-	-
Koszty administracyjne związane z projektami*	(7 836)	(10 588)
Koszty sprzedaży (wielkość ujemna)*	(22 828)	(19 340)
Koszty ogólnego zarządu (wielkość ujemna)*	(66 792)	(91 967)
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów	253 744	224 388

* W kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu Spółka prezentuje koszty świadczeń pracowniczych i amortyzacji.

Sprawozdania finansowe	79
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 21A POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Rozwiązane rezerwy	4 203	260
– z tytułu należności	-	260
– na przewidywane koszty	4 203	-
Pozostałe, w tym:	68	9 214
– kary umowne i odszkodowania	60	147
– przychody ze sprzedaży wierzytelności	-	7 770
– przychody ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych	8 224
– pozostałe	-	1 073
Odsetki z tytułu pożyczek i obligacji	59 464	53 005
– od jednostek powiązanych, w tym:	59 464	53 005
– od jednostek zależnych	38 934	46 006
– od jednostek współkontrolowanych	20 530	6 999
Aktualizacja wartości	-	-
– pożyczek i obligacji	-	-
Pozostałe odsetki	39 104
– od pozostałych jednostek	39 104
Razem	63 774	62 583

NOTA 21B POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE Z TYTUŁU DYWIDEND I UDZIAŁÓW W ZYSKACH (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Od jednostek powiązanych, w tym:	114 976	57 799
– od jednostek zależnych	114 976	57 799
Od pozostałych jednostek	-	-
Razem	114 976	57 799

NOTA 21C POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Utworzone rezerwy	1 390	2 806
– na przewidywane koszty	-	2 806
– z tytułu należności	1 390	-
Pozostałe, w tym:	781	294
– darowizny	553	276
– koszty ze sprzedaży wierzytelności	-	-
- pozostałe	228	-
- odszkodowanie RGA	-	18
- wykorzystania rezerwy na success fee	-	-
Aktualizacja wartości	-	-
– pożyczki i obligacje*	-
Odpis na pożyczkach i obligacjach	10 607	427
– od jednostek powiązanych	10 607	427
Razem	12 778	3 527

* Po przeglądzie należności z tytułu pożyczek i obligacji, na podstawie prognozowanych i obecnych wyników i przepływów pieniężnych pożyczkobiorców, Spółka oszacowała wielkości oczekiwanych strat dla poszczególnych pożyczek i obligacji. W poprzednich okresach Spółka dokonała odpisów w wysokości 34 mln PLN i po przepro- wadzonej analizie na 31 grudnia 2020 r. stwierdziła konieczności zwiększenia odpisudo do kwoty 44 mln PLN.

Sprawozdania finansowe	80
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 22A PRZYCHODY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Pozostałe odsetki
– od pozostałych jednostek	55 837
Razem	55 837

NOTA 22B INNE PRZYCHODY FINANSOWE (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Dodatnie różnice kursowe	3 316	-
– zrealizowane	1 550	-
Zysk ze zbycia udziałów	-	337
Zysk z umorzenia udziałów i certyfikatów*	433	9 913
Pozostałe	-	2
Razem	3 749	10 252

* Spółka opisała transakcje w notach 4 i 5.

NOTA 22C KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Od kredytów, obligacji, pożyczek
– dla jednostek powiązanych	9 321	771
- dla jednostek zależnych	9 321	771
– dla innych jednostek	47 694	51 553
	57 015	52 324
Pozostałe odsetki
– dla innych jednostek	11	16
Od Leasingu
- dla innych jednostek	426	657
Koszty finansowe tytułu odsetek, razem	57 452	52 997

Kwota kosztów finansowania zewnętrz- nego aktywowana do wartości zapasów wynosi 2 493 tys. PLN na 31 grudnia 2020 r. (stopa kapitalizacji 1,37%) i wy- nosiła 3 436 tys PLN na 31 grudnia 2019 r. (stopa kapitalizacji 0,47%).

Sprawozdania finansowe	81
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 22D INNE KOSZTY FINANSOWE (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Ujemne różnice kursowe	-	1 235
– zrealizowane	-	-
– niezrealizowane	-
Strata z zamknięcia
- opcje na kursie walut	223	-
- IRS	223	-
Strata ze zbycia	2 749	-
– udziałów	2 749	-
Pozostałe, w tym:	4 398	6 446
– prowizje	2 731	3 798
- inne	1 667	244
- likwidacja spółek	-	2 404
Aktualizacja wartości inwestycji	5 625	4 100
- IRS	1 624	-
– udziały	4 001	4 100
Razem	12 995	11 781

NOTA 23A PODATEK DOCHODOWY (EFEKTYWNA STAWKA PODATKOWA) (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Zysk brutto	77 688	29 807
Podatek dochodowy według stawek krajowych 19%	14 761	5 663
Otrzymane dywidendy	(9 589)	(10 016)
Wypłaty z zysku spółek komandytowych	(12 256)	(965)
Obciążenie podatkowe spółki, względem wyniku zależnych spółek komandytowych	13 476	(1 369)
Koszty reprezentacji oraz inne koszty NKUP w trakcie roku	12 642	15 372
Rezerwa na przewidywane koszty	(799)	(931)
Wycena udziałów podmiotu zależnego, która stanowi trwałą różnicę	760	791
Odpisy aktualizujące wartość pożyczek udzielonych i obligacji obiętych z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego	1 104	567
Zmiany wyceny pozostałych pozycji	(236)	(717)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego	19 863	8 395

Sprawozdania finansowe	82
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 23B PODATEK DOCHODOWY ODROCZONY (TERMIN REALIZACJI) (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
– przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy	17 752	6 982
– przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy	1 726	(107)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
– przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy	-	-
– przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy	56	(2 236)
Razem	19 534	4 639

NOTA 23C OBCIĄŻENIE PODATKOWE UJĘTE W ZYSKU LUB STRACIE (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Bieżący podatek dochodowy
– bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego	7 203	5 352
– korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych	(2 235)	(129)
Odroczony podatek dochodowy
– związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych	14 895	3 173
Razem	19 863	8 395

NOTA 24 PODZIAŁ ZYSKU

Wypracowany przez Echo Investment S.A. w roku 2019 r. zysk netto wynoszący 21 412 tys. zł. został uchwałą Zwyczajne- go Walnego Zgromadzenia Akcjonariu- szy z 13 sierpnia 2020 r. przeznaczony do podziału między akcjonariuszy Spółki. Sprawozdanie finansowe Echo Invest- ment S. A. za 2019 r. zostało zatwierdzone uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgroma- dzenia Akcjonariuszy z 13 sierpnia 2020 r. Zgodnie z uchwałą Zwyczajnego Wal- nego Zgromadzenia Akcjonariuszy, Echo Investment S.A. wypłaciło akcjo - nariuszom dywidendę w wysokości 206 345 291 PLN, co stanowiło kwotę 0,50 PLN na jedną akcję. Dywidenda zo- stała w całości rozliczona z zaliczką na poczet dywidendy za rok obrotowy 2019 wypłaconą przez Spółkę 21 października 2019 r., na mocy uchwały Zarządu Spółki 11 września 2019 r.

Sprawozdania finansowe	83
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Noty objaśniające do rachunku przepływów pieniężnych

NOTA 25A ŚRODKI PIENIĘŻNE PRZYJĘTE DO RACHUNKU PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Stan na początek okresu, w tym:	232 147	181 977
- środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne	232 147	181 977
Stan na koniec okresu	107 437	232 147
- środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne	107 437	232 147

DODATKOWE OBJAŚNIENIA DO RACHUNKU PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Spółka w działalności inwestycyjnej wykazuje odsetki od udzielonych pożyczek. W sprawozdaniu z przepływów pienięż- nych w ramach działalności finansowej leasingobiorca klasyfikuje:
− płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami.
Natomiast w ramach działalności opera- cyjnej klasyfikuje:
− opłaty z tytułu leasingu krótkotermi- nowego,
− opłaty za leasingi obejmujące aktywa o niskiej wartości oraz,
− zmienne opłaty leasingowe nie- uwzględnionne w wycenie zobowią- zania z tytułu leasingu.

Sprawozdania finansowe	84
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 25B ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ

	zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji	pozostałe zobowiązania – w tym dywidenda
Stan na początek okresu 1 stycznia 2020 r.	1 426 078	-
Przepływy finansowe - wpływy	605 909	-
- wydatki	(403 183)	-
Zmiany niepieniężne	83 706	-
- naliczone odsetki	59 507	-
- spłata pożyczki	-	-
- wycena różnic kursowych	15 555	-
- dywidenda wypłacona	-	-
- z tytułu umów leasingu	8 087	-
- wydatki	557	-
Stan na koniec okresu 31 grudnia 2020 r.	1 712 510	-

	zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji	pozostałe zobowiązania – w tym dywidenda
Stan na początek okresu 1 stycznia 2019 r.	1 171 173	-
Przepływy finansowe - wpływy	634 648	-
- wydatki	(314 184)	(20 345)
Zmiany niepieniężne	(65 559)	206 345
- naliczone odsetki	53 074	-
- spłata pożyczki	(125 825)	-
- wycena różnic kursowych	923	-
- dywidenda wypłacona	-	206 345
- wydatki	6 269	-
Stan na koniec okresu 31 grudnia 2019 r.	1 426 078	-

Sprawozdania finansowe	85
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 26 INFORMACJE O INSTRUMENTACH FINANSOWYCH (TYS.# PLN

Rodzaj instrumentu

Klasykacja wg MSSF 9	Wartość bilansowa na 31.12.2020	Wartość bilansowa na 31.12.2019
AKTYWA FINANSOWE
Długoterminowe ikrótkoterminowe aktywa ﬁnansowe
– obligacje	zamortyzowany koszt	495 221 473
– certyﬁkaty	zamortyzowany koszt	-
Pożyczki inależności		1 288 686 857
– pożyczki długoterminowe	zamortyzowany koszt	954 425 281
– pożyczki krótkoterminowe	zamortyzowany koszt	294 909 533
– należności handlowe	zamortyzowany koszt	38 342
- leasing	zamortyzowany koszt	1 010
Środki pieniężne iinne aktywa ﬁnansowe		149 881 249
– inne aktywa ﬁnansowe	zamortyzowany koszt	42 444
– środki pieniężne iekwiwalenty pieniężne	zamortyzowany koszt	107 437
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Pozostałe zobowiązania ﬁnansowe		1 761 996
– zobowiązania ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	zamortyzowany koszt	1 366 350
– zobowiązania handlowe	zamortyzowany koszt	26 389
– kredyty ipożyczki	zamortyzowany koszt	346 160
- leasing	zamortyzowany koszt	23 097

MSSF 9, który zastąpił MSR 39, deﬁniuje trzy katego-
rie aktywów ﬁnansowych – wzależności od modelu biznesowego wzakresie zarządzania aktywami oraz charakterystyki przepływów pieniężnych wynikają-
cych zumowy:
− aktywa wyceniane po początkowym ujęciu we-
dług zamortyzowanego kosztu – jeśli aktywa ﬁnansowe są utrzymywane zgodnie zmodelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie ak-
tywów ﬁnansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających zumowy oraz warunki umowy dotyczącej tych aktywów ﬁnansowych powodują powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej iodsetek;
− aktywa wyceniane po początkowym ujęciu w
wartości godziwej przez inne całkowite do-
chody – jeśli aktywa ﬁnansowe są utrzymywa-
ne zgodnie zmodelem biznesowym, którego celem jest zarówno utrzymywanie aktywów ﬁnansowych dla uzyskiwania przepływów pie -
niężnych wynikających zumowy jak isprzedaż aktywów ﬁnansowych oraz warunki umowy do-
tyczącej tych aktywów ﬁnansowych powodu-
ją powstawanie przepływów pieniężnych, któ-
re są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek;
− aktywa wyceniane wwartości godziwej przez ra-
chunek zysków istrat - wszystkie pozostałe akty-
wa ﬁnansowe.

Sprawozdania nansowe	86	Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok
NOTA 27
Ze względu na specyﬁkę grupy Echo Investment, wpływ pandemii COVID-19 na spółkę Echo Invest-
ment S.A. powinien być rozpatrywany zperspekty-
wy całej grupy. Wpływ pandemii na działalność gru-
py został opisany wnocie 35 wSkonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym.		Wpływ pandemii COVID-19 na działalność Echo Investment S.A.
CZĘŚĆ 3 INFORMACJE OSPRAWOZDANIU FINANSOWYM
Sprawozdania nansowe	88	Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok
 Zastosowane nowe izmienione standardy iinterpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF
Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standar -
dów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania wUE wchodzą wżycie po raz pierwszy wsprawozdaniu ﬁnansowym Spółki za 2020 r.:
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań nansowych” iMSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych ikorygowanie błędów” – Denicja istotności	Zatwierdzone wUE 29 listopada 2019 r. Obowiązujące wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później).
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – denicja przedsięwzięcia	Zatwierdzone wUE 21 kwietnia 2020 r. Obowiązujące wodniesieniu do połączeń, wprzy-
padku których data przejęcia przypada na początek pierwszego okresu rocznego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później oraz wodniesieniu do nabycia aktywów, które nastąpiło wdniu rozpoczę-
cia w/wokresu rocznego lub później).
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”, MSR 39 „Instrumenty nansowe: ujmowanie iwycena” oraz MSSF 7 „Instrumenty nansowe: ujawnianie informacji” - Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej	Zatwierdzone wUE 15 stycznia 2020 r. Obowiązujące wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później).
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ulgi wspłatach czynszu wzwiązku zCovid-19	Zatwierdzone wUE 9 października 2020 r. Obowiązujące najpóźniej od 1 czerwca 2020 r. wod-
niesieniu do roku obrotowego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później.
Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych zawartych wMSSF	Zatwierdzone wUE 29 listopada 2019 r. Obowiązujące wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później.
Wyżej wymienione zmiany do istniejących standar-
dów nie miały istotnego wpływu na sprawozdania ﬁnansowe Spółki za 2020 r.
Sprawozdania nansowe	89	Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok
 Opublikowane standardy iinterpretacje, które jeszcze nie obowiązują inie zostały wcześniej zastosowane przez Spółkę
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, jakie zostały już wydane przez RMSR izatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły wżycie
Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie ﬁnansowe następujące zmiany do istniejących standardów zo-
stały wydane przez RMSR izatwierdzone do stoso-
wania wUE, aktóre wchodzą wżycie wpóźniejszym terminie:
Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9”	Zatwierdzone wUE 16 grudnia 2020 r. Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia zMSSF 9 została przedłużona z1 stycznia 2021 r. na okresy roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. ipóź-
niej.
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”, MSR 39 „Instrumenty nansowe: ujmowanie iwycena”, MSSF 7 „Instrumenty nansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” - Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej - Etap 2	Zatwierdzone wUE 13 stycznia 2021 r. Obowiązujące wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 r. lub później.
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania wUE
MSSF wkształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie wznaczący sposób od regulacji wyda-
nych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), zwyjątkiem poniższych no-
wych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na 30 marca 2021 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania wUE. Poniższe daty wejścia wżycie odnoszą się do standardów wwersji pełnej.
MSSF 14 „Odroczone salda zregulowanej działalności”	Obowiązujący wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później	Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standar-
du do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14.
MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” zpóźniejszymi zmianami do MSSF 17	Obowiązujący wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r, lub później.
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań ﬁnanso-
wych” – Klasyﬁkacja zobowiązań jako krótkotermino-
we lub długoterminowe	Obowiązujące wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycz-nia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań nansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej	Obowiązujące wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych ikorygowanie błędów” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej	Obowiązujące wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub póź-
niej.
Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania	Obowiązujące wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.
Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe iaktywa warunkowe” – umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy	Obowiązujące wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.
Sprawozdania nansowe	90	Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3	Obowiązujące wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.
Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania nansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych iwspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem ajego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany	Data wejścia wżycie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad meto-
dą praw własności.
Zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany wramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności iuściślenie słownictwa (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41	Obowiązują w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub póź - niej. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, azatem nie podano daty jej wejścia wżycie.
Według szacunków Spółki, wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie ﬁ-
nansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy. Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela ak-
tywów izobowiązań ﬁnansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania wUE.
## Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Podstawowe zasady rachunkowości

Według szacunków Spółki, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań finansowych według MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.

WARTOŚCI NIEMATERIALNE

Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niematerialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu utraty wartości. Ewidencję wartości niematerialnych prowadzi się analitycznie. W planie amortyzacyjnym przyjęto stawki amortyzacyjne odpowiadające okresowi ekonomicznej użyteczności składnika aktywów. Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod katem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące własność Spółki środki trwałe. W skład posiadanych przez Spółkę środków trwałych zalicza się:
* nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obrotu) użytkowane przez Spółkę,
* maszyny i urządzenia,
* środki transportu,
* inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok.

Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi szczegółową ewidencję środków trwałych.

Środki trwałe amortyzuje się metodą liniową za pomocą stawek odpowiadającym okresowi ekonomicznej użyteczności składnika aktywów. Stawki Amortyzacyjne dla poszczególnych grup środków trwałych wynoszą:
* dla budynków i budowli – od 1,5% do 10%,
* dla środków transportu – od 7% do 20%,
* dla urządzeń technicznych i maszyn – od 4,5% do 25%,
* dla pozostałych środków trwałych – od 10% do 25%.

Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zysków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod katem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów (lub środka wypracowującego środki pieniężne, do którego dane aktywo należy) przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej.

Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody / koszty operacyjne.

LEASING

Spółka jako leasingobiorca

Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa leasingu muszą być spełnione następujące warunki:
* umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa do zamiany;
* umowa powinna dawać Spółce prawo kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów przez określony czas. Oznacza to, że Spółka ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wykorzystywania danego składnika oraz prawo decydowania o jego wykorzystaniu;
* umowa musi być odpłatna.

Spółka korzysta z następujących uproszczeń polegających na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu:
* leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa umowa leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy.
* leasingi nisko wartościowe – podstawą oceny niskiej wartości jest wartość nowego składnika aktywów. Zarząd Spółki podjął decyzję, że odnosi się to do umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie przekraczała 15 tys. PLN (kiedy były nowe), co może być traktowane jako górna granica uznania za przedmiot o niskiej wartości.

Spółka ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących projektów deweloperskich prezentowanych na zapasach.

W przypadku identyfikacji w umowie elementu leasngowego oraz elementy nieleasingowe Spółka wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedynczy element leasingowy. Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów o podobnych cechach Spółka stosuje standard do całego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie niniejszego standardu w stosunku do portfela będzie miało na sprawozdanie finansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów w ramach tego portfela.

Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako nieodwoływany okres obowiązywania umowy leasingu obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji.

Na moment pierwszego ujęcia, Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płatności leasingowych należnych leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna - to krańcową stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego składnika aktywów. W skład płatności leasingowych wchodzą:
* stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe;
* zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia trwania umowy;
* kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej;
* cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji;
* kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobiorcę z opcji wypowiedzenia leasingu.

Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie, skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz powiększone o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę.

Po początkowym ujęciu Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu poprzez:
* zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedlenia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu,
* zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia zapłaconych opłat leasingowych oraz
* zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasingowych.

Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują:
* zmiana okresu leasingu,
* zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego składnika aktywów, (dla powyższych zmian Spółka stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową),
* zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej,
* zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wynikająca ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustalania tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu uwzględnienia zmian w stawach czynszów na wolnym rynku w następstwie przeglądu tych czynszów.

Dla powyższych zmian Spółka stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasngowych wynika ze zmiany zmiennych stóp procentowych. W tym przypadku Spółka stosuje zak tualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla zmiany w stopie procentowej.

Spółka uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania została zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, Spółka ujmuje pozostałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku.

Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu pomniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicznego użytkowania.# Wprzypadku, gdy umowa leasingowa przenosi na Spółkę tytuł własności danego składnika przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa ztytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Spółka zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu leasingu, Spółka amortyzuje aktywo ztytułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania danego aktywa. Spółka zdecydowała uujęciu aktywów ztytułu prawa do użytkowania wtej samej linii sprawozdania zsytuacji finansowej, wktórej prezentowane są odpowiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Spółki. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio wdługoterminowych – gdy aktywo ztytułu prawa do użytkowania jest klasyfikowane jako środek trwały, nieruchomość inwestycyjna lub nieruchomość inwestycyjna wbudowie, bądź krótkoterminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów klasyfikowanych jako zapasy. Zobowiązania ztytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9 wodniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełniają kryteria usunięcia ich zbilansu. Zobowiązanie zgodnie zMSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się zbilansu, gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony zdługu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę. Winnych przypadkach Spółka amortyzuje aktywa ztytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do wcześniejszej zdwóch dat: daty zakończenia okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie zpolitykami rachunkowości Spółki wyceniany jest wwartości godziwej, Spółka nie amortyzuje takiego aktywa ztytułu prawa do użytkowania awycenia je wwartości godziwej. Spółka klasyfikuje aktywa ztytułu prawa do użytkowania wynikające zpodpisanych umów/wydanych decyzji do następujących pozycji bilansowych istosuje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości: Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego użytkowania gruntów, wstosunku, do którego Spółka zostaje prawnie zwolniona zdługu wynikającego zobowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero wmomencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału wgruncie przynależnym do sprzedanego lokalu. Wzwiązku ztym do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązania ztytułu leasingu gruntu jak iodpowiadające im aktywa ztytułu prawa do korzystania zgruntów wużytkowaniu wieczystym pozostają ujęte wbilansie, pomimo iż zgodnie zpolitykami opisanymi wsekcji 20. Metody ustalania wyniku finansowego przychody ztytułu sprzedaży lokali mieszkalnych iusługowych ujmowane są wdacie wydania kupującemu nieruchomości. Ztego względu, wmomencie przekazania nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie nie związanej ztym lokalem części aktywa ztytułu leasingu zzapasów na należności od nabywcy, wkwocie korespondującej zujętym zobowiązaniem ztytułu leasingu danego gruntu. Do momentu przeniesienia (notarialnego) na nabywcę własności, zarówno należność jak izobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę wokresie „cyklu operacyjnego”. Wdacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania ztytułu leasingu gruntu oraz należności ztego tytułu od nabywców lokali poprzez koszt własny sprzedaży.

Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie	Sposób wyceny na dzień bilansowy	Wpływ na rachunek wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych: - nieruchomości inwestycyjne, lub - środki trwałe	Wycena do wartości godziwej	Tak
Umowy najmu środków transportu: - środki trwałe	Amortyzacja	Tak
Użytkowanie wieczyste gruntów: - nieruchomości inwestycyjne, lub - nieruchomości inwestycyjne w budowie, niewyceniania do wartości godziwej, lub - środki trwałe - zapasy	Wycena do wartości godziwej Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie Amortyzacja Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji w wartości zapasów	Tak Nie Tak Nie

Spółka jako leasingodawca

Wprzypadku umów, wktórych Spółka występuje jako leasingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy. Umowy leasingowe, wramach, których leasingodawca zachowuje istotną część ryzyka ipożytków wynikających ztytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyfikowane są jako leasing operacyjny. Umowa leasingowa jest klasyfikowana jako leasing finansowy, jeżeli wwyniku tej umowy następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka ipożytków wynikających ztytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę. Wprzypadku umów leasingu operacyjnego, Spółka ujmuje na bieżąco przychody ztytułu leasingu wsprawozdaniu zcałkowitych dochodów. Wprzypadku umów leasingu finansowego Spółka wyksięgowuje składnik majątku będący przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność ztytułu leasingu.

SUBLEASING

Subleasing to transakcja, wktórej bazowy składnik aktywów jest dalej oddawany wleasing przez leasingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) osobie trzeciej, aleasing („główny leasing”) między głównym leasingodawcą aleasingobiorcą pozostaje wmocy. Subleasing Spółka klasyfikuje następująco:
− jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia ztytułu leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego, subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny
− wprzeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany wodniesieniu do składnika aktywów ztytułu prawa do użytkowania zleasingu głównego, anie bazowego składnika aktywów.

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka), kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów ztytułu prawa do użytkowania zleasingu głównego. Jednocześnie na bieżąco rozpoznaje przychody zsubleasingu.

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing finansowy pośredni leasingodawca (Spółka):
− zaprzestaje ujmowania składnika aktywów ztytułu prawa do użytkowania zleasingu głównego wdacie początkowej umowy subleasingu
− wto miejsce rozpoznaje inwestycję netto zsubleasingu iocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasingowa)
− kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania leasingowego.

UDZIAŁY I AKCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁZALEŻNYCH I STOWARZYSZONYCH

Udziały iakcje wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych, prezentowane wcenie nabycia skorygowanej opóźniejsze odpisy ztytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się gdy istnieją przesłanki wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto spółek, wktórych posiada udziały, ze względu na to, że główną pozycją aktywów tych jednostek są nieruchomości inwestycyjne, zreguły wyceniane według wartości godziwej, natomiast największą pozycją pasywów są kredyty celowe iwzwiązku ztym wartość aktywów netto odzwierciedla wartość godziwą posiadanych udziałów. Wprzypadku, kiedy wartość aktywów netto spółki, wktórej Spółka posiada inwestycje nie odpowiada wartości godziwej tych aktywów netto, Spółka ustala wartość godziwą woparciu oinne metody (np. wyceny niezależnych rzeczoznawców składników majątku spółki, wyceny zdyskontowanymi przepływami pieniężnymi itp.). Wprzypadku utraty wartości odpis rozpoznawany jest wrachunku zysków istrat wpozycji koszty finansowe. Stratę ztytułu utraty wartości ujmuje się wwysokości kwoty ojaką wartość bilansowa przewyższa wartość odzyskiwaną. Wprzypadku odwrócenia odpisu, jego wartość ujmuje się wpozycji przychody finansowe.

Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka kontroluje. Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce wtedy, gdy:
− posiada władzę nad danym podmiotem,
− podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwrotów ztytułu swojego zaangażowania wdanej jednostce,
− ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowania poziomu generowanych zwrotów.

Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad innymi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wskazująca na zmianę jednego lub kilku zwyżej wymienionych warunków sprawowania kontroli.

Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące jednostkami zależnymi ani udziałami we wspólnych przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to zdolność do uczestniczenia wpodejmowaniu decyzji zzakresu polityki finansowej ioperacyjnej prowadzonej działalności gospodarczej; nie oznacza ona jednak sprawowania kontroli bądź współkontroli nad tą polityką.

Jednostkami współkontrolowanymi są takie jednostki, wktórych wszystkie strategiczne decyzje finansowe ioperacyjne (wtym wszczególności: dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcie umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców.

ZAPASY

Wpozycji zapasów ujmuje się: półprodukty iprodukty wtoku, produkty gotowe oraz towary. Ze względu na specyfikę działalności zakupione grunty klasyfikuje się na produkcję wtoku, jeżeli grunt przeznaczony jest do zabudowy wcelu dalszej odsprzedaży lub na towary, jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Produkcja wtoku obejmuje również poniesione nakłady związane zprocesem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie zrealizowane isprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne iużytkowe.# Zapasy

Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wycenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności developerskiej powiększonych o aktywowane koszty finansowe, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta określana jest wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniejszenie kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży. Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe lokale mieszkalne przeznaczone do sprzedaży. Pozycja „półprodukty i produkty w toku” zawiera głównie posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i w trakcie realizacji. Pozycja „towary” zawiera grunty przeznaczony na sprzedaż.

AKTYWA FINANSOWE

Zgodnie z MSSF 9 Spółka zalicza swoje aktywa finansowe do następujących kategorii:

aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi oraz analizy charakterystyki umownych przepływów pieniężnych z tych instrumentów.

Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe należności oraz środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania niespełniające definicji ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie z MSR 7 Rachunek przepływów pieniężnych (tj. zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych) Spółka wycenia według zamortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa utrzymywane są w ramach modelu biznesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu oraz warunki umowne tych składników aktywów finansowych powodują powstanie w określonych momentach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.

Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wynikającymi z posiadania owego składnika aktywów. Spółka stosuje średnią ważoną.

Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja umownych przepływów pieniężnych generowanych przez składnik aktywów finansowych skutkuje jego wyksięgowaniem zgodnie z MSSF 9, zmodyfikowany instrument traktuje się jako nowy. W przypadku renegocjacji lub innej modyfikacji umownych przepływów pieniężnych generowanych przez dany składnik aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Spółka przeszacowuje wartość bilansową brutto tego składnika aktywów finansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdyskontowaniu nowych oczekiwanych umownych przepływów pieniężnych (po modyfikacji) przy użyciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej. Wynikającą z przeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę w wyniku finansowym. Od tego momentu jednostka ocenia, czy ryzyko kredytowe danego instrumentu finansowego znacząco wzrosło po jego początkowym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego (na zmodyfikowanych warunkach) z ryzykiem na moment początkowego ujęcia (na warunkach sprzed modyfikacji).

NALEŻNOŚCI

Należności handlowe i pozostałe należności ujmuje się w bilansie w cenie transakcyjnej a następnie według zamortyzowanego kosztu, metodą efektywnej stopy procentowej, pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu utraty wartości. Kiedy różnica pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu | Sprawozdania finansowe 96 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Spółki, takie należności ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej w sekcji Utrata wartości aktywów finansowych. Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki.

POŻYCZKI UDZIELONE

Pożyczki udzielone to instrumenty dłużne utrzymywane w celu pozyskania umownych przepływów, które obejmują wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”). Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza z bilansu gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wynikającymi z posiadania owego składnika aktywów. Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia do ksiąg w wartości godziwej powiększonej o koszty transakcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efektywnej stopy procentowej. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej w sekcji „Utrata wartości aktywów finansowych”.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe, a także inne aktywa finansowe spełniające definicję ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane są według wartości nominalnej. Spółka ocenia na każdy dzień bilansowy przesłanki do utraty wartości środków pieniężnych, w tym konieczność utworzenia rezerwy na oczekiwane straty kredytowe. Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tą samą definicję środków pieniężnych. Do środków pieniężnych o ograniczonej możliwości dysponowania Spółka zalicza przede wszystkim środki stanowiące zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych.

UTRATA WARTOŚCI AKTYWÓW FINANSOWYCH (‘ECL’)

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’). Spółka kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych kategorii aktywów.

Należności handlowe

Spółka stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) w horyzoncie życia należności. Spółka do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy należności handlowe podzielone są na dwie grupy: należności z tytułu sprzedaży mieszkań i najmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla poszczególnych kategorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności.

Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.

Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje

Spółka kalkuluje oczekiwane starty kredytowe (‘ECL’) dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnica między przepływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Pożyczki udzielone i objęte obligacje zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka. W związku z tym odpis na oczekiwane starty kredytowe kalkulowany jest dla okresu 12 miesięcy. Spółka kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku.

Dodatkowo Spółka poddaje | Sprawozdania finansowe 97 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok indywidualnej analizie pożyczki udzielone i obligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa.# Umowy gwarancji finansowych

Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach i należnościach pozabilansowych. Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy gwarancji. Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Spółka tworzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) z tytułu udzielonych gwarancji finansowych. Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Spółka w pierwszej kolejności określa wartość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalonego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku).

Podatek dochodowy

Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obrotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat, z wyłączeniem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozostałych całkowitych dochodach.

Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami podatku za lata poprzednie.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na moment początkowego ujęcia składników aktywów lub zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy ani na wynik podatkowy.

W momencie rozpoczęcia leasingu, aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem różnica przejściowa i nie jest tworzony podatek odroczony. W trakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy wartością aktywa a zobowiązaniem leasingowym. Spółka nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwierciedlenie związku między aktywem z tytułu prawa do użytkowania a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasingu.

Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przejściowych powstających na inwestycjach w jednostki zależne, współzależne i stowarzyszone, jeżeli Spółka kontroluje odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one w dającej się przewidzieć przyszłości.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty w latach następnych jest uprawdopodobnione. Do obliczania odroczonego podatku dochodowego stosuje się stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała w okresach sprawozdawczych, w których aktywa zostaną zrealizowane, bądź zobowiązania rozwiązane.

Odroczony podatek dochodowy szacuje się na każdy dzień bilansowy, różnice odnosząc na rachunek zysków i strat, pozostałe całkowite dochody lub kapitał własny w zależności od tego gdzie została odniesiona różnica przejściowa, od której podatek odroczony jest ujmowany. Spółka aktywa i rezerwy z tytułu podatku odroczonego prezentuje łącznie.

Kapitały własne

Kapitał akcyjny wycenia się w wartości nominalnej wykazywanej w KRS. Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej. Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Spółki.

Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych, prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Spółki, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.

Zgodnie z przyjętą zasadą nie są tworzone rezerwy na odprawy emerytalne. Ze względu na wiek pracowników oraz ich rotację potencjalne rezerwy nie miałyby istotnego wpływu na prezentowane sprawozdanie finansowe. W momencie ich wystąpienia wypłaty odpraw emerytalnych zarachowywane będą na zasadzie kasowej.

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów wartościowych do rozliczenia w następnych okresach obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się wg kursu sprzedaży banku obsługującego Spółkę.

Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne, a następnie wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu”. W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty pozyskania finansowania, obejmujące bezpośrednio związane z finansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty pośredników i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców, bankowego monitora, oraz koszty związane z marketingiem przy pozyskaniu kapitału, występujące przy emisjach obligacji.

Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w wartości godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zobowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnicą pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Spółki, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty.

Transakcje walutowe

Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski (PLN, zł.). Waluty obce na dzień bilansowy wycenia się po kursie NBP obowiązującym w dniu bilansowym. Różnice kursowe powstałe na dzień ich wyceny oraz przy zapłacie należności i zobowiązań w walutach obcych, zalicza się odpowiednio do przychodów lub kosztów finansowych, a w uzasadnionych przypadkach do kosztu wytworzenia produktów lub ceny nabycia towarów, a także ceny nabycia lub kosztu wytworzenia środków trwałych, środków trwałych w budowie lub wartości niematerialnych lub prawnych.

Rachunek przepływów pieniężnych

Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredytów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych.

Sprawozdawczość według segmentów

Spółka nie wyodrębniła segmentów zgodnie z MSSF 8 par. 4. Informacje te znajdują się w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym grupy kapitałowej Echo Investment, które zostanie opublikowane jednocześnie z jednostkowym sprawozdaniem finansowym Spółki.

Zysk netto na akcję

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej, przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących w ciągu okresu.

Metody ustalania wyniku finansowego

Wynik finansowy ustala się z rachunku zysków i strat, po pomniejszeniu zysku brutto o naliczony podatek dochodowy, odpisy z tytułu rezerwy na przejściową różnicę z tytułu podatku dochodowego oraz pozostałe obciążenia wyniku finansowego. Wynik finansowy ustala się metodą kalkulacyjną.

Przychody operacyjne

Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodzenia ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15 Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transakcyjnej, która została przypisana do tego zobowiązania do wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyjnej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu nieruchomości.Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedopłat, których spółka decyduje nie windykować od klientów, bądź w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu. Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywania zawartych umów. Przychody z pozostałych umów o świadczenie usług (prawnych, konsultingowych, informatycznych, finansowych, marketingowych, zabezpieczających i pozostałych usług) Spółka ujmuje w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia.

KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów i usług składają się poniesione koszty dotyczące przychodów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze poniesione. Pozycja ta obejmuje również koszty, które mają bezpośredni związek z przychodami od podmiotów powiązanych z tytułu świadczenia usług (w tym usług realizacji inwestycji, doradztwa budowlanego i inżynieryjnego). Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia, stosując metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych składników aktywów lub procentowy udział np. sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. W szczególności, koszt własny sprzedanych lokali i gruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym gruncie stanowiącym dany projekt. Szczegółowa identyfikacja kosztów związanych z wynagrodzeniami pracowników, ujmowanych w ramach kosztu własnego sprzedaży, jest dokonywana na podstawie sporządzanej przez pracowników ewidencji czasu pracy, w podziale na poszczególne realizowane projekty.

KOSZTY ADMINISTRACYJNE ZWIĄZANE Z REALIZACJĄ PROJEKTÓW

Koszty administracyjne związane z projektami obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio związane z realizacją projektów deweloperskich, do których należą:
− opłata za użytkowanie wieczyste gruntów,
− podatek od nieruchomości,
− opłaty eksploatacyjne,
− ochrona mienia,
− koszty wynagrodzeń pracowników administracyjnych oraz koszty utrzymania pracowników w części w której da się je przypisać do projektu oraz,
− pozostałe koszty związane z utrzymaniem zapasów.

Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości zapasów / nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ:
- w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to, że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu i miejsca;
- MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapitalizowania kosztów administracyjnych i ogólnozakaładowych w wartości nieruchomości inwestycyjnych.

KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem ujętym w MSR 23. Spółka aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje rozpoczęte. W przypadku finansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu, aktywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów. W przypadku leasingu, aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu (finansowanie celowe).

Zgodnie z wymogami MSR 23 Spółka rozpoczyna aktywowanie kosztów finansowych w momencie, gdy Spółka podejmuje działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do jego zamierzonego użytkowania lub do sprzedaży. Działania te, obejmują więcej czynności aniżeli tylko związane z jego fizyczną budową. Składają się na nie także prace techniczne i administracyjne poprzedzające przystąpienie do fizycznej budowy, takie jak działania związane z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projektowe i przygotowawcze. Do działań takich nie zalicza się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę stanu składnika aktywów.

Korekta błędu – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy

Zarząd Spółki podjął decyzję o zmianie błędnej prezentacji kosztów i przychodów finansowych dotyczących skorygowanej ceny nabycia odsetek od udzielonych pożyczek oraz otrzymanych kredytów i wyemitowanych obligacji. Po dokonanej analizie, Zarząd uznał, że koszty te - jako koszty pozyskanego finansowania zewnętrznego - powinny być prezentowane jako koszty finansowe i dokonał odpowiedniej zmiany prezentacyjnej rachunku zysków i strat poprzez przeniesienie wyżej wymienionych kosztów do linii kosztów finansowych.

Zarząd Spółki podjął decyzję o zmianie błędnej prezentacji rezerw w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Po analizie, Zarząd uznał, że rezerwy mające charakter długoterminowy będą prezentowane w ramach zobowiązań długoterminowych, natomiast rezerwy mające charakter krótkoterminowy będą prezentowane w ramach zobowiązań krótkoterminowych. W konsekwencji Spółka dokonała odpowiedniej zmiany prezentacyjnej w sprawozdaniu z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2019 r. i 1 stycznia 2019 r. Zmiany przedstawiono w tabeli poniżej.

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

Okres zakończony 31.12.2019 r.	Zmiana prezentacji	Okres zakończony 31.12.2019 r. (dane przekształcone)
Pozostałe przychody operacyjne	121 474	(1 092)
Pozostałe koszty operacyjne	(5 390)	1 863
Zysk operacyjny	82 725	771
Koszty finansowe	(64 007)	(771)
Zysk brutto	29 807	-

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Okres zakończony 01.01.2019 r.	Zmiana prezentacji	Okres zakończony 01.01.2019 r. (dane przekształcone)
Rezerwy
Rezerwy krótkoterminowe	17 317	(17 317)
Rezerwy długoterminowe	-	-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	1 468	(1 468)
Zobowiązania długoterminowe
Rezerwy długoterminowe	-	1 468
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	-	-
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy krótkoterminowe	-	17 317

Wpływ zmian na sprawozdanie z sytuacji finansowej za okres zakończony 01 styczeń 2019 roku:

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Okres zakończony 01.01.2019 r.	Zmiana prezentacji	Okres zakończony 01.01.2019 r. (dane przekształcone)
Aktywa
Aktywa trwałe
Udzielone pożyczki	221 504	219 082
Aktywa obrotowe
Udzielone pożyczki	265 621	(219 082)

Zarząd Spółki podjął decyzję o zmianie błędnej prezentacji części pożyczek prezentowanych dotychczas jako krótkoterminowe, na pożyczki długoterminowe. Zmiana została wprowadzona ze względu na brak możliwości spłaty tych pożyczek w krótkim terminie, co spowodowane jest względami biznesowymi pożyczkobiorców.

Wpływ zmian na sprawozdanie z sytuacji finansowej za okres zakończony 31 grudnia 2019 roku:

Wpływ zmian na sprawozdanie z sytuacji finansowej za okres zakończony 1 stycznia 2019 r.:

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Okres zakończony 31.12.2019 r.	Zmiana prezentacji	Okres zakończony 31.12.2019 r. (dane przekształcone)
Aktywa
Aktywa trwałe
Udzielone pożyczki	281 264	523 763
Aktywa obrotowe
Udzielone pożyczki	533 608	(523 763)

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Okres zakończony 31.12.2019 r.	Zmiana prezentacji	Okres zakończony 31.12.2019 r. (dane przekształcone)
Rezerwy
Rezerwy krótkoterminowe	15 507	(15 507)
Rezerwy długoterminowe	-	-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	4 639	(4 639)
Zobowiązania z tytułu leasingu
Rezerwy długoterminowe	-	4 639
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	-	-

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT [W TYS. PLN]


Rezerwy krótkoterminowe	-	15 507

Wpływ zmian na sprawozdanie z sytuacji finansowej za okres zakończony 31 grudnia 2019 r.:

Znaczące szacunki Zarządu Spółki

nia umowy oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Spółka dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy wolnej od ryzyka powiększonej o marżę charakterystyczną dla danego składnika aktów, którego dotyczy leasing.

UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPOŁZALEŻNYCH I STOWARZYSZONYCH

Test na utratę wartości przeprowadza się, gdy istnieją przesłanki wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Ocena utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych bazuje na analizie wartości godziwej aktywów i zobowiązań posiadanych przez poszczególne jednostki oraz na oczekiwaniach względem przyszłych przepływów z działalności tych jednostek. W procesie oceny, Spółka ocenia także czas trwania i stopień, w jakim bieżąca wartość udziałów jest niższa od jej ceny nabycia oraz perspektywy danej jednostki i plany dotyczące posiadanych przez nią projektów inwestycyjnych.# SPRAWOZDANIA FINANSOWE

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Wszystkie istotne spadki wartości godziwej aktywów jednostek zależnych zostały uznane przez Zarząd za długotrwałe i skutkowały dokonaniem odpisu udziałów w jednostkach zależnych. W szczególności, w przypadku istotnych jednostek zależnych które nie prowadziły 31 grudnia 2020 r. istotnej działalności operacyjnej, wartość dokonanych odpisów odpowiada całkowitej wartości różnicy pomiędzy wartością aktywów netto danej jednostki zależnej, a ceną nabycia udziałów.

ZAPASY

Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość zapasów posiadanych przez Spółkę na dzień bilansowy, analizowane są informacje pochodzące z aktywnego rynku dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez Spółkę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązujących w danym segmencie rynku. Zdaniem Zarządu zmiany tych założeń nie miałyby istotnego wpływu na wartość odpisu zapasów na dzień bilansowy ze względu na fakt, że przyjęte założenia i informacje dotyczące wartości odpisu w znaczącej części bazowały na zawartych umowach sprzedaży. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają z oszacowanej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności Spółki.

LEASING

Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Spółce dokonania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których Spółce przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu leasingu Spółka musiała rozważyć wszystkie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicznych do skorzystania lub nie z opcji przedłu-

Sporządzenie sprawozdań finansowych wymagało od Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tych sprawozdaniach. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków. Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpoznawana w okresie, w którym zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego. Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe to:

Sprawozdania finansowe 104 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym. W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej. Od 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania, jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisów ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie nieuzasadnionego dzielenia operacji, angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji. Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.

ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY

Zarząd Spółki jest zobowiązany ocenić prawdopodobieństwo realizacji aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego. W ramach procesu sporządzania sprawozdania finansowego, Spółka szacuje wartość rezerwy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego między innymi na bazie wartości przyszłych poziomów obciążeń z tytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje analizę obecnych poziomów obciążeń z tytułu bieżącego podatku dochodowego oraz wartości różnic przejściowych wynikających z odmiennego traktowania transakcji pod kątem podatkowym i księgowym, które powodują powstanie aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego. W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg założeń dotyczących określania wartości aktywa i rezerwy z tytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki uwzględniają prognozy podatkowe, historyczne wartości obciążeń podatkowych, bieżące dostępne strategie dotyczące planowania działalności operacyjnej Spółki oraz terminy realizacji poszczególnych różnic przejściowych. Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Spółka może okresowo korygować wartość aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego, co z kolei może wpływać na sytuację finansową Spółki oraz jej wyniki.

PODATKI BIEŻĄCE – NIEPEWNOŚĆ ZWIĄZANA Z ICH ROZLICZENIAMI

Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeniach związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.

Sprawozdania finansowe 105 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok
 Zarządzanie ryzykiem finansowym RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  UDZIELONYCH POŻYCZEK TYS. PLN

Wartość obliczona dla celów analizy:	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Stan udzielonych pożyczek	1 249 334	814 872
Przychody z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek	38 932	33 200
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 1 p.p.
Szacowany wpływ zmiany stóp procentowych na przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek	12 493	8 149
Razem: wpływ na wynik brutto okresu	12 493	8 149
Podatek dochodowy	2 374	1 548
Razem: wpływ na wynik netto okresu	10 119	6 601

Spółka udzieliła pożyczek w PLN, w których oprocentowanie ma charakter zmienny uzależniony od stawki WIBOR powiększony o marżę. Gdyby na 31 grudnia 2020 r. poziom stóp procentowych był wyższy lub niższy od obowiązującego o 1 punkt procentowy, wówczas wynik netto Spółki byłby wyższy lub niższy 10 119 tys. zł - z tytułu wyższych lub niższych odsetek od udzielonych pożyczek w PLN. środkami pieniężnymi oraz otrzymanymi kredytami bankowymi i emitowanymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje oprocentowane według zmiennej stopy narażają Spółkę na ryzyko zmian stóp procentowych, z kolei pożyczki i kredyty oprocentowane według stałej stopy procentowej narażają Spółkę na wahania wartości godziwej instrumentów finansowych. Ponadto, Spółka jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych w wypadku zaciągania nowego kredytu lub refinansowania obecnego zadłużenia na finansowanie długoterminowe

RYZYKO CENOWE

Ryzyko cenowe nie jest istotne. Spółka nie uczestniczy w obrocie papierami wartościowymi na żadnym aktywnym rynku. Spółka może zawierać transakcje na pochodnych instrumentach finansowych w celu zabezpieczenia przed ryzykiem kursowym prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych.

RYZYKO ZMIANY PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ORAZ WARTOŚCI GODZIWEJ ZWIĄZANE ZE STOPĄ PROCENTOWĄ

Narażenie Spółki na ryzyko stóp procentowych związane jest z aktywami i zobowiązaniami finansowymi, w szczególności z udzielonymi pożyczkami,

Sprawozdania finansowe 106 Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok
RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ZOBOWIĄZAŃ Z TYTUŁU EMISJI DŁUŻNYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH TYS. PLN

Wartość obliczona dla celów analizy:	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	1 366 350	1 085 197
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych	(50 771)	(52 612)
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 1 p.p.
Szacowane koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych z uwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych	13 664	10 852
Razem: wpływ na wynik brutto okresu	13 664	10 852
Podatek dochodowy	2 596	2 062
Razem: wpływ na wynik netto okresu	11 068	8 790

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH TYS.# RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ZOBOWIĄZAŃ ZTYTUŁU KREDYTÓW TYS. PLN

Wartość obliczona dla celów analizy:

	na dzień 31.12.2020	na dzień 31.12.2019
Stan zobowiązań ztytułu kredytów	137 981	213 874
Koszty ﬁnansowe ztytułu odsetek od kredytów	(4 447)	(1 298)
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 1 p.p.
Szacowane koszty ﬁnansowe ztytułu odsetek od kredytów zuwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych	1 380	2 139
Razem: wpływ na wynik brutto okresu	1 380	2 139
Podatek dochodowy	262	406
Razem: wpływ na wynik netto okresu	1 118	1 733

cowano, jako nieistotne inie dokonywano analizy wrażliwości innych pozycji bilansowych na zmiany kursów walut.

RYZYKO WALUTOWE

Na dzień bilansowy iwtrakcie roku obrotowego Spółka nie posiadała innych istotnych sald wyrażonych wwalucie obcej. Wzwiązku ztym ryzyko osza-

Sprawozdania nansowe	107	Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

ODPIS NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN

Okres	Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności	Wartość brutto należności handlowych	Odpis na oczekiwane straty kredytowe
bieżące	0,00%	34 904	-
1-30	0,00%	2 428	-
31-90	3,00%	388	12
91-360	14,00%	585	90
>361	90,00%	2 113	1 975

pisu ztytułu utraty wartości należności ztytułu dostaw iusług, stosując macierz rezerw opracowaną na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów wpodziale typy przychodów ze sprzedaży. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane woparciu omodel bazujący na historycznych spłatach należności wposzczególnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane starty kredytowe.

Na 31 grudnia 2020 r. Spółka posiada 1 250 815 tys. zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały zaklasyfikowane do koszyka 1 według MSSF 9. Wwyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek wkoszyku 1 wwysokości 1 481 tys. zł. Dodatkowo na 31 grudnia 2020 r. Spółka posiada 15 307 tys. zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały zaklasyfikowane do koszyka 3. Wwyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek wkoszyku 3 wwysokości 15 307 tys. zł.

RYZYKO KREDYTOWE

Ryzyko kredytowe powstaje wprzypadku środków pieniężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych instrumentów finansowych oraz depozytów wbankach iinstytucjach finansowych, atakże wodniesieniu do klientów inajemców Spółki wpostaci nierozliczonych należności. Specyfika działalności Spółki wobszarze sprzedaży powierzchni mieszkaniowych, najmu oraz świadczenia usług sprawia, że Spółka nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe.

Na 31 grudnia 2020 r. Spółka posiada 216 756 tys. zł brutto objętych obligacji, które zostały zaklasyfikowane do koszyka 1 według MSSF 9. Wwyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące obligacji wkoszyku 1 wwysokości 289 tys. zł. Dodatkowo na 31 grudnia 2020 r. spółka posiada 285 870 tys. zł brutto objętych obligacji, które zostały zaklasyfikowane do koszyka 3. Wwyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych Spółka rozpoznała odpisy dotyczące obligacji wkoszyku 3 wwysokości 28 904 tys. zł.

ODPIS NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE NA 31 GRUDNIA 2019 R. TYS. PLN

Okres	Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności	Wartość brutto należności handlowych	Odpis na oczekiwane straty kredytowe
bieżące	0,00%	39 532	-
1-30	0,00%	1 406	-
31-90	0,00%	543	2
91-360	1,00%	927	7
>361	75,00%	1 657	1 310

Sprawozdania nansowe	108	Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Wodniesieniu do wszystkich klas aktywów finansowych Spółka uznaje ryzyko kredytowe związane zinstrumentami finansowymi za niskie. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie, dłużnicy Spółki mają wysoką krótkoterminową zdolność spełniania swych obowiązków wzakresie wynikającym zzawartych ze Spółką umów, aewentualne niekorzystne zmiany warunków gospodarczych ibiznesowych wdłuższej perspektywie mogą – lecz niekoniecznie muszą, izdaniem Zarządu nie powinny – ograniczyć ich zdolności do wypełniania obowiązków wzakresie wynikającym zzawartych umów. Dodatkowo Spółka posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów inajemców. Wprzypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia wpostaci kaucji igwarancji. Wstosunku do żadnego zklientów Spółki spoza Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe wocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej iocenę projektów inwestycyjnych tych spółek. Wprzypadku środków pieniężnych idepozytów winstytucjach finansowych ibankach, Spółka korzysta zusług renomowanych instytucji.

RYZYKO UTRATY PŁYNNOŚCI

Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, polegające na tym, że Spółka nie będzie wstanie regulować swoich zobowiązań finansowych wterminie ich wymagalności. Spółka zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią wielkość kapitału zapasowego, wykorzystując ofertę usług bankowych irezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane irzeczywiste przepływy pieniężne. Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności Spółka zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność środków pieniężnych iróżnorodność źródeł finansowania. Zdaniem Zarządu Spółka ma wystarczającą ilość środków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności wdłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność kredytów bankowych. Spółka może w każdej chwili skorzystać z wystarczającego finansowania, uruchamiając środki z przyznanych linii kredytowych wbankach. Analizy zobowiązań finansowych Spółki oraz rozliczanych wkwocie netto instrumentów pochodnych, które zostaną rozliczone wodpowiednich przedziałach wiekowych, na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilansowy zostały przedstawione wodpowiednich notach: kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe, należności handlowe izobowiązania handlowe.

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych Spółki, które zostaną rozliczone wodpowiednich przedziałach czasowych, na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilansowy 31 grudnia 2020r. ina 31 grudnia 2019 r.:

ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN

Okres	Gwarancje	Obligacje	Zobowiązania handlowe ipozostałe	Leasing	Kredyty
Do 1 roku	55 757	493 409	94 114	9 530	137 981
1–3 lata	229 482	459 501	-	13 567	-
3–5 lat	239 588	413 441	-	-	-
Powyżej 5 lat	1 443 336	-	-	-	-
Razem	1 968 163	1 366 351	94 114	23 097	137 981

Sprawozdania nansowe	109	Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R. TYS. PLN

Okres	Gwarancje	Obligacje	Zobowiązania handlowe ipozostałe	Leasing	Kredyty
Do 1 roku	51 287	148 338	79 985	13 274	213 874
1–3 lata	257 730	762 995	-	12 645	-
3–5 lat	275 681	173 864	-	-	-
Powyżej 5 lat	1 357 058	-	-	-	-
Razem	1 941 756	1 085 197	79 985	25 919	213 874

Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na 31 grudnia 2020 r. i31 grudnia 2019 r. była zgodna zcelami Spółki.

Sprawozdania nansowe	110	Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA TYS. PLN

	Nota	31.12.2020	31.12.2019
Kredyty, pożyczki iobligacje ogółem	14, 16	1 712 510	1 426 078
Zobowiązania ztytułu dywidendy	24	-	-
Środki pieniężne iich ekwiwalenty	11	(149 881)	(249 867)
Zadłużenie netto		1 562 629	1 176 211
Kapitał własny razem		1 318 806	1 260 981
Kapitał ogółem		2 881 435	2 437 192
Wskaźnik zadłużenia		54,23%	48,26%

Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na 31 grudnia 2020 r. i na 31 grudnia 2019 r. była zgodna zcelami Spółki. Celem Spółki wzarządzaniu kapitałem jest ochrona zdolności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, atakże utrzymanie optymalnej struktury kapitału wcelu obniżenia jego kosztu. Spółka, zarządzając tym ryzykiem, podejmuje decyzje dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie ipóźniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów wcelu obniżenia zadłużenia. Spółka monitoruje kapitał za pomocą wskaźników zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się jako sumę kredytów ipożyczek (obejmujących bieżące idługoterminowe kredyty ipożyczki wykazane wbilansie) pomniejszoną ośrodki pieniężne iich ekwiwalenty. Łączna wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany wbilansie wraz zzadłużeniem netto.

Sprawozdania nansowe	111	Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

 Istotne umowy zawarte zjednostkami powiązanymi

UMOWY DOTYCZĄCE NAJWIĘKSZYCH TRANSAKCJI ZPODMIOTAMI POWIĄZANYMI W2020 R. TYS.# Sprawozdania finansowe 112

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UMOWY DOTYCZĄCE NAJWIĘKSZYCH TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI W 2020 R. (TYS. PLN)

Przedmiot umowy – zobowiązanie Echo Investment S.A	Data zawarcia umowy	Kontrahent – inwestor	Wartość transakcji
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym, Warszawa, ul. Grzybowska, budynek biurowy GH.	31.10.2018	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	6 455
Kompleksowe zarządzanie inwestycją - realizacją kompleksu biurowego we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich.	27.11.2019	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA	6 134
Kompleksowe zarządzanie inwestycją oraz świadczenie usług doradczych we wszystkich sprawach związanych z realizacją II etapu budynku biurowego w Katowicach.	31.10.2018	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. SKA	4 196
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym – budową budynku biurowego z parkingiem podziemnym w Warszawie przy ul. Beethovena.	06.05.2019	Projekt Beethovena-Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. SKA	3 371
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym - budową zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych we Wrocławiu przy ul. Mińskiej.	01.10.2019	Projekt Echo - 136 Sp. z o.o. Sp.K.	2 961
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym - realizacją kompleksu biurowego w Gdańsku przy ul. Nowomiejskiej.	02.12.2019	Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	2 915
Umowa o wykonanie czynności doradczych, zarządczych, prawnych, prac inżynieryjnych niezbędnych do zarządzania inwestycją.	29.06.2018	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	2 764
Kompleksowe zarządzanie inwestycją oraz świadczenie usług doradczych we wszystkich sprawach związanych z realizacją budynku biurowego we Wrocławiu.	30.11.2018	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	2 761
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym, kompleks biurowy React	01.06.2019	React - Dagnall Sp. z o.o. SKA	2 657
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym - budową zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych we Wrocławiu przy ul. Mińskiej.	01.06.2019	Gosford Investments Sp. z o.o.	2 615
Umowa pośrednictwo w zakupie nieruchomości.	07.04.2020	Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	2 586
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym - Browary Warszawskie etap E.	02-11-2018	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	2 295
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym - budową budynku mieszkalnego z garażem podziemnym w Warszawie przy ul. Beethovena.	01.08.2018	Projekt Beethovena-Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. SKA	2 191
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Fuzja etap B, Łódź, ul. Wincentego Tymienieckiego.	01.04.2019	Elektrownia Re Sp. z o.o.	2 119
Umowa o prowadzenie wynajmu.	25.05.2018	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. SKA	2 038
Kompleksowe zarządzanie inwestycją oraz świadczenie usług doradczych we wszystkich sprawach związanych z realizacją budowanej nieruchomości w Warszawie.	01.12.2018	Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. SKA	1 815
Umowa o zarządzanie nieruchomością.	22.10.2018	Galeria Libero - Projekt Echo - 120 Sp. z o.o. Sp.K.	1 813
Umowa o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości.	09.01.2018	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	1 631
Umowa o pośrednictwo finansowe.	06.02.2020	Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA	1 492
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym - R4R Warszawa Browary.	01.12.2017	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	1 383
Umowa o prowadzenie wynajmu.	01.09.2016	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K.	1 354
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym os. Enter I w Poznaniu przy ul. Sielawy.	06.02.2020	Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. SKA	1 348
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym KRK I w Krakowie przy ul. Zapolskiej.	20.02.2020	RPGZ IX Sp. z o.o.	1 312
Kompleksowe zarządzanie inwestycją oraz świadczenie usług doradczych we wszystkich sprawach związanych z realizacją budynku biurowego w Katowicach.	01.06.2018	Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. SKA	1 046

W związku z przyjętym przez grupę Echo Investment S.A. modelem realizacji każdego centrum handlowego, budynków biurowych oraz wybranych projektów mieszkaniowych przez odrębny podmiot zależny, duża liczba transakcji realizowana jest z podmiotami powiązanymi.

TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI NA 31 GRUDNIA 2020 R. (TYS. PLN)

Podmiot powiązany	Sprzedaż	Zakup	Należności	Odpis aktualizujący	Zobowiązania
Jednostki zależne	85 201	12 406	25 432	6	1 937
Jednostki współkontrolowane	56 453	863	2 600	-	-
Właściciele	-	14 800	-	-	1 517
Zarząd Spółki	1	-	-	-	-
Razem	141 655	28 069	28 032	6	3 454

TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI NA 31 GRUDNIA 2019 R. (TYS. PLN)

Podmiot powiązany	Sprzedaż	Zakup	Należności	Odpis aktualizujący	Zobowiązania
Jednostki zależne	93 499	15 589	21 436	17	2 590
Jednostki współkontrolowane	-	-	19 779	-	10 646
Właściciele	-	14 792	-	-	3 034
Zarząd Spółki	58	-	-	-	-
Razem	93 557	30 381	41 215	17	16 270

Sprawozdania finansowe 113

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

 Znaczące zdarzenia po dacie bilansu

. Zawarcie przedwstępnej umowy nabycia pakietu większościowego akcji spółki Archicom S.A.

Zarząd Echo Investment zawarł 17 lutego 2021 r. z Dorotą Jarodzką-Śródką, Kazimierzem Śródką oraz Rafałem Jarodzkim przedwstępną umowę nabycia pakietu akcji Archicom S.A., stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego i uprawniających łącznie do około 65,99% ogółu głosów. Cena za akcje wynosić będzie 425 mln zł. Echo Investment zapłaci 237 mln zł w dniu zawarcia transakcji, a pozostałe 188 mln zł - w wyemitowanych obligacjach o terminie zapadalności 3,5 r., oprocentowanych według rocznej stopy 5%.

Zawarcie umowy przyrzeczonej i zamknięcie transakcji nastąpi pod warunkiem zgody Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Z transakcji zostanie wyłączona działalność deweloperska prowadzona poza aglomeracją wrocławską i dwoma projektami deweloperskimi w Krakowie oraz studio architektoniczne – aktywa te pozostaną w rękach sprzedających. Projekty deweloperskie zostaną odsprzedane na rzecz Doroty Jarodzkej-Śródki oraz Rafała Jarodzkiego za 131 mln zł (płatne w dwóch ratach), natomiast studio projektowe - na rzecz Doroty Jarodzkej-Śródki oraz Kazimierza Śródki za 2,4 mln zł. Dodatkowo, w dniu zamknięcia transakcji zostanie zawarta umowa opcji, na podstawie której Echo Investment S.A. lub podmiot wskazany przez spółkę będzie uprawniony do zakupu pozostałych w rękach sprzedających akcji Archicom S.A., stanowiących 8,31% kapitału zakładowego uprawniających 13,32% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu. Opcja będzie możliwa do wykorzystania do 15 marca 2023 r.

Archicom posiada potencjał wybudowania 5,7 tys. mieszkań, z czego 3,8 tys. w ramach banku ziemi we Wrocławiu oraz Krakowie. Po sfinalizowaniu transakcji grupa Echo-Archicom będzie największym deweloperem mieszkaniowym w Polsce – tylko w 2021 r. rozpocznie łącznie budowę 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne ze strategicznym celem Echo Investment, jakim jest osiągnięcie pozycji ogólnopolskiego lidera w sektorze mieszkaniowym. Archicom działa głównie na dolnośląskim rynku, a od 2016 r. jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych. Firma wyrosła z rodzinnego biura projektowego i ma na swoim koncie 160 zrealizowanych inwestycji, w tym m.in. rewitalizowany kompleks Browarów Wrocławskich, wielokrotnie nagradzane osiedle Olimpia Port, a także pierwsze we Wrocławiu ekskluzywne Lofty Platinum. Archicom jest silną, rozpoznawalną marką z blisko 15% udziałem we wrocławskim rynku mieszkaniowym.

. Emisja obligacji o łącznej wartości 195 mln zł

Inwestorzy instytucjonalni objęli 17 marca 2021 r. obligacje Echo Investment o łącznej wartości 195 mln zł. Pozyskane w ten sposób finansowanie zostanie przeznaczone na rozwój firmy, w szczególności w perspektywicznym sektorze mieszkaniowym. Obligacje mają 4 lata zapadalności. Ich oprocentowanie ustalone zostało w oparciu o zmienną stawkę WIBOR 6M powiększoną o marżę dla inwestorów. Agentem nowej emisji jest mBank S.A. Pieniądze pozyskane z emisji obligacji Echo Investment planuje wykorzystać na finansowanie rozwoju biznesu oraz spłatę obligacji zapadających na koniec I kwartału tego roku. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone i zostaną wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych.

Sprawozdania finansowe 114

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

 Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

WYNAGRODZENIE ZARZĄDU (W PLN)

	2020	2019
	Z Echo Investment S.A.	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych
Wynagrodzenie podstawowe

Wynagrodzenie Zarządu (PLN)

Nicklas Lindberg	1 003 933	2 145 339	596 006	3 745 278	1 076 227	20 861 365	2 192 026	843 250	24 972 867
Maciej Drozd	421 672	336 000	1 224 713	35 218	2 017 603	753 413	359 100	721 999	1 080 1 835 592
Artur Langner	204 000	228 000	972 000	4 504	1 408 504	233 973	167 400	850 800	4 002 1 256 175
Marcin Materny	207 000	180 000	814 032	9 552	1 210 584	240 000	125 280	702 842	8 676 1 076 798
Rafał Mazurczak	207 000	177 120	808 992	10 052	1 203 164	200 000	180 000	814 032	8 676 1 202 708
Waldemar Olbryk	627 000	537 350	-	66 466	1 230 816	702 000	386 100	-	6 704 1 094 804
Małgorzata Turek (powołana 7 marca 2019 r.)	204 000	114 538	739 076	4 404	1 062 018	217 857	-	467 500	3 702 689 059
Razem	2 874 605	1 573 008	6 704	152 726	3 423 469	22 079 245	5 749 199	876 090
Razem w roku	11 877 967	32 128 003

Informacja o zasadach wynagradzania zarządu znajduje się w punkcie 26 Sprawozdania Zarządu.

Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (PLN)

	2020	2019		2020	2019
Z Echo Investment S.A.			Z Echo Investment S.A.
Noah M. Steinberg (powołany 9.01.2020 r.)	137 086	-	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych	-	-
Karim Khairallah (zrezygnował 13.12.2019 r.)	-	-	Inne świadczenia	-	-
Tibor Veres (powołany 9.01.2020 r.)	75 194	-	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych	-	-
Laurent Luccioni (zrezygnował 13.12.2019 r.)	-	-	Inne świadczenia	-	-
Mark E. Abramson (zrezygnował 13.08.2020 r.)	126 290	-	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych	180 000	-
Margaret Dezse (powołana 13.08.2020 r.)	54 194	-	Inne świadczenia	-	-
Maciej Dyjas	60 000	-	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych	60 000	-
Sławomir Jędrzejczyk (powołany 13.08.2020 r.)	54 194	-	Inne świadczenia	-	-
Stefan Kawalec (odwołany 13.08.2020 r.)	126 290	-	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych	1 800	180 000
Péter Kocsis (powołany 9.01.2020 r.)	53 710	-	Inne świadczenia	-	-
Bence Sass (powołany 9.01.2020 r.)	53 710	-	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych	-	-
Nebil Senman	60 000	-	Inne świadczenia	825	60 000
Sebastian Zilles (zrezygnował 13.12.2019 r.)	-	-	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych	-	-
Razem	800 668	2 625	Razem	480 000
Razem w roku	803 293	480 000

Informacja o zasadach wynagradzania rady nadzorczej znajduje się w punkcie 26 Sprawozdania Zarządu.

Umowy z podmiotem uprawnionym do badania sprawozdań finansowych

Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań finansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2020 – 2021 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.K. z siedzibą w Warszawie przy al. Jana Pawła II 22, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 73. Umowa z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upoważnienia od Rady Nadzorczej.

Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego został dokonany zgodnie z przepisami, w tym dotyczącymi wyboru i procedury wyboru firmy audytorskiej, na podstawie uchwały Rady Nadzorczej z 14 listopada 2019 r. Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej.

Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących przepisów związanych z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską. Polityka wyboru firmy audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nieaudytowych zostały zatwierdzone uchwałami Komitetu Audytu z 23 marca 2018 r. i są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny.

Wynagrodzenie Netto Należne Audytorowi Uprawnionemu do Badania Sprawozdań Finansowych Spółki i Grupy

Tytuł	Kwota [PLN]
Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za I półrocze 2020 r.	135 000
Badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za 3 kwartał 2020 r.	98 000
Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2020 r.	278 000
Audyt roczny spółek zależnych	74 250
Razem	585 250

Kielce, 30 marca 2021 r.

Nicklas Lindberg Prezes
Maciej Drozd Wiceprezes
Artur Langner Wiceprezes
Rafał Mazurczak Członek Zarządu
Marcin Materny Członek Zarządu
Waldemar Olbryk Członek Zarządu
Małgorzata Turek Członek Zarządu

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Anna Gabryszewska-Wybraniec Główny Ksiegowy

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Kielce, 30 marca 2021 r.

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za 2020 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Echo Investment S.A. oraz jej wynik finansowy. Sprawozdanie z działalności Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego za 2020 r. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi.

KONTAKT

Echo Investment S.A.
biuro w Warszawie
Budynek Q22
al. Jana Pawła II 22
00-133 Warszawa

Projekt graficzny i skład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski

AI assistant

Echo Investment S.A. — Audit Report / Information 2020

5590_rns_2021-06-01_c4eae7de-bc79-49a3-8f9f-7fafbc8fb99a.xhtml

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2020 R.

O Echo Investment S.A.

Informacje o sprawozdaniu finansowym

OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI

ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

CZĘŚĆ 1 | Sprawozdania finansowe

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Sprawozdanie z sytuacji finansowej

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ CD.

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

TYS. PLN

SPRAWOZDANIE Z WYNIKU FINANSOWEGO I POZOSTAŁYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

TYS. PLN

SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

TYS. PLN

SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

TYS. PLN

SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

TYS. PLN

Noty objaśniające do sprawozdania z sytuacji finansowej

NOTA 1A WARTOŚCI NIEMATERIALNE

TYS. PLN

NOTA 1B ZMIANA WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH WG GRUP RODZAJOWYCH

TYS. PLN

NOTA 2A RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

TYS. PLN

TYS.# Sprawozdania finansowe 17

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH WG GRUP RODZAJOWYCH (TYS. PLN)

Za okres od 1.01.2020 – 31.12.2020

ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH WG GRUP RODZAJOWYCH (TYS. PLN)

Za okres od 1.01.2019 – 31.12.2019

NOTA 2B

Sprawozdania finansowe 18

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 3A

Nieruchomości inwestycyjne

NOTA 3B

ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH (TYS. PLN)

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE (WPŁYW NA WYNIK) (TYS. PLN)

NOTA 4A

UDZIAŁY I AKCJE (TYS. PLN)

Sprawozdania finansowe 19

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 4B

ZMIANA STANU UDZIAŁÓW I AKCJI (TYS. PLN)

ODPIS AKTUALIZACYJNY NA UDZIAŁACH

OBNIŻENIE WKŁADU

OPŁACENIE I PODWYŻSZENIE KAPITAŁU W NASTĘPUJĄCYCH JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH

NABYCIE UDZIAŁÓW W NASTĘPUJĄCYCH SPÓŁKACH

ZBYCIE UDZIAŁÓW W NASTĘPUJĄCYCH SPÓŁKACH

ZMIANY W GRUPIE KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT W 2020 R.

Sprawozdania finansowe 20

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

NOTA 4C

ZASTAWY NA UDZIAŁACH I AKCJACH

Sprawozdania finansowe 21

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok# Sprawozdania finansowe

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH I STOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2020 R.

AKCJE / UDZIAŁY WPODMIOTACH STOWARZYSZONYCH

AKCJE / UDZIAŁY WPODMIOTACH WSPÓŁKONTROLOWANE

AKCJE / UDZIAŁY WJEDNOSTKACH PODPORZĄDKOWANYCH RAZEM

Sprawozdania nansowe 28

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Sprawozdania nansowe 29

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

AKCJE / UDZIAŁY WSPÓŁKACH ZALEŻNYCH

Sprawozdania nansowe 30

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

UDZIAŁY LUB AKCJE WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, WSPÓŁKONTROLOWANYCH ISTOWARZYSZONYCH NA 31 GRUDNIA 2019 R.

AKCJE / UDZIAŁY WSPÓŁKACH ZALEŻNYCH

Sprawozdania nansowe 31

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2020 rok

Echo Investment S.A. Audit Report / Information 2020