List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów

CZĘŚĆ 1

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie

Zarząd

Rada Nadzorcza

Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu

Model biznesowy

Wybrane dane finansowe Grupy Kapitałowej Echo Investment

Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach finansowych Spółki oraz Grupy Echo Investment S.A.

Segmenty operacyjne Grupy Kapitałowej

Struktura Echo Investment S.A. i opis akcji

Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące

Najważniejsze zdarzenia oraz znaczące dla działalności Spółki i Grupy umowy zawarte w 2020 r.

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Nasi pracownicy i polityka różnorodności

Jak zarządzamy ryzykiem

Portfel nieruchomości

Główne inwestycje w 2020 r. – zakupy nieruchomości

Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi

Skład Grupy Kapitałowej

Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej

Zobowiązania pozabilansowe

Polityka dywidendowa i dywidenda

Ocena zarządzania zasobami finansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych

Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2020 r. oraz w czwartym kwartale 2020 r.

Zewnętrzne i wewnętrzne czynniki istotne dla rozwoju Echo Investment S.A. i jej grupy kapitałowej

Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

Sezonowość lub cykliczność działalności

Istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej

Informacje o pożyczkach udzielonych w 2020 r., w tym podmiotom powiązanym

Umowy z firmą audytorską

Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa

Wpływ pandemii COVID-19 na działalność grupy Echo Investment

CZĘŚĆ 2

OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO

Statut Spółki i najważniejsze dokumenty z zakresu ładu korporacyjnego

Systemy kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem

Zasady zmiany statutu Spółki

Działanie walnego zgromadzenia, opis praw akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania

Skład osobowy i zmiany w Zarządzie

Zasady dotyczące powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnienia

Skład osobowy i zmiany w Radzie Nadzorczej

Uprawnienia i zasady działania osób nadzorujących

Skład osobowy i zmiany w Komitecie Audytu

Uprawnienia i zasady działania Komitetu Audytu

Komitet Inwestycyjny

Akcjonariat Echo Investment S.A. oraz uprawnienia akcjonariuszy

CZĘŚĆ 3

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Kontakt

SPIS TREŚCI

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów 4
CZĘŚĆ 1 7
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU 7
Podstawowe informacje o Spółce i Grupie 8
Zarząd 9
Rada Nadzorcza 10
Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu 11
Model biznesowy 13
Wybrane dane finansowe Grupy Kapitałowej Echo Investment 14
Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach 15
finansowych Spółki oraz Grupy Echo Investment S.A. 15
Segmenty operacyjne Grupy Kapitałowej 20
Struktura Echo Investment S.A. i opis akcji 22
Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące 23
Najważniejsze zdarzenia oraz znaczące dla działalności Spółki i Grupy umowy zawarte w 2020 r. 24
Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 29
Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment 32
Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment 37
Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment 40
Nasi pracownicy i polityka różnorodności 43
Jak zarządzamy ryzykiem 48
Portfel nieruchomości 55
Główne inwestycje w 2020 r. – zakupy nieruchomości 64
Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi 65
Skład Grupy Kapitałowej 67
Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej 72
Zobowiązania pozabilansowe 76
Polityka dywidendowa i dywidenda 85
Ocena zarządzania zasobami finansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych 86
Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2020 r. 91
oraz w czwartym kwartale 2020 r. 91
Zewnętrzne i wewnętrzne czynniki istotne dla rozwoju Echo Investment S.A. i jej grupy kapitałowej 93
Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 94
Sezonowość lub cykliczność działalności 96
Istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej 96
01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 09. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28.
Informacje o pożyczkach udzielonych w 2020 r., w tym podmiotom powiązanym 97
Umowy z firmą audytorską 98
Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa 99
Wpływ pandemii COVID-19 na działalność grupy Echo Investment 100
CZĘŚĆ 2 105
OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO 105
Statut Spółki i najważniejsze dokumenty z zakresu ładu korporacyjnego 106
Systemy kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem 110
Zasady zmiany statutu Spółki 113
Działanie walnego zgromadzenia, opis praw akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania 113
Skład osobowy i zmiany w Zarządzie 114
Zasady dotyczące powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnienia 117
Skład osobowy i zmiany w Radzie Nadzorczej 119
Uprawnienia i zasady działania osób nadzorujących 122
Skład osobowy i zmiany w Komitecie Audytu 125
Uprawnienia i zasady działania Komitetu Audytu 126
Komitet Inwestycyjny 128
Akcjonariat Echo Investment S.A. oraz uprawnienia akcjonariuszy 129
CZĘŚĆ 3 130
OŚWIADCZENIE ZARZĄDU 130
Kontakt 132
29. 30. 31. 32.

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów

Z przyjemnością przekazuję Państwu raport finansowy Echo Investment za 2020 r., którego publikacja zbiega się 25-leciem obecności naszej firmy na Giełdzie Papierów Wartościowych. W tym czasie zbudowaliśmy blisko 200 projektów w ponad 30 miastach Polski, zdobyliśmy doświadczenie i zgromadziliśmy najlepszy zespół niezbędny do tworzenia dużych, miastotwórczych projektów „destinations”, które wpisują się w potrzeby miast i je uzupełniają. W ubiegłym roku wypracowaliśmy 122 mln zł zysku netto, co było rezultatem przekazania klientom 1 505 mieszkań, a także wzrostu wartości budowanych biurowców i gotowych projektów Resi4Rent.

Kierunki strategiczne

Biorąc pod uwagę nową rzeczywistość w której działamy, trendy społeczne i zmieniające się preferencje konsumenckie, nasza firma coraz bardziej koncentruje się na sektorze mieszkaniowym. Mieszkania na sprzedaż oraz na wynajem stanowią dziś około jednej czwartej wartości naszych aktywów. Naszą ambicją jest zwiększać ich udział, co wynika z dużych perspektyw dla tego sektora w Polsce oraz potrzeby niższego zewnętrznego finansowania tego biznesu. Pozytywnym wynikiem tej strategii będzie niższy poziom zadłużenia całej Grupy. Warto podkreślić, że zamierzamy zachować dywersyfikację działalności. Będziemy utrzymywać dotychczasową silną pozycję w sektorze biurowym, pozostaniemy również aktywni w sektorze handlowym, koncentrując się na naszych miejskich projektach „destination”, których kluczowym elementem jest część gastronomiczno-rozrywkowa. Jesteśmy doskonale przygotowani do prowadzenia takiej strategii. W ostatnich latach skupialiśmy się na zakupach dużych działek, na których mogą powstać kompleksowe, doskonale zaprojektowane i atrakcyjne fragmenty miasta. W lutym tego roku podpisaliśmy umowę przedwstępną zakupu pakietu 66% akcji wrocławskiej spółki deweloperskiej Archicom, w konsekwencji czego grupa Echo-Archicom stanie się największym deweloperem mieszkaniowym w Polsce.

Mieszkania

W 2020 r. pobiliśmy dwa rekordy: sprzedaży i przekazań mieszkań klientom. Nasi sprzedawcy podpisali 1 570 umów sprzedaży, czym przebili zeszłoroczny wynik o 16%. Jednocześnie klienci odebrali klucze do 1 505 gotowych mieszkań, co z kolei oznacza 19% wzrostu w porównaniu z 2019 r. W samym czwartym kwartale 2020 r. sprzedaż wyniosła 464 lokali, a przekazania – 792. W 2020 r. ukończyliśmy budowę jedenastu projektów w Warszawie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu. Stale rozbudowujemy ofertę: w zeszłym roku rozpoczęliśmy budowę i sprzedaż lokali w siedmiu projektach, które powiększyły naszą ofertę o blisko 1,3 tys. mieszkań. Po sfinalizowaniu zakupu pakietu większościowego Archicomu, nasza grupa tylko w 2021 r. rozpocznie budowę 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne z naszym strategicznym celem osiągnięcia pozycji ogólnopolskiego lidera w sektorze mieszkaniowym.

SZANOWNI AKCJONARIUSZE, PARTNERZY I KLIENCI,

Resi4Rent

Konsekwentnie rozwijamy Resi4Rent - największą prywatną firmę z mieszkaniami na wynajem w Polsce. Obecnie Resi4Rent ma w ofercie blisko 1,8 tys. mieszkań we Wrocławiu, Łodzi i Warszawie. W 2021 r. oddamy do użytku kolejne 460 mieszkań i rozpoczniemy budowę ponad 3 tys. kolejnych. Docelowo, do 2025 r. Resi4Rent będzie oferować 10 tys. mieszkań w sześciu największych polskich miastach – w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.

Biura

Dział biurowy Echo Investment w ubiegłym roku skupił się na zakończeniu zgodnie z zakładanymi terminami budowanych biurowców oraz na zapewnieniu dla nich najemców. Oddaliśmy do użytkowania pięć budynków o łącznej powierzchni ponad 125 tys. mkw. Na koniec roku ich średni poziom wynajęcia przekraczał 60%, a obecny poziom wynajęcia oraz prowadzone przez nas zaawansowane rozmowy zbliżają ten wskaźnik do ok. 85%, co sprawia, że są one gotowe do sprzedaży. Już w pierwszym kwartale 2021 r. sprzedaliśmy budynek Biura przy Willi w Warszawie, oraz prowadzimy zaawansowane rozmowy o sprzedaży kolejnych budynków. Nasze projekty biurowe nadal zdobywają zaufanie instytucji finansowych ze względu na ich wysoką jakość i centralne lokalizacje w różnych miastach. W 2020 r.# SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

pozyskaliśmy ﬁnansowanie na budowę projektów MidPoint71 we Wrocławiu iFuzja wŁodzi włącznej wysokości ponad 90 mln EUR. Nasza rma coraz bardziej koncentruje się na sektorze mieszkaniowym. Mieszkania na sprzedaż oraz na wynajem stanowią dziś około jednej czwartej wartości naszych aktywów. Naszą ambicją jest zwiększać ich udział, co wynika zdużych perspektyw dla tego sektora wPolsce oraz potrzeby niższego zewnętrznego nansowania tego biznesu. Pozytywnym wynikiem tej strategii będzie niższy poziom zadłużenia całej Grupy. Po snalizowaniu zakupu pakietu większościowego Archicomu, nasza grupa tylko w2021 r. rozpocznie budowę 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne znaszym strategicznym celem osiągnięcia pozycji ogólnopolskiego lidera wsektorze mieszkaniowym.

Nieruchomości handlowo-rozrywkowe

Sektor handlowy najdotkliwiej ucierpiał podczas pandemii, głównie zpowodu trzech lock-downów oraz wciąż przedłużanych ograniczeń. Priorytetem naszych działów leasingu izarządzania było - inadal jest - porozumienie się znajemcami co do zasad powrotu centrów handlowych do normal- nego działania. Poprzez akcje marketingowe oraz konsekwentne budowanie marki, mamy nadzieję na szybkie odbudowanie odwiedzalności iobrotów Libero oraz Galerii Młociny, wścisłej współpracy znaszymi najemcami. Najważniejszym wydarzeniem dla naszych projektów handlowych w2020 r. było otwarcie pierwszego wPolsce sklepu Primark wwarszawskiej Galerii Młociny. Był to jeden znajbardziej wyczekiwanych debiutów na polskim rynku, który zdecydowanie wzmacnia atrakcyjność tego projektu. Sprowadzenie marki do Polski to jeden znajwiększych sukcesów działu leasingowego Echo Investment. W2020 r. zakończona również została komercjalizacja powierzchni handlowo-rozrywkowej Browa- rów Warszawskich. Najemcy wykańczają swoje lokale i– znaszym wsparciem – przygotowują się do rozpoczęcia działalności.

Sytuacja nansowa

Sytuacja ﬁnansowa Echo Investment jest stabilna. W2020 r. wypracowaliśmy ponad 122 mln zł skonsolidowanego zysku netto, ana koniec okresu mieliśmy na kontach zgromadzone 327 mln zł. W2020 r. kupiliśmy atrakcyjne nieruchomości zprzeznaczeniem pod zabudowę opotencjale ok. 275 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej iusługowej. Ztak mocną sytuacją ﬁnansową iimponującym bankiem ziemi jesteśmy gotowi do realizacji naszej strategii. Zachęcam Państwa do szczegółowego zapoznania się znaszym raportem ﬁnansowym za 2020 r.

Zpoważaniem
Nicklas Lindberg
Prezes Echo Investment

CZĘŚĆ 1

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

8 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Invest- ment jest budowa, wynajem isprzedaż nieruchomości handlo- wych ibiurowych, budowa isprzedaż inwestycji mieszkanio- wych, atakże obrót nieruchomościami. Spółka matka – Echo Investment S.A. zsiedzibą wKielcach, przy al. Solidarności 36 – została zarejestrowana wKielcach 30 czerwca 1994r. ijest spółką akcyjną wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Re- jonowy wKielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996r. są notowane na Giełdzie Papie- rów Wartościowych wWarszawie, branża wg rynku regulowane- go – WIG-Nieruchomości. Jednostką dominującą jest Lisala Sp. zo.o., ajednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest WING IHC Zrt. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

Podstawowe informacje oSpółce iGrupie

	Kielce 1996 rok Debiut Echo Investment na GPW

9 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Zarząd


Nicklas Lindberg	Prezes
Maciej Drozd	Wiceprezes ds. nansowych
Artur Langner	Wiceprezes
Marcin Materny	Członek Zarządu
Rafał Mazurczak	Członek Zarządu
Waldemar Olbryk	Członek Zarządu
Małgorzata Turek	Członek Zarządu

Życiorysy członków zarządu są opi- sane wsekcji „Ład korporacyjny” na str. 114.

10 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Rada Nadzorcza


Margaret Dezse	Niezależny Członek Rady Nadzorczej Przewodnicząca Komitetu Audytu
Noah M. Steinberg	Przewodniczący
Tibor Veres	Wiceprzewodniczący
Sławomir Jędrzejczyk	Niezależny Członek Rady Nadzorczej Wiceprzewodniczący Komitetu Audytu
Maciej Dyjas	Członek Rady Nadzorczej
Nebil Senman	Członek Rady Nadzorczej Członek Komitetu Audytu
Bence Sass	Członek Rady Nadzorczej
Péter Kocsis	Członek Rady Nadzorczej

Życiorysy członków zarządu są opi- sane wsekcji „Ład korporacyjny” na str. 119.

11 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Strategia Rentownego Wzrostu wdziałaniu

Zarząd Echo Investment wporozumieniu zRadą Nadzorczą przygotował iwdrożył w2016r. „strategię rentownego wzro- stu”. Zgodnie znią, Echo Investment przyspieszyło obrót kapi- tałem, awzwiązku ztym wypracowuje wyższe stopy zwrotu. Spółka dzieli się zakcjonariuszami wypracowanym zyskiem wpostaci regularnych dywidend. Nasza strategia opiera się na następujących ﬁlarach:

STRATEGIA RENTOWNEGO WZROSTU

POZYCJA LIDERA

Podjęte działania
Echo Investment jest największą pod względem liczby ipowierzchni realizowanych projektów ﬁrmą deweloperską działającą wPolsce. Jesteśmy aktywni wtrzech sektorach nieruchomości: biurowym, handlowym imieszkaniowym – włączając nowy sektor mieszkań na wynajem. Strategia rentownego wzrostu zakłada, że Echo Investment będzie należało do czołówki deweloperów wkażdym ztych sektorów osobno. Duża skala działalności pozwoli na optymalne wykorzystanie zasobów.

Wzmacnianie pozycji wsektorze mieszkaniowym: zwiększenie udziału wrynku zpoziomu sprzedaży ok. 600 mieszkań do 2015r. do ok. 1 570 mieszkań w2020 r.;
Zakup w2021r. pakietu większościowego akcji dewelopera mieszkaniowego Archicom, dzięki czemu grupa wchodzi do trójki największych deweloperów sprzedających mieszkania oraz zajmuje pozycję lidera pod względem liczby budowanych mieszkań (łącznie zResi4Rent);
Przygotowanie inwestycji mieszkaniowych pozwalających na dalsze awanse wrankingu;
Rozwój wsektorze mieszkań na wynajem, poprzez spółkę Resi4Rent, we współpracy zrenomowanym partnerem nansowym;
Utrzymywanie pozycji lidera na rynku biurowym (pod względem powierzchni wbudowie iprzygotowaniu, atakże wynajmu);
Poszukiwanie nowych nisz biznesowych m.in. wnajmie krótkoterminowym (poprzez rozwój spółki CitySpace);
Utrzymanie silnej pozycji wsektorze handlowym (pod względem innowacyjności oraz relacji znajemcami);
Wzmacnianie przewagi konkurencyjnej poprzez przygotowanie ibudowanie projektów wielofunkcyjnych, wymagający łączenia różnych kompetencji iszybsze realizowanie inwestycji.

DUŻE, WIELOFUNKCYJNE PROJEKTY

Podjęte działania
Wieloletnie doświadczenie Echo Investment wtrzech sektorach nieruchomości daje przewagę konkurencyjną, polegającą na umiejętności realizowania dużych, wielofunkcyjnych imiastotwórczych projektów. Dzięki temu Grupa może kupować większe tereny, których jednostkowa cena jest niższa akonkurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni miejskiej.

Budowa inwestycji łączących funkcje biurową, handlową, rozrywkową imieszkaniową – Browary Warszawskie, Moje Miejsce (Beethovena) iReset wWarszawie oraz projektu Fuzja wŁodzi przy bardzo dobrym odbiorze społecznym;
Przygotowanie kolejnych inwestycji odużej skali urbanistycznej m.in. przy ul. Towarowej 22 wWarszawie, Wita Stwosza wKrakowie, Opieńskiego wPoznaniu, KEN wWarszawie, Kapelanka wKrakowie iWidzewskiej wŁodzi;
Umowa przedwstępna na zakup projektu na Służewcu Przemysłowym (Empark);
Poszukiwanie kolejnych dużych terenów oprzeznaczeniu wielofunkcyjnym.

12 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

STRATEGIA RENTOWNEGO WZROSTU

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA

Podjęte działania
Przyjęty model biznesowy zakłada skupienie się na działalności deweloperskiej, na którą składają się takie czynności, jak zakup działki (nieruchomości), przygotowanie projektu, budowa, sprzedaż mieszkań, wynajem iaktywne zarządzanie inwestycjami komercyjnymi wcelu podniesienia ich wartości isprzedaż przygotowanych biurowców oraz centrów handlowych woptymalnym czasie zpunktu widzenia możliwej do osiągnięcia stopy zwrotu, zarządzania kapitałem ioczekiwań oraz trendów rynkowych. Echo Investment nie chce być długoterminowym właścicielem wybudowanych inwestycji, aprzychody zczynszów biurowych lub handlowych stanowią mniejszą część przychodów ogółem. Nieruchomości mieszkaniowe ikomercyjne wbudowie stanowią największą wartość aktywów Grupy.

Wydzielenie pracujących aktywów biurowych ihandlowych w2016r. do osobnej spółki EPP isprzedaż wszystkich jej udziałów wlatach 2016-2018;
Sprzedaż biurowców icentrów handlowych woptymalnym momencie zpunktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań itrendów rynkowych – wtym także wtrakcie budowy lub wszybkim czasie po jej zakończeniu;
Prowadzenie procesu sprzedaży inwestycji mieszkanio- wych wtaki sposób, by wmomencie oddania do użytku 80% lokali było sprzedane;
Świadczenie usług deweloperskich dla zewnętrznych rm za wynagrodzeniem.

SKUPIENIE SIĘ NA POLSCE

Podjęte działania
To największy kraj oraz rynek nieruchomości wEuropie Środkowo-Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot działający tu od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia izasady funkcjonowania. Firma skupia się na realizowaniu projektów wsiedmiu najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej atrakcyjnymi ipłynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie iŁodzi.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Zakup nieruchomości pod przyszłe projekty wyłącznie wsiedmiu największych miastach Polski;
Sprzedaż wszystkich działek zlokalizowanych poza Polską;
Sprzedaż aktywów spoza głównej działalności (m.in. wCzęstochowie, Kielcach, Krakowie, Koszalinie, Lublinie, Poznaniu, Słupsku iWarszawie).

WSPÓŁPRACA ZE SPRAWDZONYMI PARTNERAMI

Podjęte działania Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność deweloperska Echo Investment jest komplementarna wobec działalności tych podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności, przyspiesza realizację inwestycji iogranicza ryzyka. Echo Investment inwestuje wspólnie zpartnerami wprojekty wymagające większego zaangażowania ﬁnansowego, świadczy im usługi (deweloperskie, wynajmu, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo wzakupie gotowych aktywów na rynkowych warunkach. Wszystkie istotne umowy pomiędzy Echo Investment ajego partnerami są dyskutowane iaprobowane przez Radę Nadzorczą.

Partnerstwo zEPP przy dużych ikapitałochłonnych projektach handlowych iwielofunkcyjnych (Galeria Młociny, Towarowa 22 wWarszawie), wktórych Echo ma 30% udziałów iprowadzi proces deweloperski ileasingowy za wynagrodzeniem;
Partnerstwo zglobalnym zarządcą funduszy przy rozwijaniu Resi4Rent, wktórym Echo Investment ma 30% udziałów idla którego świadczy usługi przygotowania iprowadzenia inwestycji za wynagrodzenie.

13 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

BUDOWA

ZAKUP DZIAŁEK

GOTÓWKA

DYWIDENDA

POZWOLENIA, PROJEKT ARCHITEKTONICZNY

SPRZEDAŻ

MARKETING

WYNAJEM, AKTYWNE ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI KOMERCYJNYMI

Model biznesowy

Grupa Echo Investment jest organizatorem całego procesu inwestycyjnego projektu nieruchomościo- wego, od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji administracyjnych, organizację ﬁnansowa- nia, nadzór nad budową, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku, aktywne zarządzanie nim wcelu podniesienia wartości, podjęcia decyzji osprzedaży izrealizowania sprzedaży woptymalnym momen- cie zpunktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań itrendów rynkowych. Czynności te wykonuje w większości przypadków poprzez zależne od siebie spółki celo- we.

Podstawowa działalność Echo Investment dzieli się na następujące segmenty:
1. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie wcelu podniesienia wartości isprzedaż biurowców,
2. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie wcelu podniesienia wartości isprzedaż centrów han- dlowych,
3. budowa isprzedaż lokali mieszkalnych,
4. świadczenie usług (generalny wykonawca, inwe- stor zastępczy, wynajem, konsulting iinne).

 14 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Wybrane dane ﬁnansowe Grupy Kapitałowej Echo Investment



	stan na 31.12.2020	stan na 31.12.2019	stan na 31.12.2020	stan na 31.12.2019
	wtys. PLN	wtys. PLN	wtys. EURO	wtys. EURO
Przychody ze sprzedaży	1 212 854	880 133	271 077	204 596
Zysk operacyjny	338 167	450 153	75 582	104 643
Zysk (strata) brutto	176 612	398 188	39 473	92 563
Zysk za rok obrotowy przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	122 093	299 532	27 288	69 629
Przepływy pieniężne netto zdziałalności operacyjnej	(70 736)	(82 396)	(15 810)	(19 154)
Przepływy pieniężne netto zdziałalności inwestycyjnej	(752 895)	(132 358)	(168 275)	(30 768)
Przepływy pieniężne netto zdziałalności nansowej	658 433	267 517	147 162	62 187
Przepływy pieniężne netto, razem	(165 198)	52 763	(36 922)	12 265
Aktywa razem	5 630 796	4 810 429	1 220 160	1 129 606
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	1 684 685	1 562 365	365 061	366 882
Zobowiązania długoterminowe	1 939 376	1 970 451	420 251	462 710
Zobowiązania krótkoterminowe	2 006 861	1 277 735	434 875	300 043
Liczba akcji	412 690 582	412 690 582	412 690 582	412 690 582
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą	0,30	0,73	0,07	0,17
Wartość księgowa na jedną akcję	4,08	3,62	0,88	0,85

15 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

	2018	2019	2020
	2769	2935
			2769
2018
2019
Podstawowe wielkości ekonomiczno-nansowe ujawnione wrocznych sprawozdaniach nansowych Spółki oraz Grupy Echo Investment S.A.



Echo Investment S.A.	Grupa Kapitałowa Echo Investment
AKTYWA I PASYWA
– Aktywa trwałe	23%
– Aktywa obrotowe	72%
– Aktywa przeznaczone do sprzedaży

STRUKTURA AKTYWÓW

	3 281 tys. PLN		5 631 tys. PLN
	2020		2020
	49%		28%
	2018		2018
	3892		3281
	2019		2019
	4810		5631
Echo Investment S.A.		Grupa Kapitałowa Echo Investment

16 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

STRUKTURA AKTYWÓW TRWAŁYCH


– Inwestycje wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych	40%	– Nieruchomości inwestycyjne
– Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych iwspól- nych przedsięwzięciach	1%	– Nieruchomości inwestycyjne wbudowie
– Długoterminowe aktywa nansowe	32%	– Udzielone pożyczki
	28%	– Pozostałe
	2 368 tys. PLN
Echo Investment S.A.		Grupa Kapitałowa Echo Investment

STRUKTURA AKTYWÓW OBROTOWYCH


– Zapasy	6%	– Krótkoterminowe aktywa nansowe	4%
– Należności handlowe ipozostałe	12%	– Należności ztytułu pozostałych podatków	6%
– Udzielone pożyczki	32%	– Środki pieniężne iich ekwiwalenty	46%
	7%	– Pozostałe	13%
	912 tys. PLN		1 596 tys. PLN
Echo Investment S.A.		Grupa Kapitałowa Echo Investment

STRUKTURA PASYWÓW


– Kapitał własny	50%
– Zobowiązania długoterminowe	28%
– Zobowiązania krótkoterminowe	11%
– Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	6%
	3 281 tys. PLN		5 631 tys. PLN
Echo Investment S.A.		Grupa Kapitałowa Echo Investment

	2020	2019	2018	2017

        



Echo Investment S.A.
Grupa Kapitałowa Echo Investment

17 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY (MLN PLN)

	2020	2019	2018
Echo Investment S.A.	1213	880	713
Grupa Kapitałowa Echo Investment

ZYSK OPERACYJNY (MLN PLN)

	2020	2019	2018
Echo Investment S.A.	338	450	305
Grupa Kapitałowa Echo Investment	144	404	300

ZYSK BRUTTO (MLN PLN)

	2020	2019	2018
Echo Investment S.A.	177	398	330
Grupa Kapitałowa Echo Investment	78	424	313

ZYSK NETTO (MLN PLN)

	2020	2019	2018
Echo Investment S.A.	122	305	203
Grupa Kapitałowa Echo Investment	78	42	41

ZYSK NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ (PLN)

	2020	2019	2018
Echo Investment S.A.	0,30	0,73	0,49
Grupa Kapitałowa Echo Investment	0,14	0,74	0,1

18 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE (MLN PLN)

	2020	2019	2018
Echo Investment S.A.	-71	-82	-286
Grupa Kapitałowa Echo Investment

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ (MLN PLN)

	2020	2019	2018
Echo Investment S.A.	-70	-82	-286
Grupa Kapitałowa Echo Investment	-16	-19	-41

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ (MLN PLN)

	2020	2019	2018
Echo Investment S.A.	-753	-132	-753
Grupa Kapitałowa Echo Investment	-168	-31	-132


Echo Investment S.A.
Grupa Kapitałowa Echo Investment
– zdziałalności operacyjnej	-71	-82	-286
– zdziałalności inwestycyjnej	-753	-132	-753
– zdziałalności nansowej	658	268	203
– razem	-165	53	138

19 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

	2020	2019	2018
Echo Investment S.A.
Grupa Kapitałowa Echo Investment
– zdziałalności operacyjnej	-70	-82	-286
– zdziałalności inwestycyjnej	-168	-31	-132
– zdziałalności nansowej	147	62	282
– razem	-37	12	-466

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ (MLN PLN)

	2020	2019	2018
Echo Investment S.A.	658	268	203
Grupa Kapitałowa Echo Investment	147	62	282

20 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PRZYPISANIE AKTYWÓW I ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW W 2020 R. (MLN PLN)

	Biura	Centra handlowe	Mieszkania	Nieprzypisane	Resi4Rent
– Aktywa	2944	976	1180	329	203
– Zobowiązania	1195	409	435	1798	8.7

Łączna wartość aktywów na 31.12.2020 r.
5 631 mlnpln

Łączna wartość zobowiązań na 31.12.2020 r.
3 946 mln pln

PRZYPISANIE AKTYWÓW DO SEGMENTÓW (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Mieszkania	1 179 869	1 065 493
Biura	2 943 537	2 027 505
Centra handlowe	975 625	954 277
Resi4Rent	202 765	326 788
Nieprzypisane	329 000	436 366
Razem	5 630 796	4 810 429

PRZYPISANIE ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Mieszkania	534 817	435 065
Biura	1 195 128	724 347
Centra handlowe	409 463	373 026
Resi4Rent	8 674	210 265
Nieprzypisane	1 798 155	1 505 484
Razem	3 946 237	3 248 186

Segmenty operacyjne Grupy Kapitałowej


Wszystkie pozycje zawierają dane proporcjonal- ne do udziałów grupy Echo Investment wdanych przedsięwzięciach.

21 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PRZYPISANIE KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 - 31.12.2019
Mieszkania	(564 165)	(401 728)
Biura	(82 565)	(57 459)
Centra handlowe	(21 923)	(54 245)
Resi4Rent	(273 049)	(91 168)
Pozostałe	(27 321)	(72 530)
Razem	(969 023)	(677 130)

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 - 31.12.2019
Mieszkania	728 694	555 521
Biura	116 573	76 558
Centra handlowe	55 653	72 511
Resi4Rent	286 998	97 894
Pozostałe	24 936	77 649
Razem	1 212 854	880 133

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZTÓW WŁASNYCH SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW ZA 2020 R. (TYS. PLN)

PRZYPISANIE ZYSKU (STRATY) BRUTTO ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW (TYS.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

WPŁYW SEGMENTÓW NA ZYSK BRUTTO, Z UWZGLĘDNIENIEM WPŁYWU RÓŻNIC KURSOWYCH

Stan na 31.12.2020

	Mieszkania	Biura	Centra handlowe	Resi4Rent	Nieprzypisane	Zysk brutto segmentu	Udział segmentu w zysku brutto
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	243 831	164 531	34 007	33 730	13 949	(2 385)	358 170
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	228 985	-	216 426	12 717	-	(158)	160 711
Udział w zyskach (stratach) jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięć	(9 567)	-	-	(42 501)	32 934	-	185 428
Zysk (strata) na pochodnych instrumentach finansowych	(21 176)	-	(19 321)	(8)	-	(1 847)	(20 147)
Zysk (strata) z różnic kursowych	(83 904)	(3 820)	(45 685)	(24 085)	-	(10 314)	46 882
							(14 704)
	100%	45%	52%	-6%	13%	-4%

. Opis akcji

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł. Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych.

. Akcjonariat

Głównym akcjonariuszem Echo Investment S.A. jest spółka Lisala Sp. z o.o., która jest kontrolowana przez węgierski Wing IHC Zrt. Dane o strukturze akcjonariatu na 31 grudnia 2020 r. oraz na dzień przekazania raportu wynikają z powiadomień od akcjonariuszy i informacji o składzie portfeli OFE na 31 grudnia 2020 r.

 AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. POSIADAJĄCY POWYŻEJ 5% KAPITAŁU AKCYJNEGO NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy Griffin Real Estate)
Nationale-Nederlanden OFE
Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander
Nicklas Lindberg – prezes zarządu
Maciej Drozd – wiceprezes zarządu
Péter Kocsis – członek rady nadzorczej
Pozostali akcjonariusze

Liczba akcji:
* 272 375 784
* 55 833 698
* 27 350 695
* 538 676
* 221 765
* 44 000
* 56 325 964

Udział w kapitale i głosach na WZA:
* 66%
* 13.53%
* 6.63%
* 0.13%
* 0.05%
* 0.01%

Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące

Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób sprawujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze lub nadzorcze, akcjonariuszami i obligatariuszami Spółki są Nicklas Lindberg, prezes zarządu, Maciej Drozd – wiceprezes ds. finansowych oraz Péter Kocsis, członek rady nadzorczej. Péter Kocsis poinformował Spółkę o zakupie jej akcji 14 sierpnia 2020 r. Według najlepszej wiedzy Spółki, wcześniej Péter Kocsis nie posiadał akcji i obligacji Echo Investment S.A. nie był nim 31 grudnia 2020 r. i w 2020 r. nie zawierał żadnych transakcji, których przedmiotem były akcje lub obligacje Spółki. Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośrednio akcjonariuszem lub obligatariuszem Spółki na dzień publikacji raportu.

 STAN POSIADANIA AKCJI ECHO INVESTMENT S.A. PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki	Liczba posiadanych akcji	Udział w kapitale i głosach na WZA
Nicklas Lindberg Prezes zarządu	538 676	0,13%
Maciej Drozd Wiceprezes Zarządu	221 765	0,05%
Péter Kocsis Członek Rady Nadzorczej	44 000	0,01%

STAN POSIADANIA OBLIGACJI ECHO INVESTMENT S.A. PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki	Liczba posiadanych obligacji
Nicklas Lindberg Prezes zarządu	219 (kod ECH0721) 229 (kod ECH1022)
Maciej Drozd Wiceprezes Zarządu	219 (kod ECH0522) 369 (kod ECH0721) 50 (kod ECH0923) 316 (kod ECH1022)

Najważniejsze zdarzenia oraz znaczące dla działalności Spółki i Grupy umowy zawarte w 2020 r.

. Zmiany w składzie rady nadzorczej

W następstwie sprzedaży 56% akcji i całkowitego wycofania się z akcjonariatu Echo Investment funduszy PIMCO i Oaktree Capital Management, 13 grudnia 2019 r. z zasiadania w radzie nadzorczej ze skutkiem natychmiastowym zrezygnowali Karim Khairallah – dotychczasowy przewodniczący rady nadzorczej, Laurent Luccioni – wiceprzewodniczący oraz Sebastian A. Zilles – członek rady nadzorczej. W związku z tym, Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, które odbyło się 9 stycznia 2020 r. powołało do rady nadzorczej Noaha Steinberga, któremu powierzyło funkcję przewodniczącego, Tibora Veresa, który został wiceprzewodniczącym oraz Pétera Kocsisa i Bence’a Sassa, którzy zostali członkami rady nadzorczej bieżącej kadencji. Nowi członkowie rady nadzorczej są związani z węgierską firmą Wing, która jest nowym głównym akcjonariuszem Echo Investment.

W związku z rezygnacją z zasiadania w radzie nadzorczej Marka Abramsona oraz odwołaniem Stefana Kawalca, Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy z 13 sierpnia 2020 r. powołało do rady Margaret Dezse oraz Sławomira Jędrzejczyka, jako niezależnych członków rady nadzorczej. Nowi członkowie Rady Nadzorczej weszli również do Komitetu Audytu: Margaret Dezse jako przewodnicząca, natomiast Sławomir Jędrzejczyk - jako wiceprzewodniczący.

Ponadto Rada Nadzorcza powołała Komitet Inwestycyjny, którego zadaniem będzie bieżąca ocena działań z zakresu zakupów i sprzedaży aktywów, planów finansowania, wdrażania strategii sprzedaży aktywów oraz realizacji planów inwestycyjnych na podstawie zatwierdzonego budżetu rocznego. W skład Komitetu Inwestycyjnego weszli Noah M. Steinberg, Maciej Dyjas, Péter Kocsis, Bence Sass i Nebil Senman.

. Ogłoszenie przez Wing wezwania do sprzedaży dodatkowych 10,04% akcji Echo Investment

W rezultacie pośredniego przekroczenia przez Wing progu 33% akcji i głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Echo Investment, węgierska firma ogłosiła 3 lutego 2020 r. wezwanie do zapisywania się na sprzedaż dodatkowych 41 444 928 akcji Echo Investment, uprawniających do wykonywania 10,04% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu spółki, po cenie 4,65 zł za akcję. Zapisy trwały od 21 lutego 2020 r. i zakończyły się 18 marca 2020 r. W rezultacie wezwania, Wing osiągnął próg 66% akcji i głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Echo Investment. W wezwaniu pośredniczyło Santander Biuro Maklerskie.

. Zakup trzech nieruchomości z centrami handlowymi pierwszej generacji w Krakowie, Łodzi i Poznaniu

Echo Investment podpisało 1 grudnia 2020 r. umowy zakupu działek w Poznaniu przy ul. Opieńskiego, Łodzi przy ul. Widzewskiej oraz w Krakowie przy ul. Kapelanka. Grunty należące do spółek z grupy Tesco są doskonale zlokalizowane i idealnie wpisują się w strategię Echo Investment rozwoju mieszkaniowej części biznesu. Deweloper planuje przeznaczyć wszystkie działki pod zabudowę wielofunkcyjną. Powstanie na niej ok 4 tys. mieszkań, powierzchnia handlowo-usługowa, natomiast w Krakowie – także biurowa. Do czasu rozpoczęcia robót budowlanych istniejącymi centrami handlowymi będzie zarządzało Echo Investment. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem transakcji, wynosi około 190 tys. mkw. Cena netto wyniosła łącznie 41,6 mln EUR.

4 tys. Tyle mieszkań może zbudować Echo Investment na terenach przejmowanych od Tesco w Łodzi, Krakowie i Poznaniu.

Kompleks Browarów Warszawskich w Warszawie

To kolejna transakcja Echo Investment z Tesco. Pod koniec ubiegłego roku spółka odkupiła od sieci handlowej teren w Warszawie przy al. Komisji Edukacji Narodowej, obok stacji metra Kabaty.

. Zakończenie prac budowlanych w kompleksie Browarów Warszawskich

W 2020 r. Echo Investment zakończyło prawie wszystkie prace budowlane w kompleksie Browary Warszawskie. Na 2021 r. pozostało jedynie wykonanie prac wykończeniowych w historycznych budynkach, ostatnie nasadzenia roślin oraz aranżacja przestrzeni publicznych. Budynek Biur przy Willi otrzymał pozwolenie na użytkowanie 15 kwietnia 2020 r. Już pracują w nim klienci WeWork oraz firma Accenture. Biura przy Warzelni otrzymały pozwolenie na użytkowanie 1 września i aktualnie pracują w nim kancelaria prawna Allen & Overy oraz Grupa Żywiec. W lipcu 2020 r. pozwolenie na użytkowanie otrzymał także budynek z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent Warszawa Browary, który we wrześniu został przejęty przez docelowego właściciela - platformę Resi4Rent. Znajduje się w nim 450 mieszkań, z których obecnie około 80% jest już wynajęte. Pozwolenie na użytkowanie kolejnego budynku - Apartamentów przy Warzelni (Browary Warszawskie E) – zostało wydane w październiku. W budynku znajduje się 81 mieszkań o wysokim standardzie, które są już wykańczane przez nabywców.

Browary Warszawskie to pierwsza miastotwórcza, wielofunkcyjna inwestycja Echo Investment, nazywana „destination”. Jest ona kompleksem łączącym funkcję mieszkaniową, biurową oraz handlowo-rozrywkową, który powstaje na blisko 4,5 hektarowej działce w kwartale ulic Grzybowska, Krochmalna, Wronia i Chłodna.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Emisja obligacji ołącznej wartości 150 mln zł oraz nabycie obligacji wcelu umorzenia

Wramach Programu Emisji Obligacji do maksymalnej kwoty 1 mld zł we współpracy zmBankiem S.A., 2 czerwca 2020r. Echo Investment wyemitowało obligacje dla inwestorów instytucjonalnych ołącznej wartości 150 mln zł. Wartość nominalna oraz cena emisyjna jednej obligacji wynosi 10tys. zł. Obligacje zostały wyemitowane na okres kończący się 31 maja 2024r. Ich oprocentowanie ustalone zostało woparciu ozmienną stawkę WIBOR 6M powiększoną omarżę dla inwestorów. Odsetki wypłacone będą wokresach półrocznych. Wykup obligacji nastąpi wdniu wykupu po wartości nominalnej. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone. Obligacje zostały wprowadzone do obrotu walternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych wWarszawie S.A. Jednocześnie 1 czerwca 2020r. spółka nabyła wcelu umorzenia 1 005 sztuk obligacji własnych oznaczonych kodem ISIN PLECHPS00258, 9 340 sztuk obligacji oznaczonych kodem PLECHPS00282 oraz 349 sztuk obligacji oznaczonych kodem PLECHPS00308. Jednostkowa wartość nominalna każdej obligacji wynosiła 10 tys. zł.

. Pozyskanie kredytu na budowę biurowca MidPoint71

Echo Investment pozyskało 22 lipca 2020r. kredyt na budowę biurowca MidPoint71, który powstaje we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich. PKO Bank Polski udzielił Echo Investment 54,4mln EUR kredytu budowlanego, atakże 7 mln zł kredytu VAT. Po zakończeniu budowy, kredyt budowlany zostanie skonwertowany na inwestycyjny. Całkowity okres finansowania kończy się 30 czerwca 2026 r. MidPoint71, który powstaje przy ul. Powstańców Śląskich będzie miał 37 tys. mkw. powierzchni biurowej. Jego budowa wystartowała pod koniec 2019r., apierwsi najemcy wprowadzą się do budynku wczwartym kwartale 2021r. Jednym znich będzie firma Pyszne.pl, która przeniesie do MidPoint71 swoją wrocławską siedzibę izajmie 3,5 tys. mkw. Wparterach biurowca znajdą się punkty usługowe, restauracja oraz wygodne przestrzenie wspólne. Za projekt architektoniczny tego czternastokondygnacyjnego budynku odpowiada pracownia Medusa Group. Echo Investment inwestuje we Wrocławiu od 15 lat, aMidPoint71 to już ósma biurowa inwestycja firmy wtym mieście, po budynkach Aquarius Business House, Nobilis, Sagittarius Business House, West Gate czy West Link. Przy ul. Na Ostatnim Groszu w2020r. zakończyła się również budowa pierwszego etapu kompleksu West 4 Business Hub.

MidPoint71 we Wrocławiu

. Emisja 100 mln zł obligacji dla inwestora instytucjonalnego

Echo Investment wyemitowało czteroletnie obligacje kuponowe na łączną kwotę 100 mln zł, które zostały objęte przez Fundusz Inwestycyjny PKO Parasolowy – FIO. Obligacje kuponowe na okaziciela zapadają 5 sierpnia 2024r. Ich oprocentowanie ustalone jest woparciu ozmienną stawkę sześciomiesięcznego WIBOR powiększoną omarżę. Odsetki wypłacone będą wokresach półrocznych. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone isą notowane walternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych wWarszawie.

. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment odbyło się 13 sierpnia 2020 r. Wzięli wnim udział akcjonariusze uprawnieni do ponad 86% głosów. Akcjonariusze jednogłośnie zatwierdzili sprawozdania Zarządu zdziałalności Echo Investment S.A. ijej Grupy za 2019 r., atakże jednostkowe iskonsolidowane sprawozdania finansowe. ZWZA zdecydowało również oprzeznaczeniu zysku za 2019r., wnastępujący sposób:

zysk netto osiągnięty przez Spółkę wzakończonym roku obrotowym 2019 wwysokości 21412312,65 zł został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy;
zysk przeznaczony do podziału powiększony okwotę 184 932 978,35 zł pochodzącą zFunduszu Dywidendowego (łącznie 206 345 291 zł) został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy;
na poczet dywidendy zaliczona została kwota 206 345 291 zł, wypłacona 21 października 2019r. tytułem zaliczki dywidendowej;
dywidenda odpowiada wysokości wypłaconej zaliczki dywidendowej, wzwiązku zczym zdecydowano, że Spółka nie będzie wypłacać dodatkowych środków zzysku za rok obrotowy 2019.

Wkolejnych uchwałach akcjonariusze udzielili absolutorium zwykonania obowiązków wszystkim członkom zarządu irady nadzorczej oraz dokonali zmian wradzie nadzorczej, m.in. wzwiązku zrezygnacją Marka Abramsona. WZA odwołało zrady nadzorczej Stefana Kawalca ipowołało Margaret Dezse oraz Sławomira Jędrzejczyka, jako niezależnych członków rady nadzorczej. ZWZA wprowadziło również kilka zmian wstatucie spółki. Wynikają one m.in. znowych regulacji lub mają charakter porządkowy. Do istotnych wprowadzonych zmian należy m.in. nadanie radzie nadzorczej uprawnień do przyjmowania rocznych budżetów ibiznesplanów dla spółki oraz jej podmiotów zależnych. Akcjonariusze przyjęli także politykę wynagrodzeń członków zarządu irady nadzorczej.

. Ustanowienie programu emisji obligacji denominowanych weuro ipierwsza emisja obligacji

Zarząd Echo Investment 3 września 2020r. zawarł umowę emisyjną zBankiem Polska Kasa Opieki S.A., ustanawiającą program emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela do łącznej kwoty wyemitowanych iniewykupionych obligacji wynoszącej 100 mln EUR. Obligacje emitowane wramach Programu Emisji będą proponowane do nabycia bez konieczności sporządzania prospektu ani memorandum informacyjnego. Wdniu emisji obligacje będą rejestrowane wdepozycie prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. ibędą podlegały wprowadzeniu do obrotu walternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych wWarszawie S.A. Obligacje będą emitowane jako niezabezpieczone obligacje zwykłe na okaziciela, denominowane weuro ioprocentowane według stałej lub zmiennej stopy procentowej ookresie zapadalności nie dłuższym niż 5 lat. Ostateczne parametry obligacji będą ustalane wdrodze rozmów zinwestorami ibędą podlegały zatwierdzeniu przez zarząd spółki. Obligacje denominowane weuro pomogą ustabilizować bilans Echo Investment pod względem wahań kursowych. Znacząca część aktywów Grupy to budowane igotowe nieruchomości komercyjne denominowane na rynku weuro. Po stronie pasywów zadłużenie weuro jest proporcjonalnie mniejsze, przez co wyniki grupy są zniekształcane przez wahania kursów. Echo Investment wyemitowało pierwszą transzę obligacji denominowanych weuro 23 października. Wartość emisji wyniosła 40 mln EUR, atermin zapadalności to 23 października 2024r. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało woparciu ostałą stopę procentową wynoszącą 4,5% wskali roku. Odsetki wypłacone będą wokresach półrocznych. Wdniu emisji obligacje przydzielono 41 inwestorom instytucjonalnym.

. Kredyt na budowę biurowców wprojekcie Fuzja wŁodzi

Echo Investment pozyskało kredyt na budowę trzech biurowców wchodzących wskład wielofunkcyjnej Fuzji wŁodzi. Zgodnie zumową, Bank Pekao udzieli Echo Investment blisko 34 mln EUR kredytu budowlanego iinwestycyjnego, oraz 10 mln zł kredytu VAT. Całkowity okres finansowania kończy się 31 stycznia 2026r. Umowa została podpisana 17 listopada 2020r. Głównym najemcą dwóch już realizowanych biurowców jest Fujitsu Poland Global Delivery Center – jeden znajwiększych na świecie dostawców infrastruktur iwsparcia informatycznego. Budynki wkomponują się wcałość powstającej przestrzeni miejskiej Fuzji. Częścią jednego znich będzie wpisana do rejestru zabytków ściana, pozostałość po budynku bielnika, magla wodnego oraz suszarni. Budynki zostały zaprojektowane zgodnie zwytycznymi certyfikatu BREEAM, będą też budowane iużytkowane zposzanowaniem środowiska, co znajdzie swoje odzwierciedlenie m. in. wniskim zużyciu energii iniskiej emisji do atmosfery, atakże zastosowaniu przyjaznych dla otoczenia materiałów budowlanych iwykończeniowych. Bank Pekao jest wieloletnim partnerem Echo Investment, finansującym projekty deweloperskie spółki, wtym budowę Biur przy Willi iBiur przy Warzelni wkompleksie Browary Warszawskie.

Budowa biurowców w Fuzji w Łodzi, gdzie siedzibę będzie miała firma Fujitsu.

Znaczące zdarzenia podacie bilansowej

. Zawarcie przedwstępnej umowy nabycia pakietu większościowego akcji spółki Archicom S.A.

Zarząd Echo Investment zawarł 17 lutego 2021 r. zDorotą Jarodzką-Śródką, Kazimierzem Śródką oraz Rafałem Jarodzkim przedwstępną umowę nabycia pakietu akcji Archicom S.A., stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego iuprawniających łącznie do około 65,99% ogółu głosów. Cena za akcje wynosić będzie 425 mln zł. Echo Investment zapłaci 237 mln zł wdniu zawarcia transakcji, apozostałe 188 mln zł - wwyemitowanych obligacjach oterminie zapadalności 3,5 r., oprocentowanych według rocznej stopy 5%. Zawarcie umowy przyrzeczonej izamknięcie transakcji nastąpi pod warunkiem zgody Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji iKonsumentów. Ztransakcji zostanie wyłączona działalność deweloperska prowadzona poza aglomeracją wrocławską idwoma projektami deweloperskimi wKrakowie oraz studio architektoniczne – aktywa te pozostaną wrękach sprzedających. Projekty deweloperskie zostaną odsprzedane na rzecz Doroty Jarodzkej-Śródki oraz Rafała Jarodzkiego za 131 mln zł (płatne wdwóch ratach), natomiast studio projektowe - na rzecz Doroty Jarodzkej-Śródki oraz Kazimierza Śródki za 2,4 mln zł. Dodatkowo, wdniu zamknięcia transakcji zostanie zawarta umowa opcji, na podstawie której Echo Investment S.A.lub podmiot wskazany przez spółkę będzie uprawniony do zakupu pozostałych w rękach sprzedających akcji Archicom S.A., stanowiących 8,31% kapitału zakładowego uprawniających do 13,32% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu. Opcja będzie możliwa do wykorzystania do 15 marca 2023 r. Na koniec 2020 r. we Wrocławiu oraz Krakowie Archicom miał około 2 tys. mieszkań w budowie oraz 4,2 tys. mieszkań w przygotowaniu. Po sfinalizowaniu transakcji grupa Echo-Archicom będzie największym deweloperem mieszkaniowym w Polsce – tylko w 2021 r. rozpocznie łącznie budowę 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne ze strategicznym celem Echo Investment, jakim jest osiągnięcie pozycji ogólnopolskiego lidera w sektorze mieszkaniowym. Archicom działa głównie na dolnośląskim rynku, a od 2016 r. jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych. Firma wyrosła z rodzinnego biura projektowego i ma na swoim koncie 160 zrealizowanych inwestycji, w tym m.in. rewitalizowany kompleks Browarów Wrocławskich, wielokrotnie nagradzane osiedle Olimpia Port, a także pierwsze we Wrocławiu ekskluzywne Lofty Platinum. Archicom jest silną, rozpoznawalną marką z blisko 15% udziałem we wrocławskim rynku mieszkaniowym.

30 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

3.1 Sprzedaż budynku Biura przy Willi

Grupa Echo Investment zawarła 11 marca 2021 r. ostateczną umowę sprzedaży budynku Biura przy Willi, który należy do kompleksu Browary Warszawskie. Kupującym jest KGAL Group, wiodący niezależny zarządzający inwestycjami i aktywami. Budynek został sprzedany za około 86,7 miliona EUR. Wartość transakcji została pomniejszona m.in. o kwotę wartości okresów bezczynszowych, częściową wartość skapitalizowanych czynszów od powierzchni nieprzekazanych najemcom, wartość prac aranżacyjnych, a także o inne koszty. W rezultacie, cena płatna na zamknięciu wyniosła 69,3 mln EUR powiększona o VAT. Po przekazaniu powierzchni wszystkim najemcom cena zostanie podwyższona do kwoty 76,6 mln EUR powiększone o VAT. Dodatkowo sprzedający otrzymał osobne wynagrodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz z usuwaniem usterek w łącznej wysokości 4,6 mln EUR powiększone o VAT. W ramach transakcji strony zawarły również umowę gwarancji jakości budynku oraz umowę gwarancji czynszowych. Ta druga przewiduje gwarancję na rzecz kupującego pokrycia przez sprzedawcę płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych dla poszczególnych części budynku, które jeszcze nie zostały wynajęte oraz które zostały wynajęte, ale w stosunku do nich zostały zastosowane obniżki czynszu lub okresy bezczynszowe. Budynek Biur przy Willi otrzymał pozwolenie na użytkowanie w kwietniu 2020 roku i jest w pełni wynajęty przez m.in. WeWork, Accenture i kawiarnię Etno Cafe, która zajmuje parter budynku. Wkrótce wprowadzą się tu także renomowana instytucja finansowa oraz Echo Investment, a w przyziemiu zacznie działać znana restauracja śródziemnomorska. Budynek Biur przy Willi ma 13. pięter, 55 m wysokości oraz 16,6 tys. mkw. powierzchni najmu. Znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie odrestaurowanej Willi Schielego, historycznego domu dawnego właściciela browaru i jest usytuowany obok wejścia do Browarów Warszawskich.

Budynek Biur przy Willi w kompleksie Browarów Warszawskich w Warszawie

31 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

3.2 Emisja obligacji o łącznej wartości 195 mln zł

Inwestorzy instytucjonalni objęli 17 marca 2021 r. obligacje Echo Investment o łącznej wartości 195 mln zł. Pozyskane w ten sposób finansowanie zostanie przeznaczone na rozwój firmy, w szczególności w perspektywicznym sektorze mieszkaniowym. Obligacje mają 4 lata zapadalności. Ich oprocentowanie ustalone zostało w oparciu o zmienną stawkę WIBOR 6M powiększoną o marżę dla inwestorów. Agentem nowej emisji jest mBank S.A. Pieniądze pozyskane z emisji obligacji Echo Investment planuje wykorzystać na finansowanie rozwoju biznesu oraz spłatę obligacji zapadających na koniec I kwartału tego roku. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone i zostaną wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych. W związku z emisją obligacji, Spółka nabyła w celu umorzenia 1 475 sztuk obligacji własnych o wartości nominalnej 10.000 PLN każda (kod ISIN PLECHPS00225).

32 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

4. Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

4.1 Rynek mieszkaniowy w Polsce

Sprzedaż nowych mieszkań w sześciu największych aglomeracjach Polski (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi) w 2020 r. przekroczyła 53 tys. To oznacza 19% spadku w porównaniu do 2019 r., ale analitycy JLL podkreślają, że w dobie pandemii jest to wynik wyjątkowo dobry, zwłaszcza biorąc pod uwagę drugą, znacznie groźniejszą falę pandemii i recesję w gospodarce. Nowa podaż w 2020 r. była o 4,4 tys. niższa od liczby sprzedanych mieszkań. Deweloperzy wprowadzili do oferty w całym roku o 24% mniej mieszkań, niż w 2019 r. To sprawiło, że na koniec grudnia ubiegłego roku w ofercie na rynku pierwotnym pozostawało

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach – Bardzo optymistyczna – Optymistyczna – Stabilna – Pesymistyczna – Bardzo pesymistyczna

Na tle innych branż gospodarki sektor mieszkaniowy radzi sobie w trudnej sytuacji doskonale. Dobra kondycja, w jakiej branża deweloperska weszła w 2020 r., pozwoliła firmom deweloperskim na podejmowanie racjonalnych decyzji i szybkie dostosowanie mechanizmów działania do nowych warunków.

48 tys. nowych mieszkań. W porównaniu z końcem 2019 r. na żadnym z analizowanych rynków nie odnotowano spadku cen mieszkań pozostających w ofercie. W ujęciu rocznym, ceny najmniej wzrosły w Poznaniu (3%), a najwięcej w Krakowie (12%).

	2017	2018	2019	2020
– mieszkania sprzedane	48,3	65,7	64	48,5
– mieszkania wprowadzone do sprzedaży	67,5	72,8	65,4	53
– liczba mieszkań w ofercie	50,7	50,7	50,3	48

Źródło: JLL

MIESZKANIA SPRZEDANE I WPROWADZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ WIELKOŚĆ OFERTY (W TYS. SZTUK)

	2016				2017				2018				2019				2020
	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q	3Q	4Q	1Q	2Q	3Q	4Q
– Warszawa
– Wrocław
– Poznań
– Kraków
– Trójmiasto
– Łódź

Źródło: JLL

ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ WPROWADZONYCH DO SPRZEDAŻY (TREND) (PLN/1 MKW. Z VAT, W STANDARDZIE DEWELOPERSKIM)

Oferta deweloperów w analizowanych miastach wynosiła na koniec 2020 r. mniej więcej tyle, ile roczna sprzedaż. Wyjątkiem była Warszawa, gdzie wskutek wyraźnego wyhamowania nowej podaży, oferta wynosiła mniej, niż dziewięciomiesięczna sprzedaż. Według ekspertów JLL, wiele wskazuje na to, że w 2021 r. popyt utrzyma się na poziomie podobnym, lub nieco większym, niż w ubiegłym roku. Co ważne, nie będzie to wymagało obniżania cen, dlatego że na popyt nadal bardzo silnie wpływa chęć poprawy warunków mieszkaniowych Polaków (szczególnie w kontekście obawy o kolejne lock-downy), stopy procentowe bliskie zeru oraz wysoka inflacja, które powodują, że pieniądze z depozytów w bankach są przenoszone m.in. na rynek nieruchomości. Ważnym sygnałem świadczącym o dobrych perspektywach rynku mieszkaniowego w Polsce jest rosnąca liczba profesjonalnych podmiotów, które zamierzają zbudować tu portfele mieszkań na wynajem. Ich zainteresowanie potwierdza opinię o polskim rynku mieszkaniowym jako o stabilnym i bezpiecznym miejscu dla lokowania kapitału. W Polsce w 2020 r. odnotowaliśmy transakcje o wartości około 260 mln EUR, które ulokowane zostały zarówno w segmencie mieszkań na wynajem jak i domów studenckich. JLL podkreśla, że na koniec roku w zaawansowanych negocjacjach były transakcje o znaczącej wartości, które powinny się sfinalizować w pierwszych miesiącach 2021 r. Jej analitycy oszacowali, że na koniec ubiegłego roku liczba mieszkań w sektorze najmu instytucjonalnego wynosiła ok. 4,5 tys., a kolejne 17 tys. znajdowało się w budowie lub przygotowaniu.

34 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

4.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie mieszkań na sprzedaż

W 2020 r. Echo Investment pobiło dwa rekordy: sprzedaży i przekazań mieszkań klientom. Jej sprzedawcy podpisali z klientami 1570 umów sprzedaży, czym przebili zeszłoroczny wynik o 16%. Jednocześnie klienci odebrali klucze do 1505 gotowych mieszkań, co z kolei oznacza 19% wzrostu w porównaniu z 2019 r. W samym czwartym kwartale 2020 r. sprzedaż wyniosła 464 lokali, a przekazania - 792.

PROJEKTY MIESZKANIOWE ECHO INVESTMENT, KTÓRYCH BUDOWA ROZPOCZĘŁA SIĘ W 2020 R.

Projekt i adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowana data zakończenia
Osiedle Krk I Kraków, ul. Zapolskiej	800	218	IV kw. 2021
Osiedle Krk II Kraków, ul. Zapolskiej	800	218	II kw. 2022
Bonarka Living I Kraków, ul. Puszkarska	8 000	143	IV kw. 2021
Osiedle Jarzębinowe VIII Łódź, ul. Okopowa	6 100	101	IV kw. 2021
Fuzja II Łódź, ul. Tymienieckiego	12 400	240	II kw. 2022
Osiedle Enter I a Poznań, ul. Naramowice	6 400	118	IV kw. 2021
Stacja Wola II Warszawa, ul. Ordona	13 700	249	II kw. 2022
Razem	66 200	1 287

PROJEKTY MIESZKANIOWE ECHO INVESTMENT, KTÓRYCH BUDOWA ZAKOŃCZYŁA SIĘ W 2020 R.

Projekt i adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Data zakończenia
Fuzja I Łódź, ul. Tymienieckiego	14 300	282	IV kw. 2020
Osiedle Jarzębinowe VI Łódź, ul. Okopowa	3 300	52	I kw. 2020
Osiedle Jarzębinowe VII Łódź, ul. Okopowa	6 100	105	IV kw. 2020
Apartamenty przy Warzelni (Browary Warszawskie E) ul. Grzybowska	5 700	81	IV kw. 2020
Stacja 3.0 Wrocław, ul. Mińska	12 100	242	IV kw. 2020
Osiedle Reset II Warszawa, ul.

Sprzedaż i przekazania mieszkań Echo Investment

Nazwa projektu	Lokalizacja	Sprzedaż [szt.]	Przekazania [szt.]	Kwartał
Taśmowa 12	Warszawa	200	255	III kw. 2020
Apartamenty Esencja	ul. Grabary 12	400	260	IV kw. 2020
Widoki Mokotów	ul. Puławska 4	800	79	II kw. 2020
Moje Miejsce	ul. Beethovena 13	300	251	II kw. 2020
Osiedle Jaśminowe IV	ul. Sielawy 5	300	103	I kw. 2020
Ogrody Graua	ul. Gdańska 4	000	57	II kw. 2020
Razem		73 900	1 767	35

Pandemia zmieniła dotychczasowe społeczne przy- zwyczajenia i sposoby korzystania z przestrzeni, co ma przełożenie na projektowanie i budowanie mieszkań. Po kilkutygodniowej analizie zachowań i potrzeb mieszkańców miast, projektanci Echo Investment przystosowali budowane projekty miesz- kaniowe do nowych warunków i oczekiwań klientów. Zaproponowane zostały rozwiązania, które podno- szą poziom bezpieczeństwa, m.in. specjalna aplika- cja, która identyﬁkuje mieszkańców, automatycznie otwiera im drzwi oraz wzywa windę, która zawiezie ich na ich piętro – bez potrzeby dotykania przyci- sków w przestrzeni wspólnej. Przy projektowaniu i aranżacji mieszkań, znacznie większą uwagę ar- chitekci Echo Investment przykładają do możliwo- ści łatwego zaadaptowania przestrzeni na potrzeby domowego biura.

Przez ostatnie 25 lat Echo Investment zbudowała 89 projektów mieszkaniowych z prawie 10 tys. lokali i w 2020 r., jako jedna z niewielu ﬁrm deweloperskich w Polsce, zwiększyła liczbę sprzedanych mieszkań. Jej pierwsza inwestycja powstała w Kielcach przy ulicy Manifestu Lipcowego, a najbardziej rozpozna- walne projekty spółki to m.in. Małe Naramowice Rynek w Poznaniu, Kościuszki Apartments w Kra- kowie, Apartamenty przy Warzelni w wielofunkcyj- nym kompleksie Browary Warszawskie czy Fuzja, która jest częścią rewitalizowanego kompleksu po dawnych zakładach Scheiblera w Łodzi.

18 lutego 2021 r. Echo Investment podpisało przedwstępną umowę zakupu pakietu 66% akcji wrocławskiej ﬁrmy Archicom od jej założycieli. Po sﬁnalizowaniu transakcji grupa Echo-Archicom będzie największym deweloperem mieszkaniowym w Polsce – tylko w 2021 r. rozpocznie łącznie budo- wę 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne ze strategicznym celem Echo Investment, jakim jest osiągnięcie pozycji ogólnopol- skiego lidera w sektorze mieszkaniowym.

Na koniec 2020 r. we Wrocławiu oraz Krakowie Ar- chicom miał około 2 tys. mieszkań w budowie oraz 4,2 tys. mieszkań w przygotowaniu. Biuro projekto- we, z którego wyrósł Archicom, oraz pozostałe akty- wa w innych miastach nie są przedmiotem transakcji. Archicom od 1986 r. działa głównie na dolnośląskim rynku, a od 2016 r. jest notowany na Giełdzie Pa- pierów Wartościowych. Firma wyrosła z rodzinnego biura projektowego i ma na swoim koncie 160 zre- alizowanych inwestycji, w tym m.in. rewitalizowany kompleks Browarów Wrocławskich, wielokrotnie na- gradzane osiedle Olimpia Port, a także pierwsze we Wrocławiu ekskluzywne Lofty Platinum. Archicom jest silną, rozpoznawalną marką z blisko 15% udzia- łem we wrocławskim rynku mieszkaniowym. Obie spółki będą tu działać w ramach wspólnej strate- gii i w jednej grupie kapitałowej. Połączenie sił obu spółek umacnia grupę w pozycji najsilniejszego de- welopera o największym potencjale we Wrocławiu.

SPRZEDAŻ I PRZEKAZANIA MIESZKAŃ ECHO INVESTMENT (sztuki)

	Sprzedaż	Przekazania
2018	986	935
2019	1 357	1 263
2020	1 570	1 505

Osiągnięcia grupy Echo Investment na rynku mieszkań na wynajem

Resi4Rent Warszawa Browary – pierwszy gotowy projekt Resi4Rent w Warszawie.

O blisko tysiąc mieszkań powiększyła się oferta Re- si4Rent w 2020 r. Firma odebrała od Echo Invest- ment trzy nowo wybudowane projekty – R4R Wro- cław Kępa Mieszczańska, R4R Warszawa Browary i R4R Warszawa Woronicza. Paradoksalnie sytuacja pandemii wsparła tempo wynajmu mieszkań Re- si4Rent. Część osób planujących zakup mieszkania odłożyło transakcję w czasie i – dopóki ich sytuacja zawodowa się nie ustabilizuje – zdecydowało się na wynajem mieszkania od instytucji.

Resi4Rent to największa prywatna ﬁrma wynajmują- ca mieszkania w abonamencie, która należy w 30% do Echo Investment. Pozostałe 70% jej udziałów na- leży do globalnego funduszu. Echo Investment jest również odpowiedzialne za przygotowanie i budowę projektów Resi4Rent. Obecnie Resi4Rent ma w ofercie ponad 1,8 tys. mieszkań we Wrocławiu, Łodzi i Warszawie. W pierwszym kwartale 2021 r. platforma powiększyła się o 372 mieszkania w projekcie R4R Warszawa Taśmowa, które już traﬁły do wynajmu. Spółka ma obecnie pięć projektów w trakcie budowy, w których powsta- nie ok. 1,2 tys. lokali. Docelowo, do 2025 r. będzie oferować 10 tys. mieszkań w sześciu największych polskich miastach – w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.

Każde mieszkanie Resi4Rent jest wykończone, wy- posażone w podstawowe meble kuchenne, sprzęt AGD, a na życzenie najemcy także w dodatkowe me- ble. W cenie najmu lokatorzy mają możliwość korzy- stania z sieci Wi-Fi, dedykowane biuro obsługi oraz dostęp do panelu ze wszystkimi istotnymi informa- cjami o umowie, eksploatacji i usługach dla najemcy.

Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Rynek biurowy w Polsce

Warszawa

Rok 2020, ze względu na globalną pandemię, ce- chował się nieprzewidywalnością i wyzwaniami. Od marca pracownicy większości ﬁrm przeszli na tryb pracy zdalnej. W kolejnych miesiącach zauważalny był trend powrotów do biur - w rozmaitych trybach. W wielu przypadkach jednak praca z domu się sprawdziła, co spowodowało dużo pytań dotyczą- cych przyszłego sposobu pracy i zapotrzebowania na powierzchnię biurową.

W ubiegłym roku w Warszawie przybyło 314 tys. mkw. powierzchni biurowej w 16 projektach. Średni poziom ich wynajęcia w chwili oddawania do użytku wynosił 86%. W poszukiwaniu oszczędności, znaczna liczba ﬁrm decydowała się na podnajem części swojej powierzchni biurowej. Wyraźny wzrost liczby takich ofert nie przełożył się jednak na zawieranie transakcji – w całym roku w ten sposób wynajęto jedynie 15,4 tys. mkw. powierzchni, czyli około 2,5% całkowitego popytu. Współczynnik niewynajętej powierzchni w Warsza- wie wzrósł o 2,2 p. proc., do 9,9%. Choć powoduje

to presję na czynsze, to według obserwacji CBRE, większość właścicieli utrzymuje wysokość czynszów transakcyjnych, wykazując jednak większą elastyczność i oferując dodatkowe zachęty. Jeśli deweloperzy utrzymają tempo prowadzonych inwestycji biurowych w Warszawie, to rynek powiększy się w 2021 r. o blisko 8%. Analitycy CBRE spo- dziewają się jednak znacznie mniejszej liczby i po- wierzchni budynków, których budowa rozpocznie się w tym roku, co będzie racjonalną odpowiedzią na wzrost współczynnika wolnej powierzchni, nie- pewność co do rozwoju pandemii oraz jej wpływu na decyzje najemców. Z drugiej strony obserwowana jest rosnąca liczba projektów czasowo wyłączonych z użytkowania, by je gruntowanie zmodernizować – głównie na Służewcu i w centrum miasta. Pozytywną dla rynku informacją jest stopniowe od- blokowywanie decyzji najemców co do przedłużenia najmu lub relokacji. Wśród takich podmiotów są mię- dzynarodowe korporacje, które rozważają przeniesienie tu funkcji wspierających (nearsharing).

Rynki regionalne

Analitycy JLL szacują, że w zapotrzebowanie na przestrzenie biurowe w miastach regionalnych w ubiegłym roku było jedynie o 16% niższe w porównaniu do 2019 r. Niemniej jednak, popyt od począt- ku kwietnia do końca grudnia 2020 r. był aż o 35% niższy względem analogicznego okresu w 2019 r. Współczynnik pustostanów wzrósł przez 2020 r. o 3,2 p.p. Łączna powierzchnia budowanych biurow- ców jest obecnie najniższa od ok. 5 lat. Wyróżniającym się w Polsce trendem, który rozwi- nął się w trakcie pandemii, jest rosnąca liczba ofert podnajmów. Na koniec 2020 r. poza Warszawą było blisko 150 tys. mkw. tego typu powierzchni, z czego 30% znajdowało się we Wrocławiu, 23% w Krakowie i 20% w Trójmieście. Dzięki zróżnicowaniu ofert od niespełna 100 mkw. do nawet 11 tys. mkw., z takich ofert skorzystać mogą zarówno małe ﬁrmy, jak i duże korporacje.

Zapotrzebowanie na powierzchnię biurową poza Warszawą w 2020 r. osiągnęło 582,2 tys. mkw., z czego 38% stanowiły renegocjacje umów. Jak za- uważają analitycy JLL, już w czasie pandemii (2-4 kwartał 2020 r.) udział przedłużeń umów wynosił 49% - przy czym były to przedłużenia na krótsze okresy niż w przypadku relokacji. Co ciekawe, aż 41% popytu generowały sektory IT i technologii. Na rynki regionalne traﬁło w ubiegłym roku 36 no- wych budynków o łącznej powierzchni 393,3 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów w ośmiu największych miastach Polski wynosi 12,7%, co oznacza 3,2 pp. wzrostu w porównaniu do końca 2019 r. M.in. z tego powodu analitycy JLL zauważają presję na stawki czynszów.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

GŁÓWNE RYNKI BIUROWE W POLSCE – PODSTAWOWE WSKAŹNIKI W 2020 R.

Miasto	Istniejąca powierzchnia [mkw.]	Nowe budynki [mkw.]	Powierzchnia niewynajęta [%]	Popyt brutto [mkw.]	Miesięczne stawki czynszu [EUR/mkw.]
Warszawa	5 912 500	314 000	9,9	602 000	18-24 EUR (CBD)
Kraków	1 554 900	140 700	7,8	157 700	14-15,5 EUR
Wrocław	1 226 300	58 500	15	128 400	13,5-15 EUR
Katowice	589 700	61 300	9,2	65 000	13,6-14,5 EUR
Łódź	578 500	50 800	16,4	62 400	12,5-14 EUR

Źródło: JLL

Osiągnięcia Echo Investment w segmencie biurowym

Dział biurowy Echo Investment w ubiegłym roku sku- pił się na zakończeniu zgodnie z zakładanymi termi- nami budowanych biurowców oraz na zapewnieniu dla nich najemców. Spółka oddała do użytkowania pięć budynków o łącznej powierzchni ponad 125 tys. mkw.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

BIUROWCE ECHO INVESTMENT, KTÓRYCH BUDOWA ROZPOCZĘŁA SIĘ W 2020 R.

Projekt	Powierzchnia najmu	Planowana data zakończenia
Fuzja C i D	Łódź, ul. Tymienieckiego	900

BIUROWCE ECHO INVESTMENT, KTÓRYCH BUDOWA ZAKOŃCZYŁA SIĘ W 2020 R.

Projekt	Powierzchnia najmu	Planowana data zakończenia
Biura przy Willi (Browary K)	Warszawa, ul. Grzybowska	16 700
Biura przy Warzelni (Browary GH)	Warszawa, ul. Grzybowska	29 000
West 4 Business Hub I	Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	15 600
Moje Miejsce II	Warszawa, ul. Beethovena	17 200
Face 2 Face II	Katowice, ul. Grundmanna	26 400
Razem		125 400

Ul. Haberbuscha i Schielego w Browarach Warszawskich. Prowadzone przez Echo Investment projekty biurowe nadal zdobywają zaufanie instytucji finansowych, mimo ostrożności związanej z pandemią. W 2020 r. grupa pozyskała finansowanie na budowę projektów MidPoint 71 we Wrocławiu i Fuzja w Łodzi w łącznej wysokości ponad 90 mln EUR. Pandemia sprawiła, że Echo Investment przeanalizowało sposób projektowania i używane rozwiązania, które dostarcza najemcom w standardzie. Wynikiem było opracowanie standardu wyposażenia i decyzja, że biurowce muszą mieć rozszerzony, dostosowany do nowej rzeczywistości, pakiet rozwiązań, który zagwarantuje użytkownikom wyższy poziom bezpieczeństwa – Echo Pure Office. Po dokonaniu starannej analizy potrzeb najemców, deweloper postawił na dostarczanie czystego i zdrowego powietrza. W ramach nowego standardu Echo Pure Office kanały wentylacyjne przestrzeni biurowych uzbrojone zostały w sprawdzoną technologię RCI ActivePure, wykorzystywaną często w szpitalach. Echo Investment to pierwszy deweloper w Polsce i Europie, który wprowadził to rozwiązanie do projektów biurowych na tak szeroką skalę. Technologia RCI ActivePure już została zainstalowana w projekcie West 4 Business Hub we Wrocławiu, a w następnej kolejności zostanie zainstalowana w budynkach React w Łodzi oraz MidPoint71 we Wrocławiu. Nawiązując współpracę z firmą ActivTek, Echo Investment zainwestowało w system, który pozwala zapewnić użytkownikom najwyższą jakość powietrza wewnętrznego zarówno w czasie pandemii, jak i po jej zakończeniu. Skupiło się na urządzeniach, które powiązane są z systemami wentylacyjnymi budynków, ponieważ to tymi kanałami może dojść do transmisji chorobotwórczych drobnoustrojów. Szczegóły dotyczące udzielonych kredytów są opisane w punktach 9.6 i 9.10 na stronach 26 i 28.

10.2 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie biur elastycznych (CitySpace)

CitySpace, operator biurowej powierzchni elastycznej należący do Echo Investment, ma za sobą dobry rok. Spółka kontynuowała ekspansję i zwiększyła zarządzaną powierzchnię o 4,2 tys. mkw. i 600 stanowisk pracy. Wiąże się to z powiększeniem biur CitySpace Tryton w Gdańsku, CitySpace Beethovena w Warszawie, CitySpace Nobilis we Wrocławiu oraz CitySpace O3 w Krakowie. Pandemia podniosła atrakcyjność elastycznych biur dla najemców i potencjalnych najemców. Nieprzewidywalność co do jej rozwoju sprawia, że firmy cenią większą elastyczność i krótkoterminowe zobowiązania związane z najmem. W związku z tym, pod koniec 2020 r. CitySpace udostępniło klientom aplikację do zarządzania przestrzenią oraz rezerwacji powierzchni bez konieczności zawierania umowy.

Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

10.3 Rynek nieruchomości handlowych w Polsce

Sektor handlowy najdotkliwiej ucierpiał podczas pandemii, głównie z powodu trzech lock-downów oraz wciąż przedłużanych ograniczeń. Pomimo to w 2020 r. do użytku oddano blisko 260 tys. mkw. powierzchni najmu w centrach handlowych, co stanowi wynik zbliżony do roku 2019. W 2021 r. firma doradcza Colliers spodziewa się kolejnych 200-250 tys. mkw. oddanych do użytku. W 2020 r. powstało 21 nowych obiektów, a cztery już istniejące zostały rozbudowane. Tym samym podaż całkowita powierzchni w polskich centrach handlowych wzrosła do 12,2 mln mkw. powierzchni najmu, z czego najwięcej znajduje się w aglomeracji warszawskiej (1,7 mln mkw.) oraz Górnego Śląska i Zagłębia (1,2 mln mkw.). Ubiegły rok przyniósł też niewielki wzrost współczynnika pustostanów w centrach handlowych. Jednym z ważniejszych trendów w rozwoju miast, według analityków Colliers, są inwestycje wielofunkcyjne, jak oddane w 2020 r. Elektrownia Powiśle i Browary Warszawskie w Warszawie czy Monopolis w Łodzi. W budowie znajdują się następne tego rodzaju inwestycje m.in. Fabryka Norblina w Warszawie, Fuzja w Łodzi czy Młode Miasto w Gdańsku. Ubiegły rok upłynął także pod znakiem dynamicznego rozwoju e-commerce, który będzie kontynuowany także w roku 2021. Sieci handlowe wykazały się dużą elastycznością, opracowywały nowe modele sprzedaży i komunikacji wielokanałowej oraz zwiększały inwestycje w nowe technologie i rozwój różnych form dostaw. Działania te poskutkowały obserwowaną wzmożoną aktywnością na platformach sprzedażowych – szacuje się, że wydatki Polaków na zakupy internetowe wzrosły w 2020 r. o 31,4% i przekroczyły 15,3 mld EUR. Colliers uważa, że firmy z branży handlowej w najbliższych latach coraz częściej będą podejmować decyzje o optymalizacji kanałów dotarcia do klientów, koncentrując się na powierzchni magazynowej i rozwijaniu usług z zakresu e-commerce. Wskazują jednak, że w dalszym ciągu sieci handlowe rozwijać będą modele sprzedaży i komunikacji wielokanałowej (omnichannel), którego ważnym kanałem pozostaną też sklepy stacjonarne. Pomimo pandemii na wejście na polski rynek zdecydowało się w ubiegłym roku około 15 sieci handlowych, m.in. Urban Outfitters, Ulla Popken czy Primark. Do marek debiutujących w ubiegłym roku w Warszawie zaliczają się również te z sektora premium tj. Patek Philipe, Giorgio Armani Beauty oraz Carl Hansen & Son (branża meblarska). W 2020 r. odnotowano również wprowadzenie na rynek nowych konceptów przez sieci obecne już w Polsce, np. Falconerii (Calzedonia), Modivo (CCC) i Fitanu.com (Martes Sport). Wyjście z Polski zapowiedziały natomiast sieci, takie jak: Salamander, Promod, Camaieu i Sportisimo.

Perspektywy poszczególnych sektorów w najbliższych 12 miesiącach

Bardzo optymistyczna
Optymistyczna
Stabilna
Pesymistyczna
Bardzo pesymistyczna

10.4 Osiągnięcia Echo Investment w segmencie nieruchomości handlowych

Najważniejszym wydarzeniem 2020 r. dla całego rynku handlowego, a także dla Echo Investment, było otwarcie pierwszego w Polsce sklepu Primark w warszawskiej Galerii Młociny. Był to jeden z najbardziej wyczekiwanych debiutów na polskim rynku, który od połowy sierpnia przyciąga do niej rzesze klientów. Sprowadzenie marki do Polski to jeden z największych sukcesów działu leasingowego Echo Investment. Warszawski sklep Primark zajmuje blisko 3,7 tys. mkw. powierzchni handlowej na dwóch piętrach Galerii Młociny, która należy do Echo Investment w 30%. Pozostałe 70% jest kontrolowane przez spółkę EPP. Centra handlowe od roku to najbardziej poszkodowany przez pandemię segment nieruchomości. Wprowadzane ograniczenia epidemiologiczne ograniczają w najtrudniejszych okresach funkcjonowanie większości najemców centrów handlowych. Najbardziej restrykcyjne ograniczenia, które powodowały zamknięcie 75-80% najemców w centrach handlowych, obowiązywały od połowy marca do początku maja, od 7 do 29 listopada, następnie 28 grudnia 2020 r. do 31 stycznia 2021 r. Ze względu na rosnącą liczbę zakażeń, centra handlowe zostały znów zamknięte. Wyzwaniem działów leasingu i zarządzania Echo Investment było i nadal jest porozumienie się z najemcami co do zasad powrotu centrów handlowych do normalnego działania. Pomimo trudnych negocjacji oraz wielu kontrowersji na rynku, po pierwszym lock-downie Echo Investment postawiło na możliwie szybkie porozumienie się z najemcami w katowickim Libero oraz warszawskiej Galerii Młociny, oraz jak najszybsze podjęcie działań, które doprowadzą do powrotu działania obu projektów do poziomów sprzed pandemii. Co ważne, w pierwszych dniach funkcjonowania centrów handlowych, notowane obroty były na poziomie wyższym niż spodziewane na podstawie doświadczeń innych krajów. Historycznie wysoki był też współczynnik konwersji, czyli liczby odwiedzających do liczby dokonujących transakcji. To pokazało odpowiedzialność klientów, którzy przychodzą do sklepów żeby dokonać konkretnych zakupów. Zarówno zarządzający obydwoma galeriami, jak i ich najemcy mają świadomość nieprzewidywalności sytuacji. Obie strony zakładają powrót do negocjowania długoterminowych aneksów w połowie roku, kiedy sytuacja dotycząca zakończenia epidemii powinna być bardziej przewidywalna. Wówczas łatwiej będzie też ocenić sytuację poszczególnych najemców, ich plany restrukturyzacyjne i rozwojowe.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Otwarcie pierwszego w Polsce sklepu Primark w Galerii Młociny w Warszawie jest jednym z najważniejszych wydarzeń dla rynku handlowego w 2020 r. Oba obiekty skupiają się na działaniach marketingowych, by wzmacniać świadomość marek. Działania marketingowe w pierwszym etapie (do około połowy roku) będą się skupiały tylko na zwiększeniu wartości obrotów, natomiast dopiero w późniejszym okresie - na działaniach wspierających odwiedzalność. Ważne, że zdecydowana większość najemców koncentruje się na utrzymaniu istniejących sklepów i innowacyjnego podejścia do sprzedaży.

W 2020 r. zakończona również została komercjalizacja Browarów Warszawskich. Dzięki podpisanym umowom, do flagowej warszawskiej inwestycji Echo Investment dołączą m.in. operator hali gastronomicznej powstającej w zabytkowych piwnicach leżakowni, restauracje, cukiernie, kawiarnie, piekarnie czy unikatowe punkty usługowe. Część handlowo-usługowa Browarów Warszawskich jest już w całości wynajęta. Najemcy wykańczają swoje lokale i – ze wsparciem Echo Investment – przygotowują się do otwarcia swojej działalności.

Nasi pracownicy i polityka różnorodności

Nasi pracownicy

Siłą napędową Echo Investment są pracownicy, ich różnorodne doświadczenia, kompetencje, wykształcenie, sposób pracy i indywidualne podejście do wykonywanych zadań. Stabilność zespołu, systematyczne podnoszenie kompetencji, bieżące uzupełnianie know-how z rynku i dobre warunki zatrudnienia ograniczają ryzyka, na jakie firma jest narażona. Zarząd jest świadomy znaczenia różnorodności w doborze pracowników, w tym osób zajmujących stanowiska kluczowych menedżerów. W podejmowanych decyzjach personalnych dokłada starań by uwzględnić elementy różnorodności, m.in. takie jak doświadczenie zawodowe, kompetencje zarówno funkcyjne jak i liderskie a także różnice poglądów, pochodzenia, płeć, wykształcenie czy wiek.

Na 31 grudnia 2020 r. grupa Echo Investment zatrudniała 455 pracowników etatowych. W porównaniu ze stanem na 31 grudnia 2019 r. zatrudnienie wzrosło o 2%. Przeciętny staż pracy wynosi obecnie około 7 lat. W 2020 r. zatrudniliśmy 49 osób, a pracę w grupie w tym czasie zakończyło 36 osób. Ponieważ mamy wielu pracowników o różnorodnym doświadczeniu i aspiracjach, to poszukiwanie osób na nowe stanowiska rozpoczynamy od wewnętrznej rekrutacji. W 2020 r. 36 naszych pracowników otrzymało awans i większą odpowiedzialność.

Echo Investment cieszy się długim przeciętnym stażem pracy zatrudnionych, równowagą pomiędzy liczbą wieloletnich, doświadczonych pracowników, a liczbą pracowników o krótkim stażu, różnorodnością wykształcenia kierunkowego, równowagą płci oraz wysokim poziomem wykształcenia. Grupa zatrudnia osiem osób z orzeczeniem o niepełnosprawności.

W ramach rozwijania umiejętności miękkich na początku 2020 r. kontynuowaliśmy cykl szkoleń z zakresu komunikacji i współpracy wewnątrz i między zespołami. Były one oparte m.in. o model Insights Discovery, który opisuje indywidualny styl działania każdego pracownika. Zrealizowaliśmy też program szkoleniowy dla działu sprzedaży z dwoma ścieżkami rozwojowymi. Jedną dedykowaną dla kierowników oraz drugą, skierowaną do handlowców. Program interaktywnych warsztatów powstał na bazie potrzeb biznesowych i zawierał praktyczne ćwiczenia, które opierały się o realne sytuacje i wyzwania w pracy z zespołem oraz pracy z klientem.

Rok 2020 to również czas rozwoju szkoleń wewnętrznych prowadzonych online. Nasi pracownicy dzielili się wiedzą m.in. z zakresu zmian w prawie budowlanym, bezpieczeństwa na budowie oraz nowych systemów i procedur. Dodatkowo przeprowadziliśmy webinar i warsztaty z zakresu siły i odporności psychicznej, aby wyposażyć managerów w narzędzia do wzmacniania tej odporności w swoich zespołach. Jak co roku uczestniczyliśmy też w konkursie Top Woman in Real Estate, tym samym promując na rynku nieruchomości osiągnięcia kobiet pracujących w Echo Investment.

Strategia HR elastycznie dostosowywała się do potrzeb biznesowych. Umożliwiliśmy pracownikom z całej organizacji budowanie ścieżek kariery i rozwój kompetencji poprzez promowanie transferów wewnętrznych i wspieranie relokacji do nowych zespołów i projektów w segmencie mieszkaniowym, który się dynamicznie rozwija. Tym samym zapewniliśmy rozwój kompetencji, które są w organizacji potrzebne: elastyczności, otwartości na zmianę, szerokiej perspektywy biznesowej, a także poszerzanie doświadczeń i pogłębianie niezbędnych kompetencji specjalistycznych.

Od marca 2020 r. prowadziliśmy intensywne działania w celu zapewnienia bezpieczeństwa i wsparcia dla pracowników, przy jednoczesnym zapewnieniu maksymalnej efektywności i ciągłości biznesowej. W trakcie całego okresu pandemii zapewnialiśmy dostępność środków higieny we wszystkich naszych lokalizacjach, dostosowaliśmy organizację pracy do konieczności zachowania dystansu, wprowadziliśmy zmiany w naszej przestrzeni biurowej. W sposób ciągły prowadziliśmy kampanię informacyjną i edukacyjną dla pracowników, promocję bezpiecznych zachowań, szkolenia dla managerów oraz szerokie wsparcie odnośnie postępowania w przypadku zachorowania, kontaktów z instytucjami publicznymi, wprowadzanych przepisów i ograniczeń oraz zasad kwarantanny i izolacji. W ramach wsparcia dla pracowników oraz zapewnienia najwyższych standardów bezpieczeństwa, od początku trwania pandemii zapewnialiśmy i organizowaliśmy testy dla wszystkich pracowników, którzy mieli kontakty z osobami zakażonymi wirusem SARS-COV-2, niezależnie od poziomu stanowiska w organizacji, a w okresie jesiennym także regularne cotygodniowe testy przesiewowe dla zespołów obsługujących klientów zewnętrznych. Już na początku pandemii został powołany sztab kryzysowy z udziałem prezesa i przygotowana procedura bezpieczeństwa. Kluczowe piony biznesowe przygotowały plan kontynuacji biznesu, w którym zapewniły minimalizację ryzyk poprzez przygotowanie komunikacji kryzysowej, zapewnienie zastępowalności pracowników i opracowanie lokalnych procedur postępowania.

36 Tylu pracowników dostało w 2020 r. awans
49 Tylu pracowników zatrudniliśmy w 2020 r.

PODZIAŁ PRACOWNIKÓW GRUPY ECHO INVESTMENT WG PŁCI


50%	50 %

Polityka różnorodności

Działamy na jednym z najbardziej wymagających rynków pracy w Polsce, dlatego zarządzamy organizacją koncentrując się na czerpaniu z różnorodności, budowaniu otwartości oraz włączaniu naszych pracowników w budowanie wartości firmy. Nasi pracownicy stale dzielą się umiejętnościami i wiedzą, aby osiągać najlepsze wyniki, bez względu na to czym i gdzie się zajmują. Budujemy kulturę współpracy, bo to ona daje nam siłę i pozwala osiągać sukcesy. Rozwijamy otwartą, integrującą kulturę pracy, doceniając wkład wszystkich pracowników. Wierzymy, że każdy dzieli się z nami swoim wyjątkowym sposobem patrzenia na świat, talentami i doświadczeniem, a także własnym podejściem i pasją w pracy.

Prowadzenie skomplikowanych inwestycji w całej Polsce wymaga zespołu o zróżnicowanych doświadczeniach, wiedzy i umiejętnościach. Dlatego zatrudniamy ludzi z różnych środowisk, bez względu na ich rasę, płeć, wiek, status społeczny, religię, orientację seksualną, poglądy polityczne, niepełnosprawność czy stan cywilny. Dbamy o zwiększenie udziału kobiet na stanowiskach wpływających na kierunek rozwoju naszej organizacji. Staramy się o większe zróżnicowanie i otwartość organizacji, ale ostateczne decyzje o zatrudnieniu danej osoby podejmujemy w oparciu o jej umiejętności, ponieważ naszym priorytetem jest zatrudnianie i zatrzymywanie najlepszych. Zasady powoływania organów Spółki reguluje natomiast Statut i Kodeks spółek handlowych.

7 lat Tyle wynosi średni staż pracy pracownika grupy Echo Investment
455 Tylu pracowników etatowych zatrudniała grupa Echo Investment na 31 grudnia 2020 r.

PODZIAŁ PRACOWNIKÓW GRUPY ECHO INVESTMENT WG WIEKU


69%	17%	14%
poniżej 30 lat	30-50 lat	powyżej 50 lat

Polityka wynagradzania

Echo Investment buduje swoją politykę wynagradzania w oparciu o zasady Kodeksu Postępowania:

§ 1.1 Wszystkie spółki z grupy Echo Investment są odpowiedzialne za rozwijanie i prowadzenie ekonomicznie uzasadnionego oraz odpowiedzialnego społecznie biznesu.
§ 2.2 Echo Investment dokłada wszelkich starań, aby warunki zatrudnienia pracowników były sprawiedliwe i spełniały wszystkie wymogi prawa krajowego oraz odpowiednich konwencji Międzynarodowej Organizacji Pracy.
§ 2.6 Nie pozwalamy na żadne przypadki dyskryminacji. Zapewniamy wszystkim jednakowe prawa i możliwości, bez względu na rasę, kolor skóry, płeć, narodowość, religię, przynależność etniczną czy inne cechy.

Wynagrodzenia

W 2020 r., z powodu aktualnej sytuacji na świecie związanej z COVID-19 spółka podchodziła racjonalnie do kwestii płac i benefitów, dbając o zapewnienie ciągłości biznesu oraz utrzymanie kadry na poziomie zapewniającym skuteczne działanie na rynku. Spółka nie korzystała z rozwiązań tarczy kryzysowej w zakresie czasu pracy ani wynagradzania i nie obniżyła wynagrodzeń pracownikom.

System płacowy Echo Investment funkcjonuje na przejrzystych zasadach. Wynagrodzenie każdego pracownika wynika z jego roli w organizacji oraz oceny jego indywidualnych wyników. Każdy pracownik jest informowany o swojej ocenie oraz porównaniu swojego wynagrodzenia do standardów rynkowych (tzw. compa ratio). To zapewnia przejrzystość kryteriów oceny, które są podstawą systemu wynagradzania w zróżnicowanej organizacji.# USTALANIE WYSOKOŚCI WYNAGRODZEŃ

Wartościowanie stanowisk jest podstawą sprawiedliwego wynagradzania w firmie. Stanowiska łączące się z większą odpowiedzialnością są lepiej wynagradzane. Płace są ustalane indywidualnie dla każdego pracownika w ramach ustalonych widełek płacowych. Przedziały płacowe określone są w taryfikatorze wynagrodzeń (80–120% mediany wynagrodzenia na rynku). Wynagrodzenia pracowników są zróżnicowane w zależności od odpowiedzialności stanowiska, które zajmują, osiąganych wyników w pracy oraz kompetencji wykorzystywanych w pracy, a nie zależą od płci, wieku, narodowości ani stażu osoby zatrudnionej.

Poza polityką wynagrodzeń, głównymi dokumentami regulującymi politykę wynagradzania w Echo Investment jest „Regulamin wynagradzania pracowników Echo Investment” z 16 stycznia 2013 r. z późniejszymi poprawkami, „Zasady premiowania w Grupie Kapitałowej Echo Investment dla pracowników działów wsparcia” z 26 maja 2011 r. oraz „System premiowania działów deweloperskich w Grupie Kapitałowej Echo Investment” z 1 czerwca 2017 r.

Wynagrodzenie w Echo Investment składa się z części stałej i premii. Celem części premiowej jest wspieranie efektywności firmy. Pracownik zatrudniony na każdym stanowisku, również w dziale wspierającym, ma szansę na otrzymanie premii. W 2020 r. premie związane bezpośrednio ze sprzedażą były wypłacane bez zmian, natomiast pozostałe bonusy i nagrody zostały uzależnione od całościowego wyniku rocznego organizacji.

W 2020 r. działaliśmy w ramach wypracowanych standardów zarządzania wynagrodzeniami: dbaliśmy o aktualność bazy stanowisk oraz bieżące wartościowanie nowych lub zmienionych ról, a także spójność ze standardami rynkowymi w branży nieruchomości. Budowaliśmy ścieżki rozwoju pracowników w kontekście aktualnych potrzeb biznesowych, umożliwiając pracownikom rozwój w nowych rolach i zwiększanie odpowiedzialności poprzez innowacyjne działania w odpowiedzi na zmieniające się warunki rynkowe. Takie rozwiązanie zapewnia wysoką motywację, utrzymanie talentów i długoterminowy rozwój organizacji. Dodatkowo skupiliśmy się na zapewnieniu kluczowych w okresie pandemii benefitów, czyli szerokiego wsparcia w ramach pakietów medycznych oraz profilaktyki COVID-19. Działania podjęte w 2020 r. są dowodem wysokiego zaangażowania Zarządu w zapewnienie efektywnej kosztowo i motywującej polityki wynagradzania w Spółce, co jest szczególnie ważne w czasie obecnej sytuacji.

W 2021 r. zamierzamy kontynuować pracę nad wspieraniem rozwoju pracowników i budowaniem optymalnego środowiska pracy poprzez nacisk na innowacyjne wykorzystanie nabytych umiejętności na stanowisku pracy, zaangażowanie w rozwój umiejętności przywódczych menadżerów oraz budowanie nowoczesnych i efektywnych narzędzi stawiania celów i zarządzania poprzez informację zwrotną udzielaną na bieżąco.

Założenia polityki wynagrodzeń w Echo Investment:
* dążenie do zapewnienia konkurencyjnych, czyli podobnych stawek wynagrodzeń dla pracowników Echo Investment w stosunku do ofert w innych firmach,
* dążenie do zapewnienia w Echo Investment konkurencyjnego poziomu kosztów związanych z budżetem wynagrodzeń,
* wynagradzanie pracowników w sposób uwzględniający wagę zajmowanego stanowiska (mierzoną wynikiem wartościowania), jego znaczenie i wpływ, umiejętności i kompetencje pracownika,
* wyniki pracy.

WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU

Członkowie zarządu otrzymują wynagrodzenia i premie zgodnie z modelem wynagradzania opisanym w „Regulaminie pracy zarządu”, przyjętym uchwałą Rady Nadzorczej 21 marca 2013 r. System premiowy opiera się o umowę zgodną z metodologią MBO (zarządzanie przez cele, ang. Management by Objectives) i jest powiązany z wynikami firmy. Każdy członek zarządu może otrzymać premię roczną wyrażoną w wielokrotności wynagrodzenia podstawowego, uzależnioną od realizacji kluczowych celów biznesowych, na które ma wpływ w zakresie swojego obszaru odpowiedzialności. Jednocześnie wszyscy członkowie zarządu mają wspólne cele, których realizacja poniżej oczekiwanego poziomu będzie powodować pomniejszenie premii. Każdorazowo wysokość wynagrodzenia oraz premii członków zarządu potwierdzana jest uchwałą Rady Nadzorczej.

W związku z wybuchem pandemii, w 2020 r. oprócz celów szczegółowych ustalanych indywidualnie dla każdego Członka Zarządu, wspólnymi celami Zarządu były utrzymanie ciągłości i stabilności funkcjonowania firmy – w szczególności utrzymanie nieprzerwanej pracy na budowach oraz w biurach sprzedaży mieszkań – oraz zapewnienie bezpieczeństwa pracowników i współpracowników. Jednocześnie, w momencie wybuchu pandemii, Zarząd podjął działania w odpowiedzi na ryzyka biznesowe i finansowe związane z niepewną sytuacją rynkową, m.in. decyzje o częściowym odroczeniu wypłaty premii za 2019 r. oraz tymczasowym obniżeniu wynagrodzeń osób zarządzających.

W 2020 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu przejęcia.

47 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Jak zarządzamy ryzykiem

Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia dla działalności Spółki i jej Grupy Kapitałowej

Zarządzanie ryzykiem jest integralną częścią prowadzenia Strategii Rentownego Wzrostu i zapewnia osiągnięcie zakładanych celów grupy Echo Investment. Stosowane procedury zarządzania ryzykiem obejmują identyfikację ryzyk, ich ocenę, zarządzanie i monitorowanie. Za całościowe zarządzanie ryzykiem odpowiada Zarząd Echo Investment S.A., we współpracy z Radą Nadzorczą i Komitetem Audytu. Zarząd, we współpracy z Działem Audytu Wewnętrznego, nadzoruje zarządzanie ryzykami poprzez tworzenie, wdrażanie i analizę systemów kontroli, pracowników odpowiedzialnych za audyt wewnętrzny oraz dyrektorów i zarządzających poszczególnymi działami.

RYZYKA STRATEGICZNE I BIZNESOWE

RYZYKO

Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyka z zakresu założeń i celów strategicznych

Ryzyko niezrealizowania celów strategicznych;
Wymuszona niekorzystna zmiana założeń i celów strategicznych;
Niejednolite, nierealne założenia i cele strategiczne.
Doświadczona kadra zarządcza nastawiona na realizację celów. Dostosowywanie systemów motywacyjnych zgodnie z zasadą kaskadowania celów strategicznych na cele operacyjne;
Cykliczna proaktywna weryfikacja aktualności kluczowych celów strategicznych oraz ich bieżący monitoring poprzez funkcjonujące procedury na poziomie projektowym, portfelowym oraz Grupy Kapitałowej;
Monitoring rynków, na których funkcjonuje spółka w oparciu o raporty branżowe oraz własne badania i analizy, w tym w szczególności dotyczących średniego poziomu cen sprzedaży mieszkań oraz stawek najmu i cen transakcyjnych na rynkach komercyjnych.

Ryzyko związane z bankiem ziemi

Silna konkurencja;
Wysokie oczekiwania cenowe;
Ograniczona podaż dobrze przygotowanych nieruchomości.
Własny dział zakupów gruntów;
Ścisła współpraca z renomowanymi brokerami i pośrednikami;
Znaczący potencjał finansowy pozwalający na zakup dużych terenów z przeznaczeniem wielofunkcyjnym, dla których jest znacznie mniejsza konkurencja;
Stałe utrzymywanie banku ziemi pozwalającego prowadzić działalność przez ok. 3-5 lat.

49 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA STRATEGICZNE I BIZNESOWE

RYZYKO

Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu sprzedaży mieszkań

Silna konkurencja na rynkach lokalnych;
Niedopasowana do popytu oferta mieszkań.
Stała, dokładna analiza lokalnych rynków mieszkaniowych, począwszy od etapu przed zakupem danej działki, aż do zakończenia procesu sprzedaży;
Stała analiza najnowszych trendów na rynku mieszkaniowym w oparciu o raporty branżowe oraz własne badania preferencji klientów;
Możliwość elastycznego reagowania na zmieniające się preferencje klientów nawet w trakcie budowy (własny dział projektowania);
Prowadzenie sprzedaży mieszkań w oparciu o własne zespoły sprzedażowe;
Etapowa realizacja inwestycji;
Wieloletnie doświadczenia Spółki z kilku lokalnych rynków mieszkaniowych.

Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu wynajmu powierzchni biurowej i handlowej

Silna konkurencja na lokalnych rynkach handlowych;
Ograniczenie ekspansji firm handlowych;
Ograniczenie zapotrzebowania na powierzchnię biurową ze strony potencjalnych najemców;
Nieprawidłowo skonstruowana oferta biurowa lub handlowa;
Rosnące oczekiwania najemców odnośnie standardów wykończenia obiektów lub wysokości zachęt.
Stała analiza tendencji rynkowych i szybkie reagowanie na ich zmiany;
Stała współpraca i utrzymywanie kontaktów z najemcami lub potencjalnymi najemcami handlowymi (sieci handlowe) oraz biurowymi (w tym w szczególności z sektora usług wspólnych BPO/SSC);
Wieloletnie doświadczenie z realizacji i wynajmu projektów komercyjnych na kilku lokalnych rynkach w Polsce;
Własne duże zespoły leasingowe;
Współpraca z wszystkimi znaczącymi brokerami i pośrednikami wynajmu;
Posiadanie w grupie spółki CitySpace, oferującej biura serwisowane, która jest najemcą w niektórych budynkach zrealizowanych przez Echo Investment i wprowadza do nich mniejsze firmy, start-upy czy firmy z sektora usług wspólnych, które dopiero rozpoczynają działalność w Polsce;
Dodatkowo usługa biur serwisowanych pozwala Spółce na większą elastyczność przy dostarczeniu najemcy docelowej powierzchni biurowej (możliwość tymczasowego ulokowania najemcy w biurach CitySpace).# Ryzyka związane zsprzedażą projektów biurowych ihandlowych
Wysoka konkurencja na rynku gotowych inwestycji komercyjnych;
Wysokie wymagania potencjalnych inwestorów wobec produktu isprzedającego;
Ograniczony popyt na nieruchomości komercyjne.
Własny zespół sprzedażowy (składający się ze specjalistów branżowych, prawnych; podatkowych iﬁnansowych);
Duże doświadczenie rynkowe;
Rozległe kontakty na światowych rynkach nieruchomości;
Projekty owysokiej jakości, spełniające wszystkie kryteria wymagane przez międzynarodowe instytucje inwestujące waktywa nieruchomościowe;
Elastyczne iinnowacyjne podejście do umów zpotencjalnymi kupującymi;
Dobra reputacja ﬁrmy, pozwalająca na wczesne wprowadzanie projektów wfazę sprzedaży izabezpieczanie sprzedaży przez umowy przedwstępne, umowy prawa do złożenia pierwszej oferty („right of ﬁrst oer”, ROFO), czy zapisy umów owspółpracy przy wspólnych projektach joint-venture;
Zasoby ﬁnansowe pozwalające przy trudnych warunkach rynkowych na utrzymywanie aktywa wynajętego igenerującego przychody znajmu na bilansie grupy Echo Investment.

50 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA STRATEGICZNE IBIZNESOWE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyka związane ze współpracą zwykonawcami ipodwykonawcami

Ryzyko upadłości kontrahenta;
Ryzyko opóźnień wpracach;
Ryzyko nienależytej jakości dostarczonych prac;
Ryzyko wzrostu cen materiałów iwykonawstwa;
Ryzyko występowania roszczeń isporów sądowych zwykonawcami.
Stabilna sytuacja ﬁnansowa sprawiająca, że Echo Investment jest na rynku atrakcyjnym ipożądanym zleceniodawcą;
Współpraca zwyselekcjonowaną grupą renomowanych ﬁrm wykonawczych, podwykonawczych idostawców;
Badanie kondycji ﬁnansowej imożliwości technicznych wykonawcy lub dostawcy przed ostatecznym wyborem oferty ipodpisaniem kontraktu;
Zabezpieczenia prawne stosowane wzawieranych umowach owykonawstwo;
Stały nadzór nad budowami ze strony project managerów idyrektorów budowy Echo Investment, atakże inspektorów lub specjalistycznych ﬁrm zewnętrznych;
Wieloletnie doświadczenie Echo Investment oraz niska rotacja pracowników (średni staż pracy wynoszący około 7 lat);
Własny zespół odpowiadający za kosztorysy oraz stały monitoring cen ipodaży materiałów iusług na rynku;
Pakietowanie zamówień, pozwalające na obniżenie cen ofert za pomocą tzw. efektu skali.

Ryzyko zmian szacunków wzakresie projektów deweloperskich

Skala idługi horyzont czasowy realizowanych projektów oraz związana znim zmienność cen materiałów iwykonawstwa;
Cykliczny charakter rynku nieruchomości oraz uwarunkowania makroekonomiczne mające wpływ zarówno na stronę przychodową jak ikosztową założeń budżetowych;
Ograniczona powtarzalność projektów.
Wewnętrzne zespoły specjalistów dla wszystkich kluczowych etapów procesu deweloperskiego pozwalające na osiągnięcie wewnętrznego efektu synergii;
Własny dział odpowiedzialny za szacowanie kosztów realizacji iśledzenie na bieżąco sytuacji na rynku budowlanym;
Regularny proces rewizji budżetów projektowych uwzględniający analizę ryzyk;
Projektowanie woparciu ofunkcjonujące precyzyjne standardy realizacyjne dla mieszkań ibiur pozwalające na maksymalizację efektu skali oraz ograniczające ryzyka związane zniską powtarzalnością realizowanych projektów;
Zamówienia masowe, łączone dla kilku inwestycji, wcelu zapewnienia dostępu do materiałów iurządzeń występujących masowo na inwestycjach;
Zawieranie umów ryczałtowych zgwarancją niezmiennej ceny.

Ryzyko wypadków przy pracy iinnych zagrożeń

Zagrożenia bezpieczeństwa pracowników Echo, pracowników podwykonawców oraz osób postronnych;
Niewystarczający poziom wiedzy ikompetencji zzakresu bezpieczeństwa ihigieny pracy oraz ochrony środowiska (BHP oraz OŚ) upodwykonawców.
Własny zespół specjalistów zzakresu BHP iOŚ, przeprowadzających m.in. okresowe kontrole, audyty oraz szkolenia zzakresu BHP iOŚ;
Stosowanie wysokich standardów BHP iOŚ zgodnych znormą ISO 45001 (BHP) oraz ISO 14001 (OŚ) potwierdzanych przez okresowe zewnętrzne audyty;
Obligowanie wykonawców do stosowania się do przepisów istandardów Echo wzakresie BHP iOŚ.

51 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA FINANSOWE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko zmian wysokości stóp procentowych

Stosowanie instrumentów zabezpieczających (stałe stopy, dla części kredytów – IRS) dla wybranych zobowiązań.

Ryzyko walutowe

Hedging naturalny – zaciąganie kredytów na ﬁnansowanie projektów wEUR, które jest również główną walutą transakcji najmu isprzedaży nieruchomości komercyjnych wPolsce, ﬁnansowanie działalności mieszkaniowej ibudowlanej wpolskich złotych, które są główną walutą zawieranych kontraktów budowlanych isprzedaży mieszkań;
Ustanowienie programu emisji obligacji denominowanych wEUR, wcelu lepszego dostosowania struktury walutowej pasywów do struktury walutowej aktywów iprzeprowadzenie pierwszych emisji;
Selektywne wykorzystywanie instrumentów pochodnych (forward, opcje walutowe).

Ryzyko utraty płynności Spółki lub spółek zGrupy

Brak dostępu do ﬁnansowania zewnętrznego;
Zachwianie równowagi między należnościami azobowiązaniami.
Stały monitoring prognozowanych irzeczywistych przepływów pieniężnych krótko- idługoterminowych;
Utrzymywanie gotówki zapewniającej właściwe zarządzanie płynnością;
Utrzymywanie wolnych limitów kredytowych na rachunkach bieżących;
Stałe wpływy ze sprzedaży mieszkań;
Finansowanie realizacji projektów kredytami celowymi;
Realizowanie najbardziej kapitałochłonnych inwestycji wpartnerstwie lub współpracy zﬁrmami spoza grupy Echo Investment;
Stałe monitorowanie należności izobowiązań;
Dywersyﬁkacja biznesu na segmenty mieszkaniowy, biurowy, handlowy, które mogą przechodzić poszczególne fazy cyklu koniunkturalnego wróżnym czasie;
Przeprowadzanie wariantowanych stress testów płynnościowych woparciu oróżne scenariusze zmian rynkowych.

RYZYKA PRAWNE IREGULACYJNE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko związane zprocedurami administracyjnymi

Ryzyko zmian prawa;
Ryzyko związane zinterpretacyjnymi przepisów lokalnych iogólnokrajowych;
Ryzyko opieszałości urzędów, wydłużenia się procedur administracyjnych wurzędach;
Ryzyko opóźnień wprocesach administracyjnych ze względu na złe przygotowanie inwestycji;
Ryzyko opóźnień wprocesach administracyjnych ze względu na udział stron trzecich.
Stały monitoring zmian prawnych wzakresie planowania iprocedur administracyjnych;
Doświadczenie zfunkcjonowania procedury uzyskiwania pozwoleń wnajwiększych miastach wPolsce;
Zatrudnianie doświadczonych specjalistów zzakresu planowania iprocedur administracyjnych;
Szczegółowa analiza prawno-administracyjna przed zakupem działki;
Dokładne przygotowanie projektów we współpracy zdoświadczonymi zewnętrznymi studiami architektonicznymi iurbanistycznymi;
Prowadzenie działań informacyjnych ipromocyjnych dotyczących planowanych projektów wcelu uzyskania akceptacji społecznej;
Prowadzenie jednocześnie wielu projektów, co pozwala na rozproszenie ryzyka.

52 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA PRAWNE IREGULACYJNE

Ryzyka związane zwprowadzeniem nowych przepisów prawnych oraz zmianami istniejących przepisów

Ryzyko niedostosowania się do nowych regulacji wodpowiednim terminie;
Zmiana interpretacji wcześniejszych przepisów;
Publiczny charakter spółki oraz związane ztym podwyższone restrykcje prawne;
Ryzyko wzrostu obciążeń związanych zzapewnieniem zgodności zprzepisami.
Stały monitoring prac legislacyjnych dotyczących branży nieruchomości, budowlanej ipokrewnych, wpływających na działalność Grupy;
Stała analiza potencjalnego wpływu nowych rozwiązań na działalność ﬁrmy na poziomie Zarządu;
Uczestnictwo wdialogu społecznym dotyczącym prowadzonych prac legislacyjnych poprzez gremia doradcze, organizacje biznesowe ibranżowe;
Wparcie zewnętrznych kancelarii wzakresie wiedzy specjalistycznej gdy występuje taka potrzeba;
Zatrudnienie wramach zespołu prawnego specjalisty zzakresu rynków kapitałowych;
Okresowe audyty wzakresie oceny zgodności zprzepisami;
Monitoring rozwiązań prawnych stosowanych wkrajach rozwiniętych (przede wszystkim Unii Europejskiej iUSA).

Skomplikowany izmienny system podatkowy

Ryzyko braku zgodności znowymi zmianami wprzepisach podatkowych;
Rozbieżna praktyka interpretacyjna organów podatkowych irozbieżne orzecznictwo;
Wzrost obciążeń podatkowych oraz zapewniania zgodności zprzepisami podatkowymi.
Wewnętrzna kontrola podatkowa , własny zespół ds. podatków;
Stałe monitorowanie uwarunkowań podatkowych działalności Grupy Kapitałowej;
Stała współpraca zrenomowanymi doradcami prawnymi ipodatkowymi.

RYZYKA MAKROEKONOMICZNE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko niekorzystnych zmian na rynku nieruchomości

Cykliczność rynku nieruchomości;
Ryzyko wstrzymania ﬁnansowania zewnętrznego.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA ZWIĄZANE Z ROZWOJEM EPIDEMII KORONAWIRUSA SARS-COV-2

RYZYKO

Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko ograniczenia możliwości prowadzenia działalności Grupy ze względu na nadzwyczaj- ne środki ostrożności

Powołanie zespołu ds. zarządzania w sytuacji nadzwyczajnej, zgodnie z wdrożoną uprzednio procedurą zarządzania w sytuacji kryzysowej;
Wzmacnianie systemów IT i stała analiza efektywności systemów pozwalających na zdalne prowadzenie działalności;
Przyspieszenie zaplanowanych procesów przechodzenia z tradycyjnego obiegu dokumentów na elektroniczny;
Wprowadzenie systemu zdalnych spotkań z klientami i kontrahentami, jak również wewnętrznych;
Codzienny monitoring zaawansowania prac na budowach, analiza ryzyk i sposobów ich zapobiegania lub ograniczania;
Stała analiza prawdopodobnego rozwoju sytuacji i możliwości zabezpieczenia się przed przewidywanymi ryzykami;
Podjęte nadzwyczajne środki ostrożności wspierające bezpieczeństwo pracowników oraz pracowników podwykonawców.

Ryzyko pogorszenia koniunktury w następstwie epidemii

Ryzyko opóźnień na budowach w związku z ograniczeniami w działalności firm budowlanych lub utrudnień z dostawą materiałów;
Ryzyko pogorszenia warunków finansowania projektów lub znaczącego ograniczenia możliwości finansowania;
Ryzyko spadku popytu na mieszkania m.in. z powodu ograniczenia możliwości udzielania kredytów hipotecznych;
Ryzyko opóźniania decyzji inwestycyjnych przez fundusze kupujące gotowe biurowce i centra handlowe oraz spadku możliwych do uzyskania cen transakcyjnych;
Ryzyko obniżenia rentowności projektów.
Wzmocniony monitoring postępów na wszystkich budowach, zwiększyła zakres analizy możliwości wystąpienia ryzyk oraz możliwości zapobiegania im lub ich ograniczania;
Dywersyfikacja dostaw: bieżąca współpraca z około 350 firmami podwykonawczymi i dostawcami;
Stałe utrzymywanie wysokiej płynności, m.in. przez wysoki stan gotówki oraz linii kredytów bieżących;
Możliwość elastycznego reagowania na warunki rynkowe w zakresie rozpoczynania nowych projektów lub zamiany funkcji budynków, które mogą powstać na zakupionych działkach;
Przygotowanie się do wykorzystania ewentualnej słabszej koniunktury na poszukiwanie okazji na rynku działek lub przejmowania mniejszych firm;
Utrzymywanie znaczącego banku ziemi pozwalającego na utrzymywanie wysokiej aktywności deweloperskiej w perspektywie nadchodzących 3-5 lat;
Renegocjacja kosztów dostaw i wykonawstwa w konsekwencji spadku zamówień na rynku;
Możliwość utrzymywania gotowych budynków biurowych i centrów handlowych oraz czerpania zysków z bieżącej działalności operacyjnej tych obiektów.

RYZYKA IT

RYZYKO

Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Cyberbezpieczeństwo

Ryzyko związane z nieautoryzowanym dostępem do danych z wewnątrz oraz zewnątrz organizacji mogące powodować wyciek poufnych danych firmowych.
Funkcjonujące wewnętrzne standardy bezpieczeństwa IT;
Wymaganie spełnienia standardów bezpieczeństwa Echo przez dostawców rozwiązań IT;
Funkcjonujący system bezpieczeństwa uwzględniający ciągły monitoring i wykrywanie zagrożeń dla systemów i infrastruktury IT;
Prowadzenie cyklicznych wewnętrznych kampanii informacyjnych z zakresu cyberbezpieczeństwa oraz cyklicznych testów z zakresu bezpieczeństwa infrastruktury i aplikacji IT.

Stabilność systemu

Ryzyko dla utrzymania stabilności sieci i systemów firmowych w warunkach konieczności masowej pracy zdalnej.
Korzystanie z renomowanych dostawców i wykonawców oprogramowania z zakresu nowoczesnych technologii;
Przeprowadzanie regularnych testów wytrzymałości sieci i systemów, która została pozytywnie zweryfikowana w 2020 r. w czasie pracy zdalnej dużej części zespołu.

RYZYKA ZWIĄZANE Z TRANSAKCJĄ ZAKUPU INNEJ SPÓŁKI

RYZYKO

Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyka związane z transakcją

Prawne;
Ekonomiczne;
Ryzyko związane z ustaleniem ceny;
Podatkowe;
Regulacyjne.
Przeprowadzenie szczegółowego procesu due dilligence prawnego, finansowego, komercyjnego, podatkowego i technicznego przy wsparciu wewnętrznych jak i zewnętrznych renomowanych specjalistów dziedzinowych;
Nabycie realizowane zgodnie z długoterminowym planem strategicznym rozwoju
Współpraca z renomowanymi doradcami i kancelariami prawnymi;
Doświadczenie kadry zarządczej w transakcjach fuzji i przejęć;
Przejmowany podmiot działa w branży z podstawowej działalności Echo Investment;
Przejmowany podmiot jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, co wpływa na jego przejrzystość oraz pomaga określić właściwą wycenę.

Ryzyko związane z połączeniem podmiotów (długoterminowe)

Ryzyko nieosiągnięcia odpowiedniej efektywności połączenia;
Ryzyko nieosiągnięcia wartości dodanej;
Ryzyko konsolidacji i raportowania finansowego.
Odpowiednia strategia doboru celu akwizycyjnego;
Doświadczenie kadry zarządczej w transakcjach fuzji i przejęć;
Poprawna integracja jest elementem systemu premiowego kluczowych członków zarządu i wyższej kadry menadżerskiej;
Opracowanie planów połącznia biznesów i wzajemnej synergii obu organizacji;
Współpraca z renomowanymi doradcami z zakresu zarządzania i optymalizacji.

Portfel nieruchomości

Legenda: PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów przedwstępnych. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywo- wowanych kosztów finansowych, marketingu oraz całościowych kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok. 6% podanej wartości budżetu.

PROJEKTY MIESZKANIOWE W BUDOWIE

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzeda- nych lokali]	Planowane przychody	Przewidywa- ny budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
KRAKÓW
Osiedle Krk I	800	218	70%	97,1	66,4	58%	I kw. 2020	IV kw. 2021
Osiedle Krk II	800	218	52%	97,1	66,6	40%	III kw. 2020	II kw. 2022
Bonarka Living I	8 000	143	47%	68,4	48,3	38%	III kw. 2020	IV kw. 2021
ŁÓDŹ
Fuzja I	14 300	282	73%	105,6	80,9	91%	II kw. 2019	IV kw. 2020
Fuzja II	12 400	240	11%	92,3	69,4	16%	IV kw. 2020	II kw. 2022
Osiedle Jarzębinowe VII	6 100	105	98%	36,7	28,4	96%	II kw. 2019	IV kw. 2020
Osiedle Jarzębinowe VIII	6 100	101	67%	39,3	29,0	40%	II kw. 2020	IV kw. 2021
POZNAŃ
Apartamenty Esencja	12 400	260	91%	116,4	87,3	94%	I kw. 2019	IV kw. 2020
Nasze Jeżyce I	7 500	142	91%	57,8	44,7	75%	III kw. 2019	II kw. 2021
Nasze Jeżyce II	8 200	162	78%	64,2	48,9	54%	III kw. 2019	II kw. 2021
Osiedle Enter I a	6 400	118	77%	41,6	30,6	70%	I kw. 2020	IV kw. 2021
WARSZAWA
Apartamenty przy Warzelni (Browary Warszawskie E)	5 700	81	80%	113,4	72,2	97%	IV kw. 2018	IV kw. 2020
Stacja Wola I	20 000	387	88%	204,3	141,6	61%	IV kw. 2019	III kw. 2021

PROJEKTY MIESZKANIOWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
KRAKÓW
ZAM I	6 300	115	62,0	44,5	30%	I kw. 2021	II kw. 2022
Bonarka Living II c	9 700	179	84,2	58,9	19%	III kw. 2021	IV kw. 2022
Bonarka Living II d	8 200	151	71,4	50,1	18%	IV kw. 2021	I kw. 2023
ZAM II	5 400	98	59,4	42,7	23%	I kw. 2022	II kw. 2023
Kapelanka I	14 600	262	146,7	108,0	22%	III kw. 2024	II kw. 2026
Kapelanka II	10 300	178	108,4	79,8	21%	III kw. 2025	I kw. 2027
Kapelanka III	7 900	146	84,0	63,5	20%	II kw. 2026	IV kw. 2027
Kapelanka IV	16 000	296	175,3	120,0	22%	IV kw. 2026	II kw. 2028
Kapelanka V	8 600	128	96,6	66,8	21%	III kw. 2027	I kw. 2029
ŁÓDŹ
Wodna 17	12 700	234	84,3	62,6	12%	II kw. 2021	I kw. 2023
Widzewska I	9 000	170	53,2	41,2	6%	III kw. 2021	I kw. 2023
Fuzja III	9 100	152	67,8	50,1	11%	I kw. 2022	IV kw. 2023
Widzewska II	8 800	166	53,2	41,0	6%	II kw. 2022	IV kw. 2023
Widzewska III

PROJEKTY MIESZKANIOWE W BUDOWIE

Projekt / adres	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Poziom sprzedaży [% sprzedanych lokali]	Planowane przychody	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Widzewska 8	5 000	156	52,3	38,9	6%	II kw. 2023	III kw. 2024
Widzewska IV ul. Widzewska 9	000	168	56,2	41,4	6%	IV kw. 2023	II kw. 2025
Widzewska V ul. Widzewska 9	000	168	57,4	41,0	6%	III kw. 2024	I kw. 2026
Widzewska VI ul. Widzewska 8	800	166	57,7	39,9	6%	I kw. 2025	IV kw. 2026
Stacja Wola II ul. Ordona	13 700	249	44%	138,4	95,3	38%	III kw. 2020	II kw. 2022
STACJA 3.0 WROCŁAW	ul. Mińska	12 100	242	75%	89,3	68,9	93%	III kw. 2019
Razem	152 500	2 948		1 361,9	978,5	57

PROJEKTY MIESZKANIOWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane przychody [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Widzewska VII ul. Widzewska	5 900	111	39,5	29,8	6%	II kw. 2022	IV kw. 2023
Widzewska VIII ul. Widzewska	7 200	135	49,5	35,7	6%	I kw. 2023	III kw. 2024
Widzewska IX ul. Widzewska	10 400	190	73,4	52,4	6%	III kw. 2023	II kw. 2025
Widzewska X ul. Widzewska	10 400	190	75,3	52,4	6%	III kw. 2024	I kw. 2026
Widzewska XI ul. Widzewska	7 200	135	53,3	35,4	6%	II kw. 2025	I kw. 2027
Widzewska XII ul. Widzewska	8 600	162	65,4	42,4	6%	I kw. 2026	III kw. 2027
Widzewska XIII ul. Widzewska	3 900	58	30,6	21,4	5%	IV kw. 2026	II kw. 2028
POZNAŃ
Osiedle Enter I ul. Naramowice	6 000	104	37,8	28,3	24%	I kw. 2021	IV kw. 2021
Osiedle Enter II ul. Sielawy	9 400	153	60,6	43,2	15%	I kw. 2021	IV kw. 2022
Osiedle Enter III ul. Sielawy	9 600	159	62,2	45,1	14%	I kw. 2021	IV kw. 2022
Apartamenty Esencja II ul. Grabary	6 500	130	63,3	48,9	18%	III kw. 2021	III kw. 2023
Opieńskiego I ul. Opieńskiego	12 600	205	90,0	70,3	9%	III kw. 2022	II kw. 2024
Opieńskiego II ul. Opieńskiego	8 900	183	63,8	49,5	9%	II kw. 2023	I kw. 2025
Opieńskiego III ul. Opieńskiego	8 100	167	58,4	44,9	9%	I kw. 2024	IV kw. 2025
Opieńskiego IV ul. Opieńskiego	7 800	149	58,4	43,5	9%	I kw. 2025	III kw. 2026
Opieńskiego V ul. Opieńskiego	5 700	106	43,5	31,7	9%	IV kw. 2025	III kw. 2027
Opieńskiego VI ul. Opieńskiego	11 100	215	87,3	62,1	9%	III kw. 2026	II kw. 2028
WARSZAWA
Stacja Wola III ul. Ordona	14 900	270	147,8	102,9	27%	III kw. 2021	II kw. 2023
Kabaty al. KEN	17 300	299	213,7	154,3	27%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Razem	333 400	6 054		2 743,7	1 984,5	58

Mieszkania na wynajem Resi4Rent

Legenda: PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych, koszty finansowe oraz 6% wynagrodzenia za prowadzenie projektu przez Echo Investment. Nie zawiera kosztów marketingu.

GOTOWE PROJEKTY PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Zakończenie budowy
R4R Wrocław Rychtalska Wrocław, ul. Zakładowa	11 400	302	8,4	76,8	III kw. 2019
R4R Łódź Wodna Łódź, ul. Wodna	7 800	219	4,9	52,4	IV kw. 2019
R4R Wrocław Kępa Mieszczańska Wrocław, ul. Dmowskiego	9 300	269	6,8	76,3	II kw. 2020
R4R Warszawa Browary Warszawa, ul. Grzybowska	19 000	450	16,6	187,6	III kw. 2020
R4R Warszawa Woronicza Warszawa, ul. Suwak	7 900	229	6,2	60,7	IV kw. 2020
Razem	55 400	1 469	42,9	453,8

PROJEKTY PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT W BUDOWIE

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
R4R Warszawa Taśmowa Warszawa, ul. Taśmowa	13 000	372	11,1	112,1	I kw. 2019	I kw. 2021
R4R Poznań Szczepanowskiego Poznań, ul. Szczepanowskiego	5 000	160	3,8	42,2	III kw. 2019	III kw. 2021
R4R Gdańsk Kołobrzeska Gdańsk, ul. Kołobrzeska	10 200	301	8,8	88,7	III kw. 2019	II kw. 2021
R4R Warszawa Żwirki Warszawa, ul. Żwirki i Wigury	5 200	161	5,0	52,3	III kw. 2020	III kw. 2022
R4R Kraków Puszkarska Kraków, ul. Puszkarska	5 000	149	3,5	36,4	III kw. 2020	II kw. 2022
Razem	38 400	1 143	32,2	331,7

PROJEKTY PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT W PRZYGOTOWANIU

Projekt	PUM [mkw.]	Liczba mieszkań	Planowane roczne przychody z czynszów [mln PLN]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
R4R Warszawa Wilanowska Warszawa, al. Wilanowska	12 400	407	11,8	128,5	I kw. 2021	I kw. 2023
R4R Kraków 3- Maja Kraków, ul. 3- Maja	12 100	387	9,8	105,4	II kw. 2021	III kw. 2022
R4R Kraków Jana Pawła Kraków, al. Jana Pawła II	9 400	296	7,2	75,8	II kw. 2021	I kw. 2023
R4R Wrocław Jaworska Wrocław, ul. Jaworska	13 700	391	11,0	111,8	III kw. 2021	III kw. 2023
R4R Pohoskiego Warszawa Warszawa, ul. Pohoskiego	8 600	304	8,3	89,6	IV kw. 2021	III kw. 2023
R4R Nowomiejska, Gdańsk* Gdańsk, ul. Nowomiejska	10 300	295	8,7	98,9	I kw. 2022	I kw. 2024
R4R Kilińskiego, Łódź* Łódź, ul. Kilińskiego	10 000	291	7,2	77,8	I kw. 2022	I kw. 2024
R4R Na Ostatnim Groszu, Wrocław* Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	10 000	296	7,3	78,2	IV kw. 2021	III kw. 2023
Razem	86 500	2 667	59,5	766,0

Projekty w trakcie sprzedaży z Echo Investment do Resi4Rent.

Biura

Legenda: GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu. NOI – (net operating income) – dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu. ROFO – (right of first offer) – prawo do złożenia pierwszej oferty. W związku z 25% udziałem w projekcie, partner ROFO jest uprawniony do 25% zysku ze sprzedaży tego projektu. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease), udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują tylko w przypadku niektórych projektów.

PROJEKTY BIUROWE W EKSPLOATACJI

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej [mln PLN]	Zakończenie budowy	Uwagi
Moje Miejsce I Warszawa, ul. Beethovena	19 000	91%	3,4	159,2	99%	35,0	II kw 2019	Umowa ROFO z Globalworth Poland
Moje Miejsce II Warszawa, ul. Beethovena	17 200	16%	3,1	145,7	78%	17,8	IV kw. 2020	Umowa ROFO z Globalworth Poland
Face 2 Face I Katowice, ul. Grundmanna	20 500	91%	3,7	153,2	96%	56,1	I kw. 2020
Face 2 Face II Katowice, ul. Grundmanna	26 400	92%	4,7	204,9	93%	61,1	IV kw. 2020
West 4 Business Hub I Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	15 600	45%	2,7	115,3	82%	29,7	III kw. 2020
Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie GH) Warszawa, ul. Grzybowska	29 000	63%	7,2	332,1	85%	278,6	III kw. 2020
Biura przy Willi (Browary Warszawskie K) Warszawa, ul. Grzybowska	16 700	66%	4,1	177,8	88%	175,9	II kw. 2020	budynek sprzedany w I kw. 2021 r.
Razem	144 400		28,9	1 288,2	654,2

PROJEKTY BIUROWE W BUDOWIE

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Poniesione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyceny wartości godziwej [mln PLN]	Rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
React I Łódź, ul. Piłsudskiego	15 100	23%	2,6	109,1	52%	18,8	II kw. 2019	I kw. 2022
Fuzja C i D Łódź, ul. Tymienieckiego	19 900	82%	3,5	148,9	18%	19,0	III kw. 2020	I kw. 2022
Midpoint71 Wrocław, ul. Powstańców Śląskich	36 200	23%	6,6	292,8	35%	82,3	IV kw. 2019	IV kw. 2021
Razem	71 200		12,7	550,8		120,1

PROJEKTY BIUROWE W PRZYGOTOWANIU

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Planowane przychody NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet* [mln PLN]	Poniesione nakłady* [%]	Planowane rozpoczęcie budowy	Planowane zakończenie budowy
Piotra Skargi Katowice, ul. P. Skargi / Sokolska	26 600	4,6	186,4	7%	III kw. 2022	II kw. 2024
Brain Park I Kraków, ul. Fabryczna / Al. Pokoju	29 400	5,4	261,0	22%	I kw. 2021	III kw. 2022
Brain Park II Kraków, ul. Fabryczna / Al. Pokoju	12 800	2,4	118,5	21%	IV kw. 2021	II kw. 2023
Wita Stwosza etap I Kraków, ul. Wita Stwosza	23 900	4,2	210,6	18%	IV kw. 2021	III kw. 2023
Wita Stwosza etap II Kraków, ul. Wita Stwosza	31 000	5,5	274,2	18%	III kw. 2022	IV kw. 2024
React II Łódź, ul. Kilińskiego / al. Piłsudskiego	25 900	4,4	186,0	8%	III kw. 2022	I kw. 2024
Fuzja I, J Łódź, ul. Tymienieckiego	10 200	1,7	81,2	8%	I kw. 2022	IV kw. 2024
Swobodna Wrocław, ul. Swobodna	46 100	8,5	374,0	12%	II kw. 2022	III kw. 2024
West 4 Business Hub II Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	23 300	4,0	174,4	13%	II kw. 2021	I kw. 2023
West 4 Business Hub III Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu	33 100	5,7	237,4	12%	II kw. 2022	II kw. 2024
Kapelanka Kraków, ul. Kapelanka	21 300	3,6	167,8	17%	III kw. 2022	II kw. 2024
Razem	283 600	50,0	2 271,5

Centra handlowe

Legenda: GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu. NOI – (net operating income) – dochód operacyjny netto przy założeniu pełnego wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek najmu. ROFO – (right of first offer) – prawo do złożenia pierwszej oferty. W związku z 25% udziałem w projekcie, partner ROFO jest uprawniony do 25% zysku ze sprzedaży tego projektu. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa i nadzorów zewnętrznych.Nie zawiera kosztów osobowych związanych z przedsięwzięciem, kosztów marketingu, wynajmu i finansowych, które Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszających wartość sprzedaży (cenę), tj. udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów sprzedaży projektów. Koszty te występują w tylko w przypadku niektórych projektów.

PROJEKTY HANDLOWE W EKSPLOATACJI

Projekt / adres	GLA [mkw.]	Poziom wynajęcia [%]	Planowane przychody	NOI [mln EUR]	Przewidywany budżet [mln PLN]	Ponie-sione nakłady [%]	Rozpoznany zysk z wyce-ny wartości godziwej [mln PLN]	Zakończenie budowy
Libero Katowice, ul. Kościuszki 44	900	100%	9,3	390,4	100%	188,3	IV kw. 2018	umowa ROFO z EPP
Galeria Młociny Warszawa, ul. Zgrupowania AK „Kampinos”	84 300	97%	21,1	1 286,7	97%	16,2	II kw. 2019	Joint venture z EPP w proporcjach 30:70%
Razem	129 200		30,4	1 677,1		204,5

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r. 63

Legenda: GLA – (gross leasable area) całkowita powierzchnia wynajmu. PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

PROJEKTY NA WCZESNYM ETAPIE PRZYGOTOWANIA

Projekt	Powierzchnia działki [mkw.]	Potencjał GLA/PUM [mkw.]	Uwagi
Warszawa, ul. Towarowa	64 900	230 000	działka pod mieszkania, usługi, biura. Projekt należy w 30% do grupy Echo Investment i 70% do EPP
Poznań, ul. Janickiego	32 900	78 500	działka pod mieszkania, zakupiona w I kw. 2021 r.
Warszawa, al. KEN	29 700	32 000	działka pod funkcję handlową, usługową i rozrywkową
Łódź, ul. Tymienieckiego	19 200	21 600	działka pod biura i usługi
Poznań, ul. Hetmańska	65 300	80 000	działka pod mieszkania i biura
Razem	212 000	442 100

GRUNTY INWESTYCYJNE

Nieruchomość	Powierzchnia działki [mkw.]	Uwagi
Poznań, Naramowice	77 500	67,6 tys. mkw. sprzedane w I kw. 2021 r.
Warszawa, ul. Antoniewska	14 100	przedwstępna umowa sprzedaży
Zabrze, Miarki	8 100
Warszawa, ul. Konstruktorska	7 200	działka pod funkcję edukacyjną
Radom, Beliny	6 300	przedwstępna umowa sprzedaży
Razem	106 900

64 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r. 6

Główne inwestycje w 2020 r. – zakupy nieruchomości

W 2020 r. grupa Echo Investment zakupiła nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę o potencjale ok. 275 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej. Wartość zawartych transakcji wyniosła ok. 217 mln zł. Dodatkowo grupa ma zabezpieczone umowami przedwstępnymi działki pozwalające wybudo- wać ok. 100 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. W pierwszym kwartale 2021 r. Grupa zakupiła teren inwestycyjny w Poznaniu przy ul. Janickiego, na któ- rym może powstać ok. 78,5 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej.

792 pln Średnia cena gruntu na 1 mkw. powierzch- ni najmu lub sprzedaży możliwej do wybudowania na działkach zakupio- nych w 2020 r.

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT W 2020 R.

Data zawarcia transakcji	Adres	Forma prawna nieruchomości	Powierzchnia nieruchomości	Potencjał nieruchomości
1 kw. 2020	Kraków, ul. Puszkarska	własność	25,8 tys. mkw.	29,9 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej
2 kw. 2020	Warszawa, ul. Żwirki i Wigury	prawo użytkowania wieczystego	6 tys. mkw.	5,1 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej na wynajem, działka odsprzedana do Resi4Rent
4 kw. 2020	Kraków, ul. Kapelanka	własność	56 tys. mkw.	78,6 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, biurowej i usługowej
4 kw. 2020	Poznań, ul. Opieńskiego	własność oraz prawo użytkowania wieczystego	44,2 tys. mkw.	54,1 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej
4 kw. 2020	Łódź, ul. Widzewska	własność	88 tys. mkw.	106,7 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej

Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obowiązujących na datę zakupu. Osta- tecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie przygotowania pro- jektów, z uwzględnieniem aktualnych dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów. Szczegóły dotyczące podpisanych umów przedwstępnych zakupu działek od grupy Tesco są opisane na str. 24 w punkcie 9.3.

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ RESI4RENT W 2020 R.

Data zawarcia transakcji	Adres	Forma prawna nieruchomości	Powierzchnia nieruchomości	Potencjał nieruchomości
2 kw. 2020	Warszawa, ul. Żwirki i Wigury	prawo użytkowania wieczystego	6 tys. mkw.	5,1 tys. mkw.
2 kw. 2020	Warszawa, ul. Pohoskiego	własność	2,1 tys. mkw.	13,7 tys. mkw.
3. kw. 2020	Kraków, al. Jana Pawła II	własność	3,4 tys. mkw.	9,4 tys. mkw.
4 kw. 2020	Wrocław, ul. Jaworska	własność	4,3 tys. mkw.	12,9 tys. mkw.

65 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r. 6

Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi

Rynki zbytu

Wszystkie projekty realizowane w 2020 r. przez Echo Investment i spółki z Grupy, były zlokalizowane w Polsce. Zgodnie ze strategią, Echo Investment wycofało się z projektów poza granicami kraju.

Kontrahenci

Głównymi kontrahentami Echo Invest- ment S.A. oraz spółek z jej Grupy Kapita- łowej są podmioty, z którymi Spółka i Gru- pa współpracują przy realizacji projektów deweloperskich (wykonawcy i dostawcy). Udział kontrahentów mierzony jest war- tością zawartych transakcji (kupna lub zlecenia) do przychodów Grupy.

NAJWIĘKSI KONTRAHENCI GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT S.A. W 2020 R.

Kontrahent	Wartość obrotów [mln PLN]
Topaz Jewel Sp. z o.o.	159,1
Pearl Jewel Sp. z o.o.	70,2
M&J Bud Invest Sp. z o.o.. pl sp. K.	62,0
Porr S.A.	53,2
Przedsiębiorstwo Instalacyjne Unimax Sp. z o.o.	45,3
Ei-age Polska Serwis Sp. z o.o.	44,8
Krakbau S.A.	41,0
Polimex Infrastruktura Sp. z o.o.	41,0
Wework Poland Sp. z o.o.	34,2
M&J Bud Sp. z o.o. Invest EU Sp.K.	31,7
GPRE Management Sp. z o.o.	30,1
RE-Bau Sp. z o.o.	28,4
Mota-Engil Central Europe S.A.	25,8
ZBB Firma Budowlana Sp. z o.o. Sp.K.	22,7
GEO-Kat Sp. z o.o.	22,3
Tetris Poland Sp. z o.o.	22,3
Alsal Sp. z o.o. Sp.K.	19,2
Modzelewski & Rodek Sp. z o.o.	18,8
Prof Fair Jarosław Poraj	18,7
Keller Polska Sp. z o.o.	18,7
MG Building Sp. z o.o. Sp.K.	18,7
Fabet-Konstrukcje Sp. z o.o.	18,4

66 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

NAJWIĘKSI KLIENCI, W TYM ODBIORCY USŁUG GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT S.A. W 2020 R.

Klient	Wartość obrotów [mln PLN]
R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	74,4
Honeywell Services Poland Sp. z o.o.	25,2
R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o.	17,5
EPP Development 6 Sp. z o.o.	17,2
Sent To Sp. z o.o. Sp.K.	17,0
Okam 2024 Sp. z o.o.	15,7
R4R Poland Sp. z o.o.	14,2
Allen & Overy A.Pędzich Sp.K.	9,4
R4R RE Sp. z o.o.	9,0
Lux Europa III SARL	8,2
Swanage Sp. z o.o.	7,9
R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.	7,5
Common Investment S.A.	6,2
Topaz Jewel Sp. z o.o.	5,8
R4R Łódź Wodna Sp. z o.o.	5,4
Accenture Services Sp. z o.o.	5,4
EPP O ce-03 Business Campus Sp. z o.o.	5,2
Zielona Skarpa Sp. z o.o.	5,0

Klienci Klientami Echo Investment lub spółek z Grupy są podmioty, na rzecz których świadczone są usługi zarządzania reali- zacją inwestycji oraz podmioty, którym Spółka lub spółki z Grupy sprzedają nie- ruchomości (zazwyczaj gotowe inwesty- cje biurowe lub handlowe). Osobną grupą kontrahentów są klienci (zwykle indywi- dualni) kupujący mieszkania.

67 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r. 6

Skład Grupy Kapitałowej

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki fi- nansowe na realizację prowa- dzonych projektów deweloperskich. Spółki wcho- dzące w skład Grupy zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkret- nego projektu.

Skład Grupy Kapitałowej

W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020 r. wchodziło 141 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną oraz 23 spółek współzależnych, kon- solidowanych metodą praw własności.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
1	53 - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
2	Avatar - Projekt Echo - 119 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
3	Babka Tower - Projekt Echo - 93 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
4	Bełchatów - Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
5	City Space - GP Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
6	Supersam City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
7	Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
8	Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
9	City Space Management Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
10	Cornwall Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
11	React - City Space - GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
12	Dagnall Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
13	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Pudsey Sp z o.o.
14	Doxent Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
15	Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
16	Echo - Advisory Services Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
17	Echo - Arena Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
18	Echo - Aurus Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
19	Echo - Babka Tower Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
20	Echo - Babka Tower Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Gleann Sp. z o.o.
21	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
22	Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
23	Echo - Galaxy Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
24	Echo - Galaxy Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
25	Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
26	Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
27	Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
28	Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. zo.o.
29	Echo - Property Poznań 1 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
30	Echo - SPV 7 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
31	Tryton - City Space GP Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. zo.o.
32	Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
33	Echo Investment Project 1 S.R.L.	Brasov	100%	Echo - Aurus Sp. zo.o.
34	Echo Investment Project Management S.R.L.	Brasov	100%	Echo Investment S.A.
35	Elektrownia RE Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
36	Fianar Investments Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
37	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Fianar Investments Sp. zo.o.
38	Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
39	Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
40	Gleann Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
41	Gosford Investments Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
42	GRO Nieruchomości Sp. zo.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
43	Grupa Echo Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
44	Kasztanowa Aleja - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
45	Kielce - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
46	Klimt House - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
47	Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
48	Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
49	Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
50	Park Postępu - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
51	Park Rozwoju III - Projekt Echo - 112 Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. zo.o.
52	Perth Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
53	PHS - Projekt CS Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. zo.o.
54	Pod Klonami - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
55	Potton Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
56	PPR - Grupa EchoSp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
57	Princess Investment Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
58	Projekt 1 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
59	Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
60	Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
61	Projekt 132 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. zo.o.
62	Projekt 133 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. zo.o.
63	Nobilis - City Space GP Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. zo.o.
64	Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
65	React - Dagnall Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Potton Sp zo.o.
66	Projekt 16 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
67	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
68	Cinema Asset Manager - Grupa Echo sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
69	Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
70	Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
71	Midpoint71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
72	Projekt 5 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Szczecin	100%	Echo Investment S.A.
73	Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
74	Projekt CS Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
75	Projekt Echo - 104 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
76	Projekt Echo - 108 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
77	Projekt Echo - 111 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
78	Projekt Echo - 112 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
79	Projekt Echo - 113 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
80	Projekt Echo - 115 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
81	Projekt Echo - 116 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
82	Projekt Echo - 119 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
83	Projekt Echo - 120 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
84	Projekt Echo - 121 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
85	Projekt Echo - 122 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
86	Projekt Echo - 123 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA
87	Projekt Echo - 127 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
88	Projekt Echo - 128 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
89	Projekt Echo - 129 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.K.
90	Projekt Echo - 130 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
91	Projekt Echo - 131 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
92	Projekt Echo - 135 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
93	Projekt Echo - 135 Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. zo.o.
94	Projekt Echo - 136 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
95	Projekt Echo - 136 Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
96	Projekt Echo - 137 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
97	Projekt 139 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. zo.o.
98	Projekt 140 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
99	Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. zo.o.
100	142 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. zo.o.
101	Beethovena - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. zo.o.
102	Projekt 144 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo - Arena Sp. zo.o.
103	Projekt 145 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. zo.o.
104	Projekt 146 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. zo.o.
105	Projekt 147 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
106	Projekt 148 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
107	Projekt Echo - 93 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
108	Projekt Echo - 99 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
109	Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
110	Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
111	Projekt Saska Sp. zo.o.	Kielce	95%	Echo Investment S.A.
112	Pudsey Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
113	Pure Systems Sp. zo.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
114	Q22 - Projekt Echo - 128 Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Potton Sp zo.o.
115	Sagittarius - Projekt Echo - 113 Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Doxent Investments Sp. zo.o.
116	Seaford Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
117	Selmer Investments Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
118	Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
119	Senja 2 Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.
120	Shanklin Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
121	Stranraer Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
122	Strood Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
123	Swanage Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
124	Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Gosford Investments Sp. zo.o.
125	Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
126	ZAM - Projekt Echo - 127 Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. zo.o.
127	Villea Investments Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
128	Bowen Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.
129	RPGZ IX Sp. zo.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
130	Projekt 150 – Shanklin Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
131	Projekt 151 - Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
132	Projekt 152 - Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
133	Projekt 153 - Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
134	Projekt 154 - Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
135	Projekt Echo - 139 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
136	Projekt Echo - 140 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
137	Projekt Echo - 141 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
138	Projekt Echo - 142 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
139	Projekt Echo - 143 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
140	Projekt Echo - 144 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
141	Projekt Echo - 145 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI WSPÓŁZALEŻNE

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
	GALERIA MŁOCINY
1	Rosehill Investments Sp. zo.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
2	Berea Sp. zo.o.	Warszawa	30%	Rosehill Investments Sp. zo.o.
	TOWAROWA 22
3	Projekt Echo - 138 Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	45,26%	Strood Sp. zo.o.
4	Projekt Echo - 138 Sp. zo.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
	RESI4RENT
5	R4R Poland Sp. zo.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
6	R4R Łódź Wodna Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
7	R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
8	R4R Wrocław Rychtalska Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
9	R4R Warszawa Browary Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
10	R4R Leasing Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
11	R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
12	R4R Warszawa Taśmowa Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Zmiany w składzie Grupy Kapitałowej w 2020 roku.

ZWIĘKSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ (PLN)

Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy
Projekt Echo – 141 Sp. zo.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach	27.01.2020	5 000
Projekt Echo – 142 Sp. zo.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach	28.01.2020	5 000
Projekt Echo – 143 Sp. zo.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach	24.01.2020	5 000
Projekt Echo – 144 Sp. zo.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach	28.01.2020	5 000
Projekt Echo – 145 Sp. zo.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach	23.01.2020	5 000

ZMNIEJSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ (PLN)

Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy
Projekt - Pamiątkowo Sp. zo.o.	Umowa sprzedaży udziałów przez Echo – SPV 7 Sp. zo.o. na rzecz Common Investment S.A.	5.05.2020	50 000
Projekt Echo 132 Sp. zo.o.	Umowa sprzedaży udziałów przez Echo Investment S.A. na rzecz Common Investment S.A.	5.05.2020	3 910 000
Forum 60 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty	Likwidacja	1.06.2020	20 000
Projekt 18 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Umowa sprzedaży udziałów przez Echo Investment S.A. oraz Grupa Echo Sp. zo.o. na rzecz Palena Sp. zo.o. iStudent Depot Group B.V.	3.11.2020	50 000

POZOSTAŁE ZMIANY

Spółka	Działanie	Data
Projekt Echo – 120 Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	28.01.2020
Projekt Echo – 115 Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	28.01.2020
Projekt Echo – 113 Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	25.02.2020
Projekt Echo – 131 Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	28.02.2020
Echo – Opolska Business Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	9.03.2020
Projekt Echo – 122 Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	13.03.2020
Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.	Zarejestrowano obniżenie wkładu wniesionego przez komandytariusza Echo Investment S.A.	20.11.2020

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej

Obligacje

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych [tys. PLN]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1/2017	PLECHPS00225	mBank S.A.	155 000	31.03.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%
2/2017	PLECHPS00258	mBank S.A.	139 950	30.11.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%
1/2018	PLECHPS00282	mBank S.A.	46 600	25.04.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
1/2019	PLECHPS00308	mBank S.A.	96 510	11.04.2023	WIBOR 6M + marża 4,25%
1/2020	PLO017000012	mBank S.A.	150 000	31.05.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
1P/2020	PLO017000020	PKO TFI Parasolowy oraz Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent	100 000	5.08.2024	WIBOR 6M + marża 4,50%
Razem			688 060

Obligacje dla inwestorów indywidualnych [tys. PLN]

Emisja	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
Emisja serii E	PLECHPS00217	DM PKO BP S.A.	100 000	6.07.2021	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii F	PLECHPS00233	DM PKO BP S.A.	125 000	11.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii G	PLECHPS00241	DM PKO BP S.A.	75 000	27.10.2022	WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii H	PLECHPS00266	DM PKO BP S.A.	50 000	22.05.2022	WIBOR 6M + marża 2,8%
Emisja serii I	PLECHPS00274	Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., No- ble Securities S.A. iCentralny Dom Maklerski Pekao S.A.	50 000	8.11.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
Emisja serii J i J2	PLECHPS00290	Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A., Michael / Ström Dom Maklerski S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A. Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.	33 832	21.09.2023	WIBOR 6M + marża 3,4%
Razem			433 832

Razem obligacje denominowane w PLN | 1 121 892 | | | | |

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych denominowane w EUR [tys. EUR]

Seria	Kod ISIN	Bank / dom maklerski	Wartość nominalna	Termin wykupu	Warunki oprocentowania
1E/2020	PLECHPS00316	Bank Pekao S.A.	40 000	23.10.2024	stała stopa oprocentowania 4,5%
2P/2020*	PLO017000038	Michael/Ström DM	12 800	31.10.2021	stała stopa oprocentowania 6%
Razem obligacje denomiowane w EUR			52 800

Emisja poza programem emisji obligacji w EUR z 3 września 2020 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym przepływom pieniężnym, bez uwzględnienia warto- ści odsetek. Zmiana warunków biznesowych i eko- nomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań finansowych.

Emisja obligacji denominowanych w euro

Zarząd Echo Investment 3 września 2020 r. zawarł umowę emisyjną z Bankiem Pekao S.A., ustanawia- jącą program emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela do łącznej kwoty wyemito- wanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 100 mln EUR. Obligacje emitowane w ramach Programu Emisji będą proponowane do nabycia bez koniecz- ności sporządzania prospektu ani memorandum informacyjnego. W dniu emisji obligacje będą reje- strowane w depozycie prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. i będą podle- gały wprowadzeniu do obrotu w alternatywnym sys- temie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Obligacje będą emitowane jako niezabezpieczone obligacje zwykłe na okaziciela, denominowane w EUR i oprocento- wane według stałej lub zmiennej stopy procentowej o okresie zapadalności nie dłuższym niż 5 lat. Osta- teczne parametry obligacji będą ustalane w drodze rozmów z inwestorami i będą podlegały zatwierdze- niu przez zarząd spółki.

Emisja prywatna

Echo Investment 28 października 2020 r. wyemito- wało także krótkoterminowe obligacje dla prywatne- go inwestora o wartości 12,8 mln EUR (poza wyżej opisanym programem emisji w euro).

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie są zabezpieczone. Wszystkie, z wyjątkiem serii 2P/2020, są notowane w Alternatywnym Systemie Obrotu (ASO) Catalyst: obligacje dla inwestorów indywidualnych na platformie GPW ASO Catalyst, natomiast dla inwestorów indywidualnych - Bond- Spot ASO Catalyst.

OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ SPÓŁKĘ W 2020 R.

Seria	Data	Wartość nominalna [tys. PLN]
obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2016	18.11.2020	100 000
obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2/2017	1.06.2020	10 050
obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2018	1.06.2020	93 400
obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2019	1.06.2020	3 490
Razem		206 940

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W 2020 R. - DENOMINOWANE W PLN

Seria	Data	Wartość nominalna [tys. PLN]
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2020	2.06.2020	150 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1P/2020	5.08.2020	100 000
Razem		250 000

W punkcie 10.3 na str. 31 znajdują się informacje o obligacjach wyemitowanych w I kwartale 2021 r.

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W 2020 R. - DENOMINOWANE W EUR

Seria	Data	Wartość nominalna [tys. PLN]
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1E/2020	23.10.2020	40 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2P/2020*	28.10.2020	12 800
Razem		52 800

*Emisja poza programem emisyjnym z Bankiem Pekao S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Kredyty inwestycyjne

Kredyty inwestycyjne są zabezpieczone standardo- wymi zabezpieczeniami takimi jak hipoteki, umowa o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finansowo- wych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa podporządkowania, oświadczenie o pod- daniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpie- czenie praw i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.

KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ECHO INVESTMENT NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Projekt inwestycyjny	Podmiot zaciągający kredyt	Bank	Kwota kredytu wg umowy [tys.]	Stan wykorzystania kredytu [tys.]	Oprocentowanie	Termin spłaty
Libero, Katowice	Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z.o.o. Sp.K.	Santander Bank Polska S.A. / BNP Paribas Bank Polska S.A.	67 566 EUR	66 553 EUR	Marża + EURIBOR 3M	22.11.2024
Galeria Młociny, Warszawa*	Berea Sp. zo.o.	Santander Bank Polska S.A. / PKO BP S.A. / Bank Gospodarstwa Krajowego	56 100 EUR	55 594 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.04.2025
Moje Miejsce I i II, Warszawa	Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. zo.o. SKA	PKO BP S.A.	50 280 EUR	41 763 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.09.2023
			16 000 PLN	1 171 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.03.2021
Biura przy Willi i Biura przy Warzel- ni (Browary KGH), Warszawa	Dellia Investments - Pro- jekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K.	Bank Pekao S.A.	87 386 EUR	60 477 EUR	Marża + EURIBOR 3M	31.12.2027
			17 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.12.2022
West 4 Business Hub I, Wrocław	Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	Bank Millennium S.A.	20 630 EUR	13 283 EUR	Marża + EURIBOR 3M	30.06.2023
			4 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	30.06.2021
Face 2 Face I i II, Katowice	Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. SKA	Bank Pekao S.A.	64 997 EUR	50 576 EUR	Marża + EURIBOR 3M	31.12.2023
			18 000 PLN	0 PLN	Marża + WIBOR 1M	31.12.2021
React I, Łódź	React - Dagnall Sp. zo.o. SKA	BNP Paribas Bank Polska S.A.

LINIE KREDYTOWE

ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R. (TYS. PLN)

Bank	Kwota wg umowy	Kwota pozostała do spłaty	Oprocentowanie	Termin spłaty
PKO BP S.A.*	75 000	63 458	WIBOR 1M + marża	31.10.2022
Alior Bank S.A.	35 000	35 000	WIBOR 3M + marża	14.04.2021
Santander Bank Polska S.A.**	100 000	39 523	WIBOR 1M + marża	30.11.2022
Razem	210 000	137 981

Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2020 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 1,9 mln PLN.
** W ramach limitu kredytowego w wysokości 100 mln PLN Spółka ma przyznany sublimit na kredyt bieżący do kwoty 75 mln PLN oraz sublimit do kwoty 25 mln PLN przeznaczony na gwarancje. Na 31 grudnia 2020 r. cały limit na gwarancje jest dostępny.

Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzędziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowego czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym przepływom pieniężnym.

76 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Zobowiązania pozabilansowe

Poręczenia

PORĘCZENIA FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. (TYS. PLN)

Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Echo – Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K.	HPO AEP Sp. z o.o. Sp.J.	11 537	Do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla prowadzonych inwestycji, jednakże nie później niż do 7.12.2031 r.	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	23 074	do 31.01.2024	Poręczenie spłaty kredytu w związku z realizacją wypłat kredytu budowlanego do limitu 5 mln EUR bez zakończenia procesu przenoszenia części nieruchomości do Spółki
Razem			34 611

PORĘCZENIA NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. (TYS. PLN)

Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo – SPV 7 Sp. z o.o. / Echo – Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius-Projek Echo – 113 Sp.z o.o. Sp.k.	Warburg – HiH Invest Real Estate GmbH	32 539	do 21.01.2022	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius – Projekt Echo – 113 Sp z o.o. Sp.K. wynikające z umowy sprzedaży.
Echo – SPV 7 Sp. z o.o. / Echo – Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius – Projek Echo – 113 Sp. z o.o. Sp.K.	Warburg – HiH Invest Real Estate GmbH	152 000	do 31.10.2028	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius – Projekt Echo -113 Sp z o.o. Sp.K. wynikające z umowy gwarancji jakości budynku oraz umowy o wykonanie prac aranżacyjnych.
Razem			184 539

77 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

ZMIANY W STRUKTURZE PORĘCZEŃ WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT W 2020 R. (TYS. PLN)

Zmiana	Gwarant	Beneficjent	Data zmiany	Wartość	Tytułem
Wygaśnięcie	Echo-Aurus Sp. z o.o.	PKO Leasing S.A.	6.12.2020	312	Poręczenie za zobowiązania spółki Supersam City Space - GP Sp z o.o. Sp.K. wynikające z umowy leasingu zawartej 06.12.2017 r.
Udzielenie	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	17.11.2020	23 074	Poręczenie spłaty kredytu w związku z realizacją wypłat kredytu budowlanego do limitu 5 mln EUR bez zakończenie procesu przenoszenia części nieruchomości do Spółki.

78 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. I SPÓŁKI Z GRUPY NA 31 GRUDNIA 2020 R. (TYS. PLN)

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Projekt 104 Sp. z o.o.	Skua Sp. z o.o.	27 689	do 31.07.2021	Zabezpieczenie należytego wykonania ostatecznej umowy sprzedaży oraz umowy zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease) dotyczących biurowca Aquarius Business House II we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K.	Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K (obecnie podmiot uprawniony EPP Oice O3 Business Campus Sp. z o.o)	42 108	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus I w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwaran- cja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	ZAM - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp.K.	Emfold Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony Tryton Busi- ness Park Sp. z o.o.)	43 925	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Tryton w Gdań- sku. Zabezpieczeniem gwarancji bu- dowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. Sp.K.	Flaxton Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oice – Symetris Business Park Sp. z o.o.)	18 789	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris I w Ło- dzi. Zabezpieczeniem gwarancji bu- dowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Sp.K.	A4 Business Park Sp. z o.o.	25 382	do 26.04.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyj- na wystawiona przez Echo Invest- ment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K.	EPP Oice O3 Business Campus Sp. z o.o	40 148	do 21.12.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus II w Krakowie. Zabezpie- czeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawio- na w EUR.
Echo Investment S.A.		gwarancja bezpośrednia Echo Investment S.A.
Echo Investment S.A.	Nobilis - Projekt Echo - 117 Sp. z o.o. Sp.K.		40 000	do 31.10.2026	Gwarancja jakości na roboty budow- lane związane z obiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu.
Echo Investment S.A.	Grupa Echo Sp. z o.o.	IB 14 FIZAN	82 495	do 24.05.2024	Zabezpieczenie należytego wykona- nia zobowiązań wynikających z umo- wy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Wystawiona w EUR. Po 24.05.2021 r. kwota maksymalnej odpowiedzialności ulegnie zmniejsze- niu o 80%.
Echo Investment S.A.	Midpoint71-Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA (poprzednio: Pro- jekt 22 – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.)	A 19 Sp. z o.o.	27 689	do 4.07.2038	Gwarancja za zobowiązania spółki Midpoint71-Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA (projekt Midpoint71) wynikających z porozumienia dobro- sąsiedzkiego zawartego 4.07.2018 r. Wystawiona w EUR.

79 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. I SPÓŁKI Z GRUPY NA 31 GRUDNIA 2020 R. (TYS. PLN)

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. Sp.K.	Flaxton Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oice – Symetris Business Park Sp. z o.o.)	17 618	do 31.08.2023	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris II w Ło- dzi. Wystawiona w EUR. Maksymal- na kwota odpowiedzialności może ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja za- bezpiecza.
Echo Investment S.A.	R4R Łódź Wodna Sp. z o.o. R4R Wrocław Kępa Sp. z o.o. R4R Wrocław- skie Rychtalska Sp. z o.o. R4R Warszawa Browary Sp. z o.o.	Bank Pekao S.A.	14 147	do 30.09.2021	Gwarancja zabezpieczająca przekro- czenie kosztów realizacji projektów mieszkaniowych Resi4Rent: Łódź Wodna, Wrocław Rychtalska, Warsza- wa Browary Warszawskie, Wrocław Kępa Mieszczańska.
Echo Investment S.A.	Rosehill Investments Sp. z o.o.	IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	105 783	do 31.03.2023	Zabezpieczenie należytego wyko- nania zobowiązań spółki Rosehill Investments Sp. z o.o. wynikających z umowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Beethovena – Projekt Echo – 122 Sp. z o.o. SKA	PKO BP S.A.	36 000	do 30.06.2023	Zabezpieczenie przekroczenia kosz- tów realizacji projektu biurowego Moje Miejsce w Warszawie.
PKO BP S.A.	Echo Investment S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. I SPÓŁKI Z GRUPY NA 31 GRUDNIA 2020 R. (TYS. PLN)

ZMIANY W STRUKTURZE GWARANCJI WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT W 2020 R. (TYS. PLN)

Zmiana	Gwarant	Beneficjent	Data zmiany	Wartość	Tytułem
Udzielenie	PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.)	Warburg-HiH Invest Real Estate GmbH	20.05.2020	1 047	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Sagittarius- -Projek Echo - 113 Sp.z o.o. Sp.k. wynikających z umowy gwarancji czynszowej. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Udzielenie	PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.)	LUX Europa III S.a.r.l.	20.05.2020	6 450	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K. wynikających z umowy gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
Udzielenie	Towarzystwo Ubezpieczeń Euler Hermes S.A. (na zlecenie i z limitu Echo Investment S.A.)	PDG MA-SKI Auto Parksystemy Sp. z o.o.	08.06.2020	363	Zabezpieczenie płatności z tytułu wykonania i dostarczenia parkliftów w inwestycji Fuzja B w Łodzi.
Udzielenie	Echo – Aurus Sp. z o.o.	Nobilis – Projekt Echo 117 Sp. z o.o. Sp.K.	14.07.2020	818	Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Nobilis – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r. Wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A	Nobilis - Business House sp. z o.o.	14.07.2020	590	gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Nobilis – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z aneksu nr. 3 do umowy najmu. Wystawiona w EUR.
Udzielenie	Echo Investment S.A	PKO BP S.A.	22.07.2020	39 000	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji oraz utrzymania niewynajętej powierzchni projektu biurowego Midpoint71 we Wrocławiu. Wystawiona w PLN.
Udzielenie	Echo Investment S.A	PKO BP S.A.	22.07.2020	19 669	Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu oraz finansowania okresów bezczynszowych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint71 we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Udzielenie	Santander Bank Polska S.A.	PDG MA-SKI Auto Parksystemy Sp. z o.o.	17.09.2020	461	Zabezpieczenie płatności z tytułu wykonania i dostarczenia parkliftów w inwestycji Apartamenty Esencja w Poznaniu.
Udzielenie	Towarzystwo Ubezpieczeń Euler Hermes S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.)	WOMAK DELTA sp. z o.o.	14.07.2020	29	Gwarancja czynszowa - biuro sprzedaży mieszkań we Wrocławiu
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Pekao S.A.	17.11.2020	28 609	Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów realizacji projektu biurowego w ramach kompleksu Fuzja CDJ. Wystawiona w PLN
Udzielenie	Echo Investment S.A.	Pearl Jewel sp. z o.o.	1.12.2020	nie dotyczy	Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpieczająca wykonanie zobowiązań spółki Cinema Asset Manager – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA dotyczących zapewnienia pomieszczeń zastępczych i powierzchni zgodnie z przyszłą umową najmu w nowym budynku biurowym, wynikających z umowy sprzedaży nieruchomości z 1.12.2020. Ze względów na ustalenia biznesowe i prawne, gwarancja nie posiada górnej granicy potencjalnej odpowiedzialności.
Przedłużenie	PKO BP S.A.	LUX Europa III S.a.r.l.	30.06.2020	24	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Sp.K. wynikających z umowy gwarancji czynszowej. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Przedłużenie	Echo Investment S.A. wystawiona na rzecz	Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K. (obecnie uprawniony EPP Development 6 Sp. z o.o.)	30.06.2020	1 099	Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 132 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K. wynikające z umowy najmu zawartej 04.06.2019 r. Wystawiona w EUR. Zmienione aneksem z dnia 22 maja 2020 r.
Przedłużenie	PKO BP S.A	IREEF – Stryków Propco Sp. z o.o.	31.07.2020	542	Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A. wynikające z umowy najmu zawartej 24.10.2016 r. Wystawiona w EUR.
Przedłużenie/ zmniejszenie kwoty	Rosehill Investments Sp. z o.o.	IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	20.10.2020	103 766	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Rosehill Investments Sp. z o.o. wynikających z umowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona w EUR.

 Polityka dywidendowa i dywidenda . Polityka dywidendowa

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finansową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, a w szczególności:

bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie;
plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju – w szczególności zakupy gruntów.

Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na przewidywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie z działalności operacyjnej Grupy.

. Dywidenda zaliczkowa z zysku za 2019 r.

Zarząd Echo Investment podjął 11 września 2019 r. uchwałę o warunkowej wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2019. Łączna kwota zaliczki dywidendowej wyniosła 206,3 mln zł, tj. 0,50 zł na 1 akcję. Nie przekroczyła ona połowy zysku netto Spółki osiągniętego od końca poprzedniego roku obrotowego, wykazanego w sprawozdaniu finansowym sporządzonym na dzień 30 czerwca 2019 r. powiększonego o kapitał rezerwowy utworzony z przeznaczeniem na wypłatę dywidendy lub zaliczek na poczet dywidendy (Fundusz Dywidendowy) oraz pomniejszonego o niepokryte straty i wartość akcji własnych. Zaliczka dywidendowa została wypłacona 21 października 2019 r. tym akcjonariuszom, którzy posiadali akcje 14 października 2019 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.

Zgodnie z polityką dywidendową Echo Investment, Zarząd rekomenduje wypłatę dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej rocznie.

0,50 pln - Wysokość wypłaconej dywidendy zaliczkowej na jedną akcję z zysku za 2019 r.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment z 13 sierpnia 2020 r. zdecydowało o przeznaczeniu zysku za 2019 r., w następujący sposób:

zysk netto osiągnięty przez Spółkę w zakończonym roku obrotowym 2019 w wysokości 21 412 312,65 zł został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy;
zysk przeznaczony do podziału powiększony o kwotę 184 932 978,35 zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego (łącznie 206 345 291 zł) został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy;
na poczet dywidendy zaliczona została kwota 206 345 291 zł, wypłacona 21 października 2019 r. tytułem zaliczki dywidendowej;
dywidenda odpowiada wysokości wypłaconej zaliczki dywidendowej, w związku z czym zdecydowano, że Spółka nie będzie wypłacać dodatkowych środków z zysku za rok obrotowy 2019.

 Ocena zarządzania zasobami finansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych . Dla Echo Investment S.A.

Zarządzanie zasobami finansowymi Spółki i Grupy koncentrowało się w 2020 r. na zabezpieczeniu płynności finansowej w warunkach niepewności wynikającej z pandemii, a także na zapewnieniu źródeł finansowania realizowanych projektów oraz utrzymywaniu bezpiecznych wskaźników płynności i założonej struktury finansowania. Zdaniem Zarządu, sytuacja majątkowa i finansowa Spółki i Grupy na koniec 2020 r. świadczy o stabilnej kondycji finansowej, czego dowodem są poniższe wskaźniki.

WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI

Wzrost wskaźników marży zysku operacyjnego i zysku bilansowego netto spowodowany jest głównie niższymi kosztami ogólnego zarządu i sprzedaży oraz wzrostem pozostałych przychodów operacyjnych. Wzrost stóp zwrotów ROA i ROE wynika z szybszego tempa wzrostu zysku netto do wartości aktywów i kapitałów.

Wskaźnik	31.12.2020	31.12.2019
Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny/przychody ze sprzedaży)	44%	26%
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto (zysk netto/przychody)	18%	7%
Stopa zwrotu z aktywów ROA (zysk netto/aktywa ogółem)	2%	1%
Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE (zysk netto/kapitał własny)	4%	2%

WSKAŹNIK ROTACJI

Rotacja uwarunkowana jest specyfiką prowadzonej działalności. Ze względu na fakt, że do zapasów zalicza się nabyte prawa własności oraz nakłady i koszty budowlane dotyczące realizowanych na sprzedaż projektów deweloperskich, cykl ten zawsze będzie dłuższy w porównaniu z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko zbywalnych. Na wskaźniki będą mieć wpływ niższe przychody ze sprzedaży (niższe przychody z tytułu usług realizacji inwestycji od jednostek powiązanych). Ponadto na wskaźnik rotacji należności wpłynął wzrost udzielonych pożyczek do spółek powiązanych. Należności handlowe nie uległy znaczącym zmianom. Na wskaźnik rotacji zobowiązań, oprócz spadku przychodów, wpływ miał wzrost zobowiązań handlowych.

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI

Wskaźniki płynności pozostają na podobnych poziomach do roku poprzedniego. Wskaźniki utrzymują się na bezpiecznych poziomach.# 88 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA

Wskaźniki zadłużenia pozostają na bezpiecznych, co świadczy o dobrej kondycji Spółki.

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem)

Spadek tego wskaźnika wynika z wolniejszego wzrostu wartości kapitałów własnych (wypracowany zysk) w stosunku do wzrostu wartości aktywów (udzielone pożyczki do spółek zależnych).

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa trwałe)

Niewielki wzrost wskaźnika wynika z równoległego wzrostu wartości aktywów trwałych i kapitałów własnych.

Wskaźnik ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)

Wzrost wskaźnika wynika z szybszego wzrostu wartości zobowiązań (wzrost wartości kredytów i otrzymanych zaliczek na mieszkania) od wzrostu aktywów ogółem (pożyczki udzielone do spółek zależnych).

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny)

Wzrost wskaźnika wynika z szybszego wzrostu zobowiązań ogółem od wzrostu kapitału własnego.

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ZADŁUŻENIA

	31.12.2020	31.12.2019
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi	40%	43%
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym	56%	69%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia	60%	57%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego	149%	132%

89 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

€.€. Dla grupy kapitałowej Echo Investment

WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI

Spadki marży zysku operacyjnego i bilansowego wynikają ze spadku zysku operacyjnego oraz zysku netto, przy jednoczesnym wzroście przychodów ze sprzedaży. Na spadek zysku operacyjnego wpływ miał przede wszystkim niższy zysk z wyceny wartości godziwej z nieruchomości inwestycyjnych (biurowców oraz centrum handlowego Libero). Gdyby wyeliminowano wpływ z przeszacowania nieruchomości w roku 2019 oraz 2020, to wówczas wskaźniki w 2020 r. byłyby wyższe. Spadek stopy zwrotu z aktywów wynika z przyrostu wartości aktywów (czyli wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie, nakładów realizacyjnych na projekty i wyceny wartości godziwej. Spadek stopy zwrotu z kapitału wynika z dużego przyrostu wartości kapitału własnego (wynik wypracowany w 2020 r.).

WSKAŹNIKI ROTACJI

Wskaźniki rotacji w Grupie uwarunkowane są specyfiką prowadzonej działalności, która wiąże się z dłuższym cyklem realizacji projektów w stosunku do innych branż. Ze względu na fakt, że do zapasów w Grupie zalicza się nabyte prawa własności, prawa wieczystego użytkowania oraz nakłady i koszty budowlane dotyczące realizowanych na sprzedaż projektów deweloperskich, należy pamiętać że cykl ten zawsze będzie długi w porównaniu z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko zbywalnych.

Rotacja zapasów w dniach (stan zapasów *360/przychody)

Wzrost wskaźnika wynika ze spadku wartości zapasów, przy wzroście przychodów ze sprzedaży (duża liczba przekazanych mieszkań).

Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny/przychody)

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto (zysk netto/przychody)

Stopa zwrotu z aktywów ROA (zysk netto/aktywa ogółem)

Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE (zysk netto/kapitał własny)

Rotacja należności krótkoterminowych w dniach (stan należności krótkoterminowych *360/przychody)

Spadek tego wskaźnika wynika ze wzrostu przychodów ze sprzedaży przy podobnej do ubiegłorocznej wartości należności. Wiąże się to między innymi z dużą liczbą mieszkań przekazanych klientom.

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług (stan zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług *360 / przychody)

Spadek wskaźnika spowodowany jest większą dynamiką przychodów ze sprzedaży oraz spadkiem stanu zobowiązań krótkoterminowych.

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW RENTOWNOŚCI

	31.12.2020	31.12.2019
Wskaźnik marży zysku operacyjnego	28%	51%
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto	10%	34%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA)	2%	6%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE)	7%	19%

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ROTACJI

	31.12.2020	31.12.2019
Rotacja zapasów w dniach	275	430
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach	63	84
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług w dniach	92	133

90 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW PŁYNNOŚCI

	31.12.2020	31.12.2019
Wskaźnik bieżący (current ratio)	0,81	1,58
Wskaźnik szybki (quick ratio)	0,34	0,69
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio)	0,21	0,46

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI

Wskaźniki płynności, mimo niewielkiego spadku, utrzymują się na dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płynnościowej Grupy. Spadek wskaźników wynika z szybszego tempa wzrostu zobowiązań. Wynika to z trzech czynników: nowego podejścia do leasingu i jego wyceny zgodnie ze standardami, zwiększonej wartości wpłat zaliczek na mieszkania oraz wzrostu zobowiązań finansowych (nowe emisje długu oraz przekwalifikowanie zobowiązań z długoterminowych na krótkoterminowe).

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem)

Wskaźnik pozostaje bezpiecznym poziomie, a jego niewielki spadek spowodowany jest przez szybsze tempo wzrostu aktywów w stosunku do kapitałów własnych.

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa trwałe , łącznie z aktywami trwałymi przeznaczonymi do sprzedaży)

Spadek tego wskaźnika wynika z większej dynamiki wzrostu wartości aktywów trwałych (nowe zakupy, wyceny nieruchomości, nakłady realizacyjne na projekty) w stosunku do dynamiki wzrostu kapitałów własnych (wynik wypracowany w 2020 r.).

Wskaźnik bieżący current ratio (aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio (aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio (środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)

Wzrost tego wskaźnika wynika z szybszego wzrostu zobowiązań wobec wzrostu wartości aktywów, na co miał wpływ wzrost zadłużenia finansowego.

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny)

Wzrost tego wskaźnika wynika ze wzrostu wartości zadłużenia przy mniejszym wzroście wartości kapitału własnego.

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ZADŁUŻENIA

	31.12.2020	31.12.2019
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi	30%	32%
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym	42%	53%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia	69%	62%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego	232%	190%

91 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Przychody z tytułu przekazania klientom 1 505 mieszkań. Sprzedaż projektów R4R Łódź Wodna, R4R Wrocław Kępa Mieszczańska i R4R Warszawa Browary Warszawskie do Resi4Rent. Wycena wartości projektów współkontrolowanych – Galeria Młociny w Warszawie, Towarowa 22 w Warszawie oraz Resi4Rent. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu. Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu. Zysk z nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 241 mln zł.

€.€ Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2020 r. oraz w czwartym kwartale 2020 r.

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH W CAŁKOWITEJ LICZBIE ZAKSIĘGOWANYCH MIESZKAŃ (W SZT.)

Warszawa, Moje Miejsce - 16%
Warszawa, Reset II - 16%
Poznań, Apartamenty Esencja - 5%
Łódź, Fuzja I - 7%
Wrocław, Stacja 3.0 - 8%
Poznań, Osiedle Jaśminowe IV - 10%
Łódź, Osiedle Jarzębinowe VII - 13%
Warszawa, Widoki Mokotów - 19%
Pozostałe - 6%

ZYSK Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH W PODZIALE NA NIERUCHOMOŚCI (MLN PLN)

Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie GH), Warszawa - 53,2
Face2Face II, Katowice - 31,8
MidPoint71, Wrocław - 41
Biura przy Willi (Browary Warszawskie K), Warszawa - 29,4
Libero, Katowice - 20
West4 Business Hub I, Wrocław - 19
Fuzja CD, Łódź - 6
Pozostałe - 43

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych. Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce. Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

Czynniki, które wpłynęły na wyniki finansowe Grupy Kapitałowej w 2020 r.:

1 505 MIESZKAŃ
241 MLN ZŁ

92 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Przychody z tytułu przekazania klientom 792 mieszkań. Wycena wartości projektów współkontrolowanych – Galeria Młociny w Warszawie, Towarowa 22 w Warszawie oraz Resi4Rent. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu. Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek, według zamortyzowanego kosztu. Zysk z nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 22 mln zł.− Face2Face II, Katowice – 10,5 mln zł; − Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie GH), Warszawa – 10,2 mln zł; − Libero, Katowice – 10 mln zł; − MidPoint71, Wrocław – 8,5 mln zł; − West4 Business Hub I, Wrocław – 6,1 mln zł; − Fuzja CD, Łódź – 5 mln zł; − Moje Miejsce I, Warszawa – 4,3 mln zł oraz; − Pozostałe – 4,5 mln zł. W czwartym kwartale 2020 r. wartość zysku z nieruchomości inwestycyjnych została obniżona z powodu konieczności księgowego rozliczenia obniżek czynszów w centrum handlowym Libero oraz gotowych budynkach biurowych o wartości ok. 31,7 mln zł.

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH W CAŁKOWITEJ LICZBIE ZAKSIĘGOWANYCH MIESZKAŃ (W SZT.)

Poznań, Apartamenty Esencja – 20%
Łódź, Fuzja I – 14%
Wrocław, Stacja 3.0 – 24%
Łódź, Osiedle Jarzębinowe VII – 7%
Warszawa, Reset II – 12%
Warszawa, Apartamenty przy Warzelni (Browary Warszawskie E) – 12%
Warszawa, Moje Miejsce – 8%
Pozostałe – 3%
Wycena kredytów oraz środków pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut obcych.
Wycena i realizacja zabezpieczających instrumentów finansowych na waluty obce.
Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

Czynniki, które wpłynęły na wyniki finansowe Grupy Kapitałowej w czwartym kwartale 2020 r.

792 MIESZKAŃ

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE:

Pozytywne:
* utrzymujące się zainteresowanie podmiotów kupujących nieruchomości komercyjne,
* dobre tempo rozwoju i plany ekspansji polskich i zagranicznych firm (ze szczególnym uwzględnieniem sektora usług wspólnych) i wynikające z tego zapotrzebowanie na powierzchnię biurową oraz elastyczną powierzchnię biurową,
* utrzymujący się na niższym poziomie niż w Europie Zachodniej wskaźnik powierzchni biur na 1000 mieszkańców,
* szybkie tempo odrabiania strat sektora handlowego, w tym centrów handlowych, po czasowych ograniczeniach działalności z powodu pandemii,
* strukturalny deficyt mieszkań i utrzymująca się wartość mieszkań,
* utrzymująca się stabilna sytuacja gospodarcza Polski, w porównaniu do innych krajów,
* dobra kondycja polskiego sektora finansowego.

Negatywne:
* niejasny status prawny wielu nieruchomości wynikający m.in. z braku precyzyjnych planów zagospodarowania przestrzennego w wielu miastach i gminach,
* długotrwałe procedury sądowe i administracyjne,
* zmienność kursów walut obcych (EUR),
* niepewność co do poziomu stóp procentowych,
* niepewność co do kluczowych założeń polityki fiskalnej (nowelizacja ustaw podatkowych) i monetarnej w Polsce,
* niepewność co do rozwoju sytuacji pandemii w Polsce i na świecie oraz jej dalszego wpływu na światową gospodarkę.

CZYNNIKI WEWNĘTRZNE:

Pozytywne:
* jasno sprecyzowana strategia rozwoju,
* ugruntowana pozycja Grupy na rynku deweloperskim oraz duża wiarygodność potwierdzona obecnością na Giełdzie Papierów Wartościowych, Certyfikatem Dewelopera, przynależnością do organizacji branżowych i biznesowych,
* zakup pakietu kontrolnego w mieszkaniowej spółce deweloperskiej Archicom,
* współpraca z bankami o stabilnej sytuacji finansowej w zakresie kredytowania, lokowania nadwyżek i współpracy na rynku transakcji pochodnych, transakcji walutowych i stóp procentowych,
* dobra współpraca ze stabilnymi i renomowanymi partnerami, najemcami, wykonawcami, dostawcami i kupującymi nieruchomości,
* struktura organizacyjna, z wyodrębnionymi działami odpowiadającymi segmentom działalności, które odpowiedzialne są za generowanie zysków z działalności swojego segmentu, a także prowadzą projekty całościowo, tj. od zakupu działki aż po najem lub sprzedaż,
* uregulowana sfera prawna (brak postępowań sądowych zagrażających Spółce),
* doświadczona kadra,
* przystosowanie budowanych inwestycji do nowych, pandemicznych warunków.

Negatywne:
* specyfika działalności wyrażająca się w dużym uzależnieniu od skomplikowanych i długotrwałych procedur administracyjnych (m.in. pozyskiwanie pozwoleń na budowę lub użytkowanie, oczekiwanie na zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, itp.),
* duże zapotrzebowanie na środki obrotowe, szczególnie związane z dużą liczbą realizowanych projektów.

Zewnętrzne i wewnętrzne czynniki istotne dla rozwoju Echo Investment S.A. i jej grupy kapitałowej

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

WYNAGRODZENIE ZARZĄDU (W PLN)

	2020	2019
	Z Echo Investment S.A.	Z Echo Investment S.A.
	Wynagrodzenie podstawowe	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych
Premie
Nicklas Lindberg	1 003 933	2 145 339
Maciej Drozd	421 672	336 000
Artur Langner	204 000	228 000
Marcin Materny	207 000	180 000
Rafał Mazurczak	207 000	177 120
Waldemar Olbryk	627 000	537 350
Małgorzata Turek	204 000	114 538
(powołana 7 marca 2019 r.)
Razem	2 874 605	1 573 008
Razem w roku	11 877 967	32 128 003

Wynagrodzenia Członków Zarządu

Członkowie Zarządu otrzymują wynagrodzenia i premie zgodnie z modelem wynagradzania opisanym w „Regulaminie pracy zarządu”, przyjętym uchwałą Rady Nadzorczej 21 marca 2013 r. System premiowy opiera się o umowę zgodną z metodologią MBO (zarządzanie przez cele, ang. Management by Objectives) i jest powiązany z wynikami firmy. Każdy Członek Zarządu może otrzymać premię roczną wyrażoną w wielokrotności wynagrodzenia podstawowego, uzależnioną od realizacji kluczowych celów biznesowych, na które ma wpływ w zakresie swojego obszaru odpowiedzialności. Jednocześnie wszyscy Członkowie Zarządu mają wspólne cele, których realizacja poniżej oczekiwanego poziomu będzie powodować pomniejszenie premii. Każdorazowo wysokość wynagrodzenia oraz premii Członków Zarządu potwierdzana jest uchwałą Rady Nadzorczej.

W związku z wybuchem pandemii, w 2020 r. oprócz celów szczegółowych ustalanych indywidualnie dla każdego Członka Zarządu, wspólnymi celami Zarządu były utrzymanie ciągłości i stabilności funkcjonowania firmy – w szczególności utrzymanie nieprzerwanej pracy na budowach oraz w biurach sprzedaży mieszkań - oraz zapewnienie bezpieczeństwa pracowników i współpracowników. Jednocześnie, w momencie wybuchu pandemii, Zarząd podjął działania w odpowiedzi na ryzyka biznesowe i finansowe związane z niepewną sytuacją rynkową, m.in. decyzje o częściowym odroczeniu wypłaty premii za 2019 r. oraz tymczasowym obniżeniu wynagrodzeń osób zarządzających.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ (PLN)

	2020	2019
	Z Echo Investment S.A.	Z Echo Investment S.A.
	Z jednostek zależnych, współzależnych i stowarzyszonych	Inne świadczenia
Noah M. Steinberg (powołany 9.01.2020 r.)	137 086	-
Karim Khairallah (zrezygnował 13.12.2019 r.)	-	-
Tibor Veres (powołany 9.01.2020 r.)	75 194	-
Laurent Luccioni (zrezygnował 13.12.2019 r.)	-	-
Mark E. Abramson (zrezygnował 13.08.2020 r.)	126 290	-
Margaret Dezse (powołana 13.08.2020 r.)	54 194	-
Maciej Dyjas	60 000	-
Sławomir Jędrzejczyk (powołany 13.08.2020 r.)	54 194	-
Stefan Kawalec (odwołany 13.08.2020 r.)	126 290	1 800
Péter Kocsis (powołany 9.01.2020 r.)	53 710	-
Bence Sass (powołany 9.01.2020 r.)	53 710	-
Nebil Senman	60 000	825
Sebastian Zilles (zrezygnował 13.12.2019 r.)	-	-
Razem	800 668	2 625
Razem w roku	803 293	480 000

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej ustalane są w formie uchwał Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki. Obecnie obowiązującą jest uchwała nr 23 Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z 25 kwietnia 2018 r., która ustala wysokość wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej następująco:

miesięczne wynagrodzenie Przewodniczącego Rady Nadzorczej – 10 000 zł brutto,
miesięczne wynagrodzenie Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej – 7 000 zł brutto,
miesięczne wynagrodzenie Członka Rady Nadzorczej – 5 000 zł brutto,
dodatkowe miesięczne wynagrodzenie dla przewodniczących i wiceprzewodniczących komitetów Rady Nadzorczej – 10 000 zł brutto.

Członkom Rady Nadzorczej przysługuje również zwrot kosztów poniesionych w związku z wykonywaniem powierzonych im funkcji, w szczególności – kosztów przejazdów na miejsce posiedzeń Rady Nadzorczej i z powrotem, koszty indywidualnego nadzoru oraz koszty zakwaterowania i wyżywienia.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań uzależnione jest od terminów oddawania do użytkowania budynków mieszkalnych, a przychody z tej działalności występują praktycznie w każdym kwartale lecz z różną intensywnością. Historycznie Grupa przekazywała najwięcej mieszkań w drugiej połowie roku, a w szczególności w czwartym kwartale.# Przychody iwyniki ztytułu usług generalnej realizacji inwestycji, sprzedaży gotowych inwestycji komercyjnych iobrotu nieruchomościami występować mogą wsposób nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń ocharakterze jed- norazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki wdanym okresie.

 Sezonowość lub cykliczność działalności

 Istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej

Od 1 stycznia do 31 grudnia 2020r. nie toczyły się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego ani organem administracji pu- blicznej żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Echo Investment S.A. lub jednostki zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.

97 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PODSTAWOWE DANE ONAJWIĘKSZYCH POŻYCZKACH BEZ ODSETEK IODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH NA 31 GRUDNIA 2020R. TYS. PLN

Pożyczkodawca	Pożyczkobiorca	Kwota [mln PLN]	Oprocentowanie	Termin spłaty
Projekt Echo - 129 Sp. zo.o.	Echo Investment S.A.	192,8	EURIBOR 3M + marża	30.09.2021
Echo Investment S.A.	Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	122,7	WIBOR 3M + marża	30.09.2021
Echo Investment S.A.	Echo - SPV 7 Sp. zo.o.	109,0	WIBOR 3M + marża	31.12.2021
Swanage Sp. zo.o.	Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K.	101,9	WIBOR 3M + marża	28.12.2021
Echo - SPV 7 Sp. zo.o.	Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	76,9	WIBOR 3M + marża	30.06.2021
Echo Investment S.A.	Fianar Investments Sp. zo.o.	71,4	WIBOR 3M + marża	31.12.2021
Echo Investment S.A.	Villea Investments Sp. zo.o.	68,4	WIBOR 3M + marża	31.03.2021
Echo Investment S.A.	R4R Poland Sp. zo.o.	61,5	marża	31.03.2029
Projekt Naramowice – Grupa Echo Sp. zo.o. SKA	React - Dagnall Sp. zo.o. SKA	59,6	WIBOR 3M + marża	30.09.2021
Echo - Aurus Sp. zo.o.	Face2Face - Stranraer Sp. zo.o.SKA	51,1	WIBOR 3M + marża	30.06.2021
Echo - SPV 7 Sp. zo.o.	Face2Face - Stranraer Sp. zo.o.SKA	50,8	WIBOR 3M + marża	30.06.2021
Echo Investment S.A.	Pudsey Sp. zo.o.	49,4	EURIBOR 3M + marża	31.03.2021
Echo Investment S.A.	Galeria Libero - Projekt Echo - 120 Sp. zo.o. Sp.K	49,0	WIBOR 3M + marża	10.10.2026
Echo Investment S.A.	Galeria Libero - Projekt Echo - 120 Sp. zo.o. Sp.K.	48,5	WIBOR 3M + marża	10.10.2026
Echo - SPV 7 Sp. zo.o.	Projekt 139 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	47,7	WIBOR 3M + marża	31.03.2021
Echo Investment S.A.	RPGZ IX Sp. zo.o.	47,5	WIBOR 3M + marża	31.12.2021
Echo Investment S.A.	Gosford Investments Sp. zo.o.	46,4	WIBOR 3M + marża	30.09.2021
Echo Investment S.A.	Projekt 144 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K.	43,8	WIBOR 3M + marża	31.03.2021
Echo Investment S.A.	Senja 2 Sp. zo.o.	43,1	WIBOR 3M + marża	31.03.2021
Echo Investment S.A.	Echo - Aurus Sp. zo.o.	42,0	WIBOR 3M + marża	31.12.2021

 Informacje opożyczkach udzielonych w2020 r., wtym podmiotom powiązanym

98 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Umowy zﬁrmą audytorską

Do badania jednostkowych sprawozdań ﬁnansowych Echo Investment oraz skon- solidowanych sprawozdań ﬁnansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment wla- tach 2020 – 2021 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wy- brała Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.K. zsie- dzibą wWarszawie przy al. Jana Pawła II 22, wpisaną na listę ﬁrm audytorskich pod nr 73. Umowa zaudytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upo- ważnienia od Rady Nadzorczej. Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór ﬁrmy audytorskiej przeprowa- dzającej badanie rocznego sprawozdania ﬁnansowego został dokonany zgodnie zprzepisami, wtym dotyczącymi wyboru iprocedury wyboru ﬁrmy audytorskiej, na podstawie uchwały Rady Nadzorczej z14 listopada 2019 r. Firma audytorska oraz członkowie ze- społu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego iniezależnego sprawozdania zbadania rocznego sprawozdania ﬁnansowego zgodnie zobowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu iza- sadami etyki zawodowej. Echo Investment S.A. przestrzega obo- wiązujących przepisów związanych zro- tacją ﬁrmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowy- mi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę wzakresie wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz politykę wzakre- sie świadczenia na rzecz emitenta przez ﬁrmę audytorską, podmiot powiązany zﬁrmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących bada- niem, wtym usług warunkowo zwolnio- nych zzakazu świadczenia przez ﬁrmę audytorską. Polityka wyboru ﬁrmy audy- torskiej oraz Polityka zakupu usług nieau- dytowych zostały zatwierdzone uchwa- łami Komitetu Audytu z23 marca 2018r. i są dostępne na stronie internetowej spółki wzakładce Relacje inwestorskie / Strategia iład korporacyjny.

WYNAGRODZENIE NETTO NALEŻNE AUDYTOROWI UPRAWNIONEMU DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI IGRUPY

Tytuł	Kwota [PLN]
Przegląd jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za Ipółrocze 2020 r.	135 000
Badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za 3 kwartał 2020 r.	98 000
Badanie jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2020 r.	278 000
Audyt roczny spółek zależnych	74 250
Razem	585 250

99 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami

Spółka nie posiada żadnych informacji na temat znaczących dla jej działal ności umów zawartych w2020r. pomiędzy akcjonariuszami.

. Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki zależne zpodmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe

W2020r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo Investment S.A. oraz jed- nostkami od niej zależnymi zpodmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

. Wpływ wyników za 2020r. na realizację prognoz ﬁnansowych

Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników ﬁnansowych.

. Zmiany wpodstawowych zasadach zarządzania

W2020r. nie nastąpiły istotne zmiany wpodstawowych zasadach zarządzania Spółką iGrupą.

. Umowy, wwyniku których mogą nastąpić zmiany wstrukturze własnościowej akcji lub obligacji

Spółce nie są znane umowy wwyniku których mogą wprzyszłości nastąpić zmiany wproporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.

 Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa

100 Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Działalność grupy kapitałowej Echo Investment S.A. od marca 2020r. jest obarczona wieloma ryzykami makroekonomicznymi oraz środowiskowymi, zwią- zanymi zrozprzestrzenianiem się koronawirusa SAR - S-CoV-2 oraz zachorowaniami na COVID-19. Wpro- wadzane przez rząd ograniczenia bezpośrednio wpływają na przebieg procesów biznesowych oraz organizację pracy grupy. Echo Investment opubli- kowało 17 marca 2020r. komunikat bieżący doty- czący potencjalnego wpływu pandemii na działal- ność Spółki, wktórym wymienił potencjalne obszary wpływu oraz wiążące się ztym ryzyka. Wpływ pan- demii jest na bieżąco analizowany, by wjak najlepszy sposób dostosować strategię isposób działania do zmieniających się obostrzeń.

Zabezpieczenie funkcjonowania Spółki

Wprowadzenie obostrzeń w funkcjonowaniu go- spodarki ispołeczeństwa wpołowie marca 2020r. spowodowało, że zdecydowana większość ﬁrm iorganizacji – wmiarę możliwości – zdecydowała się na ograniczenie działania lub przejście wtryb pracy zdalnej. Wpóźniejszym okresie strategia po- szczególnych ﬁrm zmieniała się. Wprzypadku Echo Investment sytuacja była na bieżąco monitorowana przez kadrę zarządzającą oraz powołany - zgodnie zwewnętrznymi procedurami – sztab kryzysowy. Spółka skupiła się na następujących działaniach:
1. Zabezpieczenie pracownikom możliwości pracy zdalnej (wzmocnienie sieci, szkolenia pracowni - ków zobsługi zdalnych narzędzi pracy, doposaże- nie pracowników wnarzędzia do pracy mobilnej).
2. Zabezpieczenie ciągłości działania podstawo- wych funkcji spółki (księgowość, płatności, sprze- daż, marketing).
3. Zabezpieczenie biur oraz placów budowy wdo- datkowe środki ochrony osobistej.
4. Opracowanie iwdrożenie procedur awaryjnych.
5. Stałe, codzienne telekonferencje kadry zarządza- jącej wcelu podejmowania bieżącej analizy ryzyk ibieżących decyzji.
6. Opracowanie iwdrożenie procedur ostrożnościo- wych po powrocie pracowników do biur.
7. Przyspieszenie planu digitalizacji, wszczególno- ści jeśli chodzi oobieg faktur iumów.

 Wpływ pandemii COVID-19 na działalność grupy Echo Investment

Grupa przeprowadziła również szereg analiz ibadań, by poznać preferencje klientów, współ- pracowników, studentów uczelni (przyszłych pracowników) dotyczących pracy zdalnej oraz wpływu pandemii na zmianę preferencji izacho- wań konsumenckich, co umożliwia dostosowanie oferty idziałań marketingowych.

Ciągłość prac na budowach

Zpunktu widzenia biznesowego, wczasie zamroże- nia gospodarki najważniejszym zadaniem dla zarzą- du było zabezpieczenie ciągłości prac na wszystkich placach budowy. Spółka wprowadziła na budo- wach dodatkowe procedury awaryjne na wypadek stwierdzenia zachorowania, doposażyła wszystkie budowy wśrodki ochrony osobistej, żele antybak- teryjne, urządzenia oczyszczające powietrze, ma- seczki imateriały informacyjne. Zarząd prowadził również codzienny monitoring liczby pracowników na poszczególnych budowach, awrazie zagrożenia ciągłości – jest przygotowany na wprowadzenie na place budowy dodatkowych pracowników. Monito- rowany jest stan dostaw materiałów iryzyka ztym związane, wdrożony został plan zabezpieczenia do- staw poprzez dostawy wyprzedzające bezpośred- nio na plac budowy, szczególnie zzakresie urządzeń imateriałów zzagranicy, których transport do Polski mógł być zpowodu wirusa zagrożony/opóźniony. Wefekcie wszystkie budowy utrzymały niezakłó- coną działalność. Spółka wdrożyła dla wszystkich budów plan utrzy- mania ciągłości biznesu.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Na sektor mieszkaniowy duże znaczenie miała również zaostrzona początkowo polityka kredytowa banków, co jednak okazało się chwilowe. Mimo wprowadzenia ograniczeń w gospodarce, sprzedaż mieszkań w Echo Investment i liczba zapytań od lata 2020 r. utrzymuje się na satysfakcjonującym poziomie. Pomimo wzrostu liczby zachorowań oraz wprowadzania ograniczeń, aktywność klientów jest stała. W konsekwencji schłodzenia koniunktury, większej ostrożności oraz przyjętej przez Echo Investment konserwatywnej polityki, nowe projekty były rozpoczynane pod warunkiem osiągnięcia wymaganego poziomu przedsprzedaży. Wiosną 2020 r. Spółka zmniejszyła roczny cel sprzedażowy do 1 400 lokali. Ostatecznie w całym roku Grupa sprzedała umowami przedwstępnymi 1 570 mieszkań i przekazała klientom klucze do 1 505 mieszkań. Ograniczenia związane z pandemią nie wypłynęły znacząco na działalność platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent, w której Echo Investment ma 30% udziałów. Choć w pierwszych tygodniach wprowadzonych obostrzeń proces wynajmu projektów został niemal całkowicie zatrzymany, to bardzo szybko zainteresowanie potencjalnych klientów wróciło do normy. Zgodnie z przewidywaniem Zarządu Echo Investment, spółka Resi4Rent korzysta na sytuacji pandemii, przy nieznacznym obniżeniu oczekiwań dotyczących czynszu najmu. Ze względu na zwiększoną niepewność w gospodarce i większe wymagania dotyczące zaciągania kredytów hipotecznych, duża liczba potencjalnych kupujących mieszkania odkłada decyzję o zakupie na później i korzysta z instytucjonalnego wynajmu mieszkania.

Sektor biurowy

Najważniejszym zadaniem w sektorze biurowym było utrzymanie rozmów dotyczących wynajmu powierzchni w projektach budowanych przez spółkę oraz kontynuacja procesów sprzedaży gotowych budynków. Dział wynajmu obserwuje wydłużanie decyzji po stronie najemców, co jest związane z dużą niepewnością co do przyszłego systemu pracy oraz wpływu pracy zdalnej na przedsiębiorstwa. Dobrym sygnałem jest, że potencjalni najmy nie wycofują się z rozmów. W procesach sprzedażowych Grupa dostosowała swoje oczekiwania dotyczące stóp kapitalizacji (yield) przy przyszłych transakcjach sprzedaży oraz wstrzymała się ze sprzedażą niektórych budynków. W pierwszym kwartale 2021 r. Grupa sprzedała budynek Biura przy Willi w kompleksie Browarów Warszawskich, co stabilizuje długoterminowe przepływy pieniężne. Prowadzone są również obiecujące rozmowy dotyczące sprzedaży budynku Biur przy Warzelni oraz biurowców Moje Miejsce w Warszawie (podpisane listy intencyjne). Grupa wróciła również do rozmów o sprzedaży biurowców Face2Face w Katowicach (podpisane listy intencyjne). Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, również w biurowcach zostały wprowadzone nowe standardy zabezpieczające przed rozprzestrzenianiem wirusa. Od początku zagrożenia epidemiologicznego zespół ekspertów Echo Investment postawił przed sobą zadanie lepszego zabezpieczenia pracowników organizacji, które ulokowały swoje biura w budynkach Echo Investment. Szereg rozwiązań odpowiadających na post-covidowe potrzeby zebrano w program „zdrowe biurowce”. Specjalne systemy oczyszczające powietrze, dedykowana aplikacja, uchylne okna, zastosowanie łatwych do wyczyszczenia materiałów wykończeniowych to tylko niektóre punkty stworzonego programu. Oprócz rozwiązań wprowadzanych na etapie realizacji i planowania inwestycji, Echo Investment skupiło się na zabezpieczeniu już funkcjonujących biurowców. Program „piątka dla bezpieczeństwa” to gwarancja, że te biurowce są gotowe na przyjęcie powracających do biur pracowników. Echo Investment skupiło się na kluczowych instalacjach w zakresie zabezpieczenia budynków: kanałach wentylacyjnych i klimatyzacji. Czyste i zdrowe powietrze do nowych biurowców Echo Investment zostanie najemcom dostarczane przy wykorzystaniu technologii RCI ActivePure.

Wpływ pandemii koronawirusa na działalność i wyniki Grupy Echo Investment w przyszłości

Wystąpienie po dniu bilansowym trzeciej fali pandemii COVID-19 oraz możliwa eskalacja jej przebiegu w przyszłości może spowodować konieczność rewizji określonych założeń, jakie są przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego, co w rezultacie może prowadzić do zmian wartości szacunkowych w kolejnych okresach sprawozdawczych. Zarząd Spółki i Grupy przeanalizował obszary dotyczące wartości szacunkowych i obszarów w sprawozdaniu finansowym, na które wpływa wskazana sytuacja. Wyniki tej analizy wskazują na następujące potencjalne obszary wpływu. Jest możliwe, że rozwój pandemii doprowadzi do ograniczania ekspansji firm w Polsce, co spowoduje spadek popytu na powierzchnię biurową. Może to spowodować niższe tempo wynajmu nowych budynków oraz spadek stawek czynszowych wynajmu powierzchni. Taka sytuacja może doprowadzić do spowolnienia budowy budynków na wczesnym etapie budowy oraz do obniżenia wartości godziwej budynków gotowych. W przypadku budynków gotowych, z powodu obniżenia wartości godziwej, w skrajnej sytuacji może dojść do złamania kowenantów przewidywanych w umowach kredytowych i konieczności szybszego spłacenia części kredytu. W przypadku budynków gotowych, pandemia może również doprowadzić do obniżenia zainteresowania inwestorów zakupem takich budynków i w konsekwencji do późniejszej ich sprzedaży.

Zarząd Echo Investment wskazuje również, że w przypadku centrów handlowych Libero w Katowicach oraz Galeria Młociny w Warszawie (w której Grupa posiada 30% udziałów), rozwój pandemii i kolejne lock-downy mogą spowodować bankructwa niektórych najemców, co w praktyce może oznaczać zerwanie umów najmu. Konsekwencją mogłoby być obniżenie wskaźników wynajmu, przyszłych przychodów oraz wartości godziwej obu projektów. Następstwem takiej sytuacji może być złamanie kowenantów przewidywanych w umowach kredytowych i konieczność szybszego spłacenia części kredytu. Co więcej, w przypadku wprowadzania kolejnych restrykcji w działaniach centrów handlowych, może dojść do utraty przychodów z czynszów, co również może prowadzić do obniżenia wartości i naruszenia kowenantów.

Na tym etapie Spółka nie jest w stanie wiarygodnie oszacować wpływu powyższych zdarzeń na wartość nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ sytuacja zmienia się z dnia na dzień. Zdaniem Zarządu, przy umiarkowanej skali pandemii nie są zagrożone kowenanty LTV, będące wskaźnikiem finansowania bankowego do wartości rynkowej nieruchomości. Niemniej Zarząd chciałby zaznaczyć, że notowane przed epidemią tempo wynajmu biur było szybsze.

Przedłużająca się pandemia oraz możliwe nowe obostrzenia mogą utrudnić sprzedaż mieszkań lub zniechęcić część potencjalnych klientów do zawierania transakcji. Taka sytuacja mogłaby doprowadzić do niższej niż planowana sprzedaży mieszkań, co przełoży się na mniejsze wpływy oraz przesunięcie realizacji przychodów i zysków ze sprzedaży mieszkań na kolejne lata. Ze względu na krótki horyzont obserwacji danych Zarząd nie jest w stanie dokładnie oszacować wpływu epidemii COVID na działalność Spółki i Grupy w kolejnych okresach.

Obecnie biurowce budowane przez Grupę mają zapewnione finansowanie. Projekty mieszkaniowe są w głównej mierze finansowane z wpłat od klientów. Na koniec 2020 r. Grupa posiadała na kontach ponad 320 mln zł gotówki. W pierwszym kwartale 2021 r. Grupa sprzedała budynek Biur przy Willi w Warszawie, zgodnie z planem postępują procesy sprzedażowe kolejnych budynków biurowych przeznaczonych do sprzedaży w ciągu następnych 12 miesięcy od dnia bilansowego. W pierwszym kwartale 2021 r. Spółka uplasowała również obligacje o łącznej wartości 195 mln zł. W świetle tych informacji, Zarząd nie identyfikuje obecnie istotnego zagrożenia związanego z wpływem rozwoju epidemii koronawirusa na płynność Spółki lub jej zdolność do kontynuacji działalności, mimo spodziewanej konieczności zapłaty w najbliższych tygodniach za pakiet kontrolny spółki Archicom. Zarząd na bieżąco monitoruje potencjalny wpływ i podejmuje wszelkie możliwe kroki, aby złagodzić wszelkie negatywne skutki dla Grupy.

CZĘŚĆ 2 OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO

Ład korporacyjny

Najważniejszym dokumentem regulującym kwestie ładu korporacyjnego jest Statut Echo Investment S.A. Aktualny Statut Spółki jest dostępny na stronie internetowej echo.com.pl w zakładce „Relacje inwestorskie - Strategia i ład korporacyjny”.

Inne kwestie z zakresu ładu korporacyjnego są uregulowane w następujących dokumentach:
* Regulamin obrad WZA,
* Regulamin Rady Nadzorczej,
* Regulamin Pracy Zarządu,
* Regulamin Komitetu Audytu,
* Kodeks Postępowania.

Wszystkie powyższe dokumenty są dostępne na stronie internetowej echo.com.pl w zakładce „Strategia i ład korporacyjny”.

Zmiany w statucie Echo Investment S.A. w 2020 r.

W 2020 r. zostały wprowadzone zmiany w Statucie Echo Investment S.A., na podstawie uchwał Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z 13 sierpnia 2020 r. Dotyczyły one przede wszystkim kompetencji Rady Nadzorczej. W stosunku do poprzednich regulacji, Rada Nadzorcza otrzymała nowe kompetencje, z których część wynika z wymagań prawnych, a część – ze zmiany sposobu zarządzania Spółką i Grupą.

Nicklas Lindberg
Prezes

Maciej Drozd
Wiceprezes

Artur Langner
Wiceprezes

Rafał Mazurczak
Członek Zarządu

Marcin Materny
Członek Zarządu

Waldemar Olbryk
Członek Zarządu

Małgorzata Turek
Członek Zarządu

Kielce, 30 marca 2021 r.
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym# Zgodnie ze zmianami wprowadzonymi w 2020 r., Rada Nadzorcza jest uprawniona lub zobowiązana do:

ustalania regulaminu Rady Nadzorczej i zatwierdzania regulaminu Zarządu;
sporządzania sprawozdań o wynagrodzeniach członków Zarządu i członków Rady Nadzorczej otrzymanych w roku obrotowym, zgodnie z polityką wynagrodzeń przyjętą przez Walne Zgromadzenie.

Zgodnie ze zmianami wprowadzonymi w 2020 r., uprzedniej zgody Rady Nadzorczej wymaga:

zawarcie umowy z subemitentem, o której mowa w art. 433 § 3 Kodeksu spółek handlowych;
zaciąganie zobowiązań i rozporządzanie prawami w zakresie spraw objętych bieżącą działalnością Spółki - jeżeli ich wartość przekracza 20% kapitałów własnych Spółki. W przypadku wątpliwości, czy dana sprawa objęta jest bieżącą działalnością Spółki, Rada Nadzorcza ma prawo na wniosek Zarządu dokonać interpretacji w tym zakresie. Dokonana interpretacja będzie wiążąca dla Zarządu,
przyjęcie rocznego budżetu i biznesplanu dla Spółki i jej podmiotów zależnych sporządzonego przez Zarząd;
podpisanie, istotna zmiana (w szczególności dotycząca warunków finansowych lub warunków rozwiązania) lub wypowiedzenie jakiejkolwiek umowy pomiędzy Spółką lub jej podmiotem zależnym z jednej strony a członkami Zarządu, Rady Nadzorczej lub ich podmiotami powiązanymi (w rozumieniu Międzynarodowego Standardu Rachunkowości 24 „Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych”) z drugiej strony;
dokonanie zmian polityki rachunkowości, które mają istotny wpływ na jednostkowe lub skonsolidowane sprawozdanie finansowe Spółki, z wyjątkiem zmian wymaganych przez biegłego rewidenta Spółki lub jej podmiotu zależnego lub wynikających ze zmian przepisów prawa (polskich zasad rachunkowości lub Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej);
wykonanie przez Spółkę lub podmiot zależny jako akcjonariusza lub wspólnika jej podmiotu zależnego, prawa głosu na walnym zgromadzeniu lub zgromadzeniu wspólników podmiotu zależnego, w przedmiocie spraw, o których mowa w § 16 ust. 2 lit. a)-c), f) i g) Statutu Spółki; na potrzeby niniejszego punktu odniesienia do Spółki oraz członków Zarządu, o których mowa w punktach wskazanych powyżej, należy interpretować, odpowiednio jako odniesienia do podmiotu zależnego oraz członków zarządu podmiotu zależnego;
wypłata akcjonariuszom zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy zaproponowanej w uchwale Zarządu.

Dobre praktyki spółek notowanych na GPW

Spółka Echo Investment S.A. podlegała w 2020 r. zasadom ładu korporacyjnego, zawartym w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2016” przyjętym uchwałą Rady GPW 13 października 2015 r. Zasady weszły w życie 1 stycznia 2016 r. i nadal obowiązują. Tekst zbioru powyższych zasad jest dostępny na stronie internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie, pod adresem corp-gov.gpw.pl.

Obecnie Spółka stosuje w pełni wszystkie rekomendowane zasady z wyjątkiem poniższych.

„IV.Z.2. Jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na strukturę akcjonariatu spółki, spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym.”

Spółka nie zapewnia powszechnie dostępnej transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym, ale po zakończeniu walnego zgromadzenia udostępnia zapis audiowizualny przebiegu obrad walnego zgromadzenia na swojej stronie internetowej.

„V.Z.6. Spółka określa w regulacjach wewnętrznych kryteria i okoliczności, w których może dojść w spółce do konfliktu interesów, a także zasady postępowania w obliczu konfliktu interesów lub możliwości jego zaistnienia. Regulacje wewnętrzne spółki uwzględniają między innymi sposoby zapobiegania, identyfikacji i rozwiązywania konfliktów interesów, a także zasady wyłączania członka zarządu lub rady nadzorczej od udziału w rozpatrywaniu sprawy objętej lub zagrożonej konfliktem interesów.”

Spółka w Kodeksie Postępowania określiła kryteria i okoliczności, w których może dojść do konfliktu interesów lub możliwości jego zaistnienia. W przypadku zaistnienia konfliktu interesów lub możliwości jego zaistnienia, Zarząd i Rada Nadzorcza mają ustaloną praktykę wyłączania z podejmowania decyzji osobę, której konflikt interesów może dotyczyć. Spółka zobowiązuje się do określenia w odpowiednich procedurach szczegółowych sposobów zapobiegania, identyfikacji i rozwiązywania konfliktu interesów, a także zasady wyłączania członka zarządu lub rady nadzorczej od udziału w rozpatrywaniu sprawy objętej lub zagrożonej konfliktem interesów.

„IV.Z.11. Członkowie zarządu i rady nadzorczej uczestniczą w obradach walnego zgromadzenia w składzie umożliwiającym udzielenie merytorycznej odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia.”

Przedstawiciele Zarządu są obecni na WZA lub są dostępni dla uczestników WZA, by odpowiadać na pytania. Choć Zarząd zwraca się również do członków Rady Nadzorczej z prośbą o obecność lub dostępność dla Akcjonariuszy, żeby umożliwić odpowiadanie na ich pytania, nie jest w stanie zapewnić obecności przedstawicieli Rady Nadzorczej podczas obrad walnego zgromadzenia. Niezależnie od powyższego Spółka stoi na stanowisku, że to Zarząd Spółki jest jedynym organem upoważnionym i zobowiązanym do udzielania odpowiedzi na podstawie art. 428 Kodeksu Spółek Handlowych – kompetencja taka nie przysługuje członkom Rady Nadzorczej. Jeśli przedstawiciele Zarządu nie są w stanie odpowiedzieć na pytania Akcjonariusza w trakcie obrad WZA, Spółka zobowiązuje się do odpowiedzenia Akcjonariuszowi na zadane pytania w najkrótszym możliwym terminie, z zastrzeżeniem ograniczeń przewidzianych w powszechnie obowiązujących przepisach prawa.

Standardy zalecane przez GPW dla systemu zarządzania zgodnością w zakresie przeciwdziałania korupcji oraz systemu ochrony sygnalistów

Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie opublikowała 8 października 2018 r. „Standardy rekomendowane dla systemu zarządzania zgodnością w zakresie przeciwdziałania korupcji oraz systemu ochrony sygnalistów w spółkach notowanych na rynkach organizowanych przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.”. Dokument ma na razie charakter niewiążących rekomendacji dla notowanych spółek.

Wśród zaleceń znajdują się:

opracowanie i stosowanie kodeksu antykorupcyjnego;
szkolenie pracowników w zakresie przeciwdziałania korupcji;
wprowadzenie klauzul antykorupcyjnych w swoich umowach;
opracowanie i stosowanie polityki w zakresie wręczania i przyjmowania upominków;
opracowanie i stosowanie polityki w zakresie sponsoringu i darowizn;
wdrożenie procedury ułatwiającej zgłaszanie naruszeń przez tzw. sygnalistów (whistle-blowers);
ustanowienie funkcji zarządzania zgodnością.

Echo Investment wypełnia wszystkie z powyższych rekomendacji z wyjątkiem ostatniej, dotyczącej ustanowienia funkcji zarządzania zgodnością. W Echo Investment zarządzanie zgodnością mieści się w obowiązkach kilku pracowników działu prawnego oraz m.in. Komitetu ds. Etyki.

Komitet ds. Etyki to ciało doradcze Zarządu, do zadań którego należy m.in. czuwanie nad prawidłową realizacją procedur i stosowaniem się do przyjętych kodeksów, regulaminów i innych regulacji wewnętrznych, w szczególności Kodeksu antykorupcyjnego i procedury zawierania i realizacji umów darowizn, sponsoringu i podobnych.

W skład Komitetu wchodzą:

członek Zarządu Spółki wyznaczony uchwałą Zarządu Spółki lub decyzją Prezesa Zarządu;
dyrektor biura prawnego Echo lub inny członek biura prawnego (radca prawny lub adwokat) wyznaczony przez dyrektora biura prawnego;
pracownik działu marketingu lub komunikacji wyznaczony uchwałą Zarządu Spółki lub decyzją Prezesa Zarządu.

Aktualnie w skład Komitetu ds. Etyki wchodzą:

Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych,
Rafał Zboch, dyrektor działu prawnego,
Emil Górecki, manager ds. komunikacji.

Kodeks antykorupcyjny

Zarząd Echo Investment wprowadził w 2018 r. Kodeks Antykorupcyjny, który określa, kto jest uznawany za osobą publiczną lub jej osobę najbliższą, na jakich zasadach pracownicy Echo Investment mogą kontaktować się z osobami publicznymi, a także jakie środki ostrożności są wymagane przy podejmowaniu takich tematów z osobami publicznymi, jak darowizny i sponsoring, zaproszenia, pokrycie kosztów zakwaterowania, wyżywienie, nieoficjalne, prywatne spotkania, prezenty i upominki okolicznościowe, umowy pośrednictwa w kontaktach z administracją publiczną czy inne umowy z osobami publicznymi.

Zatrudnianie osób publicznych

Kodeks antykorupcyjny określa też zasady zatrudniania osób publicznych lub osób z nimi blisko związanych. Według niego, zawsze odbywa się ono w standardowym trybie, zgodnie z procedurami rekrutacyjnymi i na przyjętych w firmie warunkach, ale dodatkowo elementem każdej rekrutacji jest ocena ryzyka, jakie niesie za sobą zatrudnienie osoby pełniącej – obecnie lub w przeszłości – funkcję publiczną. Jeśli dział HR zidentyfikuje potencjalne ryzyko, informuje o nim Komitet ds. Etyki, która po zbadaniu sprawy wydaje rekomendacje dotyczące kontynuacji procesu rekrutacji. Pracownicy Echo Investment są również zobowiązani do poinformowania Komitetu, jeśli osoba z nimi blisko związana została osobą publiczną.

Współpraca z pośrednikami związana z kontaktami z administracją

W kontaktach z administracją publiczną Echo Investment często korzysta z pośredników – np. architektów. By podjąć współpracę z nowym podmiotem – pośrednikiem, którego zadaniem będzie zabieganie o uzyskanie decyzji, uzgodnień i innych postanowień urzędowych, pracowników Echo Investment obowiązuje następująca procedura:

1.# Analiza opinii o danym partnerze, który miałby pośredniczyć w kontaktach z administracją; 2. Stwierdzenie, czy nie istnieją powiązania pomiędzy potencjalnym pośrednikiem a osobami publicznymi lub osobami blisko z nimi związanymi; 3. Odebranie od pośrednika oświadczenia o zapoznaniu się z Kodeksem Postępowania i Kodeksem Antykorupcyjnym Echo Investment; 4. Odebranie od pośrednika oświadczenia, że żadna część wypłaconego przez Echo Investment wynagrodzenia nie zostanie przeznaczona na pokrycie kosztów udzielania korzyści majątkowych i osobistych osobom pełniącym funkcje publiczne. Do zawarcia umowy z nowym podmiotem, który będzie pośredniczył w kontaktach z administracją i urzędami, wymagana jest zgoda Komitetu ds. Etyki. W przypadku podejrzenia nieprawidłowości we współpracy z pośrednikiem, Komitet może również podjąć działania wyjaśniające. Również każda okoliczność sugerująca jakiekolwiek nieetyczne lub sprzeczne z zasadami działania partnerów biznesowych powinna być zgłoszona do Komitetu ds. Etyki.

Kontakty z partnerami biznesowymi

Pracownicy Echo Investment uczestniczący w transakcjach z podmiotami trzecimi mają obowiązek lojalnie reprezentować interesy Spółki, zaś kontrahenci mają zapewnione uczciwe traktowanie na warunkach ustalanych wyłącznie w oparciu o przejrzyste przesłanki natury biznesowej. Wszelkie sytuacje konfliktu interesów wśród pracowników podlegają zgłoszeniu w trybie określonym w Kodeksie Postępowania. Zgłoszeniu do Komitetu ds. Etyki podlegają ponadto wszelkie próby prowadzenia spraw spółki, lub spółek z grupy, z wykorzystaniem nieetycznych metod. Pracownicy Echo Investment powinni zwracać uwagę i informować na bieżąco Komitet ds. Etyki o okolicznościach sugerujących jakiekolwiek nieetyczne lub sprzeczne z zasadami działania partnerów biznesowych. Komitet, po powzięciu takiej informacji, niezwłocznie podejmuje czynności mające na celu weryfikację wskazanych okoliczności i podjęcie decyzji co do dalszej współpracy z danym partnerem biznesowym. Echo Investment oczekuje przestrzegania zasad wynikających z powszechnie obowiązujących przepisów antykorupcyjnych od wszystkich swoich partnerów biznesowych. W tym celu, Dział Prawny, przygotowując lub opiniując projekty umów zawieranych przez Echo Investment lub spółki z grupy, dba, aby znajdowały się w nich klauzule antykorupcyjne adekwatne do natury zobowiązań wynikających z danej umowy.

Audyt

Zgodność z postanowieniami Kodeksu Antykorupcyjnego, jak również wykonywanie obowiązków w nim przewidzianych przez pracowników oraz Komitet ds. Etyki, podlega okresowemu badaniu dokonywanemu przez dział audytu wewnętrznego. Pełna treść Kodeksu Antykorupcyjnego jest dostępna na stronie internetowej echo.com.pl w zakładce „Strategia i ład korporacyjny”.

Sprawozdania finansowe	109
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Procedura zawierania i realizacji umów darowizn, sponsoringu i podobnych

Echo Investment wdrożyło procedurę zawierania i realizacji umów darowizn, sponsoringu i podobnych, w celu zapewnienia transparentnego i efektywnego wydatkowania środków na polu społecznej odpowiedzialności w biznesie, w zgodzie z powszechnie obowiązującym prawem oraz wewnętrznymi procedurami i standardami etycznymi. Procedura obowiązuje wszystkie spółki z grupy Echo i znajduje zastosowanie dla wszystkich umów darowizny i sponsoringu, a także dla wszystkich umów podobnych, na podstawie których spółki te zobowiązują się przekazać środki finansowe lub rzeczowe na rzecz podmiotu trzeciego, w celu wsparcia inicjatyw, przedsięwzięć lub wydarzeń o charakterze charytatywnym, społecznym, kulturalnym, sportowym lub branżowym. Procedura znajduje się pod ścisłym nadzorem Komitetu ds. Etyki. Wprowadziła szczegółową ścieżkę postępowania z wnioskami i sprawami związanymi z działalnością charytatywną, sponsoringową itp., w których potencjalnym darczyńcą jest Echo Investment lub spółka z grupy. Obejmuje ona m.in. wniosek o wsparcie, badanie potencjalnego beneficjenta, postępowanie w przypadku, kiedy z wnioskodawcą związana jest osoba publiczna, a także późniejszy monitoring wykorzystania przyznanego wsparcia.

Kodeks Postępowania

W celu wzmocnienia kultury korporacyjnej oraz w ramach zarządzania ryzykiem, zarząd Echo Investment wprowadził Kodeks Postępowania, który określa wartości firmy oraz normy etyczne, jakie są wymagane w relacjach z pracownikami, akcjonariuszami, administracją i społecznościami lokalnymi. Kodeks porządkuje takie zagadnienia, jak stosunki między pracownikami i przełożonymi czy relacje z partnerami biznesowymi i innymi zainteresowanymi stronami. Określa także sposób postępowania w trudnych sytuacjach, jak konflikt interesów, podejrzenie nieprawidłowości, propozycja korupcyjna czy współpraca z kooperantami o złej reputacji. Jak co roku, w 2020 r. Echo Investment przeprowadziło obowiązkowe szkolenia z zakresu etyki, głównie w oparciu o Kodeks Postępowania dla każdego pracownika. Szkolenie zakończyło się obowiązkowym egzaminem.

System zgłaszania nieprawidłowości

W Spółce działa system zgłaszania nieprawidłowości i procedura ich rozpatrywania, które promują etykę w codziennej pracy, dają pracownikom poczucie bezpieczeństwa i wspierają transparentność działania w firmie. Pozwalają one pracownikom na anonimowe informowanie o zaobserwowanych nieetycznych czy nielegalnych działaniach, które łamią prawo, wewnętrzne regulacje czy zasady współżycia społecznego. System funkcjonuje przy współpracy z zewnętrzną firmą Linia Etyki.

Inne procedury i polityki

Echo Investment wprowadziło także inne procedury i polityki szczegółowe, dotyczące m.in. wyboru firmy audytorskiej, zakupu usług nieaudytowych, politykę środowiskową czy politykę bezpieczeństwa. Ich wprowadzenie usprawnia i automatyzuje proces zarządzania szczegółowymi obszarami działalności Echo Investment oraz ułatwia kontrolę efektywności. Treść wspomnianych procedur i polityk jest dostępna na stronie internetowej echo.com.pl w zakładce „Strategia i ład korporacyjny”.

Sprawozdania finansowe	110
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Systemy kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem

Zarząd Spółki odpowiedzialny jest za system kontroli wewnętrznej oraz jego skuteczność w procesie sporządzania sprawozdań finansowych i raportów okresowych przygotowywanych i publikowanych zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów z 19 lutego 2009 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz. U. 2009, nr 33, poz. 259). Efektywność i prawidłowe działanie systemu kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem zapewniają następujące cechy:

ustalona i przejrzysta struktura organizacyjna,
kompetencje, wiedza i doświadczenie osób uczestniczących w procesie kontroli wewnętrznej,
nadzór kierownictwa nad systemem oraz regularna ocena działalności Spółki,
weryfikacja sprawozdań finansowych przez niezależnego biegłego rewidenta.

Wzajemne przenikanie się i zazębianie cech kontroli wewnętrznej w kilku obszarach takich jak:

działalność operacyjna,
działalność finansowa,
proces raportowania (w tym sporządzania sprawozdań finansowych),
proces analiz kosztów i nakładów związanych z projektami, kosztami i wydatkami ogólnego zarządu i sprzedaży oraz kosztami i wydatkami dotyczących eksploatacji powierzchni wynajmowanych,
zarządzanie ryzykiem, które nie tylko gwarantuje sprawność systemu kontroli wewnętrznej, ale również wspomaga zarządzanie całą Grupą.

Aby proces ten był optymalny i wydajny Spółka wprowadziła automatyzację procesów kontroli wewnętrznej:

limity decyzyjne (akceptacji kosztów, nakładów, płatności, wyboru kontrahenta),
nadzór nad limitami przez pracowników niezależnych od osób dysponujących limitami,
konfiguracja kont księgowych (uniemożliwienie ręcznych księgowań na kontach automatycznych, przejrzystość i łatwość przenoszenia informacji do raportowania),
automatyzacja płatności (generowanie płatności z systemu księgowego do systemów bankowości elektronicznej),
zintegrowane systemy moneyFlow, contractFlow, projectFlow, budgetFlow i businessPartner360, które ułatwiają proces obiegu faktur, akceptację wydatków i kosztów, dekretację, weryfikację zasadności oraz analizę przepływów finansowych w Grupie.

Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych

Główne cechy systemu kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych to przede wszystkim:

przejrzysta struktura organizacyjna,
wykwalifikowana kadra,
bezpośredni nadzór kierownictwa,
funkcjonowanie działu audytu wewnętrznego,
weryfikacja sprawozdań przez biegłego rewidenta.

Osoby odpowiedzialne za przygotowanie sprawozdań finansowych w ramach sprawozdawczości finansowej i zarządczej Spółki tworzą wysoko wykwalifikowany zespół pracowników Pionu Finansowego zarządzanego bezpośrednio przez Dyrektora Finansowego i pośrednio Zarząd Spółki. W Pionie Finansowym w procesie tym uczestniczą przede wszystkim pracownicy Działu Księgowości, przy wsparciu pracowników Działu Budżetowania i Analiz, Działu Finansowania, a całość tego procesu nadzorowana jest przez kierownictwo średniego szczebla Pionu Finansowego.

Zdarzenia gospodarcze w ciągu roku ewidencjonowane są przez Zespół Ewidencji Działu Księgowości. W ramach kontroli wewnętrznej nad ich poprawnością czuwają pracownicy Zespołu Sprawozdawczości Działu Księgowości, którzy posiadają certyfikaty Ministra Finansów do usługowego prowadzenia ksiąg rachunkowych (tzw. samodzielni księgowi).# Sprawozdania finansowe

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Po wykonaniu wszystkich, z góry określonych procesów zamknięcia ksiąg pracownicy tego zespołu przygotowują sprawozdania finansowe. W procesie kontroli poprawności księgowania kosztów uczestniczą również pracownicy Działu Budżetowania i Analiz. Wyceny ujmowane w sprawozdaniach sporządzane i przekazywane są do Działu Sprawozdawczości przez pracowników Działu Budżetowania i Analiz. Pracownicy tego zespołu posiadają wiedzę z zakresu rachunkowości finansowej (część posiada tytuły samodzielnych księgowych), jak również ponadto z zakresu rachunkowości zarządczej i analiz finansowych (część posiada stosowne wykształcenie z zakresu audytu i kontroli wewnętrznej). Sprawują również kontrolę nad prawidłowym zaksięgowaniem tych wycen. Nad całym procesem sporządzania sprawozdań czuwają kierownicy Działu Księgowości oraz Działu Budżetowania i Analiz. Uzgodnienie sald rozrachunków z bankami należy do zadań Zespołu Płatności i Ubezpieczeń. Dzięki szerokiemu procesowi kontroli wewnętrznej, w który zaangażowani są pracownicy poszczególnych zespołów, a także nadzoru nad tym procesem kierowników Pionu Finansowego ewentualne błędy są korygowane na bieżąco w księgach Spółki zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości. Weryfikacja poprawności danych finansowych jest zautomatyzowana, a przygotowane sprawozdania finansowe, przed przekazaniem ich niezależnemu audytorowi, są weryfikowane przez Dyrektora Finansowego Spółki. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, Spółka poddaje swoje sprawozdania finansowe odpowiednio przeglądowi lub badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta o rynkowej renomie i wysokich kwalifikacjach.

Wykorzystanie systemu kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w spółce z uwzględnieniem znaczenia systemu finansowo-księgowego

Proces kontrolingu w Spółce, którego podstawowym i znaczącym elementem jest kontrola wewnętrzna, oparty jest na systemie budżetów. W Spółce przeprowadzany jest coroczny proces aktualizacji planów krótko-, średnio- i długoterminowych, przy czym w bardzo szczegółowym stopniu tworzy się budżety na najbliższy rok w zakresie:
* projektów budowlanych,
* projektów eksploatacyjnych,
* wydatków i kosztów ogólnego zarządu i sprzedaży.

Na ich podstawie aktualizowane są prognozy przepływów finansowych, które są niezbędne w procesie zarządzania ryzykiem. Proces budżetowania oparty jest na istniejących w Spółce sformalizowanych zasadach i ściśle nadzorowany przez Dyrektora Finansowego. W procesie uczestniczy kierownictwo średniego i wyższego szczebla Spółki odpowiedzialne za poszczególne obszary budżetów. Za przygotowanie i prezentację odpowiedzialny jest Pion Finansowy który jest również odpowiedzialny za kontrolę wewnętrzną ponoszonych wydatków i raportowanie realizacji budżetów. Za budżet projektów budowlanych odpowiedzialni są Project Managerowie ze wsparciem pracowników Działu Kontroli Biznesowej, a za budżet kosztów i wydatków ogólnego zarządu i sprzedaży pracownicy Działu Budżetowania i Analiz. Dział ten również odpowiedzialny jest za sporządzanie prognoz sprawozdań finansowych i przepływów finansowych oraz za ich weryfikację. Przygotowywany corocznie budżet na kolejny rok jest zatwierdzany jest przez Zarząd i Radę Nadzorczą Spółki.

System finansowo-księgowy Spółki jest źródłem danych dla całego systemu sprawozdawczości Spółki, to jest:
* dla procesu sporządzania sprawozdań finansowych,
* raportów okresowych,
* systemu sprawozdawczości zarządczej.

Cały system sprawozdawczości wykorzystuje stosowaną w Spółce rachunkowość finansową i zarządczą zbudowaną w oparciu o przyjętą politykę rachunkowości Spółki (Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej). Dzięki temu sprawozdawczość zarządcza nie jest oderwana od sporządzanych sprawozdań finansowych i uwzględnia format oraz szczegółowość danych w nich prezentowanych. Proces sporządzania sprawozdań finansowych opisany został w punkcie powyżej. Natomiast proces raportowania okresowego oraz sprawozdawczości zarządczej jest kontynuacją procesu budżetowania opisanego powyżej. Po zamknięciu ksiąg sporządzane są raporty z realizacji budżetów i prognoz. W odniesieniu do zakończonych okresów sprawozdawczych analizuje się szczegółowo wyniki finansowe Grupy w porównaniu do założeń budżetowych oraz prognoz wykonanych w miesiącu poprzedzającym analizowany okres sprawozdawczy. Kluczowym elementem tego procesu jest monitorowanie odchyleń realizacji od planu oraz wyjaśnienia przyczyn ich powstawania. Ich obserwacja i poznawanie przyczyn pomaga optymalizować działalność Grupy i zminimalizować potencjalne ryzyka.

Zarządzanie ryzykiem

Skuteczna kontrola wewnętrzna (wraz z istniejącym w ramach niej systemem sprawozdawczości i raportowania) jest podstawowym etapem identyfikacji ryzyk oraz zarządzania zmianami. Skuteczne zarządzanie ryzykiem to poza systemem sprawozdawczości także analiza ryzyk. Dlatego kluczowym działaniem Spółki zmniejszającym jej ekspozycję na nie jest prawidłowa ocena potencjalnych (Dział Budżetowania i Analiz) i kontrola bieżących inwestycji (project managerowie). W tym celu wykorzystuje się modele inwestycyjne i procedury decyzyjne, których przestrzeganie jest przedmiotem szczególnej uwagi Zarządu. Ponadto wszelkie wnioski i ewentualne zmiany w budżetach projektów inwestycyjnych przenoszone są przez pracowników Działu Budżetowania i Analiz do modeli prognozy wyników i prognozy przepływów finansowych, tak aby na problem spojrzeć globalnie i wyeliminować nie tylko ryzyka związane z projektami, ale również ryzyka płynnościowe, kursowe itp. Takie ponad obszarowe zarządzanie i monitorowanie ryzyk oraz kontrola wewnętrzna we wszystkich obszarach istotnych dla organizacji w dużym stopniu ogranicza większość ryzyk, na które narażona jest Spółka.

Polityka Zarządzania Ryzykiem

W ramach ulepszania standardów ładu korporacyjnego, Grupa Echo Investment wprowadziła Politykę Zarządzania Ryzykiem. Polityka opisuje cele zarządzania ryzykiem, jego miejsce w ramach systemu zarządzania oraz odpowiedzialność i uprawnienia osób uczestniczących w procesie. Za całościowe zarządzanie ryzykiem odpowiada Zarząd Echo Investment S.A., we współpracy z Radą Nadzorczą i Komitetem Audytu. Głównym celem Polityki Zarządzania Ryzykiem jest zapewnienie trwałego i stabilnego wzrostu gospodarczego Grupy oraz promowanie proaktywnego podejścia do raportowania, szacowania i zarządzania ryzykami związanymi z działalnością Grupy. Polityka Zarządzania Ryzykiem formalizuje i przedstawia w sposób ustrukturyzowany oczekiwane przez Zarząd podejście do zarządzania ryzykiem w Grupie Echo Investment.

Audyt Wewnętrzny

W Echo Investment funkcjonuje dział Audytu Wewnętrznego, który dokonuje niezależnej oceny systemów zarządzania ryzykiem i kontroli wewnętrznej. Zadania audytowe realizowane są w oparciu o roczne plany audytów, zatwierdzane i przyjmowane przez Komitet Audytu. Realizowane są także audyty doraźne, zlecane przez Komitet Audytu lub Zarząd Spółki. Wyniki prac audytu wewnętrznego raportowane są bezpośrednio do Komitetu Audytu oraz Zarządu Spółki. Dział audytu wewnętrznego posiada bezpośredni i nieograniczony dostęp do Zarządu Spółki oraz Komitetu Audytu przy Radzie Nadzorczej. Dyrektor Audytu Wewnętrznego raportuje funkcjonalnie do Komitetu Audytu oraz administracyjnie - do wiceprezesa ds. finansowych, który nadzoruje funkcję audytu wewnętrznego w Spółce.

# Dyrektor Audytu

Dział Audytu Wewnętrznego spełnia kryteria i zasady niezależności określone w powszechnie uznanych, stosowanych, międzynarodowych standardach praktyki zawodowej audytu wewnętrznego.

Zasady zmiany statutu lub umowy Spółki

Zasady zmiany statutu Spółki regulują przepisy Kodeksu spółek handlowych. Zmiana statutu wymaga uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy Echo Investment S.A. i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). Zarząd Spółki zgłasza zmianę statutu do sądu rejestrowego w terminie do trzech miesięcy od dnia powzięcia uchwały przez Walne Zgromadzenie. Równocześnie z wpisem o zmianie statutu wpisuje się do KRS zmianę danych Spółki zgłoszonych do sądu rejestrowego. Walne zgromadzenie akcjonariuszy może upoważnić Radę Nadzorczą Echo Investment S.A. do ustalenia jednolitego tekstu zmienionego statutu lub wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym, określonych w uchwale walnego zgromadzenia. Sposób funkcjonowania Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki, jego uprawnienia oraz prawa akcjonariuszy i sposób ich wykonywania reguluje statut Spółki oraz Kodeks Spółek Handlowych. Statut Spółki jest dostępny na stronie internetowej Spółki echo.com.pl w zakładce Relacje Inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny. Harmonogram prac związanych z organizacją walnych zgromadzeń Spółki, w tym przygotowanie materiałów prezentowanych na walnym zgromadzeniu, planowany jest w taki sposób, aby należycie wywiązać się z obowiązków wobec akcjonariuszy i umożliwić im realizację ich praw.

  Zasady zmiany statutu Spółki

Działanie walnego zgromadzenia, opis praw akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania

 Skład osobowy i zmiany w Zarządzie

Skład zarządu Echo Investment S.A. w 2020 r. nie zmienił się. Zarząd funkcjonował i na dzień przekazania niniejszego raportu funkcjonuje w następującym składzie:

Nicklas Lindberg – Prezes Zarządu,
Maciej Drozd – Wiceprezes Zarządu ds.# Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

2. Zespół Zarządzający

Nicklas Lindberg – Prezes Zarządu
Maciej Drozd – Wiceprezes ds. finansowych
Artur Langner – Wiceprezes Zarządu
Marcin Materny – Członek Zarządu
Rafał Mazurczak – Członek Zarządu
Waldemar Olbryk – Członek Zarządu
Małgorzata Turek – Członek Zarządu

W związku z warunkowym powołaniem na stanowisko prezesa Archicom S.A. Waldemar Olbryk złożył 15 marca 2021 r. rezygnację z zasiadania w zarządzie Echo Investment. Rezygnacja będzie skuteczna pod warunkiem sfinalizowania transakcji zakupu akcji spółki Archicom przez grupę Echo Investment. Funkcję prezesa Echo Investment objął w 2016 r. Odpowiada za strategię i rozwój firmy. Od 2016 r. Echo Investment znacząco zwiększyło skalę działalności. Wprowadzona w życie Strategia Rentownego Wzrostu przekształciła Echo Investment w klasycznego dewelopera, który działa w siedmiu największych miastach Polski, lidera rynku w segmentach mieszkaniowym, biurowym oraz nieruchomości handlowo-rozrywkowych. Grupa zaczęła projektować i budować wielofunkcyjne miejskie projekty zwane „destinations”, w których ludzie mogą mieszkać, pracować i spędzać wolny czas. Rozpoczęła również działalność w segmencie biurowej powierzchni elastycznej (CitySpace) oraz mieszkań na wynajem (Resi4Rent).

Przed 2015 r. Nicklas Lindberg był związany był z grupą Skanska, w której pełnił funkcje kierownicze. Był m.in. prezesem Skanska Commercial Development Europe (CDE), szefem Skanska Property Poland, prezesem i dyrektorem finansowym Skanska w Rosji a także menadżerem w jednostkach Residential Development w krajach nordyckich. W 2001 r. ukończył studia na Uniwersytecie w Lund.

Artur Langner – Wiceprezes Zarządu

Jest odpowiedzialny za część budowlaną Grupy. Absolwent Wydziału Budownictwa Lądowego Politechniki Świętokrzyskiej w Kielcach. Po ukończeniu studiów podjął pracę w firmie budowlanej, gdzie zdobywał doświadczenie uczestnicząc we wszystkich etapach realizacji projektów. Pracę w Echo Investment rozpoczął w październiku 1998 r. na stanowisku project managera. W czerwcu 2000 r. został dyrektorem ds. przygotowania inwestycji, a następnie – dyrektorem pionu technicznego. W czerwcu 2005 r. został członkiem zarządu. Funkcję wiceprezesa Echo Investment pełni od 27 czerwca 2008 r.

Marcin Materny – Członek Zarządu

Zarządza rozwojem działu projektów handlowo-rozrywkowych. Pracuje w Echo Investment od 1997 r. i przeszedł w firmie wszystkie szczeble kariery. Zaczynał jako specjalista ds. wynajmu, później zarządzał zespołem najmu w 10 centrach handlowych wybudowanych w latach 1998–2000. Następnie, jako dyrektor wynajmu, koordynował komercjalizację i marketing m.in. dla Pasażu Grunwaldzkiego. W latach 2007–2010 związał się z firmą Capital Park, gdzie koordynował rozwój inwestycji handlowych i biurowych. Od 2014 r. był dyrektorem działu centrów handlowych Echo Investment. Powołany na stanowisko członka zarządu 15 września 2016 r.

Rafał Mazurczak – Członek Zarządu

Zarządza rozwojem projektów biurowych Spółki. Karierę rozpoczął w 2000 r., jako manager ds. wynajmu projektów biurowych Echo Investment. W latach 2007–2013 pełnił funkcję dyrektora ds. wynajmu w dziale biurowym, a od 2013 r. był dyrektorem działu biurowego. Współtworzył strategię rozwoju tej części biznesu w Echo Investment i wprowadzał ją w życie. Odpowiadał za budowę, wynajem i marketing flagowego projektu spółki – wieżowca Q22 w Warszawie, a także Parku Rozwoju, kompleksu O3 Business Park w Krakowie, A4 Business Park w Katowicach, biurowca Tryton w Gdańsku czy West Gate i Nobilis we Wrocławiu. Powołany na stanowisko członka zarządu 15 września 2016 r.

Maciej Drozd – Wiceprezes ds. finansowych

Powołany do zarządu Echo Investment w 2015 r. Odpowiada za finanse oraz funkcje wsparcia. Zrestrukturyzował grupę Echo Investment przy wprowadzaniu Strategii Rentownego Wzrostu. Jego zadaniem była m.in. zmiana modelu działania i finansowania grupy, która była długoterminowym właścicielem portfela nieruchomości komercyjnych generujących stałe przychody z czynszu, a stała się klasycznym deweloperem, skupiającym się na szybkim obrocie kapitałem i generowaniem wysokich zwrotów. Dzięki temu od 2016 r. Echo Investment regularnie wypłaca dywidendę. Spółka jest również jednym z największych emitentów obligacji w sektorze nieruchomości. Od 1995 r. Maciej Drozd był związany z grupą Eastbridge, początkowo jak dyrektor finansowy spółek operacyjnych tej grupy. W latach 2009 – 2015, pełnił funkcję dyrektora finansowego (CFO) oraz partnera zarządzającego w Eastbridge Group. Studiował filozofię, matematykę i zarządzanie na Uniwersytecie Warszawskim. Jest magistrem filozofii, magistrem zarządzania oraz absolwentem studiów MBA University of Illinois.

Małgorzata Turek – Członek Zarządu

7 marca 2019 r. powołała Małgorzatę Turek na członka zarządu Spółki. Małgorzata Turek odpowiada za dział inwestycji, sprzedaży nieruchomości oraz planowania i przygotowania projektów. Małgorzata Turek ma ponad dwudziestoletnie doświadczenie w branży nieruchomości zdobyte zarówno w firmach inwestycyjnych, deweloperskich, jak i międzynarodowych kancelariach prawnych. Jest specjalistką w dziedzinie zarządzania aktywami, a także transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości. Od 2017 roku była prezesem nowo utworzonej spółki Globalworth Poland Real Estate, gdzie odpowiadała za organizację, budowę zrównoważonego portfela nieruchomości generujących przychody, a także ustanowienie wszystkich kluczowych funkcji spółki. Swoje doświadczenie zdobywała w Skanska Property Poland, gdzie w latach 2012-2017 jako członek zarządu (Chief Operating Officer) odpowiadała za transakcje i działalność operacyjną. Poprzednio pracowała w renomowanej kancelarii prawnej Linklaters, gdzie specjalizowała się w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych. Jest absolwentką Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie oraz członkiem Izby Radców Prawnych w Polsce.

Waldemar Olbryk – Członek Zarządu

Jest odpowiedzialny za sektor mieszkaniowy. Do Echo Investment dołączył w sierpniu 2017 r., a wcześniej pracował dla spółek z grupy Skanska, w tym – między innymi – jako dyrektor zarządzający ds. rozwoju biznesu, kierownik zespołów odpowiedzialnych za nowe biznesy, takie jak partnerstwo publiczno-prywatne czy usługi wspólne. Do 2008 r. pracował dla Philips Polska, Apsys Polska i BP. Jest absolwentem Uniwersytetu Łódzkiego na kierunku Międzynarodowe Stosunki. Do zarządu Echo Investment powołany 10 października 2017 r.

7. Zasady dotyczące powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnienia

Zarząd Spółki Echo Investment S.A. działa w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek handlowych (tj. Dz.U. z 2017 r. poz. 1577), Statutu Spółki, Regulaminu pracy Zarządu Echo Investment S.A., a także zgodnie z przyjętymi zasadami „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW”.

Zarząd lub poszczególnych jego członków powołuje, odwołuje i zawiesza Rada Nadzorcza, która wybiera Prezesa Zarządu i Wiceprezesów Zarządu. Kadencja Zarządu trwa trzy lata, przy czym członków zarządu powołuje się na okres wspólnej kadencji, co nie wyłącza prawa do wcześniejszego odwołania każdego z członków Zarządu. Mandaty członków Zarządu wygasają z dniem odbycia Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, którego przedmiotem jest zatwierdzenie sprawozdania finansowego za ostatni rok kadencji Zarządu.

Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być odwołani przez Radę Nadzorczą przed upływem kadencji, w szczególności na pisemny wniosek akcjonariuszy reprezentujących co najmniej 1/3 część kapitału zakładowego lub w przypadku nieudzielenia Zarządowi absolutorium z wykonywania obowiązków za zakończony rok obrotowy przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy.

Zarząd Spółki jest jedno- lub wieloosobowy. Zarząd reprezentuje Spółkę na zewnątrz w stosunku do władz, urzędów i osób trzecich, w postępowaniach przed sądem, organami i urzędami państwowymi. W tym samym zakresie w imieniu Spółki może działać ustanowiony Prokurent.

Do składania oświadczeń w imieniu Spółki, zaciągania zobowiązań oraz podpisywania umów i innych dokumentów, w przypadku Zarządu wieloosobowego, wymagane jest współdziałanie wymagane jest współdziałanie: Prezesa Zarządu łącznie z Wiceprezesem Zarządu, albo dwóch Wiceprezesów Zarządu łącznie, albo Prezesa Zarządu albo Wiceprezesa Zarządu łącznie z Członkiem Zarządu, albo Prezesa Zarządu albo Wiceprezesa Zarządu łącznie z prokurentem.

Członkowie Zarządu mogą sprawować swoje obowiązki tylko osobiście.

Zarząd prowadzi wszystkie bieżące sprawy Spółki z zastrzeżeniem ograniczeń wynikających z przepisów Kodeksu spółek handlowych oraz Statutu. Nabycie i zbycie przez Spółkę nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości lub udziału w użytkowaniu wieczystym należy do kompetencji Zarządu, z zastrzeżeniem § 16 ust. 2 lit. b) Statutu.

Zarząd Spółki, wykonując uprawnienia Zgromadzenia wspólników w spółkach zależnych, zobowiązany jest uzyskać uprzednią zgodę Rady Nadzorczej Spółki także w razie, gdy zaciągane zobowiązanie lub rozporządzanie prawem przez spółkę zależną ma przekroczyć limity określone w § 16 ust. 2 lit. b) lub c) Statutu. Zgodnie z tymi zapisami, zaciągnięcie przez Spółkę zobowiązań na kwotę przekraczającą 10% kapitałów własnych Spółki wymaga zgody Rady Nadzorczej, a w przypadku zobowiązania, które mieści się w zakresie spraw objętych bieżącą działalnością Spółki - próg wymaganej zgody Rady Nadzorczej wynosi 20% kapitałów własnych Spółki.# Zarząd

Zarząd, podejmując decyzje w sprawach Spółki, jest zobowiązany w szczególności do działania w granicach uzasadnionego ryzyka gospodarczego, po wnikliwej analizie oraz uwzględnieniu wszystkich dostępnych informacji, ekspertyz i opinii, które w ocenie Zarządu powinny być wzięte pod uwagę ze względu na interes Spółki. Ponadto, Zarząd przedstawia do zaopiniowania Radzie Nadzorczej Spółki wnioski dotyczące spraw kierowanych pod obrady Walnego Zgromadzenia. Informacje dotyczące wydanych opinii Spółka podaje do publicznej wiadomości bezzwłocznie po ich uzyskaniu od Rady Nadzorczej Spółki. W kontaktach ze środkami masowego przekazu, członkowie Zarządu mogą podawać jedynie ogólnodostępne informacje dotyczące Spółki. Wszelkie wypowiedzi dla środków masowego przekazu dotyczące prognoz finansowych i strategii działania Spółki lub Zarządu, zastrzeżone są dla Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu. W pozostałych sprawach do kontaktów ze środkami masowego przekazu upoważnieni są wszyscy członkowie Zarządu lub inne osoby upoważnione. Posiedzenia Zarządu odbywają się nie rzadziej niż raz w miesiącu, przewodniczy im Prezes Zarządu, w przypadku jego nieobecności Wiceprezes Zarządu, a w razie nieobecności Prezesa Zarządu i Wiceprezesa Zarządu posiedzeniom przewodniczy członek Zarządu o najdłuższym stażu pracy w Zarządzie Spółki Echo Investment S.A. Posiedzenia Zarządu odbywają się w siedzibie Spółki, chyba że wszyscy członkowie Zarządu wyrażą zgodę na odbycie posiedzenia w innym miejscu. Posiedzenie Zarządu może się odbyć, o ile wszyscy członkowie Zarządu zostali o nim powiadomieni, a obecnych jest co najmniej dwóch członków Zarządu.

Posiedzenia Zarządu zwołuje Prezes Zarządu lub też każdy z pozostałych członków Zarządu, który widzi taką potrzebę. Każdy z członków Zarządu powinien zostać zawiadomiony o terminie posiedzenia i porządku obrad na co najmniej 2 dni przed planowanym posiedzeniem. Zawiadomienie może być dokonane telefonicznie – za pośrednictwem Biura Zarządu Spółki, mailowo, faksem lub pisemnie. Posiedzenia Zarządu mogą odbywać się pomimo braku formalnego zwołania, jeśli wszyscy członkowie Zarządu są obecni, a nikt z obecnych nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego odbycia posiedzenia lub wniesienia poszczególnych spraw do porządku obrad. Dopuszczalne jest podejmowanie uchwał przez Zarząd w trybie pisemnym lub też przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość, z zastrzeżeniem, że pracami Zarządu kieruje wówczas Członek Zarządu wnioskujący o podjęcie danej uchwały. Tryb ten nie jest dopuszczalny w razie zgłoszenia sprzeciwu choćby przez jednego z członków Zarządu Spółki.

Zarząd podejmuje decyzje w drodze uchwał. Uchwały Zarządu zapadają bezwzględną większością głosów. Przy podejmowaniu uchwał Zarządu w przypadku równej ilości głosów rozstrzyga głos Prezesa Zarządu, w razie nieobecności Prezesa Zarządu rozstrzyga głos Wiceprezesa Zarządu. W razie nieobecności Prezesa Zarządu i Wiceprezesa Zarządu rozstrzyga głos członka Zarządu o najdłuższym stażu pracy w Zarządzie Spółki. Z posiedzeń Zarządu, w miarę potrzeby, sporządza się protokoły. Uchwały Zarządu są protokołowane w ten sposób, że stanowią załącznik do protokołu, bądź są zamieszczane w samej treści protokołu. Protokół powinien nadto zawierać: datę i miejsce posiedzenia Zarządu, imiona i nazwiska obecnych członków Zarządu, liczbę oddanych głosów za poszczególnymi uchwałami. Protokół musi być podpisany przez wszystkich członków Zarządu obecnych na posiedzeniu. Do protokołów powinny być załączone ewentualne odrębne zdania członków obecnych na posiedzeniu. Protokoły są przechowywane w Biurze Zarządu Spółki.

Zarząd Spółki, wyznaczając cele strategiczne, jak i bieżące zadania, kieruje się najlepszym interesem Spółki i przepisami prawa, a także brał pod uwagę interesy akcjonariuszy, partnerów, klientów, pracowników Spółki i wierzycieli. Starając się zapewnić przejrzystość i efektywność systemu zarządzania, Zarząd przestrzegał zasady profesjonalnego działania w granicach uzasadnionego ryzyka gospodarczego, biorąc pod uwagę szeroki zakres dostępnych informacji, analiz i opinii.

Wynagrodzenia Członków Zarządu ustalane były przez Radę Nadzorczą w oparciu o zakres odpowiedzialności i kompetencji poszczególnych Członków Zarządu oraz uwzględniały osiągnięte wyniki finansowe przez Spółkę, pozostając w rozsądnej relacji do poziomu wynagrodzeń Zarządu w podobnych spółkach na rynku nieruchomości w Polsce. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy 13 sierpnia 2020 r. przyjęło Politykę wynagrodzeń członków zarządu i rady nadzorczej, która porządkuje kwestię wynagradzania osób zasiadających w organach spółki. Zasady wynagradzania w 2020 r. są zgodne z polityką.

Skład osobowy i zmiany w Radzie Nadzorczej

SKŁAD RADY NADZORCZEJ NA 1 STYCZNIA 2020 R.

Mark E. Abramson – Niezależny Członek Rady Nadzorczej
Maciej Dyjas – Członek Rady Nadzorczej
Stefan Kawalec – Niezależny Członek Rady Nadzorczej
Nebil Senman – Członek Rady Nadzorczej

SKŁAD RADY NADZORCZEJ NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Noah M. Steinberg – Przewodniczący Rady Nadzorczej
Tibor Veres – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Margaret Dezse – Niezależna Członek Rady Nadzorczej
Maciej Dyjas – Członek Rady Nadzorczej
Sławomir Jędrzejczyk – Niezależny Członek Rady Nadzorczej
Peter Kocsis – Członek Rady Nadzorczej
Bence Sass – Członek Rady Nadzorczej
Nebil Senman – Członek Rady Nadzorczej

W dniu 13 grudnia 2019 roku Pan Karim Khairallah, Laurent Luccioni oraz Sebastian A. Zilles złożyli oświadczenia o rezygnacji z członkostwa w Radzie Nadzorczej Emitenta pod warunkiem nabycia przez WING IHC Zrt wszystkich udziałów w kapitale zakładowym Lisala Sp. z o.o. Warunek zawarty w oświadczeniach został spełniony z dniem 13 grudnia 2019 r. i w związku z tym rezygnacje stały się skuteczne.

W dniu 9 stycznia 2020 r. Nadzwyczajne Walne zgromadzenie akcjonariuszy Echo Investment S.A. postanowiło powołać: Noaha Steinberga, Tibora Veresa, Pétera Kocsisa oraz Bence’a Sassa w skład Rady Nadzorczej Spółki trwającej kadencji. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. postanowiło powierzyć funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Noahowi Steinbergowi oraz funkcję Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Tiborowi Veresowi.

Piastuje w Grupie WING stanowisko Prezesa i Dyrektora Generalnego, a także jest jednym z jej właścicieli. Jest obywatelem amerykańskim i pracuje na Węgrzech od 1990 r. W ramach swojego stanowiska, które piastuje od 1999, Noah Steinberg był odpowiedzialny za utworzenie grupy WING i nadzoruje działalność inwestycyjną i deweloperską grupy obejmującą wszystkie segmenty rynku – biura, przemysł i logistyka, handel, branża hotelowa i mieszkaniowa, a także portfel usług nieruchomościowych. Jest również przewodniczącym Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) na Węgrzech. Noah Steinberg jest absolwentem Princeton University (Woodrow Wilson School of Public and International Affairs, Princeton University – tytuł licencjata) oraz Akademii Dyplomatycznej w Wiedniu (tytuł magistra). Włada językami angielskim, węgierskim, francuskim, niemieckim i hiszpańskim.

Wraz ze swoim ojcem György Veres był współzałożycielem dzisiejszej grupy Wallis. W chwili obecnej jest głównym właścicielem grupy Wallis, jak również Przewodniczącym jej Rady Dyrektorów; sprawuje również funkcję członka Rady Dyrektorów w Graboplast oraz w grupie Wing. Grupa Wing stanowi najbardziej znaczące przedsiębiorstwo wchodzące w skład grupy Wallis, zarówno z uwagi na wartość aktywów, jak i złożoność prowadzonych operacji. W 2016 r. przeprowadził akwizycję sklepów z materiałami budowlanymi Praktiker, która była właścicielem znaczącego portfela nieruchomości, w wyniku czego Grupa Wallis poszerzyła swoje spektrum o istotny nowy element. Trzy spółki założone przez Tibora Veresa są obecne na węgierskiej giełdzie papierów wartościowych jako emitenci obligacji i akcji. W uzupełnieniu Grupy Wing, spółka Alteo Energy Services Plc. prowadzi działalność w obszarze produkcji energii odnawialnej, natomiast Auto-Wallis Plc., spółka której renoma liczy już dekady, obejmuje podmioty z Grupy Wallis prowadzące działalność w branży motoryzacyjnej. Tibor Veres uzyskał tytuł magistra ekonomii na Moskiewskim Państwowym Instytucie Stosunków Międzynarodowych w 1986 r.

Margaret Dezse

Niezależny Członek Rady Nadzorczej

Była partnerem w Ernst & Young (EY) i PwC. W tzw. „wielkiej czwórce” przepracowała łącznie 35 lat, z czego 20 lat jako partner w obszarach doradztwa transakcyjnego i finansowania przedsiębiorstw – początkowo w PwC, przez ostatnie 10 lat w EY. Urodziła się w Kanadzie i tam rozpoczęła karierę jako biegła rewident. W 1998 r. przeprowadziła się na Węgry i szybko

Maciej Dyjas

Członek Rady Nadzorczej

Partner zarządzający Griffin Real Estate, znaczącego inwestora private equity w Europie Środkowo-Wschodniej działającego w sektorze nieruchomości.Jest także partnerem zarządzającym w funduszu private equity Cornerstone Partners. Doświadczenie menedżerskie zdobywał w firmie konsultingowej Wandel & ko przeszła z działu audytu do działu prywatyzacji i finansowania przedsiębiorstw. Przez 30 lat pracy doradzała przy kilkuset transakcjach, wspierając klientów z różnych sektorów gospodarki przy podejmowaniu decyzji strategicznych i inwestycyjnych. Oprócz szefowania działom finansowania przedsiębiorstw i doradztwa transakcyjnego na Węgrzech, Margaret Dezse Goltermann Hewlett Packard Systems, a kontynuował jako partner zarządzający oraz prezes w Grupie Eastbridge oraz kluczowych spółkach kontrolowanych przez fundusz, m.in. NFI Empik Media & Fashion. W 2014 r. Grupa Eastbridge zarządzała aktywami o wartości ponad 3 mld USD w sektorach sprzedaży sprawuje funkcje kierownicze w regionie CEE, m.in. tworząc departament finansowania przedsiębiorstw na Ukrainie. Jest obecnie członkiem rady dyrektorów oraz Przewodniczącą Komitetu Audytu Ma- sterplast Nyrt i oraz członkinią Komitetu Wykonawczego Kometa Zrt. Jest także członkiem rady nadzorczej United Way Hungary i Impact Ventu- res - funduszu venture capital o orientacji prospołecznej. detalicznej, produktów konsumenckich oraz nieruchomości. Studia w zakresie biznesu, zarządzania, IT oraz psychologii zarządzania i komunikacji odbywał na uniwersytetach w Warszawie, Stuttgarcie, Frankfurcie nad Menem oraz Southampton w Wielkiej Brytanii.

Sprawozdania finansowe 121

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Sławomir Jędrzejczyk ma ponad 20 lat doświadczenia w spółkach notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. W latach 2008-2017 Wiceprezes Zarządu ds. Finansowych PKN Orlen S.A., a także Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej Unipetrol a.s., Członek Zarządu Orlen Lietuva oraz Członek Rady Dyrektorów Orlen Upstream Kanada. Do jego najważniejszych zadań Partner zarządzający w Grin Real Estate. Przez dziewięć lat pełnił znaczące funkcje w funduszach nieruchomości grupy Oaktree w Niemczech i Polsce, gdzie m.in. jako starszy wiceprezes i członek rady nadzorczej, odpowiadał za operacje warte wiele miliardów EUR. Przed dołączeniem do Oak - Jest Zastępcą Dyrektora Generalnego (Deputy Chief Executive Ocer) i odpowiada za strategię, ryzyko i controlling w grupie WING od 2006 r. Od 2009 r. odpowiada za analizę ryzyka i controling wobec przeszło 35 nieruchomościo- wych spółek celowych posiadających aktywa o wartości 800 mln EUR z rocznym do- chodem z wynajmu o wartości 50 mln EUR. Jest członkiem Jest doświadczonym eks- pertem ds. nieruchomości z osiemnastoletnim doświad- czeniem w zakresie inwestycji nieruchomościowych. Uzyskał tytuł licencjata (BA) w Buda- pest Business School w Buda- peszcie oraz tytuł magistra Sławomir Jędrzejczyk Niezależny Członek Rady Nadzorczej Nebil Senman Członek Rady Nadzorczej Członek Komitetu Audytu Péter Kocsis Członek Rady Nadzorczej Bence Sass Członek Rady Nadzorczej należała realizacja strategii ukierunkowanej na wzrost wartości, budowanie relacji z rynkiem kapitałowym, za- pewnienie finansowania oraz zwiększanie przepływów pieniężnych poprzez dosko- nałość operacyjną, dezinwe- stycje i projekty dotyczące kapitału obrotowego. Odpo- wiadał za obszar finansów, kontroling, księgowość, za- zarządzanie łańcuchem dostaw, relacje inwestorskie, M&A oraz IT. tree, przez osiem lat zajmował się doradztwem w zakresie nieruchomości i spraw kor- poracyjnych w Ernst & Young Real Estate (wcześniej Arthur Andersen), gdzie piastował stanowiska kierownicze. Jest absolwentem uniwersytetów w Berlinie (TU Berlin, EBS), Paryżu (ESCP Europe) i Lon- zarządu oraz odpowiada za controlling nad trzema spół- kami zależnymi świadczącymi usługi w obszarze nierucho- mości z przychodami o war- tości 70 mln EUR. Opracowuje także strategię i business plan dla portfela projektów rozwo- jowych o wartości 500 mln EUR. Piastuje funkcję Dyrek- tora Generalnego ds. Ryzyka (Chief Risk Ocer) w dwóch spółkach zarządzających fun- na Uniwersytecie Technologii i Ekonomii w Budapeszcie (MBA). Obecnie jest odpo- wiedzialny za międzynarodo- wy rozwój Grupy WING. Od- powiada również za rozwój biznesu i transakcje wewnątrz grupy. Zanim piastował obec- We wcześniejszych latach Prezes Zarządu spółki Emitel. Pracował także w Grupie Te- lekomunikacja Polska, ORFE, Impexmetal i Price Waterho- use. Absolwent Senior Execu- tive Program London Business School, Association of Chartered Certiﬁed Accountants ACCA oraz Politechniki Łódz- kiej Wydziału Elektroniki. dynie (LSE). Ukończył też studia MBA i studia w zakresie inżynierii lądowej. Posiada także dyplom studiów pody- plomowych w dziedzinie zarzą- dzania nieruchomościami (EBS). Należy do Królewskie- go Instytutu Akredytowanych Rzeczoznawców (MRICS). duszami nieruchomościowymi grupy WING. Jest absolwentem Uniwersy- tetu Korwina w Budapeszcie (tytuł magistra). Uzyskał tak- że dalsze stopnie naukowe na studiach podyplomowych na Uniwersytecie w Birmingham (MIS) i na Georgetown Univer- sity (MSFS). Włada językami węgierskim, angielskim i nie- mieckim. ne stanowisko, Bence Sass był członkiem wiodącego zespo- łu finansowania nieruchomo- ści w banku Uni-Credit. Jest członkiem Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Włada językiem węgierskim, angielskim i niemieckim.

Sprawozdania finansowe 122

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

 Uprawnienia i zasady działania osób nadzorujących

Rada Nadzorcza Spółki Echo Investment S.A. działa w oparciu o przepisy ustawy Kodeks spółek han- dlowych (tj. Dz.U. z 2017 r. poz. 1577), Statutu Spół- ki, Regulaminu działalności Rady Nadzorczej Echo Investment S.A. oraz zgodnie z przyjętymi zasadami „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW”. Rada Nadzorcza składa się co najmniej z 5 członków, powoływanych i odwoływanych przez Walne Zgromadzenie na okres trzech lat, przy czym członków Rady Nadzorczej powołuje się na okres wspólnej kadencji, co nie wyłącza prawa do wcześniejszego odwołania każdego z członków Rady Nadzorczej. Przynajmniej dwóch członków Rady Nadzorczej powinno spełniać kryteria niezależności od Spół- ki i podmiotów mających znaczące powiązania ze Spółką. Niezależny Członek Rady Nadzorczej składa Spółce oraz Przewodniczącemu Rady Nadzorczej lub jego Zastępcy pisemne oświadczenie o speł- nieniu kryteriów niezależności. Członkowie Rady Nadzorczej mogą być wybierani ponownie w skład Rady Nadzorczej. Uchwała Walnego Zgromadzenia określa każdorazowo skład liczbowy i osobowy Rady Nadzorczej. W przypadku nie określenia przez Wal- ne Zgromadzenie funkcji danego członka Rady przy jego wyborze, Rada Nadzorcza wybiera ze swojego grona Przewodniczącego Rady Nadzorczej, jego Zastępcę w drodze tajnego głosowania. Członek Rady Nadzorczej może sprawować swoje obowiązki jedynie osobiście. Członkowie Rady Nadzorczej delegowani do stałego indywidualnego wykonywania nadzoru nie mogą bez zgody Spółki zajmować się interesami konkurencyjnymi ani też uczestniczyć w innej konkurencyjnej spółce jako wspólnik spółki cywilnej, spółki osobowej lub jako członek organu spółki kapitałowej bądź uczestni- czyć w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako członek organu. Zakaz ten obejmuje także udział w konkurencyjnej spółce kapitałowej, w przypadku posiadania w niej przez członka Rady Nadzorczej co najmniej 10% udziałów lub akcji bądź prawa do po- wołania co najmniej jednego członka zarządu. Człon- kowie Rady Nadzorczej mogą zostać w każdej chwili odwołani przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy. Członek Rady Nadzorczej może złożyć rezygnację z pełnienia funkcji przed upływem kadencji, na którą został wybrany, składając oświadczenie Przewod- niczącemu Rady Nadzorczej. Jeżeli rezygnującym jest Przewodniczący Rady Nadzorczej, oświadczenie składa swojemu Zastępcy. Członek Rady nie powi- nien rezygnować z pełnienia funkcji w trakcie kaden- cji, jeżeli mogłoby to uniemożliwić działanie Rady, a w szczególności jeżeli mogłoby to uniemożliwić podjęcie istotnej uchwały. Mandat członka Rady Nadzorczej wygasa najpóźniej z dniem odbycia Walnego Zgromadzenia zatwier- dzającego sprawozdanie finansowe Spółki za ostatni pełny rok obrotowy pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej (ostatni rok kadencji członka Rady). Mandat wygasa również wskutek śmierci lub odwoła- nia członka Rady, z chwilą zajścia takiego zdarzenia. Jeżeli z powodu wygaśnięcia mandatów członków Rady Nadzorczej liczba Rady będzie niższa niż 5 osób, Rada Nadzorcza nie może podejmować praw- nie wiążących uchwał, a Przewodniczący Rady lub w czasie jego nieobecności Zastępca Przewodni- czącego, występuje do Zarządu Spółki z wnioskiem o niezwłoczne zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia i umieszczenia w porządku obrad Walnego Zgromadzenia punktu dotyczącego wy- borów członków Rady. Członek Rady Nadzorczej powinien mieć na względzie przede wszystkim in- teres Spółki. W kontaktach ze środkami masowego przekazu, członkowie Rady Nadzorczej mogą podawać jedynie ogólnodostępne informacje dotyczące Spółki. Wszelkie wypowiedzi dla środków masowego przekazu, dotyczące Spółki lub Rady, zastrzeżone są dla Przewodniczącego Rady lub osoby przez niego wy- znaczonej. Do kompetencji Rady Nadzorczej należy stały nad- zór nad działalnością Spółki i inne czynności zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych i innych ustaw. Rada Nadzorcza podejmuje uchwały i wydaje opinie w sprawach zastrzeżonych do jej kompetencji stosownie do postanowień Statutu Spółki i w trybie przewidzianym postanowieniami Statutu lub innymi przepisami prawa.# Rada Nadzorcza

Rada Nadzorcza w szczególności uprawniona jest do:
* oceny sprawozdania finansowego Spółki za ostatni rok obrotowy,
* oceny sprawozdania Zarządu Spółki oraz wniosków Zarządu co do przeznaczenia zysku i pokrywania straty,
* składania Walnemu Zgromadzeniu pisemnego sprawozdania z wyników powyższych czynności,
* opiniowania wniosków Zarządu do Walnego Zgromadzenia, a także:
* wyrażenia opinii i uchwał w innych sprawach, przedkładanych przez Zarząd Spółki,
* wyboru, odwołania i zawieszenia Zarządu Spółki lub poszczególnych jego członków,
* wyboru lub zmiany firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego Spółki, z którą Zarząd podpisuje stosowną umowę,
* wyrażenia zgody na zawarcie przez Zarząd umowy z subemitentem, o której mowa w art. 433 § 3 Kodeksu spółek handlowych,
* wyrażenie zgody na zaciąganie zobowiązań i rozporządzanie prawami w zakresie spraw objętych bieżącą działalnością Spółki – jeżeli ich wartość przekracza 20% kapitałów własnych Spółki,
* wyrażenie zgody na zaciąganie zobowiązań i rozporządzeń prawami w zakresie spraw wykraczających poza bieżącą działalność Spółki – jeżeli ich wartość przekracza 10% kapitałów własnych Spółki,
* oceny spełniania kryteriów niezależności przez poszczególnych członków Rady Nadzorczej.

W przypadku wątpliwości, czy dana sprawa objęta jest bieżącą działalnością Spółki, Rada Nadzorcza ma prawo na wniosek Zarządu dokonać interpretacji w tym zakresie. Dokonana interpretacja będzie wiążąca dla Zarządu. Sprawy związane z obrotem nieruchomościami wchodzą w zakres bieżącej działalności Spółki.

Rada Nadzorcza odbywa posiedzenia w miarę potrzeb, nie rzadziej jednak niż trzy razy w roku obrotowym. Posiedzenia Rady Nadzorczej zwoływane są przez Przewodniczącego lub jego Zastępcę i odbywają się w siedzibie Spółki, lub miejscu wskazanym przez Przewodniczącego lub jego Zastępcę. Posiedzenia Rady Nadzorczej są zwoływane z inicjatywy Przewodniczącego Rady lub na pisemny wniosek Zarządu lub członka Rady Nadzorczej. Posiedzenia Rady Nadzorczej zwoływane na wniosek Zarządu lub członka Rady Nadzorczej muszą się odbyć w terminie dwóch tygodni od daty zgłoszenia wniosku, ale nie wcześniej niż trzeciego dnia roboczego po otrzymaniu takiego wniosku przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Obrady prowadzi Przewodniczący, a w razie jego nieobecności – Zastępca Przewodniczącego Rady. Jeżeli na posiedzeniu nie jest obecny Przewodniczący Rady, ani jego Zastępca, obradom przewodniczy członek Rady wybrany przez obecnych na posiedzeniu.

Rada Nadzorcza może odbyć się bez formalnego zwołania, jeżeli wszyscy członkowie Rady są obecni i nikt nie wniesie sprzeciwu co do odbycia posiedzenia i wniesienia poszczególnych spraw do porządku posiedzenia. W posiedzeniach Rady Nadzorczej mogą uczestniczyć inne osoby zaproszone przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej, w tym Członkowie Zarządu z głosem doradczym.

Członkowie Rady podejmują decyzje związane z wykonywaniem prawa nadzoru i kontroli w formie uchwał Rady Nadzorczej. Do ważności uchwał Rady Nadzorczej wymagane jest zaproszenie na posiedzenie wszystkich członków Rady oraz obecność na posiedzeniu co najmniej 50% jej członków. Dopuszczalne jest podejmowanie uchwał przez Radę Nadzorczą w trybie pisemnym. Uchwały Rady Nadzorczej mogą być podejmowane w drodze pisemnej pod warunkiem oddania głosów w drodze umieszczenia podpisów na tym samym egzemplarzu projektu uchwały albo na odrębnych dokumentach oraz poinformowania wszystkich członków o treści projektu takiej uchwały poprzez przesłanie go pocztą, w tym pocztą kurierską, faksem lub pocztą elektroniczną na adres wskazany przez członka Rady Nadzorczej. Uchwały podejmowane w tym trybie nie mogą dotyczyć wyborów Przewodniczącego i Zastępcy Rady Nadzorczej, powołania Członka Zarządu oraz odwołania i zawieszania tych osób w czynnościach. W takim przypadku, dla ważności uchwał wymagane jest uprzednie powiadomienie członków Rady o treści projektów tych uchwał.

Uchwały Rady Nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów. Przy podejmowaniu uchwał przez Radę w przypadku równej ilości głosów rozstrzyga głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej.

Z posiedzeń Rady Nadzorczej sporządza się protokoły. Uchwały Rady Nadzorczej są protokołowane w ten sposób, że stanowią załącznik do protokołu, bądź są zamieszczane w samej treści protokołu. Protokół powinien nadto zawierać: porządek obrad, datę i miejsce posiedzenia Rady, imiona i nazwiska obecnych członków Rady, liczbę oddanych głosów za poszczególnymi uchwałami. Protokół musi być podpisany przez wszystkich członków Rady obecnych na posiedzeniu. Do protokołów powinny być załączone ewentualne odrębne zdania członków obecnych na posiedzeniu.

W celu wykonywania swoich obowiązków Rada Nadzorcza ma prawo kontrolowania pełnego zakresu działalności Spółki, a w szczególności:
* żądania od Zarządu przedstawiania dokumentów i innych materiałów dotyczących działalności Spółki,
* sprawdzanie akt i dokumentacji Spółki,
* żądania od Zarządu i pracowników sprawozdań i wyjaśnień,
* dokonywania rewizji stanu majątku Spółki.

Rada Nadzorcza ma prawo występować z wnioskami do Walnego Zgromadzenia we wszystkich sprawach stanowiących jej zadanie i uprawnienie. Rada Nadzorcza wykonuje swoje obowiązki kolegialnie, może jednak w drodze uchwały delegować swoich członków do samodzielnego pełnienia określonych funkcji nadzorczych. Rada Nadzorcza może powoływać komisje do prowadzenia poszczególnych spraw, w tym Komitet Audytu, określając jego regulamin i powołując Przewodniczącego Komitetu Audytu.

Obsługę kancelaryjną Rady Nadzorczej prowadzi kancelaria Zarządu Spółki. Obsługa kancelaryjna obejmuje między innymi: przygotowanie zaproszeń na posiedzenie Rady i ich wysłanie poszczególnym członkom Rady w sposób zgodny z niniejszym regulaminem, zorganizowanie lokalu dla odbycia posiedzenia Rady Nadzorczej, sporządzanie protokołów z posiedzeń, obsługa posiedzeń, archiwizacja dokumentacji Rady Nadzorczej.

 Skład osobowy i zmiany w Komitecie Audytu

SKŁAD KOMITETU AUDYTU NA 1 STYCZNIA 2020 R.

Stefan Kawalec – Przewodniczący
Mark E. Abramson – Wiceprzewodniczący
Nebil Senman – Członek Komitetu Audytu.

SKŁAD KOMITETU AUDYTU NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Margaret Dezse – Przewodnicząca
Sławomir Jędrzejczyk – Wiceprzewodniczący
Nebil Senman – Członek Komitetu Audytu.

Przez 2020 r. oraz na dzień przekazania raportu większość w Komitecie Audytu stanowią niezależni członkowie Rady Nadzorczej.

 Uprawnienia i zasady działania Komitetu Audytu

Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności:

monitorowanie:
- procesu sprawozdawczości finansowej;
- skuteczności systemów kontroli wewnętrznej i systemów zarządzania ryzykiem oraz audytu wewnętrznego, w tym w zakresie sprawozdawczości finansowej;
wykonywania czynności rewizji finansowej, w szczególności przeprowadzania przez firmę audytorską badania, z uwzględnieniem wszelkich wniosków i ustaleń Komisji Nadzoru Audytowego wynikających z kontroli przeprowadzonej w firmie audytorskiej;
kontrolowanie i monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej, w szczególności w przypadku, gdy na rzecz Spółki świadczone są przez firmę audytorską inne usługi niż badanie, w tym także pod kątem ewentualnej zmiany biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej oraz poziomu otrzymywanego wynagrodzenia;
informowanie Rady Nadzorczej o wynikach badania oraz wyjaśnianie, w jaki sposób badanie to przyczyniło się do rzetelności sprawozdawczości finansowej w Spółce, a także jaka była rola Komitetu Audytu w procesie badania;
dokonywanie oceny niezależności biegłego rewidenta oraz wyrażanie zgody na świadczenie przez niego dozwolonych usług niebędących badaniem w Spółce;
opracowywanie polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania;
opracowywanie polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem;
określanie procedury wyboru firmy audytorskiej przez Spółkę;
przedstawianie Radzie Nadzorczej rekomendacji dotyczących powołania biegłych rewidentów lub firm audytorskich, zgodnie z politykami, o których mowa w pkt 3.5 i 3.6 Regulaminu Komitetu Audytu;
przedkładanie zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu sprawozdawczości finansowej w Spółce.
ocena prac biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej;
nadzorowanie sposobu wykonania przez Zarząd Spółki obowiązków związanych z przygotowaniem dokumentacji podatkowej transakcji z podmiotami powiązanymi;
przygotowywanie opinii w zakresie objętym kompetencjami Komitetu Audytu na wniosek Rady Nadzorczej lub z własnej inicjatywy;
informowanie we właściwym czasie Rady Nadzorczej Spółki o sposobie wykorzystania uprawnień przez Komitet Audytu oraz o istotnych wydarzeniach w zakresie jego działalności, w szczególności udzielanie wszelkich informacji na temat wyników prac Komitetu Audytu;
udział w posiedzeniach Rady Nadzorczej, posiedzeniach Zarządu oraz na Walnych Zgromadzeniach Spółki celem złożenia szczegółowych wyjaśnień odnośnie działalności Komitetu Audytu.# Komitet Audytu
Komitet Audytu może żądać omówienia przez kluczowego biegłego rewidenta z Komitetem Audytu, zarządem lub innym organem zarządzającym, radą nadzorczą lub innym organem nadzorczym lub kontrolnym działającym w jednostce zainteresowania publicznego, lub kluczowy biegły rewident może żądać omówienia z Komitetem Audytu, zarządem lub innym organem zarządzającym, radą nadzorczą lub innym organem nadzorczym lub kontrolnym działającym w jednostce zainteresowania publicznego kluczowych kwestii wynikających z badania, które zostały wymienione w sprawozdaniu dodatkowym, o którym mowa w art. 11 Rozporządzenia nr 537/2014.

Komitet Audytu, bez pośrednictwa Rady Nadzorczej, jest uprawniony do:
1. żądania udzielenia przez Spółkę określonych informacji, wyjaśnień i dokumentów niezbędnych do wykonywania zadań określonych w pkt. 3.1– 3.15 Regulaminu Komitetu Audytu, w szczególności z zakresu księgowości, finansów, audytu wewnętrznego i zewnętrznego. W szczególności członkowie Komitetu Audytu są uprawnieni do przeglądania wszelkich ksiąg, dokumentów, jak również do uzyskiwania informacji i wyjaśnień od członków Zarządu, dyrektorów i pracowników Spółki w zakresie niezbędnym dla prawidłowego wykonywania obowiązków przez Komitet Audytu;
2. żądania przedłożenia przez Spółkę harmonogramów prac audytorów wewnętrznych, biegłych rewidentów lub firm audytorskich;
3. przeglądania sprawozdań rocznych i śródrocznych Spółki w odpowiednim terminie;
4. przedkładania rekomendacji i ocen Radzie Nadzorczej w zakresie należącym do zadań Komitetu Audytu; o przedkładanych Radzie Nadzorczej rekomendacjach i ocenach informowany jest Prezes Zarządu Spółki.

Przy wykonywaniu swoich obowiązków Komitet Audytu może zasięgać pomocy lub informacji od wybranego przez Komitet Audytu eksperta lub ekspertów za wynagrodzeniem uzgodnionym pomiędzy takim ekspertem a Komitetem Audytu, zaakceptowanym przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Koszty wynagrodzenia eksperta ponosi Spółka. Przewodniczący Komitetu Audytu, po uzyskaniu akceptacji Przewodniczącego Rady Nadzorczej, o której mowa w zdaniu poprzednim, poinformuje Zarząd o uzgodnionej cenie i innych działaniach niezbędnych do zatrudnienia eksperta lub ekspertów. Dokonując wyboru eksperta, Komitet Audytu uwzględnia sytuację finansową Spółki.

W zakresie spełniania warunków niezależności członków Komitetu Audytu stosuje się odpowiednio przepisy art. 129 ust. 3 ustawy z 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, a także kryteria niezależności członków Rady w rozumieniu Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2016 (zasada II.Z.4. Dział II Zarząd i Rada Nadzorcza Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2016).

Komitet Inwestycyjny

2 września 2020 r. Rada Nadzorcza powołała Komitet Inwestycyjny, którego zadaniem jest bieżąca ocena działań z zakresu zakupów i sprzedaży aktywów, planów finansowania, wdrażania strategii sprzedaży aktywów oraz realizacji planów inwestycyjnych na podstawie zatwierdzonego budżetu rocznego. W 2020 r. nie było zmian w składzie Komitetu Inwestycyjnego.

SKŁAD KOMITETU INWESTYCYJNEGO NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Noah M. Steinberg – Przewodniczący
Maciej Dyjas, Péter Kocsis, Bence Sass, Nebil Senman.

Akcjonariat Echo Investment S.A. oraz uprawnienia akcjonariuszy

AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. POSIADAJĄCY POWYŻEJ 5% KAPITAŁU AKCYJNEGO NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Akcjonariusz	Liczba akcji
Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy Griffin Real Estate)	272 375 784
Nationale-Nederlanden OFE	55 833 698
Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander	27 350 695
Nicklas Lindberg – prezes zarządu	538 676
Maciej Drozd – wiceprezes zarządu	221 765
Péter Kocsis – członek rady nadzorczej	44 000
Pozostali akcjonariusze	56 325 964

Procentowy udział w kapitale akcyjnym
66%
13.53%
13.53%
0.13%
0.05%
0.01%

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

CZĘŚĆ 3

Kielce, 30 marca 2021 r.

Nicklas Lindberg Prezes
Maciej Drozd Wiceprezes
Artur Langner Wiceprezes
Rafał Mazurczak Członek Zarządu
Marcin Materny Członek Zarządu
Waldemar Olbryk Członek Zarządu
Małgorzata Turek Członek Zarządu

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej za 2020 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki i Grupy oraz ich wynik finansowy. Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego za 2020 r. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi.

KONTAKT

Echo Investment S.A.
biuro w Warszawie
Budynek Q22
al. Jana Pawła II 22
00-133 Warszawa

Projekt graficzny i skład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski

AI assistant

Echo Investment S.A. — Annual Report 2020

5590_rns_2021-03-30_f05ef724-1ece-4e33-99d7-80d7c2ccd89d.xhtml

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie

Zarząd

Rada Nadzorcza

Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu

Model biznesowy

Wybrane dane finansowe Grupy Kapitałowej Echo Investment

Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach finansowych Spółki oraz Grupy Echo Investment S.A.

Segmenty operacyjne Grupy Kapitałowej

Struktura Echo Investment S.A. i opis akcji

Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące

Najważniejsze zdarzenia oraz znaczące dla działalności Spółki i Grupy umowy zawarte w 2020 r.

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment

Nasi pracownicy i polityka różnorodności

Jak zarządzamy ryzykiem

Portfel nieruchomości

Główne inwestycje w 2020 r. – zakupy nieruchomości

Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi

Skład Grupy Kapitałowej

Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej

Zobowiązania pozabilansowe

Polityka dywidendowa i dywidenda

Ocena zarządzania zasobami finansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych

Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2020 r. oraz w czwartym kwartale 2020 r.

Zewnętrzne i wewnętrzne czynniki istotne dla rozwoju Echo Investment S.A. i jej grupy kapitałowej

Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

Sezonowość lub cykliczność działalności

Istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej

Informacje o pożyczkach udzielonych w 2020 r., w tym podmiotom powiązanym

Umowy z firmą audytorską

Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa

Wpływ pandemii COVID-19 na działalność grupy Echo Investment

OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO

Statut Spółki i najważniejsze dokumenty z zakresu ładu korporacyjnego

Systemy kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem

Zasady zmiany statutu Spółki

Działanie walnego zgromadzenia, opis praw akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania

Skład osobowy i zmiany w Zarządzie

Zasady dotyczące powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnienia

Skład osobowy i zmiany w Radzie Nadzorczej

Uprawnienia i zasady działania osób nadzorujących

Skład osobowy i zmiany w Komitecie Audytu

Uprawnienia i zasady działania Komitetu Audytu

Komitet Inwestycyjny

Akcjonariat Echo Investment S.A. oraz uprawnienia akcjonariuszy

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Kontakt

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów

Kierunki strategiczne

Mieszkania

Resi4Rent

Biura

Nieruchomości handlowo-rozrywkowe

Sytuacja nansowa

CZĘŚĆ 1

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Podstawowe informacje oSpółce iGrupie

Zarząd

Rada Nadzorcza

Strategia Rentownego Wzrostu wdziałaniu

STRATEGIA RENTOWNEGO WZROSTU

POZYCJA LIDERA

DUŻE, WIELOFUNKCYJNE PROJEKTY

STRATEGIA RENTOWNEGO WZROSTU

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA

SKUPIENIE SIĘ NA POLSCE

WSPÓŁPRACA ZE SPRAWDZONYMI PARTNERAMI

BUDOWA

ZAKUP DZIAŁEK

GOTÓWKA

DYWIDENDA

POZWOLENIA, PROJEKT ARCHITEKTONICZNY

SPRZEDAŻ

Echo Investment S.A. Annual Report 2020