SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2020 R.

Spis treści

Informacje ogólne

Informacje o sprawozdaniu finansowym

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2020 R.

CZĘŚĆ 1

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
Skonsolidowany rachunek zysków i strat
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów
Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych

CZĘŚĆ 2

NOTY OBJAŚNIAJĄCE
Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

CZĘŚĆ 3

INFORMACJE O SPRAWOZDANIU FINANSOWYM
- Grupa Kapitałowa Echo Investment
- Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF
- Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę
- Podstawowe zasady rachunkowości
- Metody ustalania wyniku finansowego
- Korekta błędu – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy
- Znaczące szacunki i osądy Zarządu Spółki
- Zarządzanie ryzykiem finansowym
- Zarządzanie ryzykiem kapitałowym
- Transakcje z podmiotami powiązanymi
- Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej
- Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej
- Umowy z firmą audytorską

CZĘŚĆ 4

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU
Kontakt

Informacje ogólne

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Investment jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami. Główną siedzibą Spółki-matki – Echo Investment Spółka Akcyjna (zwanej dalej „Spółką”) są Kielce, al. Solidarności 36, Polska. Miejscem rejestracji Spółki są Kielce, al. Solidarności 36, Polska – została ona zarejestrowana w Kielcach 23 lipca 1992 r. jako spółka akcyjna wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu mWIG40, subindeksu WIG ESG, który grupuje spółki odpowiedzialne społecznie oraz indeksu branżowego – WIG-Nieruchomości. Podstawowym miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska. Jednostką dominującą jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest WING IHC Zrt. Czas trwania Spółki jest nieograniczony. Informacje na temat Zarządu i Rady Nadzorczej zostały przedstawione w Sprawozdaniu Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r. w części 01 Podstawowe informacje o Spółce i Grupie.

1996 rok Debiut Echo Investment na GPW Kielce

Informacje o sprawozdaniu finansowym

W skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo Investment prezentowane są dane finansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2020 r. i dane porównawcze za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2019 r. Wszystkie dane finansowe w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w tysiącach złotych (PLN), która jest również walutą funkcjonalną spółki dominującej.

OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI

Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję Europejską.

ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2020 R.

CZĘŚĆ 1

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

	2020-12-31	2019-12-31	2018-12-31
Kapitał własny
Kapitał podstawowy (Issued Capital Member)
Kapitał zapasowy (Kapital Zapasowy Member)
Zysk zatrzymany (Retained Earnings Member)
Rezerwa z tytułu różnic kursowych (Reserve Of Exchange Differences On Translation Member)
Kapitał przypadający na właścicieli jednostki dominującej (Equity Attributable To Owners Of Parent Member)
Udziały niekontrolujące (Noncontrolling Interests Member)
Łącznie kapitał własny (Equity Member)
Zmiany w kapitale własnym
Zwiększenie/zmniejszenie z tytułu zmian polityki rachunkowości wynikających z MSSF – skumulowany efekt na dzień początkowego zastosowania (Increase/Decrease Due To Changes In Accounting Policy Required By Ifrss Cumulative Effect At Date Of Initial Application Member)
Otwarcie bilansu po korekcie – skumulowany efekt na dzień początkowego zastosowania (Opening Balance After Adjustment Cumulative Effect At Date Of Initial Application Member)

Skonsolidowany rachunek zysków i strat

	2020-12-31	2019-12-31	2018-12-31
Przychody
Przychody ze sprzedaży
Koszty
Koszty sprzedanych produktów
Zysk brutto
Pozostałe przychody operacyjne
Pozostałe koszty operacyjne
Koszty sprzedaży
Koszty ogólnego zarządu
Pozostały zysk z działalności operacyjnej
Pozostałe przychody finansowe
Pozostałe koszty finansowe
Koszty finansowe
Wynik z działalności operacyjnej
Zysk ze zbycia aktywów trwałych
Wynik z utraty wartości aktywów trwałych
Wynik z działalności gospodarczej
Udział w zysku (stracie) jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięć
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
Podatek dochodowy od osób prawnych
Zysk (strata) netto
Zysk (strata) przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej
Zysk (strata) przypadający na udziały niekontrolujące

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów

	Okres od 2020-01-01 do 2020-12-31	Okres od 2019-01-01 do 2019-12-31	Okres od 2018-01-01 do 2018-12-31
Zysk (strata) netto
Pozostałe całkowite dochody (straty)
Różnice z przeliczenia wartości bilansowej jednostek zagranicznych
Różnice z wyceny instrumentów finansowych dostępnych do sprzedaży
Różnice z wyceny aktywów finansowych wycenianych według wartości godziwej ze zmianami w całkowitych dochodach
Rezerwy na kontrakty ubezpieczeniowe
Zysk (strata) z tytułu zmian wartości godziwej instrumentów pochodnych zabezpieczających przepływy pieniężne
Koszty finansowania związanego z pozycją zabezpieczenia przepływów pieniężnych
Różnice kursowe z przeliczenia wartości bilansowej jednostek zagranicznych
Inne pozostałe całkowite dochody (straty)
Całkowite dochody (straty) przypadające na akcjonariuszy jednostki dominującej
Całkowite dochody (straty) przypadające na udziały niekontrolujące
Łączne całkowite dochody (straty)

Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym

	Okres od 2020-01-01 do 2020-12-31	Okres od 2019-01-01 do 2019-12-31	Okres od 2018-01-01 do 2018-12-31
Saldo początkowe
Kapitał podstawowy (Issued Capital Member)
Kapitał zapasowy (Kapital Zapasowy Member)
Zysk zatrzymany (Retained Earnings Member)
Rezerwa z tytułu różnic kursowych (Reserve Of Exchange Differences On Translation Member)
Kapitał przypadający na właścicieli jednostki dominującej (Equity Attributable To Owners Of Parent Member)
Udziały niekontrolujące (Noncontrolling Interests Member)
Łącznie kapitał własny (Equity Member)
Zmiany w ciągu okresu:
Zysk (strata) netto
Pozostałe całkowite dochody (straty)
Transakcje z właścicielami, które nie skutkują zmianą kapitału
Wydanie akcji
Nabycie akcji własnych
Dywidendy
Inne transakcje z właścicielami
Transakcje z podmiotami niekontrolującymi, które nie skutkują zmianą kontroli
Zmiana udziałów niekontrolujących
Inne transakcje z podmiotami niekontrolującymi
Saldo końcowe
Kapitał podstawowy (Issued Capital Member)
Kapitał zapasowy (Kapital Zapasowy Member)
Zysk zatrzymany (Retained Earnings Member)
Rezerwa z tytułu różnic kursowych (Reserve Of Exchange Differences On Translation Member)
Kapitał przypadający na właścicieli jednostki dominującej (Equity Attributable To Owners Of Parent Member)
Udziały niekontrolujące (Noncontrolling Interests Member)
Łącznie kapitał własny (Equity Member)

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych

CZĘŚĆ 2

NOTY OBJAŚNIAJĄCE

Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

CZĘŚĆ 3

INFORMACJE O SPRAWOZDANIU FINANSOWYM

Grupa Kapitałowa Echo Investment

2020-12-31 iso4217:PLN
2019-12-31 xbrli:shares
2018-12-31 xbrli:shares

Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF

Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę

Podstawowe zasady rachunkowości

Metody ustalania wyniku finansowego

Korekta błędu – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy

Znaczące szacunki i osądy Zarządu Spółki

Zarządzanie ryzykiem finansowym

Zarządzanie ryzykiem kapitałowym

Transakcje z podmiotami powiązanymi

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

Umowy z firmą audytorską

CZĘŚĆ 4

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Kontakt# ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2020 r. zostało zatwierdzone do publikacji 30 marca 2021 r. W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020 r. wchodziło 141 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną i 23 jednostki ujmowane metodą praw własności. Na 31 grudnia 2019 r. w skład Grupy wchodziło 144 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną i 20 jednostek ujmowanych metodą praw własności. Pełny skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020 r. został przedstawiony w punkcie 01 Grupa Kapitałowa Echo Investment.

Informacje o sprawozdaniu finansowym

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2020 R.

CZĘŚĆ 1 | Sprawozdania finansowe

8 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

(TYS. PLN)

NOTA	Stan na 31.12.2020	Stan na 31.12.2019 – dane przekształcone	Stan na 1.01.2019 – dane przekształcone
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	2 3459	3 7413 741	2 468
Rzeczowe aktywa trwałe	3 27 872	25 76225 762	8 938
Nieruchomości inwestycyjne	4 1 388 972	1 388 972	941 983 988 903
Nieruchomości inwestycyjne w budowie	5 780 621	1 517 866	872 509
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności	27 306 449	306 449	254 142 258 531
Długoterminowe aktywa finansowe	8 201 194	115 862	84 590
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	29 56 476	56 476	53 903 52 493
	2 765 043	2 913 259	2 268 432
Aktywa obrotowe
Zapasy	9 925 173	1 052 327	771 836
Należności z tytułu podatku dochodowego	5 708	1 484	3 381
Należności z tytułu pozostałych podatków	10 93 050	59 006	87 177
Należności handlowe i pozostałe	10 112 111	144 844	211 142
Krótkoterminowe aktywa finansowe	8 50 761	50 761	64 465 42 190
Pochodne instrumenty finansowe	13 -	2 669	-
Inne aktywa finansowe *	14 82 524	82 524	57 15757 157
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	14 327 097	327 097	492 295492 295
	1 596 424	1 874 247	1 609 977
Aktywa przeznaczone do sprzedaży	6 1 269 329	22 923	13 500
Aktywa razem	5 630 796	4 810 429	3 891 909

* środki pieniężne, głównie wpłaty klientów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej | Sprawozdania finansowe
9 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ CD.

(TYS. PLN)

	Stan na 31.12.2020	Stan na 31.12.2019 – dane przekształcone	Stan na 1.01.2019 – dane przekształcone
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	1 684 685	1 562 365	1 495 5731 495 573
Kapitał zakładowy	15 20 635	20 635	20 635
Kapitał zapasowy	15 1 280 664	1 259 252	1 420 922
Kapitał z aktualizacji	-	-	-
Zyski zatrzymane	382 420	281 739	45 543
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych	966	739	8 4738 473
Kapitały udziałowców niekontrolujących	(126)	(122)	(114)
	1 684 559	1 562 243	1 495 4591 495 459
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	17 1 465 767	1 602 126	1 149 6931 149 693
Pochodne instrumenty finansowe	-	-	-
Rezerwy długoterminnowe	16 50 029	35 931	58 97358 973
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	29 203 518	152 733	111 303
Zobowiązania z tytułu leasingu	28,18 88 132	117 889	-
Zobowiązania pozostałe	18 117 722	16 018	28 089
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	19 14 208	45 754	57 851
	1 939 376	1 939 376	1 405 909
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje	17 846 501	367 545	280 729
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	17 496 036	-	-
Pochodne instrumenty finansowe	-	-	-
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	1 618	5 035	8 859
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	18 13 626	16 126	8 400
Zobowiązania handlowe	18 130 249	238 011	234 623
Zobowiązania z tytułu dywidendy	18 -	-	-
Zobowiązania z tytułu leasingu	28,18 46 752	67 07667 076	-
Rezerwy krótkoterminowe	16 32 059	89 428	115 843
Zobowiązania pozostałe	18 178 726	87 362	78 590
Zobowiązania z tytułu umów z klientami	19 217 405	407 152	263 497263 497
	1 962 972	1 277 735	990 541
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	6 43 889	-	-
Kapitał własny i zobowiązania razem	5 630 796	4 810 429	3 891 909

| Sprawozdania finansowe | 10 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. |

SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

(TYS. PLN)

	NOTA	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Przychody ze sprzedaży	19	1 212 854	880 133
Koszt własny sprzedaży	20	(969 023)	(677 130)
Zysk brutto ze sprzedaży		243 831	203 003203 003
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych	21	228 985	398 412
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów		(33 162)	(27 511)
Koszty sprzedaży		(29 855)	(28 883)
Koszty ogólnego zarządu		(69 291)	(97 357)
Pozostałe przychody operacyjne	22, 28	10 383	22 516
Pozostałe koszty operacyjne	23	(12 724)12 724	(20 027)
Zysk operacyjny		338 167	450 153
Przychody finansowe	24	15 02815 028	15 24415 244
Koszty finansowe	25	(61 936)61 936	(61 371)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	13	(21 176)21 176	4 100
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych	26	(83 904)	2 691
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności	27	(9 567)	(12 629)
Zysk brutto		176 612	398 188
Podatek dochodowy	30	(54 523)	(98 664)
- część bieżąca		(5 749)5 749	(53 438)
- część odroczona	29	(48 774)48 774	(45 226)
Zysk netto, w tym:		122 089	299 524
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		122 093	299 532
Strata udziałowców niekontrolujących		(4)	(8)
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej		122 093	299 532
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych		412 691	412 691412 691
Zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)		0,30	0,73
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w PLN)		0,30	0,73

Skonsolidowany rachunek zysków i strat | Sprawozdania finansowe
11 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

(TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Zysk za rok obrotowy	122 089	299 524
Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być przeklasyfikowane do wyniku w późniejszych okresach:
- różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych	227	(7 734)7 734
- kapitał z aktualizacji	-	-
Inne całkowite dochody netto	227	(7 734)7 734
Całkowity dochód za okres, w tym:	122 316	291 790
Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej	122 320	291 798
Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące	(4)	(8)

| Sprawozdania finansowe | 12 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. |

ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM

(TYS. PLN)

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy	Zakumulowane zyski zatrzymane	Różnice kursowe z przeliczenia	Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	Kapitały udziałowców niekontrolujących	Kapitał własny razem za okres
1.01.2020 – 31.12.2020
Stan na początek okresu	20 635	1 259 252	281 739	739739	1 562 365	(122)	1 562 2431 562 243
Podział wyniku z lat ubiegłych	–	21 412	(21 412)21 412	–	–	–	–
Inne całkowite dochody	–	–	–	227	227227	–	227
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	122 093	-	122 093	(4)	122 089
Stan na koniec okresu	20 635	1 280 664	382 420	966	1 684 685	(126)	1 684 559
1.01.2019 – 31.12.2019
Stan na początek okresu	20 635	1 420 922	45 543	8 4738 473	1 495 5731 495 573	(114)	1 495 459
Zmiany przyjętych zasad (polityki) rachunkowości	-	-	(18 661)	-	(18 661)	-	(18 661)18 661
Stan na początek okresu, po uzgodnieniu danych przekształconych	20 635	1 420 922	26 882	8 4738 473	1 476 9121 476 912	(114)	1 476 7981 476 798
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	44 67544 675	(44 675)44 675	–	–	–	-
Dywidenda wypłacona	-	(206 345)	–	–	(206 345)	-	(206 345)
Inne całkowite dochody	–	–	-	(7 734)	(7 734)	–	(7 734)
Zysk (strata) netto danego okresu	–	–	299 532	–	299 532	(8)	299 524299 524
Stan na koniec okresu	20 635	1 259 252	281 739	739739	1 562 365	(122)	1 562 2431 562 243

| Sprawozdania finansowe | 13 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. |

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

(TYS. PLN)

	NOTA	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej – metoda pośrednia
I. Zysk (strata) brutto		176 612176 612	398 188
II. Korekty razem
Udział w (zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności		9 567	12 629
Amortyzacja środków trwałych	11	738	9 4729 472
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych		99 79899 798	(15 541)15 541
– wynik na likwidacji spółki Echo Prime Assets BV		-	(7 210)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)		64 503	41 04141 041
(Zysk) strata z tytułu aktualizacji nieruchomości inwestycyjnych		(282 693)282 693	(456 806)
(Zysk) strata z działalności inwestycyjnej		(6 916)	(23 045)
Zmiana stanu rezerw		(43 271)	15 368
(Zysk) strata z tytułu realizacji instrumentów finansowych		5 954	(1 430)
		(141 320)	(418 312)
III. Zmiany kapitału obrotowego:
Zmiana stanu zapasów		69 96769 967	(161 720)
Zmiana stanu należności		(8 981)	86 046
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów		(128 256)	71 205
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych		(25 367)	(2 438)
		(92 637)92 637	(6 907)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane z działalności operacyjnej (I+II+III)		(57 345)	(27 031)
Podatek dochodowy zapłacony		(13 391)	(55 365)
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej		(70 736)70 736	(82 396)
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I.

CD. TYS. PLN

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy
Kredyty i pożyczki	663 302	672 145
Emisja dłużnych papierów wartościowych	17 492	18 349
Inne wpływy finansowe	1 430	1 155
Razem wpływy finansowe	807 407	407 807
II. Wydatki
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli	-	(206 345)
Spłaty kredytów i pożyczek	(134 881)	(85 993)
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(250 272)	(170 500)
Z tytułu pochodnych instrumentów walutowych	(5 954)	-
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu	(17 209)	(23 236)
Odsetki zapłacone	(88 736)	(53 816)
Razem wydatki finansowe	(497 052)	(539 890)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (I+II)	658 433	267 517

D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III)	(165 198)	52 763

E. Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w tym:	(165 198)	52 763
Zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych	-	-
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu	492 295	439 532
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F)	327 097	492 295

CZĘŚĆ 2 NOTY OBJAŚNIAJĄCE

NOTA 1

Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg wartości nominalnej. W ocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji i poręczeń jest bliska zero, ze względu na ich niskie ryzyko zrealizowania. Szczegółowy opis pozycji pozabilansowych jest zaprezentowany w tabeli stanowiącej dalszą część noty. Natomiast informacje na temat oczekiwanych strat kredytowych znajdują się w części 08 – Zarządzanie ryzykiem finansowym.

POZYCJE POZABILANSOWE TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek:
- z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń	1 369 944	1 378 770
- z tytułu spraw sądowych	17 523	11 042
Zobowiązania warunkowe razem	1 387 467	1 389 812

NOTA 1A

PORĘCZENIA FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN

Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Echo – Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K.	HPO AEP Sp. z o.o. Sp.J.	11 537	Do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla prowadzonych inwestycji, jednakże nie później niż do 7.12.2031 r.	Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K. oraz Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 130 Sp. z o.o.	PKO BP S.A.	23 074	do 31.01.2024	Poręczenie spłaty kredytu w związku z realizacją wypłat kredytu budowlane- go do limitu 5 mln EUR bez zakończenia procesu przenoszenia części nierucho- mości do Spółki
Razem			34 611		.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

II. Wydatki

	(9 695)	(10 810)
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych
Inwestycje w nieruchomości	(656 200)	(656 236)
Na pożyczki	(77 331)	(60 957)
Nabycie inwestycji	(72 663)	-
Razem wydatki inwestycyjne	(815 889)	(728 003)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II)	(752 895)	(132 358)

I. Wpływy

	23 891
Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych	29 577
Zbycie inwestycji w nieruchomości	580 445
Z pożyczek	17 763
Zbycie inwestycji	15 631
Razem wpływy inwestycyjne	62 994

nansowe	14	Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

PORĘCZENIA NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN

Poręczyciel	Podmiot otrzymujący poręczenie	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo – SPV 7 Sp. z o.o. / Echo – Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius-Projek Echo – 113 Sp.z o.o. Sp.k.	Warburg – HiH Invest Real Estate GmbH	32 539	do 21.01.2022	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius – Projekt Echo – 113 Sp z o.o. Sp.K. wynikające z umowy sprzedaży.
Echo – SPV 7 Sp. z o.o. / Echo – Aurus Sp. z o.o.	Sagittarius – Projek Echo – 113 Sp. z o.o. Sp.K.	Warburg – HiH Invest Real Estate GmbH	152 000	do 31.10.2028	Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius – Projekt Echo -113 Sp z o.o. Sp.K. wynikające z umowy gwarancji jakości budynku oraz umowy o wykonanie prac aranżacyjnych.
Razem			184 539
Razem poręcznia			219 150

GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Grupa Echo Sp. z o.o.	IB 14 FIZAN	82 495	do 24.05.2024	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy sprzedaży biurowca West Link we Wrocławiu. Wystawiona w EUR. Po 24.05.2021 r. kwota maksymalnej od- powiedzialności ulegnie zmniejszeniu o 80%.
Echo Investment S.A.	Midpoint71-Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA (poprzednio: Projekt 22 – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.)	A 19 Sp. z o.o.	27 689	do 4.07.2038	Gwarancja za zobowiązania spółki Mid- point71-Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA (projekt Midpoint71) wynikających z porozumienia dobrosąsiedzkiego za- wartego 4.07.2018 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Rosehill Investments Sp. z o.o.	IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN	105 783	do 31.03.2023	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Rosehill Invest- ments Sp. z o.o. wynikających z umowy programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K.	LUX Europa III S.a.r.l.	50 763	do 3.03.2027	Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. z o.o. Sp.K. wynikających z umowy sprzedaży biu- rowca Biura przy Bramie wchodzącego w skład kompleksu Browary Warszaw- skie. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt 17 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Bank Millennium S.A.	4 938	do daty konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny	Gwarancja zabezpieczająca wpływy z najmu w okresie realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Face2Face - Stran- raer Sp. z o.o. SKA (poprzednio: Projekt 20 - Grupa Echo Sp. o.o. SKA)	Bank Pekao S.A.	70 000	do 29.12.2023	Gwarancja zabezpieczająca przekro- czenie kosztów realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz zapewnienie wkładu własnego projektu biurowego Face2Face w Katowicach. Wystawiona w PLN.
PKO BP S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.)	Galeria Libero – Pro- jekt Echo – 120 Sp. z o.o. Sp.K.	Dyrektor Izby Admi- nistracji Skarbowej w Kielcach	873	do 10.02.2021	Gwarancja loteryjna za spółkę Galeria Libero – Projekt Echo – 120 Sp. z o.o. Sp.K.
Echo Investment S.A.	Midpoint71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA	PKO BP S.A.	20 051	do 31.12.2029	Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika obsługi długu oraz ﬁnanso- wania okresów bezczynszowych umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint71 we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Towarzystwo Ubez- pieczeń Euler Hermes S.A. (na zlecenie Echo Investment S.A.)	Gosford Investment Sp. z o.o.	Womak Delta Sp. z o.o.	29	14.07.2021	Gwarancja czynszowa – biuro sprzedaży mieszkań we Wrocławiu
Razem			362 621

GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN

Gwarant	Podmiot otrzymujący gwarancję	Beneficjent	Wartość	Termin ważności	Tytułem
Echo Investment S.A.	Projekt 104 Sp. z o.o.	Skua Sp. z o.o.	27 689	do 31.07.2021	Zabezpieczenie należytego wykonania ostatecznej umowy sprzedaży oraz umowy zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease) dotyczą- cych biurowca Aquarius Business House II we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo – Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.K.	wystawiona na rzecz Ventry Investments Sp. z o.o. Sp.K (obecnie podmiot upraw- niony EPP Oce O3 Business Campus Sp. z o.o)	42 108	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Campus I w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	ZAM – Projekt Echo – 127 Sp. z o.o. Sp.K.	wystawiona na rzecz Emfold Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony Tryton Business Park Sp. z o.o.)	43 925	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Tryton w Gdańsku. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Symetris – Projekt Echo – 131 Sp. z o.o. Sp.K.	wystawiona na rzecz Flaxton Investments Sp. z o.o. (obecnie podmiot uprawniony EPP Oce – Symetris Business Park Sp. z o.o.)	18 789	do 21.12.2026	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca Symetris I w Łodzi. Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Sp.K.	A4 Business Park Sp. z o.o.	25 382	do 26.04.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca A4 Business Park III w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.	Echo – Opolska Bu- siness Park Sp. z o.o. Sp.K.	EPP Oce O3 Business Campus Sp. z o.o	40 148	do 21.12.2027	Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca O3 Business Cam- pus II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A.		gwarancja bezpo- średnia Echo Invest- ment S.A.

nansowe	19	Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN

nansowe	18	Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN

nansowe	17	Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
NOTA 1A

nansowe	16	Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

nansowe	15	Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

nansowe	14	Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
CD.

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. (TYS. PLN)

NOTA 2 ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH) (TYS. PLN)

Za okres 1.01.2020 – 31.12.2020

	Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości	Inne i wartości niematerialne w budowie	Wartości niematerialne razem
a) wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu	9 733	708	10 441
b) zmiana (z tytułu)
– zakupu	1 811	132	1 943
– sprzedaży	-	-	-
c) wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu	11 544	840	12 384
d) skumulowana amortyzacja na początek okresu	(6 669)	(31)	(6 700)
e) umorzenie za okres (z tytułu)
– amortyzacja	(2 210)	(15)	(2 225)
– sprzedaży	-	-	-
f) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(8 879)	(46)	(8 925)
g) wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu	2 665	794	3 459

ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH) (TYS. PLN)

Za okres 1.01.2019 – 31.12.2019

	Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości	Inne i wartości niematerialne w budowie	Wartości niematerialne razem
a) wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu	7 290	820	8 110
b) zmiana (z tytułu)
– zakupu	2 446	(112)	2 334
– sprzedaży	(3)	-	(3)
c) wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu	9 733	708	10 441
d) skumulowana amortyzacja na początek okresu	(5 617)	(25)	(5 642)
e) umorzenie za okres (z tytułu)
– amortyzacja	(1 055)	(6)	(1 061)
– sprzedaży	3	-	3
f) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(6 669)	(31)	(6 700)
g) wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu	3 064	677	3 741

NOTA 3 ZMIANY RZECZOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH) (TYS. PLN)

Za okres 1.01.2020- 31.12.2020

	Grunty własne	Budynki i budowle	Urządzenia techniczne i maszyny	Środki transportu	Pozostałe i środki trwałe w budowie	Razem środki trwałe
a) wartość brutto środków trwałych na początek okresu	293	21 278	5 575	9 767	8 387	45 300
b) zwiększenia z tytułu:
– nabycia	-	97 134	-	1 986	2 217	101 337
– z tytułu leasingu_MSSF 16	-	5 397	-	1 487	-	6 884
c) zmniejszenia z tytułu:
– sprzedaży	-	-	(50)	-	(129)	(179)
– likwidacji	-	-	-	-	(64)	(64)
d) wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	293	26 772	5 659	11 254	10 180	54 158
e) skumulowana amortyzacja na początek okresu	(11)	(4 616)	(5 025)	(4 717)	(5 169)	(19 538)
f) umorzenie za okres (z tytułu)
– amortyzacja	(3)	(352)	(168)	(339)	(623)	(1 485)
– likwidacji	-	-	-	-	64	64
– z tytułu leasingu_MSSF 16	-	(4 040)	-	(1 311)	(153)	(5 504)
– korekta z tytułu sprzedaży	-	-	50	-	127	177
g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(14)	(9 008)	(5 143)	(6 367)	(5 754)	(26 286)
h) wartość netto środków trwałych na koniec okresu	279	17 764	516	4 887	4 426	27 872

ZMIANY RZECZOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH) (TYS. PLN)

Za okres 1.01.2019 – 31.12.2019

	Grunty własne	Budynki i budowle	Urządzenia techniczne i maszyny	Środki transportu	Pozostałe i środki trwałe w budowie	Razem środki trwałe
a) wartość brutto środków trwałych na początek okresu	357	5 159	6 764	2 696	7 766	22 742
– wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r.	-	8 081	-	6 571	-	14 652
a) wartość brutto środków trwałych na początek okresu po korektach	357	13 240	6 764	9 267	7 766	37 394
b) zwiększenia z tytułu:
– nabycia	-	1 018	308	305	2 468	4 099
– z tytułu leasingu_MSSF 16	-	8 003	-	752	-	8 755
c) zmniejszenia z tytułu:
– sprzedaży	(64)	(231)	(715)	(557)	(1 269)	(2 836)
– likwidacji	-	(752)	(782)	-	(578)	(2 112)
d) wartość brutto środków trwałych na koniec okresu	293	21 278	5 575	9 767	8 387	45 300
e) skumulowana amortyzacja na początek okresu	(8)	(965)	(5 786)	(2 184)	(4 862)	(13 805)
f) umorzenie za okres (z tytułu)
– amortyzacja	(3)	(343)	(488)	(416)	(1 170)	(2 420)
– likwidacji	-	183	764	-	517	1 464
– z tytułu leasingu_MSSF 16	-	(3 504)	-	(2 486)	-	(5 990)
– korekta z tytułu sprzedaży	-	13	485	369	1 213	2 080
g) skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu	(11)	(4 616)	(5 025)	(4 717)	(5 169)	(19 538)
h) wartość netto środków trwałych na koniec okresu	282	16 662	550	5 050	3 218	25 762

Stan na koniec okresu zawiera prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) w kwocie 18 330 tys. PLN. (2019 rok 17 422 tys. PLN)

Szczegółowe informacje na temat wpływu MSSF 16 zostały ujęte w nocie nr 28.

NOTA 4 ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH (TYS. PLN)

	Biura	Centra	Grunty	Prawo użytkowania gruntów	Razem
Stan na 1.01.2019	395 285	587 501	6 117	-	988 903
– wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r.	-	-	-	51 398	51 398
Stan na 1.01.2019 po korektach	395 285	587 501	6 117	51 398	1 040 301
– zakup	-	117 494	-	9 528	127 022
– przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie	173 657	-	-	-	173 657
– poniesienie nakładów na realizację inwestycji	60 103	33 075	-	-	93 178
– sprzedaż	(303 637)	-	-	(3 510)	(307 147)
– zmiany wyceny nieruchomości	25 548	(29 212)	-	(3 824)	(7 488)
– przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(164 797)	-	(3 905)	(8 838)	(177 540)
Stan na 31.12.2019	186 159	708 858	2 212	44 754	941 983
– zakup	-	-	-	8 389	8 389
– przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie	862	265	-	11 702	11 702
– poniesienie nakładów na realizację inwestycji	55 881	3 111	-	-	58 992
– zmiany wyceny nieruchomości	19 940	34 157	-	(5 592)	48 505
– przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(532 784)	-	-	(10 080)	(542 864)
Stan na 31.12.2020	591 461	746 126	2 212	49 173	1 388 972

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego.# NOTA 5 ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH W BUDOWIE TYS. PLN

	Biura	Centra	Grunty	Prawo użytkowania gruntów	Razem
Stan na 1.01.2019	806 079	-	66 430	-	872 509
– wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r.	-	-	-	36 355	36 355
Stan na 1.01.2019 po korektach	806 079	-	66 430	36 355	908 864
- zakup	45 850	-	-	4 156	50 006
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	388 672	10 703	340	-	399 715
- zmiany wyceny nieruchomości	399 433	-	39	-	399 472
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych	(173 657)	-	-	-	(173 657)
- sprzedaż	(2 829)	-	-	-	(2 829)
- przeniesienie do zapasów	(62 072)	-	-	(1 633)	(63 705)
Stan na 31.12.2019	1 401 476	10 703	66 809	38 878	1 517 866
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	544 510	12 736	213	-	557 459
- zmiany wyceny nieruchomości	216 767	-	-	1 157	217 924
- przeniesienie z zapasów	31 791	-	-	-	31 791
- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych	(862 265)	-	-	(11 702)	(873 967)
- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży	(658 437)	-	-	(12 015)	(670 452)
Stan na 31.12.2020	673 842	23 439	67 022	16 318	780 621

Metodologia wyceny opisana jest w części 04 „Podstawowe zasady rachunkowości”. Wyceny Nieruchomości inwestycyjnych w budowie zostały wykonane przez Wewnętrzny dział analiz oraz zewnętrznego rzeczoznawcę. Poniesione nakłady na realizację inwestycji dotyczyły realizacji inwestycji zlokalizowanych w Krakowie, Katowicach, Łodzi, Gdańsku, Wrocławiu oraz Warszawie. W związku ze spełnieniem warunków umożliwiających dokonanie wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej w budowie, Grupa rozpoznała wynik z pierwszej aktualizacji wartości biurowca Moje Miejsce II w Warszawie (17 773 tys. PLN) oraz Fuzja CD w Łodzi (18 973 tys. PLN). Ponadto Grupa dokonała aktualizacji wartości godziwej biurowców Face2Face Business Campus I i II w Katowicach (57 738 tys. PLN), West 4 Business Hub (20 064 tys. PLN), Midpoint71 we Wrocławiu (40 976 tys. PLN), React I w Łodzi (5 136 tys. PLN) oraz Biura przy Warzelni w Warszawie (53 212 tys. PLN). Łączna wysokość rozpoznanego przychodu z wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie wyniosła 213 872 tys. PLN netto, tzn. po uwzględnieniu rezerwy z tytułu zobowiązania do zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe (master lease) i podziału zysku (profit share). W związku z oddaniem do użytkowania nieruchomości biurowej Face2Face Business Campus I i II w Katowicach, budynku Biura przy Willi w Warszawie oraz biurowca West 4 Business Hub we Wrocławiu, Grupa przeniosła wartość tych nieruchomości w kwocie 862 265 tys. PLN (wraz z prawem do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) w kwocie 11 702 tys. PLN) z pozycji „nieruchomości inwestycyjne w budowie” do pozycji „nieruchomości inwestycyjne”. Ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12 miesięcy, Grupa zmniejszyła stan nieruchomości inwestycyjnych w budowie, przenosząc do pozycji „aktywa przeznaczone do sprzedaży” biurowiec Moje Miejsce II w Warszawie o wartości 121 383 tys. PLN oraz biurowiec Biura przy Warzelni w Warszawie (Browary Warszawskie GH) w wartości 527 335 tys. PLN oraz nieruchomość we Wrocławiu o wartości 9 719 tys. PLN (wraz z prawem do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) w kwocie 12 015 tys. PLN). W sprawozdaniu na 31.12.2020 r. Grupa zaprezentowała nieruchomości inwestycyjne w budowie o łącznej wartości 780 621 tys. PLN. Na bilans zamknięcia okresu sprawozdawczego składają się przede wszystkim: biurowiec Midpoint71 we Wrocławiu, biurowiec React I w Łodzi, biurowiec Brain Park w Krakowie. W wartości nieruchomości inwestycyjnych ujęto prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) w kwocie 16 318 tys. PLN. Wartość zobowiązań z tytułu zakupu nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31.12.2020 r. wynosiła 57 696 tys. PLN (31.12.2019 r. 90 078 tys. PLN) W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych w budowie Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione w części 07 Znaczące szacunki i osądy Zarządu Spółki.

NOTA 6 ZMIANA STANU AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH DO SPRZEDAŻY TYS. PLN

	Biura	Centra	Grunty	Prawo użytkowania gruntów	Razem
Stan na 1.01.2019	-	-	13 500	-	13 500
– wpływ wdrożenia MSSF 16 na 1 stycznia 2019 r.	-	-	-	5 518	5 518
Stan na 1.01.2019 po korektach	-	-	13 500	5 518	19 018
- przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych	164 797	-	3 905	8 838	177 540
- sprzedaż	(164 797)	-	-	(8 838)	(173 635)
Stan na 31.12.2019	-	-	17 405	5 518	22 923
- przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie	658 437	-	-	12 015	670 452
- przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych	532 784	-	-	10 080	542 864
- zmiany wyceny nieruchomości	16 262	-	-	-	16 262
- poniesienie nakładów na realizację inwestycji	39 751	-	-	-	39 751
- sprzedaż	-	-	(17 405)	(5 518)	(22 923)
Stan na 31.12.2020	1 247 234	-	-	22 095	1 269 329

Grupa wycenia aktywa przeznaczone do sprzedaży według wartości godziwej na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest w części 04 „Podstawowe zasady rachunkowości”. Wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży zostały wykonane przez Wewnętrzny dział analiz. Ze względu na zamiar sprzedaży w terminie do 12 miesięcy, Grupa zwiększyła stan aktywów przeznaczonych do sprzedaży przenosząc z pozycji „nieruchomości inwestycyjne w budowie” biurowiec Moje Miejsce II w Warszawie o wartości 121 383 tys. PLN, biurowiec Biura przy Warzelni w Warszawie (Browary Warszawskie GH) w wartości 527 335 tys. PLN oraz nieruchomość we Wrocławiu w wartości 9 719 tys. PLN (wraz z prawem do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) w kwocie 12 015 tys. PLN) oraz przenosząc z pozycji „nieruchomości inwestycyjne„ biurowiec Moje Miejsce I w Warszawie o wartości 196 369 tys. PLN oraz biurowiec Biura przy Willi w Warszawie w wartości 336 415 tys. PLN (wraz z prawem do użytkowania gruntu (wieczyste użyt- kowanie) w kwocie 10 080 tys. PLN). Zmniejszenie stanu aktywów przeznaczonych do sprzedaży jest związane ze sprzedażą nieruchomości gruntowej w Pamiątkowie około Poznania o wartości 3 905 tys. PLN oraz nieruchomości gruntowej w Koszalinie o wartości 13 500 tys. PLN, wraz z prawem do użytkowania gruntu (wieczyste użyt- kowanie) w kwocie 5 518 tys. PLN. Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości w 2020 r. zostały opisane w nocie 32. Na 31 grudnia 2020 r. w pozycji „aktywa przezna- czone do sprzedaży” Grupa ujęła nieruchomości biurowe w Warszawie (Moje Miejsce I i II, Biura przy Warzelni i Biura przy Willi) i nieruchomość we Wro- cławiu o łącznej wartości 1 269 329 tys. PLN w tym prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użyt- kowanie) w kwocie 22 095 tys. PLN. W hierarchii wartości godziwej dla nieruchomości in- westycyjnych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione w części 07 Zna- czące szacunki i osądy Zarządu Spółki. W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finan- sowej w pozycji „zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży” prezentowane są zobowiązania dotyczące projektów:

ZOBOWIĄZANIA DOTYCZĄCE AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH DO SPRZEDAŻY TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Zobowiązania z tytułu leasingu	23 467	-
Kaucje otrzymane	20 421	-
Razem	43 889	-

Aktywa i zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży − Biura przy Warzelni oraz Biura przy Willi w War- szawie (Browary Warszawskie etap K i GH) − Moje Miejsce etap I i etap II w Warszawie.

NOTA 7

NOTA 8 KWOTY DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI UJĘTE W RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT TYS. PLN

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej	111 756	76 415
Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie z kosztami napraw i utrzymania) dotyczące nieruchomości inwestycyjnej, która w danym okresie przyniosła przychody z czynszów	(51 525)	(46 211)

AKTYWA FINANSOWE TYS.# Sprawozdania nansowe 27

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

NOTA 9

ZAPASY TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Półprodukty iprodukty wtoku	540 294	939 245
– aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie)	26 979	42 164
Produkty gotowe	181 682	64 925
Towary	17 834	48 157
Grunty przeznaczone pod inwestycję	185 363	-
Zapasy razem	925 173	1 052 327

Pozycja „produkty gotowe” obejmuje głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne iużytkowe. Pozycja „półprodukty iprodukty wtoku” zawiera głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe wprzygotowaniu irealizacji (np. usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez ﬁrmy zewnętrzne). Dodatkowo wpozycji tej wykazywane jest prawo do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie). Pozostała wartość pozycji dotyczy poniesionych nakładów na świadczone usługi wykończenia lokali (ﬁt-out). Ze względu na specyﬁkę działalności zakupione grunty, przygotowane do zabudowy prezentowane są jako produkcja wtoku, a grunty świeżo zakupione jako grunty. Pozycja „towary” zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży. Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub zakupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych zrynku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo wzwiązku ze sprzedażą zapasu lub wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych wokresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych wokresie jako przychód znajdują się wrachunku zysków istrat wpozycji „koszt własny sprzedaży”. Zgodnie zMSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów ﬁnansowych, które są bezpośrednio powiązane znabyciem iwytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapasy. Wprzypadku ﬁnansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu aktywowaniu podlega kwota kosztów ﬁnansowych, pomniejszona oprzychody uzyskane ztymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych zwyjątkiem lokat wynikających zblokad rachunków, umów akredytywy). Wprzypadku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego projektu wkoszt tego projektu (ﬁnansowanie celowe). Wprzypadku ﬁnansowania ogólnego, koszty ﬁnansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów ﬁnansowania zewnętrznego wodniesieniu do ponoszonych nakładów na dany składnik aktywów. Aktywowana kwota kosztów ﬁnansowania zewnętrznego na zapasy wynosiła w2020 roku 7 267 tys. PLN (stopa kapitalizacji 1,04%), w2019 r. 7 630 tys. PLN (stopa kapitalizacji 1,17%). Wartość zapasów na 31.12.2020 r. wynosi 925 173 tys. PLN, wtym do sprzedaży wciągu 12 miesięcy 502 065 tys. PLN

ZAPASY  WPŁYW NA WYNIK TYS. PLN

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt wdanym okresie	(952 114)	(657 730)
Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta wokresie jako koszt	588	(7 142)
Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta wokresie jako zmniejszenie kosztu	14 409	24 872

Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapasów do 31 grudnia 2020 r. wyniosła 14 997 tys. PLN (31grudnia 2019 r. 17 730 tys. PLN). Odwrócenie odpisów aktualizujących w2020 r. dotyczyło głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowanych we Wrocławiu (Grota Roweckiego 111), Poznaniu (Naramowice, Sołacz), Łodzi (Wodna) iwWarszawie (Reset), wzwiązku ze zrealizowaną sprzedażą. Odpisy wartości zapasów iich odwrócenia dotyczą projektów mieszkaniowych imają na celu odpisanie wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania. Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt wdanym okresie znajduje się wrachunku wyników wpozycji „koszt własny sprzedaży”.

NOTA 10

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Należności handlowe, ookresie spłaty:
– do 12 miesięcy	46 840	57 453
Należności handlowe razem:	46 840	57 453
Zaliczki ztytułu zakupu gruntów	20 402	17 584
Aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie)	3 704	14 535
Należności ztytułu sprzedaży Browary J	-	8 814
Rozliczenia międzyokresowe – zaliczki na dostawy zafakturowane	18 046	13 998
Rozliczenia międzyokresowe – koszt przekazanej infrastruktury	2 963	4 662
Rozliczenia międzyokresowe – pozostałe	5 419	6 094
Pozostałe należności	14 737	21 704
Aktywa nieﬁnansowe razem:	65 271	87 391
Należności ztytułu podatku VAT	80 978	56 562
Należności ztytułu pozostałych podatków	12 072	2 444
Należności ztytułu pozostałych podatków razem	93 050	59 006
Należności krótkoterminowe netto razem	205 161	203 850
– odpisy na oczekiwane straty kredytowe – należności handlowe	(10 882)	(10 899)
Należności krótkoterminowe brutto razem	216 043	214 749

Należności ztytułu dostaw iusług wynikają ze świadczonych usług deweloperskich, usług ﬁt-out, wynajmu powierzchni komercyjnych imieszkaniowych oraz pozostałych usług. Szczegółowy opis usług świadczonych przez spółki zGrupy znajduje się wNocie 19. Grupa na bieżąco kontroluje kondycję izdolność płatniczą kontrahentów. W stosunku do żadnego zklientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. Na 31.12.2020 r. Grupa oszacowała wartość odpisu ztytułu utraty wartości należności ztytułu dostaw iusług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego znależnościami handlowymi nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych inie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych należności.

NOTA 11

ZMIANA STANU ODPISÓW NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE  NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWYCH TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
Stan na początek okresu	10 899	4 141
Zwiększenia ztytułu:
– utworzenie odpisu	5 030	7 551
Zmniejszenia ztytułu:
– rozwiązanie rezerwy	(5 047)	(763)
– spłata	-	(30)
Stan odpisów na oczekiwane straty kredytowe – należności krótkoterminowych na koniec okresu	10 882	10 899

Grupa oszacowała wartość odpisu ztytułu utraty wartości należności ztytułu dostaw iusług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Macierz została zaprezentowana wrozdziale dotyczącym zarządzania ryzykiem ﬁnansowym, wczęści dotyczącej ryzyka kredytowego.

NOTA 12

NALEŻNOŚCI HANDLOWE PRZETERMINOWANE BRUTTO  ZPODZIAŁEM NA NALEŻNOŚCI NIESPŁACONE WOKRESIE TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
do 1 miesiąca	9 279	3 035
powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy	3 324	4 441
powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy	613	2 910
powyżej 6 miesięcy do 1 roku	2 807	3 004
powyżej 1 roku	7 499	4 730
Należności handlowe, przeterminowane, razem (brutto)	23 522	18 120
Odpisy na oczekiwane straty kredytowe – wartość przeterminowanych należności ztytułu dostaw iusług	(10 882)	(10 899)
Należności handlowe, przeterminowane, razem (netto)	12 640	7 221

NOTA 13

NOTA 14

POCHODNE INSTRUMENTY FINANSOWE AKTYWA TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
– Interest Rate Swap	-	-
– terminowe kursy walutowe "forward"	-	2 669
Pochodne inwestycje ﬁnansowe, razem	-	2 669
zczego oterminie zapadalności:
– do 1 roku	-	2 669
– od 1 do 3 lat	-	-

POCHODNE INSTRUMENTY FINANSOWE ZOBOWIĄZANIA TYS. PLN

	31.12.2020	31.12.2019
- Forward	10 929	-
Pochodne inwestycje ﬁnansowe, razem	-	-
zczego oterminie zapadalności:
– do 1 roku	10 929	-

ZYSK STRATA ZTYTUŁU POCHODNYCH INSTRUMENTÓW WALUTOWYCH TYS. PLN

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
– zysk/ (strata) ztytułu rozliczenia instrumentów forward/IRS	(5 954)	1 431
– przychody/ (koszty) ztytułu aktualizacji instrumentów forward/IRS	(15 222)	2 669
Zysk/(strata) ztytułu pochodnych instrumentów walutowych, razem	(21 176)	4 100

ŚRODKI PIENIĘŻNE IICH EKWIWALENTY TYS.# PLN

31.12.2020 | 31.12.2019

Środki pieniężne w kasie i na rachunkach | 327 097 | 492 295
Środki pieniężne razem | 327 097 | 492 295

INNE AKTYWA FINANSOWE (TYS. PLN)

31.12.2020 | 31.12.2019

Inne aktywa finansowe:
– wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powierniczych, zwalniane przez bank wraz z postępem realizacji inwestycji | 60 095 | 32 617
– stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji | 12 708 | 6 880
– stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek i rat kapitałowych | 9 721 | 12 114
- pozostałe | - | 5 546
Inne aktywa finansowe razem | 82 524 | 57 157

Grupa lokuje nadwyżki pieniężne w bankach: PKO BP S.A., PEKAO S.A., DNB Bank Polska S.A., Santander Bank Polska S.A., Alior Bank Polska, Bank Millenium S.A., mBank S.A. oraz BNP Paribas Bank Polska S.A.. Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych jest równe ich wartości bilansowej. Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych, których wysokość zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lo-kat bankowych. Lokaty krótkoterminowe są zakładane na różne okre-sy, od jednego dnia do jednego miesiąca, w zależności od aktualnego zapotrzebowania Grupy na środki pieniężne. Są oprocentowane według ustalonych dla nich stóp procentowych.

Sprawozdania finansowe 31	Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
## NOTA 15A Opis akcji
Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F. Żadna z akcji nie posiada ograniczonych praw. Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. PLN i został opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 PLN.

Akcjonariat

Głównym akcjonariuszem Echo Invest-ment S.A. jest spółka Lisala Sp. z o.o., której właścicielami są węgierski Wing IHC Zrt oraz Grin Real Estate. Dane o strukturze akcjonariatu na 31 grudnia 2020 r. oraz na dzień przeka-zania raportu wynikają z powiadomień od akcjonariuszy i informacji o składzie portfeli OFE na 31 grudnia 2020 r. Liczba akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wyko-nywaniu prawa głosu, ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej pa-pierów wartościowych.

AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. POSIADAJĄCY POWYŻEJ 5% KAPITAŁU AKCYJNEGO NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Akcjonariusze	Liczba głosów / akcji	% kapitału akcyjnego	% głosów na WZA
Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy Grin Real Estate)	272 375 784	66,0	66,0
Nationale-Nederlanden OFE	55 833 698	13,53	13,53
Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander	27 350 695	6,63	6,63
Nicklas Lindberg	538 676	0,13	0,13
Maciej Drozd	221 765	0,05	0,05
Péter Kocsis	44 000	0,01	0,01
Pozostali akcjonariusze	56 325 964	13,65	13,65
Razem	412 690 582	100,00%	100,00%

Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy Grin Real Estate)
Nationale-Nederlanden OFE
Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander
Nicklas Lindberg – prezes zarządu
Maciej Drozd – wiceprezes zarządu
Péter Kocsis – członek rady nadzorczej
Pozostali akcjonariusze

Liczba akcji:
* 272 375 784
* 55 833 698
* 27 350 695
* 538 676
* 221 765
* 44 000
* 56 325 964

66% 6.63% 13.53% 13.53% 0.13% 0.05% 0.01%

| Sprawozdania finansowe 32 | Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. |

KAPITAŁ ZAPASOWY (TYS. PLN)

31.12.2020 | 31.12.2019

Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | 100 748 | 100 748
Utworzony z osiągniętych zysków | 993 865 | 993 865
Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy | 186 051 | 164 639
Razem | 1 280 664 | 1 259 252

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy (ZWZA) Echo Investment S.A. odbyło się 13 sierpnia 2020 r. w Warszawie. Zysk netto osiągnięty w za-kończonym roku obrotowym 2019 w wysokości 21 412 312,65 PLN został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy na poniższych za-sadach:
1. Zysk przeznaczony do podziału powiększony o kwotę 184 932 978,35 PLN pochodzącą z Fun-duszu Dywidendowego, co stanowi łącznie kwotę w wysokości 206 345 291 PLN, został przezna-czony do podziału między wszystkich akcjona-riuszy Spółki jako dywidenda,
2. Na poczet dywidendy została zaliczona kwo-ta 206 345 291 PLN wypłacona przez Spółkę w dniu 21 października 2019 r. tytułem zalicz -ki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2019. Ponieważ dywidenda odpowiadała wysokości wypłaconej zaliczki dywidendowej, akcjonariu-sze postanowili, że Spółka nie będzie wypłacać dodatkowych środków z zysku za rok obrotowy 2019.

W 2019 r. Spółka wypłaciła zaliczkę na poczet dy-widendy w kwocie 206 345 tys. PLN. Wartość dywi-dendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,50 PLN.

WARTOŚĆ KSIĘGOWA NA JEDNĄ AKCJĘ

31.12.2020 | 31.12.2019

Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) | 1 684 685 | 1 562 365
Liczba akcji (w tys. sztuk) | 412 691 | 412 691
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN) | 4,08 | 3,79
Rozwodniona liczba akcji | 412 691 | 412 691
Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję | 4,08 | 3,79

ZYSK NA JEDNĄ AKCJĘ

1.01.2020- 31.12.2020 | 1.01.2019- 31.12.2019

Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) | 122 093 | 299 532
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) | 412 691 | 412 691
Zysk (strata) podstawowy na jedną akcję zwykłą (w PLN) | 0,30 | 0,73

Zysk (strata) przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (w tys. PLN) | 122 093 | 299 532
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (w tys. sztuk) | 412 691 | 412 691
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN) | 0,30 | 0,73

W 2020 r. oraz 2019 r. spółka nie stosowała instru-mentów rozwadniających.

| Sprawozdania finansowe 33 | Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. |

NOTA 15B

NOTA 15C

ZMIANA STANU REZERW (WG TYTUŁÓW) (TYS. PLN)

31.12.2020 | 31.12.2019

Stan na początek okresu
– rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) | 531 | 4 441
– rezerwa na przewidywane kary i straty | 12 631 | 15 967
– rezerwa na sprawy sądowe | 5 773 | 6 126
– rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi | 2 585 | 8 753
– rezerwa na zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) | 19 679 | 33 182
– rezerwa na zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share) | 78 306 | 97 443
– rezerwa na prace wykończeniowe (fit-out) | 5 855 | 7 610
– rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej | - | 1 294
| 125 359 | 174 816

Zwiększenia z tytułu:
– rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) | 605 | 631
– rezerwa na przewidywane kary i straty | 1 243 | 5 247
– rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. | 1 540 | -
– rezerwa na sprawy sądowe | 1 342 | 369
– rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi | 6 757 | 7 363
– rezerwa na zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) | 4 728 | 17 888
– rezerwa na zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share) | 12 006 | 29 489
– rezerwa na na prace wykończeniowe (fit-out) | 1 976 | 6 498
| 30 197 | 67 485

Wykorzystanie I rozwiązanie z tytułu:
– poniesionych kosztów ogólnego zarządu | (435) | (4 541)
– poniesionych kar i strat | (860) | (8 583)
– poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp. | (266) | -
– poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych | (3 681) | (722)
– rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi | (7 241) | (13 531)
– rezerwa na zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) | (12 037) | (31 391)
– rezerwa na zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share) | (44 029) | (48 626)
– rezerwa na na prace wykończeniowe (fit-out) | (4 919) | (8 253)
– rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej | - | (1 294)
| (73 468) | (116 941)

Stan na koniec okresu
– rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) | 700 | 531
– rezerwa na przewidywane kary i straty | 13 014 | 12 631
– rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. | 1 274 | -
– rezerwa na sprawy sądowe | 3 434 | 5 773
– rezerwa na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi | 2 101 | 2 585
– rezerwa na zobowiązania z tytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub z obniżonym czynszem (master lease) * | 12 370 | 19 679
– rezerwa na zobowiązania z tytułu podziału zysku (profit share) ** | 46 283 | 78 306
– rezerwa na na prace wykończeniowe (fit-out) | 2 912 | 5 855
– rezerwa dotycząca finalnego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej | - | -
| 82 088 | 125 359

w tym:
Rezerwy długoterminowe | 50 029 | 35 931
Rezerwy krótkoterminowe | 32 059 | 89 428

| Sprawozdania finansowe 34 | Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. |

NOTA 16

Szczegółowe informacje na temat rezerw z tytułu gwarancji czynszowych zostały ujęte w punkcie 07 „Znaczące szacunki i osądy Zarzą-du Spółki"
** Szczegółowe informacje na temat rezerw na zobowiązania z tytułu podziału zysku zostały ujęte w punkcie 07 „Znaczące szacunki i osą-dy Zarządu Spółki"

W okresie sprawozdawczym wykorzystano następu-jące rezerwy na gwarancje czynszowe:
* związane ze sprzedanymi w 2016 r. biurowcami Symetris Business Park I w Łodzi, O3 Business Campus I w Krakowie, w kwocie 863 tys. PLN
* związane ze sprzedanymi w 2017 r. biurowcami O3 Business Campus II w Krakowie i Nobilis Bu-siness House we Wrocławiu, w kwocie 3 154 tys. PLN
* związane ze sprzedanym w 2018 r. biurowcem Sa-gittarius Business House we Wrocławiu w kwocie 1 019 tys. PLN,
* związane z biurowcami O3 Business Campus III w Krakowie, Biura przy Bramie w Warszawie i Moje Miejsce I w Warszawie, w kwocie 5 480 tys. PLN.

Rezerwy na gwarancje czynszowe i zobowiązanie do podziału zysku zostały podzielone zgodnie z ter-minem wymagalności od dnia bilansowego.# Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Sprawozdania Finansowe

NOTA 16 Rezerwy na gwarancje czynszowe i zobowiązania

Rezerwy na gwarancje czynszowe zostały podzielone na długoterminowe, w kwocie: 2 997 tys. PLN oraz krótkoterminowe, w kwocie: 9 373 tys. PLN. Natomiast zobowiązania do podziału zysku na: długoterminowe, w kwocie: 46 083 tys. PLN oraz krótkoterminowe, w kwocie: 200 tys. PLN. Daty realizacji rezerw na kary i straty, koszty gwarancyjne i sprawy sądowe są trudne do oszacowania, przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji w terminie do 12 miesięcy od daty bilansowej. Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może zostać obciążona Grupa z tytułu zawartych umów, o prawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%. Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych obejmuje wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczącego sprzedanych lokali i projektów, o prawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%. Rezerwa na zobowiązania związane z projektami dotyczy rezerwy na pośrednictwo w najmie i innych rezerw związanych z projektami. Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie najlepszej wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie doświadczeń.

NOTA 17 Kredyty, Pożyczki i Obligacje

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji „Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży” prezentowane są zobowiązania (kredyty bankowe, obligacje, pożyczki) dotyczące projektów przeznaczonych do sprzedaży i prezentowanych w linii „Aktywa przeznaczone do sprzedaży”. Na dzień bilansowy w pozycji tej znajdują się zobowiązania finansujące projekty:
− Biura przy Warzelni oraz Biura przy Willi w Warszawie (Browary Warszawskie etap K i GH)
− Moje Miejsce etap I i etap II w Warszawie

W pozycji „kredyty i pożyczki” Grupa prezentuje posiadane kredyty celowe i wykorzystane linie kredytowe w rachunkach bieżących. Zabezpieczeniem umów kredytowych na finansowanie projektów są przede wszystkim hipoteki na nieruchomościach, cesje wierzytelności z zawartych umów najmu, umów realizacyjnych, polis oraz zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach, rachunkach oraz zbiorze rzeczy i praw spółek zależnych. Oprocentowanie kredytów denominowanych w EUR oparte jest o stawkę EURIBOR powiększoną o marżę. Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących i obrotowych w PLN są oświadczenia o poddaniu się egzekucji i pełnomocnictwa do rachunków bankowych. Oprocentowanie kredytów oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę banku. Według najlepszych informacji i danych Zarządów spółek z Grupy, w trakcie roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń.

W pozycji „dłużne papiery wartościowe” Grupa prezentuje wyemitowane obligacje. Oprocentowanie obligacji oparte jest o stawkę WIBOR powiększoną o marżę. Wartość godziwa zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek oraz obligacji nie odbiega istotnie od wartości bilansowej. Wartość godziwa została ustalona metodą dochodową na podstawie przepływów pieniężnych zdyskontowanych aktualną rynkową stopą procentową. Wycena do wartości godziwej została zaklasyfikowana do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

Emisja obligacji denominowanych w euro
Zarząd Echo Investment 3 września 2020 r. zawarł umowę emisyjną z Bankiem Pekao S.A., ustanawiającą program emisji niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela do łącznej kwoty wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 100 mln EUR. Obligacje emitowane w ramach Programu Emisji będą proponowane do nabycia bez konieczności sporządzania prospektu ani memorandum informacyjnego. W dniu emisji obligacje będą rejestrowane w depozycie prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. i będą podlegały wprowadzeniu do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Obligacje będą emitowane jako niezabezpieczone obligacje zwykłe na okaziciela, denominowane w EUR i oprocentowane według stałej lub zmiennej stopy procentowej o okresie zapadalności nie dłuższym niż 5 lat. Ostateczne parametry obligacji będą ustalane w drodze rozmów z inwestorami i będą podlegały zatwierdzeniu przez zarząd spółki.

Emisja prywatna
Echo Investment 28 października 2020 r. wyemitowało także krótkoterminowe obligacje dla prywatnego inwestora o wartości 12,8 mln EUR (poza wyżej opisanym programem emisji w euro).

W punkcie 11.3 znajdują się informacje o obligacjach wyemitowanych w I kwartale 2021 r.

KREDYTY, POŻYCZKI I OBLIGACJE [TYS. PLN]	31.12.2020	31.12.2019
Kredyty i pożyczki	916 937	820 161
Kredyty i pożyczki finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	467 055	-
Dłużne papiery wartościowe	1 395 332	1 149 510
Dłużne papiery wartościowe finansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży	28 980	-
Kredyty i pożyczki, razem	2 808 304	1 969 671
- z czego część długoterminowa	1 465 767	1 602 126
- z czego część krótkoterminowa	1 342 537	367 545

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W 2020 R. (DENOMINOWANE W PLN)	Data	Wartość nominalna [tys. PLN]
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2020	2.06.2020	150 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1P/2020	5.08.2020	100 000
Razem		250 000

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W 2020 R. (DENOMINOWANE W EUR)	Data	Wartość nominalna [tys. PLN]
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1E/2020	23.10.2020	40 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2P/2020 *	28.10.2020	12 800
Razem		52 800
*Emisja poza programem emisyjnym z Bankiem Pekao S.A.

Jeszcze bardziej szczegółowe informacje na temat kredytów i obligacji znajdują się w Sprawozdaniu Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r. w części 20 „Zobowiązania finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej”.

NOTA 18 Zobowiązania Handlowe i Pozostałe

Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.

ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE I POZOSTAŁE [TYS. PLN]	31.12.2020	31.12.2019
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, o okresie wymagalności: – do 12 miesięcy	130 249	238 011
Zobowiązania z tytułu leasingu	134 884	184 964
Zobowiązania z tytułu zakupu gruntów	125 234	-
Kaucje od wykonawców i otrzymane zaliczki	55 493	57 266
Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powierniczych	60 095	32 617
Instrumenty finansowe	10 929	-
Rozliczenia międzyokresowe bierne – przyszłe nakłady do poniesienia	22 553	-
Rozliczenia międzyokresowe bierne – premie dla Zarządu i pracowników	6 893	5 940
Rozliczenia międzyokresowe bierne – pozostałe	2 339	3 974
Pozostałe zobowiązania	12 912	3 584
Zobowiązania z tytułu podatku VAT	892	5 069
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków	12 734	11 057
Zobowiązania handlowe i pozostałe razem	575 207	542 482

NOTA 19 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY [TYS. PLN]	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Przychody z tytułu umów z klientami:
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej	728 560	554 169
Sprzedaż Resi4Rent	286 998	97 894
Usługi realizacji w obiektach biurowych	54 103	46 514
Usługi realizacji w centrach handlowo - rozrywkowych	1 383	28 125
Pozostała sprzedaż	24 519	76 670
Przychody z tytułu umów z klientami	1 095 563	803 372
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16)	117 291	76 761
Przychody razem	1 212 854	880 133

Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu do głównych grup przychodów, które umożliwią użytkownikom sprawozdań finansowych zapoznanie się z charakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz niepewnościami związanymi z przychodami i przepływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych umów.

PRZYCHODY [TYS. PLN]	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
Sprzedaż (A)	728 560	554 169
Wynajem (C)	134	1 352
Mieszkania	728 694	555 521
Wynajem (C)	62 470	30 044
Usługi ﬁt-out (D)	54 103	46 514
Biura	116 573	76 558
Sprzedaż (A)	0	6 850
Wynajem (C)	54 270	44 386
Usługi development (E)	1 383	21 275
Centra	55 653	72 511
Sprzedaż (G)	286 998	97 894
Resi4Rent	286 998	97 894
Sprzedaż (F)	22 614	71 274
Wynajem (C)	417	979
Usługi (F)	1 905	5 396
Pozostałe	24 936	77 649

PRZYSZŁE MINIMALNE PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE WYNIKAJĄCE Z UMÓW LEASINGU, W KTÓRYCH GRUPA JEST LEASINGODAWCĄ [TYS. PLN]	31.12.2020	31.12.2019
do 1 roku	100 357	39 498
powyżej 1 roku do 2 lat	130 120	75 925
powyżej 2 lat do 3 lat	140 805	89 636
powyżej 3 lat do 4 lat	126 040	100 315
powyżej 4 lat do 5 lat	114 397	90 652
powyżej 5 lat	375 617	303 817
Razem	987 335	699 843

Wynajmowane nieruchomości inwestycyjne są w większości także przedmiotem leasingu, gdzie Grupa Echo jest leasingobiorcą. Umowy najmu podpisywane przez Grupę Echo jako leasingodawcę zakładają płatności miesięczne. Cena najmu jest zależna jedynie od rynkowych indeksów zmiany cen. Grupa Echo, tam gdzie jest to konieczne w celu obniżenia ryzyka kredytowego otrzymuje od najmców kaucje lub gwarancje bankowe. Grupa Echo jest narażona na spadek rynkowych stawek czynszów jednak w związku z tym, że umowy najmu są podpisane na kilkuletnie okresy, wpływ takich zmian rynkowych jest rozłożony w czasie.

(A) Przychody związane z działalnością deweloperską – sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej w projektach mieszkaniowych Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia.Zobowiązanie do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w momencie wydania kupującemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umowy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje zmiany w saldzie zobowiązań z tytułu umów w odniesieniu do tej grupy przychodów. Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości, wynikających z umów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych podpisanych na dzień bilansowy 31.12.2020 r. wynosi 1 182 051 tys. PLN, z czego do dnia bilansowego Grupa otrzymała zaliczki w kwocie 231 613 tys. PLN. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie wydania kupującym nieruchomości, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, co następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy.

PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Przychody przyszłych okresów – stan na początek okresu	452 906	321 348
Zwiększenia – wpłaty	507 267	684 886
Ujęte jako przychody w okresie	(728 560)	(553 328)
– w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych zaliczek na początek okresu	(420 394)	(123 279)
Przychody przyszłych okresów – stan na koniec okresu	231 613	452 906

Sprawozdania finansowe	39
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

# PRZYCHODY DO UJĘCIA W PRZYSZŁOŚCI, WYNIKAJĄCE Z UMÓW SPRZEDAŻY POWIERZCHNI MIESZKANIOWYCH (TYS. PLN)

Projekt	Oczekiwany termin zakończenia budowy
Osiedle Krk I, Kraków	IV Q 2021
Osiedle Krk II, Kraków	II Q 2022
Osiedle Bonarka Living I, Kraków	IV Q 2021
Osiedle Jarzębinowe V, Łódź	projekt zakończony
Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź	projekt zakończony
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź	IV Q 2021
Nowa Dzielnica, Łódź	projekt zakończony
Fuzja I, Łódź	projekt zakończony
Fuzja II, Łódź	II Q 2022
Osiedle Jaśminowe IV, Poznań	projekt zakończony
Osiedle Perspektywa I, Poznań	projekt zakończony
Osiedle Perspektywa II, Poznań	projekt zakończony
Osiedle Perspektywa III, Poznań	projekt zakończony
Osiedle Enter IA, Poznań	IV Q 2021
Osiedle Enter IB, Poznań	IV Q 2021
Nasze Jeżyce I, Poznań	II Q 2021
Nasze Jeżyce II, Poznań	II Q 2021
Apartamenty Esencja, Poznań	projekt zakończony
Widoki Mokotów, Warszawa	projekt zakończony
Browary Warszawskie Etap A, Warszawa	projekt zakończony
Browary Warszawskie Etap B, Warszawa	projekt zakończony
Browary Warszawskie Etap C, Warszawa	projekt zakończony
Browary Warszawskie Etap E, Warszawa	projekt zakończony
Osiedle Reset I, Warszawa	projekt zakończony
Osiedle Reset II, Warszawa	projekt zakończony
Moje Miejsce, Warszawa	projekt zakończony
Stacja Wola I, Warszawa	III Q 2021
Stacja Wola II, Warszawa	II Q 2022
Grota – Roweckiego 111 etap III	projekt zakończony
Ogrody Graua, Wrocław	projekt zakończony
Stacja 3.0, Wrocław	projekt zakończony
Zebra, Wrocław	projekt zakończony
Puszkarska R4R, Kraków	IQ 2021 – sprzedaż gruntu
Pozostałe
Razem
* Zaliczki zwolnione z rachunków powierniczych
** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia z rachunków powierniczych

Całkowita oczekiwana wartość projektu	Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości związanych z zawartymi zobowiązaniami do wykonania umowy
97 056	97 056
97 070	97 070
68 400	68 400
43 911	6 0
36 661	4 857
39 302	39 302
30 200	1 535
105 589	50 083
92 307	92 307
31 380	38
43 683	230
24 795	16
30 836	62
41 649	41 649
37 838	37 838
57 829	57 829
64 200	64 200
116 366	38 110
69 273	7 491
55 343	160
125 289	188
91 536	1 118
113 411	43 396
67 163	576
119 369	6 683
132 313	6 129
204 300	204 300
138 430	138 430
16 232	60
47 209	19 094
89 306	50 707
75 795	1 514
5 969	5 969
5 647	5 647
2 415 657	1 182 051

W pozycji „Zobowiązania z tytułu umów z klientami” Grupa prezentuje otrzymane i odblokowane z rachunków powierniczych wpłaty od klientów na mieszkania w projektach mieszkaniowych w trakcie realizacji. Na 31 grudnia 2020 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 231 613 tys. PLN, z czego długoterminowe: 14 208 tys. PLN. Na 31 grudnia 2019 r. kwota odblokowanych wpłat wyniosła 452 906 tys. PLN, z czego długoterminowe: 45 754 tys. PLN.
Sprawozdania finansowe	40
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

(B) Przychody związane z działalnością deweloperską – sprzedaż nieruchomości komercyjnych – biurowce i centra handlowe
Grupa rozpoznaje rodzaje i liczby świadczeń, do których zobowiązała się na rzecz kupującego w ramach umowy sprzedaży nieruchomości, w tym z tytułu gwarancji czynszowych. W ramach sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Grupa ujmuje przychód w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie podpisania aktu notarialnego, który jest momentem przeniesienia kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej z transakcji określonej w drodze umowy kupna-sprzedaży między jednostką a kupującym. Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu kwoty przyszłych zobowiązań wynikających z treści ekonomicznej zawartej umowy. Występującym w tego rodzaju kontraktach elementem zmiennym (z uwagi na jej zależność od przyszłych wydarzeń) jest kwota dotycząca gwarancji czynszowych (rental guarantee). Pomimo niepewności, Grupa jest w stanie wiarygodnie oszacować koszt, jaki będzie musiała ponieść z tytułu niewy najętej powierzchni budynku w okresie wskazanym w umowie, na moment zawarcia umowy. Grupa zawiązuje rezerwy z tego tytułu zgodnie z MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”. Rezerwa ta pomniejsza wynagrodzenie z umowy, a tym samym rozpoznawany przychód z tytułu jej wykonania. Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych, które klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne, zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, prezentowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły dotyczące rezerw rozpoznanych przez Grupę na dzień 31.12.2020 przedstawiono w nocie 16. Dodatkowe koszty doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży Grupa ujmuje jako element skonsolidowanego rachunku zysków i strat, w momencie rozpoznania przychodu ze sprzedaży składnika majątku. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. Cena sprzedaży nieruchomości uzyskiwana od nabywcy jest z reguły w tego typu umowach uiszczana w momencie sprzedaży. W związku z taką charakterystyką zawieranych umów, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą przychodów.
(C) Przychody z najmu
Budynki komercyjne – centra handlowe i biura, oddane do użytkowania, oraz pojedyncze lokale w projektach mieszkaniowych przeznaczone na najem stanowią dla Grupy źródło przychodów z najmu. Zgodnie z MSSF 16 Leasing przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywania zawartych umów.
Sprawozdania finansowe	41
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

(D) Przychody z realizacji prac wykończeniowych (fit-out)
W ramach usług realizacji inwestycji biurowych standardem rynkowym jest realizacja prac wykończeniowych na powierzch- niach, przed ich przekazaniem najemcom. Grupa świadczy usługi prac wykończeniowych, co obejmuje przygotowanie i uzgodnienie zakresu prac, organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane oraz nadzór i koordynacje robót budowlanych. Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowią- zania do wykonania świadczenia, tj. w momencie zakończenia prac. Wynagrodzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne Grupie po przekazaniu powierzchni biurowej najem- cy. Czas trwania kontraktów jest relatywnie krótki i wynosi od 1 do 2 miesięcy. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10). Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy realizacji prac wykończeniowych (fit-out) podpisanych na dzień bilansowy 31.12.2020 r. wynosi 972 tys. PLN. Przychody te zostaną roz- poznane w momencie zrealizowania prac co w zależności od obiektu biurowego przewidywane jest w następujących okresach:

# PRZYCHODY DO UJĘCIA W PRZYSZŁOŚCI, WYNIKAJĄCE Z UMÓW REALIZACJI PRAC WYKOŃCZENIOWYCH (TYS. PLN)

Budynek	Najemca
Sagittarius Business House, Wrocław	Oras Olesno sp. z o.o.
## Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

(E) Przychody z usług realizacji inwestycji
W ramach usług realizacji inwestycji Grupa świadczy usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego w odniesieniu do projektów deweloperskich, których właścicielem są inne podmioty, jednostki stowarzyszone z Grupą Echo Investment oraz podmioty niepowiązane. W ramach swych obowiązków Grupa podejmuje się wykonania czynności doradczych, zarządczych, prawnych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie inwestycji, organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane, nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz obsługę klientów.

Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające z zawartych umów jest stałe i należne Spółce miesięcznie. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10).

(F) Pozostałe przychody osiągane przez Grupę
Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych, konsultingowych, informatycznych, finansowych, marketingowych i pozostałych. Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów – w momencie zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w wyniku świadczenia usługi pośrednictwa w zakresie nieruchomości) albo w okresie świadczenia danego rodzaju usług (np. w okresie świadczenia usług prowadzenia ksiąg rachunkowych, usług marketingowych, doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomościami). W większości przypadków, usługi realizowane są w okresach miesięcznych i w takim samym okresie są rozliczane, a wynagrodzenie dla Grupy staje się należne.

Dla części umów (np. pośrednictwa w zakresie sprzedaży nieruchomości), wynagrodzenie wynikające z zawartych umów zawiera element zmienny, jednakże z charakteru tych umów wynika, że Grupa ma prawo do wynagrodzenia dopiero w momencie wykonania zobowiązania umownego. To oznacza, że wynagrodzenie zmienne jest znane w momencie ujęcia przychodu, a jego wartość nie ulega później zmianom. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10).

(G) Przychody ze sprzedaży mieszkań pod wynajem
W ramach sprzedaży nieruchomości zaliczanych do kategorii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem, Grupa ujmuje przychód w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. w momencie przeniesienia kontroli nad nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu w wysokości ceny wynikającej z transakcji określonej w drodze umowy kupna-sprzedaży między jednostką a kupującym. Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu kwoty przyszłych zobowiązań wynikających z treści ekonomicznej zawartej umowy.

Sprawozdania finansowe 43

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

NOTA 20 KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Sprzedaż i wynajem powierzchni mieszkaniowej	(564 165)	(401 728)
Usługi realizacji i wynajmu powierzchni w obiektach biurowych	(82 565)	(57 459)
Usługi realizacji i wynajmu powierzchni w centrach handlowo – rozrywkowych	(21 923)	(54 245)
Sprzedaż Resi4Rent	(273 049)	(91 168)
Pozostałe	(27 321)	(72 530)
Koszt własny sprzedaży, razem	(969 023)	(677 130)

KOSZTY WEDŁUG RODZAJU (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Amortyzacja	(11 738)	(9 472)
Zużycie materiałów i energii	(105 985)	(119 880)
Usługi obce	(701 686)	(751 413)
Podatki i opłaty	(18 573)	(13 027)
Wynagrodzenia	(47 409)	(65 802)
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia	(8 725)	(10 441)
Pozostałe koszty rodzajowe	(35 758)	(61 858)
Wartość sprzedanych towarów i materiałów	-	-
Koszty według rodzaju, razem	(929 875)	(1 031 892)
Zmiana stanu zapasów produktów gotowych i produkcji w toku	171 456	(201 011)
Koszty wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki	-	-
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów	(33 163)	(27 511)
Koszty sprzedaży	(29 855)	(28 883)
Koszty ogólnego zarządu	(69 291)	(97 357)
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów	(969 023)	(677 130)

Sprawozdania finansowe 44

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

ZYSK (STRATA) NETTO Z NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych	(11 977)	16 597
Aktualizacja wartości nieruchomości	251 008	376 674
– aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie)	2 695	(3 839)
Koszty podziału zysku (profit share)	(10 045)	5 141
Zysk (strata) netto z nieruchomości inwestycyjnych	228 985	398 412

NOTA 21

W 2020 r. Grupa sprzedała nieruchomość gruntową w Pamiątkowie koło Poznania oraz nieruchomość gruntową w Koszalinie. Transakcje zostały opisane w nocie 32.

W pozycji „zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych” prezentowane są m.in. koszty zabezpieczenia przychodów czynszowych (master lease), które dotyczą głównie sprzedanych projektów Sagittarius Business House we Wrocławiu oraz O3 Business Campus w Krakowie.

W pozycji „aktualizacja wartości nieruchomości” prezentowane są wyceny nieruchomości głównie projektów biurowych Face 2 Face Business Campus (etap I i II), Biura przy Willi i Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie K, GH), Moje Miejsce (etap I i II) w Warszawie, Midpoint71 i West 4 Business Hub we Wrocławiu oraz Fuzja CD w Łodzi.

Natomiast w pozycji „Koszty podziału zysku” (profit share) prezentowane są zobowiązania do podziału zysku, które dotyczą głównie Moje Miejsce (etap I i II) w Warszawie i Centrum handlowe Libero w Katowicach.

NOTA 22 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Rozwiązanie rezerw *	4 713	8 021
Odsetki z działalności operacyjnej (lokaty itp.)	387	3 018
Aktualizacja wartości należności	1 108	1 151
Kary umowne	855	1 520
Odszkodowania	520	5 675
Przychód ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych	22 890	-
Pozostałe	2 778	2 241
Pozostałe przychody operacyjne razem	10 383	22 516

* W 2020 r. rozwiązanie rezerw dotyczyło głównie spraw sądowych w kwocie 3 400 tys. PLN.

Sprawozdania finansowe 45

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

NOTA 23 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Utworzone rezerwy *	(4 670)	(5 318)
Aktualizacja wartości należności	(2 111)	(2 708)
Kary umowne	(1 048)	(3 847)
Darowizny	(555)	(276)
Koszt sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych	(152)	(971)
Pozostałe	(4 188)	(6 907)
Pozostałe koszty operacyjne razem	(12 724)	(20 027)

* W pozycji „Utworzone rezerwy” prezentowane są głównie rezerwy na naprawy gwarancyjne, sprawy sądowe, pośrednictwo w najmie.

NOTA 24 PRZYCHODY FINANSOWE (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Zysk ze zbycia inwestycji	7 926	7 210
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek wraz z aktualizacją wartości	6 817	7 265
Przychody z tytułu pozostałych odsetek	285	761
Pozostałe przychody finansowe	-	8
Przychody finansowe razem	15 028	15 244

W pozycji „zysk ze zbycia inwestycji” w 2020 r. Grupa wykazała wynik na sprzedaży spółki Projekt Pamiątkowo Sp. z o.o., Projekt Echo 132 Sp. z o.o. w kwocie 2 664 tys. PLN oraz spółki Projekt 18 – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A w kwocie 5 262 tys. PLN. Przychód ze sprzedaży udziałów w spółce Projekt 18 – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A wyniósł 3 192 tys. PLN, wartość sprzedanych aktywów wynosiła 27 675 tys. PLN, w tym zapasy 26 894 tys. PLN. oraz wartość sprzedanych zobowiązań wyniosła 28 298 tys. PLN, w tym pożyczki 26 578 tys. PLN. Przychód ze sprzedaży udziałów w spółkach Projekt Pamiątkowo Sp. z o.o. i Projekt Echo 132 Sp. z o.o. wyniósł 3 541 tys. PLN.

Sprawozdania finansowe 46

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

NOTA 25 KOSZTY FINANSOWE (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Koszty z tytułu odsetek od kredytów i obligacji wraz z aktualizacją wartości	(53 768)	(53 509)
Koszty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych	(445)	(650)
Koszty z tytułu odsetek od leasingu	(3 354)	(6 913)
Strata ze zbycia inwestycji	(4 369)	(300)
Koszty finansowe, razem	(61 936)	(61 371)

Zgodnie z MSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątku. W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.

Aktywowana kwota kosztów finansowania zewnętrznego wyniosła w 2020 r.: 8 599 tys. PLN wg stopy kapitalizacji 1,04% (w tym: na zapasy: 7 267 tys. PLN, na nieruchomości inwestycyjne w budowie: 1 332 tys. PLN). W 2019 r. było to 10 785 tys. PLN wg stopy kapitalizacji 1,17%, (w tym: na zapasy 7 630 tys. PLN, na nieruchomości inwestycyjne w budowie: 3 155 tys. PLN).

NOTA 26 ZYSK (STRATA) Z TYTUŁU RÓŻNIC KURSOWYCH (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Nadwyżka zrealizowanych dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi	1 679	55
Nadwyżka niezrealizowanych dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi	(85 583)	2 636
Zysk / Strata z tytułu różnic kursowych, razem	(83 904)	2 691

NOTA 27

Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny) 31 maja 2017 r.# Grupa Echo Investment wraz z Grupą Echo Polska Properties zawarły umowę kupna nieruchomości w Warszawie, przy ul. Zgrupowania AK „Kampinos”.
Zawartą transakcją jednostki nabyły udziały w spółce Rosehill Investments Sp. z o.o., która poprzez posiadane 100% udziałów w spółce Berea Sp. z o.o. jest właścicielem nieruchomości Galeria Młociny. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 104,5 mln EUR. Na dzień nabycia oraz na dzień bilansowy tj. 31 grudnia 2020 r. Grupa Echo Investment posiadała 30% udziału w spółce projektowej będącej właścicielem nieruchomości, pozostałe 70% było w posiadaniu Grupy Echo Polska Properties. Echo Investment S.A. i Echo Polska Properties N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zakupu. Udział Grupy w spółkach Rosehill Investments Sp. z o.o. oraz Berea Sp. z o.o. ujawniony w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest wyceniany przy użyciu metody praw własności.

Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności: dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 104 919 tys. PLN.

Spółka w 2019 r. dokonała analizy utraty wartości inwestycji netto wycenianej metodą praw własności w spółce współkontrolowanej Rosehill Investments Sp. z o.o. (projekt Młociny). W I półroczu 2019 r., w związku z otwarciem galerii Młociny, została zaktualizowana wartość godziwa projektu w aktywach netto jednostki współkontrolowanej. Spółka oceniła, że wartość odzyskiwalna inwestycji netto na dzień bilansowy jest niższa niż wartość udziałów w aktywach netto na ten dzień i w rezultacie spółka zdecydowała się rozpoznać odpis aktualizujący. Wysokość odpisu na 31 grudnia 2019 r. wynosiła 12 756 tys. PLN.

Wartość inwestycji w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela poniżej:

	31.12.2020	31.12.2019
Rosehill Investments Sp. z o.o., Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny)	104 919	88 178
Projekt Echo – 138 Sp. z o.o. Sp.K. (Towarowa 22)	147 741	147 986
R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent)	53 789	17 978
Razem	306 449	254 142

Wspólne przedsięwzięcia | Sprawozdania finansowe 47

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

WYBRANE DANE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

	31.12.2020
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna	1 816 847
Aktywa obrotowe – pozostałe	14 916
Aktywa obrotowe – środki pieniężne	46 477
AKTYWA RAZEM	1 878 240
Zobowiązania długoterminowe	1 321 682
Zobowiązania krótkoterminowe	280 271
ZOBOWIĄZANIA RAZEM	1 601 953
Kapitał własny	276 287
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto *	82 886

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Galeria Młociny

WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020
Przychody operacyjne	66 929
Koszty operacyjne	(30 109)
Przychody/koszty z tytułu aktualizacji wartości nieruchomosci *	(121 073)
Koszty ogólnego zarządu	(1 696)
Koszty sprzedaży	–
Pozostałe przychody/koszty operacyjne	(3 000)
Przychody finansowe	717
Koszty finansowe	(52 793)
Zysk (strata) brutto	(141 025)
Podatek dochodowy	1 559
Zysk (strata) netto	(139 465)
Dochody całkowite razem	(139 465)
Udział % Grupy Echo Investment	30,00%
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	(41 840)

* w wyniku dokonanej nowej wyceny w 2020 r. został rozpoznany spadek wartości nieruchomości (Galeria Młociny) po uwzględnieniu sytuacji związanej z COVID 19.
* Różnicę pomiędzy wartością inwestycji netto (104 919 tys. PLN) a wartością udziału Grupy Echo Investment w aktywach netto spółki Rosehill Investments Sp. z o.o. - projekt Młociny (82 886 tys. PLN) stanowi wartość firmy.

| Sprawozdania finansowe 48 |
|---|
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Projekt Echo – 138 Sp. z o.o. Sp.K. (Towarowa 22)

15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz z grupą Echo Polska Properties zawarły warunkową umowę kupna nieruchomości położonej w Warszawie przy ulicy Towarowej 22, na której zostanie zrealizowane wspólne przedsięwzięcie inwestycyjne. Ostateczna umowa zakupu została zawarta w 23 grudnia 2016 r. Cena sprzedaży nieruchomości została ustalona na kwotę 77,4 mln EUR, jednakże zostanie ona podwyższona do kwoty 119,4 mln EUR po spełnieniu warunków określonych w umowie. Echo Investment zapłaciło 35,82 mln EUR, natomiast wkład EPP wyniósł 41,58 mln EUR.

Na dzień bilansowy tj. 31 grudnia 2020 r. Grupa Echo Investment posiadała 46,20% udziału w spółce projektowej będącej właścicielem nieruchomości przy ul. Towarowej 22. Pozostałe 53,80% było w posiadaniu EPP. Po spełnieniu się wszystkich warunków podwyższających cenę, udział Echo Investment w transakcji i planowanym przedsięwzięciu wyniesie docelowo 30%, pozostałe 70% przypadnie grupie Echo Polska Properties.

Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności: dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców. Na dzień bilansowy 31 grudnia 2020 r. warunki te nie zostały jeszcze spełnione. Echo Investment S.A. i Echo Polska Properties N.V. ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich proporcjonalną część ceny zakupu. Udział tego wspólnego przedsięwzięcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Echo Investment jest ujmowany metodą praw własności. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 147 741 tys. PLN.

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

WYBRANE DANE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

	31.12.2020
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna	425 153
Aktywa trwałe – pozostałe	476
Aktywa obrotowe – środki pieniężne	4 744
Aktywa obrotowe – pozostałe	754
AKTYWA RAZEM	431 127
Zobowiązania długoterminowe	84 958
Zobowiązania krótkoterminowe	21 122
ZOBOWIĄZANIA RAZEM	106 080
Kapitał własny	325 047
Udział % Grupy Echo Investment	46,20%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą	(2 412)
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto	147 741

Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Towarowa 22

| Sprawozdania finansowe 49 |
|---|
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020
Przychody operacyjne	9 570
Koszty operacyjne	(10 111)
Koszty sprzedaży projektów	–
Koszty ogólnego zarządu	(248)
Pozostałe przychody i koszty operacyjne	672
Przychody i koszty finansowe	(1 352)
Zysk (strata) brutto	(1 469)
Podatek dochodowy	33
Zysk (strata) netto	(1 436)
Dochody całkowite razem	(1 436)
Udział % Grupy Echo Investment	46,20%
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia	(663)

R4R Poland Sp. z o.o. (RESI4RENT)

20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30% udziałów i głosów we wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym. Pozostałe 70% udziałów i głosów nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne decyzje finansowe i operacyjne (w tym w szczególności: dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców.

Zgodnie z umową, przedsięwzięcie działa jako platforma mieszkań na wynajem w Polsce. W ramach przedsięwzięcia powstały budynki z mieszkaniami na wynajem – początkowo w czterech lokalizacjach w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. Na postawie umowy Echo Investment S.A. zapewnia planowanie, projektowanie oraz usługi realizacji inwestycji, podczas gdy R4R Poland Sp. z o.o. jest samodzielnie odpowiedzialne za zarządzanie operacyjne platformą.

14 września 2018 r. jednostki zależne od R4R Poland Sp. z o.o. zawarły przedwstępne umowy zakupu czterech projektów deweloperskich realizowanych przez podmioty zależne od Echo Investment S.A. za łączną cenę 338 670 tys. PLN. W projektach powstało ok. 1 200 mieszkań, które zgodnie z założeniami przedsięwzięcia zostały przeznaczone na wynajem. Projekty będące przedmiotem umów to:

Browary Warszawskie, zrealizowane na nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Grzybowskiej 58,
Rychtalska, zrealizowana na nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul. Rychtalskiej,
Kępa Mieszczańska, zrealizowana na nieruchomości położonej we Wrocławiu na wyspie Kępa Mieszczańska,
Wodna, zrealizowana na nieruchomości położonej w Łodzi przy ul. Wodnej 23.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej podpisano umowę finalnej sprzedaży nieruchomości dla powyzej opisanych nieruchomosci. Projekty dotyczace umów R4R Rychtalska zostały sprzedane do platformy R4R w 2019 rok, natomiast projekty R4R Kępa Mieszczańska, R4R Wodna oraz R4R Browary Warszawskie zostały sprzedane w roku 2020.

Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowiązanie do współfinansowania przedsięwzięcia, dokonała zasilenia kapitałowego spółki R4R Poland Sp. z o.o. obejmując nowe udziały w podwyższonym kapitale zakładowym w 2018 r. o wartości 41 354 269 PLN, w 2019 r. o wartości 9 434 700 PLN, w 2020 r. o wartości 3 474 000 PLN. Jednocześnie Echo Investment udzieliło pożyczki do R4R Poland Sp. z o.o. w 2019 r. na kwotę 77 250 728 PLN oraz w 2020 r. na kwotę 35 546 700 PLN.

W 2019 r. i 2020 r. zostały utworzone nowe spółki zależne R4R Poland Sp. z o.o. do realizacji projektów zlokalizowanych m. in. w Warszawie (ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska), Gdańsku (ul. Kołobrzeska), Krakowie (ul. 3 Maja, ul. Jana Pawła II, ul. Puszkarska) i Poznaniu (ul. Szczepanowskiego).

Udział Grupy Echo Investment w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest ujmowany metodą praw własności. Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych we wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 53 789 tys. PLN.# Sprawozdania Finansowe

	31.12.2020
Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna	553 625
Aktywa trwałe – nieruchomości inwestycyjne w budowie	408 414
Aktywa trwałe – pozostałe	2 301
Aktywa obrotowe – środki pieniężne	24 692
Aktywa obrotowe – pozostałe	38 224
AKTYWA RAZEM	1 027 256
Zobowiązania długoterminowe	801 342
Zobowiązania krótkoterminowe	43 612
ZOBOWIĄZANIA RAZEM	844 954
Kapitał własny	182 302

Udział % Grupy Echo Investment: 30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą: (902)
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto: 53 789
Dane finansowe wspólnego przedsięwzięcia – Platforma R4R

WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020
Przychody operacyjne	14 855
Koszty administracyjne związane z projektami	(4 162)
Przychody z tytułu aktualizacji wartości nieruchomosci	151 155
Koszty ogólnego zarządu	(13 206)
Pozostałe przychody / koszty operacyjne	(2 119)
Przychody / Koszty finansowe	(12 956)
Zysk (strata) brutto	133 567
Podatek dochodowy	(26 759)
Zysk (strata) netto	106 808
Dochody całkowite razem	106 808

Udział % Grupy Echo Investment: 30,00%
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia: 32 042

	Prawo wieczystego użytkowania	Pozostałe umowy	Środki trwałe	Zapasy	Nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Aktywa przeznaczone do sprzedaży	Środki trwałe	Zapasy	Nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Aktywo z tytułu prawa do użytkowania
Stan na 1.01.2020	-	42 164	2 945	38 879	5 517	17 422	-	41 809	-	-	-	-
Amortyzacja	-	(2 328)	-	-	-	(5 504)	-	-	-	-	-	-
Wycena do wartości godziwej	-	188	198	-	-	(67)	-	(5 990)	-	-	-	-
Zwiększenia	-	11 442	1 822	2 051	22 095	6 478	-	8 389	-	-	-	-
Zmniejszenia	-	(24 488)	-	(24 611)	(5 517)	-	-	-	-	-	-	-
Stan na 31.12.2020	26 979	4 965	16 319	22 095	18 330	-	44 207	-	-	-	-	-

	Prawo wieczystego użytkowania	Pozostałe umowy	Środki trwałe	Zapasy	Nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	Środki trwałe	Zapasy	Nieruchomości inwestycyjne	Nieruchomości inwestycyjne w budowie	Zobowiązania z tytułu leasingu
Stan na 1.01.2020	-	53 547	2 945	38 825	5 514	18 357	-	65 777	-	-	-	-
Koszt odsetkowy	-	2 414	198	(4 225)	-	(27)	-	4 682	-	-	-	-
Spłaty zobowiązania	-	(6 593)	-	-	-	(485)	-	(10 130)	-	-	-	-
Zwiększenia	-	20 821	1 624	1 466	22 465	4 099	-	7 700	-	-	-	-
Zmniejszenia	-	(37 615)	-	(18 716)	(5 514)	(5 491)	-	(53)	-	-	-	-
Reklas	-	(1 694)	(200)	(1 340)	-	-	-	-	-	-	-	-
Stan na 31.12.2020	-	30 880	4 568	16 010	22 465	16 453	-	67 975	-	-	-	-

NOTA 28 Leasingi

Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu spłaty zobowiązań leasingowych wyniósł w 2020 r. 17 209 tys. PLN.

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości	281	878
Koszty związane z leasingiem krótkoteminowym	18 616	16 610
Przychody z podnajmu (subleasingu) aktywów z tytułu prawa do użytkowania	20 434	17 642

NOTA 29 ZMIANA STANU AKTYWÓW (+/-) I REZERW (-/+) Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
1. Stan odroczonego podatku dochodowego na początek okresu:
– wycena instrumentów finansowych	(507)	-
– wycena nieruchomości inwestycyjnych	(153 629)	(111 114)
– udziały w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych *	(11 565)	(13 991)
– strata podatkowa	27 847	14 428
– zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.)	(1 691)	(1 581)
– zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.)	(3 004)	(4 103)
– należności z tytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.)	(7 748)	(3 843)
– zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease)	29 663	21 680
– aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji	20 877	31 204
– koszty z tytułu utworzonych rezerw	2 918	2 113
– pozostałe	(6 294)	6 396
– wpływ wdrożenia MSSF 16 na dzień 1 stycznia 2019 r.	4 304	-
Razem:	(98 829)	(64 019)
2. Zmiana w okresie:
– wycena instrumentów finansowych	786	(507)
– wycena nieruchomości inwestycyjnych	(30 132)	(42 516)
– udziały w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych *	1 853	2 426
– strata podatkowa	11 909	13 419
– zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.)	10 653	(110)
– zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.)	2 609	1 099
– należności z tytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.)	(6 323)	(3 905)
– zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease)	(28 720)	7 984
– aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji	(5 764)	(10 327)
– koszty z tytułu utworzonych rezerw	11 805	-
– pozostałe	(5 691)	(12 690)
– MSSF 16_leasing	598	9 512
Razem:	(48 211)	(34 810)
3. Stan odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem:
– wycena instrumentów finansowych	279	(507)
– wycena nieruchomości inwestycyjnych	(183 762)	(153 629)
– udziały w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych *	(9 712)	(11 565)
– strata podatkowa	39 756	27 847
– zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji (wycena, różnice kursowe itp.)	8 964	(1 691)
– zobowiązania z tytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.)	(395)	(3 004)
– należności z tytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.)	(14 071)	(7 748)
– zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi (master lease)	944	29 663
– aktywowane koszty na projekty w okresie realizacji	15 112	20 877
– koszty z tytułu utworzonych rezerw	2 929	2 918
– pozostałe	(11 986)	(6 294)
– MSSF 16_leasing	4 903	4 304
Razem:	(147 039)	(98 829)
– z tego Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego	56 476	53 903
– zmiana w ciągu roku	2 573	1 410
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	203 518	152 733
– zmiana w ciągu roku	50 785	41 430

* Szacowana wartość obciążenia podatkowego dotycząca przewidywanych zmian w strukturze Grupy wynikająca z różnicy pomiędzy podatkową i bilansową wartością udziałów jednostek zależnych.

Grupa na dzień 31.12.2020 roku nie ujęła aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego na kwotę 24 195 tys. PLN z tytułu strat podatkowych. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 2021 (1 463 tys. PLN), 2022 (26 884 tys. PLN), 2023 (21 464 tys. PLN), 2024 (84 234 tys. PLN) i 2025 (75 195 tys. PLN).

NOTA 30 PODATEK DOCHODOWY (EFEKTYWNA STAWKA PODATKOWA) (TYS. PLN)

	1.01.2020- 31.12.2020	1.01.2019- 31.12.2019
1. Zysk brutto	176 612	398 188
2. Podatek wyliczony według stawek krajowych	33 556	75 655
3. Różnice:
Efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu	(20 946)	(4 664)
Efekt podatkowy kosztów trwale niestaniejących kosztów uzyskania przychodów	45 106	29 235
Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych	(2 073)	(877)
Straty podatkowe, z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego	8 082	4 903
Podatek dochodowy z lat poprzednich	(3 791)	-
Straty podatkowe z lat ubiegłych dla których rozpoznano odroczony podatek dochodowy	(4 994)	(5 588)
Wynik okresu spółek osobowych	(191)	-
Efekt zmiany stawki podatkowej	(226)	-
Różnice razem	20 967	23 009
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego, w tym:	54 523	98 664
- część bieżąca	(5 749)	(53 438)
- część odroczona	(48 774)	(45 226)

SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Mieszkania	728 694	555 521
Biura	116 573	76 558
Centra handlowe	55 653	72 511
Resi4Rent	286 998	97 894
Pozostałe	24 936	77 649
Razem	1 212 854	880 133

PRZYPISANIE KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Mieszkania	(564 165)	(401 728)
Biura	(82 565)	(57 459)
Centra handlowe	(21 923)	(54 245)
Resi4Rent	(273 049)	(91 168)
Pozostałe	(27 321)	(72 530)
Razem	(969 023)	(677 130)

PRZYPISANIE AKTYWÓW DO SEGMENTÓW (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Mieszkania	1 179 869	1 065 493
Biura	2 943 537	2 027 505
Centra handlowe	975 625	954 277
Resi4Rent	202 765	326 788
Nieprzypisane	329 000	436 366
Razem	5 630 796	4 810 429

PRZYPISANIE ZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW (TYS. PLN)

	31.12.2020	31.12.2019
Mieszkania	534 817	435 064
Biura	1 195 128	724 347
Centra handlowe	409 463	373 026
Resi4Rent	8 674	210 265
Nieprzypisane	1 798 155	1 505 484
Razem	3 946 237	3 248 186

PRZYPISANIE ZYSKU (STRATY) BRUTTO ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW (TYS. PLN)

PRZYPISANIE WARTOŚCI INWESTYCJI W JEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH DO SEGMENTÓW (TYS. PLN)# PLN

31.12.2020 | 31.12.2019

Mieszkania | 25 435 | 25 477
Biura | 94 615 | 94 772
Centra handlowe | 113 981 | 97 255
Resi4Rent | 72 418 | 36 638
Razem | 306 449 | 254 142

W latach 2019 i 2020 Grupa osiągnęła przychody ze sprzedaży wyłącznie na terenie Polski.

NOTA 32

Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych

Nieruchomość w Koszalinie

Spółka zależna Echo Investment S.A., tj. Galeria Nowa – „Grupa Echo” Sp. z o.o. Sp.K. z siedzibą w Kielcach 30 stycznia 2020 r., działająca jako sprzedający, oraz spółka Sent To Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w Koszalinie jako kupujący, zawarli umowę sprzedaży nieruchomości znajdującej się w Koszalinie przy ul. Krakusa i Wandy oraz ul. Zwycięstwa. Cena sprzedaży nieruchomości wyniosła 13 500 tys. PLN. Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych z transakcją, Grupa rozpoznała stratę ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w kwocie 155 tys. PLN.

| Sprawozdania finansowe | 57 | Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. |

NOTA 33

ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYIKAJĄCYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

	zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji	zobowiązania z tytułu dywidendy
stan na początek okresu 1.01.2020	1 969 671	-
Przepływy finansowe - wpływy	1 155 485	-
- wydatki	(473 889)	-
Zmiany niepieniężne	157 037	-
- naliczone odsetki	71 830	-
- wycena różnic kursowych	84 348	-
- wycena według efektywnej stopy procentowej	859	-
stan na koniec okresu 31.12.2020	2 808 304	-

ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYIKAJĄCYCH Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

	zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek i obligacji	zobowiązania z tytułu dywidendy
stan na początek okresu 1.01.2019	1 430 422	-
Przepływy finansowe - wpływy	805 977	-
- wydatki	(310 309)	-
Zmiany niepieniężne	43 581	-
- naliczone odsetki	50 176	-
- wycena różnic kursowych	(5 137)	-
- wycena według efektywnej stopy procentowej	(1 459)	-
stan na koniec okresu 31.12.2019	1 969 671	-

ZMIANA STANU ZOBOWIĄZAŃ KRÓTKOTERMINOWYCH, Z WYJĄTKIEM POŻYCZEK I KREDYTÓW (TYS. PLN)

	1.01.2020 – 31.12.2020	1.01.2019 – 31.12.2019
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem pożyczek i kredytów, w tym:	(128 256)	71 205
– z tytułu umów z klientami	(150 069)	131 558
– z tytułu zobowiązań handlowych i pozostałych	(43 685)	(62 478)
– z tytułu zobowiązań z tytułu pozostałych podatków	(2 501)	7 726
– z tytułu rozliczeń międzyokresowych biernych	21 871	(3 812)
– z tytułu zobowiązań z tytułu kaucji mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach powierniczych	27 478	(17 921)
– z tytułu zobowiązań z tytułu kaucji od wykonawców i otrzymanych zaliczek	18 649	16 132

DODATKOWE OBJAŚNIENIA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

W skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w ramach działalności finansowej leasingobiorca klasyfikuje:
− płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami,

Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyfikuje:
− opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego,
− opłaty za leasing obejmujące aktywa o niskiej wartości oraz
− zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu.

| Sprawozdania finansowe | 58 | Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. |

NOTA 34

INFORMACJE O INSTRUMENTACH FINANSOWYCH [TYS. PLN]

Grupa zalicza swoje aktywa finansowe do następujących kategorii:
− aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
− aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
− aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi oraz analizy charakterystyki umownych przepływów pieniężnych z tych instrumentów.

Zastosowanie MSSF 9 nie doprowadziło do istotnej zmiany w klasyfikacji aktywów finansowych Grupy. MSSF 9 co do zasady nie wprowadza istotnych zmian w zakresie klasyfikacji i wyceny zobowiązań finansowych, z wyjątkiem modyfikacji, które obecnie nie powodują zaprzestania ujmowania istniejącego zobowiązania finansowego. W wyniku zastosowania MSSF 9 nie nastąpiła zmiana klasyfikacji zobowiązań finansowych Grupy.

Rodzaj instrumentu	Nota	Klasyfikacja wg MSR 39	Klasyfikacja wg MSSF 9	Wartość bilansowa na 31.12.2020	Wartość bilansowa na 31.12.2019
AKTYWA FINANSOWE
Udzielone pożyczki długoterminowe	8	Pożyczki i należności	Zamortyzowany koszt	198 901	112 508
Udzielone pożyczki krótkoterminowe	8	Pożyczki i należności	Zamortyzowany koszt	50 762	65 527
Należności handlowe	10	Pożyczki i należności	Zamortyzowany koszt	85 683	120 090
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne	14	Pożyczki i należności	Zamortyzowany koszt	409 621	549 452
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	17	Zamortyzowany koszt	Zamortyzowany koszt	1 395 332	1 149 510
Zobowiązania handlowe	18	Zamortyzowany koszt	Zamortyzowany koszt	404 405	331 476
Kredyty i pożyczki	17	Zamortyzowany koszt	Zamortyzowany koszt	1 412 972	820 161

Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe należności Grupa wycenia według zamortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki:
1. aktywa utrzymywane są w ramach modelu biznesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu
2. warunki umowne tych składników aktywów finansowych powodują powstanie w określonych momentach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym:
− w najbliższych 12 miesiącach, jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia- danego instrumentu; lub
− do końca oczekiwanego okresu wymagalności (tzw. okresu życia) danego składnika aktywów finansowych, jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem znacząco wzrosło od momentu początkowego ujęcia tego instrument oraz jeżeli wystąpiło zdarzenie niewypłacalności (default), które jest identyfikowane po upływie 90 dni od daty wymagalności.

Określając przyszłą oczekiwaną stratę kredytową, Grupa uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości. Grupa zastosuje dozwolone uproszczenie pomiaru utraty wartości na podstawie oczekiwanych strat w całym okresie życia dla wszystkich należności. W przypadku należności handlowych, Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy.

| Sprawozdania finansowe | 59 | Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. |

NOTA 35

Działalność grupy kapitałowej Echo Investment S.A. od marca 2020 r. jest obarczona wieloma ryzykami makroekonomicznymi oraz środowiskowymi, związanymi z rozprzestrzenianiem się koronawirusa SAR-S-CoV-2 oraz zachorowaniami na COVID-19. Wprowadzane przez rząd ograniczenia bezpośrednio wpływają na przebieg procesów biznesowych oraz organizację pracy grupy. Echo Investment opublikowało 17 marca 2020 r. komunikat bieżący dotyczący potencjalnego wpływu pandemii na działalność Spółki, w którym wymienił potencjalne obszary wpływu oraz wiążące się z tym ryzyka. Wpływ pandemii jest na bieżąco analizowany, by w jak najlepszy sposób dostosować strategię i sposób działania do zmieniających się obostrzeń.

Zabezpieczenie funkcjonowania Spółki

Wprowadzenie obostrzeń w funkcjonowaniu gospodarki i społeczeństwa w połowie marca 2020 r. spowodowało, że zdecydowana większość firm i organizacji – w miarę możliwości – zdecydowała się na ograniczenie działania lub przejście w tryb pracy zdalnej. W późniejszym okresie strategia poszczególnych firm zmieniała się. W przypadku Echo Investment sytuacja była na bieżąco monitorowana przez kadrę zarządzającą oraz powołany - zgodnie z wewnętrznymi procedurami – sztab kryzysowy. Spółka skupiła się na następujących działaniach:

Zabezpieczenie pracownikom możliwości pracy zdalnej (wzmocnienie sieci, szkolenia pracowników z obsługi zdalnych narzędzi pracy, doposażenie pracowników w narzędzia do pracy mobilnej).
Zabezpieczenie ciągłości działania podstawowych funkcji spółki (księgowość, płatności, sprzedaż, marketing).
Zabezpieczenie biur oraz placów budowy w dodatkowe środki ochrony osobistej.
Opracowanie i wdrożenie procedur awaryjnych.
Stałe, codzienne telekonferencje kadry zarządzającej w celu podejmowania bieżącej analizy ryzyk i bieżących decyzji.
Opracowanie i wdrożenie procedur ostrożnościowych po powrocie pracowników do biur.
Przyspieszenie planu digitalizacji, w szczególności jeśli chodzi o obieg faktur i umów.
Grupa przeprowadziła również szereg analiz i badań, by poznać preferencje klientów, współpracowników, studentów uczelni (przyszłych pracowników) dotyczących pracy zdalnej oraz wpływu pandemii na zmianę preferencji i zachowań konsumenckich, co umożliwia dostosowanie oferty i działań marketingowych.# Ciągłość prac na budowach

Z punktu widzenia biznesowego, w czasie zamrożenia gospodarki najważniejszym zadaniem dla zarządu było zabezpieczenie ciągłości prac na wszystkich placach budowy. Spółka wprowadziła na budowach dodatkowe procedury awaryjne na wypadek stwierdzenia zachorowania, doposażyła wszystkie budowy w środki ochrony osobistej, żele antybakteryjne, urządzenia oczyszczające powietrze, maseczki i materiały informacyjne. Zarząd prowadził również codzienny monitoring liczby pracowników na poszczególnych budowach, a w razie zagrożenia ciągłości – jest przygotowany na wprowadzenie na place budowy dodatkowych pracowników. Monitorowany jest stan dostaw materiałów i ryzyka z tym związane, wdrożony został plan zabezpieczenia dostaw poprzez dostawy wyprzedzające bezpośrednio na plac budowy, szczególnie z zakresie urządzeń i materiałów z zagranicy, których transport do Polski mógł być z powodu wirusa zagrożony/opóźniony. W efekcie wszystkie budowy utrzymały niezakłóconą działalność.

Spółka wdrożyła dla wszystkich budów plan utrzymania ciągłości biznesu. Zespoły na budowach zostały podzielone w taki sposób, by dwie grupy pracowały w jednej lokalizacji, a w razie zachorowania w jednym zespole, ciągłość budowy może być zapewniona przez drugi zespół. Zabezpieczenie awaryjne na mniejszych budowach, gdzie nie ma możliwości podzielenia zespołu, jest zapewnione przez zespoły z innych projektów lub – w ostateczności – przez wynajęte zespoły zewnętrzne.

Na budowach utrzymywany jest ścisły reżim sanitarny – ograniczenie spotkań, odprawy prowadzone na zewnątrz, utrzymywanie dystansu społecznego, badanie temperatury, ograniczenie wizyt osób zewnętrznych (listonoszy, kurierów) do wydzielonej strefy w biurze budowy, dezynfekcja i wprowadzenie urządzeń medycznych do filtrowania powietrza w najbardziej narażonych miejscach (np. salach spotkań).

Ze względu na spodziewane zmniejszenie popytu na usługi budowlane w przyszłości, Zarząd podjął działania w celu zmniejszenia kosztów usług budowlanych oraz materiałów. Podjęte zostały negocjacje i szereg inicjatyw oszczędnościowych, w wyniku których koszty na poszczególnych projektach zmniejszyły się nawet o około 5-10% w porównaniu do pierwotnych budżetów. Spółka zauważa zwiększoną liczbę firm budowlanych zgłaszających się do konkretnych przetargów, a zwiększenie konkurencyjności powoduje lepszą pozycję negocjacyjną po stronie zamawiających.

Wpływ pandemii COVID-19 na działalność grupy Echo Investment | Sprawozdania finansowe 60

Zabezpieczenie płynności finansowej Grupy

Priorytetem dla zabezpieczenia Grupy w czasie zamknięcia oraz w obliczu potencjalnego spowolnienia gospodarczego, było zabezpieczenie płynności finansowej. Zarząd podjął w tym celu szereg czynności, jak m.in.:

zaangażowanie w planowanie przepływów pieniężnych zespołów operacyjnych na większą skalę niż dotychczas;
przegląd budżetów wszystkich działów i ograniczenie kosztów;
ograniczenie do minimum nowych zatrudnień;
ograniczenie benefitów pracowniczych;
zminimalizowanie w firmie liczby dni zaległych urlopów przysługujących pracownikom;
wstrzymanie wypłaty premii dla pracowników w 2020 r. do czasu ustabilizowania się sytuacji;
odroczenie płatności składek ZUS;
odroczenie terminu płatności opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, na podstawie tzw. Tarcz Antykryzysowych;
bieżąca i stała analiza wpływów ze sprzedaży mieszkań;
bieżąca i stała analiza stanu należności z tytułu czynszów w gotowych biurowcach oraz innych należności;
przeprowadzenie analizy banku ziemi i rozpoczęcie procesu sprzedaży nieruchomości spoza głównego obszaru strategii firmy (sprzedano działkę u zbiegu ul. Chłodnej i Wroniej w Warszawie, teren inwestycyjny w Katowicach przy ul. Jankego i Rzepakowej czy w Poznaniu przy ul. Sielawy);
wstrzymanie lub spowolnienie budowy projektów na wczesnym etapie budowy, które nie mają zabezpieczonych najemców (np. projekt biurowy React w Łodzi) lub też zmiana ich przeznaczenia (np. teren w Gdańsku);
wprowadzenie wymogu określonego poziomu przedsprzedaży mieszkań przed rozpoczęciem budowy projektu mieszkaniowego;
ograniczenie kosztów zewnętrznych, w szczególności na usługi doradcze i marketingowe;
rozmowy z bankami w celu zawieszenia/zmniejszenia obsługi długu projektowego.

Sektor handlowy

Dla sektora handlowego najtrudniejsze były okresy tzw. „twardego lock-downu” – (marzec-kwiecień 2020 r., listopad 2020 r., styczeń 2021 r., marzec 2021) kiedy to ograniczona została działalność sklepów i restauracji w centrach handlowych (z wyjątkiem sklepów spożywczych, drogerii, aptek, sklepów z żywnością dla zwierząt i usług). W przypadku grupy Echo Investment dotyczyło centrum handlowego Libero w Katowicach oraz Galerii Młociny w Warszawie (w której Grupa posiada 30% udziałów). W okresach lock-downu prowadzenie działalności większości najemców obu obiektów było bardzo ograniczone (w Libero działało jedynie kilkanaście procent najemców). Utrzymanie pracy pozostałych najemców wymagało podjęcia dodatkowych środków ostrożności, zabezpieczenia materiałów zabezpieczających oraz utrzymania obsługi obiektu (ochrony, sprzątania, bieżącej eksploatacji).

„Odmrażanie” działalności najemców od początku maja wiązało się z koniecznością renegocjacji umów najmu oraz osiągnięcia porozumienia z najemcami w sprawie poniesienia strat poniesionych w czasie zamknięcia. Po wiosennym zamknięciu właściciele centrów handlowych, najemcy i banki uzgodnili kompromis optymalnie rozkładający koszty pomiędzy najemców i wynajmujących, którego długoterminowym celem było przywrócenie obrotów i odwiedzalności centrów handlowych do poziomu sprzed pandemii. Echo Investment skutkami przystąpiło niezwłocznie do realizacji tego porozumienia i podpisało stosowne aneksy z najemcami. Szybkie działania przyniosły bardzo dobre rezultaty, szybki wzrost obrotów i stopniowy powrót klientów. Zgodnie ze strategią, Echo Investment po każdym lock-downie dąży do jak najszybszego osiągnięcia porozumienia z najemcami i powrotu Libero i Galerii Młociny do normalnej działalności w jak najkrótszym możliwym czasie. Mimo trudnych warunków negocjacyjnych, oba obiekty były jednymi z pierwszych w pełni działających na rynku po wiosennym zamknięciu. W wyniku pandemii skład najemców zmienił się nieznacznie o pojedyncze punkty usługowe, których właściciele ogłosili bankructwo. Mimo wielu ograniczeń i środków bezpieczeństwa, tempo powrotu klientów do obu projektów oraz wzrostu obrotów od czerwca do października były szybsze niż spodziewane. Historycznie wysoki współczynnik konwersji (współczynnik odwiedzających do dokonujących transakcji) świadczył o odpowiedzialności klientów, którzy przychodzą do centrum handlowego po konkretne zakupy.

Wraz z drugą i trzecią falą pandemii, rząd ponowne wprowadził znaczące ograniczenia w działalności najemców centrów handlowych. W Libero działało około 25% wszystkich najemców. Echo Investment jest w stałym kontakcie ze wszystkimi najemcami. Porozumienia z najemcami wypracowane po pierwszym zamknięciu centrów handlowych zakładały możliwość wprowadzenia kolejnych zamknięć, jednak dotyczyły tylko 2020 r. Obecnie Echo Investment skupia się na podpisywaniu krótkoterminowych 1-2 miesięcznych porozumień, w oparciu o bieżącą sytuację najemców i ich indywidualne sytuacje. Zarówno zarządzający obydwoma galeriami, jak i ich najemcy mają świadomość nieprzewidywalności sytuacji w dłuższym okresie. Obie strony zakładają powrót do negocjowania długoterminowych aneksów w połowie roku, kiedy sytuacja dotycząca zakończenia epidemii powinna być bardziej przewidywalna. Wówczas łatwiej będzie też ocenić sytuację poszczególnych najemców, ich plany restrukturyzacyjne i rozwojowe.

Oba obiekty skupiają się na działaniach marketingowych, by wzmacniać świadomość marek. Działania marketingowe w pierwszym etapie (do około połowy roku) będą się skupiały tylko na zwiększeniu wartości obrotów, natomiast dopiero w późniejszym okresie - na działaniach wspierających odwiedzalność. Ważne, że zdecydowana większość najemców koncentruje się na utrzymaniu istniejących sklepów i innowacyjnego podejścia do sprzedaży. W celu zminimalizowania kosztów operacyjnych galerii, podjęte zostały kroki w celu odroczenia lub umorzenia niektórych płatności (m.in. z tytułu użytkowania wieczystego czy podatku od nieruchomości, rat kapitałowo-odsetkowych kredytów) oraz zoptymalizowane zostały koszty eksploatacyjne.

Sektor mieszkaniowy i mieszkań na wynajem

Choć regulacje związane z pandemią nie ograniczały działania biur sprzedaży, notariuszy i urzędów, w praktyce przez drugą połowę marca sprzedaż mieszkań została niemal całkowicie zatrzymana. Klienci wrócili do analizy rynku mieszkań i składania zapytań w drugim tygodniu kwietnia. Ze względu na już zaawansowane prace związane z cyfryzacją procesów sprzedażowych, sprzedawcy Echo Investment byli przygotowani na zdalną obsługę klientów: mogli prezentować ofertę na spotkaniach online oraz przy pomocy narzędzi VR, negocjować zapisy umów w systemie CRM czy prezentować postępy prac budowlanych przez kamery. Wprowadzenie stanu pandemii przyspieszyło wdrożenie kolejnych elementów obsługi on-line: systemu do podpisywania wiążących umów rezerwacyjnych czy wstępnej obsługi klientów za pomocą sztucznej inteligencji.

Biorąc pod uwagę nowe trendy i potrzeby klientów, projektanci i sprzedawcy Echo Investment wprowadzili do budowanych projektów nowe rozwiązania i udogodnienia, które wspierają sprzedaż.

Sprawozdania finansowe 61

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.# Wzależności od projektu, są wśród nich aplikacje pozwalające bezdotykowo wejść do mieszkania (od bramki osiedla, przed główne drzwi iwindę), usługi architektów (którzy pomagają zaaranżować mieszkanie tak, by łatwo wygospodarować wnim część biurową), specjalne oznakowanie imateriały szkoleniowe, umywalki lub płyny dezynfekujące wczęściach wspólnych (np. przy placach zabaw). Większego znaczenia dla klientów nabrały również balkony, tarasy, loggie iogródki.

Od czerwca liczba zapytań ispotkań zpotencjalnymi klientami jest na poziomie podobnym, jak przed pandemią. Klienci nadal jednak ostrożniej podejmują decyzje zakupowe. Zauważalny jest wzrost liczby transakcji wcelach inwestycyjnych, bez korzystania zkredytu lub zniewielkim kredytowaniem, co wiąże się zchęcią ochrony kapitału po serii obniżek stóp procentowych. Chętniej kupowane są mieszkania gotowe lub zbliskim terminem oddania do użytku. Klienci zwracają większą uwagę na bezpieczeństwo transakcji, co działa na korzyść dla dużych istabilnych kapitałowo podmiotów, jak Echo Investment. Najbardziej wrażliwą grupą są klienci kupujący pierwsze mieszkanie, uzależnieni od otrzymania kredytu, zrelatywnie niskimi dochodami iwkładem własnym. Zpowodu niepewności co do rozwoju sytuacji makroekonomicznej, awzwiązku ztym – co do osobistej sytuacji finansowej, ci klienci wolą transakcje wstrzymywać.

Na sektor mieszkaniowy duże znaczenie miała również zaostrzona początkowo polityka kredytowa banków, co jednak okazało się chwilowe. Mimo wprowadzenia ograniczeń wgospodarce, sprzedaż mieszkań wEcho Investment iliczba zapytań od lata 2020r. utrzymuje się na satysfakcjonującym poziomie. Pomimo wzrostu liczby zachorowań oraz wprowadzania ograniczeń, aktywność klientów jest stała. Wkonsekwencji schłodzenia koniunktury, większej ostrożności oraz przyjętej przez Echo Investment konserwatywnej polityki, nowe projekty były rozpoczynane pod warunkiem osiągnięcia wymaganego poziomu przedsprzedaży. Wiosną 2020r. Spółka zmniejszyła roczny cel sprzedażowy do 1 400 lokali. Ostatecznie wcałym roku Grupa sprzedała umowami przedwstępnymi 1 570 mieszkań iprzekazała klientom klucze do 1 505 mieszkań.

Ograniczenia związane zpandemią nie wypłynęły znacząco na działalność platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent, wktórej Echo Investment ma 30% udziałów. Choć wpierwszych tygodniach wprowadzonych obostrzeń proces wynajmu projektów został niemal całkowicie zatrzymany, to bardzo szybko zainteresowanie potencjalnych klientów wróciło do normy. Zgodnie zprzewidywaniem Zarządu Echo Investment, spółka Resi4Rent korzysta na sytuacji pandemii, przy nieznacznym obniżeniu oczekiwań dotyczących czynszu najmu. Ze względu na zwiększoną niepewność wgospodarce iwiększe wymagania dotyczące zaciągania kredytów hipotecznych, duża liczba potencjalnych kupujących mieszkania odkłada decyzję ozakupie na później ikorzysta zinstytucjonalnego wynajmu mieszkania.

Sektor biurowy

Najważniejszym zadaniem wsektorze biurowym było utrzymanie rozmów dotyczących wynajmu powierzchni wprojektach budowanych przez spółkę oraz kontynuacja procesów sprzedaży gotowych budynków. Dział wynajmu obserwuje wydłużanie decyzji po stronie najemców, co jest związane zdużą niepewnością co do przyszłego systemu pracy oraz wpływu pracy zdalnej na przedsiębiorstwa. Dobrym sygnałem jest, że potencjalni najemcy nie wycofują się zrozmów. Wprocesach sprzedażowych Grupa nieznacznie obniżyła swoje oczekiwania dotyczące stóp kapitalizacji (yield) przy przyszłych transakcjach sprzedaży oraz wstrzymała się ze sprzedażą niektórych budynków.

Wpierwszym kwartale 2021r. Grupa sprzedała budynek Biura przy Willi wkompleksie Browarów Warszawskich, co stabilizuje długoterminowe przepływy pieniężne. Prowadzone są również obiecujące rozmowy dotyczące sprzedaży budynku Biur przy Warzelni oraz biurowców Moje Miejsce wWarszawie (podpisane listy intencyjne). Grupa wróciła również do rozmów osprzedaży biurowców Face2Face wKatowicach (podpisane listy intencyjne).

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, również wbiurowcach zostały wprowadzone nowe standardy zabezpieczające przed rozprzestrzenianiem wirusa. Od początku zagrożenia epidemiologicznego zespół ekspertów Echo Investment postawił przed sobą zadanie lepszego zabezpieczenia pracowników organizacji, które ulokowały swoje biura wbudynkach Echo Investment. Szereg rozwiązań odpowiadających na post-covidowe potrzeby zebrano wprogram „zdrowe biurowce”. Specjalne systemy oczyszczające powietrze, dedykowana aplikacja, uchylne okna, zastosowanie łatwych do wyczyszczenia materiałów wykończeniowych to tylko niektóre punkty stworzonego programu. Oprócz rozwiązań wprowadzanych na etapie realizacji iplanowania inwestycji, Echo Investment skupiło się na zabezpieczeniu już funkcjonujących biurowców. Program „piątka dla bezpieczeństwa” to gwarancja, że te biurowce są gotowe na przyjęcie powracających do biur pracowników. Echo Investment skupiło się na kluczowych instalacjach wzakresie zabezpieczenia budynków: kanałach wentylacyjnych iklimatyzacji. Czyste izdrowe powietrze do nowych biurowców Echo Investment zostanie najemcom dostarczane przy wykorzystaniu technologii RCI ActivePure.

Wpływ pandemii koronawirusa na działalność iwyniki Grupy Echo Investment wprzyszłości

Wystąpienie po dniu bilansowym trzeciej fali pandemii COVID-19 oraz możliwa eskalacja jej przebiegu wprzyszłości może spowodować konieczność rewizji określonych założeń, jakie są przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego, co wrezultacie może prowadzić do zmian wartości szacunkowych wkolejnych okresach sprawozdawczych. Zarząd Spółki iGrupy przeanalizował obszary dotyczące wartości szacunkowych iobszarów wsprawozdaniu finansowym, na które wpływa wskazana sytuacja. Wyniki tej analizy wskazują na następujące potencjalne obszary wpływu.

Jest możliwe, że rozwój pandemii doprowadzi do ograniczania ekspansji firm wPolsce, co spowoduje spadek popytu na powierzchnię biurową. Może to spowodować niższe tempo wynajmu nowych budynków oraz spadek stawek czynszowych wynajmu powierzchni. Taka sytuacja może doprowadzić do spowolnienia budowy budynków na wczesnym etapie budowy oraz do obniżenia wartości godziwej budynków gotowych. Wprzypadku budynków gotowych, zpowodu obniżenia wartości godziwej, wskrajnej sytuacji może dojść do złamania kowenantów przewidywanych wumowach kredytowych ikonieczności szybszego spłacenia części kredytu. Wprzypadku budynków gotowych, pandemia może również doprowadzić do obniżenia zainteresowania inwestorów zakupem takich budynków iwkonsekwencji do późniejszej ich sprzedaży.

Zarząd Echo Investment wskazuje również, że wprzypadku centrów handlowych Libero wKatowicach oraz Galeria Młociny wWarszawie (wktórej Grupa posiada 30% udziałów), rozwój pandemii ikolejne lock-downy mogą spowodować bankructwa niektórych najemców, co wpraktyce może oznaczać zerwanie umów najmu. Konsekwencją mogłoby być obniżenie wskaźników wynajmu, przyszłych przychodów oraz wartości godziwej obu projektów. Następstwem takiej sytuacji może być złamanie kowenantów przewidywanych wumowach kredytowych ikonieczność szybszego spłacenia części kredytu. Co więcej, wprzypadku wprowadzania kolejnych restrykcji wdziałaniach centrów handlowych, może dojść do utraty przychodów zczynszów, co również może prowadzić do obniżenia wartości inaruszenia kowenantów. Na tym etapie Spółka nie jest wstanie wiarygodnie oszacować wpływu powyższych zdarzeń na wartość nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ sytuacja zmienia się zdnia na dzień.

Zdaniem Zarządu, przy umiarkowanej skali pandemii nie są zagrożone kowenanty LTV, będące wskaźnikiem finansowania bankowego do wartości rynkowej nieruchomości. Niemniej Zarząd chciałby zaznaczyć, że notowane przed epidemią tempo wynajmu biur było szybsze. Przedłużająca się pandemia oraz możliwe nowe obostrzenia mogą utrudnić sprzedaż mieszkań lub zniechęcić część potencjalnych klientów do zawierania transakcji. Taka sytuacja mogłaby doprowadzić do niższej niż planowana sprzedaży mieszkań, co przełoży się na mniejsze wpływy oraz przesunięcie realizacji przychodów izysków ze sprzedaży mieszkań na kolejne lata.

Ze względu na krótki horyzont obserwacji danych Zarząd nie jest wstanie dokładnie oszacować wpływu epidemii COVID na działalność Spółki iGrupy wkolejnych okresach. Obecnie biurowce budowane przez Grupę mają zapewnione finansowanie. Projekty mieszkaniowe są wgłównej mierze finansowane zwpłat od klientów. Na koniec 2020 r. Grupa posiadała na kontach ponad 320 mln zł gotówki. Wpierwszym kwartale 2021 r. Grupa sprzedała budynek Biur przy Willi wWarszawie, zgodnie zplanem postępują procesy sprzedażowe kolejnych budynków biurowych przeznaczonych do sprzedaży wciągu następnych 12 miesięcy od dnia bilansowego. Wpierwszym kwartale 2021 r. Spółka uplasowała również obligacje ołącznej wartości 195 mln zł. Wświetle tych informacji, Zarząd nie identyfikuje obecnie istotnego zagrożenia związanego zwpływem rozwoju epidemii koronawirusa na płynność Spółki lub jej zdolność do kontynuacji działalności, mimo spodziewanej konieczności zapłaty wnajbliższych tygodniach za pakiet kontrolny spółki Archicom. Zarząd na bieżąco monitoruje potencjalny wpływ ipodejmuje wszelkie możliwe kroki, aby złagodzić wszelkie negatywne skutki dla Grupy.

INFORMACJE OSPRAWOZDANIU FINANSOWYM CZĘŚĆ 3# Grupa Kapitałowa Echo Investment

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące w skład Grupy zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu.

Skład Grupy Kapitałowej

W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020 r. wchodziło 141 spółek zależnych, konsolidowanych metodą pełną oraz 23 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw własności.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
1	53 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
2	Avatar – Projekt Echo – 119 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
3	Babka Tower – Projekt Echo – 93 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
4	Bełchatów – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
5	City Space – GP Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
6	Supersam City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
7	Rondo 1 City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
8	Plac Unii City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
9	City Space Management Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
10	Cornwall Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
11	React – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
12	Dagnall Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
13	Dellia Investments – Projekt Echo – 115 sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Pudsey Sp z o.o.
14	Doxent Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
15	Duże Naramowice – Projekt Echo – 111 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
16	Echo – Advisory Services Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
17	Echo – Arena Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
18	Echo – Aurus Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
19	Echo – Babka Tower Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
20	Echo – Babka Tower Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Gleann Sp. z o.o.
21	Echo – Browary Warszawskie Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
22	Echo – Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
23	Echo – Galaxy Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
24	Echo – Galaxy Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
25	Echo – Nowy Mokotów Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
26	Echo – Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
27	Echo – Opolska Business Park Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
28	Echo – Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
29	Echo – Property Poznań 1 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
30	Echo – SPV 7 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
31	Tryton – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
32	Echo Investment ACC – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
33	Echo Investment Project 1 S.R.L.	Brasov	100%	Echo – Aurus Sp. z o.o.
34	Echo Investment Project Management S.R.L.	Brasov	100%	Echo Investment S.A.
35	Elektrownia RE Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
36	Fianar Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
37	Galeria Libero – Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Fianar Investments Sp. z o.o.
38	Galeria Nova – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
39	Galeria Tarnów – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
40	Gleann Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
41	Gosford Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
42	GRO Nieruchomości Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
43	Grupa Echo Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
44	Kasztanowa Aleja – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
45	Kielce – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
46	Klimt House – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
47	Malta Office Park – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
48	Metropolis – Projekt Echo 121 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
49	Oxygen – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
50	Park Postępu – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
51	Park Rozwoju III – Projekt Echo – 112 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
52	Perth Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
53	PHS – Projekt CS Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. z o.o.
54	Pod Klonami – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
55	Potton Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
56	PPR – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
57	Princess Investment Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
58	Projekt 1 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
59	Projekt 12 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
60	Projekt 13 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
61	Projekt 132 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
62	Projekt 133 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
63	Nobilis – City Space GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
64	Projekt 14 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
65	React – Dagnall Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Potton Sp z o.o.
66	Projekt 16 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
67	Projekt 17 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
68	Cinema Asset Manager – Grupa Echo sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
69	Face2Face – Stranraer Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
70	Projekt 21 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
71	Midpoint71 – Cornwall Investments Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
72	Projekt 5 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Szczecin	100%	Echo Investment S.A.
73	Projekt Beethovena – Projekt Echo – 122 Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
74	Projekt CS Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
75	Projekt Echo – 104 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
76	Projekt Echo – 108 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
77	Projekt Echo – 111 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
78	Projekt Echo – 112 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
79	Projekt Echo – 113 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
80	Projekt Echo – 115 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
81	Projekt Echo – 116 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
82	Projekt Echo – 119 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
83	Projekt Echo – 120 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
84	Projekt Echo – 121 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
85	Projekt Echo – 122 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
86	Projekt Echo – 123 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Galeria Nova – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA
87	Projekt Echo – 127 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
88	Projekt Echo – 128 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
89	Projekt Echo – 129 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.K.
90	Projekt Echo – 130 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
91	Projekt Echo – 131 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
92	Projekt Echo – 135 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
93	Projekt Echo – 135 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
94	Projekt Echo – 136 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
95	Projekt Echo – 136 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
96	Projekt Echo – 137 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
97	Projekt 139 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Perth Sp. z o.o.
98	Projekt 140 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
99	Aquarius – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
100	142 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
101	Beethovena – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
102	Projekt 144 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo – Arena Sp. z o.o.
103	Projekt 145 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
104	Projekt 146 – City Space – GP Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	City Space Management Sp. z o.o.
105	Projekt 147 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
106	Projekt 148 – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
107	Projekt Echo – 93 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
108	Projekt Echo – 99 Sp. z o.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
109	Projekt K-6 – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
110	Projekt Naramowice – Grupa Echo Sp. z o.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
111	Projekt Saska Sp. z o.o.	Kielce	95%	Echo Investment S.A.
112	Pudsey Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
113	Pure Systems Sp. z o.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
114	Q22 – Projekt Echo – 128 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Potton Sp z o.o.
115	Sagittarius – Projekt Echo – 113 Sp. z o.o. Sp.K.	Kielce	100%	Doxent Investments Sp. z o.o.
116	Seaford Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
117	Selmer Investments Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
118	Selmer Investments Sp. z o.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
119	Senja 2 Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo – Browary Warszawskie Sp. z o.o. Sp.K.
120	Shanklin Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
121	Stranraer Sp. z o.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
122	Strood Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
123	Swanage Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
124	Symetris – Projekt Echo – 131 Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Gosford Investments Sp. zo.o.
125	Taśmowa – Projekt Echo – 116 Sp. zo.o. SKA	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
126	ZAM – Projekt Echo – 127 Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	100%	Perth Sp. zo.o.
127	Villea Investments Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo Investment S.A.
128	Bowen Sp. zo.o.	Warszawa	100%	Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.
129	RPGZ IX Sp. zo.o.	Kraków	100%	Echo Investment S.A.
130	Projekt 150 – Shanklin Sp. zo.o. Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
131	Projekt 151 – Projekt 13 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
132	Projekt 152 – Projekt 14 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
133	Projekt 153 – Projekt 21 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
134	Projekt 154 – Projekt K-6 – Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
135	Projekt Echo – 139 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
136	Projekt Echo – 140 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
137	Projekt Echo – 141 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
138	Projekt Echo – 142 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
139	Projekt Echo – 143 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
140	Projekt Echo – 144 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.
141	Projekt Echo – 145 Sp. zo.o.	Kielce	100%	Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI WSPÓŁZALEŻNE

Lp.	Nazwa spółki	Siedziba	% posiadanego kapitału	Jednostka dominująca
	GALERIA MŁOCINY
1	Rosehill Investments Sp. zo.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
2	Berea Sp. zo.o.	Warszawa	30%	Rosehill Investments Sp. zo.o.
	TOWAROWA 22
3	Projekt Echo – 138 Sp. zo.o. Sp.K.	Warszawa	46,20%	Strood Sp. zo.o.
4	Projekt Echo – 138 Sp. zo.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
	RESI4RENT
5	R4R Poland Sp. zo.o.	Warszawa	30%	Echo Investment S.A.
6	R4R Łódź Wodna Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
7	R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
8	R4R Wrocław Rychtalska Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
9	R4R Warszawa Browary Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
10	R4R Leasing Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
11	R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
12	R4R Warszawa Taśmowa Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
13	R4R Warszawa Woronicza Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
14	R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
15	R4R RE Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
16	R4R Kraków 3 Maja Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
17	R4R Warszawa Wilanowska Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
18	R4R RE Wave 3 Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
19	R4R Kraków Puszkarska Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
20	Pimech Invest Sp.zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
21	M2 Hotel Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
22	R4R RE Wave 4 Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.
23	R4R Kraków JPII Sp. zo.o.	Warszawa	30%	R4R Poland Sp. zo.o.

. Zmiany wskładzie Grupy Kapitałowej w2020 roku.

ZWIĘKSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ

Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy
Projekt Echo – 141 Sp. zo.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach	27.01.2020	5 000 PLN
Projekt Echo – 142 Sp. zo.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach	28.01.2020	5 000 PLN
Projekt Echo – 143 Sp. zo.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach	24.01.2020	5 000 PLN
Projekt Echo – 144 Sp. zo.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach	28.01.2020	5 000 PLN
Projekt Echo – 145 Sp. zo.o.	Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach	23.01.2020	5 000 PLN

ZMNIEJSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ

Spółka	Działanie	Data	Kapitał zakładowy
Projekt – Pamiątkowo Sp. zo.o.	Umowa sprzedaży udziałów przez Echo – SPV 7 Sp. zo.o. na rzecz Common Investment S.A.	05.05.2020	50 000 PLN
Projekt Echo 132 Sp. zo.o.	Umowa sprzedaży udziałów przez Echo Investment S.A. na rzecz Common Investment S.A.	05.05.2020	3 910 000 PLN
Forum 60 Fundusz Inwestycyjny Zamknięty	Likwidacja	01.06.2020	20 000 PLN
Projekt 18 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.	Umowa sprzedaży udziałów przez Echo Investment S.A. oraz Grupa Echo Sp. zo.o. na rzecz Palena Sp. zo.o. iStudent Depot Group B.V.	03.11.2020	50 000 PLN

POZOSTAŁE ZMIANY

Spółka	Działanie	Data
Projekt Echo – 120 Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	28.01.2020
Projekt Echo – 115 Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	28.01.2020
Projekt Echo – 113 Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	25.02.2020
Projekt Echo – 131 Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	28.02.2020
Echo – Opolska Business Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	09.03.2020
Projekt Echo – 122 Sp. zo.o.	Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A.	13.03.2020
Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.	Zarejestrowano obniżenie wkładu wniesionego przez komandytariusza Echo Investment S.A.	20.11.2020

 Zastosowane nowe izmienione standardy iinterpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF

Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standar - dów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania wUE wchodzą wżycie po raz pierwszy wsprawozdaniu ﬁnansowym Grupy za 2020 r.:

Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań nansowych” iMSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych ikorygowanie błędów” – Denicja istotności (zatwierdzone wUE 29 listopada 2019 r.)
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później.
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – Denicja przedsięwzięcia (zatwierdzone wUE 21 kwietnia 2020 r.)
Obowiązuje wodniesieniu do połączeń, wprzypad- ku których data przejęcia przypada na początek pierwszego okresu rocznego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później oraz wodniesieniu do nabycia aktywów, które nastąpiło wdniu rozpoczę- cia w/wokresu rocznego lub później.
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”, MSR 39 „Instrumenty nansowe: ujmowanie iwycena” oraz MSSF 7 „Instrumenty nansowe: ujawnianie informacji” – Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej (zatwierdzone wUE 15 stycznia 2020 r.)
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później.
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – Ulgi wspłatach czynszu wzwiązku zCovid-19 (zatwierdzone wUE 9 października 2020 r.)
Obowiązuje najpóźniej od 1 czerwca 2020 r. wod- niesieniu do roku obrotowego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później.
Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych zawartych wMSSF (zatwierdzone wUE 29 listopada 2019 r.)
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub później.

Wyżej wymienione zmiany do istniejących standar- dów nie miały istotnego wpływu na sprawozdania ﬁnansowe Grupy za 2020 r.

 Opublikowane standardy iinterpretacje, które jeszcze nie obowiązują inie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę

Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, jakie zostały już wydane przez RMSR izatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły wżycie:

Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie ﬁnansowe następujące zmiany do istniejących standardów zo- stały wydane przez RMSR izatwierdzone do stoso- wania wUE, aktóre wchodzą wżycie wpóźniejszym terminie:

Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9” (zatwierdzone wUE 16 grudnia 2020 r.)
Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia zMSSF 9 została przedłużona z1 stycznia 2021 r. na okresy roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. ipóź- niej.
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”, MSR 39 „Instrumenty nansowe: ujmowanie iwycena”, MSSF 7 „Instrumenty nansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” – Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej - Etap 2 (zatwierdzone wUE 13 stycznia 2021 r.)
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz- poczynających się 1 stycznia 2021 r. lub później.

Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania wUE:

MSSF wkształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie wznaczący sposób od regulacji wyda- nych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), zwyjątkiem poniższych no- wych standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na 30 marca 2021 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania wUE (poniższe daty wejścia wżycie odnoszą się do standardów wwersji pełnej):

MSSF 14 „Odroczone salda zregulowanej działalności”
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później.
Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standar- du do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14.
MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” zpóźniejszymi zmianami do MSSF 17
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.# Sprawozdania nansowe 72

Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań nansowych” – Klasykacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań nansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych ikorygowanie błędów” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – Przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później. Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe iaktywa warunkowe” – Umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.

Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3 Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później. Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania nansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych iwspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem ajego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany Data wejścia wżycie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad meto- dą praw własności. Zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany wramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności iuściślenie słownictwa (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41 Obowiązują wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub póź - niej. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, azatem nie podano daty jej wejścia wżycie. Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie ﬁ- nansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy. Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela ak- tywów izobowiązań ﬁnansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania wUE. Według szacunków Grupy, zastosowanie rachunko- wości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowią- zań ﬁnansowych według MSR 39 „Instrumenty ﬁnan- sowe: ujmowanie iwycena” nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie ﬁnansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.

Sprawozdania nansowe 73

 Podstawowe zasady rachunkowości

Najważniejsze zasady rachunkowości zastosowane przy sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego przedstawione zostały poniżej. Zasady te stosowane były we wszystkich prezentowanych okresach wsposób ciągły, oile nie podano inaczej.

WALUTA FUNKCJONALNA IWALUTA PREZENTACJI

Pozycje zawarte wsprawozdaniach ﬁnansowych po- szczególnych jednostek Grupy wycenia się wpod- stawowej walucie środowiska gospodarczego, wktó- rym dana jednostka prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Skonsolidowane sprawozdanie ﬁnan- sowe Grupy prezentowane jest wzłotych polskich (PLN), która jest walutą funkcjonalną iwalutą pre- zentacji jednostki dominującej. Transakcje wyrażone wwalutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną według kursu obowiązu- jącego wdniu transakcji lub wyceny, kiedy pozycje podlegają przeszacowaniu. Zyski istraty kursowe ztytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bi- lansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wy- rażonych wwalutach obcych ujmuje się wwyniku ﬁnansowym. Wskład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną walutę funkcjonalną niż PLN. Dane sprawozdawcze tych spółek, wchodzące wskład niniejszego spra- wozdania zostały przeliczone na PLN zgodnie zza- sadami MSR 21. Pozycje bilansowe zostały przeliczo- ne wg kursu zdnia bilansowego, poza odpowiednimi pozycjami kapitałów, które zostały przeliczone po kursach historycznych.Pozycje bilansowe zostały przeliczone wg kursu zdnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku wyników zostały przeliczone wg kursu średniego za okres (chyba że kurs średni nie stanowi zadowalającego przybliżenia skumulowane- go wpływu kursów zdni transakcji – wtakim przy- padku dochody ikoszty przelicza się według kursów zdni transakcji). Powstałe wwyniku przeliczenia różnice kursowe zostały wykazane wpozostałych całkowitych dochodach, akwoty skumulowane ujęte wosobnej pozycji kapitału własnego. Wmomencie zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulowane róż- nice kursowe ujęte wkapitale własnym, dotyczące danego podmiotu zagranicznego ujmowane są wra- chunku zysków istrat jako wynik na zbyciu.

LEASING

Grupa jako leasingobiorca

Aby umowa została zakwaliﬁkowana jako umowa leasingu muszą być spełnione następujące warunki:
− umowa musi dotyczyć zidentyﬁkowanego skład- nika aktywów, dla którego dostawca nie ma istot- nego prawa do zamiany;
− umowa powinna dawać Grupie prawo kontroli użytkowania zidentyﬁkowanego składnika akty- wów przez określony czas. Oznacza to, że Grupa ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych płynących zwykorzystywania danego składnika oraz prawo decydowania ojego wykorzystaniu;
− umowa musi być odpłatna.

Grupa korzysta znastępujących uproszczeń pole- gających na nieujmowaniu zobowiązań ztytułu le- asingu:
− leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa umowa leasingu to umowa bez możliwości zaku- pu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy.
− leasingi niskowartościowe – podstawą oceny „ni- skiej” wartości jest wartość nowego składnika aktywów. Zarząd podjął decyzję, że odnosi się to do umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie przekraczała 15 tys. PLN (kiedy były nowe), co może być traktowane jako górna grani- ca uznania za przedmiot oniskiej wartości.

Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo wie- czystego użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów, wtym tych dotyczących projektów deweloperskich prezentowanych na zapasie. Wprzypadku identyﬁkacji wumowie elementu le- asingowego oraz elementu nie leasingowego Grupa wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie zktórym ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedyn- czy element leasingowy. Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów opodobnych cechach Grupa stosuje standard do ca- łego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie niniejszego standardu wstosunku do portfela będzie miało na sprawozdanie ﬁnansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów wramach tego portfela.

Okres trwania umowy leasingu jest deﬁniowany jako nieodwoływalny okres obowiązywania umowy leasingu obejmujący także możliwe okresy przedłu- żenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wy- starczającą pewność, że skorzysta ztej możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasin- gu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta ztej opcji.

Na moment pierwszego ujęcia Grupa ujmuje zobo- wiązanie ztytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej płatności leasingowych należnych leasin- godawcy wokresie leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, ajeśli nie jest ona dostępna to krańcową stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego składnika aktywów. Wskład płatności leasingowych wchodzą:
− stałe opłaty pomniejszone owszelkie należne za- chęty leasingowe;
− zmienne opłaty leasingowe, które zależą od in- deksu lub stawki, wycenione początkowo zza- stosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia trwania umowy;
− kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę ocze- kuje się wramach gwarantowanej wartości koń- cowej;
− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można zwy- starczającą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta ztej opcji;
− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobiorcę zopcji wypowiedzenia leasingu.

Jednocześnie Grupa ujmuje aktywo ztytułu prawa do użytkowania wtej samej wysokości co zobowią- zanie, skorygowanej owszelkie opłaty leasingowe zapłacone wdacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone o wszelkie otrzymane zachęty le- asingowe oraz powiększone owszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobior- cę. Po początkowym ujęciu Grupa ujmuje zobowiązanie ztytułu leasingu poprzez:
− zwiększenie wartości bilansowej wcelu odzwierciedlenia odsetek od zobowiązania ztytułu le- asingu,
− zmniejszenie wartości bilansowej wcelu uwzględ- nienia zapłaconych opłat leasingowych oraz
− zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej wcelu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmia- ny wumowie leasingu), lub wcelu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasin- gowych.

Zmiany w umowie leasingu, które powodują ko- nieczność zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują:
− zmiana okresu leasing
− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego składnika aktywów

Dla powyższych zmian Grupa stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową.

Sprawozdania nansowe 74

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.# Sprawozdania finansowe 75

Dla poniższych zmian:

zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej
zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wynikająca ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustalania tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu uwzględnienia zmian w stawach czynszów na wolnym rynku w następstwie przeglądu tych czynszów,

Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych wynika ze zmiany zmiennych stóp procentowych. W tym przypadku Grupa stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla zmiany w stopie procentowej.

Dla powyższych zmian Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych wynika ze zmiany zmiennych stóp procentowych. W tym przypadku Grupa stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla zmiany w stopie procentowej.

Grupa uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania została zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, Grupa ujmuje pozostałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku.

Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według kosztu pomniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicznego użytkowania. W przypadku, gdy umowa leasingowa przenosi na Grupę tytuł własności danego składnika przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z tytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Grupa zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu leasingu, Grupa amortyzuje aktywo z tytułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania danego aktywa. W innych przypadkach Grupa amortyzuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty końca umowy leasingu.

Dla umów leasingu, których przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie z politykami rachunkowości Grupy wyceniany jest w wartości godziwej, Grupa nie amortyzuje takiego aktywa z tytułu prawa do użytkowania a wycenia je w wartości godziwej.

Grupa zdecydowała o ujęciu aktywów z tytułu prawa do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji finansowej, w której prezentowane są odpowiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Grupy. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio w długoterminowych – gdy aktywo z tytułu prawa do użytkowania jest klasyfikowane jako środek trwały, nieruchomość inwestycyjna lub nieruchomość inwestycyjna w budowie, bądź krótkoterminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów klasyfikowanych jako zapasy.

Grupa klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości:

Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie	Sposób wyceny na dzień bilansowy	Wpływ na rachunek wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych: - nieruchomości inwestycyjne, lub - środki trwałe	Wycena do wartości godziwej	Tak
	Amortyzacja	Tak
Umowy najmu środków transportu: - środki trwałe	Amortyzacja	Tak
Użytkowanie wieczyste gruntów: - nieruchomości inwestycyjne, lub - nieruchomości inwestycyjne w budowie, niewyceniania do wartości godziwej, lub - środki trwałe	Wycena do wartości godziwej	Tak
	Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie	Nie
	Amortyzacja	Tak
- zapasy	Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji w wartości zapasów	Nie

Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9 w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełniają kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie zgodnie z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu, gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę.

Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego użytkowania gruntów, w stosunku, do którego Grupa zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnego do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązania z tytułu leasingu gruntu jak i odpowiadające im aktywa z tytułu prawa do korzystania z gruntów w użytkowaniu wieczystym pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż zgodnie z politykami opisanymi w sekcji.

Metody ustalania wyniku finansowego przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu nieruchomości. Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu leasingu z zapasów na należności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujetyym zobowiązaniem z tytułu leasingu danego gruntu. Do momentu przeniesienia (notarialnego) na nabywcę własności, zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabywców lokali poprzez koszt własny sprzedaży.

Grupa jako leasingodawca

W przypadku umów, w których Grupa występuje jako leasingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy. Umowy leasingowe, w ramach których leasingodawca zachowuje istotną część ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyfikowane są jako leasing operacyjny. Umowa leasingowa jest klasyfikowana jako leasing finansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę.

Sprawozdania finansowe 76

W przypadku umów leasingu operacyjnego, Grupa ujmuje na bieżąco przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W przypadku umów leasingu finansowego Grupa wyksięgowuje składnik majątku będący przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność z tytułu leasingu.

Subleasing – transakcja, w której bazowy składnik aktywów jest dalej oddawany w leasing przez leasingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) osobie trzeciej, a leasing („główny leasing”) między głównym leasingodawcą a leasingobiorcą pozostaje w mocy.

Subleasing Grupa klasyfikuje następująco:

jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego, subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny;
w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego składnika aktywów;
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Grupa), kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego. Jednocześnie na bieżąco rozpoznaje przychody z subleasingu.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing finansowy pośredni leasingodawca (Grupa):
- Zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie początkowej umowy subleasingu;
- W to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasingowa);
- Kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania leasingowego.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące własność Grupy środki trwałe. W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych zalicza się:

nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obrotu) użytkowane przez Grupę,
maszyny i urządzenia,
środki transportu,
inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok.

Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi szczegółową ewidencję środków trwałych.

Środki trwałe amortyzuje się liniowo za pomocą stawek podatkowych. Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zysków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat.Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody / koszty operacyjne.

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE, NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE W BUDOWIE

Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są stanowiące własność Grupy wynajęte nieruchomości wraz z gruntami bezpośrednio związanymi z tymi nieruchomościami oraz zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości grunty.

Nieruchomości inwestycyjne w budowie to prowadzone przez Grupę inwestycje z przeznaczeniem na wynajem, będące w trakcie realizacji. Grupa zalicza nieruchomości inwestycyjne w budowie do nieruchomości inwestycyjnych w momencie gdy są dostępne do użytkowania.

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia. Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danej nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako odrębną nieruchomość inwestycyjną (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do sprawozdania z całkowitych dochodów w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.

W wartości nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych (głównie usługi obce), aktywowane koszty finansowe oraz inne koszty ponoszone w trakcie realizacji bezpośrednio związane z inwestycją.

Sprawozdania finansowe 77 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy, nieruchomości inwestycyjne w budowie, które spełniają przesłanki do ich wyceny, oraz nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Wycena wartości godziwej jest aktualizowana co najmniej raz na kwartał. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w jakim powstały. Wynik z wyceny nieruchomości inwestycyjnych prezentowany jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych.

Dla nieruchomości w budowie, przesłanki do wyceny uznaje się za spełnione w przypadku projektów, gdzie znaczna część ryzyk, związanych z realizacją procesu budowy została wyeliminowana i istnieje możliwość wiarygodnej wyceny w wartości godziwej. W pozostałych przypadkach, gdy nie jest możliwe wiarygodne ustalenie wartości godziwej, wartości nieruchomości w budowie wyceniane są według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy z tytułu utraty wartości.

Grupa określiła warunki, po których spełnieniu rozpoczyna proces analizy, czy wyeliminowane zostały istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w budowie. Do tych warunków należą:
* uzyskanie pozwolenia na budowę,
* zakontraktowanie robót budowlanych o wartości co najmniej 30% budżetu inwestycji,
* wynajęcie co najmniej 20% powierzchni w realizowanym projekcie.

Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria analizy. Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny do wartości godziwej, biorąc, oprócz warunków opisanych powyżej pod uwagę także ogólną sytuację gospodarczą i sytuację rynkową, dostępność danych dla analogicznych nieruchomości i oczekiwania względem zmienności czynników będących podstawą wyceny oraz sposób finansowania projektu inwestycyjnego.

Wartości godziwe gruntów i budynków wycenianych według wartości godziwej są uaktualniane w taki sposób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występujące na koniec okresu sprawozdawczego. Wartością godziwą jest cena, którą otrzymanoby za sprzedaż składnika aktywów lub zapłacono za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartości godziwe nieruchomości są ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do zasady wyceny nieruchomości biurowych, w których Grupa prowadzi aktywny proces przygotowywania nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są wewnętrznie przez Grupę, w oparciu o dostępne dane rynkowe, w szczególności poziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami oraz w oparciu o poziomy czynszów i innych warunków najmu wynikające z podpisywanych bądź negocjowanych umów najmu.

Do ustalenia wartości godziwej wykorzystywana jest metoda zdyskontowanych przepływów netto (DCF). W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycena jest pomniejszana o zdyskontowane nakłady konieczne do zakończenia inwestycji, z uwzględnieniem marży dewelopera (tzw. development profit).

W momencie wyceny nieruchomości do wartości godziwej Grupa rozpoznaje jednocześnie powiązane z nieruchomością rezerwy z tytułu zabezpieczenia okresów bezczynszowych, których Grupa udzieliła i/lub z tytułu profit share, w przypadku gdy porozumienia umowne zakładają udział w zysku na sprzedaży nieruchomości innych stron. Rezerwy z tytułu zabezpieczenia okresów bezczynszowych obejmują wszystkie spodziewane przyszłe płatności związane z pozyskaniem najemców, które Grupa spodziewa się ekonomicznie ponieść tj. przede wszystkim koszty okresów bezczynszowych (okresów o obniżonym poziomie czynszu), koszty prac aranżacyjnych do zrealizowania (fit-out), koszty innych zachęt leasingowych dla najemców oraz koszty pośredników.

Rozpoznane rezerwy dla projektów sprzedanych korygują wynik rozpoznany na wycenie nieruchomości inwestycyjnych prezentowany w pozycji aktualizacja wartości nieruchomości, a dla projektów sprzedanych w pozycji zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości. Wartości wyrażone w EUR i USD są przeliczane co kwartał wg obowiązujących kursów publikowanych przez NBP.

W przypadku zmiany użytkowania nieruchomości, następuje odpowiednia jej reklasyfikacja w sprawozdaniu finansowym. Przeniesienie nieruchomości i wykazanie jej w pozycji rzeczowych aktywów trwałych czy zapasów następuje w wykazanej poprzednio wartości bilansowej. Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wykazywany jest w pozycji zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych.

Grupa przenosi nieruchomości inwestycje do kategorii aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w sytuacji, kiedy nieruchomość podlega sprzedaży poza zwykłym cyklem działalności operacyjnej. Wynika to z przyjętej strategii Grupy Echo Investment, zgodnie z którą nieruchomości są utrzymywane przez Grupę i sprzedawane w najlepszym, zdaniem Zarządu, momencie, który uwzględnia oczekiwania co do zwrotu na zainwestowanym kapitale, dostępność kapitału na inne inwestycje a także opierając decyzję o sytuację rynkową i oczekiwania co do jej dalszego rozwoju. Celem Grupy jest budowa nieruchomości i wzrost ich wartości poprzez aktywne zarządzanie projektami inwestycyjnymi. W związku z powyższym Grupa klasyfikuje projekty inwestycyjne jako nieruchomości inwestycyjne (lub nieruchomości inwestycyjne w budowie) i reklasyfikuje je

Sprawozdania finansowe 78 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

do aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie w rzadkich sytuacjach.

AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Aktywa (lub grupa do zbycia) są klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy wystąpienie transakcji zbycia jest bardzo prawdopodobne, a składnik aktywów (lub grupa do zbycia) jest dostępny do natychmiastowego zbycia w swoim obecnym stanie (zgodnie z ogólnie przyjętymi warunkami handlowymi). Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do zbycia zakłada zamiar kierownictwa spółki do dokonania transakcji zbycia w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji. Wyceniane są one w niższej z następujących dwóch kwot: ich wartości bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia.

ZAPASY

W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty w toku, produkty gotowe, towary. Ze względu na specyfikę działalności zakupione grunty przygotowane do zabudowy prezentowane są jako produkcja w toku, a grunty świeżo zakupione jako grunty. Produkcja w toku obejmuje również poniesione nakłady związane z procesem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe. Towary zawierają grunty przeznaczone do sprzedaży.

Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wycenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności deweloperskiej powiększonych o aktywowane koszty finansowe, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta uzyskana na podstawie rynkowych cen transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniejszenie kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji koszt własny sprzedaży.# FINANSOWE AKTYWA

Zgodnie zMSSF 9 Grupa zalicza swoje aktywa ﬁnan-sowe do następujących kategorii:
- aktywa ﬁnansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
- aktywa ﬁnansowe wyceniane wwartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
- aktywa ﬁnansowe wyceniane wwartości godziwej przez wynik ﬁnansowy.

Klasyﬁkacja składników jest dokonywana na moment początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami ﬁnansowymi oraz analizy charakterystyki umownych przepływów pieniężnych ztych instrumentów.

Pożyczki udzielone, należności handlowe ipozostałe należności oraz środki pieniężne oograniczonej możliwości dysponowania niespełniające deﬁnicji ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie zMSR 7 (Rachunek przepływów pieniężnych) (tj. zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych) Grupa wycenia według zamortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa utrzymywane są wramach modelu biznesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów wcelu uzyskiwania przepływów wynikających zkontraktu oraz warunki umowne tych składników aktywów ﬁnansowych powodują powstanie wokreślonych momentach przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.

Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza zbilansu, gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów ﬁnansowych lub, gdy składnik aktywów ﬁnansowych jest przenoszony łącznie zcałym ryzykiem ikorzyściami wynikającymi zposiadania owego składnika aktywów lub gdy aktywo jest znacząco zmodyfikowane.

Grupa stosuje średnią ważoną nabycia jako obowiązującą metodę rozchodu wzakresie instrumentów ﬁnansowych.

Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyﬁkacja umownych przepływów pieniężnych generowanych przez składnik aktywów ﬁnansowych skutkuje jego wyksięgowaniem zgodnie zMSSF 9, zmodyﬁkowany instrument traktuje się jako nowy. Wprzypadku renegocjacji lub innej modyﬁkacji umownych przepływów pieniężnych generowanych przez dany składnik aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Grupa przeszacowuje wartość bilansową brutto tego składnika aktywów ﬁnansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdyskontowaniu nowych oczekiwanych umownych przepływów pieniężnych (po modyﬁkacji) przy użyciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej. Wynikającą zprzeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę wwyniku ﬁnansowym. Od tego momentu Grupa ocenia, czy ryzyko kredytowe danego instrumentu ﬁnansowego znacząco wzrosło po jego początkowym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania ﬁnansowego (na zmodyﬁkowanych warunkach) zryzykiem na moment początkowego ujęcia (na warunkach sprzed modyﬁkacji).

Należności

Należności handlowe ipozostałe należności ujmuje się wbilansie wcenie transakcyjnej anastępnie według zamortyzowanego kosztu, metodą efektywnej stopy procentowej, pomniejszając je przy tym oodpisy ztytułu utraty wartości. Kiedy różnica pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu iwartością wkwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki ﬁnansowe Grupy, takie należności ujmuje się wbilansie wkwocie wymaganej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów na oczekiwane straty kredytowe opisano poniżej wsekcji Utrata wartości aktywów ﬁnansowych.

Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie zotrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki.

Pożyczki udzielone

Pożyczki udzielone to Instrumenty dłużne utrzymywane wcelu pozyskania umownych przepływów, które obejmują wyłącznie spłaty kapitału iodsetek („SPPI”). Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza zbilansu gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów ﬁnansowych lub gdy składnik aktywów ﬁnansowych jest przenoszony łącznie zcałym ryzykiem ikorzyściami wynikającymi zposiadania owego składnika aktywów.

Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia do ksiąg wwartości godziwej powiększonej okoszty transakcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efektywnej stopy procentowej. Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej wsekcji Utrata wartości aktywów ﬁnansowych.

Utrata wartości aktywów finansowych (‘ECL’)

Zgodnie zMSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu ztytułu utraty wartości wwysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’). Grupa kalkuluje odpis wnastępujący sposób dla poszczególnych kategorii aktywów:

Należności handlowe

Grupa stosuje uproszczone podejście iwzwiązku ztym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego wtrakcie życia, aodpis ztytułu utraty wartości wycenia wkwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) whoryzoncie życia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu ztytułu utraty wartości należności handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis ztytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności wposzczególnych grupach przeterminowania iokreśleniu prawdopodobieństwa niespłacenia należności zdanego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy należności handlowe podzielone są na dwie grupy: należności ztytułu sprzedaży mieszkań inajmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności wkażdej zgrup przeterminowania dla poszczególnych kategorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności wkażdej zgrup przeterminowania ikalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe należności.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności handlowe ipozostałe należności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, wprzypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – irozpoznaje odpis wwiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyﬁkowanie składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji oaktualnej sytuacji ﬁnansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji oinnych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane zanalizy macierzowej, aewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.

Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnica między przepływami pieniężnymi wynikającymi zpodpisanych umów aprzepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać. Grupa kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Grupę i skorygowanego owskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone iobligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, wprzypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców – irozpoznaje odpis wwiarygodnie oszacowanej wartości. Takie pożyczki iobligacje są wyłączane zanalizy macierzowej, aewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.

INSTRUMENTY POCHODNE

Instrumenty pochodne ujmowane są wksięgach wmomencie, gdy Spółki stają się stroną wiążącej umowy. Grupa korzysta zinstrumentów pochodnych wcelu ograniczenia ryzyka związanego ze zmianami kursów walut czy stóp procentowych. Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Na dzień bilansowy instrumenty pochodne wyceniane są wwartości godziwej przez wynik ﬁnansowy. Instrumenty pochodne owartości godziwej większej od zera są aktywami ﬁnansowymi, zaś instrumenty oujemnej wartości godziwej stanowią zobowiązania ﬁnansowe. Zysk lub strata zinstrumentów pochodnych ujmowana jest odpowiednio wprzychodach lub kosztach ﬁnansowych, zaś wskonsolidowanym sprawozdaniu zprzepływów pieniężnych jako przepływy zdziałalności inwestycyjnej, jeżeli nabycie skutkuje rozpoznaniem aktywa wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji ﬁnansowej.

AKTYWA FINANSOWE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Na dzień wprowadzenia do ksiąg aktywa te wyceniane są wwartości godziwej powiększonej okoszty transakcji, natomiast na dzień bilansowy aktywa te wyceniane są wwartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej składnika aktywów ujmuje się bezpośrednio wpozostałych całkowitych dochodach. Wprzypadku stwierdzenia utraty wartości (przy znaczącym lub długotrwałym spadku wartości godziwej danego papieru wartościowego poniżej jego kosztu), kwoty ujęte uprzednio wpozostałych całkowitych dochodach reklasyfikuje się do wyniku ﬁnansowego. Do aktywów przeznaczonych do sprzedaży zalicza się akcje iudziały współkach, niebędących spółkami zależnymi istowarzyszonymi, które są majątkiem krótko lub długoterminowym. Wprzypadku, gdy ustalenie wartości godziwej nie jest możliwe, ich wyceny dokonuje się wcenie nabycia pomniejszonej oodpisy ztytułu utraty wartości, askutki wyceny ujmuje się wwyniku ﬁnansowym.# ŚRODKI PIENIĘŻNE
Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe, a także inne aktywa finansowe spełniające definicję ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane są według wartości nominalnej. Grupa ocenia na dzień bilansowy przesłanki do utraty wartości środków pieniężnych, w tym konieczność utworzenia rezerwy na oczekiwane straty kredytowe. Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tą samą definicję środków pieniężnych.

ZOBOWIĄZANIA

Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów wartościowych do rozliczenia w następnych okresach obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się wg kursu średniego NBP. Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne, a następnie wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu”. W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty pozyskania finansowania, obejmujące bezpośrednio związane z finansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty pośredników i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców, bankowego monitora, oraz koszty związane z marketingiem przy pozyskaniu kapitału, występujące przy emisjach obligacji.

Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w wartości godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zobowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnica pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty.

UMOWY WYSTAWIONYCH GWARANCJI FINANSOWYCH

Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach i należnościach pozabilansowych. Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy gwarancji. Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Grupa tworzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) z tytułu udzielonych gwarancji finansowych. Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. Grupa w pierwszej kolejności określa wartość ekspozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalonego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez Grupę i skorygowanego o wskaźnik odzysku).

PODATEK DOCHODOWY

Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obrotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozostałych całkowitych dochodach.

Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami podatku za lata poprzednie.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na moment początkowego ujęcia składników aktywów lub zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy ani na wynik podatkowy.

W momencie rozpoczęcia leasingu aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem różnica przejściowa i nie jest tworzony podatek odroczony. W trakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy wartością aktywa a zobowiązaniem leasingowym. Grupa nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwierciedlenie związku między aktywem z tytułu prawa do użytkowania a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasingu. Do obliczania odroczonego podatku dochodowego stosuje się stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała w okresach sprawozdawczych, w których aktywa zostaną zrealizowane, bądź zobowiązania rozwiązane.

Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przejściowych powstających na inwestycjach w jednostki zależne, współzależne i stowarzyszone, jeżeli Grupa kontroluje odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one w dającej się przewidzieć przyszłości.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty w latach następnych jest uprawdopodobnione. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do odliczenia od podatku dochodowego w związku z ujemnymi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszłości zmniejszenie podstawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia.

KAPITAŁ WŁASNY

Kapitał akcyjny wycenia się w wartości nominalnej wykazywanej w KRS. Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej. Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Grupy.

REZERWY

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń ych oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.

Zgodnie z przyjętą zasadą nie są tworzone rezerwy na odprawy emerytalne. Ze względu na wiek pracowników oraz ich rotację potencjalne rezerwy nie miałyby istotnego wpływu na prezentowane sprawozdanie finansowe. W momencie ich wystąpienia wypłaty odpraw emerytalnych zarachowywane będą na zasadzie kasowej.

Metody ustalania wyniku finansowego

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodzenia ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15, Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie transakcyjnej, która została przypisana do tego zobowiązania do wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyjnej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drobnych niedopłat (do 500 PLN), większych niedopłat, których spółka decyduje nie windykować od klientów, bądź w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu.

Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywania zawartych umów.

Przychody z pozostałych umów o świadczenie usług (prawnych, konsultingowych, informatycznych, finansowych, marketingowych, zabezpieczających i pozostałych usług) Grupa ujmuje w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia.

KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów i usług składają się poniesione koszty dotyczące przychodów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze poniesione. Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych składników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp.# Sprawozdania finansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

W szczególności koszt własny sprzedanych lokali i gruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym gruncie stanowiącym dany projekt.

KOSZTY ADMINISTRACYJNE ZWIĄZANE Z REALIZACJĄ PROJEKTÓW

Koszty administracyjne związane z projektami obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio związane z realizacją projektów deweloperskich, do których należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, ochrona mienia, koszty wynagrodzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której nie można ich przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, których realizacja została zakończona oraz pozostałe koszty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich.

Koszty wynagrodzeń pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której można je przypisać do konkretnego projektu w trakcie realizacji są kapitalizowane w wartość projektu. Alokacja kosztów odbywa się na podstawie godzin pracy zaraportowanych przez pracowników.

Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości zapasów / nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ:
- w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to, że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu i miejsca;
- w świetle MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapitalizowania kosztów administracyjnych i ogólnozakładowych w wartości nieruchomości inwestycyjnych.

KOSZTY FINANSOWANIA

Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane w rachunku zysków i strat wg metody zamortyzowanego kosztu, z wyjątkiem kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem ujętym w MSR 23.

Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje rozpoczęte. W przypadku finansowania celowego, zaciągniętego na realizację projektu, aktywowaniu podlega kwota kosztów finansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy).

W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów. W przypadku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego projektu w koszt tego projektu (finansowanie celowe).

Zgodnie z wymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna aktywowanie kosztów finansowych w momencie gdy podejmuje działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do jego zamierzonego użytkowania lub do sprzedaży. Działania te, obejmują więcej czynności aniżeli tylko związane z jego fizyczną budową. Składają się na nie także prace techniczne i administracyjne poprzedzające przystąpienie do fizycznej budowy, takie jak działania związane z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projektowe i przygotowawcze. Do działań takich nie zalicza się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę stanu składnika aktywów.

KONSOLIDACJA JEDNOSTEK ZALEŻNYCH

Jednostki zależne to wszystkie jednostki, nad którymi Grupa sprawuje kontrolę, co ma miejsce wtedy, kiedy Spółka:
- sprawuje władzę nad jednostką,
- podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub posiada prawa do zmiennych wyników finansowych,
- posiada możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich wyników finansowych.

Jednostki zależne są konsolidowane metodą pełną od momentu objęcia kontroli do czasu utraty nad nimi kontroli. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości. W procesie konsolidacji eliminowane są wszystkie transakcje wewnątrzgrupowe oraz salda rozrachunków. Eliminacji podlega także wartość udziałów posiadanych przez Spółkę i inne jednostki objęte konsolidacją w jednostkach zależnych, która opowiada udziałowi Spółki i innych jednostek Grupy Kapitałowej objętych konsolidacją w kapitale własnym jednostek zależnych.

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy Kapitałowej pełni spółka Echo Investment S.A., która jako właściciel jednostek wchodzących w skład Grupy, nadzoruje, współrealizuje i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące w jej skład zostały powołane lub nabyte w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych i w większości nie prowadzą działalności gospodarczej innej niż ta, która wynika z procesu realizacyjnego konkretnego projektu, a następnie świadczenia usług najmu składników majątku już zrealizowanych lub innych usług.

POŁĄCZENIA JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH

Grupa posiada spółki zależne posiadające nieruchomości. W momencie przejęcia Grupa rozważa, czy nabycie stanowi nabycie przedsięwzięcia czy też nabycie składnika aktywów. Grupa analizuje czy nabycie spełnia definicję przedsięwzięcia zgodnie z MSSF 3.

W szczególności Grupa wykonuje test koncentracji umożliwiający uproszczoną ocenę tego, czy nabyty zespół działań i aktywów nie stanowi przedsięwzięcia. Pozytywny wynik testu koncentracji oznacza, że nabycie nie stanowi przedsięwzięcia i nie jest wymagana żadna dodatkowa ocena. Wynik testu koncentracji jest pozytywny, jeżeli zasadniczo cała wartość godziwa nabytych aktywów brutto jest skoncentrowana w pojedynczym, możliwym do zidentyfikowania składniku aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do zidentyfikowania aktywów. Negatywny wynik powoduje konieczność przeprowadzenia szczegółowej analizy czy nabycie spełnia definicję przedsięwzięcia.

Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę, z wyjątkiem nabycia jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą, rozlicza się według metody nabycia. Zapłata przekazana w transakcji połączenia jednostek gospodarczych wycenia się w wartości godziwej, obliczonej jako zbiorcza kwota wartości godziwych na dzień przejęcia przekazanych przez Grupę aktywów, zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz instrumentów kapitałowych wyemitowanych przez Grupę w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką przejmowaną. Koszty związane z przejęciem ujmuje się w wynik w momencie ich poniesienia.

Wartość firmy wycenia się jako nadwyżkę sumy przekazanej zapłaty, kwoty udziałów niedających kontroli w jednostce przejmowanej oraz wartości godziwej poprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą udziałów w jednostce przejmowanej nad kwotą wartości godziwej możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto i zobowiązań wycenionych na dzień przejęcia. Jeżeli po ponownej weryfikacji wartość netto wycenionych na dzień przejęcia możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań przekracza sumę przekazanej zapłaty, wartości udziałów niedających kontroli w jednostce przejmowanej oraz wartości godziwej udziałów w tej jednostce uprzednio posiadanych przez jednostkę przejmującą, nadwyżkę tę ujmuje się bezpośrednio w wyniku jako zysk na okazyjnym nabyciu.

Udziały niedające kontroli stanowiące część udziałów właścicielskich i uprawniające posiadaczy do proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku jej likwidacji można początkowo wycenić w wartości godziwej lub odpowiednio do proporcji udziałów niedających kontroli w ujętej wartości możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki przejmowanej. Wyboru metody wyceny dokonuje się indywidualnie dla każdej transakcji przejęcia.

W przypadku, gdy przejęcie jednostek zależnych nie stanowi przejęcia działalności, ujmuje się je jako przejęcie grupy aktywów i pasywów. Koszt przejęcia jest alokowany do aktywów i zobowiązań nabytych w oparciu o ich względne wartości godziwe i nie rozpoznaje się z tego tytułu wartości firmy ani odroczonego podatku dochodowego.

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH ORAZ WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi przedsięwzięciami. Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto wynikających z ustalenia umownego.

Rok obrotowy jednostek stowarzyszonych, wspólnych przedsięwzięć i jednostki dominującej jest jednakowy. Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym i innych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach.# Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się metodą praw własności od dnia, w którym dany podmiot uzyskał status wspólnego przedsięwzięcia lub jednostki stowarzyszonej. W dniu dokonania inwestycji w jednostkę stowarzyszoną lub we wspólne przedsięwzięcie kwotę, o jaką koszty inwestycji przekraczają wartość udziału Grupy w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań tego podmiotu, ujmuje się jako wartość firmy i włącza w wartość bilansową tej inwestycji. Kwotę, o jaką udział Grupy w wartości godziwej netto w możliwych do zidentyfikowania aktywach i zobowiązaniach przekracza koszty inwestycji, ujmuje się bezpośrednio w wyniku finansowym w okresie, w którym dokonano tej inwestycji.

Przy ocenie konieczności ujęcia utraty wartości inwestycji Grupy w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu stosuje się wymogi MSR 28. W razie potrzeby całość kwoty bilansowej inwestycji testuje się na utratę wartości zgodnie z MSR 36 „Utrata wartości aktywów” jako pojedynczy składnik aktywów, porównując jego wartość odzyskiwalną z wartością bilansową. Ujęta utrata wartości stanowi część wartości bilansowej inwestycji. Odwrócenie tej utraty wartości ujmuje się zgodnie z MSR 36 w stopniu odpowiadającym późniejszemu zwiększeniu wartości odzyskiwalnej inwestycji.

Grupa przestaje stosować metodę praw własności w dniu, kiedy dana inwestycja przestaje być jej jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz w sytuacji, gdy zostaje sklasyfikowana jako przeznaczona do sprzedaży. Różnicę między wartością bilansową jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień zaprzestania stosowania metody praw własności a wartością godziwą zatrzymanych udziałów i wpływów ze zbycia części udziałów w tym podmiocie uwzględnia się przy obliczaniu zysku lub straty ze zbycia danej jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Jeżeli Grupa zmniejsza udział w jednostce stowarzyszonej lub we wspólnym przedsięwzięciu, ale nadal rozlicza go metodą praw własności, przenosi na wynik finansowy część zysku lub straty uprzednio ujmowaną w pozostałych całkowitych dochodach, odpowiadającą zmniejszeniu udziału, jeżeli ten zysk lub strata podlega reklasyfikacji na wynik finansowy w chwili zbycia związanych z nim aktywów lub zobowiązań.

Niezrealizowane zyski i straty wynikające z transakcji pomiędzy Grupą a jednostką ujmowaną metodą praw własności podlegają wyłączeniom konsolidacyjnym zgodnie z udziałem Grupy w kapitale jednostki ujmowanej metodą praw własności.

Sprawozdania finansowe	85
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.
WYCENA DO WARTOŚCI GODZIWEJ

Grupa wycenia instrumenty finansowe takie jak instrumenty wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody oraz instrumenty pochodne oraz aktywa niefinansowe takie jak nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy. Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika aktywów, bądź zapłacona w celu przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych warunkach rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się na dostępnym dla Grupy głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania albo w przypadku braku głównego rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów lub zobowiązania.

Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają w swoim najlepszym interesie gospodarczym. Wycena wartości godziwej składnika aktywów niefinansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe i najlepsze wykorzystanie składnika aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak największe i jak najlepsze wykorzystanie tego składnika aktywów.

Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są dostępne dostateczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieobserwowalnych danych wejściowych.

Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość godziwa jest ujawniana w sprawozdaniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej w sposób opisany poniżej na podstawie najniższego poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość:

Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnym rynku dla identycznych aktywów lub zobowiązań,
Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,
Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny.

Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobowiązań występujących na poszczególne daty bilansowe w sprawozdaniu finansowym Grupa ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych poziomów, kierując się istotnością danych wejściowych z najniższego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość.

SPRAWOZDAWCZOŚĆ WG SEGMENTÓW

Segmenty działalności Grupy są prezentowane zgodnie z danymi pochodzącymi z wewnętrznej sprawozdawczości zarządczej i analizowanymi przez kluczowego decydenta operacyjnego. Kluczowym decydentem operacyjnym, który jest odpowiedzialny za alokację zasobów oraz ocenę wyników segmentów operacyjnych, jest Zarząd Echo Investment S.A.

W Grupie Kapitałowej wyodrębniono następujące segmenty sprawozdawcze, tożsame z segmentami operacyjnymi, definiowane w oparciu o rodzaj realizowanych projektów:

powierzchnie mieszkalne (sprzedaż powierzchni mieszkalnych i usługowych),
centra handlowe (najem oraz sprzedaż usług),
biurowce (najem oraz sprzedaż usług),
inne (usługi dla zewnętrznych kontrahentów – księgowe, leasingowe, deweloperskie)

Zasady ustalania przychodów, kosztów, pomiaru wyniku segment, wyceny aktywów i zobowiązań segmentu są zasadami rachunkowości przyjętymi do sporządzania i prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy, jak również zasadami rachunkowości, które odnoszą się konkretnie do sprawozdawczości dotyczącej segmentów. Miernikiem wyniku segmentu operacyjnego jest „zysk/strata brutto ze sprzedaży”. Dane finansowe dotyczące segmentów są ujęte w nocie 31 do sprawozdania finansowego.

ZYSK NETTO NA AKCJĘ

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących w ciągu okresu.

RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredytów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych.

Sprawozdania finansowe	86
Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

 Korekta błędu – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy

Zarząd grupy podjął decyzję o zmianie błędnej prezentacji kosztów i przychodów finansowych dotyczących skorygowanej ceny nabycia odsetek od udzielonych pożyczek oraz otrzymanych kredytów i wyemitowanych obligacji. Po analizie, Zarząd uznał, że przychody finansowe dotyczące skorygowanej ceny nabycia od zaciągniętych kredytów i wyemitowanych obligacji w kwocie 6 605 tys. PLN powinny być prezentowane jako koszty finansowe, natomiast Zarząd grupy podjął decyzję o zmianie błędnej prezentacji rezerw w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Po analizie, Zarząd uznał, że rezerwy mające charakter długoterminowy będą prezentowane w ramach zobowiązań długoterminowych, natomiast rezerwy mające charakter koszt finansowy dotyczące skorygowanej ceny nabycia od udzielonych pożyczek w kwocie 1 959 tys. PLN powinny być prezentowane jako przychody finansowe. W konsekwencji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany prezentacyjnej w skonsolidowanym rachunku zysków i strat w okresie porównawczym tj. od 01 01 2019 do 31 12 2019r. Zmiany przedstawiono w tabeli poniżej.

Krótkoterminowy będą prezentowane w ramach zobowiązań krótkoterminowych. W konsekwencji Grupa dokonała odpowiedniej zmiany prezentacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej na dzień 31 12 2019 rok i 01 01 2019 rok. Zmiany przedstawiono w tabeli poniżej.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z Z SYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN

	31.12.2019 dane opublikowane	31.12.2019 dane przekształcone	Zmiana
Rezerwy
Rezerwy długoterminnowe	35 931	-	(35 931)
Rezerwy krótkoterminowe	89 428	-	(89 428)
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	152 733	-	(152 733)
Zobowiązania długoterminowe
Rezerwy długoterminnowe	-	35 931	35 931
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	-	152 733	152 733
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy krótkoterminowe	-	89 428	89 428

SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT TYS.# SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

TYS. PLN
| | 1.01.2019 – 31.12.2019 dane opublikowane | 1.01.2019 – 31.12.2019 dane przekształcone | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Przychody finansowe | 23 808 | 15 244 | (8 564) |
| Koszty finansowe | (69 935) | (61 371) | 8 564 |

	1.01.2019 dane opublikowane	1.01.2019 dane przekształcone	Zmiana
Rezerwy
Rezerwy długoterminowe	58 973	-	(58 973)
Rezerwy krótkoterminowe	115 843	-	(115 843)
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	111 303	-	(111 303)
Zobowiązania długoterminowe
Rezerwy długoterminowe	-	58 973	58 973
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	-	111 303	111 303
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy krótkoterminowe	-	115 843	115 843

Znaczące szacunki i osądy Zarządu Spółki

Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy wymaga od Zarządu jednostki dominującej przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania szacunków i osądów, które wpływają na wielkości wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kierownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpoznawana w okresie, w którym zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego.

Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe oraz kluczowe źródła niepewności występujące na dzień bilansowy to:

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE / NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE W BUDOWIE / AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowane klientom przez spółki wchodzące w skład Grupy. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych klasyfikowana jest na poziomie 3 hierarchii wartości godziwej. Nie było transferów pomiędzy poziomami. Po zmianie strategii Grupy kapitałowej polegającej na sprzedaży projektów w krótkim czasie po uzyskaniu pozwoleń na użytkownie Grupa najczęściej w wartości godziwej wycenia nieruchomości w trakcie budowy i/ lub trakcie komercjalizacji. Wycena nieruchomości oparta jest na metodzie dochodowej techniką zdyskontowanych przepływów pieniężnych, w której uwzględnia się przyszłe wpływy z najmu (w tym gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nieruchomości oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy kapitalizacji (yield) do ustalenia wartości rezydualnych ujętych w przepływach pieniężnych wynikają z szacunków Zarządu opartych na przedwstępnych umowach sprzedaży nieruchomości, listach intencyjnych, wycenach zewnętrznych rzeczoznawców lub na znajomości rynku. Użyte stopy uwzględniają również ryzyko, a poziom ryzyka jest indywidualnie oceniany dla każdej nieruchomości w zależności od jej statusu.

Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowanych niemal w 100% i przynoszących stały dochód może być ustalana przez jednostkę metodą dochodową, stosując technikę kapitalizacji prostej jako iloczyn dochodu operacyjnego netto projektu (NOI) oraz stopy kapitalizacji (yield), lub stosując wartość wynikającą z zewnętrznej wyceny, przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, listu intencyjnego lub oferty kupna – jeżeli takie istnieją. Wycena do wartości godziwej wymaga szacunków w zakresie danych wejściowych do wyceny. Szacunkowa wartość godziwa ustalona przez Grupę wzrosłaby / (zmniejszyłaby się), gdyby przyjęta stopa dyskontowa i/lub stopa kapitalizacji była niższa / (wyższa). Każda istotna zmiana tych danych wejściowych na inną wartość może prowadzić do ustalenia wartości godziwej na wyraźnie wyższym lub niższym poziomie.

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 1 388 972 tys. PLN i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (1 266 595 tys. PLN) oraz pozostałych nieruchomości (122 377 tys. PLN). Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE – POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godziwa – razem
2020
Centra	-	-	629 304	629 304
Biura	-	-	593 084	593 084
Biura – City Space	-	-	44 207	44 207
Razem	-	-	1 266 595	1 266 595

Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów
** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośredno obserwowalne
*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziomie, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne

Wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2019 r. wyniosła 941 983 tys. PLN i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (820 154 tys. PLN) oraz pozostałych nieruchomości (121 829 tys. PLN).

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą dochodową są następujące:

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE – TECHNIKI WYCENY

Wycena	Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
2020
Centra	629 304 metoda dochodowa	7,00%	6,50%
Biura	593 084 metoda dochodowa	7,62%-7,85%	7,12%-7,35%
Biura – City Space	44 207 metoda dochodowa	5,05%	-
Razem	1 266 595

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE – POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godziwa – razem
2019
Centra	-	-	592 185	592 185
Biura	-	-	186 159	186 159
Biura – City Space	-	-	41 809	41 810
Razem	-	-	820 154	820 154

Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów
** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośredno obserwowalne
*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziomie, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą dochodową są następujące:

Wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 780 621 tys. PLN i składała się z nieruchomości wycenianych w wartości godziwej (384 008 tys. PLN) oraz nieruchomości wycenianych wg wartości poniesionych nakładów (396 613 tys. PLN).

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości inwestycyjnych w budowie wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE W BUDOWIE – TECHNIKI WYCENY

Wycena	Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
2020
Centra	67 022 metoda inna
Biura	316 986 metoda dochodowa	7,00% – 8,00%	6,50% – 7,50%
Razem	384 008

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE W BUDOWIE – POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godziwa – razem
2020
Centra	-	-	67 022	67 022
Biura	-	-	316 986	316 986
Razem	-	-	384 008	384 008

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych metodą dochodową są następujące:

Spółki z Grupy kalkulując wycenę wartości godziwych nieruchomości inwestycyjnych w budowie uwzględniają wycenę długu związaną z zadłużeniem zaciągniętym w celu realizacji określonego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Na 31 grudnia 2019 r. wartość nieruchomości inwestycyjnych w budowie wyniosła 1 517 866 tys. PLN i składała się z nieruchomości wycenianych wg wartości godziwej (1 113 543 tys. PLN) oraz nieruchomości wycenianych wg wartości poniesionych nakładów (404 323 tys. PLN).

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE – TECHNIKI WYCENY

Wycena	Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
2019
Centra	592 185 metoda dochodowa	7,00%	6,50%
Biura	186 159 metoda dochodowa	7,25%	6,75%
Biura – City Space	41 810 metoda dochodowa	11,27%	-
Razem	820 154

Technika wyceny

Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
2019
Centra	66 809 metoda inna
Biura	1 046 734 metoda dochodowa	5,10%-8,00%
Razem	1 113 543

Poziomy hierarchii wartości godziwej

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godziwa – razem
2019
Centra	-	-	66 809	66 809
Biura	-	-	1 046 734	1 046 734
Razem	-	-	1 113 543	1 113 543

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów
** Poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są bezpośrednio lub pośredno obserwowalne
*** Poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe na najniższym poziomie, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są nieobserwowalne

AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Poziomy hierarchii wartości godziwej

	Poziom 1*	Poziom 2**	Poziom 3***	Wartość godziwa – razem
2020
Biura	-	-	1 259 610	1 259 610
Razem	-	-	1 259 610	1 259 610

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla nieruchomości inwestycyjnych w budowie wycenianych metodą dochodową są następujące:

W pozycji „aktywa przeznaczone do sprzedaży” Grupa prezentuje nieruchomości, co do których podjęto decyzję o sprzedaży w ciągu 12 miesięcy. Pozycja ta obejmuje zarówno zrealizowane projekty, jak również projekty w trakcie realizacji oraz grunty inwestycyjne. Na 31 grudnia 2020 r., wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży wyniosła 1 269 329 tys. PLN i składała się z budynków biurowych, wycenianych w wartości godziwej (1 259 610 tys. PLN) oraz nieruchomości wycenianej wg wartości poniesionych nakładów (9 719 tys. PLN). Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów przeznaczonych do sprzedaży wykazywanych według wartości godziwej w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

Sprawozdania finansowe 92 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Na 31 grudnia 2019 r. wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży wyniosła 22 923 tys. PLN i składała się z gruntów inwestycyjnych.

ZABEZPIECZENIE PRZYCHODÓW DLA OKRESÓW BEZCZYNSZOWYCH (MASTER LEASE)

Przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza się, że budynki nie są skomercjalizowane w całości w momencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się w oparciu o przewidywane przychody NOI projektu, przy czym Grupa podpisuje umowę o zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease). Zabezpieczenie wpływów czynszowych (master lease) szacowane jest na podstawie informacji uzyskanych od zespołu wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten segment działalności, dotyczących:

warunków podpisanych umów najmu,
założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich jak, przewidywane daty przekazania powierzchni, szacunki dotyczące stawek najmu oraz wakacji czynszowych.

Na tej podstawie obliczany jest:

dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez potencjalnego przyszłego najemcę,
dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (jeżeli istnieją).

Szacunek jest robiony od dnia bilansowego na okres jaki przewiduje zabezpieczenie wpływów czynszowych. W każdym kalkulowanym miesiącu:

jeśli na powierzchni w danym miesiącu przewiduje się wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów czynszowych jest pełnym czynszem, jaki przewidziany jest na tej powierzchni;
jeśli na danej powierzchni przewiduje się, że zostanie ona oddana, a najemca ma wakacje czynszowe, koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych dotyczący tej powierzchni w danym miesiącu równy jest wartości wakacji czynszowych;
jeśli w danym miesiącu przewiduje się, że wakacje czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych jest równy zeru.

W ten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podstawowy, jak i opłaty eksploatacyjne, z tym wyjątkiem,

Kluczowe dane wejściowe i założenia przyjęte dla aktywów przeznaczonych do sprzedaży wycenianych metodą dochodową są następujące:

Technika wyceny

Technika wyceny	Stopa dyskontowa %	Stopa kapitalizacji %
2020
Biura	1 259 610 metoda dochodowa	5,20% – 7,65%
Razem	1 259 610

że na opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji czynszowych. Zdyskontowana na dzień bilansowy suma tych wartości stanowi wartość rezerwy na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease). Rezerwa na zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master lease) kalkulowana jest dla projektów sprzedanych. Na 31 grudnia 2020 r. wartość utworzonych rezerw na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wyniosła 12 370 tys. PLN. Na 31 grudnia 2019 r. wartość utworzonych rezerw na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wyniosła 19 679 tys. PLN.

UDZIAŁ W ZYSKU ZE SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI (PROFIT SHARE)

Profit share jest udziałem w zysku inwestora mniejszościowego. Wynika on z zawartych umów zgodnie z którymi inwestor zobowiązany jest do wpłaty kapitału stanowiącego udział w inwestycji. Kapitał wnoszony jest do jednostek realizujących projekt w formie udzielonej pożyczki lub emisji obligacji partycypacyjnych. W momencie sprzedaży projektu inwestorowi zwracany jest kapitał wraz z należnym mu udziałem w zysku (kalkulowany jako cena sprzedaży – koszty). Rezerwa na profit share szacowana jest dla projektów wycenianych metodą dochodową w proporcji do uwalnianego wyniku na nieruchomości. Stąd też pierwsza rezerwa na profit share tworzona jest wraz z pierwszą wyceną projektu w wartości godziwej. Na 31 grudnia 2020 r. wartość utworzonych rezerw na koszty z tytułu udziału w zysku ze sprzedaży nieruchomości wyniosła 46 283 tys. PLN. Na 31 grudnia 2019 r. wartość utworzonych rezerw na koszty z tytułu udziału w zysku ze sprzedaży nieruchomości wyniosła 78 306 tys. PLN.

Sprawozdania finansowe 93 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

ZAPASY

Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego wartość zapasów posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy, analizowane są informacje wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego, dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opierają się głównie na cenach rynkowych nieruchomości obowiązujących w danym segmencie rynku. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają z oszacowanej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności Grupy. Dane dotyczące odpisów aktualizujących wartość zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania i odwrócenia odpisów z tego tytułu zaprezentowane są w nocie 9.

INSTRUMENTY FINANSOWE WYCENIANE WG WARTOŚCI GODZIWEJ

Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod wyceny i przyjmuje założenia oparte na warunkach rynkowych występujących na każdy dzień bilansowy. W szczególności zawarte umowy forward i zawarte umowy opcji wyceniane są na podstawie wycen dostarczanych przez banki, które przy ich wyliczeniu korzystają z takich danych, jak bieżące kształtowanie się kursów walut, ich zmienności historycznej i stawek oprocentowania depozytów (WIBOR, EURIBOR). Na 31 grudnia 2020 r. Grupa Kapitałowa nie zmieniała zasad wyceny instrumentów finansowych, nie nastąpiły zmiany w klasyfikacji ani przesunięcia w poziomach hierarchii wartości godziwych instrumentów. Nie występuje różnica pomiędzy wartością bilansową a godziwą instrumentów finansowych.

AKTYWO Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

Grupa rozpoznaje aktywo z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Założenie to stałoby się nieuzasadnione w sytuacji pogorszenia uzyskiwanych wyników podatkowych w przyszłości. Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki dotyczące prawdopodobieństwa odzyskania aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego w oparciu o zmiany czynników branych pod uwagę przy ich dokonywaniu, nowe informacje oraz doświadczenia z przeszłości.

LEASING

Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Grupie dokonania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których Grupie przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu leasingu Grupa musiała rozważyć wszystkie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicznych do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Grupa dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy wolnej od ryzyka powiększonej o marżę charakterystyczną dla danego składnika aktywów, którego dotyczy leasing. Średnioważona stopa IBR użyta do dyskontowania wartości zobowiązania leasingowego na 1 stycznia 2019 r. wyniosła 5,73%.

| Sprawozdania finansowe 94 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r. |
| :------------------------------------------------------------------------------------------------- |# Zarządzanie ryzykiem finansowym

RYZYKO ZMIANY PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ORAZ WARTOŚCI GODZIWEJ ZWIĄZANE ZE STOPĄ PROCENTOWĄ

Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procentowych związane jest z aktywami i zobowiązaniami finansowymi, w szczególności z udzielonymi pożyczkami, lokatami bankowymi, otrzymanymi kredytami bankowymi i emitowanymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje oprocentowane według zmiennej stopy narażają Grupę na ryzyko zmian stóp procentowych, z kolei pożyczki oprocentowane według stałej stopy procentowej – na wahania wartości godziwej instrumentów finansowych. Ponadto, Grupa jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych w wypadku zaciągania nowego kredytu lub refinansowania obecnego zadłużenia na finansowanie długoterminowe.

Na 31 grudnia 2020 r. 100% zobowiązań z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych było oprocentowane stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2019 r. 100% zobowiązań z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych było oprocentowane stopami zmiennymi.

Na 31 grudnia 2020 r. 66,93 % udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część – stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2019 r. 55,81% udzielonych pożyczek oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała część – stopami zmiennymi.

Na 31 grudnia 2020 r. Grupa stosowała zabezpieczenia stopy procentowej dla wyemitowanych obligacji oraz zaciągniętych kredytów w postaci instrumentów IRS.

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH – ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU EMISJI DŁUŻNYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH (TYS. PLN)

	na 31.12.2020 r.	na 31.12.2019 r.
Wartość obliczona dla celów analizy:
Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych	1 395 332	1 149 510
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych	75 371	53 085
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 1 p.p.
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych z uwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych	13 953	11 495
Razem wpływ na wynik brutto okresu	13 953	11 495
Podatek dochodowy	2 651	2 184
Razem wpływ na wynik netto okresu	11 302	9 311

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH – ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU KREDYTÓW I POŻYCZEK (TYS. PLN)

	na 31.12.2020 r.	na 31.12.2019 r.
Wartość obliczona dla celów analizy:
Stan zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek	1 412 318	819 241
Koszty finansowe z tytułu odsetek	26 673	8 009
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 1 p.p.
Zmiana odsetek ze względu na zmianę stopy procentowej (w skali roku)	14 123	8 192
Razem wpływ na wynik brutto okresu	14 123	8 192
Podatek dochodowy	2 683	1 557
Razem wpływ na wynik netto okresu	11 440	6 635

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH – ŚRODKI PIENIĘŻNE (TYS. PLN)

	na 31.12.2020 r.	na 31.12.2019 r.
Wartość obliczona dla celów analizy:
Stan środków pieniężnych	327 097	549 451
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek	387	3 018
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 1 p.p.
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian poziomu stóp procentowych	3 271	5 495
Razem wpływ na wynik brutto okresu	3 271	5 495
Podatek dochodowy	621	1 044
Razem wpływ na wynik netto okresu	2 649	4 451

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH – UDZIELONE POŻYCZKI (TYS. PLN)

	na 31.12.2020 r.	na 31.12.2019 r.
Wartość obliczona dla celów analizy:
Stan udzielonych pożyczek	76 421	71 706
Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek	2 089	1 815
Szacowana zmiana stóp procentowych	+/- 1 p.p.	+/- 1 p.p.
Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek z uwzgl. zmian poziomu stóp procentowych	764	717
Razem wpływ na wynik brutto okresu	764	717
Podatek dochodowy	145	136
Razem wpływ na wynik netto okresu	619	581

pieczona dla przepływów pieniężnych w wysokości 51,4 mln EUR. Transakcje, dokonane na podstawie umów zawartych z bankami, nie miały charakteru spekulacyjnego i zawierały się w ramach prowadzonej polityki zabezpieczeń (ale nie traktowane były przez Grupę jako rachunkowość zabezpieczeń w rozumieniu MSR 39). W celu zapewnienia przyszłego poziomu przepływów pieniężnych z tytułu przewalutowania transz kredytów w walucie EUR oraz środków ze sprzedaży projektów komercyjnych. Grupa prowadzi jednolitą politykę zarządzania ryzykiem zmian kursowych oraz prowadzi stały monitoring obszarów ryzyka, wykorzystując dostępne strategie i mechanizmy w celu zminimalizowania ujemnych efektów zmienności rynku i zabezpieczenia przepływów pieniężnych. Grupa stara się utrzymywać nadwyżki finansowe głównie w PLN. Kwoty znajdujące się na rachunkach bankowych w innych walutach służą w głównej mierze do bieżących transakcji. Na koniec 31 grudnia 2020 r. 92,7% wartości środków pieniężnych posiadanych przez Grupę było w PLN, natomiast 7,3% – denominowanych w EUR. Na koniec 2019 r. 64,5% wartości środków pieniężnych posiadanych przez Grupę było w PLN, natomiast 35,5% – denominowanych w EUR. Na podstawie przeprowadzonych symulacji stwierdzono, że wpływ zmiany kursu EUR/PLN w wysokości 10% na zysk netto stanowiłby maksymalny wzrost lub odpowiednio spadek, w obrębie poszczególnych kategorii należności i zobowiązań:

Ryzyko walutowe

Ryzyko zmian kursowych jest związane z zaciąganymi kredytami budowlanymi i pożyczkami wyrażonymi w walutach obcych w ramach Grupy (na 31 grudnia 2020 wynosiły 276 029 tys. EUR, natomiast na 31 grudnia 2019 r. wynosiły 144 485 tys. EUR), umowami najmu, w których czynsze uzależnione są od kursu PLN/EUR oraz pozostałymi należnościami wyrażonymi w walutach obcych. Ryzyko to powstaje przy następujących rodzajach zdarzeń finansowych:

przewalutowaniu otrzymanych kredytów (transz kredytów), pożyczek oraz środków ze sprzedaży projektów komercyjnych z EUR na PLN;
spłacie rat kredytowych;
otrzymaniu należności z tytułu czynszów najmu nieruchomości;
przewalutowaniu pozostałych należności w walucie obcej.

Grupa stosuje hedging naturalny: umowy z najemcami wyrażone są w walucie kredytu, który został zaciągnięty w celu finansowania danej inwestycji. Uzyskane w ten sposób płatności od najemców przeznaczane są na spłatę wspomnianych kredytów. Takie powiązanie finansowania ze źródłami przychodów ogranicza ryzyko kursowe do minimum lub je całkowicie eliminuje.

W 2020 r. Grupa, w celu zabezpieczenia przed ryzykiem kursowym dokonała zabezpieczenia na terminowym rynku walutowym otwierając pozycje w instrumentach pochodnych zabezpieczających poziom kursu EUR/PLN. Wskutek otwartych pozycji na dzień 31 grudnia 2020 r. Grupa pozostała zabezpieczona dla przepływów pieniężnych w wysokości 51,4 mln EUR.

RYZYKO WALUTOWE – NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU SPRZEDAŻY PROJEKTÓW I POZOSTAŁYCH (TYS. PLN)

	na 31.12.2020 r.	na 31.12.2019 r.
Wartość obliczona dla celów analizy:
Stan należności z tytułu sprzedanych projektów i pozostałych w EUR	2 235	7 423
Szacowana zmiana kursu EURO	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	224	742
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	42	141
Wpływ netto na wynik	182	601

RYZYKO WALUTOWE – ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU POŻYCZEK (TYS. PLN)

	na 31.12.2020 r.	na 31.12.2019 r.
Wartość obliczona dla celów analizy:
Stan zobowiązań z tytułu pożyczek w EUR	11 185	13 485
Szacowana zmiana kursu EURO	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	1 118	1 349
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	213	256
Wpływ netto na wynik	905	1 093

RYZYKO WALUTOWE – ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU KREDYTÓW (W TYS. PLN)

	na 31.12.2020 r.	na 31.12.2019 r.
Wartość obliczona dla celów analizy:
Stan zobowiązań z tytułu kredytów w EUR	1 262 635	601 806
Szacowana zmiana kursu EURO	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	126 264	60 181
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	23 990	11 434
Wpływ netto na wynik	102 274	48 747

RYZYKO WALUTOWE – ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI (TYS. PLN)

	na 31.12.2020 r.	na 31.12.2019 r.
Wartość obliczona dla celów analizy:
Stan obligacji w EUR	273 329	79 700
Szacowana zmiana kursu EURO	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	27 333	7 970
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	5 193	1 514
Wpływ netto na wynik	22 140	6 456

RYZYKO WALUTOWE – NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU POŻYCZEK (TYS. PLN)

	na 31.12.2020 r.	na 31.12.2019 r.
Wartość obliczona dla celów analizy:
Stan należności z tytułu pożyczek w EUR	34 555	28 130
Szacowana zmiana kursu EURO	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	3 456	2 813
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	657	534
Wpływ netto na wynik	2 799	2 279

RYZYKO WALUTOWE – ŚRODKI PIENIĘŻNE, ICH EKWIWALENTY I INNE AKTYWA FINANSOWE (TYS. PLN)

	na 31.12.2020 r.	na 31.12.2019 r.
Wartość obliczona dla celów analizy:
Stan środków pieniężnych, ich ekwiwalentów i innych aktywów finansowych w EUR	29 740	195 065
Szacowana zmiana kursu EURO	+/- 10 p.p.	+/- 10 p.p.
Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu	2 974	19 506
Szacowany (odroczony) podatek dochodowy	565	3 706
Wpływ netto na wynik	2 409	15 800

Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe powstaje w przypadku środków pieniężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych instrumentów finansowych oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także w odniesieniu do klientów i najemców Grupy w postaci nierozliczonych należności. Specyfika działalności Grupy w obszarze sprzedaży powierzchni mieszkaniowych, najmu oraz świadczenia usług sprawia, że Grupa nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe.

Na 31.12.2020 r. Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów w podziale typów przychodów ze sprzedaży.## Wskaźniki strat kredytowych

Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane w oparciu o model bazujący na historycznych spłatach należności w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe. Dodatkowo Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, w przypadku stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego z klientów Grupy Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. W przypadku środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. W odniesieniu do wszystkich klas aktywów finansowych Grupa uznaje, że ryzyko kredytowe związane z instrumentami finansowymi za niskie. Zdaniem Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie, dłużnicy Grupy mają wysoką krótkoterminową zdolność spełniania swych obowiązków w zakresie wynikającym z zawartych z Grupą umów, a ewentualne niekorzystne zmiany warunków gospodarczych i biznesowych w dłuższej perspektywie mogą – lecz niekoniecznie muszą, i zdaniem Zarządu nie powinny – ograniczyć ich zdolności do wypełniania obowiązków w zakresie wynikającym z zawartych umów.

Dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe na 31 grudnia 2020

Średnia ważona wskaźnika niewypłacalności	Wartość brutto należności handlowych [tys. PLN]	Odpis na oczekiwane straty kredytowe [tys. PLN]
bieżące	34 200	32
1-30 dni	9 279	124
31-90 dni	3 324	1 727
91-360 dni	3 420	2 120
powyżej 361 dni	7 499	6 879
Suma	57 722	10 882

Ryzyko utraty płynności

Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, że Grupa nie będzie w stanie regulować swoich zobowiązań finansowych w terminie ich wymagalności. Grupa zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią wielkość dostępnej rezerwy środków pieniężnych, wykorzystując ofertę usług bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne.

Na 31 grudnia 2020 r. z 210 mln PLN dostępnych w ramach linii kredytów bieżących i obrotowych, Grupa posiadała 37,4 mln PLN wolnego limitu oraz na rachunkach bankowych 327 mln PLN środków pieniężnych bez ograniczeń co do możliwości ich dysponowania.

Na 31 grudnia 2019 r. z 225 mln PLN dostępnych w ramach linii kredytów bieżących i obrotowych, Grupa posiadała 1,6 mln PLN wolnego limitu oraz 492 mln PLN wolnych środków pieniężnych bez ograniczeń co do możliwości ich dysponowania.

Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności Grupa zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł finansowania. Grupa ma wystarczającą ilość środków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności w dłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność kredytów bankowych. Grupa może w każdej chwili skorzystać z finansowania, uruchamiając środki z przyznanych linii kredytowych w bankach.

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych Grupy, które zostaną rozliczone w odpowiednich przedziałach czasowych, na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego terminu zapadalności na dzień bilansowy 31 grudnia 2020 r.:

ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH NA 31.12.2020 R. [TYS. PLN]

Okres	Kredyty	Pożyczki	Obligacje	Leasing	Gwarancje i poręczenia	Pochodne instrumenty finansowe	Zobowiązania handlowe i pozostałe
Do 1 roku	817 033	3 114	522 390	70 219	49 188	10 026	158 444
Powyżej 1 roku do 3 lat	289 278	-	459 501	40 461	373 161	-	89 183
Powyżej 3 roku do 5 lat	295 476	-	413 441	28 709	235 428	903	7 556
Powyżej 5 lat do 10 lat	-	8 071	-	12 001	672 942	-	-
Powyżej 10 lat	-	-	-	6 961	39 226	-	300
Razem	1 401 787	11 185	1 395 332	158 351	1 369 945	10 929	255 484

ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH NA 31.12.2019 R. [TYS. PLN]

Okres	Kredyty	Pożyczki	Obligacje	Leasing	Gwarancje i poręczenia	Pochodne instrumenty finansowe	Zobowiązania handlowe i pozostałe
Do 1 roku	219 629	6 367	141 549	69 563	48 593	2 669	240 195
Powyżej 1 roku do 3 lat	136 178	-	762 995	42 805	416 167	-	-
Powyżej 3 roku do 5 lat	316 978	-	173 864	28 013	276 244	-	-
Powyżej 5 lat do 10 lat	-	7 312	-	30 673	448 665	-	-
Powyżej 10 lat	133 697	-	71 102	13 910	189 101	-	-
Razem	806 482	13 679	1 149 510	184 964	1 378 770	2 669	240 195

W analizie zostały uwzględnione szacowane przyszłe płatności odsetkowe.

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI

	31.12.2020	31.12.2019
Wskaźnik bieżący current ratio	0,81	1,47
Wskaźnik szybki quick ratio	0,34	0,64
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio	0,21	0,43

(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)
(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)
(środki pieniężne / zobowiązania krótko- terminowe)

Zarządzanie ryzykiem kapitałowym

Celem Grupy w zarządzaniu kapitałem jest ochrona zdolności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu. Grupa zarządzając kapitałem podejmuje decyzje dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia. Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźników zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się, jako stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę kredytów i pożyczek (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane w bilansie), powiększoną o niewypłaconą dywidendę i pomniejszoną o środki pieniężne, ich ekwiwalenty i inne aktywa finansowe o ograniczonej możliwości dysponowania. Łączną wartość kapitału oblicza się, jako kapitał własny wykazany w bilansie wraz z zadłużeniem netto.

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA [TYS. PLN]

Nota	31.12.2020	31.12.2019
17	2 808 304	1 969 671
	-	-
14	(327 097)	(492 295)
14	(82 524)	(57 157)
	2 398 683	1 420 219
	1 684 685	1 562 365
	4 083 368	2 982 584
	58,74%	47,62%

Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem
Zobowiązania z tytułu dywidendy
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Inne aktywa finansowe o ograniczonej możliwości dysponowania
Zadłużenie netto
Kapitał własny razem
Kapitał ogółem
Wskaźnik zadłużenia

Wartości prezentowanych wskaźników mieściły się w założeniach finansowych Grupy.

Transakcje z podmiotami powiązanymi

TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI [TYS. PLN]

	31.12.2020	31.12.2019
Rezultaty transakcji z właścicielami
Należności z tytułu udzielonych pożyczek	37 446	-
Należności handlowe	-	-
Zobowiązania handlowe	1 517	3 033
Poniesione koszty	14 800	14 792
Rozpoznane przychody	-	-
Rezultaty transakcji z podmiotami powiązanymi
Należności z tytułu udzielonych pożyczek	-	-
Należności handlowe	1 091	-
Zobowiązania handlowe	4	-
Poniesione koszty	4	37 499
Rozpoznane przychody	5 030	49 522
Rezultaty transakcji z członkami Zarządu
Rozpoznane przychody	2 857	1 504
Otrzymane zaliczki	766	1 005
Rezultaty transakcji z podmiotami współkontrolowanymi
Należności z tytułu udzielonych pożyczek	205 160	169 092
Należności handlowe	8 054	21 652
Zobowiązania	-	10 646
Poniesione koszty	15	-
Rozpoznane przychody	298 564	107 274
Otrzymane zaliczki	5 969	113 005

ZMIANA STANU ODPISÓW NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE (NALEŻNOŚCI) [TYS. PLN]

	31.12.2020	31.12.2019
Stan na początek okresu	217	-
Zwiększenia z tytułu:
- utworzenie odpisu	174	217
Stan odpisów na koniec okresu	391	217

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

Zawarcie przedwstępnej umowy nabycia pakietu większościowego akcji spółki Archicom S.A.

Zarząd Echo Investment zawarł 17 lutego 2021 r. z Dorotą Jarodzką-Śródką, Kazimierzem Śródką oraz Rafałem Jarodzkim przedwstępną umowę nabycia pakietu akcji Archicom S.A., stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego i uprawniających łącznie do około 65,99% ogółu głosów. Cena za akcje wynosić będzie 425 mln PLN. Echo Investment zapłaci 237 mln PLN w dniu zawarcia transakcji, a pozostałe 188 mln PLN – w wyemitowanych obligacjach o terminie zapadalności 3,5 r., oprocentowanych według rocznej stopy 5%. Zawarcie umowy przyrzeczonej i zamknięcie transakcji nastąpi pod warunkiem zgody Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Z transakcji zostanie wyłączona działalność deweloperska prowadzona poza aglomeracją wrocławską i dwoma projektami deweloperskimi w Krakowie oraz studio architektoniczne – aktywa te pozostaną w rękach sprzedających. Projekty deweloperskie zostaną odsprzedane na rzecz Doroty Jarodzkej-Śródki oraz Rafała Jarodzkiego za 131 mln PLN (płatne w dwóch ratach), natomiast studio projektowe – na rzecz Doroty Jarodzkej-Śródki oraz Kazimierza Śródki za 2,4 mln PLN.

Dodatkowo, w dniu zamknięcia transakcji zostanie zawarta umowa opcji, na podstawie której Echo Investment S.A. lub podmiot wskazany przez spółkę będzie uprawniony do zakupu pozostałych w rękach sprzedających akcji Archicom S.A., stanowiących 8,31% kapitału zakładowego uprawniających 13,32% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu. Opcja będzie możliwa do wykorzystania do 15 marca 2023 r.

Archicom posiada potencjał wybudowania 5,7 tys. mieszkań, z czego 3,8 tys. w ramach banku ziemi we Wrocławiu oraz Krakowie.# Po sﬁnalizowaniu transakcji grupa Echo-Archicom będzie najwięk - szym deweloperem mieszkaniowym wPolsce – tylko w2021r. rozpocznie łącznie budowę 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne ze strategicznym celem Echo Investment, jakim jest osiągnięcie pozycji ogólnopolskiego lidera wsekto- rze mieszkaniowym. Archicom działa głównie na dolnośląskim rynku, aod 2016 r. jest notowany na Giełdzie Papierów War- tościowych. Firma wyrosła zrodzinnego biura pro- jektowego ima na swoim koncie 160 zrealizowanych inwestycji, w tym m.in. rewitalizowany kompleks Browarów Wrocławskich, wielokrotnie nagradzane osiedle Olimpia Port, atakże pierwsze we Wrocła- wiu ekskluzywne Lofty Platinum. Archicom jest sil- ną, rozpoznawalną marką zblisko 15% udziałem we wrocławskim rynku mieszkaniowym.

. Sprzedaż budynku Biura przy Willi

Grupa Echo Investment zawarła 11 marca 2021 r. osta- teczną umowę sprzedaży budynku Biura przy Willi, który należy do kompleksu Browary Warszawskie. Kupującym jest KGAL Group, wiodący niezależny za- rządzający inwestycjami iaktywami. Budynek został sprzedany za około 86,7 miliona EUR. Wartość transakcji została pomniejszona m.in. okwo- tę wartości okresów bezczynszowych, częściową wartość skapitalizowanych czynszów od powierzchni nieprzekazanych najemcom, wartość prac aranżacyj- nych, atakże oinne koszty. Wrezultacie, cena płatna na zamknięciu wyniosła 69,3 mln EUR powiększona oVAT. Po przekazaniu powierzchni wszystkim na- jemcom cena zostanie podwyższona do kwoty 76,6 mln EUR powiększone oVAT. Dodatkowo sprze- dający otrzymał osobne wynagrodzenie związane zrealizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców oraz zusuwaniem usterek włącznej wy- sokości 4,6 mln EUR powiększone oVAT.

Wramach transakcji strony zawarły również umowę gwarancji jakości budynku oraz umowę gwarancji czynszowych. Ta druga przewiduje gwarancję na rzecz kupującego pokrycia przez sprzedawcę płat- ności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych dla poszczególnych części budynku, które jeszcze nie zostały wynajęte oraz które zostały wynajęte, ale wstosunku do nich zostały zastosowane obniżki czynszu lub okresy bezczynszowe.

Budynek Biur przy Willi otrzymał pozwolenie na użytkowanie wkwietniu 2020 roku ijest wpełni wy- najęty przez m.in. WeWork, Accenture ikawiarnię Etno Cafe, która zajmuje parter budynku. Wkrótce wprowadzą się tu także renomowana instytucja ﬁ- nansowa oraz Echo Investment, awprzyziemiu za- cznie działać znana restauracja śródziemnomorska.

Budynek Biur przy Willi ma 13. pięter, 55 m wysoko- ści oraz 16,6 tys. mkw. powierzchni najmu. Znajduje się wbezpośrednim sąsiedztwie odrestaurowanej Willi Schielego, historycznego domu dawnego wła- ściciela browaru ijest usytuowany obok wejścia do Browarów Warszawskich.

. Emisja obligacji ołącznej wartości 195 mln PLN

Inwestorzy instytucjonalni objęli 17 marca 2021 r. ob- ligacje Echo Investment ołącznej wartości 195 mln PLN. Pozyskane wten sposób ﬁnansowanie zosta- nie przeznaczone na rozwój ﬁrmy, wszczególności wperspektywicznym sektorze mieszkaniowym. Obligacje mają 4 lata zapadalności. Ich oprocento- wanie ustalone zostało woparciu ozmienną stawkę WIBOR 6M powiększoną omarżę dla inwestorów. Agentem nowej emisji jest mBank S.A. Pieniądze po- zyskane zemisji obligacji Echo Investment planuje wykorzystać na ﬁnansowanie rozwoju biznesu oraz spłatę obligacji zapadających na koniec Ikwartału tego roku. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone izo- staną wprowadzone do obrotu walternatywnym systemie obrotu warszawskiej Giełdy Papierów War- tościowych. Wzwiązku zemisją obligacji, Spółka nabyła wcelu umorzenia 1 475 sztuk obligacji własnych o war- tości nominalnej 10.000 PLN każda (kod ISIN PLECHPS00225).

 Wynagrodzenie Zarządu iRady Nadzorczej

WYNAGRODZENIE ZARZĄDU

(WPLN)

	2020	2019
	ZEcho Investment S.A.	ZEcho Investment S.A.
	Wynagrodzenie podstawowe	Zjednostek zależnych, współzależnych istowarzyszonych
Nicklas Lindberg	1 003 933	2 145 339
Maciej Drozd	421 672	336 000
Artur Langner	204 000	228 000
Marcin Materny	207 000	180 000
Rafał Mazurczak	207 000	177 120
Waldemar Olbryk	627 000	537 350
Małgorzata Turek (powołana 7 marca 2019 r.)	204 000	114 538
Razem	2 874 605	1 573 008
Razem wroku	11 877 967

Wynagrodzenia Członków Zarządu

Członkowie Zarządu otrzymują wynagrodzenia ipre- mie zgodnie zmodelem wynagradzania opisanym w„Regulaminie pracy zarządu”, przyjętym uchwałą Rady Nadzorczej 21 marca 2013 r. System premio- wy opiera się oumowę zgodną zmetodologią MBO (zarządzanie przez cele, ang. Management by Ob- jectives) ijest powiązany zwynikami ﬁrmy. Każdy Członek Zarządu może otrzymać premię roczną wyrażoną wwielokrotności wynagrodzenia podsta- wowego, uzależnioną od realizacji kluczowych celów biznesowych, na które ma wpływ wzakresie swojego obszaru odpowiedzialności. Jednocześnie wszyscy Członkowie Zarządu mają wspólne cele, których re- alizacja poniżej oczekiwanego poziomu będzie po- wodować pomniejszenie premii. Każdorazowo wyso- kość wynagrodzenia oraz premii Członków Zarządu potwierdzana jest uchwałą Rady Nadzorczej.

Wzwiązku zwybuchem pandemii, w2020 r. oprócz celów szczegółowych ustalanych indywidualnie dla każdego Członka Zarządu, wspólnymi celami Za- rządu były utrzymanie ciągłości istabilności funk- cjonowania ﬁrmy – w szczególności utrzymanie nieprzerwanej pracy na budowach oraz wbiurach sprzedaży mieszkań – oraz zapewnienie bezpieczeń- stwa pracowników iwspółpracowników. Jednocze- śnie, wmomencie wybuchu pandemii, Zarząd podjął działania wodpowiedzi na ryzyka biznesowe iﬁnan- sowe związane zniepewną sytuacją rynkową, m.in. decyzje oczęściowym odroczeniu wypłaty premii za 2019 r. oraz tymczasowym obniżeniu wynagrodzeń osób zarządzających.

W2020 r. oraz na dzień przekazania raportu nie ist- niały umowy zawarte między Spółką, aosobami za- rządzającymi, przewidujące rekompensatę wprzy- padku ich rezygnacji lub zwolnienia zzajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwo- łanie lub zwolnienie następuje zpowodu połączenia Echo Investment S.A. lub zpowodu przejęcia.

WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ

(PLN)

	2020	2019
	Z Echo Investment S.A.	Z Echo Investment S.A.
	Zjednostek zależnych, współzależnych istowarzyszonych	Inne świadczenia
Noah M. Steinberg (powołany 9.01.2020 r.)	137 086	-
Karim Khairallah (zrezygnował 13.12.2019 r.)	-	-
Tibor Veres (powołany 9.01.2020 r.)	75 194	-
Laurent Luccioni (zrezygnował 13.12.2019 r.)	-	-
Mark E. Abramson (zrezygnował 13.08.2020 r.)	126 290	-
Margaret Dezse (powołana 13.08.2020 r.)	54 194	-
Maciej Dyjas	60 000	-
Sławomir Jędrzejczyk (powołany 13.08.2020 r.)	54 194	-
Stefan Kawalec (odwołany 13.08.2020 r.)	126 290	1 800
Péter Kocsis (powołany 9.01.2020 r.)	53 710	-
Bence Sass (powołany 9.01.2020 r.)	53 710	-
Nebil Senman	60 000	825
Sebastian Zilles (zrezygnował 13.12.2019 r.)	-	-
Razem	800 668	2 625
Razem wroku	803 293

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej ustalane są wfor- mie uchwał Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki. Obecnie obowiązującą jest uchwała nr 23 Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z25 kwietnia 2018 r., która ustala wysokość wynagrodzenia człon- ków Rady Nadzorczej następująco:
− miesięczne wynagrodzenie Przewodniczącego Rady Nadzorczej – 10 000 PLN brutto,
− miesięczne wynagrodzenie Wiceprzewodniczące- go Rady Nadzorczej – 7 000 PLN brutto,
− miesięczne wynagrodzenie Członka Rady Nad- zorczej – 5 000 PLN brutto,
− dodatkowe miesięczne wynagrodzenie dla prze- wodniczących iwiceprzewodniczących komite- tów Rady Nadzorczej – 10 000 PLN brutto.

Członkom Rady Nadzorczej przysługuje również zwrot kosztów poniesionych wzwiązku zwykony- waniem powierzonych im funkcji, wszczególności – kosztów przejazdów na miejsce posiedzeń Rady Nadzorczej izpowrotem, koszty indywidualnego nadzoru oraz koszty zakwaterowania iwyżywienia.

WYNAGRODZENIE NETTO NALEŻNE AUDYTOROWI UPRAWNIONEMU DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI IGRUPY

Tytuł	Kwota [PLN]
Przegląd jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za Ipółrocze 2020 r.	135 000
Badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za 3 kwartał 2020 r.	98 000
Badanie jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2020 r.	278 000
Audyt roczny spółek zależnych	74 250
Razem	585 250

 Umowy zﬁrmą audytorską

Do badania jednostkowych sprawozdań ﬁnansowych Echo Investment oraz skon- solidowanych sprawozdań ﬁnansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment wla- tach 2020 – 2021 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu Audytu, wy- brała Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.K. zsie- dzibą wWarszawie przy al. Jana Pawła II 22, wpisaną na listę ﬁrm audytorskich pod nr 73.# OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

CZĘŚĆ 4 | Oświadczenie

109 Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Kielce, 30 marca 2021 r.

Nicklas Lindberg Prezes
Maciej Drozd Wiceprezes
Artur Langner Wiceprezes
Rafał Mazurczak Członek Zarządu
Marcin Materny Członek Zarządu
Waldemar Olbryk Członek Zarządu
Małgorzata Turek Członek Zarządu

Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym

Anna Gabryszewska-Wybraniec Główny Ksiegowy

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, roczne skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe za 2020 r. idane porównywalne zostały sporządzone zgodnie zobowiązującymi zasadami rachunkowości iodzwierciedlają wsposób prawdziwy, rzetelny ijasny sytuację majątkową iﬁnansową Grupy Kapi- tałowej Echo Investment S.A. oraz jej wynik ﬁnansowy. Sprawozdanie zdziałalności Grupy Kapitałowej Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju iosiągnięć oraz sytuacji Grupy Kapitałowej Echo Investment S.A., wtym opis podstawowych zagrożeń iryzyka.

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania spra- wozdań ﬁnansowych, dokonujący badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2020 r. został wybrany zgodnie zprzepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyraże- nia bezstronnej iniezależnej opinii obadanym rocznym skonsolidowanym sprawoz- daniu ﬁnansowym, zgodnie zobowiązującymi przepisami inormami zawodowymi.

Umowa zaudytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie upo- ważnienia od Rady Nadzorczej. Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór ﬁrmy audytorskiej przeprowa- dzającej badanie rocznego sprawozdania ﬁnansowego został dokonany zgodnie zprzepisami, wtym dotyczącymi wyboru iprocedury wyboru ﬁrmy audytorskiej, na podstawie uchwały Rady Nadzorczej z14 listopada 2019 r. Firma audytorska oraz członkowie ze- społu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego iniezależnego sprawozdania zbadania rocznego sprawozdania ﬁnansowego zgodnie zobowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu iza- sadami etyki zawodowej. Echo Investment S.A. przestrzega obo- wiązujących przepisów związanych zro- tacją ﬁrmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowy- mi okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę wzakresie wyboru ﬁrmy audytorskiej oraz politykę wzakre- sie świadczenia na rzecz emitenta przez ﬁrmę audytorską, podmiot powiązany zﬁrmą audytorską lub członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących bada- niem, wtym usług warunkowo zwolnio- nych zzakazu świadczenia przez ﬁrmę audytorską. Polityka wyboru ﬁrmy audy- torskiej oraz Polityka zakupu usług nieau- dytowych zostały zatwierdzone uchwa- łami Komitetu Audytu z23 marca 2018r. i są dostępne na stronie internetowej spółki wzakładce Relacje inwestorskie / Strategia iład korporacyjny.

KONTAKT

Echo Investment S.A.
biuro wWarszawie
Budynek Q22
al. Jana Pawła II 22
00-133 Warszawa

Projekt graczny iskład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski

AI assistant

Echo Investment S.A. — Annual Report (ESEF) 2020

SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2020 R.

Spis treści

Informacje ogólne

Informacje o sprawozdaniu finansowym

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2020 R.

CZĘŚĆ 1

CZĘŚĆ 2

CZĘŚĆ 3

CZĘŚĆ 4

Informacje ogólne

Informacje o sprawozdaniu finansowym

OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI

ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2020 R.

CZĘŚĆ 1

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

Skonsolidowany rachunek zysków i strat

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów

Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych

CZĘŚĆ 2

NOTY OBJAŚNIAJĄCE

Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

CZĘŚĆ 3

INFORMACJE O SPRAWOZDANIU FINANSOWYM

Grupa Kapitałowa Echo Investment

Zastosowane nowe i zmienione standardy i interpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF

Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę

Podstawowe zasady rachunkowości

Metody ustalania wyniku finansowego

Korekta błędu – przekształcenie sprawozdań finansowych za poprzednie okresy

Znaczące szacunki i osądy Zarządu Spółki

Zarządzanie ryzykiem finansowym

Zarządzanie ryzykiem kapitałowym

Transakcje z podmiotami powiązanymi

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej

Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej

Umowy z firmą audytorską

CZĘŚĆ 4

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Kontakt# ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Informacje o sprawozdaniu finansowym

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT ZA 2020 R.

CZĘŚĆ 1 | Sprawozdania finansowe

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ CD.

SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

CD. TYS. PLN

CZĘŚĆ 2 NOTY OBJAŚNIAJĄCE

NOTA 1

POZYCJE POZABILANSOWE TYS. PLN

NOTA 1A

PORĘCZENIA FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

II. Wydatki

I. Wpływy

PORĘCZENIA NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN

GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN

GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. TYS. PLN

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT NA 31.12.2020 R. (TYS. PLN)

NOTA 2 ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH) (TYS. PLN)

Za okres 1.01.2020 – 31.12.2020

ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH) (TYS. PLN)

Za okres 1.01.2019 – 31.12.2019

NOTA 3 ZMIANY RZECZOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH) (TYS. PLN)

Za okres 1.01.2020- 31.12.2020

ZMIANY RZECZOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH) (TYS. PLN)

Za okres 1.01.2019 – 31.12.2019

NOTA 4 ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH (TYS. PLN)

NOTA 6 ZMIANA STANU AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH DO SPRZEDAŻY TYS. PLN

ZOBOWIĄZANIA DOTYCZĄCE AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH DO SPRZEDAŻY TYS. PLN

NOTA 7

NOTA 8 KWOTY DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI UJĘTE W RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT TYS. PLN

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2020 r.

Echo Investment S.A. Annual Report (ESEF) 2020